КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" червня 2017 р. Справа№ 910/22290/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Жук Г.А.

суддів: Дикунської С.Я.

Мальченко А.О.

за участю секретаря судового засідання Костяк В.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу (вх. №09-08.1/3985/17 від 15.05.2017) Приватного акціонерного товариства «Лекс Холдинг» на рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017

у справі № 910/22290/16 (суддя - Мудрий С.М.)

за позовом Приватного акціонерного товариства «Лекс Холдинг»

до Фізичної-особи підприємця ОСОБА_2

про стягнення 298 367,71 грн

за участю представників сторін:

від позивача: Гостищев Д.А., довіреність №017-ТРК-122 від 06.04.2017

від відповідача: ОСОБА_4, довіреність б/н від 04.02.2017

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство «Лекс Холдинг» (позивач у справі) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Фізичної-особи підприємця ОСОБА_2 (відповідач у справі) про стягнення 298 367,71 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов'язань за договором оренди №К-9/К-1 від 31.10.2013, а саме на несплату відповідачем орендної плати за користування приміщенням у період з травня 2015 по листопад 2015, несплату експлуатаційних витрат за заявлений період та вартості комунальних послуг, спожитих у квітні 2015 році.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 у задоволенні позовних вимог відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що позивачем належними та допустимими доказами не доведено обставин фактичного знаходження і користування чи можливість знаходження відповідача в орендованому приміщенні після його недопущення до орендованого майна працівниками ПАТ «Лекс Холдинг» та вилучення майна Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 з займаною площі. Враховуючи те, що відповідач був недопущений до орендованого майна саме у зв'язку із діями позивача, а також беручи до уваги, відсутність в матеріалах справи доказів реального знаходження відповідача в орендованому приміщенні та споживання ним комунальних послуг, Господарський суд міста Києва дійшов висновку про відсутність підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати, експлуатаційних витрат. Щодо стягнення вартості комунальних послуг, місцевий господарський суд, дослідивши умови договору та інші обставини, вказав, що 631,01 грн комунальних послуг можуть бути зараховані за рахунок сплаченого відповідачем гарантійного платежу.

Не погодившись з прийнятим рішенням, позивач, Приватне акціонерне товариство «Лекс Холдинг», подав апеляційну скаргу (вх. №09-08.1/3985/17 від 15.05.2017), в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 та прийняти нове, яким задовольнити позов повністю.

В поданій апеляційній скарзі позивач посилається на те, що відповідачем не доведено існування обставин, які перешкоджали б йому в період дії договору користуватися орендованим майном, не доведено вчинення позивачем дій щодо недопущення використання приміщення Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 за заявлений період. Апелянт стверджує, що оскільки умовами договору сторони передбачили можливість орендодавця обмежити орендареві допуск до орендованого майна у випадку існування у нього заборгованості за договором, то слід вважати, що позивач діяв правомірно, а після такого обмеження, яке за твердженням апелянта становило вісім днів, орендар міг користуватись орендованим майном, однак за власним бажанням не користувався ним, що не звільняє його від обов'язку сплачувати орендні платежі та комунальні послуги за період дії договору до фактичного повернення приміщення по Акту приймання-передачі.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.05.2017 Приватному акціонерному товариству «Лекс Холдинг» поновлено пропущений строк на апеляційне оскарження, апеляційну скаргу прийнято до провадження колегією суддів у складі: головуючий суддя - Жук Г.А., судді - Мальченко А.О., Дикунська С.Я. та призначено розгляд справи на 14.06.2016.

13.06.2016 року через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду від відповідача надійшов відзив (вх. № 09-11/11137/17 від 13.06.2017 року) на апеляційну скаргу позивача, в якому Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 стверджує про правомірність та обґрунтованість висновків Господарського суду міста Києва, заперечує проти доводів апелянта, надаючи на підтвердження своїх заперечень відповідні документи.

У судовому засіданні 14.06.2016 року представник позивача у справі підтримав вимоги апеляційної скарги, просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 та прийняти нове, яким задовольнити позов повністю.

Представник відповідача у справі у судовому засіданні 14.06.2016 року заперечив проти вимог апеляційної скарги, просив рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 року залишити без змін з підстав, наведених у відзиві на апеляційну скаргу.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи, апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами, якщо заявник обґрунтував неможливість їх надання суду в першій інстанції з причин, що не залежали від нього, повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення або ухвали місцевого суду у повному обсязі.

Судова колегія Київського апеляційного господарського суду, розглянувши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення присутніх представників сторін, дослідивши представлені докази в їх сукупності, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права встановила наступне.

31.10.2013 року між Приватним акціонерним товариством «Лекс Холдинг» (орендодавець за договором, позивач у справі) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар за договором, відповідач у справі) укладено договір оренди №К-9/К-1, відповідно до п. 1.1. якого орендодавець зобов'язався передати орендарю в тимчасове платне користування приміщення, яке знаходиться в торгово-розважальному центрі, розташованому за адресою: АДРЕСА_1 (далі іменований - Торговий центр), а орендар зобов'язався прийняти, оплатити користування і повернути приміщення орендодавцю на умовах визначених цим договором.

Приміщенням є частина будівлі, яка знаходиться на першому поверсі Торгового центру, - секція К9 (п.2.1 договору).

Місцезнаходження приміщення визначається згідно витягу з плану Торгового центру (додаток А до цього договору) (п.2.2 договору).

Згідно з п.2.3 договору, площа приміщення, яке передається в оренду складає: 5,76 (п'ять цілих сімдесят шість сотих) кв.м.

Відповідно до п.4.1 договору, орендодавець зобов'язаний передати приміщення орендареві в оренду в день дати початку, але, у будь-якому випадку, не раніше дня виконання вимог п.3.10 договору, що підтверджується шляхом підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення. Датою початку оренди вважається 11 листопада 2013 року.

Згідно з п.8.1 договору, орендар зобов'язаний здійснювати оплату за користування приміщенням в розмірах і в терміни, визначені цим договором.

Розмір орендної плати складає суму у гривнях - 1 998,25 грн. еквівалентну на дату укладення цього договору 250 доларам США за і 1(один) кв.м. на місяць, крім того податок на додану вартість у розмірі, встановленому чинним законодавством України.

Якщо інше не передбачене цим договором, орендна плата сплачується орендарем щомісячно, авансом, не пізніше 25-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю (п.8.3 договору).

Пунктами 8.4-8.5 договору передбачено, що у разі необхідності визначення розміру орендної плати за певну частину місяця або за певну кількість днів, розмір орендної плати за один місяць може бути розділений на кількість днів у відповідному місяці і помножений на кількість днів за яку здійснюється оплата. Нарахування орендної плати починається з дня дати початку і закінчується в день підписання акту повернення приміщення відповідно до п. 35.2 ст.35 цього договору.

Відповідно до п.9.1-9.2 договору, орендар зобов'язаний щомісячно відшкодовувати орендодавцеві витрати на оплату використаної в приміщенні електроенергії і води в розмірі, визначуваному згідно показань лічильників встановлених в приміщенні, з використанням відповідних тарифів оплати, встановлених згідно чинного законодавства. Орендар зобов'язаний щомісячно відшкодовувати орендодавцеві витрати на утримання електромереж, які розраховуються по формулі: С = Т х К х 0,35.

Орендар зобов'язаний компенсувати орендодавцеві вартість використаних в приміщенні електроенергії і води, а також суми витрат на утримання електромереж, не пізніше 10-го число місяця, наступного за оплачуваним (п.9.3 договору).

Пунктом 9.4 договору сторонами погоджено, що орендар зобов'язаний, щомісячно, авансом, не пізніше 25-го числа місяця, що передує оплачуваному місяцю, сплачувати орендодавцю вартість витрат на експлуатацію Торгового центру (далі іменовані - експлуатаційні витрати).

Розмір експлуатаційних витрат складає суму у гривнах - 959,16 грн еквівалентну на дату укладення цього договору 120 доларам США, крім того ПДВ.

Цей договір набуває чинності з моменту його укладення і діє до повного виконання сторонами своїх зобов'язань (п.6.1 договору).

Згідно з п.6.2 договору, сторони погодилися, що строк фактичного використання орендарем приміщення за даним договором (строк договору), починає обчислюватися з дня підписання акту приймання-передачі приміщення. Строк договору становить 365 (триста шістдесят) календарних днів.

Відповідно до п. 7.2. договору зміна строку договору здійснюється виключно за згодою орендодавця на підставі додаткової угоди до договору (п.7.2 договору).

Після закінчення строку договору, а також після розірвання, припинення, визнання недійсним договору, будь-яке користування приміщенням орендарем є неправомірним (п.7.3 договору).

Як свідчать подані позивачем документи, на виконання умов договору, сторонами 11.11.2013 року підписано акт прийму-передачі приміщення за договором оренди №К-9/К-1 від 31.10.2013 року, з якого вбачається, що позивач передав, а відповідач прийняв в тимчасове платне користування приміщення, площею 5,76 кв.м. (а.с. 29).

20.10.2014 року між сторонами укладено додаткову угоду про внесення змін в договір оренди №К-9/К-1 від 31.10.2013 року, якою сторони погодилися викласти п.6.2 договору в новій редакції: «сторони погодилися, що строк фактичного використання орендарем приміщення за даним договором (строк договору) починає обчислюватися з дня підписання акту приймання-передачі приміщення. Строк договору становить 730 (сімсот тридцять) календарних днів»

Предметом спору у справі є вимога ПрАТ «Лекс Холдинг» про стягнення з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 заборгованості з орендної плати в розмірі 237 098,74 грн за період з 01.05.2015-10.11.2015, заборгованості з оплати експлуатаційних витрат в розмірі 19 758,22 грн за період з 01.05.2015-10.11.2015, заборгованості з відшкодування вартості комунальних послуг в сумі 630,59 грн. за період з 01.04.2015-30.04.2015, та нарахованих на суму боргу інфляційних втрат та 3% річних.

Дослідивши зміст укладеного між сторонами договору, колегія суддів дійшла висновку, що за своєю правовою природою укладений договір від 31.10.2013 є договором оренди частини будівлі, що є одним із видів договорів оренди.

Відповідно до ст. 793 ЦК України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Згідно загальних приписів ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Оскільки договір оренди є двостороннім правочином, то у орендодавця є обов'язок передати майно у користування орендареві, що кореспондує право орендаря вимагати передання йому об'єкта в користування, а у орендаря існує обов'язок вносити орендну плату та використовувати об'єкт оренди за його призначенням відповідно до умов договору, що відповідно кореспондує право орендодавця вимагати сплати орендної плати. Обидва ці зобов'язання взаємно обумовлюють один одного та є взаємопов'язаними.

У частині першій статті 762 ЦК України зазначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Аналізуючи вищенаведені норми законодавства, суд апеляційної інстанції зазначає, що орендна плата за договором є платежем, який здійснюється саме за користування орендованим майном.

Відповідно до ч. 2 ст. 193 ГК України кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

У відзиві на позов відповідачем зазначено, що у спірний період, який заявлений до оплати, Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 не використовувала орендоване майно, починаючи з 29.04.2015 року. Як стверджує відповідач, 29.04.2015 року представник позивача - охоронець ТЦ «Караван», зайшов до орендованого приміщення та вигнав працівника відповідача - продавця товарів. Тим самим позивач фактично унеможливив використання орендованого приміщення відповідачем та його працівниками. З 29.04.2015 року до 06.05.2015 року представники позивача обмежили доступ відповідача до орендованого приміщення без пояснення причин. Вранці 06.05.2015 року відповідач виявив та зафіксував факт зникнення товарно-матеріальних цінностей, речей та документів з орендованого приміщення. У зв'язку з цим, 12.06.2015 року відповідач звернувся із заявою про вчинення кримінального правопорушення до правоохоронних органів.

З наявного в матеріалах справи листа Оболонського районного управління ГУ МВС у м. Києві №52/19833 від 19.05.2015 року вбачається, що згідні з поясненнями керівника ПрАТ «Лекс Холдинг», 05.05.2015 року позивач утворив комісію, описав майно відповідача та перемістив його на склад під охорону.

Вищезазначені факти позивачем в апеляційному господарському суді не заперечувалися, а щодо підстав недопуску відповідача до орендованого приміщення та переміщення його майна на склад, позивач стверджує про існування у нього, як орендодавця, такого права за договором у випадку існування заборгованості за користування приміщенням.

Колегія суддів зазначає, що згідно ч. 1 ст. 235 ГК України за порушення господарських зобов'язань до суб'єктів господарювання та інших учасників господарських відносин можуть застосовуватися оперативно-господарські санкції - заходи оперативного впливу на правопорушника з метою припинення або попередження повторення порушень зобов'язання, що використовуються самими сторонами зобов'язання в односторонньому порядку (ч.1 ст.235 ГК України).

За умовами договору (п. 25 договору) орендодавець у випадках і в порядку, передбаченому договором, має право застосовувати до орендаря наступні оперативно-господарські санкції: обмеження доступу в приміщення; відключення систем забезпечення в приміщенні.

Згідно з п. 26 договору орендодавець має право обмежити доступ орендаря до приміщення, що включає заборону працівникам орендаря, представникам, відвідувачам або іншим особам, що діють від імені або на користь орендаря входити або іншим чином проникати в приміщення. Про обмеження доступу орендаря в приміщення орендодавець письмово повідомляє орендаря не менше ніж за три дні до дати застосування такого обмеження

Разом з цим, позивач в обґрунтування причин обмеження допуску відповідача до орендованого майна не вказав, які саме пункти договору, передбачають право застосувати наведену санкцію, у випадку, якщо орендар не виконує свої грошові зобов'язання за договором. Оскільки, дослідивши зміст договору, вбачається, що право обмежити доступ до приміщення позивач має згідно п. 17.11 у випадку порушення орендарем вимог п. 17.3, 17.9. договору, що стосуються проведення ремонту орендарем приміщень без попереднього дозволу орендодавця, в інших випадках, таких як існування заборгованості зі сплати орендних платежів, можливість застосування такої санкції договором не передбачено. Окрім того, позивач не надав жодних доказів на підтвердження повідомлення ним орендаря згідно п. 26.4. договору про вчинення обмеження допуску, та правомірності вчинення дій щодо переміщення майна орендаря, яке знаходилось на об'єкті оренди.

Таким чином, колегія суддів зазначає, що в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази в розумінні ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, які підтверджували б правомірність вчиненого позивачем обмеження допуску до орендованого приміщення та переміщення майна орендаря без його на те згоди.

Відтак, вище встановлені обставини справи, свідчать про те, що через дії ПрАТ «Лекс Холдинг», які обмежили доступ до орендованого майна, Фізична особа-підприємець ОСОБА_5 була позбавлена можливості використовувати його згідно умов договору.

Відповідно до ч. 6 статті 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Отже, за змістом вказаної норми матеріального права, якщо наймач тимчасово позбавляється можливості користуватися найнятим майном через обставини, за які він не відповідає, він звільняється від плати за весь час неможливості такого користування. Обставини, що є причиною неможливості використовувати найняте майно наймачем, можуть бути пов'язані як з діяльністю наймодавця, так і з певними об'єктивними обставинами (обставини непереборної сили, випадку тощо).

Тобто, особливість вищезазначеної норми, що міститься в ч.6 статті 762 ЦК України полягає в тому, що вона застосовується до тих випадків, коли майно взагалі не могло бути використане наймачем.

Враховуючи викладене, беручи до уваги те, що відповідач фактично не користувався орендованим приміщення з 29.04.2015р. та був позбавлений можливості потрапити до орендованого приміщення, суд вважає безпідставними вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати в розмірі 237 098,74 грн. за період з 01.05.2015-10.11.2015, заборгованості з оплати експлуатаційних витрат в розмірі 19 758,22 грн. за період з 01.05.2015-10.11.2015.

Щодо вимог про стягнення плати за комунальні послуги за квітень 2015, то колегія суддів зазначає наступне.

Згідно п. 9.1., 9.2. договору витрати на оплату використаної орендарем електроенергії та води відшкодовуються в розмірі, визначеному згідно показань лічильників, встановлених в приміщенні, з використанням відповідних тарифів оплати. Витрати на утримання електромереж розраховуються за формулою, в якій необхідними показниками є серед іншого, сума витрат орендодавця на утримання електромереж за календарний місяць та кількість кВт/год електроенергії, спожита в приміщенні за календарний місяць.

Згідно рахунку-фактури №СФ-0004071 від 30.04.2015 представленого позивачем до позовної заяви на оплату спожитої електроенергії та витрат на утримання електромереж ПрАТ «Лекс Холдинг» нараховано до оплати 631,01 грн. При цьому, у розрахунку, наведеному у заяві про зменшення позовних вимог №017-ТРК-037/4 від 03.02.2017 (а.с. 95), вказано формулу, за якою здійснюється визначення вартості витрат на утримання електромереж, тариф на оплату електроенергії та окрім того вказано кількість спожитої відповідачем у квітні 2015 електроенергії - 278 кВт.

Однак, колегія суддів зазначає, що розрахунок сум, які підлягають до оплати відповідачем згідно п. 9.1. договору проводиться на підставі показників лічильників, однак позивач не надав доказів споживання відповідачем у квітні 2015 року електроенергії саме у кількості - 278 кВт, не надано журналів обліку зняття показників лічильників відповідальними особами чи інших документів, що засвідчували б фактичне споживання електроенергії у такій кількості, за відсутності таких документів суд позбавлений можливості перевірити правомірність проведеного позивачем нарахування.

Крім того, як вірно зазначив місцевий господарський суд відповідно до п.8.7 договору відповідачем сплачено гарантійний платіж в розмірі 29 925,78 грн. (08.11.2013 року та 18.11.2013 року).

Пунктом 8.7 договору передбачено, що протягом 10 (десяти) календарних днів з дати укладення цього договору орендар зобов'язаний сплатити орендодавцеві гарантійний платіж в сумі 29 925,78 грн., у тому числі 20% ПДВ 4 987,63 гри. (чотири тисячі дев'ятсот вісімдесят сім гривень 63 коп.). Під гарантійним платежем слід розуміти платіж по забезпечені виконання зобов'язань орендаря за цим договором, який сплачується орендодавцеві в розмірі орендної плати та експлуатаційних витрат за два місяці строку договору. Після закінчення строку договору, у разі відсутності фінансових чи майнових претензій орендодавця до орендаря, гарантійний платіж повертається орендарю протягом 30 (тридцяти) банківських днів після закінчення строку договору.

Гарантійний платіж, одночасно, є забезпеченням зобов'язань орендаря по цьому договору, з суми гарантійного платежу орендодавець може зарахувати, утримати суми грошових вимог до орендаря, зокрема: по оплаті несплаченої орендарем орендної плати; не відшкодованій вартості електроенергії, води, компенсації витрат на утримання електромереж; несплачених штрафів і пені; сум, необхідних для усунення пошкоджень приміщення або комунікацій системи забезпечення, заподіяних з вини орендаря; інших дійсних вимог. Окрім того, у випадку дострокового розірвання договору, гарантійний платіж орендарю не повертається, а залишається у орендодавця у якості неустойки за дострокове розірвання договору (п.8.9 договору).

У разі здійснення зарахування, утримання з внесеної суми гарантійного платежу. орендар зобов'язаний в 3-х денний термін, з моменту отримання відповідної письмової вимоги від орендодавця, доповнити його таким чином, щоб загальна сума гарантійного платежу дорівнювала сумі, яка визначена в п. 8.7. договору (п. 8.10 договору).

Таким чином, як вірно вказав місцевий господарський суд, оскільки доказів повернення гарантійного платежу матеріали справи не містять, то вимоги позивача щодо стягнення з відповідача заборгованості з відшкодування вартості комунальних послуг можуть бути ним зараховані за рахунок гарантійного платежу, а відтак в такому випадку суд вважає, що права орендодавця з отримання відшкодування за комунальні послуги, за захистом яких він звернувся до суду, не є порушеними.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду міста Києва, що враховуючи відмову суду у стягненні суми основного боргу, вимоги в частині стягнення 11 259,39 грн інфляційних втрат та 1 790,78 грн -3% річних, як похідні вимоги, задоволенню не підлягають.

Беручи до уваги зазначене, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції повно, всебічно і об'єктивно з'ясовано обставини справи, винесено рішення у відповідності до норм матеріального і процесуального права, з повним з'ясуванням обставин, що мають значення для справи, а відтак передбачених законом підстав для скасування оскаржуваного рішення немає, а тому апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Лекс Холдинг» на рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 задоволенню не підлягає.

Враховуючи вимоги ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за перегляд рішення в апеляційній інстанції покладається на апелянта (позивача у справі).

Керуючись ст. 49, 99, 101, 102, п.1 ч. 1 ст. 103, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Лекс Холдинг» на рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 у справі №910/22290/16 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 27.03.2017 у справі №910/22290/16 залишити без змін.

3. Справу №910/22290/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст. ст. 107-111 ГПК України.

Головуючий суддя Г.А. Жук

Судді С.Я. Дикунська

А.О. Мальченко