ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

19.09.2017 Справа № 920/817/17
Господарський суд Сумської області, у складі судді Левченка П.І. при секретарі судового засідання Молодецькій Ю.В. розглянув матеріали справи № 920/817/17

за позовом - Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, м. Суми,

до відповідача - фізичної особи-підприємця Ал-Давоуді Шахаван, м. Суми,

про розірвання договору оренди та виселення з приміщення,

за участю представників:

позивача - Ромась І.М. за довіреністю № 06.01-27/2 від 10.01.2017,

відповідача - ОСОБА_1, ОСОБА_2 за довіреністю б/н від 15.09.2017.

Суть спору: позивач у своїй позовній заяві просить суд розірвати договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0401 від 10.12.2010 року, укладений з відповідачем, а також виселити відповідача з підземного переходу площею 612,1 кв.м., що розташований на перехресті вул. СКД, вул. Харківській у м. Суми.

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 27.06.2017 року його спеціалістами була проведена перевірка виконання умов договору, за результатами якої складено акт, яким зафіксовано невиконання відповідачем своїх договірних зобов'язань, а тому договір підлягає розірванню і відповідач має звільнити орендоване приміщення.

Відповідач у своєму відзиві на позов заперечує проти позовних вимог, вважаючи їх надуманими та необґрунтованими, а складені позивачем акти вважає неналежними та недопустимими доказами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

10.12.2010 року між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (орендодавцем), правонаступником якого є позивач, та відповідачем (орендарем) укладено договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ-0401 (далі - договір), за умовами якого орендодавець передав, а орендар (відповідач) прийняв у строкове платне користування (в оренду) підземний перехід за адресою: м. Суми, перехрестя вул. СКД, вул. Харківська, загальною площею 612,1 кв.м. Майно передано в оренду для розміщення магазинів та кафе (пункт 1.1 договору).

За умовами договору відповідач, зокрема, зобов'язаний, надавати можливість орендодавцю в будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, яка здійснюється в присутності орендаря (відповідача) або його представника (пункт 6.2.12 договору), а також зобов'язаний передавати у суборенду об'єкт оренди або його частини (пункт 6.2.14 договору).

Згідно пункту 7.1.1 договору, орендодавець (позивач) має право у будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, контролювати стан та ефективність використання об'єкта оренди, але з урахуванням умов пункту 6.2.12 договору, яким сторони визначили, що така перевірка здійснюється в присутності орендаря (відповідача) або його представника.

Згідно вимог статті 193 Господарського кодексу України та статті 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та закону.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим для виконання сторонами.

З актів перевірки виконання умов договору оренди нежитлових приміщень (а саме: договору оренди нерухомого майна від 10.12.2010 року № УМКВ-0401) від 27.06.2017 року та від 04.08.2017 року (а.с. 14-19), складених представниками позивача Дмитренко Т.О. та Будаковою М.Є., вбачається, що перевірки здійснювалися всупереч умовам договору (пункту 6.2.12 договору) одноосібно позивачем за відсутності орендаря (відповідача) або його представника.

З огляду на вищевикладене, відповідач був позбавлений права та можливості надати особам, що здійснювали перевірки, документи, які свідчать про належне виконання умов договору, надати усні та письмові пояснення з приводу питань, які виникли у перевіряючих при перевірці.

Вищезгадане порушення позивачем умов договору (пункт 6.2.12 договору) призвело до складення представниками (працівниками) позивача необ'єктивних актів перевірки від 27.06.2017 року та від 04.08.2017 року, які не можуть бути належними та допустимими доказами у даній справі.

Посилаючись на вищезгадані одноосібні (складені лише працівниками позивача) акти перевірки, які не є належними та допустимими доказами, позивач у своїй позовній заяві безпідставно стверджує, що відповідачем не виконуються зобов'язання, визначені пунктами 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.6, 6.2.7, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.17 договору оренди від 10.12.2010 року № УМКВ-0401.

Твердження позивача не відповідають дійсності.

Відповідачем надано суду належні та допустимі докази, які спростовують твердження позивача, викладені останнім в актах перевірки від 27.06.2017 року та від 04.08.2017 року, а також у позовній заяві.

Зокрема, відповідачем надано суду та судом долучено до матеріалів справи належним чином засвідчені копії договорів, які підтверджують здійснення охорони об'єкту оренди: договору від 08.06.2011 року № 110 з ДП «Діфенс» ТОВ «Защита-92», договору від 25.09.2012 року № 1860/с з ПП «Явір-2000», договору від 01.04.2015 року № 1860/с/0806А з ТОВ «Охоронна фірма «Альфа-Л», договору від 01.08.2016 року № 1860/с/0806А з ТОВ «Охоронна фірма «Альфа-Л», договору від 01.04.2017 року № 1860/с/0806А з ТОВ «Охоронна фірма «Альфа-Л».

Надано відповідачем та долучено судом до матеріалів даної справи копії договорів: від 12.02.2014 року № 2516 на постачання електроенергії з ПАТ «Сумиобленерго», від 06.09.2017 року № 948 про надання послуг з вивезення побутових відходів з ТОВ «Сервісресурс», від 29.12.2010 року № 675884 про добровільне страхування майна з ВАТ Національна акціонерна страхова компанія «Оранта», від 25.03.2011 року № 004/009-34337/04МА про добровільне страхування орендованого майна з ПАТ «Страхова компанія «Брокбізнес», від 30.08.2017 року № 004/009-086833/04МА з ПАТ «Страхова компанія «Брокбізнес».

Відповідачем також надано суду копію акту звірки нарахування та надходження орендної плати до міського бюджету за оренду комунального майна по договору від 10.12.2010 року № УМКВ-0401 за період з 01.01.2013 року по 31.07.2017 року.

Надано відповідачем та долучено судом до матеріалів справи викопіювання з розділу «Архітектурні рішення. Генплан» проектної документації «Проектування існуючого підземного переходу з розміщенням кіосків побутового обслуговування пішоходів і магазину на перехресті вул. СКД та вул. Харківська у м. Суми». Ця проектна документація розроблена у 2011 році, містить відомості щодо опорядження фасадів та благоустрою прилеглої території. Роботи по опорядженню та благоустрою були проведені у відповідності до вказаної проектної документації.

Відповідачем також надано копії договорів про закріплення та утримання території міста Суми в належному санітарно-технічному стані від 08.12.2012 року № 250 з Зарічною районною в місті Суми адміністрацією, від 04.09.2017 року з Управлінням «Інспекція з благоустрою міста Суми» Сумської міської ради.

Вищезгаданими документами спростовуються безпідставні твердження позивача щодо невиконання відповідачем пунктів 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4, 6.2.6, 6.2.7, 6.2.9, 6.2.10, 6.2.17 договору та, навпаки, цими документами підтверджується виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди від 10.12.2010 року № УМКВ-0401.

Стосовно виконання пункту 6.2.3 договору працівниками позивача в акті перевірки від 27.06.2017 року зазначено, що при вході до підземного переходу зруйнована тротуарна плитка на сходах, облицювальна плитка в деяких місцях відвалилася, стіни не пофарбовано. На момент перевірки поточний ремонт орендарем не проводився.

Відповідач стверджує, що зазначене вище не відповідає дійсності, є виключно суб'єктивним судженням позивача, яке не підтверджене жодним документом, зокрема, висновком фахового спеціаліста або спеціальної організації, яка має право надавати оцінку технічному стану будівель та конструкцій.

Суд погоджується з таким твердженням відповідача, зважаючи на те, що акт перевірки від 27.06.2017 року не є належним та допустимим доказом у справі, оскільки всупереч вимогам пункту 6.2.12 договору складений лише представниками (працівниками) позивача за відсутності відповідача або його представника, тобто є одностороннім актом, що відображає суб'єктивне судження позивача.

Не відповідає дійсності також твердження позивача щодо порушення відповідачем пункту 6.2.17 договору, а саме твердження, що документи, які підтверджують узгодження цільового призначення об'єкта оренди з органами пожежної безпеки не надані відповідачем на час перевірки.

Таке твердження позивача є некоректним та необгрутованим, оскільки під час перевірки відповідач чи його представник не були присутні, а сама перевірка проведена позивачем з грубим порушенням умов пункту 6.2.12 договору.

На підтвердження належного виконання умов пункту 6.2.17 договору (як і інших пунктів договору) під час перевірки відповідач не міг надати ні документів, ні пояснень, оскільки при перевірці не був присутній і про перевірку позивач відповідачеві не повідомляв, для участі у перевірці позивач відповідача не запрошував.

Відповідач надав суду на підтвердження належного виконання ним своїх зобов'язань за пунктом 6.2.17 договору викопіювання з робочого проекту «Автоматична пожежна сигналізація. Система повідомлення про пожежу», розробленого у 2011 році та погодженого Управлінням держтехногенбезпеки у Сумській області листом від 15.11.2011 року № 21/6/1012.

Позивач у позовній заяві зазначив, що в ході перевірки було встановлено, що орендовані нежитлові приміщення в порушення частини першої статті 714 Цивільного кодексу України передані у суборенду без згоди орендодавця, хоча договором оренди не передбачено передачу об'єкта оренди або його частини в суборенду без згоди орендодавця.

Таке твердження позивача є безпідставним та необґрунтованим.

Згідно частини першої статті 714 Цивільного кодексу України, передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною другою статті 22 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно, якщо інше не передбачено договором оренди. При цьому строк надання майна у суборенду не може перевищувати терміну дії договору оренди.

Пунктом 6.2.14 договору оренди від 10.12.2010 року № УМКВ-0401 встановлено обов'язок орендаря (відповідача) передавати в суборенду об'єкт оренди або його частини.

При цьому договір не містить положень, які зобов'язують відповідача погоджувати з позивачем питання передачі в суборенду об'єкту оренди або його частини.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на частину другу статті 651 Цивільного кодексу України, згідно якої договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Позивачем у даному випадку не доведено істотного порушення умов договору відповідачем (такого порушення, коли внаслідок завданої цим шкоди позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору), а відтак відсутні підстави як для розірвання договору, так і для виселення відповідача з займаного приміщення.

Таким чином, позовні вимоги позивача у даній справі не підлягають задоволенню у зв'язку з їх безпідставністю, необґрунтованістю та неправомірністю.

Відповідно до статті 32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до статей 33, 34 названого Кодексу, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються учасниками судового процесу. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Стаття 43 Господарського процесуального кодексу України визначає, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Згідно статті 49 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача у зв'язку з відмовою в задоволенні його позовних вимог.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 32, 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено 25 вересня 2017 року.

Суддя П.І. Левченко