ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/4650/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль»

представник позивача - Гіндрюк Т.С., Грищенко Д.С.

відповідач 1 - Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві

представник відповідача 1- Субота О.В.

відповідач 2 - Департамент державної реєстрації Міністерства юстиції України

представник відповідача 2 - Субота О.В.

відповідач 3 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг"

представник відповідача 3 - Пархоменко О.О.

відповідач 4 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Проджектс Медіа"

представник відповідача 4 - не з'явився;

відповідач 5 - Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтернет Експерт"

представник відповідача 5 - не з'явився;

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг»

на постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Скрипки І.М. - головуючого, Гончарова С.А., Тищенко А.І. від 18 вересня 2017 року та рішення Господарського суду міста Києва у складі Чинчин О.В. від 14 червня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог та їх обґрунтування (узагальнено)

1. Публічне акціонерне товариство «Райффайзен Банк Аваль» (надалі - Позивач) звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві, Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України; Товариства з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг", Товариства з обмеженою відповідальністю "Проджектс Медіа", Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтернет Експерт" про визнання за позивачем права іпотеки, визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, визнання недійсним та скасування свідоцтв про право власності.

2. Позов обґрунтовано наступним. 03.04.2007 року між Публічним акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" (Іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» (Іпотекодавець) укладено Договір іпотеки № 10/14/03/043/1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. 03.04.2007 року та зареєстрований в реєстрі за №873-50, відповідно до якого Іпотекодавець передав в заставу (іпотеку) належне йому нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. Г), розташовану за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, буд. 3 (будівля виробничого корпусу № 8Б загальною площею 6 013,60 кв.м.), заставною вартістю 38 847 000, 00 грн.

3. Як зазначає Позивач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» здійснило реконструкцію об'єкта іпотеки, внаслідок якого площа об'єкта змінилась та становить 7818,3 кв.м., внаслідок чого здійснено державну реєстрацію прав та їх обтяжень, видано свідоцтво про право власності. Станом на 24.11.2015 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» обліковувались наступні об'єкти:

1) нежитлові приміщення будівлі, виробничого комплексу №8б (групи приміщень №№2,6,8,9,11,12,13,15) (літ. Г), загальна площа 2023,1 кв м., адреса: м. Київ, вул. Сурикова, 3; підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності 46228364, видане 23.10.2015 р.; підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 25537508 від 23.10.2015 р.;

2) нежитлові приміщення будівлі, виробничого комплексу №8б (групи приміщень №№3,4,5,7,10,14) (літ. Г), загальна площа 5859 кв м., адреса: м. Київ, вул. Сурикова, 3; підставою виникнення права власності є свідоцтво про право власності 46684421, видане 30.10.2015 р.; підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 21626771 від 27.05.2015 р.

4. Позивач зазначає, що всупереч Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор протиправно вніс зміни щодо опису нерухомого майна, також не переніс записи щодо обтяження на кожен новостворений об'єкт нерухомого майна, чим порушено права іпотекодержателя, внаслідок чого було здійснено відчуження частини предмету іпотеки, а саме нежитлових приміщень будівлі, виробничого комплексу №8б (групи приміщень №№2,6,8,9,11,12,13,15) (літ. Г), загальна площа 2023,1 кв м., адреса: м. Київ, вул. Сурикова, 3 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа».

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій та підстав їх прийняття (узагальнено)

5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14 червня 2017 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 18 вересня 2017 року, позовні вимоги задоволено повністю.

6. Судові рішення мотивовані наступним:

7. 03.04.2007 року між Відкритим акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" (після зміни найменування - Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль") в якості позикодавця та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" в якості позичальника укладено Кредитний договір № 010/14/043, відповідно до якого позичальнику відкрито невідновлювальну кредитну лінію з лімітом 7 000 000, 00 доларів США строком до 31.03.2014 зі сплатою процентної ставки в розмірі Libor (1 month) + 6,18 % річних та одноразової комісійної винагороди за розрахунково-касове обслуговування кредиту в розмірі 0,99 % від ліміту кредитної лінії.

8. 29.09.2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" (далі первісний боржник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" (далі - новий боржник) за згодою кредитора Відкритого акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" укладено договір про переведення боргу, відповідно до якого первісний боржник переводить на нового боржника свої зобов'язання, що випливають із кредитного договору від 03.04.2007 № 010/14/043, укладеного банком та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інкрістар". 29.09.2008 року «Райффайзен Банк Аваль» та первісний боржник уклали додаткову угоду № 010/14/04/443 до кредитного договору № 010/14/043 від 03.04.2007, згідно з якою досягли домовленість про переведення заборгованості з Товариства з обмеженою відповідальністю "Інкрістар" на Товариство з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест Компані Консалтинг" згідно з договором про переведення боргу від 29.09.2008 р. та про внесення змін до преамбули і п. 1.1, 3.4, 5.1, 6.1, а також до розділу "Юридичні адреси, реквізити та підписи сторін". Відповідно до п. 1.1 кредитного договору з урахуванням внесених змін позичальнику було відкрито невідновлювальну кредитну лінію з лімітом 6 200 000 доларів США строком до 31.03.2014 зі сплатою процентної ставки в розмірі Libor (1 month)+6,18% річних та одноразової комісійної винагороди за розрахунково-касове обслуговування кредиту в розмірі 0,99% від ліміту кредитної лінії.

9. В якості забезпечення виконання зобов'язань позичальника за кредитним договором 03.04.2007 року між Відкритим акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" (після зміни найменування - Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль") (Іпотекодержатель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» (Іпотекодавець) укладено Договір іпотеки № 10/14/03/043/1, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. 03.04.2007 та зареєстрований в реєстрі за №873-50, відповідно до якого Іпотекодавець передав в заставу (іпотеку) належне йому нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ. Г), розташовану за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, буд. 3 (будівля виробничого корпусу № 8Б загальною площею 6 013,60 кв.м.), заставною вартістю 38 847 000, 00 грн.

10. Державну реєстрацію даного обтяження було проведено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна (реєстраційний номер 4744403, контрольна сума 6317Д8В700) та в Державному реєстрі іпотек (реєстраційний номер 4752617, контрольна сума 04Д1039ЕГ8).

11. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.09.2014 року по справі №5011-33/7282-2012 з урахуванням ухвали від 03.02.2015 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.01.2015 року, звернуто стягнення на предмет іпотеки за вищевказаним договором іпотеки №010/14/03/043/1 від 03.04.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. та зареєстрований за №-873/50, укладений між відкритим акціонерним товариством "Райффайзен Банк Аваль" та товариством з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест компані консалтинг", предметом якого є нерухоме майно - нежила будівля (літ. Г), розташована за адресою: м. Київ, вулиця Сурикова, будинок № 3 (виробничий корпусу № 8б, загальною площею 6013,60) в рахунок погашення кредитної заборгованості товариства з обмеженою відповідальністю "Західбудінвест компані консалтинг" за кредитним договором №010/14/043 від 03.04.2007 року у загальній сумі 6 276 720 дол.. США 44 центів, з яких: заборгованість за тілом кредиту в розмірі 4 073 677 дол. США 19 центів, заборгованість за відсотками в розмірі 1 773 327 дол. США 50 центів, пеня за кредитом в розмірі 386 260 дол. США 90 центів та пеня за відсотками в розмірі 43 454 дол. США 85 центів. Встановлено спосіб реалізації предмету іпотеки - нежилої будівлі (літ. Г), розташованої за адресою: м. Київ, вулиця Сурикова, будинок № 3 (виробничий корпусу № 8б, загальною площею 6013,60), шляхом її продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження, за початковою ціною в розмірі 80 582 240,00 грн.

12. 11.11.2014 року на виконання рішення Господарського суду міста Києва від 29.09.2014 року по справі №5011-33/7282-2012 видано наказ, відкрите виконавче провадження.

13. В подальшому, рішенням загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг», оформлених протоколом №21/12 від 28.05.2015 року, вирішено здійснити поділ об'єкту нерухомого майна, що складається з будівлі, виробничого корпусу №8б (літ. Г), загальною площею 7818,3 кв.м., розташованою за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3 на 2 окремих об'єкта:

13.1. будівлю, виробничого корпусу №8б (літ. Г), загальною площею 5859,0 кв.м.;

13.2. будівлю, виробничого корпусу №8б (літ. Г), загальною площею 2023,1 кв.м., які залишаються за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3; у зв'язку з поділом нерухомого майна та виготовити 2 окремих свідоцтва про право власності.

14. Згідно зі свідоцтвом про право власності на нерухоме майно №46684421 від 30.10.2015 року нежитлові приміщення будівлі, виробничого корпусу №8б (групи приміщень №№3,4,5,7,10,14) (літ. Г), за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3, загальною площею 5859 кв.м., належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг».

15. 24.10.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» (Сторона - 1) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа» (Сторона - 2) укладено Договір про припинення зобов'язання переданням відступного, за яким Сторони прийняли рішення про припинення всіх зобов'язань, що випливають із Договорів про надання поворотної фінансової допомоги всього на 1847000 грн. Згідно з п.1.3 Договору Сторона - 1 безоплатно передала у власність Стороні - 2, як відступне - групу нежитлових приміщень 2,6,8,9,11,12,13,!5 будівлі, виробничого корпусу №8б (по частині літ. Г) загальною площею 2023,1 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3.

16. Відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно №48291504 від 24.11.2015 року нежитлові приміщення будівлі, виробничого корпусу №8б (групи приміщень №№2,6,8,9,11,12,13,15) (літ. Г), за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3, загальною площею 2023,1 кв.м., належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа».

17. Таким чином, судами попередніх інстанцій було встановлено, що нерухоме майно - нежила будівля (літ. Г), розташована за адресою: м. Київ, вулиця Сурикова, будинок № 3 (виробничий корпусу № 8б, загальною площею 6013,60) було реконструйовано Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг», внаслідок чого площа об'єкту змінилась до 7818,3 кв.м. Після державної реєстрації проведеної реконструкції, нежитлові приміщення були поділені на два окремі об'єкти, про що більш детально зазначено у пп. 13, 14, 15 та 16 цієї Постанови, отримано відповідні свідоцтва про право власності.

18. Враховуючи встановлені факти та обставини, судами було задоволено позовні вимоги, виходячи із такого обґрунтування (узагальнено):

18.1. зміна (реконструкція) предмету іпотеки відбувалася без згоди на це іпотекодержателя (позивача), що суперечить укладеному сторонами договору іпотеки (із посиланням на преюдіційність встановлених фактів і обставин у справі № 910/23031/15);

18.2. нові приміщення у нежитловій будівлі (літ. Г), розташованій за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, буд. 3 (антресолі у приміщеннях за рахунок внутрішнього простору), за рахунок яких збільшилась площа предмету іпотеки з 6 013,60 кв.м. до 7818,3 кв.м., не є новоствореним майном, яке було приєднано до предмета іпотеки як окремий об'єкт нерухомого майна, а є частиною спірного майна;

18.3. товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» не було отримано письмової згоди Публічного акціонерного товариства «Райффайзен Банк Аваль» на зменшення загальної площі предмета іпотеки, переданого на підставі Договору іпотеки № 10/14/03/043/1 від 03.04.2007 року з 6 013,60 кв.м. до 5859 кв.м., що є порушенням чинного законодавства та укладеного між сторонами договору іпотеки;

18.4. дії державних реєстраторів щодо прийняття рішень про внесення змін до записів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та щодо видачі свідоцтв про право власності товариству з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» та товариству з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа» вчинені всупереч положенням ст.ст. 9, 12 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 9, 18, 20, 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», норм Інструкції щодо проведення поділу, виділення та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55;

18.5. Договір купівлі - продажу від 05.04.2016 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа» (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інтернет Експерт» (покупець), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельниченко І.О. за реєстровим №1003, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність нежитлові приміщення №№2,6,8,9,11,12,13,15 (літ. Г), за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3, загальною площею 2023,1 кв.м., є нікчемним в силу частини 3 статті 12 Закону України «Про іпотеку» та 2 ст. 215 Цивільного кодексу України.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

19. Не погоджуючись із вказаними судовими рішеннями, товариство з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа» та товариство з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» звернулися з касаційними скаргами, в яких просять їх скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю (ТОВ «Західбудінвест компані консалтинг»), направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції (ТОВ «Проджектс Медіа»).

20. Ухвалою Касаційного господарського суду від 18.04.2018 року закрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ «Проджектс Медіа» на підставі п.2 ст. 296 Господарського процесуального кодексу України.

Аргументи учасників справи

Доводи ТОВ «Західбудінвест компані консалтинг», викладені в касаційній скарзі (узагальнено)

21. Нові приміщення у нежитловій будівлі за адресою вул. Сурикова, буд.3 (літ. Г), площею 2,023 м.кв. не є частиною спірного іпотечного майна, а є новоствореним майном, на яке не поширюється дія іпотечного договору, оскільки матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, як саме було створено вказане майно. З метою отримання вказаних доказів відповідачами заявлялись клопотання про призначення будівельно-технічної експертизи, які були безпідставно відхилені судами.

22. Суди попередніх інстанцій, не маючи доказів на підтвердження того, чи є нові приміщення за адресою вул. Сурикова, буд.3 (літ. Г), площею 2,023 м.кв. новоствореним майном чи ні, безпідставно визнали дії державних реєстраторів такими, що вчинені у порушення норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

23. В матеріалах справи відсутні будь-які докази того, що цілісність об'єкта іпотеки порушена, та зменшення його площі не призвело до зменшення його вартості, обтяження, встановлені договором іпотеки, збереглися.

Доводи позивача, викладені у відзиві на касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» (узагальнено)

24. За умовами укладеного між сторонами іпотечного договору, іпотекодавець передав в іпотеку належне йому нерухоме майно - нежитлову будівлю (літ.Г), а не окремі її приміщення та/або складові частини. Згідно із встановленими фактами та обставинами, на підставі належних та допустимих доказів, судами попередніх інстанцій було встановлено, що реконструкція була здійснена щодо всієї будівлі та полягала у влаштуванні антресолей за рахунок внутрішнього простору. Отже, реконструкція полягає у зміні безпосередньо самого предмету іпотеки, а не побудовою нового об'єкту.

25. Така зміна предмету іпотеки відбулася без згоди іпотекодержателя, без його належного повідомлення та під час розгляду судами спору про звернення стягнення на цей же об'єкт іпотеки, що є порушенням укладеного між сторонами договору іпотеки. Вказані факти та обставини вже встановлені судами під час розгляду справи № 910/23031/15, а отже є преюдиційними. Крім того, іпотекодержаталем не було надано згоду на зменшення площі об'єкту іпотеки, що є порушенням його прав та охоронюваних законом інтересів.

26. Відповідно до ч.3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Отже, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв'язку перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію. Аналогічна правова позиція викладена в ухвалі Верховного Суду України від 20.04.2011 року у справі № 6-61027св10. Отже, судами попередніх інстанцій правомірно встановлено, що реконструкція не призвела до створення нового об'єкту нерухомого майна, а лише змінила існуючий.

27. При винесенні оскаржуваних рішень та видачі свідоцтв на право власності, державні реєстратори фактично здійснили не поділ існуючого нерухомого майна, а здійснили реєстрацію новозбудованого майна, чим порушили приписи чинного законодавства. Крім того, державними реєстраторами не було внесено записи про наявні обтяження спірного нерухомого майна, що були внесені на підставі договору іпотеки.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

28. Верховний Суд, перевіривши застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, не вбачає підстав для їх зміни або скасування, виходячи з наступного обґрунтування.

29. Внаслідок укладення Договору іпотеки № 10/14/03/043/1 від 03.04.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. 03.04.2007 та зареєстрованого в реєстрі за №873-5, між сторонами згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України, виникли цивільні права та обов'язки.

30. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 Цивільного кодексу України). Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України). Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

31. Частиною першою статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином (частина 7 статті 193 Господарського кодексу України).

32. У відповідності до ч. 1 ст. 546 Цивільного кодексу України, виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

33. Таким чином, іпотека як майновий спосіб забезпечення виконання зобов'язання є особливим (додатковим) забезпечувальним зобов'язанням, що має на меті стимулювати боржника до виконання основного зобов'язання та запобігти негативним наслідкам порушення боржником своїх зобов'язань або зменшити їх. Забезпечувальне зобов'язання (взаємні права і обов'язки) виникає між іпотекекодержателем (кредитором за основним зобов'язанням) та іпотекодавцем (боржником за основним зобов'язанням). Виконання забезпечувального зобов'язання, що виникає з іпотеки, полягає в реалізації іпотекодержателем (кредитором) права одержати задоволення за рахунок переданого боржником в іпотеку майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Сутність цього права полягає в тому, що воно дозволяє задовольнити вимоги кредитора навіть у разі невиконання боржником свого зобов'язання в силу компенсаційності цього права за рахунок іпотечного майна та встановленого законом механізму здійснення кредитором свого переважного права, незалежно від переходу права власності на це майно від іпотекодавця до іншої особи (в тому числі й у випадку недоведення до цієї особи інформації про обтяження майна).

34. Як встановлено судами попередніх інстанцій, у зв'язку із здійсненням товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» реконструкції предмету іпотеки (приміщень будівлі виробничого корпусу з влаштуванням антресолей за рахунок внутрішнього простору за адресою: вул. Сурикова, буд. 3, корпус 8б, літера Г у м. Києві, про що зазначено у Декларації про готовність об'єкта до експлуатації, зареєстрованої Департаментом ДАБІ у м. Києві), загальна площа останнього була збільшена з 6 013,60 кв.м до 7818,3 кв.м.

35. В той же час, рішенням Господарського суду міста Києва від 17.11.2015 року по справі №910/23031/15, яке набрало законної сили, встановлено, що Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» було укладено з Товариством з обмеженою відповідальністю "Медіа Експерт Плюс" інвестиційний договір від 18.03.2013р., відповідно до якого інвестор приймає інвестиційну участь у проваджені комплексу заходів, пов'язаних з реконструкцією нежитлової будівлі № 8Б (літера Г), що знаходиться в Солом'янському районі м. Києва по вул. Сурикова, 3, загальною площею 6 013,6 кв.м. (об'єкт інвестування), а саме: влаштування антресолей в приміщеннях об'єкту інвестування за рахунок внутрішнього простору, наслідком якого стала зміна (реконструкція) предмету іпотеки, без повідомлення про це іпотекодержателя за наявності переданого на вирішення суду спору про звернення стягнення на цей же предмет іпотеки, порушивши таким чином, прийняті на себе зобов'язання перед банком, адже за умовами п. 2.6 договору іпотеки відчуження предмету іпотеки, передача його в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування, наступну іпотеку без письмової згоди іпотекодержателя не допускається. Доказів погодження з банком змін предмету іпотеки суду подано не було. При цьому, умови інвестиційного договору передбачали проведення комплексу заходів, пов'язаних з реконструкцією нежитлової будівлі через влаштування антресолей у приміщеннях за рахунок внутрішнього простору.

36. Судами попередніх інстанцій вірно було застосовано до спірних правовідносин принцип правової визначеності, який серед іншого передбачає, що рішення суду з будь-якої справи, яке набрало законної сили, не може бути поставлено під сумнів (п. 4 Інформаційного листа Вищого господарського суду України № 01-8/1427 від 18.11.2003 року "Про Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та юрисдикцію Європейського суду з прав людини").

37. Згідно з преамбулою та статтею 6 параграфу 1 Конвенції про захист прав та свобод людини, згідно рішення Європейського суду з прав людини від 25.07.02 року у справі за заявою № 48553/99 "Совтрансавто-Холдінг" проти України", а також згідно з рішенням Європейського суду з прав людини від 28.10.99 року у справі за заявою № 28342/95 "Брумареску проти Румунії" встановлено, що існує усталена судова практика конвенційних органів щодо визначення основним елементом верховенства права принципу правової певності, який передбачає серед іншого і те, що у будь-якому спорі рішення суду, яке вступило в законну силу, не може бути поставлено під сумнів.

38. Таким чином, факт проведення Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» комплексу заходів, пов'язаних з реконструкцією нежитлової будівлі через влаштування антресолей у приміщеннях за рахунок внутрішнього простору, наслідком якого стала зміна (реконструкція) предмету іпотеки, без згоди на це іпотекодержателя, підтверджено рішенням Господарського суду м. Києва від 17.11.2015 року у справі №910/23031/15, яке набрало законної сили.

39. Отже, в результаті реконструкції предмету іпотеки в 2015 році, без згоди на те позивача як іпотекодержателя, шляхом влаштування антресолей за рахунок внутрішнього простору загальна площа предмета іпотеки - будівлі виробничого корпусу №8-б (літ.Г) за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3 збільшена та становила 7 818,3 кв.м., у зв'язку з чим ТОВ «Західбудінвест Компані Консалтинг» подано заяву про проведення державної реєстрації змін щодо нерухомого майна. Відповідні зміни про нову площу об'єкта в розмірі 7818,3 кв.м. внесені до державного реєстру. Як правильно встановлено судами попередніх інстанцій, реконструкція будівлі, переданої в іпотеку, шляхом влаштування антресолей за рахунок внутрішнього простору підтверджується відповідною декларацією відповідача-3, що свідчить про те, що нові приміщення у складі будівлі виробничого корпусу №8-б (літ.Г) не є новоствореним майном, яке було приєднане до предмета іпотеки як окремий об'єкт нерухомості.

40. У відповідності до Додатку до №10 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Держбуду України №127 від 24.05.2001 року, антресоль - це майданчик, що займає верхню частину об'єму приміщення житлового, громадського чи виробничого будинку, призначена для збільшення його площі, розміщення допоміжних, складських та інших приміщень. Отже, антресоль не є самостійною будівлею чи приміщенням, а є частиною приміщення, що призначена для збільшення його площі, розміщення допоміжних, складських та інших приміщень.

41. Відповідно до п.1 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до 1-111 категорії складності, та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами (далі Інспекція) поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації (далі - декларація). Відповідно до п.7 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів якщо згідно з будівельним паспортом передбачено будівництво декількох об'єктів, кожен з них може бути прийнятий в експлуатацію окремо. При цьому, реконструкція - це перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконаленням виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшенням умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності). Відповідно до Додатку №1 до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, у декларації про готовність об'єкта до експлуатації зазначається найменування закінченго будівництвом об'єкта відповідно до затвердженого проекту будівництва.

42. Зі змісту вказаних норм вбачається, що відомості про вид будівництва - нове будівництво, реконструкція, технічне переоснащення, каті пальний ремонт тощо визначаються проектною документацією та відображаються у декларації про готовність об'єкта до експлуатації. При цьому згідно п.п.20,21 Порядку, інспекція перевіряє протягом 10 робочих днів з дати подання (надходження) до неї декларації повноту даних, зазначених у ній, та реєструє декларацію. У разі коли декларація подана чи оформлена з порушенням установлених вимог, Інспекція повертає її на доопрацювання з обґрунтуванням підстав повернення у строк, передбачений для її реєстрації.

43. Як встановлено судами попередніх інстанцій, у декларації ТОВ «Західбудінвест Компані Консалтинг» чітко зазначено назву закінченого будівництвом об'єкта відповідно до затвердженого проекту будівництва - «Реконструкція приміщень будівлі виробничого корпусу з влаштування антресолей за рахунок внутрішнього простору за адресою: вул. Сурикова,3, корпус 8-Б, літ.Г, Соломянський район м. Києва». Повнота даних, зазначених у декларації перевірена Інспекцією, про що свідчить реєстрація декларації департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві 16.04.2015р.

44. Враховуючи викладене, обставини зміни предмета іпотеки внаслідок реконструкції з влаштування антресолей за рахунок внутрішнього простору, а не побудови нового нерухомого майна, вірно встановлено судами при розгляді вказаного спору.

45. Згідно п.п. 3.1.2 іпотечного договору іпотекодавець зобов'язується забезпечити цілісність переданого в іпотеку майна та створити належні умови для його зберігання. У п.п. 3.1.4 договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець не має права проводити будь-які будівельні роботи відносно предмета іпотеки, окрім поточного або капітального ремонту, в тому числі реконструкції (переобладнання, перепланування). Отже, згідно даного пункту договору, відповідач-3 міг проводити лише поточний та капітальний ремонт предмету іпотеки, а не його реконструкцію.

46. Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України "Про іпотеку" іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Отже, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв'язку перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється й на таку реконструкцію. Зазначене узгоджується з правовою позицією, викладеною в ухвалі Верховного Суду України від 20.04.2011р. у справі № 6-61027св10.

47. При цьому новоствореним об'єктом нерухомості може вважатись виключно такий, що був створений без прив'язок до іншого, вже існуючого нерухомого майна, без використання його складових структурних елементів. Тобто, неможливо визнати новоствореним нерухомим майном об'єкт нерухомого майна, що являє собою вже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішніми та внутрішніми параметрами.

48. Таким чином, будівля виробничого корпусу №8-б (літ.Г), загальною площею 7818,3 кв.м. за адресою: м.Київ, вул.Сурикова, 3 є предметом іпотеки відповідно до Договору іпотеки №10/14/03/043/1 від 03.04.2007р., характеристики якого змінені в результаті реконструкції першопочаткової площі одного й того самого об'єкту шляхом влаштування антресолей у складі вже існуючої заставленої нерухомості за рахунок її внутрішнього простору, та відповідно з використанням її функціональних елементів.

49. З огляду на викладене, суди попередніх інстанції дійшли вірного висновку, що на будівлю виробничого корпусу №8б (літ. Г), за адресою: м. Київ, вул. Сурикова, 3, загальною площею 7 818,3 кв.м., на яку зареєстровано право приватної власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно №38175289 від 27.05.2015р., поширюється дія іпотеки на підставі Договору іпотеки № 10/14/03/043/1 від 03.04.2007р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенком М.І. 03.04.2007 та зареєстрованого в реєстрі за №873-5.

50. Таким чином, з огляду на вказане, Верховний Суд відхиляє аргументи відповідачів, викладені в п. 21 та 23 цієї Постанови.

51. Верховний Суд також критично оцінює доводи відповідачів, викладені в п. 22 цієї Постанови, виходячи з такого обґрунтування.

52. Відповідно до статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на момент проведення реєстраційної дії 23.10.2015р.) державний реєстратор: 1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов'язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом); відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень; відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

53. Статтею 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на момент проведення реєстраційної дії 23.10.2015р.) передбачено, що у Державному реєстрі прав на кожний об'єкт нерухомого майна, право власності на який заявлено вперше, за рішенням державного реєстратора відкривається відповідний розділ та реєстраційна справа. Розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються на підставі рішення державного реєстратора у разі: 1) знищення об'єкта нерухомого майна; 2) поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна.

54. Згідно зі статтею 21 Закону (в редакції станом на момент проведення реєстраційної дії 23.10.2015р.) у разі поділу об'єкта нерухомого майна або виділу частки з об'єкта нерухомого майна відповідний розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються, реєстраційний номер цього об'єкта скасовується.

55. Водночас для кожного з новостворених об'єктів нерухомого майна відкривається новий розділ Державного реєстру прав і нова реєстраційна справа, кожному з таких об'єктів присвоюється новий реєстраційний номер. Записи про речові права та їх обтяження щодо об'єкта, який поділяється, або при виділі частки із цього об'єкта переносяться до розділів Державного реєстру прав, що відкриті на кожний новостворений об'єкт. Якщо правочином або актом відповідного органу встановлено, що речові права та їх обтяження не поширюються на всі новостворені об'єкти нерухомого майна, записи про такі права та обтяження переносяться лише до розділів, відкритих для новостворених об'єктів, яких вони стосуються. У разі об'єднання об'єктів нерухомого майна відповідні розділи Державного реєстру прав та реєстраційні справи закриваються, реєстраційні номери таких об'єктів скасовуються. Записи про речові права та їх обтяження щодо об'єктів, що об'єднуються, переносяться до розділу Державного реєстру прав, відкритого для новоствореного об'єкта, із зазначенням тієї його частини, щодо якої вони були зареєстровані.

56. Проте, всупереч вищезазначеним нормам чинного законодавства України, державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві при здійсненні реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» на нежитлові приміщення будівлі, виробничого корпусу №8б (групи приміщень №№2,6,8,9,11,12,13,15) (літ. Г), загальна площа 2 023,1 кв.м, адреса м. Київ, вул. Сурикова, буд. 3, реєстраційний номер об'єкту нерухомого майна скасовано не було, а лише внесено зміни щодо площі спірного приміщення, новий номер присвоєно не було.

57. Крім того, всупереч статті 21 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції станом на момент проведення реєстраційної дії 23.10.2015р.) державним реєстратором Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві при здійсненні реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» не було перенесено записи до розділів Державного реєстру прав про речові права та їх обтяження щодо об'єкта, чим порушено права Банка як іпотекодержателя.

58. Згідно ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Частиною 3 ст. 9 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотеко держателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

59. Порядок проведення робіт з поділу, виділення та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок, визначає Інструкція щодо проведення поділу, виділення та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 № 55, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 за №774/14041. Згідно п. 1.2 зазначеної Інструкції поділ і виділення частки в натурі здійснюється відповідно до законодавства з наданням висновку щодо технічної можливості поділу об'єкта нерухомого майна або висновку щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об'єкта нерухомого майна. Пунктом 2.3 Інструкції визначено, що не підлягають поділу об'єкти нерухомого майна, до складу яких входять самочинно збудовані (реконструйовані, переплановані) об'єкти нерухомого майна.

60. Питання поділу об'єктів нерухомого майна може розглядатися тільки після визнання права власності на них відповідно до закону. Внаслідок цього, до прийняття в експлуатацію та оформлення права власності на частину предмета іпотеки, яка приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору, така частина є частиною предмета іпотеки і не може бути виділена в натурі.

61. Враховуючи вищевикладене, суди дійшли вірного висновку, що дії державних реєстраторів Управління державної реєстрації Головного територіального управління юстиції у м. Києві при здійсненні реєстрації права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» та товариством з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа» здійснені з порушенням вимог чинного законодавства України, а тому такі рішення є незаконними та підлягають скасуванню.

62. Оскільки правовою підставою для видачі свідоцтва про право власності є саме факт здійснення реєстрації дії державними реєстраторами відповідно до вимог чинного законодавства України, а в даному випадку судами попередніх інстанцій встановлено протиправність таких дій при здійсненні реєстрації права власності за товариством з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест компані консалтинг» та товариством з обмеженою відповідальністю «Проджектс Медіа», у державних реєстраторів були відсутні правові підстави для видачі спірних свідоцтв.

63. Крім того, Верховний Суд приймає до уваги наступні встановлені судами обставини справи. Рішення про здійснення поділу об'єкту нерухомого майна, прийняте на загальних зборах учасників ТОВ «Західбудінвест компані консалтинг», оформлених протоколом №21/12 від 28.05.2015 року, що призвело в подальшому до реєстрації двох окремих об'єктів нерухомості, було прийнято після видачі наказу господарського суду про звернення стягнення на спірний об'єкт нерухомості від 11.11.2014 року у справі №5011-33/7282-2012 та відкриття виконавчого провадження. Вказані обставини свідчать про свідомі дії ТОВ "Західбудінвест компані консалтинг", спрямовані на зміну предмета іпотеки, наслідком яких стала фактична неможливість виконання вказаного рішення суду шляхом звернення стягнення на об'єкт нерухомості та призвела до необхідності захисту порушених прав іпотекодержателя у даному судовому спорі.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

64. Враховуючи вищенаведене обґрунтування та межі перегляду справи судом касаційної інстанції, встановлені статтею 300 Господарського процесуального кодексу, касаційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, як такі, що прийняті з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 300, 301, 304, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Західбудінвест Компані Консалтинг» залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14 червня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 18 вересня 2017 року у справі № 910/4650/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.