Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 лютого 2018 року

м. Київ

справа № 914/433/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Булгакової І.В. (головуючий), Львова Б.Ю. і Пількова К.М.,

за участю секретаря судового засідання - Балацької О.А.,

учасники справи:

позивач - управління майном спільної власності Львівської обласної ради,

представник позивача - Денис А.І. (довіреність від 02.02.2018 № 133),

відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю "Замок Лева",

представник відповідача - Старовойтова Д.А. адвокат (ордер від 07.02.2018 № 326040, договір від 27.02.2017 № 17-05); Горецький О.В. адвокат (ордер від 06.02.2018 № 326105, договір від 15.01.2018 № 18-02/01),

третя особа - комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно",

представник третьої особи - Денис А.І. (довіреність від 01.02.2018 № 85),

розглянув касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Замок Лева",

на рішення господарського суду Львівської області від 04.08.2017 (головуючий суддя Горецька З.В.)

постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 (головуючий Марко Р.І., судді: Малех І.Б. і Кравчук Н.М.)

у справі № 914/433/16

за позовом управління майном спільної власності Львівської обласної ради,

до товариства з обмеженою відповідальністю "Замок Лева",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - комунальне підприємство Львівської обласної ради "Нерухомість та майно" (далі - Підприємство),

про виселення з безпідставно займаних приміщень,

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Замок Лева" (далі - Товариство),

до управління майном спільної власності Львівської обласної ради (далі - Управління),

про визнання договору оренди нерухомого майна від 01.12.2002 № 1/2002 (далі - Договір оренди) продовженим на той самий строк,

За результатами розгляду касаційної скарги Касаційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Управління звернулось до господарського суду Львівської області з позовом до Товариства про виселення Товариства із займаних приміщень загальною площею 874,2 кв. м, розташованих за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9, та зобов'язання повернути їх балансоутримувачу - Підприємству за актом приймання-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що Управління повідомило Товариство про закінчення терміну дії Договору оренди у строк, встановлений статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - ЗУ "Про оренду державного та комунального майна") та просило звільнити займані приміщення, однак Товариство зазначених приміщень не повернуло.

У свою чергу Товариство звернулося до господарського суду Львівської області із зустрічним позовом до Управління про визнання Договору оренди продовженим на той самий строк.

Зустрічна позовна заява обґрунтована тим, що Управління в установлений Договором оренди строк не повідомило Товариство про закінчення терміну його дії, а тому Договір оренди є продовженим на той самий строк на тих же умовах.

Справа неодноразово розглядалася господарськими судами.

При цьому постановою Верховного Суду України від 17.05.2017 було задоволено частково заяву Товариства. Скасовано постанову Вищого господарського суду України від 19.10.2016, постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 та рішення господарського суду Львівської області від 19.05.2016, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Постанова Верховного Суду України від 17.05.2017 мотивована тим, що суди усіх інстанцій, зосередившись на вирішенні питання пролонгації дії Договору оренди, не звернули уваги на положення статті 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статті 285 Господарського кодексу України (далі - ГК України), які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк. Тобто суди не встановили, чи скористався орендар своїм переважним правом на укладення Договору оренди, адже при розгляді судами цього спору Товариство подало до Управління відповідну заяву в порядку реалізації переважного права на укладення Договору оренди.

Рішенням господарського суду Львівської області від 04.08.2017, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 первісні позовні вимоги задоволено. Виселено Товариство із займаних приміщень загальною площею 874,2 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9 та зобов'язано повернути їх балансоутримувачу - Підприємству. В задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено.

Рішення судів попередніх інстанцій обґрунтовані тим, що Управління належним чином повідомило Товариство про припинення строку дії Договору оренди та небажання пролонговувати його на новий строк, у зв'язку з чим орендар зобов'язаний повернути орендоване майно орендодавцю.

Посилаючись на статтю 764 ЦК України та частину другу статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" суди відхилили доводи, наведені в зустрічному позові про те, що Договір оренди є продовженим. Крім того, позовною вимогою Товариства у зустрічній позовній заяві є визнання Договору оренди продовженим на той самий строк. Тобто, Товариство не посилалось на те, що було порушене його переважне право на укладення нового договору оренди на нових умовах у зв'язку з тим, що попередній припинив свою дію. Також, на розгляд суду не було подано заяву про зміну предмету чи підстав позову. Відтак, суди дійшли висновку, що в силу закону суд не вправі самостійно змінювати предмет чи підставу позовних вимог та ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріплений частиною другою статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, з переважним правом добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на укладення нового договору оренди на новий строк, за умови дотримання процедури реалізації такого права.

Не погоджуючись з рішеннями судів попередніх інстанцій, Товариство звернулось до суду касаційної інстанції з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, просить скасувати оскаржувані рішення судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні первісних позовних вимог та задовольнити зустрічні позовні вимоги.

Касаційна скарга обґрунтована тим, що:

- в порушення норм процесуального права у постанові суду апеляційної інстанції викладена обставина, яка не відповідає фактичним обставинам розгляду справи, а саме, що в судовому засіданні 04.10.2017 надали пояснення представники Управління та Підприємства, Товариство не забезпечило участі свого уповноваженого представника, оскільки судове засідання фактично відбулося 02.10.2017, в якому було вислухано представників Товариства;

- апеляційним судом неправомірно та необґрунтовано відмовлено у задоволенні клопотання Товариства про зупинення розгляду справи;

- суди попередніх інстанцій безпідставно посилались на те, що пункт 6.3 Договору оренди не узгоджується з вимогами частини другої статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна";

- судами попередніх інстанцій проігноровано правову позицію викладену в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства" щодо виникнення права у Товариства на законних підставах сподіватися на продовження терміну дії Договору оренди.

Також Товариством подано додаткові письмові пояснення, в яких, крім вказаних у касаційній скарзі доводів, посилається на те, що судами не враховано експертний науково-правовий висновок у господарській справі № 3-122г17, який складений Київським регіональним центром Національної академії правових наук України.

Управління подало відзив на касаційну скаргу, в якому посилаючись на законність і обґрунтованість оскаржуваних рішень судів попередніх інстанцій, просить залишити їх без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Перевіривши повноту встановлення попередніми судовими інстанціями обставин справи та правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін та третьої особи, Касаційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі встановлено, що 01.11.2002 управлінням адміністративними будинками Львівської обласної ради (орендодавець) та Товариством (орендар) укладено Договір оренди, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в платне користування - оренду нежитлові приміщення в адміністративних будинках №№ 7, 9 по вул. Глінки в м. Львові для використання під готельний комплекс.

Об'єктом оренди є вільні нежитлові приміщення площею 868,8 м2 в будинках №№ 7, 9 по вул. Глінки в м. Львові вартістю 1 840 688,00 грн. (розділ 2 Договору оренди).

Згідно з пунктом 6.1 Договору оренди дія договору припиняється у випадку закінчення терміну дії договору (при письмовому попередженню однієї з сторін про закінчення дії договору без подальшої пролонгації його).

Відповідно до пункту 6.3 Договору оренди, якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна із сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах.

Пунктом 6.4 Договору оренди сторони передбачили, що в разі припинення чи розірвання договору з умов викладених у пунктах 6.1 та 6.2 Договору оренди орендар зобов'язаний провести повний розрахунок по орендній платі за весь час оренди та в 15-денний термін звільнити займані орендовані приміщення.

Відповідно до розділу 11 Договору оренди термін дії договору встановлюється з 01.11.2002 по 31.12.2015.

Відповідно до акту приймання-передачі від 01.11.2002 орендодавець передав орендарю нежитлові приміщення за адресою:

а) вул. Глінки,7 напівпідвал, 1, 2 поверхи - всі приміщення площею 397,5 м2, внесені в технічний паспорт від 22.09.2000;

б) вул. Глінки, 9 підвал, 1 та 2 поверхи - приміщення площею 471,3 кв.м, внесені в технічний паспорт від 22.09.2000. Загальна площа приміщень, переданих в оренду, складає 868,8 м2.

28.10.2009 Управлінням та Товариством укладено договір № 69-1/2002-09 про внесення змін до Договору оренди, за умовами якого орендодавцем у договорі оренди виступає Управління майном спільної власності Львівської обласної ради.

23.11.2010 сторони підписали договір № 71-1/2002-10 про внесення змін до Договору оренди, яким виклали в новій редакції пункти Договору оренди щодо об'єкта оренди, розміру орендної плати, строку оплати орендної плати, порядку нарахування пені. Так, сторони погодили, що об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 874,2 м2 в будинках №№ 7, 9 по вул. Глінки в м. Львові, що знаходяться на балансі Підприємства вартістю 1 840 688,00 грн., переданих в оренду згідно акту приймання-передачі нежитлових приміщень, який є невід'ємною частиною Договору оренди.

27.01.2016 Управління листами №№ 104 та 105 повідомило Товариство, що термін дії Договору оренди закінчився 31.12.2015, у зв'язку з чим, вказаний договір продовжуватись не буде. Також зазначило, що враховуючи рішення постійної комісії з питань комунального майна та приватизації Львівської обласної ради (протокол від 26.01.2016 № 6) на підставі частини другої статті 17, пункту першого статті 27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 6.1 Договору оренди просило звільнити нерухоме майно за вказаною адресою, провести повний розрахунок з орендної плати та передати його за актом приймання-передачі балансоутримувачу - Підприємству.

Як доказ направлення вказаного листа Товариству Управління надало поштову квитанцію від 27.01.2016.

28.01.2016 балансоутримувач орендованого майна - Підприємство надіслало на адресу Товариства лист від 28.01.2016 № 140 з вимогою повернути приміщення за актом приймання-передачі у зв'язку з тим, що 31.12.2015 закінчився термін дії Договору оренди.

Листом від 29.01.2016 № 16/15 Товариство повідомило Управління та Підприємство про те, що Договір оренди залишається чинним до 28.02.2028р., оскільки за місяць до закінчення його дії Товариству не надходило письмових заяв про припинення дії даного договору.

У відповідь Управління листом від 04.02.2016 № 161 повторно повідомило Товариство про те, що Договір оренди припинив свою дію 31.12.2015 і надалі продовжуватись не буде, звернувши увагу на необхідність у найбільш стислі строки звільнити займані Товариством приміщення та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу.

Причиною виникнення спору по даній справі в частині первісного позову стало питання наявності чи відсутності підстав для виселення з зайнятих Товариством приміщень.

Причиною виникнення спору по даній справі в частині зустрічного позову стало питання наявності чи відсутності підстав для продовження терміну дії Договору оренди на той самий строк.

Пунктом четвертим Прикінцевих та перехідних положень ЦК України передбачено, що ЦК України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Згідно з пунктом четвертим Прикінцевих положень ГК України ГК України застосовується до господарських відносин, які виникли після набрання чинності його положеннями відповідно до цього розділу. До господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями ГК України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.

Тобто, у зв'язку з тим, що правовідносини між сторонами Договору оренди продовжили існувати після набрання чинності ЦК України та ГК України, суди дійшли висновку, що при вирішенні спірних правовідносин стосовно припинення та пролонгації дії Договору оренди потрібно керуватись правовими норми ЦК України та ГК України.

Згідно з статтями 627, 628 та 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Крім того, об'єктом оренди за Договором оренди є комунальне майно, тому до спірних правовідносин, підлягають до застосування правові норми ЗУ "Про оренду державного та комунального майна".

Вказана правова позиція була викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017, прийнятої за результатом перегляду постанови Вищого господарського суду України від 19.10.2016, постанови Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 та рішення господарського суду Львівської області від 19.05.2016 у даній справі.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 10 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній від 07.02.2002), істотними умовами договору оренди є, зокрема, термін, на який укладається договір оренди.

Як вбачається з умов Договору оренди, термін дії договору встановлюється з 01.11.2002 по 31.12.2015.

Статтею 764 ЦК України передбачено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини четвертої статті 284 ГК України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною другою статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правовий аналіз вказаних норм матеріального права свідчить про те, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору, то такий договір припиняється.

Згідно з пунктом 6.1 Договору оренди, дія договору припиняється у випадку закінчення терміну дії договору (при письмовому попередженню однієї з сторін про закінчення дії договору без подальшої пролонгації його).

Також судами попередніх інстанцій встановлено, що в матеріалах справи наявні два наукових висновки, які мітять протилежні висновки щодо застосування одних і тих же норм матеріального права, а саме:

- науковий висновок, який підготовлений д.ю.н., проф… О.П. Подцерковним та к.ю.н., доцентом Зятіною Д.В., який затверджений на засіданні кафедри господарського права і процесу НУ "ОЮА" від 10.03.2017 № 14, яким зазначено, що положення частини четвертої статті 284 ГК України та статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" щодо правила автоматичного продовження дії договору оренди мають імперативний характер, адже обов'язковість цих правових норм випливає з їх змісту та з суті відносин між сторонами, типового договору, затвердженого у встановленого порядку, що свідчить про неможливість відступлення та врегулювання питання щодо правил продовження дії договору оренди сторонами на власний розсуд в силу приписів частини третьої статті 6, статей 628, 629 ЦК України, статей 179, 180 ГК України;

- експертний науково-правовий висновок у господарській справі № 3-122г17 за заявою Товариства, який проведений Київським регіональним центром Національної академії правових наук України, в якому зазначено, що з урахуванням принципу свободи договору, передбаченого частиною третьою статті 6 ЦК України, практики Європейського суду з прав людини, визначення в договорі оренди іншого порядку продовження його дії, ніж той, який встановлений в статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", не суперечитиме цій нормі закону, адже імперативність цієї норми прямо законом не передбачена.

Водночас як вже зазначалось раніше правова позиція щодо застосування до спірних правовідносин статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" була викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у даній справі.

З огляду на викладене суди дійшли висновку про неможливість застосування до спірних правовідносин положення пункту 6.3 Договору оренди, а також враховуючи наявність відмови орендодавця на продовження дії Договору оренди, яка була здійснена у строки передбачені статтею 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", суди визнали відсутність правових підстав вважати Договір оренди продовженим на той самий строк.

Також Верховний Суд України у постанові від 17.05.2017 звернув увагу на те, що необхідно встановити чи скористався орендар своїм переважним правом на укладення Договору оренди відповідно до приписів статті 777 ЦК України, статті 285 ГК України та частини третьої статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна". Також наголосив на тому, що при первинному розгляді судами цього спору Товариства подало до Управління відповідну заяву в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди.

Враховуючи обов'язковість вказівок викладених у постанові Верховного Суду України, судами попередніх інстанцій встановлено, що Управління не заперечує наявність наміру передачі в оренду нерухомого майна, яке виступало об'єктом оренди у спірному Договорі оренди, на рівних умовах для усіх осіб.

Відповідно до частини третьої статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Таким чином, при реалізації зазначеного переважного права орендаря укладатиметься новий договір оренди комунального майна, при цьому попередній договір оренди повинен закінчити термін дії, шляхом відмови однієї із сторін у продовженні терміну дії договору у спосіб вчинення заяви.

Спеціальна норма ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" регламентує, що орендар має переважне право на укладення договору оренди, однак не визначає процедуру реалізації такого переважного права. При цьому, процедура реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди передбачена статтею 777 ЦК України, у якому встановлені загальні положення про оренду та який врегульовує відносини оренди комунального майна, у частині, що не врегульована спеціальним законодавством.

Так, згідно з частиною першою статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

При цьому суттю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або у розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права. Умовами Договору оренди не передбачено строку на вчинення повідомлення про реалізацію переважного права, у зв'язку з цим, за спірних обставин орендар повинен був повідомити про реалізацію свого переважного права у розумний строк до закінчення дії договору, тобто до 31.12.2015.

Разом з цим, судами встановлено, що в матеріалах справи відсутні належні докази, які б свідчили про виконання даного обов'язку, щодо реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий термін Товариством до моменту припинення терміну дії Договору оренди, а саме до 31.12.2015.

Водночас Товариство звертаючись із заявою від 28.08.2016 до Управління в порядку реалізації переважного права, передбаченого частиною третьою статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", скористався своїм переважним правом після 31.12.2015, тобто після закінчення терміну дії Договору оренди.

Наведене свідчить про те, що Управління жодним чином не обмежило та не позбавило Товариство переважного права на укладення договору оренди, так як останній звернувся з заявою поза межами встановлених законом строків, чим засвідчив своє небажання скористатись своїм переважним правом, тобто відмовився від реалізації останнього.

Судами попередніх інстанцій також встановлено, що Товариство подаючи зустрічну позовну заяву визначило предмет позову, саме інститут пролонгації Договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріплений частиною другою статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору.

Водночас Товариство не заявляло про те, що було порушене переважне право останнього на укладення нового договору оренди на нових умовах у зв'язку з тим, що попередній припинив свою дію та на розгляд суду не було подано заяву про зміну предмету чи підстав позову.

Суд не вправі самостійно змінювати предмет чи підставу позовних вимог та ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах) з інститутом переважного права добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на укладення нового договору оренди на новий строк, за умови дотримання процедури реалізації такого права.

Також суди дійшли висновку, що інститут переважного права також не може бути застосований до спірних правовідносин щодо первісних позовних вимог, а саме: виселення з безпідставно займаних приміщень, оскільки дані підстави та предмет позову стосуються факту припинення договірних правовідносин, які виникли згідно Договору оренди, а не укладення нового договору оренди нерухомого майна з врахуванням переважного права відповідача.

Відмовляючи у задоволені зустрічних позовних вимог, суди попередніх інстанцій виходили з того, що нотаріальне посвідчення Договору оренди не здійснювалось, зважаючи на те, що правові норми, чинні на момент укладення спірного договору не вимагати вчинення таких дій.

Відповідно до частини першої статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно з частиною другою статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Частиною першою статті 220 ЦК України передбачено, що, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

З урахуванням приписів статті 215 ЦК України та статті 207 ГК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів, а саме: нікчемні правочини, недійсність яких встановлена законом (наприклад, частиною першою статті 220, частиною другою статті 228 ЦК України, частиною другою статті 207 ГК України, статтею 13 ЗУ "Про створення вільної економічної зони "Крим" та особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України"), і оспорювані, які можуть бути визнані недійсними лише в судовому порядку за позовом однієї з сторін, іншої заінтересованої особи, прокурора (зокрема, частина перша статті 227, частина перша статті 229, частина перша статті 230, частина перша статті 232 ЦК України, частина перша статті 207 ГК України).

За змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. Сторони нікчемного правочину не зобов'язані виконувати його умови (навіть якщо суд не визнавав його недійсним). Поряд з тим законом не виключається можливість вирішення судом спорів, пов'язаних з визнанням нікчемних правочинів дійсними, у випадках, встановлених законом (частина друга статті 218, частина друга статті 220 ЦК України). При цьому суди не можуть зобов'язувати сторони укласти договір, або визнавати укладеними договори, якщо ці договори підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Враховуючи викладене суди дійшли висновку, що у випадку дійсної пролонгації Договору оренди останній, в силу приписів закону, буде нікчемним.

Також статтею 11 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Пунктом 2 Методики оцінки об'єктів оренди (далі - Методика), зокрема, передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Судами встановлено, що остання незалежна (експертна) оцінка спірного майна проводилась ще у 2008 році, даною оцінкою встановлено, що станом на 30.06.2008 вартість об'єкта оренди становить 12 763 360,00 грн. без ПДВ, згідно із звітами, затвердженими Управлінням спільної власності Львівської обласної ради від 19.11.2008 № 59-о.

Отже, остання оцінка орендованого майна проводилась у 2008 році, однак для продовження дії Договору оренди необхідно було провести оцінку орендованого майна, проведення якої повинен оплатити орендар. Оскільки таку оцінку не проведено, Договір оренди в силу закону не може бути пролонгований на той же строк та на тих же умовах.

Враховуючи викладене суди дійшли висновку про наявність підстав для задоволення первісного позову та відсутність підстав для задоволення зустрічного позову.

Доводи скаржника про те, що в порушення норм процесуального права у постанові суду апеляційної інстанції викладена обставина, яка не відповідає фактичним обставинам розгляду справи, а саме, що в судовому засіданні 04.10.2017 надали пояснення представники Управління та Підприємства, Товариство не забезпечило участі свого уповноваженого представника, оскільки судове засідання фактично відбулося 02.10.2017, в якому було вислухано представників Товариства, не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки спростовуються матеріалами справи, а саме відповідно до протоколу судового засідання від 02.10.2017 (т.3 а.с.191) в судовому засіданні 02.10.2017 було оголошено перерву до 04.10.2017, про що були повідомлені представники учасників судового процесу, що підтверджується розпискою про оголошення перерви (т.4 а.с.193), в якій наявні підписи двох представників Товариства.

Крім того, як вбачається з протоколу судового засідання від 02.10.2017 та зазначається скаржником в засіданні 02.10.2017 представники Товариства надали свої пояснення, а тому прийнята 04.10.2017 постанова суду апеляційної інстанції з врахуванням позиції Товариства.

Посилання скаржника на те, що апеляційним судом неправомірно та необґрунтовано відмовлено у задоволенні клопотання Товариства про зупинення розгляду справи, не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки як встановлено апеляційним судом у клопотанні про зупинення провадження у справі Товариство просить зупинити провадження по справі № 914/433/16 до розгляду по суті та набрання рішенням законної сили по справі № 914/1986/17, оскільки у справі №914/1986/17 розглядається спір про укладення договору оренди майна в порядку реалізації переважного права, що стосується вказівок Верховного Суду України щодо дослідження обставин переважного права.

При цьому для вирішення питання про зупинення провадження у справі господарському суду слід у кожному конкретному випадку з'ясовувати, як пов'язана справа, яка розглядається господарським судом, зі справою, що розглядається іншим судом, а також чим обумовлюється неможливість розгляду справи. Пов'язаність справ полягає у тому, що рішення іншого суду, який розглядає справу, встановлює обставини, що впливають на збирання та оцінку доказів у даній справі, зокрема, факти, що мають преюдиціальне значення. Ці обставини повинні бути такими, що мають значення для даної справи.

Неможливість розгляду даної справи до вирішення справи іншим судом полягає в тому, що обставини, які розглядаються іншим судом, не можуть бути встановлені господарським судом самостійно у даній справі. Йдеться про те, що господарський суд не може розглянути певну справу через обмеженість своєї юрисдикції щодо конкретної справи внаслідок непідвідомчості; обмеженості предметом позову; неможливості розгляду тотожної справи; певної черговості розгляду вимог тощо.

Перевіривши доводи викладені в клопотанні про зупинення розгляду справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про непов'язаність двох господарських справ їх предметами розгляду справи.

Водночас на необхідність встановити, в межах розгляду даної справи, чи скористався орендар своїм переважним правом на укладення договору оренди відповідно до приписів статті 777 ЦК України, статті 285 ГК України та частини третьої статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", посилався у своїй постанові від 17.05.2017 Верховний Суд України, як на підставу скасування рішень судів попередніх інстанцій та направлення справи на новий розгляд. Також Верховний Суд України наголосив, що при первинному розгляді судами цього спору Товариства подало до Управління відповідну заяву в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди.

Доводи скаржника про те, що суди попередніх інстанцій безпідставно посилались на те, що пункт 6.3 Договору оренди не узгоджується з вимогами частини другої статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки правова позиція щодо застосування до спірних правовідносин саме вимог статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" була викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у даній справі.

Посилання скаржника на те, що судами попередніх інстанцій проігноровано правову позицію викладену в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства" щодо виникнення права у Товариства на законних підставах сподіватися на продовження терміну дії Договору оренди, не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки розглядаючи дану справу судами попередніх інстанцій надавалась оцінка тому, чи підлягає застосуванню правові позиції Європейського суду з прав людини, які викладені у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства" до спірних правовідносин у даній справі. При цьому, суди дійшли висновку, що вказане рішення Європейського суду з прав людини не підлягає до застосування, як джерело права до спірних правовідносин, адже не відображає дійсних обставин справи.

До такого висновку суди дійшли виходячи з того, що за обставинами справи "Стретч проти Сполученого Королівства" заявник в 1969 році уклав договір оренди земельної ділянки строком на 22 роки. Відповідно до умов цього договору він за власні кошти побудував на цій земельній ділянці кілька будівель для легкої промисловості, які здав в суборенду. Договір оренди також надавав йому право в подальшому продовжити оренду ще на 21 рік. У 1990 році заявник повідомив місцеву владу про намір продовжити договір оренди, в процесі переговорів він погодився на збільшення орендної плати. Однак, орган місцевої влади повідомив заявника, що продовження договору оренди відбутися не може, оскільки, погодившись з умовою договору про можливість його пролонгації орган місцевої влади перевищив свої повноваження.

Застосовуючи положення статті 1 Першого протоколу до Конвенції до обставин цієї справи Європейський суд з прав людини вказав на таке. Заявник погодився з умовами договору оренди з огляду на те, що надалі він зможе продовжити термін його дії, і жодна із сторін не знала, що існувала якась юридична перешкода цій умові.

Проте, у даній справі в орендаря були усі правові підстави та можливості сподіватися на продовження дії Договору оренди на той самий строк, адже в силу імперативних приписів частини другої статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", частини четвертої статті 284 ГК України та статті 764 ЦК України, якщо термін дії договору закінчився і протягом місяця від орендодавця не надійшла заява про припинення дії договору, то такий договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

Таким чином, Управління жодним чином не обмежувало, не заперечувало та не оспорювало право Товариства сподіватися на продовження дії Договору оренди, а лише не виявило наміру продовжувати спірні орендні відносини, право на що передбачено і положеннями закону, і умовами Договору оренди, з чим погодилось і Товариство, підписавши договір оренди. Крім того, у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" мало місце визнання права оренди земельної ділянки, на якій були розташовані споруди, що належали на праві власності саме орендарю, а у даній справі визначається право оренди приміщень, які перебувають у комунальній власності, тобто належать саме орендодавцю.

Отже, обставини справи "Стретч проти Сполученого Королівства" та обставини даної справи істотно різняться, а тому висновки щодо справедливої рівноваги між інтересами суспільства і особи в кожній з цих справ не можуть бути тотожними, а висновок Європейського суду з прав людини про порушення прав заявника у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" не може бути безумовним прецедентом при розгляді даної справи.

Вищезгадана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-92цс13.

Доводи скаржника про те, що суди попередніх інстанцій не враховано експертний науково-правовий висновок у господарській справі № 3-122г17, який складений Київським регіональним центром Національної академії правових наук України, не приймаються Касаційним господарським судом, оскільки судами попередніх інстанцій встановлено, що в матеріалах справи наявні два наукових висновки, які мітять протилежні висновки щодо застосування одних і тих же норм матеріального права, а саме:

- науковий висновок, який підготовлений д.ю.н., проф… О.П. Подцерковним та к.ю.н., доцентом Зятіною Д.В., який затверджений на засіданні кафедри господарського права і процесу НУ "ОЮА" від 10.03.2017 № 14, яким зазначено, що положення частини четвертої статті 284 ГК України та статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" щодо правила автоматичного продовження дії договору оренди мають імперативний характер, адже обов'язковість цих правових норм випливає з їх змісту та з суті відносин між сторонами, типового договору, затвердженого у встановленого порядку, що свідчить про неможливість відступлення та врегулювання питання щодо правил продовження дії договору оренди сторонами на власний розсуд в силу приписів частини третьої статті 6, статей 628, 629 ЦК України, статей 179, 180 ГК України;

- експертний науково-правовий висновок у господарській справі № 3-122г17 за заявою Товариства, який проведений Київським регіональним центром Національної академії правових наук України, в якому зазначено, що з урахуванням принципу свободи договору, передбаченого частиною третьою статті 6 ЦК України, практики Європейського суду з прав людини, визначення в договорі оренди іншого порядку продовження його дії, ніж той, який встановлений в статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна", не суперечитиме цій нормі закону, адже імперативність цієї норми прямо законом не передбачена.

Водночас, як вже зазначалось, правова позиція щодо застосування до спірних правовідносин саме вимог статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" була викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у даній справі.

Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на викладене, Касаційний господарський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, оскільки судами було прийнято рішення та постанову з дотриманням норм матеріального та процесуального права [статей 764, 777 ЦК України, статей 284, 285 ГК України, статті 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" та статей 42, 43, 33, 43 ГПК України (в редакції, чинній на момент ухвалення оскаржуваних рішень)], що надає підстави залишити їх без змін.

У зв'язку з тим, що суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін раніше ухвалені судові рішення, а також враховуючи те, що учасники справи не подавали заяв про розподіл судових витрат, понесених у зв'язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, суд покладає на скаржника витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

Керуючись статтями 308, 309, 315 ГПК України,

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Замок Лева" залишити без задоволення, а рішення господарського суду Львівської області від 04.08.2017 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.10.2017 у справі № 914/443/16 - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя І. Булгакова

Суддя Б. Львов

Суддя К. Пільков