РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.10.2017Справа №910/12517/17

За позовомКиївської місцевої прокуратури №2 в інтересах держави в особі Київської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю «Бізнес Аргумент»
пророзірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок
Суддя Босий В.П.

Представники сторін:

від позивача:Самелюк К.О.
від відповідача:Гудим Л.М.
прокурор:Колодяжна А.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Київська місцева прокуратура №2 в інтересах держави в особі Київської міської ради звернулася до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бізнес Аргумент» (надалі - «Товариство») про розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач неналежним чином виконує взяті на себе зобов'язання за договорами оренди земельної ділянки від 21.03.2014 р., посвідченими приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досінчуком Ф.І. за реєстровими №1270 та №1271, у зв'язку з чим прокурор вказує на наявність підстав для розірвання таких договорів та зобов'язання відповідача повернути отримані земельні ділянки.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 02.08.2017 р. порушено провадження у справі та призначено її до розгляду на 21.08.2017 р.

18.08.2017 р. представником відповідача до канцелярії суду подано відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував з огляду на те, що порушення ним строку завершення забудови земельних ділянок не може бути підставою для розірвання договорів оренди земельних ділянок, оскільки не є істотним порушенням умов таких договорів.

В судовому засіданні 21.08.2017 р. судом оголошувалась перерва на 02.10.2017 р.

Прокурор та представник позивача в судове засідання з'явилися, надали пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримали повністю.

Представник відповідача в судове засідання з'явилася, надала пояснення по справі, проти задоволення позовних вимог заперечувала з огляду на викладені у відзиві на позовну заяву обставини.

В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення учасників судового процесу, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради №382/2451 від 08.10.2009 р. Товариству було передано земельні ділянки загальною площею 0,58 га (у тому числі в межах червоних ліній площею 0,26 га) для будівництва та обслуговування приміщень торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянками автомобілів для відвідувачів на перетині Дніпровської набережної та просп. Миколи Бажана у Дарницькому районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови, з них:

- ділянку N 1 площею 0,32 га - у довгострокову оренду на 25 років;

- ділянку N 2 площею 0,26 га, у межах червоних ліній, - у короткострокову оренду на 5 років.

На підставі вказаного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством (орендар) були укладені договори оренди земельних ділянок від 21.03.2014 р., посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досінчуком Ф.І. за реєстровими №1270 (надалі - «Договір 1») та №1271 (надалі - «Договір 2»).

Згідно з п. 2.1 Договору 1 об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - на перетині Дніпровської набережної та просп. Миколи Бажана у Дарницькому районі м. Києва; розмір - 0,3207 га; цільове призначення - для будівництва та обслуговування приміщень торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянками автомобілів та відвідувачів; кадастровий номер - :90:325:0015.

За змістом п. 2.1 Договору 2 об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - на перетині Дніпровської набережної та просп. Миколи Бажана у Дарницькому районі м. Києва; розмір - 0,2605 га; цільове призначення - для будівництва та обслуговування приміщень торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянками автомобілів та відвідувачів; кадастровий номер - :90:325:0018.

Пунктом 3.1 сторонами погоджено, що Договір 1 укладено на 25 років, Договір 2 - на 5 років.

Відповідно до п. 8.4 Договорів орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди; використовувати земельні ділянку відповідно до її цільового призначення.

Згідно з п. 11.4 Договору він може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених в п. 8.4, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

07.07.2017 р. Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Київській області було проведено перевірку з питань дотримання вимог земельного законодавства при використанні відведення земельних ділянок, розташованих на перетині Дніпровської набережної та просп. Миколи Бажана у Дарницькому районі м. Києва (кадастрові номери :90:325:0015 та :90:325:0018), за наслідками якої складено акт №116-ДК/99-АП/09/01-17.

Вказаним актом встановлено, що на частині земельної ділянки знаходяться тимчасові споруди, з яких здійснюється роздрібна торгівля, інша частина ділянок вільна та вкрита рослинністю (травою); будь-яке будівництво на ділянці не ведеться, ділянки не огороджені та мають вільний доступ.

Спір у справі виник у зв'язку із наявністю, на думку прокурора, підстав для розірвання Договорів у зв'язку з невиконанням відповідачем покладених на нього згідно Договорів обов'язків.

Договори є договорами оренди земельної ділянки, а тому спірні правовідносини регулюються в т.ч. законодавством України про оренду землі.

Відповідно до частин 3 та 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 12.2 Договорів передбачено, що у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Відповідно до п. 8.4 Договорів орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації права оренди.

Із матеріалів справи вбачається, що відповідні відомості про укладені Договори до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Досінчуком Ф.І. були внесені 21.03.2014 р.

Таким чином, з урахуванням положень п. 8.4 Договорів та ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України, відповідач зобов'язаний був завершити забудову спірних земельних ділянок протягом 3 років з моменту державної реєстрації права оренди (тобто, з 21.03.2014 р.).

Як вказує прокурор та встановлено судом, 07.07.2017 р. Управлінням з контролю за використанням та охороною земель Головного управління Держгеокадастру у Київській області було проведено перевірку з питань дотримання вимог земельного законодавства при використанні відведення земельних ділянок за Договорами та виявлено, що будь-яке будівництво на ділянках не ведеться, ділянки не огороджені та мають вільний доступ.

На думку прокурора, невикористання вказаних земельних ділянок, невиконання відповідачем умов Договорів щодо їх забудови, є підставою для розірвання таких договорів в примусовому порядку.

В той же час, згідно ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 цього ж кодексу у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частиною 1 ст. 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

В силу приписів ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

За змістом наведеної норми, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору, тобто, вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Отже, стороною, якою заявлено вимоги про розірвання договору, повинно бути доведено наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, тобто існування цих двох умов у їх сукупності.

Аналогічні висновки містяться в постанові Вищого господарського суду України від 01.02.2017 р. у справі №910/8002/16.

Під час розгляду справи по суті судом встановлено, що орендні платежі згідно умов Договорів відповідачем сплачувались належним чином, і станом на момент винесення рішення у даній справі у Товариства відсутня заборгованість перед бюджетом з орендної плати. Цю обставину не заперечували під час розгляду справи ані прокурор, ані позивач.

Таким чином, протягом дії Договорів позивач як орендодавець отримував від відповідача оренду плату у розмірі, встановленому такими договорами, тобто те, на що він розраховував при їх укладенні.

Згідно пункту 2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» у разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 Земельного кодексу України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України «Про оренду землі». Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Згідно правових висновків Верхового Суду України, викладених у постановах від 21.01.2015 р. у справі №3-211гс14 та від 01.04.2015 р. у справі №3-36гс15, підставою розірвання договору є саме використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

При цьому, з урахуванням положень Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», невиконанням орендарем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням є використання ним земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що визначена договором.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 цього ж кодексу визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

В той же час, матеріалами справи не підтверджується наявність факту використання відповідачем земельних ділянок, щодо яких були укладені спірні договори, не за цільовим призначенням.

Наданий суду акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства №116-ДК/99-АП/09/01-17 від 07.07.2017 р. свідчить лише про те, що земельні ділянки, щодо яких між позивачем та відповідачем були укладені спірні договори, не використовуються відповідачем за цільовим призначенням, а саме на таких ділянках не проводяться будівельно-монтажні роботи.

При цьому, жодних доказів, які б свідчили про використання відповідачем спірних земельних ділянок не за цільовим призначенням, до матеріалів справи не додано.

Більш того, після укладення спірних Договорів відповідачем було розпочато процедуру забудови спірних земельних ділянок, а саме отримано Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, технічні умови на проектування та будівництво, укладено договори з проектними організаціями та розпочато процедуру розроблення проектної документації.

Тобто, відповідачем вчинялися дії з метою належного виконання положень Договорів в частині вчасного завершення забудови спірних земельних ділянок, що підтверджує факт використання таких земельних ділянок за їх цільовим призначенням.

З огляду на викладені обставини суд приходить до висновку, що прокурором та позивачем не доведено факту істотного порушення відповідачем умов Договорів оренди в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України, що свідчить про відсутність правових підстав для їх розірвання.

Згідно ч. 1 ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Пунктом 2.4 Договорів передбачено, що в разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених цим договором.

Оскільки судом відмовлено у задоволенні позовних вимог про розірвання Договорів, а інших підстав, які б свідчили про наявність у відповідача обов'язку повернути спірні земельні ділянки, прокурором або позивачем не наведено та з матеріалів справи не вбачається, у суду відсутні підстави для задоволення позовної вимог про зобов'язання відповідача повернути спірні земельні ділянки, привівши їх у придатний для подальшого використання стан.

За таких обставин, в задоволенні позовних вимог з викладених у позові прокурора правових підстав необхідно відмовити повністю.

Відповідно до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на прокурора.

На підставі викладеного та керуючись статтями 49, 82-85, Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Київської місцевої прокуратури №2 в інтересах держави в особі Київської міської ради відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 03.10.2017 р.

Суддя В.П. Босий