ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 серпня 2017 року Справа № 923/643/17

Господарський суд Херсонської області у складі судді Задорожної Н.О. при секретарі Кудак М.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Керівника Каховської місцевої прокуратури Херсонської області в інтересах держави в особі позивача - Семенівської сільської ради Каховського району Херсонської області, с. Семенівка Каховського району Херсонської області

до відповідача-1 - Семенівського сільського комунального підприємства, с. Семенівка Каховського району Херсонської області

відповідача-2 - Товариства з обмеженою відповідальністю "СГ Семенівське", с. Семенівка Каховського району Херсонської області

про визнання недійсним договору оренди та зобов'язання до вчинення дій

за участю прокурора - Пуляєв І.В., службове посвідчення № 006314 від 26.09.2012р.;

та представників сторін:

від позивача - не прибув;

від відповідача - 1 - Зосимчук В.В., керівник, витяг з довідки ЄДРПОУ станом на 09.08.2017р.; Мироненко В.В., представник, витяг з договору № 29/1 про надання юридичних послуг від 27.07.2017р., ордер серія ХС № 57094 від 27.07.2017р., посвідчення адвоката від 05.10.2010р., свідоцтво № 492 від 30.09.2010р.

від відповідача - 2 - Нарли М.М., директор, витяг з довідки ЄДРПОУ станом на 20.07.2016р.

Сутність спору: Керівник Каховської місцевої прокуратури Херсонської області звернувся до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі Семенівської сільської ради Каховського району в якому просить визнати недійсним на майбутнє укладений між відповідачами договір оренди комунального майна від 01.01.2017р. № 31, а також зобов'язати відповідача - ТОВ "СГ Семенівське" повернути Семенівському сільському комунальному підприємству орендоване майно - приміщення пекарні площею 339,5 кв.м., балансовою вартістю 147907 грн. за актом приймання-передачі.

Обґрунтовуючи позов, прокурор посилається на порушення відповідачами при укладенні оспорюваного договору положень ст. 5, ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", тобто за відсутності рішення (дозволу) Семенівської сільської ради та проведеної в установленому порядку оцінки майна, яка є обов'язковою.

Позивач повністю підтримав позов, звернувся з клопотанням про розгляд справи без участі його представника.

Відповідачі не заперечуючи та не спростовуючи факту відсутності оцінки майна, яка проводиться перед укладенням договору оренди та відсутності рішення (дозволу) сільської ради на передачу в оренду комунального майна, вважають що укладений між ними договір має бути визнаний недійсним частково - в частині визначення орендної плати, посилаючись на сумлінне виконання орендарем зобов'язань за оспорюваним договором.

Заслухавши пояснення представників сторін, прокурора, дослідивши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

01 січня 2017р. між відповідачами був укладений договір оренди комунального майна № 31 (далі, договір № 31), на підставі якого Семенівське комунальне підприємство (відповідач-1, орендодавець) передало в оренду ТОВ "СГ Семенівське" (відповідач-2, орендар) приміщення пекарні загальною площею 339,5 кв.м., що знаходиться за адресою: с. Семенівка, вул. Пролетарська, 14, балансовою вартістю 147907 грн. на строк до 31.12.2019р. (а.с. 14-15).

На підставі складеного між відповідачами акту прийому-передачі приміщень від 01.01.2017р. відбулась передача об'єкта оренди орендодавцем (балансоутримувачем) орендарю. (а.с. 16).

Переданий в оренду об'єкт нерухомого майна належить територіальній громаді Семенівської сільської ради на праві комунальної власності, що підтверджується наданим в матеріали справи свідоцтвом про право власності на будівлю пекарні. (а.с. 17).

При визначенні вартості оренди відповідачі керувалися зведеним актом балансової вартості приміщення пекарні, встановленої зведеним актом вартості будівель і споруд форми № 5, яка становить 147907 грн. (а.с. 18).

Згідно наданої в матеріали справи довідки сільського голови № 02-37/138 від 01.06.17р. протягом періоду 2015-2017р.р. рішення сесій щодо надання дозволів на укладення договорів оренди комунального майна по об'єктах, які знаходяться на балансі відповідача-1 не приймались. (а.с. 20).

Зважаючи на відсутність обов'язкової незалежної оцінки переданого в оренду комунального майна, проведеної суб'єктом оціночної діяльності, а також рішення позивача про надання дозволу на укладення договору оренди та передачу приміщення пекарні в оренду відповідачу-2, прокурор просить суд визнати недійсним укладений між відповідачами договір № 31 на підставі ч. 2 ст. 203, ст. 215 ЦК України із застосуванням встановлених ст. 216 цього Кодексу наслідків недійсності.

З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази на їх підтвердження та надавши їм правову оцінку, господарський суд визнав позов обґрунтованим, таким, що підлягає задоволенню у повному обсязі, з урахуванням наступного.

Статтею 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено статус сільської ради, як органу місцевого самоврядування, що представляє відповідну територіальну громаду та здійснює від її імені в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 5 статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Згідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Відповідно до ч. 2 ст. 180 ГК України істотними умовами договору є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено вичерпний перелік істотних умов договору оренди комунального майна, серед яких: об'єкт оренди; термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок нарахування амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Згідно ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України передбачено загальні вимоги, додержання яких є обов'язковим для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє, правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ними; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Пунктом 2.9. постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013р. "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними", передбачено, що на підставі статті 215 ЦК України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Частина 2 статті 284 ГК України передбачає, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" є спеціальним, тому його норми мають пріоритет перед іншими нормами законодавства, що регулюють орендні відносини, що стосуються державного та комунального майна.

Стаття 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та те, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Пунктом 1 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995 (далі - Методика) передбачено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду.

Пунктом 2 вказаної Методики встановлено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому та те, що передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Згідно з пунктом 19 Методики у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка.

Відповідно до пункту 3 Методики поняття "незалежна оцінка" вживається у значенні, наведеному у Законі України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Згідно статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" незалежною оцінкою майна вважається оцінка, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

Статтею 7 вказаного Закону передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Крім того, відповідно до п. 7 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995р., розмір річної орендної плати у разі оренди іншого, крім нерухомого, окремого індивідуально визначеного майна, встановлюється за згодою сторін, але не менш як 10 відсотків вартості орендованого майна за результатами незалежної оцінки, а у разі, коли орендарем є суб'єкт малого підприємництва, - не менш як 7 відсотків вартості орендованого майна за результатами такої оцінки.

З наданого відповідачем-1 та залученого до матеріалів справи листа від 18.05.2017р. за вих. № 16 встановлено, що експертна грошова оцінка вартості переданого в оренду приміщення пекарні не проводилась у зв'язку з відсутністю коштів на оплату послуг експерта. (а.с. 19).

Факт непроведення експертної оцінки вартості переданого в оренду майна підтверджено представником відповідача - Семенівського сільського комунального підприємства безпосередньо в судовому засіданні.

Відтак судом встановлено, що обрахування орендної плати орендодавцем здійснювалось не від визначеної експертом у встановленому порядку незалежною оцінкою вартості орендованого майна, а від його балансової вартості, що є порушенням вимог ст. 11 Закону України "Про оцінку державного та комунального майна", п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995р.

Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавцями є підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуальне визначеного майна.

Згідно п.2.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013р. №12 підприємства державної форми власності мають право бути орендодавцями, як правило, тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна та нерухомого майна площею до 200 кв. м., а для того, щоб підприємство мало право передати в оренду структурний підрозділ (філію, цех, дільницю) або нерухоме майно (будівлю, споруду) приміщення) площею понад 200 кв. м. воно повинно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення, представництва. Якщо майно перебуває у власності Автономної Республіки Крим або у комунальні власності, то такий дозвіл може бути наданий органом, зазначеним в абзаці третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до довідки виконавчого комітету Семенівської сільської ради від 01.07.2017р., за період з 2015-2017р.р. на договори оренди по об'єктам, переданим набаланс Семенівського СКП рішеннями сесій дозвіл не надавався.

З урахуванням викладеного, оспорюваний договір оренди укладено з порушенням вимог частин 1 та 2 ст. 203 ЦК України, додержання яких є необхідним для чинності правочину і суд, зважаючи на положення ч. 1 ст. 215 ЦК України, визнає його недійсним.

Відповідно до частин 1, 3 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичні наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі

завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною.

Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Статтею 236 ЦК України встановлено, що недійсний правочин є недійсним з моменту його вчинення, але якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх в майбутньому припиняється.

Відповідно до вимог частини 3 статті 207 Господарського кодексу України виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або частково, припиняється з дня набрання рішенням законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

З урахуванням викладеного та вимог частин 1, 3 ст. 216 ЦК України, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню є вимога щодо зобов'язання відповідача-2 (орендар) повернути орендоване комунальне майно його балансоутримувачу, яким є орендодавець - Семенівське сільське комунальне підприємство (відповідач-1).

Витрати по оплаті судового збору у пропорційних частках по 1600 грн. покладаються на кожного з відповідачів.

Доводи відповідачів до уваги не приймаються як такі, що зводяться до формальних, безпідставних і необґрунтованих вимогами чинного законодавства заперечень, які повністю спростовуються поданими доказами і встановленими фактичними обставинами справи.

Керуючись ст.ст.44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити.

Визнати недійсним на майбутнє укладений між Семенівським сільським комунальним підприємством, та Товариством з обмеженою відповідальністю "СГ Семенівське", договір № 31 оренди майна, що належить до комунальної власності Семенівської сільської територіальної громади, укладений 01 січня 2017р.

2. Зобов'язати Товариство з обмеженою відповідальністю "СГ Семенівське" (74843 с. Семенівка, вул. Пролетарська, 12, ) повернути на користь Семенівського сільського комунального підприємства (74843, с. Семенівка, вул. Пролетарська, ) приміщення пекарні, площею 339,5 кв.м., балансовою вартістю 1479007 грн., розташованого у с. Семенівка, вул. Пролетарська, 14 за актом приймання-передачі.

3.Стягнути з Семенівського сільського комунального підприємства, 74843, Каховський р-н, с. Семенівка, вул. Пролетарська, , р. рахунки не відомі на користь прокуратури Херсонської області, м. Херсон, код 04851120, реквізити не відомі 1600 (одна тисяча шістсот) грн. витрат по оплаті судового збору.

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "СГ Семенівське", Каховський р-н, 74843, с. Семенівка, вул. Пролетарська 12, кв. 9, , р. рахунки не відомі на користь прокуратури Херсонської області, м. Херсон, , реквізити не відомі 1600 (одна тисяча шістсот) грн. витрат по оплаті судового збору.

Повне рішення складено 21.08.2017р.

Суддя Н.О. Задорожна