ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 травня 2017 року Справа № 910/12332/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючого суддіКорсака В.А.
суддів:Сибіги О.М., Данилової М.В.
розглянувши касаційну скаргуПриватного акціонерного товариства "ІСА Прайм Девелопментс"
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 26.01.2017
у справі № 910/12332/16 Господарського суду м. Києва
за позовомЗаступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
доПриватне акціонерне товариство "ІСА Прайм Девелопментс"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк"
пророзірвання договору оренди та повернення земельної ділянки

в судовому засіданні взяли участь представники :

- позивачаСеменюк К.О.
- відповідачаКороль Д.В.
- третьої особиНевмержицький В.П., Василевський О.А.
- ГПУТомчук М.О.

В С Т А Н О В И В:

В липні 2016 року Заступник прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Приватного акціонерного товариства "Іса Прайм Девелопмент", в якій просив суд:

1) розірвати договір оренди земельної ділянки, що розташована по вул. Миколи Грінченка, 4 у Солом'янському районі м. Києва площею 3,2736 га (кадастровий номер :72:214:0001), укладений між Київською міською радою та Приватним акціонерним товариством "Іса Прайм Девелопментс", зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів 10.07.2008 за № 72-6-00523;

2) зобов'язати Приватне акціонерне товариство "Іса Прайм Девелопментс" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 3,2736 га (кадастровий номер :72:214:0001), яка розташована за вказаною адресою, у стані, придатному для її подальшого використання.

3) судові витрати по оплаті судового збору покласти на відповідача.

Позов обґрунтовано тим, що відповідач систематично не виконує свої договірні зобов'язання в частині сплати орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою, що має наслідком порушення умов договору оренди землі.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.09.2016 до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача залучено Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 17.11.2016 (головуючий Усатенко І.В., судді: Плотницька Н.Б., Чинчин О.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2017 (головуючий Яковлєв М.Л., судді: Чорна Л.В., Разіна Т.І.) у даній справі позов задоволено у повному обсязі.

Не погоджуючись із зазначеними судовими рішенням, Приватне акціонерне товариство "ІСА Прайм Девелопментс" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить їх скасувати та прийняти нове рішення про відмову у позові у повному обсязі.

04.05.2017 на адресу суду від Публічного акціонерного товариства "Укрсоцбанк надійшли додаткові пояснення по суті спору, які залучені до матеріалів справи та враховані судом.

Київська міська рада не скористалась правом, наданим статтею 1112 Господарського процесуального кодексу України, не надіслала відзив на касаційну скаргу, що в силу положень зазначеної статті не перешкоджає перегляду судового акту, що оскаржується.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

У справі, яка переглядається, господарські суди встановили, що в межах іншого судового провадження судом розглядався спір за позовом Закритого акціонерного товариства "Іса Прайм Девелопментс" до Київської міської ради та Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.06.2008, яке набрало законної сили, у справі № 35/291 визнано укладеним з дня набрання даним рішенням законної сили договір оренди земельної ділянки для реконструкції, подальших обслуговування та експлуатації адміністративних будівель з вбудованими приміщеннями для торгівлі та кафе на вул. Миколи Грінченка, 4 у Солом'янському районі міста Києва між Закритим акціонерним товариством "ІСА Прайм Девелопментс" та Київською міською радою у запропонованій позивачем редакції.

Як вбачається з тексту зазначеного судового рішення, причиною виникнення спору стало порушення термінів розгляду Київською міською радою питання про укладення договору оренди земельної ділянки.

До матеріалів справи залучено копію договору оренди земельної ділянки від 10.07.2008, укладеного між Київською міською радою, як орендодавцем, та Закритим акціонерним товариством "Іса Прайм Девелопментс", як орендарем. Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації за № 72-6-00523 від 10.07.2008.

За умовами зазначеного договору, орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 669/1330, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку площею 3,2736 для реконструкції, подальших обслуговування та експлуатації адміністративних будівель з вбудованими приміщеннями для торгівлі та кафе; кадастровий номер :72:214:0001, яка розташована за адресою: вул. Миколи Грінченка, 4 у Солом'янському районі м. Києва.

Договір укладено строком на 10 років.

За умовами п.п. 4.1, 4.2 договору, орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється у розмірі 5 (п'ять) відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Відповідно до листів Головного управління Державної фіскальної служби України від 25.03.2016 № 2890/9/26-15-17-01-13 та Державної податкової інспекції у Солом'янському районі Головного управління ДФС у м. Києві прокуратуру повідомлено, що за ПрАТ "Іса Прайм Девелопментс" обліковується заборгованість зі сплати орендної плати за землю починаючи з 30.08.2013. Сума боргу станом на 25.04.2014 становить 764 793,00 грн.

В своєму позові прокурор послався на те, що відповідач систематично не виконує свої договірні зобов'язання в частині сплати орендної плати за користування орендованою земельною ділянкою, чим порушує умови договору, що на думку прокурора, є підставою для його розірвання та повернення земельної ділянки її власнику - Київській міській раді.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суди попередніх інстанцій погодились з доводами прокурора про те, що істотне порушення орендарем такої умови договору оренди земельної ділянки, як своєчасне внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору в судовому порядку та повернення земельної ділянки її власнику.

Колегія суддів вважає, що судові рішення попередніх інстанцій у справі прийняті при неповному дослідженні усіх обставин справи, тому підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд з наступних підстав.

У своєму клопотанні про залучення третьої особи до участі у справі Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" (т.1, а.с.79-80) звертало увагу судів на те, що до нього перейшли усі права та обов'язки за спірним договором оренди, враховуючи набуття банком у власність предмета іпотеки (нежилої будівлі) на підставі рішення суду від 21.08.2012 у справі 5011-57/8106-2012, розташованого на спірній земельній ділянці. Таким чином, залучена судом до участі у даній справі третя особа - Публічне акціонерне товариство "Укрсоцбанк" вважає себе особою, яка набула права орендаря спірної земельної ділянки.

Рішення суду першої інстанції та постанова апеляційної інстанції з цього приводу не містять мотивів відхилення доводів та аргументів третьої особи, яка користується процесуальними правами і несе процесуальні обов'язки сторони. Ці доводи не перевірені: не прийняті, але і не спростовані.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини, як джерело права.

За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Хаджинастасиу проти Греції", національні суди повинні зазначати з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтується їхнє рішення, що, серед іншого, дає стороні можливість ефективно скористатися наявним у неї правом на апеляцію; у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" зазначено, що ще одним завданням вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції.

Така позиція є усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Проніна проти України") і з неї випливає, що ігнорування судом аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Такої ж позиції дотримується також Верховний суд України у своїй постанові від 20.05.2014 у справі № 64/366-10.

Відповідно до пунктів 1, 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012 рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

В пункті 4 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012 також зазначено, що відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарські суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог статті 42 ГПК України щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Крім того, колегія вважає за необхідне звернути увагу на судів на те, що відносини переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 ЗК України та 377 ЦК України.

Положеннями статті 120 ЗК України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 № 1702-VI) встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною першою статті 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

Враховуючи посилання третьої особи у справі щодо набуття нею у власність нерухомості, розташованої на спірній земельній ділянці, з огляду на приписи ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі", ч.ч.1, 2, 5 ст.120 ЗК України, судам при розгляді цього судового спору слід було дослідити питання припинення дії спірного договору оренди землі в частині оренди відповідачем земельної ділянки.

З'ясування зазначених обставин має суттєве значення для правильного вирішення даного судового спору.

У зв'язку з визначеними Господарським процесуальним кодексом України повноваженнями Вищого господарського суду України як касаційної інстанції слід враховувати, що згідно з частиною другою статті 1117 названого кодексу касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

За таких обставин, оскільки господарські суди попередніх інстанцій ухвалили судові рішення без повного дослідження усіх обставин справи у колегії суддів відсутні підстави визнати рішення судів попередніх інстанцій такими, що повністю відповідають вимогам законодавства.

Відповідно до пунктів 1, 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012 рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Судові рішення попередніх інстанцій наведеним вимогам не відповідають.

Відповідно до п. 3 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд.

За таких обставин, касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а судові рішення попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 ГПК України, Вищий господарський суд України.

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 26.01.2017 у справі № 910/12332/16 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.11.2016 у справі № 910/12332/16 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя В. А. Корсак

С у д д і О. М. Сибіга

М. В. Данилова