ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" листопада 2017 р. Справа № 926/1991/17

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого-судді Матущака О.І.

суддів Кравчук Н.М.

ОСОБА_1

розглянувши апеляційну скаргу обєднання співвласників багатоквартирного будинку Золоті ключі-3 м. Чернівці

на рішення господарського суду Чернівецької області від 01.08.2017р.

у справі № 926/1991/17

за позовом Чернівецької міської ради м.Чернівці

до відповідача дочірнього підприємства Інтеграл-Буд товариства з обмеженою відповідальністю Фірма Інтеграл м. Черкаси

за участю третьої особи, яка не

заявляє самостійних вимог на

предмет спору на стороні позивача: обєднання співвласників багатоквартирного будинку Золоті ключі-3 м. Чернівці

за участю третьої особи, яка не

заявляє самостійних вимог на

предмет спору на стороні відповідача: товариства з обмеженою відповідальністю Компанія з управління активами Крістал ессет менеджмент м. Київ

про розірвання договору оренди землі

за участю представників від:

позивача: ОСОБА_2 за довіреністю № 01/02-05/1174 від 06.05.2016 р.;

відповідача: ОСОБА_3 за довіреністю № 01/03-17 від 01.03.2017 р.;

третьої особи на стороні позивача: ОСОБА_4 - за довіреністю № 01/02-05/1174 від 06.05.2016 р., ОСОБА_5 керівник;

третьої особи на стороні відповідача: не з'явився;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Чернівецької області від 01.08.2017 р. (суддя О.В. Гончарук) в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що відповідачем не порушено умови пункту 7.4.14. договору, оскільки в матеріалах справи відсутні докази переходу права власності на будівлі та споруди (або їх частки), що розташовані на орендованій земельній ділянці до інших осіб. А відтак, у відповідача обовязок щодо повідомлення орендодавця про відчуження будівель та нового власника про необхідність вчинення певних дій, не виникли. Факт передачі відповідачем житлового будинку на баланс третьої особи не є порушенням п.7.4.14, оскільки баланс підприємства (організації) є формою бухгалтерського обліку визначення складу і вартості майна та не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства (організації).

ОСББ «Золоті ключі-3» подано апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. В своїй апеляційній скарзі апелянт посилається на те, що відповідачем не виконано обов'язку згідно пункту 7.4.14. договору, а саме: не повідомив позивача про виникнення нових обставин, а третю особу про необхідність переоформлення права користування на землю. А отже, в силу ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Крім цього, скаржник посилається на те, що відповідно до ст.42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам, організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Позивачем подано відзив на апеляційну скаргу, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. Позивач зазначає, що згідно акта приймання передачі житлового комплексу або його частини на баланс від 26.11.2014 р. відповідач передав, а ОСББ «Золоті ключі-3» прийняло на баланс житловий будинок корпус №4 по генплану I черги «Реконструкції існуючих будівель та будівництва житлового комплексу з обєктами соціально-культурного побуту» за адресою: м. Чернівці, вул. Комарівська. 6 (ОСОБА_6, 20). Причому, відповідач не виконав свого обовязку щодо повідомлення позивача про виникнення нових обставин, а третю особу про необхідність переоформлення права користування на землю.

Відповідачем відзиву на апеляційну скаргу не подано, однак в судовому засіданні зазначив, що передача на баланс частини житлового комплексу згідно акта приймання-передачі не є правочином щодо відчуження права власності, а отже ОСББ «Золоті ключі-3» не є набувачем права власності на багатоквартирний житловий корпус №4 по вул. Мізюна, 20 в розумінні п.7.4.14 договору, ст. 120 ЗК України та Закону України «Про оренду землі».

Представники позивача та скаржника в судовому засіданні просили задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення суду першої інстанції та прийняти нове рішення. Яким задовольнити позов.

Розглянувши наявні у справі матеріали, давши належну оцінку доводам апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши представників сторін, колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, з огляду на наступне.

Як встановлено господарським судом першої інстанції та перевірено Львівським апеляційним господарським судом, п. 10 рішення Чернівецької міської ради від 30.01.2014 №1101 дочірньому підприємству «Інтергал-Буд» ТОВ «Фірма «Інтергал» надано в оренду земельну ділянку за адресою: ОСОБА_6, 20, площею 7,0046 га на десять років для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобуту без права реконструкції та будівництва в межах «червоних ліній» вул. Київської та вул. ОСОБА_7.

В подальшому 12.02.2014 р. між Чернівецькою міською радою, як орендодавцем, та дочірнім підприємством «Інтеграл-Буд» ТОВ «Фірма «Інтеграл», як орендарем, на підставі вищевказаного рішення укладено договір оренди землі №8770, який зареєстрований 14.02.2014 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з п.п. 1.1., 2.1., 2.2, 3.1, 4.1, 11.1 вказаного договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобуту без права реконструкції та будівництва в межах «червоних ліній» вул. Київської та вул. ОСОБА_7, яка знаходиться у місті Чернівцях на вул. Мізюна Григорія, 20 загальною площею 7,0046 га, кадастровий номер :12:002:1057.

Договір укладено строком на десять років і діє до 12.02.2024 р. включно.

Орендодавець отримує орендну плату у розмірі 454 129, 23 грн. на рік та на його користь сплачується одноразовий внесок за фактичне користування земельною ділянкою в сумі 286 163,70 грн.

При цьому, відповідно до п. 7.4.14. договору, у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата вноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна.

Як підтверджується матеріалами справи, відповідачем передано, а ОСББ «Золоті ключі-3» прийняло на баланс житловий будинок корпус №4 по генплану І черги «Реконструкції існуючих будівель та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкульт побуту» за адресою м. Чернівці, вул. Комарівська, 6 (ОСОБА_6,20), що підтверджується актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини на баланс від 26.11.2014 р.

Позивач зазначає, що відповідач свого обов'язку згідно пункту 7.4.14. договору не виконав - не повідомив позивача про виникнення нових обставин, а третю особу про необхідність переоформлення права користування на землю, що стало підставою звернення до суду з позовом про розірвання договору у звязку з його істотним порушенням другою стороною.

При прийнятті постанови судова колегія виходила з такого.

Згідно ст.ст. 627, 638, 629, 759 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є обовязковим для виконання сторонами.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до п.п.13, 15, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

При цьому, ч.1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Необхідно зазначити, що згідно ст. 651, 652 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон повязує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин (вказаної позиції дотримується Верховний Суд України у справі №3-63гс12 від 11.12.2012 р.)

З аналізу п. 7.4.14. договору випливає обовязок орендаря повідомити нового власника будівель та споруд (або їх часток), розташованих на орендованій земельній ділянці про необхідність оформлення правових документів на землю.

При цьому, обовязку орендаря повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю передує його обовязок у десятиденний термін повідомити про таке відчуження (перехід права власності) орендодавця.

Як правомірно звернув увагу суд першої інстанції, незалежно від виконання/невиконання відповідачем умови спірного договору щодо повідомлення позивача про відчуження будівель, останній не позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, тобто отримання вищезазначених платежів.

Таким чином, суд апеляційної інстанції погоджується з позицією місцевого господарського суду про те, що посилання позивача на істотне порушення умови договору. визначеної у п. 7.4.14. договору, є безпідставним, оскільки зазначена умова: по-перше, не є істотною умовою для договору оренди землі; по-друге, можливе невиконання якої не засвідчує істотного порушення зобов'язання відповідачем за спірним договором, внаслідок якого позивачу було завдано будь-якої шкоди.

Згідно ст. 33, абзацу 2 ст. 34, ст. 43 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Скаржником не подано суду належних та допустимих доказів, які б підтверджували обґрунтованість вимог, заявлених у апеляційній скарзі.

За таких обставин, апеляційний господарський суд прийшов до висновку, що рішення прийняте із дотриманням норм чинного законодавства та у відповідності до обставин справи, тому підстав для його зміни чи скасування, колегія суддів не вбачає.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, Львівський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Чернівецької області від 01.08.2017 р. у справі

№ 926/1991/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

3. Матеріали справи скеровуються в господарський суд Чернівецької області.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 08.11.2017 р.

Головуючий-суддя Матущак О.І.

Судді Кравчук Н.М.

ОСОБА_1