ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 жовтня 2017 року Справа № 911/3250/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий, суддяЯценко О.В.,
суддіДанилова М.В., Ходаківська І.П.
розглянувши матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика"
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2017
у справі№ 911/3250/16
Господарського судуКиївської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Дантел"
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика"
треті особи:1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Карамелія", 2. Публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України"
проусунення перешкод у користуванні нерухомим майном
в засіданні взяли участь представники:

- позивача:Кравчук А.С.
- третьої особи 1:Василюк І.С.
ВСТАНОВИВ:

ТОВ „Дантел" звернулось в господарський суд Київської області із позовом до ТОВ „ТЛК" про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом вселення в приміщення, які є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.07.2016 р. з урахуванням додаткової угоди № 1 від 17.08.2016 р., а саме: комплекс будівель „Рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ „Логістичний центр „Скандинавія", що розташований за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, та складається з: адміністративного корпусу, літ. А, площею 1 237, 2 кв.м.; рибного ярмарку, літ. Б. площею 2 983, 0 кв.м.; комплексу по зберіганню продуктів харчування, літ. В, площею 16 522, 2 кв.м.; насосної підстанції, літ. Г, площею 37, 5 кв.м.; механічної майстерні, літ. Д, площею 128, 7 кв.м.

Рішенням Господарського суду Київської області від 27.10.2016 (суддя Бацуца В.М.) позов задоволено повністю: усунуто перешкоди товариству з обмеженою відповідальністю „Дантел" у користуванні майном шляхом вселення в приміщення, які є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.07.2016 р. з урахуванням додаткової угоди № 1 від 17.08.2016 р., а саме: комплекс будівель „Рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ „Логістичний центр „Скандинавія", що розташований за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, та складається з: адміністративного корпусу, літ. А, площею 1 237, 2 кв.м.; рибного ярмарку, літ. Б. площею 2 983, 0 кв.м.; комплексу по зберіганню продуктів харчування, літ. В, площею 16 522, 2 кв.м.; насосної підстанції, літ. Г, площею 37, 5 кв.м.; механічної майстерні, літ. Д, площею 128, 7 кв.м.

Мотивуючи рішення, суд першої інстанції зазначив, що матеріалами справи належним чином доведено, що відповідач самовільно, без відповідної правової підстави не надає позивачу доступу до орендованих приміщень, які є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.07.2016 р. з урахуванням додаткової угоди № 1 від 17.08.2016 р., чим відповідно порушує права законного користувача вищевказаних приміщень об'єкту нерухомого майна, що розташовані за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, - ТОВ „Дантел" і створює перешкоди у здійсненні і реалізації ним відповідних речових прав, у зв'язку із чим у останнього виникло право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування відповідним нерухомим майном.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2017 (судді: Руденко М.А., Пономаренко Є.Ю., Дідиченко М.А.) рішення Господарського суду Київської області від 27.10.2016 скасовано.

В позові відмовлено.

Апеляційна інстанція дійшла висновку, що укладаючи відповідний договір оренди з позивачем, відповідачем було порушено свої обов'язки, закріплені умовами іпотечного договору, зокрема визнала обґрунтованими доводи скаржника - публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" про те, що відповідач без повідомлення іпотекодержателя уклав договір оренди нежитлового приміщення № 27/07/16 -ОР від 27 липня 2016 року, з подальшими додатковими угодами, що є порушенням п. 2.4 договору іпотеки № 876/31/1-3 від 04 листопада 2014 року.

Водночас, суд апеляційної інстанції визнав, що позивач при зверненні з позовом про усунення перешкод у користуванні приміщенням, яке є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.07.2016 року з урахуванням додаткової угоди № 1 від 17.08.2016 року не надав доказів вчинення таких перешкод з боку відповідача, не вказавши при цьому на конкретні порушення, вчиненні відповідачем (чинення перешкод) при намаганні позивача вселитись у орендоване приміщення.

Колегія суддів також дійшла висновку, що відповідач в порушення норм чинного законодавства двічі розпорядився своїм майном, повторно передавши майно в оренду іншій особі, що порушує права особи, якій це майно було передано в оренду раніше - ТОВ "Карамелія".

Товариство з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" в касаційній скарзі в якій просить постанову апеляційного господарського суду та рішення місцевого господарського суду скасувати з підстав неправильного застосування норм матеріального та порушення процесуального права, справу передати на новий розгляд до апеляційного господарського суду.

Скаржник доводить, що є належним орендарем спірного майна, тоді як договір оренди з іншим орендарем - ТОВ "Карамелія" було розірвано власником майна достроково, тому на момент вирішення цього спору ТОВ "Карамелія" не є орендарем майна, тому висновки апеляційного господарського суду щодо наявності у ТОВ "Карамелія" прав на спірне майно неправильні.

Скаржник доводить безпідставність вимог апеляційної скарги АТ "Ощадбанк" в цьому спорі, оскільки судом не було враховано судове рішення у справі № 910/11969/16 Господарського суду міста Києва та правові висновки щодо визнання недійсним договору іпотеки.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 26.09.2017 у складі колегії: головуючий, суддя - Яценко О.В., судді - Данилова М.В., Ходаківська І.П. касаційна скарга товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 26.10.2017.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку судові акти, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом апеляційної інстанції норм процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що ТОВ "ТЛК "Арктика" є власником нерухомого майна, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 14.10.2011 р., виданим Виконавчим комітетом Софіївсько-Борщагівської сільської ради, Інформаційною довідкою № 66164297 від 18.08.2016 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єктів нерухомого майна.

27.07.2016 р. між позивачем та відповідачем було укладено договір № 27/07/16-ОР оренди нежитлового приміщення, згідно з умовами п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення: офісні приміщення (ЛІТЕРА В комплекту по зберіганню, виробництву продуктів харчування, кімната №№ 211, 212, 213, 215, 216, 217, 218 загальною площею 132, 00 кв.м., що розташовані за адресою: Києво-Святошинський район, с. Софіївська Боріцагівка. вул. Чорновола 46А. Додаток - № 1 схема приміщень взятих в оренду, що є невід'ємною частиною цього договору.

Пунктом 2.1. договору передбачено, що передача приміщення в оренду та прийняття його орендарем, а також повернення приміщення з оренди та прийняття його орендодавцем, здійснюється шляхом підписання сторонами актів прийому-передачі, в яких зазначаються склад орендної площі та технічний стан приміщення на момент його передачі (повернення). Акти прийому-передачі є невід'ємною частиною цього договору.

Згідно з п. 2.6. договору сторони визначають, що датою початку використання приміщення орендарем є дата підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення від орендодавця орендарю.

27.07.2016 р. між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення в оренду по договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 р., згідно з яким орендодавець передав орендарю, а орендар прийняв від орендодавця нежитлові приміщення: офісні приміщення (ЛІТЕРА В комплексу по зберіганню, виробництву продуктів харчування, кімната №№ 211, 212, 213, 215, 216, 217, 218 загальною площею 132, 00 кв.м., що розташовані за адресою: Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка. вул. Чорновола 46А).

Одночасно із укладенням договору між позивачем та відповідачем було підписано додаток № 2 до договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 р.

17.08.2016 р. між позивачем та відповідачем було підписано додаткову угоду № 1 до договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 р., згідно з умовами п. 1 якої сторони дійшли згоди викласти п. 1.1. договору у наступній редакції: „Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення комплексу будівель „Рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ „Логістичний центр „Скандинавія", що розташований за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, та складається з: адміністративного корпусу, літ. А, площею 1 237, 2 кв.м.; рибного ярмарку, літ. Б, площею 2 983, 0 кв.м.; комплексу по зберіганню продуктів харчування, літ. В, площею 16 522, 2 кв.м.; насосної підстанції, літ. Г, площею 37, 5 кв.м.; механічної майстерні, літ. Д, площею 128, 7 кв.м.".

17.08.2016 р. між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення в оренду до договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 р., згідно з яким орендодавець передав орендарю, а орендар прийняв від орендодавця нежитлові приміщення комплексу будівель "Рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ "Логістичний центр "Скандинавія", що розташований за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, та складається з: адміністративного корпусу, літ. А, площею 1 237, 2 кв.м.; рибного ярмарку, літ. Б, площею 2 983, 0 кв.м.; комплексу по зберіганню продуктів харчування, літ. В, площею 16 522, 2 кв.м.; насосної підстанції, літ. Г, площею 37, 5 кв.м.; механічної майстерні, літ. Д, площею 128,7 кв.м.".

Задовольняючи апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України", суд апеляційної інстанції виходив з тих мотивів, що за умовами іпотечного договору, а саме п.2.4 передбачено обов'язок відповідача повідомляти іпотекодержатиля про факт укладання договорів оренди, шляхом надання реєстрів вказаних договорів оренди станом на 01.06 та 01.12 кожного року дії зобов'язання відповідача за кредитним договором, або на окрему вимогу іпотеко держателя; відповідач без повідомлення іпотекодержателя уклав договір оренди нежитлового приміщення № 27/07/16 -ОР від 27 липня 2016 року, з подальшими додатковими угодами, що є порушенням п. 2.4 договору іпотеки № 876/31/1-3 від 04 листопада 2014 року.

Разом з тим, з огляду на предмет позову спірні правовідносини виникли між орендодавцем та орендарем щодо захисту права останнього від порушень, що вчиняються орендодавцем.

Третя особа - публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України", доводить порушення свого права у межах спірних правовідносин з огляду на те, що орендоване майно знаходиться під обтяженням іпотекою.

В межах спірних відносин орендодавця та орендаря, обставини неповідомлення іпотекодержателя, на які звернув увагу суд апеляційної інстанції, можуть братися до уваги та мають правове значення, якщо вони впливають на виникнення зобов'язань з оренди та вирішення питання про те, чи потребується згода держателя іпотеки на обтяження орендою переданого йому в іпотеку майна.

Зокрема, відповідно до п. 2.4 договору іпотеки № 876/31/1-3 від 04 листопада 2014 року передбачено, що іпотекодавець має право протягом строку дії цього договору без попередньої письмової згоди іпотекодержателя укладати договори оренди предмета іпотеки або продовжувати їх дію на строк, який не перевищуватиме 12 календарних місяців.

Таким чином, вказуючи про неповідомлення іпотекодержателя про передачу обтяженого іпотекою майна в оренду, суд апеляційної інстанції не звернув увагу, що самі по собі такі обставини не впливають на виникнення чи припинення права оренди.

За умовами п. 1.6. Договору "… у разі звернення стягнення на предмет іпотеки, переходу права власності на предмет іпотеки або відчуження предмета іпотеки, цей договір оренди припиняється", тому правове значення для даного спору мають обставини реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки за наслідками такої реалізації договір оренди припиняється.

Таким чином, суд, виходячи з того, що він вирішує питання обтяження орендою майна, переданого в іпотеку банку, мав встановити обставини реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Разом з тим, на ці обставини суд апеляційної інстанції уваги не звернув, таких обставин не встановив, тому висновки про порушення в розглядуваному випадку прав банку як іпотекодержателя є передчасними.

Задовольняючи апеляційну скаргу ТОВ "Карамелія", апеляційна інстанція дійшла висновку, що відповідач в порушення норм чинного законодавства двічі розпорядився своїм майном, повторно передавши майно в оренду іншій особі, що порушує права особи, якій це майно було передано в оренду раніше - ТОВ "Карамелія".

Касаційна інстанція не погоджується з такими висновками з наступних мотивів.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що договір оренди № 27/07/16-ОР від 27 липня 2016 року, на підставі якого позивач просить усунути перешкоди та вселити його в об'єкт оренди, укладений під час дії договору оренди № 31/12/14 -16 Ф від 31 грудня 2014 року, укладений між відповідачем та ТОВ "Карамелія".

За нормами ст. 769 ЦК України передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави; при укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм; якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.

Таким чином, наведені норми дають підстави для висновку, що чинне законодавство не містить норм, які прямо забороняють передачу майна, яке знаходиться в оренді в оренду іншому орендареві.

В цьому випадку власник лише має повідомити про права інших орендарів.

За змістом норм ст. 620 Цивільного кодексу України кредитор втрачає право на витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками, у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування; якщо річ, визначену індивідуальними ознаками, ще не передано, переважне право на її одержання має той з кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, - кредитор, який першим пред'явив позов.

Таким чином, касаційна інстанція вважає, що в данному спорі при наявності двох конкуруючих орендарів на майно пріотритет у спорі для цілей переходу права користування майном має той з них, у кого це майно перебуває у фактичному володінні.

Судом встановлено, що 17.08.2016 між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення в оренду по договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 р., тому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що «… зазначений акт є доказом передачі нежитлового приміщення позивачу».

Одночасно, як встановлено судом відсутні докази, які б свідчили про підписання сторонами акту приймання - передачі (повернення з оренди) між ТОВ "Карамелія" та ТОВ "ТЛК "Арктика"

Разом з тим, слід зазначити, що акт приймання-передачі є одним із доказів повернення майна власнику та повинен оцінюватися поряд з іншими фактичними обставинами, які в спірному випадку вказують, зокрема на передачу майна власником іншому орендареві про що свідчить вищевказаний акт приймання-передачі від 17.08.2016.

Таким чином, значимими з юридичної точки зору (ст. 620 ЦК України) є фактичні дії сторін і власник майна не позбавлений права доводити можливість фактичного управління та контролю майном для мети здійснення повноважень власника по володінню, користуванню та розпорядженню.

Власник майна у данному спорі стверджує, що в односторонньому порядку відмовився від договору оренди з ТОВ "Карамелія", і хоча за встановлених обставин орендар не був обізнаний про таку відмову, суду слід було встановити чи зберігав ТОВ "Карамелія" як орендар фактичне володіння майном, зокрема чи не втратив таке володіння шляхом втрати доступу до майна, чи мав власник фактичне володння таким майном для цілей передання його в оренду іншому орендарю.

Таким чином, обставин перебування спірного майна у фактичному володінні орендаря - ТОВ "Карамелія" суд не встановив, тому висновки про порушення прав такого орендаря в даному спорі, а, відтак, про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги передчасні.

З огляду на викладене судова колегія дійшла висновку, що суд апеляційної інстанції не повно встановив всі обставин справи, що мають значення для правильного застосування законодавства, постанова підлягає скасуванню.

Оскільки касаційна інстанція обмежена у праві оцінки доказів та встановленні фактичних обставин справи, а право оцінки доказів належить до повноважень судів першої та апеляційної інстанцій, справа підлягає направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для встановлення на підставі відповідних доказів усіх обставин щодо правовідносин, які існують між сторонами, із застосуванням норм законодавства, що регулюють такі правовідносини.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2017 задовольнити.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2017 у справі № 911/3250/16 Господарського суду Київської області скасувати.

3. Справу передати на новий розгляд до господарського суду апеляційної інстанції.

Головуючий, суддяО.В. Яценко

СуддіМ.В. Данилова
І.П. Ходаківська