номер провадження справи 15/66/17
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.09.2017 Справа № 908/1338/17

За позовом Фізичної особи - підприємця ОСОБА_1, 69091, АДРЕСА_1

до відповідача 1 Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206

до відповідача 2 Комунального підприємства "Наше місто", 69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 29-А

про зобов'язання укласти договір оренди на новий строк

Суддя Горохов І.С.

Секретар судового засідання Чернетенко А.С.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_3, довіреність б/н від 03.05.2017;

від відповідача 1: Руденко Д.В., довіреність № 18/01/01-10 від 12.04.2017;

від відповідача 2: Коваленко Ю.В., довіреність № 16-31 від 28.12.2016.

суть спору:

До господарського суду Запорізької області звернулася Фізична особа - підприємець ОСОБА_1, м. Запоріжжя до відповідачів Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Комунального підприємства "Наше місто", м. Запоріжжя про зобов'язання укласти договір оренди на новий строк.

29.06.2017 автоматизованою системою документообігу господарського суду Запорізької області здійснено автоматичний розподіл судової справи між суддями, справу розподілено судді Горохову І.С.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 29.06.2017 порушено провадження у справі № 908/1338/17, присвоєно справі номер провадження 15/66/17, розгляд якої призначено на 18.07.2017.

На підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, в судовому засіданні 18.07.2017оголошувалась перерва на 01.08.2017.

Ухвалою суду від 01.08.2017 розгляд справи відкладався на 28.08.2017.

Ухвалою суду від 28.08.2017 на підставі ст. 69 Господарського процесуального кодексу України продовжено строк вирішення спору. Засідання призначено на 11.09.2017.

Розгляд справи здійснювався без застосування технічних засобів фіксації судового процесу, за наявними у справі документальними доказами.

В обґрунтування позовних вимог позивач вказує, що комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 укладено договір № 209/7 оренди нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_2. Додатковою угодою від 29.06.2012 до договору оренди строк дії договору оренди нежитлового приміщення визначено до 11.06.2017. Згідно рішення виконавчого комітету ЗМР № 494 від 26.08.2016 (зі змінами внесеними рішенням № 721 від 25.11.2016) в господарське відання комунального підприємства «Наше місто» передано житловий будинок, розташований за адресою АДРЕСА_2. Відповідачем 1 на адресу позивача направлено листа вих. № 1337/01/01-07/6088 від 10.03.2017 щодо відмови в продовженні терміну дії договору оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002р. з зазначенням факту існування заборгованості станом на 01.03.2017. в сумі 21 182,47 грн. Позивач зазначає, що на час подання цього позову станом на 01.08.2017 наявна переплата з орендних платежів у розмірі 11 299,38 грн. Прострочення оплати орендних платежів було пов'язане виключно з несвоєчасним оголошенням індексу інфляції в офіційних джерелах державної влади, оскільки щомісячний розмір орендної плати безпосередньо залежить від індексу інфляції за кожен місяць. Крім того, відповідачами не надано жодних доказів суду, які б свідчили про намір використовувати дане приміщення з власних потреб. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилався на приписи ст. ст. 525, 526, 651, 777, 782,783 Цивільного кодексу України, ст. ст. 193, 283 Господарського кодексу України та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Просив задовольнити позов в повному обсязі.

У судовому засіданні 11.09.2017 представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі та надав уточнену позовну заяву.

Представники відповідачів 1, 2 проти позову заперечили в повному обсязі з підстав зазначених у відзиві, в обґрунтування заперечень зазначили, що неодноразово попереджали позивача про відмову в продовженні терміну дії договору, зазначають що договір оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002 припинив свою дію 11.06.2017. Обґрунтовуючи позовні вимоги посилаються на ст. ст. 22, 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Просили в задоволенні позову відмовити.

В судовому засіданні 11.09.2017 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши доводи представників позивача та відповідачів 1, 2, оцінивши надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом, суд встановив наступне.

12.06.2002 комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об'єднання № 7» (орендодавець) та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (орендар, позивач по справі) укладено договір № 209/7 оренди нежитлового приміщення.

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець на підставі рішення міськвиконкому від 27.05.2002 № 154/1 передало, а орендар прийняв в строкове платне володіння та користування нежитлове приміщення загальною площею 645,42 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2.

Відповідно до п. 1.2. договору приміщення використовується орендарем на правах оренди для розміщення підприємства громадського харчування з виконанням робіт по благоустрою прилеглої території в обсягах, визначених договором оренди.

Пунктом п. 10.1 договору встановлено, що договір діє з 01.06.2002 до 01.06.2007 року строком на п'ять років.

Згідно із п. 10.7 договору, в разі відсутності заяви однієї з сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

Додатковою угодою від 28.12.2006 до договору оренди № 209/7 розмір площі орендованого приміщення було змінено на 728,22 кв. м. Інші умови договору залишено незмінними, сторони підтвердили по ним свої зобов'язання.

Додатковою угодою від 29.06.2012 до договору оренди № 209/7 строк дії договору оренди нежитлового приміщення загальною площею 728,22 кв.м. по АДРЕСА_2 подовжено на п'ять років до 11.06.2017 та змінено порядок оплати за орендоване майно.

Інші умови договору оренди № 209/7 залишено без змін.

25.05.2016 Запорізькою міської радою було прийняте рішення № 25 про створення комунального підприємства «Наше місто» Запорізької міської ради.

24.06.2016 виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийняте рішення № 311 «Про визначення виконавця житлово-комунальних послуг», відповідно до якого комунальне підприємство «Наше місто» Запорізької міської ради з 01.09.2016 є виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 494 від 26.08.2016 «Про вилучення об'єктів житлового та нежитлового фонду, об'єктів благоустрою та обладнання з господарського відання МКП «Основаніє» та передачу в господарське відання комунального підприємства «Наше місто» та затвердження актів приймання-передачі» затверджено акти приймання-передачі об'єктів житлового та нежитлового фонду з господарського відання МКП «Основаніє» до господарського відання КП «Наше місто» згідно з додатками 1, 2, 3.

25.11.2016 виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийняте рішення № 721 «Про внесення змін до рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 26.08.2016 № 494».

Згідно рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 494 від 26.08.2016 (зі змінами внесеними рішенням № 721 від 25.11.2016) в господарське відання комунального підприємства «Наше місто» передано житловий будинок, розташований за адресою АДРЕСА_2.

Рішенням Запорізької міської ради № 52 від 25.01.2017 затверджено Положення про Департамент комунальної власності та приватизації ЗМР в новій редакції. Згідно зазначеного положення однією з основних задач Департаменту є здійснення повноважень орендодавця об'єктів, що перебувають у комунальній власності, відповідно до чинного законодавства України та актів органів місцевого самоврядування м. Запоріжжя з питань орендних відносин; організація проведення конкурсів на право оренди комунального майна в порядку, встановленому міською радою.

На виконання ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» балансоутримувачем - комунальним підприємством «Наше місто» на адресу Запорізької міської ради, Департаменту з управління житлово-комунального господарства ЗМР, Департаменту комунальної власності та приватизації ЗМР направлено листа № 2820/01-03 від 10.03.2017, щодо наміру використовувати спірне нежитлове приміщення під власні потреби підприємства.

10.03.2017 Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на адресу ФОП ОСОБА_1 направив лист вих. № 1337/01/01-07/6088 щодо відмови в продовженні терміну дії договору оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002. з зазначенням факту існування заборгованості станом на 01.03.2017 в сумі 21 182,47 грн., а також про намір КП «Наше місто» використовувати майно для власних потреб. Лис надіслано на адресу позивача, зазначену в договорі як юридична адреса: м. Запоріжжя, вул. Н-Дніпровська 4-269.

30.06.2017 Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради на адресу ФОП ОСОБА_1 направлено лист вих. №3408/01/01-07/4692 з вимогою повернути комунальне майно першого поверху та підвалу (літ.5) загальною площею 728,22 кв.м. по АДРЕСА_2

Посилаючись на безпідставну відмову відповідачів в укладенні договору оренди на новий строк, позивач звернувся до суду з даним позовом.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд вважає, що вимоги позивача задоволенню не підлягають з наступних підстав.

Судом встановлено, що укладений між сторонами договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм глави 58 Цивільного кодексу України та параграфу 5 глави 30 Господарського кодексу України.

Відповідно до ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). В силу частини 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Аналогічне визначення договору оренди міститься і в ст. 759 Цивільного кодексу України.

При цьому оскільки орендоване майно є комунальною власністю, то відносини сторін даного Договору регулюються також Законом України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним законом з питань оренди комунального майна та, відповідно до частин 1, 2 ст. 1, регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, або майна, що перебуває у комунальній власності.

Згідно з ч. 2 ст. 327 Цивільного кодексу України управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч. 1. ст. 760 Цивільного кодексу України).

Згідно ст. 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Частиною 1 статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Згідно з ч. 1 ст. 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

З матеріалів справи вбачається, що балансоутримувач та орендодавець за договором витримали передбачені законодавством терміни направлення попередження щодо відмови в продовженні терміну договору.

Згідно з ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі - закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» - після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж: за три місяці до закінчення терміну договору.

Пунктом 10.9 договору дія договору оренди припиняється внаслідок закінчення строку на який його було укладено.

Таким чином, враховуючи норми законодавства що регулюють орендні правовідносини та факт неодноразового попередження орендодавцем орендаря про відмову в продовженні терміну дії договору, договір оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002 припинив свою дію 11.06.2017.

Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 5.10 договору оренди нежитлового приміщення № 209/7 від 12.06.2002 передбачено обов'язок орендаря у разі припинення дії договору повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому ніж на час його передачі в оренду з урахуванням фізичного зносу.

Зазначений пункт договору кореспондується з п. 2.4 договору, а саме - після закінчення строку дії договору оренди, якщо немає у встановленому порядку узгодження сторін про його продовження на новий строк, або у випадку дострокового його розірвання орендар зобов'язаний в 10-ти добовий строк здати орендодавцю приміщення у відповідності з актом прийому - передачі.

Станом на 14.07.2017 орендарем нежитлове приміщення з орендного користування не передано, орендар фактично продовжує користуватись орендованим майном.

Крім того, позивачем 21.10.2016 укладений договір добровільного страхування майна № 009030/0211/0000073, вигодонабувачем якого є МКП «Основаніє». МКП «Основаніє» з 01.09.2016 не є балансоутримувачем житлового будинку АДРЕСА_2 на першому поверсі та підвалі якого розташовані спірні нежитлові приміщення.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач звертався 01.06.2017 до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, КП «Наше місто» з заявою про продовження строку оренди нежитлового приміщення комунальної власності № 209/7. До заяви не було додано проект додаткової угоди.

08.06.2017 Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради повідомив позивача про припинення договору оренди у зв'язку з закінченням строку на який його було укладено, та планування використання нежитлового приміщення КП «Наше місто» Запорізької міської ради під власні потреби підприємства.

Відповідачі витримали строки передбаченні законодавством щодо надіслання попередження про використання нежитлових приміщень під власні потреби та відмову в продовженні договору.

Звертаючись до суду з вимогою, що є предметом спору у даній справі, позивач обґрунтовує їх порушенням визначеного вищенаведеними нормами переважного права на продовження договору оренди.

Наявність переважного права означає, що особа, яка володіє певним правом (у даному випадку правом набути у користування певне майно) має пріоритет перед іншими особами, які володіють аналогічним правом, при його реалізації.

На час вирішення спору в суді, спірне майно позивачем не повернуто та відповідно не передано будь-якій іншій особі в оренду, а відтак передчасно стверджувати про порушення відповідного права позивача.

17.08.2017 позивачем було надіслано на адресу Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та КП «Наше місто» було надіслано проект нового договору оренди нежитлового приміщення, загальною площею 728,22 кв.м. за адресою: м. Запоріжжя, вул. Щаслива 5 для погодження, подальшого укладення та підписання.

Статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначений порядок укладання договору оренди, зокрема положеннями вказаної статті визначено, що майно комунальної власності передається в оренду на конкурсних засадах. Порядок проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у комунальній власності визначається органами місцевого самоврядування, а саме розділом 3 Положення «Про порядок передачі в оренду об'єктів права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя», затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 27.04.2012 № 42.

Відповідно до ч. ч. 1-4 ст. 181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами.

Згідно з ч. 3 ст. 184 Господарського кодексу України укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору.

Укладення господарських договорів за рішенням суду регулюється ст. 187 Господарського кодексу України, відповідно до якої судом розглядаються спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом.

Відповідно до ч. 8 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі відмов в укладенні договору оренди, а також неодержання відповіді у встановлений термін заінтересовані особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду.

Доказів відмови в укладенні нового договору оренди, який було надіслано на адресу відповідачів - 17.08.2017, а також неодержання відповіді у встановлений термін позивачем не надано.

А відтак укладення нового договору оренди нежитлових приміщень без додержання вимог чинного законодавства України щодо порядку укладення таких договорів є неможливим.

Щодо прострочення оплати орендних платежів необхідно зазначити, що згідно з п. 3.2 договору, орендна плата перераховується орендарем самостійно, шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць до місцевого бюджету м. Запоріжжя, щомісячно до 10 числа, наступного за тим, що підлягає оплаті.

Індекс інфляції (або індекс споживчих цін) оприлюднюється Державною службою статистики України згідно з графіком, що оприлюднюється в засобах масової інформації, у тому числі на офіційному веб-сайті Державної служби статистики не пізніше 10 числа поточного місяця.

Відтак, орендар не позбавлений був можливості розраховувати та сплачувати орендну плату на визначених договором умовах.

З огляду на викладене, суд дійшов висновку про безпідставність заявлених позивачем позовних вимог. Тобто позовні вимоги позивачем документально та нормативно не доведені, внаслідок чого задоволенню не підлягають.

З урахуванням викладеного суд не вбачає підстав для задоволення позову.

Судові витрати відносяться на позивача.

Керуючись ст. ст. 22, 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

вирішив:

У задоволені позову відмовити.

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення оформлено і підписано, згідно із вимогами ст. 84 ГПК України, 18 вересня 2017 року.

Суддя І. С. Горохов