ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

07 листопада 2017 р. Справа № 903/760/17

за позовом заступника керівника Ковельської місцевої прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Старогутівської сільської ради Старовижівського району Волинської області

до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про визнання недійсним договору оренди майна та повернення нежитлового приміщення

Суддя Слободян О.Г.

Представники :

від позивача: н/з

від відповідача: н/з

В судовому засіданні взяв участь представник прокуратури Волинської області Мацюк С.Я., посвідчення №036265

Прокурору роз'яснено права та обов'язки, передбачені ст.22 ГПК України.

Заяви про відвід судді та фіксацію судового процесу технічними засобами не поступило.

В судовому засіданні відповідно до ст.85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть спору: заступник керівника Ковельської місцевої прокуратури Волинської області в інтересах держави в особі Старогутівської сільської ради Старовижівського району Волинської області звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати недійсним договір оренди №9 індивідуально вираженого (нерухомого або іншого) майна спільної власності територіальної громади сіл від 03.12.2013, який укладено між Старогутівською сільською радою і ФОП ОСОБА_1 та зобов'язати ФОП ОСОБА_1 за актом приймання-передачі об'єкта оренди повернути орендоване нерухоме майно, а саме об'єкт торгівлі - магазин у с. Сукачі, площею 53,8 кв.м., ринковою вартістю 87387 грн., яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 до комунальної власності територіальної громади Старогутівської сільської ради Старовижівського району Волинської області.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, прокурор зазначає, що в результаті передачі Старогутівською сільською радою, шляхом укладання оспорюваного Договору, в оренду майна спільної власності територіальної громади (приміщення об'єкту торгівлі - магазин, що знаходиться на балансі Старогутівської СР) створено умови неправомірного розпорядження таким об'єктом нерухомості. Передача в оренду комунального майна без його попередньої оцінки суперечить вимогам ст.11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та може призвести до ненадходження до місцевого бюджету коштів, які в подальшому можна використати на потреби громади.

В судовому засіданні прокурор позовні вимоги підтримав.

Сторони в судове засідання не з'явилися, про причини неявки суд не повідомили, хоча належним чином були повідомлені про розгляд справи у суді (рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень).

Відповідач відзиву на позовну заяву (доводів та заперечень) не подав та не скористався своїм правом взяти участь в судовому засіданні.

Згідно п.3.9.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" №18 від 26.12.2011р. у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідно до ст.75 ГПК України, якщо відзив на позовну заяву і витребувані господарським судом документи не подано, справу може бути розглянуто за наявними в ній матеріалами.

Дослідивши матеріали справи та подані докази, оцінивши їх в сукупності, заслухавши пояснення прокурора, господарський суд встановив наступне.

03.12.2013 року між позивачем - Старогутівською сільською радою Старовижівського району Волинської області (Орендодавець) та відповідачем - ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладено договір оренди №9 індивідуально вираженого (нерухомого або іншого) майна спільної власності територіальної громади сіл.

Згідно п.1.1 предметом Договору є приміщення об'єкту торгівлі - магазин площею 53,8 кв. м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі Старогутівської сільської ради. Вартість приміщення магазину визначена згідно даних бухгалтерського обліку із врахуванням зносу і становить 3887 грн.

Право власності Старогутівської сільської ради на вказане приміщення посвідчується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно Волинського обласного бюро технічної інвентаризації серія НОМЕР_2 від 08.06.2010.

Право власності Старогутівської сільської ради на земельну ділянку під об'єктом оренди підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень серія ЕЕВ 847437 від 18.02.2014 (кадастровий номер НОМЕР_3).

Підпунктом «в» п. 5.2 Договору встановлено, що Орендар зобов'язується своєчасно оплачувати орендну плату та інші платежі відповідно до розділу 3 договору.

Згідно п.п. 3.1 - 3.3 Договору орендна плата становить 269 грн. на місяць і підлягає щомісячній індексації в залежності від рівня індексу інфляції у відповідності із чинним законодавством. Розмір орендної плати переглядається при зміні власником Методики її розрахунку чи інших змін чинного законодавства України. Орендар сплачує орендну плату щомісячно до 5 числа наступного за звітним.

Термін дії Договору з 03.12.2013 до 04.12.2015 (п.7.1).

Відповідно до п.7.4 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом одного місяця до закінченням строку дії він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором.

До договору долучено акт приймання-передачі індивідуально визначеного майна спільної власності територіальної громади сіл від 03.12.2013, а також акт оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально вираженого майна від 03.12.2013.

Згідно акту оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально вираженого майна від 03.12.2013 вартість орендованого приміщення, площею 53,8 кв.м. із врахуванням зносу згідно даних бухгалтерського обліку становить 3887 грн. Орендна плата в розмірі 269 грн. за місяць визначена за Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальної громади сіл, затвердженої рішенням Старогутівської сільської ради від 28.03.2007 №11/3, рішенням конкурсної комісії на оренду майна об'єктів комунальної власності, розташованих на території сільської ради від 02.12.2013р.

Оцінка об'єкта оренди сторонами Договору не проводилась.

Частиною 5 статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) врегульовані відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності.

Статтею 11 Закону визначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995р. затверджена Методика оцінки об'єктів оренди (далі - Методика), пунктом 1 якої встановлено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, що передається в оренду, в тому числі нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Згідно вимог п.2 Методики, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою, з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку, для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Пунктом 3 Методики визначено, що у цій Методиці поняття «оцінка», «незалежна оцінка», «дата оцінки», «оцінювач», «договір на проведення оцінки майна» вживаються у значеннях, наведених у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність України».

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, повноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого :амоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Діючу на даний час Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу затверджено постановою Кабінету міністрів України №786 від 04.10.1995.

Відповідно до п. 2 цієї Методики, розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.

Орендодавцем при визначенні розміру орендної плати, що відображена в оспорюваному правочині, укладеному із приватним підприємцем ОСОБА_1 застосовано Методику розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальної громади сіл, затвердженої рішенням Старогутівської сільської ради від 28.03.2007 №11/3, яка не суперечить Методиці, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786.

Вродночас, Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальної громади сіл, затвердженої рішенням Старогутівської сільської ради від 28.03.2007 №11/3 не передбачено обов'язку орендаря та/або орендодавця провести незалежну оцінку майна, яке планується передати в оренду або вже передано в оренду, що не відповідає вимогам п.п. 2, 3 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.95 № 629 (з подальшими змінами та доповненнями).

Зі змісту пункту 8 даної Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 вбачається, що однією із складових, яка враховується при визначенні розміру річної орендної плати, є вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки.

Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки.

Згідно ст.3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", оцінкою майна, майнових прав є процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Датою оцінки є дата, станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами з оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником. Випадки обов'язкового проведення оцінки майна встановлюються цим Законом.

Відповідно до вимог ч.2 ст.7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов'язковим у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Частиною 4 ст.12 цього ж Закону передбачено, що зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Судом встановлено, що при укладенні договору оренди №9 індивідуально вираженого (нерухомого або іншого) майна спільної власності територіальної громади сіл від 03.12.2013, а саме при визначенні розміру орендної плати, його сторонами використано балансову вартість об'єкта оренди, тобто оцінка майна, всупереч вимогам ст.11 Закону, взагалі не проводилась.

При цьому, згідно висновку про вартість об'єкта оцінки, виданого у відповідь на звернення прокуратури суб'єктом оціночної діяльності ОСОБА_3, ринкова вартість об'єкта оренди (дата оцінки 07.08.2017) становить 87387 грн. та є більшою від вартості, визначеної у Договорі оренди №9 від 03.12.2013 та акті оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально вираженого майна від 03.12.2013.

Згідно ч.7 ст.179 Г'К України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч.1 ст.207 ГК України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

У відповідності до вимог ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 ст.215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відсутність оцінки нерухомого майна на момент укладення даного Договору, не забезпечує реалізацію вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» щодо обов'язкової оцінки орендованого майна (ст. 11 Закону), порядку визначення орендної плати (ст. 19 Закону), ефективного використання майна і вірного орендної плати.

Наведене свідчить про недодержання у момент його вчинення (укладення Договору) вимог законодавства, а тому є підставою для визнання укладеного між Старогутівською сільською радою та ФОП ОСОБА_1 договору оренди недійсним.

З огляду на викладене, вимоги прокурора в цій частині є підставними та підлягають до задоволення.

Згідно ч.1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Оскільки спірний Договір визнано судом недійсними, а вимога про повернення орендованого нерухомого майна є похідною від вимоги щодо визнання недійсними останнього, позовні вимоги в цій частині теж підлягають до задоволення, оскільки їх зміст відповідає способам захисту прав.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається при задоволенні позову на відповідача

Враховуючи зазначене та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

в и р і ш и в :

1. Позов задовольнити.

2. Визнати недійсним договір оренди №9 індивідуально вираженого (нерухомого або іншого) майна спільної власності територіальної громади сіл від 03.12.2013 року, укладений між Старогутівською сільською радою Старовижівського району Волинської області () та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1).

3. Зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_1), за актом приймання-передачі об'єкта оренди, повернути орендоване нерухоме майно, а саме: об'єкт торгівлі - магазин у с. Сукачі, площею 53,8 кв.м., ринковою вартістю 87387 грн., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, до комунальної власності територіальної громади Старогутівської сільської ради Старовижівського району Волинської області (44423, Волинська обл., Старовижівський район, с. Стара Гута, вул. Лесі Українки, 45, ).

4. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ІПН НОМЕР_1) на користь прокуратури Волинської області (43000, Волинська обл., м. Луцьк, вул. Винниченка, буд. 15, ) 3200грн. витрат по сплаті судового збору.

Повний текст рішення складено

08.11.2017

Суддя О. Г. Слободян