РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 910/12175/17 20.09.17 р.

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД"

до Київської міської ради

про визнання договору поновленим

Суддя Зеленіна Н.І.

При секретарі судового засідання Ліпіній В.В.,

за участю представників сторін:

від позивача: Буток В.М. за довіреністю № б/н від 10.08.2017 р.;

Поєдов В.П. за довіреністю №б/н від 10.01.2017 р.;

ОСОБА_1. - директор;

від відповідача: Перепелицін К.М. за довіреністю №225-КМН-2955 від 30.08.2017 р.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД" звернулось до господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про визнання договору поновленим.

Позовні вимоги обґрунтовано наявністю підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного з відповідачем.

Ухвалою суду від 27.07.2017 р. порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 15.08.2017 р.

10.08.2017 р. через відділ діловодства суду від відповідача надійшов відзив, у якому відповідач заперечує проти задоволення позову.

15.08.2017 р. судове засідання не відбулось у зв'язку з перебуванням судді Зеленіної Н.І. на лікарняному.

18.08.2017 р. від позивача надійшли клопотання про долучення документів до матеріалів справи та доповнення до позовної заяви.

Ухвалою від 21.08.2017 р. розгляд справи призначено на 06.09.2017 р.

31.08.2017 р. від відповідача надійшли додаткові пояснення по справі.

31.08.2017 р. від позивача надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи.

У судовому засіданні 06.09.2017 р. оголошувалась перерва до 20.09.2017 р.

У судовому засіданні 20.09.2017 р. представники позивача позовні вимоги підтримали у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечив.

У судовому засіданні 20.09.2017 р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши наявні у матеріалах справи докази, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні дані, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

14.04.2005 р. між Київською міською радою (надалі - відповідач, Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД" (надалі - позивач, Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (надалі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 19.04.2005 р. за № 72-6-00269.

Пунктом 1.1. Договору визначено що Орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 18.11.2004 р. за № 747/2157 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД" земельної ділянки для будівництва офісно-готельного комплексу з торговельно-розважальними закладами і паркінгом на АДРЕСА_1", за Актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим Договором.

Згідно з п. 2.1. Договору, об'єктом оренди відповідно до цього Договору є Земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - АДРЕСА_1;

- розмір - 4069 кв.м.;

- цільове призначення - для будівництва офісно-готельного комплексу з торговельно-розважальними закладами і паркінгом;

- кадастровий номер - НОМЕР_1.

Пунктом 2.3. Договору передбачено, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню.

19.04.2005 р. сторони підписали Акт приймання-передачі земельної ділянки.

Пунктом 3. Акту сторони підтвердили, що земельна ділянка передається в оренду у придатному для її використання стані.

07.10.2010 р. сторони уклали договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, яким, зокрема, строк дії Договору (п.3.1. Договору) встановлено у 10 років.

Таким чином, строк дії Договору оренди земельної ділянки закінчився 19.04.2015 р.

11.08.2015 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД" звернулось до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Відповідь Департаменту на зазначене клопотання у матеріалах справи відсутня.

28.02.2017 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД" звернулось до Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради із клопотанням про поновлення договору оренди земельної ділянки.

24.03.2017 р. Департамент земельних ресурсів Київської міської ради надав відповідь (№) на клопотання про поновлення Договору, у якій вказав на необхідність надання додаткових документів для розгляду вказаного клопотання.

Доказів надання позивачем документів, зазначених у листі Департаменту земельних ресурсів Київської міської ради надав відповідь № від 24.03.2017 р.,суду не надано.

У той же час, 12.06.2017 р. Департаментом земельних ресурсів Київської міської ради проведено обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_1; кадастровий номер - НОМЕР_1, про що складено Акт обстеження №17-08882-09.

Як вбачається з вказаного Акту обстеження, земельна ділянка має тверде покриття, не огороджена. На земельній ділянці розміщено тимчасові споруди (МАФи), які використовуються для торгівлі харчовими продуктами та промисловими товарами.

З урахуванням результатів обстеження, відображених в Акті від 12.06.2017 р. №17-0882-09 (яким встановлено нецільове використання спірної земельної ділянки), Київська міська рада 06.07.2017 р. прийняла рішення №711/2873 про відмову у поновленні Договору оренди від 19.04.2005 р. №72-6-00269 (з подальшими змінами).

Зобов'язанням, згідно ст. 509 Цивільного кодексу України, є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач вказує, що він звертався до відповідача з клопотанням про поновлення Договору, які залишені без відповіді, відтак, спірний договір вважається поновленим.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Пленум Вищого господарського суду України у п. 2.17. постанови від 17 травня 2011 року N 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» роз'яснив, що у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011). Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Відтак господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору. Разом з тим судам слід враховувати, що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату, з якої виникло переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення переважного права орендаря на поновлення договору оренди земельної ділянки, тобто 19.04.2015 р.) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Така правова позиція неодноразово висловлювалась Верховним Судом України, зокрема, у постановах від 25.02.2015 р. №6-219цс14, від 18.03.2015 р. №6-4цс15.

Відповідно до ст. 82 Господарського процесуального кодексу України, при вирішенні господарського спору по суті (задоволення позову, відмова в позові повністю або частково) господарський суд приймає рішення. Рішення приймається господарським судом за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та іншими учасниками господарського процесу, а також доказів, які були витребувані господарським судом, у нарадчій кімнаті. Рішення викладається у письмовій формі та підписується всіма суддями, які брали участь у засіданні. У разі розгляду справи трьома суддями суддя, не згодний з рішенням, зобов'язаний викласти у письмовій формі свою окрему думку, що приєднується до справи. При виборі і застосуванні правової норми до спірних правовідносин суд враховує висновки Верховного Суду України, викладені у постановах, прийнятих за результатами розгляду заяв про перегляд судового рішення з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111 16 цього Кодексу. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Дослідивши матеріали справи, враховуючи вищевикладену правову позицію Верховного Суду України, господарський суд міста Києва зазначає наступне.

Матеріалами справи підтверджується що позивач, до закінчення строку дії договору оренди, не звертався до відповідача з повідомленнями про намір скористатись переважним правом на поновлення Договору.

Проте, у місячний строк після закінчення строку дії Договору, тобто з 19.04.2015 р. і до моменту звернення позивача з даним позовом до суду (25.07.2017 р.), він продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачує орендну плату.

Проте, суд звертає увагу позивача на те, що переважне право на поновлення договору оренди має виключно орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору.

У той же час, Актом обстеження земельної ділянки від 12.06.2017 р. №17-0882-09 встановлено, що позивач не належно виконував обов'язки за Договором, а саме, використовував земельну ділянку не за цільовим призначенням.

Суд зазначає увагу, що даний Акт, так і рішення Київської міської ради від 06.07.2017 р. №711/2873 залишаються чинними і не скасовані у встановленому законом порядку.

З огляду на викладене, належними і допустимими доказами підтверджується невідповідність позивача критерію орендодавця, який належно виконував обов'язки за Договором; тобто, у зв'язку з нецільовим використанням земельної ділянки позивач втратив переважне права на поновлення Договору.

Відповідно до ст. 32 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 34 Кодексу, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Як встановлено ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

При цьому, суд звертає увагу на те, що відповідно до п. 2.3. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 р. "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції", якщо стороною (або іншим учасником судового процесу) у вирішенні спору не подано суду в обґрунтування її вимог або заперечень належні і допустимі докази, в тому числі на вимогу суду, або якщо в разі неможливості самостійно надати докази нею не подавалося клопотання про витребування їх судом (частина перша статті 38 ГПК), то розгляд справи господарським судом може здійснюватися виключно за наявними у справі доказами, і в такому разі у суду вищої інстанції відсутні підстави для скасування судового рішення з мотивів неповного з'ясування місцевим господарським судом обставин справи.

В порядку, передбаченому ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає позовні вимоги необґрунтованими, непідтвердженими наявними у матеріалах справи доказами та спростованими належним чином і у встановленому порядку відповідачем, а відтак такими, що не підлягають задоволенню.

У відповідності до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст. 124 Конституції України, ст. ст. 43, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "МЕТЕОР ЛТД" до Київської міської ради про визнання договору поновленим.

Рішення господарського суду може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду протягом десяти днів з дня підписання повного тексту рішення.

Повний текст рішення складено 25.09.2017 р.

Суддя Н.І. Зеленіна