номер провадження справи 28/29/17
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.06.2017 Справа № 908/614/17

за позовом Департамента комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206)

до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «ВІВ 2005» (69005, м.Запоріжжя, бул. Центральний, 4)

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: комунальне підприємство «Наше Місто» Запорізької міської ради (69095, м.Запоріжжя, вул. Українська, 29 А)

третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: міське комунальне підприємство «Основаніє» (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 29-А)

про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 73385,88 грн., розірвання договору оренди та виселення

Суддя Федорова О.В.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність №15/01/01-10 від 24.03.2017р.;

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № б/н від 04.04.2017 р.;

від третьої особи-1: ОСОБА_3В, довіреність № 17-08 від 11.04.2017 р.;

від третьої особи-2: не зявився;

СУТНІСТЬ СПОРУ:

До господарського суду Запорізької області 28.03.2017 року звернувся позивач Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради з позовною заявою до відповідача товариства з обмеженою відповідальністю «ВІВ 2005» про стягнення за договором №1445/1 оренди нежитлового приміщення від 31.12.2005р. заборгованості з орендної плати у розмірі 73385,88грн.; про розірвання договору №1445/1 оренди нежитлового приміщення від 31.12.2005р. та звільнення нежитлового приміщення шляхом виселення. Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням орендарем зобовязань за договором оренди нежитлового приміщення № 1445/1 від 31.12.2005 р. за період користування приміщенням з грудня 2014 р. по лютий 2017 р. (включно), внаслідок чого утворилась заборгованість в розмірі 73385,88грн. В звязку з систематичним порушенням орендарем зобовязань, орендодавець просить суд розірвати договір оренди та, враховуючи умови п. 5.12 договору, повернути обєкт оренди. В обґрунтування своєї правової позиції посилалися на ст. ст. 18, 26, 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. ст. 526, 530, 629, 785 ЦК України, ст. 193 ГК України.

Протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями справу №908/614/17 призначено до розгляду судді Федоровій О.В.

Ухвалою суду від 29.03.2017 року порушено провадження у справі № 908/614/17, присвоєно справі номер провадження 28/29/17, судове засідання призначено на 18.04.2017 року. В порядку ст. 65 ГПК України, суд зобовязав сторін надати документи для всебічного та повного зясування фактичних обставин справи.

Ухвалою суду від 18.04.2017 р. на підставі ст. 27 ГПК України залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - комунальне підприємство «Наше Місто» Запорізької міської ради; на підставі ст. 77 ГПК України розгляд справи відкладено на 22.05.2017 р.

Ухвалою суду від 22.05.2017р. продовжено строк вирішення спору; залучено до участі у справі в якості третьої особи-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача міське комунальне підприємство «Основаніє», судове засідання відкладено на 06.06.2017р.

Розгляд справи здійснювався за наявними матеріалами та без застосування технічних засобів фіксації судового процесу, закінчений 06.06.2017 р., оголошенням вступної та резолютивної частини рішення.

Представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги з підстав, що зазначені у позові; просив позов задовольнити в повному обсязі. Надав суду пояснення від 02.06.2017р. № 176/02-02 щодо заперечень відповідача проти позову, в яких зазначено: в п. 4.1. Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зазначено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Отже, на думку позивача оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього. Посилався на п. 3.7 договору, умовами якого сторони визначили, що орендна плата перераховується орендарем по добу фактичної здачі приміщення по акту прийому-передачі. Оскільки акт прийому-передачі майна сторонами не підписаний, нарахування орендної плати є правомірним. Зазначав, що відповідачем не доведений факт направлення/вручення акту прийому-передачі орендованого майна балансоутримувачу. Вказував на відсутність правових підстав для користування обєктом оренди та необхідність повернення його на користь департаменту. Спростовував позицію відповідача щодо неможливості потрапляння до обєкту оренди. як таку, що не відповідає дійсності.

Представник відповідача підтримав свою правову позицію, що викладена у запереченнях на позов від 11.04.2017р. В обґрунтування заперечень посилався на те, що відповідач не використовує нежитлове приміщення з часу закінчення строку дії договору оренди (29.11.2014р.), не мав змоги виконати умови договору з незалежних від нього причин, та приймаючі до уваги, що позивач не є балансоутримувачем, просив залишити позов без задоволення у повному обсязі. Надав додаткові пояснення, відповідно до яких зазначено, що представник відповідача відвідав нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Запоріжжя, бул. Центральний, 4, з метою одержати підтвердження про звільнення ним суміжного приміщення, яке раніше було предметом оренди. На даний час приміщення, яке є власністю третіх осіб передане в оренду третім особам і одержати будь-які пояснення про минулих орендарів не можливо. З пояснення орендарів магазину було встановлено, що з часу укладання ними договору оренди будь-хто з представників комунальних підприємств та органів місцевого самоврядування у суміжне приміщення, яке знаходиться у підвалі не приходили надати інформацію про власника підвалу Орендарі магазину не можуть. За таких обставин, ТОВ «ВІВ 2005» не має можливості надати докази в якому стані знаходиться приміщення, яке раніше знаходилось у нього на умовах оренди, так як з часу закінчення договору оренди він не користується спірним приміщенням. Вказані обставини свідчать про те, що позивач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог не контролюють належне ним майно і не надають належних доказів про користування ТОВ «ВІВ 2005» спірним майном.

Представник третьої особи-1 (КП «Наше місто») підтримав свою позицію, що викладена в поясненнях б/н від 22.05.2017р., в яких зазначено, що рішенням Запорізької міської ради № 25 від 25.05.2016р. створено КП «Наше місто» Запорізької міської ради. Починаючи з 01.09.2016р. КП «Наше місто» є виконавцем послуг з утримання будинків та прибудинкової території. Представник КП «Наше місто» підтримав доводи позивача та просив суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Представник третьої особи-2 (КП «Основаніє») в судове засідання не зявився, про причини неявки не повідомив, будь-яких пояснень стосовно заявлених позовних вимог суду не надав.

Заслухавши представників сторін (позивача, відповідача, третьої особи-1), вивчивши матеріали справи, суд

ВСТАНОВИВ:

Управління житлового господарства Запорізької міської ради (орендодавець), КП «ВРЕЖО № 1» (балансоутримувач) та ТОВ «ВІВ 2005» (орендар, відповідач у справі) 31.12.2015р. уклали договір оренди нежитлового приміщення № 1445/1 (надалі договір).

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.11.2005р. за № 435/18 передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 63,30 кв.м. за адресою: м.Запоріжжя, бул. Центральний, буд. 4, що значиться на балансі КП «ВРЕЖО №1». Дане нежитлове приміщення вбудоване у підвалі 9-ти поверхового житлового будинку відповідно до плану з інвентарної справи, доданого до експертної оцінки виконання ТОВ «Майно та право».

Пунктом 1.2 договору встановлено, що приміщення передається під склад.

Пунктом 2.1 договору встановлено, що вступ орендаря у користування нежитловим приміщенням настає одночасно з підписанням сторонами договору та Акту прийому-передачі вказаного нежитлового приміщення, підписаного з балансоутримувачем.

Після закінчення строку дії договору оренди, якщо немає у встановленому порядку угоди сторін про його продовження на новий строк, або у випадку дострокового його розірвання орендар зобовязаний у 10-добовий термін здати балансоутримувачу приміщення за актом прийому-передачі (п. 2.4 договору).

Пунктом 3.4 договору визначено, що орендна плата перераховується орендарем самостійно до місцевого бюджету м.Запоріжжя за місцем знаходження обєкта, що здається в оренду, щомісячно, не пізніше 20 числа поточного місяця на рахунок 0007 в управління Державного казначейства Орджонікідзевського району у Запорізькій області, ОКПО 26014130, МФО 813015 код платежу 22080400.

У випадку закінчення терміну дії договору або його дострокового припинення, орендна плата перераховується орендарем по добу фактичної здачі приміщення по акту прийому-передачі (п.3.7 договору).

Пунктом 11.8 договору з урахуванням доповнень внесених додатковою угодою № 3 від 19.02.2010р. сторонами узгоджені підстави для припинення його дії.

На виконання п. 2.1 договору сторонами підписаний Акт прийому-передачі нежитлового приміщення від 31.12.2005р., який містить посилання, що сторони претензій по приміщенню не мають.

Додатковою угодою № 1 від 01.06.2007р. до договору, враховуючи рішення двадцятої сесії пятого скликання Запорізької місткої ради від 28.04.2007р., змінено розмір орендної плати з 15.05.2007р. та реквізити для перерахування орендарем орендної плати до місцевого бюджету м.Запоріжжя.

Додатковою угодою № 2 від 24.12.2008р. до договору продовжено строк його дії до 29.12.2011р.; узгоджений новий розмір орендної плати; п. 3.4 договору викладено в новій редакцій; визначено обсяг робіт, який повинен виконати орендар за свої кошти.

Додатковою угодою № 3 від 19.02.2010р. до договору доповнили переліком підстав припинення дії договору в п. 11.8 договору.

Додатковою угодою № 4 від 06.04.2010р. до договору доповнили п. 3.2 розділу ІІІ «Орендна плата» підпунктом 3.2.1.

Додатковою угодою №б/н від 01.06.2011р. до договору замінено сторону правочину орендодавця на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Додатковою угодою № б/н від 29.03.2012р. продовжено строк дії договору до 29.11.2014р.; визначений новий розмір орендної плати.

На думку позивача, орендар систематично порушує свій обовязок щодо своєчасної оплати орендних платежів за спірним договором (з грудня 2014 року по лютий 2017р. заборгованість в сумі 73385,88 грн.), в звязку з чим існують достатні підстави для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку, оскільки має місце істотне порушення умов договору з боку відповідача, стягнення заборгованості за зазначений період і у вказаній сумі та повернення приміщення через відсутність правових підстав для користування ним.

Із аналізу норм чинного законодавства, умов договору, обставин справи, наданих суду доказів, суд робить наступні висновки:

Цивільні права та обовязки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обовязки. Підставами виникнення цивільних прав та обовязків, зокрема, є: договори та інші правочини (ст. 11 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 193 ГК України, ст. 526 ЦК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового оборогу, вимог розумності та справедливості.

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Положеннями ч. 1 ст. 763 ЦК України унормовано, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Частиною 2 ст. 26 Закону України Про оренду державного та комунального майна встановлено, що договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно ч.2 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до п. 11.1 договору цей договір діє з 31 грудня 2005р. по 30 грудня 2008р.

Учасники правочину узгодили, що доповнення і зміни до цього договору оформлюються в письмовій формі і становлять невідємну частину цього договору (п. 11.10 договору).

З цього слідує, що сторони чітко визначили, що будь-які зміни, що стосуються правовідносин сторін повинні бути викладені у письмові формі. Тобто учасники правочину скористалися наданим правом визначати умови договору на свій розсуд.

Зазначені висновки суду також ґрунтуються виходячи з положень п. 2.4 договору, умовами якого сторони обумовили необхідність письмового узгодження продовження строку дії правочину.

З урахуванням зазначеного посилання позивача на ч. 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» судом відхиляються, оскільки матеріали справи містять докази узгодження сторонами порядку пролонгації договору.

Як вже зазначалося вище, додатковими угодами до договору, сторони протягом 2008-2012р.р. продовжували його дію. Так, зокрема, додатковою угодою № б/н від 29.03.2012р. продовжено строк дії договору до 29.11.2014р.

Інших доказів врегулювання сторонами строку дії правочину та, як наслідок, наявності у кожної сторони певного обсягу прав та обовязків за ним суду не надано.

Також суду не надано доказів, що протягом періоду з грудня 2014р. по лютий 2017р. сторонами якимось чином (конклюдентні дії) виконувався спірний договір. Відсутні докази оплати орендних платежів, докази фактичного користування відповідачем приміщенням, що є предметом договору, та інше.

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що договір оренди нежитлового приміщення № 1445/1 від 31.12.2005р. припинив свою дію 29.11.2014р.

Таким чином, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди задоволенню не підлягають, оскільки розірвати в судовому порядку або за згодою сторін можливо лише діючий договір.

Стосовно вимоги про стягнення з орендаря заборгованості у розмірі 73385,88грн. за користування обєктом оренди за період з грудня 2014р. по лютий 2017р. (включно), суд зазначає наступне:

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з ч. 1 ст. 286 ГК України орендна плата це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Оскільки предметом оренди за договором № 1445/1 від 31.12.2005 р. є комунальне майно, правовідносини сторін щодо порядку користування ним регулюються приписами Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Як передбачено ст. 18 зазначеного Закону орендар зобовязаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату. У відповідності до ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності, строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Частиною 1 ст. 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання) (ст. 610 ЦК України).

Приписами ст. 629 ЦК України встановлено, що договір є обовязковим для виконання сторонами.

Укладаючи договір, кожна із сторін прийняла на себе певні зобовязання щодо його виконання.

Відповідно до п. 5.2 договору орендар зобовязується своєчасно і у повному обсязі вносити орендну плату до місцевого бюджету України.

Керуючись зазначеними нормами законодавства та враховуючи те, що пунктом 3.7 договору передбачено, що у випадку закінчення терміну дії договору або його дострокового припинення орендна плата перераховується орендарем по день фактичної здачі приміщення по акту прийому-передачі.

Приймаючи до уваги відсутність передбаченого акту про передачу обєкту оренди орендодавцю у звязку з закінченням строку дії договору, суд дійшов висновку про правомірність вимог позивача про стягнення з відповідача 73385,88грн.

Суд не приймає посилання відповідача на акт прийому-передачі, що є додатком до листа від 29.11.2014р. без номеру, оскільки він не оформлений належним чином, і жодних доказів надсилання (передання/отримання) його орендодавцем або балансоутримувачем матеріали справи не містять.

Щодо позовних вимог про звільнення нежитлового приміщення шляхом виселення суд зазначає:

Згідно вимог ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму, наймач зобовязаний негайно повернути наймачеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У п. 1 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна зазначено, що у разі закінчення строку дії договору та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобовязаний повернути орендодавцеві обєкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Як вже зазначалося вище умовами договору № 1445/1 від 31.12.2005р. сторонами узгоджений порядок передачі та повернення обєкта оренди, а саме шляхом підписання сторонами Акту приймання.

Відповідач доказів направлення передбаченого Акту на адресу балансоутримувавча або орендодавця суду не надав. Також в матеріалах справи відсутні докази запрошення балансоутримувавча або орендодавця для прийняття обєкту оренди, внаслідок припинення строку дії договору.

Пунктом 5.12 договору у разі припинення дії договору оренди орендар зобовязаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гірше, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу.

Приймаючи до уваги припинення господарських правовідносин між сторонами щодо обєкту комунальної власності, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для перебування в користуванні у відповідача обєкту оренди.

Таким чином, позов в частині зобовязання відповідача звільнити нежитлове приміщення, вбудоване у підвал 9-ти поверхового житлового будинку, загальною площею 63.30кв.м., розташоване за адресою: м.Запоріжжя, бул. Центральний буд. 4, шляхом виселення підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Доказів повернення обєкту оренди балансоутримувачу або власнику, складання та підписання акту приймання-передачі у встановленому законом та договором порядку відповідач суду не надав.

За таких обставин, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 49 ГПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 22, 33, 44, 49, 75, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, ст. ст. 6. 11, 530, 610, 627, 629, 762, 785 ЦК України, ст. ст. 193, 286 ГК України, ст. ст. 17, 19, 26, 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», суд,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «ВІВ 2005» (69005, м.Запоріжжя, бул. Центральний, буд. 4, ідентифікаційний код 33327674) 73385,88грн. (сімдесят три тисячі триста вісімдесят пять грн. 88коп.) заборгованості з орендної плати в дохід місцевого бюджету Орджонікідзевського (Вознесенівського) району на р/р 0007 в УДКСУ у м. Запоріжжя, , МФО 813015, код платежу 22080401. Стягувач за наказом Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, ідентифікаційний код 37573068). Видати наказ.

3. Виселити товариство з обмеженою відповідальністю «ВІВ 2005» (69005, м.Запоріжжя, бул. Центральний, буд. 4, ідентифікаційний код 33327674) з нежитлового приміщення, вбудованого у підвал 9-ти поверхового житлового будинку, загальною площею 63.30кв.м., розташованого за адресою: м.Запоріжжя, бул. Центральний буд. 4, на користь департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, ідентифікаційний код 37573068). Видати наказ.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «ВІВ 2005» (69005, м.Запоріжжя, бул. Центральний, буд. 4, ідентифікаційний код 33327674) на користь департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Леніна, 206, ідентифікаційний код 37573068) 3200,00 грн. (три тисячі двісті грн. 00 коп.) судового збору. Видати наказ.

5. В інший частині позову відмовити.

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення оформлено і підписано, згідно із вимогами ст. 84 ГПК України, 12 червня 2017р.

Суддя О.В. Федорова