КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" листопада 2017 р. Справа№ 927/919/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мальченко А.О.

суддів: Дикунської С.Я.

Жук Г.А.

при секретарі судового засідання Найченко А.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «Кінотехпром»

на рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017

у справі № 927/919/16 (суддя Мурашко І.Г.)

за позовом Приватного акціонерного товариства «Кінотехпром»

до 1. Приватного підприємства «Аксіома»

2. Управління комунального майна Чернігівської обласної ради

про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012 та про визнання недійсними п. 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру орендної плати

за участю представників:

від позивача: директор Олексієнко О.П. (витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань);

від відповідача-1: директор Ларченко Л.Б. (витяг з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань);

від відповідача-2: представник Бондар Я.О. (довіреність №01-358 від 21.04.2017),

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство «Кінотехпром» (надалі - ПрАТ «Кінотехпром», позивач) звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Приватного підприємства «Аксіома» (надалі - ПП «Аксіома», відповідач-1) та Управління комунального майна Чернігівської області (надалі - відповідач-2) про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та визнання недійсними пункту 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього.

Під час розгляду справи судом першої інстанції було прийнято до розгляду заяву про зміну предмету позову, в якій позивач просив змінити п. 2 прохальної частини позовної заяви та визнати недійсними пункт 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 в частині вартості орендованого майна та додаток № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати.

Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 у справі №927/919/16 в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням господарського суду першої інстанції, ПрАТ «Кінотехпром» звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Обґрунтовуючи підстави звернення з апеляційною скаргою, скаржник посилався на неповне з'ясування судом обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 13.10.2017 прийнято зазначену апеляційну скаргу до провадження та призначено до розгляду на 15.11.2017.

Відповідачі скористалися правом, наданим статтею 96 Господарського процесуального кодексу України, надали відзиви на апеляційну скаргу, в яких просили залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Господарського суду Чернігівської області без змін.

До початку судового засідання 15.11.2017 через відділ забезпечення автоматизованого розподілу, контролю та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду від позивача надійшло клопотання про призначення повторної судової будівельно-технічної експертизи.

У судовому засіданні представник позивача підтримав подане клопотання про призначення повторної судової експертизи, мотивуючи останнє тим, що при проведенні призначеної судом першої інстанції судової оціночно-будівельної експертизи експертом були допущені порушення чинного законодавства, а саме, порушено п.п. 5.2.1 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5, а також не враховано приписів Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 (надалі - Національний стандарт № 1) та Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 за № 1442 (надалі - Національний стандарт № 2).

Представники відповідача-1 та відповідача-2 проти задоволення вказаного клопотання заперечили, наголошуючи на тому, що висновок судової оціночно-будівельної експертизи, проведеної Харківським науково-дослідним інститутом судових експертиз імені Заслуженого професора М.С. Бокаріуса, повністю відповідає вимогам чинного законодавства та узгоджується з іншими матеріалами справи.

Поставивши на обговорення заявлене позивачем клопотання про призначення повторної судової будівельно-технічної експертизи, колегія суддів, порадившись, ухвалила в його задоволенні відмовити, з огляду на наступне.

За приписами частини 1 статті 41 Господарського процесуального кодексу України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Як роз'яснено у п. п. 2, 5 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 4 «Про деякі питання практики призначення судової експертизи», судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.

Частиною четвертою статті 42 Господарського процесуального кодексу України передбачено право господарського суду призначити повторну судову експертизу.

У п. 15.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 № 4 «Про деякі питання практики призначення судової експертизи» роз'яснено, що повторною визнається судова експертиза, у проведенні якої експерт досліджує ті ж самі об'єкти і вирішує ті ж самі питання, які досліджувалися і вирішувалися у первинній судовій експертизі. Нові об'єкти на дослідження повторної судової експертизи подаватися не можуть, так само як не можуть ставитися на її вирішення питання, які не розглядалися попередньою експертизою.

Повторна судова експертиза призначається з ініціативи суду або за клопотанням учасників процесу, якщо висновок експерта визнано необґрунтованим чи таким, що суперечить іншим матеріалам справи, або коли він викликає сумнів у його правильності, або за наявності істотного порушення норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи. Повторну судову експертизу може бути призначено також, якщо є розходження у висновках кількох експертів і їх неможливо усунути шляхом одержання додаткових пояснень експертів у судовому засіданні. Повторну судову експертизу слід доручати іншому експерту (експертам).

З огляду на те, що позивачем не наведено обставин, які свідчать про необґрунтованість висновку проведеної судової експертизи, останній не суперечить іншим матеріалам справи та у зв'язку з відсутністю істотного порушення норм, які регламентують порядок призначення і проведення експертизи, враховуючи, що матеріали справи містять достатню кількість доказів для повного та об'єктивного вирішення спору, колегія суддів апеляційного господарського суду відхиляє клопотання позивача про призначення повторної судової експертизи у справі як необґрунтоване та безпідставне.

У судовому засіданні представник скаржника підтримав вимоги апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення суду скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Представники відповідачів проти вимог апеляційної скарги заперечили, вважають її безпідставною та необґрунтованою, у зв'язку з чим просили суд апеляційної інстанції відмовити в її задоволенні, а судове рішення залишити без змін.

15.11.2017 в судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення має бути залишеним без змін, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 27.12.2012 між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (в тексті договору - орендодавець) та ПрАТ «Кінотехпром» (в тексті договору - орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області № 74, посвідчений приватним нотаріусом Чернігівського міського нотаріального округу Слєдовським М.С. та зареєстрований в реєстрі за №2578 (далі - договір).

Відповідно до пункту 1.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, та перебуває на бухгалтерському обліку Управління комунального майна Чернігівської обласної ради, у складі: двоповерхова будівля майстерні «Т-2», загальною площею - 488,3 кв. м, приміщення механічної майстерні «А1-2» в двоповерховій будівлі, загальною площею - 242,1 кв. м. Загальна площа приміщень, що передаються в оренду складає 730,4 кв. м.

Згідно з пунктом 1.2 договору вартість майна визначена згідно звіту про оцінку майна, виконаного ПП «Аксіома» та станом на 14.09.2012 становить 747 855,00 грн без ПДВ.

Пунктом 1.4 договору визначено, що майно, яке передається в оренду, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підтверджується свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомості, виданим виконкомом Чернігівської міської ради 25.11.2002 на підставі рішення № 237 від 18.11.2002, зареєстрованим 25.12.2002 в Чернігівському міжміському бюро технічної інвентаризації, про що зроблений запис у реєстровій книзі № 9 за реєстровим № 68; знаходиться на земельній ділянці площею 2159 кв. м., яка перебуває в постійному користуванні орендаря згідно Державного акту на право постійного користування землею серії ЧН-47 виданого 20.08.1993.

Відповідно до п. 3.3 договору розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25.03.2011 зі змінами, внесеними рішенням обласної ради від 30.09.2011.

Пунктом 3.4 договору передбачено, що розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у Додатку № 2 до цього договору, що є невід'ємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 2 620,11 грн.

Згідно з п. 10.1 договору цей договір діє з 01.11.2012 по 31.10.2017 включно.

Як вбачається з матеріалів справи, факт приймання позивачем в строкове платне користування об'єкту оренди, визначеного в пункті 1.1. договору, підтверджується актом прийому-передачі в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, підписаним уповноваженими представниками сторін та скріпленим печатками господарюючих суб'єктів 01.11.2012 (Додаток №1 до договору).

У Додатку №2 до договору наведений розрахунок розміру орендної плати за оренду вищевказаного об'єкту, який виконано відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням Чернігівської обласної ради від 25.03.2011 зі змінами.

Так, відповідно до вказаного розрахунку орендна плата за базовий місяць оренди (вересень 2012 року) становить 2 620,11 грн (747 855,00 грн х 4,2%) : 12) х 100,1%), де 747 855,00 грн - загальна ринкова вартість об'єктів оцінки, яка визначена за дохідним підходом, станом на 14.09.2012 (дата оцінки) у звіті про оцінку, складеному 19.09.2012 суб'єктом оціночної діяльності ПП «Аксіома» (а.с.48-89, т. 1).

Обґрунтовуючи заявлений позов та апеляційну скаргу, позивач зазначав, що при складанні звіту про оцінку майна суб'єктом оціночної діяльності ПП «Аксіома» були порушені приписи ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України, ст.ст. 9, 33 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», п. 19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п. п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2, що призвело до невірного визначення вартості об'єкта оцінки (об'єкта оренди за договором № 74) та, як наслідок, невірного визначення вартості майна в пункті 1.2 договору оренди № 74 та невірного розрахунку розміру орендної плати за базовий місяць оренди, погодженого додатком № 2 до договору оренди № 74.

Крім того, в апеляційній скарзі позивач наголошував на тому, що судом першої інстанції не було надано належної оцінки висновку судової оціночно-будівельної експертизи, який, на думку апелянта, складений експертом з порушенням приписів чинного законодавства.

Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, як під час розгляду справи місцевим господарським судом, так і в апеляційній інстанції, відповідачі вказували на те, що оскаржуваний звіт про оцінку був складений та рецензований з дотриманням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, та Національних стандартів №1 та №2, що, крім того, підтверджується висновком судової оціночно-будівельної експертизи.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до висновку судової експертизи недоліки звіту не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості об'єкта оренди, у зв'язку з чим права позивача діями відповідачів не були порушені, а тому місцевий господарський суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсними звіту про оцінку, пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати.

Колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду, а доводи скаржника вважає безпідставними та такими, що спростовуються наявними у справі доказами, з огляду на наступне.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Надаючи оцінку правовідносинам, що склались між сторонами у даній справі, колегія суддів зазначає, що укладений між позивачем та відповідачем-2 правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди (найму), за яким, відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України).

Згідно з ч. 1 ст. 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі, або особа, якій належать майнові права.

Враховуючи умови договору та виходячи зі змісту свідоцтва про право власності на об'єкти нерухомості (а.с. 222, т. 1), суд першої інстанції правильно встановив, що предметом договору оренди № 74 (об'єктом оцінки у звіті) є індивідуально визначене нерухоме майно, що знаходиться у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

Враховуючи те, що орендоване майно є комунальною власністю, до правовідносин, що склалися між суб'єктами господарювання за договором оренди, застосовуються положення Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ (надалі - Закон), який є спеціальним законодавчим актом у сфері регулювання відносин, пов'язаних з передачею майна в оренду.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 10 однією з істотних умов договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації.

Статтею 11 вказаного Закону передбачено, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-ІІІ передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди державного майна, майна, що є у комунальній власності.

Статтею 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки. При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Як встановлено місцевим господарським судом, виходячи з того, що строк договору оренди № 18 від 01.11.2006, укладеного між відповідачем-2 та позивачем, закінчився в жовтні 2012 року та з моменту останньої оцінки об'єкта оренди минуло більше трьох років (попередня оцінка була проведена в 2006 році), відповідачем-2 в Чернігівській обласній газеті «Деснянська правда» від 09.08.2012 № 74 (28335) було оголошено конкурс з відбору суб'єктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна комунальної власності, зокрема, групи інвентарних об'єктів, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв. м, приміщення механічної майстерні загальною площею 242,1 кв. м (а.с. 99-100, т. 1).

За результатами проведеного конкурсу право на здійснення незалежної оцінки вищезазначеного майна було здобуто ПрАТ «Аксіома» (відповідачем-1), з яким в подальшому Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (відповідачем-2) було укладено договір № 72 від 11.09.2012 на проведення незалежної оцінки майна (а.с. 101-103, т.1).

З матеріалів справи вбачається, що право відповідача-1 здійснювати оцінку майна підтверджується сертифікатом суб'єкта оціночної діяльності, виданим ФДМ України № 11749/11 від 22.04.2011, свідоцтвом про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів № 6618, виданим ФДМ України від 23.06.2008, кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача МФ № 5980, виданим ФДМ України від 24.05.2008, посвідченням про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 7250-ПК, виданим ФДМ України 31.05.2012 (а.с. 87-88, т. 1).

Частиною 2 ст. 284 Господарського кодексу України, передбачено що оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

За приписами частин 1 та 6 ст. 9 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», на яку посилається позивач, передбачено що методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 №3) затверджено Методику оцінки об'єктів оренди, відповідно до якої провадиться оцінка майна, що перебуває у державній та комунальній власності і передається в оренду (надалі - Методика оцінки об'єктів оренди).

Пунктом 2 зазначеної Методики передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Згідно з пунктом 20 Методики оцінки об'єктів оренди результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Частиною 1 статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що звіт про оцінку майна є документом, який містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 33 вказаного Закону спори пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку.

Як було зазначено вище, за результатами проведеної оцінки будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012, суб'єктом оціночної діяльності ПП «Аксіома» (відповідачем-1) було складено звіт про оцінку майна - групи інвентарних об'єктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв. м та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв. м, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, згідно якого ринкова вартість об'єкта оцінки склала 747 855,00 грн (з ПДВ) (а.с. 66, т.1).

Місцевим господарським судом встановлено, що оскаржуваний звіт був переданий замовнику - Управлінню комунального майна Чернігівської області за актом від 02.10.2012 № 72 прийому-передачі виконаних робіт з незалежної оцінки вартості об'єкту (а.с.104, т. 1).

Підставою позову в частині вимог позивача до відповідача-1 про визнання недійсним вказаного звіту про оцінку є невідповідність останнього приписам пункту 19 Методики оцінки об'єктів оренди, пунктам 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та пунктам 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2.

Так, пунктом 19 Методики оцінки об'єктів оренди передбачено, що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (до яких належить відповідач-2), звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем.

Згідно з ч. 3 ст. 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.

У відповідності до пунктів 63, 64 Національного стандарту № 1 рецензування полягає у неупередженому об'єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва. За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об'єкта оцінки.

Пунктом 65 Національного стандарту № 1 передбачено, що у рецензії повинні зазначатися: підстави проведення рецензування; повна назва звіту про оцінку майна, що був об'єктом рецензування, відомості про його виконавців, їх кваліфікацію та висновок про можливість проведення зазначеними особами оцінки майна відповідно до правових вимог провадження професійної оціночної діяльності; строк проведення рецензування і дата підписання рецензії; висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті); висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень; загальний висновок про достовірність оцінки майна.

Як правильно встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, головним спеціалістом відділу обліку, відчуження та управління майном Управління комунального майна Чернігівської області Пасічнюк Т.Ю., яка має кваліфікаційні посвідчення ЦМК № 1250-ПК та МФ № 3971-ПК, виданих ФДМ України 16.04.2011 та 14.04.2011, надано позитивну рецензію з урахуванням вимог пунктів 62-67 Національного стандарту № 1, згідно якої оскаржуваний звіт про оцінку майна повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів і може використовуватись з метою, визначеною у звіті (а.с.154-157, т. 1).

За результатами позитивного рецензування звіту про оцінку майна, висновок про його вартість був затверджений начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (а.с. 52-53, т.1).

Отже, матеріалами справи спростовуються та судом першої інстанції правомірно відхилені доводи позивача щодо проведення рецензування оскаржуваного звіту всупереч вимог пункту 19 Методики оцінки об'єктів оренди, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національного стандарту № 1.

Виходячи зі змісту абз. 4 пункту 2 Методики оцінки об'єктів оренди, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки. Тобто, результати звіту про оцінку майна підлягають застосуванню протягом шести місяців з дати оцінки, а саме, з 14 вересня 2012 року.

Так, місцевим господарським судом встановлено, що в межах шестимісячного строку з дати складання звіту про оцінку майна його дані були використані відповідачем-2 при укладанні з позивачем договору оренди № 74 від 27.12.2012, зокрема, в частині пункту 1.2 договору, яким визначено вартість об'єкту оренди, та додатку № 2 до договору, де наведено розрахунок розміру орендної плати за базовий місяць оренди, виходячи зі встановленої вартості.

Частиною 2 статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Виходячи зі змісту оскаржуваного звіту про оцінку майна, останній складено з метою визначення ринкової вартості об'єкта оцінки для цілей оренди відповідно до наступних нормативно-правових актів: Національного стандарту № 1, Національного стандарту № 2, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 № 1891; Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої КМУ від 10.08.1995 № 629 у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 № 3.

Колегія суддів вважає безпідставними доводи позивача, який стверджує, що ПП «Аксіома» при проведенні оцінки майна та складанні оскаржуваного звіту невірно застосував положення пунктів 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2, що вплинуло на вартість майна, визначену за результатами такої оцінки, а саме, призвело до її завищення, з огляду на наступне.

Пунктом 1 Національного стандарту № 1 передбачено, що останній є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Згідно з пунктом 3 вказаного Національного стандарту закріплено значення понять, що використовуються у цьому стандарті та в інших Національних стандартах.

Відповідно до пункту 11 Національного стандарту №1 оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

Як вбачається з матеріалів справи, оскаржуваним звітом визначалась саме ринкова вартість об'єкта оцінки з метою оренди за допомогою дохідного та порівняльного методичних підходів.

За приписами пункту 14 Національного стандарту № 1 визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.

У відповідності до пункту 37 Національного стандарту №1, з метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Проаналізувавши положення Національних стандартів № 1 та № 2, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку, що на законодавчому рівні не визначено обов'язку оцінювача проводити оцінку із застосуванням усіх методичних підходів одночасно.

Так, пунктом 36 Національного стандарту №1 передбачено, що оцінювач, як правило, застосовує кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеній меті.

Водночас, пунктом 6 Національного стандарту № 2 передбачено, що витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Пунктом 24 Національного стандарту № 1, на який послався позивач, передбачено порядок визначення вартості ліквідації об'єкта оцінки. При цьому, позивачем не було враховано, що ліквідаційна вартість об'єкта оцінки є одним з видів неринкової вартості, що оцінювачем взагалі не досліджувалось.

Відповідно до пункту 16 Національного стандарту № 1 визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача.

При цьому, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи позивача про те, що підібрані об'єкти взагалі не є подібними до об'єкта оцінки, що виключає можливість їх використання з метою визначення ринкової вартості, виходячи з наступного.

За приписами пункту 53 Національного стандарту № 1, залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки, оцінювач повинен, в тому числі, визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки.

На переконання позивача, відповідачем-1 при складанні оскаржуваного звіту не було враховано, що об'єктом оцінки є цілісний майновий комплекс, в якому є шість будівель, з яких три - знаходяться у власності позивача, інші - в комунальній власності на балансі відповідача-2. На думку позивача, зазначені обставини мали бути враховані оцінювачем у складі операційних витрат та призвести до зменшення вартості об'єкта оцінки, та, відповідно, розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку.

Однак, як правильно зазначив суд першої інстанції, такі твердження позивача спростовується матеріалами справи, зокрема, свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомості (а.с. 222, т. 1), згідно якого об'єктом оренди за договором № 74 та, відповідно, об'єктом оцінки у звіті, є індивідуально визначене нерухоме майно, що знаходиться у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

Пунктом 1 Національного стандарту №2, на який посилається позивач, передбачено, що останній є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Відповідно до пункту 12 Національного стандарту № 2, у разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися, виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна. Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 13 Національного стандарту № 2 метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур: прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна; прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці та виробничими витратами і прибутком виробника; обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок; розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Відповідно до пунктів 42, 43 Національного стандарту № 1 дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

З огляду на вказане, доводи апелянта щодо проведення оцінки відповідачем-1 з порушенням пунктів 12, 13 Національного стандарту № 2, а саме, використання при проведенні оцінки пропозицій по оренді, а не діючих договорів оренди, колегією суддів відхиляються, оскільки жодних вимог щодо необхідності застосування оцінювачем під час оцінки майна діючих договорів оренди Національними стандартами №1 та №2 не передбачено.

Крім того, як правильно зауважили відповідачі, оцінювач при проведенні оцінки майна застосовує (враховує) достовірні і доступні джерела інформації, проте, укладені діючі договори оренди нерухомого майна не є доступним джерелом інформації.

Також колегія суддів вважає безпідставними твердження апелянта про порушення відповідачем-1 вимог п.п. 13, 16 Національного стандарту № 2 у зв'язку з тим, що останнім було безпідставно покладено операційні витрати саме на нього, як орендаря за договором № 74, та не враховано необхідних витрат орендодавця, що полягали у приведенні орендованого приміщення в належний стан.

Як було зазначено вище, відповідно до пункту 13 Національного стандарту №2 метод прямої капіталізації доходу передбачає, серед іншого, прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту.

Згідно з пунктом 16 Національного стандарту № 2 необхідні витрати, що пов'язані з приведенням споживчих характеристик об'єкта оцінки у відповідність із споживчими характеристиками подібного нерухомого майна, дохід від якого враховувався під час прогнозування чистого операційного доходу об'єкта оцінки, можуть бути враховані під час застосування, зокрема, методу прямої капіталізації доходу - шляхом зменшення вартості об'єкта оцінки, визначеної відповідно до вимог пункту 12 цього Стандарту, на розмір поточної вартості необхідних витрат, що необхідні для такого приведення.

Під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому, до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

Статтею 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» врегульовано питання проведення ремонтних робіт орендованого майна та порядок компенсації витрат користувачу об'єкта.

Умовами договору оренди №74 від 27.12.2012 (п.п. 6.1.1, 6.1.2) передбачено право орендаря з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, шляхом проведення його реконструкції, технічного переозброєння, капітального ремонту, що зумовлює підвищення його вартості за рахунок власних коштів, які не підлягають компенсації; виконувати всі роботи по пристосуванню приміщень до особливостей діяльності за рахунок власних коштів.

Поліпшення наймачем речі, переданої у найм, врегульовані також статтею 778 Цивільного кодексу України.

Крім того, як вбачається з оскаржуваного звіту про оцінку, у зв'язку з відсутністю опоряджувальних робіт на другому поверсі будівлі Т-2 оцінювачем застосовано відповідне коригування в сторону зменшення вартості об'єкта оцінки.

Враховуючи зазначене, доводи скаржника щодо порушення при проведенні оцінки об'єкта оренди пунктів 13, 16 Національного стандарту №2 є безпідставними.

Крім того, з огляду на те, що обов'язок з доведення правомірності заявлених вимог покладається на позивача, останнім було заявлено клопотання про призначення в межах справи судової оціночно-будівельної експертизи (а.с. 212, т. 1).

Як вбачається з матеріалів справи, ухвалою Господарського суду Чернігівської області від 30.11.2016 було задоволено клопотання позивача та призначено судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої, за клопотанням позивача, доручено Харківському науково-дослідному інституту судових експертиз імені Заслуженого професора М.С. Бокаріуса.

На вирішення експерта були поставлені наступні питання:

- Чи відповідає оцінка у звіті про оцінку двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв. м та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв. м, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, визначена станом на 14 вересня 2012 року, яку виконало ПП «Аксіома», вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам, зокрема, але не виключно: пункту 19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п.п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1, п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2.

- Чи призвели встановлені експертом порушення нормативно-правових актів з оцінки нерухомого майна до завищення вартості об'єкта оренди: двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв. м та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв. м, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, - якщо так, то визначити в якому саме розмірі.

У відповідності до пункту 67 Національного стандарту № 1 звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

За результатами судової оціночно-будівельної експертизи надано висновок від 29.05.2017 № 13573, згідно якого Звіт про оцінку майна, групи інвентарних об'єктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв. м та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв. м, що перебувають на балансі управління комунального майна Чернігівської обласної ради та розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, складений 19.09.2012 ПП «Аксіома» на дату оцінки 14.09.2012 (директор Ларченко Л.Б., оцінювач ОСОБА_8) у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам, зокрема, але не виключно п. 19 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п.п. 1, 3, 11, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1, п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Встановлені експертом недоліки досліджуваного звіту не призвели до завищення вартості об'єкта оренди: двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв. м та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв. м, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66.

Як вбачається з вказаного висновку, виконання судової оціночно-будівельної експертизи було доручено судовому експерту Башкірову Г.Б., завідувачу сектору будівельно-технічних та дорожньо-технічних досліджень лабораторії будівельно-технічних досліджень, що має вищу будівельно-технічну та вищу юридичну освіту, кваліфікацію судового експерта за спеціальностями, зокрема, 10.6 «Дослідження об'єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій і відповідних документів», 10.10. «Визначення оціночної вартості будівельних об'єктів і споруд», та який був попереджений про кримінальну відповідальність за ст. ст. 384, 385 КК України.

Твердження апелянта про порушення під час призначення та проведення експертизи приписів чинного законодавства, а саме, п.п. 5.2.1 Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затверджених Наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 №53/5 (надалі - Рекомендації), а також неврахування приписів Національного стандарту № 1 та Національного стандарту № 2 колегія суддів відхиляє, з огляду на наступне.

Відповідно до п. 5.2. Рекомендацій основними завданнями оціночно-будівельної експертизи є, зокрема, визначення відповідності виконаної оцінки нерухомого майна (поліпшень земельної ділянки) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.

Підпунктом 5.2.1. Рекомендацій визначено орієнтовний перелік вирішуваних питань:

Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, залишкова, ліквідаційна, вартість ліквідації, спеціальна, інвестиційна тощо) об'єкта нерухомого майна (зазначити об'єкт: будівля, приміщення, квартира, споруда тощо)?

Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, залишкова, ліквідаційна, вартість ліквідації, спеціальна, інвестиційна тощо) частки (зазначити частку: -1/2, -1/4 тощо) об'єкта нерухомого майна (зазначити об'єкт: будівля, приміщення, квартира, споруда тощо)?

Чи відповідає виконана оцінка нерухомого майна (зазначити об'єкт) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

З висновку судової оціночно-будівельної експертизи вбачається, що на питання, вирішення якого було поставлено згідно ухвали Господарського суду Чернігівської області від 30.11.2016 (Чи відповідає оцінка у звіті про оцінку вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам), експертом надана чітка позитивна відповідь, що звіт про оцінку майна у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам.

Крім того, виходячи зі змісту вказаного висновку, дослідження експертом проводилося методом вивчення матеріалів справи, з використанням нормативних і довідкових документів, у відповідності до вимог, зокрема, Закону України «Про оцінку майна та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту №1 та №2, Методики оцінки об'єктів оренди.

Дослідивши та оцінивши зазначений висновок судової оціночно-будівельної експертизи за правилами статей 42, 43 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд приймає його як належний та допустимий доказ, що підтверджує відповідність у цілому оскаржуваного звіту про оцінку вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам.

При цьому, колегія суддів зазначає, що вказаний висновок судової оціночно-будівельної експертизи не суперечить матеріалам справи, зокрема, рецензії на звіт про оцінку майна, виконаної головним спеціалістом відділу обліку, відчуження та управління майном Управління комунального майна Чернігівської області Пасічнюк Т.Ю., яка діяла на підставі кваліфікаційних посвідчень ЦМК № 1250-ПК та МФ № 3971-ПК, виданих ФДМ України 16.04.2011 та 14.04.2011 (а.с.154-155, т. 1).

З огляду на вищевикладене, враховуючи висновки судової оціночно-будівельної експертизи та наявні докази у справі в сукупності, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012.

Позивачем також заявлена вимога до відповідача-2 про визнання недійсним пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати.

Обґрунтовуючи заявлену вимогу, позивач вказує на те, що порушення відповідачем-1 при складанні оскаржуваного звіту вимог нормативно-правових актів призвело до невірного визначення вартості об'єкта оренди за договором № 74 та, як наслідок, невірного визначення відповідачем-2 вартості майна в пункті 1.2 договору оренди № 74 та невірного розрахунку розміру орендної плати за базовий місяць оренди, погодженого додатком № 2 до договору.

Отже, як правильно зазначив місцевий господарський суд, вимога до відповідача-2 є похідною від вимоги до відповідача-1 про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012.

Враховуючи, що згідно висновку судової експертизи від 29.05.2017 № 13543 недоліки, допущені відповідачем-1 при складанні звіту про оцінку майна, не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості об'єкта оренди, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання недійсним пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати.

При цьому, колегія суддів враховує, що у справі № 927/1338/15 за первісним позовом Управління комунального майна Чернігівської обласної ради до ПрАТ «Кінотехпром» про стягнення заборгованості з орендної плати та за зустрічним позовом ПрАТ «Кінотехпром» до Управління комунального майна Чернігівської обласної ради про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012, ухвалою Господарського суду Чернігівської області призначалась оціночна будівельно-технічна експертиза з метою визначення ринкової вартості предмета оренди згідно спірного договору оренди станом на 14.09.2012.

За результатами вказаної експертизи експертом було надано висновок № 57-15 від 25.04.2016, відповідно до якого, ринкова вартість предмета оренди згідно договору оренди від 27.12.2012 № 74 нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, а саме: двоповерхової будівлі майстерні «Т-2» загальною площею 488,3 кв. м та приміщення механічної майстерні «А1-2» в двоповерховій будівлі загальною площею 242,1 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, станом на 14.09.2012 складає 740 957,00 грн (без урахування ПДВ).

У зв'язку з зазначеним, місцевий господарський суд у рішенні від 22.08.2016 у справі № 927/1338/15, яке набрало законної сили, встановив, що різниця між вартістю об'єкта оренди, що визначена у звіті про оцінку майна, складеного ПП «Аксіома» та вартістю об'єкта оренди, визначеною за результатами судової будівельно-технічної експертизи, складає 6 898,00 грн (747 855,00 грн - 740 957,00 грн), тобто таке коливання вартості об'єкта оренди не можна вважати значним, оскільки її значення не перевищує навіть одного відсотка у порівнянні до вартості об'єкта оренди в цілому.

Відповідно до частини 2 статті 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори), за винятком встановлених рішенням третейського суду, під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Таким чином, не потребують доказування преюдиційні факти, тобто встановлені рішенням господарського суду у процесі розгляду іншої справи, в якій беруть участь ті самі сторони, в тому числі і в тих випадках, коли в іншому спорі сторони мали інший процесуальний статус.

Крім того, колегія суддів зазначає, що згідно з ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Приписи статті 627 Цивільного кодексу України встановлюють, що відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В силу приписів статті 204 Цивільного кодексу України правомірність правочину презюмується.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

У відповідності до роз'яснень Пленуму Вищого господарського суду України, викладених у постанові від 29.05.2013 № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що при підписанні оспорюваного договору оренди № 74 від 27.12.2012 та додатку №2 до нього сторони були вільними в його укладенні та визначенні його умов. При цьому, умови оспорюваного правочину, у тому числі в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати, не суперечать чинному законодавству України, моральним засадам суспільства, особи, які його вчиняли, мали необхідний обсяг дієздатності, волевиявлення учасників було вільним, правочин був вчинений у належній формі і був спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені.

Враховуючи зазначене, пункт 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та додаток № 2 до договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 не суперечить чинному законодавству, а доводи апелянта про їх невідповідність вимогам закону є безпідставними.

Крім того, обов'язок доведення наявності обставин, з якими закон пов'язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Згідно зі ст. ст. 32-34 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються судом письмовими та речовими доказами, поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь у судовому процесі. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

При цьому, обов'язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем не доведено наявності правових підстав для визнання недійсними пункту 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати, а тому вказана вимога є безпідставною.

Статтею 1 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Враховуючи, що права позивача діями відповідачів не були порушені, а недоліки звіту не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості об'єкта оренди за договором № 74 від 27.12.2012, колегія суддів вважає позовні вимоги необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

При цьому, судом першої інстанції правомірно відхилені заяви відповідачів про застосування наслідків спливу позовної давності до вимоги про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012, виходячи з наступного.

Статтею 256 Цивільного кодексу України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. За приписами частини 1 ст. 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Як роз'яснено у пункті 2.2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 10 «Про деякі питання застосування наслідків спливу позовної давності у вирішенні господарських спорів», перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з'ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості.

Отже, за змістом частини першої статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи, що в даному випадку відсутнє.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з рішенням місцевого господарського суду про відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди, пункту 1.2 договору оренди нерухомого майна № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розміру розрахованої орендної плати.

Господарський суд у відповідності до статті 43 Господарського процесуального кодексу України оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 у справі №927/919/16 прийнято відповідно до вимог чинного законодавства, доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують, а тому підстав для його скасування чи зміни не вбачається, відповідно, апеляційна скарга ПрАТ «Кінотехпром» має бути залишена без задоволення.

Судовий збір за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладається на апелянта.

Керуючись статтями 4-3, 32, 33, 43, 49, 96, 99, 101 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Кінотехпром» на рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 у справі №927/919/16 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Чернігівської області від 21.08.2017 у справі №927/919/16 залишити без змін.

3. Матеріали справи №927/919/16 повернути до Господарського суду Чернігівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий суддя А.О. Мальченко

Судді С.Я. Дикунська

Г.А. Жук