Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "14" листопада 2017 р. Справа № 906/460/16

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Шніт А.В.

секретар судового засідання Антонюк Н.Ю.

за участю представників сторін:

від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області: Ткачик П.О. - довіреність №05/129 від 11.01.2017;

від ОСОБА_2: ОСОБА_3 - довіреність №1-465 від 25.02.2010;

від Брусилівської селищної ради: не з'явився.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Брусилівської селищної ради

до ОСОБА_2

про розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 та повернення об'єкту незавершеного будівництва

та за зустрічним позовом ОСОБА_2

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області

про зобов'язання внести зміни до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004, з врахуванням неможливості добудови об'єкта

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області звернулось до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 об'єкта незавершеного будівництва - житлового будинку (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів на земельній ділянці 0,12га, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та ОСОБА_2, який був посвідчений державним нотаріусом Брусилівської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 23.07.2004, зареєстрований в реєстрі під №2367 та зобов'язання ОСОБА_2 повернути об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт.Брусилів на земельній ділянці 0,12га у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області шляхом підписання між сторонами акту приймання-передачі.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на невиконання відповідачем умов договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004.

08.08.2016 до суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_2 про визнання неправомірними дій Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області щодо вимог про виконання умов договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 про добудову об'єкту; визнання неправомірними дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області щодо розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004; визнання неправомірними дії Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області щодо ухилення від внесення змін до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004; зобов'язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області розглянути пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 з врахуванням зміни істотних умов, відповідно до норм чинного законодавства.

Ухвалою суду від 20.09.2016 прийнято зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до спільного розгляду із первісним позовом.

Ухвалою суду від 27.10.2016 залучено до участі у справі третьою особою без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Брусилівську селищну раду.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 06.12.2016, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017, первісний позов задоволено; розірвано договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів на земельній ділянці 0,12га, укладений 23.07.2004 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та громадянкою ОСОБА_2, посвідчений державним нотаріусом Брусилівської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 23.07.2004 та зареєстрований в реєстрі №2367; громадянку ОСОБА_2 зобов'язано повернути незавершений будівництвом житловий будинок в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів на земельній ділянці 0,12га шляхом підписання акту приймання - передачі з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області протягом 10-ти днів від дня вступу рішення суду в законну силу; стягнуто з громадянки ОСОБА_2 на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області 2756,00грн судового збору; у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 26.07.2017 касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017 прийняті у справі №906/460/16 скасовано в частині задоволення первісних позовних вимог щодо розірвання договору купівлі-продажу від 23.07.2004 року та повернення об'єкту незавершеного будівництва - житловий будинок (позиція за генпланом 627) шляхом підписання між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та ОСОБА_2 акта прийому-передачі. В іншій частині рішення господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017 прийняті у справі №906/460/16 залишено без змін. Справу №906/460/16 направлено на новий розгляд до господарського суду Житомирської області в іншому складі суду для розгляду в частині первісно заявлених позовних вимог.

16.08.2017 протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №906/460/16 передано для розгляду судді Шніт А.В.

Ухвалою від 19.08.2017 суддею Шніт А.В. справу №906/460/16 прийнято до свого провадження та призначено судове засідання для її розгляду.

28.08.2017 до господарського суду надійшла зустрічна позовна заява ОСОБА_2 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області від 23.08.2017 про зобов'язання внести зміни до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004, з врахуванням неможливості добудови об'єкта.

Ухвалою суду від 13.09.2017 прийнято зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області від 23.08.2017 про зобов'язання внести зміни до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004, з врахуванням неможливості добудови об'єкта, до спільного розгляду з первісним позовом у справі №906/460/16.

26.06.2017 ОСОБА_2 подала заяву, в якій просить зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області внести зміни до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 з врахуванням неможливості добудови об'єкта, а саме: в ст.5.3 договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 частину 1, а саме: "завершення будівництва протягом 5 (п'яти) років" - виключити повністю, в частині 3 ст.5.3 договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 текс "до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та..." виключити.

Ухвалою від 26.09.2017 суд прийняв заяву ОСОБА_2 за вх.№12204 від 26.06.2017 та вважає предметом зустрічного позову вимоги, викладені у зазначеній заяві.

Представник Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області в судовому засіданні первісні позовні вимоги підтримав у повному обсязі з підстав, викладених у первісній позовній заяві, наявних в матеріалах справи додаткових поясненнях. У задоволенні зустрічного позову просив відмовити з підстав, зазначених у письмовому запереченні на зустрічну позовну заяву. Щодо призначення судової експертизи у справі пояснив, що вважає її призначення недоцільним і таким, що призведе до затягування розгляду справи.

Представник ОСОБА_2 в засіданні суду проти первісних позовних вимог заперечив, зокрема, з підстав, вказаних у письмовому поясненні від 23.08.2017. Зустрічний позов (з врахуванням уточнення зустрічних позовних вимог від 22.09.2017) підтримав у повному обсязі з підстав, викладених у зустрічній позовній заяві. Проти призначення судової експертизи у даній справі заперечив.

Представник Брусилівської селищної ради в судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений вчасно та належним чином, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с. 42, т.3). Разом з тим, 31.10.2017 до суду від третьої особи надійшла заява №1530 від 26.10.2017 про розгляд справи без участі повноважного представника.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

23.07.2004 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (продавець, позивач (первісним позовом) та ОСОБА_2 (покупець, відповідач (первісним позовом) укладено договір №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) (далі - договір купівлі-продажу ОНБ), який є об'єктом державної власності й перебував на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації і знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів, на земельній ділянці 0,12га (а.с. 9-10, т.1).

Основними умовами договору купівлі-продажу ОНБ є:

- продавець зобов'язується передати у власність покупцеві незавершений будівництвом об'єкт державної власності - житловий будинок (позиція за генпланом 627) (п.1.1 договору купівлі-продажу ОНБ);

- питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності (п.1.1 договору купівлі-продажу ОНБ);

- право власності на об'єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору (п.1.3 договору купівлі-продажу ОНБ);

- передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю в п'ятиденний строк після повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва (п.3.1 договору купівлі-продажу ОНБ);

- передача об'єкта приватизації продавцем і прийняття об'єкта приватизації покупцем здійснюється відповідно до акта приймання-передачі, який підписується сторонами (п.3.2 договору купівлі-продажу ОНБ);

- кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків (п.4.1 договору купівлі-продажу ОНБ);

- покупець зобов'язується виконувати умови продажу об'єкта, а саме: завершити будівництво протягом 5 років ; зберегти первісне призначення; не продавати об'єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, до моменту завершення будівництва, ведення його в експлуатацію; забезпечити дотримання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації; надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору ( п.5.3, п.5.4 договору купівлі-продажу ОНБ);

- продавець зобов'язаний контролювати виконання умов цього договору (п.6.2 договору купівлі-продажу ОНБ);

- у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання договору, відшкодування завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення об'єкта незавершеного будівництва у власність продавця (п.7.3 договору купівлі-продажу ОНБ);

- зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін; всі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки в письмовій формі з наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату; у разі невиконання однією із сторін умов цього Договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду (п.11.1, п.11.2, п.11.3 договору купівлі-продажу ОНБ).

25.10.2004 за актом приймання-передачі позивач передав, а відповідач прийняв державне майно - незавершений будівництвом житловий будинок, який знаходиться за адресою: 12600, Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів (позиція за генпланом 627), придбаний покупцем в ході аукціону (протокол №3 від 16.07.2004) за ціною 2300грн з ПДВ (а.с. 11, т.1).

Актом приймання-передачі ОНБ від 25.10.2004 позивач та відповідач фактично визнали факт повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва покупцем до дати його підписання та відсутність з цього питання спору.

Варто зазначити, що листом від 12.03.2008 відповідач просив позивача зняти договір купівлі-продажу ОНБ з контролю з підстав відсутності проектно-кошторисної документації на об'єкт будівництва та дозволу на проведення будівництва (а.с. 103, т.1).

Листом від 03.04.2008 №05/1244 позивач роз'яснив відповідачу, що відсутність підстав для зняття договору купівлі-продажу ОНБ з контролю (зобов'язання за договором у повному обсязі не виконані; рішення суду про зняття договору з контролю відсутнє) (а.с. 105, т.1).

23.09.2009 і 10.03.2010 на виконання вимог ст.ст.7 і 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" позивачем проведено поточні перевірки виконання відповідачем умов договору купівлі-продажу ОНБ, про що складено відповідні акти поточної перевірки (а.с.12-13, 14, т.1).

Так, зокрема, в п.3.2 акту поточної перевірки за 10.03.2010 позивачем зафіксовано, що умова договору купівлі-продажу ОНБ завершити будівництво протягом 5-ти років (тобто, до 23.07.2009) зі збереженням первісного призначення позивачем не виконана; відсутність факту будівництва об'єкта, починаючи з 2005 року по 2009 рік доводять складені позивачем акти перевірки від 10.08.2005, 07.07.2006, 25.04.2007, 31.01.2008, 06.06.2008, 12.01.2009 та 23.09.2009; про відповідальність за невиконання умов договору відповідача попереджено листами №05/2733 від 12.08.2005, №05/3063 від 28.07.2006, №4746 від 13.11.2006, №05/1752 від 13.05.2007, №05/483 від 11.02.2008, №05/2440 від 09.07.2009) (а.с. 14, т.1, на звороті).

Слід зазначити, що 23.11.2009 позивач (за первісним позовом) звернувся до Брусилівського районного суду Житомирської області з позовом про розірвання договору №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) та повернення об'єкта у державну власність.

ОСОБА_2 звернувся із зустрічним позовом до позивача (за первісним позовом) з вимогою внести зміни до договору купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну його добудови до 01.08.2014.

17.03.2010 Брусилівським районним судом Житомирської області первісний позов залишено без розгляду та задоволено зустрічний позов, а саме вирішено внести зміни до п.5.3 Договору купівлі-продажу №2367 від 24 липня 2007 року частини 2, виклавши його так: завершення будівництва до 01.08.2014 (а.с. 27-28, т.1).

Рішенням виконавчого комітету Брусилівської селищної ради (третя особа) №24 від 18.03.2010 погоджено відповідачу (за первісним позовом) термін введення в ОНБ в експлуатацію до 01.08.2014 (а.с. 15, т.1, на звороті). Водночас, матеріали справи також свідчать, що третя особа неодноразово інформувала позивача (за первісним позовом) про відсутність будівництва ОНБ за місцем його знаходження на території селищної ради (а.с. 19-20, т.1).

Крім того, варто зауважити, що в матеріалах справи міститься державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №754630 від 23.02.2010, виданий на ім'я ОСОБА_2, на підставі рішення 24 сесії 5 скликання Брусилівської селищної ради від 12.09.2008 (а.с. 107, т.1).

04.01.2011 та 01.06.2012 позивач (за первісним позовом) на підставі законодавства про приватизацію, оформив чергові акти поточної перевірки, у яких зафіксував не тільки відсутність будівництва об'єкта відповідачем, але й ухилення відповідача (за первісним позовом) від підписання та нотаріального посвідчення Брусилівською державною нотаріальною конторою підготовленого позивачем (за первісним позовом) проекту договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну виконання зобов'язань до 01.08.2014 на підставі рішення суду від 17.03.2010, надісланого відповідачу (за первісним позовом) листом від 30.06.2010 №05/1624 (а.с. 16-18, т.1).

Чергову поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ позивачем (за первісним позовом) здійснено 17.12.2015, про що складено акт поточної перевірки за 17.12.2015, в якому вкотре зафіксовано відсутність будівництва об'єкта відповідачем та про ухилення останнього від підписання та нотаріального посвідчення договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну виконання зобов'язань до 01.08.2014 відповідно до виданого Брусилівським районним судом виконавчого листа від 02.06.2011 №2-71/10 на примусове виконання рішення суду від 17.03.2010 в ході виконавчого провадження (а.с. 21-22, т.1).

16.01.2016 листом за №05/173 позивач (за первісним позовом) звернувся до відповідача (за первісним позовом) з пропозицією розірвати договір купівлі-продажу ОНБ за згодою сторін та повернути ОНБ у державну власність за актом-приймання-передачі, надіславши одночасно проект договору про розірвання договору купівлі-продажу ОНБ для його підписання та подальшого нотаріального посвідчення (а.с. 29-30, т.1).

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі-продажу ОНБ, відповідач (за первісним позовом) заявою від 28.01.2016 через представника повідомила позивача (за первісним позовом) про те, що ОНБ є її приватною власністю та для його обслуговування отримано земельну ділянку у власність. Окрім того, в даній заяві зазначено, що будівництво ОНБ не здійснювалось у зв'язку з ненаданням позивачем (за первісним позовом) погодженої та затвердженої у встановленому порядку проектної документації, а також дозволу на виконання будівельних робіт, та що за договором купівлі-продажу ОНБ фактично придбано лише будівельні матеріали, за які здійснено оплату, а відтак - зобов'язання виконано в повному обсязі (а.с. 31, т.1).

Посилаючись на наведені обставини, а також положення ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), позивач (за первісним позовом) звернувся до господарського суду з позовними вимогами про розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 об'єкта незавершеного будівництва - житлового будинку (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів на земельній ділянці 0,12га, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та ОСОБА_2, який був посвідчений державним нотаріусом Брусилівської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 23.07.2004, зареєстрований в реєстрі під №2367 та зобов'язання ОСОБА_2 повернути об'єкт незавершеного будівництва - житловий будинок (позиція за генпланом 627), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт.Брусилів на земельній ділянці 0,12га у власність держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області шляхом підписання між сторонами акту приймання-передачі.

При цьому, варто зауважити, що відповідно до ч.1 ст.111-12 ГПК України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Так, у постанові Вищого господарського суду України від 26.07.2017, зокрема, зазначено, що при новому розгляді справи в частині, що стосується первісних позовних вимог, суду необхідно дати належну оцінку акту обстеження незавершеного будівництвом житлового будинку в смт. Брусилів від 15.09.2006 року та дати відповідь на питання, як вказаний акт може вплинути на взаємовідносини сторін. За необхідності суду слід обговорити питання щодо призначення відповідної експертизи.

Оцінивши в сукупності докази, які знаходяться в матеріалах справи, заслухавши пояснення представників сторін та прокурора, господарський суд приходить до висновку про відмову в задоволенні первісного позову, враховуючи наступне.

Зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку (ст.509 ЦК України)).

Статтею 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Судом встановлено, що правовідносини між сторонами у справі виникли на підставі договору №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) (далі - договір купівлі-продажу ОНБ), який за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу об'єкту приватизації.

Відповідно до ч.1 та ч.3 ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" між покупцем об'єкта приватизації та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, укладається договір купівлі-продажу, до якого включаються зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.

Згідно ч.1 ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.

Таким чином, оскільки, обов'язковою умовою договору купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва є встановлення строку завершення будівництва, при визначенні останнього підлягає застосуванню ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна", згідно якої строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, не повинен перевищувати п'яти років.

Водночас, ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" передбачає, що у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Абзацом 6 частини 3 статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що державний орган приватизації зобов'язаний вимагати від нового власника виконання зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу об'єкта приватизації, та в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом.

Органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору (ч.8 ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Положеннями ч.5 ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна" визначено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Частиною 2 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" також передбачено, що у разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому, покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Водночас, приписами п.2 ст.651 ЦК України визначена можливість зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як судом зазначалося вище, позивачем (за первісним позовом) протягом дії договору №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) здійснювалася поточна перевірка виконання його умов, про що свідчать відповідні акти таких перевірок (а.с. 12-13, 14, 16-18, 21-22). Внаслідок вказаних перевірок було зафіксовано факт невиконання відповідачем (за первісним позовом) однієї з умов договору купівлі-продажу ОНБ, а саме - щодо завершення будівництва об'єкта, що є предметом даного договору. Факт недобудови житлового будинку за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів (позиція за генпланом 627), не заперечується і самим відповідачем (за первісним позовом).

Разом з тим, варто зауважити, що в матеріали справи відповідачем (за первісним позовом) акт обстеження незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів, позиція за генеральним планом 627 (ОНБ) від 15.09.2006 (а.с. 101, т.1).

Як вбачається з вказаного акту, в обстеженні об'єкту незавершеного будівництва брали участь представники районної державної адміністрації, відділу містобудування, архітектури, житлово-комунального та водного господарств, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю райдержадміністрації, районного підприємства "Архітектурно планувальне бюро" та ОСОБА_2

У висновку, зафіксованому в акті, зазначено, що незавершений будівництвом житловий будинок в смт Брусилів (позиція за генеральним планом 627) знаходиться в аварійному стані та д о б у д о в і н е п і д л я г а є .

При цьому, згідно ст.617 ЦК України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Дана стаття Цивільного кодексу України встановлює дві основні підстави звільнення особи, яка порушила зобов'язання, від відповідальності. Такими обставинами є випадок та непереборна сила. Доведення наявності випадку або непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.

Під випадком ("casus") в практиці розуміються будь-які діяння, не викликані чиїмось наміром або необережністю, тобто відсутність вини порушника. Випадковою можна визнати обставину, яку не можна передбачити та попередити при застосуванні обов'язкової для боржника обачності, хоча вона могла б бути передбачена та попереджена, якщо б боржник віднісся до свого зобов'язання з більшою обачністю, ніж та, до якої він був зобов'язаний або якщо на місці боржника була б інша особа.

Таким чином, невиконання умови договору №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) щодо завершення будівництва об'єкта, який є предметом даного договору, є наслідком аварійного стану, про що, зокрема, свідчить вказаний вище акт обстеження від 15.09.2006, на який, у тому числі, акцентував увагу Вищий господарський суд України у постанові від 26.07.2017.

Враховуючи вищевикладене, зокрема, той факт, що земельна ділянка площею 0,12га, виділена відповідачу (за первісним позовом) для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, належить на праві власності останньому, суд дійшов висновку, що розірвання договору №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) не матиме наслідком захист суспільного інтересу та прав держави, яку, у тому числі, представляє позивач (за первісним позовом). З огляду на вказане, первісні позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Окрім того, оцінивши в сукупності матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, врахувавши пояснення учасників процесу, господарський суд дійшов висновку про відмову в задоволенні й зустрічного позову, враховуючи наступне.

Як судом зазначалося вище, 23.07.2004 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (продавець, відповідач (за зустрічним позовом) та ОСОБА_2 (покупець, позивач (за зустрічним позовом) укладено договір №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) (договір купівлі-продажу ОНБ), який є об'єктом державної власності й перебував на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації і знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт Брусилів, на земельній ділянці 0,12га (а.с. 9-10, т.1).

Відповідно до п.11.1 договору купівлі-продажу ОНБ зміни умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін.

Всі зміни та доповнення до договору здійснюються лише в письмовій формі з наступним посвідченням таких змін і доповнень в органах нотаріату (п.11.2 договору купівлі-продажу ОНБ).

Пунктом 11.3 договору купівлі-продажу ОНБ передбачено, що у разі невиконання однією зі сторін умов цього договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду.

Так, заявляючи зустрічний позов (з врахуванням заяви за вх.№12204 від 26.06.2017), ОСОБА_2 просить суд внести зміни до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 з врахуванням неможливості добудови об'єкта, а саме: в п.5.3 договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004, частину 1, а саме: "завершення будівництва протягом 5 (п'яти) років" - виключити повністю, в частині 3 п.5.3 договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 текст "до моменту завершення будівництва, введення його в експлуатацію та..." виключити.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 посилається на те, що об'єкт незавершеного будівництва, що є предметом договору купівлі-продажу ОНБ, знаходиться в аварійному стані, тому не підлягає добудові, на підтвердження чого надає акт обстеження від 15.09.2006. В якості правових підстав вказує ст.652 ЦК України.

Дійсно, відповідно до ч.1, ч.2 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Разом з тим, варто зауважити, що факт аварійності ОНБ (на який позивач (за зустрічним позовом) посилається як на "істотну зміну обставин") встановлений під час обстеження незавершеного будівництвом житлового будинку 15.09.2006, тобто через більше як два роки від дня укладення договору купівлі-продажу ОНБ.

Слід зазначити, що правовідносини між сторонами у справі виникли на підставі договору №2367 купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом 627) (далі - договір купівлі-продажу ОНБ), який за своєю правовою природою є договором купівлі-продажу об'єкту приватизації, про що суд зазначав вище.

При цьому, процедура внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених органами приватизації, регулюється Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна №605 від 03.05.2012 (далі - Порядок).

Згідно п.1.2 Порядку внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна (далі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації (далі - орган приватизації) та власником об'єкта приватизації (далі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу (далі - договір про внесення змін).

Згідно п.1.3 Порядку право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.

Водночас, зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, не можуть передбачати: зменшення відповідальності власника за невиконання ним зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу (далі - зобов'язання) (п.1.5 Порядку).

Порядок підготовки проекту договору про внесення змін визначений розділом ІV Порядку.

Зокрема, п.4.2 Порядку передбачено, що якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, то пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.

Орган приватизації в двотижневий строк з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності всіх необхідних документів для прийняття остаточного рішення визначає перелік таких документів і повідомляє про це заявника листом.

До переліку цих документів можуть належати:

техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу;

уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов'язань;

звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтверджувальні документи;

проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу;

письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об'єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, засвідчені печаткою).

У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, повинен надати рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду (п.4.3 Порядку).

Згідно п.4.5 Порядку у двадцятиденний строк після одержання від власника всіх потрібних документів їх розглядає орган приватизації. Якщо зауваження відсутні, то договір про внесення змін підписується органом приватизації.

Разом з тим, п.2.3 Порядку визначено, що пропозиція про внесення змін до договору купівлі-продажу, що надійшла після звернення до суду органу приватизації для застосування до власника санкцій, передбачених договором купівлі-продажу, не розглядається.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, суд не вбачає підстав для задоволення зустрічного позову.

Як визначає ст.32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст.33 ГПК України Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

За змістом статті 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

З огляду на встановлені судом в процесі розгляду спору обставини та досліджені подані учасниками процесу на обґрунтування своїх позицій докази, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні як первісних, так і зустрічних позовних вимог.

Керуючись ст.ст.49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні первісного позову відмовити.

В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 16.11.17

Суддя Шніт А.В.

Віддрукувати:

1 - у справу

2 - ОСОБА_2 (рек. з пов.)

3 - третій особі (рек. з пов.)