ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2017 року Справа № 902/1592/15

Вищий господарський суд України в складі колегії суддів:

Головуючий суддя суддіПоляк О.І.(доповідач), Бакуліна С.В., Ходаківська І.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційну скаргуТовариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп"
на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.03.2017
у справі№ 902/1592/15 Господарського суду Вінницької області
за первісним позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп"
доВінницької міської ради
про визнання незаконним, нечинним, протиправним та скасувати п. 6.1.6. додатку № 3 до рішення від 31.11.2012р. № 1042 та визнання договору оренди земельної ділянки укладеним,
та за зустрічним позовомВінницької міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп"
провизнання договору оренди земельної ділянки укладеним 28.01.2013 року,
за участю представників:

від позивача (за первісним позовом): Кизенко Д.О.;

від відповідача (за первісним позовом): не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 24.11.2016 у справі № 902/1592/15 (суддя - Матвійчук В.В.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 01.03.2017 (головуючий суддя - Філіпова Т.Л., судді - Гудак А.В., Олексюк Г.Є.) у задоволенні первісного позову відмовлено, зустрічну позовну заяву задоволено. Визнано укладеним між Вінницькою міською радою (м. Вінниця, вул. Соборна, 59 ідентифікаційний номер 2551261) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп" (04070 м. Київ вул. Боричів Тік, 35-в, ідентифікаційний номер 37333655) з дня набрання рішення суду законної сили, договір оренди земельної ділянки цільове призначення для комерційного використання (реконструкції автозаправного пункту та експлуатації автомобільної газонаповнювальної компресорної станції) площею 0,5622 га, кадастровий номер -:03:034:0084 за адресою м. Вінниця, провул. Костя Широцького, 14-д. (колишній провул.Щорса) в редакції Вінницької міської ради.

Не погоджуючись з вказаною постановою та рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.03.2017 та рішення Господарського суду Вінницької області від 24.11.2016 скасувати та відмовити у задоволенні зустрічного позову у повному обсязі. Первісний позов задовольнити, визнати незаконним, недійсним та скасувати пункт 6.1.6 додатку № 3 до рішення 26 сесії 6 скликання Вінницької міської ради від 31.11.2012 року № 1042 щодо встановлення орендної плати в розмірі 12 (дванадцять) % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, загальною площею 0,5622 га (нуль цілих п'ять тисяч шістсот двадцять дві десятитисячних) гектара, кадастровий номером земельної ділянки - :03:034:0084, переданої товариству з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп" в оренду, на якій розміщено належну ТОВ "Фактор Енергогруп" на праві власності автомобільну газонаповнювальну компресорну станцію та яка розташована за адресою: місто Вінниця, провулок Костя Широцького, 14 д. Визнати укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп" та Вінницькою міською радою договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,5622 га (нуль цілих п'ять тисяч шістсот двадцять дві десятитисячних) гектара, кадастровий номером земельної ділянки - :03:034:0084, цільове призначення - для комерційного використання в редакції скаржника.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. ст. 93, 116, 120, 124 Земельного кодексу України, ст. 180, 181, 188 Господарського кодексу України. Так скаржник вважає, що оскільки їм було набуто право власності на автомобільну газонаповнювальну компресорну станцію на підставі договору купівлі-продажу, укладеного 15.03.2012 року із колишнім власником АГНКС ТОВ "Фактор Капітал", то укладаючи цей договір купівлі-продажу він був впевнений, що земельна ділянка, на якій розташовано придбаний комплекс, буде використовуватися ним на умовах договору оренди від 24.11.2005 року з колишнім власником (ТОВ "Фактор Капітал") та Вінницькою міською радою, тобто, орендна плата за землю буде складати 3% від грошової оцінки землі,як і для попереднього землекористувача, що повністю відповідає ст. 120 Земельного кодексу України. Крім того, вважає що зазначений в пункті 6 Рішення Вінницької міської Ради від 30.11.2012 року № 1042 розмір орендної плати суперечить приписам чинного законодавства України.

Відповідно до Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.05.2017, у зв'язку з відпусткою судді Яценко О.В. визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Поляк О.І., судді - Ходаківська І.П., Бакуліна С.В.

22.05.2017 до Вищого господарського суду України від відповідача за первісним позовом надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому Вінницька міська рада просила рішення Господарського суду Вінницької області від 24.11.2016 та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.03.2017 залишити без змін, а касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп" - залишити без задоволення.

23.05.2017 до Вищого господарського суду України від скаржника надійшли письмові пояснення до касаційної скарги.

У призначене судове засідання з'явився представник позивача за первісним позовом. Представник відповідача за первісним позовом своїм процесуальним правом на участь у судовому засіданні не скористався.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судами встановлено, що 24.11.2005 року між Вінницькою міською радою (Орендодавець) та ТОВ "Фактор Капітал" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки. За даним договором Орендодавець передав, а Орендар прийняв в користування земельну ділянку по вул. Щорса,14-А в м. Вінниці площею 0,5622га для комерційного використання (реконструкції автозаправного пункту та експлуатації автомобільної газонаповнювальної компресорної станції) терміном на 10 років зі сплатою орендної плати в розмірі 3% від грошової оцінки земельної ділянки. Договір зареєстровано у Вінницькій філії ДЗК 28.02.2006р. за № 35.

Відповідно до договору купівлі-продажу від 15.03.2012 року ТОВ "Фактор Капітал" (Продавець) продало, а ТОВ "Фактор Енергогруп" купило належне продавцю на праві власності майно, яке складається з нерухомого майна - комплексу, розташованого за адресою: Вінницька область, м.Вінниця, провулок Щорса, будинок 14д, загальною площею 41,1 м. кв., який складається з оперативної (літ.А) пл. 41,1 кв.м., навісу (№1), блоку технічного обладнання (№2); огорожи (№3), а також рухомого майна в кількості 57 позицій згідно переліку. Комплекс, що відчужується, розташований на земельній ділянці площею 0,5622га, що знаходиться в оренді згідно договору оренди землі від 24.11.2005 року, кадастровий номер земельної ділянки :03:034:084, який зареєстровано 28.02.2006 року в Вінницькій регіональній філії Центру ДЗК за реєстраційним номером 35. Договір купівлі-продажу посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком С.А. 15.03.2012 року за реєстраційним номером 965.

03.04.2012 року КП "ВМБТІ" за ТОВ "Фактор Енергогруп" зареєстровано право власності на комплекс, за адресою Вінницька область, м. Вінниця, провулок Щорса, буд.14д, на підставі договору купівлі-продажу № 965 від 15.03.2012 року.

Згідно п. 5. додатку №3 до рішення 26 сесії 6 скликання Вінницької міської ради №1042 від 30.11.2012 року вирішено, у зв'язку з відчуженням нерухомого майна (договір купівлі-продажу від 15.03.2012року) розірвати договір оренди земельної ділянки від 28.02.2006 року №35, що укладений з ТОВ "Фактор Капітал" на земельну ділянку площею 0,5622га для комерційного використання (реконструкції автозаправного пункту та експлуатації автомобільної газонаповнювальної компресорної станції) на вул. Щорса, 14-А у м. Вінниці, шляхом укладання додаткової угоди.

27.12.2012 року між Вінницькою міською радою та ТОВ "Фактор Капітал" укладено угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2006 року № 35.

Згідно з п. 5.1. рішення 26 сесії 6 скликання Вінницької міської ради №1042 від 30.11.2012 року зобов'язано ТОВ "Фактор Капітал" здійснювати орендну плату у відповідності до п. 31 договору оренди, до моменту укладання договору оренди з ТОВ "Фактор Енергогруп".

Відповідно до п. 6 додатку №3 до рішення 26 сесії 6 скликання Вінницької міської ради №1042 від 30.11.2012 року передано в орендну земельну ділянку ТОВ "Фактор Енергогруп" площею 0.5622га для комерційного використання (реконструкція автозаправного пункту та експлуатації автомобільної газонаповнювальної компресорної станції) на вул. Щорса, 14-А у м. Вінниці, строком на 10 років.

Пунктом 6.1.6 даного рішення встановлено орендну плату в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Додатком № 4 до рішення Вінницької міської ради № 1103 від 26.12.2012 року у зв'язку з присвоєнням поштової адреси (рішення виконавчого комітету Вінницької місткої ради від 12.11.2009 року №2534) внесено зміни в п.6 додатку 3 рішення Вінницької міської ради від 30.11.2012 року №1042 відповідно до якого ТОВ "Фактор Енергогруп" передано в оренду земельну ділянку площею 0,5622га для комерційного використання на вул. Щорса, 14-А, у м. Вінниці, змінивши адресу земельної ділянки з вул. "Щорса-14-А" на "провулок Щорса, 14-д".

Рішенням Вінницької міської ради № 71 від 25.12.2015 року "Про перейменування площ, вулиць, провулків, проїздів, тупиків в місті Вінниці" провулок Щорса в м. Вінниці перейменовано на провулок Костя Широцького в м. Вінниці.

28.12.2012 року до Вінницької міської ради надійшло звернення ТОВ "Фактор Енергогруп" від 24.12.2012 року вих. №446-Ф, в якому було повідомлено, що ставку орендної плати в розмірі 12%, встановлену рішенням Вінницької міської ради, ТОВ "Фактор Енергогруп" вважає несправедливою, та посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу України, звертається з проханням розглянути можливість зменшення розміру орендної плати.

На дане звернення Департаментом архітектури, містобудування та кадастру Вінницької міської ради надано відповідь від 02.01.2013 року №05-00-010-53 , у якій повідомлено, що відповідно до ч. 5 ст. 158 Земельного кодексу України у разі незгоди власників землі або землекористувачів з рішенням органів місцевого самоврядування, центрального органу влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, спір вирішується судом. В додаток до листа додано проект договору оренди від 28.01.2013 року.

ТОВ "Фактор Енергогруп" листом № 112/4 від 12.03.2013 року повідомило Вінницьку міську раду про отримання проекту договору оренди земельної ділянки та наголошено на невірному визначенні відсоткової ставки посилаючись на ст. 120 Земельного кодексу України. В додаток до даного листа додано протокол розбіжностей від 11.03.2013 року до Договору оренди земельної ділянки від 28.01.2013 року.

На даний лист Департаментом архітектури, містобудування та кадастру Вінницької міської ради надано відповідь № 05-00-010-16387 від 15.04.2013 року про те, що умови та розмір орендної плати встановлюється відповідно до норм Податкового кодексу (розділ XIII) та договору оренди земельної ділянки у відповідності до норм чинного законодавства, тому застосування норм ст. 120 ЗКУ при вирішенні даного питання є безпідставним, тому що даною статтею передбачено перехід права на земельну ділянку, у разі набуття права на будівлю і споруду, в даному випадку, право користування земельною ділянкою на умовах оренди.

Встановивши вказані обставини справи та задовольняючи зустрічний позов, суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що рішення 26 сесії 6 скликання Вінницької міської ради № 1042 про передачу в оренду земельної ділянки ТОВ "Фактор Енергогруп" площею 0,5622га для комерційного використання (реконструкція автозаправного пункту та експлуатації автомобільної газонаповнювальної компресорної станції) на вул. Щорса, 14 - А у м. Вінниці строком на 10 років, яким (пункт 6.1.6) встановлено орендну плату в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки землі, відповідає положенням Податкового кодексу України та п. 2.4 додатку № 1 до рішення Вінницької міської ради № 612 від 27.12.2011 року "Про встановлення в м. Вінниці розмірів орендної плати та плати за встановлення земельних сервітутів на земельні ділянки, які перебувають у державній і комунальній власності". При цьому раніше діючий договір оренди земельної ділянки, укладений з попереднім власником автозаправного комплексу, припинив свою дію шляхом укладення 27.12.2012 року між Вінницькою міською радою та ТОВ "Фактор Капітал" угоди про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2006 року № 35, а відтак новий власник об'єкта нерухомості, в силу положень ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України, набуває право користування земельною ділянкою, необхідною для обслуговування об'єкта нерухомого майна, і для реалізації права користування цією земельною ділянкою новий власник нерухомого майна повинен укласти інший договір оренди земельної ділянки з її власником на інших умовах, а саме нової ставки орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки землі.

Колегія суддів не погоджується з вказаними висновками судів попередніх інстанцій, вважає їх такими, що зроблені з неправильним застосуванням норм матеріального права з огляду на таке.

Статтею 377 Цивільного кодексу України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

З аналізу наведених правових норм вбачається, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони у зобов'язанні. Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти.

Як встановлено господарськими судами та вбачається з матеріалів справи позивач, уклавши договір купівлі-продажу нерухомого майна від 15.03.2012 року з ТОВ "Фактор Капітал", набув право власності на нерухомість загальною площею 41,1 м. кв., яка складається з оперативної (літ.А) пл. 41,1 кв.м., навісу (№1), блоку технічного обладнання (№2); огорожі (№3) та розташована за адресою: Вінницька область, м.Вінниця, провулок Щорса, будинок 14д. При цьому земельна ділянка загальною площею 0,5622га, на якій розташована вказана нерухомість, перебувала в оренді у продавця згідно договору оренди землі від 24.11.2005 року, кадастровий номер земельної ділянки :03:034:084, який зареєстровано 28.02.2006 року в Вінницькій регіональній філії Центру ДЗК за реєстраційним номером 35.

Відповідно до ч. 6 ст. 120 Земельного кодексу Уркаїни істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Таким чином, після укладення договору купівлі-продажу разом з правом власності на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: Вінницька область, м.Вінниця, провулок Щорса, будинок 14д в силу приписів ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України мало б перейти право користування земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно розташоване в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

Разом з тим, як встановлено судами, 27.12.2012 року між попереднім орендарем (ТОВ "Фактор Капітал") та Вінницькою міською радою укладено угоду про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2006 року № 35.

Колегія суддів оцінює критично вказану угоду, оскільки за змістом ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, в той час як сторонами в договорі земельної ділянки від 28.02.2006 року, кадастровий номер :03:034:084 з моменту переходу права власності на нерухоме майно має бути Вінницька міська рада та новий власник цього майна.

Суди не встановили з якого моменту відбулась заміна сторони в зобов'язанні (орендних правовідносинах) та не надали належної правової оцінки вказаній угоді про розірвання договору оренди землі як такій, чи відбулась та чи породила зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

За таких обставин, колегія суддів вважає висновки господарських судів попередніх інстанцій про те, що позивач за первісним позовом для реалізації права користування земельною ділянкою, як новий власник нерухомого майна, зобов'язаний укласти новий договір оренди землі з її власником є передчасними.

Передчасними є і висновки щодо встановлення законності рішення 26 сесії 6 скликання Вінницької міської ради № 1042 від 30.11.2012 року, оскільки визнанню незаконним правового акта індивідуальної дії в силу норм ст. 21 ЦК України передує встановлення порушення вказаним актом цивільних прав або інтересів позивача.

Суд касаційної інстанції наголошує, що для вирішення даного спору необхідним є встановлення факту заміни сторони в зобов'язанні і, як наслідок, встановлення порушення законних прав чи інтересів позивачів у спірних правовідносинах, а відтак укладення нового договору оренди землі в судовому порядку при наявності діючого договору оренди тієї ж земельної ділянки є таким, що може породити правову невизначеність та хаос в цивільному обороті.

З огляду на викладене колегія суддів вважає, що суди першої та апеляційної інстанцій не з'ясували всі суттєві обставини справи, що мають значення для вирішення спору, не надали їм в порушення статті 43 Господарського процесуального кодексу України належної юридичної оцінки, у зв'язку з чим дійшли передчасних висновків.

В силу вимог статті 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

З огляду на вищезазначене, Вищий господарський суд України вважає за необхідне скасувати прийняті у справі судові рішення з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Під час нового розгляду місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно з'ясувати всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для їх розгляду і вирішення спору по суті, і в залежності від цього прийняти основане на законі рішення.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Енергогруп" на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.03.2017 у справі №902/1592/15 задовольнити частково.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 01.03.2017 у справі № 902/1592/15 та рішення Господарського суду Вінницької області від 24.11.2016 у справі №902/1592/15 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Вінницької області.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді С.В.Бакуліна

І.П. Ходаківська