ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 квітня 2018 року

м. Київ

Справа № 922/2664/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т.Б. - головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.,

секретар судового засідання - Підгірська Г.О.,

за участю представників:

позивача - не з'явилися,

відповідача - не з'явилися,

третіх осіб - не з'явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017 (судді: Білецька А.М., Барбашова С.В., Медуниця О.Є.) та рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2017 (суддя Светлічний Ю.В.) у справі № 922/2664/16

за позовом Харківської міської ради

до Фізичної особи - підприємця Сичова Євгена Володимировича,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_5 та ОСОБА_6,

про внесення змін до договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У серпні 2016 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Сичова Євгена Володимировича (далі - ФОП Сичова Є.В.) про внесення змін до договору оренди землі від 16.01.2006 (далі - договір від 16.01.2006) шляхом визнання укладеною з 01.01.2014 додаткової угоди до цього договору у редакції, запропонованій позивачем, на підставі статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, статей 629, 649, 651, 653, 654, 762 Цивільного кодексу України, статей 179, 188, 193 Господарського кодексу України.

Позовну заяву аргументовано наявністю підстав для внесення спірних змін до договору від 16.01.2006 у зв'язку зі зміною з 01.01.2014 нормативної грошової оцінки землі, яка є основою для визначення розміру орендної плати за землю.

ФОП Сичов Є.В. у відзиві на позов заперечив проти позову, послався на положення статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" та зауважив, що між ним і третіми особами у справі було укладено договори купівлі-продажу та дарування нежитлових будівель, розташованих на орендованій земельній ділянці по АДРЕСА_1, тому договір оренди від 16.01.2006 припинив свою дію із часу укладення відповідних договорів, а отже правових підстав для внесення змін до цього договору немає.

Справа господарськими судами розглядалася неодноразово.

Після нового розгляду справи рішенням Господарського суду Харківської області від 11.08.2017 позов задоволено частково. Внесено зміни до договору від 16.01.2006 шляхом визнання укладеною з моменту набрання рішенням господарського суду у цій справі законної сили додаткової угоди до цього договору у редакції, запропонованій позивачем, викладено у резолютивній частині судового рішення її редакцію. У частині визначення дати, з якої визнається укладеною додаткова угода (з 01.01.2014), у позові відмовлено.

Мотивуючи судове рішення, господарський суд першої інстанції виходив із того, що договір від 16.01.2016 не припинено у спосіб, передбачений законодавством, він є діючим, а отже, зважаючи на положення Закону України "Про оренду землі", Податкового кодексу України, відповідач зобов'язаний сплачувати орендну плату за договором у розмірі, передбаченому чинним законодавством, у зв'язку з чим суд визнав позовні вимоги про внесення змін до договору від 16.01.2006 щодо розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Разом із цим суд першої інстанції зазначив, що визнання дати укладення додаткової угоди до договору оренди землі - 01.01.2014 суперечить положенням статті 187 Господарського кодексу України.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017 рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2017 залишено без змін із тих же підстав.

Не погоджуючись із висновками господарських судів попередніх інстанцій, Харківська міська рада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017 і рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2017 у частині визначення дати, з якої визнається укладеною додаткова угода до договору від 16.01.2016, та прийняти нове рішення, яким визнати укладеною додаткову угоду з 01.01.2014.

Підставами для скасування оскаржених судових рішень у справі скаржник зазначає порушення норм матеріального і процесуального права, зокрема статті 236 Господарського процесуального кодексу України, посилаючись на те, що зміни до спірного договору оренди землі має бути внесено з 01.01.2014, тобто з моменту введення у дію нової нормативної грошової оцінки земель по м. Харкову. Скаржник також зазначив про необхідність урахування правової позиції, викладеної у постанові Верховного Суду України від 18.05.2016 у справі № 639/5781/15-ц.

Від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому він просить залишити оскаржені судові рішення без змін, а касаційну скаргу - без задоволення. Зокрема, ФОП Сичов Є.В. наголосив, що під час орендного користування ним спірною земельною ділянкою на ній були збудовані об'єкти нерухомості, які наразі перебувають у приватній власності інших осіб - ОСОБА_7, ФОП ОСОБА_5 (договір купівлі-продажу нерухомого майна від 28.09.2007, договір дарування від 28.01.2013). Крім того, 15.03.2018 між ФОП Сичовим Є.В. і Харківською міською радою було укладено угоду про розірвання договору від 16.01.2006, і цей договір припинив свою дію. Водночас відповідач вважає таким, що не ґрунтується на положеннях статті 187 Господарського кодексу України, частини 3 статті 653 Цивільного кодексу України твердження скаржника про необхідність внесення змін до спірного договору саме із 01.01.2014.

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до частини 4 статті 300 Господарського процесуального кодексу України суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосуванням норм матеріального права.

Колегія суддів зазначає, що судові рішення у справі ухвалено без дотримання норм матеріального і процесуального права, а тому вони підлягають скасуванню із передачею справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Господарські суди попередніх інстанцій установили, що на підставі рішення Харківської міської ради від 28.09.2005 № 170/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою - орендодавцем і ФОП Сичовим Є.В. - орендарем 16.01.2006 укладено договір оренди землі, за умовами якого відповідачеві було надано в оренду земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,1850 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, строком до 01.10.2030. Цей договір у той же день було зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 08.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати.

Судами також установлено, що Сичов Є.В. та ОСОБА_7 28.09.2007 уклали із ОСОБА_5 договір купівлі-продажу нежитлової будівлі літ. Б-2 загальною площею 338,5 кв.м, розташованої у АДРЕСА_1, яка належить їм на праві приватної власності на підставі рішення Київського районного суду м. Харкова від 12.07.2007 (справа № 2-3680/07/08), зареєстрованого 05.09.2007 у реєстрі прав власності на нерухоме майно КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" запис № 6770 в книзі 1. Цей договір було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Бистрицькою А.П. і зареєстровано у реєстрі за № 2755.

У подальшому 28.01.2013 Сичов Є.В. та ОСОБА_7 уклали договір дарування, за яким Сичов Є.В. подарував ОСОБА_7 1/2 частку у праві власності на нежитлову будівлю літ. В-3 загальною площею 399,6 кв.м, розташовану на земельній ділянці площею 0,1850 га, кадастровий номер НОМЕР_1, по АДРЕСА_1. Цей договір було посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Яновою О.Є. та зареєстровано в реєстрі за № 120.

Крім того, як установлено судами, у листі від 30.08.2016 ФОП Сичов Є.В. просив Харківську міську раду розірвати спірний договір оренди землі у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно, розташоване на ній, до інших осіб.

Однак спірний договір (на час ухвалення оскаржених у справі рішень) розірвано сторонами не було; Департамент земельних відносин Харківської міської ради у листі від 29.09.2016 № С-5-36741/1-16.08-39 повідомив відповідачеві про необхідність надання повного пакета документів для розірвання спірного договору оренди землі відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові.

Задовольняючи частково позовні вимоги та визнаючи укладеною з моменту набрання рішенням господарського суду у цій справі законної сили додаткову угоду до договору від 16.01.2006 у редакції, запропонованій позивачем, господарські суди виходили із того, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, при цьому суди зауважили, що договір від 16.01.2006 на час вирішення спору між сторонами припинено не було (угоду про дострокове розірвання договору оренди землі від 16.01.2016 № 09 не укладено), новий договір оренди із власником нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, не укладено.

Втім висновок господарських судів про наявність підстав для внесення спірних змін до договору від 16.01.2006 слід визнати передчасним, таким, що не ґрунтується на повно та достовірно встановлених у цьому випадку обставинах справи, а судові рішення ухвалено без застосування норм матеріального права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, що призвело до прийняття незаконного та необґрунтованого судового рішення.

За змістом частини 1 статі 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 120 Земельного кодексу України та статтею 377 Цивільного кодексу України.

За змістом статті 120 Земельного кодексу України (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до статті 377 Цивільного кодексу України (у відповідній редакції) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Водночас згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 № 1702-V) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Проте наведені положення законодавства було залишено поза увагою господарськими судами попередніх інстанцій; оцінки спірним правовідносинам у контексті зазначених норм судами надано не було; правовий статус ФОП Сичова Є.В. (відповідача) як особи, управненої та зобов'язаної у спірних правовідносинах, як і оцінку правомірності звернення Харківської міської ради із цим позовом до ФОП Сичова Є.В. не було перевірено попередніми судовими інстанціями; особу фактичного належного землекористувача спірної земельної ділянки суди не встановлювали.

Як убачається із матеріалів справи, відповідач упродовж усього розгляду спору наголошував на відсутності правових підстав для внесення змін до спірного договору, посилаючись на положення статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України, частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" та стверджуючи про припинення свого права користування спірною земельною ділянкою у зв'язку із переходом права власності на нежитлові будівлі, розташовані на ній, до нових власників - ОСОБА_7, ОСОБА_5 згідно з укладеними договором купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.09.2007 та договором дарування від 28.01.2013. Втім, ці доводи всупереч статті 43 Господарського процесуального кодексу України у редакції, чинній до 15.12.2017, у повному обсязі судами перевірено не було, як і не було зазначено мотивів, з яких суди відхилили ті чи інші докази та доводи сторін у справі.

Викладене свідчить, що господарські суди попередніх інстанцій не розглянули всебічно, повно, об'єктивно у судовому процесі всі обставини справи у сукупності; не дослідили зібраних у справі доказів, неналежним чином здійснили оцінку правовідносин, що виникли та існували між сторонами, не застосували норм матеріального права, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин.

За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які було досліджено у судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Ураховуючи наведене, висновок господарських судів про наявність підстав для часткового задоволення позову визнається передчасним, а тому ухвалені у справі судові рішення не можна вважати законними та обґрунтованими, у зв'язку з чим вони підлягають скасуванню, а касаційна скарга - частковому задоволенню.

Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 29.11.2017 та рішення Господарського суду Харківської області від 11.08.2017 у справі № 922/2664/16 скасувати, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Т.Б. Дроботова

Судді: К.М. Пільков

Ю.Я. Чумак