ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"19" жовтня 2017 р.Справа № 916/2069/17

Позивач: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Радуже сяйво вісімнадцять"

Відповідач 1: Департамент комунальної власності Одеської міської ради

Відповідач 2: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1

Третя особа на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Одеська міська рада

Про: стягнення, визнання недійсними додаткових договорів та зобов'язання усунути перешкоди

Суддя Демешин О.А.

Представники сторін:

від позивача: Кіпер В.І. - голова ОСББ, Романенко К.Ю. - довіреність

від відповідача 1: Шелудько О.В. - довіреність

від відповідача 2: ОСОБА_1 - паспорт

від третьої особи: Степанишина А.С. - довіреність

СУТЬ СПОРУ: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку „Радуже сяйво вісімнадцять" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про:

- стягнення з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради безпідставно набуті грошові кошти у розмірі 553,56 грн. та доходи, отримані від безпідставно набутого майна, у розмірі 16 000,00 грн.;

- визнання недійсними Додаткового договору № 1 від 10.10.2013 та Додаткового договору № 8 від 29.08.2016 року;

- зобов'язання Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням 1-го поверху, загальною площею 9,9 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, та звільнення його.

11.09.2017 року суд залучив до участі у справі в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Одеську міську раду.

Відповідач 1 (Департамент комунальної власності Одеської міської ради) проти задоволення позову заперечив, вказавши у відзиві на позов, що позов є необґрунтованим.

Третя особа надала суду письмові пояснення якими просить суд в позові відмовити.

Відповідач 2 відзиву на позов не надав, тому справа розглядається за наявними в ній матеріалами в порядку ст. 75 ГПК України.

В С Т А Н О В И В :

25.01.2013 року між Відповідачем-1 (Орендодавець) та Відповідачем-2 (Орендар) було укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 1/98.

Згідно з п. 1.1. Договору оренди Відповідач 1 передав, а Відповідач 2 прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення 1-го поверху, загальною площею 9,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Позивач ґрунтує свій позов посилаючись на те, що на підставі Рішення Одеської міської ради № 1501-VI від 22.11.2011 року „Про надання згоди на передачу з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку та інженерних мережа, розташованих за адресою: АДРЕСА_1, що у процесі приватизації не увійшли до складу приватизованого майна закритого акціонерного товариства „Одеський автоскладальний завод", та подальшою передачею будинку на утримання ОСББ „Радужне сяйво вісімнадцять", Рішення виконавчого комітету Одеської міської ради № 9 від 25.01.2013 року „Про затвердження акту приймання -передачі з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та зовнішніми інженерними мережами, розташованими за адресою: АДРЕСА_1, які у процесі приватизації не увійшли до складу приватизованого майна ЗАТ „Одеський автоскладальний завод". Акту приймання-передачі з державної до комунальної власності територіальної громади м. Одеси житлового будинку з інженерними мережами та зовнішніми інженерними мережами, розташованими за адресою: АДРЕСА_1, з подальшою передачею на балансове утримання ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять" від 25.01.2013 року, Авізо-підтвердження від 17.07.2013 - житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1, в якому знаходить нежитлове приміщення було передано на баланс ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять" (позивачу по цій справі), що підтверджується Актом приймання-передачі житлового будинку, розташованого у АДРЕСА_1 з інженерними та зовнішніми мережами від 17.07.2013 року.

Отже, Позивач, посилаючись на те, що він є балансоутримувачем житлового будинку, в якому знаходиться вищевказане нежитлове приміщення, тому це приміщення з 17.07.2013р. є ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять" - відноситься до спільного майна усіх співвласників ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять".

З наведеного твердження, в подальшому Позивач робить наступні правові висновки:

- з 17.07.2013 року, тобто з моменту передачі будинку на баланс ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять", питання про визначення порядку використання допоміжного нежитлового приміщення 1-го поверху, загальною площею 9,9 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, яке є спільним майном співвласників, про здачу його в оренду тощо належить до виключної компетенції загальних зборів Позивача та може вважатися прийнятим тільки, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників.

- у зв'язку з тим, що Договір оренди нежитлового приміщення № 1/98 від 25.01.2013 року між Відповідачем-1 та Відповідачем-2 було укладено до моменту прийняття Позивачем будинку на свій баланс, то такий Договір оренди зі зміною балансоутримувача нежитлового приміщення не припиняється, а продовжує свою дію відповідно до умов Договору, а до Позивача з 17.07.2013 року перейшли права та обов'язки наймодавця. Тому, Відповідач-2 за користування нежитловим приміщенням з 17.07.2013 року до 30.10.2013 року був зобов'язаний сплачувати орендну плату Позивачу.

- оскільки Відповідач-2 не був письмово повідомлений про зміну наймодавця за Договором оренди, то сплата ним орендної плати Відповідачу-1 згідно ч. 2 ст. 516 ЦК України було належним виконанням ним своїх зобов'язань за Договором. А Відповідач 2 отримував орендну плату з 17.07.2013 року (передача будинку на баланс Позивача) до 30.10.2013 року (дата припинення дії Договору оренди) безпідставно, а тому зобов'язаний повернути ці грошові кошти Позивачу, який є наймодавцем за Договором оренди на цей строк та належним кредитором Відповідача 2 щодо отримання орендної плати.

- оскільки па момент укладення Додаткового договору № 1 від 10.10.2013 року та Додаткового договору № 8 від 29.08.2016 року Відповідач-1 не був власником нежитлового приміщення або особою, якій належать майнові права на нежитлове приміщення, а тому не мав права передання цього приміщення Відповідачу-2 у найм, при укладенні Додаткових договорів було порушено ч. 1 ст. 203 ЦК України, та згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України такі Додаткові договори підлягають визнанню недійсними.

- оскільки дії Відповідача-2 перешкоджають співвласникам у реалізації їхніх прав володіння, користування та розпорядження спільним майном, а саме: нежитловим приміщенням 1-го поверху, загальною площею 9,9 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, то слід зобов'язати Відповідача-2 усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням та зобов'язати його звільнити.

Відповідач-1 позов не визнав, вказавши у відзиві на позов, що Позивач не є та ніколи не був власником спірного приміщення, а тому всі вимоги є безпідставними.

Заслухавши пояснення сторін надані під час розгляду справи та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного:

Статтею 327 Цивільного кодексу України встановлено, що у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, ш;о є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Підставою набуття права власності територіальною громадою м. Одеси на спірне приміщення є рішення Одеської міської ради від 25.01.2013 року № 9, яким було затверджено акт приймання-передачі із державної до комунальної власності територіальної громади м, Одеси житловий будинок з інженерними мережами та розташованими у ньому нежитловими приміщеннями, що у процесі приватизації не увійшли до складу приватизованого майна, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, до складу яких увійшло нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 кв. м.

Статтею 2 Закону України „Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" встановлено, що одним із об'єктів передачі з державної до комунальної власності є нерухоме майно (будівлі, споруди, у тому числі приміщення, після виділення їх в окрему облікову одиницю на підставі розподільного балансу, об'єкти незавершеного будівництва).

Частиною 6 статті 7 зазначеного Закону встановлено, що право власності на об'єкт передачі виникає з дати підписання акту приймання-передачі, а у випадках, передбачених законом, - з дня державної реєстрації такого права. Даний акт приймання-передачі було складено та підписано 25.01.2013 року.

Таким чином, територіальною громадою м. Одеса в особі Одеської міської ради було набуто право власності на спірне приміщення.

Окрім цього, на момент прийняття домоволодіння до комунальної власності між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 вже було укладено договір оренди № від 13.10.2003 року на нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Частиною 2 ст. 15 та ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що у разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника та до нового власника переходять права та обов'язки за договором оренди.

Відповідно до ст. 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

На підставі вищевикладеного, 25.01.2013 року було укладено додатковий договір оренди № 7, відповідно до якого було внесено зміни до договору № від 13.01.2003 року в частині зміни орендодавця з „Регіональне відділення фонду Державного майна України в Одеській області" на „Департамент комунальної власності Одеської міської ради", так і було затверджено нову редакцію договору оренди.

Між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди № 1/98 у новій редакції від 25.01.2013 року на нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до Положення „Про департамент комунальної власності Одеської міської ради", затвердженого рішенням Одеської міської ради від 28.02.2011 року № 384-УІ Департамент являється єдиним органом уповноваженим управляти комунальним майном територіальної громади м. Одеси.

Відповідно до ч. 8 ст. 60 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні", право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб'єктів. Об'єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб'єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Згідно з п. 30 ч. 1 ст. 26 вищевказаного закону, прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об'єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об'єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Ст. ст. 13, 41, 141 Конституції України, ст. 321 Цивільного кодексу України гарантують рівність прав усіх суб'єктів права власності, так само гарантують права власника на свій розсуд володіти, користуватися і розпоряджатися майном, що йому належить. Право власності є абсолютним правом.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною 1 ст. 319 Цивільного кодексу України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Суд звертає увагу Позивача, що Актом приймання-передачі від 17.07.2013 року було передано на утримання ОСББ „Радужне сяйво вісімнадцять" житловий будинок з інженерними мережами та розташованими у ньому нежитловими приміщеннями.

Відповідно до Положення „про департамент комунальної власності Одеської міської ради", затвердженого рішенням Одеської міської ради від 28.02,2011 року № 384-УІ, Департамент являється єдиним органом уповноваженим управляти комунальним майном територіальної громади м. Одеси.

Отже, нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, у розумінні Цивільного кодексу України та відповідно до ДБН В.2.2-15-2005 (нежитлове приміщення - приміщення в структурі житлового будинку, що не відноситься до житлового фонду) є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, та перебуває об'єктом оренди на підставі договору № 1/98 від 25.01.2013 року укладеного між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1

Чинне законодавство України чітко відрізняє такі поняття як балансоутримувач (позивач по справі) і власник (територіальна громада м. Одеса в особі Одеської міської ради). Тому, правова позиція, на якій ґрунтується весь позов про те, що спірне нежитлове приміщення відноситься до спільного майна усіх співвласників ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять" - суд вважає хибною, оскільки це приміщення не є одним з допоміжних приміщень, які відносяться до спільного майна усіх співвласників ОСББ, а як нежитлове приміщення належить на праві власності територіальній громаді міста Одеси. Тобто, в даному випадку, Одеська міська рада, як орган уповноважений представляти інтереси територіальної громади, що є юридичною особою - також є співвласником одного з нежитлових приміщень ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять" і має право володіти, користуватися та розпоряджатися цим майном.

Приймаючи до уваги, що всі позовні вимоги ґрунтуються на тому, що власником нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 9,9 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1, є ОСББ „Райдужне сяйво вісімнадцять", а це не відповідає дійсності - суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.

На підставі викладеного, у задоволенні позову слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволені позову відмовити повністю

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Повне рішення складено 23.10.2017р.

Суддя О.А. Демешин