РІШЕННЯ

02 серпня 2017 рокуСправа № 921/320/17-г/7

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Стадник М.С.

розглянув справу

за первісним позовом: Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради бул. Шевченка, 21, Тернопіль, Тернопільська область, 46001

до Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх" АДРЕСА_1, Тернопіль, Тернопільська область, 46001

про дострокове розірвання договору оренди №10009 від 18.04.2016р. та зобов`язання звільнити приміщення.

за зустрічним позовом: Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх" АДРЕСА_1, Тернопіль, Тернопільська область, 46001

до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради бул. Шевченка, 21, Тернопіль, Тернопільська область, 46001

про 1/ зобов`язання Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради виконати умови п.1.4 Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до комунальної власності №10009 від 18.04.2016р.: - визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою м.Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, для приведення його в стан придатний до використання за призначенням: використання під розміщення громадської організації інвалідів, - привести передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою м.Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, в стан придатний до використання за призначенням: використання під розміщення громадської організації інвалідів;

2/ встановлення нікчемності пункту 1.5 в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна) №10009, укладеного 18.04.2016р. між Управлінням обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради і ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" та застосування до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності шляхом зобов'язання Тернопільської міської ради повернути ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" 8 674,80 грн. (з врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 01.08.2017р.) отриманих за користування земельною ділянкою.

За участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1, довіреність № 133/9-у від 15.02.16р.

відповідача - керівник ОСОБА_2, пенсійне посвідчення № від 09.02.2017р.

Суть справи:

Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради звернулось з первісним позовом до Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх" про дострокове розірвання договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності №10009 від 18.04.2016р., зобов`язання звільнити окреме індивідуально визначене майно комунальної власності нежитлове приміщення будівлі літери "Б" площею 61,10 кв.м., розміщене за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 та передати по акту прийому-передачі Управлінню обліку та контролю за використанням комунального майна, а також Тернопільська обласна громадська організація "Спілка інвалідів спорту "Успіх" звернулася із зустрічним позовом до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради про 1/ зобов`язання Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради виконати умови п.1.4 Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна), що належить до комунальної власності №10009 від 18.04.2016р.: - визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою м.Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, для приведення його в стан придатний до використання за призначенням: використання під розміщення громадської організації інвалідів, - привести передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення площею 61,1 кв.м., розміщене за адресою м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, в стан придатний до використання за призначенням: використання під розміщення громадської організації інвалідів; 2/ встановлення нікчемності пункту 1.5 в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 Договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого майна) №10009, укладеного 18.04.2016р. між Управлінням обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради і ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" та застосування до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності шляхом зобов'язання Тернопільської міської ради повернути ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" 8 674,80 грн. (з врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 01.08.2017р.) отриманих за користування земельною ділянкою.

Ухвалою суду від 24.05.2017р. порушено провадження у справі, призначено її розгляд на 07.06.2017р.

Ухвалою суду від 07.06.2017р. розгляд справи відкладено на 27.06.2017р., для надання можливості сторонам подати витребувані судом матеріали.

Ухвалою суду від 27.06.2017р. прийнято до провадження зустрічну позовну заяву відповідача в частині вимог до Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, розгляд справи відкладено на 07.07.2017р.

Ухвалою суду від 07.07.2017р., за клопотанням представника позивача, розгляд справи відкладено на 17.07.2017р.

У судовому засіданні 17.07.2017р. суд розяснив учасникам судового процесу їх процесуальні права та обов'язки, згідно ст.ст. 20, 22, 81-1 Господарського процесуального кодексу України та перейшов до розгляду справи по суті.

У судових засіданнях 17.07.2017р., 24.07.2017р. та 01.08.2017р., на підставі ст. 77 ГПК України, оголошувалась перерва до 24.07.2017р., 01.08.2017р. та 02.08.2017р. відповідно, для надання можливості сторонам подати витребувані судом документи на обґрунтування заявлених вимог та заперечень.

Ухвалою суду від 24.07.2017р., за клопотанням позивача, відповідно до ст. 69 ГПК України, строк розгляду спору продовжений на 15 днів до 07.08.2017р.

У судовому засіданні 24.07.2017р. позивач за зустрічним позовом подав заяву про збільшення розміру позовних вимог №б/н від 24.07.2017р. в частині стягнення з відповідача за зустрічним позовом 6 459,80 грн. за користування земельною ділянкою та у судовому засіданні 01.08.2017р. подав заяву №б/н від 01.08.2017р. про збільшення позовних вимог по платі за користування земельною ділянкою до 8 674,80 грн., які прийняті судом до розгляду.

Представник позивача за первісним позовом підтримала позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві та додаткових поясненнях, в обґрунтування правомірності яких звертає увагу суду на наступне: - порушення умов договору орендарем, а саме факти невикористання орендованого приміщення та непроведення у ньому ремонтних робіт підтверджуються актами обстеження від 01.12.2016р., 16.05.2017р. та 20.06.2017р., які підписані позивачем, оскільки відповідач не забезпечив участі повноважного представника при його обстеженнях, хоча був належним чином повідомлений про проведення таких, а умовами договору не передбачена обовязкова присутність орендаря під час обстеження орендованого приміщення, до якого є вільний доступ; - Орендар без зауважень підписав акт прийому-передачі приміщення, а також сплачував орендні платежі, а отже визнав всі умови договору без заперечень; - на момент підписання договору оренди та акту приймання-передачі майна відповідач знав про стан приміщення за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4, однак наполягав на передачу в оренду саме цього спірного приміщення, що підтверджується його заявою; - згідно чинного законодавства сторони договору вільні у виборі його форми та способу укладення, а оскільки форма договору оренди є типовою, яка затверджена рішенням сесії Тернопільської міської ради №6/6/14 від 20.06.2011р., а тому спірний договір не є договором-приєднання та не було ніяких заперечень від представників ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" при його укладенні, що свідчить про те, що орендар визнав всі пункти договору у повному обсязі та взяв на себе зобов`язання їх виконувати; - за період з моменту укладення договору до подачі позову до суду орендарем не здійснено ремонту приміщення, що погіршує його стан. Порушення даної умови договору є підставою для його розірвання. Просить суд задовольнити позов.

Представник відповідача за первісним позовом проти позовних вимог заперечує, посилаючись на наступне: - ТОГО "Успіх" не могло використовувати орендоване приміщення під розміщення громадської організації інвалідів без проведення капітального ремонту, оскільки Управління передало в оренду приміщення в технічному стані, який суперечить вимогам ДБН В.1.2-6-2008 "Основні вимоги до будівель і споруд", ДБН В. 1.2.-9-2008 "Безпека експлуатації" і ДБН В.1.2-2009 "Загальні принципи надійності конструкцій безпеки будівель і споруд", що підтверджується висновком експерта від 18.01.2017р., а договором оренди не покладено на орендаря обов'язку проводити капітальний ремонт; - у акті приймання-передачі майна стан приміщення визначений, як непридатний до використання, а тому Управління мало б передбачити тип ремонту у договорі оренди; - серед осіб, що підписували акт приймання-передачі приміщення, відсутні спеціалісти-будівельники, які б могли належним чином оцінити стан приміщення, а керівник Спілки не володіє такими знаннями; - посилання позивача на п.п. 5.8, 5.13 договору оренди, згідно яких орендар зобов'язується проводити поточний ремонт приміщень, є безпідставними, оскільки непідтверджено належними доказами, що приміщення потребує проведення саме поточного ремонту, а не іншого виду ремонту. Крім того, керівник Спілки ОСОБА_2 пояснив суду, що однією із причин не проведення ремонтних робіт був намір громадської організації викупити орендоване приміщення, а тому, за рекомендацією працівника Управління, ніякі ремонти не проводилися, щоб зменшити його вартість. Проведена через три місяці нова оцінка вартості орендованого приміщення склала 15 527,00 грн. порівняно з вартістю на момент прийняття його в орендне користування 129 810,00 грн., і така була під силу Спілці її оплатити. Вважає, що спірний договір оренди є, відповідно до ст. 634 Цивільного кодексу України, договором приєднання, а тому ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" не могла вносити зміни при його укладенні. Просить в позові відмовити.

На обґрунтування зустрічних позовних вимоги про зобов`язання Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради виконати умови п.1.4 договору оренди, а саме визначити вид ремонту, якого потребує передане в оренду ТОГО "Успіх" нежитлове приміщення та привести його в стан придатний до використання за призначенням: під розміщення громадської організації інвалідів, керівник ОСОБА_2 посилається на те, що умовами договору оренди та актом-приймання передачі не передбачено обов'язку ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" проводити капітальний ремонт приміщення або термінів проведення будь-яких ремонтних робіт, а тому такі можуть бути здійснені протягом терміну дії договору. Пояснив, що про стан приміщення йому не було відомо, оскільки акт приймання-передачі підписав в Управлінні, а тому приміщення оглянув лише ззовні, оскільки доступ в приміщення був заблокований, а ключі при його передачі не передавались. Повідомив суду, що громадська організація неодноразово зверталась до Управління для надання дозволу проведення ремонту, на що отримувала відмову, що підтверджується листом до Тернопільської міської ради та Управління №159 від 23.02.2017р. та листом до міського голови м. Тернополя №161 від 14.04.2017р. Вважає, що Управління ухилилось від врегулювання питання проведення ремонту в орендованому приміщенні, а тому дане питання необхідно вирішити у судовому порядку.

Щодо нікчемності пункту 1.5 Договору оренди в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 Договору оренди та застосування до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності, представники спілки просять суд звернути увагу на наступне: - договір оренди не зареєстрований у встановленому законом порядку, а тому умова договору щодо плати за земельну ділянку є нікчемною; - земельна ділянка під орендованим приміщенням не сформована (не має визначених меж, кадастрового номера, не зареєстрована в Державному земельному кадастрі, в Державному реєстрі речових прав) та не передана ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" у користування; - Управління по даний час не виготовило проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею до 0,0848 га для обслуговування нежитлової будівлі за адресою вул. В. Стуса, 4, площею 61,1 кв.м. в м. Тернополі. Просить задовольнити зустрічний позов.

Представник Управління заперечила проти зустрічних позовних вимог, посилаючись на зміст п.5.16 Договору, яким зобов`язано ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" проводити, в т.ч. інші ремонти (до яких входить і капітальний). Пояснила, що договір оренди складений на підставі типового договору, умовою якого є плата за землю та який затверджений рішенням сесії Тернопільської міської ради, а тому його положення відповідають чинному законодавству України та не можуть бути визнані нікчемними. Щодо плати за землю, зазначила, що Управління не є отримувачем плати за земельну ділянку, а кошти перераховуються Тернопільській міській раді. Звернула увагу суду на те, що представники ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" переплутали договір оренди землі та договір оренди нерухомого приміщення, оскільки Управління передало в оренду не земельну ділянку, а приміщення, а тому вимоги до Управління щодо стягнення сплаченої плати за землю є безпідставними. Зауважила, що договір оренди нерухомого приміщення, відповідно до ст. 794 ЦК України, підлягає державній реєстрації тільки якщо він укладений більш ніж на 3 роки, тоді як спірний договір укладений на 35 місяців і 14 днів (з 18.04.2016р. по 31.03.2019р.). Просить у зустрічному позові відмовити.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши в процесі розгляду справи пояснення представників сторін, судом встановлено:

- між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради, а управління обліку та контролю за використанням комунального майна, як уповноважений орган по укладенню договорів оренди в особі начальника управління ОСОБА_3, який діяв на підставі Положення про Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради, затвердженого рішенням Тернопільської міської ради № 6/21/24 від 17.05.2012р. (далі Орендодавець) та Тернопільською обласною громадською організацією "Спілка інвалідів спорту "Успіх", в особі голови ОСОБА_2, який діяв на підставі Статуту (далі Орендар), укладено 18.04.2016р. Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності №10009, відповідно до умов якого сторони взяли на себе зобовязання:

- Орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету міської ради №66 від 27.01.2016р. передає, а Орендар 18.04.2016р. приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення комунальної власності площею 61,1 кв. м., розміщене за адресою м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4, на першому поверсі, що знаходиться на балансі Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість майна / актом оцінки станом на 30.11.2015р. і становить 129 810, 00 грн. без ПДВ для використання під розміщення громадської організації інвалідів, що не здійснює підприємницької діяльності (п. 1.1 Договору);

- стан майна на момент укладення договору (потребує / не потребує поточного або капітального чи поточного і капітального ремонту) визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком Орендодавця і Орендаря (п. 1.4 Договору );

- одночасно з правом оренди приміщення Орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі, без визначення меж земельної ділянки на місцевості (п. 1.5 Договору);

- згідно п.п. 2.1, 2.2 Договору, Орендар вступає у строкове платне користування майном одночасно із підписанням сторонами договору та акту приймання передачі майна, при цьому, передача майна в оренду не тягне за собою виникнення у Орендаря права власності на це майно, так як власником майна залишається міська рада;

- Орендар вносить орендну плату у розмірі та порядку встановленому п.3 Договору на рахунок Управління в строк до 15 числа наступного місяця із розрахунку: за перший місяць оренди (березень 2016р.) 110,57 грн. та 22,1 ПДВ, в подальшому місячна орендна плата коригується на індекс інфляції;

- відносини між сторонами договору припиняються з дати зазначеної в Договорі оренди та акті передачі приймання орендованого майна від Орендаря до Орендодавця (п. 2.7 Договору);

- плата за користування земельною ділянкою є складовою плати, яка справляється з Орендаря. Плата за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться орендоване майно, а також за користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості, вноситься Орендарем щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця у грошовій формі, з врахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки землі: - для юридичних осіб: - на рахунок місцевого бюджету №0002 в Управлінні Державної казначейської служби у Тернопільській області, МФО 838012, код ЗКПО 23588119, по коду бюджетної класифікації України 13050200 "Орендна плата за землю з юридичних осіб" (п.п. 4.1.-4.2 Договору);

- щомісячний розмір плати за користування земельною ділянкою становить 559,23 грн. та може переглядатися у разі зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, в тому числі внаслідок зміни ставок орендної плати за землю (п.п. 4.3-4.4. Договору);

- відповідно до п.п. 5.8, 5.13, 5.16, 5.18 умов договору оренди, Орендар зобовязався:

- своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату за користування майном та плату за користування земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, також за право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості; забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки; - за власні кошти проводити поточний ремонт приміщень, фасаду приміщень будинку, обладнання, інвентаря, інженерних мереж, та благоустрій прилеглої території, яка визначена для обслуговування орендованого приміщення, підтримувати її в належному стані; - своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна за письмовим погодженням органу уповноваженого управляти відповідним майном (ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов'язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень);

- у разі припинення або розірвання договору в 10-ти денний термін повернути Орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, разом з отриманим обладнанням та інвентарем і зі всіма зробленими у ньому невід'ємними поліпшеннями, відшкодувати Орендодавцеві збитки, у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини Орендаря та сплатити орендну плату відповідно до умов договору;

- відповідно до п. 10.1 умов договору оренди, такий укладено строком на 35 місяців і 14 днів і діє з 18.04.2016р. по 31.03.2019р.

- за ініціативою однієї із сторін договір може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадку передбачених законодавством (п. 10.5 Договору);

- невиконання п.п. 1.2, 5.1, 5.3, 5.4, 5.5, 5.6, 5.7, 5.11, 5.15, 5.16 умов договору, а також невнесення плати за землю протягом трьох місяців від дня закінчення терміну платежу є підставою для дострокового розірвання договору або його не продовження на новий термін (п. 12.2 Договору).

Згідно Висновку про вартість майна нежитлової будівлі загальною площею 61,1 м. кв., що знаходиться за адресою: м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 від 15.04.2016р., на момент укладення договору величина ринкової вартості обєкту оцінки становила 129 810,00 грн.

Факт передачі відповідачеві приміщення площею 61,1 кв.м. за адресою м. Тернопіль, вул. Василя Стуса, 4 підтверджується ОСОБА_4 передавання нежитлових приміщень в оренду від 18.04.2016р., який підписаний представниками сторін без будь-яких зауважень чи заперечень.

ОСОБА_4 обстеження нежитлової будівлі за адресою вул. В. Стуса, 4 від 01.12.2016р., підписаного односторонньо представниками Орендодавця, що орендована будівля знаходиться в занедбаному стані, ремонтні роботи не проводилися та орендарем не використовується стало підставою для звернення Управління до ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" з претензією №1002/9-у від 22.12.2016р. про приведення орендованого майна в термін до 31.03.2017р. в належний технічний, санітарний та протипожежний стан у відповідності до умов договору оренди та чинного законодавства.

ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" звернулася із заявою №161 від 14.04.2017р. до міського голови ОСОБА_5, у якій просила надати згоду на здійснення поліпшень орендованого майна за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4, літ Б шляхом проведення капітального ремонту та узгодження вартості витрат на проведення капітального ремонту, у відповідь на яку Виконавчий комітет Тернопільської міської ради повідомив громадську організацію про звернення із позовом до суду для розірвання договору оренду, у звязку із порушенням останньою договірних зобовязань щодо своєчасного проведення поточного та інших видів ремонту орендованого майна згідно п. 5.16 договору та невиконанням вимог претензії від 22.12.2016р. №1002/9-у.

Актом обстеження орендованих нежитлових приміщень будівлі за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 від 16.05.2017р., підписаного односторонньо представниками Орендодавця, встановлено, що стан приміщень занедбаний, нежитлові приміщення у відповідності до умов договору Орендарем не використовуються і статутна діяльність в приміщеннях громадською організацією не проводиться. Ремонтні роботи в приміщеннях Орендарем не проводились і не проводяться, що зумовлює погіршення технічного стану будівлі в цілому та її руйнування. Це стало підставою для звернення позивача до суду з позовом про дострокове розірвання договору.

Листом від 08.06.2017р. №420/9-у Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради повідомило ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" про здійснення 20.06.2017р. чергового обстеження орендованого майна за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4. із проханням забезпечити присутність представника громадської організації, який отриманний останньою 12.06.2017р., що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення.

Актом обстеження орендованих нежитлових приміщень будівлі за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 від 20.06.2017р., підписаного представниками Орендодавця, зафіксовано стан приміщення станом на день його огляду: стан приміщення занедбаний, ремонтні роботи орендарем не проводились і не проводяться, що зумовлює погіршення технічного стану будівлі в цілому та її руйнування.

Суд, на підставі ст. 43 ГПК України, оцінивши подані сторонами докази та наведені в обґрунтування своїх вимог та заперечень доводи, прийшов до висновку, що первісні позовні вимоги підлягають до задоволення.

При цьому, суд виходив із наступного:

- порядок укладення, зміни, припинення та виконання договору оренди комунального майна, який за своєю правовою природою є договором майнового найму, регулюється нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (далі Закон України), Цивільного кодексу України (далі ЦК) та Господарського кодексу України (далі ГК);

- згідно ст.ст. 626, 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків, при цьому, сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначені умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;

- договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, якими є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом (ч. 1 ст. 638, ч. 1 ст. 639 ЦК України);

- відповідно до ч.ч. 2, 3 ст.10 Закону України, який є спеціальним щодо орендних правовідносин, укладений сторонами договір оренди комунального майна в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди майна, що перебуває у комунальній власності, затверджують органи місцевого самоврядування, при цьому, за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Рішенням Тернопільської міської ради від 20.06.2011р. №5/9/14 "Про удосконалення порядку оренди майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Тернополя" затверджено Типовий договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності, умовам якого відповідають умови Договору оренди укладеного між сторонами.

Відповідно до статті 759 ЦК, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 283 ГК визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 526, 527 ЦК, сторони повинні належним чином та в установлений договором чи законом строк виконувати взяті зобовязання.

Основним обовязком орендаря, згідно ст. 18 Закону України, є використання майна за цільовим призначенням, якщо така умова передбачена договором, та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

На Орендодавця, згідно ч. 4 ст. 13 Закону України, покладено обовязок передати Орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Щодо здійснення поточного та капітального ремонтів орендованого приміщення переданого в оренду, то згідно ст.18-1 Закону України, поточний ремонт майна проводиться орендарем за його рахунок, а капітальний ремонт майна, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок якщо інше не встановлено договором. У разі,якщо якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Умовами Типового договору та Договору оренди (п.п. 5.8-5.16) встановлено обовязок орендаря здійснювати поточні та інші ремонти приміщень.

Отже, із змісту норм Закону України, Типового договору та Договору оренди, укладеного між сторонами, випливає, що використання комунального майна та своєчасність здійснення орендарем за свій рахунок ремонтів з ціллю використання майна за призначенням та забезпечення збереження майна та запобігання його пошкодження, покладається на орендаря (саме орендар зацікавлений у використанні майна) з моменту підписання договору та акту приймання передачі майна, оскільки такі роботи проводяться після передачі майна в оренду та за ініціативою орендаря.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК, договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 ГК.

При цьому, повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 ЦК, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 26 Закону України, одностороння відмова від договору оренди не допускається, а на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 783 ЦК визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно ч. 1 ст. 27 Закону України, у разі розірвання договору оренди, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до положень ст. 795 ЦК, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Згідно ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Проте, згідно вимог, встановлених ст. 614 ЦК, особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

Відповідно до ст.ст.32-34 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Матеріалами справи підтверджено:

- Орендар був обізнаний про незадовільний стан об'єкта оренди до моменту підписання спірного договору, про що свідчать заяви ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" підписані його керівником (ОСОБА_2) до міського голови ОСОБА_5 №б/н б/д (вх. №2549/1/15/15-10 від 21.10.2015р.), №25 від 02.11.2015р. та 10.12.2015р., в яких зазначено, що спілка просить надати в оренду саме приміщення по вул. В. Стуса, 4, надавши фотографії спірного нежитлового приміщення, а отже надала згоду на його оренду. При цьому, будь-яких застережень щодо необхідності проведення власником приміщення (міська рада) його ремонту, зміст заяв не містять;

- про незадовільний стан орендованого майна та необхідність проведення Орендарем за свій рахунок поточного ремонту орендованих приміщень зазначено в п.5.13 Договору оренди та акті передавання нежитлових приміщень від 18.04.2016р., який підписаний представниками сторін (з боку орендаря його керівником ОСОБА_2М.) без будь-яких зауважень чи заперечень щодо зобовязання однієї із сторін договору провести капітальний ремонт, а отже прийняття орендарем нежитлового приміщення в користування свідчить про узгодження з орендодавцем умови договору щодо необхідності проведення поточного ремонту переданого майна. Слід зазначити, що зі змісту ч. 3 ст. 18 -1 Закону України випливає, що необхідність проведення визначення такого ремонту покладено на орендаря, оскільки саме він має визначити, що не здійснення капітального ремонту майна перешкоджає його використанню відповідно до його цільового призначення. У разі проведення капітального ремонту орендодавцем, орендар має звільнити приміщення на час проведення капітального ремонту відповідно до п.5.15 Договору оренди, який кореспондується із розясненням Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003р. №7/7-401 (наданий відповідачем). Матеріалами справи не встановлено звернення орендаря до орендодавця про необхідність здійснення капітального ремонту переданого в оренду майна, а підтверджено звернення із заявою про надання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна, порядок узгодження яких встановлено п.5.18 Договору оренди;

- Орендарем, в порушення умов договору оренди, в період з квітня 2016р. і до розгляду спору судом, не проводилися будь-які ремонтні роботи в орендованому приміщенні, про що свідчать акти обстеження орендованих нежитлових приміщень будівлі за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 від 01.12.2016р., 16.05.2017р., 20.06.2017р., претензія з вимогою проведення поточного ремонту приміщення від 22.12.2016р., і даний факт не заперечується відповідачем;

- доказом того, що Орендар не мав дійсного наміру виконувати умови договору оренди щодо здійснення будь-яких ремонтних робіт щодо об'єкту оренди та використовувати його за цільовим призначенням під розміщення громадської організації, є пояснення надані суду керівником Спілки ОСОБА_2 у судовому засіданні 17.07.2017р., про що свідчить протокол судового засідання від 17.07.2017р., згідно яких причиною не проведення ремонтних робіт стало те, що громадська організація мала намір викупити приміщення, а тому ніякі ремонтні роботи не планувала проводити щоб зменшити його вартість шляхом проведення його оцінки через певний час;

- відповідно до Висновку експерта про визначення ринкової вартості нежитлових приміщень від 18.01.2017р., проведена ФОП ОСОБА_6 на замовлення ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх", ринкова вартість приміщення за адресою вул. В. Стуса, 4, літ. Б, м. Тернопіль площею 61,1 кв.м., станом на 30.12.2016р. склала 15 527,00 грн. без ПДВ., і така сума, за поясненням керівника, була під силу громадській організації, щоб викупити орендоване приміщення. Отже, експертним висновком підтверджено, що в результаті не проведення Орендарем ремонту приміщення його вартість зменшилася із 129 810,00 грн. (згідно висновку про вартість майна від 15.04.2016р. експертна ринкова вартість майна станом на 30.11.2015р.) до 15 527,00 грн. (станом на 30.12.2016р.).

Підтвердженням того, що Спілка не планувала здійснювати ремонт приміщення та використовувати його для розміщення організації, а ціллю оренди була тільки земельна ділянка розміщена під будівлею, випливає із переписки Спілки із міською радою щодо необхідності закріплення за Спілкою земельної ділянки необхідної для обслуговування приміщення та укладення договору оренди землі. Так, у відповідь на заяву Спілки від 15.11.2016р. вжиття заходів по виготовленню проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,0848 га для обслуговування нежитлової будівлі за адресою вул. Стуса, 4 переданої в користування по Договору оренди, Виконавчий комітет Тернопільської міської ради листом від 01.12.2016р. повідомив, що земельна ділянка зазначеної площі по проекту землеустрою виділяється тільки для обслуговування орендованого приміщення та не надає право громадській організації використовувати її в цілях містобудування чи освоєння її в інший спосіб. Тобто, з листа випливає, що ціллю укладення Договору оренди з боку спілки не був обєкт оренди, а земельна ділянка площею 0.0848 га, дозвіл на розроблення проекту землеустрою якої в постійне користування для обслуговування нежитлової будівлі надано рішенням міської ради від 24.12.2013р. №6/42/67.

При таких обставинах, позивач довів невиконання відповідачем умов договору оренди щодо належного використання орендованого майна, а тому вимоги позивача за первісним позовом про дострокове розірвання договору оренди та зобовязання відповідача за первісним позовом звільнити та повернути орендоване майно підлягають до задоволення як обґрунтовано заявлені та не спростовані відповідачем належними та допустимими доказами.

Доводи відповідача щодо причин не проведення ремонту та не користування приміщенням, судом відхиляються як такі, що не відповідають нормам чинного законодавства та не підтверджують відсутність його вини щодо нездійснення ремонту приміщення, тим самим не спростовують того, що його поведінка є такою, що створює загрозу пошкодження майна.

У вимогах позивача за зустрічним позовом відмовляється, оскільки такі є похідними від первісного позову.

Разом з тим, суд звертає увагу позивача за зустрічним позовом, що його вимоги не відповідають чинному законодавству та є помилковими, а саме:

1/ щодо зобовязання здійснити капітальний ремонт приміщень та привести їх у належний для використання стан, то спростування даних вимог викладено при вирішенні первісного позову;

2/ щодо нікчемності п.1.5 Договору оренди в частині передачі в оренду земельної ділянки "без визначення меж земельної ділянки на місцевості" та пунктів 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 5.3 Договору оренди, які стосуються плати за користування земельною ділянкою, на якій знаходиться обєкт оренди та земельною ділянкою необхідною для його обслуговування та застосування до нікчемних положень правочину наслідки їх недійсності, суд зазначає наступне:

- відповідно до п.1.5 Договору оренди майна, Орендарю надано право користування земельною ділянкою під будовою та необхідною для її обслуговування без визначення меж земельної ділянки, при цьому земельна ділянка не передавалася в оренду згідно законодавства, яке регулює земельні правовідносини;

- посилання на те, що договір оренди не зареєстрований в установленому порядку, а отже не є вчиненим, спростовується ст. 794 ЦК, згідно якої право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності №10009 від 18.04.2016р. укладено строком на 35 місяців і 14 днів (з 18.04.2016р. по 31.03.2019р.), тобто менше ніж три роки, а тому не підлягав державній реєстрації;

- згідно ст. 796 ЦК України, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві, а у разі, коли розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Передбачене статтею 796 ЦК України право користування наймача земельною ділянкою виникає з договору найму будівлі у межах правовідносин з наймодавцем та не потребує державної реєстрації. При цьому, наймач не набуває статусу суб'єкта земельних відносин в розумінні Земельного кодексу України (правова позиція, викладена у постанові Вищого господарського суду України від 12.08.2014р., справа №904/9175/13);

- плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (стаття 797 ЦК України);

- плата за користування земельною ділянкою площею 0,0848 га визначена орендарю на підставі: - рішення Виконавчого комітету Тернопільської міської ради №19 від 26.01.2005р., яким затверджено "Порядок оформлення плати за користування земельними ділянками, які визначені для обслуговування орендованих та власних будівель, споруд, нежитлових приміщень, що перебувають у спільній частковій власності (за користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також за право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, без визначення меж земельної ділянки на місцевості)", на підставі якого в договір оренди включені пункти щодо плати за користування земельною ділянкою, на якій розміщено обєкт оренди; - рішення Виконавчого комітету Тернопільської міської ради №66 від 27.01.2016р. "Про надання в оренду майна комунальної власності", згідно якого КП "Земельно-кадастрове бюро" виготовлено Довідку про грошову оцінку земельної ділянки та Довідку про місячний розрахунок плати за землю, згідно якої розмір такої становив 559,23 грн., що передбачено п.4.3 договору оренди та такі довідки подавалися ТОГО "Спілка інвалідів спорту "Успіх" до заяви від 18.04.2016р. про укладення договору оренди нерухомого майна, та сплачувалися дані платежі протягом терміну оренди.

Отже, позивач за первісним позовом не довів невідповідність Договору оренди комунального майна нормам чинного законодавства.

Судовий збір покладається на відповідача за первісним позовом, на підставі ст. 49 ГПК України.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 82, 84 ГПК України, Господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Первісний позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди №10009 від 18.04.2016р., укладений між Виконавчим комітетом Тернопільської міської ради, від імені якої діє Управління обліку та контролю за використанням комунального майна, як уповноважений орган по укладенню договорів оренди та Тернопільською обласною громадською організацією "Спілка інвалідів спорту "Успіх".

3. Зобовязати Тернопільську обласну громадську організацію "Спілка інвалідів спорту "Успіх" звільнити окреме індивідуально визначене майно комунальної власності нежитлове приміщення будівлі літери "Б" площею 61,10 кв.м. розміщене за адресою м. Тернопіль, вул. В. Стуса, 4 та передати його по акту прийому-передачі Управлінню обліку та контролю за використанням комунального майна протягом тридцяти днів з дня набрання рішенням законної сили.

4. Стягнути з Тернопільської обласної громадської організації "Спілка інвалідів спорту "Успіх" (АДРЕСА_1, Тернопіль, Тернопільська область, 46001, ідентифікаційний код - 37943968) на користь Управління обліку та контролю за використанням комунального майна Тернопільської міської ради (бул. Шевченка, 21, Тернопіль, Тернопільська область, 46001, ідентифікаційний код 37519833) 3 200 (три тисячі двісті) грн. 00 коп. судового збору.

5. В зустрічному позові відмовити.

На рішення суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня підписання рішення, через місцевий господарський суд.

Повне рішення складено "17" серпня 2017р.

Суддя М.С. Стадник