ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 травня 2017 року Справа № 908/1584/16

Вищий господарський суд України в складі колегії

Головуючий суддяЯценко О.В.,
СуддівСибіги О.М. Ходаківської І.П.
розглянувши матеріали касаційної скаргиФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2017
у справі№ 908/1584/16
Господарського судуЗапорізької області
за позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
до1. Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, 2. Управління Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області
проспонукання поновити договір оренди землі шляхом укладення додаткової угоди
в засіданні взяли участь представники:

- позивача :не з'явились
- відповідача 1:Журавльова Ю.Р.
- відповідача 2:не з'явились
В С Т А Н О В И В:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 (далі - ФОП ОСОБА_4, позивач) звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, відповідач-1) про спонукання ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області поновити договір оренди землі від 28.11.2005 (зареєстрований 27.02.2006) у розмірі 48,5га, укладений між ФОП ОСОБА_4 та Бердянською районною державною адміністрацією зі змінами внесеними додатковою угодою від 29.01.2009, шляхом укладення додаткової угоди 2016 року із змінами п.п. 8, 9 договору - передбачити термін строку договору 7 років, та внесення щорічно орендної плати у грошовій формі у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік.

Під час розгляду місцевим господарським судом даної справи позивачем подано заяву про зміну предмета позову. У вказаній заяві позивач просив визнати додаткову угоду до поновленого договору оренди землі від 28.11.2005 (зареєстрований за № 16 від 27.02.2006) у розмірі 48,5га укладеного між ОСОБА_4 та Бердянською районною державною адміністрацією із змінами внесеними додатковою угодою від 29.01.2009, укладеною.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 (суддя Азізбекян Т.А.) позовні вимоги задоволено у повному обсязі, визнано додаткову угоду від 21.09.2015, зареєстровану в Головному управлінні Держгеокадастру у Запорізькій області - 28.09.2015), до договору оренди землі від 28.11.2005 (зареєстрований 27.02.2006 № 16), укладеного між Бердянською районною державною адміністрацією (орендодавець) та громадянином ОСОБА_4 (індивідуальний податковий номер 3, орендар), укладеною.

Рішення суду мотивоване доведеністю та обґрунтованістю позовних вимог.

Редакція додаткової угоди наведена в резолютивній частині судового рішення.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2017 (судді: Будко Н.В., Ушенко Л.В., Геза Т.Д.) рішення Господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 скасовано.

У задоволенні позову відмовлено.

Постанова мотивована тим, що у даному випадку наймодавець заперечував проти продовження строку дії договору, оскільки позивач не надав відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, а тому переважне право позивача на поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.11.2005 вважається втраченим, у зв'язку з чим договір вважається припиненим з 27.02.2016.

Крім того, місцевим господарським судом безпідставно внесено зміни до умов договору оренди землі від 28.11.2005 р. шляхом його доповнення пунктами 18 а, 35 а, оскільки це не є предметом спору у даній справі.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою в якій просить постанову Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2017 скасувати, рішення Господарського суду Запорізької області від 25.10.2016 залишити в силі, з підстав порушення норм права.

Скаржник доводить, що судом апеляційної інстанції порушено вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі" та ст. 96 Земельного кодексу України.

Ухвалою від 13.04.2017 колегії суддів Вищого господарського суду України у складі головуючого судді - Яценко О.В., суддів - Сибіги О.М., Ходаківської І.П. касаційна скарга Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 11.05.2017.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку судові акти, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Господарським судами попередніх інстанцій встановлено, що 28.11.2005 між Бердянською районною державною адміністрацією, як орендодавцем, та ОСОБА_4, як орендарем, укладений договір оренди землі, який зареєстрований у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.02.2006 р. за № 16.

Сторонами за договором оренди землі погоджено, що договір укладено на 10 років.

Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 21 договору оренди землі після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

У відповідності до розділу "Зміна умов договору і припинення його дії", зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Зокрема, пунктом 37 договору оренди землі визначено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Договір оренди землі підписано безпосередньо позивачем, а з боку орендодавця - його повноважним представником та скріплено печаткою, за відсутності зауважень чи заперечень.

До договору оренди землі сторонами підписані:

- акт встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 28.11.2005;

- акт прийому - передачі земельної ділянки від 28.11.2005;

- додаткова угода від 29.01.2009, яка зареєстрована у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11.02.2009 за № 06, відповідно до якої сторони дійшли згоди у визначенні загальної щорічної орендної плати орендованої земельної ділянки в розмірі 2 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 9501,45грн.

Орендарем на адресу ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, 28.09.2015 (вихідний б/н від 21.09.2015) направлена заява про продовження терміну дії договору оренди землі терміном на 10 років на земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності (кадастровий номер НОМЕР_1), площею 48,5000 га, в тому числі: рілля - 48,5000 га (додатки: - проект додаткової угоди (три примірники); - додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 11.02.2009 р., зареєстрованого за № 06; - договір оренди землі від 27.02.2006, зареєстрованого за № 16; - витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку; - відомості з документації із землеустрою, що включені до Державного фонду документації із землеустрою від 27.01.2015 за № 02554р; особисті дані.

16.10.2015 ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області на адресу ОСОБА_4 направлено лист - повідомлення № 34-8-0.4-4646/25-15, в якому орендодавець, зокрема, вказує, що для застосування частини 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити, серед іншого, факт належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору.

В листі - повідомленні від 16.10.2015 вказується, що заява від 21.09.2015 б/н (вхідний № 31-4484/0/24-15 від 28.09.2015) та документи до неї, не містять жодних відомостей щодо належного виконання орендарем своїх обов'язків за умовами договору, внаслідок чого орендодавець повідомив, що переважне право на поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.11.2005 (зареєстрований 27.02.2006 № 16) вважається втраченим, у зв'язку з чим договір буде вважатися припиненим 30.12.2015.

15.01.2016 Управлінням Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області на виконання доручення Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 13.01.2016 № 23-8-0.4-166/2-16, на адресу ОСОБА_4 направлена пропозиція орендарю про внесення змін та додаткова угода про внесення змін до договору оренди землі.

Згідно проекту додаткової угоди, яка була направлена орендодавцем на адресу орендаря, пропонувалось внести зміни до договору оренди землі: 1.1 пункт 8 договору викласти в такій редакції: "Договір укладено на 7 (сім) років до 2023 року …" ; - 1.2. Пункт 9 Договору викласти в такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Орендар 27.01.2016 звернувся до ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області, надавши додаткову угоду в редакції, запропонованій Управлінням Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області від 15.01.2016 № 28-99.3-147/2-16, щодо внесення змін до пункту 8 договору - продовження строку дії договору на 7 (сім) років та пункту 9 договору, щодо внесення орендної плати в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік; надавши повторну заяву на продовження терміну дії договору оренди землі на умовах, викладених в листі Управлінням Держгеокадастру у Бердянському районі Запорізької області від 15.01.2016 р. № 28-99.3-147/2-16.

За результатами розгляду звернення орендаря ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області листом від 08.02.2016 № Г-431-460/6-16 повідомило орендаря про втрату переважного права на поновлення (продовження) договору оренди землі від 28.11.2005 (зареєстрований 27.02.2006 № 16). Позивачем до матеріалів справи не надано проекти додаткових угод, які направлялися ним відповідачу-1 разом із заявою про продовження терміну дії договору оренди землі від 21.09.2015 та повторною заявою від 27.01.2016.

Також, позивач звертався до відповідача-1 з претензією № 1 від 12.04.2016, в якій вимагав поновити договір оренди землі від 28.11.2005 (зареєстрований 27.02.2006) із змінами, внесеними додатковою угодою від 29.01.2009 р. на той самий строк, і на тих самих умовах, які були передбачені договором, чи на інших умовах, узгоджених сторонами, шляхом укладення додаткової угоди.

ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області листом № Г-2693-2314/6-16 від 26.04.2016 повідомило позивача про те, що строк дії договору оренди землі від 28.11.2005, зареєстрованого 27.02.2006 № 16 (зі змінами), сплив 27.02.2016, а отже в силу ст. 31 ЗУ "Про оренду землі" припинився.

У вказаному листі також зазначено, що позивачу необхідно виконати умови договору та ЗУ "Про оренду землі" щодо повернення земельної ділянки.

Колегія суддів погоджується з висновками господарського суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до положень статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону визначено, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено умови поновлення договору оренди землі, зокрема, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі); орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди; при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється; орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, за наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення; у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності); керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу; додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді; у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Таким чином стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Таким чином, за встановлених судом обставин наявності заперечення орендодавця у поновлені договору оренду землі, такий договір вважаться таким що припинив свою дії із закінченням строку на який його було укладено.

Відповідно до ст. 1117 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги не спростовують правильності правових висновків суду апеляційної інстанцій щодо відсутності правової підстави для поновлення договору оренди, зводяться до намагання встановити інші обставини, зокрема що стосується доводів про неотримання на протязі одного місяця після закінчення договору повідомлення від відповідача про припинення такого договору, відтак, заперечити правильність правових висновків на підставі інших обставин, що виходить за межі касаційного перегляду справи.

Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

Колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій, тому підстав для скасування чи зміни оскаржуваних судових актів не вбачається.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

1.Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на постанову Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2017 залишити без задоволення.

2.Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2017 у справі № 908/1584/16 Господарського суду Запорізької області залишити без змін.

Головуючий, суддяО.В. Яценко

СуддіО.М. Сибіга
І.П. Ходаківська