РІШЕННЯ

21 червня 2017 року Справа № 913/382/17

Провадження №1пд/913/382/17

За позовом заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області, с. Микільське Міловського району Луганської області

до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, с. Микільське Міловського району Луганської області

про визнання договору оренди приміщення недійсним та повернення приміщення

Суддя Зюбанова Н.М.

Секретар судового засідання - Медуниця Р.І

В засіданні брали участь:

від позивача - представник не викликався;

від відповідача - представник не прибув;

прокурор прокуратури Харківської області - Крупська К.М.

Суть спору: про визнання недійсним та припинення виконання на майбутнє договору оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради, зобов'язання відповідача повернути власнику приміщення вартістю 43146 грн. 00 коп.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши прокурора, суд дійшов до наступного.

Так, як свідчать позовні матеріали, має місце звернення до суду прокуратури Луганської області, а правове регулювання участі прокурора у розгляді справ у господарському суді регулюється ст. 29 ГПК України, згідно з якою прокурор бере участь у розгляді справ за його позовами.

При оцінці питання правомірності звернення з позовом у цій справі до суду заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області, суд керується наступним законодавством.

Так, відповідно до ст. 121 Конституції України на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у випадках, визначених законом.

Згідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва.

Підставою звернення до господарського суду заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Микільської сільської ради з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради від 01.09.2014 є порушення інтересів територіальної громади, які постраждали внаслідок не дотримання вимог чинного законодавства при передачі об'єкта комунальної власності в оренду, порушення економічних інтересів держави в частині надходження до бюджету сільської ради належної орендної плати за користування комунальним майном у відповідності до справедливої ринкової ціни (вартості).

Ухвалою господарського суду від 04.05.2017 підтверджено підстави представництва заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області інтересів держави в особі Микільської сільської ради Міловського району Луганської області з заявленими позовними вимогами за позовною заявою від 25.04.2017 № 04/104-502вих17 та порушено провадження у справі № 913/382/17.

Як свідчать матеріали справи, спір між сторонами виник з наступних причин. Так, рішенням № 16 виконавчого комітету Микільської сільської ради Міловського району Луганської області від 22.03.2007 «Про затвердження об'єктів комунальної власності, які знаходяться на балансі Микільської сільської ради» будівлю пожежного депо, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, взято на баланс відповідної сільської ради.

При цьому слід зазначити, що рішенням Микільської сільської ради № 1/9 від 17.11.2015 вулицю Леніна села Микільське перейменовано на вулицю Миру села Микільське, тобто майно, яке є предметом оспорюваного договору, на цей час знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

19.08.2014 Микільською сільською радою (позивачем) прийнято рішення № 37/4 «Про надання нерухомого майна (споруди пожежного депо) в оренду» (арк. справи 25), яким вирішено передати в оренду нежитлове приміщення (споруду пожежного депо) фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 (відповідачу) строком на три роки. Крім цього, вказаним рішенням встановлено розмір щомісячного орендного платежу за користування орендованим майном у сумі 776,00 грн. та передбачено інші умови передачі його в оренду.

На виконання вищевказаного рішення, 01.09.2014 між Микільської сільською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) було укладено договір оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради.

Відповідно до умов договору сторони дійшли згоди, що орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування окреме, індивідуально визначене майно - нежиле приміщення - споруда пожежного депо, площею 98,8 кв. м, розміщене за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває у власності Микільської сільської ради.

Відповідно до пункту 2.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на орендоване майно. Власником майна залишається Микільська сільська рада, а орендар користується ним протягом строку оренди (з 01.09.2014 по 01.09.2017 - п. 10.1 договору).

За актом приймання-передачі від 01.09.2014, який є невід'ємним додатком до вказаного договору, Микільська сільська рада передала фізичній особі-підприємцю ОСОБА_1 нежитлове приміщення пожежного депо, що підтверджено документально.

Прокурор звернувся з позовом відповідно до повноважень, наданих йому ст.121 Конституції України, ст. 23 Закону України "Про прокуратуру", ст. 2 ГПК України, та в обґрунтування вимог позову зазначив, що оспорюваний правочин є недійсним через непроведення конкурсу на оренду комунального майна, орендна плата не визначалась на підставі незалежної оцінки та у спосіб, визначений законодавством, державна реєстрація та нотаріальне посвідчення договору не проводилось.

Позивач підтримав позовні вимоги заявника повністю.

Відповідачем позов не оспорений, на час прийняття рішення судом відзив не наданий, тому справа розглядається за наявними у ній матеріалами.

Встановивши фактичні обставини справи, оцінивши доводи прокурора, суд дійшов висновку про обґрунтованість позову та його повне задоволення, виходячи з наступних підстав.

Так, відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 759 ЦК України, ч. 3 ст. 760 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Зокрема, такі особливості встановлені Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII.

Так, оспорюваний договір оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна.

Відповідно до ст. 2 вказаного Закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють органи місцевого самоврядування щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Порядок проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається органами місцевого самоврядування (ст. 9 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні") та полягає у наступному.

Так, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Згідно з ч. 4 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє пор це заявника. Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна. Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

Втім, згідно інформації Микільської сільської ради за листом від 01.03.2017 № 49 конкурс щодо передачі нерухомого майна в оренду не проводився та оголошення до засобів масової інформації не подавалось.

Таким чином, орендар отримав зазначене приміщення всупереч вимогам закону щодо обов'язкового оголошення в засобах масової інформації про намір здати приміщення в оренду та проведення конкурсу на оренду комунального майна.

Поряд з вказаними обставинами, суд також встановлює наступні порушення при укладанні договору оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради, в частині неналежного визначення орендної плати на підставі незалежної оцінки та у спосіб, передбачений законодавством.

Так, ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що до істотних умов договору оренди відноситься орендна плата з урахуванням її індексації.

Відповідно до ст. 11 цього Закону оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Пунктами 1, 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995 передбачено, що окремо індивідуально визначене майно, що перебуває у комунальній власності та передається в оренду, проходить відповідну оцінку.

Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Так, до матеріалів справи долучено звіт про оцінку нерухомого майна - будівлі пожежного депо, проведеної станом на 25.07.2013 приватним підприємцем - суб'єктом оціночної діяльності на замовлення Микільської сільської ради, за яким ринкова вартість нежитлового приміщення на дату оцінки складає 43146,00 грн.

У висновку про вартість об'єкта оцінки від 25.07.2013 інший строк чинності результатів оцінки, окрім визначеного пунктом 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995, не встановлено. Таким чином, суд погоджується з доводами прокурора, що результати оцінки майна, орендованого зам спірним договором, втратили свою чинність через півроку у січні 2014 року.

Згідно п. 3.1 договору орендна плата складає 776,00 грн. в місяць та визначена відповідно до розрахунку, який доданий до договору.

Для визначення розміру орендної плати, як зазначено у договорі (пункт 3.1), сторони використали Методику розрахунку орендної плати, затверджену постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786. При цьому, «Розрахунок орендної плати», що є додатком до спірного договору, не містить будь-яких розрахунків орендної плати, а має лише результат - за згодою сторін місячна орендна плата складає: 776,00 грн.

Також, розмір орендної плати за спірним договором попередньо визначений у рішенні сесії Микільської сільської ради № 37/4 від 19.08.2014 «Про надання нерухомого майна (споруди пожежного депо) в оренду», що не відповідає вимогам законодавства.

Частиною 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у комунальній власності органами місцевого самоврядування на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Порядок визначення розміру орендної плати за користування комунальним майном закріплено пунктом 8 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України № 768 від 04.10.1995,

Обов'язковість проведення оцінки орендованого майна також передбачено ст. 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Таким чином, орендна плата за користування нерухомим майном, яке перебуває в комунальній власності, повинна бути визначена на основі незалежної оцінки, але орендарем та орендодавцем невірно визначено розмір орендної плати, що є порушенням істотних умов, визначених законодавством, недотримання яких є підставою для визнання договору недійсним.

Крім цього, відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України, правочин, вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно із положеннями ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Частина 2 ст. 793 ЦК України передбачає, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Окрім цього, як передбачено ч. 1 ст. 794 ЦК України, право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно пункту 10.1 договору його укладено строком на три роки, на період з 01.09.2014 до 01.09.2017 включно. Проте, як свідчить сам договір, його державна реєстрація та нотаріальне посвідчення не проводилось.

Частина 4 ст. 203 ЦК України передбачає, що правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. За обставинами спору правочин про надання в оренду майна мав укладатися у формі нотаріально посвідченого письмового договору.

Таким чином, сторонами за договором не дотримано вимог цивільного законодавства щодо нотаріального посвідчення договору.

Відповідно до пункту 3.1 постанови пленуму ВГС України від 29.05.2013 № 11 недодержання форми правочину, якої вимагає закон, тягне за собою недійсність правочину лише у разі, коли це прямо передбачено законом, у зазначених випадках правочин є нікчемним.

В пункті 2.5.2 постанови пленуму ВГС України від 29.05.2013 № 11 зазначено, що за змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду. Однак це не виключає можливості подання та задоволення позову про визнання нікчемного правочину (господарського договору) недійсним.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, тому на підставі ч. 1 ст. 203, ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, господарський суд визнає недійсним договір оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради та припиняє його дію на майбутнє.

Суд зазначає, що відповідно до ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Відповідно до ч. 3 ст. 207 ГК України, виконання господарського зобов'язання визнаного недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

З огляду на задоволення вимог щодо визнання недійсним договору, суд також дійшов висновку щодо задоволення позовних вимог і в частині зобов'язання фізичної - особи підприємця ОСОБА_1 повернути власнику (позивачу) приміщення площею площею 98,8 кв. м, розміщене за адресою: АДРЕСА_1, вартістю 43146 грн. 00 коп.

Таким чином позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Згідно зі ст. 49 ГПК України, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору.

Враховуючи вищевикладене, витрати зі сплати судового збору в сумі 3200 грн. слід покласти на позивача та відповідача порівну, як сторін недійсного правочину.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд

в и р і ш и в :

1. Позов задовольнити повністю.

2.Визнати недійсним договір оренди № 3 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до власності Микільської сільської ради від 01.09.2014, укладений між Микільською сільською радою Міловського району Луганської області (ідент. код 25058153) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (ідент. номер НОМЕР_1) та припинити зобов'язання за цим договором № 3 від 01.09.2014 на майбутнє.

3.Зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1 (ідент. номер НОМЕР_1), АДРЕСА_2, повернути Микільській сільській раді (ідент. код 25058153), с. Микільське Міловського району Луганської області, пл.. Героїв ВВВ, 1, нежитлове приміщення - споруду пожежного депо площею 98,8 кв. м, розміщену за адресою: АДРЕСА_1, вартістю 43146 грн. 00 коп. видати на виконання наказ після набрання рішенням законної сили.

4. Стягнути з ОСОБА_1, ІНФОРМАЦІЯ_1 (ідент. номер НОМЕР_1), АДРЕСА_2, на користь прокуратури Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області, вул. Богдана Ліщини, 27, ідент. код 02909921 судовий збір у сумі 1600 грн. 00 коп., видати на виконання наказ після набрання рішенням законної сили.

5. Стягнути з Микільської сільської ради Міловського району Луганської області (ідент. код 25058153), с. Микільське Міловського району Луганської області, пл.. Героїв ВВВ, 1, на користь прокуратури Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області, вул. Богдана Ліщини, 27, ідент. код 02909921 судовий збір у сумі 1600 грн. 00 коп., видати на виконання наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 23.06.2017.

Суддя Н.М.Зюбанова

Згідно з оригіналом

Помічник судді О.М. Шапошникова

26.06.2017