ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 вересня 2017 року Справа № 920/865/16

Вищий господарський суд України у складі: суддя Палій В.В. - головуючий (доповідач), судді Селіваненко В.П. і Студенець В.І.

розглянув касаційну скаргу Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради , м. Суми,

на рішення господарського суду Сумської області від 28.02.2017

та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 16.05.2017

зі справи № 920/865/16

за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (далі - Департамент), м. Суми

до товариства з обмеженою відповідальністю "ІКС-ПРЕС" (далі - Товариство), м. Суми,

про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового приміщення.

Судове засідання проведено за участю представників сторін:

позивача - Марченко І.В. предст. (дов. від 21.07.2017), Марченко І.І. предст. (дов. від 21.07.2017)

відповідача - не з'явився

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Департамент звернувся до господарського суду Сумської області з позовом до Товариства (з урахуванням заяви про зміну (уточнення) предмета позову) про дострокове розірвання договору оренди від 09.11.2015 № УМКВ - 0882 нерухомого комунального майна, укладеного Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (правонаступником якого є Департамент) і Товариством та виселення Товариства з нежитлового приміщення площею 88,9 кв.м, що розташоване у будинку № 9 по вул. Супруна у м. Суми, у зв'язку з порушенням відповідачем як орендарем умов договору оренди.

Рішенням господарського суду Сумської області від 28.02.2017 у справі № 920/865/16 (судді Левченко П.І. - головуючий, Соп'яненко О.Ю., Костенко Л.А.), яке залишено без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 16.05.2017 (судді Барбашова С.В. - головуючий, Істоміна О.А., Пушай В.І.) у задоволенні позову відмовлено з посиланням на недоведеність позивачем суттєвих та істотних порушень умов договору оренди відповідачем.

У касаційній скарзі до Вищого господарського суду України Департамент просить судові рішення попередніх інстанцій зі справи скасувати з прийняттям нового рішення про задоволення позову. Скаргу мотивовано прийняттям оскаржуваних судових актів з порушенням норм матеріального та процесуального права.

Товариство у відзиві просить суд залишити судові акти попередніх інстанцій без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Сторони відповідно до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлені про час і місце розгляду скарги.

12.09.2017 на електронну пошту суду надійшло клопотання про розгляд справи без участі представника Товариства, а за необхідності отримання пояснень від представника Товариства - відкласти розгляд касаційної скарги, оскільки представник Товариства не може прибути у судове засідання 12.09.2017 за станом здоров'я.

Вищий господарський суд України вважає за можливе розглянути касаційну скаргу за відсутності представника Товариства.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм процесуального та матеріального права, заслухавши пояснення представників позивача, Вищий господарський суд України дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги з урахуванням такого.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі, зокрема, встановлено, що:

- 03.06.2014 Державним комітетом телебачення і радіомовлення України Товариству видане свідоцтво про внесення суб'єкта видавничої справи до Державного реєстру видавців, виготівників і розповсюджувачів видавничої продукції серії ДК № 4729; вид діяльності - видавнича діяльність, розповсюдження видавничої продукції;

- 09.11.2015 Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (правонаступником якого є Департамент) як орендодавцем та Товариством як орендарем укладено договір оренди нерухомого комунального майна № УМКВ - 0882 (далі - Договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (в оренду) на умовах визначених цим договором нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Супруна, буд. 9, площею 88,9 кв.м, право на оренду якого орендар набув на підставі наказу Управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 19.10.2015 № 08.01 - 10/207. Нерухоме майно передається в оренду для проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні;

- відповідно до пункту 2.1 Договору об'єктом оренди є нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення загальною площею 88,9 кв.м розміщені на 1 поверсі за адресою: м. Суми, вул. Супруна, буд. 9, що знаходиться на обліку орендодавця;

- 09.11.2015 між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради та Товариством складено та підписано акт приймання-передачі об'єкту оренди (додаток № 3 до Договору);

- розділом 4 Договору сторони визначили умови сплати орендної плати та порядок розрахунків між сторонами;

- за умовами Договору орендар зобов'язаний, зокрема: використовувати об'єкт оренди тільки за цільовим призначенням у відповідності до цього договору; привести об'єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, в термін 30 днів, постійно підтримувати його. Відповідність стану об'єкта оренди протипожежним та санітарним вимогам повинна бути узгоджена з відповідними службами міста; проводити поточний ремонт об'єкта оренди за власні кошти; за рахунок власних коштів забезпечувати збереження об'єкта оренди, запобігати його пошкодженню, псуванню, тримати об'єкт оренди в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки; підтримувати об'єкт оренди в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; здійснювати витрати, пов'язані з утриманням об'єкта оренди; протягом 15 робочих днів після підписання цього договору укласти окремі угоди на тепло-, електро-, газо, водопостачання, водовідведення, вивіз сміття та експлуатаційні витрати з відповідними обслуговуючими підприємствами або укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договори про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання об'єкта оренди та надання відповідних комунальних послуг (пункти 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 Договору);

- пунктами 6.2.4, 6.2.5 та 6.2.6 Договору передбачено: обов'язок орендаря застрахувати об'єкт оренди, сплачувати орендну плату на відповідний рахунок міського бюджету, здійснювати звірку розрахунків та платежів орендної плати з орендодавцем не менш ніж один раз на квартал з підписанням акту звірки;

- пунктом 6.2.7 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний в термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання - передачі об'єкта оренди розробити та погодити з управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Роботи по опорядженню фасаду та благоустрою прилеглої території повинні бути виконані в термін, що не перевищує 6 місяців з дати приймання-передачі об'єкта оренди;

- згідно з пунктом 6.2.10 Договору орендар зобов'язаний здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт об'єкта оренди. Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень об'єкта оренди і не тягне за собою зобов'язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, він зобов'язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень;

- відповідно до пункту 6.2.19 Договору орендар зобов'язаний узгодити цільове призначення використання об'єкта оренди з органами пожежної безпеки, за необхідністю - з санітарно-епідеміологічною службою міста та отримати відповідний дозвіл на початок роботи;

- орендар зобов'язаний нести відповідальність за виконання своїх обов'язків за цим договором (пункт 6.2.20 Договору);

- пунктами 6.2.23, 6.2.24 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний забезпечити випуск та (чи) розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше як 50 відсотків і кожні півроку надавати орендодавцю відомості про випуск та/або розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше як 50 відсотків;

- згідно з пунктом 7.1.1 Договору орендодавець має право у будь-який час здійснювати перевірку виконання відповідачем умов цього Договору, контролювати відповідність цільового призначення, напрями та ефективність використання об'єкта оренди;

- за умовами пункту 7.1.2 Договору орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання цього Договору та відшкодування збитків якщо:

а) орендар без дозволу орендодавця передав об'єкт оренди або його частину в користування іншій особі;

б) орендар не привів об'єкт оренди в належний стан у встановлений цим Договором термін;

в) об'єкт оренди не використовується орендарем протягом трьох місяців з моменту прийняття об'єкту оренди за актом приймання-передачі;

г) орендар не виконує або повністю не виконує грошове зобов'язання протягом трьох місяців підряд;

д) у разі невиконання орендарем інших зобов'язань за Договором;

- орендодавець зобов'язаний: передати орендарю об'єкт оренди одночасно з підписанням цього договору відповідно до розділу 3; прийняти від орендаря об'єкт оренди у разі припинення цього договору відповідно до розділу 3 (пункти 7.2.1, 7.2.2 Договору);

- строк дії цього договору встановлюється на два роки одинадцять місяців - з 09 листопада 2015 року по 09 жовтня 2018 року (пункт 10.1 Договору);

- 16.05.2016 Департаментом проведена перевірка виконання умов Договору орендарем, за результатами якої головними спеціалістами Департаменту, в присутності директора Товариства ОСОБА_8, складено акт перевірки виконання умов Договору, в якому зафіксовано наступне: фактично на час перевірки орендоване приміщення орендарем за цільовим призначенням "для проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні" не використовується; об'єкт оренди не приведено в належний стан, який відповідає протипожежним та санітарним нормам; відповідність об'єкта оренди протипожежним та санітарним вимогам не узгоджена з відповідними службами міста (інформацію до Департаменту не надано); документи щодо здійснення охорони об'єкта оренди до Департаменту не надані; не надано копій угод на тепло-, електро-, водпостачання та водовідведення з відповідними обслуговуючими підприємствами; ремонтні роботи на момент перевірки не проводяться; експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень орендарем Департаменту не надано; не представлено документів на підтвердження узгодження цільового призначення об'єкта оренди; в даному приміщенні не розповсюджується книжкова продукція державною мовою. Виявлені в ході перевірки орендованого приміщення порушення є порушенням орендарем пунктів 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 (частково), 6.2.10, 6.2.19, 6.2.20 (частково), 6.2.23, 6.2.24 Договору. Вказаний акт підписаний головними спеціалістами Департаменту;

- також, у процесі розгляду даної справи судом, а саме 12.12.2016 представниками Департаменту проведено ще одну перевірку виконання Товариством умов Договору. При цьому, фактично на час перевірки при візуальному огляді орендованого приміщення встановлено, що в приміщенні нікого немає, ремонтні роботи не проводяться, приміщення зачинено. За результатами даної перевірки представниками Департаменту в односторонньому порядку складено акт перевірки виконання умов Договору, в якому зафіксовані порушення Товариством наступних умов (пунктів) Договору: 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3 (частково), 6.2.4 (частково), 6.2.5, 6.2.6, 6.2.7 (частково), 6.2.9 (частково), 6.2.10, 6.2.19, 6.2.23, та 6.2.24.

У розгляді справи судами також встановлено таке:

- у відповідача перед позивачем відсутня заборгованість із орендних платежів (акт звірки розрахунків від 31.01.2017 № 113100/УМКВ-0882/1 станом на 31.01.2017), а також у відповідача відсутня заборгованість зі сплати орендної плати за Договором протягом трьох місяців підряд;

- відповідачу надано дозвіл на проведення ремонтних робіт від 30.11.2015 № 08.01-18/5094; орендарем належним чином виконуються умови Договору щодо страхування об'єкту договору оренди; відповідач здійснив комплекс дій з метою приведення орендованого приміщення у придатний для використання за цільовим призначенням стан, що підтверджується укладеним Товариством і ТОВ "Архітектурний центр" договором № 27/2 підряду на виготовлення проектної документації, за умовами якого орендар доручив виконавцю виготовлення проектної документації "Реконструкція нежитлового приміщення під салон-виставку "Українська книга" за адресою: м. Суми, вул. Супруна, 9 (частина виготовленої ТОВ "Архітектурний центр" проектної документації долучена до матеріалів справи); у 2016 році на замовлення Товариства ТОВ "БК "Баннерстор Україна" виготовлено паспорт опорядження фасаду з елементом рекламно-інформаційного оформлення по вул. Супруна, 9 в м. Суми; відповідачем вживаються заходи щодо приєднання орендованого приміщення до електричних та водопровідних і каналізаційних мереж, що підтверджено належними документальними доказами;

- під час переїзду із спірного приміщення площею 88,9 кв.м до сусіднього, Сумська дирекція УДППЗ "Укрпошта" (яка раніше займала спірні приміщення) перенесла засоби електричного вводу із цього приміщення, що зумовило труднощі з укладенням Товариством договорів на електро-, водопостачання, оскільки необхідно здійснити проведення робіт по отриманню технічних умов на підключення, розробці проектної документації, тощо. Відповідачем надано листування між ПАТ "Сумиобленерго" та ТОВ "КК "ДОМКОМ СУМИ" щодо узгодження питання стосовно технічної можливості підключення спірного приміщення до внутрішьодомових мереж житлового будинку по вул. Супруна, 9;

- строк надання орендарем експертного висновку на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень умовами Договору не передбачений, як і не передбачено строків початку та закінчення капітального ремонту (який має здійснювати відповідач за власний рахунок), а також у Договорі не встановлений строк виконання орендарем зобов'язання щодо узгодження цільового призначення використання об'єкта оренди з органами пожежної безпеки, за необхідністю - з санітарно-епідеміологічною службою міста та отримання відповідного дозволу на початок роботи;

- докази використання відповідачем спірного приміщення не за цільовим призначенням (цільове призначення - проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні) - відсутні;

- довідкою за підписом першого заступника голови Держкомтелерадіо про випуск та/або розповсюдження не менше як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (зареєстрована в журналі обліку довідок № 242 від 27.04.2016) засвідчено те, що Товариством за останні 12 місяців розповсюджено не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою.

Причиною виникнення спору зі справи стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для: дострокового розірвання Договору, у зв'язку з порушенням умов Договору відповідачем; виселення відповідача з орендованого нежитлового приміщення.

Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (частина шоста статті 283 ГК України).

Частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон) передбачено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 3 Закону відносини щодо оренди майна, що перебуває у комунальній власності регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Статтями 526 і 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За змістом частини третьої статті 26 Закону договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 783 ЦК України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 ЦК України, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 ЦК України.

Так, згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з частиною першою статті 33 ГПК України кожна особа повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Місцевий та апеляційний господарські суди: повно та всебічно дослідивши обставини справи, перевіривши їх поданими сторонами доказами, яким надали необхідну оцінку, з дотриманням наведених норм матеріального та процесуального права, беручи до уваги наявність Договору і умови його виконання, встановивши відсутність істотного порушення умов Договору відповідачем, - дійшли неспростовного висновку про відсутність підстав для розірвання Договору та виселення Товариства з орендованого нежитлового приміщення.

Доводи Департаменту не спростовують висновків, викладених у оскаржуваних судових рішеннях попередніх інстанцій. При цьому в частині встановлення фактичних обставин справи та переоцінки наявних доказів касаційна скарга не відповідає вимогам статті 1117 ГПК України стосовно меж перегляду справи в касаційній інстанції.

Таким чином, рішення місцевого господарського суду та постанова апеляційного господарського суду зі справи відповідають встановленим ними фактичним обставинам, прийняті з дотриманням норм матеріального і процесуального права та передбачені законом підстави для їх скасування відсутні.

Керуючись статтями 1117, 1119-11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Сумської області від 28.02.2017 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 16.05.2017 зі справи № 920/865/16 залишити без змін, а касаційну скаргу Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради - без задоволення.

Суддя В. Палій

Суддя В. Селіваненко

Суддя В. Студенець