ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/9880/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Ткач І.В. - головуючий, Мамалуй О.О., Стратієнко Л.В.,

за участю секретаря судового засідання Бойка В.С.,

представники учасників справи:

позивача - Гармашов Б.С.,

відповідача - Григоревський В.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак-Груп"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 08.02.2018

(головуючий суддя - Агрикова О.В., судді: Чорногуз М.Г., Жук Г.А.)

та рішення Господарського суду міста Києва від 06.09.2017

(суддя - Зеленіна Н.І.)

у справі №910/9880/17

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак-Груп"

про дострокове розірвання договору оренди та повернення майна,

ВСТАНОВИВ:

Зміна складу колегії суддів Верховного Суду

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.03.2018 для розгляду справи №910/9880/17 визначено колегію суддів у складі: Ткач І.В. - головуючий, Вронська Г.О., Стратієнко Л.В.

Ухвалою Верховного Суду від 02.04.2018 (колегія суддів у складі: Ткач І.В. - головуючий, Вронська Г.О., Стратієнко Л.В.) відкрито касаційне провадження у справі №910/9880/17 за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак-Груп" та призначено її розгляд на 30 травня 2018 року.

Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду за №1051 від 25.05.2018 у зв'язку з відпусткою судді Вронської Г.О., відповідно до підпунктів 2.3.25, 2.3.49 пункту 2.3. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/9880/17.

Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №910/9880/17 визначено колегію суддів Верховного Суду у складі: Ткач І.В. - головуючий, судді Мамалуй О.О., Стратієнко Л.В., що підтверджується протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.05.2018.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У червні 2017 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Мак-Груп" про дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №7768 від 22.02.2017, який укладено між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та ТОВ "Мак-Груп", та повернення орендованого майна.

1.2. В обґрунтування своїх вимог позивач (орендодавець) послався на порушення відповідачем (орендарем) п. 5.5 та п. 10.7.5 договору оренди нерухомого майна, укладеного між позивачем та відповідачем, щодо забезпечення орендодавцю та балансоутримувачу доступу на об'єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням умов договору, що підтверджено актом обстеження від 05.04.2017.

2. Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

2.1. 22.02.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (орендодавець) та ТОВ "Мак-Груп" (орендар) був укладений договір оренди №7768 нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - договір), згідно з п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 1000,00 м2, розміщені за адресою: місто Київ, бульвар Лесі Українки, 26, на дев'ятому поверсі адміністративної будівлі літера "А" (далі - майно), що перебуває на балансі Державного підприємства "Укркомунобслуговування".

Майно передавалось в оренду з метою розміщення суб'єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення (п. 1.2 договору).

Згідно з п. 2.1 договору орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

Згідно з п. 5.5 договору орендар зобов'язаний, зокрема, забезпечити орендодавцю та балансоутримувачу доступ на об'єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням умов договору.

В п. 10.7 договору наведений перелік, за яким цей договір може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, а саме якщо орендар, зокрема, перешкоджає співробітникам орендодавця та балансоутримувача здійснювати перевірку стану орендованого майна (п. 10.7.5 договору).

Відповідно до п. 8.1, п. 8.3 договору орендодавець має право контролювати з можливим залученням балансоутримувача виконання умов договору та використання майна, переданого в оренду за договором, і у разі необхідності спільно з балансоутримувачем вживати відповідних заходів реагування. Здійснювати контроль за станом майна шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.

Пунктом 10.1 договору передбачено, що він укладений строком на 1 рік, що діє з 22.02.2017 до 22.02.2018.

2.2. 22.02.2016 сторонами було підписано акт приймання-передавання орендованого майна, згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування відповідне майно.

2.3. Фондом державного майна України прийнято наказ №655 від 14.05.2012 "Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди".

Згідно з п. 1 цього наказу, Фонду державного майна України, його регіональним відділенням та представництвам як орендодавцям державного майна за укладеними ними договорами оренди зобов'язано здійснювати такий контроль:

1) постійний документальний (у частині надходжень до державного бюджету плати за оренду державного майна, страхування об'єкта оренди);

2) періодичний комплексний з оглядом об'єкта оренди (згідно з щорічними планами-графіками) щодо:

використання орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, виконання умов договорів оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств;

використання державного майна, переданого в оренду за цими договорами, виконання умов договорів оренди державного нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю.

Пункт 5 наказу №655 від 14.05.2012 встановлює, що з метою реалізації дієвого контролю за договорами оренди, укладеними Фондом державного майна України, враховуючи місце розташування об'єкта оренди, функції контролю у сфері орендних відносин можуть здійснюватися за дорученням Фонду державного майна його регіональними відділеннями, представництвами за місцем розташування об'єкта оренди.

2.4. Наказом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву №523 було утворено робочу групу з метою проведення обстеження орендованого державного нерухомого майна, яке обліковується на балансі Державного підприємства "Укркомунобслуговування" за адресою: місто Київ, бульвар Лесі Українки, 26, передане в оренду ТОВ "Мак-Груп" на підставі договору оренди №7768 від 22.02.2017.

2.5. Відповідно до акта обстеження від 05.04.2017, складеного працівниками Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву щодо обстеження державного нерухомого майна, в орендованому приміщенні проводяться ремонтні роботи, у зв'язку з чим працівників Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву не допустили до цього приміщення.

3. Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3.1. 06 вересня 2017 року рішенням Господарського суду міста Києва позов задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №7768 від 22.02.2017, який укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та ТОВ "Мак-Груп". Зобов'язано ТОВ "Мак-Груп" повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна України по місту Києву державне нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 1000,00 м2, розміщені за адресою: місто Київ, бульвар Лесі Українки, 26, на дев'ятому поверсі адміністративної будівлі літера "А", що перебуває на балансі Державного підприємства "Укркомунобслуговування". Здійснено розподіл судового збору.

3.2. 08 лютого 2018 року постановою Київського апеляційного господарського суду рішення Господарського суду міста Києва від 06.09.2017 залишено без змін.

3.3. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди дійшли висновку про наявність порушення відповідачем п. 5.5 та п. 10.7.5 договору оренди шляхом не допуску представників орендодавця на об'єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням умов договору.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та аргументи учасників справи

4.1. 07 березня 2018 року ТОВ "Мак-Груп" подало касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 08.02.2018, рішення Господарського суду міста Києва від 06.09.2017, а справу направити на новий розгляд.

4.2. Скаржник обґрунтовує вимоги, що містяться у касаційній скарзі, зокрема, такими доводами.

4.2.1. Судом апеляційної інстанції не надано значення доводам відповідача про те, що обстеження об'єкта оренди як делегованої періодичної контрольної функції позивача відповідно до наказу ФДМУ №655 від 14.05.2012 "Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди" не могло бути проведено позивачем в 2017 році через не включення вказаного об'єкта держаної власності до щорічного плану-графіку періодичного комплексного контролю з оглядом об'єктів оренди.

4.2.2. Апеляційний господарський суд необґрунтовано відхилив подане відповідачем клопотання про витребування доказів, а саме витягу з книги реєстрації наказів по Регіональному відділенню Фонду державного майна України по м. Києву, в якому міститься інформація про реєстрацію наказу №523 про проведення обстеження приміщення TOB "Мак-Груп" (або з іншої книги/журналу в якому реєструвався вказаний наказ). Відповідачу після подачі апеляційної скарги та відкриття провадження за нею стало відомо від балансоутримувача об'єкта оренди за договором оренди, що жодних заходів контролю за використанням державного майна переданого відповідачу протягом 2017 року не призначалося і не проводилося.

4.2.3. Місцевим господарським судом було прийнято рішення про розірвання договору оренди нерухомого майна та зобов'язання повернення майна, що безпосередньо стосується прав та обов'язків балансоутримувача цього майна, якого не було залучено до участі у справі, а судом апеляційної інстанції вказані доводи апеляційної скарги безпідставно відхилені.

4.3. 10 травня 2018 року позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги у повному обсязі.

4.3.1. На думку позивача, відповідач свої зобов'язання за договором належним чином не виконав, чим допустив істотне порушення умов договору.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

5. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

5.1. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції

5.1.1. З урахуванням меж розгляду справи судом касаційної інстанції, визначених статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, не можуть бути взяті до уваги аргументи скаржника про необхідність встановлення обставин справи, про достовірність чи недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

5.1.2. Згідно з компетенцією, визначеною законом, Верховний Суд в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

5.2. Щодо суті касаційної скарги

5.2.1. Спір по справі стосується дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №7768 від 22.02.2017, який укладено між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та ТОВ "Мак-Груп", та повернення орендованого майна.

Підставою звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди є невиконання відповідачем умов спірного договору оренди - не допуск до перевірки об'єкта оренди представниками позивача.

5.2.2. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов'язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

5.2.3. При цьому, Верховний Суд вважає за необхідне зауважити на тому, що під час розгляду спору про дострокове розірвання договору оренди, повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Статтею 651 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 1).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

5.2.4. Оскільки орендоване майно є державним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у частині 3 статті 26 якої наведено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Господарські суди попередніх інстанцій розриваючи укладений сторонами договір в судовому порядку дійшли висновку про порушення відповідачем п. 5.5 та п. 10.7.5 договору шляхом не допуску представників орендодавця на об'єкт оренди з метою контролю за його використанням та виконанням умов договору.

Водночас господарськими судами не встановлено, чи є зазначені порушення (щодо недопущення представників відповідача до об'єкта оренди) істотним порушенням умов договору оренди, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору, з урахуванням тієї обставини, що договір було укладено 22.02.2017, а 20.04.2017 позивачем направлено відповідачу пропозицію про дострокове розірвання договору оренди.

5.2.5. Крім того, як вбачається зі змісту постанови, що оскаржується, судом апеляційної інстанції зазначено про те, що у п. 2 акта приймання-передачі орендованого майна від 22.02.2017 встановлено, що майно у відповідності з узгодженим висновком балансоутримувача та орендаря не потребує проведення поточного ремонту.

Водночас господарським судом апеляційної інстанції не взято до уваги п. 5.7 договору, згідно з яким орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

5.2.6. Відповідно до ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Відповідно до приписів ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" фонд державного майна здійснює контроль за використанням орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів, виконанням умов договорів оренди цілісних майнових комплексів державних підприємств.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" контроль за використанням майна, переданого в оренду, покладається на органи, які відповідно до цього Закону здійснюють державну політику у сфері оренди.

Як вбачається зі змісту позовної заяви, позивач в обґрунтування заявлених позовних вимог посилався на вимоги наказу Фонду державного майна України від 14.05.2012 №655 "Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди" як підставу для дострокового розірвання договору оренди.

Відповідно до п. 1 наказу Фонду державного майна України від 14.05.2012 №655 "Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди" на Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва як орендодавців державного майна за укладеними ними договорами оренди покладено обов'язок здійснювати такий контроль:

1) постійний документальний (у частині надходжень до державного бюджету плати за оренду державного майна, страхування об'єкта оренди);

2) періодичний комплексний з оглядом об'єкта оренди (згідно з щорічними планами-графіками).

Отже, контроль виконання істотних умов договору оренди повинен здійснюватись виключно в порядку, визначеному наказом Фонду державного майна України від 14.05.2012 № 655 "Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди", тобто згідно з щорічними планами-графіками.

Господарськими судами не з'ясовувались обставини щодо включення переданого відповідачу об'єкта оренди до щорічного плану-графіку періодичного комплексного контролю з огляду об'єктів оренди за 2017 рік, як це встановлено вимогами зазначеного наказу ФДМУ, тоді як на ці обставини неодноразово вказував відповідач заперечуючи проти позову.

Відповідно до ст.ст. 42 та 43 ГПК України (в редакції, чинній до 15.12.2017) правосуддя та судочинство в господарських судах здійснюється на засадах рівності та змагальності сторін. Відхилення доводів чи заперечень будь-якої зі сторін повинно ґрунтуватися на приписах чинного законодавства.

За ст.ст. 33 та 34 ГПК України (в редакції, чинній до 15.12.2017) кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Господарські суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правові обставини і ті фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги.

Проте зі змісту судових рішень, ухвалених у цій справі, слідує, що суди попередніх інстанцій, всупереч вимогам ст. 43 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній на момент розгляду справи судом першої інстанції) та ст. 86 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній на момент розгляду справи судом апеляційної інстанції) не надали повну юридичну оцінку обставинам справи та не з'ясували усіх істотних для справи обставин, необхідних для правильного вирішення спору між сторонами.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Зважаючи на викладене, Верховний Суд дійшов висновку, що при вирішенні цього спору суди першої та апеляційної інстанцій не дотримались вимог статей 43, 47, 43, 84, 105 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній на момент ухвалення рішення першої інстанції) та статей 73, 86 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній на момент ухвалення постанови апеляційної інстанції) щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Суди не дослідили усі зібрані у справі докази, що унеможливило встановлення усіх фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, тому судові рішення підлягають скасуванню як такі, що прийняті з порушенням норм процесуального та матеріального права.

6.2. Відповідно до частини 3 ст. 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

Частиною 4 ст. 310 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

Оскільки порушення норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, допущено судами першої та апеляційної інстанцій, справа має бути передана на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6.3. Таким чином, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а судові рішення, що оскаржуються, скасуванню з направленням справи на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

6.4. При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, дати належну правову оцінку всім зібраним у справі доказам в їх сукупності, звернути увагу на підстави поданого позову; з'ясувати, чи порушені відповідачем істотні умови договору оренди, дослідити подані сторонами докази та надати їм відповідну оцінку, та в залежності від встановленого та відповідно до вимог закону вирішити спір.

7. Судові витрати

7.1. Відповідно до статті 315 Господарського процесуального кодексу України у постанові суду касаційної інстанції повинен бути зазначений розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.

7.2. Частиною 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, передбачено, якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Враховуючи, що в даному випадку справа направляється на новий розгляд до суду першої інстанції, розподіл судових витрат Верховним Судом не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Мак-Груп" задовольнити.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 08.02.2018 та рішення Господарського суду міста Києва від 06.09.2017 у справі №910/9880/17 скасувати.

3. Справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

4. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя: І. Ткач

Судді: О. Мамалуй

Л. Стратієнко