РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.02.2018Справа №910/820/18

За позовом:Приватного акціонерного товариства "Турбота"
доКиївської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні
позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Форвард Київ-Сервіс 12"
про визнання розірваним договору оренди земельної ділянки
Суддя Бойко Р.В.
при секретарі судових засідань Бариновій О.І.
Представники учасників справи:
від позивача:Юхименко Д.Ю.
від відповідача:Якубець В.А.
від третьої особи:Нємцева А.О.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У січні 2018 року Приватне акціонерне товариство «Турбота» (надалі - ПАТ "Турбота") звернулось до господарського суду міста Києва із позовом до Київської міської ради (надалі - КМР), в якому просить визнати розірваним з 19.01.2018 Договір оренди земельної ділянки від 16.07.2007, поновлений Угодою від 25.09.2013 про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №185.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачем завершено будівництво житлового комплексу «Старокиївський» за адресою: м. Київ, вул. Старокиївська, буд. 10, та передано даний об'єкт в управління Товариству з обмеженою відповідальністю "Форвард Київ-Сервіс 12" (надалі - ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12"), а відтак ПАТ «Турбота» фактично припинено використання орендованої земельної ділянки та станом на дату звернення із даним позовом землекористувачами даної земельної ділянки є співвласники багатоквартирного будинку в особі ТОВ «Форвард Київ-Сервіс 12», що, на думку позивача, є підставою для розірвання спірного правочину.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 29.01.2018 було відкрито провадження у справі №910/820/18; вирішено здійснювати її розгляд за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін; залучено до участі у розгляді справи ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача, визначено учасникам справи строки для подання відзиву на позов, відповіді на відзив на позов та пояснень третьої особи; судове засідання у справі призначено на 15.02.2018.

01.02.2018 через відділ діловодства суду від позивача на виконання вимог ухвали від 29.01.2018 надійшла заява про приєднання до матеріалів справи письмових доказів.

12.02.2018 від відповідача через відділ діловодства суду надійшов відзив на позов, якому КМР заперечує проти позовних вимог ПАТ "Турбота" з тих підстав, що з огляду на положення Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" у зв'язку із виникненням в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право власності або користування попереднього власника припиняється автоматично без оформлення відповідним чином такого припинення, та в такому випадку договір оренди при цьому не припиняється в цілому, а має місце заміна сторони в зобов'язанні. Крім того, відповідач вказує, що припинення права оренди земельної ділянки потягне за собою припинення надходжень до бюджету, а тому останній не надає згоди на розірвання договору оренди та вважає, що у даному випадку необхідно здійснити переоформлення права користування спірною земельною ділянкою на нових власників (балансоутримувачів) будинку.

15.02.2018 від третьої особи до суду надійшли письмові пояснення щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, в яких ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12" вказує, що позивачем фактично припинено використання орендованої земельної ділянки та землекористувачами на даний час є співвласники багатоквартирного будинку в особі ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", а відтак наявні підстави для припинення спірного Договору оренди, укладеного сторонами. При цьому, третя особа вказує, що зверталась до відповідача з проханням розірвати спірний договір оренди та вирішити питання про оформлення права користування земельною ділянкою на співвласників даного житлового комплексу в особі ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12". З огляду на наведене, третя особа підтримала позовні вимоги ПАТ "Турбота".

В судовому засіданні 15.02.2018, в якому взяли участі представники всіх учасників справи, оголошено перерву до 22.02.2018.

22.02.2018 від позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, в якій ПАТ "Турбота" заперечує щодо того, що ним здійснюється діяльність із обслуговування об'єктів або управління такими об'єктами житлового фонду, як про це зазначає відповідач у своєму відзиві. Також, позивач вказує, що повідомляв відповідача про свій намір припинити користування спірною земельною ділянкою та розірвати договір оренди, проте останній відхилив таку пропозицію. Таким чином, позивач вказує, що не використовує спірну земельну ділянку, проте вимушений сплачувати орендну плату за землю у великих розмірах, а тому просить суд розірвати спірний договір.

22.02.2018 від третьої особи надійшли документи для приєднання до матеріалів справи.

В судове засідання 22.02.2018 представники учасників справи з'явились, надали пояснення по суті спору, за змістом яких вбачається, що позивач та третя особа позовні вимоги підтримують та просять їх задовольнити, а відповідач - заперечує проти них та просить відмовити у задоволенні позову.

В судовому засіданні 22.02.2018 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судовому засіданні здійснювалася фіксація судового процесу технічним засобами у відповідності до статті 222 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

16.07.2007 між ПАТ "Турбота" (орендар) та КМР (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №416 (надалі - Договір оренди).

25.09.2013 між ПАТ "Турбота" (орендар) та КМР (орендодавець) укладено Угоду про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №185 (надалі - Угода), за змістом якої вбачається, що сторонами було погоджено поновити Договір оренди на 5 років та викладено цей Договір у новій редакції, а тому судом в подальшому для зручності будуть наводитись положення Договору оренди в редакції Угоди.

Відповідно до п. 1.1. Договору оренди, його предметом є передання орендодавцем на підставі рішення Київської міської ради №501/9558 від 22.02.2013 за актом приймання-передачі, та прийняття орендарем в оренду (строкове платне користування) земельної ділянки, яка належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Згідно п.п. 2.1, 2.2. Договору оренди об'єктом оренди є земельна ділянка, розміром 0,6075 га, кадастровим номером :88:135:0026, яка розташована за адресою: вул. Старо-Київська (Старокиївська), 10 у Шевченківському районі м. Києва, нормативна грошова оцінка якої становить 24 020 409,17 грн., з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями соціально-побутового призначення та підземним паркінгом.

Договір укладено на 5 років (п. 3.1 Договору оренди).

У пунктах 4.2, 4.8 Договору оренди сторони погодили, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 4 відсотків від її нормативної грошової оцінки та вноситься орендодавцем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податного) місяця на вказаний у п. 4.8 Договору оренди рахунок.

Пунктом 4.14. Договору оренди передбачено, що у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, що належало орендарю, розташованого на орендованій земельній ділянці, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до оформлення переданого права на земельну ділянку новим власником даного нерухомого майна.

У пункті 11.3 Договору оренди сторони погодили, що договір оренди припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної потреби в порядку, встановленому законодавством України;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

- ліквідації юридичної особи - орендаря;

- набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору, визначається суб'єкт (орендар за цим договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов'язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану земельну ділянку.

У пункті 11.4 Договору оренди зазначено, що Договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законом;

- односторонньому порядку за ініціативою орендодавця у визначених даним пунктом випадках.

Відомості про речові права ПАТ "Турбота" (право оренди) на орендовану ним згідно Договору оренди земельну ділянку були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, що підтверджується витягом з цього реєстру №9961631 від 25.09.2013.

Згідно Сертифіката серії ІУ №78 від 04.04.2017 ПАТ "Турбота" повністю завершено будівництво об'єкта нерухомості по вул. Старокиївській, буд. 10 у Шевченківському районі м. Києва (загальна площа квартир - 27 537,6 кв.м., житлова площа - 13 673,3 кв.м., кількість квартир - 392 квартири, площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень - 2 467,9 кв.м., кількість поверхів - 20; 24; 24; 20 поверхів, загальна площа 198 паркомісць - 3 227,7 кв.м.).

Відповідно до акту прийняття-передачі об'єкта в управління (з управління) від 04.04.2017 ПАТ "Турбота", як замовник будівництва, передало, а ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", як управитель, прийняло в управління новозбудований житловий будинок по вул. Старокиївській, 10 у Шевченківському районі м. Києва для подальшого обслуговування та утримання його в інтересах співвласників.

Розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації №450 від 26.07.2017 новозбудованому багатоквартирному житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом на вул. Старокиївській, 10 у Шевченківському районі м. Києва присвоєно адресу: м. Київ, вул. Кирило-Мефодіївська, 2.

Листом №48 від 05.12.2017 позивач повідомив відповідача про завершення будівництва та передання об'єкту нерухомості обслуговуючій організації ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12" для здійснення управління співвласників (інвесторів) квартир та нежитлових приміщень цього комплексу, у зв'язку з чим вказував, що добровільно відмовляється від оренди спірної земельної ділянки та просив Договір оренди в редакції Угоди розірвати достроково.

У відповідь на наведений лист відповідачем направлено позивачу лист №03 від 22.12.2017, в якому повідомяв, що укладаючи спірний договір оренди земельної ділянки орендодавець передбачав надходження орендної плати до міського бюджету, а тому припинення права оренди ПАТ "Турбота" у зв'язку із розірванням даного договору буде мати наслідком завдання збитків орендодавцю. Тому вказав, що повернеться до розгляду питання щодо розірвання вказаного договору оренди на момент переоформлення права користування земельною ділянкою на нових власників (балансоутримувачів) будівлі. При цьому, у даному листі відповідачем було поінформовано ПАТ "Турбота", що новому власнику (балансоутримувачу) будівлі необхідно звернутися до Київської міської ради із відповідним клопотанням щодо переоформлення права користування земельною ділянкою.

Листом №50 від 27.12.2017 ПАТ "Турбота" звернулось до ТОВ "Будівельні мережі" та ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12", в якому пропонувало новому власнику (баансоутримувачу) будівлі звернутися до Київської міської ради із клопотанням щодо переоформлення права користування вказаною земельною ділянкою.

Листом №04 від 17.01.2018 ПАТ "Турбота" направило до КМР проект угоди про дострокове розірвання Договору оренди та акт приймання-передачі (повернення земельної ділянки), що підтверджується описом вкладення у цінний лист від 17.01.2018 та фіскальним чеком від 17.01.2018.

Листом №0 від 05.02.2018 відповідач повторно повідомив позивача про своє небажання розривати Договір оренди з огляду на те, що він змушений буде понести збитки та повторно вказав, що новому власнику (балансоутримувачу) будівлі необхідно звернутися до Київської міської ради із відповідним клопотанням щодо переоформлення права користування земельною ділянкою.

Листом №2 від 07.02.2018 ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12" звернулось до Департаменту земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації і проханням розглянути питання щодо розірвання Договору оренди земельної ділянки та вирішити питання оформлення прав користування спірною земельною ділянкою на власників багатоквартирного будинку в особі ТОВ "Форвард Київ-Сервіс 12".

Спір у справі виник у зв'язку з тим, що ПАТ "Турбота" у зв'язку з фактичним припиненням ним користування спірною земельною ділянкою просить суд визнати Договір оренди розірваним з дати отримання КМР проекту угоди про дострокове розірвання Договору оренди та акту приймання-передачі (повернення земельної ділянки), тобто, з 19.01.2018, з тих підстав, що позивач вимушений сплачувати орендні платежі за земельну ділянку, якою не користується.

Укладений сторонами Договір є договором оренди, а відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов'язань, а саме майново-господарських зобов'язань згідно ст. ст. 173, 174, 175, 283, 284, 285, 286 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 202, 509, 759, 793, 797 Цивільного кодексу України, і згідно ст. 629 Цивільного кодексу України є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно із статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 вказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України та статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 Цивільного кодексу України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 Господарського кодексу України.

В силу приписів ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це іншій стороні за договором.

За загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Підстави розірвання Договору визначені у п. 11.4., якими є: взаємна згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця.

Згідно зі статтею 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Отже, зі змісту наведених положень вбачається, що можливість одностороннього розірвання або відмови від договору однією із сторін повинна бути передбачена умовами відповідного договору.

В той же час, з Договору оренди, в редакції Угоди, вбачається, що його умови не передбачають права ПАТ "Турбота" на односторонню відмову від договору або його розірвання.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно частини 1 статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 (права та обов'язки орендодавця) і 25 (права та обов'язки орендаря) цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Тобто, для розірвання Договору оренди землі повинне мати місце істотне порушення однією із сторін умов такого договору.

Натомість позивачем не надано суду належних доказів на підтвердження порушення відповідачем умов спірного Договору, а також не наведено, яку з норм ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" було порушено відповідачем.

Водночас, єдиною підставою для визнання спірного Договору оренди розірваним позивач наводить те, що ним фактично припинено користування спірною земельною ділянкою після завершення будівництва об'єкту нерухомості, та здійснення користування даною земельною ділянкою співвласниками багатоквартирного будинку від імені яких діє третя особа, проте він вимушений на виконання умов цього Договору сплачувати відповідачу орендні платежі.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, статтею 377 Цивільного кодексу України.

Частинами 1 та 2 статті 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Пунктами "а" і "є" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Суд звертає увагу, що припинення права користування орендаря не є тотожним поняттям припиненню Договору оренди.

Крім того, відповідно до частини першої статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

З огляду на наведені норми законодавства вбачається, що законодавцем передбачено автоматичну заміну сторони орендаря земельної ділянки у орендних правовідносинах за договором у зв'язку із набуттям особою у власність об'єкту нерухомого майна, розташованого на відповідній земельній ділянці.

Висновки суду про автоматичність переходу до нового землекористувача прав та обов'язків щодо земельної ділянки, які належали попередньому землекористувачу, у разі набуття права власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на відповідній земельній ділянці, підтверджуються висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 24.01.2018 у справі №820/7996/13-а, згідно якого, незважаючи на те, що особа не зареєструвала право власності чи користування земельною ділянкою під належним йому на праві власності нежитловим приміщенням, обов'язок зі сплати земельного податку виник у даної особи з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно.

Тобто, Верховний Суд фактично презюмував, що до нового власника автоматично переходять права попереднього землекористувача (відбувається заміна сторони у зобов'язанні) незалежно від вчинення такою особою дій, спрямованих на оформлення свого права користування.

Аналогічну правову позицію щодо автоматичного переходу прав та обов'язків попереднього землекористувача до нового землекористувача, в тому числі обов'язку із сплати податку на землю, навіть у разі якщо особою не здійснено державної реєстрації свого права користування такою земельною ділянкою, викладено у постановах Верховного Суду України №21-775а15 від 07.07.2015, №21-804а16 від 08.06.2016 та №21-3517а15 від 02.12.2015.

Як вбачається із наведених норм законодавства, останні спрямовані на забезпечення оплатності користування земельною ділянкою, а тому законодавцем з метою забезпечення безперебійного надходження плати за землю у разі зміни власника нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, який фактично користується такою земельною ділянкою, було визначено, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається автоматичний перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу.

Питання правонаступництва сторони в орендних правовідносинах не є новелою у законодавстві. Так, відповідно до положень ст. 770 Цивільного кодексу України законодавцем передбачено автоматичний перехід до нового власника речі, переданої у найм, прав та обов'язків наймодавця.

Більше того, умови Договору оренди (п.п. 4.3, 11.3, 11.4) також свідчать про їх спрямованість на забезпечення безперебійності надходження плати за землю, оскільки КМР зацікавлена у одержанні орендної плати за користування земельною ділянкою, та по суті позбавлена можливості розпорядження даною земельною ділянкою шляхом передання її у власність або користування іншій особі, ніж власнику нерухомого майна, яке знаходиться на такій ділянці.

При цьому, автоматичний перехід права користування земельною ділянкою до нового власника розташованого на ній нерухомого майна, тобто фактично автоматичної зміни сторони орендаря у Договорі оренди, спрямований також на відхід від бюрократиції та необхідності "легалізовувати" новим землекористувачем свого права користування земельною ділянкою, в той час як процес оформлення права користування можна на підставі ч. 3 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України назвати "паперовою тяганиною", яка потребує досить тривалого проміжку часу з огляду на визначену законодавством процедуру оформлення відповідних Договорів.

Натомість, інше трактування положень наведеного законодавства може призвести до ситуації, коли попередній землекористувач припинить здійснення оплати орендних платежів, оскільки укладений ним договір оренди буде розірваний (припинений), а новий землекористувач не зобов'язаний буде вносити орендну плату за землю (до укладення нового договору оренди) та його обов'язки звузяться до сплати податку за землю, що імовірно сприятиме ухиленню нового землекористувача від оформлення свого права користування.

Тобто, бюрократизація процесу переоформлення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди з попереднім землекористувачем та укладення нового договору оренди з нового власником об'єкту нерухомості в будь-якому випадку має несприятливі наслідки як для Київської міської ради, яка не отримуватиме плату за землю, так і для нових землекористувачів, які змушені будуть нести додаткові витрати на розробку документації, необхідної для укладення відповідного договору оренди.

При цьому, судом також взято до уваги посилання відповідача, що спірний Договір оренди земельної ділянки було укладено строком на п'ять років, тобто до 25.09.2018, таким чином, орендодавцем - Київською міською радою передбачено відповідні надходження орендної плати до міського бюджету, розірвання договору оренди потягне за собою припинення запланованих надходжень, а відтак нанесе збитки бюджету міста.

Як право оренди землі, так і право на одержання орендної плати (прибутку) є майном в розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та в світлі практики Європейського суду з прав людини.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії", "Бурдов проти Росії", "Прессос Компанія Нав"єра С.А." та інші проти Бельгії", "Пайн Велі Девелопмент Лтд." та інші проти Ірладнії" визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції").

Відтак втручання суду у право відповідача та нового власника нерухомого майна на мирне володіння своїм майном шляхом розірвання спірного Договору оренди (в якому новий землекористувач набув статусу орендаря у зв'язку із заміною сторони у зобов'язанні на підставі норми закону), необхідно оцінювати на предмет сумісності заходу втручання у право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а саме: чи є втручання законним; чи має воно на меті "суспільний", "публічний" інтерес; чи є такий захід (втручання у право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям (рішення ЄСПЛ у справах "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції", "Джеймс та інші проти Сполученого Королівства", "Щокін проти України", "Сєрков проти України", "Колишній король Греції та інші проти Греції", "Булвес" АД проти Болгарії", "Трегубенко проти України", "East/West Alliance Limited" проти України").

Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким і передбачуваним з питань застосування та наслідків дії його норм.

Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу - втручання держави у право на мирне володіння майном може бути виправдано за наявності об'єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. (рішення ЄСПЛ в справі "Колишній король Греції та інші проти Греції").

Критерій "пропорційності" передбачає, що втручання у право власності розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов'язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, визначеною для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар". При цьому з питань оцінки "пропорційності" ЄСПЛ, як і з питань наявності "суспільного", "публічного" інтересу, визнає за державою досить широку "сферу розсуду", за винятком випадків, коли такий "розсуд" не ґрунтується на розумних підставах.

Оцінюючи наслідки втручання у право на мирне володіння майном шляхом розірвання за рішенням суду спірного Договору оренди з наведених підстав, суд приходить до висновку, що у даному випадку відсутні як "публічний інтерес", так і "пропорційність" в світлі наведеної практики Європейського суду з прав людини, оскільки застосоване судом тлумачення ст. 120 Земельного кодексу України до даних правовідносин та зроблений судом висновок про автоматичну заміну сторони-орендаря по Договору оренди є "справедливою рівновагою": забезпечить володіння своїм майном всіма учаснками спірних правовідносин (КМР - "правомірних очікувань" отримувати прибуток у вигляді орендної плати, яку вона розраховувала отримувати при укладені даного договору; попередній орендар - відсутність надмірного тягарю у вигляді орендних платежів по договору при відсутності фактичного користування земельною діялнкою; новий орендар - наявність титулу на підтвердження фактичного користування земельною ділянкою на умовах оренди).

Таким чином, підстави для розірвання Договору оренди з мотивів переходу права власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, до інших осіб, відсутні.

Більше того, частиною 4 статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як вбачається із матеріалів справи сторони не досягнули згоди щодо розірвання спірного Договору оренди.

Відповідно до ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України визначено, що у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином, вимога позивача про визнання розірваним спірного Договору оренди з 19.01.2018 є такою, що не відповідає способу захисту, визначеному у ч.ч. 4, 5 ст. 188 Господарського кодексу України та ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, оскільки в даному випадку позивач не просить розірвати спірний Договір оренди, а підстави важати його розірваним у суду відсутні. Крім того, з огляду на наведені норми законодавства у суду відсутня можливість розірвати договір з дати, яка передує даті набрання рішенням суду законної сили.

З огляду на викладене, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ПАТ "Турбота" про визнання розірваним з 19.01.2018 Договору оренди земельної ділянки від 16.07.2007, поновленого Угодою від 25.09.2013 про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим №185.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Керуючись статтями 13, 74, 129, 232, 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Приватного акціонерного товариства "Турбота" відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 27.02.2018.

Суддя Р.В. Бойко