ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" червня 2017 р. Справа № 911/1417/17

Господарський суд Київської області у складі судді Бабкіної В.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Бориспільської міської ради Київської області

до Приватного акціонерного товариства Альба Україна

про розірвання договору оренди землі

секретар судового засідання (ст. секретар): Діхтярук Є.А.

за участю представників:

від позивача: ОСОБА_1 (довіреність № 12-34-21 від 05.01.2016 р.)

від відповідача: не зявився.

Обставини справи:

Бориспільська міська рада Київської області (далі позивач) звернулась до господарського суду Київської області з позовом до Приватного акціонерного товариства Альба Україна (далі - відповідач) про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Предметом позовних вимог Бориспільської міської ради Київської області є розірвання укладеного з відповідачем договору оренди земельної ділянки від 14.06.2007 р., який посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2 та зареєстрований у Бориспільському міськвідділенні Київської регіональної філії центру державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03.07.2007 р. за № 93, відповідно до умов якого відповідачеві в строкове платне користування було передано земельну ділянку, яка належить до земель несільськогосподарського призначення для будівництва офісно-складського комплексу загальною площею 7,0 га, що знаходиться по вул. Шевченка, 100, в м. Борисполі Київської області, кадастровий номер земельної ділянки № :04:032:0005.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідачем систематично не виконувались зобов'язання в частині внесення орендної плати за користування землею, у зв'язку з чим позивач просить суд розірвати договір оренди землі від 14.06.2007 р., укладений між Бориспільською міською радою Київської області та Приватним акціонерним товариством Альба Україна та судові витрати покласти на відповідача.

Розгляд справи відкладався.

12.06.2017 р. до господарського суду Київської області позивачем було подано додаткові пояснення б/н від 12.06.2017 р. (вх. № 11974/17 від 12.06.2017 р.), за змістом яких позивач зазначає, що при написанні позовної заяви було допущено технічну помилку у зазначенні кадастрового номеру спірної земельної ділянки, а вірним номером є - № :04:032:0005. Окрім того, позивач зазначає, що перебування відповідача, як боржника, у справі про банкрутство не може свідчити про відсутність його вини у виконанні договірних зобовязань, у звязку з чим позивач вважає, що має право розірвати спірний договір оренди земельної ділянки внаслідок порушення відповідачем його істотних умов, а повернення земельної ділянки власнику в користування не залежить від погашення вимог кредиторів у справі про банкрутство.

У судових засіданнях 25.05.2017 р. та 12.06.2017 р. представники позивача позовні вимоги підтримували у повному обсязі.

Відповідач у судові засідання 25.05.2017 р. та 12.06.2017 р. представника не направив, хоча про дату та час розгляду справи був повідомлений належно. Відзиву на позов відповідач не надав.

Згідно із абз. 3 пп. 3.9.1 п. 3.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. № 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» в разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

Згідно з п. 3.9.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. № 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції», у випадку незявлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України в разі, якщо відзив на позовну заяву і витребувані господарським судом документи не подано, справу може бути розглянуто за наявними в ній матеріалами.

У судовому засіданні 12.06.2017 р. було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд

встановив:

14.06.2007 р. між Бориспільською міською радою Київської області (орендодавець) та Закритим акціонерним товариством Альба Україна (на даний час Приватне акціонерне товариство «Альба Україна») (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського міського нотаріального округу Київської області ОСОБА_2 та зареєстрований у Бориспільському міськвідділенні Київської регіональної філії центру державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 03.07.2007 р. за № 93.

Відповідно до п. 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка належить до земель несільськогосподарського призначення для будівництва офісно-складського комплексу по вул. Шевченка, 100 в м. Борисполі, Київської області. Кадастровий номер земельної ділянки № :04:032:0005.

Пунктами 2 та 3 договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 7,0 гектарів. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9308808,60 грн., виготовлена Бориспільським міським відділом земельних ресурсів Київської області від 23.04.2007 р. за номером № 328.

У відповідності до п. 5 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідно до рішення Бориспільської міської ради 31 травня 2007 року № 1399-18-V «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 7,0 га на умовах оренди закритому акціонерному товариству «Альба Україна» для будівництва офісно-складського комплексу по вул. Шевченка, 100 у м. Борисполі».

Пунктом 6 договору встановлено, що розмір орендної плати становить 465440,43 грн. Орендна плата сплачується щомісячно в розмірі 38786,70 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Відповідно до п. 7 договору орендна плата вноситься орендарем до 30 числа місяця наступного за звітним на рахунок орендодавця.

Згідно з п. 8 договору оренди землі від 14.06.2007 р. розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, утому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; зміни розміру грошової ставки орендної плати на відповідну категорію земель за цільовим призначенням; зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки; в інших випадках, передбачених законом.

Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з моменту після державної реєстрації даного договору згідно чинного законодавства (п. 12 договору).

Відповідно до п. 22 договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Додатковим договором від 17.10.2008 р. до договору оренди землі від 14.06.2007 р., зареєстрованим у Бориспільському міськвідділенні Київської регіональної філії центру державного земельного кадастру, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 05.11.2008 р. за № 75, сторони домовились внести зміни до договору і викласти п. 3 договору в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на час укладання договору становить 9570400,00 грн., яка виготовлена Бориспільським міським відділом земельних ресурсів Київської області від 15.08.2008 року № 704. Орендар земельної ділянки самостійно обчислює розмір орендної плати щороку з урахуванням нормативної грошової оцінки землі станом на 1 січня поточного року, розміру відсотків від нормативної оцінки землі, встановлених відповідним рішенням сесії міської ради «Про затвердження відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок для встановлення розмірів орендної плати в межах м. Борисполя» на поточний рік та індексу інфляції. Орендар щорічно до 01 лютого поточного року подає відповідному органу державної податкової служби місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою центральним податковим органом та до 15 лютого письмово повідомляє орендодавця про нову нормативну грошову оцінку землі.».

Також додатковим договором від 17.10.2008 р. сторони домовились викласти п. 5 договору в наступній редакції: «Орендна плата на 2008 рік вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки, відповідно до рішення Бориспільської міської ради від 12 червня 2008 року № 4102-35-V „Про зміну відсотків орендної плати від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в договорах оренди землі, укладених до 06 березня 2008 року. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі відповідного відсотка від нормативної грошової оцінки даної земельної ділянки, що визначений пп. 1.7 ч. 1.7.11 рішення Бориспільської міської ради (регуляторний акт) «Про затвердження відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок для встановлення розмірів орендної плати в межах Борисполя» з відповідними змінами та доповненнями.», а пункт 6 договору оренди викласти у такій редакції: «Розмір річної орендної плати на 2008 рік становить 765632,00 грн. Орендна плата сплачується щомісячно в рівних частках, з урахуванням плати за день. На наступні роки орендна плата обчислюється з урахуванням пункту 3 цього договору. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції».

У подальшому, 27.04.2012 р. між сторонами було укладено додатковий договір до договору оренди землі від 14.06.2007 р., зареєстрований у відділі Держкомзему у місті Бориспіль Київської області, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 12.06.2012 р. за № 00189, за умовами якого сторони домовились внести зміни до договору і викласти п. 5 договору в наступній редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2012 рік становить 11998700,00 грн.».

У звязку з невиконанням ПрАТ «Альба Україна» обовязків, передбачених договором оренди землі від 14.06.2007 р. у вигляді систематичної несплати орендної плати за землю, Бориспільською міською радою було прийняте рішення № 655-8-VII від 27.04.2016 р. про розірвання вказаного договору.

Бориспільською міською радою Київської області було направлено на адресу ПрАТ «Альба Україна» лист-пропозицію № 12-31-1961 від 26.05.2016 р. про розірвання договору б/н від 14.06.2007 р. оренди земельної ділянки площею 7,0 га.

Відповідь на вказану пропозицію Бориспільською міською радою отримано не було, у звязку з чим остання і звернулась з даним позовом до суду.

Обґрунтовуючи вимогу про розірвання договору, позивач посилається на те, що відповідач не виконує умови договору оренди земельної ділянки від 14.06.2007 р. щодо сплати орендної плати. Так, згідно з листом № 269/9/10-04-17 від 06.02.2017 р. Бориспільського відділення Головного управління ДФС у Київській області Броварської об'єднаної державної податкової інспекції, станом на 01.02.2017 р. за ПрАТ «Альба Україна» рахується заборгованість зі сплати орендної плати за землю у розмірі 3263953,28 грн.

Згідно з ч. 1 ст. 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди.

Статтею 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Однією з істотних умов договору оренди є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Пунктом 14.1.136 ст. 14 Податкового кодексу України передбачено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, і платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно зі ст. 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

Як встановлено судом, у порушення умов договору оренди земельної ділянки від 14.06.2007 р., відповідач має заборгованість зі сплати орендної плати за користування землею в розмірі 3263953,28 грн., що підтверджується долученим до матеріалів справи листом Бориспільського відділення Головного управління ДФС у Київській області Броварської об'єднаної державної податкової інспекції № 269/9/10-04-17 від 06.02.2017 р.

Таким чином, твердження позивача щодо несплати відповідачем орендної плати за користування земельною ділянкою за договором оренди земельної ділянки від 14.06.2007 р. підтверджується матеріалами справи.

Поряд з цим слід зазначити, що згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Згідно зі ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Отже, відповідно до чинного законодавства розірвання договору оренди в судовому порядку може бути здійснено тільки у встановленому законом порядку.

Відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 2.20 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» передбачено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з п. 2.23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин», розглядаючи справи зі спорів про розірвання договору оренди з підстав заборгованості з орендної плати, потрібно мати на увазі, що згідно зі статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватися належними доказами, наприклад, довідкою, виданою державною податковою інспекцією про наявність (або відсутність) заборгованості за земельним податком та орендною платою.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно зі ст. 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що відповідачем істотно порушено умови договору оренди земельної ділянки від 14.06.2007 р., у зв'язку з чим зазначений договір підлягає розірванню в судовому порядку на підставі ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

При цьому судом враховано, що Бориспільською міською радою було заявлено вимогу про розірвання договору оренди земельної ділянки б/н від 14.06.2007 р., укладеного з ПрАТ «Альба Україна», яке перебуває у процедурі банкрутства у справі № 911/254/16, в якій ухвалою суду від 23.02.2016 р. введено мораторій на задоволення вимог кредиторів.

Проте, предметом даного позову є не майнова вимога до боржника про стягнення заборгованості за договором оренди землі, а вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки, що належить територіальній громаді міста Борисполя.

За таких обставин суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Бориспільської міської ради Київської області у повному обсязі.

Судові витрати відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 32-34, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди землі б/н від 14.06.2007 р., укладений між Бориспільською міською радою Київської області (08300, Київська обл., м. Бориспіль, вул. Київський шлях, буд. 72, код 04054903) та Приватним акціонерним товариством «Альба Україна» (08300, Київська обл., м. Бориспіль, вул. Шевченка, буд. 100, код 22946976), посвідчений приватним нотаріусом Бориспільського районного нотаріального округу Київської області ОСОБА_2 та зареєстрований 03.07.2007 р. у Бориспільському міськвідділенні Київської регіональної філії центру державного земельного кадастру за № 93, щодо земельної ділянки площею 7,0 га (кадастровий номер № :04:032:0005) для будівництва офісно-складського комплексу по вул. Шевченка, 100 в м. Бориспіль Київської області.

3. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Альба Україна» (08300, Київська обл., м. Бориспіль, вул. Шевченка, буд. 100, код 22946976) на користь Бориспільської міської ради Київської області (08300, Київська обл., м. Бориспіль, вул. Київський шлях, буд. 72, код 04054903) 1600 (одну тисячу шістсот) грн. 00 коп. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення підписане 20.06.2017 р.

Суддя В.М. Бабкіна