ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 листопада 2017 року Справа № 924/508/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого : Кравчука Г.А.,

суддів: Данилової М.В., Алєєвої І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області
на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 23.08.2017
у справі Господарського суду№ 924/508/17 Хмельницької області
за позовомСільськогосподарського кооперативу "Воля"
до Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області
провизнання поновленим договору оренди землі від 05.04.2007

в судовому засіданні взяли участь представники:

позивача: Копанчук О.Є., дог. від 10.11.2017; Кравчук Г.А., дог. від 15.11.2017 № 9-22-0.6-9711/2-17;
відповідача: Халавчук О.М., дог. від 20.11.2017 № 9-22-0.6-9850/2-17;

ВСТАНОВИВ:

У травні 2017 року сільськогосподарський кооператив "Воля" (далі - Кооператив) звернувся до Господарського суду Хмельницької області з позовною заявою, у якій просив визнати поновленим договір оренди землі, укладений 05.04.2007 між ним та Старосинявською райдержадміністрацією, на умовах додаткової угоди, яка набирає чинності з 24.04.2017, в редакції, запропонованій Кооперативом у позовній заяві (а.с. 6-8).

Позовні вимоги Кооператив, посилаючись на положення Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Господарського кодексу України (далі - ГК України) та Закону України "Про оренду землі", обґрунтовував тим, що між ним та Старосинявською районною державною адміністрацією (далі - Адміністрація) 05.04.2007 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 37,1180 га. По закінченню строку дії вказаного договору, з метою реалізації свого переважного права на укладення договору на новий строк, Кооператив звернувся до нового розпорядника орендованої земельної ділянки - Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області (далі - Держгеокадастр) з пропозицією продовжити дію вказаного договору оренди землі та проектом відповідної додаткової угоди. Держгеокадастр як орендодавець протягом місяця не повідомив про своє рішення та не надав протоколу розбіжностей до проекту додаткової угоди, у зв'язку із чим його пропозиція вважається прийнятою в силу положень ч. 7 ст. 181 ГК України. Кооператив належним чином виконував свої обов'язки за договором, у зв'язку із чим набув переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди, відтак вважає, що договір оренди земельної ділянки підлягає поновленню в судовому порядку на підставі ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду Хмельницької області 20.06.2017 (суддя Субботіна Л.О.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 23.08.2017 (колегія суддів: Демянчук Ю.Г., Юрчук М.І., Крейбух О.Г.), позов задоволено частково. Визнано поновленим строком на 10 років договір оренди землі, укладений 05.04.2007 між Кооперативом та Адміністрацією, який зареєстрований у Старосинявському районному відділі регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 року за № 10 у редакції додаткової угоди, викладеної у резолютивній частині рішення (а.с. 76-77).

Вказані судові рішення мотивовано тим, що Кооператив як орендар належно виконував свої зобов'язання за договором оренди землі від 05.04.2007 і після спливу строку його дії має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), оскільки більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору орендар повідомив орендодавця про свій намір продовжити договір оренди, до листа-повідомлення долучив додаткову угоду щодо поновлення договору оренди, продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, а тому на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір вважається поновленим на той самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договором. Водночас, у задоволенні позовної вимоги в частині пункту 8 договору в редакції запропонованої Кооперативом додаткової угоди необхідно відмовити, оскільки така вимога призводить до зміни загального строку договору, що є безпідставним. Решта пунктів додаткової угоди, що змінюють умови договору оренди лише покращують становище орендодавця та приводять умови договору у відповідність до чинного законодавства, зокрема, щодо розміру орендної плати з врахування проведеної нормативно-грошової оцінки землі.

Держгеокадастр звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 23.08.2017 та відмовити Кооперативу в задоволенні позовних вимог. Викладені у касаційній скарзі вимоги Держгеокадастр обґрунтовує посиланням на обставини справи, приписи ст. ст. 15, 16, 759, 763-764, 777 ЦК України, ст. ст. 20, 291 ГК України, ст. 136 ЗК України, ст. ст. 2, 15, 17, 26, 31, 33 Закону України "Про оренду землі" та судову практику Верховного Суду України з розгляду подібних спорів. Вказує на недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, що свідчить про припинення переважного права Кооперативу на оренду земельної ділянки, а також неприйняття судами до уваги того, що запропонована Кооперативом редакція додаткової угоди істотно змінює умови договору оренди, що само по собі виключає можливість поновлення договору оренди на тих самих умовах в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Наголошує на ігноруванні доводів Держгеокадастру про своєчасно висловлене ним заперечення на поновлення договору оренди.

Кооператив скористався правом, наданим ст. 1112 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), та надіслав до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу Держгеокадастру, у якому просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін як таку, що прийнята з урахуванням фактичних обставин справи та у відповідності до законодавства України.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Держгеокадастру підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- між Адміністрацією (орендодавець) та Кооперативом (орендар) 05.04.2007 було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 37,12 га сільськогосподарського призначення, у тому числі 37,12 га ріллі, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на землях Цимбалівської сільської ради. Договір зареєстровано у Старосинявському районному відділі регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 24.04.2007 за № 10. Земельну ділянку передано орендарю за актом прийому-передачі 24.04.2007 (далі - Договір оренди);

- відповідно до п. 8 Договору оренди його укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- в подальшому між сторонами неодноразово укладались угоди про внесення змін до Договору оренди, якими змінювались нормативна грошова оцінка земельної ділянки, її площа та розмір орендної плати. Вказані угоди належним чином пройшли державну реєстрацію та набули чинності;

- з урахуванням реєстраційних дій, строк дії Договору оренди спливав 24.04.2017;

- внаслідок змін чинного законодавства з 01.01.2013, виходячи зі змісту положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, розпорядником земель за спірним Договором оренди є Держгеокадастр (відповідач у справі);

- 27.02.2017 Кооператив звернувся до Держгеокадастру з листом-повідомленням, у якому просив поновити договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності площею 37,1180 га. До вищевказаного листа було долучено проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, витяг Відділу Держгеокадастру в районі (місті) з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, оригінал витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, довідку про відсутність заборгованості з орендної плати з податкової служби;

- у листі-відповіді від 12.05.2017 № 31-22-0.331-5304/2-17 на вказаний лист Держгеокадастр повідомив Кооператив про свою незгоду із запропонованими умовами, а тому переважне право на поновлення договору оренди землі припиняється. Строк дії Договору оренди закінчився 24.04.2017. Також Держгеокадастр вказав, що заперечує проти поновлення Договору оренди на новий строк, а земельні ділянки будуть включені до переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, права на які пропонуються до продажу на земельних торгах. Тому у Кооперативу буде можливість придбати право оренди на земельні ділянки за результатами проведення земельних торгів.

- відмову Держгеокадастру у поновленні Договору оренди шляхом підписання запропонованої Кооперативом додаткової угоди останнє вважає такою, що порушує його право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), у зв'язку із чим звернувся до суду з даним позовом.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що спірний Договір оренди землі в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки після закінчення строку на який його було укладено та протягом місяця після цього Держгеокадастр письмово не повідомив Кооператив про відмову у поновлені вказаного договору. Крім того, Держгеокадастром не надано суду доказів неналежного виконання Кооперативом умов спірного Договору оренди.

Між тим, колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись з такими висновками судів попередніх інстанцій, вважає їх передчасними та такими, що не відповідають нормам матеріального та процесуального права, з огляду на наступне.

Рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні правової кваліфікації відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

З огляду на вимоги частини першої статті 4 ГПК України господарський суд у прийнятті судового рішення керується (та відповідно зазначає у ньому) не лише тими законодавчими та/або нормативно-правовими актами, що на них посилалися сторони та інші учасники процесу, а й тими, на які вони не посилалися, але якими регулюються спірні правовідносини у конкретній справі (якщо це не змінює матеріально-правових підстав позову).

Як вбачається з позовної заяви, Кооператив у даній справі звернувся за захистом свого порушеного (оспорюваного) переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) на підставі ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у зв'язку із недосягненням згоди з Держгеокадастром у позасудовому порядку. При цьому, запропонована Кооперативом редакція додаткової угоди до Договору оренди узгоджується саме з заявленою позивачем матеріально-правовою підставою позову та істотно змінює умови Договору оренди, а саме: п. п. 2, 5, 8, 9, 11 (у тому числі в частині строку дії договору, розміру орендної плати з врахування проведеної нормативно-грошової оцінки землі, прав та обов'язків сторін, тощо).

Часткове задоволення позовних вимог було здійснено судами на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з посиланням на можливість внесення окремих змін до Договору оренди, оскільки вони лише покращують становище орендодавця та приводять умови договору у відповідність до чинного законодавства.

Відповідно до частини першої ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

Порядок поновлення договору оренди землі врегульований статтею 33 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. ч. 1 - 5 вказаної статті).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.ч. 6 - 10 вказаної статті).

Отже, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі. Частиною першою цієї статті закріплено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, реалізація якого можлива за умови дотримання порядку, визначеного частинами другою-п'ятою статті. Частиною шостою статті передбачена інша підстава поновлення договору оренди землі, яка реалізується в порядку, встановленому частинами шостою-дев'ятою цієї статті.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за Кооперативом переважного права на укладення Договору оренди на новий строк оренди судам необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належно виконував свої обов'язки за Договором оренди;

- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення Договору оренди на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України реалізація такого переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Системний аналіз частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" свідчить також про те, що умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом України у постановах від 25.02.2015 у справах № 6-219цс14 та № 6-10цс15, у постановах від 18.03.2015 у справах № 6-3цс15 та № 6-4цс15.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення Договору в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди на тих самих умовах.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом України у постановах від 25.02.2015 у справах № 6-219цс14 та № 6-10цс15, у постановах від 18.03.2015 у справах № 6-3цс15 та № 6-4цс15.

Таким чином, норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.

За результатами розгляду справи, судами попередніх інстанцій наведеного вище враховано не було. Так, задовольняючи частково позовні вимоги Кооперативу на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", судами поновлюваний Договір оренди було викладено у новій редакції, що в будь-якому разі виключає можливість такого поновлення в порядку цієї частини статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає за необхідне також відзначити, що ч. ч. 1-5 та ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено два абсолютно різні випадки поновлення договорів оренди, що містять різний за своєю суттю предмет та підстави доказування, а тому посилання судів в рішенні та постанові на інші норми права, ніж зазначені у позовній заяві, фактично змінюють матеріально-правові підстави заявленого позову.

Між тим, судами попередніх інстанцій було залишено поза увагою встановлення та надання оцінки обставинам справи по суті заявлених позовних вимог щодо захисту переважного права Кооперативу перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) на підставі ч. ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Виходячи зі змісту ст. ст. 47, 33, 43 ГПК України, рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що рішення місцевого господарського суду і постанова суду апеляційної інстанції прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального права при неповному встановлені усіх обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору у даній справі, внаслідок чого неможливо дійти достовірних висновків щодо обґрунтованості заявлених Кооперативом позовних вимог.

Відповідно до частини першої ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Оскільки передбачені процесуальним законом (розділом XII1 "ПЕРЕГЛЯД СУДОВИХ РІШЕНЬ У КАСАЦІЙНОМУ ПОРЯДКУ" ГПК України) межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права виправити помилки, допущені господарським судом апеляційної інстанції, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 23.08.2017 та рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 підлягають скасуванню, а справа - передачі на розгляд до Господарського суду Хмельницької області.

Під час розгляду справи господарському суду поршої інстанції необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і, в залежності від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11110 та 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області задовольнити частково.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 23.08.2017 та рішення Господарського суду Хмельницької області від 20.06.2017 у справі № 924/508/17 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до Господарського суду Хмельницької області.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Суддя М.В. Данилова

Суддя І.В. Алєєва