ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2017 р. Справа № 926/1489/17

За позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна

Суддя Гушилик С.М.

За участю представників:

Від позивача: ОСОБА_2 - представник (дов. від 06.09.2016р.)

Від відповідача: Купіна Н.П.- зав. сектору правового забезпечення (дов. від 20.02.2017р.)

СУТЬ СПОРУ: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 26.04.2017 року звернулася з позовом до регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області про внесення змін до додаткового договору до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 22.10.2009 року №239, укладеного 19.10.2016 року шляхом викладення: - пункту 2 Додаткового договору в редакції: «Пункт 1.1. розділу 1 Договору викласти в наступній редакції: Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлових вбудованих цокольних приміщень будівлі гуртожитку №1 (літ.А) (реєстровий номер 02071240.1.АААККЖ191) (надалі-Майно), загальною площею 179,2 кв.м. (в т.ч. коридор (7-1) - 7,3 кв.м., комора (7-2) - 1,5 кв.м., вбиральня (7-3) 1,1 кв.м., вбиральня (7-4) - 1,1 кв.м., вбиральня (7-5) - 1,1 кв.м., вмивальня (7-6) 5,2 кв.м., зал (7-7) 17,8 кв.м., зал (7-11) 105,1 кв.м., майка (7-12) - 12,2 кв.м., кухня (7-13) 26,8 кв.м.), розміщеного за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі ЧНУ ім. Ю.Федьковича, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість на 31.10.2016 року і становить 1835968,00 грн.»; - пункту 5 Додаткового договору в редакції: «Пункт 3.1. розділу 3 Договору доповнити абзацом 3, 4 такого змісту: Починаючи з дати набрання законної сили рішенням суду орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786, становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку - 9179,84 грн.»

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що 22.10.2009 року між регіональним відділенням ФДМУ по Чернівецькій області та ФОП ОСОБА_1 було укладено договір оренди нерухомого майна, що належать до державної власності №239 (далі - договір №239). Додатковими договорами строк дії договору №239 було продовжено. 19.10.2016 року між сторонами було підписано додатковий договір, з терміном оренди до 19.10.2019 року.

У відповідності до додаткового договору від 19.10.2016 року до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 22.10.2009 року №239, позивач користується нерухомим майном площею 179,2 кв.м. для розміщення їдальні в приміщенні, що перебуває на балансі ЧНУ ім.Ю.Федьковича, та сплачує орендну плату за місяць 16180,14 грн., що складає 90,29 грн. за метр квадратний. Однак, позивач вважає ставку орендної плати завищеною, у зв'язку з тим, що для аналогічних цілей іншим особам ставка оренди складає 20-35 грн. за м.кв., а відтак, вартість орендної плати за ставкою 90,29 грн. за м.кв., є такою, що порушує засади справедливої конкуренції, тому положення договору щодо орендної плати підлягають перегляду та внесенню змін.

Ухвалою суду від 26.04.2017 року порушено провадження у справі та призначено судове засідання на 15.05.2017 року.

У своєму відзиві на позов відповідач заперечив проти заявлених позовних вимог, посилаючись на те, що договір є укладеним з моменту одержання відповіді, без будь-яких заперечень, про прийняття пропозицій та оцінка нерухомого державного майна проведена у відповідності до нормативно-правових актів і укладена із дотриманням вимог чинного законодавства.

У судовому засіданні 15.05.2017 року було оголошено перерву до 24.05.2017 року.

Ухвалою суду від 24.05.2017 року відкладено розгляд справи до 20.06.2017 року.

19.06.2017 року представник позивача звернувся з клопотанням про призначення по справі оціночно-будівельної експертизи, на розгляд якої поставити питання: чи відповідає дійсній ринковій вартості у розмірі 3 239 268,00 грн. вартість нежитлового цокольного приміщення площею 179,20 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1, приміщення гуртожитку №1 (літ.А), визначена згідно звіту про оцінку майна від 09.08.2016 року, виконаного суб'єктом оціночної діяльності - ОСОБА_4? У разі невідповідності дійсній ринковій вартості у розмірі 3 239 268,00 грн. - визначити дійсну ринкову вартість нежитлового цокольного приміщення площею 179,20 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1, приміщення гуртожитку №1 (літ.А)?

За усним клопотанням представника відповідача у судовому засіданні 20.06.2017 року оголошено перерву до 23.06.2017 року.

У своїх письмових поясненнях на клопотання позивача про призначення експертизи представник відповідача заперечив, посилаючись на те, що у проведенні експертизи немає потреби, так як перед укладенням договору від 19.10.2016 року ним було проведено експертну оцінку майна, звіт був чинним, на момент укладення договору висновок про вартість майна не скасований, тому у нього відсутні підстави для застосування будь-якої іншої оцінки майна.

Відповідно до пункту 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання призначення судових експертиз» від 23.03.2012 року №4 судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Більше того, висновок експерта є лише одним з доказів, який повинен оцінюватися судом в сукупності з іншими доказами.

У своєму клопотанні про проведення вищевказаної експертизи позивач не зазначив, в чому полягає необхідність проведення експертизи та як наступна оцінка майна, яка буде проведена після укладення договору оренди, вплине на перегляд розрахунку вартості орендної плати.

Стаття 41 ГПК України зазначає, що для роз'яснення питання, що виникають при вирішенні господарських спорів і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу. Учасники судового процесу мають право пропонувати господарському суду питання, які мають бути роз'яснені судовому експерту. Остаточне коло цих питання встановлюється судом в ухвалі.

Враховуючи те, що позивачем не оспорювався експертний висновок, на підставі якого було визначено орендну плату по договору, істотних умов, які б стали підставою для проведення додаткової експертизи, не встановлено, суд дійшов висновку, що відсутні підстави для задоволення клопотання позивача про проведення експертизи.

У судовому засіданні, яке відбулося 23.06.2017 року, представник позивач підтримав свої вимоги в повному обсязі, в свою чергу відповідач проти позову заперечує.

Заслухавши представників сторін, розглянувши подані документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна вимога, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд -

ВСТАНОВИВ:

22.10.2009 року між Регіональним відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області в особі начальника регіонального відділення Затварницького П.П., що діє на підставі Положення про регіональне відділення Фонду державного майна України, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 15.06.1994 року №412 з одного боку та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1, що діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця, зареєстрованого Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради, дана реєстрації 23.01.1995 року, серія НОМЕР_1, з іншого боку, уклали договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 239 про наступне.

Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності, а саме: нежитлові вбудовані цокольні приміщення будівлі гуртожитку №1 (літ.А) (надалі - Майно), загальною площею 185,3 кв.м, (з т.ч. коридор (7-1) - 13,5 кв.м.; комора (7-2) - 1,5 кв.м.; вбиральня (7-3)- 1,1 кв.м.; вбиральня (7-4) - 1,1 кв.м.; вбиральня (7-5)- 1,1 кв.м.; вмивальня (7-6) - 6,0 кв.м.; приміщення (7-7) - 13,3 кв.м.; зал (7-1) - 107,6 кв.м.; приміщення (7-12) - 12,4 кв.м.: приміщення (7-13) - 27,2 кв.м.) розміщених за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі Чернівецького Національного Університету імені Юрія Федьковича (надалі - Балансоутримувач), вартість якого згідно з незалежною оцінкою станом на 30.06.2009 року становить 600 793 грн.( п. 1.1. договору).

Майно передається в оренду з метою розміщення їдальні, яка не здійснює продаж товарів підакцизної групи (п. 1.2. договору).

Стан майна на момент укладення договору визнається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря (п. 1.3. договору).

Відповідно до п.2.1. договору, орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, зазначений в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна, який підписується балансоутримувачем та орендарем за участю орендодавця.

Передача майна в оренду не тягає за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2. договору).

Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку (п. 2.3. договору).

Враховуючи п.2.4. договору, обов'язок по складанню акта приймання-передавання покладається на балансоутримувача при передачі майна.

Балансоутримувач у трьохденний термін з моменту підписання акту приймання-передачі з орендарем (при передачі чи поверненні майна) повинен надати орендодавцю один примірник акту приймання-передавання, підписаного орендарем та балансоутримувачем (п. 2.5. договору).

Відповідно до 2.6. договору, даний договір не є підставою для виникнення у орендаря права на приватизацію орендованого майна.

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий (червень 2009р.) місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 3037,01 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - жовтень визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за липень, серпень, вересень, жовтень місяці (п. 3.1. договору).

Згідно п. 3.2 договору, нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до п.3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендна плата перераховується до Державного бюджету та балансоутримувачу у співвідношенні (50% до 50%) не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції, відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж (п. 3.5. договору).

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 3.6. договору).

У разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язується повернути балансоутримувачу, орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря (п. 5.9. договору).

В разі закінчення терміну дії договору оренди (його розірвання) орендар зобов'язаний сплатити орендну плату, заборгованість з орендної плати, пені за весь період оренди по день фактичного повернення майна балансоутримувачу по акту передачі- приймання (п. 5.14. договору).

Відповідно до п.10.1. договору, цей договір укладено строком на 2 роки 364 дні та діє з 22 жовтня 2009 року по 20 жовтня 2012 року включно.

Згідно п. 10.10. договору, у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем балансоутримувачу. Балансоутримувач у трьохденкий термін з моменту підписання акту приймання - передавання з орендарем повинен надати орендодавцю один примірник акту приймання - передавання підписаного орендарем та балансоутримувачем.

У разі, якщо орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акта приймання-передавання. Обов'язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на орендаря (п. 10.11. договору).

Сторонами 18.10.2012 року укладено додатковий договір, яким було внесено зміни до договору №239 в частині орендної плати та продовжено строк дії договору з 21.10.2012 року по 20.10.2013 рік.

Додатковим договором від 16.09.2013 року продовжено строк дії основного договору з 21.10.2013 року по 20.10.2014 року.

Додатковим договором від 19.06.2014 року продовжено строк дії договору з 21.10.2014 року по 20.10.2016 року.

22.06.2016 року Чернівецький Національний Університет ім.Ю.Федьковича надав згоду на продовження договору оренди державного майна від 22.10.2009 року №239 приватному підприємцю ОСОБА_1

29.06.2016 року ФОП ОСОБА_1 звернулась із заявою до РВ ФДМУ по Чернівецькій області з бажанням продовжити дію договору оренди державного майна від 22.10.2009 року №239.

03.08.2016 року Міністерство освіти і науки України також надало дозвіл на продовження договору оренди державного майна від 22.10.2009 року №239 між РВ ФДМУ по Чернівецькій області та ФОП ОСОБА_1

04.08.2016 року між РВ ФДМУ по Чернівецькій області, ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_8, яка є суб'єктом оціночної діяльності, укладено тристоронній договір № 516 про надання послуг з оцінки майна.

У відповідності до чинного законодавства на замовлення РВ ФДМУ по Чернівецькій області експертом ОСОБА_4 складено звіт про оцінку майна приміщення гуртожитку №1 (літ.А) від 09.08.2016 року, відповідно до якого вартість об'єкту оцінки була визначена в розмірі 3239268,00 грн., а вартість одного метра квадратного - 18076,30 грн.

25.08.2016 року відбулося рецензування звіту про оцінку майна - частини нежитлових вбудованих цокольних приміщень будівлі гуртожитку №1 (літ.А) загальною площею 179,20 кв.м, розміщеною за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі Чернівецького національного університету ім.Ю.Федьковича, проведено оцінювачем (рецензентом) ОСОБА_9, за результатами якого встановлено, що звіт про оцінку майна класифікується як такий, що в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оціки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

За результатами незалежної оцінки орендованого майна, регіональним відділенням здійснено розрахунок орендної плати за базовий місяць оренди, який надіслано ФОП ОСОБА_1, та який 17.10.2016 року був останньою підписаний і повернутий ФДМ по Чернівецькій області.

Листом від 18.10.2016 року №18-03-04145 РВ ФДМУ по Чернівецькій області надало позивачу для підписання 3 примірники додаткового договору до договору №239.

19.10.2016 року сторони уклали додатковий договір до договору оренди нерухомого майна що належить до державної власності № 239 від 22.10.2009 року (далі - додатковий договір від 19.10.2016 року), за умовами якого сторони продовжили термін його дії з 21.10.2016 року - 19.10.2019 року (п.1 додаткового договору від 19.10.2016 року).

Пункт 2 додаткового договору від 19.10.2016 року пункт 1.1. розділу 1 договору викласти в наступній редакції: Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування частину нежитлових вбудованих цокольних приміщень будівлі гуртожитку №1 (літ.А) (реєстровий номер 02071240.1.АААККЖ191) (надалі-Майно), загальною площею 179,2 кв.м. (в т.ч. коридор (7-1) - 7,3 кв.м., комора (7-2) - 1,5 кв.м., вбиральня (7-3) 1,1 кв.м., вбиральня (7-4) - 1,1 кв.м., вбиральня (7-5) - 1,1 кв.м., вмивальня (7-6) 5,2 кв.м., зал (7-7) 17,8 кв.м., зал (7-11) 105,1 кв.м., майка (7-12) - 12,2 кв.м., кухня (7-13) 26,8 кв.м.), розміщеного за адресою: АДРЕСА_1, що перебуває на балансі ЧНУ ім. Ю.Федьковича, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість на 30.06.2016 року і становить 3239268 грн.

Пункт 5 додаткового договору від 19.10.2016 року пункт 3.1. розділу 3 договору доповнити абзацом 3, 4 такого змісту: Починаючи з 21 жовтня 2016 року орендна плата, визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04 жовтня 1995 року № 786, становить без ПДВ за базовий (липень 2016р.) місяць розрахунку - 16180,14грн.

Згідно ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договір є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором визнається домовленість двох чи більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Зі змісту ч.1 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) вбачається, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 ст. 283 ГК України визначено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Підставою виникнення у сторін певних прав та обовязків є укладений між відповідачем - РВ ФДМУ по Чернівецькій області (орендодавець) та позивачем - ФОП ОСОБА_1 (орендар) договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №239 від 22.10.2009 року.

Згідно поданих документів балансоутримувачем державного майна, яке знаходиться за вказаною адресою, є Чернівецький Національний університет ім. Ю.Федьковича. Суб'єктом управління майном, яке перебуває на балансі університету, виступає регіональне відділення Фонду держмайна України по Чернівецькій області.

В силу специфіки правовідносин, що склались, сторони повинні дотримуватись вимог законодавчих актів, якими врегульовані їх правовідносини, а саме спеціальним нормативним актом - Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

У відповідності до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва визначено орендодавцем цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю.

Статтею 9 вказаного Закону встановлено порядок укладення договорів оренди: фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

В частині 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема, є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Зі змісту п. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України.

Згідно ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Аналогічні положення містяться і в статті 180 Господарського кодексу України.

Згідно з приписами статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Цивільний кодекс України у частинах першій, другій статті 632 передбачає застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини другої статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України.

У статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати також може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкту оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України (частина друга статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

Відповідно до частини третьої статті 762 Цивільного кодексу України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Умовами договору від 22.10.2009 року №239 сторони передбачили можливість перегляду розміру орендної плати на вимогу однієї із сторін, а саме: у пункті 3.6 договору сторони погодили, що розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених законодавством.

Так, в п. 3.1. договору сторони дійшли згоди, що розмір орендної плати визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий (червень 2009 рік) місяць розрахунку (останній місяць по якому є інформація про індекс інфляції) - 3037,01 грн. У додатковому договорі від 18.10.2012 року до договору оренди №239 оренда плата за базовий (липень 2012 рік) місяць становить - 3735,89 грн. Відповідно до нової грошової оцінки у додатковому договорі від 19.10.2016 року починаючи з 21.10.2016 року орендна плата становить без ПДВ за базовий (липень 2016 року) місяць - 16 180,14 грн.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди, яка здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Згідно п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995 року (далі за текстом «Методика»), оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

У відповідності до п. 19. Методики, у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка.

У разі передачі в оренду нерухомого майна, орендодавцем якого є орган, визначений в абзацах другому і третьому статті 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», звіт про незалежну оцінку рецензується і за наявності позитивного загального висновку рецензента про відповідність такого звіту вимогам нормативно-правових актів з питань проведення оцінки висновок про вартість майна затверджується зазначеним орендодавцем

Як встановлено судом, на замовлення РВ ФДМУ по Чернівецькій області, з урахуванням вимог Закону, суб'єктом оціночної діяльності фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 проведено незалежну оцінку майна, яке підлягало передачі в оренду. 25.08.2016 року відбулося рецензування звіту про оцінку майна.

У вересні 2016 року позивач самостійно звернувся до рецензента ОСОБА_10, який рецензував звіт № 15104 про оцінку нерухомого майна та зробив висновок від 16.09.2016 року, що звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватись з метою визначення у звіті після виправлення зазначених недоліків.

Як вже було зазначено, 19.10.2016 року між сторонами було укладено додатковий договір до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 239 від 22.10.2009 року, згідно якого сторони внесли зміни щодо сплати орендної плати з урахуванням вартості майна станом на 30.06.2016 року та строком оренди до 19.10.2019 року.

З метою встановлення причин, з яких розмір орендної плати для ФОП ОСОБА_1 виявися вищим від інших підприємців, позивач самостійно провела повторну експертну оцінку орендованого майна. Відповідно до звіту про оцінку нерухомого майна від 31.10.2016 року №16114, проведену експертом ОСОБА_11, вартість приміщення по АДРЕСА_1 становить 1835968,00 грн. Еспертний висновок пройшов рецензію від 11.11.2016 року №11 експерта ОСОБА_10, який зазначив, що експертний звіт відповідає вимогам закону, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Зазначений звіт став підставою для звернення з позовом про внесення змін до договору в частині розрахунків по орендній платі.

Розглянувши матеріали справи, суд дійшов до висновку, що оцінка проведена у відповідності до нормативно-правових актів, вказаний звіт був чинним на момент укладення 19.10.2016 року додаткового договору оренди, саме на підставі висновку про вартість майна цього звіту сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору оренди № 239, договір погоджено і належним чином завірено. Крім того, під час укладення договору позивач мав відомості про суперечності у рецензіях щодо оцінки майна, проте жодних протоколів розбіжностей щодо ставки орендної плати ним не надано, відтак договір укладений із дотриманням вимог чинного законодавства.

Що стосується різної відсоткової ставки, то відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою КМУ від 04.10.1995 року №786, об'єкт оренди розміщується не безпосередньо у навчальному закладі, а на території студентського містечка, вхід до орендованого приміщення окремий, з бічного фасаду будівлі, що дає можливість відвідувати даний заклад харчування всім бажаючим, у зв'язку з цим відповідач застосовує орендну ставку 6%.

Відповідно до вимог ст. 33 ГПК України кожна сторона має довести ті обставини, на які вона посилається в обґрунтування своїх доводів і заперечень, а відповідно до ч. 2 ст. 34 ГПК України обставини справи, які за законодавством мають підтверджуватися певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Як зазначено у матеріалах справи, договір сторонами був погоджений та продовжений. Що стосується, другого експертного висновку, то сторони не позбавлені права проводи експерті висновки вразі, якщо незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди і це може вплинути на орендну плату. Однак, позивачем не надано достатніх доказів для потреби в проведені додаткової експертизи.

Приписами ст. 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Пунктом 1 ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно із ч.1 ст.1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Отже, можливість звернення до суду за захистом своїх прав або охоронюваних законом інтересів пов'язується як процесуальним, так і матеріальним законом, з порушенням, оспорюванням, а також невизнанням цих прав іншими особами.

Позивач звернувся з позовом до РВ ФДМУ по Чернівецькій області про внесення змін до договору оренди в частині зміни вартості приміщення та встановленої договором орендної плати, однак останній, відповідно до ст.1 ГПК України, жодним чином його прав не порушив. Оскільки, як вбачається з матеріалів справи, укладаючи договір сторони діяли в межах своїх повноважень, досягли згоди з усіх істотних умов договору, порушення істотних умов договору не було.

Згідно із ст.43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Беручи до уваги наведене вище, враховуючи встановлені судом факти та зміст позовних вимог, суд вважає, що позовні вимоги про внесення змін до додаткового договору від 19.10.2016 року договору оренди нерухомого майна №239 від 22.10.2009 року, що належить до державної власності є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Доводи позивача не можуть слугувати підставою для задоволення позову. Тому у позові слід відмовити.

У відповідності до ст. 49 ГПК України у зв'язку з відмовою в задоволенні позову витрати по сплаті судового збору слід залишити за позивачем.

Керуючись ст. ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Повне рішення складено 26.06.2017 року

Суддя С.М.Гушилик