ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.02.2018 м.Дніпро Справа № 904/9344/17

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Орєшкіної Е.В. (доповідач),

суддів Широбокової Л.П., Подобєда І.М.,

секретар судового засідання: Абадєй М.О.,

представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність №б/н від 31.10.2017, адвокат;

від позивача: ОСОБА_2, довіреність №б/н від 31.10.2017, представник;

від відповідача: ОСОБА_3, довіреність №04-01/3517 від 27.12.2017, представник;

від третьої особи: ОСОБА_4, довіреність №1 від 03.01.2018, представник;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.11.2017 у справі №904/9344/17 (суддя Бондарєв Е.М.), (повний текст рішення складено 28.11.2017)

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Землеустрій", м.Кам'янське, Дніпропетровська область

до відповідача: Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради, м.Кам'янське, Дніпропетровська область

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департаменту житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради, м. Кам'янське, Дніпропетровська область

про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим,

ВСТАНОВИВ:

В листопаді 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" (надалі ТОВ "Землеустрій") звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 26.11.2014, укладеного між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради та ТОВ "Землеустрій" на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, з 28.10.2017 до 28.08.2020.

Позов обґрунтований тим, що відповідачем не було дотримано вимог закону щодо завчасного та аргументованого попередження позивача про неможливість продовження договору оренди, що, на думку позивача, є підставою для задоволення позову. При цьому посилається на ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 764 Цивільного кодексу України та ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 23.11.2017 у справі №904/9344/17 (суддя Бондарєв Е.М.) у задоволенні позову відмовлено.

Місцевий господарський суд дійшов висновку про недоведеність позивачем порушення його переважного права на продовження строку дії договору оренди.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить Дніпропетровський апеляційний господарський суд його скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову.

Апелянт зазначає, що оскаржуване рішення базується лише на одній підставі відмови у задоволенні позовних вимог повідомлення скаржника про наміри відповідача використовувати орендоване приміщення для власних потреб; однак, скаржник не був завчасно та належно повідомлений відповідачем про неможливість продовження строку дії договору оренди рухомого майна, як цього вимагає ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Лист відповідача від 18.07.2017 №02-98/1990 не може вважатись належним та завчасним повідомленням скаржника про використання орендованого приміщення для його власних потреб, єдиною нормою закону, на яку відповідач посилається у вказаному листі є п.4 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка регламентує укладання договору оренди і не має жодного відношення до його пролонгації. Також вказує, що зазначений лист не містить посилання на неможливість переукладання договору оренди на новий строк у звязку із необхідністю використання обєкта оренди для власних потреб, а лише містить вимогу про необхідність звільнення займаного приміщення.

Звертає увагу суду, що позивач користується майном за адресою: м.Камянське, вул. Москворецька, 14, яке є обєктом договору оренди нерухомого майна від 26.11.2014, ще з 2003 року і за весь цей час зарекомендував себе як законослухняний орендар; за час користування майном своєчасно та в повному обсязі сплачував орендні платежі та утримував в належному стані орендоване приміщення; жодних зауважень чи скарг на його адресу з боку відповідача чи балансоутримувача по договору оренди не надходило; позивачем за час користування майном було здійснено 2 поточних та 1 капітальний ремонт орендованого приміщення; дані факти, на його думку, ще раз доводять існування переважного права на продовження договору.

Відповідач заперечує проти доводів апеляційної скарги, посилаючись на те, що:

- листом від 18.07.2017 вих. 02-08/1990 ним ТОВ "Землеустрій" було повідомлено, що договір оренди пролонговано не буде;

- повідомлення було спрямовано на адресу позивача 20.07.2017, тобто більше ніж за три місяця до закінчення терміну дії договору;

- підставою припинення договору оренди приміщення по вул.Москворецькій, 14 у м.Кам'янське після закінчення терміну його дії було намір власника передати в користування бюджетній установі, таким чином, відповідач вважає, що діяв згідно норм чинного законодавства, тому і відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції.

Третя особа проти доводів апеляційної скарги заперечила, вважає їх необґрунтованими, просить Дніпропетровський апеляційний господарський суд апеляційну скарги залишити без задоволення, оскаржуване рішення - без змін. В обґрунтування своїх доводів посилається на абз. 11 п.4 ст.9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої орендодавець відмовляє в укладені договору оренди у разі, якщо орендодавець, зазначений в абзацах другому і третьому статті 5 цього закону, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

З матеріалів справи вбачається, що між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради (назва змінена на Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради) (орендодавець, відповідач) та ТОВ "Землеустрій" (орендар, позивач) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 26.11.2014 (надалі - договір), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування комунальне нерухоме майно нежитлове вбудоване приміщення площею 129,7 м2, розміщене за адресою: вул. Москворецька, 14 на першому поверсі нежитлової будівлі, що перебуває на балансі Департаменту житлово-комунального господарства та будівництва Дніпродзержинської міської ради (назва змінена на Департамент житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради) (балансоутримувач, третя особа), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку і становить 259 747 грн. (п.1.1 договору).

Майно передається в оренду з метою розміщення суб'єкта господарювання, що здійснює проектні, проектно-вишукувальні роботи (п.1.2 договору).

Відповідно до п.2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

Сторони підтверджують факт отримання позивачем від відповідача обєкта оренди за договором.

Договір укладено строком на два роки одинадцять місяців, з 29.11.2014 до 28.10.2017 включно (п.10.1 договору).

Згідно п.10.4 договору орендар, який належним чином виконував обов'язки за договором оренди має право на продовження терміну його дії. За місяць до закінчення терміну договору оренди орендар для одержання дозволу на пролонгацію договору оренди нерухомого майна надає орендодавцю наступні документи:

- заяву на пролонгацію договору;

- копію договору страхування орендованого приміщення на ризик випадкової загибелі або пошкодження об'єкту оренди;

- копії дозволів на проведення робіт відповідних служб;

- інші документи, передбачені законодавством.

У договорі на новий термін можуть бути передбачені зміни на підставі рішень органів місцевого самоврядування, інших нормативних актів відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до п.10.6 договору чинність договору припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- приватизації орендованого майна орендарем;

- загибелі орендованого майна;

- достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду;

- ліквідації орендаря - юридичної особи;

- у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа);

- відмови орендодавця від договору у разі несплати орендної плати протягом трьох місяців.

Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання.

Листом № 02-92/1990 від 18.07.2017 Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Камянської міської ради проінформував ТОВ "Землеустрій" про те, що договір оренди нерухомого майна, укладений на нежитлові приміщення загальною площею 129,7 кв.м. за адресою: вул. Москворецька, 14 з ТОВ "Землеустрій" після закінчення терміну дії пролонгований не буде; про необхідність звільнення приміщення 28.10.2017 та передання його орендодавцю / балансоутримувачу відповідно до акту прийому-передачі.

Листом №02-08/2632 від 29.09.2017 Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Камянської міської ради нагадав ТОВ "Землеустрій" про те, що відповідно до розділу 10 "Строк чинності, умови зміни та припинення договору" (п.10.1) договір оренди на вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 129,7 кв.м. за адресою: вул. Москорецька, 14, закінчується 28.10.2017; 27.10.2017 о 14:00 відбудеться прийняття приміщення з орендного користування комісією у складі представників орендодавця та балансоутримувача.

ТОВ "Землеустрій" звернулось до Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради із заявою № 29/09-2 від 29.09.2017 про свій намір на укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності, а саме нежитлового вбудованого приміщення площею 129,7 кв.м., яке знаходиться за адресою: вул. Москорецька, 14, у м. Кам'янське.

Листом-відповіддю № 02-08/2741 від 11.10.2017 Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Камянської міської ради зазначив ТОВ "Землеустрій", що договір оренди на вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 129,7 кв.м. за адресою: вул. Москорецька, 14, після закінчення терміну дії пролонгований не буде.

01.11.2017 між балансоутримувачем Департаментом житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради, орендарем ТОВ "Землеустрій" та орендодавцем Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради складено акт прийому-передачі, відповідно до якого у зв'язку з закінченням терміну дії договору оренди на нежитлове приміщення за адресою: вул. Москворецька, 14 орендар ТОВ "Землеустрій" передав балансоутримувачу Департаменту житлово-комунального господарства та будівництва Кам'янської міської ради вбудоване нежитлове приміщення загальною площею 129,7 м2 . Акт прийому-передачі від 01.11.2017 складено із запереченнями орендаря ТОВ "Землеустрій" про те, що останній має переважне право на пролонгацію договору оренди на новий строк, про що ТОВ "Землеустрій" повідомив орендодавця листом від 29.09.2017 № 29/09-2.

Частиною 4 ст.284 Господарського кодексу України передбачено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Частиною 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно ст. 285 Господарського кодексу України, ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Отже, вирішуючи такі спори, господарський суд має з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону.

Відповідно до абз. 11 п.4 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавець відмовляє в укладенні договору оренди в разі, зокрема, якщо орендодавець, зазначений в абзацах другому і третьому статті 5 цього Закону, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою.

Як вбачається з матеріалів справи 17.07.2017 на адресу відповідача надійшов лист (вхід. № 7/629) Заводського ВДВС м. Кам'янського ГТУЮ у Дніпропетровській області з проханням про укладення договору оренди приміщення, орієнтовною площею 150 кв.м., розташованого за адресою вул.Москворецька, 14, м. Кам'янське в зв'язку з неможливістю пролонгації договору оренди з власником приміщення, де був розташований зазначений орган ДВС (а.с. 60).

Відповідач листом від 02.11.2017 № 02-07/3013 повідомив Заводський ВДВС м. Кам'янського ГУЮ у Дніпропетровські області про надання згоди на укладення договору оренди приміщення, загальною площею 129,7 кв.м. по вул. Москворецькій, 14 (а.с.61).

Приймаючи до уваги ті обставини, що:

- на момент предявлення позову до суду договір оренди від 26.11.2014 припинив свою дію в звязку з закінченням строку, на який його було укладено (п.10.6 договору), та обєкт оренди був повернутий орендарем орендодавцю та балансоутримувачу (п.10.10 договору);

- матеріалами справи доведено вчасне та неодноразове повідомлення відповідачем позивача про свій намір припинити чинність договору внаслідок закінчення строку, на який його було укладено;

- відповідачем доведено належними доказами повноваження осіб, що підписали листи-повідомлення, вчиняти відповідні дії від його імені;

- відповідач відмовив в укладенні договору оренди приміщення по вул.Москворецькій, 14 у м.Кам'янське після закінчення терміну його дії за наявності наміру власника - міської ради м. Кам'янське в особі Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно передачі майна в користування бюджетній установі, тобто діяв з дотриманням вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна", колегія суддів, оцінивши всі докази у їх сукупності, погоджується з висновком місцевого господарського суду щодо відсутності підстав для задоволення позову, внаслідок чого оскаржуване рішення слід залишити без змін.

Керуючись п.1 ч.1 ст. 275, ст. 276, ст. 282, ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Землеустрій" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 23.11.2017 у справі №904/9344/17 залишити без змін.

Судові витрати в звязку з переглядом справи у суді в апеляційному порядку покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Землеустрій".

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення її повного тексту до Верховного Суду.

Головуючий суддя Е.В. Орєшкіна

Суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.М. Подобєд

(Повний текст постанови складено 15.02.2018).