Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 904/6537/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю.Я. - головуючого, суддів: Дроботової Т.Б., Пількова К.М.,

за участю секретаря судового засідання Овчарик В.М.,

учасники справи:

від позивача - Тропін В.В., адвокат,

від відповідача - Олійник Ю.М., представник по довіреності,

розглянувши касаційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.07.2017 (суддя Рудь І.А.) і постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.10.2017 (головуючий - Антонік С.Г., судді Вечірко І.О., Чимбар Л.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Сад "Елки-Палки"

до Дніпровської міської ради

про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

У червні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Сад "Елки-Палки" (далі - ТОВ "Сад "Елки-Палки", орендар) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 28.12.2010, укладеного між сторонами та зареєстрованого у Державному реєстрі земель 07.04.2011, укладеною в редакції проекту, запропонованого позивачем, посилаючись на приписи частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Позовна заява обґрунтовується тим, що орендар після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватись земельною ділянкою, щомісячно та в повному обсязі сплачує орендну плату, відтак, за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом встановленого місячного строку має право на поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 27.07.2017, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.10.2017, позов задоволено.

Рішення місцевого суду та постанова апеляційного суду мотивовані приписами частини 2 статті 19 Конституції України, статей 319, 626, 627, 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статей 33, 34, 101, 11128 Господарського процесуального кодексу України в редакції, чинній до 15.12.2017 (далі - ГПК), з урахуванням яких суди, встановивши обставини належного виконання орендарем умов договору оренди, повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк, продовження використання позивачем земельної ділянки після закінчення строку дії договору, дійшли висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції та постановою апеляційної інстанції, 19.10.2017 відповідач звернувся з касаційною скаргою, у якій просить їх скасувати та прийняти постанову, якою у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, зокрема приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 43 ГПК, наголошуючи на тому, що: 1) до листа від 18.05.2015 про поновлення договору оренди, на який посилається позивач, не було додано проекту додаткової угоди, як того вимагає стаття 33 Закону України "Про оренду землі", та у справі відсутні докази, які б підтверджували звернення орендаря до орендодавця з пропозицією поновити дію договору оренди, з наданням проекту відповідної додаткової угоди у визначений законодавством строк з підстав продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, в зв'язку з чим, сторонами не було дотримано процедури поновлення договору; 2) висновок суду про належне виконання орендарем обов'язків за договором оренди є помилковим, оскільки в порушення пункту 5.1 договору оренди від 28.12.2010 за всі роки користування земельною ділянкою позивачем не проведено жодних робіт по розташуванню виставкового комплексу садово-паркової архітектури, орендована земельна ділянка не освоєна, на ній знаходиться лише металевий кіоск, що підтверджується актом обстеження земельної ділянки №7/5-0717 від 24.07.2017, який судами не взято до уваги та не досліджено.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи (доводи, викладені у відзивах та запереченнях на касаційну скаргу)

ТОВ "Сад "Елки-Палки" у поданому відзиві на касаційну скаргу просить оскаржувані рішення та постанову залишити без змін з тих мотивів, що: 1)листом від 18.05.2015 позивач у встановлений законом строк надіслав орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом на поновлення договору на новий строк з відповідним проектом додаткової угоди, що підтверджується листом Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради від 31.05.2017; 2) в місячний строк після закінчення строку договору оренди від 28.12.2010 та станом на день подачі позову відповідач не направляв орендарю повідомлення про відмову в поновленні цього договору; 3) місцевим господарським судом правомірно не прийнято в якості належних доказів протокол постійної комісії Дніпровської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 01.06.2016 №13 та акт обстеження земельної ділянки №7/5-0717 від 24.07.2017 з доданими до нього фотографіями, оскільки цей акт складено без присутності користувача земельної ділянки.

Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, на підставі рішення Дніпропетровської міської ради №391/61 від 06.10.2010 між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Сад "Елки-Палки" (орендар) укладено договір оренди землі від 28.12.2010 (далі - договір), який посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козиною А.В. та зареєстровано 07.04.2011.

Згідно з пунктами 1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 5.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3722га, кадастровий номер :03:149:0041, розташована по вул. Набережній Перемоги у районі буд. № 94 (Жовтневий район). Договір оренди укладено терміном на 5 років. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і письмово, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку договору, звернувся до міської ради з клопотанням щодо продовження його дії, то за відсутності письмових заперечень орендодавця та відповідного рішення міської ради договір оренди земельної ділянки може бути продовжено або поновлено на той строк і на тих самих умовах які були передбачені попереднім договором. Земельна ділянка передається в оренду для розташування виставкового комплексу садово-паркової архітектури (без розміщення об'єктів капітального будівництва).

28.12.2010 сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки кадастровий номер :03:149:0041.

Оскільки державна реєстрація договору проведена 07.04.2011, то в силу приписів статті 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час укладання договору) строк його дії становить з 07.04.2011 по 07.04.2016.

На виконання умов п.3.2 договору позивач 18.05.2015 письмово звернувся до Дніпропетровської міської ради з клопотанням про продовження дії договору оренди на новий строк, до якого не було додано проекту додаткової угоди.

Згідно протоколу №147 засідання постійно діючої комісії з питань архітектури, містобудування та земельних відносин 22.09.2015 комісією розглядалися проекти рішень міської ради з питань земельних відносин. В п.5.40 протоколу зазначено про погодження поновлення ТОВ "САД "Елки-Палки" користування земельною ділянкою по вул. Набережній Перемоги у районі будинку №94 для розташування виставкового комплексу садово-паркової архітектури.

01.06.2016, тобто майже через 2 місяці після закінчення строку договору оренди, на засіданні постійно діючої комісії з питань архітектури, містобудування та земельних відносин, вдруге розглядався проект рішення про поновлення ТОВ "САД "Елки-Палки" права користування земельною ділянкою по вул. Набережна Перемоги, в районі буд. № 94 і комісією даний проект не було погоджено.

В подальшому, 03.05.2017 позивач звернувся до Дніпровської міської ради з листом, в якому вказав, що на клопотання від 18.05.2015 відповіді не отримав, отже заперечення відповідача про поновлення договору відсутнє, тому просить вважати договір поновленим відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та укласти додаткову угоду до договору про його поновлення на новий строк. До цього листа було додано проект додаткової угоди.

На даний лист Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради 31.05.2017 надано відповідь про те, що на підставі наданих позивачем документів було підготовлено проект рішення про поновлення договору оренди землі від 28.12.2010 по вул. Набережній Перемоги в районі буд. №94 та надано на розгляд та візування посадових осіб та служб міської ради, але постійною комісією міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин 01.06.2016 проект рішення міської ради не було погоджено, у зв'язку з чим, винести дане питання на розгляд сесії міської ради не вбачається можливим.

Відповідачем лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди від 28.12.2010 позивачу не направлявся протягом місячного терміну після закінчення строку дії договору.

В основу оскаржуваного рішення покладено висновок місцевого господарського суду про наявність передбачених законом підстав для захисту переважного права позивача на поновлення договору оренди землі з огляду на встановлені обставини належного виконання орендарем умов договору оренди шляхом своєчасної сплати орендної плати в повному обсязі, направлення ним повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору на новий строк та відсутність надсилання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк.

В свою чергу, приймаючи оскаржувану постанову, апеляційний суд виходив з того, що позивач після закінчення строку договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою, ним укладено договори про надання послуг з охорони, вивезення сміття, озеленення та спільного будівництва, підписано акти приймання-передачі наданих послуг, сплачено кошти за ці послуги, розроблено та узгоджено з компетентними органами технічну, технологічну та проектну документацію (з газозабезпечення, опалення, вентиляції, інженерного обладнання та енергозбереження, водопостачання та каналізації, захисту водоводу, зовнішніх мереж електропостачання, внутрішнього електрообладнання), а заборгованість з орендної плати за землю відсутня, що підтверджується довідкою головного управління Державної фіскальної служби у Дніпропетровській області.

Колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову з огляду на таке.

Частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон №161) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону №161).

Згідно з частиною 3 статті 33 Закону №161 до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як встановлено частиною 4 статті 33 Закону №161, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону №161).

Виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена частиною 1 статі 33 Закону №161, можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

Так, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до частини 1 статті 33 Закону №161 необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Разом з тим, частиною 6 статті 33 Закону №161 передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (частина 8 статті 33 Закону №161).

Відповідно до частини 7 статті 33 Закону №161 у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 9 статті 33 Закону №161).

Таким чином, для поновлення договору оренди землі відповідно до частини 6 статті 33 Закону №161 необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки поновлення такого договору, обов'язковим у яких є укладення додаткової угоди.

У справі, яка розглядається, судами встановлено, що матеріально-правовою підставою позову ТОВ "Сад "Елки-Палки" є частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, передбачених договором.

При цьому судом апеляційної інстанції достеменно встановлено той факт, що як протягом строку дії договору оренди землі від 28.12.2010, так і після 07.04.2016 позивачем належним чином виконувалися умови цього договору та вживалися заходи для використання земельної ділянки за цільовим призначенням, підтвердженням чого є укладення орендарем з контрагентами договорів про надання послуг з охорони, вивезення сміття, озеленення та спільного будівництва, підписання акти приймання-передачі наданих послуг, сплата кошти за ці послуги, розроблення та узгодження з компетентними органами технічної, технологічної та проектної документації (з газозабезпечення, опалення, вентиляції, інженерного обладнання та енергозбереження, водопостачання та каналізації, захисту водоводу, зовнішніх мереж електропостачання, внутрішнього електрообладнання). Водночас, заборгованість з орендної плати за землю відсутня, що підтверджується довідкою головного управління Державної фіскальної служби у Дніпропетровській області.

Отже, встановивши під час розгляду справи обставини щодо користування ТОВ "Сад "Елки-Палки" спірною земельною ділянкою після 07.04.2016, належне виконання останнім умов договору оренди землі від 28.12.2010, а також відсутність письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі (з 07.04.2016 по 07.05.2016), суди попередніх інстанцій на підставі частини 6 статті 33 Закону №161 дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.

У зв'язку з наведеним, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог у зв'язку з наявністю у позивача права на поновлення договору оренди землі від 28.12.2010 на той самий строк та на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди.

Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного в касаційній скарзі та відзиві на касаційну скаргу

Колегія суддів не приймає до уваги посилання скаржника на те, що для поновлення договору необхідно відповідне рішення міської ради, оскільки виходячи зі змісту статті 33 Закону №161 рішення про поновлення договору оренди землі приймається орендодавцем щодо земель державної та комунальної форми власності лише в разі реалізації орендарем переважного права. У випадку ж пролонгації договору оренди землі (продовження на той же строк і тих же умовах) укладання додаткової угоди до договору оренди землі здійснюється уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Також з урахуванням встановлених судами обставин справи, колегія суддів відхиляє безпредметні аргументи відповідача щодо відсутності передачі займаної позивачем земельної ділянки іншому орендарю як підстави для відмови у задоволенні позовних вимог виходячи з приписів частин 1-5 статті 33 Закону №161, оскільки матеріально-правовою підставою позову ТОВ "Сад "Елки-Палки" є частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.

Касаційна інстанція не погоджується з доводами скаржника щодо помилкового неприйняття та відсутності дослідження судами попередніх інстанцій акта обстеження земельної ділянки №7/5-0717 від 24.07.2017, наданого відповідачем у якості доказу того, що земельна ділянка не була освоєна, на ній розташовано лише металевий кіоск та за всі роки користування земельною ділянкою жодних робіт по розташуванню виставкового комплексу садово-паркової архітектури орендарем не проводилося, оскільки, по-перше, вказаний акт було складено не в межах строку дії договору оренди землі (до 07.04.2016), а більш як через рік після закінчення цього строку, тому цей доказ не стосується спірних орендних правовідносин та не може жодним чином вплинути на їх продовження.

По-друге, доводи скаржника з цього приводу зводяться передусім до намагань під час касаційного перегляду судових рішень здійснити додаткову оцінку доказів по справі з наданням переваги акту, складеному відповідачем в односторонньому порядку, проте, згідно імперативних приписів частини 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній з 15.12.2017) суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Водночас, не заслуговують на увагу посилання орендодавця на недоведеність своєчасного надсилання позивачем орендодавцю проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 28.12.2010, тобто у місячний строк після закінчення строку дії цього договору, як це передбачено частиною 3 статті 33

Закону №161, оскільки орендарем позовні вимоги обґрунтовуються саме положеннями частини 6 статті 33 Закону №161, а не реалізацією переважного права на поновлення договору оренди на новий термін на підставі частин 1-5 статті 33 Закону №161.

Разом з тим, касаційна інстанція погоджується з викладеними у відзиві на касаційну скаргу доводами ТОВ "Сад "Елки-Палки" щодо відсутності направлення орендарю відповідачем повідомлення про відмову в поновленні цього договору протягом місячного строку після закінчення строку договору оренди від 28.12.2010 та щодо правомірного неприйняття місцевим господарським судом протоколу №13 постійної комісії Дніпровської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин від 01.06.2016 в якості належного доказу письмових заперечень орендодавця проти поновлення договору, оскільки цей протокол складений поза межами місячного терміну, передбаченого частиною 6 статті 33 Закону №161, та не спростовує дію попереднього протоколу №147 від 22.09.2015.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд

Надаючи правову кваліфікацію доказам, які надані сторонами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний суди дійшли вірного висновку про обґрунтованість позовних вимог про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, оскільки позивач правомірно скористався своїм законним правом на поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, а орендодавець відповідних письмових заперечень своєчасно не висловив, як наслідок, оскаржувані рішення та постанова ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

Відтак, оскаржувані рішення та постанова ухвалені з правильним застосуванням норм матеріального права (стаття 33 Закону №161) та з без порушення норм процесуального права (статті 43, 84, 101 ГПК України в редакції, чинній до 15.12.2017).

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позову.

Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній з 15.12.2017), колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі не знайшли свого підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновки судів першої та апеляційної інстанцій щодо наявності правових підстав для задоволення позовних вимог та фактично зводяться до переоцінки доказів і встановлених судом обставин, що не відноситься до повноважень касаційної інстанції, у зв'язку з чим, підстави для задоволення касаційної скарги та скасування чи зміни оскаржуваних рішення і постанови відсутні.

Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладається на скаржника.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 315 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Дніпровської міської ради залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 27.07.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.10.2017 у справі №904/6537/17 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Ю.Я. Чумак

Судді Т.Б. Дроботова

К.М. Пільков