ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" березня 2018 р.м. Одеса Справа № 916/3212/17

Господарський суд Одеської області

У складі судді Желєзної С.П.

Секретаря судових засідань ОСОБА_1

За участю представників сторін:

Від позивача: ОСОБА_2 за довіреністю № 12 від 21.12.2017;

Від відповідача: не зявився;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Управління обласної ради з майнових відносин до товариства з обмеженою відповідальністю „Реалгруп-Одеса про розірвання договору та виселення,

ВСТАНОВИВ:

Управління обласної ради з майнових відносин звернулось до господарського суду Одеської області із позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю „Реалгруп-Одеса (далі по тексту ТОВ „Реалгруп-Одеса) про розірвання договору оренди нежитлових приміщень від 02.09.2013р., укладеного між сторонами по справі, та про зобовязання відповідача звільнити нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8. Позовні вимоги обґрунтовані фактом неналежного виконання відповідачем зобовязань прийнятих на себе за умовами договору оренди нежитлових приміщень від 02.09.2013р. в частині підтримання майна у справному стані та страхування обєкта оренди у порядку, встановленому договором оренди.

Представник відповідача в судові засідання по даній справі не зявився, про причини неявки суд не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про дату та час судового засідання, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення, які надсилались судом відповідачеві за адресою, яка міститься у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, проте були повернуті у звязку з неможливістю врученню адресату. Оскільки ТОВ „Реалгруп-Одеса не було надано суду відзиву на позов, справа розглядається за наявними матеріалами.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши доводи та пояснення представника позивача, суд встановив наступне.

02.09.2013р. між Управлінням обласної ради з майнових відносин (Орендодавець) та ТОВ „Реалгруп-Одеса (Орендар) було укладено договір оренди, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований у реєстрі за №3638, умовами п. 1.1 якого передбачено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8, загальною площею 305,1 кв. м. для розміщення їдальні (буфету) без продажу товарів підакцизної групи.

Відповідно до відомостей витягу №8354472 від 22.08.2013р. з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, нежитлове приміщення загальною площею 305,1 кв. м., яке розташоване за адресою м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8, належить на праві комунальної власності територіальній громаді сіл, селищ, міст області в особі Одеської обласної ради.

Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Відповідно до статті 761 цього Кодексу право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Згідно з п. п. 2.1, 2.4 договору оренди від 02.09.2013р. передача-приймання майна здійснюється сторонами за участю їх уповноважених представників, на підставі відповідного акту приймання-передачі. Майно вважається поверненим Орендодавцю з часу підписання сторонами акта приймання-передачі (повернення) майна.

Умовами п. 3.1 договору оренди від 02.09.2013р. визначено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції їх розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786 (далі Методика) і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку червень 2013р. 2 555,05 грн.

Відповідно до п. п. 4.1, 4.2 договору оренди від 02.09.2013р. Орендар повинен використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього договору, своєчасно у повному обсязі вносити Орендодавцеві орендну плату та кошти, вказані у п. 3.4 договору. Якщо Орендар використовує приміщення не за його цільовим призначенням, Орендодавець має право на розірвання цього договору. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю спричиненні цим збитки та сплатити штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів доходів громадян. Орендар повинен підтримувати орендоване майно у справному стані, запобігати його псуванню та пошкодженню, самостійно та за власний рахунок здійснювати поточний ремонт, а також утримувати майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані.

Положеннями п. п. 4.6, 4.7, 4.9 договору оренди від 02.09.2013р. визначено, що Орендар несе ризики випадкової загибелі чи пошкодження орендованого майна та повинен у тижневий термін з моменту набрання договором юридичної сили застрахувати його на користь Орендодавця в порядку, передбаченому чинним законодавством. Орендар повинен поновлювати договори страхування орендованого майна таким чином, щоб на час закінчення дії попереднього договору страхування наступний вже було укладено (п. 4.7). Орендар повідомляє Орендодавця про переукладання договорів страхування протягом тижня після їх переукладання та надсилає їм копії нових договорів страхування.

Згідно з п. 4.8 договору оренди від 02.09.2013р. порушення Орендарем зобовязання, передбаченого п. 4.7 цього договору є підставою для розірвання договору у порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Відповідно до п. 9.1, 9.7 договору оренди від 02.09.2013р. договір укладається строком на 25 років та діє до моменту його укладання до 02.09.2038р. Договір може бути розірвано на вимогу однієї з сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобовязань за цим договором, а також у випадках передбачених чинним законодавством України.

02.09.2013р. між сторонами по справі на виконання умов договору оренди від 02.09.2013р. було складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення, відповідно до якого Управлінням обласної ради з майнових відносин було передано, а ТОВ „Реалгруп-Одеса прийнято у користування нежитлове приміщення загальною площею 305,1 кв. м., яке розташоване за адресою м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8.

Як вбачається з матеріалів справи, комісією Управління обласної ради з майнових відносин, створеної наказом начальника управління №71 від 09.10.2017р., було перевірено виконання ТОВ „Реалгруп-Одеса умов договору оренди від 02.09.2013р. В ході перевірки комісією встановлено, що фактично приміщення не використовується взагалі, знаходиться у незадовільному технічному стані та за візуальним оглядом перебуває у аварійному стані та може у будь-який момент обвалитись. На підтвердження незадовільного технічного стану орендованого приміщення позивачем було надано суду матеріали фотофіксації.

У поданій до господарського суду позовній заяві Управління обласної ради з майнових відносин наголошує, що невикористання Орендарем орендованого майна, не підтримання його в належному технічному стані та відсутність укладеного договору страхування орендованого майна, дія якого закінчилась 03.09.2017р., є підставами для розірвання договору оренди від 02.09.2013р. та зобовязання відповідача звільнити орендоване майно.

Вирішуючи питання про обґрунтованість заявлених позовних вимог, суд виходить із наступного.

В силу положень ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до вимог ч.1 ст.509 Цивільного кодексу України зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитор) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послуги, платити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку. Зобовязання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Статтею 193 ГК України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Положеннями ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна від 10 квітня 1992 року за N 2269-XII (з наступними змінами і доповненнями) передбачено, що цей закон регулює: організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Приписами ч. 1 ст. 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна передбачено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно зі ст. 771 Цивільного кодексу України передання у найм речі, що була застрахована наймодавцем, не припиняє чинності договору страхування. Договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передана у найм.

Статтею 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 285 ГК України орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Статтею 773 Цивільного кодексу України визначено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Згідно з ч. 1-2 ст. 18-1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, ч. 1-2 ст. 776 Цивільного кодексу України поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

У відповідності до ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

В силу положень ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Разом з тим, положеннями ч. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна врегульовано, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 391 ГК України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Господарський суд зауважує, що у спірних правовідносинах відповідачем прийняті на себе зобовязання за договором оренди від 02.09.2013р. в частині використання майна відповідно до умов договору та поновлення договору страхування орендованого майна, який, як вбачається з матеріалів справи, закінчив свою дію 03.09.2017р. не були виконані, що є порушенням п. 4.7 договору оренди від 02.09.2013р., та, відповідно до п.4.8. цього договору, є підставою для його розірвання.

При цьому, господарським судом критично оцінюються доводи Управління обласної ради з майнових відносин щодо необхідності розірвання договору оренди від 02.09.2013р. у звязку із невикористанням ТОВ „Реалгруп-Одеса обєкту оренди з огляду на наступне. Правові поняття невикористання обєкту оренди та використання не за цільовим призначенням мають різне юридичне навантаження та, відповідно, і повинні мати самостійні юридичні наслідки. Умовами укладеного між сторонами по справі договору оренди від 02.09.2013р. Орендодавцю не надано права вимагати розірвання договору у випадку невикористання приміщення Орендарем.

Проте, з огляду на вимоги ч. 2 ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, якою передбачено обовязок Орендаря використовувати, зберігати, запобігати пошкодженню та псуванню орендованого майна відповідно до умов договору, господарський суд доходить висновку, що невикористання обєкта оренди має наслідком його пошкодження та псування, оскільки Орендар не забезпечує та не підтримує належного технічного стану приміщення, що, в тому числі, є порушенням п. 4.2 договору оренди від 02.09.2013р., яким встановлено обовязок відповідача самостійно та за власний рахунок здійснювати поточний ремонт, а також утримувати майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані. Докази, на підтвердження спростування наведених висновків, в матеріалах справи відсутні.

За переконанням суду, протиправна поведінка відповідача свідчить про порушення останнім п. п. 4.2, 4.7. договору оренди від 02.09.2013р. та приписів ч. 2 ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, що, в свою чергу, відповідно до приписів ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна та п. п. 4.8, 9.7 договору оренди від 02.09.2013р., якими Орендодавцю надано право вимагати дострокового розірвання договору, є підставами для розірвання договору оренди від 02.09.2013р. за рішенням господарського суду.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Наведені по тексту рішення обставини, з урахуванням положень ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, свідчать про те, що звільнення ТОВ „Реалгруп-Одеса нежитлових приміщень, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8, спрямоване на остаточне відновлення прав позивача, у звязку з чим, позовні вимоги Управління обласної ради з майнових відносин у зазначеній частині підлягають задоволенню.

Згідно вимог ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов'язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Разом з тим, ст. 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Підсумовуючи вищезазначене, суд доходить висновку щодо необхідності задоволення заявлених Управлінням обласної ради з майнових відносин до товариства з обмеженою відповідальністю „Реалгруп-Одеса позовних вимог шляхом розірвання договору оренди нежитлових приміщень від 02.09.2013р. та зобовязання відповідача звільнити нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8, відповідно до ст. ст. 15, 16, 509, 611, 759, 771, 773, Цивільного кодексу України, ст. ст. 193, 285, 391 Господарського кодексу України, ст. ст. 1, 2, 10, 18, 18-1, 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Судові витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви покладаються на відповідача відповідно до приписів ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 86, 129, 236 238, 240 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди нежитлових приміщень від 02.09.2013р., укладений між Управлінням обласної ради з майнових відносин /65032, м. Одеса, проспект Шевченка, 4, ідентифікаційний код 23212638/ та товариством з обмеженою відповідальністю „Реалгруп-Одеса /65123, м. Одеса, вул. Висоцького, буд. 2-А, ідентифікаційний код 38722950/.

3. Зобовязати товариство з обмеженою відповідальністю „Реалгруп-Одеса /65123, м. Одеса, вул. Висоцького, буд. 2-А, ідентифікаційний код 38722950/ звільнити нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Градоначальницька, буд. 8.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю „Реалгруп-Одеса /65123, м. Одеса, вул. Висоцького, буд. 2-А, ідентифікаційний код 38722950/. на користь Управління обласної ради з майнових відносин /65032, м. Одеса, проспект Шевченка, 4, ідентифікаційний код 23212638/ судовий збір у розмірі 3 200,00 грн. /три тисячі двісті грн. 00 коп./.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до ст. ст. 254, 256 ГПК України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов'язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 12 березня 2018 р.

Суддя С.П. Желєзна