ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" грудня 2017 р.Справа № 922/3655/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Жельне С.Ч.

при секретарі судового засідання Федоровій Т.О.

розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Офіс 2000", м. Дніпро
до Харківської міської ради
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників:

позивача: ОСОБА_2 за дов. №10/17 від 01.10.17 року;

відповідача: ОСОБА_1 за дов. №08-11/92/2-17 від 10.01.17 року.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Офіс 2000", м. Харків (далі за текстом - позивач) звернулось до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради (далі за текстом відповідач) в якій просить суд прийняти рішення, яким внести зміни до Договору оренди землі №6347/05 від 17.03.2005 року шляхом визнання укладеною Додаткової угоди до Договору оренди в редакції, зазначеній в позовній заяві.

Посилаючись на ст. 13, ч. 2 ст. 30 Закону України «Про оренду землі», ст.120 Земельного кодексу України, ст. 377 ЦК України позивач просить внести зміни до договору оренди в частині розміру орендної плати.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 31.10.2017 р. зазначену позовну заяву прийнято до провадження та призначено до розгляду в судовому засіданні на 21.11.2017.

21.11.2017 у судовому засіданні було оголошено перерву до 05.12.2017.

До господарського суду Харківської області 21.11.2017 за вх.№38357 від представника позивача надійшло клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових пояснення та документів. Вказане клопотання, разом з документами після огляду судом були долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні 05.12.2017 представник позивача позовні вимоги підтримав повністю, наголошував на тому, що на підставі рішення Відповідача від 19.11.2003 за № 232/03 "Про поновлення права оренди земельних ділянок" та Договору оренди землі №6347/05 від 17.03.2017 Позивачу була передана в оренду земельна ділянка :10:010:0005 що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Новопрудна,4 , проте на підставі заяви про вихід зі складу учасників ТОВ "Офіс 2000" між Позивачем та фізичною особою - ОСОБА_3 було укладено договір від 27.08.2007 за яким відбувся перехід права власності на частину нежитлової будівлі літ."А-2", яка знаходиться за адресою:м.Харків, вул.Новопрудна,4, до іншої особи. Враховуючи бездіяльність Харківської міської ради щодо внесення змін до договору оренди змелі, а також те, що вищезазначена нежитлова будівля знаходиться у власності кількох співвласників, небажання нового власника частини нежитлової будівлі здіснити документальне закріплення сплати належної йому частки орендної плати на земельну ділянку дані обставини, на думку позивача, є підставою для внесення змін до укладеного між ним та Відповідачем договору оренди земельної ділянки в частині розміру орендної плати.

Представник відповідача проти позову повністю заперечував з підстав, викладених ним у відзиві на позовну заяву (вх.№40577 від 05.12.2017). Окрім цього, підтримав подане ним через канцелярію суду у відповідності до ч.4 ст. 267 ЦК України клопотання про застосування строків позовної давності (вх.№40588 від 05.12.2017).

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов та заперечення проти нього, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив.

17.03.2005р. між Товариством з обмеженою відповідальністю «ОФІС 2000» (надалі - Орендар) та Харківською міською радою (надалі - Орендодавець) було укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір оренди), зареєстрований Харківською регіональною філією Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що зроблено запис в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга№4) від 17.03.2005 за №6347/05.

Відповідно п.1 Договору Орендодавець на підставі рішення XVII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 19.11.2003 року №232/03 "Про поновлення права оренди земельних ділянок" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м.Харків, вул.Новопрудна,4.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0858 під забудовою 0,0648 га, інших угідь 0,0210 га. (п.2 Договору).

Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови (п.16 Договору).

Відповідно до плану кадастровий номер земельної ділянки №:10:010:0005.

Пунктом 8 передбачено строк дії договору з 23.11.2002 року до 23.11.2027 року.

Судом встановлено, що відповідно до Договору оренди землі від 17.03.2005 Позивачу була передана в оренду земельна ділянка :10:010:0005, загальною площею 0,0858 га, що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Новопрудна,4.

Підставою зміни Договору передбачено п. 36 вказаного договору, є взаємна згода строін у письмовій формі, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Згідно з ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

На підставі Заяви про вихід зі складу учасників ТОВ "Офіс 2000" від 15.08.2005 між Позивачем та фізичною особою- Русовим ОСОБА_4 28.08.2007 було укладено Договір, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований у реєстрі за №6515 про заміну виплати належної ОСОБА_3 частки в статутному капіталі ТОВ "Офіс 2000" на передання майна в натурі, у тому числі:

- нежитлові приміщення першого поверху №20а, 21, 22б в літ "А-2" загальною площею 45,7 кв.м, місцезнаходження: м.Харків, вул.Новопрудна буд.4.

- нежитлові приміщення другого поверху №22, 22а,23,24,27-29,31,33-38 в літ "А-2" загальною площею 655 кв.м., місцезнаходження:м.Харків, вул.Новопрудна, буд.4.

Відповідно п.10 вказаного Договору право власності на нежитлові приміщення першого поверху №20а, 21, 22б в літ "А-2" загальною площею 45,7 кв.м, місцезнаходження: м.Харків, вул.Новопрудна буд.4,- нежитлові приміщення другого поверху №22, 22а,23,24,27-29,31,33-38 в літ "А-2" загальною площею 655 кв.м., місцезнаходження:м.Харків, вул.Новопрудна, буд.4 виникає у ОСОБА_3 з моменту нотаріалього посвідчення та державної реєстрації цього договору.

Отже за договором від 28.08.2007 належить частина нежитлової будівлі 489,80 кв.м, що становить 41,14% від загальної площі будівлі, поміж тим ОСОБА_3 належить частина площею 700,70 кв.м., що становить 58,86% нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, яка перебуває в оренді Позивача.

У зв'язку із тим, що нежитлова будівля літ."А-2", що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Новопрудна,4, розташована на земельній ділянці :10:010:0005 є об'єктом нерухомого майна, що знаходиться у спільній власності кількох співвласників 20.07.17р. Позивач направив Відповідачеві лист-пропозицію за вих.№12/О разом із проектом Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки у двох екзеплярах, проте Відповіді від відповідача на вказаний лист так і не надійшло.

Як зазначає позивач у позовній заяві,розмір оренди земельної ділянки впродовж останніх років зазнав значних змін у сторону зростання.Окрім того, рішенням господарського суду Харківської області від 24.10.2016 у справі №922/2746/16 було задоволено позов Харківської міської ради та визнано укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі №6347/05 від 17.03.2005 року у запропонованій редакці за якою нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу технічної документації №393 від 30.10.2013р. становить 1 955 965 грн; розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №362/14 від 30.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складє 109 534,04 грн. або в місяць 9 127,84 грн. Враховуючи той факт, шо ОСОБА_3 не здійснює відшкодування належної до сплати частки та відмовляється від будь-яких пропозицій щодо врегулювання розміру відшкодування, Позивач в той час зазнає значних матеріальних збитків належно сплачуючи у повному обсязі орендну плату за земельну ділянку.У зв'язку із вказаними обставинами постало питання про внесення відповідних змін до зазначеного договору оренди.

Відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Статтею 116 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно із ст.791 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав.Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

У листі від 26.05.2010 за №10046/17/4-10 Держкомземом зазначено, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоповерховому будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин- земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття "земельна ділянка".

Пунктом 7 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи.

Згідно з ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 124 Земельного кодексу передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування згідно з його повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду чи припинення такого права вирішується на пленарному засіданні сесії ради шляхом прийняття рішення.

Отже,набувши у власність нерухоме майно, та отримавши право на частину земельної ділянки, необхідну для обслуговування цього майна, покупець нерухомості зобов'язаний оформити своє право на землю у встановленому законом порядку, тобто звернутися до міської ради із відповідною заявою (ст. ст. 123, 124 ЗК України).

Між тим, в матеріалах справи відсутні докази звернення до міської ради нового покупця нерухомості із заявою про надання земельної ділянки під придбаною ним будівлею, так і позивача із відповідною заявою про виготовлення нової землевпорядної документації на земельну ділянку та внесенням відповідних змін до існуючого договору оренди.

За змістом ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняєтться в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Відповідно до приписів ст.120 Земельного кодексу України, у разі набуття права вланості на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, використанні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти.

Згідно з п. е) ч.1 ст.141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Таким чином, земельим законодавством встановлено принцим цілісності об'єкту нерухомості з земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташовано, проте це стосується саме об'єкту нерухомості (жилий будинок, будівля або споруда) а не окремих приміщень в такому об'єкті.

Відповідно до ст.111-28 ГПК України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права, проте суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Суд відхиляє посилання позивача на постанову Верховного суду України від 11.10.2015р. у справі №6-2цс15 ,оскільки права що розглядаються в даній справі та в справі №6-2цс15 грунтуються на різних фактичних обставинах, мають різні підстави та предмет спору (внесення змін до договору оренди землі та скасування податкового повідомлення-рішення), розглядались за правилами різного судочинства (адміністративного та господарського).

Частиною 2 ст.651 ЦК України встановлено, що договір може бути замінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ч.2 ст. 652 ЦК України, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертої цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик змін обставин несе заінтересована сторона.

Позивачем не надано жодних доказів істотного порушення умов договору Харківської міською радою так і наявності усіх умов для передбачених ч.2 ст.652 ЦК України для внесення змін до договору оренди землі.

Окрім цього, позивачем не здійснено жодних дій, щодо відшкодування ОСОБА_3В, як новим власником частини нежитлової будівлі частки сплаченої орендної плати, вказані обставини не обумовлені в договорі про перехід права власності на частину нерухомого майна.

З огляду на вищевикладене, враховуючи те, що позивачем не доведено в розумінні ст. 33 Господарського процесуального кодексу України ті обставини, на які посилається як на підставу своїх позовних вимог, суд вважає за необхідне та правомірне відмовити в задоволенні позову, з огляду на його необґрунтованість та недоведеність.

Щодо заяви відповідача про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності , суд зазначає про наступне.

Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Частиною 1 ст. 261 ЦК України передбачено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Згідно із ч. 3 ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту (ч. 4, 5 ст. 267 ЦК України).

Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв'язку зі впливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення. Позовна давність не є інститутом процесуального права та не може бути відновлена (поновлена) в разі її спливу, але за приписом частини п'ятої статті 267 ЦК України позивач вправі отримати судовий захист у разі визнання поважними причин пропуску позовної давності (п. 2.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів» від 29.05.2013 № 10).

З огляду на наведене вище, розгляд питання наявності чи відсутності підстав для застосування позовної давності можливий лише у випадку встановлення судом наявності порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача, у зв'язку з чим, встановивши відсутність підстав для задоволення даного позову, заява відповідача про застосування наслідків спливу строків позовної давності судом відхиляється.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору, покладаються в даному разі на позивача.

Керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. 32, 33, 34, 43, 49, ст.ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Повне рішення складено 11.12.2017 р.

Суддя ОСОБА_6