ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 червня 2018 року

м. Київ

Справа № 914/204/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Селіваненка В.П. (головуючий), Булгакової І.В. і Львова Б.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Поліщук Ю.В.,

учасники справи:

позивач - Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,

представник позивача - Мартиняк Р.М. (довіреність від 09.01.2018),

відповідач - громадська організація "Центральна школа бойового гопака",

представник відповідача - Самотій М.В. - виконуючий обов'язки голови (наказ від 04.06.2018 №1/6/18),

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Львівське комунальне підприємство "Княже місто" та Львівська міська рада,

представник комунального підприємства "Княже місто" - не з'яв.,

представник Львівської міської ради - не з'яв.,

розглянув касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління)

на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 (головуючий - суддя Бойко С.М., судді: Бонк Т.Б. і Якімець Г.Г.)

у справі №914/204/17

за позовом Управління

до громадської організації "Центральна школа бойового гопака" (далі - Організація)

про зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Львівське комунальне підприємство "Княже місто" (далі - Підприємство) та

Львівська міська рада (далі - Рада).

За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Управління звернулося до господарського суду Львівської області з позовом до Організації про зобов'язання повернути об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 143,8 кв.м, що знаходяться за адресою: м.Львів, вул.Дудаєва, 9.

Позовна заява мотивована тим, що договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 15.04.2011 №Г-7783-11 (далі - Договір) припинив свою дію внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено, проте Організація безпідставно ухиляється від повернення об'єкта оренди.

Рішенням господарського суду Львівської області від 04.04.2017 (суддя Іванчук С.В.): позов задоволено; зобов'язано Організацію повернути Управлінню об'єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 143,8 кв.м, що знаходяться за адресою: м.Львів, вул.Дудаєва, 9; стягнуто з Організації на користь Управління 1 600 грн. судового збору.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано наявністю правових підстав для задоволення позову, оскільки: орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору повідомив орендаря про припинення Договору; Договір є припиненим внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено; відповідачем порушено зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04.10.2017: апеляційну скаргу Організації задоволено; рішення місцевого господарського суду скасовано; відмовлено Управлінню у задоволенні позову; стягнуто з Управління на користь Організації 1760,00 грн. судового збору.

Постанова апеляційної інстанції мотивована тим, що виходячи з положень статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), відповідно до якої права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", слід дійти висновку про те, що ненаправлення власником майна за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди заяви про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб та встановлення наміру в наймодавця на укладення нового договору найму є порушенням переважного права орендаря на укладення договору на новий строк у сукупності з іншими обставинами. Тому висновок суду першої інстанції про виселення відповідача із займаних орендованих приміщень у зв'язку із закінченням Договору оренди є передчасним.

Управління, посилаючись на незаконність, безпідставність та необґрунтованість оскаржуваної постанови апеляційної інстанції, просить суд касаційної інстанції скасувати згадану постанову, а рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017 з цієї справи залишити без змін, судові витрати покласти на Організацію.

Так, згідно з доводами Управління, викладеними в касаційній скарзі:

- Договір припинив свою дію та його автоматична пролонгація не відбулася. Нового договору укладено не було, тому з урахуванням положення пункту 9.1 Договору у відповідача виник обов'язок повернути об'єкт оренди орендодавцю;

- відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції врахував відсутність у позивача наміру продовжувати термін дії договору оренди , але не надав належної правової оцінки тому, що про відсутність такого наміру позивачем було повідомлено відповідача, тому Договір є припиненим, а відтак майно перебуває в користуванні відповідача без належних правових підстав.

- Організацією не доведено наявності у неї переважного права на укладення договору найму на новий строк, а навіть якби і було доведено, це надавало б йому перевагу перед іншими претендентами за інших рівних умов на укладення договору на новий строк;

- реалізація орендарем його переважного права перед іншими претендентами на оренду цього ж майна після закінчення строку дії договору оренди можлива в разі наявності у орендодавця наміру подальшого передання цього майна в оренду і виключно шляхом укладення нового договору оренди в порядку, передбаченому Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відзиви на касаційну скаргу не надходили.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм матеріального права, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, Касаційний господарський суд дійшов висновку про необхідність задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Судовими інстанціями у справі, зокрема, встановлено таке.

Відповідно до умов укладеного Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (правонаступником якого є Управління; (орендодавець) та Центральною школою бойового гопака (орендар) Договору:

- орендодавець відповідно до наказу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради від 28.03.2011 № 61-А на умовах, визначених цим договором, зобов'язується передати, а орендар - прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 143,8 кв.м, а саме: нежитлові приміщення першого поверху, що позначені в технічній документації літерами 1, 2, 3, 4, 5, 6, V, площею 79,1 кв.м та нежитлові приміщення підвалу, що позначені в технічній документації літерами XI, XIII, XIV, площею 64,7 кв.м, які розташовані в будівлі (літ. А-4) за адресою: м. Львів, вул. Дудаєва Дж., буд. 9 (далі - Об'єкт оренди), що знаходиться на балансі Підприємства (балансоутримувач) і належить територіальній громаді м. Львова в особі Львівської міської ради () на праві комунальної власності на підставі рішення Галицького (Ленінського) райвиконкому м. Львова від 14.04.1987 № 222, зареєстрованого Львівським обласним державним комунальним бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки (ЛОДКБТІ та ЕО) 01.04.2004 за реєстраційним номером 5327473 (номер запису 6830 у книзі 9), що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 3238202, виданим ЛОДКБТІ та ЕО 01.04.2004. Технічна характеристика Об'єкта оренди наводиться в технічному паспорті ЛОДКБТІ та ЕО від 09.09.2004, інвентарний № 902. Згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради "Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки" 15.04.2011 № 29686508, інвентаризаційна оцінка Об'єкта оренди становить 70 515 грн. Згідно з висновками оцінювача (звіт про оцінку майна), затвердженими наказом Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради від 20.01.2011 № 25-е, ринкова вартість Об'єкта оренди станом на 30.11.2010 становить 591 621 грн. без ПДВ (пункт 1.1);

- Об'єкт оренди буде використовуватись орендарем для діяльності громадської організації (розділ 2);

- термін дії Договору визначений з 15.04.2011 до 26.02.2016 включно (пункт 4.1);

- у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (пункт 4.3);

- Договір припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (абзац другий пункту 4.7);

- повернення орендодавцю Об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії Договору або дострокового припинення чи розірвання (пункт 9.1);

- сторони повинні приступити до передачі Об'єкта оренди протягом 5 днів з моменту закінчення терміну оренди (пункт 9.2);

- Об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням балансоутримувачем) протягом 15 днів з моменту настання однієї з подій, вказаних у пункті 9.1 цього договору (пункт 9.3);

- при передачі Об'єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписується сторонами. Об'єкт оренди вважається переданим орендодавцю з моменту підписання акта здачі-приймання (пункт 9.5);

- після закінчення строку дії Договору його переоформлення буде здійснюватись у порядку, передбаченому статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (пункт 13.1).

12.03.2016 позивач направив на адресу відповідача повідомлення від 11.03.2016 №2302-вих-555 (тобто у місячний термін після закінчення строку дії Договору про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії Договору), яким повідомлено відповідача, що Договором встановлено термін його дії до 26.02.2016, відтак у зв'язку із закінченням терміну дії Договору позивач просить протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані за актом приймання-передачі, а також провести до моменту припинення договору повний розрахунок зі сплати орендної плати, а у разі наявності заборгованості - погасити її у повному обсязі.

Надіслання позивачем відповідачу повідомлення від 11.03.2016 №2302-вих-555 підтверджується реєстром №612 згрупованих рекомендованих відправлень від 12.03.2016 та фіскальним чеком від 12.03.2016 №101032, а також не заперечується відповідачем.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач орендоване майно не повернув, Об'єкт оренди фактично перебуває в його незаконному користуванні, відтак позивач звернувся до суду з позовом, в якому просив повернути Об'єкт оренди шляхом виселення.

Заперечуючи проти позову, Організація зазначила, що позивач ігнорує норму частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зокрема щодо переважного права відповідача на продовження спірного договору та неналежного повідомлення відповідача про намір використовувати спірне майно позивачем для власних потреб.

Судом апеляційної інстанції додатково зазначено, що з пояснень відповідача в судовому засіданні вбачається, що останній звертався до орендодавця ще до закінчення терміну дії Договору з повідомленням про намір продовження дії Договору та вважав, що він залишається чинним, оскільки до закінчення терміну його дії і на час заповнення ним бланку-заяви про продовження дії цього договору орендареві не надходило від позивача письмових заяв про припинення його дії. На пропозицію орендодавця відповідач заповнив та подав бланк-заяву від 02.03.2016 про продовження Договору, яка наявна в матеріалах справи.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з такого.

Орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору повідомив орендаря про припинення Договору шляхом направлення йому відповідного листа, тобто Договір є припиненим внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

Відповідачем свого обов'язку з повернення Об'єкту оренди не виконано.

Відповідно до частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Суд першої інстанції зазначив, що переважне право відповідача на оренду нежитлового приміщення, в разі наявності у орендодавця в подальшому наміру передавати зазначене майно в оренду, може бути реалізовано ним шляхом участі у призначеному позивачем конкурсі і тільки в тому випадку, якщо інші учасники конкурсу запропонують такі самі, як і він, умови, на яких вони бажають отримати це майно в оренду.

Позивач не визначався щодо використання майна для власних потреб після закінчення Договору, натомість представник позивача зазначив, що має намір передати в подальшому Об'єкт оренди в іншу оренду. Згідно з листом-повідомленням від 11.03.2016 №2302-вих-555 позивач не вказував про використання спірного майна для власних потреб, а лише констатував припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії Договору.

Тому місцевий господарський суд дійшов висновку, що переважне право відповідача на оренду спірних нежитлових приміщень може бути реалізовано шляхом участі у призначеному позивачем конкурсі щодо оренди спірного об'єкта.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та приймаючи нове рішення про відмову в позові, суд апеляційної інстанції зазначив таке.

Орендодавець не направляв орендарю у визначений статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" строк повідомлення про використання орендованого майна для власних потреб, оскільки мав намір на укладення нового договору найму.

У застосуванні частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та визнанні за орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк апеляційним судом зазначено, що: термін Договору закінчився; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; власник майна не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору не повідомив орендаря про використання майна для власних потреб та наявний у наймодавця намір на укладення нового договору найму.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, відповідно до якої права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", слід дійти висновку про те, що ненаправлення власником майна за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди заяви про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб та встановлення у наймодавця наміру на укладення нового договору найму судом розцінюється як порушення переважного права орендаря на укладення договору на новий строк у сукупності з іншими обставинами справи.

Причиною виникнення спору зі справи стало питання про наявність або відсутність підстав для задоволення позову.

Відповідно до положень ЦК України:

- за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759);

- якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764);

- у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (частина перша статті 785).

Частиною другою статті 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України) встановлено, зокрема, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить частина друга статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною першою статті 27 названого Закону встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Врахувавши наведені законодавчі приписи та встановивши: наявність заяви орендодавця на припинення Договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору; припинення дії Договору внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено; порушення відповідачем зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди у зв'язку із закінченням терміну дії Договору, - місцевий господарський суд дійшов законного висновку про задоволення позову.

Касаційний господарський суд не може погодитися з висновком суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позову з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частиною першою статті 285 ГК України передбачено, що орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Предметом даного позову є зобов'язання звільнити орендоване майно у зв'язку із закінченням строку дії Договору, а не зобов'язання позивача укласти Договір на новий строк.

Зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Положення частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та частини першої статті 777 ЦК України передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий термін перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Отже, скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний господарський суд належним чином висновків місцевого господарського суду не спростував та дійшов власних висновків, які суперечать наведеним нормам законодавства.

Посилання суду апеляційної інстанції на правову позицію, викладену в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки за обставинами справи "Стретч проти Сполученого Королівства": заявник у 1969 році уклав договір оренди земельної ділянки строком на 22 роки. Відповідно до умов цього договору він за власні кошти побудував на цій земельній ділянці кілька будівель для легкої промисловості, які здав в суборенду. Договір оренди також надавав йому право в подальшому продовжити оренду ще на 21 рік. У 1990 році заявник повідомив місцеву владу про намір продовжити договір оренди, в процесі переговорів він погодився на збільшення орендної плати. Однак орган місцевої влади повідомив заявника, що продовження договору оренди відбутися не може, оскільки, погодившись з умовою договору про можливість його пролонгації, орган місцевої влади перевищив свої повноваження.

Застосовуючи положення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод до обставин цієї справи, Європейський суд з прав людини вказав на таке. Заявник погодився з умовами договору оренди з огляду на те, що надалі він зможе продовжити термін його дії, і жодна із сторін не знала, що існувала якась юридична перешкода цій умові.

Проте у даній справі в орендаря були усі правові підстави та можливості сподіватися на продовження дії Договору оренди на той самий строк, адже в силу імперативних приписів частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частини четвертої статті 284 ГК України та статті 764 ЦК України якщо термін дії договору закінчився і протягом місяця від орендодавця не надійшла заява про припинення дії договору, то такий договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Таким чином, Управління жодним чином не обмежувало, не заперечувало та не оспорювало право Організації сподіватися на продовження дії Договору, а лише не виявило наміру продовжувати спірні орендні відносини, право на що передбачено і положеннями закону, і умовами Договору, з чим погодилася сторони, підписавши Договір. Крім того, у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" мало місце визнання права оренди земельної ділянки, на якій були розташовані споруди, що належали на праві власності саме орендарю.

Отже, обставини справи "Стретч проти Сполученого Королівства" та обставини даної справи істотно різняться, а тому практика Європейського суду з прав людини, що знайшла відображення у справі "Стретч проти Сполученого Королівства", не може вважатися джерелом права у розгляді даної справи.

Апеляційний господарський суд при повторному розгляді даної справи наведеного не врахував, припустившись у зв'язку з цим неправильного застосування наведених норм законодавства, що згідно із статтею 312 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) в редакції, чинній з 15.12.2017 є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення. Водночас скасування рішення місцевого господарського суду з даної справи судом апеляційної інстанції здійснено за відсутності підстав для цього, передбачених статтею 104 ГПК України в редакції, чинній до 15.12.2017, що свідчить про порушення апеляційною інстанцією й зазначеної норми процесуального права. Натомість рішення суду першої інстанції від 04.04.2017 є обґрунтованим і таким, що відповідає засаді верховенства права. Тому зазначене рішення відповідно до статті 312 ГПК України в редакції, чинній з 15.12.2017, слід залишити в силі, задовольнивши, таким чином, касаційну скаргу.

У зв'язку із задоволенням касаційної скарги сплачена скаржником сума судового збору за подання касаційної скарги 10 649, 16 грн. згідно із статтею 129 ГПК України в редакції, чинній з 15.12.2017, підлягає стягненню з відповідача.

У матеріалах справи відсутні відомості про фактичне стягнення зі скаржника на користь Організації 1 760 грн. судового збору за подання апеляційної скарги, тому питання про поворот виконання оскаржуваної постанови у відповідній частині судом касаційної інстанції не розглядається; наведене не позбавляє Управління права подати, за наявності підстав для цього, відповідну заяву в порядку статті 333 ГПК України в редакції, чинній з 15.12.2017.

Керуючись статтями 129, 308, 315 Господарського процесуального кодексу України, Касаційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задовольнити.

2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 у справі №914/204/17 скасувати.

3. Рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017 у справі №914/204/17 залишити в силі.

4. Стягнути з громадської організації "Центральна школа бойового гопака" на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради 10 649, 16 грн. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

Видачу відповідного наказу доручити господарському суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя В. Селіваненко

Суддя І. Булгакова

Суддя Б. Львов