ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" листопада 2017 р. Справа № 922/2159/17

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Слободін М.М., суддя Сіверін В. І. , суддя Терещенко О.І.

при секретарі Новіковій Ю.В.

за участю представників:

позивача: Фесюн М.С.

відповідача: не з'явився

третьої особи: не з'явився

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу ТОВ "ДУЕТ" (вх. № 2830Х/1) на рішення господарського суду Харківської області від 05.09.2017 у справі № 922/2159/17

за позовом Харківської міської ради
до товариства з обмеженою відповідальністю "ДУЕТ" третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Фізична особа-підприємець ОСОБА_3
про розірвання договору
ВСТАНОВИЛА:

В червні 2017 року Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області із позовом до ТОВ "ДУЕТ" та до третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ФОП ОСОБА_3, в якому просив розірвати договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08.11.2004 за №8247/04, укладений між позивачем та відповідачем; зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку площею 0,0336 га по АДРЕСА_1 територіальній громади міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Обґрунтовуючи позов вказує на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди землі від 08.11.2004р. №8247, виходячи з того, що фактичне користування земельною ділянкою та зведення на ній будівлею здійснює новий власник - ОСОБА_3, а попередній землекористувач ТОВ "Дует" добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою; положення п. 40 цього договору, згідно якого перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд; в якості правових підстав позову вказує на норми статей 2, 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 614, 629, 651 Цивільного кодексу України, статті 24, 25, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", статті 83, 125, 141 Земельного кодексу України.

Рішенням господарського суду Харківської області від 05.09.2017 р. (суддя Бринцев О.В.) позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди землі, укладений між Харківською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "ДУЕТ", зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08 листопада 2004 року за №8247/04.

Зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю "ДУЕТ" (61007, місто Харків, просп. Орджонікідзе, буд. 6, ) повернути земельну ділянку площею 0,0336 га по АДРЕСА_1 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, буд. 7, код ЄДРОПУ 04059243) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнуто з товариства з обмеженою відповідальністю "ДУЕТ" (61007, місто Харків, просп. Орджонікідзе, буд. 6, ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, буд. 7, код ЄДРОПУ 04059243) витрати зі сплати судового збору в розмірі 3.200,00 грн.

Відповідач подав на зазначене рішення до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій просив оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову повністю, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального права та на неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи.

Заявник зазначає, що з огляду на предмет, підстави позову і обраний спосіб захисту, в даному випадку у позивача відсутнє порушене право, що свідчить про відсутність у останнього підстав для розірвання договору в судовому порядку.

Крім того, апелянт зазначає, що поза увагою суду першої інстанції залишено дії, вчинені новим землекористувачем, вчинені з метою урегулювання правовідносин щодо користування земельною ділянкою, та взагалі залишилися не встановленими обставини не укладення відповідного договору із новим землекористувачем.

Рішенням Харківської міської ради від 28.09.2011 р. № 430/11 «Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд» надано фізичній особі - підприємцю ОСОБА_3 в оренду земельну ділянку площею 0,0336 га за рахунок земель житлової та громадської забудови по АДРЕСА_1 (кадастровий номер НОМЕР_1) в межах, які визначені договором, оренди землі, реєстраційний № 8247/04 від 08.11.2004 року, для експлуатації та обслуговування торговельного комплексу та кафе.

При цьому, зазначеним рішенням вирішено, що договори оренди землі, реєстраційні №№ 8246/04, 8247/04 від 08.11.2004 року, вважати такими, що припиняють дію лише з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим землекористувачем - ФОП ОСОБА_3

На виконання відповідного рішення у жовтні 2011 року ОСОБА_3 звернувся на ім'я Харківського міського голови із письмовою заявою щодо укладення договору оренди земельної ділянки (копія заяви у матеріалах справи).

Відповідно до Порядку укладання договорів від імені міської ради або виконкому за дорученням міського голови або його першого заступника відповідний підрозділ готує проект договору, що укладається від імені міської ради або виконкому, та узгоджує його з іншими підрозділами міської ради, якщо предмет договору стосується їх повноважень. Таким чином, договір не було укладено з причин, що не залежали від ОСОБА_3

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 25.09.2017, прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено її до розгляду на 23.10.2017 р.

Позивач 23.10.2017 надав за вх. № 10678 відзив на апеляційну скаргу, в якому проти апеляційної скарги відповідача заперечує, просить її залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду - без змін, посилаючись на те, що судом першої інстанції повно та всебічно досліджені усі фактичні обставини справи, яким надана належна правова оцінка.

Колегією суддів 23.10.2017 р. оголошено про перерву у розгляді справи до 06.11.2017.

В судове засідання, призначене на 06.11.2017 представники відповідача та третьої особи не з'явились, хоча у відповідності до вимог чинного законодавства про дату, час та місце проведення судового засідання були повідомлені належним чином.

Враховуючи належне повідомлення відповідача та третьої особи про час та місце засідання суду, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу відповідача за відсутності його представника та представника третьої особи, за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені у апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено місцевим господарським судом, між Харківської міською радою (орендодавець) та ТОВ "ДУЕТ" (орендар) було укладено договір оренди землі від 08 листопада 2004 року (надалі - договір оренди), зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08 листопада 2004 року за №8247/04 (т. I, арк. с. 16-20).

Відповідно до пункту 1 договору оренди, орендодавець на підставі рішення XIX сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 25.02.2004 №18/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться АДРЕСА_1.

Договір укладено строком: на період будівництва - до 01.12.2005 (але не пізніше прийняття об'єкту), на період експлуатації - до 01.12.2029 року (пункт 8 договору оренди).

Пунктом 15 договору оренди передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва стаціонарного кафе та торговельного комплексу та для експлуатації об'єкту.

Пунктом 36 договору оренди визначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Зі змісту пункту 38 договору оренди вбачається, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

У відповідності до пункту 40 договору оренди, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 21.06.2017 №30135994 вбачається, що право власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" площею 512,5 кв. м, по АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі рішення Третейського суду від 14.03.2006, виконавчого листа Червонозаводського районного суду від 03.04.2006 у справі №2-802/06 (т. I, арк. с. 23-35)

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 16.05.2017 виїздом на місцевість встановлено, що земельна ділянка, орієнтовно 0,0336 га по АДРЕСА_1 використовується для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. "А-2" (т. I, арк. с. 21-22).

Підпунктом 22.1. пункту 22 Рішення Харківської міської ради 10 сесії 6 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" від 28.09.2011 №430/11 припинено ТОВ "ДУЕТ" право користування земельними ділянками площею 0,0336 га та площею 0,0294 га по АДРЕСА_1 за його добровільною відмовою.

Підпунктом 22.2. пункту 22 вказаного рішення договір оренди землі, реєстраційний №8247/04 від 08.11.2004 року, визнано таким, що припиняє свою дію з дня державної реєстрації договору оренди землі з новим землекористувачем - ФОП ОСОБА_3

Згідно інформації Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 28.04.2017 №2709/0/225-17 дія договору оренди від 08.11.2004 №8247/04 не припинено.

Вказані обставини стали підставою звернення Харківської міської ради з відповідним позовом до господарського суду Харківської області з вимогами про розірвання договору оренди землі від 08.11.2004 №8247/04, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ "ДУЕТ" та зобов'язанням відповідача повернути земельну ділянку територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до приписів ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Колегія суддів зазначає, що в ст. 651 Цивільного кодексу України застосовані поняття "розірвання договору за взаємною згодою сторін" та "розірвання договору за рішенням суду", які не є тотожними та регулюються різними нормами законодавства.

Харківська міська рада звернулася до господарського суду з позовною заявою, в якій, зокрема, просить розірвати договір за рішенням суду.

Згідно з пунктом "е" статті 141 Земельного кодексу України, підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Пунктом 7 ч. 1 та ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. (ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається фактичний перехід права користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Як свідчать матеріали справи, право власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" площею 512,5 кв. м, по АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі рішення Третейського суду від 14.03.2006, виконавчого листа Червонозаводського районного суду від 03.04.2006 у справі №2-802/06, про що свідчить Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 21.06.2017 №30135994.

За таких обставин, матеріалами справи підтверджується, що ТОВ "ДУЕТ" не є власником нежитлової будівлі літ. "А-2" площею 512,5 кв. м, по АДРЕСА_1 та фактично не використовує земельну ділянку площею 0,0336 га, надану за договором оренди землі, зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08 листопада 2004 року за №8247/04.

Таким чином, перехід права власності на нежитлову будівлю, що розташована на орендованій земельній ділянці, наданій в оренду ТОВ "ДУЕТ" до інших осіб підтверджується матеріалами справи, а тому, в силу приписів ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України, у відповідача припинилось право користування земельною ділянкою за спірним договором.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

У відповідності до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

За змістом пункту 40 спірного договору оренди, перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

У пункті 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне нерухоме майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень". Таке оформлення здійснюється з урахуванням законодавчих приписів, зазначених в абзацах другому - п'ятому підпункту 2.12 пункту 2 цієї постанови, і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.05.2009 р. N 439 "Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку".

Таким чином, враховуючи положення зазначених норм матеріального права та умови спірного договору оренди, підставою для припинення права користування земельною ділянкою попереднього землекористувача та розірвання договору оренди є перехід права власності на житловий будинок, споруду, будівлю до іншої особи.

Враховуючи, що фактичне користування земельною ділянкою та нежитловою будівлею, яка розташована на орендованій земельній ділянці здійснює її новий власник - ФОП ОСОБА_3, а законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, колегія суддів дійшла висновку, що згідно з пунктом 40 договору оренди, перехід права власності на будівлю, яка розташована на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору оренди та укладання договору оренди з новим власником нежитлових будівель та споруд на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За таких обставин, колегія суддів вважає, що позовні вимоги про розірвання договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та ТОВ «ДУЕТ», зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 08 листопада 2004 року за №8247/04, є обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

В пункті 21 договору оренди сторони погодили, що після припинення договору орендар повертає орендареві земельну ділянку у стані не гіршому з тим, у якому він одержав її в оренду.

Враховуючи викладене, вимога про зобов'язання відповідача повернути земельну ділянку територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради є правомірною та підлягає задоволенню.

Погоджуючись з висновками суду першої інстанції щодо задоволення позову, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що посилаючись на довідки ДПІ від 28.01.2014 та від 29.05.2017 про відсутність заборгованості з орендної плати за землю стверджує, що у позивача відсутнє порушене право щодо звернення з позовом до суду про розірвання договору оренди землі з огляду на те, що відповідачем вноситься орендна плата у встановленому договором порядку та розмірі.

Колегія суддів вважає дані посилання необґрунтованими, виходячи з наступного.

Предметом даного позову є розірвання договору оренди землі на підставі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна, який знаходиться на орендованій земельній ділянці від орендаря до іншої третьої особи.

У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, ФОП ОСОБА_3, зокрема, попередній землекористувач - ТОВ «ДУЕТ» втратив право користування зазначеною земельною ділянкою шляхом її добровільної відмови, що дає право Харківській міській раді вимагати розірвання спірного договору з підстав, визначених ст. 32 Закону України «Про оренду землі», п. є) ч. 1 ст. 141 ЗК України та п. 40 спірного договору оренди землі, колегія суддів дійшла висновку про наявність порушеного права позивача.

Враховуючи вищезазначене, діями відповідача порушується охоронюваний законом інтерес Харківської міської ради щодо використання земельної ділянки згідно умов спірного договору та щодо належного впорядкування земельних правовідносин з новим власником будівлі.

Наведена правова позиція підтверджується і судовою практикою Верховного Суду України при розгляді аналогічних спорів (постанова від 20.08.2013 у справі № 15/5005/12936/2011, постанова від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63, від 06.06.2001 у справі № 11/227).

Щодо посилань відповідача у своїй апеляційній скарзі на вжиття новим власником будівлі заходів щодо оформлення нового договору оренди землі за вищевказаною адресою, колегія суддів зазначає, що такі доводи скаржника не позбавлені належної переконливості, оскільки в своїй апеляційній скарзі скаржник фактично просить вирішити питання про достовірність поданих ним доказів, які на його думку, в зв'язку з вибірковим підходом до їх оцінки були безпідставно відхилені судом першої інстанції, про перевагу одних доказів над іншими і фактично зводяться до необхідності надання нової оцінки доказів по справі щодо оформлення новим власником нового договору оренди землі, що взагалі не стосується предмету та підстав позову у вказаній справі.

На підставі вищевикладеного колегія суддів вважає, що твердження відповідача, викладені ним в апеляційній скарзі ґрунтуються на припущеннях, не доведені належними доказами, тоді як господарським судом першої інстанції в повній мірі з'ясовані та правильно оцінені обставини у справі та ухвалене ним рішення є законним та обґрунтованим, у зв'язку з чим підстав для його скасування та задоволення апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, п. 1 ст. 103, ст. ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу ТОВ "ДУЕТ" на рішення господарського суду Харківської області від 05.09.2017 у справі № 922/2159/17 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 05.09.2017 у справі № 922/2159/17 залишити без змін.

Головуючий суддя Слободін М.М.

Суддя Сіверін В. І.

Суддя Терещенко О.І.