ДОНЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.11.2017 справа № 908/1338/17

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: суддів:Стойка О.В., Зубченко І.В. , Татенко В.М. ,
за участю представників сторін: від позивача: від відповідача-1: від відповідача-2: ОСОБА_4, за довіреністю; не з'явився; не з'явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5, м. Запоріжжя
на рішення Господарського суду Запорізької області
від11.09.2017 (підписано 18.09.2017)
у справі№ 908/1338/17 (суддя Горохов І.С.)
за позовомФізичної особи - підприємця ОСОБА_5, м. Запоріжжя
до відповідачів:1. Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя; 2. Комунального підприємства "Наше місто", м. Запоріжжя
прозобов'язання укласти договір оренди на новий строк
В С Т А Н О В И В:

У червні 2017 року до господарського суду звернувся Фізична особа-підприємець ОСОБА_5, м. Запоріжжя (Позивач) із позовом до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя (Відповідач-1) та Комунального підприємства "Наше місто", м. Запоріжжя (Відповідач-2), про зобов'язання укласти договір оренди на новий строк.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 11.09.2017 в задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.

Позивач, не погодившись із рішенням суду, подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

В обґрунтування своїх вимог заявник скарги посилається на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Зокрема, скаржник вважає, що судом першої інстанції не надано правової оцінки тому, що ініціатива припинення спірного Договору виходила не від власника майна, а від балансоутримувача КП "Наше місто", повідомлення щодо припинення Договору Позивач не отримував, а також на те, що Позивач досі продовжує користуватись спірним приміщенням, а Відповідач-1 - приймати орендну плату.

Представник позивача в судовому засіданні надав пояснення, в яких підтримав доводи апеляційної скарги.

Представники Відповідачів в судове засідання не з'явились, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, в зв'язку з чим судова колегія вважає за можливе розглянути скаргу без їх участі, оскільки вони не скористалися правом на участь в судовому засіданні апеляційної інстанції.

Відповідно до статті 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі розгляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 81-1 Господарського процесуального кодексу України здійснювалась фіксація судового засідання за допомогою технічних засобів.

Заслухавши пояснення представника Позивача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи із наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 12.06.2002 між Комунальним підприємством "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7" (орендодавець) та Позивачем (орендар) був укладений договір № 209/7 оренди нежитлового приміщення (далі - Договір), за умовами п. 1.1 якого КП "Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання №7" на підставі рішення міськвиконкому від 27.05.2002 № 154/1 передало, а Позивач прийняв в строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення загальною площею 645,42 кв.м за адресою: АДРЕСА_1

Відповідно до п. 1.2. Договору, приміщення використовується орендарем на правах оренди для розміщення підприємства громадського харчування з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначених договором оренди.

Пунктом 10.1 Договору встановлено, що він діє з 01.06.2002 до 01.06.2007 строком на п'ять років.

Згідно п. 10.7 Договору, в разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

Додатковою угодою від 28.12.2006 до Договору розмір площі орендованого приміщення було змінено на 728,22 кв.м, інші умови Договору залишились незмінними.

Додатковою угодою від 29.06.2012 до Договору строк його дії подовжено на п'ять років до 11.06.2017 та змінено порядок оплати за орендоване майно.

Інші умови Договору оренди № 209/7 залишено без змін.

Запорізькою міської радою 25.05.2016 було прийняте рішення № 25 про створення Комунального підприємства "Наше місто" Запорізької міської ради.

Виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийняте рішення № 311 від 24.06.2016 "Про визначення виконавця житлово-комунальних послуг", відповідно до якого Відповідач-2 з 01.09.2016 є виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 494 від 26.08.2016 "Про вилучення об'єктів житлового та нежитлового фонду, об'єктів благоустрою та обладнання з господарського відання МКП "Основаніє" та передачу в господарське відання Відповідача-2 та затвердження актів приймання-передачі" затверджено акти приймання-передачі об'єктів житлового та нежитлового фонду з господарського відання МКП "Основаніє" до господарського відання Відповідача-2 згідно з додатками 1, 2, 3.

Виконавчим комітетом Запорізької міської ради 25.11.2016 прийняте рішення № 721 "Про внесення змін до рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 26.08.2016 № 494".

Згідно рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 494 від 26.08.2016 (зі змінами внесеними рішенням № 721 від 25.11.2016) в господарське відання комунального підприємства "Наше місто" передано житловий будинок, розташований за адресою АДРЕСА_1

Рішенням Запорізької міської ради № 52 від 25.01.2017 затверджено Положення про Департамент комунальної власності та приватизації ЗМР в новій редакції, яким Відповідача-1 визнано органом управління майном комунальних підприємств, відповідно до рішень виконавчого комітету, на Відповідача-1 покладено функції та повноваження орендодавця об'єктів комунального майна, , зокрема, нерухомого майна, що знаходиться в господарському віданні комунальних підприємств по обслуговуванню житлового фонду Запорізької міської ради, в тому числі, щодо укладання договорів оренди, проведення конкурсу та здійснення інших дій орендодавця, що передбачені Положенням про порядок передачі в оренду об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя, затвердженого рішенням міської ради.

Відповідач-1 10.03.2017 на адресу Позивача направив лист вих. № 1337/01/01-07/6088 із посиланням на ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про відмову в продовженні Договору оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002 через існування листа Відповідача-2 про намір використовувати нежитлове приміщення для власних потреб, а також у зв'язку з порушенням Позивачем вимог Договору в частині своєчасного та повного внесення орендної плати (а.с.133, т.1).

Відповідач стверджує, що лист надіслано на юридичну адресу позивача, що зазначена в Договорі: АДРЕСА_2

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався 01.06.2017 до Відповідачів із заявою про продовження строку Договору оренди нежитлового приміщення комунальної власності № 209/7 строком на п'ять років до 11.06.2022 (а.с. 81-82, т. 1).

Відповідач-1 08.06.2017 повідомив Позивача про припинення Договору у зв'язку із закінченням строку на який його було укладено, а також про те, що Відповідач-2 планує використовувати нежитлове приміщення під власні потреби.

Позивач 19.06.2017 звернувся до Відповідача-1 з листом щодо врахування переважного права Позивача на оренду спірного нежитлового приміщення (а.с. 83-84, т.2).

Відповідачем-1 30.06.2017 на адресу Позивача було направлено лист вих. №3408/01/01-07/4692 з вимогою повернути комунальне майно першого поверху та підвалу (літ.5) загальною площею 728,22 кв.м по АДРЕСА_1

Посилаючись на безпідставну відмову Відповідачів в укладенні Договору оренди на новий строк, Позивач звернувся до суду з даним позовом.

Проекту Договору матеріали справи не містять.

Відповідачі проти позовних вимог заперечують.

Зважаючи на статус орендованого майна, що знаходиться в комунальній власності, спірні правовідносини сторін регламентуються положеннями Господарського та Цивільного кодексів України, з урахуванням вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умов Договору оренди.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон), у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Вимогами ст. 26 Закону передбачено припинення договору оренди, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Оскільки Відповідач-1 заперечував проти продовження дії Договору, його дія є припиненою в порядку вищенаведених вимог Закону та Договору через сплив строку, на який йог обуло укладено, а саме, починаючи з 12.06.2017.

Факт продовження користування Позивачем орендованим майном, оплата орендної плати та прийняття її Відповідачем-1, не є достатньою підставою вважати про продовження дії Договору на наступний період, оскільки свої заперечення проти такого продовження Відповідачем-1 викладено в письмовій формі відповідно до вимог Закону.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції посилався на наявність порушення Позивачем умов Договору щодо здійснення своєчасної оплати орендних платежів, а також за мотивами того, що спірне приміщення необхідне Відповідачу-2 з метою його використання для власних потреб останнього.

Проте судова колегія такий висновок суду вважає безпідставним, оскільки згідно до наданих Позивачем платіжних доручень (а.с. 54-76, т.1), а також складеного акту звірки взаємних розрахунків від 31.06.2017, заборгованість зі сплати орендних платежів на час складання такого акту, листа Відповідача-1 про відмову в пролонгації спірного Договору, моменту припинення Договору - відсутня.

Згідно до п. 7.3 Положення про порядок передачі в оренду об'єктів права комунальної власності територіальної громади міста Запоріжжя, затвердженого рішенням міської ради від 27.04.2012 за №42 (далі - Порядок), що міститься на її офіційному сайті, підставою до відмови в продовженні строку дії договору оренди з колишнім орендарем є саме систематичне, грубе порушення строків та розмірів внесення орендної плати протягом всього строку дії договору.

Виходячи зі змісту листа Відповідача-1 від 08.06.2017 за №2999/01/01-7/4115 таким порушенням він вважає наявність заборгованості зі сплати орендних платежів в сумі 21 182,47 грн. станом на 01.03.2017, проте за який період виникла ця заборгованість, Відповідачем не зазначено.

Вказані доводи спростовуються змістом платіжних доручень, згідно до яких плату за грудень 2016 року внесено Позивачем 02.12.2016 (достроково), за січень 2017 року - 13.02.2017 року (порушення - два дні), за лютий 2017 року - 20.03.2017 (порушення 9 днів), березень 2017 року - 20.03.2017 року (достроково).

Отже наявність передбаченого Положенням обставини, що перешкоджає продовженню орендних відносин між сторонами у вигляді систематичного та грубого порушення строків та розмірів внесення орендної плати протягом всього строку дії Договору Відповідачем-1 не доведено, наведеними матеріалами справи спростовано.

Також є безпідставним висновок щодо наявності перешкод у продовженні орендних відносин у вигляді бажання Відповідача-2 використовувати спірне приміщення у власних потребах.

Згідно до правової позиції Верховного Суду України, що викладена в постанові від 20 квітня 2016 року по справі № 3-266гс16, відмовляючи у продовженні договору оренди комунального майна орган місцевого самоврядування повинен повідомити з якою саме метою це майно буде використовуватись для потреб територіальної громади у майбутньому.

Проте будь-яких доводів та доказів щодо мети використання цього майна матеріали справи не містять, такого рішення щодо необхідності використання цього майна на користь Відповідача-2 уповноваженим власником майна особи не приймалося.

Судова колегія вважає обґрунтованими доводи Позивача про безпідставність використання спірного приміщення, що передбачено для розташування під підприємство громадського харчування, під власні потреби Відповідача-2, офіційна діяльність та мета створення якого такого виду не передбачає.

Крім того, за змістом вимог ст. 17 Закону, перешкоджання укладенню договору оренди з тим же орендодавцем на новий термін у разі наміру власника використовувати зазначене майно для власних потреб можливо лише у разі письмового попередження про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

За змістом правової позиції Верховного Суду України, що викладена ним у тій же постанові, Закон містить лише обов'язок власника за три місяці повідомити орендаря, що має бути підтверджено належним доказом.

У якості доказу відправлення вищенаведеного листа від 10.03.2017 з відповідним попередженням, Відповідач-1 надає опис вкладення до цінного листа на ім'я ФОП ОСОБА_5, що містить пошкоджений відтиск поштового органу з нечитаємою датою, а також фіскальний чек, з датою відправлення 10.03.2017 на адресу "ФОП ОСОБА_6.".

Позивач факт отримання зазначеного відправлення заперечує.

При перевірці на офіційному сайті УДППЗ "Укрпошта" зазначеного відправлення за відображеним в чеку номером відправлення 400, встановлено, що датою поштової операції є 07.05.2017, а не 10.03.2107, відправлення надіслано на інше поштове відділення, ніж зазначено в наданому чеку, вручене 11.05.2017. Проте відомості якій саме особі було направлено та вручене зазначене відправлення, матеріали справи не містять.

За таких підстав судова колегія вважає надані Відповідачем-1 докази факту відправлення зазначеного повідомлення - неналежними, отже вищенаведені вимоги Закону ним не дотримано.

Таким чином посилання Відповідача-1 на вчасне повідомлення Позивача щодо наміру власника використовувати зазначене майно для власних потреб, разом як і факт такого наміру в розумінні ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" - є недоведеними належними доказами.

Висновки суду першої інстанції щодо наявності вищенаведеної обставини, а також факту встановлення систематичного та грубого порушення строків та розмірів внесення орендної плати Позивачем, як підстав, що перешкоджають продовженню орендних відносин сторін відповідно до вимог ст. 17 Закону та п.7.3 Положення - підлягають виключенню з мотивувальної частини судового рішення.

Разом з тим, наявність зазначених хибних висновків не вплинула на висновок по суті з приводу відмови в задоволенні позовних вимог за наступних підстав.

Заявляючи позов про зобов'язання Відповідачів укласти договір оренди спірного майна на новий строк, Позивач посилається на порушення його переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін (а.с.36-40, т.2), що надане йому на підставі ст.17 Закону.

За змістом правової позиції Верховного Суду України, що викладена в постанові від 17 травня 2017 року у справі № 3-122гс17, переважне право наймача на продовження орендних відносин передбачене ст. 777 ЦК України та ч. 3, ст. 17 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" може бути припинене лише за умови використання орендодавцем орендованого майна для власних потреб у майбутньому, про що орендодавець повинен письмово попередити орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

В межах даної справи таких обставин не встановлено.

Окрім цього ВСУ підкреслив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

ВСУ також підкреслив, що неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі "Стрейтч проти Сполученого Королівства", суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Встановлено, що Позивач скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди, адже в матеріалах справи наявні відповідні заяви в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди (як безпосередньо до, так і після закінчення строку дії Договору).

Проте, порядок укладення господарських договорів в судовому порядку врегульовано вимогами ст.ст. 181, 187 ГК України, відповідно до яких, вимагаючи укласти договір оренди на новий термін, Позивач в межах позовних вимог має надати на розгляд суду проект договору з певно визначеними умовами, з приводу укладення якого і виникає спір. Якщо при цьому, виходячи із специфіки господарського договору, діючим законодавством передбачено до укладення договору вчинення додаткових дій, наприклад, проведення оцінки державного або комунального майна, ці вимоги мають бути дотримані Позивачем. Якщо вчинення таких дій залежить від іншої сторони, яка не виконує таке забезпечення та порушує право Позивача, це також може бути предметом судового розгляду із обранням відповідного способу захисту.

Отже на даний момент Позивачем не наданий суду проект Договору з певно визначеними умовами, який вимагається ним до укладення, Позивачем не заявлено вимоги про забезпечення його укладення у вигляді зобов'язання Відповідачів вчинити певно визначені дії, зокрема, що передбачені вищенаведеним Порядком, фактів ухилення Відповідачів від вчинення таких дій також не встановлено, отже право Позивача на укладення певно визначеного договору оренди на спірне комунальне майно на новий строк не є порушеним.

Обставин порушення переважного права Позивача на укладення, за інших рівних умов, договору оренди на новий термін також не встановлено, оскільки договору оренди на спірне майно с іншими особами не укладалося.

За таких підстав висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог є законним, проте за мотивами, викладеними в даній постанові апеляційної інстанції.

Будь-яких порушень норм процесуального права в діях суду першої інстанції при розгляді ним зазначеної справи судовою колегією не встановлено.

З урахуванням вищевикладеного, судова колегія Донецького апеляційного господарського суду дійшла висновку, що рішення господарського суду Запорізької області від 11.09.2017 у справі № 908/1338/17 підлягає залишенню в силі за мотивами викладеними в даній постанові.

Відповідно до вимог ст.49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по розгляду апеляційної скарги відносяться на Позивача.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5, м. Запоріжжя залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 11.09.2017 у справі № 908/1338/17 - залишити без змін.

Постанову може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий О.В. Стойка

Судді: І.В. Зубченко

В.М. Татенко