донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

04.06.2018 справа №908/2367/17

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого (судді-доповідача): суддів: при секретарі судового засідання: за участю представників: від позивача: від відповідача: від третьої особи: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 ОСОБА_4 не з'явився не з'явився не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу: Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта", м.Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області
від06.03.2018р. (повний текст підписано 16.03.2018р.)
у справі№908/2367/17 (суддя Боєва О.С.)
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Багіра", м.Вінниця
До за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: про Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта", м.Запоріжжя Запорізького колективного будівельного управління Машбуд, м.Запоріжжя розірвання договору оренди нежитлового приміщення
В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2017 року до господарського суду звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Багіра", м.Вінниця (далі Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта", м.Запоріжжя (далі Відповідач) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Запорізького колективного будівельного управління Машбуд, м.Запоріжжя (далі Третя особа)про розірвання договору оренди нежитлового приміщення.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 06.03.2018 позовні вимоги задоволені у повному обсязі, розірвано Договір оренди від 01.03.2002 № 0301-01 нежитлових приміщень, загальною площею 409,1 кв.м., які розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Евіта та Запорізьким колективним управлінням будівництва Машбуд.

Відповідач, не погодившись з прийнятим рішенням, звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги, заявник посилається на порушення господарським судом норм матеріального та процесуального права України, неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, скаржник зазначає про відсутність підстав для розірвання оспорюваного договору оренди, оскільки Позивачем не надано доказів про перехід права власності на орендовані приміщення від Третьої особи до Позивача. Також, Відповідач зазначає про те, що не був письмово повідомлений про заміну кредитора, а відтак, у останнього не виникло обовязку щодо сплати орендних платежів саме перед Позивачем. Крім того, апелянт зазначає про те, що дострокове розірвання Договору оренди, умови якого передбачені п.7.6. означеного правочину, можливе за одночасної наявності двох подій, а саме: заборгованості по орендній платі більш ніж за шість місяців та заборгованості за комунальними платежами більш ніж за шість місяців, а також відсутність виставлених рахунків на оплату орендної плати. Таким чином, за твердженням скаржника, відсутність заборгованості з оплати комунальних платежів виключає можливість дострокового розірвання Договору оренди.

Учасники справи в судове засідання 04.06.2018р. не з'явились, про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, у звязку з чим судова колегія вважає за можливе закінчити розгляд справи у їх відсутності.

Відзиву на апеляційну скаргу від Позивача не надійшло.

Під час розгляду справи у суді першої інстанції, Відповідач заперечував проти позовної заяви з підстав, викладених у відзиві та запереченнях (а.с. 38-73, 99-107).

Позивач, в свою чергу, надавши відповідь на відзив Відповідача, наполягав на задоволенні позову (а.с. 83-84).

Колегією суддів досліджено надані суду першої інстанції документи та встановлено, що підстави заперечень Відповідача проти задоволення позову є аналогійними доводам апеляційної скарги.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи із наступного.

Рішенням господарського суду в межах даної справи, встановлені наступні обставини:

- укладення 01.03.2002 року між Відповідачем та Третьою особою Договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01(далі Договір), за умовами якого Третя особа передає Відповідачу нежитлове приміщення в адміністративній будівлі за юридичною адресою: 69001, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2 загальною площею 409,1 кв. м. з прилежними територіями (коридори, холи, санвузли) для використання в службових цілях, визначених статутом або іншим реєстраційним документом Відповідача (п. 1.1.);

факт передання Третьою особою та прийняття Відповідачем (Орендарем) в оренду нежитлового приміщення загальною площею 409 кв.м. за адресою: Запоріжжя, вул. Перемоги, 2, підтверджується актом прийому-передачі нежитлового приміщення від 01.03.2002р., який підписано і скріплено печатками сторін;

строк дії Договору оренди № 0301-01 від 01.03.2003р. з 01.03.2002 до 01.03.2027р.

Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилався на неналежне виконання Відповідачем своїх зобов'язань за Договором в частині своєчасного внесення орендної плати внаслідок чого виникла заборгованість у розмірі 330773,84 грн. за період з березня 2014р. по березень 2017р. При цьому, у звязку з тим, що Відповідач систематично порушує зобовязання щодо оплати орендних платежів власнику орендованих приміщень, враховуючи умови п. 7.6 договору, приписи ст. ст.770, 782 ЦК України, Позивач просив розірвати договір оренди.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з мотивів доведеності факту не внесення Відповідачем орендної плати за користування орендованим нежитловим приміщенням протягом заявленого Позивачем періоду, що є підставою для розірвання договору оренди на підставі п. 7.6. Договору.

Колегія суддів погоджується з такими висновками господарського суду з огляду на наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що Договір оренди нежитлового приміщення №0301-01 від 01.03.2002р. за своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди) і підпадає під правове регулювання норм статей 759-786 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічні норми містяться в положеннях п.1 ст.283 Господарського кодексу України

Згідно ч.1 та ч.5 ст. 762 ЦК України, ст. 286 ГК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

В свою чергу, згідно з частиною третьою статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Статтею 782 Цивільного кодексу України, передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Разом з тим, ст. 627 Цивільного кодексу України передбачає принцип свободи договору, який полягає в тому, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.3 ст.6 Цивільного кодексу України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Як вбачається з умов укладеного між сторонами Договору оренди, а саме п. 7.6. Договору, сторони по іншому, ніж це визначено в ст. 782 ЦК України, врегулювали питання розірвання договору у випадку несплати орендарем орендної плати і комунальних платежів на вимогу іншої сторони за рішенням господарського суду і у випадку такої несплати понад 6 місяців.

Пунктом 5.1 Договору оренди визначено обовязок Відповідача сплачувати орендну плату в розмірі 5 грн., у т.ч. ПДВ за 1 кв.м. площі, яка є фіксованою на весь строк дії договору. Сплата орендних платежів здійснюється щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця. Сума орендної плати підлягає коригуванню під час внесення чергових орендних платежів тільки відповідно до індексу інфляції, визначеного Міністерством статистики України без наростаючого коефіцієнту.

Орендна плата та інші платежі перераховуються Орендодавцю до 10 числа поточного місяця (п.4.6).

Наразі, доказів виконання зобов`язання щодо своєчасної та повної оплати орендної плати за період за період з березня 2014р. по березень 2017р. матеріали справи не містять, протилежного не доведено ані суду першої, ані суду апеляційної інстанції.

Порушення Відповідачем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом тривалого періоду платежів за користування орендованим нерухомим майном, як це передбачено Договором, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє Позивача того, на що він розраховував при укладенні Договору, зокрема надходження відповідних коштів з орендної плати.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як не внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Щодо твердження апелянта про відсутність підстав для розірвання оспорюваного договору оренди, оскільки Позивачем не надано доказів про перехід права власності на орендовані приміщення від Запорізького колективного будівного управління Машбуд до Товариства з обмеженою відповідальністю Багіра, а також про відсутність письмового повідомлення про заміну кредитора, у звязку з чим, у останнього не виникло перед Позивачем обовязку щодо сплати орендних платежів, колегія суддів зазначає наступне.

Як встановлено господарським судом, обізнаність Відповідача, що власником вказаного майна є саме Позивач на підставі договору купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003, підтверджується наявністю численних судових справ за участю учасників даної справи.

Разом з тим, рішенням господарського суду Запорізької області від 12.12.2017р. у справі №908/1892/16, яке набрало законної сили у встановленому законом порядку, за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Багіра, м. Вінниця до Товариства з обмеженою відповідальністю Евіта, м. Запоріжжя за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Вознесенівського відділу державної виконавчої служби міста Запоріжжя, м.Запоріжжя та Запорізького колективного будівного управління Машбуд, м.Запоріжжя про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з нежитлових приміщень, встановлено, що власником нежитлової будівлі літ. А-3, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2 є ТОВ "Багіра".

Зазначеним рішенням встановлені обставини того, що на спірне майно, яке було передане Відповідачу, Позивач в подальшому набув право власності, що зумовило відмову у задоволенні позовних вимог через неможливість застосування до спірних догвоірних відносин речовоправового способу захисту у вигляді усунення перешкод у користуванні майном.

Згідно п. 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

В свою чергу, матеріали справи містять інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 76289737 (а.с. 14-15) згідно якої зазначено, що з 26.11.12 власником нежитлової будівлі літ. А-3, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2 є ТОВ "Багіра" на підставі договору купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.03р.

Доказів зміни власника нежитлової будівлі або скасування зазначеного вище запису державного реєстратора, Відповідачем не надано.

За таких обставин, в межах справи №908/1892/16 є встановленим факт наявності у Позивача права власності на орендоване приміщення, а тому доводи апелянта не приймаються колегією суддів у якості обгрунтованих.

Таким чином, враховуючи положення ч. 1. ст. 770 ЦК України, у зв'язку з переходом права власності на майно, яке є об'єктом оренди, в силу вимог закону, відбулася заміна сторони у зобов'язанні, внаслідок чого до Позивача перейшли права та обов'язки колишнього Орендодавця (Запорізького колективного будівного управління Машбуд) за Договором оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.02, в тому числі, і право вимагати дострокового розірвання Договору.

При цьому, колегією суддів апеляційної інстанції враховане наявне в матеріалах справи листування сторін у травні-червні 2016 року що, свідчить про належне повідомлення Відповідача про зміну кредитора у зобовязанні(а.с. 16-17)

Твердження Відповідача щодо можливості дострокового розірвання Договору оренди за змістом п.7.6. Договору лише за одночасної наявності заборгованості по орендній платі більш ніж за шість місяців та заборгованості за комунальними платежами більш ніж за шість місяців, спростовуються наступним.

Дійсно, пунктом 7.6. Договору оренди № 0301-01 від 01.03.2002р. сторони передбачили певні випадки дострокового розірванння Договору за рішенням господарського суду, зокрема, у випадку порушення строків внесення орендної плати та комунальних платежів більше ніж за 6 місяців.

Однак, з контексту укладеного між сторонами Договору оренди, зокрема пункту 7.6., не вбачається, що для дострокового розірвання Договору оренди повинна бути одночасна наявність неслати орендної плати та комунальних платежів, вони зазначені у якості окремих незалежних підстав.

При цьому, з умов п. 5.3. Договору оренди вбачається, що експлуатаційні витрати та комунальні послуги, а також витрати Орендодавця, повязані з внесенням податків на землю та воду, сплачуються Орендарем окремо від орендної плати та вносяться у пятиденний строк після виставлення рахунку у якості попередньої оплати з наступним перерахунком.

Тобто, оплата комунальних платежів є окремим обовязком Орендаря та не може бути ототожнена зі сплатою орендної плати за Договором.

Заперечення апелянта стосовно відсутності рахунків на оплату орендної плати не приймається судом апеляційної інстанції до уваги, оскільки, по перше, умови пункту 5.1. Договору не ставлять у залежність обовязок сплати орендної плати з необхідністю виставлення рахунку на його оплату; по друге, твердження щодо необізнаності Відповідача з приводу належних банківських реквізитів Позивача не звільняє Відповідача від належного виконання зобовязання за Договором, доказів звернень з цього приводу до Позивача Відповідачем не надано. Також, Відповідач не був позбавлений права внесення відповідних коштів в депозит нотаріуса в порядку ст. 537 Цивільного кодексу України.

За таких обставин, враховуючи неналежне виконання Відповідачем зобов'язань за договором стосовно здійснення повної та своєчасної оплати протягом заявленого Позивачем періоду (що становить понад шість місяців, як це передбачено п. 7.6 Договору), висновок суду першої інстанції про розірвання договору оренди № 0301-01 від 01.03.2002р. є правомірним.

Таким чином, будь-яких порушень норм процесуального права в діях суду першої інстанції при розгляді ним зазначеної справи судовою колегією не встановлено.

З урахуванням вищевикладеного, судова колегія Донецького апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду Запорізької області від 06.03.2018 у справі № 908/2367/16 ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції.

Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по розгляду апеляційної скарги відносяться на Відповідача.

Керуючись ст.ст. 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта", м.Запоріжжя залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 06.03.2018 у справі № 908/2367/17 залишити без змін.

Судові витрати, понесені у звязку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Евіта", м.Запоріжжя.

Постанову може бути оскаржено до Верховного Суду у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня проголошення судового рішення або складання повного судового рішення.

Повний текст постанови підписано 06.06.2018р.

Головуючий (суддя-доповідач): О.В. Стойка

Судді: О.О.Радіонова

ОСОБА_3