ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 жовтня 2017 року Справа № 918/71/17

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого - суддіГрека Б.М., - (доповідача у справі),
суддів :Вовка І.В., Могил С.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуЗаступника прокурора Рівненської області
на постановуРівненського апеляційного господарського суду від 31.05.17
у справі№918/71/17
господарського судуРівненської області
за позовомЗаступника керівника Рівненської місцевої прокуратури в інтересах держави
до1)Рівненської міської ради, 2)Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради, 3)Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
провизнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу комунального майна та його повернення
за участю представників від:
прокуратуриГудименко Ю.В. (посв. від 21.01.13),
відповідача-1не з'явилися, були належно повідомлені,
відповідача-2Борисової І.В. (дов. від 04.01.17),
відповідача-3ОСОБА_7 (дов. від 09.10.17)

В С Т А Н О В И В :

Заступник керівника Рівненської місцевої прокуратури в інтересах держави звернувся до господарського суду Рівненської області з позовом до Рівненської міської ради, Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради та Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 про визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради від 30.10.14 №4544, визнання недійсним договору купівлі-продажу комунального майна від 06.01.15 та його повернення.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 04.04.17 у справі №918/71/17 (суддя Войтюк В.Р.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 31.05.17 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Бучинська Г.Б., судді: Петухов М.Г., Василишин А.Р.) у задоволенні позову відмовлено, з підстав законності процедури прийняття оскаржуваного рішення сесії Ради, правомірності проведення оцінки майна та послідуючого відчуження на користь відповідача-3, шляхом приватизації.

Не погоджуючись із судовими актами, прокуратура звернулася до касаційного суду із скаргою, просивши їх скасувати, позов задовольнити повністю. Скарга мотивована неправильним застосуванням судами норм матеріального права, а саме: ст.11, 182 ЗУ "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст.ст.1, 2 ЗУ "Про приватизацію державного майна", ст.ст.203, 215 ЦК України, п.2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом ФДМУ від 27.02.04 №377, а також норм процесуального законодавства і безпосередньо ст.43 ГПК України, щодо належної оцінки наявних у матеріалах справи доказів.

Так, на думку скаржника, безпідставними є висновки судів, що дозвіл на проведення невід'ємних поліпшень є не обов'язковим, оскільки відповідно до п.6.2 спірного договору оренди, роботи, проведені орендарем, є по своїй суті реконструкцією, а тому на їх проведення необхідно отримати дозвіл у балансоутримувача. Вказані поліпшення є, за висновком прокуратури, обов'язком орендаря, що вбачається із п.п.5.4., 5.5. договору, відповідно до якого орендар має здійснювати за власний рахунок капітальний та поточний ремонт орендованого майна. А тому, судами безпідставно розцінено як здійснення вказаних поліпшень, а не обов'язку відповідача-3 визначеного угодою про оренду. При цьому, витрати на заробітну плату щодо поліпшення об'єкта оренди ні чим не підтверджені, а частина будівельних матеріалів придбані у 2013 році і вартість невід'ємних поліпшень становить менше 25% ринкової вартості майна, що позбавляє відповідача-3 брати участь у приватизації зазначеного об'єкта.

Підсумовуючи, скаржник зазначив, що сукупність вказаних обставин вказує на хибність судової позиції про вірність обрання власником майна способу його відчуження через приватизацію, шляхом викупу. А тому й послідуюче рішення сесії Ради про відчуження такого майна підлягає визнанню недійсним, а позовні вимоги задоволенню повністю.

Відповідач-2 та відповідач-з надали відзиви, просивши судові акти залишити без змін, касаційну скаргу - без задоволення.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, 04.10.13 між Управлінням комунальною власністю Рівненської міської ради (далі - орендодавець) та ФО-П ОСОБА_4 (далі - орендар) укладено договір оренди №156-б нерухомого майна (нежитлового приміщення), що належить територіальній громаді м. Рівного (а.с.19 -23).

Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення площею 632,6 м2 по АДРЕСА_1 що перебуває на балансі КП "Рівнеелектроавтотранс", вартість майна визначена згідно із звітом про оцінку станом на 31.07.13 і складає 512 300 грн. (п.1.1.)

Договір укладено строком на п'ять років і діє з 04.10.13 до 03.10.18 (п.10.1.).

30.10.14 Рівненська міська рада прийняла рішення №4544 про приватизацію нежитлової будівлі за адресою АДРЕСА_1, яким затверджено перелік об'єктів комунальної власності (окремого індивідуально визначеного майна), що підлягають приватизації способом викупу орендарями цих об'єктів. До зазначеного переліку внесено нежитлову окремо розташовану двоповерхову цегляну будівлю з підвалом, площею 632,2 м2, за вказаною вище. Покупцем визначено ФО-П ОСОБА_4 (а.с.18).

06.01.15 укладено договір купівлі-продажу на зазначену будівлю між УКВ Рівненською міською радою та ФО-П ОСОБА_4 (а.с.24-26), за яким продавець зобов'язався продати покупцю окремо розташовану нежитлову будівлю літ "А-2" загальною площею 632,2 м2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (п.1.1.).

Вартість об'єкта за експертним звітом про оцінку майна, виконаного 31.10.14 ПП "Експерт будсервіс", становить 513 100,00 грн. Всього належить до сплати 615 720,00 грн. (п.1.3.).

Зазначений договір купівлі продажу посвідчений приватним нотаріусом та зареєстрований в управлінні комунальною власністю 06.01.15 за №114.

На переконання позивача вищезазначене рішення Рівненської міської ради №4544 порушує приватизаційне законодавство, щодо включення спірного нежитлового приміщення до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, тому вважає, що рішення необхідно визнати незаконним та скасувати й визнати недійсним договір купівлі-продажу та як наслідок повернути майно у комунальну власність.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди обґрунтували процесуальні акти відсутністю підстав для визнання незаконним та скасування рішення сесії Ради про відчуження оскаржуваного майна, з підстав дотримання відповідачем-1 процедури його розробки, погодження й послідуючої реалізації зазначеної будівлі через приватизацію, шляхом викупу. При цьому, договір купівлі-продажу комунального майна від 06.01.15, на думку судів попередніх інстанцій, укладений із дотриманням вимог ст.ст.203, 215 ЦК України. Між тим, єдиною підставою для його недійсності, прокуратурою визначено лише включення спірного майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації способом викупу діючими орендарями, що не суперечить вимогам зазначених положень цивільного законодавства, а тому підстави для задоволення позову у цій частині відсутні.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає висновки судів попередніх інстанцій вірними, зважаючи на наступне.

Згідно із п.2 ч.2 ст.16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

За змістом ст.ст.215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином.

При цьому, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3,5,6 ст.203 цього Кодексу.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єкта приватизації є порушення вимог абз.2 ч.6 ст.29 ЗУ "Про приватизацію державного майна" щодо встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців.

Як передбачено ст.ст.2, 3, ЗУ Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" об'єктом малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Приватизація об'єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).

Викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об'єкта передбачено законодавчими актами (ст.11 вказаного Закону).

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог прокурора про визнання недійсним рішення Рівненської міської ради від 30.10.14 №4544 щодо приватизації нежитлової будівлі за адресою АДРЕСА_1 вимогам ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з наявності законодавчих підстав для застосування викупу як способу приватизації.

Так, відповідно до п.1 ч.1 ст.182 ЗУ "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо ним здійснено поліпшення орендованого майна за згодою орендодавця за рахунок власних коштів, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

З наведених положень законодавства вбачається, що для приватизації комунального майна шляхом викупу необхідна наявність одночасно кількох умов, а саме: перебування відповідного майна у особи в оренді; здійснення орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання для цілей оренди майна.

Як вірно встановлено судами на підставі матеріалів справи, на момент включення приміщення за адресою АДРЕСА_1 до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу та на момент приватизації вказаного комунального майна, воно на законних підставах перебувало в оренді ФО-П ОСОБА_4 у зв'язку з дією договору оренди від 04.10.13 №156-б.

Із встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи вбачається, що ФО-П ОСОБА_4 проведено поліпшення орендованого майна за власні кошти відповідно до п.5.3 договору оренди, відповідно до вимог якого, орендар має запобігати пошкодженню і псуванню майна та підтримувати його у належному стані.

При цьому слушними є зауваження судів про відсутність обов'язку з боку орендаря щодо отримання письмового дозволу від орендодавця та балансоутримувача для здійснення таких поліпшень, оскільки роботи, зазначені п.6.2. договору, на які потрібна згода відповідних осіб, як то реконструкція та технічне переоснащення, орендарем не проводилися.

Щодо доводів прокуратури про порушення порядку інвентаризації індивідуально визначеного майна, яке є предметом приватизації.

Згідно п.8 Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.03 для визначення вартості окремого індивідуально визначеного майна, об'єктів незавершеного будівництва, єдиних (цілісних) майнових комплексів та об'єктів соціально-культурного призначення з метою їх приватизації на підготовчому етапі здійснюється: визначення органом приватизації дати інвентаризації, що збігається з датою оцінки, та утворення інвентаризаційної комісії з урахуванням вимог п.15 цієї Методики; проведення інвентаризаційною комісією інвентаризації майна в один етап у строк, що не перевищує 15-ти календарних днів після дати інвентаризації.

До підготовчого етапу приватизації також віднесено складення за результатами інвентаризації і подання підприємством (балансоутримувачем) до органу приватизації зведеного акта інвентаризації (щодо окремого індивідуально визначеного майна); затвердження органом приватизації зведеного акта інвентаризації майна та подання підприємством (балансоутримувачем) органу приватизації (замовнику незалежної оцінки) вихідних даних щодо індивідуально визначеного майна.

Метою інвентаризації є перевірка і документальне підтвердження наявності та стану, оцінка майна, вкладення підприємства в статутні фонди інших підприємств, розрахунки з дебіторами та кредиторами) підприємства.

Разом із тим, як вірно встановлено попередніми судовими інстанціями, матеріали справи містять довідку, складену балансоутримувачем - КП "Рівнеелектротранс", на підтвердження інвентаризації приватизованого майна від 31.10.14 №667 (а.с.57).

У зв'язку із вказаним, є безпідставними доводи прокуратури про порушення порядку інвентаризації індивідуально визначеного майна, яке є предметом приватизації.

Щодо обґрунтування прокуратурою доводів касаційної скарги про невідповідність вартості здійснених орендарем (відповідачем 3) невід'ємних поліпшень вимогам ст.182 ЗУ "Про приватизацію майна невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", колегія суддів має за необхідне погодитися із висновками судів попередніх інстанцій з цього питання та спростувати їх наступним.

Згідно п.п.35-40 Національного стандарту №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" затвердженого Постановою КМУ від 10.09.03 №1440, оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об'єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.

Як вірно встановлено попередніми інстанціями, вартість невід'ємних поліпшень нежитлових приміщень за вказаною адресою визначена витратним підходом зі складанням локального кошторису на здійснені ремонтні роботи орендованих нежитлових приміщень, що підтверджується висновком відповідача-1 (а.с.102-135).

Відповідно до п.3.1.9 ДБН Д. 1.1-1-2000 "Правила визначення вартості будівництва", кошторисна вартість визначається за локальними кошторисами і містить у собі прямі і накладні витрати.

Прямі витрати, згідно п.3.1.10 ДБН Д. 1.1-1-2000, враховують у своєму складі заробітну плату робітників, вартість експлуатації будівельних машин і механізмів та вартість матеріалів, виробів, конструкцій.

Отже, вартість матеріалів, виробів, конструкцій та вартість експлуатації будівельних машин і механізмів розрахована згідно видаткових накладних, квитанцій, рахунків, які наведені на стор.4, 5, 19-31 висновку.

Заробітна плата робітників розрахована у локальному кошторисі за формою №4 програмного комплексу АВК-5 (2.10.0) на підставі нормативних трудо-витрат і вартості людино-години відповідно до ДБН Д. 1.1-1-2000 "Правила визначення вартості будівництва" та наведена на стор.17, 18 висновку.

Згідно п.3.1.1 ДБН Д. 1.1-1-2000 ці Правила є єдиними і не залежить від способу здійснення будівництва: підрядного чи господарського.

Враховуючи вищевикладене, суди правомірно відхилили доводи прокурора щодо безпідставності врахування при складанні висновку витрат на заробітну плату.

Щодо зарахування у висновку про вартість невід'ємних поліпшень видаткових накладних за 2013 рік, колегія суддів звертає увагу на наступне.

Згідно п.2.1. абз.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.04 № 377, ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки. При цьому нормами законодавства не передбачено обмежень для врахування вартості використаних під час здійснення поліпшень матеріалів в залежності від часу їх придбання.

Як встановлено із матеріалів справи, договір оренди №156-6 укладений сторонами 04.10.13. При цьому висновком встановлено, що ремонтні роботи, які є невід'ємними поліпшеннями здійснені після його укладення.

Із зазначених вище підстав спростовуються доводи прокуратури про неправомірність судових висновків щодо вартості невід'ємних поліпшень, які на думку скаржника становлять менше 25% ринкової вартості майна, як вірно встановлено судами вартість поліпшень склала 161 854,59 грн., що зважаючи на загальну вартість майна - 614 760,00 грн. складає більше 25%, а точніше 26%, що вбачається із висновку (оборот а.с.102).

Щодо доводів прокуратури про ігноруванням судами обставин відсутності здійснення незалежної оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності та порушення порядку визначення вартості окремого індивідуально визначеного майна з метою його подальшої приватизації.

Згідно з п.1.4 вказаного Порядку незалежна оцінка орендованого майна проводиться суб'єктом оціночної діяльності та включає певні етапи, одним з яких є ідентифікація поліпшень орендованого майна. Проте згідно п.67 Методики оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 №1891 така ідентифікація, незалежна оцінка проводиться у разі прийняття рішення про компенсацію вартості невід'ємних поліпшень орендарю. Рішення сесії Рівненської міської ради від 30.10.2014 за №4544 не містить пункту про компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень.

Отож законодавчими актами, які регулюють проведення оцінки майна, визначення розміру невід'ємних поліпшень не передбачають проведення їх незалежної оцінки, а отже і відбір експертів на конкурсній основі для її здійснення.

З приводу порушення порядку визначення вартості окремого індивідуально визначеного майна з метою його подальшої приватизації, суб'єктом оцінки, який визначений не на конкурсній основі, суд касаційної інстанції має зазначити наступне.

Згідно зі ст.5. ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", професійну оціночну діяльність мають здійснювати: суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи-суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону; органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та (або) майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Як вірно встановлено судами, розпорядження міського голови від 10.08.09 №1018-р "Про підтвердження обсягів невід'ємних поліпшень орендованого нерухомого майна", (оборот а.с.105) комунальне підприємство "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації" на підставі звернення Управління комунальною власністю визначає обсяг невід'ємних поліпшень, здійснених за згодою орендодавця орендарем нерухомого майна, що є власністю територіальної громади м. Рівне, шляхом складання відповідних висновків. Дане розпорядження є чинним та не суперечить вимогам ЗУ "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Висновок розміру поліпшень та вартості відчужуваного майна КП "Рівненське міське бюро технічної інвентаризації" складено провідним спеціалістом, експертом, який має сертифікат на проведення оціночної діяльності від 31.10.98 №1199 (а.с.105).

Відповідно до п.21 Методики, затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акту оцінки або висновку про вартість майна органом приватизації, додатками до якого є акт оцінки або висновок про вартість, що затверджується.

Пунктом 18 Методики передбачено, що для проведення незалежної оцінки майна суб'єкти оціночної діяльності - суб'єкти господарювання відбираються органами приватизації у випадках: - приватизації (корпоратизації), крім випадку підготовки до приватизації та продажу пакетів акцій на міжнародних фондових ринках радниками; - внесення державного або комунального майна, у тому числі земельних ділянок, до статутних капіталів господарських товариств, холдингових компаній, у тому числі державних холдингових компаній, якщо орган приватизації є засновником такої компанії; - повернення об'єктів приватизації у державну власність, у тому числі визначення розміру збитків, що призвели до завдання майнової шкоди державі; - визначення розміру компенсації органу приватизації вартості акцій (часток, паїв) у разі неможливості їх отримання; - визначення необхідності, розміру та виду майнового забезпечення під час надання кредитів (позик), залучених державою або під державні гарантії.

Відбір суб'єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах здійснюється у порядку, що встановлюється Фондом державного майна. В інших випадках проведення незалежної оцінки майна відповідно до вимог цієї Методики відбір суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання здійснюється замовником такої оцінки самостійно.

Зазначеним спростовуються доводи скаржника про ігнорування судами факту порушення процедури оцінки майна та порядку визначення суб'єкта оцінки не на конкурсній основі.

З приводу доводів про хибність судової позиції щодо відсутність підстав для визнання незаконним та скасування рішення Рівненської міської ради від 30.10.14 №4544.

Вказане проект рішення розглядався повноважними на те комісіями і підтримано постійними комісіями та рекомендований на розгляд сесії та затвердженого підчас сесійних слухань, відповідно до вимог п.30 ч.1 ст.26, ст.47, ч.1 ст.59 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", ст.20, п.20.11. ст.20, ст.21 Регламенту Рівненської міської ради шостого скликання, затвердженого рішенням Рівненської міської ради від 17.02.11 №287 та п.4.2.28 Положення про постійні комісії Рівненської міської ради, затвердженого рішенням Рівненської міської ради від 20.01.11 №158, про що свідчать підписи відповідних голів постійних комісій у рішенні, копія якого та витяг з протоколу про сесію міститься у матеріалах справи, (а.с.49-51).

Поміж тим, у якості підстав для визнання незаконним та скасування рішення сесії Ради про відчуження оскаржуваного майна, прокурором зазначено лише включення спірного майна до переліку об'єктів, що підлягають приватизації способом викупу діючими орендарями.

Однак, вказане не суперечить вимогам положень ст.ст.203, 215 ЦК України, а тому підстави для задоволення позову у цій частині відсутні.

Отже, колегія суддів вважає, що судові акти підлягають залишенню без змін, оскільки вони прийняті при повному з'ясуванні всіх обставин справи та при вірному правозастосуванні.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Заступника прокурора Рівненської області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Рівненської області від 04.04.17 та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 31.05.17 у справі №918/71/17 залишити без змін.

Головуючий - суддя Б. М. Грек

Судді І. В. Вовк

С. К. Могил