РІШЕННЯ

14 серпня 2017 року Справа № 913/454/17

Провадження №33/913/454/17

За позовом заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області, с.Микільське Міловського району Луганської області,

до відповідача фізичної соби-підприємця ОСОБА_1, с.Микільське Міловського району Луганської області,

про визнання договору оренди недійсним та повернення нежитлового приміщення

Суддя Драгнєвіч О.В.

Секретар судового засідання Богуславська Є.В.

У засіданні брали участь:

від органу прокуратури: Хряк О.О прокурор відділу прокуратури харківської області, службове посвідчення № 028256 від 15.08.2014;

від позивача: представник не прибув;

від відповідача : ОСОБА_3, на підставі довіреності №1149 від 27.07.2017.

С У Т Ь С П О Р У:

Заступник керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області звернувся до Господарського суду Луганської області із позовом в інтересах держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області до фізичної-соби підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним та припинення виконання на майбутнє договору оренди №4 від 20.10.2015 нежитлового приміщення, площею 572,1 квадратних метрів, вартістю 335 568 грн 00 коп., укладеного між Микільською сільською радою Міловського району Луганської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1; зобов'язання фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 повернути приміщення, площею 572,1 квадратних метри, вартістю 335 568 грн 00 коп., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, власнику в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області за актом прийому - передачі нерухомого майна (враховуючи подану прокурором заяву про уточнення позовних вимог №04/104-722 вих.17 від 20.06.2017, яка була прийнята судом до розгляду, а.с.73-74).

Позовні вимоги прокурор обгрунтовує, посилаючь на наступне: рішенням сесії Микільської сільської ради Міловського району Луганської області №16 від 22.03.2007 комплексну будівлю із спортивним залом, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, взято на баланс відповідної сільської ради, а рішенням від 08.10.2015 №48/4 "Про надання нерухомого майна (споруди спортивного залу) в оренду", вирішено передати зазначене нежитлове приміщення в оренду ОСОБА_1 строком на три роки. На виконання вказаного рішення 20.10.2015 року між Микільською сільською радою Міловського району Луганської області та фізичною собою-підприємцем ОСОБА_1 укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого майна) №4, що перебуває у власності Микільської сільської ради Міловського району Луганської області. Згідно інформації Микільської сільської ради Міловського району Луганської області від 17.05.2017 №257 конкурс щодо передачі нерухомого майна в оренду не проводився та оголошення у засобах масової інформації не надавалось в супереч вимогам ч.1 ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Крім того, прокурор зазначає, що орендодавцем невірно визначено розмір орендної плати та відсутній розрахунок розміру орендної плати в договорі та додатках до нього, що є порушенням істотних умов, визначених законодавством, недотримання яких є підставою для визнання договору недійсним. Також сторони не передбачили в договорі таку істотну умову договору, як страхування орендарем взятого в оренду об'єкту. Згідно п.10.1 договору його укладено строком на три роки та два місяці на період з 20.10.2015 до 31.12.2018 включно, проте державна реєстрація та нотаріальне посвідчення договору не проводилась, що є підставою для визнання договору №4 від 20.10.2015 недійсним. На думку прокурора, оспорюваний договір не відповідає вимогам Закону України "Про оренду державного та комунального майна", положенням Господарського кодексу України, Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропозиції її розподілу, у зв'язку з чим відповідно до статей 203, 215, 227 Цивільного Кодексу України він підлягає визнанню недійсним, а нежитлове приміщення - поверненню за актом приймання-передачі власнику.

Ухвалою Господарського суду Луганської області від 07.06.2017 призначено розгляд в судовому засіданні питання щодо підтвердження підстав представництва заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області з заявленими вимогами на 21.06.2017.

Ухвалою Господарського суду від 21.06.2017 підтверджено підстави представництва, порушено провадження у справі, розгляд справи призначено на 05.07.2017.

Ухвалами Господарського суду від 05.07.2017, 31.07.2017, розгляд справи відкладався у зв'язку з не наданням сторонами документів, необхідних для правильного вирішення спору; ухвалою суду від 31.07.2017 також, за клопотанням представника відповідача, розгляд справи було продовжено у відповідності до ст.69 ГПК України на 15 днів, до 22.08.2017.

В судове засідання 14.08.2017 прибули представники відповідача та органу прокуратури.

Позивач повноважного представника в засідання не направив, хоча був повідомлений про час та місце проведення судового засідання належним чином, про що свідчать матеріали справи.

Разом з тим, від позивача на електронну адресу суду надійшли додаткові письмові пояснення та документи від 11.08.2017 № 377, в яких позивач підтримав заявлені позовні вимоги, просив позов задовольнити, розглянути справу без участі його представника, що враховується судом.

В письмових поясненнях позивач послався на те, що об'єкт оренди належить до власності Микільської сільської ради, що споруду спортивного залу було відбудовано свого часу за рахунок працюючого на той час КСП «Колос» та в 1991 році введено в експлуатацію, документи що підтверджують цей факт втрачені. З 2014 року позивачем здійснюється оформлення документів для проведення державної реєстрації спірного нерухомого майна. Також в поясненнях позивач вказав на те, що функціональне призначення майна не змінювалося, було передане в оренду для занять спортом; орендна плата визначалася на договірній основі, що не відповідає вимогам Методики розрахунку орендної плати (для розміщення фізкультурно-спортивних закладів). В порушення вимог закону державна реєстрація договору оренди майна не здійснювалася (а.с.107-108).

Прокурор в судовому засіданні підтримав заявлені позовні вимоги, просив позов задовольнити повністю.

Представник відповідача через канцелярію суду надав відзив на позовну заяву від 10.08.17, в якому просив відмовити в позові. Відповідач у відзиві послався те, що він є добросовісним орендарем, не вчиняв дій, що могли б привести до порушення інтересів держави, метою укладення договору було належне його виконання, а тому необґрунтованим є покладення на нього судових витрат, оскільки порушення, допущені під час укладення оспорюваного договору, були результатом недотримання вимог чинного законодавства саме орендодавцем (позивачем у справі). Крім того, відповідач на обґрунтування власної позиції посилається на положення ст.ст.210, 793 ЦК України, зазначаючи про обов'язковість нотаріального посвідчення договору оренди нерухомого майна, який укладається строком більше ніж 3 роки та його державної реєстрації, з моменту якої такий правочин вважається вчиненим. Недотримання вказаних вимог, за твердженням відповідача, відбулися через безвідповідальність посадових осіб саме позивача (а.с.111-116).

В додаткових письмових поясненнях відповідач також послався на понесення значних витрат пов'язаних із виготовленням технічної документації з метою укладення договору, що метою оренди об'єкту було зберігання сільськогосподарських культур, та використовується лише перший поверх будівлі, а тому просив суд перевірити яким чином використовувалися позивачем кошти, які були перераховану в рахунок орендної плати; яким чином позивач списав бюджетні кошти на виготовлення технічної документації та провести аудиторську перевірку фінансово-господарської діяльності позивача (а.с.118-120).

Заявлені відповідачем клопотання в письмових поясненнях судом відхиляються за необґрунтованістю та безпідставністю, адже поставлені в них питання не відносяться до предмету спору та не є предметом судового дослідження.

В судовому засіданні прокурор усно заявив клопотання про відкладення розгляду справи та надання часу для підготовки додаткових пояснень.

Суд, розглянувши заявлене клопотання, відхив його за необгрунтованістю, а також враховуючи те, що процесуальні строки розгляду спору закінчуються. Натомість суд зауважує про те, що з метою повного та всебічного розгляду справи судом було призначено три судові засідання, про час та місце проведення яких учасники повідомлялися завчасно, а тому сторони мали достатньо часу для належного обґрунтування власних правових позицій та підготовки документів, які необхідно було надати для правильного вирішення спору.

В судовому засіданні 14.08.2017 оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення.

Дослідивши матеріали справи, надані докази та заслухавши пояснення представників сторін, суд

В С Т А Н О В И В:

Між Микільської сільською радою (позивач/орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (відповідач/орендар) було укладено договір оренди № 4 від 20.10.2015 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради.

Відповідно до умов п.1.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме, індивідуально визначене майно - нежиле приміщення - споруда спортивного залу, площею 572,1 кв. м, розміщене за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває у власності Микільської сільської ради.

В п.2.1. договору сторони погодили, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не пізніше дати підписання сторонами цього договору (у разі оренди нерухомого майна на строк не менше ніж три роки - не раніше дати державної реєстрації договору) та акта приймання-передавання майна.

Відповідно до пункту 2.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на орендоване майно. Власником майна залишається Микільська сільська рада, а орендар користується ним протягом строку оренди (з 20.10.2015 до 31.12.2018 - п. 10.1 договору).

За актом приймання-передачі від 20.10.2015, який є невід'ємним додатком до вказаного договору, Микільська сільська рада передала фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 нежитлове приміщення - споруду спортивного залу, що підтверджено документально.

Прокурор звернувся з позовом відповідно до повноважень, наданих йому ст.121 Конституції України, ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", ст. 2 ГПК України, та в обґрунтування вимог позову зазначив, що оспорюваний правочин є недійсним через непроведення конкурсу на оренду комунального майна, орендна плата не визначалась у належний спосіб, враховуючи вимоги постанови Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995, якою затверджено Методику розрахунку орендної плати,в договорі сторонами не визначено такої істотної умови як страхування об'єкту оренди, державна реєстрація та нотаріальне посвідчення договору не проводилось, що є підставою для визнання такого договору недійсним у відповідності до ст.ст.203, 215 ЦК України та повернення майна власнику.

Вимоги прокурора підтримані позивачем, який просив позов задовольнити повністю.

Відповідач заперечив проти задоволення позову із викладених у відзиві підстав.

Надаючи юридичну оцінку спірним правовідносинам сторін, суд виходить з наступного.

Статтею 16 Цивільного кодексу України та ст.20 Господарського кодексу України передбачені способи захисту цивільних прав та інтересів, до яких в т.ч. відноситься і визнання правочину недійсним.

Абзацами 1-2 пп.2.1 п.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" передбачено, що правовідносини, пов'язані з визнанням правочинів (господарських договорів) недійсними, регулюються ЦК України, ГК України, Земельним кодексом України, Законами України "Про оренду землі", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", "Про іпотеку", "Про страхування", "Про банки і банківську діяльність", "Про передачу об'єктів права державної та комунальної власності" та іншими актами законодавства. Правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Згідно із ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу.

Разом з тим, згідно з ст.202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Згідно з ст.11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань) є, зокрема, договір.

Відповідно до ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 759 ЦК України, ч. 3 ст. 760 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Зокрема, такі особливості встановлені й Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII.

Як вбачається зі змісту оспорюваного договору оренди № 4 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради, останній за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна.

За умовами договору в оренду відповідачу передано індивідуально визначене майно - нежиле приміщення - споруда спортивного залу, площею 572,1 кв. м, на строк оренди з 20.10.2015 до 31.12.2018, тобто більше ніж три роки (п.1.1.,10.1 договору).

Статтею 209 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно вимог ч.2 ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 ЦК України також передбачена обов'язкова державна реєстрація права користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки.

В п.2.8. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» також роз'яснено, що у вирішенні спорів щодо визнання дійсним або недійсним договору оренди необхідно враховувати вимоги статей 220, 640, 759, 760, 794 ЦК України, статей 7 - 10, 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин).

Слід мати на увазі, що з 01.01.2013 набрали чинності зміни до ЦК України, внесені Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів". Цим Законом, зокрема, у новій редакції викладено частину третю статті 640 і статтю 794 ЦК України, за змістом яких відповідно договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення, а державній реєстрації підлягає право користування нерухомим майном, яке виникло на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Суд зауважує про те, що у відповідності до положень ч.3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Наразі матеріали справи свідчать про те, що оспорюваний договір не було сторонами посвідчено нотаріально, право користування нерухомим майном не пройшло державну реєстрацію, про що зазначають й самі сторони.

За таких обставин суд дійшов висновку про те, що вказаний правочин не було вчинено, а отже оспорюваний договір оренди № 4 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради від 20.10.2015 не можна вважати укладеним, право користування нерухомим майном у відповідача не виникло.

В п.2.6. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» роз'яснено, що не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено).

У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту (статті 205 - 210, 640 ЦК України, частини друга - п'ята, сьома статті 180 ГК України тощо).

Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо.

Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину.

Враховуючи вищевикладене, в задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди № 4 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради від 20.10.2015 слід відмовити у зв'язку з його неукладеністю. За вказаних обставин й вимога, заявлена про застосування наслідків недійсності правочину - зобов'язання відповідача повернути вказане майно власнику за актом приймання передачі, не підлягає задоволенню.

Окремо суд вважає за необхідне звернути увагу на наступне.

Згідно положень ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють органи місцевого самоврядування щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Як вбачається зі змісту поданого прокурором позову, останній на підтвердження права власності позивача на переданий в оренду об'єкт нерухомості, що належить до комунальної власності, надав копію рішення Микільської сільської ради №16 від 22.03.2007 «Про затвердження об'єктів комунальної власності, які знаходяться на балансі ради».

Разом з тим, зі змісту вказаного рішення вбачається, що спірний об'єкт оренди - нежитлове приміщення, площею 572,1 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, в переліку відсутнє (а.с.26).

В останньому судовому засіданні позивачем, на виконання вимог ухвали суду щодо надання правовстановлюючих документів на підтвердження права комунальної власності, долучено копію рішення Микільської сільської ради №47/3 від 01.10.2015 «Про взяття на баланс сільської ради споруди спортивного залу» (а.с.109).

Наразі суд зауважує про те, що рішення Микільської сільської ради №47/3 про взяття на баланс сільської ради вказаної споруди не є правовстановлюючим документом, а отже позивачем не надано належних доказів у відповідності до вимог ст.ст.33, 34 ГПК України на підтвердження права комунальної власності на спірний об'єкт.

Крім того, в наданих поясненнях від 11.08.2017 № 377, позивач зазначає, що споруду спортивного залу було відбудовано свого часу за рахунок працюючого на той час КСП «Колос» та в 1991 році введено в експлуатацію, документи що підтверджують цей факт втрачені. З 2014 року позивачем лише здійснюється оформлення документів для проведення державної реєстрації спірного нерухомого майна та оформлення права власності на нього (а.с.107-108).

Враховуючи вищевикладене, заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Відповідно до приписів ст.ст.44, 49 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання позову покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 82, 84-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позову заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області до фізичної соби-підприємця ОСОБА_1 про визнання договору оренди недійсним та повернення нежитлового приміщення відмовити повністю.

2. Стягнути з Микільської сільської ради Міловського району Луганської області, площа Героїв ВВВ, буд.1, с. Микільське Міловського району, Луганська область, 92510, ідентифікаційний код 25058153, на користь Прокуратури Луганської області, вул.Богдана Ліщини, б.27, м.Сєвєродонецьк Луганської області, ідентифікаційний код 02909921, витрати зі сплати судового збору в сумі 6633 грн 52 коп.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено 19.08.2017.

Суддя О.В. Драгнєвіч