ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
У Х В А Л А

28 липня 2017 року Справа № 923/35/17

Господарський суд Херсонської області у складі судді Задорожної Н.О. при секретарі Кудак М.І., розглянувши справу

за позовом: Публічного акціонерного товариства "СБЕРБАНК", м. Київ

до: Товариства з обмеженою відповідальністю "РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ", м. Херсон

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача -

ТОВ "ІНВЕСТМЕНЕДЖМЕНТ", м. Херсон

про звернення стягнення кредитного боргу шляхом визнання права власності на об'єкти нерухомого іпотечного майна

за участю представників сторін

від позивача - не прибув;

від відповідача - ОСОБА_1 - представник, дов. б/н від 01.03.2017р.

в с т а н о в и в:

Позивач (Публічне акціонерне товариство "Сбербанк", м. Київ, ) звернувся з позовом в якому просить господарський суд визнати за ним право власності на наступні об'єкти нерухомості:

- об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1) - оптово-роздрібний торговельний комплекс, розташований за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вул. Молодіжна, 5, що складається з: літ. А - торговельний комплекс загальною площею 1400 кв.м.; літ Б - складу загальною площею 96,3 кв.м.; літ В - вентиляційна, площею забудови 2 кв.м., літ В; літ Г - щитової площею забудови 4,10 кв.м.; № 1, 2 - огорожі; №1 - мостіння, за вартістю майна у розмірі 23644000,00 грн. без врахування ПДВ, переданого ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ в іпотеку ПАТ СБЕРБАНК на підставі іпотечного договору від 11.02.2014 року, зареєстрованого в реєстрі за №1140;

- обєкти нерухомого майна передані ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ в іпотеку ПАТ СБЕРБАНК на підставі іпотечного договору від 19 липня 2013 року, зареєстрованого в реєстрі за №730, за вартістю майна у розмірі 15 551 000,00 грн. без врахування ПДВ, а саме:

- супермаркет Оскар (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 7), що складається з: супермаркет Оскар, літ. А, загальною площею 3242,9 кв.м.; навіс, літ. Б; компресорна, літ. В, загальною площею 54,3 кв.м.; трансформаторна підстанція, літ. Г, загальною площею 56,6 кв.м.; агрегатна, літ. Д, загальною площею 42,0 кв.м.; котельна, літ. Ж, загальної площею 22,1 кв.м.; гараж, літ. З, загальною площею 84,6 кв.м.; холодильник, літ. И, загальною площею 82,8 кв.м.; навіс, літ. К; контрольно-пропускний пункт, літ. Л, загальною площею 7,1 кв.м.; туалет, літ. Т, загальною площею 9,5 кв.м.; огорожа, номер 1; огорожа номер 2; огорожа номер 3; огорожа номер 4; мостіння, літ. І. Обєкт нерухомості, разом з усіма його складовими, знаходяться за адресою: Херсонська обл., Скадовський р-н.,м. Скадовськ, вул. Шевченка/вул. Гагаріна, будинок 81.

- земельну ділянку площею 0,5800 га, кадастровий номер :01:150:0015, що призначена для розміщення і обслуговування будівель і споруд супермаркету Оскар, яка знаходиться за адресою: Херсонська обл., Скадовський р-н., м. Скадовськ, вул. Гагаріна, будинок 81;

- на об'єкт нерухомості (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1), а саме: будівлі та споруди торговельного комплексу, розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, будинок 84, до складу якого входять: торгівельно-спортивний корпус, літ. А, загальною площею 4384,9 кв.м.; опалювальна, літ. Б, загальною площею 25,1 кв.м.; підстанція, літ. В, загальною площею 47,9 кв.м.; КПП, літ. Г, загальною площею 6,9 кв.м.; огорожа №1, огорожа №2, мостіння № І та мостіння № II, яке передано ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ в іпотеку ПАТ СБЕРБАНК на підставі іпотечного договору від 24 липня 2013 p., зареєстрованого в реєстрі за №762, за вартістю майна у розмірі 23644000,00 грн. без врахування ПДВ;

- на обєкт нерухомості, а саме гіпермаркет Оскар (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 1), загальною площею 17 378,7 га, що знаходиться за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вулиця 49 Гвардійської Херсонської дивізії, будинок 24, який складається з: торговельно-розважальний центр гіпермаркету Оскар, літ. А; котельня, Літ. Б; навіс, Літ. В; навіс, Літ. Г; ТП, Літ. Д; мостіння №1, освітлювальна мачта № 1 і № 2, що розташований на земельній ділянці площею 1,0905 га (кадастровий номер: :16:002:0061) та земельній ділянці площею 0,3074 га (кадастровий номер: :16:002:0060), за вартістю майна у розмірі 93627000,00 грн. без врахування ПДВ, яке передано ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ в іпотеку ПАТ СБЕРБАНК на підставі іпотечного договору від 24 липня 2013 року, зареєстрованого в реєстрі за №764;

- на обєкт нерухомості (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 1), а саме: торговий центр літ. А, загальною площею 4 333,5 кв.м., який знаходиться за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, проспект Текстильників, будинок 9, на земельній ділянці площею 0,3657 га (кадастровий номер: :01:001:0126), за вартістю майна у розмірі 25226000,00 грн. без врахування ПДВ , яке передано ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ в іпотеку ПАТ СБЕРБАНК на підставі іпотечного договору від 19 липня 2013 року, зареєстрованого в реєстрі за № 733, - в рахунок часткового погашення заборгованості відповідача (Товариство з обмеженою відповідальністю "РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ", м. Херсон, ) за укладеним з Публічним акціонерним товариством "ОСОБА_2 Сбербанку Росії" (правонаступник ПАТ "Сбербанк", позивач) договором про відкриття кредитної лінії № 10-В/13/07/КЛ-КБ від 12.07.2013 р., яка станом на 15.12.2016 р. становить 623398282 грн. 80 коп. (316147523 грн. 62 коп. - борг по кредиту; 85435117 грн. 99 коп. - борг по процентам, нарахованим за період з 07.04.2014 р. по 14.12.2015 р. включно; 183986167 грн. 12 коп. - пеня за прострочення повернення кредиту; 37829474 грн. 07 коп. пені за прострочення сплати процентів), а також заборгованості відповідача за договором про відкриття кредитної лінії № 09-В/13/07/КЛ-КБ від 12.07.2013 р., яка станом на 15.12.2016 р. становить 377577125 грн. 71 коп. (191946462 грн. 42 коп. - борг по кредиту; 48501425 грн. 97 коп. - борг по процентам, нарахованим за період з 26.05.2014 р. по 14.12.2015р. включно (з них прострочених - 47488375 грн. 20 коп.); 25423493 грн. 73 коп. пені за прострочення сплати процентів; 111705743 грн. 59 коп. пені за прострочення оплати основного боргу).

Позов обґрунтовано порушенням відповідачем та третьою особою зобов'язань за кредитними договорами в частині повного та своєчасного повернення кредитних коштів та процентів за користування кредитами, виконання зобов'язань за якими було забезпечено іпотекою.

В процесі з'ясування та дослідження обставин справи, з метою вирішення питань, які мають значення для правильного вирішення спору, натомість потребують спеціальних знань, господарським судом було призначено будівельно-технічну експертизу та зупинено провадження у справі, про що винесено відповідну ухвалу від 02 березня 2017р.

Згідно судової ухвали проведення судової будівельно-технічної експертизи було доручено Херсонському відділенню Одеського науково-дослідного інституту судових експерти: 73005, м. Херсон, вул. 28-ої Армії, буд. № 6.

На вирішення судової експертизи було постановлено питання щодо визначення дійсної (реальної) ринкової вартості на дату проведення експертизи об'єктів іпотечного майна у тому числі й земельної ділянки.

За повідомленням завідувача Херсонського відділення ОНДІСЕ МЮ України, враховуючи велике навантаження експерта, проведення призначеної господарським судом експертизи можливе не раніше жовтня 2017р. Крім того, у Херсонському відділенні ОНДІСЕ відсутній фахівець з оціночно-земельних питань, що унеможливлює експертне дослідження питання визначення ринкової вартості переданої в іпотеку земельної ділянки.

Враховуючи викладене, з метою вирішення питання щодо доручення проведення судової експертизи іншому суб'єкту судово-експертної діяльності, суд поновив провадження у справі, з призначенням її розгляду на 28.07.2017р.

На дату, призначену для вирішення питання щодо доручення проведення судової експертизи іншому суб'єкту судово-експертної діяльності, представник позивача у судове засідання не прибув, звернувшись з письмовим клопотанням про відкладення розгляду справи на іншу дату у зв'язку з неможливістю забезпечити явку представника.

Нез'явлення представника позивача не перешкоджає вирішенню питання щодо доручення проведення судової експертизи іншому суб'єкту оціночної діяльності.

Як зазначено вище, предметом заявленого позову є звернення стягнення кредитного боргу шляхом визнання права власності на об'єкти нерухомості та земельну ділянку.

Відповідач, не заперечуючи факту наявності кредитного боргу у визначених позивачем розмірах та здійснення його стягнення за рахунок переданого в іпотеку майна шляхом визнання за позивачем права власності на ці об'єкти, має заперечення щодо визначеної позивачем вартості предметів іпотеки, вважаючи її значно нижчою від реальної, що має суттєве значення та вплине на реальний залишок кредитного боргу, а також на бюджетні платежі, пов'язані зі сплатою податків по оформленню права власності стягувача на об'єкти іпотеки.

Визначаючи вартість майна, позивач керувався звітом про незалежну оцінку ринкової вартості предметів іпотеки, складеним ТОВ "Ессет експертайз", (м. Київ, ) станом на 01.05.2016р.

У той же час, згідно аналітичних звітів, наданих Товарною біржою "Смарагд - Південь" ринкова вартість цих об'єктів є вищою від зазначеної у звітах, наданих ТОВ "Ессет експертайз".

Зважаючи на те, що уповноважений представник позивача був особисто повідомлений про дату і місце вирішення справи, у судове засідання не прибув без пояснення поважності причин, що унеможливили явку та підтвердження їх належними доказами, суд вважає можливим розпочати розгляд справи без участі представника ПАТ "Сбербанк".

Виходячи з предмета спору, позивач просить суд визнати за ним право власності на належні відповідачу об'єкти нерухомого майна по п'яти іпотечних договорах, укладених з метою забезпечення кредитних зобов'язань відповідача та третьої особи за договорами про відкриття кредитної лінії № 10-В/13/07/КЛ-КБ від 12.07.2013р. та № 09-В/13/07-КЛ-КБ від 12.07.2013р. в рахунок стягнення кредитного боргу на загальну суму НОМЕР_1 грн. 51 коп.

Вартість іпотечного майна позивач підтверджує проведеною на його замовлення оцінкою та складеним ТОВ "Ессет експертайз" станом на 01.05.2016р. звітом про незалежну оцінку ринкової вартості предметів іпотеки, сума якої по п'яти об'єктах іпотечного майна складає 169589000 грн. (без ПДВ).

Згідно наданих на запит відповідача від 21.02.2017р. за № 010 Товарною біржою "Смарагд - Південь" (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 1717914 від 12.11.2014р.) та наданих в матеріали справи аналітичних звітів, станом на 27.02.2017р. орієнтовна вартість п'яти предметів іпотечного майна (з урахуванням земельних ділянок під об'єктами нерухомого майна) є значно вищою від визначеної позивачем і складає 534855719 грн. 70 коп.

Визначення дійсної (реальної) ринкової вартості майна має істотне значення для правильного вирішення спору, оскільки вплине на правильність сплати податків при оформленні прав на набуте нерухоме майно, а також на залишок непогашеного за рахунок іпотечного майна кредитного боргу.

Вирішення питання дійсної (реальної) вартості об'єктів нерухомого майна потребує спеціальних досліджень, оскільки подані сторонами звіти суб'єктів оціночної діяльності містять відомості про вартість іпотечного майна, що значно відрізняються по визначених вартісних показниках і оцінюються судом як докази, на які кожна з сторін посилається як на підставі своїх вимог і заперечень.

З огляду на викладені обставини, з метою роз'яснення питань, що виникли при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, а саме - визначення дійсної (реальної) ринкової вартості об'єктів нерухомого майна (які є предметами спору), господарський суд призначає по справі будівельно-земельну експертизу, проведення якої доручає Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз Міністерства юстиції України: м. Одеса, вул. Ланжеронівська, 21.

Керуючись ч. 1 ст. 41, п. 1 ч. 2 ст. 79, ст. 86 ГПК України, господарський суд

у х в а л и в:

1. Для роз'яснення питань, що виникли при вирішенні даного господарського спору і потребують спеціальних знань, призначити судову будівельно-технічну експертизу.

2. Проведення судової будівельно-технічної експертизи доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз: м. Одеса, вул. Ланжеронівська, 21.

3. Попередити експерта (експертів), що буде (будуть) проводити судову будівельно-технічну експертизу про кримінальну відповідальність за дачу завідомо недостовірного висновку.

4. На вирішення судової експертизи поставити наступні питання:

- визначити дійсну (реальну) ринкову вартість на дату проведення експертного дослідження наступних об'єктів нерухомого майна:

I. За іпотечним договором від 11 лютого 2014 року, укладеним між ПАТ СБЕРБАНК та ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ, який посвідчено ОСОБА_3, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1140, а саме на об'єкт нерухомого майна (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1) - оптово-роздрібний торговельний комплекс по вул. Молодіжній, 5, розташований за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вул. Молодіжна, 5, що складається з: літ. А - торговельний комплекс загальною площею 1400 кв.м.; літ Б - складу загальною площею 96,3 кв.м.; літ В - вентиляційна, площею забудови 2 кв.м., літ В; літ Г - щитової площею забудови 4,10 кв.м.; №1, 2 - огорожі; № 1 мостіння.

II. За іпотечним договором від 19 липня 2013 року, укладеним між ПАТ СБЕРБАНК та ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ, який посвідчено ОСОБА_4, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за №730, на:

- обєкт нерухомого майна (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 7) - Супермаркет Оскар, що складається з: супермаркету Оскар, літ. А, загальною площею 3242,9 кв.м.; навіс, літ. Б; компресорна, літ. В, загальною площею 54,3 кв.м.; трансформаторна підстанція, літ. Г, загальною площею 56,6 кв.м.; агрегатна, літ. Д, загальною площею 42,0 кв.м.; котельна, літ. Ж, загальної площею 22,1 кв.м.; гараж, літ. З, загальною площею 84,6 кв.м.; холодильник, літ. И, загальною площею 82,8 кв.м.; навіс, літ. К; контрольно-пропускний пункт, літ. Л, загальною площею 7,1 кв.м.; туалет, літ. Т, загальною площею 9,5 кв.м.; огорожа, номер 1; огорожа номер 2; огорожа номер 3; огорожа номер 4; мостіння, літ. І. Обєкт нерухомості, разом з усіма його складовими, знаходяться за адресою: Херсонська обл., Скадовський р-н., м. Скадовськ, вул. Шевченка/вул. Гагаріна, будинок 81.

- земельну ділянку площею 0,5800 га, кадастровий номер якої :01:150:0015, що призначена для розміщення і обслуговування будівель і споруд супермаркету Оскар, яка знаходиться за адресою: Херсонська обл., Скадовський р-н., м. Скадовськ, вул. Гагаріна, будинок, 81.

III. За іпотечним договором від 24 липня 2013 p., укладеним між ПАТ СБЕРБАНК та Т0В РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ, який посвідчено ОСОБА_4, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №762, на обєкт нерухомості (реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 1), а саме: будівлі та споруди торговельного комплексу, до складу яких входять: торговельно-спортивний корпус, літ. А, загальною площею 4384,9 кв.м.; опалювальна, літ. Б, загальною площею 25,1 кв.м.; підстанція, літ. В, загальною площею 47,9 кв.м.; КПП, літ. Г, загальною площею 6,9 кв.м.; огорожа №1, огорожа №2, мостіння № І та мостіння № II, розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Робоча, будинок 84.

IV. За іпотечним договором від 24 липня 2013 року, укладеного між ПАТ СБЕРБАНК та ТОВ РІЕЛТІ МЕНЕДЖМЕНТ, посвідченим ОСОБА_4, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №764, на гіпермаркет Оскар, загальною площею 17378,7 га, що знаходиться за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вулиця 49 Гвардійської Херсонської дивізії, будинок 24, який складається з: торговельно-розважального центру гіпермаркету Оскар, літ. А; котельня, Літ. Б; навіс, Літ. В; навіс, Літ. Г; ТП, Літ. Д; мостіння №1, освітлювальна мачта № 1 і № 2, що розташований на земельній ділянці площею 1,0905 га (кадастровий номер: :16:002:0061) та земельній ділянці площею 0,3074 га (кадастровий номер: :16:002:0060).

V. Згідно з іпотечним договором від 19 липня 2013 року, укладеного між ПАТ "Сбербанк" та ТОВ "Ріелті Менеджмент", який посвідчено ОСОБА_4, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за № 733, на об'єкт нерухомості, с саме: торговий центр, загальною площею 4 333,5 кв.м., що складається з торгового центру літ. А, загальною площею 4333,5 кв.м., який знаходиться за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, проспект Текстильників, будинок 9, на земельній ділянці площею 0,3657 га (кадастровий номер: :01:001:0126).

5. Провадження у справі зупинити.

6. Після усунення обставин, що зумовили зупинення, провадження у справі буде поновлено.

7. Копію ухвали направити сторонам, третій особі, Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз: м. Одеса, вул. Ланжеронівська, 21.

Суддя Н.О. Задорожна