ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" травня 2017 р. Справа № 922/317/17

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Білецька А.М., суддя Гребенюк Н. В., суддя Істоміна О.А.

при секретарі Бєлкіній О.М.

за участю представників:

позивача: ОСОБА_1 (дов. № 2 від 05.01.2017);

відповідача: не з"явився;

3-х осіб: не з"явились.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків - Капітал", м. Харків (вх. №1396 Х/3) на рішення господарського суду Харківської області від 06.04.17 у справі № 922/317/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків - Капітал", м. Харків

до Харківської міської ради

3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області

Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області

про внесення змін до договору оренди землі

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 06.04.2017 у справі № 922/317/17 (суддя Бринцев О.В.) в задоволенні позовних про внесення змін до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в редакції, викладеній у позовній заяві, відмовлено.

Позивач з рішенням господарського суду Харківської області від 06.04.2017 у справі № 922/317/17 не погодився, звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить оскаржуване рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити та внести зміни до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 45 та викласти частину першу пункту 5 та частину другу пункту 9 в наступній редакції:

Частина перша пункту 5:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 880 від 24.09.2013 становить до 31.12.2016 112 229 467 грн., з 01.01.2017 53 870 339,70 грн.

Частина друга пункту 9:

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 71/14 від 03.10.2013 становить до 31.12.2016 року 5,6% від її нормативної грошової оцінки і складає 6 284 850,15 грн. або в місяць 523 737,51 грн., з 01.01.2017 становить 4% від її нормативної грошової оцінки і складає 2 154 813,59 грн. або в місяць 179 567,80 грн.

Позивач в обґрунтування заявлених в апеляційній скарзі вимог, посилається на те, що в Додатковій угоді, щодо якої подано позов, не застосовано новий Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489. Крім того, позивач не погоджується з висновками першої інстанції щодо застосування коефіцієнтів інфляції, а також про наявність відмінностей фактичного використання земельної ділянки і фактичного використання визначеного порядком.

Відповідач в призначене судове засідання не зявився, але надіслав клопотання про відкладення розгляду справи в звязку з неможливістю забезпечити явку свого уповноваженого представника.

Треті особа також в призначене судове засідання не зявились та звернулись до суду з клопотаннями про відкладення розгляду справи в звязку зі зайнятістю представників Головного управління Держгеокадастру у Харківській області та Управління Держгеокадастру у м. Харкові в інших судових засіданнях в харківському окружному адміністративному суді.

Колегія суддів залишає клопотання відповідача та третіх осіб без задоволення за відсутністю належного обґрунтування поважності причин щодо неможливості забезпечити явку представників у судове засідання апеляційної інстанції, ніяких інших документів або додаткових пояснень щодо суті спору відповідачем та третіми особами не надано. До того ж, відповідач та треті особи були не позбавлені права і можливості забезпечити за необхідності участь у судовому засіданні інших представників згідно з частинами першою-четвертою статті 28 ГПК, як з числа як своїх працівників, так і осіб, не пов'язаних з ним трудовими відносинами. Доказів неможливості такої заміни також не представлено.

Згідно з п. 3.12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.11 р. «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» неявка у судове засідання однієї із сторін, належним чином повідомленої про час та місце цього засідання, не перешкоджає такому переходові до розгляду позовних вимог, якщо у господарського суду відсутні підстави для відкладення розгляду справи, передбачені ч. 1 ст. 77 ГПК України.

Оскільки, всі учасники судового процесу були належним чином повідомлені про час та місце розгляду апеляційної скарги, проте відповідач та треті особи не скористалися своїми правами, передбаченими статтею 22 ГПК України та виходячи з того, що явка сторін не визнавалася обовязковою судом, а участь в засіданні суду (як і інші права, передбачені статті 22 ГПК України) є правом, а не обовязком сторони, колегія суддів вважає можливим розгляд апеляційної скарги по суті в судовому засіданні 31.05.2017 року за відсутності представників відповідача та третіх осіб.

Дослідивши матеріали справи, повторно розглянувши справу відповідно до вимог статті 101 Господарського процесуального кодексу України, проаналізувавши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вислухавши пояснення представника позивача, перевіривши повноту встановлення місцевим господарським судом обставин, що мають значення для справи та правильність застосування норм матеріального і процесуального права, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали справи, на підставі рішення ХХVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 року №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" (Орендар) укладено договір оренди землі від 23.03.2007 року (надалі договір оренди), за умовами якого позивач надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Магнітогорська, 1.

Даний договір оренди зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 01.08.2007 року за №45.

Рішенням господарського суду Харківської області від 02 серпня 2015 року по справі №922/1558/16, внесено зміни до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди в частині внесення кадастрового номеру земельної ділянки, визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру її орендної плати. Вказане рішення залишено в силі постановою Вищого господарського суду України від 28 грудня 2016 року.

У відповідності до пункту 5 договору оренди (в редакції додаткової угоди) нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 880 від 24.09.2013 становить 112.229.467 грн.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 71/14 від 03.10.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 6.284.850,15 грн., або в місяць 523.737,51 грн. (пункт 9 Договору оренди в редакції Додаткової угоди).

Позивач зазначає, що нормативна грошова оцінку земельної ділянки за кадастровим номером :06:023:0001 відповідно до ОСОБА_1 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №880 від 24 вересня 2013 року розрахована з застосуванням коефіцієнту функціонального використання 2,5 землі комерційного використання. Нормативна грошова оцінка була визначена згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року N18/15/21/11, який діяв на час розгляду спору.

Вказаний Порядок втратив чинність з 27 грудня 2016 року в звязку з прийняттям Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року N489. З ОСОБА_1 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за кадастровим номером :06:023:0001 вбачається, що цільове призначення земельної ділянки Код КВЦПЗ 11.02. Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (т. I, арк. с. 39).

Коефіцієнт, який характеризують функціональне використання земельної ділянки визначено 1,2 (Додаток 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01 січня 2017 року за розрахунком позивача повинна становити 53.870.339,70 грн., а оренда плата з 01 січня 2017 року складає 4% та становить 2.154.813,59 грн. або в місяць 179.567,80 грн.

Враховуючи викладене, позивач просив суд внести зміни до додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 45 та викласти частину 1 пункту 5 та частину 2 пункту 9 договору оренди в новій редакції.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку, що здійснений самостійно позивачем розрахунок суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відповідає чинному законодавству, а тому не може бути визнаний законною підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Базою для оподаткування земельним податком відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації.

Згідно з ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, орендна плата за землю із зазначенням її розміру є істотною умовою договору оренди землі, а розмір орендної плати за договором оренди землі має відповідати встановленим Податковим кодексом України граничним розмірам орендної плати за землю і разом з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки є основою для визначення конкретної суми орендної плати за землю. Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Відповідно до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" затверджено порядок, який визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка відрізнялась від тієї, що діяла на момент укладення додаткової угоди до спірного договору рішенням господарського суду Харківської області від 02.08.2016.

Позивачем із посиланням на новий порядок було самостійно здійснено розрахунок суми нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки за кадастровим номером №:06:023:0001 з урахуванням коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 1,2. На підставі визначеної таким чином самостійно суми нормативної грошової оцінки землі позивач розрахував розмір орендної плати, і на підставі цього розрахунку просив суд внести зміни до відповідного договору оренди землі визначивши в ньому нову нормативну оцінку землі, нову ставку оренди і новий розмір орендної плати.

Суд зазнає, що у відповідності до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Частиною 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Наразі, згідно з п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року №15, саме ця державна служба є центральним органом виконавчої влади реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області є його територіальним органом.

Таким чином, управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області є компетентним органом виконавчої влади щодо видачі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, розташованої у м. Харкові Харківської області.

Матеріали справи містять ОСОБА_1 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 16.02.2017 №97-20.08-3-353/32-17 (т. I, арк. с. 110) відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером №0:06:023:0001 станом на 16 лютого 2017 року становить 110.2063.095,00 грн.

Враховуючи викладене, суд зазначає, що здійснений самостійно позивачем розрахунок суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відповідає чинному законодавству, а тому не може бути визнаний законною підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Таким чином, позовні вимоги в частині внесення змін до частини першої пункту 5 договору оренди землі від 23.03.2007 року щодо встановлення з 01 січня 2017 року нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 53.870.339,70 грн. є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Неспроможність і неправильність розрахунку здійсненого самостійно позивачем підтверджується також тим, що розмір нормативної оцінки землі визначений ним таким чином (53.870.339,70 грн.) не відповідає розміру, визначеному уповноваженою на то особою - Управлінням Держгеокадастру у м. Харкові (102.203.095,00 грн.).

Крім того, суд зауважує, що позивач у запропонованих змінах до договору оренди землі одноособово просив суд змінити також і ставку орендної плати за договором. Між тим, право на встановлення у договорі конкретного розміру орендної плати за землю у визначених ст. 288 Податкового кодексу України граничних її розмірах належить сторонам договору оренди землі.

В силу ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Посилання позивача на Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року N489, як на підставу для зміни ставки орендної плати з 5,6% до 4%, суд вважає помилковим, оскільки вказаний Порядок регулює виключно визначення процедури проведення нормативної грошової оцінки земель.

Натомість, порядок визначення саме ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року №41/08 (із наступними змінами, надалі - Положення). У пункті 2.4. цього Положення визначено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2, де Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації і галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

У відповідності до пункту 2.5. Положення розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Разом з тим, орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: строк оренди, роки: 1-10 років - 100% від орендної плати; строк оренди, роки: 11-15 років - 90% від орендної плати; строк оренди, роки: 16-20 років - 80% від орендної плати; строк оренди, роки: 21-25 років - 70% від орендної плати; строк оренди, роки: 26-50 років - 60% від орендної плати (пункт 2.6. Положення).

Враховуючи викладене, розмір орендної плати на рівні 5,6% є нормативно та документально обґрунтованим про що зазначено в рішенні господарського суду Харківської області від 02 серпня 2015 року по справі №922/1558/16.

Суд зазначає, що на відміну від Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016, який передбачає віднесення земельної ділянки до категорії промисловості відповідно до цільового призначення цієї земельної ділянки, Порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові враховує фактичне використання такої земельної ділянки.

В свою чергу, позивач фактично не використовує земельну ділянку для промислових цілей, що встановлено постановою Харківського окружного адміністративного суду від 07 травня 2014 року у справі №820/4670/14 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" до Управління Держземагенства у м. Харкові Харківської області про скасування рішення та зобов'язання вчинити певні дії.

Зазначена постанова залишена без змін ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 19 червня 2014 року та ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01 жовтня 2015 року.

Так, розглядаючи зазначену справу, Вищий адміністративний суд України дійшов висновків, що позивачем (ТОВ "Харків-Капітал") не здійснюється на спірній земельній ділянці жодних видів діяльності, які вважаються промисловими видами діяльності.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів зазначає про відсутність правових підстав для внесення змін до договору оренди землі від 23.03.2007 року щодо зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 112.229.467,00 грн. до 53.870.339,70 грн. та розміру орендної плати за земельну ділянку з 5,6% до 4%, в звязку з чим позовні вимоги є такими, що задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного колегія суддів приходить до висновку про те, що позивачем не доведено наявність обставин, з якими закон повязує можливість примусового внесення зміни у спірний договір в частині визначення нормативної грошової оцінки землі, розміру орендної плати, та правові підстави існування обовязку відповідача щодо укладення спірної додаткової угоди про зміну розміру орендної плати за договором оренди землі, а також відповідність пропонованої додаткової угоди в зазначеній частині вимогам Закону.

Виходячи з викладеного, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновку господарського суду першої інстанції, у звязку з чим оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін.

Зважаючи на наведене, керуючись статтями 33, 43, 99, 101, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків - Капітал", м. Харків залишити без задоволення.

Рішення господарського суду господарського суду Харківської області від 06.04.2017 у справі № 922/317/17 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя Білецька А.М.

Суддя Гребенюк Н. В.

Суддя Істоміна О.А.