РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.05.2017Справа №910/1844/17

За позовом Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації

до Приватного підприємства "Олімп"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача

Комунальне підприємство "Керуюча дирекція Шевченківського району

м. Києва"

про розірвання договору та виселення з орендованого приміщення

суддя Пукшин Л.Г.

Представники:

від позивача Кривошей В.В. - представник за довіреністю № 108/01/11-3398 від 04.05.17

від відповідача Гребенченко О.А. - представник за довіреністю б/н від 21.02.17

Волков О.А. - керівник

від третьої особи Кривошей В.В. - представник за довіреністю № 7-вих від 04.01.17

У судовому засіданні 17.05.2017 в порядку ст. 85 ГПК України, було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

На розгляд Господарського суду міста Києва передані вимоги Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації до Приватного підприємства "Олімп" про розірвання договору та виселення з орендованого приміщення.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на невиконання відповідачем вимог п. 9.4. договору про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду № 27/1 від 26.11.2012 (надалі - Договір), а саме систематичне неналежне виконання відповідачем істотних умов договору, та закінчення строку дії договору, у зв'язку з чим останнім заявляються вимоги щодо розірвання договору від 26.11.2012 та повернення нежитлового приміщення загальною площею 88,9 кв.м., розташованого в будинку № 28 по вул. Ярославів Вал у м. Києві шляхом виселення відповідача з орендованого приміщення.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.02.2017 порушено провадження у справі № 910/1844/17 за вказаною позовною заявою та призначено розгляд справи в судовому засіданні на 01.03.2017.

28.02.2017 через загальний відділ діловодства суду надійшло клопотання відповідача про відкладення розгляду справи, оскільки представник відповідача перебуває на лікарняному на час проведення судового засідання.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 01.03.2017 відкладено розгляд справи на 29.03.2017, у зв'язку із задоволення судом клопотання відповідача про відкладення розгляду справи.

28.03.2017 через загальний відділ діловодства суду надійшло клопотання відповідача про залучення до участі у справі Комунальне підприємство "Керуюча компанія Шевченківського району" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 29.03.2017 суд залучив до участі у справі Комунальне підприємство "Керуюча компанія Шевченківського району" в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, продовжив строк вирішення спору на 15 днів та відклав розгляд справи на 26.04.2016.

25.04.2017 через загальний відділ діловодства суду надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого, відповідач звертає увагу, що при розгляді справи № 910/22494/16 господарський суд встановив, що строк оренди за договором № 27/1 був продовжений та даний факт сторонами не оспорювався. Крім того, відповідач вказує, що заява № 134 від 03.10.16 не може вважатися повідомленням про розірвання договору оренди, оскільки направлена не позивачем та містить вимоги про розірвання договору оренди. Також, у відзиві відповідачем зазначається про недоведеність позивачем нецільового використання відповідачем орендованого приміщення, оскільки обмеження у п. 1.1 Договору оренди щодо не розміщення підакцизної групи товарів стосується обмеження господарської діяльності та не пов'язане із цільовим призначенням орендованого приміщення.

Крім того, 25.04.2017 через загальний відділ діловодства суду надійшло клопотання позивача про відкладення розгляду справи, оскільки закінчився строк дії довіреності представника позивача та на даний час нова довіреність знаходиться на підписі у Шевченківській РДА в м. Києві.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.04.2017 розгляд справи в порядку ст. 77 ГПК України було відкладено на 17.05.2017.

16.05.2017 через загальний відділ діловодства господарського суду надійшли письмові пояснення третьої особи, відповідно до яких остання повідомляє про відсутність у балансоутримувача договору страхування об'єкту оренди, а також доказів перерахування відповідачем страхового платежу, що є порушенням вимог підпунку 4.11. пункту 4 договору. Крім того, дирекція звертає увагу суду, що відповідно до п. 9 таблиці № 2 Положення про оренду майна комунальної власності територіальної громади міста Києва від 21.04.2015 № 415/1280 використовується орендна ставка 8 %. При розміщені в орендованих приміщеннях точок торгівлі з продажу непродовольчих товарів, алкогольних та тютюнових виробів (підакцизних товарів) повинна використовуватись ставка 18 %, відповідно до чинного положення. Проте, в порушення відповідачем п.1.1. договору оренди та продажу підакцизних товарів в орендованому приміщені позивач фактично позбавляється прибутку від підвищеної орендної ставки у 18 %, яка могла би застосовуватись при визначені орендної плати з дозволом продажу орендарю в орендованому приміщенні товарів підакцизної групи.

У судове засідання, призначене на 17.05.2017, з'явились представники сторін та третьої особи.

У судовому засіданні представник позивача та третьої особи підтримала позовні вимоги з урахуванням наданих письмових пояснень та просила задовольнити позовні вимоги щодо розірвання договору оренди та виселення відповідача із орендованого приміщення.

Представник відповідача проти позову та наданих пояснень заперечував з огляду на те, що факт пролонгації договору оренди № 27/1 від 26.11.2012 та факт відсутності у відповідача заборгованості за вказаним договором встановлений рішенням Господарського суду міста Києва № 910/22494/16 від 24.03.2017, що набрало законної сили. Твердження позивача щодо відсутності комунальних договорів та договору страхування орендованого приміщення спростовуються доданими до матеріалів справи копіями договорами, а посилання позивача на нецільове використання орендованого приміщення є безпідставними, оскільки у висновку Північного офісу Державної аудиторської служби, на який посилається позивач, не міститься жодного висновку про нецільове використання орендованого приміщення, а зазначається лише про недоотримання доходу. При цьому, аудиторами не зазначалось, що це є підставою для розірвання договору оренди, а вказувалось лише про необхідність донарахування сум орендної плати. За доводами відповідача, позивачем не вчинялось жодних дій щодо вирішення питання підвищення розміру орендної ставки, яка ПП "Олімп" не заперечується, та питання щодо внесення змін до договору оренди.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив.

26.11.2012 між Шевченківською районною в місті Києві державною адміністрацією (надалі - позивач, орендодавець), Приватним підприємством "Олімп" (надалі - відповідач, орендар), а також Комунальним підприємством "Керуюча дирекція Шевченківського району" (надалі - третя особа, балансоутримувач) за погодженням постійної комісії Київради з питань власності, протокол від 03.09.2012 № 128, на підставі розпорядження Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації від 31.10.2012 № 729 укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 27/1 (надалі-договір).

Відповідно до п. 1.1 договору № 27/1 орендодавець на підставі розпорядження Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації №729 від 31.10.2012, за погодженням постійної комісії Київради з питань власності, протокол №128 від 03.09.2012, передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно нежиле приміщення (будівлю, споруду) загальною площею 88,9 кв.м, а саме підвал з орендованого площею 88,9 кв.м, згідно поверхового плану приміщення, що знаходиться за адресою вул. Ярославів Вал, 28 та належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва для розміщення торговельного об'єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

Розпорядженням Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації від 31.10.2012 № 729 "Про продовження договорів оренди нежитлових, приміщень комунальної власності територіальної громад міста Києва, віднесених до сфери управління Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації" строк дії договору встановлено з 26.11.2012 по 31.08.2013.

Згідно пункту 3.1. договору встановлено, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, яка на дату підписання договору за перший місяць оренди без індексу інфляції (без ПДВ) становить 3 9534,81 грн та ПДВ 790,76 грн, всього 4 744,57 грн.

За твердженням позивача, станом на день подання позовної заяви заборгованість відповідача за користування орендованим приміщенням по договору складає - 8 541,28 грн.

Підпунктом 4.9. пункту 4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний самостійно сплачувати вартість фактично спожитих комунальних послуг постачальникам таких послуг, які надаються за окремими договорами, укладеними орендарем з цими організаціями (водопостачання, каналізація, газ, електрична та теплова енергія, вивіз сміття тощо). У місячний термін після укладання цього Договору орендар повинен надати орендодавцю копії договорів, передбачених цим підпунктом.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар повинен застрахувати майно взятого ним в оренду.

Крім того, підпунктом 4.11. пункту 4 договору в день укладання даного договору орендар за власний рахунок зобов'язаний застрахувати об'єкт оренди шляхом укладання 3-х стороннього договору страхування. Невиконання цього пункту є підставою для дострокового розірвання даного договору.

Позивач зазначає, що договори про надання комунальних послуг та страхування об'єкту оренди у відповідача відсутні.

Відповідно до підпункту 8.3 пункту 8 договору встановлено, що об'єкт оренди повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п.1.1 договору.

Згідно Актів від 05.12.2016 та від 04.05.2017 складених комісією в складі: начальника відділу оренди КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва" Голь О.С., заступника начальника відділу оренди Клименко А.М.., провідного юрисконсульта відділу оренди Кривошей В.В. та головного спеціаліста відділу з питань майна комунальної власності Шевченківської районної державної адміністрації Безотосної Л.Й. зафіксовано факт використання приміщення не за цільовим призначенням. Під час перевірки членами комісії було встановлено, що приміщення з орендованою площею 88,9 кв.м. в будинку 28 по вул. Ярославів Вал використовується під розміщення торговельного об'єкту з продажу товарів продовольчих товарів у тому числі підакцизної групи.

Підпунктом 9.6 договору на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду, Господарського суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

03.10.2016 року Комунальним підприємством "Керуюча дирекція Шевченківського району м. Києва" було направлено на адресу відповідача заяву про розірвання договору (вих. № 154), відповідно до якої останній повідомив, що термін дії договору оренди від 26.11.2012 закінчився 20.09.2016 і надалі продовжуватись не буде.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Укладений договір за своєю правовою природою є договором оренди, а відтак між сторонами виникли правовідносини, що регулюються Главою 58 Цивільного кодексу України та Главою 30 Господарського кодексу України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до п. 9.1. договору № 27/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду сторони встановили, що даний договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 26.11.2012 по 24.11.2015.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (п. 9.7 договору).

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/22494/16 від 24.03.2017, яке набрало законної сили, встановлено факт користування відповідачем об'єктом оренди за договором № 27/1 від 26.11.2012 та факт пролонгації даного договору сторонами не оспорювався.

Відповідно до ст. 35 ГПК України факти, встановлені рішенням господарського суду (іншого органу, який вирішує господарські спори) під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Преюдиційні факти є обов'язковими при вирішенні інших справ та не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність встановлено у рішенні, у зв'язку з чим немає необхідності встановлювати їх знову, піддаючи сумніву істинність та стабільність судового акту, який набрав законної сили.

З огляду на зазначене, вимоги позивача щодо розірвання договору оренди з підстав закінчення строку оренди є безпідставними.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що відповідачем не виконуються або систематично неналежно виконуються умови договору оренди, а саме щодо страхування орендованого майна, сплати орендних платежів, нецільового використання орендованого майна та відсутності договорів щодо надання комунальних послуг.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар повинен застрахувати майно взятого ним в оренду.

Як встановлено судом, вимога щодо страхування орендованого нежитлового приміщення загальною площею 88,9 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Ярославів Вал, буд. 28, була виконана ПП "Олімп" 05 квітня 2013 року, що підтверджується договором страхування майна, що передається в оренду (поліс) серія № 21-20-Т (№ 04-007815), належним чином засвідчена копія якого міститься в матеріалах справи.

При цьому, всупереч посилання позивача на відсутність у відповідача договорів про надання комунальних послуг, відповідачем було також надано для долучення до матеріалів справи договір про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення від 01.05.2011 № Яр-076, який надавався в рамках договорів оренди укладених раніше відносно орендованого майна, договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій № Е-16-01583 від 01.09.2016, договір про надання послуг з вивезення побутових відходів від 01.09.2016 № ВС16-01037, договір на виконання електричної енергії № 4687, договір про відшкодування власником (орендарем) витрат по утриманню та обслуговуванню нерухомого майна № 1054Е-20 від 01.02.2012.

Інші комунальні послуги за твердження відповідача в орендоване приміщення не надаються.

Доводи позивача про наявність у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати у розмірі 8 541,28 грн. не приймається судом до уваги, оскільки рішенням Господарського суду міста Києва від 24.03.2017 у справі № 91022494/16 було встановлено факт відсутності у відповідача заборгованості перед позивачем за договором № 27/1 від 26.11.2012.

Щодо тверджень позивача, які стосуються порушення умов договору оренди в частині використання відповідач орендованого приміщення не за цільовим призначенням, суд зазначає наступне.

Частиною 1 ст. 773 Цивільного кодексу України, встановлено, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Відповідно до підпункту 8.3. п. 8 договору встановлено, що об'єкт оренди повинен використовуватись орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим п. 11. договору.

Нецільове використання орендованого майна, як зазначає позивач, полягає в тому, що в орендованому майні здійснюється продаж акцизних товарів, що суперечить п. 1.1. договору оренди.

Так, відповідно до п. 1.1. договору оренди передбачено, що відповідач приймає в оренду майно для розміщення торгового об'єкту з продажу продовольчих товарів крім товарів підакцизної групи.

Товари підакцизної групи є також продовольчими товарами, тому цільове призначення приміщення не порушується. Обмеження щодо не розміщення підакцизної групи товарів стосується обмеження діяльності, яку здійснює відповідач, і не пов'язано із цільовим призначенням орендованого приміщення.

В підтвердження нецільового використання орендованого приміщення позивач надав акти від 05.12.2016 та 04.05.2017, складені його представниками без участі відповідача, що не можуть бути прийняті як належні докази по встановленню обставин щодо відповідача.

При цьому, висновок Північного офісу Державної аудиторської служби щодо усунення порушень законодавства № 26-11-14-14/3151 від 03.03.2017, який був складений на підставі проведеної ревізії фінансово-господарської діяльності КП "Керуюча дирекція Шевченківського району м. Києва" в період з 01.01.2013 по 30.09.2016 року та на який посилається позивач, не містять жодних посилань щодо нецільового використання об'єкту оренди.

Згідно зазначеного висновку було встановлено, що КП "Керуюча дирекція Шевченківського району м. Києва" внаслідок невірного застосування орендних ставок за користування майном в період, що підлягав ревізії, недоотримано дохід від орендної плати з ПП "Олімп".

При цьому, в матеріалах справи відсутні будь-які докази звернення до відповідача з пропозицією внести зміни до договору оренди щодо розміру орендних ставок в період з 01.01.2013 по 30.09.2016, а також докази проведеної перевірки щодо цільового використання орендованого майна за участю представника відповідача.

Відповідно до ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином, враховуючи вищезазначене, суд приходить до висновку, що вимоги позивача про розірвання договору оренди є безпідставними та необгрунтованими, оскільки позивачем не дотримано порядку розірвання договору оренди та не доведено належним чином порушення, які є підставою для розірвання договору.

Відповідно до ст. ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно п. 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 р. "Про судове рішення" рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Враховуючи те, що позивач не довів в розумінні ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх позовних вимог, господарський суд позбавлений можливості встановити та дослідити необхідні для ухвалення обґрунтованого рішення обставини справи та правовідносини сторін, а тому вважає за необхідне та правомірне відмовити позивачу у задоволенні позову з огляду на його необґрунтованість та недоведеність.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

В И Р І Ш И В:

У позові Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 18.05.2017.

Суддя Пукшин Л.Г.