ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 серпня 2017 року Справа № 910/15874/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Рогач Л.І., - головуючого, доповідача
Алєєвої І.В., Дроботової Т.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 16.02.2017
у справі№ 910/15874/16
Господарського судуміста Києва
за первісним позовомКерівника Київської місцевої прокуратури № 8 в інтересах держави в особі Київської міської ради
доПриватного акціонерного товариства "Універсам № 16"
провнесення змін до договору
за зустрічним позовомПриватного акціонерного товариства "Універсам № 16"
доКиївської міської ради
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача за зустрічним позовом ОСОБА_4
треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача за зустрічним позовом- Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) - Київська міська державна адміністрація
пророзірвання договору

за участю представників:
прокурораПаршутіна Ю.А.- посвідчення № 044787;
позивача (за первісним позовом)Глобенко Л.В. - предст. дов. від 20.06.2017;
відповідача (за первісним позовом)не з'явився
третя особа- не з'явився; - ОСОБА_7 - предст. дов. від 22.03.2017; - ОСОБА_7- предст. дов. від 26.07.2017;
третіх осіб - ОСОБА_7 - предст. дов. від 22.03.2017;

- ОСОБА_7- предст. дов. від 26.07.2017;

ВСТАНОВИВ:

Керівник Київської місцевої прокуратури № 8 в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Приватного акціонерного товариства "Універсам № 16" про внесення змін до Договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998 та просив викласти п. 2.1. вказаного договору в такій редакції: "Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки". Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Київська міська рада прийняла рішення "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру орендної плати у відповідність до положень статті 288 Податкового кодексу України" № 89/9146 від 28.02.2013, що є підставою для внесення змін до договору в частині встановлення розміру орендної плати.

14.11.2016 Приватне акціонерне товариство "Універсам № 16" звернулось до суду з зустрічною позовною заявою до Київської міської ради про розірвання Договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998, зареєстрованого Київським міським управлінням земельних ресурсів за № 75-5-00027, посилаючись на те, що право користування земельною ділянкою за договором у Товариства припинилося у зв'язку з набуттям права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно третьою особою та з огляду на добровільну відмову Товариства від права користування земельною ділянкою.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.12.2016 (суддя Морозов С.М.) у задоволенні первісного позову відмовлено повністю. Зустрічний позов задоволено у повному обсязі. Розірвано договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998, укладений Київською міською державною адміністрацією та Приватним акціонерним товариством "Універсам № 16", зареєстрований Київським міським управлінням земельних ресурсів № 75-5-00027.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.02.2017 (судді: Чорна Л.В. - головуючий, Яковлєв М.Л., Разіна Т.І.) рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

Не погоджуючись з висновками судів попередніх інстанцій, Київська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить рішення та постанову у справі скасувати, прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити, у задоволенні зустрічного позову відмовити. Касаційну скаргу вмотивовано доводами про порушення та неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, статей 9, 116, 120 Земельного кодексу України, статей 632, 651 Цивільного кодексу України, статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 26, 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". Скаржник зазначає, що суди невірно дійшли висновку про відсутність правових підстав для внесення змін до договору; надані докази свідчать про неналежне повідомлення сторони про намір розірвати договір на право тимчасового користування землею; укладання договору оренди частини земельної ділянки з новим власником нерухомого майна, що на ній розташоване, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера; перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення договору оренди.

Представники прокуратури та Київської міської ради у судовому засіданні підтримали доводи касаційної скарги у повному обсязі.

Відповідач за первісним позовом та третя особа - ОСОБА_4 не скористались процесуальним правом на участь у судовому засіданні касаційної інстанції своїх представників та надання відзиву на касаційну скаргу.

У судовому засіданні та у письмових поясненнях представник Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та Київської міської державної адміністрації підтримав доводи касаційної скарги та просив суд скасувати прийняті у справі рішення та постанову, прийняти нове рішення, яким первісний позов задовольнити у повному обсязі, у задоволенні зустрічного позову відмовити.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників учасників справи, присутніх у судових засіданнях, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Суди попередніх інстанцій встановили, що 14.07.1998 Київська міська державна адміністрація та Відкрите акціонерне товариство "Універсам № 16" уклали договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, зареєстрований Київським міським управлінням земельних ресурсів за № 75-5-00027, за умовами якого Київська міська державна адміністрація на підставі розпорядження № 150 від 29.01.1998 надає, а Відкрите акціонерне товариство "Універсам № 16" приймає в тимчасове користування земельну ділянку загальною площею 6 447, кв.м., в тому числі громадської забудови: капітальної 2-поверхової - 1 886 кв.м., капітальної 1-поверхової - 301 кв.м., тимчасової - 10 кв.м., незабудованої території - 3 600 кв.м., газонів - 670 кв.м. згідно з планом, що додається. Земельна ділянка надається в тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 49 років для обслуговування універсального магазину і складських будівель на АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 2.1. договору плата за землю вноситься землекористувачем згідно з Законом України "Про плату за землю" у вигляді орендної плати у розмірі двох відсотків від грошової оцінки земельної ділянки, що орендується. Взаємовідносини сторін, не урегульовані цим договором, регламентуються діючим законодавством (пункт 4.1 договору).

Рішенням Київської міської ради № 89/9146 від 28.02.2013 "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень ст. 288 Податкового кодексу України" з метою приведення у відповідність до вимог законодавства істотних умов договорів оренди земельних ділянок, відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі", статей 40, 41, 286, 288 Податкового кодексу України, Київська міська рада вирішила внести зміни до договорів оренди земельних ділянок згідно з додатком до цього рішення, встановивши річну оренду плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Враховуючи, що відповідні зміни до договору оренди в частині орендної плати внесені не були, Київська місцева прокуратура № 8 заявила позов про внесення змін до пункту 2.1. договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998.

Водночас суди встановили, що 23.04.2015 Приватне акціонерне товариство "Універсам № 16" (продавець) та ОСОБА_4 (покупець) уклали договір купівлі-продажу нежилого будинку, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Мурашковською О.С. та зареєстрований в реєстрі за № 759, за умовами якого продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) на умовах цього договору нежилий будинок - ІНФОРМАЦІЯ_1, площею 4046,500 кв.м, який розташований у будинку АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 1.2. договору купівлі-продажу продавець в день укладення цього договору надає покупцю заяву про відмову від права користування земельною ділянкою.

Згідно з пунктом 6.2. договору купівлі-продажу право власності у покупця на нежилий будинок виникає з моменту державної реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яка проводиться нотаріусом, який посвідчує цей Договір відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та посвідчуватиметься цим договором.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 36711167 від 23.04.2015 право власності на нежилий будинок - "ІНФОРМАЦІЯ_1" площею 4046,500 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1, зареєстровано за ОСОБА_4; нежитловий будинок передано за актом приймання-передачі нерухомого майна від 23.04.2015.

Приватне акціонерне товариство "Універсам № 16" зверталося з листами до Київської міської державної адміністрації щодо припинення договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998.

Листом від 20.10.2016 № 4 Департамент земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації повідомив Товариство про те, що на земельну ділянку, яка розташована за адресою АДРЕСА_1, департамент земельних ресурсів підготував проект рішення Київської міської ради "Про передачу земельної ділянки Обслуговуючому кооперативу "Міжрегіональний торгівельно-будівельний кооператив "Ліко" та Товариству з обмеженою відповідальністю "Істрейт" для обслуговування універсального магазину і складських будівель", який 20.07.2016 передано на розгляд Київській міській раді. Пунктом 4 вказаного рішення передбачено розірвати договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998 № 75-5-00027.

Оскільки відповідного рішення про розірвання договору оренди Київська міська рада не прийняла, Приватне акціонерне товариство "Універсам №16" звернулося з зустрічним позовом про розірвання договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 14.07.1998.

Відмовляючи у задоволенні первісного позову та задовольняючи зустрічний позов, місцевий господарський суд виходив з того, що припинилось речове право Приватного акціонерного товариства "Універсам № 16" на розташоване на орендованій ним земельній ділянці майно, відтак, фактичне користування земельною ділянкою здійснює третя особа; орендар добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою, а чинним законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї з сторін договору, що відповідає практиці Верховного Суду України; відповідно, підстави для задоволення первісного позову відсутні.

Переглядаючи справу у повному обсязі за приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду попередньої інстанції та вказав, що фактичне користування земельною ділянкою, здійснює новий власник, до якого перейшло право власності на нерухоме майно, законодавчими приписами передбачено можливість дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін договору з наведених підстав.

Однак судова колегія вважає висновки господарських судів попередніх інстанцій передчасними та такими, що не ґрунтуються на повно та достовірно встановлених істотних у даному випадку обставинах справи.

Згідно з частиною першою статі 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За приписами частини першої статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Положеннями п. п. "а", "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частинами першою, третьою статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України.

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 № 1702-VI) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно частиною другою статті 377 Цивільного кодексу України (у відповідній редакції) передбачено, що кадастровий номер та розмір земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

За частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення договору оренди до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду відповідно до договору, який містить всі необхідні за законом істотні умови, право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення в цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки.

Втім, зазначене вище, а також наявність в договорі купівлі-продажу необхідних істотних умов щодо земельної ділянки, правовий статус Приватного акціонерного товариства "Універсам № 16", як особи, управненої та зобов'язаної в спірних правовідносинах, не було перевірено попередніми судовими інстанціями, у зв'язку з чим, обставини справи та доводи сторін не були оцінені в контексті наведених вище нормативних приписів, які підлягали застосуванню до спірних правовідносин, що є порушенням статті 43 Господарського процесуального кодексу України.

При цьому, посилаючись на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду України від 20.08.2013 у справі № 18/5005/12936/2011, суди не врахували, що вказана правова позиція викладена у зв'язку із застосуванням попередньої редакції статті 120 Земельного кодексу України, яка передбачала інший порядок переходу права на оренду земельної ділянки, адже, таке право, на відміну від права власності або постійного користування, за попереднім правовим регулюванням не могло бути передане за цивільно-правовими угодами одночасно з об'єктом нерухомості, а визначалося згідно з договором оренди за письмовою згодою орендодавця.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин; обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Таким чином, перевіривши у відповідності до частини другою статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди попередніх інстанцій всупереч статям 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності; не дослідили подані позивачем в обґрунтування своїх вимог докази; неналежним чином проаналізували правовідносини, що виникли та існували між сторонами.

Як наслідок, прийняті апеляційним та місцевим судами рішення та постанова не відповідають приписам статей 84 та 105 Господарського процесуального кодексу України вимогам щодо законності та обґрунтованості судового рішення.

З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України, постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи, судам слід врахувати вищенаведене, та вирішити спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.02.2017 у справі № 910/15874/16 Господарського суду міста Києва та рішення Господарського суду міста Києва від 13.12.2016 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Головуючий Л. Рогач

Судді: І. Алєєва

Т.Дроботова