ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"31" травня 2017 р.Справа № 916/3460/16
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Аленіна О.Ю.

суддів: Богатиря К.В., Таран С.В.

секретар судового засідання Чеголя Є.О.

за участю представників учасників процесу:

від Інженерно-технологічного інституту "Біотехніка" НААН - ОСОБА_1 за довіреністю;

від ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" - ОСОБА_3 за довіреністю;

Представник третьої особи у судове засідання не зявився.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Інженерно-технологічного інституту "Біотехніка" Національної академії аграрних наук України

на рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 р.

у справі №916/3460/16

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Сервіс"

до Інженерно-технологічного інституту "Біотехніка" Національної академії аграрних наук України

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Національна академія аграрних наук України

про визнання договорів оренди нерухомого майна продовженими на новий строк та зобовязання укласти додаткові угоди до вказаних договорів

ВСТАНОВИВ

У грудні 2016 товариство з обмеженою відповідальністю "ОСОБА_2 Сервіс" (далі ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс") звернулося до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Інженерно-технологичного інституту "Біотехніка" Національної академії аграрних наук України (далі ІТІ "Біотехніка" НААНУ), в якій, з урахуванням заяви про зміну позовних вимог, просило визнати продовженими (поновленими) укладені між сторонами договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, а саме договір № 11 від 30.12.2009 р., договір №12 від 30.12.2009 р., договір №17 від 30.12.2009 р. на строк до 01.10.2019 р., а також зобовязати відповідача укласти з позивачем додаткові угоди до вказаних договорів оренди у запропонованій позивачем редакції.

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.02.2017 (суддя Петров В.С.) позов задоволено, визнано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11 від 30.12.2009 р., договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 від 30.12.2009 р., договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 17 від 30.12.2009 р., що укладені між ІТІ "Біотехніка" НААНУ та ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" продовженими (поновленими) на строк до 01.10.2019 року, зобовязано ІТІ "Біотехніка" НААНУ укласти з ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" додаткові угоди, зокрема, до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11 від 30.12.2009 р., до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 від 30.12.2009 р., до договору оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності № 17 від 30.12.2009 р. у редакції викладеній у резолютивній частині даного рішення.

В мотивах оскарженого рішення суд першої інстанції пославшись на приписи статті 764, 777 ЦК України, ст. 285 Господарського кодексу України, ч.2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" зазначив, що за умовами п. 10.4. спірних договорів оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди. В п. 10.3 цих договорів оренди встановлено, що зміни до умов цих договорів або їх розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною. Однак, за твердженням суду першої інстанції, відповідачем не було надано заперечень на продовження дії спірних договорів.

Судом першої інстанції відзначено, що приписи чинного законодавства пов'язують автоматичне поновлення договору саме з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, який в свою чергу має підтверджуватись або фактом відсутності відповідного листа (рішення), або фактом його ненадсилання, суд зазначив, що ним оцінюються критично доводи відповідача про припинення дії спірних договорів оренди з 01.11.2016 р. з огляду на невстановлення судом факту висловлення відповідачем відповідних заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку їх дії (з 31.10.2016 р.). Відтак, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що спірні договори оренди від 30.12.2009 р. не припинили своєї дії в звязку з закінченням строку, а навпаки продовжили діяти на той самий термін, тобто до 01.10.2019 року.

Не погодившись із даним рішенням до Одеського апеляційного господарського суду звернувся ІТІ "Біотехніка" НААНУ з апеляційною скаргою в якій просить рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017р. у справі №916/3460/16 скасувати повністю і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" до ІТІ "Біотехніка" НААНУ, за участю третьої особи Національної академії аграрних наук України про визнання договорів оренди продовженими та зобов'язання здійснити певні дії відмовити.

Свої вимоги скаржник обґрунтовує тим, що оскаржуване рішення суду першої інстанції є необґрунтованим та таким, що підлягає скасуванню, з наступних підстав.

Так, посилаючись на пункт 10.4. договорів, ч. 1 ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ч. 2 і 3 ст. 1, ч.ч. 1, ст. 2, ч.ч. 1, 2 ст. 4, Закону України Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу апелянт зазначає, що Національна академія аграрних наук України є органом управління відносно спірного державного майна, що підтверджується статутом НААНУ, затвердженим постановою КМУ №315 від 28.03.2012 р. та свідоцтвом про право власності на будівлю інженерно-лабораторного корпусу ІТІ "Біотехніка" НААНУ від 22.04.2010 р. Апелянт відзначає, що враховуючи той факт, що відповідно до статуту ІТІ „Біотехніка НААНУ відповідач (апелянт) саме і є організацією, що віднесена до відання НААНУ, а спірні нежитлові приміщення є державним майном, що обліковується на балансі останнього, відповідач (апелянт) зобовязаний отримувати дозвіл на укладення договорів оренди зазначеного майна, в тому числі на новий строк. За твердженням апелянта, 24.10.2016р. відповідач (апелянт), з урахуванням листа позивача вих. № 45/09 від 12.09.2016 р. звернувся до НААНУ з листом вих. № 423 щодо продовження строку дії договорів оренди нежитлових приміщень, розташованих в інженерно-лабораторному корпусі ІТІ "Біотехніка" НААНУ за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, які в тому числі займає позивач. Проте, як стверджує апелянт, листом від 27.10.2016 р. за вих. № 10.2-17/544 НААНУ відмовила в наданні дозволу щодо продовження строку дії відповідних договорів оренди. Скаржник зазначає, що відповідно до вимог п. 10.4. Договорів оренди та 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна відповідач направив на юридичну адресу позивача лист- повідомлення вих. № 451 від 02.11.2016 р. про не бажання продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем. Зазначений лист, як стверджує скаржник, позивачем отримано не було, а сам лист повернувся до відповідача у звязку із закінченням терміну зберігання. Таким чином, апелянт вважає, що за умови висловлення з боку відповідача (апелянта) заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку його дії (з 31.10.2016 p.), спірні договори оренди припинили свою дію. При цьому, на думку апелянта, на підставі п. 5.9., 10.7. та 10.9. договорів оренди позивач в наслідок припинення їх дії, зобовязаний повернути відповідачу(апелянту) відповідне майно та сплатити неустойку у розмірі 0,1% за користування відповідним майном за час прострочення.

Апелянт також вважає безпідставними посилання суду першої інстанції на ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо наявності у позивача переважного права на укладання договорів оренди на новий строк у звязку із понесеними великих витрат на проведення ремонтних робіт по відновленню майна відповідача, оскільки, відповідно до 5.7. догорів оренди позивач взяв на себе зобовязання щодо своєчасного здійснення за власний рахунок капітального, поточного та інших видів ремонтів орендованого майна. Тобто, на думку скаржника, факт внесення позивачем орендної плати та понесення витрат на проведення будь-яких ремонтних робіт є обовязком позивача, а не підставою для укладення договорів оренди на новий строк.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 01.03.2017 р. апеляційну скаргу ІТІ "Біотехніка" НААНУ на рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 р. по справі №916/3460/16 прийнято до провадження та призначено до розгляду колегією суддів у складі головуючого суддів Аленіна О.Ю., суддів Богатиря К.В., Жекова В.І.

17.03.2017 р. Одеським апеляційним господарським судом отримано письмові пояснення від Національної академії аграрних наук України в яких остання просить задовольнити апеляційну скаргу ІТІ "Біотехніка" НААНУ на рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 у справі № 916/3460/16 та скасувати рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 у справі №916/3460/16 повністю, та прийняти нове, яким у задоволенні позовних вимог ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" до ІТІ "Біотехніка" НААНУ про визнання договорів оренди нерухомого майна від 30.12.2009 № 11, № 12 та № 17 продовженими на новий строк відмовити у повному обсязі.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 20.03.2017 р. розгляд справи було відкладено.

Розпорядженням керівника апарату Одеського апеляційного господарського суду №238 від 31.03.2017 р. призначено повторний автоматичний розподіл справи у звязку із перебуванням судді Жекова В.І. у відпустці.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 31.03.2017 р. для розгляду апеляційної скарги Інженерно-технологічного інституту "Біотехніка" Національної академії аграрних наук України на рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 р. по справі №916/3460/16 визначено колегію суддів у складі головуючого судді Аленіна О.Ю., суддів Богатиря К.В., Таран С.В.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 03.04.2017 р. апеляційну скаргу ІТІ "Біотехніка" НААНУ на рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 р. по справі №916/3460/16 прийнято до провадження та призначено до розгляду колегією суддів у складі головуючого суддів Аленіна О.Ю., суддів Богатиря К.В., Таран С.В.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 03.04.2017 р. розгляд справи було відкладено.

У судових засіданнях представник апелянта підтримав вимоги за апеляційною скаргою та наполягав на їх задоволенні.

Представник позивача надав пояснення відповідно до яких просить залишити рішення місцевого господарського суду без змін, а скаргу ІТІ "Біотехніка" НААНУ без задоволення.

Відповідно до ст. 85 ГПК України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет їх юридичної оцінки господарським судом Одеської області, заслухавши представників сторін, проаналізувавши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга ІТІ "Біотехніка" НААНУ не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно зі ст. 99 Господарського процесуального кодексу України, в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі XII Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ст.101 ГПК України, у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами, якщо заявник обґрунтував неможливість їх надання суду в першій інстанції з причин, що не залежали від нього, повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, 30 грудня 2009 р. між Інженерно-технологічним інститутом Біотехніка ОСОБА_4 аграрних наук (на теперішній час Інженерно-технологічний інститут Біотехніка Національної академії аграрних наук України) (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „ОСОБА_2 Сервіс (орендар) були укладені договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності - державного окремого індивідуально визначеного майна: нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка ОСОБА_4 Аграрних Наук України, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний № 01044), що перебуває на балансі відповідача, зокрема, договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11, відповідно до п. 1.1. якого відповідач як орендодавець передає, а позивач орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначено майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 210,6 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на першому поверсі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на 02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 673330,32 грн.; договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначено майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 107,3 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на другому поверсі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на 02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 343059,56 грн.; договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 17 відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначено майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 211,7 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на третьому поверсі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на 02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 676847,24 грн. (надалі договори оренди).

Вказані договори, як вбачається з матеріалів справи, були укладені за результатами проведеного орендодавцем 29.12.2009 р. конкурсу на право укладення договорів оренди, при цьому укладення вказаних договорів було погоджено з ОСОБА_4 академією аграрних наук (на теперішній час Національна академія аграрних наук України).

Відповідно до п. 1.2 договорів оренди майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Згідно п. 2.1 договорів оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

Пунктом 2.2 договорів оренди встановлено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 2.3 договорів оренди передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку та результатами проведеного конкурсу на право укладання договору ореади, що закріплюються у протоколі конкурсної комісії.

Пунктом 2.4 договорів оренди встановлено, що обов'язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендодавця.

За умовами п. 3.1 договорів оренди № 11, № 17 орендна плата визначається за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за перший місяць оренди грудень 2009 р. - 4600,00 грн. Орендна плата по договору оренди №12 також визначається за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за перший місяць оренди грудень 2009 р. - 2600,00 грн. (п. 3.1 договору оренди № 12).

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством (п. 3.2 договорів оренди).

Відповідно до п. 3.3 договорів оренди орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата в повному обсязі перераховується орендарем орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним місяцем (п. 3.4 договорів).

За умовами п. 3.5 договорів оренди у разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

Згідно п. 3.6 договорів оренди розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни ОСОБА_1 її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.10 договорів оренди у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до балансоутримувачу.

Згідно п. 5.3 договорів оренди орендар зобовязується своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 9.1 договорів оренди встановлено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цими договорами сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Згідно п. 9.3 договорів оренди спори, які виникають за цим договорами або в зв'язку з ними, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до п. 10.1 договорів останні укладено строком на 2 роки 11 місяців, що становить з 30 грудня 2009 р. до 30 листопада 2012 р. включно.

Згідно п. 10.2 договорів оренди умови цих договорів зберігають силу протягом усього строку договорів, у тому числі у випадках, коли після їх укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

Відповідно до п. 10.4. договорів у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невідємною частиною договору при обовязковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти обєктом оренди.

Як свідчать матеріали справи, на виконання умов договору оренди № 11 відповідно до акту приймання-передачі від 30.12.2009 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно - нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 210,6 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на першому поверсі 9-поверхової адміністративної будівлі.

На виконання умов договору № 12 відповідно до акту приймання-передачі від 30.12.2009 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно - нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 107,3 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на другому поверсі 9-поверхової адміністративної будівлі.

Також на виконання умов договору № 17 відповідно до акту приймання-передачі від 30.12.2009 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно - нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 211,7 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на третьому поверсі 9-поверхової адміністративної будівлі.

В подальшому сторонами були укладені аналогічні за своїм змістом та датою підписання додаткові угоди до кожного з договорів, а саме: № 1 від 01.01.2011 р., № 2 від 01.10.2011 р., б/н від 22.10.2012 р. та б/н від 31.10.2013 р. Зокрема, відповідно до умов додаткових угод від 31 жовтня 2013 року до договорів оренди № 11, № 12 та № 17 нерухомого майна, що належить до державної власності від 30 грудня 2009 року, сторони погодили продовжити строк дії договорів до 31.10.2016 р. (п. 1 додаткових угод).

12.09.2016 р. ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" на адресу відповідача було направлено лист за вих. № 45/09 з проханням продовжити строк дії спірних договорів оренди шляхом укладення відповідних додаткових угод. Вказаний лист, до якого також було додано новий звіт про оцінку нерухомого майна та два примірники додаткової угоди, підписаної з боку орендаря (підтверджується відповідним описом), було отримано відповідачем 12.09.2016 р. за вх. № 313, про що свідчить відповідна відмітка про реєстрацію. Проте, за ствердженнями позивача, будь-якої відповіді на звернення з боку відповідача на адресу орендаря не надійшло. Крім того, позивач стверджує, що впродовж місяця після закінчення терміну дії договорів оренди з боку відповідача на адресу орендаря також не надходило будь-яких повідомлень про небажання продовжувати термін дії договорів оренди або відповідей на листи орендаря.

В той же час 12.12.2016 р. орендарем було отримано лист відповідача за вих. № 528 про необхідність звільнення займаних нежитлових приміщень у звязку із закінченням строку дії договорів оренди та намірами передати відповідні нежитлові приміщення строком на три роки, в тому числі на умовах конкурсу.

В свою чергу, як вказує відповідач, з урахуванням листа позивача вих. № 45/09 від 12.09.2016 р., Інженерно-технологічний інститут Біотехніка звернувся до НААН України як органу управління орендованого позивачем державного майна з листом від 24.10.2016 р. вих. № 423 щодо продовження строку дії договорів оренди нежитлових приміщень, розташованих в інженерно-лабораторному корпусі Інженерно-технологічного інститут Біотехніка НААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, які в тому числі займає позивач.

Проте, на вказаний лист відповідача НААН України своїм листом від 27.10.2016 р. за вих. № 10.2-17/544 (а.с. 130 т. 2) повідомила відповідача, що не підтримує рішення відповідача у питанні стосовно питання щодо продовження терміну дії відповідних договорів оренди нежитлових приміщень в будівлі інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інститут Біотехніка НААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19.

При цьому, за ствердженнями відповідача, відповідно до вимог п. 10.4. договорів оренди та 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна відповідачем було направлено на юридичну адресу позивача лист-повідомлення вих. № 451 від 02.11.2016 р. про небажання продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем (а.с. 131 т. 2). Зазначений лист позивачем отримано не було, а сам лист повернувся до відповідача у звязку із закінченням терміну зберігання. Таким чином, відповідач вважає, що за умови висловлення з боку відповідача заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку його дії (з 31.10.2016 р.) спірні договори оренди припинили свою дію.

Також, звертаючись із позовом до суду першої інстанції ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" посилаючись на п. 10.4. спірних договорів оренди зазначило, що доказом відсутності заперечень з боку відповідача щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж місяця після закінчення строку його дії (31.10.2016 р.) є прийняті ним платежі орендаря в рахунок внесення орендної плати за листопад та грудень 2016 р. (після закінчення строку дії договорів оренди) та виставлені і оплачені рахунки по компенсації витрат за комунальні послуги. Так, позивач вважає, що орендарем та відповідачем було здійснено низьку конклюдентних дій (направлення повідомлення орендаря про бажання продовжувати договори оренди, відсутність протилежного повідомлення з боку відповідача, прийняття відповідачем орендної плати за два місяці після спливу строків дії договорів оренди), які породжують правові наслідки у вигляді продовження або поновлення дії договорів оренди на новий строк на тих же умовах.

До того ж позивач посилається на положення ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, вказував на переважність права позивача перед іншими особами на продовження договору оренди на новий строк. Також, позивач зазначив, що у нього повністю відсутня будь-яка заборгованість по сплаті орендної плати та отриманим комунальним послугам, про що свідчать відповідні бухгалтерські акти звірки станом на 31.10.2016 р. і 29.11.2016 р., які підтверджують факт отримання та неповернення відповідачем платежів з орендної плати за листопад та грудень 2016 року. Більш того, як зазначає позивач, ним були понесені великі витрати на поліпшення майна відповідача.

Вищевикладене стало підставою для звернення позивача до суду першої інстанції із позовом щодо визнання продовженими (поновленими) укладені між сторонами договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, а саме договір № 11 від 30.12.2009 р., договір № 12 від 30.12.2009 р., договір № 17 від 30.12.2009 р. на строк до 01.10.2019 р., а також зобовязання відповідача укласти з позивачем додаткові угоди до вказаних договорів оренди у запропонованій позивачем редакції.

Судом першої інстанції позовні вимоги ТОВ "ОСОБА_2 Сервіс" визнано обґрунтовано та такими, що підлягають задоволенню.

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду погоджується з таким висновком суду першої інстанції, з наступних підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна відносини оренди рухомого та нерухомого майна, об'єктів майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук регулюються цим Законом з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про особливості правового режиму майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук".

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» Національні галузеві академії наук, здійснюючи повноваження з управління об'єктами майнового комплексу національних галузевих академій наук, забезпечують реалізацію прав держави як власника цих об'єктів, ефективно їх використовують та розпоряджаються цими об'єктами майнового комплексу у межах, визначених законодавством.

Як встановлено судом 30.12.2009 між сторонами за згодою третьої особи були укладені договори № 11, 12, 17, згідно з п. 1.1. яких (в редакції додаткової угоди від 22.10.2012) відповідач, як орендодавець, зобовязався передати, а позивач, як орендар, прийняти в строкове платне користування обєкт оренди, що перебуває на балансі відповідача.

Як встановлено судом сторони у п. 10.4. договору узгодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невідємною частиною договору при обовязковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти обєктом оренди.

Як встановлено судом додатковими угодами від 31.10.2013 до договору сторони продовжили строк дії договору з 01.12.2013 до 31.10.2016.

Спірні відносини щодо продовження строку дії договорів оренди державного майна урегульовані нормами ЦК України та Закону України „Про оренду державного та комунального майна.

Так, відповідно до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець, а орендар продовжує користуватись орендованим майном. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дії договору, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Слід зазначити, що нормами чинного законодавства України передбачений обов'язок орендодавця довести факт належного направлення повідомлення-заяви про припинення дії договору оренди орендарю, яке буде свідчити про відсутність волевиявлення орендодавця на продовження орендних правовідносин. Тобто, будь-яке документальне підтвердження факту здійснення такої заяви на адресу контрагента припиняє договір оренди.

Як встановлено колегією суддів та вбачається з матеріалів справи, єдиним повідомленням, яке було направлено відповідачем позивачеві протягом строку до закінчення терміну дії договору - протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, є лист №451 від 02.11.2016 р., яким відповідач повідомив позивача, що третя особа не надала дозвіл на продовження строку дії договору на новий строк.

Проте, колегія суддів відзначає, що даний лист відповідача не містить волевиявлення самого відповідача, як орендодавця, щодо наявності у нього заперечень продовжити дію договору на новий строк. Так, вказаним листом орендодавець повідомив орендаря лише про те, що Національна академія аграрних наук України листом від 27.10.2016 р. за вих. № 10.2-17/544 повідомила відповідача про відмову у погодженні продовження терміну дії договорів оренди, але в листі не зазначено про необхідність повернення орендованого майна та небажання орендодавця продовжувати орендні правовідносини.

До того ж, судова колегія відзначає, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази направлення відповідачем вказаного листа від 02.11.2016 р. на адресу позивача, а на підтвердження доводів відповідача про те, що зазначений лист позивачем отримано не було та лист повернуто до відповідача за закінченням терміну зберігання, останнім не надано жодних доказів.

Отже, відповідачем не спростовано доводи позивача про неотримання заперечень орендодавця впродовж місяця після закінчення строку договору оренди.

Щодо листа відповідача від 12.12.2016 р. № 528, судова колегія зазначає, що вказаний лист було надіслано орендодавцем вже після закінчення передбаченого чинним законодавством місячного строку, встановленого для їх пред'явлення орендарю, а тому не може вважатись підставою для припинення спірних договорів оренди та не приймається колегією суддів до уваги.

В той же час, згідно ч. 2 ст. 4 Закону України «Про особливості правового режиму діяльності Національної академії наук України, національних галузевих академій наук та статусу їх майнового комплексу» Національні галузеві академії наук надають дозвіл організаціям, що віднесені до відання національних галузевих академій наук, на укладення договорів оренди майна, у тому числі нерухомого, що обліковується на балансах їх організацій.

За цих обставин, колегія суддів вважає, що відповідач у встановлений строк не здійснив волевиявлення до позивача про свою згоду чи незгоду на продовження дії договору на новий строк, а тому в силу вимог ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір вважається поновленим на новий строк до 01.10.2019 з зобовязанням відповідача укласти спірну додаткову угоду, що відповідає способам захисту, передбаченим ст. 16 ЦК України, ст. 20 ГК України, та спрямоване на забезпечення законних очікувань позивача при відсутності заперечень відповідача на продовження дії договору на новий строк та загальних засад цивільного законодавства, як-то: судовий захист цивільного права та інтересу, справедливість, добросовісність, розумність.

Крім того, судова колегія звертає увагу на те, що відповідачем були прийняті здійснені позивачем платежі по орендній платі за листопад та грудень 2016 р., також позивачем були оплачені виставлені відповідачем рахунки по компенсації витрат за комунальні послуги, про що свідчать платіжні доручення № 272 і № 273 від 01.11.2016 р., № 322 від 24.11.2016 р. і № 324 від 25.11.2016 р. Вказане також підтверджується підписаними між ТОВ „ОСОБА_2 Сервіс та Інженерно-технологічним інститутом „Біотехніка НААН України актами звірки станом на 31.10.2016 р. і 29.11.2016 р. Доказів повернення вказаних платежів з орендної плати за листопад та грудень 2016 р. матеріали справи не містять.

Відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. 285 Господарського кодексу України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Частиною 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обовязку за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

В п. 4.3. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна № 12 від 29.05.2013 року зазначено, що статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Так, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.

Як випливає з матеріалів справи, позивачем як орендарем та відповідачем як орендодавцем було вчинено низку конклюдентних дій, які полягають у направленні орендарем повідомлення про бажання продовжувати договори оренди, відсутності протилежного повідомлення з боку відповідача, прийняття відповідачем орендної плати за два місяці після спливу строку дії договорів оренди, які породжують правові наслідки у вигляді продовження або поновлення дії договорів оренди на новий строк на тих же умовах.

При цьому, колегія суддів також зазначає, що матеріали справи не містять доказів того, що спірне майно необхідне для потреб власника та ним про це письмово попереджено орендаря не пізніше ніж за 3 місяця до закінчення терміну договору, як то передбачено ч. 3 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна.

Натомість в матеріалах справи містяться докази належного виконання обовязків за спірними договорами оренди з боку орендаря та понесення позивачем як орендарем великі витрати на поліпшення орендованого майна, яке на момент передачі в оренду перебувало у незадовільному технічному та санітарному стані та потребувало термінового проведення капітального ремонту.

Так, з матеріалів справи вбачається, що за згодою УААН та відповідача на здійснення ремонтних робіт орендованого та іншого державного майна та погодження кошторисної документації, позивачем разом з іншими орендарями (кожним в своїй частині) було укладено договори підряду на проведення ремонту приміщень будівель інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка УААН наук за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 та лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26.

Зокрема, ТОВ ОСОБА_2 Сервіс було укладено з ТОВ Альфа 2006 договір підряду № 12/01-10 від 26.01.2010 р. відносно будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на загальну суму 6300000,00 грн. Як вбачається з матеріалів справи, на виконання зазначеного вище договору підряду відповідною підрядною організацією на замовлення та за рахунок орендаря та інших було виконано комплекс ремонтно-будівельних робіт по капітальному ремонту будівель інженерно-лабораторного корпусу літ. А Інженерно-технологічного інституту Біотехніка УААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, а також лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26, що підтверджується стосовно ТОВ ОСОБА_2 Сервіс довідкою про вартість виконаних робіт за формою КБ-3 за лютий-травень 2010 р. та актом приймання виконаних робіт за формою КБ-2В за лютий-травень 2010 р., актом виконаних невідємних поліпшень № ВСС-ОУ-00005 від 30.06.2010 р. (між ІТГБіотехніка УААН та ТОВ ОСОБА_2 Сервіс).

Крім того, на підтвердження факту понесення позивачем як орендарем капітальних витрат на здійснення робіт по поліпшенню вищезгаданих будівель ІТІ „Біотехніка також було замовлено аудиторську перевірку, за наслідками якої було складено аудиторський висновок спеціального призначення, яким було підтверджено факт фінансування відповідних будівельних робіт саме орендарем. Так, ліцензованою організацією - МКП ТОВ АУДІТ (свідоцтво АПУ про внесення до реєстру субєктів аудиторської діяльності № 0223 від 26.01.2001 р.) був складений аудиторський висновок спеціального призначення, зокрема підтвердження джерел фінансування капітальних витрат ТОВ ОСОБА_2 Сервіс на капітальний ремонт нежитлових приміщень, розташованих в м. Одесі, вул. В. Арнаутська, 19 станом на 27.05.2010 р.

З огляду на зазначене, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про набуття позивачем переважного права на укладення спірних договорів оренди від 30.12.2009 р. №№ 11, 12 і 17 на новий строк та порушення цього права з боку відповідача з огляду на лист відповідача за вих. № 528 від 12.12.2016 р. про припинення договорів оренди №№ 11, 12, 17 від 30.12.2009 р. та необхідність звільнення займаних позивачем нежитлових приміщень.

Колегією суддів відхиляються посилання третьої особи та апелянта та не, що позивачем спірні приміщення передано в суборенду іншим юридичним та фізичним особам, оскільки, у випадку порушення умов договору щодо передачі приміщення в суборенду без згоди орендодавця такі обставини можуть бути предметом окремого позовного провадження.

Доводи третьої особи та апелянта щодо відсутності згоди на укладання договорів оренди та того, що спірні нежитлові приміщення є державним майном, органом управління якого є Національна академія аграрних наук України, а тому продовження договорів оренди можливе лише за згодою НААНУ не приймаються судовою колегією до уваги, оскільки спростовані вищевикладеним.

Щодо змісту додаткової угоди і необхідності її укладення в спірній редакції, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна ОСОБА_1 розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Частиною 2 ст. 11 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Згідно з п. 4 ОСОБА_1 розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Кабінетом Міністрів України від 04.10.1995 № 786, орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності: визначається розмір річної орендної плати. На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати - останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди. З урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди.

Відповідно до п. 8 вказаної ОСОБА_1 у разі оренди нерухомого майна (крім оренди нерухомого майна фізичними та юридичними особами, зазначеними у пункті 10 цієї ОСОБА_1) розмір річної орендної плати визначається за відповдіною формулою. Незалежна оцінка вартості об'єкта оренди повинна враховувати його місцезнаходження і забезпеченість інженерними мережами. Результати незалежної оцінки є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки, якщо інший термін не передбачено у звіті з незалежної оцінки

Згідно з звітом про оцінку нежилих приміщень першого поверху загальною площею 210,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. В. Арнуатська, 19, №09/127, що був виконаний ПП «Дельта-Консалтінг» 29.09.2016 р., на замовлення позивача, ринкова вартість обєкта оренди становить 419516,67 грн. (без ПДВ); згідно звіту про оцінку № 09/128 нежилих приміщень другого поверху загальною площею 107,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. В. Арнуатська, 19, ринкова вартість обєкта оренди становить 215226,17 грн. (без ПДВ); згідно звіту про оцінку № 09/129 нежилих приміщень третього поверху загальною площею 211,7 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. В. Арнуатська, 19, ринкова вартість обєкта оренди становить 424634,17 грн. (без ПДВ).

Отже, визначення ринкової вартості обєкту оренди при продовження строку дії договору є вимогою законодавства України. Від вартості орендованого майна, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, визначається розмір річної оренди плати та відповідно розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів зазначає, що наведені в апеляційній скарзі порушення допущенні судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження, а мотиви апеляційної скарги не спростовують висновків суду в частині розгляду та задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Натомість, скаржником не подано судовій колегії належних та достатніх доказів, які стали б підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.

Отже, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення в рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що місцевий господарський суд розглянув всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, належним чином проаналізував правовідносини, що виникли між сторонами, та вірно застосував норми матеріального та процесуального права.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що прийняте господарським судом рішення відповідає статтям 43, 85 Господарського процесуального кодексу України, вимогам щодо законності та обґрунтованості, підстав для його скасування з мотивів, наведених в апеляційній скарзі не вбачається.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017 у справі №916/3460/16 залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя Аленін О.Ю.

Суддя Богатир К.В.

Суддя Таран С.В.