ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 січня 2018 рокуСправа № 916/2519/16
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: С.В. Таран,

Суддів: Л.О. Будішевської, М.А. Мишкіної,

при секретарі судового засідання І.М. Станковій,

за участю представників сторін:

від позивача ОСОБА_1, довіреність №01-36/42 від 27.12.2017; ОСОБА_2, довіреність №01-36/49 від 27.12.2017;

від відповідача ОСОБА_3, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю №2432 від 12.10.2012, довіреність б/н від 10.10.2016;

розглянувши апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області, ухваленого 28.09.2017 о 14.20 год, головуючий суддя Г.Є. Смелянець, судді: С.П. Желєзна, О.В. Цісельський, м. Одеса, повний текст складено 03.10.2017,

у справі №916/2519/16

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "МОЛПРОДУКТИ"

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 19997,69 грн

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2016р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "МОЛПРОДУКТИ" (далі- ТОВ "МОЛПРОДУКТИ") про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006), укладеного між сторонами; виселення ТОВ "МОЛПРОДУКТИ" з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 95,6кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Богдана Хмельницького, 3, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, а також про стягнення з ТОВ "МОЛПРОДУКТИ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 19997,69грн, з яких: 18184,14 грн - заборгованість з орендної плати та 1813,55 грн - пеня.

Позовні вимоги обгрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006) в частині несвоєчасної сплати орендної плати.

За вказаною позовною заявою місцевим господарським судом 15.09.2016 порушено провадження у справі №916/2519/16.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 у справі №916/2519/16 (головуючий суддя Г.Є. Смелянець, судді: С.П. Желєзна, О.В. Цісельський) провадження у даній справі в частині позовних вимог про стягнення 19997,69 грн припинено; відмовлено Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №20/740 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006), укладеного між сторонами та виселення ТОВ "МОЛПРОДУКТИ" з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 95,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Богдана Хмельницького, 3, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Судове рішення в частині відмови в задоволені позовних вимог про розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого майна мотивовано тривалістю орендних відносин між сторонами та повною сплатою відповідачем заборгованості, а також недоведеністю позивачем істотного порушення відповідачем умов договору оренди, в частині припинення провадження у справі - відсутністю предмета спору в цій частині.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 у справі №916/2519/16 скасувати та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в частині розірвання договору оренди та виселення ТОВ "МОЛПРОДУКТИ", посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права. Апеляційна скарга обгрунтована порушенням відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006) у вигляді систематичної не сплати ним орендної плати, протягом трьох місяців поспіль, що є істотним порушенням умов договору та підставою для його розірвання, а відтак і для виселення орендаря з орендованих ним нежитлових приміщень.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу висловив заперечення щодо її задоволення, посилаючись на те, що до подання позову заборгованість по сплаті орендної плати складала декілька місяців, що ніяк не може вважатися істотним порушенням договору оренди враховуючи багаторічне (з 2002р.) і вчасне отримання орендної плати від ТОВ "МОЛПРОДУКТИ". Крім того, орендар зазначає про те, що позивачем не було дотримано загального порядку розірвання договорів, що передбачений положеннями статті 188 Господарського кодексу України. Звертає відповідач у відзиві на апеляційну скаргу і увагу суду на те, що додаткові договори №1 від 20.01.2012, №2 від 23.06.2014, №3 від 08.10.2015 до договору оренди №20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006), якими продовжувався строк дії цього договору та змінювався розмір орендної плати, нотаріально не посвідчені, а тому є нікчемними.

У судовому засіданні 16.01.2017 представники позивача апеляційну скаргу підтримали; представник відповідача в задоволенні апеляційної скарги просив відмовити.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, судова колегія дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

22.06.2006 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради, правонаступником якого відповідно до пункту 1.1 Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 №2752-V, є позивач («орендодавець») та Товариством з обмеженою відповідальністю "МОЛПРОДУКТИ" («орендар») укладено нову редакцію договору оренди нежитлового приміщення №250/70 від 11.07.2002 (далі договір оренди №20/70 від 11.07.2002), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення першого поверху і підвалу, загальною площею 95,6 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Богдана Хмельницького, буд. 3.

Вищезазначені приміщення належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності (бланк серії ЯЯЯ №295366), виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 22 лютого 2006 року на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради №123 від 10 березня 2005 року та зареєстрованого 28.03.2006 комунальним підприємством „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" у книзі 4ог-101, номер запису 503 (пункт 1.1 договору оренди №20/70 від 11.07.2002).

Відповідно до пункту 4.1 договору оренди №20/70 від 11.07.2002 зазначене приміщення орендодавцем передано орендарю виключно для використання під розміщення торгівельного обєкту з продажу продовольчих товарів.

Згідно з пунктом 1.3 договору оренди №20/70 від 11.07.2002 термін дії вказаного договору становить з 22.06.2006 до 22.06.2011.

У пунктах 2.1, 2.2 договору оренди №20/70 від 11.07.2002 передбачено, що орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та рішення сесії Одеської міської ради № 4840-1V від 09.11.2005 "Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси". За орендоване приміщення орендар, зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 622,27грн без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Сторонами також у пункті 2.4 договору оренди №20/70 від 11.07.2002 узгоджено, що орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Додатковими угодами №1 від 20.01.2012, №2 від 23.06.2014, №3 від 08.10.2015 до договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 сторонами вносились зміни стосовно найменування орендодавця (змінено з Представництва по управлінню комунальної власності Одеської міської ради на Департамент комунальної власності Одеської міської ради), профілю використання орендованого приміщення (змінено з "складу продовольчих товарів" на "торговий об'єкт з продажу продовольчих товарів"). Вказаними додатковими угодами сторонами також змінювався розмір орендної плати та строк дії договору оренди.

Так, відповідно до пунктів 1.3, 2.1, 2.2 договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 в редакції додаткової угоди №3 від 08.10.2015 строк дії договору продовжено до 08.09.2018, а орендна плата з 08.10.2015 становить 3099,15 грн без ПДВ та індексу інфляції за перший місяць оренди після підписання цього додаткового договору; розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції.

Пунктом 5.2 договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки.

Відповідно до пункту 7.5 договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін; зміни та доповнення, що вноситься до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів та нотаріально посвідчуються; одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

Згідно з пунктом 7.6 договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням Господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством; усі зроблені орендарем у приміщенні невід'ємні поліпшення передаються орендодавцю безоплатно.

Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю орендаря; загибелі обєкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації орендаря (пункт 7.9 договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002).

За актом приймання передачі від 11.07.2002 орендоване майно було передане від орендодавця орендареві.

ТОВ "МОЛПРОДУКТИ" взяті на себе зобовязання в частині своєчасного внесення плати за користування майном не виконало, внаслідок чого утворилась заборгованість з орендної плати за березень, квітень, травень, червень, липень місяці 2016р. у розмірі 18184,14 грн; на суми заборгованості з орендної плати позивачем було нараховано пеню на загальну суму 1813,55 грн, що зумовило звернення останнього у вересні місяці 2016 року з даним позовом до суду.

Між тим зазначена сума основної заборгованості та пені була сплачена відповідачем у повному обсязі у листопаді місяці 2016р. після порушення провадження у цій справі, що підтверджується наявними у матеріалах справи виписками по рахунку позивача та відповідними платіжними документами. За таких обставин Господарським судом Одеської області обгрунтовано було припинено провадження у справі в цій частині на підставі пункту 1-1 частини першої статті 80 Господарського процесуального кодексу України

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 та виселення відповідача з орендованого майна колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до частини третьої статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільного кодексу України для розірвання договору найму.

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, що вона розраховувала при укладанні договору.

Положеннями статті 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з частиною третьою статті 26 якого підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Отже, з врахуванням особливостей регулювання правовідносин оренди державного та комунального майна, визначених Законом України "Про оренду державного та комунального майна", факт порушення орендарем такої істотної умови договору оренди комунального майна, як внесення орендної плати, є достатньою підставою для його розірвання в судовому порядку.

Саме таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 08.05.2012 у справі №5021/966/2011.

Статтею 530 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Із матеріалів справи вбачається, що відповідач неналежно виконував свої зобовязання за договором оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 у вигляді систематичного порушення обов'язку щодо внесення орендної плати, зокрема станом на 01.01.2015 у відповідача перед позивачем існувала заборгованість по орендній платі, розмір якої внаслідок невнесення орендної плати за лютий, березень, квітень, травень 2015 року збільшувався щомісячно наростаючим підсумком і був повністю погашений лише у вересні місяці 2015 року, при цьому у період з 09.01.2015 по 16.06.2015, тобто протягом 5 місяців поспіль, орендарем взагалі не вносились жодні платежі. У січні місяці 2016 року відповідач також мав заборгованість по орендній платі і розмір заборгованості по ній щомісячно зростав внаслідок несвоєчасного виконання орендарем прийнятих на себе зобов'язань по внесенню орендної плати. У вересні 2016 року позивач звернувся з даним позовом до суду і лише у листопаді місяці 2016 року відповідач повністю погасив існуючу заборгованість та нараховану орендодавцем пеню. При цьому у період з 17.12.2015 по 03.04.2016 та у період з 31.05.2016 по 08.09.2016 відповідач не здійснював жодних платежів, тобто більш, ніж три місяці підряд, чим спростовуються доводи відповідача щодо відсутності факту систематичного порушення ним обов'язку щодо внесення орендної плати.

Згідно з правилами статті 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За умовами статті 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

В свою чергу право наймодавця вимагати повернення речі у разі припинення договору найму передбачено статтею 785 Цивільного кодексу України.

Тривала несплата орендної плати в розумінні частини другої статті 651 Цивільного кодексу України є істотним порушенням договору оренди, достатнім для його розірвання та виселення з орендованого майна, оскільки в даному випадку порушення умов договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 з боку орендаря носило систематичний характер, а заборгованість накопичувалася протягом тривалого періоду та була погашена лише під час розгляду справи місцевим господарським судом.

При цьому факт погашення орендарем заборгованості після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення даного спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом невнесення орендної плати протягом трьох місяців підряд, а виникнення права на розірвання договору -з фактом істотного порушення зобов'язань.

Аналогічну правову позицію викладено у пункті 5.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12.

Враховуючи те, що місцевим господарським судом в повному обсязі не було досліджено питання стосовно істотності порушення відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення, а також того наскільки орендодавець позбавився того, на що він розраховував, укладаючи вказаний договір, колегія суддів апеляційної інстанції вважає неправомірною відмову в задоволенні позовних вимог як в частині розірвання вказаного договору, так і в частині виселення відповідача з орендованого майна.

Доводи відповідача стосовно нікчемності укладених між сторонами додаткових угод до договору оренди №20/70 від 11.07.2002 (додаткове погодження №1 від 20.01.2012, додатковий договір №2 від 23.06.2014, додатковий договір №3 від 08.10.2015) у звязку з відсутністю їх нотаріального посвідчення, колегією суддів апеляційної інстанції до уваги не приймаються з огляду на наступне.

Відповідно до статті 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно з частиною другою статті 793 Цивільного кодексу України в редакції станом на 22.06.2006, тобто на дату укладення сторонами договору оренди в новій редакції, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягав нотаріальному посвідченню.

Однак у подальшому до Цивільного кодексу України було внесено відповідні зміни до частини другої статті 793, а саме: було встановлено, що нотаріальному посвідченню підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше.

Таким чином, станом на дати укладання додаткових угод до договору оренди (додаткове погодження №1 від 20.01.2012, додатковий договір №2 від 23.06.2014, додатковий договір №3 від 08.10.2015), умовами яких строк договору оренди встановлювався менш ніж на три роки, законом не вимагалось нотаріального посвідчення таких договорів, а тому у колегії суддів відсутні підстави вважати ці додаткові угоди нікчемними на підставі статті 220 Цивільного кодексу України.

Рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто зясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Обґрунтованим визнається рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні і які відповідають вимогам закону про їх належність та допустимість, або обставин, що не підлягають доказуванню, а також якщо рішення містить вичерпні висновки суду, що відповідають встановленим на підставі достовірних доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи (пункт 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 №14).

Оскаржене судове рішення Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 у справі №916/2519/16 не відповідає цим вимогам з підстав невідповідності висновків, викладених у ньому, обставинам справи.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України за подання позовної заяви покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, за подання апеляційної скарги - на відповідача.

Керуючись статтями 129, 233, 238, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Одеський апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 у справі №916/2519/16 в частині відмови в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди №20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006) та виселення відповідача з орендованих нежитлових приміщень скасувати.

Позовні вимоги в цій частині задовольнити.

Розірвання договір оренди нежитлового приміщення №20/70 від 11.07.2002 (у новій редакції від 22.06.2006), укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "МОЛПРОДУКТИ".

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "МОЛПРОДУКТИ" з нежитлових приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 95,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Богдана Хмельницького, 3, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

В решті рішення Господарського суду Одеської області від 28.09.2017 у справі №916/2519/16 залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "МОЛПРОДУКТИ" на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 2756 грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 4547,40 грн за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ з зазначенням всіх необхідних реквізитів.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 19.01.2018.

Головуючий суддя С.В. Таран

Суддя Л.О. Будішевська

Суддя М.А. Мишкіна