ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03.05.2018р. Справа №914/2594/17

місто Львів

За позовом: Фізичної особи - підприємця Микаєляна Петра Шаваршевича,

м. Стрий,

до відповідача : Стрийської міської ради Львівської області, м. Стрий,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: Житлово - будівельний кооператив «Успіх», м. Стрий,

про: скасування рішення та визнання поновленим договір оренди.

Суддя Синчук М.М.

за участю секретаря судового засідання Карась Х.

Представники учасників процесу:

позивача: Почкіна О.М. - ордер від 19.01.2018 р. серія ЛВ №098314;

відповідача: не з'явився;

третьої особи: Жолнович О.І. - довіреність від 01.10.2017 р.

На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Фізичної особи - підприємця Микаєляна Петра Шаваршевича до Стрийської міської ради Львівської області про скасування рішення та визнання поновленим договір оренди.

Ухвалою суду від 14.12.2017 р. залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: Житлово - будівельний кооператив «Успіх», прийнято позовну заяву до розгляду, розгляд справи призначено на 22.01.2018 р.

Ухвалою суду від 22.01.2018 р. розгляд справи №914/2594/17 продовжено за правилами загального позовного провадження, у відповідності до вимог Господарського процесуального кодексу України в редакції Закону України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законних актів» від 03.10.2017 р. №2147 - VIII, підготовче засідання у справі №914/2594/17 відкладено на 19.02.18 р. Ухвалою суду від 19.02.2018 р. розгляд справи відкладено на 26.02.2018 р. Ухвалою суду від 26.02.2018 р. розгляд справи відкладено на 19.03.2018 р. В судовому засіданні 19.03.2018 р. оголошено перерву до 23.04.2018 р., строк підготовчого засідання у справі №914/2598/17 продовжено на 30 днів.

Ухвалою суду від 23.04.2018 р. закрито підготовче провадження у справі №914/2594/17. Призначено розгляд справи №914/2594/17 по суті в судовому засіданні на 03.05.2018 р.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

1.Позиція позивача.

03.09.2003 р. між Позивачем та Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Львівській області було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - 106 квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрий Львівської області.

Для завершення будівництва вказаного об'єкту земельна ділянка, на якій він знаходиться, площею 0,1582га, за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського, 1 б, кадастровий номер :03:003:0008, була передана відповідачем в оренду позивачу ще в 2004 р. Договір оренди зазначеної земельної ділянки між позивачем та відповідачем продовжувався, поновлювався, переукладався.

21 листопада 2014 року, між Позивачем (орендар) та Відповідачем (орендодавець) укладено новий договір оренди землі, відповідно до якого Позивачу було передано в оренду земельну площею 0,1582га, яка знаходиться за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського, 1 б, кадастровий номер :03:003:0008, цільове призначення: будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

У зв'язку із закінченням строку дії Договору оренди, а також не закінченням будівництва обумовленого вище багатоквартирного житлового будинку, Позивачем 18.08.2017 року, було письмово повідомлено орендодавця про намір продовжити його дію. До повідомлення додано ряд документів, а також проект відповідної додаткової угоди. Однак Відповідач надіслав на адресу позивача лист №3.8/1463 від 15.09.2017р., яким повідомив, що відповідно до рішення Стрийської міської ради №398 від 12.09.2017р., міська рада вирішила припинити договір оренди земельної ділянки, площею 0,1582га, кадастровий номер :03:003:0008 по вул. Ленкавського, 1 б у м. Стрий.

Позивач вважає, що такі дії та рішення відповідача №398 від 12.09.2017р. в частині припинення договору оренди землі площею 0,1582га, кадастровий номер :03:003:0008 по вул. Ленкавського, 1 б у м. Стрий з ФОП Микаєлян П.Ш. є незаконними, порушують права та законні інтереси позивача, а тому підлягають захисту судом. Враховуючи те, що позивач належно виконував умови договору оренди землі, що підтверджується копіями платіжних доручення про сплату орендної плати, що позивачем згідно умов договору вчасно повідомлено відповідача про намір продовжити його дію, позивачем повністю дотримано встановленої процедури щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі, передбаченої частиною 1 статі 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.ч. 1 5 вказаної статті).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.ч. 6 10 вказаної статті). Оскільки, позивачу не надсилався відповідачем лист-заперечення щодо поновлення договору оренди, то договір оренди землі від 21.11.2014 р. вважається поновленим. Просить суд позовні вимоги задоволити з врахуванням заяви про зміну підстав позову від 19.02.2017 р.

2.Позиція відповідача.

Позовні вимоги Позивача вважає безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Відповідно до акту-передачі та договору про спільну діяльність від 28.07.2014 року незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку у м. Стрию, по вул. Ленкавського 1-Б. Микаєляном П.Ш. було передано у пайовий фонд житлово-будівельного кооперативу «Успіх». У 2016р. житлово-будівельний кооператив повністю завершив будівництво багатоквартирного житлового будинку. Земельна ділянка з кадастровим номером :03:003:008 несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови площею 0,1582 га, яка знаходиться у м.Стрию вул. Ленкавського 1 б, у зв'язку з тим, що будівля знаходиться на даній земельній ділянці вибула з користування позивача.

3. Позиція третьої особи.

Позовні вимоги позивача просить суд визнати безпідставними, необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню з підстав вказаних у відзиві на позовну заяву та у відзиві відповідача.

2.Мотивуальна частина рішення та норми права застосовані судом.

03.09.2003 р. між Позивачем та Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Львівській області було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - 106 квартирного житлового будинку по вул. Ленкавського у м. Стрий Львівської області.

Для завершення будівництва вказаного об'єкту земельна ділянка, на якій він знаходиться, площею 0,1582га, за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського, 1б, кадастровий номер :03:003:0008, була передана відповідачем в оренду позивачу в 2004 р. Договір оренди зазначеної земельної ділянки між позивачем та відповідачем продовжувався, поновлювався, переукладався.

Відповідно до акту-передачі та договору про спільну діяльність від 28.07.2014 року незавершене будівництво багатоквартирного житлового будинку у м. Стрий, по вул. Ленкавського 1 б. Микаєляном П.Ш. було передано у пайовий фонд житлово-будівельного кооперативу «Успіх».

Відповідно до п. 2.1. цього Договору, даним договором визначаються відносини між сторонами, щодо участі кооперативу у добудові об'єкта з метою отримання після завершення його будівництва та введення в експлуатацію права власності на весь об'єкт на умовах та з обов'язками обумовленими даним договором.

21 листопада 2014 року, між Позивачем (орендар) та Відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди землі, відповідно до якого Позивачу було передано в оренду земельну ділянку площею 0,1582га, яка знаходиться за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського, 1б, кадастровий номер :03:003:0008, цільове призначення: будівництво і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Договір укладено на три роки по 19.09.2017 р.

21 листопада 2014 року, між Позивачем (орендар) та Відповідачем (орендодавець) підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки площею 0,1582га, яка знаходиться за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського, 1б, кадастровий номер :03:003:0008, для комерційних цілей.

30.01.2015 р. між позивачем та третьою особою укладено договір суборенди землі, згідно якого орендар (позивач) передає, а суборендар (третя особа) приймає в платне користування терміном на сім місяців до 01.09.2015 р. земельну ділянку з кадастровим номером :03:003:0008, площею 0,1582 га, яка знаходиться за адресою: м. Стрий, вул. Ленкавського, 1б.

У 2016р. житлово-будівельний кооператив повністю завершив будівництво багатоквартирного житлового будинку, що підтверджується Декларацією про готовність до експлуатації об'єкта.

Позивачем 18.08.2017 року, було повідомлено орендодавця про намір продовжити його дію, у зв'язку із закінченням строку дії Договору оренди.

Відповідач надіслав на адресу позивача лист №3.8/1463 від 15.09.2017р., яким повідомив, що відповідно до рішення Стрийської міської ради №398 від 12.09.2017р., міська рада вирішила припинити договір оренди земельної ділянки, площею 0,1582га, кадастровий номер :03:003:0008 по вул. Ленкавського, 1 б у м. Стрий у зв'язку із закінченням договору оренди та передачею майнових права на незавершене будівництво третій особі.

Відповідно до ч.8 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», якщо під час проведення зборів співвласників для прийняття рішення не набрано встановленої частиною шостою цієї статті кількості голосів "за" або "проти", проводиться письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах. Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення зборів співвласників. Якщо протягом цього строку необхідної кількості голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими. Письмове опитування співвласників проводиться ініціативною групою та іншими співвласниками за бажанням. Письмове опитування може проводитися щодо одного або декількох питань одночасно. Питання - це текст, у якому викладається пропозиція у вигляді резолюції, щодо якої учаснику опитування пропонується відповісти «за», «проти» або "утримався". Питання повинно мати чітке і зрозуміле формулювання, що не допускає різних тлумачень. Письмове опитування співвласників проводиться шляхом власноручного заповнення ними листків опитування, в яких зазначаються день опитування, прізвище, ім'я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників), відповідь співвласника на питання «так», «ні» або «утримався», особистий підпис співвласника та особи, яка проводила опитування.

Згідно Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням м. Стрий, вул. Ленкавського 1 б, від 10 лютого 2018 року, відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено управителем багатоквартирного будинку житлово-будівельний кооператив «Успіх» і передано йому вказаний будинок на баланс.

Заявляючи вимогу про поновлення договору оренди позивач не надав жодної належним чином затвердженої технічної документації, що дозволяла б стверджувати, що позивач має право добудовувати одну квартиру в будинку, який добудовувався іншим суб'єктом - Житлово-будівельним кооперативом «Успіх» (це підтверджується договором про інвестиційну діяльність, зареєстрованими Деклараціями про готовність будинку, де замовником будівництва значиться ЖБК «Успіх»).

Додаючи договір про інвестиційну діяльність і визнаючи, що добудову усіх трьох під'їздів здійснював ЖБК «Успіх» (а він не міг би її здійснювати якби не мав у користуванні та управлінні об'єкта), позивач Микаєлян П.Ш. не надав жодного доказу, що будинок переданий йому назад, позивач не додав до матеріалів справи акт прийому передачі незавершеного будівництва від Микаєляна П.Ш. до ЖБК «Успіх», що є додатком до наданого ним інвестиційного договору.

Як доказ правомірності своїх дій, позивач представляє експертний звіт щодо розгляду проектної документації в частині міцності, надійності та довговічності будинку, тобто експертиза проводилася саме щодо цих показників в проекті. Разом з тим, не додається сам робочий проект із відповідним плануванням і погодженням, добудови однієї квартири.

В Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованій 04.03.2016р. в характеристиках будинку (п.15 Декларації) вказано, що він складається із семи поверхів та трьох секцій, що здані в дві черги - третя секція здана в першій черзі, а перша і друга - в другій черзі будівництва.

Добудова суперечить наданим містобудівним умовам та обмеженням забудови земельної ділянки, оскільки збільшення кількості квартир дозволялося виключно за рахунок перепланування 2-го, 6-го, та 7-го поверхів у третій секції (1-й під'їзд). І ця секція збудована і здана в експлуатацію в першу чергу ще 21.08.2014р. Також в цих умовах і обмеженнях чітко вказано, коригування можливе лише в межах існуючої забудови і в межах існуючого будинку.

Доданий експертний звіт, як написано в додатку до Експертного звіту №14-2796-16, і сам робочий проект ґрунтується на містобудівних умовах і обмеженнях забудови земельної ділянки від 02.10.2012р. (перший абзац додатку).

Крім того, в експлікації земельної ділянки, що є додатком до договору оренди, нанесений будинок і в цьому ескізі немає зображених жодних добудов.

Відповідно до п.8 ст.1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки (далі - містобудівні умови та обмеження) - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією.

Відповідно до статті 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 1 статті 122 Земельного кодексу встановлено, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до частини першої ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 24 п. 3 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України.

Відповідно до ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", акти органів місцевого самоврядування можуть бути визнані у судовому порядку незаконними з мотивів їх невідповідності законодавству України.

В ст. 43 Господарського кодексу України визначено, що підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом.

Держава гарантує усім підприємцям, незалежно від обраних ними організаційних форм підприємницької діяльності, рівні права та рівні можливості для залучення і використання матеріально-технічних, фінансових, трудових, інформаційних, природних та інших ресурсів (ст. 47 Господарського кодексу України).

Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Відповідно до ст. 20 Земельного кодексу України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Стаття 120 Земельного кодексу України передбачає, що у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, що розташовані на земельній ділянці, яка перебуває в користуванні, до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього землекористувача.

У статті 31 Закону України "Про оренду землі" також зазначено, що договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Частина 3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» визначає, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України, громадяни та юридичні особи набувають право користування земель ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Земельні ділянки, що перебувають у користуванні громадян або юридичних осіб, передаються в користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування тільки після припинення користування в порядку, визначеному законом.

Як встановлено судом, у 2016р. житлово-будівельний кооператив повністю завершив будівництво багатоквартирного житлового будинку, що підтверджується Декларацією про готовність до експлуатації об'єкта. В доданій Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованій 04.03.2016р. в характеристиках будинку (п.15 Декларації) чітко вказано, що він складається із семи поверхів та трьох секцій, що здані в дві черги - третя секція здана в першій черзі, а перша і друга - в другій черзі будівництва.

Відповідно до рішення Стрийської міської ради №398 від 12.09.2017р., міська рада вирішила припинити договір оренди земельної ділянки, площею 0,1582га, кадастровий номер :03:003:0008 по вул. Ленкавського, 1б у м. Стрий у зв'язку із закінченням договору оренди та передачею майнових права на незавершене будівництво.

Як встановлено судом, співвласниками квартир по вул. Ленкавського, 1б у м. Стрий, 10 лютого 2018 року, відповідно до Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначено управителем багатоквартирного будинку третю особу - житлово-будівельний кооператив «Успіх» та передано вказаний будинок на його баланс.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 86 зазначеного Кодексу суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Позивач не надав доказів наявності правових підстав для визнання договору оренди землі поновленим. Доводи позивача, викладені ним у позовній заяві, суд вважає непереконливими та такими, що спростовуються матеріалами та встановленими обставинами справи. Як встановлено судом, з позивачем договір оренди землі не розірвано, він припинився у зв'язку із закінченням строку дії.

З урахуванням викладеного, суд не вбачає підстав для задоволення вимог.

Судовий збір відповідно до ст. 129 ГПК України покладається судом на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 13, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236-241, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

УХВАЛИВ:

1. В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Повний текст рішення виготовлено 11.05.2018 р.

Суддя Синчук М.М.