05 грудня 2017 року Справа № 913/751/17
Провадження № 24/913/751/17
За позовом фізичної особи-підприємця Мартиненко Ірини Анатоліївни, м. Сєвєродонецьк Луганської області
до Сєвєродонецької міської ради, м. Сєвєродонецьк Луганської області
про визнання укладеною додаткової угоди № 3 до договору оренди землі
Суддя господарського суду Луганської області Рябцева О.В.
Секретар судового засідання Бережна Л.В.
у засіданні брали участь:
від позивача - Сутковий А.М. - представник за довіреністю від 07.08.2017 № 2672;
від відповідача - представник не прибув;
від Сєвєродонецької місцевої прокуратури - Хряк О.О. - прокурор відділу прокуратури Харківської області, посвідчення від 15.08.2016 № 028256.
"Додаткова угода № 3
п. 5 договору оренди землі, розділу "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції:
п. 8 договору оренди землі, розділу "Строк дії договору" викласти в наступній редакції:
Договір укладено строком з 05.04.2015 по 04.04.2018 включно. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір поновити його дію.
п. 9 договору оренди землі, розділу "Орендна плата" викласти в наступній редакції:
Орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі в розмірі:
п. 11 договору оренди землі, розділу "Орендна плата" викласти в наступній редакції:
Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі з 08.06.2016 - 3949,30 гривень, 01.01.2017 - 3588,16 гривень протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.
п. 11 договору доповнити п.п. 11.1 наступного змісту:
11.1.Орендар, на підставі ст. 6 Закону України № 1669-VII "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" звільняється від орендної плати по даному договору за період з 14.04.2014 по 07.06.2016.
п. 37 договору оренди землі, розділу "Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом" викласти в наступній редакції:
Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку орендодавцем не допускається.
Орендодавець Орендар
_____________ В.В. Казаков ___________ І.А. Мартиненко"
11.10.2017 суд одержав заяву керівника Сєвєродонецької місцевої прокуратури про вступ у справу в порядку ст. 29 ГПК України з метою захисту економічних інтересів держави в особі Сєвєродонецької міської ради щодо отримання належних платежів за користування земельною ділянкою.
Відповідач надав відзив про необґрунтованість заявлених вимог, посилаючись на те, що позивач ухиляється від укладення типового договору оренди землі, який затверджений рішенням Сєвєродонецької міської ради від 26.01.2017 № 1140.
Необґрунтованими є твердження позивача щодо нечинності з моменту прийняття рішення Сєвєродонецької міської ради від 12.06.2014 № 3980 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєрдонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" та рішення Сєвєродонецької міської ради від 25.09.2014 № 4119 "Про внесення змін до рішення від 12.06.2014 № 3980 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка", а відтак з 01.10.2014 до 08.09.2015 рішення було чинним та діяло певний час.
Відповідач також заперечує проти внесення змін в договір оренди землі стосовно звільнення від орендної плати за землю, оскільки це суперечить Податковому кодексу України, до якого не були внесені відповідні зміни. Орендна плата за землю є податковим платежем, а відповідно до ст. 2 Податкового кодексу України зміна положень цього Кодексу може здійснюватись виключно шляхом внесення змін до цього Кодексу. Надання податкових пільг лише певним суб'єктам суперечить ч. 4 ст. 13 Конституції України, в якій закріплено принцип про те, що усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Податковий кодекс України є спеціальним законом і повинні враховуватись лише його норми. Крім того, позивач в порушення ст. 10 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" не надав сертифікат Торгово-промислової палати України про форс-мажорні обставини.
Також відповідач заявив клопотання про розгляд справи без участі його представника.
Оцінивши надані докази і доводи сторін, суд дійшов висновку про часткову обґрунтованість заявлених вимог з огляду на наступне.
Відповідно до п. 1 договору орендодавець на підставі рішення сесії Сєвєродонецької міської ради від 20.08.2009 № 3404 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку - землі комерційного використання (під автостоянку), яка знаходиться за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Вілєсова, район тролейбусного депо, мікрорайон 83.
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2997 га, у тому числі: капітальна одноповерхова - 0,0012 га, тимчасова - 0,1294 га, проходи, проїзди, площадки - 0,1691 га (п. 2 договору).
На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна ( п. 3 договору).
Згідно п. 8 договір укладено на 3 роки строком по 04.05.2012 включно. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Розділом "Орендна плата" договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі та розмірі - 25 003 грн. 82 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 9 договору).
Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі 2 083 грн. 65 коп. протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця (п. 11 договору).
Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни розмірів земельного податку, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (п. 12 договору).
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку (п. 34 договору).
Дія договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- придбання орендарем земельної ділянки у власність;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;
- смерті орендаря (п. 35 договору).
Після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку згідно з актом прийняття-передачі протягом 3-х днів у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (п. 20 договору).
Факт передачі земельної ділянки позивачу підтверджується підписаним актом прийому-передачі.
30.06.2011 між сторонами укладено додаткову угоду, якою змінено п. 5, а саме у зв'язку з прийняттям рішення Сєвєродонецької міської ради від 29.03.2011 № 431 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" визначена, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 953 294 грн. 75 коп. В пункти 9, 11 договору відповідно внесені зміни щодо річної орендної плати і щомісячної суми орендної плати, а саме: а саме: з 01.07.2011 по 31.12.2011 - 58 598 грн. 84 коп. на рік, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2012 по 31.12.2012 - 68 365 грн. 32 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки; з 01.01.2013 по 31.12.2013 - 78 131 грн. 79 коп. на рік, що складає 4,0% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2014 по 31.12.2014 - 87 898 грн. 26 коп. на рік, що складає 4,5% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2015 - 97 664 грн. 74 коп. на рік, що складає 5,0% від нормативної грошової оцінки; щомісячна орендна плата складає відповідно у 2011 році - 4 883 грн. 24 коп., у 2012 році - 5697 грн. 11 коп., у 2013 році - 6 510 грн. 98 коп., у 2014 році - 7 324 грн. 86 коп., з 2015 року - 8 138 грн. 73 коп.
Як вбачається з матеріалів справи при укладенні додаткових угод від 20.06.2011 та 21.05.2012 нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначалась відповідно до рішення Сєвєродонецької міської ради від 29.03.2011 № 431 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєрдонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка", а коефіцієнт орендної плати відповідно до рішення Сєвєродонецької міської ради від 28.04.2011 № 516 "Про затвердження коефіцієнтів орендної плати за земельні ділянки, які передаються в оренду з земель міської ради".
Сєвєродонецький міський суд Луганської області постановами:
- від 03.08.2012 у справі № 1227/3807/2012 визнав протиправним та скасував рішення двадцятої (чергової) сесії шостого скликання Сєвєродонецької міської ради від 29.03.2011 № 431 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєрдонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка";
- від 11.09.2012 у справі № 1227/3809/2012 визнав незаконним та скасував рішення Сєвєродонецької міської ради від 28.04.2011 № 516 "Про затвердження коефіцієнтів орендної плати за земельні ділянки, які передаються в оренду з земель міської ради".
Зазначені постанови оскаржені Сєвєродонецькою міською радою в апеляційному порядку. За результатами перегляду вищевказаних судових рішень Донецький апеляційний адміністративний суд:
- постановою від 11.10.2012 у справі № 2а/1227/3807/2012 постанову Сєвєродонецького міського суду від 03.08.2012 у справі № 1227/3807/2012 скасував, у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Виробничо-комерційної фірми "ЛІА" ЛТД відмовив;
- ухвалою від 30.10.2012 у справі № 2а/1227/3809/2012 постанову Сєвєродонецького міського суду від 11.09.2012 у справі № 1227/3809/2012 залишив без змін.
Вищий адміністративний суд України ухвалами:
- від 13.02.2013 відмовив у відкритті касаційного провадження за скаргою Сєвєродонецької міської ради на постанову Сєвєродонецького міського суду від 11.09.2012 та ухвалу Донецького апеляційного адміністративного суду від 30.10.2012 у справі № 1227/3809/2012;
- ухвалою від 01.04.2014 постанову Донецького апеляційного адміністративного суду від 11.10.2012 у справі № 1227/3807/2012 скасував та залишив в силі постанову Сєвєродонецького міського суду від 03.08.2012.
У зв'язку із скасуванням в адміністративному порядку рішень Сєвєродонецької міської ради про затвердження нормативної грошової оцінки земельних ділянок і договірних коефіцієнтів орендної плати фізична особа-підприємець Мартиненко І.А. звернулась до господарського суду Луганської області з позовами про визнання недійсними додаткових угод.
Рішенням господарського суду Луганської області від 26.05.2015 у справі № 913/26/15 за позовом фізичної особи-підприємця Мартиненко Ірини Анатоліївни до Сєвєродонецької міської ради визнано недійсною додаткову угоду від 30.06.2011 № б/н.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 13.07.2015 та постановою Вищого господарського суду від 19.11.2015 рішення місцевого суду від 26.05.2015 залишено без змін.

Рішенням господарського суду Луганської області від 18.08.2015 у справі № 913/295/15 за позовом фізичної особи-підприємця Мартиненко Ірини Анатоліївни до Сєвєродонецької міської ради визнано недійсними пункти 1 та 3 додаткової угоди від 21.05.2012 (щодо пунктів 5, 9, 11 договору стосовно нормативної грошової оцінки земельної ділянки і орендної плати).

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 30.08.2016 та постановою Вищого господарського суду від 22.11.2016 рішення місцевого суду від 18.08.2015 залишено без змін.

Таким чином, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки і орендної плати за землю є врегульованим договором оренди земельної ділянки від 03.09.2009.

Мартиненко І.А. звернулась до орендодавця з заявою від 10.03.2015 про поновлення договору оренди землі (аркуш справи 17).

31.03.2015 Сєвєродонецькою міською радою прийнято рішення № 4476 про поновлення договору оренди землі від 03.09.2009 № 27 Мартиненко І.А, строком на 3 роки з 05.04.2015 (аркуш справи 18). В рішенні з посиланням на ст. 33 Закону України "Про оренду землі" зазначено про поновлення гр. Мартиненко Ірині Анатоліївні договору оренди землі № 27 від 03.09.2009р. на земельну ділянку кадастровий номер № :06:021:0017, загальною площею 0,2997га, розташовану за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Вілєсова, район тролейбусного депо, мікрорайон 83, надану під автостоянку, строком на 3 (три) роки з 05.04.2015 та зобов'язання гр. Мартиненко Ірину Анатоліївну у місячний термін укласти в письмовій формі додаткову угоду про поновлення договору оренди землі та здійснити заходи для її державної реєстрації у встановленому законодавством порядку.

19.05.2015 орендар одержав два примірника проекту додаткової угоди № 3 про поновлення договору оренди землі (аркуші справи 19-20).

Орендодавцем в проекті пропонується не лише продовжити дію договору, а внести зміни до п. 5 договору стосовно нормативної грошової оцінки об'єкту оренди з урахуванням рішень Сєвєродонецької міської ради від 12.06.2014 № 3980 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєрдонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка", від 06.03.2008 № 1978 "Про затвердження коефіцієнтів орендної плати за земельні ділянки, які передаються в оренду з земель міської ради", від 30.05.2013 № 2700 "Про затвердження Типового договору оренди землі Сєвєродонецької міської ради", від 15.07.2013 № 2876 "Про визначення умов розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності на території Сєвєродонецької міської ради", довідки про грошову оцінку земельної ділянки , відповідно до якою станом на 01.01.2015 нормативна грошова оцінка земель за 2014 рік необхідно індексувати на коефіцієнт індексації, що дорівнює 1,249.

З урахуванням вищевикладених нормативних актів нормативна грошова оцінка становить 2 440 007 грн. 55 коп. В пункт 9 договору пропонується зазначити, що орендна плата вноситься орендарем з 05.04.2015 в сумі 85 400 грн. 26 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. В пункті 11 запропоновано зазначити, що розмір щомісячних орендних платежів з 05.04.2015 складає 7 116 грн. 69 коп. Пропонується викласти пункти 12, 20, 29, 30, 37, 38 в іншій редакції. В пункті 8 проекту додаткової угоди зазначено, що договір укладено з 05.04.2015 по 04.04.2017 включно, тобто на 2 роки.

Орендар не погодився із запропонованими умовами і 02.06.2015 подав протокол розбіжностей (аркуші справи 21-22). Зокрема, орендар заперечував проти посилання в преамбулі договору на рішення Сєвєродонецької міської ради від 12.06.2014 № 3980 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєрдонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка".

Сєвєродонецька міська рада 09.06.2015 повідомила Мартиненко І.А., що рішенням Сєвєродонецької міської ради від 31.03.2015 № 4476 поновлено договір оренди на той самий строк і на тих самих умовах. Сєвєродонецька міська рада не має наміру змінювати умови договору оренди, у разі незгоди з запропонованими умовами, орендодавець зазначає, що переважне право орендаря на укладання договору оренди землі припиняється.

06.07.2015 Мартиненко І.А. звернулась до орендодавця з заявою, в якій зазначає, що згідно рішення ради договір поновлено на 3 роки, а в проекті додаткової угоди зазначено про поновлення на 2 роки. В рішенні ради від 31.03.2015 № 4476 про поновлення договору не передбачено внесення змін до пунктів 5, 9, 11, 12, 20, 29, 30, 37, 38 договору.

09.02.2016 та 05.09.2017 Мартиненко І.А. зверталась до Сєвєродонецької міської ради з заявами про оформлення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Позивачем одержано ще два проекти додаткової угоди № 3 в 2016 і 2017 роках. В проекті 2016 року крім поновлення договору на 2 роки пропонується внести зміни в пункти 5, 9, 12, 20, 29, 30, 37, 38 договору. В проекті 2017 року орендодавець пропонує поновити договір на 3 роки та змінити пункти 5, 9, 12, 20, 29, 30, 37, 38 до договору.

В проекті додаткової угоди № 3 за 2017 рік (аркуш справи 28) орендодавець посилається на:

- рішення Сєвєродонецької міської ради від 22.06.2016 № 478 "Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки на території Сєвєродонецької міської ради";

- рішення Сєвєродонецької міської ради від 26.01.2017 № 1140 "Про затвердження Типового договору оренди землі Сєвєродонецької міської ради";

- витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 02.03.2016 № 1410-с, від 02.03.2016 № 1411-с, від 02.03.2016 № 1412-с, від 26.04.2017 № 268/0/195-17 і пропонує внести зміни до п. 5 договору щодо нормативної грошової оцінки землі за період з 05.04.2015 по 08.09.2015 в сумі - 2 987 769 грн. 24 коп., з 09.09.2015 по 31.12.2015 - 945 073 грн. 98 коп., з 01.01.2016 по 31.12.2016 - 1 354 044 грн. 60 коп., з 01.01.2017 - 1 435 263 грн. 30 коп.

В пункт 8 пропонується змінити строк дії договору, зазначивши, що договір укладено з 05.04.2015 по 04.04.2018 включно, тобто на 3 роки.

Пункт 9 пропонується викласти в наступній редакції: "Орендна плата вносить орендарем самостійно у грошовій формі в розмірі: з 05.04.2015 по 08.09.2015 - 104 571 грн. 92 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки; з 09.09.2015 по 31.12.2015 - 33 077 грн. 59 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2016 по 31.12.2016 - 47 391 грн. 56 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки, з 01.01.2017 - 43 057 грн. 90 коп. на рік, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки.

Відповідні зміни запропоновано внести в п. 11 договору стосовно щомісячної суми орендної плати.

Також орендодавець наполягає на викладенні п. 12 (щодо підстав зміни розміру орендної плати), п. 20 (щодо умов повернення земельної ділянки), п. 29 п.п. 3 (розділ "Права орендаря"), п. 30 (розділ "Обов'язки орендаря"), п. 37 (щодо розірвання договору в односторонньому порядку), п. 38 (щодо припинення дії договору).

Орендар направив орендодавцеві власний проект, в якому пропонував в п. 5 договору зазначити, що нормативна грошова оцінка на 2016 рік становить 1 354 044 грн. 60 коп., на 2017 рік - 1 435 263 грн. 30 коп. В п. 9 зазначити, що орендна плата з 08.06.2016 вноситься в сумі 47 391 грн. 56 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки, а з 01.01.2017 - 43 057 грн. 90 коп. на рік, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки.

З урахуванням вищевказаного в п. 11 договору орендарем визначено щомісячний розмір орендної плати в сумі 3 949 грн. 30 коп. (з 08.06.2016) і 3 588 грн. 16 коп. (на 2017 рік).

Крім того, орендар запропонував доповнити п. 11 підпунктом 11.1 наступного змісту: "11.1.Орендар, на підставі ст. 6 Закону України № 1669-VII "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" звільняється від орендної плати по даному договору за період з 14.04.2014 по 07.06.2016".

Орендар заперечив проти внесення змін до п. 37 договору стосовно можливості розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку.

Судом встановлено, що рішення Сєвєродонецької міської ради від 12.06.2014 № 3980 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєрдонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" та рішення Сєвєродонецької міської ради від 25.09.2014 № 4119 "Про внесення змін до рішення від 12.06.2014 № 3980 "Про затвердження нормативної грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецьк, селища Синецький, селища Павлоград, селища Лісова Дача, села Воєводівка" постановою Донецького апеляційного адміністративного суду від 08.09.2015 у справі № 428/7176/14-а визнані нечинними.

Тобто на час вирішення спору нормативна грошова оцінка земельної ділянки визначається відповідно до рішення Сєвєродонецької міської ради від 19.01.1998 № 1212 "Про затвердження грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецька, селища Синецький, селища Павлоград, села Воєводівка, селища Лісова Дача".

Позивач на підтвердження власної пропозиції стосовно нормативної грошової оцінки землі надав витяги Відділу у м. Сєвєродонецьку Головного управління Держгеокадастру у Луганській області,

- від 02.11.2017 № 631/0/195-17 (аркуш справи 146), згідно якому нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки відповідно до технічної документації про нормативну грошову оцінку земель, затвердженої рішенням Сєвєродонецької міської ради від 19.01.1998 № 1212 станом на 01.01.2016 складає 1 354 044 грн. 60 коп.;

- від 02.11.2017 № 632/0/195-17 (аркуш справи 145), згідно якому нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2017 рік складає 1 435 263 грн. 30 коп.

Відповідачем не надано документів стосовно нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Як свідчать матеріали справи причиною виникнення спору є розбіжності щодо умов поновлення договору оренди землі відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Отже, майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються також актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Статтею 33 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" (станом на 2015 рік) було врегульовано, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Матеріалами справи підтверджено, що сторони, хоч і з відхиленням до вимог ст. 33 вказаного Закону, але висловили взаємну згоду на поновлення договору оренди землі: позивач звернувся з заявою про поновлення договору 10.03.2015, а відповідач 31.03.2015 прийняв рішення про поновлення договору оренди на 3 роки. При цьому радою не вирішувалось питання про внесення будь-яких змін до договору.

Однак вподальшому відповідач намагався укласти додаткову угоду про поновлення дії договору і внести зміни щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки і розміру орендної плати за землю у зв'язку з прийняттям Сєвєродонецької міською радою регуляторних нормативних актів у сфері земельних правовідносин. При цьому, всупереч рішення ради про поновлення дії договору на 3 роки відповідач пропонував продовжити його дію на 2 роки. В листі від 09.06.2015 № 1390 відповідач зазначив, що, якщо орендар не згодний підписувати додаткову угоду про поновлення "без зміни умов на строк 04.04.2017", то переважне право оренди на укладання договору оренди землі припиняється. Орендодавець послався на ст. 31 Закону України "Про оренду землі", згідно якої договір оренди землі припиняється після закінчення строку на який його було укладено. Втім орендодавець відповідно до п. 20 договору не звернувся до орендаря з вимогою про повернення земельної ділянки. Орендар продовжує користуватись земельною ділянкою.

Крім того, в п. 2 договору зазначено, що на спірній ділянці розташована капітальна одноповерхова споруда.

Згідно ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). А отже врегулювання земельних правовідносин між власником майна і орендодавцем землі є обов'язковим.

Верховний Суд України в своїй постанові від 18.10.2017 у справі № 3-948гс17 проаналізував зміст ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема, вказано, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

Так, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти: 1) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 2) орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; 3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; 4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Разом із цим ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 7 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, для поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки поновлення такого договору, обов'язковим в яких є укладення додаткової угоди.

В спірній ситуації, обидві сторони висловили згоду на поновлення договору оренди землі, але не дійшли згоди стосовно зміни деяких умов. При цьому тривалий час жодна із сторін не зверталась до суду для врегулювання спору. Орендодавець не вживав дій до повернення земельної ділянки, не приймав будь-яких рішень щодо спірної земельної ділянки (передача іншим особам на інших умовах), а відтак відсутні докази того, що орендар втратив своє переважне право на поновлення договору.

З урахуванням частин 6, 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час виникнення спірних прав) порушене право позивача на поновлення договору оренди землі відповідно до рішення Сєвєродонецької міської ради від 31.03.2015 № 4476 підлягає захисту.

При цьому, що стосується спору стосовно розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, то суд враховує, що згідно ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатись інші умови.

Як зазначено вище, Сєвєродонецькою міською радою приймались рішення про застосування нормативної грошової оцінки земельних ділянок, однак ці рішення були скасовані в судовому порядку.

На даний час нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначається відповідно до рішення Сєвєродонецької міської ради від 19.01.1998 № 1212 "Про затвердження грошової оцінки земель населених пунктів міста Сєвєродонецька, селища Синецький, селища Павлоград, села Воєводівка, селища Лісова Дача".

Згідно Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 02.11.2017 № 631/0/195-17 станом на 01.01.2016 нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 354 044 грн. 60 коп. (аркуш справи 146), згідно Витягу від 02.11.2017 № 632/0/195-17 (на 2017 рік) нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 1 435 263 грн. 30 коп. (аркуш справи 145).

Таким чином вимоги позивача стосовно зазначення в п. 5 договору, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :06:021:0017 станом на 2016 рік становить - 1354044,60 гривень, станом на 2017 рік становить - 1435263,30 гривень є обґрунтованими.

Зміст п. 8 договору за проектом додаткової угоди, запропонованим позивачем, узгоджується з рішенням ради від 31.03.2015 № 4476 і не спростовано відповідачем, а відтак угода є укладеною на строк з 05.04.2015 по 04.04.2018.

Враховуючи розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки на 2016-2017 роки, викладені у п. 5 договору, щорічний розмір орендної плати в п. 9 договору слід зазначити:

з 08.06.2016 - 47 391 грн. 56 коп. на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки;

з 01.01.2017 - 43 057 грн. 90 коп. на рік, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки.

При цьому, в п. 11 щомісячний розмір орендної плати слід зазначити з 08.06.2016 - 3 949 грн. 30 коп., з 01.01.2017 - 3 588 грн. 16 коп.

Суд враховує, що з 14.04.2014 на сході України проводиться антитерористична операція.

02.09.2014 прийнято Закон України № 1669-VII "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" (далі - Закон № 1669), який набув чинності з 15.10.2014.

Як зазначено в преамбулі цей Закон визначає тимчасові заходи для забезпечення підтримки суб'єктів господарювання, що здійснюють діяльність на території проведення антитерористичної операції, та осіб, які проживають у зоні проведення антитерористичної операції або переселилися з неї під час її проведення.

В статті 1 Закону № 1669 визначено, що період проведення антитерористичної операції - час між датою набрання чинності Указом Президента України "Про рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13 квітня 2014 року "Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України" від 14 квітня 2014 року № 405/2014 та датою набрання чинності Указом Президента України про завершення проведення антитерористичної операції або військових дій на території України.

Територія проведення антитерористичної операції - територія України, на якій розташовані населені пункти, визначені у затвердженому Кабінетом Міністрів України переліку, де проводилася антитерористична операція, розпочата відповідно до Указу Президента України "Про рішення Ради національної безпеки і оборони України від 13 квітня 2014 року "Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України" від 14 квітня 2014 року № 405/2014.

Статтею 6 Закону № 1669, в редакції, яка діяла на момент прийняття, було закріплено, що під час проведення антитерористичної операції суб'єкти господарювання, які здійснюють діяльність на території проведення антитерористичної операції, звільняються від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності.

30.10.2014 на виконання абзацу третього пункту 5 статті 11 Закону № 1669 розпорядженням № 1053-р Кабінету Міністру України затверджено перелік населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція, до якого серед інших включено м. Сєвєродонецьк (Сєвєродонецька міська рада). Дія зазначеного розпорядження була зупинена розпорядженням Кабінету Міністрів України від 05.11.2014 № 1079-р "Про зупинення дії розпорядження Кабінету Міністрів України від 30.10.2014 № 1053". Тобто розпорядження від 30.10.2014 № 1053 було чинним та не скасовувалось, дія якого лише була зупинена на відповідний час.

02.12.2015 Кабінет Міністрів України розпорядженням № 1275-р затвердив повний перелік заселених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція, і цим же розпорядженням визнано такими, що втратили чинність:

- розпорядження Кабінету Міністрів України від 30 жовтня 2014 року № 1053 "Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція";

- розпорядження Кабінету Міністрів України від 5 листопада 2014 року № 1079 "Про зупинення дії розпорядження Кабінету Міністрів України від 30 жовтня 2014 року № 1053".

Згідно Переліку, затвердженого розпорядженням Кабінету Міністрів України 02.12.2015 № 1275-р, до населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція, включено м. Сєвєродонецьк (Сєвєродонецька міська рада).

Отже м. Сєвєродонецьк Луганської області було визано територією проведення антитерористичної операції.

Закон № 1669 вніс зміни до деяких актів, але будь-яких змін до Закону України "Про оренду землі" та Податкового кодексу України не внесено, механізм реалізації норми ст. 6 Закону № 1669 не врегульовано.

Втім, несплата орендарем орендної плати на підставі ст. 6 Закону № 1669 обумовить виникнення недоїмки і застосування податковим органом заходів, визначених податковим законодавством.

Статтею 1 ГПК України визначено, що підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією та Законами України. Закріплене в ст. 6 Закону № 1669 право суб'єкта господарювання на звільнення від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності не може бути ілюзорним та носити декларативний характер.

У розумінні положень ст. 58 Конституції України приписи ст. 6 Закону № 1669 відносно звільнення від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності з 14 квітня 2014 року мають ретроспективну дію для розглядуваних правовідносин та не містять жодних вилучень щодо їх незастосування.

Отже, з урахуванням визначеної компетентним органом території проведення антитерористичної операції та терміну її проведення, норми Закону № 1669 щодо звільнення від сплати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності підлягають застосуванню до спірних правовідносин, у тому числі: шляхом внесення змін договорів.

Згідно ст. 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір.

З огляду на приписи ст.ст. 16, 651 ЦК України, ст. 30 Закону України "Про оренду землі" вимога про внесення змін до договору є належним засобом судового захисту прав у спорі щодо приведення договору у відповідність до норм діючого законодавства у випадку, коли інша сторона договору піддає сумніву законодавчі норми.

Отже, системний аналіз норм Закону № 1669 з моменту його прийняття і з урахуванням змін, внесених з 08.06.2016, підзаконних нормативних актів, прийнятих відповідно до цього Закону, дають підстави для висновку про розповсюдження ст. 6 Закону № 1669 на господарську діяльність позивача в період з 14.04.2014 до 07.06.2016 включно.

Сторони мають розбіжності щодо змісту п. 37 договору.

Як вбачається з матеріалів справи орендодавець пропонує викласти в редакції: "Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається орендодавцем. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов цього договору п. 9, п. 11, п. 12, п. 14, п. 15". Орендар пропонує іншу редакцію, а саме: "Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку орендодавцем не допускається".

Втім зміст п. 37 договору вже містить положення, що "розірвання договору землі в односторонньому порядку не допускається", а відтак відсутні підстави для повторного внесення цього пункту в діючій редакції до договору.

Таким чином, позовні вимоги є обґрунтованими, крім вимог стосовно змін до п. 37 договору.

Судові витрати покладаються на сторін порівну, оскільки спір виник як з вини орендодавця, так і орендаря.

У судовому засіданні відповідно до ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1.Позовні вимоги фізичної особи-підприємця Мартиненко Ірини Анатоліївни до Сєвєродонецької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди № 3 до договору оренди землі задоволити частково.

2.Визнати укладеною додаткову угоду № 3 про поновлення договору № 27 оренди землі від 03.09.2009 в наступній редакції:

"Додаткова угода № 3

про поновлення договору № 27 оренди землі від 03.09.2009 (кадастровий номер орендованої земельної ділянки :06:021:0017)

м. Сєвєродонецьк

Сєвєродонецька міська рада, що іменується надалі "Орендодавець", в особі міського голови Казакова Валентина Васильовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з одного боку та Мартиненко Ірина Анатоліївна, надалі "Орендар" з другого боку, керуючись рішенням сесії міської ради від 31.03.2015 № 4476 "Про поновлення договору оренди землі гр. Мартиненко І.А.", рішенням Сєвєродонецької міської ради від 22.06.2016 № 478 "Про затвердження ставок орендної плати за земельні ділянки на території Сєвєродонецької міської ради" уклали додаткову угоду до договору № 27 від 03.09.2009 оренди землі про нижченаведене:

п. 5 договору оренди землі, розділу "Об'єкт оренди" викласти в наступній редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :06:021:0017 станом на 2016 рік становить - 1354044,60 гривень, станом на 2017 рік становить - 1435263,30 гривень.

п. 8 договору оренди землі, розділу "Строк дії договору" викласти в наступній редакції:

Договір укладено строком з 05.04.2015 по 04.04.2018 включно. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір поновити його дію.

п. 9 договору оренди землі, розділу "Орендна плата" викласти в наступній редакції:

Орендна плата вноситься орендарем самостійно у грошовій формі в розмірі:

з 08.06.2016 - 47391,56 гривень на рік, що складає 3,5% від нормативної грошової оцінки.

з 01.01.2017 - 43057,90 гривень на рік, що складає 3,0% від нормативної грошової оцінки.

п. 11 договору оренди землі, розділу "Орендна плата" викласти в наступній редакції:

Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно в розмірі з 08.06.2016 - 3949,30 гривень, 01.01.2017 - 3588,16 гривень протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця.

п. 11 договору доповнити п.п. 11.1 наступного змісту:

11.1.Орендар, на підставі ст. 6 Закону України № 1669-VII "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" звільняється від орендної плати по даному договору за період з 14.04.2014 по 07.06.2016.

Додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі № 27 від 03.09.2009 та діє з 05.04.2015.

Орендодавець Орендар

_____________ В.В. Казаков ___________ І.А. Мартиненко"

3.У задоволенні решти позовних вимог відмовити.

4.Стягнути з Сєвєродонецької міської ради, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, бульвар Дружби Народів, 32, ідентифікаційний код 26204220 на користь фізичної особи-підприємця Мартиненко Ірини Анатоліївни, АДРЕСА_1, реєстраційний номер облікової картки платника податків - фізичної особи НОМЕР_1 судовий збір в сумі 800 грн. 00 коп., видати наказ позивачу після набрання рішенням законної сили.

5.Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

6.Повне рішення складено і підписано - 11.12.2017.

Суддя О.В.Рябцева