ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 липня 2017 р. Справа № 909/441/17

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Фрич М.М., секретар судового засідання Вакалюк А.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: Івано-Франківської обласної ради

вул. Грушевського, 21, м. Івано-Франківськ, 76004

до відповідача: Підприємця ОСОБА_1

вул. Котляревського, 15, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78400

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: ОСОБА_2 військово-спортивний ліцей-інтернат Івано-Франківської обласної ради

вул. Сірика, 1а, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78400

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року на умовах додаткової угоди про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року в редакції позивача

за участю:

від позивача: ОСОБА_3 - представник, (довіреність №11-114/403/182 від 20.03.2017 р.);

від відповідача: ОСОБА_4 - представник, (довіреність б/н від 24.05.2017 р.); ОСОБА_5 - представник, (довіреність б/н від 24.05.2017 р.).

від третьої особи: ОСОБА_6 - директор, (додаткова угода б/н від 05.05.2016 р.).

ВСТАНОВИВ:

Івано-Франківська обласна рада подала позов до Підприємця ОСОБА_1 про зобов'язання внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 р. шляхом укладення Додаткової угоди від 28.12.2016 р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 р.

29.05.2017 року від позивача надійшла заява (вх.№8549/17 від 29.05.2017) про зміну позовних вимог відповідно до якої позивач просить суд внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року на умовах додаткової угоди про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року в редакції, запропонованій позивачем.

Відповідно до ст. 22 ГПК України до початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет позову шляхом подання письмової заяви.

Враховуючи викладене, суд приймає таку заяву позивача і розглядає справу в межах вимог, викладених в заяві (вх.№8549/17 від 29.05.2017).

Ухвалою суду від 16.05.2017 року порушено провадження у справі і призначено розгляд справи на 01.06.2017 року. Ухвалою суду від 01.06.2017 року відкладено розгляд справи на 22.06.2017 року. В судовому засіданні 22.06.2017 року судом оголошено перерву у розгляді справи до 11.07.2017 року, про що представники сторін були повідомлені. В судовому засіданні 11.07.2017 року судом оголошено перерву у розгляді справи до 14.07.2017 року, про що представники сторін були повідомлені.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, представник відповідача проти позову заперечив.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив таке.

15.12.2014 року між обласною радою (орендодавець), підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та ОСОБА_2 військово-спортивним ліцеєм-інтернатом Івано-Франківської обласної ради (балансоутримувач) було укладено договір оренди нерухомого майна. Згідно умов вказаного договору орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування приміщення загальною площею 477, 4 кв. м. за адресою: м. Надвірна, вул. Сірика, 1а. Об'єкт оренди передається орендарю з метою розміщення складу. Термін дії цього договору встановлено з 15.12.2014 року по 12.12.2017 року.

Розмір орендної плати визначено відповідно до вимог ОСОБА_6 розрахунку пропорції розподілу між обласним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженої рішенням обласної ради від 06.04.2012 року №476-13/2012, що діяла на момент укладення договору оренди нерухомого майна, з розрахунку 12 відсотків від вартості об'єкта оренди, визначеної експертним шляхом і становить 7 776, 71 грн. в місяць.

Позивач вказав, що провівши обстеження зазначених приміщень (акт від 11.11.2016 року) та враховуючи технічну інвентаризацію майна виявлено, що об'єкт оренди становить 455, 7 кв. м. та використовується з метою розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі, офісу та допоміжних приміщень.

Відповідно до вимог ОСОБА_6, затвердженої рішенням обласної ради від 10.06.2016 року №207-5/2016, орендна ставка за використання приміщення для розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі встановлена у розмірі 18, офісу 20 та допоміжних приміщень 15 відсотків вартості об'єкта оренди, визначеної експертним шляхом.

За словами позивача, питання зміни площі об'єкта оренди та його цільового використання внесено на розгляд постійної комісії обласної ради з питань соціально-економічного розвитку, враховуючи висновки та рекомендації цієї комісії прийнято розпорядження голови обласної ради від 27.12.2016 року №1056-р. На виконання вказаного розпорядження виготовлено додаткову угоду від 28.12.2016 року про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року, яку, за словами позивача, на сьогоднішній день орендарем не підписано.

Таким чином позивач просить суд внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року на умовах Додаткової угоди про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року в редакції позивача.

Відповідач з позовними вимогами не погоджується, подав суду відзив (вх.№8804/17 від 01.06.2017 року). У своєму відзиві відповідач вказує на те, що відповідач за власні кошти зробив капітальний ремонт об'єкта оренди і розраховував при цьому на користування ним відповідно до умов укладеного між сторонами договору до 12.12.2017 року. За словами відповідача, укладаючи договір оренди терміном на три роки позивач розраховував на отримання прибутку від здійснення підприємницької діяльності, яка пов'язана із використанням орендованого майна. За словами відповідача, збільшення розміру орендної плати вдвічі не лише позбавляє його того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, а й ставить під загрозу можливість здійснення ним підприємницької діяльності. Разом з тим, відповідач з посиланням на ст.632 ЦК України вказав на те, що збільшення орендної плати є безпідставним та неправомірним, а отже просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог.

Виходячи з матеріалів справи та керуючись вимогами діючого законодавства, суд дійшов в спірному випадку наступних висновків.

За змістом ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставою виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договір. Аналогічне правило випливає із ст. 509 ЦК України.

Як вбачається з матеріалів справи між сторонами було укладено договір оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року.

Відповідно до п.1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення загальною площею 477, 4 кв. м. за адресою: м. Надвірна, вул. Сірика, 1а, що перебуває на балансі ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради.

Вартість об'єкта оренди визначена відповідно до Звіту про оцінку об'єкта оренди і становить без ПДВ 621070 грн.

Відповідно до п.1.2. договору об'єкт оренди передається орендарю з метою розміщення складу.

Відповідно до п.4.2. договору орендна плата перераховується на рахунок орендодавця і вноситься орендарем щомісячно не пізніше 15 числа наступного місяця з врахуванням індексу інфляції і становить 7 776, 71 в місяць.

Як вбачається з позовної заяви №11-159/678/113 від 12.05.2017 року (вх.№5208/17 від 15.05.2017) позивач просить внести зміни у відповідні пункти договору оренди у зв'язку зі зміною площі об'єкта оренди та його цільового використання, вказавши при цьому:

вартість об'єкта оренди визначена відповідно до Звіту про оцінку об'єкта оренди і становить 913133, 10 без ПДВ грн.;

об'єкт оренди передається орендарю з метою використання: 422, 3 кв. м. - розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі; 22, 0 кв. м. - розміщення офісу; 11,4 кв. м. - допоміжні площі;

орендна плата становить - 16 456, 04 грн. з ПДВ за базовий місяць.

Щодо тверджень позивача про зміну вартості об'єкта оренди, яку необхідно внести до договору оренди, слід вказати таке.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках оренди державного майна, майна, що є у комунальній власності.

Відповідно до ОСОБА_6 розрахунку орендної плати за майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням обласної ради від 10.06.2016 року №207-5/2016 - розмір річної орендної плати визначається за формулою, однією зі складових якої є вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки.

Відповідно до поданого позивачем розрахунок вартості об'єкта оренди, визначеної в Додатковій угоді від 28.12.2016 року, вартість об'єкта оренди визначено з врахуванням індексу інфляції і станом на 31.12.2015 року становить 913133, 10 грн.

Вказаний розрахунок не може братися судом до уваги з огляду на таке.

Відповідно до п.1.1. договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року вартість об'єкта оренди визначається відповідно до Звіту про оцінку об'єкта оренди.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Звіту про оцінку об'єкта оренди від 31.10.2014 року, ринкова вартість такого об'єкта оренди становить без ПДВ 621070 грн., в той час як згідно розрахунку вартості об'єкта оренди така вартість становить 913 133, 10 грн.

Таким чином, є всі підстави вважати, що поданий позивачем розрахунок вартості об'єкта оренди, визначеної у Додатковій угоді від 28.12.2016 року не відповідає ні умовам договору оренди нерухомого майна, ні умовам ОСОБА_6, внаслідок чого такий розрахунок є безпідставним та не може братися судом до уваги.

В судовому засіданні представник позивача дав суду усне пояснення такого розрахунку, вказавши на п.4.2. договору оренди.

Відповідно до п.4.2. договору орендна плата перераховується на рахунок орендодавця і вноситься орендарем щомісячно не пізніше 15 числа наступного місяця з врахуванням індексу інфляції.

Таким чином, вказані пояснення позивача не можуть братися судом до уваги, оскільки згідно укладеного між сторонами договору, індексації підлягає орендна плата, а не розрахунок вартості орендованого майна. Позивач доказів протилежного суду не подав, а відтак такий розрахунок визнається судом безпідставним.

Щодо зміни відповідачем цільового призначення орендованого майна, як підставу для внесення змін до договору оренди, суд вказує на таке.

В обґрунтування своїх вимог позивач подав суду Акт обстеження приміщення на вул. Сірика, 1 а у м. Надвірній від 11.11.2016 року, що перебувають на балансі ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради. Відповідно до вказаного Акту встановлено, що приміщення (№6, №5, №4) першого поверху загальною площею 477, 4 кв. м. використовуються підприємцем ОСОБА_1 з таким цільовим призначенням: 422,3 кв. м. - розміщення виставкової зали із здійсненням торгівлі; 22, 0 кв. м. - розміщення офісу; 11, 4 кв. м. - допоміжні площі.

Дослідивши в судовому засіданні зміст вказаного Акту, судом встановлено, що такий Акт не містить підпису відповідача - підприємця ОСОБА_1, а відсутність в матеріалах справи доказів про повідомлення відповідача про проведення перевірки приміщення та відсутність доказів присутності відповідача при такій перевірці, дають підстави на висновок, що вказаний Акт обстеження приміщень є одностороннім.

Крім того, у вказаному Акті обстеження приміщення відсутній детальний опис обставин проведеної перевірки, посилання на нормативно-правові акти, внаслідок чого комісія дійшла висновку, що відповідач змінив цільове призначення орендованого приміщення, а також не вказано якими критеріями користувалася комісія при перекваліфікації цільового використання орендованого приміщення.

За вказаних обставин, такий Акт обстеження приміщення не може визнаватися судом належним і достатнім доказом по справі. Інших доказів в порядку ст. 33 ГПК України суду не подано.

Таким чином, за недоведеності позивачем факту зміни цільового призначення, відсутні підстави для застосування тієї відсоткової ставки орендної плати, на яку вказує позивач у своїх вимогах.

Статтею 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Пунктом 3.4.2. договору встановлено, що орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору або його розірвання у разі погіршення стану об'єкта оренди внаслідок неналежного його використання орендарем або невиконання умов договору.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Дефектного акту №195/01-07 від 03.06.2015 року, за підписом директора ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради, на балансі якого перебуває спірне приміщення, - приміщення, орендоване відповідачем перебуває в незадовільному стані.

Відповідно до інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна №195/01-07 від 03.06.2015 року за підписом директора ОСОБА_2 військово-спортивного ліцею-інтернату Івано-Франківської обласної ради, - дану споруду не можна використовувати без здійснення поліпшень орендованого майна.

Крім того, в матеріалах справи міститься лист Заступника голови Івано-Франківської обласної ради №9-198/1196/196 від 18.09.2015 року про те, що обласна рада не заперечує щодо проведення ремонтних робіт, які б забезпечили нормальне функціонування приміщення, яке орендує відповідач.

За вказаних обставин, в суду відсутні підстави визнавати факт наявності погіршення стану об'єкта оренди, а також невиконання умов договору відповідачем, наслідком чого в протилежному випадку може бути внесення змін до договору.

Відповідно до ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Суд, дослідивши подані позивачем докази і на підставі цих доказів з урахуванням обставин по справі та діючого законодавства дійшов до висновку про те, що вимоги позивача є необґрунтованими.

Згідно зі ст. 32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 43 ГПК України встановлено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

В силу статті 49 ГПК України, судові витрати слід залишити за позивачем.

Керуючись ст.ст. 11, 509, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 32, 33, 43, 49, 82 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові Івано-Франківської обласної ради /76004, м. Івано-Франківськ, вул. Грушевського, 21/ до Підприємця ОСОБА_1 /Івано-Франківська область, м. Надвірна, вул. Котляревського, 15/, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_2 військово-спортивний ліцей-інтернат Івано-Франківської обласної ради /вул. Сірика, 1а, м. Надвірна, Івано-Франківська область, 78400/ про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року на умовах додаткової угоди про внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 15.12.2014 року в редакції позивача - відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 18.07.17

Суддя Фрич М.М.