ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2017 року Справа № 922/3141/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий, суддяЯценко О.В.,
суддіКорсак В.А., Ходаківська І.П.
розглянувши матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю науково-виробниче товариство "Тиком"
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.06.2017
у справі№ 922/3141/16
Господарського судуХарківської області
за позовомЗаступника керівника Чугуївської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Зміївської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю науково-виробниче товариство "Тиком"
провнесення змін до договору оренди землі

в засіданні взяли участь представники:

- ГПУ:Гудименко Ю.В.

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Чугуївської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Зміївської міської ради (позивач) звернувся до господарського суду з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробничого товариства "Тиком" (відповідач), в якій, з урахуванням заяви про уточнення (вх.№11053 від 03.04.2017), просив внести зміни до договору оренди землі від 07.05.2004, зареєстрованого у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.06.2004 за №194, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, викладеній у заяві про уточнення (вх. №11053 від 03.04.2017).

Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.05.2017 (колегія суддів: Новікова Н.А., Хотенець П.В., Прохоров С.А.) позов задоволено в повному обсязі.

Вирішено внести зміни до договору оренди землі від 07.05.2004 року, зареєстрованого у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.06.2004 року за №194, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, яка наведена у резолютивній частині рішення.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22.06.2017 (судді: Хачатрян В.С., Гетьман Р.А., Россолов В.В.) рішення Господарського суду Харківської області від 16.05.2017залишено без зміни.

Товариство з обмеженою відповідальністю науково-виробниче товариство "Тиком" звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить постанову апеляційного господарського суду та рішення місцевого господарського суду скасувати з підстав порушення норм процесуального та матеріального права, справу направити на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Скаржник доводить, що суд не надав оцінку його запереченням щодо обставин, які свідчать про використання земельної ділянки для обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення, тому, не правильно визначили категорію землі за цільовим призначенням, а, відтак, не перевірили визначення коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки, що впливає на розмір орендної плати.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 25.09.2017 у складі колегії: головуючий, суддя - Яценко О.В., судді - Корсак В.А., Ходаківська І.П. касаційна скарга товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробниче товариство "Тиком" прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 19.10.2017.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку судові акти, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом апеляційної інстанції норм процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як свідчать матеріали справи, рішенням ХIV сесії ХХІV скликання Зміївської міської ради від 16.03.2004 року затверджено технічну документацію щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та складання документів, що посвідчують право оренди ТОВ НВТ "Тиком" на земельну ділянку площею 1,4386 га для ведення комерційної діяльності (обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення) по вул. Таранівське шосе, 19, м.Зміїв. Вирішено надати в оренду з правом послідуючого викупу ТОВ НВТ "Тиком" земельну ділянку площею 1,4386 га для ведення комерційної діяльності, а саме обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення по вул. Таранівське шосе, 19, м.Зміїв, терміном на 25 років.

На підставі вищезазначеного рішення 07.05.2004 року між Зміївською міською радою (орендодавець, позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю науково-виробничим товариством "Тиком" (орендар, відповідач у справі) укладено договір оренди землі, за яким орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення комерційної діяльності (обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення), яка знаходиться в місті Змієві по вул. Таранівське шосе, 19.

Згідно з п.2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4386 га, у тому числі: 0,1094 га - під капітальними будівлями; 1,3292 га - під проїздами, проходами, площадками.

В оренду передається тільки земельна ділянка без будь-яких будівель та споруд, крім зазначених у п.3 договору, що належать орендареві на праві власності (п.4 договору).

Згідно п.5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки не визначалася.

У пункті 8 договору сторони погодили, що договір укладено на 25 років.

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовому вигляді та у розрахунку 50 (п'ятдесят) копійок за 0,0001 га орендованої площі, грошова плата вноситься на рахунок Зміївської міської ради в розмірі 7193,00 грн. за 1.4386 га в рік. У розмір орендної плати входить податок на землю (п. 10 договору).

Згідно пункту 13 договору розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Також сторони у п. 15 та п. 16 визначили, що земельна ділянка передається в оренду для ведення комерційної діяльності, а цільове призначення земельної ділянки - обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення.

У відповідності до п. 32 договору оренди, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

У п. 42 договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Як вбачається з матеріалів справи договір оренди підписано представниками сторін, скріплено відтиском печаток юридичних осіб та зареєстровано у Зміївській міській раді про що у книзі записів реєстрації договорів із оренди землі вчинено запис від 11.05.2004 року №41. Крім того, договір оренди зареєстрований у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.06.2004 року №194.

Земельну ділянку було передано орендодавцем орендарю, що підтверджується актом прийому-передачі землі (т.1, а.с. 22 на звор.боці).

Рішенням ХІ сесії Зміївської міської ради VI скликання №38 від 12.08.2011 року затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель м.Зміїв Зміївської міської ради Зміївського району Харківської області.

Рішенням ХVI сесії Зміївської міської ради VI скликання №4 від 13.12.2011 року затверджено Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі на території Зміївської міської ради, яким зобов'язано виконавчий комітет привести у відповідність до цього положення діючі договори оренди земельних ділянок.

Вказане рішення прийнято на підставі Земельного кодексу України, Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі".

Згідно із п.2.3. Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі на території Зміївської міської ради, що є додатком до рішення ХVI сесії Зміївської міської ради VI скликання від 13.12.2011 року №14, базою для обчислення орендної плати є нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка надається в оренду. Нормативна грошова оцінка земель м.Зміїв проводиться у відповідності з чинним законодавством України і підлягає затвердженню Зміївською міською радою.

Пункт 2.4. цього Положення визначає розмір орендної плати, що встановлюється на рівні ставки річної орендної плати (відсоток від нормативної грошової оцінки) за використання земельної ділянки.

У п.3.1. цього Положення зазначено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки враховуючи вимоги чинного законодавства, цього Положення та зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Згідно з п. 2 ст. 20, п. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

На підставі вищевказаних положень позивачем було:

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 року №390/16, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку становить 3% від її нормативної грошової оцінки і складає 99297,93 грн., або в місяць - 8274,82 грн.

- одержано від Відділу Держземагенства у Зміївському районі Харківської області витяг №0-15-1/711 від 10.03.2015 року з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Зміїв Зміївської міської ради Зміївського району Харківської області, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 14386 кв.м., що використовується ТОВ НВТ "Тиком" складає 3309930,88 грн.

На підставі зроблених розрахунків та проведеної нормативної грошової оцінки позивачем розроблено проект додаткової угоди до договору оренди від 07.05.2004 про внесення змін до п.5 та п.9 договору щодо розміру орендної плати (т.1, а.с.34), який надано відповідачу.

Позивач стверджує, що відповідач відповіді на направлену йому пропозицію щодо внесення змін до договору оренди від 07.05.2004 року не надав, що стало підставою для звернення до суду із позовом у даній справі.

У процесі розгляду справи у суді першої інстанції позивачем від Відділу Держгеокадастру у Зміївському районі отримано новий витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Зміїв Зміївської міської ради Зміївського району Харківської області від 09.03.2017 року, за яким нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 4022325,60 грн. (т.3, а.с.25).

На підставі вказаної нормативної грошової оцінки земельної ділянки позивачем було розроблено новий проект додаткової угоди щодо внесення змін до договору оренди землі від 07.05.2004 року, який направлено відповідачу. Однак, відповідачем вимоги були проігноровані, додаткова угода до договору оренди землі між сторонами не підписана.

У зв'язку з отриманням нового витягу від 09.03.2017 року та розробленням нового проекту додаткової угоди до договору, позивач звернувся до суду із заявою про уточнення позовних вимог (вх.№11053 від 03.04.2017), яка була прийнята колегією суддів ухвалою суду від 12.04.2017 року і спір розглядався з урахуванням уточнених позовних вимог.

Таким чином, колегія суддів відхиляє доводи апелянта щодо невідповідності витязі з технічної документації від 10.05.2015 року №01-15-1/177, оскільки такий витяг та інформація в ньому фактично не були предметом дослідження в суді першої інстанції.

Колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду зазначає, що за приписами статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 628 вказаного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (стаття 652 цього Кодексу).

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Згідно ч.2 ст. 792 Цивільного кодексу України, ч. 8 ст. 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються Законом.

Відповідно до статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

На підставі ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про оренду землі", об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі", встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Розмір орендної плати за земельні ділянки встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, а також не може перевищувати для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки (ст.ст.288.5-288.5.2 Податкового кодексу України)

Згідно зі ст. 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Стаття 1 Закону України "Про оцінку земель" визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок визначена як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

За приписами статей 13, 15 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 73 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної в місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами, організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно із пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин, затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Пунктом 2.19. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 року №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення ХІ сесії Зміївської міської ради VI скликання №38 від 12.08.2011 року про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Зміїв Зміївської міської ради Зміївського району Харківської області, рішення ХVI сесії Зміївської міської ради VI скликання №4 від 13.12.2011 року про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі на території Зміївської міської ради, (із змінами від 05.02.2016, рішення V сесії Зміївської міської ради VII скликання №8-V) яким зобов'язано виконавчий комітет Зміївської міської ради привести у відповідність до цього положення діючі договори оренди земельних ділянок є чинними на момент розгляду справи. Доказів їх скасування матеріали справи не містять.

З аналізу вищенаведених норм вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати та податку за земельні ділянки, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Таким чином, позивач має право вимагати від орендаря приведення договору оренди землі у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства; зміни, які необхідно внести до договору шляхом визнання укладеної додаткової угоди повинні відповідати и нормам чинного законодавства та узгоджуватися із наявними між сторонами правовідносинами.

З огляду на вищевикладене колегія суддів погоджується із висновками господарських судів, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру нормативної грошової оцінки та орендної плати через зміну грошової оцінки землі є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Твердження відповідача про неправильне застосування при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки коефіцієнту, що характеризує функціональне використання земельної ділянки відхиляються, оскільки зводяться до заперечення правових висновків на підставі доведення інших обставин, зокрема, що стосується доведення категорії земельної ділянки за цільовим призначенням, інженерно-інфраструктурних факторів земельної ділянки, що на правильність висновків суду в межах даного спору не впливає та виходить за межі касаційної перевірки оскаржуваних рішень.

Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

Враховуючи наведене, підстав для скасування чи зміни оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду не вбачається.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробниче товариство "Тиком" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.06.2017 залишити без задоволення.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.06.2017 у справі № 922/3141/16 Господарського суду Харківської області залишити без зміни.

Головуючий, суддяО.В. Яценко

СуддіВ.А. Корсак
І.П. Ходаківська