ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

14 листопада 2017 р. Справа № 903/753/17

за позовом першого заступника керівника Ковельської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Гущанської сільської ради

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю Тера-Ком

про визнання недійсним договору та повернення нежитлового приміщення

Суддя Слободян О.Г.

Представники :

від позивача: н/з

від відповідача: н/з

В судовому засіданні взяв участь прокурор відділу прокуратури Волинської області ОСОБА_1 (посвідчення №036269).

В судовому засіданні відповідно до ст.85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору: перший заступник керівника Ковельської місцевої прокуратури звернувся до суду з позовом в інтересах держави в особі Гущанської сільської ради до ТОВ Тера-Ком та просить визнати недійсним договір оренди №1 індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади Гущанської сільської ради від 01.04.2017р. та зобовязати відповідача за актом приймання-передачі обєкта оренди повернути орендоване нерухоме майно, а саме будиночок охорони, площею 5 кв.м. та ринковою вартістю 15 756 грн, яке знаходиться за адресою: Волинська область, Любомльський район, с.Гуща, до комунальної власності територіальної громади Гущанської сільської ради Любомльського району Волинської області. Додатково просить покласти на відповідача судові витрати.

Обгрунтовуючи позовні вимоги прокурор зазначає, що в результаті передачі Гущанською сільською радою, шляхом укладання оспорюваного Договору, в оренду майна спільної власності територіальної громади (нежитлове приміщення будиночок охорони, що знаходиться на балансі Гущанської СР) створено умови неправомірного розпорядження таким обєктом нерухомості. Передача в оренду комунального майна без його попередньої оцінки суперечить вимогам ст.11 Закону України Про оренду державного та комунального майна та може призвести до ненадходження до місцевого бюджету коштів, які в подальшому можна використати на потреби громади.

В судовому засіданні прокурор позовні вимоги підтримав.

Позивач в судове засідання не зявився, на адресу суду надіслав лист, в якому повідомив, що сільська рада підтримує позовні вимоги. Просить розглядати справу без участі його представника.

Відповідач в судове засідання не зявився. 17.10.2017р. на адресу суду надіслав лист, в якому він повідомив, що визнає позов в повному обсязі та зобовязується повернути обєкт оренди за актом приймання-передачі. Крім цього, просить розглядати справу за відсутності його представника.

Дослідивши матеріали справи та подані докази, оцінивши їх в сукупності, заслухавши пояснення прокурора, господарський суд встановив наступне.

01.04.2017 року між позивачем - Гущанською сільською радою Любомльського району Волинської області (Орендодавець) та відповідачем ТОВ Тера-Ком (Орендар) укладено договір оренди №1 індивідуально вираженого (нерухомого) майна, що є спільною власністю територіальної громади Гущанської сільської ради з додатками №№1-4.

Згідно п.п. 1.2, 1.3 Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в тимчасове платне володіння і користування нежитлове приміщення (Будиночок охорони), що знаходиться на балансі Орендодавця, балансова вартість якого становить 10800грн. Майно передається в оренду для розміщення обладнання.

Право власності Гущанської сільської ради на земельну ділянку під обєктом оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень серія ЕЕК 154324 від 02.12.2014 (індексний номер витягу 30314244).

Пунктами 3.1, 3.5 Договору встановлено, що місячна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном спільної власності територіальної громади Гущанської сільської ради, затвердженої рішенням сільської ради від 21.11.2014р. №32/3 і становить на дату укладення договору 270грн. Орендар сплачує орендну плату щомісячно до 10 числа.

Строк дії Договору оренди - з 01.04.2017 до 31.12.2017 (п.8.1).

До договору долучено акт приймання-передачі індивідуально визначеного майна спільної власності територіальної громади сіл від 03.12.2013, а також акт оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально вираженого майна від 03.12.2013.

Згідно акту оцінки вартості майна, що передається в оренду (Додаток №4 до Договору) вартість майна, що передається в оренду оцінене на основі балансової вартості будиночку охорони, яка становить 10800грн.

Оцінка обєкта оренди сторонами Договору не проводилась.

Частиною 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження обєктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати обєкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування обєктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Законом України Про оренду державного та комунального майна (далі - Закон) врегульовані відносини, повязані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Відповідно до ч.1 ст.10 вказаного Закону істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

Статтею 11 Закону визначено, що оцінка обєкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка обєкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка обєкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка обєкта оренди.

Постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995р. затверджена Методика оцінки обєктів оренди (далі - Методика), пунктом 1 якої встановлено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, що передається в оренду, в тому числі нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Згідно вимог п.2 Методики, оцінка обєктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких обєктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою, з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку, для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обовязково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка обєкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки обєкта оренди (активів, що входять до складу обєкта оренди) та аудиторської перевірки обєкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Пунктом 3 Методики визначено, що у цій Методиці поняття «оцінка», «незалежна оцінка», «дата оцінки», «оцінювач», «договір на проведення оцінки майна» вживаються у значеннях, наведених у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність України».

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, повноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого :амоврядування (для обєктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для обєктів, що перебувають у державній власності.

Діючу на даний час Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу затверджено постановою Кабінету міністрів України №786 від 04.10.1995.

Відповідно до п. 2 цієї Методики, розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.

Орендодавцем, при визначенні розміру орендної плати, що відображена в оспорюваному правочині, укладеному із ТОВ Тера-Ком, застосовано Методику розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном спільної власності територіальної громади Гущанської сільської ради, затвердженої рішенням сільської ради від 21.11.2014р. №32/3.

Зі змісту пункту 8 Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 вбачається, що однією із складових, яка враховується при визначенні розміру річної орендної плати, є вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки.

Незалежна оцінка вартості обєкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Згідно ст.3 Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, оцінкою майна, майнових прав є процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Датою оцінки є дата, станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами з оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником. Випадки обовязкового проведення оцінки майна встановлюються цим Законом.

Відповідно до вимог ч.2 ст.7 Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні проведення оцінки майна є обовязковим у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Частиною 4 ст.12 цього ж Закону передбачено, що зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Судом встановлено, що при укладенні договору оренди №1 індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади Гущанської сільської ради від 01.04.2017р., а саме при визначенні розміру орендної плати, його сторонами використано балансову вартість обєкта оренди, тобто оцінка майна, всупереч вимогам ст.11 Закону, взагалі не проводилась.

При цьому, згідно довідки КЕФ ТОВ «Експертиза-тоутал» від 18.08.2017р., виданої у відповідь на звернення прокуратури, ринкова вартість обєкта оренди станом на 18.08.2017 становить 15756грн. та є більшою від вартості, визначеної у Договорі оренди та Акті оцінки вартості майна, що передається в оренду від 01.04.2017.

Згідно ч.7 ст.179 ГК України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч.1 ст.207 ГК України, господарське зобовязання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосубєктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

У відповідності до вимог ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 ст.215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відсутність оцінки нерухомого майна на момент укладення даного Договору, не забезпечує реалізацію вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо обовязкової оцінки орендованого майна (ст. 11 Закону), порядку визначення орендної плати (ст. 19 Закону), ефективного використання майна.

Наведене свідчить про недодержання сторонами у момент вчинення правочину (укладення Договору) вимог законодавства, а тому є підставою для визнання укладеного між Гущанською сільською радою та ТОВ Тера-Ком договору оренди недійсним.

З огляду на викладене, вимоги прокурора в цій частині є підставними та підлягають до задоволення.

Згідно ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Оскільки спірний Договір визнано судом недійсними, а вимога про повернення орендованого нерухомого майна є похідною від вимоги щодо визнання недійсними останнього, позовні вимоги в цій частині теж підлягають до задоволення, оскільки їх зміст відповідає способам захисту прав.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається при задоволенні позову на відповідача.

Враховуючи зазначене та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

в и р і ш и в :

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди №1 індивідуально визначеного нерухомого майна, що є спільною власністю територіальної громади Гущанської сільської ради від 01.04.2017р., укладений між Гущанською сільською радою Любомльського району Волинської області () та товариством з обмеженою відповідальністю Тера-Ком ().

3. Зобовязати товариство з обмеженою відповідальністю Тера-Ком (44300, Волинська обл., м.Любомль, вул..Богдана Хмельницького, 6, ) за актом приймання-передачі обєкта оренди, повернути орендоване нерухоме майно, а саме: будиночок охорони, площею 5 кв.м., ринковою вартістю 15756 грн., що знаходиться за адресою: Волинська область, Любомльський район, с. Гуща, до комунальної власності територіальної громади Гущанської сільської ради Любомльського району Волинської області (44330, Волинська обл., Любомльський район, с. Гуща, вул. Центральна, 30, ).

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю Тера-Ком (44300, Волинська обл., м.Любомль, вул..Богдана Хмельницького, 6, ) на користь прокуратури Волинської області (43000, Волинська обл., м. Луцьк, вул. Винниченка, буд. 15, ) на р/р 4945 в Державній казначейській службі України, МФО 820172, код 02909915 - 3200грн. витрат по сплаті судового збору.

Повний текст рішення складено

17.11.2017

Суддя О. Г. Слободян