ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
Кіровоградської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 квітня 2018 рокуСправа № 912/2351/15
Господарський суд Кіровоградської області у складі судді Тимошевської В.В. при секретарі судового засідання Солдатовій К.І. розглянув у відкритому судовому засіданні справу № 912/2351/15

за позовом Військового прокурора Кіровоградського гарнізону Південного регіону України, 25006, м. Кропивницький, вул. Шевченка, 3, в інтересах держави, уповноваженими органами якої виступає:

1) Регіональне відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області, 25009, м. Кропивницький, вул. Глінки, 2

2) Державне підприємство "Кіровоградський обласний центр адаптації військовослужбовців", 04119, м. Київ, вул. Дегтярівська, 13/24

до: Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд", 25031, м. Кропивницький, пр-т Університетський, 25

про зобов'язання повернути об'єкт оренди, стягнення 9885,86 грн,

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд", 25031, м. Кропивницький, пр-т Університетський, 25

до відповідачів:

1) Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області, 25009, м. Кропивницький, вул. Глінки, 2

2) Державного підприємства "Кіровоградський обласний центр адаптації військовослужбовців", 04119, м. Київ, вул. Дегтярівська, 13/24

про стягнення 815 694,00 грн,

Представники:

від прокуратури - ОСОБА_1, посвідчення № 046055 від 15.02.17, прокурор військової прокуратури Кіровоградського гарнізону (після оголошеної перерви залишив зал судового засідання);

від позивача І за первісним позовом та відповідача І за зустрічним позовом - ОСОБА_2, довіреність № 23/19 від 09.02.18; ОСОБА_3, довіреність № 07/17 від 31.07.17;

від позивач ІІ за первісним позовом та відповідача ІІ за зустрічним позовом - участі не брали;

від відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом - ОСОБА_4, адвокат, ордер серія КР № 53052 від 15.03.07.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Військовим прокурором Кіровоградського гарнізону Південного регіону України (далі - Прокурор) подано позовну заяву в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області (далі - Регіональне відділення ФДМУ, позивач І) та Державного підприємства "Кіровоградський обласний центр адаптації військовослужбовців" (далі - ДП "Кіровоградський ОЦАВ", позивач ІІ) з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" (далі - ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд", відповідач) про:

стягнення на користь Регіонального відділення ФДМУ заборгованості з орендної плати за договором оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) № б/н від 25 березня 2015 року у сумі 9284,81 грн, трьох відсотків річних у сумі 20,12 грн, пені у сумі 580,93 грн;

зобов'язати ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" виконати закріплений пунктами 2.4., 2.5. договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) № б/н від 25 березня 2015 року обов'язок в натурі та повернути балансоутримувачу майна - ДП "Кіровоградський ОЦАВ" об'єкт оренди за вказаним договором (у редакції додаткового договору № 1 від 12.09.2007): нежитлове приміщення площею 1332,4 кв.м, технічні характеристики якого викладені в технічному паспорті на це майно, яке розташоване у двоповерховій будівлі за адресою: м. Кіровоград, вул. Попова, 9, яка належить державі на підставі свідоцтва про право власності № 51 від 14.01.2003, у зв'язку із закінченням 20 травня 2014 року строку дії зазначеного договору оренди, що оформити шляхом складання та підписання ОСОБА_1 прийому-передачі.

В обґрунтування поданого позову Прокурор вказав про наявність у ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" заборгованості з орендної плати за договором оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) № б/н від 25.03.2015 за період березень-травень 2015 року та про закінчення строку дії договору і відсутність його автоматичної пролонгації внаслідок наступних обставин: наявності заяви Орендодавця про припинення договору; порушення встановленої форми для пролонгації договору даного виду; невиконання вимог законодавства щодо досягнення згоди з усіх істотних умов в частині узгодження нового розміру орендної плати.

Мотивуючи порушення інтересів держави в особі визначених в позові осіб, Прокурором зазначено, що протиправна бездіяльність відповідача з невиконання умов договору про повернення об'єкта оренди та незаконне використання державного майна у власній господарській діяльності обмежує правомочності власника на користування та розпорядження належним йому майном, зумовлює неефективне його використання, отримання мізерних доходів, а відтак свідчить про порушення економічних інтересів державі в особі орендодавця та балансоутримувача.

Ухвалою господарського суду від 23.06.2015 поданий позов прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 912/2351/15, яку призначено до розгляду в судовому засіданні на 22.07.2015.

Позивачем І позовні вимоги підтримано повністю, про що надано відповідні письмові пояснення (том І а.с. 89).

Відповідачем позовні вимоги заперечено, про що до матеріалів справи надано відзив на позов (том І а.с. 62-64). Заперечуючи проти позову відповідач послався на ті обставини, що ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" ніколи не мало заборгованості зі сплати орендної плати, договір оренди є автоматично продовженим оскільки заява орендодавця про припинення договору не надходила, відповідач є добросовісним орендарем та отримавши в оренду об'єкт в напівзруйнованому стані, вартість якого складала 85274,00 грн, за свої кошти здійснив ремонт на суму понад 3 млн. грн і тепер повинен сплачувати орендну плату від розміру своїх же вкладень.

Окрім того, 20.07.2015 ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" подано зустрічну позовну заяву з вимогами до Регіонального відділення ФДМУ та ДП "Кіровоградський ОЦАВ" про стягнення з Регіонального відділення ФДМУ 815694,00 грн компенсації вартості виконаних поліпшень орендованого майна (том І а.с. 49-51).

Вимогу пред'явлено на підставі ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" і ч. 3 ст. 778 Цивільного кодексу України та обґрунтовано обставинами проведення за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди.

Ухвалою господарського суду від 20.07.2015 зустрічну позовну заяву прийнято до розгляду з первісним позовом у справі № 912/2351/15.

Позивач І, заперечуючи проти зустрічного позову, подав заяву про застосування строку позовної давності до вимог за зустрічним позовом (том ІІ а.с. 77).

Ухвалою господарського суду від 12.08.2015 за клопотанням ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу з метою встановлення вартості виконаних орендарем поліпшень майна та, відповідно, збільшення вартості орендованого майна, яке здійснило ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд". Провадження у справі №912/2351/15 зупинено на період проведення експертизи.

26.07.2016 до господарського суду надійшов висновок судової будівельно-технічної експертизи № 1574, 1575 від 25.07.2016, згідно з яким питання 1,2,3, поставлені судом, судовий експерт не має можливості вирішити, оскільки для визначення загальної вартості та обсягів виконаних робіт при реконструкції нежитлового приміщення за адресою: м. Кіровоград, вул. Космонавта Попова, 9, судовому експерту необхідно надати додаткові, перераховані ним, документи, та визначитись, на яку дату необхідно виконати розрахунки, та чи враховувати вартість будівельних матеріалів на дату складання кошторису, чи необхідно враховувати вартість матеріалів, які були використані підрядником (том І а.с. 196-213).

Щодо інших питань (4-6) експертом надано відповідні висновки, а саме зазначено:

по питанню 4 - фактично виконані будівельні роботи на об'єкті відносяться до реконструкції;

по питанню 5 - при візуальному обстежені об'єкту дослідження експерт вважає, що всі проведенні будівельні роботи по поліпшенню відносяться до невід'ємних поліпшень нерухомого майна; проведенні оздоблювальні роботи об'єкта як в середині, так і зовні, неможливо відняти від будівлі, при цьому не зменшив її ринкової вартості та якісні характеристики будівлі;

по питанню 6 - ринкова вартість об'єкта, розрахованого за допомогою порівняльного підходу станом на момент проведення експертизи дорівнює 14798342 грн, з урахуванням ПДВ.

Ухвалою господарського суду від 16.08.2016 у справі призначено повторну судову будівельно-технічну експертизу задля вирішення питань, які не були вирішенні згідно висновку експерта № 1574, 1575 від 25.07.2016. Проведення експертизи доручено Кіровоградському відділенню Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України. Провадження у справі № 912/2351/15 зупинено у зв'язку з призначенням повторної судової експертизи.

Ухвалою від 06.10.2017 господарським судом доручено проведення судової експертизи, призначеної у справі, Кропивницькому відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України, у зв'язку з реорганізацією Кіровоградського відділення.

25.01.2018 до суду надійшов висновок експерта за результатами проведення повторної судової будівельно-технічної експертизи № 156/157/17-27 від 28.12.2017, в якому зазначено, що через відсутність проектно-кошторисної, виконавчої документації на реконструкцію І-го та ІІ-го поверхів нежитлової будівлі площею 1322,5 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Кропивницький (Кіровоград), вул. Космонавта Попова, 9 (об'єкт), та документів, що підтверджують придбання будівельних матеріалів, конструкцій, обладнання, використаних під час реконструкції об'єкта, неможливо вирахувати загальну вартість реконструкції об'єкта, неможливо надати перелік та об'єми фактичного виконання будівельних робіт з реконструкції об'єкта, неможливо вирахувати вартість будівельно-монтажних робіт, використаних будівельних матеріалів та експлуатації машин і механізмів пари реконструкції об'єкта (том ІІ а.с. 107-124).

Ухвалою господарського суду від 05.02.2018 поновлено провадження у справі №912/2351/15.

Окрім того, у зв'язку з набранням чинності з 15.12.2017 Закону України від 03.10.2017 №2147-VIII, яким зокрема, Господарський процесуальний кодекс України викладено в новій редакції, господарським судом в ухвалі від 05.02.2018 ухвалено здійснювати розгляд справи №912/2351/15 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 01.03.2018, Прокурору та сторонам встановлено строк для подання зазначених в ухвалі заяв.

01.03.2018 від Регіонального відділення ФДМУ надійшли пояснення, за змістом яких позивач І заперечив у задоволенні зустрічного позову (том ІІ а.с. 126-138).

Від відповідача надійшло пояснення від 28.02.2018, в якому ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" повідомлено про неможливість виконати вимоги ухвали суду від 05.02.2018 у зв'язку з перебуванням на лікарняному директора підприємства, та викладено клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату (том ІІ а.с. 140).

В підготовчому засіданні 01.03.2018 господарським судом винесено ухвалу, згідно якої відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, залишено без розгляду пояснення Регіонального відділення ФДМУ від 01.03.2018 з підстав, наведених в ухвалі, та закрито підготовче засідання у справі №912/2351/15 і справу призначено до розгляду по суті на 15.03.2018.

До початку судового засідання від Регіонального відділення ФДМУ надійшли письмові відомості з розрахунком, в яких повідомлено про сплату відповідачем заборгованості з орендної плати в розмірі 8975,77 грн (том І а.с. 157-158). Вказані документи надіслано іншим учасникам справи.

15.03.2018 господарським судом відкрито судове засідання з розгляду справи по суті та оголошено перерву до 11.04.2018.

11.04.2018 господарським судом продовжено розгляд справи по суті.

В судовому засіданні Прокурором позовні вимоги згідно первісного позову підтримано повністю; представниками позивача ІІ підтримано позов Прокурора та заперечено проти задоволення зустрічних позовних вимог; представником відповідача заперечено у задоволенні первісного позову та підтримано зустрічні позовні вимоги.

Представник ДП "Кіровоградський ОЦАВ" участі в засіданнях суду не приймав, хоча вважається таким, що належним чином повідомлений про дату, час і місце засідання суду, оскільки процесуальні документи у даній справі надсилались на всі відомі суду адреси, у тому числі на адресу, за якою позивача ІІ зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб. Причини відсутності представника позивача ІІ суду не повідомлено.

За пунктами 1, 2 частини 3 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки; повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

З підстав викладеного господарський суд розглядає справу по суті за відсутності представника ДП "Кіровоградський ОЦАВ".

В судовому засіданні 11.04.2018 оголошувалась перерва на 30 хвилин (з 11:00 год. до 11:30 год).

Після оголошеної перерви Прокурор не з'явився, однак господарський суд не вважає вказане перешкодою для розгляду справи, оскільки до оголошеної перерви Прокурором надано вступне слово та повідомлено про неможливість бути присутнім після оголошеної перерви у зв'язку із зайнятістю по часу.

Розглянувши наявні у справі матеріали та заслухавши пояснення представників учасників справи, дослідивши в судовому засіданні докази та повно і всебічно з'ясувавши обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до вимог ст. 121 Конституції України, ст. ст. 2, 29 Господарського процесуального кодексу України, в редакції, які діяли на момент порушення провадження у даній справі, прокуратура забезпечує представництво інтересів громадян або держави в суді із зазначенням органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. Прокурор, який звертається до господарського суду в інтересах держави, в позовній заяві самостійно визначає в чому полягає порушення інтересів держави та обґрунтовує необхідність їх захисту, а також вказує орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Згідно частини 1 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

Відповідно до частини 4 згаданої вище статті Закону наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Згідно поданого позову предметом оренди за відповідним договором оренди є майно, що належить державі, а тому Прокурором в даному випадку належним чином обґрунтовано порушення інтересів держави в особі визначених ним осіб, а саме - Регіонального відділення ФДМУ, як орендодавця за договором, та ДП "Кіровоградський ОЦАВ", на праві господарського відання якого належить відповідне майно.

Матеріалами справи встановлено, що 25.03.2005 між Регіональним відділенням ФДМУ (Орендодавець) та ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" (Орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) (далі - Договір) (том І а.с. 12-14).

Згідно вказаного Договору, з урахуванням змін, внесених додатковою угодою № 1 від 12.09.2007 (том І а.с. 14), об'єктом оренди є індивідуально визначене майно - нежитлове приміщення площею 1332,4 кв.м, технічні характеристики якого викладені в технічному паспорті на це майно. Ринкова вартість майна визначена згідно зі "Звітом про визначення ринкової вартості частини будівлі колишнього дитячого садочку № 64, розташованого за адресою: м. Кіровоград, вул. Попова, 9" від 31.03.2004 та "Актуалізацією звіту про визначення ринкової вартості частини будівлі колишнього дитячого садочку № 64, розташованого за адресою: м. Кіровоград, вул. Попова, 9" від 30.09.2004, підготовлених ТОВ "Агентство нерухомості "ІНКОПМАРК" станом на 30.09.2004 року і становить 85274,00 грн. ОСОБА_4 передається в оренду з метою розміщення офісу Орендаря.

Майно за Договором передано Орендарю через балансоутримувача - ДП "Кіровоградський ОЦАВ".

Згідно з Договором, з урахуванням змін, внесених додатковими угодами № 1 від 12.09.2007, № 2 від 12.04.2010, № 3 від 06.12.2011 (том І а.с. 14-18), орендна плата визначена на підставі ОСОБА_4 розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України; строк оплати орендної плати не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним, порядок перерахування до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 70% і 30%.

Зазначені вище та інші умови Договору і внесені до нього зміни узгоджені між сторонами шляхом підписання такого Договору та додаткових угод про внесення змін сторонами Договору а саме - Регіональним відділенням ФДМУ і ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" та скріплення печаткою сторін. Договір та зміни до нього є нотаріально посвідченими.

Договір укладено до 20 травня 2014 року (пункт 10.1. Договору).

Майно за Договором передано від ДП "Кіровоградський ОЦАВ" до ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" за ОСОБА_1 прийому-передачі орендованих приміщень 20.05.2004 на підставі попередньо укладеного договору оренди вказаного майна № 20-59 від 20.05.2004 (том І а.с. 44-47).

Як зазначає Прокурор та що підтверджує Регіональне відділення ФДМУ, ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" допустив прострочення сплати орендних платежів за період березень-травень 2015 року, внаслідок чого станом на день звернення до господарського суду утворилась заборгованість з орендної плати, пені, інфляційних нарахувань та 3% річних.

Окрім того, за твердженням Прокурора, підтриманим позивачем І, Договір є припиненим внаслідок закінчення строку його дії, тоді як ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" в порушення пунктів 2.4., 2.5. Договору не повертає майно балансоутримувачу шляхом складання та підписання акту прийому-передачі.

При вирішенні спору господарський суд враховує, що до орендних правовідносин застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України, а щодо оренди державного та комунального майна, застосовуються відповідні положення спеціального Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ст. 2).

Відповідно до частини першої ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Отже змістом договору оренди є строкове платне користування майном з метою провадження господарської діяльності.

В статті 286 Господарського кодексу України зазначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди державного та комунального майна (ст. 10); своєчасне та повне внесення орендної плати є основним обов'язком орендаря (ч. 3 ст. 18).

Умовами укладеного між сторонами Договору (з урахуванням внесених змін), об'єктом оренди якого є державне майно, передбачено, що орендна плата визначається на підставі ОСОБА_4 розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786, та становить з 20 вересня 2011 року по 11 жовтня включно за базовий місяць вересень 2011 року 3332,31 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції на наступний місяць.

З підстав викладеного, нарахування орендної плати з урахуванням її індексації є правомірним.

За розрахунком Прокурора та позивача І заборгованість ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" з орендної плати перед Регіональним відділенням ФДМУ за період з березня по травень 2015 року становить 8975,77 грн.

Між тим, за повідомленням позивача І, викладеним в листі від 07.03.2018 № 78-24, вказана заборгованість була сплачена ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" після порушення провадження у справі, що не заперечується присутніми в судовому засіданні представниками учасників справи.

Таким чином, предмет спору в частині стягнення 8975,77 грн відсутній на час розгляду справи, з підстав чого наявні підстави для закриття провадження у справі відповідно до пункту 2 частини 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України.

Щодо стягнення пені, 3% річних та інфляційних втрат, господарський суд враховуючи положення пункту 3.5. Договору, фактичне користування майно протягом березня-травня 2015 року, вважає такі вимоги обґрунтованими та з урахуванням строку оплати, встановленого Договором, положень частини 5 ст. 254 Цивільного кодексу України і фактичні дні оплати, наводить наступний розрахунок в межах розрахунку Прокурора і позивача І:

3% річних - за період з 14.04. по 16.06.2015 на суму 1370,89 грн, що становить 7,21 грн; за період з 13.05. по 16.06.2015 на суму 3761,07 грн, що становить 10,82 грн; за період з 13.06. по 16.06.2015 на суму 3843,81 грн, що становить 1,26 грн; а всього - 19,29 грн;

пеня - з 14.04. по 20.04.2015 на суму 6139,35 грн, що становить 60,55 грн; за період з 21.04. по 12.05.2015 на суму 3755,12 грн, що становить 141,97 грн; за період з 13.05. по 21.05.2015 на суму 7516,19 грн, що становить 111,20 грн; за період з 22.05. по 12.06.2015 на суму 5131,96 грн, що становить 185,59 грн; за період з 13.06. по 17.06.2015 на суму 8975,77 грн, що становить 73,77 грн; а всього - 573,08 грн;

інфляційні втрати - за період квітень-травень 2015 на суму 1370,89 грн, що становить 226,30 грн; за період травень 2015 на суму 3761,07 грн, що становить 82,74 грн.

Таким чином, позовні вимоги Прокурора щодо стягнення пені та 3% річних підлягають задоволенню частково в частині 19,29 грн 3% річних, 573,08 грн пені. Інфляційні підлягають стягненню в заявленій сумі в розмірі 309,04 грн.

Стосовно вимоги про повернення майна господарський суд враховує наступне.

Частина перша ст. 763 Цивільного кодексу України передбачає, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з частиною четвертою ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, строк дії договору оренди є вільним, крім випадків законодавчого встановлення мінімальних або максимальних (граничних) строків договору найму окремих видів майна.

Пунктом 10.1 Договору передбачено строк укладення Договору до 20.05.2014.

Одночасно, в пункті 10.6. Договору сторони передбачили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього Договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього Договору.

Як повідомляє Прокурор та позивач І, Регіональне відділення ФДМУ листом від 06.06.2014 № 761-43 направило ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" проект додаткової угоди до Договору оренди від 25.03.2005, в якому пропонувало внести зміни до Договору щодо розміру орендованого приміщення та розміру орендної плати з урахуванням нової вартості майна станом на 31.03.2014. У вказаному листі, копія якого з проектом додаткової угоди долучена до матеріалів справи (том І а.с. 20, 21), Регіональне відділення ФДМУ повідомило, що нотаріальне посвідчення додаткової угоди необхідно здійснити в строк до 19.06.2014; в іншому випадку - на підставі п. 10.6. Договору оренди від 25.03.2005 строк дії даного Договору оренди буде припинено.

Внаслідок того, що ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" не було вчинено жодних дій, спрямованих на прийняття та належного оформлення змінених умов Договору, Прокурор і позивач І вважають, що Договір припинив свою дію.

Натомість відповідач, заперечуючи проти доводів первісного позову у вказаній частині, повідомляє суд, що не отримував будь-якої заяви Орендодавця про припинення чи зміну умов Договору, з підстав чого вважає Договір продовженим в силу частини 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 10.6. Договору.

Господарський суд зазначає, що за положеннями частини 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

На підтвердження обставин направлення на адресу ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" листа від 06.06.2014 № 761-43 з проектом додаткової угоди, позивачем І до справи надано фіскальний чек органу поштового зв'язку від 06.06.2014 та копію конверту, в якому, як повідомляє позивач І, надсилався відповідний лист з додатковою угодою (том І а.с. 31, 123-125).

Між тим, вказані документи не надають можливість встановити що саме надсилалось на адресу ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд", оскільки опис вкладення відсутній, тоді як фіскальний чек не містить зазначення переліку документів, що згідно такого чеку надсилались.

Окрім того, поштове направлення було повернуто Регіональному відділенню ФДМУ без вручення адресату - ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" з відміткою причин повернення - "Неповна адреса".

Тобто, в даному випадку Регіональним відділення ФДМУ не дотримано загального порядку укладення договорів та порядку внесення змін до договору, встановлених ст. 181, 188 Господарського кодексу України, ст. 641 Цивільного кодексу України, щодо одержання ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" пропозиції укласти додаткову угоду до Договору.

З підстав викладеного господарський суд дійшов висновку про не доведення матеріалами справи обставин направлення Регіональним відділення ФДМУ листа від 06.06.2014 № 761-43 з проектом додаткової угоди.

Разом з цим, за положеннями пункту 10.6. Договору продовження такого Договору здійснюється з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження Договору.

Господарський суд враховує, що в силу положень ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Отже принцип свободи договору відповідно до ст. ст. 6, 627 Цивільного кодексу України полягає, зокрема, в можливості визначити зміст договору на власний розсуд, крім випадків, коли: існує пряма заборона, встановлена актом цивільного законодавства; заборона випливає із змісту акта законодавства; така домовленість суперечить суті відносин між сторонами.

Частина 1 ст. 628 Цивільного кодексу України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Таким чином, за погодженим обома сторонами пунктом 10.6. Договору такий Договір може бути продовженим лише з урахуванням змін у законодавстві, які мають місце на дату продовження Договору.

Законом України від 21.04.2011 р. N 3269-VI внесено зміни, зокрема, до ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з яким частину другу статті 11 доповнено реченням такого змісту: "У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди".

Вказані зміни набрали чинності з 24.05.2011.

Пунктом 2 ОСОБА_4 оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України 10.08.1995 N 629, з урахуванням внесених змін, (далі - ОСОБА_4), зокрема, передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Матеріалами справи встановлено, що Договір було укладено на підставі оцінки майна, проведеної 31.03.2004, згідно якого вартість майна становила 85274,00 грн. Виходячи саме із вказаної оцінки проводився розрахунок розміру орендної плати та визначався її розмір.

Отже, оцінка орендованого майна, на підставі якої укладався Договір, проводилась ще у 2004 році, а отже станом на 20.05.2014 (дата закінчення строку Договору) для його поновлення є необхідним проведення оцінки орендованого майна.

Як повідомляє відповідач та що не заперечується Прокурором і позивачем І, така оцінка була проведена 31.03.2014, відповідно до якої вартість майна визначена в розмірі 4996405,00 грн без ПДВ. Саме з урахуванням вказаної оцінки Регіональне відділення ФДМУ підготувало проект додаткової угоди до Договору, яка додавалась до листа від 06.06.2014.

Між тим, як встановлено вище, вказана додаткова угода між Регіональним відділенням ФДМУ і ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" укладена не була.

Більш того, ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" згідно поданого відзиву на позов фактично заперечує проти зазначеного Регіональним відділенням ФДМУ розміру орендної плати та проведеної оцінки майна, вказуючи, що з оцінки потрібно виключити вартість поліпшень, які виконані відповідачем, а вже різницю брати за основу для розрахунку орендної плати.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендна плата з урахуванням її індексації є істотною умовою договору оренди.

Згідно зі ст. 180 Господарського кодексу України, ст. 638 Цивільного кодексу України, при укладенні договору сторони зобов'язанні у будь-якому разі погодити, зокрема, ціну; договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

З підстав викладеного вище, Договір оренди від 25.03.2005 в силу закону та пункту 10.6. Договору не може бути пролонгований на тих же умовах, зокрема в частині визначеного Договором розміру орендної плати відповідно до оцінки майна від 2004 року.

У зв'язку з наведеним, Договір є припиненим внаслідок закінчення строку, на який його було укладено. Строк дії Договору, відповідно до пункту 10.1. Договору, припиняється 20.05.2014.

Відповідно до частини 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктами 2.4., 2.5. Договору погоджено, що у разі припинення Договору майно повертається Орендарем Балансоутримувачу. Орендар повертає майно Балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна Орендарю цим Договором. Майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання сторонами ОСОБА_1 прийому-передачі. Обов'язок по складанню ОСОБА_1 прийому-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні Договору.

Згідно з пунктом 5.7. Договору, у разі припинення Договору Орендар зобов'язується повернути Орендодавцеві або підприємству, вказаному Орендодавцем, орендоване майно в належному стані не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фактичного зносу.

Закінчення строку дії договору не припиняє невиконаного зобов'язання між сторонами.

Враховуючи викладене, позовні вимоги Прокурора в частині виконання відповідачем обов'язку в натурі щодо повернення позивачеві ІІ, як балансоутримувачу за Договором, орендованого майна шляхом складання та підписання акту прийому-передачі підлягають задоволенню.

При цьому, поверненню підлягає майно згідно площі, яка отримана за Договором та яка згідно Договору становить1332,4 кв.м. Також враховано зміну на час розгляду справи найменування міста Кіровограда на місто Кропивницький, правильний номер та дата видачі свідоцтва про право власності держави на будівлю - № 71 від 30.01.2003 (том І а.с. 19, 133); правильне найменування вулиці - Космонавта Попова.

Одночасно господарський суд не вбачає підстав посилатись на технічні характеристики майна, як викладає свої вимоги в прохальній частині позову Прокурор, оскільки Прокурором не вказано за яким саме технічним паспортом мають відповідати технічні характеристики майна. Крім того, як встановлено матеріалами справи, на відповідному об'єкті проводилась реконструкція та складався новий технічний паспорт.

З підстав вищенаведеного позовні вимоги прокурора за первісним позовом підлягають задоволенню частково в частині стягнення 19,29 грн 3% річних, 573,08 грн пені, 309,04 грн інфляційних втрат та щодо вимоги про повернення об'єкта. Провадження у справі в частині стягнення 8975,77 грн орендної плати підлягає закриттю на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 Господарського процесуального кодексу України. У задоволенні позову в іншій частині господарський суд відмовляє.

Зустрічний позов ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" про стягнення з Регіонального відділення ФДМУ 815694,00 грн компенсації вартості виконаних поліпшень орендованого майна задоволенню не підлягають з підстав наступного.

Частиною 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", передбачено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Отже, з приписів вказаної статті вбачається, що в разі здійснення невід'ємних поліпшень за рахунок коштів орендаря за згодою орендодавця, компенсації орендарю підлягають кошти в розмірі збільшення вартості орендованого майна в результаті цих поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

В матеріалах справи міститься лист Регіонального відділення ФДМУ від 01.06.2004 № 663-43, відповідно до якого позивач І не заперечує проти ремонту відповідного приміщення (том І а.с. 56).

Відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження методики оцінки майна" від 10.12.2003 № 1891, невід'ємні поліпшення орендованого майна - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості. Для визначення ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) розраховується різниця між ринковою вартістю нерухомого майна на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна з урахуванням невід'ємних поліпшень, що здійснені орендарем (концесіонером), та його ринковою вартістю на дату оцінки, визначеною ґрунтуючись на припущенні, що воно не містить зазначених поліпшень. Ринкова вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) дорівнює величині, що не перевищує фактично сплаченої суми коштів орендаря (концесіонера) у здійснення ідентифікованих невід'ємних поліпшень.

Разом з цим, ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" згідно поданого зустрічного позову просить стягнути вартість виконаних ним поліпшень, що є розміром витрат Орендаря на проведення капітального ремонту орендованого приміщення і не є тотожною вартості орендованого майна, збільшеної в результаті цих поліпшень та компенсація якої передбачена частиною 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Окрім того, в матеріалах справи відсутні будь-які первинні документи, що стосуються проведення робіт - договір на виконання робіт, проектно-кошторисна документація, акти виконаних робіт, документи на підтвердження придбання та використання будівельних матеріалів тощо.

Через відсутність вказаних документів питання щодо вартості відповідних будівельних робіт, їх об'єму, використаних матеріалів, не було встановлено під час проведення призначеної у справі судової будівельно-технічної експертизи.

Аудиторський висновок, на який посилається ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" на підтвердження вартості проведених поліпшень орендованого майна, відповідно до Закону України "Про аудит" є документом, складеним відповідно до стандартів аудиту та передбачає надання впевненості користувачам щодо відповідності фінансової звітності або іншої інформації концептуальним основам, які використовувалися при її складанні.

Згідно наведеного Закону, аудит - це перевірка даних бухгалтерського обліку і показників фінансової звітності суб'єкта господарювання з метою висловлення незалежної думки аудитора про її достовірність в усіх суттєвих аспектах та відповідність вимогам законів України, положень (стандартів) бухгалтерського обліку або інших правил (внутрішніх положень суб'єктів господарювання) згідно із вимогами користувачів.

Відтак, аудиторський висновок не може визначати ринкову вартість невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна.

Більш того, пунктом 10.5. Договору сторони погодили, що у разі припинення або розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за рахунок власних коштів, які не можна відокремити (невідокремлювальні поліпшення), визнаються державною власністю.

Таким чином, правові підстави для стягнення з Регіонального відділення ФДМУ 815694,00 грн відсутні. Зустрічний позов ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" задоволенню не підлягає.

Позовну давність за зустрічними позовними вимогами, про застосування якої заявлено Регіональним відділенням ФДМУ, господарський суд не застосовує у зв'язку з відсутністю правових підстав для стягнення відповідної суми.

У відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за первісним позовом за вимогою майнового характеру (стягнення заборгованості) та за вимогою немайнового характеру (повернення майна з оренди) покладається на ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд", внаслідок неправильних дій якого виник спір, повністю та стягується в дохід бюджету.

Судовий збір за зустрічною позовною заявою та понесенні ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" витрати на проведення судової експертизи, покладаються на ТОВ "Кіровоград-Центр-Буд" у зв'язку з відмовою в задоволенні позовних вимог.

Керуючись статтями 74, 76, 77, 129, 231, 233, 236-241, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Військового прокурора Кіровоградського гарнізону Південного регіону України в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області та Державного підприємства "Кіровоградський обласний центр адаптації військовослужбовців" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" (25031, м. Кропивницький, пр-т Університетський, 25, ідентифікаційний код 32892558) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області 25009, м. Кропивницький, вул. Глінки, 2, ідентифікаційний код 13747462) 19,29 грн 3% річних, 573,08 грн пені та 309,04 грн інфляційних втрат.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" (25031, м. Кропивницький, пр-т Університетський, 25, ідентифікаційний код 32892558) виконати закріплений п.п. 2.4, 2.5 договору оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) від 25.03.2005 б/н, обов'язок в натурі та повернути балансоутримувачу майна - Державному підприємству "Кіровоградський обласний центр адаптації військовослужбовців" (юридична адреса: 25029, м. Кропивницький, вул. Попова, 9, ідентифікаційний код 30330726; фактичне місцезнаходження: 04119, м.Київ, вул. Дегтярівська, 13/24) об'єкт оренди за вказаним договором (у редакції додаткового договору від 12.09.2007 № 1): нежитлове приміщення площею 1332,4 кв.м, яке розташоване у двоповерховій будівлі за адресою: м. Кропивницький (Кіровоград), вул. Космонавта Попова, 9, яке належить державі на підставі свідоцтва про право власності № 71 від 30.01.2003, - у зв'язку із закінченням 20 травня 2014 року строку дії зазначеного договору оренди, що оформити шляхом складання та підписання акта прийому-передачі.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Провадження у справі № 912/2351/15 в частині стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди індивідуально визначеного майна, що належить до державної власності (нежитлового приміщення) від 25.03.2005 в розмірі 8975,77 грн закрити.

У задоволенні позову Військового прокурора Кіровоградського гарнізону Південного регіону України в іншій частині відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" (25031, м. Кропивницький, пр-т Університетський, 25, ідентифікаційний код 32892558) в дохід Державного бюджету України (стягувач - Державна судова адміністрація України (01601, м. Київ, вул. Липська, 18/5, ідентифікаційний код 26255795) із зарахуванням надходжень за кодом класифікації доходів бюджету 22030106 "Судовий збір" (отримувач коштів - ГУК у м. Києві /м. Київ/ 22030106, код за ЄДРПОУ - 37993783; банк отримувача - Головне управління Державної казначейської служби України у м. Києві; код банку отримувача - 820019; рахунок отримувача - 0001; код класифікації доходів бюджету - 22030106) 3045,00 грн судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" про стягнення з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області 815694,00 грн компенсації вартості виконаних поліпшень орендованого майна відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення в порядку передбаченому Господарським процесуальним кодексом України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Належним чином засвідчені копії рішення направити Військовому прокурору Кіровоградського гарнізону Південного регіону України за адресою: 25006, м. Кропивницький, вул. Шевченка, 3; Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Кіровоградській області за адресою: 25009, м. Кропивницький, вул. Глінки, 2; Державному підприємству "Кіровоградський обласний центр адаптації військовослужбовців" за адресою: 04119, м. Київ, вул. Дегтярівська, 13/24; Товариству з обмеженою відповідальністю "Кіровоград-Центр-Буд" за адресою: 25031, м. Кропивницький, пр-т Університетський, 25.

Повне рішення складено 19.04.2018.

Суддя В.В.Тимошевська