РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.11.2017Справа №910/13871/17

За позовом Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арсеналець-28»

до Житлово-будівельного кооперативу «Арсеналець-28»

про зобов'язання вчинити дії.

Суддя Сташків Р.Б.

Представники сторін:

від позивача - Бащенко Д.М. (керівник), Сокольченко С.П. (представник за довіреністю);

від відповідача - Пінчук М.М. (представник за довіреністю).

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передано указаний позов про зобов'язання Відповідача передати документацію на будинок у зв'язку з обранням співвласниками багатоквартирного будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, способу управління будинком шляхом створення ОСББ, оскільки Відповідач добровільно документацію не передає.

Відповідач вимоги позову відхиляє з підстав, що статутом ОСББ не передбачено можливість виконання ОСББ функцій балансоутримувача та управителя будинку, та оскільки Відповідач, як власник будинку, сам забезпечує утримання та управління зазначеним будинком. Також Відповідач вказує, що Позивач заявляє вимоги про передачу документації з недотриманням передбаченої законом та правилами утримання будинків процедури передачі документації, та вказує на порушення Позивачем процедури створення ОСББ. Також Відповідач вважає, що даний спір не належить розглядати у судовому порядку, оскільки органами управління Позивача та Відповідача є одні і ті ж самі особи - співвласники багатоквартирного будинку, які одночасно є членами кооперативу та правління.

У засіданні 25.10.2017 судом оголошувалась перерва на 01.11.2017.

Заява Відповідача про залишення позову без розгляду у зв'язку з його підписанням не уповноваженою особою судом відхилена, оскільки відповідно до отриманого судом витягу з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та враховуючи повноваження, надані голові правління (керівнику) Позивача згідно зі Статутом, позов було підписано повноважною особою - головою правління (керівником) Позивача - Бащенко Д.М., та додаткове уповноваження останнього на підписання даного позову, на що посилався Відповідач, установчими документами Позивач не вимагалося.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані докази та оцінивши їх в сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

26.10.2016 власниками квартир багатоквартирного будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві було прийняте рішення про створення Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку Арсеналець-28» (Позивач, ОСББ) та затвердження його статуту, що було оформлено протоколом установчих зборів №1 (копії протоколу та статуту залучені до справи), а 23.12.2016 здійснено державну реєстрацію ОСББ.

До моменту створення ОСББ функції управителя будинку № 54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві здійснював Житлово-будинковий кооператив «Арсеналець-28» (Відповідач), що підтверджується статутом останнього та визнається Позивачем.

Відповідно до п. 2.1 статуту ОСББ, завданнями та предметом діяльності останнього є, зокрема, належне утримання та використання спільного майна будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, що кореспондується зі ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон).

Відповідно до ст. 6 Закону, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

На підставі наведеної норми закону ОСББ звернувся до Відповідача з заявою від 19.01.2017 щодо передачі Відповідачем до ОСББ до 23.03.2017 на виконання вимог ст. 6 Закону та п. 1.2 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій (затв. наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17.05.2015 № 76, далі - Правила) визначених указаними нормативно-правовими актами документів, які колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком, зобов'язана передати новоствореному ОСББ. До заяви від 19.01.2017 ОСББ було додано копію витягу з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Заяву, відповідно до зворотного поштового повідомлення, Відповідачем було отримано 09.02.2017.

Відповідач у відповідь на заяву направив ОСББ вимогу про подачу додаткових документів, які на думку Відповідача були необхідні йому для розгляду заяви, а саме: копію опису документів, що були надані юридичною особою державному реєстратору для проведення реєстраційної дії «Державна реєстрація новоутвореної шляхом заснування юридичної особи», в якому зазначений код доступу для отримання результату надання адміністративної послуги щодо реєстрації статуту юридичної особи ОСББ.

Запитувані Відповідачем документи: код доступу до ЄДР та копію статуту ОСББ, останнім було надано Відповідачу з листом від 08.02.2017, який також був отриманий Відповідачем відповідно до зворотного поштового повідомлення, залученого до справи.

За наслідками дослідження Відповідачем вищевказаних документів він листом від 04.03.2017 фактично відмовив ОСББ у задоволенні вимог заяви, сказавши, що не вбачає підстав для можливого розгляду і прийняття відповідного рішення про передачу документації та основних засобів для утримання будинку до ОСББ, так як статутом не передбачено можливість виконання ОСББ функцій балансоутримувача та управителя будинку.

ОСББ з таким мотивуванням не погодився, направивши повторну заяву від 04.03.2017 з вимогою передати документи, де принагідно зазначив, що попередньою заявою від 19.01.2017 строк передачі документів встановлювався до 23.03.2017, та що він скоро спливає. Заява від 04.03.2017 також була отримана Відповідачем відповідно до зворотного поштового повідомлення, залученого до справи.

Відповідач на заяву від 04.03.2017 відповів повторною відмовою вказавши, що не вбачає підстав для можливого розгляду і прийняття відповідного рішення про передачу документації та основних засобів для утримання будинку по проспекту ОСББ, оскільки Відповідач, як власник будинку, сам забезпечує утримання та управління зазначеним будинком.

Разом із цим, до підстав відмови Відповідача у передачі документів новоствореному ОСББ суд ставиться критично, з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 385 ЦК України власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку для забезпечення експлуатації такого будинку, користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку можуть створювати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Таке об'єднання є юридичною особою, що створюється та діє відповідно до закону та статуту.

Статтею 1 Закону передбачено, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об'єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Як встановлено судом вище, ОСББ було створено відповідно Закону співвласниками багатоквартирного будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, згідно з рішенням установчих зборів, оформленим протоколом від 26.10.2016 №1, та на цих же зборах було вирішено затвердити його статут. Факт реєстрації 23.12.2016 об'єднання, як юридичної особи, підтверджується відомостями з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань. Відповідно до статуту ОСББ, завданнями та предметом діяльності останнього є, зокрема, належне утримання та використання спільного майна будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, що кореспондується зі ст. 4 Закону.

Відповідно до ст. 6 Закону, колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об'єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює її за власний рахунок.

Як встановлено судом вище, до моменту створення ОСББ функції управителя будинку № 54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві здійснював Відповідач, що підтверджується статутом останнього та визнається Позивачем.

У розумінні Закону України «Про житлово-комунальні послуги» Відповідач є «управителем». За змістом ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на види, до яких також віднесено такий вид послуг, як послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо).

За змістом ст. 25 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» управитель має право, зокрема, здійснювати управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд та забезпечувати їх належну експлуатацію, та зобов'язаний забезпечувати експлуатацію будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд та об'єктів благоустрою, розташованих на прибудинкових територіях, згідно з умовами укладених договорів, стандартами, нормативами, нормами і правилами, і забезпечувати здійснення профілактичних, поточних, капітальних та аварійних ремонтів відповідно до встановлених стандартами, нормативами, нормами і правилами вимог щодо строків та регламентів;

Відповідачем визнається, що він у відповідності до статутних цілей здійснював надання послуг з утримання будинку та прибудинкової території будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, а отже виконував функції управителя будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві.

Як встановлено судом, відповідно до листа від 19.01.2017 ОСББ повідомив Відповідача, що співвласники будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, на загальних зборах, оформлених протоколом від 26.10.2016 №1, створили ОСББ та у Статуті визначили самостійну форму управління та обслуговування свого будинку, у зв'язку з чим ОСББ просив Відповідача передати йому визначений Законом та Правилами повний комплект документації на будинок, але Відповідач відмовив.

Так, відповідно до ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі - Закон про особливості), співвласник має право вільного доступу до технічної документації на багатоквартирний будинок. Замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку. У разі зміни управителя попередній управитель повинен передати наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок новому управителю.

Наведені норми Закону та Закону про особливості дають підстави для висновку, що зміна форми управління будинком з управителя - експлуатаційної організації на управління об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку відбувається за фактом реєстрації об'єднання співвласників багатоквартирного будинку з моменту реєстрації у ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а колишній управитель в силу норм цих законів повинен передати об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку наявну в нього технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок.

При цьому, згадані вище Правила, встановлюють порядок здійснення управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд (управління будинком), порядок передачі будинку в управління у разі укладення договору.

Пунктом 2 Правил встановлено, що для приймання-передачі об'єкта в управління утворюється відповідна комісія у складі представників попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, власників, співвласників та особи, що буде здійснювати управління будинком. Комісію очолює представник сторони, яка приймає. Комісія визначає технічний стан об'єкта відповідно до вимог законодавства та складає акт приймання-передачі об'єкта в управління (з управління) (далі - акт приймання-передачі об'єкта). Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі об'єкта, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони - юридичної особи. При передачі об'єкта в управління попередній балансоутримувач чи особа, що здійснювала управління будинком, надає замовнику, а замовник передає особі, що буде здійснювати управління будинком, оригінали або належним чином завірені копії документів (у разі зберігання оригіналів документів у місцевих архівах): щодо технічного стану об'єкта, у тому числі: план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 N 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 за N 393/2833; паспорт об'єкта та земельної ділянки; проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об'єкта; акт технічного стану об'єкта на момент приймання-передачі; схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо; виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення); паспорти котельного господарства, котлові книги; паспорти ліфтового господарства; кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту; акти технічного огляду; журнали заявок мешканців об'єкта; протоколи виміру опору ізоляції електромереж; протоколи огляду системи вентиляції; щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об'єктом; обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які у ньому не мешкають; правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта; планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.

У разі відсутності документів, передбачених цим пунктом, відмітка про це робиться у акті приймання-передачі об'єкта. Відсутні документи виготовляються чи відновлюються за рахунок попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, протягом одного місяця з моменту складення акта приймання-передачі об'єкта та передаються ним особі, що буде здійснювати управління будинком, з оформленням додатка до акта приймання-передачі (п. 2.3. Порядку).

Так, оскільки спір у справі виник з підстав невиконання Відповідачем зобов'язання з передачі документації на будинок у зв'язку з обранням співвласниками багатоквартирного будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, способу управління будинком шляхом створення ОСББ, а не у зв'язку з укладанням договору з управителем, тоді як Правила, які встановлюють порядок здійснення управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, не можуть встановлювати порядок передачі будинку новому управителю (ОСББ - Позивачу) за відповідним актом приймання-передачі об'єкта, оскільки об'єднання співвласників багатоквартирного будинку за фактом свого створення отримує будинок в управління.

Суд наголошує на тому, що згідно зі ст. 5 Закону про особливості, замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку.

В той же час, оскільки жодними іншими, окрім Правил, які встановлюють порядок здійснення управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, - законодавчими актами не визначено перелік документації на будинок, яка повинна бути передана балансоутримувачу чи управителеві, враховуючи подібність правовідносин, що врегульовані вказаним нормативним актом та тими, що виникли між сторонами, суд застосовує дані Правила в цій частині (пункт 2) за аналогією до подібних правовідносин, що виникли між сторонами (аналогія закону).

При цьому, Відповідачем не надано суду будь-яких доводів, що Відповідачеві документи, передбачені Правилами, які встановлюють порядок здійснення управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, документації на будинок №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві, не передавались попереднім власником (балансоутримувачем), а також доводів, що такі документи були ним втрачені. Суд враховує, що зберігання управителем/попереднім управителем усієї необхідної документації на будинок є обов'язком такої особи, та, власне, на останню покладається тягар доведення тих обставин, що документи не були передані цій особі чи були нею втрачені.

З огляду на наведене, доводи Відповідача щодо відсутності у нього обов'язку передати спірні документи, та щодо недотримання ОСББ процедури передачі спірних документів (створення комісії тощо), відхиляються судом як необґрунтовані.

При цьому, суд зауважує, що ані Законами, ані Правилами не визначено переліку документів, який ОСББ зобов'язаний надати Відповідачу, а останній має право вимагати, як передумову для виконання покладного на Відповідача обов'язку щодо передачі документів.

При цьому, усупереч твердженням Відповідача, що статутом ОСББ не передбачено можливість виконання ОСББ функцій балансоутримувача та управителя будинку, суд зазначає, що Статутом ОСББ прямо передбачено, що завданнями та предметом діяльності останнього є, зокрема, належне утримання та використання спільного майна будинку №54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві.

Посилання Відповідача на недотримання Позивачем процедури створення ОСББ судом відхиляється, оскільки предметом даного спору не є правомірність створення ОСББ та питання дотримання всіх необхідних процедур при його створенні. Одночасно судом враховано відсутність у матеріалах справи доказів оскарження Відповідачем чи іншою особою державної реєстрації ОСББ через порушення процедури його створення.

Посилання Відповідача, що він, як власник будинку, сам забезпечує утримання та управління зазначеним будинком, не звільняють його від виконання встановленого Законом обов'язку передати документи на будинок новоствореному ОСББ.

Щодо посилань, що даний спір не належить розглядати у судовому порядку, оскільки органами управління Позивача та Відповідача є одні і ті ж самі особи - співвласники багатоквартирного будинку, які одночасно є членами кооперативу та правління, то судом така підстава непідвідомчості даного спору господарському суду відхиляється як така, що нормами ГПК України не передбачена.

Відтак, з огляду на відсутність доказів передання Відповідачем, як колишнім управителем, передбаченого вищеописаними нормативно-правовими актами переліку документів на користь Позивача, то вимоги останнього про зобов'язання Відповідача вчинити такі дії (передати документацію на будинок) суд визнає обґрунтованими.

Разом із цим, заявлені Позивачем вимоги судом задовольняються частково, оскільки заявлені ним документи, які є предметом спору, вищевказані Закон та Правила відносять як до технічної документації на будинок, так і до іншої документації на будинок, тоді як Позивач усю документацію відніс до технічної, що не відповідає вказаним Закону та Правилам, відтак суд задовольняючи вимоги витребовує, узагальнюючи два вказаних види документації, «документацію на будинок», але вказуючи точний перелік документів. Також, Правилами передбачено передача «оригіналів або належним чином завірені копії документів», тоді як Позивач вимагає передати саме оригінали, що є неправомірним з огляду на вказане застереження Правил, тож суд задовольняє позов шляхом витребування документів без обов'язкової вказівки, що це мають бути тільки оригінали.

Судовий збір за ст. 49 ГПК України покладається на Відповідача.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32-34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Зобов'язати Житлово-будівельний кооператив «Арсеналець-28» передати за актом приймання-передачі Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Арсеналець-28» документацію на будинок № 54/9 по проспекту Володимира Маяковського в місті Києві згідно з переліком визначеним пунктом 2.2 Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом будинків і споруд, які затверджено наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 №13 (зареєстровано в міністерстві юстиції України 27.04.2009 за №377/16393), а саме:

- план земельної ділянки з усіма будинками та спорудами, що на ній розташовані, виготовлений відповідно до вимог Інструкції з топографічного знімання у масштабах 1:5000, 1:2000, 1:1000 та 1:500 (ГКНТА-2.04-02-98), затвердженої наказом Головного управління геодезії, картографії та кадастру при Кабінеті Міністрів України від 09.04.1998 № 56, зареєстрованої у Міністерстві юстиції України 23.06.1998 за № 393/2833;

- паспорт об'єкта та земельної ділянки;

- проектно-кошторисну документацію та виконавчі креслення на кожний будинок та споруду об'єкта;

- акт технічного стану об'єкта на момент приймання-передачі;

- схеми внутрішньобудинкових мереж централізованого постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізованого опалення тощо;

- виконавчі креслення контурів заземлення (для споруд, які мають заземлення);

- паспорти котельного господарства, котлові книги;

- кошториси, описи робіт з поточного та капітального ремонту;

- акти технічного огляду;

- журнали заявок мешканців об'єкта;

- протоколи виміру опору ізоляції електромереж;

- протоколи огляду системи вентиляції;

- щодо бухгалтерського обліку та передбаченої законодавством звітності за об'єктом; обліку мешканців об'єкта, а також власників, співвласників окремих приміщень об'єкта, які у ньому не мешкають; правовідносин попереднього балансоутримувача чи особи, що здійснювала управління будинком, з юридичними або фізичними особами у сфері надання та оплати житлово-комунальних послуг, найму, оренди та користування приміщеннями об'єкта; планових заходів за попередній та на поточний роки, необхідних для утримання об'єкта відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил та для збереження належного технічного стану будівельних елементів, конструкцій та мереж об'єкта.

У іншій частині у позові відмовити.

Стягнути з Житлово-будівельного кооперативу «Арсеналець-28» на користь Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Арсеналець-28» 1600 (одну тисячу шістсот) грн. судового збору.

Видати накази.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 13.11.2017

Суддя Сташків Р.Б.