ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/15049/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

О.О. Мамалуй - головуючий, Г.О. Вронська, І.В. Ткач

за участю секретаря судового засідання - Руденко Н.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.12.2017р.

у складі суддів: Л.Г. Смірнова - головуючий, М.А. Дідиченко, Л.В. Кропивна

та на рішення господарського суду міста Києва від 18.10.2017р.

суддя: О.В. Чинчин

за позовом Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до товариства з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача комунальне підприємство "Печерськсервіс"

про розірвання договору та виселення

за участю представників:

від позивача: Ваховська І.Б.,

від відповідача: Діденко І.В.,

від третьої особи: Рижкова Л.Є.

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до господарського суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013" про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №2051 від 20.10.2015р. та виселення відповідача з орендованого майна.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач належним чином не виконує свої зобов'язання щодо своєчасної та повної оплати за користування орендованим майном та компенсації витрат за користування земельною ділянкою, що встановлено рішенням господарського суду міста Києва від 01.08.2016р. у справі №910/9482/16.

2. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття

Рішенням господарського суду міста Києва від 18.10.2017р. у справі №910/15049/17, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.12.2017р., позов задоволено, договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2051 від 20.10.2015р. розірвано та виселено товариство з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013" з орендованого майна.

Судові рішення мотивовані з посиланням на норми, зокрема ст. ст. 651, 782 ЦК України. Суди дійшли висновку про те, що у зв'язку з невиконанням відповідачем зобов'язань за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2051 від 20.10.2015р., позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Задовольняючи позов, господарські суди врахували встановлений у рішенні господарського суду міста Києва від 01.08.2016р. у справі №910/9482/16 факт наявності заборгованості ТОВ "Аладін-2013" по орендній платі за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2051 від 20.10.2015р.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

ТОВ "Аладін-2013" у касаційній скарзі посилається на порушення господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, зокрема ст. ст. 651, 762, 782, 783 ЦК України, ст. ст. 283, 287, 291 ГК України, ст. 5, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 2.1, п. 4.4 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015р. №415/1280, ст. ст. 33, 34, 84, 105, 111-28 ГПК України, та просить рішення та постанову у справі скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

На думку скаржника, висновки судів про те, що має місце прострочення орендної плати більш ніж за 3 місяці підряд, є неправомірними, оскільки на підтвердження орендної плати у повному обсязі за жовтень 2015 р., січень 2016р. та березень 2016р. ТОВ "Аладін-2013" долучило платіжні доручення, що підтверджують повну сплату орендної плати за ці місяці.

4. Позиції інших учасників справи

Позивач у письмових поясненнях стверджує про наявність в матеріалах справи доказів невиконання відповідачем істотних умов договору, що згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України є достатньою підставою для розірвання договору оренди.

Також зазначає, що господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідачем не було сплачено орендну плату протягом 5 місяців підряд. У рішенні господарського суду міста Києва від 01.08.2016р. у справі №910/9482/16 встановлено несплату відповідачем протягом 4 місяців підряд. Крім того, згідно довідки КП "Печерськсервіс" відповідачем не сплачено орендну плату протягом 10 місяців підряд з 15.09.2016 по 15.06.2017р.

5. Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій

20 жовтня 2015р. між Департаментом комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації як орендодавцем, ТОВ "Аладін-2013" як орендарем та КП "Печерськсервіс" як підприємством-балансоутримувачем було укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2051, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літера "М" корпус 4, для розміщення складу.

Відповідно до п. 2.1 договору об'єктом оренди є нежилий будинок загальною площею 401, 30 кв.м.

Положеннями розділу 3 договору встановлено порядок розрахунку та сплати орендної плати за майно, яке передається в оренду.

Відповідно до п. 3.6., 3.7 договору орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на рахунок підприємства-балансоутримувача, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі, незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця.

Згідно з п. п. 6.7, 7.5 договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду. У разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт підприємству - балансоутримувачу у стані, не гіршому, ніж в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період дії договору оренди.

Відповідно до п. 9.1 договору він вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 20.10.2015р. до 18.10.2018р.

Згідно з п. 9.4 договору договір припиняється в разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору та з інших підстав, передбачених законом.

На виконання умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2051 від 20.10.2015р. орендодавець передав, а орендар в свою чергу прийняв в оренду нежилий будинок, що перебуває на балансі комунального підприємства "Печерськсервіс", загальною площею 401,3 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літера "М" корпус 4, що підтверджується актом приймання - передачі нерухомого майна від 20.10.2015р.

Рішенням господарського суду міста Києва від 01.08.2016р. у справі №910/9482/16, залишеним без змін постановами Київського апеляційного господарського суду від 25.10.2016р. та Вищого господарського суду України від 27.12.2016р., частково скасованого постановою Верховного Суду України від 07.06.2017р., стягнуто з ТОВ "Аладін-2013" на користь КП "Печерськсервіс" заборгованість по орендній платі в сумі 55 936, 79 грн., заборгованість з компенсації витрат за користування земельною ділянкою в сумі 22 009, 72 грн., пеню в сумі 4 615,14 грн., 3% річних в сумі 346, 41 грн., інфляційні збитки в сумі 1 372, 77 грн. та судовий збір в розмірі 4 134 грн.

У вказаному рішенні господарського суду міста Києва від 01.08.2016р. у справі №910/9482/16 встановлено, що відповідач в порушення умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №2051 від 20.10.2015р. не здійснив оплату орендних платежів за період з 15.11.2015р. по 15.03.2016р. на загальну суму 55 936,79 грн.

Позивачем неодноразово було надіслано на адресу відповідача листи з вимогами звільнити орендоване приміщення та підписати акти приймання - передачі, які залишені без відповіді і виконання.

6. Норми права та мотиви, з яких виходить суд касаційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

У ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" закріплено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

В ч. 3 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 651, ст. 783 ЦК України передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін, а ст. 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

Задовольняючи позовні вимоги та розриваючи договір оренди, господарські суди попередніх інстанцій, пославшись на норми ст. 35 ГПК України в редакції, чинній на момент прийняття судових рішень, взяли до уваги встановлені у рішенні господарського суду м. Києва від 01.08.2016р. у справі №910/9482/16 обставини щодо наявності у ТОВ "Аладін-2013" заборгованості по орендній платі за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2051 від 20.10.2015р. за період з 15.11.2015р. по 15.03.2016р. на загальну суму 55 936,79 грн.

Разом з тим, в даному рішенні суду від 01.08.2016р. встановлено несплату відповідачем орендної плати за листопад-грудень 2015р., лютий, березень, квітень, травень 2016р.

Господарські суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку, що неотримання позивачем очікуваного при укладенні договору у вигляді повної та своєчасної оплати орендних платежів встановлює істотність порушення відповідачем умов договору.

Враховуючи наведені вище норми права та встановлені судами обставини, Верховний Суд погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору з огляду на встановлений судами факт невнесення наймачем плати за користування протягом трьох місяців підряд та наявність істотного порушення договору відповідачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Задовольнивши позовні вимоги в частині розірвання договору №2051 від 20.10.2015р., господарські суди, керуючись ст. 785 ЦК України, дійшли правильного висновку про наявність підстав для виселення відповідача з орендованого майна.

Посилання скаржника на порушення норм законодавства не знайшло свого підтвердження при перегляді судових рішень Верховним Судом.

Разом з тим, твердження скаржника про помилковість висновків судів щодо наявності прострочення орендної плати більш ніж за 3 місяці підряд, відхиляються Верховним Судом як такі, що не відповідають матеріалам справи та зводяться до переоцінки вже встановлених судами обставин.

7. Висновки суду касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги

На підставі вищевикладеного, Верховний Суд, в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених господарськими судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, перевірив правильність застосування норм матеріального та процесуального права та прийшов до висновку, що оскаржувані рішення та постанова є законними та обґрунтованими, а тому касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Судові витрати відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ТОВ "Аладін-2013" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду міста Києва від 18.10.2017р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 06.12.2017р. у справі №910/15049/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. О. Мамалуй

Суддя Г.О. Вронська

Суддя І.В. Ткач