ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.06.2018 року м.Дніпро Справа № 904/326/18

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Кузнецова В.О.,

суддів: Паруснікова Ю.Б., Чус О.В.,

секретар судового засідання Пінчук Є.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" та AS "PrivatBank" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2018 (суддя Манько Г.В., повне рішення складено 27.03.2018) у справі

за позовом Дніпровської міської ради, м.Дніпро

до товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер", м.Дніпро

про усунення перешкод у користуванні майном

ВСТАНОВИВ:

Дніпровська міська рада звернулася до господарського суду Дніпропетровської області із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер", в якому просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, загальною площею 1.8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться за адресою: по вул.Набережній В.І.Леніна у районі буд. №39, в м.Дніпро, укладений між Дніпровською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер" державна реєстрація від 08 вересня 2009 року №87, а також зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Вентер" звільнити займану земельну ділянку, загальною площею 1.8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться адресою: по вул.Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39, в м. Дніпро та привести її в первинний стан.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2018 у даній справі позов задоволено повністю; розірвано договір оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, загальною площею 1.8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться за адресою: по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39, в м.Дніпро, укладений між Дніпровською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер" державна реєстрація від 08 вересня 2009 року №87; зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю "Вентер" звільнити займану земельну ділянку, загальною площею 1.8157 га, кадастровий номер :03:328:0217, яка знаходиться адресою: по вул.Набережній В.І. Леніна у районі буд. №39, в м.Дніпро та привести її в первинний стан; стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" на користь Дніпровської міської ради судовий збір 3524 грн.

Згадане рішення обґрунтовано посиланням на невиконання відповідачем умов договору оренди землі від 07.09.2009.

Після укладення зазначеного договору відповідач фактично до використання земельної ділянки не приступив, земельна ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не ведуться, хоча додержання зазначених обов'язків прямо передбачено умовами договору оренди земельної ділянки та вимогами ст.24 Закону України "Про оренду землі".

Наявні в матеріалах справи докази підтверджують факт того, що заходи, спрямовані на виконання умов договору в частині здійснення проектування та забудови земельної ділянки, відповідачем не здійснено належним чином.

Враховуючи наведене, існують достатні підстави для розірвання укладеного договору оренди землі за рішенням суду на вимогу позивача, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України.

Оскільки право власності споруди Виставкового центру, яка розташована на спірній земельній ділянці, перейшло від ТОВ "Вентер" до AS "PrivatBank", який не звертався до позивача з відповідною заявою про надання земельної ділянки, необхідної для обслуговування вказаної споруди, право користування земельною ділянкою у ТОВ "Вентер" припинилося, що також є підставою для розірвання договору оренди землі.

Не здійснення забудови земельної ділянки прямо порушує вимоги умов договору та наносить шкоду Дніпровській міській раді.

Не погодившись зі згаданим рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю «Вентер» звернулося до Дніпропетровського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення господарського суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

На думку скаржника, не відповідає фактичним обставинам справи та спростовується наданими відповідачем доказами висновок суду першої інстанції про те, що наявні докази підтверджують факт того, що заходи, спрямовані на виконання умов договору оренди в частині здійснення проектування та забудови земельної ділянки, відповідачем не здійснено належним чином.

Судом першої інстанції в порушення норм ст.ст.86,214 ГПК України надані відповідачем докази не досліджено та не надано їм належної оцінки, а також не застосовано норми Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", у тому числі його норми викладені у ч.ч.1,5 ст.26, що визначає складові (етапи) проектування та будівництва.

Господарським судом не враховано висновки Верховного Суду України, викладені у постановах від 11.11.2014 по справі №3-167гс14 та від 21.01.2015 по справі №3-211гс14, згідно з якими надаючи комплексне тлумачення нормам матеріального права - ч.1 ст.2, ч.1 ст.24, ч.1, ст.25, ст.32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.525,536,629, ч.2 ст.651 ЦК України, ст.193 ГК України, ст.143 ЗК України Верховний Суд України вказав, що підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

Висновок суду, що згідно умов договору відповідач був зобов'язаний протягом п'яти років завершити будівництво житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) не відповідає обставинам справи, оскільки договором оренди землі не встановлено обов'язку відповідача завершити будівництво та/або ввести об'єкт будівництва в експлуатацію у певний строк.

У п.8.1. договору оренди землі вказано, що укладення сервітутних договорів здійснюється у разі необхідності. У матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б вказували на виникнення необхідності укладення сервітутних договорів.

Висновки суду першої інстанції про те, що в порушення умов договору оренди землі відповідач не здійснив (фактично не розпочав) будівництво житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва) у п'ятирічний строк, спростовуються наявними у справі доказами, а саме письмовими документами.

Договір оренди землі про розірвання якого заявлено позов, не містить обов'язку відповідача щодо внесення коштів пайової участі. Обраний позивачем спосіб захисту права на отримання пайової участі у вигляді розірвання договору оренди землі не є ефективним, оскільки не забезпечив би поновлення (відновлення) такого права у разі його порушення.

Акти складені внаслідок проведення перевірки користування земельною ділянкою не є допустимими доказами, оскільки одержані (складені) з порушенням порядку, встановленого законом.

Державною архітектурно-будівельною інспекцією не складався акт щодо використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, що з урахуванням п.2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" свідчить про недоведеність висновків суду, викладених в оскаржуваному рішенні.

Земельна ділянка, що є об'єктом оренди за договором використовується в межах її цільового призначення "землі житлової та громадської забудови" і згідно ч.5 ст.20 ЗК України землекористувач самостійно обирає вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель.

Припинення права оренди землею ТОВ "Вентер" в силу ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі", ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України не є підставою для припинення договору оренди в цілому, оскільки договір залишається чинним та діє для нового власника об'єкта нерухомого майна.

На день звернення Дніпровської міської ради до суду із позовом та на день ухвалення судом оскаржуваного рішення орендарем за договором оренди є AS "PrivatBank", а тому будь-які позовні вимоги, що випливають з такого договору оренди землі, можуть бути пред'явлені до іншої сторони такого договору, тобто до AS "PrivatBank".

Крім того, скаржник зазначає, що господарським судом порушено вимоги ст.ст.161,165,166, п.12 ч.2 ст.182, 174, 176, 207, 210, ч.4,5 ст.233, п.п.17.10, 17.12 Перехідних положень ГПК України.

Господарським судом безпідставно позбавлено резидента Латвійської Республіки AS "PrivatBank" права захистити свої законні права та інтереси користувача земельної ділянки, що гарантоване AS "PrivatBank" чинним законодавством України, зокрема ч.1 ст.4, ст.365 ГПК України.

AS "PrivatBank" подано апеляційну скаргу, в якій заявник, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права просить рішення господарського суду скасувати, прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Скаржник зазначає, що 07.04.2017, у зв'язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, відповідно до договору іпотеки від 28.02.2014, державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Крючковою Т.В. проведено в Державному реєстрі прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна за адресою: м.Дніпро, вул.Набережна В.І.Леніна, будинок 47а.

Пунктом 7.1. договору іпотеки від 28.02.2014 передбачено, що іпотека за цим договором поширюється на земельну ділянку, на якому розташований предмет іпотеки та яка знаходиться за адресою: м.Дніпро, по вул.Набережній В.І.Леніна в районі будинку №39, загальною площею 1,8157 га, власником якої є Дніпровська міська рада, яка знаходиться у строковому платному користуванні товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" (іпотекодавця) та зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0217, згідно договору оренди землі, посвідченого нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Литаш І.П., зареєстрованого в реєстрі за № 3404. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови.

Таким чином, AS "PrivatBank" є власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, а тому приймаючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції вирішив питання про права, інтереси та обов'язки AS "PrivatBank".

Скаржник вважає, що припинення права оренди землі ТОВ "Вентер" в силу ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі", ст.120 ЗК України, ст.377 ГК України не є підставою для припинення договору оренди в цілому, оскільки договір залишається в силі та діє для нового власника об'єкта нерухомого майна.

Згідно тлумачення норм ст.ст.120, 125 ЗК України у випадку переходу права власності на об'єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право оренди на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права на зведені на земельній ділянці об'єкти.

Враховуючи, що на день звернення Дніпровською міською радою до суду з позовом, а також на день прийняття судом оскаржуваного рішення орендарем по договору оренди землі є AS "PrivatBank", тому позовні вимоги, що виникають з такого договору, можуть бути пред'явлені до AS "PrivatBank".

Таким чином, на думку скаржника, ТОВ "Вентер" не є належним відповідачем у даній справі, оскільки не є стороною договору оренди землі. Пред'явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.

Посилання суду першої інстанції про незабезпечення потреби ефективного використання земельної ділянки не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки, як встановлено судом на земельній ділянці з кадастровим номером :03:328:0217 розташований об'єкт нерухомого майна "будівля Виставкового центру", що належить на праві власності AS "PrivatBank".

Спірна земельна ділянка використовується AS "PrivatBank" в межах її цільового призначення "землі житлової та громадської забудови".

Відзиву на апеляційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" та AS "PrivatBank" позивачем не надано.

05.06.2018 у судове засідання не з'явився представник AS "PrivatBank", у поданому клопотанні просить розглянути справу за його відсутністю.

Колегія суддів вважає, що неявка представника AS "PrivatBank" не перешкоджає розгляду справи.

05.06.2018 у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, розглянувши доводи апеляційних скарг, перевіривши відповідність оскаржуваного рішення нормам матеріального та процесуального права, суд дійшов висновку, що апеляційні скарги підлягають задоволенню, враховуючи таке.

07 вересня 2009 року між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер" (орендар) на підставі рішення міської ради від 10 червня 2009 року № 54/47 укладено договір оренди землі, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І.П. та зареєстрований в реєстрі за № 3404. Договір зареєстровано у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, про що вчинено відповідний запис від 08 вересня 2009 за №87.

Відповідно до п.п. 1.1. - 1.3. вказаного договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться адресою: по вул. Набережній В.І. Леніна у районі буд. № 39 (Жовтневий район) і зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0217.

Згідно до п. 1.2, п. 5.1, п. 5.2. Договору, а також п. 3 рішення Дніпропетровської міської ради від 10 червня 2009 року №54/47 цільове призначення земельної ділянки (кадастровий номер :03:328:0217) - розміщення житлового комплексу "Каміння" (3-й етап будівництва), в межах категорії "Землі житлової та громадської забудови", код цільового використання землі (УКЦВС) 1.9 (житлові кооперативи).

У п. 5.3 договору сторони погодили умови збереження стану об'єкта оренди: повернути земельну ділянку у стані, придатному для подальшого її використання.

Згідно п. 5.4 договору орендар зобов'язаний забезпечити збереження стану земельної ділянки відповідно з чинним законодавством.

Договір припиняється в інших випадках, передбачених законом (п.12.4 договору).

Пунктом 12.5 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Строк дії договору п'ять років (розділ 3 договору).

Спірна земельна ділянка передана відповідачу за актом приймання - передачі земельної ділянки від 07 вересня 2009 року.

28.04.2014 між товариством з обмеженою відповідальністю "Вентер" (іпотекодавець) та AS"PrivatBank" (іпотекодержатель) укладено договір іпотеки, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку майна, зазначеного в п.7 цього договору, в забезпечення виконання зобов'язань товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива приват Дівелопмент" (боржник) перед AS"PrivatBank", за умовами якого іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником зобов'язань, забезпечених іпотекою і (або) невиконання іпотекодавцем зобов'язань за цим договором, отримати задоволення за рахунок переданого в іпотеку майна, переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця (п.1 договору).

Відповідно до п.7 договору іпотеки в забезпечення виконання боржником зобов'язань за кредитним договором іпотекодавець надав в іпотеку нерухоме майно - нежитлову одноповерхову будівлю Виставкового центру, що розташована за адресою: м.Дніпропетровськ, вул.Набережна В.І.Леніна, будинок 47а, загальною площею 2700 кв.м.

У відповідності зі ст.6 Закону України "Про іпотеку" іпотека за цим договором поширюється на земельну ділянку, на якому розташований предмет іпотеки та яка знаходиться за адресою: м.Дніпро, по вул.Набережній В.І.Леніна в районі будинку №39, загальною площею 1,8157 га, власником якої є Дніпровська міська рада, яка знаходиться у строковому платному користуванні товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" (іпотекодавця) та зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0217, згідно договору оренди землі, посвідченого 07.09.2009 нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Литаш І.П., зареєстрованого в реєстрі за № 3404. Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови (п.7.1. договору іпотеки).

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна вказана нежитлова одноповерхова споруда виставкового центру загальною площею 2700 кв.м. є власністю AS "PrivatBank". Дата державної реєстрації - 07.04.2017. Підстава виникнення права власності - договір іпотеки від 28.02.2014.

Отже, як станом на день подання позову, так і станом на момент прийняття оскаржуваного рішення власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці є AS "PrivatBank", що не заперечується позивачем.

Відповідно до частини 3 статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 1 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

За положенням частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз положень наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України.

Тобто особа, яка набула права власності на це майно фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, отже договір не підлягає розірванню.

Наведена правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 10.04.2018 у справі № 915/672/17).

Крім того, колегія суддів враховує, що відповідно до приписів ч.4 ст.6 Закону України "Про іпотеку" якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов'язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

З урахуванням наведеного, з 07.04.2017 (дата державної реєстрації права власності на споруду виставкового центру) до AS "PrivatBank" перейшло право оренди спірної земельної ділянки у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника (ТОВ "Вентер").

Таким чином, Дніпровською міською радою пред'явлено позов до товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер", яке не є належним відповідачем у даній справі, оскільки не є стороною спірного договору оренди землі.

Колегія суддів враховує, що на відміну від попередньої редакції Господарського процесуального кодексу України, чинним ГПК України (у редакції Закону України від 03.10.2017 №2147-VIII) не передбачено наявність у суду апеляційної інстанції повноважень суду першої інстанції, зокрема, щодо залучення до участі у справі належного відповідача.

Крім того, ч.ч.1-3 статті 48 ГПК України (у редакції Закону України від 03.10.2017 №2147-VIII) визначено, що суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання, за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених в частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача.

Матеріали справи не містять, а позивачем не надано доказів звернення до суду першої інстанції з клопотанням про заміну первісного відповідача належним відповідачем - AS "PrivatBank".

Враховуючи викладене, дійшовши висновку, що позовні вимоги заявлені Дніпровською міською радою до неналежного відповідача, суд апеляційної інстанції відмовляє у задоволенні позовних вимог у повному обсязі та не розглядає доводи учасників провадження у справі щодо наявності або відсутності підстав для розірвання договору оренди землі та зобов'язання вчинити певні дії.

Приймаючи до уваги, що рішення господарського суду прийнято з порушенням норм процесуального права, що призвело до неправильного вирішення справи, колегія суддів приходить до висновку про скасування рішення суду відповідно до приписів ч.2 ст.277 ГПК України.

Керуючись ст.ст.269,275,277, 281-283 ГПК України суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" та AS "PrivatBank" задовольнити.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2018 у справі №904/326/18 скасувати.

У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Дніпровської міської ради (, м.Дніпро, пр.Д.Яворницького, б.75) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Вентер" (, м.Дніпро, вул.Дзержинського, д.35-б, корп.2 ) судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги у розмірі 5286,00 грн.

Стягнути з Дніпровської міської ради на користь AS "PrivatBank" (вул.Майтас,1, Рига, Латвійська Республіка, LV-1134) судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги у розмірі 5286,00 грн.

Доручити Господарському суду Дніпропетровської області видати відповідні накази.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Постанова складена у повному обсязі 06.06.2018.

Головуючий суддя: В.О.Кузнецов

Судді: Ю.Б.Парусніков

О.В.Чус