РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.07.2017Справа №910/4026/17

За позовомПриватного навчального закладу «Український сувенір»
до Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації
прозобов'язання підписати договір оренди
Суддя Смирнова Ю.М.

Представники:

від позивачаФойнецький О.Д. - представник
від відповідачаНапханюк І.Ю. - представник
від третьої особиКошелєва М.О. - представник

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Приватний навчальний заклад «Український сувенір» звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про зобов'язання Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації підписати Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №487 від 20.08.2014 (з усіма додатками), за умовами якого ППНЗ «Український сувенір» приймає в постійну та погодинну оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), загальною площею 272,75 кв.м за адресою: вул. Кошиця, 9-А для здійснення освітньої діяльності, та надати примірник договору з додатками ППНЗ «Український сувенір».

Позовні вимоги мотивовані тим, що 20.08.2014 між Приватним навчальним закладом «Український сувенір» (як орендарем) та Дарницькою районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавцем) було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору оренди комунального майна - нежитлових приміщень загальною площею 272,75 кв.м за адресою: вул. Кошиця, 9-А. Зі сторони балансоутримувача та орендаря було підписано та скріплено печатками договір оренди даного майна, а саме: Договір №487 від 20.08.2017. Однак, відповідачем як орендодавцем в порушення вимог законодавства даний договір підписано не було, у зв'язку з чим позивач вказує на наявність підстав зобов'язати Дарницьку районну в місті Києві державну адміністрацію підписати договір в судовому порядку.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 за вказаним позовом порушено провадження у справі №910/4026/17 та залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 17.05.2017 за клопотанням позивача продовжено строк вирішення спору у справі №910/4026/17 на 15 днів та зупинено провадження у справі до вирішення пов'язаної з нею справи №910/17012/15 за позовом Прокурора Дарницького району міста Києва в інтересах держави в особі Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації та Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації до Приватного позашкільного навчального закладу «Український сувенір» про розірвання договору оренди майна №193 від 01.12.2004, а також зобов'язання звільнити та повернути орендоване нежитлове приміщення в м.Києві по вул.Кошиця, 9-а.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30.06.2017 провадження у справі поновлено та призначено розгляд справи на 19.07.2017.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19.07.2017 розгляд справи було відкладено на 27.07.2017.

В судове засідання, призначене на 27.07.2017, представник позивача з'явився, позов підтримав.

Відповідач проти позову заперечує, вказуючи на те, що проект договору №487 не був підписаний Дарницькою районною в місті Києві державною адміністрацією, тобто сторонами не було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору. Також відповідач зазначає про неможливість підписання спірного договору оренди, оскільки не було вирішено питання про припинення раніше укладеного договору оренди майна №193 від 01.12.2004.

Третя особа - Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації підтримує позицію відповідача.

У судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників процесу, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

01.12.2004 між Управлінням освіти Дарницької районної в м.Києві державної адміністрації (орендодавець) та Приватним навчальним закладом «Український сувенір» (орендар) було укладено договір №193 оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що є об'єктом комунальної власності територіальної громади Дарницького району м.Києва (надалі - Договір №193), за умовами якого орендодавець на підставі Розпорядження Голови райдержадміністрації у Дарницької районної м. Києва від 01.12.2004 року № 64 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) розташоване за адресою: м. Київ, вул. Кошиця, 9-А ШДС Вирлиця, загальною площею 129,4 кв.м, строком на 1 рік (з 01.12.2004 по 01.12.2005) для проведення занять з дітьми, що знаходиться на балансі Управління освіти Дарницької районної в м. Києві державної адміністрації.

Відповідно до акту прийняття-передачі майна від 12.04.2005, майно було передане в оренду орендодавцем в платне тимчасове користування, а орендарем було прийняте в придатному для використання стані й без зауважень.

Строк дії Договору №193 неодноразово продовжувався.

Зокрема, згідно з додатковою угодою на підставі рішення Дарницької районної в місті Києві ради №23 від 31.03.2010 продовжено дію договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що є об'єктом комунальної власності територіальної громади Дарницького району міста Києва, №193 від 01.12.2004 до 31.12.2010.

Також, на підставі рішення Київської міської ради №402/5789 від 14.07.2011 договори оренди майна територіальної громади міста Києва та майна, що перебувало у власності територіальних громад районів у м. Києві, термін дії яких закінчився, продовжено до 31.03.2012.

Розпорядженням Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 06.08.2014 №455 «Про продовження строку дії договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва у Дарницькому районі» строк дії Договору оренди №193 від 01.12.2004 було продовжено на 2 роки 364 дні, тобто до 05.08.2017.

Наведені обставини встановлені рішенням Господарського суду міста Києва від 02.03.2017 у справі №910/17012/15 за позовом Прокурора Дарницького району міста Києва в інтересах держави в особі Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації та Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації до Приватного позашкільного навчального закладу «Український сувенір» про розірвання договору оренди та зобов'язання звільнити приміщення, а тому в силу ч. 3 ст. 35 Господарського процесуального кодексу України повторного доказування не потребують.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02.03.2017 у справі №910/17012/15, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2017, Договір оренди майна №193 від 01.12.2004 було розірвано.

Таким чином, у 2004 році нежитлові приміщення за адресою: вул. Кошиця, 9-А були передані позивачу в оренду на підставі Договору №193, укладеного між Управлінням освіти Дарницької районної в м.Києві державної адміністрації (як орендодавцем) та Приватним навчальним закладом «Український сувенір» (як орендарем), який був чинним до 07.06.2017 (дата набрання законної сили рішенням суду про розірвання даного договору).

Разом з цим, позивач стверджує, що на виконання Розпорядження Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 06.08.2014 №455 Управлінням освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації, Дарницькою районною в місті Києві державною адміністрацією та Приватним позашкільним навчальним закладом «Український сувенір», окрім питання продовження строку дії Договору №193, було досягнуто згоди стосовно інших істотних умов договору оренди та погоджено викласти Договір оренди №193 в новій редакції. Такі домовленості, за твердженням позивача, були оформлені Додатковою угодою від 20.08.2014 про внесення змін до Договорів оренди від 01.12.2004 №192, 193, а відповідні умови оренди викладено в Договорі №487 від 20.08.2014.

Відповідно до п.п. 1.1, 2.1 - 2.3 Договору №487 про передачу майна територіальної громади міста Києва від 20.08.2014 (копія якого наявна в матеріалах справи; надалі - Договір №487) орендодавець за погодженням постійної комісії Київради з питань власності (протокол від 08.07.2014 №3 п.1.1.25) та згідно з розпорядженням Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 06.08.2014 №455 передає, а орендар приймає в постійну та погодинну оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва; далі - об'єкт оренди, який знаходиться за адресою: вул. Кошиця, 9-А, для здійснення освітньої діяльності. Об'єктом оренди є нежиле приміщення, загальною площею 272,75 кв.м, згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього Договору (Додаток №5). Опис технічного стану об'єкта оренди на дату передачі його орендареві, його склад зазначаються в акті приймання-передачі об'єкта оренди, що є невід'ємною частиною цього Договору (додаток №3).

Орендодавцем спірного майна за Договором №487 виступає Дарницька районна в місті Києві державна адміністрація, а Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації є балансоутримувачем відповідного комунального майна.

Як свідчать обставини справи, Договір №487 від 20.08.2014 підписано представниками орендаря - Приватного позашкільного навчального закладу «Український сувенір» та балансоутримувача - Управління освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації. Орендодавцем - Дарницькою районною в місті Києві державною адміністрацією (відповідачем) проект Договору №487 підписано не було.

В обґрунтування заявлених вимог позивач, посилаючись на ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Розділ 9 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 №34/6250, стверджує, що відповідач зобов'язаний був підписати спірний проект Договору та надати його позивачу у строк до 29.08.2014, чого зроблено не було, а тому вказує на наявність підстав для зобов'язання відповідача підписати даний договір в судовому порядку.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення заявлених позивачем вимог з огляду на таке.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За приписами ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Статтею 188 Господарського кодексу України передбачено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином, в силу наведених приписів законодавства зміна договору допускається лише за згодою сторін і вчиняється у тій самій формі, що й відповідний договір.

Проте, позивачем належними та допустимими доказами не доведено того факту, що сторони в передбаченому законодавством порядку досягли згоди змінити умови раніше укладеного Договору оренди №193 та зобов'язались викласти Договір №193 в новій редакції.

Додаткова угода від 20.08.2014 про внесення змін до Договорів оренди від 01.12.2004 №192, 193, на яку посилається позивач, Дарницькою районною в місті Києві державною адміністрацією не підписана, а тому не є доказом досягнення згоди на викладення тексту Договору №193 в новій редакції.

Суд відзначає, що за своїм змістом Договір №487 від 20.08.2014, про зобов'язання підписати який просить позивач, фактично є новим договором оренди приміщень за адресою: вул. Кошиця, 9-А, а будь-які посилання на раніше укладений Договір №193 у ньому відсутні.

За приписами п. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Спір у даній справі стосується оренди нерухомого майна (нежитлових приміщень, загальною площею 272,75 кв.м за адресою: вул. Кошиця, 9-А), яке є об'єктом комунальної власності територіальної громади Дарницького району м.Києва, факт чого сторонами не заперечується.

Законом України «Про оренду державного та комунального майна» визначено обов'язковий для дотримання порядок укладення договорів оренди майна, належного до державної або комунальної власності.

Так, відповідно до ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону. Орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника. Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

Пунктом 4.5 Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 №34/6250 (чинного станом на 20.08.2014), надалі - Положення, визначено, що фізичні та юридичні особи, які можуть бути орендарями та бажають укласти договір оренди, надають документи згідно з переліком, що наведений у додатку 2 до цього Положення, до відповідного орендодавця для розгляду.

За змістом п. 2.1 Положення орендодавцями за цим Положенням є, зокрема, районні в місті Києві державні адміністрації - щодо майна, яке передане їм в управління.

У відповідності до п.п. 4.8 - 4.11 Положення у разі передачі нерухомого майна відповідні орендодавці протягом п'яти робочих днів після надходження та реєстрації повного пакету документів направляють запит, зокрема, до відповідних управлінь освіти районних в місті Києві державних адміністрацій - щодо передачі в оренду об'єктів освіти, переданих до сфери управління районних в місті Києві державних адміністрацій. Вищезазначені управління надають орендодавцям висновки щодо оренди майна протягом п'ятнадцяти днів після надходження запиту. Якщо орендодавці у встановлений термін з урахуванням часу поштового обігу не одержали висновків, укладання договору з цими органами вважається погодженим. Відповідні орендодавці протягом п'яти робочих днів після закінчення терміну одержання висновків з урахуванням часу поштового обігу, а у випадках, коли розгляд заяви про оренду майна не потребує отримання висновків, протягом п'ятнадцяти робочих днів після дати її реєстрації розміщують в офіційних друкованих засобах масової інформації та офіційному веб-порталі Київської міської влади оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляють в укладенні договору оренди і повідомляють про це заявнику. Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення відповідний орендодавець приймає заяви про намір взяти в оренду відповідне майно. Заяви про намір взяти в оренду майно подаються в довільній формі.

Після закінчення строку приймання заяв відповідний орендодавець за погодженням постійної комісії Київради з питань власності протягом трьох робочих днів своїм розпорядчим документом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі, якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди нежитлових приміщень загальною площею до 100,00 кв. м включно укладається із заявником за погодженням постійної комісії Київради з питань власності, договір оренди нежитлових приміщень загальною площею більшою ніж 100,00 кв. м укладається із заявником за рішенням Київської міської ради. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

За приписами ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 5.2 Положення укладенню договору оренди повинна передувати оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до п.п. 9.1 - 9.4 Положення відповідний орендодавець із залученням, у разі необхідності, підприємства протягом 7 робочих днів з дня прийняття рішення про передачу майна в оренду готує в трьох примірниках проект договору оренди згідно з типовим договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (додаток 11 до цього Положення) та умовами, визначеними у протоколі конкурсної комісії, та надає орендарю. Орендар протягом 5 робочих днів з дати отримання від відповідного орендодавця примірників договору оренди підписує їх та повертає орендодавцю. Відповідний орендодавець протягом 5 робочих днів підписує договір та надає його орендарю. У разі, якщо орендодавцем є Головне управління або райдержадміністрація, один примірник договору направляється підприємству.

Відповідно до ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно з ч. 8 ст. 181 Господарського кодексу України у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся).

Як зазначено в п. 2.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», вирішуючи спори, пов'язані з укладенням договору оренди державного майна, господарські суди повинні з'ясовувати, чи додержано визначений статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» порядок укладення відповідного договору, в тому числі щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду.

З огляду на те, що Договір №487 від 20.08.2014 фактично є новим договором оренди спірного комунального майна, в силу положень ст. 638 Цивільного кодексу України, п. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» укладення такого договору можливе виключно з дотриманням встановленого Законом України «Про оренду державного та комунального майна» порядку, яким, зокрема, передбачено направлення особами, які бажають укласти договір оренди, орендодавцю відповідної заяви та проекта договору оренди, надання інших документів згідно з визначеним переліком; розміщення в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду; проведення конкурсу на право оренди (крім випадків, коли подано лише одну заяву); наявність рішення компетентного органу про передачу майна в оренду тощо.

Посилання позивача на положення ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (за якою після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника) в даному випадку є безпідставним.

По-перше, за змістом наведеної норми, реалізація переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін можлива лише після закінчення терміну попереднього договору оренди (а в даному випадку судом встановлено, що Договір №193 припинив свою дію лише 07.06.2017). По-друге, наявність такого права орендаря не спростовує обов'язковості дотримання встановленого ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» порядку при укладенні договору на новий термін.

Проте, матеріали справи не місять доказів того, що при підписанні орендарем спірного проекту Договору №487 було дотримано встановленого Законом України «Про оренду державного та комунального майна» порядку його укладення. Зокрема, у справі відсутні: докази звернення позивача до орендодавця із заявою про намір оренди майна, проектом договору та надання ним інших передбачених для цього документів; відсутні докази розміщення оголошення про намір передати майно в оренду, а також прийняття компетентним органом (після 2004 року) рішення про передачу спірного майна в оренду.

Суд відзначає, що Розпорядження Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації від 06.08.2014 №455 «Про продовження строку дії договору оренди нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва у Дарницькому районі» не є рішенням про передачу майна в оренду, оскільки ним вирішено питання виключно про продовження строку дії Договору оренди №193 від 01.12.2004 та доручено Управлінню освіти Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації здійснити організаційно-правові заходи саме щодо продовження строку дії цього договору.

Отже, позивачем належними та допустимими доказами не доведено, що сторонами у встановленому законодавством порядку (із дотриманням вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та чинного на момент виникнення спірних правовідносин Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва) було досягнуто згоди на передачу позивачу в орендне користування нежитлових приміщень загальною площею 272,75 кв.м за адресою: вул. Кошиця, 9-А на умовах, визначених у Договорі №487 від 20.08.2014.

Як наслідок - правові підстави для зобов'язання Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації підписати даний договір відсутні.

Враховуючи викладене, вимоги позивача про зобов'язання відповідача підписати Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №487 від 20.08.2014 (з усіма додатками) та надати примірник договору з додатками ППНЗ «Український сувенір», є безпідставними та задоволенню не підлягають.

У відповідності до вимог ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено: 11.08.2017

Суддя Ю.М. Смирнова