ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 квітня 2018 року м. ОдесаСправа № 916/2844/17
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Разюк Г.П.,

суддів: Колоколова С.І., Будішевської Л.О.

при секретарі судового засідання Полінецькій В.С.

за участю представників учасників справи:

від позивача - ОСОБА_1, посвідчення адвоката України №446 від 28.08.2017р.; ордер серія МК № 62356, дата видачі: 18.04.18;

від відповідача - ОСОБА_2, довіреність №45/вих-мр, дата видачі : 20.02.18;

від 3-ї особи - ОСОБА_3, довіреність № 01-36/15, дата видачі : 02.03.18;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 29.01.2018р., проголошене о 13:27 суддею Петровим В.С. у м.Одесі, повний текст якого складено 06.02.2018р.

у справі № 916/2844/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект

до Одеської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

27 листопада 2017р. Товариство з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) „Елітстройпроект звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 24.11.2008, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. №5346, зареєстрованого в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК 16.06.2009 р. за № 45, шляхом викладення в наступній редакції:

- п. 2.3 договору: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2017 року становить: 1 067 582 (один мільйон шістдесят сім тисяч пятсот вісімдесят дві) гривні 58 копійок, з урахуванням індексації за 2016 рік, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159/86-17 від 19.01.2017 року, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області Головного управління Держгеокадастру в Одеській області;

- п. 4.1 договору: Орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53 379,13грн. на рік, з урахуванням індексації за 2016 рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач зазначає, що незважаючи на дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси з 01.01.2017 та його звернення до відповідача з пропозицією про внесення відповідних змін до договору сторін, Одеською міською радою не прийнято рішення про внесення змін до договору та не здійснено зміни розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди землі від 24.11.2008р., у звязку з чим права позивача порушено і він звернувся до суду із відповідним позовом.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.12.2017 до участі у справі залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 29.01.2018 позов задоволено в повному обсязі та внесено зміни до договору оренди землі від 24.11.2008, укладеного між ТОВ „Елітстройпроект і Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. № 5346, який зареєстрований в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК 16.06.2009 за № 45, шляхом викладення п. 2.3 і п. 4.1 договору в запропонованій позивачем редакції, а також стягнуто з Одеської міської ради на користь ТОВ „Елітстройпроект витрати по сплаті судового збору в розмірі 1600грн.

Мотивуючи рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що внесення змін до договору оренди землі у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси відповідає, як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору.

Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Одеської області від 29.01.2018, Одеська міська рада звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить зазначене рішення місцевого господарського суду скасувати та постановити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Скаржник вважає, що місцевим судом порушено ст. 10, п. 34 ч.1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» щодо виключної компетенції Одеської міської ради у сфері земельних відносин та не прийнято до уваги, що сторони погодили можливість внесення змін до договору оренди землі у звязку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста Одеси саме Одеською міською радою.

Скаржник також стверджує, що позовні вимоги заявлено передчасно, оскільки Одеською міською радою на розглянуто питання про внесення змін до договору, а господарським судом першої інстанції не надано належної оцінки його відповідним доводам.

На думку скаржника місцевий суд також безпідставно не врахував доводи відповідача щодо порушення позивачем умов договору оренди землі неповною сплатою орендної плати, а з огляду на наявну у ТОВ „Елітстройпроект заборгованість зі сплати орендної плати його вимоги про внесення змін до договору є незаконними.

Крім того, скаржник зазначає, що судом першої інстанції невірно застосовано ч.2 ст. 652 Цивільного кодексу України.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач спростовує доводи апеляційної скарги та просить залишити оскаржуване рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, відзиву на неї, вислухавши пояснення представників учасників справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, судова колегія прийшла до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 24 листопада 2008р. між Одеською міською радою (орендодавець) та ТОВ „Елітстройпроект (орендар) був укладений договір оренди землі, згідно умов п. 1.1 та п.3.1 якого відповідач як орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради № 3041-V від 10.07.2008р. передає строком на 25 років, а позивач як орендар приймає у платне володіння, користування земельну ділянку площею 1327 кв.м для подальшого проектування, реконструкції (до IV кварталу 2009 року) з розширенням нежитлових приміщень під офісно-торгову будівлю та її подальшої експлуатації й благоустрою прилеглої території (до , що знаходиться за адресою: місто Одеса, вул. Академіка Корольова, 33, згідно з планом земельної ділянки, який є невідємною частиною договору.

Відповідно до п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 1327 кв.м, у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою 315 кв.м; під тимчасовою забудовою 86 кв.м; під проїздами проходами, площадками - 560 кв.м; під зеленими насадженнями 366 кв.м.

В п. 2.2 договору вказано, що на земельній ділянці розташовані нежилі приміщення першого поверху № 501 та нежилі приміщення першого поверху № 502, що належать ТОВ „Елітстройпроект на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 25.06.2007 за реєстр. № 471, право власності на які зареєстровано КП „ОМБТІ та РОН 09.07.2007 в книзі 62неж-185, номер запису 734.

В п. 2.3 договору визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період реконструкції та на період експлуатації.

П. 4.1 договору встановлена орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м, яка розрахована залежно від розміру нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

За умовами п. 4.4 договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства України;

- коригування Грошової оцінки земель міста Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем (п. 4.4. договору).

Відповідно до умов п. 14.1 договору останній набирає чинності після нотаріального посвідчення та його державної реєстрації.

На підставі укладеного акту прийому-передачі відповідач як орендодавець передав, а позивач як орендар прийняв в натурі земельну ділянку площею 0,1327 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 33, в оренду терміном на 25 років для подальшого проектування, реконструкції (до IV кварталу 2009 року) з розширенням нежитлових приміщень під офісно-торгову будівлю та її подальшої експлуатації й благоустрою прилеглої території.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 12.04.2013 у справі № 916/273/13-г, яке набрало законної сили, до вказаного договору оренди землі від 24.11.2008 були внесені зміни шляхом викладення пунктів 2.3 і 4.1 договору у наступній редакції:

- п. 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1327 кв.м. становить 2 955 653,64 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.03.2011 р. № 186/К, складених управлінням Держкомзему у м. Одесі;

- п.4.1. Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 1327 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 147 782,68 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

29 червня 2016 року Одеською міською радою за результатами розгляду технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, розробленої Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст Діпромісто ім. Ю.М. Білоконя, та висновку Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 23.05.2016 за № 410-16 було прийнято рішення № 756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси. Згідно до п.2 цього рішення нормативна грошова оцінка, затверджена в пункті 1 станом на 01.01.2016, застосовується з 1 січня 2017 р. Зазначене рішення є чинним, докази його скасування або визнання недійсним відсутні.

ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради № 01-13/6643 від 27.12.2016 р. ТОВ „Елітстройпроект було проінформовано про введення в дію з 01.01.2017 нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та необхідності отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно до отриманого ТОВ „Елітстройпроект витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 159/86-17 від 19.01.2017 нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :21:016:0046, оренда якої є предметом укладеного між сторонами договору оренди землі від 24.11.2008 р., складає 1 067 582,58 грн.

З матеріалів справи вбачається, що ТОВ Елітстройпроект звернулось до Одеського міського голови з листом-пропозицією № 07/02-1 від 07.02.2017р. (вх. № 02.2-10-118 від 09.02.2017р.) про внесення змін до договору оренди землі від 24.11.2008 р., у відповідності до нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси.

Однак, не зважаючи на дію нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси з 01 січня 2017 року, яка значно менша попередньої, Одеською міською радою не здійснено дій щодо зміни розміру орендної плати за Договором оренди землі від 24.11.2008р., що порушує право позивача на визначення орендної плати в залежності від чинної нормативної грошової оцінки землі і стало підставою для звернення позивача до суду за захистом своїх порушених прав та інтересів з даним позовом про внесення змін в Договір оренди землі щодо розміру орендної плати.

Проаналізувавши матеріали справи, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову з огляду на наступне.

Згідно до ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Згідно ст.ст.13,14 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України Про оренду землі (тут і далі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України Про оренду землі це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України Про оцінку земель для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України Про оцінку земель). Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин. Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Положеннями ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Оскільки, як сторона договору, Одеська міська рада виступає, як суб'єкт господарювання, вона мала розглянути пропозицію позивача щодо зміни умов договору в строки, встановлені ст.188 ГК України, однак ухилилась від таких дій.

В такому випадку нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, яка заінтересована.

Як вірно встановлено місцевим судом, Одеською міською радою, на яку відповідно до закону та умов укладеного між сторонами договору, покладено обовязок зміни розміру орендної плати у звязку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, така зміна протягом тривалого часу здійснена не була, відповідь на лист пропозицію щодо зміну розміру орендної плати відповідач в двадцятиденний строк позивачу також не надіслав, у звязку з чим позивач правомірно враховуючи приписи статті 30 Закону України Про оренду землі та ст. 188 Господарського кодексу України звернувся до суду з відповідним позовом.

При цьому твердження скаржника про порушення судом ст. 10, п. 34 ч.1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та доводи про передчасність заявлених позивачем вимог в даному випадку не заслуговують на увагу колегії суддів, оскільки з моменту отримання Одеською міською радою пропозиції про внесення змін до договору до моменту звернення позивача з відповідним позовом пройшло майже 10 місяців, що порушує розумні строки внесення змін до договору оренди землі та свідчить про бездіяльність відповідача, яка призводить до неправомірної переплати позивачем розміру орендної плати.

Відтак, враховуючи відсутність з боку відповідача дій по внесенню змін до договору оренди землі від 24.11.2008 у відповідності до діючої нормативної грошової оцінки земель міста Одеси є правомірним висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для внесення змін до договору оренди землі в частині встановлення орендної плати за рішенням суду.

Що стосується доводів скаржника про незаконність вимоги позивача про внесення змін до договору оренди землі в частини розміру орендної плати, з огляду на наявну у ТОВ „Елітстройпроект заборгованість зі сплати орендної плати, то судова колегія їх відхиляє, оскільки виконання умов договору не є предметом розгляду у даній справі, позаяк Одеською міською радою не заявлялись відповідні зустрічні вимоги щодо стягнення заборгованості з орендної плати або розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі з цієї підстави.

Колегія суддів також вважає, що дійсно суд першої інстанції в рішенні не доречно посилається на ч. 2 ст. 652 ЦК України, однак означене не впливає на законність та обґрунтованість його рішення.

За таких обставин апеляційна скарга Одеської міської ради підлягає залишенню без задоволення, а рішення Господарського суду Одеської області від 29.01.2018р. слід залишити без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд судового рішення покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, 275, 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення Господарського суду Одеської області від 29.01.2018 року у справі №916/2844/17 залишити без змін, апеляційну скаргу Одеської міської ради без задоволення.

Відповідно до ст.284 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом 20 днів, які обчислюються у відповідності до ст.288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 20 квітня 2018 року о 14.20.

Головуючий суддя Разюк Г.П.

Суддя Будішевська Л.О.

Суддя Колоколов С.І.