ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.04.2017р. Справа № 914/559/17

За позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Біля цитаделі», м.Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Бетта-В», м.Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львові, м.Львів

про визнання договору недійсним

Суддя Щигельська О.І.

при секретарі Зарицькій О.Р.

Представники:

від позивача: ОСОБА_1 генеральний директор, ОСОБА_2 представник за довіреністю

від відповідача: ОСОБА_3 представник за довіреністю

від третьої особи: не зявився

Суть спору: позов заявлено Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля цитаделі», м.Львів до Товариства з обмеженою відповідальністю «Бетта-В», м.Львів про визнання недійсним договору про будівництво №070915-1-15 від 07.09.2015р., укладеного між ТзОВ «Біля цитаделі» та ТзОВ «Бетта-В».

Ухвалою суду від 23.03.2017р. справу прийнято до провадження та призначено до розгляду у судовому засіданні 03.04.2017р., за клопотанням позивача до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача залучено Інспекцію державного архітектурно-будівельного контролю у м.Львові. Ухвалою суду від 03.04.2017р. розгляд справи відкладено на 19.04.2017р. у звязку з неявкою відповідача та третьої особи.

Представникам сторін розяснено права згідно ст.ст. 20, 22 ГПК України.

Представники позивача в судове засідання 19.04.2017р. зявились, позовні вимоги підтримав повністю з підстав, вказаних у позовній заяві. Ствердив, зокрема, що в вересні 2015 року між позивачем та відповідачем ТзОВ «Бетта-В» укладено договір про будівництво, який, однак, не відповідає вимогам чинного законодавства, що зумовило звернення до суду із позовом про визнання його недійсним. Просив позов задоволити.

Представник відповідача в судове засідання 19.04.2017р. зявився, з мотивів, наведених у поданих запереченнях (вх.№14589/17 від 19.04.2017р.) просив у задоволенні позову відмовити. Зокрема зазначив, що укладений між сторонами договір не містить жодної умови, яка в суперечила чинному законодавству, а відтак, зважаючи на безпідставність позовних вимог просив у їх задоволенні відмовити.

Третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, явки повноважного представника в судове засідання 19.04.2017р. повторно не забезпечено, письмових пояснень по суті спору не надано, вимог ухвали суду не виконано, поважності причин неявки суду не повідомлено, хоча про час та місце проведення судового засідання його повідомлено належним чином.

Інших заяв чи клопотань сторонами не подано.

Суд, у відповідності до ст.75 ГПК України, вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами, в яких достатньо доказів для прийняття рішення по суті спору, у відповідності до ч.3 ст. 4-3 ГПК України судом створювались сторонам необхідні умови для встановлення фактичних обставин справи і правильного застосування законодавства, у звязку із чим передбачені у ст.77 ГПК України підстави для відкладення розгляду справи не вбачаються.

Розглянувши подані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представників сторін, судом встановлено таке.

Між Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля цитаделі» (замовник за договором, позивач по справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бетта-В» (забудовник за договором, відповідач по справі) укладено договір №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р., яким визначаються відносини між сторонами щодо участі у будівництві обєкта на земельній ділянці території забудови (будівельному майданчику), фінансуванні будівництва обєкта, а також набуття права власності на завершений та прийнятий в експлуатацію обєкт будівництва (п.2.1).

Проте, позивач вважає, що вказаний договір не відповідає вимогам чинного законодавства України. Так, на думку позивача, пункти 2.1, 2.2 (предмет договору), 2.3, 2.4, підпункт 3.3.3 пункту 3.3, пункт 11.2 та інші умови договору про будівництво, що обумовлюють передачу земельної ділянки в користування третіх осіб без згоди власника землі; передачу третім особам права забудови земельної ділянки; торкаються способу фінансування будівництва, не відповідають вимогам цивільного законодавства та чинному законодавству, а саме Земельному кодексу України, Законам України «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про інвестиційну діяльність».

Зазначене зумовило звернення ТзОВ «Біля цитаделі» до суду із позовною заявою про визнання такого договору недійсним. Водночас, відповідач стверджує, що умови договору не суперечать чинному законодавству.

При вирішенні спору суд виходив з такого.

Відповідно до ч.1 ст.202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно ст.204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів може бути, в тому числі, визнання правочину недійсним.

Відповідно до ст.207 ГК України, господарське зобовязання, що не відповідає вимогам закону, або вчинене з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосубєктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Згідно із ч.ч. 1, 3 ст.215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Так, відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Ухвалою Львівської міської ради від 21.11.2013р. №2866 «Про затвердження ТзОВ «Біля цитаделі» проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання земельної ділянки на вул. Є. Поповича, 6-а» затверджено ТзОВ «Біля цитаделі» проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надати земельну ділянку площею 0,0556 га (кадастровий номер :06:002:0036) на вул. Є. Поповича, 6-а в оренду терміном на 10 років для будівництва та обслуговування житлового будинку, перевівши із земель, що не надані у власність або користування, до земель житлової та громадської забудови, за функцією використання землі житлової забудови.

На виконання вказаної ухвали між Львівською міською радою (орендодавець) та ТзОВ «Біля цитаделі» (орендар) укладено договір оренди землі від 20.12.2013р., зареєстрований у Львівській міській раді за №Г-1237, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м.Львові на вул. Є.Поповича, 6-а для будівництва та обслуговування житлового будинку (п.1).

Опісля, як вже зазначалось, між ТзОВ «Біля цитаделі» та ТзОВ «Бетта-В» укладено договір №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р.

Так, згідно ч.4 ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Суд приходить до висновку, що право на забудову земельної ділянки реалізовано позивачем шляхом укладення оспорюваного договору, що не суперечить вимогам чинного законодавства.

Водночас, проаналізувавши умови такого договору, беручи до уваги правове обґрунтування позиції кожної зі сторін спору, суд звертає увагу на таке.

Договір №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р. є договором про організацію спорудження обєкта будівництва та введення його в експлуатацію (п.1.1).

Водночас, відповідач стверджує, що беручи до уваги встановлені договором права та обовязки сторін (розділ 3) такий договір є договором будівельного підряду.

На підставі ч.1 ст.837 ЦК України, за договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за зобов'язанням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу.

Відповідно до ч.1 ст.875 Цивільного кодексу України, за договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

Водночас, як визначено договором, замовником є його сторона, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно чинного законодавства України, як орендар земельної ділянки, що є територією забудови, наділена функціями замовника спорудження обєкта будівництва згідно з чинним законодавством України (п.1.2), а забудовник сторона договору, що є юридичною особою, яка зареєстрована та діє згідно чинного законодавства України, укладає угоди на здійснення будівництва обєкта, технічного нагляду, що стосується будівництва; здійснює в порядку і на умовах, передбачених даним договором, за рахунок власних та залучених коштів забезпечення фінансування будівництва обєкта згідно з чинним законодавством України (п.1.3).

Водночас, суд звертає увагу на те, що договором не встановлено обовязку замовника та не визначено порядок оплати за виконані будівельні роботи, а лише погоджено порядок набуття права власності на конкретні нежитлові та житлові приміщення в обєкті будівництва (п.п. 1.5, 2.6, розділ 13 договору). Зважаючи на те, що окрім виконання підрядних робіт, вказаним договором також регулюються й інші правовідносини між сторонами, суд приходить до висновку, що за своєю правовою природою такий договір є змішаним, тобто містить в собі елементи різних договорів та регулює складні, комплексні відносини між сторонами. У відповідності до ст.628 ЦК України, до відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Згідно ст.6 ЦК України, сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Згідно ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Отже, сторони вправі укладати будь який договір, який прямо і не передбачений цивільним законодавством, проте такий повинен відповідати вимогам цивільного законодавства та основним засадам і принципам цивільного права. Однак, свобода договору не є абсолютною, а обмежується вимогами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, вимогами розумності та справедливості.

Слід також зазначити, що відносини у сфері здійснення забудови земельної ділянки є комплексними, регулюються як в адміністративному порядку, так і приватноправовому, зокрема, нормами земельного законодавства, законодавства у сфері фінансування та здійснення будівництва, тощо.

Відтак, для вирішення спору по суті необхідно зясувати чи не допущено сторонами при укладенні вказаного договору порушень вимог чинного законодавства.

Перш за все, суд звертає увагу на те, що у п.1.4 договору сторони дійшли згоди про те, що будівництво відповідно до умов договору буде здійснюватися на земельній ділянці території забудови. Так, згідно з п.1.5 договору, земельна ділянка території забудови це територія, на якій здійснюється будівництво обєкта, а саме: земельна ділянка (кадастровий номер :06:002:0036) розташована за адресою: м.Львів, вул. Є.Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га. Ділянка перебуває в користуванні замовника на підставі договору оренди землі, укладеного між замовником та Львівською міською ОСОБА_2 від 20.12.2013р., зареєстрованим у Львівській міській раді за №Г-1237.

У відповідності до п.2.3 договору, на замовника, для забезпечення мети визначеної п.2.2 договору, покладено обовязок передати забудовнику, серед іншого, будівельний майданчик, а п.3.1.1 договору визначено механізм виконання такого обовязку.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання зазначених умов договору, сторонами підписано акт приймання-передачі земельної ділянки від 05.10.2015р., за змістом якого замовник передав, а забудовник прийняв земельну ділянку (кадастровий номер :06:002:0036) розташовану в м.Львові по вул. Є. Поповича, 6-а, загальною площею 0,0556га.

З огляду на вищенаведене позивач стверджує, що договір про будівництво прямо передбачає передачу відповідачу права користування орендованою позивачем земельною ділянкою, і фактично саме на орендованій позивачем земельній ділянці відповідач має намір здійснювати будівництво житлового будинку. Таким чином, оспорюваний договір передбачає фактичну передачу в тимчасове користування ТзОВ «Бетта-В» орендованої ТзОВ «Біля цитаделі» земельної ділянки, що дозволяє дійти достатньо обґрунтованого висновку про те, що між сторонами в цій частині Договору скалились відносини із суборенди земельної ділянки.

Водночас, відповідач стверджує, що орендована земельна ділянка (будівельний майданчик) надана ТзОВ «Бетта-В» як підряднику для здійснення будівельного підряду з дотриманням норм цивільного законодавства, оскільки у відповідності до вимог ст.875 ЦК України, замовник зобовязується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт). Зважаючи на те, що договором не визначено плату за користування земельною ділянкою твердження позивача про відносини суборенди вважає безпідставними.

З огляду на вищенаведене, суд звертає увагу на те, що згідно ДБН А.3.1-5-2009, будівельний майданчик це виробнича територія, яка виділяється в установленому порядку для розміщення об'єктів, що будуються, а також машин, матеріалів, конструкцій, комунікацій, виробничих і санітарно-побутових приміщень, які використовуються в процесі будівництва (Б.2.2; додаток Б); а фронт робіт частина будівельного об'єкта, яка надається колективу виконавців для виконання доручених йому робіт і є придатною за обсягами та умовами праці (Б.2.12; додаток Б). Зазначене свідчить про безпідставне ототожнення сторонами будівельного майданчику (фронту робіт) із земельною ділянкою, наданою позивачу у користування згідно договору оренди землі від 20.12.2013р. Водночас, суд звертає увагу на те, що хоч умовами договору й не встановленого безпосереднього обовязку замовника із передачі земельної ділянки в користування забудовнику, проте тлумачення договору, у відповідності до ст.213, 637 ЦК України, здійснюється сторонами, а фактичні дії сторін, вчинені на виконання умов договору дають підстави стверджувати, що при його укладенні сторони передбачили фактичне передання зазначеної земельної ділянки в тимчасове користування забудовника, що суперечить вимогам чинного законодавства.

Так, ч.1 ст.395 ЦК України передбачені наступні речові права на чуже майно: право володіння (п.1); право користування (сервітут) (п.2); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (п.3); право забудови земельної ділянки (суперфіцій) (п.4).

Земельним кодексом України встановлено окреме правове регулювання права власності на земельну ділянку та користування нею, зокрема на праві постійного користування, оренди, суборенди, земельного сервітуту (як платного, так і безоплатного), договорів емфітевзису чи суперфіцію.

Як вже зазначалось, ТзОВ «Біля цитаделі» набуло право користування земельною ділянкою на підставі договору оренди землі від 20.12.2013р., укладеного з Львівською міською радою. Як визначено ч.6 ст.93 Земельного кодексу України, орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Водночас, вказаний договір не містить положень, які би свідчили про надання Львівською міською радою як орендодавцем згоди на передання земельної ділянки у користування третій особі, так само як відсутні в матеріалах справи будь-які докази, що свідчили б про надання такої згоди. Сторонами по справі також не надано жодних доказів на підтвердження того, що право передання земельної ділянки у користування відповідачу відбувалося на підставі та у відповідності до інших встановлених законом норм, якими врегульовано право користування земельною ділянкою особою, якій вона не належить на праві власності.

З огляду на вищенаведене, суд приходить до висновку, що положення договору №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р. в частині передання орендованої ТзОВ «Біля цитаделі» земельної ділянки у користування іншій особі ТзОВ «Бетта-В» суперечать вимогам чинного законодавства.

Також суд звертає увагу на те, що з комплексного аналізу змісту договору вбачається, що ТзОВ «Біля цитаделі» фактично передано ТзОВ «Бетта-В» функції замовника, реалізуючи таким чином права забудови земельної ділянки, що нерозривно повязані з релазіацією передбаченого договором оренди права користування земельною ділянкою. Зокрема, у п.2.2 сторонами погоджено, що замовник передає, а забудовник приймає на себе функції замовника в частині отримання дозвільних документів на будівництво обєкта, будівництво та прийняття в експлуатації закінченого будівництвом обєкта будівництва.

Слід зазначити, що Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», а саме ст.33, передбачено, що функції замовника на будівництво виконавчий орган місцевої ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації виконують безпосередньо або можуть делегувати їх на конкурсній основі генеральному підряднику (підряднику) у порядку, встановленому законодавством. Функції замовника комплексної забудови території може виконувати власник (користувач) відповідної земельної ділянки в межах такої земельної ділянки, переданої (наданої) йому в установленому законом порядку.

Діючим законодавством, в тому числі й вказаним Законом, не передбачено передачу функцій замовника в порядку, передбаченому сторонами в договорі. Функції та обов'язки замовника будівництва є нерозривно пов'язаними з його статусом користувача або власника земельної ділянки.

Щодо тверджень відповідача про те, що даним договором про будівництво врегульовано відносини представництва ТзОВ «Біля цитаделі» іншою особою, а саме ТзОВ «Бетта-В», суд зазначає, що відповідно до ст.237 ЦК України, представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов'язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє (ч.1). Не є представником особа, яка хоч і діє в чужих інтересах, але від власного імені, а також особа, уповноважена на ведення переговорів щодо можливих у майбутньому правочинів (ч.2).

Слід звернути увагу на те, що представництво передбачає вчинення однією особою (представником) дій від імені та в інтересах іншої (довірителя). Водночас, із комплексного аналізу положень оспорюваного договору можна зробити висновок про те, що ТзОВ «Бетта-В» при будівництві обєкта діє у власних інтересах, оскільки, у відповідності до п.1.13, 2.5, 2.6, розділ 13 набуває право власності на збудований обєкт, за винятком приміщень, передбачених п.2.5 договору.

Суд також звертає увагу на те, що предметом договору №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р. є відносини сторін щодо участі у фінансуванні будівництва обєкта. Зокрема, п.п.3.3.3 договору встановлено, що забудовник, серед іншого, зобовязується забезпечити фінансування будівництва обєкта та інших витрат, які виникають під час виконання цього договору.

Згідно з ч.3 ст.4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції, чинній на момент укладення спірного договору, інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами.

Водночас, в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що ТзОВ «Бетта-В» на момент укладення спірного договору набуло статус фінансової установи у встановлено законом порядку, зокрема у відповідності до Законів України «Про інвестиційну діяльність», «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг» тощо.

Відповідач стверджує, що оспорюваний позивачем договір не передбачав залучення коштів. А визначав, що оскільки ТзОВ «Біля цитаделі» не мало достатніх коштів, забудовник проводитиме будівельні роботи, а замовник проведе розрахунок за виконані роботи шляхом передачі забудовнику права власності на частину споруджених площ.

Такі твердження відповідача спростовуються положеннями укладеного між сторонами договору. Так, у п.11.2 договору визначено, що саме забудовник зобовязаний забезпечити фінансування будівництва, а фінансування будівельних робіт здійснюється як за рахунок власних коштів, так і при необхідності з додатковим залученням кредитів банків та фінансових установ в порядку, визначеному законодавством, залученням відповідних інвесторів чи з інших джерел, не заборонених чинним законодавством. Окрім цього, суд звертає увагу на те, що договір про будівництво не містить положення про те, що право власності у відповідача на збудований обєкт виникає як компенсація понесених ним витрат на виконання робіт.

З огляду на вищенаведене, суд приходить до висновку, що зазначені положення договору щодо фінансування будівельних робіт суперечать вимогам чинного законодавства.

Встановивши невідповідність окремих положень договору законодавству, чинному на момент його укладення, суд зазначає, що у відповідності до ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Враховуючи вищенаведене та беручи до уваги правову природу укладеного сторонами договору №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р., що поєднує елементи різних договорів та регулює комплексні відносини між сторонами, суд приходить до висновку, що без включення до нього положень, які суперечать чинному законодавству, його б не було укладено, а відтак, зазначений договір підлягає визнанню недійсним в цілому.

Відповідно до ч.1 ст.49 ГПК України, судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, відтак, витрати зі сплати судового збору слід покласти на відповідача в повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 43, 49, 82, 84, 85, 116 ГПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

1. Позов задоволити повністю.

2. Визнати недійсним договір №070915-1-15 про будівництво від 07.09.2015р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля цитаделі» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Бетта-В».

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Бетта-В» (м.Львів, вул.Морозна, буд.14; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Біля цитаделі» (м.Львів, пр.Свободи, буд.39, офіс 4а; ) 1600,00грн. судового збору.

4. Строк і порядок оскарження рішення суду визначені ст.ст.91-93 ГПК України.

Повне рішення складено 24.04.2017р.

Суддя Щигельська О.І.