ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" листопада 2017 р.Справа № 922/4144/14

Господарський суд Харківської області у складі:

головуючий суддя Ольшанченко В.І.

судді: Присяжнюк О.О. , Добреля Н.С.

при секретарі судового засідання Черновій В.О.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради (м. Харків) треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Управління Державного земельного агентства в м. Харкові Харківської області (м. Харків) Управління Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру в м. Харкові Харківської області (м. Харків)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (м. Харків)
про та за зустрічним позовом до про внесення змін до договору Товариства з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (м. Харків) Харківської міської ради (м. Харків) внесення змін до договору оренди землі,
за участю представників:

позивача за первісним позовом - гол. спеціаліста-юрисконсульта сектору судової роботи відділу з питань земельних відносин Юридичного департаменту Харківської міської ради ОСОБА_2 (довіреність від 10.01.2017 р.),

третьої особи (Управління Державного земельного агентства в м. Харкові Харківської області) - не з'явився,

третьої особи (Управління Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру в м. Харкові Харківської області) - не з'явився,

відповідача за первісним позовом - директора ОСОБА_3 (наказ №01/04-КД від 01.04.2013 р.), ОСОБА_1 (довіреність від 04.01.2017 р.),

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2014 р. Харківська міська рада (надалі - позивач) подала до господарського суду Харківської області позовну заяву до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (надалі - відповідач), в якій просить внести зміни до договору оренди землі від 26.12.2005 р. №72170/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

"___"________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (Орендар) в особі керівника ______________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5, 9, 13, 14 договору оренди землі, зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05 змінити, доповнити пункт 2 словами та пункт 28 підпунктом д) і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :01:032:0013."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №640 від 30.10.2013 становить 7610467 грн. (сім мільйонів шістсот десять тисяч чотириста шістдесят сім гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №724/14 від 19.11.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 426186,15 грн. (чотириста двадцять шість сто вісімдесят шість гривень 15 копійок), або в місяць - 35515,51 грн. (тридцять п'ять тисяч п'ятсот п'ятнадцять гривень 51 копійка)."

"13. Розмір орендної плати переглядається у разі:

а) зміни умов господарювання, передбачених договором;

б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

в) зміни нормативної грошової оцінки;

г) внаслідок інфляції щорічно;

д) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендодавця, що підтверджено документами;

е) в інших випадках, передбачених законом."

"14. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня згідно діючого законодавства."

"28. д) в разі ухилення Орендаря від перерахунку орендної плати при настанні умов, передбачених п. 13 договору, Орендодавець має право звернутися до суду для визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною в зміненій редакції."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада Товариство з обмеженою

Харківської області відповідальністю «Альвіза»

м. Харків, м-н Конституції, 7 61033, м. Харків,

код 04059243 вул. Шевченка, буд. 235.

код 32136270

В особі міського голови В особі керівника

_________________Г.А.Кернес _________ _________________

/підпис/ /підпис/ /ПІБ/"

Рішенням господарського суду Харківської області від 13.01.2016 р. у даній справі, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.03.2016 р., позов задоволено частково.

Постановою Вищого господарського суду України від 25.05.2016 р. постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.03.2016 р. та рішення господарського суду Харківської області від 13.01.2016 р. у справі № 922/4144/14 скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

22.06.2016 р. протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів справу призначено у колегіальному складі: головуючий суддя Лавренюк Т.А., судді: Байбак О.І., Добреля Н.С.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 23.06.2016 р. призначено справу до розгляду у судовому засіданні на 07.07.2016 р. о 12:00 год.

07.07.2016 р. розгляд справи був відкладений на 20.07.2016 р. о 10:30 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 20.07.2016 р. було залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Управління Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру в м. Харкові Харківської області, (61003, м. Харків, вул. Квітки-Основ'яненко, 7), та розгляд справи був відкладений на 26.07.2016 р. о 14:30 год.

26.07.2016 р. розгляд справи був відкладений на 18.08.2016 р. о 12:00 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 18.08.2016 р. у справі №922/4144/14 була призначена судова земельно-технічна експертиза, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, провадження у справі зупинено.

Відповідно до розпорядження керівника апарату господарського суду Харківської області №391 від 19.04.2017 р. щодо призначення повторного автоматичного розподілу справи, а також протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.04.2017 р. склад колегії суддів у справі №922/4144/14 був змінений, та призначена колегія суддів у складі: головуючого судді Ольшанченка В.І., суддів Добрелі Н.С., Присяжнюка О.О., у зв'язку із закінченням терміну повноважень судді Лавренюк Т.А.

Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз проведено судову експертизу з питань землеустрою, висновок №13693/16-41 від 18.08.2017 р. разом зі справою №922/4144/14 надійшли до господарського суду.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 06.09.2017 р. було поновлено провадження у справі №922/4144/14 та призначено її до розгляду в судовому засіданні на 18.09.2017 р. о 14:00 год.

Також, зазначеною ухвалою суду були викликані в судове засідання судові експерти ОСОБА_5 та ОСОБА_6 для дачі пояснень щодо даного ними висновку №13693/16-41 від 18.08.2017 р. за результатами проведення експертизи з питань землеустрою.

Викликані для дачі пояснень щодо даного ними висновку №13693/16-41 від 18.08.2017 р. судові експерти ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в судове засідання не з'явилися, про причини неявки суду не повідомили.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 18.09.2017 р. було повторно викликано в судове засідання судових експертів ОСОБА_5 та ОСОБА_6 для дачі пояснень щодо даного ними висновку №13693/16-41 від 18.08.2017 р. за результатами проведення експертизи з питань землеустрою та розгляд справи був відкладений на 19.10.2017 р. о 11:30 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 11.10.2017 р. було відхилено клопотання Київського науково-дослідного інституту судових експертиз про допит судового експерта ОСОБА_5 у режимі відеоконференції в приміщенні Солом'янського районного суду м. Києва, що викладене у листі №544 від 03.10.2017 р. по справі №922/4144/14.

Позивач надав письмове заперечення на висновок експертів за результатами проведення експертизи з питань землеустрою, в якому просить не приймати висновок експертів №13693/16-41 від 18.08.2017 р. як належний та допустимий доказ, оскільки вважає його таким, що суперечить вимогам чинного законодавства, незаконним, необґрунтованим та не узгоджений з іншими матеріалами справи.

Відповідач надав письмове заперечення на позовну заяву, в якому вказує, що відповідно до положень ч. 2 ст. 4 ГПК України приписи нормативного акту органу місцевого самоврядування, які розповсюджуються на правовідносини, які діяли до набрання ним чинності не підлягають застосуванню внаслідок невідповідності Конституції України, та просить суд відмовити в задоволенні позову повністю.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 19.10.2017 р. розгляд справи був відкладений на 02.11.2017 р. о 15:30 год.

19.10.2017 р. товариство з обмеженою відповідальністю "Альвіза" надало зустрічний позов, в якому просить внести зміни до договору оренди землі від 26.12.2005 р. №72170/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (Орендар) в особі директора ОСОБА_3 з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :01:032:0013."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації від 28.09.2017 року №0-20-0.23,08-838/176-17 становить 5775452 (пять мільйонів сімсот сімдесят пять тисяч чотириста пятдесят дві гривні) грн."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік становить 4,3% від її нормативної грошової оцінки і складає 248344,44 грн. (двісті сорок вісім тисяч триста соток чотири гривень 44 копійки), або в місяць 20695,37 грн. (двадцять тисяч шістсот девяносто пять гривень 37 копійок)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада Товариство з обмеженою

Харківської області відповідальністю «Альвіза»

м. Харків, м-н Конституції, 7 61033, м. Харків,

код 04059243 вул. Шевченка, буд. 235.

код 32136270

В особі міського голови В особі керівника

_____________ Г.А.ОСОБА_7 ОСОБА_3

/підпис/ /підпис/"

Ухвалою господарського суду Харківської області від 20.10.2017 р. був прийнятий зустрічний позов ТОВ "Альвіза" до розгляду та призначений для спільного розгляду з первісним позовом у судовому засіданні на 02.11.2017 р. о 15:30 год.

Представник позивача за первісним позовом надав письмове питання до експерта щодо висновку експертизи №13693/16-41 від 18.08.2017 р.

Судовий експерт ОСОБА_5 надав пояснення на заперечення та питання позивача за первісним позовом на висновок судової експертизи.

Викликаний для дачі пояснень щодо даного ним висновку №13693/16-41 від 18.08.2017 р. судовий експерт ОСОБА_6 в судове засідання не з'явився, про причини неявки суду не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про день, час та місце розгляду справи, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення.

Відповідач за зустрічним позовом не надав відзив на зустрічну позовну заяву.

Ухвалою від 02.11.2017 р. був продовжений строк розгляду справи за заявою відповідача за первісним позовом до 22.11.2017 р. та відкладений розгляд справи на 20.11.2017 р. о 15:00 год.

Судовий експерт надіслав свої письмові пояснення щодо висновку судової експертизи від 18.08.2017 р. №13693/17-41.

Відповідач за зустрічним позовом надав відзив на зустрічну позовну заяву, в якому просить відмовити повністю у задоволенні зустрічного позову.

Треті особи (Управління Державного земельного агентства в м. Харкові Харківської області та Управління Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру в м. Харкові Харківської області) не надали письмові пояснення по суті спору щодо підтримки позовних вимог позивача або заперечень проти них.

Представники третіх осіб (Управління Державного земельного агентства в м. Харкові Харківської області та Управління Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру в м. Харкові Харківської області) у призначене судове засідання не зявилися, про причини неявки суду не повідомили, хоча треті особи (Управління Державного земельного агентства в м. Харкові Харківської області та Управління Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру в м. Харкові Харківської області) були належним чином повідомлені про день, час та місце розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 27.04.2005 р. ХХХV сесії Харківської міської ради IV скликання №78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" (а.с. 23-24) 26.12.2005 р. між Харківською міською радою (позивач за первісним позовом) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (відповідач за первісним позовом) укладено договір оренди землі (далі-договір) (а.с. 15-17), відповідно до умов якого відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, в підестакадному просторі Кузинського шляхопроводу.

Відповідно до п. 2 вищенаведеного договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3815 га.

Цей договір зареєстровано 26.12.2005 р. за №72170/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель.

В пункті 8 договору сторони погодили, що його укладено строком: на період будівництва до 01.12.2007 р. (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2030 р.

Відповідно до пункту 5 вказаного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою №2742/05 від 09.09.2005 р. становить 758861 грн.;

- на період експлуатації згідно з довідкою №2743/05 від 09.09.2005 р. становить 3794306 грн.

Відповідно до ОСОБА_6 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №640 від 30.10.2013 р. (а.с. 29) нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 7610467 грн.

Згідно з умовами пункту 9 договору, розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва:

2005 рік: 1616,37 грн.;

2006 рік: 2379,66 грн.;

з 2007 року: 4489,93 грн.;

- на період експлуатації:

з 01.12.2007 р.: 13596,26 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 договору).

Пунктом 11 договору сторонами визначено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем за первісним позовом) рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Відповідно до п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р.", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 р. №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р." та була введена в дію з 01.03.2008 р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до п. 9 Інформаційного листа ВГСУ від 15.03.2011 р. №01-06/249 "Про постанови ВСУ, прийняті за результатами перегляду судових рішень господарських судів" законодавча зміна граничного розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанови від 06.12.2010 р. №2-1/10068-2008; від 27.12.2010 р. №27/15-10).

Згідно з п. 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у встановленому законом порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, також зміни нормативної грошової оцінки землі.

13.12.2013 р. Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача за первісним позовом проект додаткової угоди до договору оренди землі від 26.12.2005 р. №72170/05 разом із листами-пропозиціями №4909/0/225-13 від 13.12.2013 р. та №4962/0/225-13 від 13.12.2013 р., але він додаткову угоду не підписав.

Відповідно до пункту 36 вказаного договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Ухвалою від 18.08.2017 р. по справі була призначена судова земельно-технічна експертиза, проведення якої доручено Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

На вирішення експертній установі судом були поставлені наступні питання:

1. Чи відповідає витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №640 від 30.10.2013 р. вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування? Якщо не відповідають, то в чому полягають невідповідності?

2. Чи правильно визначений вид функціонального використання земельної ділянки у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №640 від 30.10.2013 р. з визначенням всієї площі земельної ділянки під забудовою?

3. Чи підлягали застосуванню при визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки за витягом №640 від 30.10.2013 р. такі локальні коефіцієнти як незабезпечення централізованим теплопостачанням, а також незабезпечення централізованим газопостачанням, якщо так, то у яких значеннях?

У висновку №13693/16-41 судової земельно-технічної експертизи від 18.08.2017 р. Київський НДІСЕ вказав:

По першому питанню.

Форма витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :01:032:0013 від 30.10.2013 р. №640 в цілому відповідає формі витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка визначена додатком 2 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, УААН від 27.01.2006 р. №18/15/21/11.

При цьому, формування витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :01:032:0013 від 30.10.2013 р. №640 в 2013 році на підставі даних технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харків станом на 01.01.2013 року, яка затверджена та введена в дію з 01.01.2014 р. рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13, суперечить приписам пункту 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, УААН від 27.01.2006 р. №18/15/21/11 (втратив чинність 17.02.2017 р.), оскільки в 2013 році нормативна грошова оцінка земель міста Харків, затверджена вказаним рішенням Харківської міської ради, ще не була введена в дію.

По другому питанню.

При формуванні витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :01:032:0013 від 30.10.2013 р. №640 значення коефіцієнту Кф, який характеризує функціональне використання земельних ділянок, визначено не вірно.

В даному випадку наявне змішане використання вказаної земельної ділянки, а тому при формуванні витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки кадастровий номер :01:032:0013 від 30.10.2013 р. №640 мало бути було застосовано два значення функціонального коефіцієнту Кф:

- 2,5 - до частини земельної ділянки, яка забудована (будівлі, проїзди, проходи та площадки);

- 0,5 - до частини земельної ділянки, яка є незабудована (на якій відсутні ознаки зміни її якісних характеристик).

По третьому питанню.

При формуванні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.10.2013 р. №640 локальні коефіцієнти на розташування в межах зон не забезпечених централізованим тепло- та газопостачанням не застосовані у відповідності до технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харків станом на 01.01.2013 р., затвердженої рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13, оскільки згідно цієї технічної документації земельна ділянка кадастровий номер :01:032:0013, яка перебуває в користуванні ТОВ "Альвіза" на підставі договору оренди землі від 26.12.2005 р., розташована в межах зон забезпечених централізованим тепло- та газопостачанням.

Локальні коефіцієнти на знаходження земельної ділянки в зонах не забезпечених централізованим тепло- та газопостачанням, могли бути застосовані Управлінням Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області при формуванні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 30.10.2013 р. №640 лише у випадку наявності в Управлінні достовірних відомостей про те, що земельна ділянка на час формування цього витягу не забезпечена централізованим тепло- та газопостачанням.

Викликаний для дачі пояснень судовий експерт на питання представника позивача за первісним позовом: «Чи наявні в матеріалах справи наданих на експертизу затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою, які відповідно до п. 3.5. Порядку №18/15/21/11 є виключною підставою для виділення частини земельної ділянки різного функціонального використання про необхідність якого зазначив експерт?» пояснив, що: «В матеріалах судової справи, окремі затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою, які розроблені виключно з метою виділення частин земельної ділянки кадастровий номер :01:032:0013 різного функціонального використання для розрахунку розміру нормативної грошової оцінки цієї ділянки, відсутні.

Висновок про те, що функціональне використання земельної ділянки кадастровий номер :01:032:0013, яка перебуває в оренді ТОВ "Альвіза" на підставі договору оренди землі від 26.12.2005, є змішаним, зроблено ним, зокрема, на підставі відомостей проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ "Альвіза" для будівництва та подальшої експлуатації СТО автомобілів в під естакадному просторі Кузинського шляхопроводу у Ленінському районі м. Харкова (том 5 а.с. 3-48), який є затвердженими даними із землеустрою.».

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частиною 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Тобто, тільки строки внесення орендної плати чітко встановлюються Податковим кодексом України.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" №309-VI від 03.06.2008 р. внесені зміни до частин 4, 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі", згідно з якими річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

- для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

- для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим законом.

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки. При цьому у разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати, ніж зазначений у цій частині. Вказаний закон набрав чинності з моменту опублікування 04.06.2008 р.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011 р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом.

Згідно зі ст. 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: - для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; - для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Мінімальний розмір річної орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, передбачений Податковим кодексом України, що діє на час вирішення спору, повністю відповідає мінімальному розміру річної орендної плати, який передбачала стаття 21 Закону України "Про оренду землі", в редакції, що діяв до 01.01.2011 р.

Стаття 288 Податкового кодексу України не встановлює розмірів ставок орендної плати, тільки граничні межі розміру мінімальну (3%) та максимальну (12%).

Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства.

Нормативно грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, але при цьому відсутнє законодавче обґрунтування для автоматичної, одночасної зміни самої ставки орендної плати, визначеної умовами договору з підстави зміни нормативної грошової оцінки землі.

Договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав: зацікавлена сторона може просити суд про внесення змін до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором. Пункт 13 договору не містить таких випадків. При цьому, за відсутності згоди відповідача за первісним позовом у суду відсутні підстави встановлювати орендну плату вище граничного мінімального рівня (3%) або погодженого сторонами розміру ставки орендної плати під час укладання договору оренди.

Договір не містить розміру орендної плати у процентному відношенні до нормативної грошової оцінки, а чинним законодавством та умовами цього договору не надано міській раді повноважень в односторонньому порядку змінювати таку ставку.

Аналогічну правову позицію викладено Вищим господарським судом України у постанові від 25.04.2017 р. по справі №922/3503/14.

Відповідно до статей 651, 652 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю визначена у частині 1 статті 21 Закону України "Про оренду землі" як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Оскільки відповідно до частини першої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, внесення змін до договору оренди землі у разі зміни ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів уповноваженим органом повинно здійснюватися з дотриманням порядку, визначеного вказаною нормою зазначеного Кодексу.

У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Однак, під час розгляду цієї справи наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук №18/15/21/11 від 27.01.2006 р., на підставі якого при підготовці проекту додаткової угоди позивачем за первісним позовом (Харківською міською радою) було визначено розмір орендної плати, втратив чинність з 17.02.2017 р.

На теперішній час спірні правовідносини, зокрема, щодо встановлення коефіцієнтів функціонального використання земельних ділянок (Кф) регулюються Порядком нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики і продовольства України від 25.11.2016 р. №489, у звязку з чим рішенням 11 сесії 7 скликання Харківської міської ради від 22.02.2017 р. №566/17 були внесені відповідні зміни до рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. №1209/13 „Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013".

Вищезазначеними нормативно-правовими актами встановлено, що максимальний коефіцієнт функціонального використання (Кф) для земель транспорту становить 1, в той час, як відповідно до скасованого наказу Кф визначався не за видом цільового використання земельної ділянки, а за кодом видів економічної діяльності, та становив 2,5.

За таких обставин, в задоволенні первісного позову в частині внесення змін у пункти 5 та 9 договору, суд вважає за необхідне відмовити повністю.

Первісні позовні вимоги в частині внесення змін до п. 2 договору щодо кадастрового номеру земельної ділянки, суд вважає необґрунтованими, недоведеними та не підлягаючими задоволенню, оскільки додаток до договору «План земельної ділянки» містить кадастровий номер.

Щодо первісних позовних вимог в частині зміни пунктів 13, 14 та 28 договору оренди землі від 26.12.2005 р. №72170/05, суд вважає за необхідне відмовити в задоволенні позовних вимог позивача за первісним позовом в цій частині, виходячи із наступного.

Позивачем за первісним позовом в позовній заяві не наведено обґрунтування позовних вимог щодо зміни п. 13 договору, якими він просить доповнити перелік підстав для зміни орендної плати такою підставою як зміна нормативної грошової оцінки землі.

Аналогічно пропоновані позивачем за первісним позовом зміни до п. 28 договору оренди не обґрунтовані жодними посиланнями на норми права та докази.

Про незаконність цих вимог свідчить те, що в даному разі позивач за первісним позовом просить суд врегулювати в договорі відносини, які вже врегульовані нормативними актами, при цьому просить зробити це у інший спосіб, ніж передбачено цими актами.

Проте, це неприпустимо, адже згідно з частиною 2 статті 6 ЦК України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

У відповідності до приписів частини 4 статті 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в т.ч. типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

У цьому ж випадку позивач за первісним позовом, пропонуючи умови договору, котрих немає у типовому договорі оренди землі, який затверджений постановою КМУ від 30.03.2004 р. №220 Про затвердження Типового договору оренди землі, насправді просить не конкретизувати, а змінити і доповнити умови типового договору, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій частиною 2 статті 630 ЦК України та частиною 4 статті 179 ГК України.

Так, зокрема, в Типовому договорі оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 р. №220, а саме, у вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні пропоновані позивачем за первісним позовом у спірній додатковій угоді умови щодо зміни розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки землі (п. 13).

Відповідність таких пропонованих позивачем за первісним позовом умов договору Типовому договору оренди землі, затвердженому самим позивачем за первісним позовом не може бути прийняте судом до уваги, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Відсутність зміни нормативної грошової оцінки землі в переліку підстав перегляду розміру орендної плати, визначеному в п. 13 чинної редакції договору, до речі, є додатковим доказом того, що наразі, на момент звернення позивача за первісним позовом із позовом, зміна нормативної грошової оцінки землі не є підставою для зміни розміру орендної плати. У іншому разі, потреби б в доповненні відповідного переліку цією додатковою підставою у позивача не виникало б.

Аналогічно намагання позивача за первісним позовом доповнити умови договору пунктом 28, який передбачає спосіб захисту права тотожній тому, з яким позивач вже (за відсутності таких змін) звернувся з позовом до суду свідчить про юридичну неспроможність заявлених позовних вимог.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку про те, що позивачем за первісним позовом не доведено обставин, на які він посилається, як на підставу своїх позовних вимог у частині зміни пунктів 5, 9, 13, 14 та доповнення пунктів 2, 28 договору оренди землі від 26.12.2005 р. №72170/05, і не доведено необхідність їх внесення, відповідність даних пунктів додаткової угоди вимогам Закону, а відтак первісні позовні вимоги є безпідставними, такими, що не ґрунтуються на Законі, отже - не підлягають задоволенню повністю, у зв'язку з чим первісний позов Харківської міської ради підлягає відхиленню в повному обсязі.

Зустрічні позовні вимоги ґрунтуються на новій нормативній оцінці землі, зробленій відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики і продовольства України №489 від 25.11.2016 р., що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №0-20-2.23,08-838/176-17 від 28.09.2017 р.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №0-20-2.23,08-838/176-17 від 28.09.2017 р. нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 5775452,00 грн., що і було запропоновано позивачем за зустрічним позовом внести до пункту 5 договору.

Таким чином, зустрічні позовні вимоги в частині внесення змін до пункту 5 договору, суд вважає обґрунтованими, доведеними та підлягаючими задоволенню повністю.

Запропоновані позивачем за зустрічним позовом доповнення пункту 2 договору щодо кадастрового номеру земельної ділянки, суд вважає за можливе задовольнити, оскільки ці доповнення не є по суті змінами або доповненнями новою інформацією договору. Кадастровий номер вже був присвоєний земельній ділянці, але містився у додатку до договору «План земельної ділянки».

Запропоновані позивачем за зустрічним позовом зміни до пункту 9 договору щодо орендної плати у розмірі 4,3% від нормативної грошової оцінки в сумі 248344,44 грн., суд вважає необґрунтованими, недоведеними та не підлягаючими задоволенню в повному обсязі, оскільки: по-перше, договір не містить розміру орендної плати у процентному відношенні до нормативної грошової оцінки, а чинним законодавством та умовами цього договору не надано стороні повноважень в односторонньому порядку змінювати або встановлювати таку ставку; по-друге, позивач за зустрічним позовом не надав обґрунтований розрахунок орендної плати у розмірі 4,3%; по-третє, як вже зазначалося вище, договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав: зацікавлена сторона може просити суд про внесення змін до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором. Пункт 13 договору не містить таких випадків. При цьому, за відсутності згоди відповідача за зустрічним позовом у суду відсутні підстави встановлювати орендну плату вище граничного мінімального рівня (3%) або погодженого сторонами розміру ставки орендної плати під час укладання договору оренди.

Посилання відповідача за зустрічним позовом на те, що визначення відсоткової ставки розміру орендної плати за земельну ділянку на рік в договорі оренди землі належить до владних повноважень Харківської міської ради, суд вважає безпідставними, оскільки укладання договору оренди землі, змін та доповнень до нього здійснюється на принципах рівності сторін.

За таких обставин, суд вважає зустрічні позовні вимоги є обґрунтованими, доведеними та підлягаючими задоволенню частково, в частині внесення змін в редакції позивача за зустрічним позовом до пунктів 2 та 5 договору.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати, понесені позивачем за зустрічним позовом, які складаються з судового збору за подачу зустрічного позову в сумі 1600,00 грн., апеляційної скарги в сумі 1515,80 грн., касаційної скарги в сумі 1740,00 грн. та витрат на проведення судової експертизи в сумі 17616,00 грн., а всього 22471,80 грн. належить стягнути на його користь з відповідача за зустрічним позовом.

Керуючись ст.ст. 179, 188 ГК України, ст.ст. 630, 632, 651, 652 ЦК України, ст. 288 Податкового кодексу України, ст.ст. 13, 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 33-35, 43, 49, 82-85 ГПК України,

ВИРІШИВ:

1. У первісному позові відмовити повністю.

2. У зустрічному позові відмовити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 26.12.2005 р. №72170/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та Товариство з обмеженою відповідальністю "Альвіза" (Орендар) в особі директора ОСОБА_3 з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5, 9 договору оренди землі, зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :01:032:0013."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації від 28.09.2017 р. №0-20-0.23,08-838/176-17 становить 5775452,00 (пять мільйонів сімсот сімдесят пять тисяч чотириста пятдесят дві гривні) грн."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "26" грудня 2005 року за №72170/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Харківська міська рада Товариство з обмеженою

Харківської області відповідальністю «Альвіза»

м. Харків, м-н Конституції, 7. 61033, м. Харків,

код 04059243 вул. Шевченка, 235.

код 32136270

В особі міського голови В особі керівника

_____________ Г.А.ОСОБА_7 ОСОБА_3

/підпис/ /підпис/"

3. Стягнути з Харківської міської ради Харківської області (61200, м. Харків, м-н Конституції, 7. Код ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Альвіза» (61033, м. Харків, вул. Шевченка, 235. Код ) судові витрати в загальній сумі 22471,80 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 27.11.2017 р.

Головуючий суддя Суддя Суддя ОСОБА_8 ОСОБА_9 ОСОБА_10