ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

10.10.2017 Справа № 905/1466/17

Господарський суд Донецької області у складі головуючого судді Левшиної Я.О., суддів Попова О.В., Тарапати С.С., при секретарі судового засідання Конько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовною заявою: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Торецьк, Донецької області

до відповідача: Торецької міської ради, м. Торецьк, Донецької області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Приватне підприємство "Техноком Н", м. Торецьк, Донецька область

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Військово-цивільну адміністрацію м. Торецька Донецької області

про: визнання договору оренди земельної ділянки від 20.03.2012р. недійсним

За участю представників сторін:

від позивача: не з'явився;

від відповідача: не з'явився;

від третіх осіб: не з'явились.

Відповідно до вимог ст.ст.4-4, 81 ГПК України судовий розгляд здійснювався з фіксацією у протоколі судового засідання.

У судовому засіданні 10.10.2017р. суд виходив до нарадчої кімнати для прийняття рішення.

СУТЬ СПОРУ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, м. Торецьк звернувся до господарського суду Донецької області із позовом до Торецької міської ради, м. Торецьк про визнання договору оренди земельної ділянки від 20.03.2012р. недійсним.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями, позовну заяву призначено до розгляду судді Левшиній Я.О.

В обґрунтування вимог позивач посилається на укладення договору оренди земельної ділянки з порушенням істотних умов, що є підставою для визнання договору недійсним в розумінні ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Нормативно позивач обґрунтовує свої вимоги, посилаючись на ст. ст. 6, 15, 17, 19 Закону України «Про оренду землі», ст. 42 Земельного кодексу України, ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, ст.ст. 12, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України.

На підтвердження вказаних обставин позивач надав наступні документи (у копіях): договір оренди земельної ділянки від 20.03.2012р., план меж земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_2), договір купівлі-продажу від 24.11.2009р., витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 04.12.2009р., витяг з Державного реєстру правочинів, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 19.12.2013р., лист №47 від 20.02.2017р., в якому Приватне підприємство «Техноком Н» підтвердило, що будинок за адресою: АДРЕСА_2 знаходиться у його управлінні.

Під час розгляду справи позивач надав додаткові документи для долучення до матеріалів справи, а саме: належним чином засвідчені копії документів, доданих до позовної заяви; заяву від 08.08.2017р. про розгляд справи без участі представника позивача; пояснення від 03.10.2017р.; докази направлення позовної заяви з додатками третім особам; витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно; договір купівлі-продажу від 24.11.2009р.; технічну документацію із землеустрою щодо визначення частки земельної ділянки ФОП ОСОБА_1 із прибудинкової території жилого будинку для функціонування вбудованих службових та підсобних приміщень за адресою: АДРЕСА_3; витяг №5/45г про нормативну грошову оцінку земельної ділянки; графічні матеріали;довідка БТІ №462 від 07.09.2011р.; правовстановлюючі документи.

Ухвалою суду від 08.08.2017р. продовжено строк розгляду спору на 15 днів до 13.09.2017р.

Протоколом від 05.09.2017р. призначено колегіальний розгляд справи у наступному складі: головуючий суддя Левшина Я.О., судді Тарапата С.С., Чорненька І.К.

Ухвалою суду від 05.09.2017р. залучено Приватне підприємство "Техноком Н", м. Торецьк, Донецька область у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, та Військово-цивільну адміністрацію м. Торецька Донецької області у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

29.09.2017р. від Військово-цивільної адміністрації м. Торецька Донецької області надійшов лист, в якому третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, просила розглянути справу без участі її представника.

Протоколом від 10.10.2017р. у зв'язку з перебуванням судді Чорненької І.К. у відпустці призначено розгляд справи у наступному складі: головуючий суддя Левшина Я.О., судді: Попов О.В., Тарапата С.С.

Представник позивача в судове засідання 10.10.2017р. не з'явився, про день час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. В поясненнях від 03.10.2017р. просив розглянути справу без його участі.

Представник відповідача в судове засідання 10.10.2017р. не з'явився, про день час та місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом своєчасного надсилання ухвали за адресою, визначеною за матеріалами справи. В листах від 03.08.2017р. та 23.08.2017р. посилаючись на припинення повноважень Торецької міської ради, виконавчих органів, інших посадових та службових осіб місцевого самоврядування, просив розглянути справу без участі представника відповідача.

Представник третьої особи - Приватного підприємства "Техноком Н" в судове засідання 10.10.2017р. не з'явився, про день час та місце розгляду справи повідомлений належним чином. В поясненнях від 03.10.2017р. просив розглянути справу без його участі.

Представник третьої особи - Військово-цивільної адміністрації м. Торецька Донецької області в судове засідання 10.10.2017р. не з'явився. В поясненнях від 14.09.2017р. просив прийняти рішення відповідно до вимог діючого законодавства, а також просив розглянути справи без його участі.

Відповідно до п. 3.9.1. постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» № 18 від 26.12.2011р. особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи у разі виконання останнім вимог частини першої статті 64 та статті87 ГПК. За змістом цієї норми, зокрема, в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

Суд вважає за можливе розглянути спір в порядку ст. 75 Господарського процесуального кодексу України за наявними в справі матеріалами, оскільки їх цілком достатньо для правильної юридичної кваліфікації спірних правовідносин.

Розглянувши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, м.Торецьк Донецької області є власником нежитлового вбудованого приміщення загальною площею 62,3 кв.м., що розташоване на першому поверсі багатоповерхневого житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2, що підтверджується договором купівлі-продажу від 24.11.2009р., витягом з Державного реєстру правочинів №7988994 та витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №24673432 від 04.12.2009р.

20.03.2012р. Дзержинська міська рада (орендодавець, відповідач) та Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (орендар, позивач) уклали договір оренди земельної ділянки, згідно п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для функціонування вбудованих службових та підсобних приміщень за адресою: АДРЕСА_2.

В оренду передається земельна ділянка кадастровий номер НОМЕР_2 загальною площею 0,0110га, у тому числі: 42. Землі комерційного використання - 0,0110га; 42.2. Капітальна 3-х і більше поверхова забудова - 0,0757га (п. 2 договору).

На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, що належать на праві приватної власності: нежиле приміщення, влаштоване приміщення (п. 3 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2012р. становить 28507,00грн. (п.6 договору).

Договір укладено на 10 років (п. 8 договору).

Згідно п.п. 9, 11 договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі - 2850,70грн. - щорічно, (що складає 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки); 237,56 грн. - щомісячно, на поточний рахунок власника землі. Орендна плата вноситься щомісячно не пізніше 15-го числа наступного місяця.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід'ємними частинами договору є: план або схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів (у разі наявності); акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом; рішення про надання в оренду по договору земельної ділянки (п. 43 договору).

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі з наступних підстав.

Відповідно до положень ст.ст.13,19 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу і права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, в порядок та спосіб визначений Конституцією та законами України.

Відповідно до ч.1 ст.18 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» відносини органів місцевого самоврядування з підприємствами, установами та організаціями, що не перебувають у комунальній власності відповідних територіальних громад, будуються на договірній і податковій основі та на засадах підконтрольності у межах повноважень, наданих органам місцевого самоврядування законом.

Згідно зі ст. 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Організація та діяльність органів місцевого самоврядування регулюється Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» (розділ II). Тому ненормативні правові акти органів місцевого самоврядування правозастосовного та юрисдикційного змісту приймаються на основі Конституції і законів України, а самі ці органи як носії публічної влади є відповідальними за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами (частина перша статті 74 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Відповідно до пункту 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, господарський суд виходить з наступного:

Відповідно до ч.1 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

ПП "Техноком Н", м. Торецьк, Донецька область є підприємством з управління та утримання будинків та прибудинкових територій, в управлінні якого знаходиться, зокрема, будинок за адресою: АДРЕСА_2.

Згідно письмових пояснень ПП "Техноком Н" земельна ділянка, розташована під багатоквартирним будинком за вищевказаною адресою, знаходиться у постійному користуванні ПП "Техноком Н" та використовується виключно для обслуговування будівлі. Площа земельної ділянки та відповідно визначення плати за землю, що нараховується на ПП "Техноком Н", за користування земельною ділянкою під багатоповерхевим будинком обраховується за площею першого поверху будинку; плата за землю, що сплачується керуючою компанією багатоквартирного будинку закладається в тариф з утримання будинків, споруд та прибудинкової території в порядку та у відповідності до Постанови КМУ «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово-комунальні послуги».

Частиною 1 ст. 79 Земельного кодексу України встановлено, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (ч.1 ст. 79-1 Земельного кодексу України).

Таким чином, суд приходить до висновку, що правовстановлюючий документ (зокрема, договір оренди) може бути оформлений на всю земельну ділянку (з визначеними межами), а не на її частину.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції на день укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

З витягу з Державного земельного кадастру вбачається, що площа земельної ділянки, кадастровий номер - НОМЕР_2 становить 0,2448га; площа земельної діялнки, переданої в оренду ФОП ОСОБА_1 становить 0,0110га.

З наданих до матеріалів справи документів (графічні матеріали, матеріали вирахування площ) вбачається, що спірна земельна ділянка знаходиться під єдиним комплексом (багатоквартирним будинком), розташованим за адресою: АДРЕСА_3, що фактично використовується та управляється ПП «Техноком Н». Межі спірної земельної ділянки (площею 0,0110га) в натурі (на місцевості) не визначені. Тобто позивач немає реальної можливості використовувати надану йому в оренду земельну ділянку, оскільки вона фактично знаходиться під багатоповерховим будинком, який знаходиться в управлінні ПП «Техноком Н».

Таким чином, уклавши з ФОП ОСОБА_1 договір оренди земельної ділянки від 20.03.2012р., Торецька міська рада фактично надала земельну ділянку у користування на умовах оренди без визначення її меж в натурі.

Судом встановлено відсутність у спірному договорі оренди земельної ділянки істотної умови, передбаченої п. 1 ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі".

Стаття 204 ЦК України встановлює, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Стаття 215 ЦК України закріплює, що підставами недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Стаття 203 ЦК України закріплює загальні вимоги, додержання яких є необхідними для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин повинен вчинятися у формі, встановленої законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами) не може суперечити правам і інтересам їхніх малолітних, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

В силу ч.1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч.2 ст. 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Враховуючи вищевикладене, укладення між позивачем та відповідачем спірного договору оренди земельної ділянки відбулось з порушенням вимог чинного законодавства, що є підставою для визнання спірного правочину недійсним в судовому порядку.

Згідно зі статтею 129 Конституції України, основними засадами судочинства є законність та рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Відповідно до ст.ст. 4-2, 4-3 Господарського процесуального кодексу України правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності.

Згідно із ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

За приписами статті 43 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Враховуючи вищевикладене, дослідивши матеріали справи, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Відповідно до вимог ст. 49 ГПК України, судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст.1, 2, 4-2, 4-3, 4-6, 12, 15, 20, 22, 28, 32-34, 36, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р I Ш И В :

Позовні вимоги Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м.Торецьк, Донецької області до Торецької міської ради, м. Торецьк, Донецької області, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Приватного підприємства "Техноком Н", м. Торецьк, Донецька область та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Військово-цивільної адміністрації м. Торецька Донецької області про визнання договору оренди земельної ділянки від 20.03.2012р. недійсним задовольнити в повному обсязі.

Визнати недійсним договір оренди земельної діялнки від 20.03.2012р., укладений між Торецькою міською радою та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 на земельну ділянку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, кадастровий номер НОМЕР_2 площею 0,0110га.

Стягнути з Торецької міської ради (85200, Донецька область, м. Торецьк, вул.Маяковського, буд 24А) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (85207, АДРЕСА_1, ІНН НОМЕР_1) 1600,00грн. витрати з оплати судового збору в розмірі 1600,00грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано, а у разі подання апеляційної скарги - після розгляду справи апеляційним господарським судом, якщо рішення не буде скасовано.

В судовому засіданні 10.10.2017р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Повний текст рішення підписаний 17.10.2017р.

Головуючий суддя Я.О. Левшина

Суддя О.В. Попов

Суддя С.С. Тарапата