ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2017 року Справа № 925/79/17

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого судді суддів:Корсака В.А., Данилової М.В., Алєєвої І.В.
розглянувши касаційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Пальміра"
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 07.06.2017
у справі№ 925/79/17 Господарського суду Черкаської області
за позовомСільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю фірма "Пальміра"
доГоловного управління Держгеокадастру у Черкаській області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4
провизнання договору оренди землі поновленим та додаткової угоди укладеною

в судовому засіданні взяли участь представники :

- позивачане з'явилися
- відповідачаТарасенко Ю.М.
- третьої особи не з'явилися

В С Т А Н О В И В:

У січні 2017 року Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "ПАЛЬМІРА" звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, в якій просило суд поновити договір оренди землі від 04.02.2009 шляхом визнання укладеною додаткової угоди від 03.12.2013.

Позов обґрунтовано тим, що відповідач без достатніх правових підстав не визнає його переважне право на поновлення договору оренди та відмовляється укласти з позивачем відповідну додаткову угоду.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 03.02.2017 до участі у справі як третю особу без самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача залучено ОСОБА_4.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 23.02.2017 (суддя Спаських Н.М.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2017 (у складі головуючого судді Куксова В.В., суддів: Тищенко А.І., Скрипки І.М.) у справі № 925/79/17 у позові відмовлено повністю.

Не погоджуючись із прийнятими судовими рішеннями, Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "ПАЛЬМІРА" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить їх скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.

15.11.2017 від Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області надійшли заперечення на касаційну скаргу, які залучені до матеріалів справи та враховані судом.

ОСОБА_4 не скористався правом, наданим статтею 1112 Господарського процесуального кодексу України (далі по тексту - ГПК України), не надіслав відзив на касаційну скаргу, що в силу положень зазначеної статті не перешкоджає перегляду судового акту, що оскаржується.

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "ПАЛЬМІРА", ОСОБА_4 не реалізували процесуальне право на участь у судовому засіданні суду касаційної інстанції, хоча про час та місце його проведення були повідомлені належним чином.

Розпорядженням керівника апарату Вищого господарського суду України від 13.11.2017 № 08.03-04/5672 у зв'язку з призначенням Бакуліної С.В. суддею Верховного Суду призначено повторний автоматизований розподіл даної судової справи.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.11.2017 у даній справі визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Корсак В.А., судді: Данилова М.В., Алєєва І.В.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

У справі, яка переглядається, господарські суди встановили, що, 04.02.2009 між Золотоніською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пальміра", як орендарем, було укладено договір оренди землі, за умовами якого, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 265,4398 га ріллі із земель державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва знаходиться в адміністративних межах Синьооківської міської ради за межами населеного пункту. Договір зареєстровано у Золотоніському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30 березня 2009 року за № 01.

Договір укладено на п'ять років.

Факт передання земельної ділянки в оренду позивачу підтверджено підписаним сторонами актом приймання-передачі земельної ділянки від 30.03.2009.

Додатковою угодою до договору оренди від 21.03.2011, яка зареєстрована в Золотоніському райвідділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21 березня 2011 року за № 00465, сторони дійшли згоди змінити нормативну грошову оцінку та орендну плату, а також узгодили процедуру поновлення дії договору на новий строк.

У зв'язку із закінченням строку дії договору оренди, позивач 03.12.2013 звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі № 2170 від 26.09.2007 та проектом відповідної додаткової угоди. За посиланням позивача, відповідач видав накази про поновлення позивачу договору оренди на 21 рік, а також погоджені інші істотні умови договору, які викладені у проекті додаткової угоди.

Вказане клопотання позивача залишено відповідачем без відповіді та задоволення.

Заявлений у даній справі позов про визнання поновленим договору оренди землі, мотивований тим, що відповідач без достатніх правових підстав не визнає його переважне право на поновлення договору оренди та відмовляється укласти з позивачем відповідну додаткову угоду, що мало наслідком порушення прав позивача. За посиланням позивача, відповідач видав 21 наказ про поновлення позивачу договору оренди на 21 рік, а також погоджені інші істотні умови договору, які викладені у проекті додаткової угоди.

Матеріально-правовою підставою свого позову позивач визначив статтю 33 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів погоджується з висновками судів інстанції про відсутність підстав для поновлення договору оренди з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно із статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Об'єктом оренди є земельна ділянка.

У ч. 1 статті 777 Цивільного кодексу України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 Цивільного кодексу України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Як зазначено в постанові пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Внаслідок змін у земельному законодавстві України право розпоряджатися земельними ділянками державної власності (сільськогосподарського призначення) перейшло з січня 2013 року до Державного агентства земельних ресурсів України.

Постановою Кабінету Міністрів України № 442 від 10.09.2014 "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" проведено реорганізацію Державного агентства земельних ресурсів України шляхом перетворення його в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр). Згідно Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №15, Держгеокадастр є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Віце-прем'єр-міністра України - Міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності та земельних відносин, а також у сфері Державного земельного кадастру, який розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, безпосередньо або через визначені в установленому порядку його територіальні органи.

На момент розгляду спору повноваження по розпорядженню спірною земельною ділянкою сільськогосподарського призначення належить територіальному управлінню Держгеокадастру, яким є Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області.

В своїх письмових поясненнях позивач висловлює свою позицію про те, що його позов може бути задоволений з підстав, передбачених як ч. 1-3, так і ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 03.12.2013 позивачем на адресу відповідача було направлено клопотання, в якому він просить відповідача поновити строком на 21 рік договір оренди землі від 04.02.2009, укладений між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Пальміра" та Золотоніською РДА. До клопотання додано в т.ч. проект додаткової угоди, який викладено позивачем у прохальній частині позовної заяви.

В обґрунтування своїх вимог позивач послався на те, що 06.12.2013 відповідачем було видано 21 наказ про поновлення Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю "Пальміра" договору оренди землі терміном на 21 рік. Між сторонами існувала домовленість про поновлення договірних стосунків саме на 21 рік та про зміну інших істотних умов договору, які викладені у проекті додаткової угоди.

Станом на 28.11.2013 у Державному земельному кадастрі за позивачем зареєстровано право оренди на 20 земельних ділянок із окремими кадастровими номерами, які розташовані у Черкаській області, Золотоніський район, Синьооківська сільська рада.

За посиланням позивача, ці земельні ділянки утворені шляхом поділу земельної ділянки площею 265,4398 га, які орендує позивач по договору від 04.02.2009.

Судами встановлено, що загальна площа новоутворених земельних ділянок становить 261,4396 га.

У відповідності до ст. 79-1 Земельного Кодексу України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; шляхом інвентаризації земель державної чи комунальної власності у випадках, передбачених законом; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв).

Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера.

Судами встановлено, що в період дії договору оренди землі від 04.02.2009, позивач через розробку ним технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 13.06.2008, із масиву орендованої ним земельної ділянки 265,4398 га сформував 20 окремих самостійних земельних ділянок, чим змінив об'єкт оренди.

Відповідно до ч. 1-2 та 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в аспекті поновлення договору оренди говорять лише про можливість його поновлення на тих же умовах і на той же строк.

Суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що запропонована позивачем редакція додаткової угоди передбачає внесення змін до договору з урахуванням яких строк його дії буде змінений не на той самий строк, який був раніше встановлений (на 5 років), а на 21 рік, тобто не за наслідками його поновлення.

Частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Суди попередніх інстанцій обґрунтовано послалися на те, що з матеріалів справи не вбачається, що сторони дійшли до згоди змінити умови договору оренди між сторонами на бажаних позивачу умовах, враховуючи наступне.

Так, судами встановлено, що сторони не укладали додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі від 04.02.2009 у добровільному порядку та на умовах, які запропонував позивач.

Надані позивачем у справі накази відповідача від 06.12.2013 по кожній новоутвореній земельній ділянці, які складено на підставі розгляду заяви позивача від 03.12.2013 про поновлення договору оренди землі на 21 рік, за висновками судів, доказом досягнення згоди про поновлення договору оренди на всіх бажаних позивачем умовах самі по собі бути не можуть.

Оригіналів цих наказів та доказів їх виконання суду не подано.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Отже, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що зміни до договору оренди землі від 04.02.2009 можуть бути внесені лише у вигляді додаткової угоди за підписами обох сторін.

Фактично, під видом додаткової угоди до договору оренди від 04.02.2009 позивач намагається викласти договір оренди у новій редакції повністю, змінюючи при цьому, зокрема, нормативну грошову оцінку об'єкта оренди, строк дії договору (21 рік замість 5).

Як встановлено судом першої інстанції, на час вирішення спору об'єкта оренди у тому вигляді, в якому він існував на час укладення договору оренди землі від 01.02.2010, вже не існує. Замість нього утворено та зареєстровано у Державному земельному кадастрі 20 самостійних та окремих земельних ділянок, сукупна площа якої майже на 5 га відрізняється від площі орендованої позивачем земельної ділянки у бік зменшення. Дана обставина взагалі унеможливлює фактичне поновлення договірних стосунків на тих же умовах і на той же строк.

Зміна фактичних площ і меж земельних ділянок з присвоєнням їм нових кадастрових номерів, після укладення договору оренди земельної ділянки унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому ч.ч. 1, 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки такі зміни мають наслідком укладання договору оренди земельних ділянок із дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 у справі № 911/1707/15.

У постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 по справі № 6-219цс14 викладено правову позицію про те, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Таким чином, згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Враховуючи те, що сторони не досягли згоди про поновлення договору оренди землі від 04.02.2009 із зміною при цьому істотних умов договору, суди дійшли обґрунтованого висновку, що позивач втратив переважне право на поновлення договору на підставі ч. 1-2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" і підстав для поновлення договору немає.

На підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" позивач також не може претендувати на поновлення договору, оскільки позивач пропонує не укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені договором, а викласти договір у новій редакції зі зміною умов, зокрема в частині розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, збільшення строку дії договору. Натомість, ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає можливість поновлення договору оренди лише на тих же умовах і на той же строк. Крім того, об'єкт оренди у тому вигляді, в якому він вказаний у договорі оренди від 04.02.2009, на час вирішення спору вже не існує.

Визнавши встановленими зазначені обставини на підставі аналізу сукупності поданих до матеріалів справи доказів, суди обох інстанцій дійшли правомірного висновку про те, що позивач не дотримався положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" в частині можливості поновлення договору оренди виключно на тих же умовах і на той же строк. Належної домовленості про зміну істотних умов договору оренди сторонами досягнуто та реалізовано не було, обставина поновлення договору оренди не настала.

Таким чином, суди попередніх інстанцій правомірно відмовили у позові.

Викладені у касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів попередніх інстанцій про пропуск позовної давності без поважних причин та пов'язані з вирішенням питання про достовірність поданих ним доказів, які на думку скаржника, у зв'язку з вибірковим підходом до їх оцінки були безпідставно відхилені судом апеляційної інстанції, про перевагу одних доказів над іншими і фактично зводяться до необхідності надання нової оцінки доказів по справі, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

За таких обставин, касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2017 у справі № 925/79/17 залишити без змін.

Головуючий суддя В. А. Корсак

С у д д і М. В. Данилова

І. В. Алєєва