ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 грудня 2017 року Справа № 904/4122/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий суддя суддіПоляк О.І.(доповідач), Коробенко Г.П., Ходаківська І.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт"
на постановуДніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.08.2017
у справі№ 904/4122/17 Господарського суду Дніпропетровської області
за позовомНікопольської міської ради Дніпропетровської області
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт"
про укладання договору оренди земельної ділянки
у судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: не з'явились;

від відповідача: не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Нікопольська міська рада Дніпропетровської області звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" про укладання договору оренди земельної ділянки площею 0,6913 га за адресою: м. Нікополь, вул. Г. Чорнобиля, 100-а в редакції зазначеній у позові.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2017 (суддя Воронько В. Д.), залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.08.2017 (головуючий суддя Кощеєв І.М., судді Кузнецова В.О., Чус О.В.) позовні вимоги задоволено. Визнано укладеним між Нікопольською міською радою та ТОВ "Ріал Істейт" договір оренди земельної ділянки площею 0,6913 га вул. г. Чорнобиля, буд. 100-а в редакції позивача.

Не погоджуючись із прийнятими у праві судовими рішеннями, ТОВ "Ріал Істейт" звернулось до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, зокрема статей 179, 180, 181 Господарського кодексу України, статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі", статті 79 Господарського процесуального кодексу України, просить скасувати постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.08.2017, справу направити на новий апеляційний розгляд.

До Вищого господарського суду України надійшов відзив Нікопольської міської ради Дніпропетровської області, у якому позивач просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін з мотивів, у них викладених.

До Вищого господарського суду надійшли клопотання позивача про розгляд касаційної скарги без представника ради та відповідача про розгляд касаційної скарги без представника товариства, розглянувши які, колегія суддів Вищого господарського суду України, вирішила задовольнити.

Відповідно до протоколу Вищого господарського суду України від 04.12.2017, у зв'язку із призначенням судді Бакуліної С.В. суддею Верховного Суду на підставі Указу Президента України № 357/2017 від 10.11.2017, для розгляду касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" у справі №904/4122/17, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи та визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Поляк О.І., судді - Коробенко Г.П., Ходаківська І.П.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій на підставі відомостей з реєстру прав власності на нерухоме майно - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" є власником будівлі продовольчого магазину розташованого за адресою: м. Нікополь по вул. Героїв Чорнобиля, 100-а.

03.09.2008 між Нікопольською міською радою Дніпропетровської області (орендодавець ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" (орендар) був укладений Договір оренди земельної ділянки площею 0,6913 га у м. Нікополь по вул. Героїв Чорнобиля, 100-а за фактичним розміщенням будівлі продовольчого магазину строком на 5 років та зареєстрований 14.11.2008 у Нікопольському відділі ДРФ Центру Державного земельного кадастру. Орендна плата була встановлена у розмірі 12 % від нормативної грошової оцінки землі.

Пунктом 9 додаткової угоди від 03.03.2009 до договору оренди сторони встановили, що згідно рішення Нікопольської міської ради від 30.01.2009 № 1-36/V розмір орендної плати з 01.01.2009 до 31.12.2010 складає 3 % від діючої нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. З 01.01.2011 та до закінчення терміну оренди розмір орендної плати складає 12 % від діючої нормативно-грошової оцінки земель міста Нікополь із врахуванням щорічного коефіцієнту індексації.

04.01.2015 ТОВ "Ріал Істейт" звернулось до міської ради з листом, у якому у зв'язку з закінченням строку дії договору оренди земельної ділянки площею 0,6913 га у м. Нікополь по вул. Героїв Чорнобиля, 100-а просило надати дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки.

Рішенням міської ради від 27.02.2015 № 28-58/VII надано дозвіл ТОВ "Ріал Істейт" на розробку технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки.

26.02.2016 Нікопольська міська рада прийняла рішення № 32-5/VIІ "Про надання ТОВ "Ріал Істейт" в оренду земельної ділянки по вул. Героїв Чорнобиля, 100-а за фактичним розміщенням будівлі продовольчого магазину", відповідно до п. 2 якого міська рада вирішила надати ТОВ "Ріал Істейт" в оренду терміном на 5 років земельної ділянки площею 0,6913 га у м. Нікополь по вул. Героїв Чорнобиля, 100-а за фактичним розміщенням будівлі продовольчого магазину.

Орендна плата, відповідно до п. 4 вказаного рішення встановлена в розмірі 12 % від діючої нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з п. 5 рішення № 32-5/VIІ, ТОВ "Ріал Істейт" зобов'язано укласти та зареєструвати договір оренди.

Як встановлено судами, ТОВ "Ріал Істейт" не уклав з міською радою договір оренди вказаної земельної ділянки. Надісланий 01.03.2017 позивачем проект договору (лист № 964 від 27.02.2017) відповідач не підписав, що стало підставою для звернення Нікопольської міської ради Дніпропетровської області до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" з даним позовом.

Розглядаючи справу, місцевий господарський суд, позицію якого підтримала апеляційна інстанція, керуючись приписами статей 1, 2, 15, 16, 21 Закону України "Про оренду землі", статті 648 Цивільного кодексу України, статті 124 Земельного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України, з огляду на встановлені судом обставини наявного ухилення відповідача від підписання договору оренди землі, незважаючи на чинне рішення ради, яким останнього зобов'язано укласти такий договір, та оскільки проект договору оренди в редакції позивача відповідає вимогам статті 15 Закону України "Про оренду землі", Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України №220 від 03.03.2004, землевпорядній документації та дійсним правовідносинам сторін, дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Переглядаючи справу у касаційному порядку, колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись з такими висновками судів, у зв'язку з наступним.

Як урегульовано статтею 179 Господарського кодексу України майново-господарські зобов'язання, які виникають між суб'єктами господарювання або між суб'єктами господарювання і негосподарюючими суб'єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов'язаннями.

Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб'єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;

примірного договору, рекомендованого органом управління суб'єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст;

типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови;

договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб'єктів, коли ці суб'єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Статтею 181 Господарського кодексу України визначено загальний порядок укладання господарських договорів.

Так, господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.

У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).

Як унормовано статтею 187 Господарського кодексу України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Таким чином, виокремлюють такі категорії спорів:

1) спір про врегулювання розбіжностей, які залишилися непогодженими, а тому передаються на розгляд до суду як за згодою сторін, так і у випадку обов'язковості договору за заявою заінтересованої сторони, що направляла протокол розбіжностей;

2) спір про спонукання зобов'язаної сторони, яка ухиляється від укладення договору і який водночас є обов'язковим для неї, укласти такий договір.

Розглядаючи заявлені Нікопольскою міською радою позовні вимоги, суди так і не з'ясували суть правовідносин та не встановили який саме виник спір: про врегулювання розбіжностей чи про спонукання іншої сторони до укладення договору. Судами не встановлено для якої із сторін спору укладення договору оренди землі є обов'язковим - ради, яка прийняла рішення про передачу земельної ділянки в оренду чи особи, яку рішенням про надання землі в оренду зобов'язано укласти з радою відповідний договір, тобто яка є зобов'язаною. Ці питання так і залишилися судами нез'ясованими.

Натомість суди, встановивши, що Нікопольською міською радою прийнято рішення № 32-5/VIІ від 26.02.2016 про надання ТОВ "Ріал Істейт" в оренду терміном на 5 років земельної ділянки площею 0,6913 га у м. Нікополь по вул. Героїв Чорнобиля, 100-а (кадастровий номер ділянки :03:031:0033) за фактичним розміщенням будівлі продовольчого магазину, яким зокрема встановлено орендну плату у розмірі 12 % від діючої нормативної грошової оцінки земель та зобов'язано товариство укласти та зареєструвати договір оренди, з посиланням на частину 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування", якою унормовано, що прийняте в межах наданих повноважень рішення ради, є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території, дійшли висновку про обов'язковість укладення договору оренди землі.

Разом з цим, відповідно до частин 3, 4 статті 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, зокрема, якщо існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Згадана частина 1 статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" такої вказівки не містить. Вочевидь, чинність рішення ради може слугувати підставою для зобов'язання особи вчинити певні дії, зокрема щодо укладення договору, а не для покладення на особу зобов'язань за договором, укладеним у судовому порядку.

Так, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Таким чином, укладаючи договір в добровільному порядку, на основі вільного волевиявлення, сторони вправі визначити будь-які умови договору з урахуванням вимог чинного законодавства. Договір в такому разі вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його умовами, що є істотними в силу приписів закону чи вимог сторін (частина 1 статті 638 Цивільного кодексу України).

Розглядаючи спір, суди не надали належної юридичної оцінки доводам відповідача щодо невідповідності орендної плати за землю вимогам чинного законодавства, зокрема щодо встановленню радою різним особам орендної плати на різному відсотковому рівні. А також тій обставині, що товариство оскаржує відповідне рішення ради, яким затверджено розмір орендної плати на рівні 12% від нормативної оцінки землі.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Пунктами 288.5.1 та 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Частиною 6 статті 3 Цивільного кодексу України серед основних засад цивільного законодавства визначено справедливість, добросовісність та розумність.

Судами не з'ясовувались обставини визначення радою орендної плати для товариства на рівні 12 % (тобто максимального розміру встановленого Податковим кодексом України) від нормативної грошової оцінки, з урахуванням тієї обставини, що на спірній земельній ділянці розташовано майно товариства, та чи відповідає такий розмір статті 6 Цивільного кодексу України.

З огляду на викладене колегія суддів вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій не з'ясували всі суттєві обставини справи, що мають значення для вирішення спору, не надали їм в порушення статті 43 Господарського процесуального кодексу України належної юридичної оцінки, у зв'язку з чим дійшли передчасних висновків.

В силу вимог статті 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

З огляду на вищезазначене, Вищий господарський суд України вважає за необхідне скасувати прийняті у справі судові рішення з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно з'ясувати всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для їх розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від цього прийняти обґрунтоване та законне рішення.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" на постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.08.2017 у справі №904/4122/17 задовольнити частково.

Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 10.08.2017 у справі №904/4122/17 та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2017 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді Г.П. Коробенко

І.П. Ходаківська