ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" квітня 2018 р.м. Харків Справа № 922/4349/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Новікової Н.А.

при секретарі судового засідання Малихіній М.П.,

розглянувши справу

за позовом Комунального закладу охорони здоров'я "Харківська міська поліклініка № 18", 61106, м. Харків, вул. Миру, 11, ;

до Фізичної особи - підприємця Мілейчик Яна Руслановича, 63524, АДРЕСА_1, код ІПН НОМЕР_1;

про розірвання договорів оренди нежитлового приміщення та виселення,

за участю представників сторін:

позивача - Васильченко О.Г. (довіреність № 111 від 22.01.2018);

відповідача - Мілейчик Г.А. (довіреність № 1793 від 23.08.2017).

Суть спору:

Комунальний заклад охорони здоров'я «Харківська міська поліклініка № 18» звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Фізичної особи - підприємця Мілейчик Яна Руслановича про розірвання договору оренди № 2386 від 06.09.2005 і повернення нежитлового приміщення шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 130 кв.м. в будинку № 11 по вул. Миру в місті Харкові та розірвання договору оренди № 3142 від 24.02.2007 і повернення нежитлового приміщення шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 24 кв.м. в будинку № 11 по вул. Миру в місті Харкові.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.12.2017 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, розпочато підготовче провадження і призначено підготовче засідання на 22.01.2018. Встановлено відповідачу п'ятнадцятиденний строк з дня вручення даної ухвали для подання відзиву на позовну заяв.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 22.01.2018 відкладено підготовче засідання на 07.02.2018.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 07.02.2018 відкладено підготовче засідання на 21.02.2018.

21.02.2018 в підготовчому засіданні відповідач зазначив, що бажає надати відзив на позов, не отримував ухвал суду, при цьому проти позову заперечив, зазначив, що з його боку значних порушень умов договорів не було, крім того він надає позивачу благодійну допомогу, тому вважає вимоги позивача не об'єктивними та такими, що суперечуть законодавству. Для належного оформлення відзиву звернувся до суду з клопотанням про поновлення строку для подачі відзиву та відкладення підготовчого засідання.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 21.02.2018 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів до 29.03.2018. Поновлено відповідачеві строк для підготовки відзиву на позов і встановлено строк для його подачі 7 днів з дня постановлення даної ухвали, а саме: до 28.02.2018. Відкладено підготовче засідання на 06.03.2018.

Однак відповідач своїм конституційним правом на захист не скористався, відзиву на позов у строк, встановлений судом, не надав, через канцелярію суду звернувся до суду з клопотанням про відкладення підготовчого засідання, посилаючись на хворобу, при цьому жодних докаізв щодо перебування на лікуванні суду не надав.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 06.03.2018 відмовлено у задоволенні клопотання відповідача про відкладення підготовчого засідання (вих. № 6108 від 06.03.2018).

Приймаючи до увачи, що під час підготовчого засідання судом вирішено всі питання та вчинено всі дії, зазначені у ч. 2 ст. 182 ГПК України, протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 06.03.2018, на підставі ч. 2 ст. 185 ГПК України закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду на 19.03.2018.

19.03.2018 відкрито розгляд справи по суті.

Віповідач в судовому засіданні зазначив, що ним підготовлено відзив на позов.

Судом роз"яснено відповідачу, що відповідно до ст. 207 ГПК України якщо учасники справи мають клопотання чи заяви (заявою по суті справи є відзив на позов), які не були заявлені з поважних причин в підготовчому провадженні або в інший строк, визначений судом, останні мають право їх подати суду з обгрунтуванням таких поважних причин.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 19.03.2018, на підставі ст. 216 ГПК України судом оголошено перерву у судовому засіданні до 03.04.2018 для надання можливості відповідачу обгрунтувати причини неподання відзиву на позов у встановлений судом строк.

Однак, відповідач після судового засідання подав відзив на позов через канцелярію суду без обгрунтування поважних причин неподання відзиву в підготовчому провадженні в строк, визначений судом.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 03.04.2018 відзив на позовну заяву (вих. № 7306 від 19.03.2018) залишено без розгляду та спір вирішено розглядати за наявними матеріалами справи.

В судовому засіданні повноважний представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив задовільнити, в обгрунтування зазначив, що 06.09.2005 року між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення № 2386, терміном дії до 06.08.2006 року, який додатковою угодою № 1 було продовжено до 06.04.2018, відповідно до умов якого позивачем було передано відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 130 м.кв. за адресою: м. Харків, вул. Миру, 11. 24.02.2007 між сторонами укладено договір оренди нежитлового приміщення № 3142, терміном дії до 24.01.2008, який додатковою угодою № 2 було продовжено до 24.11.2018, відповідно до умов якого позивачем було передано відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 24 м.кв. за адресою: м. Харків, вул. Миру, 11. Відповідно до умов договорів № 2386 та № 3142 відповідач зобов'язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату, однак в порушення умов договорів, відповідач не вносив орендні платежі своєчасно та в повному обсязі, що підтверджується неодноразовими вимогами позивача по сплаті заборгованості за договорами оренди. Крім того, відповідно до п. 4.6 договорів відповідач зобов`язується забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Відповідно до п. 4.12 договорів, відповідач зобов`язувався узгодити призначення приміщення з органами пожежної безпеки за місцем знаходження об'єкту оренди та у десятиденний строк з дня отримання дозволів надати копії вищезгаданих дозволів позивачу. Однак, ФОП Мілейчик Я.Р. вимог щодо забезпечення пожежної безпеки не дотримується, за результатами планової перевірки здійсненої відповідними державно-владними суб'єктами щодо додержання суб'єктами господарювання вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки були виявлені порушення ст. 57 Кодексу цивільного захисту України, а саме: відсутності декларацій відповідності матеріально-технічної бази суб'єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки орендованих приміщень за договорами оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007. Як наслідок, невиконання відповідачем умов договору та порушення законодавства у сфері цивільного захисту стала заборона експлуатації орендованих відповідачем приміщень після 20.08.2018. Крім того, відповідно до умов договорів одним із обов'язків відповідача є те, що змінювати стан орендованого майна можна виключно за письмовою згодою позивача як орендодавця за договором, однак в порушення умов договорів, відповідач здійснив перепланування орендованого приміщення шляхом знесення існуючих перегородок між орендованими приміщеннями та встановленням нових. Крім того вказав, що в жовтні 2017 року Комісією по обстеженню підвального приміщення будівлі КЗОЗ «Харківська міська поліклініка №18» було складено Акт обстеження підвального приміщення будівлі КЗОЗ «Харківська міська поліклініка №18» від 09.10.2017, згідно з яким було зазначено, що подальше використання відповідачем орендованого об'єкту може привести до неможливості виконання вимог листа Департаменту охорони здоров`я Харківської міської ради № 01-685 від 10.04.2017 та «Плану закріплення пунктів безпечного розміщення евакуйованого персоналу та хворих у закладах охорони здоров`я міста Харкова під час масової евакуації при виникненні надзвичайних ситуацій техногенного, природного, воєнного та соціального характеру», комісією було запропоновано припинити дію договорів № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007. Таким чином, у позивача виникла суспільна необхідність у використанні орендованого майна викликана потребами територіальної громади м. Харкова та особистими потребами.

Відповідач в судовому засіданні взяв вступне слово та зазначив, що дійсно у 2015 році був період, який пов'язаний з тяжкою економіною ситуацією в країні і орендна плата вносилась ним несвоєчасно, однак претензії про сплату орендної плати він не отримував. З серпня 2017 року і по теперішній час заборгованості по орендій платі відповідач не має, оплата вноситься своєчасно та в повному обсязі. Крім того, зазначив, що перепланування приміщення він не робив, був змушений робити невеликі ремонтні роботи для усунення наслідків неодноразованих затоплень приміщення, які потягли за собою підтоплення грунту та просадку перегородок з загрозою їх зруйнування. Вказав, що не перешкоджав проведенню законних перевірок з боку позивача та уповноважених органів. Зазначив, що висновкі комісії лікарні № 18, які пов'язані з листом Департаменту охорони здоров`я Харківської міської ради № 01-685 від 10.04.2017 не визнає, оскільки копію листа він не отримував до теперішнього часу, як і листів, на які посилається позивач в позові.

Судом в судовому засіданні проведено зясування обставин та дослідження доказів, при цьому під час дослідження листа від 07.12.2016р. №1676 встановлено, що копія останнього та оригінал не є тотожними,- на копії, надані позивачем суду відсутній підпис відповідача про отримання листа, в той час як на оригіналі є. Крім того, відповідач зазначив, що на решті листів міститься не його підпис, і жодних листів від позивача не отримував.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 03.04.2018, на підставі ст. 216 ГПК України судом оголошено перерву у судовому засіданні до 05.04.2018.

05.04.2018 суд оголосив про закінчення з'ясування обставин справи і перевірки їх доказами та перейшов до судових дебатів.

В судових дебатах повноважний представник позивача просив позв задовільнити, розірвати договір оренди № 2386 від 06.09.2005 і повернути нежитлові приміщення шляхом виселення ФОП Мілейчик Я.Р. з нежитлового приміщення площею 130 кв.м. в будинку № 11 по вул. Миру в місті Харкові та розірвати договір оренди № 3142 від 24.02.2007 і повернути нежитлові приміщення шляхом виселення ФОП Мілейчик Я.Р. з нежитлового приміщення площею 24 кв.м. в будинку № 11 по вул. Миру в місті Харкові.

В судових дебатах повноважний представник відповідача просила у задоволенні позову відмовити.

Розглянувши матеріали справи, з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та дослідивши надані учасниками судового процесу докази, заслухавши промови представників сторін у судових дебатах, суд встановив наступне.

06.09.2005 між Комунальною установою охорони здоров'я «Міська поліклініка №18» Орджонікідзевського району міста Харкова (Комунальний заклад охорони здоров'я «Харківська міська поліклініка №18») та ФОП Мілейчиком Яном Руслановичем укладено договір оренди нежитлового приміщення № 2386. Відповідно до Розділу 1 договору та акту приймання - передачі нежитлового приміщення до договору № 2386 від 06.09.2005, позивачем було передано відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 130 м. кв. за адресою: м. Харків, вул. Миру будинок № 11. Додатковою угодою № 13 від 25.02.2013 внесено зміни до п.1.2 Розділу 1 та визначено, що: «Майно передається в оренду з метою використання: офіс - 62,1 м.кв, підсобні приміщення - 53,65 м.кв. та місця загального користування - 14,25 м.кв.».

Відповідно до п. 10.1 строк дії договору з 06.09.2005 до 06.08.2006 року.

Пунктом 10.2 договору встановлено, що зміни та доповнення, що вносяться, а також розірвання договору оренди розглядаються сторонами протягом 20 днів і оформлюються додатковими угодами за узгодженням з Управлінням комунального майна та приватизації, які є невід'ємними частинами цього договору.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах (п. 10.5).

Так, додатковими угодами від 14.08.2008, від 07.07.2009, від 07.07.2010, від 27.01.2011, від 01.01.2012, № 12 вносились зміни до п. 10. 1 договору № 2386 в частині строку його дії, останній раз відповідно до додаткової угоди від 06.05.2015 строк дії договору № 2386 продовжено до 06.04.2018 (арк. справи 104-106, 108-115, 117).

24.02.2007 між Комунальною установою охорони здоров'я «Міська поліклініка №18» Орджонікідзевського району міста Харкова (Комунальний заклад охорони здоровя «Харківська міська поліклініка №18») та ФОП Мілейчиком Яном Руслановичем укладено договір оренди нежитлового приміщення № 3142. Відповідно до Розділу 1 договору та акту приймання - передачі нежитлового приміщення до договору № 3142 від 24.02.2007, позивачем було передано відповідачу в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 24 м. кв. за адресою: м. Харків, вул. Миру будинок № 11. Додатковою угодою від 01.01.2012 внесено зміни до п.1.2 Розділу 1 та визначено, що: «Майно передається в оренду з метою використання: розміщення офісу».

Відповідно до п. 10.1 договір діє з 24.01.2007 до 24.01.2008 року.

Додатковими угодами б/н, від 01.01.2012, 24.01.2012, б/н вносились зміни до п. 10. 1 договору № 3142 в частині строку його дії, останній раз відповідно до додаткової угоди від 24.12.2015 строк дії договору № 3142 продовжено до 24.11.2018 (арк. справи 125, 127-131, 133-135).

Отже, станом на момент розгляду справи договір оренди нежитлового приміщення № 2386 від 06.09.2005 та договір оренди нежитлового приміщення № 3142 від 24.02.2007 є чинним.

Згідно з п. 4.4 договору № 2386 від 06.09.2005 та договору № 3142 від 24.02.2007 орендар зобов'язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату (у грошовій формі).

Відповідно до п. 3.2. додаткової угоди від 06.05.2015 до договору № 2386 орендна плата визначається на підставі Методити розрахунку орендної плати за майно, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 № 566/11. Ставка орендної плати складає 18%, 15%, 5% (арк. справи 117).

Додатковою угодою до договору оренди № 3142 від 24.02.2007 внесено зміни до договору та п. 3.2 викладено в наступній редакції: «орендна плата визначається на підставі Методити розрахунку орендної плати за майно, що знаходиться в комунальній власності територіальної громади м. Харкова та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 № 566/11. Орендна плата за грудень місяць 2015 року становить - 809, 25 грн. без урахування ПДВ. Ставка орендної плати складає 18% (арк. справи 135).

Відповідно до рапорта головного бухгалтера Комунального закладу охорони здоров'я «Харківська міська поліклініка №18» дебіторська заборгованість за орендарем ФОП Мілейчик Я.Р. за період травень - липень 2015 року по договорам оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 складає 14148,31 грн. (арк. справи 138).

Позивач вказує, що в порушення умов договорів відповідач не вносив орендні платежі своєчасно та в повному обсязі, у зв'язку з чим останньому неодноразово надсилались претензії від 07.12.2016 № 1676, від 23.05.2017 № 1053, від 06.06.2017 № 1226, від 11.07.2017 № 1446 щодо сплати заборгованості, де зазначалось, що у випадку не сплати заборгованості будуть здійснені заходи по розірвання догоору та виселення орендаря (арк. справи 140 - 142, 144).

Крім того, у відповідності до п. 4.6 договору № 2386 від 06.09.2005 та договору № 3142 від 24.02.2007 орендар зобо'язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до п.4.12 договору № 2386 від 06.09.2005 та договору № 3142 від 24.02.2007 орендар зобов'язаний узгодити призначення приміщення з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно - епідеміологічною службою за місцем знаходження об'єкта оренда та надати копії вищезазначених договорів орендодавцю та Управлінню комунального майна та приватизації.

Позивач зазначає, що вимог щодо забезпечення пожежної безпеки відповідач не дотримує, згідно результатів проведення планової перевірки щодо додержання суб'єктом господарювання вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки були виявлені порушення ст. 57 Кодексу цивільного захисту України від 02.10.2012 № 5403-VІ, а саме: відсутність декларацій відповідності матеріально-технічної бази суб'єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки орендованих приміщень за договорами оренди № 2386 від 06.09.2005 та договором № 3142 від 24.02.2007, на підставі чого ФОП Мілейчик Я.Р. направлено припис № 42 від 26.05.2017 «Про усунення порушень вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки» та вказано, що за відсутності означеної декларації відповідності експлуатація орендованих приміщень заборонена після 20.08.2017.

Вимоги припису є обов'язковими до виконання, у зв'язку з чим позивач направляв на адресу відповідача листи № 1224 від 06.06.2017, № 1767/1777 від 09.08.2017 та пропонував до 20.08.2017 здійснити всі передбачені чинним законодавством України заходи з належного оформлення та отримання декларацій відповідності матеріально - технічної бази суб'єкта господарювання вимогам закнодаства з питань пожежної безпеки (арк. справи 143, 145).

Позивач стверджує, що вимоги припису щодо додержання суб'єктом господарювання вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки відповідачем виконано не було.

Крім того, відповідно до п. 4.7 договору № 2386 від 06.09.2005 та договору № 3142 від 24.02.2007 орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна можна виключно за письмовою згодою орендодавця і Управління комунального майна та приватизації.

Разом з тим, відповідно до акту обстеження орендованих приміщень та інженерних комунікацій від 04.06.2015 постійно діюча технічна комісія провела обстеження орендованих приміщень та інженерних комунікацій і зробила висновок, а саме: поновити підтримуючи стіну, укомлектувати пожежний куточок, здійснити вільний доступ до аварійного виходу, переробити експлікацію (план) орендованого приміщення, майстерні роботи виконувати протягом робочого часу закладу (до 8 години вечора) (арк. справи 136).

10.08.2017 позивачем надіслано лист № 1769/1779 до начальника управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради для здійснення перевірки належного використання орендованого майна за договорами оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 за участі фахівців Управління комунального майна до 18.08.2017 (арк. справи 146).

Відповідно до листа начальника управління комунального майна та приватизації від 17.08.2017 № 12967 вбачається, що співробітниками управління було проведено перевірку, в ході якої встановлено, що на площах для розміщення офісу частково розміщені вистовочні зразки металевих та дерев'яних дверей, метало - пластикових вікон, фурнітури, ламінату. Відповідно до Методики розрахунку орендної плати за майно орендна ставка для розміщення крамниць - складів, магазинів - складів, офісних приміщень становить 18%. Також встановлено, що орендарем частково демонтовані міжкімнатні перегородки. ФОП Мілейчик Я.Р. надав пояснення щодо демонтажу перегородок, частково одна з перегородок вже відновлюється та надав зобов'язання протягом 2-ох місяців закінчити відновлення перегородок. Управлінням комунального майна та приватизації прийнято рішення, у разі не погашення ФОП Мілейчик Я.Р. заборгованості з орендної плати перед поліклінікою, не виконанням зобов'язання щодо відновлення міжкімнатних перегородок, договір оренди буде розірвано достроково (арк. справи 147).

21.08.2017 позивач звернувся до начальника управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради з проханням розглянути питання розірвання договорів оренди нежитлових приміщень № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007, у зв'язку з невиконанням ФОП Мілейчик Я.Р. умов договору та припису щодо додержання суб'єктом господарювання вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки (арк. справи 148). Відповідно до акту від 21.08.2017 № 1860 ФОП Мілейчик Я.Р. зі змістом листа від 21.08.2017 № 1860 ознайомлений, проте від проставлення особистого підпису на примірку відмовився (арк. справи 149).

25.08.2017 листом № 1826 позивачем повідомлено ФОП Мілейчик Я.Р. про припинення експлуатації орендованих приміщень та запропоновано до 28.08.2017 узгодити порядок тимчасового припинення експлуатації орендованих приміщень, копія листа направлена начальнику управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (арк. справи 150).

09.10.2017 Комісією по обстеженню підвального приміщення будівлі КЗОЗ «Харківська міська поліклініка № 18» складено Акт обстеження підвального приміщення будівлі КЗОЗ «Харківська міська поліклініка №18» де зазначено, що подальше використання відповідачем орендованого об'єкту може привести до неможливості виконання вимог листа Департаменту охорони здоров`я Харківської міської ради № 01-685 від 10.04.2017 та «Плану закріплення пунктів безпечного розміщення евакуйованого персоналу та хворих у закладах охорони здоров`я міста Харкова під час масової евакуації при виникненні надзвичайних ситуацій техногенного, природного, воєнного та соціального характеру». Також вказаною комісією було запропоновано припинити дію договорів та передати майно балансоутримувачу, здійснити заходи по підготовці означеного приміщення для розташування евакуйованого персоналу для надання медичної допомоги хворим (арк. справи 154).

01.11.2017 ФОП Мілейчик Я.Р. надіслано повідомлення про відмову від договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 2386 від 06.09.2005 та повернення орендованого майна № 2443 та повідомлення про відмову від договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 3142 від 24.02.2007 та повернення орендованого майна № 2442 (арк. справи 155-156).

20.11.2017 на адресу позивача від заступника начальника управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради надійшла відповідь стосовно повідомлення про відмову від договорів оренди та враховуючи, що у ФОП Мілейчик Я.В. заборгованості з орендної плати до міського бюджету на 01.11.2017 немає, з питань розірвання договорів запропоновано звернутись до суду (арк. справи 157).

21.11.2017 ФОП Мілейчик Я.Р. надав відповідь на повідомлення про відмову від договорів оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 де зазначив, що вказані вимоги не відповідають діючому законодавству. Крім того, для пошуку нового місця веденення господарської діяльності та для повідомлення клієнтів про нове місце розташування йому потрбен час. Зазначив, що в приміщенні багато матеріальних цінностей, які йому належать та зроблений ряд поліпшень приміщення, які в разі припинення договорів оренди він хоче забрати, однак сжаті сроки не дозволяють цього зробити. Просив врахувати благодійну допомогу, яку він надає КЗОЗ «Харківська міська поліклініка № 18» та пролонговути вказані договори. Зазначив, що вимоги щодо повернення орендованих приміщень можуть бути виконані не раніше строків зазначених у договорах (арк. справи 158).

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить із наступного.

Згідно зі ст. 611 ЦК України встановлено, що правовим наслідком порушення зобов'язання може бути розірвання договору.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Аналогічна норма міститься і у ст. 283 ГК України.

Згідно зі ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За приписами ст. 26 Закону, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до пп. 3, 5, 6 п. 7.2. договорів № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007, на які посилається позивач, підставами для припинення дії договору є: орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна; у разі внесення орендарем 3-х орендних платежів не в поному обсязі; якщо орендар не виконує п.п. 3.5, 3.6, 3.7, 4.1, 4.2, 4.4, 4.6, 4.7, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, 4.16, 4.17, 4.18, 4.20.

Разом з тим, у п. 10.3 договорів сторони погодили, що договір може бути розірвано на вимогу однієї із сторін або Управління за рішенням господарського суду.

Як вбачається з системного аналізу вищенаведених норм чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, а також із положень укладених між сторонами договорів оренди, сторона, яка ставить питання про дострокове розірвання договору, має довести істотне порушення договору другою стороною.

Відповідно до ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», внесення орендної плати своєчасно і в повному обсязі є основним обов'язком орендаря.

Відповідно до п. 3.7. договорів № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 зі змінами та доповненнями орендна плата перераховується: 70 % на поточний рахунок орендодавця, 30 % - до бюджету.

Позивач стверджує, що в порушення умов договору відповідач не вносив платежі своєчасно і в повному обсязі, в якості доказів наявності заборгованості у відповідача посилається на претензії про сплату орендної плати, разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази направлення вказаних претензій та відповідач заперечує факт отримання цих претензій. Іншіх доказів наявності заборгованості (банківські розрахунку, виписки по рахунку тощо) суду не надано.

З листа заступника начальника управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна № 17353 від 20.11.2017 вбачається, що у ФОП Мілейчик Я.В. заборгованості по сплаті орендної плати до міського бюджету станом на 01.11.2017 немає.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що на час розгляду справи у відповідача відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за договорами № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007.

З огляду на викладене, позивачем не доведено порушення відповідачем п. 4.4. договору № 2386 від 06.09.2005 та договору № 3142 від 24.02.2007.

Крім того, умовами п. 4.6 договорів № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 зобов'язано орендаря забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню та псуванню, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Умовами (п.4.12) договорів № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 зобов'язано відповідача узгодити призначення приміщення з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно - епідеміологічною службою за місцем знаходження об'єкта оренда та надати копії вищезазначених договорів орендодавцю та Управлінню комунального майна та приватизації.

Позивач вказує, що вимог щодо забезпечення пожежної безпеки відповідач не дотримує, в обгрунтування посилається на результати проведення планової перевірки щодо додержання суб'єктом господарювання вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки та як наслідок виявлених порушень припис № 42 від 26.05.2017 «Про усунення порушень вимог законодавства у сфері цивільного захисту, техногенної та пожежної безпеки».

Разом з тим, вказані докази до матеріалів справи додані не були, а отже факт порушення п. 4.12 договорів є недоведеним, крім того, суд вважає необґрунтованими посилання позивача на порушення відповідачем вказаного пункту договорів, оскільки строки вчинення відповідних дій умовами договорів не встановлені, отже це не може бути підставою для розірвання договорів оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007.

Ще однією підставою для розірвання договорів оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 позивач вказує порушення п. 4.7 договору, а саме: орендар зобов'язаний змінювати стан орендованого майна можна виключно за письмовою згодою орендодавця і Управління комунального майна та приватизації. В обгрунтування посилається, на акт обстеження орендованих приміщень та інженерних комунікацій від 04.06.2015 з якого вбачається, що ФОП Мілейчик Я.Р. здійснив демонтаж перегородок орендованого приміщення, до акту додано план подвалу.

Разом з тим, з доданого до акту плану підвалу не можно встановити демонтаж яких перегородок було здійснено Мілейчик Я.Р. Крім того, до матеріалів справи не додано ані технічного паспорту орендованого приміщення, ані плану вказаного приміщення, що позбавляє можливості встановити стан приміщень без ознак здійснення реконструкції

Враховуючи, що твердження позивача про здійснення відповідачем самовільної реконструкції переданих в оренду нежитлових приміщень також не знаходять свого документального підтвердження в матеріалах справи, вони не можуть свідчити про наявність підстав для розірвання договорів оренди.

Крім того, ще однією підставою для розірвання договорів оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007, позивач вказує п. 7.1, а саме: орендодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення майна, що передано в оренду, у разі виникнення соціально - суспільної необхідності щодо майна (капітальний ремонт, реконструкції будівлі та ін.), викликаної потребами територіальної громади м. Харкова, а також у разі потреби використання майна під особисті потреби орендодавця.

В обгрунтування даної підстави позивач посилається на Акт обстеження підвального приміщення будівлі КЗОЗ «Харківська міська поліклініка № 18, відповідно до якого комісія встановила, що подальне використання орендованого приміщення може привести до не уможливлення виконання вимог листа Департаменту охорони здоров'я від 10.04.2017 № 01-685 та «Плану закріплення пунктів безпечного розміщення евакуйованого персоналу та хворих у закладаї охорони здоров'я міста Харкова, під час масової евакуації при виникненні надзвичайних ситуацій техногенного, природного, воєнного та соціального характеру».

Разом з тим, в акті зазначено, що обстеження проводилось в присутності відповідача, однак акт ним не підписано, акту про відмову від підписання також не додано, крім того, позивачем не було надано до матеріалів справи ані листа Департаменту охорони здоров'я від 10.04.2017 № 01-685, ані «Плану закріплення пунктів безпечного розміщення евакуйованого персоналу та хворих у закладаї охорони здоров'я міста Харкова, під час масової евакуації при виникненні надзвичайних ситуацій тезногенного, природного, воєнного та соціального характеру».

Крім цього, відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Це також закріплено у п. 7.1 договору оренди № 3142 від 24.02.2007.

Судом встановлено, що термін дії договору № 2386 (відповідно до додаткової угоди від 06.05.2015) продовжено до 06.04.2018 та договору № 3142 (відповідно до додаткової угоди від 24.12.2015) продовжено до 24.11.2018, отже на момент винесення рішення договори є діючими.

З матеріалів справи вбачається, що органом, до повноважень якого належить управління орендованим майном, є Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради. Однак, вказаний Департамент, в передбачений законом строк не звертався до відповідача з заявою про розірвання договорів оренди № 2386, 3142.

Посилання позивача на власне повідомлення про відмову від договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 2386 від 06.09.2005 та повернення орендованого майна № 2443 та повідомлення про відмову від договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) № 3142 від 24.02.2007 та повернення орендованого майна № 2442, суд також вважає безпідставними, оскільки, як вже було зазначено вище, позивач не є органом, на який згідно з законом покладено функції управління майном, яке є предметом оренди, а отже з огляду на викладене, дані повідомдлення позивача не може розглядатися судом як заява, подана в порядку, визначеному ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За таких обставин, позивачем не дотримано порядок відмови від договорів оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007 у зв'язку з соціально - суспільної необхідністю щодо майна, викликаної потребами територіальної громади м. Харкова та особистими потребами орендодавця.

Підсумовуючи наведене, суд зазначає, що відповідно до вимог чинного законодавства договір оренди може бути розірваний в разі істотного порушення стороною його умов або несплати орендної плати. В даному випадку позовні вимоги позивача ґрунтуються саме на істотному порушенні умов договору. Проте матеріалами справи не підтверджено істотного порушення відповідачем договору оренди, що в свою чергу виключає можливості розірвання договору на зазначених підставах.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол; Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Перший протокол ратифіковано Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР й з огляду на приписи ч. 1 ст. 9 Конституції України, ст. 10 ЦК України застосовується судами України як частина національного законодавства. При цьому, розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), яка згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії" від 19.12.1998, "Бурдов проти Росії" від 07.05.2002, "Прессос Компанія Нав'єра С.А." та інші проти Бельгії" від 28.10.1995, "ПайнВеліДевелопмент Лтд." та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 року визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

Концепція "майна" в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999, заява №311107/96, п.54).

Таким чином, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 13 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених законом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов'язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Враховуючи вищенаведене, приймаючи до уваги, що посилання позивача (орендодавця) на наявність істотних порушень умов договору зі сторони відповідача (орендаря) не знайшли підтвердження в ході розгляду справи, беручи до уваги відсутність в матеріалах справи доказів на підтвердження доводів позивача, судом не встановлено достатніх підстав для розірвання договорів оренди № 2386 від 06.09.2005 та № 3142 від 24.02.2007, тому господарський суд відмовляє в позові за недоведеністю пред'явлених вимог.

Щодо позовних вимог про повернення нежитлового приміщення шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 130 кв.м. в будинку № 11 по вул. Миру в місті Харкові та повернення нежитлового приміщення шляхом виселення відповідача з нежитлового приміщення площею 24 кв.м. в будинку № 11 по вул. Миру в місті Харкові, суд зазначає, що дані вимоги є похідними від вимоги про розірвання договору оренди № 2386 від 06.09.2005 та договору оренди № 3142 від 24.02.2007, а оскільки суд дійшов висновку про відмову в задоволенні заявленої вимоги позивача про розірвання договору оренди, зазначені вимоги позивача також не підлягають задоволенню.

З огляду на приписи ст. 129 ГПК України, враховуючи висновки господарського суду про відмову в задоволенні позову, судовий збір покладається на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 11, 13, 14, 41-46, 73-80, 86, 129, 233, 236-238, 241 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю .

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до статей 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, дане рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення.

Повне рішення складено та підписано 16.04.2018.

Суддя Н.А. Новікова