ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" червня 2017 р. Справа № 926/1779/15

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого-судді Кордюк Г.Т.

суддів Давид Л.Л.

ОСОБА_1

розглянувши апеляційну скаргу №10-08-01395 від 07.04.17 ОСОБА_2 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області, м.Чернівці

на рішення господарського суду Чернівецької області від 27.03.17

у справі №926/1779/15

за позовом ОСОБА_2 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області

до відповідача ОСОБА_3, м.Портланд, штат Орегон, ОСОБА_4 Штати ОСОБА_5

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення обєкта приватизації

за зустрічним позовом ОСОБА_3

до відповідача ОСОБА_2 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області

про внесення змін до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ обєкта незавершеного будівництва.

за участю представників (за первісним позовом):

від позивача ОСОБА_6 представник;

від відповідача ОСОБА_7 представник;

Автоматизованою системою документообігу суду справу № 926/1779/15 розподілено до розгляду судді доповідачу Кордюк Г.Т. Введено до складу судової колегії суддів Гриців В.М. та Давид Л.Л.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 21.04.17 апеляційну скаргу у даній справі прийнято до провадження, справу призначено до розгляду на 18.05.17

5 травня 2017 року до суду апеляційної інстанції від відповідача за первісним позовом надійшло клопотання проо призначення судового засідання в режимі відеоконференції.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 18.05.17 розгляд справи відкладно на 01.06.17, з огляду на необхідність забезпечення проведення судового засідання в режимі відеоконференції з підстав, викладених в ухвалі суду.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 18.05.17 у справі №926/1779/15 ( головуючий суддя Миронюк С.О.,судді Дутка В.В. та Швець М.В.) в задоволені первісного позову відмовлено. Зустрічний позов задоволено. Внесено зміни до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ обєкта незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ, укладеного 01.02.2006 р. між громадянином ОСОБА_4 Штатів ОСОБА_5 ОСОБА_3 та ОСОБА_2 відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області, шляхом викладення пункту 5.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: 5.3. Завершити будівництво обєкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018 р. Стягнуто з ОСОБА_2 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області на користь ОСОБА_3 судовий збір в сумі 1378 грн.

При цьому, місцевий господарський суд виходив з того, що до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою позивач за зустрічним позовом не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов розглядуваного договору, що потребувало отримання відповідної декларації (дозволу), а отже перешкоди у завершенні будівництва та введенні об'єкта в експлуатацію, з укладанням договору оренди земельної ділянки не залежали від ОСОБА_3.

Таким чином, суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для застосування до відповідача санкції за порушення зобов'язання у вигляді розірвання договору в силу ст. 614 ЦК України та задоволення первісного позову.

Щодо зустрічного позову, то місцевий господарський суд зазначив про те, що матеріли справи свідчать про проведення ОСОБА_3 значного об'єму робіт із облаштування об'єкту до майбутньої експлуатації, а з огляду на вартість майна станом на час укладання договору купівлі-продажу від 01.02.2006 р., а також інші обставини, що є свідченням наявності належного обґрунтування необхідності продовження строку завершення будівництва, суд дійшов висновку про необхідність задоволення зустрічного позову.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, позивач за первісним позовом подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.17 у даній справі скасувати та прийняти нове рішення, яким задоволити первісний позов ОСОБА_2 відділення ФДМУ по Чернівецькій області та відмовити в задоволенні зустрічного позову.

В обгрвунтування поданої апеляційної скарги, апелянт покликається на порушення судом першої інстанції норма матеріального та процесуального права, неповне зясування обставин, що мають значення для справи.

Зокрема, апелянт вважає помилковим твердження місцевого господарського суду стосовно відсутності вини відповідача у ситуації щодо немовжливості вчасного виконання умов договру, оскільки відповідач за первісним позовом своєчасно не вжив заходів з метою отримання дозволу органу місцевого самоврядування щодо продовження строку завершення будівництва та введення обєкта в експлуатацію. При цьому, відповідачем не було надано повного переліку документів, необхідних для внесення змін в договір купівлі продажу, а тому РВ ФДМУ по Чернівецькій області залишило зазначене звернення покупця без розгляду.

Скаржник вказує також на те, що будь яких звернень з боку покупця щодо необхідності сприяння у вирішенні питань із оформлення документів на право користування земельною ділянкою на якій розташований обєкт приватизації, до органу приватизації не надходило.

Крім того, апелянт зазначає про те, що факт невиконання ОСОБА_3 договірного зобовязання, а саме п.5.3 договору, встановлений перевіркою від 20.06.14, про що складено Акт поточної перевірки, який підписаний покупцем без зауважень.

Також, скаржник вказує на те, що судом першої інстанції не враховано, що лист покупця яким повідомлено продавця про проведені роботи, датований 18.06.14, а надійшов на адресу органу приватизації 23.06.14, тобто після встановлення факту виявлення порушення.

Скаржник зазначає також про помилковість, на його думку, тверджень місцевого господарського суду про те, що затримка у завершенні будівництва обєкту приватизації сталася з причин, що не залежали від волі ініціативних дій ОСОБА_3, оскільки, як зазначає апелянт , матеріали справи свідчать про те, що покупець протягом 6 років остаточно не визначився з метою подальшого використання обєкта незавершеного будівництва, оскільки декілька разів змінено цільове призначення обєкта нерухомості.

1 червня 2017 року до суду апеляційної інстанції від відповідача за первісним позовом надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому він просить апеляційну скаргу РВ ФДМУ по Чернівецькій області залишити без задоволення, рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.17 у даній справі залишити без змін з підстав його законності та обгрунтованості.

При цьому, відповідач за первісним позовом вказує на безпідставність доводів, викладених в апеляційній скарзі. Зокрема, він зазначає про те, що покупцем неодноразово надсилалися звернення до відповідних органів з обгрунтвуванням необхідності продовження терміну будівництва. Такі дії, як зазначає відповідач, вчинені покупцем ще до виявлення факту невиконання умов договору за актом перевірки від 20.06.14, а тому твердження апелянта про несвоєчасне звернення із заявою про внесення змін до договору, як зазначає відповідач, є безпідставним.

Також, відповідач вважає безпідставними доводи апелянта стосовно помилковості твердження місцевого господарського суду щодо відсутності вини покупця у неможливості вчасно виконати умови договору, оскільки, як зазначає відповідач, ним було проведено значний обєм робіт , які могли бути проведені без наявності документації на земельну ділянку, проте у звязку з неотриманням права користування на земельну ділянку, роботи, які повязані зі зміною несучих конструктивних елементів проведені не були. Що підтверджує, на думку віповідача, відсутність його вини у порушенні термінів встановлених договором.

З огляду на все вищенаведене, відповідач вважає обгрунтованим висновок місцевого господарського суду стосовно відсутності правових підстав для розірвання договору та наявності обставин для продовження терміну дії договору.

Розпорядженням керівника апарату суду №248 від 30.05.17 у справі призначено проведення автоматизовної зміни складу судової колегії у звязку з відпусткою судді члена колегії Гриців В.М.

Згідно з протоколом автоматизовної зміни складу колегії суддів, до складу судової колегії замість судді Гриців В.М. введено суддю Малех І.Б.

Судове засідання призначене на 01.06.17 проведено в режимі відеоконференції. До складу присутніх представників сторін доведено обставини щодо зміни складу колегії суддів. Відводу такому складу судової колегії не заявлено.

У судовому засіданні присутні представники сторін навели свої доводи міркування та заперечення.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши у судових засіданнях пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права зазначає наступне:

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 01.02.2006 р. між громадянином США ОСОБА_3 та ОСОБА_2 відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області укладено договір купівлі-продажу №КІІ-378-НБ об'єкта незавершеного будівництва державної власності - адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ.

Відповідно до п.1.5 договору указаний в цьому договорі обєкт продано за 236 000,00 грн з урахуванням 39333,33 грн. податку на додану вартість.

Пунктом 1.2 договору визначено, що право власності на обєкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта прийому - передачі.

Після оплати за придбаний об'єкт приватизації, відповідно до п. 3.2 договору був підписаний акт приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва від 27.02.2006 р.

Пунктом 5.3 договору № КП-378-НБ від 01.02.2006 р. передбачений обов'язок покупця ОСОБА_3 завершити будівництво об'єкта та ввести його в експлуатацію протягом 3-х років з дня підписання акту приймання-передачі, тобто до 27.02.2009 р.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання своїх обов'язків за договором покупець 05.05.2006р. уклав із ВАТ ЧСМНУ Мясомолмонтаж Договір на виготовлення проектно-кошторисної документації (а.с. 196-198 ОСОБА_7. 2), згідно якого доручив Виконавцю провести випробування несучих конструкцій для придатності будівлі адміністративно-побутового корпусу для організації у ньому швейного виробництва. Вартість таких робіт складала 230000 грн.

Згодом, а саме 15.07.2006 р. покупець (ОСОБА_3) листом прозвітував регіональному відділенню Фонду державного майна України по Чернівецькій області про стан виконання робіт. 24.07.2006 р. виконані роботи були зафіксовані актом поточної перевірки регіонального відділення ФДМУ (а.с. 200 ОСОБА_7 2), згідно якого на об'єкті приватизації проведено: ремонт покрівлі; спеціалізовану перевірку на предмет фізичного стану залізобетонних конструкцій, зварних швів, перемичок; замовлено роботу щодо перевірки стану фундаменту будівлі; ведеться експертиза існуючого проекту та приведення його до вимог діючого законодавства на предмет використання будівлі під швейну фабрику.

Разом з цим, актами поточної перевірки від 27.07.2007 р. та від 29.08.2007 р. (а.с. 201, 202 ОСОБА_7 2) регіональне відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області не зафіксувало проведення нових робіт, оскільки до отримання всіх документів, погодження проектів з відповідними інстанціями, до оформлення права користування земельною ділянкою та дозволу на початок будівельних робіт Покупець не мав права розпочинати будь-які будівельні роботи.

Відповідно до Договору на виготовлення проектно-кошторисної документації 03.06.2008 р. (Т.2, а.с.203), ОСОБА_3 було доручено ТОВ Буковина Екоінвест виконати робочий проект по реконструкції будівлі об'єкту незавершеного будівництва під готельний комплекс з інфраструктурою. Матеріалами справи підтверджено, що зміна цільового призначення не заборонена договором та витікала із аналізу попиту на товари та послуги даного регіону.

На замовлення ОСОБА_3 було виконано геодезичну зйомку на території колишньої панчішної фабрики в м. Новодністровськ (Т.2, а.с.204).

Як вбачається з матеріалів справи, зважаючи на те, що термін виконання зобов'язань спливав, а покупцю потрібен був додатковий час для отримання земельної ділянки та дозволів на початок будівельних робіт, ОСОБА_3 звернувся до регіонального відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області із пропозицією внести зміни в договір купівлі-продажу від 01.02.2006 р., що своїм листом від 10.12.2008 року погодила Новодністровська міська рада.

Листом від 23.02.2009р., фондом державного майна по Чернівецькій області було погоджено внесення змін до договору купівлі - продажу від 01.02.2006 р., за наслідками чого було укладено додатковий договір від 26.02.2009 р., відповідно до якого п.5.3. розділу 5 договору викладено в наступній редакції завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 27.02.2012 р. (Т.1, а.с.21).

Надалі, для оформлення земельної ділянки відповідачу за первісним позовом необхідно було отримати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а відповідно - і виготовити інвентарну справу на будівлю, що було реалізовано протягом 2009 - початку 2010 року, що підтверджується рішенням Новодністровської міської ради № 63/2 від 11.02.2009 р., Договором із КП Новодністровське БТІ № 192 від 17.02.2009 р., рахунком та квитанцією про сплату 18850 грн., (Т.2, а.с. 210 -221).

При цьому як вбачається з матеріалів справи, у актах поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 23.03.2009р. за 2009 рік відображений той самий стан виконання добудов, що і у передніх актах (Т.2, а.с. 222-224) зважаючи на відсутність дозвільних документів на земельну ділянку та зважаючи на те, що до виготовлення вищезазначених документів приступати до будівельних робіт було неможливо.

Місцевим господарським судом встановлено, що одночасно із оформленням права на землю вирішувалось питання про недоцільність цільового призначення реконструкції будівлі під швейну фабрику у зв'язку із не конкурентоспроможністю продукції, у зв'язку із чим був виготовлений робочий проект конструкції будівлі під складські приміщення.

Крім того, протягом 2010 - І півріччя 2011 р.р. на об'єкті приватизації було здійснено ремонт покрівлі, проведено штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого верхів, частково виконані електромонтажні роботи трьох поверхів, що відображено в акті поточної перевірки ФДМУ від 29.07.2011р. (Т. 2, а.с. 225-226).

Протягом 2011-2012 продовжувались внутрішні роботи на об'єкті, які здійснювало ТОВ Буковина-Екоінвест на замовлення ОСОБА_3, вирішувалось питання про надання земельної ділянки.

Так, листом № 194 від 08.02.2012р. Новодністровська міська рада повідомила громадянина США ОСОБА_3, що для надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі у Новодністровськ, 22, Покупцю необхідно замовити, виготовити та подати на затвердження міської ради детальний план земельної ділянки, що було пов'язано із змінами до законодавства та започаткуванням електронної системи Державного земельного кадастру України (а.с. 227, Т.2).

З матеріалів справи вбачається що ПП Територіальне планування Листом № 05 від 23.05.2012р. (а.с. 228, Т.2) проінформувало Новодністровську міську раду про те, що від громадянина США ОСОБА_3 прийнято замовлення на виконання схеми розподілу земельної ділянки між власниками і користувачами нежитлової будівлі Швейно-трикотажної фабрики у м. Новодністровськ.

Місцевим господарським судом встановлено, що ОСОБА_3 повторно ініціював процедуру продовження терміну завершення будівництва, звернувшись до компетентних органів, надавши відповідне техніко-економічне обґрунтування, прозвітувавши про об'єм вже виконаних робіт та вкладених коштів про що свідчить копія звернення від 23.05.2012 р. та техніко-економічного обґрунтування (а.с. 229-230, Т.2).

Рішенням Новодністровської міської ради № 104/5/1 від 28.05.2012 р. задоволено заяву ОСОБА_3 про надання згоди на завершення будівництва адміністративно-побутового корпусу до 27.05.2014р., та 25.06.2012 року був укладений додатковий договір від 25.06.2012р., відповідно до якого п.5.3. розділу 5 договору було викладено в наступній редакції завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 27.05.2014р. (а.с. 230-232, Т.2)

Також у 2012 році ПП ОСОБА_8Д. був виготовлений ескізний проект реконструкції будівлі зі складськими та офісними приміщеннями, витяг з якого додається (а.с. 234-239, Т.2).

Протягом 2013-2014 року відповідно до зазначеного проекту було проведено демонтаж частин стін перегородок, замінено металеві закладні, що скріплюють бетонні конструкції на всіх поверхах, підсилено перекриття між поверхами, добудовано дві ліфтових кімнати. Проведено чорнові штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого поверхів, встановлено сходові марші та перила. Розширено віконні пройоми для встановлення вікон. Факт виконання вищезазначених робіт відображений в акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 20.06.2014 р. (а.с. 240, Т.2).

Разом з цим, матеріалами справи підтверджено, що питання про присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам залишалось невирішеним, що унеможливлювало завершення будівництва та здачі в експлуатацію, зважаючи на що покупець знову ініціював процедуру внесення змін до договору купівлі-продажу, про що 06.06.2014 р. подав лист Новодністровській міській раді, а також чальнику РВ ФДМУ по Чернівецькій області разом зі звітом про виконання договірних зобов'язань, техніко-економічним обґрунтуванням змін до договору проектом додаткового договору.

Також начальника РВ ФДМУ по Чернівецькій області листом від 18.06.2014р. було проінформовано про те, що ОСОБА_3 було замовлено та виготовлено вікна для віконних пройомів будівлі, підготовлено дверні пройоми, проведено санітарну очистку, вивезено будівельне сміття, закуплено пожежне обладнання для встановлення у будівлі, закуплено силовий кабель для встановлення у будівлі. Вартість придбаних матеріалів становить 1500000 грн. Про вищезазначене було надано акти виконаних робіт, квитанції та інші докази (а.с. 243-251, Т.2).

Разом з цим, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується покупцем, станом на дату, визначену договором як кінцева дата завершення будівництів та введення його в експлуатацію, ним такі дії не вчинено, що підтверджуно актом перевірки від 27.05.14.

З огляду на наведене, позивач РВ ФДМУ по Чернівецькій області звернулося до суду з позовом до ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі продажу та повернення майна в державну власність.

При цьому, ОСОБА_3 подано зустрічний позов про внесення змін до Договору купівлі-продажу № КП-378-НБ обєкта незавершеного будівництва державної власності адміністративно-побутового корпусу, що знаходиться за адресою: Чернівецька область, Сокирянський район, м. Новодністровськ, укладеного 01.02.2006 р. між громадянином ОСОБА_4 Штатів ОСОБА_5 ОСОБА_3 та ОСОБА_2 відділенням Фонду державного майна України по Чернівецькій області (), шляхом викладення пункту 5.3. розділу 5 Договору в наступній редакції: 5.3. Завершити будівництво обєкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію в термін до 01.06.2018 р..

При цьому, зустрічні позовні вимоги позивач обгрунтовує відсутністю вини відповідача у порушенні умов спірного договору щодо добудови придбаного обєкта, що є необхідною умовою для настання правових наслідків у вигляді розірвання договору згідно з ст. 614 ЦК України.

Також зазначає, що необхідність продовження терміну для виконання робіт обумовлена тривалістю процесу відведення земельної ділянки для будівництва, розроблення проекту та одержання дозволів на будівництво.

Оцінивши матеріали справи та докази, що містяться у ній, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає наступне:

Згідно з п.3.2 Постанови Пленуму ВГС України №10 від 24.10.11 «Про деякі питання підвідомчості і підсудності справ господарським судам» господарські суди на загальних підставах вирішують усі спори між суб'єктами господарської діяльності, а також спори, пов'язані з приватизацією державного та комунального майна (крім спорів про приватизацію державного житлового фонду), в тому числі спори про визнання недійсними відповідних актів органів місцевого самоврядування та органів приватизації, а також спори зі справ, що виникають з корпоративних відносин. З огляду на приписи частини другої статті 1 та статті 12 ГПК зазначені справи підвідомчі господарським судам і в тому разі, якщо сторонами в судовому процесі виступають фізичні особи, що не є суб'єктами підприємницької діяльності.

Відповідно до п.4 Рішення Конституційного Суду України від 01.07.1998 року справа №9-рп "угоди приватизації" (стаття 27 Закону України "Про приватизацію державного майна") є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Нормами зобов'язального права регулюється питання невиконання або часткового невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна.

Так, відповідно до приписів ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом (ч. 5 ст. 656 ЦК України).

Як зазначено вище, між сторонами у справі укладено договір купівлі продажу незавершеного будівництва державної власності адміністративно побутовий корпус, що знаходиться в м. Новодністровськ, Сокирянського району, Чернівецької області, що включає адміністративно-побутовий корпус (в стані незавершеного будівництва), матеріали, вироби, конструкції, завезені на будівельний майданчик і не використані для будівництва, а саме: козирок входу КВ-14-6 (залізобетонні плити) в кількості 5 шт.; залізобетонні блоки ФБС 24.3.6. Т в кількості 6 шт.; фундаментні балки ФБ6-20 в кількості 2 шт., фундаментні балки ФБ6-12 в кількості 4 шт.; а також устаткування, що не передано до монтажу, а саме: машини резинокрутки ОРН-1 в кількості 3 шт. та катушко-намотувальні верстати в кількості 3 шт.

Таким чином, у даному випадку підлягають застосуванню норми ЗУ «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва».

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України Про особливості приватизації обєктів незавершеного будівництва, обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, поміж іншим, є встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до ст. 27 Закону України Про приватизацію державного майна встановлено, що строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, крім мобілізаційних завдань, не повинен перевищувати п'яти років.

Разом з цим, відповідно до ст.19 ЗУ «Про особливості приватизації обєктів незавершеного будівництва» (в редакції Закону № 1953-III від 20.06.2007р. та від 19.02.12, чинній на момент укладення додаткових договорів) у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Таким чином, Законом передбачена можливість продовження строку виконання зобовязання про що укладається додатковий договір.

Як зазначено вище, між сторонами у справі, відповідно до вимог чинного законодавства, укладалися додаткові договори, якими вносилися зміни у п.5.3 договору купівлі продажу, щодо продовження строку завершення будівництва.

Як зазначено вище, згідно з умовами додаткової угоди від 25.06.12, пункт 5.3 договору купівлі продажу викладено в іншій редакції та продовжено термін завершення будівництва та здачі обєкта в експлуатацію до 27.05.14, при цьому вазана умова договору покупцем не виконано, що не заперечується сторонами у справі та стала підставою для подання позову про розірвання договору.

Разом з цим, судова колегія апеляційної інстанції зазначає, що згідно з приписами ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст. 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Статті 614 Цивільного кодексу України, 218 Господарського кодексу України передбачають, що особа за невиконання або неналежне виконання господарського зобов'язання чи порушення правил здійснення господарської діяльності несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності).

Отже, враховуючи вимоги чинного законодавства про приватизацію та умови спірного договір купівлі-продажу, невиконання умов договору однією із його сторін є підставою для його розірвання, якщо порушення умов договору виникло з вини особи зобовязаної за договором вчинити певні дії у визначений строк, у даному випадку завершити будівництво обєкта та здати його в експлуатацію до 27.05.14 (п.5.3 договору).

Таким чином у даному випадку при розгляді позовної вимоги про розірвання договору у звязку з невиконанням покупцем п.5.3 договору, до предмета доказування входять обставини щодо встановлення вини покупця у звязку з чим виникли наслідки у вигляді незавершення будівництва обєкта та введення його в експлуатацію у встановлений договором строк.

Відповідно до ст.3 ЗУ «Про особливості приватизації обєктів незавершеного будівництва» продаж об'єктів незавершеного будівництва здійснюється на відкритих аукціонах разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об'єкти. земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з переважним правом орендаря на придбання їх у власність у разі зняття заборони на приватизацію зазначених земельних ділянок.

Земельним кодексом України встановлено, що питання щодо надання земельних ділянок які знаходяться на території сіл, селищ, міст в користування віднесено до компетенції органів місцевого самоврядування та їх виконавчих органів.

При цьому, відповідно до п.2 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт затвердженого Постановою КМУ від 13 квітня 2011 р. № 466 будівельні роботи - роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту.

Пунктом 5 вказаного Порядку визначено, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником, серед іншого, після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію.

Згідно ч. 2 ст. 24 Закону України Про планування та забудову території, що в діяв до 12.03.2011 року замовник, що має намір забудови належної йому на праві власності користування земельної ділянки, або уповноважена ним особа звертається до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою (клопотанням) щодо намірів забудови земельної ділянки, в якій зазначаються призначення будівлі, споруди та орієнтовні характеристики забудови.

Відповідно до ч.ч. 1,5 ст. 28-1 цього Закону для організації будівництва та підготовки будівельного майданчика до початку виконання будівельних робіт з будівництва об'єкта замовник може отримати дозвіл на виконання підготовчих робіт. Замовник або уповноважена ним особа для одержання дозволу на виконання підготовчих робіт подає до відповідної інспекції державного архітектурно-будівельною контролю письмову заяву, до якої додається документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договір суперфіцію.

Згідно ч. 2 ст. 8 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, що набрав чинності з 12.03.2012 р., планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Ч. 4 ст. 26 цього Закону передбачено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Відповідно до вимог ст. 34 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності, замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до І - III категорій складності.

З наведеного вбачається, що місцевим господарським судом правильно ззаначено про те, що, згідно з вимогами чинного законодавства України виконання п.5.3. договору щодо завершення будвництва та здачі обєкта в експлуатацію є можливим зокрема, після укладення договору оренди земельної ділянки, що знаходиться під об'єктом незавершеного будівництва або отримання земельної ділянки у власність.

Як зазначено вище та підтверджується матеріалами справи, ОСОБА_3 розпочав виконувати п.5.3 Договору підготував всі документи, що були необхідні для оформлення права оренди земельної ділянки по фактичному розміщенню об'єкту незавершеного будівництва за адресою: м. Новодністровськ, мікрорайон Дністер, квартал 22 будинок 1.

Так, для оформлення земельної ділянки відповідачу за первісним позовом необхідно було отримати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, а відповідно - і виготовити інвентарну справу на будівлю, що було реалізовано протягом 2009 - початку 2010 року, що підтверджується рішенням Новодністровської міської ради № 63/2 від 11.02.2009 р., Договором із КП Новодністровське БТІ № 192 від 17.02.2009 р., рахунком та квитанцією про сплату 18850 грн., (а.с. 210 -221, Т.2).

В подальшому, листом № 194 від 08.02.2012р. Новодністровська міська рада повідомила громадянина США ОСОБА_3, що для надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для обслуговування нежитлової будівлі у Новодністровськ, 22, Покупцю необхідно замовити, виготовити та подати на затвердження міської ради детальний план земельної ділянки, що було пов'язано із змінами до законодавства та започаткуванням електронної системи Державного земельного кадастру України (а.с. 227 Т.2).

З матеріалів справи вбачається що ПП Територіальне планування Листом № 05 від 23.05.2012р. (а.с. 228 Т.2) проінформувало Новодністровську міську раду про те, що від громадянина США ОСОБА_3 прийнято замовлення на виконання схеми розподілу земельної ділянки між власниками і користувачами нежитлової будівлі Швейно-трикотажної фабрики у м. Новодністровськ.

Разом з цим, лише у 2016 році, рішенням 7 сесії Новодністровської міської ради VII скликання від 25.02.2016р. було затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок у комунальну власність Новодністровської міської ради (а.с. 253 Т.2).

Земельній ділянці під об'єктом незавершеного будівництва був присвоєний кадастровий номер :01:022:0015. Одразу ж після того, як були затверджені проекти землеустрою, ОСОБА_3 звернувся із заявою від 12.04.2016р. про надання вказаної земельної ділянки йому в оренду (а.с. 254 Т2).

Листом від 04.05.2016р. за № 812 (а.с. 255 Т.2) його було повідомлено Новодністровською міською радою про необхідність внесення відомостей про нього, як про власника нерухомого майна за даною адресою до Державного реєстру речових прав та надання витягу із нього разом із заявою про передачу земельної ділянки в оренду (а.с. 255 Т.2).

17 червня 2016 року, після проведення дій по реєстрації права власності, ОСОБА_3 звернувся із повторною заявою про надання вказаної земельної ділянки йому в оренду (а.с. 256, Т2).

Однак, на сесії Новодністровської міської ради, яка відбулась 30.09.2016 р. питання про надання в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 0,5636 га було відхилено у зв'язку із тим, що на даний час в провадження перебуває справа № 926/1779/15 за позовом ОСОБА_2 відділення Фонду державного майна України по Чернівецькій області до ОСОБА_3 про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної власності та повернення об'єкта приватизації.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що не зважаючи на неодноразове ініціювання покупцем питання щодо необхідності оформлення дозвільних документів на земельну ділянку для проведення будівельних робіт які вимагають таких документів, зазначене питання станом на момент звернення позивача до суду, не вирішено, відповідачем документів на земельну ділянку не отримано.

З огляду на наведене міцевий господарський суд дійшов правомірного висновку стосовно того, що до завершення належного оформлення права користування земельною ділянкою позивач за зустрічним позовом не з своєї вини був позбавлений правомірної можливості здійснити будівельно-монтажні роботи на виконання умов розглядуваного договору, що потребувало отримання відповідної декларації (дозволу), а отже перешкоди у завершенні будівництва та введенні об'єкта в експлуатацію, з укладанням договору оренди земельної ділянки не залежали від ОСОБА_3.

Крім цього, судом апеляційної інстанції спростовуються доводи апелянта стосовно невиконання покупцем робіт по договору, оскільки, матеріалами справи підтверджено, що 15.07.2006 р. покупець (ОСОБА_3) листом прозвітував регіональному відділенню Фонду державного майна України по Чернівецькій області про стан виконання робіт.

24 липня 2006 року виконані роботи були зафіксовані актом поточної перевірки регіонального відділення ФДМУ (а.с. 200, ОСОБА_8 2), згідно якого на об'єкті приватизації проведено: ремонт покрівлі; спеціалізовану перевірку на предмет фізичного стану залізобетонних конструкцій, зварних швів, перемичок; замовлено роботу щодо перевірки стану фундаменту будівлі; ведеться експертиза існуючого проекту та приведення його до вимог діючого законодавства на предмет використання будівлі під швейну фабрику.

Вподальшому, протягом 2010 - І півріччя 2011 р.р. на об'єкті приватизації було здійснено ремонт покрівлі, проведено штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого верхів, частково виконані електромонтажні роботи трьох поверхів, що відображено в акті поточної перевірки ФДМУ від 29.07.2011р. (ас. 225-226, Т. 2).

Протягом 2011-2012 продовжувались внутрішні роботи на об'єкті, які здійснювало ТОВ Буковина-Екоінвест на замовлення ОСОБА_3.

Протягом 2013-2014 року відповідно до зазначеного проекту було проведено демонтаж частин стін перегородок, замінено металеві закладні, що скріплюють бетонні конструкції на всіх поверхах, підсилено перекриття між поверхами, добудовано дві ліфтових кімнати. Проведено чорнові штукатурні роботи частини третього, четвертого та п'ятого поверхів, встановлено сходові марші та перила. Розширено віконні пройоми для встановлення вікон. Факт виконання вищезазначених робіт відображений в акті поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу від 20.06.2014 р. (а.с. 240, Т.2).

Також, матеріали справи свідчать про виконання покупцем будівельних робіт протягом 2013-2014 років (Т.2, а.с.106-167). Крім того, начальника РВ ФДМУ по Чернівецькій області листом від 18.06.2014р. було проінформовано про те, що ОСОБА_3 було замовлено та виготовлено вікна для віконних пройомів будівлі, підготовлено дверні пройоми, проведено санітарну очистку, вивезено будівельне сміття, закуплено пожежне обладнання для встановлення у будівлі, закуплено силовий кабель для встановлення у будівлі. Вартість придбаних матеріалів становить 1 500 000 грн.(а.с. 243-251 Т.2).

Таким чином, судом встановлено, що відповідачем проводилися роботи на об'єкті приватизації, однак проведення робіт, які повязані із зміною конструктивних елементів та введення об'єкта в експлуатацію, є неможливим з огляду на відсутність правовстановлюючих документів на земельну ділянку, на якій розташовано об'єкт приватизації.

Разом з цим, як зазначено вище, покупцем вживаються заходи щодо отримання зазначених документів. Відтак, колегія суддів апеляційної інстанції вважає обгрунтованим висновок місцевого господарського суду стосовно того, що у даному випадку відсутня вина відповідача у порушенні умов договору як обовязкова умова для розірвання договору.

Крім того, колегія суддів апеляційної інстанції вважає за доцільне зазначити, що відповідно до п.1.2 договору право власності на обєкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта прийому передачі. Такий акт підписано сторонами 27.02.2006 р.

Гарантії здійснення права власності та його захисту закріплено й у вітчизняному законодавстві. Так, відповідно до ч. 4 ст. 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Протоколом №11 стаття 1 «Захист власності» Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визначено, що кожна фізична або юридична особа має право на повагу своєї власності. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства й на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права». Тим самим у Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод чітко встановлено: право власності кожної фізичної і юридичної особи, неурядової організації й групу приватних осіб, повинне поважатися.

Як вбачається і заявлених позовних вимог у даній справі, однією з вимог є повернення об'єкта незавершеного будівництва у державну власність, разом з цим, як зазначено вище, відповідачем на законних підставах набуто право власності на вказаний обєкт, окрім того, судом встановлено факт проведення робіт на обєкті та відсутність вини покупця у неможливості провести добудову обєкту та ввести його в експлуатації з огляду на відсутність првовстановлюючих документів на землю.

Таким чином, оцінивши наведене, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновоком місцевого господарського суду про відмову у задоволення первісного позову.

Щодо заявлених зустрічних позовних вимог, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає таке:

Відповідно до ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 651 ІДК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Так, в силу ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Зі змісту ст. 19 Закону України Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва вбачається, що головною передумовою продовження строку завершення будівництва є саме відповідне обґрунтування неможливості його завершення у строк, визначений первісною редакцією договору купівлі-продажу.

Процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, укладених державними органами приватизації визначає Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 03.05.2012 №605 (порядок).

Відповідно до п.1.2. Порядку № 605, внесення змін до договору купівлі-продажу державного майна (далі - договір купівлі-продажу) здійснюється шляхом укладання між державним органом приватизації (далі - орган приватизації) та власником об'єкта приватизації (далі - власник) договору про внесення змін до договору купівлі-продажу (далі - договір про внесення змін).

Порядок підготовки проекту договору про внесення змін визначений у главі IV Порядку.

Так, проект договору про внесення змін готується з урахуванням вимог чинного на час його укладання законодавства. Він має також ураховувати чинність вимог законодавства щодо інших умов договору купівлі-продажу, до якого вносяться зміни.

Якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, то пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.

Орган приватизації в двотижневий строк з моменту надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності всіх необхідних документів для прийняття остаточного рішення визначає перелік таких документів і повідомляє про це заявника листом.

До переліку цих документів можуть належати: техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу; уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов'язань; звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі- продажу та підтверджувальні документи; проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу; письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об'єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів, засвідчені печаткою).

Відповідно до п. 4.5.-4.6 зазначеного Порядку у двадцятиденний строк після одержання від власника всіх потрібних документів їх розглядає орган приватизації. Якщо зауваження відсутні, то договір про внесення змін підписується органом приватизації. За наявності зауважень щодо поданих документів або обґрунтованої незгоди з поданою пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу орган приватизації у двотижневий строк готує і направляє заявнику протокол розбіжностей. Повторний розгляд доопрацьованих документів здійснюється відповідно до вимог цього Порядку.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується РВ ФДМУ по Чернівецькій області покупець звертався до продавця з пропозицією продовжити термін завершення будівництва та введення обєкта в експлуатацію. Проте така заява не була розгянута та поверталася покупцю у звязку із відсутністю повного переліку документів.

Як зазначено вище, Закон пов'язує можливість зміни договору безпосередньо не лише з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю всіх умов у сукупності, визначених ч. 2 ст. 652 Цивільним кодексом України.

Метою зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин є необхідність відновлення балансу інтересів сторін договору, істотно порушеного внаслідок непередбачуваної зміни обставин, що не залежать від волі сторін. Зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що якщо сторони могли це передбачити, вони не уклали договір або уклали б його на інших умовах.

Як правильно зазначено місцевим господарським судом, при укладенні договору сторони розраховували на закінчення робіт з будівництва у 2009 році, тобто не розраховували на те, що умовою для початку виконання будівельних робот є тривалий процес оформлення землекористування та проектно-будівельної документації, що супроводжується постійними змінами у законодавстві, яке фактично унеможливило виконання робіт в передбачений договором строк, а також виникнення необхідності зміни цільового призначення об'єкту незавершеного будівництва.

Отже сторони виходили з того, що істотна зміна обставин не настане.

При цьому, причини, які стали підставою для відстрочення будівельних робіт ОСОБА_3 не міг усунути, оскільки, як зазначено вище, вчиняв всіх необхідних дій для отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку, проте вчасно не отримав таких, оскільки будь-якого впливу на рішення Новодністровської міської Ради та компетентних органів у сфері містобудування не має.

З огляду на наведене, судова колегія зазначає, що місцевий господарський суд дійшов правомірного висновку про те, що що під час дії спірного договору істотно змінилися обставини, якими сторони керувалися під час його укладення, розірвання договору суперечить суспільним інтересам, потягне заподіяння збитків державі та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на змінених умовах, отже мають місце умови, які є достатньою підставою для зміни умов договору в розумінні ст. 652 ЦК України, а тому наявні підстави для внесення змін у спірний договір купівлі продажу в частині продовження терміну виконання робіт.

Відповідно до п. 6 ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України одним із способів захисту прав та інтересів є зміна правовідношення, отже суд може захистити порушене право шляхом зміни умов договору за рішенням суду, оскільки відповідно до ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішення законної сили, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ч.1 та ч.2 ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно ч.1 та ч.2 ст.43 ГПК України відповідно господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом; ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Як вбачається з вищенаведеного, скаржником не доведено належними та допустимими доказами тих обставин які б могли бути підставою для скасування чи зміни рішення місцевого господарського суду, разом з цим суд апеляційної інстанції вважає обгрунтованою позицію суду першої інстанції стосовно відмови у задоволенні первісного позову та задоволенні зустрічного позову, відтак, рішенням Господарського суду Чернівецької області від 27.03.17 у справі №926/1779/15 слід залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Судові витрати покласти на скаржника відповідно до вимог ст.49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, -

Львівський апеляційний господарський суд ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду Чернівецької області від 27.03.17 у справі №926/1779/15 залишити без змін, апеляційну скаргу ОСОБА_2 відділення Фонду державного майна України по Чернівецької області без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до ВГС України в порядку і строки встановлені ст.ст.109,110 ГПК України.

Повний текст постанови складено 06.06.17

Головуючий суддя Кордюк Г.Т.

Суддя Давид Л.Л.

Суддя Малех І.Б.