ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

22.08.2017 Справа № 920/697/17

За позовом Управління житлово-комунального господарства та містобудування Глухівської міської ради Сумської області, м.Глухів Сумської області

до відповідача ОСОБА_1 організації Глухівської міської організації «Град» Української спілки ветеранів Афганістану, м. Глухів Сумської області

про розірвання договору оренди

Суддя Котельницька В. Л.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2 (довіреність № 139 від 07.04.2017),

від відповідача: ОСОБА_3 (довіреність № 10 від 28.07.2017), ОСОБА_4 (довіреність № 11 від 29.07.2017),

присутня особа: ОСОБА_5 (паспорт МВ № 545686, вид. Зарічним РВ у м. Суми УДМС України в Сумській області 10.12.2013),

при секретарі судового засідання Пономаренко Т. М.

Суть спору: позивач відповідно до вимог позовної заяви просить суд розірвати укладений між позивачем та відповідачем договір оренди № 2 нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: вул. Спаська, 15, м. Глухів, Сумська область, а також покласти на відповідача судові витрати.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав позов в повному обсязі.

Відповідач подав відзив на позовну заяву, проти задоволення позову заперечував та просив суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Представник позивача подав до суду клопотання про долучення до матеріалів справи документів та доказів, витребуваних судовою ухвалою від 15.08.2017.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, дослідивши та оцінивши надані докази в їх сукупності, суд встановив:

01.04.2012 між Управлінням житлово-комунального господарства та містобудування Глухівської міської ради Сумської області (орендодавцем, позивачем у справі) та ОСОБА_1 організацією Глухівською міською організацією «Град» Української спілки ветеранів Афганістану (орендарем, відповідачем у справі), з іншого боку укладено договір оренди № 2.

Відповідно до умов п. 1.1. договору оренди на підставі взаємної домовленості орендодавець передав, а орендар прийняв в оренду нежитлове приміщення площею 72,5 м2 та господарської споруди площею 94 м2 за адресою: м. Глухів, вул. Спаська, 15, для розміщення офісу (надалі - Об'єкт оренди).

Даним договором визначені взаємовідносини сторін щодо користування орендарем об'єктом оренди (п. 1.2).

За умовами п. 3.1 договору позивач зобовязався передати орендарю нежитлове приміщення в 30-денний термін з моменту прийняття рішення міської ради про оренду приміщення. Прийом-передача оформлюється двостороннім актом прийому-передачі, який підписують орендар та орендодавець. Акт приймання-передачі є додатком № 1 до договору; узгодити порядок, терміни та умови проведення ремонту або реконструкції нежилих приміщень з орендарем, якщо такі передбачаються на термін дії договору або які є додатковою умовою надання нежилого приміщення в оренду; виступати з ініціативою про внесення змін або дострокове розірвання договору у разі погіршення стану нежилих приміщень через неналежне їх використання орендарем або невиконання умов договору; контролювати укладання орендарем договору страхування нежилих приміщень; контролювати стан та ефективність використання нежилих приміщень.

Відповідач, у свою чергу, згідно з умовами п. 4.1 договору оренди зобовязався використовувати орендоване приміщення за призначенням у відповідності до якого приймалось рішення стосовно здачі його в оренду, статутом орендаря, умовами цього договору; оформити необхідні для укладання договору документи та прийняти нежитлові приміщення в 30-денний термін; укласти договір на комунальне обслуговування та експлуатацію з ВЖРЕКП договір на постачання тепла, води, та електроенергії з відповідними підприємствами в 30-денний термін з моменту підписання сторонами договору оренди; забезпечувати доступ в нежилі приміщення представникам орендодавця та ВЖРЕКП для необхідного огляду, перевірки виконання умов договору та ремонту інженерних комунікацій і споруд; вживати заходи щодо збереження орендованих приміщень: щороку проводити поточний ремонт, привести орендовані приміщення в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним нормам і постійно підтримувати його (відповідність орендованих приміщень вимогам протипожежної безпеки та санітарним нормам повинна бути підтверджена документально відповідними службами); не допускати різноманітних пошкоджень систем постачання тепла, води, газу та електроенергії в нежитлових приміщеннях (при виникненні таких пошкоджень з вини орендаря проводити ремонт за власні кошти); не виставляти за межі орендованих приміщень тару та інше майно; переобладнувати орендовані приміщення тільки за згодою орендодавця; утримувати в належному стані територію, прилеглу до орендованих приміщень до середини прилеглих доріг; своєчасно (щороку) переукладати договір страхування орендованих приміщень у разі продовження терміну дії договору; вносити страхові внески своєчасно та у повному обсязі; один раз на три місяці з'являтися до орендодавця для вирішення поточних питань, пов'язаних з використанням орендованих приміщень, у тому числі з їх довгостроковою орендою; у випадку закінчення договору оренди повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані не гіршому ніж на момент передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 договору від 01.04.2012 орендар звільнений від орендної плати згідно рішення міської ради від № 139 25.01.2007 «Про оренду приміщень». Орендар сплачує вартість наданих, комунальних послуг (вода, тепло, каналізація, електроенергія тощо) безпосередньо підприємствам-постачальникам на підставі укладених з ними угод, а також бере участь у загальних для цього приміщення та прилеглої до нього території витратах, пов'язаних з експлуатацією та ремонтом у відповідності з угодою, укладеною з виробничим житловим ремонтно-експлуатаційним підприємством (ВЖРЕП).

Відповідальність сторін за неналежне виконання умов укладеного договору сторони погодили у розділі 6 договору оренди № 2. Так, у разі невикористання або використання орендованих приміщень (їх частини) не за призначенням, обумовленим п.1 договору, а також у разі здачі орендованих приміщень (їх частини) в суборенду, орендар зобов'язаний усунути виявлені порушення умов договору в 10-денний термін з моменту їх виявлення. Якщо виявлені порушення не усунуто в цей термін, договір розривається на вимогу орендодавця в установленому чинним законодавством порядку (пункт 6.5).

Відповідно до п. 7.1 укладеного договору оренди орендар не має права передавати свої зобов'язання за договором та передавати об'єкт оренди повністю або частково в користування іншій особі без письмової згоди орендодавця.

Орендар не має права укладати договори (контракти, угоди), у тому числі про спільну діяльність, пов'язані з будь-яким використанням об'єкта оренди іншою юридичною чи фізичною особою, а у разі необхідності укладання таких договорів здійснювати тільки з дозволу Орендодавця.

У разі порушення цієї умови договору орендодавець має право ініціювати дострокове розірвання договору в установленому порядку.

За умовами п. 7.3 договору від 01.04.2012 об'єкт оренди повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п. 1.1 Договору.

Відповідно до п. 8.1 договору оренди термін його дії встановлений з 01.04.2012 по 26.01.2032. Договір вступив в силу з моменту його підписання.

Як свідчать матеріали справи, відповідач вступив у строкове користування майном згідно акту приймання - передавання від 01.04.2012.

У ході судового розгляду справи позивач зазначав, що підставою розірвання спірного договору оренди є ОСОБА_6 від 18.11.2015 обстеження переданого в оренду нежитлового приміщення комунальної власності територіальної громади міста Глухів, яким встановлений факт невиконання орендарем п. 7.1 договору оренди, а також факт використовування не за призначенням 15,1 м2 нежитлових приміщень, які є обєктом оренди.

Також позивач наполягав на порушенні відповідачем умов пунктів 1.1, 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.11, 5.2, 7.2, 7.4 укладеного договору, які, на думку позивача, порушують його права як орендодавця та також є підставами для розірвання договору оренди.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки, підставами виникнення яких, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до п. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Договір є підставою виникнення господарського зобовязання, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до п. 1 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Відповідно до п. 1 ст. 759 Цивільного Кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України, зобов'язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу, у тому числі із договорів. Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Зобов'язання, в свою чергу, згідно вимог ст. 526 ЦК України, має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Позов, що розглядається у даній справі містить вимогу про розірвання договору оренди № 2 від 01.04.2012 з підстав неналежного виконання орендарем взятих на себе договірних зобовязань.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

В силу положень ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок

завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що

вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 782 Цивільного кодексу України передбачає право наймодавця відмовитись від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Статтею 783 цього Кодексу наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач соєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обовязок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 вказаного Кодексу у разі припинення договору найму наймач зобовязаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 43 ГПК України встановлено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Як доказ неналежного виконання відповідачем як орендарем своїх договірних зобовязань, позивач надав суду копії Доповідної записки від 24.04.2017 про те, що обєкт оренди до жовтня 2015 року не був застрахований взагалі, ОСОБА_6 б/н від 11.04.2017 про неможливість обстеження обєкту оренди (незважаючи на завчасне повідомлення орендаря про проведення такого обстеження), листа № 157/1-09 від 07.04.2017 про відсутність договору між орендарем та обслуговуючою організацією щодо водопостачання та водовідведення, листа № 272 від 13.04.20177 про наявність заборгованості відповідача за спожиті комунальні послуги, листа № 03-05/221 від 19.11.2015 про наявність в орендованому приміщенні сторонніх субєктів господарювання, які не є орендарями даного приміщення.

Суд дослідив подані позивачем докази у порівнянні з доказами, наданими відповідачем, та зазначає наступне.

Твердження позивача стосовно відсутності у відповідача укладених договорів страхування обєкту оренди спростовуються наявними у справі доказами копіями договорів добровільного страхування майна юридичних осіб № 20/01 від 05.10.2013, № 20/01 від 10.10.2014, № 20/01 від 12.10.2015 та № 20/01 від 01.11.2016, який є чинним на даний час. До того ж, в ОСОБА_6 обстеження переданого в оренду нежитлового приміщення комунальної власності територіальної громади міста Глухів від 18.11.2015 комісією зазначено про наявність договору страхування (п. 3 абз. 3 ОСОБА_6).

ОСОБА_6 б/н від 11.04.2017 про неможливість обстеження обєкту оренди суд зазначає, що матеріали справи містять копію листа відповідача № 24 від 11.05.2017 щодо розгляду листа позивача № 127 від 05.04.2017, у якому останнього повідомлено про неможливість проведення перевірки стану та порядку використання орендованих приміщень у визначений позивачем термін та запропоновано провести таку перевірку у будь-який інший зручний для позивача час. Також матеріали справи містять докази отримання даного листа повноважною особою позивача.

Твердження позивача щодо відсутності у відповідача договорів з обслуговуючими організаціями у сфері водопостачання та водовідведення та про наявність заборгованості відповідача за спожиті комунальні послуги суд не приймає до уваги, оскільки, по-перше, згідно довідки відповідача від 29.07.2017 він не користується послугами централізованого водопостачання та водовідведення, по-друге, копією договору від 01.03.2015 підтверджується факт надання відповідачу послуг із захоронення побутових відходів обслуговуючою організацією ТОВ «Зеленбуд», по-третє, листом № 3/1 від 01.03.2017 відповідач повідомив КП «Глухівський тепловий район» про необхідність тимчасового припинення теплопостачання нежитлових приміщень, які є обєктом оренди згідно договору № 2 від 01.04.2012, в звязку з відсутністю коштів та належного фінансування та з метою недопущення виникнення заборгованості за послуги теплопостачання.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, листами № 1 від 24.01.2017, № 2 від 25.01.2017 та № 22 від 19.04.2017 відповідач повідомляв органи виконавчої влади про необхідність фінансової підтримки організації для здійснення статутної діяльності відповідно до затвердженого рішенням Глухівської міської ради № 827 від 22.12.2014 «Порядку надання та використання коштів, передбачених у бюджеті міста на фінансову підтримку міських громадських організацій ветеранів війни, праці та Збройних сил України, дітей Великої Вітчизняної війни, ветеранів Афганістану, людей похилого віку, інвалідів на 2015-2018 роки», а також згідно затвердженого рішенням міської ради від 16.10.2015 за № 980 «Про внесення змін до Порядку надання та використання коштів, передбачених у бюджеті міста на фінансову підтримку міських громадських організацій ветеранів війни, праці та Збройних сил України, дітей Великої Вітчизняної війни, ветеранів Афганістану, людей похилого віку, інвалідів на 2015-2018 роки».

Суд також критично відноситься до ОСОБА_6 обстеження переданого в оренду нежитлового приміщення комунальної власності територіальної громади міста Глухів від 18.11.2015, яким встановлено використання не за призначенням 15, 1 м2 із загальної площі орендованих відповідачем нежитлових приміщень та рекомендовано розірвати договір оренди № 2 від 01.04.2012 з причин невиконання п. 7.1 розділу 7 цього договору орендарем.

Так, як вже зазначалось вище, відповідно до п. 7.1 договору оренди орендар не має права передавати свої зобов'язання за договором та передавати об'єкт оренди повністю або частково в користування іншій особі без письмової згоди орендодавця.

Орендар не має права укладати договори (контракти, угоди), у тому числі про спільну діяльність, пов'язані з будь-яким використанням об'єкта оренди іншою юридичною чи фізичною особою, а у разі необхідності укладання таких договорів здійснювати тільки з дозволу Орендодавця.

У разі порушення цієї умови договору орендодавець має право ініціювати дострокове розірвання договору в установленому порядку.

Однак, Актом обстеження переданого в оренду нежитлового приміщення не встановлено факту передання об'єкта оренди повністю або частково в користування іншій особі чи факту укладання договорів (контрактів, угод), у тому числі про спільну діяльність, пов'язаних з будь-яким використанням об'єкта оренди іншою юридичною чи фізичною особою, а виявлено лише факт використання не за призначенням частини орендованого приміщення.

Відповідно до пункту 6.5 договору оренди від 01.04.2012 у разі невикористання або використання орендованих приміщень (їх частини) не за призначенням, обумовленим п.1 договору, а також у разі здачі орендованих приміщень (їх частини) в суборенду, орендар зобов'язаний усунути виявлені порушення умов договору в 10-денний термін з моменту їх виявлення. Якщо виявлені порушення не усунуто в цей термін, договір розривається на вимогу орендодавця в установленому чинним законодавством порядку.

Жодних доказів направлення відповідачеві повідомлень про виявлені порушення та вимоги їх усунути в 10-денний термін позивачем надані не були, як і не були надані докази, що відповідач не усунув виявлені порушення і на даний час продовжує використовувати частину орендованих приміщень не за призначенням.

Також позивач зазначає про порушення відповідачем умов спірного договору оренди щодо зобовязань проводити поточний ремонт орендованих приміщень. Проте жодних доказів на підтвердження виконання зобовязань саме позивачем, як орендодавцем, передбачених п. 3.1.2 спірного договору, відповідно до якого позивач був зобовязаний узгодити з відповідачем порядок, терміни та умови проведення ремонту, якщо такі передбачаються на термін дії договору, позивачем надано суду не було. Як не було надано і доказів того, що орендовані приміщення потребують поточного ремонту.

Статтею 32 ГПК України встановлено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Наданими позивачем у справі доказами не підтверджується факт істотного порушення відповідачем договірних зобовязань за договором оренди, які могли б стати підставою для його розірвання. Натомість, відповідачем були подані до суду докази, які спростовують обставини, викладені позивачем у позові.

На підставі вищевикладеного, суд вважає вимоги позивача недоведеними, безпідставними та необґрунтованими, у зв`язку з чим відмовляє в їх задоволенні.

Згідно ст. 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору у даній справі суд покладає на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 526, 629, 759, 782, 783, 785 Цивільного кодексу України, ст. 193 Господарського кодексу України, ст.ст. 33, 34, 43, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. У позові відмовити.

Повне рішення складене 28.08.2017.

Суддя В.Л.Котельницька