ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 березня 2018 року

м. Київ

Справа № 910/15048/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

О.О. Мамалуй - головуючий, Г. О. Вронська, І.В. Ткач

за участю секретаря судового засідання - Руденко Н.С.,

розглянувши матеріали касаційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013"

на постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.12.2017р.

у складі суддів: Т.І. Разіна - головуючий, Л.В. Чорна, М.Л. Яковлєв

та на рішення господарського суду міста Києва від 03.10.2017р.

суддя: І.Д. Курдельчук

за позовом Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до товариства з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача комунальне підприємство "Печерськсервіс"

про розірвання договору №2049 від 20.10.2015р. про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та виселення з орендованого приміщення

за участю представників:

від позивача: Ваховська І.Б.,

від відповідача: Діденко І.В.,

від третьої особи: Рижкова Л.Є.

1. Короткий зміст позовних вимог

Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до господарського суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Аладін-2013" про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2049 від 20.10.2015р. та виселення відповідача з орендованого майна.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем своїх грошових зобов'язань за договором оренди від 20.10.2015р. №2049, зокрема в частині сплати орендних платежів. За твердженнями позивача станом на 01.07.2017р. у відповідача наявна заборгованість з орендної плати та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою понад три місяці підряд.

2. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.10.2017р. у справі № 910/15048/17, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.12.2017р., позов задоволено, договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2049 від 20.10.2015р. розірвано та виселено ТОВ "Аладін-2013" з орендованого приміщення.

Судові рішення мотивовані з посиланням на норми, зокрема, ст. ст. 651, 782 ЦК України та ст. ст. 10, 18, 19 та 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Суди дійшли висновку про те, що у зв'язку з порушенням відповідачем зобов'язань щодо оплати орендних платежів, наявні підстави для розірвання спірного договору та виселення відповідача з орендованого майна.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

ТОВ "Аладін-2013" у касаційній скарзі посилається на порушення господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, зокрема ст. ст. 651, 762, 782, 783 ЦК України, ст. ст. 283, 287, 291 ГК України, ст. 5, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 2.1, п. 4.4 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015р. №415/1280, ст. ст. 33, 34, 84, 105, 111-28 ГПК України, та просить рішення та постанову у справі скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

На думку скаржника, висновки судів про те, що має місце прострочення орендної плати більш ніж за 3 місяці підряд, є неправомірними, оскільки на підтвердження орендної плати у повному обсязі за жовтень 2015, січень 2016 та березень 2016 ТОВ "Аладін-2013" долучило платіжні доручення, що підтверджують повну сплату орендної плати за ці місяці.

4. Позиції інших учасників справи

Позивач у письмових поясненнях стверджує про наявність в матеріалах справи доказів невиконання відповідачем істотних умов договору, що згідно ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України є достатньою підставою для розірвання договору оренди.

5. Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій

20 жовтня 2015р. між Департаментом комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) як орендодавцем, ТОВ "Аладін-2013" як орендарем та комунальним товариством "Печерськсервіс" як підприємством-балансоутримувачем було укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2049.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.12.2014р. №756/756 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вул. Військовий проїзд, буд. 1, літера "Ж", корпус 6, для розміщення складу.

Згідно з п. 4.2.3 договору орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі.

За п. 9.1 договору він є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 20.10.2015р. до 18.10.2018р.

На виконання вказаного договору об'єкт оренди був переданий в користування ТОВ "Аладін-2013" за актом приймання-передачі нерухомого майна від 20.10.2015р.

Суди встановили, що відповідач не виконав свого зобов'язання зі сплати орендної плати, у зв'язку з чим утворилась заборгованість у розмірі 1 022 425,19 грн. за період з листопада 2015 року по червень 2017 року.

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.08.2016р. у справі № 910/9480/16 стягнуто з ТОВ "Аладін-2013" на користь КП "Печерськсервіс" 169 647,80 грн. заборгованості з орендної плати; 68265,23 грн. заборгованості з компенсації витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою; 17 895,79 грн. пені; 1 329,01 грн. 3% річних; 5 203,63 грн. 3% річних і 6 696,22 грн. судового збору; розірвано договір; зобов'язано ТОВ "Аладін-213" передати КП "Печерськсервіс" за актом приймання-передачі нежитлове приміщення площею 1 245,40 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літера "Ж", корпус 6. Постановами Київського апеляційного господарського суду від 25.10.2016р. та Вищого господарського суду України від 21.12.2016 вказане рішення залишено без змін.

Постановою Верховного Суду України від 07.06.2017р. судові рішення у справі №910/9480/16 в частині задоволення позовних вимог щодо розірвання договору та зобов'язання ТОВ "Аладін-2013" передати за актом приймання-передачі підприємству нежитлове приміщення скасовано; прийнято в цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог КП "Печерськсервіс".

У подальшому, у зв'язку з невиконанням істотних умов договору оренди № 2049 від 20.10.2012р. Департамент неодноразово звертався до ТОВ "Аладін-2013" з листами, у яких повідомляв орендаря про відмову від вказаного договору та вимагав звільнити орендоване приміщення і підписати з КП "Печерськсервіс" акт приймання-передачі.

Проте, відповідач вказаної вимоги не виконав, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.

6. Норми права та мотиви, з яких виходить суд касаційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

За ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій послались, зокрема, на норми ст. 782 ЦК України, якою передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Верховний Суд звертає увагу, що ч. 3 ст. 291 ГК України, ч. 2 ст. 651, ст. 783 ЦК України передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін, а ст. 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

Господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що у відповідача наявна заборгованість з орендної плати у сумі 1 022 425,19 грн. за період з листопада 2015 року по червень 2017 року.

Проте з судових рішень не вбачається, на підставі яких доказів судами встановлено вказані обставини.

Відповідач стверджує, що ним не допущено невнесення плати за три місяці підряд, оскільки здійснено плату у повному обсязі, зокрема за жовтень 2015 року, січень 2016 року та березень 2016 року.

Проте суди не надали належної оцінки вказаним доводам відповідача та не перевірили його тверджень.

При вирішенні даного спору господарським судам слід було встановити, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково.

Встановлення цих обставин має вирішальне значення при застосуванні ст. 782 ЦК України та розірванні договору оренди з підстав невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Отже в даному випадку господарські суди попередніх інстанцій припустилися неповного дослідження суттєвих обставин справи, що призвело до передчасних висновків про наявність підстав для розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2049 від 20.10.2015р. та виселення відповідача з орендованого майна.

Передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають Верховному Суду права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно ч. 1 ст. 4-7 ГПК України в редакції, яка діяла на момент прийняття оскаржуваних рішень, судове рішення приймається суддею за результатами обговорення усіх обставин справи.

Відповідно до ст. 43 ГПК України в редакції, яка діяла на момент прийняття оскаржуваних рішень, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Порушення господарськими судами наведених норм унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

8. Висновки суду касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги та дії, які повинен виконати суд першої інстанції при новому розгляді

Виходячи з вищевикладеного, з дотриманням передбачених ГПК України меж перегляду судових рішень, заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши представників учасників справи та перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32-34, 43, 82, 84 ГПК України в редакції, яка діяла на момент прийняття оскаржуваних рішень, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне та обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Відсутність у суду процесуальної можливості з'ясувати дійсні обставини справи, перешкоджає ухваленню нового рішення, тому справа підлягає передачі на розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, з'ясувати всі обставини у справі, та належним чином, на підставі належних та допустимих доказів, дослідити та встановити чи була наявна у відповідача заборгованість по сплаті орендної плати за три місяці підряд, що є необхідною умовою для застосування положень ст. 782 ЦК України.

Оскільки справа підлягає передачі на новий розгляд до місцевого суду, то відповідно до вимог ч. 14 ст. 129 ГПК України суд касаційної інстанції не здійснює розподіл судового збору.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 110, 314, 315 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ТОВ "Аладін-2013" задовольнити частково.

Рішення господарського суду міста Києва від 03.10.2017р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.12.2017р. у справі №910/15048/17 скасувати.

Справу №910/15048/17 передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. О. Мамалуй

Суддя Г. О. Вронська

Суддя І.В. Ткач