Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 917/770/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська",

представник позивача - Анніна К.К.;

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області,

представник відповідача - не з'явився.

розглянув матеріали касаційної скарги товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська"

на рішення Господарського суду Полтавської області від 27 червня 2017 року у складі Бунякіної Г.І. та на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14 вересня 2017 року у складі Пелипенко Н.М. - головуючого, Гребенюк Н.В., Істоміна О.А.

Історія справи

Короткий зміст та підстави позовних вимог

1. У травні 2017 року ТОВ Агрофірма "Хорольська" звернулась до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, в якому просить визнати укладеною додаткову угоду № 1 від 18.01.2017р. про поновлення договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р., укладеного між ТОВ "Сільськогосподарське товариство "Зоря" (правонаступником якого є позивач - ТОВ Агрофірма "Хорольська") та Хорольською районною державною адміністрацією Полтавської області та зареєстрованого у відділі Держкомзему у Хорольському районі Полтавської області 18.01.2012р. за № 01660 в редакції, запропонованій позивачем. Позовні вимоги обґрунтовані зволіканням відповідача в поновленні зазначеного договору оренди землі та порушенням переважного права позивача на поновлення цього договору.

2. Позовні вимоги обґрунтовані наступним:

2.1. Розпорядженням голови Хорольської районної державної адміністрації № 11 від 18.01.2008 р. ТОВ "Сільськогосподарське товариство "Зоря" надано дозвіл на виготовлення технічної документації по встановленню зовнішніх меж земельних ділянок загальною площею 932,6 га, які розташовані на території Староаврамівської сільської ради для передачі в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

2.2. Розпорядженням голови Хорольської районної державної адміністрації № 124 від 05.05.2011р. затверджено технічну документацію ТОВ "Сільськогосподарське товариство "Зоря" із землеустрою щодо складання документів, які посвідчують право користування на земельну ділянку загальною площею 209,9028 га (рілля), в тому числі і на земельну ділянку площею 10,0194 га (кадастровий номер 000180067);

2.3. 01.06.2011р. між Хорольською районною державною адміністрацією Полтавської області (орендодавцем) та ТОВ "Сільськогосподарське товариство "Зоря", правонаступником якого є позивач - ТОВ Агрофірма "Хорольська" (орендарем) укладено договір оренди землі № 121, згідно якого в оренду передано земельну ділянку, яка знаходиться на території Староаврамівської сільської ради Хорольського району Полтавської області площею 10,0194 га сільськогосподарського призначення (в тому числі 10,0194 га рілля) із земель запасу для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;

2.4. В пункті 9 договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р. сторони встановили орендну плату за користування земельною ділянкою в розмірі 4,0 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Вказаний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Хорольському районі Полтавської області від 18.01.2012р. за № 01660. Факт передачі земельної ділянки орендарю підтверджується актом приймання - передачі земельної ділянки від 19.01.2012 р.

2.5. Пунктом 8 договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р. сторони визначили, що договір укладено на 5 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою). Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

2.6. На виконання п. 8 договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р., а також ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендар - ТОВ Агрофірма "Хорольська" 17.05.2016р. за вих. № 887, тобто до закінчення строку дії договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р., звернувся до орендодавця - Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області з листом, в якому просив поновити договір оренди землі № 121 від 01.06.2011р. щодо оренди земельної ділянки (кадастровий номер :00:018:0067) терміном на 10 років, та додав до листа проект додаткової угоди до зазначеного договору оренди землі;

2.7. Орендодавець, розглянувши пропозицію орендаря, листом від 23.06.2016р. за № 27-16-7777.3-4891/2-16, посилаючись на ч. 3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" та ст. 93 Земельного кодексу України, відповідно до яких строк дії договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років, запропонував змінити істотні умови договору та встановити новий строк дії договору - 7 років та орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, в зазначеному листі орендодавець запропонував землекористувачу провести нормативну грошову оцінку земельної ділянки за власний рахунок та повідомив про необхідність надання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;

2.8. Орендар листом від 23.09.2016р. за вих. № 1733 погодився на зміну істотних умов договору, запропонованих орендодавцем щодо встановлення строку дії договору оренди землі 7 років та орендної плати у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зобов'язався провести за власний рахунок нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки та додав до листа витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ -016 від 21.09.2016 р.;

2.9. Орендодавець листом від 08.11.2016р. за № 27-16-7777.5-7815/2-16 запропонував збільшити розмір орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з посиланням на п. 288.5 Податкового кодексу України, згідно з яким розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але не може бути меншим за 3% та більшим за 12%.

2.10. В подальшому сторони продовжили листування щодо зміни істотних та умов договору оренди землі № 121 від 01.06.2011 р., однак додаткова угода до договору оренди землі № 121 від 01.06.2011р. укладена не була;

2.11. Позивач 22.03.2017 р. за вих. № 699 звернувся до відповідача з клопотанням, в якому, посилаючись на належне виконання своїх обов'язків за договором оренди землі № 121 від 01.06.2011 р. та продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії цього договору, просив поновити договір оренди землі № 121 від 01.06.2011 р. на той же самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме: терміном на 5 років з орендною платою в розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі";

2.12. За результатами розгляду зазначеного клопотання відповідач листом від 20.04.2017 р. за № 27-16-0.332-2823/2-17, з посиланням на ч. 11 ст. 93 Земельного кодексу України, відповідно до якої строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути меншим як 7 років, повідомив про необхідність визначення строку дії договору оренди землі 7 років та орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

2.13. Позивач не погодився з вимогами відповідача, у зв'язку з чим звернувся до місцевого господарського суду з позовними вимогами про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі № 121 від 01.06.2011 р., зареєстрованого у відділі Держкомзему у Хорольському районі Полтавської області 18.01.2012 р. за № 01660, на умовах запропонованих у листі ТОВ Агрофірма "Хорольська" від 22.03.2017 р. № 699, тобто, на той самий строк на тих самих умовах на підставі ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду Полтавської області у задоволенні позову відмовлено. Рішення мотивоване тим, що сторони знаходяться в договірних відносинах щодо оренди земельної ділянки згідно листа від 23.09.2016 р. на умовах, запропонованих орендодавцем, а саме: плата за землю - 10% від нормативно-грошової оцінки землі та термін дії договору - 7 років, що погоджено орендарем та відображено у листі позивача. За таких обставин суд дійшов висновку про безпідставність вимог позивача, так як право позивача на користування спірною земельною ділянкою відновлено.

4. Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 р. рішення місцевого господарського суду залишено без змін, однак змінено мотивувальну частину рішення. Постанова апеляційного господарського суду обґрунтована тим, що сторони не досягли згоди щодо поновлення договору оренди землі, а відтак договір поновлений не був та припинив свою дію, у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, що передбачено ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі". За таких обставин взагалі відсутні підстави для поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України " Про оренду землі".

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, позивач подав касаційну скаргу в якій просить - вказані судові рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

6. Скаржник обґрунтовує доводи касаційної скарги невірним застосуванням судами положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", що полягають у наступному:

6.1. Ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" встановлює, що після одержання листа про намір продовжити договір оренди землі відповідач повинен був у місячний термін:

1) розглянути цей лист;

2) за необхідності узгодити з орендарем істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, або за наявності заперечень, направити орендарю лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення;

6.2. Позивач зазначає, що листа-повідомлення із запереченням про поновлення договору оренди землі не отримував. Позивач лише отримав відповідь на пропозицію про поновлення договору оренду землі, з необхідними умовами на його поновлення, з порушенням місячного терміну, встановленого ч.5 ст.33 ЗУ "Про оренду землі";

6.3. Виходячи з наведеного, скаржник вважає, що спірний договір було автоматично поновлено в силу приписів ч.6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", тому наслідком задоволення позову є формальне оформлення фактичних правовідносин сторін, а не спонукання державного органу до укладання угоди.

7. Крім того, представником позивача подано додаткові пояснення до касаційної скарги, які зводяться до невірного застосування судом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на судову практику.

Доводи інших учасників справи

8. Представник відповідача проти задоволення касаційної скарги заперечував, просив постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.09.2017 р. залишити без змін. У відзиві підтримав мотиви прийняття та висновки, викладені у рішенні Харківського апеляційного суду.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

9. У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

10. Як неодноразово зазначав Верховний Суд України, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

11. За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

12. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

13. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

14. Правова конструкція, передбачена ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

15. У відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

16. Отже, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

17. Отже, якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

18. Таким чином, виходячи з того, що в ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже погоджених сторонами змін істотних умов договору оренди. З наведених вище підстав Верховний Суд відхиляє аргументи позивача, наведені в пп. 6.1., 6.2. та 6.3 цієї постанови.

19. У справі що переглядається у касаційному порядку сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - з 4 на 7 років, та орендної плати - з 4 до 10 % від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду укладено не було.

20. Відповідно до приписів статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

21. Приписами статей 641 - 642 вказаного кодексу визначено порядок пропозиції до укладення договору (оферта) та її прийняття (акцепт). Так, пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття. А відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

22. Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною першою статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

23. Отже, указані норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

24. Таким чином виходячи із встановлених судами обставин справи та вимог наведених норм права, суд касаційної інстанції дійшов висновку, що у даному спорі права позивача були порушені у тій частині, що дійшовши згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - з 4 на 7 років, та орендної плати - з 4 до 10 % від нормативної грошової оцінки, відповідач у подальшому ухилився від укладення додаткової угоди щодо продовження дії договору оренди земельної ділянки на нових погоджених умовах, і продовжував висувати нові умови для продовження орендних відносин, оскільки за положеннями частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, а у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

25. За вказаних обставин відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на те, що позивач після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

26. Верховний Суд вважає за необхідне зазначити, що позивачем вибрано невірний спосіб захисту свого порушеного права, що має наслідком відмову у даному позові з заявлених підстав та за заявленими вимогами, однак дана обставина не звільняє позивача від обов'язковості укладання додаткової угоди з відповідачем на погоджених ними умовах відповідно до вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

27. Згідно приписів частини 2 статі 309 Господарського процесуального кодексу України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань. Отже за результатами розгляду касаційної скарги постанову апеляційної інстанції належить залишити без змін з мотивів, викладених у мотивувальній частині даної постанови суду касаційної інстанції.

28. Згідно вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська".

29. Керуючись статтями 300, 301, 308, 311, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Хорольська" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14 вересня 2017 року 2017 року залишити без змін з мотивів, викладених в мотивувальній частині даної постанови суду касаційної інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.