ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/6357/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Пількова К. М. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання Жураховської Т.О.

розглянув касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельне-виробниче підприємство "Укрреставрація"

на постанову Київського апеляційного господарського суду (головуючий - Коротун О.М., судді: Майданевич А.Г., Гаврилюк О.М.) від 28.02.2018

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

до Публічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельне-виробниче підприємство "Укрреставрація"

про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути майно

за участю Заступника прокурора міста Києва.

Учасники справи:

представник прокурора - Збарих С.М.,

представник позивача - Кубік Я.С.,

представник відповідача - Пейко А.Б.

Короткий зміст позовних вимог

1. В квітні 2016 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Позивач) подало позовну заяву про розірвання договору оренди від 18.03.1994 № 149, укладеного між Позивачем та Публічним акціонерним товариством "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельне-виробниче підприємство "Укрреставрація" (далі - Відповідач) та зобов'язання Відповідача повернути Позивачу державне нерухоме майно - будівлю-пам'ятку архітектури "Гостинний двір" загальною площею 9 433 кв. м.

2. Позовна заява мотивована тим, що за результатами проведеного посадовими особами Позивача обстеження державного нерухомого майна, який є предметом оренди за укладеним між Позивачем та Організацією орендарів орендного підприємства "Укрреставрація" (правонаступником якого є Відповідач) договором оренди від 18.03.1994 № 149 (далі - Договір), були встановлені обставини, що будівельні роботи не проводились, настил даху будинку, вікна та двері, зовнішнє та внутрішнє оздоблення відсутні, вздовж внутрішніх стін знаходилась металева конструкція, а підвальне приміщення (мінімально) підтоплено стічними водами, через що орендарем (Відповідачем) допущено порушення умов пункту 4.2 Договору, що є підставою згідно з пунктом 7.4 Договору для його розірвання, про що Відповідачу було направлено повідомлення про дострокове розірвання договору оренди. Через розірвання договору оренди за рішенням суду такий договір припиняється, а Відповідач має повернути орендоване майно. При цьому Позивач вказує на неодноразові звернення до Відповідача, у тому числі на підставі депутатських запитів, стосовно стану об'єкта оренди та ходу будівельних відновлювальних (реставраційних) робіт та стосовно консервації об'єкта оренди.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 29.09.2016 Господарський суд міста Києва вирішив у задоволені позову відмовити. Рішення суду мотивоване недоведеністю істотного порушення Відповідачем умов Договору через те, що певні зміни у технічному стані будівлі "Гостинний двір", що є предметом оренди, викликані виконанням Відповідачем розпочатих за письмової згоди Позивача будівельних робіт з реконструкції вказаної будівлі, що не закінчені, та пов'язаним з цим виведенням будівлі з експлуатації до закінчення будівельних робіт. При цьому суд врахував, що отриманий Відповідачем дозвіл на виконання будівельних робіт був скасований за ініціативною громадських організацій та народних депутатів за рішенням суду в адміністративній справі, а Відповідач повторно звернувся до Державної архітектурно-будівельної інспекції України із заявою про надання дозволу, проте станом на дату винесення рішення зазначена заява інспекцією не розглянута. Також суд вказав, що порушення Відповідачем умов Договору встановлені на підставі перевірки, результати якої оформлені актом від 10.12.2015, однак перевірка була проведена Позивачем без дотримання порядку, передбаченого законодавством, а вказаний акт складений без участі представника Відповідача, не містить висновків про наявність порушень вимог чинного законодавства, виявлених під час перевірки, та інших відомостей, передбачених законом, а тому такий акт не відповідає критеріям доказу. Депутатські запити та звернення громадських активістів не є належними доказами на підтвердження стану будівлі, висновки ж державних компетентних органів та ліцензованих експертних установ з цього приводу у справі відсутні. Висновок громадської експертизи також не прийнятий судом як належний доказ у справі. Відсутність підстав для розірвання Договору свідчить про відсутність підстав для задоволення вимоги щодо повернення орендованого майна. Також Позивач просить розірвати Договір в цілому, однак ним не обґрунтовані вимоги щодо розірвання Договору в частині переданого за Договором Відповідачу іншого об'єкта оренди - пансіонату "Укрреставрація" (Віла Водарського) загальною площею 993, 7 кв. м. в місті Ялта.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

4. 28.02.2018 Київський апеляційний господарський суд вирішив апеляційну скаргу Заступника прокурора міста Києва задовольнити повністю, апеляційну скаргу Позивача задовольнити частково, рішення Господарського суду міста Києва від 29.09.2016 скасувати частково, позов задовольнити частково: розірвати договір оренди № 149 від 18.03.1994 в частині будівлі-пам'ятки архітектури "Гостинний двір" загальною площею 9 433 кв. м та зобов'язати Відповідача повернути Позивачу вказане нерухоме майно; в іншій частині апеляційну скаргу Позивача - залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 29.09.2016 - без змін. Рішення апеляційного суду мотивоване обґрунтованістю позовних вимог та підтвердженістю визначених Позивачем підстав для розірвання Договору, оскільки істотне порушення Відповідачем умов вказаного договору -невиконання Відповідачем робіт, необхідних для збереження будівлі, та виявлені пошкодження та руйнування (дефекти) об'єктів будівлі "Гостинний двір" - підтверджується висновком експерта Київського інституту науково-дослідних експертиз від 07.02.2018 № 390/391/17-42/392/17-44, складеного за результатами призначеної судом та проведеної під час здійснення апеляційного провадження судової будівельно-технічної експертизи, який оцінений апеляційним судом як належний доказ у справі. Також суд додав, що через встановлені згідно з вказаним висновком експерта обставини, що технічний стан (ступінь фізичного зношення) об'єкта нерухомого майна -будівлі "Гостинний двір" - належить до категорії технічного стану "не придатний до нормальної експлуатації", суд дійшов висновку про невиконання Відповідачем пунктів 4.1, 4.2 Договору та відповідно порушення істотних умов Договору. Щодо скасування за рішенням суду в іншій справі наданого Відповідачу дозволу на виконання будівельних робіт від 15.11.2012, апеляційний суд зазначив, що об'єкт оренди перебуває у Відповідача в оренді з 1994 року, тоді як Відповідач звернувся до Позивача з листом про надання згоди на здійснення орендарем (Відповідачем) за власний рахунок поліпшень (виконання будівельних робіт з реконструкції будівлі "Гостинний двір") лише 07.02.2012, однак не надано доказів звернення із таким листом та вимогами з 1994 по 2012 роки, як і не було надано доказів оскарження дій чи бездіяльності компетентних органів у зв'язку зі зволікання у видачі дозволів на виконання будівельних робіт (реконструкції). За вказаних обставин суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання Договору в частині оренди будівлі "Гостинний двір". При цьому суд погодився із висновком місцевого суду про відсутність обґрунтування позовних вимог щодо розірвання Договору в частині оренди пансіонату "Укрреставрація" (Віла Водарського) загальною площею 993, 7 кв. м. в місті Ялта та про відсутність доказів на підтвердження порушень з боку Відповідача та відповідно підстав для розірвання Договору в цій частині.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. 21.03.2018 Відповідач подав касаційну скаргу. У касаційній скарзі просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.02.2018 і залишити в силі рішення Господарського суду міста Києва від 29.09.2016 в частині про повну відмову у задоволенні позовних вимог.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. Апеляційний суд безпідставно вказав в оскаржуваній постанові на дослідження відзивів та заперечень на них, оскільки матеріали справи не містять відзивів та заперечень, а обсяг підтриманих прокурором в судовому засіданні 28.02.2018 апеляційних вимог суперечить вимогам апеляційної скарги, зміна ж апеляційних вимог здійснена з порушенням вимог процесуального законодавства.

7. Прийнявши до уваги висновок експерта, апеляційний суд при цьому погодився із висновком суду першої інстанції про неналежність такого доказу, як акт обстеження від 10.12.2015, на який послався Позивач, як на підтвердження обставин істотного порушення умов Договору. Вказаний висновок експерта не є належним доказом у справі, оскільки не містить обґрунтованих висновків на поставлені перед експертом питання.

8. Інші доводи касаційної скарги ідентичні аргументам, наведеним в рішенні суду першої інстанції.

Позиція Прокурора, викладена у відзиві на касаційну скаргу

9. Висновок експерта, на який послався апеляційний суд у цій справі у сукупності із іншими доказами, є належним, а тому врахування цього висновку апеляційним судом відповідає вимогам законодавства.

Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

10. Дозвіл на виконання будівельних робіт від 15.11.2012, на який послався суд першої інстанції як на доказ відсутності порушень з боку Відповідача умов Договору, був виданий Відповідачу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення Відповідачу земельної ділянки для реконструкції орендованої будівлі під торговельно-офісний центр, що свідчить про порушення Відповідачем пункту 4.1 Договору щодо користування орендованим майном відповідно до його призначення. До того ж вказаний дозвіл був скасований за рішенням суду.

11. Проведення реконструкції об'єкта оренди не є тотожним реконструкції будівлі під торгівельно-офісний центр.

12. Висновок експерта, на який послався апеляційний суд у цій справі у сукупності із іншими доказами, є належним, а тому врахування цього висновку апеляційним судом є правомірним.

Позиція Верховного Суду

Щодо розірвання договору у разі істотного порушення умов договору другою стороною

13. Аргументи скаржника зводяться до заперечення встановлених апеляційним судом матеріально-правових підстав для розірвання Договору в частині оренди державного майна - будівлі-пам'ятки архітектури "Гостинний двір" через недоведенність належними доказами істотного порушення Відповідачем умов вказаного договору. Однак Суд відхиляє ці аргументи як неналежні з огляду на таке.

Як на підставу для розірвання Договору Позивач та апеляційний суд послалися на істотне порушення Відповідачем умов Договору через нездійснення Відповідачем протягом всього строку оренди стосовно об'єкта оренди будівельних (ремонтних) робіт (реконструкції) та через обставини руйнування, пошкодження та, як наслідок, непридатного до експлуатації стану об'єкта оренди.

Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В контексті заперечення скаржником наявності завданої Позивачу Відповідачем шкоди, внаслідок якої Позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні Договору, а відповідно заперечення істотного порушення Відповідачем Договору Суд зазначає таке.

Частиною 1 статті 11 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" (в редакції, чинній на дату укладення Договору оренди та передання в оренду майна за цим договором) істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення, виконання зобов'язань.

Частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в чинній редакції) істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Отже, оскільки законодавець визначає одними із істотних умов договору оренди державного майна відновлення орендованого майна та стан цього майна протягом строку оренди, то інтерес орендодавця полягає не тільки в отриманні орендної плати тощо за договором оренди, а й у збереженні орендованого майна у належному - придатному до нормального використання (експлуатації) стані. Порушення цього інтересу має наслідком завдання шкоди, через що друга сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди державного майна.

Як встановлено судами попередніх інстанцій в пунктах 4.1 та 4.2 Договору сторони погодили серед обов'язків орендаря (Відповідача) здійснення капітального і поточного ремонту орендованих приміщень та прийняття орендарем (Відповідачем) повної відповідальності за збереження пам'ятки архітектури "Гостинний двір" та утримання цієї будівлі у належному санітарному стані, протипожежному та технічному стані.

Обставини пошкодження та руйнування (дефекти) об'єктів будівлі "Гостинний двір", непридатного до нормальної експлуатації стану орендованого з описом недоліків стану кожної із частин орендованого майна були встановлені апеляційним судом з посиланням на висновок експерта, складеного за результатами призначеної судом та проведеної під час апеляційного провадження судової будівельно-технічної експертизи, який скаржником не спростований в суді апеляційної інстанції.

При цьому аргументи скаржника (пункт 7) із заперечення висновку вказаної експертизи відхиляються судом, виходячи з визначених частиною 2 статті 300 ГПК України меж розгляду справи судом касаційної інстанції, - суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Отже, встановлення обставин щодо фактичного (фізичного) стану будівлі "Гостинний двір", що є об'єктом оренди за Договором, на момент розгляду справи судом не може мати місце на стадії касаційного перегляду судових рішень, оскільки виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

У зв'язку із викладеним суд погоджується із обґрунтованим висновком апеляційного суду щодо істотного порушення орендарем (Відповідачем) умов договору оренди через порушення ним умов пунктів 4.1 та 4.2 Договору та наявності підстав для його розірвання згідно з пунктом 7.4 Договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

Дійшовши вказаного висновку, Суд вважає, що доводи та обставини щодо отримання та скасування дозволу на реконструкцію об'єкта оренди, які також були предметом дослідження судами попередніх інстанцій, не беруться Судом до уваги.

Крім цього Суд вважає, що апеляційний суд, дійшовши висновку про істотне порушення орендарем (Відповідачем) умов Договору, обґрунтовано взяв до уваги значний строк - з 1994 по грудень 2015 (коли стосовно об'єкта оренди було проведено обстеження та складений відповідний акт), протягом якого об'єкт перебуває в оренді Відповідача.

14. Суд також відхиляє аргументи скаржника в частині заперечення змісту оскаржуваної постанови апеляційного суду, які не пов'язані із висновками та рішеннями суду по суті розглянутого питання (пункт 6), оскільки висновки апеляційного суду за результатами розгляду відзивів та заперечень на них стосуються процедури здійснення апеляційного провадження, однак не стосуються висновків по суті розглянутого спірного питання та не є підставою згідно з нормами статті 310 ГПК України для скасування рішення господарського суду.

15. Таким чином доводи скаржника щодо неправомірності часткового задоволення вимог за позовом не знайшли свого правого та матеріального підтвердження, оскільки не ґрунтуються на нормі закону та не відповідають обставинам справи.

16. Висновки суду апеляційного інстанції в оскаржуваній постанові про існування підстав для часткового скасування рішення суду першої інстанції та про часткове задоволення позовних вимог зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статей 525, 526, 651 ЦК України, статті 11 Закону України "Про оренду майна державних підприємств та організацій" (в редакцій, чинній на 18,03.1994), статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та відповідно до встановлених на підставі доказів у справі обставин справи.

17. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувана постанова апеляційного суду підлягає залишенню без змін як законна та обґрунтована.

18. У зв'язку із відмовою у задоволенні касаційної скарги судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на Відповідача.

Керуючись статтями 129, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Спеціальне науково-реставраційне проектне будівельне-виробниче підприємство "Укрреставрація" залишити без задоволення.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.02.2018 у справі № 910/6357/16 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий К. М. Пільков

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак