РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

"20" листопада 2017 р. Справа № 906/722/17

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Грязнов В.В. ,

суддя Бучинська Г.Б.

при секретарі судового засідання Клімук Л.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 на рішення господарського суду Житомирської області від 03.10.2017 р. у справі №906/722/17

за позовом Новогуйвинської селищної ради

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 07.12.2006 р.

за участю:

представника позивача - не з'явився,

відповідача - ОСОБА_1,

представника відповідача - ОСОБА_2

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Житомирської області від 03.10.2017 року у справі №906/722/17 (суддя Терлецька-Байдюк Н.Я.) задоволено позов Новогуйвинської селищної ради та визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі №20 від 07.12.2006 року, в якій п.5 та п.9 договору викладено у новій редакції.

При винесенні рішення суд першої інстанції з посиланням на ст. 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 271, 288, 289 Податкового кодексу України, ст. ст. 13, 18, 23 Закону України "Про оцінку земель", дійшов до висновку про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі від 07.12.2006р., укладеного між сторонами, в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, а відтак і наявність у позивача права вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового як для позивача, так і відповідача. Встановивши, що запропоновані позивачем редакції пунктів 5 та 9 договору щодо внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки відповідають вимогам діючого на момент виникнення спірних правовідносин законодавства та умовам договору, господарський суд дійшов висновку про задоволення позову.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відповідач звернувся до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Житомирської області від 03.10.2017 року у справі №906/722/17 скасувати та прийняти нове рішення, яким спонукати сторони на укладення додаткової угоди до договору оренди землі №20 від 07.12.2006 року у редакції запропонованій відповідачем.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на положення ст. 652 Цивільного кодексу України та зазначає, що місцевий господарський суд не мав законних підстав на зміну умов договору оренди на користь позивача, а повинен був ухвалити рішення про спонукання сторін на укладення додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі з метою приведення його у відповідність із законом на компромісних умовах запропонованих відповідачем, а саме при затвердженій нормативній грошовій оцінці землі на суму 245777,26 грн. визначити розмір орендної плати в сумі 7373,31 грн./рік, що складає 3% від нормативної грошової оцінки землі.

На адресу Рівненського апеляційного господарського суду від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначено, що рішення суду першої інстанції винесене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому скасуванню не підлягає.

Відповідачем було подано письмові пояснення до відзиву позивача, в яких апелянт зазначає, що орендар звертався до селищної ради з пропозицією укласти додаткову угоду на його умовах. Також зазначає, що оскільки орендарем впродовж 2016 року сплачувалась орендна плата в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі, а позивач приймав оплату у вказаному розмірі, то сторони досягли усної домовленості про укладення додаткової угоди на умовах відповідача.

Розглянувши апеляційну скаргу, відзив на неї, письмові пояснення апелянта до відзиву, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення відповідача та його представника, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 07.12.2006 року між Новогуйвинською селищною радою (орендодавець/позивач) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар/відповідач) укладено договір оренди землі №20, за умовами п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (згідно рішення 28 сесії четвертого скликання Новогуйвинської селищної ради від 06.03.2006р.), для розміщення навісів для складування, сушки та переробки деревини на території Новогуйвинської селищної ради в межах села Гуйва Житомирського району та області (а.с.12-15).

Пунктом 2 договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3500 га, у тому числі під будівлями - 0,0295 га, під двором - 0,3205 га.

Відповідно до пункту 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 23625 грн. (двадцять три тисячі шістсот двадцять п'ять гривень) згідно розрахунку ДП "Житомирський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" станом на 14.11.2006р.

Договір сторонами укладено на двадцять п'ять років (п.8 договору).

Пунктом 9 договору визначено, що орендна плата вноситься на рахунок Новогуйвинської селищної ради у грошовій формі у розмірі 1181,25грн. в рік, що складає 5% від нормативної грошової оцінки, згідно рішення Новогуйвинської селищної ради. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції та при зміні нормативної грошової оцінки землі та коефіцієнтів (п.10 договору).

Відповідно до п.13 договору розмір орендної плати переглядається щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

У п.36 договору сторони визначили, що зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

24.12.2015 року Новогуйвинською селищною радою прийнято рішення №20 "Про затвердження технічної документації по визначенню нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Новогуйвинської селищної ради", пунктом 1 якого затверджено технічну документацію по визначенню нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Новогуйвинської селищної ради (смт. Новогуйвинське, смт. Гуйва, смт. Озерне) Житомирського району Житомирської області, а саме: базова вартість одного квадратного метра смт. Новогуйвинське - 125,49 грн./кв.м.; базова вартість одного квадратного метра смт. Гуйва - 106,59 грн./кв.м.; базова вартість одного квадратного метра смт. Озерне - 121,87 грн./кв.м. (а.с.18).

Так, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №284 від 26.08.2016р. (а.с. 19), нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки становить 245 777,26 грн.

На 20-тій сесії Новогуйвинської селищної ради було розглянуто заяву орендаря про зменшення орендної ставки з 6% до 3%, та за результатами обговорення було прийнято рішення №331 від 23.02.2017 року, яким відповідачу залишено орендну ставку в розмірі 5% (як і було передбачено укладеним договором) та зобов'язано укласти додаткову угоду, яку в подальшому необхідно подати до органів фіскальної служби для нарахування актуальної орендної плати (а.с.21).

На виконання рішення №331 від 23.02.2017 року позивач звернувся до відповідача з листом №508/02-23 від 30.03.2017р., в якому було викладено пропозицію внесення змін до договору оренди землі від 07.12.2006р. шляхом укладення додаткової угоди. Однак додаткову угоду відповідачем підписано не було.

Натомість орендар повторно звернувся до селищної ради з проханням про зменшення орендної ставки з 5% до 3% від нормативної грошової оцінки землі та пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди землі від 07.12.2006р. у запропонованій орендарем редакції (а.с. 44-45).

Рішенням Новогуйвинської селищної ради №409 від 30.03.2017 року відповідачу відмовлено у зменшенні орендної ставки з 5% до 3% та зобов'язано апарат ради подати позов до суду (а.с.23).

Відповідно до вимог статей 651, 652 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Таким чином, законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до положень статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції селищної ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Таким чином, оскільки рішення Новогуйвинської селищної ради №20 від 24.12.2015 року "Про затвердження технічної документації по визначенню нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Новогуйвинської селищної ради", яким затверджено технічну документацію по визначенню нормативної грошової оцінки земель населених пунктів Новогуйвинської селищної ради та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалось, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Наведеної правової позиції також дотримується Верховний Суд України в аналогічній справі № 922/3871/14 (3-481гс15), постанова від 07.10.2015 року.

Оскільки, нова нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки становить 245 777,26 грн. (згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №284 від 26.08.2016р.), а тому орендна ставка визначена у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі становить 12288,86 грн. в рік (1 024,07 грн. у місяць), що правомірно було враховано судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для внесення змін до договору оренди землі від 07.12.2006р., укладеного між сторонами, в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 5 договору,) та розміру орендної плати (п. 9 договору), а відтак і наявність у позивача права вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін, з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового як для позивача, так і відповідача.

Оцінюючи доводи апеляційної скарги про не врахування судом першої інстанції позиції відповідача щодо укладення додаткової угоди в запропонованій ним редакції, суд апеляційної інстанції зазначає, що процесуальним правом вимоги у даному спорі наділений позивач, натомість відповідач є особою до якої пред'явлено позовну вимогу та яка вправі до початку розгляду господарським судом справи про суті подати зустрічний позов. Однак враховуючи, що відповідачем у даному спорі не було пред'явлено зустрічний позов, тому суд першої інстанції був позбавлений процесуальної можливості розглядати вимоги відповідача про спонукання позивача до укладення додаткового договору в редакції та на умовах запропонованих відповідачем.

Окрім того, доводи відповідача наведені в письмових поясненнях від 20.11.2017 року про укладення між сторонами правочину в усній формі, а саме шляхом оплати відповідачем орендної плати в розмірі 3% річних від нормативної грошової оцінки землі та прийняття такої оплати позивачем, оцінюються судом апеляційної інстанції критично, оскільки рішеннями селищної ради №331 від 23.02.2017 року та №409 від 30.05.2017 року позивачем було відмовлено орендарю в зменшенні розміру орендної плати до 3% від нормативної грошової оцінки землі та залишено орендну плату в розмірі 5% від нормативної грошової оцінки землі, що відповідно до п. 35 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є виключною компетенцією селищної ради. Вказані рішення селищної ради є чинними та в розумінні статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є обов'язковими для виконання.

Прийняття позивачем орендної плати, виходячи з розрахунку 3% від нормативної грошової оцінки землі, а не 5%, як це визначено договором, не може свідчити про зміну умов договору оренди, оскільки такі дії орендаря є діями направленими на часткове виконання зобов'язань за договором.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов вірних висновків про те, що запропоновані позивачем редакції пунктів 5 та 9 договору щодо внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі відповідають вимогам діючого на момент виникнення спірних правовідносин законодавства, з огляду на що місцевим господарським судом було правомірно винесено рішення про задоволення позову.

Відповідно до вимог статей 32, 33, 34 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно з'ясувавши обставини справи, з дотриманням норм матеріального та процесуального права прийняв законне та обґрунтоване рішення, а наведені в апеляційній скарзі доводи не спростовують висновків суду та не можуть бути підставою для скасування оскарженого судового рішення.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Житомирської області від 03.10.2017 р. у справі №906/722/17 залишити без змін, апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Матеріали справи №906/722/17 повернути до господарського суду Житомирської області.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Бучинська Г.Б.