Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "23" січня 2018 р. Справа № 906/956/17

Господарський суд Житомирської області у складі:
судді Машевської О.П.

за участю секретаря судового засідання: Гребеннікової Н.П.

за участю представників сторін:
від позивача: Свинарчук А.С. дов. №88 від 09.01.2018

від відповідача: Піотківський О.С., керівник згідно витягу від 28.12.2015р. за № 2/581196

Розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу м.Житомир (м. Житомир)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Машбудпроект" (с. Поромівка, Володарсько-Волинського р-ну, Житомирської обл.)

про стягнення 4484,55 грн.

Позивач Квартирно-експлуатаційний відділ м. Житомир звернувся до суду з позовом про стягнення з відповідача ТОВ "Машбудпроект" 4484, 55 грн., з яких: 3812, 22грн заборгованості за орендну плату за період квітень-липень 2017 року, 327, 88грн заборгованості компенсації земельного податку за період січень-липень 2017 року, пені в сумі 54, 64 грн. штрафу в сумі 289, 81 грн., посилаючись на Договір оренди № 99/2016 від 10.03.2016року.

В обґрунтування фактичних підстав поданого позову позивач посилається на неналежне виконання відповідачем своїх грошових зобов`язань щодо сплати коштів орендних платежів згідно умов, підстав та строків, визначених Договором оренди №99/2016 нерухомого військового майна, розташованого в Коростенському гарнізоні за адресою: Житомирська обл., Коростенський р-н, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А, військового містечка №675/2, нежитлові приміщення акумуляторної інв.№257 від 10.03.2016р.

В якості правових підстав позову позивач посилається на ст.ст. 11,14,16,525,526,610,612,625,626,629 ЦК України, ст. 193 ГК України.

Ухвалою від 01.11.2017р. господарський суд порушив провадження у справі №906/956/17, вжив заходи по підготовці справи до розгляду, передбачених ст.ст. 64-65 ГПК України.

До початку розгляду справи по суті позивачем не подано заяву про зміну підстави та предмету позову, відповідачем не подано зустрічного позову, відповідно.

Позивач позовні вимоги підтримав з підстав, наведених у позові, просить суд їх задовольнити.

Відповідач проти позову заперечив з підстав, наведених у відзиві, зокрема доводить, що:

- згідно п. 7.2. Договору орендодавець зобов`язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього Договору, однак в порушення зазначеного, протягом строку дії Договору орендодавцем умисно не забезпечено право орендаря на вільне користування належним йому на праві оренди майном - нежитловим приміщенням акумуляторної інв. №257, оскільки представники товариства та майно для його зберігання в орендованому нежитловому приміщенні до орендованого майна не пропускалися;

- відповідно до вимог п. 9.1. Договору за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України вважає, що виконував належним чином умови укладеного Договору, незважаючи на недопуск представників товариства до орендованого майна та невиконання орендодавцем умов Договору, останнім на рахунок орендодавця відповідно до умов Договору товариством перераховано 16 044, 83 грн.;

- товариством не підписано виставлені КЕВ м. Житомира акти прийняття-передачі виконаних робіт, рахунки щодо сплати за оренду приміщення, компенсацію земельного податку, пеню, штраф у зв`язку з тим, що орендодавець не допустив орендаря до об`єкта оренди і фактично умови Договору не виконувалися.

Крім того, доводить, що приміщення було орендовано для зберігання пороху, який призначався для підриву каміння в кар`єрі, оскільки військові частини зберігаються цілодобово та належно, саме тому і було обрано це приміщення.

Ухвалою від 09 січня 2018р. господарський суд з урахуванням п.п. 9 п. 1 Перехідних положень, продовжив з 09.01.18р. розгляд справи №906/956/17 зі стадії розгляду справи по суті у загальному позовному провадженні.

В засіданні суду 23.01.18р. за наслідками судових дебатів та після виходу з нарадчої кімнати суд оголосив учасникам процесу вступну та резолютивну частину рішення суду.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, господарський суд

ВСТАНОВИВ:
10.03.2016р. між позивачем квартирно-експлуатаційним відділом м. Житомира (як орендодавець) та відповідачем Товариством з обмеженою відповідальністю "Машбудпроект" (як орендар) був укладений Договір оренди №99/2016 нерухомого військового майна, розташованого в Коростенському гарнізоні за адресою: Житомирська обл., Коростенський р-н, с. Ушимир, вул. Київська, 1-А, військового містечка №675/2, нежитлові приміщення акумуляторної інв.№257, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлове приміщення акумуляторної площею 402, 0 кв.м. в будівлі інв. №257, військового містечка №675/2, що знаходиться на балансі КЕВ м. Житомир, розташованих за адресою: Житомирська обл., Коростенський р-н, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А, вартість яких визначена на 31.10.2015р. за незалежною оцінкою та становить згідно з актом оцінки 67418 грн. (без ПДВ) (надалі за текстом Договір оренди №99/2016).

Склад орендованого майна згідно з актом інвентаризації (додаток №1) (п. 1.2. Договору оренди №99/2016).

Назване в п. 1.1. нерухоме майно орендодавець передає орендарю з метою використання під склад (п. 1.3. Договору оренди №99/2016).

Стан майна на момент укладення договору (потребує поточного ремонту) визначається в акті приймання-передачі за узгодженим висновком орендодавця та орендаря (п. 1.4. Договору оренди №99/2016).

Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди. На момент укладення Договору відсутні права будь-яких третіх осіб на майно, що передається в оренду (п. 2.2. Договору оренди №99/2016).

Орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць (жовтень 2015 року) на рівні 950, 00 грн., за результатами конкурсу, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року №786 (зі змінами) (далі - Методика), яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (жовтень 2015 року) 842, 73 грн. (п. 3.1. Договору оренди №99/2016.).

Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування базової орендної плати на індекси інфляції за період з базового до першого місяця оренди згідно із законодавством.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць згідно із законодавством (п. 3.3. Договору оренди №99/2016).

Орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний рахунок орендодавця в територіальному органі державного казначейства не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним (п. 3.6. Договору оренди №99/2016).

Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету у визначеному пунктом 3.6. Договору співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати (п. 3.7. Договору оренди №99/2016).

У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить 30 днів і більше, орендар додатково сплачує штраф у розмірі 7% суми заборгованості (п. 3.8. Договору оренди №99/2016).

У разі припинення (розірвання) Договору орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до державного бюджету (3.10. Договору оренди №99/2016).

В обов`язки орендаря, зокрема входило:

- своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату (п. 5.3. Договору оренди №99/2016);

- своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п. 5.7. Договору оренди №99/2016);

- протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване майно не менше, ніж на його вартість за звітом про оцінку/актом оцінки на користь орендодавця, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю копії страхового полісу і платіжного доручення (п. 5.8. Договору оренди №99/2016);

- здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна, у тому числі фактичні комунальні платежі. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору встановити прибори обліку тепло-, енерго-, водопостачання, укласти прямі договори з постачальними організаціями або укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю (п. 5.11. Договору оренди №99/2016);

- щомісячно компенсувати орендодавцю кошти у розмірі частини податку на землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме майно, а також прилегла до будівлі чи споруди земельна ділянка площею __ га на яку орендарю відповідно до чинного законодавства надається право користування для досягнення мети оренди (п. 5.15. Договору оренди №99/2016).

В права орендаря, серед іншого, використовувати орендоване майно відповідно до умов цього Договору (п. 6.1. Договору оренди №99/2016).

В свою чергу, в обов`язки орендодавця входило, зокрема - не вчиняти дій, які б перешкодили орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього Договору.

Серед прав орендодавця передбачено контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання майна, переданого в оренду за цим Договором (п. 8.1. Договору оренди №99/2016); відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьої місяців підряд.

За невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим Договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України (п. 9.1. Договору оренди №99/2016).

Строк дії Договору оренди №99/2016, згідно п. 10.1. вказано, що цей Договір укладено строком на два роки 11 місяців, що діє з 10 березня 2016р. до 10 лютого 2019р. включно.

Актом інвентаризації нерухомого військового майна інв. №257 загальною площею 402,0 кв.м., військового містечка №675/2, розташованого за адресою: Житомирська область, Коростенський район, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А від 04.12.2015р. підтверджено, що нежитлове приміщення акумуляторної площею 420, 0 кв.м. збудоване в 1985 році та складається із нежитлових приміщень №№1-29 із інженерного обладнання наявне - електропостачання, відсутнє - водопостачання, опалення. У висновку комісії вказано, що нежитлові приміщення знаходяться в задовільному стані, для можливості подальшої експлуатації потребують проведення поточного ремонту (а.с. 36-39).

До Акту інвентаризації нерухомого військового майна інв. №257 від 04.12.2015р. додано план нежитлових приміщень акумуляторної інв. №257 (а.с. 40).

Актом оцінки вартості нерухомого військового майна, що підлягає передачі в оренду, розташованого в Житомирській області, Коростенському р-ні, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А, будівля 257 військового містечка №675/2, нежитлових приміщень акумуляторної площею 402,0 кв.м. встановлено загальну вартість (без ПДВ) 67 418 грн. (а.с. 42).

За Актом приймання-передачі нерухомого військового майна нежитлових приміщень акумуляторної інв. №257 за адресою: Житомирська обл., Коростенський р-н, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А, військове містечко №675/2, що передається в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Машбудпроект" від 10.03.2016р. орендодавець передав нежитлове приміщення акумуляторної інв. №257 площею 402,0 кв.м. 1985 року побудови вартістю 67418 грн. орендарю (а.с. 41).

Позивач у період з квітня 2017р. по вересень 2017р. виставив до оплати відповідачу рахунки, а саме:

- №177 від 11.04.17р. орендна плата за квітень 2017р. на суму 1216, 88 грн. (а.с. 63);

- №543 від 29.09.17р. перерахунок орендної плати на суму 76, 88 грн. (а.с. 64);

- №133 від 11.04.2017р. компенсація земельного податку за січень-квітень 2017р. на суму 187, 36 грн. (а.с. 65);

- №218 від 15.05.17р. орендна плата за травень 2017р. на суму 1227, 84 грн. (а.с. 66);

- №255 від 15.05.17р. компенсація земельного податку за травень 2017р. на суму 46,84 грн. (а.с. 67);

- №329 від 12.06.17р. орендна плата за червень 2017р. на суму 1243, 80 грн. (а.с. 68);

- №310 від 12.06.17р. компенсації земельного податку за червень 2017р. на суму 46,84 грн. (а.с. 69);

- №404 від 11.07.17р. орендна плата за липень 2017р. на суму 1263, 70 грн. (а.с. 70);

- №368 від 11.07.17р. компенсації земельного податку за липень 2017р. на суму 46,84 грн. (а.с. 71);

- №544 від 29.09.17р. штраф за прострочення платежу за квітень-липень 2017р. на суму 289, 81 грн. (а.с. 72);

- №545 від 29.09.17р. пеня за квітень 2017р., травень 2017р., червень 2017р. на загальну суму 54, 64 грн. (а.с. 73)

28.07.2017р. за №3092 позивач надіслав відповідачу вимогу про сплату заборгованості по орендній платі за період квітня-червня 2017р. на суму 2829, 57 грн. та 02.10.2017р. за №3993 позивач вимагав сплати заборгованості з орендної плати, компенсації земельного податку в розмірі 4484, 55 грн. та штрафу і пені (а.с. 74-78).

Одночасно, позивач у своїй вимозі від 28.07.2017р. за №3092 запропонував з`явитися 18.08.17р. до КЕВ м. Житомира для підписання акту приймання-передачі нерухомого військового майна у зв`язку із поверненням його балансоутримувачу.

31 липня 2017р. за актом приймання-передачі нерухомого військового майна нежитлових приміщень акумуляторної інв. №257 за адресою: Житомирська обл., Коростенського р-ну, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А, військове містечко №675/2, що перебувало в оренді Товариства з обмеженою відповідальністю "Машбудпроект" повернуто позивачу (а.с. 88).

Несплата відповідачем в добровільному порядку суми орендної плати, земельного податку, штрафу і пені стали підставою для звернення позивача до з цим позовом до суду.

Заперечуючи проти доводів позову, відповідач подав суду письмові пояснення керівника підприємства Піонтківського О.С. та головного бухгалтера Бачинської О.М. щодо обставин укладення та виконання даного договору зокрема, згідно пояснень яких вбачається, що:

- орендодавець протягом дії строку умисно не забезпечив право орендаря на вільне користування належним йому на праві оренди майном;

- представники товариства та майно для його зберігання в орендованому нежитловому приміщенні до орендованого майна не пропускалися;

- лише встигли зробити на складі поточний ремонт;

- допускали нас до орендованого приміщення 2 місяці і після зміни командира частини нас перестали пускати до складу, мотивуючи це тим, що договір погоджував попередній командир, а відповідно до відомчої інструкції зберігання чужих вибухових матеріалів на території військової частини неможливе;

- незважаючи на недопуск представників товариства до орендованого майна та невиконання орендодавцем умов Договору, останнім на рахунок орендодавця відповідно до умов Договору товариством перераховано 16 044, 83 грн.;

- товариством не підписано виставлені КЕВ м. Житомир акти приймання-передачі виконаних робіт, рахунки щодо сплати за оренду приміщення, компенсацію земельного податку, пеню, штраф у зв`язку з тим, що орендодавець не допустив орендаря до об`єкта оренди і фактично умови договору ним не виконувались (а.с. 102-104, 105-107).

Відповідач звернувся з листом №3108/16 від 31.08.2016р. до начальника озброєння Міністерства збройних сил України генерал-майора Шевцова М.М. з приводу відсутності доступу до орендованого майна для проведення ремонтних робіт приміщення акумуляторної та використання орендованого приміщення під склад через заборону доступу до орендованого майна нинішнього командира військового містечка (а.с. 122).

Листом за №8-12/16 від 08.12.2016р. надіслано лист на адресу начальника КЕВ м. Житомира Суса С.В. , у якому відповідач вказав наступне:

- на виконання вимог п. 5.3. і п. 5.8. Договору орендоване майно нами застраховане, а орендна плата сплачується своєчасно і в повному обсязі;

- перешкоди безпідставно створено восени поточного року новим командиром військового містечка шляхом заборони представникам нашого підприємства у доступі до приміщення акумуляторної та проведення будь-яких робіт, чим порушено права орендаря, передбачені розділом №8 договору;

- внаслідок штучно створених та не обґрунтованих перешкод з боку командира військового містечка наше підприємство не в змозі виконати взяті на себе договірні зобов`язання щодо проведення ремонтних робіт приміщення акумуляторної, запобігання його пошкодженню і псуванню, тримання майна в належному стані та порядку, передбаченому санітарно-екологічними нормами і правилами пожежної безпеки, а також здійснити невід`ємне його поліпшення, забезпечити прийняття його державною комісією до експлуатації під склад, отримати в ДСНС Декларацію відповідності та розпочати його використання за призначенням;

- підприємство несе суттєві збитки (а.с. 114-115).

Лист відповідача за №8-12/16 від 08.12.2016р. позивач отримав 09.12.2016р., однак залишив без відповіді та реагування.

Відповідач у листі за №24-04/17 від 24.04.2017р., адресованого начальнику КЕВ м. Житомир, зокрема, вказав на те, що керівництво розглядає можливість прийняття рішення про дострокове розірвання Договору оренди нерухомого військового майна від 10.03.2016р. №99/2016 на підставі пунктів 10.3. і 10.7. (а.с. 117).

Листом за №25-07/17 від 25.07.2017р. відповідач повідомив позивача про відсутність підстав для сплати орендної плати та вимагав анулювати Договір оренди від 10.03.2016р. №99/2016 у зв`язку з грубим порушенням умов Договору (а.с. 118).

Дослідивши матеріали справи, заслухавши уповноважених представників сторін, суд прийшов до висновку про відсутність підстав для задоволення позову, з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Об`єктом оренди можуть бути, зокрема: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) (ч. 3 ст. 283 ГК України).

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Судом встановлено та підтверджується матеріалами справи, що позивач за актом приймання-передачі нерухомого військового майна нежитлових приміщень акумуляторної інв. №257 від 10.03.2016р. передав відповідачу нежитлові приміщення військового містечка №675/2, розташованих за адресою Коростенський р-н, с. Ушомир, вул. Київська, 1-А.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92р. за №2269-XII (надалі за текстом - Закон), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу ч.3 ст.18 Закону, ч. 1 ст. 762 ЦК України, ч. 1 ст. 286 ГК України передбачено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню (ч. 2 ст. 18 Закону).

Судом встановлено, що відповідач, на виконання умов Договору оренди №99/2016 від 10.03.2016р. з моменту укладення вказаного договору:

- до квітня 2017р. сплачував позивачу орендні платежі (п. 5.3. вказаного Договору);

- почав здійснювати поточний ремонт речі, переданої в оренду (п. 5.7. Договору оренди №99/2016);

- застрахував орендоване майно (п. 5.8. зазначеного Договору).

В свою чергу, в обов`язки позивача, як орендодавця, передбаченого п. 7.2. Договору оренди №99/2016 входило - не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього Договору.

Зміст цієї договірної умови в рівній мірі означає також не вчиняти протиправної бездіяльності, яка б перешкоджала орендарю користуватися орендованим майном на умовах цього Договору.

Судом встановлено та як вбачається із поданої відповідачем переписки, а саме лист №8-12/16 від 08.12.16р., №24-04/17 від 24.04.17р., №25-07/17 від 25.07.17р. останній вказував позивачу на факт не допуску його представників товариства до орендованого майна, у зв`язку з чим підприємство не в змозі виконувати взяті на себе договірні зобов`язання щодо приведення ремонтних робіт приміщення, запобігання його пошкодженню і псуванню, здійснити невід`ємне його поліпшення, у зв`язку з чим несе збитки.

Водночас Договором оренди №99/2016 встановлений обов`язок сплати орендарем орендних платежів за фактичне користування орендованим приміщенням до дня повернення майна за актом приймання-передачі включно.

Частиною 6 ст. 762 ЦК України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Оскільки відповідач довів , що у період січня - липня 2017р. не користувався орендованим майном, і про ці обставини завчасно бува повідомлений позивач, підстави для стягнення з нього орендних платежів відсутні в силу закону.

У зв`язку з відсутністю підстав для стягнення орендної плати за спірний період, відсутні також підстави для стягнення похідних від неї платежів ( 54,64 грн. пені, 289, 81 грн. штрафу, нарахованих згідно п.п. 3.7., 3.8. Договору оренди №99/2016).

З урахуванням п. 2 ч. 4 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст.ст. 123, 129, 233, 236-241 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

У позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 29.01.18р.

Суддя Машевська О.П.

Віддрукувати:
1- у справу
2- позивачу (рек. з пов..)
3- відповідачу (рек. з пов.)