донецький апеляційний господарський суд
Постанова

Іменем України

17.04.2018 справа №908/1399/17

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого (судді-доповідача): суддів: при секретарі судового засідання: за участю представників: від позивача: від відповідача: від третьої особи: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 ОСОБА_4 не з'явився не з'явився не з'явився
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" м.Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області
від30.08.2017р.
у справі№908/1399/17 (суддя Смірнов О.Г.)
за позовомЗапорізької міської ради м.Запоріжжя
До За участю третьої особи: про Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" м.Запоріжжя Комунального підприємства "Паркування" м.Запоріжжя розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 та усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями шляхом виселення

В С Т А Н О В И В:

У липні 2017 року до господарського суду звернулась Запорізька міська рада з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб про розірвання договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, укладеного між Територіальною громадою в особі Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб; усунення перешкод в користуванні нежитловими приміщеннями, а саме: в літ. А-2 приміщеннями 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщенням 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, шляхом виселення з них Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 10.08.2017 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Комунальне підприємство Паркування.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 позовні вимоги Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб задоволені частково: розірвано договір оренди нерухомого майна від 08.09.2006 року нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщень 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, укладений між Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб. У задоволенні позовних вимог Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб про усунення перешкод Запорізькій міській раді в користуванні нежитловими приміщеннями, а саме: в літ. А-2 приміщеннями 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщенням 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, шляхом виселення з них Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб відмовлено.

Відповідач, не погодившись з прийнятим рішенням, звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить спірне рішення господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги, заявник посилається на порушення господарським судом норм матеріального та процесуального права України, неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, в апеляційній скарзі, апелянт стверджує про те, що суд першої інстанції дійшов невірного висновку щодо наявності порушення з боку Відповідача істотних умов договору оренди, а саме: несплати орендної плати протягом трьох місяців. Заявник вважає, що на спірний період ним було здійснено переплату орендних платежів, а отже і заборгованості не виникло.

У судовому засіданні 16.04.2018р. Відповідач підтримав доводи апеляційної скарги, надав пояснення аналогійні викладеним.

Позивач проти доводів апеляційної скарги заперечував, за мотивами дотримання судом першої інстанції вимог матеріального та процесульного права. Наполягав на порушенні Відповідачем обов'язку по сплаті орендної плати починаючи з січня 2017року.

Третя особа у судове засідання не зявилась.

У судовому засіданні 16.04.2018р. оголошувалась перерва до 17.04.2018р.

Учасники справи в судове засідання 17.04.2018р. не з'явились, про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, у звязку з чим судова колегія вважає за можливе закінчити розгляд справи у їх відсутності.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний звязок доказів у їх сукупності.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи із наступного.

Рішенням господарського суду в межах даної справи, встановлені наступні обставини:

- укладення 08.09.2006р. між сторонами Договору оренди нерухомого майна за умовами п. п. 1.1. 1.3. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, а саме: в літ. А-2 приміщення 22, 23 загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м., розташовані за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Волгоградська, будинок 31 (тридцять один), які знаходяться на балансі Комунального підприємства Паркування, вартість яких визначена у звіті про оцінку і становить за незалежною оцінкою (залишковою вартістю) 62672 гривень (шістдесят дві тисячі шістсот сімдесят дві гривні), надалі нерухоме майно. Нерухоме майно використовується Орендарем на правах оренди під офіс та склад. Нерухоме майно, яке належить територіальній громаді міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії САА № 912209, виданого Виконавчим комітетом Запорізької міської ради 17.04.2003 року, що підтверджується Витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Орендним підприємством Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації 12.08.2006 року № 11522981.

факт передання Позивачем (Орендодавцем) та прийняття Відповідачем (Орендарем) у користування нежитлових приміщень, а саме: в літ. А-2 приміщення 22, 23 загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщення 3, загальною площею 77,2 кв.м., розташовані за адресою: місто Запоріжжя, вулиця Волгоградська, будинок 31 (тридцять один) вартістю 62672 гривень (шістдесят дві тисячі шістсот сімдесят дві гривні) за актом прийому-передачі від 08.09.2006 року.

факт продовження дії договору оренди нерухомого майна від 08.09.2006р. на момент розгляду справи.

Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, посилався на неналежне виконання Відповідачем своїх зобов'язань за Договором в частині своєчасного внесення орендної плати за користування приміщеннями протягом трьох місяців підряд у період з січня 2017 року по травень 2017 року. За твердженням Позивача, таке порушення умов Договору є істотним, та є підставою для розірвання Договору за рішенням суду. При цьому, у звязку з тим, що Відповідач продовжує використовувати орендоване майно, а неповернення майна комунальної власності з користування відповідачем (орендарем) порушує права Запорізької міської ради, як власника майна.

Задовольняючи позовні вимоги в частині розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 08.09.2006р., суд першої інстанції виходив з мотивів доведеності факту не внесення Відповідачем орендної плати за користування орендованим нежитловим приміщенням у період (протягом трьох місяців підряд), що є підставою для розірвання договору оренди. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про усунення перешкод Запорізькій міській раді в користуванні нежитловими приміщеннями, а саме: в літ. А-2 приміщеннями 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщенням 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб, суд першої інстанції дійшов висновку, що заявлена позовна вимога є передчасною, оскільки умовами Договору сторони чітко визначили умови повернення обєкта оренди у разі його дострокового розірвання.

Проте, рішення суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог Відповідачем неоскаржується.

Колегія суддів погоджується з наведеними висновками господарського суду з огляду на наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Судом першої інстанції вірно встановлено, що на правовідносини сторін розповсюджуються норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також вимоги Цивільного та Господарського кодексів України в частині, що не протирічить зазначеному Закону.

Згідно з частиною третьою статті 291 Господарського кодексу України, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Статтею 782 Цивільного кодексу України, передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена наведеною статтею можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. Аналогійне викладено у пункті 10.4 Договору.

Порушення Відповідачем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом тривалого періоду платежів за користування орендованим нерухомим майном, як це передбачено Договором, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє Позивача того, на що вони розраховували при укладенні Договору, зокрема надходження відповідних коштів з орендної плати до місцевого бюджету Запорізької області із подальшим їх розподіленням відповідно до законодавства.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як не внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку.

Доводи апеляційної скарги про те, що у Відповідача відсутня заборгованість з орендної плати та навіть наявна переплата не приймаються колегією суддів до уваги, з огляду на наступне.

Як вбачається зі змісту з умов п. п. 3.2., 3.3. Договору оренди нерухомого майна: орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується Орендарем згідно рахунків на розрахунковий рахунок Комунального підприємства Паркування № 0001, МФО 313849 щомісячно не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним. За перший місяць оренди майна орендна плата становить: 825,20 грн. (вісімсот двадцять пять гривень, 20 копійок) без ПДВ, (далі з урахуванням щомісячного індексу інфляції).

При цьому, Додатками №1, №2 до договору, сторони визначали розмір орендної плати шляхом коригування останньої на індекс інфляції за певний місяць.

Надані до апеляційної скарги платіжні доручення не підтверджують сплату орендної плати у спірний період (з січня 2017 року по травень 2017 року), оскільки останній платіж з орендної плати за спірним договором Відповідачем здійснено 22.12.2016р. Платежі, що здійснені 06.01.2017р., 03.02.2017р., 31.10.2017р. не можуть бути прийняті у якості оплати орендної плати спірним договором оренди, оскільки в даних платіжних дорученнях інше призначення платежу.

За таких обставин, враховуючи, що Відповідач орендну плату за користування орендованим нежитловим приміщенням за спірний період у встановленому Договором порядку та розмірі не вносив, протилежного суду не доведено, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності правових підстав до задоволення вимог про розірвання спірного Договору оренди.

Разом з тим, колегія суддів зауважує, що Додаткова угода № 1 від 15.05.2007 року не може бути взято уваги як підстава до внесення змін до Договору, оскільки відповідно до ч.1 ст. 654 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. В свою чергу, як вбачається з матеріалів справи, зазначена додаткова угода, на відміну від договору оренди, нотаріально не посвідчена, а отже і не породжує наслідки у вигляді змін до Договору.

В цій частині доводи апеляційної скарги є обгрунтованими.

Разом з тим, за змістом п.п.3.1.,3.2. Договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої КМУ та рішенням Запорізької міської ради від 28.01.2004р. №46, і складає 9814,10 без ПДВ на рік. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляціїї за наступний місяць.

Будь якого розрахунку розміру орендної плати на підставі цього пункту, починаючи з моменту укладення договору, який би спростовував доводи Позивача щодо несплати орендної плати, починаючи з 01.01.2017р. по 01.05.2017р. Відповідачем не надано.

Доводи Відповідача, що розмір орендної плати з моменту укладення Договору до початку 2017року має залишитися незмінним, спростовується змістом п.п. 3.1.,3.2. Договору та п. 13 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786.

Згідно зі ст. ст. 73, 74 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Щодо позовних вимог про усунення перешкод Запорізькій міській раді в користуванні нежитловими приміщеннями, а саме: в літ. А-2 приміщеннями 22, 23, загальною площею 47,5 кв.м., в літ. В приміщенням 3, загальною площею 77,2 кв.м., що знаходяться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Волгоградська, буд. 31, шляхом виселення з них Товариства з обмеженою відповідальністю Будмонтажснаб, колегія суддів зазначає.

Право наймодавця вимагати повернення речі у разі припинення договору найму передбачено статтею 785 Цивільного кодексу України.

Частиною першою статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Так, умовами п. 2.5. Договору сторони домовилися, що у разі закінчення строку Договору або його дострокового розірвання Орендар передає нежитлове приміщення Орендодавцю одночасно із підписанням Акту приймання-передачі вказаного майна в 10-ти добовий термін у порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Таким чином, вказаним пунктом Договору сторони чітко визначили умови повернення обєкта оренди у разі його дострокового розірвання, а саме: шляхом підписання сторонами акту приймання-передачі нерухомого майна.

Відповідно до пункту 5.12 договору у разі припинення дії договору або його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час його передачі в оренду з урахуванням фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану орендованого приміщення з вини орендаря.

Пунктом 10.8 договору визначено, що дія договору оренди припиняється достроково за рішенням господарського суду.

Отже, при розгляді справи в цій частині судом дотримані норми матеріального права, а оскільки рішення в цій частині не оскаржується, відсутні підстави до його зміни або скасування.

Таким чином, будь-яких порушень норм процесуального права в діях суду першої інстанції при розгляді ним зазначеної справи судовою колегією не встановлено.

З урахуванням вищевикладеного, судова колегія Донецького апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 у справі № 908/1399/17 ґрунтується на всебічному, повному та обєктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції.

Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по розгляду апеляційної скарги відносяться на Відповідача.

Керуючись ст.ст. 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" м.Запоріжжя залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 30.08.2017 у справі № 908/1399/17 залишити без змін.

Судові витрати, понесені у звязку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Будмонтажснаб" м.Запоріжжя.

Постанову може бути оскаржено до Верховного Суду у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня проголошення судового рішення або складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено та підписано 23.04.2018р.

Головуючий (суддя-доповідач): О.В. Стойка

Судді: І.В.Зубченко

ОСОБА_3