Господарський суд Чернігівської області
========================================================================================================================================================================
РІШЕННЯ

"21" серпня 2017 р. Справа № 927/919/16

Позивач: Приватне акціонерне товариство "Кінотехпром",

вул. Любецька 66, м. Чернігів, 14000

Відповідач-1: Приватне підприємство "Аксіома",

пр-т. Миру, 53, офіс 550, м. Чернігів, 14000

Відповідач-2: Управління комунального майна Чернігівської обласної ради,

пр-т Миру, 43, м. Чернігів, 14005

Предмет спору: про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012 року та про визнання недійсним в частині вартості орендованого майна та розміру орендної плати п. 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 року та додатку № 2 до нього

Суддя І.Г. Мурашко

Представники сторін:

від позивача :не зявився

від відповідача -1 : ОСОБА_1 керівник, наказ № 2 від 28.03.2005

від відповідача-2: ОСОБА_2 довіреність від 29.05.2017 за № 01-465, представник

По суті спору:

Приватним акціонерним товариством Кінотехпром подано позов до відповідача -1 Приватного підприємства Аксіома та до відповідача -2 Управління комунального майна Чернігівської області про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012 року та, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, про визнання недійсним пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 року та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати.

Позовні вимоги обґрунтовані приписами ст. 16 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України, ст.ст. 9, 33 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, п. 19 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п. п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2.

Обґрунтовуючи заявлений позов, позивач зазначає, що при складанні звіту про оцінку майна, субєктом оціночної діяльності ПП Аксіома (відповідач-1 по справі) були порушені приписи вищевказаних нормативно правових актів, що призвело до невірного визначення вартості орендованого майна (його завищення) та відповідно розміру орендної плати за договором від 27.12.2012 за № 74, розрахунок якої наведено в додатку № 2 до договору№ 74 (а.с.3-6, 213-215, т. 1/2).

Позивач вважає, що відповідачем -1, при складанні оскаржуваного звіту, не враховано, що обєктом оцінки є цілісний майновий комплекс, в якому є шість будівель, з яких три - знаходяться у власності позивача, інші - в комунальній власності на балансі відповідача-2. Позивач ствердив, що йому на праві власності належать котельня та каналізаційні мережі, що обслуговують орендовані ним будівлі. На думку позивача, зазначені обставини мали бути враховані оцінювачем у складі операційних витрат та призвести до зменшення вартості обєкта оцінки, та відповідно розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку.

На думку позивача, відповідачем-1 було невірно визначено мету, виходячи з якої проводилась оцінка, та відповідно невірно обрано базу оцінки нерухомого майна. Позивач наголосив на тому, що оцінка нерухомого майна мала бути проведена для цілей оренди нерухомого майна, натомість відповідач-1 провів оцінку з метою відчуження такого майна.

Позивач вважає, що відповідачем-1, всупереч вимогам п.п. 14 та 37 Національного стандарту № 1, при визначені ринкової вартості нерухомого майна не було враховано витратний методичний підхід, що в результаті вплинуло на кінцеву вартість обєкта оцінки (призвело до її завищення).

Позивач зазначає, що оцінка майна була проведена з порушення пунктів 12,13 Національного стандарту № 2, в частині визначення орендної плати при розрахунку валового доходу, а саме відповідачем -1 в оскаржуваному звіті були використані пропозиції по оренді, а не діючі договори оренди.

Позивач ствердив, що відповідачем -1 були порушені вимоги пунктів 13, 16 Національного стандарту № 2, зокрема останнім було безпідставно покладено операційні витрати саме на орендаря та не враховано необхідних витрат орендодавця, що полягали у приведенні орендованого приміщення в належний стан. При цьому, позивач зауважив, що відповідачем-1 було безпідставно застосовано до орендованих виробничих приміщень будівель А1-2 та Т-2, що, на його думку, мають однакову інвестиційну привабливість, - різні орендні ставки.

Як вважає позивач, при порівняльному підході відповідачем -1 були застосовані обєкти порівняння, яких не можна ні ідентифікувати, ні перевірити достовірність інформації щодо них. При цьому, на думку позивача, застосовані обєкти взагалі не є подібними до обєкта оцінки, а тому їх не можна було використовувати з метою визначення ринкової вартості на підставі порівняльного підходу (обєкти мають різні будівельно технічні характеристики та привабливість для орендарів).

Крім того, як ствердив позивач, рецензія оскаржуваного звіту, як того вимагає ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національний стандарт № 1, - взагалі не проводилась.

Відповідачі 1, 2 відзивами на позов та повноважні представники відповідачів -1,2 у судових засіданнях проти заявленого позову заперечили в повному обсязі, зазначивши що оскаржуваний звіт був складений та рецензований з дотриманням вимог Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, та Національних стандартів №№ 1,2 (а.с.141-143, 170-187, 216-220, т. 1/2).

Так, відповідачі 1,2 спростовуючи доводи позивача, ствердили, що оцінка нерухомого майна була проведена саме з метою оренди його в подальшому. При проведені оцінки нерухомого майна було застосовано два методичних підходи, а саме дохідний та порівняльний. Відповідач-1 вважає, що застосування витратного підходу було недоцільним, оскільки, як передбачено п. 6 Національного стандарту №2, даний підхід використовується з метою визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) обєкту, яка використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна, до якого обєкт оцінки не відноситься. В сучасних умовах ринкова вартість такого обєкта визначається, насамперед, рівнем попиту та пропозиції і корисністю (прибутковістю) такого майна, а не рівнем витрат на його створення, а тому відповідач-1 вважає, що ним було правильно обрано методичні підходи при оцінці спірного майна.

Стосовно порушень вимог п.п. 12, 13 Національного Стандарту № 2 при розрахунку вартості обєкта оцінки за дохідним підходом, відповідач-1 зазначив, що інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи. Відповідач -1 наголосив, що під час оцінки обєкта за дохідним підходом ним було проаналізовано всю наявну інформацію стосовно подібних обєктів та враховано пропозиції з оренди майна, що відповідають типовим умовам договорів оренди, а саме такі, що не включають в себе інші платежі, крім орендної плати (витрати на утримання приміщень розраховуються окремо); сплата орендної плати здійснюється у безготівковій формі на рахунок орендодавця тощо. Відповідач-1 вказав на відсутність у Національних стандартах № 1,2 положень, згідно яких при проведенні оцінки обєктів оренди необхідно застосовувати умови саме діючих договорів оренди та звернув увагу суд, що така інформація є конфіденційною.

Відповідачі 1,2 ствердили, що операційні витрати, під якими мається на увазі поточні витрати на утримання орендованих приміщень, були покладені на орендаря як на сторону договору оренди, виходячи з типових умов таких договорів. Водночас, відповідач-2 ствердив, що оскільки сторони не планували жодних капітальних витрат на ремонтні або будівельні роботи, то такі витрати і не були включені оцінювачем до необхідних витрат при визначені ринкової вартості обєкта оцінки.

Відповідач -2 звернув увагу суду, що обєкт оцінки являється групою індивідуально визначених обєктів нерухомості та зазначив, що доводи позивача про те, що оскаржуваний звіт не має рецензії, не відповідають дійсності, оскільки рецензія наявна в матеріалах справи (а.с. 154-157, т. 1/2).

Разом з тим, відповідач 2 у відзиві на позов зазначив,що, на його думку, вимога про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2 не може бути предметом позову у господарській справі, в зв»язку із чим відповідачем -2 була подана до суду заява від 13.10.2016 за № 01-881 про припинення провадження у справі в частині визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2 на підставі пункту 1 частини 1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України (а.с.113-116, т. 1/2). Ухвалою господарського суду Чернігівської області від 24.10.2016 в задоволенні заяви відповідача 2 було відмовлено (а.с.161-163, т.1/2).

Також, відповідачем-2 було подано заяву про застосування наслідків спливу позовної давності щодо вимоги про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012. Обґрунтовуючи подану заяву відповідач-2 зазначає, що виходячи зі змісту позовної заяви та доданих до неї матеріалів, вбачається що позивач мав намір оскаржити звіт про оцінку майна починаючи з 27.12.2012 року, тобто з моменту укладення договору оренди № 74, однак з відповідним позовом до суду звернувся лише 28.09.2016 року. На думку відповідача-2, доводи позивача про те, що він був ознайомлений із змістом звіту про оцінку майна лише 17.06.2015 року, не заслуговують на увагу, так як відсутність у позивача копії звіту про оцінку майна не є перешкодою для звернення до суду з позовом про визнання такого звіту недійсним. При цьому, відповідач-2 звернув увагу суду, що оскаржуваний звіт втратив чинність станом на 14 березня 2013 року (а.с.95-98, 144-147, т.1/2). Відповідач -1 у відзиві на позов також вказав на пропуск позивачем строків позовної давності (а.с.141-143, т.1/2).

Ухвалою господарського суду Чернігівської області від 21.11.2016, за клопотанням відповідача-2 задоволеного судом, строк розгляду справи продовжено на 15 днів у відповідності до ст. 69 Господарського процесуального кодексу України (а.с.202, 205-207, т. 1/2).

Ухвалою господарського суд Чернігівської області від 30.11.2016 в межах справи № 927/919/16, за клопотанням позивача, задоволеного судом, було призначено судову оціночно будівельну експертизу, у звязку з чим провадження по справі було зупинено на підставі ч. 2 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України, а матеріали справи направлені до Харківського науково дослідного інституту судових експертиз імені Заслуженого професора ОСОБА_3 (вул. Золочівська, 8а, м. Харків, Україна, 61177) (а.с.212, 226-229, т.1/2).

У звязку з поверненням на адресу господарського суду Чернігівської області матеріалів справи № 927/919/16 разом з висновком судової оціночно будівельної експертизи від 29.05.2017 за № 13543, ухвалою господарського суду Чернігівської області від 08.08.2017 провадження по справі № 927/919/16 було поновлено, судовий розгляд призначено на 14.08.2017 (а.с.31-32, т. 2/2).

Після поновлення провадження по справі у судове засідання 14.08.2017 зявились повноважні представники відповідачів 1,2. Позивач у судове засідання 14.08.2017 не зявився, повноважного представника не направив, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи (а.с.33, т. 2/2). Натомість на адресу господарського суду Чернігівської області від позивача надійшло клопотання про перенесення судового засідання на будь яку дату пізніше 25.08.2017 (а.с.36, т.2/2).

Судом клопотання позивача про перенесення судового засідання було задоволено частково. Ухвалою суду від 14.08.2017 розгляд справи відкладено на 21.08.2017, що є останнім днем граничного строку розгляду даної справи згідно ст. 69 Господарського процесуального кодексу України, з урахуванням його продовження на 15днів згідно ухвали суду від 21.11.2016 (а.с.205-207, т. 1/2), про що позивач був попереджений (а.с.40-41, т. 2/2). Ухвалою суду від 14.08.2017 позивачу також було розяснено, що останній, як юридична особа, має право направити іншого повноважного представника в судове засідання для представлення інтересів. У відповідності до ст. 28 Господарського процесуального кодексу України, сторону в господарському процесі, крім керівника підприємства та організації, мають право представляти також адвокат та інші особи, які діють від її імені на підставі довіреності.

Однак позивач у судове засідання 21.08.2017 повторно не зявився, повноважного представника не направив, своїми процесуальними правами не скористався, про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи (а.с.43, т.2/2). Натомість повторно від позивача на адресу господарського суду Чернігівської області надійшло два аналогічних за змістом клопотання про перенесення судового засідання на будь яку дату пізніше 25.08.2017, а також про продовження строків розгляду судової справи на два тижні та на пять днів відповідно.

Відповідачі 1,2 у судовому засіданні 21.08.2017 проти заявлених позивачем клопотань заперечили.

Судом відхилено клопотання позивача про продовження строку розгляду справи, оскільки Господарським процесуальним кодексом України, зокрема ст. 69, не передбачено порядку повторного продовження строків розгляду справи, а тому, перенесення судового розгляду спору поза межами двомісячного строку розгляду, з урахуванням його продовження на 15 днів, -є порушенням процесуальних норм.

Враховуючи, що граничний строк розгляду справи спливає 21.08.2017, судом відхилено клопотання позивача про відкладення розгляду справи.

У судовому засіданні 21.08.2017 року відповідачі 1,2 проти заявленого позову заперечили в повному обсязі.

Відповідач -1 надав до матеріалів справи додаткові пояснення від № 252 від 18.08.2017 (а.с.47-49, т. 2/2), наголосивши що висновком судової оціночно будівельної експертизи, проведеної в межах даної справи встановлено, що оскаржуваний звіт є професійним, а встановлені у звіті недоліки не вплинули на результати отримані у звіті. Відповідач -1 вказав, що висновком судової експертизи встановлено, що звіт кваліфікується за ознакою абзацу 2 пункту 67 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» , а саме: «Звіт у цілому відповідає вимогам нормативно правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки». За такою ж ознакою звіт був кваліфікований і в рецензії відповідача 2. Така кваліфікація визнає звіт якісним та професійним, а його результати достовірними. Встановлені у звіті недоліки не призвели до завищення вартості обєкта оренди.

Відповідачем -2 також надано до матеріалів справи додаткові пояснення від 21.08.2017 (а.с.50-51, т. 2/2), згідно яких останній наголосив, що висновок судового експерта підтверджує безпідставність та необґрунтованість доводів позивача та повністю спростовує його твердження про невідповідність цього звіту вимогам нормативно правових актів з оцінки майна. Інша вимога позивача про визнання недійсним пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та, відповідно, і розрахованої орендної плати, є похідною від попередньої та обґрунтована лише помилковим твердженням про невідповідність звіту вимогам нормативно правовим актам, що, на думку позивача, призвело до завищення вартості орендованого майна, а тому заявлена вимога не може бути задоволена судом.

При цьому, відповідач-2 звернув увагу суду, що договір оренди № 74 від 27.12.2012, окремі положення якого позивач намагається визнати недійсними, був ним укладений добровільно. Перед укладенням договору оренди № 74 від 27.12.2012 позивач відповідно до ст. 181 Господарського кодексу України, маючи заперечення щодо окремих умов договору, запропонованих орендодавцем, скористався правом та направив на адресу відповідача-2 протокол розбіжностей разом з підписаним договором. Відповідач -2 зауваження та пропозиції позивача розглянув та узгодив. Заперечень позивача щодо оспорюваних на сьогоднішній день пункту 1.2 договору № 74 та додатку № 2 до договору № 74 на той час не було. Наведене підтверджує, що позивач, як це передбачено ч. 1 ст. 12 ЦКУ, підписуючи договір з визначеним розміром вартості майна та розміром орендної плати, здійснював свої права вільно та на власний розсуд.

Зважаючи на те, що згідно до ст. 22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до прав і охоронюваних законом інтересів другої сторони, вживати заходів до всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи, неявка позивача у судове засідання 21.08.2017, не є перешкодою для розгляду справи за наявними доказами в матеріалах справи.

Розглянувши подані документи та матеріали справи, заслухавши повноважних представників відповідачів 1,2, зясувавши фактичні обставини справи, дослідивши докази, що мають юридичне значення для вирішення спору, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

27.12.2012 року між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (відповідач-2 по справі), що діє на підставі Положення про управління комунального майна Чернігівської обласної ради (а.с. 90-94, т.1/2) та Приватним акціонерним товариством Кінотехпром (позивачем по справі), що діє на підставі статуту, було укладено договір № 74 оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (а.с.23-25, т. 1/2).

Виходячи з умов договору оренди № 74, а саме пункту 1.1,відповідач-2 передає, а позивач приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, та перебуває на бухгалтерському обліку відповідача-2, у складі: двоповерхова будівля майстерні Т-2, загальною площею 488,3 кв. м., приміщення механічної майстерні А1-2 в двоповерховій будівлі, загальною площею 242,1 кв. м. Загальна площа приміщень, що передаються в оренду складає 730,4 кв. м.

З матеріалів справи вбачається, що майно, що передається в оренду за договором від 27.12.2012 за № 74, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підтверджується свідоцтвом про право власності на обєкти нерухомості, виданого виконкомом Чернігівської міської ради 25.11.2002 року на підставі рішення № 237 від 18.11.2002 року, зареєстрованого 25.12.2002 р. в Чернігівському міжміському бюро технічної інвентаризації, про що зроблений запис у реєстровій книзі № 9 за реєстровим № 68; знаходиться на земельній ділянці площею 2159 кв. м., яка перебуває в постійному користуванні орендаря згідно Державного акту на право постійного користування землею серії ЧН-47 виданого 20.08.1993 року.

Таким чином, виходячи зі змісту свідоцтва про право власності на обєкти нерухомості, наявного в матеріалах справи (а.с. 222, т. 1/2), суд встановив, що предметом договору оренди № 74 (обєктом оцінки у звіті) є індивідуально визначене нерухоме майно, що знаходиться у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

Передача відповідачем-2 та прийняття позивачем в оренду майна комунальної власності області, розташованого за адресою вул. Любецька, 66, м. Чернігів, у фактичне користування підтверджується наявним в матеріалах справи актом від 01.11.2012 р. прийому передачі (а.с.25, т.1/2).

Відповідно до пункту 1.2 договору оренди № 74, вартість майна (обєкту оренди) визначена згідно звіту про оцінку майна виконаного ПП Аксіома (відповідачем -1), право якого здійснювати оцінку майна та майнових прав підтверджується сертифікатом № 11749/11 субєкта оціночної діяльності, виданого ФДМ України від 22.04.2011, свідоцтвом про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів № 6618, виданого ФДМ України від 23.06.2008, кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача МФ № 5980, виданого ФДМ України від 24.05.2008, посвідченням про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 7250-ПК, виданого ФДМ України 31.05.2012 (а.с. 87-88, т. 1/2).

Так, звітом про оцінку орендованого майна встановлено що його відновна вартість станом на 14 вересня 2012 року (дата оцінки) становить 747855,00 грн. (без ПДВ) (а.с.48-89, т. 1/2).

Виходячи з приписів 3.3 договору оренди № 74, розмір орендної плати визначається на підставі ОСОБА_3 розрахунку та порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, затвердженої рішенням обласної ради від 25.03.2011 р. із змінами, внесеними рішенням обласної ради від 30.09.2011 р.

Пунктом 3.4 договору оренди № 74 передбачено, що розмір та порядок розрахунку орендної плати наведено у Додатку № 2 до цього договору (а.с.26, т. 1/2), що є невідємною його частиною і становить за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) 2620,11 грн. (747855,00 грн. х 4,2%) : 12) х 100,1%), де 747855,00 грн. вартість орендованого майна, що визначена відповідачем -1 у звіті про оцінку (а.с.48-89, т. 1/2).

Таким чином, результати звіту про оцінку майна, виконаного відповідачем-1, що оскаржується в межах даної справи, застосовані сторонами 27.12.2012 в договорі оренди № 74, укладеного між позивачем та відповідачем -2, в частині визначення вартості орендованого майна, в пункті 1.2 договору, та розрахунку розміру орендної плати, оформленого додатком № 2 до вказаного договору.

Обґрунтовуючи заявлений позов, позивач зазначає, що при складанні звіту про оцінку майна, субєктом оціночної діяльності ПП Аксіома (відповідачем-1 по справі) були порушені приписи ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України, ст.ст. 9, 33 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, п. 19 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п. п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2, - що призвело до невірного визначення вартості обєкта оцінки (обєкта оренди за договором № 74) та, як наслідок, невірного визначення вартості майна в пункті 1.2 договору оренди № 74 та невірного розрахунку розміру орендної плати за базовий місяць оренди, погодженого додатком № 2 до договору оренди № 74.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом договору оренди № 74 є майно, що знаходиться у комунальній власності, тобто до правовідносин з оренди між відповідачем 2 та позивачем застосовуються положення Закону України Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 за № 2269-ХІІ.

Згідно ч. 1 ст. 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» однією з істотних умов договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації. Статтею 11 вказаного Закону передбачено, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Статтею 7 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 за № 2658-ІІІ передбачено, що проведення оцінки майна є обовязковим, зокрема, у випадку оренди державного майна, майна, що є у комунальній власності.

Статтею 10 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки . При цьому, якщо законодавством передбачена обов'язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб'єктами оціночної діяльності - суб'єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Виходячи з того, що строк договору оренди № 18 від 01.11.2006, укладеного між відповідачем 2 та позивачем, закінчився в жовтні 2012 року та з моменту останньої оцінки обєкта оренди минуло більше трьох років (попередня оцінка була проведена в 2006 році), відповідачем-2 в Чернігівській обласній газеті «Деснянська правда» від 09.08.2012 № 74 (28335) було оголошено конкурс з відбору субєктів оціночної діяльності для проведення незалежної оцінки майна комунальної власності, зокрема, групи інвентарних обєктів, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м., приміщення механічної майстерні загальною площею 242,1 кв.м. (а.с. 99-100, т. 1/2).

За результатами проведеного конкурсу право на здійснення незалежної оцінки вищезазначеного майна було здобуто Приватним підприємством «Аксіома» (відповідачем -1), з яким в подальшому Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (відповідачем -2) було укладено договір № 72 від 11.09.2012 на проведення незалежної оцінки майна (а.с. 101-103, т.1/2).

Право відповідача-1 здійснювати оцінку майна підтверджується сертифікатом СОД, виданим ФДМ України № 11749/11 від 22.04.2011, свідоцтвом про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів № 6618, виданого ФДМ України від 23.06.2008, кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача МФ № 5980, виданого ФДМ України від 24.05.2008, посвідченням про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 7250-ПК, виданого ФДМ України 31.05.2012 (а.с. 87-88, т. 1/2).

Частиною 2 ст. 284 Господарського кодексу України, передбачено що оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

За приписами ст. 9 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність», на яку посилається позивач, передбачено що методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України (ч. 1). Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов'язковими до виконання суб'єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення (ч. 6).

Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 № 3) затверджено ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, відповідно до якої провадиться оцінка майна,що перебуває у державній та комунальній власності і передається в оренду.

Пунктом 2 зазначеної ОСОБА_3 передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Зазначене узгоджується з положеннями статті 11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна».

Пунктом 20 ОСОБА_3 оцінки об'єктів оренди передбачено, що результати незалежної оцінки нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна оформлюються звітом про оцінку майна, який підписується оцінювачами, що безпосередньо її проводили, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

Частиною 1 ст. 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності.

За результатами проведеної оцінки будівель А1-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012, субєктом оціночної діяльності ПП «Аксіома» (відповідачем 1) було складено звіт про оцінку майна, групи інвентарних обєктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, згідно якого відновна вартість обєкта оцінки склала 747855,00 грн. (з ПДВ) (а.с.48-89, т.1/2).

Оскаржуваний звіт про оцінку майна був переданий замовнику Управлінню комунального майна Чернігівської області за актом від 02.10.2012 за № 72 прийому передачі виконаних робіт з незалежної оцінки вартості обєкту (а.с.104, т. 1/2).

Пунктом 19 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, на порушення вимог якої посилається позивач, передбачено що у разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (до яких належить відповідач 2), звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем.

Частина 3 ст. 13 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим.

У відповідності до пунктів 63, 64 Національного стандарту № 1,затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 за № 1440, рецензування полягає у неупередженому об'єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва. За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об'єкта оцінки.

Пунктом 65 Національного стандарту № 1, на порушення вимог якого посилається позивач, передбачено що у рецензії повинні зазначатися: підстави проведення рецензування; повна назва звіту про оцінку майна, що був об'єктом рецензування, відомості про його виконавців, їх кваліфікацію та висновок про можливість проведення зазначеними особами оцінки майна відповідно до правових вимог провадження професійної оціночної діяльності; строк проведення рецензування і дата підписання рецензії; висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна; висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті); висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень; загальний висновок про достовірність оцінки майна.

З матеріалів справи вбачається, що головним спеціалістом відділу обліку, відчуження та управління майном Управління комунального майна Чернігівської області ОСОБА_4, яка діяла на підставі кваліфікаційних посвідчень ЦМК № 1250-ПК та МФ № 3971-ПК, виданих ФДМ України 16.04.2011, 14.04.2011 (а.с.156-157, т. 1/2), надано позитивну рецензію з урахуванням вимог пунктів 62-67 Національного стандарту № 1 (а.с.154, т. 1/2), згідно якої оскаржуваний звіт про оцінку майна повністю відповідає вимогам нормативно правових актів і може використовуватись з метою, визначеною у звіті.

За результатами позитивного рецензування звіту про оцінку майна, висновок про його вартість був затверджений начальником Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (а.с. 52, т.1/2).

Таким чином, матеріалами справи спростовуються доводи позивача про відсутність рецензування оскаржуваного звіту.

Виходячи зі змісту абз. 4 пункт 2 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки. Тобто, результати звіту про оцінку майна підлягають застосуванню на протязі шести місяців з дати оцінки, а саме з 14 вересня 2012 року.

Судом встановлено, що в межах шестимісячного строку з дати складання звіту про оцінку майна, його дані були використанні відповідачем-2 при укладені з позивачем договору оренди від 27.12.2012 за № 74, зокрема, в частині пункту 1.2 договору, яким визначено вартість обєкту оренди, та додатку № 2 до договору, де наведено розрахунок розміру орендної плати за базовий місяць оренди, виходячи зі встановленої вартості.

Частиною 2 статті 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» передбачено, що вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна.

Так, виходячи зі змісту оскаржуваного звіту про оцінку майна, останній складено з метою визначення ринкової вартості обєкта оцінки для цілей оренди відповідно наступних нормативно правових актів: Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 (надалі Національний стандарт № 1); Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28.10.2004 за № 1442 (надалі Національний стандарт № 2); ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-ІІІ; ОСОБА_3 оцінки майна, затвердженої постановою КМУ від 10.12.2003 № 1891; ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої КМУ від 10.08.1995 № 629 у редакції постанови КМУ від 02.01.2003 № 3.

Як ствердив позивач, відповідач-1 ПП «Аксіома» при проведені оцінки майна та складанні оскаржуваного звіту невірно застосував положення пунктів 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2, що вплинуло на вартість майна (обєкту оренди за договором № 74), визначену за результатами такої оцінки (призвело до її завищення).

Пунктом 1 Національного стандарту № 1 передбачено, що Національний стандарт № 1 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі - майно) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна. Пунктом 3 вказаного Національного стандарту закріплено значення понять, що використовують у цьому стандарті та в інших Національних стандартах. Згідно пункту 11 Національного стандарту №1, оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна. Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

Як вбачається з матеріалів справи, оскаржуваним звітом визначалась саме ринкова вартість обєкта оцінки з метою оренди за допомогою дохідного та порівняльного методичних підходів.

За приписами пункту 14 Національного стандарту № 1, визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації.

У відповідності до пункту 37 Національного стандарту №1, з метою обґрунтування остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки результати оцінки, отримані із застосуванням різних методичних підходів, зіставляються шляхом аналізу впливу принципів оцінки, які є визначальними для мети, з якою проводиться оцінка, а також інформаційних джерел на достовірність результатів оцінки. Неможливість або недоцільність застосування певного методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості об'єктів оцінки.

Посилаючись на вказані вище пункти 14 та 37 Національного стандарту № 1, позивач вважає, що при визначені ринкової вартості обєкта оцінки відповідачем 1 безпідставно не було враховано витратний методичний підхід, що в результаті вплинуло на кінцеву вартість обєкта оцінки (призвело до завищення).

Проаналізувавши положення Національних стандартів № 1, 2 суд дійшов висновку, що на законодавчому рівні не визначено обовязку оцінювача проводити оцінку із застосуванням всіх методичних підходів одночасно. Так, пунктом 36 Національного стандарту №1 передбачено, що оцінювач, як правило, застосовує кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеній меті. В той же час, пунктом 6 Національного стандарту № 2 передбачено, що витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо.

Пунктом 24 Національного стандарту № 1, на який послався позивач, передбачено порядок визначення вартості ліквідації обєкта оцінки. При цьому, позивачем не було враховано, що ліквідаційна вартість обєкта оцінки є одним з видів неринкової вартості, що оцінювачем взагалі не досліджувалась.

Відповідно до пункту 16 Національного стандарту № 1 визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу(пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача.

На думку позивача, підібрані обєкти взагалі не є подібними до обєкта оцінки, а тому їх не можна було використовувати з метою визначення ринкової вартості на підставі порівняльного підходу.

За приписами пункту 53 Національного стандарту № 1 залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен, в тому числі визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки.

Як вважає позивач, відповідачем -1 при складанні оскаржуваного звіту не було враховано, що обєктом оцінки є цілісний майновий комплекс, в якому є шість будівель, з яких три - знаходяться у власності позивача, інші - в комунальній власності на балансі відповідача-2. На думку позивача, зазначені обставини мали бути враховані оцінювачем у складі операційних витрат та призвести до зменшення вартості обєкта оцінки, та відповідно розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку.

Твердження позивача, що обєктом оцінки є цілісний майновий комплекс спростовується матеріалами справи. Так, згідно свідоцтва про право власності на обєкти нерухомості, наявного в матеріалах справи (а.с.222, т. 1/2) вбачається, що обєктом оренди за договором № 74 та відповідно обєктом оцінки у звіті, є індивідуально визначене нерухоме майно, що знаходиться у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області.

Пунктом 1 Національного стандарту №2, на який посилається позивач, передбачено що Національний стандарт № 2 є обов'язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб'єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу. Пункт 2 Національного стандарту № 2 розкриває зміст понять, що використовують в даному документі.

Відповідно до пункту 12 Національного стандарту № 2 , у разі застосування дохідного підходу валовий дохід, що очікується отримати від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, може розраховуватися виходячи з припущення про надання об'єкта оцінки в оренду або інформації про інше використання подібного нерухомого майна. На підставі цього припущення прогнозування валового доходу здійснюється з урахуванням необхідної інформації щодо ринку подібного нерухомого майна. Дані про фактичний валовий дохід (фактичні операційні витрати), що отримує (несе) власник (користувач) від існуючого використання об'єкта оцінки, можуть застосовуватися у разі, коли вони відповідають ринковим даним щодо подібного нерухомого майна. Під час проведення оцінки також ураховуються типові умови договорів оренди подібного нерухомого майна. При цьому може проводитися відповідне коригування під час прогнозування розміру орендної плати з метою приведення їх у відповідність з типовими умовами ринку оренди подібного нерухомого майна. Якщо оцінка проводиться з метою подальшого розрахунку орендної плати в порядку, визначеному законодавством, ураховується факт відповідності типових умов таких договорів оренди типовим умовам оренди подібного нерухомого майна.

Згідно пункту 13 Національного стандарту № 2, метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур: прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного нерухомого майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного нерухомого майна; прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу) (як правило за рік з дати оцінки) з урахуванням вимог пунктів 12 і 17 цього Стандарту. Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується на земельній ділянці, та виробничими витратами і прибутком виробника; обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок; розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

На думку позивача,оцінка проведена відповідачем -1 з порушення пунктів 12,13 Національного стандарту № 2, в частині визначення орендної плати для розрахунку валового доходу, так як відповідачем -1 при проведені оцінки були використані пропозиції по оренді, а не діючі договори оренди.

Пунктом 16 Національного стандарту № 2 передбачено, що під час визначення обсягу необхідних витрат враховується технічна можливість та економічна доцільність усунення ознак фізичного та (або) функціонального зносу, якщо інше не визначено законодавством стосовно порядку компенсації витрат користувачу об'єкта оцінки. При цьому до розрахунку вартості об'єкта оцінки додається калькуляція необхідних витрат, які враховуються під час проведення оцінки.

Позивач ствердив, що відповідачем -1 були порушені вимоги п.п. 13, 16 Національного стандарту № 2, зокрема останнім було безпідставно покладено операційні витрати саме на нього, як орендаря за договором № 74, та не враховано необхідних витрат орендодавця, що полягали у приведенні орендованого приміщення в належний стан. При цьому, на думку позивача, відповідачем-1 було безпідставно застосовано до орендованих виробничих приміщень будівель А1-2 та Т-2, що мають однакову інвестиційну привабливість, - різні орендні ставки.

У відповідності до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог та заперечень.

Підставою позову в частині вимог позивача до відповідача -1 про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012, - є невідповідність вказаного звіту вимогам пункту 19 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, пунктам 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та пунктам 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2.

Враховуючи, що обовязок з доведення правомірності заявлених вимог покладається на позивача, останнім було заявлено клопотання про призначення в межах справи судової оціночно будівельної експертизи (а.с.212, т. 1/2).

Ухвалою суду від 30.11.2016 (а.с.226-229, т.1/2), клопотання позивача було задоволено, призначено судову оціночно будівельну експертизу, проведення якої, за клопотанням позивача, доручено Харківському науково дослідному інституту судових експертиз імені Заслуженого професора ОСОБА_3. На вирішення експерта поставлено наступні питання:

- Чи відповідає оцінка у звіті про оцінку двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, визначена станом на 14 вересня 2012 року, яку виконало Приватне підприємство Аксіома, вимогам нормативно правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам, зокрема, але не виключно: пункту 19 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п.п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1, п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2.

- Чи призвели встановлені експертом порушення нормативно правових актів з оцінки нерухомого майна до завищення вартості обєкта оренди: двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, - якщо так, то визначити в якому саме розмірі.

У відповідності до пункту 67 Національного стандарту № 1, звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

За результатами судової оціночно будівельної експертизи надано висновок від 29.05.2017 за № 13573, згідно якого «звіт про оцінку майна, групи інвентарних обєктів у складі: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 м.кв. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 м.кв., що перебувають на балансі управління комунального майна Чернігівської обласної ради та розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66», складений 19.09.2012 Приватним підприємтвом «Аксіома» на дату оцінки 14.09.2012 (директор ОСОБА_1, оцінювач ОСОБА_5Г.) у цілому відповідає вимогам нормативно правових актів з оцінку майна, методології, методам та оціночним процедурам, зокрема, але не виключно п. 19 ОСОБА_3 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п.п. 1, 3, 11, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1, п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Встановлені експертом недоліки досліджуваного звіту не призвели до завищення вартості обєкта оренди: двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 м.кв. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 м.кв., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66.

Таким чином, виходячи з висновків судової оціночно будівельної експертизи та наявних доказів в матеріалах справи, суд, дослідивши матеріали справи та заслухавши повноважних представників відповідачів 1,2 дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012.

Позивачем заявлена вимога до відповідача-2 про визнання недійсним пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 року та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати. Обґрунтовуючи заявлену вимогу, позивач вказує на те, що порушення відповідачем-1 при складанні оскаржуваного звіту вимог нормативно правових актів призвело до невірного визначення вартості обєкта оренди за договором № 74 та, як наслідок, невірного визначення відповідачем -2 вартості майна в пункті 1.2 договору оренди № 74 та невірного розрахунку розміру орендної плати за базовий місяць оренди, погодженого додатком № 2 до договору оренди № 74.

Тобто, вимога до відповідача -2 є похідною від вимоги до відповідача-1 про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012.

Враховуючи, що експертним висновком від 29.05.2017 за № 13543 встановлено, що недоліки допущені відповідачем-1 при складанні звіту про оцінку майна не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості обєкта оренди, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним пункту 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 року та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати.

Крім того, суд погоджується з доводами відповідача 2 про те, що договір оренди № 74 від 27.12.2012 був укладений добровільно. Перед укладенням договору оренди № 74 від 27.12.2012 позивач направляв на адресу відповідача-2 протокол розбіжностей разом з підписаним договором, однак, заперечень позивача щодо пункту 1.2 договору № 74 та додатку № 2 до договору № 74 не було заявлене, а відтак, позивач, підписуючи договір з визначеним розміром вартості майна та розміром орендної плати, здійснював свої права вільно та на власний розсуд.

Статтею 1 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Враховуючи, що права позивача діями відповідачів 1, 2 порушені не були, оскільки недоліки звіту не вплинули на достовірність оцінки та не призвели до завищення вартості обєкта оренди за договором № 74 від 27.12.2012, - судом відмовлено в задоволенні позову в повному обсязі.

Заяви відповідачів 1,2 про застосування наслідків позовної давності до вимоги про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А1-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012, судом відхилено виходячи з наступного.

Статтею 256 Цивільного кодексу України визначено, що позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. За приписами частини 1 ст. 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушили.

Таким чином, за змістом частини першої статті 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Пунктом 2.2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 за № 10 «Про деякі питання застосування наслідків спливу позовної давності у вирішенні господарських спорів» визначено, що перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен зясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості.

Судові витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача у відповідності до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст. 22, 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити в повному обсязі.

Рішення оформлено відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України та підписано 22.08.2017.

Суддя І.Г. Мурашко