ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" березня 2018 р. Справа № 914/1731/17

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого - судді Матущака О.І.
суддів Мирутенка О.Л.
Якімець Г.Г.

розглянувши апеляційну скаргу квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова м. Львів № 6813 від 20.11.2017 р.

на рішення господарського суду Львівської області від

06.11.2017 р.

у справі № 914/1731/17

за позовом квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова

м. Львів

до відповідача приватного підприємства «Інтертайле»

смт. Щирець Пустомитівського району

Львівської області

про внесення змін в договір оренди

за участю представників сторін від:
позивача: Безушко О.І. за довіреністю № 10 від 16.01.2018р.;

відповідача: не з`явився,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Львівської області від 06.11.2017 р. (суддя Т.Б. Фартушок) в позові Квартирно-експлуатаційного відділу м. Львова до Приватного підприємства «Інтертайле» про внесення змін в договір оренди відмовлено повністю.

Рішення суду мотивоване безпідставністю та необгрунтованістю позовних вимог.

Позивачем подано апеляційну скаргу, в якій просить задоволити апеляційну скаргу, скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове, яким задоволити позовні вимоги. В своїй апеляційній скарзі скаржник посилається на те, що судом першої інстанції не було досліджено висновок про вартість військового майна для продовження договору оренди, який складений 25.11.2014 р. суб`єктом підприємницької діяльності Савицьким Д.К.

Крім цього, апелянт покликається на зміну умов укладеного між сторонами договору в частині зміни вартості об`єкта оренди та розміру орендної плати за користування ним на підставі рішення Міністра оборони України від 16.05.2017р. №18009/з/30-2016, прийнятого у зв`язку із встановленням актом Державної фінансової інспекції у Львівській області від 01.07.2016р. №08-21/14 порушень.

А також зазначає, що судом першої інстанції не надана правова оцінка дій оренодавця щодо неврахування в вартості майна покращень, здійснених орендарем, відповідності таких дій законодавству в сфері оренди державного та комунального майна та умовам договору.

Відповідачем подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить оскаржуване рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Свої заперечення обґрунтовує тим, що 29.11.2014р. між сторонами укладено додатковий договір, яким встановлено розмір орендної плати та порядок її сплати відповідачем, а позивачем, як підставу для перегляду розміру орендної плати, визначено рішення Міністра оборони України від 16.05.2017р. №18009/з/30-2016р., що суперечить умовам пункту 3.4. укладеного між сторонами договору. Також відповідач звертає увагу на те, що в договорі оренди нерухомого військового майна сторонами підтверджується, що орендна плата розрахована на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (надалі Методики) та встановлена в розмірі, більшому, аніж визначено Методикою.

В судовому засіданні представником позивача викладено доводи та заперечення по суті апеляційної скарги.

Розглянувши наявні у справі матеріали, давши належну оцінку доводам апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача у судовому засіданні, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з огляду на наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та перевірено апеляційним господарським судом, 29.11.2004 р. між військовою частиною НОМЕР_1 Західного оперативного командування (надалі орендодавець) та приватним підприємством «Інтертайле» (надалі відповідач, орендар) укладено договір оренди нерухомого військового майна, розташованого у Львівському гарнізоні за адресою: м.Львів, вул.Шевченка, 3 №10 (надалі договір), за умовами якого (п.1.1) орендодавець передав, а орендар прийняв для зберігання автомобільної техніки у строкове платне користування нерухоме військове майно, а саме приміщення військового містечка №7, будівля №57 площею 541,4 м.кв. (надалі будівля), розміщене за адресою: м.Львів, вул. Шевченка, 3, що знаходиться на балансі військової частини А-4514 та обліковується в Квартирно-експлуатаційному відділі м.Львова, вартість якого визначена згідно з актом оцінки і, станом на 31.05.2004 р., становить за експертною оцінкою 184 474,00 грн.

Згідно пункту 2.4. договору передача Майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті оцінки, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 3.1. договору, сторонами визначено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить за базовий місяць оренди травень 2004 р. 1 537,28 грн. без врахування податку на додану вартість. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України.

Згідно пункту 3.4 договору, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у випадку зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Пунктом 5.4. договору встановлено зобов`язання орендаря забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонту орендованого майна за рахунок власних коштів.

Відповідно до пунктів 6.1 та 6.3 договору, орендар має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов Договору, при зміні умов використання майна вносити зміни до договору шляхом двостороннього погодження сторін, а також, з дозволу орендодавця за рахунок власних коштів здійснити реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

В подальшому, сторонами було укладено ряд додаткових договорів. Так, додатковим договором оренди від 13.04.2015р. №7-4/2015/КЕВ сторонами серед іншого погоджено викласти пункти 3.1., 10.1 договору в наступній редакції:

Орендна плата встановлена без ПДВ за перший місяць оренди (лютий 2015р.) на рівні 15310,00 грн. з урахуванням домовленості та моніторингу орендної плати на аналогічних об`єктах оренди, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорцій її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами), яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2015р. 15164,95 грн. (додаток №4). Орендна плата за перший місяць оренди після внесення змін квітень 2015р. сплачується з 02.04.2015р.

Цей Договір укладено строком до трьох років, що діє з 02.04.2015р. по 28.03.2018р.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно акту від 01.07.2015 р. відповідач повернув, а позивач прийняв з оренди частину приміщень, які були об`єктом оренди за договором загальною площею 204,6 м.кв. вартістю 303173,51 грн. без ПДВ.

Відповідно до акту оцінки вартості нерухомого військового майна, що передано в оренду, розташованого у Львівській області, м. Львів, вул. Шевченка, 3, військове містечко №7, будівля №57 від 10.03.2015р. підтверджено оціночну вартість об`єкта оренди площею 546,9 м.кв. в розмірі 1434760,00 грн., в тому числі вартість покращень об`єкта оренди 624370,99 грн.

Листом від 05.08.2016 р. вих. №08-15м/4249 Державна фінансова інспекція у Львівській області повідомила керівника КЕВ м. Львова про те, що актом ревізії окремих питань фінансово-господарської діяльності КЕВ м. Львова від 01.07.2016р. №08-21/14, серед іншого, встановлено зменшення вартості об`єкта оренди, переданого відповідачу за договором, що, в свою чергу, призвело до зниження розміру орендної плати і завдання цим збитків бюджету. Листом від 03.05.2017р. вих. №306/1/3260 позивач повідомив Міністра оборони України про порушення законодавства, виявлені актом ревізії окремих питань фінансово-господарської діяльності КЕВ м. Львова від 01.07.2016р. №08-21/14.

Листом від 02.06.2017р. вих. №3081 позивач, на виконання рішення Міністра оборони України від 16.05.2017р. №18009/з/30-2016, надіслав для підпису відповідачу п`ять примірників додаткової угоди до договору, які, після підписання, просив повернути на адресу КЕВ м.Львова.

При цьому, відповідачем у відповідь на вказаний лист від 02.06.2017р. вих. №3081 погоджено позивачу зміну меж розмежування та орендованої площі за договором (лист б/н від 21.06.2017р.).

Листом від 30.06.2017р. вих. №3524 позивач повторно звернувся до відповідача із пропозицією внести зміни до розділів 3 та 5 договору шляхом підписання додаткової угоди до договору. Проте, відповідач вказаний лист залишив без відповіді та реагування.

При прийнятті постанови суд апеляційної інстанції виходив з такого.

Нормами гл. 53 ЦК України врегульовано порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів, а нормами гл. 20 ГК України порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів.

Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулюються спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ч. 1 ст. 2, ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.

розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Згідно зі ч.1,2 ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до ст.11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Суд апеляційної інстанції зазначає також таке.

Відповідно до ч.3 ст.55 ГК України, суб`єкти господарювання залежно від кількості працюючих та доходів від будь-якої діяльності за рік можуть належати до суб`єктів малого підприємництва, у тому числі до суб`єктів мікропідприємництва, середнього або великого підприємництва. Суб`єктами малого підприємництва є, серед іншого, юридичні особи - суб`єкти господарювання будь-якої організаційно-правової форми та форми власності, у яких середня кількість працівників за звітний період (календарний рік) не перевищує 50 осіб та річний дохід від будь-якої діяльності не перевищує суму, еквівалентну 10 мільйонам євро, визначену за середньорічним курсом Національного банку України.

Відповідно до п. 7 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786 (із змінами та доповненнями) розмір річної орендної плати у разі оренди іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 відсотків вартості орендованого майна за результатами незалежної оцінки, а у разі, коли орендарем є суб`єкт малого підприємництва, - не менш як 7 відсотків вартості орендованого майна за результатами такої оцінки.

Пунктом 8 додатку №2 до Методики визначено, що ставка орендної плати для розміщення майстерень, що здійснюють технічне обслуговування та ремонт автомобілів становить 20 відсотків.

Згідно п. 9 додатку №2 до Методики визначено, що ставка орендної плати за розміщення офісних приміщень, крім офісних приміщень операторів телекомунікацій, які надають послуги рухомого (мобільного) зв`язку, операторів та провайдерів телекомунікацій, які надають послуги доступу до Інтернету складає 18 відсотків.

Приміткою до додатку №2 до Методики встановлено, що орендні ставки для орендарів - вітчизняних юридичних і фізичних осіб, що є суб`єктами малого підприємництва, які провадять виробничу діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), застосовуються з коефіцієнтом 0,7.

Згідно п. 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. за №629 (із змінами і доповненнями), оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

З огляду на наведене, відповідач є вітчизняним суб`єктом малого підприємництва, який провадить свою діяльність безпосередньо на орендованих виробничих площах (крім офісів), і до нього має застосовуватись коефіцієнт 0,7 при визначенні розміру орендної плати.

Таким чином, перевіряючи доводи апеляційної скарги в частині посилання скаржника на те, що розмір орендної плати слід визначати пропорційно, виходячи із вартості оцінки об`єкта оренди, встановленої висновком про вартість, складеним 25.11.2014р. суб`єктом підприємницької діяльності Савицьким Д.К., колегія суддів вважає такі безпідставними, оскільки при розрахунку не враховано, що об`єкт оренди за договором (в редакції додаткового Договору оренди від 02.04.2015р. №7-4/2015/КЕВ до договору) має площу 342,3 м.кв., з яких 80,0 м.кв. використовується відповідачем для розміщення офісу, а 262,3 м.кв. майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів (автосервіс).

Крім цього, враховуючи п.п. 8 та 9 додатку №2 до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, річна ставка орендної плати за користування Відповідачем площею 80,0 м.кв. для розміщення офісу складає 18 відсотків від експертної оцінки Об`єкта оренди, а за користування 262,3 м.кв. майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів (автосервісу) 20 відсотків.

А тому, при розрахунку орендної плати за користування 262,3 м.кв. майстерні, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів (автосервісу) не враховано коефіцієнт 0,7, застосування якого передбачено приміткою до додатку №2 до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, так як відповідач є суб`єктом малого підприємництва і здійснює свою діяльність безпосередньо в орендованих виробничих площах.

При цьому, посилання скаржника на висновок про вартість військового майна для продовження договору оренди нежитлової будівлі № 57 військового містечка № 7 загальною площею 546,90 кв.м. за адресою м. Львів, вул. Шевченка, 3, який складений 25.11.2014р. суб`єктом підприємницької діяльності Савицьким Д.К., колегія суддів вважає безпідставними, оскільки строк дії такого висновку, згідно п. 2 Методики, закінчився 25.05.2015р.

Також, судова колегія зазначає, що посилання апелянта на зміну умов укладеного між сторонами договору в частині зміни вартості об`єкта оренди та розміру орендної плати за користування ним на підставі рішення Міністра оборони України від 16.05.2017р. №18009/з/30-2016, прийнятого у зв`язку із встановленням актом Державної фінансової інспекції у Львівській області від 01.07.2016р. №08-21/14 порушень є безпідставними, оскільки така підстава для зміни вартості об`єкта оренди, та відповідно зміни розміру орендної плати не визначена вимогами чинного законодавства України та суперечить умовам пункту 3.4 укладеного між сторонами договору, згідно якого розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у випадку зміни Методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

З огляду на вищевикладене та наявні матеріали справи, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про безпідставність та необгрунтованість позовних вимог.

Відповідно ст.ст. 13, 76, 77, 86 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, враховуючи вищенаведене, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду, а тому оспорюване рішення місцевого господарського суду підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга ? без задоволення.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З урахуванням наведеного вище, апеляційний господарський суд прийшов до висновку про необхідність залишення судового збору за подання апеляційної скарги за апелянтом (позивачем).

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283, 284 ГПК України,

Львівський апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Львівської області від 06.11.2017 р. у справі № 914/1731/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції в порядку та строки, визначені ст.ст. 288, 289, 291 ГПК України.

Справу повернути до місцевого господарського суду.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 28.03.2018 р.

Головуючий суддя О.І. Матущак

Судді О.Л. Мирутенко

Г.Г. Якімець