Суд
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 січня 2018 року

м. Київ

справа № 910/5716/17

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючий - Стратієнко Л.В.,

судді: Мамалуй О.О., Ткач І.В.,

за участю секретаря судового засідання - Сігнаєвської К.І.;

за участю представників:

позивача - Колоди Є.Г.,

відповідача - ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_2,

на рішення Господарського суду міста Києва

(суддя - Демидов В.О.)

від 06.06.2017,

та постанову Київського апеляційного господарського суду

(головуючий - Дикунська С.Я., судді - Мальченко А.О., Жук Г.А.)

від 10.10.2017,

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області

до ОСОБА_2

про розірвання договору купівлі - продажу

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2017 року регіональне відділення Фонду державного майна України по Київській області звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом про розірвання договору купівлі-продажу № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003, укладеного із ОСОБА_2.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем порушені умови договору від 08.01.2003 №3-НБ-ЗД купівлі-продажу державного майна об'єкта незавершеного будівництва "корпус 2-В" за адресою 08300, АДРЕСА_1. Зокрема, об'єкт продажу не добудований, прилегла територія утримується в неналежному стані, відсутня охорона, не виконується п. 5.1.5 вказаного договору в частині забезпечення виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища.

Вказані обставини стали підставою звернення регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області до суду з позовом про розірвання договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.06.2017 позов задоволено. Розірвано договір купівлі-продажу державного майна об'єкта незавершеного будівництва, що продано на аукціоні №3-НБ-ЗД від 08.01.2003, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області та ОСОБА_2.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 рішення Господарського суду міста Києва від 06.06.2017 залишено без змін.

ОСОБА_2 подав касаційну скаргу на вказані судові рішення, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 06.06.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 і прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Підставами для скасування судових рішень відповідач зазначає неправильне застосування господарськими судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. Зокрема, зазначає, що позивач не довів належними та допустимими доказами факту істотного порушення відповідачем умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 у зв'язку з незакінченням будівництва у визначені договором строки, а також наявності шкоди, внаслідок якої позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору (ст. 651 ЦК України). Крім цього, на думку відповідача, він не має нести відповідальність за порушення умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 в частині порушення строків виконання зобов'язань, адже неможливість завершення будівництва у встановлені договором купівлі-продажу строки сталась через відсутність документів на право користування земельною ділянкою, обов'язок отримання яких покладено саме на позивача, що в свою чергу зробило неможливим отримання відповідного дозволу на проведення будівельних робіт.

Посилаючись на неповноту встановлення обставин справи при вирішенні спору, відповідач вказав на неналежне оформлення регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області акту поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу державного майна від 25.11.2016.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.

Наведені у касаційній скарзі аргументи не є підставами для скасування судових рішень відповідно до вимог ст. 311 ГПК України, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні відповідачем норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено господарськими судами на підставі зібраних у справі доказів, 08.01.2003 між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області та ОСОБА_2 укладено договір №3-НБ-ЗД купівлі-продажу державного майна об'єкта незавершеного будівництва, що продано на аукціоні.

За умовами п. 1.1 договору продавець зобов'язався передати у власність покупця об'єкт незавершеного будівництва - корпус 2-В за адресою: 08300, АДРЕСА_1, що знаходиться на земельній ділянці, питання відведення, купівлі або дострокової оренди якої вирішується покупцем самостійно з місцевими органами влади в порядку, установленому чинним законодавством, і є об'єктом приватизації згідно з наказами Фонду державного майна України від 10.06.2002 №1004 і регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області від 21.06.2002 №5-27-1/23, а покупець зобов'язався прийняти цей об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов договору.

За умовами п.п. 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 відповідач був зобов'язаний в шестимісячний термін з моменту його підписання підготувати документи, здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт, забезпечити виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час забудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта, добудувати об'єкт протягом 5 років.

За умовами п. 5.1.8 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 у разі неможливості завершення будівництва об'єкта в установлені терміни за наявності відповідних обґрунтувань, терміни завершення будівництва можуть бути змінені за спільним рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

23.04.2010 між сторонами було укладено додатковий договір №5, відповідно до якого сторони змінили строки виконання умов договору та погодили викласти п. 5.1.6 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 в наступній редакції: "Покупець зобов'язаний в термін до 31.12.2011 підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт приватизації, добудувати та ввести об'єкт в експлуатацію до 31.12.2013 з можливою зміною первісного призначення".

За приписами ч. 3 ст. 7 ЗУ "Про приватизацію державного майна" державні органи приватизації в межах своєї компетенції, зокрема, контролюють виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Судами першої та апеляційної інстанцій було обґрунтовано взято до уваги, що позивачем в межах своїх повноважень та на підставі умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 проведені перевірки виконання умов вказаного договору, результати яких були оформлені актами поточних перевірок від 07.03.2003, 01.06.2005, 27.06.2006, 22.06.2007, 28.02.2008, 23.01.2014, 25.11.2016, останньою із яких встановлено таке.

Згідно акту від 25.11.2016 поточної перевірки виконання умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003, здійсненої регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області, умови даного договору станом на 25.11.2016 в повному обсязі також не виконані, зокрема: не переоформлено у встановлений сторонами строк права забудовника на об'єкт, не добудовано та не введено об'єкт в експлуатацію до 31.12.2013 з можливою зміною первісного призначення, не забезпечено виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта, не надано й позивачу необхідні документи щодо виконання умов цього договору.

Як правильно встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи жодних належних та допустимих доказів виконання вищезгаданих умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 відповідачем не надано, як й не надано доказів на підтвердження неможливості завершення будівництва у встановлений договором строк або звернення до позивача із заявами про наявність перешкод у будівництві.

Безпідставними є твердження відповідача у касаційній скарзі про неможливість завершити будівництво у встановлені договором № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 строки через відсутність документів на право користування земельною ділянкою, обов'язок отримання яких покладено, на думку відповідача, на Фонд державного майна, адже укладаючи спірний договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 у п. 1.1 сторони погодили, що питання відведення, купівлі або дострокової оренди земельної ділянки вирішується відповідачем самостійно з місцевими органами влади в порядку, установленому чинним законодавством.

Необхідно звернути увагу на те, що позивачем було враховано тривалість процедур оформлення документів на право користування земельною ділянкою та укладено з відповідачем додатковий договіу №5, яким на п'ять років продовжено строк добудови та введення об'єкта в експлуатацію.

Крім того, господарськими судами різних інстанцій розглядалася справа № 911/1134/14 за позовом ОСОБА_2 до Бориспільської міської ради Київської області про визнання недійсним договору. В ході розгляду вказаної справи Київським апеляційним господарським судом у постанові від 15.10.2015 та у рішенні Господарського суду Київської області від 17.03.2015 були встановлені обставини укладання 24.12.2008 між Бориспільською міською радою Київської області та відповідачем договору оренди земельної ділянки площею 1,1744 га, за адресою: 08300, АДРЕСА_1, що знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва "Корпус 2-В", який є предметом купівлі-продажу за спірним договором № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003.

Зазначені обстави свідчить про надуманість та необґрунтованість аргументу касаційної скарги про неможливість завершити будівництво через відсутність документів на право користування земельною ділянкою внаслідок неправомірних дій органів Фонду державного майна України.

Разом з тим, задовольняючи позов та розриваючи договір № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 місцевий господарський суд, з яким погодився суд апеляційної інстанції, правильно застосував вимоги статті 651 ЦК України, і вказав підставою такого розірвання істотне порушення договору. Верховний Суд зазначає, що наявність вини (як суб'єктивного чиннику) сторони, що припустилася порушення договору, не має значення для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України.

За приписами ст. 19 ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.

У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

В матеріалах справи відсутня інформація про те, що строк завершення будівництва був сторонами продовжений понад межі, визначені у додатковому договорі № 5 від 23.04.2010, а також відсутні докази того, що відповідач закінчив будівництво об'єкту незавершеного будівництва на день прийняття рішення судом першої інстанції.

Перевіряючи правильність застосування господарськими судами норм матеріального права Верховний Суд погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанції про те, що відповідач не завершив будівництво об'єкта нерухомості у визначені договором № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 строки, не підготував та не здійснив відповідних дій щодо переоформлення права на добудову об'єкта. Зокрема, не добудував та не ввів об'єкт в експлуатацію до 31.12.2013, не забезпечив виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта, не повідомив про неможливість завершення будівництва об'єкта в установлені терміни, тобто допустив істотне порушення умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003., про що свідчить складений 25.11.2016 регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області в межах своєї компетенції та оформлений відповідно до вимог чинного законодавства акт поточної перевірки виконання умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003.

Суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин згідно ст. ст. 193 ГК України, 525, 526 ЦК України повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов'язань або одностороння зміна його умов, якщо інше не встановлено договором або законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов'язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Пунктом 1 частини 1 ст. 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частина третя статті 653 ЦК України, частина четверта статті 188 ГК України також передбачають, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У ст. 651 ЦК України йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, які встановлені ст. 651 ЦК України. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Враховуючи невиконання відповідачем п.п. 5.1.4, 5.1.5, 5.1.6 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003, позивачем не було отримано очікуваного результату при укладенні договору - добудови та введення відповідачем в експлуатацію у визначений договором строк об'єкта незавершеного будівництва, що є істотним порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу державного майна на аукціоні.

Отже, доводи відповідача про порушення ст. 33 ГПК України (в редакції до 15.12.2017) щодо недоведення позивачем факту істотного порушення відповідачем умов договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003, не знайшли свого підтвердження при перегляді справи касаційним судом.

Разом з тим, у разі невиконання умов, зазначених у ст. 19 ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Відповідно до ч. 5 ст. 27 ЗУ "Про приватизацію державного майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Виходячи із системного аналізу зазначених норм матеріального права необхідно зробити висновок, що підставою для розірвання договору купівлі-продажу державного майна (об'єкту приватизації) у судовому порядку може бути доведений належними та допустимими доказами факт невиконання стороною зобов'язань за договором.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи і встановлено господарськими судами пунктом 7.3 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 чітко визначено, що у разі невиконання відповідачем умов цього договору позивач набуває право у встановленому порядку на розірвання договору, стягнення завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, а також повернення об'єкта незавершеного будівництва у власність позивача.

Сторони погодили, що у разі невиконання однією із сторін умов договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду (п. 11.3 договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003).

З урахуванням наведеного, Верховний Суд погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанцій про обґрунтованість вимог позивача про розірвання договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 в зв'язку з істотним порушенням відповідачем своїх зобов'язань за цим договором, який не завершив будівництво об'єкта нерухомості у визначений договором № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003 строк - до 31.12.2013, не забезпечив виконання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта, не повідомив про неможливість завершення будівництва об'єкта в установлений термін, що значною мірою позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору № 3-НБ-ЗД від 08.01.2003. Вказане доведено позивачем належними та допустимими доказами, у зв'язку з чим рішення судів попередніх інстанцій про задоволення позовних вимог є законними і обґрунтованими.

Доводи касаційної скарги щодо неповноти встановлення господарськими судами обставин справи при вирішенні спору повторюють доводи апеляційної скарги і фактично зводяться до переоцінки обставин справи, що не входить до повноважень Верховного Суду, враховуючи вимоги статті 300 ГПК України. Аргументи щодо неповноти встановлення обставин справи є необґрунтованими та не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом касаційної інстанції.

Таким чином, постанова суду апеляційної інстанції та рішення першої інстанції прийняті з додержанням вимог матеріального та процесуального права, підстав для їх зміни чи скасування немає.

З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись ст. ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 06.06.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.10.2017 у справі за № 910/5716/17 - без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий Л. Стратієнко

Судді О.Мамалуй

І. Ткач