РІШЕННЯ

07 лютого 2018 року м. ТернопільСправа № 921/56/15-г/5
Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Руденка О.В.

при секретарі судового засідання Курмило В.М.

розглянув справу

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, вул. Танцорова, 11, м. Тернопіль, 46008

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Чортківська районна рада, вул. Шевченка, 23, м. Чорків, Тернопільської області

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК"СІТІ ЦЕНТР", вул. Гранична, 14а, м. Чортків, Тернопільської області, 48500

про розірвання договору купівлі-продажу

за участі представників:

позивача: ОСОБА_1, довіреність № 02 від 05.01.18 р.

відповідача: ОСОБА_2, ордер № ТР039205 від 24.01.18 р.

третьої особи: ОСОБА_3, довіреність № 04-24/028.

Суть справи:

У провадженні Господарського суду Тернопільської області перебуває справа №921/56/15-г/5 в частині первісного позову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області до ТОВ "ТРК" СІТІ ЦЕНТР" третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Чортківська районна рада, про розірвання договору купівлі-продажу.

В обґрунтування заявлених вимог, підтриманих в судовому засіданні повноважним представником, орган приватизації посилається на невиконання відповідачем п.п. 5.2.1, 5.2.4 та 5.2.5 укладеного 08.10.2007р. між сторонами договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна обєкта група А. Наведене, в силу п.п. 7.6 та 7.7 даного правочину та п. 8 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" є підставою для розірвання договору в судовому порядку.

Відповідач, позовні вимоги не визнає, посилаючись, поряд із іншим на те, що органом приватизації не доведено факту істотного порушення договірних зобов'язань. Також господарське товариство вказує на те, що умови спірного правочину не містять безумовної вказівки на його обов'язкове розірвання. Натомість, звертаючись із такою вимогою до суду, РВ ФДМУ по Тернопільській області вийшло за межі делегованих йому Чортківською районною радою повноважень стосовно приватизації майна, що перебувало у комунальній власності.

В матеріалах справи знаходяться письмові пояснення №04-23/347 від 06.05.2016 третьої особи, згідно яких Чортківська районна рада не підтримує позов, вважає, що останній стосується не тільки розірвання договору купівлі-продажу, а й повернення майна у комунальну власність районної ради. Для цього необхідна згода останньої, оскільки, виходячи зі змісту ч.5 ст.60 Закону України "Про органи місцевого самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції.

Провадження по даній справі судом зупинялося до вирішення господарським судом повязаної справи № 921/259/16-г/14.

При розгляді даного спору здійснювалась технічна фіксація судового процесу в порядку ст. 222 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи судом встановлено наступне.

30.03.2007 Чортківська районна рада, враховуючи пропозиції її президії, постійної комісії з питань духовності, освіти, культури, свободи слова та інформації, а також спеціально створеної робочої групи, прийняла рішення №150 "Про подальше використання будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир", яким вирішила включити в перелік обєктів спільної власності територіальних громад району, які підлягають приватизації у 2007 році будівлю недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном, що розміщена у м. Чорткові по вул.Шевченка,19 та делегувала регіональному відділенню Фонду державного майна України по Тернопільській області повноваження з приватизації вказаного обєкта.

04.05.2007 районна рада рішенням №175 визначила спосіб приватизації цієї будівлі - продаж на аукціоні та визначила умови продажу.

08.10.2007 між Регіональним відділенням ФДМ України по Тернопільській області, як Продавцем, та ТОВ "Ваврик і Компанія ЛТД", правонаступником якого є товариство з обмеженою відповідальністю "ТРК "СІТІ ЦЕНТР" (п.1.1 Статуту останнього), як Покупцем, було укладено договір купівліпродажу окремого індивідуально визначеного комунального майна - об'єкта групи А, що підлягає продажу на аукціоні (далі - Договір), згідно п.1.1 якого Продавець зобов'язується передати у власність Покупцю будівлю недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном, що знаходиться за адресою вул. Шевченка,19 м. Чортків Тернопільської області та перебуває на балансі Чортківського районного комунального підприємства "Кіномережа", на земельній ділянці площею 1668 кв. м, відповідно до рішення Чортківської міської ради від 29.07.2005 №240, а Покупець зобовязується прийняти обєкт приватизації і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Об'єкт приватизації являє собою триповерхову будівлю загальною площею 1 357,9 кв. м. та належить територіальним громадам Чортківського району в особі Чортківської районної ради на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Чортківською міською радою 24 липня 2007 року.

У п.1.3 даного правочину його контрагенти узгодили, що право власності на придбане майно переходить до Покупця з моменту повної сплати вартості придбаного обєкт приватизації.

Згідно з протоколом аукціону від 05.10.2007, який затверджений регіональним відділенням ФДМУ по Тернопільській області 08.10.2007, остаточна ціна продажу обєкта приватизації становить 1 399 000,00 грн., у тому числі ПДВ 233 166,67 грн.

Зазначений вище правочин укладений у письмовій формі, підписаний уповноваженими представниками сторін та скріплений печатками юридичних осіб. Окрім цього, договір посвідчено приватним нотаріусом Чортківського районного нотаріального округу ОСОБА_4, 08.10.2007 за реєстровим № 6429.

Відповідно до складеного між сторонами Акту передачі комунального майна від 30.11.2007, орган приватизації передав, а Покупець прийняв проданий на аукціоні 05.10.2007 об'єкт.

Як слідує з матеріалів справи, а саме Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 25.10.2011 №247284 (копія якого знаходиться в матеріалах справи), право власності на нежитлову будівлю - кінотеатру "Мир" загальною площею 1357,9 кв.м. зареєстроване в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 28.10.2011 за ТОВ "ТРК "СІТІ ЦЕНТР" на підставі рішення виконкому Чортківської міської ради №678 від 19.10.2011.

Земельна ділянка площею 0,1685 га, що знаходить за адресою: м. Чортків, вул. Шевченка, 19 та на якій розташована будівля недіючого кінотеатру "Мир", на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18.08.2009 №3126 є власністю TOB "ТРК "Сіті Центр", що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯМ №546957.

Укладаючи оспорюваний правочин, його контрагенти узгодили умови щодо подальшої експлуатації придбаної господарюючим суб'єктом нерухомості.

Зокрема, за викладеними у підпунктах 5.2.1, 5.2.4 та 5.2.5. Договору вказівками, Покупець, зобов'язувався: утримувати обєкт приватизації та прилеглу територію в належному санітарно-технічному стані; провести реконструкцію будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кіно-показу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку; ввести в дію цей об'єкт на протязі трьох років з дати підписання Договору.

В подальшому, остання із перелічених умов договору була змінена на виконання судового рішення додатковою угодою сторін від 29.04.2011 року.

Так, рішенням Господарського суду Тернопільської області від 10.03.2011 у справі №18/18/5022-174/2011, що набрало законної сили в установленому законом порядку, було зобовязано Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області укласти з господарським товариством додаткову угоду до договору купівліпродажу від 08.10.2007 про продовження строку реконструкції та здачі обєкта в експлуатацію до 14.10.2014.

Надалі, господарське товариство ініціювало внесення змін до п.5.2.4 Договору і щодо цього строку. Однак судовими рішеннями, що у встановленому порядку набрали законної сили у справі № 921/259/16-г/14 йому у цьому було відмовлено (копія рішень суду першої, апеляційної та касаційної інстанцій у справі).

Відповідно до матеріалів справи, на виконання умов Договору, для проведення реконструкції будівлі кінотеатру TOB "ТРК "Сіті Центр": виготовлено та затверджено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки по вул. Шевченка, 19 в м. Чорткові; виконано роботи з інженерно-геологічних вишукувань на об'єкті по вул. Шевченка, 19 в м. Чорткові; виготовлено проектну документацію на облаштування скатного даху кінотеатру "Мир"; укладено договір на виготовлення та оформлення проектної документації реконструкції кінотеатру "Мир"; укладено договір підряду на виконання підготовчих робіт по здійсненню демонтажу в глядацькому залі кінотеатру "Мир" (договір підряду №1/14 від 19.02.2014); укладено договір на виготовлення та оформлення підготовчих робіт до проекту реконструкції кінотеатру "Мир" під торгово-розважальний заклад; виконано роботи з інженерно-геодезичних вишукувань на об'єкті по вул. Шевченка, 19 в м. Чорткові; укладено договір на виконання експертизи проекту будівництва, укладено договір підряду №09/15 від 15.09.15 р., тощо.

Незважаючи на це, станом на 14.10.2014 року реконструкція об'єкта приватизації господарюючим суб'єктом завершена не була. Не введена в експлуатацію спірна будівля і на час звернення контролюючим органом із даним позовом до суду та на час вирішення цього спору судом.

За викладеними у ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" вказівками, органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

На виконання даних повноважень та за результатами перевірки виконання умов Договору, РВ ФДМ України по Тернопільській області листом №18-09-03965 від 25.10.2013 повідомило ТОВ "ТРК "Сіті Центр" про необхідність вжиття невідкладних заходів щодо проведення реконструкції будівлі та введення в дію обєкта приватизації до 14.10.2014.

У відповідності до вимог Порядку контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації державними органами приватизації, який затверджений наказом ФДМ України від 10.05.2012 №631, а також згідно з графіком перевірок на IV квартал 2014 року, затвердженого наказом Регіонального відділення від 08.01.2014 №00001, 15.09.2014 органом приватизації, листом за №18-09-03421 повідомлено TOB "ТРК "Сіті Центр" про те, що в період з 13 по 14 жовтня 2014 року буде здійснено підсумкову перевірку виконання умов Договору та згідно п.5.3 договору просило в строк до 10.10.2014 надіслати на адресу Регіонального відділення інформацію з підтверджуючими документами щодо виконання договірних зобов'язань.

За результатами проведеної перевірки та відповідно до акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 14.10.2014, складеного комісією у складі посадових осіб Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області та за участю представника Покупця встановлено, що станом на 14.10.2014 Покупцем не виконано умови договору купівлі-продажу №6429 від 08.10.2007 щодо: утримання обєкта приватизації та прилеглої території в належному санітарно-технічному стані; проведення реконструкції будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кіно - показу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку до 14 жовтня 2014 року; введення в дію кінотеатру до 14 жовтня 2014 року.

Наведене слугувало підставою для звернення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області з позовною заявою до господарського суду про розірвання договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна №6429.

Оцінивши зібрані у справі докази, заслухавши доводи, міркування та заперечення представників сторін та третьої особи, суд дійшов висновку про те, що позов слід задовольнити повністю, з наступних міркувань.

Відповідно до частини 2 статті 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав і обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини. Із даною правовою нормою кореспондуються і положення статті 174 ГК України, за якою господарський договір є підставою виникнення господарських зобов'язань.

У ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" визначено, що приватизацією є платне відчуження майна, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки. Відповідно до ч. 4 ст. 3 цього ж Закону, відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Як вбачається з пункту 19 листа Вищого арбітражного суду України від 25.04.2001 р. N 01-8/500 "Про деякі питання практики застосування у вирішенні спорів законодавства про приватизацію державного майна" "угоди приватизації" (угоди, укладення яких передбачено ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна") є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються також відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію.

Оспорюваний правочин, за своїм змістом та правовою природою є приватизаційною угодою, а відтак підпадає під правове регулювання норм зазначеного Закону України "Про приватизацію державного майна" (далі - Закон), Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) (далі-Закон про малу приватизацію), з урахуванням відповідних положень ЦК та ГК України.

За чинною на час вирішення даного спору редакцією Договору, Покупець поряд із іншими, взяв на себе зобов'язання:

- п.5.2.3: постійно зберігати профільну діяльність кінотеатру "МИР" із демонстрування фільмів, у тому числі національно-патріотичного спрямування;

- п.5.2.4: провести реконструкцію будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кіно показу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку до 14 жовтня 2014 року;

- п.5.2.5: ввести в дію кінотеатр до 14 жовтня 2014 року.

Згідно зі ст. ст.525- 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 27 Закону та ст. 23 Закону про малу приватизацію передбачено укладення між продавцем та покупцем договору купівлі-продажу об'єкта приватизації, на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про правочини.

Згідно до ст. 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

В силу ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Учасник господарських відносин відповідає за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання (ч. 2 ст. 218 Господарського кодексу України).

У відповідності до ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ст. 612 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (п. 1 ч. ст. 611 Цивільного кодексу України).

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому суд зважає, що підстави та умови, за наявності яких договір купівлі-продажу обєкта приватизації підлягає розірванню, містяться і у ч. 2 ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна". Наведений нормативно - правовий акт регулює правові, економічні та організаційні основи приватизації, а відтак є спеціальним щодо норм Цивільного кодексу України та має пріоритет перед застосуванням загальних норм цивільного законодавства щодо порядку та підстав розірвання договору купівлі-продажу. Таким чином, якщо норми цього Закону по іншому, ніж згаданий Кодекс, регулюють пов'язані із такою приватизацією відносини, то до останніх застосовуються саме положення законодавства про приватизацію. Про це, зокрема, у постанові від 22.03.2016 року зазначив і Вищий господарський суд України, вказуючи на недотримання попередніми судовими інстанціями норм матеріального права з даного приводу, при вирішенні цього спору.

В свою чергу, статтею 27 Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобовязань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки. Окрім цього, у цій же статті законодавцем обумовлено, що невиконання або неналежне виконання умов продажу обєкта і зобовязань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого обєкта є однією із виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу обєкта приватизації

Вирішуючи спір у даній справі, суд виходить не лише з формального встановлення факту неналежного виконання умов договору відповідачем, а й оцінює чи є істотними такі порушення.

При цьому суд зважає, що при прийнятті 04 травня 2007 року органом місцевого самоврядування рішення №175 а РВ ФДМУ по Тернопільській області наказу №218 від 13.08.2007 року, постійне збереження профільної діяльності кінотеатру - демонстрування фільмів та його реконструкція у встановлені строки були одними із умов продажу цього об'єкта. Вказана умова до потенційних його покупців була доведена органом приватизації і у інформації про продаж на аукціоні об'єкта групи А.

Натомість, на час вирішення даного спору, будівля перебуває в неналежному санітарно-технічному стані та не функціонує, реконструкцію об'єкта не проведено та не переоснащено на новітні технології кіно - показу фільмів, а саму будівлю не введено в експлуатацію. Як наслідок, кінотеатр продовжує залишатися недіючим.

На переконання суду, вказані порушення умов договору є істотними, а наведені факти обґрунтовано доводять, що мета з якою здійснювалася приватизація даного об'єкта в повному обсязі досягнута не була. Таким чином, Продавця значною мірою було позбавлено того, на що він розраховував при укладенні цього договору, узгодивши із своїм контрагентом відповідні умови у розділі 5 Договору.

Суд враховує також те, що за весь період дії зазначеної угоди, Чортківська міська рада неодноразово зверталась до органу приватизації щодо приведення зовнішнього вигляду будівлі та приміщенні кінозалу в належний стан, скільки об'єкт знаходиться в центральній частині міста Чорткова і псує його естетичний вигляд (листи від 08.08.2011 №1256, від 27.09.2012 №1405, від 12.02.2014 №302, від 27.03.2014 №575 знаходяться в матеріалах справи).

За викладеними у ч.2 статті 27 Закону приписами, строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі - продажу не повинен перевищувати п'яти років.

В свою чергу, контрагенти у п.7.7 та 13.2 Договору узгодили, що у разі невиконання Покупцем договірних зобов'язань, Продавець має право у встановленому законом порядку порушити питання про його розірвання та повернення об'єкта приватизації у комунальну власність за рішенням суду.

Таким чином, суд вважає, що позивачем доведено наявність обставин (істотних порушень відповідачем умов договору), з яким чинне законодавство пов'язує правові наслідки у вигляді розірвання договору купівлі - продажу.

В свою чергу, законодавець у статті 23 Закону про малу приватизацію на РВ ФДМ по Тернопільській області поклав обов'язки з контролю за виконанням новими власниками договірних зобов'язань, уповноваживши Відділення в разі їх невиконання, порушувати питання про розірвання договору.

Відповідно до ст.ст. 74,86 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

При розгляді справи матеріалами не підтверджено, а відповідачем не надано суду доказів належного виконання ним договірних зобов'язань у погоджені контрагентами строки. Перелік дій, на які ТОВ "ТРК "Сіті Центр" посилається у своїх запереченнях, дають підстави для висновку про те, що відповідачем періодично, в 2011 році та протягом 2013-2015 р.р. проводились певні підготовчі роботи з метою подальшого здійснення реконструкції обєкту нерухомості - недіючого кінотеатру "Мир" в м. Чортків, але у жодному разі це не доводить факту її завершення.

Виходячи з вищенаведеного в сукупності оспорюваний договір підлягає розірванню в судовому порядку та, як наслідок, позовні вимоги слід задовольнити в повному обсязі.

Відповідно до ч.9 ст.27 Закону, у разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у звязку з невиконання покупцем договірних зобовязань, приватизований обєкт підлягає поверненню в комунальну власність.

У відповідності до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору відшкодовуються позивачу за рахунок відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 42, 46, 74-86, 129,232, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна - об'єкта групи А, що підлягає продажу на аукціоні, укладеного від 08.10.2007 року та посвідченого приватним нотаріусом Чортківського районного нотаріального округу ОСОБА_4 08.10.2007 за реєстровим номером 6429.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК" СІТІ ЦЕНТР" (вул. Гранична, 14а, м. Чортків, Тернопільської області, 48500, іден. код 37694624) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області (вул. Танцорова, 11, м. Тернопіль, 46008, іден. код 14037372) - 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. сплаченого судового збору.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, в порядку та строки встановлені ст.ст. 256-257 ГПК України. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасники справи можуть отримати інформацію по справі на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб - адресою: https://te.court.gov.ua/sud5022.

Повне рішення складено 20.02.2018

Суддя Руденко О.В.