ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

15 вересня 2017 р. Справа № 909/442/17

Господарський суд Івано-Франківської області у складі головуючого судді Шіляк М. А., судді Деделюка Б. В., судді Фанди О. М., секретар судового засідання Феденько Н.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Івано-Франківської обласної ради

вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018

до відповідача: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

вул. УПА, 6, с. Пнів,

Надвірнянського району, Івано-Франківської області, 78431

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернат Івано-Франківської обласної ради

вул. Сірика, 1а, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78405

про усунення перешкод у користуванні приміщенням першого поверху площею 153,1 кв.м. та 17,8 кв.м., приміщенням другого поверху площею 22,8 кв.м., загальною площею 193,7 кв.м. на вул. Сірика, 1а у м. Надвірній шляхом їх звільнення.

та за

зустрічним позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

вул. УПА, 6, с. Пнів,

Надвірнянського району, Івано-Франківської області, 78431

до відповідача: Івано-Франківської обласної ради

вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернат Івано-Франківської обласної ради

вул. Сірика, 1а, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78405

про визнання договору оренди майна від 13.12.2013 р. продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором з урахуванням змін, внесених додатковими угодами від 17.06.2016 р. та 22.09.2016 р.

За участю:

від позивача: ОСОБА_3 - консультант відділу правової та кадрової роботи виконавчого апарату обласної ради, (довіреність № 11-159/59р/182 від 19.01.2017 р.);

від відповідача: ОСОБА_1 - фізична особа-підприємець; ОСОБА_4 - представник, (довіреність № 760 від 24.05.2017 р.);

від третьої особи: ОСОБА_5 - директор ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради (довіреність № 11-114/403р/182 від 20.03.2017 р.).

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Івано-Франківської області подано позов Івано-Франківською обласною радою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні приміщенням першого поверху площею 153,1 кв.м. та 17,8 кв. м., приміщенням другого поверху площею 22,8 кв.м., загальною площею 193,7 кв. м. на вул. Сірика, 1а у м. Надвірній шляхом їх звільнення.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області 15.05.2017 р. прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі, залучено до участі у справі ОСОБА_2 військово-спортивний ліцей-інтернат Івано-Франківської обласної ради в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 30.05.2017 р.

До Господарського суду Івано-Франківської області надійшов зустрічний позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Івано-Франківської обласної ради, за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради про визнання договору оренди майна від 13.12.2013 р. продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором з урахуванням змін, внесених додатковими угодами від 17.06.2016 р. та 22.09.2016 р.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 30.06.2017 р. прийнято для спільного розгляду з первісним позовом зустрічний позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 та відкладено розгляд справи в судовому засіданні на 15.06.2017 р.

В судовому засіданні 15.06.2017 р. судом оголошено перерву до 18.07.2017 р., про що представників сторін повідомлено під розписку.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 18.07.2017 р. продовжено строк розгляду спору та відкладено розгляд справи в судовому засіданні на 01.08.2017 р.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 01.08.2017 р. справу № 909/442/17 призначено до колегіального розгляду.

Згідно протоколу автоматичного визначення складу колегії суддів від 01.08.2017 р. сформовано колегію в складі 3-х суддів: головуючий суддя - Шіляк М. А., судді - Деделюк Б. В., Фанда О. М.

Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 01.08.2017 р. призначено справу до колегіального розгляду в судовому засіданні на 18.08.2017 р.

Ухвалами Господарського суду Івано-Франківської області від 18.08.2017 р. та 11.09.2017 р. відкладено розгляд справи в судових засіданнях на 11.09.2017 р. та 15.09.2017р. відповідно.

В судовому засіданні представник Івано-Франківської обласної ради позовні вимоги, викладені в позовній заяві підтримав в повному обсязі та просив суд позов задовольнити, щодо зустрічного позову заперечив з підстав викладених у запереченнях на зустрічний позов та просив суд відмовити у задоволенні зустрічного позову у повному обсязі. В обгрунтування позову зазначено, що під час терміну дії договору оренди, відповідачем без згоди власника та балансоутримувача, в порушення пункту 3.2.4. Договору оренди нерухомого майна від 13.12.2013 р. були здійснені перепланування орендованих приміщень, що призвело до збільшення площі об'єкта оренди. Про порушення з вимогою їх усунення, відповідача двічі письмово повідомлялося балансоутримувачем майна, однак вимоги балансоутримувача відповідачем проігноровані. Крім того, від внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 13.12.2013 р. у зв'язку із зміною площі, що сталося у зв'язку із переплануванням, відмовився. Стосовно зустрічного позову зазначив, що на звернення підприємця до голови обласної ради від 12.09.2016 р. із заявою про продовження дії договору оренди приміщень загальною площею 175,9 кв.м. терміном до трьох років. Обласна рада листом від 08.12.2016р. № 231/08-04/007 повідомила орендаря про відсутність наміру балансоутримувача щодо продовження договору оренди, а тому, в силу пункту 7.9. договору оренди нерухомого майна від 13.12.2013 р. такий договір продовженню не підлягає. За таких обставин, повідомила орендаря про необхідність повернути приміщення за актом приймання-передачі не пізніше 20-ти календарних днів із дня припинення дії договору оренди.

Представник відповідача та відповідач щодо первісного позову заперечили та просили суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, зустрічні позовні вимоги підтримали у повному обсязі з підстав викладених у зустрічному позові та просили суд його задовольнити. В обгрунтування зустрічного позову зазначено, що Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 користується приміщенням на підставі договору оренди від 13.12.2013 р. Підприємець користується спірним нерухомим майном правомірно, оскільки договір оренди є продовженим в силу ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 284 Господарського кодексу України та п. 7.8. Договору оренди від 13.12.2013 р. Строк дії даного договору пролонговано, на час розгляду справи судом він не сплив та не розірваний в судовому порядку. Вважають, що задоволення зустрічного позову про визнання продовженим договору оренди від 13.12.2013 р. виключає можливість задоволення позовної вимоги щодо виселення орендаря з орендованого майна. Крім того, орендар своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, що підтверджується копіями квитанцій та свідчить про неухильне дотримання ним умов Договору оренди.

Представник третьої особи, яка на заявляє самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 військово-спортивний ліцей-інтернат Івано-Франківської обласної ради в судовому засіданні первісний позов підтримав, щодо зустрічного позову заперечив. Вважає, що Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 самовільно, без відповідних на те законодавчих підстав використовує спірне приміщення, яке перебуває у спільній власності територіальної громади області та на балансі ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернат Івано-Франківської обласної ради.

Розглянувши матеріали справи, із врахуванням вимог ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши докази у відповідності до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, суд встановив наступне.

Нерухоме майно на вул. Сірика, 1а у м. Надвірній перебуває у спільній власності територіальних громад сіл, селищ, міст області та на балансі ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради.

13.12.2013 р. між Івано-Франківською обласною радою (орендодавець), Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та ОСОБА_2 військово-спортивним ліцеєм-інтернатом Івано-Франківської обласної ради (балансоутримувач) укладено договір оренди нерухомого майна.

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування приміщення загальною площею 154,7 кв.м за адресою: м. Надвірна, вул. Сірика, 1а (об'єкт оренди).

Предмет оренди на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна переданий орендарю і прийнятий останнім 13.12.2013 р. в день укладення договору.

Об'єкт оренди передається орендарю з метою розміщення авто мийки (п. 1.2. договору). Пунктом 7.1. визначено термін дії договору з 13.12.2013 р. по 11.12.2016 р.

У пункті 3.2.4. договору зазначено, що орендар зобов'язується утримувати об'єкт оренди у справному стані, за власні кошти і за письмовим погодженням орендодавця та балансоутримувача здійснювати його поточний і капітальний ремонт. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди.

На час укладення договору оренди вищезазначене майно перебувало у непридатному для експлуатації стані, що підтверджується дефектним актом та інформацією про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна та фотографіями даного приміщення. На підставі п. 3.2.4. договору Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся до власника приміщення із заявою про надання згоди на проведення поліпшень орендованого майна.

Листами від 21.09.2015 р. та 28.09.2015 р. Івано-Франківська обласна рада повідомила Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 про те, що вона не заперечує щодо проведення ремонтних робіт, які б забезпечили нормальне функціонування орендованого майна.

Додатковою угодою від 22.09.2016 р. внесено зміни у п. 1.1. договору та викладено його у наступній редакції ''Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування приміщення загальною площею 175,9 кв.м за адресою: м. Надвірна, вул. Сірика, 1а (далі - Об'єкт оренди), що перебуває на балансі ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради''.

12.09.2016 р. орендар звернувся до орендодавця із заявою про продовження дії оренди приміщень загальною площею 175,9 кв.м терміном до трьох років.

На звернення орендаря від 12.09.2016 р. ОСОБА_2 військово-спортивний ліцей-інтернат Івано-Франківської обласної ради, як балансоутримувач майна листом від 17.11.2016р. № 320/01-01 повідомив обласну раду, як орендодавця про те, що не погоджує продовження договору оренди на новий строк.

Орендодавець листом від 08.12.2016 р. № 231/08-04/007 повідомила орендаря про відсутність наміру балансоутримувача щодо продовження договору оренди, а тому, в силу пункту 7.9. Договору оренди нерухомого майна від 13.12.2013 р. такий договір продовженню не підлягає. За таких обставин, повідомила орендаря про необхідність повернути приміщення за актом приймання-передачі не пізніше 20-ти календарних днів із дня припинення дії договору оренди. Докази направлення містяться в матеріалах справи.

Однак, департамент освіти, науки та молодіжної політики облдержадміністрації як орган управління ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради листом від 20.12.2016 р. № 1426/01-12/06 повідомляє обласну раду про те, що не заперечує щодо продовження оренди підприємцем ОСОБА_1 приміщень площею 17,8 кв.м під комору, приміщення площею 153,1 кв.м під автомийку та приміщення площею 22,8 кв.м під автомагазин.

У зв'язку з цим, питання продовження оренди, зміни площі об'єкта оренди та його цільового використання внесено на розгляд постійної комісії обласної ради з питань соціально-економічного розвитку, управління комунальною власністю, розвитку малого і середнього бізнесу. Враховуючи висновки та рекомендації цієї комісії прийнято розпорядження голови обласної ради від 27.12.2016 р. № 1056-р "Про передачу в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області". На виконання цього розпорядження голови обласної ради підготовлено договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 06.03.2017 р., який надіслано для підпису листом управління об'єктами спільної власності територіальних громад області 07.03.2017. № 54/08-04/007.

Станом на 27.03.2017 р. договір оренди підприємцем не підписано, а термін дії договору оренди закінчився, підприємцю запропоновано звільнити приміщення за актом приймання-передачі до 06.04.2017 р. (лист управління об'єктами спільної власності територіальних громад області від 27.03.2017 р. № 61/08-04/007).

Актом обстеження приміщення встановлено, що станом на 05.04.2017 р. приміщення першого поверху площею 170,9 кв.м, приміщення другого поверху площею 22,8 кв.м на вул. Сірика,1а у м. Надвірній відповідачем не звільнено і безпідставно використовуються.

Стосовно первісного позову суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 142 Конституції України, матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

Частинами 4-5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування" передбачено, що районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до ч. 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування" встановлено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Пунктом 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування" визначено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно до статті 3 Закону України Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

У відповідності до приписів ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін, на який укладається договір оренди є істотною умовою договору.

Частиною 1 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно до п. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Приписами статей 316 та 317 Цивільного кодексу України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Згідно статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Стосовно зустрічного позову суд зазначає наступне.

Пунктом 7.8. договору визначено, що він підлягає продовженню за умови, що орендар належним чином виконував його умови, у тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачував орендну плату, і не пізніше як за 30 днів до закінчення терміну дії цього договору подав орендодавцеві заяву на продовження договору оренди.

Відповідно до п. 7.1 договору термін дії закінчився 11.12.2016 р.

Орендар звернувся до орендодавця із письмовою заявою12.09.2016 р. щодо продовження дії договору, тобто за 30 календарних днів до закінчення терміну його дії.

На звернення орендаря від 12.09.2016 р. балансоутримувач майна листом від 17.11.2016 р. № 320/01-01 повідомив обласну раду, як орендодавця про те, що не погоджує продовження договору оренди на новий строк.

Суд зазначає, що Цивільний кодекс України передбачає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 та ч. 1 ст. 777.

За змістом положень ч. 1 ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Аналогічні підстави поновлення договорів оренди передбачено ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Суд зазначає, що збільшення площі об'єкта оренди, що відбулося в справі, унеможливлює пролонгацію укладеного раніше договору у порядку, передбаченому ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки такі зміни мають наслідком укладання нового договору оренди нерухомого майна із дотриманням вимог закону.

Дана правова позиція відображена в постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 р. у справі №911/1707/15.

Доводи про автоматичне поновлення договору з посиланням на п. 7.8. не дають правових підстав вважати дану умову договору як право орендаря на автоматичне поновлення договору.

Крім того, в договорі відсутні умови щодо автоматичного поновлення дії оренди, оскільки при укладенні договору сторони дану обставину не узгодили.

Чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договору оренди у разі припинення його дії. Норми ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не надають орендареві право на продовження дії договору без погодження з орендодавцем, яке має бути реалізоване шляхом укладення нового договору із погодженням усіх істотних умов договору оренди приміщення.

Судом враховується також обставина неналежного виконання Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 зобов'язань за договором оренди, оскільки ним без дозволу, всупереч пункту 3.2.4. здійснено добудову до орендованих приміщень, що не заперечується сторонами.

Отже, беручи до уваги матеріали справи, керуючись вищезазначеними нормами законодавства, суд приходить до висновку про обгрунтованість первісних позовних вимог та безпідставність та недоведеність зустрічних позовних вимог, а тому задовольняє первісний позов та відмовляє у задоволенні зустрічного позову.

Згідно з приписами ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір по первісному позову слід покласти на Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 та за зустрічним позовом слід залишити за Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1

На підставі вищевикладеного у відповідності ст. ст. 124, 142 Конституції України, ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, Законів України "Про місцеве самоврядування", "Про оренду державного та комунального майна", ст. ст. 316, 317, 391, 763, 764, 777, 785 Цивільного кодексу України та керуючись ст. ст. 43, 49, 82 -85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Первісний позов Івано-Франківської обласної ради до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернат Івано-Франківської обласної ради про усунення перешкод у користуванні приміщенням першого поверху площею 153,1 кв.м. та 17,8 кв.м., приміщенням другого поверху площею 22,8 кв.м., загальною площею 193,7 кв.м. на вул. Сірика, 1а у м. Надвірній шляхом їх звільнення задовольнити.

Зобов'язати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 (вул. УПА, 6, с. Пнів, Надвірнянського району, Івано-Франківської області, 78431; ідентифікаційний код НОМЕР_1) звільнити приміщення першого поверху площею 153,1 кв.м. та 17,8 кв.м., приміщення другого поверху площею 22,8 кв.м., загальною площею 193,7 кв.м. на вул. Сірика, 1а у м. Надвірній.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (вул. УПА, 6, с. Пнів, Надвірнянського району, Івано-Франківської області, 78431; ідентифікаційний код НОМЕР_1) на користь Івано-Франківської обласної ради (вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76018; ідентифікаційний код 00022510) 1600,00 грн (одна тисяча шістсот гривень 00 копійок) - судового збору.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

У зустрічному позові Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Івано-Франківської обласної ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернат Івано-Франківської обласної ради про визнання договору оренди майна від 13.12.2013 р. продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором з урахуванням змін, внесених додатковими угодами від 17.06.2016 р. та 22.09.2016 р. відмовити.

Судовий збір за зустрічним позовом залишити за Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 15.09.2017 р.

Головуючий суддя М. А. Шіляк

Суддя Б. В. Деделюк

Суддя О. М. Фанда