КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" листопада 2017 р. Справа№ 910/13060/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Іоннікової І.А.

Корсакової Г.В.

при секретарі судового засідання - Вага В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення господарського суду міста Києва від 18.09.2017

у справі № 910/13060/17 (суддя Підченко Ю.О.)

за позовом Приватного вищого навчального закладу "Київський міжнародний університет"

до Київської міської ради

про визнання договору укладеним

за участю представників:

від позивача: Куц І.В., Данченко Т.В.,

від відповідача: Безносик А.О.

ВСТАНОВИВ:

Приватний вищий навчальний заклад "Київський міжнародний університет" (далі - ПВНЗ "КМУ") звернувся до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005, площею 0,6766 га за адресою вул. Верховинна, 80-Б, м. Київ, кадастровий номер :75:211:0015; визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005, на тих самих умовах, які передбачені договором, в редакції наведеній у позовній заяві.

Рішенням господарського суду міста Києва від 18.09.2017 позов задоволено.

Не погоджуючись з судовим рішенням, Київська міська рада звернулась до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду міста Києва від 18.09.2017 скасувати, прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

В обґрунтування вимог та доводів апеляційної скарги скаржник посилається на невірне застосування судом першої інстанції норм матеріального права, порушення норм процесуального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи. Скаржник наполягає, що позовні вимоги не ґрунтуються на законодавстві та не підлягають задоволенню, оскільки після закінчення терміну дії договору Київська міська рада не приймала рішення про продовження договору оренди земельної ділянки, а відтак відсутні правові підстави для укладення угоди до договору оренди. Скаржник також зазначає, що в установлений законом строк додаткової угоди про поновлення договору оренди між сторонами не укладено, що в розумінні ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є обов'язковим, доказів оскарження зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі у судовому порядку позивачем не надано. Крім того, скаржник зазначає про неналежне виконання позивачем умов договору оренди земельної ділянки, про що свідчать порушення, виявлені Департаментом державно-архітектурної інспекції у м. Києві. Порушення норм процесуального права, за твердженням скаржника, полягає в тому, що позивачем не надано належних доказів сплати судового збору у встановлених порядку та розмірі.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 09.10.2017 апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/13060/17 прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 06.11.2017.

Відповідно до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 06.11.2017, у зв'язку із перебуванням судді Сухового В.Г. на лікарняному, для розгляду справи сформовано колегію у складі: головуючий суддя Хрипун О.О., судді: Іоннікова І.А., Корсакова Г.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 06.11.2017 апеляційну скаргу МТСБУ на рішення господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/13060/17 прийнято до провадження новим складом колегії та ухвалено здійснювати в раніше призначеному судовому засіданні.

В судовому засіданні оголошено перерву до 22.11.2017.

В судовому засіданні представник скаржника вимоги та доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити.

Позивач у відзиві, представники позивача в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги заперечили, пославшись на їх безпідставність та необґрунтованість.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.

Рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 № 888/3463 відповідно до ст.ст. 93, 120, 123, 124 Земельного кодексу України затверджено проект відведення земельної ділянки та вирішено передати ПВНЗ "КМУ" у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,68 га для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва у зв'язку з переходом права власності на нежитловий будинок (договір купівлі-продажу від 21.09.2003).

07.10.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та ПВНЗ "КМУ" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, на умовах якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 888/3463 за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв у оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, площею 6766 кв.м., за адресою вул. Верховинна, 80-Б, м. Київ, кадастровий номер :75:211:0015. (Договір посвідчений державним нотаріусом першої Київської державної нотаріальної контори за реєстровим № 17-5005. Зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 14.10.2005 за № 75-6-00237 у книзі записів державної реєстрації договорів).

Договір укладено на 10 років (п. 3.1 договору).

Місцевим господарським судом також встановлено, що на спірній земельній ділянці знаходиться введений в експлуатацію об'єкт І-ї черги реконструкції, власником якого є ПВНЗ "КМУ", що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно (загальною площею 2683,3 кв. м.) від 31.10.2014; витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.10.2014 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 00).

07.11.2013 ПВНЗ "КМУ" листом за вих. № 438 просив Київську міську раду поновити договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005 (реєстраційний номер № 75-6-00237) площею 0,6766 га, кадастровий номер :75:211:0015, розташованої за адресою: вул. Верховинна, 80-Б, м. Київ, подавши проект додаткової угоди про поновлення договору оренди у 3 екз., копію договору оренди, які був отримані відповідачем 12.11.2013 за вх. № 08/18609, що підтверджується відповідною відміткою на листі.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 6 від 25.11.2013 повідомив позивача, що зазначене звернення буде враховано в подальшій роботі та долучено до матеріалів документації із землеустрою.

30.11.2015 позивач звернувся до відповідача з клопотанням № КОП-0760 про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист - повідомлення). Відповідач не наддав відповідь.

Рішенням Київської міської ради від 11.02.2016 № 68/68 відмовлено ПВНЗ "КМУ" в поновлені договору оренди земельної ділянки від 14.10.2005, укладеного між Київською міською радою та ПВНЗ "КМУ" з огляду на порушення орендарем цільового призначення земельної ділянки, передбаченого договором оренди, в частині реконструкції другої черги будівлі університету та беручи до уваги суттєвий громадський спротив щодо протиправного будівництва.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.03.2017, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 15.07.2017, у справі № 910/12019/16 визнано недійсним (нечинним) та скасовано рішення Київської міської ради (1 сесія VIII скликання) від 11.02.2016 № 68/68 "Про відмову у поновлені приватному вищому навчальному закладу "Київський міжнародний університет" договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва.

Отже, на час розгляду справи № 910/13060/17 рішення Київської міської ради (1 сесія VIII скликання) від 11.02.2016 № 68/68 про відмову у поновлені ПВНЗ "КМУ" договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва втратило чинність на підставі судового рішення.

Крім того, в силу ч. 3 ст. 35 ГПК України, обставини, встановлені постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.03.2017 у справі № 910/12019/16 не доказуються при розгляді даної справи, у якій беруть участь ті самі особи.

Так, судом встановлено, що з урахуванням строку дії договору - протягом 10 десяти років (пункт 3.1 договору) та враховуючи дату державної реєстрації такого договору - 14.10.2005, строк дії договору закінчився 14.10.2015. Після закінчення дії договору, тобто починаючи з 15.10.2015 відповідач жодним чином не повідомив про наявність заперечень на поновлення дії договору та не приймав відповідних рішень про відмову в поновленні дії договору. Позивач не скористався правом на поновлення дії спірного договору у спосіб, передбачений частинами 1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (оскільки лист-повідомлення № 438 від 07.11.2013 не містив всіх необхідних додатків), натомість з урахуванням того, що орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, спірний договір було поновлено в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Окрім цього, суд апеляційної інстанції встановив, що рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 888/3463 про передачу позивачу спірної земельної ділянки приймалось в порядку ст. 120 Земельного Кодексу України у зв'язку з переходом до позивача права власності на нежитловий будинок, що розташований за адресою місто Київ, вулиця Верховинній, 80-Б на підставі договору купівлі-продажу від 01.09.2003 (про що зазначено в п. 2 вказаного рішення).

Отже, починаючи з 2005 року відповідачем була передана в оренду позивачу спірна земельна ділянка як новому власнику будівлі, що знаходиться на земельній ділянці (яка є предметом договору від 07.10.2005). Більше того, на території відповідної спірної земельної ділянки за адресою: місто Київ, вулиця Верховинна, 80-Б, знаходиться введений в експлуатацію об'єкт І-ї черги реконструкції.

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції чинній на час набуття права власності на будівлю І черги) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналогічне положення також міститься в ст. 120 ЗК України, так до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Предметом договору оренди від 07.10.2005 є земельна ділянка призначена для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням. А тому суд апеляційної інстанції у справі № 910/12019/16 зауважив, що рішення про відмову в поновленні дії договору оренди земельної ділянки, яка використовується і в тому числі для обслуговування будівлі загальною площею 2683,3 кв.м (право власності на яку зареєстровано за позивачем) фактично позбавить власника можливості обслуговувати вказану будівлю та буде суперечити положенням ст. 120 ЗК України та 377 ЦК України.

Наведене є окремою підставою для задоволення позову про визнання недійсним (нечинним) рішення Київської міської ради від 11.02.2016 про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки кадастровий номер :75:211:0015 на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва.

У справі № 910/12019/16 суд апеляційної інстанції також вказав на відсутність порушення позивачем норм містобудівної діяльності та відхилив мотиви відповідача, що поновлення спірного договору оренди є неможливим у зв'язку з наявністю суспільного спротиву на таке поновлення, оскільки наявність або відсутність суспільного спротиву за відсутності доказів порушення прав територіальної громади та норм чинного законодавства є безпідставними.

У постанові № 3-948гс17 від 18.10.2017 Верховний Суд України виклав правову позицію щодо застосування ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з приводу поновлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Отже, майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються також актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Частиною 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Згідно із ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як встановлено ч. 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі, передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої законом процедури та наявності волевиявлення сторін.

Так, для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендареві про наявність заперечень та своє рішення.

Разом із цим ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому разі закон також вимагає обов'язкового укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 7 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, для поновлення договору оренди землі відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки поновлення такого договору, обов'язковим в яких є укладення додаткової угоди.

Враховуючи наявність прямої вказівки закону щодо обов'язковості укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі та продовження договору оренди землі без прийняття рішення органу місцевого самоврядування, при обставинах, що склалися, обраний позивачем спосіб захисту своїх прав, як орендаря земельної ділянки, шляхом подання позову про поновлення договору оренди шляхом визнання додаткової угоди укладеною місцевий господарський суд вмотивовано визнав обґрунтованим, правомірним та самим ефективним способом захисту, яким досягається мета відновлення права оренди.

Згідно із ч. 3 ст. 179 ГК України укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком суб'єкта господарювання, у випадках передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладання договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування, а відповідно до ч. 1 ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Щодо доводів скаржника про не прийняття рішення Київською міською радою про продовження договору оренди, то колегія суддів звертає увагу на їх безпідставність, оскільки у справі, яка розглядається матеріально-правовою підставою позову ПВНЗ "КМУ" є ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до пунктів 9.11, 9.12, 9.13 наявного у матеріалах справи витягу із рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 "Про затвердження Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві" договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавцю про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також у випадку внесення змін до змісту договору в частині виключення слів "будівництва", "реконструкції", "реставрації", в разі здійснення цих робіт та надання матеріалів та документів, що їх підтверджують.

Розгляд питання щодо поновлення договорів без прийняття Київською міською радою рішення здійснюється постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування на підставі поданих департаментом земельних ресурсів документів та підготовленого висновку щодо можливості поновлення договору, проект якого передається на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування через секретаріат Київської міської ради разом з кадастровою справою.

Якщо комісія погоджується з проектами документів, підготовленими Департаментом земельних ресурсів, то за результатами розгляду голова та секретар комісії підписують відповідний висновок, який разом з кадастровою справою передається до департаменту земельних ресурсів для повідомлення орендарю про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та надсилання його копій Департаменту містобудування та архітектури і територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

За таких обставин, враховуючи відсутність листа-повідомлення орендодавця Київської міської ради про заперечення у поновленні договору оренди землі, надісланого землекористувачеві у встановлений законом строк, спірний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди земельної ділянки від 07.10.2005 - на десять років.

Щодо доводів скаржника про неналежне виконання ПВНЗ "КМУ" умов договору оренди земельної ділянки з посиланням на порушення позивачем норм містобудівної діяльності, то з наданих в суд апеляційної інстанції скаржником доказів не вбачається, в чому саме полягає нецільове використання спірної земельної ділянки, оскільки наявність або відсутність порушень з боку орендаря, пов'язаних із здійсненням фактичного будівництва не стосується предмету спору, оскільки це є правовідносинами у сфері містобудування, а не правовідносинами у сфері оренди землі. А тому доводи відповідача в цій частині, як підстава для відмови в задоволенні позову, є необґрунтованими.

Доводи скаржника щодо порушення судом норм процесуального законодавства з огляду не надання позивачем належних доказів сплати судового збору у встановлених порядку та розмірі стосуються розподілу судових витрат, спростовуються матеріалами справи, не порушують права та охоронювані законом інтереси Київської міської ради і не можуть в силу ч. 2 ст. 104 ГПК України слугувати підставою для скасування або зміни правильного рішення суду першої інстанції.

За встановлених обставин, на думку колегії суддів, висновок місцевого суду про наявність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній матеріалам, а доводи апеляційної скарги його не спростовують.

З огляду на викладене, підстав для зміни або скасування рішення місцевого суду не вбачається.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/13060/17 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі № 910/13060/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді І.А. Іоннікова

Г.В. Корсакова