РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.04.2017Справа №910/3601/17

Суддя господарського суду міста Києва Князьков В.В.

За участю секретаря судового засідання Коваленко О.М.

Розглянув у відкритому судовому засіданні господарського суду справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт - Україна"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Колосс - Інвест"

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Лариса Михайлівна

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_2

про визнання недійсним договору та стягнення 1483000,00 грн.

за участю представників сторін:

від позивача: Лисовець Т.В. (довіреність б/н від 27.02.2017р.); Микульська Т.В.(довіреність б/н від 27.04.2017р.);
від відповідача: не з`явився; від третьої особи на стороні позивача: ОСОБА_5 (довіреність №1180 від 12.04.2017р.); від третьої особи на стороні відповідача: не з`явився;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт - Україна" (надалі - ТОВ "Еліт - Україна", позивач) звернулось до господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Колосс - Інвест" (надалі - ТОВ "Колосс - Інвест", відповідач) про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2016р. та застосування наслідків недійсності правочину.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після укладення договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2016р. позивач дізнався, що на момент придбання ним квартири, всупереч запевненням і гарантіям відповідача, були наявні майнові права третьої особи на дану квартиру. На момент укладення даного договору позивачу про це не було відомо, вся інформація з відкритих офіційних джерел свідчила про відсутність у будь - яких третіх осіб майнових прав на цю квартиру. За наявності у позивача інформації про права третіх осіб на цю квартиру, даний договір не було б укладено.

Враховуючи вищенаведені обставини позивач зазначає, що помилився щодо обставин, які мають істотне значення. Оскільки позивач не мав жодної інформації про наявність на момент укладення договору купівлі-продажу інформації про наявність у будь-якої третьої особи майнових прав щодо його предмету - квартири. Наявність у нього цієї інформації мала б своїм наслідком не укладення спірного договору.

З урахуванням вищевикладеної позиції на підставі ч. 1 ст. 229 Цивільного кодексу України, просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 27.10.2016р., укладений між ТОВ "Еліт - Україна" і ТОВ "Колосс - Інвест" та стягнути з відповідача на свою користь суму коштів у розмірі 1483000,00 грн. в якості повернення виконаного за недійсним правочином.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.03.2017р. порушено провадження у справі №910/3601/17, розгляд справи призначено на 22.03.2017р.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 22.03.2017р. задоволено клопотання позивача про витребування доказів, залучено до участі у справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Журавльову Ларису Михайлівну та відкладено розгляд справи на 05.04.2017р.

05.04.2017р. через відділ діловодства (канцелярія) господарського суду від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Журавльової Лариси Михайлівни надійшли письмові пояснення у справі.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 05.04.2017р. продовжено строк вирішення спору у справі № 910/3601/17 на 15 днів, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_2 та відкладено розгляд справи на 26.04.2017р.

24.04.2017р. через відділ діловодства (канцелярія) господарського суду від слідчого управління Дніпровського управління поліції Головного управління Національної поліції у місті Києві Панченко Т.В. надійшли витребувані ухвалами суду документи.

У судовому засіданні представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_2 подав документи для доручення до матеріалів справи та письмові пояснення до позову.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив задовольнити позов.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - ОСОБА_2 у судовому засіданні також підтримав позовні вимоги та просив задовольнити позов.

Уповноважений представник відповідача вкотре на виклик суду не з'явився, відзив на позовну заяву у порядку, передбаченому ст. 59 Господарського процесуального кодексу України, з нормативно обґрунтованими поясненнями по суті заявлених вимог не надав.

Відповідно до відміток на рекомендованих повідомленнях про вручення поштових відправлень, відповідач отримав ухвалу про порушення провадження у справі 13.03.2017р., про відкладення слухання справи 27.03.2017р. та 11.04.2017р., що підтверджується рекомендованими повідомленням про вручення поштового відправлення №426, №260 та №495, тобто мав достатній час для підготовки мотивованого відзиву на позовну заяву.

Уповноважений представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Журавльової Лариси Михайлівни, у судове засідання 26.04.2017р. не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи.

Клопотань про відкладення розгляду справи в порядку ст. 77 Господарського процесуального кодексу України від сторін до Господарського суду міста Києва не надходило.

У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Згідно із п. 3.9.2 постанови N 18 від 26.12.2011р. Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Оцінюючи в сукупності вищевикладені обставини щодо розумності строку розгляду справи, об'єктивному оцінюванню доказів, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами в порядку ст. 75 ГПК України.

Судом враховано, що в силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

Згідно правової позиції Європейського суду з прав людини, запобігання неналежній та такій, що затягує справу, поведінці сторін у цивільному процесі є завданням саме державних органів (див. рішення Суду у справі Мусієнко проти України, №26976/06, від 20.01.2011р.). Суд нагадує, що це роль національних судів - організовувати судові провадження таким чином, щоб вони були без затримок та ефективними (див. рішення Суду у справі Шульга проти України, №16652/04, від 02.12.2010р.).

За таких обставин, незважаючи на те, що відповідачем не було подано письмовий відзив на позовну заяву, за висновками суду, наявні у матеріалах справи документи достатні для прийняття повного та обґрунтованого судового рішення у відповідності до вимог ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

За результатами дослідження доказів, наявних в матеріалах справи, суд у нарадчій кімнаті, у відповідності до ст. ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України, ухвалив рішення по справі № 910/3601/17.

Розглянувши матеріали справи Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

27.10.2016р. між ТОВ «ЕЛІТ - УКРАЇНА» (покупець) та ТОВ «КОЛОСС - ІНВЕСТ» (продавець) укладено договір №4943 купівлі - продажу квартири. Даний договір 27.10.2016 р. посвідчено приватним нотаріусом Журавльовою Ларисою Михайлівною.

У відповідності до п. 1.1 договору за цим договором продавець зобов'язується передати у власність, а покупець зобов'язується прийняти у власність квартиру і зобов'язується сплатити за неї грошову суму, визначену цим договором та пройти державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 1.2 договору за цим договором відчужується квартира НОМЕР_2 АДРЕСА_1, що відчужується, має такі характеристики: двокімнатна, загальною площею 95,02 (дев'носто п'ять цілих дві сотих) кв. м., житловою площею 42,25 (сорок два цілих двадцять п'ять сотих) кв.м.

За умовами п. 1.3 договору квартира належить продавцю на праві приватної власності. Право власності на вказану квартиру зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 жовтня 2016 року, згідно інформації, що міститься в інформаційній довідці з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, сформованої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мазурчук В.В. 11 жовтня 2016 року, індексний номер інформаційної довідки:70236546, гомер запису про право власності:НОМЕР_3, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: НОМЕР_4.

Пунктом 2.1. договору сторони визначили, що згідно звіту про оцінку майна, зробленого суб'єктом оціночної діяльності - фізичною особою-підприємцем ОСОБА_8 (свідоцтво оцінювача №1851 від 30.09.2000р.), станом на 26 жовтня 2016 року оціночна вартість відчужуваної квартири становить 1483000,00 (один мільйон чотириста вісімдесят три тисячі) гривень 00 копійок.

За домовленістю сторін продаж даної квартири вчиняється за 1483000,00 (один мільйон чотириста вісімдесят три тисячі) гривень 00 копійок разом з ПДВ, які покупець сплатив продавцю у безготівковій формі шляхом перерахування грошових коштів на рахунок продавця (р/р 2201 в АТ «Артем-Банк», МФО - 300885) до підписання цього договору. Про факт розрахунку за вищевказану квартиру буде свідчити банківський документ, наданий відповідною банківською установою про перерахування грошових коштів.

Згідно п. 1.3. договору, продавець повідомляє покупця про те, що вказана квартира на момент укладання цього договору нікому не продана, не подарована, іншим способом не відчужена, під податковою заставою чи арештом не перебуває, судового спору щодо неї, а також прав у третіх осіб як в межах, так і за межами України немає, як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не внесена, реконструкції вищевказаної квартири та самочинних переобладнань, перепланувань не здійснювалось, інші речові права - відсутні.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна від 27 жовнтя 2016 року, вказана квартира перебуває під забороною та іпотекою. Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк» є Іпотекодержателем за Іпотечним договором, посвідченим Журавльовою Л.М., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, 13 жовтня 2016 року за реєстровим №4815. Іпотекодержатель надав згоду на відчуження вказаної квартири, що підтверджується листом №14/04-3264 від 26.10.2016 року, наданим Публічним акціонерним товариством «Артем-Банк». Продавець зобов'язується зняти заборону та іпотеку, вилучити записи про заборону та іпотеку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо вказаної квартири протягом 10 (десяти) робочих днів.

Відсутність податкової застави підтверджується Витягом з Державного реєстру обтяжень нерухомого майна про податкові застави від 27 жовтня 2016 року.

Згідно п. 4.2 договору незастережних недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням, зазначеної в цьому договорі квартири, немає. Кожна сторона зобов'язується виконувати свої обов'язки належним чином, сприяти іншій стороні у виконання її обов'язків.

На вказану квартиру не поширюються права третіх осіб (в тому числі за договорами найму (оренди) чи шлюбним договором, інші речові права і т.ін.) (п. 4.3 договору).

У п. 4.7 договору зазначено, що відповідно до відомостей, викладених у довідці, виданої ОСББ «Стародарницький» 27 жовтня 2016 року, користувачами квартири, що відчужується, не є особи, передбачені ст. 12 ЗУ «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей».

Відповідно до п. 6.1 та 6.2 договору, речове право на нерухоме майно, згідно ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, у покупця виникає з дня державної реєстрації такого права. Згідно ст.. 182 Цивільного кодексу України покупцю необхідно здійснити державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Із матеріалів справи вбачається, що 27.10.2016 року позивач сплатив відповідачу до підписання даного договору у безготівковій формі шляхом переказу грошових коштів на рахунок останнього вартість квартири у розмірі 1 483 000,00 грн., що підтверджується платіжним дорученням №106 від 27.10.2016р.

Також судом встановлено, що 27.10.2016р. приватним нотаріусом Журавльовою Л.М. здійснено реєстрацію права приватної власності ТОВ «ЕЛІТ - УКРАЇНА» на придбану квартиру на підставі договору купівлі- продажу.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що в подальшому дізнався, 21.11.2016р. слідчий суддя Дніпровського районного суду м. Києва Астахова О.О. своєю ухвалою у справі №755/17200/16-к про накладення арешту, наклав арешт на квартиру, яка є предметом договору купівлі-продажу. Підставою для накладення арешту стало наступне: 31.10.2016р. до Єдиного реєстру досудових розслідувань було внесено інформацію за номером 0015051 про вчинення кримінального правопорушення за ознаками ч. 4 ст. 190 Кримінального кодексу України (шахрайство, вчинене в особливо великих розмірах та/або організованою групою). На квартиру, що є предметом спірного договору, має майнові права громадянин ОСОБА_2, який 10.04.2008р. уклав договір НОМЕР_1, у відповідності до якого інвестував грошові кошти в її будівництво. Відповідно до Свідоцтва НОМЕР_1 від 21.04.2008р. про участь у фонді фінансування будівництва виду А за програмою ТОВ «Еверест плюс», об'єкт інвестування - дана квартира, закріплена за ним. 28.10.2016р. громадянину ОСОБА_2 стало відомо, що його квартиру незаконним шляхом за підробленими документами було оформлено і продано іншій фірмі, тобто ТОВ «ЕЛІТ - УКРАЇНА».

Позивач зазначає, що вказаний договір є недійсним, оскільки він, як покупець помилився щодо обставин, які мають істотне значення. Він не мав жодної інформації про наявність на момент укладення оспорюваного договору у будь - якої третьої особи майнових прав щодо його предмета - квартири. Наявність у нього цієї інформації мала б своїм наслідком не укладення оспорюваного договору.

Таким чином, на підставі ч. 1 ст. 229 Цивільного кодексу України, просить суд визнати недійсним договір купівлі - продажу квартири від 27.10.2016р., укладений між ТОВ "Еліт - Україна" і ТОВ "Колосс - Інвест" та стягнути з відповідача на свою користь суму коштів у розмірі 1483000,00 грн. в якості повернення виконаного за недійсним правочином.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню з наступних підстав.

Згідно змісту ст. ст. 11, 14 та 509 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) договір, зокрема, є підставою виникнення цивільних прав і обов'язків (зобов'язань), які мають виконуватися у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ч. ч. 1, 3, 4 і 5 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно ч. 1 ст. 204 цього ж Кодексу, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Закон, зокрема ст. 229 ЦК України, встановлює, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилась щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

У відповідності до абзацу 2 п. 3.9. Постанови Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013р. «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, під помилкою слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною правочину предмета чи інших істотних умов останнього, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна вважати, що правочин не було б вчинено. Помилка повинна мати істотне значення, зачіпати природу правочину або такі якості його предмета, які значно знижують можливість його використання за призначенням. При цьому істотною вважається така помилка, наслідки якої неможливо усунути або їх усунення вимагає значних витрат від особи, що помилилася, - з урахуванням її майнового становища, характеру діяльності тощо. Обставини, з приводу яких помилилася особа, мають бути наявними на час вчинення правочину.

Як вбачається із матеріалів справи та встановлено судом, 10.04.2008р. між ОСОБА_2 (надалі - третя особа) та ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал» було укладено Договір НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва виду А за програмою ТОВ «ЕВЕРЕСТ ПЛЮС».

Відповідно до п. 1.1 договору фінансування будівництва, ОСОБА_2 (третя особа) зобов'язався передати ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал», як Управителю в управління грошові кошти з метою отримання у власність житла (об'єкта інвестування).

Відповідно до п. 1.9. договору про участь у фонді фінансування будівництва, об'єктом інвестування є двокімнатна ізольована квартира АДРЕСА_2 (І черга), загальною площею 90,79 кв.м.

Згідно до п. 2.1.1.2. договору про участь у фонді фінансування будівництва ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал» зобов'язалось, після внесення ОСОБА_2 коштів до ФФБ закріпити за ним конкретний об'єкт інвестування та вилучити даний об'єкт з переліку об'єктів інвестування.

Згідно п. 2.1.1.8. про участь у фонді фінансування будівництва передати ОСОБА_2, у разі якщо він повністю проінвестує закріплений за ним об'єкт інвестування, майнові права на цей об'єкт інвестування за договором про уступку майнових прав.

Судом також встановлено, що 21.04.2008р. між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал» було укладено Договір відступлення майнових прав.

Згідно п. 1.1. договору відступлення майнових прав ОСОБА_2 було передано ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал» майнові права на об'єкт інвестування, визначений у пункті 1.9. Договору про участь у ФФБ.

Згідно п. 1.2. договору відступлення майнових прав ОСОБА_2 набув право отримання Об'єкта інвестування у власність від ТОВ «ЕВЕРЕСТ ПЛЮС», як забудовника, після введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

Відповідно до п. 2.2. цього договору відступлення майнових прав ОСОБА_2 вважається таким, що набув майнові права на об'єкт інвестування при умові, якщо повністю проінвестував цей об'єкт.

Судом встановлено, що відповідно до квитанцій №К11/J/6 від 19.04.2008р. та квитанції № К11/J/7 від 19.04.2008р. ОСОБА_2 свої майнові зобов'язання передбачені вказаними договорами, повністю виконав перерахувавши ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал» грошову суму у розмірі 819 379,75 грн. та суму в розмірі 4096,90 грн., передбачені п. 5.8 договору про участь у фонді фінансування будівництва (копії даних квитанцій наявні у матеріалах справи).

Із матеріалів справи вбачається та встановлено судом, що 27.08.2013р. між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «УКО-Капітал» було укладено додаткову угоду №1 до договору про участь у фонді фінансування будівництва, відповідно до якої у зв'язку з перенумерацією квартир та встановленням поштової адреси будинку, об'єктом інвестування є квартира АДРЕСА_1

Також між ОСОБА_2 та ТОВ «ЕВЕРЕСТ ПЛЮС» 08.10.2014р. було укладено додаткову угоду №2 до договору пайової участі у фінансуванні будівництва, відповідно до якої було змінено загальну площу об'єкту інвестування - 97,6 кв.м. та визначено, що загальна вартість об'єкта інвестування складає 819379,75 грн. (встановлено, що станом на 19.04.2014р. ОСОБА_2 сплачено грошові кошти в сумі 819379,75 грн.). Також сторони домовились зарахувати вказану суму грошових коштів, як оплату за 97,6 кв.м. загальної площі об'єкта інвестування.

Згідно виписки з переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Стародарницький» по АДРЕСА_1, ОСОБА_2 є інвестором квартири НОМЕР_2.

08.10.2014р. ТОВ «ЕВЕРЕСТ ПЛЮС» за Актом прийому-передачі передало ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .

Як вбачається із Акту від 19.04.2017р. про фіксацію факту проживання складеного Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку"Стародарницький", підтверджується факт проживання ОСОБА_2 та користування квартирою АДРЕСА_1.

За змістом ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

При цьому, відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об'єктом вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки.

Стаття 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" дає визначення поняття "майнові права", які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Майнові права на нерухомість, що є об'єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, тому що об'єктом цих прав не є "чуже майно", а також не є правом власності, оскільки об'єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.

Отже, майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об'єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Зважаючи на вказане правило та ч. 3 ст. 331 ЦК України, згідно якої до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), у сукупності із легальним визначенням майнових прав за ч. 2 ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" потенційне набуття особою, якій до завершення будівництва належать будівельні матеріали, набути право власності на новостворену річ, суд кваліфікує як майнове право на відповідний об'єкт.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_2, як інвестором за Договором НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва виду А від 10.04.2008р. було повністю здійснено інвестування суми коштів у розмірі 819 379,75 грн. та суму в розмірі 4096,90 грн. (квитанція №К11/J/6 від 19.04.2008р. та квитанція № К11/J/7 від 19.04.2008р.), тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення правових передумов, необхідних і достатніх для набуття права вимоги щодо переходу права власності на об'єкт будівництва або для набуття майнових прав на цей об'єкт.

Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду України від 30.03.2016р. у справі № 6-3129цс15.

Відповідно до ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Таким чином, можливість оформлення права власності на нерухоме майно знаходиться у прямій залежності від завершення його будівництва та прийняття збудованої споруди до експлуатації відповідними органами з подальшою реєстрацією.

Отже, з урахуванням вищенаведеного, з моменту введення об'єкту будівництва в експлуатацію та з огляду на виконання ОСОБА_2 зобов'язань за Договором НОМЕР_1 про участь у фонді фінансування будівництва виду А, в контексті ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод існують підстави для переходу права власності на спірний об'єкт нерухомості до ОСОБА_2.

Разом з тим, ТОВ «ЕВЕРЕСТ ПЛЮС» в порушення умов договору про участь у фонді фінансування будівництва виду А не зареєструвало за ОСОБА_2 право власності на квартиру АДРЕСА_1, у зв'язку із чим Дніпровським управлінням поліції ГУ Національної поліції в м. Києві було розпочато досудове розслідування у кримінальному провадження №0015050.

Згідно положень ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення вимог, які встановлені частинами 1-3,5 та 6 ст. 203 цього кодексу, зокрема - положення, відповідно до якого волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Положення ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України передбачають, що у разі, коли одна із сторін правочину заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнано судом недійсним.

У відповідності до положень ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України, господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, може бути на вимогу однієї із сторін визнано недійсним.

Отже, враховуючи вище встановлені обставини та наявність кримінального провадження у зв'язку з тим, що на квартиру АДРЕСА_1, яка є предметом договору купівлі -продажу від 27.10.2016р., існують права третьої особи, господарський суд приходить до висновку, що ТОВ "Еліт - Україна" при укладанні спірного договору помилилось щодо обставин , які мають істотне значення, а саме - щодо відсутності на його предмет прав третіх осіб. При цьому, помилка виникла у зв'язку з ненаданням ТОВ "Колосс - Інвест", як продавцем інформації щодо прав третіх осіб на предмет спірного договору та у зв'язку із відсутністю в офіційних джерелах інформації, яка б свідчила про права третіх осіб на предмет даного договору, що згідно положень ч. 1 ст. 229 Цивільного кодексу України, є підставою для визнання договору купівлі - продажу недійсним.

Враховуючи вищенаведене, господарський суд зазначає, що оскільки станом на 27.10.2016р. (час укладання договору купівлі-продажу квартири), всупереч запевненням і гарантіям відповідача, були наявні майнові права третьої особи на дану квартиру, позивачу про це не було відомо, вся інформація з відкритих офіційних джерел свідчила про відсутність у будь - яких третіх осіб майнових прав на цю квартиру, що відповідно є підставою для визнання договору недійсним на підставі ч. 1 ст. 229 ЦК України.

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину.

Правочини, які не відповідають вимогам закону, не породжують будь-яких бажаних сторонам результатів, незалежно від волі сторін та їх вини у вчиненні незаконного правочину. Правові наслідки таких правочинів настають лише у формах, передбачених законом, - у вигляді повернення становища сторін у початковий стан (реституції) або в інших (п. 2.5 постанови пленуму Вищого господарського суду України N 11 від 29.05.2013р. "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними").

З огляду на наведене, наслідком визнання в судовому порядку недійсним спірного договору купівлі-продажу квартири від 27.10.2016р. є виникнення у відповідача обов'язку повернути позивачу у справі грошові кошти, перераховані на виконання недійсного правочину, у зв'язку з господарський суд вважає, що наявні правовові підстави для застосування наслідків недійсності договору (реституції) та задоволення позовних вимог про зобов'язання відповідача перерахувати на користь позивача 1483000,00 грн. в рахунок повернення одержаного за недійсним правочином від 27.10.2016р.

Судовий збір, відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, покладається на відповідача.

Керуючись статтями 43, 49, 82 - 85 ГПК України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт - Україна" задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу №4943 купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений 26.10.2016р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Еліт - Україна" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Колосс - Інвест".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Колосс - Інвест" (04060, м.Київ, вул. Ризька, 73Б, ідентифікаційний код 37615626) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт - Україна" (030260, м. Київ, вул. Пирогівський шлях, 135, ідентифікаційний код 20454393) суму коштів у розмірі 1483000 (один мільйон чотириста вісімдесят три тисячі) грн. 00 коп. в якості повернення виконаного за недійсним правочином та судовий збір у розмірі 23845 (двадцять три тисячі чотириста вісімдесят п`ять) грн. 00 коп.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

У судовому засіданні 26.04.2017р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено - 03.05.2017р.

Суддя В.В. Князьков