ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
12 липня 2017 року Справа № 908/6311/15
Керуючись частиною третьої статті 47 Господарського процесуального кодексу України, вважаю необхідним висловити окрему думку щодо прийнятого судового рішення.
Позов обґрунтовано закінченням строку договору оренди та автоматичним поновленням договору на той самий строк і на тих самих умовах.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодилась колегія суддів касаційної інстанції, виходив з того, що позивач належним чином виконував всі обов'язки, зазначені у договорі та в статті 96 Земельного кодексу України, а відтак у нього виникло переважне право на продовження дії договору оренди землі.
Вважаю за необхідне звернути увагу на наступні обставини.
Цивільний кодекс України (далі - ЦК) передбачає два випадки пролонгації договору найму (оренди): ч. 1 ст. 764 ЦК України і ч. 1 ст. 777 цього Кодексу.
Так, за змістом положень ч. 1 ст. 764 ЦК якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений.
Відповідно до ч. 1 ст. 777 цього Кодексу наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Аналогічні підстави поновлення договорів оренди землі передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка конкретизує порядок такої пролонгації.
За змістом вказаної норми по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Таким чином, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Тобто для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Матеріально-правовою підставою свого позову позивач обрав ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає автоматичне поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Судами попередніх інстанцій встановлено, що листом-повідомленням від 09.12.2015 відповідач відмовив позивачу у поновленні (продовженні) договору оренди землі від 06.02.2009 та укладенні додаткової угоди до нього. В своєму листі відповідач послався договір є припиненим з 30.12.2015. В зазначеному листі відповідач також вимагав повернення земельної ділянки.
Отже, за наявності письмового повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди автоматичне поновлення договору оренди землі не відбувається.
Вважаю, що суди першої та касаційної інстанції помилково надали оцінку обґрунтованості заперечення орендодавця поновити договір, оскільки конструкція ч.6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" вимагає наявності лише письмового повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди. При цьому, питання мотивів та обґрунтованості такої відмови не входить в предмет доказування у даній справі, оскільки ч.6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" цього не передбачає.
Крім того, пославшись у своїх рішеннях на те, що у позивача виникло переважне право на продовження дії договору, суди першої та касаційної інстанції не врахували, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Натомість, у даній справі позивач вимагав визнання саме автоматичного поновлення договору оренди землі на підставі ч.6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".
Звертаю увагу також на те, що судом першої інстанції, з висновком якого поголилась і касаційна інстанція, невірно визначено початок перебігу строку дії договору оренди (від дати підписання договору та акту приймання-передачі земельної ділянки), оскільки договір набирає чинності з моменту його державної реєстрації згідно з ч. 1 ст. 210 ЦК України, ст. 125 ЗК України, ч.5 ст. 6 та ст. 17 ЗУ "Про оренду землі", п. 43 договору оренди землі від 06.02.2009.
Враховуючи вищевикладене, вважаю, що ухвалене у даній справі судове рішення суду першої інстанції не можна визнати таким, що повністю відповідає вимогам діючого законодавства. В даному випадку, постанову суду апеляційної інстанції про відмову у позові слід залишити без змін.