ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" листопада 2017 р. Справа № 925/1060/16

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого -судді Довганя К.І., з секретарем Олексенко Т.В. за участю представників сторін: позивача - Гончара Ю.Г. за довіреністю, відповідача - Панасенка М.С. за довіреністю, у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду в м. Черкаси, розглянувши справу за позовом Черкаської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "Фундамент" про стягнення 175 154 грн. 28 коп.,

ВСТАНОВИВ:

В ході розгляду по справі оголошувалась перерва з 26.10.2017 по 14.11.2017, яку було продовжено до 23.11.2017.

02.09.2016 року позивач - Черкаська міська рада звернувся в господарський суд з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Фундамент" (далі - відповідач) в якому просив суд стягнути, на підставі договору оренди землі від 16.02.2007 року, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.02.2007 року за № 13, 172 874 грн. 50 коп. боргу з орендної плати за землю, 2279 грн. 78 коп. пені, що разом складає 175 154 грн. 28 коп. та відшкодувати понесені судові витрати.

Позов вмотивовано тим, що відповідачу, з урахуванням відповідних змін у законодавстві, прийнятих органом місцевого самоврядування рішень та згідно пункту 9 договору оренди землі від 16.02.2007 року, нараховано до оплати 345 827 грн. 79 коп. орендної плати за період користування з 01.03.2009 року по 31.07.2016 року, з яких відповідач сплатив позивачу лише 171 953 грн. 29 коп., внаслідок чого за ним утворилась заборгованість в сумі 172 824 грн. 50 коп., на яку позивачем нараховано 2279 грн. 78 коп. пені за останні 6 місяців прострочення.

Відповідач 01.11.2016 року подав письмовий відзив на позовну заяву , в якому проти позову заперечував з мотивів безпідставності і недоказаності позовних вимог, не погодився із розрахунком розміру орендної плати позивача, надав контррозрахунок, оскільки до вказаної дати будівництво не завершено і, відповідно, за функціональним призначенням спірна земельна ділянка і на даний час відноситься до категорії земель, зайнятих поточним будівництвом. Крім того, для розрахунку стягуваної суми боргу з орендної плати необхідно було застосовувати коефіцієнти індексації грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки і її нову грошову оцінку згідно з рішеннями Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-656 та № 5-657, які набули чинності 01.01.2011 року.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.11.2016, залишеним в силі постановою Київського апеляційного Господарського суду, у задоволені позову відмовлено повністю.

Однак постановою Вищого Господарського суду від 08.08.2017 вказані судові рішення скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. Підставою скасування судових рішень у даній справі суд касаційної інстанції вказав наступне.

Укладаючи договір, сторони обумовили термін нормативного будівництва, необхідний для виконання будівельних робіт (тридцять місяців), та визначили, що за функціональним призначенням земельна ділянка відноситься на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі, після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.

Також сторони обумовили, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації без внесення змін та доповнень до цього договору.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди наведеного вище не врахували, не перевірили та не спростували мотивовано в судових рішеннях доводи та докази позивача про правові наслідки закінчення тридцятимісячного терміну нормативного будівництва відповідно до умов укладеного договору, не взяли до уваги повноваження органу місцевого самоврядування при визначенні розміру орендних платежів.

Натомість зі змісту судових рішень вбачається, що будівельні роботи не закінчено впродовж тривалого періоду часу (договір укладено у 2007 році), впродовж усього цього часу орендар сплачує орендні платежі за тимчасовою ставкою, при цьому суди не надали оцінки відповідності дій орендаря положенням статті 3 Цивільного кодексу України щодо добросовісності та розумності, як загальних засад цивільного законодавства.

Таким чином, суди дійшли висновку про відмову в задоволенні позовних вимог передчасно, не надали належної оцінки погодженим сторонами умовам договору про визначення терміну будівництва (30 календарних місяців), не з'ясували договірних наслідків закінчення цього терміну.

В ході нового розгляду справи у судових засіданнях представник позивача позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, підтримав і просив суд позов задовольнити повністю, представник відповідача позов не визнав і просив суд в його задоволенні відмовити повністю з підстав, викладених у письмовому відзиві. Крім того представник відповідача подав до суду письмову заяву про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмовий відзив на позовну заяву відповідача, подані його представниками письмові клопотання, усні заперечення на позов в засіданнях суду, дослідивши подані сторонами докази та оцінивши їх у сукупності з іншими матеріалами справи, враховуючи приписи, викладені в постанові ВГСУ від 08.08.2017 суд встановив наступне.

Рішенням другої сесії від 21.12.2006 року № 2-460 Черкаська міська рада надала товариства з обмеженою відповідальністю "Фундамент" в оренду на 49 років земельну ділянку площею 1037 кв. м., яка знаходиться у м. Черкаси, вул. Байди Вишневецького, 18 під розміщення та подальшу експлуатацію добудови до адміністративної споруди під офіс та майданчик для паркування автотранспорту за рахунок землекористування Федерації профспілок Черкаської області та земель Черкаської міської ради.

16.02.2007 року між позивачем - Черкаською міською радою, як орендодавцем, та відповідачем - товариством з обмеженою відповідальністю "Фундамент", як орендарем, укладено договір оренди землі (далі - Договір), відповідно до умов п.п. 1, 2 якого, орендодавець, на підставі рішення Черкаської міської ради від 21.12.2006 року № 2-460, надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Черкаси, вул. Байди Вишневецьокого, 18. в оренду передається земельна ділянку площею 1037 кв.м., з них 132 кв.м. - в спільне користування з Федерацією профспілок Черкаської області, під розміщення та подальшу експлуатацію добудови до адміністративної споруди під офіс та майданчик для паркування автотранспорту.

За функціональним призначенням земельна ділянка відноситься:

на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом);

після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.

Відповідно до п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2007 № 76-гр.-2007, становить:

на період нормативного терміну будівництва, але не пізніше введення об'єкта в експлуатацію:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. 90380,0 грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. 20567,0 грн.

Земель комерційного використання:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. 451914,0 грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. 102838,0 грн.

Пунктом 9 договору його сторони погодили умови щодо орендної плати і, зокрема, домовились про таке:

За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

на період нормативного терміну будівництва 30 календарних місяців з дати набуття чинності Договору, згідно довідки ТОВ „Черкасархпрокет" від 12.02.2007 р. № 23, але не пізніше введення об'єкта в експлуатацію, у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. 904,0 грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. 206,0 грн.

всього на період нормативного будівництва 1110,0 грн.

при комерційному використанні земельної ділянки:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. в розмірі 7% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення Договору становить 10426,0грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. в розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення Договору становить 3085,0 грн.

всього при комерційному використанні: 13511,0 грн.

Відповідно до пунктів 10, 11 Договору, обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним на рахунок орендодавця.

Частиною 2 п.13 Договору встановлено, що в разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м.Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Пунктом 14 Договору передбачено, що за несвоєчасне внесення орендної плати стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожний день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

Договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.02.2007 року за № 13.

24.06.2016 року сторони внесли зміни до Договору, які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.07.2016 року. Цими змінами, зокрема, пунктом 3, абзац 2 пункту 9 Договору викладено в наступній редакції: "Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Б.Вишневецького, 18 встановлюється у розмірі:

- у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 11 855, 00 грн. - за 0,0791 га земель, зайнятих поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не більше ніж на три роки, та не пізніше введення об'єкта в експлуатацію;

- у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, щостановить 2 705, 00 грн. - за 0.0180 га земель, зайнятих поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не більше ніж на три роки, та не пізніше введення об'єкта в експлуатацію".

Відповідно до Розрахунку заборгованості від 31.08.2016 року № 1250/18-08, складеного Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради і пояснень представника позивача в засіданні суду, з 01.01.2008 року нарахування відповідачу орендної плати здійснювалося відповідно до вимог статті 21 Закону України "Про оренду землі", виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 22.07.2009 року у зв'язку з закінченням 30-ти місячного нормативного терміну будівництва та зміною грошової оцінки земельної ділянки із земель будівництва на землі комерції нарахування орендної плати здійснювалося відповідно до Рішенням Черкаської міської ради від 31.05.2007 № 2-613 "Про плату за оренду землі" виходячи з 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 13.09.2011 року нарахування орендної плати було змінено і здійснювалося відповідно до Рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 р. № 5-657 "Про плату за оренду землі" виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, починаючи з 20.07.2016 року орендна плата нараховується в розмірі відповідно до абзацу 2 пункту 9 Договору (зі змінами внесеними до Договору від 20.07.2016 року). Всього нараховано за ставками 3% і 7% за період з 01.01.2009 року по 31.07.2016 року 345 827 грн. 79 коп. Враховуючи часткову сплату відповідачем орендної плати у розмірі 171953 грн. 29 коп. та 1000 грн. переплати згідно Акту звірки від 24.04.2009 року, сума спірної заборгованості становить 172 874 грн. 50 коп. (345827,79 - 171953,29 - 1000,00 -172874,50), на яку відповідно до п. 14 Договору і ст. 129 Податкового кодексу України, позивачем нараховано пеню у розмірі 120% облікової ставки НБУ за шість місяців у сумі 2279 грн. 78 коп.

Із контррозрахунку відповідача вбачається, що з 01.01.2009 по 30.08.2016 сума нарахувань за оренду землі повинна становити 60637,48 грн., що охоплює спірний період заборгованості, ним сплачувалась орендна плата за ставкою 3% від актуальної нормативної грошової оцінки землі і станом на 30.08.2016 року заборгованість по орендній платі була відсутня, навпаки наявна переплата. Добудова до адміністративної споруди під офіс та майданчик для паркування автотранспорту на спірній орендованій земельній ділянці до цього часу не завершено, що позивачем не заперечується. На думку відповідача спірна земельна ділянка відноситься на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, і лише після його завершення - до земель комерційного використання.

Обставини, встановлені із вищенаведених доказів, визнані представниками сторін.

Таким чином, предметом спору у справі, що розглядається, є вимога позивача про стягнення заборгованості з орендної плати та пені за прострочення її сплати, яка виникла із договору оренди землі від 16.02.2007 року, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 21.02.2007 року за № 13, укладеного сторонами, і складається із різниці між нарахованою позивачем і сплаченою відповідачем в суми орендної плати за період з 01.01.2009 року по 31.07.2016 року.

Спірні правовідносини сторін, а відповідно, їх цивільні права та обов'язки, які виникли з цього Договору, за правовою природою віднесені до зобов'язань найму (оренди) земельної ділянки, загальні положення про найм (оренду) визначені параграфом 1 глави 58, про найм (оренду) земельної ділянки, як окремий вид зобов'язань, параграфом 3 глави 58 ЦК України, загальні положення про правочини визначені розділом IV книги 1 ЦК України, про зобов'язання і договір - розділами І і ІІ книги 5 ЦК України, главами 19, 20 ГК України. Крім того, спірні правовідносини перебувають у сфері дії Земельного і Податкового кодексів України, Закону України "Про оренду землі", які з урахуванням предмету спору, є спеціальними нормативними актами.

Статтею 13 Конституції України визначено, що земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Відповідно до статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

Згідно пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Згідно статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.

Відповідно до частини 1 статті 124 Земельного кодексу України у відповідній редакції передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Ст. 3 ЦК України Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема:

- свобода договору;

- справедливість, добросовісність та розумність.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

У частині першій статті 624 ЦК України закріплено, що якщо за порушення зобов'язання встановлено неустойку, то вона підлягає стягненню у повному розмірі, незалежно від відшкодування збитків.

Згідно частини третьої статті 549 ЦК України пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

У разі несвоєчасного внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України, що діяла в період прострочення, за кожен день прострочення платежу (п. 13 Договору).

Частиною першою статті 230 ГК України встановлено, що штрафними санкціями у цьому Кодексі визнаються господарські санкції у вигляді грошової суми (неустойка, штраф, пеня), яку учасник господарських відносин зобов'язаний сплатити у разі порушення ним правил здійснення господарської

діяльності, невиконання або неналежного виконання господарського зобов'язання.

Статтею 792 ЦК України встановлено , що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Частиною 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Статтею 16 Закону України "Про оренду землі" в редакції, чинній з 01.01.2007 року, тобто на момент укладення договору оренди землі, визначався порядок укладення договору оренди землі. Відповідно до ст. 18 цього ж Закону, договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації.

Статтею 1 Земельного кодексу України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

У статті 3 Земельного кодексу України зазначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 2 ст. 125, ч. 2 ст. 126 ЗК України у відповідній редакції (чинній з 20.06.2007 року), право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформлялось договором, який реєструвався відповідно до закону.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Виходячи з фактичних обставин справи та приписів наведеного вище законодавства, суд приходить до наступних висновків.

Укладений сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди земельної ділянки.

Укладаючи Договір, сторони обумовили термін нормативного будівництва, необхідний для виконання будівельних робіт (тридцять місяців), та визначили, що за функціональним призначенням земельна ділянка відноситься на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі, після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.

Також сторони обумовили, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації без внесення змін та доповнень до цього договору.

Отже з 22.07.2009 (дата спливу тридцятимісячного терміну будівництва) земельна ділянка, орендована відповідачем на умовах Договору, відноситься до земель комерційного використання. Той факт, що будівництво не завершено до цього часу, не може бути підставою вважати, що за функціональним використанням спірна і на даний час відноситься до категорії земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво.

Відтак позивач, починаючи з 22.07.2009 р. правомірно нараховував відповідачу орендну плату, виходячи із ставки 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З 13.09.2011 року нарахування орендної плати було змінено і здійснювалося відповідно до Рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 р. № 5-657 "Про плату за оренду землі" виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а починаючи з 20.07.2016 року орендна плата також правомірно нараховувалась відповідно до абзацу 2 пункту 9 Договору (зі змінами внесеними до Договору від 20.07.2016 року). Всього нараховано за ставками 3% і 7% за період з 01.01.2009 року по 31.07.2016 року 345 827 грн. 79 коп. Враховуючи часткову сплату відповідачем орендної плати у розмірі 171953 грн. 29 коп. та 1000 грн. переплати згідно Акту звірки від 24.04.2009 року, сума заборгованості відповідача становить 172 874 грн. 50 коп. (345827,79 - 171953,29 - 1000,00 -172874,50).

Заперечення відповідача, щодо неправомірного віднесення позивачем орендованої земельної ділянки за функціональним призначенням до земель до земель комерційного використання, і як наслідок збільшення ставки орендної плати, суд вважає безпідставним, оскільки воно суперечить приписам названого вище законодавства та умовам, укладеного сторонами договору.

Щодо заяви відповідача про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності, то суд виходить із наступного.

Ст.ст. 256, 257, 261, 264 ЦК України містять наступні приписи.

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку.

Після переривання перебіг позовної давності починається заново.

Час, що минув до переривання перебігу позовної давності, до нового строку не зараховується.

З матеріалів справи вбачається, що у період, за який позивач здійснив нарахування заборгованості відповідач здійснював платежі за оренду земельної ділянки. Так останню оплату орендної плати відповідач здійснив в серпні 2016 р. До суду із даним позовом позивач звернувся у вересні 2016 року.

Отже відповідач в серпні 2016 року вчинив дії, що свідчить про визнання свого боргу, а тому строк позовної давності перервався.

Таким чином, за результатами розгляду справи суд прийшов до висновку що позивачем надано суду належні, допустимі та достатні докази на підтвердження своїх позовних вимог, а тому позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача 172 824 грн. 50 коп. орендної плати за оренду земельної ділянки підлягають задоволенню.

Крім того, підлягають до задоволення вимоги позивача про стягнення з відповідача на користь позивача пені в розмірі 2279 грн. 78 коп., оскільки її нарахування здійснено позивачем у відповідності до приписів Закону та Договору.

На підставі статті 49 ГПК України, судові витрати у вигляді сплаченого позивачем судового збору, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фундамент» (180015, м. Черкаси, вул.. Надпільна, буд. 248а, кімн. 212, код 32796257) на користь міського бюджету м. Черкаси (рахунок №0002, банк отримувача: ГУДКСУ у Черкаській області, МФО 854018, код ОКПО 38031150, код платежу 18010600, призначення платежу - орендна плата за землю з юридичних осіб) - 172 824 грн. 50 коп. заборгованості по

орендній платі та 2279 грн. 78 коп. пені.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Фундамент» (180015, м. Черкаси, вул.. Надпільна, буд. 248а, кімн. 212, код 32796257) на користь Департаменту фінансової політики Черкаської міської ради (код 38764629 на рахунок №6317, банк отримувача: ГУДКСУ у Черкаській області, МФО 854018) - 4453, 22 грн. судових витрат.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду через Господарський суд Черкаської області протягом десяти днів з дня підписання.

Повний текст рішення складено 04.12.2017.

Суддя К.І. Довгань