Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 922/4416/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Дроботової Т.Б. - головуючого, Пількова К.М., Чумака Ю.Я.

секретар судового засідання - Підгірська Г.О.

за участю представників:

позивача - Янковського С.А. - адвоката,

відповідача: не з'явилися

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 та рішення Господарського суду Харківської області від 07.03.2017

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю сільськогосподарського підприємства "Родіна"

до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області

про визнання укладеними угод,

В С Т А Н О В И В:

У грудні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю сільськогосподарське підприємство "Родіна" (далі - ТОВ СП "Родіна") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - Управління), з урахуванням уточнень до позовної заяви, які ухвалою суду від 21.02.2017 прийняті до розгляду, про визнання укладеними додаткових угод від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 № 05 (площею 15,1298 га, кадастровий номер :01:006:0167), від 26.07.2006 № 04 (площею 14,0292 га, кадастровий номер :01:006:0168), від 26.07.2006 № 07 (площею 11,2772 га, кадастровий номер :01:006:0169), від 26.07.2006 № 06 (площею 22,7444 га, кадастровий номер :01:005:0216), якими внести зміни до пунктів 6 цих договорів та викласти у наступній редакції: "Договір укладено на строк до "20" липня 2021 року включно".

Позовні вимоги з посиланням, зокрема, на приписи статті 33 Закону України від 06.10.1998 № 161- XIV "Про оренду землі" (далі - Закон України № 161-XIV) обґрунтовані належним виконанням орендарем умов договорів оренди земельних ділянок та відсутністю заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку їх дії, що є підставою для поновлення цих договорів.

Заперечуючи проти позовних вимог Управління просило відмовити у їх задоволенні зазначаючи, що ТОВ СП "Родіна", уклавши із орендодавцем земельної ділянки - Богодухівською районною державною адміністрацією (далі - Богодухівська РДА) додаткові угоди до договорів оренди землі від 06.03.2012, мало їх зареєструвати, проте такі угоди зареєстровані не були, а строк дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 закінчився 26.07.2011, у зв'язку з чим відповідач не мав правових підстав для поновлення договорів із ТОВ СП "Родіна".

Управлінням у межах наданих повноважень та у спосіб, передбачений чинним законодавством, за результатами розгляду поданих позивачем документів прийняло рішення від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 про відмову у поновленні договорів оренди землі. При цьому відповідач вважає, що позивач намагається об'єднати два випадки поновлення договору оренди землі, що не відповідає вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки закон розмежовує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі та право на поновлення дії договору у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 07.03.2017 (суддя Шарко Л.В.) позов задоволено повністю, визнано укладеними додаткові угоди від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів від 21.07.2006 оренди земельних ділянок, якими внесено зміни до пунктів 6 договорів "Строк дії договору" у наступній редакції: "Договір укладено на строк до "20" липня 2021 року включно".

Мотивуючи рішення суд першої інстанції зазначив, що оскільки відповідач відповідно до вимог статті 33 Закону України № 161-XIV протягом місяця з дати закінчення договорів оренди землі (з 21.07.2016 по 20.08.2016) не надіслав на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні договорів оренди землі, ці договори вважаються поновленими на той самий строк (п'ять років, тобто до 20.07.2021) і на тих самих умовах, які були передбачені договорами оренди землі.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 (Гетьман Р.А. - головуючий, Россолов В.В., Тихий П.В.) рішення Господарського суду Харківської області від 07.03.2017 залишено без змін з тих же підстав.

Управління, не погоджуючись із судовими рішеннями, у касаційній скарзі просить рішення Господарського суду Харківської області від 07.03.2017 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 у справі скасувати і прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позову вважаючи, що суди безпідставно не врахували доводів відповідача про те, що йому не було відомо про закінчення строку оренди зазначених у позові земельних ділянок саме 20.07.2016, оскільки додаткові угоди, на які посилається орендар, не було зареєстровано. ТОВ СП "Родіна" до листа від 14.06.2016 № 376 було надано лише проекти додаткових угод та не надано документів на підтвердження реєстрації додаткових угоди до цих договорів від 06.03.2012 і відомостей про належність виконання обов'язків орендаря земельних ділянок. Таким чином, Управлінням у межах наданих повноважень та у спосіб та строк, передбачений чинним законодавством і за результатами розгляду поданих позивачем документів прийнято рішення від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 про відмову у поновленні договорів оренди землі. Аналогічну відповідь було надіслано позивачеві на лист від 16.09.2016 № 618.

Скаржник також не погоджується з посиланням судів на довідку від 12.05.2016 № 309-17 Богодухівської ОДПІ ГУ ДФС у Харківській області про те, що ТОВ СП "Родіна" не має заборгованості зі сплати податків, зборів і платежів перед державним бюджетом, у тому числі і з орендної плати, оскільки строк дії цієї довідки становить 10 календарних днів. Посилання суду першої інстанції на висновок державної експертизи землевпорядної документації від 09.06.2016 № 1708, в якому позивача зазначено орендарем земельних ділянок, на думку скаржника, також безпідставні, оскільки державна експертиза землевпорядної документації - це діяльність метою якої є дослідження, перевірка, аналіз та оцінка об'єктів експертизи на предмет їх відповідності вимога законодавства, встановленим стандартам, нормам і правилам. У даному випадку державній експертизі землевпорядної документації підлягала технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення з метою продовження терміну дії договору оренди ТОВ СП "Родіна" земельних ділянок за межами населеного пункту, однак у цьому документі не визначено, що позивач є орендарем земельних ділянок.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи та вислухавши заперечення на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Предметом спору у цій справі є вимога ТОВ СП "Родіна" про визнання укладеними додаткових угод від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 якими внести зміни до пунктів 6 цих договорів та викласти у наступній редакції: "Договір укладено на строк до "20" липня 2021 року включно" на підставі статті 33 Закону України № 161-XIV, якою передбачено, що орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Оскільки відповідно до вимоги наведеної норми відповідач не надіслав на адресу позивача лист-повідомлення про заперечення у поновленні договорів оренди землі, ці договори вважаються поновленими на той самий строк - 5 років до 20.07.2021 на тих же умовах.

Із матеріалів справи та судових рішень вбачається, що 26.07.2006 між ТОВ СП "Родіна" та Богодухівською РДА було укладено договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, розташованих на території Гутянської селищної ради, за межами населеного пункту, за змістом пунктів 6 яких договори укладено на 5 років та передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк, і у цьому разі повинен не пізніше ніж за 150 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Суди першої та апеляційної інстанції зазначили, що 06.03.2012 між ТОВ СП "Родіна" та Богодухівською РДА укладено додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок, відповідно до яких внесено зміни до пунктів 6 та 7 вищезазначених договорів щодо строку дії договорів та розмірів орендної плати. Так, строк дії договорів оренди земельних ділянок площею 15,1298 га, 14,0292 га, 11,2772 га та 22,7444 га було визначено до 20.07.2016 "з правом пролонгації".

22.04.2016 ТОВ СП "Родіна" звернувся із листом-повідомленням № 246 до Богодухівської РДА у якому повідомило про намір продовжити дію договорів оренди землі, у відповідь на який Богодухівська РДА зазначила про відсутність заперечень проти поновлення договорів оренди землі та запропонувала звернутися до ГУ Держеокадастру у Харківській області для вирішення цього питання (лист від 12.05.2016 №01-25/1615).

14.06.2016 ТОВ СП "Родіна" звернулося до ГУ Держгеокадастру у Харківській області із листом-повідомленням № 376 щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок, в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України № 161-XIV, до якого додано проекти додаткових угод, у відповідь на який листом від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 йому відмовлено у поновленні договорів оренди землі, з посиланням на закінчення 26.07.2011 строку дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006.

На повторний лист ТОВ СП "Родіна" від 16.09.2016 № 618, Управління листом від 12.10.2016 № 19-20-14-31252/0/19-16 відмовило позивачу у підписанні додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок з огляду на закінчення строку дії цих договорів 26.07.2011.

Задовольняючи позовні вимоги суди виходили з того, що матеріалами справи підтверджено продовження строку дії спірних договорів оренди земельних ділянок до 20.07.2016 шляхом укладення додаткових угод від 06.03.2012 з правом пролонгації, не надіслання Управлінням протягом місяця з дати закінчення договорів оренди земельних ділянок, тобто з 21.07.2016 по 20.08.2016 листів-повідомлень про заперечення у поновленні договорів оренди, чим порушив вимоги статті 33 Закону України № 161-XIV, у зв'язку з чим дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Разом з цим, колегія суддів вважає такі висновки судів попередніх інстанцій передчасними та вважає за необхідне зазначити, що за приписами статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частина 4 статті 203 Кодексу).

Частиною 1 статті 210 ЦК України передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України).

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України № 161-XIV визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом статті 18 Закону України № 161-XIV (у редакції Закону України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", тобто чинній на момент укладення між ТОВ СП "Родіна" та Богодухівською РДА додаткових угод від 06.03.2012) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 20 Закону України № 161-XIV).

Відповідно до пунктів 38 договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до статті 6 Закону № 161-XIV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, Законом України № 161-XIV та іншими законами України і договором оренди землі.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав, а статтею 126 цього Кодексу встановлюється порядок оформлення речових прав на земельну ділянку відповідно до Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон України № 1952-IV).

16.03.2010 набрав чинності Закон України від 11.02.2010 № 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", згідно з яким статті 18 та 20 Закону № 161-XIV виключено, а статтю 6 доповнено частиною 5,за змістом якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Розділом II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 1878-VI встановлено, що до 01.01.2012 року державна реєстрація, зокрема договорів оренди земельних ділянок, проводиться територіальними органами земельних ресурсів. 09.12.2011 дію вказаної норми продовжено до 01.01.2013.

За змістом статті 2 Закону України № 1952-IV (у редакції Закону України № 1878-VI) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Права на нерухоме майно, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов: якщо реєстрація прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав (частини 3, 4 статті 3 Закону України № 1952-IV).

Проте, здійснюючи судовий розгляд справи та дійшовши висновку про продовження строку договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 на підставі додаткових угод від 06.03.2012, укладених між ТОВ СП "Родіна" та Богодухівською РДА, за відсутності відомостей щодо набрання ними чинності у порядку, передбаченому законодавством на час їх укладення, суди першої та апеляційної інстанцій не з'ясовували питання щодо здійснення державної реєстрації вказаних додаткових угод у відповідності до норм діючого на той момент законодавства, а також помилково ототожнили поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права".

Зазначаючи про те, що цими угодами від 06.03.2012 продовжено строк дії договорів на 5 років, про що на думку судів свідчать витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 37116901, № 37118745, № 37120493 від 05.05.2015 та № 38633677 від 05.06.2015, судами першої та апеляційної інстанції не з'ясовано чи свідчить реєстрація речового права у 2015 році про здійснення реєстрації додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок від 06.03.2012 відповідного до вимог діючого на момент їх укладення законодавства.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на те, що стаття 33 Закону України № 161-XIV у частині 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в частині 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

При цьому, частиною 6 статті 33 Закону України № 161-XIV передбачено іншу підставу поновлення договору оренди і для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених цією частиною, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України № 161-XIV).

За змістом частини 9 статті 33 Закону України № 161-XIV відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Проте, здійснюючи судовий розгляд справи, встановивши обставини щодо відмови Управління у поновленні договорів оренди земельних ділянок викладеної у листі від 14.07.2016 № 19-20-14-21349/0/19-16 за результатами розгляду звернення позивача з листом-повідомленням про поновлення договорів від 14.06.2016 та повторної відмови від підписання додаткових угод до договорів оренди землі від 12.10.2016 № 19-20-14-31252/0/19-16 на звернення позивача від 12.10.2016, судами першої та апеляційної інстанції не з'ясовувалося питання та не встановлювались обставини щодо вжиття позивачем заходів, передбачених чинним законодавством, зокрема щодо оскарження відмови Управління у поновленні договорів оренди землі.

Крім того, суди першої та апеляційної інстанції не з'ясували підстави звернення позивача з відповідним позовом про визнання укладеними додаткових угод від 21.07.2016 про поновлення терміну дії договорів оренди земельних ділянок від 26.07.2006 на підставі статті 33 Закону України № 161-XIV, а саме яку правову конструкції було обрано позивачем - за частинами 1-5 чи за частиною 6 вказаної норми, а отже і питання щодо того, яке саме право позивача було порушено - переважне право на орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі або право на поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

За змістом частин 1, 2 статті 300 ГПК України (в редакції після 15.12.2017, чинній на час здійснення касаційного провадження) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Згідно з частиною 3 статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

За таких обставин висновки судів першої та апеляційної інстанцій про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог є передчасними і зробленими без дослідження всіх зібраних у справі доказів, а тому судові рішення у справі підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду суду слід урахувати наведене, надати оцінку правомірності вимог позивача, надати належну оцінку всім доводам учасників справи із належним обґрунтуванням прийняття або неприйняття відповідних доводів та доказів, а отже і встановити обставини щодо наявності або, навпаки, відсутності підстав для задоволення позову.

Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 ГПК).

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 ГПК, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 та рішення Господарського суду Харківської області від 07.03.2017 у справі № 922/4416/16 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Т.Б. Дроботова

Судді К.М. Пільков

Ю.Я. Чумак