ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 серпня 2017 року Справа № 926/4124/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого : Кравчука Г.А.,

суддів: Сибіги О.М., Мачульського Г.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Чернівецької міської ради
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 04.04.2017
у справі Господарського суду№ 926/4124/16 Чернівецької області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Київ Капітал Інвест"
до 1) Чернівецької міської ради 2)Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Проспект"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Товариство з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд"
провизнання недійсним і скасування рішення та визнання недійсним договору оренди,

в судовому засіданні взяли участь представники:

позивача:не з'явились;
відповідача-1:Юзьків М.І., дов. № 01/02-05/562;
відповідача-2:не з'явились;
третьої особи:не з'явились,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Київ Капітал Інвест" (далі - Товариство) звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради (далі - Рада) та Обслуговуючого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Проспект" (далі - Кооператив) про визнання недійсним і скасування рішення Чернівецької міської ради № 317 від 28.07.2016 "Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладеного між Радою та товариством з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" (далі - Товариство "Гіпербуд") в зв'язку з порушенням ст. 25 Закону України "Про оренду землі", пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 договору та надання в оренду земельної ділянки" та про визнання недійсним договору оренди землі № 10303 від 24.10.2016, укладеного між Радою та Кооперативом.

Позовні вимоги Товариство, посилаючись на норми Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" обґрунтовувало тим, що спірними рішенням ради № 317 від 28.07.2016 та договором оренди землі № 10303 від 24.10.2016 порушено його майнові права на набуття права власності на нежитлові приміщення №№ 3-43, 4-3 з площами 53,3, 115 кв.м., що розташовані на першому поверсі об'єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1, набуті на підставі тристоронніх договорів про відступлення права вимоги від 10.11.2016, укладених між фізичною особою ОСОБА_3 (первісним кредитором), Товариством (новим кредитором) та Товариством "Гіпербуд" (боржник), оскільки збудований об'єкт не буде прийнятий Товариством "Гіпербуд" в експлуатацію, а Товариство не зможе оформити у встановленому законом порядку право власності на вказані нежитлові приміщення.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 06.02.2017 (суддя Гончарук О.В.) позов задоволено.

Визнано недійсним та скасовано рішення Ради № 317 від 28.07.2016 "Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладеного між Радою та Товариством "Гіпербуд" в зв'язку з порушенням ст. 25 Закону України "Про оренду землі", пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 договору та надання в оренду земельної ділянки".

Визнано недійсним договір оренди землі № 10303 від 24.10.2016, укладений між Радою та Кооперативом.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2017 (колегія суддів: Якімець Г.Г., Бонк Т.Б., Кравчук Н.М.) рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.02.2017 залишено без змін.

Судові рішення прийняті з мотивів, викладених в позовній заяві.

Рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2017 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 06.02.2017 та постановити нове рішення про відмову в задоволенні позову. Викладені у касаційній скарзі вимоги Рада обґрунтовує посиланням на обставини справи, приписи ст.ст. 204, 611, 629, 651 ЦК України, ст. 12 ЗК України, п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", ст. 25 Закону України "Про оренду землі" та ст.ст. 41 - 43, 84 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

Товариство скористалось правом, наданим ст. 1112 ГПК України, та надіслало до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу Ради, у якому просить залишити її без задоволення, а постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2017 - без змін. Викладені у відзиві вимоги Товариство обґрунтовує тим, що оскаржувану постанову прийнято з урахуванням фактичних обставин справи та у відповідності до вимог діючого законодавства України.

Товариство "Гіпербуд" також скористалось правом, наданим ст. 1112 ГПК України, та надіслало до Вищого господарського суду України відзив на касаційну скаргу Ради, у якому просить залишити її без задоволення, а постанову Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2017 - без змін. Викладені у відзиві вимоги Товариство "Гіпербуд" обґрунтовує тим, що оскаржувану постанову прийнято у відповідності до вимог діючого законодавства України та з врахуванням всіх обставин справи та правової позиції, викладеної в постанові Вищого господарського суду України від 09.11.2016 у справі № 926/403/16.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Ради не підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Місцевим та апеляційним господарськими судами на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- 29.03.2012 рішенням Чернівецької міської ради № 457 Товариству "Гіпербуд" надано в оренду строком на 10 років земельну ділянку, що розташована на АДРЕСА_1, площею 1,3 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями;

- 04.05.2012 між Радою (орендодавець) та Товариством "Гіпербуд" (орендар) на підставі вказаного рішення Ради було укладено договір оренди землі № 7800, який зареєстрований в управлінні Держкомзему у м. Чернівці 14.06.2012 за номером 01004, та відповідно до умов якого Рада надала орендарю в платне користування строком на 10 років земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 загальною площею 1,3 га, яка розташована на АДРЕСА_1 для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями;

- пунктами 7.1.1, 7.4.11 договору оренди землі № 7800 сторони погодили, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки відповідно до мети її використання та за цільовим призначенням, що визначені цим договором. Орендар зобов'язаний не проводити будь-яке будівництво будівель і споруд та не передавати земельну ділянку в користування (суборенду) іншим юридичним і фізичним особам без письмової згоди орендодавця;

- договір може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї сторони цей договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання та/або неналежного виконання сторонами їх обов'язків, передбачених цим договором та в інших випадках, передбачених законодавством (п.п. 9.3, 9.4 договору оренди землі № 7800);

- згідно з п. 9.5.2 договору оренди землі № 7800 останній може бути припинений орендодавцем у односторонньому порядку у випадку проведення орендарем без письмової згоди орендодавця будівництва будівель і споруд на орендованій земельній ділянці. У цьому випадку орендар повинен звільнити земельну ділянку від самовільно побудованих будівель чи споруд та привести її у належний для використання стан. У разі його відмови, орендодавцем вирішується питання самовільного будівництва в порядку, визначеному чинним законодавством;

- 27.08.2015 Рада прийняла рішення № 1692 про розірвання в односторонньому порядку договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 та про зарахування орендованої земельної ділянки до земель запасу в зв'язку з тим, що орендарем всупереч вимог п. 7.1.1 договору без згоди орендодавця замість будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими торгово-офісними приміщеннями збудовано гіпермаркет;

- 18.02.2016 постановою Львівського апеляційного господарського суду у справі № 926/1470/15, яку 27.07.2016 було залишено без змін постановою Вищого господарського суду України, зазначене рішення Ради № 1692 від 27.08.2015 визнано недійсним;

- 25.02.2016 Рада прийняла рішення № 107, яким, зокрема п. 24, вирішила припинити в односторонньому порядку договір оренди землі № 7800 від 04.05.2012 на підставі п. 9.5.2 даного договору, з підстав здійснення орендарем будівництва без письмової згоди орендодавця;

- 01.04.2016 між Радою (орендодавець) та Кооперативом (орендар) було укладено договір оренди землі № 10020, відповідно до умов якого на підставі рішення 4 сесії Чернівецької міської ради VII скликання № 107 від 25.02.2016 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1;

- 03.06.2013 рішенням Господарського суду Чернівецької області у справі № 926/403/16 частково задоволено позов Товариства "Гіпербуд", визнано недійсним та скасовано рішення Ради № 107 від 25.02.2016 в частині, а саме: пункти 24, 24.1, 24.2, а також визнано недійсним договір оренди землі № 10020 від 01.04.2016, укладений між Радою та Кооперативом. Вказане рішення місцевого господарського суду залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 09.11.2016;

- 28.07.2016 Рада прийняла рішення № 317 "Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладеного між Радою та Товариством "Гіпербуд" у зв'язку з порушенням ст. 25 Закону України "Про оренду землі", пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 договору та надання в оренду земельної ділянки". Згідно даного рішення Ради припинено договір оренди землі № 7800 від 04.05.2012 в односторонньому порядку на підставі п. 9.5.2 цього договору та надано Кооперативу земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1, площею 1,3 га (кадастровий номер НОМЕР_1) в оренду на три роки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) після припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладеного між Радою та Товариством "Гіпербуд";

- 24.10.2016 на виконання рішення Ради № 317 від 28.07.2016 між Радою та Кооперативом було укладено договір оренди землі № 10303.

Отже, судами встановлено, що Радою повторно прийнято рішення про припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 на підставі п. 9.5.2 даного договору.

Приписами ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору) договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про те, що визначений у п. 9.5.2 договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 спосіб припинення орендних правовідносин, як припинення договору орендодавцем у односторонньому порядку, відмінний від передбаченого вказаною нормою, оскільки у ній передбачена можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, наведена умова припинення договору також є відмінною від підстав припинення, зазначених у вказаній статті, а отже суперечить положенням наведеної статті.

Встановивши, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1, площею 1,3 га (кадастровий номер НОМЕР_1) була передана Радою Товариству "Гіпербуд" для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, то передбачена п. 9.5.2 договору підстава для припинення договору в односторонньому порядку, суперечить положенням ст. 526 ЦК України щодо виконання зобов'язання відповідно до умов договору, та правовій природі правовідносин сторін, а оскільки, відповідно до положень ст.ст. 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, тому вказана умова договору є незаконною.

До аналогічних висновків дійшов Вищий господарський суду України у постанові від 09.11.2016 здійснюючи перегляд постанови Львівського апеляційного господарського суду у справі № 926/403/16 про визнання недійсним п. 9.5.2 договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладеного між Радою та Товариством "Гіпербуд"; про визнання недійсним та скасування рішення Ради № 107 від 25.02.2016 "Про розгляд звернень юридичних осіб і підприємців щодо надання земельних ділянок в оренду, поновлення договорів оренди землі, визнання такими, що втратили чинність, та внесення змін до окремих пунктів рішень з цих питань" та про визнання недійсним договору оренди землі № 10020 від 01.04.2016, укладеного між Радою та Кооперативом.

Крім того, відповідно до ст. 50 Закону України "Про землеустрій" (в редакції, чинній на час прийняття спірного рішення Ради) проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок складаються у разі надання, передачі, вилучення (викупу), відчуження земельних ділянок. Порядок складання проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок встановлюється Кабінетом Міністрів України.

Судами не встановлено, а матеріали справи не містять доказів розроблення проекту землеустрою щодо відведення Кооперативу спірної земельної ділянки, що є порушенням вимог ст. 50 Закону України "Про землеустрій".

В силу вимог ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції (ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення (ч. 2 ст. 20 ЗК України).

Порядок надання земельних ділянок в оренду встановлений приписами ст.ст. 123, 124 ЗК України, якими також передбачено прийняття Радою рішення на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі, зокрема, надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення.

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій правильно встановили та виходили з того, що спірне рішення Ради № 317 від 28.07.2016 прийняте за відсутності передбачених ст. 31 Закону України "Про оренду землі" підстав для припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012 та з порушенням приписів ч. 2 ст. 20, ст. 123, ч. 1 ст. 124, ст. 186 ЗК України та ст. 50 Закону України "Про землеустрій", оскільки зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки із подальшою її передачею в оренду новому користувачу відбулась за відсутності проекту землеустрою.

Зазначені обставини стали обґрунтованою підставою для задоволення вимог Товариства про визнання недійсним та скасування рішення Ради № 317 від 28.07.2016 "Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04.05.2012, укладеного між Радою та Товариством "Гіпербуд" в зв'язку з порушенням ст. 25 Закону України "Про оренду землі", пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 договору та надання в оренду земельної ділянки".

Щодо вимог Товариства про визнання недійсним договору оренди землі № 10303 від 24.10.2016, укладеного між Радою та Кооперативом, слід зазначити наступне.

Положеннями ч. 1 ст. 203 ЦК України унормовано, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (ч.1 ст. 215 ЦК України).

Пунктом 2.26 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у вирішенні спорів про визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки суди мають з'ясовувати наявність на момент укладення оспорюваного договору оренди рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки, оскільки його відсутність суперечить вимогам пункту 5 частини четвертої статті 15 Закону України "Про оренду землі" та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 № 677.

Також, розглядаючи справи у спорах про визнання недійсними договорів оренди, суди повинні з'ясовувати питання чинності рішень (розпоряджень), на підставі яких було укладено такі договори.

Враховуючи ту обставину, що рішення Ради № 317 від 28.07.2016 на підставі якого 24.10.2016 між Радою та Кооперативом було укладено спірний договір оренди землі № 10303 було визнано недійсним та скасовано в судовому порядку, висновки судів про задоволення вимог Товариства "Гіпербуд" про визнання недійсним договору оренди землі № 10303 від 24.10.2016, укладеного між Радою та Кооперативом, які є похідними від первісних вимог, є законними та обґрунтованими.

Доводи касаційної скарги Ради про те, що спірними рішенням ради № 317 від 28.07.2016 та договором оренди землі № 10303 від 24.10.2016 не порушено право позивача, не заслуговують на увагу суду, оскільки як було встановлено судами Товариству належать майнові права на нежитлові приміщення №№ 3-43, 4-3 з площами 53,3, 115 кв.м., що розташовані на першому поверсі об'єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_1 на підставі тристоронніх договорів про відступлення права вимоги від 10.11.2016, укладених між фізичною особою ОСОБА_3 (первісним кредитором), Товариством (новим кредитором) та Товариством "Гіпербуд" (боржник), тому прийняття Радою зазначеного рішення та укладення на його підставі вказаного договору впливає на права позивача, оскільки позбавляє його права на оформлення у встановленому законом порядку права власності на зазначені вище нежитлові приміщення.

Пунктом 2.10 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" роз'яснено, що крім учасників правочину (сторін за договором), а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

На підставі викладеного колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що відповідно до вимог ст. 43 ГПК України постанова Львівського апеляційного господарського суду від 04.04.2017 ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають значення для вирішення спору, відповідає нормам матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги Ради зводяться до переоцінки доказів та не спростовують висновків господарських судів першої та другої інстанції, у зв'язку з чим підстав для їх скасування не вбачається.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 та 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Чернівецької міської ради залишити без задоволення, а постанову Львівського апеляційного господарського суду від 05.04.2017 у справі № 926/4124/16 Господарського суду Чернівецької області - без змін.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Суддя О.М. Сибіга

Суддя Г.М. Мачульський