РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.05.2018 Справа № 910/984/18

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Лук'янчук Д.Ю., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу

за позовною заявою Комунального підприємства "Київський метрополітен"

до Приватного малого підприємства "Компанія ДВВ"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про розірвання договору та виселення

за участю представників:

від позивача: Акімова А.В., довіреність № 119 від 14.12.2017, ;

від відповідача: Селіванов В.В., довіреність № 203122 від 23.04.2018 р.;

від третьої особи: не з'явився

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду міста Києва звернулось Комунальне підприємство "Київський метрополітен" (далі - КП "Київський метрополітен", позивач) з позовом до Приватного малого підприємства "Компанія ДВВ" (далі - ПМП "Компанія ДВВ", відповідач) про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 314-1 від 08.11.2016 р. та виселення з орендованого приміщення.

У обґрунтування своїх вимог позивач посилається на істотне порушення відповідачем умов договору оренди, за яким у користування ПМП "Компанія ДВВ" передано частину переходу на станції метро "Дружби народів" у місті Києві для змішаної торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами. Зокрема, відповідач своєчасно не сплатив авансовий платіж, передбачений п. 3.9 договору, та неодноразово порушує межі орендованої площі, чим створює стихійну торгівлю та небезпеку виникнення пожежі чи загрози життю громадян.

У позові КП "Київський метрополітен" просить суд розірвати договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 314-1 від 08.11.2016 р., укладеного між КП "Київський метрополітен", Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та ПМП "Компанія ДВВ", а також виселити ПМП "Компанія ДВВ" з орендованого приміщення - частини переходу станції метро «Дружби народів», загальною площею 18,85 кв.м., згідно з викопіюванням поверхового плану.

Провадження у справі за вказаним позовом було відкрито ухвалою господарського суду міста Києва від 05.02.2018 р., розгляд справи вирішено здійснювати у загальному позовному провадженні, сторонам надано строк для реалізації ними своїх процесуальних прав та обов'язків. Цією ж ухвалою до участі у справі залучено у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

У судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримав та обґрунтував, просив їх задовольнити.

Представник відповідача проти позову заперечив, зазначив, що наведені позивачем порушення не є суттєвими, а тому вони не можуть бути підставою одностороннього розірвання договору оренди. Також вказав, що обов'язок зі сплати авансового платежу відповідачем на час розгляду справи виконаний, а надані позивачем акти перевірок щодо порушень меж відведеної площі для торгівлі, не свідчить про порушення договору оренди. Просив відмовити у задоволенні позову.

Представник третьої особи - Департаменту комунальної власності в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи. У минулому судовому засіданні проти позову заперечив, зазначив, що позов підлягає задоволенню з підстав, визначених позивачем.

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, розглянувши їх заяви по суті спору та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з урахуванням наступного.

У судовому засіданні встановлено, що 08.11.2016 р. між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (орендодавець), Комунальним підприємством "Київський метрополітен" (підприємство) та Приватним малим підприємством "Компанія ДВВ" (орендар) був укладений договір про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва в оренду № 314-1.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (частину переходу), загальною площею 18,85 кв.м. згідно з викопіюванням з поверхового плану, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та знаходиться за адресою: м. Київ, станція метро «Дружби народів», для змішаної торгівлі продовольчими та непродовольчими товарами.

Відповідно до п. 2.5 договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі КП "Київський метрополітен".

Згідно з п. 3.1 договору за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженої рішенням Київради № 415/1280 від 21.04.2015 р. та протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності № 25 від 27.09.2016 р., згідно з розрахунком орендної плати, що становить без ПДВ 633,16 грн. за 1 кв.м., що в цілому складає за базовий місяць розрахунку у вересні 2016 р. 11 935,00 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць (п. 3.2 договору). Додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою (п. 3.4 договору).

Пунктом 3.6 договору передбачено, що орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа наступного місяця на рахунок орендаря.

Також пунктом 3.9 договору сторони визначили, що зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечуються у вигляді авансової орендної плати в розмірі, не менше, ніж орендна плата за два місяці. Орендар сплачує авансовий платіж протягом 10 календарних днів з дати підписання договору, який КП "Київський метрополітен" зараховує як орендну плату за останні два місяці дії договору оренди.

Розділом 4 договору передбачені обов'язки орендаря за договором. Так, орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі (п. 4.2.3), забезпечувати дотримання вимог законодавства з питань пожежної безпеки, протипожежних вимог стандартів, норм та правил (4.2.7).

Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами та діє з 08.11.2016 р. до 06.11.2019 р.

У разі порушенні сторонами умов цього договору, сторона, інтереси якої порушено, має право ініціювати дострокове розірвання договору в установленому цим договором та законом порядку (п. 6.7 договору оренди).

Відповідно до пункту 9.4 договору оренди договір припиняється, зокрема, в разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (п. 9.6 договору).

Судом встановлено, що на виконання договору оренди позивач надав у користування відповідачу частину переходу, розташованого за адресою: м. Київ, станція метро «Дружби народів», що підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 08.11.2016 р.

Проте, як стверджує КП "Київський метрополітен", відповідач зі свого боку порушує умови вказаного договору оренди. Так, ПМП "Компанія ДВВ" не перерахувало позивачу авансовий платіж у розмірі орендної плати у строк, встановлений договором, торгівлю здійснює за межами наданої йому площі, що спричиняє порушення пожежної безпеки навколо об'єкта оренди.

На підтвердження своїх доводів позивач надав довідку головного бухгалтера КП "Київський метрополітен" № 19/22-50 від 25.01.2018 р. про те, що кошти, у якості авансового платежу за два останні місяці оренди, ПМП "Компанія ДВВ" не перераховано у порушення п. 3.9 договору оренди № 314-1 від 08.11.2016 р. Також позивач надав акти, складені комісією КП "Київський метрополітен", щодо перевірок виконання умов договору оренди (від 02.01.2018 р. та від 11.01.2018 р.), із фотоматеріалами, на яких зафіксована стихійна торгівля.

Указані порушення договору позивач вважає істотними, а тому просить суд розірвати договір оренди № 314-1 від 08.11.2016 р. та виселити ПМП "Компанія ДВВ" з орендованого приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачені істотні умови договору, зокрема, об'єкт оренди; термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; виконання зобов'язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Частинами 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суд враховує, що зазначеною правовою нормою законодавець поділяє підстави для розірвання договору у судовому порядку на законні та договірні. Так, зокрема, підставами для розірвання договору, що випливають зі змісту закону, є істотне порушення договору винною стороною та інші випадки, передбачені законом.

Відповідно до положень статтей 610, 612 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Як зазначив Верховний Суд України у постанові від 18.09.2013 р. по справі № 6-75цс13, оцінка порушення договору, як істотного, здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це друге оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір шкоди, завданої порушенням, і така шкода не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Отже, не будь-яке порушення договору є підставою для його розірвання за рішенням суду, а тільки таке, що свідчить про неможливість досягнення стороною цілі договору. З огляду на це, у даному випадку підлягають встановленню правова природа договору оренди та мета (матеріально-правовий результат), яку сторони переслідують при його укладенні.

Як зазначено судом вище, правовою природою договору оренди - є передача певного майна в тимчасове володіння та користування іншій особі за плату у грошовому виразі, отже, укладаючи договір оренди, орендодавець, перш за все, має на меті отримання доходу - орендної плати.

У даному випадку суд враховує, що сторони погодили розмір орендної плати, строки та обов'язок її сплати орендарем, при цьому авансовий платіж є лише гарантією (забезпеченням) належного виконання своїх зобов'язань ПМП "Компанія ДВВ" зі своєчасного внесення орендних платежів.

Разом з тим, як встановлено судом та не заперечується позивачем, свій обов'язок зі своєчасного внесення орендних платежів відповідач виконує належним чином. Також матеріали справи свідчать, що авансовий платіж ПМП "Компанія ДВВ" сплатило позивачу 25.01.2018 р., що підтверджується платіжним дорученням № 269 від 25.01.2018 р., наявним у матеріалах справи.

Таким чином, судом встановлено, що, дійсно, сплата авансового платежу відповідачем здійснена з порушенням строку, визначеного договором, проте, таке порушення не є істотним, при цьому позивачем не доведено спричинення КП "Київський метрополітен" шкоди таким порушенням, не доведено розмір такої шкоди, а також обставин, що свідчили б про позбавлення орендодавця досягнення цілі договору оренди.

Отже, позивачем не доведено, що несвоєчасна оплата відповідачем авансового внеску спричинило істотне порушення договору оренди у розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України, що призвело до завдання позивачу шкоди та значною мірою позбавило останнього того, на що він розраховував при укладенні цього договору.

Вирішуючи питання про наявність другого порушення, зазначеного позивачем у якості підстави для розірвання договору оренди № 314-1 від 08.11.2016 р. - здійснення ПМП "Компанія ДВВ" торгівлі поза межами наданої площі, що може спричинити небезпеку життю та здоров'ю людей, суд врахував таке.

Відповідно до п. 8.3 договору об'єкт оренди повинен використовуватись орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п. 1.1 цього договору.

Пунктом 8.6.5 договору передбачений обов'язок орендаря забезпечувати відсутність стихійної (несанкціонованої) торгівлі навколо об'єктів оренди. Орендар зобов'язаний забезпечувати безперешкодний доступ до об'єкта оренди представників підприємства-балансоутримувача та структурного підрозділу ВО КМР (КМДА), що здійснює управління майном, та надавати за першою вимогою всю необхідну інформацію щодо об'єкта оренди для перевірки дотримання орендарем умов цього договору (п. 4.2.8 договору).

Згідно з п. 5.2.1 договору підприємство-балансотримувач має право проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього договору. В процесі перевірки виконання умов цього договору оренди здійснювати фото- або відеофіксацію стану та умов використання об'єкту.

Із матеріалів справи вбачається, що 02.01.2018 р. та 11.01.2018 р. комісією КП "Київський метрополітен" у складі провідного економіста відділу оренди управління оренди та реклами, начальника станції метро «Дружби народів», інспектора загону оперативного контролю, у присутності поліцейських станції, були проведені перевірки дотримання ПМП «Компанія ДВВ» умов договору оренди № 314-1 від 08.11.2016 р., за результатами яких були складені акти від 02.01.2018 р. та 11.01.2018 р. Згідно з указаними актами відповідач порушив вимоги п. 2.1 договору в частині перевищення орендної площі шляхом виставлення товару за межі тимчасової огороджуючої конструкції (МАФ), тим самим здійснював навколо об'єкта оренди стихійну торгівлю, що створює пожежну небезпеку, загрозу життю та здоров'ю людей у випадку виникнення у метрополітені назвичайної ситуації та необхідності її ліквідувати.

Розглянувши указані акти у якості належних та допустимих доказів у справі, суд враховує, що акти перевірок КП "Київський метрополітен" від 02.01.2018 р. та 11.01.2018 р. фактично були складені позивачем в односторонньому порядку, без відома та участі представників ПМП «Компанія ДВВ», а додані до них фотографії не містять ідентифікації того, що об'єкт оренди, зображений на них, належить саме відповідачу.

Водночас, у судовому засіданні представник відповідача заперечував проти наявності в діях орендаря порушень, як під час користування об'єктом оренди, так і під час торгівлі. Зі свого боку відповідач надав свої акти перевірок, проведених ПМП «Компанія ДВВ» (що також були складені в односторонньому порядку), за змістом яких комісією відповідача жодних порушень договору оренди не встановлено.

Відповідно до частини 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. ст. 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Надані сторонами акти перевірок суд вважає неналежними доказами у справі щодо наявності (відсутності) в діях орендаря порушень, передбачених п. 8.6.5 договору оренди, оскільки вони складені у односторонньому порядку та носять суб'єктивний характер. Крім того, ці докази не підтверджують заподіяння шкоди позивачу.

Щодо доводів КП "Київський метрополітен" про створення відповідачем пожежної небезпеки, то суд вважає їх лише припущеннями позивача, оскільки такі факти у судовому засіданні не встановлені та вони не підтверджені належними доказами чи висновками відповідних установ.

Як зазначив Верховний Суд України по справі № 6-75цс13, у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Судам необхідно звернути увагу на те, що обов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на певні юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги та заперечення. Це стосується позивача, який мав довести наявність тих обставин, на підставі яких він заявив позовні вимоги.

Таким чином, враховуючи встановлені обставини у справі та оцінивши подані КП "Київський метрополітен" докази, суд вважає, що позивач не довів наявності суттєвих порушень умов договору оренди з боку відповідача, з якими б пов'язувались підстави для одностороннього розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 314-1 від 08.11.2016 р.

З урахуванням викладеного суд приходить до висновку, що у цій частині позовних вимог необхідно відмовити.

Щодо вимоги позивача про виселення ПМП "Компанія ДВВ" з орендованого приміщення, то суд зазначає, що вказана вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, тому, зважаючи на відмову у розірванні цього договору, суд приходить до висновку, що і вимога про виселення ПМП "Компанія ДВВ" з орендованого приміщення, є такою, що задоволенню не підлягає.

З огляду на викладене суд відмовляє у задоволенні позову КП "Київський метрополітен" у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору у разі відмови у задоволенні позову покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 73-79, 129, 202, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову Комунального підприємства "Київський метрополітен" до Приватного малого підприємства "Компанія ДВВ", за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору та виселення.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 24 травня 2018 року.

Повний текст рішення складений 6 червня 2018 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.