ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" серпня 2017 р.Справа № 922/2048/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Пунтус Д.А.

розглянувши справу

за позовом ФОП ОСОБА_2, м. Харків
до Регіонального відділення фонду державного майна по Харківській області 3-я особа - Харківський Національний університет радіоелектроніки
про внесення змін до договору оренди державного майна
за участю сторін:

позивача - ОСОБА_1

відповідача -Смірнова О.В.

третя особа - Чулков Д.І.

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_2, м. Харків (надалі - позивач) звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до відповідача - Регіонального відділення фонду державного майна по Харківській області про внесення змін до п. 10.1 Розділу 10 «Строк чинності, умови зміни і припинення Договору» Договору оренди №5224-Н від 01.07.2012 р., виклавши його в такій редакції: «Цей договір продовжено на 1 (один) рік, тобто до 01.07.2018 р.».

В обґрунтування позовних вимог, позивач посилається на п.п. 10.4 Договору № 5224-Н оренди від 01.07.2012 року , який передбачає, що зміни до умов Договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін; зміни, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Ухвалою суду від 20.06.2017 р. прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 03.07.2017 р. о 10:45.

Представником відповідача, через канцелярію господарського суду 30.06.2017 р. за вх. № 21433, було надано відзив на позовну заяву про внесення змін до договору оренди державного майна. Відповідач вказував, що в результаті проведеного 25.05.2017 р. огляду об'єкту оренди було встановлено зміну об'єкту оренди (відсутня кімната №Д-19), що є порушенням істотних умов договору оренди. Вбачаючи суттєві порушення орендарем умов договору оренди Регіональним відділенням було прийнято рішення про припинення дії договору оренди №5224-Н від 01.07.2012 р.

Ухвалою від 03.07.2017 р. розгляд справи було відкладено у зв'язку з необхідністю отримання та дослідження додаткових доказів по справі.

17.07.2017 р. представником відповідача, через канцелярію господарського суду за вх. № 22918, було надано письмові пояснення по справі в яких зазначалося, що актом №190/17 контролю по виконанню умов договору оренди №5224-Н від 01.07.2012 року було зафіксовано невиконання орендарем п. 5.8 договору оренди про страхування орендованого майна на суму його вартості на користь балансоутримувача, оскільки в Регіональному відділенні відсутня копія договору страхування. Останній договір добровільного страхування майна був укладений між ФОП ОСОБА_2 та ПАТ «Українська пожежно-страхова компанія» строком з 15.07.2013 р. по 14.07.2014 р.

Ухвалою від 17.07.2017 р. розгляд справи було відкладено на 31.07.2017 р. до 10:15 та зобов'язано позивача - надати докази продовження дії договору після 01.07.2017 р., докази належного виконання п. 5.8 договору оренди №5224-Н від 01.07.2012 р. та пояснення по використанню нежитлового приміщення - кім. №№Д-25, Д-26, Д-27 на першому поверсі 4-поверхового навчального корпусу літ Д-4, докази здійснення страхування орендованого майна, відповідача - докази розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 5224-Н від 01.07.2012 року, докази відсутності кімнати за № Д-19.

31.07.2017 року позивач надав копію квитанції про сплату орендних платежів, копії договорів добровільного страхування майна №041231, серія 212/01 №258-12, серія 212/01 № 80-15, серія 212/01 № 96-16.

Після оголошеної перерви в судовому засіданні з 31.07.2017 року по 08.09.2017 року в призначеному судовому засіданні представник позивача повністю підтримав доводи, викладені в позовній заяві та просив позов задовольнити їх у повному обсязі.

Відповідач проти позовних вимог заперечував, просив суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Третя особа - Харківський національний університет просить суд позовні вимоги задовольнити , про що докладніше викладено у пояснення сторони ( а.с.100-106).

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для підготовки і подання доказів, викладення своїх доводів та обґрунтувань, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, закріплені п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, ст. 4-3 та ст. 33 ГПК України, суд вважає, що господарським судом в межах наданих йому повноважень створені усі належні умови для учасників судового розгляду.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані сторонами докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

Предметом даного спору є внесення змін до пункту 10.1 Розділу 10 "Строк чинності , умови зміни і припинення договору" Договору оренди № 5224-Н від 01.07.2012 року, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Харківській області, ідентифікаційний , місцезнаходження якого: 61024, м. Харків, -24, вул. Гуданова та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 ідентифікаційний код НОМЕР_1, місцезнаходження якого : 61170, АДРЕСА_1, виклавши його в наступній редакції: "Цей договір продовжено на 1 рік ( один ) рік, тобто до 01.07.2018 року.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені статтею 764 Цивільного кодексу України та статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Так, відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Так, між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Харківській області (надалі - орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (орендар), на підставі Протоколу №3 від 13.06.2012 р. відкритого засідання конкурсної комісії щодо проведення конкурсу, з використанням відкритості пропонування розміру орендної плати за принципом аукціону, було укладено договір №5224-Н від 01.07.2012 р. (надалі - Договір).

За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно: частина вестибюлю - кім. №д-19 на першому поверсі чотирьох поверхового учбового корпусу (Інв. №70994, Літ. Д-4, пам'ятка архітектури, (майно), загальною площею 26,0 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2, що знаходиться на балансі Харківського національного університету радіоелектроніки (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 18.01.2012 р. і становить 156200,00 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення буфету, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи в навчальному закладі.

Згідно п. 3.1 Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. №786, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - травень 2012 р. - 525,00 грн. (згідно Додатку №2).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п.3.3 Договору).

Відповідно до п.3.6 орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісячно, до 12 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до діючої Методики, у співвідношенні:

- безпосередньо до державного бюджету на рахунки, визначені фінансовими органами - у розмірі 50%;

- на рахунок, визначений балансоутримувачем - у розмірі 50%.

Пунктом 10.1 встановлено, що Договір укладено строком на один рік, він діє з 01.07.2012 р. по 01.07.2013 р.

Згідно п. 10.2 зміни до умов цього Договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести розглядаються протягом одного місяця з дати подання до розгляду іншою стороною.

Додатковими угодами до Договору сторонами вносилися зміни, продовжувався строк чинності Договору, аж до 01.07.2017 р. (додаткові угоди: №1 від 13.07.2013 р., №2 від 10.09.2014 р., №3 від 31.03.2016 р., №4 від 31.04.2016 р.. Так, додатковою угодою № 5 сторонами було продовжено строк дії договору до 01.07.2017 року ( а.с.34).

Позивач вказував, що 14.03.2017 р. направив заяву про продовження терміну дії Договору на тих же умовах, на той же строк, яка була отримана відповідачем 14.04.2017 р., однак, не отримав повідомлення про результати розгляду заяви.

Посилаючись на п.10.4 Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди.

Однак, як зазначає відповідач, відсутність заперечень відповідача протягом місяця з дати закінчення дії спірного договору не може свідчити про його автоматичне поновлення (продовження) на тих самих умовах, оскільки єдиною передумовою для продовження дії такого договору оренди, є не змінність об*єкту договору. Тобто не може автоматично продовжуватись той договір (на тих самих умовах), істотна умова якого є фактично не визначеною.

Відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, вказував на недобросовісне виконання орендарем своїх обов'язків, що встановлено зокрема актом обстеження потенційного об'єкту оренди (нерухомого майна) від 25.05.2017р. нежитлового приміщення - кім. №Д-19 на першому поверсі 4-поверхового навчального корпусу літ Д-4, що складений за участю представників Регіонального відділення , в результаті обстеження було виявлено не використання даного приміщення ФОП ОСОБА_2

Як було встановлено в судовому засіданні, фактично зміна об*єкту договору оренди відбулася згідно листа т.в.о ректора ОСОБА_7 №16/27-1326 від 12.08.2016 р. Так, в матеріалах справи міститься лист Харківського національного університету радіоелектроніки , яким ФОП ОСОБА_2 повідомляється про зміну предмету оренди з кімнати "Д-19" на кімнати "Д-25", "Д-26" та "Д-27" на першому поверсі корпусу Д-4" на час проведення ремонту ( а.с.64).

Відповідач стверджував, що зміна об'єкта оренди є порушенням істотних умов договору оренди, з огляду на які і було прийнято рішення про припинення дії договору оренди №5224-Н від 01.07.2012 р.

30.05.2017 р. та 16.06.2017 р. відповідач звертався до позивача з листами про намір розірвання укладеного договору оренди ( доказів направлення відповідачем надано не було) , відповіді на які, як зазначає сам відповідач, не отримав. Враховуючи наявність листа наймодавця про продовження строку дії договору, відповідач вважає, що договір оренди не може бути автоматично пролонговано, тому договір оренди №5224-Н від 01.07.2012 р. припинив свою дію 01.07.2017 р.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 1 статті 763 Цивільного кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені статтею 764 Цивільного кодексу України та статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Крім того, слід зазначити, що згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Статтею 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості

Проте, матеріали справи не містять доказів надсилання на адресу орендодавця проекту додаткової угоди до договору оренди чи договору, які б містили умови, у тому числі щодо строку дії договору - до 01.07.2018 року, та досягнення між сторонами згоди щодо істотних умов договору, які позивач просив змінити.

16.06.2017 року листом за № 43-3284 відповідач звернувся до позивача з листом з доданими актами приймання-передачі нерухомого майна до вищевказаного договору оренди , у зв*язку з тим, що після проведення ремонту, та знесення тимчасової стінки, яка відгороджувала вестибюль від кафе, та згідно технічного паспорту об*єкт оренди змінився, а саме відсутня кімната № Д-19. ( Лист наданий без доказів направлення стороні ) ( а.с.46).

Регіональне відділення фонду державного майна по Харківській області в обгрунтування своїх заперечень надав технічний паспорт на громадський будинок , учбовий корпус літ "Д-4" який розташований за адресою : м. Харків, пр,Леніна, № 14, який свідчить про те, що за літерою !Д-19 " вказаного приміщення значиться підсобне приміщення загальною площею 40.3 м.2 ( а.с.67-70).

Згідно із частиною 2 статті 291 ГК України договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу (приватизації) об'єкта оренди; ліквідації суб'єкта господарювання - орендаря; загибелі (знищення) об'єкта оренди.

Відповідно до частини 2 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Як зазначалось вище, пунктами 10.3 договору оренди від 01.07.2012р. №5224 - Н встановлено, що цей договір укладено строком на 1 рік , що діє з 01.07.2012р. до 01.07.2013р. Договір припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря та смерті Орендаря.

У відповідності до п. 10.3 зміни до умов договору або його розірвання допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно із частиною 1 статті 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до статті 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Тобто, вказана норма застосовується у випадку, якщо орендодавець має намір в подальшому здавати спірне приміщення в оренду та при наявності інших претендентів з рівними пропозиціями.

Таким чином, суд зобов'язаний з'ясувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників правовідносин певних дій на виконання вимог закону.

Статтею 11 вказаного Закону встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

У пункті 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. N 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003р. N 3) зазначено, що оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар.

Зі змісту норм чинного законодавства вбачається, що обов'язковою умовою для укладення, поновлення, продовження договору оренди державного та комунального майна є проведення оцінки об'єкта оренди, зокрема, у разі її закінчення.

Як вбачається з умов п.1.1 договору від 01.07.2012р. та встановлено судом що попередня оцінка майна проведена станом на 18.01.2012 року, тобто більш як три роки тому.

Крім того, судом встановлено, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору та не виконали умови, встановлені законодавством для даного виду правовідносин, оскільки невизначеність об*єкта оренди та вартості майна на момент вирішення питання про продовження договору оренди свідчить про недосягнення сторонами згоди з таких істотних умов договору оренди, як об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата, так як остання розраховується у пропорційному співвідношенні до вартості об'єкта оренди.

З вищенаведеного вбачається, що позивач знав про відсутність об*єкта оренди кімнати "Д-19" на першому поверсі чотирьохповерхового учбового корпусу літери "Д-4" як обов'язкової передумови для укладення чи то додаткової угоди до договору оренди, чи договору на новий строк, оскільки це є істотною умовою договору .

Проте, матеріали справи не містять жодних доказів, які б свідчили про те, що позивач звертався до відповідача з вимогою внести зміни до договору. Оскільки лист тимчасово виконуючого обов*язки ректора Харківського національного університету радіоелектроніки ОСОБА_8 не є належним доказом внесення змін до договору оренди.

Також матеріали справи не містять доказів направлення позивачем додаткової угоди з визначенням її істотних умов, а отже сторони не досягли згоди щодо істотної умови договору оренди державного майна, а саме об'єкта оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та, відповідно орендної плати, визначення яких, відповідно до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є передумовою укладення відповідного договору оренди державного майна.

Відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно із статтею 34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладене, господарський суду прийшов до висновку про те, що відсутність заперечень відповідача протягом місяця з дати закінчення дії спірного договору не може свідчити про його автоматичне поновлення (продовження) на тих самих умовах, оскільки єдиною передумовою для продовження дії такого договору оренди, в силу вимог ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди є проведення нової оцінки орендованого майна з метою визначення нового розміру орендної плати, що є істотною умовою договору та визначення об*єкту оренди . Тобто не може автоматично продовжуватись той договір (на тих самих умовах), істотні умови якого є фактично не визначеною.

Крім того, право на захист виникає з певних підстав, якими виступають порушення цивільного права, його невизнання чи оспорювання. Зміст конституційного права особи на звернення до суду за захистом своїх прав визначений ст. 16 Цивільного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України.

При цьому, вимога про визнання договору оренди продовженим є вимогою про встановлення факту, який має юридичне значення. Такий факт може встановлюватись господарським судом лише при існуванні і розгляді спору, який виник між особами про право цивільне. Встановлення цього факту є елементом фактичних обставин справи та обґрунтованості позовних вимог. Тобто, встановлення судом факту продовження договору може мати місце лише при розгляді іншого господарського спору.

Таким чином, оскільки позовна вимога про визнання договору оренди державного нерухомого майна № 2048 від 19.06.2017 продовженим на той самий строк, на який він був укладений та на тих самих умовах, є, по суті, вимогою про встановлення юридичного факту, що не відповідає передбаченим законом (стаття 20 ГК України, стаття 15, частина друга статті 16 ЦК України) способам захисту порушеного права, суд вважає, що остання задоволенню не підлягає.

Водночас, слід зазначити, що з метою захисту своїх прав на оренду позивач не позбавлений можливості звернутися з позовом про спонукання орендодавця до укладення додаткової угоди до спірного договору оренди щодо продовження дії останнього, але на інших умовах, з урахуванням необхідності здійснення нового об*єкту оренди та нової оцінки об'єкта оренди.

За таких обставин , суд відмовляє у задоволені позовних вимог.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується ст. 49 ГПК України. Судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін. Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача; при частковому задоволенні позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст. 1,2,33,44,82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволені позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Повне рішення складено 16.08.2017 р.

Суддя Л.С. Лаврова