ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 жовтня 2017 року Справа № 904/819/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Корнілової Ж.О.-головуючого (доповідач),
Карабаня В.Я.,
Нєсвєтової Н.М.,
розглянувши матеріали касаційної скарги
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015"
на рішення та постановуГосподарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01.06.2017
у справі№ 904/819/17 Господарського суду Дніпропетровської області
за позовомОб'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015"
До1) Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, 2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Автошкола",
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача 1:1) Дніпровська міська рада, 2) Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпровської міської ради
Провизнання договору оренди недійсним,
за участю представників сторін
від позивача:Колповська М.Г.,
від відповідачів: від третіх осіб:не з'явилися, не з'явилися,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 у справі № 904/819/17 (суддя Рудь І.А.) у позовних вимогах Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" про визнання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 23.04.2013 № 100-ДКП/13, укладеного між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автошкола" недійсним, відмовлено у повному обсязі.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 у справі № 904/819/17 (у складі колегії суддів: Кощеєва І.М.-головуючого, Євстигнеєва О.С., Чус О.В.) рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 у справі № 904/819/17 залишено без змін.

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 та постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 у справі № 904/819/17 Господарського суду Дніпропетровської області, Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 у справі № 904/819/17 Господарського суду Дніпропетровської області, і прийняти нове рішення, яким задовольнити позов.

У касаційній скарзі заявник вважає, що судами недотримані вимоги норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши суддю-доповідача Корнілову Ж.О., обговоривши доводи касаційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами встановлено, що на виконання рішення Дніпропетровської міської ради від 02.03.2011 № 16/9 "Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради" на баланс Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради передано нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, пр. Героїв Сталінграду, 26А, про що 30.12.2011 між КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" та КЖЕП "Південне" підписано акт приймання передачі (внутрішнього переміщення основних засобів ).

Згідно зі ст. 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду.

Судами встановлено, що між Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (назву змінено на Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради ) (орендодавець ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автошкола" (орендар ) 23.04.2013 укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста № 100-ДКП/1 відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення міської ради від 21.03.2007 № 41/11 зі змінами та доповненнями передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - вбудовані нежитлові приміщення (об'єкт оренди ) загальною площею 124,7 кв. м. (у тому числі 4,7 кв. м. ганок ), розміщені за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, 26а у цокольному поверсі 9-ти поверхового будинку вартість яких згідно з незалежною оцінкою становить 330910,00 грн. без ПДВ, що перебувають на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, під використання для здійснення професійно-освітньої діяльності, курсів з навчання водіїв автомобілів ( п. 1.1 договору ).

За умовами п. 10.1 договору цей договір діє з 23.04.2013 до 08.04.2016 включно.

Після закінчення терміну дії договору орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на переукладання договору оренди на новий термін (п. 10.2 договору).

Відповідно до п. 11.1 договору дія договору припиняється внаслідок, зокрема, закінчення терміну, на який його було укладено.

У зв'язку із закінченням строку, на який укладався вказаний договір між Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради (орендодавець ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Автошкола" (орендар) укладено новий договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 25.08.2016 № 119-ДРА/16.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, взаємодії власників жилих та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку регулюється нормами законів України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".

Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир та власники нежитлових приміщень, розташованих у ньому. Відносини співвласників щодо володіння, користування та розпорядження спільною річчю також регулюються нормами чинного законодавствами, зокрема, статтями 355-372 Цивільного кодексу України про право спільної власності.

Відповідно до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єднання співвласників багатоквартирного будинку юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Відповідно до запису № 0076801 від 17.05.2016 з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, співвласниками житлового будинку за адресою пр. Богдана Хмельницького, 26А створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015".

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" в обгрунтування своїх позовних вимог посилається на те, що відповідно до технічного паспорту ( інвентарної справи ), виданого ДМБТІ Дніпропетровського міського відділу комунального господарства житловий будинок по вул. Героїв Сталінграду ( пр. Б. Хмельницького ), 26А складає з 9 поверхів та підвалу. Відповідно до поверхового плану і відомості внутрішніх обмірів підвал складається із допоміжних приміщень ( розділених несучими стінами ) загальною площею 955,6 кв.м. Відповідно до акта прийняття-передачі з управління Комунального підприємства "Жилсервіс-1" Дніпропетровської міської ради в управління ОСББ "Полет 2015" житловий будинок № 26А по пр. Б. Хмельницького передано у цілому, у тому числі з підвальними приміщеннями площею 955,6 кв.м. та 144 квартири ( в тому числі не приватизовані, які є власністю міськради ).

За твердженням позивача в житловому будинку по пр. Б. Хмельницького,26А цокольні поверхи відсутні з моменту вводу будинку в експлуатацію та на теперішній час, а приміщення площею 124,7 кв. м., яке займає ТОВ "Автошкола" на умовах договору оренди, передані ОСББ, як підвальні приміщення, в яких проходять всі комунікації по обслуговуванню квартир будинку.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" об'єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку можуть за рішенням загальних зборів об'єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Судами встановлено, що на загальних зборах співвласників будинку 12.06.2016 прийнято рішення, оформлене протоколом № 2 про здачу приміщення площею 124,7 кв. м., яке займає ТОВ "Автошкола", в оренду з метою використання грошових коштів, отриманих від оренди, на ремонт будинку.

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" листом від 15.07.2016 № 2/2 повідомило ТОВ "Автошкола" про створення об'єднання та просило переукласти договір оренди на тих самих умовах з ОСББ ( т. 1, а. с. 22 ). Листом від 25.10.2016 № 7/10, надісланим на адресу Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради позивач просив розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста від 23.04.2013 № 100-ДКП/13, укладений з ТОВ "Автошкола".

Департамент повідомив позивача (лист від 25.11.2016 № 7/4-762 ) про те, що об'єкт оренди - нежитлове приміщення у житловому будинку № 26А по пр. Б. Хмельницького використовується як самостійний об'єкт цивільно-правових відносин, є ізольованим приміщенням, яке знаходиться на балансі КП "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради та не ввійшло до складу майна, яке було передано в управління ОСББ .

Позивач не погоджується з вказаним статусом спірного приміщення, зазначаючи, що приміщення незаконно переобладнане під нежитлове, що порушує права мешканців будинку у зв'язку з чим, посилаючись на норми ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України просить суд визнати спірний договір оренди недійсним відповідно ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків ( ч. 1 ст. 626 ЦК України ).

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1, 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин ( абзац 4 підпункту 2.1. пункту 2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними").

Місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні, відмовляючи в задоволенні позовних вимог позивача, дійшов до висновку про відсутність підстав для визнання недійсним договору, оскільки нежитлове приміщення площею 124,7 кв. м. ( у тому числі 4,7 кв. м. ганок ) за адресою: м. Дніпро, пр. Героїв Сталінграду, 26-а не є спільним майном багатоквартирного будинку, і знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Дніпра, що виключає право позивача на розпорядження вказаним об'єктом нерухомого майна.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що твердження позивача щодо незаконного переобладнання спірного приміщення під нежитлове не підтверджені належними доказами. При цьому господарський суд констатував, що доказів на підтвердження вирішення спору щодо розмежування допоміжних та нежитлових приміщень житлового будинку № 26-А по пр. Б. Хмельницького матеріали справи не містять. Разом з тим з наявних матеріалів справи вбачається, що КП "Жилсервіс-1" передало в управління ОСББ "Полет 2015" приміщення, яке в нього на балансі не перебувало.

Крім цього місцевим господарським суд зазначено, що судове рішення покликане захищати порушене право в рамках способів захисту встановлених законом. Проте звернення позивача до суду з вимогою про визнання недійсним договору, що припинив свою дію у зв'язку із закінченням строку, на який він укладався, унеможливлює такий захист у разі встановлення порушеного права.

Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інсанції про відсутність підстав для задоволення позову, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та відповідно до рішення Конституційного суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004 у справі № 1-2/2004 (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) в процесі приватизації громадяни набувають право власності на квартиру та допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" терміни допоміжні та нежитлові приміщення вживаються у наступному значенні: допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об'єктом нерухомого майна.

Ст. 4 Житлового кодексу України визначено, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що при приватизації квартир громадяни набувають право власності на квартири та допоміжні приміщення багатоквартирного житлового будинку та не набувають права власності на нежитлові приміщення, власником яких можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава тощо.

Крім цього для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового комплексу, та нежитлових приміщень, які не входять до житлового фонду, слід виходити як із місця їхнього розташування, так із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що відповідно до п. 1.1 рішення Дніпропетровської міської ради від 02.03.2011 № 16/9 "Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради" на баланс комунальним житлово-експлуатаційним підприємствам, підпорядкованим департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради, передаються жилі будинки, за винятком нежилих приміщень в жилих будинках, призначених для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, які не входять до житлового фонду та передаються на баланс Комунальному підприємству "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради. При цьому не підлягають передачі на баланс Комунальному підприємству "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради допоміжні приміщення ( підвали, сараї, кладочки, горища, колясочні та таке інше ) в жилих будинках.

Відповідно до висновку комісії, який зазначено в акті приймання передачі ( внутрішнього переміщення основних засобів) від 30.12.2011 на підставі проведеного огляду нежитлового приміщення загальною площею 120,0 кв. м., яке знаходиться на цокольному поверсі 9-ти поверхового житлового будинку № 26-А по вул. Героїв Сталінграду, що приймається ( передається ) в експлуатацію від КЖЕП "Південне", вказане приміщення передається на баланс КП "Бюро".

Крім цього відповідно до довідки КЖЕП "Південне" від 30.12.2011 № 3437, нежитлове приміщення за адресою вул. Героїв Сталінграду, 26-а, загальною площею 120,0 кв. м. не є допоміжним.

Наведене свідчить, що спірне приміщення на час передачі з балансу КЖЕП "Південне" на баланс КП "Бюро" мало статус нежитлового та визначене як недопоміжне, тобто не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців та таке, що не входить до житлового комплексу і є самостійним об'єктом нерухомого майна.

Судом апеляційної інстанції не прийнято до уваги посилання позивача на те, що спірні приміщення входять до житлового фонду будинку та є допоміжними приміщеннями, оскільки відповідно до витягу з Реєстру об'єктів комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська на об'єкт нерухомості нежитлове приміщення № ХІІ за адресою м. Дніпро, проспект Богдана Хмельницького ( вулиця Героїв Сталінграда ), будинок 26-А знаходиться у комунальній власності. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 18.04.2017 ( індексний номер витягу 85181708 ) власником нежитлового приміщення № ХІІ у підвалі житлового будинку літ. А-9 за адресою: м. Дніпро, проспект Богдана Хмельницького, будинок 26-А є територіальна громада міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради, форма власності: комунальна.

Суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що вказане приміщення знаходиться у комунальній власності, то відповідно до ч. 1 ст. 24 ГК України управління господарською діяльністю у комунальному секторі економіки здійснюється через систему організаційно-господарських повноважень територіальних громад та органів місцевого самоврядування щодо суб'єктів господарювання, які належать до комунального сектора економіки і здійснюють свою діяльність на основі права господарського відання або права оперативного управління.

Суд апеляційної інстанції дійшов до висновку, що судом першої інстанції правомірно відмовлено позивачеві в задоволенні позовних вимог, враховуючи відсутність передбачених ЦК України підстав для визнання спірного договору недійсним.

Висновки судів є передчасними, виходячи з наступного.

Судами не досліджено та не надано оцінку технічному паспорту на момент вводу житлового будинку в експлуатацію на підставі будівельної документації щодо відсутності вбудованого нежитлового приміщення у вказаному.

Судами не встановлено, на чиєму балансі знаходилось майно на момент укладання вказаного договору,

Відповідно до ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази. У касаційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Відповідно до ст. 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право:

1) залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення;

2) скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції повністю або частково і прийняти нове рішення;

3) скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи, допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції;

4) скасувати рішення першої інстанції, постанову апеляційної інстанції повністю або частково і припинити провадження у справі чи залишити позов без розгляду повністю або частково;

5) змінити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції;

Таким чином рішення та постанова підлягають скасуванню, які прийнято з неповним з'ясуванням обставин, що мають значення у справі, а справа № 904/819/17 підлягає передачі на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Під час нового розгляду справи суду першої інстанції слід взяти до уваги викладене, вжити всіх передбачених законом заходів для всебічного, повного та об'єктивного встановлення обставин справи, прав та обов'язків сторін, і відповідно до вимог чинного законодавства вирішити спір.

Відповідно до частини 1 статті 11112 Господарського процесуального кодексу України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119-11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Полет 2015" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 у справі № 904/819/17 Господарського суду Дніпропетровської області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 16.03.2017 та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 01.06.2017 у справі № 904/819/17 Господарського суду Дніпропетровської області скасувати, а справу № 904/819/17 Господарського суду Дніпропетровської області передати на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Головуючий, суддя:Корнілова Ж.О.
Судді: Карабань В.Я.
Нєсвєтова Н.М.