ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 травня 2017 року Справа № 910/17554/16
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі :

головуючого суддіХодаківської І.П.,
суддівБакуліної С.В.,
Данилової М.В.,
розглянувши
касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім"
на постанову від 20.02.2017 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/17554/16 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім"
доКиївської міської ради
про визнання незаконним та скасування рішення

За участю представників сторін:

Від позивача - Романишен Р.М. (дов. від 14.09.16)

Від відповідача - Телицька В.А. (дов. від 14.03.17)

У зв'язку з перебуванням судді Яценко О.В. у відпустці справа слухається колегією суддів у складі: головуючий - Ходаківська І.П., судді -Бакуліна С.В., Данилова М.В. (протокол автоматичної зміни складу колегії суддів від 22.05.2017).

ВСТАНОВИЛА:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім" звернулось до господарського суду Міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 28.07.2016 №880/880 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім" на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968".

Рішенням від 22.11.2016 господарського суду міста Києва (суддя Шкурдова Л.М.) позов задоволено, визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 року "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім" на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968". Рішення суду мотивовано тим, що в матеріалах справи відсутні будь-які вказівки, попередження позивача з питань використання земельної ділянки не за цільовим призначенням або акт перевірки дотримання позивачем вимог земельного законодавства. Крім того, в матеріалах справи відсутній акт про непроведення будівельних робіт на земельній ділянці, складений Державною архітектурно-будівельною інспекцією, так само як і докази про наявність заборгованості з орендної плати, у зв'язку з чим суд дійшов висновку про недоведеність відповідачем наявності вини позивача у затримці забудови земельної ділянки, яка спричинена необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами проектної документації на будівництво та отримання дозволу уповноваженого органу на проведення будівельних робіт.

Постановою від 20.02.2017 колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі головуючого Майданевича А.Г., суддів Гончарова С.А., Суліма В.В. рішення господарського суду м. Києва скасовано, прийнято нове рішення, яким в позові відмовлено. При прийнятті зазначеної постанови апеляційний господарський суд виходив з того, що Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було проведено перевірки та складено акти обстеження земельної ділянки у пров. Феофанівському, буд. 14-б від 19.11.2015 № 1005/01 та від 30.06.2016 № 16-1178-01, які підписано посадовою особою Департаменту земельних ресурсів та в.о. начальником відділу землеустрою та моніторингу земель Голосіївського району. Згідно з вказаними актами земельна ділянка за період з 20.07.2007 до 30.06.2016 не забудована, а тому вбачається порушення вимог п. 8.4. договору оренди земельної ділянки в частині строків завершення забудови земельної ділянки (три роки). Крім того, в матеріалах справи відсутні будь-які докази про відсутність вини та не спростовано наявність вини у незавершенні забудови земельної ділянки у встановлений п.8.4 договору строк. Будь-які інші докази, зокрема, про заборону позивачу та/або іншим особам на проведення будівельних робіт на спірній ділянці також відсутні.

ТОВ "Компанія "Новий дім" у касаційній скарзі просить постанову апеляційного господарського суду скасувати, рішення місцевого господарського суду - залишити без змін. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, положень Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням Київської міської ради від 15.03.2007 № 307/968 ТОВ "Компанії "Новий дім" надано у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 3,05 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку у пров. Феофанівському, 14-б у Голосіївському районі міста Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Компанія "Новий дім" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 20.07.2007, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстрований в реєстрі за №1968, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис від 20.07.2007 за №79-6-00522 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно з пунктом 2.1 договору об'єктом оренди відповідно цього договору є земельна ділянка з наступним характеристиками: місце розташування - пров.Феофанівський, 14 - б у Голосіївському районі міста Києва; розмір - 30471 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, обслуговування та експлуатації жилого будинку; кадастровий номер - :79:130:0030.

Договір укладено на 15 років (п. 3.1 Договору).

Відповідно до п. 8.4 договору орендар зобов'язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації договору; завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення та своєчасно вносити оренду плату.

Пунктом 11.4 вказаного договору передбачено, що договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 20.07.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування обумовлену договором земельну ділянку.

Рішенням №880/880 від 28.07.2016 Київської міської ради зазначений вище договір оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522 розірвано з тих підстав, що ТОВ "Компанія "Новий дім" не було виконано умов пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням.

ТОВ "Компанія "Новий дім" посилаючись на те, що рішення Київської міської ради №880/880 від 28.07.2016 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 № 79-6-00522 є незаконним та таким, що порушує його права орендаря та на відсутність з його боку порушень умов Договору, звернулось до суду з даним позовом.

Статтею 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов'язковий характер для суб'єктів цих відносин.

Залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, і характеру та обсягу відносин, що врегульовано ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні.

Ст. 21 Цивільного кодексу України передбачено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Згідно зі статтею 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими нормативно - правовими актами та договором оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Виходячи зі змісту ст. 93 Земельного кодексу України, ст.ст. 762, 792 ЦК України, ст.ст. 13 та 21 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства; в силу ст.ст. 177, 181, 373, 374 Цивільного кодексу України земельна ділянка (як індивідуалізований об'єкт, що має ознаки у вигляді кадастрового номеру, площі, меж) є об'єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки.

Частиною 2 ст. 2 Цивільного кодексу України передбачено, що територіальні громади є учасниками цивільних відносин, діючи у цивільних відносинах на рівних правах з іншими учасниками цих відносин, набуваючи та здійснюючи цивільні права та обов'язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом (ст.ст. 169 та 172 Цивільного кодексу України).

Цивільні права та обов'язки виникають (змінюються та припиняються) із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, зокрема, із договорів та інших правочинів, що являють собою дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків; цивільні права та обов'язки можуть виникати (змінюватися, припинятися) безпосередньо з актів органів місцевого самоврядування у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

За приписами ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов'язки.

За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором; разом з тим, за частиною 3 наведеної статті у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч.ч.3, 4 ст.31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Тобто, вищенаведені норми права не містять заборони для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

За умовами п. 11.4 договору оренди однією з підстав для розірвання орендодавцем договору в односторонньому порядку є порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору.

За змістом п. 8.4 договору орендар зобов'язаний, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації.

Тобто, пунктами 8.4, 11.4 договору сторони погодили можливість його розірвання в односторонньому порядку, що не суперечить ст.31 Закону України "Про оренду землі".

Судом апеляційної інстанції встановлено, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами в розумінні приписів ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України неможливості виконати умови п. 8.4 договору оренди в частині своєчасного завершення забудови.

При цьому, Декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ53 до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції міста Києва позивачем було подано 27.04.2016, тобто лише через дев'ять років з моменту реєстрації договору оренди земельної ділянки; суду не надано належних та допустимих доказів на підтвердження виконання вимог п. 8.4. договору оренди земельної ділянки, а саме, про початок будівельних робіт, отримання дозвільної документації на будівництво, тощо; Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було проведено перевірки та складено акти обстеження земельної ділянки у пров. Феофанівському, буд. 14-б від 19.11.2015 № 1005/01 та від 30.06.2016 № 16-1178-01 згідно яких земельна ділянка за період з 20.07.2007 до 30.06.2016 не забудована.

Враховуючи викладене, те, що позивач був обізнаний з умовами договору оренди в частині існування у нього обов'язку закінчити забудову земельної ділянки не пізніше, ніж через 3 роки після державної реєстрації договору оренди, із відповідними наслідками не закінчення такої забудови у вигляді можливості орендодавця в односторонньому порядку відмовитися від договору, суд апеляційної інстанції обгрунтовано дійшов висновку про порушення позивачем вимог п. 8.4. договору оренди земельної ділянки в частині строків завершення забудови земельної ділянки та відповідно про відсутність правових підстав для визнання недійсним рішення відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 за № 79-6-00522.

Відповідно до приписів статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що судом апеляційної інстанції вірно застосовані норми матеріального та процесуального права.

Доводи, викладені у касаційній скарзі не спростовують зазначених вище висновків та пов'язані з вирішенням питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.

З огляду на викладене, постанова апеляційної інстанції, якою відмовлено в позові, відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія "Новий дім" залишити без задоволдення.

Постанову від 20.02.2017 Київського апеляційного господарського суду у справі №910/17554/16 господарського суду міста Києва залишити без змін.

Головуючий суддя І. Ходаківська

Судді С. Бакуліна

М. Данилова