КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2017 р. Справа№ 911/1433/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тарасенко К.В.

суддів: Іоннікової І.А.

Тищенко О.В.

За участі представників:

від позивача: Жарий О.К. - представник

від відповідача: Савицький А.Д. - представник

від третьої особи: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» на рішення Господарського суду Київської області 24.07.2017 у справі № 911/1433/17 (суддя - Чонгова С.І.)

за позовом Бориспільської міської ради Київської області

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант»

третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Тиара»

про розірвання договору оренди землі від 27.02.2017

ВСТАНОВИВ:

Бориспільська міська рада Київської області звернулась до Господарського суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» про розірвання договору оренди землі від 27.02.2014, укладеного між Бориспільською міською радою та ТОВ «ФК «Житлоінвест-Гарант», на земельну ділянку площею 1,3022га (кадастровий номер :00:0060) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вул. Головатого, 71а у м. Бориспіль.

Рішенням Господарського суду Київської області від 24.07.2017 року у справі № 911/1433/17 позовні вимоги Бориспільської міської ради Київської області задоволено в повному обсязі.

Присуджено розірвати договір оренди землі від 27.02.2014, укладений між Бориспільською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант», на земельну ділянку площею 1,3022га (кадастровий номер :06:00:0060) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вул. Головатого, 71-а у м. Бориспіль.

Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» на користь Бориспільської міської ради Київської області 1600,00грн судового збору.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ТОВ «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» звернулося до Київського апеляційного Господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить, скасувати рішення Господарського суду Київської області від 24.07.2017 року, у справі № 911/1433/17 та прийняти нове рішення по справі, яким в задоволенні позовних вимог Бориспільської міської ради Київської області відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, суперечить діючому законодавству та порушує права відповідача.

Відповідно до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 12.12.2017 у зв'язку з перебуванням судді Гончарова С.А., який не є головуючим суддею (суддею-доповідачем) у відпустці, на підставі розпорядження №09-53/4922/17 від 12.12.2017 для розгляду справи № 911/1433/17визначено колегію суддів у складі головуючого судді: Тарасенко К.В., суддів: Іоннікової І.А. Тищенко О.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 14.12.2017 апеляційну скаргу прийнято до провадження колегією суддів у складі головуючого судді: Тарасенко К.В., суддів: Іоннікової І.А. Тищенко О.В.

Представник третьої особи у судове засідання не з'явився, про причину неявки суд не повідомив, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Заслухавши думку представників сторін, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами та без участі представників третьої особи.

Представники позивача та відповідача у судовому засіданні надали пояснення по суті спору.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, наявні в ній докази та проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів встановила наступне.

27.02.2014 між Бориспільською міською радою Київської області (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест -Гарант» (орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір, т. 1 а.с. 9-11).

Орендодавець надає, а орендар приймає в короткострокове платне користування земельну ділянку площею 1,3022га в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вулиці Головатого, 71-а (сімдесят один літері «а») у місті Борисполі Київської області на підставі рішення Бориспільської міської ради Київської області VI скликання за № 3963-48-VI від 11.02.2014 року «Про затвердження проекту землеустрою та передачу в оренду товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» земельної ділянки площею 1,3022га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вул. Головатого, 71-а у м. Борисполі (землі житлової та громадської забудови)». Кадастровий номер земельної ділянки: :06:004:0060 (п.1.1. Договору).

Згідно п.2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,3022га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вулиці Головатого, 71-а (сімдесят один літера «а») у місті Борисполі Київської області.

На земельній ділянці, яка передається в оренду знаходиться об'єкт незавершеного будівництва (п. 2.2. Договору).

Пунктом 3.1 Договору передбачено, що договір укладено на 5 (п'ять) років. Договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вулиці Головатого, 71-а (сімдесят один літера «а») у місті Борисполі Київської області (п. 5.1. Договору).

Відповідно до п. 5.2. Договору цільове використання земельної ділянки - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Згідно п.13.5. Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також інших підстав, визначених законом.

Вказаний договір оренди земельної ділянки нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Київської області та зареєстровано в реєстрі за № 611.

27.02.2017 між позивачем та відповідачем підписано акт приймання передачі наданої в короткострокове платне користування земельної ділянки площею 1,3022га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вулиці Головатого, 71-а (сімдесят один літері «а») у місті Борисполі Київської області, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в короткострокове платне володіння і користування строком на 2 (два) роки земельну ділянку площею 1,3022га в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вулиці Головатого, 71-а (сімдесят один літері «а») у місті Борисполі Київської області (землі житлової та громадської забудови) кадастровий номер земельної ділянки, що передається в оренду - :06:004:0060, згідно укладеного між сторонами договору оренди земельної ділянки, який посвідчений Дудкою Оксаною Сергіївною приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Київської області 27.02.2014, за реєстровим № 611.

Позов мотивовано тим, що 16.11.2016 до Бориспільської міської ради надійшов лист Товариства з обмеженою відповідальністю «Тиара», відповідно до якого повідомляється, що 22.03.2016 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Тиара» на підставі рішення Господарського суду Київської області від 02.12.2013 по справі №911/3616/13 (а.с. 30-37) зареєстровано право власності на об'єкт незавершеного будівництва по вул. Головатого 71-а в м. Борисполі, що підтверджується довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №60757639 (а.с. 41).

При цьому, дослідивши вказаний лист, колегія суддів зазначає, що ТОВ «Тиара» просило у позивача прийняти рішення про заміну сторони в зобов'язанні (спірному договорі), шляхом підписання додаткової угоди про заміну сторони в Договорі.

Натомість, розглянувши лист Товариства з обмеженою відповідальністю «Тиара» від 16.11.2016 та пакет документів до нього, Бориспільська міська рада Київської області прийняла рішенням №1442-20-VII від 22.12.2016 «Про розірвання договору оренди землі від 27.02.2014, укладеного між міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант», на земельну ділянку площею 1,3022га (кадастровий номер :06:0060) для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (під об'єктом незавершеного будівництва) по вул. Головатого, 71-а м Бориспіль. (а.с.19).

Позивачем на адресу відповідача направлявся лист №12-31-266 від 20.01.2017 з доданим до нього договором про розірвання договору оренди землі від 27.02.2014, яким, зокрема, повідомлено про прийняте Бориспільською міською радою рішення №1442-20-VII від 22.12.2016, та запропоновано укласти договір про розірвання договору від 27.02.2014 (а.с. 16-19).

Від відповідача відповіді на лист №12-31-266 від 20.01.2017 не надходило.

Згідно з приписами ч.ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно з приписами частини другої ст. 792 Цивільного кодексу України та частини восьмої ст. 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до вимог ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, зокрема, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Пунктом 7 ч. 1 та ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Частиною 1 ст. 32 цього ж закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до п. «е» ч. 1 ст 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно з приписами ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Водночас, відповідно до ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем є не новий власник об'єкта незавершеного будівництва по вул. Головатого, 71-А у м. Бориспіль (надалі - ОНБ), а орендодавець.

При цьому, враховуючи обставини справи та наведені норми законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що у зв'язку зі зміною власника ОНБ, розміщеного на спірній земельній ділянці до нового власника має перейти право користування вказаною земельною ділянкою, натомість, розірвання спірного Договору не призведе до переходу права користування спірною земельною ділянкою до вказаної особи, а поверне право користування земельною ділянкою до власника земельної ділянки.

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що підставою позову є виключно перехід права власності на ОНБ до іншої особи, яку було залучено як третю особу по справі.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України, частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні (аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного суду України від 24.05.2017 у справі 752/13578/13-ц).

Проте суд першої інстанції не зазначив, за захистом якого порушеного права позивач звернувся до суду, а позивач, ні у суді першої інстанції, ні у суді апеляційної інстанції не довів, що його права порушені відповідачем.

При цьому, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що ТОВ «Тиара» перебуває у процедурі банкрутства, а ОНБ розміщений на спірній ділянці, за твердженням представника відповідача, вже продано іншій особі.

Розірвання договору з відповідачем без укладення договору з новим власником не призведе до реального захисту прав та охоронюваних законом інтересів позивача, натомість, позбавить його та територіальну громаду міста Борисполя права на отримання до міського бюджету орендної плати за користування спірною земельною ділянкою, у зв'язку з чим, колегія суддів дійшла висновку, що підстави для задоволення позову відсутні.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Київської області від 24.07.2017 року у справі № 911/1433/17 підлягає скасуванню у зв'язку з порушенням норм матеріального права, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» підлягає задоволенню.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 24.07.2017 року у справі № 911/1433/17 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

4. Стягнути з Бориспільської міської ради (08301, Київська обл., м. Бориспіль, вул. Київський шлях, 72, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Житлоінвест-Гарант» (04114, м. Київ, вул. Полупанова, 21, ) 1 760,00 грн. (одну тисячу сімсот шістдесят грн. 00 коп.) судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Київської області видати наказ.

6. Матеріали справи № 911/1433/17 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко

Судді І.А. Іоннікова

О.В. Тищенко