ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 червня 2017 року Справа № 914/2756/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого судді Ємельянова А.С. (доповідач у справі),

суддів Карабаня В.Я.,

Ковтонюк Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Городоцьке"
на рішеннягосподарського суду Львівської області від 12.01.2017 р. (суддя Трускавецький В.П. )
та на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 16.03.2017 р. (судді: Кордюк Г.Т., Гриців В.М., Малех І.Б.)
у справі№914/2756/16 господарського суду Львівської області
за позовомУправління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Городоцьке"
провнесення змін у договір оренди нерухомого майна
за участю представників:
від позивачане з'явились
від відповідача Шмотолох В.З., договір про надання правової допомоги б/н від 13.12.2016 р.

В С Т А Н О В И В :

Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (далі - позивач) звернулось до господарського суду Львівської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Городоцьке" (далі - відповідач) про внесення змін до договору оренди нерухомого майна.

Так, позивач просив суд внести зміни до договору оренди в частині умов, що стосуються орендної плати, оскільки позивачем проведено нову оцінку вартості об'єкту оренди, а Львівською міською радою затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова.

Рішенням господарського суду Львівської області від 12.01.2017 р. у справі №914/2756/16 вищевказаний позов задоволено частково. Внесено зміни в договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №З-4394-6 від 06.06.2006 р., а саме:

- абз. 4 р. 1 договору викладено в такій редакції: "Згідно з висновком оцінювача, затвердженим наказом Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради №2078/е від 16.09.2016 р., ринкова вартість об'єкта оренди станом на 31.08.2016 р. становить 1 537 000 грн. 00 коп. (один мільйон п'ятсот тридцять сім тисяч гривень 00 копійок) без ПДВ";

- п. 5.1 договору викладено в такій редакції: "Розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 р. (зі змінами та доповненнями), і складає 23 469 грн. 99 коп. (двадцять три тисячі чотириста шістдесят дев'ять гривень 99 копійок) без ПДВ за жовтень 2016 року. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством. Річна сума орендної плати на момент внесення змін до цього договору, відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 р. (зі змінами та доповненнями), без врахування індексу інфляції становить 276 660 грн. 00 коп. (двісті сімдесят шість тисяч шістсот шістдесят гривень 00 копійок) без ПДВ".

В задоволенні позовних вимог про внесення зміни до п. 5.2 договору щодо порядку внесення орендної плати та встановлення пені за прострочення по сплаті орендних платежів відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 16.03.2017 р. у справі №914/2756/16 рішення господарського суду Львівської області від 12.01.2017 р. залишено без змін.

Місцевий та апеляційний господарські суди, з огляду на приписи ст.ст. 11, 19, 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умови п. 5.6 договору оренди, прийшли до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог про внесення змін до договору щодо вартості об'єкта оренди та розміру орендної плати.

Поряд з цим, суди відмовили в задоволенні позову в частині внесення змін до договору щодо порядку сплати орендної плати та нарахування пені, оскільки чинним законодавством не передбачено правових підстав для внесення відповідних змін на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду.

Не погодившись з судовими актами попередніх судових інстанцій, Товариство з обмеженою відповідальністю "Городоцьке" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Львівської області від 12.01.2017 р., постанову Львівського апеляційного господарського суду від 16.03.2017 р. та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

В своїй касаційній скарзі заявник посилається на невірне застосування місцевим та апеляційним господарськими судами норм матеріального та процесуального права.

Скаржник, зокрема, вважає, що судами помилково застосовано до спірних правовідносин приписи ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якими, на думку відповідача, передбачено проведення оцінки об'єкта оренди саме в період продовження дії договору.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 12.06.2017 р. колегією суддів у складі: головуючий суддя - Ємельянов А.С. (доповідач у справі), судді: Карабань В.Я., Ковтонюк Л.В., касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено її розгляд у судовому засіданні на 19.06.2017 р.

Представник позивача до початку судового розгляду надіслав заперечення на касаційну скаргу, а також клопотання про відкладення розгляду справи, у зв'язку з неможливістю взяти участь в судовому засіданні 19.06.2017 р.

З огляду на те, що за приписами ст. 22 Господарського процесуального кодексу України участь у судовому засіданні це право, а не обов'язок сторони, та враховуючи, що у даному випадку неявка повноважних представників сторін не перешкоджає судовому розгляду, колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає підстав для задоволення клопотання позивача про відкладення розгляду справи.

В судове засідання з'явився представник відповідача. Представник позивача в судове засідання не з'явився.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав доводи, викладені в касаційній скарзі, просив її задовольнити.

Перевіривши повноту встановлення місцевим та апеляційним господарськими судами обставин справи, правильність застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга відповідача не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, між позивачем (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладено договір оренди №З-4394-6 від 06.06.2006 р., за умовами якого відповідачу передано в оренду нежитлові приміщення 1-го поверху, позначені в технічній документації під літерами 24-1, 24-2, 24-3, 24-4, 24-5, 24-6, 24-7, 24-8, загальною площею 87,5 кв.м., розташовані за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 72.

Згідно з висновками оцінювача (звіт про оцінку майна, затверджений наказом Управління комунального майна Львівської міської ради №262-е від 24.05.2006 р.), ринкова вартість об'єкта оренди станом на 01.02.2006 р. становить 184 441 грн. 05 коп. без ПДВ (п. 1.4 договору).

За умовами п. 5.1 договору розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради, і складає 1 816 грн. 29 коп. без ПДВ за перший місяць оренди з врахуванням індексу інфляції. Врахувати індекси інфляції за травень та червень місяці 2006 року. Річна сума орендної плати на момент укладення цього договору, відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради, без врахування індексу інфляції становить 21 560 грн. 70 коп. без ПДВ. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством.

Згідно з п. 5.2 договору орендна плата перераховується орендарем на підставі наданих (виставлених) йому рахунків не пізніше 20 числа місяця за попередній. Вказані рахунки виставляються органами, визначеними відповідними нормативними документами Львівської міської ради (виконавчого комітету), чинними на час дії цього договору. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

При цьому, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України. Вказане викладено в п. 5.6 договору №З-4394-6 від 06.06.2006 р.

Зважаючи на те, що оцінка об'єкта оренди проводилась понад 10 років тому, позивачем було проведено нову оцінку вартості об'єкта оренди.

Так, відповідно до дослідженого попередніми судовими інстанціями Звіту про оцінку майна станом на 31.08.2016 р. вартість об'єкта оцінки становить 1 537 000 грн. 00 коп. (без ПДВ).

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 р. затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, якою встановлено відсоткову орендну ставку в розмірі 18%.

З огляду на встановлення нової вартості об'єкта оренди, враховуючи зміни в порядку визначення розміру орендної плати та керуючись п. 5.6 договору, позивач звернувся до господарського суду з позовом про внесення змін до договору оренди, як в частині визначення розміру орендної плати, так і в частині порядку здійснення розрахунків між сторонами та встановлення пені за несвоєчасне внесення орендних платежів.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

За приписами ч.ч. 1, 5 ст. 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

У даному випадку на спірні правовідносини також поширюються приписи Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки орендоване майно перебуває в комунальній власності.

В ч. 2 ст. 11 вказаного закону, зокрема, зазначено, що у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

В свою чергу, методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Вказане закріплено в ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Приписами даного закону (а саме: ч. 2 ст. 21) також передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

З цього приводу, в постанові пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" №12 від 29.05.2013 р. роз'яснено, що спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т.ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів ст. 632 Цивільного кодексу України та ч. 2 ст. 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

При цьому, судам у вирішенні відповідних спорів необхідно з'ясовувати, чи погоджувалися сторонами при укладенні договору оренди умови щодо перегляду орендної плати, в тому числі з підстави внесення змін до методики розрахунку орендної плати. Відповідний перегляд орендної плати є обґрунтованим, якщо господарський суд встановить факт погодження сторонами при укладенні договору оренди такої підстави перегляду орендної плати, як внесення змін до методики розрахунку орендної плати.

З аналізу змісту наведених правових норм, роз'яснень пленуму Вищого господарського суду України та п. 5.6 укладеного між сторонами договору оренди вбачається, що господарські суди попередніх інстанцій прийшли до вірного висновку про наявність у даному випадку передбачених чинним законодавством підстав перегляду розміру орендної плати на вимогу позивача та внесення відповідних змін до договору за рішенням суду.

Одночасно, місцевий та апеляційний суд обґрунтовано відмовили в задоволенні позову в частині зміни порядку сплати орендних платежів та встановлення пені за прострочення по сплаті орендних платежів. Внесення таких змін в односторонньому порядку як умовами договору, так приписами нормативно-правових актів, що регулюють орендні правовідносини, не передбачено.

Доводи викладені в касаційній скарзі щодо можливості проведення оцінки об'єкту оренди лише в період продовження дії договору не спростовують правомірності висновків попередніх судових інстанцій, оскільки у даному випадку п. 4.3 договору оренди передбачено пролонгацію даного договору шляхом мовчазної згоди сторін, що не потребує укладення додаткової угоди про продовження його дії.

Враховуючи викладене, касаційна скарга задоволенню не підлягає. Підстав для зміни чи скасування судових рішень місцевого та апеляційного господарських судів колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає.

Керуючись ст.ст. 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Городоцьке" залишити без задоволення.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 16.03.2017 р. та рішення господарського суду Львівської області від 12.01.2017 р. у справі №914/2756/16 залишити без змін.

Головуючий суддя А.С. Ємельянов

Судді В.Я. Карабань

Л.В. Ковтонюк