ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 серпня 2017 року Справа № 922/3395/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого : Кравчука Г.А.,

суддів: Сибіги О.М., Мачульського Г.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст"
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017
у справі Господарського суду№ 922/3395/16 Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст"
пророзірвання договору,

в судовому засіданні взяли участь представники:

позивача:Ворожбянов А.М., дов. № 08-11/4551/2-16 від 27.12.2016;
відповідача:Саєнко Ю.М., дов. б/з від 01.08.2017,

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2016 року Харківська міська рада (далі - Рада) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою, у якій просила розірвати договір оренди землі № 09 від 19.12.2006, зареєстрований 26.01.2007 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, укладений між Радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст" (далі - Товариство) та зобов'язати Товариство повернути земельну ділянку загальною площею 1,5164 га по вул. Амосова (колишня Корчагінців), 6 у м. Харків територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Позовні вимоги Рада, посилаючись на норми Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Закону України "Про оренду землі", обґрунтовувала тим, що Товариство порушило взяті на себе договором оренди землі № 09 від 19.12.2006 зобов'язання щодо строків будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул. Амосова (колишня Корчагінців), 6 у м. Харкові, тому у зв'язку з невикористанням Товариством орендованої земельної ділянки порушуються інтереси її власника щодо володіння, використання та розпорядження переданою в оренду Товариству земельною ділянкою.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.12.2016 (суддя Добреля Н.С.) в задоволенні позову відмовлено.

Рішення мотивоване посиланнями на ту обставину, що Радою належними та допустимими доказами не доведено нецільового використання Товариством орендованої земельної ділянки по вул. Амосова (колишня Корчагінців), 6 у м. Харкові загальною площею 1,5160 га, а також завдання Раді шкоди, у зв'язку з невчасною забудовою зазначеної земельної ділянки. Також судом зазначено, що порушення строків забудови орендованої земельної ділянки не є правовою підставою для розірвання договору оренди землі.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 (колегія суддів: Медуниця О.Є., Білецька А.М., Гребенюк Н.В.) рішення Господарського суду Харківської області від 19.12.2016 скасовано. Постановлено нове рішення про задоволення позову.

Постановлено розірвати договір оренди землі № 09 від 19.12.2006, зареєстрований 26.01.2007 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, укладений між Радою та Товариством та зобов'язано Товариство повернути земельну ділянку загальною площею 1,5164 га по вул. Амосова (колишня Корчагінців), 6 у м. Харків територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Постанова мотивована тим, що порушення Товариством строків забудови орендованої земельної ділянки є підставою для розірвання договору оренди землі № 09 від 19.12.2006 та зобов'язання останнього повернути орендовану земельну ділянку Раді.

Товариство звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 19.12.2016. Крім того, Товариство просить стягнути з Ради на його користь судовий збір, сплачений за подання позову, апеляційної та касаційної скарги. Викладені у касаційній скарзі вимоги Товариство обґрунтовує посиланням на обставини справи та приписи ч. 1 ст. 143 ЗК України, ст.ст. 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі".

Рада скористалась правом, наданим статтею 1112 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) та надіслала до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу Товариства, у якому просить відмовити в її задоволенні. Викладені у відзиві вимоги Рада обґрунтовує тим, що оскаржувану постанову прийнято з урахуванням фактичних обставин справи та у відповідності до вимог діючого законодавства України.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Товариства підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.

Місцевим та апеляційним господарськими судами на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- рішенням Ради № 51/06 від 06.03.2006 Товариству надано в оренду земельну ділянку по вул. Корчагінців, 6 у м. Харкові загальною площею 1,5160 га (в тому числі ділянка 1 - площею 0,7720 га, ділянка 2 - площею 0,7440га) для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту до 01.03.2031;

- на підставі вказаного рішення, 19.12.2006 між Радою та Товариством було укладено договір оренди землі № 09, який 26.01.2007 був зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель;

- рішенням Ради № 227/08 від 10.09.2008 Товариству продовжено строки будівництва та зобов'язано здійснити будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торговельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул. Корчагінців, у м. Харкові до 31.12.2010 та звернутися до управління земельних відносин для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі № 09 від 26.01.2007 в частині продовження строку будівництва об'єкту;

- 11.07.2010, на підставі рішення Ради № 30/10 від 22.12.2010, до вказаного договору оренди землі укладено додаткову угоду, якою продовжено строки будівництва до 01.06.2012 та яку зареєстровано в управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель 01.12.2011 за № 00174;

- 19.06.2016, на підставі рішення Ради № 952/12 від 19.12.2012, до вказаного договору оренди землі було укладено додаткову угоду, якою продовжено строки будівництва до 30.06.2014 та яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу № 14813876, дата формування 17.12.2013);

- 11.03.2015, на підставі рішення Ради № 1603/14 від 06.08.2014, до вказаного договору оренди землі було укладено додаткову угоду, якою продовжено строки будівництва до 06.08.2015 та яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (індексний номер витягу № 36919208, дата формування 28.04.2015).

Обґрунтовуючи свої вимоги Рада зазначає про те, що 29.09.2016 обстеженням на місцевості встановлено, що земельна ділянка по вул. Амосова (колишня вул. Корчагінців), 6 у м. Харкові огороджена парканом, на земельній ділянці влаштовано фундамент та бетонні плити. Умови встановлені рішеннями Ради № 51/06 від 06.03.2006, № 227/08 від 10.09.2008, № 30/10 від 22.12.2010, № 952/12 від 19.12.2012 та № 1603/14 від 06.08.2014 щодо будівництва Товариством житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку строком до 01.03.2008, 31.12.2010, 01.06.2012, 30.06.2014 та до 06.08.2015 не виконані, земельна ділянка останнім використовується з порушенням вимог земельного законодавства, чим порушено істотні умови договору оренди землі від № 09 26.01.2007, що на думку Ради є підставою для розірвання даного договору та зобов'язання Товариства повернути Раді зазначену земельну ділянку.

Пунктом 38 договору сторонами погоджено, що договір припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ст. 143 Земельного кодексу України примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку, зокрема, у разі: використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до вимог ст.ст. 24, 25 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі та зобов'язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Статтями 31, 32 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Місцевим господарським судом встановлено, що для забудови земельної ділянки по вул. Амосова (колишня вул. Корчагінців), 6 у м. Харкові Товариством були вчинені наступні дії: в департаменті містобудування, архітектури та земельних відносин управління містобудування та архітектури Ради було отримано архітектурно-планувальне завдання; отримано передбачені містобудівним законодавством технічні умови; на виконання технічних умов, між Товариством та КП Харківські теплові мережі був укладений договір № 561/09-к на підставі якого в жовтні 2009 року були виконані роботи по винесенню тепломагістралі із зони будівництва житлового комплексу вартістю 606 624,00 грн., що підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2), довідкою про вартість виконаних підрядних робіт (форма КБ-3) від 30.09.2009 та довідкою КП Харківські теплові мережі № 14-3944 від 15.09.2009 про їх виконання.

Крім того, на виконання технічних умов для перекладки технічно зношених мереж, між Товариством та КП "ВТП ВОДА" були укладені договір № 2506 від 25.06.2008 та договір № 0408 від 04.08.2008. Вказані роботи загальною вартістю 519 852 грн. були виконані в червні 2008 року, що підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2), довідкою про вартість виконаних підрядних робіт (форма КБ-3) від 27.07.2008 на суму 205 666,80 грн.; та в серпні 2008 року, що підтверджується актом приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2), довідкою про вартість виконаних підрядних робіт (форма КБ-3) від 28.08.2008 на суму 314 185,20 грн.

З метою здійснення будівництва, між Фірмою "Т.М.М." - ТОВ та ДП УДПІ "Укрміськбудпроект" було укладено договір № 1330 на виконання проектно-вишукувальних робіт та додаткову угоду № 1 до цього договору від 04.02.2008. Виконання передбачених вказаним договором робіт підтверджується актами приймання-передавання проектно-вишукувальних робіт від 12.11.2007, від 14.06.2008, від 02.09.2008 та від 13.02.2008. Названі роботи були оплачені замовником платіжними дорученнями № 496927 від 14.11.2007, № 505859 від 29.05.2008, № 511297 від 26.09.2008 та № 501345 від 20.02.2008 в загальній сумі 800414,40 грн.

Водночас судом першої інстанції було встановлено, що Товариством вчасно та в повному обсязі сплачується орендна плата за землю, тобто на виконання умов договору оренди землі від № 09 від 19.12.2006 грошові кошти надходять до бюджету територіальної громади м. Харкова.

Пунктом 2.21 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом (п. 2.22 вказаної вище постанови Пленуму).

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди землі є використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором, а не той факт, що будівельні роботи не було завершено у встановлений рішенням Ради строк.

Зазначена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 21.01.2015 у справі № 910/16306/13.

Разом з тим, місцевим судом не встановлено, а матеріали справи не містять належних доказів нецільового використання Товариством орендованої земельної ділянки по вул. Амосова (колишня вул. Корчагінців), 6 у м. Харкові загальною площею 1,5160 га, а також порушень властивостей даної земельної ділянки чи завдання Раді шкоди, у зв'язку з невчасною забудовою зазначеної земельної ділянки.

Встановивши дійсні обставини справи, врахувавши вказані вище норми матеріального права та правову позицію Верховного Суду України, суд першої інстанції дійшов законних та обґрунтованих висновків про відсутність правових підстав для задоволення вимог Ради про розірвання договору оренди землі від № 09 19.12.2006, укладеного між Радою та Товариством, та похідних вимог про зобов'язання Товариства повернути Раді передану за вказаним договором оренди земельну ділянку, які не можуть бути задоволені окремо від первісних вимог.

Натомість суд апеляційної інстанції зазначених вище обставин та норм права не врахував та помилково виходив з того, що порушення Товариством строків забудови орендованої земельної ділянки є підставою для розірвання договору оренди землі.

За таких обставин, постанова суду апеляційної інстанції як така, що винесена з порушенням норм матеріального та процесуального права підлягає скасуванню, а законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції слід залишити в силі.

Водночас, касаційна скарга Товариства підлягає частковому задоволенню з огляду на те, що в прохальній частині скарги заявник просить здійснити розподіл судового збору шляхом стягнення з Ради на його користь витрат по сплаті судового збору за подання позову, апеляційної та касаційної скарги, тоді як Товариство з позовом та апеляційною скаргою до суду не зверталось та відповідно судовий збір не сплачувало, тому на його користь за рахунок Ради підлягає відшкодуванню лише 3 307,20 грн. судового збору, сплаченого за подання касаційної скарги до Вищого господарського суду України.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119-11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст" задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 у справі № 922/3395/16 скасувати.

Рішення Господарського суду Харківської області від 19.12.2016 у справі № 922/3395/16 залишити в силі.

Стягнути з Харківської міської ради (61200, м. Харків, майдан Конституції, 7, ідентифікаційний код 04059243) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст" (61060, м. Харків, в'їзд Комунальний, 3, ідентифікаційний код 06653269) 3 307,20 грн. (три тисячі триста сім гривень двадцять копійок) судового збору за подачу касаційної скарги.

Доручити Господарському суду Харківської області видати відповідні накази.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Суддя О.М. Сибіга

Суддя Г.М. Мачульський