ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2018 року

м. Київ

Справа № 914/1695/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Селіваненка В.П. (головуючий), Булгакової І.В. і Львова Б.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Поліщук Ю.В.,

учасники справи:

позивач - Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради,

представник позивача - Мартиняк Р.М. (за довіреністю від 09.01.2018 №2302-вих-185),

відповідач - фізична особа-підприємець Федаш Надія Василівна,

представник відповідача - Парамонов С.О. - адвокат (свідоцтво від 05.04.1999 НОМЕР_1),

розглянув касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління)

на постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.01.2018 (головуючий - суддя Матущак О.І., судді: Бойко С.М. і Якімець Г.Г.)

у справі №914/1695/17

за позовом Управління

до фізичної особи-підприємця Федаш Надії Василівни (далі - Підприємець)

про звільнення незаконно займаного нежитлового приміщення (виселення).

За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Управління звернулося до господарського суду Львівської області з позовом до Підприємця про звільнення незаконно займаного нежитлового приміщення.

Позовна заява мотивована тим, що договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 10.06.2014 №Ш-9043-14 (далі - Договір) припинив свою дію внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено, проте Підприємець безпідставно ухиляється від повернення об'єкта оренди.

Рішенням господарського суду Львівської області від 01.11.2017 (суддя Фартушок Т.Б.): позов задоволено; виселено (зобов'язано звільнити) Підприємця з нежитлових приміщень під індексом 5, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 7,1 кв.м; стягнуто з Підприємця на користь Управління 1 600 грн. судового збору.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано наявністю правових підстав для задоволення позову, оскільки: орендодавець протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору повідомив орендаря про припинення Договору; Договір є припиненим внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено; матеріалами справи підтверджено порушення відповідачем зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди у зв'язку із закінченням терміну дії Договору.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 24.01.2018: задоволено апеляційну скаргу Підприємця; згадане рішення місцевого господарського суду скасовано; прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено; з Управління стягнуто на користь Підприємця 1 760 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Постанова апеляційної інстанції мотивована таким: у прийнятті рішення місцевий господарський суд не звернув уваги на положення статей 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та 285 Господарського кодексу України (далі - ГК України), які регулюють переважне право наймача на укладення договору на новий строк; орендар, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк; матеріалами справи підтверджується намір Підприємця скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди; наявні у матеріалах справи докази свідчать про те, що орендодавець не мав наміру використовувати об'єкт оренди для власних потреб; таким чином, висновок місцевого господарського суду про виселення відповідача із займаних орендованих приміщень у зв'язку із закінченням Договору є передчасним та таким, що суперечить нормам чинного законодавства.

Управління, посилаючись на незаконність, безпідставність та необґрунтованість оскаржуваної постанови апеляційної інстанції, просить суд касаційної інстанції скасувати згадану постанову, а рішення господарського суду Львівської області від 01.11.2017 з цієї справи залишити без змін, судові витрати покласти на Підприємця.

Так, згідно з доводами Управління, викладеними в касаційній скарзі, судом апеляційної інстанції не враховано, що:

- Управління, скориставшись своїм правом, передбаченим законодавством, не маючи на меті продовжувати договірні відносини з Підприємцем, надіслало письмове повідомлення про припинення договірних відносин. За таких обставин Договір припинив свою дію та його автоматична пролонгація не відбулася. Звернення Підприємця з будь-якими заявами до або після закінчення строку дії Договору не скасовує цього факту;

- переважне право наймача полягає в наданні йому переваги при укладенні договору оренди на новий строк перед іншими особами, а не у виключності права наймача на переукладення договору оренди;

- доводи відповідача про те, що він має право на продовження Договору на новий строк є необґрунтованими, оскільки після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на той самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Положення частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та частини першої статті 777 ЦК України передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ним умов, а не автоматичного продовження договору оренди;

- реалізація орендарем його переважного права перед іншими претендентами на оренду цього ж майна після закінчення строку дії договору оренди можлива в разі наявності у орендодавця наміру подальшого передання цього майна в оренду і виключно шляхом укладення нового договору оренди в порядку передбаченому Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

У відзиві на касаційну скаргу Підприємець зазначає, що вимоги, викладені у касаційній скарзі, є необґрунтованими та суперечливими такими, що не відповідають фактичним обставинам справи, а також правовим висновкам Верховного Суду при вирішенні аналогічних спорів та практиці Європейського суду з прав людини, наведені у касаційній скарзі мотиви не спростовують висновків суду апеляційної інстанції, та просить постанову апеляційної інстанції залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Згідно з доводами Підприємця, викладеними у відзиві на касаційну скаргу:

- орендарем у встановленому порядку було подано орендодавцю повідомлення у встановленому порядку в формі заяви про укладення договору оренди на новий термін;

- правовий висновок Касаційного цивільного суду, викладений у постанові від 25.01.2018 у справі №641/8742/15-ц, не може братися до уваги, оскільки правовідносини між сторонами у зазначеній справі та у даній справі №914/1695/17 не є аналогічними;

- позивач всупереч інтересам відповідача, ігноруючи право останнього щодо укладення договору оренди на новий строк, при цьому, як свідчать матеріали справи, явно виражаючи намір надавати в майбутньому в оренду орендовані відповідачем приміщення, подаючи до суду позов про виселення відповідача з орендованих останнім приміщень, зловживав своїм правом орендодавця.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм матеріального права, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, Касаційний господарський суд дійшов висновку про необхідність задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Судовими інстанціями у справі, зокрема, встановлено таке.

Відповідно до умов укладеного Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (правонаступником якого є Управління) (орендодавець) та Підприємцем (орендар) Договору:

- орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради від 14.03.2014 №43-О, Договору оренди від 17.03.2008 №Ш-6078-8 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення першого поверху, що позначені в технічній документації під індексом 5 загальною площею 7,1 кв.м, які знаходяться в будівлі за адресою: АДРЕСА_1 (далі - об'єкт оренди) та перебувають на балансі Комунальної міської дитячої клінічної лікарні (далі - балансоутримувач; пункт 1);

- термін дії Договору визначений на два роки та 364 дні з 10.06.2014 до 09.06.2017 (пункт 4.1);

- у разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов Договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором (пункт 4.3);

- чинність Договору припиняється внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено (пункт 4.10.1);

- повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії Договору або дострокового його припинення чи розірвання (пункт 9.1);

- сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з моменту закінчення терміну оренди (пункт 9.2);

- об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий Орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з моменту настання однієї з подій, вказаних у пункті 9.1 цього Договору (пункт 9.3);

- об'єкт оренди вважається переданим орендодавцю з моменту підписання акта здачі-приймання (пункт 9.5);

- у разі припинення або розірвання Договору орендар повинен повернути орендодавцеві об'єкт оренди в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану об'єкта оренди з вини орендаря (пункт 9.6);

04.07.2017 повідомленням від 03.07.2017 №2302-вих.-3273 Управління повідомило Підприємця про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії Договору та необхідність повернення балансоутримувачу об'єкта оренди в належному санітарно-технічному стані і сплати заборгованості з орендної плати, якщо така наявна.

Підприємцем вказане повідомлення отримано 15.07.2017, проте залишено без відповіді та реагування.

Судом апеляційної інстанції додатково встановлено таке.

Управлінням було надіслано на адресу Підприємця листа від 11.04.2017 №2302-вих-1817, яким було інформовано останнього про те, що термін договору закінчується 09.06.2017 та запропоновано орендарю, який має намір продовжити договір оренди на новий термін, повідомити про це орендодавця до спливу строку оренди шляхом скерування заяви встановленого зразка про продовження договору оренди з долученням необхідних документів. При цьому в додатках до вказаного листа була заява про продовження договору оренди та адміністративна картка адміністративної послуги.

Підприємцем через Центр надання адміністративних послуг 07.06.2017 подано заяву про продовження договору оренди з пакетом документів.

У подальшому Управлінням надіслано листа від 03.07.2017 №2302-вих-3273, де зазначено про обов'язок орендаря повернути об'єкт оренди та обов'язок балансоутримувача утримувати приміщення до призначення наступного орендаря.

Тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що матеріалами справи підтверджується намір орендаря скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди, а зазначений лист свідчить про те, що орендодавець не мав наміру використовувати орендоване майно для власних потреб.

Причиною виникнення спору зі справи стало питання про наявність або відсутність підстав для задоволення позову.

Відповідно до положень ЦК України:

- за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759);

- якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764);

- у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (частина перша статті 785).

Частиною другою статті 291 ГК України встановлено, зокрема, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить частина друга статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною першою статті 27 названого Закону встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Врахувавши наведені законодавчі приписи та встановивши: наявність заяви орендодавця на припинення Договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору; припинення дії Договору внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено; порушення відповідачем зобов'язання щодо повернення об'єкта оренди в зв'язку із закінченням терміну дії Договору, - дійшов законного висновку про задоволення позову.

Скасовуючи рішення місцевого господарський суду та приймаючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд виходив з того, що: місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення не звернув увагу на положення статей 777 ЦК України та 285 ГК України, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк; матеріалами справи підтверджується намір орендаря скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди, а лист Управління від 11.04.2017 №2302-вих-1817 (яким було інформовано останнього про те, що термін договору закінчується 09.06.2017 та запропоновано орендарю, який має намір продовжити договір оренди на новий термін повідомити про це орендодавця до спливу строку оренди шляхом скерування заяви встановленого зразка про продовження договору оренди з долученням необхідних документів) свідчить про те, що орендодавець не мав наміру використовувати орендоване майно для власних потреб; тому висновок суду першої інстанції про виселення відповідача із займаних орендованих приміщень у зв'язку із закінченням Договору оренди без врахування встановлених обставин є передчасним та таким, що суперечить нормам чинного законодавства.

Касаційний господарський суд не може погодитися з даним висновком суду апеляційної інстанції з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частиною першою статті 285 ГК України передбачено, що орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Предметом даного позову є зобов'язання звільнити орендоване майно у зв'язку із закінченням строку дії Договору, а не зобов'язання позивача укласти Договір на новий строк.

Зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Положення частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та частини першої статті 777 ЦК України передбачають можливість для добросовісного орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий термін перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Отже, скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний господарський суд належним чином висновків місцевого господарського суду не спростував та дійшов власних висновків, які суперечать наведеним нормам законодавства.

Посилання апеляційного господарського суду на правові позиції, викладені Верховним Судом України у постанові від 17.05.2017 у справі №914/433/16 та Верховним Судом у постанові від 18.01.2018 у справі №910/12017/17, відхиляються Верховним Судом, оскільки правовідносини у згаданих справах не є подібними з правовідносинами, які склалися у даній справі, і відповідні постанови прийнято за іншої фактично-доказової бази, ніж у даній справі №914/1695/17. Зокрема, предметом розгляду у справі №914/433/16 були позовні вимоги управління майном спільної власності Львівської обласної ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Замок Лева", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" про виселення з безпідставно займаних приміщень та зустрічні позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Замок Лева" до управління майном спільної власності Львівської обласної ради про визнання договору оренди нерухомого майна від 01.12.2002 № 1/2002 продовженим на той самий строк. У справі №910/12017/17 предметом розгляду були позовні вимоги товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" до товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: ОСОБА_8 та ОСОБА_9 про визнання договору оренди продовженим та визнання права власності.

Посилання суду апеляційної інстанції на правову позицію, викладену в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки за обставинами справи "Стретч проти Сполученого Королівства": заявник в 1969 році уклав договір оренди земельної ділянки строком на 22 роки. Відповідно до умов цього договору він за власні кошти побудував на цій земельній ділянці кілька будівель для легкої промисловості, які здав в суборенду. Договір оренди також надавав йому право в подальшому продовжити оренду ще на 21 рік. У 1990 році заявник повідомив місцеву владу про намір продовжити договір оренди, в процесі переговорів він погодився на збільшення орендної плати. Однак орган місцевої влади повідомив заявника, що продовження договору оренди відбутися не може, оскільки, погодившись з умовою договору про можливість його пролонгації орган місцевої влади перевищив свої повноваження.

Застосовуючи положення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод до обставин цієї справи, Європейський суд з прав людини вказав на таке. Заявник погодився з умовами договору оренди з огляду на те, що надалі він зможе продовжити термін його дії, і жодна із сторін не знала, що існувала якась юридична перешкода цій умові.

Проте у даній справі в орендаря були усі правові підстави та можливості сподіватися на продовження дії Договору оренди на той самий строк, адже в силу імперативних приписів частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", частини четвертої статті 284 ГК України та статті 764 ЦК України якщо термін дії договору закінчився і протягом місяця від орендодавця не надійшла заява про припинення дії договору, то такий договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Таким чином, Управління жодним чином не обмежувало, не заперечувало та не оспорювало право Підприємця сподіватися на продовження дії Договору, а лише не виявило наміру продовжувати спірні орендні відносини, право на що передбачено і положеннями закону, і умовами Договору, з чим погодилася і Підприємець, підписавши Договір. Крім того, у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" мало місце визнання права оренди земельної ділянки, на якій були розташовані споруди, що належали на праві власності саме орендарю.

Отже, обставини справи "Стретч проти Сполученого Королівства" та обставини даної справи істотно різняться, а тому практика Європейського суду з прав людини, що знайшла відображення у справі "Стретч проти Сполученого Королівства", не може вважатися джерелом права у розгляді даної справи.

Наведеним спростовуються й аргументи, викладені у відзиві на касаційну скаргу.

Апеляційний господарський суд у повторному розгляді даної справи наведеного не врахував, припустившись у зв'язку з цим неправильного застосування наведених норм законодавства, що згідно із статтею 311 Господарського процесуального кодексу України є підставою для скасування оскаржуваного судового рішення. Водночас скасування рішення місцевого господарського суду з даної справи судом апеляційної інстанції здійснено за відсутності підстав для цього, передбачених статтею 277 Господарського процесуального кодексу України, що свідчить про порушення апеляційною інстанцією й зазначеної норми процесуального права. Натомість рішення суду першої інстанції від 01.11.2017 є обґрунтованим і таким, що відповідає засаді верховенства права. Тому зазначене рішення відповідно до статті 312 Господарського процесуального кодексу України слід залишити в силі, задовольнивши, таким чином, касаційну скаргу.

У зв'язку із задоволенням касаційної скарги сплачена скаржником сума судового збору за подання касаційної скарги 3 200 грн. згідно із статтею 129 Господарського процесуального кодексу України підлягає стягненню з відповідача.

У матеріалах справи відсутні відомості про фактичне стягнення зі скаржника на користь Підприємця 1 760 грн. судового збору за подання апеляційної скарги, тому питання про поворот виконання оскаржуваної постанови у відповідній частині судом касаційної інстанції не розглядається; наведене не позбавляє Управління права подати, за наявності підстав для цього, відповідну заяву в порядку статті 333 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 129, 308, 315 Господарського процесуального кодексу України, Касаційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задовольнити.

2. Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.01.2018 у справі №914/1695/17 скасувати.

3. Рішення господарського суду Львівської області від 01.11.2017 у справі №914/1695/17 залишити в силі.

4. Стягнути з фізичної особи-підприємця Федаш Надії Василівни на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради 3 200 грн. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги.

Видачу відповідного наказу доручити господарському суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя В. Селіваненко

Суддя І. Булгакова

Суддя Б. Львов