ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" травня 2017 р. Справа № 925/139/17

За позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015"

до товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест"

за участю третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Нікос"

про визнання попереднього договору укладеним.

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Биченко М.О.

Представники сторін:

від позивача: Ніколаєв О.В. за довіреністю від 17.12.2016 №17;

від відповідача: Капля С.В - ліквідатор;

від третьої особи: Оберемок І.І. за довіреністю від 07.03.2017; Сидорчук Г.П. за довіреністю від 20.03.2017 № 02-20;

Товариство з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" про визнання укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" та товариством з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" попереднього договору від 18.12.2015 з протоколом розбіжностей від 25.12.2015.

В обґрунтування позову позивач зазначив, що за умовами укладеного між сторонами попереднього договору від 18.12.2015 з протоколом розбіжностей від 25.12.2015 досягнуто згоди з усіх істотних умов основного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та здійснено його часткове виконання шляхом перерахування товариством з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" на рахунок товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" в установі банку 15000 грн. попередньої оплати, що відповідно до частини другої статті 220 Цивільного кодексу України передбачає право позивача на визнання такого попереднього договору в судовому порядку дійсним.

Ухвалою від 09.02.2017 Господарський суд Черкаської області у складі судді Боровика С.С. прийняв позовну заяву товариства з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" до розгляду, порушив провадження у цій справі і призначив її розгляд в судовому засіданні на 10 год. 00 хв. 07.03.2017 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

Ухвалою від 07.03.2017 Господарський суд Черкаської області у складі судді Боровика С.С. задовольнив самовідвід останнього у розгляді даної справи, у зв`язку з чим за розпорядженням керівника апарату Господарського суду Черкаської області від 10.03.2017 №6 був проведений повторний автоматизований розподіл справи №925/139/17, за результатами якого автоматизована система документообігу Господарського суду Черкаської області для розгляду справи №925/139/17 визначила суддю Дорошенка М.В.

Ухвалою від 13.03.2017 суддя Господарського суду Черкаської області Дорошенко М.В. прийняв справу №925/139/17 до свого провадження, залучив товариство з обмеженою відповідальністю "Нікос" до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача та призначив розгляд справи на 09 год. 00 хв. 04.04.2017 в приміщенні Господарського суду Черкаської області.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Нікос" у поданому ним 04.04.2017 до господарського суду відзиві на позов заперечило проти позовної вимоги позивача через:

відсутність в укладеному сторонами попередньому договорі таких істотних умов основного договору-купівлі продажу будівель або споруд як ціни відчужуваних будівель та споруд, розміру та кадастрових номерів земельних ділянок, право на які переходить до покупця у зв`язку з переходом до нього права власності на будівлі або споруди;

припинення за рішенням Черкаської міської ради від 13.05.2016 №2-621 права відповідача на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти купівлі-продажу за основним договором;

встановлену частиною першою статті 220 Цивільного кодексу України нікчемність попереднього договору у зв`язку із нездійсненням його нотаріального посвідчення у момент укладення;

встановлений Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" порядок продажу майна боржника у справі про його банкрутство шляхом проведення торгів у формі аукціону;

неотримання ліквідатором боржника - товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" згоди заставного кредитора ПАТ "БМ Банк" на продаж майна банкрута;

непоширення частини другої статті 220 Цивільного кодексу України на попередні договори;

відсутність доказів що підтверджують наявність домовленості сторін щодо усіх істотних умов договору та ухилення відповідача від нотаріального посвідчення попереднього договору;

відсутність правових підстав для звернення до суду з вимогою про визнання попереднього договору укладеним, оскільки частина друга статті 220 Цивільного кодексу України передбачає можливість визнання договору дійсним, а не укладеним, а саме укладення попереднього договору у даному випадку не є обов`язковим для сторін.

Ухвалою від 04.04.2017 Господарський суд Черкаської області відклав розгляд справи на 11 годину 27.04.2017 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

Відповідач товариство з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" в особі ліквідатора Каплі С.В. у поданому ним 26.04.2017 до господарського суду відзиві на позов визнав позовну вимогу позивача і просив її задовольнити.

Ухвалою від 27.04.2017 Господарський суд Черкаської області відклав розгляд справи на 12 годину 12.05.2017 у приміщенні Господарського суду Черкаської області.

12 травня 2017 року позивач подав до господарського суду заяву про зміну предмету позову, якою замість заявленої у позові вимоги про визнання попереднього договору від 18.12.2015 з протоколом розбіжностей від 25.12.2005 укладеним просив визнати його дійсним.

Господарський суд Черкаської області залишив заяву позивача про зміну предмета позову без розгляду і приєднав її до матеріалів справи у зв`язку з тим, що вказана заява була подана після початку розгляду господарським судом справи по суті.

12 травня 2017 року представник позивача заявив також клопотання про вихід господарським судом в порядку пункту другого частини першої статті 83 Господарського процесуального кодексу України за межі позовних вимог і визнання попереднього договору від 18.12.2015 з протоколом розбіжностей від 25.12.2005 дійсним задля захисту прав і законних інтересів позивача.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Нікос" у поданому ним 12.05.2017 до господарського суду доповненні до відзиву на позов вказало на невідповідність заявленої позивачем вимоги встановленим чинним законодавством способам захисту порушеного права.

У судовому засіданні, яке відбулося 12.05.2017 за участю представників позивача, відповідача та третьої особи, представник позивача підтримав позов і клопотання про вихід за межі позовних вимог, представник відповідача проти позову не заперечив, а представники третьої особи підтримали заперечення проти позову.

Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення учасників судового процесу, Господарський суд Черкаської області

ВСТАНОВИВ:
Ухвалою від 21.02.2012 Господарський суд Черкаської області порушив провадження у справі №05/5026/275/2012 про банкрутство товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест".

Постановою від 02.07.2012 у справі №05/5026/275/2012 Господарський суд Черкаської області визнав товариство з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" банкрутом, відкрив його ліквідаційну процедуру і призначив ліквідатором банкрута арбітражного керуючого Каплю С. В.

08 січня 2013 року комітет кредиторів товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" у складі представників управління Пенсійного фонду у м. Черкаси, ТОВ "Нікос" та АТ "БМ Банк" на своєму засіданні прийняв рішення, яке було оформлене протоколом від 08.01.2013 і у пунктах 3-7 якого зазначено таке:

3) дозволити ОСОБА_1 укласти договір з експертною установою ТОВ "Контакт-Сервіс"на проведення експертної оцінки будівель колишньої військової частини та встановити ліміт договору до 15000 грн.;

4) дозволити ОСОБА_1 укласти договір з експертною установою ТОВ "Землеустрій та оцінка" на проведення робіт з присвоєння кожному об`єкту нерухомості колишньої військової частини окремого кадастрового номера та виділення під кожний об`єкт земельної ділянки в натурі та встановити ліміт договору до 15000 грн.;

5) дозволити ОСОБА_1 з метою залучення грошових коштів для виконання робіт, вказаних у п. 3 та п. 4 даного протоколу укладати з потенційними покупцями попередні договори, отримувати від них авансові грошові кошти, проводити розрахунки з експертними установами та використовувати кошти на інші поточні потреби за окремим погодженням з кредитором АТ "БМ Банк";

6) реалізацію будівель колишньої військової частини проводити після проведення інвентаризації, відведення земельних ділянок з присвоєнням кадастрового номера на кожний об`єкт та проведення експертної оцінки за окремим погодженням з кредитором АТ "БМ Банк";

7) зобов`язати ОСОБА_1 проводити продаж особисто за прямими договорами, залучення посередників, без проведення конкурсів чи аукціонів.

16 грудня 2014 року комітет кредиторів товариства з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" у складі представників управління Пенсійного фонду у м. Черкаси, ТОВ "Нікос" та АТ "БМ Банк" на своєму засіданні прийняв рішення, яке було оформлене протоколом від 16.12.2014 і у пунктах 2 та 3 якого зазначено таке:

2) реалізацію будівель колишнього військового містечка проводити за умовами, затвердженими рішенням комітету кредиторів від 08.01.2013;

3) згідно з протоколом від 08.01.2013 погодити ліквідатору Каплі С.В. залучити грошові кошти від потенційних покупців для проведення експертної оцінки будівель колишньої військової частини, виконання робіт з присвоєння кожному об`єкту нерухомості колишньої військової частини окремого кадастрового номера та виділення під кожний об`єкт окремої земельної ділянки, а також для інших необхідних поточних потреб.

У грудні 2015 року товариство з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест", як продавець, в особі ліквідатора арбітражного керуючого Каплі С.В. та товариство з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015", як покупець, в особі директора ОСОБА_2 підписали попередній договір у формі єдиного документа від 18.12.2015 (далі Попередній договір) з протоколом розбіжностей від 25.12.2015.

Згідно п. 1 Попереднього договору його сторони зобов`язалися в майбутньому укласти основний договір купівлі продажу нежитлових приміщень.

У п. 2 Попереднього договору його сторони вказали, що основний договір повинен містити такі умови: продавець продає, а покупець купує нежитлові приміщення (нерухоме майно), у тому числі: казарма (літ. Ж-ІІ), клуб (літ. З-І, з, з І), склад (літ. И-І), учбовий корпус (літ. Н-І, н, н І), клуб з прибудовами (літ. Ц-І, ц, ц І), що належить на праві власності продавцю та знаходиться за адресою: м. Черкаси, вул.. Байди Вишневецького, буд. 70.

Згідно з п. 3 Попереднього договору у редакції покупця за протоколом розбіжностей від 25.12.2015 вартість вище перелічених будівель буде визначена за результатами незалежної експертної оцінки, але купівля-продаж нерухомого майна за згодою покупця може проводитися за ціною не нижчою залишкової балансової вартості.

Відповідно до п. 4 Попереднього договору покупець за попереднім договором проводить попередню оплату у сумі 15000 грн. Залишок вартості нежитлових приміщень (нерухомого майна) покупець перераховує у день підписання основного договору у нотаріуса.

У п. 8 попереднього договору у редакції покупця за протоколом розбіжностей від 25.12.2015 його сторони передбачили, що у разі незгоди покупця з експертною вартістю об`єктів нерухомості покупець має право відмовитися від укладення договору, а продавець зобов`язується повернути покупцю усю суму попередньої оплати. Покупець має право замовити повторну незалежну експертну оцінку за свій рахунок.

У підписаному сторонами 18.12.2005 додатку до Попереднього договору його сторони передбачили обопільне зобов`язання протягом 10 днів з моменту підписання Попереднього договору здійснити його нотаріальне посвідчення, а також інші зобов`язання сторін щодо укладення основного договору.

За квитанціями від 29.12.2015 №OS82195301 на суму 10000 грн. і від 30.12.2015 № OS87524401 на суму 5000 грн. товариство з обмеженою відповідальністю "Єврокомфорт 2015" сплатило товариству з обмеженою відповідальністю "Круг-Будінвест" 15000 грн. передбаченої п. 4 Попереднього договору попередньої оплати.

Нотаріальне посвідчення Попереднього договору наразі не здійснено через ухилення від нього відповідача, що підтвердили представники сторін у судовому засіданні і, що й спричинило даний спір.

Частиною першою статті 635 Цивільного кодексу України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Частини перша та друга статті 182 Господарського кодексу України передбачають, що за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором. Попередній договір повинен містити умови, що дозволяють визначити предмет, а також інші істотні умови основного договору. До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів.

Згідно з частиною п`ятою статті 182 Господарського кодексу України відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною третьою статті 640 Цивільного кодексу України передбачено, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 Цивільного кодексу України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Статтею 220 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

З огляду на викладені вище обставини та норми чинного законодавства господарський суд дійшов до таких висновків.

Змістом зобов`язань сторін за підписаним їх уповноваженими представниками Попереднім договором з протоколом розбіжностей від 25.12.2015 є укладення сторонами у майбутньому основного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень на умовах, передбачених цим Попереднім договором, який містить умови, що дозволяють при укладенні основного договору визначити його істотні умови, а саме предмет купівлі-продажу і його ціну.

Таким чином, за змістом зобов`язань сторін Попереднього договору він є таким у розумінні статті 635 Цивільного кодексу України та статті 182 Господарського кодексу України.

Оскільки в силу статті 657 Цивільного кодексу України основний договір купівлі-продажу нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, то й попередній договір щодо укладення такого основного договору відповідно до частини першої статті 635 Цивільного кодексу України підлягає нотаріальному посвідченню.

Відсутність нотаріального посвідчення Попереднього договору в силу частини третьої статті 640 Цивільного кодексу України означає про неукладеність Попереднього договору, а в силу частини першої статті 220 Цивільного кодексу України такий договір є нікчемним.

Укладення попереднього договору у спірних правовідносинах не є обов`язковим для сторін, тому господарський суд не вправі спонукати будь-яку із сторін на вимогу іншої сторони до укладення попереднього договору за рішенням суду шляхом визнання його укладеним.

Частина друга статті 220 Цивільного кодексу України передбачає можливість визнання судом дійсним нотаріально не посвідченого договору у разі, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення.

Заявлена позивачем у позові вимога про визнання Попереднього договору з протоколом розбіжностей від 25.12.2015 укладеним не відповідає передбаченому у таких випадках частиною другою статті 220 Цивільного кодексу України способу захисту порушеного права шляхом визнання договору дійсним, а не укладеним.

Крім того, виконання зобов`язань за Попереднім договором полягає в укладенні основного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, що не відбулося ні частково ні повністю.

Попередній договір у розумінні статті 635 Цивільного кодексу України та статті 182 Господарського кодексу України не є відплатним. Передбачене п. 4 Попереднього договору зобов`язання покупця провести попередню оплату у сумі 15000 грн. є зобов`язанням основного, відплатного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, яке сторони вправі були встановити у Попередньому договорі, але яке не визначає попередній договір як такий.

За таких обставин позов задоволенню не підлягає.

Клопотання представника позивача про вихід господарським судом за межі позовних вимог і визнання попереднього договору від 18.12.2015 з протоколом розбіжностей від 25.12.2005 дійсним господарський суд оцінив як клопотання про зміну предмету позову і залишив його без розгляду, оскільки воно було заявлене після початку розгляду господарським судом справи по суті.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 82-84 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Черкаської області

ВИРІШИВ:
У задоволенні позову відмовити повністю.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення підписано 26.05.2017.

СУДДЯ М.В. Дорошенко