ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"08" грудня 2017 р.Справа № 916/4642/15

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Одеська міська рада

До відповідача: Колективного підприємства Костянтин

про виселення з нежитлового приміщення

та за зустрічним позовом: Колективного підприємства Костянтин

До відповідача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Одеська міська рада

про визнання договору оренди нежитлових приміщень укладеним

Головуючий суддя Рога Н. В.

Судді Волков Р.В.

ОСОБА_1

Представники:

Від ДКВ ОМР: ОСОБА_2 на підставі довіреності № 01-36/73 від 13.12.2016 р.; ОСОБА_3 на підставі довіреності № 01-36/65 від 13.12.2016 р.; ОСОБА_4 на підставі довіреності № 01-36/25 від 15.06.2017 р.;

Від КП „Костянтин: ОСОБА_5 на підставі довіреності № 07ф від 05.01.2017 р.; ОСОБА_6 на підставі довіреності № 01/02-юр від 01.02.2017 р.

Від третьої особи (ОМР): ОСОБА_7 на підставі довіреності № 277/исх-гс від 26.12.2016 р.

В засіданні брали участь:

Від ДКВ ОМР: ОСОБА_4 на підставі довіреності № 01-36/25 від 15.06.2017 р.;

Від КП „Костянтин: ОСОБА_5 на підставі довіреності № 07ф від 05.01.2017 р.; ОСОБА_6 на підставі довіреності № 01/02-юр від 01.02.2017 р.

Від третьої особи (ОМР): ОСОБА_7 на підставі довіреності № 277/исх-гс від 26.12.2016 р.

Суть спору: Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі-Департамент) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Колективного підприємства (далі-КП) Костянтин про виселення з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.02.2016р. (суддя Малярчук І.А.) відмовлено у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради повністю. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 22.03.2016р. рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2016р. у справі №916/4642/15 залишено без змін. Постановою Вищого господарського суду України від 17.05.2016р. у справі №916/4642/15 рішення господарського суду Одеської області від 01.02.2016р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 22.03.2016р. у справі №916/4642/15 скасовано; справу №916/4642/15 направлено на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Розпорядженням керівника апарату суду від 26.05.2016р. №589, згідно п.4.2.3 рішення зборів суддів господарського суду Одеської області (протокол №17-4/2016 від 21-22.04.2016р.) призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/4642/15, за результатами якого справу розподілено судді Бездолі Ю.С. Ухвалою господарського суду Одеської області від 30.05.2016р. суддею Бездоля Ю.С. прийнято справу №916/4642/15 до провадження та призначено до розгляду.

07 липня 2016р. Колективне підприємство Костянтин звернулось до господарського суду Одеської області із зустрічною позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про зобовязання укласти договір оренди нежитлових приміщень першого поверху №510 загальною площею 30,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 08.07.2016р. прийнято зустрічну позовну заяву до розгляду, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за зустрічним позовом - Одеську міську раду.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 18.07.2016р. справу прийнято до розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Бездоля Ю.С., судді - Дяченко Т.Г., Никифорчук М.І.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. у задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради відмовлено; у задоволенні зустрічного позову Колективного підприємства Костянтин - відмовлено. Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.12.2016р. рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. у справі №916/4642/15 залишено без змін. Постановою Вищого господарського суду України від 28.02.2017р. у справі №916/4642/15 рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.12.2016р. у справі №916/4642/15 скасовано; справу №916/4642/15 направлено на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Розпорядженням керівника апарату суду № 324 від 14.03.2017р., згідно п.4.2.3. засад використання автоматизованої системи документообігу в господарському суді Одеської області, в редакції від 07.02.2017р. (протокол №17-2/2017) та згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями, справу № 916/4642/15 передано на розгляд судді господарського суду Одеської області Рога Н.В. Ухвалою господарського суду Одеської області від 15 березня 2017 р. справу № 916/4642/15 прийнято до провадження суддею Рога Н.В.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 10 травня 2017р. справу № 916/4642/15 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів господарського суду Одеської області. Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 10.05.2017р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі : головуючий суддя Рога Н.В., суддя Малярчук І.А., суддя Смелянець Г.Є. Ухвалою суду від 10.05.2017р. справу прийнято до розгляду у такому складі суду.

15 червня 2017р. до господарського суду Одеської області від КП "Костянтин" надійшло уточнення зустрічного позову, згідно з яким КП "Костянтин" просить суд визнати укладеним договір оренди нежитлових приміщень першого поверху №510 загальною площею 30,2 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул.Льва Толстого, 10 між Департаментом комунальної власності ОМР та КП Костянтин на тих же умовах, на яких було укладено Договір №8063 оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. (з додатками) між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та КП "Костянтин" з 28.03.2015р. до 28.03.2016р., та з 28.03.2016р. до 28.03.2017р., а саме на наведених умовах у викладеному КП "Костянтин" договорі у новій редакції.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 15 червня 2017р. задоволено заяву судді господарського суду Одеської області Малярчук І.А. про самовідвід у зв'язку з тим, що справа № 916/4642/15 перебувала у провадженні судді господарського суду Одеської області Малярчук І.А., якою вже надавалась правова оцінка правовідносинам сторін у даній справі.

Розпорядженням керівника апарату суду №662 від 15.06.2017р., згідно з п. 9.7., п.4.2.2. Засад використання автоматизованої системи документообігу в господарському суді Одеської області, в редакції від 07.02.2017р. (протокол №17-01/2017), п. 2.3.25. Положення про автоматизовану систему документообігу суду призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/4642/15 для внесення змін до складу колегії суддів. Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 15.06.2017р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Рога Н.В., суддя Степанова Л.В., суддя Смелянець Г.Є. Ухвалою суду від 16.06.2017р. справу прийнято до розгляду у такому складі суду.

Розпорядженням керівника апарату суду №798 від 15.08.2017р., згідно з п. 2.3.25. Положення про автоматизовану систему документообігу суду, п. 9.7. Засад використання автоматизованої системи документообігу в господарському суді Одеської області, в редакції від 20.06.2017р. (протокол №17-09/2017), приймаючи до уваги перебування члена колегії судді Смелянець Г.Є. у відпустці з 14.08.2017р. по 01.09.2017р. та члена колегії судді Степанової Л.В. у відпустці з 15.08.2017р. по 01.09.2017р., призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/4642/15 для внесення змін до складу колегії суддів. Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 15.08.2017р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Рога Н.В., суддя Волков Р.В., суддя Дяченко Т.Г. Ухвалою суду від 15.08.2017р. справу прийнято до розгляду у такому складі суду.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21 вересня 2017р. задоволено заяву судді господарського суду Одеської області Дяченко Т.Г. про самовідвід у зв'язку з тим, що справа № 916/4642/15 перебувала у провадженні колегії суддів господарського суду Одеської області: головуючий суддя - Бездоля Ю.С., судді - Дяченко Т.Г., Никифорчук М.І., якою вже надавалась правова оцінка правовідносинам сторін у даній справі.

Розпорядженням керівника апарату суду №873 від 21.09.2017р., згідно з п.4.2.2. Засад використання автоматизованої системи документообігу в господарському суді Одеської області, в редакції від 20.06.2017р. (протокол №17-09/2017) та п. 2.3.25. Положення про автоматизовану систему документообігу суду, призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/4642/15 для внесення змін до складу колегії суддів. Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 21.09.2017р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Рога Н.В., суддя Волков Р.В., суддя Никифорчук М.І. Ухвалою суду від 21.09.2017р. справу прийнято до розгляду у такому складі суду.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 19 жовтня 2017р. задоволено заяву судді господарського суду Одеської області Никифорчук М.І. про самовідвід у зв'язку з тим, що справа № 916/4642/15 перебувала у провадженні колегії суддів господарського суду Одеської області: головуючий суддя - Бездоля Ю.С., судді - Дяченко Т.Г., Никифорчук М.І., якою вже надавалась правова оцінка правовідносинам сторін у даній справі.

Розпорядженням керівника апарату суду №902 від 20.10.2017р., згідно з п.4.2.2. Засад використання автоматизованої системи документообігу в господарському суді Одеської області, в редакції від 20.06.2017р. (протокол №17-09/2017) та п. 2.3.25. Положення про автоматизовану систему документообігу суду, призначено повторний автоматичний розподіл справи №916/4642/15 для внесення змін до складу колегії суддів. Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 20.10.2017р. справу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Рога Н.В., суддя Волков Р.В., суддя Степанова Л.В. Ухвалою суду від 23.10.2017р. справу прийнято до розгляду у такому складі суду.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради свої позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить суд задовольнити позов, заперечує проти задоволення позовних вимог за уточненим зустрічним позовом з підстав, зазначених в письмових поясненнях у справі та відзиві на зустрічну позовну заяву.

Колективне підприємство Костянтин заперечує проти задоволення позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, з підстав зазначених у письмових поясненнях, та підтримує уточнений зустрічний позов в повному обсязі, просить суд його задовольнити.

Третя особа Одеська міська рада повністю підтримує позицію Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

03 квітня 2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міської ради (Орендодавець) та КП Костянтин (Орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №8063, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м для розміщення перукарні.

Пунктом 1.2 Договору передбачено, що строк дії договору оренди - до 01.03.2010р.

Згідно з п.п. 2.1, 2.2 Договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна та постанови Кабінету Міністрів України №1846 від 27.12.2006р. за орендоване приміщення Орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1037,19 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Пунктом 2.4 Договору передбачено, що Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.7.5 Договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

Згідно з п.7.7 Договору після закінчення строку дії договору, Орендар має переважне право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору.

За умовами п.7.9 Договору дія Договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Додатковим погодженням від 04.02.2009р. до договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. сторони дійшли згоди про:- зміну п.1.1 договору у частині зміни загальної площі з 32,902 кв.м на 30,20 кв.м; зміни розміру орендної плати та встановили, що місячна орендна плата на 01.01.2009р. становить 1610,90 грн. ( з ПДВ).

Додатковим погодженням від 10.06.2010р. до договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. сторони дійшли згоди про продовження строку дії договору до 09.06.2012р.

Додатковим погодженням від 28.12.2012р. до договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. сторони, зокрема, дійшли згоди про: зміну назви Орендодавця на Департамент комунальної власності Одеської міської ради згідно з рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011р. №384-УІ „Про затвердження положень про виконавчі органи Одеської міської ради ; продовження строку дії договору до 28.12.2013р.

Додатковим договором №4 від 28.03.2014р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони дійшли згоди , зокрема, щодо продовження строку дії Договору до 28.03.2015р.

19 січня 2015р. за вих.№010-13/355 Департамент надіслав на адресу КП Костянтин повідомлення про закінчення 28.03.2015р. строку дії Договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. та не продовження його на новий строк. Крім того, департамент просив КП Костянтин у термін до 12.04.2015р. передати Департаменту орендоване приміщення за актом приймання-передачі. Зазначене повідомлення було отримане КП „Костянтин 26.01.2015р.

Позивач за первісним позовом Департамент комунальної власності Одеської міської ради зазначає, що відповідно до ч.1 ст.27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Крім того, за положеннями ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобовязаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу , або у стані , який було обумовлено в договорі. Умовами п.4.7 Договору також передбачено, що після закінчення строку дії Договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобовязаний у 15-денний термін повернути Орендодавцю приміщення за актом у належному стані , не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду , з урахуванням нормального зносу , та відшкодувати Орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) обєкта оренди.

За таких обставин, враховуючи зазначені положення законодавства та умови Договору, а також те, що КП „Костянтин у добровільному порядку не повернуло обєкт оренди Орендодавцю, Департамент просить суд виселити КП „Костянтин з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10, на користь Департаменту.

Відповідач за первісним позовом - КП "Костянтин" позовні вимоги Департаменту не визнає в повному обсязі, вважає їх необґрунтованими, безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, посилаючись на те, що він належним чином виконує свої обовязки за Договором оренди №8063 від 03.04.2007р.

Крім того, відповідач зазначив, що 18 липня 1995р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Продавець) та Організацією орендаторів орендного підприємства Костянтин (Покупець) укладений договір купівлі-продажу, відповідно до якого Продавець продав, а Покупець придбав комунальну власність у вигляді орендованого майна, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

За актом №196 від 31.07.1995р. приймання-передачі комунального майна, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, Продавець передав, а Покупець прийняв продане 18.07.1995р. шляхом викупу за договором оренди майно - шафу у кількості 2 шт. та крісла у кількості 3 шт.

24 січня 1997р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Продавець) та КП Костянтин (Покупець) укладений договір купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі, відповідно до якого Продавець продав, а Покупець придбав патент на право оренди приміщення першого поверху загальною площею 32,9 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого, 10.

У подальшому , 03 квітня 2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міської ради (Орендодавець) та КП Костянтин (Орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №8063, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м. для розміщення перукарні.

Пунктом 1.2 Договору передбачено, що строк дії договору оренди - до 01.03.2010р. У подальшому строк дії Договору неодноразово продовжувався сторонами шляхом укладання додаткових угод до Договору. Додатковим договором №4 від 28.03.2014р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони дійшли згоди, зокрема, щодо продовження строку дії Договору до 28.03.2015р.

Рішенням Одеської міської ради №394-VI від 28.02.2011р. Про перелік обєктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради, до обєктів приватизації включено приміщення по вул. Л. Толстого,10, площею 30,20 кв.м., спосіб продажу - викуп орендарем, власником раніше викупленого майна.

На виконання рішення Одеської міської ради №394-VI від 28.02.2011р., листом від 03.07.2014р. за вх.№01-14/2366 КП Костянтин надіслало на адресу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради додатковий пакет документів на викуп нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 30,2 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

13 серпня 2014р. між Управлінням охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (Орган охорони) та КП Костянтин (Користувач) укладено охоронний договір на памятку культурної спадщини №04-02/2347 від 13.08.2014р., відповідно до якого користувач бере на себе зобовязання щодо охорони нежитлових приміщень першого поверху (фактично - перукарня) загальною площею 32,9 кв.м. у будівлі-памятці за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10. Листом від 20.03.2015р. Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації погодило відчуження нежитлових приміщень першого поверху №510 , площею 30,2 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

Оскільки підготовка документів на викуп обєкта оренди не була завершена, з урахуванням порожень ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України, 24.03.2015р., у період дії Договору, КП „Костянтин звернулося до Департаменту з листом про продовження Договору оренди №8063 на строк оформлення документів на вику приміщення, але, відповіді отримано не було. При цьому, КП „Костянтин продовжувало безперешкодно користуватися обєктом оренди та щомісячно сплачувати орендну плату, встановлену умовами Договору, яку Департамент приймав.

Відповідач за первісним позовом зазначає, що ч.2 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У відповідності до ч.1 ст.746 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на новий строк , який раніше був встановлений договором. Протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору оренди №8063 ( у період з 28.03.2015р. по 28.04.2015р.) жодна із сторін Договору не направляла іншій стороні заяву про припинення або зміну Договору. З урахуванням зазначеного КП „Костянтин вважає, що Договір є продовженим до 28.03.2016р. 11 лютого 2016р. КП „Костянтин знов звернулося до Департаменту з заявою щодо продовження дії Договору на строк оформлення документів на викуп орендованого приміщення.

Крім того, відповідач за первісним позовом зазначає, що відповідно до ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Направлене на адресу КП „Костянтин повідомлення від 19.01.2015р. датоване за два місяці до закінчення строку дії договору та не містить наміру Департаменту використовувати нежитлове приміщення площею 30,2 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10 для власних потреб.

З урахуванням зазначеного, відповідач вважає, що Договір оренди №8063 від 03.04.2007р. є чинним, та відсутні підстави для виселення КП „Костянтин з зазначеного приміщення.

Крім того, КП "Костянтин" зазначило, що відповідно до ст.28 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності. Орендар може зажадати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, завданої майну громадянами і юридичними особами, включаючи орендодавця.

З метою захисту своїх прав орендаря, КП „Костянтин подало до господарського суду Одеської області зустрічну позовну заяву до Департаменту про визнання укладеним договору оренди нежитлового приміщення першого поверху №510 загальною площею 30,2 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул.Льва Толстого, 10 між Департаментом комунальної власності ОМР та КП Костянтин на тих же умовах, на яких було укладено Договір №8063 оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. (з додатками) між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та КП "Костянтин" з 28.03.2015р. до 28.03.2016р., та з 28.03.2016р. до 28.03.2017р., а саме на умовах, викладених КП "Костянтин" в уточненні зустрічного позову .

В обґрунтування зустрічного позову КП "Костянтин" вказує, що відповідно до положень ст.777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Оскільки, підготовка документів на викуп приміщення завершена не була, а термін дії Договору оренди закінчувався 28.03.2015р., він звернувся із заявою за вх.№01-14/1005 від 24.03.2015р. до Департаменту з пропозицією продовжити договір оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. на строк оформлення документів на викуп даного приміщення. Однак, відповідь на пропозицію, в тому числі і відмову від пропозиції, Департамент не надав. КП "Костянтин" продовжувало безперешкодно та без будь-яких заперечень з боку Департаменту користуватись орендованим приміщенням та сплачувати за нього орендну плату. Крім того, Департамент сприяв КП "Костянтин" в проведенні викупу обєкту оренди як орендаря , надавши звернення до Управління охорони обєктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації від 02.03.2015р.З урахуванням зазначеного, враховуючи те, що Департамент приймав орендну плату за користування обєктом оренди, КП „Костянтин вважало, що термін дії Договору було продовжено до 28.03.2016р.

Також, КП "Костянтин" зазначає, що підприємство належним чином виконує умови Договору щодо сплати орендної плати, яку сплачує щомісячно, у встановлені Договором строки. Незначна недоплата має місце у звязку із тим, що умовами Договору передбачено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Станом на дату оплати орендної плати не завжди є можливість оплати з урахуванням індексу інфляції, тому, спочатку орендна плата сплачується без його урахування, а потім здійснюється відповідна доплата. При цьому, КП „Костянтин зауважує, що наданий Департаментом лист щодо наявної заборгованості датований взагалі 2013р.

За таких обставин, весь час належно виконуючи умови Договору, 11.02.2016р. КП „Костянтин знову звернувся до департаменту з заявою щодо продовження строку дії Договору на строк оформлення документів на викуп даного приміщення. Будь-якої відповіді, у тому числі і заперечень, отримано не було.

17 березня 2017р. КП "Костянтин" знову звернулося до Департаменту з проханням продовжити дію Договору на строк оформлення документів на викуп приміщення та подало заяву про укладення Договору оренди на новий строк на умовах, викладених в заяві. Однак, листом №01-13/1334 від 04.04.2017р. Департамент повідомив КП "Костянтин" про відсутність правових підстав для продовження строку дії Договору оренди або для укладення нового Договору оренди у зв'язку з тим, що у провадженні господарського суду Одеської області слухається справа №916/4642/15 , остаточне рішення по якій не ухвалено.

КП „Костянтин зазначає, що згідно ч.8 ст. 9 Закону України Про оренду державного та комунального майна у разі відмови в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду.

Відповідно до ч.1 ст.640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Згідно ст.638 цього Кодексу договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Позивач за зустрічним позовом вважає, що в Договорі оренди №8063 від 03.04.2007р. (з урахуванням додаткових угод), що був укладений між Департаментом та КП „Костянтин, наявні всі істотні умови, передбачені ст.10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна. Оскільки КП „Костянтин не отримало відмови Департаменту на свої звернення від 24.03.2015р., від 11.02.2016р. від 17.03.2017р. , та не отримало незгоди з будь якими запропонованими умовами договору про укладення договору на новий строк, пропозиція КП „Костянтин про укладення договору оренди не житлового приміщення була прийнята (акцептовна) Департаментом на тих же умовах, що був укладений Договір оренди №8063, у відповідності до принципу мовчазної згоди , встановленому постановою Кабінету Міністрів України від 27.01.2010р. №77.

Відповідач за зустрічним позовом Департамент проти зустрічного позову заперечує в повному обсязі, посилаючись на закінчення строку укладеного між сторонами Договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. , відсутність додаткового погодження , на підставі якого було б продовжено строк дії Договору на строк пізніше ніж 28.03.2015р. та наявність у матеріалах справи повідомлення від 19.01.2015р. щодо відсутності наміру Департаменту на продовження строку дії Договору.

Також, Департамент зазначає, що відповідно до ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна дії щодо припинення строку дії договору оренди могли бути вчинені не пізніше 28.04.2015р. Будь-яке інше листування після спливу цієї дати не мало б впливу на строк дії договору оренди, що на думку Департаменту, свідчить про те, що Департамент, у передбаченому законодавством порядку, здійснив юридичну дію, направлену на припинення орендних відносин. Листування Департаменту та КП "Костянтин" щодо проведення процедури відчуження обєкту комунальної власності не може мати юридичного значення для орендних правовідносин.

Крім того, Департамент зазначив, що добросовісність КП "Костянтин" щодо сплати орендної плати спростовується з огляду на існуючу заборгованість перед Департаментом. Так, відповідно до розрахунку заборгованості від 09.12.2015р. КП "Костянтин" вже з 01.01.2015р. невчасно та не в повному обсязі сплачувало орендну плату. За таких обставин, Департамент вважає, що переважне право Орендаря КП "Костянтин" на укладення договору оренди у даному випадку відсутнє.

Третя особа Одеська міська рада повністю підтримує позицію Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Враховуючи матеріали справи, керуючись чинним законодавством України, суд доходить до такого висновку:

Відповідно до ст.ст.15 ,16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення , невизнання або оспорювання , кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Згідно ст.1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. У випадках передбачених законодавчими актами України , до господарського суду мають право звертатися державні та інші органи, фізичні особи, що не є субєктами підприємницької діяльності.

Аналіз наведених норм дає змогу дійти висновку, що кожна особа має право на захист свого порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи законного інтересу, який не суперечить загальним засадам чинного законодавства. Порушення, невизнання або оспорення суб'єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.

Завданням суду при здійсненні правосуддя, в силу ст.2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" є, зокрема, захист гарантованих Конституцією України та законами, прав і законних інтересів юридичних осіб.

Реалізуючи передбачене ст. 64 Конституції України, право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб'єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.

Вирішуючи спір, суд повинен надати об'єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Як вбачається з матеріалів справи, 03 квітня 2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міської ради (Орендодавець) та КП Костянтин (Орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №8063, відповідно до якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м для розміщення перукарні.

Пунктом 1.2 Договору передбачено, що строк дії договору оренди - до 01.03.2010р. У подальшому строк дії Договору неодноразово продовжувався сторонами шляхом укладання додаткових угод до Договору. Додатковим договором №4 від 28.03.2014р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони дійшли згоди , зокрема, щодо продовження строку дії Договору до 28.03.2015р.

Згідно з п.7.7 Договору після закінчення строку дії договору, Орендар має переважне право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору.

За умовами п.7.9 Договору дія Договору оренди припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Дійсно, відповідно до ст.26 Закону України Про оренду державного та комунального майна договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації обєкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі обєкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Але, з метою захисту прав та охоронюваних законом інтересів орендаря, законодавець у ст.17 зазначеного Закону встановив, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж пять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Статтею 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з ч.1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.

Отже, законодавець передбачив дві умови, за яких у орендодавця є безумовні підстави для не продовження строку дії договору : неналежне виконання орендарем своїх зобовязань за договором оренди та намір використовувати зазначене майно для власних потреб, про що він повинен письмово попередити орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Як вбачається з матеріалів справи, 19 січня 2015р. за вих.№010-13/355 Департамент надіслав на адресу КП Костянтин повідомлення про закінчення 28.03.2015р. строку дії Договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. та не продовження його на новий строк. Крім того, департамент просив КП Костянтин у термін до 12.04.2015р. передати Департаменту орендоване приміщення за актом приймання-передачі. При цьому, зазначене повідомлення не містить жодного посилання на причини не продовження орендних відносин з КП „Костянтин, яке орендує зазначене приміщення починаючи з 1995р. та яке мало намір викупити обєкт оренди на виконання рішення Одеської міської ради №394-VI від 28.02.2011р. Про перелік обєктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради, яке, відповідно до положень ст. 73 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні, є обовязковим до виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади , об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями , посадовими особами, а також громадянами , які постійно проживають або тимчасово проживають на відповідній території.

Крім того, в ході розгляду справи судом було встановлено, що Департамент не має наміру використовувати нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м. для власних потреб, а має намір здавати це приміщення в оренду і в подальшому.

Колегія суддів також вважає, що Департаментом не надано належних та допустимих доказів того, що КП „Костянтин не виконує належним чином свої зобовязання за Договором оренди №8063, зокрема, порушує умови Договору щодо оплати орендної плати. Зазначене також підтверджується наданими КП „Костянтин квитанціями про сплату орендної плати. Наданий Департаментом лист від 29.04.2013р. за вих. №01-13/2673 не може бути належним та допустимим доказом , адже він стосується періоду, після якого між Департаментом та КП „Костянтин було укладено Додатковий договір №4 від 28.03.2014р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони дійшли згоди , зокрема, щодо продовження строку дії Договору до 28.03.2015р.

Слід також зазначити, що повідомлення від 19 січня 2015р. за вих.№010-13/355 Департамент надіслав на адресу КП Костянтин із порушенням встановлених законодавством строків для направлення такого повідомлення .

Як зазначено в підпункті 4.1 пункту 4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", зі змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

За матеріалами справи, КП „Костянтин неодноразово направлялися на адресу Департаменту заяви з пропозицією продовжити договір оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. на строк оформлення документів на викуп даного приміщення. Однак, відповіді на пропозицію, в тому числі і відмову від пропозиції, Департамент не надав. При цьому, наявність судового спору не перешкоджає учаснику правовідносин висловити свою думку щодо подальшого продовження таких правовідносин.

Суд також звертає увагу, що п.5 Прикінцевих положень Закону України "Про внесення змін до деяких законів України щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні" передбачено, що термін договорів оренди державного та комунального майна для суб'єктів малого підприємництва, укладених до набрання чинності цим Законом, слід вважати продовженим до п'яти років з дня укладення, якщо орендар не пропонує менший термін. Обов'язковість виконання зазначеного законодавчого припису не ставиться у залежність від намірів орендодавця використовувати майно для власних потреб або від будь-яких інших обставин, за винятком пропонування орендарем меншого, ніж п'ять років, строку продовження договорів оренди державного та комунального майна.

З урахуванням зазначеного, суд вважає, що Договір оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. є чинним, і у Департаменту відсутні правові підстави для виселення КП „Костянтин з обєкту оренди за цим Договором - нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м.

Що стосується зустрічного позову КП „Костянтин щодо визнання укладеним договору оренди нежитлового приміщення першого поверху №510 загальною площею 30,2 кв.м, розташованих за адресою: м.Одеса, вул. Льва Толстого, 10 між Департаментом комунальної власності ОМР та КП Костянтин на тих же умовах, на яких було укладено Договір №8063 оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. (з додатками), то, на думку суду, зазначена зустрічна позовна заява задоволенню не підлягає виходячи з такого:

Переважні права орендаря, який належним чином виконував свої обовязки за договором оренди, на укладення договору оренди на новий термін, чинним законодавством передбачено лише після закінчення терміну договору оренди. Як вже зазначалося вище, станом на дату розгляду справи Договір №8063 оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. є чинним, у звязку з чим відсутні підстави для укладання нового договору на той самий предмет оренди та на тих самих умовах.

Крім того, відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до ч. 3 ст. 180 Господарського кодексу України при укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. За приписами ст.631 цього Кодексу строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Порядок укладання господарських договорів законодавчо врегульований як положеннями Господарського кодексу України, так і положеннями Цивільного кодексу України. Зокрема, відповідно до ст.181 Господарського кодексу України проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. При цьому, якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.

Відповідно до ч.2 ст.638 Цивільного кодексу України договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Згідно ч.1 ст. 640 цього Кодексу договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. За приписами ч.1 ст. 641 Цивільного кодексу України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов'язаною у разі її прийняття.

При цьому, згідно ч.1 ст. 642 Кодексу відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною.

Поняття повнота та безумовність оферти є одночасно необхідними, а існування одночасно двох названих умов до акцепту є достатнім для того, що констатувати, що відповідь на оферту є такою, що дає змогу зробити висновок про згоду акцептанта з офертою та з її умовами. Якщо відповідь на оферту є такою, що містить доповнення до пропозиції укласти договір, обмеження чи інші зміни, то така відповідь не може вважатися повною і безумовною. Неповнота та умовність акцепту призводить до відмови від одержання пропозиції.

За приписами ч.2 ст.644 Цивільного кодексу України якщо пропозицію укласти договір, в якій не вказаний строк для відповіді, зроблено у письмовій формі, договір є укладеним, коли особа, яка зробила пропозицію, одержала відповідь протягом строку, встановленого актом цивільного законодавства, а якщо цей строк не встановлений, - протягом нормально необхідного для цього часу.

Згідно ч.1 ст. 646 Цивільного кодексу України відповідь про згоду укласти договір на інших, ніж було запропоновано, умовах є відмовою від одержаної пропозиції і водночас новою пропозицією особі, яка зробила попередню пропозицію.

Таким чином, у разі якщо відповідь про прийняття пропозиції містить доповнення умов, що визначені у оферті, їх зміну чи обмеженням їх дії, або коли у відповіді висловлене бажання, пропозиція щодо такого доповнення, зміни чи обмеження запропонованих умов акцепт не можна вважати повним та безумовним.

Матеріали справи не містять безумовної відповіді Департаменту щодо прийняття пропозиції щодо укладення нового Договору оренди не житлового приміщення від 28.03.2015р. в редакції КП „Костянтин.

Крім того, слід зауважити, що обєкт оренди, стосовно якого йде мова у договорі, є обєктом комунальної власності територіальної громади м.Одеси, у звязку з чим при укладанні договорів оренди стосовно цього майна мають застосовуватися положення Закону України „Про оренду державного та комунального майна , які містить певні обовязкові умови для укладання договорів такого виду.

Згідно ст.32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ст.43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням , що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності , керуючись законом.

Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд,

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити.

2. У задоволенні зустрічного позову Колективного підприємства Костянтин - відмовити.

Рішення набирає законної сили протягом після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення. якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 13 грудня 2017 р.

Суддя Н.В. Рога

Суддя Р.В.Волков

Суддя Л.В.Степанова