ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 березня 2018 року Справа № 923/46/18

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. при секретарі Литвиненко Т.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Фермерського господарства "НІКА", ідентифікаційний код 327858, вул.Чкалова, 79, м. Генічеськ Херсонської області,

до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області, ідентифікаційний код 39766281, вул. Університетська 136-а, м. Херсон,

про визнання недійсним наказу зобов'язання укладення договору оренди землі на новий строк,

за участю представників сторін:

від позивача: адвокат ОСОБА_2, ордер серія МК № 52357 виданий 28.02.2018, довіреність б/н від 17.11.2017,

від відповідача: ОСОБА_3, довіреність № 32-21-0.62-64/2-18 від 03.01.2018;

в с т а н о в и в:

Фермерське господарство "НІКА" (далі - ФГ "НІКА", позивач) 24.01.2018 звернулось до господарського суду із позовною заявою до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області (далі - відповідач).

Позивач просить визнати недійсним наказ ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-5172/18-17-СГ від 28.11.2017 року, яким прийнято рішення припинити з 27.11.2017 право оренди земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 35,9523 га, в тому числі рілля 35,9523 га (кадастровий номер :02:009:0012) та зобов'язати відповідача укласти (поновити) договір оренди зазначеної земельної ділянки.

Ухвалою суду від 26.01.2018 заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання по справі призначено на 27.02.2018 року.

За результатами судового засідання 27.02.2018 суд ухвалив: закрити підготовче засідання та призначити справу до розгляду по суті в судовому засіданні; оголосив перерву до 06.03.2018 року.

У судовому засіданні 06.03.2018 представник позивача ФГ "НІКА" позовні вимоги підтримав, просив задовольнити їх повністю з наступних підстав.

Позивач стверджує, що між ФГ "НІКА" та Генічеською районною державною адміністрацією 05.10.2007 укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель запасу Партизанської сільської ради Генічеського району Херсонської області загальною площею 35,95 Га (рілля), строком на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право його поновлення на новий строк.

На реалізацію вказаного договору, як вказав представник позивача, ФГ "НІКА" як орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, звернулося до відповідача як розпорядника земельної ділянки, із повідомленням-вимогою про укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, а саме на 10 років із встановленням орендної плати в розмірі 4% від нормативно-грошової оцінки землі із додаванням проекту нового договору та доказами відсутності заборгованості із орендної плати.

Як зазначає представник ФГ "НІКА, від ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області надійшла відповідь, відповідно до якої, позивачу відмовлено у продовженні договору оренди земельної ділянки, з підстав порушення позивачем умов договору в частині перегляду один раз на рік орендної плати за користування земельною ділянкою. При цьому відповідач посилався на направлення ФГ "НІКА"28.01.2017 року листа з пропозицією звернутися до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області для пролонгації договору оренди земельної ділянки та перегляду розміру орендної плати.

Як вказує представник ФГ "НІКА", зазначений лист відповідача позивачем не отримувався. Натомість позивач своїми листами повідомив Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області про намір скористатися своїм першочерговим правом на оренду земельної ділянки та прийняти умови відповідача щодо розміру орендної плати в разі незгоди із умовами, запропонованими позивачем. Відповіді на ці звернення, як пояснює представник позивача, ФГ "НІКА" не отримані.

Як пояснює представник позивача, ФГ "НІКА" стало відомо про винесення ОСОБА_1 управлінням Держгеокадастру у Херсонській області наказу № 21-5172/18-17-СГ від 28.11.2017 року, відповідно до якого, відповідачем прийнято рішення припинити із 27.11.2017 право оренди земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 35, 9523 Га.

Представник позивача ФГ "НІКА" вважає зазначений наказ ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області недійсним, а відмову в укладенні договору оренди на новий строк протиправною, виходячи з того, що оскаржуваний наказ винесено відповідачем з порушенням норм законодавства України, зокрема, Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі».

Відповідачем ОСОБА_1 управлінням Держгеокадастру у Херсонській області подано до суду відзив на позовну заяву (а.с. 43-45), який підтриманий представником відповідача, проти задоволення позовних вимог заперечує, просить у їх задоволенні відмовити повністю з наступних підстав.

Представник відповідача вказала, що із 01.01.2013 Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області є розпорядником та орендодавцем земель державної власності сільськогосподарського призначення на території Херсонської області.

Відповідно до умов договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель запасу Партизанської сільської ради Генічеського району Херсонської області загальною площею 35, 95 Га (рілля) від 05.10.2007, укладеного із ФГ "НІКА", як зазначає представник відповідача, розмір орендної плати переглядається один раз на рік.

Як вказала представник ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області, відповідач своїм листом від 28.01.2016 пропонував позивачу звернутися до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області та переглянути розмір орендної плати.

Представник відповідача пояснила, що зазначена пропозиція ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області, ФГ "НІКА" не розглянута, орендна плата за користування земельною ділянкою не переглядалася протягом 10 років.

На пропозицію позивача від 13.10.2017 про становлення розміру орендної плати на рівні 4 % від нормативної грошової оцінки землі та поновлення строку дії договору оренди на 10 років, як зазначила представник ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області, відповідач не погодився. Таким чином, як вказує представник відповідача, сторони не погодили істотні умови договору, у результаті чого ФГ "НІКА" втрачено переважне право орендаря згідно норм ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Представник відповідача вважає, що для реалізації позивачем переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відсутні правові підстави.

Так, як стверджує представник відповідача, орендар неналежно виконував свої обовязки за договором оренди; відсутній проект додаткової угоди та домовленість сторін щодо істотних умов в частині перегляду розміру орендної плати; орендодавець протягом місяця повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Щодо розуміння приписів частини 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» представник відповідача пояснила, що орендар не продовжує користування земельною ділянкою; орендар неналежно виконував свої обовязки за договором оренди.

Договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель запасу Партизанської сільської ради Генічеського району Херсонської області загальною площею 35, 95 Га (рілля) припинився із закінченням строку його дії 26.11.2017 року зазначена земельна ділянка планується до включення до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності права на які виставляються на земельні торги у формі аукціону.

Заслухавши пояснення представника позивача, відповідача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступне.

05.10.2007 між ФГ "НІКА" та Генічеською районною державною адміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення із земель запасу Партизанської сільської ради Генічеського району Херсонської області загальною площею 35, 95 Га (рілля). Договір зареєстрований у Генічеському реєстраційному окрузі Херсонської філії ДП «Центр ДЗК», про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.11.2007 № 4АА72000003 (а.с. 18-22).

Відповідно до умов п. 8, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 15 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендаря про намір продовжити його дію (а.с. 18).

Отже, між сторонами виникли земельні відносини, які ґрунтуються на договорі оренди землі, регулюються земельним законодавством з питань оренди земель державної та комунальної власності, цивільним та господарським законодавством України, зокрема щодо внесення змін до діючого договору оренди та заміни сторони у зобовязанні.

На підставі змін в законодавстві цивільні права та обовязки за цим договором перейшли від Генічеської районної державної адміністрації до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області як до органу, уповноваженого державою здійснювати функції розпорядження земельними ділянками державної власності.

Так, відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» № 5245-VI від 06.09.2012, який набрав чинності з 01.01.2013, землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими. Землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності чи на яких розташовані об'єкти нерухомого майна комунальної власності, є землями державної власності.

Згідно вимог ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб. Таким органом на даний час є Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області (який з 26.06.2015 є правонаступником ОСОБА_1 управління Держземагенства у Херсонській області).

Позивачем ФГ "НІКА" на адресу ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області спрямовано заяву про встановлення розміру орендної плати у 4 % від нормативної грошової оцінки землі та продовження строку дії договору ще на 10 років (а.с. 23). До заяви додано проект договору оренди земельної ділянки, витяг з Державного земельного кадастру та довідка з Генічеської ОДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі. Зазначені документи, відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, отримані представником відповідача 29.09.2017 року (а.с. 24-33).

ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області від 03.11.2017 № 0-21-0.63-8325/2-17 ФГ "НІКА" повідомлено, що листом відповідача від 28.01.2016 № 19-21-0.102-3326/2-16 позивачу запропоновано звернутися до ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області для пролонгації договору та перегляду розміру орендної плати. Враховуючи, що позивачем не переглянуто розмір орендної плати, порушено умови договору оренди землі встановлені пунктом 8, 12 та порядок пролонгації договірних правовідносин, відповідач інформував позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі та припинив дію договору з 27.11.2017 року, у звязку із закінченням строку на який його було укладено. Повідомлялося, що про припинення договору оренди землі буде видано відповідний наказ (а.с. 34).

Листом ФГ "НІКА", отриманим, відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, представником відповідача 14.11.2017 року (а.с. 35-36), позивач стверджував про належне виконання ним умов договору та вказував на те, що лист відповідача від 28.01.2016 № 19-21-0.102-3326/2-16 ним не отримувався. Також, позивач повторно клопотав про продовження строку дії договору на 10 років на умовах, передбачених законодавством України тобто, на умовах, які, як пояснив представник позивача, мав запропонувати орендодавець.

Позивачем 27.11.2017 за № 6952/0/1-17 СГ направлений додаток (пояснення) до заяви на продовження строку дії договору оренди земельної ділянки від 26.11.2007 року (а.с. 37), відповідно до якого, ФГ "НІКА" звертало увагу ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області на те, що ним самостійно проведені розрахунки оплати за землю і перераховано в бюджет за 2014-2016 роки сум, що становлять більше 8 % від початкової ціни на орендовану землю. Як вказував позивач, у подальшому ФГ "НІКА" на продовження дії договору оренди землі дає згоду на оплату оренди в розмірі 6-12 % на адресу відповідача. Виходячи із зазначеного, ФГ "НІКА" просило продовжити термін оренди землі за договором від 26.11.2007 ще на 10 років. Доказів отримання відповідачем цього листа до справи не надано.

ОСОБА_1 управлінням Держгеокадастру у Херсонській області відповіді на пропозиції орендаря від 14.11.2017 не надано.

В свою чергу відповідачем видано наказ від 28.11.2017 за № 21-5172/18-17-СГ «Про припинення права оренди земельної ділянки» (а.с. 39), відповідно до якого приписано: припинити з 27.11.2017 право оренди земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 35, 9523 га, в тому числі ріллі 35, 9523 га (кадастровий номер :02:009:0012), надане фермерському господарству «Ніка», посвідчене договором оренди землі від 26.11.2007 № 4АА72000003, розташованої за межами населених пунктів на території Партизанської сільської ради Генічеського району Херсонської області, у звязку із закінченням строку, на який його було укладено; повернуто земельну ділянку державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 35, 9523 га, в тому числі ріллі 35, 9523 га (кадастровий номер :02:009:0012) до земель запасу сільськогосподарського призначення державної власності Партизанської сільської ради Генічеського району Херсонської області.

За таких обставин суд зазначає, що підставою винесення відповідачем оскаржуваного наказу 28.11.2017 за № 21-5172/18-17-СГ є: 1) непогодження сторонами істотних умов договору, зокрема щодо розміру орендної плати за користування земельною ділянкою; 2) порушення позивачем ФГ "НІКА", на думку відповідача, пункту 12 договору оренди землі щодо перегляду щороку розміру орендної плати за землю.

До правовідносин, що склалися між сторонами, слід застосувати такі правові норми.

Частиною 2 статті 19 Конституції України та п. 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу, чи договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Положеннями Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у випадках та в порядку, встановлених чинним законодавством договір оренди землі може бути або змінено, або припинено або поновлено.

При цьому, відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", по закінченню терміну дії - договір оренди землі припиняється, зокрема, якщо його не поновлено.

Відповідно до Роз'яснень ВАС України "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів" акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин. Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт.

Відповідно до ч. 1 ст. 155 ЗК України у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Частина 1 ст. 74 ГПК України встановлює, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно зі ст. 13 Конституції України, земля є обєктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно з ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані обєкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

За змістом ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування. Оспорюваний наказ ОСОБА_1 управлінням Держгеокадастру у Херсонській області є актом державного органу (відповідача), юридичною формою його рішення, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання суспільних відносин і має обовязковий характер для субєктів цих відносин.

Із системного аналізу норм законодавства України, вбачається, що ним передбачено автоматичне поновлення договору оренди земельної ділянки лише у разі, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі (ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"). Отже, у разі заперечення орендодавця, договір оренди землі не може бути поновлений.

Як встановлено судом, розпорядник земельної ділянки - Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області своїм листом від 03.11.2017 інформував позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі та припинив дію договору з 27.11.2017 року, у звязку із закінченням строку на який його було укладено. Повідомлялося, що про припинення договору оренди землі буде видано відповідний наказ (а.с. 34).

Судом встановлено, що відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області має намір у подальшому розпорядитися спірною земельною ділянкою державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 35,9523 га, кадастровий номер :02:009:0012, шляхом продажу права на неї на земельних торгах у формі аукціону.

В той же час, суд зазначає, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону, здійснюється по закінченню строку, на який було укладено. Орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Судом встановлено, що після закінчення строку спірного договору Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області як орендодавець не виставляло право оренди на продаж, отже, на час розгляду цієї справи в суді, відсутні інші особи, перед якими позивач ФГ "НІКА" як орендар, що належно виконував свої обовязки за договором, міг би реалізувати своє переважне право оренди земельної ділянки. Таке право може бути реалізоване, зокрема, під час земельного аукціону, обєктом якої буде спірна земельна ділянка. Отже, переважне право позивача на укладання договору оренди на новий строк на даний час не порушене.

Суд відхиляє аргументи і доводи відповідача, якими пояснювалася втрата позивачем як орендарем переважного права на поновлення договору оренди через неналежне виконання ним умов договору, оскільки під час розгляду цієї справи такого порушення судом не встановлено. З пояснень представників сторін та матеріалів справи, зокрема листа Генічеської ОДПІ ГУ ДФС у Херсонській області від 04.04.2017 № 578/21-10-12-402 вбачається, що у ФГ "НІКА" по договору оренди земельної ділянки станом на 04.04.2017 відсутня заборгованість. Таким чином, зазначені підстави, якими керувалося Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області при винесенні оскаржуваного наказу від 28.11.2017 за № 21-5172/18-17-СГ «Про припинення права оренди земельної ділянки» є необґрунтованими. В той же час, їх наявність не спростовує права ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області як орендодавця заперечити поновлення договору оренди землі на новий строк для будь-якого орендаря.

За таких обставин і правових підстав, суд приходить до висновку, що оскаржуваний наказ ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області № 21-5172/18-17-СГ від 28.11.2017 винесено відповідно вимогам чинного законодавства та компетенції відповідача. У суду відсутні правові підстави для зобовязання ОСОБА_1 управління Держгеокадастру у Херсонській області поновити договір оренди земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 35,9523 га, в тому числі рілля 35,9523 га (кадастровий номер :02:009:0012).

Отже, позовні вимоги ФГ "НІКА" задоволенню не підлягають.

Відповідно до п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України, судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 232, 233, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

в и р і ш и в:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Повний текст рішення складено та підписано 12.03.2018 року

Суддя П.Д. Пригуза