РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

22 травня 2017 року Справа № 902/1064/16

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді Маціщук А.В.

судді Гулова А.Г. ,

судді Петухов М.Г.

за участю представників сторін:

позивача - адв. Задарко Н.М. (посв.адв. №758 від 25.06.2012 р., договір про надання правової допомоги б/№ від 01.12.2016 р.)

відповідача - пред-ка ОСОБА_2 (пост.дов. № 197 від 09.03.2017 р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача Теплицької селищної ради

на рішення господарського суду Вінницької області від 06.02.2017 р.

у справі № 902/1064/16

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_4

до Теплицької селищної ради

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

в с т а н о в и в :

Відповідно до рішення Господарського суду Вінницької області від 06.02.2017 р. у справі № 902/1064/16 задоволено позов фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 до Теплицької селищної ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач Теплицька селищна рада подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 06.02.2017 р. у справі № 902/1064/16 та прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Скаржник вважає, що рішення господарського суду прийнято при неповному з'ясуванні обставин справи та з порушенням нормам матеріального права.

Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, скаржник зазначає, що в заяві, поданій орендарем орендодавцеві 31.05.2016 р., підприємець ОСОБА_4 просив змінити умови договору, визначивши строк оренди 15 років - а не 5, як у попередній редакції. Рада не надала згоди щодо такої зміни істотної умови договору, тому переважне право на оренду землі ОСОБА_4 припинилося.

01.11.2017 р. фізична особа - підприємець ОСОБА_4 повторно звернувся до Теплицької селищної ради із заявою про поновлення договору оренди, проте на сесії Теплицької селищної ради рішення про поновлення договору оренди не прийняте.

Скаржник посилається на норми ст.ст. 210, 640 Цивільного кодексу України та ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» і доводить, що строк дії договору оренди землі розпочався з дня його державної реєстрації та закінчився 02.12.2016 р., тому Теплицька селищна рада виконала вимоги ст. 33 Закону України "Про оренду землі", повідомивши орендаря як до закінчення договору так і в межах місячного строку після закінчення договору відмову поновлювати договір оренди землі.

Також скаржник зазначає, що звертаючись із заявою про поновлення договору оренди землі підприємець ОСОБА_5 всупереч ч.3 ст.33 Закону України «Про оренду землі» не додав проект додаткової угоди до договору оренди землі. Доводить, що у зв'язку з недотриманням орендарем процедури поновлення договору оренди землі орендар втратив своє переважне право на поновлення.

Скаржник просить врахувати викладене як підставу для скасування рішення Господарського суду Вінницької області від 06.02.2017 р. у справі № 902/1064/16. Посилається також на правові позиції Верховного Суду України в аналогічних справах № 6-2777-цс16, № 6-14цс16, № 6-531цс15.

Позивач фізична особа-підприємець ОСОБА_4 подав відзив на апеляційну скаргу, де посилаючись на ст.ст. 13,14,16,20 Закону України «Про оренду землі», зазначає, що договір укладається на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування і вважається укладеним після підписання сторонами. Пояснює також, що моментом набрання чинності є подія, пов'язана з його державною реєстрацією. Лише укладений договір підлягає реєстрації, тому в даному випадку договір оренди закінчив дію саме 25.07.2016 р. - через п'ять років з дати укладення. Зазначає, що протягом місяця після закінчення дії договору, а саме з 26.07.2016 р. по 26.08.2016 р., орендодавець не заперечував проти пролонгації договору.

Позивач звертає увагу, що продовжує користуватись земельною ділянкою, заборгованість зі сплати орендної плати у нього відсутня та протягом місяця після закінчення строку договору оренди землі орендодавцем письмових заперечень (листа-повідомлення) щодо поновлення договору оренди не подано. Вважає, що договір є укладеним, оскільки Теплицькою селищною радою з 25.07.2016 р. по 20.10.2016 р. не вчинялись дії щодо повернення земельної ділянки чи поновлення дії договору оренди землі, що є визначальною обставиною в контексті предмету спору. Договір не оформлений письмово з тої причини, що орендодавець заперечує обставини укладення договору.

Враховуючи вищевикладене, позивач фізична особа-підприємець ОСОБА_4 вважає, що підстав для скасування чи зміни рішення Господарського суду Вінницької області від 06.02.2017 р. у справі № 902/1064/16 немає.

Представник відповідача/скаржника в судових засідання пояснила, що Господарський суд Вінницької області неправомірно задоволив позов фізичної особи - підприємця ОСОБА_4, враховуючи умови п.п. 20, 43 договору оренди землі та ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Представник позивача в судових засіданнях пояснила, що Теплицька селищна рада протягом місяця після закінчення дії договору - до 25.08.2016 р. не вчиняла жодних дій щодо повернення земельної ділянки чи поновлення дії договору оренди землі, тому наполягає, що договір оренди землі є поновленим на підставі ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників позивача і відповідача в судовому засіданні, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню. При цьому апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги чи позицією іншої сторони і перевіряє законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено слідуюче.

25.07.2011 р. Теплицькою селищною радою/орендодавець та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4/орендар укладений договір оренди землі. Договір підписаний представниками сторін та скріплений їх печатками.

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2 /а.с.15/.

Відповідно до п.п. 1-3 договору оренди землі орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0035 га, яка знаходиться в АДРЕСА_1, для комерційної діяльності. На земельній ділянці розміщено об'єкт нерухомого майна - мала архітектурна форма.

Згідно з п.8 договору оренди сторони погодили, що договір укладений на 5 (п'ять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовами п.п. 19-20 передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення після визначення меж земельної ділянки в натурі. Передача земельної ділянки в оренду здійснюється у п'ятиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п.43 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

25.07.2011 р. сторонами складений акт про встановлення в натурі на місцевості меж земельної ділянки, яка передається для комерційного використання підприємцю ОСОБА_4 В акті зазначено про передачу на зберігання останньому межових знаків /а.с. 16/.

Державна реєстрація договору відбулась 02.12.2011 р., про що у державному реєстрі земель вчинений запис за № 02811 /а.с. 13-14/, і 02.12.2011 р. Теплицькою селищною радою/орендодавець та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4/орендар складений акт про передачу-прийняття земельної ділянки площею 0,0035 га в натурі для комерційного використання /а.с. 17/.

31.05.2016 р. фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до Теплицької селищної ради з заявою про поновлення договору оренди землі від 25.07.2011 р. У заяві підприємець ОСОБА_4 просить при поновленні змінити істотні умови, а саме - строк дії договору до 15 років з розміром орендної плати 10 % /а.с.21/.

Згідно з витягом з протоколу 12 позачергової сесії 7 скликання Теплицької селищної ради від 21.10.2016 р. за п.17 порядку денного за результатом голосування не прийнято рішення про поновлення договору оренди, який був укладений Теплицькою селищною радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 /а.с.25/.

25.10.2016 р. Теплицька селищна рада надіслала позивачеві підприємцю ОСОБА_4 лист № 559 з повідомленням про відмову у поновленні договору оренди землі, який був укладений сторонами 25.07.2011 р. /а.с.24/. Повідомлення про відмову у поновленні договору підписане селищним головою в межах його компетенції відповідно до п.п.12, 14 ч.4 ст.42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

01.11.2016 р. фізична особа-підприємець ОСОБА_4 повторно звернувся до Теплицької селищної ради з заявою про повторний розгляд питання щодо поновлення договору оренди землі від 25.07.2011 р., оскільки вважає, що не було необхідної кількості голосів для прийняття рішення на попередній сесії Теплицької селищної ради, яка відбулася 21.10.2016 р. /а.с.22/.

Відповідно до витягу з протоколу 13 позачергової сесії 7 скликання Теплицької селищної ради від 18.11.2016 р. за п.19 порядку не прийнято рішення про поновлення договору оренди землі, укладеного сторонами 25.07.2011 р., - ні на 15 років за заявою позивача, ні на п'ять років /а.с.100-101/.

05.12.2016 р. Теплицька селищна рада надіслала підприємцю ОСОБА_4 лист - попередження № 700, в якому орендареві повідомлено, що рішеннями 12-ї та 13-ї сесії Теплицької селищної ради 7 скликання фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4 відмовлено у поновленні договору оренди землі, тому орендодавець просить орендаря в місячний термін демонтувати споруду (МАФ), а земельну ділянку повернути в стані не гіршому порівняно з тим, у якому ділянку отримано /а.с.29/. Лист-попередження підписано селищним головою в межах його компетенції відповідно до п.п.12, 14 ч.4 ст.42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Матеріалами справи підтверджено і не заперечується сторонами, що позивач на час звернення із позовом до суду та на даний час продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату на умовах договору оренди землі від 25.07.2011 р., оскільки вважає, що відповідно до умов договору має переважне право поновити договір на новий строк, тому договір є поновленим внаслідок дій орендаря згідно до ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі».

Відповідно до статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на укладання договору оренди землі) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.

Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін.

Враховуючи наведені норми та конкретні обставини справи, колегія суддів дійшла висновку, що п'ятирічний строк, на який сторонами був укладений договір оренди землі від 25.07.2011 р., закінчився 02.12.2016 р. - через п'ять років після набрання цим договором чинності після державної реєстрації 02.12.2011 р.

За умовами п.п.8, 20, 43 договору, укладеного сторонами 25.07.2011 р., сторони визначили, що передача земельної ділянки в оренду, а отже - початок реалізації правовідносин оренди землі за договором та набрання ним чинності, здійснюється після державної реєстрації цього договору. Судом встановлено, що земельна ділянка за актом передана 02.12.2011 р. - у день державної реєстрації договору.

За наведених обставин є помилковими, такими, що не відповідають обставинам справи та вищенаведеним нормам закону, твердження позивача про закінчення строку, на який був укладений договір, 25.07.2016 р. - через 5 років після його укладання/підписання сторонами.

Також не мають значення з огляду на предмет спору є доводи позивача про те, що підприємець ОСОБА_4 безперервно користувався зазначеною земельною ділянкою з 2006 року, а не з моменту передачі і складання акту 02.12.2011 р. Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до норм ст.33 Закону України «Про оренду землі» не має значення, на яких підставах, за межами строку конкретного договору, перебувала у користуванні земельна ділянка - безпідставно (без укладання договору) чи на умовах іншого договору.

Згідно з ч.ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Таким чином, відповідно до положень ст.33 Закону України "Про оренду землі" реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Колегією суддів встановлено, що позивач не дотримався встановленої процедури - зокрема, повідомивши орендодавця до закінчення строку дії договору про намір поновити договір оренди, а також про намір змінити істотну умову договору щодо строку на 15 років, орендар не додав проект додаткової угоди до своїх заяв ( від 31.05.2016 та від 01.11.2016).

Проект додаткової угоди, доданий до позовної заяви, орендодавцеві відповідно до норм ст.33 Закону України «Про оренду землі» із заявою про поновлення договору не надавався - докази такого суду не надані, і представники сторін в судових засіданнях підтвердили таку обставину.

Орендодавець, розглянув пропозиції орендаря та повідомив про відмову поновити договір оренди. Отже, сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, тому відповідно до норм ч.4 ст.33 Закону України «Про оренду землі» переважне право орендаря на оренду землі припинилось.

Матеріали справи свідчать, що орендодавець до закінчення строку, на який був укладений договір оренди, повідомив орендаря про відсутність волевиявлення на поновлення договору оренди на будь-яких умовах, а після закінчення строку оренди 05.12.2016 р. пред'явив орендареві вимогу про повернення земельної ділянки, оскільки селищна рада відмовила в поновленні договору оренди, що унеможливлює застосування іншої підстави поновлення договору оренди - за нормами ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди.

Відповідно до ч.ч.8, 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді.

Отже, колегією суддів встановлено, що відсутні підстави для висновку про те, що договір є поновленим на новий строк на умовах договору, який був укладений 25.07.2011 р., як доводить у позові підприємець ОСОБА_4, оскільки орендарем не дотримана процедура, визначена нормами ст.33 Закону України «Про оренду землі», і відсутнє волевиявлення орендодавця як на поновлення договору на попередньо погоджених умовах, так і на інших, запропонованих орендарем умовах оренди, про що орендар був письмово повідомлений до закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі. За наведених обставин відсутні підстави для висновку про поновлення договору з підстав, передбачених частиною шостою ст.33 Закону України «Про оренду землі», та для задоволення позову.

Вищенаведені висновки відповідають правовим позиціям Верховного Суду України в аналогічних справах № 6-2777-цс16, № 6-14цс16, № 6-531цс15.

Висновки суду першої інстанції, викладені в оскаржуваному рішенні, не відповідають обставинам справи, що призвело до помилкового висновку про обґрунтованість позовної вимоги позивача та неправильного застосування норм матеріального права, тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню згідно з п.3,4 ч.1 ст.104 ГПК України.

Апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню. Судові витрати у справі покладаються на позивача згідно з ч.1 ст.49 ГПК України.

Керуючись ст.ст.49,99,101,103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу відповідача Теплицької селищної ради задоволити. Рішення Господарського суду Вінницької області від 06.02.2017 р. у справі № 902/1064/16 скасувати. Прийняти нове рішення. Відмовити у задоволенні позову.

Стягнути з фізичної особи - підприємця ОСОБА_4 ( АДРЕСА_2, код НОМЕР_1) на користь Теплицької селищної ради (Вінницька область, Теплицький район, смт Теплик, вул. Незалежності, 34, ) 1515,80 грн. витрат на судовий збір за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Вінницької області видати наказ на виконання цієї постанови.

Матеріали справи № 902/1064/16 повернути Господарському суду Вінницької області.

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Гулова А.Г.

Суддя Петухов М.Г.