ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 лютого 2018 року справа № 925/1596/17 м. Черкаси

За позовом Черкаської міської ради

до приватного підприємства "Дніпробуд - Центр"

про розірвання договору

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Рябенька Я.В.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 за довіреністю 31.01.2018.

від відповідача: ОСОБА_2 за довіреністю від 12.01.2018.

Черкаська міська рада звернулася до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою до приватного підприємства "Дніпробуд-Центр" про розірвання укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "Дніпробуд-Центр" договору оренди землі від 28.12.2007, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008 №05, зі змінами від 01.10.2014.

У позовній заяві позивач також просить господарський суд судові витрати покласти на відповідача.

В обґрунтування позову позивач вказав на неналежне виконання відповідачем зобов'язань за укладеним між сторонами договором оренди землі від 28.12.2017 щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за землю і початку будівельних робіт на орендованій земельній ділянці з будівництва будинків стрічкової забудови каскадного типу "таун-хаус".

Ухвалою від 13.12.2017 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву Черкаської міської ради до розгляду, порушив провадження у цій справі і призначив її розгляд у судовому засіданні на 09 год. 00 хв. 16.01.2018 в приміщенні Господарського суду Черкаської області.

15 січня 2018 року відповідач подав до господарського суду письмовий відзив на позов, яким заперечив проти останнього з підстав його необґрунтованості і недоведеності позивачем істотних порушень відповідача умов договору від 28.12.2007, які б могли бути достатніми підставами для його дострокового розірвання за рішенням суду.

Ухвалою від 16.01.2018 Господарський суд Черкаської області за правилами Господарського процесуального кодексу України в редакції, чинній з 15.12.2017, призначив у справі підготовче засідання на 12 год. 00 хв. 08.02.2018 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

Ухвалою від 08.02.2018 Господарський суд Черкаської області відклав підготовче засідання на 12 год. 00 хв. 14.02.2018 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

Ухвалою від 14.02.2018 Господарський суд Черкаської області закрив підготовче провадження у цій справі та призначив її до судового розгляду по суті на 10 год. 30 хв. 26.02.2018 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті, яке відбулося 26.02.2018 за участю представників обох сторін, представник позивача підтримав позов з викладених у ньому підстав, представник відповідача підтримав заперечення проти позову, викладені у відзиві на позов, а господарський суд після розгляду справи по суті оголосив вступну і резолютивну частину прийнятого ним у нарадчій кімнаті рішення у цій справі.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі письмові докази, Господарський суд Черкаської області

ВСТАНОВИВ:

20 грудня 2007 року Черкаська міська рада прийняла рішення № 4-251 "Про надання приватному підприємству "Дніпробуд-Центр" земельної ділянки в оренду біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського", яким вирішила, зокрема: затвердити проект відведення земельної ділянки приватному підприємству "Дніпробуд-Центр" земельної ділянки в оренду біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського і надати цьому підприємству земельну ділянку площею 12176 кв. м. біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) за рахунок земель Черкаської міської ради за умови виконання вимог висновку Державної екологічної інспекції та природних ресурсів в Черкаській області від 08.11.2017 №1309.

28.12.2007 Черкаська міська рада, як орендодавець, і приватне підприємство "Дніпробуд-Центр", як орендар, на підставі рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007№ 4-251 уклали договір оренди землі (далі договір від 28.12.2007), який 09.01.2007 був зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008 №05.

Пункти 1 та 2 договору від 28.12.2007 передбачають, що орендодавець, надає орендарю, а останній приймає у строкове платне користування на умовах оренди строком на 49 років земельну ділянку площею 12176 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу), що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови та знаходиться у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського, а за функціональним використанням відноситься: на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво і після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.

У пункті 5 договору від 28.12.2007 його сторони вказали нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель м. Черкаси Черкаського міського управління земельних ресурсів від 26.12.2007 №1117-гр-2007 станом на час укладання цього договору на період нормативного терміну будівництва з 20.12.2007 по 20.12.2011 у сумі 566184 грн. і після закінчення цього періоду як на землі житлової забудови у сумі 1132368 грн.

Відповідно до пункту 8 договору від 28.12.2007 останній укладено на 49 років.

Пунктом 9 договору від 28.12.2007 встановлено, що за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

на період нормативного терміну будівництва з 20.12.2007 по 20.12.2011 року у розмірі 2% від її нормативної грошової оцінки, в грошовому вираженні на час укладення договору становить 11324,00 грн.;

після завершення будівництва, але не пізніше 21.12.2011 року у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки, що у грошовому вираженні на час укладення договору становить 11324,00 грн.;

у разі використання земельної ділянки з порушенням земельного законодавства або умов договору землі, в тому числі при перевищенні термінів освоєння земельної ділянки, орендна плата становить 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендар сплачує орендну плату у вказаному розмірі за весь період часу з моменту вчинення порушення, або його виявлення і до моменту його усунення.

Відповідно до пунктів 10, 11 договору від 28.12.2007, обчислення розміру готової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним на рахунок орендодавця.

Згідно з п. 15 договору від 28.12.2007 земельна ділянка передається в оренду під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського.

Серед передбачених п. 31 договору від 28.12.2007 зобовязань орендаря підпункт "л" цього пункту передбачає зобовязання розпочати будівельні роботи не пізніше 1 року з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-283 про надання земельної ділянки.

Пунктом 38 договору від 28.12.2007 передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За підписаним обома сторонами актом приймання-передачі земельної ділянки від 10.01.2008 орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування передбачену договором від 28.12.2017 земельну ділянку площею 12176 кв. м. у м. Черкаси біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського під розташування та подальшу експлуатацію "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу).

01 жовтня 2014 року сторони договору від 28.12.2007, пославшись на пп. 288.5.1 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси" та від 13.05.2010 № 5-657 "Про плату за оренду землі" (із змінами, внесеними рішенням Черкаської міської ради від 01.07.2014 № 2-9), уклали угоду про внесення до пунктів 5 та 9 цього договору змін в частині розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки та розміру орендної плати.

На підтвердження неналежного виконання відповідачем зобов'язань за договором від 28.12.2017 щодо своєчасної та повної сплати орендної плати за землю позивач подав до господарського суду зроблений Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради розрахунок заборгованості відповідача зі сплати орендної плати за землю від 09.2017 №2236/18-08.

За вказаним розрахунком заборгованість відповідача зі сплати орендної плати за землю за договором від 28.12.2017 за період оренди з травня 2015 року по вересень 2017 року включно становить 142392 грн. 12 коп. При цьому відповідач щомісячно сплачував орендну плату, крім грудня 2015 року, січня та лютого 2016 року.

Станом на день прийняття господарським судом цього рішення відповідач за платіжним дорученням від 21.02.2018 №13 повністю оплати вказану у поданому з позовом розрахунку Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради суму заборгованості у розмірі 142392 грн. 12 коп. станом на

Згідно з частиною другою статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Статтею 525 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язання повинні виконуватися належним чином та у встановлений законом чи договором строк, однобічна відмова від виконання зобов'язань не допускається.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Статтею 611 Цивільного кодексу України визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 та 4 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України длярозірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно з частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті і Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 2 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов'язки орендодавця і орендаря. Так, орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, в свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом "д" статті 141 Земельного кодексу України визначена така підстава для припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Пленум Верховного Суду України у пункті 8 своєї постанови від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" розяснив, що питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом предявлення позову про розірвання договору.

Пленум Вищого господарського суду України у п. 2.20 своєї постанови від 17.05.2011 №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснив, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, частина перша статті 32 Закону України "Про оренду землі", пункт "д" статті 141 Земельного кодексу України та пункт 38 договору від 20.12.2007 передбачають можливість розірвання договору оренди землі на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання іншою стороною обов'язків, передбачених умовами договору, зокрема у разі систематичної несплати орендної плати за землю, що узгоджується з положеннями частини другої статті 651 Цивільного кодексу України щодо можливості розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін в інших випадках, встановлених договором або законом.

За змістом ст. 651 Цивільного кодексу України, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Таким чином, систематичність несплати орендної плати може бути достатньою підставою для розірвання договору оренди землі за рішенням суду лише за умови доведеності особою, яка заявила вимогу про розірвання договору, наявності істотного порушення договору та шкоди, завданої цим порушенням.

Застосовуючи відповідно до вимог ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" при розгляді справи, суд зазначає, що за певних обставин "законне сподівання" на отримання "активу" також може захищатися статтею 1 Першого протоколу. Так, якщо суть вимоги особи повязана з майновим правом, особа, якій воно надане, може вважатися такою, що має "законне сподівання", якщо для такого права у національному законодавстві існує достатнє підґрунтя - наприклад, коли є усталена практика національних судів, якою підтверджується його існування (рішення у справі "Копецький проти Словаччини" (Kopecky v. Slovakia), заява №44912/98, п.52, ЄСПЛ 2004-ІХ) (п.35 рішення Європейського суду з прав людини від 26.06.2014р. у справі "Суханов та Ільченко проти України", заяви № 68385/10 та 71378/10).

Суд наголошує, що втручання в право на мирне володіння майном повинне здійснюватися з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (рішення у справі "Спорронг та Льонрот проти Швеції"). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові ст. 1 Першого протоколу, включно з другим реченням, яке необхідно розуміти у світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, якої прагнуть досягти шляхом ужиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (див. рішення у справі "Прессос компанія" та інші проти Бельгії").

Вирішуючи, чи було дотримано цієї вимоги, суд виходить із того, що держава має широку свободу розсуду як щодо вибору способу вжиття заходів, так і щодо встановлення того, чи виправдані наслідки вжиття таких заходів з огляду на загальний інтерес для досягнення мети певного закону.

Як зазначено в постанові пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 8 "Про внесення змін і доповнень до постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", орендна плата за земельну ділянку, яка перебуває в державній або в комунальній власності, має подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі", п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України), з іншого - є однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України).

Разом з тим, у ПП "Дніпробуд-Центр" відсутній податковий борг за 2015-2017 роки, в тому числі і борг по орендній платі за землю комунальної форми власності, яка адмініструється Державною фіскальною службою України в порядку та на умовах для плати за землю (пункт 14.1.147 ст. 14 та розділ XIII Податкового кодексу України).

З викладених вище обставин та норм чинного законодавства господарський суд дійшов до висновку про недоведеність позивачем істотного порушення відповідачем умов договору від 28.12.2007 і, що позивач як орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору. Самі факти сплати орендної плати не в повному обсязі не можуть вважатися достатньою підставою для розірвання договору оренди землі.

Відтак, якщо метою позивача є отримання коштів від використання земельної ділянки, орендованої відповідачем, розірвання договору оренди землі однозначно не призведе до наповнення міського бюджету, оскільки взагалі припиниться сплата орендної плати, яку систематично перераховує відповідач на користь місцевого бюджету. З урахуванням викладеного, з позовної заяви не вбачається економічно обґрунтуванні причини, з яких позивач прагне розірвати договір оренди.

Щодо другої самостійної підстави для розірвання договору, на яку посилається позивач, то судом встановлено наступне.

Дійсно за умовами договору від 28.12.2007 встановлений обов'язок орендаря розпочати будівельні роботи на земельній ділянці площею 12176 кв. м. біля перехрестя вул. Лісова Просіка та вул. Можайського протягом одного року з дати прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-283.

Позивач не доказав, що ним таке рішення, а саме від 20.12.2007 року №4-283, приймалося.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Зважаючи, що договір оренди від 28.12.2007 повязує початок відліку строку на забудову земельної ділянки з моменту прийняття рішення Черкаської міської ради від 20.12.2007 №4-283, яке не приймалося, тому порушення строків забудови в даному випадку не вбачається.

Статтею 143 Земельного кодексу України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

З наведеної норми Земельного кодексу України та умов договору від 28.12.2007 випливає, що підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, яка встановлена договором.

За таких обставин посилання позивача, що земельна ділянка не використовується орендарем у певний період часу не означає про її використання не за цільовим призначенням.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Вищого господарського суду України від 01.02.2017 року у справі №910/8002/16.

Відповідач вказує, що не міг розпочати будівництво "таун-хаус" (будинків стрічкової забудови каскадного типу) у період з 20.12.2007 по 20.12.2011, в зв'язку з відсутністю затверджених Черкаською міською радою Генерального плану забудови міста Черкаси та Плану зонування території міста Черкаси.

З листа Департаменту архітектури, містобудування та інспектування Черкаської міської ради від 09.12.2014 №142-73-01-25 вбачається, що проект містобудівної документації "План зонування території міста Черкаси" знаходиться на стадії затвердження.

За статтею 39 Земельного кодексу України використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

У відповідності до ч. 1, 2 ст. 180 Земельного кодексу України зонування земель здійснюється у межах населених пунктів.

При зонуванні земель встановлюються вимоги щодо допустимих видів забудови та іншого використання земельних ділянок у межах окремих зон.

Підсумовуючи наведене, суд зазначає, що розірвання договору оренди у судовому порядку з підстав, передбачених ст. 143 Земельного кодексу України та ст. 32 Закону України "Про оренду землі", можливе у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а тому відсутність забудови на спірній земельній ділянці не є свідченням нецільового використання землі, у зв'язку з чим зазначені обставини не можуть бути підставою для задоволення позовних вимог.

За таких обставин у задоволенні позову слід відмовити повністю.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський судЧеркаської області

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Це рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги це рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення.

Повне рішення складено 05.03.2018.

СУДДЯ М.В. Дорошенко