ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" грудня 2017 р. Справа № 917/13/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Барбашова С.В. , суддя Істоміна О.А.,

при секретарі судового засідання Кохан Ю.В.,

за участі представників:

позивача ОСОБА_1 довіреність №156 від 05.12.2017;

відповідача ОСОБА_2, довіреність від 06.02.2017 № 0-016-0.0-841/2-17;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 3271П/3-28) на рішення Господарського суду Полтавської області від "28" березня 2017 року по справі № 917/13/17

за позовом Приватного акціонерного товариства Райз-Максимко, м. Заводське Лохвицького району Полтавської області;

до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, м. Полтава;

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки № 10 від 29.11.2011,

ВСТАНОВИЛА:

Позивач - ПрАТ Райз-Максимко звернувся до Господарського суду Полтавської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки № 10 від 29.11.2011 терміном на 7 років, в редакції, запропонованій позивачем.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 28.03.2017 позов задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки № 10 від 29.11.2017 укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та приватним акціонерним товариством «Райз Максимко» , якою поновлено договір оренди земельної ділянки терміном на 7 років.

Відповідач, Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Полтавської області від 28.03.2017 у справі № 917/13/17 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що позивач з метою скористатися своїм переважним правом на поновлення спірного договору оренди землі надіслав відповідачу письмове повідомлення від 19 серпня 2016 року за вих. № 1729 про намір подовжити дію договору оренди земельної ділянки № 10 від 29.11.2011 року на 7 років, в той час як вказаний договір був укладений на 5 років. Крім того, при укладенні спірного договору на новий строк законодавство (статті 288.5.1 та 288.5.2 Податкового кодексу України) вимагає здійснення чергової зміни розміру орендної плати (12%).Таким чином, поновлення договору оренди є неможливим без зміни його умов щодо строку дії договору та розміру орендної плати.

Разом з цим, згідно з ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та ст. 638 Цивільного кодексу України, при поновленні договору оренди землі його умови можуть змінюватися лише за згодою сторін .

Однак, між Головним управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та ПрАТ "Райз - Максимко" не було досягнуто згоди з приводу такої істотної умови договору оренди землі як розмір орендної плати, що свідчить про припинення права позивача на поновлення спірного договору.

Окрім цього, вказує на те, що 27.01.2017 Головним управлінням Держгеокадастру України в Полтавській області в місячний термін після закінчення спірного договору оренди землі позивачу було направлено лист від 27.01.2016 №19-16-0.332- 649/2-17 про неможливість поновлення договору оренди землі, тому відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України " Про оренду землі", право позивача на поновлення спірного договору є припиненим.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 27.10.2017 у справі № 917/13/17 апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 21.11.2017 о 12:00 год.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 27.10.2017 відкладено розгляд справи на 07.12.2017 об 11:30 год.

Представник відповідача в судових засіданнях 21.11.2017 та 07.12.2017 підтримав апеляційну скаргу.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу (вх. № 12459 від 04.12.2017) проти доводів апелянта заперечує, вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Свої заперечення обґрунтовує тим, що позивач у встановлених законодавством порядку та строки реалізував своє переважне право, визначене пунктом 8.1 спірного договору та положеннями ст. 33 «Про оренду землі», на поновлення договору оренди.

Також вказує на те, що позивач правомірно просить суд в порядку частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, оскільки на законних підставах продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, тоді як від орендодавця у встановленому законом порядку та строки (протягом одного місяця після закінчення строку дії договору) не надходив лист-повідомлення. Відповідачем не надано доказів направлення ним позивачу листа від 11.10.2016 про внесення змін до договору в частині строку його дії та листа від 27.01.2016 за вих. №19-16-332-649/2-17 про неможливість поновлення договору.

В судовому засіданні 07.12.2017 представник відповідача підтримав апеляційну скаргу, представник позивача заперечує проти апеляційної, вважає його цілком обґрунтованим.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача в судовому засіданні, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, 29 листопада 2011 року між Чорнухинською районною державною адміністрацією Полтавської області та Приватним акціонерним товариством "Райз-Максимко" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки № 10 (арк.с. 8-11), за умовами якого позивачу передано в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 7,8 га ріллі (кадастровий номер :00:006:0039).

Договір був зареєстрований у Відділі держкомзему у Чорнухинському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.01.2012 за № 01659.

Факт передачі земельної ділянки за Договором підтверджується актом прийому-передачі від 19.01.2012 (а.с.12).

Відповідно до п. 8 Договір укладено на 5 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8.1. Договору).

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем 19.08.2016 за вих. № 1729 (арк.с.15-16) направлено до Головного управління Держземагенства у Полтавській області повідомлення про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки № 10 від 29.11.2011 терміном на 7 років.

Відповідач направив простим листом на адресу позивача листа від 11.10.2016 від 19-16-7777.5-7255/2-16, в якому повідомив позивача, що строк дії спірного договору закінчується 18.01.2017, а тому поновлення договору є передчасним, а також запропонував позивачеві внести зміни до договору в частині строку дії договору та орендної плати, запропонувавши вказати розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки гектара відповідного угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997 років з урахуванням індексації, та терміну дії договору 7 років, що відповідає ст. 93 Земельного кодексу України. Також відповідач запропонував позивачеві провести за власний рахунок нормативно-грошову оцінку земельних ділянок та надати витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та проект додаткової угоди.

27.01.2017 відповідач направив позивачеві простим листом повідомлення № 19-16-0.332-649/2-17, в якому зазначив, що позивачем не було взято до уваги запропоновані відповідачем пропозицій та повідомив, що строк дії спірного договору закінчився 18.01.2017 і поновлення договору є неможливим.

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач в обґрунтування позову посилається на те, що 19.08.2016 позивач повідомив відповідача про намір продовжити дію спірного договору на 7 років та надіслав відповідний проект додаткової угоди до договору, а тому з урахуванням умов пунктів 8.1, 8.2 спірного договору та положень частин 1-5 Закону України «Про оренду землі» він має переважне право на продовження договору після закінчення строку його дії.

Також позивав вказував на те, що після закінчення строку дії спірного договору він продовжує користуватися орендованою за цим договором земельною ділянкою і жодного листа-повідомлення від орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору від орендодавця не надходило, а тому з урахуванням положень частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" спірний договір оренди земельної ділянки є поновленим, а обовязковість оформлення додаткової угоди прямо визначена чинним законодавством.

Місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що законодавцем закріплено дві підстави для поновлення договірних відносин по оренді землі:

1) при використанні принципу переважності права на оренду землі колишнього орендаря за умови дотримання ним терміну повідомлення орендодавця про намір поновити договір на новий строк до закінчення строку дії договору;

2) у разі користування орендарем земельною ділянкою після спливу строку договору оренди землі за умови відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

При цьому, за висновком господарського суду першої інстанції, взаємовідносини сторін щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 29.11.2011 підпадають під дію як першої, так і другої підстав, наведених вище та врегульованих статтею 33 ЗУ «Про оренду землі», оскільки:

- орендар своєчасно до закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 29 листопада 2011 року повідомив про наміри продовжити договірні взаємовідносини;

- у місячний строк після закінчення строку дії договору орендодавцем не було письмово повідомлено (листом-повідомленням) орендаря про заперечення у поновленні договору.

Таким чином, місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову.

Однак, колегія суддів апеляційної інстанції не може погодитися з таким висновком місцевого господарського суду, зважаючи на наступне.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі", по закінченню строку на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При цьому орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист - повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа - повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

- власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

- уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Зі змісту вказаної статті вбачається, що вона передбачає дві підстави для застосування інституту поновлення договору оренди землі:

- шляхом реалізації орендарем переважного права на поновлення договору (частина 1 зазначеної статті);

- якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 6 вказаної статті).

Разом з цим, для застосування ч. 1 ст. 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обовязки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою.

Як вже зазначалося, позивач у позовній заяві стверджує про наявність у нього обох зазначених вище підстав для застосування інституту поновлення договору оренди землі.

Проте, колегія суддів вважає такі твердження позивача безпідставними, зважаючи на таке.

Відповідно до ст. 18 Закону «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинною з 02.10.2003 по 01.01.2013, тобто на час підписання та державної реєстрації спірного договору) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до пункту 8 договору, його укладено на 5 років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

З матеріалів справи вбачається, що спірний договір зареєстрований у Відділі Держкомзему у Чорнухинському районі Полтавської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.01.2012 за № 01659.

Таким чином, вказаний договір набрав чинності з моменту його державної реєстрації 18.01.2012 та діяв 5 років - з 18.01.2012 по 18.01.2017.

Разом з цим, з матеріалів справи вбачається, що позов у даній справі подано позивачем 03.01.2017, тобто на момент, коли спірний договір не закінчив свою дію та був чинним.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, підставою для захисту цивільного права є його порушення, невизнання або оспорювання.

Однак, на момент подання позову посилання позивача у позовній заяві на порушення його права на поновлення договору, який ще не припинив свою дію та був чинним, були передчасними.

Отже позовна заява на час її подання до господарського суду не містила достатніх підстав для судового захисту права позивача на поновлення спірного договору оренди землі.

Окрім цього, як вже зазначалося, позивачем було направлено до Головного управління Держземагенства у Полтавській області повідомлення (вих. № 1729 від 19.08.2016) про намір продовжити дію Договору оренди земельної ділянки № 10 від 29.11.2011 терміном на 7 років.

Відповідач направив простим листом на адресу позивача листа від 11.10.2016 від 19-16-7777.5-7255/2-16, в якому запропонував позивачеві внести зміни до договору в частині строку дії договору та орендної плати. При цьому відповідач запропонував позивачеві вказати у клопотанні розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки гектара відповідного угіддя, визначеної за матеріалами нормативної грошової оцінки земель 1995-1997 років з урахуванням індексації та терміну дії договору 7 років.

Таким чином орендарем була направлена пропозиція орендодавцю змінити умови договору в частині строку дії договору 7 років, так як від самого початку договір укладався сторонами на 5 років.

Разом з цим, орендодавець наполягав на зміні розміру орендної плати, яка обумовлена статтями 288.5.1 та 288.5.2 Податкового кодексу України.

Отже, в даному випадку поновлення спірного договору на тих самих умовах та на той самий строк в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливим, оскільки сторони наполягають на зміні його умов щодо строку та розміру орендної плати.

Відповідно до частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі», при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, в разі необхідності змінити певні умови договору, сторони у встановленому законодавством порядку мають досягти згоди щодо таких умов.

Так, відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

З матеріалів справи вбачається, що сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни умов про розмір орендної плати та строку договору оренди землі, у звязку з чим право позивача на поновлення спірного договору припинилося, що також свідчить про безпідставність позовних вимог.

Таким чином, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність достатніх правових підстав для задоволення позову.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, неповністю дослідив обставини, які мають значення для справи, порушив норми матеріального права, а тому вказане рішення слід скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Судові витрати в порядку статті 49 ГПК України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 33, 43, 49, 99, 101, пунктом 2 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення Господарського суду Полтавської області від "28" березня 2017 року по справі № 917/13/17 скасувати.

Прийняти нове судове рішення, яким в позові відмовити.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства Райз-Максимко (37240, Полтавська обл., Лохвицький р-н, м. Заводське, вул. Матросова, 10, Ідентифікаційний код юридичної особи 30382533) на користь Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області (36039, Полтавська обл., м. Полтава, вул. Уютна, 23, Ідентифікаційний код юридичної особи 39767930) 1760,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Полтавської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 12.12.2017.

Головуючий суддя Пелипенко Н.М.

Суддя Барбашова С.В.

Суддя Істоміна О.А.