Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "07" грудня 2017 р. Справа № 906/950/17

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Кудряшової Ю.В.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - довіреність від 10.08.2017;

від відповідача: не прибув;

прокурор: Слівінський О.О. - службове посвідчення №048138 від 04.10.2017;

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестбудагро" (с. Вишевичі

Радомишльський район Житомирська область)

до Радомишльської районної державної адміністрації (м. Радомишль Житомирська

область)

за участю у справі прокурора на стороні Радомишльської районної державної

адміністрації

про визнання недійсним п.2.3 договору оренди земельної ділянки від 12.09.2007р. та п.4.1 договору оренди земельної ділянки від 12.09.2007р. в частині визначення розміру оренди земельної ділянки

Товариство обмеженою відповідальністю "Інвестбудагро" звернулось до суду з позовом до Радомишльської районної державної адміністрації про визнання недійсним п.2.3 договору оренди земельної ділянки від 12.09.2007 та п.4.1 договору оренди земельної ділянки від 12.09.2007, укладеного між Радомишльською районною державною адміністрацією та ТОВ "Інвестбудагро", в частині визначення розміру оренди земельної ділянки у розмірі 26644,44грн., оскільки договір в цій частині укладено з порушенням земельного законодавства. Витрати по сплаті судового збору просить покласти на відповідача.

Ухвалою Господарського суду Житомирської області від 03.11.2017 позовна заява прийнята до розгляду, порушено провадження у справі №906/950/17, призначено справу до розгляду, у сторін витребувані документи і матеріали, необхідні для вирішення спору по суті.

За заявою Керівника Коростишівської місцевої прокуратури за вх.№02-44/1143/17 від 21.11.2017 в справу вступив прокурор на стороні Радомишльської районної державної адміністрації.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що при укладенні договору оренди від 12.09.2007 не була проведена та затверджена у передбаченому законом порядку нормативна грошова оцінка земельної ділянки (яка надана в оренду за договором від 12.09.2007), яка відповідно є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. Зазначене призвело до визначення неправильного розміру орендної плати, як наслідок, відсутність законодавчо встановленої істотної умови договору оренди. За таких обставин стверджує про порушення ст.ст.5,13,15,20,23 Закону України "Про оцінку земель", посилаючись при цьому на ст. ст. 203, 215, 216,217 ЦК України.

Прокурор проти позову заперечив в повному обсязі. Вважає, що позивачем пропущено строк позовної давності. Крім того, зазначив, що при укладені договору оренди земельної ділянки сторони визначити всі істотні умови договору, в тому числі, сторонами погоджено орендну плату.

Відповідач в судове засідання не з'явився. 20.11.2017 на адресу суду від Радомишльської районної державної адміністрації надійшов письмовий відзив від 20.11.2017 за вих.№02-23/185 на позовну заяву ТОВ "Інвестбудагро" (а.с. 19-21), відповідно до якого відповідач просить відмовити у задоволенні позову та розглядати справу без участі представника Радомишльської районної державної адміністрації. Також відповідачем - Радомишльською районною державною адміністрацією, подано клопотання про застосування до позовних вимог строку позовної давності.

Заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, 12.09.2007 між Радомишльською районною державною адміністрації Житомирської області (орендодавець/відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестбудагро" (орендар/позивач) укладено договір оренди земельної ділянки.

За умовами договору оренди орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (несільськогосподарські угіддя - господарський двір), яка знаходиться за межами населених пунктів Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області (п.1.1 договору).

Відповідно п.2.1 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею - 7,4231 га, в т.ч. територія для обслуговування площею 7,1731 га під будівлями та спорудами площею 0,2500 га.

Пунктом 2.3 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 7,4231 га, яка знаходиться за межами населених пунктів Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області становить 888148,00 грн. згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійсненої ПП "Геосервіс" (м.Радомишль, Соборний майдан, 3, ліцензія на проведення землевпорядних та землеоціночних робіт серія АВ №305311 видана державним комітетом України по земельних ресурсах 01.02.2007).

Згідно п. 4.1. договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в таких розмірах: три відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає в сумі 26644,44 гривень за 1 (один) рік шляхом перерахування коштів до місцевого бюджету на рахунок Великорацької сільської ради (банківські реквізити одержувача платежів орендної плати орендар самостійно одержує у Великорацького сільського голови на письмову вимогу орендаря).

Цей договір набирає чинності після підписання представниками сторін та скріплення печатками та його державної реєстрації (п. 15.1. договору).

Зазначений договір зареєстрований у Радомишльському районному відділі Житомирської регіональної філії ДЗК, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис від 17.09.2007 №1.

В послідуючому, з листа відділу у Радомишльському районі головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 20.10.2017 (а.с.15) позивача було повідомлено, що затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, у відділі відсутня, в зв'язку з чим відділ відмовив ТОВ "Інвестбудагро" у наданні витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

За наведених обставин, позивач звернувся до суду з даним позовом.

Аналізуючи подані докази, оцінюючи їх у сукупності, суд до уваги бере таке.

У ст. 2 Земельного кодексу України (ЗК України) визначено, що земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно з ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору оренди земельної ділянки), громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом (або за результатами аукціону (в чинній редакції)).

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу України).

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору оренди земельної ділянки), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 1 Закону України „Про оренду землі (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. ст. 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно з ч. 1 ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю").

Частиною 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, що діяла на момент укладення спірного договору) передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок обов'язково проводиться, зокрема, у разі визначення орендної плати за землі державної та комунальної форми власності.

Відповідно, нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. При цьому, як зазначено в ст. 1 цього Закону, нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Із зазначених вище положень вбачається, що обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно регульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки є чинником економічного регулювання земельних відносин, визначення економічно обґрунтованих надходжень до місцевих бюджетів та можливості подальшої індексації відповідних надходжень, виконання вимог статті 627 Цивільного кодексу України щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи учасника правовідносин. Порушення цього порядку суперечить частині 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель".

Дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового (в тому числі договірного) врегулювання, що виключає невизначеність у правовідносинах сторін, безпосередньо належить до інтересів держави.

Зазначене узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постановах Верховного Суду України від 11.05.2016 р. у справі №6-824цс16, від 01.07.2015 р. у справі 3-297гс15, від 01.07.2015 р. у справі 3-298гс15, від 20.05.2015 р. у справі №916/2294/14, від 08.04.2015 р. у справі №916/2439/14, обов'язковість яких для всіх судів України визначена ст. 111-28 ГПК України, у постановах ВГСУ від 22.08.2017 р. у справі №919/10/17, від 09.08.2017 р. у справі №922/374/16, від 08.11.2016 р. у справі №918/172/16, від 02.12.2014 р. у справі №916/2287/14.

У постанові Верховного Суду України від 11.05.2016р. №6-824цс16 висловлено правову позицію, про те, що помилково вважати факт не проведення нормативної грошової оцінки, у порядку встановленим законодавством, суто формальною підставою для визнання спірного договору оренди землі недійсним, оскільки дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави.

В п. 2.3 договору встановлено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 7,4231 га, яка знаходиться за межами населених пунктів Великорацької сільської ради Радомишльського району Житомирської області становить 888148,00 грн. згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійсненої ПП "Геосервіс" (м.Радомишль, Соборний майдан, 3, ліцензія на проведення землевпорядних та землеоціночних робіт серія АВ №305311 видана державним комітетом України по земельних ресурсах 01.02.2007).

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 20 вказаного Закону за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів (ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").

Приписами ст. 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" (в редакції, чинній на час укладення спірного договору) передбачено, що обов'язковій державній експертизі підлягає, зокрема, технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель, нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а також звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Однак доказів про проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки на час укладення договору оренди від 12.09.2007, як того вимагає ст. ст. 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", її державної експертизи та затвердження у встановленому порядку суду не подано.

Непроведення та незатвердження у встановленому законом порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки на час укладення договору оренди від 12.09.2007 підтверджується листом відділу у Радомишльському районі головного управління Держгеокадастру у Житомирській області від 20.10.2017 (а.с.15), в якому зазначено, що затверджена технічна документація з нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, у відділі відсутня.

Таким чином, укладення договору оренди землі від 12.09.2007 із визначенням орендної плати без проведення у встановленому законом порядку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та її затвердження відповідною районною радою суперечить приписам ст. 13 Закону України "Про оцінку земель", ст. 15 Закону України "Про оренду землі", що відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України є підставою для визнання його договору недійсним.

Будь-яких беззаперечних доказів, які би підтверджували проведення нормативно-грошової оцінки землі відповідно до вимог чинного законодавства, суду не надано. Відтак, відповідачами не спростовано твердження позивача про відсутність затвердженої у встановленому законом порядку нормативно-грошової оцінки землі при укладені оспореного договору оренди землі.

Враховуючи зазначене, п.п. 2.3. та 4.1. договору оренди земельної ділянки площею 7,4231 га від 12.09.2007, укладений між Радомишльською районною державною адміністрації Житомирської області (орендодавець/відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестбудагро", підлягають визнанню недійсними.

З приводу поданої відповідачем заяви про застосування строку позовної давності суд зазначає таке.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).

При цьому відповідно до частини першої статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Разом з тим згідно із частинами третьою, четвертою статті 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові.

Визначення початкового моменту перебігу позовної давності має важливе значення, оскільки від нього залежить і правильність обчислення позовної давності, і захист порушеного права.

За змістом ст. 261 ЦК України початок перебігу позовної давності співпадає з моментом виникнення у зацікавленої особи права на позов, тобто моментом підписання договору оренди - 12.09.2007, а спливає через три роки.

Позивач звернувся до суд з даним позовом 31.10.2017.

За таких обставин позивач звернувся з позовом у даній справі з пропуском строку позовної давності.

Як визначає ст. 32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України oбставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За змістом статті 33 Господарського процесуального кодексу України докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Oбов'язок доказування та подання доказів розподіляється між сторонами, виходячи з того, хто посилається на юридичні факти, які обґрунтовують його вимоги і заперечення.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Керуючись ст.ст.33,34,43,44,49,75,82-85 ГПК України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 11.12.17

Суддя Кудряшова Ю.В.

Віддрукувати:

1 - в справу

2 - відповідачу (рек. з повід.)