КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" квітня 2018 р. Справа№ 910/18941/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Суліма В.В.

суддів: Гаврилюка О.М.

Шаптали Є.Ю.

при секретарі судового засідання : Стаховській А.І.

за участю представників сторін:

від позивача: Шевченко Є.В. довіреність № 5753/10 від 08.07.2016 року;

від відповідача: Рог О.В. довіреність № 225-КМГ-578 від 14.02.2018 року,

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 року (повний текст підписано 27.12.2017 року)

у справі № 910/18941/17 (суддя: Ковтун С.А.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер"

до відповідача Київської міської ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки

Встановив

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, який укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" та Київською міською радою, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), відповідно до запису від 06.10.2006 року за №63-6-00376 у книзі записів державної реєстрації договорів та предметом оренди за яким є земельна ділянка на території мікрорайонів №№ 2, 3, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому р-ні м. Києва, загальною площею - 90195 кв.м., кадастровий номер: :90:290:0030; вважати укладеним акт приймання-передачі земельної ділянки на території мікрорайонів №№ 2, 3, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому р-ні м. Києва, загальною площею - 90195 кв.м., кадастровий номер: :90:290:0030 від Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" Київській міській раді.

Позовні вимоги мотивовані тим, що завершення будівництва на земельній ділянці комплексу, багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення шляхом прийняття всіх його складових в експлуатацію, та з огляду на набуття права власності на складові комплексу фізичними, юридичними особами та місцевою громадою міста Києва, а також у зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою здійснює новий власник, і позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, право позивача на оренду земельної ділянки, на якій розташовані побудовані останнім об'єкти нерухомості, припиняється в силу закону. Звернення позивача про дострокове розірвання спірного договору залишено відповідачем без відповіді, чим порушені права позивача.

Господарський суд міста Києва задовольнив позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" своїм рішенням від 11.12.2017 року (повний текст підписано 27.12.2017 року).

Не погодившись з прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення у даній справі та прийняти нове, яким в задоволенні позову відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що Господарський суд міста Києва, визнав обставини встановленими, які є недоведеними і мають значення для справи, неправильно застосував норми процесуального та матеріального права, зокрема ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, скаржник вказав, що укладеним сторонами у справі договором оренди земельної ділянки не передбачено можливості дострокового розірвання в односторонньому порядку (зокрема, за ініціативи одного з орендарів) вказаного договору оренди у випадку переходу права власності на розташоване на орендованій земельній ділянці нерухоме майно.

Також, скаржник вказав, що він укладаючи договір оренди, передбачав відповідні надходження орендної плати до міського бюджету. Таким чином, розірвання договору оренди землі потягне за собою припинення цих надходжень до міського бюджету, що є нічим іншим, як збитками від відповідача.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.01.2018 року копії справи № 910/18941/17 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Сулім В.В., судді: Коротун О.М., Гаврилюк О.М.

Протоколом автоматичної зміни колегії суддів від 07.02.2018 року, у зв'язку з перебуванням судді Коротун О.М., на лікарняному з 05.02.2018 року, було сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 910/18941/17 нову колегію суддів у складі: головуючого судді: Суліма В.В., суддів: Майданевича А.Г., Гаврилюка О.М.

Київський апеляційний господарський суд у новому складі колегії суддів відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 року у справі № 910/18941/17 своєю ухвалою від 09.02.2018 року.

Київський апеляційний господарський суд закінчив проведення підготовчих дій та призначив розгляд справи №910/18941/17 своєю ухвалою від 22.02.2018 року.

15.03.2018 року Оголошено перерву у розгляді апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 у справі № 910/18941/17 до 03.04.2018 року.

Розпорядженням керівника апарату Київського апеляційного господарського суду № 09.1-08/892/18 від 03.04.2018 року справу № 910/18941/17, у зв'язку із перебуванням судді Майданевича А.Г., який не є головуючими суддею(суддею-доповідачем), на лікарняному, відповідно до підпунктів 2.3.25, 2.3.49 пункту 2.3 Положення про автоматизовану систему документообігу суду, призначено до повторного автоматизованого розподілу.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.04.2018 року справу № 910/18941/17 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Сулім В.В., судді: Гаврилюк О.М., Шаптала Є.Ю.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 03.04.2018 року прийнято матеріали справи № 910/18941/17 з розгляду апеляційної скарги Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 до свого провадження у складі нової колегії головуючого судді Суліма В.В., судді: Гаврилюка О.М., Шаптала Є.Ю.

У судовому засіданні 03.04.2018 року апелянт підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення місцевого господарського суду скасувати.

У судовому засіданні Київського апеляційного господарського суду представник позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення Господарського суду першої інстанції залишити без змін а скаргу без задоволення.

Крім того, в відзиві на апеляційну скаргу представник позивача зазначив, що добровільна відмова Товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Девелопер» від права користування земельною ділянкою є однією із підстав для розірвання договору на вимогу однієї із сторін.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 року підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга Київської міської ради - без задоволення, з наступних підстав.

Відповідно до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" (орендар) та Київська міська рада (орендодавець) уклали договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 06.10.2006 за №63-6-00376 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - договір), об'єктом якого відповідно до умов останнього є земельна ділянка, розташована на території мікрорайонів №№ 2, З, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому районі м. Києва площею 90195 кв.м. із кадастровим номером :90:290:0030 (далі - земельна ділянка).

Позивач прийняв земельну ділянку для проведення на ній будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків із об'єктами культурно-побутового призначення.

Як вбачається з матеріалів справи, в серпні 2017 року позивач повністю завершив будівництво на земельній ділянці відповідно до містобудівної та проектної документації, що підтверджується сертифікатами відповідності закінчених будівництвом об'єктів проектній документації та їх готовності до експлуатації (наявні в матеріалах справи), а саме: КВ №0 від 13.12.2012 року, серії ІУ №02 від 04.11.2014 року, серії ІУ №60 від 02.12.2014 року, серії ІУ №49 від 03.12.2013 року, серії КВ №7 від 25.06.2012 року, серії КВ №5 від 30.08.2011 року, серії КВ №5 від 14.07.2011 року, серії КВ№16 412047388 від 29.03.2012 року, серії КВ №6 від 06.11.2012 р., серії ІУ №53 від 02.07.2013 року, серії КВ №4 28.02.2012 року, серії ІУ №56 від 02.07.2013 року, серії ІУ № 86 від 05.09.2013 року, серії ІУ №16 від 08.10.2013 року, серії ІУ №81 від 18.08.2017 року.

Таким чином, Держана архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінчених будівництвом об'єктів проектній документації та підтвердила їх готовність до експлуатації.

У період 2012-2017 років позивач передав збудовані об'єкти соціального призначення до комунальної власності громади міста Києва, а багатоповерхові житлові будинки - на баланс для обслуговування експлуатуючій організації - Товариству з обмеженою відповідальністю "Фірма "Компас", що підтверджується відповідними актами приймання-передачі. Окрім того, всі квартири (приміщення) в таких будинках є власністю фізичних та юридичних осіб, а не власністю позивача.

Дані обставини підтверджуються матеріалами справи та не заперечуються сторонами.

30.08.2017 року позивач надіслав відповідачу письмову вимогу № 74 про розірвання договору шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін на підставі добровільної відмови позивача від права користування земельною ділянкою та проект угоди про розірвання (припинення) Договору та проект акту приймання-передачі земельної ділянки, підписані позивачем.

Відповідач вказану вимогу залишив без розгляду - про результати розгляду не повідомив.

10.10.2017 року позивач повторно звернувся до відповідача з вимогою № 88 про розірвання договору.

Дану вимогу відповідач також залишив без відповіді.

Статтями 11, 509 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору.

Згідно з ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відповідно до п. 2.1 договору використанням за цільовим призначенням земельної ділянки є: будівництво, експлуатація та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення.

Згідно ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками; земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України; порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками; розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав (ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

Тобто, як правильно встановлено судом першої інстанції, наявні в матеріалах справи документи (акти передачі об'єктів будівництва з балансу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" на баланс інших осіб) свідчать про припинення орендарем використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення та неможливість використання її позивачем.

Пунктом 11.4 договору передбачена можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та експлуатації відповідного об'єкта, має право на припинення дії договору оренди землі.

З огляджу на викладене, Київський апеляційний господарський суд не приймає як наладжене твердження скаржника, що укладеним сторонами у справі договором оренди земельної ділянки не передбачено можливості дострокового розірвання в односторонньому порядку (зокрема, за ініціативи одного з орендарів) вказаного договору оренди у випадку переходу права власності на розташоване на орендованій земельній ділянці нерухоме майно.

В силу ч. 2 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою, згідно зі ст. 141 Земельного кодексу, є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою.

Право оренди земельної ділянки, відповідно до глави 15 Земельного кодексу України, є складовою права користування землею.

Враховуючи, що право оренди земельної ділянки, яке є складовою права користування землею - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України), його припинення полягає в припиненні правовідношення, на підставі якого воно виникло.

Припинення правовідношення є одним із способів захисту цивільних прав та інтересів (ст. 16 Цивільного кодексу України).

Припинення правовідношення, яке виникло на підставі договору, здійснюється шляхом розірвання договору.

Тобто, добровільна відмова позивача від права користування земельною ділянкою є однією з підстав для розірвання договору на вимогу однієї зі сторін.

Врахоуючи викладене, колегія суддів не погоджується з доводами апелянта про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, зокрема Закону України «Про оренду землі».

При цьому, згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається в судовому порядку, зобов'язання змінюється або розривається з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. У зв'язку з цим договір підлягає розірванню з моменту набрання рішенням законної сили.

У відповідності до абз. 2 п. 7 інформаційного листа Вищого господарського суду України №01-06/1642/2011 від 24.11.2011 року, якщо позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою і фактичне користування нею та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, наявні законні підстави для припинення земельних відносин сторін за договором оренди.

Враховуючи також те, що фактичне користування земельною ділянкою та розташованим на ній нерухомим майном здійснюють її нові власники, попередній землекористувач - позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Колегія суддів апеляційного господарського суду звертає увагу на те, що така ж правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 06.06.2011 року по справі №11/227, від 19.06.2012 року по справі №36/368-9/63, від 20.08.2013 року по справі №18/5005/12936/2011, та у постановах Вищого господарського суду України, від 23.12.2015 року по справі № 916/1157/15-г, від 02.09.2015 року по справі № 918/75/15, від 23.09.2015 року по справі № 910/29436/14, від 01.03.2017 по справі №910/14070/16.

Відповідно до ст. 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів N 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" ратифікована Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція), підписана від імені України 09.11.1995 року, Перший Протокол, протоколи №4 і №7 до Конвенції, підписані від імені України 19.12.1996 року та Протоколи №2 і №11 до Конвенції, підписані від імені України 09.11.1995 року у м. Страсбурзі із застереженнями.

Згідно ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Європейський суд з прав людини у справі "Бруманеску проти Румунії" дійшов висновку про те, що принцип правової визначеності є одним із фундаментальних аспектів верховенства права, і для того, щоб судове рішення відповідало вимогам Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, необхідно, щоб воно було розумно передбачуваним. Отже, забезпечення єдності судової практики є нічим іншим, як реалізацією принципу правової визначеності.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Редакція газети "Правоє дело" та Штекель проти України" зазначено, що в рішенні національного суду є можливим посилання на рішення українських судів, у яких останні схильні до відповідного тлумачення законодавчих положень, котрими врегульовані подібні відносини, або в яких був загальний підхід у таких справах (п.56), та, що відповідне тлумачення або загальних підхід національних судів у таких справах має впливати на прийняття рішення в подібних відносинах.

Крім того, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне твердження скаржника, як на підставу для скасування оскаржуваного рішення, що в разі задоволення позовних вимог бюджет міста недоотримає відповідні надходження за орендну плату, що потягне за собою збитки, як безпідставне.

Зазначене посилання не спростовує правомірних висновків суду першої інстанції щодо наявності підстав для розірвання договору.

Обставини, на які посилається позивач як на підставу своїх вимог, належним чином доведені і скаржником не спростовані.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд погоджується з доводами викладеними в відзиві на апеляційну скаргу щодо необґрунтованості доводів апелянта.

Крім того, колегія суддів зазначає, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов'язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no. 4241/03 від 28.10.2010 року).

Згідно з ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Отже, зазначені в апеляційній скарзі доводи не знайшли свого підтвердження під час перегляду ухвали судом апеляційної інстанції, апелянт не подав жодних належних та допустимих доказів на підтвердження власних доводів, які могли б бути прийняті та дослідженні судом апеляційної інстанції в розумінні ст.ст. 73, 76-79, 86 Господарського процесуального кодексу України. А тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Судові витрати, згідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покласти на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 11.12.2017 року у справі №910/18941/17 - залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/18941/17 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Головуючий суддя В.В. Сулім

Судді О.М. Гаврилюк

Є.Ю. Шаптала

Дата складення повного тексту - 05.04.2018 року