РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.11.2017Справа № 910/19694/16
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будконсалтинг-Інвест"

до Київської міської ради

треті особи Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської державної адміністрації), Київське комунальне об'єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень "Київзеленбуд", ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3.

про визнання протиправним та скасування рішення №759/1623 від 23.07.2015р.

Суддя Маринченко Я.В.

Представники сторін:

від позивача - Манжай М.С. (представник за довіреністю);

від відповідача - Безносик А.О. (представник за довіреністю);

від третьої особи 1 - Хоменко А.Г. (представник за довіреністю);

від третьої особи 2 - не з'явився;

від третьої особи 3 - не з'явився;

від третьої особи 4 - ОСОБА_7 (представник за довіреністю);

ОСОБА_8 (представник за довіреністю);

ОСОБА_9 (представник за довіреністю);

від третьої особи 5 - не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Будконсалтинг-Інвест" звернулося до суду з позовом до Київської міської ради про визнання протиправним та скасування рішення від 23.07.2015 № 759/1623.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішенням господарського суду міста Києва від 22.09.2006 у справі № 2/536 за позивачем визнано право на оренду земельної ділянки, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та визнано укладеним Договір оренди цієї земельної ділянки строком на 10 років. Однак, 23.07.2015 відповідачем було прийнято рішення № 759/1623, яким вказаний Договір оренди розірвано внаслідок несплати позивачем орендної плати та невиконання п. 8.4. Договору. Вважаючи, що вказане рішення є необґрунтованим та незаконним через відсутність вчинення позивачем зазначених порушень умов Договору оренди, останній просив вказане рішення скасувати та визнати за позивачем право оренди спірної земельної ділянки.

Рішенням господарського суду міста Києва від 26.01.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2017 у справі № 910/19694/16, позовні вимоги задоволені частково, а саме: визнано протиправним та скасовано рішення Київської міської ради від 23.07.2015 № 759/1623 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Будконсалтинг-інвест", № 79-6-00448 від 09.11.2006"; в іншій частині позовних вимог відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 22.09.2017 вищезазначені судові рішення в частині скасування та визнання протиправним рішення відповідача скасовано та справу в цій частині передано на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Вказана постанова мотивована тим, що суди попередніх інстанцій не перевірили чи порушені права та охоронювані законом інтереси позивача на час прийняття судового рішення місцевим господарським судом, виходячи зі строку дії договору, а також судами не було враховано закріплену нормами цивільного законодавства свободу договору.

Під час нового розгляду позивач підтримав заявлені позовні вимоги в направленій на новий розгляд частині та зауважив, що намагається захистити в судовому порядку право добросовісного користувача на звернення до відповідача з клопотанням про продовження дії Договору оренди, а не продовження дії самого Договору.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив задовольнити позов.

Відповідач проти задоволення позову заперечував, пославшись у відзиві зокрема на те, що без урахування спірного рішення строк дії Договору оренди закінчився би 03.10.2016, тобто позивач звернувся до суду після закінчення його дії та доказів пролонгації вказаного правочину не надав, а відтак між сторонами відсутні правовідносини за вказаним Договором, у зв'язку з чим скасування рішення відповідача не призведе до відновлення прав позивача на оренду цієї земельної ділянки. Крім того, позивач не вирішив у встановленому порядку до закінчення оформлення дозвільної документації питання майнових відносин.

На підставі викладеного відповідач просив відмовити в задоволенні позовних вимог.

У судовому засіданні представник відповідача надав усні заперечення на позов та просив у задоволенні позову відмовити.

Третя особа 1 у письмових поясненнях по справі зауважила, що строк дії Договору оренди сплив 02.10.2016.

У судовому засіданні представник третьої особи 1 надав усні пояснення по справі та підтримав правову позицію відповідача.

Треті особи 2, 3, 5 письмових пояснень по справі не надали, уповноважених представників до судового засідання не направили, проте про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлені належним чином.

Третя особа 4 у письмових поясненнях по справі зауважила на неналежному способі захисту, обраного позивачем, а також на тому, що вона є власником квартири в будинку, що підпадає під пляму забудови. Водночас, позивач не виконав умови Договору оренди в частині вирішення майнових питань до закінчення оформлення дозвільної документації.

У судовому засіданні представники третьої особи 4 надали усні пояснення по справі, проти задоволення позову заперечували.

Розглянувши матеріали справи, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін та учасників процесу, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 22.09.2006 у справі № 2/536 задоволені позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Будконсалтинг-інвест" до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Визнано за позивачем право на оренду земельної ділянки; визнано укладеним з дня набрання рішенням законної сили договір оренди, а земельну ділянку - такою, що передана в оренду з моменту набрання чинності судовим рішенням; зобов'язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати договір оренди земельної ділянки у встановленому порядку.

Договір оренди земельної ділянки зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 09.11.2006 за № 79-6-00448 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до ч. 3 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Вищезазначене судове рішення в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувалось та набрало законної сили.

09.11.2006 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстрований договір оренди земельної ділянки, між відповідачем, як орендодавцем, та позивачем, як орендарем, умовами якого визначено, що орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, розташовану за адресою: АДРЕСА_1, розміром 10649 м2, цільове призначення: для будівництва житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземною автостоянкою, кадастровий номер: НОМЕР_1, строком на 10 років.

Відповідно до п. 11.4, п. 11.5 Договору оренди, договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку), не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам. Договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п.п. 5.1, 8.4 договору.

Згідно з ч. 3, 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

23.07.2015 відповідачем прийнято рішення № 759/1623, відповідно до п. 1 якого розірвано договір від 09.11.2006 № 79-6-00448 оренди земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Будконсалтинг-інвест"; п. 2. надано земельній ділянці площею 1,0649 га на АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м. Києва статусу скверу; п. 3. внесені зміни до Програми розвитку зеленої зони м. Києва до 2010 року та концепції формування зелених насаджень в центральній частині міста, затверджених рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 № 806/3381, а саме: додано сквер згідно з п. 1 цього рішення до переліку скверів Голосіївського району; п. 4. доручено Київському комунальному об'єднанню зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста "Київзеленбуд" здійснити відповідні організаційно-правові заходи щодо благоустрою земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1; п. 5. доручено Виконавчому органу Київської міської ради (Київській міській державній адміністрації) вчинити відповідні дії для зняття з реєстрації договору оренди земельної ділянки площею 1,0649 га на АДРЕСА_1, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Будконсалтинг-інвест", від 09.11.2006 № 79-6-00448 та проінформувати ТОВ "Будконсалтинг-інвест" про прийняття цього рішення.

Підставою прийняття зазначеного рішення слугувало невиконання п. 8.4 Договору оренди в частині не вирішення питання майнових відносин в установленому порядку до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво виключно за рахунок Товариства з обмеженою відповідальністю "Будконсалтинг-інвест", несплатою орендної плати.

При цьому, як передбачено п. 5.2 оскаржуваного рішення, позивача повинно було бути проінформовано про розірвання договору оренди, однак, у матеріалах справи відсутні докази, що позивачу повідомлялось про прийняття оскаржуваного рішення.

У матеріалах справи також відсутні докази повідомлення позивача про розгляд питання про припинення з ним орендних правовідносин, що позбавило його можливості надати свої пояснення щодо обставин, які стосуються виконання Договору оренди.

Проте, як вбачається із матеріалів справи та не спростовано відповідачем, позивач своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату з моменту отримання в оренду спірної земельної ділянки та навіть після того, як відповідачем було розірвано договір оренди, що підтверджуються копіями відповідних платіжних доручень, долучених до матеріалів справи.

Відповідно до п. 4.1, п. 4.5 Договору оренди визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Орендна плата вноситься орендарем рівними частинами за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно з п. д ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є: систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Тобто, як вбачається з аналізу викладених норм, договір оренди може бути розірвано у разі систематичної несплати земельного податку або орендної плати. Разове порушення умов договору щодо зазначеного не є підставою для його розірвання.

Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 № 6-146цс12.

Відтак, прийняття спірного рішення відповідачем про розірвання Договору оренди за умови повної сплати позивачем орендних платежів не є підставним та обґрунтованим.

Одночасно, абзацом 10 п. 8.4. Договору оренди сторони погодили, що позивач зобов'язаний питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку до закінчення оформлення дозвільної документації на будівництво виключно за рахунок позивача.

Із матеріалів справи вбачається, що Дозвіл на виконання будівельних робіт (№ ІУ 03) був виданий позивачу Державною архітектурно-будівельною інспекцією України 23.12.2014, тобто ще до прийняття відповідачем оскаржуваного рішення.

Проте, попри невизначеність у Договорі конкретного переліку таких майнових питань, під час розгляду справи судом було встановлено не вирішення позивачем питання з розселення мешканців відомчого житлового будинку, розташованого на спірній земельній ділянці, який підпадає під пляму забудови, та в якому проживають, зокрема, треті особи 3-5.

Таким чином, матеріали справи не містять доказів вирішення позивачем питання щодо розселення вказаних осіб до отримання дозвільної документації на будівництво. У той же час, позивач під час розгляду справи судом надав до справи копію Договору про делегування функцій замовника будівництва від 11.09.2017 № 155, укладеного між позивачем, як замовником, та Комунальним підприємством з утримання та експлуатації житлового фонду спеціального призначення «Спецжитлофонд», як уповноваженим замовником, за умовами якого позивач делегує функції замовника будівництва на зазначеній земельній ділянці уповноваженому замовнику, а останній зобов'язується виконати делеговані функції з метою наступної реалізації об'єкта (житлової та громадської забудови з об'єктами інженерно-транспортної інфраструктури) у порядку та на умовах, визначених цим Договором, за умови попереднього укладення договорів компенсації (співробітництва) із мешканцями (власниками та наймачами) квартир у будинку в АДРЕСА_2, згідно додатку № 2, виходячи з п. 8.4. Договору оренди та висновків Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 12.09.2005 № 19-66-18 (п. .1.1. Договору).

Тобто, станом на момент отримання дозволу на виконання будівельних робіт у 2014 році жодні дії по вирішенню майнових питань позивач не вчинив та розпочав їх здійснення лише в 2017 році, тобто після винесення відповідачем оскаржуваного рішення в 2015 році та після спливу визначеного умовами Договору строку його дії - 09.11.2016. Зазначене свідчить про наявність порушення позивачем положень п.8.4 Договору на час прийняття відповідачем спірного рішення.

За змістом положень ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 1 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів

Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмету і підстави позову. Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права та правове обґрунтування необхідності його захисту.

Встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб'єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з'ясовує наявність чи відсутність факту порушення або оспорювання і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу у захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог.

Порушення або оспорювання прав та інтересів особи, яка звертається до суду за їх захистом, є обов'язковими, а тому обов'язком позивача відповідно до статті 33 ГПК України є доведення в установленому законом порядку наявності факту порушення його прав та інтересів відповідачами в справі.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 (право на ефективний засіб юридичного захисту) передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

При цьому під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект, тобто він повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

В абзаці 10 п. 9 Рішення Конституційного Суду України від 30.01.2003 № 3-рп/2003 зазначено про те, що правосуддя за своєю суттю визнається таким лише за умови, що воно відповідає вимогам справедливості і забезпечує ефективне поновлення в правах.

За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент визнання рішенням суду Договору оренди укладеним) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Відповідно до п. 6.1., 6.2. Договору оренди земельна ділянка є переданою та право на її оренду виникає після державної реєстрації цього Договору.

Як вбачається із матеріалів справи, спірний Договір оренди було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 09.11.2006, тобто відлік строку дії вказаного Договору розпочинається саме з цієї дати та закінчується 09.11.2016.

Поряд із цим, положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення в позивача права на поновлення Договору) встановлено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Пунктом 11.7. Договору оренди передбачено, що після закінчення строку, на який його було укладено, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі позивач повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово відповідача про намір продовжити його дію.

Однак, із матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до відповідача із клопотанням про поновлення договору оренди землі 18.10.2016 - менше ніж за місяць до закінчення строку його дії, тобто позивачем не було дотримано встановлених Договором оренди строків на повідомлення відповідача про намір продовжити строк дії Договору.

Таким чином, скасування рішення відповідача про розірвання Договору, рішення суду не забезпечить відновлення порушених прав позивача на користування спірною земельною ділянкою, ураховуючи закінчення строку дії Договору 09.11.2016 та відсутність доказів звернення позивача до відповідача у встановлені Договором строки та в передбаченому ст. 33 Закону України «Про оренду землі» порядку для вирішення питання про поновлення вказаного Договору. Більше того, поновлення договору оренди є правом а не обов'язком відповідача, відповідно, навіть звернення позивача з відповідною заявою про поновлення договору не свідчить про безумовний обов'язок відповідача поновити дію зазначеного договору.

Крім того, беручи до уваги письмові пояснення позивача, в яких останній зауважує на тому, що даний позов направлено на захист права добросовісного користувача на звернення з клопотанням до відповідача про продовження строку дії Договору оренди, суд вважає за необхідне наголосити, що предметом даного позову є вимога про визнання протиправним та скасування рішення відповідача про розірвання Договору, а не вимога про визнання Договору оренди поновленим. Тобто, захист такого права в межах даного позову не буде ефективним та не призведе до поновлення права позивача на звернення до відповідача з клопотанням про поновлення Договору оренди. Водночас, суд зауважує, що позивач не був позбавлений права в період набрання законної сили рішенням місцевого суду після його перегляду в апеляційному порядку, тобто коли рішення відповідача було скасоване, звернутися до відповідача з відповідною заявою про поновлення строку дії Договору оренди.

За наведених обставин, суд дійшов висновку в направленій на новий розгляд частині позовних вимог відмовити.

На підставі положень ст. 49 ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 35, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення підписано 05.12.2017

Суддя Я.В. Маринченко