ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 червня 2017 року Справа № 915/358/17

Господарський суд Миколаївської області у складі

судді Корицької В.О.,

при секретарі судового засідання Берко О.В.,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність від 16.09.2016 року,

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 03/01 від 03.02.2017 року,

від третіх осіб представники не зявились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Миколаєві справу

за позовом Миколаївської міської ради,

54001, м. Миколаїв, вул. Адміральська, 20 (ідентифікаційний код 26565573),

до ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю Фірма СТІВ (ідентифікаційний код 20863648),

юридична адреса: 54025, АДРЕСА_1,

поштова адреса: 54003, м. Миколаїв, вул. Маршала Василевського, 18,

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю КРЕЙТЕР,

54010, АДРЕСА_2 (ідентифікаційний код 38170233),

третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4 підприємство ТЕХБУДІНВЕСТ,

54025, АДРЕСА_3 (ідентифікаційний код 35177262),

третя особа-3, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_5 Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області,

54056, м. Миколаїв, вул. Космонавтів, 61,

про розірвання договору оренди землі від 04.06.2009 року № 6627, укладеного між Миколаївською міською радою та ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю Фірма СТІВ, зареєстрованого у Державному реєстрі земель за № 21, -

ВСТАНОВИВ:

Миколаївська міська рада звернулась до Господарського суду Миколаївської області із позовом до ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю Фірма СТІВ, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю КРЕЙТЕР, ОСОБА_4 підприємство ТЕХБУДІНВЕСТ, ОСОБА_5 Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області, про розірвання договору оренди землі від 04.06.2009 року № 6627, укладеного між Миколаївською міською радою та ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю Фірма СТІВ, зареєстрованого у Державному реєстрі земель за № 21.

Ухвалою суду від 21.04.2017 року порушено провадження у справі, розгляд справи призначений на 03.05.2017 року.

Ухвалою суду від 03.05.2017 року розгляд справи відкладений на 11.05.2017 року у звязку з неявкою у судове засідання представників третіх осіб.

Ухвалою суду від 11.05.2017 року розгляд справи відкладений на 15.05.2017 року у звязку з неявкою у судове засідання представників третіх осіб 1, 2.

Ухвалою суду від 15.05.2017 року розгляд справи відкладений на 07.06.2017 року у звязку з неявкою у судове засідання представників третіх осіб 1, 2.

Ухвалою суду від 07.06.2017 року розгляд справи відкладений на 14.06.2017 року у звязку з неявкою у судове засідання представників третіх осіб 1, 2.

14.06.2017 року судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечив.

У поданому суду відзиві (а.с. 45-46) та письмових поясненнях (а.с. 103-105) зазначив наступне.

Державна реєстрація права власності відповідача на новозбудований обєкт по просп. Центральному, 75/12 у м. Миколаєві відбулась 30.12.2016 року на підставі технічного паспорту та декларації про готовність обєкта до експлуатації, що не суперечить Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в редакції Закону України від 26.11.2015 року № 834-VІІ.

Відповідач, реалізуючи своє право власника, здійснив продаж належного йому новозбудованого обєкта третім особам, при цьому, предметом продажу було виключно нежитлове приміщення, а не право оренди земельної ділянки.

Із посиланням на приписи ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 Закону України Про оренду землі відповідач зазначає, що у звязку із відчуженням нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, третім особам, його право оренди земельної ділянки припинилось, а тому підстави для розірвання договору оренди землі відсутні.

Враховуючи викладене, відповідач просить відмовити у задоволенні позову.

Треті особи явку повноважних представників у судове засідання не забезпечили.

Судом враховано, що 10.05.2017 року до суду від третьої особи-3 ОСОБА_5 Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області надійшло клопотання про розгляд справи у відсутності її повноважного представника за наявними у справі матеріалами (а.с. 75).

Враховуючи, що в матеріалах справи достатньо документальних доказів для вирішення спору по суті, справа розглядається за відсутності повноважних представників третіх осіб.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.

04.06.2009 року між Миколаївською міською радою (ММР, позивач, орендодавець) та ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю Фірма СТІВ (ТОВ Фірма СТІВ, відповідач, орендар) укладено договір оренди землі № 6627 (Договір), відповідно до п. 1.1 якого ММР на підставі рішення від 28.04.2009 року № 34/37 (а.с. 28) продовжила ТОВ Фірмі СТІВ оренду земельної ділянки, яка раніше була надана рішенням ММР від 20.07.2004 року № 22/8 (а.с. 27), для обслуговування тимчасово встановленого зупиночного комплексу у складі торговельного кіоску та критого майданчика для очікування громадського транспорту по просп. Центральному (Леніна), поблизу будинку № 75, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Центральний район/ (а.с. 17-19).

Обєктом оренди за вказаним договором виступила земельна ділянка загальною площею 21 кв.м. (кадастровий № :09:049:0001), у т.ч. 4 кв.м. для обслуговування торгівельного кіоску та 17 кв.м. для обслуговування критого майданчика для очікування громадського транспорту по просп. Центральному (Леніна), поблизу будинку № 75, без права передачі її в суборенду (п. 2.1 Договору).

У подальшому до вказаного договору на підставі відповідних рішень ММР № 39/56 від 25.04.2014 року (а.с. 29) та № 44/43 від 19.11.2014 року (а.с. 30-31) вносилися зміни згідно Договору про зміни від 27.06.2014 року № 153-14 (а.с. 25) та Договору про зміни від 30.12.2014 року № 347-14 (а.с. 26) в частині продовження строку дії договору. Наразі строк дії договору продовжено до 20.01.2018 року.

Після проведення 10.11.2016 року комісією з питань упорядкування обєктів торгівлі та сфери послуг на території м. Миколаєва (комісія) обстеження пересувних тимчасових споруд на території Центрального району м. Миколаєва, серед яких кіоск та критий майданчик для очікування транспорту поблизу будинку № 75 по просп. Центральному, комісією встановлено, що тимчасово розміщений зупиночний комплекс не відповідає погодженій проектній документації по розмірам торгівельного кіоску, про що складений акт обстеження № 18 (а.с. 32)

Як захід реагування адміністрація Центрального району Миколаївської міської ради звернулася до ОСОБА_5 Державної архітектурно-будівельної інспекції у Миколаївській області (ОСОБА_5 ДАБІ) з проханням провести перевірку на вказаному обєкті будівництва по просп. Центральному, 75/12 у м. Миколаєві.

З відповіді ОСОБА_5 ДАБІ у Миколаївській області від 05.01.2017 року № 1014-53-17 (а.с. 33-34) вбачається, що замовником будівництва наведені дані, що площа забудови обєкту становить 39,2 кв.м. (відповідно до поданих замовником декларацій про початок виконання будівельних робіт та про готовність обєкта до експлуатації), що значно перевищує надану в оренду площу розміром 21 кв.м. відповідно до договору оренди землі № 6627 від 04.06.2009 року. ОСОБА_5 ДАБІ у Миколаївській області встановлено факт самочинного будівництва.

Відповідно до відповіді ОСОБА_5 ДАБІ у Миколаївській області від 01.03.2017 року №1014-1241-17 (а.с. 35-36) ОСОБА_5 скасовано реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 04.11.2016 року за № МК 87 та декларації про готовність обєкта до експлуатації від 26.12.2016 року за № МК 94.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна від 27.03.2017 №83507778 (а.с. 37-40) вбачається, що за адресою: просп. Центральний, 75/12, м. Миколаїв знаходиться обєкт нерухомого майна нежитлове приміщення, магазин з навісом, загальною площею 20,1 кв.м.; на даний час право власності на збудований відповідачем обєкт зареєстровано за третіми особами ТОВ КРЕЙТЕР (33/100 частки у праві власності) та ПП ТЕХБУДІНВЕСТ (67/100 частки у праві власності), які набули відповідних прав на підставі договорів купівлі-продажу від 20.01.2017 року № 52 та № 51 відповідно.

Позивач просить розірвати договір оренди землі від 04.06.2009 року № 6627, укладений між Миколаївською міською радою та ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю Фірма СТІВ (зареєстрованого у Державному реєстрі земель за № 21), у звязку із порушенням істотних умов договору, оскільки відповідач без згоди позивача побудував на орендованій земельній ділянці нерухоме майно та відчужив його третім особам.

Судом встановлено наступне.

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходиться зупиночний комплекс, що належить ТОВ Фірмі СТІВ.

Розділом 5 Договору сторони погодили умови використання земельної ділянки.

Так, земельна ділянка передається в оренду для обслуговування тимчасово встановленого зупиночного комплексу (п. 5.1).

Цільове призначення земельної ділянки (1.13.4 УКЦВЗ) землі промисловості, комерційного використання та громадського призначення (п. 5.2).

Умови збереження стану обєкта оренди (п. 5.3):

- на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не повязана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття ММР рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у звязку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору. Роботи по розробці проекту відведення сплачує орендар;

- орендар шляхом здійснення заходів, передбачених пунктами а, в пункту 1 ст. 164 Земельного кодексу України повинен забезпечити раціональну організацію території, захист земельної ділянки від водної та вітрової ерозії, підтоплення, забруднення відходами виробництва, хімічними та радіоактивними речовинами, від інших процесів руйнування;

- орендар забезпечує знімання, використання й збереження родючого шару ґрунту при проведенні робіт, повязаних із порушенням земель.

Відповідно до п. 9.3 Договору Орендар земельної ділянки має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

Відповідно до підпунктів з, л п. 9.4 Договору орендар, серед іншого, зобовязаний додержувати вимоги, встановлені ст.ст. 24, 25 Закону України Про оренду землі та виконувати обовязки відповідно до умов договору оренди і Земельного кодексу України; у разі відчуження споруд, розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобовязаний повідомити про це міську раду у 10-денний термін з дня відчуження, демонтувати споруди та привести земельну ділянку у стан, придатний для використання за призначенням.

Відповідно до п. 12.4 Договору дія Договору припиняється шляхом його розірвання за:

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом,

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом шести місяців поспіль), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до п. 12.5 Договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обовязків, визначених у пунктах 5 та 9.4 Договору.

Відповідно до п. 12.6 Договору розірвання Договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

Суд погоджується з твердженням позивача щодо порушення відповідачем умов Договору.

Так, умова щодо надання відповідачеві земельної ділянки для тимчасового розміщення споруд та малих архітектурних форм без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно неодноразово встановлювалася рішеннями ММР від 28.04.2009 року № 34/37, від 25.04.2014 року № 39/56 та від 19.11.2014 року № 44/43.

Згідно підпункту а п. 9.1 Договору орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням, згідно з договором оренди.

Водночас, з названої вище інформаційної довідки від 27.03.2017 року на орендованій відповідачем земельній ділянці вбачається розміщення зовсім іншого обєкта обєкта нерухомого майна, на який зареєстровано право власності, що є порушенням вищеназваних умов Договору.

За приписами ст. 375 Цивільного кодексу України право зводити на земельній ділянці будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам має власник земельної ділянки.

Згідно ст. 25 Закону України Про оренду землі орендар земельної ділянки має право, серед іншого, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Однак, жодних погоджень на здійснення будівництва за адресою: просп. Центральний, 75/12 в м. Миколаїв ММР не надавалося, а використання земельної ділянки надавалось її власником виключно під обслуговування тимчасої споруди (МАФу), тобто зведений відповідачем обєкт є самочинним будівництвом у розумінні ст. 376 Цивільного кодексу України. Таким чином, відповідачем порушені умови підпункту з п. 9.4 Договору та порушена мета Договору передача в оренду земельної ділянки для обслуговування тимчасової споруди.

20.01.2017 року між відповідачем, як продавцем, та ОСОБА_4 підприємством (ПП) ТЕХБУДІНВЕСТ, як покупцем, був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав у власність покупця 67/100 часток нежитлового приміщення магазину з навісом по просп. Центральному, 75/12 у м. Миколаєві, загальна площа якого 20,1 кв.м. (а.с. 47-48).

Також 20.01.2017 року між відповідачем, як продавцем, та ОСОБА_3 з обмеженою відповідальністю (ТОВ) КРЕЙТЕР, як покупцем, був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав у власність покупця 33/100 часток нежитлового приміщення магазину з навісом по просп. Центральному, 75/12 у м. Миколаєві, загальна площа якого 20,1 кв.м. (а.с. 50-51).

Зазначені договори купівлі-продажу від 20.01.2017 року пройшли державну реєстрацію.

Відповідно до п. 1.4 договорів купівлі-продажу від 20.01.2017 року відчужуване майно розташовано на земельній ділянці, право власності на яку не зареєстроване, загальною площею 0,0021 га, кадастровий номер :09:049:0001.

Як зазначено вище, з інформаційної довідки від 27.03.2017 року вбачається, що на даний час право власності на збудований відповідачем обєкт зареєстровано за третіми особами ТОВ КРЕЙТЕР (33/100 частки у праві власності) та ПП ТЕХБУДІНВЕСТ (67/100 частки у праві власності), які набули відповідних прав на підставі договорів купівлі-продажу від 20.01.2017 року № 52 та № 51 відповідно. З наведеного вбачається, що відповідач не лише побудував, а й відчужив нерухоме майно, що знаходиться на земельній ділянці позивача, без згоди самого позивача.

Жодних заяв чи попереджень про будівництво або про продаж відповідачем на адресу ММР не надсилалося, що є порушенням підпункту л п. 9.4 Договору.

У судовому засіданні представник відповідача не заперечував проти того, що відповідачем дійсно порушені умови підпунктів з, л п. 9.4 Договору.

Відповідно до ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст.ст. 31, 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, у даному випадку має місце істотне порушення відповідачем умов Договору.

Разом з тим, суд вважає за необхідне відмовити у розірванні Договору в судовому порядку, враховуючи наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Однак, питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 ЗК України та 377 ЦК України, а також спеціальним Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Положеннями статті 120 ЗК України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року №1702-VI) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

У нового ж власника будівлі право оренди набувається шляхом внесення змін до існуючого договору оренди землі або шляхом дотримання загальної процедури через отримання відповідного рішення ММР та укладення нового договору оренди.

Таким чином, право оренди земельної ділянки, загальною площею 0,0021 га, кадастровий номер :09:049:0001, у колишнього власника ТОВ «Стив» припинилося, а у нових власників ТОВ «КРЕЙТЕР» та ПП «ТЕХБУДІНВЕСТ» ще не виникло.

Отже, право оренди земельної ділянки на підставі спірного договору оренди землі від 04.06.2009 року № 6627 автоматично припинилось для відповідача з державної реєстрації договорів купівлі-продажу нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, а тому вимога позивача про розірвання спірного договору задоволенню не підлягає.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір при відмові в позові покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 82 - 84 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги до канцелярії господарського суду Миколаївської області протягом десяти днів з дня його проголошення, а у випадку проголошення судом вступної та резолютивної частин рішення з дня підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складений 19.06.2017 року.

Суддя В.О. Корицька