КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" травня 2018 р. м. Київ Справа № 910/820/18

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Разіної Т.І.

суддів: Чорної Л.В.

Яковлєва М.Л.

секретар судового засідання: Кондратенко Н.О.
за участю представників учасників процесу:
від позивача: згідно протоколу судового засідання від відповідача: згідно протоколу судового засідання від третьої особи: згідно проколу судового засідання
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу приватного акціонерного товариства «Турбота»
на рішенняГосподарського суду міста Києва
від22.02.2018
суддя Бойко Р.В.
повний текст складено27.02.2018
за позовомприватного акціонерного товариства «Турбота», м. Київ
доКиївської міської ради, м. Київ
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача товариство з обмеженою відповідальністю "Форвард Київ-Сервіс 12", м. Київ
провизнання розірваним договору оренди земельної ділянки

За результатом розгляду апеляційної скарги Київський апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство «Турбота» (надалі-позивач/ПрАТ «Турбота») звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (надалі -відповідач/ КМР), в якому просив суд визнати розірваним з 19.01.2018 договір оренди земельної ділянки від 16.07.2007, поновлений угодою від 25.09.2013 про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 185.

Звертаючись до суду з даним позовом позивач зазначає, що ним завершено будівництво житлового комплексу "Старокиївський" за адресою: м. Київ, вул. Старокиївська, буд. 10, та передано даний об'єкт в управління товариству з обмеженою відповідальністю "Форвард Київ-Сервіс 12" та вважає фактично припинено використання орендованої земельної ділянки та станом на дату звернення із даним позовом землекористувачами даної земельної ділянки є співвласники багатоквартирного будинку в особі ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", що, на думку ПрАТ «Турбота», є підставою для розірвання спірного правочину.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2018 у справі № 910/820/18 у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовним вимог місцевий господарський суд виходив з того, що підстави для розірвання договору оренди з мотивів переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, до інших осіб, відсутні. Крім того, суд першої інстанції зазначив, що вимога позивача про визнання розірваним договору оренди з 19.01.2018 є такою, що не відповідає способу захисту, визначеному в ч. ч. 4, 5 ст. 188 Господарського кодексу України та ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України.

Не погогодившись з рішенням Господарського суду міста Києва від 22.02.2018 у справі № 910/820/18, ПрАТ «Турбота» (надалі-скаржник) звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просило скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове про задоволення позову.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги ПрАТ «Турбота» вважає, що оскаржуване рішення є необґрунтованим, незаконним та таким, що підлягає скасуванню з підстав неправильного застосування норм матеріального права, а саме: ч. ч. 1, 2 ст. 120, ч. 11 ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 2, ст. 19, абз. 3, 7 ч. ч. 1-3 ст. 31 Закону України « Про оренду землі», ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 651 Цивільного кодексу України та норм процесуального права, зокрема, ст.ст. 73, 74 Господарського процесуально кодексу України.

Так, заявник апеляційної скарги зазначає, що місцевий господарський суд, посилаючись на ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України не врахував те, що окрім зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі і разі істотного порушення договору другою стороною, договір також може бути змінений або розірваний в інших випадках, встановлених договором або законом.

Скаржник вказує, що судом першої інстанції були залишені поза увагою положення підпункту 6 пункту 8.4. договору оренди земельної ділянки, а також не досліджено факт припинення у ПрАТ «Турбота» права користування земельною ділянкою.

Як вказує ПрАТ «Турбота», суд не може робити висновки на підставі припущень чи ймовірності настання в майбутньому певних фактів.

Скаржник зазначає, що право позивача на припинення (розірвання) договору оренди в зв'язку із завершенням будівництва житлового будинку по вул. Старокиївській, 10 у Шевченківському районі м. Києва та передачею його у спільне користування співвласників багатоквартирного житлового будинку в особі управителя - ТОВ «Форвард Київ-Сервіс 12», встановлено відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 120, п. «е» ч. 11, ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 2 ст. 19, абз. 3, 7 ч. ч. 1-3 ст. 31 Закону України « Про оренду землі» та враховуючи приписи ст. 188 Господарського кодексу України та ст. 651 Цивільного кодексу України ефективним способом захисту порушено права позивача є визнання розірваним договору оренди з 19.01.2018, тобто за дати отримання відповідачем повторної пропозиції ПрАТ «Турбота» про дострокове припинення договору оренди та акту приймання-передачі (повернення) земельної ділянки від 17.01.2018, а тому місцевий господарський суд відмовляючи у задоволенні, посилаючись на невідповідність способу захисту, обмежив позивача в праві на захист своїх порушених прав та охоронюваних законом інтересів.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.03.2018 у справі № 910/820/18 відкрито апеляційне провадження у даній справі; розгляд апеляційної скарги ПрАТ «Турбота» на рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2018 у справі № 910/820/18 призначено на 10.04.2018.

02.04.2018 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду (канцелярію) від ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12" надійшли пояснення на апеляційну скаргу.

У поданих поясненнях ТОВ «Форвард Київ-Сервіс 12» підтримує подану ПрАТ «Турбота» апеляційну скаргу та просить її задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 22.08.2018 скасувати та прийняти нове про задоволення позову.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 10.04.2018 розгляд справи № 910/820/18 відкладено на 15.05.2018.

05.05.2018 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду (канцелярію) відповідачем було подано відзив на апеляційну скаргу.

У відзиві на апеляційну скаргу КМР зазначає про необґрунтованість та безпідставність доводів, викладених у апеляційній скарзі та просить відмовити у її задоволенні, а оскаржуваний судовий акт залишити без змін.

Розпорядженням керівника апарату Київського апеляційного господарського суду № 09.1-08/1224/18 від 14.05.2018 у зв'язку з перебуванням судді Суліма В.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 910/820/18.

Відповідно до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 14.05.2018 для розгляду справи № 910/820/18 сформовано судову колегію у складі головуючий суддя Разіна Т.І., судді: Чорна Л.В., Яковлєв М.Л.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 16.05.2018 прийнято до свого провадження апеляційну скаргу ПрАТ «Турбота» рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2018 у справі № 910/820/18 колегією суддів у складі: головуючий суддя-Разіна Т.І., судді Чорна Л.В., Яковлєв М.Л.

В судовому засіданні адвокат скаржника підтримав вимоги апеляційної скарги, з підстав наведених у ній.

Інші учасники процесу були належним чином повідомлені про час та місце судового засідання, про що свідчать наявні в матеріалах справи докази.

Враховуючи положення ч. 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України), відповідно до яких неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, судова колегія вважає за можливе розглянути подану апеляційну скаргу за відсутністю відповідача та третьої особи.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши пояснення скаржника, обговоривши доводи апеляційної скарги та письмових пояснень, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення суду, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, виходячи з наступних підстав.

Підпунктом 9 п.1 Перехідних положень ГПК України роз'яснено, що справи у судах апеляційної інстанцій, провадження у яких порушено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Статтею 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України унормовано, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 270 ГПК України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, що 16.07.2007 між ПрАТ "Турбота" (орендар) та КМР (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 416 (надалі - договір оренди).

25.09.2013 між ПрАТ "Турбота" (орендар) та КМР (орендодавець) укладено угоду про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №185 (надалі - угода).

Відповідно до п. 1. угоди сторони вирішили поновити на 5 (п'ять) років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 416.

Пунктом 2 угоди сторони вирішили викласти договір в наступній редакції.

Предметом договору оренди відповідно до п. 1.1. є передання орендодавцем на підставі рішення Київської міської ради №501/9558 від 22.02.2013 за актом приймання-передачі, та прийняття орендарем в оренду (строкове платне користування) земельної ділянки, яка належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Об'єктом оренди є земельна ділянка, розміром 0,6075 га, кадастровим номером :88:135:0026, яка розташована за адресою: вул. Старо-Київська (Старокиївська), 10 у Шевченківському районі м. Києва, нормативна грошова оцінка якої становить 24 020 409,17 грн., з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом ( п. п. 2.1, 2.2. договору оренди).

Договір укладено на 5 років (п. 3.1 договору оренди).

У пунктах 4.2, 4.8 договору оренди сторони погодили, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4 відсотків від її нормативної грошової оцінки та вноситься орендодавцем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податного) місяця на вказаний у п. 4.8 договору оренди рахунок.

Відповідно до 4.14. договору оренди, у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало орендарю, розташованого на орендованій земельній ділянці, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до оформлення переданого права на земельну ділянку новим власником даного нерухомого майна

У пункті 11.3 договору оренди сторони дійшли згоди, що договір оренди припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби в порядку, встановленому законодавством України;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- ліквідації юридичної особи - орендаря;

- набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору, визначається суб'єкт (орендар за цим договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов'язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану земельну ділянку.

Пунктом 11.4 договору оренди визначено, що договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законом;

- односторонньому порядку за ініціативою орендодавця у визначених даним пунктом випадках.

Відомості про речові права ПрАТ "Турбота" (право оренди) на орендовану ним згідно договору оренди земельну ділянку були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, що підтверджується витягом з цього реєстру № 9961631 від 25.09.2013 ( а.с. 42-43).

Як вбачається з Сертифіката серії ІУ № 78 від 04.04.2017 (а.с. 44) ПрАТ "Турбота" повністю завершено будівництво об'єкта нерухомості по вул. Старокиївській, буд. 10 у Шевченківському районі м. Києва (загальна площа квартир - 27 537,6 кв.м., житлова площа - 13 673,3 кв.м., кількість квартир - 392 квартири, площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень - 2 467,9 кв.м., кількість поверхів - 20; 24; 24; 20 поверхів, загальна площа 198 паркомісць - 3 227,7 кв.м.).

Відповідно до акту прийняття-передачі об'єкта в управління (з управління) від 04.04.2017 ПрАТ "Турбота", як замовник будівництва, передало, а ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", як управитель, прийняло в управління новозбудований житловий будинок по вул. Старокиївській, 10 у Шевченківському районі м. Києва для подальшого обслуговування та утримання його в інтересах співвласників ( а.с. 47-50).

Розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації № 450 від 26.07.2017 новозбудованому багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Старокиївській, 10 у Шевченківському районі м. Києва присвоєно адресу: м. Київ, вул. Кирило-Мефодіївська, 2.

05.12.2017 ПрАТ «Турбота» листом № 48 повідомило відповідача про завершення будівництва та передання об'єкту нерухомості обслуговуючій організації ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12" для здійснення управління співвласників (інвесторів) квартир та нежитлових приміщень цього комплексу, у зв'язку з чим вказував, що добровільно відмовляється від оренди спірної земельної ділянки та просив договір оренди в редакції угоди розірвати достроково.

У відповідь на наведений лист відповідачем направлено позивачу лист № 03 від 22.12.2017, в якому КМР повідомило, що укладаючи спірний договір оренди земельної ділянки орендодавець передбачав надходження орендної плати до міського бюджету, а тому припинення права оренди ПрАТ "Турбота" у зв'язку із розірванням даного договору буде мати наслідком завдання збитків орендодавцю. Тому вказав, що повернеться до розгляду питання щодо розірвання вказаного договору оренди на момент переоформлення права користування земельною ділянкою на нових власників (балансоутримувачів) будівлі. При цьому, у даному листі відповідачем було поінформовано ПрАТ "Турбота", що новому власнику (балансоутримувачу) будівлі необхідно звернутися до Київської міської ради із відповідним клопотанням щодо переоформлення права користування земельною ділянкою.

27.12.2017 позивач листом № 50 звернувся до ТОВ "Будівельні мережі" та ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", в якому пропонував новому власнику (баансоутримувачу) будівлі звернутися до Київської міської ради із клопотанням щодо переоформлення права користування вказаною земельною ділянкою.

Листом № 04 від 17.01.2018 ПАТ "Турбота" направило до КМР проект угоди про дострокове розірвання договору оренди та акт приймання-передачі (повернення земельної ділянки), що підтверджується описом вкладення у цінний лист від 17.01.2018 та фіскальним чеком від 17.01.2018).

Київська міська рада листом № 0 від 05.02.2018 повторно повідомила позивача про своє небажання розривати логовір оренди з огляду на те, що він змушений буде понести збитки та повторно вказав, що новому власнику (балансоутримувачу) будівлі необхідно звернутися до Київської міської ради із відповідним клопотанням щодо переоформлення права користування земельною ділянкою.

07.02.2018 третя особа звернулось до Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації з листом № 2, в якому просила розглянути питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки та вирішити питання оформлення прав користування спірною земельною ділянкою на власників багатоквартирного будинку в особі ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12".

Приватне акціонерне товариство «Турбота» зазначає, що ним фактично припинено користування спірною земельною ділянкою.

Вказане й стало підставою для звернення позивача до суду з позовом про визнання договору оренди розірваним з дати отримання відповідачем проекту угоди про дострокове розірвання договору оренди та акту приймання-передачі (повернення земельної ділянки), тобто, з 19.01.2018, з тих підстав, що позивач вимушений сплачувати орендні платежі за земельну ділянку, якою не користується.

Місцевий господарський суд, відмовляючи у задоволені позову, не погодився із доводами позивача, покладеними в основу підстав позову.

Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду, вважає його таким, що відповідає як фактичним обставинам справи, так і вимогам чинного законодавства, виходячи з наступного.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" визначено, що до відносини, які пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства ( ст. 13 Закону України «Про оренду землі).

Частиною 1 ст. 93 Земельного кодексу України та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Суд зазначає, що загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 Цивільного кодексу України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України.

В силу приписів ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це іншій стороні за договором.

За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Пунктом 11.4 договору оренди визначено підстави розірвання цього договору, якими є: взаємна згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця.

Згідно з ст. 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Отже, зі змісту наведених положень вбачається, що можливість одностороннього розірвання або відмови від договору однією із сторін повинна бути передбачена умовами відповідного договору.

Як вірно було встановлено судом першої інстанції, що умови договору оренди, в редакції угоди, не передбачають права ПрАТ "Турбота" на односторонню відмову від договору або його розірвання.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладення. договору.

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 (права та обов'язки орендодавця) і 25 (права та обов'язки орендаря) цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Тобто, для розірвання договору оренди землі повинне мати місце істотне порушення однією із сторін умов такого договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

В той же, як вбачається з матеріалів справи позивачем не надано належних доказів на підтвердження порушення відповідачем умов спірного договору.

Крім того доказів порушення відповідачем, передбачених ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" позивач суду не навів та не довів.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12.04.2018 у справі № 910/11547/16.

Разом з тим, єдиною підставою для визнання спірного договору оренди розірваним ПрАТ «Турбота» наводить те, що ним фактично припинено користування спірною земельною ділянкою після завершення будівництва об'єкту нерухомості, та здійснення користування даною земельною ділянкою співвласниками багатоквартирного будинку від імені яких діє третя особа, проте він вимушений на виконання умов цього договору сплачувати відповідачу орендні платежі.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, статтею 377 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Пунктами "а" і "є" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Суд звертає увагу, що припинення права користування орендаря не є тотожним поняттям припиненню договору оренди.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

З огляду на наведені норми законодавства вбачається, що законодавцем передбачено автоматичну заміну сторони орендаря земельної ділянки у орендних правовідносинах за договором у зв'язку із набуттям особою у власність об'єкту нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці.

Висновки суду про автоматичність переходу до нового землекористувача прав та обов'язків щодо земельної ділянки, які належали попередньому землекористувачу, у разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на відповідній земельній ділянці, підтверджуються висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 24.01.2018 у справі № 820/7996/13-а, згідно якого, незважаючи на те, що особа не зареєструвала право власності чи користування земельною ділянкою під належним йому на праві власності нежитловим приміщенням, обов'язок зі сплати земельного податку виник у даної особи з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Тобто, Верховний Суд фактично презюмував, що до нового власника автоматично переходять права попереднього землекористувача (відбувається заміна сторони у зобов'язанні) незалежно від вчинення такою особою дій, спрямованих на оформлення свого права користування.

Аналогічну правову позицію щодо автоматичного переходу прав та обов'язків попереднього землекористувача до нового землекористувача, в тому числі обов'язку із сплати податку на землю, навіть у разі якщо особою не здійснено державної реєстрації свого права користування такою земельною ділянкою, викладено у постановах Верховного Суду України № 21-775а15 від 07.07.2015, № 21-804а16 від 08.06.2016 та № 21-3517а15 від 02.12.2015.

З урахуванням вищевикладеного колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції, що підстави для розірвання договору оренди з мотивів переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, до інших осіб, відсутні.

Крім того,ч. 4 ст. 188 Господарського кодексу України встановлено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається із матеріалів справи сторони не досягнули згоди щодо розірвання спірного договору оренди.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду ( ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України).

Суд апеляційної інстанції зазначає, що ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

З урахуванням вищевикладеного, місцевим господарський суд дійшов вірного висновку, з яким і погоджується суд апеляційної інстанції, що вимога позивача про визнання розірваним спірного договору оренди з 19.01.2018 є такою, що не відповідає способу захисту, визначеному у ч.ч. 4, 5 ст. 188 Господарського кодексу України та ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, оскільки в даному випадку позивач не просить розірвати спірний договір оренди, а підстави вважати його розірваним у суду відсутні.

Крім того, з огляду на наведені норми законодавства у суду відсутня можливість розірвати договір з дати, яка передує даті набрання рішенням суду законної сили.

Отже, місцевий господарський суд дійшов правомірного та обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовних вимог позивача про визнання розірваним з 19.01.2018 договору оренди земельної ділянки від 16.07.2007, поновлений угодою від 25.09.2013 про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 185.

Доводи скаржника про порушення місцевим господарським судом ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» колегія суддів вважає небгрунтованими, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

Крім того, колегія суддів не погоджується з посиланням скаржника в апеляційній скарзі на положення статті 141 Земельного кодексу України у якій: по-перше, йдеться про підстави припинення права користування земельною ділянкою, а не про підстави розірвання договору оренди земельної ділянки; по-друге, норми вищенаведеного законодавства передбачають припинення договору оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований набутий житловий будинок, будівля або споруда; втретє, положення частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі" мають застосовуватись з урахуванням положень вищенаведеного законодавства щодо припинення договору оренди в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, оскільки в разі припинення договору в повному обсязі неможливим стає перехід до нового власника нерухомості права користування земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, ще і тому що в законодавстві йдеться саме про перехід права, а не про його виникнення.

Разом з тим судом апеляційної інстанції встановлено, що в матеріалах справи не містять доказів переходу права власності на майно позивача до третьої особи.

В свою чергу наданий ПрАТ «Турбота» акт прийняття-передачі об'єкта в управління (з управління) від 04.04.2017 ПрАТ "Турбота", як замовник будівництва, передало, а ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", як управитель, прийняло в управління новозбудований житловий будинок по вул. Старокиївській, 10 у Шевченківському районі м. Києва для подальшого обслуговування та утримання його в інтересах співвласників не підтверджує передачу права власності на об'єкт нерухомості.

Крім того, матеріали справи не містять та позивачем не надано доказів щодо реєстрації в установленому законом порядку в реєстрі речових прав цього майна.

Відповідно до п. 2.10 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011, № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" у вирішенні спорів щодо переходу права власності на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на житлові будинки, будівлі, споруди, що на них розміщені, судам необхідно досліджувати умови договору купівлі-продажу зазначеного нерухомого майна, наявність у продавця визначених законом документів, що посвідчують право на земельну ділянку, відповідність нерухомого майна, розміщеного на відповідних земельних ділянках, ознакам житлового будинку (будівлі, споруди), здійснення державної реєстрації права власності особи, яка придбала відповідне нерухоме майно, з урахуванням положень статей 331, 376 ЦК України, статей 116, 123, 124, 126 ЗК України.

Згідно з положеннями ч.ч.1, 2 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Частиною 1 ст. 276 ГПК України визначено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Також, відсутні підстави для скасування чи зміни оскаржуваного рішення суду в розумінні ст. 277 ГПК України, з викладених в апеляційних скаргах обставин.

З огляду на викладене, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. Інші доводи скаржника викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному рішенні, господарський суд першої інстанції під час вирішення спору вірно встановив фактичні обставини справи, належним чином дослідив наявні докази, а тому, рішення підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Судові витрати на підставі ст. 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 11, 74, 129, 240, 267-270, 273, 275, 276, 281-284 та Розділом ХІ Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу приватного акціонерного товариства «Турбота» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 22.02.2018 у справі № 910/820/18 залишити без змін.

2. Справу № 910/820/18 повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст.ст. 286-289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено 16.05.2018.

Головуючий суддя Т.І. Разіна

Судді Л.В. Чорна

М.Л. Яковлєв