ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" грудня 2017 р. Справа № 917/937/17

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Барбашова С.В. , суддя Істоміна О.А.,

при секретарі судового засідання Кохан Ю.В.,

за участі представників:

позивача ОСОБА_1, довіреність № 146 від 29.09.2017 (приймав участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції у Лохвицькому районному суді Полтавської області);

відповідача ОСОБА_2, довіреність № 0-16-0.6-841/2-17 від 06.02.2017;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. № 3614П/3-28) на рішення Господарського суду Полтавської області від 25 жовтня 2017 року по справі № 917//937/17

за позовом Приватного акціонерного товариства "Райз-Максимко", м. Заводське Лохвицького району Полтавської області;

до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, м. Полтава;

про визнання укладеною угоди до договору оренди земельної ділянки № 2 від 29.11.2011,

ВСТАНОВИЛА:

У червні 2017 року ПрАТ "Райз-Максимко" звернулось до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою до ГУ Держгеокадастру у Полтавській області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 в редакції, запропонованій позивачем. Позовні вимоги обґрунтовані порушенням переважного права позивача на поновлення зазначеного договору оренди землі.

Рішенням Господарського суду Полтавської від 25.10.2017 у справі № 917/937/17 (суддя Кульбако М.М.) в задоволенні позову відмовлено.

Позивач звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Посилається на те, що продовжує користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі № 2 від 29.11.2011, орендодавець у встановлений ч. 5 ст. 33 Закону України Про оренду землі місячний термін після закінчення строку договору оренди земельної ділянки не повідомив орендарю про наявність заперечень щодо поновлення зазначеного договору оренди землі. Зазначає, що відповідачем не надано доказів направлення позивачу листа-відповіді на пропозицію щодо внесення змін до договору в частині строку його дії від 11.10.2016 № 19-16-7777.5-7268/2-16 та листа-повідомлення про неможливість поновлення договору від 27.01.2016 № 19-16-0.332-649/2-17.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 27.11.2017 у справі № 917/937/17 апеляційну скаргу позивача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 12.12.2017 о 10:30 год.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 04.12.2017 задоволено клопотанням представника позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції в Лохвицькому районному суді Полтавської області (Полтавська область, м. Лохвиця, вул. Перемоги, 8).

Представник позивача, який приймав участь в судовому засіданні 12.12.2017 в режимі відеоконференції у Лохвицькому районному суді Полтавської області, підтримав апеляційну скаргу в повному обсязі.

Представник відповідача у відзиві на апеляційну скаргу від 06.12.2017 за вх. № 12601 не погоджується з доводами позивача, викладеними в апеляційній скарзі, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити. Посилається на відсутність підстав для поновлення договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 за процедурою, визначеною ст. 33 Закону України Про оренду землі, оскільки сторони не досягли згоди щодо зміни істотних умов зазначеного договору оренди землі, у звязку з чим орендодавець в межах місячного строку після закінчення дії договору оренди землі, передбаченого ст. 33 Закону України Про оренду землі, направив орендарю простою кореспонденцією лист від 27.01.2016 № 19-16-0.332-649/2-17, в якому повідомив про неможливість поновлення договору.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача в судовому засіданні, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги позивача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 29.11.2011 між Чорнухинською районною державною адміністрацією Полтавської області (орендодавцем) та ПрАТ "Райз-Максимко" (орендарем) укладено договір оренди землі № 2, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Чорнухинському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 01638 від 18.01.2012 (а.с. 8-11).

За умовами пп. 1, 2 договору оренди землі № 2 від 29.11.2011, орендар отримав у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 5,1 га ріллі (кадастровий номер :00:003:0007), яка знаходиться на території Хейлівщинської сільської ради Чорнухинського району Полтавської області.

Відповідно до п. 5 зазначеного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 59870,40 грн.

В пункті 9 вказаного договору оренди землі сторони встановили орендну плату у розмірі 3294,00 грн в рік. Оренда плата вноситься щомісячно в розмірі 1/12 загальної суми за рік становить 274,5 грн.

Факт передачі земельної ділянки за договором оренди землі № 2 від 29.11.2011 підтверджується актом прийому-передачі від 19.01.2012 (а.с. 12).

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який має намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Пунктом 8 договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 сторони визначили, що договір укладено терміном на 5 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Згідно з п. 8.1 договору оренди землі № 2 від 29.11.2011, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

В пункті 8.2 зазначеного договору оренди землі сторони встановили, що орендодавець визнає за орендарем переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.

На виконання п. 8.1 договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 орендар до закінчення строку дії договору 02.09.2016 цінним листом з описом вкладення направив до Головного управління Держземагенства у Полтавській області повідомлення від 11.08.2016 № 1661 про намір подовжити дію договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 терміном на 7 років та додав до повідомлення додаткову угоду про поновлення зазначеного договору оренди землі (а.с. 14-17, 56, 40-41).

Як зазначає відповідач у відзиві на апеляційну скаргу, у відповідь на повідомлення орендаря про намір подовжити дію договору оренди землі Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області 11.10.2016 за № 19-16-7777.5-7268/2-16 простим поштовим відправленням направило на адресу орендаря лист, в якому повідомило про передчасність звернення орендаря щодо поновлення договору, строк дії якого закінчується лише 18.01.2017, та запропонувало внести зміни до договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 шляхом укладення додаткової угоди до договору, якою змінити розмір орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки гектара відповідного угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997 років з урахуванням індексації, та терміну дії договору до 7 років. Також відповідач запропонував позивачеві провести за власний рахунок нормативно-грошову оцінку земельних ділянок та надати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та проект додаткової угоди (а.с. 63).

27.01.2017 за № 19-16-0.332-649/2-17 Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області простим поштовим відправленням направило на адресу орендаря лист, в якому повідомило про неможливість поновлення договору оренди землі № 2 від 29.11.2011, з посиланням на закінчення 18.01.2017 строку дії зазначеного договору та неприйняття до уваги орендарем пропозицій Головного управління, запропонованих в листі від 11.10.2016 за № 19-16-7777.5-7268/2-16.

Позивач в позовній заяві та апеляційній скарзі посилається на неотримання листів Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 11.10.2016 № 19-16-7777.5-7268/2-16 та від 27.01.2017 за № 19-16-0.332-649/2-17, тому, враховуючи дотримання ним вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" щодо повідомлення орендодавця про намір подовжити дію спірного договору та надсилання проекту додаткової угоди до договору, за відсутності письмових заперечень з боку відповідача, він має переважне право на продовження договору після закінчення строку його дії.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При цьому орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист - повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Зі змісту вказаної статті вбачається, що вона передбачає дві підстави для застосування інституту поновлення договору оренди землі:

- шляхом реалізації орендарем переважного права на поновлення договору (частина 1 зазначеної статті);

- якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 6 вказаної статті).

Разом з цим, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою.

Отже, в обох випадках поновлення договору оренди землі, передбачених ст. 33 Закону України Про оренду землі, укладення в місячний строк додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення є обовязковим.

Відповідно до ст. 18 Закону «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною з 02.10.2003 по 01.01.2013, тобто на час укладення між сторонами та державної реєстрації договору оренди землі № 2 від 29.11.2011) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Враховуючи, що зазначений договір оренди землі зареєстрований 18.01.2012 у Відділі Держкомзему у Чорнухинському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 01638, та враховуючи, що згідно з п. 8 договору, його укладено на 5 років, вказаний договір набрав чинності з моменту його державної реєстрації 18.01.2012 та діяв 5 років до 18.01.2017.

В матеріалах справи відсутні докази укладення сторонами додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 у місячний строк, встановлений ч.ч. 5, 8 ст. 33 Закону України Про оренду землі.

Таким чином, договір оренди землі № 2 від 29.11.2011 поновлений не був та припинив свою дію, у звязку з закінчення строку, на який його було укладено, що передбачено ч. 1 ст. 31 Закону України Про оренду землі.

В повідомленні від 11.08.2016 № 1661 позивач просить подовжити дію договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 терміном на 7 років, в той час як договір був укладений на 5 років. Тобто позивач фактично просить не поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а змінити умови договору в частині строку дії договору.

Крім того, орендодавець вносить свої зміни в частині розміру орендної плати до 12% від нормативної грошової оцінки гектара відповідного угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997 років з урахуванням індексації, що обумовлено статтями 288.5.1 та 288.5.2 Податкового кодексу України.

Отже, в даному випадку поновлення спірного договору на тих самих умовах та на той самий строк в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливим, оскільки сторони наполягають на зміні його умов щодо строку та розміру орендної плати.

Відповідно до ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Порядок внесення змін до договору регламентовано ст. 188 Господарського кодексу України, згідно якої сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозицію про це другій стороні за договором.

Вирішення питання про внесення змін до договору повязане із застосуванням положення ч. 1 ст. 626 Цивільного Кодексу України, відповідно до якого договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

У відповідності до вимог ст. 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є строк дії договору, обєкт оренди та орендна плата із зазначенням її розміру.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Згідно з п. 35 договору оренди землі № 2 від 29.11.2011, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується судовому порядку.

Докази досягнення згоди сторонами щодо внесення змін до умов договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 в частині подовження строку дії договору та розміру орендної плати та укладення додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в матеріалах справи відсутні. Одноособово орендар (позивач у справі) не може змінити умови вказаного договору щодо строку дії договору, що фактично є не поновленням, а зміною істотних умов договору.

За таких обставин, вимога позивача про поновлення терміну дії договору на 7 років не може бути задоволена.

Враховуючи викладене та приймаючи до уваги положення ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України та ч. 4 ст. 33 Закону України Про оренду землі, позивач втратив переважне право на поновлення вказаного договору, у звязку з чим підстави для визнання вказаного договору поновленим відсутні.

Виходячи з викладеного, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про відмову в задоволенні вимог позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 2 від 29.11.2011 в редакції, запропонованій позивачем

Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

На підставі викладеного, колегія суддів апеляційної інстанції прийшла до висновку, що місцевим господарським судом прийнято рішення з повним дослідженням фактичних обставин, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права, у звязку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги позивача та скасування або зміни зазначеного рішення.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 129 Конституції України, ст. 99, 101, п. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 25 жовтня 2017 року по справі № 917/937/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.

Головуючий суддя Пелипенко Н.М.

Суддя Барбашова С.В.

Суддя Істоміна О.А.