ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 серпня 2017 року Справа № 925/1060/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Рогач Л.І., - головуючого, доповідача
Алєєвої І.В., Дроботової Т.Б.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Черкаської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 11.04.2017
у справі№ 925/1060/16
Господарського судуЧеркаської області
за позовомЧеркаської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фундамент"

простягнення 175154,28 грн,
за участю представників:
позивачаСтойко А.Ю. - предст. дов. від 03.01.2017
відповідачане з'явився;

ВСТАНОВИВ:

02.09.2016 Черкаська міська рада подала до господарського суду позов про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фундамент" заборгованості за договором оренди землі в сумі 172874,50 грн та пені в сумі 2279,78 грн. Позов вмотивовано заборгованістю відповідача з орендних платежів з урахуванням змін нормативної грошової оцінки земель, відповідно до якої змінився й розмір орендної плати, приписами статей 96, 206 Земельного кодексу України, статей 526, 629 Цивільного кодексу України, статей 129, 288 Податкового кодексу України, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Відповідач проти позову заперечив, вказавши, що заборгованості перед позивачем не існує, а позивач невірно визначив розмір орендної плати, застосувавши коефіцієнт відсотку нормативно-грошової оцінки в розмірі 7 %, як земель з категорією комерційного використання, тоді як надана в оренду земельна ділянка за функціональним використанням відноситься до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, яке на цей час не завершено.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 18.11.2016 (суддя Грачов В.М.) у задоволенні позову відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.04.2017 (судді Тищенко О.В. - головуючий, Іоннікова І.А., Тарасенко К.В.) рішення господарського суду залишено без змін, як законне і обґрунтоване.

Не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій, позивач подав до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить скасувати прийняті у справі рішення і постанову та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі. Касаційну скаргу вмотивовано доводами про порушення судами норм процесуального та неправильного застосування норм матеріального права, а саме: суди в порушення статті 96, 206 Земельного кодексу України, статей 526, 629 Цивільного кодексу України, статті 21 Закону України "Про оренду землі", статті 288 Податкового кодексу України, якими передбачено обов'язковість виконання умов договору та обов'язок землекористувачів своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату, не взяли до уваги умови договору, якими передбачено порядок визначення розміру орендної плати на період нормативного терміну будівництва та після закінчення його терміну, а також обумовлений сторонами порядок визначення грошової оцінки земельної ділянки та розміру щорічної орендної плати без внесення змін та доповнень до договору.

У судовому засіданні від 01.08.2017 оголошувалась перерва до 08.08.2017 до 11 год. 00 хв.

Відповідач не скористався процесуальним правом на участь у судовому засіданні касаційної інстанції свого представника після перерви; відзиву на касаційну скаргу не надходило.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в рішенні та постанові, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Господарські суди попередніх інстанцій встановили, що рішенням другої сесії Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-460 надано Товариству з обмеженою відповідальністю "Фундамент" в оренду на 49 років земельну ділянку площею 1037 кв.м., яка знаходиться у місті Черкаси, вул. Байди Вишневецького, 18, під розміщення та подальшу експлуатацію добудови до адміністративної споруди під офіс та майданчик для паркування автотранспорту за рахунок землекористування Федерації профспілок Черкаської області та земель Черкаської міської ради.

16.02.2007 Черкаська міська рада, як орендодавець, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Фундамент", як орендар, уклали договір оренди землі, відповідно до пунктів 1, 2 якого орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-460 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться у м. Черкаси, вул. Байди Вишневецького, 18; в оренду передається земельна ділянку площею 1037 кв.м., з них 132 кв.м. - в спільне користування з Федерацією профспілок Черкаської області, під розміщення та подальшу експлуатацію добудови до адміністративної споруди під офіс та майданчик для паркування автотранспорту.

За функціональним призначенням земельна ділянка відноситься:

на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом);

після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.

Відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 26.01.2007 № 76-гр.-2007, становить:

на період нормативного терміну будівництва, але не пізніше введення об'єкта в експлуатацію:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. 90380,0 грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. 20567,0 грн.

Земель комерційного використання:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. 451914,0 грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. 102838,0 грн.

Пунктом 9 договору сторони погодили умови щодо орендної плати і, зокрема, домовились про таке:

За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

на період нормативного терміну будівництва 30 календарних місяців з дати набуття чинності договору, згідно з довідкою ТОВ "Черкасархпрокет" від 12.02.2007 № 23, але не пізніше введення об'єкта в експлуатацію, у розмірі 1% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. 904,0 грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. 206,0 грн.

всього на період нормативного будівництва 1110,0 грн.

при комерційному використанні земельної ділянки:

- земельна ділянка площею 791 кв.м. в розмірі 7% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 10426,0грн.;

- земельна ділянка площею 180 кв.м. в розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становить 3085,0 грн.

всього при комерційному використанні: 13511,0 грн.

Відповідно до пунктів 10, 11 договору обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним на рахунок орендодавця.

Частиною другою пункту 13 договору встановлено, що в разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

Договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.02.2007 за № 13.

24.06.2016 сторони внесли зміни до договору, які зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.07.2016, якими, зокрема, абзац 2 пункту 9 договору викладено в такій редакції: "Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Б.Вишневецького, 18 встановлюється у розмірі:

- у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 11 855, 00 грн. - за 0,0791 га земель, зайнятих поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не більше ніж на три роки, та не пізніше введення об'єкта в експлуатацію;

- у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 2 705, 00 грн. - за 0.0180 га земель, зайнятих поточним будівництвом, на нормативний термін будівництва, але не більше ніж на три роки, та не пізніше введення об'єкта в експлуатацію ".

Суди також встановили, що Черкаська міська рада прийняла рішення № 5-656 "Про затвердження показників грошової оцінки земель м. Черкаси", яким була затверджена базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель міста Черкаси станом на 01.01.2009 у розмірі 127,48 грн. та рішення № 5-657 "Про плату за оренду землі", яким були затверджені нові ставки розміру орендної плати за землю в місті Черкаси (додаток до рішення "Порядок встановлення розмірів річної орендної плати за землю в м. Черкаси"). Пунктом 8 рішення Черкаської міської ради № 5-657 встановлено, що рішення набуває чинності з 01.01.2011.

Відповідно до розрахунку заборгованості від 31.08.2016 № 1250/18-08, складеного Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради, з 01.01.2008 нарахування відповідачу орендної плати здійснювалося відповідно до вимог статті 21 Закону України "Про оренду землі", виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; з 22.07.2009 у зв'язку з закінченням 30-ти місячного нормативного терміну будівництва та зміною грошової оцінки земельної ділянки із земель будівництва на землі комерції нарахування орендної плати здійснювалося відповідно до рішення Черкаської міської ради від 31.05.2007 № 2-613 "Про плату за оренду землі" виходячи з 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; з 13.09.2011 нарахування орендної плати було змінено і здійснювалося відповідно до рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 № 5-657 "Про плату за оренду землі", виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; починаючи з 20.07.2016 орендна плата нараховується в розмірі відповідно до абзацу 2 пункту 9 договору (зі змінами внесеними до договору від 20.07.2016).

Всього нараховано за ставками 3% і 7% за період з 01.01.2009 по 31.07.2016 - 345827, 79 грн.

Враховуючи часткову сплату відповідачем орендної плати, зміст акта звірки від 24.04.2009, Черкаська міська рада звернулася до господарського суду з позовом про стягнення з відповідача 172874 грн. 50 коп. заборгованості.

За контррозрахунком відповідача за період з 01.01.2009 по 30.08.2016 сума нарахувань за оренду землі повинна становити 60637,48 грн, виходячи зі ставки 3% від актуальної грошової оцінки; тобто, за спірний період наявна переплата.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд вказав, що у рішенні Черкаської міської ради від 21.12.2006 № 2-460 про надання земельної ділянки в користування та у договорі оренди чітко зазначено, що на період будівництва спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, і лише після його завершення - до земель комерційного використання. Будівництво не завершено до цього часу, відповідно, за функціональним використанням спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво; оскільки відповідних змін до договору не внесено, твердження позивача про те, що з 22.07.2009 спірна земельна ділянка відноситься до земель комерційного використання є помилковими і позивач неправомірно застосував у розрахунку коефіцієнт 7 % від нормативної грошової оцінки.

Також суд вказав, що розмір належної до сплати орендної плати підлягає визначенню відповідно до положень чинного законодавства, а також рішень органу місцевого самоврядування, якими затверджені базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель міста Черкаси та ставки розміру орендної плати за землю в місті Черкаси, із застосуванням коефіцієнту, як до категорії земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво.

Переглядаючи справу в повному обсязі відповідно до приписів статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого господарського суду, та також вказав, що у розрахунку орендної плати необхідно застосовувати коефіцієнти індексації грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки і її нову грошову оцінку згідно з рішенням та визначати її з урахуванням 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що встановлена рішенням Черкаської міської ради № 5-657 від 13.05.2010.

Колегія суддів касаційної інстанції вважає такі висновки суду передчасними з огляду на таке.

Згідно зі статтею 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.

Відповідно до частини першої статті 124 Земельного кодексу України (у відповідній редакції) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За змістом частини другої статті 11 Цивільного кодексу України, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Статтею 792 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності; частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Разом з тим, статтею 1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено перелік істотних умов договору оренди землі: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (частини перша та друга статті 21 Закону України "Про оренду землі"). Відповідно до змісту статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

За приписами статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна розміру земельного податку згідно із Законами України № 107-VI від 28.12.2007, № 309-VI від 03.06.2008 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України", Податковим кодексом України є підставою для перегляду встановленого договором оренди розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до нього його сторонами з метою привести положення договору до приписів чинного законодавства; разом з тим за статтею 288.5. Податкового кодексу України (у редакції за станом на час його прийняття) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом і не може перевищувати: а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3 відсотки нормативної грошової оцінки; б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 Цивільного кодексу України). Згідно з положеннями частини першої статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

У випадку, коли розмір орендної плати за земельну ділянку, визначений у договорі оренди до набрання чинності Податковим кодексом України, відповідає наведеним вище положенням законодавства, положення договору підлягають застосуванню у спірних правовідносинах.

Укладаючи договір, сторони обумовили термін нормативного будівництва, необхідний для виконання будівельних робіт (тридцять місяців), та визначили, що за функціональним призначенням земельна ділянка відноситься на період будівництва - до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі, після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання.

Також сторони обумовили, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації без внесення змін та доповнень до цього договору.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди наведеного вище не врахували, не перевірили та не спростували мотивовано в судових рішеннях доводи та докази позивача про правові наслідки закінчення тридцятимісячного терміну нормативного будівництва відповідно до умов укладеного договору, не взяли до уваги повноваження органу місцевого самоврядування при визначенні розміру орендних платежів.

Натомість зі змісту судових рішень вбачається, що будівельні роботи не закінчено впродовж тривалого періоду часу (договір укладено у 2007 році), впродовж усього цього часу орендар сплачує орендні платежі за тимчасовою ставкою, при цьому суди не надали оцінки відповідності дій орендаря положенням статті 3 Цивільного кодексу України щодо добросовісності та розумності, як загальних засад цивільного законодавства.

Таким чином, суди дійшли висновку про відмову в задоволенні позовних вимог передчасно, не надали належної оцінки погодженим сторонами умовам договору про визначення терміну будівництва (30 календарних місяців), не з'ясували договірних наслідків закінчення цього терміну.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин; обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини другої статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного господарського суду та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди в порядку статей 43, 101 Господарського процесуального кодексу України розглядаючи справу, не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі істотні обставини справи в їх сукупності, не з'ясували підстав поданого позову, не встановили ті обставини справи, які є істотними відповідно до підстав поданого позову, у зв'язку з чим їх висновки за наслідками вирішення спору не є законними та обґрунтованими.

Оскільки передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню з передачею справи для нового розгляду позовних вимог до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті і, в залежності від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Черкаської міської ради задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.04.2017 у справі № 925/1060/16 Господарського суду Черкаської області та рішення Господарського суду Черкаської області від 18.11.2016 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.

Головуючий Л. Рогач

Судді: І. Алєєва

Т. Дроботова