КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" грудня 2017 р. Справа№ 910/18200/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Кропивної Л.В.

суддів: Дідиченко М.А.

Зеленіна В.О.

секретар судового засідання Борух А.С.

за участю представників сторін:

від позивача: Курочкін О.О. - за належним чином оформленою довіреністю;

від відповідача-1: Куцький Д.В. - за належним чином оформленою довіреністю;

від відповідача-2: Куцький Д.В. - за належним чином оформленою довіреністю;

від відповідача-3: не з'явився;

від третіх осіб-1,2: не з'явилися;

розглянувши апеляційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія"

на рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2017р.

у справі №910/18200/16 (суддя Пінчук В.І.)

за позовом Підприємства з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія"

до відповідача-1 Публічного акціонерного товариства "ОТП Банк"

відповідача-2 Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ОТП Капітал"

відповідача-3 Приватного підприємства "Проектно-конструкторське бюро"

треті особи, без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів:

1) Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Верповська Олена Володимирівна

2) Приватний нотаріуса Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна

про визнання недійсним договору,-

ВСТАНОВИВ:

Підприємство з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Публічного акціонерного товариства "ОТП Банк", Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ОТП Капітал" та Приватного підприємства "Проектно-конструкторське бюро" про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 13.02.2015р. між Публічним акціонерним товариством "ОТП Банк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "ОТП Капітал".

Заявляючи вимоги про недійсність договору, позивач зазначав, що відповідно до ст. 289 Господарського кодексу України мав першочергове право на викуп нерухомої речі, оскільки право на користування і володіння нею, а отже обтяження, виникло у позивача раніше, ніж обтяження іпотекою на користь банку.

Відповідачі позов не визнавали і у своїх заперечених вказували, що на момент вчинення оспорюваного правочину позивач не мав статусу орендаря, а отже обтяження нерухомої речі зобов'язаннями оренди припинилося. На доведення своїх тверджень відповідачі посилалися на обставини, встановлені Господарським судом міста Києва при розгляді справи № 910/19282/15.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 08.12.2016р. провадження у справі припинено відповідно до п. 4 ст. 80 ГПК України у зв'язку із відмовою позивача від позову.

Постановою Київського апеляційного господарського суду міста Києва від 18.04.2017р. зазначену ухвалу скасовано, а справу №910/18200/16 передано на розгляд до Господарського суду міста Києва.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.07.2017р. у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Підприємство з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія" звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неповне з'ясування судом усіх обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Київського апеляційного господарського суду від 18.08.2017р., апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Кропивна Л.В., судді Смірнова Л.Г, Зеленін В.О.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.08.2017р. апеляційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія" прийнято до провадження та призначено до розгляду на 19.09.2017р.

18.09.2017р. до Київського апеляційного господарського суду надійшла заява апелянта про відкладення розгляду справи.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 19.09.2017р. строк розгляду апеляційної скарги продовжено на 15 днів та судове засідання відкладено на 02.11.2017р.

24.10.2017р. до Київського апеляційного господарського суду від третьої особи-1 надійшли пояснення із запереченням на апеляційну скаргу.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 02.11.2017р., у зв'язку з перебуванням судді Смірнової Л.Г. у відпустці, змінено та сформовано новий склад колегії: головуючий суддя Кропивна Л.В., судді: Зеленін В.О., Пономаренко Є.Ю.

Заперечуючи встановлені судом першої інстанції обставини про відсутність у позивача порушеного переважного права на нерухомість у момент вчинення оспорюваного ним правочину, апелянт зазначав, що угоду про припинення договору оренди від його імені приймала особа, яка діяла на шкоду позивачу і з перевищенням наданих їй повноважень, а про зміст угоди про припинення оренди та про повернення об'єкту оренди орендодавцю Підприємству з іноземними інвестиціями «Сан Ремо Стайл Італія», в особі його виконавчого органу, стало відомо лише 04.07.2017р.

У зв'язку з цим, 01.11.2017р. апелянт просив зупинити апеляційне провадження у даній справі до вирішення пов'язаної із нею іншою справою, яка порушена господарським судом за позовом Підприємства з іноземними інвестиціями «Сан Ремо Стайл Італія» про визнання недійсним угоди про припинення оренди та акту про повернення об'єкту оренди з оренди (справа господарського суду міста Києва № 910/14784/17).

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.11.2017р. розгляд апеляційної скарги відкладено на 22.11.2017р.

21.11.2017. до Київського апеляційного господарського суду від третьої особи-2 надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника.

22.11.2017р. судове засідання не відбулося, у зв'язку з перебуванням головуючого судді Кропивної Л.В. на лікарняному.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 24.11.2017р. розгляд апеляційної скарги призначено на 06.12.2017р.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 06.12.2017р., у зв'язку з перебуванням судді Пономаренко Є.Ю. у відпустці, змінено та сформовано новий склад колегії: головуючий суддя Кропивна Л.В., судді: Зеленін В.О., Дідиченко М.А.

Відповідач-3 та треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів, до судового засідання, що відбулось 06.12.2017р., не з'явились, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання.

Згідно із п. 3.9.2 Постанови №18 від 26.12.2011р. Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Судовою колегією встановлено, що неявка представників не перешкоджає розгляду апеляційної скарги за наявними у справі матеріалами, та, за таких обставин, розгляд справи є можливим.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, заслухавши пояснення сторін, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 10.04.2007р. з метою забезпечення зобов'язань боржника - гр. Кузніченко В.В. за кредитним договором № CM-SME003/138/2006 від 28.12.2006р., між Закритим акціонерним товариством "ОТП Банк" (правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "ОТП Банк") (іпотекодержатель) та Приватним підприємством "Проектно-конструкторське бюро" (іпотекодавець) укладено договір іпотеки № PM-SME 003/125/2007.

В іпотеку передане нежиле приміщення №61 (в літ. А), загальною площею 223,7 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мала Житомирська, 5 (договір іпотеки-1), яке належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) ,шляхом викупу, який посвідчений державним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк О.Г. 06.03.2003р. за реєстровим № 671, зареєстрованим в реєстрі прав власності на нерухоме майно Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна 19.03.2003р. за реєстраційним № 5594-к в книзі 69-П-271.

09.08.2007р. з метою забезпечення зобов'язань боржника - гр. Кузніченко В.В. за кредитним договором № CM-SME003/223/2007 від 09.08.2007р. між ЗАТ "ОТП Банк" (правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "ОТП Банк") (іпотекодержатель) та ПП "Проектно-конструкторське бюро" (іпотекодавець) укладено договір наступної іпотеки № РМ-SMЕ003/223/2007 (майнової поруки), відповідно до якого ПП "Проектно-конструкторське бюро" передало в іпотеку ПАТ "ОТП "Банк" нежиле приміщення №61 (в літ. А), загальною площею 223,7 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Мала Житомирська, 5 (договір іпотеки-2).

Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу будівлі (споруди, приміщення) шляхом викупу, який посвідчений державним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шепелюк О.Г. 06.03.2003р. за реєстровим № 671 та зареєстрованим в реєстрі прав власності на нерухоме майно Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна 19.03.2003р. за реєстраційним № 5594-к в книзі 69-П-271.

В обох договорах у пункті 1.3 застережено, що предмет іпотеки передано в оренду згідно договору оренди №1/11 від 01.11.2006р., укладеного між ПП "Проектно-конструкторське бюро" (іпотекодавцем) та Підприємством з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія" (позивачем).

Згідно з пунктом 6.4.1 договорів іпотеки іпотекодержателю надано право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому чинним законодавством України.

13.02.2015р. між ПАТ "ОТП Банк" (продавцем та іпотекодержателем у договорах іпотеки) та ТОВ "Компанія з управління активами "ОТП Капітал" (покупцем) укладено договір купівлі-продажу про продаж нежилого приміщення №61 (в літ. А) загальною площею 223,7 кв. м. за адресою: м. Київ, вул. М. Житомирська, 5 , за 4 704 187,00 грн. з урахуванням ПДВ .

Договір купівлі-продажу від 13.02.2015р. підписаний представниками сторін, засвідчений печатками покупця та продавця і зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською Оленою Володимирівною, про що в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно внесено запис № 8715940 про право власності на спірне нежиле приміщення.

Вважаючи, що оренда є обтяженням нерухомості, яке виникло раніше іпотеки, і в силу цього орендарю належить переважне право на викуп предмету оренди перед іншими особами, позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсним вчиненого між іпотекодержателем та ТОВ "Компанія з управління активами "ОТП Капітал" договору купівлі-продажу.

Згідно зі ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на судовий захист. Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їхнього порушення чи реальної небезпеки такого порушення.

Відповідно до ст. 12 ЦК України, особа вільно, на власний розсуд, обирає способи захисту цивільного права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав та інтересів розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких суд здійснює поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав чи інтересів та вплив на правопорушника.

Перелік способів захисту цивільних прав та інтересів, які особа може обрати для захисту свого порушеного права чи інтересу, звертаючись до суду, наводиться у ч. 2 ст. 16 ЦК України, проте цей перелік не є вичерпним, оскільки суд може захистити цивільне право або інтерес також й іншим способом, що встановлений договором або законом.

Переглядаючи справу у повному обсязі, суд апеляційної інстанції виходить з того, що порушення переважного права орендаря на викуп орендованого приміщення, не має наслідком недійсність договору купівлі-продажу. У цьому випадку належним і ефективним способом захисту переважного права орендаря на купівлю нерухомої речі і реальним його відновленням є вимога орендаря про перевід на себе прав та обов'язків покупця у вчиненому договорі купівлі-продажу за аналогією з частиною 4 статті 362 ЦК України.

У справі, яка переглядається судом апеляційної інстанції, відповідачі посилалися на обставини, встановлені господарським судом міста Києва при розгляді справи № 910/19282/15 за позовом ТОВ "Компанія з управління активами "ОТП Капітал" до ПП "Проектно-конструкторське бюро", ПІІ "Сан Ремо Стайл Італія" та до ПП "Спецобладнання-Київ" про усунення перешкод у користування майном. У рішенні по згаданій справі від 01.12.2015р. судом встановлено, що договір оренди № 1/11 від 01.11.2006р., який був укладений щодо приміщення між ПП «Проектно-конструкторське бюро» та Підприємством з іноземними інвестиціями «Сан Ремо Стайл Італія», розірваний за згодою сторін з 04.01.2015р. згідно з додатковою угодою між ними до договору оренди нежитлових приміщень № 11/11 від 01.11.2006р., а об'єкт оренди - повернуто орендарем орендодавцю за актом приймання-передачі від 04.01.2015р. При цьому, сторони претензій стосовно стану приміщень, розрахунків і виконання інших умов договору одна до одної не мали.

Утім, згідно з приписами статті 289 Господарського кодексу України орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Тобто, цією нормою, на відміну від ч. 2 ст. 777 ЦК України, переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди підлягає судовому захисту лише у разі, коли таке право надано орендарю умовами договору оренди.

З матеріалів справи вбачається, що згідно з п. 1.5. та 1.6. договору оренди №1/11 від 01.11.2006р. між ПП «Проектно-конструкторське бюро» (орендодавець) та Підприємством з іноземними інвестиціями «Сан Ремо Стайл Італія» (орендар) після закінчення строку оренди або в інший погоджений з орендодавцем строк орендар має право викупити в орендодавця орендоване приміщення за ринковою ціною. Відмова орендодавця від укладання договору купівлі-продажу з Орендарем не допускається.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга Підприємства з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія" не підлягає задоволенню у зв'язку з невірно обраним позивачем способом захисту порушеного права.

З огляду на встановлене, судова колегія не вбачає підстав для скасування прийнятого судом першої інстанції рішення у даній справі, у зв'язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуваний судовий акт - без змін.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покладається на апелянта.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Підприємства з іноземними інвестиціями "Сан Ремо Стайл Італія" на рішення Господарського суду міста Києва від 06.07.2017р. у справі № 910/18200/16 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2017р. у справі № 910/18200/16 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/18200/16 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя Л.В. Кропивна

Судді М.А. Дідиченко

В.О. Зеленін