Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 908/1164/17

Верховний Суд у складі колегії суддів палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду:

головуючого - Міщенка І.С., суддів: Берднік І.С., Сухового В.Г.

учасники справи:

позивач - фермерське господарство "Лучисте - 2А"

представник позивача - не з'явився;

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області

представник відповідача - не з'явився;

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області

на рішення Господарського суду Запорізької області від 06 липня 2017 року у складі Дроздової С.С. та на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 25 вересня 2017 року у складі Сгари Е.В. - головуючий, суддів Малашкевича С.А., Будко Н.В.

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Фермерське господарство "Лучисте-2А" звернулося до Господарського суду Запорізької області з позовом до Головного управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання договору оренди землі №29 від 27.04.2007р. поновленим та визнання додаткової угоди укладеною до договору оренди землі на 49 років.

2. Позовні вимоги обґрунтовані наступними обставинами справи.

2.1. Розпорядженням голови Веселівської районної державної адміністрації №163 від 18.07.2006 р. надано дозвіл Фермерському господарству "Лучиcте-2а" на підготовку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, для передачі її в оренду строком на 10 років із земель державної власності Веселівської селищної ради, площею до 50,0 га ріллі, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

2.1. Розпорядженням Веселівської районної державної адміністрації № 56 від 19.03.2007 р. затверджено розроблену відповідно до розпоряджень Голови районної державної адміністрації від 02.10.2006 р. № 218, від 18.07.2006 р. № 163 технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку.

2.2. В подальшому, між Веселівською районною державною адміністрацією та Фермерським господарством "Лучисте-2а" укладено договір оренди землі № 29 від 27.04.2007 р., відповідно до п.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Веселівської селищної ради.

2.3. Пунктом 2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 35,2739 га, у тому числі ріллі 35,2739 га.

2.4. Згідно п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 365 963 грн. 80 коп.

2.5. Відповідно до п. 8 договору, договір укладено на 10 років і діє до 01.01.2017 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

2.6. Згідно п. 37 договору, дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження

земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-орендаря.

- договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

2.7. Договір оренди земельної ділянки від 27.04.2007р. № 29 зареєстровано у Веселівському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у державному реєстрі земель вчинено запис № 31 від 14.05.2007 р.

2.8. Вищевказана земельна ділянка передана Фермерському господарству "Лучисте-2а" на підставі акту прийому-передачі земельної ділянки від 14.05.2007р.

2.9. До закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, на підставі п.1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Фермерське господарство "Лучисте-2А" звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області із листом-повідомленням № 1 від 21.09.2016 р., в якому орендар просив продовжити термін дії договору оренди земельної ділянки № 29 від 27.04.2007р. на попередніх умовах, по яким сторони дійшли згоди, зазначені у договорі оренди землі, терміном на 49 років.

2.10. Листом-повідомленням від 25.10.2016р. вих. №27-8-0.41-7905/2-16 Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області було надано відповідь на вищевказаний лист Фермерського господарства "Лучисте-2А", якою відмовлено у поновленні договору оренди землі на тій підставі, що орендар, звернувшись з листом повідомленням № 1 від 21.09.2016 р., запропонував внести зміни до істотних умов договору, а саме умов щодо строку оренди земельної ділянки, з 10 років на 49 років, що не приймається орендодавцем та зазначено, що додатки до листа-повідомлення № 1 від 21.09.2016 р. не містили відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, що стало ще однією підставою для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки.

2.11. В подальшому, Фермерське господарство "Лучисте-2А" звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з листами повідомленнями № 1 від 31.10.2016 р., № 5 від 07.11.2016 р. та заявою № 11 від 07.11.2016 р. про виправлення недоліків, вказаних у листі - повідомлені відповідача від 25.10.2016 р. № 27-8-0.41-7905/2-16, просив продовжити термін дії договору № 29 від 27.04.2007 р. терміном на 10 років на попередніх умовах по яким сторони дійшли згоди. Крім того, орендар надав довідку від Державної фіскальної служби України про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати; відомості про стан та використання земельної ділянки, довідку Веселівської селищної ради №02-05-11/2837 від 04.11.2016р. про належне виконання обов'язків за договором оренди землі № 29 від 27.04.2007р., а також чотири примірники додаткової угоди про продовження строку дії договору на 10 років та інші додатки.

2.12. На всі попередні три звернення, Головним управління було надано відповідь листом від 15.11.2016 р. № 27-8-0.41-8434/2-16, якою запропоновано поновити договір оренди № 29 від 27 квітня 2007 року, на умовах 8% орендної плати від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з терміном дії оренди 7 років. Надаючи вказану відповідь, Головне управління Держгекадастру у Запорізькій області керувалося листом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 14.12.2015 р. №ДС-22-28-0.13-17122/23-15, яким надано рекомендації по встановленню ставки орендної плати на рівні не нижче 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зі строком оренди не більше 7 років.

3. Не погодившись із вищевикладеними обставинами, на підставі п.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", Фермерське господарство "Лучисте-2А" звернулось до місцевого господарського суду із позовом в якому просило:

3.1. визнати договір оренди землі №29, укладений 27.04.2007 року між Фермерським господарством "Лучисте-2а" та Веселівською районною державною адміністрацією Запорізької області, поновленим на 49 років на тих самих умовах, які були передбачені договором;

3.2. визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №29 від 27.04.2007р. про поновлення договору на 49 років.

Короткий зміст рішень суду першої та апеляційних інстанцій

4. Місцевим господарським судом, з яким погодився апеляційний суд, позовні вимоги Фермерського господарства "Лучисте-2А" задоволено частково: визнано поновленим на 10 років договір оренди землі № 29 від 27.04.2007р., укладений між Фермерським господарством "Лучисте-2А" та Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, на тих самих умовах, які передбачені договором. В іншій частині в задоволенні позову відмовлено.

5. Рішення мотивовані тим, що орендар у відповідності продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, належно виконуючі свої обов'язки, використовуючи її за цільовим призначенням при відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. Не погоджуючись з прийнятими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задоволено у повному обсязі.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

7. Скаржник обґрунтовує доводи касаційної скарги наступним:

7.1. скаржник вважає, що суди вийшли за межі позовних вимог, визнавши поновленим договір оренди на 10 років, в той час, коли в прохальній частині позовної заяви позивач просить визнати договір оренди поновленим на 49 років;

7.2. до спірних правовідносин не можна застосовувати п.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", оскільки в матеріалах справи наявні доказі, що позивач вже скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, передбаченого п.1 ст.33 Закону України ";

7.3. суди визнали укладеною додаткову угоду, яка уповноваженою особою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області не підписувалась та відповідно у передбачений законом спосіб не реєструвалась;

Позиція позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)

8. 15 лютого 2018 року позивач подав відзив на касаційну скаргу, в якому наводить наступні доводи:

8.1. позивач вважає, що має право на продовження договору оренди земельної ділянки на підставі п.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки останній продовжує користуватися земельною ділянкою протягом одного місяця після закінчення строку дії договору землі та не отримував письмового повідомлення про відсутність наміру орендодавця продовжувати зазначений договір; Крім того, позивач зазначає, що всі заперечення відповідача щодо продовження строку дії договору відбулись до закінчення його дії;

8.2. вважає неправомірною відмову у поновленні договору оренди землі на 49 років.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

9. У відповідності до статті 33 Закону України «Про оренду землі», по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

10. Як неодноразово зазначав Верховний Суд України, переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі може бути реалізоване шляхом двох окремих правових підстав: перша наведена у ч.1-ч.5 вказаної статті, друга - у ч. 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

11. За змістом ч.1-ч.5 згаданої статті, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

12. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

13. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

14. Правова конструкція, передбачена ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом згаданої статті Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

15. У відповідності до ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено іншу правову підставу, яка полягає в наступному: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

16. Отже, ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: (а) перевіряє його на відповідність вимогам закону, (б) узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, (в) приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), (г) укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

17. Якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.1-ч.5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться.

18. Таким чином, виходячи з того, що ч.1-ч.5 та ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками.

19. Судами встановлено, що в ході листування між сторонами щодо поновлення договору оренди на новий строк у відповідності до ч.1-ч.5 Закону України «Про оренду землі» Головним управлінням Держгеокадастру було направлено орендарю (позивачу) лист від 15.11.2016 р. № 27-8-0.41-8434/2-16, яким запропоновано поновити договір оренди № 29 від 27 квітня 2007 року на інших умовах, а саме: 8% орендної плати від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з терміном дії договору оренди 7 років. Орендар (позивач) відповіді на таку пропозицію не надав. Верховний Суд приходить до висновку, що оскільки сторони не досягли домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося. В свою чергу, за вказаних обставин, відсутні правові підстави вважати, що у позивача виникло право на позов на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на те, що позивач після закінчення терміну дії договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

20. Сам лише факт спливу місячного строку за відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди, разом з іншими підставами, вказаними в ч.6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди землі за наявності вже застосованого позивачем поновлення договору оренди на підставі ч.1-ч.5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та наявності заперечень з боку орендодавця (Держгеокадастру) у його поновленні.

21. Враховуючи вищенаведене, Суд відхиляє довід позивача, викладений у п.8.1. цієї постанови. У свою чергу, щодо доводу, зазначеному у п.8.2., Суд зазначає, що у даному випадку законодавством не передбачено повноваження суду щодо самостійного визначення або зміни істотних умов договору (строку дії договору), оскільки це вирішується сторонами договору на основі їх вільного волевиявлення.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

22. Зважаючи на викладене, суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права до спірних правовідносин,у зв'язку з чим Верховний Суд вважає за необхідне застосувати повноваження, передбачені пунктом 3 частини 1 статті 308 Господарського процесуального кодексу України - задовольнити касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, оскаржувані судові рішення скасувати з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Щодо розподілу судових витрат

23. У зв'язку зі скасуванням рішень та відмові у задоволенні позову, відповідно до приписів ч. 14 ст. 130 Господарського процесуального кодексу України, Суд вважає за необхідне здійснити розподіл судових витрат, а саме покласти витрати по сплаті судового збору за подання і розгляд апеляційної та касаційної скарг на фермерське господарство "Лучисте - 2А".

24. Керуючись статтями 129, 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Запорізької області від 06 липня 2017 року та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 25 вересня 2017 року у справі № 908/1164/17 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

4. Стягнути з фермерського господарства "Лучисте - 2А" (72202, Запорізька область, Веселівський район, смт. Веселе, вул. Лучиста, буд. 2а; ідентифікаційний код 33836049) на користь Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50; ідентифікаційний код 39820689) 3 520, 00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги та 3 840, 00 грн. судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Запорізької області видати відповідний наказ.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.