КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" травня 2017 р. Справа№ 910/23197/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Дідиченко М.А.

суддів: Руденко М.А.

Пономаренка Є.Ю.

при секретарі Петрик М.О.

за участю представників:

від позивача: не з'явилась;

від відповідача: Дідовець Ю.В. - засновник;

від третьої особи: не з'явилась,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Адвокатського об'єднання «Український адвокат»

на рішення Господарського суду міста Києва від 28.02.2017 року

у справі № 910/23197/16 (суддя Демидов В.О.)

за позовом Департаменту комунального власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Адвокатського об'єднання «Український адвокат»

третя особа Комунальне підприємство «Київпастранс»

про розірвання договору, виселення та стягнення заборгованості у розмірі 137 898, 51 грн.

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунального власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернувся до Господарського суду міста Києва із позовом до Адвокатського об'єднання «Український адвокат» про розірвання договору, виселення та стягнення заборгованості у розмірі 137 898, 51 грн.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов договору про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду №1529 від 02.04.2014 в частині повної та своєчасної оплати, що призвело до виникнення заборгованості.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.02.2017 року позов задоволено частково. Стягнуто з відповідача на користь позивача 76 787, 42 грн. заборгованості, 9 961, 92 грн. збитків від інфляції, 2 018, 54 грн. 3% річних та 14 216, 97 грн. пені. Розірвано договір про передачу майна № 1529 від 02.04.2014 року. В іншій частині позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення місцевого господарського суду в частині розірвання договору та прийняти в цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом першої інстанції не було взято до уваги, що сторони досягли згоди щодо зміни договору, шляхом укладення договору № 45.17-1 від 01.02.2017 року про реструктуризацію заборгованості за договором про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 1529 від 02.04.2014 року.

Відповідно до автоматичного розподілу справ між суддями, апеляційну скаргу Адвокатського об'єднання «Український адвокат» по справі № 910/23197/16 передано на розгляд колегії суддів у складі: Дідиченко М.А. (головуюча), Пономаренко Є.Ю., Руденко М.А.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.03.2017 року апеляційну скаргу Адвокатського об'єднання "Український адвокат" та призначено до розгляду на 25.04.2017 року.

У судове засідання 25.04.2017 року представник позивача не з'явився, про поважні причини неявки суд не повідомив.

Представник третьої особи у судовому засіданні 25.04.2017 року заявив клопотання про відкладення розгляду справи, враховуючи неявку представника позивача.

Представники відповідача у судовому засіданні 25.04.2017 року не заперечували проти відкладення розгляду справи.

Крім того, представник відповідача подав клопотання про продовження строку розгляду спору.

Відповідно до ч. 3 ст. 69 ГПК України, у виняткових випадках за клопотанням сторони, з урахуванням особливостей розгляду спору, господарський суд ухвалою може продовжити строк розгляду спору, але не більш як на п'ятнадцять днів.

У зв'язку із зазначеним, колегія суддів задовольнила клопотання відповідача про продовження строку розгляду спору.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 25.04.2017 року відкладено розгляд справи до 30.05.2017 року.

Представник позивача та представник третьої особи у судове засідання 30.05.2017 року не з'явились, про поважні причини неявки суд не повідомили, хоча про час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином.

Представник відповідача у судовому засіданні 30.05.2017 року підтримав доводи апеляційної скарги та просив суд її задовольнити.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст.101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 02.04.2014 року між Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі - позивач, орендодавець), Адвокатським об'єднанням «Український адвокат» (надалі - відповідач, орендар) та Комунальним підприємством «Київпастранс» (надалі - третя особа, підприємство) було укладено договір про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду №1529 (надалі - договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі протоколу засідання конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 06.03.2014 №27 передав, а орендар прийняв в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва; далі - об'єкт оренди, яке знаходиться за адресою: просп. Георгія Гонгадзе, 32Б, для розміщення їдальні, яка не здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Цей договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового, платного користування орендарем об'єктом оренди (п. 1.2 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору об'єктом оренди є нежитлові приміщення, загальною площею 86,62 кв.м. на І поверсі, згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору (додаток 3).

Об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Комунального підприємства «Київпастранс» (п. 2.4 договору).

Згідно з п. 3.1 договору за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженої рішенням Київради від 22.09.2011 №34/6250, та за результатами конкурсу на дату підписання договору, відповідно до конкурсної пропозиції переможця конкурсу на право оренди АО «Український адвокат» за перший місяць оренди становить без ПДВ: 57 грн. 72 коп. за 1 кв.м. орендованої площі, що в цілому складає 5 000,00 грн.

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць, опублікованому у поточному місяці (п. 3.2 договору).

Додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою (п. 3.4 договору).

За умовами п. 3.5 договору орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства, за яким закріплене майно на праві господарського відання КП «Київпастранс» Тролейбусне ремонтно-експлуатаційне депо №2 (балансоутримувач), яке знаходиться за адресою: 03057, м. Київ, вул. Довженка, 7, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акта приймання-передачі при поверненні об'єкта оренди орендодавцеві.

Пунктом 3.6 договору сторони погодили, що орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 20 числа наступного місяця.

Вартість комунальних послуг, відшкодування сум земельного податку, витрат на утримання прибудинкової території, вартість послуг по ремонту і технічному обслуговуванні інженерного обладнання та внутрішньо-будинкових мереж, ремонту будівлі, у т.ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо, не входить до складу орендної плати та сплачується орендарем окремо на підставі договорів, укладених орендарем з організаціями, що надають такі послуги та/або на підставі виставлених розрахунків підприємства (п.3.8 договору).

Відповідно до п. п. 3.9, 3.10 договору зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечується у вигляді авансової орендної плати в розмірі не менше ніж орендна плата за два місяці. Орендар має право сплачувати орендну плату авансом за будь-який період в межах строку дії договору.

Згідно з п. 4.1 договору, орендодавець зобов'язаний протягом 30 календарних днів з моменту підписання цього договору з додатками передати, а орендар прийняти по акту приймання-передачі об'єкт оренди. Акт приймання-передачі об'єкта оренди підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством.

Орендар зобов'язаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі (п. 4.2 договору).

Відповідно до п. 5.2 договору при несплаті орендарем орендної плати протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець має право відмовитися від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря.

За умовами п. 6.2 договору за несвоєчасну сплату орендних платежів орендар сплачує на користь підприємства пеню в розмірі 0,5% від розміру несплачених орендних платежів за кожний день прострочення, але не більше розміру, встановленого законодавством України. У випадку примусового стягнення несвоєчасно сплаченої орендної плати у порядку, встановленому законодавством України, з орендаря також стягуються у повному обсязі втрати, пов'язані з таким стягненням.

Цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 02.04.2014 по 31.03.2017 (п. 9.1 договору).

Відповідно до п. 9.4 договір припиняється у разі, зокрема, невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору.

Відповідно до розрахунку орендної плати по нежитловому приміщенню (споруді) за адресою: просп. Георгія Гонгадзе, 32Б станом на 06.03.2014, орендна плата за базовий місяць оренди становить 5000,00 грн.

Як вбачається із матеріалів справи, згідно з актом приймання-передачі нерухомого майна від 02.04.2014, орендодавець та підприємство передали, а орендар прийняв у орендне користування нежитлові приміщення, що перебувають на балансі КП "Киїпастранс" Тролейбусного ремонтно-експлуатаційного депо №2, загальною площею 86,62 кв.м. на 1 поверсі, розташованих за адресою: м. Київ, просп. Георгія Гонгадзе, 32Б.

Звертаючись до суду першої інстанції позивач зазначав, що станом на 09.12.2016 року заборгованість відповідача по сплаті орендної плати за договором № 1529 від 02.04.2014 року становить 101 987, 42 грн. Крім того, позивач просить суд стягнути з відповідача пеню у сумі 23 930, 63 грн., 3% річних у розмірі 2 018, 54 грн. та збитки від інфляції у сумі 9 961, 92 грн.

Задовольняючи позовні вимоги у вказаній частині суд першої інстанції виходив із того, що у відповідності до ст.759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 763 Цивільного кодексу України встановлено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Частинами 1, 4 ст. 286 ГК України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з частиною третьою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Частина перша статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює для орендаря обов'язок за користування об'єктом оренди вносити орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

З огляду на викладені норми вбачається обов'язок орендаря сплачувати оренду плату за весь час користування об'єктом оренди.

Водночас, колегія суддів зазначає, що судом першої інстанції не було взято до уваги, що 01.02.2017 року між Комунальним підприємством «Київпастранс»с (надалі - підприємство) та Адвокатським об'єднанням «Український адвокат» (надалі - боржник) було укладено договір № 45.17-1 про реструктуризацію заборгованості, відповідно до якого підприємство надає боржнику розстрочку у погашенні заборгованості із сплати орендної плати за договором № 1529 від 02.04.2014 року, що утворилася станом на 01.01.2017 року на суму 108 006, 95 грн.

Сторони домовилися, що термін погашення заборгованості з 01.02.2017 року до 31.01.2018 року включно, згідно з графіком погашення заборгованості, що є невід'ємною частиною цього договору (п. 1.2 договору про реструктуризацію).

Крім того, листом № 062/05/16-147 від 10.01.2017 року Департамент комунального власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив відповідача та КП «Київпастранс», що не буде заперечувати щодо реструктуризації заборгованості з орендної плати за договором оренди № 1529 від 02.04.2014 року, а також зазначив, що договір реструктуризації заборгованості повинен бути укладений між орендарем та балансоутримувачем.

Статтею 653 ЦК України визначено, що у разі зміни договору зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що укладаючи договір про реструктуризацію заборгованості, сторонни погодили інший строк оплати орендної плати, а тому підстави для стягнення орендної плати, пені, 3% річних та збитків від інфляції за порушення умов договору оренди відсутні.

Щодо вимог про розірвання договору оренди та виселення, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до п. 9.1 догвоору оренди, цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 02.04.2014 року по 31.03.2017 року.

У разі відсутності заяви однієї сторонни про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п. 9.7 договору оренди).

Як на підставу для розірвання договору оренди, позивач посилається на несвоєчасну сплату відповідачем орендної плати.

Так, згідно з ч. 1 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому, відповідно до ч. 1, ч. 2 ст. 782 Цивільного кодексу України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Як вбачається із матеріалів справи, відповідно до п. 9.3 договору оренди сторонни передбачили, що одностороння відмова від договору не допускається, крім випадку, передбаченого п. 5.2 цього договору.

Згідно із п. 5.2 договору оренди, при несплаті орендарем орендної плати протягом 3 місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець має право відмовитися від договору.

Отже, колегія суддів приходить до висновку, що в разі несплати орендарем орендної плати, сторони передбачили право орендодавця відмовитися від договору оренди.

Водночас, колегія суддів зазначає, що позивач не скористався даним правом та не відмовився від договору оренди.

Статтею 783 ЦК України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Так, колегія суддів зазначає, що позивачем не надано доказів, які б надавали право останньому вимагати розірвання договору на підставі ст. 783 ЦК України.

Також, згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Водночас, колегія суддів зазначає, що позивач не надав докази завдання йому відповідачем шкоди.

Крім того, колегія суддів звертає увагу, що з матеріалів справи вбачається, що відповідачем здійснюється своєчасна оплата орендної плати згідно укладеного договору про реструктуризацію заборгованості, що підтверджується платіжними дорученнями наявними в матеріалах справи.

За таких, обставин колегія суддів не вбачає підстав для розірвання договору оренди № 1529 від 02.04.2014 року.

До того ж, колегія суддів зазначає, що вимога ж позивача про виселення відповідача з орендованого приміщення є передчасною, оскільки відсутнє таке, що набрало законної сили, рішення суду про розірвання договору оренди.

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 104 ГПК України передбачено, що підставою для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи.

Таким чином, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга Адвокатського об'єднання «Український адвокат» підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду міста Києва від 28.02.2017 року підлягає частковому скасуванню.

Згідно із ст. 49 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Адвокатського об'єднання «Український адвокат» на рішення Господарського суду міста Києва від 28.02.2017 року задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 28.02.2017 року у справі № 910/23197/16 скасувати частково.

3. У задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

4. Стягнути з Департаменту комунального власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 10; ) на користь Адвокатського об'єднання «Український адвокат» (04215, м. Київ, пр. Георгія Гонгадзе, 32-В, кв. 11; ) 5 306, 94 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Доручити Господарському суду міста Києва видати відповідний наказ.

6. Матеріали справи № 910/23197/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя М.А. Дідиченко

Судді М.А. Руденко

Є.Ю. Пономаренко