ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2017 року Справа № 911/522/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П.- головуючого (доповідача),
Алєєвої І.В., Кравчука Г.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Управління комунальної власності Броварської міської ради
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.04.2017
у справі№911/522/16 Господарського суду Київської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ"
доУправління комунальної власності Броварської міської ради
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - 1. Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області та 2. Міського культурного центру
простягнення 759292,40 грн.,
У судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: Бевз В.В. (представник, адвокат за довговором від 11.07.2017);

Багмут Р.С. (представник за довіреністю);

від відповідача: Тищенко О.П. (представник за дов. від 04.01.17);

від третьої особи-1: Халимон Л.В.(представник за за дов. від 10.01.2017);

від третьої особи - 2: не з'явились,

У судовому засіданні 12.07.2017р. оголошувалась перерва до 19.07.2017р.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" звернулось з позовом до Управління комунальної власності Броварської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області, про стягнення 759 292,40 грн. вартості витрат на невідокремлювані поліпшення орендованих приміщень.

Рішенням Господарського суду Київської області від 11.05.2016 відмовлено у задоволенні позову. Суд першої інстанції визнав, що вартість поліпшень не відшкодовується у разі відсутності отриманої наймачем в установленому порядку згоди наймодавця на їх здійснення.

Київський апеляційний господарський суд постановою від 10.04.2017, перевірене рішення у справі скасував, позов задовольнив з підстав обґрунтованості заявлених вимог. Апеляційна інстанція визнала, що наявними у матеріалах справи документами, підтверджується факт надання згоди орендодавцем та виконавчим комітетом Броварської міської ради на проведення позивачем, як орендарем, поліпшень орендованого майна, а саме: реконструкції з розширенням частини малого фойє; улаштування водопостачання, каналізації та системи вентиляції; улаштування системи відео нагляду, а також систем охоронної та протипожежної охорони; облаштування лівостороннього майданчику та вхідної групи будівлі міського культурного центру.

Управління комунальної власності Броварської міської ради звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить постанову у справі, як таку, що прийнята при неповному з'ясуванні дійсних обставин, що склались між сторонами, скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції. Скаржник вказує, що апеляційним судом в порушення ст. 36 Господарського процесуального кодексу України не досліджувались оригінали документів, які б підтверджували понесені позивачем витрати. З урахуванням неявних в матеріалах справи документів та умов договору оренди, скаржник вважає законним висновок суду першої інстанції про те, що відшкодування орендарю вартості поліпшень є безпідставним, позаяк згоди на проведення останніх орендарем від орендодавця не отримувалось, заявлена до стягнення вартість поліпшень не погоджувалась.

Від Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" отримано заперечення на касаційну скаргу, у яких позивач просить постанову у справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Від Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області судом отримано письмові пояснення, у яких останній просить касаційну скаргу задовольнити.

Від Міського культурного центру отримано клопотання про розгляд справи за відсутності представника центру.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваної постанови, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити частково, враховуючи наступне.

З матеріалів справи слідує, що позивач був орендарем майна - нежитлового приміщення, що розташоване по бул. Незалежності, 4, в м. Бровари, площею 119,1 кв.м, на підставі договору оренди № 09/11 від 09.11.2009 року (строк дії до 30.09.2012 року), за яким наймодавцем виступав Міський культурний центр, та за договором оренди № 01/10/12 від 01.10.2012, за яким до 01.04.2013 орендодавцем був Міський культурний центр, а з 01.04.2013 - Управління комунальної власності Броварської міської ради.

Відносини оренди між позивачем та відповідачем були припинені внаслідок розірвання договору оренди в судовому порядку. Також судовими рішеннями орендаря виселено з нежитлового приміщення і стягнуто заборгованість з орендної плати в розмірі 34320,00 грн.

У зв'язку з припиненням Договору оренди комунального майна від 01.10.2012 року № 01/10/12 позивач, керуючись ст. 778 Цивільного кодексу України та посилаючись на п.п. 11.5, 11.6 Договору № 09/11 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м. Бровари, звернувся до суду з даним позовом про відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень, зроблених позивачем під час користування майном.

Частинами 1, 3, 5 ст. 778 Цивільного кодексу України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до ст. 23, ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Отже, положеннями ст. 778, ст. 23, ч.2 ст.27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено імперативні правила щодо отримання орендарем компенсації вартості здійснених за його кошти поліпшень орендованого майна, у разі наявності попередньої згоди орендаря на їх проведення. Інші умови компенсації визначаються сторонами у договорі.

Так, пунктами 11.5, 11.6 Договору оренди 2009 року сторони погодили, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця. Питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішуються при погоджені власником або його виконавчим органом проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення, його переобладнання тощо.

Приймаючи постанову у справі, апеляційна інстанція визнала доведеними матеріалами справи позовні вимоги у повному обсязі, з чим суд касаційної інстанції погоджується лише частково.

Так, даний позов про стягнення 759 292,40 грн. по суті складається з вимог про стягнення:

- 282 302, 00 грн вартості будівельних робіт з реконструкції з розширенням малого фойє;

- 67 417, 20 грн вартості улаштування системи відео нагляду, системи охоронної та протипожежної охорони;

- 69 572, 40 грн вартості улаштування водопостачання каналізації та системи вентиляції;

- 340 000,80 грн вартості улаштування літнього майданчику.

До предмета доведення у даній справі входять встановлення обставин щодо належного отримання погодження власника майна на проведення відповідних робіт, дотримання умов договору, підставність заявленої до стягнення вартості робіт по кожній окремій сумі.

Апеляційним судом встановлено, що на виконання робіт з реконструкції з розширенням малого фойє орендарем отримано згоду від орендодавця, а саме 08.12.2009 виконавчий комітет Броварської міської ради прийняв рішення №609 "Про надання містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок", відповідно до якого вирішив надати містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок об'єктів містобудування ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ" на реконструкцію з розширенням частини малого фойє з влаштуванням окремого входу, що надані в оренду Міським культурним центром під бар з реалізацією безалкогольних напоїв по бульв. Незалежності, 4. Також вирішено проектно-коштористу документацію розробити, погодити та затвердити згідно з діючим порядком.

Позивачем отримано містобудівні умови і обмеження забудови, позитивні висновки щодо проекту реконструкції з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей" від Броварського районного СЕС, Броварського управління ГУ МНС України в Київській області, висновок експертизи на відповідність проекту нормативним актам.

Відповідно до зазначених погоджень позивачем здійснено реконструкцію з розширенням малого фойє на суму 282 302 грн, що підтверджується Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва "Реконструкція з розширенням малого фойє", складеного в поточних цінах станом на травень 2010 року, котрий у відповідності до положень п.5.7 Договору 2009 року був скерований орендодавцю та на час розгляду спору перебував у структурному підрозділі власника майна, управлінні комунальної власності Броварської міськради, яке згідно п. 7.2 Положення про управління, затвердженого рішенням Броварської міськради від 21.02.2013р., відповідно до покладених на нього завдань готує пропозиції міському голові та проекти рішень ради.

Відсутність погодження власником або його виконавчим органом проектно-кошторисної документації на реконструкцію з розширенням малого фойє на суму 282 302 грн. є недоліком в роботі структурного підрозділу власника орендованого майна, що не можна віднести на рахунок орендаря, який вчинив всі від нього залежні необхідні та можливі дії на виконання умов договору .

Відтак, встановивши дотримання процедури узгодження спірних робіт з реконструкції з розширенням малого фойє та їх вартості відповідно до умов договору та норм законодавства, що регулює дані правовідносини, апеляційна інстанція правомірно задовольнила позов в цій частині вимог.

При цьому, судом підставно відхилено вимогу відповідача, як умову для компенсації вартості поліпшень, що ґрунтувалася на положеннях Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 3 жовтня 2006 року №1523, оскільки згідно пункту 10 вказаного Порядку, обов'язковій експертизі підлягають проекти будівництва об'єктів, що споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, якщо їх кошторисна вартість перевищує 300 тис. гривень - щодо кошторисної частини проекту будівництва. Проте, як встановлено, роботи щодо поліпшення орендованого майна виконувались за власні кошти орендаря (позивача), отже проведення експертизи в кошторисній частині для даної реконструкції законом не передбачено.

В іншій же частині позовних вимог апеляційними судом не встановлено необхідних для задоволення позову фактів, а саме погодження проведення решти робіт з орендодавцем .

Посилання суду апеляційної інстанції на те, що вищевказані поліпшення здійснювались за погодженням з директором Міського культурного центру, не є достатньою правовою підставою для задоволення позову в цій частині, оскільки не ґрунтується на матеріалах справи, вимогах закону та умовах договору.

Не свідчить про це і посилання суду на рішення інвестиційної ради міста про можливість облаштування позивачем літнього майданчика за адресою орендованого приміщення, оскільки відповідними функціями та правами орендодавця, власника майна чи його структурного підрозділу інвестиційна рада міста не наділена.

За змістом ст. 32 ГПК України, наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, встановлюється господарським судом на підставі доказів - фактичних даних, що встановлюються певними засобами доказування.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 2 ст. 34 ГПК України унормовано, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Отже, постанова у справі підлягає частковому скасуванню, із залишенням в силі рішення місцевого господарського суду в частині відмови у стягненні 476 990,40 грн. вартості улаштування системи відео нагляду, системи охоронної та протипожежної охорони, водопостачання каналізації та системи вентиляції та улаштування літнього майданчику, за недоведеністю.

Відповідно до положень ст.ст. 49, 11111 Господарського процесуального кодексу України касаційною інстанцією здійснено розподіл судових витрат, в результаті чого з Управління комунальної власності Броварської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" підлягає стягненню 4234,53 грн. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції, 4657,98 грн. судового збору за розгляд справи в апеляційному суді, а з позивача на користь відповідача - 8585,83 грн. за розгляд справи в касаційній інстанції.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.04.2017 у справі №911/522/16 в частині стягнення з Управління комунальної власності Броварської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" 476 990,40 грн. скасувати.

Рішення Господарського суду Київської області від 11.05.2016 в цій частині залишивши в силі.

В решті постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.04.2017 залишити без змін.

Стягнути з Управління комунальної власності Броварської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" 4234,53 грн. судового збору за розгляд справи в місцевому господарському суді та 4657,98 грн. судового збору за розгляд справи в апеляційному господарському суді.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" на користь Управління комунальної власності Броварської міської ради 8585,83 грн. за розгляд справи в суді касаційній інстанції.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: І.В. Алєєва

Г.А. Кравчук