РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.09.2017Справа № 910/8966/17

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Лук'янчук Д.Ю., розглянувши матеріали справи

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Таймінвест"

про звернення стягнення на предмет іпотеки

за участю представників:

від позивача:Шульженко Д.Ю.- представник за довіреністю б/н від 07.07.2017 р.
від відповідача:ОСОБА_2- директор згідно наказу № 1-к від 12.05.2016 р.
ВСТАНОВИВ:

До господарського суду міста Києва звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк" (далі - ТОВ "ФК "Фінмарк") до Товариства з обмеженою відповідальністю "Таймінвест" (далі - ТОВ "Таймінвест") про звернення стягнення на предмет іпотеки.

У обґрунтування своїх вимог позивач посилається на порушення відповідачем - ТОВ "Таймінвест" умов договору купівлі-продажу від 23.02.2017 р. в частині оплати придбаного відповідачем нерухомого майна (квартири), виконання якого було забезпечене договором іпотеки від 23.02.2017 р., укладеним між сторонами, внаслідок чого у позивача виникло право на звернення стягнення на майно, що перебуває в іпотеці.

У позові ТОВ "ФК "Фінмарк" (з урахуванням заяви про зміну предмета позову, яка була прийнята судом до розгляду) просив в рахунок погашення заборгованості ТОВ "Таймінвест" за договором купівлі-продажу від 23.02.2017 р. у сумі 4 118 719,00 грн. без ПДВ звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме - квартиру, загальною площею 235,80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 000, шляхом продажу від імені ТОВ "ФК "Фінмарк" предмету іпотеки будь-якій особі (покупцеві) за початковою вартістю 4 118 719,00 грн. без ПДВ. Вказана заява була прийнята судом до розгляду, у зв'язку з чим суд здійснює розгляд справи з урахуванням змінених позовних вимог.

У судовому засіданні представник позивача підтримав та обґрунтував позовні вимоги, просив їх задовольнити.

Представник відповідача проти позову заперечив, зазначив, що позивач не мав права достроково звертати стягнення на предмет іпотеки, оскільки строк оплати нерухомого майна за договором купівлі-продажу був встановлений до 31.12.2018 р., а таке дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки завдає збитків іпотекодержателю (відповідачу) та змінює обсяг його прав.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

У судовому засіданні встановлено, що 23.02.2017 р. між ТОВ "ФК "Фінмарк" (продавець) та ТОВ "Таймінвест" (покупець) був укладений договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Морозовим В.І., зареєстрований в реєстрі за № 162 (далі - договір купівлі-продажу), відповідно до якого продавець продав, а покупець купив наступне нерухоме майно - квартиру, яка складається з 3 житлових кімнат, загальною площею 235,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

За домовленістю сторін сума продажу вищезазначеного об'єкту продажу дорівнює 4 118 719,00 грн. без ПДВ (п. 3 договору купівлі-продажу).

Відповідно до п. 4 договору купівлі-продажу покупець зобов'язується сплатити продавцеві суму продажу у розмірі 4 118 719,00 грн. без ПДВ до 31.12.2018 р., шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок продавця. При цьому продавець має право в будь-який час направити вимогу-повідомлення покупцю про дострокове виконання зобов'язання із оплати суми продажу об'єкту продажу у повному обсязі, а покупець зобов'язаний виконати цю вимогу протягом 10 календарних днів з моменту отримання такого повідомлення.

Передача об'єкту продажу здійснюється в день підписання покупцем та продавцем цього договору та його нотаріального посвідчення шляхом підписання сторонами акту прийому-передачі нерухомого майна (п. 7 договору купівлі-продажу).

Цей договір вважається укладеним, з дня його нотаріального посвідчення. Сторони домовились, що покупець має право зареєструвати за собою право власності на об'єкт продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно до повної оплати його вартості за цим договором (п. 9 договору купівлі-продажу).

Також для забезпечення зобов'язань за договором купівлі-продажу, 23.02.2017 р. між ТОВ "ФК "Фінмарк" (іпотекодержатель) та ТОВ "Таймінвест" (іпотекодавець) був укладений договір іпотеки (далі - договір іпотеки).

Відповідно до п. 1.1 договір іпотеки забезпечує виконання іпотекодавцем зобов'язань, що випливають з укладеного із іпотекодержателем договору купівлі-продажу, а саме - зобов'язання оплатити вартість предмету іпотеки у розмірі 4 118 719, 00 грн. без ПДВ не пізніше 31.12.2018 р. (основне зобов'язання), а також зобов'язання сплатити зазначений розмір грошових зобов'язань на першу вимогу-повідомлення іпотекодержателя протягом 10 календарних днів з моменту отримання такого повідомлення.

Погашення заборгованості за договором, з якого випливає основне зобов'язання, проводиться у строки та в порядку, передбаченим договором, на підставі якого виникає основне зобов'язання, зокрема, шляхом сплати відповідних грошових коштів на користь іпотекодержателя (п. 1.2 договору іпотеки).

Предметом іпотеки за цим договором є квартира, яка складається з 3 житлових кімнат, загальною площею 235,8 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2. Вартість предмету іпотеки складає 4 118 719,00 грн. без ПДВ (п.п. 2.1, 2.2 договору іпотеки).

Одночасно з нотаріальним посвідченням цього договору на предмет іпотеки накладається заборона на відчуження (п. 2.6 договору іпотеки).

Договір іпотеки набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання основного зобов'язання (п. 7.8 договору іпотеки).

Судом встановлено, що на виконання п. 9 договору купівлі-продажу, 23.02.2017 р. право власності на трикімнатну квартиру, загальною площею 235,8 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 000), було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ "Таймінвест", про що свідчить відповідний запис про право власності № 19157712. Того ж дня до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно був внесений відповідний запис про реєстрацію іпотеки № 19161266.

З матеріалів справи вбачається, що керуючись п. 4 договору купівлі-продажу, 02.03.2017 р. ТОВ "ФК "Фінмарк" звернувся до ТОВ "Таймінвест" з вимогою про дострокове виконання останнім свого зобов'язання з оплати вартості об'єкта продажу у сумі 4 118 719,00 грн. Вказана вимога була отримана ТОВ "Таймінвест" 02.03.2017 р., однак у 10-денний термін, як це передбачено зазначеним пунктом договору, відповідачем виконана не була.

15.03.2017 р. ТОВ "ФК "Фінмарк" повторно звернулося до відповідача з вимогою про дострокове виконання свого обов'язку за договором купівлі-продажу від 23.02.2017 р. в частині оплати вартості нерухомого майна у сумі 4 118 719,00 грн. У вказаній вимозі позивач також попередив ТОВ "Таймінвест", що в разі її невиконання протягом 30 днів, ТОВ "ФК "Фінмарк" має право розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки від 23.02.2017 р. Вказана вимога також була залишена відповідачем без відповіді та задоволення.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Частиною 1 ст. 193 ГК України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГК України господарське зобов'язання припиняється, зокрема, виконанням, проведеним належним чином.

Зважаючи на вищенаведені норми закону та з урахуванням тієї обставини, що у визначений позивачем строк, спочатку - протягом 10 днів, а потім - протягом 30 днів, з моменту отримання вимог від 02.03.2017 р. та від 15.03.2017 р., ТОВ "Таймінвест" не здійснило оплату нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_2, суд вважає, що у відповідача виникла заборгованість перед позивачем за договором купівлі-продажу у сумі 4 118 719,00 грн.

Позивач вказував на те, що зміна умов у зобов'язанні (договорі купівлі-продажу) щодо права позивача вимагати дострокової оплати нерухомого майна звужує обсяг прав покупця (ст. 1050 ЦК України), проте, суд зазначає, що вказана стаття не регулює правовідносини, які виникли між сторонами у даній справі - за договором купівлі-продажу, а застосовується до кредитних правовідносин. Відносини ж за договором купівлі-продажу регулюються нормами ст.ст. 655 - 697 ЦК України, отже, аналогії закону в даному випадку, як вважає відповідач, немає.

При цьому, саме пунктом 4 договору купівлі-продажу сторони погодили право позивача вимагати від відповідача дострокового виконання зобов'язання з оплати суми продажу об'єкта нерухомості, яке останній зобов'язаний виконати.

Згідно із ст. 546 Цивільного кодексу України виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ч. 1 ст. 575 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Частиною 1 статті 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно із ч. 3 зазначеної статті звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Також пунктом п. 6.1 іпотеки іпотекодержатель вправі звернути стягнення на предмет іпотеки та одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця у разі невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов'язання, зробленої на підставі закону, договору, з якого воно виникло, чи цього договору.

Беручи до уваги, що відповідач не виконав вимог ТОВ "ФК "Фінмарк" (від 02.03.2017 р. та від 15.03.2017 р.) про дострокову оплату придбаного нерухомого майна, суд вважає обгрунтованими вимоги позивача про звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру за адресою: АДРЕСА_2.

Посилання позивача на ч. 3 ст. 39 Закону України «Про іпотеку», яка передбачає право суду відмовити у задоволенні позову іпотекодержателя про дострокове звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо допущене боржником або іпотекодавцем порушення основного зобов'язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав, суд не приймає, оскільки вказана умова застосовується в разі, якщо боржник та іпотекодавець є різними особами. Однак, як вбачається з умов договору іпотеки та договору купівлі-продажу боржником та іпотекодавцем є одна особа - ТОВ "Таймінвест".

Щодо способу звернення стягнення шляхом продажу від імені ТОВ "ФК "Фінмарк" предмету іпотеки - нерухомого майна, будь-якій особі (покупцеві) за початковою вартістю 4 118 719,00 грн. без ПДВ суд зазначає наступне.

Відповідно до вимог ст. 39 Закону України "Про іпотеку" у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду зазначаються, зокрема, спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону.

Приписами ст. 38 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Судом встановлено, що пункт 6.8.1 договору іпотеки передбачає відповідне застереження щодо задоволення вимог іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якій особі покупцеві. Так, вказаний пункт передбачає, що у разі виникнення у іпотекодержателя права звернути стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом продажу від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі та укладення з нею відповідного договору купівлі-продажу.

На підставі зазначеного, суд вважає обґрунтованими вимоги позивача про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором в рахунок погашення заборгованості, що виникла у відповідача, шляхом продажу від імені ТОВ "ФК "Фінмарк" предмету іпотеки, будь-якій особі (покупцеві).

Також суд вважає за необхідне зазначити, що згідно зі ст. 39 Закону України "Про іпотеку" у разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки у рішенні суду має бути зазначена, зокрема, початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Як передбачено ст. 5 Закону України "Про іпотеку", вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Договором іпотеки вартість предмета іпотеки за згодою сторін становить 4 118 719,00 грн. без ПДВ (п. 2.3 договору іпотеки).

Відповідач заперечень проти вартості предмета іпотеки не надав, у зв'язку з чим суд вважає, що у сторін відсутній спір щодо вартості іпотечного майна на час розгляду даної справи.

Отже, суд встановлює початкову ціну реалізації предмету іпотеки в сумі 4 118 719,00 грн. без ПДВ.

Таким чином, зважаючи на встановлені обставини справи, суд вважає, що позовні вимоги ТОВ "ФК "Фінмарк" підлягають задоволенню.

Судові витрати відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 32-35. 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Таймінвест" про звернення стягнення на предмет іпотеки задовольнити.

У рахунок погашення заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю "Таймінвест" (01014, м. Київ, вул. Звіринецька, буд. 63, ідентифікаційний код 38994162) перед Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк" (01015, м. Київ, вул. Лейпцизька, буд. 5, офіс 1/5, ідентифікаційний код 40424913) за договором купівлі-продажу від 23.02.2017 р., укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Таймінвест", яка становить 4 118 719 (чотири мільйона сто вісімнадцять тисяч сімсот дев'ятнадцять) грн. 00 коп.,

звернути стягнення на належне Товариству з обмеженою відповідальністю "Таймінвест" (01014, м. Київ, вул. Звіринецька, буд. 63, ідентифікаційний код 38994162) нерухоме майно - - квартиру, загальною площею 235,80 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 000, шляхом продажу від імені Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк" предмету іпотеки будь-якій особі (покупцеві), за початковою вартістю 4 118 719 (чотири мільйона сто вісімнадцять тисяч сімсот дев'ятнадцять) грн. 00 коп. без ПДВ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Таймінвест" (01014, м. Київ, вул. Звіринецька, буд. 63, ідентифікаційний код 38994162) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Фінмарк" (01015, м. Київ, вул. Лейпцизька, буд. 5, офіс 1/5, ідентифікаційний код 40424913) витрати по сплаті судового збору у сумі 61 780 (шістдесят одна тисяча сімсот вісімдесят) грн. 78 коп.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 14 вересня 2017 року.

Повний текст рішення підписаний 20 вересня 2017 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.