ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" травня 2017 р. Справа № 911/841/17

за позовом керівника Бориспільської місцевої прокуратури Київської області, м. Бориспіль, в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області, м. Київ,

до відповідачів 1) товариства з обмеженою відповідальністю «Рапекс 1», м. Бориспіль,

2) товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Сервісес»,

м. Бориспіль,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Державного підприємства «Міжнародний аеропорт «Бориспіль»,

м. Бориспіль,

про визнання недійсними договору оренди та договору суборенди

Суддя О.В. Конюх

за участю представників учасників судового процесу:

від прокуратури: ОСОБА_2, посвідчення від 29.03.2016 № 042321;

від позивача: ОСОБА_3, уповноважений, довіреність від 10.01.2017 №5;

ОСОБА_4, уповноважений, довіреність від 19.01.2017 №12;

від відповідача 1: ОСОБА_5, уповноважений, довіреність від 12.04.2017;

від відповідача 2: ОСОБА_6, уповноважений, довіреність від 14.04.2017;

від третьої особи: ОСОБА_7, уповноважена, довір. від 27.03.2017 №01-22/7-133;

СУТЬ СПОРУ:

Керівник Бориспільської місцевої прокуратури Київської області, м. Бориспіль (далі по тексту прокурор) звернувся до господарського суду Київської області з позовом від 20.03.2017 №34-4065 в інтересах держави в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Київській області, м. Київ (далі по тексту РВФДМУ по Київській області) до відповідачів товариства з обмеженою відповідальністю «Рапекс 1», м. Борипіль (далі по тексту ТОВ «Рапекс 1») та товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Сервісес», м. Бориспіль (далі по тексту ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес»), в якому просив суд визнати недійсним укладений між РВФДМУ по Київській області (орендодавець) та ТОВ «Рапекс 1» (орендар) договір оренди №1652 нерухомого майна, що належить до державної власності від 28.01.2015 та укладений між ТОВ «Рапекс 1» (суборендодавець) та ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес» (суборендар) договір суборенди нерухомого майна, що належить до державної власності від 21.09.2015.

Позов обґрунтований тим, що предметом оренди за оспорюваними договорами є державне майно будівля цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. (реєстровий номер 20572069.7.НЛТНПД007) та тверде покриття (замощення) біля будівлі цеху площею 1 943,9 кв.м. (реєстровий номер 20572069.690.НЛТНПД1131), яке перебуває на балансі державного підприємства «Міжнародний аеропорт «Бориспіль». Прокурор твердить, що договір оренди та розмір орендної плати (який є істотною умовою договору оренди) визначався на підставі Звіту про незалежну оцінку майна, який був нечинним на момент укладення договору. Так, пунктом 2 ОСОБА_8 оцінки обєктів оренди, затвердженої постановою Кабінету ОСОБА_8 України від 10.08.1995 №629, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, згаданим звітом вартість орендованого майна визначалася станом на 31.05.2014, відтак на момент укладення як договору оренди 28.01.2015, так і договору суборенди 21.09.2015, оцінка майна втратила чинність.

Крім того, прокурор твердить, що висновком експерта від 07.11.2016 №112/8 в кримінальному провадженні №0000036 було встановлено, що звіт про оцінку, на підставі якого укладались договори, не відповідає правовстановлюючим документам на майно, зокрема фактична площа замощення становить не 1943,9 кв.м., а 2 737,3 кв.м. Також у звіті відсутні відомості стосовно огорожі, площа якої становить 353,4 кв.м., а також не надано оцінку тому, що загальна площа земельної ділянки більша площі, зайнятої замощенням, та разом з ним складає 3240.0 кв.м. Як встановлено висновком експерта, зазначене призвело до заниження вартості орендованого майна, яка фактично становить 67 309 890 грн., з ПДВ, що в свою чергу призвело до заниження встановленої орендної плати та завдання збитків державі в особливо великих розмірах.

Також прокурор твердить, посилаючись на висновок експерта в кримінальному провадженні, що орендар отримав у користування майно, відмінне, від того майна, що зазначено у договорі, фактично значно більшою площею та вартістю.

На підставі вищевикладеного прокурор робить висновок про те, що договір оренди на момент укладення не відповідав вимогам чинного законодавства, відтак в порядку ст.ст. 203, 215 ЦК України підлягає визнанню недійсним. Оскільки відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю, а відтак і права у орендаря передавати орендоване майно в суборенду, то й договір суборенди з ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес» також підлягає визнанню недійсним.

Ухвалою господарського суду Київської області від 27.03.2017 позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі №911/841/17 та призначено справу до розгляду в судовому засіданні на 18.04.2017. Цією ж ухвалою до участі у справі допущено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача балансоутримувача спірного державного майна Державне підприємство «Міжнародний аеропорт «Бориспіль», м. Бориспіль (далі по тексту ДП «МА «Бориспіль»).

18.04.2017 від третьої особи ДП «МА «Бориспіль» надійшли пояснення від 14.04.2017 №35-22/2-82, у яких третя особа твердить, що оспорюваний договір від 28.01.2015 №1652 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, є укладеним у визначеному чинним законодавством порядку та з дотриманням норм права. Пояснення мотивовані тим, що визначена договором площа переданого відповідачу 1 в оренду майна відповідає даним, внесеним до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. За приписами ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та загальних положень ОСОБА_8 оцінки обєктів оренди, затвердженої постановою Кабінету ОСОБА_8 України від 10.08.1995 №629, оцінка майна обовязково проводиться перед укладанням договору оренди та перед його продовженням (поновленням) у разі, коли на момент продовження остання оцінка була проведена більш як три роки тому. Відповідно до пункту 4.5 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого постановою Кабінету ОСОБА_8 України від 31.08.2011 №906 розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку (стартова орендна плата) є обовязковою умовою конкурсу на право оренди державного майна. На підставі викладеного третьою особою зроблено висновок про те, що оцінку майна було правомірно проведено до передання майна в оренду, звіт про оцінку станом на 31.05.2014 був правомірно використаний для формування умов конкурсу на право оренди цеху бортового харчування, які були відображені у відповідному оголошенні РВФДМУ по Київській області, законних підстав змінювати затверджені та оприлюднені умови конкурсу у орендодавця не було, жодною нормою закону не передбачено, що звіт про оцінку має бути чинним на момент укладення договору оренди за результатами проведення конкурсу, відтак, третя особа твердить, що на момент укладення договору оренди був укладений без порушень чинного законодавства.

18.04.2017 від ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес» до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому відповідач 2 проти позову заперечує та вважає його безпідставним. Так, відповідач твердить, що Звіт про незалежну оцінку майна на 31.05.2014 був правомірно використаний з метою формування умов конкурсу на право оренди державного майна, які остаточно були затверджені протоколом засідання конкурсної комісії 26.11.2014, за взаємною згодою РВФДМУ по Київській області, ДП «МА «Бориспіль» та Міністерства інфраструктури України (протокол №4). При цьому на момент затвердження умов конкурсу оцінка майна, виконана на 31.05.2014, була чинною. Оскільки законних підстав в подальшому проводити повторну оцінку та змінювати затверджені умови конкурсу не було, посилання прокуратури на те, що нечинність незалежної оцінки орендованого державного майна станом на дату укладення договору є підставою для визнання договору недійсним відповідач 2 вважає безпідставним.

Щодо невідповідності фактичних площ обєкту зазначеним в договорі площам, відповідач зазначає, що зазначені в договорах площі обєкту оренди відповідають даним Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а відповідно до частини 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості Державного реєстру вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому Законом. Крім того, договір суборенди відповідачем 2 укладено з метою виготовлення та постачання бортового харчування, у звязку з чим ним та ДП «МА «Бориспіль» було укладено «Генеральну угоду про комерційне виконання послуг із забезпечення бортовим харчуванням на пероні та місцях стоянок», відповідно до якої відповідачу-2 надано право використовувати інфраструктуру аеропорту, внутрішньо портові дороги, підїзні шляхи, стоянки тощо при здійсненні технологічного процесу, відтак, користування іншими об'єктами інфраструктури аеропорту не є порушенням договорів оренди та суборенди, тим більше не свідчить про порушення закону на момент їх укладення.

18.04.2017 від ТОВ «Рапекс 1» надійшов відзив на позову заяву від 18.04.2017, у якому відповідач 1 вважає позов прокуратури безпідставним. Мотиви поданого відзиву фактично збігаються з мотивами відзиву відповідача 2.

Також відповідачем 1 18.04.2017 подано суду клопотання в порядку ст. 38 ГПК України, в якому відповідач просить суд витребувати у позивача та прокурора засвідчену копію протоколу №4 засідання конкурсної комісії щодо затвердження умов конкурсу на право оренди державного майна від 26.11.2014. Розглянувши подане клопотання в судовому засіданні 18.04.2017, суд задовольнив його та витребував у позивача зазначений протокол №4 від 26.11.2014 засідання конкурсної комісії. Ухвалою від 18.04.2017 розгляд справи було відкладено на 16.05.2017, про що присутні представники були повідомлені особисто під розпис, а відсутній прокурор шляхом надіслання відповідної копії ухвали.

10.05.2017 від Бориспільської місцевої прокуратури надійшли пояснення від 25.04.2017 №34-3918 вих 17, у яких зазначено, що Бориспільською місцевою прокуратурою здійснюється нагляд за додержанням законів під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні за №0000036, в процесі якого встановлено, що під час затвердження звіту про незалежну оцінку обєкту, посадовими особами РВ ФДМУ по Київській області допущено грубе порушення вимог чинного законодавства, у звязку з чим в оренду ТОВ «Рапекс 1» передано обєкт за заниженою вартістю. Пізніше 21.09.2015 обєкт був переданий в суборенду ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес». В кримінальному провадженні було проведено будівельно-оціночну експертизу, якою встановлено, що площа обєкта, зазначена в звіті про оцінку, не відповідає площі, встановленій у правовстановлюючій та інвентаризаційній документації і в дійсності становить 2 737,3 кв.м. Крім того, експертом встановлено, що у Звіті про незалежну оцінку не надано оцінки земельній ділянці, яка є більшою, ніж площа замощення, та огорожі площею 353,4 кв.м. Експертом також встановлено, що вартість майна, яке було фактично передано в оренду за оспорюваними договорами становить 56 299 840,00 грн. без ПДВ, а не 44 565 050,00 грн. як зазначено в договорі, у звязку з чим з метою захисту інтересів держави договори мають бути визнані недійсними у звязку з невідповідністю чинному законодавству.

15.05.2017 від відповідача 1 надійшли додаткові пояснення, в яких відповідач 1 просить суд відмовити прокурору в позові.

16.05.2017 позивачем подано витребувані судом документи, зокрема оскаржуваний договір оренди з усіма додатками, а також копію протоколу №4 від 26.11.2014 засідання конкурсної комісії щодо затвердження змін до умов конкурсу на права оренди державного майна.

В судовому засіданні 16.05.2017 судом в порядку частини третьої ст. 77 ГПК України оголошено перерву до 26.05.2017 до 12 год. 00 хв, у прокурора та позивача витребувано копію протоколу конкурсної комісії №5 від 23.12.2014.

26.05.2017 від прокуратури Київської області надійшли додаткові пояснення від 24.05.2017.

Також від відповідача 1 надійшли додаткові пояснення від 26.05.2017, у яких додатково до раніше поданих суду аргументів ТОВ «Рапекс 1» посилається на практику Європейського суду з прав людини (рішення від 24.06.2003 у справі «Стретч проти Обєднаного Королівства», відповідно до якої наявність порушень з боку органу публічної влади при укладення договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

Так, відповідач 1 твердить, що не знав і не міг знати про те, що умови конкурсу орендодавцем РВ ФДМУ по Київській області визначені з порушенням чинного законодавства (який є органом публічної влади в розумінні зазначеного рішення ЄСПЛ), на підставі Звіту про оцінку, який втратив чинність. ТОВ «Рапекс 1» сформував та подав в установленому порядку свою конкурсну пропозицію відповідно до оприлюднених умов конкурсу на право оренди, і оскільки його пропозиція була єдиною, яка відповідала конкурсним умовам, з ТОВ «Рапекс 1» було укладено договір оренди.

Відповідач твердить про те, що основною метою ст.1 Першого протоколу до Конвенції є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішеннях ЄСПЛ постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідність дотримання фундаментальних прав окремої людини. Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Зокрема необхідно що була дотримана обґрунтована пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.

У справі «Стретч проти Обєднаного Королівства» ЄСПЛ дійшов висновку, що оскільки особу позбавили права на її майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце «непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння майном та, відповідно, відбулось порушення ст.1 Першого протоколу Конвенції».

Відповідач 1 твердить, що не може відповідати за помилки державних органів при укладенні Договору оренди (якщо такі мали місце), а державні органи не можуть вимагати повернення в попередній стан, посилаючись на те, що вони при укладенні договору оренди припустилися помилки.

В судовому засіданні 26.05.2017 прокурором подано витребуваний судом протокол №5 від 23.12.2014.

26.05.2017 представником відповідача 1 подано клопотання про здійснення фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального засобу, яке судом задоволено.

Від відповідача 2 подано клопотання від 26.05.2017 про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору юридичну особу за законодавством Британських Віргінських Островів компанію ALDERWOOD ENTERPRISES LIMITED. Клопотання мотивоване тим, що між вказаною особою та ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес» 01.11.2016 укладено попередній договір, за яким відповідач 2 зобовязався у період з 01 по 31 жовтня 2017 укласти з компанію ALDERWOOD ENTERPRISES LIMITED договір суборенди спірного обєкту нерухомого майна, та взяв не себе зобовязання отримати всі необхідні погодження та дозволи, а неотримання погоджень та дозволів, яке може привести до неукладення договору суборенди у встановлений строк, тягне за собою сплату штрафу в розмірі 200 000,00 грн. за вимогою компанії ALDERWOOD ENTERPRISES LIMITED.

Розглянувши подане клопотання, суд відмовив у його задоволенні. Відповідно до ст. 27 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін.

Так, предмет спору у справі не стосується прав та обовязків компанії ALDERWOOD ENTERPRISES LIMITED, а подання зазначеного клопотання спричинено не здійсненням захисту законних прав та інтересів відповідача 2 або вказаної компанії, а намаганнями відповідача 2 перешкодити суду розглянути спір по справі у встановлений законом строк.

Від відповідача 1 до суду подано клопотання від 26.05.2017 про призначення у справі судової оціночно-будівельної експертизи з метою встановлення дійсної ринкової вартості орендованого обєкту будівлі цеху бортового харчування, площею 1658,6 кв.м. та замощення площею 1943,9 кв.м.станом на 30.07.2014.

Розглянувши подане клопотання, суд відмовив у його задоволенні. Відповідно до ст. 41 ГПК України господарський суд призначає судову експертизу для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань. Відповідно до пункту 1 Інформаційного листа ВГСУ від 27.11.2006р. № 01-8/2651 Про деякі питання призначення судових експертиз судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення даних, що входять до предмета доказування, тобто в разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. В даному випадку матеріалів справи достатньо для розгляду справи по суті і призначення експертизи не є необхідним.

В судовому засіданні 26.05.2017 представником відповідача 2 подано клопотання про призначення колегіального розгляду справи у звязку з її складністю.

Розглянувши подане клопотання, суд відмовив у його задоволенні. Відповідно до ст. 4-6 ГПК України справи у місцевих господарських судах розглядаються суддею одноособово, і справа №911/841/17 не належить до справ особливої складності.

В судовому засіданні 26.05.2017 прокурор, представники позивача, відповідачів та третьої особи надали пояснення по суті позову. В судовому засіданні 26.05.2017 судом оголошувалась перерва до 26.05.2017 до 14 год. 00 хв. для надання часу прокурору та позивачу надати витребуваний протокол конкурсної комісії №5 від 23.12.2014 в повному обсязі, включно з додатком (проектом оголошення про проведення конкурсу), або подати копію власне оголошення про проведення конкурсу на право оренди державного майна, про що присутні представники всіх учасників провадження були повідомлені особисто під розпис.

Після оголошеної перерви представником позивача подано копію газетної публікації від 24.12.2014 з оголошенням про проведення конкурсу на право оренди державного майна цеху бортового харчування.

Розглянувши позов керівника Бориспільської місцевої прокуратури Київської області в інтересах держави в особі Регіонального відділення ФДМУ по Київській області до відповідачів 1) товариства з обмеженою відповідальністю «Рапекс 1» та товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Сервісез», за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача державного підприємства «Міжнародний аеропорт «Бориспіль», всебічно та повно вивчивши наявні у матеріалах справи докази, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

як вбачається з копії ОСОБА_4 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 30.06.2015 №39837757 (аркуш справи 173) в державній власності в особі ДП «МА «Бориспіль» знаходиться будівля цеху бортового харчування інв. №2511 за адресою Київська обл., Бориспільський район, Бориспіль-7, міжнародний державний аеропорт, і яка складається з будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. (інв. №2511, А-ІІ) та замощення (N-I) загальною площею 1943,9 кв.м.

В порядку абзацу другого ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» належним орендодавцем щодо зазначеного нерухомого майна, що є державною власністю, є Регіональне відділення Фонду Державного майна України у Київській області.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом ОСОБА_8 України.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до частини пятої ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна.

Постановою Кабінету ОСОБА_8 України від 10.08.1995 № 629 затверджена ОСОБА_8 оцінки об'єктів оренди (далі ОСОБА_8 №629), пунктом 1 якої встановлено, що відповідно до цієї ОСОБА_8 проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, що передається в оренду, у тому числі нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки (пункт 2 ОСОБА_8 № 629).

Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорціями розподілу, затвердженою постановою Кабінету ОСОБА_8 України від 04.10.1995 року № 786 (далі ОСОБА_8 № 786) встановлено, що у разі оренди нерухомого майна розмір річної орендної плати визначається за формулою: Ошг=Вп х Сор/100, де Вп - вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки (пункт 8 ОСОБА_8 № 786).

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова (пункт 2 ОСОБА_8 № 786).

Товариством з обмеженою відповідальністю «Консалтинг Центр» на замовлення РВ ФДМУ по Київській області здійснено незалежну оцінку, станом на 31.05.2014, для подальшого розрахунку орендної плати, обєкту оцінки: будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1 658,6 кв.м. (вартість визначена 41 953 850,00 грн. без ПДВ, відповідно 50 344 620,00 грн. з ПДВ) та твердого покриття (замощення) біля будівлі цеху бортового харчування, загальною площею 1943,9 кв.м. (вартість визначена 2 611 200,00 грн. без ПДВ, відповідно 3 133 440,00 грн. з ПДВ). Всього загальна вартість обєкту оцінки визначена в сумі 44 565 050,00 грн. без ПДВ (53 478 060,00 грн. з ПДВ). В Звіті не зазначено, що він є чинним більше ніж шість місяців, відповідно наведена у ньому оцінка була чинною до 30.11.2014.

Рецензентом ОСОБА_9 на підставі листа РВ ФДМУ по Київській області від 10.07.2014 №10-09-3454 проведено рецензію на Звіт про незалежну оцінку будівлі цеху бортового харчування, виконаного ТОВ «Консалтинг-центр», та зроблено висновок про те, що Звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Наказом РВ ФДМУ по Київській області від 14.08.2014 №06-1/129 Висновок субєкта оціночної діяльності ТОВ «Консалтинг-центр» про вартість майна будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. та твердого покриття (замощення) площею 1943,9 кв.м. затверджено. Вирішено, що ринкова вартість майна, визначена для подальшого розрахунку орендної плати без ПДВ станом на 31.05.2014 становить 44 565 050,00 грн.

26.11.2014 відбулось засідання конкурсної комісії щодо затвердження змін до умов конкурсу на право оренди державного майна (протокол №4, аркуш справи 236), на якому прийнято рішення про включення до умов конкурсу наступних умов:

- наявність укладених попередніх договорів, термін яких не менше 3 років, з авіакомпаніями, які здійснюють рейси з/до аеропорту «Бориспіль» на постачання бортового харчування в обсязі не менш як 5000 порцій на добу (з документальним підтвердженням);

- відсутність у компанії-учасника конкурсу заборгованості перед Державним бюджетом України, в тому числі з орендної плати (з документальним підтвердженням).

Згідно Інформації РВ ФДМУ по Київській області про проведення конкурсу на право оренди державного майна (будівлі цеху бортового харчування із замощенням) (додаток до протоколу №4 засідання конкурсної комісії від 26.11.2014) визначено основні умови конкурсу та місце та дату проведення конкурсу 23.12.2014.

Відповідно до пунктів 2, 3, 4 Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна, затвердженого Постановою КМУ від 31.08.2011 № 906 (далі Порядок №906) в редакції, чинній на момент спірних відносин конкурс на право оренди об'єкта оголошується орендодавцем.

Конкурс проводить конкурсна комісія, що утворюється орендодавцем.

Оголошення про конкурс щодо цілісних майнових комплексів підприємств, організацій, їх структурних підрозділів та нерухомого майна площею 100 кв. метрів і більше або такого, що перебуває на балансі морського, річкового порту, аеропорту, публікується в газеті "Відомості приватизації" та за рішенням орендодавця в інших виданнях. Оголошення щодо інших об'єктів розміщуються в газеті "Відомості приватизації" та/або в республіканських Автономної Республіки Крим, обласних, міських у мм. Києві і Севастополі виданнях за місцем розташування об'єктів оренди. Оголошення про конкурс також оприлюднюється на веб-сайтах орендодавців.

Оголошення публікується не пізніше ніж за 20 календарних днів до дати проведення конкурсу.

Як вбачається з копії протоколу №5 засідання конкурсної комісії від 23.12.2014, 23.12.2014 конкурс не проводився, а було вирішено визначити дату проведення конкурсу 17.01.2015 та затверджено проект оголошення про проведення конкурсу.

Суд звертає увагу, що як за станом на дату проведення даного засідання конкурсної комісії з призначення конкурсу (23.12.2014) так і на призначену дату проведення конкурсу (17.01.2015) незалежна оцінка обєкту оренди, проведена на 31.05.2014, втратила чинність і не могла бути використана для визначення стартової орендної плати.

Між тим, 24.12.2014 в друкованому виданні «Відомості приватизації» було здійснено публікацію оголошення про проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна, в якому було зазначено, що конкурс буде проведено 17.01.2015 об 11:00 за адресою РВ ФДМУ по Київській області, серед основних умов конкурсу було вказано стартову орендну плату за базовий місяць розрахунку травень 2014 в сумі 557063,13 грн. без ПДВ з орендною ставкою 15%.

Суд звертає увагу на те, що базовий місяць розрахунку (травень 2014) в оголошенні визначений всупереч порядку, встановленому Кабінетом ОСОБА_8 України в пункті 4 ОСОБА_8 № 786 у відповідній редакції, що була чинна на момент публікації оголошення.

Так, згідно пункту 4 ОСОБА_8 №786 базовий місяць розрахунку орендної плати - останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди.

Відповідно до пункту 18 Порядку №906 подані претендентами документи розглядаються на засіданнях комісії до проведення конкурсу з метою формування списку його учасників. Зазначений список затверджується наказом орендодавця. Орендодавець протягом одного робочого дня після затвердження списку повідомляє учасникам конкурсу з використанням тих засобів зв'язку, які вони обрали, про їх допущення або недопущення (із зазначенням підстав) до подання конкурсних пропозицій щодо орендної плати.

У разі коли пропозиція тільки одного претендента відповідає умовам конкурсу, аукціон з визначення розміру орендної плати не проводиться і з таким претендентом укладається договір оренди.

Сторонами не заперечується, що оскільки конкурсна пропозиція ТОВ «Рапекс 1» єдина відповідала умовам конкурсу, аукціон не проводився та 28.01.2015 з ТОВ «Рапекс 1» було укладено оспорюваний договір оренди №1652 нерухомого майна, що належить до державної власності, предметом якого, згідно пункту 1.1 Договору є нежитлове приміщення будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. та тверде покриття (замощення) біля будівлі площею 1943,9 кв.м., вартість якого станом на 31.05.2014 становить 44 565 050,00 грн. без ПДВ.

Згідно пункту 3.1 Договору оренди та підписаного сторонами 28.01.2015 розрахунку плати за базовий місяць оренди (додаток №1) орендна плата визначена виходячи з вартості орендованого майна за нечинною протягом майже двох місяців оцінкою за станом на 31.05.2014 в сумі 44 565 050,00 грн. за ставкою 15% за базовий місяць травень 2014, замість останнього місяця, за який визначено розмір інфляції, що не відповідає вищенаведеним нормам закону.

Представник відповідача 1 подавав суду клопотання про призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи з метою встановлення дійсної ринкової вартості обєкта оренди станом на 30.07.2014, маючи на меті встановити, чи була б відмінна вартість обєкта оренди від зазначеної в договорі, якби договір укладався на підставі чинної оцінки.

Разом із тим, у даному випадку висновок експерта в будь-якому випадку не спростує той факт, що станом на дату призначення комісією конкурсу (23.12.2014), дату публікації оголошення (24.12.2014), дату проведення конкурсу (17.05.2015) та дату укладення договору оренди (28.01.2015) проведена незалежна оцінка майна була нечинною, тобто договір укладався всупереч закону фактично взагалі без оцінки. Також висновок експерта не спростує той факт, що базовий місяць розрахунку було визначено не у відповідності до затвердженої Кабінетом ОСОБА_8.

Розглядаючи спір про визнання недійсним договору, суд оцінює, чи відповідали дії сторін в момент укладення договору, законодавству, яке було чинне на цей момент укладення договору.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (пункт 2.1 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними").

Частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до пункту 2.9 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" на підставі статті 215 Цивільного кодексу України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету ОСОБА_8 України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. У разі коли після такого вчинення набрав чинності акт законодавства, норми якого інакше регулюють правовідносини, ніж ті, що діяли в момент вчинення правочину, то норми такого акта, якщо він не має зворотної сили, застосовуються до прав та обов'язків сторін, які виникли з моменту набрання ним чинності.

З урахуванням викладеного вище, на підставі ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п. 8 ОСОБА_8 № 786, ст.ст. 3, 7, 10 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", пунктів 4, 8 ОСОБА_8 № 786, пунктів 1, 3, 19 ОСОБА_8 № 629, ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215, ст. 638 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку, що як на момент призначення конкурсу, публікації оголошення, на дату, на яку конкурс було призначено, так і на момент укладення договору результати оцінки вже були нечинними, а отже зміст договору по суті суперечив Закону України Про оренду державного і комунального майна, ОСОБА_8 № 786 та ОСОБА_8 № 629, оскільки був укладений без наявності чинної на момент укладення незалежної оцінки вартості майна, в договорі були вказані результати оцінки, яка була нечинною протягом двох місяців до моменту укладення спірного правочину, розмір орендної плати було визначено на підставі нечинної оцінки вартості майна, базовий місяць розрахунку орендної плати було визначено невірно, а отже, по суті правочин було укладено в порушення чинного законодавства.

Як вбачається з договору від 30.06.2015 про внесення змін до договору оренди №1652 нерухомого майна, що належить до державної власності, сторони зазначені недоліки договору не усунули.

Відповідно до пункту 2.4 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 11 у процесі вирішення спору сторони можуть самі усунути у встановленому порядку порушення, які тягнуть за собою визнання правочину недійсним, зокрема, шляхом: вчинення нового правочину; погодження правочину з відповідним державним органом, якщо це необхідно було для даного правочину, а таке погодження не було раніше здійснено тощо. Сторони також не позбавлені права вчинити правочин про внесення змін до правочину з метою приведення його у відповідність із законом.

В процесі розгляду справи суд пропонував сторонам вжити заходів до врегулювання спору (пункт 8 ухвали від 27.03.2017). Невідповідність договору вимогам закону не була усунута і в процесі розгляду спору.

В силу вищенаведених норм закону Договір оренди №1652 нерухомого майна, що належить до державної власності від 28.01.2015 з усіма додатками та додатковими угодами належить визнати недійсним, відповідно позов прокурора в цій частині підлягає задоволенню.

В подальшому 01.09.2015 товариством «Рапекс 1» спірне нерухоме майно (приміщення будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. та тверде покриття (замощення) біля будівлі площею 1943,9 кв.м., вартість якого станом на 31.05.2014 становить 44 565 050,00 грн. без ПДВ) було передано в суборенду товариству «ОСОБА_1 Сервісес» за договором суборенди нерухомого майна, що належить до державної власності, який був посвідчений нотаріально та зареєстрований в реєстрі за №4755.

Право орендаря ТОВ «Рапекс 1» передавати орендоване державне майно в суборенду за згодою орендодавця передбачено пунктом 6.5 Договору оренди від 28.01.2015.

Разом із тим, відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю, а відтак і права для орендаря передавати орендоване майно в суборенду, відповідно договір суборенди з ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес» також підлягає визнанню недійсним, а позов прокурора в цій частині також належить задовольнити.

Як вбачається з Розрахунку плати за базовий місяць суборенди (аркуш справи 226) орендна плата за базовий місяць оренди (квітень 2014!) була визначена за ставкою 15% також виходячи з вартості майна 44 565 050,00 грн., визначеної на підставі нечинної незалежної оцінки станом на 30.04.2014 (!), що є окремою підставою для визнання договору суборенди недійсним.

Посилання відповідачів на ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є безпідставним.

По-перше, договір оренди цеху бортового харчування укладався з вузькоспеціалізованою конкретною метою забезпечення функціонування міжнародного аеропорту щодо виготовлення та постачання авіакомпаніям бортового харчування в достатніх обсягах, відтак враховуючи умови конкурсу, лише дуже обмежене коло претендентів могло розраховувати на отримання зазначеного державного майна в оренду. При цьому, залишаючись орендарем, ТОВ «Рапекс 1» цю функцію на момент розгляду справи не виконує, що суперечить меті оренди, відтак у відповідачів відсутні підстави твердити про недотримання розумного балансу інтересів.

По-друге, твердження відповідача 1 про те, що він, належним чином виконуючи умови конкурсу, призначеного орендодавцем, не вчинив жодних порушень під час укладення договору, не відповідає дійсності.

Так, враховуючи зміст друкованого оголошення, зміст пунктів 1.1, 3.1 та Додатку №1 підписаного сторонами Договору оренди, і позивач і відповідач як сторони договору не припускались помилки, а діяли свідомо, порушуючи закон.

Визнання правочину (господарського договору) недійсним господарським судом є наслідком його вчинення з порушенням закону, а не заходом відповідальності сторін. Тому для такого визнання, як правило, не має значення, чи усвідомлювали (або повинні були усвідомлювати) сторони протиправність своєї поведінки під час вчинення правочину (пункт 2.5.1 Постанови Пленуму ВГСУ від від 29.05.2013 № 11.

По-третє, прокурором не заявлено позовну вимогу про витребування майна, відтак, у відповідачів відсутні будь-які підстави твердити про свавільне захоплення власності, конфіскацію, експропріацію тощо.

Щодо інших посилань прокурора на те, що відповідачу 1 в оренду, а відповідачу 2 в суборенду було фактично передано майно значно більшою площею, та значно більшою вартістю, що призвело до заниження орендної плати та завдання збитків державному бюджету, то вони спростовуються матеріалами справи.

Згідно ч. 1 ст. 795 Цивільного кодексу України передання наймачеві будівлі оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Відповідно до ч. 1 ст. 13 Закону України Про оренду державного та комунального майна передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

До матеріалів справи долучено копії Актів приймання-передачі державного майна:

від 19.02.2015 №1, за яким орендодавець РВФДМУ по Київській області передав, а орендар ТОВ «Рапекс 1» прийняв обєкт оренди: приміщення будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. та тверде покриття (замощення) біля будівлі площею 1943,9 кв.м., за адресою Київська обл., м. Бориспіль, ДП «Міжнародний аеропорт Бориспіль» (аркуш справи 227);

від 21.09.2015, за яким суборендодавець ТОВ «Рапекс 1» передав, а суборендар ТОВ «ОСОБА_1 Сервісес» прийняв обєкт суборенди: приміщення будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. та тверде покриття (замощення) біля будівлі площею 1943,9 кв.м., за адресою Київська обл., м. Бориспіль, ДП «Міжнародний аеропорт Бориспіль» (аркуш справи 264).

По-перше, площі обєкту оренди відповідають опису нерухомого майна згідно ОСОБА_9 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 30.06.2015 №39837757, а в порядку частини 5 ст. 12 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" відомості Державного реєстру прав вважаються достовірними і можуть бути використані у спорі з третьою особою, доки їх не скасовано у порядку, передбаченому цим Законом.

По-друге, навіть, якщо фактична площа обєкта оренди є більшою, жодною нормою закону не встановлена відсутність права орендодавця передати в оренду не весь обєкт, а частину обєкта визначеною договором площею. Доказів передачі в оренду обєкту іншої площі, ніж та, що зазначена в договорах та в актах приймання-передачі, суду не подано.

Посилання прокурора на невідповідність вартості, визначної у Звіті про незалежну оцінку від 02.07.2014 ТОВ «Консалтинг-Центр» дійсній вартості обєкта оренди станом на 31.05.2014, матеріалами справи спростовується.

Так, у Звіті про незалежну оцінку від 02.07.2014 ТОВ «Консалтинг-Центр» субєкт оціночної діяльності здійснював оцінку обєкта оренди - приміщення будівлі цеху бортового харчування загальною площею 1658,6 кв.м. та твердого покриття (замощення) біля будівлі площею 1943,9 кв.м.

Стверджуючи про значне заниження вартості, прокурор посилається на висновок експерта від 07.11.2016 №112/8 (аркуші справи 78-91), яким встановлено, що фактична вартість становила 56 299 840,00 грн. без ПДВ або 67 309 890,00 грн. з ПДВ. Разом із тим, судовим експертом оцінувався не обєкт, який фактично був переданий в оренду, а будівля цеху бортового харчування у складі комплексу будівлі літ «А-ІІ» та земельної ділянки площею 0,3240 га з поліпшеннями (вимощенням та огорожею).

При цьому судом встановлено, що в оренду відповідачу 1 та в суборенду відповідачу 2 передавалось нерухоме майно, визначене у договорі (іншою площею та без огорожі), а не земельна ділянка.

При цьому суд зазначає, що замощення могло бути передане в оренду за договором оренди нерухомого майна, оскільки згідно до частини 1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей віднесені обєкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, а відповідно частини 1 ст. 760 ЦК України предметом договору оренди може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Сторонами не заперечується, що договір оренди земельної ділянки з відповідачем не укладався.

Однак, зазначені обставини не спростовують той факт, що на момент укладання договору оренди та договору суборенди сторонами було порушено закон, що в порядку ст.ст. 203, 215 ЦК України має наслідком визнання таких договорів недійсними судом.

Таким чином, повно та ґрунтовно дослідивши наявні у справі докази, суд вважає вимоги прокурора такими, що підлягають задоволенню.

У звязку із задоволенням позову суд покладає на відповідачів відшкодування прокуратурі сплаченого судового збору.

З огляду на вищевикладене, керуючись статтями 2, 12, 22, 32-34, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Керівника Бориспільської місцевої прокуратури Київської області задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (код 19028107) та товариством з обмеженою відповідальністю «Рапекс 1» (код 36134776) Договір оренди №1652 нерухомого майна, що належить до державної власності від 28.01.2015.

3. Визнати недійсним укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Рапекс 1» (код 36134776) та товариством з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Сервісес» (код 39939183) Договір суборенди нерухомого майна, що належить до державної власності від 21.09.2015, посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_10 та зареєстрований в реєстрі за №4755.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Рапекс 1» (08300, Київська обл., Бориспільський район, Бориспіль-7, будівля технічних бригад №260, МА «Бориспіль», ідентифікаційний код 36134776)

на користь Прокуратури Київської області (01601, м. Київ, бульвар Лесі Українки 27/2, рахунок 5641 банк Державна Казначейська служба України, м. Київ, код банку 820172, код платника 02909996)

1600,00 грн. (одну тисячу шістсот гривень нуль копійок ) судового збору,

5. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «ОСОБА_1 Сервісес» (08307, Київська обл., Бориспільський район, Бориспіль-7, МА «Бориспіль», ідентифікаційний код 39939183)

на користь Прокуратури Київської області (01601, м. Київ, бульвар Лесі Українки 27/2, рахунок 5641 банк Державна Казначейська служба України, м. Київ, код банку 820172, код платника 02909996)

1600,00 грн. (одну тисячу шістсот гривень нуль копійок ) судового збору.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом десяти днів з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 ГПК України.

ОСОБА_6 текст рішення підписано 09.06.2017.

Суддя О.В. Конюх