ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 червня 2017 року Справа № 910/31368/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого
Г.Коробенка, Л. Рогач

за участю представників: позивача Максимова Ю.І. - довір. від 27.12.16 відповідача Перепелицін К.М. - довір. від 30.05.17
третьої особи розглянувши матеріали касаційної скарги не з'явились (про час і місце судового засідання повідомлено належно) Київської міської ради
на постановувід 13.04.2017 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/31368/15 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь"

до третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаКиївської міської ради Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
провнесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2015 р. ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання недійсним абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 р. в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., укладеної між Київською міською радою та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік", на підставі статей 203, 215, 236 Цивільного кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", частини 2 пункту 7 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

В обґрунтування позову, позивач посилався на те, що оспорюваний пункт договору суперечить приписам законодавства, а саме: частині 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відтак підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України.

Київська міська рада у відзиві на позовну заяву просила відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись, окрім іншого, на те, що чинним законодавством не передбачено визнання недійсним договору чи його окремих пунктів з підстав його невідповідності законодавчому акту, що був прийнятий вже після укладення такого договору. Водночас рада просила застосувати строк позовної давності.

У письмових поясненнях позивач наголошував на обґрунтованості позовних вимог та наявності підстав для їх задоволення.

Рішенням господарського суду м. Києва від 04.02.2016 р. (суддя Мандриченко О.В.) позов задоволено. Визнано недійсним абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 р. в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., укладеної між Київською міською радою та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

За апеляційною скаргою Київської міської ради Київський апеляційний господарський суд (судді: Гаврилюк О.М., Сулім В.В., Гончаров С.А.), переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 04.02.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 19.04.2016 р. залишив його без змін.

Не погодившись з вказаними судовими актами Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, за результатами розгляду якої постановою Вищого господарського суду України від 30.06.2016 р. (судді: Фролова Г.М., Ходаківська І.П., Яценко О.В.) було скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2016 р. та рішення господарського суду міста Києва від 04.02.2016 р., а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Позивач 27.07.2016 р. подав до господарського суду першої інстанції заяву про зміну предмету позову, в якій просив внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003 р. за №79-6-00148, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, а саме: виключити абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003, про що зроблено запис №79-6-00148, в редакції угоди пор поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Ухвалою господарського суду міста Києва від 29.07.2016 р. було залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

У відзиві на позов відповідач просив відмовити у задоволенні позову з огляду на його необґрунтованість. Водночас рада наголошувала на наявності підстав для застосування строку позовної давності.

За результатами нового розгляду, рішенням господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. (суддя Отрош І.М.) у позові відмовлено. Водночас суд, керуючись пунктом 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України, визнав недійсною умову договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрованого в реєстрі за № 961 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003 р., про що зроблено запис №79-6-00148, укладеного між Закритим акціонерним товариством "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" та Київською міською радою, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, укладеної між ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" та Київською міською радою, викладену у абзаці 13 підпункті 8.4 пункту 8, щодо зобов'язання орендаря передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 № 232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік". Стягнуто з ТОВ "Оболонь" на користь Київської міської ради судовий збір за розгляд апеляційної скарги у розмірі 1339,80 грн. та судовий збір за розгляд касаційної скарги у розмірі 1461,60 грн.

Мотивуючи рішення, господарський суд дійшов висновку про те, що оскільки спірний договір є договором оренди землі, то відсутні підстави для приведення його у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та внесення змін до такого договору.

Водночас місцевий господарський суд зазначив, що обов'язок орендаря щодо здійснення на користь Головного управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради передачі частини площі у будинку є фактичною платою за користування земельною ділянкою, встановленою у натуральній формі. Між тим, умовами спірного договору визначена орендна плата за земельну ділянку у грошовій формі. Отже, як визнав суд, умовами договору оренду землі від 01.10.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди землі від 06.10.2015 р.) передбачено подвійний обов'язок орендаря зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, що перебуває у комунальній власності: у грошовій формі (процент від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є об'єктом договору оренди земельної ділянки) на користь орендодавця та додатково - у натуральній (передача Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідної площі будинку) на користь третьої особи. Відтак, як визнав суд, передбачена абзацом 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору спірна умова щодо зобов'язання орендаря передати площі у будинку Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) є такою, що суперечить положенням частини 3 статті 20 Закону України "Про оренду землі" та підлягає визнанню недійсною.

Господарський суд також зазначив про відсутність підстав для застосування строку позовної давності через необґрунтованість позову.

За апеляційними скаргами Київської міської ради та Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Київський апеляційний господарський суд (судді: Іоннікова І.А., Тарасенко К.В., Майданевич А.Г.), переглянувши рішення господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 01.11.2016 р., залишив його без змін з тих же підстав.

Постановою Вищого господарського суду України від 31.01.2017 р. за результатами розгляду касаційних скарг Київської міської ради і ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" було скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.11.2016 р., а справу направлено на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду, касаційні скарги - задоволені частково.

Після нового розгляду справи постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.04.2017 р. (судді: Чорна Л.В., Отрюх Б.В., Разіна Т.І.) рішення господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено повністю.

Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації про що зроблено запис від 13.10.2003 р. за №79-6-00148, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, а саме: виключено абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації про що зроблено запис від 13.10.2003 р. за № 79-6-00148, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що відповідно до частини 7 статті 40 "Про регулювання містобудівної діяльності" органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону, а згідно пункту 7 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" у разі, коли договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом; будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Відтак, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що спірний договір підлягає приведенню у відповідність до вимог вказаного Закону, а тому вимога про внесення змін до договору оренди земельної ділянки шляхом виключення абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 Договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік" є законною та обґрунтованою.

Водночас апеляційний господарський суд встановив, що строк позовної давності позивачем не пропущено.

Київська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.04.2017 р. скасувати, рішення господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. в частині відмови у позові та стягнення судового збору залишити без змін, а в іншій частині скасувати, посилаючись на порушення судами норм матеріального і процесуального права, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 19, 20, 22 Закону України "Про оренду землі", статей 42, 47, 43 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник вважає, що позивачем пропущено строк позовної давності та посилається на те, що частина 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не передбачає звільнення забудовників від зобов'язань, які виникли за раніше укладеними договорами та визначає, що такі зобов'язання існують саме у грошовій формі.

Крім того, заявник вказує на те, що спірне зобов'язання не є сплатою орендної плати в натуральній формі шляхом передачі площ у будинку, а є саме умовою для отримання земельної ділянки під таким будинком.

Від позивача судом отримано відзив на касаційну скаргу, в якому він просить постанову у справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" від 10.07.2003 р. № 638-1/798 було затверджено проект відведення земельної ділянки ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва. Передати ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", за умови виконання пункту 2.1 цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку загальною площею 0,45 га для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, в тому числі: площею 0,19 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови; площею 0,26 га - за рахунок земель міської забудови.

Відповідно до пункту 2.1.5 вказаного рішення ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" зобов'язано передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 № 232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою - орендодавцем та ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (правонаступником якого є ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь") - орендарем був укладений договір оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрований в реєстрі за № 961 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 13.10.2003 р. за № 79-6-00148 у книзі державної реєстрації договорів.

Пунктом 1 вказаного договору сторони погодили, що орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 10.07.2003 р. N 638-1/798 передає, а орендар приймає в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку, місце розташування якої на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, площею 0,4517 га, для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені в плані, що є невід'ємною частиною договору (кадастровий номер згідно з планом - :79:035:0015).

Згідно з пунктами 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцеві орендну плату в грошовій формі, незалежно від результатів своєї діяльності. Річна орендна плата встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки. У випадку, якщо будівлі, споруди або їх частини здаються в оренду іншим суб'єктам, орендна плата встановлюється у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд, їх частин.

Відповідно до положень пункту 7.2 договору орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

В подальшому, між Київською міською радою та ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" укладено угоду до договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 № 79-6-00148 (про поновлення), якою поновлено на 5 років дію договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р.; дія договору поновлюється з дня державної реєстрації цієї угоди. Дана угода зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.11.2006 р. за № 79-6-00445.

Господарські суди також встановили, що рішенням Київської міської ради від 02.04.2015 р. № 369/1234 "Про поновлення ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" договору оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва" вирішено поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 13.10.2003 р. № 79-6-00148 (з урахуванням угоди від 03.11.2006 р. № 79-6-00445), площею 0,4517 га (кадастровий номер :79:035:0015), укладений між Київською міською радою та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва на підставі пункту 2 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 №638-1/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" (пункт 1 рішення).

На підставі зазначеного рішення Київської міської ради, 06.10.2015 р. між Київською міською радою - орендодавцем та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" - орендарем було укладено угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстровану в реєстрі за № 326, за умовами якої сторони дійшли згоди поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. та викласти договір оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. в новій редакції.

Згідно з пунктом 1.1 даного договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 10.07.2003 р. № 638-1/798 та рішення №369/1234 від 02.04.2015 р. передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Відповідно до пункту 2.1 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 р.) об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - на перетині вул. Казиміра Малевича (колишня Боженка) та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 0,4517 га.; цільове призначення - для будівництва житлового будинку з вбудовано прибудованими приміщеннями; кадастровий номер - :79:035:0015.

Згідно з пунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 р.) договір укладено на 5 років.

Положеннями пунктів 4.1, 4.2 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р.) передбачено, що визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар сам розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку на період будівництва об'єкту встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Після введення об'єкту в експлуатацію річна орендна плата встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі будівель і споруд житлового фонду; 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі вбудовано-прибудованих приміщень; у випадку, якщо розташовані на земельній ділянці будівлі, споруди або їх частини здаються в оренду іншим суб'єктам, орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд або їх частини .

Водночас, в абзаці 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 сторони погодили, що орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №25076060 від 06.10.2015 р., було зареєстровано за ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (номер запису 11490551) речове право оренди земельної ділянки на перетині вул. Казиміра Малевича (колишня Боженка) та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 0,4517 га.; цільове призначення - для будівництва житлового будинку з вбудовано прибудованими приміщеннями; кадастровий номер - :79:035:0015.

Разом з тим, як було встановлено господарськими судами, позивач листом від 14.09.2015 р. № 251 звертався до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо приведення у відповідність до чинного законодавства положень проекту угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, посилаючись на приписи частини 7 статті 40 та частину 2 пункту 7 Розділу V"Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

В свою чергу, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 05.10.2015 р. № 05707-17700 повідомив позивача про те, що зміни запропоновані останнім до проекту договору про поновлення договору оренди не можуть бути враховані.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, предметом спору у даній справі (з урахуванням змін) є вимога ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003 р. за №79-6-00148, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, а саме: виключення абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003, про що зроблено запис №79-6-00148, в редакції угоди пор поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Позивач (як на підставу позову) посилався на те, що спірний пункт договору суперечить приписам частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та з урахуванням частини 2 пункту 7 розділу V Прикінцевих положень даного закону, має бути виключений з договору оренди землі.

Відповідно до статей 3, 4 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення спірного договору) оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.

За приписами статті 5 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.

Відповідно до статті 14 Закону України "Про оренди землі" умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Згідно з абзацом 12 пункту 1.6.1 додатку №1 до рішення Київської ради від 27.02.2003 р. №271/431 "Про пайову участь (внесків) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва" (у відповідній редакції) договір про сплату пайового внеску між містом (управлінням) та інвестором (забудовником) є угодою про розмір та форму пайового внеску інвестора (забудовника), терміни (графік) сплати, умови індексації, майнові та інші права сторін, відповідальність сторін, інше.

За приписами статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору (стаття 628 Цивільного кодексу України).

В процесі розгляду спору судом апеляційної інстанції було встановлено, що спірний договір за своєю правовою природою є змішаним договором, оскільки він містить елементи різних договір - договору оренди та договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту.

12.03.2011 р. набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з частиною 7 статті 40 якого передбачено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом (пункт 7 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В даному випадку необхідність внесення змін до договору передбачена законом незалежно від волі сторін.

Як вже зазначалося, позивач просив внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р.), шляхом виключення абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 р.) щодо зобов'язання позивача передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідні площі у будинку.

Переглядаючи справу в повному обсязі за приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції, дослідивши обставини і зібрані у справі докази, надавши оцінку умовам спірного договору, встановив, що вказана умова спірного договору була включена до нього на підставі рішення Київської міської ради від 10.07.2003 р. №638-1/798 і пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік" та стосується участі позивача у створенні соціальної і інженерно-транспортної інфраструктури міста, шляхом передачі відповідної житлової площі, втім, як встановив суд, такий обов'язок позивача не ґрунтується на вимогах Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Судом апеляційної інстанції було встановлено та підтверджено матеріалами справи, що укладений між сторонами договір у спірній частині не приведений сторонами у відповідність до вимог чинного законодавства (хоча позивач звертався з відповідними пропозиціями до департаменту земельних ресурсів), а тому обумовлене таким договором зобов'язання (передача житлових площ у будинку) суперечить положенням частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Крім того, між сторонами у справі укладався окремий договір пайової участі у створенні соціальної та інженерної-транспортної інфраструктури міста Києва №1103 від 11.12.2007 р. (із подальшими змінами) із визначенням розміру пайового внеску у грошовій формі, що підтверджено матеріалами справи.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази. У касаційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Враховуючи обставини встановлені судом апеляційної інстанції та наведені приписи законодавства, апеляційний господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову з підстав заявлених позивачем.

Довід скаржника про пропуск позивачем строку позовної давності не може бути підставою для скасування постанови у справі, оскільки він був предметом розгляду судом і відхилений ним як необґрунтований. Як вже зазначалося суд апеляційної інстанції встановив, що позивачем не пропущено строк позовної давності при зверненні з даним позовом.

Інші доводи, викладені в касаційній скарзі, теж не можуть бути підставою для скасування постанови у справі, оскільки вони не спростовують викладеного та встановленого судом апеляційної інстанції.

Отже, враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції і те, що порушень чи неправильного застосування судом апеляційної інстанції норм чинного законодавства не виявлено, правових підстав для скасування постанови у справі та задоволення касаційної скарги не вбачається.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 1115, 1117, 1118, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.04.2017 у справі №910/31368/15 господарського суду м. Києва залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: Г.Коробенко

Л. Рогач