номер провадження справи 24/54/17
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.05.2017 Справа № 908/473/17

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Алекс» (72040, Запорізька область, Михайлівський район, с. Плодородне, вул. Широка, 54)

до відповідача: Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50)

про зобовязання поновити договір оренди землі та укласти додаткову угоду

Суддя Азізбекян Т.А.

Представники:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність від 24.02.2017 р.

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 2 від 03.01.2017 р.

СУТНІСТЬ СПОРУ:

До господарського суду Запорізької області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю Алекс з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про зобовязання поновити договір оренди землі від 28.07.2005р. (зареєстрований 27.03.2007р. за № 01) та укласти додаткову угоду до нього в редакції позивача.

Ухвалою від 09.03.2017 р. порушено провадження у справі № 908/473/17, присвоєно справі номер провадження 24/54/17, розгляд справи призначено на 05.04.2017р.

В судовому засіданні 05.04.2017 р. позивач позовні вимоги підтримав у повному обсязі. Відповідач в судове засідання не прибув, надав суду клопотання про відкладення розгляду справи.

З метою надання можливості сторонам врегулювати спір мирним шляхом, суд, в порядку ст. 77 ГПК України, розгляд справи відклав. Засідання суду призначив на 10.05.2017р. о 16 год. 00 хв.

В судовому засіданні 10.05.2017 р. позивач повністю підтримав позов та просив позовні вимоги задовольнити, з наступних підстав. 18.01.2017 р. позивач звернувся до Головного управління Держземагенства у Запорізької області з заявою за № 41 про поновлення договору оренди землі, до якого додано, зокрема, проект додаткової угоди відповідно до вимог ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому, ТОВ «Алекс» запропонувало збільшити орендну плату до 8% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (замість 3%, визначених чинним на цей час договором). Відповідач, розглянувши вказані документи в місячний строк, направив позивачу лист-повідомлення від 15.02.2017 за № 32-8-0.61-885/2-17, в якому поінформував про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді. Вважає, що вказане повідомлення не відповідає вимогам Закону. До того ж, жодних мотивів та обґрунтувань відповідач у листі-повідомленні не навів. Вказує на те, що позивач належно виконував обов'язки землекористувача, передбачені умовами договору та ст. 96 Земельного кодексу України, заборгованості зі сплати орендної плати за землю не має. З оскаржуваного листа-повідомлення відповідача зауважень щодо виконання позивачем умов договору оренди також не вбачається. Вважає, оскільки лист-повідомлення відповідача від 15.02.2017 не є рішенням про відмову в поновленні договору оренди землі в розумінні ст. 33 Закону України «Про оренду землі», жодних мотивованих заперечень в поновленні договору останній не надав, відмова Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області в підписанні додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі порушує права ТОВ «Алекс», встановлені як умовами договору, так і приписами чинного законодавства України. За таких обставин, договір оренди землі від 28.07.2005р., враховуючи приписи ст. 33 Закону України «Про оренду землі», повинен був поновлений відповідачем шляхом підписання додаткової угоди до нього.

Відповідач в судовому засіданні 10.05.2017 р. проти позову заперечив, просив у його задоволенні відмовити, з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Зазначає підставами для заперечення орендодавця щодо поновлення договору: орендар запропонував внести зміну до істотних умов договору оренди землі в частині зменшення строку дії договору оренди землі; орендар запропонував змінити розмір плати за землю з 3 % на 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Зауважує, що законодавець розмежовує дії, повязані з поновленням договору оренди землі та зміною умов договору. Зазначає, що основний договір з урахуванням додаткової угоди укладався строком на 10 років, отже, приписами ст. 33 Закону України «Про оренду землі», при поновленні договору оренди землі строк його дії має залишатися незмінним. Натомість, проект додаткової угоди доданої .до заяви ТОВ «Алекс» від 18.01.2017 № 41 (вх. № 32-294/0/1-17 від 18.01.2017) передбачав викладення п. 8 основного договору в наступній редакції, цитую: «Договір укладено строком на 7 (сім років)». Отже, заява ТОВ «Алекс» від 18.01.2017 № 41 (вх. № 32-294/0/1-17 від 18.01.2017) за своєю юридичною природою не є листом - повідомленням в розумінні ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а є фактично пропозицією про зміну умов вказаного договору в частині зміни строку його дії. Станом на момент направлення листа - повідомлення про прийняте Головним управлінням рішення, управління не вбачало підстав для зміни істотних умов договору в частині зміни строку дії договору та орендної плати, виходячи з наступного. Між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та ТОВ «Алекс» не досягнуто домовленості щодо зміни істотних умов договору. З моменту недосягнення домовленості щодо зміни істотних умов договору переважне право орендаря ТОВ «Алекс» на укладення договору оренди землі припинилося. Посилається на те, що положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо переважного права орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк не можуть бути примусом для власника земельної ділянки і передбачають право, а не обов'язок на переукладення договору оренди. На думку відповідача, у разі задоволення позовної вимоги в частині спонукання поновити договір оренди землі, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру у Запорізькій області та ТОВ «Алекс», суд першої інстанції візьме на себе невластиві йому функції суб'єкта владних повноважень та порушить норми матеріального права, а саме ч. 4 ст. 122 Земельного кодексу України.

За заявою присутніх представників сторін фіксація судового процесу технічними засобами не здійснювалася.

По закінченні судового засідання сторонам було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників судового процесу, суд

ВСТАНОВИВ:

28.07.2005 між Михайлівською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Алекс» укладено договір оренди землі (надалі договір) б/н, який зареєстрований у Михайлівському районному відділі Запорізької філії Центру ДЗК, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 27.03.2007 р. № 01.

Предметом договору є надання в строкове платне користування земельної ділянки кадастровий номер :02:007:0001, загальною площею 19 9066 га (землі сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя (ріллі), за рахунок земель резервного фонду Старобогданівської сільської ради.

Договір підписано сторонами без зауважень.

Між сторонами складно та підписано акт прийому-передачі земельної ділянки, який є невідємною частиною договору оренди земельної ділянки від 28.07.2005 р.

Пунктом 43 договору сторони встановили, що договір набуває чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Державну реєстрацію договору здійснено 27.03.2007 р.

Згідно п. 8 договору, договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

22.01.2010 р. між Михайлівською районною державною адміністрацією Запорізької області та ТОВ «Алекс» було укладено додаткову угоду б/н про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, якою було встановлено строк дії договору оренди землі від 28.07.2005 р. на 10 років та збільшено орендну плату до 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Приймаючи до уваги вищенаведене, зазначений договір оренди набрав чинності 27.03.2007 р., дата закінчення строку договору оренди - 27.03.2017 р..

18.01.2017 р. позивач звернувся до Головного управління Держземагенства у Запорізької області із заявою вих. № 41 про поновлення договору оренди землі та збільшення орендної плати. До звернення позивачем, у т.ч. було додано проект додаткової угоди до внесення змін до договору оренди землі із відповідними змінами.

Відповідач направив позивачу лист-повідомлення від 15.02.2017 за № 32-8-0.61-885/2-17, в якому посилався на ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та поінформував про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді та попередив про припинення договору 28.03.2017 р. та необхідність повернення земельної ділянки.

Зобовязання відповідача поновити договір оренди землі від 28.07.2005р. (зареєстрований 27.03.2007р. за № 01) та укласти додаткову угоду до нього в редакції позивача, було предметом судового розгляду у цій справі.

Суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, з урахуванням наступного.

З наведеного вбачається, що спір між сторонами виник з приводу оренди землі. Згідно ч.9 ст. 93 Земельного кодексу відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом (ч.2 ст.95 ЗК України).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини повязані з орендою є Закон України "Про оренду землі" визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, пятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку.

З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Як встановлено судом, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк. До листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди.

У листі-повідомленні від 15.02.2017 р. № 32-8-0.61-885/2-17, відповідач, із посиланням на ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вказав на незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді та попередив про припинення договору 28.03.2017 р. та необхідність повернення земельної ділянки.

Однак, які саме умови не виконані позивачем, відповідач чітко не визначив, та не вказав.

Посилання Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на втрату переважного права на поновлення договору оренди у звязку з недотриманням вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не ґрунтується на чинному законодавстві та матеріалах справи.

Як свідчить лист голови Михайлівської районної державної адміністрації від 04.04.2017 р. № 03-34/0138, орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди, а саме: забезпечує використання земельної ділянки за цільовим призначенням та з поліпшенням попереднього стану; додержується вимог законодавства про охорону довкілля; своєчасно сплачує оренду плату; не порушує прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів; дотримується правил добросусідства.

Відповідачем також не зазначалось про неналежне виконання позивачем умов договору.

Також, слід зазначити, що позивач фактично продовжує користуватися орендованою земельною ділянкою. Позивачем засіяна земельна ділянка.

Доказів направлення листів із запереченнями у поновленні договору оренди землі у строк протягом одного місяця після закінчення строку договору, відповідач також не надав.

Відповідач не спростовує обставини продовження користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору та не спростовує факту не направлення відповідачем у місячний термін на адресу орендаря листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору.

Судом встановлено, що позивачем виконані вимоги, передбачені ст. 33 Законом України Про оренду землі для поновлення договору оренди, а відповідачем, у свою чергу, не здійснено дій, які б сприяли такому поновленню, додаткову угоду не підписано.

Враховуючи вищевикладені обставини, договір оренди землі повинен був поновлений відповідачем шляхом підписання додаткової угоди до нього.

Згідно ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України, укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 187 Господарського кодексу України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

В даному випадку нормами чинного законодавства прямо встановлена обовязковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту поновлення договору та передбачена можливість укладення правочинів про зміну договору за рішенням суду. А відтак, способом захисту порушеного права є укладення додаткової угоди.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права.

Відповідач, зволікаючи з поновленням договору оренди, порушує права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк, відтак ефективним та передбаченим законом способом захисту права позивача є прийняття судом рішення про поновлення договору (визнання права за позивачем).

Як було зазначено вище, виходячи з положень ст. 33 Закону України Про оренду землі обовязковим є укладення сторонами додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Зміст додаткової угоди в редакції позивача не суперечить чинному законодавству та не порушує прав орендодавця. Умови, вказані у додатковій угоді щодо строку дії договору не погіршують права орендодавця, а відсоток орендної плати встановлюється у більшому розмірі. До того ж, сторони договору не позбавлені права в подальшому узгодити інші умови договору, у т.ч. строк дії договору.

Інші доводи відповідача спростовуються встановленим вище обставинами та матеріалами справи.

Крім того, слід зазначити, що відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень і застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

За обставинами справи "Стретч проти Сполученого Королівства", вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003р. відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу влади були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити термін його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов'язання.

Отже, договір оренди земельної ділянки від 28.07.2005 р. вважається поновленим на умовах додаткової угоди до нього в редакції позивача, проект якої був доданий позивачем до листа, адресованому відповідачу, та який міститься в матеріалах справи.

Так, відповідно до ст. 84 Господарського процесуального кодексу України, у спорі, що виник при укладенні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

За таких обставин, підлягають задоволенню позовні вимоги про визнання поновленим договору оренди землі від 28.07.2005 (зареєстрований 27.03.2007 за № 01) з урахуванням додаткової угоди до нього в редакції позивача.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись 22, 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати поновленим договір оренди землі від 28.07.2005 (зареєстрований 27.03.2007 за № 01) в наступній редакції додаткової угоди:

«ДОДАТКОВА УГОДА

про внесення змін до договору оренди землі

від 28 липня 2005 року

(зареєстрований у Михайлівському районному відділенні Запорізької регіональної

філії Центру ДЗК від 27.03.2007 р. № 01, з додатковою угодою від 22.01.2010

р., зареєстрованою в Михайлівському районному відділенні Запорізької регіональної

філії Центру ДЗК від 25.11.2010 р. за № 12) про внесення змін до нього

м. Запоріжжя

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, іменоване в подальшому «Орендодавець», з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Алекс», іменоване в подальшому «Орендар», з другого боку, згідно зі статтями 15-1, 93, 122 Земельного кодексу України, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», статтями 19, 30 Закону України «Про оренду землі», за домовленістю сторін уклали додаткову угоду про таке:

1. Внести зміни до договору оренди землі:

1.1 Пункт 8 Договору викласти в такій редакції:

«Договір укладено на 7 (сім) років до 27 березня 2024 року (сім років з дати укладення цієї додаткової угоди).

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

1.2 Пункт 9 Договору викласти в такій редакції:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 8% (вісім відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки».

2. Інші умови договору, до яких не внесені зміни, зберігають чинність.

Ця додаткова угода є невід'ємною частиною вищевказаного договору оренди і набирає чинності з дати державної реєстрації, складена у трьох примірниках, по одному примірнику для кожної із сторін і один для органу державної реєстрації.

Орендодавець Орендар

Головне управління Держгеокадастру ТОВ «Алекс»

у Запорізькій області 72040, Запорізька область

вул. Українська, 50 Михайлівський район,

м. Запоріжжя с. Плодородне, вул. Широка, 54

_________________ _____________________________».

3. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Алекс» (72040, Запорізька область, Михайлівський район, с. Плодородне, вул. Широка, 54, ) 1 600 грн. 00 коп. (одна тисяча шістсот гривень 00 копійок) судового збору.

4. Видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Рішення виготовлено у повному обсязі та підписано 13.05.2017 р.

Суддя Т.А.Азізбекян