ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_______________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

17 серпня 2017 року Справа № 923/417/17

Господарський суд Херсонської області у складі судді Пригузи П.Д. при секретарі Литвиненко Т.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Великоолександрівської селищної ради Великоолександрівського району Херсонської області, ідентифікаційний код 26348568, вул. Свободи, 161, смт. Велика Олександрівка Херсонської області,

до: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, АДРЕСА_1,

про розірвання договору оренди землі,

за участю представників сторін:

від позивача: Лапушко О.В., Граб Л.М., довіреність № 2051 від 01.06.2017; ;

від відповідача: Фінкевич В.Г. адвокат, договір про надання правової допомоги від 17.06.2017

в с т а н о в и в:

Великоолександрівська селищна рада Великоолександрівського району Херсонської області звернулась до господарського суду з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, смт. Велика Олександрівка Херсонської області, про розірвання договору оренди землі з підстав нездійснення забудови протягом трьох років, визначених договором, а також несплати орендної плати.

Ухвалою від 15.05.2017 господарський суд прийняв позовну заяву та порушив провадження у справі, витребував від відповідача відзив на позов з документальним та правовим обґрунтуванням своєї позиції у спірних відносинах, належним чином посвідчені копії та/або витяги з реєстраційних документів, зобов'язав відповідача копію відзиву надіслати позивачеві.

Строки розгляду справи продовжено судом та неодноразово відкладався, зокрема ухвалою від 04.08.2017 через необхідність організації судового засідання в режимі відеоконференцзв'язку, нез'явлення у судове засідання представників сторін, необхідність витребування додаткових доказів.

В судовому засіданні представники позивача підтримали позовні вимоги з підстав, зазначених у позовній заяві, при цьому пояснивши, що між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки від 13.08.2007, який зареєстровано в книзі реєстрації договорів оренди 09.11.2007 за №4АА71600037. За умовами цього договору Великоолександрівська селищна рада як Орендодавець із земель запасу населеного пункту селищної ради надає, а приватний підприємець ОСОБА_1 як Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення та обслуговування магазину площею 0,0712 га. та зобов'язується сплачувати за неї грошові кошти в розмірі 10,0% за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Ця земельна ділянка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2.

Згідно рішень селищної ради від 13.10.2006 №155, від 02.11.2006 №187, від 26.06.2007 №375, від 26.07.2007 №439 та 07.09.2007 №479, зазначену земельну ділянку передано в оренду відповідачу за договором оренди від 13.08.2007 для розміщення та обслуговування магазину. Договір укладено строком на 3 роки з 26.06.2007 до 26.06.2010 року.

Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки від 24.06.2010 року (продовження терміну дії) строк дії договору встановлено новий - з 26.06.2007 до 26.06.2020 року.

Позивач стверджує, що орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Однак з 2007 року і по сьогоднішній день будівництво магазину не розпочато, відповідач порушує строки сплати орендної плати та порушує податкове законодавство, не подаючи своєчасно до податкових органів відповідні декларації. Окрім того, позивач вказує, що відповідач як орендар порушує вимоги правил благоустрою, несвоєчасно прибирає орендовану земельну ділянку від сміття та бур'янів, що було предметом розгляду органами місцевої ради.

З підстав, передбачених ч. 1 п. 4 ст. 416 ЦКУ позивач просить розірвати договір через невикористання земельної ділянки відповідачем для забудови протягом трьох років підряд.

Відповідач проти позову заперечує. Представником відповідача подано до суду відзив на позов та письмові пояснення і заперечення, які підтримано у судовому засіданні, просить у позові відмовити, оскільки відповідач не має заборгованості перед позивачем як орендодавцем, а вимога про розірванні договору з підстав невикористання земельної ділянки відповідачем для забудови протягом трьох років підряд до правовідносин оренди, як підстава для розірвання договору оренди, на його думку, - не застосовується.

Заслухавши доводи і заперечення представників сторін, суд констатує наступне.

Між позивачем та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки від 13.08.2007, який зареєстровано в книзі реєстрації договорів оренди 09.11.2007 за №4АА71600037. За умовами цього договору позивач надав у користування відповідачеві із земель запасу населеного пункту земельну ділянку для розміщення та обслуговування магазину площею 0,0712 га, за адресою: АДРЕСА_2, без номеру, встановлено орендну плату за землю у розмірі 10,0% за рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Договір укладено строком на 3 роки з 26 червня 2007 року до 26 червня 2010 року.

Додатковою угодою до договору оренди земельної ділянки від 24.06.2010 року строк дії договору продовжено з 26.06.2007 до 26.06.2020 року.

Отже, позивач є власником землі, а відповідач є землекористувачем, яким право користування земельною ділянкою набуте у встановлений законом спосіб, визнано державою шляхом відповідної державної реєстрації договору. Цей факт не оспорюється сторонами.

Таким чином, між сторонами виникли правовідносини з оренди земель комунальної власності, які регулюються земельним, цивільним та господарським законодавством України та, зокрема, Законом України "Про оренду землі".

Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 395 ЦК України, право забудови земельної ділянки, яке іменується "суперфіцій", є окремим видом речових прав на чуже майно. Правовий режим права забудови земельної ділянки (суперфіцію) врегульовано ст.ст. 413-417 ЦК України. Відповідно до ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право оренди (суборенди) земельної ділянки є речовими правами, похідними від права власності.

У відповідності до приписів ст. 102-1 Земельного кодексу України (підстави набуття і зміст права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови) право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Згідно пункту 4 ст. 416 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється в разі невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Як вбачається з дій сторін договору оренди, який укладено строком на 3 роки з 26.06.2007 до 26.06.2010 року, дію договору не припинено через невикористання відповідачем (орендарем) земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Навпаки, дія цього договору сторонами, зокрема власником земельної ділянки, була продовжена на новий строк додатковою угодою від 24.06.2010 року - з 26.06.2007 до 26.06.2020 року. Зазначена обставина має юридичне значення для визначення правової природи спірних відносин, характеризує відносини сторін у цій справі як відносини оренди. Отже, спірний договір не є договором про право користування чужою земельною ділянкою для забудови, не є суперфіцієм.

Відтак, згідно змісту позовної заяви предметом цього позову є право оренди позивача, яке позивач просить припинити шляхом розірвання договору оренди землі.

Як вбачається з наданих сторонами доказів, підтверджених представниками сторін в судовому засіданні, відповідач не має заборгованості з орендної плати. В той же час, при користуванні земельною ділянкою відповідачем порушуються правила благоустрою, що діють у населеному пункті.

Суд прийшов до висновку, що позов про розірвання договору оренди землі задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Відповідно до ст. 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Згідно Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Приписами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ч. 4 ст. 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно ст. 35 Закону України "Про оренду землі" спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку.

Відповідно до ст. 173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Загальними умови виконання господарських зобов'язань (ст. 193 ГК України) є обов'язок учасників господарських відносин виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Згідно зі ст. 525 ЦК України одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається.

Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов'язання має виконуватись належним чином, відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства.

Згідно ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов'язані, зокрема своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Статтею 611 цього ж Кодексу визначено, що у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

У відповідності з приписами ст. 27 Закону України "Про оренду землі" орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до п. 15 договору земельна ділянка ОСОБА_1 надана для розміщення та обслуговування магазину.

Відповідно до п. 26 договору було встановлено строк будівництва магазину - протягом 3 років, тобто з 26.06.2007 до 26.06.2010 року. Відповідачем як орендарем у вказаний строк магазин не збудовано, умову договору не виконано. Однак, не зважаючи на невиконання орендарем основної умови договору - будівництва магазину та використання земельної ділянки за призначенням як землі роздрібної торгівлі та комерційних послуг, сторонами дія цього договору була продовжена на новий строк додатковою угодою від 24.06.2010 року з 26.06.2007 до 26.06.2020 року. При цьому до п. 26 змін внесено не було. За таких обставин раніше встановлений сторонами договору строк будівництва магазину сплинув, а нового строку будівництва сторони не визначили, продовживши загальну дію договору оренди землі до 26.06.2020 року.

Зазначені обставини не дають підстав позивачеві вимагати розірвання договору через порушення строків будівництва, які договором не визначені.

Суд не приймає доводів представників позивача, що утримання орендованої земельної ділянки у неналежному санітарному стані та порушення орендарем правил благоустрою території населеного пункту є підставою для розірвання договору оренди землі. Зазначені порушення правил благоустрою, якщо вони мають місце, є підставою для застосування до землекористувача санкцій, передбачених законами України, але не позбавлення права власності.

За нормами ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Законом, який регулює умови і порядок припинення права власності та права користування земельною ділянкою є Земельний кодекс України.

Отже, на підставі зазначених норм Конституції України та закону до умов припинення права оренди земельної ділянки мають застосовуватися приписи ст. 140 Земельного кодексу України, які встановлюють підстави припинення права власності на земельну ділянку, а також ст. 141 Земельного кодексу України. Підставами припинення права користування земельною ділянкою, зокрема є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Оскільки за результатами розгляду справи судом встановлено, що заборгованості з орендної плати відповідач не має, а строки будівництва магазину не встановлено, позовні вимоги про розірвання договору оренди задоволенню не підлягають.

Судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд, -

в и р і ш и в:

У позові відмовити повністю.

Повний текст рішення складено та підписано 21.08.2017 року.

Суддя П.Д. Пригуза