ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 серпня 2017 року Справа № 910/21884/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Бакуліної С.В. (доповідач),
суддів :Ходаківської І.П., Яценко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скаргиКиївської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 18.05.2017
у справі№ 910/21884/16
Господарського суду міста Києва
за позовомПриватного акціонерного товариства "Будівельні технології" (далі ПАТ "Будівельні технології)

доКиївської міської ради
провизнання додаткової угоди укладеною

в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача:Прохорчук Р.В. (довіреність від 17.01.2017) Перепеліцин К.М. (довіреність №225-КМГ-1864 від 30.05.2017)
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Пукшин Л.Г.) від 01.02.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Гаврилюк О.М., судді: Майданевич А.Г., Коротун О.М.) від 18.05.2017, у справі №910/21884/16 позовні вимоги ПАТ "Будівельні технології" задоволено; визнано укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 26.07.2005 №538, зареєстрованого в Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.07.2005 за №82-6-00310, в наступній редакції:

Додаткова угода

про поновлення Договору оренди землі від "26" липня 2005 року № 538 (викладений в новій редакції Договором про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014 року № 1)

м. Київ

Київська міська рада, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 22883141, розташована в місті Києві, вул. Хрещатик, 36, - далі у тексті - "Орендодавець", в особі _________________________________________, та

діє на підставі ст.42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та

ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО "БУДІВЕЛЬНІ ТЕХНОЛОГІЇ", код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 21704113, розташоване в місті Києві, Столичне шосе, будинок 103, поверх 21, дата державної реєстрації, дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців про включення до Єдиного державного реєстру: 03.04.2002, 07.07.2005, 1 005939 згідно Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, виданої Реєстраційною службою Головного управління юстиції у місті Києві, - далі у тексті - "Орендар", в особі Генерального директора Ткаченка Олега Михайловича, який мешкає в АДРЕСА_1 та діє на підставі Статуту, зареєстрованого Печерською районною в місті Києві державною адміністрацією 27.02.2015 року за №0038568, протоколу №40 Загальних зборів акціонерів ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА "БУДІВЕЛЬНІ ТЕХНОЛОГІЇ" від 23 січня 2015 року та наказу №15-к від 26 листопада 2013 року, - з другої сторони,

згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" за домовленістю сторін уклали цю додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Будівельні технології", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 26.07.2005 за реєстровим №538 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.07.2005 за №82-6-00310, викладеного в новій редакції Договором про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 1 (далі по тексту - Договір оренди), та уклали цю додаткову угоду (далі по тексту - Додаткова угода) про наступне.

1. Сторони домовились поновити термін дії Договору оренди від двадцять шостого липня дві тисячі п'ятого року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 26.07.2005 за реєстровим №538 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 29.07.2005 за №82-6-00310, викладеного в новій редакції Договором про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 28.01.2014, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за реєстровим № 1 з " 29" липня 2015 року строком на 10 (десять) років на тих самих умовах.

2. Всі інші умови вищевказаного Договору оренди залишаються без змін.

3. Згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.01.2016 № 7777-26-7777.5-543/30-16, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 17872277,79 (сімнадцять мільйонів вісімсот сімдесят дві тисячі двісті сімдесят сім гривень 79 коп.) гривень.

4. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною Договору оренди землі.

ПІДПИСИ СТОРІН

Від Київської міської ради Від ПрАТ "Будівельні технології";

стягнуто з Київської міської ради на користь ПАТ "Будівельні технології" судовий збір у розмірі 1378,00грн.

В касаційній скарзі Київська міська рада просить скасувати ухвалені по справі судові акти та прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст.15, 319, 626, 777 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст.33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.47, 43 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

Відзиву на касаційну скаргу не надійшло.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представника відповідача, який підтримав викладені в ній доводи, заперечення на касаційну скаргу представника позивача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, Вищий господарський суд України дійшов до висновку, що касаційна скарга не належить до задоволення з огляду на таке.

ПАТ "Будівельні технології" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання укладеною між позивачем та відповідачем додаткової угоди до договору оренди від 26.07.2005, зареєстрованого 29.07.2007 №82-6-00310, щодо поновлення останнього на той самий строк і на тих самих умовах в редакції, яка підписана ПАТ "Будівельні технології". Позовні вимоги обґрунтовані наявністю визначених ст.33 Закону України "Про оренду землі" підстав для поновлення договору оренди землі від 26.07.2005 шляхом укладення додаткової угоди.

Судами встановлено таке.

Рішенням Київської міської ради № 657/2067 від 21.10.2004 вирішено передати Закритому акціонерному товариству "Будівельні технології" у довгострокову оренду земельну ділянку площею 0,61га для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом на Володимирському узвозі, 4 в Печерському районі міста Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

26.07.2005 між Київською міською радою (далі орендодавець/відповідач) та Закритим акціонерним товариством "Будівельні технології", правонаступником якого є ПАТ "Будівельні технології" (далі орендар/позивач), укладено договір оренди змеленої ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 26.07.2005 за реєстровим номером № 538 та зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 29.07.2007 за № 82-6-00310 (далі договір).

28.01.2014 сторонами укладено договір про внесення змін до договору оренди яким викладено договір в новій редакції.

Відповідно до п.1.1. договору орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 21.10.2004 № 657/2067 та від 28.03.2013 № 89/9146 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, яка перебуває у комунальній власності згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, наданим Реєстраційною службою Головного управління юстиції у м. Києві, сформованим 05.11.2013 Чекригіним О.В., державним реєстратором Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві, за індексним номером 12253684, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 00.

Згідно з п.2.1. договору об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування Володимирський узвіз, 4 в Печерському районі м. Києва,

- розмір 0,6080га,

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом,

- кадастровий номер - :82:005:0022.

Відповідно до п.3.1. даний договір укладено на 10 (десять) років.

Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 (трьох) відсотків від її нормативно грошової оцінки (п.4.2. договору).

У п.11.7. договору сторонами визначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

Позивачем своєчасно та в повному обсязі сплачувалась орендна плата за договором, про що свідчить довідка про відсутність заборгованості з податків, зборів, платежі, що контролюються органами доходів і зборів від 24.01.2017 № 211/26-50-17-24 (а.с.65).

Листом від 16.04.2015 позивач звернувся до відповідача з проханням поновити термін дії договору оренди земельної ділянки № 538 від 26.07.2005, до якого було додано проект додаткової угоди. Дане клопотання було зареєстроване відповідачем 16.04.2014 за № КОП-0552.

09.02.2016 позивач отримав листа від Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу КМР (КМДА) від 02.02.2016 № , в якому було зазначено, що за результатами розгляду наданих матеріалів, Департамент не заперечуватиме щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 29.07.2005 № 82-6-00310. В подальшому Департаментом було розроблено проект рішення Київської міської ради "Про поновлення приватному акціонерному товариству "Будівельні технології" договору оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом на Володимирському узвозі, 4 у Печерському районі м. Києва" та направлено для подальшого розгляду у відповідних комісіях Київської міської ради.

Станом на день звернення до суду із даною позовною заявою, рішення щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не прийнято, додаткова угода про поновлення договору оренди не укладена, що і стало підставою для звернення ПАТ "Будівельні технології" до господарського суду з цим позовом.

Задовольняючи позовні вимоги, попередні судові інстанції правомірно виходили з такого.

Згідно із ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, у ч.1 ст.33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті).

Для застосування ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 зазначеного Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони уклали додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Судами достеменно встановлено, що: строк дії договору закінчився 29.07.2015, втім протягом місяця після закінчення строку договору і на день звернення із позовом до суду жодних повідомлень чи заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі в порядку ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" із зазначенням будь-яких, об'єктивних підстав для такої відмови, матеріали справи не містять, а відповідачем не зазначено; позивач після закінчення строку договору продовжує користуватись земельною ділянкою; після закінчення строку договору відповідач не просив повернути земельну ділянку за актом приймання-передачі; відповідач належно виконує обов'язки за договором; позивач звернувся до відповідача з клопотанням про поновлення договору із додаванням проекту додаткової угоди до договору про його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах (а.с.20,21).

Враховуючи викладене, висновок попередніх судових інстанцій про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди укладеною, суд касаційної інстанції вважає обґрунтованим.

Суд апеляційної інстанції правомірно зазначив, що згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Колегія суддів зазначає, що оскільки спірний договір поновився автоматично в силу приписів ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", наслідком задоволення позову в цій справі є лише оформлення фактичних правовідносин сторін.

Безпідставним є твердження скаржника відносно того, що позивачем не доведено наявність відмови/ухилення/зволікання відповідача в укладенні додаткової угоди про поновлення договору, оскільки 16.04.2015 позивач звернувся до відповідача з клопотанням про укладення додаткової угоди про його поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, проте в порушення положень ч.8 ст.33 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, та того, що 29.07.2015 закінчився строк дії договору, починаючи з 01.10.2015 відповідачем без наявності поважних причин не підписано додаткову угоду про поновлення спірного договору при належному виконанні позивачем усіх вимог для такого поновлення.

Безпідставними є і посилання скаржника на те, що судами не досліджено проект рішення Київради від 24.02.2016 ПР-9049 (А-21567) та документів до нього, зокрема, того, що за 10 років земельна ділянка на Володимирському узвозі, 4 в Печерському районі м. Києва, площею 0,6080га, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного культурно-розважального комплексу з підземним паркінгом, вільна від капітальної забудови, що свідчить про відсутність всіх необхідних умов для поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки наведені обставини могли б бути підставою для заперечення у поновленні договору, однак, відповідачем протягом місяця, починаючи з 30.07.2015, заперечень з посиланням на такі обставини висловлено не було.

Крім того, про неналежне виконання орендарем умов договору може свідчити саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не невикористання земельної ділянки для забудови.

Доводи скаржника про те, що укладення договору на новий строк можливе виключно внаслідок прийняття радою відповідного рішення, оскільки в іншому випадку буде відсутнє волевиявлення учасника господарських відносин, суд касаційної інстанції вважає помилковими, оскільки у разі поновлення договору на підставі ч.6 ст.33 Закону України нормативно унормовано, що укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із, зокрема, уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Твердження відповідача про те, що запропонований позивачем проект додаткової угоди був спрямований на реалізацію переважного права останнього щодо поновлення договору оренди землі, у зв'язку з чим, такий проект не може бути підставою для поновлення спірних правовідносин в порядку ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки зміст зазначеної угоди містить пропозицію про поновлення договору на той самий строк та на тих самих умовах (а.с.22), і закон не забороняє звернутися з саме такою пропозицією поновлення договору завчасно. Тому відсутність заперечень відповідача у поновленні договору і його зволікання з підписанням надісланої йому завчасно додаткової угоди протягом встановленого законом строку, у сукупності свідчать, що відповідне право позивача є порушеним, а відтак підлягає судовому захисту.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли ґрунтовного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, доводи касаційної скарги цього висновку не спростовують, а зводяться до намагання переоцінити встановлені судами обставини і досліджені докази, що згідно з приписами ст.ст.1115, 1117 ГПК України перебуває поза процесуальними межами повноважень суду касаційної інстанції.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.1 ч.1 ст.1119, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 18.05.2017 у справі Господарського суду міста Києва №910/21884/16 залишити без змін.

Головуючий-суддя С. Бакуліна

Судді І. Ходаківська

О. Яценко