КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" червня 2017 р. Справа№ 910/23727/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Агрикової О.В.

суддів: Чорногуза М.Г.

Зубець Л.П.

при секретарі судового засідання Степанці О.В.,

від позивача - Качуровський В.В., від відповідача - Тинна Д.С.,

розглянувши апеляційну скаргу Фонду державного майна України

на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2017

у справі №910/23727/16 (суддя Сівакова В.В.)

за позовом Фонду державного майна України

до товариства з обмеженою відповідальністю «Київська загальноосвітня приватна школа І-ІІІ ступенів «Британська міжнародна школа - Київ»

про розірвання договору купівлі-продажу №КПБ-69 від 04.06.2008 -

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2016 Фонд державного майна України (далі - позивач) подав до Господарського суду міста Києва позов до ТОВ «Київська загальноосвітня приватна школа І-ІІІ ступенів «Британська міжнародна школа - Київ» (далі - відповідач) про розірвання договору №КПБ-69 від 04.06.2008 купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 2660,7кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Толбухіна, 45, літ. А (далі - договір, т. 1, а.с. 17-18).

В обґрунтування своїх вимог позивач посилався на ст. 651 ЦК України, ст. 188 ГК України та на те, що відповідачем умови договору не виконуються, що є його істотним порушенням, посилаючись на Порядок здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №631 від 10.05.2012 та акт поточної перевірки від 18.12.2013, яким встановлено порушення п. 5.2 (не укладено договору щодо оформлення правовідносин стосовно використання земельної ділянки) та п. 5.4 договору (не було надано документів про виконання умов договору).

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 у справі №910/23727/16 у позові відмовлено повністю.

При прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд дійшов до висновку про те, що позивачем не було належним чином доведено порушень умов договору купівлі-продажу відповідачем та завданої цими порушеннями шкоди, внаслідок яких позивача значною мірою було позбавлено того, на що він розраховував при укладенні договору.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Фонд державного майна України подав до Київського апеляційного господарського суду скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 у справі №910/23727/16 повністю та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач посилається на ті ж обставини, що і в позовній заяві. До цього, позивач зазначає, що судом неправильно оцінено подані ним докази про надсилання відповідачеві листів №23-2-800 від 15.10.2013, №23-2-1029 від 03.12.2013 та №23-2-1065 від 19.12.2013.

20.06.2017 від відповідача надійшли письмові пояснення по справі, в яких відповідач заперечує проти задоволення вимог апеляційної скарги, просить спірне судове рішення залишити без змін.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.04.2017 у справі №910/23727/16 апеляційну скаргу Фонду державного майна України на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 у справі №910/23727/16 прийнято до провадження, розгляд справи призначений на 20.06.2017.

В судовому засіданні 20.06.2017 представник позивача підтримав вимоги апеляційної скарги та просив їх задовольнити. Представник відповідача в судовому засіданні 20.06.2017 заперечила проти задоволення вимог апеляційної скарги з підстав, викладених у своїх письмових поясненнях, просила спірне судове рішення залишити в силі.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 04.06.2008 між Фондом державного майна України (продавець) та ТОВ «Київська загальноосвітня приватна школа І-ІІІ ступенів «Британська міжнародна школа - Київ» (покупець) було укладено договір №КПБ-69 купівлі-продажу нежитлового приміщення, який 04.06.2008 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ємцем К.Є.

Відповідно до п. 1.1 договору купівлі-продажу продавець зобов'язується передати у власність покупцю нежитлове приміщення загальною площею: 2660,7кв.м., що орендується ТОВ «Британська міжнародна школа - Київ», і знаходиться на балансі державного підприємств «Авіаційний науково-технічний комплекс ім. Антонова», за адресою: м. Київ, вул. Толбухіна, 45 літер А (далі - об'єкт приватизації), а покупець зобов'язується прийняти об'єкт приватизації, сплатити ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі, та здійснити реєстрацію права власності на об'єкт приватизації у бюро технічної інвентаризації.

Згідно з п. 1.2, п. 1.3, п. 2.1 договору купівлі-продажу право власності на об'єкт приватизації переходить до покупця з моменту сплати повної вартості придбаного об'єкта приватизації; вартість об'єкту приватизації складає 10808971,20 грн.; покупець зобов'язується внести 10808971,20 грн. за придбаний об'єкт приватизації протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору. Строк оплати може бути продовжений ще на 30 календарних днів за умови внесення покупцем не менше 50 відсотків від ціни продажу об'єкта приватизації з урахуванням податку на додану вартість.

Відповідно до п. 3.2. договору купівлі-продажу передача об'єкта приватизації продавцем і прийняття об'єкта приватизації покупцем засвідчується актом прийому-передачі, який підписується сторонами.

Пунктом 5.1. договору передбачено, що покупець зобов'язаний в установлений цим договором строк сплатити повну ціну продажу об'єкта приватизації з урахуванням ПДВ; в установлений цим договором строк прийняти об'єкт приватизації; протягом 6 місячного строку з моменту набуття права власності укласти договори про спільне користування будинком та прибудинковою територією, на комунальне обслуговування об'єкта приватизації, а саме: електро-, водо- постачання, опалення та інше.

У відповідності до п. 5.2, п. 5.3 договору після набуття права власності укласти договори щодо оформлення правовідносин стосовно використання земельної ділянки згідно з чинним законодавством України; здійснити реєстрацію права власності на об'єкт приватизації у бюро технічної інвентаризації у встановлений законодавством строк.

Згідно з розділом 7 договору купівлі-продажу та ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» позивач наділений повноваженнями щодо здійснення контролю за виконанням умов договору купівлі-продажу.

Так, в п. 5.4. передбачено, що покупець зобов'язаний надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору, а також не перешкоджати продавцю здійсненні контролю за виконанням умов цього договору.

Також, відповідно до ч. 8 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушити питання про розірвання договору.

Матеріали справи свідчать, що 18.12.2013 Фондом державного майна України здійснено перевірку виконання умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, за результатами якої складено акт поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, загальною площею: 2660,7кв.м., за адресою: м. Київ, вул. Толбухіна, 45 літера А №КПБ-69 від 04.06.2008, згідно якого встановлено невиконання покупцем пунктів 5.2. та 5.4 договору купівлі-продажу (т. 1, а.с. 19-20).

Пунктом 2.9 Порядку контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №63 від 10.05.2012 (далі - Порядок) передбачено, що якщо в тридцятиденний строк з дня відправлення акта перевірки державним органом приватизації не отримано підписаного власником примірника акта перевірки та/або зауважень чи заперечень до нього, представник державного органу приватизації робить запис про неявку власника для здійснення перевірки у третьому примірнику акта. До акта долучаються документи, які підтверджують направлення двох примірників акта для підписання власнику. Складений відповідно до вимог цього пункту акт є підставою для застосування санкцій до власника, визначених договором та чинним законодавством.

Вказаний акт підписаний двома представниками Фонду державного майна України, а саме начальником відділу ОСОБА_5 та головним спеціалістом ОСОБА_6, з відображенням запису про неявку уповноваженого представника відповідача для здійснення перевірки.

Разом з тим, відповідачем не заперечується, що на момент звернення позивача з позовом у даній справі до суду, відповідачем не виконано п. 5.2. договору купівлі-продажу та після набуття права власності не укладено договори щодо оформлення правовідносин стосовно використання земельної ділянки згідно з чинним законодавством України.

Згідно з ч. 5 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Аналогічні умови викладено сторонами спору і п. 13.3. договору, згідно якого у разі не виконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони рішенням суду або господарського суду, а об'єкт приватизації повернути до державної власності.

Відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб'єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої ст. 651 ЦК України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Як зазначається у постанові судових палат у цивільних та у господарських справах Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі №6-75цс13, за загальними положеннями ЦПК України обов'язок суду під час ухвалення рішення - вирішити, чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги позивача та якими доказами вони підтверджуються; перевірити наявність чи відсутність певних обставин за допомогою доказів шляхом їх оцінки; оцінити подані сторонами докази та дійти висновку про наявність або відсутність певних юридичних фактів.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Частина 2 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» передбачає, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є: 1) несплата коштів, визначених договором купівлі-продажу, протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору; 2) невиконання або неналежне виконання умов продажу об'єкта і зобов'язань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого об'єкта; 3) невиконання умов договору купівлі-продажу у зв'язку з банкрутством приватизованого підприємства або підприємства, до якого було передано приватизований об'єкт.

При цьому, п. 8.2 та п. 8.3 договору визначено лише дві підстави, за наявності яких позивач може порушити питання про розірвання договору купівлі-продажу, а саме: якщо покупець протягом 60 днів з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору не сплатить встановлену ціну продажу договору; якщо у встановлений договором строк покупець не прийняв об'єкт приватизації.

Факт належного виконання умов договору купівлі-продажу щодо сплати покупцем вартості об'єкта приватизації у повному обсязі, прийняття у встановлені строки об'єкта приватизації згідно акту приймання-передачі, здійснення покупцем реєстрації права власності на нежитлове приміщення у бюро технічної інвентаризації, укладення у встановлені строки договорів про спільне користування будинком та прибудинковою територією, комунального обслуговування об'єкта приватизації, а саме: електро-, водо- постачання, опалення та інше, використання об'єкта приватизації для здійснення навчально-виховного процесу дітей віком від 3 років та надання загальноосвітніх послуг, сторонами по справі не заперечується та визнається.

Колегією суддів встановлено, що зазначені позивачем в позовній заяві підстави для розірвання договору не належать до виключних підстав, передбачених ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», та підстав, передбачених п. 8.2 та п. 8.3 договору, для розірвання договору.

При цьому, на переконання колегії суддів, неукладення відповідачем договорів щодо оформлення правовідносин стосовно використання земельної ділянки згідно з чинним законодавством та ненадання позивачеві необхідних матеріалів, відомостей та документів про виконання умов цього договору не є істотним порушенням умов договору в розумінні ст. 651 ЦК України, оскільки не свідчать про те, що значною мірою позбавляють продавця того, на що він розраховував при укладенні цього договору.

Також, п. 5.2 договору не встановлено терміну, в який відповідач має оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою.

До цього, позивачем не наведене жодних обґрунтувань про те, що держава, в інтересах якої звертається Фонд державного майна України, зазнала будь-яких збитків внаслідок невиконанням відповідачем п. 5.2 та п. 5.4 договору.

Разом із тим, матеріали справи містять лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 03.02.2017 (т. 1, а.с. 148) про те, що в Департаменті знаходиться 3 (три) справи-клопотання ТОВ «Київська загальноосвітня приватна школа І-ІІІ ступенів «Британська міжнародна школа - Київ» стосовно надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Толбухіна, 45, №К-14149 від 2008, №К-24992 від 30.06.2015 та №К-25555 від 13.10.2015, що свідчить про те, що відповідачем протягом тривалого періоду вчиняються дії для оформлення правовідносин стосовно використання земельної ділянки, розташованої під придбаним приміщенням.

Також, матеріали справи містять Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки на вул. Толбухіна, 45 (т. 2, а.с. 67-171), який згідно листа Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 02.03.2017 останній не погоджував.

Відтак, колегія суддів вважає, що позивачем не доведено наявності обставин (істотних порушень відповідачем умов договору), з яким чинне законодавство пов'язує правові наслідки у вигляді розірвання договору купівлі-продажу №КПБ-69 від 04.06.2008, як і не обґрунтовано факту завдання позивачеві шкоди порушеннями відповідача, внаслідок яких позивача значною мірою було позбавлено того, на що він розраховував при укладенні договору.

Щодо доводів позивача про те, що судом неправильно оцінено подані ним докази про надсилання відповідачеві листів №23-2-800 від 15.10.2013, №23-2-1029 від 03.12.2013 та №23-2-1065 від 19.12.2013, колегія суддів зазначає наступне.

Так, матеріали справи містять лист (повідомлення) позивача №23-2-800 від 15.10.2013 (т. 1, а.с. 21) на адресу відповідача про надання в строк до 25.11.2013 всіх необхідних документів, які підтверджують стан виконання умов договору купівлі-продажу; лист (повідомлення) позивача №23-2-1029 від 03.12.2013 на адресу відповідача про те, що, у зв'язку з ненаданням підтверджуючих документів, перевірку буде здійснено безпосередньо на об'єкті приватизації 18.12.2013. (т. 1, а.с. 22); лист позивача №23-2-1065 від 19.12.2013 про направлення відповідачу двох примірників акту поточної перевірки виконання договору купівлі-продажу від 18.12.2013 (т. 1, а.с. 24).

Як стверджував позивач, вказані листи були направлені відповідачеві та свідчать про те, що Фонд державного майна України вжив всіх необхідних заходів з організації та здійснення контролю за виконанням власником об'єкта приватизації умов договору купівлі-продажу.

Однак, на переконання колегії суддів, оцінка судом вказаних листів в якості доказів згідно ст.ст. 33, 34, 43 ГПК України, як і доказів надіслання вказаних листів не впливає не правильність рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог, оскільки, як вже зазначалось, позивачем не доведено наявності обставин (істотних порушень відповідачем умов договору), з яким чинне законодавство пов'язує правові наслідки у вигляді розірвання договору.

Наведені вище листи, як і встановлення факту надсилання цих листів відповідачеві, можуть свідчити лише про правильність дій самого Фонду державного майна України з організації та здійснення контролю за виконанням умов договору, правомірність дій якого не є предметом дослідження у даній справі.

Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла до висновку про те, що оскаржуване рішення суду прийнято у відповідності з вимогами чинного матеріального та процесуального права, підстав його скасовувати або змінювати не вбачається. Решта доводів скаржника зводяться до намагань надати їм перевагу над встановленими судом першої інстанції обставинами, та переоцінити ці обставини, що не впливає на результат розгляду справи.

Таким чином, колегія суддів встановила, що обставини, на які посилається скаржник, не можуть бути підставою для зміни або скасування рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 у справі №910/23727/16.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 99, 101, 103-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фонду державного майна України на рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 у справі №910/23727/16 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 16.03.2017 у справі №910/23727/16 залишити без змін.

3. Справу №910/23727/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя О.В. Агрикова

Судді М.Г. Чорногуз

Л.П. Зубець