ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" вересня 2017 р.Справа № 916/1632/17

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Державного підприємства „Одеське лісове господарство

про розірвання договору оренди, виселення

Суддя Малярчук І.А.

В судових засіданнях приймали участь представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, згідно довіреності №01-36/65 від 13.12.2016р.; ОСОБА_2, згідно довіреності №01-36/31 від 01.08.2017р.; ОСОБА_3, згідно довіреності №01-36/25 від 5.06.2017р.

від відповідача: ОСОБА_4, згідно угоди про надання правової допомоги від 09.02.2017р., свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю №2561 від 20.02.2013р.

В судовому засіданні 21.09.2017 р. приймали участь представники сторін:

від позивача: ОСОБА_3, згідно довіреності №01-36/25 від 5.06.2017р.

від відповідача: ОСОБА_4, згідно угоди про надання правової допомоги від 09.02.2017р., свідоцтва про право на зайняття адвокатською діяльністю №2561 від 20.02.2013р.

СУТЬ СПОРУ: про розірвання договору оренди №262/203 від 04.04.2004р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальної власності Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Державним підприємством „Одеське лісове господарство;

про виселення Державного підприємства „Одеське лісове господарство з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 281.5кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Позивач на заявлених позовних вимогах наполягає, подав пояснення від 14.09.2017р. за вх.№19889/17, заяву про зміну підстав позову від 11.09.2017р. за вх.№2-4734/17, в їх обґрунтування зазначає, що відповідачу на підставі договору оренди №262/203 від 04.03.2004р., укладеного між Представництвом по УКВ ОМР та ДП „Одеське лісове господарство, передано в оренду нерухоме майно. Відповідно до положення „Про ДКВ ОМР ДВК ОМР є правонаступником Представництва по УКВ ОМР. В порушення умов договору оренди відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі сплачує орендну плату, змінив цільове призначення обєкта оренди, що, на думку позивача, є істотним порушенням умов цього договору та є підставою його розірвання, та, як наслідок, виселення орендаря.

Отже, позивач зазначає, що предметом позову є розірвання договору та виселення, а підставою - неналежне виконання зобов`язань за договором, в тому числі нецільове використання обєкта, а також несвоєчасне внесення орендної плати.

Відповідач проти позову заперечує, подав відзиви на позов від 11.09.2017р. за вх.№19509/17, від 20.09.2017р. за вх.№20264/17, де вказує, що Господарським судом Одеської області 21.03.2017р. вирішено такий же спір між тими ж сторонами в межах справи №916/57/17 та тими ж підставами позову, що і у даній справі. Одночасно, відповідач заперечує проти подання позивачем заяви про зміну підстав позову від 11.09.2017р. за вх.№2-4734/17 так як її подано після оголошення судом 31.08.2017р. про початок розгляду справи по суті. Також, відповідач вказує, що акт про зміну цільового використання обєкта оренди від 05.04.2017р. не є належним доказом так як складений позивачем в односторонньому порядку. Відповідач зазначає, що не порушував умови договору оренди від 04.03.2004р. в частині страхування обєкту оренди, оскільки застрахував його ще у 1999році, та в подальшому також укладав договори страхування обєкту, однак, надати документи на підтвердження такого не може, так як по ним закінчились строки їх зберігання. Також, відповідач зазначає, що за умовами договору оренди у випадку його порушення відповідачем попередньо має бути застосований штраф, з підстав чого позивач не набув право на висунення вимог про розірвання договору оренди. Крім того, відповідач вказує, що сплачує орендні платежі за зазначеним договором. Звернувшись із позовом про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, без надсилання відповідної пропозиції орендарю, як то передбачено п.7.5. договору оренди, позивач, на думку, відповідача, порушив процедуру ініціювання питання щодо розірвання договору. Одночасно, відповідач зауважує, що відшкодовує витрати на комунальні послуги, що постачаються на обєкт оренди. Відшкодовувати витрати балансоутримувача відповідач не взмозі, так як умовами договору оренди не визначено ані назву, ані адресу балансоутримувача, не встановлено умов відшкодування витрат останнього.

Клопотання позивача від 17.08.2017р. за вх.№17989/17, від 31.08.2017р. за вх.№18749/17, від 17.08.2017р. за вх.№17989/17, від 31.08.2017р. за вх.№18749/17 про долучення документів до матеріалів справи, від 01.09.2017р. за вх.№18814/17, від 14.09.2017р. за вх.№19840/17 про ознайомлення з матеріалами справи судом задоволені.

Ухвалою суду від 12.09.2017р., за клопотанням позивача від 12.09.2017р. за вх.№2-4817/17, згідно ч.3 ст.69 ГПК України, строк розгляду справи було продовжено до 27.09.2017р.

Розглянувши наявні в матеріалах справи документи, заслухавши доводи представників сторін, суд встановив наступне:

04.03.2004р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю ОМР (орендодавець) та Одеським державним лісогосподарським обєднанням „Одесаліс (орендар) було переукладено договір оренди нежитлового приміщення №262/203 від 04.03.1999р., за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення першого поверху, розташоване за адресою: вул. Дача Ковалевського, 65, площею 287кв.м., для розміщення офісу (п.1.1. договору, додаткове погодження №1 від 04.03.2004р.).

Відповідно до п.п.2.1., 2.2., 2.3., 2.4. договору оренди №262/203 від 04.03.2004р. орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна та рішення сесії Одеської міської ради №1054-ХХIV від 26.03.2003р. „Про оренду комунального майна, що є власністю територіальної громади міста ОСОБА_2. За орендоване приміщення орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди рік 1 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Згідно з п.п.3.3., 5.3. договору оренди №262/203 від 04.03.2004р. орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців або невиконання чи порушення умов цього договору орендарем. У разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, договір підлягає розірванню у відповідності з чинним законодавством.

Відповідно до п.п.7.5., 7.6. договору оренди №262/203 від 04.03.2004р. зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається. Договір може бути розірваний на вимогу однієї зі сторін за рішенням арбітражного суду у випадках, передбачених чинним законодавством.

За умовами пп.е), з), л) п.4.2., 4.8. договору оренди №262/203 від 04.03.2004р. на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобовязаний: застрахувати орендоване приміщення у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством; своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого майна; укласти з балансоутримувачем орендованого приміщення договір на відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщення. Орендар має право передавати частину орендованого приміщення в суборенду іншим особам чи організаціям лише за письмовим погодженням орендодавця.

Положеннями п.4.7. договору оренди №262/203 від 04.03.2004р. визначено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобовязаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) обєкта оренди.

Додатковими погодженнями №2 від 12.09.2005р., №3 від 19.10.2007р., №4 від 25.12.2008р., №5 від 15.05.2009р., №6 від 22.09.2011р. змінено назву орендаря на - ДП „Одеське лісове господарство, як правонаступника Одеського державного лісогосподарського обєднання „Одесаліс, змінено назву орендаря на - ДКВ ОМР, як правонаступника Представництва по УКВ ОМР, продовжено строк дії договору оренди №262/203, змінено площу орендованого майна з 287 кв.м. на 281,5кв.м. на підставі технічного паспорту КП „ОМБТІ та РОН від 07.04.2009р.

Відповідно до п.1.1. Положення про Департамент комунальної власності ОМР, зареєстрованого державним реєстратором 02.03.2011р., ДКВ ОМР є правонаступником Представництва по управлінню комунальною власністю ОМР.

Додатковим договором №7 від 04.03.2015р. строк дії договору оренди продовжено до 04.02.2018р., визначено, що орендна плата з 04.03.2015р. складає 1 грн. на рік, ПДВ 20% - 20коп.

09.11.2016р. комісією у складі працівників Управління орендних відносин та відчуження комунального майна складено акт обстеження нежитлового приміщення комунальної власності, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського,65, із якого вбачається, що в деяких приміщеннях на стінах та на стелі наявні сліди сирості та плісняви, місцями спостерігається відлущення штукатурки, двірні блоки у незадовільному стані. Сім приміщень орендованого майна, загальною площею 71,8кв.м. використовуються під житло, решта площі 209,7кв.м. використовується не у повному обсязі. Згідно акту з торця будівлі добудовано приміщення, яке використовується орендарем під склад, а також на території двору розташовані металевий гараж та деревяний сарай, які в орендовану площу не входять та в технічному паспорті відсутні. Договір на відшкодування експлуатаційних витрат відсутній, приміщення не застраховано.

Також, 05.04.2017р. працівниками позивача складено акт обстеження орендованого майна, відповідно до якого встановлено, що приміщення зачинено, не використовується, на території двору розташовані металевий гараж та деревяний сарай, які в орендовану площу не входять та в технічному паспорті відсутні.

10.04.2017р. комісією у складі працівників Управління орендних відносин та відчуження комунального майна, працівника КУ „Муніципальна служба комунальної власності, а також за участю сторонньої особи ОСОБА_5 складено акт обстеження обєкта оренди, яким підтверджено використання 30-ти приміщень під житло.

Як вбачається із поданого позивачем розрахунку заборгованості у відповідача до лютого 2017р. існувала заборгованість по орендній платі у розмірі 16,37грн., частина з якої відповідачем була оплачена лише 24.02.2017р. у сумі 14,80грн. за платіжним дорученням №6709 від 24.02.2017р., у звязку з чим станом на 30.08.2017р. у відповідача утворилась заборгованість по орендній платі в сумі 2,77грн. Під час розгляду справи 11.09.2017р. відповідач оплатив 3грн., які відповідно до пояснень позивача та банківської виписки внесені останнім на оплату пені в 0,10грн., а решта є надмірно сплаченою сумою пені, що підлягає за вимогою відповідача поверненню останньому.

На підтвердження проведення страхування обєкту оренди відповідач подав копію договору №11/1169576/1602/17 від 02.03.2017р., укладеного із ПАТ „СК „Провідна, платіжне доручення №6715 від 02.03.2017р. на суму 805,61грн. про оплату послуг страхування.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 21.03.2017р. у справі №916/57/17 за позовом ДКВ ОМР до ДП „Одеське лісове господарство про розірвання договору оренди №262/203 від 04.04.2004р. і виселення у позові відмовлено повністю.

Однією із підстав для відмови судом у позові по справі №916/57/17 стало те, що судом не прийнято як належний доказ використання відповідачем орендованого майна не за цільовим призначенням, поданий з боку позивача ОСОБА_6 обстеження нежилого приміщення комунальної власності, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, від 09.11.2016р., оскільки, зазначений ОСОБА_1 підписаний з боку тільки однієї сторони, а саме з боку представників Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, тобто особи, яка звернулась до суду за захистом своїх порушених прав, отже, є зобовязаною довести у встановленому порядку шляхом подання належних доказів, факт такого порушення з боку іншої особи, яка, в даному випадку, наявність такого порушення заперечує.

Згідно ч.3 ст.35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Тобто, у даному випадку є встановленим судом у справі №916/57/17 факт неналежності як доказу акту 09.11.2016р. обстеження нежилого приміщення комунальної власності, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, як такого, що складений у односторонньому порядку.

Проаналізувавши наявні в матеріалах справи документи, подані сторонами докази та викладені ними правові позиції, суд вважає заявлені позивачем позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню з огляду на наступні положення законодавства.

Засадами чинного Цивільного кодексу України в редакції від 16.01.2003р. передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. (ст.15 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (ч.1 ст.762 Цивільний кодекс України).

Положеннями ч.1 ст.530 ЦК України передбачено, що якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України зобовязання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається.

Відповідно до ч.1 ст.2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна №2269-XII від 10.04.1992р. орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч.1 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

За положеннями ч.1 ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Так, у постанові Верховного суду України від 08.05.2012р. по справі №5021/966/2011 у аналогічних спірних правовідносинах викладено правову позицію, із якої вбачається, що істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Згідно ч.1 ст.10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до ч.ч.2, 3 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Суд, дослідивши договір оренди нежитлового приміщення №262/203 від 04.03.2004р. та правовідносини сторін, що склались по ньому, встановив, що мало місце прострочення відповідачем строку сплати орендної плати понад півроку, нецільового використання обєкту оренди, що встановлено безпосередньо в акті обстеження об`єкта оренди від 10.04.2017р., отже, мало місце порушення відповідачем зобовязань, які носять істотний характер, і спричинили позбавлення в значній мірі позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме, надходження до держбюджету коштів у вигляді орендних платежів та належного використання майна.

При цьому, суд не приймає як доказ акт від 09.11.2016р. обстеження нежилого приміщення комунальної власності, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, так як факт його неналежності встановлено судовим рішенням по справі №916/57/17.

ОСОБА_6 обстеження обєкту оренди від 05.04.2017р. судом також не приймається в доведення факту нецільового використання обєкта оренди, так як такий акт складено лише за участю представників позивача.

Одночасно, складений 10.04.2017р. комісією у складі працівників Управління орендних відносин та відчуження комунального майна, працівника КУ „Муніципальна служба комунальної власності, а також за участю сторонньої особи ОСОБА_5 акт обстеження обєкта оренди підтверджує нецільове використання обєкта оренди під житло, тоді як п.4.1. договору оренди передбачено розміщення на обєкті оренди офісу.

Доводи позивача стосовно невиконання відповідачем обовязку по страхуванню обєкту оренди спростовуються поданням відповідачем до справи копії договору №11/1169576/1602/17 від 02.03.2017р., укладеного із ПАТ „СК „Провідна, платіжного доручення №6715 від 02.03.2017р. на суму 805,61грн. про оплату послуг страхування.

Наразі, розрахунок позивача та платіжне доручення позивача №6709 від 24.02.2017р. вказують на порушення відповідачем строків оплати орендної плати понад півроку, часткову оплату боргу в сумі 14,80грн., однак, з 24.02.2017р. по 31.08.2017р. існує орендна заборгованість підприємства в 2,77грн., тобто, також понад півроку, що згідно п.п.3.3., 5.3. договору оренди є підставою для його розірвання.

З врахуванням викладеного, підлягає задоволенню позовна вимога позивача про розірвання договору оренди №262/203 від 04.04.2004р., укладеного між Представництвом по управлінню комунальної власності Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Державним підприємством „Одеське лісове господарство.

За положеннями ч.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Отже, як наслідок задоволення позовної вимоги про розірвання договору оренди, з врахуванням ч.1 ст.785 ЦК України, п.4.7. договору оренди №262/203 від 04.04.2004р., суд задовольняє позовну вимогу позивача про виселення Державного підприємства „Одеське лісове господарство з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 281.5кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Згідно ст.32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ст.43 ГПК України).

З огляду на вищевикладені обставини справи, з урахуванням положень чинного законодавства, суд вбачає доведеними та обґрунтованими заявлені позовні вимоги ДКВ ОМР, з огляду на що задовольняє їх у повній мірі.

Згідно ст. 49 ГПК України витрати по оплаті позивачем судового збору в сумі 3200грн. підлягають відшкодуванню платнику за рахунок відповідача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, ст.ст.82- 85 ГПК України суд, -

ВИРІШИВ:

1. Задовольнити позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради повністю.

2. Розірвати договір оренди №262/203 від 04.04.2004р., укладений між Представництвом по управлінню комунальної власності Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради та Державним підприємством „Одеське лісове господарство.

3. Виселити Державне підприємство „Одеське лісове господарство (67832, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Великодолинське, вул. Клари Цеткін,77, ) з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 281.5кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Дача Ковалевського, 65, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, ).

4. Стягнути з Державного підприємства „Одеське лісове господарство (67832, Одеська область, Овідіопольський район, смт. Великодолинське, вул. Клари Цеткін,77, ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська,1, ) 3200 (три тисячі двісті) грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили згідно зі ст.85 ГПК України, після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Накази видати згідно ст.116 ГПК України.

Повний текст рішення складено 22 вересня 2017 р.

Суддя І.А. Малярчук