ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" січня 2018 р.м. Одеса Справа № 916/2844/17

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі Б.П. Топольницькій

за участю представників:

від позивача ОСОБА_1,

від відповідача ОСОБА_2,

від третьої особи ОСОБА_3,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект до Одеської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради, про внесення змін до договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Одеської міської ради про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі від 24.11.2008 р., посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. № 5346, зареєстрованого в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК 16.06.2009 р. за № 45, шляхом викладення в наступній редакції:

- п. 2.3 договору: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2017 року становить: 1 067 582 (один мільйон шістдесят сім тисяч пятсот вісімдесят дві) гривні 58 копійок, з урахуванням індексації за 2016 рік, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159/86-17 від 19.01.2017 року, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області Головного управління Держгеокадастру в Одеській області»;

- п. 4.1 договору: «Орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53 379,13 грн. на рік, з урахуванням індексації за 2016 рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі».

Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

24 листопада 2008 р. між ТОВ „Елітстройпроект (орендар) та Одеською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди землі, за яким Товариство прийняло у строкове платне користування земельну ділянку площею 1327 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 33, для подальшого проектування, реконструкції (до IV кварталу 2009 р.) з розширенням нежитлових приміщень під офісно-торгову будівлю та її подальшої експлуатації й благоустрою прилеглої території, строком на 25 років. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстровано в реєстрі за № 5346, а також зареєстровано в Одеському міському відділі ОРФ ДП «Центр ДЗК» 16.06.2009 р. за № 45.

Пунктом 4.1 договору визначено, що орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м розрахована у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 8457,24 грн. на рік (на період реконструкції) та 52202,85 грн. на рік (на період експлуатації). Орендна плата сплачується орендарем у грошовій безготівковій формі.

Як вказує позивач, рішенням господарського суду Одеської області від 12.04.2013 р. по справі № 916/273/13-г були внесені зміни до вказаного договору оренди землі від 24.11.2008 р. та викладено його пункти 2.3 і 4.1 у наступній редакції:

- п. 2.3. «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1327 кв.м. становить 2 955 653,64 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.03.2011 р. № 186/К, складених управлінням Держкомзему у м. Одесі»;

- п.4.1. «Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 1327 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 147 782,68 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі».

Наразі позивач зазначає, що відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 12 та 201 Земельного кодексу України, статті 271 Податкового кодексу України, статей 11, 15, 18 та 23 Закону України «Про оцінку земель», статей 15 та 21 Закону України «Про державний земельний кадастр», статей 9 та 35 Закону України «Про державну експертизу землевпорядної документації», враховуючи рішення Одеської міської ради від 10.06.2015 р. за № 6761-VI «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеса», розглянувши технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, розроблену Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя, та висновок Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 23.05.2016 р. за № 410-16 рішенням 576-VII від 29.06.2016 р., Одеська міська рада вирішила затвердити технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, розроблену Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя станом на 01.01.2016 р., при цьому встановлено, що нормативна грошова оцінка, зазначена в пункті 1 рішення Одеської міської ради № 576-VII від 29.06.2016 р., застосовується з 1 січня 2017 р.

Так, позивач зазначає, що листом ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради № 01-13/6643 від 27.12.2016 р. ТОВ „Елітстройпроект було проінформовано про введення в дію з 01.01.2017 р. нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та необхідності отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Між тим згідно отриманого ТОВ „Елітстройпроект витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 159/86-17 від 19.01.2017 р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :21:016:0046, оренда якої є предметом укладеного між сторонами договору оренди землі від 24.11.2008 р., складає 1 067 582,58 грн.

За ствердженнями позивача, що ТОВ „Елітстройпроект листом № 07/02-1 від 07.02.2017 р. звернувся до Одеського міського голови з пропозицією про внесення змін до договору оренди землі від 24.11.2008 р. (вх.№ 02.2-10/118 від 09.02.2017 р.), а саме до п. 2.3 і п. 4.1 договору шляхом викладення їх в наступній редакції:

- « 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2017 року становить: 1 067 582 (один мільйон шістдесят сім тисяч пятсот вісімдесят дві) гривні 58 копійок, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159/86-17 від 19.01.2017 року, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.»;

- « 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53 379,13 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.».

В свою чергу листом ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради № 01-18/209-09-01 від 02.03.2017 р. ТОВ „Елітстройпроект було проінформоване про те, що вказаним ОСОБА_4 буде підготовлено проект рішення про внесення змін до договору оренди землі для подальшого розгляду на сесії Одеської міської ради.

Проте, як зазначає позивач, станом на момент подання позову Одеською міською радою рішення про внесення змін до спірного договору оренди землі не прийнято, дата можливого прийняття такого рішення ТОВ „Елітстройпроект невідома.

Таким чином, позивач зазначає, що Товариство позбавлене можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, інакше як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди землі.

Наразі позивач посилається на п. 12.1 договору, яким визначено, що зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін, яка підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 23.11.2017 р. позовну заяву ТОВ „Елітстройпроект прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 916/2844/17, при цьому справу призначено до розгляду в засіданні суду на 07.12.2017 р.

Наразі 27.11.2017 р. до господарського суду Одеської області надійшла заява ТОВ „Елітстройпроект про залучення ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, з огляду на те, що саме ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради готує розрахунок орендної плати за договором, а також проект рішення Одеської міської ради про внесення змін до спірного договору оренди.

Крім того, 05.12.2017 р. до господарського суду Одеської області надійшло від Одеської міської ради клопотання про залучення ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 07.12.2017 р. до участі у справі № 916/2844/17 залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради, при цьому розгляд відкладено на 19.12.2017 р.

У звязку з набранням 15.12.2017 р. чинності Господарським процесуальним кодексом України в редакції Закону України від 03.10.2017 р. № 2147-VIII Господарським судом Одеської області постановлено ухвалу від 19.12.2017 р. про розгляд даної справи № 916/2844/17 за правилами загального позовного провадження зі стадії відкриття провадження у справі. При цьому вказаною ухвалою суду підготовче засідання призначено на 19 грудня 2017 р.

У підготовчому засіданні 19.12.2017 р. представник відповідача звернувся до суду із заявою про врегулювання спору за участі судді в порядку ст. 186 ГПК України. Проте, судом відмовлено у задоволенні вказаної заяви відповідача з огляду на відсутність згоди позивача на врегулювання спору.

Так, у підготовчому засіданні 19.12.2017 р. судом оголошувалась перерва до 09.01.2018 р. в порядку ч. 5 ст. 183 ГПК України.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 09.01.2018 р. у справі № 916/2844/17 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті у засіданні суду на 29.01.2018р.

Відповідач не погоджується з позовними вимогами, вважає їх передчасними та необґрунтованими, про що зазначено у відзиві на позов (а.с. 62-67). Зокрема, відповідач звертає увагу на те, що позовні вимоги ТОВ «Елітстройпроект» щодо внесення змін до договору оренди землі в часті розміру орендної плати є незаконними з огляду на наявну у останнього заборгованість зі сплати орендної плати. Так, відповідач посилається на лист ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради від 14.12.2017 р. № 0119/3189-0901, згідно якого за даними моніторингової бази ОСОБА_4 орендар сплачує оренду плату згідно з нормативною грошовою оцінкою земель міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради від 28.12.2010 р. № 41-VI. При цьому станом на 01.12.2017 р. заборгованість зі сплати орендної плати за земельну ділянку становить 140187,34 грн., що підтверджується довідкою про стан заборгованості, складеною начальником фінансового відділу ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради. Відтак, відповідач стверджує, що орендар покладені на нього законом та договором зобовязання щодо сплати орендної плати за користування земельною ділянкою не виконує та не сплачує оренду плату. Також, на думку відповідача, позовні вимоги ТОВ «Елітстройпроект» ініційовано не для приведення договору оренди у відповідність з діючим законодавством, а з метою уникнення відповідальності зі сплати орендної плати. Крім того, відповідач вважає, що внесення змін до договору оренди землі від 24.11.2008 р. в судовому порядку стосовно зобовязання щодо розміру орендної плати, строк виконання якого настав на момент звернення до суду, є неприпустимим. При цьому Одеська міська рада вважає, що позовні вимоги ТОВ «Елітстройпроект» в запропонованій останнім редакції є такими, що не передбачені чинним законодавством України, а отже не можуть бути задоволені. Більш того, на думку відповідача, позовні вимоги ТОВ «Елітстройпроект» передчасні та можуть бути вирішені у позасудовому порядку. Так, відповідач вказує, що за змістом позовної заяви 07.02.2017 р. Товариство звернулось до міського голови з пропозицією щодо внесення змін до вказаного договору оренди землі щодо розміру орендної плати. В свою чергу ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради листом від 02.03.2017 р. №01-18/209-09-01 повідомив ТОВ «Елітстройпроект» про те, що вказаним ОСОБА_4 буде підготовлено проект рішення «Про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Одеською міською радою та ТОВ «Елітстройпроект», та направлено на візування у встановленому порядку для подальшого розгляду на сесії Одеської міської ради. Адже остаточне рішення приймається Одеською міською радою в межах її повноважень. Враховуючи вказані обставини, направлені на здійснення повноважним виконавчим органом Одеської міської ради дій щодо підготовки проекту вказаного рішення, відповідач вважає, що вказане питання може бути вирішено у позасудовому порядку. Враховуючи усе вищенаведене, відповідач просить відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Третя особа письмових пояснень щодо заявленого позову не надала, але представник третьої особи під час розгляду справи у судовому засіданні підтримав позицію відповідача.

Заслухавши пояснення учасників справи, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

24 листопада 2008р. між Одеською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект (орендар) був укладений договір оренди землі, згідно умов п. 1.1. якого відповідач як орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради № 3041-V від 10.07.2008р. передає, а позивач як орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 1327 кв.м для подальшого проектування, реконструкції (до IV кварталу 2009 року) з розширенням нежитлових приміщень під офісно-торгову будівлю та її подальшої експлуатації й благоустрою прилеглої території, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вул. Академіка Корольова, 33, згідно з планом земельної ділянки, який є невідємною частиною договору. Такі умови використання земельної ділянки наведені в п. 5.1. Договору.

Відповідно до п. 2.1. договору в оренду передається земельна ділянка площею 1327 кв.м, у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою 315 кв.м; під тимчасовою забудовою 86 кв.м; під проїздами проходами, площадками - 560 кв.м; під зеленими насадженнями 366 кв.м.

В п. 2.2 договору вказано, що на земельній ділянці розташовані нежилі приміщення першого поверху № 501 та нежилі приміщення першого поверху № 502, що належать ТОВ „Елітстройпроект на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_6 25.06.2007 р. за реєстр. № 471, право власності на які зареєстровано КП „ОМБТІ та РОН 09.07.2007 р. в книзі 62неж-185, номер запису 734.

В п. 2.3 договору визначена нормативна грошова оцінка земельної ділянки на період реконструкції та на період експлуатації.

П. 4.1 договору встановлена орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м, яка розрахована залежно від розміру нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

В п. 6.3 договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-х денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

Відповідно до умов п. 14.1 договору останній набирає чинності після нотаріального посвідчення та його державної реєстрації.

Невідємними частинами договору є план земельної ділянки, яка передається в оренду; акт визначення меж земельної ділянки в натурі; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень; акт приймання-передачі об'єкта оренди (п.14.3.).

Як вбачається зі змісту договору, цей договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 24.11.2008 р. та зареєстровано в Одеському міському відділі Одеської регіональної філії ДП „Центр Державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 червня 2009 р. за № 45.

На підставі укладеного акту прийому-передачі відповідач як орендодавець передав, а позивач як орендар прийняв на підставі акту визначення меж земельної ділянки в натурі земельну ділянку площею 0,1327 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 33, в оренду терміном на 25 років для подальшого проектування, реконструкції (до IV кварталу 2009 року) з розширенням нежитлових приміщень під офісно-торгову будівлю та її подальшої експлуатації й благоустрою прилеглої території.

Враховуючи викладене, суд доходить до висновку про набуття відповідачем права оренди на вищевказану земельну ділянку згідно договору оренди від 24.11.2008 р.

В подальшому рішенням господарського суду Одеської області від 12.04.2013 р. по справі № 916/273/13-г, яке набрало законної чинності, до вказаного договору оренди землі від 24.11.2008 р. були внесені зміни шляхом викладення пунктів 2.3 і 4.1 договору у наступній редакції:

- п. 2.3. «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1327 кв.м. становить 2 955 653,64 грн. згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.03.2011 р. № 186/К, складених управлінням Держкомзему у м. Одесі»;

- п.4.1. «Орендна плата за земельну ділянку загальною площею 1327 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 147782,68 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі».

Отже, за умовами діючої редакції п. 2.3 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1327 кв.м становить 2 955 653,64 грн., згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 01.03.2011р. №186/К, складених управлінням Держкомзему у м.Одесі.

За умовами п. 4.1 договору в діючій редакції орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 147 782,68 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

Згідно п. 4.2. договору розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міської ради № 4247-VІ від 15.07.2005 р. у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.

Відповідно до п. 4.3 договору орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця на вказані реквізити ГУДКУ в Одеській області. При цьому орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації.

За умовами п. 4.4 договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладання відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід'ємними частинами цього договору, крім випадків:

- зміни розміру земельного податку відповідно до чинного законодавства України;

- коригування «Грошової оцінки земель міста Одеси», яка затверджується рішенням Одеської міської ради;

- зміни функціонального призначення будівлі або її частини.

У цих випадках розмір орендної плати змінюється Орендодавцем (п. 4.4. договору).

Так, 29 червня 2016 року Одеською міською радою за результатами розгляду технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, розробленої Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя, та висновку Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 23.05.2016 р. за № 410-16 було прийнято рішення № 756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси. Згідно цього рішення ОМР нормативна грошова оцінка, зазначена в пункті 1 рішення Одеської міської ради № 576-VII від 29.06.2016 р., яка розроблена Державним підприємством Українським державним науково-дослідним інститутом проектування міст «Діпромісто» ім. Ю.М. Білоконя станом на 01.01.2016 р., застосовується з 1 січня 2017 р.

ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради № 01-13/6643 від 27.12.2016 р. ТОВ „Елітстройпроект було проінформовано про введення в дію з 01.01.2017 р. нової нормативної грошової оцінки земель міста Одеси та необхідності отримання витягу про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно отриманого ТОВ „Елітстройпроект витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси № 159/86-17 від 19.01.2017 р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер: :21:016:0046, оренда якої є предметом укладеного між сторонами договору оренди землі від 24.11.2008 р., складає 1067582,58 грн.

Так, як вбачається з матеріалів справи, ТОВ «Елітстройпроект» звернулось до Одеського міського голови з листом-пропозицією № 07/02-1 від 07.02.2017р. (вх. № 02.2-10-118 від 09.02.2017р.) про внесення змін до договору оренди землі від 24.11.2008 р., згідно якого просив викласти п. 2.3 і п. 4.1 договору в наступній редакції:

- « 2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2017 року становить: 1 067 582 (один мільйон шістдесят сім тисяч пятсот вісімдесят дві) гривні 58 копійок, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159/86-17 від 19.01.2017 року, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.»;

- « 4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м. розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53 379,13 грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.».

В свою чергу листом ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради № 01-18/209-09-01 від 02.03.2017 р. надав відповідь ТОВ „Елітстройпроект про те, що вказаним ОСОБА_4 буде підготовлено проект рішення про внесення змін до договору оренди землі для подальшого розгляду на сесії Одеської міської ради.

Проте, як зясовано судом, Одеською міською радою рішення про внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі не прийнято, що стало підставою для звернення позивача до суду із заявленим позовом про внесення змін до вказаного договору щодо розміру орендної плати.

Наразі суд зазначає, що внесення змін щодо розміру орендної плати у договір оренди земельної ділянки у зв'язку з проведенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідає як вимогам чинного законодавства, так і умовам укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, з огляду на таке.

За приписами ст. 1 Закону України Про оренду землі, ст. 93 Земельного кодексу України визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України Про оренду землі.

Положеннями ст. 13 Закону України Про оренду землі передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ч. 1 ст. 15 Закону України Про оренду землі).

За приписами ч. 1, 2 ст. 21 Закону України Про оренду землі визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується, зокрема, для визначення розміру земельного податку, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (ч. 5 ст. 5 Закону України Про оцінку земель).

Статтею 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності проводиться обов'язкова нормативна грошова оцінка земельних ділянок (ст. 13 Закону України Про оцінку земель).

За приписами ч. 2 ст. 18 Закону України Про оцінку земель передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

За результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка, відповідно до ст. 23 Закону затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ст. 20 Закону України Про оцінку земель).

Так, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 19.01.2017 р. № 159/86-17, який розроблено Управлінням Держгеокадастру у м. Одеса Одеської області, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1327 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 33, становить 1 067 582,58 грн.

З огляду на зазначене, розмір орендної плати за орендовану позивачем земельну ділянку площею 1327 кв.м за адресою м. Одеса, вул. Академіка Корольова, 33 урахуванням вимог чинного законодавства має складати саме 5% від нормативної грошової оцінки землі в рік, тобто 53379,13 грн. на рік (1067582,58 грн. х 5%).

Положеннями ст. 30 Закону України Про оренду землі передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується у судовому порядку.

Згідно п. 12.1. договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, яка підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Також за умовами п. 4.4 спірного договору оренди сторонами передбачена можливість перегляду розміру орендної плати у разі, зокрема, зміни розміру земельного податку, коригування грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради. Саме у цих випадках обовязок зміни розміру орендної плати покладено на орендодавця, тобто відповідача.

У відповідності з положеннями ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

В силу приписів ч. 2 ст. 652 Цивільного кодексу України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Наразі нормами чинного законодавства та договору передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Виходячи з аналізу положень договору, сторонами було досягнута домовленість про зміну умов договору у випадку зміни розміру земельного податку та у разі коригування грошової оцінки земель міста Одеси.

Так, у даному випадку обставинами, які стали винятковими для внесення змін в умови спірного договору, є зміна нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, від якої розраховується розмір орендної плати за землю.

Згідно зі ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Положеннями ст. 60 та ч. 5 ст. 16 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні передбачено, що право комунальної власності на землю належить територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах, від імені та в інтересах яких права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Статтею 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Пунктом 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. № 6 Про деякі питання практики розгляду спорів, що виникають із земельних відносин розяснено у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Матеріали справи не містять доказів скасування та/або визнання недійсним рішення Одеської міської ради від 29.06.2016р. № 756-VІІ Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси, а тому в силу приписів ст. 144 Конституції України, ст. 73 Закону України Про місцеве самоврядування є обов'язковими для виконання на відповідній території.

Враховуючи відсутність прийнятого з боку відповідача відповідного рішення про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди землі, суд вважає підставними доводи позивача, що Товариство позбавлене можливості привести положення договору в частині визначення розміру орендної плати до вимог чинного законодавства, інакше як за рішенням суду про внесення змін до договору оренди землі.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Наразі судом не приймаються до уваги заперечення відповідача щодо заявленого позову з огляду на існування у відповідача заборгованості з орендної плати, оскільки це не входить в предмет доказування у даному спорі, та внесення змін до договору щодо розміру орендної плати не обумовлено наявністю або відсутністю заборгованості орендаря. Також суд вважає безпідставними посилання відповідача на передчасність заявлених позивачем вимог, оскільки з пропозицією про внесення змін до договору позивач звернувся ще у лютому 2017 року, тоді як на день розгляду справи (майже через рік) відповідачем не вирішено питання про внесення відповідних змін.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відтак, на підставі ретельної правової оцінки умов укладеного між сторонами договору та інших доказів по справі суд доходить до висновку про наявність обставин, з якими закон повязує можливість зміни спірного договору оренди за рішенням суду згідно чинного законодавства.

Також слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

За таких обставин, суд вважає обґрунтованими позовні вимоги ТОВ „Елітстройпроект про внесення змін до укладеного між позивачем та відповідачем договору оренди земельної ділянки від 24.11.2008 р. щодо розміру орендної плати з огляду на діючу нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки.

У звязку з тим, що спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача та рішення відбулось на користь позивача, згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору в сумі 1600 грн., понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект до Одеської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - ОСОБА_4 комунальної власності Одеської міської ради, про внесення змін до договору оренди землі задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 24.11.2008 р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект і Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстр. № 5346, який зареєстрований в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК 16.06.2009 р. за № 45, шляхом викладення п. 2.3 і п. 4.1 договору в наступній редакції:

- п. 2.3 договору: „Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2017 року становить: 1067582 (один мільйон шістдесят сім тисяч пятсот вісімдесят дві) гривні 58 копійок, з урахуванням індексації за 2016 рік, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 159/86-17 від 19.01.2017 року, складеної Управлінням Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області Головного управління Держгеокадастру в Одеській області;

- п. 4.1 договору: „Орендна плата за земельну ділянку площею 1327 кв.м розрахована у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 53379,13 грн. на рік, з урахуванням індексації за 2016 рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі».

3. СТЯГНУТИ з Одеської міської ради (65004, м. Одеса, пл. Думська, буд. 1, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю „Елітстройпроект (65113, м. Одеса, вул. Ак. Корольова, 33; ) витрати по сплаті судового збору в розмірі 1600/одна тисяча шістсот/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 06 лютого 2018 р.

Суддя В.С. Петров