ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 926/1779/15

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пєскова В.Г., суддів: Катеринчук Л.Й., Погребняка В.Я.

за участю секретаря судового засідання - Анісімової М.О.;

учасники справи:

позивач - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області, Чорней С.В.,

відповідач - ОСОБА_2 в особі представника ОСОБА_3,

розглянувши касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області

на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 01.06.2017

у складі колегії суддів: Кордюк Г.Т.(головуючий), Давид Л.Л., Малех І.Б.

та на рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.2017

у складі колегії суддів: Миронюк С.О. (головуючий), Дутка В.В., Швець М.В.

у справі за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкта приватизації

та за зустрічним позовом ОСОБА_2

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області

про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва,

Керуючись частиною першою статті 240, статтями 300, 301, 308 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,

ВСТАНОВИВ:

Хронологія подій та опис фактів, встановлених судами першої та апеляційної інстанції

1. 01.02.2006 між громадянином США ОСОБА_2 та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області укладено договір купівлі-продажу № КІІ-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1. Після оплати за придбаний об'єкт приватизації, відповідно до п. 3.2 договору був підписаний акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва від 27.02.2006.

2. Згідно з п. 5.3 договору № КП-378-НБ від 01.02.2006 передбачений обов'язок покупця завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію протягом 3-х років з дня підписання акту приймання-передачі, тобто до 27.02.2009.

3. На виконання своїх обов'язків за договором Покупець 05.05.2006 уклав із ВАТ "ЧСМНУ Мясомолмонтаж" Договір на виготовлення проектно-кошторисної документації (а.с. 196-198), згідно з яким доручив Виконавцю провести випробування несучих конструкцій для придатності будівлі адміністративно-побутового корпусу для організації у ньому швейного виробництва. Вартість таких робіт складала 230 000 грн.

4. 15.07.2006 покупець листом прозвітував регіональному відділенню Фонду державного майна України по Чернівецькій області про стан виконання робіт. 24.07.2006 виконані роботи були зафіксовані актом поточної перевірки регіонального відділення ФДМУ, згідно з яким на об'єкті приватизації проведено: ремонт покрівлі; спеціалізовану перевірку на предмет фізичного стану залізобетонних конструкцій, зварних швів, перемичок; замовлено роботу щодо перевірки стану фундаменту будівлі; ведеться експертиза існуючого проекту та приведення його до вимог діючого законодавства на предмет використання будівлі під швейну фабрику.

5. 27.07.2007 та 29.08.2007 Актами поточних перевірок регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області не зафіксувало проведення нових робіт, оскільки до отримання всіх документів, погодження проектів з відповідними інстанціями, до оформлення права користування земельною ділянкою та дозволу на початок будівельних робіт Покупець не мав права розпочинати будь-які будівельні роботи.

6. 03.06.2008 Відповідно до Договору на виготовлення проектно-кошторисної документації ОСОБА_2 було доручено ТОВ "Буковина Екоінвест" виконати робочий проект по реконструкції будівлі об'єкту незавершеного будівництва під готельний комплекс з інфраструктурою. Зміна цільового призначення не заборонена договором та витікала із аналізу попиту на товари та послуги даного регіону.

7. 26.02.2009 сторони спору внесли зміни до договору від 01.02.2006, відповідно до якого п. 5.3. розділу 5 договору від 01.02.2006 викладено в наступній редакції: "завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 27.02.2012 р.". Мотивом продовження строку зобов'язань за даним договором була потреба у додатковому часі для ОСОБА_2 для отримання земельної ділянки та дозволів на початок будівельних робіт.

8. Одночасно із оформленням права на землю вирішувалось питання про недоцільність цільового призначення реконструкції будівлі під швейну фабрику у зв'язку із не конкурентоспроможністю продукції, у зв'язку із чим був виготовлений робочий проект конструкції будівлі під складські приміщення.

9. Крім того, протягом 2010 - І півріччя 2011 на об'єкті приватизації було здійснено ремонт покрівлі, проведено штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого верхів, частково виконані електромонтажні роботи трьох поверхів, що відображено в акті поточної перевірки ФДМУ від 29.07.2011.

10. 08.02.2012 листом № 194 Новодністровська міська рада повідомила ОСОБА_2, що для надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі у Новодністровськ, 22, Покупцю необхідно замовити, виготовити та подати на затвердження міської ради детальний план земельної ділянки, що було пов'язано із змінами до законодавства та започаткуванням електронної системи Державного земельного кадастру України.

11. 23.05.2012 ПП "Територіальне планування" Листом № 05 від 23.05.2012 проінформувало Новодністровську міську раду про те, що від громадянина США ОСОБА_2 прийнято замовлення на виконання схеми розподілу земельної ділянки між власниками і користувачами нежитлової будівлі «Швейно-трикотажної фабрики» у м. Новодністровськ.

12. 28.05.2012 Рішенням Новодністровської міської ради № 104/5/1 задоволено заяву ОСОБА_2 про надання згоди на завершення будівництва адміністративно-побутового корпусу до 27.05.2014, та 25.06.2012 року був укладений додатковий договір від 25.06.2012, відповідно до якого п. 5.3. розділу 5 договору було викладено в наступній редакції "завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 27.05.2014р.". Також у 2012 році був виготовлений ескізний проект реконструкції будівлі зі складськими та офісними приміщеннями, витяг з якого додається.

13. Протягом 2013-2014 років відповідно до зазначеного проекту було проведено демонтаж частин стін перегородок, замінено металеві закладні, що скріплюють бетонні конструкції на всіх поверхах, підсилено перекриття між поверхами, добудовано дві ліфтових кімнати. Проведено чорнові штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого поверхів, встановлено сходові марші та перила. Розширено віконні пройоми для встановлення вікон. Факт виконання вищезазначених робіт відображений в акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 20.06.2014.

14. Оскільки питання про присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам залишалось невирішеним, що унеможливлювало завершення будівництва та здачі в експлуатацію, покупець змушений був знову ініціювати процедуру внесення змін до договору купівлі-продажу, про що 06.06.2014 подав лист Новодністровській міській раді, а також чальнику РВ ФДМУ по Чернівецькій області разом зі звітом про виконання договірних зобов'язань, техніко-економічним обґрунтуванням змін до договору проектом додаткового договору. Також начальника РВ ФДМУ по Чернівецькій області листом від 18.06.2014 було проінформовано про те, що громадянином ОСОБА_2 було замовлено та виготовлено вікна для віконних пройомів будівлі, підготовлено дверні пройоми, проведено санітарну очистку, вивезено будівельне сміття, закуплено пожежне обладнання для встановлення у будівлі, закуплено силовий кабель для встановлення у будівлі. Вартість придбаних матеріалів становить 1 500 000 грн. Про вищезазначене було надано акти виконаних робіт, квитанції та інші докази.

Обґрунтування позову

15. 25.11.2015 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області звернулось із позовною заявою до гр. США ОСОБА_2 з позовом, в якому просило розірвати Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу № КП-378-НБ від 01.02.2006 із змінами від 26.02.2009 та від 25.06.2012, що знаходиться в м. Новодністровськ, Сокирянського району, Чернівецької області; зобов'язати громадянина США ОСОБА_2 повернути об'єкт незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу, матеріали, вироби, конструкції, завезені на будівельний майданчик і не використані для будівництва, а також устаткування, що не передано до монтажу, а також проектно-кошторисну документацію на об'єкт незавершеного будівництва, регіональному відділенню ФДМУ по Чернівецькій області за актом приймання-передачі відповідно до Порядку повернення у державну власність об'єктів приватизації у разі розірвання або визнання недійсними договорів купівлі-продажу таких об'єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 18.01.2001 № 32. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що за умовами Договору із змінами від 26.02.2009 та від 25.06.2012 відповідач зобов'язався завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію в термін до 27.05.2014. Проте, перевіркою, проведеною РВ ФДМ України по Чернівецькій області встановлено, що відповідач не дотримався зазначених умов договору, тому договір підлягає розірванню, а об'єкт поверненню до державної власності згідно з вимогами ст. ст. 525, 526, ЦК України, Законами України "Про приватизацію державного майна" та "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Обґрунтування зустрічного позову

16. 20.12.2016 ОСОБА_2 звернувся до суду із зустрічною позовною заявою якій просить винести рішення, яким внести зміни до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу, шляхом викладення пункту 5.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: "5.3. Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018 р."

17. Позовні вимоги за зустрічним позовом ґрунтуються на тому, що у не виконанні умов спірного договору щодо добудови придбаного об'єкта відсутня вина відповідача, що є необхідною умовою для настання правових наслідків у вигляді розірвання договору згідно з ст. 614 ЦК України, оскільки процес відведення земельної ділянки для будівництва, розроблення проекту та одержання дозволів на будівництво є дуже тривалим та не залежить від дій відповідача, а з огляду на наведені обставини у відповідача є підстави вимагати внесення відповідних змін до договору на підставі ст. 651 ЦК України, ст. ст. 187, 188 ГК України.

Розгляд справи судами

18. 27.03.2017 рішенням Господарського суду Чернівецької області від 18.05.2017 в задоволені первісного позову відмовлено. Зустрічний позов задоволено. Внесено зміни до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, укладеного 01.02.2006 між громадянином США ОСОБА_2 та РВ Фонду державного майна України по Чернівецькій області, шляхом викладення пункту 5.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: "5.3. Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018."

19. 01.06.2017 постановою Львівського апеляційного господарського суду рішення залишено без змін.

20. Місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що вимога п. 5.3. договору щодо завершення будівництва та здачі об'єкта у експлуатацію можлива лише після укладення договору оренди земельної ділянки, що знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва. Подібний висновок ґрунтується на підставі пункту 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів від 13.04.2011 № 466. Тож до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою позивач за зустрічним позовом не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов розглядуваного договору, що потребувало отримання відповідної декларації (дозволу), а отже перешкоди у завершенні будівництва та введенні об'єкта в експлуатацію, з укладанням договору оренди земельної ділянки не залежали від ОСОБА_2. Суди дійшли висновку про відсутність підстав для застосування до відповідача санкції за порушення зобов'язання у вигляді розірвання договору в силу ст. 614 ЦК України та задоволення первісного позову.

21. Щодо зустрічного позову, то місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, зазначив про те, що матеріли справи свідчать про проведення ОСОБА_2 значного об'єму робіт із облаштування об'єкту до майбутньої експлуатації, а з огляду на вартість майна станом на час укладання договору купівлі-продажу від 01.02.2006, а також інші обставини, що є свідченням наявності належного обґрунтування необхідності продовження строку завершення будівництва, суд дійшов висновку про необхідність задоволення зустрічного позову.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ

А. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

22. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області у своїй касаційній скарзі наполягає на тому, що сам факт невиконання взятих на себе за договором від 01.02.2006 зобов'язань щодо закінчення будівництва є достатньою підставою для задоволення первісного позову, оскільки відповідач за первісним позовом не звертався до позивача за первісним позовом з листом (пропозицією) щодо чергового продовження строку виконання зобов'язань за договором у Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 03.05.2012 та запізнілим початком узгодження з органом місцевої влади питання надання згоди на продовження терміну будівництва згідно зі статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (заяву було подано 03.06.2014, коли термін виконання зобов'язань закінчився 27.05.2014).

23. У судовому засіданні представник РВ ФДМУ по Чернівецькій області підтримав подану касаційну скаргу.

Б. Доводи позивача

24. 12.04.2018 стороною позивача було подано до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому він посилається на перепони, що йому чиняться, зокрема, позивачем за первісним позовом, Новодністровською міською радою шляхом не бажання продовжити у черговий раз термін виконання зобов'язань за договором.

25. У судовому засіданні представник ОСОБА_2 підтримав заперечив проти касаційної скарги, наполягаючи на правильності висновків, що їх викладено у судових рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

26. Договір між Україною та Сполученими Штатами Америки про заохочення та взаємний захист інвестицій від 04.03.1994, ратифікований Законом України від 21.10.1994

3. а) Інвестиціям повсякчас надаватиметься справедливий та неупереджений режим, вони користуватимуться повним захистом і безпекою і ні в якому випадку їм не буде надано режим гірший, ніж той, що встановлений міжнародним правом.

б) Жодна із Сторін не буде ніяким чином перешкоджати шляхом прийняття невмотивованих або дискримінаційних заходів управлінню, функціонуванню, утриманню, вживанню, користуванню, придбанню доходів, розширенню або розпорядженню інвестиціями. Для цілей вирішення спорів згідно із статтею VI та VII, захід може бути довільним або дискримінаційним, незважаючи на те, що Сторона мала або використала можливість розгляду такого заходу в судах або адміністративних трибуналах Сторони.

27. Перший Протокол до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод

Стаття 1

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

28. Закон України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва"

Стаття 19

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

29. Цивільний кодекс України

Стаття 614. Вина як підстава відповідальності за порушення зобов'язання

1. Особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

2. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

3. Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов'язання, є нікчемним.

30. Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 N 466 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 26 серпня 2015 р. N 747)

5. Будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та…

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи

і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

А. Щодо суті касаційної скарги

31. У даному випадку на вирішення Верховного Суду постановлено питання співвідношення суспільного інтересу, що полягає у добудові та експлуатації добудованого об'єкту із залученням найманих працівників, приватного інтересу, що очевидно ґрунтується на необхідності для інвестора убезпечити себе у майновому сенсі, закріпивши за собою не лише право на добудований об'єкт приватизації, а й на земельну ділянку, на якій він розташований та публічного порядку у царині виконання взятих на себе ОСОБА_2 договірних зобов'язань щодо терміну закінчення будівництва.

32. Для Верховного Суду є очевидним той факт, що на етапі укладення 01.02.2006 між громадянином США ОСОБА_2 та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області договору купівлі-продажу №КІІ-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності слід було пов'язати термін закінчення будівництва з терміном оформлення прав на земельну ділянку. Саме це викликало даний спір, при цьому Регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області могло і повинно було передбачати одразу виникнення подібного роду проблем у інвестора.

33. Аналізуючи наслідки тих обставин, що відбулися, Верховний Суд вважає за необхідне наголосити на тому, що мета приватизації державою належного їй майна полягала у тому аби залучити платоспроможного інвестора та надати йому можливість, у даному випадку, добудувати об'єкт приватизації для розвитку підприємництва в Україні, створення нових робочих місць тощо. Після оплати інвестором набутого ним у власність об'єкту інвестицій на державі Україна лежить обов'язок забезпечити режим максимального сприяння інвестору, у даному випадку, у добудові об'єкта незавершеного будівництва.

34. Верховний Суд наголошує, що на Регіональному відділенні Фонду державного майна України по Чернівецькій області у силу загального змісту Договору між Україною та Сполученими Штатами Америки про заохочення та взаємний захист інвестицій від 04.03.1994 лежав обовязок, як мінімум, звернутися до Новодністровської міської ради з клопотанням про допомогу іноземному інвестору у оформленні ним відповідної земельної ділянки, довести цьому органу наслідки її бездіяльності як у окремому випадку, пов'язаному з ОСОБА_2, так і в розрізі інвестиційного клімату в Україні як такому.

35. Невжиття описаних вище заходів Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області у сукупності з бездіяльністю Новодністровської міської ради Чернівецької області у розумінні зазначеного вище міжнародного договору створила несправедливий та упереджений режим відносно іноземного інвестора шляхом «прийняття невмотивованих або дискримінаційних заходів управлінню, функціонуванню, утриманню, вживанню, користуванню, придбанню доходів, розширенню або розпорядженню інвестиціями».

36. Верховний Суд наполягає на тому, що саме на державі у особі всіх державних органів лежить обов'язок організувати сприяння іноземному інвестору у всіх його діях, спрямованих на виконання взятих на себе приватизаційних зобов'язань. І виключно у випадку, якщо інвестор за всілякого сприяння держави не виконує своїх приватизаційних зобов'язань, до нього має бути застосована санкція, що передбачена статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" у вигляді розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкту приватизації.

37. У іншому випадку виникає конфлікт між санкцією, що передбачена у статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який оголосив неможливість позбавлення своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права у якості одного з основоположних принципів Конвенції.

38. За таких обставин, аналізуючи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанції Верховний Суд доходить висновку про те, що суди першої та апеляційної інстанцій правильно застосували норми національного права з огляду на загальний зміст зобов'язань, що їх взяла на себе Україна на міжнародному рівні.

39. Зі встановлених судами першої та апеляційної інстанцій фактів випливає, що держава Україна у особі своїх органів не вичерпала всіх можливостей задля забезпечення Леонітю Діно режиму сприяння виконанню ним взятих на себе приватизаційних зобов'язань. Це, у свою чергу, виключає можливість застосування наслідків, передбачених статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва".

Б. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Частиною 1 статті 309 ГПК України встановлено, що суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

У даному випадку Верховний Суд дійшов висновку про те, що постанова Львівського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.2017 винесені з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому вони підлягають залишенню без змін.

На підставі викладеного, керуючись статтями 300, 301, 309, 315 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області залишити без задоволення.

2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.2017 у справі № 926/1779/15 залишити без змін.

3. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Пєсков

Судді Л. Катеринчук

В. Погребняк