ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 травня 2018 року

м. Київ

Справа № 916/2043/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пєскова В.Г.,

суддів: Катеринчук Л.Й., Погребняка В.Я.

за участю секретаря судового засідання - Анісімової М.О.;

учасники справи:

позивач - Департамент комунальної власності Одеської міської ради,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Продтовари-97",

представники учасників справи в судове засідання не з'явилися

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Продтовари-97"

на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.12.2017

у складі колегії суддів: Діброви Г.І. (головуючий), Принцевської Н.М., Ярош А.І.

та на рішення Господарського суду Одеської області від 27.10.2017

у складі судді Малярчук І.А.

у справі за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Продтовари-97"

про розірвання договору оренди та виселення,

ВСТАНОВИВ

Обставини справи встановлені судами першої та апеляційної інстанції

1. 14.04.1997 між Представництвом з управління комунальної власності Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Продтовари-97" (далі - ТОВ "Продтовари-97", орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 6073, відповідно до умов якого в оренду було передано нежитлове приміщення за адресою: пр-т Адміральський, 17, загальною площею 228,5 кв. м. під магазин на 9 років і 3 місяці.

2. 24.09.2007 між Представництвом з управління комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ "Продтовари-97" (Орендар) було укладено нову редакцію договору нежитлового приміщення № 6073 від 14.04.1997.

3. У пункті 1.3 Договору визначено термін його дії у новій редакції, а саме: з 24.09.2007 року (двадцять четвертого вересня дві тисячі сьомого року) до 14.09.2017 року (двадцять четвертого вересня дві тисячі сімнадцятого року).

4. Позивач у поясненнях, наданих суду першої інстанції зазначив, що дата строку закінчення договору 14.09.2017 вказана помилково і датою закінчення строку дії договору слід вважати 24.09.2017.

5. Пунктом 2.2. договору оренди передбачено, що за орендоване приміщення Орендар зобов'язався сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 10 338,86 грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

6. Відповідно до пунктів 3.2., 3.3. договору Орендодавець має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщення, переданого в оренду. Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, передбачених цим договором, у тому числі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців.

7. Сторони визначили, що об'єкт оренди передається орендарю для використання під розміщення магазину та офісних приміщень (пункт 4.1 договору). На протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов'язаний, зокрема своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення (підпункт "з" пункту 4.2 договору).

8. У пункті 5.6. договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених пунктом 4.1., абзацами "а", "г", "є" пункту 4.2. цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

9. У відповідності до пункту 4.7. договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний у 15-тиденний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на дату передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

10. Пунктом 4.8. договору визначено, що орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця. У п'ятиденний термін з дати отримання дозволу на суборенду орендар зобов'язаний надати до Представництва копію договору суборенди. В іншому разі дозвіл втрачає силу.

11. 21.04.2017 додатковим договором № 10 до договору оренди №6073 в редакції від 24.09.2007 сторони визначили, що орендна плата розраховується із врахуванням використання об'єкта оренди: продовольча торгівля, акцизна торгівля, побутові послуги, аптека.

12. Судами встановлено, що листами Департамент комунальної власності Одеської міської ради надавав згоду на передачу в суборенду частини орендованих приміщень і договорів і суборенди, укладених з ФОП Бондаренко Т.В., з ПП Хадже "С.А.", з ФОП Хамад Халед Мохаммад Шукри для здійснення торгівлі (крім підакцизної), без конкретизації виду торгівлі, розміщення аптеки.

13. В акті від 21.04.2017, складеного працівниками позивача, зазначено про використання частини орендованого приміщення під торгівлю у відповідності до умов, що передбачені положеннями додаткового договору №9 до договору оренди №6073.

14. 25.05.2017 представниками позивача було складено акт огляду спірного нежитлового приміщення за яким встановлено, що орендоване приміщення використовувалось таким чином: 172,4кв.м. реалізація продовольчих товарів не підакцизна група; 19,1кв.м. реалізація непродовольчих товарів; 4,0кв.м. реалізація продовольчих товарів підакцизної групи; 12,0кв.м. побутові послуги; 21,0кв.м. аптека.

15. Також позивачем складені акти огляду об'єкта оренди від 01.09.2017, за участю працівників департаменту та сторонніх осіб, в якому відображено, що орендоване відповідачем приміщення використовувалось таким чином: 172,4кв.м. реалізація продовольчих товарів не підакцизна група; 19,1кв.м. реалізація непродовольчих товарів; 4,0кв.м. реалізація продовольчих товарів підакцизної групи; 12,0кв.м. побутові послуги; 21,0кв.м. аптека. До вказаного акту додано копії фотографій, зроблених за адресою: пр-т Адміральський,17, але які не містять дати фотофіксації.

16. Відповідно до листа Південного офісу Держаудитслужби №15-06-23-14/5608 від 02.06.2017 за результатами проведеної Південним офісом Держаудитслужби ревізії фінансово-господарської діяльності в Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за період з 01.11.2013 по 31.01.2017 встановлено, що в порушення пункту 2.1. договору оренди №6073, ТОВ „Продтовари-97" з моменту внесення останніх змін до умов зазначеного договору оренди використовувало відповідні частини площі приміщення комунальної власності, що знаходиться в управлінні Департаменту, не за цільовим призначенням, внаслідок чого місцевим бюджетом недоотримано орендної плати у загальній сумі 177 001,85 грн. Станом на 29.05.2017 порушення усунуто в повному обсязі.

17. Відповідно до банківських виписок від 17.05.2017 та 18.05.2017 відповідачем здійснено оплату недоврахованої орендної плати за використання приміщення під торгівлю непродовольчими товарами.

18. 27.06.2017 ТОВ "Продтовари-97" звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради з листом від 27.06.2017 № 30/1, в якому просило продовжити строк дії договору оренди № 6073 на три роки, посилаючись на наявне у нього пріоритетне право на його переукладення.

19. У відповідь на дане звернення Департамент комунальної власності листом від 04.08.2017 № 01-13/3693 повідомив відповідача про те, що договір оренди № 6073 у редакції від 24.09.2007 на попередніх умовах на новий строк продовжуватись не буде, з огляду на що запропонував у термін до 29.09.2017 звільнити об'єкт оренди. листом від 31.08.2017 № 01-10/00292 орендодавець повідомив орендаря про відсутність можливості розгляду питання про продовження договору.

Обґрунтування позовних вимог

20. 18.08.2017 Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до ТОВ "Продтовари-97" про розірвання укладеного між сторонами договору оренди та виселення відповідача із займаного нежитлового приміщення. Позов мотивовано тим, що ТОВ "Продтовари-97" порушило умови договору оренди в частині використання об'єкту оренди не за цільовим призначенням, що призводить до сплати орендної плати у меншому розмірі і недоотримання місцевим бюджетом належних коштів.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

21. 27.10.2017 рішенням Господарського суду Одеської області позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено частково. Припинено провадження у справі в частині позовних вимог про розірвання договору оренди на підставі пункту 1-1 статті 80 Госпоадрського процесуального кодексу України (в ред. до 15.12.2017). Виселено ТОВ „Продтовари-97" із нежитлових приміщень першого поверху, загальною площею 228,5 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пр-т Адміральський, 17 на користь Департамента комунальної власності Одеської міської ради. Відмовлено у задоволенні решти частини заявлених позовних вимог.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

22. 05.12.2017 постановою Одеського апеляційного господарського суду рішення суду першої інстанції залишено без змін.

23. Суди дійшли висновку про припинення провадження у справі в частині розірвання договору оренди з огляду на те, що на момент розгляду даних позовних вимог судом першої інстанції закінчився строк дії договору, обумовлений сторонами у пункті 1.3 договору в редакції від 24.09.2007 року, тобто предмет спору в частині розірвання договору оренди припинив своє існування до прийняття рішення у даній справі.

24. Щодо задоволення позовних вимог про виселення відповідача, суди вказали, що відповідач після 24.09.2017 року (закінчення строку дії договору) у встановленому законом порядку не повернув орендоване нежитлове приміщення, що свідчить про використання вказаного нежитлового приміщення без достатніх правових підстав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та відзиву

25. 18.12.2017 ТОВ "Продтовари-97" подано касаційну скаргу, в якій скаржник просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 27.10.2017 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.12.2017 та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі, або направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції, мотивуючи скаргу порушенням судами норм матеріального права.

26. Відзиву на касаційну скаргу не надходило.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ

А. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

27. Звертаючись з касаційною скаргою ТОВ "Продтовари-97" посилається на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права та не дослідження в повній мірі обставин справи та наявних у доказів.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

28. Господарський процесуальний кодекс України (у редакції до 15.12.2017)

28.1. Стаття 33. Обов'язок доказування і подання доказів

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

28.2. Стаття 34. Належність і допустимість доказів

Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

28.3. Стаття 43. Оцінка доказів

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

28.4. Стаття 80. Припинення провадження у справі

Господарський суд припиняє провадження у справі, якщо:

1-1) відсутній предмет спору;

29. Господарський процесуальний кодекс України (в редакції після 15.12.2017)

Стаття 300. Межі розгляду справи судом касаційної інстанції

1. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

2. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

30. Цивільний кодекс України

30.1. Стаття 526. Загальні умови виконання зобов'язання

1.Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Стаття 651. Підстави для зміни або розірвання договору

1. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

30.2. Стаття 759. Договір найму

1. За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

2. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

30.3. Стаття 777. Переважні права наймача

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

31. Закон України "Про оренду державного та комунального майна"

31.1. Стаття 2. Оренда

1. Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

31.2. Стаття 17. Термін договору оренди

1. Термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

2. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

3. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

А. Оцінка аргументів учасників справи

і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

А. Щодо суті касаційної скарги

32. Суд касаційної інстанції наголошує на тому, що перевірка законності судових рішень судів першої та апеляційної інстанції, згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, здійснюється виключно у частині застосування норм матеріального та процесуального права.

33. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, у рішеннях судів та органів, що вирішують спори, має бути належним чином викладено підстави, на яких вони ґрунтуються. Обсяг цього обов'язку щодо обґрунтовування рішення може бути різним залежно від характеру самого рішення і має визначатись з урахуванням обставин відповідної справи. (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Мала проти України" № 4436/07, від 03.07.2014). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (рішення Європейського суду у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" № 49684/99, від 27.09.2001). Однак прийняті у справі рішення та постанова зазначеним вимогам не відповідають.

34. Припиняючи провадження у справі на підставі пункту 1-1 частини першої статті 80 Господарського процесуального кодексу України (в редакції до 15.12.2017) в частині позовних вимог про розірвання договору оренди, суди дійшли висновку про відсутність предмету спору, вказавши, що спірний договір оренди приміщення № 6073 припинив свою дію у вересні 2017 року, тоді як рішення місцевого господарського суду прийнято у жовтні 2017 року. У застосуванні вказаної норми слід враховувати, що господарський суд припиняє провадження у справі у зв'язку з відсутністю предмета спору, зокрема, у випадку припинення існування предмета спору (наприклад, сплата суми боргу, знищення спірного майна, скасування оспорюваного акта державного чи іншого органу тощо), якщо між сторонами, у зв'язку з цим, не залишилося неврегульованих питань. Матеріали справи містять копії листів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на адресу ТОВ "Продтовари-97", в яких зазначено, що питання продовження дії договору оренди буде розглянуто після прийняття позитивного рішення Господарським судом Одеської області, у провадженні якого знаходяться документи про порушення умов договору оренди орендарем. Також в матеріалах справи наявний лист позивача до ТОВ "Продтовари-97", в якому вказано, що питання продовження дії договору оренди на наступний строк можливо буде розглянуто після закінчення строку дії даного договору оренди, а саме після 14.09.2017. Проте, судами першої та апеляційної інстанцій не було надано жодної правової оцінки наявним в матеріалах справи листам позивача у відповідь на звернення відповідача із пропозицією продовжити строк дії договору оренди.

35. Положення частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначають умовою автоматичного продовження терміну дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені первісним договором, відсутність заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії. У даній справі позивач звернувся до суду із позовом про розірвання договору оренди 18.08.2017, термін дії якого визначений самим договором до 24.09.2017. Натомість, зробивши висновок про те, що відповідач підлягає виселенню внаслідок того, що дія спірного договору припинилася 24.09.2017, не взявши до уваги та не дослідивши листування сторін з питання можливості продовження дії договору оренди, ані суд першої інстанції, ані апеляційний господарський суд не дослідили обставини автоматичної пролонгації договору на підставі частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме наявність або відсутність відмови однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, з огляду на продовження користування орендарем приміщенням та сплату ним орендних платежів. Таким чином передчасним є висновок судів і про задоволення позивних вимог про виселення відповідача із займаного приміщення.

36. Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що стаття 3 Конституції України, проголошуючи людину найвищою соціальною цінністю вимагає від органів державної влади та органів місцевого самоврядування, перш за все, демонструвати повагу до громадянина.

37. З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі знайшли своє підтвердження, а висновки судів першої та апеляційної інстанцій є передчасними, зроблені без з'ясування всіх істотних обставин справи, тому прийняті у справі рішення та постанова підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід дослідити наявні у справі докази, всебічно, повно й об'єктивно встановити обставини справи та вирішити спір відповідно до вимог чинного законодавства.

Б. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

38. Враховуючи вищевикладене та керуючись пунктом 2 частини першої статті 308, пунктом 1 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147-VIII, касаційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Продтовари-97" підлягає задоволенню, а постанова Одеського апеляційного господарського суду від 05.12.2017 та рішення Господарського суду Одеської області від 27.10.2017 - скасуванню, із направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції .

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини першої статті 308, статтею 310, 315, 316 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду,

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Продтовари-97" задовольнити.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 05.12.2017 та рішення Господарського суду Одеської області від 27.10.2017 у справі № 916/2043/17 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

3. Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. Пєсков

Судді Л. Катеринчук

В. Погребняк