ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" серпня 2017 р. Справа № 914/559/17

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді М.І. Хабіб

суддів О.С. Скрипчук

ОСОБА_1

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Бетта-В (б/н від 29.04.2017, вх. №01-05/2609/17 від 06.06.2017)

на рішення Господарського суду Львівської області від 19.04.2017

у справі №914/559/17

за позовом : Товариства з обмеженою відповідальністю Біля Цитаделі, м. Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Бетта-В, м. Львів

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:

- Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у м. Львові, м. Львів

-Львівської міської ради, м. Львів

про визнання недійсним договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015

за участю секретаря судового засідання Карнидал Л.Ю.

та представників учасників судового процесу:

позивача - ОСОБА_2 (довіреність б/н від 18.08.2016),

відповідача - ОСОБА_3 (довіреність б/н від 05.04.2017),

третіх осіб - не зявилися

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року ТОВ «Біля Цитаделі» звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом до ТОВ «Бетта-В» про визнання недійсним договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що предметом оспорюваного договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 є здійснення будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими автостоянками на земельній ділянці, розташованій на вул. Поповича, 6-а у м. Львові, загальною площею 0,0556га. Ця земельна ділянка передана позивачу в оренду за договором оренди землі №Г-1237 від 20.12.2013, укладеним з Львівською міською радою, умовами якого не передбачено права орендаря на передачу земельної ділянки в користування третім особам. Разом з тим, договором про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 передбачено передачу відповідачу земельної ділянки, на якій відповідач має здійснювати будівництво житлового будинку. Позивач стверджує, що на підставі цього договору між сторонами мають місце відносини суборенди. Посилаючись на ст. ст. 6, 627 ЦК України, позивач вважає, що договір №070915-1-15 від 07.09.2015 є змішаним та таким, що суперечить закону, зокрема, ст. 413 ЦК України.

Крім того, позивач посилається на ст.ст. 8,26,30 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та вказує, що право замовника на забудову земельної ділянки може бути реалізовано виключно власниками чи користувачами цієї ділянки в установленому законом порядку. За приписами ст. 125,126 ЗК України право власності на земельну ділянку, право постійного користування та оренди виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Однак відповідач не володіє майновими правами на земельну ділянку на вул. Поповича, 6-а у м. Львові, загальною площею 0,0556га.

Позивач також вказує, що пунктами 2.2., 2.4 оспорюваного договору передбачено передачу відповідачу функцій замовника будівництва, що суперечить ст. 33 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності». Умовами договору ( п/п 3.3.3 п.3.3, п. 11.2) передбачено, що відповідач зобовязується забезпечувати фінансування будівництва, яке здійснюється як за рахунок власних коштів, так і при необхідності з додатковим залученням відповідних інвесторів. Посилаючись на ЗУ "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", ЗУ «Про інвестиційну діяльність» (в редакції чинній на момент укладення оспорюваного договору), ЗУ «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг», позивач вказує, що відповідач не може здійснювати фінансування будівництва та бути управителем залучених грошових коштів, оскільки не є фінансовою установою. Відтак вважає, що ці умови договору суперечать нормам чинного законодавства.

Таким чином, позивач вказує, що пункти 2.1-22 , 2.3-2.4, підпункт 3.3.3 п.3.3, п.11.2 та інші умови договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, якими передбачено передачу земельної ділянки в користування відповідачу без згоди власника землі, передачу прав замовника та права забудови земельної ділянки, спосіб фінансування будівництва не відповідають вимогам чинного законодавства.

З огляду на викладене та норми ч.1 ст. 203, ст.215 ЦК України позивач просив визнати договір недійсним.

Разом з тим в позовній заяві позивач вказує, що оспорюваний договір про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 було підписано від імені ТОВ «Біля Цитаделі» колишнім директором ОСОБА_4, який звільнений з посади директора товариства 14.11.2015.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.04.2017 у справі №914/559/17 (суддя Щигельська О.І.) позов задоволено. Визнано недійним договір про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, укладений ТОВ Біля Цитаделі та ТОВ Бетта-В. Присуджено до стягнення з відповідача на користь позивача 1 600,00грн судового збору.

Рішення суду мотивоване ст. ст. 6, 16, 202, 203, 204, 213, 215, 237, 395, 627, 628, 637, 837, 875 ЦК України, ст. 207 ГК України, ст. 93 ЗК України, ст.ст. 26,33 «Про регулювання містобудівної діяльності», ст.4 ЗУ «Про інвестиційну діяльність», ДБН А 3.1-5-2009.

При задоволенні позову суд виходив з того, що в договорі сторони безпідставно ототожнили будівельний майданчик (фронт робіт) із земельною ділянкою та передбачили фактичне передання земельної ділянки, наданої позивачу в оренду Львівською міською радою на підставі договору оренди від 20.12.2013, у тимчасове користування забудовника(відповідача), що суперечить вимогам чинного законодавства. Вказав на відсутність згоди Львівської міської ради на передачу земельної ділянки у користування третій особі. З аналізу змісту договору суд також дійшов висновку, що відповідачу фактично передано функції замовника будівництва в порядку, який суперечить діючому законодавству, зокрема, ст. 33 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності». При цьому, суд відхилив доводи відповідача про те, що оспорюваним договором врегульовано відносини представництва, посилаючись на положення ст. 237 ЦК України, відповідно до якої представництво передбачає вчинення однією особою (представником) дій від імені та в інтересах довірителя, та положення п.п.1.13, 2.5, 2.6 договору, якими визначено, що ТОВ «Бетта-В» набуває право власності на збудований обєкт, оскільки відповідач діє у власних інтересах.

Суд також вказав на відсутність доказів набуття відповідачем статусу фінансової установи у відповідності до ЗУ «Про інвестиційну діяльність» та ЗУ «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» для надання послуг щодо фінансування будівництва.

Таким чином, суд дійшов висновку, що оспорюваний договір поєднує елементи різних договорів та регулює комплексні відносини між сторонами, без включення до нього положень, які суперечать законодавству, його не було б укладено, у звязку з чим договір підлягає визнанню недійсним в цілому.

Відповідач не погодився з рішенням суду першої інстанції,оскаржив його в апеляційному порядку. Відповідач вважає рішення незаконним, просить його скасувати, прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Скаржник вважає безпідставним застосування судом першої інстанції норм ДБН А 3.1-5-2009, які містять визначення будівельного майданчика та на які посилався суд першої інстанції, оскільки вони втратили чинність на момент прийняття судом рішення. Вказує, що договір суборенди (оренди) є оплатним, а укладений сторонами договір про будівництво не містить жодних положень про орендну плату, яка є істотною умовою для договору суборенди, тому він не є договором суборенди. Стверджує, що спірний договір відповідно до положень, мети та правовідносин є договором будівельного підряду, який укладений без порушення законодавства і сторони на власний розсуд визначили формулювання положень договору та урегулювали порядок оплати за виконані роботи шляхом погодження набуття права власності на конкретні житлові та нежитлові приміщення в обєкті будівництва. Зазначає, що законодавством не передбачено яким саме способом має бути оплачено виконання договору будівельного підряду, а тому передбачений у договорі метод оплати не суперечить чинному законодавству. Вказує, що забудовник не виступає замовником будівництва, не здійснює всіх функцій замовника, а лише виконує передані йому окремі представницькі функції, обсяг яких обмежений договором та чинним законодавством, що прямо передбачено договором від 07.09.2015. Крім того зазначає, що оспорюваним договором не передбачалось, що відповідач виступатиме управителем, йому не надано прав залучати для будівництва кошти інших осіб в розумінні ЗУ «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Вказує, що у даному випадку забудовник зобовязувався за власний рахунок проводити фінансування будівництва, залучаючи лише кошти ТОВ «Бетта-В», а позивач мав розрахуватись за виконані роботи та використані матеріали передачею у власність забудовнику частину споруджених площ.

У відзиві на апеляційну скаргу від 14.08.2017 позивач заперечує доводи скаржника, вважає його доводи необгрунтованими, а рішенням суду першої інстанції законним, просить залишити його без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Спостовуючи доводи скаржника, позивач посилається, зокрема, на ст.ст. 8,26,30 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» та звертає увагу суду на відсутність в оспорюваному договорі таких істотних умов договору будівельного підряду як договірна ціна.

Львівська міська рада (третя особа) подала відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечує доводи скаржника, просить залишити оскаржуване рішення без змін, апеляційну скаргу без задоволення. Вказує, що законним користувачем земельної ділянки на вул. Поповича, 6а, є ТОВ «Біля Цитаделі», яке було обрано Львівською міською радою і уповноважено на будівництво обєкта на цій земельній ділянці. Вказує, що договір оренди земельної ділянки не передбачав права ТОВ «Біля Цитаделі» передавати земельну ділянку третім особам для забудови.

Ухвалою апеляційного суду від 08.06.2017 (колегія суддів у складі головуючого судді Хабіб М.І., суддів Скрипчук О.С., Юрченка Я.О.) апеляційну скаргу прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 20.06.2017.

Ухвалою від 20.06.2017 залучено до участі у даній справі Львівську міську раду як третю особу без самостійних вимог на стороні позивача, розгляд справи відкладено на 01.08.2017.

01.08.2017 судове засідання не відбулося у звязку із перебуванням судді Скрипчук О.С. у відпустці з 24.07.2017 по 06.08.2017, про що повідомлено представників учасників судового процесу, які 01.08.2017 прибули до суду.

Ухвалою від 07.08.2017 продовжено строк розгляду даної справ на 15 днів, судове засідання призначено на 15.08.2017.

В судовому засіданні 15.08.2017 представник скаржника підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі, просив скасувати рішення, прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позову.

Крім того, 15.08.2017 представник скаржника подав через канцелярію суду клопотання про долучення до матеріалів справи додатку до договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, яке підтримав в судовому засіданні, просив долучити як доказ у справі зміни та доповнення від 01.10.2015 до договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015.

Представник позивача заперечив проти клопотання скаржника, посилаючись на те, що під час розгляду справи судом першої інстанції відповідач не подавав суду жодних додатків чи змін і доповнень до договору №070915-1-15 від 07.09.2015. Більше того, представники відповідача навіть не вказували на існування таких змін і доповнень до договору та не посилалися на них, вони не досліджувалися судом першої інстанції. Про укладення сторонами змін та доповнень від 01.10.2015 до договору позивачу не відомо.

Треті особи не забезпечили явки своїх представників в судове засідання, про яке належним чином були повідомлені. Львівська міська рада (третя особа) подала 10.08.2017 клопотання про розгляд даної справи без участі її представника.

Розглянувши клопотання скаржника про долучення до матеріалів справи додатку до договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, яким є зміни та доповнення від 01.10.2015 до договору№070915-1-15 від 07.09.2015, апеляційний суд відхиляє його з огляду на наступне.

За приписами ч.1 ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обгрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

Як вбачається з матеріалів справи, під час розгляду справи судом першої інстанції відповідач не подавав суду жодних додатків чи змін і доповнень до договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, відповідач не посилався у своїх запереченнях на позовну заяву( а.с.60-62) на укладення сторонами будь-яких додатків чи змін та доповнень до договору і суд першої інстанції не досліджував жодних додатків чи змін та доповнень до договору.

У клопотанні представник відповідача не обгрунтував неможливість подання суду першої інстанції названих змін та доповнень від 01.10.2015 до договору з причин, що не залежали від нього. В судовому засіданні апеляційного суду представник відповідача також не обгрунтував неможливість подання цих змін і доповнень суду першої інстанції, не вказав причин, які не залежали від відповідача та які унеможливлювали їх подання суду першої інстанції.

Таким чином, додані скаржником до клопотання зміни та доповнення від 01.10.2015 до договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 не приймаються апеляційним судом як доказ у справі.

Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу, Львівський апеляційний господарський суд встановив наступне.

На підставі ухвали Львівської міської ради «Про затвердження ТОВ «Біля Цитаделі» проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул. Є. Поповича, 6-а» від 21.11.2013 №2866 Львівська міська рада (орендодавець) та ТОВ «Біля Цитаделі» (орендар) уклали договір оренди землі від 20.12.2013, відповідно до умов п.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на вул. Є.Поповича, 6-а для будівництва та обслуговування житлового будинку (а.с. 29-32).

Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка, кадастровий №:06:002:0036, загальною площею 0,0556га.

Пунктом 19 договору передбачено, що інші умови передачі земельної ділянки в оренду у відповідності до ст. 8-1 ЗУ «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Договір укладено на 10 років до 21.11.2023 (п. 8 договору).

07.09.2015 ТОВ «Біля Цитаделі» (замовник) та ТОВ «Бетта-В»( забудовник) уклали договір про будівництво №070915-1-15 (а.с. 18-27, 53-57), пунктом п.2.1 якого встановлено, що даним договором визначаються відносини сторін щодо участі у будівництві обєкта на земельній ділянці території забудови (будівельному майданчику),фінансування будівництва обєкта, а також набуття права власності на завершений та прийнятий в експлуатацію обєкт будівництва.

Відповідно до умов договору замовник ( п.1.2) сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно з чинним законодавством України як орендар земельної ділянки, що є територією забудови, наділена функціями замовника на спорудження обєкта будівництва згідно з чинним законодавством України; забудовник(п.1.3) - сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно з чинним законодавством України, укладає угоди на здійснення будівництва обєкта, технічного нагляду, що стосується будівництва; здійснює в порядку і на умовах, передбачених даним договором, за рахунок власних та залучених коштів забезпечення фінансування будівництва обєкта згідно з чинним законодавством України.

Пунктом 1.4 договору визначено, що обєктом забудови є багатоквартирний житловий будинок з вбудованими автостоянками по вул. Поповича, 6а, визначений проектною документацією. Будівництво відповідно до умов даного договору буде здійснюватися на земельній ділянці території забудови, причому кожна квартира, нежитлове приміщення комерційного призначення буде виступати самостійним обєктом цивільних прав.

Згідно з п.1.5 договору земельна ділянка території забудови (будівельний майданчик) - це територія, на якій здійснюється будівництво обєкта, а саме: земельна ділянка (кадастровий номер :06:002:0036), розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га. Ділянка перебуває в користуванні замовника на підставі договору оренди землі, укладеного замовником та Львівською міською радою від 20.12.2013, зареєстрованого у Львівській міській раді за №Г-1237.

За умовами п. 2.2 договору замовник передає, а забудовник приймає на себе функції замовника в частині отримання дозвільних документів на будівництво обєкта, будівництво та прийняття в експлуатацію закінченого будівництва обєкту.

Пунктом 2.3 договору визначено, що для забезпечення мети, визначеної в п.2.2 договору, замовник зобовязується передати забудовнику погоджені містобудівні умови та обмеження, погоджену проектно-кошторисну документацію, дозвільну документацію та будівельний майданчик.

Відповідно до п.2.4 договору для забезпечення мети, визначеної в п.2.2 договору, забудовник за власний рахунок зобовязується, зокрема, здійснити будівництво обєкта відповідно до проектно-кошторисної документації та чинних нормативно-правових актів, державних будівельних норм, правил, стандартів; здійснювати постійне фінансування будівництва обєкта та інших витрат, в т.ч. сплатити інвестиційний внесок на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста; самостійно визначити підрядників, які здійснюватимуть роботи із завершення будівництва обєкта та від свого імені укласти з цими підрядниками та виконати договори підряду, в тому числі прийняти виконані роботи за збудований обєкт в цілому.

Пунктом 2.5 договору встановлено, що замовник в установленому порядку після введення обєкта в експлуатацію набуває майнових прав на житлові обєкти (квартири) загальною площею не менше 250кв.м на верхньому поверсі обєкта будівництва. Вартість таких обєктів оцінена сторонами на суму 950 000,00грн, яка не підлягає подальшому корегуванню незалежно від будь-яких обставин.

Згідно з п.2.6 договору забудовник в рахунок виконання функцій замовника-забудовника, зокрема здійснення фінансування будівництва обєкта, в установленому порядку набуває майнові права на усі площі, а саме: на нежитлові приміщення (офіси, комори, паркомісця) та усі квартири, площі окрім тих, права на які набуває замовник згідно з п.2.5 договору; має право зареєструвати та отримати на себе право власності на завершене будівництво; набуває усіх майнових прав та прав власності на обєкт в цілому та окремі житлові,нежитлові приміщення обєкта після завершення будівництва та введення його в експлуатацію.

У п.3.3 договору визначені зобовязання забудовника, зокрема, забезпечити фінансування робіт по будівництву обєкта та інших витрат, які виникають під час виконання даного договору, в тому числі забезпечення будівництва необхідними будівельними та іншими матеріалами (п.п. 3.3.3), здійснити спорудження обєкта на земельній ділянці( п.п. 3.3.4) .

За умовами п.11.2 договору забудовник зобовязаний забезпечити фінансування будівництва обєкта. Фінансування забудовником робіт здійснюється як за рахунок власник коштів, так і при необхідності з додатковим залученням кредитів банків та фінансових установ в порядку, визначеному законодавством, залученням відповідних інвесторів чи з інших джерел, не заборонених чинним законодавством. При цьому таке залучення має відповідати вимогам законодавства України, що має забезпечити забудовник.

На підставі договору №070915-1-15 від 07.09.2015 позивач передав відповідачу по акту приймання-передачі від 05.10.2015 земельну ділянку, кадастровий №:06:002:0036, загальною площею 0,0556га, розташовану на вул. Поповича,6а у м. Львові (а.с. 28).

Дослідивши обставини справи, доводи сторін, заслухавши пояснення їх представників, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення з таких підстав.

Згідно з ч.1 ст. 102- 1 ЗК України , ч.1. ст. 413 ЦК України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для забудови (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено матеріалами справи, що за договором оренди землі від 20.12.2013 Львівська міська рада надала позивачу в оренду земельну ділянку у м. Львові на вул. Є.Поповича, 6-а площею 0,0556га для будівництва та обслуговування житлового будинку.

Поряд з тим, позивач уклав з відповідачем договір про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, яким передбачено будівництво на цій земельній ділянці багатоквартирного житлового будинку з вбудованими автостоянками.

З аналізу змісту умов договору судом першої інстанції вірно встановлено, що цей договір регулює комплексні відносини між сторонами, він поєднує елементи різних договорів та є змішаним договором.

Частиною 1 ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

В силу ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Згідно з ч.2 ст.628 ЦК України сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Так, названим договором про будівництво визначено позивача як орендаря земельної ділянки замовником будівництва(п.1.2), а відповідача визначено забудовником(п.1.3); будівельним майданчиком визначено земельну ділянку (кадастровий номер :06:002:0036), що розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га (п.1.5), та встановлено обовязок замовника передати забудовнику будівельний майданчик( п.2.3,3.1.1), тобто передати земельну ділянку.

Згідно з ДБН А 3.1-5-2009 "Організація будівельного виробництва", затвердженими наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 25.12.2009 року N 689, з наступними змінами, будівельний майданчик це виробнича територія, яка виділяється в установленому порядку для розміщення обєктів, що будуються, а також машин, матеріалів, конструкцій, виробничих і санітарно-побутових приміщень, які використовуються в процесі будівництва( Б.2.2; додаток Б).

Слід зазначити, що по акту приймання-передачі від 05.10.2015 позивач передав відповідачу саме земельну ділянку (кадастровий номер :06:002:0036), що розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га, а не будівельний майданчик.

Отже, виходячи з аналізу змісту умов договору судом першої інстанції вірно встановлено, що в договорі сторони безпідставно ототожнили будівельний майданчик із земельною ділянкою та передбачили фактичну передачу земельної ділянки, наданої позивачу в оренду Львівською міською радою на підставі договору оренди від 20.12.2013, у тимчасове користування відповідача.

Апеляційний суд відхиляє посилання скаржника на те, що ДБН А 3.1-5-2009 втратили чинність на момент прийняття рішення з огляду на те, що названі ДБН були чинними на момент укладення договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015.

У пункті 2 постанови пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" розяснено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Відповідно до ч.1 ст. 8-1 ЗУ « Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.

Частиною 2 названої статті передбачено, що право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.

За умовами договору оренди землі від 20.12.2013, укладеного позивачем з Львівською міською радою, право на оренду земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу( п.19).

З матеріалів справи вбачається та підтверджено представниками сторін, що на момент укладення договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 та прийняття рішення судом першої інстанції будівництво будинку на земельній ділянці (кадастровий номер :06:002:0036), що розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а не було розпочате.

Судом першої інстанції встановлено, що міська рада ( орендодавець) не надавала згоди на передачу відповідачу вказаної земельної ділянки.

Приписами ч.3 ст. 102- 1 ЗК України, ч.3. ст. 413 ЦК України в імперативному порядку встановлено, що право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Відповідно до ч.2 ст. 8 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» від17.02. 2011 N 3038-VI ( далі -Закон N 3038-VI) планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

За приписами ч.4 ст.26 Закону N 3038-VI право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

На підставі викладеного апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, що умови договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, в якому безпідставно ототожнено будівельний майданчик із земельною ділянкою та передбачено фактичну передачу у користування відповідачу земельної ділянки, наданої позивачу в оренду Львівською міською радою , суперечать названим нормам чинного законодавства.

Скаржник стверджує, що договір про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 є договором будівельного підряду, який укладений у відповідності до вимог законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 875 ЦК України за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик, передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Як вказано вище, оспорюваним договором передбачено фактичну передачу позивачем у користування відповідачу земельної ділянки.

У договорі підряду визначається ціна роботи або способи її визначення ( ст.843 ЦК України).

Ціни роботи чи способів її визначення договором про будівництво не встановлено, як і не встановлено обовязку позивача (замовника за умовами договору) оплатити виконані відповідачем (забудовником за умовами договору) роботи.

Разом з тим умовами договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015 ( п.2.2, п.2.4, п.2.6) передбачено передачу відповідачу функцій замовника в частині отримання дозвільних документів на будівництво обєкта, будівництво обєкта та прийняття його в експлуатацію після закінчення будівництва; здійснення забудовником будівництва обєкта за власний рахунок та постійне фінансування будівництва, сплату забудовником інвестиційного внеску на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста, укладення забудовником від свого імені договорів з підрядниками на виконання робіт; набуття забудовником майнових прав на усі площі, а саме: на нежитлові приміщення (офіси, комори, паркомісця) та усі квартири, площі окрім тих, права на які набуває замовник згідно з п.2.5 договору, та право забудовника зареєструвати та отримати на себе право власності на обєкт в цілому та окремі житлові-нежитлові приміщення обєкта.

Згідно з п.4 ст. 1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» від17.02. 2011 N 3038-VI ( далі -Закон N 3038-VI) замовник - це фізична або юридична особа, яка має намір щодо забудови території (однієї чи декількох земельних ділянок) і подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву.

За приписами ч. 3 ст. 33 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» функції замовника на будівництво виконавчий орган місцевої ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації виконують безпосередньо або можуть делегувати їх на конкурсній основі генеральному підряднику (підряднику) у порядку, встановленому законодавством. Функції замовника може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.

Тобто функції замовника будівництва на конкретній земельній ділянці, його права та обовязки є нерозривно повязаними з його статусом власника чи користувача земельної ділянки.

Статтею 40 названого Закону встановлено, що замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури.

Відповідно до ч.1 ст. 39 Закону N 3038-VI прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Замовник відповідно до закону несе відповідальність за повноту та достовірність даних, зазначених у поданій ним декларації про готовність об'єкта до експлуатації, та за експлуатацію об'єкта без зареєстрованої декларації або сертифіката( ч.10 ст.39 Закону N 3038-VI).

Таким чином, враховуючи названі умови договору та норми чинного законодавства, апеляційний суд відхиляє доводи скаржника про передачу функцій замовника лише в частині отримання дозвільних документів та введення обєкта в експлуатацію та вважає, що судом першої інстанції вірно встановлено, що відповідачу фактично передано функції замовника будівництва, та погоджується з висновком суду, що така передача функцій замовника суперечить нормам чинного законодавства.

Колегія суддів також вважає, що суд першої інстанції на підставі положень ст. 237 ЦК України, відповідно до якої представництво передбачає вчинення однією особою (представником) дій від імені та в інтересах довірителя, та умов договору, зокрема, п. 2.6, яким визначено, що ТОВ «Бетта-В» набуває право власності на збудований обєкт, правомірно та обгрунтовано відхилив доводи відповідача про те, що оспорюваним договором врегульовано відносини представництва, оскільки з умов договору випливає, що відповідач діє у власних інтересах.

Крім того, згідно з п.3.3.3 договору відповідач забезпечує фінансування робіт по будівництву обєкта.

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19 червня 2003 року N 978-IV, в редакції чинній на момент укладення договору містить визначення фінансування будівництва - це використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об'єктів будівництва за умовами договору; управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом( ст.2).

Однак, як встановлено судом першої інстанції, відповідач не є фінансовою установою і не може надавати послуг з фінансування будівництва.

З огляду на викладене апеляційний суд відхиляє як необгрунтовані доводи скаржника, погоджується з висновками суду першої інстанції та вважає, що договір про будівництво містить в собі елементи різних договорів, зокрема, договору суборенди землі, договору будівельного підряду та фінансування будівництва; цей договір є змішаним договором, умови якого суперечать нормам чинного законодавства.

В силу ст.215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину, має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За приписами ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Виходячи з умов договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що договір не був би укладений сторонами без включення до нього частин, які суперечать чинному законодавству, відтак вважає рішення про визнання договору недійсним в цілому законним та обгрунтованим.

Інші доводи скаржника не можуть братися до уваги, оскільки не спростовують висновків суду, покладених в основу рішення.

Відповідно до ст.32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

В силу вимог ст.ст.33,34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з ч.2 ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

На підставі викладеного колегія суддів дійшла висновку, що скаржником не доведено, доказів не подано наявності підстав, передбачених ст. 104 ГПК України, для скасування чи зміни рішення та для задоволення апеляційної скарги.

Судовий збір, сплачений скаржником при поданні апеляційної скарги, покладається на скаржника.

Керуючисьст.ст. 43,49,91,99,101,103,105 ГПК України, Львівський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського Львівської області від 19.04.2017 у справі №914/559/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

3. Справу повернути до місцевого господарського суду.

Постанова підписана 17.08.2017.

Головуючий суддя М.І. Хабіб

Суддя О.С. Скрипчук

Суддя Я.О. Юрченко