ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" січня 2018 р. Справа № 914/1695/17

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Матущак О.І.

суддів Бойко С.М.

Якімець Г.Г.

за участю секретаря судового засідання: Совинської С.В.

за участю представників сторін від:

позивача: Мартиняк Р.М. - згідно довіреності №2302-вих-185 від 09.01.2018 р.

відповідача: не з'явився;

розглянувши апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Федаш Надії Василівни м.Львів б/н від 13.11.2017 р.

на рішення господарського суду Львівської області від 01.11.2017 р.

у справі № 914/1695/17

за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів,

до відповідача фізичної особи-підприємця Федаш Надії Василівни м.Львів,

про звільнення незаконно займаного нежитлового приміщення (виселення).

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Львівської області від 01.11.2017 р. (суддя Т.Б. Фартушок) виселено (зобов'язано звільнити) ФОП Федаш Надію Василівну з нежитлових приміщень під індексом 5, що знаходяться за адресою: м.Львів, вул.П.Орлика, 4, загальною площею 7,1 м.кв. Стягнуто з ФОП Федаш Надії Василівни на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради 1600,00 грн. судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що переважне право орендаря на укладення договору на новий термін настає після закінчення терміну договору оренди, тобто однією з умов визнання права на укладення договору на новий строк є його припинення. Предметом ж даного позову не є зобов'язання позивача на укладення договору оренди на новий термін, а зобов'язання звільнити (виселення) орендоване майно у зв'язку із закінченням терміну дії договору, який, як наведено вище, припинив свою дію, що було предметом доказування у даній справі.

Відповідачем подано апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. В своїй апеляційній скарзі скаржник посилається на те, що всупереч ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцем (позивачем) не було надіслано письмового попередження не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення договору про те, що власник - територіальна громада в особі Львівської міської ради має намір використовувати зазначене майно для власних потреб. Апелянт також стверджує, що позивач має намір в подальшому здавати в оренду спірне майно, що підтверджується листом позивача від 03.07.2017 р. №2302-вих-3273, де зазначено обов'язок балансоутримувача утримувати приміщення до призначення наступного орендаря. Крім цього, апелянт зазначає, що позивачем направлено в адресу орендаря (відповідача) лист від 11.04.2017 р. №2302-вих-1817, яким було інформовано відповідача про те, що термін договору закінчується 09.06.2017 р. та запропоновано орендарю, якщо він має намір продовжити договір оренди на новий термін повідомити про це орендодавця до спливу строку оренди шляхом скерування заяви встановленого зразка про продовження договору оренди з долученням необхідних документів. При цьому, в додатках до вказаного листа була заява про продовження договору оренди та адміністративна картка адміністративної послуги. У зв'язку з цим, орендарем через Центр надання адміністративних послуг 07.06.2017 р. було подано заяву з пакетом документів.

Позивачем подано заперечення на апеляційну скаргу, в яких просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Свої заперечення обґрунтовує тим, що відповідно до п.2 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Разом з тим, повідомлення орендодавець відправив із дотриманням встановленого законом місячного терміну. Позивач зазначає, що це право орендодавця на припинення договірних відносин у зв'язку з закінченням договору оренди, що не передбачає обов'язку орендодавця зазначати для чого чи в яких цілях використовуватиметься дане приміщення.

Розглянувши наявні у справі матеріали, давши належну оцінку доводам апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши пояснення сторін у судовому засіданні, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення скасуванню, з огляду на таке.

Як встановлено судом першої інстанції та перевірено судом апеляційної інстанції, 10.06.2014р. між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, правонаступником якого є Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем Федаш Надією Василівною (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Ш-9043-14.

Згідно п.п.1.1, 2.1, 3.1, 3.2, 3.3, 4.1, 4.2, 4.3, 4.10, 7.1. 7.2, 9.1-9.6 вказаного договору, орендодавець, на підставі наказу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради від 14.03.2014р. №43-О, договору оренди від 17.03.2008р. №Ш-6078-8 передає, а орендар - приймає в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення першого поверху, що позначені в технічній документації під індексом 5 загальною площею 7,1 м. кв., які знаходяться в будівлі за адресою: м.Львів, вул.П.Орлика, буд.4 (об'єкт оренди), що знаходяться на балансі комунальної міської дитячої клінічної лікарні (балансоутримувач).

Об'єкт оренди буде використовуватись орендарем для торгівлі продовольчими товарами, крім підакцизної групи.

Приймання-передача об'єкта оренди здійснюється орендарем та балансоутримувачем. При передачі об'єкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписується орендарем та балансоутримувачем.

У зв'язку із фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором, об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання договору.

Термін дії договору визначений на два роки та 364 дні з 10.06.2014р. до 09.06.2017р.

Перебіг терміну дії договору та настання обов'язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди.

У разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Чинність договору припиняється внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

Орендар зобов'язаний використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов Договору, а також своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з моменту закінчення терміну оренди.

Об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з моменту настання однієї з подій, вказаних в п.9.1 цього договору.

При передачі об'єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписується сторонами.

Об'єкт оренди вважається переданим орендодавцю з моменту підписання акту здачі-приймання.

У разі припинення або розірвання договору орендар повинен повернути орендодавцеві об'єкт оренди в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану об'єкта оренди з вини орендаря.

Як підтверджується матеріалами справи, позивачем було направлено в адресу відповідача повідомлення від 03.07.2017р. вих. №2302-вих.-3273, згідно якого позивач повідомив відповідача про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору та необхідність повернення балансоутримувачу об'єкта оренди у належному санітарно-технічному стані і сплати заборгованості з орендної плати, якщо така наявна. Відповідачем вказане повідомлення отримано 15.07.2017р., проте залишено без відповіді та реагування, що і стало підставою звернення до суду.

При прийнятті постанови суд апеляційної інстанції виходив з такого.

Відповідно до ч. 1 ст. 283, ч.4 ст.284 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено ст. 764 ЦК України та опосередковано нормою ч. 4 ст. 291 ГК України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Згідно ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Крім того, у справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюється дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ч. 2 ст.17, ст.27 вказаного Закону, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення не звернув увагу на положення ст.ст. 777 ЦК України та 285 ГК України, які регулюють переважне право наймача на укладання договору на новий строк.

Так, наведеними нормами передбачено, що орендар (наймач), який належно виконує свої обов'язки за договором оренди (найму), після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення цього договору на новий строк.

Відповідно до ч. 3 ст.17 зазначеного вище Закону встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з'ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства», суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35). Вказаної позиції дотримується Верховний Суд України у постанові від 17.05.2017 р. у справі № 914/433/16.

Більше того, Верховний Суд у постанові від 18.01.2018 р. у справі №910/12017/17 звернув увагу на те, що за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, за інших рівних умов право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено передбаченим ч.1 ст.285 ГК України та ч.1 ст.777 ЦК України переважним правом такого попереднього орендаря. Дане обмеження узгоджується з загальним положенням ч.2 ст.319 ЦК України, згідно якої власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Таким чином, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом, як в даному випадку ч.1 ст.285 ГК України та ч.1 ст.777 ЦК України.

Отже, сторони попереднього договору оренди, і в першу чергу орендодавець, має право на перегляд умов попереднього договору при укладенні нового. Але нові умови мають бути доведені в чіткій та конкретній формі попередньому орендарю, щоб останній міг зробити такий же чіткий та конкретний вибір: прийняти ці умови і скористатися своїм переважним правом на укладення нового договору або відмовитися від таких умов і на цьому його переважне право припиняється.

Суд роз'яснив, що баланс захисту прав орендодавця та орендаря полягає в тому, що власник-орендодавець захищений правом вибору, здавати або не здавати своє майно в оренду, та правом змінювати умови договору при його переукладенні на новий строк; а орендар, який належно виконував свої обов'язки за договором оренди, захищений тим, що за прийнятності для нього нових умов, саме він має переважне право укладення нового договору перед будь-якими іншими особами.

Як підтверджується матеріалами справи, орендодавцем було надіслано в адресу орендаря (відповідача) лист від 11.04.2017 р. №2302-вих-1817, яким було інформовано відповідача про те, що термін договору закінчується 09.06.2017 р. та запропоновано орендарю, який має намір продовжити договір оренди на новий термін повідомити про це орендодавця до спливу строку оренди шляхом скерування заяви встановленого зразка про продовження договору оренди з долученням необхідних документів. При цьому, в додатках до вказаного листа була заява про продовження договору оренди та адміністративна картка адміністративної послуги.

Як підтверджується матеріалами справи та не заперечується позивачем, орендарем через Центр надання адміністративних послуг 07.06.2017 р. було подано заяву про продовження договору оренди з пакетом документів.

В подальшому, позивачем було надіслано лист 03.07.2017 р. №2302-вих-3273, де зазначено про обов'язок орендаря повернути об'єкт оренди та обов'язок балансоутримувача утримувати приміщення до призначення наступного орендаря.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що матеріалами справи підтверджується намір орендаря скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди, а зазначений вище лист свідчить про те, що орендодавець не мав наміру використовувати орендоване майно для власних потреб, що також підтверджується поясненнями позивача, викладених у запереченнях на апеляційну скаргу.

З огляду на вищевикладене, висновок суду першої інстанції про виселення відповідача із займаних орендованих приміщень в зв'язку із закінченням договору оренди без врахування вищевстановлених обставин є передчасним та таким, що суперечить нормам чинного законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 13, ч.ч. 1, 2 ст. 76, ч.ч. 1, 2 ст. 77 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Відповідно до ч. 1-3 статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення місцевого господарського суду та прийняття нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Відповідно до ст.129 ГПК України якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, ухвалює нове рішення, то відповідно змінює розподіл судових витрат.

За таких обставин, судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 277, 281, 282, 283, 284 ГПК України,

Львівський апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Федаш Надії Василівни, м.Львів б/н від 13.11.2017 р. задовольнити.

Рішення господарського суду Львівської області від 01.11.2017 р. у справі № 914/1695/17 скасувати, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

2. Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, Львівська область, м.Львів, пл.Галицька, буд.15; ідентифікаційний код 25558625) на користь фізичної особи-підприємця Федаш Надії Василівни (79040, АДРЕСА_1; ідентифікаційний код НОМЕР_1) судовий збір у розмірі 1 760, 00 грн. за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Господарському суду Львівської області видати наказ на виконання постанови.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до суду касаційної інстанції в порядку та строки, визначені ст.ст. 288, 289, 291 ГПК України.

Справу повернути до місцевого господарського суду.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 29.01.2018 р.

Головуючий суддя: О.І. Матущак

судді: С.М. Бойко

Г.Г. Якімець