ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" березня 2018 р. м. Київ Справа № 911/3266/16

Господарський суд Київської області в складі:

головуючого судді Христенко О.О.

за участю секретаря Гарбуз Л.В.

розглянувши справу № 911/3266/16

за позовом Комунального підприємства Агентство регіонального розвитку

Славутицької міської ради, м. Славутич

до Приватного підприємства Квартал-Славутич, м. Славутич

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_1 комітету Славутицької міської ради, м. Славутич

про стягнення 174 112,63 грн.

за зустрічним позовом Приватного підприємства Квартал-Славутич, м. Славутич

до Комунального підприємства Агентство регіонального розвитку Славутицької міської ради, м. Славутич

про стягнення 320 599,00 грн.

Представники:

від позивача (відповідач за зустрічним позовом): не зявився;

від відповідача (позивач за зустрічним позовом): ОСОБА_2, представник за довіреністю;

від третьої особи: ОСОБА_3, представник за довіреністю.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство «Агентство регіонального розвитку» (позивач) звернулось до господарського суду Київської області з позовом до приватного підприємства «Квартал-Славутич» (відповідач) про стягнення 174 112,63 грн.

В обґрунтування позовних вимог, позивач посилається на неналежне виконання відповідачем умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 531 від 30.08.2013, в частині своєчасного внесення орендних платежів, у звязку з чим у відповідача перед позивачем за період: травень-вересень 2016 утворилась заборгованість в сумі 163 920,25 грн., з огляду на наявність якої нараховані 9 303,15 грн. пені та 889,23 грн. 3 % річних.

Ухвалою суду від 10.10.2016 порушено провадження у справі № 911/3266/16 та призначено її розгляд на 26.10.2016.

Ухвалою суду від 26.10.2016 розгляд справи, на підставі клопотання відповідача (вх. № 22188/16 від 25.10.2016) відкладено на 16.11.2016.

14.11.2016 через канцелярію господарського суду Київської області приватним підприємством «Квартал-Славутич» до початку розгляду господарським судом справи по суті надано зустрічну позовну заяву (вх. 23431/16 від 14.11.2016) про стягнення з комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради 320 599,00 грн. вартості витрат понесених на здійснення невідємних поліпшень орендованого комунального майна.

В обґрунтування позовних вимог за зустрічним позовом, приватне підприємство «Квартал-Славутич» посилається на те, що в порушення умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 531 від 30.08.2013, комунальне підприємство «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради, як орендодавець, протягом 12 років не здійснював покладені на нього обовязки, зокрема, не здійснював капітальний ремонт орендованої будівлі, однак, на підставі рішення ОСОБА_1 комітету Славутицької міської ради № 9 від 22.01.2014 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна» та Додаткової угоди № 2 від 23.01.2014 до договору оренди, орендар, власними коштами, за погодженням з орендодавцем, зробив невідємні поліпшення орендованого майна, зокрема, ремонтні роботи щодо енергозбереження та поліпшення зовнішнього вигляду будівлі (заміна віконних блоків, ремонт сходів та площадки, відмостки, цоколю, утеплення фасаду будівлі) магазину «Арбат», загальною вартість 320599,00 грн., внаслідок чого збільшилась оцінка вартості орендованого майна. При цьому, умовами договору оренди визначено, що якщо орендар, власними коштами, за погодженням з орендодавцем, здійснив поліпшення орендованого нерухомого майна, орендодавець зобовязався компенсувати орендарю зазначені кошти, в межах суми збільшеної вартості орендованого майна.

Однак, в порушення умов договору, комунальне підприємство «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради не виконало своїх зобовязань в частині компенсації вартості витрат, понесених на здійснення невідємних поліпшень, у звязку з чим приватне підприємство «Квартал-Славутич» звернулось про стягнення вказаних коштів у судовому порядку.

16.11.2016 через канцелярію суду від комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради надійшло клопотання № 686 від 15.11.2016, в якому останній просить суд відмовити в прийнятті зустрічної позовної заяви приватного підприємства «Квартал-Славутич», як необґрунтованої.

Крім того, в судовому засіданні 16.11.2016 комунальним підприємством «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради надано клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ОСОБА_1 комітет Славутицької міської ради. Мотивуючи своє клопотання, заявник посилається на те, що відповідно до п. 10.4 Положення «Про порядок передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Славутича», затвердженого рішенням Слатутицької міської ради від 15.12.2004 із змінами та доповненнями, орендодавець комунального майна не має права без відповідного рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради давати орендарю згоду на проведення капітального ремонту (поліпшень) орендованого майна, погоджувати будь-які питання, які стосуються надання дозволів на проведення капітального ремонту та компенсації їх вартості відбуваються на підставі рішень ОСОБА_1 комітету Славутицької міської ради.

Представник відповідача заперечував проти клопотання позивача про залучення до участі у справі третьої особи.

Ухвалою суду від 16.11.2016 залучено до участі у справі № 911/3266/16 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ОСОБА_1 комітет Славутицької міської ради, а розгляд справи № 911/3266/16 відкладено на 07.12.2016.

Разом з тим, ухвалою суду від 16.11.2016 прийнято зустрічний позов приватного підприємства «Квартал-Славутич» (позивач за зустрічним позовом, відповідач за первісним позовом) до комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (відповідач за зустрічним позовом, позивач за первісним позовом) про стягнення 320 599,00 грн. для спільного розгляду з первісним позовом.

05.12.2016 через канцелярію суду від позивача за первісним позовом надійшов відзив на зустрічну позовну заяву № 111/722 від 02.12.2016.

Так, відповідач за зустрічним позовом звертає увагу, що на підставі рішення ОСОБА_1 комітету Славутицької міської ради від 22.01.2014 за № 9 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна» було надано дозвіл на здійснення позивачем за зустрічним позовом невідємних поліпшень (щодо енергозбереження та поліпшень зовнішнього вигляду будівлі магазину «Арбат»), без врахування ПДВ, на суму 298 963,00 грн., проте, як позивач за зустрічним позовом, без відповідного дозволу, здійснив ремонтні роботи на суму 320 599,00 грн. Крім того, позивач за первісним позовом стверджує, що відповідачем за первісним позовом, в порушення рішення ОСОБА_1 комітету Славутицької міської ради від 22.01.2014 за № 9 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна» подано не весь перелік документів, зокрема, в частині отримання погодження архітектурного вигляду проведення зазначених ремонтних робіт у відділі містобудування та архітектури виконавчого комітету Славутицької міської ради. Також, позивач за первісним позовом вказує на відсутність документів фінансового характеру, які б свідчили про обсяг виконаних ремонтних робіт, що може бути повязано з особливостями власної діяльності та які призвели до економічної вигоди.

Таким чином, у відповідача за зустрічним позовом, викликає сумнів щодо здійснення позивачем за зустрічним позовом ремонтних робіт у сумі 320 599,00 грн. і що, сума яка підлягатиме відшкодуванню здійснення невідємних поліпшень може бути визначена лише експертним шляхом, однак яка не може перевищувати погоджений між сторонами розмір ремонтних робіт у сумі 298 963,00 грн., у звязку з чим відповідач за зустрічним позовом вважає за потрібне призначити у справі судову інженерно-технічну експертизу, за результатами якої визначити суму компенсації, яка підлягатиме відшкодуванню з боку позивача за первісним позовом.

Крім того, позивачем за первісним позовом надано клопотання № 1-11/723 від 02.12.2016, в якому останнім запропоновано питання, для вирішення судовим експертом та запропоновано проведення вказаної експертизи доручити ПП «Експертна фірма «Експерт плюс» (14005, АДРЕСА_1, ).

05.12.2016 через канцелярію суду відповідачем за первісним позовом (позивач за зустрічним позовом) надано відзив на первісний позов, в якому останній повністю підтримує вимоги за зустрічним позовом та вказує, що останній протягом всього часу користування орендованим майном, належним чином виконував взяті на себе зобовязання в частині оплати орендних платежів, однак відповідач за зустрічним позовом ухиляється від належного виконання умов договору оренди та відмовляється здійснювати компенсацію здійснених невідємних поліпшень.

В судовому засіданні представник відповідача за первісним позовом не заперечував проти призначення у справі судової експертизи.

Крім того, в судовому засіданні 07.12.2016 присутнім представником третьої особи надані суду письмові пояснення № 01-12/2428 від 05.12.2016, в яких останнім підтримано позовні вимоги позивача за первісним позовом та заперечував щодо вимог за зустрічним позовом, стверджуючи про доцільність призначення у справі судової експертизи, з метою ідентифікації та оцінки невідємних поліпшень орендованого майна.

Ухвалою суду від 07.12.2016, враховуючи взаємну суперечливість наявних у справі доказів щодо викладених сторонами вимог та заперечень, які виникли між сторонами під час користування орендованим майном, зокрема, будівля магазину «Арбат», загальною площею 589,50 кв.м., розташованого за адресою: Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8, будівля магазину «Арбат» та здійснення позивачем за зустрічним позовом невідємних поліпшень орендованого майна, вартість яких заперечується відповідачем за зустрічним позовом, для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування та потребують спеціальних знань, суд дійшов висновку про необхідність призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручено ПП «Експертна фірма «Експерт плюс», а провадження у справі № 911/3266/16 зупинено на час проведення експертних досліджень.

27.01.2017 через канцелярію суду від позивача надійшло клопотання (вх. № 1873/17), в якому останній просить суд поновити провадження у справі № 911/3266/16, у звязку з відсутністю у ПП «Експертна фірма «Експерт плюс» фахівців за спеціальністю «судовий експерт», про що свідчить лист № 11 від 17.01.2017 ПП «Експертна фірма «Експерт плюс».

02.02.2017 матеріали справи № 911/3266/16 повернулися до господарського суду Київської області, оскільки ПП «Експертна фірма «Експерт плюс» (м. Чернігів) не отримало їх на пошті та сплив строк зберігання поштового відправлення.

Ухвалою суду від 10.02.2017 поновлено провадження у справі № 911/3266/16, а розгляд справи призначений на 24.02.2017.

Ухвалою суду від 24.02.2017 призначено у справі № 911/3266/16 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Київському науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (03680, м. Київ, вул. Смоленська, 6), а провадження у справі № 911/3266/16 зупинено.

26.12.2017 через канцелярію суду надійшли матеріали справи № 911/3266/16, разом із з висновком експерта № 2170/2171/17-24 від 20.12.2017 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи.

15.12.2017 набув чинності ОСОБА_2 України «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів» № 2147-VIII від 03.10.2017, яким Господарський процесуальний кодексу України викладено у новій редакції.

Пунктом 9 перехідних положень Господарського процесуального кодексу України у редакції, яка діє з 15.12.2017 передбачено, що справи у судах першої та апеляційної інстанцій, провадження у яких порушено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, розглядаються за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Ухвалою суду від 28.12.2017 поновлено провадження у справі № 911/3266/16, підготовче засідання в порядку загального позовного провадження призначене на 24.01.2018.

Ухвалою суду від 24.01.2018 відкладене підготовче засідання на 14.02.2018, учасникам провадження наданий строк із визначенням та поданням доказів, необхідних для розгляду справи.

05.02.2018 та 09.02.2018 через канцелярію суду від третьої особи надійшов лист від 05.02.2018 № 01-12/244, в якому останнім підтримані позовні вимоги позивача за первісним позовом.

У підготовчому засіданні 14.02.2018, судом проведено дії відповідно до частини 2 статті 183 Господарського процесуального кодексу України, розяснено сторонам обмеження строків на подання ними заяв по суті справи та доказів початком стадії розгляду справи по суті та встановлено порядок з'ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, та порядок дослідження доказів, якими вони обґрунтовуються під час розгляду справи по суті, з урахуванням судових засідань, що вже були проведені у даній справі, представниками позивача, відповідача та третьої особи заявлено про відсутність бажання на подання нових письмових заяв по суті справи і нових доказів та готовність переходити до розгляду справи по суті.

Ухвалою суду від 14.02.2018 закрите підготовче провадження, а справу № 911/3266/16 призначено до розгляду по суті на 14.03.2018.

13.03.2018 та 14.03.2018 через канцелярію суду від позивача за первісним позовом надійшло клопотання № 1-11/207 від 13.03.2018, в якому останній повністю підтримує позовні вимоги за первісним позовом, проте просить суд здійснювати розгляд справи без участі його повноважного представника.

В судовому засіданні 14.03.2018 представником приватного підприємства « Квартал-Славутич» підтримані вимоги за зустрічним позовом, вважаючи їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Представником третьої особи підтримані позовні вимоги позивача за первісним позовом.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 202 ГПК України, неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення учасників процесу, всебічно і повно зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд Київської області -

ВСТАНОВИВ:

30.08.2013 між комунальним підприємством «Фонд комунального майна» (правонаступником якого є комунальне підприємство «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради) (орендодавець, позивач за первісним позивом, відповідач за зустрічним позовом) та приватним підприємством «Агентство консалтингу» (правонаступником якого є приватне підприємство «Квартал-Славутич» (орендар, відповідач за первісним позовом, позивач за зустрічним позовом) укладений Договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності № 531, відповідно до умов п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.7 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, зокрема, будівлю магазину «Арбат», її інженерні мережі та комунікації, загальною площею 589,50 кв.м., розташований за адресою: Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8, будівля магазину «Арбат», з метою розміщення магазину продовольчих товарів, у т.ч. реалізації підакцизних та супутніх товарів. Балансова вартість орендованого майна, станом на 01.08.2013, становить 234 958,67 грн. Вартість орендованого майна згідно з звітом про експертну оцінку, станом на 31.07.2013, становить 1 057 001,00 грн. Обєкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Славутич і знаходиться на балансі комунального підприємства «Фонд комунального майна».

Відповідно до п.п. 2.1, 2.4.3, 2.4.4 договору, орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, проте не раніше дати підписання договору та акта прийому-передачі. При передачі майна складається акт прийому-передачі, який підписується сторонами, а також складається акт технічного огляду, який підписується орендодавцем. Майно вважається переданим орендарю з моменту підписання акта прийому-передачі.

Згідно з п. 3.2 договору, орендна плата по договору визначається на підставі «Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Славутич» та за перший (базовий) місяць оренди - вересень 2013, включаючи ПДВ, становить 19 026,02 грн. Розмір орендної плати за перший місяць фіксується в договорі. За кожний наступний місяць оренди, розмір орендної плати визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що публікується в поточному місяці.

В подальшому, додатковою угодою № 4 від 01.10.2018 між сторонами погоджено, що орендна плата за корисну площу за перший (базовий) місяць оренди - жовтень 2015 становить, з урахуванням ПДВ, 31 129,52 грн., а за кожний наступний місяць оренди, розмір орендної плати визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, що публікується в поточному місяці.

Пунктом 3.4 договору визначено, що орендна плата (з урахуванням податку) вноситься безготівковим платежем на розрахунковий рахунок орендодавця або шляхом внесення готівкових коштів в касу орендодавця не пізніше останнього числа поточного місяця.

Відповідно до п. 5.1.18 договору, орендар зобовязався компенсувати орендодавцю плату за землю, розмір якої має бути обчислений відповідно до Закону України «Про оренду землі» та Земельного кодексу України. Розмір плати за землю визначається сектором земельних ресурсів виконавчого комітету відповідно до грошової оцінки земель міста та рішень міської ради.

Згідно ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до статті 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарських зобов'язань є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди, не передбачені законом, але такі, які йому не суперечать.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Згідно ст. 286 Господарського кодексу України, орендна плата сплачується орендарем незалежно від результатів його господарської діяльності.

Між позивачем та відповідачем підписаний Додаток № 2 до договору «Акт прийому-передачі», відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв з 01.09.2013 будівлю магазину «Арбат», загальною площею 589,50 кв.м., розміщену за адресою: Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8, що знаходиться на балансі КП «ФКМ».

Між позивачем та відповідачем підписаний Додаток до договору «Акт прийому-передачі», відповідно до якого орендар передає, а орендодавець приймає з 30.09.2016 будівлю магазину «Арбат», загальною площею 589,50 кв.м., розміщену за адресою: Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8, що знаходиться на балансі КП «АРР» (повернення з оренди).

Так, як стверджує позивач за первісним позовом, останній належним чином та в повному обсязі виконував взяті на себе, за умовами договору зобовязання, надавши відповідачу у тимчасове платне користування приміщення, будівлю магазину «Арбат», загальною площею 589,50 кв.м., розміщену за адресою: Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8.

Під час користування обєктом оренди між позивачем та відповідачем підписані акти надання послуг № 1187 від 31.05.2016, № 1056 від 31.05.2015, № 1339 від 30.06.2016, № 1300 від 30.06.2016, № 1595 від 31.07.2016, № 1850 від 31.08.2016, № 1806 від 31.08.2016, № 2292 від 30.09.2016, № 2293 від 30.09.2016.

Для оплати вартості орендних платежів та компенсації орендарем плати за землю, позивачем за первісним позовом виставлені відповідачу за первісним позовом рахунки на оплату № 1005 від 11.05.2016 на суму 723,90 грн., № 1132 від 14.05.2016 на суму 32 060,15 грн., № 1230 від 08.06.2016 на суму 723,90 грн., № 1270 від 09.06.2016 на суму 32 060,15 грн., № 1491 від 11.07.2016 на суму 723,90 грн., № 1511 від 14.07.2016 на суму 32 060,15 грн., № 1711 від 09.08.2016 на суму 723,90 грн., № 1756 від 11.08.2016 на суму 32 060,15 грн., № 2174 від 21.09.2016 на суму 723,90 грн., № 2175 від 21.09.2016 на суму 32 060,15 грн., всього на загальну суму 163 920,25 грн.

Однак, як стверджує позивач за первісним позовом, відповідач за первісним позовом неналежним чином виконував взяті на себе зобовязання за умовами договору, в частині оплати орендних платежів та компенсації плати за землю, у звязку з чим у відповідача за первісним позовом за період травень-вересень 2016 утворилась заборгованість в сумі 163 920,25 грн.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Згідно приписів статей 525, 526 Цивільного кодексу України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Оскільки заборгованість відповідача за первісним позовом, в частині своєчасного внесення орендних платежів та компенсації плати за землю, передбачених умовами Договору оренди № 531 від 30.08.2013, на час прийняття рішення не сплачена, а розмір заборгованості відповідає фактичним обставинам справи, вимога позивача за первісним позовом про стягнення з відповідача 163 920,25 грн. заборгованості визнається судом та підлягає задоволенню.

Статтею 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

У звязку із неналежним виконанням відповідачем за первісним позовом умов договору, позивач за первісним позовом, на підставі п. 3.7 договору, просить суд стягнути з відповідача 9 303,15 грн. пені, нарахованої за період з 01.06.2016 по 05.10.2016, від сум заборгованості по кожному рахунку окремо.

Умовами п. 3.7 договору визначено, що за затримку внесення орендної плати орендар сплачує орендодавцю пеню в розмірі 0,5 відсотка від несплаченої суми за кожний день прострочення але не більше подвійної облікової ставки НБУ за період прострочення платежу. При цьому, між орендодавцем та орендарем погоджено, що строк нарахування пені не обмежується 6-ма місяцями.

У сфері господарювання згідно з ч. 2 ст. 217 та ч. 1 ст. 230 Господарського кодексу України, застосовуються господарські санкції, зокрема, штрафні санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за весь час користування чужими коштами, якщо інший розмір відсотків не передбачено законом або договором (ч. 6 ст. 231 ГК України).

Крім того, у звязку із неналежним виконанням відповідачем зобовязань щодо своєчасної оплати орендних платежів та компенсації плати за землю, на підставі ст. 625 Цивільного кодексу України, просить суд стягнути з відповідача 889,23 грн. 3 % річних, нарахованих за період з 01.06.2016 по 05.10.2016, від сум заборгованості по кожному рахунку окремо.

Відповідно до ч. 1 ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобовязання.

Частиною другою ст. 625 Цивільного кодексу України, боржник, який прострочив виконання грошового зобовязання, на вимогу кредитора зобовязаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

На підставі вказаних норм права, враховуючи, що наявний в матеріалах справи розрахунок пені та 3 % річних є арифметично вірним, вимоги позивача за первісним позовом про стягнення пені в сумі 9 303,15 грн. та 3 % річних в сумі 889,23 грн., визнаються судом правомірними та такими, що підлягають задоволенню.

Разом з тим, звертаючись до суду із зустрічною позовною заявою, позивач за зустрічним позовом просить стягнути з комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради 320 599,00 грн. вартості витрат понесених на здійснення невідємних поліпшень, визначених умовами Договору оренди № 531 від 30.08.2013.

Так, пунктом 8.3 договору визначено, що орендар за погодженням з орендодавцем може самостійно здійснювати поліпшення (капітальні роботи, що покращують технічний стан приміщення, будівлі) орендованого майна. Погодження орендарю на здійснення поліпшень (капітальні роботи, що покращують технічний стан приміщення, будівлі) надається орендодавцем тільки на підставі відповідного рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради.

Відповідно до п. 8.4 договору, порядок погодження кошторису витрат, надання дозволу на здійснення невідємних поліпшень обєкта оренди, порядок визначення обємів та вартості фактично виконаних робіт, порядок та строк можливої компенсації вартості робіт встановлюється рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради та визначається в додатковій угоді до договору оренди комунального майна.

Орендар не має права без відповідного рішення виконавчого комітету давати орендарю згоду на проведення капітального ремонту (поліпшень) орендованого майна, погоджувати будь-які документи стосовно цих робіт та якимось чином компенсувати їх вартість (п. 8.5 договору).

Якщо орендар за рахунок власних коштів за погодженням з орендодавцем здійснив поліпшення орендованого нерухомого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобовязаний компенсувати йому зазначені кошти в межах суми збільшеної вартості орендованого майна, яка сталась в результаті виконання орендарем поліпшень, визначеної в установленому законодавством порядку, якщо інше не визначено договором оренди.

Рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 22.01.2014 за № 9 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна», з урахуванням змін внесених рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради від 17.03.2016 № 122, на підставі звернення директора КП «Фонд комунального майна», вирішено погодити КП «Фонд комунального майна» надання дозволу ПП «Квартал-Славутич» на здійснення невідємних поліпшень - ремонтних робіт щодо енергозбереження та поліпшення зовнішнього вигляду будівлі (заміна віконних балконів, ремонт сходів та площадки, відмостки, цоколю, утеплення фасаду будівлі) магазину «Арбат» (вартістю 298 963,00 грн., без ПДВ); КП «Фонд комунального майна укласти додаткову угоду до Договору оренди комунального майна № 531 від 30.08.2013.

23.01.2014 між позивачем (відповідач за зустрічним позовом) та відповідачем (позивач за зустрічним позовом), в рамках Договору оренди № 531 від 30.08.2013, на підставі рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.01.2014 за № 9, укладено Додаткову угоду № 2 до Договору оренди № 531 від 30.08.2013, якою орендарю надано дозвіл на здійснення невідємних поліпшень - ремонтних робіт щодо енергозбереження та поліпшення зовнішнього вигляду будівлі (заміна віконних балконів, ремонт сходів та площадки, відмостки, цоколю, утеплення фасаду будівлі) магазину «Арбат», що знаходиться за адресою: Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8.

Вартість ремонтних робіт, які будуть виконуватись орендарем, згідно з рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.01.2014 за № 9, становить 298 963,00 грн. (без ПДВ).

25.07.2014 між ПП «Квартал-Славутич» (замовник) та ТОВ «Технобуд-С» (підрядник) укладений Договір підряду на ремонтні роботи, відповідно до умов п. 1.1 якого підрядник взяв на себе обовязок виконати за завданням замовника ремонтні роботи магазину «Арбат», розміщеному в Київській області, м. Славутич, Московський квартал, 8, а замовник зобовязується прийняти такі роботи та оплатити їх вартість.

Вартість робіт, з урахуванням затвердженого кошторису, становить 320 599,00 грн. (без ПДВ). Оплата виконаних підрядником робіт, здійснюється замовником після підписання між сторонами акта виконаних робіт.

Між ПП «Квартал-Славутич» та ТОВ «Технобуд-С» підписаний акт приймання виконаних будівельних робіт по формі № КБ-2в за грудень 2014, на загальну суму 320 599,00 грн.

Приватне підприємство «Квартал-Славутич», виконуючи умови Договору підряду від 25.07.2014, згідно із платіжними дорученнями № 11 від 09.04.2015, № 13 від 10.04.2015, № 14 від 10.04.2015 перераховано на рахунок ТОВ «Технобуд-С» 320 599,00 грн.

В подальшому, приватне підприємство «Квартал-Славутич» зверталось до комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради із листами, зокрема, від 03.06.2016 та 19.09.2016, в яких повідомило про проведення ремонту орендованого майна на суму 320 599,00 грн. та просило зарахувати частину вартості ремонтних робіт в рахунок орендної плати та компенсації плати за землю, на підставі Договору оренди № 531 від 30.08.2013.

У відповідь, листом від 14.06.2016 № 1-11/365 комунальним підприємством «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради повідомлено про те, що орендними відносинами щодо комунального майна не передбачено проведення взаємозаліку грошових коштів в рахунок орендної плати.

Частинами 1, 3 статті 778 Цивільного кодексу України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Пунктом 2 ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Разом з цим частиною 3 статті 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», передбачено, що якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати або вимагати відшкодування вартості ремонту;

вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Разом з цим, частково заперечуючи проти вимог за зустрічним позовом (відзив на зустрічну позовну заяву № 111/722 від 02.12.2016), відповідач за зустрічним позовом вказував на те, що сума яка підлягатиме відшкодуванню здійснення невідємних поліпшень може бути визначена лише експертним шляхом, однак яка не може перевищувати погоджений між сторонами розмір ремонтних робіт у сумі 298 963,00 грн., визначена рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 22.01.2014 за № 9.

Під час розгляду справи, враховуючи взаємну суперечливість наявних у справі доказів щодо викладених сторонами вимог та заперечень, які виникли між сторонами під час користування орендованим майном, здійснення позивачем за зустрічним позовом невідємних поліпшень орендованого майна, вартість яких заперечується відповідачем за зустрічним позовом, для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування та потребують спеціальних знань, суд дійшов висновку про необхідність призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи, проведення якої доручено Київському науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України.

На вирішення експертизи винесено наступні питання:

- який перелік та об'єми фактично виконаних товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» ремонтних робіт магазину «Арбат», розташованого за адресою: м. Славутич, Московський квартал, 8, зроблених на підставі укладеного між приватним підприємством «Квартал-Славутич» та товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» Договору підряду від 25.06.2014?

- чи відповідають обсяги та вартість фактично виконаних товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» робіт з ремонту магазину Арбат, розташованого за адресою: м. Славутич, Московський квартал, 8, зробленого на підставі укладеного між приватним підприємством «Квартал-Славутич» та товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» Договору підряду від 25.06.2014, акту прийому-передачі (КБ-2в), у відомості ресурсів до зведеної розрахункової вартості будівництва (АВК-5 (2.11.6)?

- яка ринкова вартість кожного виду виконаних товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» робіт, на підставі укладеного між приватним підприємством «Квартал-Славутич» та товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» Договору підряду від 25.06.2014, на об'єкті нерухомого майна, магазину «Арбат», розташованого за адресою: м. Славутич, Московський квартал, 8?

В ході проведення експертних досліджень було встановлено, що вартість фактично виконаних товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» робіт, на підставі укладеного між приватним підприємством «Квартал-Славутич» та товариством з обмеженою відповідальністю «Технобуд-С» Договору підряду від 25.06.2014 на обєкті нерухомого майна, магазину «Арбат», розташованого за адресою: м. Славутич, Московський квартал, 8, на час проведення експертизи, становить 410 849,63 грн. Вартість фактично виконаних робіт, на час проведення експертизи з урахуванням зносу матеріальних ресурсів, становить 341 592,61 грн.

Таким чином, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд зазначає, що подані документи в сукупності свідчать про обізнаність відповідача за зустрічним позовом щодо проведення позивачем за зустрічним позовом ремонтних робіт з подальшою їх компенсацією. Зокрема, про проведення робіт на таких умовах зазначалось в рішенні виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 22.01.2014 за № 9 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна», з урахуванням змін внесених рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради від 17.03.2016 № 122.

Отже, оскільки умовами Договору оренди № 531 від 30.08.2013 між сторонами погоджена можливість орендаря здійснювати невідємні поліпшення обєкта оренди, визначений порядок проведення таких поліпшень та за рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 22.01.2014 за № 9 наданий відповідний дозвіл, а отже суд вбачає правомірність підстав щодо звернення позивача за зустрічним позовом із вимогами про стягнення вартості витрат, понесених позивачем за зустрічним позовом на здійснення невідємних поліпшень.

Разом з тим, як вже було зазначено, рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 22.01.2014 за № 9 «Про погодження надання дозволу на здійснення поліпшень орендованого майна», з урахуванням змін внесених рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради від 17.03.2016 № 122, була погоджена вартість здійснення невідємних поліпшень - ремонтних робіт магазину «Арбат», в сумі 298 963,00 грн., без ПДВ

Поміж цим, укладаючи Додаткову угоду № 2 до Договору оренди № 531 від 30.08.2013, між сторонами також було погоджено, що вартість ремонтних робіт, які будуть виконуватись орендарем, згідно з рішенням виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.01.2014 за № 9, становить - 298 963,00 грн. (без ПДВ).

Згідно з п. 2 Додаткової угоди № 2 від 23.01.2014 до Договору оренди № 531 від 30.08.2013, обсяги робіт та їх ціна вказуються у наступних документах, наданих орендарем і які є невідємною частиною даної додаткової угоди, зокрема, рішення виконавчого комітету Славутицької міської ради від 22.01.2014 № 9; відомості ресурсів; локальний кошторис № 2-1-1; зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва; пояснювальна записка; дефектний акт.

Тобто, звертаючись за дозволом на здійснення в орендованому приміщення невідємних поліпшень, позивач за зустрічним позовом надав переліченій в додатковій угоді № 2 пакет документів, на підставі якого було надано дозвіл на здійснення ремонтних робіт, вартість яких становить 298 963,00 грн. без ПДВ.

Позивач за зустрічним позовом зазначає, що вартість здійснених поліпшень в орендованому приміщенні, зазначено в рішенні виконавчого комітету Славутицької міської ради Київської області від 22.01.2014 за № 9 та Додатковій угоді № 2 від 23.01.2014 без урахування ПДВ, а із ПДВ сума буде становитиме 320 599,00 грн.

Однак, відповідно до п. 3.1 договору на ремонтні роботи від 25.06.2014, укладеного між позивачем за зустрічним позовом та ТОВ «Технобуд-С», вартість ремонтних робіт становить 320 599,00 грн. без ПДВ.

Також, згідно з абз. 5 п. 3.2 «Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації» затвердженого наказом Фонду державного майна від 27.02.2004 № 377 (зареєстрований в Міністерстві юстиції України 18.03.2004 за № 343/8942), розрахунки ринкової вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями, ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень, а також ринкової вартості невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна здійснюються без урахування податку на додану вартість.

Враховуючи наведене, суд розглянувши подані сторонами докази, дійшов висновку щодо часткового задоволення вимог за зустрічним позовом в сумі 298 963,00 грн.

Судовий збір відповідно до ст.ст. 123, 129 ГПК України за вимогами первісного позову покладається на відповідача за первісним позовом, а за вимогами за зустрічним позовом покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 123, 129, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги за первісним позовом задовольнити повністю.

2. Стягнути з приватного підприємства «Квартал-Славутич» (07101, Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8, ) на користь комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська область, м. Славутич, Центральна площа, 5, а/с 66, ) 163 920 (сто шістдесят три тисячі девятсот двадцять) грн. 25 коп. заборгованості, 9 303 (девять тисяч триста три) грн. 15 коп. пені, 889 (вісімсот вісімдесят девять) грн. 23 коп. 3 % річних та 2 611 (дві тисячі шістсот одинадцять) грн. 69 коп. судового збору.

Видати наказ.

3. Позовні вимоги за зустрічним позовом задовольнити частково.

4. Стягнути з комунального підприємства «Агентство регіонального розвитку» Славутицької міської ради (07101, Київська область, м. Славутич, Центральна площа, 5, а/с 66, ) на користь приватного підприємства «Квартал-Славутич» (07101, Київська область, м. Славутич, Московський квартал, 8, ) 298 963 (двісті девяносто вісім тисяч девятсот шістдесят три) грн. 00 коп. вартості витрат понесених на здійснення невідємних поліпшень та 4 484 (чотири тисячі чотириста вісімдесят чотири) грн. 45 коп. судового збору.

Видати наказ.

5. В іншій частині вимоги за зустрічним позовом відмовити.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст підписано 26.03.2018.

Суддя О.О. Христенко