ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 листопада 2017 року № 914/559/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Стратієнко Л.В.
суддів Кондратової І.Д. Нєсвєтової Н.М.
за участі представників: позивача: відповідача: 3-іх осіб, які не заявляють самостійних вимог, на стороні позивача: не з'явився не з'явився не з'явилися
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Бетта-В"
на рішення та постановуГосподарського суду Львівської області від 19 квітня 2017 року Львівського апеляційного господарського суду від 15 серпня 2017
у справі№ 914/559/17
за позовомтовариства з обмеженою відповідальністю "Біля Цитаделі"
до 3-і особи, які не заявляють самостійних вимог, на стороні позивача:товариства з обмеженою відповідальністю "Бетта-В" Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львові, Львівська міська рада
про визнання договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року позивач звернувся в суд з позовом про визнання недійсним договору про будівництво № 0709915-1-15 від 07.09.2015, укладеного з відповідачем, посилаючись на його невідповідність вимогам закону.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.04.2017 (суддя Щигельська О.І.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2017 (головуючий - Хабіб М.І., судді Скрипчук О.С., Юрченко Я.О.), позов задоволено.

Визнано недійсним договір № 070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015, укладений між ТОВ "Біля Цитаделі" та ТОВ "Бетта-В".

В касаційній скарзі відповідач, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення.

Позивачем було подано до суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з необхідністю укладення угоди з адвокатом, яке судом було відхилено відповідно до правил ст. 77 ГПК України, оскільки не встановлено обставин, які перешкоджали б вирішенню спору у цьому судовому засіданні.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, на підставі ухвали Львівської міської ради "Про затвердження ТОВ "Біля Цитаделі" проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул. Є. Поповича, 6-а" від 21.11.2013 №2866 Львівська міська рада (орендодавець) та ТОВ "Біля Цитаделі" (орендар) уклали договір оренди землі від 20.12.2013, відповідно до умов п.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на вул. Є.Поповича, 6-а для будівництва та обслуговування житлового будинку (а.с. 29-32).

Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка, кадастровий №:06:002:0036, загальною площею 0,0556 га.

Пунктом 19 договору передбачено, що інші умови передачі земельної ділянки в оренду відповідно до ст. 8-1 ЗУ "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Договір укладено на 10 років до 21.11.2023 (п. 8 договору).

07.09.2015 ТОВ "Біля Цитаделі" (замовник) та ТОВ "Бетта-В"( забудовник) уклали договір про будівництво №070915-1-15 (а.с. 18-27), пунктом п.2.1 якого встановлено, що цим договором визначаються відносини сторін щодо участі у будівництві об'єкта на земельній ділянці території забудови (будівельному майданчику), фінансування будівництва об'єкта, а також набуття права власності на завершений та прийнятий в експлуатацію об'єкт будівництва.

Відповідно до умов п.1.2 договору замовник - сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно з чинним законодавством України як орендар земельної ділянки, що є територією забудови, наділена функціями замовника на спорудження об'єкта будівництва згідно з чинним законодавством України; забудовник (п.1.3) - сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно з чинним законодавством України, укладає угоди на здійснення будівництва об'єкта, технічного нагляду, що стосується будівництва; здійснює в порядку і на умовах, передбачених даним договором, за рахунок власних та залучених коштів забезпечення фінансування будівництва об'єкта згідно з чинним законодавством України.

Пунктом 1.4 договору визначено, що об'єктом забудови є багатоквартирний житловий будинок з вбудованими автостоянками по вул. Поповича, 6а, визначений проектною документацією. Будівництво відповідно до умов даного договору буде здійснюватися на земельній ділянці території забудови, причому кожна квартира, нежитлове приміщення комерційного призначення буде виступати самостійним об'єктом цивільних прав.

Згідно з п.1.5 договору земельна ділянка території забудови (будівельний майданчик) - це територія, на якій здійснюється будівництво об'єкта, а саме: земельна ділянка (кадастровий номер :06:002:0036), розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га. Ділянка перебуває в користуванні замовника на підставі договору оренди землі, укладеного замовником та Львівською міською радою від 20.12.2013, зареєстрованого у Львівській міській раді за №Г-1237.

За умовами п. 2.2 договору замовник передає, а забудовник приймає на себе функції замовника в частині отримання дозвільних документів на будівництво об'єкта, будівництва та прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об'єкту.

Пунктом 2.3 договору визначено, що для забезпечення мети, визначеної в п.2.2 договору, замовник зобов'язується передати забудовнику погоджені містобудівні умови та обмеження, погоджену проектно-кошторисну документацію, дозвільну документацію та будівельний майданчик.

Відповідно до п.2.4 договору для забезпечення мети, визначеної в п.2.2 договору, забудовник за власний рахунок зобов'язується, зокрема, здійснити будівництво об'єкта відповідно до проектно-кошторисної документації та чинних нормативно-правових актів, державних будівельних норм, правил, стандартів; здійснювати постійне фінансування будівництва об'єкта та інших витрат, в т.ч. сплатити інвестиційний внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста; самостійно визначити підрядників, які здійснюватимуть роботи із завершення будівництва об'єкта та від свого імені укласти з цими підрядниками та виконати договори підряду, в тому числі прийняти виконані роботи за збудований об'єкт в цілому.

Пунктом 2.5 договору встановлено, що замовник в установленому порядку після введення об'єкта в експлуатацію набуває майнових прав на житлові об'єкти (квартири) загальною площею не менше 250 м2 на верхньому поверсі об'єкта будівництва. Вартість таких об'єктів оцінена сторонами на суму 950 000,00грн, яка не підлягає подальшому коригуванню незалежно від будь-яких обставин.

Згідно з п.2.6 договору забудовник в рахунок виконання функцій замовника-забудовника, зокрема здійснення фінансування будівництва об'єкта, в установленому порядку набуває майнові права на усі площі, а саме: на нежитлові приміщення (офіси, комори, паркомісця) та усі квартири, площі окрім тих, права на які набуває замовник згідно з п.2.5 договору; має право зареєструвати та отримати на себе право власності на завершене будівництво; набуває усіх майнових прав та прав власності на об'єкт в цілому та окремі житлові, нежитлові приміщення об'єкта після завершення будівництва та введення його в експлуатацію.

У п.3.3 договору визначені зобов'язання забудовника, зокрема, забезпечити фінансування робіт по будівництву об'єкта та інших витрат, які виникають під час виконання даного договору, в тому числі забезпечення будівництва необхідними будівельними та іншими матеріалами (п.п. 3.3.3), здійснити спорудження об'єкта на земельній ділянці( п.п. 3.3.4) .

За умовами п.11.2 договору забудовник зобов'язаний забезпечити фінансування будівництва об'єкта. Фінансування забудовником робіт здійснюється як за рахунок власник коштів, так і при необхідності з додатковим залученням кредитів банків та фінансових установ в порядку, визначеному законодавством, залученням відповідних інвесторів чи з інших джерел, не заборонених чинним законодавством. При цьому таке залучення має відповідати вимогам законодавства України, що має забезпечити забудовник.

На підставі договору №070915-1-15 від 07.09.2015 позивач передав відповідачу по акту приймання-передачі від 05.10.2015 земельну ділянку, кадастровий №:06:002:0036, загальною площею 0,0556га, розташовану на вул. Поповича,6а у м. Львові (а.с. 28).

Відповідно до ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З вказаною нормою кореспондується ст.1 ГПК України, яка також передбачає право перелічених у ній суб'єктів господарського діяльності звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.

Одним із способів захисту цивільних прав відповідно до ч.2 ст. 16 ЦК України є визнання правочину недійсним.

Отже, при вирішенні таких спорів, суд має з'ясувати які права чи охоронювані законом інтереси позивача порушені внаслідок укладення оспорюваного правочину.

Натомість як позовна заява не містить посилань на те, яке суб'єктивне цивільне право позивача порушене внаслідок укладення спірного договору, так і рішення господарських судів не містять висновків з цього питання.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Згідно з ст. 627 ЦК України відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 215 вказаного кодексу передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього кодексу.

При цьому, вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Враховуючи вищевикладене, вирішуючи спір про визнання недійсним договору про будівництво № 070915-1-1 від 07.09.2015, господарським судам необхідно було встановити наявність або відсутність фактичних обставин, які відповідно до приписів чинного законодавства є підставами для визнання правочину недійсним.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд, з яким погодися і суд апеляційної інстанції виходив з того, що договорі сторони безпідставно ототожнили будівельний майданчик (фронт робіт) із земельною ділянкою та передбачили фактичне передання земельної ділянки, наданої позивачу в оренду Львівською міською радою на підставі договору оренди від 20.12.2013, у тимчасове користування забудовника (відповідача), що суперечить вимогам чинного законодавства, адже відсутня згода Львівської міської ради на передачу земельної ділянки у користування третій особі. Аналіз змісту договору, на думку суду, свідчить про те, що фактично передано функції замовника будівництва в порядку, який суперечить діючому законодавству, зокрема, ст. 33 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності". Також суд вказав на відсутність доказів набуття відповідачем статусу фінансової установи відповідно до Закону України "Про інвестиційну діяльність" та Закону України "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг" для надання послуг щодо фінансування будівництва, в зв'язку з чим є недійсним п.11.2 договору. Оскільки оспорюваний договір поєднує елементи різних договорів та регулює комплексні відносини між сторонами, без включення до нього положень, які суперечать законодавству, його не було б укладено, у зв'язку з чим договір підлягає визнанню недійсним в цілому.

Проте, погодитися з такими висновками суду повністю неможливо з таких підстав.

Зазначаючи про безпідставне ототожнення сторонами договору будівельного майданчика із земельною ділянкою, наданою позивачу в оренду Львівською міською радою для будівництва та обслуговування житлового будинку, суд не вказав що може бути підставою для такого ототожнення та в силу якої норми закону будівельний майданчик за своїми розмірами не може дорівнювати площі земельної ділянки з вказаним вище цільовим призначенням.

Вказуючи, що передача позивачем (замовником) у тимчасове користування відповідача (забудовника) земельної ділянки без згоди Львівської міської ради суперечить ч.6 ст. 93 ЗК України, якою передбачено, що орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватися у володіння та користування іншій особі (суборенда), суд в порушення вимог ст. 43 ГПК України не дав належної правової оцінки тій обставині, що договір передбачав передачу земельної ділянки саме як будівельного майданчика, що в силу ч.1 ст. 875 ЦК України є обов'язком замовника та не вказав норму закону, якою передбачено передачу земельної ділянки в такому випадку виключно за згодою орендодавця, враховуючи що судом не встановлено, що між сторонами склалися правовідносини суборенди спірної земельної ділянки, адже в договорі відсутня істотна умова договору суборенди - плата за користування земельною ділянкою.

Що стосується висновків суду про те, що умовами спірного договору фактично було передано функції замовника будівництва в порядку, який суперечить вимогам ст. 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", то слід зазначити таке.

Вказана норма регулює питання здійснення комплексної забудови території і саме у разі здійснення такої забудови в силу ч.3 ст. 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" функції замовника на будівництво виконавчий орган місцевої ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації виконують безпосередньо або можуть делегувати їх на конкурсній основі генеральному підряднику (підряднику) у порядку, встановленому законодавством.

У цьому ж спорі йдеться про будівництво окремого багатоквартирного житлового будинку.

Щодо посилань суду на те, що діючим законодавством, в тому числі і вказаним вище законом, не передбачено передачу функцій замовника в порядку, передбаченому сторонами в договорі, суд касаційної інстанції вважає за необхідне зазначити таке.

У демократичній, правовій державі, якою в силу ст. 1 Конституції є Україна, загальновизнаними типами правового регулювання є два основоположні базові принципи: загально-дозвільний - "дозволено все, що не заборонено законом" та спеціально -дозвільний - "дозволено лише те, що прямо передбачено законом".

Перший принцип зумовлює зміст і спрямованість поведінки осіб (в тому числі і юридичних) та всіх інститутів громадянського суспільства, яким гарантується можливість діяти будь-яким чином та у будь-який спосіб, не порушуючи індивідуальну свободу, права інших осіб чи законодавчо встановлені заборони. Другий принцип поширює свій нормативний вплив на органи державної влади, органи місцевого самоврядування, їх посадових та службових осіб.

Отже, для визнання недійсним договору недостатньо встановити те, що законом не передбачено передачу функцій замовника в порядку, передбаченому сторонами в договорі, а необхідно визначити норму закону, якою встановлення такого порядку заборонено.

Відносно висновку суду про невідповідність п.11.2 договору вимогам законів України "Про інвестиційну діяльність" та "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг", необхідно вказати на те, що судом не зроблено висновок щодо цього договору в розрізі питання про те, чи міг би бути укладений спірний договір без цього пункту, враховуючи, що п.3.3.3 договору передбачено обов'язок забудовника забезпечувати фінансування робіт з будівництва об'єкту та інших витрат, які виникають під час виконання цього договору. А відповідно до правила ст. 217 ЦК недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Погодившись з висновками місцевого господарського суду, апеляційний господарський суд також вказав на те, що за актом приймання-передачі від 05.10.2015 позивач передав відповідачу саме земельну ділянку (кадастровий номер :06:002:0036), що розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га, а не будівельний майданчик, що свідчить про фактичну передачу земельної ділянки, наданої позивачу в оренду Львівською міською радою на підставі договору оренди від 20.12.2013, у тимчасове користування відповідача.

Разом з цим апеляційний господарський суд також не вказав в чому полягає безпідставність ототожнення будівельного майданчика з земельною ділянкою та в чому неправомірність акту приймання - передачі, виходячи з того, що п.1.5 договору визначено, що земельна території забудови (будівельний майданчик) - територія, на якій здійснюється будівництво об'єкта, визначено її кадастровий номер, розмір , вказано, що перебуває в користуванні замовника на підставі вказаного вище договору оренди, укладеного з Львівською міською радою (а.с.18).

Також суд апеляційної інстанції послався на ч.1 ст. 8-1 ЗУ " Про оренду землі", відповідно до якої право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків та на частину 2 цієї ж норми, яка передбачає, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

За умовами договору оренди землі від 20.12.2013, укладеного позивачем з Львівською міською радою, право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу( п.19).

З матеріалів справи вбачається та підтверджено представниками сторін, що на момент укладення договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 та прийняття рішення судом першої інстанції будівництво будинку на земельній ділянці (кадастровий номер :06:002:0036), що розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а не було розпочате, що також, на думку суду свідчить про неправомірність умов договору, але при цьому в постанові апеляційного суду не наведені докази на підставі яких суд прийшов до висновку про відчуження позивачем відповідачеві права на оренду земельної ділянки, а не передачу її під будівництво багатоквартирного будинку, замовником якого є позивач.

Враховуючи викладене, постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними та обгрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, з'ясувати за захистом якого порушеного цивільного суб'єктивного права внаслідок укладення оспорюваного договору позивач звернувся з цим позовом, більш ретельно з'ясувати та вказати конкретні обставини, які свідчать про те, що вказані позивачем як пункти договору як такі, що не відповідають вимогам закону, є його істотними умовами, в зв'язку з чим договір підлягає визнанню недійсним в цілому.

В залежності від встановленого та відповідно до вимог закону постановити законне та обгрунтоване рішення.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119- 11112 ГПК України Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Бетта-В" задовольнити.

Рішення Господарського суду Львівської області від 19 квітня 2017 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15 серпня 2017 року у справі за № 914/559/17 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.

Головуючий, суддя Л.Стратієнко
Суддя І. Кондратова
Суддя Н. Нєсвєтова