ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 травня 2018 року м. Черкаси справа № 925/315/18

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Потапенко В.В., з секретарем судового засідання Брус Л.П., за участю представників учасників справи :

від позивача: ОСОБА_1 - за довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_2 за довіреністю;

розглянувши у судовому засіданні в місті Черкаси справу

за позовом Повного товариства «Універсал»

до Черкаської міської ради

про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Повне товариство «Універсал» звернулося до Господарського суду Черкаської області із позовом до Черкаської міської ради про розірвання договору оренди землі, якому просить суд розірвати договір оренди землі від 28.10.2005 року, укладений між Повним товариством «Універсал» (Черняк, Гармаш, Гоцуляк, Луценко) та Черкаською міською радою щодо земельної ділянки площею 1292 кв. м по вулиці Смілянській, 2/1 в місті Черкаси для розміщення житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 15.12.2005 року за №33.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на наступні обставини:

-28.10.2005 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець (Черкаська міська рада) на підставі свого рішення від 27.10.2005 року №8-670 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1292 кв.м по вулиці Смілянській, 2/1 в м. Черкаси для розміщення житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів. За цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови. Договір був укладений на строк до 27.10.2030 року;

-15.12.2005 року між позивачем та Корпорацією «Житлобуд-1» укладений договір, відповідно до якого позивач передав Корпорації «Житлобуд-1» функції Замовника в частині організації будівництва, укладення договорів та інших документів будівництва і фінансування, вводу в експлуатацію і т. ін. щодо житлового будинку по вулиці Смілянській, 2/1 в м. Черкаси. 30.12.2010 року на підставі дозволу на виконання будівельних робіт №520-10 розпочалось будівництво житлового будинку на вказаній земельній ділянці. 17.11.2017 року Корпорації «Житлобуд-1» видано сертифікат серії ЧК №83, яким Управління державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради засвідчує відповідність закінченого будівництвом об»єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Вказаний сертифікат виданий на підставі акта готовності об»єкта до експлуатації від 10.11.2017 року, тобто будівництво об»єкта нерухомості, під який виділялась земельна ділянка в оренду, завершено 17.11.2017 року;

-27.12.2017 року Корпорація «Житлобуд-1» направила на адресу відповідача лист за №469, в якому просить припинити дію договору оренди від 28.10.2005 року у зв»язку з завершенням будівництва житлового будинку, на що отримала відповідь від Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради від 01.02.2018 року за №2368Р-01-25, в якій повідомлялося, що питання припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі буде вирішено після погашення заборгованості орендарем по орендній платі за землю. Корпорація «Житлобуд-1» від імені позивача направляла відповідачу ще два листи від 12.02.2018 №52 та від 14.02.2018 №58, в яких повторно просить про припинення дії договору. 05.03.2018 року Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради листом №2496-01-25 2497-01-14 надав відповідь про відмову у зв»язку з наявною заборгованістю по орендній плату за землю;

-посилаючись на приписи частини 2 статті 19 та частини 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі», позивач просить розірвати договір оренди землі від 28.10.2005 року, укладений між Повним товариством «Універсал» (Черняк, Гармаш, Гоцуляк, Луценко) та Черкаською міською радою щодо земельної ділянки площею 1292 кв. м по вулиці Смілянській, 2/1 в місті Черкаси для розміщення житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 15.12.2005 року за №33.

Ухвалою суду від 10 квітня 2018 року було відкрито провадження у справі №925/315/18, встановлено відповідачу строк у п'ятнадцять днів з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позов та направлення його копії іншому учаснику справи, запропоновано позивачу у строк до пяти днів з дня отримання відзиву подати до суду відповідь на відзив, сторонам подати у строк до 10.05.2018 р. попередні (орієнтовні) розрахунки суми судових витрат, які вони понесли і які очікують понести у звязку із розглядом даної справи, учасників справи було викликано у підготовче засідання.

27 квітня 2018 року до суду надійшов відзив від 27 квітня 2018 року на позовну заяву за підписом представника відповідача ОСОБА_2

В обґрунтування заперечень на позов відповідач посилається на наступні обставини:

-відповідач вважає, що немає жодних правових підстав для припинення або розірвання договору оренди від 28.10.2005 року, оскільки їх відсутність підтверджується умовами самого договору, в якому чітко визначено сторонами випадки його припинення, а також приписами статей 31, 32 Закону України «Про оренду землі».

14 травня 2018 року до суду надійшла відповідь на відзив за підписом представника позивача ОСОБА_1, у якій представник позивача вказує, що позивачем були вичерпані можливості розірвання договору за взаємною згодою сторін. Також представник позивача у відповіді зазначив, що наявність заборгованості з орендної плати за землю відповідачем не доведена.

Ухвалою суду від 18 травня 2018 року закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті, викликано у судове засідання учасників справи.

У судовому засіданні 29 травня 2018 року представник позивача позов підтримав. Представник відповідача позов не визнав. Свої доводи представники сторін обґрунтовували викладеними у позові та відзиві обставинами і доданими до них доказами.

У судовому засіданні 29 травня 2018 року оголошена вступна та резолютивна частини рішення суду на підставі статті 240 ГПК України.

Заслухавши доводи та пояснення представників учасників справи, дослідивши наявні в справі матеріали, суд вважає, що у позові необхідно відмовити повністю з наступних підстав:

Згідно ч.3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1-4 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

28.10.2005 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди землі (далі «Договір»), відповідно до якого орендодавець (Черкаська міська рада) на підставі свого рішення від 27.10.2005 року №8-670 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 1292 кв.м по вулиці Смілянській, 2/1 в м. Черкаси для розміщення житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною стоянкою для автомобілів. За цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови. Договір був укладений на строк до 27.10.2030 року.

Згідно пункту 2.1. Договору в оренду (без права передачі її в суборенду) передається земельна ділянка площею 1292 кв.м. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель:

-на період будівництва до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом);

-після завершення будівництва до категорії земель змішаного використання (землі житлової забудови та комерційного використання»).

Згідно пункту 3.1. Договору він укладений до 27.10.2030 року. Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

У пункті 4.1. Договору сторони обумовили розрахунок орендної плати як на період будівництва, так і після завершення будівництва.

Позивач вказує, що 17.11.2017 року Корпорації «Житлобуд-1» видано сертифікат серії ЧК №83, яким Управління державного архітектурно-будівельного контролю Черкаської міської ради засвідчує відповідність закінченого будівництвом об»єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Вказаний сертифікат виданий на підставі акта готовності об»єкта до експлуатації від 10.11.2017 року.

Пунктом 12.2. Договору передбачені підстави припинення дії Договору. Серед них немає такої підстави як закінчення будівництва.

Згідно пункту 12.3. Договору його дія припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов»язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (пункт 12.4. Договору).

27.12.2017 року Корпорація «Житлобуд-1» направила на адресу відповідача лист за №469, в якому просить припинити дію договору оренди від 28.10.2005 року у зв»язку з завершенням будівництва житлового будинку, на що отримала відповідь від Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради від 01.02.2018 року за №2368Р-01-25, в якій повідомлялося, що питання припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі буде вирішено після погашення заборгованості орендарем по орендній платі за землю. Корпорація «Житлобуд-1» направляла відповідачу ще два листи від 12.02.2018 №52 та від 14.02.2018 №58, в яких повторно просила про припинення дії Договору. 05.03.2018 року Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради листом №2496-01-25 2497-01-14 надав відповідь про відмову у зв»язку з наявною заборгованістю по орендній плату за землю та з посиланням на недопущення розірвання договору в односторонньому порядку.

Згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі».

Позивач, обґрунтовуючи своє право на захист, посилається на приписи частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі», згідно якої після завершення будівництва та прийняття обєкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного обєкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Суд вважає, що обставина, на яку посилається позивач у позові закінчення будівництва, може бути підставою для дострокового розірвання договору, але за взаємною згодою сторін.

Право на односторонню відмову від договору оренди землі Договором та законодавством України не передбачено (ст. 31 Закону України Про оренду землі).

Статтею 416 Цивільного кодексу України визначено, що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку права користування; відмови землекористувача від права користування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Згідно змісту викладених правових норм Договір не може бути розірваний за рішенням суду у зв»язку з закінченням будівництва. У частині другій статті 19 Закону України «Про оренду землі» мова йде про припинення дії договору, в статті 416 ЦК України про відмову землекористувача від права користування.

Позивач стверджує, що земельна ділянка виділялась під будівництво житлового будинку і після завершення будівництва ним не використовується, її землекористувачем є ОСББ «Будинок мрій 2/1».

Твердження позивача про те, що земельна ділянка виділялася лише під будівництво житлового будинку спростовуються умовами Договору. Як вже вище вказувалося, згідно пункту 2.1. Договору земельна ділянка за функціональним використанням відноситься до категорії земель:

-на період будівництва до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом);

-після завершення будівництва до категорії земель змішаного використання (землі житлової забудови та комерційного використання»).

Тобто, у Договорі сторони обумовили її функціональне використання і після завершення будівництва.

Також у Договорі (пункт 4.1.) сторони обумовили і розмір орендної плати після завершення будівництва.

Згідно пункту 1.1. Договору земельна ділянка була передана для розміщення житлового будинку.

Беручи до уваги викладене, суд вважає, що позивачем невірно обрано спосіб захисту. Позов про розірвання Договору не може бути задоволений, оскільки згідно змісту викладених судом правових норм та умов Договору він не може бути розірваний за рішенням суду у зв»язку з закінченням будівництва.

Відповідно до вимог ст. ст. 73, 74, 77 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд у визначеному порядку встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з нормами ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Прокурор не довів суду належними і допустимими доказами обґрунтованість заявлених позовних вимог.

Суд виходить з поданих доказів, оцінюючи їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності і приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню.

На підставі ст. 129 ГПК України у разі відмови в позові витрати, повязані з розглядом справи, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У позові до Черкаської міської ради (18000, місто Черкаси, вулиця Б. Вишневецького, 36, ) про розірвання договору оренди землі від 28.10.2005 року, укладеного між Повним товариством «Універсал» (Черняк, Гармаш, Гоцуляк, Луценко) та Черкаською міською радою, відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.

Суддя В.В. Потапенко

Повне рішення складено 01 червня 2018 року.

Суддя В.В. Потапенко