РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.11.2017Справа №910/22598/16
За позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Спадщина-Капітал"

про стягнення заборгованості за оренду приміщення

Суддя Ярмак О.М.

Представники сторін:

Від позивача: Майданік В.Ю. за дов.

Від відповідача: Бреденко О.І. за дов.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Спадщина-Капітал" про стягнення заборгованості за оренду приміщення та компенсації плати податку за землю в сумі 174 430,31 грн. за період з 13.11.2015 по 01.12.2016 по договору оренди нерухомого майна № 190/415 від 30.09.2003.

Ухвалою Господарського суду міста Києва (суддя Нечай О.В.) від 14.12.2016 було порушено провадження у справі № 910/22598/16, розгляд справи призначено на 28.12.2016.

28.12.2016 та 18.01.2017 розгляд справи судом відкладався.

Ухвалами Господарського суду міста Києва від 25.01.2017 у справі призначено судову економічну експертизу, провадження у справі зупинено.

31.07.2017 з Київського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшли матеріали справи № 910/22598/16 та повідомлення експертної установи про неможливість надання висновку.

У зв'язку із неможливістю здійснювати правосуддя суддею Нечаєм О.В. за розпорядженням керівника апарату Господарського суду міста Києва було проведено повторний автоматизований розподіл судової справи № 910/22598/16, за наслідками якого справу було передано для розгляду судді Ярмак О.М.

Ухвалою суду від 03.08.2017 суддею Ярмак О.М. справу № 910/22598/16 прийнято до свого провадження, поновлено провадження у справі, розгляд справи призначено на 12.09.2017.

11.09.2017 представником відповідача подано до суду клопотання про перенесення розгляду справи у зв'язку з необхідністю часу для підготовки до судового розгляду та надання документів по справі.

У судовому засіданні 12.09.2017 представник позивача позовні вимоги підтримав, надав додаткові пояснення по справі.

Ухвалою суду від 12.09.2017 розгляд справи відкладено на 03.10.2017.

03.10.2017 у засіданні суду представник позивача подав документи для долучення до матеріалів справи.

У судових засіданнях 03.10.2017, 17.10.2017, 24.10.2017, 31.10.2017 оголошувались перерви відповідно на 17.10.2017, 24.10.2017, 31.10.2017, 21.11.2017 на підставі ст.. 77 ГПК України.

У судовому засіданні 31.10.2017 представник позивача подав розрахунок заборгованості.

13.11.2017 до суду від позивача надійшла аналітична довідка по розширеному розрахунку суми позову.

Заперечуючи проти позову, відповідач подав відзив на позовну заяву та письмові пояснення щодо необґрунтованості розрахунку позивача.

У судовому засіданні 21.11.2017 представник позивача позовні вимоги підтримав, представник відповідача проти позову заперечував.

Судом в засіданні 21.11.2017 оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до ст. 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд,-

ВСТАНОВИВ:

30.09.2003 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (орендодавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спадщина-Капітал" (орендар за договором) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 190/415, відповідно до умов якого орендодавець згідно розпорядження за № 1141 від 30.09.2003 Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації надає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування нежиле приміщення (будинок) за адресою вул. Марганецька, 22, загальною площею 450,6м.кв. для розміщення цеху по виробництву олії.

За актом приймання-передачі нежилого приміщення від 19.04.2004 до договору, орендар прийняв приміщення у користування на строк дії договору.

17.01.2006 між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (орендодавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спадщина-Капітал" (орендар за договором) укладено додаткову угоду до договору № 190/415 оренди нежитлового приміщення від 30.09.2003, відповідно до умов якої, на підставі розпорядження № 245 від 25.05.2005 та розпорядження № 1766 від 30.12.2005 Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації "Про затвердження типового договору оренди об'єктів нерухомого майна комунальної власності Дніпровського району", договір оренди нежитлового приміщення № 190/415 від 30.09.2003 викладено в новій редакції.

Відповідно до пп.2.1-2.4 договору в новій редакції, сторони визначили, що об'єктом оренди є нежитлове приміщення, площею 1 поверх: 440,60 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Київ, вул. Марганецька, 22. Вартість об'єкта оренди згідно із затвердженим звітом про експертну оцінку станом на 31.08.2001 становить 309 732 грн. Об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади Дніпровського району м.Києва і знаходиться на балансі КП по УЖГ Дніпровського району м.Києва, який є орендодавцем.

Згідно п.3.1 договору в редакції додаткової угоди від 17.01.2006 визначено, що орендна плата за користування об'єктом оренди визначається на підставі рішення Дніпровської районної Ради депутатів м.Києва XVI сесії ХХІІІ скликання 21.02.2001 № 182 «Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном районної комунальної власності» із змінами та доповненнями до нього. Орендна плата згідно цього договору сплачується згідно розрахунку викладеному у додатку №2, що є невід'ємною частиною цього договору і перераховується орендарем на розрахунковий рахунок орендодавця з урахуванням ПДВ.

За умовами п.3.3 договору, орендна плата з урахуванням ПДВ щомісячно сплачується орендарем незалежно від наслідків його господарської діяльності, не пізніше 20-го числа поточного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця. Платіжна вимоги - доручення повинна бути виставлена орендодавцем за три банківські дні до моменту їх оплати. Орендар отримує платіжні вимоги орендодавця під розпис відповідальної особи.

Відповідно до пункту 7.1 договору в редакції додаткової угоди від 17.01.2006 даний договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 21.12.2003 до 21.12.2006.

Після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі розпорядження Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації (пункт 7.3 договору).

Додатковою угодою № 190/415/1-1від 13.11.2015, яка була підписана між Дніпровською районної в місті Києві державною адміністрацією, як орендодавцем, ТОВ «Спадщина-капітал», як орендарем, та Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва", як балансоутримувачем, були внесені зміни до договору № 190/415 від 30.09.2003.

У п.1 додаткової угоди № 190/415/1-1від 13.11.2015 визначено, що орендодавець на підставі п.2.1 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, яке затверджене рішенням Київської міської ради від 21.03.2015 № 415/1280, та розпорядження Дніпровської районної у місті Києві державної адміністрації від 13 .02.2015 року № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов'язані із виконанням рішення Київської міської ради від 09.10.2014 № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» Дніпровська районна в місті Києві державна адміністрація приймає на себе права та обов'язки орендодавця і стає стороною за договором оренди від 30 вересня 2003 року № 190/415, укладеним між Комунальним підприємством по утриманню житлового господарства Дніпровського району м. Києва (орендодавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спадщина-Капітал".

Згідно п.2 додаткової угоди № 190/415/1-1від 13.11.2015 зазначено, що відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 17.08.2015 по справі № 910/6772/15-г договір поновлено до 21 грудня 2015 року.

Також сторони цією додатковою угодою виклали п.3.3 договору в наступній редакції: Оренда плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства (балансоутримувача).

Позивач звернувся з вимогами про стягнення з відповідача 174 430,31 грн. заборгованості по договору оренди нерухомого майна № 190/415 від 30.09.2013 за період з 13.11.2015 по 01.12.2016, посилаючись на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань щодо сплати орендних платежів у розмірі, заявленому позивачем.

Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що відповідач здійснює оплату орендних платежів по договору в сумі 11 800,00 грн. щомісячно, проте вказана сума не узгоджена з позивачем та виконавчим органом. Посилаючись на Методику визначення орендної плати позивач зазначає, що орендна плата на січень 2016 складала з ПДВ суму 21 374,20 грн. з урахуванням інфляційного корегування, у період з березня 2015 по лютий 2016 він направляв на адресу відповідача рахунки-фактури з донарахуванням орендної плати, в липні 2016 відповідачу разом з рахунком-фактурою був направлений акт звірки із зазначенням суми боргу за оренду 96 628,87 грн., в подальшому позивач направляв відповідачу інші документи із зазначенням відкорегованої суми заборгованості за оренду, проте сплата за оренду від відповідача продовжувала надходити у розмірі 11 800, 00 грн., тому на думку позивача, відсутності заперечень орендаря, та сплата ним орендної плати у вказаній сумі щомісячно, свідчить про його мовчазну згоду щодо зміни розміру орендної плати, а донарахування є обґрунтованим та підлягають оплаті орендарем.

Відповідач заперечує проти позову, та зазначає, що розрахунок позивача неможливо брати до уваги, оскільки відповідно до висновку «Про вартість об'єкта оцінки», виходячи з вартості орендованих приміщень відповідачем у сумі 2 224 453,33 грн., орендна плата за рік склала 116 783,80 грн., та за місяць 11 678,40 грн. з ПДВ., пояснює, що розмір орендної плати визначений сторонами у договорі та не може бути змінений позивачем в односторонньому порядку, у задоволенні позову просить відмовити.

Судом встановлено, що укладений між сторонами Договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України та §5 глави 30 Господарського кодексу України.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Аналогічне визначення договору оренди міститься і в ст. 759 Цивільного кодексу України.

При цьому оскільки орендоване майно є комунальною власністю, то відносини сторін даного Договору регулюються також Законом України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним законом з питань оренди комунального майна та, відповідно до частин 1, 2 ст. 1, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, або майна, що перебуває у комунальній власності.

У відповідності до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 762 Цивільного кодексу України та статтею 286 Господарського кодексу України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму; плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частинами 1, 4 ст. 286 ГК України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно частин 1 та 3 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Також, суд зазначає, що питання оренди комунального майна регулюється, зокрема, Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 (далі - Положення).

Так, згідно п.6.1 Положення орендна плата встановлюється у грошовій формі; строки внесення орендної плати та розмір, визначені згідно з цим положенням, визначаються у договорі оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем заявлено вимоги щодо стягнення з відповідача донарахування орендної плати по договору оренди нерухомого майна № 190/415 від 30.09.2013 за період з листопада 2015 (з моменту коли позивач став балансоутримувачем орендованого майна відповідно до додаткової угоди від 13.11.2015) по грудень 2016, нарахування здійснено за твердженням позивача відповідно до п.3 додаткової угоди від 13.11.2015.

Відповідно до п.3 додаткової угоди від 13.11.2015, на який посилається позивач, визначено, що оренда плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства (балансоутримувача).

Таким чином, конкретного розміру орендної плати, яка має бути сплачена орендарем за користування майно, п.3 додаткової угоди № 190/415/1-1 від 13.11.2015 не встановлює.

Натомість розрахунок орендної плати по договору був визначений з урахуванням змін, додатковою угодою від 23.03.2006 в додатку № 2, якою сторони - Комунальне підприємство по утриманню житлового господарства Дніпровського району м.Києва (орендодавець) та ТОВ «Спадщина-капітал» (орендар) погодили, що орендна плата за користування об'єктом оренди визначається на підставі рішення Дніпровської районної Ради депутатів м.Києва XVI сесії ХХІІІ скликання 21.02.2001 № 182 «Про затвердження Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном районної комунальної власності» із змінами та доповненнями до нього. Розрахунок орендної плати з 16.02.2006 року становить 1820,88 грн. в місяць без ПДВ. Орендна плата коригується індексом інфляції, який нараховується за період з дати проведення експертної оцінки до дати укладення договору, або перегляду розміру орендної плати.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за попередній місяць.

В подальшому, як встановлено судом за матеріалами справи, жодних змін до договору сторонами, у т.ч. з 13.11.2015 щодо розміру орендної плати, порядку її нарахування, та оплати, внесено не було.

Статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Статтею 632 ЦК передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частини третьої статті 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Враховуючи наведене, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі законодавчої зміни її розміру нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Наразі у додатку № 2 додаткової угоди від 23.03.2006 встановлено розмір орендної плати з 16.02.2006 та передбачено коригування розміру орендної плати на індекс інфляції за поточний місяць, проте можливість перегляду розміру орендної плати в односторонньому порядку стороною договору у разі зміни методики її розрахунку, умовами спірного договору не передбачена.

Додатковою угодою № 190/415/1-1 від 13.11.2015 сторонами, у т.ч. позивачем визначено у п.5, що у разі внесення змін щодо істотних умов договору, процедуру вчинення зазначених дій буде здійснено у порядку, визначеному Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням КМР від 21.04.2015 № 415/1280.

Пунктами 9, 12 Положення визначено порядок внесення змін до договору оренди, та передбачено, що внесення змін до договору оренди здійснюється за згодою сторін договору до закінчення терміну його дії за заявою орендаря, а орендодавець на підставі рішення Постійної комісії про погодження питання щодо зміни істотних умов договору оренди видає відповідний розпорядчий документ щодо укладання договору оренди. Договір про внесення змін до істотних умов договору оренди укладається в порядку, визначеному пунктом 9 цього Положення (орендодавець готує відповідний проект договору та надсилає у визначені строки балансоутримувачу , після підписання останнім проект договору надсилається на підпис орендарю, та повертається підписаний орендодавцю для реєстрації)..

Отже, враховуючи те, що нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду або на вимогу однієї із сторін у правовідносинах, а орендна плата за користування комунальним нерухомим майном є регульованою ціною, внесення відповідним рішенням Київської міської ради зміни щодо ставки орендної плати та, відповідно, до Методики (щодо ставок розміру орендної плати), на підставі якої здійснюється визначення розміру орендної плати за нерухоме комунальне майно, є підставою для можливості зміни розміру орендної плати та, відповідно, зміни умов Договору в цій частині.

Натомість доказів наявності додаткової угоди до договору оренди № 190/415 від 30.09.2003 після укладання сторонами додаткової угоди від 13.11.2015 в частині зміни розміру орендної плати, укладеної між сторонами як в добровільному, так і в судовому порядку, матеріали справи не містять.

Отже, аналіз наведених норм права та приписів частини другої статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дає підстави для висновку, що до моменту внесення змін до договору оренди орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором оренди, в зв'язку з чим, за висновками суду, правові підставі для здійснення перерахунку орендної плати до моменту укладення сторонами (орендодавець, балансоутримувач, орендар) додаткової угоди відсутні, нарахування орендної плати за спірний період має здійснюватись за умовами договору.

Згідно зі статтями 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень. Суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Позивач всупереч ст.33 ГПК України, не довів підстав здійснення донарахування орендної плати у заявленому розмірі.

З наданого розрахунку позивача неможливо встановити яким чином здійснюється нарахування орендної плати, рахунки-фактури, наявні у матеріалах справи не містять періоду нарахування, Акти виконаних робіт не підписані відповідачем, належні докази їх надсилання орендарю у матеріалах справи відсутні.

З метою перевірки та встановлення арифметично вірного розрахунку судом за клопотанням відповідача було призначено судову економічну експертизу, на вирішення експерта поставлено питання: Який розмір заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Спадщина-Капітал" перед Комунальним підприємством "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва" за Договором оренди нежилого приміщення № 190/415 від 30.09.2003 за період з 13.11.2015 по 01.12.2016, з урахуванням положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пункту 9 Прикінцевих положень Закону України "Про Державний бюджет України на 2016 рік"?

Проте судовим експертом було надано повідомлення № 4292/17-45 від 12.07.2017 про неможливість надання висновку за наданими матеріалами.

Посилання позивача на сплату відповідачем суми 11800,00 грн. орендних платежів та відсутність заперечень на виставлені рахунки-фактури як на акти поведінкової мовчазної згоди орендаря на вказаний позивачем розмір орендної плати, також не приймаються судом до уваги в якості доказу зміни та погодження орендарем розміру орендної плати та законної підстави для здійснення відповідних донарахувань.

Таким чином, проаналізувавши положення чинного законодавства та наявні в матеріалах справи докази, надавши належну правову кваліфікацію відносинам сторін, дослідивши правові норми, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, суд не знайшов підстав для задоволення позовних вимог в зв'язку з їх безпідставністю та недоведеністю.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що позов не підлягає задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст.49 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

У позові відмовити повністю.

Повне рішення складено 05.12.2017

Суддя О.М.Ярмак