ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2017 року Справа № 914/3357/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого:Панової І.Ю.,
суддів:Погребняка В.Я., Полякова Б.М.,
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі"
на рішеннягосподарського суду Львівської області від 15.03.2017
та постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 26.06.2017
у справі№ 914/3357/16 господарського суду Львівської області
за позовомРегіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області
доТовариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі"
пророзірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва №514 від 21.11.2006 та зобов'язання відповідача повернути за актом приймання-передачі у державну власність об'єкт незавершеного будівництва
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі"
доРегіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області
провнесення змін до договору купівлі-продажу
за участю представників сторін: від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області - Лисий В.І.

ВСТАНОВИВ :

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській області (далі по тексту - РВ ФДМУ по Львівській області, позивач) звернулось до господарського суду Львівської області з позовною заявою № 14-11-08437 від 28.12.2016, в якій просило розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 35, укладений 21.11.2006 між Регіональним відділення Фонду державного майна України по Львівській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" (далі по тексту - ТОВ "ЮриДіксі", відповідач), який посвідчено нотаріально 21.11.2006 Холявкою В.Я., приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, та зареєстровано в реєстрі за № 5782, та зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" повернути за актом приймання-передачі у державну власність об'єкт незавершеного будівництва - конференц-залу на 790 місць за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 35.

В обґрунтування підстав позову позивач послався на невиконання відповідачем своїх зобов'язань за договором купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 35, укладеним 21.11.2006 між Регіональним відділення Фонду державного майна України по Львівській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" щодо обов'язку покупця добудувати об'єкт протягом строку, визначеного даним договором.

Ухвалою господарського суду Львівської області від 24.01.2017 порушено провадження та прийнято до розгляду зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області про внесення змін в договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35 від 21.11.2006, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області, який посвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Холявкою В.Я. за реєстраційним номером 5782 від 21.11.2006, виклавши п. 5.4 Договору в наступній редакції: "Покупець зобов'язаний добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом п'ятнадцяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу".

Рішенням господарського суду Львівської області від 15.03.2017 у справі № 914/3357/16 (суддя Щигельська О.І.), з врахуванням ухвали господарського суду Львівської області від 03.04.2017 про виправлення описки, позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області задоволено повністю.

Розірвано договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-залу на 790 місць за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 35, укладений 21.11.2006 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі", який посвідчено нотаріально 21.11.2006 приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Холявкою В.Я., та зареєстровано в реєстрі за №5782.

Зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" повернути за актом приймання-передавання у державну власність об'єкт незавершеного будівництва - конференц-залу на 790 місць за адресою м. Львів, вул. Стрийська, 35.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області 1516,89 грн судового збору.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" в доход Державного бюджету України 1239,11 грн судового збору.

В задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 у справі № 914/3357/16 (головуючий суддя: Кордюк Г.Т., суддя Давид Л.Л., суддя Малех І.Б.) рішення господарського суду Львівської області від 15.03.2017 у справі № 914/3357/16 залишено без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" залишено без задоволення.

Не погоджуючись з вказаними судовими рішеннями, ТОВ "ЮриДіксі" звернулось до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, просило скасувати рішення господарського суду Львівської області від 15.03.2017 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 у справі № 914/3357/16, прийняти нове рішення, яким в задоволенні первісного позову відмовити повністю, а зустрічний позов задовольнити і внести зміни в договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35 за реєстраційним номером 5782 від 21.11.2006, укладений між ТОВ "ЮриДіксі" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області, виклавши п. 5.4 Договору в наступній редакції: "Покупець зобов'язаний добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом п'ятнадцяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу".

В обґрунтування касаційної скарги ТОВ "ЮриДіксі" посилається на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, зокрема, ст. 651 Цивільного кодексу України (далі по тексту - ЦК України), ст.ст. 8, 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (в редакції діючій на момент укладення спірного договору), ст. 17-1 Земельного кодексу України, ст.ст. 32, 34, 35, 36, 43, 80 Господарського процесуального кодексу України (далі по тексту - ГПК України).

Переглянувши у касаційному порядку прийняті у даній справі судові акти, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на таке.

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 21.11.2006 між РВ ФДМУ по Львівській області (продавець за договором) та ТОВ "ЮриДіксі" (покупець за договором) укладено договір №514 купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35 (далі по тексту - Договір), за яким продавець зобов'язався передати у власність покупцеві об'єкт незавершеного будівництва - конференц-залу на 790 місць, який розташований за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 35 (далі по тексту - об'єкт незавершеного будівництва), що належить продавцеві на підставі постанови господарського суду Львівської області від 23.02.2006 у справі №1/362-19/155 та акту прийому-передачі від 18.07.2006, а покупець зобов'язується прийняти вказаний об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі (п. 1.1). Зазначений Договір посвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Холявкою В.Я. та зареєстровано в реєстрі за №5782.

Згідно п. 1.2 Договору, право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі. До матеріалів справи долучено копію акту прийому-передачі вказаного об'єкта незавершеного будівництва на підставі Договору за ціною 400 000,00 грн, в тому числі з ПДВ, складеного та підписаного сторонами 24.01.2007.

Відповідно до п. 5.4 Договору покупець зобов'язаний добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом десяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу (із змінами внесенеми постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 у справі №914/1742/14).

За умовами п.7.3. Договору у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання цього договору та повернення об'єкта незавершеного будівництва у державну власність за рішенням суду.

Згідно з абз. 19 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу здійснює державний орган приватизації.

У відповідності до п.5.1 Положення про Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській області, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 02.10.2012р. №3607, на нього покладено здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Порядок контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації державними органами приватизації затверджено наказом Фонду державного майна України від 10.05.2012р. №631, відповідно до п. 2.4 якого, у процесі проведення контролю за виконанням умов договору використовуються документи, які можуть підтверджувати стан їх виконання. При цьому власник зобов'язаний забезпечити надання державному органу приватизації або представнику державного органу приватизації документів, які він вважає необхідними для підтвердження виконання умов договору.

РВ ФДМУ по Львівській області проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35, від 21.11.2006, за яким покупець взяв на себе обов'язок, серед іншого, у шестимісячний термін з моменту підписання цього договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт та права землекористування на земельну ділянку під ним (п.5.3), а також добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом десяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу (п.5.4).

Водночас, у п.3.3 акту від 23.11.2016, складеного за результатами зазначеної поточної перевірки, зафіксовано, що такі зобов'язання покупцем фактично не виконано.

У п. 11.2 Договору сторони погодили, що у разі невиконання однією зі сторін умов цього договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду або господарського суду, а об'єкт незавершеного будівництва повернутий у державну власність.

З огляду на зазначену обставину, РВ ФДМУ по Львівській області звернулось до господарського суду із позовною заявою про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва №514 від 21.11.2006 та зобов'язання відповідача повернути за актом приймання-передачі у державну власність об'єкт незавершеного будівництва - конференц-залу на 790 місць.

Водночас, як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, відповідач стверджує, що право забудовника на об'єкт і право землекористування на земельну ділянку не переоформлені покупцем, а будівельні роботи не ведуться в зв'язку з тим, що ГУ ДФС України у Львівській області та РВ ФДМУ по Львівській області, в порушення діючого законодавства України, по даний час не вжито передбачених законодавством заходів щодо відведення земельної ділянки покупцю. Така бездіяльність зазначених суб'єктів зумовила довгострокову затримку в оформлені документів на укладення договору оренди земельної ділянки та неможливість, у зв'язку з цим, розпочати будівництво. Зокрема, ТОВ "ЮриДіксі" 18.10.2016, відповідно до ч. 1.ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та Наказу ФДМУ №605 від 03.05.2012, звернулося до РВ ФДМУ по Львівській області з пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва -конференц-залу на 790 місць, розташованого за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 35 стосовно продовження строку будівництва на 15 років. У відповідь на вказану пропозицію ТОВ "ЮриДіксі" отримано лист РВ ФДМУ по Львівській області №11-06-06926, в якому було зазначено, що Товариство має додатково надати звіт про стан виконання договірних умов та рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду. Такий звіт направлено на адресу позивача 10.11.2016, проте відповідачем не отримано від РВ ФДМУ по Львівській області відповіді на пропозицію внести зміни до зазначеного договору купівлі-продажу. Натомість, позивач звернувся до господарського суду із позовом про розірвання даного договору.

Зазначене в свою чергу зумовило звернення ТОВ "ЮриДіксі" до господарського суду із зустрічною позовною заявою про внесення змін в договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва конференц-залу на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35 від 21.11.2006, укладений між ТОВ "ЮриДіксі" та РВ ФДМУ по Львівській області, який посвідчено приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Холявкою В.Я. за реєстраційним номером 5782 від 21.11.2006, виклавши п.5.4 Договору в наступній редакції: "Покупець зобов'язаний добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом п'ятнадцяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу".

Згідно ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до ст.11 ЦК України, однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст.188 ГК України).

Згідно з ч. 5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Частиною другою статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У разі розірвання в судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність, включаючи земельну ділянку (ч. 9 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна").

Як вже зазначалось, РВ ФДМУ по Львівській області проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35, від 21.11.2006, за результатами якої складено акт від 23.11.2016, згідно якого встановлено фактичне невиконання покупцем взятих на себе за договором зобов'язань, а саме: у шестимісячний термін з моменту підписання цього договору підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт та права землекористування на земельну ділянку під ним (п.5.3), а також добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом десяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу (п.5.4).

Разом з тим, у своїх зауваженнях на вказаний акт від 23.11.2016, відповідачем (за первісним позовом) зазначено, що право забудовника на об'єкт і право землекористування на земельну ділянку не переоформлені покупцем, а будівельні роботи не ведуться в зв'язку з тим, що ГУ ДФС України у Львівській області та РВ ФДМУ по Львівській області, в порушення вимог ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", по даний час не вжито передбачених законодавством заходів щодо відведення земельної ділянки по вул. Стрийській, 35 у м. Львові, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, покупцю, що підтверджується постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 по справі №914/1742/14. А без отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку, яка знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва, неможливо отримати дозвіл на здійснення будівельних робіт. При цьому, покупець докладає максимум зусиль по переоформленню права користування земельної ділянки на ТОВ "Юри Діксі", про що зазначено в звіті покупця від 10.11.2016 року за № 02/11-2016 і надано відповідні документи, зокрема договори та листування з державними органами.

Відповідно до вимог ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (в редакції, чинній на момент укладення договору), відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

В даному випадку, судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні від 15.03.2017 зазначено, що постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 у справі № 914/1742/14 встановлено, що земельна ділянка, на якій розташований придбаний відповідачем об'єкт незавершеного будівництва, знаходиться у постійному користуванні Державної податкової інспекції по Львівській області на підставі Державного акту на право постійного користування землею, зареєстрованого 05.08.1996 за №37 в книзі записів 1-1. З матеріалів справи вбачається, що після продажу відповідачу об'єкта незавершеного будівництва, земельна ділянка, на якій він розташований, не була вилучена з постійного користування ДПІ у Львівській області та не була передана ТОВ "ЮриДіксі" у встановленому законом порядку.

Жодних доказів на підтвердження вчення органом приватизації (позивачем) чи балансоутримувачем об'єкта незавершеного будівництва та землекористувачем земельної ділянки, на якій він розташований (ДПІ у Львівській області), дій, спрямованих на відведення відповідачу земельної ділянки суду не подано. Хоча, в силу названих норм РВ ФДМУ мало звернутися з відповідним поданням до спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів щодо відведення відповідачу земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Після звернення органу приватизації уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією ДПІ по Львівській області, на балансі якої перебував об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк мали вжити у встановленому порядку заходів щодо відведення відповідачу земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

Проте, листами Відділу Держкомагенства у м. Львові ГУ Держкомагенства у Львівській області від 02.06.2014 №5/3/С-01-15-віз/6 та від 11.06.14 № 40/01-15/2011 підтверджено, що з 12.12.2006 р. по 01.06.2014 РВ ФДМУ не зверталося щодо відведення земельної ділянки по вул. Стрийській, 35 у м. Львові, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва - конференц-зал. Матеріалами справи підтверджено, що відповідач самостійно вчиняв дії для отримання у користування земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

09.04.2008 відповідач за первісним позовом підписав з Львівською міською радою договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,64га по вул. Стрийській, 35 у м. Львові для обслуговування будівлі конференц-залу.

Із матеріалів справи місцевим господарським судом встановлено, що рішенням господарського суду Львівської області від 11.06.2012 у справі №5015/1266/12 встановлено, що на підставі ухвали № 1650 від 20.03.2008р. відповідач 09.04.2008 уклав з Львівською міської радою договір оренди земельної ділянки яка знаходиться у м. Львові по вул. Стрийській, 35 для обслуговування будівлі конференц-залу, кадастровий № :01:001:0011, загальною площею 1,64 га, в тому числі під забудовою 0,1328 га, під твердим покриттям 0,1422 га, під озелененням 1,3650 га, строком на 10 років - до 20.03.2018. До матеріалів справи долучено докази сплати ТОВ "ЮриДіксі" земельного податку та орендної плати за вказану земельну ділянку.

У постанові Львівського апеляційного господарського суду від 20.09.2012 у справі №5015/1266/12 також встановлено, що Архітектурне бюро Зотових розробило план проектних робіт та ТОВ "ЮриДіксі" отримало дозвіл на розроблення містобудівельного обґрунтування розміщення громадського центру.

Також, судом першої інстанції встановлено, що актом від 15.12.2015 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35 від 21.11.2006 встановлено, що зобов'язання покупця в частині переоформлення права землекористування на земельну ділянку у шестимісячний термін з моменту підписання договору виконано та укладено договір оренди землі від 09.04.2008.

Проте, у постанові Львівського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 у справі № 914/1742/14 зазначено, що згідно з довідкою Управління Держкомзему у м. Львові від 20.07.09 № 40/01-15/945 та довідкою Управління земельних ресурсів у м. Львові №40/01-15/456 земельна ділянка площею 0,64 га вул. Стрийській, 35 у м. Львові (згідно представленого плану) входить в межі земельної ділянки, яка знаходиться у постійному користуванні Державної податкової інспекції по Львівській області на підставі Державного акту на право постійного користування землею, зареєстрованого 05.08.1996 за №37 в книзі записів 1-1.

Договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,64га по вул. Стрийській, 35 у м. Львові для обслуговування будівлі конференц-залу, підписаний ТОВ "ЮриДіксі" та міською радою на підставі ухвали Львівської міської ради № 1650 від 20.03.2008, державної реєстрації не проходив. Отже, в силу вимог ст.18 Закону України "Про оренду землі", в редакції чинній станом на момент підписання договору, цей договір не набрав чинності і згідно із ст. 25 цього Закону відповідач не вправі був приступати до використання земельної ділянки, тобто, не міг здійснювати будь-які будівельні роботи.

Водночас, місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні від 15.03.2017 звернув увагу на те, що Львівською міською радою (ухвала №1650 від 20.03.2008.) ухвалено, серед іншого, вилучити за згодою з користування Державної податкової адміністрації у Львівській області земельну ділянку площею 0,64 га на вул. Стрийській, 35 (п.1); передати Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" земельну ділянку площею 0,64 га на вул. Стрийській, 35 в оренду терміном на 10 років для обслуговування будівлі конференц-залу за рахунок земель житлової та громадської забудови за функцією використання - землі комерції (п.2); Товариству з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" у місячний термін укласти з Львівською міською радою договір оренди землі та провести його державну реєстрацію (п.3.1); Державній податковій адміністрації у Львівській області у встановленому порядку внести зміни до Державного акта на право постійного користування земельною ділянкою, зареєстрованого 05.08.1996 у книзі записів 1-1 за № 37, та до технічної документації на земельну ділянку (п.4).

Так, на оригінальному примірнику договору оренди землі від 09.04.2008 тогочасним директором ТОВ "ЮриДіксі" зроблено відмітку про отримання третього примірника договору для реєстрації, проте, як встановлено судом першої інстанції, в матеріалах справи відсутні докази, які би свідчили чи про державну реєстрацію договору, чи про об'єктивні обставини, що перешкоджали відповідачу виконати покладений на нього обов'язок із державної реєстрації договору оренди земельної ділянки.

Натомість, ТОВ "ЮриДіксі" звернулось до Управління природних ресурсів та регулювання земельних відносин Львівської міської ради із проханням розглянути питання скасування ухвали Львівської міської ради 8 сесії 5-го скликання №1650 від 20.03.2008, як такої, що не виконана.

На підставі вказаної заяви Львівською міською радою ухвалено (ухвала №1145 від 20.10.2016) скасувати ухвалу міської ради від 20.03.2008 №1650 "Про користування ТОВ "ЮриДіксі" земельною ділянкою на вул. Стрийській, 35 у м. Львові" (п.1); розірвати договір оренди землі, зареєстрований у Львівській міській раді 09.04.2008 за № С-1009 (книга записів реєстрації Договорів оренди землі С-3) (п.2); вилучити з користування Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" земельну ділянку площею 0,64 га (кадастровий номер :01:001:0011) на вул. Стрийській, 35 (п.3).

З огляду на вищезазначене та беручи до уваги відсутність в матеріалах справи належних та допустимих доказів на підтвердження того, що відповідач - ТОВ "ЮриДіксі" з об'єктивних причин був позбавлений можливості у встановлені договором строки здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт та права землекористування на земельну ділянку під ним (п.5.3), а також добудувати об'єкт без збереження первісного призначення протягом десяти років з моменту укладення договору купівлі-продажу (п.5.4), суд першої інстанції дійшов в оскаржуваному рішенні від 15.03.2017 правомірного та обґрунтованого висновку про порушення Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва №514 від 21.11.2006.

Водночас, місцевим господарським судом зазначено, що позивачем за зустрічним позовом не доведено, які порушення умов договору допущено РВ ФДМУ по Львівській області, адже, як на підставу вимог про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва за зустрічним позовом, ТОВ "ЮриДіксі" звертає увагу на порушення відповідачем за зустрічним позовом ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", яку виключено Законом України "Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки" від 13.01.2012р. №4336-VI.

Крім того, судом першої інстанції в оскаржуваному рішенні зазначено, що із комплексного аналізу законодавчих норм слідує, що як підставу для розірвання договору на вимогу однієї сторони закон передбачає не тільки встановлення факту порушення умов договору другою стороною, а й обов'язково наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, господарський суд повинен з'ясувати, чи було завдано порушенням умов договору шкоди учасникам цього договору.

Колегія суддів касаційної інстанції зазначає, що оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені зазначеною нормою. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. Зазначене кореспондує позиції Верховного Суду України, наведеній у постанові судових палат у цивільних та у господарських справах від 18.09.2013р. у справі № 6-75цс13.

Як зазначено місцевим господарським судом, у своїх запереченнях відповідач - ТОВ "ЮриДіксі" зазначає, що відповідно до інформації про продаж на аукціоні конференц-залу на 790 місць, розміщеному в газеті "Відомості приватизації" від 27.09.2006, будівля не експлуатується, роботи з консервації конструкцій не проводились, у результаті чого відбувається руйнування всіх конструктивних елементів будівлі, спостерігається руйнування фундаментів, а тому приходить до висновку, що на момент проведення конкурсу, об'єкт вже знаходився в аварійному стані і загроза обвалу вже існувала на момент приватизації об'єкту і ніяким чином не пов'язана з тим, що покупець не приступив до будівельних робіт.

Разом з тим, укладаючи спірний договір купівлі-продажу, РВ ФДМУ по Львівській області розраховувало на те, що об'єкт буде добудовано. Натомість, проаналізувавши матеріали справи, в тому числі й численне листування сторін, місцевий господарський суд дійшов висновку, що внаслідок порушення умов договору, відповідачем за первісним позовом не добудовано об'єкт у встановлений договором строк - п'ять років, а враховуючи внесені рішенням суду зміни - десять років з моменту укладення договору купівлі-продажу.

Ані будівельні роботи, ані роботи з метою збереження стану конструкцій та фундаменту на об'єкті не проводились, що, в свою чергу, зважаючи на значний проміжок часу та беручи до уваги природні фактори, призвело до погіршення стану об'єкта.

Враховуючи пояснення відповідача щодо причин невиконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, суд першої інстанції встановив що, незважаючи на зволікання та відсутність дій РВ ФДМУ по Львівській області та ГУ ДФС по Львівській області на звернення ТОВ "ЮриДіксі" щодо відведення йому земельної ділянки, на якій розташовано об'єкт незавершеного будівництва, відповідач жодного разу не звернувся до суду за захистом своїх прав та законних інтересів задля забезпечення виконання зобов'язань за договором, а дії щодо листування з державними органами переважно вчинялись у 2016 році - саме перед завершенням 10-річного строку виконання зобов'язання щодо завершення будівництва.

Така бездіяльність відповідача, з врахуванням також не вчинення ним дій по реєстрації договору оренди землі, укладеного строком на 10 років, подальшого звернення до Львівської міської ради з приводу скасування ухвали №1650 від 20.03.2008, а також відсутність обґрунтованих пояснень з приводу того, яким чином продовження строку виконання зобов'язання, встановленого п. 5.4 договору щодо завершення будівництва, вплине на своєчасне та належне виконання п. 5.3 договору, яким встановлено обов'язок покупця переоформити права забудовника на об'єкт та права землекористування на земельну ділянку під ним, на думку суду першої інстанції, може свідчити також про відсутність наміру усунути порушення, встановлені зазначеним актом поточної перевірки, та виконати покладені на нього договором зобов'язання.

Відповідно до ст.ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

З огляду на вищенаведене, господарський суд Львівської області дійшов в оскаржуваному рішенні від 15.03.2017 правомірного та обґрунтованого висновку про обгрунтованість позовних вимог за первісним позовом, та необхідність відмовити у задоволенні зустрічного позову.

Суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові від 26.06.2017 погодився із висновком суду першої інстанції, що ТОВ "ЮриДіксі" допущено порушення умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва №514 від 21.11.2006 та, що відповідно наявні підстави для задоволення позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській області.

Разом з тим, колегія суддів апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові від 26.06.2017 правомірно зазначила, що згідно вимог ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Статті 614 Цивільного кодексу України та 218 Господарського кодексу України передбачають, що особа за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності).

Враховуючи вимоги чинного законодавства про приватизацію та умови спірного договору купівлі-продажу, судом апеляційної інстанції зазначено, що невиконання умов договору однією із його сторін є підставою для його розірвання, якщо порушення умов договору виникло з вини особи зобов'язаної за договором вчинити певні дії у визначений строк, у даному випадку завершити будівництво об'єкта протягом десяти років з моменту укладення договору купівлі - продажу.

Таким чином, у даному випадку при розгляді позовної вимоги про розірвання договору у зв'язку з невиконанням покупцем п. 5.4 Договору, до предмета доказування входять обставини щодо встановлення вини покупця у зв'язку з чим виникли наслідки у вигляді незавершення будівництва об'єкта та введення його в експлуатацію у встановлений договором строк.

Пунктом 5.3 Договору купівлі - продажу передбачено, що покупець у шестимісячний термін з моменту підписання цього договору зобов'язаний підготувати документацію та здійснити відповідні дії щодо переоформлення права забудовника на об'єкт та права землекористуванння на земельну ділянку під ним.

При цьому, те, що законодавством передбачено вжиття органами приватизації в установленому порядку заходів до відведення земельної ділянки та оформлення відповідних витрат за рахунок витрат по підготовці та проведенні приватизації не спростовує необхідності виконання умов п. 5.3 Договору.

Колегією суддів апеляційної інстанції зазначено, що обставини щодо невчинення органом приватизації протягом строку дії договору з 2006 року до 2011 року дій на сприяння отримання покупцем правовстановлюючих документів на земельну ділянку вже були досліджені судом під час розгляду справи №914/1742/14.

При цьому, ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" виключено Законом України "Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 роки" від 13.01.2012р. №4336-VI, а матеріали справи не містять доказів вчинення самим покупцем дій які б свідчили про вжиття ним заходів спрямованих на отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку для можливості виконання умов договору та завершення будівництва після 2012 року, як це передбачено умовами договору, що вказує на наявність вини покупця у невиконанні умов договору у даному випадку.

Також, суд апеляційної інстанції погодився в оскаржуваній постанові від 26.06.2017 з висновком місцевого господарського суду стосовно відсутності підстав для задоволення зустрічного позову з вимогою про продовження дії договору, оскільки, відповідно до ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п'яти років.

Разом з цим, відповідно до ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (в редакції Закону № 1953-III від 20.06.2007 та від 19.02.2012, чинній на момент укладення додаткових договорів) у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Із матеріалів справи колегією суддів апеляційної інстанції встановлено, що постановою Львівського апеляційного господарського суду від16.12.2014 у справі №914/1742/14 внесено зміни в Договір купівлі - продажу та продовжено термін виконання зобов'язання з п'яти до десяти років.

При цьому, більшість доказів, які містяться в матеріалах справи та якими позивач за зустрічним позовом обґрунтовує позов про внесення змін до договору та продовження терміну його дії у даній справі, були складені до 2012 року та оцінені судом під час розгляду справи № 914/1742/14, у зв'язку з чим було прийнято рішення про продовження дії договору оренди.

В даному ж випадку, в матеріалах справи відсутні докази вчинення покупцем жодних дій, які б свідчили про намагання виконати умови Договору протягом 2014 - початок 2016 років, а всі докази на які він посилається в заперечення підстав для розірвання договору датовані кінцем 2016 року, тобто моментом перед закінченням терміну дії договору, а тому не можуть бути розцінені судом, як належні підстави для продовження дії договору.

Щодо доводів заявника апеляційної та касаційної скарг - ТОВ "ЮриДіксі" про відсутність відповіді органу приватизації на звернення покупця про продовження дії договору, суд апеляційної інстанції правомірно не взяв їх до уваги, оскільки недотримання порядку досудового врегулювання спору не може бути підставою для задоволення позову про продовження строку дії договору.

Крім того, колегія суддів апеляційної інстанції зазначила, що процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених державними органами приватизації визначає Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 №605 (далі по тексту - Порядок).

Відповідно до п.1.2. Порядку № 605, внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна (далі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації (далі - орган приватизації) та власником об'єкта приватизації (далі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу (далі - договір про внесення змін).

Порядок підготовки проекту договору про внесення змін визначений у главі IV Порядку.

Так, проект договору про внесення змін готується з урахуванням вимог чинного на час його укладання законодавства. Він має також ураховувати чинність вимог законодавства щодо інших умов договору купівлі-продажу, до якого вносяться зміни.

Якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, то пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.

Орган приватизації в двотижневий строк з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності всіх необхідних документів для прийняття остаточного рішення визначає перелік таких документів і повідомляє про це заявника листом.

До переліку цих документів можуть належати: техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу; уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов'язань; звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтверджувальні документи; проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу; письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об'єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, засвідчені печаткою).

Відповідно до п. 4.5.-4.6 зазначеного Порядку у двадцятиденний строк після одержання від власника всіх потрібних документів їх розглядає орган приватизації. Якщо зауваження відсутні, то договір про внесення змін підписується органом приватизації. За наявності зауважень щодо поданих документів або обґрунтованої незгоди з поданою пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу орган приватизації у двотижневий строк готує і направляє заявнику протокол розбіжностей. Повторний розгляд доопрацьованих документів здійснюється відповідно до вимог цього Порядку.

Із переліку додатків до пропозиції про внесення змін до договору купівлі - продажу, колегією суддів апеляційної інстанції встановлено, що покупцем не дотримано вимог вказаного Порядку та не додано всіх необхідних документів для продовження договору.

Щодо доводів заявника касаційної скарги про порушення вимог ст. 80 ГПК України, оскільки є рішення господарського суду між тими ж сторонами про той же предмет і з тих же підстав (справи № 5015/1266/12 та №914/1742/14), колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що згідно п. 2 ч. 1 ст. 80 ГПК України, господарський суд припиняє провадження по справі якщо є рішення господарського суду або іншого органу, який в межах своєї компетенції вирішив господарський спір між тими ж сторонами, про той же предмет і з тих же підстав.

Як зазначено судами попередніх інстанцій в оскаржуваних рішенні та постанові, як справу № 5015/1266/12, так і справу № 914/1742/14 порушено за позовами Прокурора Сихівського району міста Львова в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України у Львівській області, в той час як позивачем у справі № 914/3357/16 є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській області, прокурор з позовом не звертався.

У п.3.12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №18 від 26.12.2011 роз'яснено, що під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення.

Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

І хоч предмети спору по вказаних справах, як встановлено господарським судом, є аналогічні - розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва - конференц-зали на 790 місць, м. Львів, вул. Стрийська, 35 від 21.11.2006, проте як на підставу позовних вимог у даній справі № 914/3357/16 позивач посилається на невиконання відповідачем умов вказаного договору, в який внесено зміни постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.12.2014 у справі № 914/1742/14, що встановлені актом поточної перевірки виконання умов вказаного договору від 23.11.2016.

Беручи до уваги те, що вказаним актом зафіксовано результати перевірки виконання умов договору зі змінами, а також дату її проведення, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли правомірного висновку про відмінність підстав позову у справі № 914/3357/16 від підстав позову у справах № 5015/1266/12 та № 914/1742/14, відтак, визначені законом правові підстави для припинення провадження у справі відсутні.

Інші доводи касаційної скарги - ТОВ "ЮриДіксі" не спростовують правомірності висновків судів першої та апеляційної інстанцій, викладених в рішенні від 15.03.2017 та постанові від 26.06.2017.

У відповідності до ст. 111-7 ГПК України перегляд у касаційному порядку судового рішення здійснюється касаційною інстанцією на підставі встановлених фактичних обставин справи, зі здійсненням перевірки застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до ст. 111-9 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення, залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов.

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що рішення господарського суду Львівської області від 15.03.2017 та постанова Львівського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 у справі № 914/3357/16 прийняті відповідно до вимог ст. 43 ГПК України при повному, всебічному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, а тому правові підстави для їх скасування в даному випадку відсутні.

Керуючись статтями 1117, 1119 - 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України, -

ПОСТАНОВИВ :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮриДіксі" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Львівської області від 15.03.2017 та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 у справі № 914/3357/16 залишити без змін.

Головуючий І.Ю. Панова

Судді В.Я. Погребняк

Б.М. Поляков