ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.08.2017р. Справа № 914/433/16

Господарський суд Львівської області у складі головуючого судді Горецької З.В. за участю секретаря судового засідання Петровської Н., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м.Львів

до відповідача: ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева, м.Львів,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальне підприємство Львівської обласної ради Нерухомість та майно, м. Львів

про: виселення з безпідставно займаних приміщень.

за зустрічним позовом ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева, м.Львів,

до відповідача: Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м.Львів

про визнання договору оренди нерухомого майна №1/2002 від 01.12.2002р. продовженим на той самий строк

За участю представників:

Від позивача (за первісним позовом): ОСОБА_2-представник (довіреність № 444 від 28.03.2016р.);

Від відповідача (за первісним позовом): ОСОБА_3 представник (довіреність № 8 від 21.11.16р); ОСОБА_4-посвідчення №5752110, ордер КС №32600

Від третьої особи: ОСОБА_5- представник (довіреність № 383 від 03.04.17р.)

присутня в судовому засіданні: ОСОБА_6

Представникам сторін роз'яснено права та обов'язки, передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України. ОСОБА_7 про відвід судді та здійснення технічної фіксації судового засідання не надходило.

СУТЬ СПОРУ:

На розгляд Господарського суду Львівської області подано позов Управління майном спільної власності Львівської обласної ради до відповідача ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Комунальне підприємство Львівської обласної ради Нерухомість та майно про виселення з безпідставно займаних приміщень, та зустрічний позовом ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева до відповідача: Управління майном спільної власності Львівської обласної ради про визнання договору оренди нерухомого майна №1/2002 від 01.12.2002р. продовженим на той самий строк.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.05.2016 р. первісний позов задоволено, постановлено виселити ТОВ Замок Лева із займаних приміщень, зобов'язано повернути їх балансоутримувачу - КП Нерухомість та майно, а в зустрічному позові відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. зазначене рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р. постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. залишено без змін.

ТОВ Замок Лева у порядку, встановленому статтею 11119 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК), подало заяву про перегляд Верховним Судом України постанови Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р. у справі № 914/433/16 із підстав, передбачених пунктами 1, 3 частини 1 статті 11116 ГПК.

Постановою Верховного суду України від 17.05.2017 року заяву товариства з обмеженою відповідальністю Замок Лева задоволено частково, постанову Вищого господарського суду України від 19.10.2016 р., постанову Львівського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. та рішення Господарського суду Львівської області від 19.05.2016 р. скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Внаслідок автоматизованого розподілу, справу №914/433/16 при новому розгляді, розподілено судді Горецькій З.В.

Ухвалою суду від 13.06.17р. справу прийнято до нового розгляду та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 03.07.17р. В судовому засіданні 03.07.17р., з підстав наведених в ухвалі суду, розгляд справи відкладася на 24.07.17р.

Позивач за первісним позовом в судове засідання явку повноважного представника забезпечив, вимоги ухвал суду не виконав, позовні вимоги за первісним позовом підтримує та просить задоволити, у задоволенні зустрічного позову просить відмовити.

Первісні позовні вимоги позивач обґрунтовує посилаючись на наступне. На підставі договору оренди нерухомого майна №1/2002 від 01.11.2002 р. зі змінами №1/2005 від 05.01.2005р. відповідачу було передано нежитлові приміщення, а саме: на вул.. Глінки,7 у м. Львові, напівпідвал,1,2 поверхи всі приміщення площею 397,5 кв.м, вул.. Глінки, 9 у м. Львові , підвал, 1,2 поверхи приміщення площею 471,3 кв.м. Загальна площа приміщень, переданих в оренду, складає 868,8 кв.м. Договором від 23.11.2010 року було внесено зміни до договору оренди від 01.11.2002р №1/2002, згідно яких обєктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 874,2 кв.м. Договір оренди було укладено на 13 років 2 місяці, що діяв з 01.11.2002р. до 31.12.2015р. У звязку із закінченням строку дії договору Управління майном спільної власності Львівської обласної ради направило відповідачу листи від 27.01.2016р. №104,105 про припинення договірних відносин та звільнення займаних приміщень. У вказаних листах позивач повідомляв відповідача, що строк дії договору закінчився 31.12.2015р. та пролонговуватись не буде, просив відповідача звільнити орендовані приміщення. 28.01.2016р. на адресу відповідача було направлено лист від Балансоутримувача приміщення Комунального підприємства Львівської обласної ради Нерухомість та майно з вимогою повернути орендовані приміщення у звязку із закінченням строку дії договору оренди. Однак, станом на момент подання позову до суду орендовані приміщення відповідачем не повернені.

23.06.17р. за вх. № 22389/17 в канцелярію Господарського суду Львівської області позивачем за первісним позовом подано клопотання про відкладення розгляду справи, у зв"язку з відпусткою повноважного представника з додатком, а саме копією наказу про надання відпустки.

Представник відповідача за первісним позовом в судове засідання з"явився, просить відмовити у задоволенні первісного позову та задоволити зустрічний.

У зустрічній позовній заяві позивач за зустрічним позовом просить суд визнати продовженим термін дії договору оренди. Зустрічні позовні вимоги позивач за зустрічним позовом обґрунтовує посилаючись на с. 17 ЗУ Про оренду державного та комунального майна, згідно якої у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відповідно до п. 3.6 Договору оренди, якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна зі сторін не заявить про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах. Позивач за зустрічним позовом стверджує, що жодних повідомлень у встановлений в п. 6.3 Договору оренди термін від відповідача не надходило, тому договір оренди нерухомого майна №1/2002 є продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Балансоутримувачем в січні місяці було надіслано на адресу ТОВ Замок Лева рахунок та Акт виконаних робіт за січень 2016 року, які були оплачені та підписані орендарем. ТОВ Замок Лева продовжує добросовісно користуватися орендованим майном та вважає, що строк дії договору продовжено з 31.12.2015р. по 31.11.2028 року.

03.07.17р. за вх. № 23399/17 в канцелярію Господарського суду Львівської області відповідачем за первісним позовом подано відзив на первісний позов.

03.07.17р. за вх. № 23400/17 в канцелярію Господарського суду Львівської області відповідачем за первісним позовом подано супровідний лист з додатком для долучення до матеріалів справи документів.

Третя особа в судове засідання з"явилася, письмові пояснення по суті спору подала.

30.06.17р. за вх. № 23120/17 в канцелярію Господарського суду Львівської області від третьої особи поступило клопотання про відкладення розгляду справи, у зв"язку з відпусткою повноважного представника з додатком, а саме копією наказу про надання відпустки.

19.07.17р. за вх. № 25358/17 в канцелярію Господарського суду Львівської області від третьої особи поступило клопотання про ознайомлення з матеріалами справи.

Заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до Господарського суду Львівської області з позовною заявою про виселення з безпідставно займаних приміщень. Свої позовні вимоги мотивує тим, що 01.11.2002 року між Управлінням адміністративними будинками Львівської обласної ради (далі - Орендодавець) та ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева укладено договір №1/2002 оренди нерухомого майна, згідно п. 1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в платне користування оренду нежитлові приміщення в адміністративних будинках №7,9 по вул. Глінки в м. Львові для використання під готельний комплекс.

У відповідності до розділу 2 Договору оренди, обєктом оренди є вільні нежитлові приміщення площею 868,8 м.кв. в будинках № 7, 9 по вул. Глінки в м. Львові вартістю 1 840 688,00 (Один мільйон вісімсот сорок тисяч шістсот вісімдесят вісім) гривень, переданих в оренду згідно додатку 1 акту приймання-передачі нежитлових приміщень, що є невідємною частиною даного договору.

Пунктом 3.1 Договору оренди передбачено, що орендна плата встановлюється в сумі 6 707 (Шість тисяч сімсот сім) гривень 43 коп. згідно додатку 2 розрахунку місячної плати за оренду приміщень, що є невідємною частиною договору.

Пкнктом п. 6.1 Договору оренди передбачено, що дія договору припиняється у випадку закінчення терміну дії договору (при письмовому попередженню однієї з сторін про закінчення дії договору без подальшої пролонгації його).

Згідно п. 6.3 Договору оренди, якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна із сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах.

Відповідно до п. 6.4 Договору оренди, в разі припинення чи розірвання договору з умов викладених в п. 6.1 та п. 6.2 даного договору орендар зобовязаний провести повний розрахунок по орендній платі за весь час оренди та в 15-денний термін звільнити займані орендовані приміщення.

Пунктами 7.1, 7.2 Договору оренди встановлено, що за невиконання або неналежне виконання умов договору сторони несуть відповідальність згідно чинного законодавства України. Спори, що виникають по даному договору, вирішуються Сторонами шляхом переговорів, а при неможливості в арбітражному суді.

Розділом 11 передбачено, що термін дії договору встановлюється з 01.11.2002 року по 31.12.2015 року.

Відповідно до акту приймання-передачі нежитлових приміщень від 01.11.2002 року орендодавець передав орендарю нежитлові приміщення за адресою: а) вул. Глінки,7 напівпідвал, 1, 2 поверхи всі приміщення площею 397,5 кв.м, внесені в технічний паспорт від 22.09.2000року; б) вул. Глінки, 9 підвал, 1,2 поверхи приміщення площею 471,3 кв.м, внесені в технічний паспорт від 22.09.2000 року. Загальна площа приміщень, переданих в оренду, становить 868,8 кв.м.

05.01.2005 року Орендодавець та Орендар внесли зміни до Договору оренди, виклавши у новій редакції п.3.1 Договору оренди, а саме визначили, що Орендна плата по даному договору з 01.01.2005 року встановлюється в сумі 4398,86 грн. згідно додатку 3 розрахунку місячної плати за оренду приміщень, що стає невідємною частиною договору. Додаток 2 до договору від 01.11.2002року №1/2002 визнано таким, що втратив силу.

28.10.2009року між Управлінням майном спільної власності Львівської обласної ради та ТзОВ ОСОБА_7 укладено Договір №69-1/2002-09 про внесення змін до договору оренди від 01.11.2002 року № 1/2002, у відповідності до п. 1 якого Орендодавцем у Договорі оренди виступає Управління майном спільної власності Львівської обласної ради.

23.11.2010 року сторонами укладено Договір № 71-1/2002-10 про внесення змін до договору оренди, яким викладено у новій редакції пункти, які стосуються обєкта оренди, розміру орендної плати, строку оплати орендної плати, порядку нарахування пені. Так, сторони погодили, що обєктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 874,2 кв.м в будинках № 7, 9 по вул. Глінки в м. Львові, що знаходяться на балансі КП «Нерухомість та майно» вартістю 1840688,00 грн., переданих в оренду згідно акту приймання-передачі нежитлових приміщень, який є невідємною частиною даного договору.

27.01.2016 року Управління майном спільної власності Львівської обласної ради листами №104, 105, повідомило ТзОВ «Замок Лева», що термін дії договору від 01.11.2002 року № 1/2002 оренди нерухомого майна загальною площею 874,2 кв.м. за адресою: вул. Глінки, 7, 9 у м. Львів закінчився 31.12.2015 року, у звязку з чим, вказаний договір продовжуватись не буде. Також зазначило, що у звязку з наведеним, враховуючи рішення постійної комісії з питань комунального майна та приватизації Львівської обласної ради (протокол № 6 від 26.01.2016 року) на підставі ч. 2 ст. 17, п. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 6.1 Договору оренди просило звільнити нерухоме майно за вказаною адресою, провести повний розрахунок з орендної плати та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу КП ЛОР «Нерухомість та майно».

28.01.2016року балансоутримувач орендованого майна КП ЛОР «Нерухомість та майно» надіслав на адресу ТзОВ «Замок Лева» лист № 140, відповідно до якого, у звязку з тим, що 31.12.2015року закінчився термін дії Договору оренди, просив звільнити займані приміщення за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9, загальною площею 874,2 кв.м., провести повний розрахунок та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу КП ЛОР «Нерухомість та майно».

Проте, як стверджує позивач, відповідач не приступив до виконання своїх договірних зобовязань, а саме не повернув обєкт оренди.

При цьому, ТзОВ «Замок Лева» листом від 29.01.2016року, повідомило орендодавця та балансоутримувача про те, що договір від 01.11.2002 року № 1/2002 оренди нерухомого майна загальною площею 874,2 кв.м. за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9 залишається чинним до 28.02.2028 року. Зазначив, що підставою продовження дії спірного договору є п. 6.3. Договору оренди, який передбачає, що якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна із сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах. А також додав, що до 01.12.2015 року, тобто за місяць до закінчення дії договору, письмових заяв на припинення дії договору не надходило.

04.02.2016 року позивач листом № 161 повторно повідомив відповідача про те, що Договір оренди припинив свою дію 31.12.2015 року і надалі продовжуватись не буде, звернувши увагу на необхідність у найбільш стислі строки звільнити займані відповідачем приміщення та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу.

Окрім цього, відповідачем подано зустрічний позов до позивача про визнання дії Договору оренди продовженим. Свої позовні вимоги у зустрічному позові ТзОВ «Замок Лева» мотивує тим, що у відповідності до п. 6.3 Договору оренди, якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна із сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах. Також, зазначає, що так, як ТзОВ «Замок Лева» після 31.12.2015 року добросовісно користується спірним орендованим майном, оплачуючи виставлені балансоутримувачем рахунки, дію Договору оренди слід вважати продовженою.

При прийнятті рішення суд виходив з наступного.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини (ст. 11 ЦК України).

Згідно ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідно до ст. 173 ГК України, господарським визнається зобовязання, що виникає між субєктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених Господарським кодексом України, в силу якого один субєкт (зобовязана сторона, в тому числі боржник) зобовязаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого субєкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший субєкт (управнена сторона, в тому числі кредитор) має право вимагати від зобовязаної сторони виконання її обовязку.

Відповідно до ст. 179 ГК України, майново-господарські зобовязання, які виникають між субєктами господарювання або між субєктами господарювання і негосподарюючими субєктами юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобовязаннями.

Згідно ст.193 ГК України, субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України, зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог вказаного кодексу. Частиною 1 статті 530 Цивільного кодексу України передбачено, що, якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо строк (термін) виконання боржником обовязку не встановлений або визначений моментом предявлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обовязок у семиденний строк від дня предявлення вимоги, якщо обовязок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обовязковим для виконання сторонами.

Судом встановлено, що 01.11.2002 року між позивачем та відповідачем укладено Договір оренди нерухомого майна № 1/2002.

Згідно із ст. 256 ЦК Української РСР (у редакції від 30.10.1999 року), за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

У відповідності до ст. 258 ЦК Української РСР (у редакції від 30.10.1999 року), строк договору майнового найму визначається за погодженням сторін, якщо інше не встановлено чинним законодавством.

Статтею 260 ЦК Української РСР (у редакції від 30.10.1999 року), передбачено, що в разі продовження користування майном після закінчення строку договору при відсутності заперечень з боку наймодавця договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна з сторін вправі в будь-який час відмовитись від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.

Згідно із п. 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Згідно із до п. 4 Прикінцевих положень ГК України, Господарський кодекс України застосовується до господарських відносин, які виникли після набрання чинності його положеннями відповідно до цього розділу. До господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов'язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.

Тобто, у звязку з тим, що правовідносини між сторонами Договору оренди продовжили існувати після набрання чинності ЦК України та ГК України, при вирішенні спірних правовідносин стосовно припинення та пролонгації дії Договору оренди потрібно керуватись правовими норми ЦК України та ГК України.

Також, у звязку із тим, що обєктом оренди за Договором оренди є комунальне майно до спірних правовідносин, як спеціальні, підлягають та підлягали до застосування правові норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції від 07.02.2002 року), орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

У відповідності до п. 2 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції від 07.02.2002 року), істотними умовами договору оренди є термін, на який укладається договір оренди.

Розділом 11 регламентовано, що термін дії договору встановлюється з 01.11.2002 року по 31.12.2015 року.

Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції від 07.02.2002 року), термін договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно із ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України, строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 764 Цивільного кодексу України встановлює, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У відповідності до ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції чинній, як станом на момент виникнення спірних правовідносин, так і станом на сьогодні), у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Також, нормами статті 764 ЦК України, які кореспондуються з положеннями ст. 284 ГК України, які здійснюють загальне регулювання правовідносин оренди, також передбачають аналогічні умови припинення договору оренди.

Разом з цим, диспозиції ст. 284 Господарського кодексу України, ст. 764 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не містять договірних застережень у частині встановлення відмінного від вищезгаданого порядку перебігу зазначеного строку, отож є абсолютно визначеними.

Пункт 4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 29.05.2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», зокрема передбачає, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

27.01.2016 року Управління майном спільної власності Львівської обласної ради листами №104, 105, повідомило ТзОВ «Замок Лева», що термін дії договору від 01.11.2002 року № 1/2002 оренди нерухомого майна загальною площею 874,2 кв.м. за адресою: вул. Глінки, 7, 9 у м. Львів закінчився 31.12.2015 року, у звязку з чим, вказаний договір продовжуватись не буде. Також зазначило, що у звязку з наведеним, враховуючи рішення постійної комісії з питань комунального майна та приватизації Львівської обласної ради (протокол № 6 від 26.01.2016 року) на підставі ч. 2 ст. 17, п. 1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 6.1 Договору оренди просило звільнити нерухоме майно за вказаною адресою, провести повний розрахунок з орендної плати та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу КП ЛОР «Нерухомість та майно».

Як доказ направлення вказаного листа відповідачу позивач надав суду поштову квитанцію від 27.01.2016 року.

28.01.2016 року балансоутримувач орендованого майна КП ЛОР «Нерухомість та майно» надіслав на адресу ТзОВ «Замок Лева» лист № 140, відповідності до якого, у звязку з тим, що 31.12.2015 року закінчився термін дії Договору оренди, просив звільнити займані приміщення за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9, загальною площею 874,2 кв.м., провести повний розрахунок та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу КП ЛОР «Нерухомість та майно». В переліку додатків до цього листа зазначено лист від 27.01.2016 року Управління майном спільної власності Львівської обласної ради листами №104. Факт направлення саме цих листів підтверджується описом вкладення.

Суд наголошує на тому, що правова норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є диспозитивною, адже не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди. (Постанова Вищого господарського суду України у від 13.03.2007 року у справі № 8/65-1408).

У відповідності до п. 1 ч. 2, ч. 4 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно із п. 6.1 Договору оренди, дія договору припиняється у випадку закінчення терміну дії договору (при письмовому попередженню однієї з сторін про закінчення дії договору без подальшої пролонгації його).

Частина 1 статті 785 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Частина 1 статті 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» регламентує, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Відповідно до п. 6.4 Договору оренди, в разі припинення чи розірвання договору з умов викладених в п. 6.1 та п. 6.2 даного договору орендар зобовязаний провести повний розрахунок по орендній платі за весь час оренди та в 15-денний термін звільнити займані орендовані приміщення.

Проте, відповідач не приступив до виконання своїх договірних зобовязань, а саме не повернув обєкт оренди.

При цьому, ТзОВ «Замок Лева» листом від 29.01.2016 року, повідомило орендодавця та балансоутримувача про те, що договір від 01.11.2002 року № 1/2002 оренди нерухомого майна загальною площею 874,2 кв.м. за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7, 9 залишається чинним до 28.02.2028 року. Зазначив, що підставою продовження дії спірного договору є п. 6.3. Договору оренди, який передбачає, що якщо за місяць до закінчення терміну дії договору жодна із сторін не заявить письмово про припинення договірних відносин, договір оренди вважається продовженим на наступний календарний термін, передбачений розділом 11 і на тих самих умовах. А також додав, що до 01.12.2015 року, тобто за місяць до закінчення дії договору, письмових заяв на припинення дії договору не надходило.

04.02.2016 року позивач листом № 161 повторно повідомив відповідача про те, що Договір оренди припинив свою дію 31.12.2015 року і надалі продовжуватись не буде, звернувши увагу на необхідність у найбільш стислі строки звільнити займані відповідачем приміщення та передати їх за актом приймання-передачі балансоутримувачу.

Таким чином, на підставі вищенаведеного, суд приходить до висновку, що Договір оренди припинив свою дію 31.12.2015 року, адже позивач за первісним позовом, у строк, визначений ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», листом від 27.01.2016 року № 105 довів до відома відповідача за первісним позовом, про небажання продовжувати орендні правовідносини між сторонами на умовах, визначених Договором оренди. Відтак, відповідач за первісним позовом зобовязаний згідно з умовами Договору оренди повернути майно орендоване майно.

Відповідач за первісним позовом, в обґрунтування зустрічних позовних вимог заявляє, що в силу п. 6.3 Договору оренди, такий є продовженим на той самий строк та на тих же умовах, а саме до 28.02.2028 року.

Суд не погоджується із вищезгаданими доводами відповідача за первісним позовом, зважаючи на те, що п. 6.3 Договору оренди як на момент укладення такого договору, так і станом на сьогодні не узгоджується із вимогами ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також, Договір оренди припинив свою дію 31.12.2015 року із надісланням позивачем за первісним позовом відповідачу за первісним позовом листа від 27.01.2016 року. Відтак, відсутні правові підстави для визнання Договору оренди продовженим на той самий строк і на тих же умовах.

Також, відповідач за первісним позовом наголошує, на тому, що по спливу терміну оренди добросовісно користується орендованим майном, оплачуючи виставлені балансоутримувачем рахунки, вважаємо необґрунтованими, у звязку з чим, договір оренди слід вважати продовженим.

Суд вважає дані твердженням відповідач за первісним позовом такими, що не відповідають дійсності, адже з аналізу наявних у справі копій банківських виписок та листів КП «Нерухомість та майно» від 28.01.2016 року № 140, від 01.03.2016 року № 313, адресованих відповідачу за первісним позовом, балансоутримувач повертав останньому кошти, сплачені як орендна плата і надавав рахунки на сплату неустойки за фактичне використання спірних нежитлових приміщень. Підтвердженням даної обставини є надіслані на адресу відповідача рахунки про сплату неустойки за фактичне використання нежитлових приміщень № 20/02 від 16.02.2016 року № 30/02 від 29.02.2016 року, № 30/03 від 23.03.2016 року.

Водночас, суд погоджується із доводами позивача за первісним позовом стосовно того, що навіть у випадку прийняття таких платежів орендодавцем це не свідчило б про згоду на продовження дії договору, оскільки єдиною законною підставою вважати продовженим дію договору є відсутність заяви про припинення договору (заперечень орендодавця). (Аналогічна позиція викладена у постанові Вищого господарського суду України від 27.09.2011 року у справі № 5005/1216/2011 (10/188)

Верховний Суд України у постанові від 17.05.2017 року по даній справі зазначив, що правові наслідки продовження користування майном після закінчення терміну дії договору оренди встановлено ст. 284 ГК України, ст. 764 ЦК України та ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного а комунального майна».

При цьому, Верховний Суд України звернув увагу на те, що необхідно встановити чи скористався орендар своїм переважним правом на укладення договору оренди відповідно до приписів ст. 777 ЦК України, ст. 285 ГК України та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Також, наголосив, що при первинному розгляді судами цього спору ТзОВ «Замок Лева» подало до Управління Львівської облради відповідну заяву в порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди.

Судом встановлено, що позивач за первісним позовом не заперечує наявність наміру передачі в оренду нерухомого майна, яке виступало обєктом оренди у відповідності до оспорюваного договору, на рівних умовах для усіх осіб.

У відповідності до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Тобто, при реалізації зазначеного переважного права орендаря укладатиметься новий договір оренди комунального майна, при цьому попередній договір оренди повинен закінчити термін дії, шляхом відмови однієї із сторін у продовженні терміну дії договору у спосіб вчинення заяви. (Аналогічні висновки викладені у постанові Вищого господарського суду України від 02.03.2017 року у справі № 925/718/16).

Спеціальна норма Закону України «Про оренду державного та комунального майна» регламентує, що орендар має переважне право на укладення договору оренди, однак не визначає процедуру реалізації такого переважного права. При цьому, процедура реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди передбачена статтею 777 Цивільного кодексу України, у якому встановлені загальні положення про оренду та який врегульовує відносини оренди комунального майна, у частині, що не врегульована спеціальним законодавством.

Так, згідно із ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Отже, із змісту ст. 777 Цивільного кодексу України суд вбачає, що орендар повинен заявити про своє бажання реалізувати переважне право на укладення нового договору оренди на нових умовах до припинення дії договору найму.

Однак, до моменту припинення терміну дії Договору оренди, а саме до 31.12.2015 року, від відповідача на адресу позивача не надходило жодної заяви, яка б виражала намір відповідача, як орендаря, реалізувати переважне право на укладення договору оренди на новий термін.

Аналогічні висновки щодо необхідності завчасного повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням ст. 777 Цивільного кодексу України містяться у постанові Вищого господарського суду України у від 27.09.2011 року у справі № 5005/1216/2011 (10/188) та постанові Вищого господарського суду України від 20.12.2016 року у справі № 916/1711/16.

Тобто, Закон України «Про оренду державного та комунального майна», а також Цивільний кодекс України та Господарський кодекс України передбачають так званий інститут переважного права, по суті колишнього орендаря перед іншими субєктами, на укладення нового договору оренди на нових умовах, обєктом оренди якого буде попередньо орендоване майно.

Таким чином, відповідач за первісним позовом, звертаючись із заявою від 28.08.2016 року до позивача за первісним позовом у порядку реалізації переважного права, передбаченого ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», скористався своїм переважним правом після 31.12.2015 року, тобто після закінчення терміну дії Договору оренди.

В судовому засіданні представник відповідача зазначив, що ТзОВ «Замок Лева» звернулось із заявою про укладення договору оренди майна в порядку реалізації переважного права, передбаченого ч.3 ст.17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» 28.08.2016 року після закінчення дії договору оренди, оскільки набрали законної сили судові рішення, якими відмовлено у задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди продовженим, а відтак просить укласти договір оренди на новий термін.

Водночас, суд зазначає, що позовною вимогою відповідача за первісним позовом у зустрічній позовній заяві є визнання Договору оренди продовженим на той самий строк. Тобто, відповідач за первісним позовом не заявляв про те, що було порушене переважне право останнього на укладення нового договору оренди на нових умовах у звязку з тим, що попередній припинив свою дію, на розгляд суду не було подано заяву про зміну предмету чи підстав позову. А відтак в силу закону суд не вправі самостійно змінювати предмет чи підставу позовних вимог та ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріплений ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, з переважним правом добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на укладення нового договору оренди на новий строк, за умови дотримання процедури реалізації такого права.

Також суд відмовляє в задоволенні позовної вимоги за зустрічним позовом, зважаючи на наступне.

Як вбачається із матеріалів справи нотаріальне посвідчення Договору оренди не здійснювалось, зважаючи на те, що правові норми, чинні на момент укладення спірного договору не вимагати вчинення таких дій.

У відповідності до ч. 1 статті 209 Цивільного кодексу України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно із ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Отже, у випадку дійсної пролонгації Договору оренди останній, в силу приписів закону, буде нікчемним.

Пунктом 2.5.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.02.2013 року № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», зокрема передбачено, що необхідно з урахуванням приписів статті 215 ЦК України та статті 207 ГК України розмежовувати види недійсності правочинів, а саме: нікчемні правочини, недійсність яких встановлена законом (наприклад, частина перша статті 220, частина друга статті 228 ЦК України, частина друга статті 207 ГК України, стаття 13 Закону України «Про створення вільної економічної зони «Крим» та особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України»), і оспорювані, які можуть бути визнані недійсними лише в судовому порядку за позовом однієї з сторін, іншої заінтересованої особи, прокурора (зокрема, частина перша статті 227, частина перша статті 229, частина перша статті 230, частина перша статті 232 ЦК України, частина перша статті 207 ГК України). За змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. Сторони нікчемного правочину не зобовязані виконувати його умови (навіть якщо суд не визнавав його недійсним). Поряд з тим законом не виключається можливість вирішення судом спорів, повязаних з визнанням нікчемних правочинів дійсними, у випадках, встановлених законом (частина друга статті 218, частина друга статті 220 ЦК України). При цьому, суди не можуть зобов'язувати сторони укласти договір, або визнавати укладеними договори, якщо ці договори підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Аналогічні висновки відображені у постанові Верховного суду України від10.03.2009 року № 21/555 та застосовані Рівненським апеляційним господарським судом у постанові від 28.03.2011 року у справі № 5/196 за подібних правовідносин, водночас не спростовані Вищим господарським судом України у постанові від 26.05.2011року у справі № 5/196.

Також, стаття 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Пунктом 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 року № 629, зокрема передбачено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Остання незалежна (експертна) оцінка майна проводилась позивачем ще у 2008 році. Так, у відповідності до такої оцінки встановлено, що станом на 30.06.2008 року вартість обєкта оренди становить 12 763 360,00 грн. без ПДВ, згідно із звітами, затвердженими Управлінням спільної власності Львівської обласної ради від 19.11.2008 року № 59-о.

Тобто, зважаючи на те, що остання оцінка орендованого майна проводилась у 2008 році, для продовження дії Договору оренди необхідно було провести оцінку орендованого майна, проведення якої повинен оплатити орендар. Однак, таку оцінку не проведено, що підтверджується матеріалами справи, а відтак суд дійшов до висновку, що Договір оренди в силу закону не міг бути продовжений.

Відповідно до ст. 43 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до статті 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Згідно ст. 44 ГПК України, судові витрати складаються з судового збору, сум, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, призначеної господарським судом, витрат, пов'язаних з оглядом та дослідженням речових доказів у місці їх знаходження, оплати послуг перекладача, адвоката та інших витрат, пов'язаних з розглядом справи. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Згідно Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №7 від 21.02.2013 року, п. 4.4. роз»яснино, що у випадках скасування рішення господарського суду і передачі справи на новий розгляд розподіл судового збору у справі, в тому числі й сплаченого за подання апеляційної та/або касаційної скарги або заяви про перегляд рішення за нововиявленими обставинами, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Згідно платіжного доручення №37 від 12.02.2016 року позивачем сплачено судовий збір в розмірі 1378,00 грн. за подання даного позову до Господарського суду Львівської області. Також, ТзОВ «Замок Лева» сплачено 1 378,00 грн. судового збору за вимогу зустрічного позову.

Згідно платіжного доручення №4619 від 24.05.2016 року на суму 1 515,80 грн. відповідачем за первісним позовом сплачено судовий збір за подання апеляційної скарги.

Згідно платіжного доручення №4759 від 16.08.2016 року на суму 3 307,20 грн. відповідачем за первісним позовом сплачено судовий збір за подання касаційної скарги до Вищого господарського суду України.

Згідно платіжного доручення №5001 від 17.01.2017 року на суму 3 582,80 грн. відповідачем за первісним позовом сплачено судовий збір за перегляд судових рішень у Верховному Суді України.

Отже, загальна сума судового збору, що надійшла до Державного бюджету, відповідно до ст. 49 ГПК України, слід покласти на сторін пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи наведене, керуючись ст.ст. 43, 33, 43, 49, 75, 82, 84, 85 ГПК України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Первісні позовні вимоги задоволити.

2. Виселити ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева (79018, м. Львів, вул. Городоцька, 104, ) із займаних приміщень загальною площею 874,2 кв.м., які знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Глінки, 7,9 та зобовязати повернути іх балансоутримувачу комунальному підприємству Львівської обласної ради Нерухомість та майно.

3. Стягнути з ОСОБА_1 з обмеженою відповідальністю Замок Лева (79018, м. Львів, вул. Городоцька, 104, ) на користь Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (79008, м. Львів, вул. Винниченка, 18, ) 1378,00 грн судового збору.

4. В задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди нерухомого майна 1/2002 від 01.11.2002 року продовженим на той самий строк - відмовити.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили відповідно до ст. 116 ГПК України.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України та може бути оскаржене до Львівського апеляційного господарського суду в порядку і строки, передбачені ст.ст. 91-93 ГПК України.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Повний текст рішення складено та підписано 08.08.2017 р.

Суддя Горецька З. В.