КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" грудня 2017 р. Справа№ 910/12017/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Куксова В.В.

суддів: Іоннікової І.А.

Тарасенко К.В.

при секретарі судового засідання Даниленко Т.О.

за участю представників:

від позивача: Качмар О.Й. - за дов. № 17/10/17-4 від 17.10.17;

Бортман О.А. - за дов. № 17/10/17-6 від 17.10.17

від відповідача: Мельник Т.Б. - за дов. б/н від 14.06.2017;

від третьої особи 1: ОСОБА_5 - за дов. б/н від 04.08.2017;

від третьої особи 2: не з'явився

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух"

на рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017

у справі №910/12017/17 (суддя Отрош І.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал"

третя особа 1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_6

третя особа 2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_7

про визнання договору продовженим та визнання права власності.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у задоволенні позову відмовлено повністю та скасовано заходи до забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.07.2017 у справі № 910/12017/17.

Не погоджуючись з винесеним рішенням суду Товариство з обмеженою відповідальністю "Слух" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевим господарським судом неповно з'ясовано обставини, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушено або неправильно застосовано норми матеріального чи процесуального права.

Також, апелянт в обґрунтування апеляційної скарги посилається на те, що судом першої інстанції не з'ясовано, чи дійсно відповідач мав намір використовувати орендоване майно для власних потреб, в яких цілях Відповідач мав намір використовувати приміщення, та чи підтверджено це належними доказами.

Апелянт, також вказує на те, що відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.11.2017 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі головуючого судді Куксова В.В., суддів: Іоннікової І.А., Тарасенко К.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 13.11.2017 прийнято апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" до розгляду та порушено апеляційне провадження у справі № 910/12017/17. Розгляд справи призначено на 13.12.2017.

13.12.2017 через відділ забезпечення документообігу суду та моніторингу виконання документів від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу.

13.12.2017 через відділ забезпечення документообігу суду та моніторингу виконання документів від третьої особи-1 надійшов відзив на апеляційну скаргу.

13.12.2017 через відділ забезпечення документообігу суду та моніторингу виконання документів від третьої особи-2 надійшло клопотання про розгляд справи за відсутністю третьої особи-2 та відзив на апеляційну скаргу, в якому остання зазначила, що після закінчення дії договору оренди №01/10/14 від 01.10.2014 прийняла рішення про вихід зі складу учасників ТОВ «Кордіал». Відповідно до Акту приймання - передачі від 03.08.2017 уповноважений представник ТОВ «Кордіал» Сербан В.Ф. передав третій особі-2 нежитлове приміщення, групу приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вул. Ломоносова у місті Києві, загальною площею 347,1 кв.м.

24.10.2017 третя особа-2 зареєструвала право власності на вказане приміщення. Таким чином, у відповідача вже відсутнє вказане майно, а з моменту переходу права власності він не може укладати будь-яких договорів щодо спірного майна, в тому числі щодо його оренди.

Також, третя особа-2 зазначила, що з метою недопущення можливого порушення переважного права на продовження орендних відносин, направила на адресу позивача пропозицію з проектом попереднього договору оренди. У відповідь на вказану пропозицію Позивач листом №26/10/17-1 від 26.10.2017 повідомив, що запропонований розмір орендної плати не відповідає ринковим ставкам оренди та не є економічно обґрунтованим, а також запропонував укласти договір оренди на своїх умовах. Тобто між третьою особо-2 (новим власником приміщення) та позивачем не досягнуто домовленостей щодо умов договору оренди на новий строк. В результаті чого позивач втратив переважне право на укладання договору оренди і з новим власником (третя особа-2).

В судовому засіданні 13.12.2017 представники апелянта підтримали доводи викладені в апеляційній скарзі та просили задовольнити її, а рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі № 910/12017/17 скасувати.

В судовому засіданні 13.12.2017 представник відповідача заперечив проти доводів викладених в апеляційній скарзі з урахуванням відзиву поданого під час апеляційного провадження та просив відмовити в її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі №910/12017/17 залишити без змін.

В судовому засіданні 13.12.2017 представник третьої особи-1 заперечив проти доводів викладених в апеляційній скарзі з урахуванням відзиву поданого під час апеляційного провадження та просив відмовити в її задоволенні, а рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі №910/12017/17 залишити без змін.

В судове засідання 13.12.2017 третя особа-2 свого представника не направила, про день, час та місце проведення судового засідання була повідомлені належним чином.

В силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку, дотримання якого є процесуальною гарантією дотримання прав сторін спору.

У п. 3 Постанови № 11 від 17.10.2014 Пленуму Вищого Спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ "Про деякі питання дотримання розумних строків розгляду судами цивільних, кримінальних справ і справ про адміністративні правопорушення" розумним, зокрема, вважається строк, що є об'єктивно необхідним для виконання процесуальних дій, прийняття процесуальних рішень та розгляду і вирішення справи з метою забезпечення своєчасного (без невиправданих зволікань) судового захисту. З урахуванням практики Європейського суду з прав людини критеріями розумних строків у цивільних справах є: правова та фактична складність справи; поведінка заявника, а також інших осіб, які беруть участь у справі, інших учасників процесу; поведінка органів державної влади (насамперед суду); характер процесу та його значення для заявника (справи "Федіна проти України" від 02.09.2010р., "Смірнова проти України" від 08.11.2005р., "Матіка проти Румунії" від 02.11.2006р., "Літоселітіс Проти Греції" від 05.02.2004р.).

Одночасно, застосовуючи відповідно до ч. 1 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України, ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" при розгляді справи ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, суд зазначає, що право особи на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку кореспондується з обов'язком добросовісно користуватися наданими законом процесуальними правами, утримуватись від дій, що зумовлюють затягування судового процесу, та вживати надані процесуальним законом заходи для скорочення періоду судового провадження (п. 35 рішення від 07.07.1989р. Європейського суду з прав людини у справі "Юніон Еліментарія Сандерс проти Іспанії-" (Alimentaria Sanders S.A. v. Spain).

Обов'язок швидкого здійснення правосуддя покладається, в першу чергу, на відповідні державні судові органи. Розумність тривалості судового провадження оцінюється в залежності від обставин справи та з огляду на складність справи, поведінки сторін, предмету спору. Нездатність суду ефективно протидіяти недобросовісно створюваним учасниками справи перепонам для руху справи є порушенням ч. 1 ст. 6 даної Конвенції (рішення Європейського суду з прав людини від 08.11.2005 у справі "Смірнова проти України").

Дослідивши матеріали справи, які містять докази повідомлення всіх учасників судового процесу про дату, час та місце судового засідання, з метою дотримання процесуальних строків вирішення спору, судова колегія вважає можливим розглянути справу за відсутності представника третьої особи-2 за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду має бути залишене без змін, виходячи із наступного.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, між Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" (орендодавець) 01.10.2014 було укладено договір оренди № 01/10/14 з правом викупу (надалі - Договір), відповідно до умов якого орендодавець зобов'язується передати орендареві у строкове платне користування нежиле приміщення, група приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вулиці Ломоносова у місті Києві, загальною площею 347,1 кв. м, на умовах, визначених договором.

Відповідно до п. 1.4 договору призначення приміщення - використання для потреб клініки (медичного центру).

Згідно з п. 2.1 договору цей договір укладається сторонами строком на 35 місяців. Строк дії цього договору починає свій перебіг з дати його підписання сторонами та підписання акту приймання-передачі приміщення згідно з п. 4. 1 цього договору і закінчується 01.08.2017.

Сторони встановили, що орендар має переважне право на продовження строку дії цього договору, яке реалізується в порядку, передбаченому п.п. 6.1.4, 7.1.4 цього договору (п. 2.2 договору).

Згідно з п. 5.6 договору у разі необхідності орендар може здійснювати оплату майбутніх орендних платежів за будь-який період з подальшим письмовим повідомленням орендодавця про здійснення таких авансових платежів. Уразі підвищення орендної плати у період, що був оплачений орендарем, оплаті підлягає різниця між сумою підвищеної та фактично сплаченої орендної плати.

Відповідно до п. 6.1.4 договору орендодавець зобов'язаний укласти договір оренди приміщення з орендарем на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (п. 7.1.4 договору).

Згідно з п. 7.1.4 договору з метою реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди приміщення на новий строк у випадку закінчення строку дії цього договору, повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення цього договору на новий строк не пізніше 45 календарних днів до дати закінчення строку дії цього договору.

Місцевим господарським судом вірно встановлено, що 01.10.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" (орендодавець) укладено додаткову угоду до договору оренди з правом викупу №01/10/14 від 01.10.2014, згідно з якою орендодавець в порядку та на умовах, визначених цією додатковою угодою, надає право орендарю на викуп нежилого приміщення, групи приміщень №92 (літера А), що знаходиться в будинку №56, розташованому по вул. Ломоносова в місті Києві загальною площею 347,1 кв.м. у орендодавця; приміщення, яке викуповується орендарем в орендодавця, знаходиться в користуванні орендаря відповідно до договору; оплата за приміщення здійснюється орендарем в гривнях на поточний рахунок орендодавця відповідно до курсу долара США, встановленого Національним Банком України на день здійснення платежу; після повної оплати орендарем загальної вартості приміщення сторони зобов'язуються укласти договір купівлі-продажу приміщення, яке підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації відповідно до вимог чинного законодавства України.

Судом першої інстанції вірно зазначено, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" (орендодавець) договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 з урахуванням додаткової угоди від 01.10.2014, за своєю правовою природою є договором оренди з правом викупу.

У відповідності до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди (ст. 289 Господарського кодексу України).

Згідно з нормами ч. 1 та 2 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Місцевим господарським судом вірно встановлено, що 01.10.2014 Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" (орендодавець) складено акт прийому-передачі нежитлового приміщення за договором, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення №92 (літера А), що знаходиться в будинку №56, розташованому по вул. Ломоносова в місті Києві загальною площею 347,1 кв.м.

З матеріалів справи вбачається, що 31.05.2017 позивач звернувся до відповідача із листом (вих. № 31/05/17 від 31.05.2017), в якому, керуючись п.п. 2.2, 6.1.4, 7.1.4 Договору повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та разом із вказаним листом надіслав відповідачу два примірники договору для підписання відповідачем.

Також, з матеріалів справи вбачається, що у відповідь на вказаний лист, відповідач своїм листом б/н від 15.06.2017 повідомив позивача про те, що умови запропонованого позивачем договору оренди, зокрема умови щодо розміру орендної плати, відповідача не влаштовують, що відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України, свідчить про недосягнення між сторонами домовленості щодо плати, у зв'язку з чим переважне право наймача на укладення договору припиняється. Також відповідач у вказаному листі зазначив, що строк дії укладеного між сторонами Договору припиняється 01.08.2017, у зв'язку з чим просив позивача в строк до 01.08.2017 покинути орендоване приміщення та вивезти з нього все майно позивача, після чого передати приміщення відповідачу за актом приймання-передачі приміщення. Крім того, відповідач повідомив позивача про те, що він має намір використовувати вказане приміщення для власних потреб, та зазначив, що з метою запобігання будь-яких конфліктних ситуацій позивачу слід завчасно вжити заходів щодо уникнення можливих збитків, в тому числі упущеної вигоди, у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та виселення з орендованого приміщення.

Позивач вказує на те, що зазначений лист було надіслано відповідачем на адресу позивача 15.06.2017, даний факт відповідачем не заперечувався.

Також, з матеріалів справи вбачається, що відповідно до повторного листа про звільнення приміщення від 20.07.2017 відповідач просив позивача у строк до 01.08.2017 покинути орендоване за Договором приміщення.

Обґрунтовуючи позовні вимоги та апеляційну скаргу позивач посилається на те, що між сторонами (позивач - орендар, відповідач - орендодавець) було укладено договір оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 зі строком дії до 01.08.2017, однак відповідач у листі від 15.06.2017 зазначив, що має намір використовувати приміщення, що є об'єктом оренди за договором, для власних потреб. Проте, позивач наголошує на тому, що основним видом діяльності відповідача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (відповідно до інформації, яка міститься у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань), а 16.06.2017 відповідач змінив своє місцезнаходження (44114, Волинська обл., Ратнівський р-н, с. Язавні, вул. Центральна, буд. 10А), що свідчить про відсутність наміру використовувати приміщення для власних потреб.

Крім того, апелянт вважає, що підписання відповідачем надісланого позивачем договору оренди є обов'язком відповідача відповідно до п. 6.1.4 Договору, однак листом від 15.06.2017 відповідач повідомив позивача про відмову у продовженні договору оренди та вимагав позивача звільнити приміщення до 01.08.2017, попередивши про вжиття заходів щодо виселення позивача з приміщення після 01.08.2017.

Вказане вище, на думку апелянта, свідчать про невиконання відповідачем умов господарського договору (договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014), невизнання права позивача на продовження договору оренди, ухилення від підписання основного договору на підставі попереднього договору, а також про створення відповідачем позивачу перешкод у користуванні орендованим приміщенням.

Враховуючи викладене, позивач просить:

1) визнати продовженим на 35 календарних місяців, починаючи з 01.08.2017, договір оренди з правом викупу між Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" щодо групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вулиці Ломоносова в місті Києві, загальною площею 347,1 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 0 на умовах, викладених позивачем у прохальній частині позовної заяви;

2) визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" право власності на приміщення № 101, площею 2,5 кв.м. групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вулиці Ломоносова в місті Києві.

Оцінюючи докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об'єктивному дослідженні в судових засіданнях з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи їх взаємний зв'язок, Київський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення суду першої інстанції прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, є законним і обґрунтованим з наступних підстав.

Як передбачено ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

У відповідності до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Як встановлено ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації (викупу) об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Згідно зі ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У відповідності до ст.ст. 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк і на тих самих умовах, на яких цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує сторона договору - орендодавець/балансоутритмувач.

Таким чином, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Як вже зазначалось, відповідно до п. 2.1 Договору, цей договір укладається сторонами строком на 35 місяців. Строк дії цього договору починає свій перебіг з дати його підписання сторонами та підписання акту приймання-передачі приміщення згідно з п. 4.1 цього договору і закінчується 01.08.2017.

Місцевим господарським судом вірно встановлено, що 01.10.2014 Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" (орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Кордіал" (орендодавець) складено акт прийому-передачі нежитлового приміщення за Договором, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення №92 (літера А), що знаходиться в будинку №56, розташованому по вул. Ломоносова в місті Києві загальною площею 347,1 кв.м.

31.05.2017 позивач звернувся до відповідача із листом (вих. № 31/05/17 від 31.05.2017), в якому, керуючись п.п. 2.2, 6.1.4, 7.1.4 Договору повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та разом із вказаним листом надіслав відповідачу два примірники договору для підписання відповідачем (копія листа з додатками долучена позивачем до позовної заяви).

У відповідь на вказаний лист, відповідач своїм листом б/н від 15.06.2017 повідомив позивача про те, що умови запропонованого позивачем договору оренди, зокрема умови щодо розміру орендної плати, відповідача не влаштовують, що відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України, свідчить про недосягнення між сторонами домовленості щодо плати, у зв'язку з чим переважне право наймача на укладення договору припиняється. Також відповідач у вказаному листі зазначив, що строк дії укладеного між сторонами договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 припиняється 01.08.2017, у зв'язку з чим просив позивача в строк до 01.08.2017 покинути орендоване приміщення та вивезти з нього все майно позивача, після чого передати приміщення відповідачу за актом приймання-передачі приміщення. Крім того, відповідач повідомив позивача про те, він має намір використовувати вказане приміщення для власних потреб, та зазначив, що з метою запобігання будь-яких конфліктних ситуацій позивачу слід завчасно вжити заходів щодо уникнення можливих збитків, в тому числі упущеної вигоди, у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та виселення з орендованого приміщення.

Також, місцевим господарським судом встановлено, що відповідно до повторного листа про звільнення приміщення від 20.07.2017 відповідач просив позивача забезпечити у строк до 01.08.2017 покинути орендоване за договором оренди від 01.10.2014 №01/10/2014 приміщення (копія листа долучена до відзиву відповідача).

Враховуючи викладене та у зв'язку з направленням відповідачем листа №б/н від 15.06.2017 на адресу позивача, який містить заперечення щодо продовження дії договору, місцевий господарський суд вірно зазначив, що орендодавець такими діями виразив своє волевиявлення на припинення дії договору оренди від 01.10.2014 №01/10/14. Також, судом першої інстанції вірно враховано, що такий лист було надіслано в період строку дії договору, тобто в межах визначеного ст. 764 Цивільного кодексу України строку для подання орендодавцем заперечень щодо продовження строку дії договору.

Згідно з ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами.

Місцевий господарський суд вірно зазначив, що заперечення щодо продовження строку дії договору оренди, викладені у листі від 15.06.2017, за своєю правовою природою є одностороннім правочином, оскільки є дією особи, яка спрямована на припинення цивільних (господарських) прав і обов'язків за договором оренди.

Також, в жодному пункті договору оренди №01/10/2014 від 01.10.2014, не міститься домовленості про те, що після отримання повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк Орендодавець зобов'язаний укласти договір оренди на новий строк на тих самих умовах, які визначені договором оренди №01/10/2014 від 01.10.2014.

Апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що укладений між сторонами Договір оренди від 01.10.2014 №01/10/2014 припинився у зв'язку із закінченням строку його дії та наявністю заперечень орендодавця щодо продовження строку його дії, у зв'язку з чим у позивача відсутні правові підстави для подальшого користування об'єктом оренди.

Розглянуті положення Цивільного кодексу України стосуються поновлення договору оренди у разі відсутності заперечень орендодавця та наявності волевиявлення орендаря на подальше користування об'єктом оренди.

Разом з тим, Цивільний кодекс України розрізняє поняття поновлення договору оренди між сторонами договору оренди на тих же умовах між тими ж сторонами та поняття переважного права на укладання договору оренди, тобто на укладання нового договору оренди на нових умовах.

Відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Статтею 777 Цивільного кодексу України встановлено, що переважне право орендаря включає в себе два елементи: на укладення договору оренди на новий строк та на придбання об'єкта оренди (у разі його продажу).

Судом першої інстанції вірно встановлено, що сторони встановили, що орендар має переважне право на продовження строку дії цього договору, яке реалізується в порядку, передбаченому п.п. 6.1.4, 7.1.4 цього договору (п. 2.2 Договору).

Відповідно до п. 6.1.4 Договору орендодавець зобов'язаний укласти договір оренди приміщення з орендарем на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк (п. 7.1.4 договору).

Згідно з п. 7.1.4 Договору з метою реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди приміщення на новий строк у випадку закінчення строку дії цього договору, повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення цього договору на новий строк не пізніше 45 календарних днів до дати закінчення строку дії цього договору.

Тому, викладене у п. 2.2. договору формулювання, що орендар має переважне право на продовження строку дії цього договору слід тлумачити з урахуванням правової природи законодавчих понять "поновлення договору оренди", "переважне право на укладення договору оренди" та виходити з сукупного аналізу умов п.п. 2.2., 6.1.4., 7.1.4. договору оренди. Такі умови, власне, передбачають саме порядок реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а не пролонгації на тих же умовах.

Так, для поновлення договору оренди в порядку ст. 764 Цивільного кодексу України жодної переваги (в контексті пріоритету перед іншими особами) орендареві не потрібно, оскільки він є єдиною особою з якою орендодавець вправі саме поновити договір оренди на тих же умовах (у зв'язку з продовженням користування орендарем приміщенням та відсутності заперечень орендодавця проти цього відповідно до визначених ст. 764 Цивільного кодексу України строків - тобто коли мовчазна згода сторін зобов'язання свідчить про намір продовжити їх договірні відносини оренди на тих умовах, що вже погоджені), тоді-як в порядку ст. 777 Цивільного кодексу України своє переважне право на укладення договору орендар може реалізовувати виключно за наявності таких обставин: закінчення строку дії договору оренди (та заперечення орендодавця щодо поновлення договору оренди на тих же умовах); наявність волевиявлення орендодавця на передання об'єкту оренди, що знаходився в користуванні орендаря за договором, строк дії якого закінчився, в подальшу оренду; належне виконання попереднім орендарем обов'язків за договором оренди; наявність волевиявлення попереднього орендаря на укладення нового договору оренди; повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору найму. При цьому, переважне право орендаря на укладення нового договору оренди може бути реалізовано виключно у разі досягнення сторонами домовленості щодо усіх умов договору.

Як передбачено ст. 777 Цивільного кодексу України, у разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Таким чином, закон розрізняє поняття "продовження договору оренди" (на тих же умовах) та поняття "переважне право на укладення договору оренди" (новий договір оренди) з підстав свободи вибору орендодавця умов передання свого майна в оренду після спливу погодженого у договорі оренди строку такого договору (періоду, на який поширюються правовідносини оренди): на тих же умовах тій же особі чи на інших умовах, зокрема, щодо ціни, строку дії договору, або без наміру передавати майно в оренду будь-кому (тобто для використання для власних потреб/продажу/тощо).

Місцевим господарським судом вірно встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 31.05.2017 позивач звернувся до відповідача із листом (вих. № 31/05/17 від 31.05.2017), в якому, керуючись п.п. 2.2, 6.1.4, 7.1.4 Договору повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та разом із вказаним листом надіслав відповідачу два примірники договору для підписання відповідачем (копія листа з додатками долучена позивачем до позовної заяви).

У відповідь на вказаний лист, відповідач своїм листом б/н від 15.06.2017 повідомив позивача про те, що умови запропонованого позивачем Договору, зокрема умови щодо розміру орендної плати, відповідача не влаштовують, що відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України, свідчить про недосягнення між сторонами домовленості щодо плати, у зв'язку з чим переважне право наймача на укладення договору припиняється. Також відповідач у вказаному листі зазначив, що строк дії укладеного між сторонами Договору припиняється 01.08.2017, у зв'язку з чим просив позивача в строк до 01.08.2017 покинути орендоване приміщення та вивезти з нього все майно позивача, після чого передати приміщення відповідачу за актом приймання-передачі приміщення. Крім того, відповідач повідомив позивача про те, він має намір використовувати вказане приміщення для власних потреб, та зазначив, що з метою запобігання будь-яких конфліктних ситуацій позивачу слід завчасно вжити заходів щодо уникнення можливих збитків, в тому числі упущеної вигоди, у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди та виселення з орендованого приміщення.

Таким чином, наведеним листом від 15.06.2017 відповідач як орендодавець заперечив як щодо поновлення договору оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 на новий строк (на тих же умовах), так і щодо укладення нового договору оренди з позивачем як орендарем, у якого є переважне право на укладення такого договору, що свідчить про припинення переважного права позивача на укладення договору оренди в силу ст. 777 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, позивач у позові не обґрунтовує позовні вимоги тими обставинами, що відповідач має намір та фактично здійснює дії по переданню спірного майна в оренду третім особам, порушуючи при цьому права позивача як особи, що має переважне право на укладення договору оренди з відповідачем щодо нежилого приміщення, група приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вулиці Ломоносова у місті Києві, загальною площею 347,1 кв. м., а зазначає, що основним видом діяльності відповідача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна; 16.06.2017 відповідач змінив своє місцезнаходження (44114, Волинська обл., Ратнівський р-н, с. Язавні, вул. Центральна, буд. 10А), що, на думку позивача, свідчить про відсутність наміру відповідача використовувати приміщення для власних потреб.

У відзиві на позовну заяву, відповідач зазначає, що він не розміщував в мережі Інтернет жодних оголошень про передачу в оренду спірного нерухомого майна.

Місцевий господарський суд вірно вказав на те, що мотиви відмови від укладення нового договору оренди (заперечень щодо поновлення договору на тих же умовах без укладення договору) в даному разі не мають значення, оскільки орендодавець як власник в силу ст. 319 Цивільного кодексу України володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, відтак у разі відсутності бажання власника на передання в оренду належного йому на праві власності майна (що, власне, є видом розпорядження майном), таке волевиявлення не може не визнаватись судом з підстав недоведеності, на думку позивача, обставин, які повідомлені відповідачем у листі від 15.06.2017.

Відповідач не може нести тягар доведення тих обставин, що він має намір використовувати майно для власних потреб, оскільки саме позивач повинен довести, що відповідач має намір передати або передав в оренду майно іншим особам, порушуючи при цьому переважне право позивача на укладення договору оренди.

Разом з тим, суд першої інстанції вірно зазначив, що умови п.п. 2.2., 6.1.4., 7.1.4. договору оренди, які визначають обов'язок орендодавця укласти з орендарем договору оренди на новий строк, не встановлюють іншого механізму реалізації переважного права укладення договору оренди, ніж той, що встановлений імперативними нормами Цивільного кодексу України, тобто ці умови договору, по суті, підтверджують наявність обов'язку орендодавця, який відповідає переважному праву орендаря на укладення договору оренди, що реалізовується шляхом повідомлення орендодавця про такий намір, у зв'язку з чим у разі досягнення згоди щодо умов нового договору оренди у орендодавця виникає обов'язок укласти такий договір з орендарем. Так обов'язок орендодавця укласти договір оренди в порядку реалізації переважного права з попереднім орендарем встановлений законом, так само законом передбачено обов'язок орендаря повідомити орендодавця про намір скористатися таким правом.

Проте, Цивільний кодекс передбачає необхідність наявності також інших передумов для реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди, зокрема, наявність волевиявлення орендодавця на передання об'єкту оренди, що знаходився в користуванні орендаря за договором, строк дії якого закінчився, в подальшу оренду; належне виконання попереднім орендарем обов'язків за договором оренди, погодження сторонами усіх умов нового договору оренди.

Разом з тим, сторони договору не можуть відступати від імперативних приписів закону щодо врегулювання порядку реалізації переважного права орендаря на укладення нового договору оренди.

Враховуючи викладене, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про необґрунтованість доводів позивача, повідомлення орендарем орендодавця про намір укласти договір на новий строк є достатньою та єдиною підставою для реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк та на тих же умовах.

Разом з тим, щодо доводів позивача, що викладені у п.п. 2.2., 6.1.4., 7.1.4. договору оренди умови за своїм змістом є попереднім договором, апеляційним судом не приймаються до уваги враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 635 Цивільного кодексу України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Апеляційний суд зазначає, що умови п.п. 2.2., 6.1.4., 7.1.4. Договору, виходячи з правової природи правовідносин сторін, які виникли із зобов'язання оренди, є такими, що регулюють саме порядок реалізації визначеного законом переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, відтак, виходячи зі специфіки правовідносин оренди, у суду відсутні підстави вважати, що зазначені умови договору є попереднім договором в розумінні ст. 635 Цивільного кодексу України, оскільки визначений у вказаних пунктах договору обов'язок орендодавця обумовлюється існуванням ряду інших обставин, що визначені спеціальними нормами ст. 777 Цивільного кодексу України.

Разом з тим, у позові позивач просить, зокрема, визнати продовженим на 35 календарних місяців, починаючи з 01.08.2017, договір оренди з правом викупу між позивачем та відповідачем на умовах, які ідентичні тим, що викладені у договорі оренди № 01/10/14 з правом викупу від 01.10.2014 з урахуванням додаткової угоди від 01.10.2014, тобто з урахуванням визначеного ст. 764 Цивільного кодексу України порядку, позивач фактично просить визнати договір оренди з правом викупу № 01/10/14 поновленим на тих же умовах.

При цьому, як вірно встановлено місцевим господарським судом, поновлення договору оренди, як і укладення нового договору оренди (за умов дотримання визначеного законом порядку повідомлення орендаря про існування заперечень щодо поновлення договору оренди), є виключно правом орендодавця, а не його обов'язком, відтак, враховуючи, що орендодавцем було дотримано порядку повідомлення орендаря про відсутність наміру на поновлення договору оренди та укладання нового договору оренди, суд не вправі зобов'язувати особу до вчинення дій, які не є обов'язковими для неї (ст. 14 Цивільного кодексу України), які до того ж можуть одночасно обмежувати її правомочності власника щодо володіння, користування та розпорядження своєю власністю, що не допускається.

Враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал" в частині вимог про визнання договору продовженим задоволенню не підлягає.

Також, позивачем заявлено позовні вимоги про визнання за Товариством з обмеженою відповідальністю "Слух" права власності на приміщення № 101, площею 2,5 кв.м. групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вулиці Ломоносова в місті Києві.

Згідно з ст. 392 Цивільного кодексу України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Передумовою для застосування ст. 392 Цивільного кодексу України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права. Позивач у позові про визнання права власності - особа, яка вже є власником.

В разі втрати правовстановлюючого документа позивач звертається до суду, як правило, у зв'язку з неможливістю реалізації ним свого права власності. У таких випадках суб'єктивне право власності іншими особами не порушується, у зв'язку з чим у судів виникає питання, хто при цьому має виступати як відповідач, а також щодо можливості розгляду справи без відповідача або в окремому провадженні. З цього приводу суди мають враховувати, що: відповідно до ЦПК сторонами в цивільному процесі з розгляду справ позовного провадження є позивач і відповідач і можливість звернення до суду з позовом, де відсутній конкретний відповідач, діючим законодавством не передбачено; закон прямо вказує на те, що вимоги про визнання права власності розглядаються в позовному провадженні; відповідачами у таких справах є особи, які не визнають належності на праві власності майна позивачу у зв'язку з відсутністю у нього відповідного документа. Вимога про визнання права власності може бути поєднана з іншими вимогами (про витребування майна з чужого незаконного володіння, про виключення майна з акта опису та ін.). (Аналіз деяких питань застосування судами законодавства про право власності при розгляді цивільних справ від 01.07.2013, проведений Верховним Судом України).

При цьому, позивачем у даній справі не обґрунтовано жодним чином вимоги про визнання права власності на майно, зокрема, не зазначено, які саме обставини стали підставами для набуття позивачем права власності на відповідну частину приміщення та ким оспорюється даний факт.

Таким чином, враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кордіал" в частині вимог про визнання права власності не підлягає задоволенню з огляду на необґрунтованість вимог.

Щодо посилань апелянта на те, що судом не з'ясовано, чи дійсно Відповідач мав намір використовувати орендоване майно для власних потреб, в яких цілях Відповідач мав намір використовувати приміщення, та чи підтверджено це належними доказами (висновок Верховного суду України, викладений в постанові від 20.04.2016 у справі №3-266гс16), апеляційний господарський суд зазначає наступне.

Судом першої інстанції встановлено, що Відповідач мав намір використовувати приміщення для власних потреб, для здійснення власної господарської діяльності, не мав наміру передавати спірне майно в оренду, що підтверджено належними та допустимими доказами.

Про намір використовувати спірне приміщення для власних потреб Відповідач повідомив Позивача листом б/н від 15.06.2017, копія якого міститься в матеріалах справи, а також про відсутність наміру здавати його в оренду третім особам. Листом від 20.07.2017 Відповідач повторно повідомив Позивача про відсутність наміру здавати приміщення в оренду та звільнити займане приміщення після закінчення дії договору оренди №01/10/14 від 01.10.2014.

Предметом розгляду у справі №3-266гс16 є позовна вимога щодо зобов'язання звільнити займані нежитлові приміщення, що є комунальною власністю.

Згідно ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до п. 4.3 постанови Пленуми Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

«Водночас, суди усіх інстанцій не перевірили, з якою саме метою буде використовутись нерухоме майно, що є предметом Договору. Дана обставина, у разі з'ясування, що майно буде знову передаватись в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною третьою статті 17 Закону» (абз. 3 ст. 4 постанови ВСУ від 20.04.2016 у справі №3-266гс16).

Пунктом 12.8. Договору оренди №01/10/14 від 01.10.2014, передбачено, що на цей договір не розповсюджується дія Закону України «Про оренду державного і комунального майна».

Нежитлове приміщення, що було предметом договору оренди №01/10/14 від 01.10.2014 не належить до держаної чи комунальної власності, а тому Відповідач не міг порушувати норми закону, які на нього не поширюються.

Таким чином, судом першої інстанції повно та всебічно з'ясовано всі обставини справи, що мають значення для справи, а правова позиція викладена в постанові ВСУ від 20.04.2016 у справі №3-266гс16 стосується приміщення, що перебуває в комунальній (державній) власності.

Також, апеляційний господарський суд, щодо ухвали Господарського суду міста Києва від 27.07.2017 про вжиття заходів до забезпечення позову, зазначає наступне.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.07.2017 задоволено повністю заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" про вжиття заходів до забезпечення: заборонено Товариству з обмеженою відповідальністю "Кордіал" та іншим особам здійснювати виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" з нежилого приміщення, групи приміщень № 92 (літера А), що знаходиться в будинку № 56 по вулиці Ломоносова в місті Києві, загальною площею 347,1 кв.м., реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 0, а також вчиняти дії щодо відключення вказаного приміщення від електромереж, водопостачання та/або щодо припинення електропостачання та водопостачання у вказане приміщення.

Згідно з ст. 68 Господарського процесуального кодексу України питання про скасування забезпечення позову вирішується господарським судом, що розглядає справу, із зазначенням про це в рішенні чи ухвалі.

Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у зв'язку з відмовою в задоволенні позовних вимог у зв'язку з їх необґрунтованістю та безпідставністю, заходи до забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.07.2017 у справі №910/12017/17, підлягають скасуванню.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно частини 2 ст. 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

З урахуванням наведеного вище, колегія суддів апеляційної інстанції вважає, що доводи Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух", викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків господарського суду першої інстанції, а тому господарський суд першої інстанції вірно встановив фактичні обставини справи, належним чином дослідив наявні докази, дав їм належну оцінку та прийняв законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі №910/12017/17 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Слух" на рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі № 910/12017/17 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 09.10.2017 у справі № 910/12017/17 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/12017/17 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова апеляційного господарського суду набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційного господарського суду може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Головуючий суддя В.В. Куксов

Судді І.А. Іоннікова

К.В. Тарасенко