ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" травня 2017 р.Справа № 922/827/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Погорелової О.В

при секретарі судового засідання Федоровій К.О.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Публічного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко", м. Харків
про розірвання договору оренди землі та зобов'язання повернути земельну ділянку
за участю представників сторін:

позивача - не з'явився

відповідача - ОСОБА_1,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2017 року до господарського суду харківської області з позовом до ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" (далі - відповідач) звернулась Харківська міська рада (далі - позивач). У позові останній просить суд:

- розірвати договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 30.06.2004 № 66106/04, укладений між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко";

- зобовязати Публічне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" (вул. Сумська, буд. 70, м. Харків, 61002, код: 22649344) повернути земельну ділянку, загальною площею 2,2115 га по просп. Ювілейному (колишня адреса проспект П'ятдесятиріччя ВЛКСМ), 5 у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

В обґрунтування позову позивач вказує на те, що на орендованій відповідачем земельній ділянці встановлена наявність обєктів самочинного будівництва, що є порушенням вимог діючого земельного та містобудівного законодавства, у звязку з чим порушені істотні умови спірного договору оренди землі, що є підставою для його розірвання у судовому порядку.

Ухвалою господарського суду від 13.03.2017 вказану позовну заяву прийнято до розгляду, порушено провадження у справі та розгляд справи призначено на 27.03.2017 о 10:30.

Ухвалою суду від 27.03.2017 було задоволено клопотання відповідача про відкладення розгляду справи та розгляд справи був відкладений до 24.04.2017 до 11:15.

21.04.2017 до суду від позивача надійшли письмові додаткові пояснення по справі. Надані пояснення досліджені судом та долучені до матеріалів справи.

У судовому засіданні оголошувалась перерва з 24.04.2017 до 10.05.2017 до 11:00 та з 10.05.2017 до 22.05.2017 до 10:45. Крім того, ухвалою суду від 10.05.2017 було задоволено клопотання представника відповідача та строк розгляду спору був продовжений до 25.05.2017 включно.

19.05.2017 до суду від позивача надійшло клопотання, в якому він просить суд розглядати справу без участі представника позивача у судовому засіданні.

Суд, дослідивши матеріали справи, вважає за можливе клопотання задовольнити, оскільки брати участь у судовому засіданні, відповідно до ст. 22 Господарського процесуального кодексу України, є правом сторони а не обов'язком, а обов'язковість явки в судове засідання представника позивача судом не визнавалась.

Представник відповідача у судове засідання 22.05.2017 з'явився, відзив на позовну заяву та витребуваних ухвалою суду доказів не надав. Проти позову заперечував та просив суд відмовити в його задоволенні.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представника відповідача, суд встановив наступне.

На підставі рішення Харківської міської ради від 24.09.2003 № 187/03 та рішення виконавчого комітету Київської районної у м. Харкові ради від 11.05.2004 № 126 між Харківською міською радою та АТ Концерн АВЕК та Ко укладено договір оренди землі від 30.06.2004 № 66106/04 площею 2,2115 га по просп. П'ятдесятиріччя ВЛКСМ. 5 у м. Харкові для експлуатації та обслуговування розширення зони роздрібної торгівлі існуючого торговельного центру строком до 24.09.2028.

Відповідно до п. 15 вказаного договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування розширення зони роздрібної торгівлі існуючого торговельного центру.

ОСОБА_2 інформації Департаменту земельних відносин Харківської міської ради до вказаного договору оренди землі укладені та зареєстровані додаткові угоди щодо зміни розміру орендної плати за використання земельної ділянки, а саме: від 13.01.2009 № 06, від 29.05.2009 № 36, від 30.01.2012 № 00336 та від 30.04.2014.

Додаткові угоди щодо зміни умов використання земельної ділянки за вказаною адресою до договору оренди не укладались.

Відповідно до п. 17 договору оренди, забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Підпунктом б) пункту 30 вказаного договору встановлено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законом порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження.

Як вказує позивач, до Департаменту територіального контролю Харківської міської ради надійшов лист КП Харківводоканал від 05.12.2016 № 7007 щодо проведення перевірки законності дотримання вимог земельного та містобудівного законодавства при використанні ПАТ Концерн АВЕК та Ко земельної ділянки по просп. Ювілейному (колишній просп. П'ятдесятиріччя ВЛКСМ), 5 у м. Харкові, на якій розміщено ТЦ Барабашово (а.с. 65).

На підставі вказаного листа, Департаментом територіального контролю Харківської міської ради вжиті заходи самоврядного контролю, у порядку статті 189 ЗК України, за результатами яких складено акт обстеження земельної ділянки від 22.12.2016 (а.с. 20-21).

Поряд з цим, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція) проведено позапланову перевірку, за результатами якої 03.01.2017 складено акт № 754-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, який складено у присутності та підписаний, зокрема, особисто начальником організаційно-аналітичного відділу ПАТ Концерн АВЕК та Ко ОСОБА_3 (а.с. 22-23).

На підставі вказаних актів Департаментом територіального контролю Харківської міської ради встановлено, що на земельній ділянці, яка знаходиться у користуванні відповідача на підставі договору оренди землі від 30.06.2004 № 66106/04 знаходяться обєкти самочинного будівництва, що є порушенням істотних умов договору оренди землі.

ОСОБА_2 акту обстеження земельної ділянки від 22.12.2016 земельна ділянка, яка надана в оренду ПАТ Концерн АВЕК та Ко, площею, орієнтовно 2,2115 га забудована та використовується для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель, в яких здійснюється підприємницька діяльність.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 16.01.2017 №78216564 право власності на нежитлову будівлю літ. 4-1 загальною площею 60,4 м. кв. по проспекту просп. П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, 5 у м. Харкові 21.07.2004 зареєстровано за АТ Концерн АВЕК та Ко на підставі свідоцтва про право власності від 14.07.2004, виданого виконавчим комітетом Харківської міської ради. Обстеженням на місцевості встановлено, що на земельній ділянці, окрім нежитлової будівлі літ. 4-1 загальною площею 60,4 м. кв. розташовані інші нежитлові будівлі, інформація про державну реєстрацію права власності на які не обліковується.

В єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом обєктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, інформація по обєкту за адресою: м. Харків, просп. Ювілейний, 5 (колишня адреса проспект П'ятдесятиріччя ВЛКСМ, 5) у м. Харкові відсутня.

ОСОБА_2 копії акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта Розширення зони роздрібної торгівлі існуючого торговельного центру по просп. П'ятдесятиріччя ВЛКСМ у Київському районі АТ Концерн АВЕК та К, затвердженого рішенням Харківського міськвиконкому від 02.07.2003 № 636, наданої КП Харківське міське бюро технічної інвентаризації на запит Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, основні показники прийнятого в експлуатацію обєкту складає - торговельна площа 2880 м. кв., площа під складськими приміщеннями 2920 м. кв., адмінбудівля загальною площею 60,4 м. кв.

Перевіркою, з виїздом на місце сумісно з представниками КП Харківське міськБТІ та інженером експертом ТОВ Танкріабуд встановлено, що земельна ділянка, яка надана в оренду АТ Концерн АВЕК та Ко, площею 2,2115 га, забудована та використовується для експлуатації та обслуговування нежитлових одноповерхових та двоповерхових будівель. Крім того встановлено, що на земельній ділянці, окрім нежитлової будівлі літ. 4-1 загальною площею 60,4 м. кв., розташовані інші нежитлові будівлі, інформація про державну реєстрацію права власності на які в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно не обліковується. З усної інформації начальника організаційно-аналітичного відділу ПАТ Концерн АВЕК та Ко ОСОБА_3 та листа ПАТ Концерн АВЕК та КО від 10.01.2017 № 1, будівлі на земельній ділянці площею 2,2115 га по просп. Ювілейному (колишня адреса проспект П'ятдесятиріччя ВЛКСМ), 5 у м. Харкові, що знаходиться в оренді ПАТ Концерн АВЕК та Ко відповідно до договору оренди землі від 30.06.2004 № 66106/04 побудовані частково у 2005, частково у 2008 та частково у 2011 роках. Під час зазначеної перевірки представниками КП Харківське міськБТІ виконано заміри будівель поданих до обстеження по зовнішньому виміру. Площа забудови вищевказаних будівель орієнтовно складає 5824,5 м. кв., загальна площа враховуючи одноповерхові та двоповерхові будівлі орієнтовно складає 11204,4 м. кв., що не відповідає площі будівель зазначеній в акті держкомісії.

ОСОБА_2 від 03.01.2017 № 754-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, складеного Інспекцією, будівлі, площа яких не входить до площі будівель зазначених в акті держкомісії є самовільно побудованими, що є порушенням абз. 4 ч. 1 ст. 34, ч. 1 ст. 37 Закону України Про регулювання містобудівної діяльності та абз. 4 п. 5 Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 та ч. ч. 2, 3 ст. 11 Закону України Про архітектурну діяльність.

Разом з цим, відповідно до інформації Управління містобудування та архітектури Департаменту містобудування, архітектури та генерального плану Харківської міської ради від 03.01.2017 № 18/0/27-17 проектна документація на будівництво нежитлових будівель та споруд по просп. Ювілейному (колишня адреса проспект П'ятдесятиріччя ВЛКСМ), 5 у м. Харкові в Управлінні відсутня, вихідні дані, а саме, містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки, за вказаною адресою управлінням містобудування та архітектури не надавались.

Як вказує позивач, оскільки, ПАТ Концерн АВЕК та Ко на орендованій земельній ділянці проведені будівельні роботи об'єктів самочинного будівництва без відповідних дозвільних документів на проведення будівельних робіт, порушуються істотні умови договору оренди землі (п. 17 договору від 30.06.2004 № 66106/04).

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому порядку.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

ОСОБА_2 ст. 13 даного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є обєкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди та орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

ОСОБА_2 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до п. 17 спірного договору, забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Підпунктом б) пункту 30 вказаного договору встановлено право орендаря за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законом порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження.

ОСОБА_2 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Відповідно до ст. 25 Закону України Про оренду землі орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, що є істотною умовою даного договору оренди землі.

Підпунктом в) пункту 31 даного договору встановлений обовязок Орендаря, виконувати встановлені щодо обєкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

ОСОБА_2 ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

На підставі ст. 638 даного кодексу істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч. 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

З правового аналізу вказаної норми вбачається, що підставою зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору є істотне порушення договору другою стороною. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом з урахуванням того, що істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору; це створює неможливість для другої сторони досягнення цілей договору, у даному випадку своєчасного надходження коштів до бюджету за оренду майна.

На підставі п. 38 цього договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 41 договору передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Стаття 32 Закону України Про оренду землі передбачає, що у разі невиконання сторонами обовязків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду.

ОСОБА_2 ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

ОСОБА_2 п. 21 договору, після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Отже, підсумовуючи викладене, зважаючи на те, що ПАТ Концерн АВЕК та Ко порушено істотну умову договору оренди землі (п. п. 17, 30, 31) суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, підтвердженими доданими до матеріалів справи доказами, не спростованими відповідачем та є такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по оплаті судового збору покладаються на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст. ст. 1, 4, 12, 22, 33, 43, 44-49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 30.06.2004 № 66106/04, укладений між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко".

Зобовязати Публічне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" (вул. Сумська, буд. 70, м. Харків, 61002, код: 22649344) повернути земельну ділянку, загальною площею 2,2115 га по просп. Ювілейному (колишня адреса проспект П'ятдесятиріччя ВЛКСМ), 5 у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (вул. Сумська, буд. 70, м. Харків, 61002, код: 22649344) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) 3200,00 грн. судового збору.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Відповідно до статті 93 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене до Харківського апеляційного господарського суду через господарський суд Харківської області протягом десяти днів з дня підписання повного рішення.

Повне рішення складено 25.05.2017 р.

Суддя ОСОБА_4