ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 жовтня 2017 року Справа № 910/9477/16

Вищий господарський суд України у складі: суддя Палій В.В. - головуючий (доповідач), судді Селіваненко В.П. і Студенець В.І.

розглянув касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013", м. Київ,

на рішення господарського суду міста Києва від 22.02.2017

та постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2017

зі справи № 910/9477/16

за позовом комунального підприємства "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" (далі - Підприємство), м. Київ,

до товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" (далі - Товариство), м. Київ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент), м. Київ,

про стягнення заборгованості, розірвання договору та зобов'язання вчинити дії.

Судове засідання проведено за участю представників:

позивача - не з'явився

відповідача - Оксененко В.П. предст. (дов. від 15.06.2017), Діденко І.В. адвокат (договір від 01.01.2017)

третьої особи - Ваховська І.Б. предст. (дов. від 16.01.2017)

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Підприємство звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства про стягнення: 24 450,96 грн. заборгованості з орендної плати, 10 909,46 грн. заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою, 2581,57 грн. пені, 191,68 грн. - 3 % річних, 750,36 грн. інфляційних втрат; про розірвання договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та зобов'язання Товариства передати за актом приймання - передачі Підприємству нежитлове приміщення площею 176,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літ. "Ж", корпус 6.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконання відповідачем зобов'язання зі сплати орендної плати (за листопад-грудень 2015 року, лютий, квітень, травень 2016 року) та з компенсації витрат за користування земельною ділянкою (за листопад 2015 року - лютий 2016 року, квітень, травень 2016 року) відповідно до умов договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Рішенням господарського суду міста Києва від 07.07.2016 зі справи № 910/9477/16, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 28.09.2016 позов задоволено частково: стягнуто з відповідача на користь позивача 24 450,96 грн. заборгованості з орендної плати, 10 909,46 грн. заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою, 2101,43 грн. пені, 155,97 грн. - 3 % річних, 621,72грн. інфляційних втрат, 1355,13 грн. судового збору. В решті позову відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 29.11.2016 зі справи судові акти попередніх інстанцій скасовано в частині вирішення спору про розірвання договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та зобов'язання Товариства передати за актом приймання - передачі Підприємству нежитлове приміщення площею 176,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літ. "Ж", корпус 6. Справу у відповідній частині передано на новий розгляд до господарського суду міста Києва. У решті рішення господарського суду міста Києва від 07.07.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.09.2016 зі справи № 910/9477/16 залишено без змін.

У новому розгляді справи № 910/9477/16 рішенням господарського суду міста Києва від 22.02.2017 (суддя Якименко М.М.) позов (у переданій на новий розгляд частині) задоволено повністю; розірвано договір від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та зобов'язано Товариство передати за актом приймання - передачі Підприємству нежитлове приміщення площею 176,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літ. "Ж", корпус 6; стягнуто з Товариства на користь Підприємства 2756,00 грн. судового збору.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 (судді Жук Г.А. -головуючий, Дикунська С.Я., Мальченко А.О.) змінено пункт 4 резолютивної частини рішення місцевого господарського суду зі справи та викладено його у іншій редакції, а саме: стягнуто з Товариства на користь Підприємства 2756,00 грн. судового збору за подання позовної заяви, 4547,40 грн. судового збору за подання апеляційної скарги та 4960,80 грн. судового збору за подання касаційної скарги. В іншій частині рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

Товариство, посилаючись на порушення попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції рішення та постанову скасувати та прийняти нове рішення про відмову в позові.

Відзивів на касаційну скаргу не надходило.

Учасників судового процесу у відповідності до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду скарги.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 03.10.2017 розгляд касаційної скарги зі справи відкладався на 10.10.2017.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм процесуального та матеріального права, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, Вищий господарський суд України дійшов висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги з урахуванням такого.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі, зокрема, встановлено, що:

- 20.10.2015 Департаментом як орендодавцем, Товариством як орендарем і Підприємством як балансоутримувачем (що іменуються разом Сторони) укладено договір № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.12.2014 № 756/756 "Про передачу в оренду нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва єдиним претендентам на право оренди" передає, а орендар приймає в орендне користування нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - об'єкт оренди), площею 176,40 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літера "Ж", корпус 6 для розміщення складу;

- пунктом 2.2 Договору визначено, що вартість об'єкта оренди, згідно із затвердженим актом оцінки нерухомого майна (стандартизована оцінка) або висновком про вартість майна станом на 31 серпня 2015 року становить: за 1 кв.м 6738 грн., всього 1 188 500 грн.;

- відповідно до пункту 2.4 Договору орендар вступає у строкове, платне користування об'єктом у термін, указаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі об'єкта;

- 20.10.2015 орендарем, орендодавцем та підприємством - балансоутримувачем підписано акт приймання - передачі нерухомого майна (об'єкта оренди);

- орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, і становить без ПДВ: сорок п'ять грн. 27 коп. за 1 кв. м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку серпень 2015 року сім тисяч дев'ятсот двадцять три грн. Згідно пункту 11 рішення Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 місячна орендна плата у розмірі 50% від встановленого обсягу становить 3961 грн. 66 коп. та нараховується, починаючи з 20 жовтня 2015 року по 14 липня 2016 року (пункт 3.1 Договору);

- пунктом 3.2 Договору передбачено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць;

- орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на рахунок підприємства - балансоутримувача, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця (пункти 3.6, 3.7 Договору);

- відповідно до пункту 3.10 Договору зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечується у вигляді авансової орендної плати в розмірі не менше, ніж орендна плата за два місяці. Орендар сплачує авансовий платіж протягом 10 календарних днів з дати підписання договору. Підприємство - балансоутримувач зараховує авансовий платіж як орендну плату за останні два місяці строку дії договору оренди. Індексація орендної плати в цьому випадку проводиться відповідно до Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду;

- у разі припинення (розірвання) цього договору орендар сплачує орендну плату та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою до дня повернення об'єкта за актом приймання-передачі включно (пункт 3.12 Договору);

- підпунктом 4.2.20 пункту 4.2 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству - балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об'єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством - балансоутримувачем. Аналогічне положення про необхідність повернення орендарем майна за актом-приймання передачі підприємству - балансоутримувачу у разі закінчення/припинення договору міститься в пункті 7.5 Договору;

- згідно з підпунктом 5.1.3 пункту 5.1 Договору орендодавець має право відмовитися від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд з дня закінчення строку платежу;

- відповідно до пункту 6.7 Договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду;

- договір є укладеним з моменту його підписання сторонами і діє з 20 жовтня 2015 року по 18 жовтня 2018 року (пункт 9.1 Договору);

- договір припиняється у разі, зокрема невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору (пункт 9.4 Договору);

- рішенням господарського суду міста Києва від 07.07.2016 у даній справі, яке набрало законної сили в частині стягнення з Товариства на користь Підприємства суми заборгованості за Договором встановлено, що Товариство, всупереч взятим зобов'язанням, неналежним чином та несвоєчасно сплачувало орендну плату та інші платежі за Договором, в результаті чого за ним утворилася заборгованість по орендній платі в сумі 24 450,96 грн. (за листопад-грудень 2015 року, лютий, квітень, травень 2016 року) та за користування земельною ділянкою у розмірі 10 909,46 грн.

Причиною виникнення спору зі справи стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для розірвання Договору за ініціативою підприємства - балансоутримувача, з підстав істотного порушення умов Договору Товариством (систематичного порушення строків внесення орендної плати), та повернення орендованого приміщення позивачу.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Водночас орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон), у частині першій статті 2 якого наведено аналогічне визначення оренди.

Таким чином, відповідно до положень ЦК України, ГК України та Закону сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов'язками є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

За умовами Договору Департамент є орендодавцем, а Товариство - орендарем.

Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач - Підприємство, на якого Договором покладено обов'язок: забезпечувати дотримання вимог нормативно-правових актів з пожежної безпеки та контролювати виконання орендарем умов договору щодо сплати орендарем орендної плати та інших платежів (підпункти 4.3.1, 4.3.2 пункту 4.3 Договору). Також балансоутримувач за умовами Договору наділений правом: проводити необхідний огляд та перевірку виконання орендарем умов цього договору, а також стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати та інших збитків, заподіяних ним невиконанням зобов'язань за Договором (підпункти 5.2.1, 5.2.2 пункту 5.2 Договору).

За умовами Договору право ініціювати розірвання цього договору належить орендодавцю, тобто Департаменту (пункти 5.1.2, 5.1.3 Договору).

Такі умови Договору ґрунтуються на вимогах закону.

Так, статтею 782 ЦК України встановлено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. При цьому відповідно до статті 785 ЦК України наймодавець вправі вимагати повернення речі.

Згідно з частинами третьою, четвертою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

При цьому слід враховувати приписи частини другої статті 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Згідно з частиною третьою статті 26 Закону підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. У разі розірвання договору оренди орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди орендодавцеві (частина перша статті 27 Закону).

Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва також визначено, що порушення умов договору оренди та суборенди є підставою для розірвання договору оренди або суборенди в установленому законодавством порядку (пункт 14.3).

При цьому наведена норма застосовується з урахуванням викладених вище загальних положень ГК України, ЦК України і Закону.

Отже, Підприємство за умовами Договору не є орендодавцем спірного нерухомого майна (що не враховано у вирішенні спору судом апеляційної інстанції), відповідно не має прав орендодавця, зокрема права вимагати розірвання договору оренди.

Статтею 3 ЦК України визначено свободу договору, однак положення Договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право розірвати договір оренди.

Зазначені висновки викладені і у постановах Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі № 910/9482/16 та у справі № 910/9480/16.

Відповідно до частини першої статті 11128 висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111 16 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Згідно з приписами статті 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

З огляду на викладене та з урахуванням висновків Верховного Суду України щодо застосування норм права, які викладені у його постановах, судові акти попередніх інстанцій підлягають скасуванню з прийняттям нового рішення у справі (у переданій на новий розгляд частині) про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до приписів статті 4 Закону України "Про судовий збір" підлягають перерозподілу і судові витрати зі справи.

Керуючись статтями 49, 1117, 1119 - 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" задовольнити.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 22.02.2017 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 зі справи № 910/9477/16 скасувати.

Прийняти нове рішення у справі № 910/9477/16, відповідно до якого відмовити комунальному підприємству "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" у задоволенні позовних вимог про: розірвання договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та зобов'язання товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" передати за актом приймання - передачі комунальному підприємству "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" нежитлове приміщення площею 176,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літ. "Ж", корпус 6.

3. Здійснити поворот виконання постанови Київського апеляційного господарського суду від 26.06.2017 зі справи № 910/9477/16 у частині стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" на користь комунального підприємства "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" 2756,00 грн. судового збору за подання позовної заяви, 4547,40 грн. судового збору за подання апеляційної скарги та 4960,80 грн. судового збору за подання касаційної скарги, - у разі подання названим Товариством відповідних заяви і довідки про списання зазначених сум.

4. Стягнути з комунального підприємства "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" на користь товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" 3031,60 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги та 3307,20 грн. судового збору за розгляд касаційної скарги.

5. Видачу відповідного наказу доручити господарському суду міста Києва.

Суддя В. Палій

Суддя В. Селіваненко

Суддя В. Студенець