ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" липня 2017 р. Справа № 920/65/17

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Шевель О. В., суддя Плахов О.В. , суддя Фоміна В. О.

при секретарі Курченко В.А.,

за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача - ОСОБА_1 (довіреність б/н від 01.06.2017),

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача (вх. №1410 С/2) на рішення господарського суду Сумської області від 10.04.2017 у справі № 920/65/17

за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, м.Суми,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІКС-ПРЕС", м.Суми,

про дострокове розірвання договору оренди

ВСТАНОВИЛА:

Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради подав позовну заяву, в якій просив господарський суд достроково розірвати укладений між сторонами договір оренди нерухомого майна УМКВ-0833 від 21.08.2015, виселити відповідача з нежитлових приміщень площею 161,6 кв. м., що розташовані у будинку №18 по вул. Покровській у місті Суми, а також стягнути з відповідача на свою користь судові витрати повязані з розглядом справи.

Рішенням господарського суду Сумської області від 10.04.2017 (суддя Жерьобкіна Є.А.) у задоволенні позову відмовлено.

Позивач із рішенням не погодився, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, просить оскаржуване рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги та достроково розірвати договір оренди нерухомого майна УМКВ-0833 від 21.08.2015, виселити ТОВ "ІКС-ПРЕС" (код 36234829) з нежитлових приміщень площею 161,6 кв. м., що розташовані у будинку №18 по вул. Покровській у місті Суми.

В апеляційній скарзі позивач стверджує, що орендарем не виконуються пункти 6.2.1, 6.2.2., 6.2.З., 6.2.4, 6.2.5., 6.2.6., 6.2.7., 6.2.9., 6.2.10., 6.2.15., 6.2.19., 6.2.23, 6.2.24 укладеного між сторонами договору оренди, та зазначає, що господарський суд Сумської області встановив факти невиконання відповідачем умов договору, однак безпідставно не застосував ст. 526, 610, 611, ч.2 ст. 651 ЦК України, відповідно до яких зобов'язання мають виконуватись належним чином, в разі невиконання настають наслідки у вигляді розірвання договору, договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, зокрема, у випадках встановлених договором або законом та порушив ст.26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" , яка передбачає дострокове розірвання договору оренди комунального майна за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 03.05.2017 вказану апеляційну скаргу прийнято до провадження, призначено її розгляд на 18.05.2017, запропоновано сторонам надати суду: позивачу - письмові пояснення з посиланням на відповідні норми чинного законодавства в обґрунтування своєї позиції у справі та докази на підтвердження фактів, викладених в апеляційній скарзі; відповідачу - відзив на апеляційну скаргу з посиланням на відповідні норми чинного законодавства в обґрунтування своєї позиції у справі та докази на підтвердження своїх заперечень.

18.05.2017 відповідач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому, наполягаючи на відсутності підстав для дострокового розірвання спірного договору, просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги та залишити оскаржуване рішення без змін.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 18.05.2017 розгляд справи відкладено на 06.07.2017, запропоновано учасникам процесу надати суду: позивачу - пояснення стосовно повідомлення (або неповідомлення) відповідача про здійснення перевірки; відповідачу - мотивовані пояснення та докази з урахуванням питань, що були предметом розгляду в судовому засіданні 18.05.2017, в тому числі - належним чином засвідчені копії договорів страхування орендованого майна з моменту укладення договору оренди по 2016 рік.

04.07.2017 позивач звернувся з клопотанням (вх.№6995), в якому просить долучити до матеріалів справи докази на підтвердження повноважень Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (копію рішення Сумської міськради від 28.09.2016 №1128-МР та копію витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань), а також просить розглядати справу без участі представника департаменту.

06.07.2017 відповідач звернувся з клопотанням (вх.№7103), в якому просить долучити до матеріалів справи копії договорів страхування майна від 08.09.2015 та від 08.09.2016, а також копію листа позивача від 23.06.2017, в якому Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради зазначає, що укладеним між сторонами договором не передбачено обовязку орендодавця з надання актів перевірки орендованих приміщень.

Присутній в судовому засіданні представник відповідача підтримав викладену ними письмово правову позицію.

Зважаючи на те, що в ході апеляційного розгляду даної справи Харківським апеляційним господарським судом, у відповідності до ч.3 ст.4-3 ГПК України, було створено сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства зокрема, було надано достатньо часу та створено відповідні можливості для реалізації кожним учасником своїх процесуальних прав, передбачених ст. 22 ГПК України, колегія суддів задовольняє клопотання позивача про розгляд справи без участі його представника та вважає за можливе закінчити розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 ГПК України на підставі наявних у справі доказів, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Відповідно до договору оренди № УМКВ 0833 нерухомого комунального майна від 21.08.2015, укладеного між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради (орендодавець), та ТОВ "ІКС-ПРЕС" (орендар), орендареві у строкове платне користування (в оренду) передано нерухоме майно, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Покровська, буд. 18, площею 161,6 кв.м. для проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні. Строк дії договору оренди встановлено з 21.08.2015 по 21.07.2018 (п. 10.1. договору).

Факт передачі відповідачу в оренду нерухомого майна підтверджується відповідним актом прийняття-передачі від 21.08.2015 (т.1, а.с.23). У вказаному акті зафіксовано, що на момент передачі обєкта оренди в приміщенні відключено електро-, водо-, газопостачання.

Під час дії договору Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (який є правонаступником Управління майна комунальної власності Сумської міської ради згідно з рішенням Сумської міської ради від 04.05.2016) проводилися перевірки на предмет дотримання відповідачем умов договору оренди.

Згідно з актами перевірки від 12.12.2016 та від 16.05.2016, підписаними представниками позивача (т.1, а.с.25 32), встановлено ряд порушень умов договору зі сторони орендаря.

А саме, позивач зазначає, що відповідач не виконує належним чином умов укладеного між сторонами договору: приміщення не використовується в порушення п. 6.2.1. договору; обєкт оренди не приведено в належний стан, який відповідає протипожежним та санітарним нормам, документи щодо здійснення охорони не надані (порушення п. 6.2.2 договору); п. 6.2.3. договору виконується частково: не надано копій угод на тепло-, електро-, водопостачання та водовідведення з відповідними обслуговуючими підприємствами; не наданий договір страхування (порушення п. 6.2.4.), в порушення п.6.2.5. договору орендар сплачує орендну плату не своєчасно та не в повному обсязі, станом на 12.12.2016 заборгованість з орендної плати становить 2437,86 грн. (в т.ч. пеня 2,54 грн.); в порушення п. 6.2.6. договору відповідач не проводить звірку розрахунків та платежів орендної плати не менше ніж один раз в квартал з підписанням акту звірки; орендарем не надано копії паспорту опорядження фасаду та благоустрою території, чим порушено п. 6.2.7. договору, не надано копії договору про закріплення та утримання території міста Суми в належному санітарно-технічному стані (порушення п. 6.2.9. договору); відповідачем проігноровано п. 6.2.10 договору, зокрема не надано до департаменту та не погоджено експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень, орендарем не узгоджено цільового призначення використання об'єкта оренди з органами пожежної безпеки та санітарно-епідемоілогічною службою міста, чим порушено п. 6.2.19 договору. Також, за твердженням позивача, відповідачем не виконується п. 6.2.23. договору, яким визначено, що орендодавець зобов'язаний забезпечувати випуск та (чи) розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше 50 відсотків, в порушення п. 6.2.24. договору орендар кожні півроку не надавав орендодавцю відомості про випуск та/або розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше як 50 відсотків; в орендованому приміщенні не випускається та не розповсюджується книжкова продукція державною мовою, відомості про випуск та/або розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше як 50 відсотків відповідачем не надано.

У позові та в апеляційній скарзі Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради, із посиланням на підпункти б, в, д пункту 7.1.2. договору оренди № УМКВ-0833 від 21.08.2015, наполягає на тому, що вказані обставини є підставою для розірвання договору оренди.

Надаючи правову оцінку обставинам справи на предмет наявності підстав для розірвання договору, колегія суддів зазначає наступне.

Статтею 611 ЦК України встановлено, що правовим наслідком порушення зобовязання може бути розірвання договору.

Відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно зі ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно зі ст. 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За приписами статті 26 Закону, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до підпунктів б, в, д пункту 7.1.2. договору оренди № УМКВ-0833 від 21.08.2015, на які посилається позивач, орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання договору, якщо: орендар не привів обєкт оренди в належний стан у встановлений договором термін; обєкт оренди не використовується орендарем протягом трьох місяців з моменту прийняття обєкту оренди за актом приймання-передачі; у разі невиконання орендарем інших зобовязань за цим договором. Пунктом 10.8 договору встановлено, що недотримання орендарем як підприємством з розповсюдження книжкової продукції вимог щодо підготовки, випуску та (чи) розповсюдження книжкової продукції державною мовою в обсязі не менш як 50 відсотків є підставою для розірвання договору оренди в установленому законодавством порядку.

Разом з тим, у п.10.7 договору сторони погодили, що договір може бути достроково припинений або за взаємною згодою сторін, або за рішенням суду.

Як вбачається з системного аналізу вищенаведених норм чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, а також із положень укладеного між сторонами договору оренди, орендодавець у випадках, перелік яких не є вичерпним, має право вимагати дострокового розірвання договору. Проте у разі відсутності згоди обох сторін на розірвання договору відповідне рішення має бути прийнято виключно судом. При цьому сторона, яка ставить питання про дострокове розірвання договору, має довести істотне порушення договору другою стороною.

Згідно з правовою позицією Верховного Суду України, яка викладена у постанові від 18.09.2013 №6-75цс13, оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України. Вирішуючи питання істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але і наявність шкоди, завданої цим порушенням, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди; її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона могла отримати.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Таким чином, у даному випадку для вирішення питання про наявність підстав для застосування ч.2 ст. 651 ЦК України має бути встановлено співвідношення між тим, на що розраховував позивач, укладаючи даний договір, і фактичними результатами дій відповідача, які, за твердженням останнього, спрямовані на виконання умов договору.

Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частинами першою та пятою статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. При цьому, згідно положень статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Субєкти господарювання повинні виконувати господарські зобовязання належним чином, відповідно до закону, інших правових актів, договору (частина перша статті 193 Господарського кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Отже, як вбачається з вищенаведених норм чинного законодавств, при укладенні договору оренди орендодавець розраховує насамперед на своєчасне отримання орендної плати.

У пункті 4.1. Договору сторони передбачили, що орендна плата розраховується на підставі чинної Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Суми та пропорції її розподілу, затвердженої відповідним рішенням Сумської міської ради. Розрахунок орендної плати є додатком № 4 до цього Договору.

Згідно пунктів 4.3. та 4.4. Договору орендна плата щомісячно перераховується відповідачем в термін не пізніше 15-го числа місяця, наступного за звітним (з урахуванням ПДВ), та спрямовується відповідачем на рахунок міського бюджету.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи та не спростовано позивачем в суді першої та апеляційної інстанції, відповідач протягом дії договору своєчасно сплачує орендні платежі за договором оренди, і заборгованість із орендних платежів у відповідача перед позивачем відсутня. Відповідне підтверджується актом звірки розрахунків № 113022/УМКВ-0833/1 від 31.01.2017 станом на 31.01.2017 (т.1, а.с.134). Заборгованість з орендної плати станом на 12.12.2016 в сумі 2437,86 грн. (в тому числі, пеня в сумі 2,54 грн.), на яку посилається позивач, існувала тимчасово і була сплачена відповідачем 15.12.2016, що підтверджується квитанцією від 15.12.2016 про сплату орендної плати в сумі 2435,32 грн.

Відсутність заборгованості орендаря з орендної плати та здійснення ним періодичної звірки розрахунків і платежів підтверджено позивачем в акті перевірки від 16.05.2016, тому посилання апелянта на невиконання відповідачем п.6.2.5. та 6.2.6. договору оренди (якими встановлено обовязок орендаря своєчасно сплачувати орендну плату та здійснювати звірку розрахунків із орендодавцем) колегія суддів вважає безпідставними.

Пунктом 6.2.16 договору передбачено, що у випадку, коли об'єкт оренди є частиною будівлі (споруди), відповідач зобов'язаний у місячний термін з дня підписання цього Договору звернутися до Державної податкової інспекції в місті Суми та стати на облік як платник податку на землю. Податок на землю сплачується протягом строку дії договору.

Наявні у матеріалах справи докази, зокрема платіжні доручення та податкові декларації з плати за землю, свідчать про сплату відповідачем податку на землю (том 2, а.с. 6-14, 17-23).

Відповідно до підпункту "г" пункту 7.1.2. договору оренди, орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання цього договору та відшкодування збитків, якщо орендар не виконує або не повністю виконує грошове зобовязання протягом трьох місяців підряд.

Проте, як було встановлено вище та не спростовано позивачем, відповідні грошові зобовязання орендарем виконуються, позивачем також не доведено факт завдання йому відповідачем шкоди як у грошовому виразі (прямі збитки), так і у вигляді неможливості використати результати договору.

В апеляційній скарзі позивач зазначає, що орендар сплачує орендну плату на пільгових умовах (7 відсотків) в порівнянні з загальними (до 200 відсотків), отже, орендодавець може використати комунальне майно значно ефективніше шляхом передачі в оренду на загальних підставах на конкурсній основі.

Стосовно вказаного твердження колегія суддів зазначає, що, як вбачається з матеріалів справи та пояснень сторін, приміщення надано відповідачеві в оренду на пільгових умовах, встановлених ч.4 ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" , відповідно до якої у разі надходження заяви про оренду майна від державних видавництв і підприємств книгорозповсюдження, вітчизняних видавництв та підприємств книгорозповсюдження, що забезпечують підготовку, випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного та еротичного характеру), оголошення про намір передати майно в оренду не розміщується і договір оренди укладається з таким заявником без проведення конкурсу. Розмір орендної плати сторонами визначено у відповідності до Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Суми та пропорції її розподілу, якою передбачено можливість встановлення для вищевказаних підприємств-орендарів ставки орендної плати в розмірі 7 відсотків вартості орендованого майна.

Отже, з урахуванням принципу свободи договору (ст.627 ЦК України), колегія суддів зазначає, що позивач при укладенні договору оренди із субєктом, що має відповідні пільги, розраховував на отримання орендної плати саме в розмірі, встановленому договором, тобто зазначене відповідало волевиявленню орендодавця. І оскільки, як було встановлено вище, орендна плата у вказаному розмірі ним отримується, колегія суддів вважає безпідставними твердження апелянта про недоотримання міським бюджетом доходів внаслідок дій відповідача.

Позивачем в суді першої та апеляційної інстанції не доведено факту неефективного та збиткового використання комунального майна, що передане відповідачеві в оренду.

Позивач стверджує, що відповідач не виконує пункти 6.2.23. та 6.2.24. договору оренди щодо розповсюдження в орендованому приміщенні книжкової продукції державною мовою в обсязі не менше 50 відсотків та надання кожних півроку орендодавцю відповідних відомостей.

Однак вказані твердження колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки пункти 6.2.23 та 6.2.24 договору оренди не зобовязують орендаря здійснювати випуск та/або розповсюдження книжкової продукції державною мовою саме у орендованому за цим договором приміщенні. Судом першої інстанції надано належну правову оцінку тому факту, що цільове призначення переданого орендодавцем орендареві нерухомого майна, згідно з пунктом 1.1 договору оренди, для проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні, а проведення виставок не означає випуск та/або розповсюдження книжкової продукції у орендованому приміщенні. Місцевим господарським судом обґрунтовано встановлено і з цим погоджується колегія суддів апеляційної інстанції, що випуск та/або розповсюдження книжкової продукції відповідач може здійснювати поза межами орендованого приміщення, яке призначено лише для проведення виставок виробленої в Україні образотворчої та книжкової продукції.

Згідно зі свідоцтвом серія ДК № 4729 від 03.06.2014 (т.1, а.с.118) ТОВ ІКС-ПРЕС внесений як субєкт видавничої справи до державного реєстру видавців, виготівників і розповсюджувачів видавничої продукції. Вид діяльності у видавничій справі видавнича діяльність, розповсюдження видавничої продукції. Відповідно до довідки про випуск та/або розповсюдження не менше як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою, зареєстрованої в журналі обліку довідок за № 242 від 27.04.2016, ТОВ ІКС-ПРЕС за останні 12 місяців розповсюджено не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (т.1, а.с.119).

Отже, на думку колегії суддів, відповідачем доведено належними та допустимими доказами, у відповідності до ст.34 ГПК України, факт дотримання ним умов договору щодо випуску та/або розповсюдження не менше як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою. Натомість позивач не надав суду першої та апеляційної інстанції доказів, що спростовували б даний висновок, отже підстави для розірвання договору оренди в порядку п.10.8 даного договору відсутні.

Позивач посилається на те, що відповідач з моменту укладення даного договору і по теперішній час не використовує орендоване приміщення. На думку позивача, відповідне свідчить про порушення вимог п. 6.2.1. договору, згідно з яким відповідач зобовязаний використовувати об'єкт оренди тільки за цільовим призначенням у відповідності до договору. Разом з тим, позивачем не надано суду першої та апеляційної інстанції доказів того, що орендоване приміщення використовується відповідачем не за цільовим призначенням. У звязку з цим колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що фактичне невикористання орендованого приміщення не є порушенням пункту 6.2.1. за змістом останнього оскільки невикористання приміщення і використання його не за цільовим призначенням не є тотожними поняттями (як стверджує апелянт).

Окрім того, у відповідності до п.3.1. договору оренди, орендар вступає у строкове платне користування обєктом оренди з моменту підписання акту приймання-передачі обєкта оренди. Тобто користування відповідачем даним обєктом (за яке ним здійснюється оплата відповідно до умов договору) розпочалося у зазначений в договорі строк.

Разом з тим, як було встановлено вище, з акту прийняття-передачі від 21.08.2015 вбачається, що на момент передачі обєкта оренди в приміщенні відключено електро-, водо-, газопостачання. Відповідні обставини, як вбачається з матеріалів справи, зумовили необхідність тривалої підготовки до здійснення використання приміщення відповідно до зазначеної в договорі мети.

Відповідно до п. 6.2.2 договору, відповідач зобовязаний привести об'єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, в термін 1 рік, постійно підтримувати його.

Згідно з п. 6.2.3. договору, відповідач зобовязаний здійснювати витрати, пов'язані з утриманням об'єкта оренди, протягом шести місяців після підписання цього договору укласти окремі угоди на тепло-, електро-, газо-, водопостачання, водовідведення, вивіз сміття та експлуатаційні витрати з відповідними обслуговуючими підприємствами або укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договори про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання об'єкта оренди та надання відповідних комунальних послуг.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачем укладено договір з ПАТ Сумиобленерго про приєднання до електричних мереж № 56/2-212 від 14.06.2016 (т.1,а.с.64), замовлено та отримано технічні умови стандартного приєднання до електричних мереж ПАТ Сумиобленерго від 14.06.2016, укладено договір підряду на технічне обслуговування електроустановок № 01-02/17 від 01.02.2017 (т.1, а.с.69).

10.02.2017 між відповідачем та ПАТ Сумиобленерго укладено договір про постачання електричної енергії № 161001044 за адресою: м. Суми, вул. Покровська, 18.

14.06.2016 відповідачем з КП Міськводоканал Сумської міської ради укладено договір на розробку технічних умов на водопостачання та водовідведення нежитлового приміщення по вул. Покровська, 18 в м. Суми (т.1,а.с.72).

13.07.2016 відповідачем з КП Міськводоканал Сумської міської ради укладено договір на розробку робочого проекту Реконструкція водопостачання та водовідведення нежитлового приміщення по вул. Покровська, 18 м. Суми (т.1, а.с.74).

Роботи за договорами з КП Міськводоканал виконані та оплачені, що підтверджується актом від 25.07.2016 здачі-приймання проектних робіт, актом здачі приймання виконаних робіт від 14.06.2016 (т.1,а.с.76), платіжними дорученнями № 35 від 14.06.2016, № 111 від 25.07.2016 (т.1, а.с.78,79); відповідачем отримано технічні умови на приєднання нежитлового приміщення до водопровідних та каналізаційних мереж від 04.04.2016 (т.1,а.с.80).

28.09.2015 між відповідачем та ТОВ Архітектурний центр укладено договір № 18/2 підряду на виготовлення проектної документації Реконструкція нежитлового приміщення під салон-виставку Українська книга за адресою: м. Суми, вул. Покровська, 18 (т.1, а.с.97).

25.04.2016 між відповідачем та ТОВ Будівельна компанія ЗОДЧІ-7 укладено договір підряду № 25/04/16 на виконання ремонтних робіт щодо капітального ремонту приміщень по вулиці Покровська, 18 в місті Суми на суму 109596,02 грн. (т.1, а.с.101), відповідні роботи виконані та оплачені відповідачем, що підтверджується актом № 1 приймання виконаних будівельних робіт за лютий 2017 року (т.1, а.с. 205), платіжним дорученням № 92 від 22.02.2017 (т.1,а.с.103).

13.05.2016 відповідачем з ТОВ А-МУССОН № ЮО-37/358 укладено договір про надання послуг з вивезення побутових відходів за адресою м. Суми, вул. Покровська, 18, зі строком дії до 30.04.2020 (т.1,а.с.104).

01.06.2016 відповідачем з КП Сумитеплоенергоцентраль укладено договір № 2016-29 про надання послуг з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій, зі строком дії до 01.07.2016 (т.1,а.с.106). Вказаний договір містить умову щодо пролонгації (п. 7.4. договору).

Згідно з наказом від 21.08.2015 за підписом директора ТОВ ІКС-ПРЕС забезпечено охорону нежитлового приміщення площею 161,6 кв.м. по вул. Покровська, 18 в м. Суми за рахунок власних сил та за рахунок власних коштів, призначено особу відповідальну за збереження нежитлового приміщення (т.1, а.с 222).

Отже, наявні в матеріалах справи докази свідчать про вчинення відповідачем дій, спрямованих на виконання умов п.п. 6.2.2., 6.2.3 договору оренди, про що обґрунтовано зазначено місцевим господарським судом в оскаржуваному рішенні. Позивач посилається на порушення відповідачем строків виконання обовязків, визначених вказаними пунктами. Колегія суддів зазначає, що вказані порушення дійсно мають місце (так, договір на електропостачання укладено лише у лютому 2017 року, тоді як відповідно до умов договору мав здійснити зазначену дію протягом шести місяців з дня підписання договору оренди від 21.08.2015).

Проте відповідне, на думку колегії суддів, не є достатньою підставою для розірвання договору у відповідності до вищенаведених приписів ч.2 ст. 651 ЦК України, враховуючи неподання позивачем доказів того, що об'єкт утримується в неналежному стані, який призводить до його погіршення. Зокрема, позивач не надав доказів псування орендованих приміщень чи знаходження їх у стані гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду (з врахуванням нормального фізичного зносу).

Отже, позивачем не доведено, що відповідачем допущено істотні порушення умов договору.

Натомість, як вбачається з матеріалів справи, відповідачем вживаються комплексні заходи з підключення до мереж, проводиться ремонт в приміщенні для приведення його до належного санітарного стану та у відповідність до протипожежних вимог.

Апелянт також посилається на те, що строк дії договору страхування орендованого майна закінчився 07.09.2016, новий договір не наданий що є порушенням умов п. 6.2.4. договору, яким передбачено обовязок орендаря постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк дії цього договору об'єкт оренди було застраховано.

Проте факт виконання відповідачем пункту п. 6.2.4 договору підтверджується договорами добровільного страхування майна від 08.09.2015 №019040/0211/0000060 (копію якого надано ТОВ ІКС-ПРЕС суду апеляційної інстанції), від 08.09.2016 №019040/0211/0000072 (т.2, а.с.24), укладеними між відповідачем та ПрАТ Страхова компанія Уніка.

Відповідно до п. 6.2.7 договору, відповідач зобов'язаний в термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання-передачі Об'єкта оренди, розробити та погодити з департаментом містобудування та земельних відносин Сумської міської ради паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Роботи по опорядженню фасаду та благоустрою прилеглої території повинні бути виконані в термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання передачі об'єкта оренди.

Факт виконання відповідачем вказаного пункту договору підтверджується копією погодженого з департаментом містобудування та земельних відносин Сумської міської ради паспорту опорядження фасаду по вулиці Покровська, 18 в місті Суми (т.2, а.с. 15-17). Враховуючи наявність даного доказу станом на момент розгляду справи судом першої інстанції, колегія суддів не вважає належними аргументами посилання апелянта на відсутність на вказаному документі дати його підписання. Окрім того, позивач, посилаючись на невиконання відповідачем робіт по опорядженню фасаду та благоустрою прилеглої території, не надав доказів знаходження фасаду обєкта оренди та прилеглої території у незадовільному стані, невиконання відповідачем відповідних робіт про що обґрунтовано зазначено в оскаржуваному рішенні місцевого господарського суду.

Згідно з п. 6.2.9. договору, відповідач зобовязаний виконувати обов'язки, передбачені частиною 2 статті 18 та статтею 36 Закону України "Про благоустрій населених пунктів", укласти договір з виконавчим комітетом Сумської міської ради (Інспекція з благоустрою міста Суми Сумської міської ради) про закріплення та утримання території міста Суми в належному санітарно-технічному стані в десятиденний строк з моменту підписання цього Договору.

Факт виконання вказаного пункту договору підтверджується копією укладеного між відповідачем та Управлінням Інспекції з благоустрою міста Суми Сумської міської ради договором № 92 від 26.09.2016 (т.1, а.с.116) зі строком дії до втрати права користування приміщенням. Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що оскільки на момент звернення позивача з позовом до суду обовязок, визначений пунктом п. 6.2.9. договору, відповідачем виконаний, то порушення відповідачем строку виконання відповідного обовязку не може бути розцінене як істотне порушення в розумінні ч.2 ст. 651 ЦК України, та, відповідно, не може бути достатньою підставою для розірвання договору в судовому порядку.

Згідно з п. 6.2.10 договору, відповідач зобовязаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт об'єкта оренди. Колегія суддів зазначає, що виконання вказаного обовязку, окрім укладеного відповідачем з ТОВ Будівельна компанія ЗОДЧІ-7 договору підряду № 25/04/16 на виконання ремонтних робіт щодо капітального ремонту приміщень по вулиці Покровська, 18 в місті Суми на суму 109596,02 грн., а також договорів на проведення комунікацій з водопостачання, електропостачання тощо, підтверджується наявними в матеріалах справи копіями договірної ціни, локального кошторису, довідки про вартість виконаних будівельних робіт і акту приймання виконаних будівельних робіт за договором № 25/04/16 (т.1, а.с.193 221). Тому посилання позивача на порушення відповідачем порядку погодження проектно-кошторисної документації на здійснення капітального ремонту суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованими, оскільки позивачем всупереч вимогам ст.33 ГПК України не надано суду першої та апеляційної інстанції доказів на підтвердження наявності відповідних порушень.

Згідно з п. 6.2.19 договору, відповідач зобовязаний узгодити цільове призначення Об'єкта оренди з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно-епідеміологічною службою міста та отримати відповідний дозвіл на початок роботи.

Колегія суддів зазначає, що місцевим господарським судом правомірно визнано необґрунтованими посилання позивача на порушення відповідачем вказаного пункту договору, оскільки строки вчинення відповідних дій не встановлені, фактично приміщення не використовується, відповідачем вчиняються комплексні дії на виконання п. 6.2.2. договору.

Отже, враховуючи викладене вище, колегія суддів зазначає, що позивач реалізував своє право, надане йому п. 7.1.2 договору оренди, щодо звернення з вимогою про дострокове розірвання договору, однак місцевий господарський суд, дослідивши обставини справи в їх сукупності та надавши їм відповідну правову оцінку, дійшов правомірного висновку про відсутність істотних порушень відповідачем умов договору, які могли б бути підставою для розірвання договору в порядку ч.2 ст. 651 ЦК України, на яку посилається позивач.

Твердження позивача в апеляційній скарзі про те, що договір може бути розірваний не лише за наявності істотних порушень, але також в інших випадках, встановлених даним договором, колегія суддів не вважає належними аргументами, оскільки, як було встановлено вище, відповідно до підпункту "д" пункту 7.1.2. договору оренди, орендодавець має право вимагати від орендаря дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем інших зобовязань за цим договором. Отже, перелік порушень, за наявності яких орендодавцеві надано право звертатися з вимогою про розірвання договору, не є вичерпним, тобто фактично така вимога може бути предявлена у разі допущення відповідачем будь-якого порушення. Тому задоволення відповідної вимоги лише на підставі положень п. 7.1.2. договору, без надання оцінки тому чи іншому порушенню з точки зору його істотності, на думку колегії суддів, суперечитиме положенням ст.188 ГК України щодо неприпустимості зміни та розірвання господарського договору в односторонньому порядку та призведе до порушення прав орендодавця.

За таких обставин, враховуючи, що посилання позивача (орендодавця) на наявність істотних порушень умов договору зі сторони відповідача (орендаря) не знайшли підтвердження в ході розгляду справи в суді першої та апеляційної інстанції (зокрема, позивачем не надано доказів того, що внаслідок допущених відповідачем порушень він як орендодавець зазнав шкоди та значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договору) колегія суддів зазначає, що оскаржуване рішення місцевого господарського суду має бути залишено без змін, а апеляційна скарга позивача без задоволення.

Керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України судова колегія Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Сумської області від 10.04.2017 у справі №920/65/17 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 11.07.17

Головуючий суддя Шевель О. В.

Суддя Плахов О.В.

Суддя Фоміна В. О.