ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" квітня 2017 р. Справа № 917/866/16

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пушай В.І., суддя Білецька А.М. , суддя Істоміна О.А.

секретар судового засідання Кладько А.С.

за участю представників сторін:

позивача - Пономаренка В.М., за довіреністю від 24.03.2017р. № 01-19/706;

відповідача - Красницької-Келембет А.С., за довіреністю від 29.03.2016 р. б/н;

третіх осіб: 1) не з'явився;

2) ОСОБА_3 , за довіреністю від 31.01.2017 р. № 43;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007", с. Литвяки, Лубенський район, Полтавська область (вх. №571 П/3) на рішення господарського суду Полтавської області від 17 серпня 2016 року у справі №917/866/16

за позовом Лохвицької районної державної адміністрації Полтавської області, м. Лохвиця, Полтавська область

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Відділ Держгеокадастру у Лохвицькому районі Полтавської області, м. Лохвиця, Полтавська область

2) ОСОБА_4, м. Лохвиця, Полтавська область

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007", с. Литвяки, Лубенський район, Полтавська область

про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИЛА:

Лохвицька районна державна адміністрація Полтавської області звернулася до господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007", в якому росить суд розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 21.11.2012 між Лохвицькою районною державною адміністрацією Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" про передачу земельної ділянки площею 899,7715 га, що знаходяться на території Яхниківської сільської ради Лохвицького району Полтавської області.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 17 серпня 2016 року у справі № 917/866/16 (суддя Кульбако М.М.) позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений 21.11.2012 р. між Лохвицькою районною державною адміністрацією Полтавської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Полтава-2007" про передачу земельної ділянки площею 899,7715 га, що знаходяться на території Яхниківської сільської ради Лохвицького району Полтавської області.

Рішення мотивоване, зокрема, з тих підстав, що всупереч вимог законодавства та умов спірного Договору він не був зареєстрований в установленому порядку, проте відповідач приступив до використання земельної ділянки, а більшість земельних ділянок, що є предметом оренди за даним Договором, передано ОСОБА_4, у зв'язку з чим відсутній предмет оренди і земельна ділянка площею 899,7715 га не може використовуватися відповідачем, що є підставами для розірвання Договору, і т. ін.

Відповідач із зазначеним рішенням не погодився, подав на нього до Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу, в якій посилаючись на невідповідність викладених в рішенні висновків суду, обставинам справи, порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач посилається зокрема на те, що господарським судом першої інстанції неправомірно не застосовано до спірних правовідносин положення статті 638 Цивільного кодексу України, ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України, виходячи з яких цивільні права та обов'язки за укладеним договором оренди землі набуваються після відповідної його державної реєстрації, оскільки момент набуття чинності такого правочину пов'язується з державною реєстрацією такого правочину, а оскільки спірний договір не зареєстровано, він не може бути визнаний недійсним, неукладеним та не може бути розірваний.

Також відповідач зазнача, що господарський суд першої інстанції, пославшись в якості підстави для розірвання спірного договору на перебування спірних земельних ділянок в оренді у ОСОБА_4, змінив підстави позову, оскільки на такі обставини позивач не посилався в позовній заяві.

Крім цього відповідач зазначає, що господарський суд першої інстанції безпідставно відмовив в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у даній справі до розгляду Лохвицьким районним судом цивільної справи № 538/664/16 за позовом ТОВ «Полтава-2007» до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_4 про визнання неправомірними та скасування наказів Управління Держгеокадастру у Полтавській області, визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок, укладених між Управлінням Держгеокадастру у Полтавській області та ОСОБА_4

При цьому відповідач зазначив, що відмовляючи в задоволенні зазначеного клопотання, господарський суд першої інстанції необґрунтовано зазначив, що рішення у справі № 538/664/16 не вплине на подання та оцінку доказів у даній справі і не може бути перешкодою для встановлення всіх істотних обставин у даній справі, оскільки до розгляду справи № 538/664/16 відповідач фактично не може реалізувати свої права щодо державної реєстрації спірного договору, і т. ін.

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу (вх. № 3223 від 23.03.2017, вх. № 3387 від 28.03.2017), в якому вважає, що судом першої інстанції при вирішенні даного спору вірно оцінені надані сторонами докази, правильно застосовано норми матеріального права та не порушено норми процесуального права, у зв'язку з чим просить рішення Господарського суду Полтавської області від 17 серпня 2016 року у справі № 917/866/16 залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача просить залишити без задоволення, як необґрунтовану.

10.04.2017 р. уповноваженими представниками ОСОБА_4 - ОСОБА_3 та ОСОБА_5 надані відзиви на апеляційну скаргу (вх. №№ 3906, 3907), в яких третя особа просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на правомірність висновків суду по суті спору.

Розглянувши матеріали справи, проаналізувавши викладені в апеляційній скарзі та відзивах на неї доводи, заслухавши пояснення присутніх у судовому засіданні учасників судового процесу, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, повторно розглянувши справу в порядку ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, встановлено наступне.

Розпорядженням Голови Лохвицької районної адміністрації від 23.06.2011 року №259 ТОВ "Полтава-2007" надано дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право користування земельними ділянками площею 919,36 га із земель запасу сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на території адміністративного підпорядкування Яхниківської сільської ради(т.1.а.с.16).

Розпорядженням Голови Лохвицької районної адміністрації від 25.06.2011 року №270 ТОВ "Полтава-2007" надано в оренду земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 919,36 га ріллі із земель запасу на території Яхниківської сільської ради терміном оренди до 20.05.2023року(т.1.а.с.17).

Розпорядженням Голови Лохвицької районної адміністрації від 29.10.2012 року №661 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право ТОВ "Полтава-2007" користування земельними ділянками площею 899,7715 та внесено зміни в розпорядження від 25 червня 2011 року №270 "Про надання земельних ділянок на умовах оренди ТОВ "Полтава-2007 в якому розмір земельних ділянок було зменшено(т.1.а.с.18).

21 листопада 2012 року між Лохвицькою районною державною адміністрацією (Орендодавець) та ТОВ "Полтава-2007" (Орендар) укладено договір оренди, за умовами якого Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що знаходяться на території Яхниківської сільської ради загальною площею 899, 7715 га, яка складається з 48 земельних ділянок.

Договір укладено на строк до 20 травня 2023 року.

Також в Договорі сторони погодили розмір орендної плати та порядок її перегляду, умови та строки передачі земельної ділянки і умови використання земельної ділянки, з урахуванням реєстрації Договору, відповідальність сторін, умови страхування об'єкта оренди орендарем, а також порядок і підстави зміни умов Договору і припинення його дії(т.1.а.с..12-14).

Згідно з актом приймання-передачі земельна ділянка передана Орендодавцем Орендарю(т.1.а.с.15).

Позивач просить суд розірвати зазначений Договір, посилаючись, зокрема на порушення відповідачем умов Договору, а також на те, що у зв'язку із невиконанням відповідачем обов'язку із державної реєстрації спірного Договору, встановленого законодавством, яке діяло до 01.01.2013 р., та невиконання ним всупереч ст.ст. 124, 125, 126 Земельного кодексу України свого обов'язку із державної реєстрації на підставі цього договору права оренди, даний договір не набув чинності та відповідач не набув на його підставі права оренди на спірні земельні ділянки, у зв'язку з чим порушив встановлений статтею 25 Закону України «Про оренду землі» обов'язок орендаря приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Також в обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що спірні земельні ділянки перебувають в користуванні інших суб'єктів господарювання, в яких право оренди зареєстровано відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктами 37-40 оспорюваного Договору передбачено, що перехід права власності на земельну ділянку є (не є) підставою для розірвання договору. Дія договору припиняється в разі неможливості використання орендарем земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендодавця і орендаря. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

В пункті 2.20 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин роз'яснено, що у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Статтею 25 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинна до 01.01.2013 р. та в редакції, яка діє на даний час серед обов'язків орендаря земельної ділянки визначено обов'язок приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому порядку.

Пунктом 20 оспорюваного Договору передбачено , що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після державної реєстрації цього Договору за актом приймання-передачі.

Обов'язок державної реєстрації договорів оренди землі було встановлено чинним законодавством до 01.01.2013 р.

Так, статтею 18 Закону України «Про оренду землі» в редакції, яка була чинна з 05.09.2012 р. по 01.01.2013 р. передбачено, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 цієї ж редакції Закону передбачено, що договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Законом, який регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» серед речових прав, що підлягають державній реєстрації передбачено право оренди землі.

Статті 18 та 20 Закону України «Про оренду землі» виключено з 01.01.2013 р. Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878.

Згаданим Законом доповнено статтю 6 Закону України «Про оренду землі» частиною п'ятою, якою встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Статтею 125 Земельного кодексу України в останній редакції, яка також діяла на час укладення спірного Договору передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Статтею 126 Земельного кодексу України в останній редакції, яка діяла також на час укладення спірного договору передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Таким чином, у відповідача, як орендаря за спірним Договором оренди землі з моменту його укладення (21.11.2012 р.) до 01.01.2013 року існував обов'язок з державної реєстрації цього Договору, з якої і пов'язана чинність вже укладеного Договору, а з моменту укладення Договору і до цього часу-обов'язок здійснити державну реєстрацію права оренди на підставі цього Договору, з якою пов'язано виникнення цього права.

За змістом наведених положень статей 18,20 Закону України «Про оренду землі» ( у відповідній редакції), статті 638 Цивільного кодексу України, якою встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, спірний Договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов, тобто з 21.11.2012 р., а права та обов'язки , на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладанні спірного Договору набуваються після його державної реєстрації, з моменту якої вже укладений договір набирає чинності (набуває юридичної сили).

Зазначена правова позиція щодо моментів укладення та чинності договору оренди землі викладена в постанові Верховного суду України від 12.02.2014 р. у справі № 6-162цс13 та в силу статті 111-28 Господарського процесуального кодексу України є обов'язковою для всіх судів України.

Натомість, як правильно встановлено господарським судом першої інстанції, оспорюваний договір не був зареєстрований в установленому порядку.

Державну реєстрацію права оренди на підставі цього Договору відповідачем здійснено лише у 2016 році щодо 6 із 48 орендованих земельних ділянок, що підтверджується копіями витягів з Держреєстру речових прав та їх обтяжень.

Більшість із зазначених земельних ділянок, які становлять об'єкт оренди за оспорюваним Договором перебувають у користуванні у гр. ОСОБА_4 на підставі чинних договорів оренди землі, укладених вже з новим орендодавцем (на підставі змін до законодавства), Головним управлінням Держземагенства у Полтавській області, право оренди за якими зареєстровано за ОСОБА_4 у встановленому порядку, що підтверджується копіями витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно ( т. 1 на а.с. 61-78).Ці договори відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України, яка встановлює презумпцію правомірності правочину, є чинними.

Так, рішенням Лохвицького районного суду Полтавської області від 19.06.2015 року у справі № 5538/266/15 ц, яке набрало законної сили, відмовлено в позові ТОВ "Полтава-2007" до Головного управління Держземагентства у Полтавській області та ОСОБА_4 про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок на території Яхниківської сільської ради.

Таким чином, спірний Договір є укладеним, у зв'язку із досягненням сторонами при його підписанні всіх істотних умов, але не набрав чинності внаслідок непроведення його державної реєстрації, а права оренди щодо більшості земельних ділянок, які складають предмет оренди не виникло у відповідача через непроведення державної реєстрації таких прав та договору.

Оскільки спірний Договір укладено, його може бути розірвано, а доводи апеляційної скарги щодо неможливості розірвання Договору не ґрунтуються на нормах чинного законодавства.

Як зазначено вище, пунктами 37-40 оспорюваного Договору передбачено, що дія Договору припиняється в разі неможливості використання орендарем земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендодавця і орендаря. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Як правомірно зазначив господарський суд першої інстанції, оскільки більша частина земельних ділянок, стосовно яких укладено спірний Договір оренди земельної ділянки площею 899,7715 га передана в користування ОСОБА_4, предмет оренди у зазначеному розмірі не може використовуватись відповідачем, що є додатковою підставою для припинення Договору шляхом його розірвання.

Посилання відповідача в апеляційній скарзі на те, що обставини щодо перебування в користуванні у ОСОБА_4 частини спірних земельних ділянок не стосуються підстав позову у даній справі суперечать матеріалам справи, оскільки в позовній заяві (т. 1 а.с. 6 ) позивачем серед обставин, з огляду на які він просить розірвати спірний Договір, прямо зазначено обставини перебування земельних ділянок в оренді у інших осіб, право оренди яких зареєстровано належним чином.

Таким чином, відповідачем після укладення спірного Договору допущено істотні порушення умов договору та вимог чинного законодавства через невиконання обов'язків з державної реєстрації договору та державної реєстрації права оренди на підставі цього Договору та наявні обставини, які унеможливлюють використання об'єкту оренду, що є достатніми підставами для розірвання цього Договору.

Відповідачем не надано доказів виконання умов Договору, про істотне порушення яких позивач зазначив в позовній заяві.

Виходячи з наведеного, доводи апеляційної скарги не спростовують висновку господарського суду першої інстанції про наявність правових підстав для розірвання спірного Договору, у зв'язку з чим оскаржуване рішення підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 33, 43, 49, 99, 101, п. 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИЛА:

Рішення господарського суду Полтавської області від 17.08.2016 р. у справі № 917/866/16 залишити без змін, а апеляційну скаргу-без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційній інстанції Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя Пушай В.І.

Суддя Білецька А.М.

Суддя Істоміна О.А.