ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

03.05.2018м. ДніпроСправа № 904/10693/17
За позовом: Приватного акціонерного товариства "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект", м. Дніпро

до Публічного акціонерного товариства комерційного банку "Приватбанк", м. Київ

про розірвання договору оренди та зобов'язання вчинити дії

Суддя: Євстигнеєва Н.М.

Секретар судового засідання: Чернявська Е.О.

Представники:

Від позивача: Новотоцьких А.В., довіреність №23/3/18 від 23 березня 2018, представник

Від відповідача: Малєєва О.М., довіреність №5303-К-О від 15 березня 2017 року, провідний юрисконсульт Департаменту претензійно-позовної роботи

СУТЬ СПОРУ:

Приватне акціонерне товариство "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Публічного акціонерного товариства комерційного банку "Приватбанк", яким просить:

- розірвати договір оренди нежитлового приміщення №2-041 від 03.10.1996, яким в оренду Публічного акціонерного товариства комерційного банку "Приватбанк" було передане нерухоме майно у будівлі, розташованій в м. Дніпропетровську по вул. Ленінградська, буд. 5 (нова адреса: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд. 5, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно: 101), укладений між Публічним акціонерним товариством комерційним банком "Приватбанк" та Приватним акціонерним товариством "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект";

- зобов'язати Публічне акціонерне товариство комерційний банк "Приватбанк" не пізніше 5 (п'яти) робочих днів з дня набрання чинності судовим рішенням у цій справі передати на користь Приватного акціонерного товариства "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, буд. 5 (нова адреса: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд. 5, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно:101), право власності на яке підтверджено дублікатом договору купівлі-продажу державного майна №1-3317 від 14.12.1993, який посвідчено державним нотаріусом П'ятої Дніпропетровської державної нотаріальної контори Ужва Т.М.

В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначає, що 3 жовтня 1996 року між Публічним акціонерним товариством комерційним банком "Приватбанк" та Приватним акціонерним товариством "Український акціонерний проектний і конструкторсько технологічний інститут "Укрстальпроект" був укладений договір оренди №2-041, за умовами якого ПАТ "Приватбанк", як орендар, отримав від орендодавця в строкове платне користування (оренду) нерухоме майно, розташоване у м. Дніпро по вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5. Згідно Акту приймання-передачі від 05.06.1997, починаючи з 06.06.1997, у користуванні ПАТ КБ "Приватбанк" знаходиться 3 970 кв.м. площ нежитлових приміщень у будівлі по вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5. В період з 23.10.2017 по 26.10.2017 ПрАТ УАПКТІ "Укрстальпроект" із залученням суб'єкта підприємницької діяльності, який відповідно до закону має право виконувати роботи з технічної інвентаризації, здійснено поточний огляд, обстеження нерухомого майна, проведено роботи з технічної інвентаризації об'єкта за адресою: вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5. Дослідивши технічний паспорт від 25.10.2017, отриманий за наслідками проведення технічної інвентаризації об'єкта та дані дубліката технічного паспорту від 04.04.2001, позивачем було встановлено, що відповідачем:

- здійснено несанкціонований демонтаж вентиляційного обладнання з центральної вентиляційної шахти будівлі (відсутні вентиляційні короби);

- добудовані додаткові, нові архітектурні форми до капітальної будівлі;

- є випадки знесення несучих стін, а також факти зміни цілісності несучих стін шляхом порушення їх цілосності (створення дверних отворів у несучих стінах);

- знищена певна кількість існуючих стінних перегородок, встановлені нові стінні перегородки;

- замуровані існуючі дверні отвори; зроблені нові отвори;

- принципово змінено функціональне призначення деяких приміщень; з відкритих балконів зроблені закриті лоджії. Детальний перелік цих порушень наведено в додатках №№6,7 до позовної заяви.

Зазначені дії відповідача, згідно тверджень позивача, викладених у позовній заяві, є порушенням умов пунктів 2.2.2, 2.2.3 договору оренди, відповідно до яких орендар зобов'язаний утримувати приміщення в повній справності і у відмінному санітарному стані, дотримуватися правил протипожежної безпеки, не проводити будь-яких перепланувань і переобладнань без письмового дозволу орендодавця. Внаслідок вчинення відповідачем протиправних дій щодо перепланувань і перебудов орендованих приміщень без згоди орендодавця загальна корисна площа приміщень 1-9 поверхів зменшилася з 3 534,41м.кв. до 2 496,6 кв.м., тобто на 37,81 м.кв.; загальна корисна площа підвальних приміщень будівлі зменшилася з 435,3 м.кв до 412,8кв.м., тобто на 22,5 м.кв.

При цьому позивач посилається на положення статті 773 Цивільного кодексу України, якою передбачено обов'язок наймача користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Вимога позивача про зобов'язання відповідача передати орендоване майно у п'ятиденний строк мотивована посиланням на частину першу статті 775 Цивільного кодексу України, відповідно до якої у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Тобто внаслідок розірвання договору оренди відповідач повинен негайно повернути орендоване майно.

Відповідач, Публічне акціонерне товариство комерційний банк "Приватбанк", позов не визнає (а.с.97-104, т.1), просить в його задоволенні відмовити з наступних підстав.

Згідно п.2.2.3. договору орендар зобов'язаний не здійснювати ніяких перепланувань та переобладнань без письмового дозволу орендодавця. Для з'ясування питання, чи було здійснено відповідачем перепланування об'єкта оренди необхідно встановити в якому обсязі і в якому стані було передано об'єкт оренди в користування відповідачу. За умовами п.1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в орендне користування нежитлове приміщення будівлі, розташованої за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, 5 загальною площею 606 кв.м., загальною вартістю 365,115 тис. грн. З урахуванням індексації станом на 01.04.1996, для використання у статутних цілях орендаря, згідно плану, що є невід'ємною частиною договору. Будівля належить орендодавцеві на правах власності. Крім зазначених площ, орендодавець додатково виділяє площі, що звільняються згідно графіку, що додається до цього договору у якості його невід'ємної частини (п.1.2. договору). Позивач зазначив, що факт отримання орендарем нерухомого майна підтверджується Актами приймання-передачі орендованих приміщень від 30.12.21996 і від 05.06.1997, але це не є доказом того, що, починаючи з 05.06.1997, у користуванні ПАТ КБ "Приватбанк" знаходиться саме 3 970 кв.м. площі нежитлових приміщень у будівлі, розташованій за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5.

Відповідно до Графіку передання приміщень (Додаток №1 до договору) загальна площа приміщень складає 4 050кв.м. Передання приміщень відбувалось на підставі актів передання приміщень, складених в період з 15 жовтня 1996 року по жовтень 1997 року. Згідно технічного паспорту, виготовленого на замовлення позивача 04.04.2001, загальна площа приміщень складає 3 963,71кв.м. Відповідач не погоджується з доводами позивача, що технічний паспорт від 04.04.2001 є дублікатом технічного паспорту від 21.08.1996, оскільки паспорт від 04.04.2001 не містить жодних поміток "дублікат". Технічний паспорт, виготовлений на замовлення позивача від 25.10.2017, містить загальну площу 3 909,4кв.м.

Відповідач також наголошує, що:

- згідно наявної інформації неможливо достеменно встановити, яка площа приміщення була на момент укладення договору, оскільки не зазначено, які технічні характеристики приміщень були на момент передання їх орендареві;

- має сумнів щодо прав власності позивача на майно, передане в оренду за спірним договором оренди, оскільки в договорі оренди не зазначені підстави набуття позивачем права власності на об'єкт оренди. Позивачем надано в матеріали справи дублікат договору купівлі-продажу державного майна від 14.12.1993, згідно якого позивач придбав державне майно цілісного майнового комплексу за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська,5, який не містить площі приміщень і не містить переліку майна, віднесене до цілісного майнового комплексу, що належить позивачу. 28.09.2017 за позивачем здійснено державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно площею 3 969,71кв.м., отже, на момент державної реєстрації прав, позивач мав інші документи, які підтверджували площу об'єкта оренди 3969,71 кв.м. В архівах Банка міститься оригінал акту приймання-передачі від 10.12.2004, згідно п.1. якого Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" добровільно передає у власність ПриватБанка нерухоме майно, належне йому на праві власності, зокрема, приміщення VІІ поверху. Таким чином, приміщення VІІ поверху є власністю ПАТ КБ "ПриватБанк" починаючи з 10.12.2004;

- не погоджується з виявленими позивачем несанкціонованими фактами демонтажу вентиляційного обладнання з центральної вентиляційної шахти будівлі (відсутні вентиляційні короби) та зазначає, що доказами, наданими позивачем, не підтверджено, що при передачі приміщення в оренду, воно надавалось разом з яким-небудь обладнанням; не підтверджено право власності позивача на вентиляційні короби. Певні приміщення, які на технічному паспорті від 04.04.2001 позначаються як вентиляційні приміщення, у технічному паспорті 2017 року мають іншу назву. Якщо технічний паспорт від 04.04.2001 видано позивачеві на підставі фактичної інвентаризації 21.08.1996, то це жодним чином не підтверджує, що приміщення були саме такими на момент укладення договору 03.10.1996, і, тим більше, на момент передання приміщень за актами, які датовані пізнішими датами. Більшість приміщень на дату укладення договору знаходилась у користуванні третіх осіб і були передані Банку значно пізніше;

- твердження позивача про здійснення Банком перебудов та реконструкцій є безпідставними, оскільки документами, наданими позивачем в матеріали справи не підтверджено в якому стані було передано майно, яке обладнання було в приміщенні, яка площа була та які були характеристики приміщень. Крім іншого, позивачем не доведено наявність у нього права власності на 7 поверх будівлі, розташованої за адресою м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, 5.

З огляду на те, що вимога про розірвання договору оренди є безпідставною, не підлягає задоволенню і вимога про повернення наймодавцеві приміщення.

У додаткових поясненнях позивач зазначає, що відповідач за весь час з 1997 року користується 100% об'єкта нерухомого майна площею 3969,7 кв.м. Надані відповідачем документи, за поясненнями позивача, ніяким чином не спростовують нездійснення перепланування та капітального ремонту відповідачем у орендованому приміщенні без письмової згоди позивача, що є підставами позовної заяви. Позивач наполягає на позовних вимогах та просить задовольнити їх у повному обсязі.

У відповіді на відзив (вх. №6728/18 від 13.02.2018, а.с.1-10, т.2) щодо достовірності даних щодо об'єкта нерухомого майна, переданого в оренду позивач зазначає, що є єдиним власником об'єкта нерухомості загальною площею 3 969,71кв.м. Під час реєстрації права власності на нерухоме майно позивач отримав разом з іншими документами також відповідь Дніпропетровського міжміського бюро технічної інвентаризації від 14.04.2017 №4805, відповідно до якої дійсною площею об'єкта нерухомого майна за відомостями, які містяться в матеріалах справи, є 3969,7 кв.м. Позивач розглянув хронологію наданих відповідачем актів приймання-передачі та зазначає, що ніколи не мав площі 4 050 кв.м., передана в оренду площа нерухомого майна складає 3969,7кв.м. Також позивач вважає безпідставним посилання відповідача на факт набуття права власності за позивачем на приміщення 7-го поверху на підставі акту приймання-передачі іпотеки від 10.12.2014. Акт складений у простій письмовій формі, що може свідчити про його нікчемність в силу статті 657 Цивільного кодексу України. За приписами статті 182 ЦК України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом. Ні правочин, яким нібито було передано право власності на 7 поверх до відповідача, ні саме право на нерухомість не було зареєстровано відповідачем. Даний акт приймання-передачі іпотеки від 10.12.2004 був пов'язаний із укладеним сторонами Договором застави нерухомого майна від 10.04.2001, посвідченим приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Повєткіною Н.М. за реєстровим №794. Відповідач, листом від 27.09.2017 на адресу приватного нотаріуса Повєткіної Н.М., просив припинити дію договору застави та виключити іпотечний запис з реєстру іпотек. Відповідно до даного листа відповідача іпотечний запис щодо даного об'єкта нерухомості був знятий нотаріусом. Позивач заперечує проти доводів відповідача щодо недоведеності позивачем стану об'єкта, який був переданий на момент передання в оренду. Будь-яких зауважень, застережень від відповідача щодо технічного стану об'єкту оренди за цільовим призначенням, акти приймання-передачі нерухомого майна як надані позивачем, так і надані відповідачем не містять. Жодних претензій щодо технічного стану об'єкту відповідач протягом двадцяти років позивачу не надсилав. Обставини здійснення відповідачем перепланувань підтверджуються зокрема, листом ПАТ КБ "ПриватБанк" від 02.12.2016, яким відповідач просив погодити здійснення будівельних робіт - демонтажу та монтажу перегородок. Будівельні роботи на об'єкті нерухомого майна були здійснені за допомогою підрядників, в тому числі ТОВ "Елементстрой". Також, на адвокатський запит адвоката Шелаєвої Г.Г. ТОВ "Елементстрой" надало відповідь, що дійсно виконувало за замовленням відповідача роботи з демонтажу і монтажу перегородок на 4-му поверсі по договору підряду №19-08/16, заміна вітражів на 8-му поверсі по договору підряду №26-06/16, ремонтні роботи на 6-му та 9-му поверхах по договору підряду №15-18/2016 від 15.08.2016. На виконання вищезазначених договорів підряду ТОВ "Елементстрой" було здійснено наступні роботи з перепланування приміщень: демонтаж/монтаж алюмінієвих перегородок площею 23,6 кв.м. на 4-му поверсі, демонтаж/монтаж металопластикових конструкцій площею 13,14 кв.м. на 8-му поверсі; демонтаж гіпсокартонних перегородок площею 59,46кв.м. на 9-му поверсі кім. 901.

Зазначені переобладнання були здійснені без згоди позивача. Факт перенесення і розбирання перегородок є фактом, що підтверджує здійснення саме перепланування, а не капітального ремонту, як стверджує відповідач.

Дії відповідача, що зумовили перепланування та переобладнання об'єкта нерухомості, переданого йому в оренду, є істотним порушенням умов договору оренди та достатньою підставою для задоволення вимоги позивача про розірвання договору оренди.

Згідно пояснень відповідача (а.с.79-80, т.3) останній, в період використання орендованих приміщень, залучав підрядні організації для виконання поточних ремонтних робіт, які, на його думку, спрямовані на забезпечення функціонування об'єкту та підтримки приміщень в належному стані, що не суперечить постанові №406 від 07.06.2017 «Про затвердження Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об'єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію». Роботи, які виконувались згідно договорів підряду, укладених з ТОВ "Елементстрой" не є самочинними та не потребують отримання жодних дозволів і направлені на покращення властивостей приміщень.

13 лютого 2018 року відповідачем подана заява про застосування до спірних правовідносин позовної давності (а.с.156-158, т.1). Обґрунтовуючи заяву про застосування позовної давності Банк посилається на те, що позивач, як власник майна, має право вчиняти щодо свого майна будь-які - дії, що не суперечать закону, зокрема, перевіряти стан нерухомого майна переданого в оренду. Між тим, матеріали справи не містять документів на підтвердження факту, що позивач звертався до орендаря з проханням забезпечити доступ до нерухомого майна з метою перевірки його справності та стану. У позивача була можливість дізнатися в будь-який час з моменту укладання договору, чи здійснюється щодо його майна перепланування та реконструкція. Зазначаючи у позовній заяві про те, що про порушення свого права позивач дізнався лише після отримання ним технічного паспорта від 25.10.2017, позивач порушує передбачену статтею 261 Цивільного кодексу України презумпцію можливості та обов'язку знати про стан своїх майнових прав. До 2017 року позивача не цікавила наявність чи відсутність переобладнань, реконструкції в орендованій будівлі. Це, на думку відповідача, означає, що питання переобладнання та реконструкції не було для нього істотним до 2017 року. Позивач не скористався можливістю знати про стан переданого в оренду майна, наявність або відсутність в ньому переобладнань.

Позивач в письмових поясненнях (№26/02/18-3 від 26.02.2018, а.с.126, т.2) заперечує проти застосування позовної давності, вважає, що її не було пропущено при зверненні з позовом до суду, оскільки позивач почав обліковувати строк позовної давності саме з моменту здійснення інвентаризації 25.10.2017, оскільки неможливо, через специфіку порушення прав та інтересів, встановити, коли саме було здійснене порушення - перепланування предмета оренди. Дане порушення є триваючим, і, скоріш за все, неодноразовим.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 27.02.2018 задоволено клопотання відповідача про витребування доказів та витребувано у приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Повєткіної Надії Миколаївни матеріали реєстраційної справи об'єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, будинок 5, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна №101, зокрема, але не виключно, копію технічного паспорту, що міститься в матеріалах реєстраційної справи.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 27.02.2018 задоволено клопотання відповідача про витребування доказів та витребувано у Комунального підприємства "Дніпропетровське міжміське Бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради матеріали реєстраційної та інвентаризаційної справ на будівлю, розташовану за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого (Ленінградська), 5 для огляду у судовому засіданні.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 27.02.2018 задоволено клопотання відповідача про витребування доказів та витребувано у Державного нотаріального архіву Дніпропетровської області матеріали посвідчення П'ятою державною нотаріальною конторою договору купівлі-продажу державного майна від 14.12.1993, укладеного між Фондом державного майна України та організацією орендаторів Українського орендного проектного та конструкторсько-технологічного інституту "Укрстальпроект" та витяг з реєстру про вчинення нотаріальних дій за реєстровими №№2-11506, №2-11507, №2-11508, №2-11509, №2-11510, № 2-11511, №2-11512, №2-11513 (з усіма додатками).

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 27.02.2018 задоволено клопотання відповідача про витребування доказів та витребувано у П'ятої державної нотаріальної контори матеріали реєстраційних справ №2-11510 та №2-11512 (1993 рік) для огляду у судовому засіданні (належним чином та належної якості копії для долучення до матеріалів справи).

У судовому засіданні 26.03.2018 оглянуті матеріали реєстраційної та інвентаризаційної справ на будівлю, розташовану за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого (Ленінградська), 5, надані на запит суду представником Комунального підприємства "Дніпропетровське міжміське Бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради. Судом зроблено з матеріалів інвентаризаційної справи копії: реєстраційного посвідчення на об'єкти нерухомого майна, які належать юридичним особам (а.с.13, т.3), свідоцтво про власність від 26.01.1994, реєстраційний номер №7, видане Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, яким підтверджено право власності на майно цілісного майнового комплексу Українського орендного проектного конструкторсько-технологічного інституту "Укрстальпроект", м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, 5 (а.с.14-15, т.3). Представник Комунального підприємства "Дніпропетровське міжміське Бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради пояснив, що дані в технічній інвентаризації за 1996 рік було змінено шляхом перекреслення у 2001 році. 04.04.2001 було видано дублікат технічного паспорта і проведено уточнююча інвентаризація, в дублікат технічного паспорта внесені дані, які існували на той момент в інвентаризаційній справі, а саме - схеми та експлікації 1996 року з урахуванням уточнень по даним за 2001 рік. В судовому засіданні звірені дані в матеріалах інвентаризаційної справи за 2001 рік і з тими, що є в попередньому технічному паспорті.

У судове засідання 02.04.2018 з'явився директор Товариства з обмеженою відповідальністю "Елементстрой" Погрібний К.А., який надав для огляду оригінали електронних доказів у папці "24 Приватбанк", де визначені підписанти обох сторін, що витребовувались ухвалою суду від 26.03.2018 за клопотанням позивача.

02.04.2018 від відповідача надійшли пояснення щодо заяви свідка, у яких просить не приймати вказану заяву у якості доказу, оскільки його подано з порушенням строку, встановленого Законом для подання доказів, а саме разом з позовною заявою. Відповідач звертає увагу на те, що позивач не вказував про своє бажання надати такий доказ та не клопотав про встановлення строку для його подання.

Також 02.04.2018 відповідачем надані уточнені клопотання про призначення почеркознавчих експертиз, технічної експертизи документу та витребування доказів (зразків почерку).

Позивачем 02.04.2018 надані додаткові пояснення, у яких заперечує проти заявлених клопотань відповідача та зазначає, що відповідач за весь час з 1997 року користується 100% об'єкта нерухомого майна площею 3969,7 кв.м. Надані відповідачем документи, за поясненнями позивача, ніяким чином не спростовують нездійснення перепланування та капітального ремонту відповідачем у орендованому приміщенні без письмової згоди позивача, що є підставами позовної заяви. Позивач наполягає на позовних вимогах та просить задовольнити їх у повному обсязі.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.04.2018 відмовлено в задоволенні клопотань відповідача про призначення судових експертиз та витребування, необхідних для проведення експертиз доказів.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.01.2018 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 24 січня 2018 року.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 24 січня 2018 року відкладено підготовче судове засідання на 14.02.2018.

У судовому засіданні 14.02.2018 продовжено строк розгляду справи №904/10693/17 на стадії підготовчого провадження на тридцять днів, розгляд справи відкладено на 27.02.2018. В подальшому розгляд справи було відкладено на 26.03.2018. У судовому засіданні 26.03.2018 оголошено перерву на 02.04.2018.

Ухвалою господарського суду від 02.04.2018 відмовлено Публічному акціонерному товариству комерційному банку "Приватбанк" в задоволенні клопотання про призначення почеркознавчої експертизи підпису в листі від 20.09.2017 №Е.D.D.0.0.0.0/2-1608 та в листі від 02.12.2016 за підписом першого заступника голови правління ПАТ КБ "Приватбанк" Яценка В.А.; підпису та печатки в листі від 02.12.2016 за підписом Першого заступника голови правління ПАТ КБ "Приватбанк" Яценка В.А.; відмовлено Публічному акціонерному товариству комерційному банку "Приватбанк" в задоволенні клопотання про витребування доказів, необхідних для проведення експертизи.

Ухвалою господарського суду від 02.04.2018 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судове засідання на 25.04.2018.

У судовому засіданні 25.04.2018 оголошена перерва на 03.05.2018.

У судовому засіданні 03.05.2018 оголошені вступна та резолютивна частини рішення.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться у матеріалах справи.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи представників сторін, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В:

14 грудня 1993 року між Регіональним відділенням фонду Державного майна України по Дніпропетровській області (продавець) та Організацією орендарів Українського орендного проектного і конструкторсько-технологічного інституту "Укрстальпроект" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу державного майна, відповідно до умов якого (п.1.1.) продавець продав, а покупець придбав державне майно цілісного майнового комплексу, яке розташоване за адресою: 32091, м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська,5, 320038, вул. Пастера,10, загальною площею земельної ділянки 0,32га, передане йому в оренду з правом викупу.

Договір купівлі-продажу державного майна посвідчений нотаріусом П'ятої Дніпропетровської державної нотаріальної контори 14.12.1993, зареєстрований в реєстрі за №2-11510 (а.с.76, т.1).

Цілісний майновий комплекс за цим договором купівлі-продажу був переданий позивачу за Актом приймання-передачі майна державного підприємства від 30.12.1993 (а.с.125, т.2).

Право власності Організації орендарів Українського орендного проектного і конструкторсько-технологічного інституту "Укрстальпроект", правонаступником якої є Акціонерне товариство закритого типу акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" на майно цілісного майнового комплексу Українського орендного проектного конструкторсько-технологічного інституту "Укрстальпроект", м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, 5 підтверджується свідоцтвом про власність від 26.01.1994, реєстраційний номер №7, видане Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області.

3 жовтня 1996 року між Акціонерним товариством закритого типу акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект", як орендодавцем, та Комерційним Банком "Приватбанк", як орендарем, був укладений договір оренди нежитлового приміщення №2-041 (а.с.13-15, т.1).

У відповідності до п.1.3. Статуту ПрАТ "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" (в редакції 2017 року), на підставі рішення загальних зборів акціонерів від 28.02.2007 змінено тип акціонерного товариства з Акціонерного товариства закритого типу на Закрите акціонерне товариство.

На підставі рішення загальних зборів акціонерів від 25.02.2010, у зв'язку із зміною типу товариства, змінено його найменування на Приватне акціонерне товариство "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект", яке є повним правонаступником всіх прав і обов'язків Акціонерного товариства закритого типу "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" (п.1.4. Статуту товариства).

За рішенням загальних зборів акціонерів від 30.04.2009 було змінено тип банку з закритого на публічне акціонерне товариство та змінено найменування банку з Закритого акціонерного товариства комерційного банка "Приватбанк" на Публічне акціонерне товариство Комерційний Банк "Приватбанк" (п.1.6 Статуту Банка, а.с.140-144, т.1).

Відповідно до п.1.1. Договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежитлові приміщення будівлі, розташованої в м. Дніпропетровську по вул. Ленінградська, буд. 5, загальною площею 606 кв.м., загальною вартістю 365,115тис.грн. з урахуванням індексації станом на 01.04.1996, з метою використання в статутних цілях орендаря, згідно плану, який є невід'ємною частиною договору (нова адреса об'єкта оренди: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд. 5, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Єдиному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно:101). Будівля належить орендодавцеві на праві власності.

Крім зазначених площ орендодавець додатково виділяє площі, які звільняються відповідно до графіку, який є невід'ємною частиною договору (п.1.2. Договору).

Права і обов'язки сторін встановлені в розділі 2 договору.

Орендодавець зобов'язаний в місячний строк з дня підписання договору надати відповідне приміщення орендарю за актом приймання-передачі, який є невід'ємною частиною договору (п.2.1.1 договору).

Орендар, в свою чергу, зобов'язаний:

- використовувати приміщення виключно за прямим призначенням, вказаним у пункті 1.1. договору (п.2.2.1. договору);

- утримувати приміщення у повній справності і у відмінному санітарному стані, дотримуватися правил протипожежної безпеки (п.2.2.2. договору);

- не проводити будь-яких перепланувань і переобладнань без письмового дозволу орендодавця (п.2.2.3);

- після закінчення строку дії договору, а також у разі його дострокового розірвання передати орендареві орендовані приміщення за актом (п.2.2.5 договору).

Згідно статті 256 Цивільного кодексу УРСР (в редакції, яка діяла станом на дату укладання спірного договору оренди) строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлено чинним законодавством.

Згідно п.1.6 договору строк договору - сто років з моменту передачі орендарю по акту орендованих приміщень.

Умови дострокового розірвання договору передбачені розділом V договору.

Одностороння відмова від договору не допускається (п.5.1. договору).

Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду у випадках, передбачених законодавством України (п.п.5.2, 5.3 Договору).

Згідно графіку передачі приміщень, який затверджений орендарем та орендодавцем та є додатком до договору оренди від 03.10.1996 встановлено строки передачі приміщень від Акціонерного товариства закритого типу акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" Комерційному банку "Приватбанк" в будівлі №5 по вул. Ленінградська, м. Дніпропетровськ (а.с.108-111, т.1).

На виконання п.2.1.1. договору оренди орендодавець передав, а орендар прийняв наступні приміщення:

- за актом приймання-передачі від 30.12.1996 (а.с.16, т.1): І поверх загальною площею 450кв.м.; ІІ поверх - кімната №204 загальною площею 37 м.кв., ІІІ поверх загальною площею 450 кв.м., ІV поверх - кімната №402 загальною площею 34 кв.м. і №403 загальною площею 21 кв.м., а всього за актом від 30.12.1996 було передано 992 кв.м.;

- за актом передання приміщень від 15.10.1996 орендареві було передано наступні приміщення: ІІ поверх - кімнати №№203,205,206,207 загальною площею 258 м.кв., ІV поверх - кімнати №401, 405, 406, 407 загальною площею 300 кв.м.; VІІІ поверх - кімнати №№805, 806,807, 808, 809,810 загальною площею 225 кв.м., ІХ поверх - кімнати №№902, 903, 904 загальною площею 325 кв.м., а всього за актом від 15.10.1996 передано 1 240 кв.м. (а.с.112, т.1);

- згідно акту передання приміщень від 11.11.1996 орендареві було передано приміщення підвалу - всі приміщення, окрім сховища площею 80 м.кв. та приміщення "міліція" площею 99 м.кв., ІV поверх кімната №404 "казначейство" загальною площею 70 кв.м., ІХ поверх - кімната №901 (архів) загальною площею 125 кв.м. Загалом за актом передачі від 11.11.1996 передано 271 м.кв. підвалу та 195 кв.м. приміщень інших поверхів а.с.113, т.1);

- згідно акту передання приміщень від 30.11.1996 орендареві було передано приміщення на ІІ поверсі - кімнати №№201, 202 загальною площею 130м.кв. (а.с.114, т.1);

- згідно акту передання приміщень від 01.05.1997 орендареві було передано приміщення: підвал 370 м.кв., І поверх - 450 кв.м., ІІ поверх 450кв.м., ІІІ поверх 450 кв.м., ІV поверх - 450 кв.м., V поверх - 130 кв.м., VІ поверх - 450 кв.м., VІІІ поверх - 225 кв.м., ІХ поверх - 450 кв.м., а всього за цим актом передано 3 425 кв.м.;

- згідно акту передання приміщень від 01.05.1997 орендареві було передано приміщення загальною площею 3 425 кв.м. (а.с.115, т.1);

- згідно акту передачі від 05.06.1997 орендована площа збільшилася до 3 970 кв.м. (а.с.17, 116, т.1);

- згідно акту від 01.10.1997 загальна кількість переданих відповідачу приміщень склала 4 050кв.м., у тому числі - 450 кв.м. - підвал і І - VІ та VІІІ - ІХ поверхи 4 050кв.м. (а.с.113, т.1).

Згідно акту від 01.10.2001 загальна площа орендованих приміщень складає 4 500кв.м., в тому числі І - ІХ поверхи - 4 500 м.кв. та підвал 450 кв.м. (було прийнято в оренду також VІІ поверх). Зазначений Акт є підставою для розрахунків між орендарем та орендодавцем починаючи з 01.10.2001 згідно договору №2-41 від 03.10.1996 (а.с.118, т.1). Актом від 01.01.2015 було повернено орендодавцеві 450 кв.м. (поверх не визначено) та залишилося 4 050 кв.м (а.с.119, т.1).

Станом на 29.12.2017 відповідач, починаючи з жовтня 1996 року, використовує орендовану за договором оренди площу нежитлових приміщень по вул. Князя Ярослава Мудрого,5 у розмірі 4 050кв.м. (власне письмове підтвердження відповідача, а.с. 72-73, т. 3).

В матеріалах справи наявний акт приймання-передачі іпотеки за змістом якого Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" добровільно передає у власність ПриватБанка нерухоме майно, належне йому на праві власності, що підтверджується договором купівлі-продажу державного майна від 14.12.1993, згідно опису - в інженерно - лабораторному корпусі "А-9" на сьомому поверху приміщення, яке складається з позицій 1-15 загальною площею 350,2 кв.м., в тому числі вентиляційна камера - 9,8 кв.м. (а.с.135, т.1).

25 жовтня 2017 року на замовлення Приватного акціонерного товариства "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" фізичною особою-підприємцем Стороженко Вадимом Леонідовичем (кваліфікаційний сертифікат відповідального виконавця окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єкта архітектури НОМЕР_1, зареєстрований у реєстрі атестованих осіб 19.11.2012 №4445) був виготовлений технічний паспорт на громадський будинок інженерно-лабораторний корпус, розташований за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд. №5 (а.с.18-38, т.1).

Згідно експлікації приміщень до плану поверхів громадського будинку №5 літ. А-9 загальна площа приміщень складає 3 909,4 кв.м. (а.с.31-25, т.1).

В матеріалах справи міститься дублікат технічного паспорта на будівлю від 04.04.2001 (а.с.39-54, т.1), в якому містяться поетажні плани на всі поверхи спірної будівлі станом на 21.08.1996.

Згідно Журналу внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень громадського чи виробничого будинку загальна площа приміщень складає 3 969,71кв.м. (а.с.53, т.1).

Співставивши дані технічної інвентаризації станом на 25.10.2017 та дані технічної інвентаризації станом на 21.08.1996 встановлено, що орендарем, без згоди орендодавця здійснені перепланування і перебудови орендованих приміщень, зокрема:

- несанкціонований демонтаж вентиляційного обладнання з центральної вентиляційної шахти будівлі (відсутні вентиляційні короби);

- добудовані додаткові, нові архітектурні форми до капітальної будівлі;

- знесення несучих стін, а також факти зміни цілісності несучих стін шляхом порушення їх цілісності (створення двірних отворів у несучих стінах);

- знищена певна кількість існуючих стінних перегородок, встановлені нові стінні перегородки;

- замуровані існуючі двірні отвори; зроблені нові двірні отвори;

- змінено функціональне призначення деяких приміщень: з відкритих балконів зроблені закриті лоджії;

- на першому поверсі два вікна закриті прибудовою з боку вулиці, перенесені двірні отвори з несучої стіни і в перекритті;

- на другому поверсі перенесено отвір у капітальній стіні, «вентиляційна» - змінено призначення приміщення, фактично використовується як службове приміщення;

- на п'ятому поверсі - виконано двірний отвір у стіні з вентиляційними каналами;

- на шостому поверсі - замуровано отвір у капітальній стіні тощо.

Детальний перелік виявлених позивачем порушень наведено у Таблицях співставлення даних проведеної технічної інвентаризації, на підставі технічного паспорту від 25.10.2017, з даними попередньої технічної інвентаризації, проведеної 21.08.1996 на об'єкті (а.с.55-64 т. 1).

Встановивши факти порушення умов договору оренди, позивач, в порядку статті 188 Господарського кодексу України, ст. 773 Цивільного кодексу України, 22.11.2017 звернувся до відповідача з пропозицією про розірвання договору оренди №2-041 від 03.10.1996 шляхом підписання відповідної додаткової угоди (лист за вих. №01-394). На адресу відповідача були направлені два підписані та скріплені печаткою позивача примірники додаткової угоди (фіскальний чек та опис вкладення у цінний лист від 22.11.2017 містяться в матеріалах справи, а.с.69-70, т.1). Лист-пропозиція про розірвання договору оренди був отриманий відповідачем 27.11.2017 (а.с.71, т.1).

У відповідь на пропозицію про розірвання договору оренди Банк листом від 06.12.2017 №Е.19.0.0.0/4-153088 (а.с.72, т.1) повідомив позивача про те, що з дати укладення договору оренди жодних перепланувань (перебудов) орендованих приміщень не проводив, як не проводив і жодних робіт щодо демонтажу вентиляційного обладнання.

З подальшого листування сторін вбачається, що між позивачем та відповідачем не було досягнуто ні згоди щодо розірвання договору, ні будь-якого порозуміння стосовно подальшої співпраці, у зв'язку з чим позивач просить розірвати договір у судовому порядку, посилаючись на порушення відповідачем його умов.

Позивач посилається на обставини неналежного виконання відповідачем умов договору оренди, здійснення відповідачем без погодження із позивачем перепланування та переобладнання орендованих приміщень, що, на його думку, є підставою для розірвання договору оренди та повернення орендованого майна орендодавцю, проти чого заперечує відповідач, що і є причиною виникнення спору.

Отже, предметом позову в даній справі є розірвання договору оренди та повернення орендодавцю майна.

При прийнятті рішення судом враховано наступне.

За змістом статей 626, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на виникнення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї зі сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому випадку погодити предмет, ціну та строк дії договору (ст.180 ГК України).

Тобто, у будь-якому випадку, умови про предмет є істотною умовою договору. Так, п.1.1, 1.2. договору від 03.10.1996 визначено його предмет: орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежитлові приміщення будівлі, розташованої в м. Дніпропетровську по вул. Ленінградська, буд. 5, загальною площею 606 кв.м., загальною вартістю 365,115тис.грн. з урахуванням індексації станом на 01.04.1996, з метою використання в статутних цілях орендаря, згідно плану, який є невід'ємною частиною договору; крім зазначених площ орендодавець додатково виділяє площі, які звільняються відповідно до графіку, який є невід'ємною частиною договору.

Пунктом 2.1.1 договору встановлений обов'язок Орендодавця в місячний строк з дня підписання договору надати відповідне приміщення орендарю за актом приймання-передачі, який є невід'ємною частиною договору.

Орендар, в свою чергу, зобов'язаний:

- використовувати приміщення виключно за прямим призначенням, вказаним у пункті 1.1. договору (п.2.2.1. договору);

- утримувати приміщення у повній справності і у відмінному санітарному стані, дотримуватися правил протипожежної безпеки (п.2.2.2. договору);

- не проводити будь-яких перепланувань і переобладнань без письмового дозволу орендодавця (п.2.2.3);

- після закінчення строку дії договору, а також у разі його дострокового розірвання передати орендареві орендовані приміщення за атом (п.2.2.5 договору).

Викладені вище умови є істотними умовами договору, дотримання яких вправі вимагати орендодавець (позивач), а орендар (відповідач) - виконувати.

Відповідно до ст.ст. 525, 526, 651 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір оренди містить застереження щодо односторонньої відмови від договору; договір може бути розірваний лише за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду, у випадках, передбачених законодавством (п.п.5.1-5.3 договору).

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ст.651 ЦК України).

Згідно з приписами ст.188 ГК України, сторона договору, яка бажає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє про результати її розгляду другу сторону. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З матеріалів справи вбачається, що позивач листом від 22.11.2017, вих. №01-394, направив на адресу відповідача пропозицію про розірвання договору оренди №2-041 від 03.10.1996 шляхом підписання додаткової угоди.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, яка викладена у постанові від 18.09.2013р. №6-75цс 13 та є обов'язковою для суду, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України. Вирішуючи питання істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але і наявність шкоди, завданої цим порушенням, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди; її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона могла отримати.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

З матеріалів справи вбачається, що при укладенні договору сторонами був погоджений його предмет (що є істотною умовою договорів будь-якого виду): надання в оренду нежитлових приміщень будівлі, розташованої в м. Дніпропетровську по вул. Ленінградська, буд. 5 з метою використання в статутних цілях орендаря; визначено обов'язок орендаря (п.п.2.2.2, 2.2.3 договору оренди) утримувати приміщення в повній справності і у відмінному санітарному стані, дотримуватися правил протипожежної безпеки, не проводити будь-яких перепланувань і переобладнань без письмового дозволу орендодавця.

В порушення умов договору, відповідачем в орендованих нежитлових приміщеннях будівлі, розташованої в м. Дніпропетровську по вул. Ленінградська, буд. 5 було здійснено: несанкціонований демонтаж вентиляційного обладнання з центральної вентиляційної шахти будівлі (відсутні вентиляційні короби); добудовані додаткові, нові архітектурні форми до капітальної будівлі; знесені несучі стіни, а також змінена цілісність несучих стін шляхом порушення їх цілосності (створення двірних отворів у несучих стінах); знищена певна кількість існуючих стінних перегородок, встановлені нові стінні перегородки; замуровані існуючі дверні отвори; зроблені нові отвори; принципово змінено функціональне призначення деяких приміщень - з відкритих балконів зроблені закриті лоджії. Детальний перелік цих порушень наведено в додатках №№6,7 до позовної заяви.

Очевидно, що недотримання відповідачем істотної умови договору та самовільне здійснення переобладнання приміщень без згоди орендодавця, позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору.

Крім того, судом встановлено, що жодних звернень з боку відповідача щодо можливості та необхідності провести переобладнання орендованих приміщень взагалі позивачу не надавалось; перелік робіт, виконання яких в орендованих приміщеннях було б необхідним з метою здійснення відповідачем його статутної діяльності, не узгоджувався.

Позивач, як орендодавець, фактично втратив будь-які права здійснювати контроль за виконанням орендарем своїх обов'язків по договору - за використанням відповідачем орендованих приміщень в належному стані.

Суд вважає, що при укладенні договору оренди позивач не розраховував на самовільне переобладнання відповідачем орендованого приміщення, зокрема шляхом зміни його площі, переобладнання лоджій тощо, проте достеменно розраховував на збереження цього майна.

Отже, наведене дозволяє дійти висновку про істотність допущених відповідачем порушень умов договору, що є підставою для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди в порядку частини другої статті 651 ЦК України.

Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України (частина четверта статті 291 Господарського кодексу України).

Так, відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Обов'язок орендаря при достроковому розірванні договору оренди повернути орендодавцю орендоване майно передбачено також пунктом 2.2.5. договору оренди.

Враховуючи все вищевикладене, встановлені судом фактичні обставини справи, наявність підстав для задоволення вимоги позивача про дострокове розірвання договору оренди нежитлового приміщення, вимога позивача про зобов'язання відповідача передати на його користь нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава мудрого, буд. 5, є обґрунтованою та такою що підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ст. 73 Господарського процесуального кодексу України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 Господарського процесуального кодексу України).

Посилаючись на акти приймання-передачі нежитлових приміщень, які складені сторонами в період з 15.10.1996 по 01.08.2015, відповідач стверджує про неможливість достеменно встановити, яка площа приміщень була на момент укладання договору оренди. За даними відповідача, площа орендованих приміщень становить 4 050 кв.м., однак за даними Комунального підприємства "Бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради загальна площа об'єкта нерухомості, який знаходиться за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5, площа нерухомого майна становить 3 969,7 кв.м. При цьому, відповідач не заперечує отримання в оренду об'єкта оренди у повному обсягу. Згідно журналу внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень громадського чи виробничого будинку від 21.08.1996 (а.с.53, т.1) загальна площа приміщень в будівлі №5 літ. А-9 складає 3 969,71 кв.м., а згідно експлікації приміщень до плану поверхів громадського будинку №5 літ А-9 (м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого) загальна площа приміщень в будівлі №5 складає 3 909, 4 кв.м. (а.с.31-35, т.1). Отже, доводи відповідача щодо неможливості встановлення площі приміщень, які передавались відповідачу в оренду є безпідставними.

Стосовно доводів відповідача про належність йому на праві власності приміщень 7 (сьомого) поверху в будівлі, яка розташована за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5 суд зазначає наступне.

10 квітня 2001 року між Акціонерним товариством закритого типу Український акціонерний проектний конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" (заставодавець) та Закритим акціонерним товариством комерційний банк "Приватбанк" (заставодержатель) був укладений договір застави нерухомого майна, відповідно до п.2 якого заставодавець надав в заставу: в інженерно-лабораторному корпусі "А-9" на VІІ поверху приміщення, яке складається з позицій 1-15 загальною площею 350,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, 5.

Договір застави нерухомого майна зареєстрований приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу, реєстровий номер 674 (а.с.83-86, т.3).

Передача в заставу приміщення, яке складається з позицій 1-15 загальною площею 350,2 кв.м. в інженерно-лабораторному корпусі "А-9" на VІІ поверху, за змістом пункту 2 договору застави, забезпечує вчасне повернення отриманого кредиту, сплату відсотків, пені, штрафних санкцій, передбачених умовами кредитного договору №545 від 28.03.2001.

24 вересня 2004 року між позивачем та відповідачем було укладено Договір про внесення змін №1 до договору застави нерухомого майна без номеру від 10.04.2001, згідно якого договір застави нерухомого майна без номеру від 10.04.2001 викладено в новій редакції (а.с.87-90, т.3)

Згідно п.25 Договору від 24 вересня 2004 року звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється у випадках, передбачених п.п.19.8.1., 19.8.2., 19.8.3 цього договору, відповідно до розділу V Закону України "Про іпотеку" на підставі рішення суду, або на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що містяться в цьому договорі.

Відповідач вважає, що є власником приміщення сьомого поверху будівлі за адресою: м. Дніпро, вул. Ленінградська,5 (вул. Князя Ярослава Мудрого), оскільки позивачем за актом приймання-передачі від 10.12.2004 Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" передано нерухоме майно на 7-му поверху приміщення загальною площею 350,2 кв.м. у власність Банка (а.с.135, т.3).

Згідно виписки банка за період з 01.03.2001 по 01.02.2005 погашення за кредитним договором №545 від 28.03.2001 відбулося на підставі акта приймання-передачі майна від 10.12.2004 (а.с.102, т.3).

За доводами відповідача зазначене майно перейшло у його власність у позасудовому порядку шляхом підписання сторонами акта приймання-передачі цього майна.

Разом з тим, станом на час розгляду справи зареєстрованим (титульним) власником приміщень на сьомому поверху будівлі №5 по вул. Князя Ярослава Мудрого у м. Дніпро, є Приватне акціонерне товариство "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект". На підставі дублікату договору купівлі-продажу державного майна, серія та номер: реєстровий номер 1-3317, виданий 26.05.2006 (видавник Ужва Т.М. державний нотаріус П'ятої Дніпропетровської державної нотаріальної контори) державним реєстратором - приватним нотаріусом Повєткіною Н.М., Дніпровський міський нотаріальний округ Дніпропетровської області за Приватним акціонерним товариством "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" зареєстровано право власності на будівлю інженерно-лабораторного корпусу, розташовану за адресою: м. Дніпро, вул. Мудрого Ярослава князя, буд.5 (номер запису про право власності 22635491 від 28.09.2017, Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна), а.с.77, т.1.

Відповідно до частини п'ятої статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, зареєстрованих у Державному реєстрі прав, вчиняються на підставі відомостей, що містяться в цьому реєстрі.

Доказів реєстрації права власності на приміщення на сьомому поверху будівлі №5 по вул. Князя Ярослава Мудрого у м. Дніпро за Публічним акціонерним товариством комерційний банк "Приватбанк" матеріали справи не містять.

Відповідач, заперечуючи проти задоволення позовних вимог, також посилається на те, що позивачем не підтверджено в якому стані майно було передане в оренду, яка площа була та які характеристики приміщень.

Відповідно до частини першої статті 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Згідно частини третьої статті 767 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Оскільки Акти приймання-передачі нежитлових приміщень не містять жодних застережень щодо стану прийнятого відповідачем в оренду майна, нежитлові приміщення в будівлі №5 по вул. Князя Ярослава Мудрого у м. Дніпро вважаються такими, що передані відповідачу у справному стані.

Суд вважає безпідставними твердження відповідача про непроведення в орендованому приміщенні перепланувань, а проведення лише капітального та поточного ремонтів.

На адвокатський запит адвоката Шелаєвої Г.Г. Товариством з обмеженою відповідальністю "Елементстрой" надано відповідь, що товариство дійсно виконувало за замовленням ПАТ КБ "Приватбанк" будівельні роботи, пов'язані з перебудовою і переплануванням приміщень позивача, розташованих за адресою: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд.5. ТОВ "Елементстрой" зазначило, що лише в 2016 році за замовленням відповідача були виконані роботи з демонтажу і монтажу перегородок на 4-му поверсі по договору підряду №19-08/16, вирізка пройомів у стінах 4-го поверху для батарей по договору підряду №25-08/16, заміна вітражів на 8-му поверху по договору підряду №26-06/16, ремонтні роботи на 6-му та 9-му поверхах по договору підряду №15-18/2016 від 15.08.2016. На виконання вищезазначених договорів підряду ТОВ "Елементстрой" було здійснено наступні роботи з перепланування приміщень: демонтаж/монтаж алюмінієвих перегородок площею 23,6 кв.м. на 4-му поверсі, демонтаж/монтаж металопластикових конструкцій площею 13,14 кв.м. на 8-му поверсі; демонтаж гіпсокартонних перегородок площею 59,46кв.м. на 9-му поверсі кім. 901.

У якості доказів виконання робіт ТОВ "Елементстрой" надано договори підряду №26-06/16 від 26.06.2016, №19-08/16 від 19.08.2016, №25-08/16 від 25.08.2016, №15-18/2016 від 15.08.2016, укладені між ТОВ "Елементрстрой" та ПАТ КБ "Приватбанк" зі всіма змінами та доповненнями; копії актів про виконані роботи та схему здійснених будівельних робіт, намальовану на технічному паспорті приміщення (а.с.11-74, т. 2); заява свідка ОСОБА_13 (а.с.120, т.3), який підтверджує обставини щодо демонтажу старих і встановлення нових перегородок на 4-му, 8-му, 9-му поверхах офісної будівлі за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, 5 у 2016-2017 роках. ОСОБА_13 в нотаріально посвідченій заяві свідка від 26.03.2018 зазначає, що зазначені вище обставини виконання робіт йому достеменно відомі, як особі, яка працювала в Головному офісі ПАТ КБ "ПриватБанк" на посаді провідного спеціаліста Департаменту з управління будівельними проектами. В його посадові обов'язки, крім інших, входило перевірка якості виконаних підрядних робіт , своєчасне прийняття виконаних робіт та підписання актів. Згідно пояснень ОСОБА_13 він в період з 2016 року по червень 2017 року безпосередньо брав особисту участь від імені ПАТ КБ "ПриватБанк" у прийманні виконаних робіт з демонтажу старих і встановлення нових перегородок на 4-му, 8-му, 9-му поверхах офісної будівлі за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, 5. Заява містить застереження про обізнаність свідка щодо кримінальної відповідальності передбаченої статтею 384 Кримінального кодексу України, за завідомо неправдиві показання, подання завідомо недостовірних або підроблених доказів.

За визначенням, наведеним в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, які затверджені наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005:

капітальний ремонт будинку - це комплекс ремонтно - будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівель;

перепланування - до елементів перепланування жилих приміщень належать: перенесення і розбирання перегородок, перенесення і влаштування дверних прорізів, улаштування і переустаткування тамбурів, прибудова балконів на рівні перших поверхів багатоповерхових будинків.

З наведеного вбачається, що сам факт перенесення і розбирання перегородок підтверджує здійснення відповідачем перепланування, а не капітального ремонту, як стверджує відповідач.

Клопотання відповідача від 02.04.2018 щодо заяви свідка, у якому просить не приймати вказану заяву у якості доказу, оскільки його подано з порушенням строку, встановленого Законом для подання доказів, а саме разом з позовною заявою, відхиляється судом з огляду на наступне.

Відповідно до частини 8 статті 80 Господарського процесуального кодексу України докази, не подані у встановлений законом або судом строк, до розгляду судом не приймаються, крім випадку, коли особа, яка їх подає, обгрунтувала неможливість їх подання у вказаний строк з причини, що не залежали від неї.

Нотаріально посвідчена заява свідка ОСОБА_13 подана позивачем до господарського суду 26.03.2018. Зазначена заява містить всі необхідні відомості, передбачені статтею 88 Господарського процесуального кодексу України. Дійсно, заява свідка подана з порушенням строків її подання, тобто не разом з поданням позовної заяви, яка надійшла до господарського суду 29.12.2017. Подання доказу з порушенням строків позивач мотивував тим, що про заяву свідка дізнався лише 26.03.2018. Заяви свідка станом на час звернення з позовом до суду не існувало. Тобто, позивач не мав можливості надати цей доказ у встановлений строк, з причин, що не залежали від нього.

Щодо пропуску позовної давності суд зазначає таке.

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).

За загальним правилом, передбаченим частиною першою статті 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до частини третьої статті 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

За змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення (п. 2.2. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 року № 10 "Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів").

Відповідачем при розгляді справи місцевим господарським судом заявлено про застосування позовної давності до вимоги позивача про розірвання договору оренди та зобов'язання повернути нерухоме майно (заява про застосування до спірних правовідносин позовної давності від 13 лютого 2018 року, а.с.156-158, т.1).

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (ч. 4 ст. 267 ЦК України).

З матеріалів справи вбачається, що позивач дізнався про порушення своїх прав як орендодавця лише після проведення інвентаризації та виготовлення нового технічного паспорта від 25.10.2017, а також після отримання на запит адвоката копій договорів підряду №26-06/16 від 26.06.2016, №19-08/16 від 19.08.2016, №25-08/16 від 25.08.2016, №15-18/2016 від 15.08.2016, які укладені між ТОВ "Елементрстрой" та ПАТ КБ "Приватбанк".

З огляду на вище викладене, суд вважає, що, звертаючись з даним позовом до суду, позивач дотримався визначеного Законом строку позовної давності, довів перед судом належними доказами обставини істотного порушення умов договору оренди відповідачем, а тому суд не вбачає підстав для застосування позовної давності до спірних відносин.

Позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача у розмірі 3 200,00грн.

Керуючись ст.ст. 2, 46, 73, 74, 76-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

В И Р І Ш И В:

Позов Приватного акціонерного товариства "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди нежитлового приміщення №2-041 від 03.10.1996, яким в оренду Публічного акціонерного товариства комерційного банку "Приватбанк" було передане нерухоме майно у будівлі, розташованій в м. Дніпропетровську по вул. Ленінградська, буд. 5 (нова адреса: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд. 5, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно:101), укладений між Публічним акціонерним товариством комерційним банком "Приватбанк" та Приватним акціонерним товариством "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект".

Зобов'язати Публічне акціонерне товариство комерційний банк "Приватбанк" (01001, м. Київ, вул. Грушевського, буд.1д, ідентифікаційний код 14360570) не пізніше 5 (п'яти) робочих днів з дня набрання чинності судовим рішенням у цій справі передати на користь Приватного акціонерного товариства "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" (49038, Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Пастера, будинок 10, ідентифікаційний код 01417802) нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Ленінградська, буд. 5 (нова адреса: м. Дніпро, вул. Князя Ярослава Мудрого, буд. 5, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно:101), право власності на яке підтверджено дублікатом договору купівлі-продажу державного майна №1-3317 від 14.12.1993, який посвідчено державним нотаріусом П'ятої Дніпропетровської державної нотаріальної контори Ужва Т.М., про що видати наказ.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства комерційний банк "Приватбанк" (01001, м. Київ, вул. Грушевського, буд.1д, ідентифікаційний код 14360570) на користь Приватного акціонерного товариства "Український акціонерний проектний і конструкторсько-технологічний інститут "Укрстальпроект" (49038, Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Пастера, будинок 10, ідентифікаційний код 01417802) витрати, пов'язані зі сплатою судового збору у сумі 3 200,00грн., про що видати наказ.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення суду може бути оскаржено до Дніпропетровського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 10.05.2018

Суддя Н.М.Євстигнеєва