ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2017 року Справа № 922/1010/17

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого судді суддівКорсака В.А., Алєєвої І.В., Данилової М.В.
розглянувши матеріали касаційної скарги Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2017
у справі№ 922/1010/17 Господарського суду Харківської області
за позовомПублічного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
доХарківської міської ради
про визнання договору поновленим

в судовому засіданні взяли участь представники :

- позивачаШипоша К.І.,
- відповідачаВорожбянов А.М.

В С Т А Н О В И В :

В березні 2017 року Публічне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради, в якому просило суд:

- визнати договір оренди землі від 02.09.2004 (державна реєстрація від 02.09.2004 №66151/04), укладений між Харківською міською радою та Публічним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" стосовно оренди земельної ділянки загальною площею 2,0573 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, ріг просп. П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, кадастровий номер земельної ділянки: :096001:0045, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах;

- визнати укладено між Харківською міською радою та Публічним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" додаткову угоду про поновлення строку дії договору оренди землі від 02.09.2004 (державна реєстрація від 02.09.2004 № 66151/04), у редакції, запропонованій позивачем у прохальній частині позову.

Позовні вимоги, з посиланням на приписи частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", обґрунтовано відмовою відповідача від укладення з позивачем відповідної додаткової угоди по поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.09.2004.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 23.05.2017 (суддя Лаврова Л.С.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2017 (у складі головуючого судді Плахова О.В., суддів: Здоровко Л.М., суддя Шутенко І.А.) у даній справі у позові відмовлено.

Не погоджуючись із судовими рішеннями, Публічне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

11.10.2017 та 15.11.2017 Харківською міською радою подано відзив та додаткові пояснення до відзиву на касаційну скаргу, які залучено до матеріалів справи та враховано судом.

15.11.2017 Публічним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" подано додаткові пояснення до касаційної скарги, які залучено до матеріалів справи та враховано судом.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 15.11.2017 замінено сторону у справі Публічне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" його правонаступником - Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко".

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

У справі, яка переглядається, господарські суди встановили, що 02.09.2004 між Харківською міською радою (орендодавець) та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" (орендар) було укладено договір оренди землі (т.1 а.с.14-18), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Харківської міської ради від 28.04.2004 №66/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, пр-т 50-річчя ВЛКСМ, кадастровий номер :09:001:0045 (пункт 1 договору).

Відповідно до пункту 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,0573 га, у тому числі , інших угідь - 2,0573 га.

Пунктом 5 договору визначено, що нормативна грошова оцінка: на період будівництва згідно з довідкою № 1624/04 від 08.07.2004 становить 4 584 513 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою № 1625/04 від 08.07.2004 становить 22 922 563 грн.

Договір укладено строком: на період будівництва до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації); на період експлуатації до 01.04.2009. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва тимчасового торговельного майданчику по продажу непродовольчих товарів з автостоянкою (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації цього об'єкту. Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови (пункти 15 та 16 договору).

Пунктом 36 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Відповідно до пункту 37 договору, дія договору припиняється у разі: а) закінчення строку, на який його було укладено; б) придбання орендарем земельної ділянки у власність; в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; г) ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

На виконання умов договору, 02.09.2004 між сторонами договору було складено акт приймання-передачі земельної ділянки (т.1 а.с.22).

18.04.2012 між Харківською міською радою (орендодавець) та Публічним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" (орендар) було укладено додаткову угоду до договору оренди землі (т.1 а.с.23-26), відповідно до умов якої сторони погодили відповідно до Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення Харківської міської від 16.11.2011 №472/11 "Про продовження строків будівництва об'єктів" пункти 5, 7, 8, 9, 10, 11, 13, 14, 15, 20, 21, 26, 28, 31 та 40 договору оренди землі змінити, виклавши у новій редакції (розділ І абзац 1 договору 2).

Зокрема, пункт 8 договору викладено в наступній редакції: "8. Договір укладено строком до 01.06.2012. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням".

Також судами встановлено, що 06.01.2017 Харківською міською радою на адресу позивача було надіслано лист №66/0/225-17, в якому було повідомлено про закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки. Разом з цим листом, міською радою на адресу орендаря було надіслано три примірники актів приймання-передачі до земель запасу земельної ділянки загальною площею 2,0573 га, кадастровий номер :096001:0045 (т.1 а.с.27).

20.01.2017 позивачем на адресу Департаменту земельних відносин Харківської міської ради було направлено лист-відповідь №19, в якому було повідомлено про відмову від підписання вказаного акту та запропоновано поновити договір і укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 02.09.2004 (т.1 а.с.28).

У відповідь на зазначений лист, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було надіслано лист-відповідь від 24.02.2017 №1215/0/225-17, в якому повідомлено про розгляд звернення позивача щодо укладення додаткової угоди до договору оренди. Зокрема, в листі було зазначено, що листом від 06.01.2017 № 66/0/225-17 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу позивача направлено для підписання примірники актів приймання-передачі земельних ділянок до земель запасу міста, строк дії договорів оренди яких скінчився, проте у визначений термін пропозиція орендаря орендодавцем прийнята не була, у зв'язку з чим Департаментом земельних відносин в односторонньому порядку підготовлено акти приймання-передачі земельних ділянок та передано їх до органів державної реєстрації для вчинення заходів щодо припинення дії договору оренди спірної земельної ділянки. Крім того, позивача було повідомлено про відсутність підстав для поновлення спірного договору оренди землі (т.1 а.с.29).

Відмова Публічному акціонерному товариству "Концерн АВЕК та Ко" у поновленні договору оренди землі і стала підставою для звернення до суду з позовною заявою.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог Публічного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" у даній справі, суди попередніх інстанцій вказали про те, що матеріали справи не містять доказів звернення позивача до Харківської міської ради з листом-повідомленням про намір продовження договору оренди у встановлений договором строк, окрім того, після закінчення строку дії договору відповідачем також було повідомлено орендаря про відсутність підстав для продовження договору оренди земельної ділянки, що підтверджується листом Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 24.02.2017 №1215/0/225-17 (т. 1 а.с.29). На думку судів, оскільки додаткова угода не була укладена між сторонами в строк встановлений пунктом 8 договору та статтею 33 Закону України"Про оренду землі", договір оренди землі між сторонами припинив свою дію 01.06.2012 у зв'язку зі спливом строку, на який його було укладено, відповідно до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів касаційної інстанції перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права висновки судів вважає передчасними з наступних підстав.

Згідно із частиною 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Відповідно до частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 15 Закону України "Про оренду землі" визначає істотними умовами договору оренди землі, зокрема, строк дії договору оренди.

За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Разом з тим, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності упродовж одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у частині 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в частині 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (постанова Верховного Суду України у справі №911/1707/15 від 25.05.2016).

Матеріали справи підтверджують те, що після закінчення 01.06.2012 строку дії спірного договору оренди землі, позивач продовжив користуватись орендованою земельною ділянкою, сплачуючи за користування нею орендну плату за відсутності заперечень орендодавця, які останнім були висловлені лише у 2017 році.

Разом з тим, матеріально-правовою підставою свого позову позивач обрав частину шосту статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає автоматичне поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", здійснюється не у зв'язку із наявністю та порушенням переважного права орендаря, а за наявності таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Аналогічний підхід до застосування норм права, які регулюють відносини щодо поновлення договорів оренди висловлює Верховний Суд України у постановах: від 25.05.2016 у справі № 911/1707/15, від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, від 18.03.2015 у справі № 6-3цс15 та у справі № 6-4цс15.

За статтею 11128 Господарського процесуального кодексу України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Між тим, зазначаючи, що додаткова угода не була укладена між сторонами в строк встановлений пунктом 8 договору та статтею 33 Закону України"Про оренду землі", а матеріали справи не містять доказів оскарження відмови чи бездіяльності уповноваженого органу щодо укладення додаткової угоди в судовому порядку, суди попередніх інстанцій не врахували того, що на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" пролонгація відбувається автоматично, а позивач звертаючись до суду з вимогою про визнання договору поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що передбачені договором, фактично просить суд вирішити питання щодо юридичного оформлення відповідної угоди з відповідачем, враховуючи обов'язковість укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення в силу закону та наявне зволікання з боку останнього в її укладенні.

З огляду на що, судам необхідно було дослідити наявність відповідних юридичних фактів, з якими закон пов'язує наявність підстав для поновлення спірного договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином, господарські суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення без повного дослідження усіх обставин справи, тоді як відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України оцінка доказів повинна ґрунтуватися на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Зважаючи на це, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що у зв'язку з визначеними Господарським процесуальним кодексом України повноваженнями Вищого господарського суду України як касаційної інстанції слід враховувати, що згідно з частиною другою статті 1117 названого кодексу касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

За таких обставин, у колегії суддів відсутні підстави визнати рішення судів попередніх інстанцій такими, що повністю відповідають вимогам законодавства.

Відповідно до пунктів 1, 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012 (із змінами і доповненнями) рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Рішення має бути викладено чітко, зрозуміло, грамотно (тобто не містити граматичних і стилістичних помилок, виправлень). Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого:

- чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються;

- чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин;

- яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Оскаржувані судові рішення таким вимогам не відповідають.

Відповідно до пункту 3 статті 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд.

За таких обставин, касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а судові акти попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати все вищевикладене, всебічно і повно з'ясувати обставини справи, дійсні права та обов'язки сторін. В залежності від встановленого, вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 23.05.2017 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 17.07.2017 у справі №922/1010/17 скасувати.

Справу №922/1010/17 направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Головуючий суддя В. А. Корсак

С у д д і І. В. Алєєва

М. В. Данилова