ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

27.09.2017p Справа № 920/380/17

За позовом Путивльської міської ради Путивльського району Сумської області, м. Путивль Сумської області,

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Суминафтосервіс», м. Суми,

про стягнення 71926 грн. 52 коп. та розірвання договору оренди земельної ділянки

Головуючий суддя: Котельницька В.Л.

Судді: Костенко Л.А.

Яковенко В. В.

за участю представників сторін у режимі відеоконференції:

від позивача: Каліон А.А. (довіреність № 138 від 02.02.2017),

від відповідача: Цуканов В.В. (довіреність б/н від 15.02.2017),

при секретарі судового засідання Пономаренко Т.М.

Суть спору: позивач просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: Сумська область, м. Путивль, вул. Комсомольська (нова назва Богдана Хмельницького), 42-а, укладений 28.12.2004 між Путивльською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Суминафтосервіс"; стягнути з відповідача на свою користь 64203 грн. 27 коп. заборгованості з орендної плати за вказаним договором, 3943 грн. 49 коп. пені за несвоєчасне внесення орендних платежів; покласти на відповідача витрати зі сплати судового збору.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 10.07.2017 у даній справі було задоволено клопотання позивача про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 18.07.2017 прийнято до розгляду заяву позивача від 03.07.2017 № 1176 про збільшення розміру позовних вимог, відповідно до якої останній просив стягнути з відповідача на свою користь 64203 грн. 27 коп. заборгованості з орендної плати за вказаним договором, 9446 грн. 07 коп. пені за несвоєчасне внесення орендних платежів.

Ухвалою господарського суду Сумської області від 31.07.2017 прийнято до розгляду заяву позивача № 1277 від 25.07.2017 про зменшення позовних вимог, відповідно до якої останній просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: Сумська область, м. Путивль, вул. Комсомольська (нова назва Богдана Хмельницького), 42-а, укладений 28.12.2004 між Путивльською міською радою та ТОВ "Суминафтосервіс" та стягнути з відповідача на свою користь 62725 грн. 53 коп. заборгованості з орендної плати за вказаним договором, 9200 грн. 99 коп. пені за несвоєчасне внесення орендних платежів.

Відповідач подав заперечення проти позову від 18.07.2017 № б/н, у яких просить суд відмовити у задоволенні вимоги позивача про розірвання договору оренди через її необґрунтованість та передчасність. Також у поданих до суду запереченнях відповідач зазначає, що заборгованість по сплаті орендних платежів у нього перед позивачем відсутня.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників, дослідивши та оцінивши надані докази в їх сукупності, суд встановив:

Як вбачається з матеріалів справи, 28.12.2004 між Путивльскою міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Суминафтосервіс» укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір), зареєстрований в ДЗК Путивльського районного відділу земельних ресурсів 30.12.2004 за № 31, за умовами якого визначено, що позивач (орендодавець) надає, а відповідач (орендар) приймає в строкове платне користування з послідуючим викупом земельну ділянку для несільськогосподарського призначення - землі комунальної власності, яка знаходиться за адресою: Сумська область, м. Путивль, вул. Комсомольська, (нова назва Богдана Хмельницького) 42а. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,238 га.

Договір оренди укладено терміном на 49 років та посвідчено приватним нотаріусом Путивльського районного нотаріального округу Колесніченко М.Г. за №3608.

Зазначений Договір оренди було укладено на підставі рішення 16 сесії Путивльської міської ради 24 скликання від 22.10.2004 «Про надання в оренду ТОВ «Суминафтосервіс» земельних ділянок для будівництва автозаправочних станцій по вул. Комсомольська, 42а та по вул. Червоноармійська, 96а з послідуючим викупом».

17.12.2010 сторони уклали договір № 2 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004, посвідчений приватним нотаріусом Путивльского районного нотаріального округу Колесніченко М.Г від 28.12.2004 за р. № 3608. Цей договір зареєстровано у Державному реєстрі земель 28.03.2011 за №00025.

Так, відповідно до договору про внесення змін пункт 1.5 розділу 1 «Предмет договору» договору оренди земельної ділянки площею 0,238 га по вул.Комсомольська, 42а викладено в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки у 2010 році становить 374612 грн. 00 коп.».

Пункт 3.1 розділу 3 «Орендна плата» цього ж Договору викладено у наступній редакції: «Орендна плата на рік становить 12,0% від нормативної грошової оцінки землі. Складовими частинами розрахунку орендної плати є: розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - постійна величина, що застосовується для проведення розрахунку орендної плати; нормативна грошова оцінка землі станом на момент укладення договору. Розмір річної орендної плати на 2010 рік становить 44953,44 грн., що становить 3746,12 грн. за місяць».

Таким чином, у пунктах 1.5 та 3.1 Договору в редакції договору № 2 від 17.12.2017 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004 сторони за взаємною згодою встановили, що орендна плата на рік становить 12,0% від нормативної грошової оцінки землі, а також, що складовими частинами розрахунку орендної плати є: 1) розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - постійна величина, що застосовується для проведення розрахунку орендної плати; 2) нормативна грошова оцінка землі станом на момент укладення договору.

Тобто, відповідач усвідомлював, що саме таким чином здійснюється розрахунок орендної плати і що розмір орендної плати у договорі у твердій (грошовій) сумі встановлений сторонами не лише на 2010 рік, а й на подальші роки дії договору і сплачував орендну плату у встановленому договорами розмірі у 2011, 2012, 2013 та 2014 роках.

Постановою Сумського окружного адміністративного суду від 14.10.2014 у справі № 818/2464/14 за позовом ТОВ «Суминафтосервіс» до Відділу Держземагенства у Путивльському районі Сумської області про визнання дій протиправними та зобов'язання вчинити дії було визнано протиправними дії Відділу Держземагенства щодо застосування при розрахунках нормативної грошової оцінки земельних ділянок у м. Путивль по вул. Комсомольській, 42а та вул. Червоноармійській, 96а з використанням при її розрахунку коефіцієнта функціонального використання земельних ділянок КФ 2,5 та зобов'язано Відділ Держземагенства вчинити дії щодо видачі ТОВ «Суминафтосервіс» витягу про нормативну грошову оцінку згаданих земельних ділянок з використанням при їх розрахунку коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки КФ 0,5.

На виконання постанови Сумського окружного адміністративного суду Відділ Держземагенства у Путивльському районі Сумської області видав ТОВ «Суминафтосервіс» (відповідачеві у даній справі) витяг з технічної документації по грошовій оцінці землі № 2824 від 05.12.2014 із зазначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 2380 м2 по вул. Комсомольська, 42а у м. Путивль у розмірі 62570 грн.

У подальшому, не вносячи змін до договору оренди земельної ділянок, відповідач, у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки, 11.12.2014 подав до податкового органу уточнюючий розрахунок з орендної плати за 2014 рік за вищезазначену земельну ділянку. Як вбачається з листа Глухівської ОДПІ від 20.01.2016 № 65/18-12-15-034, який надійшов на адресу позивача 21.01.2016, як на підставу для подання уточнюючого розрахунку відповідач посилався на постанову Сумського окружного адміністративного суду від 14.10.2014 та на копію витягу з технічної документації по грошовій оцінці земель Відділу Держземагенства у путивльському районі Сумської області від 05.12.2014.

З таких дій відповідача вбачається, що не вносячи змін до договору оренди земельної ділянки та навіть не повідомляючи орендодавця про отримання витягів з технічної документації по грошовій оцінці землі з іншим (меншим за розміром) ніж встановлений сторонами у договорі оренди земельної ділянки розміром нормативної грошової оцінки землі, який за умовами договору є складовою розрахунку розміру орендної плати, відповідач в односторонньому порядку визначив, що він переплатив оренду плату за землю по вищезгаданій земельній ділянці.

27.10.2016 за вих. № 93 відповідач звернувся до позивача з пропозицією про внесення змін до укладеного Договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004.

Рішенням Путивльської міської ради № 677-МР від 22.12.2016 «Про розгляд звернення ТОВ «Суминафтосервіс» про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок» було відмовлено відповідачу у внесенні запропонованих змін до договорів оренди земельних ділянок та рекомендовано міській раді розглянути питання припинення дії договорів.

Відтак, за умовами договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004 (пункту 3.1 у редакції договору № 2 про внесення змін від 17.12.2010) розмір щомісячної орендної плати становить 3746,12 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані зміною відповідачем в односторонньому порядку розміру орендної плати за користування земельною ділянкою без оформлення належним чином змін до договору оренди землі від 28.12.2004, у зв'язку з чим станом на 31.12.2016 у відповідача виникла заборгованість по сплаті орендних платежів.

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендодавцеві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальністю за її несплату є однією з істотних умов договору оренди землі, згідно ст. 15 Закону України «Про оренду землі».

Згідно статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно статті 30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Аналогічні положення містить пункт 11.1 договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Згідно статті 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Матеріалами справи підтверджується і відповідачем не спростовано, що зміни до договору оренди землі після 17.10.2010, коли сторони уклали договір № 2 про внесення змін до договору, не вносилися і пункти 1.5 та 3.1 договору від 28.12.2004 на даний час діють у редакції договору № 2 від 17.12.2010 про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004.

Відтак, за умовами укладеного договору оренди землі відповідач повинен щомісяця сплачувати позивачеві орендну плату у розмірі 3746,12 грн. У той же час, відомостями, наданими Конотопською ОДПІ (лист № 360/15-038 від 20.07.2017), підтверджується, що відповідач щомісячно нараховує та сплачує орендну плату за спірну земельну ділянку у розмірі 1477,74 грн.

Згідно уточненого розрахунку позивача сума недоплаченої орендної плати за 2016 рік за спірним Договором оренди земельної ділянки від 28.12.2004 становить 62725,53 грн. (враховуючи подану позивачем заяву про зменшення позовних вимог від 25.07.2017 № 1277 (вх. № 2195к від 26.07.2017).

Згідно із ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно статті 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, відшкодування збитків.

Згідно статті 615 зазначеного Кодексу, одностороння відмова від зобов'язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов'язання.

Факт порушення відповідачем своїх договірних зобов'язань у частині своєчасного та у повному обсязі внесення орендної плати доведений позивачем і встановлений судом. Відсутність своєї вини відповідач, як особа, що порушила зобов'язання, суду не довів.

За вказаних обставин суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині стягнення з відповідача на користь позивача 62725,53 грн. заборгованості по сплаті орендної плати згідно умов Договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004 за 2016 рік.

Також у позові (з врахуванням заяви про зменшення позовних вимог) позивач просить суд стягнути з відповідача 9200,99 грн. пені, нарахованої за несвоєчасне внесення орендної плати за орендовану земельну ділянку.

Відповідно до п. 3.5 Договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004 у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 2% несплаченої суми за кожен день прострочення.

За змістом статті 549 Цивільного кодексу України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, яке боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Такий вид забезпечення виконання зобов'язання як пеня та її розмір встановлено частиною третьою статті 549 Цивільного кодексу України, частиною шостою статті 231 Господарського кодексу України, статтями 1, 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» та частиною шостою статті 232 Господарського кодексу України.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але згідно із статтею 3 зазначеного Закону розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Відповідно до пункту 2.5 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 14 від 17.12.2013 «Про деякі питання практики застосування законодавства про відповідальність за порушення грошових зобов'язань» щодо пені за порушення грошових зобов'язань застосовується припис частини шостої статті 232 ГК України. Даним приписом передбачено не позовну давність, а період часу, за який нараховується пеня і який не повинен перевищувати шести місяців від дня, коли відповідне зобов'язання мало бути виконане; законом або укладеним сторонами договором може бути передбачено більшу або меншу тривалість цього періоду. Його

перебіг починається з дня, наступного за останнім днем, у який зобов'язання мало бути виконане, і початок такого перебігу не може бути змінений за згодою сторін. Необхідно також мати на увазі, що умова договору про сплату пені за кожний день прострочення виконання зобов'язання не може розцінюватися як установлення цим договором іншого, ніж передбачений частиною шостою статті 232 ГК України, строку, за який нараховуються штрафні санкції.

З урахуванням наведеного, судом був здійснений перерахунок суми пені, яка підлягає нарахуванню відповідачеві за неналежне виконання грошового зобов'язання. За наслідками проведеного перерахунку суд зазначає, що стягненню з відповідача на користь позивача підлягає пеня у меншому розмірі, ніж у заявлених позовних вимогах, а саме: замість 9200,99 грн. стягненню підлягає 9168,67 грн., відтак, вимоги позивача в цій частині суд задовольняє частково в сумі 9168,67 грн.

Розглянувши вимогу позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004, суд зазначає наступне.

Як на підстави для розірвання спірного договору оренди землі позивач посилається на систематичну несплату орендної плати та на невикористання орендованої земельної ділянки для забудови більш ніж три роки підряд (ст. 416 Цивільного кодексу України).

Як вже зазначалось вище, згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Згідно ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 21 цього Закону передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема, своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Відповідно до п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 11.3 Договору оренди земельної ділянки від 28.12.2004 передбачена можливість розірвання договору оренди землі за рішенням суду у разі невиконання однією із сторін обов'язків, передбачених договором.

Матеріалами справи підтверджується факт несвоєчасності сплати орендних платежів за договором оренди земельної ділянки від 28.12.2004.

Відповідно до підпункту 2.20 пункту 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» передбачено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно із підпунктом 2.23 пункту 2 вищезазначеної Постанови розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Матеріали справи свідчать про неналежне виконання відповідачем умов договору оренди земельної ділянки - систематичну несплату ним орендної плати та наявність заборгованості по орендній платі.

У той же час, відповідно до ч. 1 ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Відповідно до статей 24 та 25 даного Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статтею 143 Земельного кодексу України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Таким чином, аналіз наведених норм діючого законодавства та умов договору свідчить, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було розпочато.

Зазначену правову позицію наведено у постановах Верховного Суду України від 11.11.2014 у справі № 911/2845/13, від 21.01.2015 у справі № 910/16306/13.

За таких обставин, суд зазначає, що посилання позивача на ст. 416 Цивільного кодексу України як на підставу для розірвання договору оренди земельної ділянки є недоцільним, оскільки за умовами укладеного договору оренди в оренду була передана земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі комунальної власності, цільове призначення землі не змінювалось.

Відтак, з урахуванням встановлених обставин, суд зазначає про наявність правових підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав систематичної несплати орендної плати за землю (даний факт підтверджений відомостями, наданими податковим органом та судовими рішеннями), а не з підстав невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 43 ГПК України встановлено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

За вказаних обставин, на підставі досліджених у судових засіданнях доказів суд дійшов висновку про правомірність позовних вимог та про їх задоволення.

Згідно ст. 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору у даній справі підлягають відшкодуванню позивачу за рахунок відповідача пропорційно задоволеним позовним вимогам у розмірі 3199 грн. 36 коп.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 526, 629, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Суминафтосервіс» (40000, м. Суми, майдан Незалежності, 3/1; ) на користь Путивльської міської ради Путивльського району Сумської області (41500, Сумська область, м. Путивль, вул. Князя Володимира, 50; ) 62725 грн. 53 коп. заборгованості зі сплати орендної плати, 9168 грн. 67 коп. пені, 3199 грн. 36 коп. витрат зі сплати судового збору.

3. Розірвати договір оренди земельної ділянки, яка розташована за адресою: Сумська область, м. Путивль, вул. Комсомольська (нова назва Богдана Хмельницького), 42-а, який був укладений 28.12.2004 між Путивльською міською радою (41500, Сумська область, м. Путивль, вул. Князя Володимира, 50; ) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Суминафтосервіс» (40000, м. Суми, майдан Незалежності, 3/1; ).

4. В іншому відмовити.

5. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 02.10.2017.

Головуючий суддя В.Л. Котельницька

Суддя Л.А. Костенко

Суддя В.В. Яковенко