ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 908/1990/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю помічника судді - Шкурдової Ю.С. (за дорученням головуючого судді)

за участю представників:

позивача - не з'явився

відповідача - не з'явився

третьої особи-1 - не з'явився

третьої особи-2 - не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ"

на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.02.2018 (головуючий суддя Геза Т.Д., судді Дучал Н.М., Склярук О.І.)

у справі № 908/1990/17

за позовом Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ"

до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: 1) Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворит", 2) Вільнянська районна державна адміністрація Запорізької області

про розірвання договору оренди землі від 26.10.2006

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2017 року Сільськогосподарський виробничий кооператив "Вільнянськ" (далі - Позивач) звернувся в Господарський суд Запорізької області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Відповідач) про розірвання договору оренди землі від 26.10.2006.

Позовна заява обґрунтована тим, що у Позивача припинилося право користування земельною ділянкою площею 4,0461 га на підставі ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі" у зв'язку з відчуженням цілісного майнового комплексу цех №2, який розташований на вказаній земельній ділянці, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 04.12.2017 позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки від 26.10.2006.

Судове рішення мотивовано тим, що чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору з підстав, визначених сторонами у спірному договорі, або у випадках, визначених законом. Суд дійшов висновку, що у зв'язку з укладенням договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу від 02.03.2015 Позивач втратив права та обов'язки орендаря за договором оренди від 26.10.2006, а отже, у Відповідача на підставі ст.ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.93, 120, 125, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 11, 377, 626, 654 Цивільного кодексу України були наявні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки з Позивачем.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 06.02.2018 рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Постанова апеляційної інстанції мотивована тим, що договір оренди землі з попереднім землекористувачем (Позивачем) від 26.10.2006 припинив свою дію в силу закону, внаслідок заміни сторони у зобов'язанні на підставі приписів ч. 3 ст. 7, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, отже позовні вимоги про розірвання договору оренди землі від 26.10.2006 не підлягають задоволенню.

Позивач подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

В касаційній скарзі Позивач повністю погоджується з висновками суду першої інстанції та зазначає, що: судом апеляційної інстанції порушено ст.ст. 86, 236, 237 ГПК України, оскільки суд апеляційної інстанції, не дослідивши положення Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", неправомірно ототожнив виникнення або припинення права користування земельної ділянки з реєстрацією прав на нерухоме майно, яка полягає у здійсненні державним реєстратором реєстраційних дій на підставі правовстановлюючих документів, яким в цьому спорі є договір оренди землі від 26.10.2006; вимога Позивача про розірвання договору оренди землі відповідає належному у даному випадку способу захисту порушеного права, встановленому п.7 ч.2, ч.3 ст. 16 Цивільного кодексу України і ч.2 ст. 20 Господарського кодексу України; висновок суду апеляційної інстанції стосовно того, що у випадку переходу права власності на нерухоме майно, право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти, тобто відбувається заміна сторони у зобов'язанні, суперечить ст.ст. 513, 520, 521 Цивільного кодексу України.

Відповідач та Треті особи не надали відзиви на касаційну скаргу, що у відповідності до ч. 3 ст. 295 ГПК України (в редакції, чинній з 15.12.2017) не перешкоджає перегляду судових рішень що оскаржуються.

Учасники справи належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання в порядку ст. 120 ГПК України.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами встановлено, що 26.10.2006 між Вільнянською районною державною адміністрацією Запорізької області (далі - орендодавець) та Сільськогосподарським виробничим кооперативом "Вільнянськ" (далі - орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до п.п.1,2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 4,0461га під господарськими будівлями (цех №2), кадастровий номер земельної ділянки: НОМЕР_1 на території Московської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. Договір укладено терміном на 49 років (п.8).

Пунктами 37 - 38 договору закріплено вичерпний перелік підстав для припинення дії договору, а саме: закінчення строку, на який його було укладено, придбання орендарем земельної ділянки у власність, викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом, ліквідація юридичної особи - орендаря, а також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Вказаний договір, у відповідності до вимог чинного на той час законодавства, був зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.04.2007 за №68.

02.03.2015 між Сільськогосподарським виробничим кооперативом "Вільнянськ" (далі - продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворит" (далі - покупець) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна.

У відповідності до п. 1.1. вказаного договору, продавець зобов'язується передати у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти належний продавцю цілісний майновий комплекс цех №2, розташований на земельній ділянці (форма власності: державна), кадастровий номер НОМЕР_1, за адресою: Запорізька область, Вільнянський район, Московська сільська рада, загальною площею 4,0461 га, цільове призначення якої - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданим державним кадастровим реєстратором відділу Держземагенства у Вільнянському районі Запорізької області 19.12.2014 за №НВ-014.

У відповідності до положень ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ст. 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) Позивач звернувся до Відповідача з листом (пропозицією) від 16.08.2017 щодо припинення договору оренди землі, в якому повідомив Відповідача про укладення договору купівлі-продажу від 02.03.2015 та вказав на той факт, що у Позивача припинилося право користування (оренди) земельною ділянкою площею 4,0461 га кадастровий НОМЕР_1. Також, вказав, що припинення права оренди даною земельною ділянкою потребує укладання відповідної додаткової угоди до договору із подальшою реєстрацією припинення даного права відповідно до закону та просив Відповідача розглянути його пропозицію шляхом підписання або відмови у підписанні додаткової угоди.

Відповідач у листі від 18.09.2017 за вих. №27-8-0.6-5061/2-17, посилаючись на ч. 2 ст.120 Земельного кодексу України та ч.3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", запропонував Позивачу звернутися до відповідного суб'єкта реєстрації речових прав на нерухоме майно з метою здійснення державної реєстрації припинення права оренди землі на підставі договору купівлі-продажу від 02.03.2015.

Причиною виникнення спору стала незгода Відповідача укласти додаткову угоду до договору оренди землі про припинення права оренди, у зв'язку з чим Позивач звернувся з позовом до Відповідача, як особи, уповноваженої на даний час розпоряджатися даною земельною ділянкою, про розірвання договору оренди земельної ділянки від 26.10.2006.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Згідно з ч.ч. 1,2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що у разі переходу права власності на майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, до нового власника з моменту набуття права власності на це майно переходить право оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене, у тому самому обсязі та умовах, які були у попереднього власника.

Отже, з моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв'язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною 2 статті 120 ЗК України. Тобто особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно, а тому договір оренди земельної ділянки не підлягає розірванню за вимогами первісного орендаря.

Частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає припинення договору оренди землі шляхом розірвання у наступних випадках: на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору; у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, стаття 32 Закону України "Про оренду землі" не передбачає припинення договору оренди землі шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Враховуючи викладене, відчуження об'єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці, не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права, набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, зокрема, із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Аналогічний висновок викладений в постанові Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17.

З огляду на викладене вище, місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку, що відчуження нерухомого майна є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки, на якій це майно розташовано, на підставі рішення суду у зв'язку з припиненням права на земельну ділянку у попереднього власника нерухомості, оскільки такої підстави для розірвання договору не передбачено у ст. 32 Закону України "Про оренду землі", а також, з огляду на положення п.п. 37, 38 договору оренди землі від 26.10.2006, не передбачено сторонами у вказаному договорі оренди.

Відповідно до п. "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, безпідставними є посилання скаржника у касаційній скарзі на правильність висновків суду першої інстанції про те, що відповідно до положень ст. 120 ЗК України перехід до нового власника нерухомості права на земельну ділянку є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки з попереднім власником, з огляду на те, що чинним законодавством не передбачено такої підстави для розірвання, як набуття права власності на об'єкт нерухомості, оскільки відповідно до ст. 141 ЗК України це є підставою припинення права користування земельною ділянкою, а в силу ст. 120 ЗК України це відбувається в момент переходу права власності на будівлю до нового власника.

З огляду на наведене вище, апеляційний господарський суд дійшов вірного висновку про відсутність передбачених законом підстав для розірвання договору оренди у зв'язку із зміною власника нерухомого майна, яке розміщене на орендованій земельній ділянці.

Посилання скаржника в касаційній скарзі на помилковість висновку апеляційного господарського суду про те, що договір оренди землі припинив свою дію в силу закону, внаслідок заміни сторони у зобов'язанні на підставі ч.3 ст.7, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ч.2 ст. 120 ЗК України, ч. 1 ст. 377 ЦК України спростовуються наведеним вище.

Доводи касаційної скарги щодо невідповідності висновку суду апеляційної інстанції стосовно того, що у випадку переходу права власності на нерухоме майно, право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно з виникненням права на зведені на ній об'єкти, тобто відбувається заміна сторони у зобов'язанні, вимогам ст.ст. 513, 520, 521 ЦК України відхиляється з огляду на приписи ч.1 ст.3 ЗК України та ч.1 ст.9 ЦК України.

Щодо посилань скаржника у касаційній скарзі про те, що суд апеляційної інстанції не дослідив положення п.п. 1,3 ч.1 ст. 2, п.п. 2 ч. 1 ст. 4, ч.1 ст. 5, ч.2, 4, 5 ст. 18, п.1 ч. 1 ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", неправомірно ототожнив виникнення або припинення права користування земельною ділянкою з реєстрацією права на нерухоме майно, яка полягає у здійсненні державним реєстратором реєстраційних дій на підставі правовстановлюючих документів, яким є у цьому спорі договір оренди земельної ділянки від 26.10.2006, то вони колегією суддів відхиляються, оскільки, як вбачається з оскаржуваної постанови, суд апеляційної інстанції такого висновку не робив, та, крім того, скаржник помилково ототожнює підстави для припинення права користування земельною ділянкою з підставами розірвання договору оренди землі.

Як вбачається з матеріалів справи, причиною виникнення спору є прагнення Позивача внести зміни про припинення права користування земельною ділянкою до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у зв'язку з чим Позивач звертається з позовом про розірвання договору оренди землі на підставі відчуження нерухомого майна, що розташовано на цій земельній ділянці.

Однак, з системного аналізу ст.ст. 120, 141 ЗК України вбачається, що відчуження нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці є підставою припинення права землекористування, з подальшим внесенням цих відомостей в реєстр.

Посилання скаржника на рішення суб'єкта державної реєстрації про відмову в державній реєстрації припинення права оренди земельної ділянки не приймається колегією суддів, оскільки предметом даного спору не є позовні вимоги щодо державної реєстрації припинення права оренди земельної ділянки на підставі ст. 141 ЗК України, а, звертаючись з позовом про розірвання договору оренди, Позивач не доводить наявності підстав для розірвання договору, як і не обґрунтовує чим саме порушено його право Відповідачем у зв'язку з відмовою укласти додаткову угоду про припинення права користування земельною ділянкою, з огляду на положення п. "е" ч. 1 ст.141 ЗК України.

Окрім того, судом апеляційної інстанції встановлено, що рішенням Господарського суду Запорізької області від 16.12.2016 у справі №908/2567/16, залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 05.04.2017, позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задоволено частково, вирішено вважати укладеним договір оренди землі в редакції, що додається, стосовно земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Московської сільської ради, Вільнянського району, Запорізької області, площею 4,0461 га, кадастровий номер НОМЕР_1.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Наведені в касаційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваної постанови апеляційної інстанції, оскільки вони ґрунтуються на помилковому тлумаченні скаржником норм матеріального права та не спростовують викладених вище висновків суду.

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Сільськогосподарського виробничого кооперативу "Вільнянськ" залишити без задоволення.

2. Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 06.02.2018 у справі № 908/1990/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.