КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" травня 2018 р. Справа№ 910/5435/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Чорної Л.В.

суддів: Разіної Т.І.

Яковлєва М.Л.

при секретарі судового засідання Громак В.О.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮГА-ГРУПП»

на рішення Господарського суду міста Києва від 21.02.2018р. (повний текст підписано 03.03.2018р.)

по справі № 910/5435/17 (суддя - Баранов Д.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮГА-ГРУПП»

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про зобов'язання вчинити дії

В С Т А Н О В И В :

Товариство з обмеженою відповідальністю «Юга-Групп» звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради про зобов'язання останнього внести зміни до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005р., що укладений між позивачем та відповідачем із урахуванням змін, встановлених угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради та договором про поновлення договору оренди земельної ділянки за реєстровим №3415, вважаючи укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 66-6-00277 від 23.06.2005р. в редакції, запропонованій позивачем, а також про зобов'язання відповідача зареєструвати у встановленому порядку угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 66-6-00277 від 23.06.2005р.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.02.2018р. по справі №910/5435/17, новий розгляд, у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що окремий договір про пайову участь, як того передбачає Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності»та п.п. 13 п. 8.4 договору, між сторонами не укладено, а договір оренди від 23.06.2005р. містить елементи договору про пайову участь ( п.п. 10, 15 п. 8.4), то позовні вимоги про внесення змін до договору від 23.06.2005р. шляхом виключення підпунктів 10, 15 п.8.4. фактично є вимогами про припинення договору про пайову участь.

Обов'язок щодо участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту не змінився, а змінилась лише форма і порядок такої участі.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮГА-ГРУПП» звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 21.02.2018р. скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що суд першої інстанції неправильно застосував положення Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та не застосував ст. 651 Цивільного кодексу України, 188 Господарського кодексу України.

Заборона органам місцевого самоврядування вимагати від забудовника надання будь-яких послуг, надання матеріальних та нематеріальних активів, передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, прямо передбачена положеннями Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», беручи до уваги правову позицію ВСУ та ВССУ по аналогічним категоріям справ, п.п. 10 та п.п. 15 п. 8.4. договору оренди на даний час суперечать ч. 7 ст. 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та мають бути виключені з договору оренди незалежно від волі сторін на підставі ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.04.2018р. відкрито апеляційне провадження.

Київська міська рада заперечує проти апеляційної скарги.

Департамент земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) заперечує проти апеляційної скарги, посилаючись на те, що приписи пункту 7 розділу V Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачають необхідність проведення у відповідність до вимог цього Закону саме договору про пайову участь, а не договору оренди земельної ділянки.

14.05.2018р. в судовому засіданні оголошувалась перерва.

Відповідно до п.п. 1, 2, 4 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, апеляційний господарський суд встановив наступне.

Рішенням Київської міської ради №184/2760 від 17.03.2005 р. було вирішено оформити ТОВ «Юга-Групп», за умови виконання пункту 2 цього рішення, право короткострокової оренди на 3 роки земельної ділянки, площею 0,816 га, для реконструкції гуртожитку під житловий будинок на вул. Будівельників, 30, у Дніпровському районі м. Києва за рахунок земель, відведених відповідно до рішення Київської міської ради від 29.04.2004 р. №237/1447 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею». /а.с. 28, т.1/.

Згідно п. 2.3. зазначеного рішення було передбачено передачу позивачем Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 5% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004р. №1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 рік».

23.06.2005р. між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Юга-Групп» (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для реконструкції гуртожитку під житловий будинок, площею 8160 кв.м, кадастровий номер :66:222:0001, розташовану вул. Будівельників, 30, у Дніпровському районі м. Києва. /а.с. 21, т.1/.

Договір укладено на 3 роки (пункт 3.1 договору).

Згідно підпункту 10 пункту 8.4 договору орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 1 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. за № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 р.».

Згідно з підпунктом 15 пункту 8.4 договору орендар зобов'язаний відповідно до рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. за № 1050/2460 «Про бюджет міста Києва на 2005 р.» сплатити до цільового фонду міського бюджету м. Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат будівництва загальної площі житлового будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 01 січня 2005 р.

Угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 30.06.2005 р. №66-6-00277, зареєстрованою Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 05.03.2008 р. за №66-6-00456 у книзі записів державної реєстрації договорів, внесено зміни до пункту 2 договору щодо цільового призначення земельної ділянки та до пункту 3 договору щодо строку укладання договору (замінено слова «Договір укладено на 3 роки» на «Договір укладено на 6 років»).

31.08.2016р. між Київською міською радою та ТОВ «ЮГА-Групп», на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», пункту 6 статті 34 Порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013р. №63/9120 (зі змінами та доповненнями, внесеними рішенням Київської міської ради від 04.03.2015р. №195/1060), витягу з протоколу №13 засідання постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування від 29.06.2016 р. та висновку постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи №А-22195, було укладено договір про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки, за умовами якого сторони домовились поновити на 6 років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендарем і орендодавцем та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської місткої ради (Київської міської державної адміністрації) 30.06.2005 р. за №66-6-00277, з урахуванням угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації) 05.03.2008 р. за №66-6-00456, строк дії якого закінчився.

11.10.2016р. позивач звернувся до Київської міської ради із заявою №11 _10/16/1 про приведення у відповідність до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» договору оренди земельної ділянки від 23.06.2005р., укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГА-ГРУПП», який було поновлено за договором про поновлення договору оренди земельної ділянки від 31.08.2016р. та укласти угоду про внесення змін до змін до договору оренди земельної ділянки від 23.06.2005р., якою скасувати п.п. 10 та п.п. 15 п. 8.4. даного договору. /а.с.35/.

Листом від 10.11.2016р. №05707-21100 Департамент земельних ресурсів повідомило позивача про те, що в ході укладення договору про поновлення договору оренди даної земельної ділянки згідно з висновком постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування підстави для виключення вищезазначених зобов'язань з договору оренди не вбачались. /а.с. 39, т.1/.

10.11.2016р. позивач звернувся до Київської міської ради із заявою №10/11/16-1 про внесення змін до договору оренди шляхом виключення з договору п.п. 10 та п.п. 15 п. 8.4. та укласти із ТОВ «ЮГА-ГРУПП» відповідну додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 23.06.2005р. /а.с. 40, т.1/.

01.02.2017р. ТОВ «ЮГА-ГРУПП» звернулось до Київської міської ради від заявою №01/02/17-1 про підготовку проекту рішення Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 30.06.2005р., яким визначити таким, що втратив чинність п. 2.3. рішення Київської міської ради від 17.03.2005р. №184/2760 та виключити з договору оренди від 30.06.2005р. п.п. 10, п.п. 15 п. 8.4. /а.с. 50, т. 1/.

Аналогічний запит надіслав на адресу Київської міської ради адвокат ТОВ «ЮГА-ГРУПП» Бурка А.О. /а.с. 52, т.1/.

Згідно відповіді Департаменту земельних ресурсів від 27.02.2017р. №05707-3468 внесення змін до рішення Київської міської ради не входить до компетенції Департаменту, а доручення Київської міської ради щодо внесення змін до рішення та договору оренди до Департаменту не надходило. /а.с. 54, т.1/.

Укладений між сторонами договір оренд земельної ділянки є змішаним в силу ч. 2 ст. 628 Цивільного кодексу України та містить ознаки договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Відповідно до статей 1, 3 Закону України «Про оренду землі», у відповідній редакції, оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

12.03.2011 р. набув чинності Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» частинами 1- 3 статті 40 якого (у редакції, чинній на час укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки) передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою 4 цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для нежитлових будівель та споруд; 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для житлових будинків (частини 5, 6 статті 40 цього ж Закону).

Відповідно до ч. 7 статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Аналогічну норму щодо заборони органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі, здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, вперше було встановлено статтею 271 Закону України «Про планування і забудову територій» (у редакції Закону України від 16.09.2008 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» та подальших редакціях).

Пунктами 2, 7 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» визначено, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

За статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Відповідно до п. 2 ст. 188 Господарського кодексу України проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Відповідно до п. 4 ст. 188 Господарського кодексу України за наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду погоджується із висновком суду першої інстанції проте, що позивач звернувся щодо внесення змін вже після укладення договору про поновлення договору оренди земельної ділянки, при цьому вказаний договір не містить положень щодо зміни спірних пунктів договору оренди. Позивач в порушення ст. 181 Господарського кодексу України не направив відповідачу ані проекту договору, ані протоколу розбіжностей.

Дослідивши матеріали справи, Київський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що Господарським судом міста Києва правильно застосовано норми матеріального та процесуального права, повно з'ясовано та доведено обставини, що мають значення для справи, зроблені висновки відповідають дійсним обставинам справи.

За наведених у даній постанові обставин, колегія суддів дійшла висновку, що відсутні підстави для зміни чи скасування рішення Господарського суду міста Києва від 21.02.2018р. у справі №910/5435/17.

керуючись ст.ст. 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.02.2018р. у справі №910/5435/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

2. Матеріали справи №910/5435/17 повернути до місцевого господарського суду.

3. Копію постанови надіслати сторонам у справі.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Головуючий суддя Л.В. Чорна

Судді Т.І. Разіна

М.Л. Яковлєв