ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 серпня 2017 року Справа № 922/3024/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П.- головуючого (доповідача),
Алєєвої І.В., Дроботової Т.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Харківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 31.01.2017
у справі№922/3024/16 Господарського суду Харківської області
за позовомКооперативу автогаражів "Харків"
доХарківської міської ради
пророзірвання договору
У судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: не з'явилися;

від відповідача: не з'явилися;

В С Т А Н О В И В:

Кооператив автогаражів "Харків" (далі - позивач, Кооператив) звернувся з позовом до Харківської міської ради (далі - відповідач), у якому просив суд розірвати укладений між сторонами договір оренди землі від 26.12.2006, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах 13.03.2007 за №17 на користування земельною ділянкою кадастровий №:06:010:0009, розташованої за адресою: вул. Ньютона у м. Харкові.

В обґрунтування своїх вимог позивач, керуючись приписами ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст. 377, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. 19-1 Закону України "Про кооперацію", п. 40 договору оренди землі від 26.12.2006, вказував, що листом-пропозицією від 25.06.2016 добровільно відмовився від права користування орендованою земельною ділянкою, оскільки фактичне користування нею та зведеними на ній гаражними боксами здійснюють більше 90% нових власників - фізичних осіб (в тому числі які на даний час не є членами гаражного кооперативу). Тому позивач вважав, що наявні правові підстави для дострокового розірвання договору оренди землі, у зв'язку зі зміною власника об'єктів нерухомого майна.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.10.2016 року у позові відмовлено повністю. Суд першої інстанції, посилаючись на приписи ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 116, 124 Земельного кодексу України, виходив з того, що позивачем не дотримано положень Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012, щодо розірвання спірного договору, у зв'язку з чим дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову. Крім того, при визначені правового статусу гаражних боксів суд визнав, що гаражні бокси не є житловим будинком, будівлею чи спорудою, а тому не підпадають під об'єкти нерухомого майна, передбаченого ст. 120 Земельного кодексу України.

Харківський апеляційний господарський суд, постановою від 31.01.2017, перевірене рішення місцевого суду скасував, позов задовольнив. Апеляційна інстанція, керуючись, зокрема, положеннями ст. ст.120, 141 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", виходила з того, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеними на ній будівлями наразі здійснюють її нові власники, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою.

Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду з касаційною скаргою, у якій просить постанову у справі скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції. Скаржник посилається на порушення апеляційним судом ст.120 ЗК України, оскільки перехід права власності до фізичних осіб на 83 гаражні бокси (згідно наявної в матеріалах справи інформаційної довідки №50288514 від 19.12.2015), які розташовані в будівлі, що експлуатується всіма членами Кооперативу, не є підставою для розірвання спірного договору оренди земельної ділянки. При цьому, гаражні бокси, на думку скаржника, не є тими об'єктами нерухомості, що підпадають під правове регулювання ст.120 названого Кодексу. Також скаржник наголошує, що апеляційний суд дійшов помилкового висновку про неналежне відправлення відповіді позивачу, оскільки надіслання вказаної відповіді було здійснено відповідно до встановленого Харківською міською радою порядку відправки вихідної кореспонденції простим поштовим відправленням.

Відзив на касаційну скаргу судом не отримано.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваної постанови, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити, враховуючи наступне.

З матеріалів справи слідує, що 26.12.2006 на підставі рішення ХLIV сесії Харківської міської ради від 23.12.2005 № 257/05 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" Кооперативу автогаражів "Харків" надано в оренду земельну ділянку на вул. Ньютона, 94 у м. Харкові загальною площею 2,7557 та строком до 01.06.2030.

На підставі вказаного рішення, між Харківською міською радою, як орендодавцем та Кооперативом автогаражів "Харків" - як орендарем, було укладено спірний договір оренди землі (надалі-Договір).

Згідно пункту 15 Договору, земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування колективних гаражів.

Пунктом 16 Договору встановлено цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Підставою позовних вимог визначено те, що деякі фізичні особи набули право власності на гаражні бокси, розташовані на орендованій земельній ділянці, тому до них, на думку позивача, перейшло й право користування земельними ділянками під ними в силу приписів ст.120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", а скільки Харківською міською радою Харківської області не розірвано договір за заявою позивача від 25.06.2016, то такий договір повинен бути розірвано в судовому порядку.

Відповідно до пунктів 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 3 статті 31 Закону України "Про оренду землі" також унормовано, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено порядок зміни та розірвання господарських договорів, зокрема, частиною 2 вказаної статті передбачено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частиною першої статті 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Крім того, зазначено, що договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до ч. 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Вищезазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об'єкт розташований. Отже, визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Поряд з цим, приймаючи рішення у даній справі про відмову у позові, суд першої інстанції законно виходив з того, що згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна №50288514 від 19.12.2015, право приватної власності фізичних осіб на гаражні бокси було оформлено ще до укладання спірного договору оренди землі між позивачем та Харківською міською радою у 2007 році.

Водночас того, що ці фізичні особи не є членами Кооперативу автогаражів "Харків" не встановлено в ході розгляду даного спору. Не спростовано цього і апеляційним судом.

Посилання позивача на приватизацію майже 90% гаражних боксів не підтверджені матеріалами справи, зокрема вищезазначеною інформаційною довідкою, з якої вбачається, та зазначено апеляційним судом в тексті оскаржуваної постанови, що приватизацію здійснено щодо 83 з 703 гаражних боксів.

Оскільки в Кооперативі автогаражів "Харків" гаражні бокси розташовані в нежитлових будівлях, які є окремими об'єктами нерухомого майна та під які виділялася спірна земельна ділянка, перехід права власності на окремі гаражні бокси, що розташовані в цих будівлях, не позбавляє позивача можливості здійснювати його статутну діяльність направлену на обслуговування загального та неподільного майна кооперативу до якого відносяться вищевказані будівлі та використовувати земельну ділянку, яка є об'єктом оренди і має єдиний кадастровий номер, та не підлягає поділу на частини під кожен бокс, що міститься в певній будівлі.

Доказів формування нових земельних ділянок під приватизованими боксами, з врахуванням того, що кожен з них є частиною певної будівлі, та присвоєння їм окремих кадастрових номерів, матеріали справи не містять.

За таких обставин висновки апеляційного суду про підставність визнання спірного договору оренди розірваним через часткову приватизацію гаражних боксів, касаційна інстанція визнає помилковими, оскільки орендарем за спірним договором є Кооператив автогаражів "Харків", тобто всі члени вказаного кооперативу спільно використовують, як земельну ділянку виділену для обслуговування гаражів, так і окремо кожен свій бокс, що міститься в певній єдиній будівлі, розміщеній на цій ділянці.

Відтак, припинення дії спірного правочину та переукладання договорів оренди з кожним з членів кооперативу, що не приватизували гаражні бокси не сприятиме їх належному правокористуванню, оскільки позбавить права оренди всієї ділянки під Кооперативом, на якій міститься не тільки бокси, а й під'їзні дороги до них, певна система охорони території та майна Кооперативу, інша територія, необхідна всім членам кооперативу для їх вільного користування автогаражами.

Як наслідок, твердження суду апеляційної інстанції, що правовідносини сторін у даній справі підпадають під правове регулювання ст. 120 Земельного кодексу України, колегія визнає неспроможними.

Поряд з цим, місцевим судом вірно враховано, що частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України унормовано, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Пунктом 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин належить до виключної компетенції міської ради та проходить на її пленарних засіданнях.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (далі - Порядок).

Зазначений Порядок визначає єдині умови оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, розроблений з метою удосконалення порядку оформлення договорів оренди землі з урахуванням змін діючого законодавства та збільшення надходжень до бюджетів від орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Харкова, а також передбачає процедуру припинення права оренди земельної ділянки.

Відповідно п. 23 Порядку, підставою для припинення договору оренди землі є зокрема набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Згідно з п. 25 вказаного Порядку дострокове розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, як за ініціативою орендаря, так і за ініціативою орендодавця, оформлюється на підставі відповідного рішення Харківської міської ради угодою про розірвання договору оренди землі згідно із затвердженою формою.

Пунктом 25.1 Порядку передбачено, що в разі, якщо орендар має намір достроково розірвати договір за взаємною згодою сторін, він повинен звернутися із заявою на ім'я міського голови про дострокове розірвання договору оренди землі. До заяви орендар зобов'язаний додати необхідні документи, серед яких зокрема довідка ДПІ щодо відсутності заборгованості за орендну плату (дійсну на дату пред'явлення).

Місцевим судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що позивачем 25.06.2016 направлено лист-пропозицію на адресу Харківської міської ради про розірвання спірного договору оренди землі у зв'язку зі зміною власника об'єктів нерухомого майна та надав на розгляд та підписання три примірника угоди про розірвання договору оренди землі.

Заяву Голови правління Кооперативу автогаражів "Харків" від 25.06.2016 було розглянуто та направлено відповідь від 08.07.2016 №5113/0/225-16, у якій запропоновано звернутися до Департаменту земельних відносин Харківської міської ради у дні прийому, для уточнення питання та одержання роз'яснень щодо припинення права користування земельної ділянки.

Проте, пропозицію виконавчого органу Харківської міської ради представниками Кооперативу автогаражів "Харків" було проігноровано, пакету документів, передбаченого Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, з метою оформлення угоди про розірвання вищевказаного договору оренди, від Кооперативу автогаражів "Харків" до Харківської міської ради не надходило.

Висновки суду апеляційної інстанції про те, що журнал реєстрації вихідної кореспонденції відповідача не є належним і допустимим доказом направлення поштової кореспонденції позивачу колегія вважає неспроможними, оскільки такі докази, а саме реєстраційно - контрольна картка вх.№12027/0/3-16 від 02.07.2016, надані відповідачем разом з відзивом на апеляційну скаргу. Проте судом в порядку приписів ч.1 ст.101 Господарського процесуального кодексу України не обґрунтовано підстав прийняття та оцінки вказаних доказів на стадії апеляційного провадження, як і не зазначено які саме причини неподання цих доказів до суду першої інстанції визнано апеляційним судом поважними.

З огляду на викладене, доводи касаційної скарги знайшли своє часткове підтвердження матеріалами справи.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що апеляційним господарським судом при вирішенні даного спору були неправильно застосовані норми матеріального та порушені норми процесуального права, що є підставою для скасування оскаржуваної постанови із залишенням рішення місцевого господарського суду в силі, оскільки воно відповідає чинному законодавству України та обставинам справи.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 31.01.2017 у справі 922/3024/16 скасувати.

Рішення Господарського суду Харківської області від 25.10.2016 року залишити в силі.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: І.В. Алєєва

Т.Б. Дроботова