ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.06.2018р. Справа №914/70/18

місто Львів

Господарський суд Львівської області у складі

головуючий суддя одноособово ОСОБА_1,

секретар судового засідання Кушта А.М.,

розглянувши матеріали справи

за позовом:

Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,

до відповідача:

товариства з обмеженою відповідальністю "Грак",

предмет спору:

- стягнення 37'540,02 грн. орендної плати;

- розірвання договору оренди №Г-5556-7 від 14.09.2007;

- зобовязання повернути обєкт оренди,

підстави позову:

порушення умов договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5556-7 від 14.09.2007,

за участю представників сторін:

позивача: ОСОБА_2 довіреність №2302-вих-389 від 18.01.2018,

відповідача: ОСОБА_3 довіреність від 11.10.2017,

ОСОБА_4 протокол №2 від 20.06.2005,

ВСТАНОВИВ:

Судові процедури.

На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Грак" про стягнення 37'540,02 грн. орендної плати, розірвання договору оренди нерухомого майна №Г-5556-7 від 14.09.2007, зобовязання звільнити та повернути обєкт оренди, а саме приміщення першого поверху площею 86,3 м2, що розташовані за адресою: м. Львів, вул. Староєврейська, 31. Ухвалою від 11.01.2018 позов залишено без руху, позивачу надано строк для усунення недоліків. Ухвалою від 26.01.2018 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Підготовче провадження.

Ухвалою про відкриття провадження підготовче провадження призначено на 21.02.2018. В підготовче засідання 21.02.2018 з'явився представник позивача, представник відповідача не з'явився, однак подав до суду заяву про відкладення засідання у зв'язку з перебуванням керівника підприємства відповідача у службовому відрядженні. Зважаючи на зазначене, суд ухвалив задовольнити заяву відповідача та відклав підготовче засідання на 21.03.2018.

В підготовче засідання 21.03.2018 з'явився представник позивача та представники відповідача. Відповідачем подані клопотання про продовження підготовчого провадження та відкладення підготовчого засідання у зв'язку з необхідністю вирішити питання про укладення мирової угоди та неможливістю подати додаткові докази у цьому підготовчому засіданні. Зважаючи на подані клопотання, суд ухвалив продовжити строк підготовчого провадження на 30 днів, а підготовче засідання відкласти на 04.04.2018.

В підготовче засідання 04.04.2018 з'явилися представник позивача та представники відповідача. Відповідач подав суду заяву про відкладення підготовчого засідання з метою мирного врегулювання спору. Враховуючи бажання відповідача укласти мирову угоду, суд ухвалив задовольнити його заяву та відкласти підготовче засідання на 25.04.2018.

В підготовче засідання 25.04.2018 з'явилися представник позивача та представники відповідача. Сторони повідомили суд про подання ними всіх наявних у них доказів та зазначення всіх відомих їм обставин справі. З огляду на подання сторонами всіх доказів та зазначення всіх обставин справи, суд ухвалив закрити підготовче провадження та призначити справу до розгляду по суті на 16.05.2018.

Зважаючи на зазначене, судом забезпечено умови для реалізації сторонами своїх процесуальних прав та виконано всі завдання підготовчого провадження.

Розгляд справи по суті.

В судове засідання 16.05.2018 з'явився представник позивача, представник відповідача не з'явився, однак, подав до суду заяву про відкладення судового засідання у зв'язку зі службовим відрядженням керівника підприємства позивача. Враховуючи подану заяву, суд ухвалив відкласти розгляд справи по суті на 23.05.2018, про що повідомив відповідача ухвалою від 16.05.2018.

В судове засідання 23.05.2018 з'явився представник позивача, представник відповідача не з'явився, причин неявки не повідомив суду, хоча належним чином був повідомлений про час та місце судового засідання, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 95), яке, однак, надійшло до суду вже після проведення судового засідання.

Зважаючи на ту обставину, що під час судового засідання в матеріалах справи були відсутні докази отримання відповідачем ухвали від 16.05.2018, для забезпечення права на справедливий суд, гарантованого статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд ухвалив відкласти розгляд справи на 01.06.2018. Про час та місце судового засідання відповідача повідомлено ухвалою від 23.05.2018.

Аргументи сторін.

Правова позиція позивача.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач у порушення умов договору оренди нерухомого майна №Г-5556-7 від 14.09.2007 не сплачував орендної плати з травня по жовтень 2017 року, внаслідок чого станом на 12.12.2017 виникла заборгованість на загальну суму 37'540,02 грн. На підставі пункту 5.3 договору оренди, частини 1 статті 782 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, оскільки відповідач допустив несплату орендної плати протягом трьох місяців підряд, позивач вимагає достроково розірвати укладений договір.

Після подання позовної заяви позивач висловив позицію щодо необхідності закриття провадження у справі в частині стягнення заборгованості, у зв'язку з відсутністю предмета спору в цій частині вимог.

Заперечення відповідача.

Відповідач заперечив проти позовних вимог з підстав, зазначених у відзиві на позов (а.с. 34-37) та заяві про застосування позовної давності (а.с. 100-101):

- заборгованість повністю погашено до подання позову до суду, тому в задоволенні позовної вимоги про стягнення коштів необхідно відмовити;

- частина 1 статті 782 Цивільного кодексу України може бути застосована лише в тому випадку, якщо буде встановлено, що таке порушення договору є істотним в контексті частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. В цій справі відсутня істотність порушення договору, адже позивачем не доведено завдання йому будь-якої шкоди;

- відповідачем встановлено, що площа об'єкта оренди в дійсності була меншою за обумовлену договором оренди нерухомого майна №Г-5556-7 від 14.09.2007;

- з поданої позивачем інформації вбачається, що відповідач не сплачував орендні платежі у червні 2012 року, таким чином, згідно з довідкою від 15.12.2017 №4-2302-1771, датою, з якої позивачу відомо про прострочення відповідачем виконання зобов'язання зі сплати орендних платежів є 21.06.2012. Зважаючи на зазначене, саме з 21.06.2012 починається перебіг позовної давності, а сама позовна давність сплила 22.06.2015. Отже, вимоги про розірвання договору оренди нерухомого майна №Г-5556-7 від 14.09.2007 не підлягають задоволенню.

Обставини справи.

Між сторонами у справі укладено договір оренди №Г-5556-7 від 14.09.2007 (надалі Договір) (а.с. 25-26). За умовами цього договору орендодавець (позивач у справі) передає, а орендар (відповідач у справі) приймає в строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 86,30 м2, яке знаходиться по вулиці Староєврейській, 31, у місті Львові (надалі Об'єкт оренди). Варто зауважити, що відповідач користується Об'єктом оренди ще з 2003 року на підставі попереднього договору оренди №З-1648 від 26.09.2003.

Як убачається з акту звірки взаємних розрахунків, підписаного сторонами, станом на 20.12.2017 у відповідача відсутня заборгованість з орендної плати за ОСОБА_5. Навпаки, відповідач сплатив більшу суму на 10'862,15 грн. Як убачається з представленого позивачем акту звірки станом на 19.01.2018 переплата становить 3'438,03 грн.

Проаналізувавши подані розрахунки, суд встановив, що відповідач неодноразово допускав тривалі періоди заборгованості: з лютого 2012 року по жовтень 2012 року (9 місяців), з листопада 2012 року по лютий 2014 року (16 місяців), з березня 2014 року по жовтень 2014 року (8 місяців), з лютого 2015 року по травень 2015 року (4 місяці), з листопада 2015 року по січень 2017 року (15 місяців), з лютого 2017 року по жовтень 2017 року (9 місяців). Факти прострочення сплати орендних платежів та тривалість відповідних періодів відповідач не спростував та не заперечив.

У судовому засіданні 25.04.2018 представник відповідача подав до суду докази, які свідчать, на його думку, про невідповідність площі орендованого приміщення площі, зазначеній в ОСОБА_5. Зокрема, як вбачається з листа Міністерства культури України щодо погодження попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору (а.с. 65), попереднього договору про укладення в майбутньому охоронного договору на пам'ятку культурної спадщини (її частину) від 29.12.2017 №54/17 (а.с. 66-70), акта технічного стану пам'ятки від 18.12.2017 (а.с. 71-83), площа об'єкта оренди становить 52,6 м2, а не 86,3 м2 (як зазначено у ОСОБА_5).

При ухваленні рішення суд керувався таким.

Між сторонами у справі виникло цивільно-правове зобов'язання за договором найму (оренди) в силу статті 11 Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Щодо вимог про стягнення орендної плати.

Суд звертає увагу, що позивачем у додатку до позову (а.с. 22) підтверджено відсутність заборгованості станом на 23.01.2018. В матеріалах, якими позивач усунув недоліки, зазначені в ухвалі про залишення позову без руху ним було заявлено про необхідність закриття провадження у справі в частині стягнення заборгованості у зв'язку з відсутністю предмету спору в цій частині. Зокрема, позивач посилався на пункт 2 частини 1 статті 231 Господарського процесуального кодексу України, положеннями якого передбачено, що господарський суд закриває провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.

Пунктом 4.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №18 від 26.12.2011 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" роз'яснено таку підставу припинення провадження у справі як відсутність предмета спору. Зокрема, припинення провадження у справі можливе в разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існування в процесі розгляду справи. Якщо ж він був відсутній і до порушення провадження у справі, то зазначена обставина тягне за собою відмову в позові, а не припинення провадження у справі. У новій редакції Господарського процесуального кодексу України відсутність предмета спору є підставою для закриття провадження у справі, однак суть таких правовідносин залишилась незмінною. Зважаючи на зазначене, суд не вбачає підстав для закриття провадження у справі в частині стягнення заборгованості.

Позивачем не було подано жодних інших заяв щодо вимог про стягнення орендної плати, а тому суд не може самостійно трактувати того факту, чи відмовляється від таких вимог позивач чи ні. З огляду на зазначене суд розглядає ці вимоги поряд з усіма заявленими в позовній заяві.

Згідно з частиною 1 та 5 статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Пунктом 5.3 ОСОБА_5 встановлено, що орендна плата сплачується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць. Відповідно до статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Як уже вище було встановлено, сторони надали суду докази сплати відповідачем боргу до подання позову до суду. Зазначене є підставою для відмови в задоволенні позову в частині стягнення 37'540,02 грн. орендної плати.

Щодо розірвання ОСОБА_5.

Згідно з частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. В той же ж час, відносини оренди комунального майна регулюються спеціальним законом. Так, відповідно до частини 1 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Таким чином, оскільки Закон України "Про оренду державного та комунального майна" є спеціальним нормативно-правовим актом, який регулює питання оренди державного та комунального майна, загальні норми Цивільного та Господарського кодексів України застосовуються в частині, що не суперечать цьому законові.

За таких обставин у відносинах оренди комунального майна орендодавець обмежений у праві, передбаченому статтею 782 Цивільного кодексу України, відмовитися від договору в односторонньому порядку.

Відповідно до частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно з пунктами 11.1 та 11.2 ОСОБА_5 даний Договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає. Даний Договір може бути припинений за згодою сторін, рішенням суду, господарського суду або з інших підстав, передбачених чинним законодавством України. Пунктом 5.3 ОСОБА_5 встановлено, що несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

При цьому потрібно звернути увагу на те, що норми частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України потрібно тлумачити комплексно, адже підставою для розірвання договору оренди з урахуванням вимог розумності не може бути будь-яке порушенням умов договору, а лише суттєве, істотне.

Відповідно до пункту 5.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів. У вирішенні відповідних спорів господарським судам необхідно встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Як установлено судом та не спростовано відповідачем, зі сторони відповідача неодноразово виникали тривалі періоди прострочення оплати орендної плати (не лише понад три місяці підряд, а й півроку і більше). В цьому контексті суд звертає увагу на положення частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.

Що стосується істотності порушення умов договору, то в цій частині суд нагадує мету укладення договору найму нерухомого майна. Наймодавець, вступаючи в договірні відносини, розраховує, зокрема, на своєчасне виконання умов договору оренди в частині внесення орендної плати. Суттєве порушення фінансової дисципліни наймачем очевидно є істотним порушенням та підставою для розірвання такого договору в судовому порядку. При цьому суд нагадує, що поняття шкода, яке вживається в цій статті, потрібно тлумачити широко. Воно охоплює не лише випадки завдання дійсної шкоди чи збитків (в юридичному розумінні), а й будь-які інші негативні наслідки для діяльності особи. Важливим при оцінці цього поняття є істотність таких наслідків.

Не потрібно забувати, що об'єкт оренди належить власнику, а тому суд не може не брати до уваги його позицію при тлумаченні істотності порушення умов договору.

Та обставина, що площа об'єкта оренди в дійсності була меншою за обумовлену ОСОБА_5, не впливає на предмет спору в частині розірвання договору і на визначення періодів прострочення зі сплати орендних платежів. Адже обов'язок наймача сплачувати орендну плату у визначеному порядку та розмірі встановлений ОСОБА_5, з якого не вбачається можливість в односторонньому порядку зменшувати розмір орендної плати чи відмовлятися від такого обов'язку. Так, відповідно до пунктів 5.1 та 5.2 ОСОБА_5 розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до чинної на момент укладення даного ОСОБА_5 розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 "Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова" і складає 1'602,07 грн. без ПДВ на момент укладення даного ОСОБА_5. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Розмір орендної плати коригується щомісячно на відповідний індекс інфляції. В інших випадках розмір орендної плати переглядається тільки за згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду.

Таким чином, суд дійшов висновку про те, що систематична несплата відповідачем орендної плати за користування об'єктом оренди, тобто систематичне порушення відповідачем ОСОБА_5, є підставою для розірвання ОСОБА_5.

Щодо позовної давності.

Відповідно до частини 3 статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Позивач подав заяву про застосування позовної давності до винесення судом рішення у справі, таким чином, суд приймає таку заяву до розгляду.

Щодо підстав, наведених позивачем у зазначеній заяві, то суд не погоджується з такими. Адже позивач допускав виникнення заборгованості не лише у 2012 році, але й неодноразово впродовж наступного часу, зокрема, з листопада 2012 року по лютий 2014 року (16 місяців), з березня 2014 року по жовтень 2014 року (8 місяців), з лютого 2015 року по травень 2015 року (4 місяці), з листопада 2015 року по січень 2017 року (15 місяців), з лютого 2017 року по жовтень 2017 року (9 місяців). В цьому аспекті суд звертає увагу на те, що позивач вправі вимагати розірвання договору на підставі кожного періоду прострочення окремо. Позовна давність обчислюється також за кожен період прострочення оплати орендних платежів окремо.

Відповідно до частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Статтею 257 Цивільного кодексу України встановлено, що загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Зважаючи на зазначені положення, позовна давність до вимог позивача про розірвання ОСОБА_5 з причин прострочення відповідачем сплати орендних платежів з січня 2015 року по січень 2017 року, з лютого 2017 року по жовтень 2017 року не сплила на момент подання позивачем позову.

Щодо повернення об'єкта оренди.

Згідно з частиною 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Пунктом 9.1 ОСОБА_5 встановлено, що повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії ОСОБА_5 або дострокового його припинення чи розірвання.

Зважаючи на зазначене, позовні вимоги про зобов'язання відповідача звільнити та повернути об'єкт оренди підлягають задоволенню.

Відповідно до статей 73, 74, 81 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Учасник справи у разі неможливості самостійно надати докази вправі подати клопотання про витребування доказів судом. У разі задоволення клопотання суд своєю ухвалою витребовує відповідні докази.

Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Висновки.

Частинами 1, 2 та 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Суд належним чином забезпечив сторонам умови для реалізації їхніх прав, здійснював судочинство, зокрема, на засадах верховенства права, рівності учасників судового процесу перед законом і судом, змагальності сторін. Судом з'ясовано всі обставини, на які сторони посилалися в процесі розгляду справи, досліджено всі докази, які сторони подали суду, надано оцінки всім аргументам сторін.

Суд зробив висновок, що періодичні та тривалі періоди існування заборгованості за ОСОБА_5 є істотним порушенням умов ОСОБА_5, що є підставою для його розірвання в судовому порядку на підставі статті 651 Цивільного кодексу України, статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", пункту 5.3 ОСОБА_5. Зазначене є підставою для задоволенні позовної вимоги про повернення об'єкта оренди. В частині стягнення орендної плати суд відмовляє в позові.

Судові витрати на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позивних вимог. Відтак з відповідача підлягає до стягнення 3'200,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору.

Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 81, 236, 238 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Відмовити в задоволенні вимог про стягнення 37'540,02 грн. орендної плати.

3. Розірвати договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Г-5556 від 14.09.2007.

4. Зобов'язати товариство з обмеженою відповідальністю "Грак" (адреса: вулиця Городоцька, будинок 243а, місто Львів, 79022; ідентифікаційний код 02758149) звільнити та повернути Управлінню комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (адреса: площа Галицька, будинок 15, місто Львів, 79008; ідентифікаційний код 25558625) приміщення першого поверху площею 86,3 м2, розташовані за адресою: місто Львів, вулиця Староєврейська, 31.

5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю "Грак" (адреса: вулиця Городоцька, будинок 243а, місто Львів, 79022; ідентифікаційний код 02758149) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (адреса: площа Галицька, будинок 15, місто Львів, 79008; ідентифікаційний код 25558625) 3'200 (три тисячі двісті) грн. 00 коп. відшкодування витрат на оплату судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржено в порядку, визначеному розділом IV Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено 08.06.2018.

Суддя Рим Т.Я.