ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" грудня 2017 р.Справа № 916/1921/17
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Будішевської Л.О.,

суддів: Таран С.В., Мишкіної М.А.

при секретарі судового засідання: Станковій І.М.

за участю представників сторін:

від позивача ОСОБА_1,

від відповідача не зявився,

від третьої особи - ОСОБА_2,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Благодійної організації «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО»

на рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2017

у справі № 916/1921/17

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області

до Благодійної організації «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО»

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт»

про розірвання договору, стягнення 36796,47 грн. та повернення майна

ВСТАНОВИВ:

В серпні 2017 року Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Благодійної організації «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО» про розірвання договору оренди нерухомого майна від 05.08.2014, стягнення 34021,37 грн. заборгованості по орендній платі та 2775,10 грн. пені, зобовязання відповідача повернути державне нерухоме майно, що обліковується на балансі Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт».

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконання відповідачем умов договору, а саме: несвоєчасною сплатою орендної плати, не підтриманням орендованого нерухомого майна у належному технічному стані, доведенням останнього до аварійного та непридатного для подальшого використання стану.

Ухвалою суду від 26.09.2017 задоволено клопотання Державного підприємства «Одеський морський торговельний порт» (далі ДП «ОМТП»), залучено останнього до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

ДП «ОМПТ», підтримуючи позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України, зазначило, що за результатами позачергового огляду орендованого майна від 10.08.2016, оформленого відповідним ОСОБА_3, орендовані нежитлові приміщення не експлуатуються, перебувають у незадовільному стані та потребують капітального ремонту. Технічний стан орендованого майна підтверджується висновком про технічний стан основних несучих конструкцій, оформленим ТОВ «Науково-виробничий центр «Екострой».

Відзив на позовну заяву від Благодійної організації Благодійний Фонд ДАРУЙ-ДОБРО не надходив.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.10.2017 позов Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській області задоволено повністю, розірвано договір оренди нерухомого майна від 05.08.2014, укладений між позивачем та відповідачем; стягнуто з відповідача на користь позивача 34021,37 грн. заборгованості по орендній платі та 2775,10 грн. пені; зобовязано Благодійну організацію "Благодійний Фонд "ДАРУЙ-ДОБРО" повернути державне нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення триповерхової будівлі загальною площею 354,60 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, пров. Нахімова, 3, та обліковується на балансі ДП «ОМТП»; стягнуто з відповідача на користь позивача 4800 грн. витрат по сплаті судового збору.

Господарський суд, задовольняючи позовні вимоги в частині стягнення орендної плати та пені, дійшов висновку щодо недотримання відповідачем умов договору в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.

Задоволення вимоги позивача про розірвання договору оренди, суд, керуючись ст. 782 ЦК України, обґрунтував несплатою відповідачем орендної плати впродовж трьох місяців підряд.

З урахуванням задоволення позову в частині розірвання договору оренди від 15.08.2014, та, як наслідок, відсутності у відповідача правової підстави для подальшого користування орендованим майном, дійшов висновку щодо задоволення позову в частині зобовязання відповідача повернути спірні нежитлові приміщення

Не погодившись з рішенням суду, відповідач звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, яка ухвалою суду від 30.10.2017 прийнята до провадження із призначенням її до розгляду в судовому засіданні.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

Використання приміщення фактично відповідачем не здійснювалась, останній належним чином сплатив, а балансоутримувач та орендодавець отримали 755329,19 грн. орендної плати.

Благодійна організація «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО» зазначила, що відповідач не 6ув присутнім під час перевірки та обстеження приміщень працівниками ДП «ОМТП», що свідчить про те, що він не знаходився та не користувався орендованим майном та не міг довести його до аварійного та непридатного стану.

Крім того, відповідач зазначив про порушення судом першої інстанції норм процесуального права в частині розгляду справи за його відсутності, незадоволення судом клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги та, у звязку з викладеним неможливістю надання доказів на спростування позовних вимог Фонду державного майна України.

Крім того скаржник зазначив, що під час укладання договору оренди нерухомого майна, однією з умов було отримання орендарем дозволу на проведення ремонту та реконструкцію приміщень. З моменту укладання договору відповідач неодноразово звертався до ДП «ОМТП» та Фонду державного майна з проханням надати дозвіл на проведення ремонту. Однак з останньої відповіді ДП «ОМТП» вбачається небажання надати дозвіл на проведення ремонту, лише надалась відповідь про згоду на продовження терміну дії договору.

Відзиви на апеляційну скаргу від Фонду державного майна України та ДП «ОМПТ» не надходили.

В судове засіданні 12.12.2017 зявились представники позивача та третьої особи.

Представник Благодійної організації Благодійний Фонд ДАРУЙ-ДОБРО в судове засідання не зявився, про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином.

Представники позивача та третьої особи заперечували проти доводів апеляційної скарги, зазначили про її безпідставність та необґрунтованість. Просили рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача без задоволення.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників Фонду державного майна України та ДП «ОМПТ», перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

05.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (Орендодавець) та Благодійним фондом "Політехнік" (Орендар) було укладено Договір нерухомого майна, що належить до державної власності (далі договір), відповідно до п.1.1. якого, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення триповерхової будівлі, інв. №072566, реєстровий №01125666.1.АААИГА.183 (1 поверх 112,60 кв.м., 2 поверх 114,70 кв.м., 3 поверх 127,30 кв.м.), загальною площею 354,60 кв.м., за адресою: м. Одеса, пров. Нахімова, 3 (далі - майно), що обліковується на балансі державного підприємства "Одеський морський торговельний порт" (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ "ІНЮГ-ЕКСПЕРТИЗА" станом на "30" квітня 2014 і становить 1561000,00 грн.

Відповідно до п.3.1. договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами) (надалі методика розрахунку) та становить без ПДВ за базовий місяць оренди (травень 2014) 9 451,86 грн.

Орендна плата за перший місяць оренди серпень 2014 визначається шляхом коригування орендної плати, яка зазначена у абзаці І цього пункту та індекси інфляції червня 2014, липня 2014 та серпня 2014.

Пунктом 3.5. договору встановлено, що орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця не пізніше 12 числа місяця наступного за звітним відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, який здійснюється платіж. Одночасно копія платіжного доручення на перерахування орендної плати до Державного бюджету 70% надсилається Орендарем Орендодавцеві, 30% - Балансоутримувачу.

У відповідності до п. 3.6. договору, Орендна плата перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.5. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Обовязки сторін викладені в розділах 5, 7 договору.

Пунктами 5.3., 5.4 договору передбачено обовязок Орендаря своєчасно й в повному обсязі сплачувати орендну плату, забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу.

Відповідно до пункту 9.1. за невиконання або неналежне виконання зобовязання за договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Орендодавець, у т.ч. за ініціативою балансоутримувача, має право вимагати розірвання договору оренди та (або) відшкодування збитків у разі, якщо орендар, зокрема, не сплачує або не своєчасно сплачує орендну плату. (п. 9.4.)

Договір укладено строком на 1 (один) рік, що діє з 05 серпня 2014 до 05 серпня 2015 включно. Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку цього договору, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов'язань Орендаря щодо орендної плати до повного виконання зобов'язань.

ОСОБА_3 приймання-передавання від 05.08.2014 позивач передав, а Благодійний фонд «Політехнік» прийняв нежитлові приміщення триповерхової будівлі, інв. №072566, реєстровий №01125666.1.АААИГА.183 (1 поверх 112,60 кв.м., 2 поверх 114,70 кв.м., 3 поверх 127,30 кв.м.), загальною площею 354,60 кв.м., за адресою: м. Одеса, пров. Нахімова, 3.

Пунктом 3 ОСОБА_3 приймання-передавання від 05.08.2014 зазначено, що стан майна на момент укладання договору не потребує капітального ремонту.

05.08.2015 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Благодійним фондом «Політехнік» укладено договір про внесення змін до договору оренди від 05.08.2014, продовжено строку його дії до 05.08.2016 включно.

11.01.2016 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Благодійною організацію «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО» було укладено договір про внесення змін до договору оренди від 05.08.2014 у зв'язку зі зміною назви Орендаря (з Благодійний фонд «Політехнік» на Благодійну організацію «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО»).

01.11.2016 між позивачем та відповідачем укладено договір про внесення змін до договору оренди від 05.08.2014, яким було погоджено внесення змін до договору, зокрема, в частині орендної плати та продовження терміну його дії до 05.07.2019.

Договір від 05.08.2014 та договори про внесення змін до останнього підписано сторонами, погоджено балансоутримувачем та скріплено печатками.

Працівниками ДП «ОМТП» 10.08.2016 здійснено перевірку та позачерговий огляд стану приміщень № 3 в пров. Нахимова, інв. № 072566, в результаті якого встановлено, що приміщення на дай час не використовуються та знаходиться в незадовільному стані, для подальшої експлуатації необхідно здійснити ремонтні роботи. Наведене підтверджується ОСОБА_3 позачергового огляду стану приміщень № 3 в пров. Нахимова, інв. № 072566 від 10.08.2016.

Листом № 08-19/1039/428 від 10.04.2017 ДП «ОМТП» повідомило Регіональну філію Фонду державного майна України по Одеській області про незадовільний стан орендованого майна та про неодноразове звернення до Орендаря щодо порушення умов договору в частині несвоєчасної сплати орендної плати.

Листом № 20/6.690/838 від 12.06.2017 ДП «ОМТП» повідомило позивача про те, що під час перевірки та візуального огляду нежитлових приміщень триповерхової будівлі загальною площею 354,6 кв.м., що належить до державної власності та розташована за адресою: м. Одеса, пров. Нахімова, 3, встановлено що майно державної власності (об'єкт оренди) доведено до аварійного та непридатного для подальшого використання стану.

Враховуючи наведені обставини Фонд державного майна України звернувся до Благодійної організації Благодійний Фонд ДАРУЙ-ДОБРО з пропозицією у добровільному порядку розірвати договір оренди від 05.08.2014, привести орендоване майно в стан не гірший ніж на момент передачі в оренду, погасити заборгованість з орендної плати та пені до державного бюджету та балансоутримувачу.

Підтвердженням незадовільного стану орендованого державного майна є наявний в матеріалах справи висновок ТОВ «Науково-виробничий центр «Екострой» від 18.11.2016 про технічний стан основних несучих та огороджуючих конструкцій, можливість та умови нормальної експлуатації нежитлових приміщень, розміщених в будівлі № 3, пров. Нахимова (а.с.73-84 т.1).

Розділом 4 вищезазначеного висновку встановлено, що деякі конструктивні елементи, що утворюють несучий остов будівлі, окремі деталі, інженерні мережі та обладнання знаходяться у технічному стані, що визначається діапазоном від «незадовільний» до «ветхий» (аварійний).

Зокрема, зафіксовано: руйнування на локальних ділянках карнизів будівлі, багато чисельні тріщини різного направлення у зовнішньої та внутрішніх стінах, перемичках, перегородках, стелях і т.д., в тому числі і осадочного походження; сліди вогкості на цокольній частині фасадних стін; ділянки руйнування штукатурного шару перекриття; прогин та ділянки руйнування міжповерхового деревяного перекриття; ураження гниллю та розшарування деревяних конструкцій міжповерхового перекриття; деформація підлоги (уклін); істотна хиткість міжповерхового перекриття; руйнування офарбованого та штукатурного шарів стін; локальні ділянки замокання стін та перекриттів; руйнування віконних та двірних заповнень; ураження гниллю і т.д. Деталізація технічних пошкоджень міститься у пункті 4.3. висновку.

Крім того, матеріалами справи підтверджується та не заперечуюється відповідачем заборгованість останнього зі сплати орендної плати за користування державним майном.

Відповідно до ч. 1 ст. 173 Господарського кодексу України (далі ГК України) господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Частиною 1 ст. 193 ГК України субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 610 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Договір оренди нерухомого майна від 05.08.2014, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області та Благодійною організацію «Благодійний Фонд «ДАРУЙ-ДОБРО» за своїм змістом є договором найму, правову регламентацію якого забезпечує глава 58 ЦК України.

Частинами 1, 2 ст. 773 ЦК України передбачено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору, якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Право наймодавця на розірвання договору оренди у випадку порушення орендарем умов договору передбачено також приписами ст. 783 ЦК України.

Враховуючи доведеність грубих порушень відповідачем умов договору щодо підтримання орендованого нерухомого майна у належному технічному стані та своєчасної сплати орендної плати, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для розірвання спірного договору оренди нерухомого майна.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

ОСОБА_3 таких підстав, обґрунтованим є висновок господарського суду Одеської області щодо задоволення позову в частині повернення нерухомого майна, переданого відповідачу за договором оренди.

Щодо стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі, колегія суддів зазначає наступне.

ОСОБА_3 користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. (ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Враховуючи вищевикладене, також наявності заборгованості відповідача зі сплати орендної плати, розмір та порядок якого передбачено умовами договору, суд першої інстанції правомірно стягнув з відповідача на корить позивача 34021,37 грн. заборгованості по орендній платі та 2775,10 грн. пені, у звязку з простроченням сплати.

Доводи скаржника щодо розгляду судом першої інстанції справи за його відсутності та незадоволення його клопотання про відкладення розгляду апеляційної скарги, судовою колегією до уваги не приймаються, з огляду на наступне.

Ухвалою суду 14.08.2017 порушено провадження у справі, із призначенням її до розгляду на 26.09.2017.

Дану ухвалу представник відповідача отримав 22.08.2017, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення від 16.08.2017 (а.с.53 т.1).

В судовому засіданні, в якому був присутній представник відповідача 26.09.2017 оголошувалась перерва до 03.10.2017. Таким чином, відповідач був повідомлений належним чином про день, час та місце розгляду справи.

Слід зазначити, що вирішення питання про відкладення розгляду справи є правом а не обовязком суду, а незявлення в судове засідання представника не є перешкодою для розгляду справи.

Таким чином, доводи апелянта з приводу порушення судом норм процесуального права є безпідставними.

Рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2017 у справі № 916/1921/17 ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права України, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.

Керуючись ст. ст. 99, 101-103, 105 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2017 року у справі № 916/1921/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 14.12.2017 року.

Головуючий суддя Л.О. Будішевська

Суддя С.В. Таран

Суддя М.А. Мишкіна