Господарський суд Чернігівської області
====================================================================================================================================================================УХВАЛА
"29" серпня 2017 р. справа № 927/583/17
Предмет спору: про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки
Суддя Бобров Ю.М.
Представники сторін:
від відповідача-1: ОСОБА_2 - директор, наказ № 1 від 22.03.2001; ОСОБА_3 - адвокат, договір про надання правової допомоги від 28.07.2017, посвідчення адвоката № 607 від 27.01.2012;
від відповідача-2: не зявився;
в судовому засіданні взяв участь прокурор відділу прокуратури Чернігівської області ОСОБА_4, посвідчення № 043955 від 16.08.2016
Заступником керівника Менської місцевої прокуратури Чернігівської області подано позов в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Чернігівській області до 1. Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю "Віра" та 2. Вихвостівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.
Розгляд справи відкладався, в судовому засіданні оголошувалася перерва, строк розгляду спору продовжувався.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, заступник керівника прокуратури посилається, зокрема, на те, що укладений 11.07.2001 між Вихвостівською сільською радою Городнянського району Чернігівської області та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Віра" договір оренди земельної ділянки площею 118,5 га, що знаходиться в с. Вихвостів Городнянського району Чернігівської області не відповідає істотним умовам договору оренди землі, визначеним ст.14 Закону України «Про оренду землі».
Заступник керівника прокуратури вказує на те, що технічна документація до нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки не розроблялася і не погоджувалася, на розгляд Городнянської районної ради не надавалася, останньою не затверджувалася.
У звязку з не проведенням нормативної грошової оцінки землі невірно визначений розмір орендної плати і, як наслідок, до бюджету не надходять кошти у розмірі, визначеному законодавством, чим порушуються інтереси держави.
Позивач - Головне управління Держгеокадастру у Чернігівській області у письмових поясненнях по справі (а.с.81) позовні вимоги підтримує, просить суд задовольнити позов у повному обсязі.
Відповідач-1 - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю "Віра" у письмовому відзиві на позовну заяву проти позову заперечує, вважає його незаконним і необґрунтованим.
У відзиві на позовну заяву відповідач звертає увагу на те, що договір оренди земельної ділянки, укладений між сторонами 11.07.2001, укладений відповідно до вимог чинного на той час законодавства.
Визначаючи, що істотні умови укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки не відповідають змісту цих умов, визначених ст.14 Закону України «Про оренду землі», прокурор, на думку відповідача, не дає жодної оцінки оспорюваному договору, в п.1 якого зазначена грошова оцінка земельної ділянки в розмірі 102220,80 грн, а в п.2.3 передбачено, що орендна плата вноситься орендарем щорічно у вигляді земельного податку. За згодою сторін розмір орендної платимо же бути переглянутим у випадках: зміни умов господарювання, підвищення цін, тарифів, тощо, погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, збільшення розмірів ставки земельного податку, в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.
Вказуючи на принципи дії нормативно-правових актів у часі, відповідач зауважує, що не може бути визнаний недійсним договір у звязку з невідповідністю його умов вимогам законодавчих актів, прийнятих після його укладення.
Відповідач вказує на те, що, з урахуванням змін, внесених до законодавства після укладення сторонами договору оренди земельної ділянки, СТОВ "Віра" сплачувало орендну плату за користування земельною ділянкою з 2001 по 2009 роки у розмірі земельного податку та проводило індексацію.
За ініціативою СТОВ "Віра", між сторонами 12.10.2010 було укладено Додаткову угоду № 1, а 13.01.2015 Додаткову угоду № 2, згідно з якими збільшувався розмір орендної плати. Орендна плата за земельну ділянку, вказує відповідач, розрахована виходячи з нормативної грошової оцінки ріллі по СТОВ "Віра", значно перевищує розмір орендної плати, яку має сплачувати товариство виходячи з середньообласних показників.
Відповідач вважає, що права орендодавця земельної ділянки та держави, в інтересах яких заявлений прокурором позов, жодним чином не порушуються.
В процесі розгулу спору відповідачем подано заяву про застосування строків позовної давності по справі № 927/583/17 (а.с.79), оскільки, на думку відповідача, позивачем пропущено загальний трирічний строк звернення до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Заява відповідача була прийнята судом до розгляду.
У звязку з поданням відповідачем цієї заяви, прокурором надані письмові пояснення по справі (а.с.130).
Відповідач-2 Вихвостівська сільська рада Городнянського району Чернігівської області письмового відзиву на позовну заяву не надав. В судовому засіданні 03.08.2017 представник відповідача-2 проти позову заперечував з підстав аналогічних підставам, викладеним у відзиві на позов відповідача-1.
В судове засідання, призначене на 29.08.2017 представник відповідача не зявився.
Розглянувши подані матеріали, зясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши та оцінивши надані докази, заслухавши в судовому засіданні пояснення учасників судового процесу, суд встановив наступне.
Як свідчать матеріали справи, на підставі рішення виконавчого комітету Вихвостівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області від 16.05.2001 (а.с.18), між Вихвостівською сільською радою Городнянського району Чернігівської області (Орендодавець) та Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю "Віра" (Орендар) 11.07.2001 було укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки (далі Договір) (а.с.19),згідно з умовами якого власник землі - Вихвостівська сільська рада Городнянського району Чернігівської області передає, а Орендар набуває права на оренду земельної ділянки, що знаходяться у с. Вихвостів Городнянського району Чернігівської області. В оренду передається земельна ділянка площею 118,5 га, в тому числі: рілля 110,3 га, сіножатті 5,2 га, пасовища 3,0 га.
Земельна ділянка передається в оренду з метою сільськогосподарського виробництва для вирощування сільськогосподарських культур.
Договір укладено на строк двадцять пять років.
Згідно ч. 2 ст. 14 Закону України Про оренду землі від 06.10.1998 № 161-ХІV, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин (далі Закон № 161), істотними умовами договору оренди є:
1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
2) термін договору оренди;
3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду);
4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі;
5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
6) існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки;
7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
8) відповідальність сторін.
Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 цього Закону є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України (ч. 3 ст. 14 Закону № 161).
Згідно преамбули Закону України Про плату за землю від 03.07.1992 № 2535-ХІІ, чинного на час виникнення спірних правовідносин (далі Закон № 2535) цей Закон визначає розмір та порядок плати за використання земельних ресурсів, а також напрями використання коштів за правильністю обчислення і справляння земельного податку.
У ст. 1 Закону № 2535 визначено, що у цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:
грошова оцінка - капіталізований рентний доход із земельної ділянки;
податок - обов'язковий платіж, що справляється з юридичних і фізичних осіб за користування земельними ділянками;
ставка податку - законодавчо визначений річний розмір плати за одиницю площі оподатковуваної земельної ділянки;
оренда - засноване на договорі строкове платне володіння, користування земельною ділянкою;
землі сільськогосподарського призначення - землі, надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей;
землі населених пунктів - усі землі в межах населених пунктів. Межі населених пунктів встановлюються згідно з законодавством України.
Відповідно до ст.2 Закону №2535 використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Розміри податку за земельні ділянки, грошову оцінку яких не встановлено, визначаються до її встановлення в порядку, визначеному цим Законом.
Згідно ст.23 Закону №2535 грошова оцінка земельної ділянки проводиться Державним комітетом України по земельних ресурсах за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
Грошова оцінка землі застосовується для економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно-правових угод, передбачених законодавством України (ст.24 Закону № 2535).
Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 23.03.1995 № 213.
У п.п.1 та 2 Розділу І цієї ОСОБА_2 визначено, що грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування.
Спільним наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгоспприроди України та Української академії аграрних наук від 27.11.1995 № 76/230325/150 затверджено Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, який прийнято з метою забезпечення практичного застосування вказаної ОСОБА_2 грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.
Пунктом 1.3 Порядку передбачено, що грошова оцінка земель здійснюється з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань, кооперативів.
Пунктом 1.8 цього Порядку передбачено, що результати грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, міст районного підпорядкування, селищ міського типу і сільських населених пунктів, у тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих населених пунктах та за їх межами, розглядаються і погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються районними державними адміністраціями.
Згідно листа-відповіді Городнянської районної державної адміністрації від 14.04.2017 № 02-16/292 (а.с.21) грошова оцінка земельної ділянки, яка перебуває в користуванні у СТОВ "Віра" у 2001 році не затверджувалася.
Таким чином, на момент укладення 11.07.2001 між Вихвостівською сільською радою Городнянського району Чернігівської області та СТОВ "Віра" договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 118,5 га, що знаходиться на території Вихвостівської сільської ради Городнянського району Чернігівської області, не було дотримано вимог чинного на той час законодавства в частині проведення грошової оцінки земельної ділянки, що було обовязковою умовою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.
В процесі вирішення спору, до прийняття рішення по справі, СТОВ "Віра" заявлено письмове клопотання (а.с.142) про доручення до матеріалів справи копії документів, які свідчать про замовлення відповідачем виготовлення технічної документації на земельні ділянки та проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, переданих в оренду товариству за Договором.
У звязку із замовленням СТОВ "Віра" виготовлення технічної документації по визначенню нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, заступником керівника Менської місцевої прокуратури заявлено письмове клопотання про припинення провадження у справі на підставі п.1-1 ст.80 ГПК України (а.с.150).
Представник позивача в судовому засіданні підтримав це клопотання.
У п.п.2.4 п.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» від 29.05.2013 № 11 розяснено, що у процесі вирішення спору сторони можуть самі усунути у встановленому порядку порушення, які тягнуть за собою визнання правочину недійсним.
Оскільки СТОВ "Віра" вчинено дії по проведенню нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем за Договором земельної ділянки, що є підставою для внесення до Договору змін з метою приведення його у відповідність до вимог законодавства, суд вважає, що в процесі вирішення спору предмет спору, який існував на момент порушення провадження у справі, припинив існування. Отже, за таких обставин, клопотання заступника керівника Менської місцевої прокуратури про припинення провадження у справі підлягає задоволенню.
Враховуючи вищенаведене, керуючись ст.ст. 29, 49, 75, п.1-1 ч.1 ст.80, ст.86 Господарського процесуального кодексу України, суд -
1. Провадження у справі припинити.
2. Дана ухвала набирає законної сили з дня її прийняття.
Суддя Ю.М. Бобров