ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" травня 2017 р.Справа № 916/3448/16
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого судді: Будішевської Л.О.,

Суддів: Мишкіної М.А., Таран С.В.

при секретарі судового засідання Бєлянкіній Г.Є.

за участю представників:

від позивача ОСОБА_1, за довіреністю, ОСОБА_2, за довіреністю,

від відповідача ОСОБА_3, за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 27 лютого 2017 року

у справі №916/3448/16

за позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю ВОСТОК

про розірвання договору оренди та виселення

Встановив:

У грудні 2016 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Восток» про розірвання договору оренди № 81/4 від 08.07.1998 року, укладеного між Управлінням комунальної власності Одеської міської ради (на даний час Департамент комунальної власності Одеської міської ради) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Восток» та виселення останнього з нежитлового приміщення першого, третього поверху та підвалу, загальною площею 1202,2 кв.м., що розташоване за адресою м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25-А, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Рішенням господарського суду Одеської області від 27 лютого 2017 року у задоволенні позову відмовлено.

Вказане судове рішення обґрунтовано недоведеністю позивачем факту ані істотного порушення умов договору, ані використання ТОВ ВОСТОК орендованого приміщення всупереч його призначенню, визначеного умовами договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р..

Не погоджуючись із рішенням господарського суду Одеської області від 27 лютого 2017 року, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду із апеляційною скаргою, в якій просив скасувати оскаржуване судове рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована наступним.

Судом першої інстанції не було враховано, що використання орендарем приміщень під виробництво кондитерських виробів, більярду, оздоровчого центру та салону краси визначає зовсім іншу відсоткову ставку, згідно Методики розрахунку орендної плати за державне майно, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 786, а висновок суду, що відповідачем орендовані приміщення використовуються відповідно до їх цільового призначення, оскільки розширення кола видів підприємницької діяльності з одночасним збереженням у орендованому приміщенні магазину, не суперечить чинним нормативно-правовим актам України, є таким, що не ґрунтується на законі.

Судом першої інстанції не було надано оцінки твердженням Департаменту про те, що Відповідач використовує об'єкт оренди не за призначенням, Відповідачем порушено істотну умову договору щодо використання орендованого майна згідно з умовами договору.

18.04.2017 до Одеського апеляційного господарського суду від ТОВ «Восток» надійшли заперечення на апеляційну скаргу.

Відповідач зазначив, що орендоване приміщення використовувалось і надалі використовується Орендарем для здійснення господарської діяльності пов'язаної з наданням торгівельних послуг, а у відведеній частині підвального приміщення зберігаються продукти та обладнання, які для цієї мети і використовуються. В кваліфікації, як складське приміщення, його неможливо ототожнювати, тому що за надання такої послуги повинна стягуватись плата з третіх осіб, а воно використовується для зберігання власного товару Орендаря.

Ніякого переобладнання приміщення не здійснювалось.

Також ТОВ «ВОСТОК» зазначило про те, що завжди своєчасно і в повному розмірі оплачувало орендну плату, яка визначена Орендодавцем у погодженому додатку до договору, істотних порушень договору оренди з боку орендаря нема.

Представник скаржника у судовому засіданні наполягав на задоволенні апеляційної скарги з підстав, викладених в останній.

Представник відповідача заперечував проти задоволення апеляційної скарги, вважаючи вимоги, викладені в ній, безпідставними, а оскаржуване рішення законним та обґрунтованим.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представників позивача та відповідача, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вбачається із матеріалів справи, 08.07.1998 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ «Восток» (Орендар) укладено Договір оренди нежитлового приміщення № 81/4.

Відповідно до п.1 вказаного вище Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне володіння та користування приміщення, загальною площею, згідно Типового договору 857,8 кв.м., першого та третього поверху за адресою: ОСОБА_2, вул. Генерала Петрова, 25-А з метою розміщення магазину.

Відповідно до п. 3.1 договору № 81/4 сторонами було передбачено розмір орендної плати у сумі 2944,65 грн. на місяць.

Згідно умовами пунктів 4.1 та 4.8 договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р. відповідачем було прийнято на себе зобовязання використовувати орендовані приміщення у відповідності з їх цільовим призначенням та умовами вказаного договору в якості магазину та складу (підвальне приміщення) та своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання обєкту оренди.

Договір діяв з 08.07.1998 до 08.07.2008.

02.04.2003 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ «Восток» (Орендар) укладено Додаткове погодження № 3 до Договору оренди нежитлового приміщення № 81/4 від 08.07.1998. яким було відкориговано площу обєкту оренди та визначено її у розмірі 958,8 кв.м., у звязку з чим, було переглянуто розмір орендних платежів, які були встановлені у сумі 5636,12грн. на місяць.

09.11.2004 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ ВОСТОК укладено додаткове погодження № 4 до договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р., згідно з яким відповідачу було передано у користування приміщення підвалу, площею 243,4 кв.м., та оренду плату було визначено у розмірі 7468,21 грн. на місяць.

Відповідно до положення Про департамент комунальної власності Одеської міської ради, яке затверджене рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 року № 2752-У-І департамент комунальної власності Одеської міської ради є правонаступником представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

Звертаючись з позовом у даній справі, позивач обгрунтував свої позовні вимоги тим, що відповідач фактично використовує приміщення не за профілем призначення, а саме під розміщення виробництва кондитерських виробів, більярдного клубу, оздоровчого центру та салону краси.

Разом з тим, у 2009 році Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради вже зверталось до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю „ВОСТОК про:

- розірвання договору оренди № 81/4 від 08.07.1998р., укладеного між сторонами по справі, та виселення відповідача з нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 476,9 кв. м., третього поверху загальною площею 481, 9 кв.м. та підвалу загальною площею 243,4 кв. м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а;

-розірвання договору оренди № 80 від 26.03.2003р., та виселення відповідача з нежитлових приміщень другого поверху загальною площею 482,7 кв.м. та підвалу загальною площею 192,4 кв. м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а.

Свої вимоги Представництво також обґрунтовувало порушенням з боку ТОВ ВОСТОК умов договору №81/4 від 08.07.1998р. в частині зміни цільового призначення обєкту оренди без згоди Орендодавця та використання приміщення першого поверху як більярдної.

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.11.2009 у справі № 16/149-09-4042, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.01.2010 та постановою Вищого господарського суду України від 06.04.2010, в задоволенні позову відмовлено.

У своєму рішенні суд послався на наступне.

Відповідно до ст. 18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна від 10.04.1992 р. N 2269-XII за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Частиною першою статті 43 Господарського кодексу України визначено, що підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом.

Підприємство з метою здійснення підприємницької діяльності, не забороненої законом, одержало в установленому порядку торгові патенти, зокрема, на право здійснення підприємницької діяльності у сфері грального бізнесу - влаштування більярдних столів

Відповідачем орендовані приміщення використовуються відповідно до їх цільового призначення, адже більярдні столи були влаштовані ТОВ ВОСТОК на першому поверсі з одночасним збереженням у ньому магазину, що жодним чином не свідчить про те, що відповідачем орендоване приміщення використовується як гральний заклад.

Позивачем не доведено влаштування грального закладу на орендованій площі (1202,2 кв.м.), а влаштування грального місця (з метою гри в більярд) не є тотожним облаштуванню грального закладу (з метою ведення грального бізнесу), оскільки згідно з п.п.1,2 ст.1 Закону України "Про заборону грального бізнесу в Україні" гральний бізнес - діяльність з організації та проведення азартних ігор у казино, на гральних автоматах, у букмекерських конторах та в електронному (віртуальному) казино, що здійснюють організатори азартних ігор з метою отримання прибутку. Гра в більярд до азартних ігор не відноситься.

У справі №916/3448/16 позивачем знову зазначається влаштування більярдного клубу, як порушення умов договору.

Вирішуючи спір у даній справі, суд першої інстанції прийшов до висновку про відсутність зі сторони орендаря істотних порушень умов договору оренди, які можуть бути підставою для його розірвання.

Судом встановлено, що відповідачем орендовані приміщення використовуються за цільовим призначенням, адже розширення кола видів підприємницької діяльності з одночасним збереженням у орендованому приміщенні магазину не суперечить чинним нормативно-правовим актам України.

Судова колегія апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції та додатково зазначає наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

При цьому, вказана норма застосовується з урахуванням наведених вище загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.

Крім спеціальних підстав для розірвання договору оренди, відповідно до ч.2 ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Ознаками істотного порушення договору відповідно до абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України є те, що: - його наслідком має бути завдання шкоди другій стороні договору; - друга сторона договору має значною мірою позбавитись того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Визначаючи істотність порушення договору, як підставу розірвання договору на вимогу однієї сторони, суд враховує не тільки факт порушення умов договору другою стороною, а і обов`язкову наявність шкоди, завданої позивачу цим порушенням.

Одночасно, вирішальне значення має не розмір шкоди, а те, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що вправі була розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Факт порушення договору і його істотний характер має бути доведений стороною, яка посилається на істотність порушення

Відповідно до ст. 18 п. 1 Закону України Про оренду державного та комунального майна за договором оренди орендаря може бути зобовязано використовувати обєкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Приписами ст. 773 ЦК України визначено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно п. 4.1 Договору оренди нежитлового приміщення № 81/4 Орендар зобовязується використовувати орендоване приміщення у відповідності з його призначенням та умовами Договору, нормами пожежної безпеки.

Відповідно до п. 4.8 Договору Орендар зобовязаний своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь які зміни профілю використання орендованого приміщення.

Згідно ст. 35 Господарського процесуального кодексу України факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони, що також закріплено в пункті 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №18 від 26.12.2011р. "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції".

Як зазначено вище, рішенням господарського суду Одеської області від 13.11.2009 у справі № 16/149-09-4042, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 21.01.2010 та постановою Вищого господарського суду України від 06.04.2010, встановлено, що відповідачем орендовані приміщення використовуються відповідно до їх цільового призначення, оскільки більярдні столи були влаштовані ТОВ ВОСТОК на першому поверсі з одночасним збереженням у ньому магазину, що жодним чином не свідчить про те, що відповідачем орендоване приміщення використовується як гральний заклад.

Отже, колегія суддів вважає безпідставним посилання скаржника у своїй апеляційній скарзі на те, що об'єкт оренди відповідачам використовується не за призначенням.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Судовою колегією встановлено, що на момент укладання Договору оренди в липні 1998 року діяла редакція Методики розрахунку орендної плати (Постанова КМУ № 786 від 04.10.1995р.),

Відповідно до зазначеної Методики максимальна ставка складала 5% від експертної оцінки за використання нерухомого майна для всіх видів діяльності Орендаря.

Така ставка визначена у розрахунку, який є додатком до договору при узгодженні орендної плати за комунальне майно. В Додаткових погодженнях в жовтні 2013 року та листопаді 2014 року, коли було збільшено площі орендованих приміщень, встановлено ставку 5% від експертної оцінки за використання нерухомого майна. Виходячи з цієї ставки, Орендар регулярно сплачує орендну плату з урахуванням індексів інфляції.

За таких обставин, беручи до уваги, що на момент звернення до суду з боку відповідача відсутні істотні порушення умов договору, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції щодо відмови Департаменту комунальної власності Одеської міської ради у задоволенні позовних вимог.

Враховуючи, що колегія суддів не вбачає підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 81/4 від 08.07.1998, а вимога про виселення відповідача з нежитлового приміщення першого, третього поверхів та підвалу, загальною площею 1202,2 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25-А на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради є похідною від вимоги про розірвання договору оренди, вимога про звільнення орендованого приміщення задоволенню не підлягає.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин даної справи, колегія суддів вважає доводи апеляційної скарги необґрунтованими, оскільки вони спростовуються зібраними по справі доказами та не відповідають вимогам закону, що регулює спірні правовідносини.

На підставі викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно зясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.

Враховуючи викладене, керуючись ст.ст.99, 101-103, 105

Господарського процесуального кодексу України,

апеляційний господарський суд

постановив:

Рішення господарського суду Одеської області від 27 лютого 2017 року у справі №916/3448/16 залишити без змін, а апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено та підписано 23.05.2017.

Головуючий суддя: Будішевська Л.О.

Судді: Мишкіна М.А.

ОСОБА_4