ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"13" травня 2017 р. Справа № 916/846/17

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі Г.С. Граматик

за участю представників:

від позивача - ОСОБА_1, ОСОБА_2,

від відповідача - ОСОБА_3,

від третьої особи - ОСОБА_4,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Платон-М до Комунального підприємства „Міськзелентрест, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю „Піраміда констракшн, про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю „Платон-М звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Комунального підприємства „Міськзелентрест про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, укладеного між КП „Міськзелентрест та ТОВ „Піраміда констракшн від 07.09.2015 р. № ГЗТ 351/15, посилаючись на наступне.

Відповідно до договору з організації та проведення ярмарково-виставкової діяльності від 07.04.2011 № 18Т11, укладеного між КП «Міськзелентрест» і ТОВ «Платон-М» згідно з розпорядженням Одеського міського голови від 27.09.2007 р. № 1033-01р «Про створення постійно діючих ярмарків» (із змінами, внесеними згідно розпорядження Одеського міського голови від 01.10.2010 р. № 2026-01р), Товариству надано право організації та проведення постійно діючого ярмарку-виставки строком до 31.12.2021 р. на торговельному майданчику, розташованому у м. Одесі по вул. Новощіпний ряд, 25-а, Преображенський парк з боку вул. Мечникова за відповідну щомісячну плату. Згідно з додатком № 1 від 07.04.2011 р. до договору та картою-схемою, виготовленою до договору, ТОВ «Платон-М» прийняло у користування необхідну для проведення ярмарки-виставки площадку - торговельний майданчик, розташований у м. Одесі по вул. Новощіпний ряд, 25-а, Преображенський парк з боку вул. Мечникова загальною площею 2000 кв.м із господарською спорудою, яка на ньому знаходиться. Таким чином, між КП «Міськзелентрест» та ТОВ «Платон-М» виникли господарські зобовязання, визначені ст. 173 і п. 3 ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України.

Як вказує позивач, упродовж дії вказаного вище договору ТОВ «Платон-М» сумлінно виконує обовязки, покладені умовами договору на Товариство та вимогами чинного законодавства України, у тому числі положеннями ст. 193 Господарського кодексу України.

Між тим позивач зазначає, що три з чотирьох приміщень вказаної господарської споруди загальною площею 105,1 кв.м, розташованої на торговельному майданчику, переданому ТОВ «Платон-М», ще на час укладення договору про організацію ярмарку перебували у занедбаному аварійному стані та містили значні пошкодження конструкції (діри у стінах, даху, відсутність дверей на одному із входів), що виключало можливість використання їх за будь-яким призначенням. На теперішній час стан цих трьох приміщень вказаної споруди значно погіршився, а їх використання може становити реальну загрозу для життя та здоровя людей.

Так, нещодавно ТОВ «Платон-М» стало відомо про укладення між КП «Міськзелентрест» і ТОВ «Піраміда констракшн» 07.09.2015 р. договору оренди одноповерхової нежитлової будівлі загальною площею 105,1 м2, розташованої у м. Одесі по вул. Новощіпний ряд, 25-а, строком на 2 роки 11 місяців, для розміщення камери схову за № ГЗТ 351/15. З огляду на це, як вказує позивач, між КП «Міськзелентрест» та ТОВ «Піраміда констракшн» також виникли господарські зобовязання, визначені ст. 173 і п. 3 ч. 1 ст. 174 Господарського кодексу України.

Як стверджує позивач вказує, вказана одноповерхова будівля, яка фактично є господарською спорудою, розташованою на торговельному майданчику переданому, ТОВ «Платон-М» за договором про організацію ярмарку, складається із 4 частин, розділених між собою стінами, вхід у приміщення (частини) будівлі здійснюється через 4 окремі входи. При цьому однією частиною приміщень, будівлі та входом до неї понад шість років користується безпосередньо КП «Міськзелентрест». Цей факт також підтверджується тим, що у січні 2017 року КП «Міськзелентрест» звернулося до ТОВ «Платон-М» з питання надання допомоги у заміні ветхої деревяної двері на вході до частини приміщення споруди, якою користується комунальне підприємство, на металеві, оскільки без заміни двері під час низької температури повітря, працівники КП «Міськзелентрест» не могли знаходитися у приміщенні. У звязку з цим, як вказує позивач, між ТОВ «Платон-М» і КП «Міськзелентрест» 25.01.2017 р. укладено договір позички, предметом якого є майно - металеві двері сірого кольору шириною 1300 мм, висотою 2000 мм без зама та ручок, які передано комунальному підприємству за актом приймання-передачі майна від 25.01.2017 р. та встановлено на вхід до частини приміщення спірної будівлі, якою користується КП «Міськзелентрест».

Поряд з цим, позивач зазначає, що вхід до трьох інших приміщень вказаної будівлі здійснюється виключно через територію торговельного майданчику, на якому розміщено ярмарку-виставку та щодо якого відповідно до умов п. 2.1 договору з організації та проведення ярмарково-виставкової діяльності від 07.04.2011 р. № 18Т11 за рахунок коштів ТОВ „Платон-М здійснено заходи з його охорони у виді встановлення огорожі та системи цілодобового відеоспостереження.

Як вказує позивач, за весь період користування ТОВ «Платон-М» торговельним майданчиком, у тому числі у період, який відноситься до укладення та дії договору оренди будівлі, а саме з квітня 2015 року і по теперішній час, ТОВ «Піраміда констракшн» приміщеннями вказаної одноповерхової будівлі не користується, натомість одним із приміщень вказаної будівлі продовжує користуватися КП «Міськзелентрест». Крім цього, позивач зазначає, що з квітня 2011 року і по теперішній час ТОВ «Платон-М» систематично сплачує щомісячну плату за договором від 07.04.2011 р. № 18Т11. Також у вказаний період на підставі п. 3.1 договору ТОВ «Платон-М» здійснювало оплату за користування електричною енергією згідно із даними приладу з вимірювання використаної електричної енергії, встановленого безпосередньо на вищезазначеній одноповерховій нежитловій будівлі, площею 105,1 кв.м. Вказаним електролічильником обліковується, у тому числі й електрична енергія, використана КП «Міськзелентрест» під час користування даною будівлею.

Проте, як зазначає позивач, оплата за використану електричну енергію здійснювалася виключно ТОВ «Платон-М», що також свідчить про те, що договір оренди будівлі не спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Так, позивач вказує, що лише у період з вересня 2015 року по квітень 2017 року за спільно спожиту КП «Міськзелентрест» і ТОВ «Платон-М» електроенергію, товариством на рахунок КП «Міськзелентрест» перераховано 23050,00 грн.

Крім цього позивач вказує, що під час укладення договору оренди будівлі порушено публічний порядок, а укладення вказаного договору спрямоване на незаконне заволодіння майном територіальної громади.

Як зазначає позивач, оскільки будівля, що є предметом вказаного договору оренди належить до нерухомого майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, відносини, повязані з передачею її в оренду, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання вказаної будівлі, регулюються спеціальним Законом України «Про оренду державного та комунального майна», згідно з положеннями ст. 3 якого також визначаються договором оренди та іншими нормативно-правовими актами. Так, порядок та умови укладення такого договору оренди регламентовано Законом та конкретизовано рішеннями Одеської міської ради «Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси» від 09.11.2005 р. № 4840-ІV і «Про затвердження примірного договору оренди нежилого приміщення (будівлі, споруди), що є комунальною власністю територіальної громади міста ОСОБА_1» від 25.12.2008 р. № 3781-V.

Перелічені умови також відображено у пунктах 1.1, 3.2, 4.2 примірного договору оренди нежилого приміщення (будівлі, споруди), що є комунальною власністю територіальної громади міста ОСОБА_1, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 25.12.2008 р. № 3781-V, дотримання форми якого згідно із п. 2 цього рішення, є обовязковим для комунальних установ, підприємств та виконавчих органів місцевого самоврядування, які виконують функції орендодавця комунального майна.

Поряд з цим, відповідно до ч. 2 ст. 284 ГК України та ст. 11 Закону визначено, що укладенню договору оренди передує оцінка обєкта оренди, яка здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 1.4 додатку № 2 до рішення Одеської міської ради від 09.11.2005 р. № 4840-І V передбачено, що звіт про незалежну оцінку майна, яке передається є необхідним документом для узгодження проектів договорів оренди обєктів, що належать територіальній громаді м. Одеси та передаються в оренду.

Неухильність виконання вказаних умов повязана з тим, що відповідно до п. 8 Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, затвердженої рішенням від 09.11.2005 р. № 4840-ІУ, розмір плати за оренду нерухомого майна на рік встановлюється у відсотках саме від експертної оцінки вартості цього майна.

Втім, як вказує позивач, за весь період користування ТОВ «Платон-М» торговельним майданчиком, у тому числі у період, який відноситься до укладення та дії договору оренди будівлі, а саме з 2011 року і по теперішній час, жодних дій з проведення незалежної оцінки вказаної будівлі, та складення за її результатами передбаченого законом звіту експертами (спеціалістами) не вчинялося.

Вимогами ч. 1 ст. 767 ЦК України і ч. 4 ст. 13 Закону визначено обовязок орендодавця передати обєкт оренди орендарю у стані, що відповідає істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна.

Проте, всупереч вказаних вимог закону та розпорядження Одеського міського голови «Про передачу в оренду ТОВ «Піраміда констракшн» нежитлової одноповерхової будівлі загальною площею 105,1 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, 25-а » від 12.08.2015 р. № 752, пунктом 1 якого КП «Міськзелентрест» зобовязано укласти з товариством вказаний договір з цільовим призначенням «для розміщення камери схову», сторонами у день укладення договору, а саме 07.09.2015 р., укладено додаткову угоду, якою змінено цільове призначення основного договору на «розміщення персоналу для проходження перед рейсового медичного огляду».

Більш того, як зазначає позивач, рішенням Одеської міської ради від 30.06.2016 р. № 785-VІІ «Про внесення змін до переліку обєктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню в інший спосіб, затвердженого рішення Одеської міської ради від 24.12.2014 р. № 6014-VI» вказаний перелік доповнено новими пунктами, зокрема пунктом № 73, яким передбачено викуп орендарем за грошові кошти однієї другої нежитлової одноповерхової будівлі, що складає 52,55 кв.м загальної площі нежитлової одноповерхової будівлі, розташованої у м. Одесі по вул. Новощіпний ряд, 25-а, та пунктом № 74 аналогічного змісту.

Так, позивач вказує, що зазначені обставини свідчать про те, що КП «Міськзелентрест» та ТОВ «Піраміда констракшн» не мали наміру виконувати умови за договором оренди будівлі, оскільки метою укладення вказаного договору оренди між КП «Міськзелентрест» та ТОВ «Піраміда констракшн» є виключно отримання товариством можливості відчуження комунального майна - одноповерхової нежитлової будівлі, загальною площею 105,1 кв.м, розташованої у м. Одесі по вул. Новощіпний ряд, 25-а.

Таким чином, позивач зазначає, що всупереч вимог закону та в порушення публічного порядку, договір оренди будівлі укладено без проведення незалежної оцінки будівлі, змінено цільове призначення договору, а укладення вказаного договору спрямовано виключно на незаконне заволодіння майном територіальної громади м. Одеси, що суперечить інтересам держави і суспільства.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.04.2017 р. позовну заяву ТОВ «Платон-М» прийнято до розгляду та порушено провадження у справі № 916/846/17, при цьому розгляд справи призначено в засіданні суду на 28.04.2017 р. Також вказаною ухвалою суду до участі у справі залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Піраміда констракшн», оскільки рішення суду по даній справі може вплинути на права або обовязки вказаного Товариства щодо відповідача.

З огляду на заяву відповідача, у судовому засіданні 28.04.2017 р. оголошувалась перерва до 13.05.2017 р. в порядку ч. 3 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

В засіданні суду 13.05.2017 р. представником третьої особи засвідчену належним чином копію спірного договору оренди нежилого приміщення від 07.09.2015 р., укладеного між КП „Міськзелентрест (орендодавець) та ТОВ „Піраміда констракшн (орендар), разом з додатком № 1 від 07.09.2015 р. та додатком № 2 від 07.09.2015 р. до договору.

Так, як випливає зі змісту вказаного договору оренди, ТОВ „Піраміда констракшн (третя особа по справі) є орендарем нежитлової одноповерхової будівлі загальною площею 105,1 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Новощіпний ряд, 25-а. Враховуючи викладене, суд вважає, що заявлені позивачем вимоги про визнання недійсним спірного договору оренди нерухомого майна безпосередньо стосуються прав та обовязків ТОВ „Піраміда констракшн як сторони спірного договору. Адже задоволення заявленого ТОВ „Платон-М позову призводитиме до настання відповідних наслідків недійсності договору, зокрема, приведення сторін у первісний стан, внаслідок чого третя особа матиме відповідний обов'язок з повернення орендованого приміщення. Отже, на думку суду, ТОВ „Піраміда констракшн має виступати у даній справі відповідачем.

Відповідно до положень ст. 24 Господарського процесуального кодексу України господарський суд за наявністю достатніх підстав має право до прийняття рішення залучити за клопотанням сторони або за своєю ініціативою до участі у справі іншого відповідача.

З огляду на вищевикладене, господарський суд вважає за доцільне залучити до участі у справі Товариство з обмеженою відповідальністю „Піраміда констракшн в якості іншого відповідача, виключивши його з кола третіх осіб, що сприятиме зясуванню всіх обставин справи, прийняттю законного і обґрунтованого рішення.

Приймаючи до уваги вищенаведене, суд вважає за необхідне розгляд справи відкласти.

Керуючись ст. 24, ст. 77, ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

У Х В А Л И В:

1. Залучити до участі у справі в якості другого відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю „Піраміда констракшн (65110, АДРЕСА_1, ) та виключити його з кола третіх осіб.

2. Відкласти розгляд справи на 17 травня 2017 р. о 16 год. 00 хв. Засідання відбудеться у приміщенні господарського суду Одеської області (м. Одеса, пр. Шевченка, 29), зал № 404.

3. Явка представників сторін обовязкова.

Суддя В.С. Петров