ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" листопада 2017 р. Справа № 920/817/17

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Білецька А.М., суддя Медуниця О.Є.,

при секретарі Бєлкіній О.М.,

за участю представників:

позивача - Петрова Л.П. - дов. № 06.01-27/15 від 22.06.2017,

відповідача - ОСОБА_12 - особисто (паспорт НОМЕР_5 від 21.07.2008), ОСОБА_13. - дов. б/н від 15.09.2017,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. №3097 С/3) на рішення господарського суду Сумської області від 19.09.2017 у справі № 920/817/17

за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, м. Суми,

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_12, м. Суми,

про розірвання договору оренди і виселення із займаного приміщення, -

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2017 року позивач звернувся до господарського суду Сумської області з позовом про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0401 від 10.12.2010 року, укладеного з відповідачем, а також про виселення відповідача з підземного переходу площею 612,1 кв.м., що розташований на перехресті вул. СКД, вул. Харківській у м. Суми.

Рішенням господарського суду Сумської області від 19.09.2017 (суддя Левченко П.І.) в задоволенні позову відмовлено.

Позивач з рішенням суду першої інстанції не погодився та подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду Сумської області від 19.09.2017 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм чинного законодавства. В обґрунтування своїх апеляційних вимог позивач посилається на те, що орендар (відповідач) без отримання письмової згоди орендодавця (позивача) передав в суборенду частину нежитлових приміщень, що є порушенням ст. 774 ЦК України, пунктів 5.1, 5.2 Порядку передачі в оренду майна комунальної власності територіальної громади м. Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 26.10.2011 №896-МР (зі змінами згідно рішення Сумської міської ради від 26.04.2017 №2028-МР) щодо обов'язкового отримання орендарем письмової згоди орендодавця на передачу об'єкта оренди в суборенду, що згідно ст. 651 ЦК України, пп. "а" пп.7.1.3 п.7.1 договору оренди від 10.12.2010 є підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди. Позивач зазначає, що суд першої інстанції невірно розцінив як неналежні та недопустимі докази надані позивачем акти перевірки виконання орендарем договору оренди та неповно з'ясував всі обставини справи та за відсутності належних та допустимих доказів зробив висновок про відсутність порушення відповідачем пунктів 6.2.3, 6.2.6, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.17 договору оренди від 10.12.2010р.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення. Вважає, що доводи, викладені в апеляційній скарзі, є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції законним та таким, що прийняте у відповідності з нормами чинного законодавства. Відповідач зазначив, що ним жодним чином не порушено права територіальної громади міста Суми володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що їй належить. Отже, на думку відповідача, судом першої інстанції вірно були зроблені висновки, що позивачем у даному випадку не доведено істотного порушення умов договору відповідачем (такого порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору), а відтак відсутні підстави як для розірвання договору, так і для виселення відповідача з займаного приміщення.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи позивача та у відзиві на неї доводи відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 10.12.2010 між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (орендодавцем), правонаступником якого є позивач, та відповідачем (орендарем) укладено договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0401 (договір), за умовами якого орендодавець передав, а орендар (відповідач) прийняв у строкове платне користування (в оренду) підземний перехід за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 612,1 кв.м. Майно передано в оренду для розміщення магазинів та кафе (пункт 1.1 договору).

За умовами договору відповідач, зокрема, зобов'язаний, надавати можливість орендодавцю в будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, яка здійснюється в присутності орендаря (відповідача) або його представника (пункт 6.2.12 договору), а також зобов'язаний передавати у суборенду об'єкт оренди або його частини (пункт 6.2.14 договору).

Згідно пункту 7.1.1 договору, орендодавець (позивач) має право у будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, контролювати стан та ефективність використання об'єкта оренди, але з урахуванням умов пункту 6.2.12 договору, яким сторони визначили, що така перевірка здійснюється в присутності орендаря (відповідача) або його представника.

Матеріали справи містять акти перевірки виконання умов договору оренди нежитлових приміщень (а саме: договору оренди нерухомого майна від 10.12.2010 № УМКВ-0401) від 27.06.2017 та від 04.08.2017 (а.с. 14-19), складені представниками позивача Дмитренко Т.О. та Будаковою М.Є.

Як зазначає позивач у своїй позовній заяві, відповідачем не виконуються зобов'язання, визначені пунктами 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.6, 6.2.7, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.17 договору оренди від 10.12.2010 року № УМКВ-0401.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач не виконує вищевказані умови спірного договору оренди, що є істотним порушенням договірних відносин між сторонами договору та порушенням норм законодавства України.

Відмовляючи в задоволенні позову про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0401 від 10.12.2010 року, укладеного з відповідачем та про виселення відповідача з підземного переходу площею 612,1 кв.м., що розташований на перехресті вул. СКД, вул. Харківській у м. Суми, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не надано до суду належних доказів щодо істотних порушень відповідачем умов договору, а викладені в позовній заяві твердження позивача спростовані матеріалами справи.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів повністю погоджується з висновками господарського суду першої інстанції, зважаючи на наступне.

Відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно зі ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов'язань, крім випадків, передбачених законом.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Приписами ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стаття 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

За загальними положеннями ГПК України обов'язок суду під час ухвалення рішення - вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13.

Позивач посилається на частину другу статті 651 Цивільного кодексу України, згідно якої договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Позивач зазначає, що відповідно до підпункту а) п. 7.1.3 договору оренди, орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання договору та відшкодування збитків якщо орендар без дозволу орендодавця передав об'єкт оренди або його частину в користування іншій особі.

В матеріалах справи містяться копії договорів суборенди, які укладені ФОП ОСОБА_12, а саме:

1) договір суборенди № від 01.05.2012р. з ФОП ОСОБА_5 щодо магазину НОМЕР_1;

2) договір суборенди №0604174 від 04.04.2017р. з ФОП ОСОБА_6 щодо магазину НОМЕР_2;

3) договір суборенди №01021233 від 01.04.2012р. з ФОПОСОБА_7 щодо магазину НОМЕР_3;

4) договір суборенди №01021731 від 01.02.2017р. з ФОП ОСОБА_8 щодо магазину НОМЕР_4 тощо.

Згідно частини першої статті 714 Цивільного кодексу України, передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою статті 22 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно, якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди.

Позивач зазначив, що в ході перевірки було встановлено, що орендовані нежитлові приміщення в порушення частини першої статті 714 Цивільного кодексу України передані у суборенду без згоди орендодавця, хоча договором оренди не передбачено передачу об'єкта оренди або його частини в суборенду без згоди орендодавця.

Дане твердження позивача є безпідставним та необґрунтованим, адже, пунктом 6.2.14 договору оренди від 10.12.2010 № УМКВ-0401 встановлено обов'язок орендаря (відповідача) передавати в суборенду об'єкт оренди або його частини.

Тобто, узгоджуючи умови даного договору оренди, орендодавець сам передбачив обов'язок орендаря (відповідача) передати у суборенду об'єкту оренди або його частини іншим особам. При цьому даний договір не містить положень, які зобов'язують відповідача погоджувати з позивачем питання передачі в суборенду об'єкту оренди або його частини.

Таким чином, передаючи частини об'єкту в суборенду відповідач жодним чином не порушив чинне законодавство України та умови договору, а навпаки виконував покладені на нього зобов'язання.

Крім того, колегія суддів бере до уваги те, що однією з умов конкурсу на право оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Суми підземного переходу за адресою: АДРЕСА_1, площею 612,1 кв.м, було саме надання орендарю права передачі частини об'єкта в суборенду, що підтверджується роздруківкою відповідного оголошення з офіційного сайту Сумської міської ради та оголошенням отриманого відповідачем в Управлінні майна комунальної власності Сумської міської ради перед проведенням конкурсу (об'єкт № 14) (а.с. 54-57), отже, отримання права передачі частини об'єкта в суборенду було вирішальним аргументом для фізичної особи-підприємця ОСОБА_12 для прийняття рішення щодо участі у даному конкурсі, а в подальшому для укладання договору.

Стосовно посилання позивача на акти перевірки виконання умов договору оренди нежитлових приміщень (а саме: договору оренди нерухомого майна від 10.12.2010 № УМКВ-0401) від 27.06.2017 та від 04.08.2017 (а.с. 14-19), судова колегія зазначає наступне.

Згідно з пунктом 3.2.17 Положення про департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 26.04.2017 року № 2019-МР, позивач, зокрема, наділений функцією здійснення контролю за дотриманням орендарями умов договорів оренди.

Також, право орендодавця здійснювати контроль за станом об'єкта оренди закріплено в пункті 7.1.1. договору, згідно якого позивач має право у будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, контролювати стан та ефективність використання об'єкта оренди.

Натомість, обов'язкова умова, при дотриманні якої орендодавець має право здійснювати таку перевірку міститься в пункті 6.2.12. договору, відповідно до якого орендар надає можливість орендодавцю в будь який час здійснювати перевірку виконання умов договору, яка здійснюється в присутності орендаря або його представника.

Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

З актів перевірок виконання умов договору оренди нежитлових приміщень від 27.06.2017 та 04.08.2017 вбачається, що перевірка здійснена посадовими особами виконавчих органів Сумської міської ради без залучення орендаря - фізичної особи-підприємця ОСОБА_12 або його представника.

Доказів належного сповіщання відповідача про дати проведення перевірок матеріали справи не містять, цим самим відповідач був позбавлений права подавати особам, що здійснюють перевірки, документи, які засвідчують факт належного виконання умов договору з його боку, знайомитися з матеріалами перевірок та актами, давати пояснення та наводити свої доводи з приводу об'єктивності проведення перевірок.

Крім того, зазначені акти оформлені неналежним чином та не містять підписів осіб, які нібито приймали участь у перевірках: по акту від 27.06.2017: головний спеціаліст відділу контрою за благоустроєм Зарічного району управління "Інспекція з благоустрою м. Суми СМР" Курочкін 1.1.; головний спеціаліст управління інспекції державного архітектурно-будівельного контролю СМР Манжара С.М.; завідувач сектору контролю за розміщенням тимчасових споруд та зовнішньої реклами відділу з питань дизайну міського середовища Шульга О.С. По акту від 04.08.2017: головний спеціаліст відділу торгівлі, побуту та захисту прав споживачів Якубовська С.А.

Тобто, дані акти складені в односторонньому порядку, а тому відображають суб'єктивне судження позивача.

У відповідності до частини 1 статті 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Отже, враховуючи вищезазначене, що докази (акти перевірок виконання умов договору оренди нежитлових приміщень від 27.06.2017 та 04.08.2017), на які посилається позивач як на підставу заявлених позовних вимог, складені всупереч частини 1 та 2 статті 193 Господарського кодексу України, частини 3 статті 509, статей 526, 620 Цивільного кодексу України, пункту 6.2.12. договору, а тому є неналежними та недопустимими доказами, про що дійшов правомірного висновку і суд першої інстанції.

Крім того, як свідчать матеріали справи, відповідачем надано належним чином засвідчені копії договорів, які підтверджують здійснення охорони об'єкту оренди: договору від 08.06.2011 № 110 про реагування при спрацювання тривожної сигналізації, укладеного з ДП "Діфенс" ТОВ "Защита-92", договору від 25.09.2012 № 1860/с спостереження за сигналізацією термінового виклику наряду охорони, укладеного з ПП "Явір-2000", договору від 01.04.2015 № 1860/с/0806А спостереження за сигналізацією термінового виклику наряду охорони, укладеного з ТОВ "Охоронна фірма "Альфа-Л", договору від 01.08.2016 № 1860/с/0806А спостереження за сигналізацією термінового виклику наряду охорони, укладеного з ТОВ "Охоронна фірма "Альфа-Л", договору від 01.04.2017 № 1860/с/0806А спостереження за сигналізацією термінового виклику наряду охорони, укладеного з ТОВ "Охоронна фірма "Альфа-Л".

Матеріали даної справи містять копії договорів: від 12.02.2014 року № 2516 на постачання електроенергії з ПАТ "Сумиобленерго", від 06.09.2017 року № 948 про надання послуг з вивезення побутових відходів з ТОВ "Сервісресурс", від 29.12.2010 року № 675884 про добровільне страхування майна з ВАТ Національна акціонерна страхова компанія "Оранта", від 25.03.2011 № 004/009-34337/04МА про добровільне страхування орендованого майна з ПАТ "Страхова компанія "Брокбізнес", від 30.08.2017 № 004/009-086833/04МА з ПАТ "Страхова компанія "Брокбізнес".

Також, відповідачем надано суду копію акту звірки нарахування та надходження орендної плати до міського бюджету за оренду комунального майна по договору від 10.12.2010 № УМКВ-0401 за період з 01.01.2013 по 31.07.2017.

Крім того, відповідачем надано та долучено судом до матеріалів справи викопіювання з розділу "Архітектурні рішення. Генплан" проектної документації "Проектування існуючого підземного переходу з розміщенням кіосків побутового обслуговування пішоходів і магазину на перехресті вул. СКД та вул. Харківська у м. Суми". Ця проектна документація розроблена у 2011 році, містить відомості щодо опорядження фасадів та благоустрою прилеглої території. Роботи по опорядженню та благоустрою були проведені у відповідності до вказаної проектної документації.

Відповідачем також надано копії договорів про закріплення та утримання території міста Суми в належному санітарно-технічному стані від 08.12.2012 № 250 з Зарічною районною в місті Суми адміністрацією, від 04.09.2017 з Управлінням "Інспекція з благоустрою міста Суми" Сумської міської ради.

Як свідчать матеріали справи, відповідач надав суду на підтвердження належного виконання ним своїх зобов'язань за пунктом 6.2.17 договору викопіювання з робочого проекту "Автоматична пожежна сигналізація. Система повідомлення про пожежу", розробленого у 2011 році та погодженого Управлінням держтехногенбезпеки у Сумській області листом від 15.11.2011 № 21/6/1012.

Суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що вищезгаданими документами спростовуються безпідставні твердження позивача щодо невиконання відповідачем пунктів 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.6, 6.2.7, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.17 договору та, навпаки, цими документами підтверджується виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди від 10.12.2010 року № УМКВ-0401.

З огляду на вищевикладене, ФОП ОСОБА_12 жодним чином не порушено права територіальної громади міста Суми володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що їй належить.

Приймаючи до уваги вище наведені факти, колегія суддів дійшла висновку, що позивачем у даному випадку не доведено істотного порушення умов договору відповідачем (такого порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору), а тому суд першої інстанції обґрунтовано відмовив позивачу в задоволенні позову про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0401 від 10.12.2010 року та виселення відповідача з підземного переходу площею 612,1 кв.м., що розташований на перехресті вул. СКД, вул. Харківській у м. Суми, а доводи викладені позивачем в апеляційній скарзі не знайшли підтвердження в матеріалах справи. Інших обставин, що могли б бути підставою для скасування оскаржуваного рішення, в ході апеляційного провадження не наведено.

Судова колегія Харківського апеляційного господарського суду вважає, що оскаржуване рішення господарського суду першої інстанції прийняте при повному з'ясуванні обставин, що мають значення для справи, у відповідності до норм чинного матеріального та процесуального права, викладені в рішенні висновки відповідають обставинам справи, а тому рішення господарського суду Сумської області від 19.09.2017 у справі № 920/817/17 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 102, п. 1 ст. 103, ст. 105 ГПК України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача, Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, м. Суми, на рішення господарського суду Сумської області від 19.09.2017 у справі № 920/817/17 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Сумської області від 19.09.2017 у справі № 920/817/17 залишити без змін.

Постанова набирає чинності з дня її проголошення і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом 20-ти днів.

Головуючий суддя Гребенюк Н.В.

Суддя Білецька А.М.

Суддя Медуниця О.Є.