ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/17652/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач -товариство з обмеженою відповідальністю "Азаро Груп"

представник позивача - не з'явився

відповідач - Київська міська рада

представник відповідача - Рог О.В.

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - (1) Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), (2) приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пасічник Світлана Григорівна, (3) товариство з обмеженою відповідальністю "ЖЕК ТАУЕР"

представник третьої особи - 1 - не з'явився

представник третьої особи - 2 - не з'явився

представник третьої особи - 3 - не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради

на постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Суліма В.В. - головуючого, Коротун О.М., Майданевича А.Г. від 01 березня 2018 року та рішення Господарського суду міста Києва у складі Головатюк Л.Д. від 13 грудня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У жовтні 2017 року товариство з обмеженою відповідальністю "Азаро Груп" (далі - позивач) звернулося до суду з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 05.11.2013; здійснення реєстраційних дій по внесенню відповідних відомостей, записів і змін до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно у зв'язку з розірванням договору оренди.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 05.11.2013 між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,2147 га по проспекту Оболонському, 54 в м. Києва для будівництва житлового комплексу (кадастровий номер :78:036:01138) строком на п'ять років, дія якого закінчується не раніше 05.11.2018.

2.1. Отже, спірна земельна ділянка надавалася позивачу з цільовим призначенням - для будівництва житлового комплексу, яке повністю завершилося 23.04.2015, що підтверджується відповідним сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об'єкта від 23.04.2015 і після цього земля почала використовуватися під комплексне обслуговування вже побудованого багатоповерхового житлового будинку його співвласниками, тобто має місце зміна цільового призначення земельної ділянки та її фактичного землекористувача. У зв'язку з чим за актом приймання-передачі від 24.04.2015 житловий комплекс для здійснення його подальшого обслуговування був переданий позивачем на баланс ТОВ "Жек Тауер" з відповідним видом економічної діяльності (КВЕД) "комплексне обслуговування житлового будинку".

2.2. Таким чином, позивач вже не є фактичним землекористувачем земельної ділянки, оскільки не має такого виду статутної діяльності, як комплексне обслуговування об'єктів, а право користування земельною ділянкою перейшло до співвласників багатоквартирного будинку в силу статті 120 Земельного кодексу України, що свідчить про наявність правових підстав для припинення права користування земельною ділянкою в силу п.п. ґ), е) ч. 1 ст. 141 цього Кодексу.

2.3. У зв'язку з чим, керуючись у тому числі статтею 19 Закону України "Про оренду землі", позивач звертався до відповідача з метою припинення спірного договору оренди, яке останнім залишено без задоволення.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 13 грудня 2017 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 01 березня 2018 року, позов задоволений частково.

3.1. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 05.11.2013 між позивачем та відповідачем, про надання у строкове платне користування земельної ділянки по просп. Оболонському, 54 в м. Києві площею 0,2147 га для будівництва житлового комплексу.

3.2. В іншій частині позову відмовлено.

4. Судові рішення в частині задоволення позову мотивовані тим, що відповідачем достроково, а саме 24.04.2015, закінчено будівництво житлового комплексу на орендованій на підставі спірного договору оренди земельній ділянці, відчужено розташовані у ньому приміщення та передано побудований житловий комплекс для подальшого обслуговування експлуатуючій організації ТОВ "Жек Тауер" за відповідним актом приймання-передачі від 24.04.2015.

4.1. У силу положень статей 42, 120 Земельного кодексу України у зв'язку з відчуженням позивачем окремих частин збудованої ним будівлі іншим особам - співвласникам багатоквартирного будинку, до останніх перейшло і право користування земельною ділянкою, на якій розташована сама будівля, що свідчить про припинення фактичного землекористування позивача.

4.2. Проте законодавством не передбачено автоматичного переходу права користування земельною ділянкою у такому випадку, тому позивач має право вимагати дострокового припинення договору оренди відповідно до статей 19, 31 Закону України "Про оренди землі" у зв'язку з завершенням будівництва на земельній ділянці, наданої для потреб будівництва, а також добровільної відмови від права користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України).

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, відповідач подав касаційну скаргу, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

6. При набутті іншою особою права власності на майно, розташоване не земельній ділянці, відповідний договір оренди земельної ділянки не припиняє свою дію в цілому, а має місце заміна сторони в зобов'язанні, тобто заміна орендаря. При цьому у справі судами не встановлено жодних законодавчо визначених підстав для дострокового припинення спірного договору оренди.

7. Судами не досліджено, яким чином позивач, вже не будучи власником нерухомого майна (житлового комплексу), передав це майно на баланс обслуговуючій організації - ТОВ "Жек Тауер" за актом приймання-передачі на баланс, що взагалі не є належним доказом передачі права власності іншій особі, за відсутності доказів державної реєстрації відповідного речового права на майно.

Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу

8. У зв'язку з відчуженням закінченого будівництвом об'єкта позивач має право вимагати дострокового припинення договору оренди відповідно до статей 19, 31 Закону України "Про оренди землі" у зв'язку з завершенням будівництва на земельній ділянці, наданої для потреб будівництва, а також добровільної відмови від права користування земельною ділянкою.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

9. Судами встановлено, у зв'язку з прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта та передачею його для обслуговування та управління ТОВ "Жек Тауер" позивач 13.07.2017 та 05.09.2017 звертався до Київської міської ради з заявами про дострокове розірвання спірного договору оренди землі, які останнім були залишені без задоволення.

10. Згідно з положеннями частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

11. Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

12. Положеннями частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

13. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

14. При цьому відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

15. Таким чином, право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв'язку із завершенням будівництва на підставі частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" способом його розірвання диспозитивно унормовано законом.

16. Також пунктом а) частини 1 статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою визначено добровільну відмову від такого права.

17. Враховуючи наведене, а також те, що підставами розірвання договору є завершення будівництва багатоквартирного житлового комплексу, з метою завершення якого спірна земельна ділянка і надавалась в оренду, та введення об'єкта будівництва в експлуатацію, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання спірного договору оренди.

18. Разом з тим, Верховний Суд критично сприймає посилання судів попередніх інстанцій на статтю 120 Земельного кодексу України, як на одну з підстав обґрунтування припинення у позивача права землекористування та переходу відповідного права до співвласників багатоквартирного будинку, виходячи з наступного.

19. У частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

20. Суди не врахували, що стаття 120 вказаного Кодексу не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання даної статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об'єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 Земельного кодексу України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

21. Разом з тим, вказане неправильне застосування судами норм матеріального права у даному випадку не призвело до ухвалення незаконних судових рішень, оскільки питання щодо переходу права землекористування не є предметом спору у даній справі.

22. Наведені в пункті 6 цієї Постанови аргументи відповідача про відсутність підстав для розірвання договору спростовуються матеріалами справи та встановленими судами попередніх інстанцій обставинами.

23. Твердження відповідача про неправомірність передачі позивачем на баланс ТОВ "Жек Тауер" збудованого житлового комплексу Верховним Судом не враховуються, оскільки вказані правовідносини не належать до предмету доказування у спорі про розірвання договору оренди землі, укладеного між позивачем та відповідачем.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

25. Враховуючи вищевикладене та межі перегляду справи судом касаційної інстанції, касаційна скарга позивача задоволенню не підлягає, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін з підстав, наведених у цій Постанові.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 01 березня 2018 року та рішення Господарського суду міста Києва від 13 грудня 2017 року у справі № 910/17652/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.