РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.07.2017Справа № 910/5999/17

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Шкоденко Ю.О., розглянувши матеріали справи

за позовною заявою Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аладін-2013»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство «Печерськсервіс»

про розірвання договору та виселення

за участю представників:

від позивача: Ваховська І.Б.- представник за довіреністю № 062/01/10-352 від 16.01.2017 р.

від відповідача: не з'явився

від третьої особи: Рижкова Л.Є.- представник за довіреністю б/н від 21.01.2016 р.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду міста Києва звернувся Департамент комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент, позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аладін-2013» (далі - ТОВ «Аладін-2013», відповідач) про розірвання договору та виселення.

У обґрунтування своїх вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 1845 від 02.04.2015 р. в частині повної та своєчасної оплати оренди, у зв'язку чим на підставі ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Департамент просить розірвати вказаний договір та виселити ТОВ «Аладін-2013» з орендованого приміщення.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 14.04.2017 р. до участі у справі залучено третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Комунальне підприємство «Печерськсервіс» (далі - КП «Печерськсервіс», третя особа).

У судовому засіданні представник позивача підтримав та обґрунтував позовні вимоги, просив задовольнити їх у повному обсязі.

Представник третьої особи підтримав раніше надані пояснення, вважав, що позовні вимоги підлягають задоволенню.

Представник відповідача в судове засідання не з'явився, через канцелярію суду подав клопотання про відкладення розгляду справ, яке було судом відхилено, а причини неявки представника відповідача - були визнані судом неповажними. У минулому судовому засіданні представник подав відзив на позовну заяву, в якому проти позову заперечував, зазначив про сплату ним заборгованості по орендній платі, у задоволенні позовних вимог просив відмовити.

Суд вважає за можливе розглянути справу без участі представника відповідача за наявними в ній матеріалами відповідно до правил ст. 75 ГПК України.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з урахуванням наступного.

Судом встановлено, що 02.04.2015 р. між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), ТОВ «Аладін-2013» (орендар) та КП «Печерськсервіс» (балансоутримувач) був укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 1845 (далі - договір оренди), згідно з умовами якого орендодавець на підставі протоколу конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади м. Києва Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 19.02.2015 р. № 3 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади м. Києва, яке знаходиться за адресою Військовий проїзд, 1 літ. «Л» к. 1 (1 поверх), призначення - склад (п. 1.1 договору).

Пунктом 2.1 договору оренди визначено, що об'єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 21,7 кв.м. згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору.

Відповідно до п. 3.1 договору оренди за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі п. 22 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженої рішенням Київради від 22.09.2011 № 34/6250, та відповідно до конкурсної пропозиції, на дату підписання договору, згідно з розрахунком орендної плати, що є невід'ємною частиною цього договору (додаток № 1), становить без ПДВ: 374,20 за 1 кв.м. орендованої площі, що в цілому складає 8 120,00 грн (без ПДВ) за перший місяць оренди.

Додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою (п. 3.4 договору оренди).

Згідно з п. 3.2 договору оренди розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць, опублікованому у поточному місяці.

Пунктом 3.5 договору оренди передбачено, що орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства, за яким закріплене майно на праві господарського відання чи оперативного управління (балансоутримувача) КП «Печерськсервіс», починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акта приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві.

Відповідно до п. 4.2 договору оренди орендар зобов'язаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі.

Згідно з п. 9.1 договору оренди цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 02.04.2015 р. до 31.03.2018 р.

При невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду (п. 6.7 договору оренди).

Пунктом 9.4 договору оренди передбачено, що договір припиняється, зокрема, в разі невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору.

Відповідно до п. 9.6 договору оренди на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно з п. 7.6 договору оренди у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди підприємству у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Як встановлено судом, на виконання вказаного договору об'єкт оренди був переданий в користування ТОВ «Аладін-2013» (орендаря), що підтверджується актом приймання-передачі нерухомого майна від 02.04.2015 р.

У подальшому, у зв'язку з невиконанням істотних умов договору оренди № 1845 від 02.04.2015 р., Департамент звернувся до ТОВ «Аладін-2013» з листом № 062/05/15-522 від 19.01.2017 р., у якому повідомив орендаря про відмову від вказаного договору та вимагав звільнити орендоване приміщення. Направлення вказаного листа підтверджується описом вкладення у цінний лист (поштове відправлення № 652) та фіскальним чеком підприємства поштового зв'язку № 1609 від 25.01.2017 р. Проте, відповідач вказаної вимоги не виконав, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.

Отже, предметом спору у даній справі є розірвання договору оренди № 1845 від 02.04.2015 р. та виселення ТОВ «Аладін-2013» з орендованого приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 1 ст. 286 Господарського кодексу України встановлено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Положеннями ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України закріплено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Частинами 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Зазначеною правовою нормою законодавець поділяє підстави для розірвання договору у судовому порядку на законні та договірні. Так, підставами для розірвання договору, що випливають зі змісту закону є істотне порушення договору винною стороною та інші випадки, передбачені законом.

Отже, приписи ст. 651 Цивільного кодексу України пов'язують можливість розірвання договору у зв'язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення договору визначається за об'єктивними ознаками та обставинами, що вказують на значну міру позбавлення того на, що особа розраховувала при укладенні договору.

Аналогічна правова позиція міститься у постановах Вищого господарського суду України від 01.04.2013 р. у справі № 5002-21/2895-2012 та від 18.04.2013 р. у справі № 5023/4499/12.

З огляду на правову природу відносин оренди суд зазначає, що при укладанні договору оренди орендодавець, перш за все, має на меті отримання орендної плати.

Поряд із цим, відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець (орендодавець) має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У п. 5.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 12 від 29.05.2013 р. «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» роз'яснено, що вирішуючи питання щодо дострокового розірвання договору оренди у зв'язку з несплатою орендарем (наймачем) платежів, господарським судам слід враховувати таке.

Законом (частина третя статті 291 ГК України, частина друга статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

Відмова наймодавця від договору найму, можливість якої передбачена частиною першою статті 782 ЦК України, є правом, а не обов'язком наймодавця, яке може бути реалізоване в позасудовому порядку. Наявність зазначеного права не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою про розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) належних платежів.

У вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково. При цьому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення такого спору, оскільки законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Суд зазначає, що відповідно до ч. 3 ст. 35 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Так, рішенням господарського суду міста Києва від 25.07.2016 р. у справі № 910/9479/16, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.10.2016 р. та набрало законної сили, встановлено наявність у ТОВ «Аладін-2013» заборгованості з оплати орендної плати за жовтень-грудень 2015 року та січень, лютий і квітень 2016 року у розмірі 55 680,92 грн., що виникла на підставі договору оренди № 1845 від 02.04.2015 р.

За таких обставин, суд приходить до висновку про те, що невиконання відповідачем зобов'язання з внесення орендної плати за договором оренди № 1845 від 02.04.2015 р. протягом трьох місяців підряд з жовтня по грудень 2015 року, а також значний розмір заборгованості (55 680,92 грн.) відповідача зі сплати орендної плати за жовтень-грудень 2015 року та січень, лютий і квітень 2016 року, свідчить про невиконання ТОВ «Аладін-2013» своїх договірних зобов'язань, істотне порушення товариством умов договору та позбавлення позивача, як орендодавця, того, на що він розраховував при укладенні вказаного договору.

Відтак, враховуючи наведені норми законодавства, а також положення п. п. 6.7, 9.4, 9.6 договору оренди, суд вважає, що наявні підстав для розірвання договору оренди № 1845 від 02.04.2015 р., а відповідні вимоги позивача є правомірними, обґрунтованими та підлягають задоволенню.

При цьому, суд відхиляє наведені у відзиві заперечення відповідача з огляду на зазначені роз'яснення Пленуму Вищого господарського суду України про те, що законодавець пов'язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди саме з фактом не внесення орендної плати протягом трьох місяців підряд, тому погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення для вирішення даного спору.

Згідно з ч. 5 ст. 188 ГК України якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Щодо вимоги позивача про виселення ТОВ «Аладін-2013» з орендованого приміщення суд зазначає наступне.

Частиною 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Враховуючи наведені норми Закону, зважаючи на задоволення судом вимоги позивача про розірвання договору оренди № 1845 від 02.04.2015 р., а також приймаючи до уваги положення п. 7.6 вказаного договору, суд приходить до висновку, що вимога позивача про виселення ТОВ «Аладін-2013» з орендованого приміщення є правомірною, обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Згідно зі ст. 49 ГПК України у разі задоволення позову судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. cт. 32 - 35, 49, 75, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Аладін-2013» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Комунального підприємства «Печерськсервіс» про розірвання договору та виселення задовольнити.

Розірвати договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 1845 від 02.04.2015 р., укладений між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), Комунальним підприємством «Печерськсервіс» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Аладін-2013».

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Аладін-2013» (01103, м. Київ, Військовий проїзд, будинок 1, ідентифікаційний код 38706293) з орендованого майна, а саме - нежилих приміщень загальною площею 21,7 кв.м. в нежилому будинку № 1, літера «Л», корпус 1, першого поверху на вул. Військовий проїзд.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Аладін-2013» (01103, м. Київ, Військовий проїзд, будинок 1, ідентифікаційний код 38706293) на користь Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, будинок 10, ідентифікаційний код 19020407) витрати по сплаті судового збору в розмірі 3 200 (три тисячі двісті) грн. 00 коп.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 27 липня 2017 року.

Повний текст рішення підписаний 3 серпня 2017 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.