РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" грудня 2017 р. Справа №924/678/17

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Демидюк О.О.

судді Павлюк І. Ю. ,

судді Юрчук М.І.

при секретарі судового засідання - Рильнику Д.М.

За участю представників:

прокуратури Рівненської області - ОСОБА_1 (служб.посвідчення №028964 від 17.09.2014р.),

Хмельницької міської ради та Виконавчого комітету Хмельницької міської ради - ОСОБА_2 (представник за довіреністю №02-15-1689 від 27.11.2015 р.), (представник за довіреністю №02-15-1674 від 27.11.2015 р.),

Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності - ОСОБА_3 (представник за довіреністю №180/в від 22.02.2017 р.),

КП "Цивільжитлобуд" - ОСОБА_4 (представник за довіреністю від 05.01.2017 р.).

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на рішення господарського суду Хмельницької області від 11.10.2017 р. у справі №924/678/17

за позовом Першого заступника керівника Хмельницької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах -

1) Хмельницької міської ради

2) Виконавчого комітету Хмельницької міської ради

3) Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький

до Колективного підприємства "Цивільжитлобуд"

про стягнення заборгованості в розмірі 121 699, 33 грн.; розірвання договору оренди

та зустрічним позовом Колективного підприємства „Цивільжитлобуд

до Хмельницької міської ради

до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради

до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький

про зобов'язання зарахувати грошові вимоги відносно компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення в рахунок належних позивачу платежів за оренду

Судом розяснено права та обовязки, передбачені ст.ст.20, 22 ГПК України.

За клопотанням Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, судове засідання проводиться в режимі відеоконференції з господарським судом Хмельницької області

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 11.10.2017 року у справі №924/678/17 (суддя Гладюк Ю.В.) позов першого заступника керівника Хмельницької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах Хмельницької міської ради, виконавчого комітету Хмельницької міської ради, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький до колективного підприємства "Цивільжитлобуд", м. Хмельницький про стягнення заборгованості в розмірі 121 699, 33 грн.; розірвання договору оренди задоволено.

Стягнуто з колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на.користь міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності 117 448, 86 грн. заборгованості, 4 250, 47 грн. пені.

Розірвано договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького - не житлове приміщення загальною площею 570, 6 кв. м., що розміщене по вул. Кам'янецька, 47 у м. Хмельницький, укладений 15 лютого 2013 р.

Стягнуто із колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на користь прокуратури Хмельницької області 3 425, 49 грн. судового збору.

У зустрічному позові колективного підприємства "Цивільжитлобуд" Хмельницької міської ради до виконавчого комітету Хмельницької міської ради, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький про зобов'язання зарахувати грошові вимоги відносно компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення в рахунок належних позивачу платежів за оренду, відмовлено.

Рішення господарського суду Хмельницької області мотивоване тим, що позовні вимоги прокурора про стягнення 121 699,33 грн. заборгованості, в тому числі 117 448, 86 грн. боргу за договором оренди майна та 4250, 47 грн. пені, та про розірвання договору оренди від 15.02.2013р., є обґрунтованими, підтверджені доказами, наявними в матеріалах справи, зустрічні позовні вимоги КП „Цивільжитлобуд про зобовязання відповідачів зарахувати грошові вимоги щодо компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення за на суму 176 021,00 грн. в рахунок належних з КП „Цивільжитлобуд платежів по оренді, є безпідставними, такими, що не відповідають вимогам чинного законодавства.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, колективне підприємство "Цивільжитлобуд" звернулось до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові першого заступника керівника Хмельницької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах - Хмельницької міської ради, м. Хмельницький, виконавчого комітету Хмельницької міської ради, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький до колективного підприємства "Цивільжитлобуд", м. Хмельницький про стягнення заборгованості в розмірі 121 699, 33 грн. та розірвання договору оренди - відмовити, а зустрічний позов колективного підприємства "Цивільжитлобуд" до Хмельницької міської ради, виконавчого комітету Хмельницької міської ради, міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький про зобов'язання зарахувати грошові вимоги відносно компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення в рахунок належних позивачу платежів за оренду - задоволити.

В обгрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на те, що судом першої інстанції не враховано, що 11.05.2017р. Хмельницькою міською радою було прийнято рішення №285 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 47 про зменшення площі орендованого приміщення, однак вищезазначене рішення не було виконано Управлінням комунального майна та балансоутримувачем.

Також апелянт посилається на те, що відповідачі безпідставно відмовили в зарахуванні грошових вимог щодо компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення на суму 176 021 грн. в рахунок належних з КП «Цивільжитлобуд» платежів по орендній платі (копії листів відповідачів № 242/в від 21.03.2017 року, № 423 від 21.03.2017 року).

Ухвалою Рівненського апеляційного господарського суду у справі №924/678/17 від 03.11.2017, колегією суддів у складі: головуючий суддя Демидюк О.О., суддя Павлюк І.Ю., суддя Юрчук М.І., поновлено строк на апеляційне оскарження та прийнято до розгляду апеляційну скаргу Колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на рішення господарського суду Хмельницької області від 11.10.2017 р. у справі №924/678/17, розгляд апеляційної скарги призначено на 27.11.2017 року о 10:30 год., у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду, в залі судових засідань №3.

13.11.2017 року, на адресу Рівненського апеляційного господарського суду надійшло клопотання Виконавчого комітету Хмельницької міської ради про проведення судового засідання у справі №924/678/17 в режимі відеоконференції, з дорученням її проведення господарському суду Хмельницької області (29000, м. Хмельницький, Майдан Незалежності, 1).

13.11.2017 року від Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Ухвалою Рівненського апеляційного господарського суду №924/678/17 від 15.11.2017 року задоволено клопотання Виконавчого комітету Хмельницької міської ради про проведення судового засідання у справі №924/678/17 в режимі відеоконференції, доручено господарському суду Хмельницької області забезпечити проведення судового засідання 27.11.2017 року у справі №924/678/17 в режимі відеоконфереції.

18.11.2017 року від виконавчого комітету Хмельницької міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому проситьв якому просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Ухвалою Рівненського апеляційного господарського суду №924/678/17 від 27.11.2017 року розгляд апеляційної скарги відкладався.

08.12.2017 року від апелянта надійшли додаткові пояснення до апеляційної скарги.

08.12.2017 року від виконавчого комітету Хмельницької міської ради надійшли додаткові пояснення до відзиву на апеляційну скаргу.

В судове засідання 11.12.2017 року з'явились прокурор та представники сторін.

Колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду, неодноразово заслухала прокурора та представників сторін, вивчила та дослідила матеріали справи та наявні в ній докази, розглянула матеріали апеляційної скарги та додані до неї документи, перевірила правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, та дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 15.02.2013р. між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (орендодавцем), колективним підприємством „Цивільжитлобуд (орендарем) та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів) укладено договір оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності, відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 570,6 кв.м. (в т.ч. підвал площею 198,5 кв.м) по вул. Кам'янецькій, 47 у м. Хмельницькому, вбудоване, розташоване на 1-му поверсі та підвалі 5-ти поверхового цегляного житлового будинку, яке знаходиться на балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності та ЖЕК №1, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки і становить відповідно до Звіту про оцінку майна 1 578 044,00 грн., в т.ч.: вартість підвалу (без ПДВ) 275 694,00 грн. та вартість приміщення першого поверху (без ПДВ) 1 302 350,00 грн. станом на 31.01.2013р.

Згідно п. 1.1 договору майно передається в оренду під офіс (372,1 кв.м.) та під склад (198,5 кв.м.) строком на два роки і одинадцять місяців із 15.02.2013р. по 15.01.2016р.

Відповідно до п.п. 2.1, 2.2, 2.3 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна з балансоутримувачем. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада міста, а орендар користується ним протягом строку оренди. У разі припинення цього договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Орендар повертає майно балансоутримувачу аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.

Згідно п.п. 2.4, 3.1 договору передбачено, що обовязок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору. Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням міської ради №11 від 28.12.1999р.; №18 від 25.04.2007р. (зі змінами і доповненнями) згідно розрахунку.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць. Орендна плата перераховується отримувачу коштів до 25 числа поточного місяця на обумовлений договором рахунок. (п.п. 3.2, 3.3 договору).

Відповідно до п.п. 3.4, 3.5 передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі 1% від суми заборгованості з урахуванням індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Нарахована пеня повинна бути сплачена орендарем окремим платіжним дорученням в 7-денний термін з моменту отримання рахунку

Пунктом 5.3. договору встановлено обов'язок орендаря сплачувати в повному обсязі орендну плату до 25 числа поточного місяця отримувачу коштів.

Відповідно до п. 10.5 дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря шляхом укладання нового договору на підставі рішення міськвиконкому відповідно до чинного законодавства при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

В п. 10.6. сторони передбачили, що чинність договору припиняється внаслідок невиконання орендарем обовязків, передбачених в п.п. 5.3, 5.4, 5.10 договору; закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду.

01.05.2015р. між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради (орендодавець), колективним підприємством „Цивільжитлобуд (орендарем) та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (отримувачем коштів, балансоутримувачем) укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди майна від 15.02.2013р., згідно з п. 1.1. якої відповідно до рішення 28 сесії Хмельницької міської ради №11 від 30.10.2013р. було змінено сторону орендодавця з „Управління комунального майна Хмельницької міської ради на сторону орендодавця виконавчим комітетом Хмельницької міської ради (орендодавець) від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради.

В матеріалах справи наявні акти приймання-передачі від 12.03.2010р., згідно яких балансоутримувачем передано орендарю нерухоме майно, що знаходиться в м. Хмельницькому, по вул. Камянецькій, 47, а саме підвал загальною площею 198,5 кв.м. та 1-й поверх будівлі загальною площею 372,1 кв.м. Акти приймання-передачі підписані представником балансоутримувача та орендарем, а також скріплені їх печатками.

Згідно поданого в матеріали справи розрахунку заборгованості по орендній платі КП „Цивільжитлобуд позивачем визначено заборгованість за період з квітня по червень 2017р. по орендній платі в сумі 117 448,86 грн. (без нарахування за липень 2017р.) та пені в сумі 4 250,47 грн., всього на суму 121 699,33 грн.

З матеріалів справи вбачається, що 17.03.2017р. КП „Цивільжитлобуд звернувся із листами до Управління комунального майна Хмельницької міської ради та до МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності із вимогою про зарахування грошових вимог щодо компенсації вартості невідємних поліпшень орендованого приміщення в розмірі 176 021,00 грн. в рахунок заборгованості по орендній платі за оренду нежитлового приміщення по вул. Камянецькій,47 в м. Хмельницькому загальною площею 570,6 кв.м.

МКП по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (за вих.№242/в від 21.03.2017р.) та Управління комунального майна (за вих.№423 від 21.03.2017р.) повідомило КП „Цивільжитлобуд про неможливість проведення такого зарахування.

11.05.2017р. Хмельницька міська рада направила пропозицію КП „Цивільжитлобуд, у звязку із наявною заборгованістю по орендних платежах, в добровільному порядку розірвати договір оренди від 15.02.2013р. та передати приміщення по акту приймання-передачі балансоутримувачу міському комунальному підприємству по утриманню не житлових приміщень комунальної власності.

Оскільки КП „Цивільжитлобуд свої обовязки щодо внесення орендної плати за договором оренди від 15.02.2013р. укладеного між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, колективним підприємством „Цивільжитлобуд та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності не виконує, прокурор в інтересах позивачів звернувся з позовом до господарського суду Хмельницької області про стягнення числі 117 448, 86 грн. боргу за договором оренди майна та 4 250, 47 грн. пені, а також просить розірвати договір оренди від 15.02.2013р.

Також, КП „Цивільжитлобуд звернувся із зустрічною позовною заявою в межах даної справи про зобов'язання зарахувати грошові вимоги щодо компенсації вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька,47 на суму 176 021,00 грн. в рахунок належних з КП „Цивільжитлобуд платежів по оренді.

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 11.10.2017 р. у справі №924/678/17 позовні вимоги прокурора задоволено в повному обсязі, а в задоволенні зустрічних позовних вимог ЗКП „Цивільжитлобуд відмовлено.

З такими висновками господарського суду першої інстанції не може погодитись колегія суддів апеляційного господарського суду з огляду на наступне.

Статтею 11 ЦК України та ст. 174 ГК України визначено, що господарські зобовязання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

З матеріалів справи вбачається, що правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди майна (нерухомого або іншого), що належить до комунальної власності від 15.02.2013р., на підставі якого відповідачу передано в оренду нежитлове приміщення загальною площею 570,6 кв.м (в т.ч. підвал площею 198,5 кв.м) по вул. Кам'янецькій, 47 у м. Хмельницькому (строк дії якого продовжено згідно постанови Рівненського апеляційного господарського суду від 05.12.2016р. у справі №924/503/16).

Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, яка кореспондується з ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).

Відповідно до ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

У статті 2 вказаного Закону України визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Як передбачено ч. 3 ст. 18, ч. 1 ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обовязковий для виконання сторонами.

Як вбачається з матеріалів справи, 11.05.2017р. Хмельницькою міською радою було прийнято рішення №285 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 47.

Зазначене рішення було прийнято за клопотанням КП «Цивільжитлобуд» про внесення змін до договору оренди в частині зменшення площі орендованого приміщення.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради було вирішено: внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 47 від 15.02.2013 року, пролонгованого рішенням Рівненського апеляційного господарського суду від 05.12.2016 року , а саме: в підпункті 1.1 слова та цифри «площею 570,6 кв.м, в т.ч. підвал 198,5 кв.м» замінити на слова та цифри «площею 280,8 кв.м, в тому числі підвал 110,8 кв.м».

З вище викладеного вбачається, що, 11.05.2017 року сторони досягли згоди щодо внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення комунальної власності по вул. Кам'янецькій, 47.

Окрім того, пунктом 2 рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №285 від 11.05.2017 року Управління комунального майна та балансоутримувача зобов'язано укласти додаткову угоду про внесення змін до договору та провести перерахунок орендної плати відповідно до чинного законодавства.

Колегією суддів встановлено, шо в матеріалах справи відсутні докази щодо виконання Управлінням комунального майна та балансоутримувачем рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №285 від 11.05.2017 року в частині зменшення площі орендованого приміщення, проведення перерахунку та зменшення розміру орендної плати яка підлягала нарахуванню за травень-червень 2017 року з врахуванням вищезазначеного рішення.

Окрім того, з матеріалів справи вбачається. що обґрунтовуючи позовні вимоги прокурор в якості єдиної підстави для розірвання Договору оренди зазначив порушення орендарем умови Договору щодо строку внесення орендних платежів за період з квітня по червень 2017р. по орендній платі в сумі 117 448,86 грн.

Колегія суддів вважає, що судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення було не повно досліджено обставини у даній справі, зокрема, не з'ясовано чи існувала заборгованість протягом 3-х місяців підряд і більше, що могло бути підставою для дострокового розірвання Договору оренди за ініціативою орендодавця відповідно до умов укладеного сторонами Договору та в порядку, встановленому цивільним законодавством.

При цьому, суд першої інстанції, визнавши обґрунтованими вимоги прокурора в частині розірвання Договору оренди, не надав належної правової оцінки правовідносинам сторін з урахуванням законодавства, яке регулює орендні правовідносини та обставин справи.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно з ч. ч. 1 та 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

За приписами ст. 783 Цивільного кодексу України розірвання договору найму (оренди) на вимогу наймодавця можливе, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Вказаний перелік підстав для розірвання договору найму на вимогу орендодавця є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає.

В той же час, невиконання умов договору щодо внесення орендних платежів не може бути підставою для його розірвання в судовому порядку без дотримання вищенаведених законодавчих приписів.

При цьому, відсутні передумови для застосування ст. 651 Цивільного кодексу України, як підстави для розірвання в судовому порядку договору у зв'язку з несплатою орендних платежів, оскільки ч. 3 цієї статті, так само як і ст. 782 цього Кодексу встановлено для таких випадків право на односторонню відмову від договору з дотриманням порядку, передбаченого ст. 188 Господарського кодексу України.

Всупереч наведеним нормам права, судом першої інстанції не досліджено обставин справи щодо направлення орендодавцем КП "Цивільжитлобуд" (орендарю) та одержання останнім з огляду на приписи ч. 2 ст. 782 Цивільного кодексу України повідомлення орендодавця про відмову від Договору у зв'язку з невнесенням орендної плати, причин невиконання орендодавцем рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №285 від 11.05.2017 року, оскільки вказане рішення відображає домовленість сторін за договором оренди про внесення до нього змін, а отже воно нівелює пропозицію про розірвання договору від тієї ж дати - 11.05.2017 року.

Враховуючи вище викладене, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги прокурора про стягнення з КП "Цивільжитлобуд" заборгованості по орендній платі та розірвання договору оренди не підтверджується належними та допустимими доказами, а тому задоволенню не підлягають.

Щодо зустрічних позовних вимог про зарахування вартості невід'ємних поліпшень, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Поняття проектно-кошторисної документації наведено у ст. 877 ЦК України. Кошторис є основним документом при проведенні будівельних, ремонтних робіт, який затверджується сторонами до початку робіт і встановлює вартість будівництва.

Відповідно до частин 1, 2 статті 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання-відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

За змістом статті 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 527 ЦК України, боржник зобов'язаний виконати свій обов'язок, а кредитор-прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Як слідує з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

В силу ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Згідно ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна передбачає, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно ст. 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вказана норма кореспондується з ст. 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Зі змісту зазначених норм та умов договору оренди вбачається, що орендар має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою орендодавця.

При цьому чинне законодавство і договір оренди не пов'язують обов'язок орендодавця відшкодувати орендарю вартість поліпшень орендованого майна з терміном дії договору, його припиненням або розірванням.

Відмовляючи в задоволенні зустрічних позовних вимог суд першої інстанції виходив з того, що діючий договір оренди від 15.02.2013р. та рішення 28 сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11 „Про впорядкування управління обєктами комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького не передбачають можливості, порядку, способу та обовязку зарахування зазначених грошових вимог за відсутності відповідної згоди орендодавця. При цьому, письмова згода на таке зарахування орендарю не надавалась.

Також, суд першої інстанції виходив з того, що Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності не було стороною договору оренди від 03.05.2007р., не надавало дозволу на проведення капітального ремонту та не погоджувало проектно-кошторисну документацію.

Однак матеріали справи свідчать, що 03 травня 2007 року між КП "Цивільжитлобуд" (орендар) та Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради (Орендодавець) укладено договір оренди нежитлового приміщення, що є міською комунальною власністю, площею 574,7 м2, розташованого за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 47, за умовами якого договір укладено на термін з 03.05.2007 р. по 22.02.2010 р. (п. 1.1 договору); орендар має право за погодженням Орендодавця та Отримувача коштів вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переобладнання та капітальний ремонт (п. 6.3 договору); Орендодавець зобов'язується забезпечити відшкодування Орендарю вартості зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності погодження Орендодавця та Отримувача коштів на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень (а.с. 56).

У судовому порядку Орендодавець може бути звільнений від обов'язку відшкодувати Орендарю вартість невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, якщо доведе, що витрати Орендаря на ці поліпшення не підвищують вартість орендованого майна (п.7.3, 7.4 договору).

Додатковою угодою від 01 липня 2008 року до договору оренди від 03.05.2007 року були внесені зміни: "на виконання рішення вісімнадцятої сесії Хмельницької міської ради № 25 від 28.05.2008 р. внести зміни в договір оренди від 03.05.2007 р., замінивши отримувача коштів з Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради на Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності".

В зв'язку із закінченням строку дії договору від 03.05.2007 р. між тими ж сторонами 12.03.2010 р. укладено договір оренди нежитлового приміщення, що є міською комунальною власністю, площею 570,6 кв.м, розташованого за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 47, за умовами якого договір укладено на термін з 12.03.2010 р. по 11.02.2013 р. (п. 1.1 договору); в якому пункт 6.3 та пункти 7.3, 7.4 є аналогічними, як і в попередньому договорі від 3.05.2007 р. Аналогічними є умови діючого договору оренди від 15.02.2013 року.

Матеріали справи свідчать, що на виконання умов цього договору КП "Цивільжитлобуд" на підставі отриманих дозволів та погодженого Орендодавцем та Отримуваем коштів кошторису здійснило в орендованому приміщенні за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 47, капітальний ремонт (невід'ємні поліпшення) на суму 176 021 грн., що підтверджується Локальним кошторисом 2-1-1 на капітальний ремонт орендованого приміщення від 04.06.2007 року, довідкою про вартість виконаних робіт та актом приймання виконаних підрядних робіт від 30.10.2009 року (а.с. 54 - 94).

Також, місцевим господарським судом не враховано, що відповідно до пункту 7.3 договору оренди, отримувач коштів зобов'язується відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності погодження орендодавця та отримувача коштів (Балансоутримувача) на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень відповідно до умов договору та чинного законодавства.

З матеріалів справи вбачається, що 01.05.2015 року між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради, КП "Цивільжитлобуд" та Міським комунальним підприємством (отримувач коштів, балансоутримувач) укладено додаткову угоду про внесення змін та доповнень до Договору оренди від 15.03.2013 року якою, зокрема, сторони замінили отримувача коштів з Управління житлово-комунального господарства Хмельницької міської ради в особі начальника ОСОБА_5, що діє на підставі Положення на Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності в особі директора ОСОБА_6, що діє на підставі Статуту та викладено реквізити сторін в новій редакції (п.1.1., 1.2.).

Додаткова угода від 01.05.2015 підписана орендодавцем, отримувачем коштів та орендарем, скріплена відтисками печаток орендодавця та отримувача коштів.

Відповідно до п. 2. цієї угоди всі інші умови договору не змінені у цій угоді залишаються чинними у попередній редакції і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

Згідно п. 4 ця додаткова угода укладено в трьох примірниках, кожен з яких має однакову юридичну силу та є невід'ємною частиною договору.

З вище зазначеної угоди вбачається, що Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності підтвердило свої зобов'язання за договором оренди від 15.02.2013 року.

А тому, висновок суду першої інстанції, що Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності не є правонаступником орендодавця або попереднього отримувача коштів та балансоутримувача, у зв'язку з чим не може бути зобовязаною стороною щодо проведення таких зарахувань в рахунок орендної плати, в даному випадку, колегія суддів вважає безпідставними.

Окрім того, з пункту 1.1. Договору оренди приміщення від 03.05.2007 року вбачається, що за результатами проведення незалежної оцінки вартість орендованого приміщення, відповідно до звіту становить 1 331 144грн. станом на 28.02.2007 року.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди від 15.02.2013 року, вартість того ж самого приміщення у зв'язку із проведенням орендарем в ньому капітального ремонту, за результатами проведення незалежної оцінки вартість орендованого приміщення, відповідно до звіту становить 1 578 044грн. станом на 31.01.2013 року.

Враховуючи наявність згоди орендодавця (відповідача) на здійснення позивачем поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість яких згідно з Локальним кошторисом 2-1-1 на капітальний ремонт орендованого приміщення від 04.06.2007 року довідкою про вартість виконаних робіт та актом приймання виконаних підрядних робіт від 30.10.2009 року складає 176 021 грн., колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування орендованим приміщенням в розмірі 176 021 грн.

А тому, колегія суддів вважає, що посилання скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі, є обґрунтованими, документально підтвердженими, такими, що ґрунтуються на нормах чинного законодавства в зв'язку з чим є наявні підстави для скасування оскаржуваного рішення господарського суду Рівненської області.

З урахуванням вищезазначеного, колегія суддів вважає, що позовні вимоги прокурора є безпідставними та необґрунтованими, а відтак задоволенню не підлягають, а зустрічні позовні вимоги КП „Цивільжитлобуд є обґрунтованими, підтверджені належними доказами, та підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 104, 105 ГПК України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на рішення господарського суду Хмельницької області від 11.10.2017 р. у справі №924/678/17 задовольнити.

2. Рішення господарського суду Хмельницької області від 11.10.2017 р. у справі №924/678/17 - скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким:

"1. Відмовити першому заступнику керівника Хмельницької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі органу, уповноваженого державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах 1) Хмельницької міської ради 2) Виконавчого комітету Хмельницької міської ради 3) Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький в задоволенні позовних вимог.

2. Зустрічний позов Колективного підприємства „Цивільжитлобуд (м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 47, код 01274231) до Хмельницької міської ради до Виконавчого комітету Хмельницької міської ради до Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, м. Хмельницький - задоволити.

3. Зобов'язати Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (м. Хмельницький, вул. Кам'янецька, 2, код 30579655),зарахувати грошові вимоги в розмірі 176 021 грн. як компенсацію вартості невід'ємних поліпшень орендованого приміщення в рахунок належних позивачу платежів за договором оренди майна від 15.02.2013 року.".

4. Справу №924/678/17 повернути до господарського суду Хмельницької області

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя Демидюк О.О.

Суддя Павлюк І. Ю.

Суддя Юрчук М.І.