ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" листопада 2017 р. Справа № 922/2056/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Ільїн О.В., суддя Россолов В.В., суддя Хачатрян В.С.

за участю секретаря судового засідання Довбиш А.Ю.

за участю представників сторін:

прокурор Захарова Н.О.;

позивачі ОСОБА_1;

відповідач ОСОБА_2;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області (вх. № 2645 Х/1-35) на рішення господарського суду Харківської області від 07.08.17 у справі № 922/2056/17

за позовом Заступника прокурора Харківської області, м. Харків, в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області, м. Харків;

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сателіт-25", м. Харків;

про розірвання договору та повернення майна,

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 07 серпня 2017 (суддя Погорелова О.В.) у позові відмовлено повністю.

Заступник прокурора Харківської області з даним рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким позов про розірвання договору оренди державного майна № 5303-Н/1 від 01.11.2012, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Харківській області та ТОВ "Сателіт-25", та зобов'язання ТОВ "Сателіт-25" звільнити нежитлове приміщення на 1-му поверсі 4-хповерхової будівлі гуртожитку загальною площею 154,5 кв. м, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 10, та передачу вказаного приміщення Регіональному відділенню Фонду державного майна по Харківській області, задовольнити в повному обсязі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 04 вересня 2017 року скаргу заступника прокурора Харківської області прийнято до провадження та призначено її до розгляду на 03.10.2017 року.

Ухвалою суду від 03.10.2017 року відкладено розгляд справи на 07.11.2017 року.

У судовому засіданні 07.11.2017 року оголошено перерву до 23.11.2017 року до 10:00 год.

Через канцелярію суду ТОВ "Сателіт-25" надало відзив на апеляційну скаргу, в якому просило апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення господарського суду залишити без змін.

Інших відзивів на апеляційну скаргу не надходило.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Сателіт-25" 01.11.2012 року було укладено Договір оренди № 4303-Н, згідно умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення на першому поверсі 4-х поверхової будівлі гуртожитку загальною площею 145,3 кв. м., за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 10, що знаходиться на балансі Харківського національного університету радіоелектроніки (Балансоутримувач), вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку, станом на 01.09.2012 - 682200,00 грн. (надалі - Договір).

Відповідно до п. 10.1. Договір було укладено строком до 01.10.2015.

До Договору було укладено ряд додаткових угод.

Додатковою угодою №1 від 05.04.2016 до Договору оренди № 4303-Н було внесено зміни до п.1.1 розділу 1 "Предмет договору": змінено площу орендованого приміщення - 154,5 кв.м, а також змінено вартість оцінки майна, яка становить за незалежною оцінкою 1334900,00 грн. без ПДВ.

Додатковою угодою №2 від 05.04.2016 до Договору оренди № 4303-Н було внесено зміни до п.10.1. Розділу 10 "Строк чинності, умови зміні та припинення Договору", а саме строк дії договору було продовжено до 01.10.2016.

Додатковою угодою №3 від 28.07.2016 до Договору оренди № 4303-Н було внесено зміни до п.10.1. Розділу 10 "Строк чинності, умови зміні та припинення Договору", а саме строк дії договору було продовжено до 01.10.2017.

Відповідно до п. 1.2. Договору майно передається в оренду з метою розміщення субєкта господарювання, що здійснює побутові послуги (перукарня).

Відповідно до п.3.1. Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (зі змінами).

Згідно Розрахунку плати за перший (базовий) місяць оренди державного нерухомого майна, який є невідємною частиною договору, застосовано орендну ставку 5% (згідно п.21 додатку 2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786) для субєктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування населення (перукарня).

Прокурор, звернувшись з позовом вказував про те, що згідно графіку проведення контрольних заходів по виконанню умов договорів оренди, укладених РВ ФДМУ по Харківській області, на 2-й квартал 2017 року та з метою контролю за станом та використанням орендованого державного майна спеціалістами Регіонального відділення ФДМУ по Харківській області проведено огляд нерухомого майна, балансоутримувачем якого є Харківський національний університет радіоелектроніки (наказ Фонду державного майна України №664 від 30.03.2017). В результаті огляду обєкту нерухомого майна, яке передано в оренду ТОВ Сателіт-25 за договором №5303-Н/1 від 01.11.2012 встановлено, що майно використовується орендарем не за цільовим призначенням, а саме з метою розміщення салону краси та пункту продажу товарів непродовольчої групи, акт огляду (обстеження) №198/17-0 від 26.05.2017).

Відповідно до п. 4 Додатку 2 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786, під час надання в оренду державного майна для розміщення салонів краси для визначення розміру орендної плати застосовується орендна ставка 30%.

У зв'язку з вищенаведеним прокурор стверджує, що відповідач систематично неналежним чином виконує свої обов'язки за договором по оренді приміщення, яке належить до державної власності, використовує орендоване майно не за цільовим призначенням, що призводить до сплати ним орендної плати в розмірі меншому, ніж передбачено чинним законодавством для його фактичної діяльності, що в свою чергу призводить до недоотримання Бюджетом коштів, що є порушення вимог ст.ст. 18-19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Посилаючись на ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, прокурором подано до суду позов в інтересах держави в особі орендодавця - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області про розірвання Договору оренди № 5303-Н від 01.11.2012 та зобов'язання орендаря звільнити орендовані приміщення та повернути їх орендодавцеві.

Відмовляючи у задоволенні позову, господарський суд виходив з наступного.

Господарські зобовязання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать (ст. 174 ГК України).

Відповідно до частини 7 статті 179 ГК України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Спірне приміщення є комунальним майном, і спір щодо нього повинен вирішуватися з урахуванням вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 625 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтями 6, 627 ЦК України встановлено, що, сторони є вільними в укладені договору, в виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно із ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

За змістом ст. 283, 286 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Орендна плата встановлюється у грошовій формі і строки її внесення визначаються в договорі.

Як вбачається з матеріалів справи, Договір оренди № 5303-Н від 01.11.2012 було укладено відповідно до діючого законодавства України та ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з відома керівництва Харківського національного університету радіоелектроніки (балансоутримувача), що підтверджується підписом та печаткою у Договорі.

Судом встановлено, що під час укладення спірного Договору були дотримані усі необхідні вимоги до договору даного виду, між сторонами досягнуто домовленості по всім суттєвим умовам договору.

Згідно п. 1.2. укладеного між сторонами Договору, метою передачі майна в оренду є розміщення субєкта господарювання, що здійснює побутові послуги (перукарня).

Предметом даного спору є вимога позивача розірвати договір оренди, укладений 01.11.2012 року між позивачем та відповідачем. Підставою даного позову є, на думку позивача, систематичне істотне порушення відповідачем умов договору, відповідно до яких зобовязується: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п. 5.1. договору).

В якості доказів використання орендованого майна не за цільовим призначенням позивач посилається на Акт огляду (обстеження) обєкту оренди (нерухомого майна) №198/17-0 від 26.05.2017 з якого вбачається, що при візуальному огляді встановлено наступне:

- задовільний технічний стан орендованого приміщення;

- майно використовується під салон краси;

- проведення ремонтних робіт;

- виконується пункт договору по забезпеченню та збереженню орендованого майна, здійснюється запобігання його пошкодження та псування.

Також в Акті огляду (обстеження) зазначено, що огляд проведено в присутності майстра манікюру ОСОБА_3. Оглядом встановлено що орендоване майно використовується з порушенням в частині мети використання, саме під розміщення салону краси Status Vitae. Також, в частині коридору (кім. №59 згідно технічного паспорту) знаходяться стелажі на яких розміщені товари непродовольчої групи (біжутерія).

У відповідності до 5.1., 5.З., 5.4., 5.5., 5.12. договору Орендар зобов'язався використовувати орендоване майно відповідно до його мети використання. Своєчасно та в повному обсязі сплачувати оренду плату. Забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки. Підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Забезпечити Орендодавцю і Балансоутримувачу доступ на об'єкт оренди з метою перевірки його стану і відповідності напряму використання за цільовим призначенням, визначеному цим договором. Нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством, здійснюється капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.

Як вбачається з матеріалів справи, відповідачем виконуються всі умови договору щодо обовязків орендаря. Орендні платежі сплачувались відповідачем своєчасно (а.с. 53-71), будь-яких зауважень та скарг щодо порушення умов Договору з боку орендодавця та балансоутримувача до відповідача не надходило.

Також, за результатами перевірки виконання умов договору оренди № 5303-Н/1 від 01.11.2012 Фондом державного майна було складено Акт №87/14 від 31.03.2014, в якому було зазначено про те, що орендоване майно використовується за призначенням (а.с.92).

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Ця норма узгоджується з приписом частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Підставою для розірвання договору може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов'язань, передбачених статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" або договором оренди.

Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому, сторони передбачили у Договорі, що розірвання договору допускається за взаємною згодою Сторін (п.10.3 Договору).

Відповідно до приписів ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах; якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: - зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; - із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик змін обставин несе заінтересована сторона.

Відповідач заперечуючи проти позовних вимог, посилається на Наказ Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції №51 від 19.02.2002 "Про затвердження галузевого класифікатора "Класифікація послуг і продукції у сфері побутового обслуговування" в якому визначено галузеву класифікацію послуг і продукції розроблену на основі Державного класифікатора України "Класифікація видів економічної діяльності (КВЕД). Однією із видів діяльності за КВЕД є 93.02.0 "Послуги перукарень".

Згідно відомостей, що містяться у Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України, ТОВ "Сателіт-25" здійснює такі види економічної діяльності за КВЕД: 50.30.2 Роздрібна торгівля автомобільними деталями та приладдям; 52.12.0 Роздрібна торгівля в неспеціалізованих магазинах без переваги продовольчого асортименту; 93.02.0 Надання послуг перукарням та салонам краси; 70.20.0 Здавання в оренду власного нерухомого майна; 51.90.0 Інші види оптової торгівлі; 80.22.0 Професійно-технічна освіта.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, в Акті від 31.03.2014 перевірки виконання умов договору оренди зазначено, що нежитлове приміщення на першому поверсі 4-х поверхової будівлі гуртожитку загальною площею 145,3 кв. м., за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 10, використовується за призначенням.

Прокурором, в якості доказів використання орендованого майна не за цільовим призначенням надано Акт огляду (обстеження) обєкту оренди (нерухомого майна) №198/17-0 від 26.05.2017 з якого вбачається, що при візуальному огляді було встановлено наступне: задовільний технічний стан орендованого приміщення; майно використовується під салон краси; проведення ремонтних робіт; виконується пункт договору по забезпеченню та збереженню орендованого майна, здійснюється запобігання його пошкодження та псування. Даний акт було складено та підписано головними спеціалістами Регіонального відділення ФДМУ по Харківській області, також в Акті огляду (обстеження) зазначено, що огляд проведено в присутності мастера - манікюру ОСОБА_3. Оглядом встановлено що орендоване майно використовується з порушенням в частині мети використання, саме під розміщення салону краси Status Vitae. Також в частині коридору (кім.№59 згідно технічного паспорту) знаходяться стелажі на яких розміщені товари непродовольчої групи (біжутерія) (а.с.16).

Проте, наданий Акт огляду (обстеження) обєкту оренди (нерухомого майна) №198/17-0 від 26.05.2017, не може бути прийнятий судом як належний та допустимий доказ, у розумінні статті 34 ГПК України, оскільки складений без присутності представника Орендаря (уповноваженої особи), також матеріали справи не містять доказів направлення відповідачу та отримання останнім вищевказаного акту.

Також, прокурор зазначає про те, що порушення з боку відповідача раніше фіксувалося РВ ФДМУ по Харківській області актом огляду, та орендаря було попереджено про необхідність усунення зазначеного порушення. Проте доказів, які б свідчили про порушення умов договору відповідачем у матеріалах справи не міститься та не було надано суду.

Однак, матеріали справи містять Акт №87/14 від 31.03.2014 перевірки виконання умов договору оренди, складений як документ результатів контролю виконання умов договору оренди №5303-Н/6 від 01.11.2012 та затверджений Заступником начальника РВ ФДМУ по Харківській області 31.03.2014, в якому зазначено, що орендар використовує орендоване майно за призначенням.

Тобто, неможливо стверджувати про систематичний характер невиконання з боку відповідача умов договору оренди не за цільовим призначенням.

Крім того, суд не приймає до уваги твердження прокурора про наявність в орендованому приміщенні точки продажу біжутерії, оскільки наявність в частині коридору стенду з біжутерією не свідчить саме про її продаж.

Інших доказів порушення договору відповідачем прокурор суду не надав, у звязку з чим, господарський суд дійшов висновку, який підтримує колегія суддів про недоведеність прокурором належними та допустимими доказами порушення умов договору оренди відповідачем, у зв'язку з чим в задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди приміщення слід відмовити.

З огляду на вищевикладене, позовна вимога про зобов'язання відповідача звільнити і передати нежитлове приміщення загальною площею 154,5 кв.м., яке розташоване на першому поверсі 4-х поверхової будівлі гуртожитку за адресою: м. Харків, вул. Бакуліна, 10 не підлягає задоволенню, оскільки ця вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Таким чином, колегія суддів зазначає, що місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, повністю дослідив обставини, які мають значення для справи, правильно застосував норми матеріального та процесуального права.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв'язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням судом норм права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у звязку з чим апеляційна скарга не підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення господарського суду має бути залишене без змін.

Враховуючи викладене, керуючись ст. 85, 99, 101, п. 1 ст. 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу заступника прокурора Харківської області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 07 серпня 2017 року у справі № 922/2056/17 залишити без змін.

Повний текст постанови підписаний 27.11.2017 року.

Головуючий суддя Ільїн О.В.

Суддя Россолов В.В.

Суддя Хачатрян В.С.