Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 917/772/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська",

представник позивача - Анніна К.К.;

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області,

представник відповідача - не з'явився.

розглянув матеріали касаційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська"

на рішення Господарського суду Полтавської області від 27 червня 2017 року у складі Бунякіної Г.І. та на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26 вересня 2017 року у складі Бородіної Л.І. - головуючого, Лакізи В.В., Шутенко І.А.

Історія справи

Короткий зміст та підстави позовних вимог

1. У травні 2017 року ТОВ агрофірма "Хорольська" звернулась до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про визнання укладеною між сторонами Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі №117 від 01.06.2011р. на умовах, запропонованих у листі ТОВ "Агрофірма "Хорольська" від 22.03.2017 р., а саме: поновити договір терміном на 5 років з визначенням орендної плати у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі.

2. Позовні вимоги обґрунтовані наступними обставинами справи.

2.3. Розпорядженням голови Хорольської районної державної адміністрації від 05.05.2011р. №124 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право користування на земельну ділянку та надання її в оренду ТОВ "Сільськогосподарське товариство "Зоря" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Визначено передати в оренду земельні ділянки загальною площею 209,9028га, зокрема, земельну ділянку з кадастровим номером 000210044, площею 13,6312га.

2.4. 01.06.2011р. між Хорольською районною державною адміністрацією (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сільськогосподарське товариство "Зоря", правонаступником якого є ТОВ Агрофірма "Хорольська" (орендарем), укладений договір оренди землі №117, який зареєстрований в реєстрі 18.01.2012р. за №01662, п.1 якого встановлено, що орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Староаврамівської сільської ради.

2.5. Згідно із пунктом 2 договору оренди землі №117 від 01.06.2011р. в оренду передається земельна ділянка загальною площею 13,6312га, у тому числі 13,6312га рілля, із земель запасу.

2.6. Пунктом 8 цього договору встановлено, що він укладений строком на 5 років (у разі укладання договору оренди для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

2.7. Відповідно до п.9 цього договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 4% від нормативної грошової оцінки землі.

2.8. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п.13 договору оренди землі).

2.9. У пункті 37 даного договору встановлено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено: придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

2.10. Згідно із п.43 даного договору він набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

2.11. На виконання умов договору оренди землі від 01.06.2011р. Хорольською районною державною адміністрацією передано, а ТОВ "СТ "Зоря" прийнято за актом приймання-передачі від 19.01.2012р. земельну ділянку в натурі загальною площею 13,6312га (ріллі), яка знаходиться на території Староаврамівської сільської ради , терміном на 5 років, для ведення сільськогосподарського виробництва.

2.12. 17.05.2016р. ТОВ Агрофірма "Хорольська", яка є правонаступником ТОВ "СТ "Зоря", на підставі п.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та п.8 договору оренди землі від 01.06.2011р., звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області з листом про поновлення договору оренди землі на земельну ділянку сільськогосподарського призначення кадастровий номер :00:021:0044 площею 13,6312га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за межами населеного пункту на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району на 10 років.

2.13. Листом від 23.06.2016р. №27-16-7777.3-4908/2-16 Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області повідомило позивача, що зміни до договору оренди землі можуть бути внесені тільки по сформованим земельним ділянкам, які є об'єктом цивільних прав у відповідності до вимог статті 79,79-1 ЗК України, підтвердженням чого є витяг із Державного земельного кадастру, та запропонувало ТОВ "Агрофірма "Хорольська" орендну плату у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997років з урахуванням індексації та термін дії договору 7 років, що відповідає статті 93 Земельного кодексу України. Крім того, запропоновано провести за власний рахунок нормативно-грошову оцінку земельної ділянки та надати при повторному зверненні витяг на земельну ділянку.

2.14. ТОВ Агрофірма "Хорольська" листом від 23.09.2016р. №1745 надало згоду на поновлення договору оренди землі сільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:021:0044 площею 13,6312га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва за межами населеного пункту на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району терміном на 7 років та встановленням орендної плати у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997 років з урахуванням індексації, шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди від 01.06.2011р. №117, тобто на умовах, визначених у листі Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 23.06.2016р. №27-16-7777.3-4908/2-16. До листа позивачем надано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

2.15. Проте, Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області листом від 08.11.2016р. на лист позивача від 23.09.2016р. запропонувало ТОВ Агрофірма "Хорольська" визначити у договорі оренди земельної ділянки орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997років з урахуванням індексації та термін дії договору 7 років, що відповідає статті 93 Земельного кодексу України. Крім того, запропоновано провести позивачу за власний рахунок нормативно грошову оцінку земельної ділянки та розробити агрохімічний паспорт поля.

2.16. Листом-повідомленням від 07.12.2016 р. ТОВ "Агрофірма "Хорольська" повідомило Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області про свій намір поновити договір оренди землі від 01.06.2011 р. №117 на умовах, запропонованих у листі-відповіді Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 08.11.2016 р. №16-7777.5-7810/2-16.

2.17. Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області листом від 19.12.2016р. повідомив ТОВ "Агрофірма "Хорольська", що відповідно до п.3.5 Порядку ведення агрохімічного паспорту поля, земельної ділянки, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 11.10.2011 р. №536, наявність агрохімічного паспорту поля, земельної ділянки є обов'язковою при передачі земельних ділянок у власність, користування, надання дозволу на зняття та перенесення ґрунтового покриття (родючого шару ґрунту) земельної ділянки, консервації та рекультивації земель і в інших випадках, передбачених законодавством, у зв'язку з чим запропоновано за власний рахунок розробити агрохімічний паспорт поля та долучити його до поданих документів.

2.18. ТОВ Агрофірма "Хорольська" надало відповідачеві копію "Матеріалів обстеження сільськогосподарських угідь земельної ділянки ТОВ Агрофірма "Хорольська" на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району Полтавської області від 04.01.2017 р." на земельну ділянку 13,6312га кадастровий номер 0:00:021:0044, які товариство виготовило за власний рахунок, згідно пропозицій Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, що відображено у листі від 18.01.2017 р №117.

2.19. 22.03.2017 р. позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", у якому зазначив, що ним не отримано відповідь на лист від 18.01.2017 р. №117, та враховуючи, що термін договору оренди земельної ділянки закінчується, просив поновити цей договір на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, а саме строком на 5 років з орендною платою 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. До вказаного клопотання позивачем було надано: проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки; копію договору оренди земельної ділянки від 01.06.2011 р. №117; копію витягу з Державного земельного кадастру від 22.03.2017р. №017; копію матеріалів обстеження сільськогосподарських угідь земельної ділянки ТОВ Агрофірми "Хорольська" на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району.

2.20. У листі від 20.04.2017 р. Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області запропонувало ТОВ Агрофірмі "Хорольська" розмір орендної плати 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 1 гектара відповідного сільськогосподарського угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1197років з урахуванням індексації та термін дії договору 7 років. Також, у вказаному листі просило надати позивача дані щодо змін показників якісного стану ґрунту, які відбулися за час здійснення господарської діяльності на відповідних земельних ділянках, які відображають динаміку змін якісних характеристик ґрунтового покриву на час передачі земельної ділянки в оренду та по закінченню дії договору оренди землі.

3. 25.05.2017 р. ТОВ Агрофірма "Хорольська" звернулось до Господарського суду Полтавської області з позовом про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01.06.2011 р. №117, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Хорольському райні Полтавської області від 18.01.2012 р. за №01662, на умовах, запропонованих у листі ТОВ Агрофірми "Хорольська" від 22.03.2017 р., у зв'язку із зволіканням відповідача в укладенні додаткової угоди в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

4. Рішенням Господарського суду Полтавської області у задоволенні позову відмовлено. Рішення мотивоване тим, що сторони знаходяться в договірних відносинах щодо оренди земельної ділянки згідно листа від 23.06.2016 р. на умовах, запропонованих орендодавцем, а саме: плата за землю - 10% від нормативно-грошової оцінки землі та термін дії договору - 7 років, що погоджено орендарем та відображено у листі позивача. За таких обставин суд дійшов висновку про безпідставність вимог позивача, так як право позивача вже відновлено.

5. Постановою апеляційного суду рішення місцевого господарського суду залишено без змін, але змінена його мотивувальна частина. Апеляційний суд не погодився з висновком місцевого суду про факт встановлення договірних відносин сторін щодо оренди земельної ділянки, оскільки не було укладено додаткової угоди до договору оренди землі.

6. Щодо пункту 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" апеляційний суд зазначив, що позивач не дотримався вимог ч. 6 ст. 33 вказаного закону, оскільки орендар у встановлений законом строк не надіслав орендодавцю повідомлення про свій намір скористатись переважним правом щодо укладення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, а продовження користування орендованою земельною ділянкою орендарем та його повідомлення про намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк поза межами строку дії цього договору за наявності заперечень орендодавця не є підставою для поновлення такого договору в поряду вказаної статті закону.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, позивач подав касаційну скаргу в якій просить - вказані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

8. Скаржник обґрунтовує доводи касаційної скарги невірним застосуванням статті 33 Закону України "Про оренду землі", що полягають у наступному:

8.1. Ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлює, що після одержання листа про намір продовжити договір оренди землі відповідач повинен був у місячний термін:

1) розглянути цей лист;

2) за необхідності узгодити з орендарем істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, або за наявності заперечень, направити орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

8.2. Позивач зазначає, що листа-повідомлення із запереченням про поновлення договору оренди землі не отримував. Позивач лише отримав відповідь на пропозицію про поновлення договору оренду землі, з необхідними умовами на його поновлення, з порушенням місячного терміну, встановленого ч.5 ст.33 ЗУ "Про оренду землі".

8.3. скаржник вважає, що спірний договір поновився автоматично в силу приписів ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", тому наслідком задоволення позову є формальне оформлення фактичних правовідносин сторін, а не спонукання державного органу до укладання угоди.

9. Крім того, представником позивача подано додаткові пояснення до касаційної скарги, які зводяться до невірного застосування положень ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

10. У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

11. Як неодноразово зазначав Верховний Суд України, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

12. За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

13. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

14. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

15. Правова конструкція, передбачена ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

16. У відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

17. Отже, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

18. Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

19. Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди. З наведених вище підстав Верховний Суд відхиляє аргументи позивача, наведені в пп. 8.1., 8.2. та 8.3 цієї постанови.

20. У справі що переглядається у касаційному порядку сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - з 4 на 7 років, та орендної плати - з 4 до 10 % від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду укладено не було.

21. Відповідно до приписів статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

22. Приписами статей 641 - 642 вказаного кодексу визначено порядок пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

23. Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

24. Отже, указані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

25. Таким чином виходячи із встановлених судами обставин справи та вимог наведених норм права, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що у даному спорі права позивача були порушені у тій частині, що дійшовши згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - з 4 на 7 років, та орендної плати - з 4 до 10 % від нормативної грошової оцінки, відповідач у подальшому ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки на нових погоджених умовах, і продовжував висувати нові умови для продовження орендних відносин, оскільки за положеннями частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

26. За вказаних обставин відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на те, що позивач після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

27. Верховний Суд вважає за необхідне зазначити, що позивачем вибрано невірний спосіб захисту свого порушеного права, що має наслідком відмову у даному позові з заявлених підстав та за заявленими вимогами, однак дана обставина не звільняє позивача від обов'язковості укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

28. За таких обставин та з урахуванням меж розгляду справи в суді касаційної інстанції касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін зі зміною їх мотивувальної частини.

29. Згідно вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська".

30. Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26 вересня 2017 року 2017 року залишити без змін з мотивів, викладених в мотивувальній частині даної постанови суду касаційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.