ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 жовтня 2017 року Справа № 920/750/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Данилової М.В.
суддівАлєєвої І.В., Корсака В.А.
за участю представників
позивача не з'явився, про час і місце слухання справи повідомлений належним чином
відповідача Галімона Н.А. дов. від 27.01.2017
розглянувши матеріали касаційної скаргиСумської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 25.05.2017
у справі№920/750/16 господарського суду Сумської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Афганський центр"
доСумської міської ради
провнесення змін до договору оренди земельної ділянки
ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Афганський центр" звернулося до господарського суду Сумської області з позовом до Сумської міської ради про визнання укладеними між сторонами зміни до договору оренди земельної ділянки, 23.11.2005, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Арєшиною А.Є., зареєстрованого в реєстрі за №6541, затвердженого рішенням Сумської міської ради №1497-МР від 30.11.2005 та зареєстрованого у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2005 № 40 в частині цільового та функціонального призначення земельної ділянки шляхом викладення п. 2.1. договору з моменту набрання рішенням суду законної сили в наступній редакції: "Земельна ділянка надається в оренду під багатоквартирну житлову забудову". Також позивач просив стягнути з відповідача судовий збір та витрати на правову допомогу.

14.11.2016 позивач подав суду заяву про зміну підстави позову.

Рішенням господарського суду Сумської області від 19.12.2016 (головуючий суддя Коваленко О.В., судді Костенко Л.А., Соп'яненко О.Ю.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2017 (головуючий суддя Гетьман Р.А., судді Россолов В.В., Тихий П.В.), позов задоволено.

Визнано укладеними між Товариством з обмеженою відповідальністю "Афганський центр" і Сумською міською радою зміни до договору оренди земельної ділянки, 23.11.2005, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Арєшиною А.Є., зареєстрованого в реєстрі за №6541, затвердженого рішенням Сумської міської ради №1497-МР від 30.11.2005 та зареєстрованого у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2005р. №40 в частині цільового та функціонального призначення земельної ділянки шляхом викладення п. 2.1. договору з моменту набрання рішенням суду законної сили в наступній редакції: "Земельна ділянка надається в оренду під багатоквартирну житлову забудову".

Стягнуто з Сумської міської ради на користь ТОВ "Афганський центр" 1378,00 грн. судового збору.

В частині позовних вимог про стягнення з Сумської міської ради на користь ТОВ "Афганський центр" витрат на правову допомогу відмовлено.

Не погоджуючись із прийнятими судовими рішеннями, Сумська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Сумської області від 19.12.2016 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2017 і прийняти нове рішення, яким залишити позов без задоволення, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, зокрема, статті 20 Земельного кодексу України, статті 1 Закону України "Про землеустрій".

Заявник зазначає, що виходячи із принципу Земельного кодексу України щодо раціонального використання та охорони земель, зміна виду використання землі в межах її цільового призначення повинна проводитися у порядку, встановленому для зміни цього цільового призначення землі.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.09.2017 справа повинна розглядатись у складі колегії суддів: головуючий суддя - Данилова М.В., судді Корсак В.А., Сибіга О.М.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 12.09.2017 касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду у вищевказаному складі на 27.09.2017.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.09.2017 у зв'язку з відпусткою судді Сибіги О.М., визначено наступний склад суддів: головуючий суддя - Данилова М.В., судді Корсак В.А., Алєєва І.В.

Ухвалою від 27.09.2017 Вищий господарський суд України розгляд касаційної скарги відклав на 05.10.2017.

03.10.2017 від ТОВ "Афганський центр" надійшли заперечення на касаційну скаргу, в яких останній просить залишити судові рішення без змін, а касаційну скаргу без задоволення з підстав, викладених у рішеннях.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутнього у судовому засіданні 05.10.2017 представника відповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається з матеріалів справи, 23.11.2005 між Сумською міською радою та ТОВ "Афганський центр" було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого відповідач на підставі рішень Сумської міської ради від 24.12.2003 №677-МР "Про вилучення земельної ділянки у ВАТ "SELMI" та надання її ТОВ "Афганський центр", від 29.09.2004 №947-МР "Про надання в оренду земельних ділянок підприємствам, установам, організаціям і підприємцям, затвердження прибудинкових територій та внесення змін до рішень Сумської міської ради" та від 26.10.2005 №1440-МР "Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям, підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради" надав, а позивач прийняв в оренду земельну ділянку (об'єкт оренди) загальною площею 2,4111 га, яка знаходиться за адресою: м. Суми, перехрестя вулиць Калініна та Першотравнева.

Пунктом 1.3 договору передбачено, що земельна ділянка віднесена до категорії землі житлової та громадської забудови.

Пунктом 2.1 договору встановлено, що земельна ділянка надається в оренду під будівництво громадсько-торговельного комплексу "Афганський центр", згідно з Українським класифікатором цільового використання для 1,779 га - землі комерційного використання; для 1,2332 га - землі автомобільного транспорту.

Згідно пункту 2.2 договору він укладається терміном до 24.12.2028 для 1,5927 га; для 0,8184 га - до 26.10.2030.

Вказаний договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації (пункт 8 договору).

Договір посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Арєшиною О.М. 23.11.2005, зареєстровано в реєстрі за №6541, затверджено рішенням Сумської міської ради №1497-МР від 30.11.2005 та зареєстровано у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 22.12.2005 №40.

Судами попередніх інстанцій було встановлено, що рішенням Сумської міської ради №1943-МР від 19.12.2012 та №2180-МР від 06.03.2013 були затверджені генеральний план забудови міста Суми та план зонування території міста Суми, відповідно до яких спірна земельна ділянка розташована в житловій зоні /Ж/ - змішана багатоквартирна житлова забудова, функціональне призначення якої: розміщення житлової та громадської забудови.

Також судами встановлено, що на даний час на спірній земельній ділянці здійснюються роботи по новому будівництву багатоповерхових житлових будинків, про що свідчать декларації про початок виконання будівельних робіт, видані управлінням державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області, та законність видачі яких підтверджена постановою Харківського апеляційного адміністративного суду від 23.05.2016 у справі №818/66/16.

Звертаючись до суду із даним позовом позивач зазначав, що з метою приведення договору у відповідність до вимог генерального плану забудови міста Суми та плану зонування території міста Суми, якими з 19.12.2012 на спірній земельній ділянці передбачене будівництво багатоповерхових житлових будинків, звернувся до Департаменту містобудування та земельних відносин Сумської міської ради для отримання містобудівних умов та обмежень, які б відповідали генплану міста. Отримавши їх, позивачу стало відомо, що відповідачем фактично було змінено цільове та функціональне призначення земельної ділянки, але до Договору відповідні зміни внесені не були, у зв'язку з чим 29.01.2016 звернувся до відповідача з проханням внести зміни до договору, а саме: пункт 2.1 договору викласти в новій редакції: "Земельна ділянка надається в оренду під багатоквартирну житлову забудову", проте відповіді не отримав, у зв'язку з чим змушений звернутись за захистом свого права в господарський суд.

Відповідач, в свою чергу, обґрунтовував свої заперечення тим, що цільове використання земельної ділянки - під будівництво громадсько-торгівельного комплексу, як зазначено в договорі, не суперечить функціональному призначенню плану забудови - розміщення житлової та громадської забудови та генеральному плану, і внесення змін в останній не є підставою для внесення змін в договір оренди (та не тягне обов'язку внесення таких змін).

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції, з яким погодився і апеляційний господарський суд, виходив із того, що позивачем подано достатні та допустимі докази наявності правових підстав для внесення змін у договір оренди земельної ділянки від 23.11.2015 в частині викладення пункту 2.1 договору в новій редакції: "Земельна ділянка надається в оренду під багатоквартирну житлову забудову", оскільки судом встановлено, що відповідачем вже видано містобудівні умови та обмеження забудови спірної земельної ділянки для нового будівництва двох багатоповерхових багатоквартирних житлових будинків з виділенням двох черг будівництва, а також видано відповідні декларації про початок виконання будівельних робіт.

Суд касаційної інстанції погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій з огляду на наступне.

Згідно статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 19 Земельного кодексу України закріплено такі категорії земель: землі сільськогосподарського призначення; землі житлової та громадської забудови; землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; землі оздоровчого призначення; землі рекреаційного призначення; землі лісогосподарського призначення; землі водного фонду; а також землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії згідно з частиною першою статті 20 Земельного кодексу України здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Кожна категорія земель має узагальнене цільове призначення, що визначає специфіку її особливого правового режиму.

Так, земельні ділянки, віднесені до однієї категорії, можуть використовуватися за різними видами цільового призначення.

Відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого Наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 №548, землі житлової та громадської забудов віднесені до Секції В (Розділи 02 та 03), та включають в себе, зокрема, землі, які використовуються для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) (підрозділ 02.01) та землі, які використовуються для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (підрозділ 02.03).

Із наведених норм випливає, що якщо земельна ділянка була надана для розміщення об'єкта чи для використання в межах будь якої категорії відповідно до статті 19 Земельного кодексу України, але там буде розташований інший об'єкт чи вона використовується по іншому, але в межах тієї категорії, що була першочергово надана, то використання земельної ділянки не за цільовим призначенням в цьому випадку відсутнє.

Також, вказане будівництво не суперечить Проекту внесення змін до Генеральному плану м. Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 19.12.2012 №1943-МР та Плану зонування території м. Суми, затвердженого рішенням Сумської міської ради від 06.03.2013 №2180-МР, про що свідчать отримані позивачем містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки.

Крім того, касаційна інстанція вважає за необхідне зазначити, що аналогічного висновку дійшла колегія суддів Харківського апеляційного адміністративного суду у справі №818/66/16 за позовом ТОВ "Афганський центр" до Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області, Державної архітектурно-будівельної інспекції України про скасування приписів, постанови про накладення штрафу, наказу про скасування реєстрації декларації та зобов'язання вчинити дії (копія якої міститься в матеріалах справи), а частиною 3 статті 35 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Також, колегія суддів касаційного суду зазначає, що цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (стаття 1 Закону України "Про землеустрій").

Основними нормативно-правовими актами, що визначають процедуру зміни цільового призначення земель є Земельний кодекс України (ст.ст.19, 20, 122, 150, 151, 186, 186-1), Закон України "Про землеустрій" (ст.ст.20, 22, 25, 26-31, 50), Закон України "Про державний земельний кадастр".

А відтак, зміна цільового призначення може відбуватись із зміною категорії та без зміни категорії.

Частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України передбачено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених ст.ст.31, 33-37 Земельного кодексу України. Земельні ділянки, що належать до земель оборони, використовуються виключно згідно із Законом України "Про використання земель оборони".

А тому, за виключенням земель сільськогосподарського призначення та земель оборони, така зміна не потребує розробки Проекту землеустрою та здійснюється за заявою землекористувача (ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, ст. 15, ст. 21, ст. 26 Закону України "Про державний земельний кадастр"), проте має відбуватись з урахуванням містобудівної та документації із землеустрою.

Судами попередніх інстанцій було встановлено, що Генеральним планом забудови міста Суми та планом зонування території міста Суми, затвердженими рішеннями Сумської міської ради №1943-МР від 19.12.2012 та №2180-Мр від 06.03.2013 відповідно було передбачено на вказаній земельній ділянці будівництво багатоповерхових житлових будинків.

Департаментом містобудування та земельних відносин Сумської міської ради було видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №135/06.01-15 від 25.08.2015. Крім того, судами також було встановлено, що позивачу було видано Декларацію про початок виконання будівельних робіт "Нове будівництво першого багатоквартирного житлового будинку на земельній ділянці за адресою: перехрестя вулиць Калініна та Першотравнева в м. Суми", яка була зареєстрована Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області 28.08.2015 за №СМ33, правомірність видачі якої було підтверджено постановою від 23.05.2016 у справі №818/66/16 Харківського апеляційного адміністративного суду.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся до відповідача з листом №2 від 29.01.2016, пропонуючи внести зміни до пункту 2.1 договору та викласти його в новій редакції: "Земельна ділянка надається в оренду під багатоквартирну житлову забудову". Лист отриманий відповідачем 29.01.2016, що підтверджується відміткою канцелярії та відповідним штампом на самому листі.

В якості доказів надання відповіді в 20-денний строк на зазначений лист, відповідач надав суду апеляційної інстанції копію листа №403/30.02.02-12 від 04.02.2016 в якому вказано на необхідність звернення із заявою до Сумської міської ради про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, у зв'язку із зміною її цільового призначення. Однак, колегія суддів вважає вказаний лист неналежним доказом, що підтверджує надання відповіді на лист №2 від 29.01.2016, оскільки в матеріалах справи відсутні докази направлення вказаного листа на адресу позивача, як і відсутні докази отримання зазначеного листа позивачем.

22.06.2016 позивач знову звернувся до відповідача листом №12 та 20.10.2016 з листом №01/10 з аналогічною вимогою, проте відповідні зміни в договір не внесені до цього часу.

Відповідач додав до матеріалів справи лист-відповідь від 03.11.2016 №06.01-18/3219, в якому позивачу відмовлено у внесенні змін з посиланням на те, що внесення запропонованих змін є неможливим без розробки проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по зміні її цільового призначення.

Згідно статті 30 Закону України "Про оренду землі" та пункту 5.1 договору зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до вимог статті 11 Господарського процесуального кодексу України підприємство чи організація, які вважають за необхідне змінити чи розірвати договір, надсилають пропозиції про це другій стороні за договором. Підприємство, організація, які одержали пропозицію про зміну чи розірвання договору, відповідають на неї не пізніше 20 днів після одержання пропозиції. Якщо підприємства і організації не досягли згоди щодо зміни чи розірвання договору, а також у разі неодержання відповіді в установлений строк з урахуванням поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення господарського суду.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що на перші два листи позивача відповіді відповідачем надано не було, а на третій лист відповідач повідомив позивача про неможливість внесення відповідних змін до договору, що свідчить про недосягнення згоди сторін щодо внесення змін до договору оренди землі.

Оскільки господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають при зміні та розірванні договорів, то тільки дотримання сторонами встановленого статтею 188 Господарського кодексу України порядку зміни та розірвання і недосягнення при цьому згоди може свідчити про наявність між ними спору.

Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами так і не було підписано.

Відповідно до частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили, а частиною п'ятою статті 188 Господарського кодексу України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про те, що позивачем подано достатні та допустимі докази наявності правових підстав для внесення змін у договір оренди земельної ділянки від 23.11.2015 в частині викладення п. 2.1. Договору в новій редакції: "Земельна ділянка надається в оренду під багатоквартирну житлову забудову", оскільки судом встановлено, що відповідачем вже видано містобудівні умови та обмеження забудови спірної земельної ділянки для нового будівництва двох багатоповерхових багатоквартирних житлових будинків з виділенням двох черг будівництва, а також видано відповідні декларації про початок виконання будівельних робіт.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Враховуючи те, що доводи скаржника, викладені у касаційній скарзі зводяться до переоцінки доказів, судова колегія вважає їх непереконливими та такими, що спростовуються наявними доказами та встановленими матеріалами справи.

Таким чином, враховуючи встановлені обставини справи та досліджені докази, судова колегія вважає прийняті у справі рішення та постанову такими, що відповідають нормам матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим підстав для їх зміни чи скасування, не вбачається.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Сумської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.05.2017 у справі №920/750/16 господарського суду Сумської області залишити без змін.

Головуючий М. Данилова

Судді І. Алєєва

В. Корсак