КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" жовтня 2017 р. Справа№ 911/1101/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Яковлєва М.Л.

Чорної Л.В.

За участю представників:

від прокуратури: Кулішенко О.Ю. - прокурор відділу

від відповідача-1: не з'явився

від відповідача-2: Гриб О.М. - за дов.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки»

на рішення Господарського суду Київської області від 26.06.2017

у справі №911/1101/17 (суддя Щоткін О.В.)

за позовом Заступника керівника Білоцерківської місцевої прокуратури в інтересах держави

до 1) Білоцерківської районної державної адміністрації;

2) Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки»

про визнання незаконним і скасування розпорядження та визнання недійсним договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Білоцерківської місцевої прокуратури (далі, прокурор) звернувся до Господарського суду Київської області з позовною заявою в інтересах держави до Білоцерківської районної державної адміністрації (далі, відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Глушки» (далі, відповідач-2 або ТОВ АФ «Глушки») про визнання незаконним і скасування розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації від 30.03.2011 № 208 «Про передачу в оренду земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки» та про визнання недійсним Договору оренди від 31.03.2011 №33, укладеного між Білоцерківською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки».

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації від 30.03.2011 №208 прийнято, а договір оренди земельної ділянки укладено з порушенням вимог статей 116, 123, 124, 134, 186-1 Земельного кодексу України, статей 6, 15 Закону України «Про оренду землі», статті 13 Закону України «Про оцінку земель», а саме: без проведення земельних торгів, розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його погодження комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою, затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідно до статей 16, 21, 203, 215 Цивільного кодексу України є підставою для визнання їх недійсними в судовому порядку.

Рішенням Господарського суду Київської області від 26.06.2017 у справі №911/1101/17 позов задоволено повністю.

Визнано незаконним та скасовано розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації Київської області від 30.03.2011 №208 «Про передачу в оренду земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю агрофірмі «Глушки».

Визнано недійсним договір оренди від 31.03.2011 за №33, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Глушки» та Білоцерківською районною державною адміністрацією.

Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма «Глушки» на користь прокуратури Київської області - 1 600,00 грн. судового збору.

Присуджено до стягнення з Білоцерківської районної державної адміністрації на користь прокуратури Київської області - 1 600,00 грн. судового збору.

Рішення суду мотивоване тим, що розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації від 30.03.2011 №208 прийнято, а договір оренди земельної ділянки укладено без проведення земельних торгів, розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його погодження комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою, затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також, суд зазначив, що прокурором не було пропущено строк позовної давності, визначений статтями 256, 257, 261 Цивільного кодексу України.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю агрофірма «Глушки» звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить рішення Господарського суду Київської області від 26.06.2017 у справі №911/1101/17 скасувати та прийняти нове рішення.

За твердженнями скаржника, рішення суду є незаконним та підлягає скасуванню у зв'язку з невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, і як наслідок, неправильному застосуванню норм матеріального та процесуального права.

Відповідач-2 стверджує, що позов прокурором було подано до суду з порушенням строків позовної давності, перебіг яких розпочався 31.03.2011, з дати надання земельної ділянки відповідачу-2 у користування. Прокурором, як наголошує скаржник, не зазначено, чиї права та охоронювані законом інтереси порушені та в чому безпосередньо полягає порушення прав держави, адже саме по собі формальне недотримання окремих положень законодавства, приймаючи до уваги, що таке недотримання вчинене самою державою в особі відповідача-1 у справі, не може вважатися безумовною підставою для задоволення позову, оскільки це вплине на приватні інтереси відповідача-2, який жодних порушень не вчиняв, діяв правомірно і мав справедливі очікування, що державні органи також діятимуть у межах наданих їм повноважень та у спосіб, визначений законом. Судом першої інстанції не було враховано, що відповідач-2 відкрито користується земельною ділянкою впродовж вже більше десяти років і жодних нарікань з боку держави на належність виконання ним своїх грошових зобов'язань, обумовлених спірним договором, немає.

Також, скаржник зазначив, що скасування розпорядження відповідача-1 від 20.03.2011 №208 не породжує наслідків для власника чи орендаря земельної ділянки, оскільки спірне розпорядження є лише підставою для виникнення права користування у відповідача-2 на підставі договору оренди, яке вже реалізовано, а тому вичерпало свою дію фактом його виконання.

Відповідно до протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки» у справі №911/1101/17 передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Яковлєв М.Л., Чорна Л.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 16.08.2017 апеляційну скаргу прийнято до провадження та розгляд справи призначено на 19.09.2017.

У судове засідання, призначене на 19.09.2017, представник відповідача-1 не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 19.09.2017 розгляд справи відкладено на 05.10.2017.

05.10.2017 представник відповідача-2 подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з його участю в іншому судовому засіданні та про продовження строку вирішення спору.

Представник відповідача-1 у судове засідання не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 05.10.2017 продовжено строк вирішення спору, розгляд справи відкладено на 26.10.2017.

26.10.2017 відповідач-2 подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду письмові доповнення до апеляційної скарги, у яких зазначив, що суд першої інстанції, приймаючи оскаржене рішення та визнаючи недійсним договір оренди, не зазначив, у чому порушуються права орендодавця та інтереси держави. Крім того, відповідач-2 вкотре наголосив про пропуск прокурором позовної давності щодо заявлених вимог.

Також, 26.10.2017 відповідач-2 подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду на підтвердження своєї правової позиції заяву про долучення до матеріалів справи копії постанови Вищого господарського суду України від 03.10.2017 у справі №922/4046/16.

У судове засідання, призначене на 26.10.2017, представник відповідача-1 вкотре не з'явився, про причини неявки суд не повідомив.

Враховуючи те, що у матеріалах справи містяться докази належного повідомлення відповідача-1 про дату, час і місце проведення судового засідання по розгляду апеляційної скарги, а саме повідомлення про вручення поштових відправлень, колегія суддів, враховуючи предмет спору та доказове наповнення матеріалів справи, вважає можливим здійснити перевірку рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку за наявними матеріалами справи та без участі представника відповідача-1.

Представник прокуратури письмового відзиву на апеляційну скаргу суду не надав, у судовому засіданні проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив залишити оскаржене рішення суду першої інстанції без змін.

Представник відповідача-2 просив задовольнити його апеляційну скаргу, рішення суду першої інстанції скасувати, у позові відмовити.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга відповідача-2 підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог з огляду на наступне.

Як підтверджується матеріалами справи, 06.10.2005 на підставі розпорядження голови Білоцерківської районної державної адміністрації від 15.09.2005 за №294 між Білоцерківською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ АФ «Глушки» (орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне володіння земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Глушківської сільської ради. В оренду згідно договору передається земельна ділянка, що перебуває у державній власності і розміщена на території Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області загальною площею 76,92 га ріллі (земель запасу). Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. Грошова оцінка земельної ділянки становить 933 039,6 грн. Договір укладається на 5 років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий термін.

Вказаний договір було зареєстровано у Київській РФДЗК 17.10.2005 за №01.

16.02.2009 до вказаного договору оренди було укладено додаткову угоду щодо зміни площі земельної ділянки, якою, зокрема, розділ 2 «Об'єкт оренди» викладено у наступній редакції:

«2.1. в оренду передається земельна ділянка, що перебуває у державній власності і розміщена на території Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області загальною площею 66,92 га ріллі (земель запасу).

2.2. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. Грошова оцінка земельної ділянки становить 840 095,61 грн. (з урахуванням індексації). Права третіх осіб на земельну ділянку не заявлені».

Додаткова угода від 16.02.2009 зареєстрована у Київській регіональній філії №29 державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 16.02.2009 за №01.

Як вбачається із доданих до матеріалів справи кадастрових планів, земельна ділянка площею 66,92 га ріллі (земель запасу), передана відповідачу-2 згідно Додаткової угоди від 16.02.2009 до договору оренди, складалася із двох земельних ділянок площею 51,1074 га та 15,8125 га.

02.07.2010 відповідач-2 звернувся до Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області із клопотанням №80 про продовження терміну дії договорів оренди земель запасу площею 51,22 га та 15,7 га, резервного фонду площею 72,37 га, від 06.10.2005 в межах Глушківської сільської ради за межами населеного пункту.

Рішенням Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області від 09.07.2010 погоджено ТОВ АФ «Глушки» продовження терміну дії договорів оренди.

17.09.2010 відповідач-2 звернувся до відповідача-1 із заявою про надання дозволу на розробку проекту відведення на земельну ділянку орієнтованою площею 51,22 га для вирощування сільськогосподарських культур та укладення договору оренди.

13.10.2010 Білоцерківською районною державною адміністрацією надано ТОВ АФ «Глушки» дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельну ділянку ТОВ АФ «Глушки» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Глушківської сільської ради (том 1, а.с. 33).

Розпорядженням голови Білоцерківської районної державної адміністрації від 30.03.2011 за №208 (далі, спірне розпорядження) затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельну ділянку ТОВ АФ «Глушки» площею 51,2200 га за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в адміністративних межах Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області. Також, спірним розпорядженням встановлено розмір орендної плати за земельну ділянку площею 51,2200 га в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки за один рік.

На підставі даного розпорядження, між ТОВ АФ «Глушки» та Білоцерківською районною державною адміністрацією укладено Договір оренди вказаної земельної ділянки від 31.03.2011 за №33 (далі, Договір, спірний договір), строком на 25 років, який зареєстровано 01.04.2011 в управлінні Держкомзему у Білоцерківському районі Київської області за №00887.

Так, у відповідності до укладеного Договору №33 від 31.03.2011 Білоцерківська РДА (орендодавець) надає, а ТОВ АФ «Глушки» (орендар) приймає в строкове платне володіння земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Глушківської сільської ради.

Згідно пункту 2.1. Договору в оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення, що перебуває в державній власності і розміщена в адміністративних межах Глушківської сільської ради загальною площею 51,2200 га за рахунок земель запасу. Земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку. Грошова оцінка земельної ділянки 847 301,73 гривень.

Відповідно до пункту 3.1. Договір укладається терміном на 25 років, починаючи з дати його реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за тридцять днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір щодо продовження дії договору на новий термін.

Як вбачається із матеріалів справи, пізніше, в 2015 році ТОВ АФ «Глушки» розроблено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), на підставі якої реєстраційною службою Білоцерківського МРУЮ в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 08.07.2015 зареєстровано право державної власності на земельну ділянку площею 51,04 га за Білоцерківською районною державною адміністрацією та право оренди на 25 років за вказаним товариством.

Предметом спору, що розглядається у справі за позовом прокурора, є визнання недійсними розпорядження відповідача-1 про надання в оренду відповідачу-2 земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і договору оренди землі, укладеного відповідачами на підставі вищеназваного розпорядження, з мотивів їх суперечності нормам земельного законодавства.

Як зазначає прокурор у позовній заяві, ТОВ АФ «Глушки» отримало в користування новосформовану земельну ділянку площею 51,2200 га, межі якої не були встановлені в натурі (на місцевості) раніше, без розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, що є порушенням норм Земельного кодексу України.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно статті 116 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент винесення спірного розпорядження та укладеного договору) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Відповідно до статті 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: зміни цільового призначення земельних ділянок відповідно до закону; надання у користування земельних ділянок, межі яких не встановлені в натурі (на місцевості) (частина 2 статті 123 Земельного кодексу України).

Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки подається Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою.

Комісія протягом трьох тижнів з дня одержання проекту надає відповідному органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування свій висновок щодо погодження проекту або відмови у його погодженні. У разі відмови у погодженні проекту він повертається заявнику у зазначений у цій частині строк.

Згідно зі статтею 186-1 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент винесення спірного розпорядження та укладеного договору) для розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою, в районах та містах обласного значення, містах Києві та Севастополі функціонують постійно діючі комісії. До повноважень Комісії належить забезпечення погодження документації із землеустрою відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування. До складу Комісії входять уповноважені представники районного (міського) органу земельних ресурсів, містобудування та архітектури, природоохоронного та санітарно-епідеміологічного органу, органу охорони культурної спадщини. У разі погодження проектів землеустрою, що розробляються з метою вилучення, надання, зміни цільового призначення земель лісогосподарського призначення, водного фонду, земельних ділянок для цілей, пов'язаних із розробкою корисних копалин, до складу Комісії залучається відповідно представник територіальних органів лісового господарства, водного господарства, державного гірничого нагляду. Документація із землеустрою, погоджена Комісією, вважається такою, що погоджена органами, представники яких входять до її складу.

Згідно статті 183 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент винесення спірного розпорядження та укладеного договору) основним завданням землеустрою є встановлення на місцевості меж земельних ділянок власників і землекористувачів.

Статтею 186 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент винесення спірного розпорядження та укладеного договору) передбачено, що розгляд і затвердження землевпорядної документації проводиться в такому порядку: а) прогнозні матеріали, техніко-економічні обґрунтування використання та охорони земель і схеми землеустрою після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування; б) проекти створення нових землеволодінь і землекористувань після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються відповідними органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування; в) проекти відведення земельних ділянок із земель державної чи комунальної власності затверджуються органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які надають і вилучають земельні ділянки; г) проекти землеустрою сільськогосподарських підприємств, установ і організацій, особистих селянських, фермерських господарств після погодження їх із сільськими, селищними, міськими радами або районними державними адміністраціями розглядаються і затверджуються власниками землі або землекористувачами; ґ) робочі землевпорядні проекти, пов'язані з упорядкуванням, докорінним поліпшенням та охороною земель, раціональним їх використанням, після погодження їх у встановленому порядку розглядаються і затверджуються замовниками цих проектів.

Відповідно до статті 20 Закону України «Про землеустрій», у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, землеустрій проводиться в обов'язковому порядку на землях усіх категорій незалежно від форми власності в разі: розробки документації із землеустрою щодо організації раціонального використання та охорони земель; встановлення та зміни меж об'єктів землеустрою; організації нових і впорядкування існуючих об'єктів землеустрою.

У статтях 50, 51 Закону України «Про землеустрій» зазначено, що проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. Проекти землеустрою щодо створення нових землеволодінь та землекористувань розробляються з метою обґрунтування розмірів і меж земельних ділянок з урахуванням вимог щодо раціонального використання та охорони земель.

Відповідно до частини 4 статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент винесення спірного розпорядження та укладеного договору), невід'ємною частиною договору оренди землі є: зокрема, проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення відповідно до закону.

Наявні в матеріалах справи документи свідчать, що межі вказаної земельної ділянки площею 51,2200 га на момент передачі її в оренду відповідачеві-2 не були встановлені в натурі (на місцевості), тобто спірну земельну ділянку передано в оренду із земель запасу без розроблення орендарем проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Загальний розмір земельних ділянок, що перебували у користування відповідача-2 на підставі договору оренди від 06.10.2005, з урахуванням додаткової угоди від 16.02.2009, складав 66,92 га (51,22 га + 15,7 га), тоді як розмір земельної ділянки, переданої відповідачу-2 за спірним договором становить 51,2200 га.

Матеріали справи не містять відомостей про те, що межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) було визначено станом на час укладання договору від 06.10.2005 та додаткової угоди від 16.02.2009. Відповідно до розділу «Умови і строк передачі земельної ділянки» договору від 06.10.2005 земельна ділянка передавалася в оренду без розроблення проекту її відведення, що в контексті відмінності загального розміру земельних ділянок, що перебували у користуванні відповідача-2 за договором від 06.10.2005 та додатковою угодою від 16.02.2009 та розміру земельної ділянки, що передається за договором від 31.03.2011, дає суду підстави для висновку про порушення відповідачем-1 процедури надання земельної ділянки у користування та можливості її надання в оренду лише за умови оформлення проекту землеустрою, а не технічної документації, що встановлює порушення відповідачем-1 вимог статті 123 Земельного кодексу України.

В обґрунтування позову прокурор також зазначає, що спірна земельна ділянка була передана відповідачу-2 без проведення земельних торгів, що суперечить нормам статей 124 та 134 Земельного кодексу України.

Представник відповідача-2, враховуючи, що 06.10.2005 між Білоцерківською районною державною адміністрацією та ТОВ АФ «Глушки» укладено договір оренди земельної ділянки площею 76,96 га з додатковою угодою до нього від 16.02.2009 про зміну площі земельної ділянки на 66,92 гa, вважає, що в даному випадку не повинні застосовуватись норми земельного законодавства України щодо передачі земель за результатами проведення аукціону.

Однак, статтею 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону.

Відповідно до статті 124 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент винесення спірного розпорядження та укладеного договору), передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Оскільки, як встановлено вище, укладаючи договір оренди земельної ділянки від 31.03.2011 ТОВ АФ «Глушки» отримало у користування новосформовану земельну ділянку площею 51,2200 га, межі якої визначені не були, в даному випадку повинні застосовуватись вищевказані норми земельного законодавства України щодо передачі земель за результатами проведення аукціону.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено обов'язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності.

Відповідно до листа Білоцерківської районної ради від 03.03.2017, станом на 27.02.2017 технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, площею 51,2200 га, що надана в оренду ТОВ АФ «Глушки» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області, не затверджувалась.

Відсутність у матеріалах справи рішень про затвердження нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, свідчить, що фактично така оцінка при укладенні Договору не проводилася, незважаючи на зазначення в розділі 4 Договору її розміру.

Отже, викладені вище обставини свідчать про те, що розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації від 30.03.2011 №208 прийнято, а договір оренди земельної ділянки укладено без проведення земельних торгів, розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його погодження комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою, затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У свою чергу, розглядаючи вимоги прокурора про визнання недійсним та скасування розпорядження відповідача-1 №208 від 30.03.2011, суд апеляційної інстанції приходить до наступних висновків.

Відповідно до частини 1 статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

У рішенні від 16 квітня 2009 року за №7-рп/2009 Конституційний Суд України в пункті 5 мотивувальної частини (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) зазначив, що органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення, представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти.

До ненормативних належать акти, які передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб'єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію фактом їхнього виконання. У зв'язку з прийняттям цих рішень виникають правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, у тому числі отримання державного акту на право власності на земельну ділянку, укладення договору оренди землі.

Із матеріалів даної справи вбачається, що між відповідачами 31.03.2011 укладено договір оренди спірної земельної ділянки загальною площею 51,2200 га (землі запасу), отже, спірне розпорядження є лише підставою для виникнення права користування земельною ділянкою у відповідача-2 на підставі договору оренди, яке вже реалізовано, а тому вичерпало свою дію фактом його виконання.

Таким чином, скасування розпорядження відповідача-1 №208 від 30.03.2011 не породжує наслідків для власника чи орендаря земельної ділянки.

Як зазначено Верховним Судом України у постанові від 11.11.2014 у справі №21-405а14, висновки за якою є обов'язковими для всіх судів, у разі прийняття органом місцевого самоврядування (як суб'єктом владних повноважень) ненормативного акта, що застосовується одноразово, який після реалізації вичерпує свою силу фактом його виконання і з прийняттям якого визнаються правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, позов, предметом якого є спірне рішення органу місцевого самоврядування, не повинен розглядатися, оскільки обраний позивачем спосіб захисту порушених прав не забезпечує їх реального захисту.

Наведене слід розуміти так, що захист порушеного права не може здійснюватися у спосіб подання позову про визнання недійсним та скасування розпорядження органу місцевого самоврядування, а має здійснюватися у спосіб подання позову про визнання недійсним відповідного договору, що був укладений з метою реалізації такого розпорядження, що, власне, призводить до виникнення цивільних прав та обов'язків для сторін.

Приймаючи до уваги вищевикладене, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову в частині визнання недійсним та скасування розпорядження відповідача-1 від 30.03.2011 №208.

Надаючи належну юридичну оцінку доводам прокурора в частині позовних вимог про визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 31.03.2011, укладеного відповідачами, колегія суддів приходить до наступних висновків.

Як уже зазначалося, 31.03.2011 відповідачами укладено Договір №33 оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (землі запасу) в адміністративних межах Глушківської сільської ради Білоцерківського району Київської області загальною площею 51,2200 га (землі запасу). Вказаний договір було зареєстровано в Управлінні Держкомзему у Білоцерківському районі 01.04.2011 за №00887.

У відповідності до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

З посиланням на наведені положення закону, враховуючи доводи про те, що відповідачем-1 неправомірно передано в оренду відповідачу-2 земельну ділянку без проведення земельних торгів, розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та його погодження комісією з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою, затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, прокурор просить суд визнати недійсним Договір оренди земельної ділянки від 31.03.2011, укладений відповідачами.

Розглядаючи позовні вимоги в цій частині суд звертає увагу, що хоча прокурором і не заявлено вимог про повернення земельної ділянки, такі вимоги цілком вірогідно можуть виникнути у майбутньому, адже визнання недійсним розпорядження та договору оренди створить відповідні передумови для виникнення такого обов'язку у відповідача-2, в тому числі з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 216 Цивільного кодексу України, що дає суду підстави вважати, що метою поданого позову є саме повернення із володіння відповідача-2 земельної ділянки у державну власність, а рішення суду в цій частині призведе до втручання у право відповідача-2 на володіння спірною земельною ділянкою.

При цьому таке втручання, на думку прокурора, є цілком виправданим, адже обумовлено легітимною метою - контроль за дотриманням законності під час надання земельних ділянок у користування.

Оцінюючи позовні вимоги в цій частині на предмет їх відповідності суті порушеного права, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини 1 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом.

Частиною 3 статті 23 Закону України «Про прокуратуру» визначено, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Прокурор вказує, що порушення інтересів держави в даному випадку полягає в тому, що передача в оренду земельної ділянки здійснена без оформлення проекту землеустрою, а на підставі технічної документації, без проведення земельних торгів та затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

У цій частині суд має констатувати, що право прокурора звертатися до суду в інтересах держави обумовлено настанням обставин, що дійсно порушують чи можуть порушувати права держави у майбутньому.

Як вбачається, прокурор, звертаючись до суду із розглядуваним позовом, обмежився формальною констатацією факту передачі земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів, відсутності проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не зазначивши, до яких негативних наслідків призвело таке порушення закону, в чому саме полягає порушення інтересів держави, адже саме по собі формальне недотримання окремих положень законодавства, приймаючи до уваги, що таке недотримання вчинене самою державою в особі Білоцерківської районної адміністрації Київської області, не може вважатися безумовною підставою для задоволення позову прокурора, оскільки його задоволення матиме своїми наслідками не тільки усунення порушення законодавства, а і вплине на приватні інтереси відповідача-2, що не вчиняв жодних порушень, діяв правомірно і мав справедливі очікування, що органи державної адміністрації також діятимуть у межах наданих їм повноважень та у спосіб, визначений законом.

Згідно статті першої протоколу першого Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Як відомо, під майном у розумінні першого протоколу Конвенції слід розуміти і майнові права, включаючи і право користування земельною ділянкою.

Як вже зазначалося, спірна земельна ділянка тривалий час, починаючи з 06.10.2005 перебуває у користуванні відповідача-2. У зв'язку зі спливом строку дії попереднього договору оренди, відповідач-2 ініціював перед відповідачем-1 питання про продовження строку його дії.

Так, матеріалами справи підтверджується, що відповідач-2 для укладення спірного Договору звертався до відповідача-1 із заявою від 17.09.2010 про надання дозволу на розробку саме проекту відведення на земельну ділянку орієнтованою площею 51,22 га для вирощування сільськогосподарських культур та укладення договору оренди, а не технічної документації. Втім, відповідач-1 надав своїм рішенням дозвіл на розробку саме технічної документації на земельну ділянку та прийняв розпорядження від 30.03.2011 за №208, яким її затвердив, що стало передумовою для укладання спірного договору оренди від 31.03.2011.

Крім того, як вбачається із матеріалів справи, відповідачем-2 щомісячно та вчасно у передбаченому Договором порядку та розмірі вносились обов'язкові платежі за користування земельною ділянкою, про що свідчать платіжні доручення та податкові декларації, подані представником відповідача-2.

У свою чергу, проведення нормативної грошової оцінки земель не є згідно чинного законодавства обов'язком відповідача-2.

Суд встановив наявність порушення у процедурі надання земельної ділянки у користування. Водночас, в контексті доводів прокурора, суд сприймає таке порушення саме як формальне, не істотне, адже прокурором не зазначено чиї права та охоронювані законом інтереси порушено, в чому безпосередньо полягає порушення права держави, що саме держава втратила внаслідок того, що відповідач-2 здійснює користування земельною ділянкою без відповідного проекту землеустрою, наскільки є співрозмірним порушення закону із обраним прокурором способом відновлення прав держави та чи дотримано балансу інтересів між державними та приватними інтересами.

Приймаючи рішення судом також враховується, що на підставі спірного договору відповідач-2 відкрито користується земельною ділянкою впродовж вже більше шести років і жодних нарікань з боку держави на належність виконання ним своїх грошових зобов'язань, обумовлених цим договором, немає.

Крім того, відсутність станом на дату укладення спірного Договору належно проведеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки може слугувати підставою не для визнання договору оренди недійсним в цілому, а підставою для внесення відповідних змін до такого договору та спонукання орендаря до вчинення відповідних дій.

Із урахуванням викладеного, вирішення питання про створення передумов для припинення права відповідача-2 на користування земельною ділянкою має вирішуватися судом із дотриманням відповідних гарантій, встановлених, окрім іншого, частиною першою протоколу першого Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Наведені положення Конвенції покладають на суд обов'язок дослідження того, чи не призведе задоволення позову до надмірного, невиправданого втручання державою у право відповідача-2, чи має таке втручання легітимну мету та чи не призведе таке втручання до порушення принципу пропорційності між переслідуваною метою - забезпечення належного порядку відчуження (передання у користування) землі, та наслідками, до яких таке втручання може привести по відношенню до набувача права користування землею.

Відповідаючи на питання чи можна вважати виправданим, у спосіб прийняття судом відповідного рішення, в тому числі про задоволення позову про визнання договору оренди недійсним, позбавлення відповідача-2 права користування земельною ділянкою суд приходить до наступних висновків.

Дійсно, Конвенція з прав людини та основоположних свобод надає державі право втручатися, в тому числі у право власності (інше майнове право) приватної особи, але лише за для досягнення легітимної мети, яким в даному випадку є захист суспільних інтересів, дотримання законності під час розпорядження землею, державною власністю.

Згідно з правовою позицією Європейського суду з прав людини у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов'язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. При цьому, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов'язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Рисовський проти України» від 20.10.2011 (заява №29979/04).

Суд розуміє, що земельну ділянку передано у користування відповідача-2 із порушенням відповідної процедури і таке порушення вчинене саме відповідачем-1, що не забезпечив дотримання належного порядку надання земельної ділянки у користування.

Але задоволення позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки з цих підстав призведе до ситуації, коли всі ризики та негативні наслідки від дій держави будуть покладені на відповідача-2, що поставить його у становище потерпілої особи, яка потерпіла від дій держави двічі, перший раз ставши заручником поведінки відповідача-1, як державного органу та другий, коли суд, як державний орган, з метою захисту інтересів держави задовольнить позов прокурора (до речі також носія державних функцій).

Зважаючи на ступінь необхідного втручання держави в особі судових органів, з метою дотримання справедливого балансу між інтересами держави та приватними інтересами відповідача-2, суд приходить до висновку про неможливість задоволення позову в даній справі.

При цьому, судом враховано, про що вже зазначалося вище, що порушення, на яке посилається прокурор, носить формальний характер та відомостей про справжні негативні наслідки, що можуть бути виправлені лише у спосіб визнання договору недійсним, тобто у спосіб припинення існування права відповідача-2 на користування земельною ділянкою, в матеріалах справи немає, настання їх прокурором не доведено.

Наведене у сукупності дає суду підстави для висновку, що порушення, яке допущено державою під час проведення процедури виділення земельної ділянки у користування, не може породжувати легітимного обов'язку чи права для суду створити своїм рішенням про задоволення позову про визнання договору недійсним передумови для продовження вчинення державою порушення суб'єктивних прав відповідача-2 у спосіб припинення його права користування земельною ділянкою, що зумовлює висновки суду про відмову у задоволенні позову в цій частині.

Як вбачається із матеріалів справи, відповідачем у справі також було подано заяву про застосування наслідків пропуску строків позовної давності (том 1, а.с. 197-198). На обставинах щодо пропуску прокурором строків позовної давності скаржник наголошує також в апеляційній скарзі.

Суд констатує, що застосування строків позовної давності, наслідків їх пропуску, можливо лише в тих випадках, коли суд встановить, що право позивача є порушеним та таким, що потребує судового захисту.

У межах даної справи суд навпаки факту порушення прав та інтересів держави не встановив, дійшовши висновку про відмову в задоволенні позову як в частині визнання недійсним та скасування розпорядження №208 від 30.03.2011, так і в частині позовних вимог про визнання недійсним договору оренди від 31.03.2011.

При цьому, суд вважає за необхідне надати правову оцінку запереченням прокурора проти застосування наслідків пропуску строків позовної давності.

Прокурор у позовній заяві та запереченнях на заяву про застосування строків позовної давності зазначає, що довідався про порушення вимог законності щодо порядку виділення земельної ділянки з моменту надання йому відповідних документів, тобто з лютого 2017 року та саме з цього моменту можна вважати, що він довідався про порушення інтересів держави, на захист яких він і звернувся до суду із розглядуваним позовом.

Так, прокурор посилається на положення частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України, відповідно до якої перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Водночас, за змістом цієї норми для визначення початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення її прав, а й об'єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.

При цьому, норма частини 1 статті 261 Цивільного кодексу України містить презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб'єктивних прав, отже, обов'язок доведення терміну, з якого особі стало (могло стати) відомо про порушення права, покладається на позивача.

Оскільки позивач, як юридична особа, набуває та здійснює свої права й обов'язки через свої органи, то його обізнаність про порушення його прав або можливість такої обізнаності слід розглядати через призму обізнаності його органів та інших осіб, до повноважень яких належав контроль у сфері земельних відносин (правовий висновок, викладений в Постанові Верховного Суду України від 29 жовтня 2014 року у справі №6-152цс14).

Прокурор, приймаючи на себе компетенцію представляти інтереси держави у спірних правовідносинах, автоматично приймає на себе обов'язок бути компетентним (обізнаним) в усіх юридично значущих обставинах цих відносин. Отже, прокурор, як позивач, вважається таким, що довідався або міг би довідатись про порушення прав безпосередньо після прийняття оскарженого розпорядження.

Згідно з пунктом 10 Наказу Генеральної прокуратури України від 18.10.2010 №3гн «Про організацію прокурорського нагляду за додержанням і застосуванням законів», який діяв до 31.12.2014, з метою підвищення ефективності наглядової діяльності за додержанням і застосуванням законів, керуючись статтями 1,15, 19-24 Закону України «Про прокуратуру» було наказано, зокрема: періодично, але не рідше одного разу на місяць, перевіряти законність правових актів Кабінету Міністрів України, місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. Використовувати право участі у засіданні цих органів.

У матеріалах справи наявний лист відповідача-1 від 24.05.2017 №06-27/573, у якому останній повідомляє, що прокуратурою Білоцерківського району Київської області на виконання положень Закону України «Про прокуратуру» здійснювались щомісячні перевірки розпоряджень голови райдержадміністрації на предмет їх відповідності нормам чинного законодавства та у разі виявлення порушень вносились протести прокурора з вимогою приведення їх у відповідність. На розпорядження №208 від 30.03.2011 «Про передачу в оренду земельної ділянки ТОВ АФ «Глушки»» протест прокурора не вносився.

Отже, враховуючи зазначені обставини, нездійснення своєчасного прокурорського реагування на прийняте розпорядження відповідача-1, що є обов'язком органів прокуратури відповідно до статті 1 Закону України «Про прокуратуру», призводить до наслідків, визначених частиною 4 статті 267 Цивільного кодексу України, оскільки держава здійснює свої права через органи державної влади.

Наведене дає суду підстави дійти висновку, що навіть у випадку, коли суд прийшов би до висновків про порушення прав держави та необхідність їх захисту, у задоволенні позову мало б бути відмовлено з мотивів пропуску прокурором строків позовної давності.

Посилання суду першої інстанції в оскарженому рішенні на те, що прокурору про порушення вимог земельного законодавства стало відомо лише в лютому 2016 року, є безпідставними та спростовуються вищенаведеними обставинами справи та нормами законодавства.

Аналогічна правова позиція викладена, зокрема, у постанові Верховного Суду України у справі №6-178цс15 від 01.07.2015 та у постанові Вищого господарського суду України від 03.10.2017 у справі №922/4046/16.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним та скасування розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації Київської області від 30.03.2011 №208 «Про передачу в оренду земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю агрофірмі «Глушки»» та визнання недійсним договору оренди №33 від 31.03.2011, укладеного між Білоцерківською РДА та ТОВ АФ «Глушки», зареєстрованого 01.04.2011 в управлінні Держкомзему у Білоцерківському районі Київської області за №00887, має бути відмовлено.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на викладені вище обставини, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки» є обґрунтованою та підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Київської області від 26.06.2017 у справі №911/1101/17 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Розподіл господарських витрат здійснено у відповідності до вимог статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 49, 99, 101, 102, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірми «Глушки» на рішення Господарського суду Київської області від 26.06.2017 у справі №911/1101/17 задовольнити.

Рішення Господарського суду Київської області від 26.06.2017 у справі №911/1101/17 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Стягнути з Прокуратури Київської області (01601, м. Київ, бул. Лесі Українки, 27/2; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю агрофірма «Глушки» (09135, Київська обл., Білоцерківський р-н, с. Глушки, вул. Леніна, 39, ) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 3 520 (три тисячі п'ятсот двадцять) грн. 00 коп. Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду Київської області відповідно до вимог процесуального законодавства.

Матеріали справи №911/1101/17 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді М.Л. Яковлєв

Л.В. Чорна