ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2017 року Справа № 922/327/17

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіПоліщука В.Ю. (доповідач),
суддів:Панової І.Ю.,
Удовиченка О.С.,
розглянувши касаційну скаргу Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради ,
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 3 липня 2017 року,
у справі № 922/327/17 Господарського суду Харківської області,
за позовомКомунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради (м. Лозова, Харківська область),
доФізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (м. Лозова, Харківська область),
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
Лозівська міська рада (м. Лозова, Харківська область)
пророзірвання договору оренди нежитлового приміщення,

представники сторін в судове засідання не з'явились;
в с т а н о в и в :

Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.04.2016 року у справі № 922/327/17 (суддя - Бринцев О.В.) у задоволенні позову Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради (далі за текстом - КП "Житлова управляюча компанія") до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 (далі за тестом - ФОП ОСОБА_4.) про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 22 жовтня 2015 року №77/15 та повернення нежитлових приміщень шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень площею 1202,60 кв.м. в будівлі, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, - відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.07.2017 року у справі № 922/327/17 (головуючий суддя - Медуниця О.Є., судді: Барбашова С.В., Істоміна О.А.) апеляційну скаргу КП "Житлова управляюча компанія" задоволено частково; рішення Господарського суду Харківської області від 06.04.2016 року у справі № 922/327/17 скасовано; прийняте нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовлено. Постанова господарського суду апеляційної інстанції мотивована, зокрема, тим, що рішення Господарського суду Харківської області від 06.04.2016 року у справі №922/327/17 прийняте з порушенням норм процесуального права, у зв'язку з чим, рішення підлягає скасуванню, апеляційна скарга КП "Житлова управляюча компанія" частковому задоволенню.

Не погоджуючись з прийнятою господарським судом апеляційної інстанції постановою, КП "Житлова управляюча компанія" звернулось з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03.07.2017 року у справі №922/327/17 повністю, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. При цьому, скаржник посилається на порушення господарським судом апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 06.10.2017 року, згідно зі ст. 1114 ГПК України, касаційну скаргу КП "Житлова управляюча компанія" прийнято до провадження та призначено її до розгляду у судовому засіданні 26.10.2017 року, за участю уповноважених представників учасників судового провадження.

В судове засідання 26.10.2017 року повноважні представники сторін не з'явились, поважних причин нез'явлення суду не повідомили. Ухвалою Вищого господарського суду України від 26.10.2017 року відкладено розгляд справи №922/327/17 на 02.11.2017 року, з метою забезпечення законних прав і інтересів усіх учасників судового провадження.

За Розпорядженням №08.03-04/5308 від 31.10.2017 року Керівника апарату Вищого господарського суду України, на підставі Протоколу повторного автоматичного розподілу судової справи між суддями від 31.10.2017 року, у в'язку з відпусткою судді Куровського С.В., для розгляду справи №922/327/17 було сформовано колегію суддів Вищого господарського суду України у складі: Поліщук В.Ю. (головуючий), судді: Панова І.Ю., Удовиченко О.С.

02.11.2017 року до Вищого господарського суду України від ФОП ОСОБА_4 надійшов Відзив на касаційну скаргу КП "Житлова управляюча компанія", в якому відповідач проти вимог та доводів скаржника заперечила, оскільки вважає їх безпідставними та необґрунтованими; просила господарський суд касаційної інстанції постанову Харківського апеляційного господарського суду від 03.07.2017 року та рішення Господарського суду Харківської області від 06.04.2017 року у справі №922/327/17 залишити без змін.

В судове засідання 02.11.2017 року повноважні представники сторін не з'явились, поважних причин нез'явлення суду не повідомлено, про час та дату судового засідання сторони були сповіщені належним чином.

Заслухавши доповідь судді Поліщука В.Ю., обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи, проаналізувавши застосування господарськими судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи встановлено наступне.

Право комунальної власності територіальної громади м. Лозова Харківської області в особі Лозівської міської ради Харківської області на об'єкт нерухомого майна в цілому - нежитлову будівлю літ. "А-2", загальною площею 1349 кв м. (нежитлова будівля колишнього будинку побуту "Лотос"), з присвоєнням адреси: АДРЕСА_1, замість адреси: АДРЕСА_2, оформлено Рішенням Лозівської міської ради №942 від 13.12.2012 року (том 2, арк. справи 17).

Розпорядженням першого заступника міського голови №296 від 15.10.2015 року, на підставі Рішення міської ради "Про передачу міському голові повноважень щодо надання дозволів на укладення договорів оренди майна" №30 від 30.11.2010 року, затверджено Протокол №10 від 15.10.2015 року засідання Конкурсної комісії на право укладання договорів оренди комунального майна територіальної громади м.Лозова, та надано згоду КП "Житлова управляюча компанія" на укладення з ФОП ОСОБА_4 Договору оренди нежитлового приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 (том 1, арк. справи 120).

22.10.2015 року між КП "Житлова управляюча компанія" (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №77/15 (том 1, арк. справи 123).

Відповідно до п.1.1 Договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлову будівлю, яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Лозова та знаходиться на балансі КП "Житлова управляюча компанія", загальною площею 1202,60 кв. м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

За умовами п.1.2 Договору, приміщення передається в оренду з метою розміщення: фізкультурно-спортивних закладів, діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту (60,80 кв. м); суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування (780,90 кв. м); крамниць-складів, магазинів складів, торгівельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів, алкогольних та тютюнових виробів (109,00 кв. м); офісних приміщень (132,50 кв. м); кабінету масажу (17,10 кв. м); суб'єктів господарювання, що проводять туроператорську та турагентську діяльність, готелів (71,30 кв. м); приватних навчальних закладів (31,00 кв. м).

Розмір та порядок оплати орендних платежів визначено у Розділі 3 Договору.

Пунктом 4.2. Договору сторони узгодили право орендаря проводити заміну, реконструкцію, технічне переозброєння приміщення, що зумовлює підвищення його вартості за згодою орендодавця.

Право орендаря на проведення невід'ємних поліпшень, які необхідні для здійснення господарської діяльності, передбачено за письмовою згодою Виконавчого комітету Лозівської міської ради (п. 4.3 Договору).

При цьому, орендар зобов'язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів приміщення (будівлі). Ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень приміщення і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (п.4.11 Договору).

Згідно п. 4.5 Договору, орендар має право передавити, за згодою орендодавця, частину нежитлового приміщення (будівлі) в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством.

Орендар зобов'язався використовувати орендоване приміщення (будівлю) відповідно до його призначення та умов цього Договору (п.4.6 Договору).

Умовами п. 5.1. Договору передбачено право орендодавця виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання, якщо орендар користується приміщенням всупереч Договору або призначенню приміщення; орендар без дозволу орендодавця передав приміщення або його частину у користування іншій особі.

Строк дії Договору встановлений п. 8.1 до 15 вересня 2018 року включно.

16.10.2015 року сторонами був підписаний Акт приймання-передачі нежитлових приміщень (том 1, арк. справи 130).

12.09.2016 року КП "Житлова управляюча компанія" звернулось до ФОП ОСОБА_4 (Лист №2846), з проханням надати інформацію стосовно суб'єктів господарювання, які здійснюють господарську діяльність у орендованому нежитловому приміщенні (том 1, арк. справи 134).

Відповідач (Лист від 16.09.2016 року) повідомив КП "Житлова управляюча компанія" про те, що, на виконання умов Договору оренди 77/15 від 22.10.2015 року, ним укладені Договори про співпрацю та партнерство з фізичним особами-підприємцями, а саме: ФОП ОСОБА_6, ФОП ОСОБА_7, ФОП ОСОБА_8, ФОП ОСОБА_9, ФОП ОСОБА_10, ФОП ОСОБА_11, ФОП "Сармат 44", ФОП ОСОБА_12, ФОП ОСОБА_5, ФОП ОСОБА_13, ФОП ОСОБА_14 (том 1, арк. справи 131).

24.11.2016 року КП "Житлова управляюча компанія" звернулось до ФОП ОСОБА_4 (Лист №4788, том 1 арк. справи 148) з пропозицією розірвати Договір оренди №77/15 від 22.10.2015 року, з підстав порушення відповідачем п.4.5 Договору, оскільки частина нежитлових приміщень передана в користування іншим особам без відповідного дозволу орендодавця.

ФОП ОСОБА_4 (Лист від 09.12.2016 року) повідомила позивача проте, що будь-яких договорів суборенди з третіми особами не укладала, зауважуючи, при цьому на те, що Договір оренди від 22.10.2015 року не містить обмежень для доступу та використання приміщень іншими особами, що перебувають у трудових відносинах з орендарем (том 1, арк. справи150).

З метою перевірки використання переданого в оренду відповідачем нежитлового приміщення, КП "Житлова управляюча компанія" здійснено комісійний вихід за адресою: АДРЕСА_1, за результатами якої 29.12.2016 року складено Акт (том 1, арк. справи 138), де зафіксовано наступне:

1) орендар порушив п.4.14 Договору, не надавши доступ до нежитлового приміщення, згідно фотоматеріалів;

2) виявлено 2 нежитлових приміщення, в яких перебувають, ведуть господарську діяльність інші суб'єкти господарювання, а саме: ФОП ОСОБА_15 та ФОП ОСОБА_8, чим порушено п.5.1 договору;

3) орендарем було проведено невід'ємні поліпшення (реконструкцію) без відповідних дозвільних документів, чим порушено п.4.2 та п.4.3 Договору.

КП "Житлова управляюча компанія" звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до ФОП ОСОБА_4 про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) №77/15 від 22.10.2015 року та повернення нежитлових приміщень позивача, шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень площею 1202,60 кв.м. в будівлі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1. В обґрунтування заявлених вимог, позивач вказував на порушення відповідачем умов Договору оренди, а саме п.4.1, п.4.5., п.4.6 (в частині заборони передачі нежитлового приміщення (його частини) в користування іншим фізичним та юридичним особам), а також п.4.2 та п.4.3 Договору (в частині здійснення ФОП ОСОБА_4 самовільної реконструкції переданих їй в оренду нежитлових приміщень).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 06.04.2016 року у справі № 922/327/17 у задоволенні позову КП "Житлова управляюча компанія" до ФОП ОСОБА_4 про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) №77/15 від 22.10.2015 року та повернення нежитлових приміщень шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень площею 1202,60 кв.м. в будівлі, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, - відмовлено. При цьому, місцевий господарський суд вказав на те, що посилання позивача про передачу ФОП ОСОБА_4 спірного нежитлового приміщення в користування третім особам недоведені, юридично неспроможні, а від так не можуть бути підставою розірвання Договору оренди. Поряд з цим, посилання КП "Житлова управляюча компанія" на здійснення ФОП ОСОБА_4 самовільної реконструкції переданих в оренду нежитлових приміщень не знайшли документального підтвердження.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 03.07.2017 року у справі № 922/327/17 апеляційну скаргу КП "Житлова управляюча компанія" задоволено частково; рішення Господарського суду Харківської області від 06.04.2016 року у справі № 922/327/17 скасовано; прийняте нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Скасовуючи рішення, господарський суд апеляційної інстанції вказав на те, що справу місцевим господарським судом було розглянуто за відсутності позивача та третьої особи, не повідомлених належним чином про час та місце розгляду справи.

Приймаючи власне рішення, Харківський апеляційний господарський суд виходив з того, що, доводи КП "Житлова управляюча компанія" про те, що підставою для розірвання спірного договору є саме передача приміщення в користування іншим особам, без укладення відповідного договору, ґрунтуються на невірному тлумаченні умов договору, оскільки сторонами п.1.2 Договору врегульовано, що об'єкт оренди передається з метою розміщення суб'єктів господарювання, крамниць, магазинів, готелів та ін., тобто цільове призначення приміщення передбачає можливість користування ним іншими особами.

Задовольняючи подану КП "Житлова управляюча компанія" касаційну скаргу, колегія суддів касаційної інстанції виходить з наступного.

Статтею 11 ЦК України передбачено, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.

Згідно зі ст.ст. 526, 629 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; договір є обов'язковим для виконання сторонами. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Так, як було встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, між КП "Житлова управляюча компанія" (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №77/15 від 22.10.2015 року, зі строком дії Договору до 15 вересня 2018 року включно.

Положеннями ст.774 ЦК України унормовано, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Господарськими судами першої та апеляційної інстанції, під час розгляду цієї справи, було встановлено, що, згідно п. 4.5 Договору, орендар має право передавити, за згодою орендодавця, частину нежитлового приміщення (будівлі) в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством.

За приписами ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі, що, також, було закріплено у п. 5.1. Договору.

Приймаючи оскаржену постанову, апеляційний господарський суд вказав на те, що Договори про співпрацю та партнерство, укладені ФОП ОСОБА_4 з іншими суб'єктами господарювання (ФОП ОСОБА_6, ФОП ОСОБА_7, ФОП ОСОБА_8, ФОП ОСОБА_9, ФОП ОСОБА_10, ФОП ОСОБА_11, ФОП "Сармат 44", ФОП ОСОБА_12, ФОП ОСОБА_5, ФОП ОСОБА_13, ФОП ОСОБА_14Л.), за своєю природою не є договорами найму; користування спірними нежитловими приміщеннями фізичними особами, що перебувають у трудових відносинах з ФОП ОСОБА_4, не свідчать про порушення відповідачем умов Договору оренди. За висновками, господарського суду апеляційної інстанції розміщення відповідачем в орендованих приміщеннях суб'єктів господарювання відповідає п.1.2 Договору. При цьому, апеляційний господарський суд не прийняв до уваги Акт перевірки від 29.12.2016 року, а також надані до позовної заяви фотоматеріали, довідки обстеження суб'єктів господарювання, як такі, що не є належними та допустимими доказами порушення відповідачем п.4.5 Договору, в розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України.

Проте, колегія суддів касаційної інстанції з висновками апеляційного господарського суду не погоджується та вважає, що доказам у справі (наданим як позивачем так і відповідачем) була надана невірна правова оцінка та надана перевага одних доказів над іншими.

Так, Харківським апеляційним господарським судом не було прийнято до уваги докази позивача які вказують на знаходження у спірному нежитловому приміщенні інших суб'єктів господарювання (окрім відповідача) без належних на те правових підстав.

Поряд з цим, по переконанню судової колегії господарського суду касаційної інстанції, Договори про співпрацю та партнерство не можуть бути визнані достатньою підставою нездійснення суб'єктами господарювання (з якими ФОП ОСОБА_4 укладені такі Договори) самостійної господарської діяльності (що підтверджується матеріалами справи) у спірному нежитловому приміщенні, оскільки фактично є договорами, за якими відповідач передає у користування третім особам майно, яке орендує.

Крім того, колегія суддів касаційної інстанції, вважає, що Трудові договори, на які посилається відповідач, не можуть бути належними доказами того, що ФОП ОСОБА_4 самостійно використовує орендоване нежитлове приміщення, відповідно до умов Договору №77/15 від 22.10.2015 року.

Водночас, посилання апеляційного господарського суду на дотримання відповідачем умов Договору оренди, зокрема, п.1.2 Договору, є безпідставним, оскільки, по переконанню колегії Вищого господарського суду України, саме виконання цих умов передбачає передання частин спірного приміщення у користування іншим суб'єктам господарювання та, відповідно, згоду на це орендодавця.

Враховуючи наведене вище, колегія суддів касаційної інстанції дійшла висновку, що у порушення вимог законодавства, зокрема ст. 774 ЦК та умов Договору оренди №77/15 від 22.10.2015 року (п. 4.5), ФОП ОСОБА_4 було передано у користування третім особам (суб'єктам господарювання) спірне нежитлове приміщення, що є підставою для розірвання спірного Договору.

При цьому, колегія суддів вважає необхідним зауважити на відсутності в матеріалах справи доказів які б підтверджували правомірність знаходження та здійснення господарської діяльності у спірному приміщення третіх осіб (зокрема, тих з якими відповідачем укладені Договори про співпрацю та партнерство).

Водночас, колегія Вищого господарського суду України погоджується з висновком апеляційного господарського суду про недоведеність КП "Житлова управляюча компанія" здійснення відповідачем самовільної реконструкції нежитлових приміщень та порушення п.4.2, п.4.3 Договору №77/15 від 22.10.2015 року.

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ст.785 ЦК України).

Так, відповідно до п. 2.3 Договору оренди, у разі припинення цього Договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві приміщення у стані не гіршому, ніж воно було одержано, згідно з Актом приймання-передачі.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 1119 ГПК України, Вищий господарський суд України має право, зокрема, скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції повністю або частково і прийняти нове рішення. Таке право надано господарському суду касаційної інстанції у разі, якщо фактичні обставини, які входять до предмета доказування в цій справі, з'ясовані судом першої або апеляційної інстанції з достатньою повнотою, але допущено помилки в застосуванні норм матеріального права, через що висновки суду першої і апеляційної інстанції не відповідають цим обставинам.

Виходячи з того, що судами попередніх інстанцій було у повній мірі встановлено всі обставини, які мають значення для даної справи, проте таким обставинам була дана неправильна юридична оцінка та не застосовано норми матеріального права, які необхідно було застосувати до спірних правовідносин, суд касаційної інстанції вважає за необхідне скасувати постанову апеляційного господарського суду (що є предметом касаційного оскарження) та прийняти нове рішення у справі про задоволення позовної заяви КП "Житлова управляюча компанія".

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради задовольнити.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 3 липня 2017 року у справі № 922/327/17 Господарського суду Харківської області скасувати.

3. Прийняти нове рішення:

Позовну заяву Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про розірвання Договору оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 22 жовтня 2015 року №77/15 та повернення нежитлових приміщень шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень площею 1202,60 кв.м. в будівлі, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, - задовольнити.

Розірвати Договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 22 жовтня 2015 року №77/15, укладений між Комунальним підприємством "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4.

Зобов'язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_4 повернути Комунальному підприємству "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради нежитлове приміщення загальною площею 1202,60 кв. м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, шляхом підписання відповідного Акту приймання-передачі.

4. Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради: 3 200 грн. 00 коп. - відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви; 3 520 грн. 00 коп. - відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги; 3 840 грн. 00 коп. - відшкодування витрат зі сплати судового збору за подання касаційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Головуючий суддя В.Ю. Поліщук
судді: І.Ю. Панова
О.С. Удовиченко