ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2017 року Справа № 911/3733/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Вовк І.В.(головуючий, доповідач),
Грек Б.М.,
Студенець В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Ленд Плюс" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.05.2017 року у справі № 911/3733/16 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Рендом І" до товариства з обмеженою відповідальністю "Ленд Плюс", третя особа: товариство з обмеженою відповідальністю "Вітронет", про зобов'язання передати майнові права, стягнення штрафних санкцій, інфляційних сум, 3% річних та процентів за користування коштами,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2016 року позивач звернувся до господарського суду Київської області з позовом про зобов'язання відповідача передати у власність позивача майнові права на нерухомість за актом прийому-передачі майнових прав за договором № 001/01 купівлі-продажу майнових прав від 22.01.2015 року та про стягнення 1 732 946,39 грн., з яких 770 294,25 грн. пені; 219 585,60 грн. штраф; 273 152,45 грн. збитки від інфляції; 68 523,65 грн. проценти; 401 390,44 грн. проценти за користування коштами.

Позивачем також подано до суду першої інстанції заяву про уточнення позовних вимог, в якій конкретизовано прохальну частину позовної заяви щодо зобов'язання передати у власність позивача майнові права на нерухомість за актом прийому-передачі майнових прав згідно з договором №001/01 купівлі-продажу майнових прав від 22.01.2015 року, а саме шляхом зазначення кількісних характеристик нерухомості визначених сторонами в додатку № 1 до договору № 001/01 від 22.01.2015 року.

Рішенням господарського суду Київської області від 30.01.2017 року (суддя Чонгова С.І.) позов задоволено частково; зобов'язано відповідача передати по акту прийому-передачі у власність позивача майнові права на нерухомість загальною площею 561,60 кв.м., за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Вишневе, вул. Київська 2М, з визначеними характеристиками; стягнуто з відповідача на користь позивача 768 189,62 грн. пені, 219 585,60 грн. штрафу, 16 194,63 грн. в рахунок відшкодування витрат, понесених на оплату позову судовим збором. В частині стягнення 2 104,63 грн. пені, 273 152,45 грн. втрат від інфляції, 68 523,65 грн. 3% річних, 401 390,44 грн. процентів за користування чужими коштами в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 23.05.2017 року (судді: Хрипун О.О., Сулім В.В, Коротун О.М.) рішення суду першої інстанції залишене без змін.

У касаційній скарзі відповідач вважає, що судами попередніх інстанцій порушено норми матеріального та процесуального права, і тому просить прийняті ними судові рішення скасувати, у позові відмовити повністю.

У відзиві на касаційну скаргу позивач вважає, що постанова у справі є законною, та просить залишити її без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Відзив на касаційну скаргу від третьої особи до суду не надходив.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 27.09.2017 року розгляд касаційних скарг відкладено на 12.10.2017 року.

Заслухавши пояснення представника відповідача, дослідивши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, перевіривши матеріали справи та прийняті в ній судові рішення, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, 22.01.2015 року між ТОВ "Ленд Плюс" (продавець) та ТОВ "Рендом І" (покупець) був укладений договір № 001/01 купівлі продажу майнових прав, на умовах якого ТОВ "Рендом І" придбав у ТОВ "Ленд Плюс" майнові права на нерухомість, детальна характеристика якої встановлена у специфікації (додатку № 1), що є невід'ємною частиною даного договору (п. 2.1 договору).

У п. 2.2 договору зазначено, що майнові права на нерухомість належать продавцю на підставі: декларації про початок виконання будівельних робіт зареєстрованої за № КС 23; договору оренди земельної ділянки площею 0,7000 га по вул. Київська 2-М, кадастровий номер :01:013:0012; договору генерального підряду № БР 0909 від 09.09.2014 року, укладеного між продавцем та ТОВ "Вітронет", що виступають забудовником (замовником) будівництва та генеральним підрядником відповідно.

Згідно із погодженими сторонами у специфікації (додатку № 1) характеристиками нерухомості за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський р-н, м. Вишневе, вул. Київська, 2М, майнові права на яку відчужуються за договором купівлі-продажу майнових прав № 001/01 від 22.01.2015 року, є загальна площа апартаментів секції VIIIA 561,6 кв.м. на 8 поверсі, з розбивкою на 17 номерів апартаментів: № VIIIA-1, основна проектна площа 19,6 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 22,7 кв.м.; № VIIIA-2, основна проектна площа 19,9 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 23,0 кв.м.; № VIIIA-3, основна проектна площа 19,9 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 23,0 кв.м.; № VIIIA 4-5, основна проектна площа 44,1 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 47,2 кв.м.; № VIIIA 6-7, основна проектна площа 56,3 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 60,9 кв.м.; № VIIIA 8-9, основна проектна площа 66,4 кв.м., нежитлова проектна площа 3,6 кв.м., загальна проектна площа 70,0 кв.м.; № VIIIA 10-11, основна проектна площа 43,7 кв.м., нежитлова проектна площа 3,6 кв.м., загальна проектна площа 47,3 кв.м.; № VIIIA-12, основна проектна площа 19,6 кв.м., нежитлова проектна площа 3,0 кв.м., загальна проектна площа 22,6 кв.м.; № VIIIA 13, основна проектна площа 19,6 нежитлова проектна площа 3,0 кв.м., загальна проектна площа 22,6 кв.м.; № VIIIA-14, основна проектна площа 19,6 кв.м., нежитлова проектна площа 3,0 кв.м., загальна проектна площа 22,6 кв.м.8; № VIIIA-15, основна проектна площа 19,6 кв.м., нежитлова проектна площа 3,0 кв.м., загальна проектна площа 22,6 кв.м.; № VIIIA-16, основна проектна площа 19,6 кв.м., нежитлова проектна площа 3,0 кв.м., загальна проектна площа 22,6 кв.м.; № VIIIA-17, основна проектна площа 19,6 кв.м., нежитлова проектна площа 3,0 кв.м., загальна проектна площа 22,6 кв.м.; апартаменти № VIIIA-18, основна проектна площа 34,0 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 37,1 кв.м.; № VIIIA-19, основна проектна площа 34,0 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 37,1 кв.м.; № VIIIA-20, основна проектна площа 31,3 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 34,4 кв.м.; № VIIIA-21, основна проектна площа 20,2 кв.м., нежитлова проектна площа 3,1 кв.м., загальна проектна площа 34,4 кв.м.

Як визначено у п. 2.3 договору, загальна проектна площа нерухомості визначена в додатку № 1 до договору. Загальна фактична площа нерухомості може бути уточнена на підставі даних технічної інвентаризації, проведеної спеціалізованим суб'єктом господарювання (БТІ) в порядку передбаченому чинним законодавством.

Згідно з п. 2.10 договору, запланований (орієнтовний) термін здачі об'єкта в експлуатацію: до 01 квітня 2016 року, запланований (орієнтовний) термін підключення об'єкта до комунікацій: до 01 квітня 2016 року.

Договір діє з дня його підписання уповноваженими представниками сторін і до належного виконання сторонами своїх зобов'язань за договором (п. 7.1 договору).

У п. 2.11 договору сторони погодили, що оплата вартості майнових прав проводиться у відповідності із графіком фінансування платежами у розмірах та строки, що передбачені договором, згідно з додатком № 4 до цього договору.

У п. 3.1 договору продавець зобов'язався передати покупцю майнові права на нерухомість, визначену в додатку № 1 до даного договору.

Продавець здійснює передачу майнових прав на нерухомість в порядку та на умовах, визначених у ст. 5 цього договору, за умови належного і повного виконання покупцем, прийнятих на себе зобов'язань (п. 3.3 договору).

Згідно із п. 4.1 договору вартість майнових прав на нерухомість визначена в додатку № 2, що є невід'ємною частиною даного договору.

Так, відповідно додатку № 2 від 22.01.2015 року за домовленістю сторін загальна вартість майнових прав на нерухомість складає 4 391 712,00 грн., в т.ч. ПДВ, вартість одного квадратного метра становить 7 820,00 грн., в т.ч. ПДВ.

Відповідно до п. 4.2 договору, внесення грошових коштів, проводиться покупцем в національній валюті України, шляхом банківського переказу на поточний рахунок продавця або готівкою.

У п. 4.3 договору покупець зобов'язався компенсувати додаткові витрати продавця, які можуть виникнути в процесі будівництва у разі збільшення площі нерухомості, яка повинна бути передана, після проведення обміру БТІ відповідно до пп. 2.4, 2.5 договору.

Сторони погодили, що всі зміни, які можуть виникнути в процесі виконання вказаного договору, оформлюються додатковими угодами до договору (п. 4.4 договору).

Згідно із п. 12.1 договору, ніякі відмови, зміни або доповнення до договору або будь-які угоди, пов'язані з цим договором, не будуть відповідати дійсності до тих пір, поки не будуть складені у письмовій формі і належним чином підписані сторонами.

У статті 5 договору сторони погодили передачу майнових прав на нерухомість.

Так, моментом переходу майнових прав на нерухомість від покупця до продавця є момент здійснення покупцем оплати (100%) вартості майнових прав. Передача майнових прав на нерухомість у власність покупця здійснюється за актом прийому-передачі майнових прав на нерухомість, який підписується уповноваженими представниками сторін (п. 5.1 договору).

Згідно із п. 5.2 договору, продавець зобов'язаний передати покупцю майнові права на нерухомість у власність за актом прийому-передачі не пізніше ніж через 10 календарних днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена в п. 4.1 вказаного договору.

Продавець не несе відповідальності перед покупцем за прострочення передачі нерухомості за договором, якщо це відбулось з вини покупця, а саме: невиконання покупцем всіх фінансових зобов'язань за договором; нез'явлення покупця для підписання акту прийому-передачі майнових прав (п. 5.4 договору).

За п. 6.7 договору у випадку порушення терміну здачі об'єкта в експлуатацію продавець сплачує на користь покупця пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ від вартості майнових прав на нерухомість за кожен день прострочення. У випадку, якщо таке прострочення триває значний час, продавець додатково сплачує покупцю штраф, зокрема, якщо прострочення триває понад 6 місяців розмір штрафу становить 5% від вартості майнових прав на нерухомість.

Як встановлено місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, позивач виконав зобов'язання за договором щодо оплати у відповідності до узгодженого сторонами графіку платежів за платіжними дорученнями № 273 від 28.01.2015 року на суму 800 000,00 грн., № 284 від 04.02.2015 року на суму 517 513,60 грн., № 341 від 03.04.2015 року на суму 439171,20 грн., № 346 від 09.04.2015 року на суму 250 000,00 грн., № 365 від 23.04.2015 року на суму 189 171,20 грн., № 439 від 24.07.2015 року на суму 439 171,20 грн., № 454 від 05.08.2015 року на суму 878 342,40 грн. та № 483 від 01.09.2015 року на суму 878 342,40 грн. Сплата позивачем на рахунок ТОВ "Ленд Плюс" 4 391 712,00 грн. також підтверджується довідками відповідача.

За твердженням позивача, з огляду на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань щодо передачі оплачених майнових прав на незавершене будівництвом нерухоме майно, 02.10.2016 року позивач звернувся до відповідача з вимогою № 52, що підтверджується описом вкладення та фіскальним чеком, копії яких долучені до матеріалів справи. Проте, відповідачем відповідь на вказану претензію надано не було.

Предметом даного судового розгляду є матеріально-правова вимога покупця до продавця про зобов'язання передати у власність покупця майнові права на незавершену будівництвом нерухомість за актом прийому-передачі майнових прав згідно з договором №001/01 купівлі-продажу майнових прав від 22.01.2015 року, а саме шляхом зазначення кількісних характеристик нерухомості визначених сторонами в додатку № 1 до договору № 001/01 від 22.01.2015 року, а також стягнення з продавця штрафних санкцій, інфляційних, річних та процентів за користування грошовими коштами у зв'язку з порушенням зобов'язання з передачі майнових прав і прострочення термінів здачі об'єкта незавершеного будівництва в експлуатацію.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили зі 100% сплата позивачем узгодженої з відповідачем суми за майнові права на нерухомість та порушення відповідачем строків встановлених п. 5.2 договору для виконання обов'язку щодо передачі майнових прав позивачу, а також з правомірністю позовних вимог щодо стягнення пені за період з 02.04.2016 року по 02.10.2016 року в сумі 768 189,62 грн. та 219 585,60 грн. штрафу. У стягненні з відповідача 273 152,45 грн. втрат від інфляції та 68 523,65 грн. 3% річних судами було відмовлено, оскільки ст. 625 ЦК України передбачає відповідальність за порушення лише грошового зобов'язання. Позовні вимоги про стягнення процентів за користування відповідачем чужими грошовими коштами суди також визнали безпідставними, оскільки позивачем кошти сплачувались на рахунок відповідача на виконання договору купівлі-продажу. Крім того, укладений між сторонами договір не містить визначення розміру процентів за користування чужими грошовими коштами.

Такі висновки судів попередніх інстанцій про часткове задоволення позову є передчасними з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч. 1 та ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Статтею 190 ЦК України передбачено, що майном як особливим об'єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

У п. 2.2 договору купівлі-продажу укладеного між сторонами зазначено, що майнові права на нерухомість належать продавцю на підставі: декларації про початок виконання будівельних робіт зареєстрованої за № КС 23; договору оренди земельної ділянки площею 0,7000 га по вул. Київська 2-М, кадастровий номер :01:013:0012; договору генерального підряду № БР 0909 від 09.09.2014 року, укладеного між продавцем та ТОВ "Вітронет", що виступають забудовником (замовником) будівництва та генеральним підрядником відповідно.

Однак, до матеріалів справи такі докази наявності предмету договору купівлі-продажу майнових прав на об'єкт незавершеного будівництвом нерухомого майна від 22.01.2015 року не залучено, а отже зазначеним обставинам судами попередніх інстанцій не було надано належної правової оцінки та залишилось поза їх увагою встановлення документального підтвердження існування предмету договору незавершеного будівництвом нерухомого майна, майнові права на яке були предметом купівлі-продажу.

Водночас, судами не було з'ясовано, якими документами позивач підтверджує наявність у нього майнових прав, які є предметом договору купівлі-продажу, та не було з'ясовано, які документи містять опис та технічну характеристику об'єкта незавершеного будівництва.

До того ж, відповідно до ч.1 ст. 664 Цивільного кодексу України товар вважається наданим у розпорядження покупця, якщо у строк, встановлений договором, він готовий до передання покупцеві у належному місці і покупець поінформований про це. Готовий до передання товар повинен бути відповідним чином ідентифікований для цілей цього договору, зокрема шляхом маркування.

У той же час, судами обох інстанцій не було з'ясовано умови договору купівлі-продажу майнових прав на незавершене будівництвом нерухоме майно щодо наявності в продавця таких майнових прав, і не встановлено, якими документами наявність таких майнових прав має бути підтверджена, як за договором, так і за законодавством, та яке саме незавершене будівництвом нерухоме майно є об'єктом продажу майнових прав, і чи відведена під таке майно земельна ділянка.

Так само судами було залишено поза увагою умову викладену у п. 2.10 договору купівлі-продажу, яка встановлює запланований (орієнтовний) термін здачі об'єкта в експлуатацію, і такій умові договору не надано належної правової оцінки виходячи з вимог ст. 251 ЦК України, зокрема, чи є такий термін здачі об'єкта в експлуатацію визначеним за договором, що впливає на можливість застосування до відповідача наслідків відповідальності у вигляді штрафу, передбаченого п. 6.7 цього договору.

Разом з тим, суд касаційної інстанції погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про необґрунтованість заявлених позивачем вимог про стягнення з відповідача втрат від інфляції та 3% річних з огляду на те, що ст. 625 ЦК України передбачена відповідальність за порушення лише грошового зобов'язання, а в даному випадку відповідач зобов'язаний передати майнові права, що є негрошовим зобов'язанням.

За таких обставин, оскаржені судові рішення не можна визнати законними й обґрунтованими, і тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене і вирішити спір з дотриманням вимог закону.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Ленд Плюс" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.05.2017 року та рішення господарського суду Київської області від 30.01.2017 року скасувати, і справу № 911/3733/16 передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.

Головуючий суддя І.Вовк

Судді Б.Грек

В.Студенець