ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" липня 2017 р.Справа № 915/1408/16
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Величко Т.А.,

суддів: Бєляновського В.В., Жекова В.І.

(Склад колегії сформовано на підставі протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями)

при секретарі: Колбасовій О.Ф.

за участю представників сторін:

від прокуратури ОСОБА_1;

від позивача ОСОБА_2, ОСОБА_3

від відповідача не зявився;

від третьої особи - не зявився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу першого заступника прокурора Миколаївської області

на рішення господарського суду Миколаївської області від 22.02.2017р.

у справі № 915/1408/16

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальність Ніка+7

до відповідача: Державного підприємства Житлобуд

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Регіональне відділення Фонду державного майна по Миколаївської області

про визнання договору оренди нерухомого майна дійсним,

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2016р. Товариство з обмеженою відповідальність Ніка+7 звернулося до господарського суду Миколаївської області з позовними вимогами до Державного підприємства Житлобуд про визнання дійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №2 від 01.03.2015р., укладений між ДП Житлобуд та ТОВ Ніка+7.

Позовні вимоги обгрунтовані ухиленням відповідача від нотаріального посвідчення договору оренди №2 від 01.03.2015р., укладеного між сторонами, в звязку з чим позивач просив суд визнати дійсним вказаний договір оренди.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 23.12.2016р. порушено провадження по справі за даним позовом з призначенням до розгляду в судовому засіданні.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 22.02.2017р. (суддя Коваль С.М.) позов задоволено повністю.

Визнано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №2 від 01.03.2015 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальність Ніка+7 та Державним підприємством Житлобуд - дійсним.

Судове рішення мотивоване тим, що між сторонами по справі було досягнуто згоди щодо усіх істотних умов спірного договору, сторонами відбувається його повне виконання та позивач, всупереч положенням ст. 793 ЦК України, ухилився від нотаріального посвідчення цього правочину.

Господарський суд зазначив, що зміст договору оренди №2 від 01.03.2015 р. в цілому відповідає положенням закону та не порушує прав третіх осіб. Наведені обставини в сукупності є достатніми для визнання цього правочину дійсним в передбаченому ст. 220 ЦК України порядку.

Не погоджуючись із зазначеним вище рішенням місцевого господарського суду, перший заступник прокурора Миколаївської області звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати і прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволені позову.

Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на допущених судом порушеннях норм процесуального та матеріального права, зокрема, ст. 220 ЦК України, ст.ст. 10,11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 27, 43 ГПК України, що призвело до прийняття неправильного рішення. У звязку з цим, рішення суду відповідно до ст.104 ГПК України підлягає скасуванню, з наступних підстав:

- в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження проведення оцінки нерухомого майна державної власності, що є предметом оренди, відповідно до законодавства;

- в матеріалах справи були відсутні докази про підтвердження погодження розрахунку орендної плати у передбаченому законодавством порядку;

- судом першої інстанції під час розгляду справи не досліджено питання чи впливає судове рішення на права та обовязки органу управління спірним обєктом державної власності та органу, який відповідно до вимог законодавства уповноважений на погодження орендної плати та не залучено його до участі у розгляді справи у якості третьої особи, а саме - Регіональне відділення Фонду державного майна по Миколаївської області.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 14.06.2017р. прийнято апеляційну скаргу першого заступника прокурора Миколаївської області до провадження; залучено Регіональне відділення Фонду державного майна по Миколаївської області до участі у справі №915/1408/16 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача; зобовязати ДП Житлобуд надати статут, розрахунок орендної плати (додаток до договору оренди №2 від 01.03.2015р.); зобовязано РВ Фонду державного майна по Миколаївської області надати копію договору оренди від 03.10.2016р. №РОФ-1521 з ФОП ОСОБА_4, лист Української кооперативно-державної корпорації по агропромисловому будівництву від 28.04.2016р. №50/16.

26.06.2017р. від РВ Фонду державного майна по Миколаївської області на виконання вимог ухвали суду надійшов лист з витребуваними документами, а саме: копія договору оренди від 03.10.2016р. №РОФ-1521 з ФОП ОСОБА_4, лист Української кооперативно-державної корпорації по агропромисловому будівництву від 28.04.2016р. №50/16. Окремо, РВ Фонду державного майна по Миколаївської області зазначило, що позовні вимоги прокуратури Миколаївської області щодо скасування рішення господарського суду Миколаївської області від 22.02.2017р. у справі №915/1408/16 та прийняття нового рішення про відмову у позові - підтримує в повному обсязі.

11.07.2017р. від ДП «Житлобуд» на виконання ухвали суду надійшов лист з витребуваними документами, а саме: копіями Статутів підприємства 2014р. та 2016р. Окремо ДП «Житлобуд» зазначило, що згідно Статуту 2014р. директор підприємства не мав права самостійно здавати в оренду нежитлові приміщення, такі повноваження були надані директору лише у Статуті (нова редакція) 2016р. п.2.2. Також ДП «Житлобуд» повідомило, що надати розрахунок орендної плати до Договору №2 від 01.03.2015р. та додаток №1 можливості немає, так як він у договорі відсутній.

11.07.2017р. в судовому засіданні ТОВ «Ніка+7» подало заперечення на апеляційну скаргу, відповідно до яких просить постановити ухвалу про відхилення апеляційної скарги першого заступника прокурора Миколаївської області і залишити рішення господарського суду Миколаївської області від 22.02.2017р. у справі №915/1408/16 без змін.

Колегія суддів, перевіривши наявні матеріали справи (фактичні обставини справи) на предмет правильності їх юридичної оцінки господарським судом та заслухавши пояснення присутніх в засіданні представників сторін, дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню підлягає, виходячи з такого.

Статтею 99 ГПК України встановлено, що в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі. Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Частиною 2 ст. 101 ГПК України передбачено, що апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Матеріали справи свідчать, що 01.03.2015р. між Державним підприємством Житлобуд та Товариства з обмеженою відповідальністю Ніка+7 був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно, нежитлові приміщення на першому поверсі п'яти поверхової будівлі, кабінет площею 27,8 кв. м.(коридор та туалет - об'єкти загального користування) - що розміщене за адресою м. Миколаїв, проспект Миру №22, та знаходиться на балансі Державного підприємства Житлобуд (п.1.1 Договору).

Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна. (п.2.1 Договору).

Передача майна в оренду здійснюється за вартістю визначеною в акті оцінки, складеною за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. При визначені остаточної вартості оренди майна для призначення орендної плати враховується фактичний стан майна на момент підписання договору оренди. (п.2.3 Договору).

Орендна плата визначається на підставі методики розрахунку орендної плати затвердженої Кабінетом Міністрів України та з урахуванням дійсного майна становить 3 гривні 20 коп. за 1 кв.м. Орендна плата за кожний наступний період визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним періодом (п.п. 3.1, 3.2, 3.3 Договору).

Пунктом 10.1 Договору оренди передбачено, що його укладено терміном на 49 років, який вступає в дію з 01 березня 2015 року по 01 березня 2064 року включно.

01.03.2015р. за актом прийому-передачі Державне підприємство Житлобуд передало нежитлові приміщення на першому поверсі п'яти поверхової будівлі, кабінет площею 27,8 кв. м.(коридор та туалет - об'єкти загального користування) - що розміщене за адресою м. Миколаїв, проспект Миру №22, Товариству з обмеженою відповідальність Ніка+7.

Матеріали справи свідчать, що позивач неодноразово звертався до відповідача із листами (а.с.9-14) щодо нотаріального посвідчення договору оренди № 2 від 01.03.2015 р., проте Державне підприємство Житлобуд відмовило в нотаріальному посвідченні договору, посилаючись на те, що договір підписаний обома сторонами та скріплений печатками, а тому не потребує посвідченню, останній так і не було посвідчено нотаріально.

Матеріали справи також свідчать, що позивач виконував свої обов'язки щодо внесення орендної плати, що підтверджується платіжними дорученнями (а.с. 35-75).

А тому, місцевий господарський суд дійшов до висновку про наявність законних підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі з огляду на те, що між сторонами по справі досягнуто згоди щодо усіх істотних умов спірного договору оренди державного майна, сторонами відбувається його повне виконання, проте у звязку з тим, що відповідач, всупереч положень ст. 793 ЦК України, ухилився від нотаріального посвідчення цього правочину, він підлягає визнанню дійсним.

Судова колегія апеляційної інстанції з такими висновками місцевого господарського суду погодитись не може, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Згідно з ст. 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є:

- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

- термін, на який укладається договір оренди;

- орендна плата з урахуванням її індексації;

- порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;

- відновлення орендованого майна та умови його повернення;

- виконання зобов'язань;

- забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

- відповідальність сторін;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Статтею 11 вказаного Закону встановлено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Пунктом 19 Методики оцінки обєктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995р., у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка. У разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є підприємство, висновок про вартість майна затверджується органом, що уповноважений управляти майном такого підприємства, за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність звіту про оцінку вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки.

В спірному договорі від 01.03.2015р. визначено, що в оренду передаються нежитлові приміщення на першому поверсі п'яти поверхової будівлі, кабінет площею 27,8 кв. м.(коридор та туалет - об'єкти загального користування) - що розміщене за адресою м. Миколаїв, проспект Миру №22, та знаходиться на балансі Державного підприємства Житлобуд (п.1.1 Договору).

Колегія суддів апеляційної інстанції відзначає, що дані про вартість предмету оренди у договорі відсутні. Крім того, в матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження проведення оцінки нерухомого майна державної власності, що є предметом оренди, відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до п.п. з) п.1 ч.1 ст. 7 ЗУ «Про управління обєктами державної власності» Фонд державного майна України погоджує розмір плати за оренду (суборенду) державного майна (крім окремого індивідуально визначеного) за договорами оренди, укладеними підприємствами.

Згідно із п.п. 1.1., 1.5 п.1 Порядку погодження Фондом державного майна України, погодження розміру орендної плати здійснюється Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями та представництвами на виконання вимог пункту 2 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 N786, при зверненні державних підприємств, організацій відповідно до встановлених законодавством обмежень для укладення договору оренди та у разі всіх можливих змін розміру орендної плати. У разі звернення державних підприємств, у тому числі, органом управління майном яких є Кабінет Міністрів України, погодження розрахунку орендної плати здійснюється регіональними відділеннями та представництвами Фонду державного майна України за місцем розташування об'єкта оренди.

Розділом II Порядку передбачено процедуру погодження розміру орендної плати на підставі звернення підприємства як орендодавця державного майна. Так, визначено, що звіт про оцінку обєкта оренди, висновок про вартість якого відповідно до вимог пункту 19 Методики оцінки обєктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року N629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02 січня 2003 року N3), затверджений органом, що уповноважений управляти майном підприємства.

Відповідно до п.2.3. Порядку, рішення про погодження чи відмову в погодженні розрахунку орендної плати надається органом приватизації у формі листа.

Колегія суддів зазначає, що матеріали справи не містять даних про підтвердження погодження розрахунку орендної плати у передбаченому законодавством порядку. А відповідачем підтверджено, що такий розрахунок відсутній.

Крім того, у спірному договорі не передбачено розподілу орендної плати між державним бюджетом та балансоутримувачем (70% - балансоутримувачу, 30% - до державного бюджету), що не відповідає вимогам ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та Наказу Фонду державного майна України №1774 від 23.08.200р. «Про затвердження договорів оренди»

Статтею 220 ЦК України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України).

Відповідно до ч.ч. 1-3, ч.5 ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства. Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Ціна у господарському договорі визначається в порядку, встановленому цим Кодексом, іншими законами, актами Кабінету Міністрів України.

Відповідно до статті 638 ЦК України договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Вичерпного переліку умов, істотних для договорів оренди (найму), ЦК України і ГК України не містять. Однак за змістом статей 759 - 762 ЦК України слід дійти висновку, що істотними для даного виду договорів є умови про предмет договору, плату за користування майном та строк такого користування.

Лише за наявності у договорі істотних умов, якщо їх не врегульовано чинним законодавством, договір оренди майна можна вважати укладеним. При цьому умова договору щодо вартості обєкта оренди державного або комунального майна повинна відповідати Методиці оцінки обєктів оренди, затвердженій постановою КМУ від 10.08.1995р. №629 (зі змінами і доповненнями).

Колегія суддів апеляційної інстанції зауважує на тому, що місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні, у порушення вимог ст. 220 ЦК України, дійшов до помилкового висновку про визнання спірного договору дійсним, оскільки в ньому відсутні такі істотні умови як вартість майна та невідповідності вимоги щодо орендної плати вимогам законодавства.

Згідно п. 2.4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» вирішуючи спори, повязані з укладенням договору оренди державного майна, господарські суди повинні з'ясовувати, чи додержано визначений статтею 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" порядок укладення відповідного договору, в тому числі щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном, та органом Антимонопольного комітету України питання про передачу майна в оренду.

Проте, судом першої інстанції під час розгляду справи не досліджено питання чи впливає судове рішення по даній справі на права та обовязки органу, уповноваженому управляти спірним обєктом державної власності , а саме Регіональному відділенню Фонду державного майна по Миколаївській області та не було залучено його до участі у справі.

Під час апеляційного перегляду відповідно до додатково витребуваних документів стало відомо, що Регіональне відділення Фонду державного майна по Миколаївській області дізналось про наявність судового рішення лише в квітні 2017р. з листа ФОП ОСОБА_4, який є орендарем цього ж приміщення з 03.10.2016р. на підставі договору, укладеного з ДП «Житлобуд» та погодженого з Українською кооперативно-державною корпорацією по агропромисловому будівництву «Украгропромбуд» та з дотриманням порядку узгодження розміру орендної плати РВ Фонду державного майна по Миколаївській області.

Згідно ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Ці дані встановлюються такими засобами:

- письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів;

- поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь у судовому процесі.

Відповідно до ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами.

Відповідно до ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Зважаючи на викладені обставини, колегія суддів апеляційної інстанції відзначає, що місцевим господарським судом надано помилкову правову оцінку наявним в матеріалах справи документальним доказам, що призвело до порушення норм матеріального права, що у відповідності до вимог ст. 104 ГПК України зумовлює скасування оскаржуваного рішення від 22.02.2017 року з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 ГПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу першого заступника прокурора Миколаївської області задовольнити.

Рішення господарського суду Миколаївської області від 22.02.2017р. у справі №915/1408/16 скасувати, в задоволенні позовних вимог відмовити.

Постанова в порядку ст. 105 Господарського Процесуального Кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя Т.А. Величко

Суддя В.В. Бєляновський

Суддя В.І. Жеков