ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 серпня 2017 року Справа № 910/18364/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого суддіШевчук С.Р. (доповідач)
суддівДемидова A.M., Іванова Л.Б.
розглянувши касаційну скаргуПублічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк"
на рішенняГосподарського суду міста Києва від 14.12.2016
та постановуКиївського апеляційного господарського суду від 12.04.2017
у справі№910/18364/16 Господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Проект-А"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Пфайзер Україна"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаПублічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк"
простягнення 270 000,00 дол. США, що еквівалентно 6 992 541,00 грн.

в судовому засіданні взяли участь представники:

- позивача: не з'явилися

- відповідача: не з'явилися

- третя особа: Вакуленко О.М., дов. № 02-36/3057 від 24.10.2014

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Проект-А" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Пфайзер Україна" про стягнення заборгованості за договором оренди від 21.02.2011.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 у справі №910/18364/16 (суддя Андреїшина І.О.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.04.2017 (головуючий суддя Жук Г.А., судді Дикунська С.Я., Мальченко А.О.) позов задоволено, присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Пфайзер Україна" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Проект-А" 270 000,00 доларів США, що еквівалентно 6 992 541,00 грн., та 104 888,12 грн. судового збору.

Не погоджуючись із прийнятими у справі судовими рішеннями, Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" звернулось із касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.04.2017, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування своєї правової позиції заявник касаційної скарги посилається на неправильне застосування судами норм матеріального та процесуального права, зокрема приписів статей 203, 215, 216, 257, 261, 262, 267 Цивільного кодексу України, статті 12 Закону України "Про іпотеку". Так, судами стягнуто кошти на виконання договору, який в силу закону є нікчемним, у зв'язку з відсутністю згоди банку на передачу в оренду майна, що перебуває в іпотеці. Крім цього, висновки судів щодо відсутності підстав для застосування строку позовної давності до спірних правовідносин сторін не ґрунтуються на наявних у справі доказах. Так, судами неправильно визначено момент, з якого позивач дізнався про порушення його прав, зокрема, не у момент отримання листа ТОВ "Пфайзер Україна" 18.10.2013, а значно раніше - 08.04.2013.

Відповідно до протоколу Вищого господарського суду України від 29.06.2017, у зв'язку із запланованою відпусткою судді Демидової А.М., для розгляду касаційної скарги Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" у справі №910/18364/16, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи та визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Шевчук C. Р., судді - Євсіков О.O., Кролевець O.A.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 04.07.2017 розгляд касаційної скарги Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" відкладено на 18.07.2017 у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до протоколу Вищого господарського суду України від 17.07.2017, у зв'язку із запланованою відпусткою суддів Євсікова О.O., Кролевець O.A., для розгляду касаційної скарги Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" у справі №910/18364/16, проведено повторний автоматизований розподіл судової справи та визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Шевчук C. Р., судді - Демидова A.M. Іванова Л.Б.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 18.07.2017 розгляд касаційної скарги Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" відкладено на 01.08.2017 у порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

До Вищого господарського суду України надійшли пояснення позивача у справі, у яких ТОВ "Проект - А" просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

Розглянувши касаційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи, повноти їх встановлення в судових рішеннях та застосування судами норм матеріального і процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, 21.02.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Проект-А" (позивач у справі, орендодавець за договором) та Представництвом "Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн" в Україні, що діє від імені Компанії "Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн" (орендар за договором) укладено договір оренди, який був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком Сергієм Анатолійовичем та зареєстрований у реєстрі за № 339,340.

Згідно статті 1.3 договору орендодавець зобов'язався передати орендареві належні йому на праві власності нежитлові приміщення бізнес-центру з місцями загального користування по вул. Амосова, 12 у м. Києві загальною площею 1 746 кв. м. (873 кв. м на 12-му поверсі (офіс 12D), що займають приблизно 5,49% загальної орендної площі будинку та 873 кв. м. на 13-му поверсі будівлі (офіс 13D), що займають приблизно 5,49% загальної площі будинку, а також згідно статтею 1.4. договору 50 кв. м. допоміжних приміщень, розташованих на мінус першому поверсі.

Статтею 2.1. договору сторони визначили, що договір укладається ними на початковий термін, тривалістю п'ять років, який починається з дати початку оренди, визначеної у ст. 4.1, і, якщо його не буде припинено раніше, він закінчується в день напередодні п'ятої річниці дати початку оренди (дати закінчення) або в іншу пізнішу дату, залежно від ситуації. При цьому, сторонами було погоджено право припинення та право продовження строків оренди та порядок визначення орендної плати в такому разі.

Відповідно до статті 4.1. договору орендодавець погодився докласти належних зусиль для виконання робіт, перелічених у Додатку №2, Додатку №3, які мають бути виконані відповідно до стандартних технічних вимог орендаря, Додатку №6 (додаткові роботи з удосконалення), завершення яких має бути підтверджене керівником будівництва орендодавця та засвідчене архітектором або інженерами орендодавця та керівником будівництва орендаря не пізніше 1 червня 2011 року при цьому дата вважається "датою основного завершення робіт у Приміщеннях". Орендодавець має інформувати орендаря про хід виконання робіт, якщо їх не буде завершено на час підписання договору.

Датою початку оренди за умовами статті 4.1 договору було визначено або дату, коли орендодавець в основному завершить роботи, які має виконати за умовами додатку № 2 до договору, будівельні роботи, що вимагаються стандартними технічними вимогами орендаря, вказаними в додатку № 3 до договору і додаткові роботи з удосконалення відповідно до додатку № 6 та передасть приміщення у володіння орендарю, або 01.06.2011.

У дату початку оренди орендодавець та орендар мають оформити акт приймання-передачі, де зазначається, що роботи, які має виконати орендодавець, будівельні роботи, що вимагаються стандартними технічними вимогами орендаря та додаткові роботи з вдосконалення в основному завершенні згідно з додатками № 2, 3, 6 і приміщення та допоміжні приміщення передані орендодавцем орендарю і готові до робіт, визначених орендарем (відповідно до додатку № 4), у разі їх виконання. У зазначеному акті також має бути наведено точні розміри приміщень та допоміжних приміщень, відсоткову частку орендаря, очевидні недоліки у виконаних роботах, які має виконати орендодавець, будівельних роботах, які мають бути виконані відповідно до стандартних технічних вимог орендаря та додаткових роботах з удосконалення у разі їх наявності, і перелічено невиконані роботи (п. 4.3).

Додатком № 6 до договору сторони визначили, що орендодавець виконає додаткові удосконалення приміщень (додаткові роботи з удосконалення) виключно за рахунок і кошт орендаря, що має становити в українських гривнях еквівалент 668 097,22 доларів США плюс податок на додану вартість, тобто 801 716,64 долари США і ця сума має бути сплачена як додаткова орендна плата наступним чином:

- в українських гривнях в сумі еквівалентній 293 097,20 доларів США з податком на додану вартість впродовж п'яти робочих днів з дати підписання акту приймання-передачі;

- в українських гривнях еквівалент 18 750,00 доларів США з податком на додану вартість щоквартально протягом 20-ти кварталів відповідно до ст.ст. 5.1 і 5.5 цього договору. У такому випадку, орендар змінює обсяг додаткових робіт з удосконалення, що тягне зміну вартості додаткового удосконалення, під час або до виконання робіт, і така різниця у ціні має бути зарахована (вирахувана) як додаткова орендна плата протягом 10-ти робочих днів з дати початку оренди.

У додатку №6 сторонами чітко визначено Опис Додаткових робіт з удосконалення.

Порядок визначення, нарахування та внесення платежів за договором було обумовлені Розділом 5 договору, в якому у п.5.1 передбачалося внесення основної орендної плати за користування переданим у найм майном, додаткової орендної плати та відшкодування експлуатаційних витрат.

Згідно з п. 5.1.2 договору, незалежно від будь-яких положень протилежного змісту, що містяться у договорі, основна орендна плата за перший квартал терміну оренди в українських гривнях в сумі, що дорівнює 120 474 доларів США за вирахуванням першої знижки основної орендної плати, має бути сплачена протягом 10 робочих днів з дати підписання Акту приймання-передачі. Решта основної орендної плати, що належить сплаті за перший рік оренди, сплачується щоквартально наперед, починаючи не пізніше першого дня 2-го кварталу початкового терміну, у відповідності до ст. 5.5. договору.

30.08.2012 між ТОВ "Проект-А", Представництвом "Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн" та ТОВ "Пфайзер Україна" було укладено договір щодо зміни орендаря з Представництва "Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн" в Україні, що діє від імені Компанії "Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн" (орендар за договором) на ТОВ "Пфайзер Україна" (а.с. 115-121 том 1). Даний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком Сергієм Анатолійовичем та зареєстрований у реєстрі за №№ 2981, 2982.

За умовами договору про внесення змін орендар передав новому орендареві всі свої права, як дійсні, так і ті, що можуть виникнути у майбутньому та перевів всі зобов'язання за договором оренди від 21.02.2011 новому орендарю, а новий орендар прийняв на себе такі права та зобов'язання та зобов'язався належним чином їх реалізовувати і виконувати відповідно до умов договору оренди.

У пункті 2 договору про внесення змін зазначено, що сторони погоджуються і підтверджують, що внаслідок відступлення всі зобов'язання орендаря перед орендодавцем припиняються, натомість новий орендар стає зобов'язаним перед новим орендодавцем, а орендодавець - перед новим орендарем відповідно до умов договору оренди.

Судами з'ясовано, що наведений у додатку № 6 до договору опис додаткових робіт з удосконалення включав значний перелік оздоблювальних робіт; робіт з удосконалення систем електропостачання та скс, системи контролю доступу, телебачення; адаптацію систем вентиляції та кондиціонування; адаптацію систем пожежної сигналізації та спринклерної системи; робіт з покриття підлоги; монтаж трубопроводів водогону, каналізації та підключення кухні, а також містив ряд чітких вимог до матеріалів, що повинні бути використані, стандартів, технічних умов тощо.

Згідно Акту приймання-передачі нежилих приміщень від 16.06.2011 (а.с. 113 том 1) позивач у справі передав в оренду орендарю (відповідачу) нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: м. Київ. вул. Амосова, 12,

а) 873 кв. м орендної площі, розташовані на 12-му поверсі будинку, позначені як офіс 12D, що займають приблизно 5,49 % загальної орендної площі будинку;

б) 873 кв. м орендної площі, розташовані на 13-му поверсі будинку, позначені як офіс 13D, що займають приблизно 5,49 % загальної орендної площі будинку;

що загалом складає 1 746 кв. м орендної площі, що займають приблизно 10,98 % загальної орендної площі будинку.

У пункті 2 Акту зазначено, що він є невід'ємною частиною договору оренди від 21.02.2011 і підтверджує факт передання орендарю зазначеного нежилого приміщення у користування.

Окрім того, як встановлено судами, у пункті 3 Акту сторонами визначено, що стан приміщень задовільний. Роботи, які мав виконати орендодавець згідно з вимогами договору оренди від 21.02.2011 завершено. Претензій та зауважень до стану переданих приміщень орендар не має.

Датою початку оренди є 16.06.2011.

16.06.2011 сторонами підписано Акт приймання-передачі допоміжних приміщень (а.с. 114 том 1), згідно з яким орендодавець передав в оренду орендарю допоміжні приміщення, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 п'ятдесят квадратних метрів орендної площі, розташовані на мінус першому поверсі будинку в задовільному стані за відсутності претензій та зауважень до стану приміщень.

З представлених у матеріалах справи платіжних доручень (а.с. 43-53 том 2) та банківських виписок (а.с. 123-129 том 1) судами встановлено, що протягом терміну дії договору ТОВ "Пфайзер Україна" сплатило на користь ТОВ "Проект-А" 531 716,64 доларів США в якості додаткової орендної плати з відшкодування вартості робіт з додаткового удосконалення приміщення. Враховуючи, що згідно додатку №6 договору з урахуванням ПДВ відповідач повинен був відшкодувати вартість робіт з удосконалення у сумі 801 716,64 долара США, то суд дійшов висновку, що несплаченою залишилось вартість додаткових робіт у сумі 270 000,00 доларів США, зазначена сума і становить предмет стягнення у даній справі.

Розглядаючи спір по суті заявлених вимог, суди дійшли висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог з огляду на встановлені ним обставини неналежного виконання орендарем взятих на себе за договором оренди від 21.02.2011 зобов'язань, зокрема в частині повної сплати Додаткової орендної плати з підстав, визначених Додатком 4 цього договору.

Переглядаючи справу у касаційному порядку, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає висновки судів першої та апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог передчасними у зв'язку з наступним.

Надаючи правову оцінку укладеному між сторонами договору оренди від 21.02.2011 суди першої та апеляційної інстанції дійшли протилежного висновку щодо суті договору. Так, місцевий суд наголосив на тому, що укладений між сторонами договір є змішаним та поєднує у собі ознаки договору оренди приміщення та договору підряду.

Натомість, апеляційний суд, дослідивши характер робіт, які здійснило ТОВ "Проект-А" згідно умов договору, дійшов висновку, що такі роботи за своїм змістом є поліпшеннями, оскільки позивачем були проведені певні зміни в оздобленні, встановлені системи безпеки, відеонагляду, карткових точок проходів, телебачення тощо, завдяки яким фактично покращився стан приміщень, їх зовнішній вигляд, у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві.

При цьому, за висновком суду апеляційної інстанції, такі роботи не є роботами, пов'язаними з проведенням ремонту приміщень, які регулюються іншою нормою ЦК України, оскільки в результаті проведення ремонту відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму, однак в даному випадку, приміщення приводилось у відповідність до вимог зовнішнього і технічного стану, які були необхідними відповідачеві для забезпечення здійснення своєї діяльності.

Згідно зі статтею 778 Цивільного кодексу України поліпшення орендованого майна здійснює наймач за згодою наймодавця. Водночас, за приписами статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 6 цього ж Кодексу унормовано право сторін укласти договір, який не передбачено актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; сторони мають право відступити в договорі від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або суті правовідносин сторін.

Згідно з частиною 4 статті 179, статті 180 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству. Зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

Відтак, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що правовідносини, які склались між сторонами, в тому числі які пов'язані з виконанням ТОВ "Проект-А" додаткових робіт з удосконалення приміщення, регулюються виключно нормами законодавства, яке унормовує відносини оренди. При цьому сторони, враховуючи відсутність в Цивільному та Господарському кодексах України норм, що забороняли б їм на власний розсуд визначити свої права та обов'язки щодо проведення поліпшення орендованого майна, на основі свободи договору визначили характер робіт з удосконалення орендованих приміщеннях, особу, яка здійснює такі поліпшення, їх вартість та спосіб оплати. З пояснень представників сторін, контексту договору та додатків до нього слідує, що додаткові роботи з удосконалення (їх основна, більша частина) мали передувати початку фактичного вступу орендаря у користування приміщеннями та були обумовлені необхідністю обладнання нерухомого майна у стан, придатний для його використання орендарем згідно з правилами і вимогами його сталої корпоративної культури і внутрішньої політики компанії, включаючи, зокрема, різного роду заходи безпеки, побутове й гігієнічне забезпечення персоналу, технічні нормативи, стандарти якості, та ін., дотримання корпоративного стилю у дизайні.

Проведення таких додаткових робіт з удосконалення було вимогою орендаря, зумовленою необхідністю облаштування приміщення і його обладнання для використання під офіс, які він зобов'язався оплатити у вигляді сплати додаткової орендної плати, а обов'язок з реалізації цих вимог прийняв на себе орендодавець, що не суперечить приписам чинного законодавства, яке регулює відносини оренди.

Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

У частині першій статті 762 Цивільного кодексу України зазначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Як встановлено судами та підтверджується матеріалами справи, сторони погодили порядок визначення, нарахування та внесення платежів за договором у розділі 5 договору, в якому у п.5.1 передбачалося внесення основної орендної плати за користування переданим у найм майном, додаткової орендної плати та відшкодування експлуатаційних витрат.

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору) наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Додатком №6 до договору оренди від 21.02.2011 сторони визначили детальних перелік робіт, які має виконати орендодавець та вартість таких додаткових робіт з удосконалення в розмірі 668 097,20 доларів США без ПДВ - 801 716,64 доларів США з ПДВ (20%). Ця сума має бути сплачена як додаткова орендна плата наступним чином: в українських гривнях в сумі еквівалентній 293 097,20 доларів США з податком на додану вартість впродовж п'яти робочих днів з дати підписання акту приймання-передачі; в українських гривнях еквівалент 18 750,00 доларів США з податком на додану вартість щоквартально протягом 20-ти кварталів відповідно до статей 5.1 і 5.5 цього договору.

Розглядаючи спір по суті заявлених вимог, суди керувалися наступним.

Місцевий господарський суд встановив, що договір оренди від 21.02.2011 є припиненим з 07.10.2013, що підтверджується отриманим позивачем 18.10.2013 письмовим повідомленням відповідача про те, що 07.10.2013 приміщення загальною площею 1 746 кв.м, розташовані у будівлі бізнес центру за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12, що використовувалися Товариством з обмеженою відповідальністю "Пфайзер Україна" на підставі договору оренди від 21.02.2011 зі змінами та доповненням від 30.08.2012, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю "Проект-А", було повернуто Публічному акціонерному товариству "Укрсоцбанк", який є новим власником бізнес центру відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2012 та постанови Київського апеляційного господарського суду від 14.11.2012 у справі № 5011-66/7999-2012. Повернення приміщень підтверджується зокрема наявним в матеріалах справи Актом приймання-передачі приміщень від 07.10.2013. Припинення правовідносин між позивачем та відповідачем за висновком суду обумовлено направленим відповідачем позивачу листом та тим, що позивач погодився на припинення договору у визначений відповідачем спосіб.

При цьому, оскільки останнім реченням Додатку №4 сторони погодили обов'язковість негайної сплати орендної плати за вдосконалення у випадку, якщо договір припиняється з будь якої причини, то, за висновком суду, у орендаря виник безумовний та абсолютний обов'язок сплатити орендодавцю несплачений залишок вартості додаткових робіт з удосконалення у розмірі 270 000,00 доларів США.

Колегія суддів не може погодитись з наведеним висновком суду, вважає його безпідставним та необгрутованим у зв'язку з наступним.

За загальною нормою, вміщеною у частині 1 статті 598 Цивільного кодексу України зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Приписами статті 781 Цивільного кодексу встановлено, що договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом або у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

У справі, що переглядається, за висновком місцевого суду поряд з умовами про порядок внесення додаткової орендної плати за проведення робіт з удосконалення щоквартальними платежами, сторони погодили спеціальну умову - особливі дії з боку орендаря, які він має вчинити у разі припинення договору, а саме: негайно перерахувати орендодавцеві залишок плати за вдосконалення. Таким чином, кінцева оплата спірних платежів має чітку прив'язку до строку дії договору і його дострокове припинення за згодою сторін, що мало місце 07.10.2013, слід вважати подією, з якою пов'язаний термін виконання грошового зобов'язання відповідача з негайного перерахування орендна плата за вдосконалення.

Переглядаючи справу у касаційному порядку, колегія суддів зауважує, що згаданий висновок не відповідає статті 770 Цивільного кодексу України та зроблений судом без з'ясування обставин, що мають суттєве значення для вирішення спору по суті.

Так, статтею 770 Цивільного кодексу визначено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Розглядаючи справу, місцевий суд не дослідив умови договору у контексті обставин його припинення. Судом не з'ясовувалось за яких умов та у яких випадках договір оренди майна від 21.02.2011 є припиненим. Хто може бути ініціатором припинення договору та які правові наслідки має таке припинення. Чи може бути договір припинено шляхом повідомлення орендарем орендодавця про це, як це було встановлено судом.

Водночас, суд не надав належної юридичної оцінки наявному у матеріалах справи акту приймання-передання майна від 07.10.2013, підписаного повноважними представниками ПАТ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Пфайзер Україна». Судом не з'ясовано, чи свідчить згаданий акт про припинення договору оренди майна від 21.02.2011 між новим власником майна та орендарем та, як наслідок, судом не досліджено правовий статус позивача у справі відносно орендаря станом на момент припинення договору.

Так, останнім абзацом Додатку №4 до договору оренди сторони погодили обов'язок орендаря сплатити на користь орендодавця певні кошти.

При цьому, як встановлено судом, рішенням Господарського суду міста Києва від 10.09.2012 у справі № 5011-66/7999-2012 за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ПАТ "Спільне підприємство "Ен Ес Ай Констракшн" і ТОВ "Проект-А" позовні вимоги задоволено, звернуто стягнення на предмети іпотеки згідно з іпотечним договором від 24.01.2008 та іпотечним договором від 13.06.2007, шляхом визнання права власності за ПАТ "Укрсоцбанк" на адміністративно-побутову будівлю загальною площею 860,70 кв.м. розташовану за адресою: м. Київ., вул. Амосова, 12 (Літера А), нежитловий будинок загальною площею 18 405,0 кв.м. розташований за адресою: м. Київ., вул. Амосова, 12 (Літера С); нежитловий будинок загальною площею 20 372,9 кв.м. розташований за адресою: м. Київ., вул. Амосова, 12; нежитловий будинок загальною площею 3 388,4 кв.м. розташований за адресою: м. Київ., вул. Амосова, 12.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.11.2012 рішення місцевого господарського суду у справі № 5011-66/7999-2012 залишено без змін. Постановою Вищого господарського суду від 26.02.2013 вказані судові рішення судів першої та другої інстанції у справі № 5011-66/7999-2012 залишено без змін.

05.04.2013 у Державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстровано право власності ПАТ "Укрсоцбанк" на будівлю загальною площею 18 405 кв.м по вул. Амосова, 12 у м. Києві на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2012 № 5011-66/7999-2012.

Розглядаючи заявлений спір, місцевим судом мотивовано зауважено, що чинне українське законодавство пов'язує виникнення права власності на нерухоме майно з моментом його державної реєстрації.

Водночас, місцевим судом не з'ясовано, у якому правовому статусі перебував позивач відносно орендаря станом як на момент переходу права власності на майно, так і станом на момент припинення договору. Не досліджено умов договору оренди майна від 21.02.2011 щодо можливості припинення дії договору у зв'язку з переходом права власності на об'єкт оренди до іншої особи та щодо урегулювання у такому випадку правовідносин між попереднім власником, новим власником майна та орендарем, у тому числі і в контексті розрахунку за виконані позивачем поліпшення.

При цьому, колегія суддів критично оцінює посилання суду на обізнаність позивача лише з 18.10.2013 про перехід права власності на об'єкт оренди та як наслідок припинення договору оренди з 07.10.2013.

Так, Цивільним кодексом України унормовано, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором та актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які б могли порушити права третіх осіб (частини 1,2 статті 13).

Як встановлено судом, позивач брав участь у розгляді справи №5011-66/7999-2012, рішенням у якій було визнано право власності на спірне приміщення за банком у якості відповідача. Відтак, будучи обізнаним із рішенням суду та чинним законодавством України щодо реєстрації прав на майно, він не міг не усвідомлювати, що для нього договір оренди припиниться значно раніше, ніж новий орендодавець і орендар узгодять свої наміри щодо цього договору.

Колегія суддів також зауважує, що судом не надано належної юридичної оцінки додаткам №4,6 до договору оренди майна від 21.02.2011 у контексті об'єкту щодо якого сторони уклали згадані додатки.

Так, додатком №4 сторони визначили, що орендодавець має одноосібно здійснювати чи організовувати зведення чи вдосконалення приміщень. При цьому, згаданим додатком сторони визначили порядок узгодження проведення таких "Робіт визначених орендарем". Однак, судами не досліджено, чи було дотримано сторонами порядку узгодження робіт, визначених у додатку №6 до договору вимогам, погодженим у додатку №4, що дало б змогу класифікувати такі роботи як "Роботи, визначені орендарем" із застосуванням до спірних правовідносин сторін положень додатку №4, зокрема і щодо припинення дії договору.

Як встановлено судами, додатком №6 сторони погодили розмір "Додаткових робіт з удосконалення", вартість яких позивач намагається стягнути та порядок їх сплати.

Судом так і не було з'ясовано, чи є роботи, обумовлені додатками №4 та №6 тотожними. Якщо так, чому сторони виокремили їх у різні додатки. Чи є посилання у додатку №6 на те, що у випадку припинення договору оренди, залишок визначених у додатку коштів має бути негайно сплачений особі, яка здійснила поліпшення; чи є у додатку 4 умова стосовно поширення дії положень останнього абзацу додатку на усі кошти, які орендар мав сплатити протягом терміну дії договору.

Таким чином, місцевий господарський суд припустився порушень вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України щодо повного та всебічного розгляду справи.

Водночас, апеляційним судом при повторному розгляді справи не у повній мірі виправлено допущені місцевим судом порушення.

Так, апеляційним судом обґрунтовано зауважено, що спірний договір та правовідносини сторін урегульовані нормами матеріального права стосовно оренди майна.

При цьому, висновок апеляційного суду стосовно того що на підставі укладеного між сторонами договору оренди від 21.02.2011 між сторонами виникли декілька зобов'язань, в першу чергу зобов'язання з передачі приміщень в тимчасове платне користування та друге зобов'язання з виконання поліпшень (удосконалення) приміщень та їх оплати орендарем і лише частина цих зобов'язань перейшла до нового власника на підставі статті 770 Цивільного кодексу України суперечить як нормам названої статті, так і висновками суду щодо урегулювання спірних правовідносин сторін нормами цивільного законодавства про оренду майна.

Як встановлено апеляційним судом сторони чітко визначили вартість робіт з удосконалення приміщення та обов'язок відповідача їх оплачувати на користь ТОВ «Проект-А» щоквартально протягом 20 кварталів.

При цьому, дослідивши зміст договору оренди від 21.02.2011, колегія суддів апеляційного суду відзначила, що договір не містить умов щодо його розірвання чи припинення у випадку зміни власника приміщень.

Апеляційним судом слушно зауважено, що оскільки роботи з удосконалення приміщень вже були виконані ТОВ «Проект-А» з його матеріалів та за його кошти, то саме йому належить право на отримання відшкодування вартості таких робіт, оскільки у нового власника на підставі договору оренди від 21.02.2011 не може виникнути прав кредитора за зобов'язанням щодо повної оплати вартості поліпшень, які він не здійснював, але які перейшли в його власність.

Як було встановлено місцевим судом та підтверджено під час апеляційного провадження, після набуття ПАТ «Укрсоцбанк» прав власника, з 01.04.2013 статус орендодавця за договором перейшло до ПАТ «Укрсоцбанк», який в подальшому 08.10.2013 уклав з ТОВ «Пфайзер Україна» новий договір оренди, що зокрема підтверджується поданою копією договору оренди (а.с. 78-86 том 3) та Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с. 48-67 том 3).

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Таким чином, якщо поліпшення неможливо вилучити, останні є власністю орендодавця.

Апеляційним судом, як і місцевим господарським судом не з'ясовано правовий статус позивача як відносно відповідача, так і відносно третьої особи, з урахуванням тієї обставини, що з квітня 2013 року у нерухомості з'явився новий власник, а умовами договору не перебачено обов'язку орендаря сплачувати будь-які кошти на рахунок особи, яка здійснила поліпшення.

У контексті цього, апеляційним судом також не досліджувалось, чи є орендар належним відповідачем, з урахування тієї обставини, що здійснені позивачем поліпшення з квітня 2013 року є власністю ПАТ «Укрсоцбанк», а позивач фактично набув статусу особи, яка здійснила поліпшення орендованого відповідачем майна на його вимогу, власними коштами та за наявністю згоди орендодавця.

За приписами частини 3 статті 778 Цивільного кодексу України якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат.

Таким чином, позивач має право на відшкодування вартості майна.

При цьому, стягуючи заявлену позивачем суму, ні суд першої, ні суд апеляційної інстанцій не перевірили відповідність заявленої до стягнення суми вартості дійсно виконаних робіт.

Матеріали справи не містять жодних доказів (первинні бухгалтерські документи, видаткові накладні, які б підтверджували вартість придбаних позивачем матеріалів, договори стосовно здійснення робіт, обумовлених договором або накази підприємства про направлення працівників для здійснення згаданих поліпшень, тощо.) які б надавали можливість встановити дійсну вартість здійснених поліпшень.

Узгоджена у договорі вартість робіт та визнання боргу відповідачем, про що заначено судом апеляційної інстанції, не звільняє суд від необхідності перевірити правильність визначення позивачем належних до стягнення сум.

Таким, що не у повній мірі ґрунтується на умовах договору оренди від 21.02.2011 є висновок суду апеляційної інстанції про те, що хоча договір і містить детальний перелік вимог до орендованих приміщень та детальний перелік додаткових робіт, які зобов'язався виконати ТОВ «Проект-А» з удосконалення приміщень, однак договір не містив порядку документального прийняття таких робіт, крім як у п. 4.3. договору зазначено, що при оформлені акту приймання-передачі приміщення в оренду в ньому вказується про виконання робіт орендодавцем та якість виконаних робіт, якщо такі були обумовлені договором, та перелічується ті роботи, які не були виконані орендарем.

Так, пунктом 4.1. договору оренди сторони погодили, що прийняттю робіт передує підтвердження цих робіт керівником будівництва Орендодавця та архітектором та керівником будівництва Орендаря. Згадані погодження у матеріалах справи відсутні.

Ні судом першої, ні судом апеляційної інстанцій не спростовано доводи банку стосовно невідповідності укладеного договору оренди від 21.02.2011 статті 12 Закону України «Про іпотеку». Водночас, колегія суддів зауважує, що згаданих договір оренди є припиненим з 07.10.2013, що унеможливлює визнання його недійсним у порядку, визначеному статтями 203, 215 Цивільного кодексу України.

Небезпідставними є доводи банку стосовно неправильного застосування судами норм статей 257-267 Цивільного кодексу України

Відповідно до статті 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, відповідно до частини 4 статті 267 Цивільного кодексу України, є підставою для відмови в позові.

За загальним правилом, встановленим частиною 1 статті 261 Цивільного кодексу України, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Для обчислення позовної давності застосовуються загальні положення про обчислення строків, що містяться у статтях 252-255 Цивільного кодексу України.

Позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Про таке визначення ролі позовної давності у законодавстві країни зазначає зокрема Європейський суд з прав людини у своїй практиці (п. 51 рішення від 22.10.1996 за заявами №№ 22083/93, 22095/93 у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства").

Визначення початкового моменту перебігу позовної давності має визначальне значення, оскільки від цього залежить правильність обчислення позовної давності і наявність підстав для захисту порушеного права чи у відмові в такому захисті з підстав пропуску позовної давності.

Початок перебігу позовної давності визначається відповідно до норм ст. 261 Цивільного кодексу України згідно з якою перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Аналіз термінів "довідався" та "міг довідатися" дає підстави для висновку про презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо. До такого правового висновку прийшов Верховний Суд України (постанова від 16.11.2016 р. № 6-2469цс16).

Позивач повинен довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого права, що випливає із загального правила, встановленого статтею 33 Господарського процесуального кодексу України, про обов'язковість доведення стороною спору тих обставин, на котрі вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідач, навпаки, мусить довести, що інформацію про порушення можна було отримати раніше. Якщо порушено - чи є підстави для визнання причин пропуску поважними чи необхідно застосувати позовну давність.

В силу вимог статті 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

З огляду на вищезазначене, Вищий господарський суд України вважає за необхідне скасувати прийняті у справі судові рішення з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду. Під час нового розгляду місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно з'ясувати всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для їх розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від цього прийняти обґрунтоване, законне рішення суду.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 12.04.2017 та рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 у справі №910/18364/16 скасувати. Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва в іншому складі суду.

Головуючий суддя С.Р. Шевчук

С у д д я A.M. Демидова

С у д д я Л.Б. Іванова