ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

20.06.2017 Справа № 904/4379/17

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфа-Агро", с. Чаплинка Петриківського району Дніпропетровської області

до Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області, м. Дніпро Дніпропетровської області

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Петриківська районна державна адміністрація, смт.Петриківка Петриківського району Дніпропетровської області

про визнання поновленим договору оренди землі

Суддя Бондарєв Е.М.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_1, довіреність №11 від 26.01.2017 року, адвокат

Від відповідача: ОСОБА_2, довіреність №9-4.061-6329/2-17 від 20.04.2017 року, представник

Від третьої особи: ОСОБА_3, довіреність №б/н від 10.05.2017 року, представник

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа-Агро" звернулося до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області про визнання поновленим, строком на 5 років, договору оренди землі № 3 від 09.09.2003 року, укладений між Петриківською районною державною адміністрацією та позивачем.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що строк дії договору оренди земельної ділянки № 3 від 09.09.2003 року закінчився 08.02.2017 року. Пунктом 2.3 договору передбачено, що по закінченню терміну дії договору орендар має право на поновлення договору на новий термін. Ці положення узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфа-Агро" 05.01.2017 року направило до Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області проект додаткової угоди до договору оренди № 3 від 09.09.2003 року. Проте, жодної інформації про укладення надісланої додаткової угоди, відмову у її укладенні до орендаря не надходило. Таким чином, на думку позивача є всі підстави для визнання поновленим договору оренди землі № 3 від 09.09.2013, який укладено між Петриківською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-Агро".

Ухвалою суду від 12.04.17 порушено провадження та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 11.05.17. В подальшому розгляд справи відкладався до 23.05.17 та до 20.06.17.

11.05.17 від третьої особи надійшов відзив на позовну заяву згідно якого зазначає, що строк дії договору оренди землі укладеного між Петриківською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-Агро" вичерпано 08.02.2017 року, головою райдержадміністрації прийнято розпорядження про припинення договору оренди землі укладеного між райдержадміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альфа-Агро" (розпорядження голови РДА від 26.04.2017 року № Р-187/0/343-17). Законом України "Про оренду землі" передбачено, що договір припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (ст. 31 Закону України "Про оренду землі"). Відповідно до внесених змін до Земельного кодексу України, статтею 134 визначено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах). Земельні торги проводиться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів (ст. 135 Земельного кодексу України).

23.05.17 від відповідача надійшов відзив, згідно якого останній заперечує проти задоволення позовних вимог. В обґрунтування відзиву посилається, на норми Закону України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів", яким скорочено перелік випадків надання земельних ділянок в оренду без проведення земельних аукціонів. При цьому, зазначає, що строк дії договору укладеного між позивачем та третьою особою закінчився 08.02.17. При цьому, позивач не звертався до Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області та не повідомив про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк

Ухвалою суду від 15.06.17 продовжено строк розгляду спору на 15 днів до 27.06.17 включно.

По справі оголошувалася перерва до 30.05.17.

У судовому засіданні 20.06.2017 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

На підставі розпорядження голови Петриківської районної державної адміністрації №306-р-03 від 12.08.2003, між Петриківською районною державною адміністрацією (далі за текстом Петриківська РДА, орендодавець) та ТОВ "Альфа-Агро" (орендар), 18.08.03, укладено договір оренди земельної ділянки, загальною площею 323,9417 га, яка розташована на території Чаплинської сільської ради Петриківського району Дніпропетровської області за межами населеного пункту для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір оренди пройшов державну реєстрацію, про що зроблено запис в книзі записів договорів оренди землі за № 3 від 09.09.2003 р.

В подальшому, сторонами укладалися додаткові угоди № 1 від 05.04.2009, № 2 від 24.09.2004, №3 від 25.04.2007, № 4 від 17.08.2006, якими змінювалися пункти договору щодо площі земельної ділянки, яка передається в оренду та продовжувався строк дії даного договору.

Таким чином, враховуючи всі зміни та доповнення до договору оренди земельної ділянки, який 18.08.2003 р. укладено між Петриківською РДА та ТОВ "Альфа-Агро", у останнього у користуванні перебувала земельна ділянка загальною площею 143,24 га.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 21.05.2009р. у справі №18/125-09 задоволено позов ТОВ "Альфа-Агро" до Петриківської РДА та Петриківського відділу ДП "Дніпропетровський регіональний центр земельного кадастру" про визнання договору оренди земельної ділянки № 3 від 09.09.2003 поновленим.

Вищевказаним рішенням суду визнано поновленим, строком на 5 років, з 10.09.2008р. договір оренди №3, земельної ділянки, яка розташована на території Чаплинської сільської ради за межами населеного пункту, загальною площею 143,24 га, з яких: 43,94 га ріллі, 76,6 га пасовищ, 22,7 га багаторічних насаджень.

На виконання вказаного рішення суду, 03.08.2009 головою Петриківської районної державної адміністрації винесено розпорядження № 376-р-09 "Про виконання рішення суду щодо укладення додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки", яка перебуває у користуванні ТОВ "Альфа-Агро".

На підставі розпорядження голови Петриківської райдержадміністрації № 376-р-09 від 03.08.2009, між сторонами договору, 18.03.2010, укладено додаткові угоди, а саме: Додаткова угода № 5, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 22,7 га багаторічних насаджень; Додаткова угода № 6, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 3,0637 га пасовищ; Додаткова угода № 7, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 12,2766 га пасовищ; Додаткова угода № 8, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 3,3788 га пасовищ; Додаткова угода № 9, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 29,9809 га пасовищ; Додаткова угода № 10, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 27,9 га пасовищ; Додаткова угода № 11, відповідно до якої орендодавець передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку загальною площею 43,94 га ріллі.

Пунктом 6 вищевказаних додаткових угод визначено, що дані додаткові угоди вступають в силу з моменту їх державної реєстрації, тобто з 08.02.2012 р.

Таким чином, строк дії договору оренди земельної ділянки, укладеного між Петриківською РДА та ТОВ "Альфа-Агро" закінчився 08.02.2017 р.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Станом на дату закінчення строку дії договору оренди від 09.09.2003р., повноваження щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності, належать центральним органам виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин, територіальним органом якого являється Відповідач.

Порядок поновлення договору оренди землі унормовано статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Частиною 1 статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Частинами 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено процедуру, дотримання якої є необхідним для реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.

За приписами статей 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Відповідно до приписів частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно п. 2.3. Договору по закінченню терміну дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий термін. У цьому разі орендар повинен у місячний термін до закінчення строку оренди повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору.

Так, орендарем не дотримано норм статті 33 Закону України "Про оренду землі" та умов договору оренди, оскільки ним не надано належних доказів надіслання орендодавцю листа-повідомлення з додатковою угодою та не доведено факт отримання орендодавцем листа-повідомлення про намір орендаря скористатися переважним правом. Копія поштової квитанції, надана позивачем, як доказ надіслання листа повідомлення за №61 (а.с.74, том 2), судом не приймається, оскільки лист з штрихкодовим ідентифікатором №61 надсилався іншою (фізичною) особою (а.с.103, том 2).

Разом з тим, згідно з частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу (ч. 7 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Окрім того, як зазначено в п. 2.17 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року №6 "Про деякі питання практики розгляду справ, у спорах, що виникають із земельних відносин" у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011). Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. Відтак господарським судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, зокрема, чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору.

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави та обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до частин першої-п'ятої зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за частиною шостою наведеної вище статті.

Так, у частині першій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Частини друга - п'ята ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлюють процедуру, дотримання якої є необхідним для реалізації переважного права орендаря на поновлення договору оренди землі.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Аналіз зазначених правових норм (частини перша - п'ята ст. 33 Закону України "Про оренду землі") дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які були запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі: якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", враховуючи також положення частин восьмої та дев'ятої зазначеної статті Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди.

Однак, матеріали справи не містять доказів укладення сторонами додаткової угоди про поновлення договору, що є обов'язковою умовою при поновленні в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", звернення позивача до уповноваженого органу за укладенням саме додаткової угоди про поновлення договору, відмови чи бездіяльності уповноваженого органу щодо укладення додаткової угоди, оскарження таких дій в судовому порядку, наявності судового спору про укладення такої додаткової угоди (хоча б в межах цієї справи). Отже, вимоги чинного законодавства встановлюють необхідність документального оформлення права на поновлення договору оренди землі у визначений спосіб.

Наведене є підставою для висновку про застосування до обох правових конструкцій поновлення договору оренди землі частини третьої наведеної норми, відповідно до якої орендар має надіслати проект додаткової угоди орендодавцеві, і, оскільки про пролонгацію може бути остаточно відомо лише через місяць після закінчення строку дії договору, надіслати у цьому випадку проект про продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах після спливу цього місячного строку і відмови у місячний строк укласти відповідну саме частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткову угоду.

Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. (ст.34 Господарського процесуального кодексу України).

Згідно ст. 36 Господарського процесуального кодексу України письмовими доказами є документи і матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

З урахуванням викладеного та за наявних у справі доказів суд вважає, що позивачем не додержано, встановлених нормами закону, порядку реалізації переважного права на поновлення строку дії договору.

Окрім того, оскільки позивач не звертався з вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і така додаткова угода не була укладена (відсутнє підтвердження юридичного факту поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), як і того факту, що його право на укладення додаткової угоди про пролонгацію договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є порушеним, господарський суд не вбачає правових підстав для поновлення строку спірного договору оренди землі.

Клопотання позивача про витребування доказів, задоволенню не підлягає, оскільки всупереч положенням ст. 38 ГПК України, позивачем не обґрунтовано та не подано доказів неможливості отримання ним вказаних документів самостійно.

Відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача у сумі 1 600,00 грн.

Керуючись статтями 4, 32-34, 36, 43-44, 49, 82-85, 115-117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання і може бути оскарженим протягом цього строку до Дніпропетровського апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 26.06.2017

Суддя ОСОБА_4