ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.05.2017 р. Справа № 917/433/17

за позовом Приватного підприємства "Модус" (вул. Яківчанська, буд. 11, м. Полтава, 36009)

до Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Полтавській області (вул. Небесної сотні, буд.1/23, м. Полтава, 36000)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_1 акціонерне товариство "Українська залізниця" в особі регіональної філії "Південна залізниця" (61052, м. Харків, вул. Конарєва, буд.7)

про визнання договору недійсним

Суддя Безрук Т. М.

Представники:

від позивача: ОСОБА_2, ОСОБА_3

від відповідача: ОСОБА_4

від третьої особи: ОСОБА_5, ОСОБА_6

Розглядається позовна заява про визнання недійсною додаткової угоди №2 від 22.12.2014р. до договору оренди від 24.12.2012р. №170/12-Н нерухомого майна.

Відповідач у відзиві та додаткових поясненнях проти позову заперечує посилаючись на те, що потреби в проведенні незалежної оцінки при укладанні додаткової угоди №2 від 22.12.2014р. не було, оскільки на момент продовження дії Договору трирічний строк не сплинув; в спірних відносинах новий договір оренди не укладався.

Третя особа в поясненнях проти позову заперечує з тих підстав, що положення ОСОБА_7 оцінки обєктів оренди підлягають застосуванню при укладенні договору оренди строк договору закінчився, спірне майно було повернуто орендарю.

В судовому засіданні 30.05.2017р. судом оголошено вступну та резолютивну часину рішення згідно ст.85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив:

24 грудня 2012 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області (відповідачем) та Приватним підприємством Модус (позивачем) був укладений Договір оренди № 170/12-Н (надалі - Договір); (а.с.10-14).

За умовами Договору відповідач як орендодавець передає, а позивач (орендар) приймає в строкове платне користування державне майно - частину контейнерного майданчика вантажного двору станції Полтава-Київська за адресою: вул. Яківчанська, 16а, м. Полтава, загальною площею 1100 квадратних метрів.

Згідно п.1.5. Договору оренди обєкт оренди знаходиться на балансі Полтавської механізованої дистанції навантажувально-розвантажувальних робіт Південної залізниці -"Балансоутримувач".

Факт передачі передбаченого Договором оренди приміщення в оренду відповідачу підтверджується актом приймання-передачі об'єкта оренди від 24.12.2012 року. Відповідно до вищезазначеного акту Регіональне відділення Фонду державного майна України по Полтавській області передав, а відповідач прийняв у строкове платне володіння та користування об'єкт оренди (а.с.15).

Додатковою угодою №1 від 18.12.2013р. до Договору оренди сторони внесли зміни щодо оплати оренди, права та обов'язки сторін, продовжили строк дії договору до 24.12.2014р. включно (а.с.18-21).

22 грудня 2014 р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області (орендодавець) та Приватним підприємством Модус (орендар) була укладена Додаткова угода № 2 до Договору, якою договір викладено у новій редакції (а.с.22-26).

Позивач у даному позові прохає визнати недійсною додаткову угоду № 2 від 22 грудня 2014 р до Договору на підставі ч.2 ст. 215 Цивільного кодексу України як таку, що суперечить вимогам законодавства.

В обґрунтування позову позивач посилається на таке:

-в п. 1.4. Додаткової угоди № 2 до Договору вартість об'єкта оренди визначена згідно з висновком про вартість станом на 30 червня 2012 р. у розмірі 546700,00 грн.;

- відповідно до абз. 4 п.2 ОСОБА_7 оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2003 р. № 3 (далі - ОСОБА_7 оцінки) результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки;

- у Звіті про оцінку майна, виконаного Центральною універсальною біржею (далі - Звіт про оцінку майна), зазначено дата оцінки - 30.06.2012р. (а.с.28-74). Інший строк чинності результатів оцінки у Звіті про оцінку майна не передбачений. Отже, на дату укладення Договору у новій редакції вартість Об'єкта оренди визначена згідно з висновком про вартість Звіту про оцінку майна, результати якої не були чинними станом на 22 грудня 2014 року;

- на заяву позивача ОСОБА_8 науково-дослідним інститутом судових експертиз ім. засл. проф. ОСОБА_7 (Полтавське відділення) був виконаний Висновок експертного оціночно-будівельного дослідження, складений 27.02.2017 р., згідно якого ринкова вартість частини контейнерного майданчика вантажного двору станції Полтава-Київська, загальною площею 1100 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Яківчанська, 16-а станом на 22.12.2014 року з урахуванням задовільного стану складає: з ПДВ 306610 грн.; без ПДВ 255508 грн. (а.с.75-80);

- станом на 22.12.2014 р., дату укладення Додаткової угоди № 2 до Договору, вартість об'єкта оренди становила 255508 грн.;

-оскільки оцінка майна за Методикою оцінки проводиться для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати, у Додатковій угоді № 2 до Договору орендна плата визначена з порушенням чинного законодавства.

- обов'язок зі сплати орендної плати за державне, майно є нормативно регульованим і не може визначатися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до ОСОБА_7 оцінки, затвердженої Кабінетом Міністрів України, є чинником економічного регулювання орендних відносин державного майна, виконання вимог статті 627 Цивільного кодексу України щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи - учасника правовідносин. Подібні висновки висловлено Верховним Судом України у подібних правовідносинах щодо визначення нормативної грошової оцінки земель для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності в постановах від 8 квітня 2015 року у справі № 3-41 гс15, від 20 травня 2015 року у справі № 3-70гс15, від 01 липня 2015 року у справі № 3-297гс15, від 01 липня 2015 року у справі № 3-298гс15.

- зміст Додаткової угоди № 2 до Договору суперечить ч. 1 ст.632, ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст.11 Закону України Про оренду державного та комунального майна, абз.4 п.2 ОСОБА_7 оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2003 р. № 3, що відповідно до ч.1ст.203, ч.2 ст.215 Цивільного кодексу України є підставою її недійсності.

Відповідач у відзиві проти позову заперечує посилаючись на те, що за ст.11 Закону "Про оренду державного та комунального майна" обовязковість проведення нової оцінки обєкта оренди здійснюється лише у випадку, якщо на момент продовження договірних відносин остання оцінка була зроблена більш як три роки тому, а перегляд оцінки обєкта оренди в інші строки, зокрема, після спливу шестимісячного строку, законодавством не передбачено; потреби в проведенні незалежної оцінки при укладанні додаткової угоди №2 від 22.12.2014р. не було, оскільки на момент продовження дії Договору трирічний строк не сплинув, ст.11 Закону "Про оренду державного та комунального майна"; посилання на постанови Верховного суду України є необґрунтованим оскільки правовідносини зазначені у даних судових постановах стосуються визначення нормативної грошової оцінки земель для визначення орендної плати для земель державної та комунальної власності, а тому не відносяться до правовідносин у сфері оренди державного нерухомого майна.

Відповідач у додаткових поясненнях посилається на те, що законодавство не передбачає укладення нового договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до старого договору; в спірних відносинах новий договір оренди не укладався.

Третя особа в поясненнях проти позову заперечує з тих підстав, що положення ОСОБА_7 оцінки обєктів оренди підлягають застосуванню при укладенні договору оренди для визначення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати; посилання позивача на правові позиції Верховного Суду України, що стосуються визначення нормативної грошової оцінки земель, не стосуються даного спору, оскільки земельна ділянка не була предметом спірного договору; 01.07.2016р. строк договору закінчився, спірне майно було повернуто орендарю.

При вирішенні спору суд зазначає наступне.

Згідно з ч.2 ст.215 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч.1 ст.10 Закону України Про оренду державного та комунального майна істотними умовами договору оренди є об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

У відповідності з ч. 1 ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

У відповідності з абз.1 п.2 ОСОБА_7 оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 серпня 2003 р. № 3 (далі - ОСОБА_7 оцінки) оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Згідно з п. 19 ОСОБА_7 оцінки у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінки. Оцінка зазначеного майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості. При цьому ринкова і спеціальна вартість визначаються відповідно до вимог Національного стандарту № 1 Загальні засади оцінки майна і майнових прав, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 р. № 1440.

Відповідно до абз. 4 п.2 ОСОБА_7 оцінки результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Твердження позивача про те, що укладення Додаткової угоди № 2 до Договору проведено з порушенням ОСОБА_7 оцінки є неправомірним та необґрунтованим враховуючи наступне.

Норми чинного законодавства, на які посилається позивач, а саме ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна, п.2, п.19 ОСОБА_7 оцінки підлягають застосуванню при укладенні договору оренди, для визначення розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати.

Зокрема, ст. 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна встановлює, що оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

В подальшому, відповідно до вимог ст.10 Закону Про оренду державного та комунального майна, ОСОБА_7 розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.95 № 786, пункту 3.2 Договору, орендна плата визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Статтею 11 Закону України Про оренду державного та комунального майна передбачено обов'язковість проведення нової оцінки об'єкта оренди лише у випадку, якщо на момент продовження договірних відносин остання оцінка була зроблена більш як три роки тому.

Перегляд оцінки об'єкта оренди в інші строки, зокрема, після спливу шестимісячного строку, чинним законодавством не передбачено.

Щодо застосування звіту з незалежної оцінки спірного державного майна станом на 30.06.2012 при укладанні Додаткової угоди № 2 від 22.12.2014 до Договору, повідомляємо, що потреби в проведенні незалежної оцінки не було, оскільки на момент продовження дії Договору трирічний строк, передбачений ст. 11 Закону про оренду для переоцінки об'єкта оренди, не сплинув.

Посилання позивача на постанови Верховного суду України від 08.04.2015 у справі № 3-41гс15, від 20.05.2015 у справі № 3-70гс15, від 01.07.2015 у справі № 3-297гс15, від 01.07.2015 у справі № 3-298гс15, судом не приймаються, оскільки правовідносини, зазначені у даних судових постановах, стосуються визначення нормативної грошової оцінки земель для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а тому не є подібними до правовідносин у сфері оренди державного нерухомого майна.

З огляду на викладене, є небунтованими посилання позивача на невірне визначення у додатковій угоді № 2 суми орендної плати.

Суд також відхиляє доводи позивача про те, що фактично спірна додаткова угода не є угодою про внесення змін до договору оренди, а фактично сторони уклали новий договір. Законом України Про оренду державного та комунального майна встановлено спеціальну процедуру укладання договорів оренди (зокрема, проведення публікації оголошення конкурсу на право оренди, участь орендодавця у цьому конкурсі, визначення результатів цього конкурсу, погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти державним майном, тощо). Жодних доказів проведення процедури укладення нового договору та участі у ній позивача, позивачем суду не надано. Отже, відсутні підстави стверджувати про укладення нового договору а не про внесення до нього змін.

Згідно пояснень відповідача від 29.05.2017р.зміни до договору шляхом укладання Додаткової угоди № 2 були викликані численною кількістю змін та доповнень, які пропонували до внесення, з урахуванням змін, що відбулися у законодавстві.

З огляду на викладене, позивач не підтвердив жодними доказами та не довів факту укладання 22.12.2014р. нового договору оренди спірного майна з відповідачем.

Також судом встановлено, що Додатковим договором від 22.02.2016 № П/МЧ-4-16249/НЮ до Договору оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2014 № 170/12-Н сторони встановили, що орендодавцем майна за договором оренди нерухомого (або іншого) майна від 24.12.2014 № 170/12-Н є ПАТ Укрзалізниця (а.с.91).

Факт передачі передбаченого Додатковим договором від 22.02.2016р. приміщення в оренду відповідачу підтверджується актом приймання-передачі об'єкта оренди від 22.02.2016 року (а.с.94).

Додатковим договором від 30.03.2016р. до Договору оренди від 24.12.2014 № 170/12-Н сторонами було подовжено строк дії Договору до 30.06.2016 року включно (а.с.95).

За актом прийому-передачі нерухомого майна від 18.07.2016р., позивач повернув об'єкт оренди орендодавцю (а.с.154).

Тобто на дату звернення з даним позовом, строк дії Договору оренди закінчився, договірні відносини між сторонами за Договором оренди припинилися, обєкт оренди був повернутий позивачем орендодавцю.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі визнання недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно з ч. 3 ст. 207 Господарського кодексу України (далі ГК України) (яка кореспондується зі ст. 236 ЦК) виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

За змістом ст.ст. 651, 653 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

Із правової природи такого зобов'язання вбачається, що фактичне користуванні майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним унеможливлю застосування наслідків наслідки недійсності правочину відповідно до ст. 216 ЦК України, оскільки використання майна - річ безповоротна, і відновити первісне положення сторін практично неможливо. Тому, визнаючи договір оренди недійсним, необхідно серед іншого встановити обставини, пов'язані з виконанням договору, та визначити момент, з якої вважаються припиненими зобов'язання за цим договором.

У справі, що розглядається, позовні вимоги зводяться до визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, який припинив свою дію, а майно було повернуто, тобто зобов'язання за спірним договором є припиненими.

Ураховуючи встановлені у справі обставини, визнання договору оренди недійсним є неможливим, оскільки предмет спору був відсутній на дату подачі даного позову.

При цьому суд враховує правові позиції Верховного Суду України викладені у постанові від 23.12.2015р. № 3-1143гс15 у справі № 918/144/15, де Суд констатував, що оскільки позовні вимоги зводяться до визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення, який сторони розірвали, а майно повернули, тобто зобовязання за спірним договором є припиненими. Ураховуючи встановлені у справі обставини, визнання договору оренди недійсним є неможливим, оскільки предмет спору припинив існування.

Також, у постанові від 01.07.2015р. № 3-195гс15 у справі № 910/24029/13 Верховний Суд України виклав правові висновки про те, що частиною 3 статті 207 ГК України передбачено, що господарське зобов'язання, визнане судом недійсним, також вважається недійсним з моменту його виникнення. Якщо ж за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним з моменту його виникнення і припиняється на майбутнє, а не з моменту укладення. Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватися судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення. Виходячи із викладеного, господарські суди, ухваливши рішення про визнання недійсним договору оренди з моменту укладення та повернення орендарю суми, сплаченої ним за договором оренди нежилого приміщення за весь час дії цього договору, на підставі частини 1 статті 216 ЦК України, допустили порушення наведених норм матеріального права.

Згідно ч. 1 ст. 111-28 ГПК України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права.

В даному випадку підстави для відступу від правової позиції Верховного суду України у господарського суду відсутні.

В п. 4.3 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011р. № 18 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» визначено, що Припинення провадження у справі на підставі зазначеної норми ГПК можливе в разі, коли предмет спору існував на момент виникнення останнього та припинив існування в процесі розгляду справи. Якщо ж він був відсутній і до порушення провадження у справі, то зазначена обставина тягне за собою відмову в позові, а не припинення провадження у справі.

З огляду на викладене, у позові слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

Вирішив:

У позові відмовити повністю.

Повне рішення складено та підписано:01.06.2017р.

Суддя Безрук Т.М.