КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" вересня 2017 р. Справа№ 910/7905/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Хрипуна О.О.

суддів: Михальської Ю.Б.

Корсакової Г.В.

при секретарі судового засідання - Вага В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Видавничий дім "Відомості"

на рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2017

у справі № 910/7905/17 (суддя Привалов А.І.)

за позовом Приватного підприємства "Видавничий дім "Відомості"

до Київської міської ради

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

за участю представників:

від позивача: Губанова В.В., Яндян О.А.,

від відповідача: Безносик А.О.

ВСТАНОВИВ:

ПП "Видавничий дім "Відомості" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, що нотаріально посвідчений 14.07.2004 по реєстру за № 715 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.09.2004 за № 79-6-00232, (з урахуванням вже внесених змін до нього), кадастровий номер :76:065:0059, а саме зміни в п.п. 4.2 пункту 4 "Орендна плата" договору оренди земельної ділянки слова і цифри "10 (десяти)" на слова і цифри "3,6 (трьох цілих шість десятих)".

В обґрунтування позовних вимог позивач послався на положення ст.ст. 632, 651 ЦК України, ст.ст. 21, 23, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. 288 ПК України, п. 4.8 договору оренди земельної ділянки та прийняття Київською міською радою рішення від 12.12.2016 № 554/1558, яким змінено розмір орендної плати для даного виду землекористування з 10 до 3,6.

Рішенням господарського суду міста Києва від 06.07.2017 в задоволенні позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись з судовим рішенням, ПП "Видавничий дім "Відомості" звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2017 скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

В обґрунтування вимог та доводів апеляційної скарги скаржник посилається на порушення судом норм матеріального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи. Скаржник наполягає, що з прийняттям Київською міською радою рішення від 12.12.2016 № 554/1558 фактично змінився мінімальний розмір орендної плати для даного виду землекористування з 10 до 3,6. Цим рішенням було прийнято новий розмір орендної плати (орендні ставки) за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва, що згідно із п. 4.8 договору оренди землі є обов'язковим до виконання орендарю. Крім того, скаржник вказує на порушення відповідачем антиконкурентного законодавства бездіяльністю та невнесенням змін у договір оренди землі, що, як стверджує позивач, ставить його у гірші конкурентні умови порівняно з іншими суб'єктами господарювання, які займаються тим же видом діяльності і укладають договори оренди земельних ділянок після набрання чинності рішення Київської міської ради зі ставкою земельного податку значно нижче ніж та процента ставка, що зазначена в договорі з позивачем.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.08.2017 апеляційну скаргу ПП "Видавничий дім "Відомості" на рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2017 у справі № 91079005/17 прийнято до провадження розгляд справи призначено на 18.09.2017.

В судовому засіданні представники скаржника вимоги та доводи апеляційної скарги підтримали та просили її задовольнити.

В додаткових поясненнях до апеляційної скарги ПП "Видавничий дім "Відомості" послався на те, що за період дії договору оренди плата збільшилась в десятки разів і є економічно не обґрунтованою в умовах економічної кризи і війни в державі, а на земельній ділянці, переданій позивачу за спірним договором розташовані об'єкти нерухомого майна, які перебувають у його власності, що унеможливлює розірвання невигідного за умовами орендної плати договору. Зазначене, за твердженням скаржника, є передбаченою ст. 652 ЦК України, ст. 188 ГК України підставою для зміни договору у зв'язку із істотною зміною обставин.

Представник відповідача в судовому засіданні вимоги та доводи апеляційної скарги заперечив, пославшись на їх безпідставність та необґрунтованість.

Дослідивши доводи апеляційної скарги, наявні матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.

14.07.2004 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "Видавничий дім "Відомості" (орендар) на підставі п. 6 рішення Київської міської ради від 18.03.2004 № 125/1335 був укладений договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :76:065:0059 для реконструкції, експлуатації та обслуговування офісної будівлі.

27.12.2015 між Київською міською радою (орендодавець) та ПП "Видавничий дім "Відомості" (орендар) на підставі ст. 792 ЦК України, ст. 30, 33 закону України "Про оренду землі" та рішення Київської міської ради від 23.07.2015 № 900/1764 був укладений договір про поновлення на 10 років вищезазначеного договору оренди земельної ділянки та внесення змін до договору шляхом його викладення у новій редакції.

За договором оренди земельної ділянки, в редакції договору від 27.12.2015, орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 18.03.2004 № 125/1335 (п. 6) та від 23.07.2015 № 900/1764 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором. Земельна ділянка, яка є об'єктом оренди належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва (п. 1.1 договору).

Об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка, площею 0,0255 га, з кадастровим номером :76:065:0059 та цільовим призначенням - для експлуатації та обслуговування офісної будівлі (п. 2.1 договору).

Договір укладено на 10 років (п. 3.1 договору).

Згідно із п. 4.1 договору визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Пункт 4.2 договору сторони погодили у такій редакції:

"4.2. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10 (десяти) відсотків від нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнту індексації, визначених законодавством."

29.03.2017 ПП "Видавничий дім "Відомості" звернулось до Київської міської ради як орендодавця з пропозицією від 27.03.2017 внести зміни до договору оренди земельної ділянки, нотаріально посвідченого 14.07.2004 по реєстру за № 715 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.09.2004 за № 79-6-00232, (з урахуванням вже внесених змін до нього), а саме зміни в п. 4.2 цього договору, змінити слова і цифри "10 (десяти)" на слова і цифри "3,6 (трьох цілих шість десятих)". До пропозиції був доданий проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Пропозиція обґрунтована посиланням на рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558, додатком № 10 до якого встановлено розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва - 3 (три) відсотки від нормативної грошової оцінки землі. Збільшується в 1,2 рази.

Листом від 27.04.2017 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), що діяв за дорученням заступника голови - секретаря Київської міської ради від 04.04.2017 № 08/5954 в межах повноважень надав відповідь на пропозицію ПП "Видавничий дім "Відомості", яким роз'яснив, що внесення змін до договору в частині розміру орендної плати можливе за умови прийняття Київською міською радою відповідного рішення, доручення щодо підготовки проекту якого до Департаменту не надходило. Крім того було зазначено, що додаток 10 до рішення Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік" не містить зобов'язання переглядати орендні ставки у договорах оренди землі, укладених до набрання чинності цим рішенням.

Як визначено ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотною умовою договору оренди землі відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі".

За ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Стаття 23 Закону України "Про оренду землі" передбачає зміну орендної плати за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Також орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Оскільки земельна ділянка, яка є об'єктом оренди за договором, про внесення змін до якого щодо розміру орендної плати заявлено не пов'язаний із погіршенням стану орендованої земельної ділянки позов, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, то посилання ПП "Видавничий дім "Відомості" в обґрунтування своїх вимог на норми ст. 23 Закону України "Про оренду землі" є безпідставними.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно із ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У п. 4.8 договору (в редакції від 27.12.2015) сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, зміни мінімального розміру орендної плати, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами, та у інших випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік. Після прийняття відповідного рішення Київської міської ради орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової редакції.

Відповідно до п. 11.1 договору всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Статтею 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що міська рада в межах свої повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Отже, колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про те, що обов'язковою умовою внесення змін до договору оренди земельної ділянки комунальної власності є прийняття рішення Київською міською радою про внесення відповідних змін до договору.

Про це сторони погодились і в п. 4.3 договору, де зазначено, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, внесення змін до цього договору та з урахуванням п.п. 4.4 даного договору.

12.12.2016 Київською міською радою було прийнято рішення № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік", пунктом 23 якого установлено розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва згідно з додатком 10 до цього рішення. Установлено, що річна орендна плата за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва, на яких здійснюються різні види економічної діяльності, у тому числі передача будівель, споруд чи приміщень в оренду, встановлюється пропорційно до видів діяльності та розмірів орендної плати. Додатком 10 встановлено, що розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності (у відсотках від нормативної грошової оцінки) для наступних видів діяльності: житловий фонд, виробництво, будівництво, транспорт, поштова діяльність, державне управління, оборона, освіта, охорона здоров'я, мистецтво, спорт, роздрібна торгівля продуктами харчування та інші, що не увійшли до переліку складає 3 (три) відсотки від нормативної грошової оцінки. У разі передачі в оренду будівель, споруд, що розташовані на земельній ділянці, розмір річної орендної плати за основним видом діяльності збільшується в 1,2 рази.

Таким чином, погоджена сторонами у п.п. 4.2 договору орендна ставка дійсно перевищує ту, ніж визначена додатком 10 рішенням Київської міської ради від12.12.2016 № 554/1558 "Про бюджет міста Києва на 2017 рік".

Аналіз змісту рішення Київської міської рішенням Київської міської ради від 12.12.2016 № 554/1558 свідчить, що цим рішенням не переглядались умови раніше укладених договорів оренди земельних ділянок щодо внесення змін у розмір орендної плати.

У п. 4.4 договору визначено, що розмір орендної плати змінюється шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, якщо орендна ставка, визначена у п.п. 4.2 договору нижча, ніж мінімальна орендна ставка, визначена чинним законодавством України. Після прийняття відповідного рішення Київської міської ради та доведення даного рішення до орендаря для ознайомлення, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату відповідно до нової орендної ставки.

У п. 2.19 постанови від 12.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" пленум Вищого господарського суду України роз'яснив, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Згідно із ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Оскільки встановлена умовами договору оренди земельної ділянки між Київської міською радою та ПП "Видавничий дім "Відомості" (в редакції від 27.12.2015) орендна плата за земельну ділянку знаходиться в межах законодавчо встановленого граничного розміру цієї плати, то правові підстави для її перегляду відсутні.

Доводи скаржника про порушення відповідачем Закону України "Про захист економічної конкуренції" не внесенням змін до договору щодо розміру орендної плати відхиляються судом як необґрунтовані, не підтверджені належними доказами.

За встановлених обставин, на думку колегії суддів, висновок місцевого суду про відсутність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог, відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній матеріалам, а доводи апеляційної скарги його не спростовують.

Що стосується доводів ПП "Видавничий дім "Відомості", висловлених в додаткових поясненнях до апеляційної скарги та в судовому засіданні 18.09.2017 щодо внесення змін до договору у зв'язку із істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, відповідно до ст. 652 ЦК України, то вони відхиляються судом апеляційної інстанції без розгляду. Позивач при цьому не позбавлений права звернутися з новим позовом у загальному порядку.

Як свідчать матеріали справи, в суді першої інстанції позивач не обґрунтовував предмет позову істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, а про зміну підстав позову заявив лише в суді апеляційної інстанції, що суперечить приписам ч. 4 ст. 22 ГПК України.

Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі, але в апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції (ст. 101 ГПК України). Норми ГПК України щодо вчинення господарським судом першої інстанції певних процесуальних дій не застосовуються судом апеляційної інстанції у випадках, коли відповідною нормою ГПК України прямо передбачено, що процесуальна дія вчиняється лише до прийняття рішення судом першої інстанції, а відповідно до положень ч. 4 ст. 22 ГПК України позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви лише до початку розгляду господарським судом справи по суті.

З огляду на викладене, підстав для зміни або скасування рішення місцевого суду не вбачається.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 33, 49, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Видавничий дім "Відомості" на рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2017 у справі № 910/7905/17 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 06.07.2017 у справі № 910/79205/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя О.О. Хрипун

Судді Ю.Б. Михальська

Г.В. Корсакова