РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.10.2017Справа №910/11764/17
За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСТ-ВЕСТ ЕКСПРЕС"

до Київської міської ради

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Суддя Борисенко І.І.

Представники сторін:

від позивача Порхун С.В. за дов.

від відповідача Власенко І.І.за дов.

Обставини справи:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ОСТ-ВЕСТ ЕКСПРЕС" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 26.06.2015.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що з прийняттям Київської міською радою рішення від 12.12.2016 № 554/1558 фактично змінився мінімальний розмір орендної плати для даного виду землекористування з 5 до 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, внаслідок чого підприємство позивача знаходиться в гірших конкурентних умовах порівняно з іншими суб'єктами господарювання, які займаються тим же видом діяльності і укладають договори оренди земельних ділянок після набуття чинності вказаного рішення Київської міської ради зі ставкою земельного податку значно нижче, ніж та процентна ставка, що зазначена в спірному договорі оренди землі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.07.2017 порушено провадження у справі № 910/11764/17, розгляд справи призначений на 12.09.2017.

12.09.2017 через загальний відділ діловодства суду від відповідача надійшов відзив по справі, в якому останній заперечив проти позову в повному обсязі, з тих підстав, що рішення відповідної міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки у частині приведення розміру річної орендної плати не приймалось, а тому достатніх підстав для внесення змін до договору в частині визначення розміру орендної плати позивачем не наведено, з огляду на що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Розглянувши подані позивачем і відповідачем документи і матеріали, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради ІІ сесії VІІ скликання 20.11.2014 №414/414 «Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. Вікентія Хвойки, 18/14 в Оболонському районі м. Києва» (копія в матеріалах справи) було вирішено: «Передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес», за умови виконання пунктом 2 цього рішення, у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 3,5703 га (кадастровий номер 8 000 000 000:78:136:0003) для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. Вікентія Хвойки, 18/14 в Оболонському райони м. Києва із земель комунальної власності територіальних громад міста Києва у зв'язку з переходом права власності на будівлі і споруди (категорія земель - землі житлового та громадської забудови, справа №А-14370)».

На виконання вищевказаного рішення, 26.06.2015 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) був укладений договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №148 (далі - Договір оренди).

Відповідно до п. 1 Договору оренди орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 20.11.2014 №414/414 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт або земельна ділянка), визначена цим договору.

Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» від 06.09.2012 №5245-VІ.

Рішенням Київської міської ради від 25.04.2017 №266/2488 було виправлено помилку, допущену в зазначенні категорії земель, вирішено внести зміни до рішення Київської міської ради від 20.11.2014 №414/414, у п. 1 слова «категорія земель - землі житлової та громадської забудови» замінити словами «категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення» (справа №А-22495).

На момент укладання договору оренди розмір орендної плати був встановлений рішенням Київської міської ради «Про бюджет міста Києва на 2015 рік» від 28.01.2015 №60/925 (надалі - Рішення КМР «Про бюджет міста Києва на 2015 рік»).

В п. 28 вказаного Рішення КМР «Про бюджет міста Києва на 2015 рік» було вказано установити розміри орендної плати за земельні ділянки згідно з додатком 10 до цього рішення. Установити, що річна орендна плата за земельні ділянки, на яких здійснюється різні види економічної діяльності, у тому числі передача будівель, споруд чи приміщень в оренду, встановлюється пропорційно до видів діяльності та розмірів орендної плати.

Пунктом 12 Додатку 10 розміри орендної плати за земельні ділянки (у відсотках від нормативної грошової оцінки) до рішення КМР «Про бюджет міста Києва на 2015 рік» було визначено розмір орендної плати за видом діяльності: складське господарство - 5 відсотків.

Земельна ділянка надавалася в оренду для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. В.Хвойки, 18/14 в м. Києві. Вказані будівлі і споруди складають єдиний майновий комплекс, придбаний позивачем за договором купівлі-продажу єдиного майнового комплексу від 22.08.2007 та використовується під складське господарство, що є основним видом діяльності, який здійснює ТОВ «Ост-Вест Експрес». Вказане підтверджується Витягом з ЄДР від 18.07.2017 та довідкою з ЄДРПОУ, згідно з яким основним видом діяльності позивача є складське господарство. Також, вказане підтверджується п. 1.1. договору єдиного майнового комплексу від 22.08.2007, в якому зазначені переважно приміщення складського призначення.

Тому на момент укладання договору оренди сторони виходили з мінімального розміру орендної плати, встановленого для виду діяльності складське господарство - 5%.

12.12.2016 Київська міська рада прийняла Рішення від 12.12.2016 №554/1558 «Про бюджет міста Києва на 2017 рік» (далі - «Рішення від 12.12.2016»).

Пунктом 23 Рішення від 12.12.2016 встановлено розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Києва згідно з додатком 10 до цього рішення. При цьому, річна орендна плата за земельні ділянки комунальної власності територіального громади м. Києва, на яких здійснюється різні види економічної діяльності, такі як житловий фонд, виробництво, будівництво, транспорт, поштова діяльність, державне управління, оборона, освіта, охорона здоров'я, мистецтво, спорт, роздрібна торгівля продуктами харчування, встановлюються пропорційно до видів діяльності та розмірів орендної плати.

Як зазначає позивач, на теперішній час діє рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 згідно додатку № 10 до якого встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності (у відсотках від нормативної грошової оцінки) для наступних видів діяльності: житловий фонд, виробництво, будівництво, транспорт, поштова діяльність, державне управління, оборона, освіта, охорона здоров'я, мистецтво, спорт, роздрібна торгівля продуктами харчування та інші, що не увійшли до переліку на 2017 рік складає 3 (три) відсотки від нормативної грошової оцінки.

Оскільки, згідно п. 2.1. спірного Договору цільове призначення земельної ділянки - для експлуатації і обслуговування офісної будівлі і споруд майнового комплексу, то цей вид діяльності підпадає під розмір орендної плати за землю - 3 (три) проценти від нормативної грошової оцінки. Таким чином, за твердженням позивача, на підставі рішення Київської міської ради від 12.12.2016р. № 554/1558 розмір річної орендної плати за спірним Договором має складати 3 (три) процентів від нормативної грошової оцінки.

В обґрунтування позовних вимог, позивач посилається на наступне.

Згідно умов п. 4.3. Договору, розмір орендної плати змінюється за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, внесення змін до цього Договору та з урахуванням п.п.4.4. даного Договору.

Пунктом 4.4. Договору встановлено, що розмір орендної плати змінюється шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, якщо орендна ставка визначена у п.п.4.2. Договору нижча, ніж мінімальна орендна ставка визначена чинним законодавством України. Після прийняття відповідного рішення Київської міської ради та доведення даного рішення до орендаря для ознайомлення, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.

Таким чином, позивач вважає, що з прийняттям Київської міською радою рішення від 12.12.2016 № 554/1558 фактично змінився мінімальний розмір орендної плати для даного виду землекористування з 5% до 3%. Крім того, даним рішенням Київської міської ради було прийнято новий розмір орендної плати (орендні ставки) за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва, що згідно п. 4.4 Договору оренди землі є обов'язковим для виконання Орендарю

У зв'язку з чим, на виконання рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 та п.4.4. Договору оренди земельної ділянки, позивачем листом від 24.04.2017 р. за № 24 було направлено до Київської міської ради лист-пропозицію про перегляд розміру орендної плати або розірвання договору оренди, в якому позивач просив у зв'язку зі зміною мінімального розміру орендної плати, встановленого рішення КМР, внести зміни до договору оренди шляхом розгляду та прийняття на пленарному засіданні КМР відповідного рішення про зміни розміру орендної плати з 5% на 3%. У випадку не прийняття рішення про зміну умов договору оренди, позивач просив прийняти рішення про розірвання договору.

У відповідь на лист-пропозицію позивача, Департаментом земельних ресурсі КМДА листом від 26.05.2017 №05707-9123 було надано відповідь, в якій зазначено, що внесення змін до договору в частині розміру орендної плати можливе за умови прийняття Київською міською радою відповідного рішення, а доручення щодо підготовки проекту рішення стосовно внесення змін до договору в частині розміру орендної плати до Департаменту не надходило.

Позивач вважає дії відповідача такими, що не відповідають умовам договору та діючому законодавству України, у зв'язку з чим позивач звернувся з даним позовом до суду та просить внести зміни до Договору оренди земельної ділянки від 26.06.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №148, кадастровий номер земельної ділянки 8 000 000 000:78:136:0003, внести зміни в п. 4.2. пункту Договору, а саме: слово «Річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 5 (п'яти) відсотків від її нормативної грошової оцінки» замінити на слова «Річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (трьох) відсотків від її нормативної грошової оцінки».

Суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно з ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 9 Земельного кодексу України Київській міській раді надано широкі повноваження у галузі земельних відносин.

Згідно з пунктом 34 частини 1 ст. 26 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" вирішення відповідно до Закону питань регулювання земельних відносин є виключною компетенцією пленарних засідань сільських, селищних, міських рад, а за пунктом 2 ст. 22 Закону України „Про столицю України - місто-герой Київ" Київська міська рада має право визначати особливості землекористування.

Відповідно до ст. 59 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні" Київська міська рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Згідно з частиною 1 ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Відповідно до змісту цієї норми закону право власності або право користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях.

Тобто, такі повноваження на території м. Києва є виключною компетенцією Київської міської ради.

Рішенням Київської міської ради ІІ сесії VІІ скликання 20.11.2014 №414/414 «Про передачу товариства з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес» земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. Вікентія Хвойки, 18/14 в Оболонському районі м. Києва» (копія в матеріалах справи) було вирішено: «Передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Ост-Вест Експрес», за умови виконання пунктом 2 цього рішення, у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 3,5703 га (кадастровий номер 8 000 000 000:78:136:0003) для експлуатації та обслуговування будівель і споруд майнового комплексу на вул. Вікентія Хвойки, 18/14 в Оболонському райони м. Києва із земель комунальної власності територіальних громад міста Києва у зв'язку з переходом права власності на будівлі і споруди (категорія земель - землі житлового та громадської забудови, справа №А-14370)».

На виконання вказаного вище рішення між Київською міською радою та позивачем укладено Договір оренди земельної ділянки від 26.06.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за №148.

Відповідно до п. 3.1. Договору встановлено, що договору укладено на 15 років.

Пунктом 4.2 Договору визначено, що річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 5 (п'яти) відсотків від нормативної грошової оцінки.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Виходячи зі змісту статті 93 Земельного кодексу України, статей 762, 792 Цивільного кодексу України, статей 13 та 21 Закону України "Про оренду землі", правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства; в силу статей 177, 181, 373, 374 Цивільного кодексу України земельна ділянка (як індивідуалізований об'єкт, що має ознаки у вигляді кадастрового номеру, площі, меж) є об'єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки.

Відповідно до частини 2 статті 2 Цивільного кодексу України, територіальні громади є учасниками цивільних відносин, діючи у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, набуваючи та здійснюючи цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом (статті 169 та 172 Цивільного кодексу України).

Цивільні права та обов'язки виникають (змінюються та припиняються) із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, із договорів та інших правочинів, що являють собою дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків; цивільні права та обов'язки можуть виникати (змінюватися, припинятися) безпосередньо з актів органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

За загальним правилом, встановленим частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

За приписами статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Як зазначає відповідач, що пропозиція ТОВ «Ост-Вест Експрес» від 24.04.2017 стосовно перегляду розміру орендної плати або розірвання договору оренди за дорученням заступника голови - секретаря Київської міської ради від 26.04.2017 розглянута Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Листом від 26.05.2017 за №05707-9123 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивача, що згідно п. 4.3. Договору, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київської міської ради, внесення змін до цього договору.

Матеріали справи свідчать про те, що Київською міською радою рішення щодо внесення змін до Договору не приймалося.

Крім того, додаток 10 до рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" не містить зобов'язання переглядати орендні ставки у договорах оренди землі, укладених до набрання чинності цим рішенням.

Згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі", істотними умовами

договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та

розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її

розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та

відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно з статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Позивач, підписуючи Договір, погодився з усіма істотними його умовами.

За таких обставин, враховуючи, що рішення відповідної міської ради про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати не приймалось, а тому достатніх підстав для внесення змін до договору в частині визначення розміру орендної плати позивачем не наведено, з огляду на що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Судом встановлено, що на відповідача рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 обов'язок щодо забезпечення оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельної ділянки покладено не було.

Суд дійшов висновку, що позивачем невідповідність Договору положенням Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не доведена.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

В порушення ст. 33 Господарського процесуального кодексу України позивачем не доведено у спосіб встановлений ст. 34 цього ж Кодексу законних підстав для задоволення позовних вимог, а тому суд не знаходить підстав для задоволення позову.

Судові витрати, відповідно до ст. 49 ГПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено: 03.11.2017

Суддя І.І. Борисенко