ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" червня 2017 р.Справа № 916/377/17
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Лисенко В.А.

Суддів: Ярош А.І., Діброви Г.І.

(Склад колегії суддів змінено на підставі протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 12.06.2017р.)

Секретар судового засідання: Іванов І.В.

За участю повноважних представників сторін:

від позивача ОСОБА_1, за довіреністю;

від відповідача ОСОБА_2, за довіреністю;

Представники Громадянина ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю та Релігійної громади церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ» у судове засідання не зявились. Про час, дату та місце його проведення повідомлені належним чином.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 24 квітня 2017 року

по справі № 916/377/17

за позовом Приватного акціонерного товариства «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР»

до Одеської міської ради

за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

1. Громадянин ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю

2. Релігійна громада церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ»

про припинення договору оренди шляхом його розірвання

В С Т А Н О В И Л А:

У лютому 2017 року Приватне акціонерне товариство «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради, за участю третіх осіб на стороні позивача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: Громадянина ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю, Релігійної громади церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ», в якому просило припинити Договір оренди землі від 16 грудня 2010 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» та Одеською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрованого в реєстрі за № 4538, шляхом його розірвання.

Позовні вимоги обґрунтовані, з посиланням на приписи ст. 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 93, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 1, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», фактичним припиненням Договору оренди землі з моменту переходу до спільної власності Громадянина ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю та Релігійної громади церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ» права власності на нежитлову будівлю, яка належала Приватному акціонерному товариству «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР», та наявністю добровільної відмови останнього від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування нею і зведеною на нею будівлею здійснюють нові власники цієї нерухомості.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 24 квітня 2017 року по справі № 916/377/17 (суддя Д'яченко Т.Г.) позовні вимоги задоволено; припинено Договір оренди землі від 16 грудня 2010 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» та Одеською міської радою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрованого в реєстрі за №4538, шляхом його розірвання; здійснено розподіл судових витрат.

Рішення суду мотивоване тим, що законодавством (ст.ст. 377, 651 ЦК України, ст. 141 ЗК України, ст.ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі») передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов'язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку.

Не погодившись з вищезазначеним судовим рішенням, Одеська міська рада звернулась з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області по даній справі та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу сторона вважає, що при прийнятті оскаржуваного рішення суд першої інстанції не надав належну оцінку тому факту, що підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання визначені в ст. 32 Закону України «Про оренди землі» у звязку з тим, що вищенаведеній нормі Закону відсутня така підстава для дострокового розірвання договору оренди, як добровільна відмова від права користування земельною ділянкою, тому суд першої інстанції не мав права застосовувати цю норму Закону.

Крім того, апелянт, посилаючись на п. «А» ч. 1 ст. 41 Земельного кодексу України наголошує на тому, що позивач не звертався до нього із заявою про добровільну відмову від земельної ділянки, тому він не має права посилатися на вказану підставу для розірвання спірного договору.

В обґрунтування своєї позиції апелянт також посилається на несвоєчасне повідомлення (лише 12.12.2016р.), як орендодавця за спірним договором, про відчуження будівлі, розташованої по вул. Водопровідна, 22, що є порушенням п. 9.4.6. Договору оренди земельної ділянки від 29.08.2014р.

Також апелянт вважає, що відсутні підстави для звернення позивача до суду, оскільки Одеською міською радою не було відмовлено позивачеві у розірванні договору.

Більш детальніше доводи зазначені у скарзі.

У відзиві на апеляційну скаргу Приватне акціонерне товариство «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» просить залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 15 травня 2017 року судовою колегією у складі головуючого судді Лисенко В.А., суддів Ярош А.І., Ліпчанської Н.В., апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 13 червня 2017 року.

В звязку з перебуванням судді-члена колегії ОСОБА_6 на лікарняному з 06 червня 2017 року, по справі призначено повторний автоматичний розподіл апеляційної скарги від 12.06.2017р., яка колегією суддів у складі головуючого судді: Лисенко В.А., суддів: Ярош А.І., Діброви Г.І., прийнята до свого провадження відповідною ухвалою.

В судове засідання, яке призначене на 13 червня 2017 року, ні представник Громадянина ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю, ні представник Релігійної громади церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ» не зявилися, не скористалися наданим їм ст. 22 ГПК України правом.

Апеляційною інстанцією також враховано, що явка представників сторін не визнавалась судом обовязковою.

Пунктом 2 інформаційного листа Вищого господарського суду від 15.03.2010р. № 01-08/140 «Про деякі питання запобігання зловживанню процесуальними правами у господарському судочинстві» розяснено, що особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною у позовній заяві. У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Судова колегія дійшла висновку про достатність у матеріалах справи документальних доказів для вирішення спору по суті за відсутністю вищезазначених представників третіх осіб.

Заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши юридичну повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи, судова колегія дійшла таких висновків.

За приписами ст. 101 ГПК України визначено, що у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 16 грудня 2010 року між Територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради (Орендодавець) та Приватним акціонерним товариством «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» (Орендар) укладено Договір оренди землі (надалі Договір), відповідно до п. 1.1. якого, Орендодавець на підстав Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради № 2290-V від 22.01.2008р. передає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку площею 0, 1449 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, вулиця Водопровідна, 22, для експлуатації та обслуговування будівлі клубу, згідно з планом земельної ділянки, який є невідємною частиною договору (а.с. 24-29).

Договір оренди землі від 16.10.2010р. посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований в реєстрі за номером № 4538, а також даний договір був зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Одеса, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.03.2011р. № 00011.

Пунктом 2.1 Договору оренди землі передбачено, що в оренду передається земельна ділянка площею 1449 кв.м., у тому числі по угіддях: під капітальною забудовою 815 кв.м. та під проїздами, проходами, площадками 634 кв.м. На земельній ділянці розташована нежила будівля, яка належить Приватному акціонерному товариству «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» на підставі Свідоцтва про право власності на нежилу будівлю, виданого 18 березня 2004 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на які зареєстровано 19 березня 2004 року КП «ОМБТІ та РОН» та записано в реєстрову книгу за № 31 неж на стор. 77 за реєстровим № 3008. Інженерне забезпечення від існуючих міських мереж (п. 2.2 Договору оренди землі).

Пунктом 3.1 Договору оренди землі встановлено, що договір укладено терміном на 25 (двадцять пять) років для експлуатації та обслуговування будівлі клубу. Земельна ділянка передається в оренду Приватному акціонерному товариству «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР», для експлуатації та обслуговування будівлі клубу (п. 5.1 Договору оренди землі).

Пунктом 5.2 Договору оренди землі визначено, що категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з проектом відведення. Підставою для розробки проекту відведення є: рішення Одеської міської ради № 1641 V від 04.07.2007р. (п. 6.1 Договору оренди землі).

В подальшому, 29 серпня 2014 року між Приватним акціонерним товариством «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» (Продавець) та громадянином ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю та Релігійною громадою церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ» укладено Договір купівлі-продажу, відповідно до Продавець передає у власність (продає), а Покупці приймають в спільну сумісну власність (купують) нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Одеса, вул. Водопровідна, будинок 22 та складається в цілому з будівлі клубу літ «А», загальною площею 853, 2 кв.м., реєстраційний номер обєкта нерухомого майна: 01, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_7 за реєстровим № 4743 (а.с. 33-36).

Вищевказана нерухомість належала продавцю - Приватному акціонерному товариству «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» на праві власності на підставі свідоцтва про право власності, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради 18.03.2004 року №031908, зареєстрованого в Комунальному підприємстві «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації обєктів нерухомості» в книзі: 31 неж стор. 77 номер запису: 3008.

Право спільної сумісної власності громадянина ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю та Релігійної громади церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ» на зазначений обєкт нерухомого майна підтверджується відомостями з реєстру прав власності на нерухоме майно, згідно з яким державна реєстрація права власності була здійснена 25.09.2014р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_7 (а.с. 37-40).

Пунктом 9.4.6. Договору оренди землі передбачено, що Орендар зобовязаний повідомити в тижневий термін Орендодавця про відчуження будинків та спору (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи спору (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. До переоформлення міською радою прав третіх осіб на користування земельною ділянкою, зазначеною п. 1 договору, або її частиною (при переході права власності на будинок, споруду або їх частини) орендна плата за земельну ділянку сплачується Орендарем за всю ділянку у повному обсязі.

На виконання п. 9.4.6. Договору оренди землі, Листом № 38/юр від 05 вересня 2014 року Приватне акціонерне товариство «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» повідомило Одеську міську раду про відчуження обєкту нерухомості будівлі клубу, яка розташована на земельній ділянці по вул. Водопровідна, 22 м. Одеса, та заявлено вимогу щодо розірвання договору оренди вищезазначеної земельної ділянки (а.с. 41).

Листом від 02 жовтня 2014 року № 01-18/1401-09-01 Департамент комунальної власності Одеської міської ради повідомив Приватне акціонерне товариство «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» про необхідність у сприянні у прискоренні звернення нових власників до Одеської міської ради щодо переоформлення документів на земельну ділянку.

08 грудня 2016 року Приватне акціонерне товариство «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» на адресу Одеської міської ради повторно було направлено пропозицію (Лист 02/751) про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16 грудня 2010 року, у звязку з відчуженням обєкту нерухомості - будівлі клубу, яка розташована на земельній ділянці по вул. Водопровідна, 22, м. Одеса (а.с. 42).

Листом від 10 січня 2017 року № 01-18/1963 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради вищезазначені пропозиції позивача буди відхилені та було зазначено, що питання розірвання Договору оренди земельної ділянки буде вирішено при оформлені новими власниками обєкту нерухомості права на землю (а.с. 43).

З огляду на зазначене позивач вважає, що Одеська міська рада без достатніх правових підстав ухиляється від розірвання укладеного договору оренди. Спірний договір оренди має бути розірвано у звязку з добровільною відмовою позивача від права користування земельною ділянкою та набуттям іншими особами права власності на обєкт нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці.

Підставою для звернення позивачем до суду стало порушення з боку Одеської міської ради права Приватного акціонерного товариства «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» на дострокове розірвання Договору оренду внаслідок добровільної відмови від такого права та набуття іншою особою права власності на нерухоме майно, що знаходиться на орендованій земельній ділянці.

У Договорі оренди землі між сторонами була погоджена орендна плата, права та обовязки сторін, умови зміни, припинення і розірвання договору, відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору, форс-мажорні обставини, порядок вирішення спірних питань, повязаних з виконанням цього договору та заключні положення.

Зокрема, пунктом 12.1. Договору оренди землі передбачено, що зміна умов договору здійснюється за взаємною згодою сторін, яка підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку. На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (п. 12.2 Договору оренди землі).

Приймаючи до уваги, що наразі фактичне користування земельною ділянкою та будівлею клубу здійснюють нові її власники, а саме громадянин ОСОБА_3 ОСОБА_4 Кю та Релігійна громада церкви Євангельських Християн-Баптистів «АЛІЛУЙЯ», а також приймаючи до уваги факт того, що позивач добровільно відмовився від такого права, Приватне акціонерне товариство «Виробниче обєднання «СТАЛЬКАНАТ-СІЛУР» звернулось з відповідним позовом до суду про припинення Договору оренди землі від 16 грудня 2010 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_5, зареєстрований в реєстрі за № 4538, шляхом його розірвання.

Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов'язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку.

Судова колегія погоджується з таким висновком суду з огляду на наступне.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України та статтею 1 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 12.2 Договору оренди землі сторонами узгоджено, що дія договорів припиняється шляхом їх розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Частиною 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, в тому числі, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.ч. 1, 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»).

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що у випадку коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За приписами ч. 1 ст. 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов'язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (статті 377, 651 Цивільного кодексу України, статті 120, 141 Земельного кодексу України, статті 31, 32 Закону України «Про оренду землі»).

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Висновок, до якого дійшла судова колегія відповідає практиці, викладеної у постановах Верховного Суду України від 20.08.2013р. у справі № 3-15гс13 та від 11.05.2016р. у справі № 3-421гс16.

Враховуючи вказані норми матеріального права та зважаючи на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інші особи (нові власники будівлі), а не позивач, судова колегія вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

За таких обставин, суд першої інстанції правомірно задовольнив позовні вимоги у повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги не спростовують вищенаведені висновки місцевого суду, у звязку з чим колегія суддів вважає, що рішення місцевого суду прийнято з дотриманням норм матеріального і процесуального права, відповідає фактичним обставинам і матеріалам справи, а підстави, передбачені ст. 104 ГПК України, для його зміни чи скасування відсутні.

За таких обставин оскаржуване рішення місцевого господарського суду слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта в порядку ст. 49 ГПК України.

Керуючись cт.cm. 99, 101, 103 п. 1, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 24 квітня 2017 року по справі № 916/377/17 - без змін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови підписано 15.06.2017р.

Головуючий суддя В.А. Лисенко

Суддя А.І. Ярош

Суддя Г.І. Діброва