ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"29" червня 2017 р.Справа № 916/762/17

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

до відповідача: ОСОБА_1 виробничо-комерційного підприємства "ССС";

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 організація "Парадигма 12";

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя Степанова Л.В.

Представники:

Від позивача: ОСОБА_3 за довіреністю; ОСОБА_4 за довіреністю;

Від відповідача: ОСОБА_5 директор;

Від третьої особи: ОСОБА_6 за довіреністю;

Суть спору: про розірвання договору оренди та виселення

В засіданні суду від 26.06.2017р. було оголошено перерву по 29.06.2017р. відповідно до ст. 77 ГПК України.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до відповідача ОСОБА_1 виробничо-комерційного підприємства "ССС" про розірвання договору №511/59 від 11.01.2010р. та виселення ОСОБА_1 виробничо-комерційного підприємства "ССС" з нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 467,4кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 30.03.2017р. порушено провадження у справі №916/762/17 та справу призначено до розгляду.

12.06.2017р. за вх.суду№2-3103/17 ОСОБА_2 організація "Парадигма 12" звернулася до суду з заявою про залучення її до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 12.06.2017р. було залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 організацію "Парадигма 12".

12.06.2017р. за вх.суду№2-3102/17 відповідач звернувся до суду з клопотанням про витребування доказів.

12.06.2017р. за вх.суду№12729/17 відповідач надав до суду відзив на позовну заяву.

20.06.2017р. за вх.суду№13495/17 позивач надав до суду письмові пояснення.

20.06.2017р. за вх.суду№1537/17 Приватне виробничо-комерційне підприємство "ССС" звернулося до суду з зустрічною позовною заявою до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради в якій просить: визнати неправомірною бездіяльність Департаменту комунальної власності Одеської міської ради; зобов'язати Департамент комунальної власності Одеської міської ради провести капітальний ремонт приміщення першого поверху площею 467,4кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2 у строк не пізніше ніж протягом 3-х місяців з моменту вступу судового рішення в законну силу та передати відремонтоване приміщення в доброму експлуатаційному стані ОСОБА_1 виробничо-комерційному підприємству "ССС" для продовження орендних відносин; відновити рішення сесії Одеської міської ради №5961-V від 22.01.2010р. та повернути ОСОБА_1 виробничо-комерційному підприємству "ССС" можливість викупити приміщення першого поверху площею 467,4кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2; зняти арешт ініційований Представництвом комунальної власності Одеської міської ради, правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради з приміщення першого поверху площею 467,4кв.м. за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.06.2017р. зустрічну позовну заяву повернуто без розгляду на підставі ст.60, п.4 ст.63 ГПК України.

Позивач позовні вимоги підтримує у повному обсязі.

Відповідач проти позовних вимог заперечує.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

11.01.2010р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради згідно рішення Одеської міської ради №2752-VI від 19.02.2013р.) (позивач, Орендодавець) та ОСОБА_1 виробничо-комерційним підприємством "ССС" (відповідач, Орендар) було укладено договір оренди №511/59 нежилого приміщення (далі договір) відповідно до умов якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 467,4кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2 під розміщення підприємства науково-дослідної діяльності з терміном з 11.01.2010р. по 11.01.2011р. (п.п.1.1., 1.3., 4.1 договору).

Орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою Постановою КМУ від 04.10.1995р. зі змінами та доповненнями, рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради. За орендоване приміщення Орендар, зобовязується сплачувати орендну плату, в розмірі 5420,00грн. (без урахування ПДВ). До орендної плати не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат, плата за користування земельною ділянкою та інші послуги, які надаються спеціалізованими організаціями. Орендар зобовязаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.п. 2.1. 2.4. договору).

Відповідно до п.3.3. договору Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору оренди або його розірвання у разі невикористання орендованого приміщення на протязі 3-х місяців, або невиконання чи порушення умов цього договору Орендарем.

Пунктами 7.3., 7.6. договору сторони встановили, що при тривалому, більше трьох місяців, невикористанні Орендарем наданих йому приміщень за договором, приміщення вважаються неосвоєними і договір підлягає розірванню до чинного законодавства. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.

Відповідно до п.7.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

11.01.2010р. між сторонами був підписаний акт приймання-передачі приміщення.

14.04.2010р. сторони підписали додаткове погодження №1/1 яким встановили, що на період з 14.04.2010р. по 14.07.2010р. розмір орендної плати становить 1 гривня в місяць за все приміщення відповідно до рішення Одеської міської ради №5686-V від 14.04.2010р.

27.04.2010р. між сторонами було підписано додаткове погодження №1 яким сторони продовжили термін дії договору до 26.04.2013р.

Додатковим погодженням №2 від 08.10.2012р. сторони продовжили термін дії договору до 08.09.2015р., відповідно до п.7.8. договору оренди, станом на день розгляду справи договір є дійсним.

12.06.2013р. між сторонами був підписаний додатковий договір яким сторони встановили розмір орендної плати з 26.09.2013р. у сумі 6427,40грн.

26.03.2013р. сторони підписали додатковий договір №4 яким сторони встановили розмір орендної плати з 26.09.2013р. у сумі 6518,84грн.

16.05.2011р. між ОСОБА_1 виробничо-комерційним підприємством "ССС" (Орендар) та ОСОБА_2 організацією "Парадигма 12" (Суборендар) за погодженням з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, було укладено договір суборенди за яким Оренлар передав Суборендарю нежиле приміщення площею 230,0кв.м. з метою використання його для науково-дослідної діяльності, що розташоване на першому поверсі за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2.

16.05.2012р. між ОСОБА_1 виробничо-комерційним підприємством "ССС" (Орендар) та ОСОБА_2 організацією "Парадигма 12" (Суборендар) за погодженням з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради згідно листа №01-13/2703 від 15.05.2012р., було укладено договір суборенди за яким Оренлар передав Суборендарю нежиле приміщення площею 230,0кв.м. з метою використання його для науково-дослідної діяльності, що розташоване на першому поверсі за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2.

13.03.2013р. між ОСОБА_1 виробничо-комерційним підприємством "ССС" (Орендар) та ОСОБА_2 організацією "Парадигма 12" (Суборендар) за погодженням з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради згідно листа №01-13/1616 від 12.03.2013р., було укладено договір суборенди за яким Оренлар передав Суборендарю нежиле приміщення площею 230,0кв.м. з метою використання його для науково-дослідної діяльності, що розташоване на першому поверсі за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2.

13.05.2014р. між ОСОБА_1 виробничо-комерційним підприємством "ССС" (Орендар) та ОСОБА_2 організацією "Парадигма 12" (Суборендар) за погодженням з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради згідно листа №01-13/3579 від 07.05.2014р., було укладено договір суборенди за яким Оренлар передав Суборендарю нежиле приміщення площею 230,0кв.м. з метою використання його для науково-дослідної діяльності, що розташоване на першому поверсі за адресою м. Одеса, вул. Геранієва,2.

Як зазначає позивач, відповідач вже більше 3-х місяців не використовує орендоване приміщення, що підтверджується актами перевірки від 03.11.2016р., 01.12.2016р., 24.01.2017р., а враховуючи, що приміщення не використовується відповідачем, позивач міг би передати його в оренду іншому субєкту господарювання та отримувати дохід до бюджету в розмірі від 1 до 100% від експертної оцінки.

Позивач зазначає, що обєкт оренди знаходиться в занедбаному стані, технічний стан приміщення не підтримується, санітарний стан території, яка прилягає у радіусі 5 метрів незадовільний.

Крім того, як стверджує позивач, відповідач не застрахував обєкт оренди, що також є порушенням умов п.4.2. договору.

Враховуючи невикористання відповідачем орендованого приміщення, відсутність страхування обєкту оренди, позивач просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі та розірвати договір №511/59 від 11.01.2010р. та виселити Приватне виробничо-комерційне підприємство "ССС" з нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 467,4кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2.

Відповідач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 організація "Парадигма 12" (суборендар згідно договору суборенди нежилого приміщення від 13.05.2014р.) проти позовних вимог заперечують посилаючись на те, що при передачі обєкту оренди, позивач приховав недоліки приміщення, а саме відсутність енергопостачання, та відсутність технічної можливості підключення до електромереж, пошкодженість систем водопостачання та каналізації з відсутніми сантехнічними приладами з відсутньою системою опалення.

Відповідач та третя особа зазначають, що відповідач власними силами відновлював всі вказані системи і проводив ремонт щоб використовувати орендоване приміщення за цільовим призначенням.

Однак, як вказують відповідач та третя особа, 22.03.2015р. в орендованому відповідачем приміщення був здійснений терористичний акт у вигляді вибуху і його наслідки характеризувалися значними руйнуваннями орендованого приміщення. Орендодавець був повідомлений про вибух. Руйнівні наслідки були зафіксовані актом від 30.04.2015р. опису стану обєкту оренди, який був підписаний представниками позивача, відповідача, ГО "Парадигма 12" (суборендарем) та КП ЖКС "Вузівський". Згідно акту приміщення неможливо експлуатувати тому, що вибухом зруйновані всі комунікації, внутрішні стіни, двері як вхідні так і міжкімнатні, пошкоджені вікна. Листом №01-13/855 від 22.02.2016р. позивачем визнано, що за п.6. договору оренди невиконання умов договору Орендарем є наслідком форс-мажорних обставин за які Орендар не відповідає.

Відповідач та третя особа, посилаючись на ст.18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", вказує на те, що капітальний ремонт переданого в оренду майна здійснюється Орендодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Щодо претензій позивача стосовно страхування обєкту оренди, відповідач надав до суду договір добровільного страхування №211 від 12.01.2010р. (СК "Наста"), №215 від 01.04.2011р. (СК "Наста"), №ЦВ/046/003/0004 від 29.04.2013р. (АО "Українська пожежно-страхова компанія"), серія 220/01 №019227 від 15.05.2014р. (ПАТ "Українська пожежно-страхова компанія").

Враховуючи викладене, відповідач та третя особа просять відмовити у позові у повному обсязі.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, проаналізувавши наявні докази у сукупності та надавши їм відповідну правову оцінку, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини 1, 2 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки. Підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення , зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1, ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Як видно з матеріалів справи 11.01.2010р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (правонаступником якого є Департамент комунальної власності Одеської міської ради згідно рішення Одеської міської ради №2752-VI від 19.02.2013р.) та ОСОБА_1 виробничо-комерційним підприємством "ССС" було укладено договір оренди №511/59 нежилого приміщення відповідно до умов якого позивач передав відповідачу у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху, загальною площею 467,4кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2 під розміщення підприємства науково-дослідної діяльності.

Як свідчать матеріали справи, укладений між сторонами договір, за своєю правовою природою відноситься до договорів найму, різновидом якого є оренда. Приймаючи до уваги, що майно, яке виступає предметом договору, належить до комунальної власності, до спірних правовідносин застосовуються також норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Статтею 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької діяльності.

Спірне приміщення було передано відповідачу згідно акту приймання передачі від 11.01.2010р.

Посилання відповідача на те, що позивачем при передачі обєкту оренду було приховано недоліки приміщення, а саме відсутність енергопостачання, та відсутність технічної можливості підключення до електромереж, пошкодженість систем водопостачання та каналізації з відсутніми сантехнічними приладами з відсутньою системою опалення, судом до уваги не приймається оскільки в акті приймання-передачі зазначено зокрема, що приміщення знеструмлене та відсутні прибори обліку однак відповідач прийняв обєкт оренди про що свідчить печатка відповідача та підпис особи, яка прийняла обєкт оренди.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач не використовує орендоване приміщення за цільовим призначенням, не зберігає майно у стані не гіршому ніж отримане в оренду, на час подання позову не здійснив страхування обєкту оренди.

Також в обґрунтування позовних вимог позивачем надані акти обстеження нежилого приміщення комунальної власності від 03.11.2016р., 01.12.2016р. та 24.01.2017р.

Зазначені акти судом до уваги не приймаються оскільки вони складені та підписані без присутності представників орендаря та суборендаря хоча в них зазначено, що "Со слов арендатора в арендуемом помещении в ночь с 22.03.2015г. на 23.03.2015г. произошел взрыв неизвестного происхождения. Нежилое помещение к использованию не пригодно. Требуется проведение ремонта".

Щодо посилань позивача на невикористання відповідачем обєкту оренди за цільовим призначенням та не зберігання майна у стані не гіршому ніж отримане в оренду слід зазначити наступне.

Відповідно до п.1.1. договору Орендарю передається приміщення виключно для використання під розміщення підприємства науково-дослідної діяльності.

Судом встановлено та не заперечується сторонами, що після передачі обєкту оренди відповідач відновив системи електропостачання для використання його за цільовим призначенням.

Однак 22.03.2015р. в орендованому відповідачем приміщення був здійснений терористичний акт у вигляді вибуху і його наслідки характеризувалися значними руйнуваннями орендованого приміщення. Орендодавець був повідомлений про вибух. Руйнівні наслідки були зафіксовані актом від 30.04.2015р. опису стану обєкту оренди, який був підписаний представниками позивача, відповідача, ГО "Парадигма 12" (суборендарем за договором суборенди нежилого приміщення від 13.05.2014р., що був узгоджений з Департаментом комунальної власності Одеської міської ради згідно листа №01-13/3579 від 07.05.2014р.) та КП ЖКС "Вузівський". В акті зазначено, що вибухом зруйновані всі комунікації, внутрішні стіни, двері як вхідні так і міжкімнатні, пошкоджені вікна.

Відповідно до п.6.1. договору сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання зобовязань за договором якщо це невиконання було наслідком форс-мажорних обставин, за умови повідомлення стороною, для якої створилася можливість виконання зобовязань за договором, протилежну сторону у триденний термін.

Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

В матеріалах справи міститься копія листа позивача №01-13/855 від 22.02.2016р. в якому позивач зазначив, що за п.6. договору оренди невиконання умов договору Орендарем є наслідком форс-мажорних обставин за які Орендар не відповідає. Крім того в зазначеному листі позивач звільнив відповідача в сплати орендної плати з 22.03.2015р.

Статтею 181 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст.776 Цивільного кодексу України капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Згідно ст. 181 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Умовами договору оренди сторони встановили обовязок проведення капітального ремонту як Орендаря так і Орендодавця.

Ст. 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

З 22.03.2015р., а саме з моменту вибуху по теперішній час ані позивачем ані відповідачем капітальний ремонт не був проведений для можливості використання його відповідачем за цільовим призначенням та зберігання його у належному стані.

Статтею 617 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.

Враховуючи викладене, відповідач після 22.03.2015р. не міг використовувати орендоване приміщення за цільовим призначенням про що позивач був повідомлений та зберігати його у належному стані у звязку з чим посилання позивача на невикористання відповідачем орендованого приміщення за цільовим призначенням та незберігання його у належному стані судом до уваги не приймаються.

Посилання позивача на те, що відповідач на час подання позову не здійснив страхування обєкту оренди судом до уваги не приймаються бо спростовуються наявними в матеріалах справи договорами страхування, а саме договір добровільного страхування №211 від 12.01.2010р. (СК "Наста"), №215 від 01.04.2011р. (СК "Наста"), №ЦВ/046/003/0004 від 29.04.2013р. (АО "Українська пожежно-страхова компанія"), серія 220/01 №019227 від 15.05.2014р. (ПАТ "Українська пожежно-страхова компанія"). Таким чином обєкт оренди було застраховано за весь час користування відповідно до умов договору.

Статтею 3 Цивільного кодексу України встановлено, що загальними засадами цивільного законодавства є зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Під час розгляду справи позивачем не було надано належних доказів неналежного виконання відповідачем умов договору оренди.

У відповідності до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

За таких обставин, приймаючи до уваги вищенаведене, а також оцінюючи надані документальні докази в їх сукупності, позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до відповідача ОСОБА_1 виробничо-комерційного підприємства "ССС" про розірвання договору №511/59 від 11.01.2010р. та виселення ОСОБА_1 виробничо-комерційного підприємства "ССС" з нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 467,4кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2, необґрунтовані, не підтверджені належними доказами та задоволенню не підлягають.

Судові витрати по сплаті судового збору покласти на позивача згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 44, 49, 82 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради" про розірвання договору №511/59 від 11.01.2010р. та виселення ОСОБА_1 виробничо-комерційного підприємства "ССС" з нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 467,4кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Геранієва, 2 відмовити у повному обсязі.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст. 85 ГПК України.

Повне рішення складено 03 липня 2017р.

Суддя Л.В. Степанова