РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.02.2018Справа № 910/19907/17

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Лук'янчук Д.Ю., розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження господарську справу

за позовною заявою Приватного підприємства "Домінанта-М"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд"

про стягнення 479 531, 98 грн.

за участю представників:

від позивача: Назаров К.Є., довіреність № б/н від 02.10.17 р.

від відповідача: не з'явився

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду міста Києва звернулось Приватне підприємство "Домінанта-М" (далі - ПП "Домінанта-М", позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд" (далі - ТОВ "Мегаполісжитлобуд", відповідач) про стягнення 479 531, 98 грн.

Свої позовні вимоги ПП "Домінанта-М" обґрунтовує тим, що на виконання умов попередніх договорів № 1 від 30.10.2013 р., № 2 від 15.10.2014 р., № 3 від 29.12.2015 р. відповідачу був перерахований авансовий платіж у сумі 479 532,98 грн. в рахунок орендної плати за основним договором оренди, який мав бути укладений у майбутньому. Однак, оскільки обов'язок укласти цей договір за попередніми угодами в силу ст. 182 ЦК України припинився, то вказані кошти мають бути повернуті позивачу.

У позові ПП "Домінанта-М" просить суд стягнути з ТОВ "Мегаполісжитлобуд" авансовий внесок у сумі 479 532,98 грн. на підставі ст. 1212 ЦК України.

Провадження у справі за вказаним позовом було порушено ухвалою господарського суду міста Києва від 16.11.2017 р. Згідно з ухвалою господарського суду міста Києва від 15.01.2018 р. розгляд справи в суді здійснювався у спрощеному позовному провадженні із викликом сторін відповідно до правил, визначених новою редакцією Господарського процесуального кодексу України, який набрав чинності 15.12.2017 р.

У судовому засіданні представник позивача підтримав та обґрунтував позовні вимоги, просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився про причини неявки суд не повідомив, належним чином був повідомлений про розгляд справи, через канцелярію суду подав відзив на позов, у якому проти позову заперечив, зазначив, що підставою повернення авансового внеску є припинення дії попереднього договору шляхом його розірвання або відмови з вини орендодавця, а оскільки останній попередній договір № 3 від 29.12.2015 р. не припинив свою дію з вказаних підстав, то і повернення грошових коштів, сплачених в якості авансового внеску, немає. Просив відмовити у задоволенні позову.

Суд вважає за можливе розглянути справу без участі представника відповідача за наявними в ній матеріалами відповідно до ст. 202 ГПК України.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з урахуванням наступного.

Судом встановлено, що 30.10.2013 р. між ПП "Домінанта-М" (орендар) та ТОВ "Мегаполісжитлобуд" (орендодавець) був укладений попередній договір (далі - попередній договір № 1), відповідно до умов якого сторони зобов'язуються протягом 90 днів після настання відкладальної обставини, на умовах, передбачених в цьому попередньому договорі, укласти договір оренди, на умовах та в редакції, вказаній у додатку 1 до цього договору.

Пунктом 1.14 попереднього договору № 3 визначено, що відкладальна обставина - це настання в сукупності всіх наведених нижче обставин (умов): 1) отримання орендодавцем акту введення в експлуатацію/сертифікату відповідності торгового центру, свідоцтва на право власності, інших документів на торговий центр та/або приміщення, які можуть бути необхідні для укладення договору оренди із нотаріальним посвідченням відповідно до законодавства України; 2) завершення орендарем робіт орендаря відповідно до вимог цього договору та оримання орендодавцем письмового повідомлення від орендаря про це; 3) направлення орендодавцем орендареві письмового повідомлення про готовність до укладення договору оренди.

Пунктом 4.1 попереднього договору № 1 якщо протягом встановленого граничного строку для укладення основного договору на підставі попереднього договору відкладальна обставина не наступить та/або сторони не зможуть укласти договір оренди, на вимогу орендодавця сторони зобов'язуються укласти попередній договір на наступний граничний строк на умовах, які повинні бути аналогічними положенням цього попереднього договору та відображати досягнуті сторонами домовленості.

Орендодавець має право вимагати укладення нового попереднього договору, а орендар зобов'язаний укласти новий попередній договір на вимогу орендодавця по спливу строку, при якому до встановленої законодавством граничної дати для укладення основного договору залишається менше 60 днів. З укладенням нового договору втрачають силу відповідні положення цього договору, якщо інше не буде погоджено сторонами.

Згідно з п. 13.1 попереднього договору № 1 орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві на банківський рахунок, вказаний в цьому договорі, платіж у якості попередньої оплати (авансу) в рахунок сплати орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за договором оренди, сума якого вказана в п. 10 додатку 2 (надалі - авансовий внесок).

Відповідно до п. 4.5 попереднього договору № 1 у випадку укладення сторонами нового попереднього договору, авансовий внесок, сплачений орендарем відповідно до цього договору, зараховується в якості авансового внеску за новим попереднім договором.

Попередній договір № 1 набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення та діє до повного виконання сторонами своїх обов'язків, передбачених договором. У тому випадку, якщо законодавством встановлено граничний строк для укладення основного договору на підставі попереднього договору, сторони домовились, що незалежно від закінчення такого граничного строку, зобов'язані врегулювати свої відносини відповідно до їх намірів, які випливають із цього договору (п.п. 16.1, 16.2 попереднього договору № 1).

Додатком № 1 до попереднього договору № 1 сторони погодили авансовий внесок у сумі 479 531,98 грн., який орендар зобов'язаний сплатити протягом 5 робочих днів з моменту укладення попереднього договору.

Судом встановлено, що на виконання умов укладеного сторонами попереднього договору № 1 ПП "Домінанта-М" сплатило на рахунок ТОВ "Мегаполісжитлобуд" авансовий платіж у сумі 479 532,98 грн., що підтверджується меморіальним ордером № 2 від 04.11.2013 р. та банківською випискою з рахунку позивача, копії яких долучені до матеріалів справи.

У подальшому, враховуючи, що основний договір оренди так і не був укладений протягом граничного терміну, у якій він може бути укладений, - в 1 рік (ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України), ПП "Домінанта-М" та ТОВ "Мегаполісжитлобуд" уклали ще наступні два попередні договори до основного договору оренди, із тим самим предметом і умовами, які передбачались у попередньому договорі № 1, а саме: попередній договір № 2 від 15.10.2014 р. та попередній договір № 3 від 29.12.2015 р.

При цьому сторони врахували п. 4.5 попереднього договору № 1, відповідно до якого авансовий внесок, сплачений орендарем відповідно до цього договору, зараховується в якості авансового платежу за новим попереднім договором.

За таких обставин авансовий внесок у сумі 479 532,98 грн., сплачений орендарем за попереднім договором № 1, був зарахований в якості оплати авансового внеску за попереднім договором № 2, а у подальшому - і за попереднім договором № 3 до укладення основного договору оренди.

Також встановлено, що оскільки договір оренди укладений не був, 02.08.2017 р. ПП "Домінанта-М" звернулось до ТОВ "Мегаполісжитлобуд" з вимогою № 02-1/17 р., у якій просило протягом 30 днів з моменту отримання вимоги повернути позивачу авансовий платіж у сумі 479 531,98 грн. Вказана вимога була залишена відповідачем без відповіді та задоволення.

Розглядаючи доводи позивача та вирішуючи спір по суті, суд виходив з наступного.

Відповідно до ст. 182 Господарського кодексу України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Зобов'язання укласти основний договір, передбачене попереднім договором, припиняється, якщо до закінчення строку, в який сторони мають укласти основний договір, одна із сторін не надішле проект такого договору другій стороні (ч. 4 ст. 182 ГК України).

Як встановлено судом, відповідно до умов п. 4.1 попередніх договорів №№ 1-2 відповідні положення цих договорів, втрачають силу з укладенням нового попереднього договору якщо інше не буде погоджено сторонами. Отже, беручи до уваги наявність між сторонами останнього попереднього договору - № 3 від 29.12.2015 р., суд приходить до висновку, що спірні відносини між сторонами регулюються цим попереднім договором, а положення попередніх договорів №№ 1-2 втратили свою дію.

Звертаючись до суду з даним позовом, ПП "Домінанта-М" зазначило, що попередній договір № 3 припинив свою дію (як і попередні договори №№ 1-2) у зв'язку з тим, що основний договір оренди не був укладений у граничний строк, встановлений ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України, тому підстав для утримання ТОВ "Мегаполісжитлобуд" грошових коштів у розмірі 479 531,98 грн. - немає.

У свою чергу, відповідач вважає, що строк, визначений попереднім договором № 3 для укладення основного договору, ще не настав, оскільки не настала відкладальна обставина, а отже, немає підстав для повернення коштів.

Проте, суд з такою позицією відповідача не погоджується, оскільки вважає, що попередній договір № 3 припинив свою дію у зв'язку із закінченням одного року, передбаченого для укладення основного договору ч. 1 ст. 182 ГК України.

Так, згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України за попереднім договором суб'єкт господарювання зобов'язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

У порушення вказаної норми сторони визначили інший строк, ніж передбачений цією нормою, а саме - відповідно до п. 2.1 попереднього договору № 3 від 29.12.2015 р. сторони зобов'язалися укласти договір оренди протягом 90 днів після настання відкладальної обставини на умовах, передбачених в цьому попередньому договорі.

Проте, суд зазначає, що визначений у законі строк укладення договору є імперативною нормою, якою передбачено, що основний договір може бути укладений у певний строк, але не пізніше одного року. Тобто згідно з частиною 1 названої статті такий строк обмежений одним роком, тому посилання відповідача на відкладальну умову, зазначену у попередньому договорі № 3, яка не настала, суд відхиляє.

До того ж, про дію попередніх договорів №№ 1-3 терміном у 1 рік свідчать також дії сторін, які через кожний наступний рік переукладали попередні договори.

Отже, попередній договір № 3 у відповідності до ч. 1 ст. 182 ГК України діяв протягом 1 року до укладання основного договору та припинився в силу закону у зв'язку з неукладенням такого основного договору.

Далі, у пункті 13.5 попереднього договору № 3 сторони передбачили, що у випадку припинення дії даного договору (розірвання або відмови) з вини орендодавця, авансовий внесок підлягає поверненню орендарю протягом 30 календарних днів від дати припинення попереднього договору з вини орендодавця та отримання від орендаря письмового повідомлення про повернення авансового внеску.

У даному випадку вина орендодавця полягає у ненаправленні позивачу проекту основного договору для його узгодження та підписання сторонами. При цьому обов'язковість направити проект договору виникає насамперед у орендодавця, який запланував побудувати та набути у власність торгівельний центр, мав наміри передати в оренду окремі приміщення позивачу та укласти з ним договір оренди (преамбула попередніх договорів №№ 1-3).

Вказане також кореспондується з п. 3.2 попереднього договору № 3, відповідно до якого орендодавець (відповідач) протягом 15 робочих днів після настання відкладальної обставини, зобов'язаний направити орендарю письмове запрошення укласти договір оренди із зазначенням часу, дати та місця підписання договору.

Однак, як встановлено судом, орендар запрошення (пропозицію) щодо укладення основного договору оренди від орендодавця не отримав. Вказане свідчить про порушення відповідачем умов попереднього договору № 3 внаслідок чого цей договір припинився через 1 рік, як це передбачено законом.

За таких обставин відповідач зобов'язаний повернути позивачу сплачений ним авансовий внесок, а у позивача з'явилось право вимагати цей внесок на підставі п. 13.5 попереднього договору № 3.

Відповідно до статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Попередній договір може передувати укладенню основного договору будь-якого виду. Практично укладення попереднього договору може бути доцільним в тих випадках, коли, наприклад, річ, яка буде предметом основного договору, ще не існує, або хоча й існує, але ще не належить на праві власності продавцю, або належить продавцю, але обтяжена правами на неї третіх осіб тощо.

У той же час, відповідно до ст. 182 ГК України в силу попереднього договору сторони не мають права вимагати реального виконання зобов'язання, що випливатиме з основного договору (передати майно, виконати роботу тощо).

Проте, як вбачається з матеріалів справи, орендодавець отримав авансовий платіж за попередніми договорами №№ 1-3 саме на виконання основного договору - договору оренди.

Так, з пункту 13.1 попереднього договору № 1 вбачається, що орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві на банківський рахунок, вказаний в цьому договорі, платіж у якості попередньої оплати (авансу) в рахунок сплати орендної плати (основної орендної плати, експлуатаційної орендної та маркетингової орендної плати) за договором оренди, сума якого вказана в п. 10 додатку 2.

Отже, отримання такого платежу, а відповідно - і включення такої умови до попереднього договору, протирічить чинному господарському та цивільному законодавству.

Щодо правової підстави для стягнення грошових коштів на користь позивача суд зазначає, що в даному випадку ст. 1212 ЦК України, на яку посилається позивач, не може бути застосована, оскільки платіж був здійснений на підставі та на виконання попередніх договорів №№ 1-3, укладення яких врегульовано ст. 182 ГК України, ст. 635 ЦК України.

Відповідно до п. 3.12 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" господарський суд, з'ясувавши у розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Отже, беручи до уваги вище викладене, вимога ПП "Домінанта-М" про стягнення з ТОВ "Мегаполісжитлобуд" авансового внеску у сумі 479 532,98 грн. є правомірною, обґрунтованою та підлягає задоволенню на підставі ст.ст. 173, 193 ГК України, ст.ст. 509, 526, 530, 610 ЦК України.

Крім того, частиною 2 статті 635 ЦК України встановлено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням. При цьому можливість судового спонукання до укладення основного договору не передбачена.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 73-79, 129, 202, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов Приватного підприємства "Домінанта-М" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд" про стягнення 479 531, 98 грн. задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мегаполісжитлобуд" (01004, м. Київ, вул. Червоноармійська/Басейна, буд. 1-3/2, літ. А, ідентифікаційний код 34615529) на користь Приватного підприємства "Домінанта-М" (01032, м. Київ, вул. Саксаганського, буд. 117, ідентифікаційний код 38945835) авансовий внесок у сумі 479 531 (чотириста сімдесят дев'ять тисяч п'ятсот тридцять одна) грн. 98 коп., витрати по сплаті судового збору в сумі 7 192 (сім тисяч сто дев'яносто дві) грн. 98 коп.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 15 лютого 2018 року.

Повний текст рішення складений 20 лютого 2018 року.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.