Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 березня 2018 року

м. Київ

справа № 923/410/16

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - приватна багатогалузева фірма "Експрес"

представник позивача - Пробачай В.П.

відповідач - Генічеська міська рада

представник відповідача - Крючков Д.С.

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача комунальне підприємство "Генічеський міський пляж"

представник третьої особи - не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Генічеської міської ради

на постанову Одеського апеляційного господарського суду у складі Головея В.М.- головуючого, Колоколова С.І., Савицького Я.Ф. від 01 березня 2017 року

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. У квітні 2016 року приватна багатогалузева фірма "Експрес" (далі - позивач) звернулася з позовною заявою до Генічеської міської ради (далі - відповідач) про визнання протиправним та скасування рішення відповідача від 22 лютого 2016 року № 82 "Про не подовження та не поновлення договору оренди земельної ділянки".

2. Позовна заява мотивована тим, що 20 лютого 2006 року між сторонами укладено договір оренди земельної ділянки у м. Генічеськ по вул. Свердлова, 40, площею 0,0250 га для розміщення кафе строком на 10 років (зареєстрований 14 квітня 2006 року) (далі - спірний договір).

3. На виконання умов договору та вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач до закінчення строку дії договору листом від 24 лютого 2016 року звернувся до відповідача з метою реалізації переважного права продовження договору оренди, надавши відповідний проект додаткової угоди. Проте, не розглянувши звернення позивача, відповідач безпідставно та незаконно прийняв спірне рішення, чим порушив переважне право позивача на продовження договору оренди земельної ділянки, на якій розміщений належний позивачу на праві власності об'єкт нерухомості - приміщення кафе "Какаду".

4. Зі змісту спірного рішення вбачається, що воно прийнято відповідачем за зверненням директора комунального підприємства ""Генічеський міський пляж" (далі - третя особа) у зв'язку з реконструкцією пляжу. У той же час земельна ділянка не відноситься до території міського пляжу, не перебуває в користуванні третьої особи, а була передана позивачу за спірним договором саме для розміщення кафе.

Короткий зміст рішення, прийнятого судом першої інстанції

5. Рішенням Господарського суду Одеської області від 25 жовтня 2016 року у позові відмовлено.

6. Суд першої інстанції виходив з того, що спірне рішення прийнято відповідачем в межах наданих статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" повноважень, оскільки розпорядження землями територіальної громади відповідно до статті 26 цього Закону відноситься до виключної компетенції останнього. Тобто, прийнявши спірне рішення, відповідач правомірно на власний розсуд реалізував волевиявлення власника земельної ділянки, а обставина розміщення на земельній ділянці належного позивачу на праві власності майна не впливає на законність прийнятого відповідачем рішення.

7. При цьому у справі не встановлено доказів передачі відповідачем спірної ділянки в користування іншій особі, тому переважне право позивача на продовження договору оренди не порушено.

Короткий зміст оскаржуваної Постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

8. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01 березня 2017 року рішення Господарського суду Одеської області від 25 жовтня 2016 року скасовано.

8.1. Позовні вимоги задоволено, визнано протиправним та скасовано рішення відповідача від 22 лютого 2016 року № 82 "Про не подовження та не поновлення договору оренди земельної ділянки".

9. Суд апеляційної інстанції встановив, що спірна земельна ділянка була надана позивачу в оренду саме для розміщення кафе і 10 лютого 2014 року ним було зареєстровано у встановленому порядку право власності на торгівельну будівлю кафе "Какаду" у м. Генічеську по вул. Свердлова, 40.

9.1. При цьому у справі відсутні докази того, яким чином належна позивачу земельна ділянка та розташована на ній власність останнього заважають здійсненню реконструкції пляжу, а також в які терміни та в який спосіб ця реконструкція буде проведена. Таким чином, відповідачем не доведено наявності передбачених законом підстав для відмови позивачу, як добросовісному орендарю та власнику нерухомості, у продовженні договору оренди землі.

10. Отже, спірне рішення було прийнято відповідачем безпідставно, з перевищенням наданих повноважень та з порушенням регламентованого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" права позивача на продовження договору оренди.

11. При цьому судом апеляційної інстанції застосовано, як джерело права, практику Європейського суду з прав людини в рішенні від 24 червня 2003 року у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства", відповідно до якого законне сподівання особи на реалізацію передбаченого договором права на продовження терміну оренди для цілей статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором.

Короткий зміст вимог касаційної скарги відповідача

12. У жовтні 2017 року відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 01 березня 2017 року.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

13. Право власності на розташований на земельній ділянці об'єкт нерухомості - приміщення кафе "Какаду" зареєстровано позивачем з порушенням законодавства та на підставі недостовірних даних, а сама будівля не відповідає вимогам щодо визначення її об'єктом нерухомого майна.

14. Судом апеляційної інстанції не враховано, що станом на 20 квітня 2016 року запис в Єдиному державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо права власності позивача погашено у зв'язку зі знищенням вищевказаного об'єкта.

15. Спірна земельна ділянка жодній іншій особі в оренду відповідачем не передана, тому переважне право позивача на продовження договору не порушено.

16. 07 березня 2017 року, тобто в день засідання суду касаційної інстанції, від відповідача надійшли пояснення до касаційної скарги, які за своїм змістом є доповненням раніше поданої касаційної скарги.

16.1. Порядок доповнення касаційної скарги врегульований статтею 298 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до частин 1 та 2 якої такі дії можуть бути вчинені скаржником лише протягом строку на касаційне оскарження, а враховані вони можуть бути судом касаційної інстанції виключно за умови подання доказів їх надсилання іншим учасникам справи. Оскільки вказані доповнення подані вже після спливу строку касаційного оскарження та без доказів надсилання їх копії іншим учасникам справи, вони не враховуються Верховним Судом як такі, що подані з порушенням встановленого процесуальним законодавством порядку.

Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу

17. Спірне рішення прийнято відповідачем безпідставно, за зверненням особи, яка взагалі не має жодного відношення до земельної ділянки позивача. При цьому відповідачем порушено переважне право позивача на продовження договору оренди земельної ділянки у тому числі у зв'язку з розташуванням на ній належного останньому на праві власності майна.

18. Одночасно, з урахуванням меж перегляду справи судом касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України), Верховний Суд не приймає до уваги долучені позивачем до відзиву на касаційну скаргу та додатково подані за окремим клопотанням від 03 березня 2018 року № 01/89-03 додаткові докази (акт від 12.09-21.09.2016 №42, лист прокуратури Херсонської області від 19.02.2018 № 05/2-2911-17) та посилання на ці докази у відзиві на касаційну скаргу.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

19. У відповідності до статті 12 Земельного кодексу України, пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", рада здійснює надання у користування земельних ділянок в порядку, визначеному Земельним кодексом України.

20. Підстави та порядок передачі в оренду земельних ділянок комунальної власності встановлений статтями 124, 134 Земельного кодексу України та нормами Закону України "Про оренду землі".

21. Статтею 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

21.1. Відповідно до абзацу 2 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

22. За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

22.1. Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди.

22.2. Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

23. У даній справі встановлено, що за договором оренди від 20 лютого 2006 року спірна земельна ділянка була надана позивачу в користування саме для розміщення кафе і 10 лютого 2014 року ним було здійснено державну реєстрацію права власності на нерухоме майно - торгівельну будівлю кафе "Какаду" у місті Генічеську по вул. Свердлова, 40. Отже, внаслідок набуття у встановленому порядку права власності на нерухоме майно позивач в силу частини 2 статті 120 Земельного кодексу України отримав право користування земельною ділянкою, на якій це майно розташоване.

При цьому умовами пункту 8 вказаного договору регламентовано переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

24. У зв'язку з чим напередодні закінчення строку дії договору оренди позивач, як добросовісний орендар та власник розташованої на земельній ділянці нерухомості, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права продовження дії договору, яке було йому гарантовано умовами договору та положеннями статті 33 Закону України "Про оренду землі".

25. Одностороння безпідставна відмова відповідача від продовження договору оренди землі у даному випадку нівелює правомірні, гарантовані законом та умовами договору сподівання позивача на продовження дії договору та фактично є втручанням у право власності останнього, оскільки відсутність правової підстави користування земельною ділянкою унеможливлює реалізацію позивачем правомочностей мирного володіння та користування розташованим на ній нерухомим майном.

26. За встановлених судом апеляційної інстанції в пункті 9.1 цієї Постанови обставин спірне рішення було прийнято відповідачем з перевищенням наданих статтею 12 Земельного кодексу України та статтею 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" повноважень щодо розпорядження землями комунальної власності.

27. У контексті зазначеного доречним є застосування судом апеляційної інстанції практики Європейського суду з прав людини стосовно захисту законного сподівання особи на реалізацію передбаченого договором права на продовження терміну оренди як додаткової частини майнового права в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції (пункт 11 цієї Постанови).

28. Окрім вказаного, Верховний Суд також враховує практику Європейського суду з прав людини у застосуванні статті 1 Першого протоколу до Конвенції щодо втручання держави у право на мирне володіння майном (зокрема, рішення у справах «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року), якою напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям.

Так, втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно - правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу - втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Поняття «суспільний інтерес» має широке значення (рішення від 23 листопада 2000 року в справі «Колишній король Греції та інші проти Греції»). Крім того, ЄСПЛ також визнає, що й саме по собі правильне застосування законодавства, безперечно, становить «суспільний інтерес» (рішення ЄСПЛ від 2 листопада 2004 року в справі «Трегубенко проти України»).

Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». При цьому з питань оцінки «пропорційності» ЄСПЛ, як і з питань наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою досить широку «сферу розсуду», за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.

29. Проте спірне рішення відповідача встановленим критеріям не відповідає, оскільки прийнято з порушенням прав позивача, як добросовісного орендаря та власника нерухомого майна, без належного обгрунтування (зокрема, наявністю суспільного інтересу, який би виправдовував позбавлення позивача права користування земельною ділянкою) та з перевищенням наданих повноважень, тому доводи відповідача у пункті 15 Постанови Верховним Судом відхиляються.

30. Викладені в пункті 13 цієї Постанови посилання скаржника на незаконність реєстрації за позивачем права власності на нерухоме майно є безпідставними, оскільки, як встановлено судом апеляційної інстанції, право власності позивача на нерухоме майно зареєстровано у встановленому порядку, що підтверджується свідоцтвом про право власності на майно та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а відповідно до частини 5 статті 12 Закону України "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.

31. При цьому твердження відповідача в пункті 14 Постанови про погашення запису про реєстрацію права власності позивача спростовуються постановою Дніпропетровського окружного адміністративного суду від 26.07.2016 у справі № 804/3413/16, якою визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора від 20.04.2016 про припинення права власності позивача на торгівельну будівлю кафе "Какаду".

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

32. Враховуючи вищенаведене та встановлені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, касаційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржувана постанова підлягає залишенню без змін, як законна та обґрунтована.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Генічеської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 01 березня 2017 року у справі № 923/410/16 залишити без змін.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.