ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2017 року Справа № 922/1117/17
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Рогач Л.І., - головуючого, доповідача
Алєєвої І.В., Дроботової Т.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.08.2017
у справі№ 922/1117/17 Господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
пророзірвання договору та зобов'язання повернути земельну ділянку

за участю представників:
позивачаГрєнков І.В. - предст., дов. від 27.12.16
відповідачане з'явився

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулася до господарського суду Харківської області з позовною заявою до фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 про розірвання договору оренди землі від 31.03.2004, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 31.03.2004 № 6346/04, укладеного Харківською міською радою та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_4 (ідентифікаційний код НОМЕР_1) та про зобов'язання суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_4 (ідентифікаційний код НОМЕР_1) повернути земельну ділянку загальною площею 0,0789 га по АДРЕСА_1 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач не розпочав та не закінчив будівництво автомийки та адміністративних приміщення в строки, встановлені пунктом 1.2. договору, що є порушенням відповідачем істотних умов договору та є підставою для розірвання договору відповідно до положень статті 32 Закону України "Про оренду землі" та пункту 4.4. договору. Позивач також наполягає на тому, що на даний час орендована земельна ділянка знаходиться в занедбаному стані та вільна від забудов, в той час, коли, укладаючи договір оренди орендодавець розраховував на поліпшення інфраструктури міста та на утримання цієї ділянки у належному стані.

Відповідач проти задоволення позову заперечив, зазначив, що позивач не довів порушення договірних зобов'язань щодо дотримання відповідачем цільового призначення земельної ділянки чи використання ділянки для інших, ніж передбачено договором, цілей; також вказував на те, що розпочав виконання будівельних робіт та здійснив дії, направлені на забудову (придбав будівельні матеріали, завіз залізобетонні блоки).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.05.2017 (суддя Суслова В.В.) позов задоволено; розірвано договір оренди землі від 31.03.2004, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 31.03.2004 № 6346/04, укладений Харківською міською радою та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_4 (ідентифікаційний код НОМЕР_1); зобов'язано суб'єкт підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_4, ІНФОРМАЦІЯ_1 повернути земельну ділянку, загальною площею 0,0789 га по АДРЕСА_1 територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 08.08.2017 (судді: Барбашова С.В. - головуючий, Істоміна О.А., Медуниця О.Є.) перевірене судове рішення залишено без змін.

Не погоджуючись з прийнятими у справі рішеннями, відповідач подав до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просив суд скасувати рішення та постанову, судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити. Касаційну скаргу вмотивовано порушенням судами норм матеріального та процесуального права, а саме, статті 32 Закону України "Про оренду землі", статей 33, 34, 43 Господарського процесуального кодексу України; зазначав, що відповідач, на підтвердження виконання будівельних робіт подавав відповідні докази, які залишені судом поза увагою; матеріали справи не містять доказів на підтвердження факту використання земельної ділянки не за цільовим призначенням та наявності підстав для розірвання договору оренди; суди не врахували також положення Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності".

Позивач у судовому засіданні та у відзиві на касаційну скаргу заперечив її доводи, вказуючи на законність та обґрунтованість рішень, прийнятих у справі.

Відповідач явку представників в судове засідання не забезпечив, про час та місце розгляду касаційної скарги повідомлений належним чином.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника позивача, присутнього у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скар га не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 31.03.2004 Харківська міська рада (орендодавець) та СПД ФО ОСОБА_4 (орендар) уклали договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 31.03.2004 № 6346/04.

За умовами пункту 1.1. вказаного договору орендодавець на підставі рішення XVII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24.12.2003 № 269/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 0,0789 га; земельна ділянка надається в оренду строком до 31.12.2028 для будівництва автомийки, адміністративних приміщень (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації об'єкту. Будівництво виконати до 31.12.2005 (пункт 1.2 договору).

Відповідно до пункту 4.4. договору на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України.

Факт передачі земельної ділянки в оренду відповідачу підтверджено Актом прийому-передачі земельної ділянки від 31.03.2014.

Також встановлено, що актом обстеження земельної ділянки від 29.03.2017, складеним головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, зафіксовано, що земельна ділянка площею 0,0789 га по АДРЕСА_1 огороджена, умови встановлені рішенням Харківської міської ради від 24.12.2003 р. № 269/03 щодо будівництва ФОП ОСОБА_4 автомийки, адміністративних приміщень строком до 31.12.2005 не виконані, земельна ділянка вказаною фізичною особою-підприємцем використовується з порушенням вимог земельного законодавства, чим порушено істотні умови договору оренди землі від 31.03.2004 № 6346/04.

Актом обстеження земельної ділянки № 511/17 від 23.05.2017, складеним головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Послідним М.О. зафіксовано, що земельна ділянка площею 0,0789 га по АДРЕСА_1 частково огороджена та перебуває в занедбаному стані (поросла чагарником та деревами), будівництво автомийки, адміністративних приміщень не ведеться, земельна ділянка вільна від будівель, на частині земельної ділянки знаходяться бетонні блоки; до вказаних актів позивачем додано фотографії земельної ділянки.

Листом Управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради від 04.04.2017 повідомлено, що проекти рішень виконавчого комітету Харківської міської ради про присвоєння, зміну та впорядкування поштової адреси земельної ділянки по АДРЕСА_1 не готувалися, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки за вказаною адресою не надавалася, будь-які рішення постійно діючої комісії з питань самочинного будівництва стосовно земельної ділянки за вказаною адресою не приймалися, юридичні або фізичні особи з питання розміщення на вказаній земельній ділянці будь-яких будинків, будівель або споруд у період з 2012 року по теперішній час безпосередньо до Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану та його структурних підрозділів з відповідними заявами не зверталися.

Листом Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 24.04.2017 № 2540/0/225-17 повідомлено, що Департамент не готував будь-яких проектів рішень про надання у користування або продаж земельної ділянки по АДРЕСА_1.

Відповідно до наявної у справі Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру право власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна за № 87734444 від 23.05.2017 будь-які права на будь-які об'єкти нерухомого майна (будівлі, будинки або споруди) по АДРЕСА_1 не зареєстровані.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі з огляду на те, що факт невиконання відповідачем істотних умов договору підтверджується матеріалами справи; Харківська міська рада (орендодавець), як розпорядник земель відповідної територіальної громади, позбавлена можливості отримати результат (досягнути мети) щодо реалізації прийнятого ним на сесії рішення про надання спірної земельної ділянки відповідачу для будівництва автомийки та адміністративних приміщень; пунктом 4.4. договору прямо передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди у разі невиконання стороною своїх обов'язків; враховуючи приписи статті 34 Закону України "Про оренду землі", статті 785 Цивільного кодексу України, відповідач зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Переглядаючи справу у повному обсязі за приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд апеляційної інстанції відхилив доводи відповідача про те, що підставою розірвання договору оренди землі є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було завершено, оскільки у спірному випадку позивач наголошує на порушенні відповідачем умов використання земельної ділянки - строків здійснення будівництва, як істотної умови договору оренді землі; доводи відповідача щодо завезення на територію спірної земельної ділянки будівельних матеріалів (залізобетонних блоків), а також розробку ескізного та робочого проекту будівництва, не можуть свідчити про початок обумовлених договором будівельних робіт, оскільки не підтверджують вжиття заходів саме на виконання будівництва або будь-яких елементів нежитлових будівель, передбачених умовами договору, враховуючи також відсутність будь-яких дозвільних документів на право виконання будівельних робіт з будівництва автомийки та адміністративних приміщень.

Колегія суддів зазначає, що за частиною другою статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини. Статтею 525 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов'язання повинні виконуватися належним чином та у встановлений законом чи договором строк, однобічна відмова від виконання зобов'язань не допускається.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). Статтею 611 Цивільного кодексу України визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Стаття 2 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно із статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до абзацу першого статі 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України.

До правовідносин з оренди землі застосовуються також загальні положення Цивільного кодексу України про розірвання договорів.

За приписами частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладені договору.

Норми цивільного законодавства про підстави та порядок розірвання договорів у судовому порядку за загальним правилом пов'язують виникнення права на таке розірвання саме з порушенням зобов'язання іншою стороною, а не з причинами такого порушення (крім законодавчо передбачених винятків).

Суди попередніх інстанцій встановили, що пунктом 1.2 договору зобов'язано орендаря виконати будівництво автомийки та адміністративних приміщень до 31.12.2005. Відповідно ж до пункту 4.4. договору на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання стороною обов'язків, передбачених цим договором та законодавством України.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта; у вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання.

Отже, при з'ясуванні обставин завдання шкоди правам орендодавця внаслідок невиконання орендарем обов'язків за договором оренди землі, слід врахувати, що така шкода полягає, зокрема, в не задоволенні суспільного інтересу, який мав орендодавець при надання землі в оренду з метою здійснення будівництва конкретно визначеного об'єкту нерухомого майна, оскільки не виконання зобов'язання з будівництва не забезпечує потребу ефективного використання земельної ділянки, яка надавалася саме для цього.

Таким чином, встановивши, що невиконання відповідачем умов договору в частині будівництва, з урахуванням необхідності розробки, погодження проекту, отримання необхідних висновків та дозволів, проведення самих будівельних робіт, що призвело до порушення істотної умови договору оренди землі щодо використання земельної ділянки для будівництва; недодержання відповідачем вимог щодо благоустрою та утримання земельної ділянки в належному стані, чим порушено права Харківської міської ради щодо ефективного розпорядження земельними ділянками комунальної власності, суди правильно врахували передбачене договором та законодавством право орендаря на звернення з вимогою про дострокове припинення договору шляхом розірвання та дійшли вірного висновку щодо наявності підстав для задоволення таких вимог.

Доводи касаційної скарги про порушення господарськими судами норм матеріального та процесуального права суперечать дійсним обставинам справи та приписам чинного законодавства, не спростовують обґрунтованих висновків судів, фактично зводяться до переоцінки обставин, належно та повно встановлених судами, та не беруться колегією суддів до уваги з огляду на положення статті 1117 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого та постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків, що господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, вірно застосували норми матеріального та процесуального права, що регулюють спірні правовідносини; підстав для скасування судових рішень з мотивів, наведених у касаційній скарзі, не вбачається.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 1 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.08.2017 у справі № 922/1117/17 Господарського суду Харківської області та рішення Господарського суду Харківської області від 24.05.2017 залишити без змін.

Головуючий Л. Рогач

Судді І. Алєєва

Т. Дроботова