ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.11.2017р. Справа № 914/529/17

Господарський суд Львівської області у складі головуючої судді Іванчук С.В., суддів Запотічняк О.Д. та Манюк П.Т., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи за позовом: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м.Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс, м.Львів

про внесення змін до договору оренди.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 представник;

від відповідача: ОСОБА_2 представник.

Права та обовязки сторін передбачені ст.ст.20, 22 ГПК України розяснено, заяви про відвід судді не поступали, за клопотанням представників сторін в судовому засіданні не проводилася технічна фіксація судового процесу.

Суть спору: На розгляд господарського суду Львівської області поступив позов Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс про внесення змін до договору оренди №9 оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001р., укладеного між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс, а саме: п.1.1. договору викласти в такій редакції: «орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, ринкова вартість якого визначена відповідно до висновку оцінювача, затвердженого наказом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради від 03.01.2017 № 2078/е, і станом на 30.11.2016 становить 25 593 488,00 грн. (двадцять п'ять мільйонів п'ятсот дев'яносто три тисячі чотириста вісімдесят вісім гривень 00 коп.) без ПДВ»; п. 3.1. договору викласти в такій редакції: «Розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007р. (зі змінами та доповненнями) і складає 219 677,44 грн. (двісті дев'ятнадцять тисяч шістсот сімдесят сім гривень 44 коп.) без ПДВ за лютий 2017 року. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством».

Позовні вимоги обґрунтовані наступним. В позовній заяві позивач зазначає, що 26.06.2001р. від між Управлінням ресурсів Львівської міської ради, функції та повноваження якого у сфері управління майном територіальної громади м. Львова на даний час здійснює Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (орендодавець) та ТзОВ кіновідеомистецький центр дозвілля «Кассандра», правонаступником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «Кассандра - плюс» (орендар), укладено договір оренди цілісного майнового комплексу № 09, відповідно до п. 1.1 якого, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», розташований за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9. Договір укладений на виконання рішення виконавчого комітету Львівської міської ради № 197 від 04.05.2001р. «Про оренду цілісних майнових комплексів державного комунального підприємства КВЦ «Кассандра». Об'єкт оренди переданий для організації концертно-видовищної діяльності терміном на двадцять років. Також позивач зазначає, що додатковим договором № 09 (Д-8) від 07.08.2008 в Договір внесено зміни в частині заміни сторін їх правонаступниками: місце орендодавця визначено Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, а місце орендаря -товариство з обмеженою відповідальністю «Кассандра - плюс».

Позивач у позовній заяві вказує на те, що розмір орендної плати та порядок розрахунків врегульований розділом 3 договору. Так, відповідно до п. 3.1 орендна плата визначається на підставі ухвали міської ради від 11.01.2001 р. № 880 «Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова» та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, виходячи з орендної ставки 10% від залишкової вартості Об'єкта оренди і за базовий місяць березень 2001 р. становить без ПДВ 694 грн. 74 коп. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України.

Позивач зазначає, що 27.06.2013р. Львівською міською радою прийнято ухвалу № 2472, якою внесено зміни до ухвали міської ради від 07.06.2007 № 897 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова». Цією ухвалою затверджено зокрема, нову редакцію Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова (додаток 2 до ухвали № 2472, далі - Методика). Відповідно до п. 2.1.3 Методики розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об'єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна визначається за формулою: Оп.р. = Воц* Сор., де Оп.р. - розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об'єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна; Воц - вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки, грн.; Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 до цієї Методики. Тобто, як стверджує позивач, відповідно до нової Методики базою для розрахунку орендної плати за об'єкт оренди є вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки (ринкова вартість), тоді як у договорі застосована інша методика розрахунку орендної плати, а саме за базу взята залишкова вартість об'єкта оренди. Відтак, позивач вбачає підстави для перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін та з цією метою на замовлення позивача товариством з обмеженою відповідальністю «Гал-світ» проведено оцінку вартості об'єкту оренди, яка станом на 30.11.2016 становить 25 593 488,00 грн. Також позивач у позові зазначає, що зміна вартості об'єкта оренди тягне за собою і зміну орендної плати за користування ним, оскільки саме вартість об'єкта оренди, визначена способом проведення незалежної оцінки, є базою для розрахунку розміру орендної плати. Враховуючи дані обставини позивач просить позовні вимоги задоволити повністю.

Ухвалою суду від 20.03.2017р. порушено провадження у справі та призначено її до судового розгляду на 04.04.2017р. З метою повного і всестороннього зясування всіх обставин спору, враховуючи невиконання сторонами в повному обсязі вимог ухвал суду, та надання можливості сторонам подати додаткові докази по справі, ухвалами суду від 04.04.2017р., від 19.04.2017р. розгляд справи відкладався.

Ухвалами суду від 03.05.2017р. з метою повного і всестороннього зясування всіх обставин спору, враховуючи клопотання позивача щодо відкладення розгляду справи, клопотання відповідача щодо витребування доказів у справі, та подане сторонами спільне клопотання про розгляд справи поза межами встановленого ст.69 ГПК України строку, складність справи, а також для надання можливості позивачу подати додаткові докази по справі та ознайомитись з поданими відповідачем поясненнями, строк розгляду спору продовжувався та розгляд справи відкладався.

Ухвалою суду від 06.06.2017р. призначено колегіальний розгляд справи №914/529/17 у складі трьох суддів та ухвалою суду від 07.06.2017р. прийнято справу №914/529/17 до розгляду колегіально у складі суддів: головуючий суддя Іванчук С.В., суддя Горецька З.В. та суддя Фартушок Т.Б. та справу призначено до розгляду колегіально на 27.06.2017р. Ухвалами господарського суду Львівської області від 27.06.2017р. та від 12.07.2017р. розгляд справи відкладався.

В звязку з перебуванням у відпустці судді Фартушка Т.Б., 26.07.2017р. за розпорядженням керівника апарату господарського суду Львівської області протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів було проведено автоматичну зміну складу колегії суддів у справі №914/529/17, в результаті якого визначено суддю Запотічняк О.Д. Ухвалою суду від 26.07.2017р. розгляд справи відкладався.

В звязку з перебуванням на семінарі судді Горецької З.В., 20.09.2017р. за розпорядженням керівника апарату господарського суду Львівської області протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів було проведено автоматичну зміну складу колегії суддів у справі №914/529/17, в результаті якого визначено суддю Манюк П.Т. Ухвалою суду від 20.09.2017р. розгляд справи відкладався на 25.10.2017р.

06.06.2017 року представником позивача через канцелярію суду подано клопотання від 06.06.2017р. про призначення судової оціночно-будівельної експертизи. На вирішення судового експерта позивач просить поставити питання яка вартість цілісного майнового комплексу державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», розташованого за адресою: м.Львів, вул.Коперника, 9. В поданому клопотанні позивач зазначає, що оскільки відповідач не погоджується з висновком про вартість обєкта оренди, відтак дане питання потребує спеціальних знань.

Представник відповідача заперечив проти задоволення даного клопотання (вх.№2470/17 від 06.06.2017р.) з підстав викладених у запереченнях (вх.№24844/17 від 27.06.2017р.) на клопотання про призначення експертизи. В поданих запереченнях відповідач зазначає, що оцінка обєкту оренди передує укладенню договору, а після укладення договору, оцінка обєкту оренди може бути проведена лише у випадку продовження дії договору. Також зазначає, що на момент подання позову так і на сьогоднішній день відповідачем не проведено жодної оцінки предмету договору в установленому законом порядку і оцінка цілісного майнового комплексу відповідно до діючих норм може бути проведена лише відповідною комісією, яка на сьогоднішній день позивачем взагалі не створена. Експерт може бути залучений виключно для оцінки певних основних засобів, з подальшим відображенням вартості таких основних засобів у відповідному балансі та визначення вартості цілісного майнового комплексу шляхом підсумовування всіх активів, які входять до цілісного майнового комплексу підприємства, структурного підрозділу підприємства, і таке підсумування повинно бути проведено створеною уповноваженим органом комісією. Як наслідок висновок експерта про визначення вартості цілісного майнового комплексу, на думку відповідача, буде недопустимим доказом, оскільки законом встановлений інший порядок визначення вартості цілісного майнового комплексу.

Згідно до ст.4-2 ГПК України правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Частиною 2 статті 9 Закону України Про судоустрій та статус суддів встановлено, що суд створює такі умови, за яких кожному учаснику судового процесу гарантується рівність у реалізації наданих процесуальних прав та у виконанні процесуальних обовязків, визначених процесуальним законом.

Відповідно до ст.4-3 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. ОСОБА_3 та інші особи, які беруть участь у справі, обгрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Згідно з ч. 2 ст. 79 ГПК України господарський суд має право зупинити провадження у справі за клопотанням сторони, прокурора, який бере участь в судовому процесі, або за своєю ініціативою у випадках: 1) призначення господарським судом судової експертизи; 2) надсилання господарським судом матеріалів прокурору або органу досудового розслідування; 3) заміни однієї з сторін її правонаступником.

Зі змісту норми ч. 2 ст. 79 ГПК України вбачається, що зупинення провадження у справі є правом господарського суду, що зумовлене неможливістю вирішення спору по суті.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про судову експертизу", п.2.6. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 року № 4 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду. Згідно з частиною першою статті 41 ГПК експертиза призначається для з'ясування питань, що потребують спеціальних знань. Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Судом розглянуто клопотання позивача про призначення експертизи у справі, та враховуючи обставини справи та подані докази в їх сукупності заслухавши пояснення усіх учасників процесу та те, що розгляд даної справи не зумовлений неможливістю вирішення даного спору по суті, а також те, що позивачем документальних обґрунтувань, щодо можливості та необхідності проведення експертизи не надано, тому у звязку із необґрунтованістю підстав для призначення експертизи у справі, визначених у ч.2 ст. 79 ГПК України, суд прийшов до висновку відмовити у задоволенні даного клопотання.

В судове засідання 22.11.2017р. представник позивача явку забезпечив, позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві і просить суд позов задоволити.

В судове засідання 22.11.2017р. представник відповідача явку забезпечив, проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві від 03.04.2017р. (вх.№12601/17 від 04.04.2017р.) та додаткових поясненнях до відзиву від 26.04.2017р. (вх.№15449/17 від 26.04.2017р.), від 26.04.2017р. (вх.№15509/17 від 27.04.2017р.), від 06.06.2017р. (вх.№19826/17 від 06.06.2017р.), просить в задоволенні позову відмовити. У відзиві на позов відповідач зазначає, за договором від 26.06.2001 року відповідачеві передавався цілісний майновий комплекс Державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра». Метою передачі саме цілісного майнового комплексу підприємства, а не його окремих приміщень було збереження профілю діяльності ДКП «Кіновідеоцентр «Кассандра» - демонстрація кінофільмів, що забезпечується відповідачем до сьогодні. Відповідач стверджує, що принципова відмінність Методики в редакції від 27.06.2013р. від Методики, яка раніше застосовувалася для розрахунку орендної плати за договором, є визначення вартості орендованого цілісного майнового комплексу як ринкової, а не залишкової і, відповідне нарахування орендної плати у відсотковому відношенні до такої вартості. Проте, пунктом 2 Рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №197 від 04.05.2001 року про надання відповідачу в оренду цілісного майнового комплексу ДКП «Кіновідеоцентр «Кассандра» встановлено річну орендну плату у розмірі 10% від залишкової вартості (за балансом) орендованого майна, виходячи з орендної ставки за використання цілісних майнових комплексів. Відповідач у відзиві вказує на те, що рішення не змінювалось, доказів протилежного позивачем не подано, отже визначення вартості орендованого цілісного майнового комплексу (і відповідне визначення розміру орендної плати) можливе лише виходячи із залишкової, а не ринкової вартості майна. Також відповідач зазначає, що якщо погодитись із можливістю застосування нової Методики стосовно визначення вартості орендованого майна і розміру орендної плати, то позивачем не проведено незалежної оцінки обєкта оренди як цілісного майнового комплексу, а лише оцінку нежитлових приміщень, які входять до такого комплексу. При цьому, як зазначає відповідач, існує очевидна невідповідність загальної площі нежитлових приміщень вказана у наданому суду висновку про вартість майна (718,5 кв.м.) та загальної площі цих приміщень згідно із даними останньої технічної інвентаризації даного обєкту від 30.03.2007 року (712,4кв.м.). Враховуючи вище викладені обставини відповідач просить у задоволенні позову відмовити.

Дослідивши подані суду документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, сукупно оцінивши докази, які мають значення для справи, господарський суд Львівської області, в с т а н о в и в:

04.05.2001р. Львівською міською радою прийнято рішення №197 «Про оренду цілісних майнових комплексів державного комунального підприємства КВЦ «Кассандра», згідно до п.1 резолютивної частини вирішено надати в оренду ТзОВ КВЦД «Кассандра» зокрема, цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства кіновідеомистецького центру «Кассандра», який розташований за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9 для організації концертно-видовищної діяльності терміном на двадцять років. Пунктом 2 резолютивної частини даного рішення вирішено встановити річну орендну плату у розмірі 10% від залишкової вартості (за балансом) орендованого майна, виходячи з орендної ставки за використання цілісних майнових комплексів. У п.3 резолютивної частини вказаного рішення зазначено, Управлінню ресурсів укласти з ТзОВ КВЦД «Кассандра» договори оренди цілісних майнових комплексів державного комунального підприємства кіновідеомистецького центру «Кассандра».

26.06.2001р. між Управлінням ресурсів Львівської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю кіновідеомистецький центр дозвілля Кассандра (орендар) укладено договір №09 оренди цілісного майнового комплексу, на виконання рішення виконавчого комітету Львівської міської ради № 197 від 04.05.2001р. «Про оренду цілісних майнових комплексів державного комунального підприємства КВЦ «Кассандра».

Згідно із п. п. 1.1, 1.3, 1.4. договору №09 від 26.06.2001р., орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», розташований за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, вартість якого визначена відповідно до результатів інвентаризації проведеної станом на 01.03.2001р. і становить 81416грн. 58коп., у тому числі: основні матеріальні засоби за залишковою вартістю 81167грн. 50коп. Після укладення цього договору орендар приєднує до свого майна обєкт оренди в установленому порядку. Державне комунальне підприємство «Кіновідеоцентр «Кассандра» після укладення цього договору реорганізовується шляхом приєднання його до орендаря.

Відповідно до п. п. 2.1, 2.3. договору №09 від 26.06.2001р. орендар вступає у строкове платне користування обєктом оренди у термін, вказаний у п.10.1. цього договору. Вартість майна обєкта оренди, яке орендар повертає орендодавцю , визначається на підставі передавального балансу обєкта оренди та акта оцінки, складеного за даними інвентаризації на момент припинення дії цього договору, звіреного з актом приймання-передачі обєкта оренди в оренду.

За умовами п.п. 3.1., 3.2., 3.4. договору №09 від 26.06.2001р., орендна плата визначається на підставі ухвали міської ради від 11.01.2001р. № 880 «Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова» та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, виходячи з орендної ставки 10% від залишкової вартості об'єкта оренди і за базовий місяць березень 2001 р. відповідно до розрахунку, що додається до цього договору, становить без ПДВ 694 грн. 74 коп. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством України. Орендна плата за перший місяць оренди червень 2001р. визначається шляхом коригування орендної плати за базавий місяць березень 2000р. на індекси інфляції за квітень-травень 2000р. та червень 2001р. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених актами чинного законодавства.

Згідно із п. п. 10.1., 10.3. договору №09 від 26.06.2001р., договір діє з 1 червня 2001р. до 1 червня 2021р. строком на двадцять років. Зміни та доповнення або розірвання договору допускаються за взаємною згодою сторін.

Рішенням господарського суду Львівської області від 20.11.2007р. у справі №9/307 встановлено, що як випливає з п. 1.1. Статуту товариства з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс, зареєстрованого 25.06.2003 р., товариство з обмеженою відповідальністю Кассандра-Плюс створене внаслідок реорганізації товариства з обмеженою відповідальністю кіновідеомистецький центр дозвілля Кассандра шляхом виділення з нього частини майна, майнових прав та обовязків. При цьому, товариство з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс є правонаступником товариства з обмеженою відповідальністю кіновідеомистецький центр дозвілля Кассандра в частині усіх його майнових прав та обовязків, у тому числі і орендних відносин щодо володіння і користування орендованим майном, що виникли з діяльності останнього, відповідно до розподільчого акту (балансу). З матеріалів справи та пояснень сторін випливає перехід усіх прав та обовязків товариства з обмеженою відповідальністю - кіновідеомистецький центр дозвілля Кассандра, що виникли на підставі договору №09 оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001р., до товариства з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс. Згідно із ч. 2 ст. 5 Закону України Про підприємства в Україні, який діяв на час існування спірних відносин, підприємство може бути створено в результаті виділення із складу діючого підприємства, організації одного або кількох структурних підрозділів, а також на базі структурної одиниці діючих об'єднань за рішенням їх трудових колективів, якщо на це є згода власника чи уповноваженого ним органу. Створення підприємств шляхом виділення здійснюється із збереженням за новими підприємствами взаємних зобов'язань та укладених договорів з іншими підприємствами. У відповідності до ст. 34 вказаного закону, реорганізацією є злиття, приєднання, поділ, виділення, перетворення, а згідно із ч. 8 ст. 36, у разі реорганізації підприємства його права і обов'язки переходять до правонаступників. Таким чином, усі права та обовязки за договором оренди цілісного майнового комплексу №09 від 26.06.2001 р., у тому числі щодо оренди приміщень за адресою м. Львів, вул. Коперніка, 9, перейшли до позивача, а відповідач-1 з моменту правонаступництва втратив права орендаря за вказаним договором.

У рішенні господарського суду Львівської області від 20.11.2007р. у справі №9/307 також встановлено, що згідно із п. 7.3 договору № 09 оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001 р., у випадку реорганізації орендаря до припинення чинності цього договору, орендодавець (відповідач-2) зобовязався внести зміни чи укласти додаткову угоду до діючого договору на таких самих умовах або укласти новий договір з правонаступником реорганізованого орендаря, за згодою сторін, якщо останній згоден стати орендарем. Позивач заявами від 1/6 від 06.08.2003р. та №1/9 від 09.12.2003р. звертався до відповідача-2 щодо внесення змін до зазначеного договору в частини зміни преамбули та реквізитів. Передбачених законодавством підстав для відмови у задоволенні зазначених заяв не було, що підтверджується, зокрема, листом №1203-6188 від 08.12.2003 р., яким відповідач-2 погодив внесення змін до договору та зобовязався підготувати наказ про внесення змін до договору оренди ЦМК згідно із чинним законодавством, а також листом заступника прокурора м. Львова, №7/11-429-с/03 від 26.01.2004р. Однак, з матеріалів справи вбачається, що не зважаючи на фактично досягнуту згоду щодо внесення змін до договору №09 оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001 р., відповідач-2 не виконав свій обовязок оформити погоджені зміни до договору №09 оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001 р.. Проте, зазначена обставина не впливає на договірні відносини сторін та не тягне за собою недійсність договору №09 оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001 р., сторонами якого станом на дату розгляду справи є правонаступники зазначених у ньому сторін, а саме Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та товариство з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс (орендар).

Згідно із ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

07.08.2008р. між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Кассандра-плюс (орендар) укладено додатковий договір №09 (Д-8) до договору оренди цілісного майнового комплексу від 26.06.2001р. №09. Даною додатковою угодою сторони дійшли згоди внести зміни до основного договору, зокрема преамбулу договору викладено в наступній редакції: «Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради, надалі «Орендодавець», в особі начальника управління ОСОБА_4, який діє на підставі «Положення про управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради», затвердженого рішенням виконавчого комітету Львівської міської ради від 07.12.2007 року №1100, рішення виконавчого комітету Львівської міської ради від 03.11.2006 року №1240 «Про правонаступництво новоутворених виконавчих органів», з однієї сторони, та товариство з обмеженою відповідальністю «Кассандра-плюс», надалі «Орендар», в особі директора ОСОБА_5, що діє на підставі Статуту, зареєстрованого відділом реєстрації і ліцензування управління промисловості та підприємництва Львівської міської ради від 25.06.2003 року №18874, свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи від 25.06.2003 року №0015041, та протоколу зборів учасників ТзОВ «Кассандра-плюс» від 11.06.2003 року №1, з другої сторони, уклали цей Договір про наступне:».

27.06.2013р. Львівською міською радою прийнято ухвалу №2472, якою внесено зміни до ухвали міської ради від 07.06.2007 № 897 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова». Цією ухвалою затверджено зокрема нову редакцію методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова (додаток 2 до ухвали № 2472). Відповідно до Методики в редакції від 27.06.2013р. базою для розрахунку орендної плати за об'єкт оренди є вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки .

Позивач у позові зазначає, що на його замовлення товариством з обмеженою відповідальністю «Гал-світ» проведено оцінку вартості об'єкту оренди. Згідно із висновком про вартість майна від 23.12.2016р. обєктом оцінки були нежитлові приміщення цілісного майнового комплексу державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра»: перший поверх під інд.№№32-1 32-23, площею 447,7кв.м., другий поверх під інд.№№32-25 32-29 площею 109,8кв.м., антресоль під інд.№№32-24, площею25,5кв.м., підвал під інд.№№ XII, XII1, XIII, XIIII, XIIIII, XIV-XVI, XVII, XVIII, XVIIII площею 134,5кв.м., загальна площа 718,5кв.м. та визначено ринкову вартість обєкта оцінки, яка станом на 30.11.2016р. становить 25 593 488,00 грн. (без ПДВ) та 30712185,60грн. (з ПДВ).

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Пунктом 3.2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зазначено, що 3.2. Спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т. ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21Закону "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

Відповідно до п.3.4. договору №09 від 26.06.2001р., орендна плата визначається на підставі ухвали міської ради від 11.01.2001р. № 880 «Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова» та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, виходячи з орендної ставки 10% від залишкової вартості об'єкта оренди і за базовий місяць березень 2001 р. відповідно до розрахунку, що додається до цього договору, становить без ПДВ 694 грн. 74 коп. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених актами чинного законодавства.

За приписами частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі Закон) методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для обєктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

У статті 21 Закону зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати також може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан обєкту оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Відповідно до частини 3 статті 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Пунктом 3.4. договору №09 від 26.06.2017р. сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін.

Згідно до ч. ч. 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 3 статті 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною. Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Відтак, за даних обставин, наявні підстави для внесення відповідних змін до договору №09 від 26.06.2001р., тому, суд не приймає доводи відповідача про безпідставність в цій частині вимог позивача .

Внесення постановою Кабінету Міністрів України змін до Методики розрахунку орендної плати (щодо розміру ставок орендної плати), на підставі якої відповідно до умов Договору оренди здійснюється визначення розміру орендної плати за державне майно, є підставою для зміни розміру орендної плати та зміни умов Договору оренди в цій частині (з урахуванням передбаченої умовами Договору оренди можливості перегляду розміру орендної плати), є обґрунтованим і законним. (Постанови Верховного Суду від 18.03.2015, № 14/59/5022-941/2012(18/18/5022-404/2012)|3-19гс15).

За умовами п. п. 3.1., 3.2., 3.4. договору №09 від 26.06.2001р., орендна плата визначається на підставі ухвали міської ради від 11.01.2001р. № 880 «Про врегулювання питання оренди майна територіальної громади м. Львова» та Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, виходячи з орендної ставки 10% від залишкової вартості об'єкта оренди.

Як встановлено, судом пунктом 2 Рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №197 від 04.05.2001 року про надання в оренду цілісного майнового комплексу ДКП «Кіновідеоцентр «Кассандра» встановлено річну орендну плату у розмірі 10% від залишкової вартості (за балансом) орендованого майна, виходячи з орендної ставки за використання цілісних майнових комплексів. Доказів в підтвердження зміни, скасування даного рішення Виконавчого комітету Львівської міської ради №197 від 04.05.2001 року, суду не надано.

Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995р. №629 «Про затвердження Методики оцінки об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» затверджено Методику оцінки об'єктів оренди (далі - Методика), згідно до п.1 якої, проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду, а саме: зокрема цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць).

Згідно із пунктами 4-18 Методики оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться комісією, що утворюється органом, визначеним в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", на підставі складеного на дату оцінки передавального балансу, в якому відображені результати незалежної оцінки основних засобів, довгострокових біологічних активів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів та оборотних матеріальних засобів (запасів). До складу комісії з оцінки майна, що передається в оренду (далі - комісія), включаються в обов'язковому порядку представники орендодавця та органу, уповноваженого управляти зазначеним майном, а також можуть входити представники особи, що подала заяву про оренду. Під час проведення оцінки визначається вартість майна, що: передається в оренду; надається орендареві на умовах кредиту; передається на утримання або зберігання орендареві; викуповується орендарем. Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться після закінчення підготовчого етапу, під час якого: проводиться інвентаризація майна підприємства на визначену орендодавцем дату оцінки; комісією на підставі поданих матеріалів інвентаризації визначається склад майна, що передається в оренду (або перебуває в оренді - у разі проведення оцінки з метою продовження (поновлення) договору оренди), на утримання або зберігання орендарю, надається орендареві на умовах кредиту, викуповується орендарем; визначається суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання для проведення незалежної оцінки. Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу проводиться у такій послідовності: укладення договору про проведення незалежної оцінки майна; проведення незалежної оцінки основних засобів, довгострокових біологічних активів, інших необоротних матеріальних активів, нематеріальних активів, оборотних матеріальних засобів (запасів) відповідно до положень (національних стандартів) оцінки майна; рецензування звіту про оцінку майна; відображення результатів незалежної оцінки в бухгалтерському обліку підприємства (у разі проведення оцінки з метою укладення договору оренди - з подальшим складенням передавального балансу); проведення стандартизованої оцінки цілісного майнового комплексу на підставі даних передавального балансу з урахуванням аудиторського висновку і складення акта встановленого зразка (додаток 1); рецензування і затвердження акта оцінки цілісного майнового комплексу. Інвентаризація проводиться відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються, а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158, та положень (стандартів) бухгалтерського обліку. Належність майна до необоротних та оборотних засобів визначається згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", 8 "Нематеріальні активи", 9 "Запаси", 12 "Фінансові інвестиції". У разі проведення оцінки з метою укладення договору оренди одночасно з проведенням інвентаризації здійснюється у встановленому законодавством порядку аудиторська перевірка стану бухгалтерської звітності, обліку, первинних документів та іншої інформації щодо фінансово-господарської діяльності на підприємстві, цілісний майновий комплекс якого або його структурного підрозділу передається в оренду. У разі проведення оцінки з метою продовження (поновлення) договору оренди зазначена аудиторська перевірка проводиться стосовно цілісного майнового комплексу, що перебуває в оренді на дату проведення оцінки, та іншого майна підприємства орендаря, що належить до державної власності. Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу здійснюється станом на останнє число місяця, на яке проводиться інвентаризація майна та складається передавальний баланс. До 15 числа місяця, що настає після дати інвентаризації комісії з інвентаризації подають протокол інвентаризації, передавальний баланс, затверджені керівником підприємства, та інші дані, необхідні для оцінки майна, до комісії (зазначений строк може бути продовжений за рішенням орендодавця, але не більш як на 15 днів). Вартість майна, що передається в оренду, визначається шляхом підсумовування всіх активів, які входять до цілісного майнового комплексу підприємства, структурного підрозділу підприємства, крім оборотних засобів та довгострокових фінансових інвестицій. Вартість основних засобів та нематеріальних активів визначається за результатами незалежної оцінки. Вартість основних засобів, включаючи інші необоротні матеріальні активи, об'єктів незавершеного будівництва, невстановленого устаткування, нематеріальних активів, інших необоротних активів, що передаються в оренду, повинна бути приведена у відповідність з вимогами відповідних положень (стандартів) бухгалтерського обліку, затверджених Мінфіном. При цьому незалежна оцінка основних засобів та нематеріальних активів є обов'язковою. Результати переоцінки погоджуються органом, уповноваженим управляти майном, що передається в оренду. Оцінка цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу здійснюється у 45-денний строк з дня затвердження протоколу про результати інвентаризації та завершується складанням акта встановленого зразка. До акта оцінки додаються передавальний баланс, а також довідки про наявність на балансі підприємства майна, наведеного у розділі II акта оцінки із зазначенням назв, інвентарних номерів, балансової та залишкової вартості відповідних об'єктів. Перший примірник матеріалів інвентаризації та оцінки зберігається у орендодавця, другий - у орендаря. Акт оцінки цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, що передається в оренду, затверджується керівником відповідного органу, визначеного у абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". У разі коли орендодавцем структурного підрозділу є підприємство, акт оцінки затверджується керівником органу, уповноваженого управляти майном підприємства, структурний підрозділ якого передається в оренду. У разі виявлення майна, яке не відображене в матеріалах інвентаризації, на вимогу однієї із сторін договору оренди або органу, уповноваженого управляти цим майном, повинна бути здійснена дооцінка об'єкта оренди і внесені відповідні зміни до акта оцінки і відповідних договорів, укладених з орендарем.

В підтвердження проведення оцінки обєкта оренди позивачем надано суду висновок про вартість майна та звіт про оцінку вартості майна від 30.11.2016р. проведеної ТзОВ «Гал-Світ», затверджений в.о. начальника управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради ОСОБА_3 .

При цьому позивачем долучено до матеріалів справи наказ в.о. начальника управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради №2078/е від 03.01.2017р. про затвердження висновку про вартість майна, іншого субєкта оціночної діяльності, а саме ЛКП «Агенція ресурсів ЛМР».

В процесі розгляду даного спору, позивачем долучено наказ №2162/е від 07.04.2017р., про внесення змін до наказу № 2078/е від 03.01.2007р, в частині назви субєкта оціночної діяльності на ТзОВ «Гал-Світ».

Із інформації зазначеної у висновку та звіті про вартість майна вбачається, що обєктом, що підлягав експертному дослідженню визначено нежитлові приміщення цілісного майнового комплексу державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр» «Кассандра» заг. площею 718.5 кв.м.

При цьому, предметом договору оренди №09 від 26.06.2001р. визначено цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, вартість якого вказана відповідно до результатів інвентаризації проведеної станом на 01.03.2001р. і становить 81416грн. 58коп., у тому числі: основні матеріальні засоби за залишковою вартістю 81167грн. 50коп.

Відповідно до акта прийому-передачі обєкта оренди від 26.06.2001р. орендарю передано цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Коперника, 9, згідно з даними інвентаризації та передавальним балансом від 01.03.2000р., за яким орендарю передається обєкт оренди в складі приміщення кінотеатр «Коперніка» та обладнання : крісла театральні.

Як вбачається із інформації даного звіту про оцінку обєкта оренди та висновку, ТзОВ «Гал-Світ» проведено оцінку нежитлових приміщень цілісного майнового комплексу державного комунального підприємства «Кіновідеоцентр «Кассандра», при цьому при проведенні даної оцінки не враховано, що передано в оренду цілісний майновий комплекс із обладнанням.

Доказів в підтвердження внесення змін до договору в частині обєкта оренди суду не надано, доказів в підтвердження утворення відповідної комісії, складення актів інвентаризації майна на визначену орендодавцем дату оцінки; не надано, що є порушенням вимог Методики, щодо порядку проведення оцінки цілісного майнового комплексу підприємства, доказів відсутності переданого в оренду майна, доказів складення актів щодо списання майна що передано в оренду згідно договору 309 від26.06.2001р. суду не представлено. Доказів протилежного суду не надано.

Відтак, за даних обставин вбачається, що наданий позивачем висновок про вартість майна, проведений без дотримання порядку встановленого Методикою, та наданий щодо частини майна, що було передано в оренду. Доказів проведення оцінки цілісного майнового комплексу з дотриманням порядку встановленого Методикою не представлено. Доказів проведення оцінки вартості майна цілісного майнового комплексу, так як і доказів внесення змін щодо обєкта оренди суду не надано. Належить також зазначити, що із врахуванням обставин недотримання орендодавцем встановленого порядку проведення оцінки, не подання пакету документів, складення яких передує проведенню оцінки, проведення оцінки вартості майна, що не є предметом договору, даний комплекс заходів та документів не може замінити висновок експертизи, зокрема і судової, щодо визначення вартості майна.

Окрім цього, як вбачається з інформації зазначеної у звіті та висновку про вартість майна проведена оцінка нежитлових приміщень загальною площею 718,5кв.м., покликаючись на технічні характеристики обєкта оцінки отримані на основі даних БТІ та натурних обстежень. Дана площа вказана у технічному паспорті на спірне приміщення 2016р. При цьому, відповідно до інформації зазначеної в акті перевірки приміщення №616 Нп /16 від 13.07.2016р., встановлено, що після перепланування на підставі розпорядження Галицької районної адміністрації від 28.03.2002р. №306, дозволу на перепланування частини приміщень цілісного майнового комплексу по вул. Коперніка,9, площа приміщення змінилась із 715,0кв.м. до 712,5кв.м. дані обставини також підтверджуються копіями технічних паспортів 2007р. та 2000р., копії яких долучені сторонами.

Однак, згідно із висновком про вартість майна від 23.12.2016р. загальна площа нежитлових приміщень 718,5кв.м., що свідчить про невідповідність загальної площі в даних документах. Доказів проведення додаткових обмірів чи внесення змін у Технічний паспорт не представлено, дані обставини щодо відмінностей у площі нежитлових приміщень, які визначені у технічних паспортах у висновку про вартість майна також не обумовлені.

Враховуючи встановлені судом обставини, проведена оцінка майна та висновок про вартість майна затверджений 03.01.2017р., звіт про оцінку від 30.11.2016р., є проведеними не щодо обєкта оренди, який є предметом договору оренди, а щодо частини такого майна. Оцінка майна проведена без врахування фактичних характеристик майна, щодо якого проводилась оцінка, а саме щодо фактичної площі обєкта оренди, не надано оцінку обладнанню, яке входило до цілісного майнового комплексу на час передачі такого, в оренду та не вказано у висновку жодних характеристик цього майна, щодо його наявності чи відсутності на час проведення оцінки. Відтак, за даних обставин даний документ є неналежним доказом в підтвердження визначення ринкової вартості саме обєкта оренди, який вказано у договорі оренди № 09 від 26.06.2001р. , тому така оцінка не може слугувати належним доказом в підтвердження вартості усього цілісного майнового комплексу, який є предметом договору оренди, а відповідно бути складовою у визначенні розміру орендної плати за визначений договором обєкт оренди.

Судом, не приймаються заперечення відповідача в частині невідповідності визначеної площі у висновку про оцінку майна, фактично переданій загальній площі обєкта оренди, умовам договору, а також щодо помилковості методів дослідження які були застосовані оцінювачем без врахування мети призначення обєкта оренди. Оскільки, ні загальна площа обєкта оренди, ні мета використання обєкта оренди у договорі оренди №09 від 26.06.2001р. сторонами не визначена. Доказів внесення змін до даного договору в цій частині суду не надано. При цьому, як встановлено в акті перевірки приміщення №616 Нп /16 від 13.07.2016р. за участі представника відповідача в користуванні ТзОВ «Кассандра-плюс» перебувають приміщення загальною площею 578,2кв.м., також зазначено, що частину приміщень використовують суборендарі, зокрема із метою використання під заклади громадського харчування.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень (ст.33 ГПК України). Відповідно до ст.34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно із ст. 34 ГПК України Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Статтями 4-2, 4-3 ГПК України визначено, що правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. ОСОБА_3 та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. Господарський суд створює сторонам та іншим особам, які беруть участь у справі, необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства.

Враховуючи викладене, подані докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими, спростованими, не підтверджені належними та допустимими доказами, тому задоволенню не підлягають.

Судові витрати покласти на позивача відповідно до ст.49 ГПК України.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 3, 4-3, 12, 22, 33, 34, 35, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Повне рішення складено 23.11.2017р.

Головуючий суддя Іванчук С.В.

Суддя Запотічняк О.Д.

Суддя Манюк П.Т.