ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/1200/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

учасники справи:

позивач - державне підприємство "Державний будівельний комбінат" Управління справами апарату Верховної Ради України"

відповідач - Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корона-Введенська"

розглянув у письмовому провадженні касаційну скаргу державного підприємства "Державний будівельний комбінат" Управління справами апарату Верховної Ради України"

на рішення господарського суду міста Києва у складі Отрош І.М. від 14 березня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Руденко М.А. - головуючого, Пономаренка Є.Ю., Дідиченко М.А. від 13 червня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У січні 2017 року державне підприємство "Державний будівельний комбінат" Управління справами апарату Верховної Ради України" (далі - позивач) звернулося з позовом до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Корона-Введенська" (далі - відповідач) про стягнення 62 996,88 грн. боргу, 1 580,08 грн. 3% річних, 4 587,25 грн. інфляційних втрат (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог).

2. Позов мотивований невиконанням відповідачем зобов'язань з відшкодування позивачу витрат по сплаті податку за землю на підставі договору від 03 січня 2011 року № 25/11 (далі - спірний договір) за період з березня по грудень 2016 року.

3. Так, відповідно до державного акту на право постійного користування землею від 15.04.2003 позивач отримав в постійне користування земельну ділянку площею 0,4946 га для будівництва житлового будинку з паркінгом по вул. Панаса Мирного, 28-а у місті Києві. Побудований на вказаній ділянці житловий будинок після введення в експлуатацію в 2005 році був переданий на баланс відповідачу.

4. Оскільки відповідач не здійснив переоформлення права користування земельною ділянкою, але фактично нею користується, то сторони дійшли згоди щодо відшкодування останнім на підставі спірного договору позивачу витрат по сплаті земельного податку до моменту переоформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташований належний відповідачу будинок.

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій

5. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14 березня 2017 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 13 червня 2017 року, в позові відмовлено повністю.

6. Судові рішення мотивовані тим, що відповідно до статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники багатоквартирного будинку є також власниками спільного майна цього будинку, у тому числі і права на земельну ділянку, на якій цей будинок розташований. Отже, з моменту набуття права власності на житловий будинок фактичним землекористувачем такої земельної ділянки є відповідач, на якого чинним законодавством і покладено обов'язок сплати земельного податку.

7. Вказаний законодавчо врегульований порядок виконання зобов'язання зі сплати земельного податку не може бути змінений за домовленістю сторін, тому умови спірного договору, за якими відповідний податок продовжує сплачувати позивач з подальшою компенсацією йому цих витрат фактичним землекористувачем - відповідачем, прямо суперечать приписам чинного законодавства, зокрема Податкового кодексу України. При цьому суд врахував правову позицію Верховного Суду України, викладену в постанові від 08.06.2016 у справі № 21-804а16.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

8. У жовтні 2017 року позивач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14 березня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13 червня 2017 року і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

9. Право постійного користування земельною ділянкою відповідно до правовстановлюючих документів належить позивачу, який і повинен сплачувати земельний податок до моменту переоформлення цього права на відповідача. При цьому відповідний обов'язок відповідача по відшкодуванню витрат позивача виник на підставі договору, який є чинним, а тому обов'язковим для виконання його сторонами.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

10. З метою надання належної правової оцінки правовідносинам, що склалися у даній справі, необхідно проаналізувати підстави та порядок виникнення речового права на землю у співвласників багатоквартирного будинку.

11. Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон) визначено, що до спільного майна багатоквартирного будинку входять права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія. Закон не визначає які саме права - користування (в тому числі постійного) чи власності на земельну ділянку йде мова у визначенні поняття спільного майна.

12. Прикінцевими положеннями вказаного Закону внесені зміни до статті 42 Земельного кодексу України, згідно з якою земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Вказаний порядок Кабінетом Міністрів України не прийнято.

13. У відповідності до підпункту «д» частини 2 статті 92 Земельного кодексу України права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають: співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

14.Отже, Земельний кодекс України містить альтернативу: співвласники багатоквартирного будинку можуть оформити речове право на земельну ділянку під житловим будинком у вигляді постійного землекористування на підставі статті 92 цього Кодексу або на праві власності на підставі статті 42 Земельного кодексу України.

15. Одночасно з цим Прикінцевими положеннями Закону внесені зміни і до Цивільного кодексу України, зокрема до статті 382 Цивільного кодексу України, згідно з якою усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

16. Відповідно до статті 79-1 Земельного кодексу України державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі. У відповідності до статей 125 та 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

17. Згідно зі статтею 287 Податкового кодексу України (далі - ПК) власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. За визначенням пп. 14.1.73 ПК землекористувачі - юридичні та фізичні особи (резиденти і нерезиденти), яким відповідно до закону надані у користування земельні ділянки державної та комунальної власності, у тому числі на умовах оренди. У розумінні положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270 ПК платником земельного податку є власник земельної ділянки або землекористувач, якими може бути фізична чи юридична особа. Обов'язок сплати цього податку для його платника виникає з моменту набуття (переходу) в установленому законом порядку права власності на земельну ділянку чи права користування нею і триває до моменту припинення (переходу) цього права.

18. Отже, обов'язок сплати земельного податку як власників, так і землекористувачів земельних ділянок виникає з дня виникнення права власності або права користування. За змістом вищезгаданих статей 125 та 126 Земельного кодексу України таким днем є день державної реєстрації такого права у відповідності до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

19. Таким чином, за відсутності зареєстрованих речових прав на право власності або постійного землекористування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у співвласників багатоквартирного будинку не виникає обов'язку зі сплати земельного податку.

20. З іншого боку, оскільки чинним законодавством України не встановлений чіткий порядок передачі земельних ділянок у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, неможливо встановити з якого моменту виникає таке право, яке кореспондує обов'язку сплачувати земельний податок. В даному контексті необхідно відзначити, що ставка земельного податку для співвласників багатоквартирних будинків у місті Києві є визначеною та становить 0,01 відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (згідно з пп. 5.3.3.30 Рішення Київської міської ради від 23 червня 2011 року № 242/5629 «Про встановлення місцевих податків і зборів у м. Києві»).

21.Слід відзначити, що у відповідності до статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку). Отже, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку є специфічною правовою формою здійснення співвласниками своїх прав та обов'язків з управління спільним майном багатоквартирного будинку, до якого, за визначенням статті 1 вказаного Закону, входить і земельна ділянка, на якій розташований такий багатоквартирний будинок.

22. Як встановлено судами, на виконання статті 11 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) відповідач, як представник власників квартир у багатоквартирному будинку, на підставі акту приймання-передачі від 08.08.2005 прийняв від відповідача на власний баланс житловий комплекс по вул. Панаса Мирного, 28-а у місті Києві.

23. За умовами спірного договору від 03 січня 2011 року № 25/11 відповідач до переоформлення права користування земельною ділянкою, на якій розташований належний йому житловий комплекс, взяв на себе зобов'язання по відшкодуванню земельного податку, фактично сплаченого позивачем як особою, на яку документально оформлено правовстановлюючі документи на право постійного користування відповідною земельною ділянкою під житловим будинком.

24. При цьому Верховний Суд звертає увагу, що станом на момент укладення між сторонами спірного договору було відсутнє пряме законодавче регулювання правового режиму земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, оскільки Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який містить спеціальні норми, що покликані врегулювати основні правові поняття, пов'язані з багатоквартирними будинками, зокрема і щодо прав на земельну ділянку, на якій розташований такий будинок, був прийнятий 14 травня 2015 року.

25. Отже сторони спірного договору, діючи добросовісно та виходячи з того, що користування землею в Україні є платним, виходячи з принципу свободи договору, передбаченого статтями 6 та 627 Цивільного договору, уклали спірний договір, що прямо не передбачений чинним законодавством, однак йому не суперечить. Як встановлено судами попередніх інстанцій, відповідач не переоформив на себе речове право на земельну ділянку, в той час як у позивача є чинним акт постійного користування від 26.12.2002 № 206-4/366 вказаною земельною ділянкою. Оскільки навіть із прийняттям Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» питання процедури переходу прав на земельну ділянку до співвласників багатоквартирних будинків не врегульовано, сторони на власний розсуд, не порушуючи при цьому норм чинного законодавства, врегулювали зобов'язання щодо сплати земельного податку.

26. У даному контексті помилковими є посилання суду першої та апеляційної інстанції на те, що відповідач є фактичним землекористувачем, оскільки за змістом норм Податкового кодексу України, наведених у пункті 17 цієї Постанови, оскільки до моменту реєстрації речового права на землю відповідач не є землекористувачем в розумінні норм ПК та, відповідно, у нього до моменту державної реєстрації речового права на землю не виникає обов'язку зі сплати земельного податку.

27. Верховний Суд також критично сприймає посилання судів попередніх інстанцій на статтю 120 Земельного кодексу України, як на підставу обґрунтування виникнення у відповідача права землекористування, виходячи з наступного.

28. У частинах першій та другій статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

29. Суди не взяли до уваги, що стаття 120 вказаного Кодексу не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання даної статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об'єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 Земельного кодексу України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

30. Крім того, судами попередніх інстанцій було помилково не застосовано до спірних правовідносин статті 377 Цивільного кодексу України, за змістом якої до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

31. Верховний Суд вважає за необхідне зауважити, що системний аналіз статей 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України свідчить про те, що вказані правові норми не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. У порядку obiter dictum Верховний Суд зазначає, що саме таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим та логічним, оскільки конкретний момент переходу права власності на багатоквартирний будинок до його співвласників чинним законодавством не визначено, з огляду на специфіку такого об'єкту права власності.

32. Враховуючи все вищенаведене, помилковим є посилання судів попередніх інстанцій на правову позицію Верховного Суду України у справі № 21-804а16 від 08.06.2016 р., оскільки фактичні обставини та правове регулювання у цих справах є абсолютно різним.

33. Разом з тим, судами попередніх інстанцій не було досліджено та встановлено чи правильно позивачем було обраховано суму основного боргу, 3% річних, індексу інфляції та неналежним чином досліджено правову природу договору про відшкодування витрат на сплату земельного податку. З огляду на статтю 300 Господарського процесуального кодексу України з метою належного встановлення вищезазначених фактів та обставин справа підлягає передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

34. Враховуючи вищевикладене, касаційна скарга відповідача підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані судові рішення - скасуванню з підстав неправильного застосування норм матеріального права. Під час нового розгляду судам необхідно встановити факти та обставини зазначені в п. 32 цієї Постанови.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу державного підприємства "Державний будівельний комбінат" Управління справами апарату Верховної Ради України" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14 березня 2017 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 13 червня 2017 року у справі № 910/1200/17 скасувати.

3. Передати справу на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.