КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" травня 2018 р. Справа№ 927/1075/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Алданової С.О.

суддів: Мартюк А.І.

Зубець Л.П.

секретар судового засідання Шмиговська А.М.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши матеріали апеляційних скарг Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області та Заступника прокурора Чернігівської області в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області

на рішення господарського суду Чернігівської області від 14.02.2018 р.

у справі №927/1075/17 (суддя Федоренко Ю.В.)

за позовом Заступника керівника Ніжинської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області

до Фізичної особи-підприємця Верби Тетяни Іванівни

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача

1. Комунальне підприємство «Оренда комунального майна»

2. Ніжинська міська рада

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Ніжин

ВСТАНОВИВ :

Заступник керівника Ніжинської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області звернувся до господарського суду Чернігівської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Верби Т.І. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Ніжина від 27.07.2015 р., укладеного територіальною громадою м. Ніжина в особі Ніжинської міської ради, Комунального підприємства «Оренда комунального майна» Ніжинської міської ради та ФОП Верба Т.І., а саме:

- викласти п. 3.3 договору в такій редакції: «Розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої рішенням Ніжинської міської ради від 23 квітня 2015 року (66 сесія 6 скликання) №21-66/2015, зі змінами та доповненнями від 03 травня 2017 року, або за результатами конкурсу на право оренди майна»;

- викласти п. 3.4 договору в такій редакції: «Розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку квітень (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 4551,88 грн. (з ПДВ) (розрахунок додається, Додаток 2).

Орендна плата за перший (червень 2017 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством».

Позовні вимоги обґрунтовані зміною методики розрахунку орендної плати після укладення договору, направлення орендарю пропозицій щодо внесення змін до договору оренди та відмовою останнього вносити зміни до договору.

Ухвалою господарського суду Чернігівської області від 01.12.2017 р. залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Комунальне підприємство «Оренда комунального майна» та Ніжинську міську раду.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 14.02.2018 р. у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення мотивоване тим, що запропоновані позивачем зміни до договору в частині збільшення розміру орендної плати не відповідають чинному законодавству, позов заявлено в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради який не є орендодавцем за договором і права останнього не є порушеними або оспореними, а тому суд першої інстанції дійшов висновку, що у задоволенні позову необхідно відмовити повністю.

Не погоджуючись з винесеним рішенням суду, Виконавчий комітет Ніжинської міської ради Чернігівської області звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Чернігівської області від 14.02.2018 р. і прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим, прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з'ясуванням обстави, що мають значення для справи та невідповідністю висновків суду обставинам справи.

Не погоджуючись з винесеним рішенням суду, Заступник прокурора Чернігівської області в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Чернігівської області від 14.02.2018 р. і прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Прокурор в судовому засіданні повністю підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив скаргу задовольнити, рішення скасувати, позов задовольнити. Щодо апеляційної скарги Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області прокурор повідомив, що підтримує доводи, викладені в ній, просив скаргу задовольнити. Вважає, що внесення змін органом місцевого самоврядування до методики розрахунку орендної плати, на підставі якої відповідно до умов договору здійснюється визначення розміру орендної плати за комунальне майно, є підставою для зміни розміру орендної плати та зміни умов договору в цій частині.

ФОП Верба Т.І. в судовому засіданні проти доводів апеляційних скарг заперечувала, просила відмовити в задоволенні апеляційних скарг, рішення залишити без змін. Вважає, що рішення суду прийняте з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідає обставинам справи та ухвалене у відповідності до вимог чинного законодавства України.

Представник Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області в судове засідання 17.05.2018 р. не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. В судовому засіданні 14.05.2018 р. представник позивача був присутнім та зазначив, що повністю підтримує доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив скаргу задовольнити, рішення скасувати, позов задовольнити. Щодо апеляційної скарги Заступника прокурора Чернігівської області в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області повідомив, що підтримує доводи, викладені в ній, просив скаргу задовольнити. Вважає, що суд першої інстанції неповно з'ясував обставини, пов'язані з вимогою виконавчого комітету Ніжинської міської ради щодо внесення змін до договору оренди, а тому дійшов невірного висновку щодо відсутності підстав для внесення змін до договору оренди від 27.07.2015 р.

Представник Ніжинської міської ради Чернігівської області в судове засідання 17.05.2018 р. не з'явився, про причини неявки суд не повідомив. В судовому засіданні 14.05.2018 р. представник третьої особи 2 був присутнім та повідомив, що повністю підтримує доводи, викладені в апеляційних скаргах, просив скарги задовольнити, рішення скасувати, позов задовольнити.

Представник Комунального підприємства «Оренда комунального майна» в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Представники сторін та третіх осіб були належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи. Судова кореспонденція була направлена сторонам у справі та третім особам на адреси, що містяться в матеріалах справи та в апеляційній скарзі.

Враховуючи те, що в матеріалах справи містяться докази належного повідомлення всіх учасників судового процесу про час та місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, а строки розгляду апеляційної скарги обмежені ст. 273 ГПК України, колегія суддів, вважає можливим здійснити перевірку ухвали суду першої інстанції у даній справі в апеляційному порядку без участі представників позивача та третіх осіб, оскільки відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Колегія суддів зазначає, що ухвалами Київського апеляційного господарського суду від 27.03.2018 р., 16.04.2018 р., 14.05.2018 р. явка сторін у судове засідання обов'язковою не визнавалась.

Зважаючи на те, що неявка представників позивача та третіх осіб не перешкоджає всебічному, повному та об'єктивному розгляду всіх обставин справи, апеляційний господарський суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та відповідача, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, апеляційний господарський суд вважає, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Частинами 1, 3 та 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

Наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді.

Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Прокурор зобов'язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб'єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб'єктом владних повноважень.

Відповідно до ст. 2, 29 ГПК України, у редакції, чинній на дату подання позову, господарський суд порушує справи за позовними заявами, зокрема, прокурорів, які звертаються до господарського суду в інтересах держави.

Прокурор, який звертається до господарського суду в інтересах держави, в позовній заяві самостійно визначає, в чому полягає порушення інтересів держави, та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також вказує орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до господарського суду прокурор зазначає про це в позовній заяві. Прокурор, який звертається до господарського суду в інтересах держави, повинен обґрунтувати наявність підстав для здійснення представництва інтересів держави в суді, передбачених ч. 3 ст. 25 Закону України «Про прокуратуру». Невиконання прокурором вимог щодо надання господарському суду обґрунтування наявності підстав для здійснення представництва інтересів держави в господарському суді має наслідком повернення поданої ним позовної заяви в порядку, встановленому ст. 63 цього Кодексу.

У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 8 квітня 1999 року у справі № 1-1/99 державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання тощо.

В кожному конкретному випадку прокурор чи його заступник самостійно визначає, з посиланням на законодавство, підстави подання позову, вказує в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних інтересів держави, обґрунтовує необхідність їх захисту та зазначає орган уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності станом на 19.05.2015 р. та свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 19.05.2015 р. підтверджується, що нежитлове приміщення «майстерня по виготовленню одягу», загальною площею 72,2 кв.м. належить на праві комунальної власності територіальній громаді в особі Ніжинської міської ради.

Рішенням Ніжинської міської ради, 17 сесія УІІ скликання, визнано органом приватизації комунального майна (нежитлових об'єктів) територіальної громади м. Ніжина - Виконавчий комітет Ніжинської міської ради (юридичну особу). Орган приватизації у межах своєї компетенції здійснює такі повноваження, зокрема: виступає орендодавцем цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення), що перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Ніжина, за рішенням Ніжинської міської ради.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 та ч. 2 ст. 11 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні», міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Виконавчі органи міських рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.

Згідно ч. 5 ст. 60 вказаного Закону, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, зокрема, можуть передавати об'єкти права комунальної власності в оренду.

Обґрунтовуючи позов прокурор посилається на те, що неприведення договору оренди у відповідність до рішення Ніжинської міської ради від 03.05.2017 р. негативно впливає на можливість ефективного використання комунального майна, призводить до ненадходження до місцевого бюджету визначених нормативними актами коштів орендної плати, а тому порушує майнові інтереси як територіальної громади так і інтересів держави. При наявності факту ухилення відповідача від внесення змін до договору оренди, Виконавчий комітет Ніжинської міської ради заходів щодо судового захисту інтересів територіальної громади, держави не вжив.

Прокурор листом від 17.11.2017 р. повідомив міського голову про направлення позову до господарського суду Чернігівської області.

З урахуванням вказаного прокурор правомірно, у відповідності до вимог ч. 3 ст. 2, ч. 2 ст. 29 ГПК України, в чинній на час подачі позову редакції, звернувся до суду з позовною заявою і після прийняття судом позовної заяви Виконавчий комітет Ніжинської міської ради набув статусу позивача.

Як вбачається з матеріалів справи, 27.07.2015 р. між територіальною громадою міста Ніжина в особі Ніжинської міської ради (Орендодавець), Комунальним підприємством «Оренда комунального майна» Ніжинської міської ради (Балансоутримувач) та фізичною особою - підприємцем Верба Т.І. (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Ніжина (далі - Договір).

У відповідності до п.п. 1.1-1.2 Договору, орендодавець та балансоутримувач передають, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що є об'єктом комунальної власності територіальної громади м. Ніжина нежитлове приміщення «майстерня по виготовленню одягу» загальною площею 72,2 кв.м, розміщене за адресою: місто Ніжин, вулиця Шевченка, 96-б/1, Чернігівської області, та перебуває в господарському віданні балансоутримувача - Комунального підприємства «Оренда комунального майна» Ніжинської міської ради.

Фактичну передачу майна здійснює балансоутримувач. Акт приймання-передачі підписується орендодавцем, балансоутримувачем та орендарем.

Вартість майна становить 185180,00 грн. без ПДВ, згідно звіту про оцінку майна оцінювача Мельниченко О.С. Комунального підприємства «Ніжинське міжміське бюро технічної інвентаризації» Чернігівської облради (сертифікат № 16460/14 від 20.05.2014 р. виданий ФДМУ, свідоцтво оцінювача № 2718 від 25.09.2002 р. видане ФДМУ). Ідентифікатор за єдиним реєстром ФДМУ 2015-22, що перевірено нотаріусом за даними ФДМУ 27.07.2015 р.

Звіт про оцінку майна затверджений рішенням 65 сесії 6 скликання Ніжинської міської ради № 16-66/2015 від 23.04.2015 р.

Згідно п. 1.4 Договору, майно передається в оренду з метою побутового обслуговування населення (пошиття одягу), на підставі рішення 69 сесії 6 скликання № 14-69/2015 від 08.07.2015 р.

У відповідності до п.п. 3.3-3.5 Договору, розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої рішенням № 21-66/2015 Ніжинської міської ради від 23.04.2015 р. 66 сесії 6 скликання, або за результатами конкурсу на право оренди майна.

Розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 1200,03 грн., крім того ПДВ - 240,01 грн.

Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць (червень) на індекс інфляції за липень 2015 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Згідно п. 3.10 Договору, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

У відповідності до п.п. 10.1, 10.3 Договору сторони погодили, що цей договір укладено строком на 5 років - з 27 липня 2015 року по 27 липня 2020 року.

Зміни і доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін, розглядаються протягом двох місяців з дати їх подання до розгляду іншою стороною та оформлюються додатковою угодою до Договору.

Договір підписано повноважними представниками сторін та 27.07.2015 р. посвідчено приватним нотаріусом Ніжинського міського нотаріального округу Бублик Т.М.

Майно передано орендарю за актом приймання-передачі майна від 27.07.2015 р. (додаток №1 до Договору).

Представниками балансоутримувача та орендаря підписано додаток №2 до Договору - розрахунок орендної плати за яким розмір орендної плати визначено на підставі чинної на дату укладення Договору Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Ніжина, затвердженої рішенням шістдесят шостої сесії Ніжинської міської ради 6 скликання від 23.04.2015 р. №21-66/2015, з урахуванням вартості орендованого майна визначеного незалежною оцінкою станом на 28.02.2015 р. та орендної ставки в 6% для даного орендаря - побутове обслуговування населення (пошиття одягу).

03.05.2017 р. Ніжинською міською радою (23 сесія VII скликання) прийнято рішення № 20-23/2017 про внесення змін та доповнень до рішення Ніжинської міської ради VI скликання від 23.04.2015 р. № 21-66/2015 «Про підвищення ефективності використання майна комунальної власності територіальної громади міста Ніжина».

Пунктом 2 рішення Ніжинської міської ради від 03.05.2017 р. № 20-23/2017 внесено зміни та доповнення до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої пунктом 2 рішення Ніжинської міської ради від 23.04.2015 р. № 21-66/2015 «Про підвищення ефективності використання майна комунальної власності територіальної громади міста Ніжина» (додаток 2 до цього рішення).

У відповідності до п. 2 Додатку № 2 до рішення Ніжинської міської ради VII скликання від 03.05.2017 р. № 20-23/2017 п. 2.5 раніше затвердженої Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина доповнено абзацом 3.

До матеріалів справи додано Методику розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина (Додаток № 2 до рішення 66 сесії Ніжинської міської ради 6 скликання від 23.04.2015 р. № 21-66/2015, зі змінами від 03.05.2017 р.), далі - Методика.

Згідно п. 2.5 Методики, у випадках, передбачених цією Методикою, для розрахунку розміру орендної плати використовуються результати незалежної оцінки об'єктів оренди. Оцінка об'єктів оренди здійснюється за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звітів про незалежну оцінку майна здійснюється суб'єктами оціночної діяльності, які мають відповідну кваліфікацію.

Результати незалежної оцінки є чинними для розрахунку розміру орендної плати протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін дії результатів оцінки майна не передбачено у самому звіті з незалежної оцінки. Це обмеження терміну дії незалежної оцінки не застосовується в разі внесення змін до діючих договорів оренди (за винятком випадків внесення змін до договорів оренди щодо збільшення орендованої площі). При внесенні змін до діючих договорів оренди (за винятком випадків внесення змін до договорів оренди щодо збільшення орендованої площі) незалежна оцінка може бути продовжена, шляхом проведення індексації з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати. Висновок про вартість майна затверджується рішенням виконавчого комітету Ніжинської міської ради.

При цьому, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об'єкта оренди та здійснюється перерахунок розміру орендної плати.

Крім того, абз. 7 п. 19 у додатку 2 до Методики, яким передбачалась для побутового обслуговування населення (пошиття одягу) орендна ставка у розмірі 6%, у графі «Використання орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням», рішенням Ніжинської міської ради від 03.05.2017 р. № 20-23/2017 виключено, у зв'язку з чим категорію «побутове обслуговування населення (пошиття одягу)» віднесено до п. 29 «Інше використання нерухомого майна», яким встановлюється орендна ставка у розмірі 15%.

Проте, як зазначено вище, витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності станом на 19.05.2015 р. та свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 19.05.2015 р. підтверджується, що функціональне призначення об'єкта оренди визначено саме як «майстерня по виготовленню одягу».

Відповідно до п. 5 рішення Ніжинської міської ради від 03.05.2017 р. № 20-23/2017 балансоутримувачам комунального майна - комунальним підприємствам, бюджетним закладам (установам) в місячний термін запропоновано/належить здійснити перегляд орендної плати в зв'язку з внесенням змін до методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина.

На виконання п. 5 рішення № 20-23/2017 від 03.05.2017 р., балансоутримувач, листом № 116 від 04.05.2017 р. повідомив відповідача про внесення змін та доповнень до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, а також наголосив на необхідності внесення змін до договору оренди від 27.07.2015 р. шляхом підписання додаткових угод, які будуть підготовлені та надані відповідачу балансоутримувачем. Направлення листа підтверджується наявною в матеріалах справи копією фіскального чеку від 05.05.2017 р.

Листом №02.1-12/954 від 26.05.2017 р. позивач повідомив відповідача, що з дати внесення змін до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Ніжина відповідачу буде перераховано розмір орендної плати за договором оренди та у зв'язку з чим наголошено на необхідності підписання протягом місяця сторонами додаткових угод.

Лист отримано відповідачем 01.06.2017 р., що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №04893437 від 26.05.2017 р.

23.06.2017 р. листом № 176 балансоутримувач звернувся до відповідача з пропозицією в найкоротший термін забезпечити внесення змін до договору оренди № 599 від 27.07.2015 р. шляхом підписання додаткових угод, підготовлених балансоутримувачем. Надсилання вказаного листа на адресу відповідача підтверджується наявною в матеріалах справи копією фіскального чеку від 27.06.2017 р.

29.06.2017 р. позивач направив відповідачу лист №02.1-17/1241, яким повідомив про необхідність протягом місяця з дати прийняття Ніжинською міською радою рішення (від 03.05.2017 р. № 20-23/2017) внести зміни до договору оренди від 27.07.2015 р. та оскільки такий договір є нотаріально посвідченим, позивач, просить відповідача повідомити адресу час та дату підписання додаткової угоди. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення №00938869 від 29.06.2017 р. лист отримано відповідачем 04.07.2017 р.

ФОП Вербою Т.І. на адресу позивача направлено письмове заперечення від 03.07.2017 р. щодо нарахування позивачем орендної плати в рамках діючого договору від 27.07.2015 р.

В письмових запереченнях, направлених позивачу, відповідач зазначає, що на його думку підвищення розміру орендної плати за орендоване ним приміщення є незаконним, походження суми оцінки приміщення (300751,38 грн.) є для нього незрозумілим, з зазначеною позивачем сумою визначеною позивачем станом на 31.03.2017 р. відповідач не погоджується, посилаючись на положення укладеного договору оренди, яким передбачено проведення оцінки приміщення не раніше ніж через три роки, тобто 2018 року. Також відповідач зазначає, що сторонами договору оренди погоджено вартість оренди на рівні 1200,03 грн. і тому приймати пропозицію позивача з збільшеним розміром орендних платежів відповідач не вважає за доцільне. Крім того, в письмових запереченнях відповідач звертає увагу на те, що пп. 10-3, 10-4, 10-8 договору оренди зміни та доповнення до такого договору допускаються лише за взаємною згодою сторін і розглядаються протягом двох місяців з дати їх надання і оформлюються шляхом укладання додаткових угод, підтверджуючих наявність взаємної згоди, а не повідомлення контрагента по факту.

31.07.2017 р. здійснено спробу вручити відповідачу акт здачі-приймання робіт (надання послуг) № 456 від 25.07.2017 р., рахунок на оплату орендної плати за липень 2017 № 455 від 25.07.2017 р. ФОП Верба Т.І. відмовилась від підписання акта здачі-приймання робіт (надання послуг) № 456 від 25.07.2017 р. внесення змін до договору оренди від 27.07.2015 р. та оплати рахунку з орендної плати за липень 2017 року, про що 31.07.2017 р. складено і підписано відповідний акт.

За змістом ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно ст. 10 вказаного Закону, однією із істотних умов договору оренди державного та комунального майна є орендна плата з урахуванням її індексації.

Рішенням Ніжинської міської ради від 03.05.2017 р. №20-23/2017 внесено зміни та доповнення до Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Ніжина.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Надаючи оцінку наведеним апелянтами доводам, колегія зазначає наступне.

Згідно ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

За змістом ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Статтею 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 3 ст. 762 ЦК України, договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Отже, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі законодавчої зміни її розміру нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Такі випадки передбачені сторонами у п.3.10 Договору.

Натомість зі змісту апеляційних скарг, в яких апелянти аргументують власну правову позицію, зокрема, посиланням на п. 3.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 р. № 12, а також аналізу відповідних нормативно-правових актів, що регламентують спірні правовідносини вбачається, що спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т. ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися хоч і з урахуванням вимог приписів ст. 632 ЦК України, проте у повній відповідності з приписами ч. 2 ст. 21 спеціального законодавчого акта - Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в якому підставами для зміни розміру орендної плати зазначено тільки істотні зміни стану об'єкта оренди, а також інші випадки, встановлені лише законодавчими актами України.

Проте варто констатувати, що в ієрархії нормативно-правових актів за рівнем, обсягом правового регулювання та територією, на яку поширюється їх дія, такі акти органів місцевого самоврядування як рішення ради, що з огляду на зміст п. 5 ч. 3 ст. 50, ч. 2 ст. 58, ст. 59 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» є регуляторними актами, некоректно ототожнювати з законодавчими актами України. Тому вбачається певна неузгодженість п. 3.10 Договору оренди з вимогами спеціального Закону, що мають пріоритет по відношенню до норм ЦК України, які у даному випадку є загальними.

Окрім цього на підтвердження заявлених вимог позивачем долучено до матеріалів справи проект додаткової угоди від 01.06.2017 р. про внесення змін до Договору за умовами якого орендодавцем є Виконавчий комітет Ніжинської міської ради Чернігівської області, пункти 3.3, 3.4 Договору викладено у наступній редакції: «Розмір орендної плати визначається в порядку, передбаченому Методикою розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади міста Ніжина, затвердженої рішенням Ніжинської міської ради від 23.04.2015 р. (66 сесія 6 скликання) №21-66/2015, зі змінами та доповненнями від 03.05.2017 р., або за результатами конкурсу на право оренди майна»; «Розмір орендної плати становить за базовий місяць розрахунку квітень (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 4551,88 грн. (з ПДВ).

Орендна плата за перший (червень 2017 року) місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяцем до останнього числа першого місяця оренди.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством».

Представниками третьої особи 1 виконано та підписано додаток №2 до Договору - розрахунок орендної плати. За цим розрахунком розмір річної орендної плати складає 45112,71 грн., розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку квітень (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) складає 3793,23 грн. Розмір орендної плати розраховано з врахуванням вартості орендованого майна визначеного шляхом незалежної оцінки і яка становить 300751,38 грн. без ПДВ станом на 31.03.2017 р. та орендної ставки в 15% згідно п. 29 Методики розрахунку орендної плати. З боку орендаря додаток №2 до Договору не підписано.

Позивачем також надано деталізацію розрахунку орендної плати (т.1 а.с.105) у якому не зазначено ким і коли його виконано, вказаний розрахунок не підписано.

Оскільки, розмір орендної плати визначається за наведеною у Методиці формулою однією з складових якої є вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки майна, прокурор та позивач, з урахуванням принципу змагальності сторін, повинні довести, що незалежна оцінка орендованого майна станом на 31.03.2017 р. була проведена і вартість орендованого майна дійсно становить 300751,38 грн. без ПДВ.

Згідно ст.ст. 11, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються, зокрема, органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

На правовідносини, які виникають у процесі здійснення оцінки майна, поширюються положення Закону України «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в Україні».

Відповідно до ст. 3 вказаного Закону, оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в ст. 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна (1440-2003-п, 1442-2004-п, 1655-2006-п, 1185-2007-п), що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Пунктами 1, 2, 19 та 20 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 р. № 3), визначено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду, зокрема: нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

У разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка.

Результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

В матеріалах справи наявний висновок про вартість орендованого майна від 28.02.2015 р., який проведено суб'єктами оціночної діяльності, за яким вартість для цілей оренди становить 185180 грн. без ПДВ. Висновок затверджено рішенням сесії Ніжинської міської ради від 23.04.2015 р. за №16-66/2015.

Натомість надана позивачем деталізація розрахунку орендної плати (т.1 а.с.105), виконана, невідомою особою, не підписана, а тому не можна вважати її незалежною оцінкою орендованого майна станом на 31.03.2017 р. і, як наслідок, вона не може бути використана для розрахунку орендної плати, у зв'язку з чим оцінюється колегією суддів критично.

З матеріалів справи вбачається, що внесені до абзацу 3 п. 2.5 зміни до Методики у вигляді речення: «При внесенні змін до діючих договорів оренди (за винятком випадків внесення змін до договорів оренди щодо збільшення орендованої площі) незалежна оцінка може бути продовжена, шляхом проведення індексації з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати», не відповідають вимогам ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» якою встановлено, що Методика розрахунку орендної плати визначається органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності; ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в Україні» якою визначено, що оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності; пунктам 1, 2, 19 та 20 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 р. № 3).

Ні вказаними Законами, ні затвердженою постановою Кабінетом Міністрів України Методикою оцінки об'єктів оренди, не передбачено продовження незалежної оцінки майна шляхом проведення індексації з дати проведення незалежної оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частинами 1 та 7 ГПК України встановлено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права.

У разі невідповідності правового акта правовому акту вищої юридичної сили суд застосовує норми правового акта вищої юридичної сили.

Оскільки, внесені 03.05.2017 р. в абзац 3 п. 2.5 зміни до Методики не відповідають вимогам Законів України «Про оренду державного та комунального майна», «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в Україні», затвердженій постановою Кабінету Міністрів України Методиці оцінки об'єктів оренди, які є актами вищої юридичної сили, суд першої інстанції правомірно застосував вказані Закони та Методику оцінки об'єктів оренди при вирішенні спору.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що в даному випадку не підлягають застосуванню положення абзацу 3 пункту 2.5 Методики зі змінами від 03.05.2017 р. як такі, що не відповідають правовим актам вищої юридичної сили.

Отже, станом на час вирішення спору, висновок про вартість орендованого майна від 28.02.2015 р. яким визначена відновна вартість майна для цілей оренди у 185180 грн. без ПДВ, повинен враховуватись при визначенні розміру орендної плати з урахуванням вимог ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Проект додатку №2 до Договору - розрахунок орендної плати, містить розрахунок орендної плати з врахуванням незалежної оцінки об'єкта оренди станом на 31.03.2017 р. - 300751,38 грн., однак незалежна оцінка об'єкта оренди після 28.02.2015 р. не проводилась, законних підстав для її проведення на час надіслання пропозицій відповідачу про внесення змін до Договору не було, а проведення балансоутримувачем самостійно індексації оціненого 28.02.2015 р. орендованого майна суперечить чинному законодавству України у сфері оціночної діяльності.

При вирішенні спору колегія погоджується з судом першої інстанції в тій частині, що самостійний розрахунок розміру орендної плати судом з застосуванням вартості орендованого майна, визначеної незалежним оцінювачем, та орендної ставки в 15% (в зв'язку з виключенням абзацу 7 пункту 19 додатку 2 до Методики), є виходом за межі позовних вимог, оскільки такі вимоги не заявлені прокурором.

Відповідно до ч. 2 ст. 237 ГПК України, при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.

При вирішенні спору судом також враховується, що і Виконавчий комітет Ніжинської міської ради і Ніжинська міська рада, є окремими юридичними особами, що підтверджується виписками з Єдиного державного реєстру юридичних осіб (т. 1 а.с. 73-74), тобто наділені цивільною правоздатністю та дієздатністю й можуть бути позивачами у суді.

Орендодавцем майна територіальної громади м. Ніжина за Договором є Ніжинська міська рада.

Рішенням Ніжинської міської ради від 12.10.2016 р., тобто після укладення Договору, органом приватизації комунального майна (нежитлових об'єктів) територіальної громади м. Ніжина визнано Виконавчий комітет Ніжинської міської ради, який виступає орендодавцем нерухомого майна.

Судом встановлено, що у зв'язку з прийняттям вказаного рішення сторонами зміни до Договору не вносились, пропозицій відповідачу щодо зміни орендодавця у Договорі не надходили, позовна заява таких вимог не містить, а прийняте рішення орендодавця у Договорі не змінює, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України, п. 10.3 Договору зміни і доповнення до договору допускаються за взаємної згоди сторін.

Відповідно до ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

На підставі викладеного колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що запропоновані позивачем зміни до Договору в частині збільшення розміру орендної плати не відповідають чинному законодавству, позов заявлено в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради який не є орендодавцем за Договором і права останнього не є порушеними або оспореними, а тому у задоволенні позову необхідно відмовити повністю.

Відповідно до ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Скаржниками, в порушення зазначеної норми, належним чином апеляційні скарги не обґрунтовано, доказів та підстав для скасування рішення суду першої інстанції апеляційному суду не наведено.

З огляду на викладене, посилання скаржників на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним, необґрунтованим, прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права, з неповним з'ясуванням обстави, що мають значення для справи та невідповідністю висновків суду обставинам справи, не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні. Крім того, доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду та не підтверджуються наявними матеріалами справи.

Тому колегія суддів вважає, що рішення господарського суду Чернігівської області від 14.02.2018 р. у даній справі є таким, що відповідає нормам матеріального та процесуального права, фактичним обставинам та матеріалам справи, у зв'язку з чим підстави для задоволення апеляційної скарги відсутні.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст.ст. 276, 282 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу Заступника прокурора Чернігівської області в інтересах держави в особі Виконавчого комітету Ніжинської міської ради Чернігівської області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Чернігівської області від 14.02.2018 р. у справі №927/1075/17 залишити без змін.

Справу №927/1075/17 повернути до господарського суду Чернігівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строк, що передбачені ст.ст. 288, 289 ГПК України.

Головуючий суддя С.О. Алданова

Судді А.І. Мартюк

Л.П. Зубець

Повний текст постанови суду складено 21.05.2018 р.