ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" серпня 2017 р. Справа № 926/1991/17

За позовом Чернівецької міської ради, м Чернівці

до дочірнього підприємства «Інтеграл-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Інтеграл», м. Черкаси

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

на стороні позивача обєднання співвласників багатоквартирного будинку «Золоті ключі-3», м. Чернівці

на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ»

про розірвання договору оренди землі

Суддя О.В. Гончарук

Представники:

від позивача ОСОБА_1, довіреність від 07.03.2017;

від відповідача ОСОБА_2, довіреність від 01.03.2017;

від третьої особи №1 ОСОБА_3, довіреність від 21.07.2016, ОСОБА_4;

від третьої особи №2 не зявився.

СУТЬ СПОРУ: Чернівецька міська рада звернулась до дочірнього підприємства «Інтеграл-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Інтеграл» з позовом про розірвання договору оренди землі від 12.02.2014 за №8770.

Ухвалою господарського суду Чернівецької області від 14.06.2017 порушено провадження у справі з призначенням її до розгляду на 27.06.2017 та залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача обєднання співвласників багатоквартирного будинку «Золоті ключі-3».

Ухвалою господарського суду від 27.06.2017, за клопотанням відповідача розгляд справи відкладено на 11.07.2017.

Ухвалою суду від 11.07.2017 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ», а розгляд справи відкладено на 01.08.2017.

На день вирішення спору, 01.08.2017, присутній у судовому засіданні представник позивача наполягає на задоволенні позову з підстав, зазначених у позовній заяві, зокрема зазначає, що 12.02.2014 між Чернівецькою міською радою, як орендодавцем, та відповідачем, як орендарем, укладено договір оренди землі №8770 (Договір), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобуту без права реконструкції та будівництва в межах «червоних ліній» вул. Київської та вул. ОСОБА_5, яка знаходиться у місті Чернівцях на вул. Мізюна Григорія, 20 загальною площею 7,0046 га., кадастровий номер :12:002:1057.

Згідно з пунктом 7.4.14. Договору, у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата вноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна.

Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини на баланс від 26.11.2014 відповідач передав, а ОСББ «Золоті ключі- 3» прийняло на баланс житловий будинок корпус №4 по генплану І черги «Реконструкції існуючих будівель та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкульт побуту» за адресою м. Чернівці, вул. Комарівська, 6 (ОСОБА_6,20).

В свою чергу, позивач зазначає, що відповідач свого обов'язку згідно пункту 7.4.14. Договору не виконав: не повідомив позивача про виникнення нових обставин, а третю особу про необхідність переоформлення права користування на землю.

В якості правових підстав позову, позивач посилається на умови договору та вимоги частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, а також на частину 3 статі 31 Закону України «Про оренду землі».

Представник відповідача проти позову заперечує, посилаючись на обставини, зазначені у відзиві на позовну заяву.

На думку представника відповідача, відповідач є законним користувачем земельної ділянки за спірним договором, він належним чином виконує всі істотні умови договору, а позивач не довів порушення своїх прав та законних інтересів.

Представники сторін посилаються також на інші обставини, які судом при вирішенні спору прийнято до уваги.

Представники третьої особи №1 підтримують позицію позивача та просять позов задовольнити.

Неявка представника третьої особи №2 не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, розглянувши подані сторонами документи і матеріали, зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення її по суті, суд встановив наступне.

Пунктом 10 рішення Чернівецької міської ради від 30.01.2014 №1101 дочірньому підприємству «Інтергал-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Інтергал» надано в оренду земельну ділянку за адресою: ОСОБА_6, 20, площею 7,0046 га в оренду на десять років для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобуту без права реконструкції та будівництва в межах «червоних ліній» вул. Київської та вул. ОСОБА_5.

12 лютого 2014 року між Чернівецькою міською радою, як орендодавцем, та дочірнім підприємством «Інтеграл-Буд» товариства з обмеженою відповідальністю «Фірма «Інтеграл», як орендарем, на підставі вищевказаного рішення укладено договір оренди землі №8770 (Договір), який зареєстрований 14.02.2014 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Згідно з пунктами 1.1., 2.1., 2.2. Договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для реконструкції та будівництва житлового комплексу з об'єктами соцкультпобуту без права реконструкції та будівництва в межах «червоних ліній» вул. Київської та вул. ОСОБА_5, яка знаходиться у місті Чернівцях на вул. Мізюна Григорія, 20 загальною площею 7,0046 га, кадастровий номер :12:002:1057.

У підпункті 3.1. Договору сторони обумовили десятирічний строк його дії до 12.02.2024 включно.

Згідно з пунктом 7.4.14. Договору, у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата вноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна.

Сторони та третя особа не заперечують, що 26.11.2014 відповідачем передано, а ОСББ «Золоті ключі- 3» прийняло на баланс житловий будинок (корпус №4) за адресою: м. Чернівці, вул. Комарівська, 6 (ОСОБА_6,20).

Згідно з статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За змістом частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

При цьому, частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За договором найму (оренди) земельної ділянки згідно зі статтею 792 ЦК України наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з положеннями частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

З системного аналізу зазначених норм, убачається, що дострокове розірвання договору можливе на вимогу однієї із сторін в разі такого невиконання своїх обов'язків другою стороною, що є істотним, тобто завдає іншій стороні такої шкоди, яка унеможливлює та/або значною мірою перешкоджає досягненню нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою терміну «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотності порушення договору у законі зазначається термін «шкода», який слід тлумачити з урахуванням частини 2 статті 22 ЦК України, а істотний негативний вплив на інтереси потерпілої сторони визначається виходячи з розміру завданої порушенням шкоди, який не дозволяє цій стороні отримати очікуване при укладенні договору.

Відтак, позивачу необхідно довести не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди, а її розмір не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного її вирішення.

У підпункті 3.1. Договору сторони обумовили строк його дії до 12.02.2024 включно. Згідно з п.п. 4.1., 11.1 Договору орендодавець отримує орендну плату у розмірі 454129,23 грн. на рік та на його користь сплачується одноразовий внесок за фактичне користування земельною ділянкою в сумі 286163,70 грн.

Незалежно від виконання/невиконання відповідачем умови спірного договору щодо повідомлення позивача про відчуження будівель, останній не позбавляється того, на що він розраховував при укладенні Договору, тобто отримання вищезазначених платежів.

Отже, посилання позивача у позовній заяві на умову, зазначену у пункті 7.4.14. Договору, є безпідставним, оскільки зазначена умова: по-перше, не є істотною умовою для договору оренди землі; по-друге, можливе невиконання якої не засвідчує істотного порушення зобов'язання відповідачем за спірним договором, внаслідок якого позивачу було завдано будь-якої шкоди.

Разом з тим, здійснена вище правова оцінка умови Договору на яку позивач посилається у своєму позові, не звільняє господарський суд від обовязку встановлення обставин, повязаних з можливим порушенням відповідачем цього пункту Договору.

Зі змісту пункту 7.4.14. Договору вбачається про наявність у орендаря обовязку повідомити нового власника будівель та споруд (або їх часток), розташованих на орендованій земельній ділянці про необхідність оформлення правових документів на землю.

При цьому, обовязку орендаря повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю передує його обовязок у десятиденний термін повідомити про таке відчуження (перехід права власності) орендодавця.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

В процесі розгляду справи №926/1991/17 судом не встановлено факту порушення відповідачем умов пункту 7.4.14. Договору, оскільки в матеріалах справи відсутні докази переходу права власності на будівлі та споруди (або їх частки), що розташовані на орендованій земельній ділянці до інших осіб. Відтак, у відповідача за матеріалами справи №926/1991/17, обовязки щодо повідомлення орендодавця про відчуження будівель та нового власника про необхідність вчинення певних дій, не виникали.

Обставини та докази, повязані з передачею відповідачем житлового будинку на баланс третьої особи не беруться судом до уваги, оскільки лише баланс підприємства (організації), будучи формою бухгалтерського обліку визначення складу і вартості майна, не визначає підстав знаходження майна у власності (володінні) підприємства (організації).

За таких обставин, судом в процесі розгляду справи не встановлено фактичних обставин та договірних підстав для розірвання договору оренди землі №8770 від 12.02.2014, а тому у задоволенні позову слід відмовити.

Враховуючи викладене, керуючись, статтями 33, 34, 43, 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд,

В И Р І Ш И В :

У задоволені позову відмовити.

Повне рішення підписано 07.08.2017.

Суддя О.В. Гончарук