ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
25 травня 2017 року Справа № 904/8337/16
суддіШвеця В.О.
у справі№ 904/8337/16 Господарського суду Дніпропетровської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "ЕЛЬ-КА"
доДніпропетровської міської ради
провизнання договору оренди землі поновленим
Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24.10.2016, ухваленим суддею Мілєвою І.В., у справі №904/8337/16 позов задоволено повністю - визнано поновленим договір оренди землі від 26.09.2007, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" та Дніпропетровською міською радою, площею 2,0029 га, кадастровий номер :01:666:0083, розташованої за адресою: по вул. Шпаковій у районі буд. № 8 (Амур-Нижньодніпровський район), зареєстрованої у Державному реєстрі земель 08.10.2007 за № 78. Стягнуто з Дніпропетровської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" витрати по сплаті судового збору у розмірі 1 378 грн.

Дніпропетровський апеляційний господарський суд, колегією суддів у складі: Кощеєва І.М. - головуючого, Паруснікова Ю.Б., Кузнецова В.О., постановою від 23.02.2017 перевірене рішення місцевого господарського суду скасував, прийняв нове рішення, яким у позові відмовив.

Питання, яке підлягало вирішенню, полягало у встановленні підстав для застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення спірного договору оренди землі строком на 5 (п'ять) років та, зокрема, дотримання позивачем (орендодавцем) визначеного законом порядку такого поновлення.

Розглядаючи спір по суті, суди установили, що на виконання рішення Дніпропетровської міської ради № 198/16 від 27.06.2007 між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" (орендар ) 26.09.2007 було укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку яка знаходиться за адресою: по вул. Шпаковій у районі буд. № 8 (Амур-Нижньодніпровський район) та зареєстрована в Державному реєстрі земель за кадастровим номером :01:666:0083. Договір оренди землі посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за №2170. Договір зареєстрований у ДМВ ДРФ Центра ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.10.2007 за №78. Відповідно до пунктів 1.2., 2.1. договору цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ ) 1.8 (індивідуальна житлова забудова). В оренду передається земельна ділянка, загальною площею 2,0029 га. Згідно з пунктом 3.1. договору, договір укладено на п'ять років. В пункті 3.2. договору зазначено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і письмово, не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку договору звернувся до міської ради з клопотанням щодо продовження його дії, то за відсутності письмових заперечень орендодавця та відповідного рішення міської ради договір оренди земельної ділянки може бути продовжено або поновлено на той строк і на тих самих умовах, які були передбачені попереднім договором. Також судами установлено, що рішенням Дніпропетровської міської ради №188/45 від 25.12.2013 укладений між сторонами договір було поновлено строком на 2 роки, починаючи з 09.10.2013. На виконання вказаного рішення Дніпропетровської міської ради 23.10.2014 між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" (орендар) укладено додаткову угоду до договору, яку посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 1050, відповідно до пункту 1. якої спірний договір оренди поновлено на два роки, починаючи з 09.10.2013. Таким чином, сторонами було погоджено новий строк дії договору, а саме з 5 років до 2 років.

Як зазначав позивач, свої зобов'язання за договором він виконував належним чином, в тому числі в частині своєчасної сплати орендної плати. Позивач вказував на те, що 03.09.2015 звертався до відповідача із клопотанням, в якому просив поновити договір оренди земельної ділянки від 26.09.2007 №2170. За твердженням позивача, письмових заперечень у місячний термін від відповідача не надходило, додаткову угоду про поновлення договору оренди землі станом на 20.09.2016 з відповідачем не укладено, що і стало підставою для звернення з позовом до Дніпропетровської міської ради про визнання договору оренди землі поновленим.

Місцевий господарський суд визнав поновленим договір оренди землі від 26.09.2007, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ель-ка" та Дніпропетровською міською радою, взявши до уваги доводи позивача про відсутність доказів надання письмових заперечень орендодавця стосовно продовження або поновлення строку дії договору оренди. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції вказав про наявність у позивача права на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Вважаю, що такі мотиви місцевого господарського суду, які підтримав Вищий господарський суд України, є помилковими, запропоновані мною мотиви для залишення без змін постанови Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 23.02.2017, якою у позові було відмовлено, судді колегії не підтримали.

Моя правова мотивація зводилась до наступного висновку.

Регулювання відносин, що виникають у зв'язку із орендою землі здійснюється Господарським кодексом України, Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно-правовими актами і безпосередньо договором. Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно з статтею 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно з статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Статтею 4 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону). Частиною 1 статті 19 Закону передбачено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. За приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Порядок, умови і правові конструкції поновлення договору оренди землі унормовані у статті 33 Закону України "Про оренду землі". Так, у частинах 1- 5 статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Незважаючи на формальне визначення договору, який орендар має укласти на новий строк, як додаткової угоди до договору, строк якого закінчився, фактично це буде новий договір, оскільки його умови можуть бути змінені за згодою сторін, і у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними стовідсотково будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися. Поновлення договору оренди земельної ділянки у такий спосіб можливе виключно за інших рівних умов з іншими особами-претендентами на право оренди цієї земельної ділянки. Другою правовою конструкцією є так звана пролонгація договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). У цьому випадку також передбачено укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності), що є новелою порівняно з редакцією норми до 12.03.2011. Пролонгація відбувається автоматично, проте в силу приписів частин 7-9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у місячний строк обов'язково має бути укладена додаткова угода, яка засвідчує юридичний факт поновлення договору. Наведене є підставою для висновку про застосування до обох правових конструкцій поновлення договору оренди землі частини третьої наведеної норми, відповідно до якої орендар має надіслати проект додаткової угоди орендодавцеві, і, оскільки про пролонгацію може бути остаточно відомо лише через місяць після закінчення строку дії договору, надіслати у цьому випадку проект про продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах після спливу цього місячного строку і відмови у місячний строк укласти відповідну саме частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткову угоду. Аналогічної правової позиції дотримується Вищий господарський суд України у постанові від 13.04.2016 у справі №911/3378/15 та у постанові від 13.12.2016 у справі №917/416/16. Оскільки позивач не звертався з вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і така додаткова угода не була укладена (відсутнє підтвердження юридичного факту поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), як і того факту, що його право на укладення додаткової угоди про пролонгацію договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є порушеним, господарський суд апеляційної інстанції дійшов вірного та обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для поновлення строку спірного договору оренди землі. При цьому необхідно зазначити, що позивач звернувся з позовними вимогами до відповідача про визнання поновленим договору оренди землі строком на 5 років, тобто на інший строк, ніж той, який був передбачений укладеною за згодою сторін додатковою угодою від 23.10.2014 (2 роки), а відповідачем згоди на зміну строку договору не надано, що унеможливлює в даному випадку застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо автоматичного поновлення договору, у зв'язку з волевиявленням орендаря щодо зміни істотних умов цього договору, зокрема, щодо строку. Окрім цього, пунктами 1, 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012 року № 6 "Про судове рішення" роз'яснено, що рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі. Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Згідно з частиною 3 статті 84 Господарського процесуального кодексу України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір-умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору. Відповідні роз'яснення містяться і у пункті 9.9. постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 "Про судове рішення", відповідно до якого у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, наприклад: "Вважати договір (найменування договору) укладеним на умовах поданого (найменування позивача) проекту цього договору", а в разі необхідності - з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині. Разом з тим, позивачем при зверненні з даним позовом проекту додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди земельної ділянки надано не було, що унеможливлює встановлення відповідності умов такої угоди вимогам законодавства, чинного на час прийняття рішення у справі.

З огляду на викладене, вважаю, що при розгляді цієї справи, Вищий господарський суд України повинен був залишити постанову апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.

Суддя В. Швець