ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" серпня 2017 р. Справа № 920/32/17

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Шевель О. В., суддя Тарасова І. В., суддя Фоміна В. О.

при секретарі Курченко В.А.,

за участю представників:

позивача не зявився,

відповідача - ОСОБА_1 (довіреність від 06.01.2017 №27/03.02.02-17),

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №1459 С/2) на рішення господарського суду Сумської області від 24.01.2017 у справі № 920/32/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт.ОСОБА_2", м. Покровськ Донецької області,

до Сумської міської ради, м. Суми,

про визнання договору оренди землі недійсним

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Сумської області від 24.01.2017 (суддя Левченко П.І.) позов задоволено; визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 16.02.2012, яка знаходиться за адресою: м.Суми, вул.Харківська, 1 (96/1000 від 0,5719 га), укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Арт.ОСОБА_2 та Сумською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу за реєстровим номером 398 та зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м.Суми 10.05.2012 за №00401; стягнуто з Сумської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Арт.ОСОБА_2 витрати по судовому збору у розмірі 1 600,00 грн.

Відповідач, Сумська міська рада, з рішенням місцевого господарського суду не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення місцевим господарським судом норм процесуального права, просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позов залишити без задоволення.

В апеляційній скарзі позивач стверджує, що місцевим господарським судом не встановлено обставин, які б засвідчували порушення діями відповідача прав або інтересів позивача у звязку з недотримання процедури розпорядження земельною ділянкою, та прийнято рішення з формальних підстав. Апелянт також посилається на ст.26 Земельного кодексу України, якою передбачено, що використання землі в Україні є платним, на ст.14 Податкового кодексу України, в якій наведено визначення земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, а також на правову позицію, викладену постанові Вищого господарського суду України від 13.01.2015 у справі №920/613/14 та в постанові Верховного Суду України від 04.02.2015 у справі №6-233цс14.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 10.05.2017 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Шевель О.В., суддя Крестьянінов О.О., суддя Фоміна В.О.) вказану апеляційну скаргу прийнято до провадження, призначено її розгляд на 06.07.2017, запропоновано сторонам надати суду: запропоновано учасникам процесу надати суду апеляційної інстанції: відповідачу - письмові пояснення з посиланням на відповідні норми чинного законодавства в обґрунтування своєї позиції у справі та докази на підтвердження фактів, викладених в апеляційній скарзі; позивачу - відзив на апеляційну скаргу з посиланням на відповідні норми чинного законодавства в обґрунтування своєї позиції у справі та докази на підтвердження своїх заперечень.

05.07.2017 у зв'язку з відпусткою судді Крестьянінова О.О. було здійснено повторний автоматизований розподіл даної справи, за результатами якого визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя Шевель О.В., суддя Тарасова І.В., суддя Фоміна В.О.

05.07.2017 відповідач надав додаткові пояснення, в яких зазначає, що орендар користувався земельною ділянкою за адресою: м.Суми, вул.Харківська, 1 протягом певного часу та зауважень щодо недоліків договору не мав. За таких обставин відповідач, із посиланням на висновки Верховного Суду України, викладені в постанові від 21.09.2016 у справі №6-1512цс16, зазначає про відсутність підстав для визнання спірного договору недійсним, враховуючи також, що договір оренди може бути визнаний недійсним лише на майбутнє, однак строк дії спірного договору закінчився 25.01.2017, тобто, на думку відповідача, визнання даного договору недійсним не відновить будь-яких прав позивача.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 06.07.2017 розгляд справи відкладено на 17.08.2017, запропоновано сторонам надати суду: позивачу - відзив на апеляційну скаргу із мотивованими поясненнями з наступних питань: чи виконувався спірний договір (зокрема, в частині сплати позивачем орендної плати); чи було продовжено сторонами строк його дії, у разі відсутності такого продовження - яким чином спірний договір порушує права позивача, враховуючи закінчення строку його дії на момент набрання чинності оскаржуваним рішенням місцевого господарського суду; чи створено ОСББ в житловому будинку, на прибудинковій території якого знаходиться орендована земельна ділянка; як оформлено земельні відносини з власниками інших приміщень даного будинку; чи сплачує позивач земельний податок як власник нежилого приміщення у багатоквартирному житловому будинку у відповідності до ст.287.8 Податкового кодексу України; відповідачу - мотивовані пояснення з урахуванням питань, що були предметом розгляду в судовому засіданні 06.07.2017, а саме, чи виконувався спірний договір (зокрема, в частині сплати позивачем орендної плати); чи було продовжено сторонами строк його дії; чи створено ОСББ в житловому будинку, на прибудинковій території якого знаходиться орендована земельна ділянка; як оформлено земельні відносини з власниками інших приміщень даного будинку; якою нормою чинного законодавства передбачено можливість звільнення від обов'язку виділення земельної ділянки в натурі при укладенні договору оренди тощо.

15.08.2017 відповідач надав додаткові пояснення до апеляційної скарги, в яких зазначає, що спірний договір оренди виконувався сторонами, зокрема, позивач вносив орендну плату; у попередні періоди між сторонами також існували орендні правовідносини стосовно даної земельної ділянки, зокрема, 02.06.2008 року було укладено договір оренди, термін дії якого позивач листом від 14.11.2011 просив продовжити.

Присутній в судовому засіданні представник відповідача підтримав викладену ним письмово правову позицію.

Позивач, повідомлений належним чином про час та місце судових засідань 06.07.2017 та 17.08.2017, вимог відповідних ухвал суду щодо надання письмових пояснень не виконав, не направив у судові засідання свого представника та не повідомив суд про причини його неявки.

Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду даної справи Харківським апеляційним господарським судом, у відповідності до ч.3 ст.4-3 ГПК України, було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства зокрема, було надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 22 ГПК України, колегія суддів вважає за можливе закінчити розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України на підставі наявних у справі доказів, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

16.02.2012 між Сумською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Арт.БізнесГруп" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 1 (96/1000 від 0,5719 га), посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу за реєстровим номером 398 та зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Суми 10.05.2012 за № 0040 (а.с.10).

Пунктом 1.1 договору визначено, що орендодавець (відповідач) на підставі рішення Сумської міської ради від 25.01.2012 № 1153-МР Про поновлення терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям надав, а орендар (позивач) прийняв в оренду земельну ділянку (обєкт оренди), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 1. Межі земельної ділянки на плані не зазначаються і в натурі (на місцевість) не виносяться. В оренду передається земельна ділянка площею 96/1000 частин від 0,5719 га, що становить 549 кв.м.; на земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями.

Згідно з пунктами 1.2, 1.3 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 470762,01 грн., категорія землі житлової та громадської забудови

Відповідно до пунктів 2.1., 2.2, 2.3 договору, земельна ділянка надається в оренду під розміщеним магазином, згідно з класифікацією видів цільового призначення земель землі громадської забудови. Договір укладається на строк до 25.01.2017.

За актом прийому-передачі обєкта оренди (а.с.15) вказану земельну ділянку передано орендареві. Як вбачається з наданих відповідачем пояснень та доказів, спірний договір виконувався сторонами, орендарем вносилася оренда плата у встановленому договором розмірі.

06.01.2017 (тобто за 19 днів до закінчення строку дії спірного договору) орендар, ТОВ "Арт.ОСОБА_2", звернувся до господарського суду з позовом про визнання зазначеного договору недійсним.

Позивач в обґрунтування позовних вимог зазначає, що орендареві (позивачу) передано в оренду умовну частку земельної ділянки прибудинкової території багатоповерхового житлового будинку, у складі якого є вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, в тому числі і ті, що належать йому на праві приватної власності, згідно з договором купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченим приватним нотаріусом від 15.06.2006 та зареєстрованим у реєстрі за № 1400; межі орендованої земельної ділянки на плані не визначені, в натуру (на місцевість) не винесені, а тому, на думку позивача, вказаний договір не відповідає вимогам матеріального права, суперечить діючому законодавству і має бути визнаний недійсним.

Надаючи правову оцінку доводам позивача, з якими погодився місцевий господарський суд, а також запереченням апелянта, колегія суддів зазначає наступне.

Предметом даного спору є визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 16.02.2012 на підставі ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

При прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд погодився з доводами позивача і виходив з того, що спірний договір не містить істотної умови, визначеної статтею 15 Закону України Про оренду землі, такої як обєкт оренди, а фактично зазначена в акті приймання-передачі земельна ділянка не є таким обєктом, який фактично займає та використовує позивач, однак суд апеляційної інстанції вважає даний висновок передчасним, з наступних підстав.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України встановлено, що до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.

У пункті 3 частини 1 статті 3 ЦК України встановлено, що загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частиною 2 статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно із статтею 15 Закону України Про оренду землі (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору) істотними умовами договору оренди землі, зокрема, є об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема, якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Частиною 4 вказаної статті встановлено, що невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

На момент розгляду справи стаття 15 Закону України Про оренду землі вже не містить такої підстави для визнання недійсним правочину як відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею.

Відповідно до статті 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням. У випадках, передбачених законодавчими актами України, до господарського суду мають право також звертатися державні та інші органи, фізичні особи, що не є суб'єктами підприємницької діяльності. Угода про відмову від права на звернення до господарського суду є недійсною.

Згідно із частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

У висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16, зазначено, що з урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Отже, якщо відсутність у договорі однієї з істотних умов не унеможливила виконання договору, зокрема, в частині проведення розрахунків, і сторони протягом певного часу виконували договір погодженим способом, то незгода позивачів з умовою виконання договору не може бути підставою для визнання їх прав порушеними в момент укладення договору та визнання його недійсним з цих підстав.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 04.02.2015 у справі №6-233цс14.

Відповідно до статті 111-28 ГПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111 16 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

Таким чином, виходячи з приписів статті 1 ГПК України та статті 15 ЦК України у порядку господарського судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити, чи дійсно порушує право орендаря відсутність у договорі оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі", визначити істотність цих умов, а також з'ясувати, у чому саме полягає порушення законних прав орендодавця.

У п.1.1 спірного договору зазначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 96/1000 частин від 0,5719 га, що становить 549 кв.м.

Відповідно до п.1.2 цього договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 470762,01 грн. Витяг з технічної документації додається і є невідємною частиною договору. Розміри та місцезнаходження земельної ділянки нанесені на плані, її межі встановлено в натурі згідно з актом, підписаним обома сторонами (а.с.14) та передано орендарю відповідно до акту прийому-передачі обєкта оренди (а.с.15).

Таким чином, позивачем до позовної заяви надані всі невідємні частини договору оренди землі, визначені частиною 4 статті 15 Закону України Про оренду землі.

Як було встановлено вище, позивач як власник нежитлового приміщення, розташованого на вказаній ділянці та придбаного ним за договором від 15.06.2006 (а.с.18), користувався вказаною земельною ділянкою, у тому числі, і на підставі аналогічних договорів, які укладалися ним з відповідачем раніше, зокрема, у 2008 році (про що зазначено відповідачем у наданих суду апеляційної інстанції поясненнях). Тобто відповідні орендні правовідносини між сторонами мали тривалий характер, що додатково свідчить про наявність волевиявлення орендаря на укладення договору саме на вказаних у ньому умовах. Також, ТОВ Арт. ОСОБА_2 не надано будь-яких належних доказів в розумінні статті 34 ГПК України, які б свідчили, що він фактично використовує земельну ділянку меншого чи більшого розміру.

Враховуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що визначення у спірному договорі таких складових обєкта оренди, як місце розташування та розмір земельної ділянки, з якими погодився позивач, укладаючи спірний договір та приймаючи за актом приймання-передачі земельну ділянку у користування, та відсутність у ньому такої складової обєкта оренди як кадастровий номер, не унеможливили виконання договору сторонами, зокрема, в частині користування позивачем переданою в оренду земельною ділянкою. Крім того, позивач протягом тривалого часу використовував зазначену земельну ділянку. Вказана обставина, а також наявність акта про встановлення в натурі меж земельної ділянки прибудинкової території будинку №1 по вул. Харківській у м. Суми, плану встановлення меж, кадастрового плану земельної ділянки свідчать про визначення меж земельної ділянки та відсутність порушеного права позивача при укладенні оспорюваного договору та його виконанні.

Також суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що відповідно до п.2.2 договору оренди земельної ділянки від 16.02.2012 він укладається до 25.01.2017, тоді як позивач звернувся з позовом про визнання договору недійсним 06.01.2017, тобто за 19 днів до закінчення його дії.

Частиною 2 статті 4 ГК України встановлено, що особливості регулювання майнових відносин суб'єктів господарювання визначаються цим Кодексом.

Згідно із частиною 7 статті 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до частини 3 статті 207 ГК України виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, а тому такий договір повинен визнаватись недійсним і припинятися на майбутнє, а не з моменту укладення.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 01.07.2017 у справі №910/24029/13.

Також у п.2.7 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №11 Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними зазначено, що частиною 3 статті 207 ГК України передбачена і можливість припинення господарського зобов'язання лише на майбутнє. Отже, якщо зі змісту господарського договору випливає, що зобов'язання за цим договором може бути припинено лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ним (наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму (оренди), користування електроенергією, спожиті послуги, зберігання, здійснене за відповідним договором, тощо), то господарський суд одночасно з визнанням господарського договору недійсним (за наявності підстав для цього) зазначає в резолютивній частині рішення, що зобов'язання за договором припиняється лише на майбутнє. Разом з тим якщо за правочином, визнаним недійсним, права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, то наслідки у вигляді реституції застосовані бути не можуть, але згідно з частиною другою статті 236 ЦК України можливість настання таких прав та обов'язків у майбутньому припиняються.

У пункті 2.12 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна зазначено, що з урахуванням змісту статті 236 ЦК України і частини третьої статті 207 ГК України зобов'язання за визнаним недійсним договором оренди припиняються на майбутнє.

Оскільки строк дії договору оренди земельної ділянки від 16.02.2012 визначений до 25.01.2017, то визнання його недійсним жодним чином не відновить будь-яких прав позивача, у звязку з тим, що договір оренди може бути визнаний недійсним лише на майбутнє.

Також, суд апеляційної інстанції зазначає, що позивачем не доведено, яким чином вказані ним обставини порушили його права чи охоронювані законом інтереси, а обраний ним спосіб захисту забезпечить їх відновлення, а отже відсутні правові підстави для визнання договору оренди земельної ділянки від 16.02.2012 недійсним.

За таких обставин, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга Сумської міської ради підлягає задоволенню, рішення господарського суду Сумської області від 24.01.2017 у справі №920/32/17 слід скасувати, як таке, що прийнято при неповному зясуванні всіх фактичних обставин справи та з порушенням норм матеріального і процесуального права, та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Відповідно до статті 49 ГПК України судові витрати покладаються на позивача ТОВ Арт. ОСОБА_2.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, п.2 ст.103, п.п.3,4 ч.1 ст.104, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, Харківський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Сумської міської ради задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 24.01.2017 у справі №920/32/17 скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Арт.ОСОБА_2 (85300, Донецька область, м. Покровськ, вулиця Леніна, будинок 115, код ЄДР 34305007) на користь Сумської міської ради (40030, м. Суми, площа Незалежності, будинок 2, код ЄДР 23823253) витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 1760,00 грн.

Доручити господарському суду Сумської області видати відповідний наказ.

Повний текст постанови складено 19.08.17

Головуючий суддя Шевель О. В.

Суддя Тарасова І. В.

Суддя Фоміна В. О.