ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.05.2017 року Справа № 904/10450/16

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Орєшкіної Е.В. (доповідач),

суддів Широбокової Л.П., Джихур О.В.,

секретар судового засідання: Абадей М.О.,

представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, представник, довіреність №б/н від 24.05.2016 року;

від відповідача: ОСОБА_2, представник, довіреність №7/10-2571 від 28.12.2016 року;

від третьої особи: ОСОБА_3, голова правління, витяг з ЄДР № від 24.06.2016 року;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.01.2017 року у справі №904/10450/16

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент", м. Дніпро

до відповідача: Дніпропетровської міської ради, м. Дніпро

за участю третьої особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дніпровські вежі", м. Дніпро

про розірвання договорів оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" (надалі ТОВ "Перспектива Інвестмент") звернулось до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом про розірвання договору оренди землі від 08.04.2005 року та договору оренди землі від 13.12.2007 року, що посвідчені приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4 за реєстром №2196 та реєстром №2916, відповідно, та укладені між позивачем та Дніпропетровською міською радою.

Позовні вимоги обґрунтовані фактичним припиненням договорів оренди землі з моменту переходу до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Дніпровські Вежі" (надалі ОСББ "Дніпровські Вежі") права власності на об'єкти нерухомого майна, які належали ТОВ "Перспектива Інвестмент", та наявністю добровільної відмови останнього від права користування земельними ділянками, оскільки фактичне користування ними і зведеними на них будівлями здійснює новий власник цієї нерухомості.

При цьому позивач посилається на ст. 7, ст. 31, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 651 Цивільного кодексу України, ст. 42, ст. 120, ст. 141 Земельного кодексу України, п.12.5 вищезазначених договорів.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 12.01.2017 року у справі №904/10450/16 (суддя Бондарєв Е.М.) позов задоволено;

- розірвано договір оренди землі (за адресою: м.Дніпропетровськ, вул. Дзержинського, 35-Б, кадастровий номер земельної ділянки :03:328:0147) від 08.04.2005 року, укладений між ТОВ "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, за реєстром №2196, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4, та зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 05.05.2005 року за №25;

- розірвано договір оренди землі (за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Дзержинського, 35-Б, кадастровий номер земельної ділянки :03:328:0152) від 13.12.2007 року, укладений між ТОВ "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, за реєстром №2916, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4, та зареєстрований у ДМВ ДРФ "Центра" ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.01.2008 року за №12;

- з Дніпропетровської міської ради на користь ТОВ "Перспектива Інвестмент" стягнуто 2 756 грн. судового збору.

Не погодившись з рішенням суду першої інстанції, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального права, просить Дніпропетровський апеляційний господарський суд його скасувати, прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Апелянт зазначає, що:

- суд першої інстанції при прийнятті рішення не врахував той факт, що питання щодо розірвання договорів оренди землі, що є комунальною власністю, знаходиться поза межами компетенції суду; згода відповідача на дострокове розірвання договорів оренди землі оформлюється відповідним рішенням, яке приймається на пленарному засіданні міської ради та виноситься за умови попереднього приведення орендарем земельних ділянок у стан, придатний для їх подальшого використання;

- у даному випадку договори оренди землі можуть бути розірвані тільки за згодою сторін шляхом укладання договорів про розірвання цих договорів;

- рішення суду першої інстанції ґрунтується на правових нормах, які не підлягають застосуванню до правовідносин сторін, що випливають із обставин справи;

- права чи інтереси позивача жодним чином не порушені;

- набуття права власності на житловий будинок за ОСББ "Дніпровські Вежі" не відбулось.

Позивач та третя особа проти доводів апеляційної скарги заперечили, вважають їх необґрунтованими та безпідставними.

Заслухавши суддю-доповідача та пояснення присутніх в судовому засіданні представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, Дніпропетровський апеляційний господарський суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

З матеріалів справи вбачається, що між ТОВ "Перспектива Інвестмент" (позивач, орендар) та Дніпропетровською міською радою (відповідач, орендодавець) укладено договір оренди землі від 08.04.2005 року (надалі договір-1), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Дзержинського, 35Б (Жовтневий район) і зареєстрована у Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0147.

Цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.13.2 (житлова забудова і комерційне використання) (п.1.2 договору-1).

Договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстрований в реєстрі за №2196 та зареєстрований у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі за № 25 від 05.05.2005 року.

Відповідно до п.1.3 договору-1 підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 16.02.2005 року № 152/25.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,4784 га, площа частки за яку справляється орендна плата становить 98,51% або 0,4713 га (п.2.1 договору-1).

На земельній ділянці знаходяться обєкти нерухомого майна, інші обєкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання передачі земельної ділянки (п.2.2 договору-1).

Земельна ділянка передається в оренду по фактичному розміщенню житлового комплексу (1-ої черги) (п.5.1 договору-1).

Договір укладено на пятнадцять років (п.3.1 договору-1).

По акту приймання-передачі від 08.04.2005 року позивачу відповідно до умов договору-1 була передана відповідачем в оренду земельна ділянка загальною площею 0,4784 га.

Згідно п. 6.3. договору-1 у разі зміни назви товариства, його юридичного статусу, придбання або відчуження будівель та споруд протягом місяця з моменту настання таких змін звернутися до міської ради для внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п.12.5 договору-1 дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається (п. 12.6 договору-1).

Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є рішення суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, але істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підставі, визначених законом (п.12.7 договору-1).

Також між ТОВ "Перспектива Інвестмент" (позивач, орендар) та Дніпропетровською міською радою (відповідач, орендодавець) укладений договір оренди землі від 13.12.2007 року (надалі договір-2), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Дзержинського, 35Б (Жовтневий район) і зареєстрована у Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:328:0152. Цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.13.2 (житлова забудова і комерційне використання) (п.1.2 договору-2).

Договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4, зареєстровано в реєстрі за №2916 та зареєстровано у ДМВ ДРФ "Центра ДЗК", про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.01.2008 року за №12.

Відповідно до п.1.3 договору-2 підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 19.09.2007 року № 144/19.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0, 5300 га, у тому числі: 95, 23 % або 0, 5047 га житлова забудова, 4, 77 % або 0,0253 га комерційне використання (п.2.1 договору-2).

На земельній ділянці знаходяться обєкти нерухомого майна, інші обєкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання -передачі земельної ділянки (п.2.2 договору-2).

Земельна ділянка передається в оренду по фактичному розміщенню містобудівного ансамблю «Крутогорий комплекс «Східна Башта» - житловий будинок» (п.5.1 договору-2).

Договір укладено на пятнадцять років (п. 3.1 договору-2).

По акту приймання-передачі від 13.12.2007 року позивачу відповідно до умов договору-2 була передана відповідачем в оренду земельна ділянка загальною площею 0,5300 га.

Згідно п. 6.4. договору-2 у разі зміни землекористувача, придбання або відчуження будівель та споруд протягом місяця з моменту настання таких змін звернутися до міської ради для внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п.12.5 договору-2 дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

23.06.2016 року зареєстровано ОСББ "Дніпровські Вежі" за адресою: м.Дніпро, вул. Володимира Вернадського, буд. 35Б (ідентифікаційний код 40592143).

10.08.2016 року ТОВ "Перспектива Інвестмент" здійснило передачу зі свого балансу багатоквартирного будинку (житловий комплекс «Східна Башта»), що розташований за адресою: м. Дніпро, вул. Володимира Вернадського, буд. 35Б, корпус 1 на баланс ОСББ "Дніпровські Вежі", що підтверджується актом про списання багатоквартирного будинку з балансу та приймання-передачі багатоквартирного будинку з балансу на баланс.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" звернулось до Дніпропетровської міської ради з клопотанням стосовно припинення оренди земельної ділянки по вул. Володимира Вернадського, 35Б у м. Дніпро.

Листом № 4/11-1111 від 21.11.2016 року в.о. заступника начальника Управління земельних відносин Департаменту по роботі з активами Дніпропетровської міської ради повідомив позивача, що правові підстави для припинення договору оренди землі відсутні.

Згідно ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 12.5 договору-1 та договору-2 сторонами узгоджено, що дія договорів припиняється шляхом їх розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Частиною 1 ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, в тому числі, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.ч. 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частиною 2 ст. 120 Земельного кодексу України встановлено, що у випадку коли жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Таким чином, земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок, має бути передана у користування об'єднанню співвласників, яке здійснює управління будинком.

Оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов'язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (статті 377, 651 Цивільного кодексу України, статті 120, 141 Земельного кодексу України, статті 31, 32 Закону України "Про оренду землі").

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Враховуючи вказані норми матеріального права та зважаючи на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), а не позивач, апеляційний господарський суд вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта щодо відсутності рішення органу місцевого самоврядування з питання про розірвання договору оренди, а також доводи щодо виключної компетенції міської ради вирішувати питання щодо оренди землі, оскільки умовами договору оренди землі та чинним законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди землі у випадках, передбачених законом (у тому числі, у випадку відмови від права користування земельною ділянкою та набуттям права власності на об'єкти нерухомості, які розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою).

Відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Згідно ч. 1 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону (ч. 5 ст5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Враховуючи, що в багатоквартирному будинку за адресою: м.Дніпро, вул.Вернадського, буд.35Б, створено ОСББ «Дніпровські вежі», яке фактично прийняло будинок на баланс згідно акту приймання-передачі житлового комплексу від 10.08.2016 року, в силу приписів п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до спільного майна багатоквартирного будинку належать також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта про те, що власником житлового комплексу залишається позивач.

Також, з огляду на встановлені вище обставини справи, зазначені положення законодавства, колегія суддів апеляційного господарського суду відхиляє решту доводів відповідача, наведених в обґрунтування апеляційної скарги.

Таким чином, апеляційний господарський суд не вбачає підстав, передбачених статтею 104 Господарського процесуального кодексу України, для зміни або скасування рішення суду першої інстанції та, відповідно, підстав для задоволення апеляційної скарги.

Судовий збір за подання апеляційної скарги, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладається на відповідача.

З огляду на викладене та керуючись ст. ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпропетровської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.01.2017 року у справі №904/10450/16 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України через Дніпропетровський апеляційний господарський суд.

Головуючий суддя Е.В. Орєшкіна

Суддя Л.П. Широбокова

Суддя О.В. Джихур

(Повний текст постанови складено 19.05.2017 року).