ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" жовтня 2017 р. Справа № 914/204/17

ОСОБА_1 апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючий-суддя: Бойко С.М.,

суддів: Бонк Т.Б.,

ОСОБА_2,

при секретарі судового засідання Процевич Р.В.,

за участю представників сторін :

від позивача: ОСОБА_3 (довіреність від 11.01.2017);

від відповідача: ОСОБА_4 (довіреність від 22.04.2015);

від третьої особи-1: не зявився;

від третьої особи-2: не зявився;

розглянув апеляційну скаргу громадської організації Центральна школа бойового гопака б/н від 18.04.2017

на рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017

у справі № 914/204/17, суддя Іванчук С.В.

за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради, м. Львів

до відповідача громадської організації Центральна школа бойового гопака, м. Львів

за участі третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_1 комунального підприємства Княже місто, м. Львів,

за участі третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_1 міської ради, м. Львів,

про зобовязання повернути обєкт оренди шляхом виселення

ВСТАНОВИВ:

рішенням господарського суду Львівської області від 04.04.2017 задоволено позов Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради та зобовязано громадську організацію «Центральна школа бойового гопака» повернути Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради обєкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень, загальною площею 143,8 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Дудаєва Дж., 9.

Висновок суду обґрунтовано тим, що позивач повідомив відповідача про закінчення терміну дії договору оренди нерухомого майна №Г-7783-11 від 15.04.2011 у строк, встановлений ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та просив звільнити займані приміщення, однак відповідач зазначених приміщень не повернув.

В апеляційній скарзі громадська організація «Центральна школа бойового гопака» (відповідач) просить скасувати рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017 та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позову.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що договір оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011 є продовженим на новий строк, оскільки відповідачем в місячний строк після закінчення договору оренди надано заяву з додатковою угодою на продовження дії договору оренди на новий термін.

Для продовження дії договору на той самий строк та на тих самих умовах не вимагається обовязкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Вказує на неправомірність застосування судом першої інстанції виселення, як інституту житлового права, до громадської організації.

В матеріалах справи наявна відмова відповідачу в переважному праві на продовження договору і відсутнє попередження про намір використовувати приміщення для власних потреб, що не узгоджується з обставинами встановленими судом першої інстанції.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 міська рада (третя особа-2) просить рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

В обґрунтування відзиву на апеляційну скаргу зазначає, що оскільки орендодавець заперечив проти продовження договору оренди, то наявні підстави для припинення договірних відносин у звязку з закінченням терміну дії договору оренди, а відтак підлягає поверненню орендоване майно позивачу в силу ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

В судове засідання 04.10.2017 зявились представники позивача та відповідача. Представники третіх осіб не зявилися, їх явка в судове засідання не визнавалась обов'язковою, а тому апеляційний господарський суд їх неявку в судове засідання розцінює як без поважних причин, а тому відсутні процесуальні перешкоди в розгляді справи, вважає за можливе розглянути спір за наявних у справі доказів.

Розглянувши наявні в справі матеріали, давши оцінку доводам та запереченням, які містяться в апеляційній скарзі та у відзиві на апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін в судовому засіданні, апеляційний господарський суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги та скасування рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики ОСОБА_1 міської ради (орендодавець/позивач) та громадською організацією «Центральна школа бойового гопака» (орендар/відповідач) укладено договір оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) (надалі по тексту договір оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011) (а.с.21-23).

Згідно до розділу 1 договору оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011 орендодавець, відповідно до наказу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики ОСОБА_1 міської ради № 61-А від 28.03.2011, на умовах визначених цим договором зобовязується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 143,8 кв. м., а саме: нежитлові приміщення першого поверху, що позначені в технічній документації під літерами 1. 2, 3. 4, 5, 6, V, площею 79,1 кв. м та нежитлові приміщення підвалу, що позначені в технічній документації під літерами XI, XIII, XIV, площею 64,7 кв. м, які розташовані в будівлі (літ. А-4) за адресою: м. Львів, вул. Дудаєва Дж., буд. 9, далі - об'єкт оренди, що знаходиться на балансі ОСОБА_1 комунального підприємства "Княже місто", надалі балансоутримувач і належить територіальній громаді м. Львова в особі ОСОБА_1 міської ради на праві комунальної власності на підставі рішення Галицького (Ленінського) райвиконкому м. Львова № 222 від 14.04.1987, зареєстрованого ОСОБА_1 обласним державним комунальним бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки (ЛОДКБТІ та ЕО) 01.04.2004 за реєстраційним номером 5327473 (номер запису 6830 в книзі 9), що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 3238202, виданим ЛОДКБТІ та ЕО 01.04.2004. Технічна характеристика обєкта оренди наводиться в технічному паспорті ЛОДКБТІ та ЕО від 09.09.2004, інвентарний № 902.

Згідно з витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Обласним комунальним підприємством ОСОБА_1 обласної ради "Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки" 15.04.2011 за № 29686508, інвентаризаційна оцінка обєкта оренди становить 70 515,00 грн. Згідно з висновками оцінювача (звіт про оцінку майна), затвердженими наказом Управління комунальної власності Департаменту економічної політики ОСОБА_1 міської ради № 25-е від 20.01.2011 ринкова вартість об'єкта оренди станом на 30.11.2010 складає 591 621,00 грн. без ПДВ.

Відповідно до розділу 2 договору оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011 обєкт оренди буде використовуватись орендарем для діяльності громадської організації.

Згідно акту приймання-передачі від 21.05.2013 (а.с.24) Управління комунальної власності департаменту економічної політики ОСОБА_1 міської ради передало, а громадська організація «Центральна школа бойового гопака» прийняла нерухоме майно нежитлові приміщення загальною площею 143,8 кв. м., за адресою: м. Львів, вул. Дудаєва Дж., буд. 9 згідно договору оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011.

Згідно із п. 4.1. договору оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011 термін договору оренди визначений з 15 квітня 2011 року до 26 лютого 2016 року включно.

Позовні вимоги Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради обґрунтовувало тим, що позивач листом за №2302-вих-555 від 11.03.2016 року повідомив відповідача, після закінчення строку дії договору оренди, про його припинення згідно з вимогами п. 1 ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та просив звільнити займані приміщення, однак відповідач зазначених приміщень не повернув.

З пояснень відповідача в судовому засіданні вбачається, що останній звертався ще до закінчення терміну дії договору оренди до орендодавця з наміром на продовження дії договору оренди та вважав, що він залишається чинним, оскільки до закінчення терміну його дії і на час заповнення ним бланку-заяви про продовження дії цього договору орендареві не надходило від позивача письмових заяв про припинення його дії. На пропозицію орендодавця заповнив та подав бланк-заяву від 02.03.2016 року про продовження договору оренди, що наявна в матеріалах справи (а.с.60).

Пунктом 13.1 договору оренди №Г-7783-11 від 15.04.2011 сторони передбачили, що після закінчення строку дії договору його переоформлення буде здійснюватись у порядку, передбаченому ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Однак листом №2302-вих-555 від 11.03.2016 року (протягом місяця після закінчення терміну дії договору оренди майна) Департамент економічної політики управління комунальної власності ОСОБА_1 міської ради заявив про припинення строку дії договору оренди, відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 9.1-9.5 договору, за якими передбачено повернення орендодавцю обєкта оренди після закінчення терміну дії договору або дострокового припинення чи розірвання. Також звернувся до відповідача із вимогою про звільнення майна, що було об'єктом оренди та повернення його у володіння орендодавця, з підписанням акту приймання-передачі.

Відповідно до частини 1 статті 283 ГК за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 ЦК та опосередковано нормою частини 4 статті 291 ГК, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК.

Частиною 1 ст. 777 Цивільного кодексу України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. За приписами ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Права наймача, встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір.

Сторони за укладеним договором передбачили умови для продовження цього договору відповідно у п. 4.3. зазначили , що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

З цих підстав зазначені дії сторін щодо зміни загального правила продовження дії договору, прямо не заборонені Законом України «Про оренду державного та комунального майна», положеннями ЦК та ГК. Обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства, зокрема правил щодо повідомлення до закінчення договору оренди на його продовження не випливає із самої суті відносин між сторонами.

Відповідно, у місячний строк після закінчення терміну дії договору оренди сторони, керуючись ст. 6, 629 ЦК України, мають право вирішити питання щодо продовження (непродовження) орендних правовідносин.

Крім того, у справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюється і дія Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За змістом ч.3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Судом встановлено, що орендодавець не направляв повідомлення орендарю, у визначений законом строк, про використання орендованого майна для власних потреб, оскільки мав намір на укладення нового договору найму.

Разом з тим для застосування ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та визнання за орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк, апеляційним судом встановлено, що термін договору оренди закінчився; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; власник майна не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору не повідомив орендаря про використання майна для власних потреб та наявний намір в наймодавця на укладення нового договору найму. При цьому сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

Виходячи з положень ст. 11 Цивільного кодексу України, відповідно до якої права та обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" слід дійти висновку про те, що не направлення власником майна за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди заяви про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб та встановлення наміру в наймодавця на укладення нового договору найму, судом розцінюється як порушення переважного права орендаря на укладення договору на новий строк в сукупності з іншими обставинами.

А тому висновок, суду першої інстанції про виселення відповідача із займаних орендованих приміщень в звязку із закінченням договору оренди без врахування вищевстановлених обставин є передчасним.

А також, висновок суду першої інстанції, що переважне право орендаря на продовження договору оренди спірного приміщення буде мати місце лише за наявності інших рівних умов, що свідчить про обов'язкову участь такого орендаря в конкурсі разом з іншими претендентами, однак при певній перевазі, апеляційний суд розцінює як довільне тлумачення змісту норми права, а саме ч. 3 с.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та вимог норм ст.777 ЦК України.

Згідно з ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини", відповідно до якої, суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Неврахування судом першої інстанції переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обовязки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про незастосування практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Зокрема, у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства», суд дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і в цілях статті 1 Першого протоколу таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема у справах: «Меллахер та інші проти Австрії» від 19.12.1998 та «ОСОБА_5 Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 визначив, що під поняттям «майно» розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно із законодавством країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових «рішень, «активи", які можуть виникнути, «правомірні очікування»/»законні сподівання» особи.

При цьому, у рішенні «ОСОБА_5 Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. …право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.»

Враховуючи вищевикладене апеляційним судом встановлено, що відповідач дотримувався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, тобто, позивач може вважатись таким, що набув права «правомірного очікування». Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов.

Відповідно позивач не довів про порушення його права, яке б підлягало захисту по суду шляхом виселення відповідача, а тому в заявленому позові йому слід відмовити.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Відповідно до статті 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Таким чином, доводи апеляційної скарги спростовують висновки суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог, а тому апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017 у справі №914/204/17 скасуванню.

Відповідно до ч. 1 ст. 49 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, з урахуванням вищенаведеного, апеляційний господарський суд прийшов до висновку необхідність відшкодування апелянту за рахунок позивача 1760,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, ОСОБА_1 апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

апеляційну скаргу громадської організації Центральна школа бойового гопака б/н від 18.04.2017 задоволити.

Рішення господарського суду Львівської області від 04.04.2017 у справі №914/204/17 скасувати.

Відмовити в задоволенні позову Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради про зобовязання громадської організації «Центральна школа бойового гопака» повернути Управлінню комунальної власності департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради обєкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень, загальною площею 143,8 кв. м., що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Дудаєва Дж., 9.

Стягнути з Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ОСОБА_1 міської ради (пл. Галицька, 15, м. Львів, 79008, ) на користь громадської організації Центральна школа бойового гопака (вул. Стефаника, 8/10, м. Львів, 79000, ) 1760,00 грн. судового збору.

Місцевому господарському суду видати наказ в порядку ст. 116 ГПК України.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Справу скерувати на адресу місцевого господарського суду.

Головуючий суддя: С.М. Бойко

Судді: Т.Б. Бонк

ОСОБА_2

Повний текст постанови виготовлено 09.10.2017.