ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 липня 2017 року Справа № 906/460/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді Бондар С.В. (доповідач),
суддівГрека Б.М., Селіваненка В.П.
розглянувши матеріали касаційної скарги за участю представників : ОСОБА_3 від позивача: Грикун В.О. від відповідача: ОСОБА_5 від третьої особи: не з'явились
на рішення та постановуГосподарського суду Житомирської області від 06.12.2016 року Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017 року
у справі№ 906/460/16
за позовомРегіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області
до третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивачаОСОБА_3 Брусилівська селищна ради
про та за зустрічним позовом до про розірвання договору купівлі-продажу № 2367 від 23.07.2004 року та повернення об'єкту незавершеного будівництва ОСОБА_3 Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області визнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії

ВСТАНОВИВ:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Житомирській області (далі позивач за первісним позовом) звернулось з позовом до ОСОБА_3 (далі відповідач за первісним позовом) про розірвання договору купівлі-продажу № 2367 від 23.07.2004 року (далі Договір) об'єкта незавершеного будівництва - житлового будинку, що знаходиться за адресою: Житомирська обл., Брусилівський район, смт. Брусилів (далі ОНБ).

Свої позовні вимоги позивач за первісним позовом обґрунтовує тією обставиною, що відповідачем за первісним позовом не проводились ніякі заходи щодо добудови придбаного об'єкту приватизації.

До прийняття рішення у справі відповідач за первісним позовом звернувся з зустрічною позовною заявою (т.1 а.с. 92-96), в якій просить суд визнати неправомірними дії позивача за первісним позовом щодо вимог про виконання умов Договору, розірвання Договору та ухилення від внесення змін до Договору, а також зобов'язати позивача за первісним позовом розглянути пропозиції відповідача за первісним позовом щодо внесення змін до Договору, з урахуванням зміни істотних умов.

Рішенням Господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 року первісний позов було задоволено, у зустрічному позові було відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017 року апеляційну скаргу відповідача за первісним позовом було залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанцій без змін.

Суди прийшли до висновку про те, що відповідач за первісним позовом не виконав свої договірні зобов'язання в частині завершення будівництва житлового будинку, як протягом п'яти років від дня його купівлі-продажу (23.07.2004 року - 23.07.2009 року), так і у строк встановлений рішенням суду від 17.03.2010 року - до 01.08.2014 року. В рішеннях зазначено про те, що відсутній відповідний експертний висновок проектної організації про неможливість проектування добудови ОНБ через його аварійний стан.

Щодо зустрічних позовних вимог, в задоволенні яких було відмовлено, суди прийшли до висновку, що оскільки умовами Договору передбачено обов'язок позивача за первісним позовом контролювати виконання умов Договору, в тому числі у спосіб вимоги щодо завершення будівництва, то в нього є право вимагати розірвання Договору. До зустрічного позову не додано доказів ухиляння позивача за первісним позовом від внесення змін до Договору. Як позивач за первісним позовом, так і третя особа не давали згоди на зміну умови щодо строку завершення будівництва. Суди також прийшли до висновку про те, що безпідставною є вимога зустрічного позову про зобов'язання розглянути пропозиції щодо внесення змін до Договору.

Не погодившись з прийнятими господарськими судами попередніх інстанцій судовими рішеннями, відповідач за первісним позовом звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати прийняті у справі судові рішення, а справу передати на новий розгляд до Господарського суду Житомирської області.

В своїй касаційній скарзі відповідач за первісним позовом зазначає, що при прийнятті оскаржуваних судових рішень, господарськими судами невірно застосоване діюче законодавство та дана невірна оцінка матеріалам зібраним у справі.

В свої касаційній скарзі відповідач за первісним позовом звертає увагу на наступні обставини: на час укладання Договору не були відомі істотні умови, які унеможливлюють його виконання в частині щодо добудови об'єкту. Відсутня проектно-кошторисна та виконавча документація на об'єкт незавершеного будівництва. Судом апеляційної інстанції неправомірно не враховано той факт, що актом обстеження незавершеного будівництва нежитлового будинку від 15.09.2006 року (т.1 а.с.101) комісія, якою було обстежено незавершене будівництво прийшла до висновку, що незавершений будівництвом будинок (що є предметом Договору) знаходиться в аварійному стані та добудові не підлягає. Відповідач за первісним позовом вважає, що повернення незавершеного будівництвом житлового будинку не можливе без позбавлення його права на земельну ділянку, набуту в установленому законом порядку.

Заслухавши суддю доповідача, пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування норм діючого законодавства, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

23.07.2004 року між сторонами у справі укладено Договір.

Згідно Договору позивач за первісним позовом (продавець) зобов'язується передати у власність відповідачу за первісним позовом (покупець) ОНБ, який знаходиться за адресою: 12600, Житомирська обл., Брусилівський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,12 га. Питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований ОНБ, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності.

Відповідно до п. 1.6 ОНБ продано за 2 300 грн.

Пунктом 5.3 Договору передбачено обов'язок покупця завершити будівництво протягом п'яти років.

Пунктом 5.4 Договору передбачено, що на вимогу продавця покупець зобов'язаний надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов Договору.

Пунктом 7.3 Договору передбачено, що у разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання Договору, відшкодування завданих збитків, та повернення ОНБ у власність продавця.

До матеріалів справи (т.1 а.с.11) залучено копію акта приймання-передачі ОНБ від 25.10.2004 року, який свідчить про те, що продавець передав, а покупець прийняв ОНБ.

Відповідно до Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (далі Закон), в редакції, яка була чинною на час укладання договору, ч. 2 ст. 12 Закону було передбачено, що право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.

До матеріалів справи (т.1 а.с.27-28) залучено рішення Брусилівського райсуду Житомирської області від 17.03.2010 року за позовом Регіонального відділення ФДМУ по Житомирській області до ОСОБА_3 про розірвання Договору та повернення ОНБ у державну власність та за зустрічним позовом ОСОБА_3 про внесення змін до п. 5.3. Договору.

Вказаним рішенням у задоволенні первісного позову відмовлено. Зустрічний позов задоволено. Внесено зміни до п. 5.3 Договору. Завершення будівництва визначено новим строком, а саме - 01.08.2014 року.

До матеріалів справи залучено копія акта (т.1 а.с.21-22) поточної перевірки виконання умови Договору від 17.12.2015 року. В акті зазначено, що умови договору не виконані, будівництво не проводилось.

Відповідно до ст. 19 Закону однієї з умов приватизації об'єктів незавершеного будівництва є встановлення строку завершення будівництва ОНБ. В даному випадку, згідно рішення Брусилівського райсуду, про яке зазначено вище, договір змінено і строк завершення будівництва встановлено до 01.08.2014 року.

В той же час до матеріалів справи залучено акт від 15.09.2006 року обстеження незавершеного будівництвом житлового будинку в смт. Брусилів, позиція за генеральним планом 627 (ОНБ).

Як вбачається із вказаного акта в обстеженні ОНБ брали участь представники райдержадміністрації, відділу містобудування і архітектури, інспекції Держархбудконтролю, представники підприємства (архітектурно-планувальне бюро) та власник ОНБ.

У висновку, зробленому в акті зазначено, що ОНБ знаходиться в аварійному стані та добудові не підлягає.

У даному випадку судами не надано належної оцінки вказаному акту та не зроблено висновок про те, як може вплинути встановлення тієї обставини, що ОНБ не підлягає добудові, на взаємовідносини сторін.

За таких обставин рішення прийняті у справі в частині, що стосуються задоволення первісних позовних вимог підлягають скасуванню, а справа в цій частині направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

Що стосується зустрічних позовних вимог, то, враховуючи ту обставину, що умовами Договору передбачено термін добудови ОНБ, підстав вважати неправомірними дії позивача за первісним позовом щодо подачі позову про розірвання Договору не має, відповідач за первісним позовом не був позбавлений права звернутися до суду з відповідним позовом про внесення змін до Договору, суди обґрунтовано відмовили в задоволенні зустрічних позовних вимог.

При новому розгляді справи в частині, що стосується первісних позовних вимог, суду необхідно дати належну оцінку акту обстеження незавершеного будівництвом житлового будинку в смт. Брусилів від 15.09.2006 року та дати відповідь на питання, як вказаний акт може вплинути на взаємовідносини сторін.

При необхідності суду слід обговорити питання щодо призначення відповідної експертизи.

Керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу ОСОБА_3 задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 року та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017 року прийняті у справі № 906/460/16 скасувати в частині задоволення первісних позовних вимог щодо розірвання договору купівлі-продажу від 23.07.2004 року та повернення об'єкту незавершеного будівництва - житловий будинок (позиція за генпланом 627) шляхом підписання між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та ОСОБА_3 акта прийому-передачі.

3. В іншій частині рішення Господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 року та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 06.03.2017 року прийняті у справі № 906/460/16 залишити без змін.

4. Справу № 906/460/16 направити на новий розгляд до Господарського суду Житомирської області в іншому складі суду для розгляду в частині первісно заявлених позовних вимог.

Головуючий С.В.Бондар

Судді Б.М.Грек

В.П.Селіваненко