ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 квітня 2018 року

м. Черкаси справа № 925/958/16

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого - судді Довганя К.І., із секретарем Дяченко Т.В. за участю представників: позивача - не з'явились, відповідача - Коломієць Н.В. начальник відділу за посадою, розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом фізичної особи - підприємця Мартиненко Володимира Миколайовича до Відділу комунального майна Уманської міської ради про визнання права власності

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся з позовною заявою якій просить визнати за фізичною особою - підприємцем Мартиненко Володимиром Миколайовичем право власності на 33,2% у спільної часткової власності на нерухоме майно, - "Танцювальний майданчик", яке розташоване за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Коломенська -3а.

Позов вмотивовано тим, що «танцювальний майданчик» перебуває у нього у оренді на підставі укладеного з відповідачем договору. Під час дії договору з дозволу відповідача ним було здійснено капітальний ремонт орендованого майна, що фактично призвело до створення нової речі із зміною її статусу.

У судових засіданні представники позивача позовні вимоги підтримали.

Представник відповідача у відзиві на позов та у судовому засіданні проти позову заперечила. Заперечення вмотивовано тим, що дозволу на капітальний ремонт відповідач не отримував а здійснені поліпшення майна не призвели до створення нової речі.

В ході розгляду по справі призначалась судова експертиза і на час її проведення провадження у справі зупинялось.

Суд, оцінивши доводи сторін, дослідивши наявні у справі докази, встановив наступне.

Між фізичною особою-підприємцем Мартиненко В.М. ( надалі Позивач ) та Відділом комунального майна Уманської міської ради ( надалі Відповідач ) було укладено договір оренди майна № 23/2011 від 29 грудня 2011р.( надалі договір). На підставі даного договору Позивач отримав в оренду комунальне майно (танцювальний майданчик площею 1152,91 кв.м. в тому числі : сцена з підвалом, підсобні приміщення,) знаходяться за адресою м.Умань, вул.Коломенська-3а. Орекндоване майно, не було зареєстровано у встановленому Законом порядку та було в занедбаному стані, що підтверджується Актом прийому-передачі майна від 01.02.2012р. та рішенням Уманської міської ради про надання дозволу на реконструкцію від 14.07.2012р. № 192. На підставі даного рішення міської ради( п. 1 ) та внесенних змін до договору оренди, Позивач був забов*язаний провести поліпшення обьекту та виготовити документацію на нього за власні кошти.

В цей договір були внесені зміни відповідними додатками:

-Договір № 1 від 18 квітня 2013 p.,

-Договір № 2 від 23 грудня2013 p.,

-Договір № 3 від 23 січня 2015 p.,

-Договір № 4 від 05 листопада 2015 p..

В ході проведення капітального ремонту орендованого майна Позивач не тільки збільшив його вартість, але і провів такі невід*ємні поліпшення, які привели до створення нової речі та зміни статусу приміщення, а саме, перетворення аварійного нежитлового приміщення у зареєстровану у державному реєстрі будівлю. Так, згідно затвердженому кошторису на будівельні роботи № 2-1-1 від 03 вересня 2014 р. та акту прийому-передачі виконаних робіт підрядником від 18 вересня 2014р. в орендованому приміщені встановлено: нову покрівлю, двері, вікна, грати, проведені всі електоромонтажні роботи, замінено перекриття та поли, виконані інші роботи.

Декларацією Державної архітектурно - будівельної інспекції України від 11.08.14 р. встановлено, що об'єкт готовий до експлуатації. Після проведення реконструкції, внесені поліпшення змінили технічні характеристики не житлового приміщення, що дозволило провести його державну реєстрацію, так як відповідно до ст.5 Закону " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень " № 1952 - IV " реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію ". Факт реєстрації підтверджується Витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.10.2014р. серії ЕЕМ№ 117764.

Обсяг виконаних будівельних робіт відповідає погодженому орендодавцем кошторису, не перевищує його та складає 195 764,40 грн..

Рішення міської ради про надання дозволу на реконструкцію №192 від 14.07.12 р. та договору оренди, з усіма змінами, свідчать про те, що ці дозвільні документи виключають самочинність будівництва. Початкова вартість орендованого майна на момент укладення договору на 30 листопада 2011р. складала - 290 182 ,00 грн. без ПДВ ( п 1.1 Договору ). В результаті проведених поліпшень Позивачем сума витрат склала - 195 764,40 грн.,

В ході розгляду по справі призначалась судова експертиза на вирішення якої були поставлені наступні питання:

- Які саме поліпшення орендованого майна ("Танцювальний майданчик", яке розташоване за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Коломенська -3а) були здійснені позивачем за час дії договору оренди від 29.12.2011 №23/2011?

- Яка вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого майна на час проведення експертизи?

- Якщо такі роботи були виконані, то яким чином вони змінили орендоване майно?

Експерт дійшов висновку про те, що за результатами проведеного дослідження та співставлення результатів отриманих при візуальному огляді існуючого танцювального майданчику, який розташований за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Коломенська, 3а наявними даними, які містяться в наданих документах (враховуючі обставини, що 07.08.2015 року відбулася пожежа на об'єкті дослідження) можна вважати про документальне підтвердження відносно того, що позивачем ФОП Мартиненко В.М. за час дії договору оренди від 29.12.2011 № 23/2011 у період липень-вересень 2014 і року було здійснено капітальний ремонт приміщень танцювального майданчику у відповідності до кошторисної документації, яка була схвалена філією ДП "Укрдербудекспертиза". Тобто позивачем здійснені невід'ємні поліпшення орендованого майна - "Танцювальний майданчик", а саме виконані основні будівельні роботи з капітального його ремонту погоджені орендодавцем, а саме:

Покрівля.

-покрівля навісу з повною заміною покрівлі з листової сталі та лат;

-покрівля наземних приміщень при головному вході з улаштуванням цементної стяжки;

- покрівля навісу із заміною покрівлі з хвилястих азбоцементних листів;

- улаштування покрівлі навісу з прорезиненого брезенту;

- фарбування олійними сумішами металевих поверхонь покрівель;

- фарбування олійними сумішами сталевих труб навісу.

Перекриття над підвальною частиною сцени.

- розбирання монолітних перекриттів;

- розбирання лаг з дощок і брусків, дощатих покриттів підлог;

-влаштування дерев'яної опалубки,- виготовлення арматурних каркасів,

укладення бетонної суміші;

-улаштування покриттів підлоги з плиток керамічних.

Двері.

-установлення дверних блоків та монтаж ґрат.

Підлоги.

- улаштування бетонної стяжки в підвалі та службових приміщеннях;

- забивання вибоїв у мозаїчних підлогах танцювального майданчику.

Зовнішнє оздоблення.

- фарбування вапняними сумішами простих фасадів по цеглі;

- фарбування олійними сумішами раніше пофарбованих металевих поверхонь та стійок огорожі, ґрат та огорож пропускного входу на площадку;

- фарбування олійними сумішами вікон.

Опорядження внутрішнє.

-фарбування вапняними сумішами сцени, бар'єрних перегородок біля

центрального входу;

- ремонт штукатурки фасадів;

- вапняне фарбування фасадів;-

-ремонт штукатурки внутрішніх стін та їх - вапняне фарбування.

Електромонтажні роботи:

- монтаж увідно-розподільчих пристроїв;

- установка щитків освітлення;

- прокладання проводів при схованій проводці в борознах;

- установлення вимикачів, розеток, світильників. Більш повно викладено у дослідницькій частині.

Вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого майна

танцювального майданчику, який розташований за адресою: Черкаська область, ц Умань, вул. Коломенська, За, на час проведення експертизи становить врахуванням індексу змін вартості будівельних робіт встановлених Міністерство) регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господареві України вартість без ПДВ - 352 375,92 грн. (163137 грн. х 2,16), ПДВ - 70475. грн., всього з ПДВ 422851,10 грн.

За результатами проведеного дослідження можна вважати, що виконані будівельні роботи з капітального ремонту відкритого танцювального майданчику 2014 році на суму 195 764.40 грн. суттєво змінили орендоване майно відносно його вартості на 37%, яке імовірно становило станом на вересень 2014 році у розмірі 340 093 грн. без врахування вартості здійснених поліпшень.

Відповідно до ч.І ст.331 ЦК України,- право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця, згідно 3 ст. 773 ЦК України.

Згідно ч.4 ст.778 ЦК України, - якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", - якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Оцінивши доводи сторін та приписи наведеного вище законодавства, суд приходить до наступних висновків.

Відносини сторін виникли на підставі укладеного ними договору від 29 грудня 2011 №23/2011. За його правовою природою цей договір є договором оренди. Предметом оренди є комунальне майно, яке не було зареєстровано у встановленому Законом порядку та було в занедбаному стані, що підтверджується Актом прийому-передачі майна від 01.02.2012р. На підставі рішення Уманської міської ради про надання дозволу на реконструкцію від 14.07.2012р. № 192. та внесенних змін до договору оренди, Позивач був забов*язаний провести поліпшення об'єкту та виготовити документацію на нього за власні кошти. Такі поліпшення були ним здійснені. Про що свідчать первинні бухгалтерські документи та висновок судової експертизи.

В результаті поліпшень створена нова річ, тобто річ, яка має істотньо інші ознаки у порівняні з попереднім об'єктом найму. Доля цих поліпшень залежить від двох обставин : характеру поліпшень і наявності згоди наймодавця на проведення поліпшень. Те, що в даному випадку мають місце саме суттєві поліпшення, які створюють собою нову річ, підтверджується судовою експертизою, затвердженим кошторисом будівельно-ремонтних робіт, декларацією інспекції державного архітектурно-будівельного контролю та незалежним аудитом. Наявність дозволу на будівельно - ремонтні роботи закріплена в договорі оренди та рішенні міської ради.

Враховуючі, що вартість орендованого об'єкту збільшилась саме в результаті зроблених поліпшень , у зв"язку з чим рахування розміру частки, яку складають зроблені поліпшення, має здійснюватись виходячи з первинної вартості об'єкту тобто, до проведення реконструкції, зокрема на момент укладення договору оренди. Так згідно експертного висновку експертно-технічного центру " Статус " від 31 липня 2016 р. співвідношення вартості зроблених поліпшень до вартості об'єкта на момент укладання договору оренди складає 33.2 % на 66.8% .

Викладені в позовній заяві обставини підтверджуються доданими до заяви документами.

Враховуючи викладене, на підставі ст.ст. 16, 331, 332, ч.4 ст.778 ЦК, ст..23 Закону України " Про оренду державного та комунального майна ", керуючись ст. 129, ст. ст.232, 233, 236-241 ГПК України суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати за фізичною особою - підприємцем Мартиненко Володимиром Миколайовичем (АДРЕСА_1, 20300, код НОМЕР_1) право власності на 33,2% у спільної часткової власності на нерухоме майно, - "Танцювальний майданчик", яке розташоване за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Коломенська -3а.

Стягнути з Відділу комунального майна Уманської міської ради (пл.. Леніна, 1, м. Умань, Черкаська область, 20300, код 02231465) на користь фізичної особи - підприємця Мартиненка Володимира Миколайовича (АДРЕСА_1, 20300, код НОМЕР_1) - 2939, 40 грн. судових витрат.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду.

Повне рішення підписано 17 квітня 2018 р.

СУДДЯ К.І. Довгань