ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" жовтня 2017 р. Справа № 909/441/17

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого - судді Зварич О.В.

суддів Марко Р.І.

Хабіб М.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Івано-Франківської обласної ради за № 11-159/1068/110 від 25.07.2017р. (вх. № 01-05/3874/17 від 10.08.2017р.)

на рішення господарського суду Івано-Франківської області від 14.07.2017р.

у справі № 909/441/17

за позовом: Івано-Франківської обласної ради

до відповідача: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (надалі ФОП ОСОБА_2.)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Прикарпатського військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради

про внесення змін до договору,

за участю:

від позивача(в режимі відеоконференції): Грицків М.І. - представник (довіреність № 11-114/403р/182 від 20.03.2017р.);

від відповідача (в режимі відеоконференції): ОСОБА_4 - представник (довіреність №755 від 24.05.2017р.); ОСОБА_5 - представник (довіреність №755 від 24.05.2017р.);

від третьої особи (в режимі відеоконференції): Мартинюк М.Л. - директор (додаткова угода до контракту від 05.05.2016р.),

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Івано-Франківської області від 14.07.2017р. у справі №909/441/17 (суддя Фрич М.М.) в позові відмовлено.

При прийнятті даного рішення суд першої інстанції прийшов до висновку, що за недоведеності позивачем факту зміни площі об'єкта оренди та цільового призначення орендованого майна відсутні підстави для внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р.

Позивач подав апеляційну скаргу, в якій вважає рішення суду першої інстанції прийнятим із порушенням норм матеріального та процесуального права. Покликається на те, що при обстеженні орендованого відповідачем приміщення (акт від 11.11.2016р.) встановлено зміну (зменшення) площі об'єкта оренди та його цільового використання, у зв'язку з чим було підготовлено додаткову угоду про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди, яку відповідач не підписав. Просить скасувати рішення господарського суду Івано-Франківської області від 14.07.2017р. у справі №909/441/17, прийняти нове рішення, яким внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. на умовах додаткової угоди про внесення змін до договору в редакції, запропонованій позивачем.

Третя особа у відзиві на апеляційну скаргу підтримує вимоги скаржника. Просить скасувати оскаржуване рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідач не надавав письмового відзиву на апеляційну скаргу.

В судовому засіданні представники позивача та третьої особи підтримали позовні вимоги.

Представники відповідача просили залишити без змін рішення господарського суду Івано-Франківської області від 14.07.2017р. у справі №909/441/17, апеляційну скаргу Івано-Франківської обласної ради - без задоволення.

Апеляційний господарський суд, дослідивши наявні матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу, заслухавши пояснення учасників судового процесу, перевіривши юридичну оцінку обставин справи, правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшов висновку про відсутність підстав для скасування рішення господарського суду Івано-Франківської області від 14.07.2017р. у справі № 909/441/17.

Як вбачається з матеріалів справи, 15.12.2014р. між Івано-Франківською обласною радою (орендодавець), підприємцем ОСОБА_2 (орендар) та Прикарпатським військово-спортивним ліцеєм-інтернатом Івано-Франківської обласної ради (балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення загальною площею 477,4кв.м за адресою: АДРЕСА_1 (надалі об'єкт оренди), що перебуває на балансі Прикарпатського військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради (а.с. 40-45).

Вартість об'єкта оренди визначена відповідно до Звіту про оцінку об'єкта оренди і становить без ПДВ 621070,00 грн. (п. 1.1 договору).

Відповідно до п.1.2 договору об'єкт оренди передається орендарю з метою розміщення складу.

Згідно п.2.1 договору орендар вступає в строкове платне користування об'єктом оренди з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

В розділі 3 договору сторони узгодили взаємовідносини орендодавця, орендаря і балансоутримувача. Так, орендар зобов'язується використовувати об'єкт оренди за призначенням відповідно до пункту 1.2 цього договору (п.п.3.2.1 п. 3.2 договору).

У відповідності до п.п. 4.1, 4.2 договору орендна плата визначається на підставі Методики, затвердженої рішенням обласної ради від 06.04.2012р. № 476-13/2012, і становить 7776,71 грн. з ПДВ на місяць. Орендна плата перераховується на рахунок орендодавця і вноситься орендарем щомісячно не пізніше 15 числа наступного місяця з врахуванням індексу інфляції.

Пунктом 5.1 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань згідно з цим договором сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та цим договором.

Цей договір діє з 15.12.2014р. по 12.12.2017р. (п. 7.1 договору).

Розділом 7 визначено строк чинності, умови зміни та припинення дії договору.

Зокрема, згідно п. 7.3 зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

За умовами п.7.4 договору у разі припинення або розірвання цього договору, поліпшення об'єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів з дозволу орендодавця і які можна відокремити від об'єкта оренди не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря. Вартість поліпшень об'єкта оренди, здійснених орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України (п.7.10 договору).

Договір оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. підписаний і скріплений печатками його сторін.

15.12.2014р. орендодавець, балансоутримувач та орендар підписали акт приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає приміщення на АДРЕСА_1 загальною площею 477,4 кв.м у зв'язку з укладенням договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. (а.с.47).

Відповідно до наявного в матеріалах справи дефектного акту №195/01-07 від 03.06.2015р., підписаного директором Прикарпатського військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради, орендоване приміщення перебуває в незадовільному стані (а.с.68).

Згідно інформації балансоутримувача про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна №195/01-07 від 03.06.2015р. орендоване відповідачем приміщення не можна використовувати без здійснення поліпшень (а.с.69).

На звернення відповідача щодо надання згоди на здійснення поліпшень орендованих приміщень позивач в листі №9-198/1196/196 від 18.09.2015р. повідомив, що при наявності погодження балансоутримувача не заперечує щодо проведення ремонтних робіт, які б забезпечили нормальне функціонування орендаря. Одночасно зауважив, що цей лист не слід розцінювати як згоду орендодавця на здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна, оскільки така згода надається рішенням обласної ради (а.с.70).

11.11.2016р. комісією позивача за відома керівника балансоутримувача складено акт обстеження приміщень на АДРЕСА_1 (а.с.103-108).

Відповідно до вказаного акту під час обстеження встановлено, що приміщення (№6, №5, №4) першого поверху загальною площею 477,4 кв.м використовуються підприємцем ОСОБА_2 з таким цільовим призначенням: 422,3 кв.м - розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі; 22,0 кв.м - розміщення офісу; 11,4 кв.м - допоміжні площі, що, як зазначено в акті, не відповідає умовам чинного договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р., згідно з яким площа об'єкта оренди - 455,7 кв.м, цільове призначення - розміщення складу.

Акт обстеження приміщень на АДРЕСА_1 від 11.11.2016р. не містить підпису відповідача - ФОП ОСОБА_2, в ньому відсутні дані про присутність відповідача при вказаному обстеженні приміщень.

Крім того, у вказаному акті обстеження приміщення відсутній детальний опис обставин проведеної перевірки, посилання на нормативно-правові акти, а також не вказано якими критеріями користувалася комісія при перекваліфікації цільового використання орендованого приміщення.

На спростування факту здійснення торгівлі в орендованому приміщенні, відповідач приєднав до матеріалів справи акт про результати перевірки діяльності підприємця ОСОБА_2, складений без участі орендодавця та балансоутримувача, в якому зазначено, що торгівля в орендованому приміщенні не здійснюється (а.с.88).

В позовній заяві позивач вказує, що у зв'язку з встановленими в акті обстеження від 11.11.2016 року обставинами, питання зміни площі та цільового використання об'єкта оренди внесено на розгляд постійної комісії обласної ради з питань соціально-економічного розвитку, управління комунальною власністю, розвитку малого і середнього бізнесу. Враховуючи висновки та рекомендації цієї комісії, прийнято розпорядження голови обласної ради від 27.12.2016р. № 1056-р «Про передачу в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області». На виконання цього розпорядження голови обласної ради підготовлено додаткову угоду від 28.12.2016р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. (а.с.4-6).

11.01.2017р. комісією позивача в присутності балансоутримувача складено акт про вручення відповідачу для розгляду додаткову угоду про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. (а.с.39).

Так, відповідно до змісту спірної додаткової угоди від 28.12.2016р. визначено загальну площу об'єкта оренди 455,7 кв.м; вартість об'єкта оренди визначена відповідно до звіту про оцінку об'єкта оренди і становить 913133,10 грн. без ПДВ; об'єкт оренди передається орендарю з метою використання таким чином: 422,3 кв.м - розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі; 22,0 кв.м - розміщення офісу; 11,4 кв.м - допоміжні площі; орендна плата - 16456,04 грн. з ПДВ за базовий місяць (а.с.48-49).

Оскільки відповідач не підписав врученої йому додаткової угоди від 28.12.2016р., позивач повторно надіслав останньому для підпису три примірники додаткової угоди, визначивши термін для підписання до 10.03.2017р. Попередив, що в іншому випадку буде змушений звернутись до суду для захисту своїх прав та інтересів (а.с.38).

Відповідач залишив вказаний лист без відповіді, додаткової угоди не підписав, що слугувало підставою звернення позивача до місцевого господарського суду з позовом про зобов'язання ФОП ОСОБА_2 внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. шляхом укладення додаткової угоди від 28.12.2014р.

29.05.2017р. позивач подав до суду першої інстанції заяву б/н від 26.05.2017р. про зміну позовних вимог, в якій просить внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. на умовах додаткової угоди від 28.12.2014р. в редакції, запропонованій позивачем (а.с.55-58).

При винесенні постанови колегія суддів враховує таке.

Згідно частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 627 Цивільного кодексу України унормовано, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з врахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч.ч.1-4 ст. 188 Господарського кодексу України).

Відповідно до матеріалів справи предметом спору в даній справі є внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. на умовах додаткової угоди від 28.12.2014р. в редакції, запропонованій позивачем у зв'язку із зміною площі та цільового використання об'єкта оренди.

Судом встановлено, що підставою для внесення змін до договору оренди слугував акт обстеження приміщення від 11.11.2016 року, складений представниками орендодавця за відома керівника балансоутримувача, в якому зафіксовано факт використання підприємцем ОСОБА_2 частини орендованого приміщення для розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі.

Відповідач заперечує факт здійснення ним торгівлі в орендованому приміщенні.

Матеріали справи №909/441/17 не містять належних і допустимих в розумінні ст.33, 34 ГПК України доказів на підтвердження обставин, наведених в спірному акті.

Як вірно зазначив суд першої інстанції, приєднаний позивачем до матеріалів справи акт обстеження приміщення на АДРЕСА_1 від 11.11.2016р., як доказ зміни цільового використання об'єкта оренди, є одностороннім, оскільки складений без участі відповідача. Крім того, даний акт не містить даних, з врахуванням яких комісія позивача дійшла висновку про зміну відповідачем цільового призначення орендованого приміщення.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає недоведеними твердження позивача про те, що в орендованому приміщенні відповідач здійснює торгівлю.

Пунктом 3.4.2 договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014р. встановлено, що орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору або його розірвання у разі погіршення стану об'єкта оренди внаслідок неналежного його використання орендарем або невиконання умов договору.

Однак, зміст вищеописаних копії дефектного акту № 195/01-07 від 03.06.2015р., інформації балансоутримувача про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна №195/01-07 від 03.06.2015р. та листа позивача №9-198/1196/196 від 18.09.2015р. підтверджує відсутність фактів погіршення стану об'єкта оренди чи невиконання відповідачем умов договору, у зв'язку з чим місцевий господарський суд обгрунтовано та підставно відмовив у задоволенні позовних вимог.

З вищенаведених підстав колегія суддів дійшла висновку про те, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновків місцевого господарського суду, наведених в оскаржуваному рішенні.

Судом першої інстанції вірно встановлено фактичні обставини справи, надано належну оцінку дослідженим доказам, прийнято законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального та процесуального права, тому його слід залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги слід покласти на скаржника згідно вимог ст.49 ГПК України.

Керуючись, ст. ст. 43, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Залишити без змін рішення Івано-Франківської області від 14.07.2017р. у справі №909/441/17, апеляційну скаргу - без задоволення.

Справу повернути в господарський суд Івано-Франківської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-1 ГПК України.

Головуючий суддя Зварич О.В.

судді Марко Р.І.

Хабіб М.І.