ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" листопада 2017 р. Справа № 925/1155/17

Господарський суд Черкаської області в складі: головуючого - судді Спаських Н.М. з секретарем судового засідання Волна С.В., за участю представників сторін:

від позивача: не з'явився;

від відповідача: ОСОБА_1 - керівник;

від третьої особи: ОСОБА_2 - за довіреністю від ОК "ЖБК "Форест 1 Ч"

за участі членів кооперативу

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси справу за позовом Черкаської міської ради до приватного підприємства "Інвестиційно - будівельна компанія "Будгарант" про розірвання договору оренди від 13.02.2006

ВСТАНОВИВ:

Заявлено позов про розірвання договору оренди землі від 13 лютого 2006 року, укладеного між ПП "Інвестиційно - будівельна компанія "БУДГАРАНТ" та Черкаською міською радою, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДКЗ" при Держкомземі України, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 18.02.2006 за № 81.

В останнє судове засідання представник позивача не з'явився, його неявка не перешкоджає вирішенню спору, оскільки всі докази у справу зібрані, мирного врегулювання спору між сторонами не відбулося.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує повністю, про що було надано відзив на позов (а.с. 70-76)

Третя особа підтримала позицію відповідача і також просить суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог.

У відповідності до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Заслухавши доводи та пояснення представників сторін, які надавалися в ході розгляду справи, оцінивши наявні у справі докази, суд вважає, що в позові слід відмовити повністю, виходячи з такого:

З матеріалів справи вбачається наступне:

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу (далі-ЗК) України передача

в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Частиною 2 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» визначено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Рішенням Черкаської міської ради від 31.01.2006 р. № 9-86 (а.с. 9) приватному підприємству «Інвестиційно-будівельна компанія «Будгарант» надана в оренду терміном на 49 років земельна ділянка площею 8630 кв.м., яка знаходиться у м. Черкаси в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8, під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку за рахунок земель Черкаської міської ради.

За функціональним використанням земельна ділянка віднесена: на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, що зайняті поточним будівництвом); після завершення будівництва - до категорії земель житлової забудови.

13.02.2006 між Черкаською міською радою ( Орендодавець, позивач по справі) та приватним підприємством "Інвестиційно-будівельна компанія "БУДГАРАНТ" (Орендар, відповідач по справі) було укладено договір оренди землі (а.с. 10-12), у відповідності до якого Орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 31.01.2006 р. № 9-86 надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 8630 кв.м. в житловому районі «Перемога» між будинками по вул. Смілянській, 126 та по вул. 30-річчя Перемоги, 8, під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку. За основним цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до земель житлової та громадської забудови ( п. 1.1. договору).

Договір укладено до 31.01.2055 року ( п. 3.1. договору).

Договір зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 18 лютого 2006 р. за № 81.

Відповідно до п. 2.1. договору, в оренду (без права передачі в суборенду) передається земельна ділянка під розташування та подальшу експлуатацію багатоповерхового житлового будинку.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- земель, що зайняті поточним будівництвом на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519699,00 грн. (п'ятсот дев'ятнадцять тисяч шістсот дев'яносто дев'ять);

- земель житлової забудови 1039311,00 грн. (один мільйон тридцять дев'ять тисяч триста одинадцять) ( п. 2.4. договору).

Відповідно до пункту 4.1 Договору орендна плата за користування земельною ділянкою розраховується наступним чином:

- грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Черкаси від 07.02.2006 р. № 121-гр.-2006 на час укладання цього договору становить:

на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію - 519 699,00 грн.; ,.

- земель комерційного використання - 1 039 311 грн. 00 коп.

- річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі:

- 1 % від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 5197 грн. 00 коп. - за землі, що зайняті поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не пізніше вводу об'єкта в експлуатацію;

- 1% від її грошової оцінки і на час укладання цього договору становить 10 393 грн. 00 коп. - за землі житлової забудови.

Згідно п. 4.2 договору, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір грошової оцінки та орендної плати не є сталим і змінюється у зв'язку з проведенням її щорічної індексації та внесенням змін на підставі вимог діючого законодавства. В таких випадках розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Орендна плата за землю вноситься Орендарем до 30 числа наступного за звітним (п. 4.3. договору).

За розрахунками позивача вбачається, що розмір щомісячної орендної плати за весь період договору для відповідача змінювався з 6422,01 грн. у 2014 році до 24367,88 грн. у 2017 році.

Відповідно до листа департаменту фінансової політики Черкаської міської ради від 17.08.2017 № 13251-01-20 (а.с.16-17) та розрахунку від 17.08.2017 № 1712/18-08 (а.с. 18) заборгованість відповідача по орендній платі за земельну ділянку згідно спірного договору складає 27693,86 грн. і розрахована станом на 01.08.2017.

Статтею 1 Закону України Про оренду землі у редакції, яка була чинною у 2006р., було встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 13 Закону України Про оренду землі в 2006р. передбачала, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 12.2. спірного договору оренди передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідація юридичної особи-орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно п. 12.3. договору Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду, зокрема, внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Стаття 141 Земельного кодексу України від 25.10.2001р. в 2006р. передбачає, що однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є:

д) систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно з п.1 та п.2 ст. 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивач просить розірвати укладений між сторонами договір оренди землі від 13.02.2006 з підстав систематичної несплати відповідачем орендної плати, заборгованість по якій станом на день подачі позову (14.09.2017) становить 27 693,86 грн. За прострочення платежів позивач нарахував відповідачу пеню.

Позивачем надано суду довідку Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради від 03.11.2017 № 2206/12-02 (а.с.125) з якої вбачається, що станом на 03.11.2017 заборгованість відповідача перед позивачем становить 28 639,57 грн.

В останньому засіданні відповідачем надано суду копії платіжних доручень (а.с. 138-141) на суму 24 367,88 грн. кожне, про сплату орендної плати по спірному договору за липень-жовтень 2017 року, що засвідчує відсутність заборгованості відповідача по орендних платежах станом на час вирішення спору.

Згідно п. 2.23 постанови Пленуму ВГСУ від 17 травня 2011 року N 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Судом встановлено, що станом на час подачі позову заборгованість по орендній платі у відповідача складала 1 місячний платіж за червень 2017 року, а станом на час вирішення спору оплати відповідачем було проведено навіть за всі наступні місяці користування земельною ділянкою. У примусовому порядку і до подачі позову у даній справі, позивач борг з відповідача не стягував.

Отже, суд вважає, що у відносинах сторін відсутні обставини, які вказують на систематичність порушення відповідачем своїх обов'язків за договором оренди землі, зокрема щодо своєчасного та у повному обсязі внесення орендної плати, що передбачено пп. б) п. 9.4. договору оренди.

Позивач не довів суду належними і допустимими доказами того, що існування заборгованості за одним місячним платежем на час подачі позову, є для позивача значною втратою та завдає йому шкоди.

Виникнення заборгованості по орендних платежах за період з 01.12.2011 по 31.07.2014 відповідач пояснив різним тлумаченням сторонами умов договору оренди про зміну розміру орендної плати в залежності від поточного чи завершеного будівництва, яке проводиться на земельній ділянці, з приводу чого спір вирішувався у суді (а.с. 81-87). Однак станом на час вирішення спору у даній справі, борг за вищевказаний період відповідачем сплачено повністю, що підтверджено і представником позивача в ході розгляду справи та наданими Черкаською міською радою розрахунками до позовних вимог.

Суд також враховує і соціальну значимість будівництва, яке ведеться відповідачем на орендованій земельній ділянці, з якого дві секції будинку здані в експлуатацію і квартири отримані членами Обслуговуючого кооперативу "Форест 1 Ч", який є третьою особою у справі. Розірвання договору оренди землі унеможливить завершення будівництва третьої черги будинку і здачу його в експлуатацію, оскільки саме за наявності документа про право на земельну ділянку можливе подальше здійснення будівельних робіт за отриманими відповідачем на підставі договору оренди землі містобудівними умовами та обмеженнями, проектною документацією, деклараціями про початок будівельних робіт та ін. (пояснення відповідача та третьої особи (а.с. 153-157). .

Позивач зібраними у справі доказами не довів суду, що відповідач вчиняв дії, які спрямовані на умисне невиконання ним умов договору оренди землі між сторонами. З матеріалів справи та доводів сторін вбачається, що земельна ділянка використовується відповідачем за призначенням, відповідач навіть вживає дії по передачі у власність територіальної громади міста зовнішніх інженерних мереж, які підведені до об'єкта забудови на виконання рішення Черкаської міської ради № 2-2322 від 10.08.2017 (а.с. 79).

Доказів про наявність реальної шкоди через часткові та тимчасові порушення відповідачем вимог договору про своєчасну та повну сплату орендної плати, як вимагає ст. 651 ЦК, позивач суду не надав. При цьому борг за договірним зобов'язанням не може одночасно бути шкодою, оскільки в них різна правова природа.

Відповідач просить врахувати і судову практику Верховного Суду України, зокрема постанову від 11.10.2017 (а.с. 147), в якій викладено правовий висновок при застосуванні ст. 651 ЦК та ст. 141 ЗК, що підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки відсутні, якщо не встановлено систематичної несплати орендної плати за землю. При цьому також враховано, що відповідачем було погашено борг по орендній платі повністю.

У відповідності до положень ст. 82 ГПК України, при виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111-16 цього Кодексу.

Також суд зазначає, що позовні вимоги обґрунтовано систематичною, несвоєчасною та не в повному обсязі сплаченою відповідачем орендною платою. Однак в ході розгляду справи відповідач довів, що він провів повний розрахунок за орендними платежами за спірним договором по жовтень 2017 року включно. З урахуванням цього позивач не пояснив суду, яке ж порушене право він має намір захистити та відновити пред'явленим позовом про розірвання договору.

З цих підстав суд вважає, що позивач не довів належних правових підстав для дострокового розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі від 13.02.2006, а тому в задоволенні позову слід відмовити повністю.

Відповідно до статті 49 ГПК України, при відмові в позові судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. 49, 82-85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом 10 днів.

Повне рішення складено 01 грудня 2017 року.

Суддя Н.М. Спаських