ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" червня 2017 р.Справа № 922/1298/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Чистякової І.О.

при секретарі судового засідання Сінченко І.В.

розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія", м. Харків
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "КИЛИМИ УКРАЇНИ", м. Харків 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "РОТТЕН МІКС", м. Харків 3. Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ФАКТОРИНГ ПРО", м. Полтава
про визнання переважного права орендаря на купівлю нежитлових будівель, переведення прав та обов'язків покупця на орендаря та визнання права зареєструвати право власності на нежитлові будівлі
за участю представників:

позивача - ОСОБА_1, довіреність №б/н від 21.09.2016;

1-го відповідача - не з'явився;

2-го відповідача - ОСОБА_2, довіреність №б/н від 30.09.2016;

3-го відповідача - ОСОБА_3, довіреність №б/н від 28.09.2016;

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" (позивач) звернулось до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КИЛИМИ УКРАЇНИ" (1-й відповідач), Товариства з обмеженою відповідальністю "РОТТЕН МІКС" (2-ий відповідач) та Товариства з обмеженою відповідальністю "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ФАКТОРИНГ ПРО" (3-ий відповідач), в якому просить суд визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія", який є наймачем відчужених будівель за договорами найму (оренди), укладеними з Товариством з обмеженою відповідальністю "КИЛИМИ УКРАЇНИ", переважне право на купівлю нежитлових будівель літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б та перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" права та обов'язки покупця та визнати покупцем за договором купівлі - продажу нежитлових будівель: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ФАКТОРИНГ ПРО" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РОТТЕН МІКС" та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 377.

Крім того, позивач просить зареєструвати право власності на нежитлові будівлі: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б за Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 24 квітня 2017 року було прийнято позовну заяву до розгляду, порушено провадження у справі та призначено її до розгляду у судовому засіданні на 17 травня 2017 року о 10:30 годині. Цією ж ухвалою суду витребувано у сторін додаткові докази.

Представник 2-го відповідача 17 травня 2017 р. надав відзив на позовну заяву (вх. №15973), який судом долучено до матеріалів справи.

У відзиві на позовну заяву 2-ий відповідач заперечує проти задоволення позову, зокрема посилаючись на те, що позивачем не було внесено одночасно з поданням даного позову до суду на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець, що є підставою для відмови в позові. Крім того, 2-ий відповідач зазначає, що між 1-им відповідачем та 3-им відповідачем не відбувалось відчуження спірних нежитлових будівель, а 3-им відповідачем було звернуто стягнення на іпотечне майно, отже переважних прав третіх осіб (у тому числі у позивача) у розумінні ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України у даному випадку не було. До того ж, спірне майно, передане 1-им відповідачем в іпотеку в подальшому без згоди іпотекодержателя було надано в оренду позивачу, а тому договір найму (оренди) від 21/12-15 від 21.12.2015 є недійсним в силу вимог Закону України "Про іпотеку". Також, 2-ий відповідач вважає, що права та вимоги позивача на предмет іпотеки (спірне майно) мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя (3-го відповідача), а тому втрачають чинність відповідно до приписів ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Представник 3-го відповідача 17 травня 2017 р. також надав відзив на позовну заяву (вх. №15834), який судом долучено до матеріалів справи.

У відзиві на позовну заяву 3-ий відповідач заперечує проти задоволення позову, зокрема посилаючись на те, що права та вимоги позивача на предмет іпотеки (спірне майно) мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя (3-го відповідача), а тому втрачають чинність відповідно до приписів ч.4 ст. 37 Закону України "Про іпотеку". До того ж, набуття права власності 3-го відповідача на спірне майно відбулось шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому позивачем втрачено будь-які права та вимоги на вказану нерухомість відповідно до Закону України "Про іпотеку", а з ними й переважне право перед іншими особами на її придбання. Крім того, 3-й відповідач вважає договори оренди, на які посилається позивач у позовній заяві нікчемними та подав клопотання про надання судом оцінки цим договорам щодо їх нікчемності, оскільки їх не було посвідчено нотаріально.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 17 травня 2017 року розгляд справи відкладено на 30 травня 2017 р. о 12:00 год.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 30 травня 2017 року розгляд справи відкладено на 07 червня 2017 р. о 10:30 год.

06 червня 2017 року до початку розгляду справи по суті від позивача по даній справі надійшла заява про зміну предмету позову (вх. №18637), в якій останній просить суд:

- визнати за Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" (, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, 6.174) переважне право на купівлю нежитлових будівель: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 - Б;

- перевести на Товариство з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" (, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, 6.174) права та обов'язки покупця та визнати покупцем за договором купівлі - продажу нежитлових будівель: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 - Б, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ФАКТОРИНГ ПРО" (ідентифікаційний код юридичної особи 39030472, місцезнаходження: вул. Ветеринарна, 22, місто Полтава, Полтавська обл., 36008) та Товариством з обмеженою відповідальністю "РОТТЕН МІКС" (ідентифікаційний код юридичної особи 39941433, місцезнаходження: вул. Морозова, 13-Б, м. Харків, 61036) та посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 377, визнати право Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" зареєструвати згідно вимог діючого законодавства право власності на нежитлові будівлі: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 - Б за Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" (, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, б.174) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Суд, дослідивши вищезазначену заяву та додані до неї документи, враховуючи те, що відповідно до статті 22 Господарського процесуального кодексу України, позивач вправі до прийняття рішення по справі збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог, а до початку розгляду господарським судом справи по суті позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання письмової заяви, прийняв надану заяву до провадження та продовжив розгляд справи з її урахуванням.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 07 червня 2017 року розгляд справи відкладено на 14 червня 2017 р. о 12:30 год.

Представник позивача 13 червня 2017 р. надав додаткові письмові пояснення (вх. №19530), які судом долучено до матеріалів справи. У додаткових письмових поясненнях позивач наводить правове обгрунтування позовних вимог в частині визнання права Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" зареєструвати згідно вимог діючого законодавства право власності на нежитлові будівлі: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 - Б за Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" (, місцезнаходження: 61145, м. Харків, вул. Клочківська, б.174) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зокрема вважає, що у разі задоволення позову щодо визнання переважного права орендаря на купівлю нежитлових будівель та переведення прав та обов'язків покупця на орендаря має бути проведена реєстрація права власності на спірні приміщення шляхом визнання за позивачем права зареєструвати право власності на нежитлові будівлі.

Щодо погодження права користування позивача за договором найму (оренди) № 21/12-15 від 21.12.2015 з Іпотекодержателем, то позивач зазначає, що 1-ий відповідач не повідомив його про необхідність такого погодження і знаходження спірних будівель в іпотеці.

Представник позивача в судовому засіданні 14.06.2017 підтримав позов та просив суд його задовольнити, з підстав викладених у позовній заяві, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, а також заперечував проти доводів 2-го та 3-го відповідачів викладених у відзиві на позовну заяву, з підстав зазначених у відзиві на заперечення відповідачів.

Представник 2-го відповідача в судовому засіданні заперечував проти позову, з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Представник 3-го відповідача в судовому засіданні заперечував проти позову, з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Представник 1-го відповідача в призначене судове засідання не з`явився, відзив на позовну заяву та витребуваних судом документів не надав, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Враховуючи те, що норми ст. 65 Господарського процесуального кодексу України, щодо обов`язку господарського суду витребувати у сторін документи і матеріали, необхідні для вирішення спору, кореспондуються з диспозитивним правом сторін подавати докази, п.4 ч.3 ст. 129 Конституції України визначає одним з принципів судочинства свободу в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що господарським судом в межах наданих ним повноважень створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, та вважає, згідно ст.75 Господарського процесуального кодексу України, за можливе розгляд справи за наявними у справі матеріалами і документами.

Розглянувши матеріали справи, всебічно та повно з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об'єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вислухавши пояснення представника позивача, представника 2-го відповідача та представника 3-го відповідача, суд встановив наступне.

Позовні вимоги ґрунтуються на тому, що до позивача, який є орендарем нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Морозова, 13Б, зокрема: частини нежитлового приміщення № 8-13 площею 9 кв.м на 8 поверсі будівлі літ. "АА-8" за договором оренди майна від 29.12.2007 та орендарем всіх нежитлових приміщень будівель літ. "АА-8" та літ. "АБ-1" за договором найму (оренди) № 21/12-15 від 21.12.2015, не було доведено жодним з відповідачів інформацію про перехід права власності на орендоване майно від відповідача-1 спочатку до відповідача-3, а потім до відповідача-2, не запропоновано відповідачем-3 придбати орендоване майно за умовами договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 377, чим порушено переважне право позивача як орендаря на придбання майна відповідно до положень ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України, та що стало підставою звернення позивача в порядку статті 8, 362 ЦК України з позовом про визнання переважного права орендаря на придбання нежитлових приміщень шляхом переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень спірних будівель.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанції в судових рішеннях у справі № 922/323/16, а саме рішенні господарського суду Харківської області від 21.03.2016 та постанові Харківського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 по справі № 922/323/16, яка залишена без змін постановою Вищого господарського суду України від 27.07.2016 по справі № 922/323/16, 30.08.2007 між товариством з обмеженою відповідальністю "Килими України" (позичальником) та акціонерним-комерційним банком "Золоті Ворота" (банк) укладено договір на мультивалютну кредитну лінію (відновлювану) №333 (далі за текстом кредитний договір), відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредит у рамках мультивалютної відновлювальної кредитної лінії з максимальною сумою заборгованості за нею 10 100 000 грн., а позичальник зобовязався повернути кредит у валютах кредиту у строк до 29.08.2010 та сплатити проценти за ставкою 20,9% річних за користування коштами у гривнях; 16,9% річних за користування коштами у доларах США, 15,9% річних за користування коштами у євро на визначених договором умовах.

В забезпечення виконання зобовязання за кредитним договором та всіма додатковими угодами до нього 30.08.2007 між товариством з обмеженою відповідальністю "Килими України" (іпотекодавець) та акціонерним-комерційним банком "Золоті Ворота" (іпотекодержатель) укладено іпотечний договір №07-238 (далі за текстом іпотечний договір), на виконання умов якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно разом з усіма його приналежностями, а саме: нежитлові будівлі літ. "АА-8" площею 15 303,9 кв.м та літ. "АБ-1" площею 11 439,2 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, буд. 13-б.

18.10.2007, 29.11.2007, 19.03.2008, 12.12.2008 між ТОВ "Килими України" та АКБ "Золоті Ворота" укладені договори про зміни до іпотечного договору №07-238 від 30.08.2007, за якими сторони, зокрема, погоджували збільшення кредитного ліміту та вартості заставного майна.

28.11.2014 між ПАТ "ОСОБА_5 Ворота", як неплатоспроможним банком, та ПАТ "Комерційний банк "Стандарт", як приймаючим банком, укладено договір про передачу активів і зобовязань неплатоспроможного банку № 2, за умовами якого неплатоспроможний банк відступив, а приймаючий банк набув право вимоги за активами неплатоспроможного банку (включаючи забезпечення за ними) відповідно до переліку, визначеному в реєстрі договорів про здійснення активних операцій та договорів забезпечення, складеному станом на 28.11.2014, що є додатком №1 до цього договору.

Згідно з вказаним переліком права кредитора за кредитним договором № 333 від 30.08.2007 та права іпотекодержателя за іпотечним договором № 07-238 перейшли від ПАТ "ОСОБА_5 Ворота" до ПАТ "Комерційний банк "Стандарт".

22.01.2015 між товариством з обмеженою відповідальністю "Факторинг Про" (фактор), який є 3-им відповідачем у даній справі та публічним акціонерним товариством "Комерційний банк "Стандарт" (клієнт) укладено договір про надання фінансових послуг факторингу № 02/22.01.2015 (далі за текстом договір факторингу), пунктом 1.1. якого встановлено, що в порядку та на умовах, визначених цим договором, клієнт передає фактору, а фактор приймає і зобовязується оплатити згідно з п.п. 4.1., 4.2. договору права вимоги: 4 356 508,51 грн та 3 822 636,64 доларів США, з яких: 4 261 700,27 грн та 3 559 422,05 доларів США прострочений кредит, 94 808,24 грн та 263 214,59 дол. США прострочені відсотки; заборгованості за договором №333 на мультивалютну кредитну лінію (відновлювану) від 30.08.2007, укладеним між АКБ "Золоті Ворота" та ТОВ "Килими України", набутим клієнтом згідно договору №2 про передачу активів і зобовязань неплатоспроможного банку ПАТ "ОСОБА_5 ворота" від 28.11.2014, договору про відступлення прав вимог за договорами іпотеки та договорами застави АТ Банк "ОСОБА_5 ворота" від 29.12.2014; разом з його невідємними частинами - договорами про внесення змін, договорами забезпечення (іпотечними, поруки тощо).

Відповідно до п. 1.2. цього договору фактор займає місце клієнта (як кредитора) по всім вимогам клієнта згідно з п.1.1. договору, у тому числі права одержання від боржника сум основного боргу, відсотків, неустойок у повному обсязі.

Для реалізації фактором придбаних ним прав клієнт передає під час підписання цього договору документи, що посвідчують виникнення у клієнта відповідного права вимоги (п. 2.1. договору).

Пунктами 3.3.1., 3.4.2., 3.4.3. договору встановлено, що фактор зобовязаний сплатити клієнту кошти у порядку та в строк, передбачені цим договором. Клієнт зобовязаний не пізніше девяносто робочих днів після набрання чинності даного договору сповістити боржників, визначених у договорі, й повідомити, що платіж фактору є належним, передати фактору всі необхідні документи, які свідчать про його право грошової вимоги до боржника.

У пунктах 4.1., 4.2. цього договору встановлено, що за передані права вимоги до боржника за основним договором фактор сплачує клієнту 15 167 959,77 грн. Фактор зобовязаний протягом пяти банківських днів після передачі всіх необхідних документів, що свідчать про право вимоги до боржника, здійснити розрахунок в будь-який спосіб, передбачений чинним законодавством України.

На виконання умов договору факторингу ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" (3-ий відповідач) здійснило розрахунок у повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням № 360 від 22.01.2015.

Також 22.01.2015 між товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Факторинг Про" (цесіонарій) та публічним акціонерним товариством "Комерційний банк "Стандарт" (цедент) укладено договір відступлення прав за іпотечним договором №07-238, посвідчений 30.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований в реєстрі за №1-2540, пунктом 1.1. якого встановлено, що цедент передає, а цесіонарій приймає всі права за іпотечним договором 07-238, укладеним в забезпечення виконання зобовязань ТОВ "Килими України" за договором на кредитну лінію (невідновлювальну) №333 від 30.08.2007, включаючи всі зміни та додаткові угоди до нього.

Відповідно до п. 1.2. цього договору відступлення прав за іпотечним договором здійснюється в повному обсязі та на умовах, які існували на момент передачі права вимоги, в тому числі: право одержати задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки у повному обсязі переважно перед іншими кредиторами іпотекодавця, в тому числі шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до умов іпотечного договору; будь-які інші права, що існують та/або можуть виникнути в майбутньому на підставі іпотечного договору.

Згідно з п. 2.1. цього договору права іпотекодержателя за іпотечним договором переходять до цесіонарія одночасно з переходом прав за кредитним договором.

Пунктом 3.3.1. договору встановлено, що цедент зобовязаний передати цесіонарію іпотечний договір з усіма додатковими угодами до нього шляхом підписання акту приймання-передачі протягом 30 днів з дати здійснення повної оплати цесіонарієм цеденту за договором про надання фінансових послуг факторингу №02/22.01.2015 від 22.01.2015.

Листом №1/26 від 26.02.2015 ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" повідомило ТОВ "Килими України" про те, що між ним та ПАТ "Комерційний банк "Стандарт" укладено договір про відступлення прав за іпотечним договором №07-238, посвідчений 30.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрований 22.01.2015 в реєстрі за №1-2540, та договір про надання фінансових послуг факторингу №02/22.01.2015 від 22.01.2015, на підставі яких ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" є законним кредитором за договором на кредитну лінію (невідновлювальну) №333 від 30.08.2007, укладеним між ТОВ "Килими України" та ПАТ "ОСОБА_5 Ворота". Цей лист отримано позивачем 11.03.2015, про що зазначено ним у позовній заяві.

24.03.2015 позивач звернувся до ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" з вимогою про надання доказів переходу прав у зобовязанні за кредитним договором №333 від 30.08.2007 з урахуванням змін, укладених між ТОВ "Килими України" та ПАТ "ОСОБА_5 Ворота".

15.07.2015 ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" направило ТОВ "Килими України" вимогу № 01/10-07 від 10.07.2015 про усунення забезпеченого іпотекою порушення по сплаті заборгованості за кредитним договором № 333 від 30.08.2007, з урахуванням вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку", у якій просило протягом 30-ти календарних днів з моменту отримання даної вимоги сплатити йому загальну суму заборгованості у розмірі 89 019 267,10 грн. Також у вимозі зазначено, що у разі невиконання вимоги про усунення порушень зобовязання по сплаті суми заборгованості іпотекодержатель розпочне процедуру вжиття заходів, направлених на примусове повернення всієї суми заборгованості, у тому числі шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, що є предметом іпотечного договору №07-238, посвідченого 30.08.2007 приватним нотаріусом та зареєстрованого в реєстрі за №1-2540. Дана вимога була отримана ТОВ "Килими України" 21.07.2015.

28.08.2015 на замовлення ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" субєктом оціночної діяльності здійснено оцінку нерухомого майна, що предметом іпотечного договору №07-238, та складено звіт про незалежну оцінку вартості нерухомого майна.

20.01.2016 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом ОСОБА_4 на підставі іпотечного договору із застереженням від 30.08.2007 внесено запис про те, що власником вказаного майна є ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про".

08.02.2016 ТОВ "Килими України" звернулось до господарського суду Харківської області з позовом у даній справі про визнання недійсними:

- договору про надання фінансових послуг факторингу №02/22.01.2015 від 22.01.2015;

- договору відступлення права за іпотечним договором №07-238, посвідченого 30.08.2007 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_6 та зареєстрованого в реєстрі за №1-2540;

- одностороннього правочину товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Факторинг Про" у вигляді звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання на предмет іпотеки нежитлові будівлі літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м, літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, 13Б, реєстраційний номер обєкта нерухомого майна 01.

Крім того, позивач просив усунути перешкоди в користуванні зазначеним майном шляхом скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності №12967865 та шляхом заборони ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" втручатися у господарську діяльність ТОВ "Килими України" при укладенні та виконанні договорів, які укладаються з орендарями приміщень в нежитлових будівлях літ. "АА-8" площею 15285кв.м, літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова 13-Б.

Рішенням господарського суду Харківської області від 21.03.2016 (суддя: Кухар Н.М.) позов задоволено;

- визнано недійсним односторонній правочин ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" у вигляді звернення стягнення шляхом позасудового врегулювання на предмет іпотеки - нежитлові будівлі літ. "АА-8", площею 15 285,0 кв.м, літ. "АБ-1", площею 11 431,4 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, 13Б, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 01;

- усунуто перешкоди в користуванні вказаним нерухомим майном товариством з обмеженою відповідальністю "Килими України" шляхом скасування запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності № 12967865 та відновлення запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності № 2490902;

- усунуто перешкоди в користуванні майном товариством з обмеженою відповідальністю "Килими України" шляхом заборони товариству з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Факторинг Про" втручатися у господарську діяльність ТОВ "Килими України" при укладанні та виконанні договорів, що укладаються ТОВ "Килими України" з орендарями нежитлових приміщень в нежитлових будівлях літ. "АА-8", площею 15 285,0 кв.м, та літ. "АБ-1", площею 11 431,4 кв.м, що розташовані за адресою: м. Харків, вул. Морозова, 13Б;

- визнано недійсним договір відступлення прав за іпотечним договором №07-238, посвідчений ОСОБА_6, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу 30.08.2007 та зареєстрований в реєстрі за № 1-2540, посвідчений 22.01.2015 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_7 і зареєстрований в реєстрі за №88;

- визнано недійсним договір про надання фінансових послуг факторингу № 02/22.01.2015 від 22.01.2015, укладений між ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" та ПАТ "Комерційний банк "Стандарт";

- стягнуто з ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" на користь ТОВ "Килими України" витрати по сплаті судового збору в розмірі 6 063,20 грн та з ПАТ "Комерційний банк "Стандарт" на користь ТОВ "Килими України" витрати по сплаті судового збору в розмірі 1 515,80 грн.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 (склад колегії суддів: Бородіна Л.І. головуючий, ОСОБА_8, ОСОБА_9В.) апеляційну скаргу ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" задоволено. Рішення господарського суду Харківської області від 21.03.2016 скасовано та прийнято нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позову. Стягнуто з ТОВ "Килими України" на користь ТОВ "Фінансова компанія "Факторинг Про" витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 8 336,90 грн.

Постановою Вищого господарського суду України від 27 липня 2016 року касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Килими України" залишено без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 24.05.2016 у справі № 922/323/16 - без змін.

02.06.2016 між ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ФАКТОРИНГ ПРО" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РОТТЕН МІКС" було укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель, що посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 02 червня 2016 року, зареєстрованого в реєстрі за № 3773.

Відповідно до умов цього договору купівлі-продажу нежитлових будівель ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ФАКТОРИНГ ПРО" (який є Продавцем) продав, а Товариство з обмеженою відповідальністю "РОТТЕН МІКС" (який є Покупцем) купив нежитлові будівлі: літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м., літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б за ціною 7347500 грн. (п.1.1., п.2.1. Договору).

Позивач звертаючись до суду в порядку статті 8, 362 ЦК України з позовом про визнання переважного права орендаря на придбання нежитлових приміщень шляхом переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень спірних будівель, вважає, що порушено його переважне право як орендаря на придбання майна відповідно до положень ч.2 ст. 777 Цивільного кодексу України.

Проте, суд не погоджується з такими доводами позивача виходячи з наступного.

Стаття 11 Цивільного кодексу України вказує, що цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки, й серед підстав виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, передбачає договори та інші правочини.

Як зазначено в ст. 174 Господарського кодексу України, господарські зобов'язання можуть виникати, зокрема, із господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Частина 1 статті 626 Цивільного кодексу України, визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Згідно ч.1 та ч.6 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Ч.1 ст. 759 Цивільного кодексу України також визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст.793 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Ч.1 ст. 770 Цивільного кодексу України визначено, що разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Згідно ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Виходячи зі змісту ч.2 ст.777 ЦК України, орендодавець, який бажає продати об'єкт оренди, насамперед повинен заздалегідь повідомити орендаря про свій намір та про умови продажу, і лише в разі відмови орендаря придбати майно на запропонованих умовах, орендодавець вправі запропонувати майно для продажу іншим особам.

Порушення цього порядку та продаж власником будівлі з порушенням переважного права купівлі наймача зумовлює виникнення у особи, яка має переважне право на укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна права пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця за аналогією з нормою частини четвертої статті 362 ЦК.

Згідно ч. 4 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

Відповідно до ч.3 ст. 9 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Згідно з ч.3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Згідно ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до ч.1 ст.216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Між ТОВ "Килими України" та ТОВ "Харківська інвестиційна будівельна компанія" було укладено договори оренди приміщень будівель літ. "АА-8" та літ. "АБ-1", розташованих за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13-Б.

Так, укладено Договір оренди майна від 29 грудня 2007 року частини нежитлового приміщення № 8-13 (згідно технічного паспорту станом на 22.07.2003 року) площею 9 кв.м. на 8 поверсі будівлі літ. "АА-8" та в подальшому Договір найму (оренди) № 21/12-15 від 21 грудня 2015 року про надання в оренду нежитлових приміщень нежитлових будівель літ. "АА-8" площею 15285,0 кв.м. та літ. "АБ-1" площею 11431,4 кв.м., загальною площею 26716,4 кв.м., що знаходяться за адресою: Харківська область, місто Харків, вулиця Морозова, будинок 13 Б на строк до 20 грудня 2018 року (п.1.1. вказаного Договору).

Проте, як вбачається з матеріалів справи та, що не спростовано позивачем іпотекодавцем - 1-им відповідачем не було отримано згоди іпотекодержателя на передачу в оренду позивачу спірних нежитлових будівель, які є предметом іпотеки та вказаного договору оренди, а тому в силу приписів ст. 12 Закону України "Про іпотеку" Договір найму (оренди) № 21/12-15 від 21 грудня 2015 року є недійсним та згідно ч.1 ст.216 Цивільного кодексу України не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

У п.2.5.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" необхідно з урахуванням приписів статті 215 ЦК України та статті 207 ГК України розмежовувати види недійсності правочинів, а саме: нікчемні правочини, недійсність яких встановлена законом (наприклад, частина перша статті 220, частина друга статті 228 ЦК України, частина друга статті 207 ГК України, стаття 13 Закону України "Про створення вільної економічної зони "Крим" та особливості здійснення економічної діяльності на тимчасово окупованій території України"), і оспорювані, які можуть бути визнані недійсними лише в судовому порядку за позовом однієї з сторін, іншої заінтересованої особи, прокурора (зокрема, частина перша статті 227, частина перша статті 229, частина перша статті 230, частина перша статті 232 ЦК України, частина перша статті 207 ГК України).

За змістом частини другої статті 215 ЦК України нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, є недійсним незалежно від наявності чи відсутності відповідного рішення суду.

Враховуючи вищезазначене, за Договором найму (оренди) № 21/12-15 від 21 грудня 2015 року переважного права орендаря за цими договором оренди позивач не набув.

Суд зазначає, що частиною 1 статті 15 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини 1 статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Частиною 1 статті 1 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України № 18-рп/2004 від 01.12.2004 р. під охоронюваними законом інтересами необхідно розуміти прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, зумовлений загальним змістом об'єктивного і прямо не опосередкований у суб'єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам. Отже, охоронюваний законом інтерес є самостійним об'єктом судового захисту та інших засобів правової охорони.

Аналіз наведених вище норм дає підстави для висновку, що підставою для звернення до суду є наявність порушеного права (охоронюваного законом інтересу), і таке звернення здійснюється особою, котрій це право належить, і саме з метою його захисту. Відсутність обставин, які б підтверджували наявність порушення права особи, за захистом якого вона звернулася, чи охоронюваного законом інтересу, є підставою для відмови у задоволенні такого позову.

Аналогічних висновків дійшов Верховний суд України в постанові від 21 жовтня 2015 року у справі №3-649гс15.

Згідно зі ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Частиною 2 ст. 34 ГПК України передбачено, що обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

За таких обставин, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківська інвестиційна будівельна компанія" не підлягають задоволенню, оскільки позивачем не доведено порушення його прав та охоронюваних законом інтересів як орендаря.

Крім того, позивачем не було внесено на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець, як це передбачено ч. 4 ст. 362 ЦК України, що також є підставою для відмови в задоволенні позову.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується ст.49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої судові витрати зі сплати судового збору при відмові в позові покладаються на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України; ст.ст. 203, 207, 209, 210, 215, 220, 236, 626, 628, 793 Цивільного кодексу України, ст.ст. 9, 12 Закону України "Про іпотеку", ст.ст. 180, 181 Господарського кодексу України, ст.ст. 1, 4, 12, 33, 43, 44, 47-49, 65, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Відмовити в задоволенні позову повністю.

Повне рішення складено 19.06.2017 р.

Суддя ОСОБА_10