КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" травня 2017 р. Справа№ 910/2889/17

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Андрієнка В.В.

суддів: Сітайло Л.Г.

Мартюк А.І.

за участю представників cторін:

позивача: Дрищ С.С., довіреність № 123/17 від 01.02.2017,

Бочарова К.І., довіреність 65/17 від 01.02.2017,

відповідача: Кубік Я.С., довіреність № 45 від 19.12.2016.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл"

на рішення Господарського суду м. Києва

від 05.04.2017

у справі № 910/2889/17 ( суддя Босий В.П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл"

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Державного підприємства "Український державний науково-дослідний і проектний інститут цивільного сільського будівництва"

про зобов'язання укласти договір на новий строк

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" (позивач) звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (відповідач) про зобов'язання укласти договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.02.2010 на новий строк.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначав, що оскільки відповідач протягом одного місяця з дати закінчення дії договору не звернувся до орендаря з запереченнями проти продовження його строку, то договір оренди вважається продовженим на новий строк, а саме по 08.11.2019. При цьому, як вказує позивач, прийняття відповідачем орендної плати підтверджує фактичне схвалення орендодавцем продовження договору оренди.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 05.04.2017 у справі №910/2889/17 в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" відмовлено повністю.

Мотивуючи своє рішення, суд першої інстанції послався на встановлені ним обставини, а саме, заперечення орендодавця проти продовження договору на новий строк на тих самих умовах, а також оскільки сторонами не було погоджено усіх істотних умов договору відповідно до вимог чинного законодавства, тому суд дійшов висновку, що договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, №5041 від 08.02.2010 є припиненим з 08.01.2013 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" подало апеляційну скаргу в якій просило суд скасувати рішення Господарського суду м. Києва від 05.04.2017 у справі №910/2889/17 і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Скаржник зазначив, що при ухваленні оскаржуваного рішення судом першої інстанції допущено неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими, а також порушення норм матеріального та процесуального права, у зв'язку з чим оскаржуване рішення підлягає скасуванню повністю.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справи між суддями від 26.04.2017 для розгляду справи №910/2889/17 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" було сформовано колегію суддів під головуванням судді Андрієнка В.В., суддів Сітайло Л.Г., Мартюк А.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 27.04.2017 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" прийнято до провадження у визначеному складі суддів і призначено до розгляду на 23.05.2017.

В судове засідання, яке відбулось 23.05.2017 з'явились представники позивача та відповідача, які надали суду усні пояснення стосовно доводів наведених в апеляційній скарзі.

Приписами ст. 99 ГПК України визначено, що в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі. Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Частиною 2 статті 101 ГПК України передбачено, що апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги та перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, 08.02.2010 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Астеліт" (з 02.02.2016 повне найменування змінено на Товариство з обмеженою відповідальністю "Лайфселл") (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №5041 (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 5,00 кв.м. (4,00 кв.м. - частина приміщення технічного поверху та 1,00 кв.м. - частина майданчика даху адміністративної будівлі), розміщене за адресою: м. Київ, пр. 40-річчя Жовтня, 50, що перебуває на балансі Державного підприємства "Український державний науково-дослідний і проектний інститут цивільного сільського будівництва", вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 30.06.2009 і становить 146 618 грн.

Згідно з п. 1.2 Договору майно передається в оренду з метою розміщення обладнання базової станції стільникового зв'язку (4,00 кв.м.) та встановлення антенно-фідерних пристроїв (1,00 кв.м.).

Пунктом 2.1 Договору передбачено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

У розділі 3 Договору орендар та орендодавець визначили розмір та порядок внесення орендної плати.

Відповідно до п. 3.1 Договору (в редакції договору №5041/01 від 16.05.2012 про внесення змін до договору оренди нерухомого майна №5041 від 08.02.2010) орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (вересень 2011) 5 749,48 грн.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 Договору).

У пункті 10.1 Договору сторони погодили, що договір укладено строком на 2 роки 11 місяців з 08.02.2010 до 08.01.2013 включно.

Відповідно до п.10.4 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.

Відповідно судом встановлено, що на виконання умов Договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування об'єкт оренди, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 08.02.2010.

Позивача вказував, що орендодавцем протягом одного місяця після закінчення строку Договору оренди, тобто з 09.01.2013 по 08.02.2013 не направлялися будь-які заяви на адресу ТОВ «АСТЕЛІТ» («ЛАЙФСЕЛЛ») про припинення Договору оренди, то позивач вважає даний договір продовженим з 09.01.2013 по 18.12.2016 включно. Аналогічно, у зв'язку з відсутністю з боку орендодавця заяв про припинення договору оренди в період часу з 09.12.2016 по 08.01.2017 позивач вважає Договір оренди продовженим з 09.12.2016 по 08.11.2019.

Отже, спір у справі виник у зв'язку з наявністю підстав, на думку позивача, для зобов'язання відповідача укласти договір оренди №5662 від 08.02.2010 на новий строк на тих самих умовах.

За приписами ст. ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають, зокрема, з договору.

За своїм змістом та правовою природою укладений сторонами Договір є договором оренди державного майна, який підпадає під правове регулювання статей 759-786 Цивільного кодексу України, статей 283-287 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Виходячи із системного аналізу змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України, автоматична пролонгація договору оренди (продовження його дії на той самий строк та на тих самих умовах) відбувається в позасудовому порядку та має місце в разі відсутності заяв однієї із сторін договору про припинення договору оренди. Після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

При цьому норми діючого законодавства не містять вказівки про необхідність саме отримання такого повідомлення (заперечення) орендарем в строк до закінчення дії договору, про зобов'язання орендодавця перевіряти вчасність надходження кореспонденції до адресата.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним для даних правовідносин.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частинами 1, 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З наведених вище норм законодавства випливає, що можливість продовження дії договору оренди на той же термін і на тих же умовах законодавець поставив у залежність, зокрема, від відсутності волевиявлення однієї із сторін про припинення цього договору у зв'язку із закінченням терміну його дії, та зазначив про те, що таке волевиявлення має відбуватись у відповідні строки.

Отже статтею 291 Господарського кодексу України передбачено, що договір оренди припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно ст. 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Крім того, частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно зі ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Статтею 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 N 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.012003 N 3) оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Отже, чинним законодавством встановлено обов'язкову умову для поновлення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення переоцінки об'єкта оренди, останню оцінку якого було зроблено більше як три роки тому.

Як встановлено судом, останню оцінку об'єкта оренди за Договором було проведено 30.06.2009 (перед укладенням сторонами вказаного договору), тобто більше ніж за три роки до моменту закінчення строку, на який Договір було укладено.

Таким чином, чинним законодавством встановлено обов'язкову умову, як підставу для поновлення договору оренди державного та комунального майна, проведення переоцінки об'єкта оренди остання оцінка якого є застарілою, тобто такою, що зроблена більш як три роки тому.

Враховуючи викладене, необхідною передумовою для продовження дії такого договору оренди, в силу вимог ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди є проведення нової оцінки орендованого майна з метою визначення нового розміру орендної плати, який є істотною умовою договору. Тобто, не може автоматично продовжуватись той договір (на тих самих умовах), істотні умови якого фактично не визначено.

Як було встановлено судом, листом вих.№30-06/12193 від 06.12.2012 відповідачем було повідомлено позивача, що 08.01.2013 закінчується строк дії договору оренди №5041 від 08.02.2010, у зв'язку з чим на виконання вимог ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендарю необхідно забезпечити проведення незалежної оцінки об'єкта оренди станом на 31.12.2012 та укласти додатковий договір про продовження договору оренди на наступний строк зі зміною вартості об'єкту оренди, визначеною згідно з новим звітом, та, як наслідок, зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди. Одночасно, орендодавцем зазначено, що у разі незгоди з викладеними у листі вимогами договір оренди вважається припиненим, і об'єкт оренди підлягає поверненню на підставі акту передавання-приймання.

Згідно з листом вих.№4232 від 25.07.2013 позивачем було заявлено, що орендар має намір припинити дію договору оренди №5041 від 08.02.2010 р., та повідомлено, що акти приймання-передавання будуть надані пізніше у зв'язку зі складнощами вивезення та демонтажу обладнання.

У відповідь на вказане звернення орендаря листом вих.№30/06/9496 від 27.08.2013 відповідач повідомив позивача, що договір оренди №5041 від 08.02.2010 вважається припиненим з 08.01.2013 у зв'язку з закінченням строку дії даного договору.

Враховуючи вищенаведене, суд дійшов висновку, що відповідачем, як орендодавцем за Договором було висловлено заперечення проти продовження строку договору оренди на новий строк на тих самих умовах. При цьому, такі заперечення були висловлені у встановлений законом та договором строк, шляхом направлення листа вих.№30-06/12193 від 06.12.2012.

Також, безпідставними є доводи позивача про те, що належний строк направлення орендодавцем заперечень проти продовження договору складає один місяць саме з дати закінчення строку дії договору, оскільки частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір вважається продовженим у разі відсутності заяви однієї із сторін протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору. Тобто, законом встановлено граничний термін направлення заперечень, проте не встановлено заборони направляти відповідну заяву раніше дати закінчення договору оренди.

Судом встановлено, що позивач, в свою чергу, не погодив пропозицію відповідача про укладення договору на новий строк на нових умовах (з урахуванням нової оцінки об'єкта оренди та, відповідно, нового розміру орендної плати) відповідно до вимог ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору та не виконали умови, встановлені законодавством для даного виду правовідносин. При цьому, судом було враховано, що невизначеність вартості майна на момент вирішення питання про продовження договору оренди свідчить про недосягнення сторонами згоди з таких істотних умов договору оренди державного майна як об'єкт оренди (склад і вартість майна) та орендна плата, так як остання розраховується у пропорційному співвідношенні до вартості об'єкта оренди. Крім того, чинним законодавством встановлено умову обов'язкового проведення переоцінки об'єкта оренди як підставу для продовження (поновлення) договору оренди державного та комунального майна.

Судом також не були прийнятті до уваги твердження позивача про фактичне схвалення орендодавцем продовження договору на тих самих умовах (з огляду на прийняття орендної плати), але суд вважає їх необґрунтованими, оскільки вони не мають нормативно-правового підґрунтя та суперечать встановленому судом факту висловлення відповідачем заперечень проти продовження строку договору (а не схвалення). Позивачем також не було доведено, що відповідачем вчинялись активні дії, що можуть підтверджувати "фактичне схвалення продовження договору" (наприклад, виставлення рахунків, листування тощо). Акт звірки розрахунків від 31.01.2017 судом до уваги не брався, оскільки вказаний акт орендодавцем не підписано.

Також, суд звертає увагу на те, що безпосередньо позивачем в листі вих.№4232 від 25.07.2013 також було висловлено намір припинити договір оренди та повернути орендоване нерухоме майно.

Враховуючи викладене, цілком правильним є висновок Господарського суду м. Києва про те, що відсутність заперечень відповідача протягом місяця з дати закінчення дії спірного договору не може свідчити про його автоматичне поновлення (продовження) на тих самих умовах, оскільки єдиною передумовою для продовження дії такого договору оренди, в силу вимог ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди є проведення нової оцінки орендованого майна з метою визначення нового розміру орендної плати, що є істотною умовою договору. Тобто не може автоматично продовжуватись той договір (на тих самих умовах), істотна умова якого є фактично не визначеною.

Беручи до уваги вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, (враховуючи заперечення орендодавця проти продовження договору на новий строк на тих самих умовах), і те, що сторонами не було погоджено усіх істотних умов договору відповідно до вимог чинного законодавства, що договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, №5041 від 08.02.2010 є припиненим з 08.01.2013 у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймається колегією суддів до уваги, оскільки не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає рішення суду першої інстанції по даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається, апеляційна скарга позивача є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду м. Києва від 05.04.2017 у справі №910/2889/17 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лайфселл" - без задоволення.

2. Матеріали справи №910/2889/17 повернути до Господарського суду м. Києва.

Головуючий суддя В.В. Андрієнко

Судді Л.Г. Сітайло

А.І. Мартюк