ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" жовтня 2017 р.Справа № 916/310/17
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Мишкіної М.А.

суддів Будішевської Л.О., Таран С.В.

при секретарі судового засідання Станковій І.М.

за участю представників сторін:

від ФОП ОСОБА_1 - ОСОБА_2 - за ордером, витяг з договору;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - Шелудько О.В. - за довіреністю

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

на рішення господарського суду Одеської області від 14 серпня 2017 року

по справі №916/310/17

за первісним позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про зобов'язання вчинити певні дії

та

за зустрічним позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про виселення

Сторони належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

У судовому засіданні 03.10.2017р. оголошувалась перерва згідно ст.77 ГПК України.

В судовому засіданні 31.10.2017р. згідно ст.85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

встановив:

06.02.2017р. Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (надалі - позивач, ФОП ОСОБА_1.) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (надалі - відповідач, Департамент комунальної власності ОМР, Департамент), в якому просив суд визнати договір оренди №102/31 від 01.10.2007р., укладений між ним та відповідачем, продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Позовні вимоги (з урахуванням уточненої позовної заяви від 27.07.2017р.) вмотивовані тим, що рішенням Господарського суду Одеської області від 14.05.2007р. по справі №9/63-07-1388 зобов'язано Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міськради укласти з позивачем договір оренди приміщення площею 70,2кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1. На виконання вказаного рішення суду між сторонами 02.10.2007р. укладено договір оренди №102/31 зі строком дії до 01.10.2010р. Згідно додаткового договору №10 від 29.03.2016р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №102/31 від 02.10.2007р. строк дії договору оренди встановлено до 31.12.2016р. 05.12.2016р. позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження терміну дії договору, на яку 13.01.2017р. отримав відмову із посиланням на норми ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна». Разом з цим, ФОП ОСОБА_1 належно виконує обов'язки, передбачені договором оренди, у зв'язку з чим в силу ч.3 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» має переважне право на укладення договору оренди на новий термін, яке відповідачем порушено, так як за три місяці до закінчення строку договору оренди не повідомлено орендаря про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

З посиланням норми ст.ст.626, 759, 763(ч.1), 631, 777 ЦК України, ч.3 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» позивач просив суд задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

27.07.2017р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради подав місцевому господарському суду зустрічну позовну заяву до ФОП ОСОБА_1, в якій просив суд виселити ФОП ОСОБА_1 з нежитлового приміщення, загальною площею 70,2кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Зустрічні позовні вимоги вмотивовані тим, що договір оренди №102/31 від 02.10.2007р. є розірваним, так як листом від 13.01.2017р. №01-13/75 Департамент повідомив ОСОБА_1, що термін дії договору закінчився 31.12.2016р. та на новий строк продовжуватися не буде у відповідності до ч.2 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст.764 ЦК України, та запропонував у добровільному порядку повернути об'єкт оренди. Дія договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. припинилась 31.12.2016р. внаслідок закінчення строку його дії, як то передбачено п.7.9. договору оренди; договір оренди не може бути продовжений із ФОП ОСОБА_1, так як він не виконував належним чином свої обов'язки за договором оренди, внаслідок чого втратив право на переважне укладення договору оренди на новий строк. Н момент припинення договору оренди у позивача існує заборгованість з орендної плати за період з 01.01.2017р. по 15.01.2017р. в сумі 799,41грн., на яку нараховано 27,08грн. пені. Згідно п.4.7. договору оренди підприємець мав повернути орендодавцю об'єкт оренди протягом 15 днів з дати його розірвання, тобто, до 15.01.2017р., однак, підприємець вимогу щодо звільнення об'єкта оренди не виконав.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.03.2017р. прийнято зустрічний позов Департаменту комунальної власності Одеської міськради до ФОП ОСОБА_1 про виселення до спільного розгляду з первісним позовом у справі №916/310/17.

04.04.2017р. Департамент подав суду першої інстанції відзив на первісний позов, в якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог ФОП ОСОБА_1 у повному обсязі.

07.04.2017р. ФОП ОСОБА_1 подав місцевому господарському суду відзив на зустрічний позов, в якому просив відмовити у задоволенні позовних вимог Департаменту у повному обсязі.

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.08.2017р. (суддя Малярчук І.А.) відмовлено ФОП ОСОБА_1 у задоволенні первісних позовних вимог повністю; задоволено зустрічний позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради повністю; виселено ФОП ОСОБА_1 з нежитлового приміщення, загальною площею 70,2кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; стягнуто з ФОП ОСОБА_1 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради 1600грн. судового збору.

Рішення суду обґрунтовано посиланнями на норми ст.11, 15 (ч.ч.1,2), ч.ч.1,2 ст.759, ч.ч.1,2 ст.631, ч.ч.1,2 ст.785, ч.2 ст.795 ЦК України та вмотивовано наступним. Як свідчать матеріали справи, у п.2.4. договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. сторони передбачили, обов'язок орендаря вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його діяльності. Натомість, як свідчать подані відповідачем квитанції №8 від 26.02.2016р., №109 від 10.03.2016р. орендна плата за січень, лютий 2016р. підприємцем сплачена з простроченням, що свідчить про неналежне виконання ним обов'язків щодо своєчасності сплати орендної плати. Звідси, за умови наявності заперечення орендодавця, з підстав вище встановленої неналежності виконання обов'язків орендарем, ФОП ОСОБА_1 втратив передбачене ч.ч. 2, 3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" право на укладення договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. на новий термін. При цьому, з огляду на встановлення недобросовісності орендаря не мають значення подальші наміри орендодавця стосовно використання об'єкта оренди для власних потреб чи для подальшої здачі його в оренду. Одночасно, суд зазначає про те, що позовна вимога в редакції щодо визнання договору оренди продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, спрямована на порушення права іншої сторони щодо свободи договору, її вільного волевиявлення стосовно умов договору оренди та суперечить положенням ч.1 ст.626, ч.1 ст.627, ч.1 ст.628, ч.1 ст.629 ЦК України. Враховуючи викладене, первісна позовна вимога ФОП ОСОБА_1 про визнання договору оренди №102/31 від 02.07.2007р., укладеного між ФОП ОСОБА_1 та Департаментом комунальної власності ОМР продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором не підлягає судом задоволенню. Так як сторони не дійшли згоди щодо продовження дії договору оренди №102/31 від 02.07.2007р. або укладення його на новий строк, то згідно п.1.1. додаткового договору №10 від 29.03.2016р. строк дії договору оренди закінчився 31.12.2016р., повідомлення ДКВ ОМР ФОП ОСОБА_1 щодо непродовження дії договору, в порядку ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна, та необхідність повернення орендованого приміщення орендодавцю, орендар мав відповідно до п.4.7. договору оренди у 1

5-денний термін повернути орендодавцю об'єкт оренди, чого зроблено не було. З огляду на викладене, суд вбачає правомірність зустрічних позовних вимог ДКВ ОМР щодо виселення ФОП ОСОБА_1 із орендованого приміщення, внаслідок чого задовольняє їх у повному обсязі.

Не погодившись з рішенням суду від 14.04.2017р., ФОП ОСОБА_1 звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд скасувати оскаржене рішення та прийняти нове рішення, яким задовольнити первісний позов ФОП ОСОБА_1 і відмовити у задоволенні зустрічного позову Департаменту комунальної власності Одеської міськради.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник зазначив, що рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права; рішення підлягає скасуванню з наступних підстав:

- в матеріалах справи відсутні допустимі докази, які підтверджують неналежне виконання умов договору Орендарем - відсутні докази, які підтверджують звернення до Орендаря із претензіями щодо сплати пені за прострочений період. Вказані обставини свідчать, що Орендодавець не заперечував проти прострочення платежів та не висував жодних претензій. Хоча, факт прострочення платежу є підставою для розірвання договору в судовому порядку. Вказані обставини свідчать, що Орендар не порушував права Орендодавця та останній не використовував позасудові чи судові способи захисту порушеного права. Крім того, п.4.11 Договору прямо передбачає обов'язок сторін щоквартально проводити перевірку розрахунків, результати якої оформлюються відповідним актом. Як січень 2016, так і лютий 2016 року входять до 1 кварталу 2016 року. Разом із тим, в матеріалах справи відсутній акт за 1 квартал 2016 року, який підтверджує факт виникнення заборгованості у зв'язку із простроченням;

- матеріали справи не містять доказів щодо потреби власника використовувати спірний об'єкт у власних цілях та доказів щодо попередження у трьохмісячний строк щодо розірвання договору;

- неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Саме до такого висновку прийшов Верховний суд України у справі №3-122гс17, який є обов'язковим для судів в частині застосування норм матеріального права;

- відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції наголосив, що позовні вимоги суперечать ст.ст.626, 627, 628, 629 ЦК України. Проте належно обраним способом захисту, з урахуванням норм Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є і той, що не передбачений законом, однак основним критерієм можливості його застосування є визначення його ефективності (забезпечення реального захисту прав та інтересів).

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 04.09.2017р. прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено її розгляд у судовому засіданні.

В засіданні суду апеляційної інстанції представник скаржника підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник Департаменту комунальної власності Одеської міськради заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскарженого рішення.

Відповідно до ст.101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі. В апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення виходячи із наступного.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного розгляду справи, що нежилі приміщення одноповерхової будівлі гаражного типу, першого поверху та підвалу №601 площею 70,2кв.м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 належать територіальній громаді міста Одеси на праві власності, що підтверджується свідоцтвом про право власності НОМЕР_1 від 14.02.2006р., копія якого наявна в матеріалах справи (а.с.156).

Рішенням господарського суду Одеської області від 14.05.2007р. по справі №9/63-07-1388 задоволено позов Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - зобов'язано Представництво по УКВ ОМР укласти з ФОП ОСОБА_1 договір оренди приміщення площею 70,2кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

02.10.2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №102/31 (надалі - Договір оренди від 02.10.2007р.), відповідно до умов п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, поверх (цоколь, підвал) 1-й поверх та підвал, загальною площею 70,2кв.м. згідно технічного паспорту ОМБТІ від 18.11.2005р. на підставі постанови Одеського апеляційного господарського суду від 10.07.2007р. №9/63-07-1388 під розміщення майстерні з ремонту взуття.

Строк дії договору оренди з 02.10.2007р. до 01.10.2010р. (п.1.2 - Договору оренди від 02.10.2007р.)

Згідно із п.п.2.1., 2.2., 2.4. Договору оренди від 02.10.2007р. орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Постанови КМУ №1846 від 27.12.2006р. «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна». За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 345,24грн., без врахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його діяльності.

Відповідно до п.4.2 Договору оренди від 02.10.2007р. на протязі дії Договору Орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату.

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди (п.4.7 Договору оренди від 02.10.2007р.).

Відповідно до п.7.5. Договору оренди від 02.10.2007р. зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

Згідно із пунктами 7.7., 7.9. Договору оренди від 02.10.2007р. після закінчення строку дії договору, Орендар має переважне право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору. Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю Орендаря; переходу права власності на об'єкт оренди за договорами відчуження; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням арбітражного суду (суду); банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

02.10.2007р. орендоване приміщення було передано ФОП ОСОБА_1, що підтверджується Актом прийому- передачі нежитлового приміщення від 02.10.2007р., копія якого наявна в матеріалах справи.

Додатковими погодженнями від 10.01.2008р., від 26.01.2009р., від 03.02.2010р. до Договору оренди 02.10.2007р. сторони встановлювали розмір орендної плати в сумі 1 грн. на рік, як то визначено у рішеннях Одеської міської ради №3822-V від 25.12.2008р., №2131-V від 21.12.2007р. «Про пільги по орендній платі».

04.10.2010р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладено додаткове погодження №4, яким строк дії Договору від 02.10.2007р. продовжено до 31.12.2010р., визначено розмір орендної плати в період з 01.01.2010р. по 31.12.2010р. в розмірі 1грн. на рік, як то передбачено рішенням Одеської міської ради №5366-V від 22.01.2010р. "Про пільги по орендній платі".

17.01.2011р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міськради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладено додаткове погодження №5, згідно з яким строк дії договору продовжено до 17.01.2013р., розмір орендної плати в період з 01.01.2011р. по 31.12.2011р. встановлено в розмірі 1грн. на рік згідно із рішенням Одеської міськради №60-VI від 28.12.2010р. "Про пільги по орендній платі".

08.01.2013р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (правонаступник Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міськради) (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) було укладено Додатковий договір №7 до Договору оренди від 02.10.2007р., яким сторони погодили строк дії договору оренди до 31.12.2013р., а також встановили, що розмір орендної плати складає 1 грн. на рік в період з 01.01.2013р. по 31.12.2013р., згідно рішення Одеської міськради №2570-VI від 21.12.2012р.

Рішенням Одеської міської ради №4271-VI від 17.12.2013р. «Про встановлення розміру орендної плати» встановлено з 01.01.2014р. по 31.12.2014р. ФОП ОСОБА_1 розмір орендної плати за орендоване приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, у розмірі 1 гривня на рік за все приміщення (п.13 Рішення).

20.01.2014р. між Департаментом комунальної власності Одеської міськради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) було укладено Додатковий договір №8 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 02.10.2007рю №102/31, яким сторони продовжили строк дії Договору оренди від 02.10.2007р. до 31.12.2014р. та на період з 01.01.2014р. по 31.12.2014р. встановили розмір орендної плати в розмірі 1,2 грн. з ПДВ за рік.

Рішення Одеської міської ради №5669-VI від 29.10.2014р. «Про встановлення розміру орендної плати» на період з 01.01.2015р. по 31.12.2015р. ФОП ОСОБА_1 установлено розмір орендної плати одна гривня на рік за все орендоване приміщення (п.3 Рішення).

Відповідно до додаткового договору №9 від 11.12.2014р. , укладеного між сторонами по справі строк дії Договору від 02.10.2007р. встановлено до 31.12.2015р., на період з 01.01.2015р. по 31.12.2015р. розмір орендної плати визначено в розмірі 1,2грн. з ПДВ.

29.03.2016р. між Департаментом комунальної власності Одеської міськради (Орендодавець) та ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладено додатковий договір №10, відповідно до якого строк дії договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. визначено до 31.12.2016р. За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з 29.03.2016р. що становить за перший, після підписання додаткового договору, місяць 1364,53грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. (п.п.1.1., 1.3. договору).

05.12.2016р. ФОП ОСОБА_1 звернувся до директора Департаменту комунальної власності Одеської міськради із заявою (вхідний номер Департаменту - 01-14/4148 від 05.12.2016р.), в якій просив продовжити договір оренди по АДРЕСА_1 по договору №102/31 від 02.10.2007р.

13.01.2017р. Департамент комунальної власності Одеської міськради надіслав ФОП ОСОБА_1 лист №01-13/75 від 13.01.2017р. (на звернення ФОП ОСОБА_1 про продовження договору оренди), в якому зазначив, що строк дії Договору від 02.10.2007р. закінчився 31.12.2016р. Керуючись ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» Департамент повідомив позивача за первісним позовом, що договір оренди №102/31 від 02.10.2013р. на новий строк продовжуватися не буде. Також Орендодавець висунув вимогу про звільнення орендарем об'єкта оренди у строк до 31.01.2017р. Вказаний лист отримано ОСОБА_1 21.01.2017р., що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, копія якого наявна в матеріалах справи (т.1 а.с.47).

Під час розгляду справи судом першої інстанції за клопотанням позивача за первісним позовом були залучені копії квитанцій, які підтверджують сплату ФОП ОСОБА_1 орендної плати за Договором від 02.10.2007р. за 2009-2015р.р., мічень-листопад 2016р., а саме: №8 від 26.02.2016р., №109 від 10.03.2016р., №37 від 12.05.2016р., №19 від 09.06.2016р., №52, №22 від 09.09.2016р., №155 від 11.10.2016р., №45 від 09.11.2016р., №14 від 14.12.2016р., №20 від 20.02.2013р., №106 від 18.12.2014р., №75 від 28.12.2015р., №ПН4755 від 26.02.2009р., №1544227 від 25.06.2009р., №26 від 31.03.2010р., №ПН3847 від 03.02.2011р., №47 від 12.01.2012р.

ОСОБА_4 був забудовником (за власні кошти) майстерні по АДРЕСА_1, та орендував вказане майно з 1989р., на що вказують наявні у справі акт приймання в експлуатацію квартири від 1999р., технічний паспорт від 17.01.1997р., лист жилого-експлуатаційного об'єднання №80/11 від 25.04.1989р., виписка №1-Г від 06.12.1989р. із рішення Міжвідомчої комісії виконкому Центральної райради народних депутатів (протокол №11 від 27.11.1989р.), договір підряду №4 від 15.07.1989р., довідка про забезпечення фінансування, виписка №458 від 28.12.1999р. із рішення ОМР №428-ХХIII від 09.12.1999р. "Про надання пільг з орендної плати", ордери №3802, №590 від 18.09.1989р.

В додатки до зустрічної позовної заяви Департаментом надано розрахунок заборгованості ФОП ОСОБА_1 з орендної плати, згідно з яким заборгованість складає 799,41грн., 27,08грн. пені, а також Орендодавцем нараховано 5046,14грн. неустойки за несвоєчасне повернення об'єкта оренди.

За розрахунком Департаменту станом на серпень 2017р. заборгованість підприємця по орендній платі складає 799,41грн., 105,73грн. пені, 22398,58грн. неустойки.

Звертаючись до суду з позовом ФОП ОСОБА_1 зазначив, що він належно виконує обов'язки, передбачені Договором оренди від 02.10.2007р., у зв'язку з чим в силу ч.3 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, яке відповідачем порушено, так як за три місяці до закінчення строку договору оренди Департаментом не повідомлено орендаря про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову ФОП ОСОБА_1 з огляду такого.

Згідно із ч.ч.1-2 ст.509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно із ст.174 ГК України однією з підстав виникнення господарського зобов'язання є укладання господарського договору та іншої угоди, що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно із ч.1 ст.626, ч.1 ст.627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст.628, ч.1 ст.629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Приписами ст. 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (ч.1 ст.763, ч.1 ст.764, ч.1 ст.777 ЦК України).

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності врегульовані ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»

Відповідно до ч.1 ст.2 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до ст.18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно із ст.285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Відповідно до роз'яснень, які містяться у п.п.4.1., 4.2., 4.3. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013р. «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього. Господарським судам слід відмовляти в позові про визнання договору оренди продовженим (пролонгованим), оскільки така позовна вимога (без подання доказів наявності спору стосовно такого продовження), є, по суті, вимогою про встановлення юридичного факту, а це не відповідає передбаченим законом (стаття 20 ГК України, стаття 15, частина друга статті 16 ЦК України) способам захисту порушеного права. Господарський суд відмовляє в позові і в тому разі, коли з'ясує, що договір оренди є поновленим (продовженим) на строк, який був раніше встановлений договором. При цьому у відповідних випадках господарський суд не повинен відмовляти у прийнятті позовної заяви або припиняти провадження у справі з тієї підстави, що відповідні вимоги не підлягають розгляду господарськими судами. Статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором. Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Верховний суд України у своїй постанові №3-122гс17 від 17.05.2017р. зазначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

Як вбачається з матеріалів справи, ФОП ОСОБА_1 заявою від 05.12.2016р. просив Департамент комунальної власності Одеської міськради продовжити строк дії Договору від 02.10.2007р.

Департамент комунальної власності Одеської міськради листом від 13.01.2017р. (протягом місяця після закінчення Договору оренди від 02.10.2007р.) повідомив орендаря про своє небажання продовжувати дію Договору оренди.

Фактичні обставини справи свідчать, що позивач ФОП ОСОБА_1 до закінчення строку дії договору оренди - 31.12.2016р. не ініціював перед Департаментом питання укладення договору оренди на новий строк у зв'язку із належним йому переважним правом за приписами ч.3 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».

Про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк ФОП ОСОБА_1 не повідомляв Орендодавця до спливу строку дії договору оренди №102/31.

В матеріалах справи відсутні також і докази щодо наявності чи відсутності намірів Департамента (Орендодавця) використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір.

У зверненні до Орендодавця 05.12.2016р. (т.1 а.с.134) йшлося про продовження договору оренди №102/31 від 02.10.2007р., а не про укладення договору на новий строк з ним, як з орендарем, який має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору на новий строк.

Зміст позовної заяви та уточнень до неї (т.1 а.с.241,246) вказує на те, що мотивуючи наявність у нього переважного права на укладення договору оренди на новий строк, ФОП ОСОБА_1 помилково вважає, що наявність такого права може бути підставою для визнання договору продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що і попередній договір оренди, тобто змішує абсолютно відмінні законодавчі норми, застосування яких судом пов'язане із встановленням різних фактичних обставин, з яких виник спір (ч.2 та ч.3 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Отже обраний позивачем спосіб захисту права, яке він вважає порушеним, не відповідає нормам ч.3 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».

Враховуючи правову позицію Верховного суду України у постанові №3-122гс17 від 17.05.2017р., колегія суддів дійшла до висновку, що оскільки позивач не повідомляв Орендодавця у розумний строк до закінчення строку дії договору про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, в досудовому порядку це питання сторонами договору не вирішувалось, підстави для висновку в межах розгляду даного спору про наявність у ФОП ОСОБА_1 переважного права на укладення договору оренди на новий строк відсутні незалежно від того, чи належним чином Орендар виконував умови договору оренди.

Адже в даній справі не встановлено обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права (ч.3 ст.17 Закону про оренду, ч.1 ст.777 ЦК України), позовних вимог про зобов'язання укласти договір оренди на новий строк на певних умовах ФОП ОСОБА_1 не заявляє та спір з цього приводу між сторонами не виникав.

Вимагаючи визнати договір оренди продовженим, позивач спирається на уявлення про виникнення у нього після закінчення строку дії договору переважного права на його укладення, а не на наявність обставин, передбачених ч.2 ст.17 Закону про оренду.

Проте, як встановлено судом першої інстанції та підтверджено в ході апеляційного розгляду справи, протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди Департамент заявив про заперечення проти продовження договору №102/31 від 02.10.2007р. у зв'язку із закінченням строку його дії 31.12.2016р. листом від 13.01.2017р. Отже відповідно до ч.2 ст.17 Закону про оренду та ч.1 ст.764 ЦК України цей договір не може вважатись таким, що був продовжений на той самий термін та на тих самих умовах, що і договір від 02.10.2007р.

Суд першої інстанції слушно зауважив, що позовна вимога ФОП ОСОБА_1 в частині визнання договору оренди продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, спрямована на порушення права іншої сторони щодо свободи договору, її вільного волевиявлення стосовно умов договору оренди та суперечить положенням ч.1 ст.626, ч.1 ст.627, ч.1 ст.628, ч.1 ст.629 ЦК України, оскільки сутністю переважного права орендаря є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

Таким чином, місцевий господарський суд дійшов правильного висновку про те, що первісна позовна вимога ФОП ОСОБА_1 про визнання договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, не підлягає задоволенню.

Матеріалами справи підтверджено, що Договір оренди від 02.10.2007р. припинив свою дію 31.12.2016р. у зв'язку із запереченням Орендодавця (лист від 13.01.2017р.) щодо продовження договору на новий строк.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до ст.795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Згідно із ч.2 ст.26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Відповідно до ч.1 ст.27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Відповідно до п.4.7 Договору оренди від 02.10.2007р. після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

Встановивши обставину припинення дії Договору оренди від 02.10.2007р. 31.12.2016р. у зв'язку із закінченням строку, на який договір було укладено, та те, що у ФОП ОСОБА_1 з 01.01.2017р. відсутні правові підстави займати спірне приміщення, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив зустрічні позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міськради про виселення ФОП ОСОБА_1 із спірного приміщення.

Доводи апеляційної скарги ФОП ОСОБА_1 колегія суддів відхиляє, позаяк вони у своїй сукупності не спроможні спростувати відсутність підстав для визнання договору оренди від 02.10.2007р. продовженим на новий строк, як і довести наявність обставин, з якими законодавство пов'язує виникнення у ФОП ОСОБА_1 переважного права на укладення договору оренди на новий строк.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що оскаржуване рішення господарського суду Одеської області від 14.08.2017р. відповідає обставинам справи та нормам чинного законодавства, зміні або скасуванню не підлягає, а відтак, залишається без змін з врахуванням мотивів відмови у задоволенні позову ФОП ОСОБА_1, викладених в постанові апеляційного господарського суду.

Керуючись ст.ст.99, 101-103, 105 ГПК України, колегія суддів -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Одеської області від 14.08.2017р.у справі №916/310/17 залишити без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписаний 07.11.2017р. у зв'язку із перебуванням судді Таран С.В. у відрядженні з 05.11.2017р. по 06.11.2017р.

Головуючий суддя Мишкіна М.А.

Суддя Будішевська Л.О.

Суддя Таран С.В.