ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 жовтня 2017 року Справа № 910/5435/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого
І.Алєєвої, Л.Рогач

за участю представників: позивача Бурка А.О. - адвокат (дог. від 20.10.17) відповідача Якубець В.А. - довір. від 05.10.17
третьої особи розглянувши матеріали касаційної скарги не з'явились (про час і місце судового засідання повідомлено належно) Товариства з обмеженою відповідальністю "Юга-Групп"
на постановувід 12.07.2017 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/5435/17 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю"Юга-Групп"

до за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачаКиївської міської ради Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
прозобов'язання вчинити дії

ВСТАНОВИВ:

У квітні 2017 р. ТОВ "Юга-Групп" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005 p., укладеного між позивачем та відповідачем (із урахуванням змін, встановлених угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради та договором про поновлення договору оренди земельної ділянки за реєстровим №3415), вважаючи укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005 р. в редакції позивача, зокрема, щодо виключення підпунктів 10, 15 пункту 8.4 розділу 8 "Права та обов'язки сторін" із спірного договору. Водночас позивач просив зобов'язати відповідача зареєструвати у встановленому порядку зазначену угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005 p.

Позов, з посиланням на приписи статей 648, 651 Цивільного кодексу України, статті 188 Господарського кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", частини 2 пункту 7 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", обґрунтований тим, що підпункти 10, 15 пункту 8.4 спірного договору оренди землі є такими, що суперечать приписам законодавства, а саме: частині 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відтак мають бути виключені зі спірного договору.

У поясненнях у справі позивач, окрім іншого, наголошував на тому, що спірний договір оренди містить елементи різних договорів - договору оренди і договору про пайову участь та просив задовольнити позов.

Київська міська рада у відзиві на позовну заяву просила відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що приписи частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачають необхідність приведення у відповідність до вказаного Закону саме рішень органу місцевого самоврядування, а не укладених на виконання таких рішень договорів оренди земельних ділянок.

Крім того, відповідач зазначав, що не є суб'єктом, який уповноважений здійснювати реєстрацію змін до договору.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у запереченнях на позов просив відмовити у задоволення позовних вимог, з огляду на його необґрунтованість.

Рішенням господарського суду міста Києва від 24.05.2017 р. (суддя Чебикіна С.О.) у задоволенні позову відмовлено.

Мотивуючи рішення, господарський суд дійшов висновку про те, що оскільки спірний договір є договором оренди землі, то відсутні підстави для приведення його у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та внесення змін до такого договору.

За апеляційною скаргою ТОВ "Юга-Групп" Київський апеляційний господарський суд (судді: Скрипка І.М., Тищенко А.І., Гончаров С.А.), переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 24.05.2017 р. в апеляційному порядку, постановою від 12.07.2017 р. залишив його без змін з тих же підстав.

ТОВ "Юга-Групп" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017 р. та рішення господарського суду міста Києва від 24.05.2017 р. скасувати і прийняти нове рішення про задоволення позову, посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, зокрема, статей 203, 628, 651 Цивільного кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", частини 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування", статей 1-4,13 Закону України "Про оренду землі".

Скаржник зазначає, що укладений між сторонами договір від 23.06.2005 р. є змішаним договором, і він не приведений у відповідність до частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", хоча позивач звертався з відповідною пропозицією до відповідача, а тому з урахуванням приписів частини 2 пункту 7 розділу V Прикінцевих положень названого Закону, спірні пункти мають бути виключені з договору.

Від відповідача відзиву на касаційну скаргу судом не отримано.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, рішенням Київської міської ради №184/2760 від 17.03.2005 р. було вирішено оформити ТОВ "Юга-Групп", за умови виконання пункту 2 цього рішення, право короткострокової оренди на 3 роки земельної ділянки, площею 0,816 га, для реконструкції гуртожитку під житловий будинок на вул. Будівельників, 30, у Дніпровському районі м. Києва за рахунок земель, відведених відповідно до рішення Київської міської ради від 29.04.2004 р. №237/1447 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею".

Пунктом 2.3 вказаного рішення було передбачено передачу позивачем Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 5% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. №1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік".

На підставі зазначеного рішення 23.06.2005 р. між Київською міською радою - орендодавцем та ТОВ "Юга-Групп" був укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку для реконструкції гуртожитку під житловий будинок, площею 8160 кв.м, кадастровий номер :66:222:0001, розташовану вул. Будівельників, 30, у Дніпровському районі м. Києва.

Договір укладено на 3 роки (пункт 3.1 договору).

Відповідно до підпункту 10 пункту 8.4 договору орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 1 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. за № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 р."

Згідно з підпунктом 15 пункту 8.4 договору орендар зобов'язаний відповідно до рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. за № 1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 р." сплатити до цільового фонду міського бюджету м. Києва у термін не пізніше одного місяця з моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат будівництва загальної площі житлового будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 01 січня 2005 р.

Господарськими судами попередніх інстанцій також було встановлено, що угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 30.06.2005 р. №66-6-00277, зареєстрованою Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 05.03.2008 р. за №66-6-00456 у книзі записів державної реєстрації договорів, внесено зміни до пункту 2 договору щодо цільового призначення земельної ділянки та до пункту 3 договору щодо строку укладання договору (замінено слова "Договір укладено на 3 роки" на "Договір укладено на 6 років").

В подальшому, 31.08.2016 р. між Київською міською радою та ТОВ "ЮГА-Групп", на підставі статті 792 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", пункту 6 статті 34 Порядку передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в м. Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №63/9120 (зі змінами та доповненнями, внесеними рішенням Київської міської ради від 04.03.2015 р. №195/1060), витягу з протоколу №13 засідання постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування від 29.06.2016 р. та висновку постійної комісії КМР з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи №А-22195, було укладено договір про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до пункту 1 вказаного договору поновлено на 6 років договір оренди земельної ділянки, укладений між орендарем і орендодавцем та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської місткої ради (Київської міської державної адміністрації) 30.06.2005 р. за №66-6-00277, з урахуванням угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київські міської державної адміністрації) 05.03.2008 р. за №66-6-00456, строк дії якого закінчився.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, предметом спору у даній справі є вимоги ТОВ "Юга-Групп" до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005 p., укладеного між позивачем та відповідачем (із урахуванням змін, встановлених угодою про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради та договором про поновлення договору оренди земельної ділянки за реєстровим №3415), вважаючи укладеною угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005 р. в редакції позивача, зокрема, щодо виключення підпунктів 10, 15 пункту 8.4 розділу 8 "Права та обов'язки сторін", та зобов'язання відповідача зареєструвати у встановленому порядку зазначену угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки №66-6-00277 від 23.06.2005 p.

Позивач (як на підставу позову) посилався на те, що спірні пункти договору суперечать частині 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та з урахуванням частини 2 пункту 7 розділу V Прикінцевих положень даного Закону, мають бути виключені зі спірного договору оренди землі. Він також наголошував на тому, що неодноразово звертався до відповідача з пропозиціями щодо приведення спірного договору оренди у відповідність до вимог чинного законодавства, а саме: Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", проте такі звернення відповідачем були залишені без задоволення.

Ухвалюючи судові акти у справі, господарські суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог та відмовили у їх задоволенні.

Проте, такі висновки господарських судів колегією суддів визнаються передчасними через нез'ясування усіх обставин справи, з ненаданням оцінки зібраним у справі доказам та доводам, що є суттєвим для правильного вирішення даного спору.

Відповідно до статей 1, 3 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення спірного договору) оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

За приписами статті 4 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

12.03.2011 р. набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" частинами 1- 3 статті 40 якого (у редакції, чинній на час укладення угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки) передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою 4 цієї статті. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших передбачених законом відрахувань не може перевищувати: 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для нежитлових будівель та споруд; 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта - для житлових будинків (частини 5, 6 статті 40 цього ж Закону).

Водночас, згідно з частиною 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Аналогічну норму щодо заборони органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі, здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, крім пайової участі (внеску) замовника, вперше було встановлено статтею 271 Закону України "Про планування і забудову територій" (у редакції Закону України від 16.09.2008 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву" та подальших редакціях).

Пунктами 2, 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" визначено, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону. Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Наведене відповідає викладеному у постанові Верховного Суду України від 06.09.2017 р. у справі №910/11081/16.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором абозаконом.

Втім, здійснюючи судовий розгляд справи, господарські суди обох інстанцій викладеного не врахували та не надали оцінки спірним правовідносинам в контексті наведених норм.

Обмежившись посиланням на те, що укладений між сторонами договір оренди землі не потребує приведення його у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та внесення до нього відповідних змін, господарські суди попередніх інстанцій належним чином не дослідили правову природу спірних правовідносин, з огляду на предмет та підставу позову, достеменно не з'ясували та не встановили чи відносяться спірні умови договору оренди земельної ділянки у даному випадку (зокрема, зобов'язання позивача передати відповідні площі у будинку Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до умов договору пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, чи не є такими; не з'ясували правову природу спірного договору як договору, що містить елементи (умови) різних договорів, зокрема, щодо передачі відповідних площ у будинку (абзац 10 підпункту 8.4 пункту 8 договору). Як вже зазначалося, цей пункт договору було включено на підставі рішень Київської міської ради від 17.03.2005 р. №184/2760 та згідно з пунктом 65 рішення Київської міської ради від 28.12.2004 р. №1050/2460 "Про бюджет міста Києва на 2005 рік", що не було враховано судами при розгляді спору, втім є суттєвим для правильного вирішення даного спору.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач під час розгляду спору наголошував на тому, що спірний договір за своєю правовою природою є змішаним договором, оскільки він містить елементи різних договір - договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту; що окремі положенні цього договору не приведені у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (хоча позивач неодноразово звертався до відповідача з відповідними пропозиціями), та суперечать приписам частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з якою органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовників будівництва надання будь-яких послуг, крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, а також зобов'язано органи місцевого самоврядування провести свої рішення і договори про пайову участь у відповідність до вимог цього Закону.

Вказані доводи заявлялися позивачем упродовж усього розгляду спору, проте ці доводи як того вимагає стаття 43 Господарського процесуального кодексу України у повному обсязі не були оцінені судами при вирішенні спору та не були зазначені доводи, за якими останні відхилили ті чи інші докази та доводи сторін у справі.

Наведене свідчить про те, що поза увагою судів залишилися питання, з якими пов'язане законне вирішення спору по суті, виходячи з предмету та підстав позову.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, що мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Таким чином, перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди не розглянули в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази та доводи; а, відтак, їх висновки за наслідками вирішення спору, не можна визнати законними та обґрунтованими.

Допущені порушення процесуальних норм унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для вирішення даного спору. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанову та рішення у даній справі слід скасувати, направивши справу на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду справи господарським судам слід врахувати вищенаведене та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 частини 1 статті 1119, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.07.2017 у справі №910/5435/17 та рішення господарського суду міста Києва від 24.05.2017 р. скасувати, справу направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Головуючий Т. Дроботова

Судді І. Алєєва

Л.Рогач