ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 вересня 2017 року Справа № 904/10450/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіСибіги О.М.,
суддівДанилової М.В., Корсака В.А.
розглянувши матеріали касаційної скаргиДніпропетровської міської ради, м. Дніпро
на постановуДніпропетровського апеляційного господарського суду від 15.05.2017 року
у справі господарського суду Дніпропетровської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент", м. Дніпро
доДніпропетровської міської ради, м. Дніпро
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивачаОб'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дніпровські вежі", м. Дніпро
пророзірвання договорів оренди землі

за участю представників

позивача: не з'явився,

відповідача: не з'явився,

третьої особи: не з'явився

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" (далі за текстом - ТОВ "Перспектива Інвестмент") звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпропетровської міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дніпровські вежі" (далі за текстом - ОСББ "Дніпровські вежі") про розірвання Договору оренди землі від 08.04.2005 року, укладеного між ТОВ "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, за реєстром № 2196, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. та розірвання Договору оренди землі від 13.12.2007 року, укладеного між ТОВ "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, за реєстром № 2916, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 12.01.2017 року залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 15.05.2017 року позов задоволено: розірвано Договір оренди землі (за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_1) від 08.04.2005 року, укладений між ТОВ "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, за реєстром № 2196, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. та зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 05.05.2005 року за № 25; розірвано Договір оренди землі (за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2) від 13.12.2007 року, укладений між ТОВ "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, за реєстром № 2916, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В. та зареєстрований у ДМВ ДРФ "Центра" ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.01.2008 року за № 12.

Вищезазначені судові акти мотивовано фактичним припиненням Договорів оренди землі з моменту переходу до ОСББ "Дніпровські Вежі" права власності на об'єкти нерухомого майна, які належали ТОВ "Перспектива Інвестмент", та наявністю добровільної відмови останнього від права користування земельними ділянками, оскільки фактичне користування ними і зведеними на них будівлями здійснює новий власник цієї нерухомості.

Не погоджуючись з судовими актами попередніх інстанцій, Дніпропетровська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 12.01.2017 року та постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 15.05.2017 року і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

ТОВ "Перспектива Інвестмент" до Вищого господарського суду України подано відзив на касаційну скаргу, в якому позивач проти доводів касаційної скарги заперечує та просить залишити її без задоволення, а судові акти попередніх інстанцій - без змін.

Сторін згідно з приписами ст. 1114 Господарського процесульного кодексу України належним чином повідомлено про день, час і місце розгляду касаційної скарги, однак вони не скористались передбаченим процесуальним законом правом на участь у розгляді справи касаційною інстанцією.

Приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, перевіривши повноту встановлення господарськими судами обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що ТОВ "Перспектива Інвестмент" (орендар) та Дніпропетровською міською радою (орендодавець) укладено Договір оренди землі від 08.04.2005 року (далі за текстом - Договір-1), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і зареєстрована у Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_1.

Цільове використання земельної ділянки за цим Договором (УКЦВЗ) 1.13.2 (житлова забудова і комерційне використання) (п. 1.2 Договору-1).

Договір посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В., зареєстровано в реєстрі за № 2196 та у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 25 від 05.05.2005 року.

Відповідно до п. 1.3 Договору-1 підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 16.02.2005 року № 152/25.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4784 га, площа частки за яку справляється орендна плата становить 98,51% або 0,4713 га (п. 2.1 Договору-1).

На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання передачі земельної ділянки (п. 2.2 Договору-1).

Земельна ділянка передається в оренду по фактичному розміщенню житлового комплексу (1-ої черги) (п. 5.1 Договору-1).

Договір укладено на п'ятнадцять років (п. 3.1 Договору-1).

По акту приймання-передачі від 08.04.2005 року позивачу відповідно до умов Договору-1 передано відповідачем в оренду земельну ділянку загальною площею 0,4784 га.

Згідно п. 6.3 Договору-1 у разі зміни назви товариства, його юридичного статусу, придбання або відчуження будівель та споруд протягом місяця з моменту настання таких змін звернутися до міської ради для внесення відповідних змін до Договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 12.5 Договору-1 дія Договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання Договору в односторонньому порядку є рішення суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, але істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. п. 12.6, 12.7 Договору-1).

Також ТОВ "Перспектива Інвестмент" (орендар) та Дніпропетровською міською радою (орендодавець) укладено Договір оренди землі від 13.12.2007 року (далі за текстом - Договір-2), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 і зареєстрована у Державному реєстрі земель за кадастровим номером НОМЕР_2.

Цільове використання земельної ділянки за цим Договором (УКЦВЗ) 1.13.2 (житлова забудова і комерційне використання) (п. 1.2 Договору-2).

Договір посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Козіною А.В., зареєстровано в реєстрі за № 2916 та у ДМВ ДРФ "Центра ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.01.2008 року за № 12.

Відповідно до п. 1.3 Договору-2 підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 19.09.2007 року № 144/19.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,5300 га, у тому числі: 95, 23 % або 0, 5047 га - житлова забудова, 4, 77 % або 0,0253 га - комерційне використання (п. 2.1 Договору-2).

На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (п. 2.2 Договору-2).

Земельна ділянка передається в оренду по фактичному розміщенню містобудівного ансамблю "Крутогорий - комплекс "Східна Башта" - житловий будинок" (п. 5.1 Договору-2).

Договір укладено на п'ятнадцять років (п. 3.1 Договору-2).

По акту приймання-передачі від 13.12.2007 року позивачу відповідно до умов Договору-2 передано відповідачем в оренду земельну ділянку загальною площею 0,5300 га.

Згідно п. 6.4 Договору-2 у разі зміни землекористувача, придбання або відчуження будівель та споруд протягом місяця з моменту настання таких змін звернутися до міської ради для внесення відповідних змін до Договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 12.5 Договору-2 дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

23.06.2016 року зареєстровано ОСББ "Дніпровські Вежі" за адресою: АДРЕСА_1

10.08.2016 року ТОВ "Перспектива Інвестмент" здійснило передачу зі свого балансу багатоквартирного будинку (житловий комплекс "Східна Башта"), що розташований за адресою: АДРЕСА_1 на баланс ОСББ "Дніпровські Вежі", що підтверджується актом про списання багатоквартирного будинку з балансу та приймання-передачі багатоквартирного будинку з балансу на баланс.

ТОВ "Перспектива Інвестмент" звернулось до Дніпропетровської міської ради з клопотанням щодо припинення оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1

Листом № 4/11-1111 від 21.11.2016 року в.о. заступника начальника Управління земельних відносин Департаменту по роботі з активами Дніпропетровської міської ради повідомив позивача, що правові підстави для припинення договору оренди землі відсутні.

Згідно ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В п. 12.5 Договору-1, -2 сторонами узгоджено, що дія Договорів припиняється шляхом їх розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, в тому числі, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. ч. 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Згідно зі ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частиною 2 ст. 120 Земельного кодексу України передбачено, що у випадку коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Таким чином, земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок, має бути передана у користування об'єднанню співвласників, яке здійснює управління будинком.

Оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов'язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (ст. ст. 377, 651 Цивільного кодексу України, ст. ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст. ст. 31, 32 Закону України "Про оренду землі").

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Враховуючи вищенаведені правові приписи та з огляду на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), а не позивач, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає вірними висновки господарських судів попередніх інстанцій про наявність правових підстав для розірвання Договорів оренди землі.

Також колегія Вищого господарського суду України відхиляє доводи скаржника про те, що власником житлового комплексу залишається позивач, оскільки в багатоквартирному будинку за адресою: АДРЕСА_1 створено ОСББ "Дніпровські вежі", яке фактично прийняло будинок на баланс згідно акту приймання-передачі житлового комплексу від 10.08.2016 року, а тому в силу приписів п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до спільного майна багатоквартирного будинку належать також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що під час розгляду справи господарськими судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи встановлено на основі повного, всебічного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки судів відповідають цим обставинам і їм надана вірна юридична оцінка з правильним застосуванням норм матеріального і процесуального права.

Також, колегія суддів Вищого господарського суду України відзначає, що інші доводи Дніпропетровської міської ради, викладені в касаційній скарзі, зводяться до переоцінки наявних у справі доказів, вільного тлумачення правових норм, не спростовують законних висновків господарських судів попередніх інстанцій та вже були предметом розгляду в апеляційному господарському суді і обгрунтовано ним відхилені.

При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 1117 ГПК України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що рішення місцевого та постанова апеляційного господарських судів прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, з'ясуванням всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, які відповідають матеріалам справи та чинному законодавству, у зв'язку з чим підстав для скасування чи зміни оскаржуваних судових актів не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу залишити без задоволення.

2. Постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 15.05.2017 року у справі 904/10450/16 - залишити без змін.

Головуючий суддяО.М. Сибіга

СуддіМ.В. Данилова

В.А. Корсак