ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ
"25" квітня 2018 р.Справа № 924/187/18

Господарський суд Хмельницької області у складі судді Гладюка Ю. В., при секретарі судового засідання Сарело Р.О., розглянувши матеріали справи

за позовом заступника прокурора Хмельницької області, м. Хмельницький в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради, м. Хмельницький
до приватного підприємства "Приват - Девелопмент", м. Хмельницький
про внесення змін до договору оренди землі від 13.07.15р. № 691/01, укладеного між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Приват - Девелопмент":

за участю представників сторін:
від позивача - Демчук Л.Г. за довіреністю
від відповідача - не з`явився
від прокуратури - Гончар І.О. за посвідченням

встановив:

Прокурор, в інтересах позивача просить внести зміни до договору оренди землі від 13 липня 2015 р. № 691/01, укладений між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Приват - Девелопмент", а саме:
- п. 5 викласти в новій редакції - "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 22 777 252 грн. (двадцять два мільйони сімсот сімдесят сім тисяч двісті п`ятдесят дві грн. 00 коп.);
- п. 9 викласти в новій редакції - "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 1 022 106, 42 грн. (один мільйон двадцять дві тисячі сто шість грн. 42 коп.), що становить 6 відсотків під адміністративний корпус та пішохідну галерею, 3 відсотки під трансформаторну підстанцію, проїзди. проходи, площадки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок № 0002 в ГУДКУ у Хмельницькій області, МФО 815013, ЗКПО 23565225, код платежу 13050200, одержувач міський бюджет".
Обгрунтовуючи позов, позивач відмічає, що рішенням Хмельницької міської ради від 04.03.15 № 61 ПП „Приват Девелопмент передано в оренду під незавершене будівництво адмінкорпусу з пішохідною галереєю та будівлі трансформаторної підстанції земельну ділянку площею 30549 м. кв., що розташована за адресою: м. Хмельницький, вул.. Пілотська, 18.
На підставі цього рішення між Хмельницькою міською радою та відповідачем укладено відповідний договір оренди землі № 691/01.
На час укладення договору нормативна грошова оцінка землі, яка передана в оренду складала 6250789 грн. Пункт 9 договору визначив орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, відповідно до ст. 22 Закону „Про оренду землі у розмірі 280497, 9 грн. на рік, що становить 6 відсотків під адміністративний корпус та пішохідну галерею, 3 відсотки під трансформаторну підстанцію, проїзди, проходи, площадки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а з 01.04.15 до 31.12.15 орендна плата за землю дорівнює 252605, 63 грн., що становить 5. 1 відсотків під адмінкорпус та пішохідну галерею, 3 відсотки під трансформаторну підстанцію, проїзди, проходи, площадки від нормативної грошової оцінки землі.
Згідно договору розмір орендної плати може бути переглянуто в разі, зокрема зміни умов господарювання, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законом.
Розмір орендної плати, за законодавством є однією з істотних умов договору оренди. За Податковим кодексом України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки. Базою оподаткування є нормативна грошова оцінка землі з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим кодексом.
Центральний орган виконавчої влади, що здійснює державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок (ст. 289 ПК). Наказом Мінагрополітики України № 489 від 25.11.16 року затверджено новий порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який застосовується з 01.01.17.
У зв`язку з прийняттям вказаного Порядку суттєво змінено коефіцієнти, що застосовуються для обрахунку нормативної грошової оцінки землі. Так, скасовано різницю згідно якої до 2017 року для визначення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є базою визначення розміру орендної плати, для об`єктів незавершеного будівництва застосовувався коефіцієнт 0, 5, тоді як для об`єктів, що введені в експлуатацію та використовуються для комерційної діяльності відповідний коефіцієнт становив 2, 5. З 01.01.17 даний коефіцієнт для таких випадків є єдиним і становить 2, 5.
На даний час Державна служба з питань геодезії, картографії та кадастру є центральним органом виконавчої влади, що реалізує держполітику у сфері земельних відносин, а ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області є його територіальним органом.
Згідно витягу з техдокументації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 18-22-0.33-1000/116 - 18, проведеною відділом ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області, оновлена нормативна грошово оцінка земельної ділянки площею 30549 м. кв., що розташована по вул. Пілотська, 18 складає 22 777 252 грн.
Згідно інформації, наданої міською радою, з урахуванням нової грошової оцінки мінімальний розмір орендної плати за використання вищенаведеної земельної ділянки 1 022 106, 42 грн., що становить 6 відсотків під адмінкорпус та пішохідну галерею, 3 відсотки під трансформаторну підстанцію, проїзди, проходи, площадки від нормативної грошової оцінки землі.
Листом № 2829/02-01-15 відповідача попереджено про необхідність внесення змін у договір для приведення розміру плати у відповідність до закону. На час розгляду справи зміни у договір не внесені.
В силу ст. 651 ЦК договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу сторони у разі істотного порушення договору другою стороною.
У поясненнях від 23.04.18 прокурор відмітив, що в порядку досудового врегулювання спору, листом від 04.10.17 № 2829/02-01-15 повідомлено відповідача про необхідність внесення змін в договір для приведення розміру орендної оплати у відповідність до законодавства.
Згідно інформації міської ради, враховуючи недостатнє фінансування, вищевказаний лист направлений звичайним вихідним листом, що підтверджується переліком відправленої кореспонденції згідно з електронним реєстром вихідної кореспонденції.
Згідно з наданим реєстром лист направлено 7 жовтня 2017 р. за адресою вул.. Кам`янецька, 74, м. Хмельницький. Таким чином, позивач вжив усі необхідні заходи досудового врегулювання спору.
Представники позивача і прокуратури в судовому засіданні позов підтримали, наполягали на його задоволенні.
Відповідач свого представника в суд не направив, письмового відзиву не подав. Повідомляючи відповідача про розгляд справи судом, йому направлено ухвали про відкриття провадження у справі та про призначення справи до розгляду по суті за адресою, вказаною в позові. Відмічена кореспонденція повернута поштою з відміткою - „За закінченням терміну зберігання.
Суд виходить з того що відповідач належним чином повідомлений про час, дату і місце судового засідання, оскільки адреса, за якою направлено кореспонденцію суду за витягом з ЄДРЮОФОПГФ є реєстраційною, повідомлення за яким є належним. Інформації щодо наявності в відповідача іншої адресу в суду немає. При цьому, суд врахував ч. 7 ст. 120 ГПК, яка установляє, що у разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.
Таким чином, суд, з врахуванням ст. 178 ГПК, розглядає справу за наявними матеріалами.
З матеріалів справи вбачається.
За рішенням 48 сесії Хмельницької міської ради від 4 березня 2015 року № 61 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в м. Хмельницький, вул. Пілотська. 18 та передачу її в оренду ПП „Приват Девелопмент.
13 липня 2015 року між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та ПП „Приват Девелопмент (орендар) укладено договір оренди землі під номером 691/01, в силу якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення 48 сесії міської ради від 04.03.15 № 61, з земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться в м. Хмельницький вул. Пілотська, 18.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 30549 кв. м., кадастровий № :06:002:0153 (п. 2). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки дорівнює 6 250 789 грн. (п. 5). Договір укладено на 10 років до 04.03.25 (п. 8).
У відповідності з п. 9 орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 ЗУ „Про оренду землі та розмірі 280 497, 90 грн. (двісті вісімдесят тисяч чотириста дев`яносто сім грн.. 90 коп.) в рік, що становить 6 відсотків під адміністративний корпус та пішохідну галерею, 3 відсотки під трансформаторну підстанцію, проїзди, проходи, площадки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а з 01.04.15 до 31.12.15 орендна плата за землю складає 252 605, 63 грн. (двісті п`ятдесят дві тисячі шістсот п`ять грн.. 63 коп.) в рік, що становить 5, 1 відсотка під адміністративний корпус та пішохідну галерею, 3 відсотка під трансформаторну підстанцію, проїзди, проходи, площадки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок: № 0002, МФО 815013, , код платежу 18010600, одержувач: УК у м. Хмельницькому /м. Хмельницький/.
Розмір орендної плати переглядається у разі:
- зміни умов господарювання, передбачених договором;
- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки;
- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;
- в інших випадках, передбачених законом (п. 13).
Земельна ділянка передається в оренду під незавершене будівництво адміністративного корпусу з пішохідною галереєю та будівлі трансформаторної підстанції РП 10 Кв. Цільове призначення земельної ділянки землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (п.п. 15. 16).
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (п. 36).
Договір підписаний обома сторонами та скріплений їх печатками.
Відповідно до грошової оцінки, землі за адресою: вул. Пілотська, 18, м. Хмельницький, проведеної на 27.04.15 (підписаної начальником управління земельних ресурсів і земельної реформи та представниками сторін) нормативна грошова оцінка вказаної землі дорівнює 6 250 789 грн. Така ж ціна зазначена в витягу з техдокументації Держземагенства в Хмельницькому районі № 32-2204-04-6099/2-15.
Також до справи додано:
- план земельної ділянки: м. Хмельницький, вул. Пілотська, 18; акт визначення меж земельної ділянки;
- акт прийому передачі землі у м. Хмельницький, вул. Пілотська, 18 від орендодавця на користь відповідача ( підписаний сторонами);
- лист № 2829/02-01-15 управління земельних ресурсів та земельної реформи Хмельницької міської ради від 04.10.17, адресований відповідачу з повідомленням про те, що змінено коефіцієнти, які характеризують функціональне використання землі. На підставі даних змін необхідно привести у відповідність до законодавства нормативну грошову оцінку наданої відповідачу землі в оренду у м. Хмельницький. вул. Пілотська, 18, звернувшись з заявою про проведення розрахунку та виготовлення проекту додаткової угоди до договору оренди.
На підтвердження направлення повідомлення відповідачу про необхідність внесення змін подано: лист департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів від 17.04.18, адресований прокуратурі де вказано, що недостатність фінансування стало причиною того, що листи повідомлення про необхідність внесення змін до договорів оренди, в тому числі до відповідача направлялись простими вихідними листами. На підтвердження цього надано перелік відправленої кореспонденції, в тому числі з відміткою про направлення ПП „Приват Девелопмент.
Згідно Витягу з техдокументації про нормативну грошову оцінку землі № 18-22-0.33-1000/116-18 від 28.02.18, нормативна грошова оцінка земельної ділянки у м. Хмельницький, вул.. Пілотська, 18, кадастровий № :06:002:0153 становить 22 777 252 грн.
Згідно листа від 01.03.18 виконавчого комітету Хмельницької міської ради № 12-944-02-14 (з додатком) орендна плата за земельну ділянку по вул. Пілотська, 18 (орендар ПП „Приват Девелопмент) на 2017 рік дорівнює 920 469, 75 грн., на 2018 рік 1 022 106, 42 грн.
Заслухавши пояснення представників позивача, прокуратури, дослідивши додані докази та надавши їм оцінку в сукупності, судом враховується наступне.
Як видно з доданих матеріалів, між Хмельницькою міською радою та ПП „Приват Девелопмент укладено договір оренди земельної ділянки № 691/01 в силу якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення 48 сесії міської ради від 04.03.15 № 61, з земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, яка знаходиться в м. Хмельницький вул. Пілотська, 18. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки за договором складає 6 250 789 грн. (на момент укладення). Орендна плата вноситься у розмірі 280 497, 90 грн. (двісті вісімдесят тисяч чотириста дев`яносто сім грн. 90 коп.) в рік.
За ст. 1 Закону „Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом (ст. 4 Закону). Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ст. 5 вказаного Закону). Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ст. 6).
У відповідності з ст. 13 Закону „Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За ст. 15 Закону орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є однією з істотних умов договору.
У відповідності з ст. 289 Податкового кодексу для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
За ст. 271 вказаного кодексу базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом.
Наказом Мінагрополітики № 489 від 25.11.16 затверджено новий Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, який застосовується з 1 січня 2017 року. За п. 1 розділу 3 Порядку за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація.
У силу ст. 23 Закону „Про оцінку земель витяг з техдокументації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин. На даний час, в силу п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою КМУ від 14.01.15 № 15, саме вказана державна служба є центральним органом виконавчої влади, що реалізує держполітику у сфері земельних відносин, а ГУ Держгеокадастру в Хмельницькій області є його територіальним відділенням.
Відповідно витягу з техдокументації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 18-22-0.33 -1000/116-18 від 28 лютого 2018 р., наданого ГУ Держгеокадастру у Хмельницькій області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки у м. Хмельницький, вул. Пілотська, 18, кадастровий номер :06:002:0153, площею 30549 га. становить 22 777 252 грн.
Таким чином, суд встановив, що компетентним органом надано інформацію про нормативну грошову оцінку орендованої відповідачем земельної ділянки по договору № 691/01 від 13 липня 2015 року, згідно якої, станом на дату вирішення спору нормативно грошова оцінка даної земельної ділянки складає 22 777 252 грн.
Враховуючи, що нормативно грошова оцінка землі використовується для визначення розміру орендної плати (ст. 289 ПКУ), а розмір орендної плати є істотною умовою договору, вказівка у договорі на нормативну грошову оцінку землі в розмірі 6 250 789 грн. суперечить дійсному розміру нормативної оцінки, встановленої компетентним органом станом на час розгляду справи.
За п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі, в тому числі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
В відповідності до ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд зазначає, що передбачивши умови про перегляд розміру орендної плати в разі зміни нормативної грошової оцінки землі у договорі, сторони, тим самим погодили можливість таких змін, в розумінні ст. 651 ЦК.
При цьому, належить відмітити, що зі зміною нормативної грошової оцінки землі з 6 250 789 грн. на 22 777 252 грн. розмір орендної плати змінюється з 280 497, 90 грн. на 1 022 106, 42 грн. Розмір же орендної плати є істотною умовою договору.
Таким чином, наявність у договорі п. 13, а також встановлений судом факт законодавчої зміни нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки є підставою внесення відповідних змін. В зв`язку з цим позовні вимоги обґрунтовані та підлягають задоволенню, з покладенням судових витрат на відповідача.
Керуючись ст.ст. 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд-

В И Р І Ш И В:

Позов задовольнити.

Внести зміни до договору оренди землі від 13 липня 2015 р. № 691/01, укладений між Хмельницькою міською радою та приватним підприємством "Приват - Девелопмент", а саме:
- п. 5 викласти в новій редакції - "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 22 777 252 грн. (двадцять два мільйони сімсот сімдесят сім тисяч двісті п`ятдесят дві грн. 00 коп.);
- п. 9 викласти в новій редакції - "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 1 022 106, 42 грн. (один мільйон двадцять дві тисячі сто шість грн. 42 коп.), що становить 6 відсотків під адміністративний корпус та пішохідну галерею, 3 відсотки під трансформаторну підстанцію, проїзди. проходи, площадки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок № 0002 в ГУДКУ у Хмельницькій області, МФО 815013, ЗКПО 23565225, код платежу 13050200, одержувач міський бюджет".

Стягнути з приватного підприємства "Приват - Девелопмент" (вул. Кам`янецька, 74, м. Хмельницький, 29000, код 35668215) на користь прокуратури Хмельницької області (код 02911102, Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172, рахунок 2814, код класифікації видатків бюджету 2800) 1 762 грн. (одна тисяча сімсот шістдесят дві грн. 00 коп.) судового збору.

Повний текст складено 02.05.18.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. (ч.1, 2 ст. 241 ГПК України).

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. (ч.1 ст. 256 ГПК України).

Суддя Ю.В. Гладюк

Віддрук. 4 - прим. :
1 - до справи,
2 - позивачу - міській раді - м. Хмельницький, вул. Гагаріна, 3;
3 - відповідачу - ПП "Приват - Девелопмент" - м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 74;
4 - прокуратурі області - м. Хмельницький, провул. Військоматський, 3.
Всім рекомендованим з повідомленням.