ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 травня 2017 року Справа № 920/840/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Данилової М.В.,
суддівСибіги О.М., Швеця В.О.,
за участю представників:
позивачане з'явився, про час і місце слухання справи повідомлений належним чином
відповідачане з'явився, про час і місце слухання справи повідомлений належним чином
розглянувши матеріали касаційної скаргиФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017
у справі№920/840/16 господарського суду Сумської області
за позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
доГоловного управління держгеокадастру у Сумській області
провизнання договору оренди землі продовженим

В С Т А Н О В И В :

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до господарського суду Сумської області з позовом до Головного управління держгеокадастру у Сумській області, в якому просив визнати укладеною, з дати набрання законної сили судового рішення у даній справі, додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 06.06.2011, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Недригайлівському районі від 07.06.2011 № 04589 та укладеного між Недригайлівською районною державною адміністрацією та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 на наступних умовах:

ДОДАТКОВА УГОДА

м. Суми, Україна

Головне управління Держгеокадастру у Сумській області в особі начальника, який діє на підставі Положення, іменоване в подальшому Орендодавець з одного боку та фізична особа - підприємець ОСОБА_4, що діє на підставі свідоцтва, іменований в подальшому Орендар з другого боку, згідно до статей 21, 33 Закону України "Про оренду землі", за домовленістю сторін уклали цю додаткову угоду:

1. Поновити термін дії договору оренди землі (державна реєстрація від 07.06.2011 № 04589) на 7 років;

2. Викласти умови договору оренди землі (державна реєстрація від 07.06.2011 № 04589) в наступній редакції:

1. Предмет договору

1. Орендодавець - Головне управління Держгеокадастру у Сумській області надає, а Орендар - фізична особа-підприємець ОСОБА_4 приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності (рілля).

2. Об'єкт оренди

1.1 В оренду передається земельна ділянка державної власності загальною площею 45,492 га, в складі якої земельні ділянки під кадастровими номерами: НОМЕР_1 площею 23,9730 га; НОМЕР_2 площею 10,0000 га; НОМЕР_3 площею 11,5190 га, яка знаходиться на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області.

1.2 На земельній ділянці не знаходяться об'єкти нерухомого майна, а також інші об'єкти інфраструктури - відсутні.

2.2 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, для сплати орендної плати буде визначена після її проведення відповідно до Закону України "Про оцінку земель" з урахуванням пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

2.3. Орендарю земельної ділянки, замовити за власний рахунок проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та подати орендодавцю Витяг із затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки разом з проектом додаткової угоди, щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині зазначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України "Про оцінку земель", та розміру орендної плати, визначеного на її основі, із зазначенням дати набрання чинності додатковою угодою, яка відповідає даті набрання чинності рішення про затвердження нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України.

2.4. Станом на день укладання додаткової угоди до договору оренди землі грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнтів індексації на 2016 рік становить 1338677 (один мільйон триста тридцять вісім тисяч шістсот сімдесят сім ) гривень, 61 коп.

3. Строк дії договору

3.1. Договір укладено на 12 років.

3.2. Після закінчення строку договору "Орендар", у разі належного виконання обов'язків відповідно до умов договору, має першочергове та переважне право на укладання договору оренди землі на новий строк на тих самих умовах.

3.3. "Орендар" зобов'язаний повідомити "Орендодавця" про намір поновити договір оренди землі за 30 днів до спливу строку договору оренди, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

4. Орендна плата

4.1. Річна орендна плата вноситься "Орендарем" виключно у грошовій формі незалежно від результатів діяльності орендаря та становить 3 % на рік, від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

4.2. Орендна плата вноситься щомісячно, в рівних долях у розмірі 1/12 частина річної оплати протягом 30-ти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця на розподільчий рахунок Тернівської селищної ради, відкритому в управлінні Державної казначейської служби України у Недригайлівському районі Сумській області. За неповний календарний місяць орендна плата сплачується за дні фактичного користування землею.

На дату укладання додаткової угоди до договору оренди землі річна орендна плата відповідно та п. 4.1 Договору становить 40160 (сорок тисяч сто шістдесят ) гривень 20 коп.

4.4. Сторони дійшли згоди, що:

- у разі якщо розмір орендної плати, визначеної за даними, затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України "Про оцінку землі", буде меншим за розмір орендної плати, розрахований під час укладання цього договору, то грошова сума різниці між зазначеними розмірами орендної плати поверненню Орендарю не підлягає;

- у разі якщо розмір орендної плати, визначеної за даними, затвердженої технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, проведеної відповідно до Закону України "Про оцінку землі", буде більшим за розмір орендної плати, розрахований під час укладання цього договору, то грошова сума різниці між зазначеними розмірами підлягає сплаті Орендарем на розподільчий рахунок Тернівської селищної ради відкритому в управлінні Державної казначейської служби України у Недригайлівському районі Сумській області у 10-ти денний строк з дня набрання чинності додатковою угодою до Договору про зміну розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

4.5. Розмір орендної плати переглядається щорічно у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

4.6. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,02 % річних облікової ставки НБУ діючої на день виникнення заборгованості за кожен день прострочення несплаченої суми.

5. Умови використання земельної ділянки

5.1. Земельна ділянка відноситься до категорії земель сільськогосподарського призначення.

5.2. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

5.3. Умови збереження стану об'єкта оренди:

- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

- використовувати взяту в оренду земельну ділянку за цільовим призначенням:

- використовувати землю ефективно, підвищувати її родючість, застосовувати природоохоронні та протиерозійні технології;

- запобігати погіршенню екологічного стану на території в результаті своєї господарської діяльності;

- додержуватись вимог законодавства про охорону довкілля.

6. Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду:

6.1. Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

7. Умови повернення земельної ділянки

7.1. В разі припинення дії договору Орендар зобов'язаний повернути земельну ділянку у стані, не гіршому у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування, спір розглядається у судовому порядку.

7.2. Здійснені орендарем без згоди орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

7.3. Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних внаслідок невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором. Збитками вважаються:

- фактичні витрати, яких орендар зазнав у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням умов договору орендодавцем, а також витрати, які орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

- доходи, які орендар міг би реально отримати в разі неналежного виконання орендодавцем умов договору.

7.4. Розмір фактичних втрат орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

8. Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки.

8.1. На орендованій земельній ділянці встановлені обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб відсутні.

9. Інші права та обов'язки сторін

9.1. Орендодавець має право вимагати від орендаря:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

- своєчасного внесення орендної плати.

9.2. Орендодавець зобов'язаний:

- передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

- не вчиняти дій які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинили екологічно небезпечні наслідки для довкілля або привести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

9.3. Орендар має право:

- самостійно на власний розсуд господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди;

- отримувати доходи з орендованої земельної ділянки.

9.4. Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі;

- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

- у п'ятиденний строк після державної реєстрації права оренди землі державної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів;

- відповідно до Закону України "Про карантин рослин" проводити за рахунок власних коштів заходи по знищенню карантинних рослин на земельній ділянці.

10. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини

Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар.

11. Страхування об'єкта оренди

Згідно з цим договором об'єкт оренди не підлягає страхуванню на весь період дії цього договору.

12. Зміна умов договору і припинення його дії

12.1. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо змін умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

12.2. Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом.

Договір припиняється також у інших випадках, передбачених законом.

12.3. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених цим договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

12.4. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається.

Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є систематична (протягом 5 місяців підряд) не сплата орендної плати. 12.5. У разі дострокового розірвання договору оренди землі орендна плата, сплачена Орендарем, не повертається.

12.5. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря, або перехід згідно законодавства України прав орендодавця до іншої особи не є підставою до розірвання договору.

13. Відповідальність сторін за невиконання або неналежне

виконання договору.

13.1. За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

13.2. Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

14. Прикінцеві положення

14.1. Цей договір набуває чинності після державної реєстрації права оренди. Невід'ємними частинами договору є:

- план або схема земельної ділянки;

- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів.

Реквізити сторін

3. Копія цієї додаткової угоди надається Орендарем до відповідного органу державної податкової служби.

4. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 07.06.2011 № 04589) та набирає чинності з моменту реєстрації права оренди. Державна реєстрація від 07.06.2011 № 04589 залишається в силі.

Позовні вимоги позивача обґрунтовані частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Також позивач зазначав, що він продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою після закінчення строку договору, належно виконує свої обов'язки за договором, але відповідач (орендодавець) листом-повідомленням від 10.05.2016 № 28-18-0.81-6100/2-16 безпідставно відмовив відповідачеві у поновленні вищезгаданого договору.

Рішенням господарського суду Сумської області від 20.12.2016 (головуючий суддя Левченко П.І., судді Костенко Л.А., судді Соп'яненко О.Ю.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 (головуючий суддя Шутенко І.А., судді Здоровко Л.М., Плахов О.В.), у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись із прийнятими судовими рішеннями, Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до Вищого господарського суду України із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Сумської області від 20.12.2016 та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 і прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, зокрема, статей 32, 33 Закону України "Про оренду землі".

На думку заявника суди при винесенні рішення та постанови не звернули уваги на те, що відповідно до клопотання позивача від 12.04.2016 до нього було надано витяг з державного земельного кадастру де земельна ділянка номер НОМЕР_4 загальною площею 58,3805 га, була зменшена до 11,5190 га та було змінено її кадастровий номер на НОМЕР_3. Даний витяг неможливо було сформувати без наказу відповідача №18-495/161601 від 05.04.2016 після якого позивачем було розроблено технічну документацію на зменшення площі та кадастрового номеру, до речі яку відповідач погодив.

Тобто, дії позивача та відповідача до моменту закінчення договору оренди свідчать про те, що відповідач та позивач фактично погодили зміни до договору оренди в частині зміни межі та площі однієї із земельних ділянок, ще до його закінчення.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.05.2017 справа повинна розглядатись у складі колегії суддів: головуючий суддя - Данилова М.В., судді Сибіга О.М., Швець В.О.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 22.05.2017 касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду у вищевказаному складі.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, 06.06.2011 між позивачем та Недригайлівською районною державною адміністрацією було укладено договір оренди землі (далі - договір), відповідно до умов якого орендодавець (Недригайлівська районна державна адміністрація) передала, а орендар (позивач) прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області (а.с.22-23).

Відповідно до пункту 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 92,3535 га, у тому числі: рілля 92,3535 га.

Згідно пункту 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1039742,49 грн.

Пунктом 8 договору сторони узгодили, що договір укладено строком на 5 років з 06.06.2011 по 06.06.2016.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 9 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та у розмірі 31192,27 грн. за рік, що складає 3 % від нормативної грошової оцінки землі.

Згідно пункту 20 договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

07.06.2011 договір оренди землі від 06.06.2011 зареєстровано у Відділенні Держкомзему у Недригайлівському районі Сумської області, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2011 року за № 04589.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що на виконання вимог договору, Недригайлівська районна державна адміністрація передала, а відповідач (орендар) прийняв земельну ділянку загальною площею 92,3535 га, у тому числі: рілля 92,3535 га, яка розташована на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області, про що свідчить акт прийому-передачі земельної ділянки, що надається в оренду та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) (а.с. 24).

Відповідно до пункту 40 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Згідно підпункту 12 пункту 4 Положення про Головне управління Держгеокадастру в області, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.02.2015 № 14, зареєстр. в Міністерстві юстиції України 18.02.2015 за № 177/26662, Головне Управління Держгеокадастру в області розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, а відтак такими повноваженнями в межах Сумської області наділене Головне Управління Держгеокадастру у Сумській області (відповідач), до якого, відповідно, перейшли права та обов'язки орендодавця земельних ділянок загальною площею 92,3535 га кадастрові номери: НОМЕР_1 площею 23,9730 га, НОМЕР_2 площею 10,0000 га та НОМЕР_4 площею 58,3805 га, якими користується позивач.

Згідно довідки Недригайлівського відділення Роменської ОДПІ ГУ ДФС у Сумській області від 25.03.2016 № 274, земельні ділянки загальною площею 92,3535 га ріллі, які були виділена в оренду на 5 років позивачеві, розташовані на території Тернівської селищної ради Недригайлівського району Сумської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, використовувалась ним за цільовим призначенням з 2011 року по 2016 рік, відповідно до договору оренди землі від 06.06.2011, заборгованість з орендної плати, податків та інших платежів відсутня.

Як встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, ФОП ОСОБА_4 після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватись земельною ділянкою, зменшеною за погодженням орендодавця, згідно розпорядження голови Недригайлівської районної державної адміністрації від 21.12.2012 за № 823-ОД "Про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок у власність для ведення особистого селянського господарства" загальною площею 45,492 га (зменшено площу земельної ділянки кадастровий номер: НОМЕР_4 з площі 58,3805 га до 11,5190 га та присвоєно новий кадастровий номер: НОМЕР_3).

ФОП ОСОБА_4 (орендар) надав згоду на зменшення розміру площі орендованої ним земельної ділянки за договором оренди від 06.06.2011, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією нотаріально посвідченої заяви ФОП ОСОБА_4 від 01.04.2014 (а.с. 54).

Судами попередніх інстанцій було встановлено, що ФОП ОСОБА_4 звертався до Головного Управління держгеокадастру у Сумській області з заявою про внесення змін до договору оренди землі на території Тернівської селищної ради, який був укладений 06.06.2011 між Недригайлівською районною адміністрацією та ПП ОСОБА_4, проте відповідач своїм листом від 09.11.2015 № 7777-1330/29-15 (а.с. 56) відмовив позивачеві у внесенні змін до договору оренди землі.

В матеріалах справи відсутні докази внесення змін до договору оренди землі на території Тернівської селищної ради, який був укладений 06.06.2011 між Недригайлівською районною адміністрацією та ПП ОСОБА_4 у встановленому договором та Законом порядку та державної реєстрації таких змін.

ФОП ОСОБА_4 не надано доказів щодо звернення ним до суду з відповідним позовом про внесення змін до зазначеного договору оренди.

А відтак, висновки судів про те, що умови договору оренди землі від 06.06.2011 (державна реєстрація від 07.06.2011 № 04589) залишились незмінними у єдиній редакції від 06.06.2011, колегія судів касаційної інстанції вважає правомірними.

На підставі пункту 8 договору оренди землі від 06.06.2011 та у відповідності до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивач скориставшись своїм правом звернувся до відповідача з клопотанням від 12.04.2016 з пропозицією поновити договір оренди землі від 06.06.2011 терміном на 7 років та надав проект додаткової угоди.

Відповідач листом-повідомленням № 28-18-0.81-6100/2-16 відмовив позивачеві у поновленні договору оренди землі від 06.06.2011, з посиланням на відсутність в запропонованій позивачем додатковій угоді конкретних заходів щодо ефективності використання та підвищення родючості земельної ділянки, визначення природоохоронних технологій використання, що є істотними умовами договору оренди землі, а також на зміну площі земельної ділянки кадастровий номер: НОМЕР_4 загальною площею 58,3805 га, а тому, на думку відповідача, позивач втратив переважене право на поновлення договору оренди землі.

Також, у вказаному листі відповідач зазначив, що у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється, а тому, договір підлягає укладенню на загальних підставах. У листі вказано, що ФОП ОСОБА_4 в семиденний строк з моменту закінчення терміну дії договору має повернути земельні ділянки сільськогосподарського призначення та повідомити про дату та час повернення земельних ділянок державної форми власності, загальною площею 92,3535 га за участю представника управління держгеокадастру у Сумській області у визначеному договором оренди від 06.06.2011 порядку. (а.с. 51-52)

Відмова відповідача у продовженні терміну договору оренди землі від 06.06.2011 шляхом укладення додаткової угоди стало підставою для звернення позивачем з позовом у даній справі до господарського суду.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд зазначив, що частиною 12 статті 33 Закону України "Про оренду землі" чітко визначено, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Отже, орендар має право на поновлення договору оренди земельної ділянки на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, але у разі зміни меж земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди, тобто за результатами проведення земельних торгів.

Також суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що позовні вимоги позивача задоволенню не підлягають у зв'язку з їх необґрунтованістю та безпідставністю, оскільки змінився об'єкт оренди (змінилася загальна площа і, відповідно межі орендованої земельної ділянки), сторони не дійшли згоди щодо внесення змін до умов договору стосовно об'єкту оренди, а відтак, у зв'язку зі зміною меж орендованої земельної ділянки, поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина 12 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Колегія суддів касаційної інстанції погоджується з такими висновками судів попередніх інстанції з огляду на наступне.

За загальним положенням цивільного законодавства, зобов'язання виникають з підстав, зазначених у статті 11 Цивільного кодексу України. За приписами частини 1 цієї статті цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування (частина 3 статті 11 Цивільного кодексу України).

Частиною 2 статті 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно статті 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Приписами статей 13,14 Конституції України та статті 324 Цивільного кодексу України встановлено, що земля є об`єктом права власності Українського народу, від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

Підстави набуття прав на землю визначені розділом IV Земельного кодексу України.

Відповідно до частини 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди від 06.06.2011 знаходиться на території Тернівської селищної ради.

Положенням про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру від 14.01.2015 №15, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 №15 (надалі - Положення) встановлено, що Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру.

Отже, земельна ділянка, що є предметом договору оренди від 06.06.2011 та розташована на території Тернівської селищної ради знаходиться в підпорядкуванні Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, до сфери повноважень якого належить реалізація державної політики по передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у відповідності до вимог Земельного кодексу України.

Частиною 4 статті 122 Земельного кодексу України встановлено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або у користування для всіх потреб.

Згідно з частиною 2 статті 126 Земельного кодексу України, право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється (стаття 125 Земельного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 638 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 180 Господарського кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода. При укладенні господарського договору сторони зобов'язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до частини 1 пункту 4 статті 179 Господарського кодексу України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.

Відповідно до частини 7 статті 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

За приписами частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Частинами 1-5 статті 33 України "Про оренду землі" передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі, його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Вказані норми кореспондуються з приписами статті 777 Цивільного кодексу України, якою законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Таким чином, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

При цьому, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.

Разом з тим, судами першої та апеляційної інстанцій, при винесенні судових рішень правомірно зазначено, що незважаючи на формальне визначення договору, який орендар має укласти на новий строк, як додаткової угоди до договору, строк якого закінчився, фактично це буде новий договір, оскільки його умови можуть бути змінені за згодою сторін, і у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

А відтак, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення, інші ж умови можуть змінюватися.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено інший випадок пролонгації договору оренди, яким передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Отже, пролонгація договору оренди відбувається автоматично, проте в силу приписів частини 7 статті 33 вказаного Закону, у місячний строк обов'язково має бути укладена додаткова угода, яка засвідчує юридичний факт поновлення договору.

Таким чином, з аналізу статті 33 Закону України "Про оренду землі" випливає, що законодавцем встановлено обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення, при цьому, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Пунктом 32 договору оренди від 06.06.2011 сторони узгодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується в судовому порядку.

Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що у запропонованому відповідачем проекті додаткової угоди змінились істотні умови договору, а саме: строк дії договору, розмір земельної ділянки, розмір орендної плати. Відповідач не надав згоду на зміну умов договору. Отже, взаємна згода сторін відсутня. В матеріалах справи відсутні, а позивачем не надано доказів звернення до суду щодо внесення змін до договору оренди від 06.06.2011.

Оскільки позивач не звертався з вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і така додаткова угода не була укладена (відсутнє підтвердження юридичного факту поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), колегія суддів касаційної інстанції погоджується з висновками судів місцевого та апеляційного суду про те, що право позивача на укладення додаткової угоди про пролонгацію договору не є порушеним, оскільки з такою пропозицією позивач не звертався, а навпаки просив змінити декілька істотних умову договору, як строк його дії, розмір земельної ділянки, розмір орендної плати.

Такої ж правової позиції дотримується Верховний Суд України у постановах від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 та у справі № 6-10цс15, а також у постановах від 18.03.2015 у справі № 6-3цс15 та у справі № 6-4цс15.

Доводи касаційної скарги не може бути прийнято до уваги, оскільки вони жодним чином не спростовують належно встановлених судами істотних обставин справи та не зазначають норм матеріального права, порушених чи неправильно застосованих судами при вирішенні даного спору.

За частиною 1 статті 11110 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України розглядаючи справу, розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, дослідили подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази, вірно застосували норми матеріального та процесуального права, відтак їх висновки про відмову у задоволенні позовних вимог є обґрунтованими та відповідають чинному законодавству.

Твердження заявника про порушення і неправильне застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права не знайшли свого підтвердження та суперечать матеріалам справи, в зв'язку з чим підстав для скасування прийнятих у справі рішень колегія суддів не вбачає.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 1 статті 1119, статтями 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 у справі №920/840/16 господарського суду Сумської області залишити без змін.

Головуючий суддя М. Данилова

Судді О. Сибіга

В. Швець