ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" січня 2018 р. Справа № 922/3135/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Білецька А.М., суддя Гребенюк Н.В.

при секретарі Бєлкіній О.М.

за участю представників сторін:

позивача -ОСОБА_1, довіреність №08-21/34/2-18 від 04.01.2018 р.;

відповідача - ОСОБА_2, ордер №000007 від 17.10.2017 р., угода про надання правової допомоги №7 від 17.10.2017 року,

розглянувши апеляційну скаргу позивача (вх.3729Х/3-38) на рішення господарського суду Харківської області від 22.11.2017 року у справі №922/3135/17

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альтера Плюс", м.Харків

про стягнення коштів в сумі 239444,87 грн.,

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся з позовом до відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю "Альтера Плюс", про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 239444,87 грн.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідач, набувши право власності на обєкт нерухомості, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, площею 0,0352 га по вул. Алчевських (колишня назва вул. ОСОБА_1), 50-А у м. Харкові, належним чином не оформив та не зареєстрував речові права на землю, в період з 01.10.2014 р. по 30.06.2016р. не вносив плату за користування земельною ділянкою, внаслідок чого зберіг у себе безпідставно набуте майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Рішенням господарського суду Харківської області від 22.11.2017 року у справі № 922/3135/17 (суддя Суярко Т.Д.) в позові відмовлено.

Приймаючи вказане рішення, суд виходив з того, що земельна ділянка, площею 0,0352 га по вул. Артема, буд. 50-А в м. Харкові, необхідна для експлуатації належної відповідачу нежитлової будівлі літ. Б-1, була передана в оренду ТОВ фірма Кастор строком до 31.12.2004 р., про що між ТОВ фірма Кастор та Харківською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки №6678/04 від 30.04.2004 р.; вказаний договір може вважатися припиненим з дня реєстрації договору оренди землі новим землекористувачем відповідачем; новий договір відповідачем не укладено. Враховуючи чинність договору оренди земельної ділянки №6678/04 від 30.04.2004 р., суд у наведеному рішенні дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідача згідно зі ст. 1212 ЦК України безпідставно збережених коштів в сумі 239444,87 грн.

Позивач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вказане рішення скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити.

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що суд першої інстанції дійшов невірного висновку про те, що спірна земельна ділянка перебувала в користуванні іншої особи, оскільки 31.12.2004 року закінчився строк дії договору оренди землі №6678/04, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «Кастор» та з цього часу припинились договірні правовідносини сторін щодо земельної ділянки. При цьому, як вказує апелянт, в період з 12.01.2012 року по 30.06.2016 року саме відповідач - ТОВ «Альтера Плюс» користувалось спірною земельною ділянкою, на якій розташована нежитлова будівля, що належала відповідачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу №1080 від 12.12.2011 року та саме відповідач зобовязаний був сплачувати орендну плату за користування землею.

Відповідач надав суду відзив на апеляційну скаргу та письмові пояснення від 18.01.2017 року, в яких зазначає про законність та обгрунтованість висновків суду першої інстанції про відсутність правових підстав для стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів на підставі статті 1212 ЦК України. Разом із тим, як зазначає відповідач, в оскаржуваному рішенні суд виклав окремі правові висновки, які не відповідають нормам матеріального права, у звязку з чим просить суд на підставі ч.ч.2, 4 ст.269 ГПК України вийти за межі доводів та вимог апеляційної скарги, залишити без змін резолютивну частину рішення суду першої інстанції, частково змінивши правове обгрунтування судового рішення, зазначене в його мотивувальній частині. Так, на думку відповідача, Харківською міською радою за відсутності законодавчо визначених повноважень, в порушення вимог ч.2 ст.7, ст.38 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» здійснено розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також відповідач зазначає про відсутність у позивача правових підстав для здійснення розрахунку розміру недоотриманих коштів та порушення позивачем вимог ЗУ «Про землеустрій» при складанні акту обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки та плану меж фактичного користування земельною ділянкою.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду зазначає наступне.

На підставі укладеного договору купівлі-продажу №1080 від 12.12.2011 р.. відповідач ТОВ «ОСОБА_1 плюс» набув право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 501, 6 кв.м. по вул. Артема, будинок 50-А у м.Харкові, про що свідчить інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 14.07.2016 р. №63443969 (а.с.15-17).

Рішенням Харківської міської ради №962/12 від 19.12.2012 р. «Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель та споруд»:

припинено ТОВ фірмі «Кастор» право користування земельною ділянкою, площею 0,0352 га по вул.Артема, 50-А за його добровільною відмовою;

ТОВ «ОСОБА_1 плюс» надано в оренду строком до 01.12.2017р. земельну ділянку, площею 0,0352 га по вул.Артема, 50-А у Київському районі в межах, які визначені договором оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 6678/04 від 30.04.2004 р., для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «Б-1» (а.с.160-162).

В п.6 вказаного рішення відповідачу встановлено 4-х місячний термін з дня прийняття цього рішення для оформлення договору оренди землі.

Відповідно до листа Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області від 13.09.2016р. №19-20.08-3-4038/20-16 та листа Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 16.09.2016р. №6502/0/225-16, речові права на земельну ділянку по вул. Алчевських (колишня ОСОБА_1), 50-А у м. Харкові не зареєстровані, договори оренди земельних ділянок не укладались (а.с.19,20).

Листом №2213/9/20-31-12-04-35 від 02.09.2016р. Головне управління ДФС у Харківській області повідомило, що ТОВ «ОСОБА_1 плюс» не є платником земельного податку та орендної плати за земельну ділянку за адресою: м.Харків, вул.Алчевських, 50-А (а.с.27).

Як вбачається з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 11.09.2017р. №96905741, з 29.07.2016 р. право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 536.5 кв.м. по вул. Алчевських (вулиця ОСОБА_1), будинок 50-А у м.Харкові зареєстровано за ТОВ «ОСОБА_1 М» на підставі договору купівлі-продажу №586 від 29.07.2016р. (а.с.18).

11.09.2017 року Департаментом територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельних ділянок та встановлено, що з 29.07.2016 року TOB "ОСОБА_1 М" (новий власник нежитлових приміщень) користується земельними ділянками, площею 0,0160 га та 0,0274 га, по вул.Алчевських, 50-А (колишня вул.ОСОБА_1) у м.Харкові для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі та літнього майданчику (кафе "Шоти парк").

За результатами обстеження складено акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки за адресою: м.Харків, вул.Алчевських, 50-А від 11.09.2017р., в якому зафіксовано, зокрема, що попередній власник нежитлової будівлі - ТОВ «ОСОБА_1 плюс» з 12.01.2012р. по 28.07.2016р. використовував земельні ділянки, площею 0,0160 га та площею 0,0274 га по вул.Алчевських, 50-А у м.Харкові без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст.125,126 Земельного кодексу України (а.с.12).

Як зазначає позивач, відповідач, не сплачуючи оренду плату за користування земельними ділянками за відсутності укладеного договору оренди зберіг кошти та тим самим збільшив вартість власного майна, а позивач втратив належне йому майно (кошти від орендної плати), тобто відбувся факт безпідставного збереження відповідачем коштів у розмірі орендної плати за рахунок позивача.

Правовий механізм переходу прав на землю, пов'язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у статті 120 Земельного кодексу України.

Відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Як вбачається із положень статті 120 Земельного кодексу України, виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

За змістом статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Враховуючи наведене, з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обовязок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Матеріали справи свідчать, що відповідач, набувши 12.01.2012 р. право власності на нежитлову будівлю літ. «Б-1», загальною площею 501, 6 кв.м. по вул. Артема, будинок 50-А у м.Харкові, належним чином не оформив правовідносини щодо користування земельною ділянкою, на якій розташований обєкт належного йому нерухомого майна, договір оренди земельної ділянки не уклав.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Статтею 14 Податкового кодексу України визначено, що плата за землю - це обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідач не є власником та постійним землекористувачем земельної ділянки, а тому не є суб'єктом плати за землю у формі земельного податку. При цьому, єдина можлива форма здійснення плати за землю для нього, як землекористувача, є орендна плата (ст. 14.1.72 Податкового кодексу України).

Податковим кодексом України визначено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є обов'язковим платежем, а його розмір визначається на підставі законодавчих актів, тобто є регульованою ціною (ст.14.1.125, 14.1.136, 288.5 Податкового кодексу України).

Відповідач, правомірно володіючи нежитловою будівлею літ. «Б-1», загальною площею 501, 6 кв.м. по вул. Артема, будинок 50-А у м.Харкові, не виконав рішення Харківської міської ради №962/12 від 19.12.2012 р. (не уклав договір оренди землі) та в період з 12.01.2012р по 28.07.2016р. не сплачував за користування земельною ділянкою орендну плату у встановленому законодавством розмірі. Вказані обставини відповідачем не заперечуються.

Представник відповідача в судових засіданнях 24.01.2018, 31.01.2018 зазначив про те, що він не встиг оформити договір оренди землі, оскільки у Харківської міської ради дуже тривалі процедури такого оформлення.

Отже, відповідач визнає свій обовязок щодо необхідності укладення договору оренди з Харківською міською радою.

Згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Так, п. 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006 визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Предметом позову у даній справі є стягнення грошових коштів, належних до сплати за користування земельною ділянкою за звичайних умов (в разі оформлення договірних відносин відповідачем у порядку та в строки, визначені рішенням Харківської міської ради №962/12 від 19.12.2012 р.), втім не сплачених відповідачем, що пов'язується із втратою позивачем як потерпілою особою цього ж майна (грошових коштів).

Згідно з частинами 1-3 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов'язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов'язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Положення цієї глави застосовуються також до вимог про:

1) повернення виконаного за недійсним правочином;

2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння;

3) повернення виконаного однією із сторін у зобов'язанні;

4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Отже, норма статті 1212 ЦК України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав.

Зобов'язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов: а) набуття або збереження майна, б) набуття або збереження за рахунок іншої особи, в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочинну або інших підстав, передбачених статтею 11 ЦК України).

Об'єктивними умовами виникнення зобов'язань із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави виступають: 1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); 2) шкода у вигляді зменшення або незбільшення майна у іншої особи (потерпілого); 3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого; 4) відсутність правової підстави для вказаної зміни майнового стану цих осіб.

За змістом частини першої статті 1212 ЦК України безпідставно набутим майном є майно, набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави.

Отже, незалежно від наявності вини в поведінці відповідача, сам факт несплати відповідачем за користування земельною ділянкою, свідчить про втрату позивачем майна (грошових коштів), яке у спірних правовідносинах підпадає під вказане вище визначення Європейського суду з прав людини "виправдане очікування" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

При цьому, відновлення порушених прав Харківської міської ради за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичний добросовісний землекористувач.

Навіть за умови правомірної поведінки відповідача у спірних правовідносинах, в обраний позивачем спосіб захисту відбувається відновлення справедливої рівноваги між правами та обов'язками сторін спору, встановлення якої ґрунтується на визначеній нормами земельного законодавства умові платності використання земельної ділянки.

Разом з тим, за приписами п. 4 ч. 3 ст. 1212 ЦК України положення цієї глави застосовуються також до вимог про відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.

Підстави та порядок стягнення коштів, які особа мала б отримати за звичайних умов, втім не отримала, визначені також статтею 22 ЦК та частиною 2 статті 224, статтею 225 ГК, за змістом яких упущеною вигодою вважаються доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене, а друга сторона додержувалася правил здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 1166 ЦК України майнова шкода, завдана неправомірними рішеннями, діями чи бездіяльністю особистим немайновим правам фізичної особи, а також шкода, завдана майну фізичної особи або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Таким чином, як норми ст. ст. 22, 1166 ЦК України, так і ст.1212 ЦК України унормовують відшкодування шкоди, зокрема, у вигляді неодержаних потерпілою особою доходів, що завдана як внаслідок неправомірних дій/бездіяльності, так і внаслідок безпідставного збагачення іншої особи за рахунок безпідставного збереження нею коштів, які належать (мають бути сплачені) цій потерпілій особі.

В період з 12.01.2012р. (день набуття відповідачем права власності на нерухоме майно) до 28.07.2016 р. (29.07.2016р. відповідач відчужив належне йому майно) відповідач користувався спірними земельними ділянками. Відповідно до положень статей 1212-1214 ЦК України відповідач повинен відшкодувати позивачу всі доходи, які той одержав би або міг одержати від цього майна.

Відповідач вважає, що в період з 2015-2017 роки стосовно спірної земельної ділянки діяв договір оренди землі №6678/04 від 30.04.2004р., укладений між ТОВ фірма «Кастор» та Харківською міською радою. Вказаний договір, на думку відповідача, був чинним до повернення ТОВ фірмою «Кастор» земельної ділянки Харківській міській раді за актом від 29.05.2017 року (а.с.80).

Крім того, відповідач зазначає, що він з 2012 року сплачував орендарю ТОВ фірмі «Кастор» грошові кошти в якості компенсації плати за землю, що підтверджується договором про компенсацію орендної плати за землю від 12.01.2012 року та квитанціями про сплату, які додані до матеріалів справи (а.с.81-92). Вказані обставини, на думку відповідача, виключають правові підстави для стягнення з відповідача грошових коштів у розмірі орендної плати за спірний період.

Судова колегія з цього приводу зазначає наступне.

На підставі договору оренди від 30.04.2004р. №6678/04 земельну ділянку по вул. Алчевських, буд. 50-А, м. Харків було надано в користування ТОВ фірмі "Кастор" (а.с.156-159).

Відповідно до п.1.2 вказаного договору, земельна ділянка надається в оренду до 31.12.2004р.

В п.4.2 договору визначено, що договір оренди землі припиняється у разі закінчення терміну, на який його було укладено, а пунктом 4.3 договору передбачено право орендаря на поновлення договору оренди землі після закінчення строку, на який укладено договір.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначено випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 33 вказаного Закону передбачено право орендаря на поновлення договору оренди землі після закінчення строку його дії.

Як свідчать матеріали справи, договір оренди земельної ділянки з ТОВ фірмою «Кастор» припинив свою дію 31.12.2004р. у звязку із закінченням строку його дії.

В порядку, визначеному статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та п.4.3 договору, договір не поновлювався, додаткова угода про продовження дії договору між ТОВ фірмою «Кастор» та Харківською міською радою не укладалась.

Вказане також підтверджується інформацією, наданою Головним управлінням ДФС у Харківській області №233/9/20-31-12-04-17 від 16.02.2017р. (а.с.128).

З огляду на наведене, доводи відповідача у відзиві на апеляційну скаргу та висновки суду першої інстанції про те, що договір оренди землі від 30.04.2004р. №6678/04 в період з 2014-2016 рр. був чинним є безпідставними та спростовуються наведеними вище правовими нормами та обставинами справи.

Посилання апелянта на акт приймання-передачі земельної ділянки від 29.05.2017р. № 76/17, відповідно до якого ТОВ фірма "Кастор" передало, а Харківська міська рада прийняла земельну ділянку площею 0,0352 га по вул. Алчевських, 50-А в м.Харкові судова колегія вважає безпідставними, з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 статті 34 Закону України «Про оренду землі», у разі припинення договору оренди землі орендар зобовязаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Пунктом 6.1. договору оренди землі від 30.04.2004р. №6678/04 ТОВ фірму «Кастор» було зобовязано повернути орендодавцю земельну ділянку протягом одного місяця за актом приймання-передачі після припинення дії цього договору.

Протягом вказаного в договорі строку ТОВ фірма «Кастор» орендовану земельну ділянку Харківській міській раді не повернуло.

Разом із тим, неповернення земельної ділянки своєчасно після сплинення строку дії договору оренди землі не є доказом продовження строку дії цього договору.

Крім того, законодавець, врегульовуючи такі правовідносини, вказав на можливість стягнення з бувшого орендаря неустойки в порядку, передбаченому ст.785 ЦК України.

Продовження дії договору в такому випадку законом не передбачено.

Отже, підписання акту приймання-передачі земельної ділянки спрямовано на приведення правовідносин між ТОВ фірмою «Кастор» та Харківською міською радою до вимог чинного законодавства, що, втім, не впливає на правовідносини позивача та відповідача у даній справі та не є доказом чинності спірного договору оренди землі після набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, яке розміщене на цій земельній ділянці.

З урахуванням приписів статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній обєкти.

Таким чином, після переходу права власності на нежитлову будівлю до відповідача, у останнього виник обовязок укласти та зареєструвати договір оренди землі та сплачувати орендну плату за користування земельними ділянками.

Такий обовязок відповідача виник незалежно від обставини повернення ТОВ «Кастор» земельної ділянки Харківській міській раді за актом, оскільки останній є формальною дією для врегулювання правовідносин з попереднім землекористувачем, договір оренди з яким припинив свою дію.

Крім того, ч.2 ст.33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що в разі невиконання орендарем обовязку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобовязаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Стаття 785 ЦК України передбачає, що у разі не виконання наймачем обовязку з повернення речі після припинення договору найму, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Таким чином, наведеними нормами визначено правові наслідки у випадку не виконання орендарем обовязку з повернення земельної ділянки.

Разом із тим, припинення договору оренди землі чи продовження строку його дії врегульовано статтями 31, 33 ЗУ «Про оренду землі».

Отже, законодавцем розмежовано вказані питання та визначено їх окреме правове регулювання, у звязку з чим невиконання орендарем обовязку з повернення обєкту оренди не є обставиною, що впливає на строк дії договору оренди землі.

Рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 19.12.2012р. № 962/12 припинено ТОВ фірмі «Кастор» право користування земельною ділянкою та надано вказану земельну ділянку в оренду ТОВ "Альтера Плюс" строком до 01.12.2017р.

Вказане рішення у встановленому законодавством порядку не оскаржувалось.

Отже, відповідач, на виконання вказаного рішення та вимог чинного законодавства повинен був укласти договір оренди землі та сплачувати орендну плату.

Відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, посилається на п.5.2 Додатку 2 до рішення Харківської міської ради від 19.12.2012р. № 962/12, в якому зазначено, що договір оренди земельної ділянки №6678/04 від 30.04.2004р. вважається припиненим з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим землекористувачем ТОВ «Альтера Плюс».

Судова колегія приймає до уваги, що в п.4.2 договору оренди землі №6678/04 від 30.04.2004р. визначено вичерпний перелік підстав для припинення договору, серед яких відсутня така підстава як державна реєстрація договору оренди з новим землекористувачем.

Відповідно до частини 1 статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі статтею 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Враховуючи наведене, посилання відповідача на п.5.2 Додатку 2 до рішення Харківської міської ради від 19.12.2012р. № 962/12 відхиляються колегією суддів.

Посилання відповідача на те, що він компенсував ТОВ «Кастор» орендну плату за землю у спірний період не приймаються судом з огляду на наступне.

Оплата бувшим орендарем орендної плати за землю не є належним виконанням такого обовязку відповідачем перед орендодавцем Харківською міською радою.

Крім того, надані копії касових ордерів не підтверджують рух коштів.

За інформацією Головного управління ДФС у Харківській області, у період з 2014-2016 роки ні ТОВ фірма «Кастор», ні ТОВ «ОСОБА_1 плюс» не сплачували плату за землю (листи №2213/9/20-31-12-04-35 від 02.09.2016р., №233/9/20-31-12-04-17 від 16.02.2017 р., а.с.127,128).

Колегією суддів встановлено, що відповідач не вчинив дії щодо належного оформлення права користування на земельні ділянки.

В подальшому, нежитлову будівлю літ. "Б-1", загальною площею 536,5 кв.м, розташовану по вул. Алчевських, 50-А у м.Харкові, на підставі договору купівлі-продажу від 29.07.2016р. № 586 придбало Товариство з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_1 М".

Внаслідок використання відповідачем земельних ділянок без укладення договору оренди землі, територіальна громада міста Харкова, в особі Харківської міської ради, була позбавлена можливості отримати дохід від здачі земельної ділянки в оренду, чим порушені охоронювані законом права та інтереси позивача щодо неодержаних грошових коштів у розмірі орендної плати за землю.

Оскільки відповідач не вчинив передбачені законодавством дії для оформлення права користування земельною ділянкою, на якій було розташоване належне йому на праві власності нерухоме майно, саме відповідач повинен нести витрати за фактичне користування землею за визначений в позові період.

Вказана правова позиція узгоджується з постановами Верховного Суду України від 30.11.2016 у справі № 922/1008/15, від 07.12.2016 у справі № 922/1009/15, від 12.04.2017 у справі № 922/207/15.

Розмір безпідставно збережених коштів відповідача у період із 01.10.2014р. по 30.06.2016р. розраховано Харківською міською радою як розмір плати за земельні ділянки комунальної власності у формі орендної плати за землю, який нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та органами місцевого самоврядування.

Відповідно до розрахунку позивача (а.с.21-26), розмір безпідставно збережених коштів складає 239444,87 грн.

Колегія суддів зазначає, що для визначення розміру безпідставно збереженої орендної плати, яку просив стягнути позивач, необхідним є встановлення її розміру шляхом множення площі земельної ділянки (визначеної з урахуванням рішення Харківської міської ради від 19.12.2012р. № 962/12 про надання зазначеної ділянки в оренду та фактичною площею, користування якою встановлено актом в ході обстеження 11.09.2017р.) та розміру нормативної грошової оцінки займаної земельної ділянки.

Як вбачається з розрахунку, нормативна грошова оцінка спірних земельних ділянок розрахована позивачем шляхом множення площі вказаних земельних ділянок та нормативної грошової оцінки одного квадратного метра землі.

Згідно з ст.ст. 5, 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності проводиться нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Статтями 20 та 23 закону України "Про оцінку земель" визначено, що за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Відповідно до вимог Закону України "Про оцінку земель" з метою підвищення ефективності використання земельних ресурсів міста рішенням 25-ї сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013р. № 1209/13 затверджено «Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.», в тому числі, встановлено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. (а.с.37-42).

В додатках 1 та 2 до вказаного рішення Харківської міської ради встановлено, що земельні ділянки по вул.Алчевських, 50-А у м.Харкові розміщені в економіко-планувальній зоні міста Харкова під кодом 6622, значення коефіцієнту Км2 економіко-планувальних зон міста Харкова становить 2,70, що було застосовано позивачем в розрахунку.

Значення коефіцієнту Км3 сукупного локального коефіцієнту, що враховує місце розташування земельних ділянок в межах економіко-планувальної зони (Додаток №3 до вказаного рішення) розраховано позивачем шляхом перемноження значень локальних факторів, що характеризують місце розташування конкретної земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території та становить для спірної земельної ділянки площею 274 кв.м. - 1,48621, а для земельної ділянки площею 160 кв.м. 1,43065.

Застосований позивачем в розрахунку коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельних ділянок (Кф) відповідає Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006р. №18/15/21/11 (чинний в період за яких здійснено розрахунок) та становить для земель комерційного використання 2.5.

Коефіцієнт індексації нормативно грошової оцінки земель застосовано позивачем з урахуванням інформації з офіційного сайту Управління Держгеокадастру у м.Харкові від 13.01.2017 року «Про значення коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земель за 2016 рік» (а.с.51).

Рішенням 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013р. №1269/13 затверджено "Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." та встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р." вводиться в дію з 01.01.2014р. (а.с.43-45).

Відповідно до п. 2.1 вказаного Порядку, Департамент земельних відносин Харківської міської ради на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в України" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові, здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладення договорів оренди землі та додаткових робіт до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Таким чином, розрахунок позивачем нормативної грошової оцінки земельної ділянки здійснено виходячи з базової вартості одного кв.м земель міста Харкова, з урахуванням коефіцієнтів, визначених рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 та шляхом множення вказаної величини на площу земельної ділянки.

Рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008р. №41/08 затверджено «Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові»», в якому визначено формулу розрахунку річної орендної плати за земельну ділянку.

На підставі вказаного рішення, позивач, застосувавши ставку річної орендної плати 8%, коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов (1), коефіцієнт розміру земельної ділянки (1), відсоток строку оренди (100%) та нормативно грошову оцінку земельних ділянок здійснив розрахунок розміру доходу, одержаного відповідачем за користування безпідставно набутим майном.

Колегія суддів погоджується з розрахунком позивача, оскільки він здійснений на підставі Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13, Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 №41/08, Рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013".

Відповідач вказаний розрахунок не спростував, не надав суду контррозрахунок розміру орендної плати.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що Харківською міською радою за відсутності законодавчо визначених повноважень, в порушення вимог ч.2 ст.7, ст.38 ЗУ «Про Державний земельний кадастр» здійснено розрахунок нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Крім того, відповідач зазначає, що розрахунки, надані до позову, здійснені не уповноваженими особами, за відсутності норми закону, регуляторного акту, який регламентує порядок та підстави здійснення такого розрахунку.

Колегія суддів не погоджується з такими доводами відповідача з огляду на наступне.

В статті 5 Закону України «Про оцінку земель» встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Разом із тим, між сторонами у даній справі склались позадоговірні правовідносини з приводу відшкодування відповідачем шкоди, завданої позивачу внаслідок безпідставно збереженого майна у вигляді орендної плати, а здійснений позивачем розрахунок є доказом в обгрунтування ціни позову.

При цьому, розрахунок нормативної грошової оцінки здійснено позивачем не у звязку із укладенням між сторонами договору оренди та визначення розміру орендної плати, а для розрахунку розміру безпідставно збереженого майна (грошових коштів), у звязку з чим відсутня необхідність в отриманні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Крім того, сторони не заперечують, що технічна документація на спірні земельні ділянки не розроблена, що унеможливлює отримання відомостей про нормативну грошову оцінку земельних ділянок з Державного земельного кадастру.

Також колегія суддів приймає до уваги, що рішенням Харківської міської ради від 20.11.2015р. № 7/15 затверджено Положення про Департамент територіального контролю Харківської міської ради, відповідно до п. 3.1.10 якого для виконання покладених на Департамент функцій та завдань розраховує розмір збитків, заподіяних територіальній громаді міста Харкова порушенням вимог земельного законодавства, у випадках, визначених Земельним кодексом України, розмір коштів, які підлягають відшкодуванню Харківській міській раді в результаті набуття, зберігання майна (земельних ділянок) територіальної громади м. Харкова без достатніх правових підстав (у розмірі орендної плати за землю).

Наказом Департаменту територіального контролю Харківської міської ради №6 від 05.10.2016 року затверджено форму розрахунку доходу, одержаного від безпідставно набутого майна (земельної ділянки) територіальної громади міста Харкова та призначено відповідальних осіб за своєчасність проведення розрахунків (а.с.129).

Таким чином, Департамент територіального контроль в особі його посадових осіб, в межах наданих керівним органом повноважень, має право складати розрахунки неодержаних грошових коштів у розмірі орендної плати.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач зазначає, що акт обстеження, визначення меж, площі та конфігурації земельної ділянки та План меж фактичного користування земельними ділянками не можуть бути доказами у справі, оскільки вони складені з порушенням вимог ЗУ «Про землеустрій».

Відповідно до п.3.2.1, п.3.2.2 Положення про Департамент територіального контролю Харківської міської ради, Департамент має право обстежувати будь-які земельні ділянки в межах міста Харкова з метою здійснення контролю за дотриманням порядку їх використання та охорони4 Складати акти обстеження стану земельних ділянок та дотримання умов їх використання та охорони, у тому числі й щодо встановлення функціонального використання земельної ділянки та її фактичних меж.

Згідно п.3.2.13 вказаного Положення, Департамент має право залучати за узгодженням з керівником виконавчого органу міської ради відповідних спеціалістів для виконання покладених на Департамент функцій та завдань; залучати за згодою фахівців (інженерів-геодезистів, інженерів-землевпорядників та інших) для участі у заходах, пов'язаних зі здійсненням самоврядного контролю за використанням та охороною земель, державного архітектурно-будівельного контролю.

Отже, Харківська міська рада уповноважена складати акти обстеження, визначення меж, площі, конфігурації земельних ділянок комунальної власності для визначених нормативно-правовими актами цілей та залучати до складення таких актів інженерів геодезистів та інженерів-землевпорядників.

До матеріалів справи надано документи, що підтверджують повірку сертифікованого обладнання, за допомогою якого інженер-геодезист та інженер-землевпорядник проводили обстеження та визначали межі земельних ділянок (а.с.103-109).

Складання акту обстеження та плану меж земельної ділянки здійснювалось позивачем з метою встановлення меж земельних ділянок для обгрунтування позовних вимог у даній справі, а не для внесення відомостей про земельну ділянку до Державного земельного кадастру, у звязку з чим посилання відповідача на порушення позивачем вимог ЗУ «Про землеустрій» та відсутність у нього повноважень на вчинення таких дій є необгрунтованими.

На підставі викладеного, враховуючи, що відповідач не надав суду доказів здійснення плати за землю, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги Харківської міської ради про стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 239444,87 грн. за період з 01.10.2014 р. по 30.06.2016р. обґрунтовані, підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами та підлягають задоволенню у повному обсязі.

З огляду на те, що суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні дійшов помилкового висновку про відсутність правових підстав для стягнення з відповідача грошових коштів на підставі статті 1212 ЦК України, колегія суддів вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд неправильно застосував норми матеріального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга позивача підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Харківської області від 22.11.2017 року у справі №922/3135/17- скасуванню.

Враховуючи викладене, керуючись ст.270, п.2 ч.1. ст.275. п.4 ч.1 ст.277, 282, Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 22.11.2017 року у справі №922/3135/17 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Альтера Плюс» (61002, м.Харків, вул.Артема, 50-А, ідентифікаційний код 37878941) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н Конституції , 7, ідентифікаційний код 04059243) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати в сумі 239444,87 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного суду протягом 20 днів з дня її проголошення.

Повний текст постанови складено 05.02.2018р.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Білецька А.М.

Суддя Гребенюк Н.В.