ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" листопада 2017 р. Справа № 922/518/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Гребенюк Н. В. , суддя Медуниця О.Є.,

при секретарі судового засідання Кохан Ю.В.,

за участі представників:

позивача ОСОБА_1, за довіреністю № 08-11/43/2-17 від 05.01.2017;

відповідача - ОСОБА_2, за довіреністю б/н від 20.10.2017;

третьої особи - ОСОБА_3, за довіреністю № 32-20-14-689/0/19-17 від 12.01.2017;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. № 2865Х/3-28) на рішення Господарського суду Харківської області від 12 вересня 2017 року по справі № 922/518/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків;

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача ОСОБА_4 Управління Держгеокадастру у Харківській області, м. Харків;

до Товариства з обмеженою відповідальністю Укрімпекс, м. Харків;

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2014 року Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ТОВ "Укрімпекс", в якій (з урахуванням заяви про зміну предмету позову від 13.06.2016 № 5417/9-16) просить внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2005 за № 53 шляхом визнання укладеною з 01.01.2014 додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в запропонованій позивачем редакції. В обґрунтування позовних вимог посилається на необхідність приведення договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства у звязку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки орендованої земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.12.2016 у справі № 922/518/14, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2017, позов задоволено частково. Відмовлено в позові щодо визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі від 23.09.2005 за № 53 в частині пунктів 13, 14, 28 д) проекту додаткової угоди. Відмовлено в позові в частині визнання додаткової угоди укладеною з 01 січня 2014 року.

Постановою Вищого господарського суду України від 27.06.2017 у справі № 922/518/14 скасовано рішення Господарського суду Харківської області від 22.12.2016 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.02.2017 в частині задоволення позовних вимог. Справу в цій частині направлено на новий розгляд до Господарського суду Харківської області. В іншій частині рішення та постанову залишено без змін. Скасовуючи вказані судові рішення, суд касаційної інстанції виходив з того, що суди попередніх інстанцій не перевірили обґрунтованості визначення для відповідача нормативної грошової оцінки землі, а саме: правильність встановлення коефіцієнту функціонального використання спірної земельної ділянки (КФ) та коефіцієнту економіко-планувальної зони, а відтак дійшли необґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог в частині внесення запропонованих позивачем змін до договору оренди землі від 23.09.2005.

В процесі нового розгляду справи Господарським судом Харківської області ухвалою від 04.09.2017 у справі № 922/518/14 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_4 Управління Держгеокадастру у Харківській області.

За результатами нового розгляду справи Господарським судом Харківської області ухвалено рішення від 12.09.2017 у справі № 922/518/14 (суддя Добреля Н.С.), яким задоволено позов. Внесено зміни до договору оренди землі від 23.09.2005 за № 53 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в наступній редакції:

«

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі оренди землі,

зареєстрованого "23" вересня 2005 року за № 53

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного

земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"___" ___________ 20__ р.

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_5 з одного боку та ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "УКРІМПЕКС" (Орендар) в особі керівника___________________з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 „Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 „Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого "23" вересня 2005 року за № 53 змінити, доповнити пункт 2. словами і викласти у такій редакції:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :09:004:0011."

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 560 від 24.09.2013 становить 11268516 грн (одинадцять мільйонів двісті шістдесят вісім тисяч пятсот шістнадцять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

"9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 28/14 від 02.10.2013 на рік становить 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 631036,90 грн (шістсот тридцять одна тисяча тридцять шість гривень девяносто копійок), або в місяць 52586,41 грн (пятдесят дві тисячі пятсот вісімдесят шість гривень сорок одна копійка)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "23" вересня 2005 року за № 53 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

ХАРКІВСЬКА ОСОБА_6 ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ

Харківської області м. Харків, ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "УКРІМПЕКС"

м-н Конституції, 7 61045, м. Харків, вул. Отакара Яроша,

код 04059243 буд. 18

код 23461258

В особі міського голови В особі керівника

_____________Г.А. ОСОБА_5 ___________/ПІБ/

/підпис/ / підпис/

»

Відповідач звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову. Посилається на завищення розміру орендної плати, у звязку з некоректним визначенням коефіцієнтів у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 560 від 24.09.2013, а саме: коефіцієнту функціонального використання орендованої земельної ділянки (КФ) та коефіцієнту, який характеризує її місце розташування. Вважає, що зазначений Витяг не відповідає вимогам чинного законодавства.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 28.09.2017 у справі № 922/518/14 апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 24.10.2017.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 24.10.2017, у звязку з відсутністю відзиву позивача на апеляцій скаргу, з метою повного та всебічного розгляду апеляційної скарги, відкладено розгляд апеляційної скарги на 16.11.2017.

Представник апелянта в судовому засіданні 16.11.2017 підтримав апеляційну скаргу в повному обсязі.

Представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу від 16.11.2017 за вх. № 11702 та в судовому засіданні 16.11.2017 не погоджується з доводами відповідача, викладеними в апеляційній скарзі, просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Посилається на те, що у витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки міститься інформація, затверджена відповідною сільською, селищною чи міською радою. Зазначає, що орендована відповідачем земельна ділянка, згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 № 18/15/21/11, за функціональним використанням відноситься до земель комерційного використання, тому при здійсненні розміру орендної плати за вказану земельну ділянку застосовано коефіцієнт функціонального використання (Кф) у розмірі 2,5.

Представник третьої особи у відзиві на апеляційну скаргу від 24.10.2017 за вх. № 10765 та в судовому засіданні 16.11.2017 не погоджується з доводами відповідача, викладеними в апеляційній скарзі, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Посилається на те, що Управління Держземагенства у м. Харкові Харківській області не має можливості впливати на розрахунок значень коефіцієнтів, зазначених у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 560 від 24.09.2013, оскільки цей розрахунок здійснюється в автоматичному режимі із застосуванням програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013». Зазначає, що відповідач плутає поняття цільового призначення земельної ділянки з функціональним використанням земельної ділянки (КФ). Вважає правомірним застосування коефіцієнту функціонального використання (Кф) у розмірі 2,5, оскільки за умовами договору оренди, спірна земельна ділянка надана відповідачу в оренду для реконструкції нежитлової будівлі під офісний центр, магазин, кафе та ресторан, а тому відноситься до земель комерційного використання.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи в судовому засіданні, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 23.09.2005 між Харківською міською радою (орендодавцем) та ТОВ Укрімпекс (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, який було зареєстровано 23.09.2005 за № 53 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (т. 1 а.с. 49-51).

За умовами п.п. 1, 2, 3 договору оренди землі від 23.09.2005 № 53, орендодавець на підставі рішення XХVII сесії Харківської міської ради IV скликання від 24.11.2004 № 191/04 та рішення XХХ сесії Харківської міської ради IV скликання від 20.12.2004 № 227/04 надає, а орендар приймає в строкове платне користування оренду земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Отакара Яроша, 18, загальною площею 0,3621 га, в тому числі: ріллі - --- га, багаторічних насаджень - --- га, сіножатей - --- га, пасовищ - --- га, лісів - --- га, під забудовою 0,0768 га, інших угідь - 0,2853 га. На земельній ділянці знаходиться обєкт нерухомого майна: нежитлова будівля літ. Д-3, яка належить орендарю на праві колективної власності, інших обєктів інфраструктури немає.

За умовами п. 15 зазначеного договору оренди землі, земельна ділянка передається в оренду для реконструкції нежитлової будівлі літ. 3 з надбудовою 4-го поверху під офісний центр, магазин, кафе та ресторан (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації) та подальшої експлуатації.

В пункті 8 договору оренди землі від 23.09.2005 № 53 сторони погодили, що договір укладено строком: на період реконструкції до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2029.

Факт передачі орендареві земельної ділянки по вул. Отакара Яроша, 18, загальною площею 0,3621 га, підтверджується актом прийняття-передачі від 23.09.2005 (т. 1 а.с. 54).

Пунктом 5 договору оренди землі від 23.09.2005 № 53 сторони встановили, що нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки складає:

- на період реконструкції згідно з довідкою № 1104/05 від 12.05.2005 641906,00 грн;

- на період експлуатації згідно з довідкою № 1105/05 від 12.05.2005 - 209531,00 грн.

В п. 9 зазначеного договору оренди землі сторони встановили розмір орендної плати:

- на період реконструкції: 2005 рік - 1367,26 грн в місяць; 2006 рік - 2012,91 грн в місяць; з 2007 рік - 3797,94 грн в місяць;

- на період експлуатації (з 01.12.2007): 11768,28 грн в місяць.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 договору оренди землі від 23.09.2005 № 53).

Пунктом 13 договору оренди землі від 23.09.2005 № 53 сторони передбачили, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів.

Під час дії зазначеного договору оренди землі, рішеннями 17-ої сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 25.12.2007 за № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", 19-ої сесії Харківської міської ради 5-го скликання від 27.02.2008 за № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007" та № 41/08 "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м Харкові" зі змінами та доповненнями внесеними протягом 2008-2009 років, було змінено базову вартість 1 кв.м земель м. Харкова та впроваджено новий порядок визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками. Базова вартість, яку було введено в дію з 01.03.2008, склала 253,30 грн.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 та збільшено базову вартість 1 кв.м. землі у м. Харкові до 291,18 грн (п. 1.1 цього рішення).

У відповідності до п. 2 рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13, це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням 26-ої сесії Харківської міської ради 6-го скликання від 25.09.2013 за № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 за № 960/12.

Пунктом 5 рішення № 1269/13 зобов'язано Департамент земельних відносин Харківської міської ради попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Згідно з п. 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті від 19.12.2012 № 960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Харківська міська рада рішенням № 41/08 від 27.02.2008 затвердила Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові.

З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив на адресу орендаря - ТОВ "Укрімпекс" листи-пропозиції від 03.12.2013 за № 3804/0/225-13 та № 3780/0/225-13 (т. 1 а.с. 63, 64 ), в якому запропонував внести зміни до договору оренди землі від 23.09.2005 № 53 та додав до проект додаткової угоди до договору оренди землі від 23.09.2005 № 53 та розрахунок орендної плати.

Згідно з розрахунком № 28/14 від 01.01.2013, розмір орендної плати за вказану земельну ділянку за 1 місяць складає 52586,41 грн та на рік складає 631036,90 грн (т. 1 а.с. 71).

Відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 560 від 24.09.2013, нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 11268516,00 грн (т. 1 а.с. 62).

Орендар додаткову угоду не підписав, що стало підставою для звернення позивача до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі від 23.09.2005 за № 53 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі.

За приписами ст. 13 Закону України «Про оренду землі» та ст. 288 Податкового кодексу України, основною метою укладання договору оренди земельної ділянки є отримання орендодавцем орендної плати у розмірі, не меншому, ніж встановлено законодавством.

Згідно зі ст. 21 Закону України Про оренду землі, орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно положень ст. 1 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється й річна сума податкового зобовязання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

За приписами ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно зі ст. 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обовязковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до п. 2.1., п. 2.2. Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 за № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні є власником програмного комплексу Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013, здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 за № 1209/13, здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п. 3.1, п. 3.2 зазначеного Порядку, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою.

Вищезазначені Рішення Харківської міської ради на момент розгляду справи в судовому порядку не скасовані, є чинними.

Таким чином, впровадження нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 01.01.2014 є підставою для зміни розміру орендної плати за договором оренди землі від 23.09.2005 № 53.

Відповідно до ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ч. 2 ст. 648 Цивільного кодексу України, зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно з ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

В пункті 36 договору оренди землі від 23.09.2005 за № 53 сторони передбачили можливість внесення змін за взаємною згодою сторін та вирішення спору в судовому порядку у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі.

Враховуючи викладене та приймаючи до уваги, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є обовязковою підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами в договорі оренди землі від 23.09.2005 за № 53.

Зважаючи на викладене, судова колегія апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог щодо внесення змін до договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати на підставі рішення органу місцевого самоврядування.

Пунктом 6.1 Положення про порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, затвердженим рішенням 19 сесії Харківської міської 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 (із наступними змінами) визначено, що розмір орендної плати, встановлений договорами, укладеними до набрання чинності цього Положення, підлягає перерахунку.

Відповідно до пункту 2.4 вказаного Положення, річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою: О = Ц* Б * К1 * К2, де: Ц - нормативна грошова оцінка земельної ділянки; Б - єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення та К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Згідно зі ст.ст. 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до п. 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 № 445/2-11, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

Згідно ч. 6 п. 4 зазначеного Положення, Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11.

Пунктом 3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

За результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з додатком 2 (п. 4 Порядку).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є офіційним документом, що виданий компетентним органом державної влади (Управлінням Держземагенства), на підставі якого Харківська міська рада в межах своїх повноважень розраховує розмір орендної плати.

Відповідно до пункту 2.2 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, Управління Держземагентства у місті Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Згідно п. 2.3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13, Комунальне підприємство «ОСОБА_6 інформаційний центр» є користувачем програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» за договором з Департаментом земельних відносин, надає доступ до зазначеного програмного комплексу Управлінню Держземагентства у м. Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, Департаменту земельних відносин для перевірки даних, що містяться у витягах, та виконання інших функцій у межах повноважень та Департаменту самоврядного контролю за використанням та охороною земель для здійснення відповідних контрольних повноважень.

Таким чином, Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 560 від 24.09.2013 було сформовано в автоматичному режимі за допомогою програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» і Управління Держземагентства у м. Харкові Харківської області не мало можливості впливати на розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки та коефіцієнтів, необхідних для її визначення, зокрема, коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф) та коефіцієнту, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Економіко-планувальна зона).

До того ж, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що у Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 560 від 24.09.2013 вірно визначено розмір коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф) в розмірі 2,5 як на землі комерційного використання, зважаючи на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Відповідно до п. 3.5. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Додаток 1 до цього Порядку містить таблицю 1.1 «Коефіцієнти,які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), згідно з якою до земель комерційного використання застосовується коефіцієнт 2,5. До таких земель відносяться:

- землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту;

- землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі;

- землі роздрібної торгівлі побутовими товарами і їх ремонт;

- землі готелів та ресторанів;

- землі підприємств фінансового посередництва;

- землі підприємств страхування;

- землі підприємств, що здійснюють допоміжну діяльність у сфері фінансів та страхування;

- землі підприємств, що здійснюють операції з нерухомістю, здавання під найм та послуги юридичним особам;

- землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері інформатизації;

- землі підприємств, що здійснюють послуги, які надаються переважно юридичним особам;

- землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги;

- землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері відпочинку та розваг (азартні ігри та ігри на гроші тощо).

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 № 377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання (Кф) для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Вказана Інструкція з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) визначає порядок замовлення заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) на основі класифікації земель Стандартної статистичної класифікації землекористування ЄЕК, розробленої Статистичною комісією та Європейською економічною комісією ООН, та Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96, затвердженої і введеної в дію наказом Держстандарту України від 22 жовтня 1996 № 441.

Додатки до вказаної інструкції здійснюють класифікацію видів економічної діяльності на землях певної категорії видів економічної діяльності, за видами діяльності згідно Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96.

Згідно з додатком 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель, різні види оптової та роздрібної торгівлі, здавання в найм нерухомості, операції з нерухомістю за дорученням третіх осіб відносяться до економічної діяльності на землях комерційного використання.

Згідно ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Таким чином віднесення до певного виду функціонального використання здійснюється що до всієї земельної ділянки на який проводиться певний вид економічної діяльності.

Отже, вся орендована відповідачем земельна ділянка відноситься до земель комерційного використання, оскільки за умовами п. 15 договору оренди землі від 23.09.2005, земельна ділянка передана в оренду відповідачу для реконструкції нежитлової будівлі літ. 3 з надбудовою 4-го поверху під офісний центр, магазин, кафе та ресторан.

Таким чином, Управлінням Держземагенства при розрахунку розміру орендної плати було вірно використано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки як для земель комерційного використання (Кф) в розмірі 2,5, у звязку з чим апеляційна скарга в цій частині задоволенню не підлягає.

Судова колегія не погоджується з посиланням відповідача на некоректне визначення коефіцієнту, який характеризує місце розташування земельної ділянки, виходячи наступного.

Відповідно до п. 3.6. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11, коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), обумовлений трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою

Км = Км1 х Км2 х Км3,

де:

Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій. Значення коефіцієнтів установлюються за результатами пофакторних оцінок кожної групи з урахуванням питомої ваги рентоутворювальних факторів у формуванні загального рентного доходу в межах населеного пункту та його економіко-планувальних зон.

Нормативна грошова оцінка земель населених пунктів виконується в послідовності відповідно до пунктів 3.6-3.9. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 № 18/15/21/11.

У відповідності до п. 3.7. цього Порядку, середня вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від регіональних факторів місця розташування (Цнм) визначається за формулою:

В х Нп

Цнм = ---------- х Км1

Нк

Значення коефіцієнта Км1 є добутком коефіцієнтів, які враховують:

- чисельність населення, географічне положення, адміністративний статус населеного пункту та його господарські функції (додаток 1, табл. 1.2);

- входження в приміську зону міст з чисельністю населення 100 тис. чол. і більше ( додаток 1, табл. 1.3);

- наявність у населеного пункту статусу курорту (додаток 1, табл. 1.4);

- входження до зон радіаційного забруднення (додаток 1, табл. 1.5).

У відповідності до п. 3.8. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 № 18/15/21/11, у межах населеного пункту базова вартість одного квадратного метра земель диференціюється за економіко-планувальними зонами, які встановлюються на основі економічної оцінки території населеного пункту з урахуванням таких факторів:

- неоднорідності функціонально-планувальних якостей території;

- доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, масового відпочинку;

- рівня інженерного забезпечення та благоустрою території;

- рівня розвитку сфери обслуговування населення;

- екологічної якості території;

- привабливості середовища: різноманітність місць докладання праці, наявність історико-культурних та природних пам'яток тощо.

Середня вартість одного квадратного метра земель не диференціюється для:

- смуги відводу магістральної залізниці, за винятком економіко-планувальних зон, які включають вокзали та привокзальні площі;

- смуги відводу магістральних нафто-, газо- та продуктопроводів, які проходять через територію населеного пункту і виходять за його межі;

- смуги відводу ліній електропостачання високої напруги і виходять за його межі.

Згідно з п. 3.9. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 № 18/15/21/11, вартість одного квадратного метра земель населених пунктів за економіко-планувальними зонами розраховується за формулою:

Цнз = Цнм х Км2,

де:

Цнз - середня для економіко-планувальної зони вартість одного квадратного метра земель (у гривнях).

Значення коефіцієнта Км2 визначається як добуток по факторних оцінок з урахуванням вагової характеристики кожного з факторів.

Числові значення пофакторних оцінок приймаються в межах граничних значень коефіцієнтів Км2 для груп населених пунктів з різною чисельністю населення (табл. 1.6 додатка 1) з урахуванням нормативно-технічної документації та експертної оцінки.

Питома вага зональних рентоутворювальних факторів визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей.

Сума вагових характеристик, що встановлена для факторів, повинна дорівнювати 1,0.

Згідно з п. 3.10. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів від 27.01.2006 № 18/15/21/11, вартість одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання (Цн) визначається з урахуванням територіально-планувальних, інженерно-геологічних, історико-культурних, природно-ландшафтних, санітарно-гігієнічних та інженерно-інфраструктурних особливостей місця її розташування в межах економіко-планувальної зони за формулою:

Цн = Цнз х Кф х Км3.

Значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000, - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. чол. та 1:5000 для інших населених пунктів.

Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, наведені в додатку 1, табл. 3.7, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

З огляду на викладене та враховуючи, що при наданні Витягу № 560 від 24.09.2013 розрахунок значення коефіцієнту (Км), який характеризує місце розташування орендованої відповідачем земельної ділянки, здійснювалось із застосуванням програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» в автоматизованому режимі, відсутні підстави вважати, що значення зазначеного коефіцієнту було визначено некоректно, а тому апеляційна скарга в цій частині також не підлягає задовленню.

За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення вимог позивача про внесення змін до договору оренди землі від 23.09.2005 за № 53 в частині розміру нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати.

Крім того, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про задоволення вимог позивача про доповнення п. 2 договору оренди землі від 23.09.2005 № 53 відомостями щодо кадастрового номеру земельної ділянки, оскільки відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі така істотна умова договору оренди землі як обєкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до п. 5 ст. 54 Господарського процесуального кодексу України, позивач зобовязаний викласти в позовній заяві обставини, на яких ґрунтуються його вимоги, надати докази, що підтверджують позов.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

На підставі викладеного, колегія суддів апеляційної інстанції прийшла до висновку, що місцевим господарським судом під час прийняття Господарського суду Харківської області від 12 вересня 2017 року по справі № 922/518/14 повністю досліджено обставини, які мають значення для справи, правильно застосовано норми матеріального та процесуального права та зроблено висновки, які відповідають фактичним обставинам справи, у звязку з чим відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги відповідача та скасування або зміни зазначеного рішення.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 129 Конституції України, ст. 99, 101, п. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Харківської області від 12 вересня 2017 року по справі № 922/518/14 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до суду касаційної інстанції через Харківський апеляційний господарський суд.

Повний текст постанови складено та підписано 20.11.2017.

Головуючий суддя Пелипенко Н.М.

Суддя Гребенюк Н. В.

Суддя Медуниця О.Є.