ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 серпня 2017 року № 908/1892/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Стратієнко Л.В.
суддів Карабаня В.Я. Кондратової І.Д.
за участі представників: позивача: відповідача: 3-іх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: не з'явився не з'явився не з'явилися
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта"
на рішення та постановуГосподарського суду Запорізької області від 20 грудня 2016 року Донецького апеляційного господарського суду від 14 березня 2017
у справі№ 908/1892/16
за позовомтовариства з обмеженою відповідальністю "Багіра"
до 3-і особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта" Вознесенівський відділ державної виконавчої служби міста Запоріжжя, Запорізьке колективне будівельне управління "Машбуд"
про усунення перешкод в користуванні майном

ВСТАНОВИВ:

У липні 2016 року позивач звернувся в суд з позовом про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення відповідача з орендованого приміщення у зв'язку з розірванням договору оренди.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 20.12.2017 (суддя Смірнов О.Г), залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 14.03.2017 (головуючий - Марченко О.А., судді - Радіонова О.О., Чернота Л.Ф.), позов задоволено.

Постановлено усунути перешкоди в користуванні майном шляхом виселення ТОВ "Евіта" на користь ТОВ "Багіра" з нежитлових приміщень загальною площею 409,1 м2, що розташовані за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд.2.

В касаційній скарзі відповідач, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та постановити нове, яким у позові відмовити.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 01.03.2002 між ТОВ "Евіта" (орендар) та Запорізьким колективним будівельним управлінням "Машбуд" (орендодавець) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 0301-01, за умовами якого орендодавець передає орендарю нежитлове приміщення в адміністративній будівлі за юридичною адресою: 69001, м. Запоріжжя, вул. Перемоги, 2 загальною площею 409,1 м2 з прилеглими територіями (коридори, холи, санвузли) для використання в службових цілях, визначених статутом або іншим реєстраційним документом орендаря (п. 1.1.)

Приміщення вважаються переданими в оренду з моменту підписання сторонами цього договору (п.1.2.).

Передача приміщень не тягне за собою передачу орендарю права власності на ці приміщення. Орендар користується зазначеними в договорі приміщеннями протягом строку дії договору оренди.

Факт передачі в оренду нежитлового приміщення загальною площею 409 м2 за адресою: Запоріжжя, вул. Перемоги, 2 відповідно до п.2.1 договору підтверджується актом прийому-передачі нежитлового приміщення від 01.03.2002, який підписано і скріплено печатками ТОВ "Евіта" та Запорізького колективного будівельного управління "Машбуд".

Умовами п. п. 5.1, 5.2 договору визначено, що орендар сплачує орендну плату в розмірі 5 грн., в тому числі ПДВ за 1 м2 площі, яка є фіксованою на весь строк дії договору. Сплата орендних платежів здійснюється щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця. Сума орендної плати підлягає корегуванню під час внесення чергових орендних платежів тільки відповідно до індексу інфляції, визначеного Міністерством статистики України без наростаючого коефіцієнту. Зміна розміру орендної плати можлива тільки за взаємною згодою сторін.

Пунктом 6.1. договору передбачено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані даним Договором, регулюються діючим законодавством.

Строк дії договору оренди встановлюється з 01.03.2002 до 01.03.2027 (п.8.3).

Судом першої інстанції встановлено, згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 51765072 з 26.11.2012р. та на час прийняття рішення власником нежитлової будівлі літ. А-3, розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2 є ТОВ "Багіра" на підставі договору купівлі-продажу № 07.02/1 від 07.02.2003.

Позивачем на адресу відповідача було надіслано претензію б/н від 27.05.2016 з вимогою про сплату заборгованості, яка складає 73800,00 грн. без урахування індексації та згідно умов договору орендну плату за травень 2016 року у сумі 3604 грн.

У відповідь на вказану претензію відповідач листом № 01/06-ю від 01.06.2016р. повідомив позивача про неможливість її розгляду по суті та зазначив про необхідність надання документів на підтвердження повноважень директора позивача та судового рішення про припинення провадження у справі про банкрутство ТОВ "Багіра".

Претензією від 06.06.2016 позивач на вимогу відповідача надав документи та повторно висунув вимогу про сплату боргу. Ця претензія залишена відповідачем без задоволення.

В подальшому позивач направив на адресу відповідача лист від 24.06.2016 року, в якому, керуючись приписами ч. 1 ст. 782 ЦК України, повідомив про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 року. При цьому зазначив про необхідність явки представників відповідача у строк до 14.07.2016 року для складання та підписання акту прийому-передачі нежитлового приміщення.

Листом № 3006/1 від 30.06.2016 року відповідач зазначив, що не може визнати ТОВ "Багіра" належною стороною договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 року з посиланням на те, що із тексту ухвали господарського суду Вінницької області від 27.12.2012 року у справі № 5/186-07 вбачається, що ТОВ "Багіра" відмовилося на користь ТОВ "Знам'янський меблевий комбінат" від будь-яких прав на нежитлову будівлю, літ. А-3, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2. При цьому відповідач зазначив, що вимоги про сплату орендних платежів за користування майном при повторному зверненні будуть розцінені ТОВ "Евіта" як спроба шахрайства.

Листом № 0707/1 від 07.07.2016 року відповідач повідомив, що не визнає ТОВ "Багіра" належною стороною договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 року, тому у ТОВ "Евіта" відсутня будь-яка заборгованість з оплати орендної плати перед ТОВ "Багіра". Одночасно зазначив, що оскільки ТОВ "Багіра" не є належною стороною договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 року, у останнього відсутні підстави ставити питання про розірвання або припинення цього договору. Також, у вказаному листі відповідач зазначив про відсутність правових підстав для направлення своїх представників для складання будь-яких актів.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з того, що про обізнаність відповідача про зміну власника нежитлового приміщення, свідчать чисельні судові справи між сторонами у судах різних юрисдикцій. Відповідно до ч. 1 ст. 770 ЦК України, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця, тобто новий власник автоматично набуває прав та обов'язків наймодавця за договором найму і повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто, в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.

Отже, у зв'язку з набуттям позивачем права власності на нежитлову будівлю літ. А-3, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Перемоги, буд. 2 в силу приписів ч. 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", до нього перейшли права та обов'язки орендодавця за договором оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 року, в тому числі і право вимагати звільнення відповідачем вказаного нежитлового приміщення у зв'язку з розірванням договору оренди в порядку, визначеному ст. 782 ЦК України внаслідок несплати відповідачем орендних платежів протягом трьох місяців підряд.

Лист позивача від 24.06.2016 року про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 0301-01 від 01.03.2002 року з посиланням на ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України є відмовою від договору оренди в порядку цієї статті ЦК України.

Одержання відповідачем листа позивача про відмову від договору підтверджується належним чином засвідченою копія фіскального чеку № від 29.06.2016р., а також листом-відповіддю № 0707/1 від 07.07.2016 року на цей лист.

Проте, повністю погодитися з такими висновками судів неможливо з таких підстав.

Згідно з ч.3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї з сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Разом з тим, ст. 627 ЦК України передбачає принцип свободи договору, який полягає в тому, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.3 ст.6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Прийшовши до правильного висновку про перехід до позивача прав і обов'язків наймодавця за договором оренди нежитлового приміщення від 01.03.2002 № 0301-01, господарські суди в порушення вимог ст. 43 ГПК України не звернули уваги на те, що в п.7.6 договору оренди сторони по іншому, ніж це визначено в ст. 782 ЦК України, врегулювали питання розірвання договору у випадку несплати орендарем орендної плати і комунальних платежів - на вимогу іншої сторони за рішенням господарського суду і у випадку такої несплати понад 6 місяців.

Отже, відповідно до умов договору, навіть в цьому випадку розірвання договору можливе лише за рішенням суду.

Таким чином, судами не досліджені обставини, що мають істотне значення для справи.

Крім того, слід зазначити про безпідставне посилання місцевого господарського суду при вирішення спору на норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна", адже спірне майно не є ні державним, ні комунальним.

Враховуючи викладене, постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними і обгрунтованими, а тому підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, більш ретельно з'ясувати права і обов'язки сторін, що випливають з договору оренди нежитлового приміщення від 01.03.2002 № 0301-01, зокрема, наявність чи відсутність у позивача права на розірвання договору шляхом односторонньої відмови від нього, перевірити наявність передбачених договором та законом підстав для розірвання договору оренди.

Також суду необхідно уточнити позовні вимоги ТОВ "Багіра", враховуючи, що усунення перешкод в користуванні майном за своєю суттю є негаторним позовом, однією з умов застосування якого є відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, та з'ясувати чи не зводяться вони до зобов'язання відповідача як орендаря виконати вимоги ст. 785 ЦК України, п.4.9 договору оренди про повернення предмету оренди у разі припинення договору.

Разом з тим, доводи касаційної скарги щодо недоведення позивачем свого права власності на спірне майно, порушення ним порядку пред'явлення претензій, є безпідставними та грунтуються на переоцінці зібраних у справі доказів, що не є в силу ст. 1117 ГПК України предметом дослідження в суді касаційної інстанції.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, 1119- 11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Евіта" задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 20 грудня 2016 року та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 14 березня 2017 року у справі за № 908/1892/16 скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі суду.

Головуючий, суддя Л. Стратієнко
Суддя В. Карабань
Суддя І. Кондратова