ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 жовтня 2017 року Справа № 915/539/17

Господарський суд Миколаївської області,

головуючий суддя Коваль С.М.,

при секретарі Сьяновій О.С.,

за участю представників сторін:

від позивача за первісним позовом: Зозуля А.Ю., довіреність № 849/10/01/08/17 від 26.04.2017;

від відповідача за первісним позовом: Іванова Н.М.- договір про надання правової допомоги № 02-08/16 від 02.08.2016; Терещенко М.Г. - договір про надання правової допомоги № 02/08-16 від 02.08.2016;

В судовому засіданні приймає участь прокурор Бескровна І.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу № 915/539/17

За первісним позовом: Заступника керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 (54001, м.Миколаїв, вул. Нікольська, 73) в інтересах держави в особі Управління комунального майна Миколаївської міської ради (54001, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20),

до відповідача: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 (54000, АДРЕСА_1),

про стягнення коштів сумі 140635 грн. 04 коп., -

За зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5, (АДРЕСА_2),

до відповідача: Управління комунального майна Миколаївської міської ради, (вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001),

про визнання договору продовженим та зобов'язати вчинити певні дії

В С Т А Н О В И В:

Заступник керівник Миколаївської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 стягнення коштів у сумі 140635 грн. 04 коп.

За зустрічною позовною заявою Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 до Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради про визнання договору оренди нерухомого індивідуального визначеного майна, що належить до комунальної власності № 7554 від 06.04.2015 року укладеним, та зобов'язати управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради застосувати ставку орендної плати у розмірі 1%.

Ухвалою суду від 20.10.2017 р. було змінено найменування Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради (ідентифікаційний код 22440076) на управління комунального майна Миколаївської міської ради (ідентифікаційний код 22440076).

В судовому засіданні 23.10.2017 року судом відповідно до ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Прокурора та представник позивача за первісним позовом в судовому засіданні позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просять суд позов задовольнити. В обґрунтування заявлених позовних вимог зазначають наступне.

06.04.2015 року між Управлінням з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 був укладений договір оренди нежитлових приміщень літ.А-2 загальною площею 59,4 кв.м., розміщених за адресою: АДРЕСА_3 на цокольному поверсі, що знаходяться на балансі ТзОВ ЖЕК "Забота".

Відповідно до акту приймання-передачі по договору нежитлові приміщення передані в орендне користування. З 06.04.2016 року договір оренди № 7554 припинився у зв'язку з закінчення строку його дії, проте орендоване майно не було повернуто з орендного користування, що і стало підставою для звернення до суду із позовом до ФОП ОСОБА_5 про зобов'язання звільнити та повернути спірне майно, який 28.07.2016 р. було задоволено та постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.02.17 р., рішення суду першої інстанції залишено без змін. (справа № 915/706/16).

Відповідач за первісним позовом позовні вимоги первісного позову заперечив, зокрема посилаючись на те, що спірні нежитлові приміщення обліковуються Департаментом ЖКГ Миколаївської міської ради як - «ветхі» станом на червень 2017 р., та що вказаний будинок побудовано до 1917 року; вносились зміни до договору оренди від 06.04.2015 р., а саме додатковою угодою від 06.05.15 р. було укладено договір про внесення змін до договору оренди , згідно якого п.3.1. договору викладено « Орендна плата … становить без ПДВ у травні 2015 р. 30,00 грн. 2.Даний договір є невід'ємною частиною договору оренди та набирає чинності з моменту його підписання сторонами, а саме з 06.05.2015р.» (а.с.82 т.1.).

Щодо первісного позову, cуд дійшов наступного висновку.

Позивач просить стягнути з ФОП ОСОБА_5 заборгованість з орендної плати відповідно до п.3.9 договору оренди від 06.04.2015 р. в сумі 56 994,64 грн. за період 01.11.2015 р. по 30.04.2017 р. та відповідно до приписів ст. 785 ЦК України, просить стягнути неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення, а саме 83 640,40 грн. за період з 29.04.2016 р. по 05.05.2017 р.

З метою спонукання ФОП ОСОБА_5 до сплати вищезазначених сум , останній було направлено позивачем листи від 22.03., 29.04 та 21.07.2016 р. про сплату боргу, яку на час звернення до суду не було погашено.

Відповідач за первісним позовом, як вже було зазначено вище, позовні вимоги заперечив повністю.

Відповідно до умов договору оренди від 06.04.2015 р. ( а.с 10 т.1), орендодавець передає ,а орендар приймає…нежитлові приміщення літ А-2 загально площею 59.4 кв. м., за адресою м. Миколаїв, вул.Московська,11/5 на цокольному поверсі , що знаходяться на балансі ТОВ «ЖЕК «Забота».

Відповідно до п.1.1 договору майно передається під торгівельну діяльність.

Слід зазначити, що рішенням господарського суду по справі № 915/706/16 було зобов'язано звільнити та повернути спірне приміщення позивачу. Рішення є чинним.

Відповідно до довідки Департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради № 4317/08.01.01-23/34 від 27.06.17 р. ( а.с.85 ), зазначено, що спірний будинок побудовано до 1917 року , та станом на червень 2017 року нежитлові приміщення спірної будівлі на підставі рішення виконкому Миколаївської міської ради № 29 від 30.01.1996 р. перебувають та обліковуються Департаментом ЖКГ Миколаївської міської ради як - «ветхі», балансоутримувачем вказаного будинку є ТОВ «ЖЕК «Забота», що протягом 2015-2017 роках грошові кошти на проведення капітального ремонту вказаної будівлі не виділялись та не резервувались, відповідно проектно-кошторисна документація не розроблялась та не замовлялась.

Відповідно до довідки Департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради від 23.04.2015р.,(а.с.87т.1), тобто після укладання спірного договору оренди, на звернення ФОП ОСОБА_5, надано відповідь, про те, що нежитлові приміщення відносяться до 1917 року забудови, як і сам будинок. Було встановлено, що в нежитлових приміщеннях цокольного поверху, які були предметом спірного договору оренди, потребують встановлення інженерних комунікацій у зв'язку з їх відсутністю. Також частково зруйновані міжкімнатні перегородки та виявлені руйнування та обвалення підлоги та несучої конструкції перекриття. Нежитлові приміщення цокольного поверху потребують проведення ремонтних робіт з відновлення комунікацій, демонтажу та відновлення підлоги та стін з одночасним проведенням робіт по зміцненню та цілісності конструкції будівлі. Орієнтовна вартість виконання ремонтних робіт становить приблизно 200 тис. грн.

Також ці факти знайшли відображення й в актах технічного огляду нежитлового цокольного приміщення за адресою : вул. Московська, 11/5 ( а.с.89-90 т.1.) та комісійного обстеження по скарзі мешканців житлового будинку від 17.04.2015 р. ( а.с.91 т.1).

Відповідно до адвокатського запиту № 23/06-17 від 23.06.2017 р. балансоутримувачем спірного майна ТОВ «ЖЕК «Забота» повідомлено 29.06.2017 р. ( а.с.93 т.1) наступне:

Нежитлове приміщення загальною площею 59.4 кв.м. розташоване по вул. Московській. 11/5 у м. Миколаєві, є вбудованим приміщенням цокольного поверху будинку розташованому за адресою: м. Миколаїв, вул. Московська, 11;

Вказаний будинок побудовано до 1917 року, станом на червень 2017 рок) нежитлові приміщення вказаної будівлі перебувають та обліковуються Департаментом ЖКГ Миколаївської міської ради як - «ветхі».

Стан будівлі - «ветхе» передбачає проведення капітального ремонту та реконструкції всієї будівлі, що не відноситься до кола повноважень балансоутримувача.

ТОВ «ЖЕК «Забота» відповідно до чинного законодавства за умови фінансування має право на проведення виключно поточного ремонту та обслуговування внутрішньо будинкових мереж.

Протягом 2015-2017 років ТОВ «ЖЕК «Забота» не отримувало жодних грошових коштів на проведення будь якого поточного ремонту або ремонту внутрішньо будинкових мереж.

Повідомило, що орендарем ФОН ОСОБА_5 з дозволу власника - Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради були проведені ремонтно-відновлювальні роботи та у зв'язку з проведенням протягом дії договору оренди ФОП ОСОБА_5 власним коштом ремонтно-відновлювальних робіт, вказане приміщення як об'єкт торгівельної діяльності не працювало.

Тобто суд приходить до висновку, який не спростовано позивачем, що впродовж дії договору оренди , відповідач за первісним позовом не використовував об'єкт оренди за призначенням - торгівельна діяльність.

Згідно приписів ст.322 ЦК України, власник зобов'язаний утримувати майно, що йому належить , якщо інше не встановлено договором або законом. Згідно приписів ст.323 ЦК України, Ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно приписів ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно приписів ст.776 ЦК України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Слід зазначити , що статус майна як «ветхе» передбачає проведення капітального ремонту та реконструкції всього спірного майна.

Також додатково слід зазначити, що до моменту укладення спірного договору оренди, на запит начальника Управління з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради ОСОБА_6, за № 736 від 27.03.2015 р. Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації надало відповідь, що спірне майно було визнано ветхим та таким, що не підлягає капітальному ремонту. ( а.с.75 т. 2)

Відповідно до договору оренди та акту приймання-передавання спірного майна умови про те, що майно передається як ветхе та в подальшому потребує відповідного ремонту, не зазначено та зокрема п.1.1. спірного договору оренди зазначено , що майно передається - під торгівельну діяльністю, яку в свою чергу, відповідно до вищезазначених обставин , відповідач позбавлений був здійснювати, що не спростовується сторонами.

Також актом комісійного обстеження від 30.09.2017 р. за № 4317/08.01.01.-23/34/17 від 01.09.2017 р. ( а.с.5-7 т.2), за підписом представників балансоутримувача та департаменту житлово-комунального господарства Миколаївської міської ради , у висновку зазначено, що спірне майно знаходиться в непридатному для використання стані ( ветхе) та потребує обов'язкового капітального ремонту.

Згідно приписів ст.762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Всупереч вимог ч.4 ст.13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відповідача не було повідомлено про особливі властивості та недоліки майна, які відомі позивачу і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Суд дійшов до висновку, що позивач з незалежних від нього обставин не міг використовувати орендоване майно за його цільовим призначенням, обумовленим в договорі оренди, так як це майно було передано йому в оренду у стані, що не відповідає його призначенню та за своїм технічним станом знаходиться в непридатному для використання стані ( ветхе) та потребує обов'язкового капітального ремонту.

Також слід зазначити що, для звільнення наймача від сплати відповідних платежів через неможливість його використання з незалежних від нього причин не має потреби вносити відповідні зміни до договору оренди взагалі.

Отже, враховую вищевикладені обставини, суд дійшов до висновку про неможливість задоволення позовних вимог позивача за первісним позовом в повному обсязі.

Щодо зустрічного позову (з урахуванням збільшення позовних вимог) щодо визнання договору оренди від 06.04.2015 р. продовженим на строк 2 роки 11 місяців, зобов'язання відповідача за зустрічним позовом застосувати ставку 1 % орендної плати та здійснити перерахунок, а також звільнити ФОП ОСОБА_5 від сплати орендної плати суд дійшов наступного висновку.

Позивач в обґрунтування продовження строку посилається на те, що постійною депутатською комісією міської ради з питань житлово-комунального господарства , комунальної власності та благоустрою міста протоколами від 26.04.2016 р. № 15 та за № 17 від 26.05.2016 р. , якими вирішено продовжити термін дії спірного договору оренди на 2 роки 11 місяців ( а.с.31-32, т. 2). та тим, що згідно ст.777 ЦК України, наймач має переважне право на укладення договору на новий строк за відповідних умов.

Слід зазначити, що рішенням суду по справі № 915/706/16 від 28.07.2016 р. позов задоволено та зобов'язано Фізичну - особу підприємця ОСОБА_5, звільнити та повернути позивачу Управлінню з використання та розвитку комунальної власності Миколаївської міської ради нежитлові цокольні приміщення літ. А-2 № 1 площею 32, 8 кв.м., № 2 площею 14, 5 кв.м., № 3 площею 3, 6 кв.м., № 4 площею 8, 5 кв.м., розміщених за адресою: АДРЕСА_3 згідно акту приймання - передачі.

Зокрема суд у своєму рішенні послався на той факт , що суду не було подано доказів продовження дії договору оренди шляхом укладення додаткової угоди за умови письмового звернення орендаря відповідно до умов п. 10.5 договору.

Відповідач звернувся з апеляційною скаргою на вказане рішення, в якій зокрема посилався на продовження строку дії договору протоколами від 26.04.2016 р. № 15 та за № 17 від 26.05.2016 р. , якими вирішено продовжити термін дії спірного договору оренди на 2 роки 11 місяців ( а.с.31-32, т. 2). та тим, що згідно ст.777 ЦК України, наймач має переважне право на укладення договору на новий строк за відповідних умов.

Суд апеляційної інстанції постановою від 14.02.17 р., переглянувши справу у відповідності до ст.101 ГПК України, залишив рішення першої інстанції без змін.

Не погодившись с постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.02.2017 р., відповідачем подано касаційну скаргу, у якій просило скасувати постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.02.2017 і рішення Господарського суду Миколаївської області від 28.07.2016 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Вищий господарський суд України постановою від 05.07.2017 у справі № 915/706/16, касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 залишив без задоволення, а постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.02.2017 у справі № 915/706/16 Господарського суду Миколаївської області - без змін, зазначивши зокрема те, що підприємець не надав доказів як пролонгації договору оренди, так і доказів укладення угоди про продовження договору оренди на новий строк. Договір оренди припинив свою дію, а тому у Підприємця відсутні правові підстави для подальшого користування орендованими приміщеннями.

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до частити 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено. Аналогічна за змістом норма міститься в частині 2 статті 291 ГК України.

Матеріалами справи підтверджується факт направлення управлінням на адресу Підприємця листів від 22.03.2016 № 329/10.01-08/16 та 29.04.2016 № 857/10-01/08/16 і № 858/10/01/08/16, одержаних останнім, в яких Управління повідомило орендаря про припинення договору оренди 06.04.2015 у зв'язку з закінченням строку на який його було укладено та необхідності повернення орендованого майна, а тому ці листи є достатніми та належними доказами відмови орендодавця від пролонгації Договору оренди.

Оскільки відповідно до ст. ст. 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування майном є договір оренди, а Підприємець не надав доказів як пролонгації договору оренди, так і доказів укладення угоди про продовження договору оренди на новий строк, спірний договір оренди припинив свою дію, а тому у Підприємця відсутні правові підстави для подальшого користування орендованими приміщеннями.

Отже, оскільки договір оренди припинив свою дію, то у суду відсутні підстави для визнання договору оренди від 06.04.2015 р. продовженим, а у зв'язку із цим і щодо зобов'язання відповідача застосувати ставку орендної плати в розмірі 1 % та звільнення позивача від сплати орендної плати.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні зустрічного позову в повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на заступника керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Управління комунального майна Миколаївської міської ради за первісний позов, за зустрічний позов на фізичну особу - підприємця ОСОБА_5.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82, 82-1, 84, 85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. У первісному позові заступника керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі управління комунального майна Миколаївської міської ради до фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 про стягнення 140635 грн. 04 коп. - відмовити.

2. У зустрічному позові фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 до управління комунального майна Миколаївської міської ради про визнання договору нерухомого індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності № 7554 від 06.04.2017 укладеним, зобов'язати управління комунального майна Миколаївської міської ради застосувати ставку орендної плати в розмірі 1 % та звільнити фізичну особу - підприємця ОСОБА_5 від сплати орендної плати - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Оформлене відповідно до статті 84 цього Кодексу, рішення підписано 27.10.2017 р.

Суддя С.М.Коваль.