КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" квітня 2017 р. Справа№ 910/18364/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Жук Г.А.

суддів: Дикунської С.Я.

Мальченко А.О.

секретар судового засідання Найченко А.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016

у справі №910/18364/16 (суддя - Андреїшина І.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк»

про стягнення 270 000, 00 доларів США, що еквівалентно 6 992 541,00 грн.

за участю представників сторін:

від позивача - Андрієць Г.О., довіреність б/н від 04.08.015

від відповідача - Журавський Є.Б., довіреність б/н від 19.01.17

від третьої особи - Поліщук Ю.В., довіреність № 02-36/2490 від 02.10.2015

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Проект-А» (позивач у справі) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» (відповідач у справі) про стягнення заборгованості за договором оренди від 21.02.2011.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання Товариством з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» свого грошового зобов'язання за договором оренди в частині оплати додаткових робіт з удосконалення приміщення, яке перебувало в користуванні відповідача. Позивач стверджує, що у відповідача виник обов'язок з оплати таких грошових коштів відразу після припинення дії договору, однак ТОВ «Пфайзер Україна» не сплатило позивачеві такі кошти, що і стало підставою звернення з позовом до суду.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 позов задоволено повністю. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А» 270 000 доларів США, що еквівалентно 6 992 541 грн., 104 888 грн. 12 коп. судового збору.

Приймаючи рішення у справі, місцевий господарський суд виходив з того, що відносини щодо виконання робіт з удосконалення приміщення, за своєю юридичною природою є відносинами підряду, а тому, враховуючи умови договору, суд дійшов висновку, що у ТОВ «Пфайзер Україна» існує обов'язок з оплати вартості робіт з удосконалення, які були виконані ТОВ «Проект-А», незважаючи на подальшу зміну власника орендованих приміщень. В ході розгляду справи Господарський суд міста Києва встановив, що ТОВ «Проект-А» звернувся з позовом до суду в межах встановленого трирічного строку позовної давності, а тому відхилив заяву ТОВ «Пфайзер Україна» про застосування до заявлених вимог строку позовної давності.

Не погодившись з прийнятим рішенням, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк», подала апеляційну скаргу, в якій просила суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Доводи апеляційної скарги ПАТ «Укрсоцбанк» обґрунтовані неповним з'ясуванням місцевим господарським судом дійсних обставин справи. Апелянт стверджує, що власником приміщень, які були передані відповідачу на підставі договору оренди від 21.02.2011 та знаходились за адресою: місто Київ, вул. Амосова, 12 було Приватне акціонерне товариство «Спільне підприємство «Ен Ес Ай Констракшн», а не ТОВ «Проект-А», а тому вважає, що останній не мав права передавати зазначене приміщення в користування, що відповідно свідчить про нікчемність укладеного договору оренди від 21.02.2011. Окрім того, третя особа в апеляційній скарзі зазначає, що місцевим господарським судом було невірно визначено початок перебігу строку позовної давності до заявлених ТОВ «Проект-А» вимог, вважає, що такий строк слід відраховувати не з дати повідомлення його про зміну власника (18.10.2013), а саме з 08.04.2013 - з моменту повідомлення позивача про проведення державної реєстрації права власності ПАТ «Укрсоцбанк», в тому числі, на об'єкт оренди. Разом з тим, третя особа, посилаючись на ст. 786 ЦК України, стверджує, що до позовних вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі, застосовується позовна давність в один рік, а не загальна позовна давність в три роки. З огляду на зазначене, ПАТ «Укрсоцбанк» вважає, що ТОВ «Проект-А» був пропущений строк позовної давності, що відповідно є підставою для відмови у задоволенні позову.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.02.2017 року апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» прийнято до розгляду колегією суддів у складі: головуючий суддя - Жук Г.А., судді: Мальченко А.О., Дикунська С.Я. та призначено до розгляду на 01.03.2017 року.

31.01.2017 відповідач, Товариство з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» подав апеляційну скаргу б/н від 27.01.2017, в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги відповідач посилається на невірне застосування місцевим господарським судом норм матеріального права, оскільки, вважає, що договір не містить ознак договору підряду, а дійсні відносини, які існували між сторонами не мали ознак виконання підрядних робіт. Також відповідач вважає невірним висновок місцевого господарського суду щодо непропущення позивачем строку позовної давності, так як стверджує, що у позивача виникло право вимоги сплати додаткової орендної плати з 01.04.2013 - з моменту проведення державної реєстрації права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на спірне приміщення. Окрім того, відповідач стверджує, що ним на виконання умов договору було сплачено гарантійний платіж, в якості забезпечення усіх зобов'язань за договором оренди, за рахунок якого позивач може задовольнити свої вимоги, а відтак зазначає про відсутність порушених прав ТОВ «Проект-А».

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 14.02.2017 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 прийнято до розгляду колегією суддів у складі: головуючий суддя - Жук Г.А., судді: Мальченко А.О., Дикунська С.Я. та об'єднано в одне апеляційне провадження з поданою Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» апеляційною скаргою, розгляд справи призначено на 01.03.2017 року.

У судових засіданнях 01.03.2017 та 22.03.2017 Київським апеляційним господарським судом згідно з ч.3 ст. 77 ГПК України, оголошувались перерви до 22.03.2017 та 12.04.2017 відповідно.

12.04.2017 до початку судового засідання від Приватного акціонерного товариства «Спільне підприємство ЕН ЕС АЙ Констракшн» надійшло клопотання №275/17-К від 12.04.2017 (вх. №09-11/2367/17) про залучення його до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору. Подане клопотання заявник обґрунтовує наявністю юридичного інтересу у справі, оскільки вважає, що приміщення за адресою місто Київ вул. Амосова, 12, яке було передано в оренду Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект-А» на момент його передання знаходилось на праві власності саме у Приватного акціонерко товариства «Спільне підприємство ЕН ЕС АЙ Констракшн».

Дослідивши подане клопотання, заслухавши думку інших учасників процесу щодо заявленого клопотання, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для залучення Приватного акціонерне товариства «Спільне підприємство ЕН ЕС АЙ Констракшн» до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, з наступних підстав.

Згідно ст. 27 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора. Якщо господарський суд при прийнятті позовної заяви, вчиненні дій по підготовці справи до розгляду або під час розгляду справи встановить, що рішення господарського суду може вплинути на права і обов'язки осіб, що не є стороною у справі, господарський суд залучає таких осіб до участі у справі як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору. У справах щодо майна господарських організацій, у статутному капіталі яких є корпоративні права держави, господарський суд залучає орган державної влади, що здійснює управління корпоративними правами, до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

У заявах про залучення третіх осіб і у заявах третіх осіб про вступ у справу на стороні позивача або відповідача зазначається, на яких підставах третіх осіб належить залучити або допустити до участі у справі.

Питання про допущення або залучення третіх осіб до участі у справі вирішується господарським судом, який виносить з цього приводу ухвалу.

Колегія суддів звертає увагу, що у поданій заяві Приватне акціонерне товариство «Спільне підприємство ЕН ЕС АЙ Констракшн» посилається виключно на юридичний інтерес, який має у даній справі, разом з цим не вказує як саме рішення у даній справі, яке стосується стягнення коштів за проведені ТОВ «Проект-А» роботи з удосконалення об'єкту оренди, може вплинути на права та обов'язки Приватного акціонерного товариства «Спільне підприємство ЕН ЕС АЙ Констракшн» щодо якоїсь сторони, враховуючи окрім того, що власником даних приміщень з 01.04.2013 є ПАТ «Укрсоцбанк».

Враховуючи, що заявником не надано належного обґрунтування залучення його до участі у справі в якості третьої особи з відповідним документальним підтвердженням своїх доводів, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про безпідставність поданої заяви, а тому відмовляє в її задоволенні.

У судовому засіданні 12.04.2017 представник Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» підтримав вимоги своєї апеляційної скарги, зазначив, що договір оренди слід вважати нікчемним та просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» у судовому засіданні 12.04.2017 підтримав вимоги, поданої ним апеляційної скарги, просив скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» відмовити в повному обсязі.

Представник ТОВ «Проект-А» заперечив проти вимог апеляційних скарг відповідача та третьої особи, вважає рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 законним та обґрунтованим, атому просить відмовити у задоволенні апеляційних скарг.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, у процесі перегляду справи, апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково наданими доказами, якщо заявник обґрунтував неможливість їх надання суду в першій інстанції з причин, що не залежали від нього, повторно розглядає справу. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення або ухвали місцевого суду у повному обсязі.

Судова колегія Київського апеляційного господарського суду, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення присутніх представників учасників судового процесу, дослідивши представлені докази в їх сукупності, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, встановила наступне.

21.02.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект-А» (позивач у справі, орендодавець за договором) та Представництвом «Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн» в Україні, що діє від імені Компанії «Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн» (орендар за договором) укладено договір оренди, який був нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком Сергієм Анатолійовичем та зареєстрований у реєстрі за № 339, 340 (а.с. 21-63 том 1).

Згідно ст. 1.3 договору орендодавець зобов'язався передати орендареві належні йому на праві власності нежитлові приміщення бізнес-центру з місцями загального користування по вул. Амосова, 12 у м. Києві загальною площею 1 746 кв м (873 кв м на 12-му поверсі (офіс 12D), що займають приблизно 5,49% загальної орендної площі будинку та 873 на 13-му поверсі будівлі (офіс 13D), що займають приблизно 5,49% загальної площі будинку, а також згідно ст. 1.4. договору 50 кв м допоміжних приміщень, розташованих на мінус першому поверсі.

Статтею 2.1. договору сторони визначили, договір укладається ними на початковий термін, тривалістю п'ять років, який починається з дати початку оренди, визначеної у ст. 4.1, і, якщо його не буде припинено раніше, він закінчується в день напередодні п'ятої річниці дати початку оренди (дати закінчення) або в іншу пізнішу дату, залежно від ситуації. При цьому, сторонами було погоджено право припинення та право продовження строків оренди та порядок визначення орендної плати в такому разі.

Відповідно до ст.. 4.1. договору орендодавець погодився докласти належних зусиль для виконання робіт, перелічених у Додатку №2, Додатку №3, які мають бути виконані відповідно до стандартних технічних вимог орендаря, Додатку №6 (додаткові роботи з удосконалення), завершення яких має бути підтверджене керівником будівництва орендодавця та засвідчене архітектором або інженерами орендодавця та керівником будівництва орендаря не пізніше 1 червня 2011 при цьому дата вважається «датою основного завершення робіт у Приміщеннях». Орендодавець має інформувати орендаря про хід виконання робіт, якщо їх не буде завершено на час підписання договору.

Датою початку оренди за умовами ст. 4.1 договору було визначено або дату, коли орендодавець в основному завершить роботи, які має виконати за умовами додатку № 2 до договору, будівельні роботи, що вимагаються стандартними технічними вимогами орендаря, вказаними в додатку № 3 до договору і додаткові роботи з удосконалення відповідно до додатку № 6 та передасть приміщення у володіння орендарю, або 01.06.2011.

У дату початку оренди орендодавець та орендар мають оформити акт приймання-передачі, де зазначається, що роботи, які має виконати орендодавець, будівельні роботи, що вимагаються стандартними технічними вимогами орендаря та додаткові роботи з вдосконалення в основному завершенні згідно з додатками № 2, 3, 6 і приміщення та допоміжні приміщення передані орендодавцем орендарю і готові до робіт, визначених орендарем (відповідно до додатку № 4), у разі їх виконання. У зазначеному акті також має бути наведено точні розміри приміщень та допоміжних приміщень, відсоткову частку орендаря, очевидні недоліки у виконаних роботах, які має виконати орендодавець, будівельних роботах, які мають бути виконані відповідно до стандартних технічних вимог орендаря та додаткових роботах з удосконалення у разі їх наявності, і перелічено невиконані роботи (п. 4.3).

Додатком № 6 до договору сторони визначили, що орендодавець виконає додаткові удосконалення приміщень (додаткові роботи з удосконалення) виключно за рахунок і кошт орендаря, що має становити в українських гривнях еквівалент 668 097,22 доларів США плюс податок на додану вартість, тобто 801 716,64 долари США і ця сума має бути сплачена як додаткова орендна плата наступним чином:

- в українських гривнях в сумі еквівалентній 293 097,20 доларів США з податком на додану вартість впродовж п'яти робочих днів з дати підписання акту приймання-передачі;

- в українських гривнях еквівалент 18 750,00 доларів США з податком на додану вартість щоквартально протягом 20-ти кварталів відповідно до ст.ст. 5.1 і 5.5 цього договору. У такому випадку, орендар змінює обсяг додаткових робіт з удосконалення, що тягне зміну вартості додаткового удосконалення, під час або до виконання робіт, і така різниця у ціні має бути зарахована (вирахувана) як додаткова орендна плата протягом 10-ти робочих днів з дати початку оренди.

У додатку №6 сторонами чітко визначено Опис Додаткових робіт з удосконалення.

Порядок визначення, нарахування та внесення платежів за договором було обумовлені Розділом 5 договору, в якому у п.5.1 передбачалося внесення основної орендної плати за користування переданим у найм майном, додаткової орендної плати та відшкодування експлуатаційних витрат.

Згідно з п. 5.1.2 договору, незалежно від будь-яких положень протилежного змісту, що містяться у договорі, основна орендна плата за перший квартал терміну оренди в українських гривнях в сумі, що дорівнює 120 474 доларів США за вирахуванням першої знижки основної орендної плати, має бути сплачена протягом 10 робочих днів з дати підписання Акту приймання-передачі. Решта основної орендної плати, що належить сплаті за перший рік оренди, сплачується щоквартально наперед, починаючи не пізніше першого дня 2-го кварталу початкового терміну, у відповідності до ст. 5.5. договору.

У додатку № 4 до договору (а.с. 73 том 1) сторонами було узгоджено, що загальна сума витрат, понесених орендодавцем при виконанні додаткових робіт з удосконалення на прохання орендаря має амортизуватися протягом початкового терміну оренди і повинна бути відшкодована орендарем орендодавцю як додаткова орендна плата (орендна плата за вдосконалення). Орендна плата за вдосконалення має сплачуватися орендарем орендодавцю у такий же спосіб і в той же час, як визначено в ст. 5.1 для основної орендної плати. При цьому, у разі припинення дії договору оренди з будь-якої причини орендна плата за вдосконалення підлягає негайній сплаті (останній абзац додатку № 4 до договору).

Як свідчать матеріали справи, 30.08.2012 між ТОВ «Проект-А», Представництвом «Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн» та ТОВ «Пфайзер Україна» було укладено договір щодо зміни орендаря з Представництва «Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн» в Україні, що діє від імені Компанії «Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн» (орендар за договором) на ТОВ «Пфайзер Україна» (а.с. 115-121 том 1). Даний договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Михайленком Сергієм Анатолійовичем та зареєстрований у реєстрі за №№ 2981, 2982.

За умовами договору про внесення змін орендар передав новому орендареві всі свої права, як дійсні, так і ті, що можуть виникнути у майбутньому та перевів всі зобов'язання за договором оренди від 21.02.2011 новому орендарю, а новий орендар прийняв на себе такі права та зобов'язання та зобов'язався належним чином їх реалізовувати і виконувати відповідно до умов договору оренди.

У п. 2 договору про внесення змін зазначено, що сторони погоджуються і підтверджують, що внаслідок відступлення всі зобов'язання орендаря перед орендодавцем припиняються, натомість новий орендар стає зобов'язаним перед новим орендодавцем, а орендодавець - перед новим орендарем відповідно до умов договору оренди.

З представлених до матеріалів справи документів та пояснень представників сторін колегією суддів було встановлено, що відповідач, маючи стандартні вимоги щодо оформлення приміщень, в яких здійснюється діяльність компанії, при укладенні договору визначив обов'язкові вимоги щодо приміщень та їх оформлення, дотримання яких було умовою для подальшого прийняття приміщень у користування. Здійснення всіх необхідних робіт з удосконалення приміщень до вимог орендаря було покладено саме на ТОВ «Проект-А».

Наведений у додатку № 6 до договору опис додаткових робіт з удосконалення включав значний перелік оздоблювальних робіт; робіт з удосконалення систем електропостачання та скс, системи контролю доступу, телебачення; адоптацію систем вентиляції та кондиціонування; адаптацію систем пожежної сигналізації та спринклерної системи; робіт з покриття підлоги; монтаж трубопроводів водогону, каналізації та підключення кухні, а також містив ряд чітких вимог до матеріалів, що повинні бути використані, стандартів, технічних умов тощо.

Згідно Акту приймання-передачі нежилих приміщень від 16.06.2011 (а.с. 113 том 1) позивач у справі передав в оренду орендарю (відповідачу) нежилі приміщення, що знаходяться за адресою: м. Київ. вул. Амосова, 12,

а) 873 кв м орендної площі, розташовані на 12-му поверсі будинку, позначені як офіс 12D, що займають приблизно 5,49 % загальної орендної площі будинку;

б) 873 кв м орендної площі, розташовані на 13-му поверсі будинку, позначені як офіс 13D, що займають приблизно 5,49 % загальної орендної площі будинку;

що загалом складає 1 746 кв м орендної площі, що займають приблизно 10,98 % загальної орендної площі будинку.

У пункті 2 Акту зазначено, що він є невід'ємною частиною договору оренди від 21.02.2011 і підтверджує факт передання орендарю зазначеного нежилого приміщення у користування;

Окрім того, у пункті 3 Акту сторонами визначено, що стан приміщень задовільний. Роботи, які мав виконати орендодавець згідно з вимогами договору оренди від 21.02.2011 завершено. Претензій та зауважень до стану переданих приміщень орендар не має.

Датою початку оренди є 16.06.2011.

Також, 16.06.2011 сторонами підписано Акт приймання-передачі допоміжних приміщень (а.с. 114 том 1), згідно з яким орендодавець передав в оренду орендарю допоміжні приміщення, що знаходяться за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 п'ятдесят квадратних метрів орендної площі, розташовані на мінус першому поверсі будинку в задовільному стані за відсутності претензій та зауважень до стану приміщень.

Колегія суддів звертає увагу, що хоча договір і містить детальний перелік вимог до орендованих приміщень та детальний перелік додаткових робіт, які зобов'язався виконати ТОВ «Проект-А» з удосконалення приміщень, однак договір не містив порядку документального прийняття таких робіт, а лише у п. 4.3. договору зазначено, що при оформлені акту приймання-передачі приміщення в оренду в ньому вказується про виконання робіт орендодавцем та якість виконаних робіт, якщо такі були обумовлені договором, та перелічується ті роботи, які не були виконані орендарем.

З огляду на вищенаведене, враховуючи, що в підписаному Акті прийманні-передачі приміщення в оренду сторони згідно п. 4.3. договору визнали факт здійснення позивачем робіт, які були обумовлені договором та вказали, що стан приміщень є задовільним, необхідні роботи виконані та претензії відсутні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що ТОВ «Проект-А» належним чином виконало взяті зобов'язання з виконання додаткових робіт з удосконалення приміщень, які в подальшому відповідач орендував та сплачував визначені договором платежі.

З представлених у матеріалах справи платіжних доручень (а.с. 43-53 том 2) та банківських виписок (а.с. 123-129 том 1) судом встановлено, що протягом терміну дії договору ТОВ «Пфайзер Україна» сплатило на користь ТОВ «Проект-А» 531 716,64 доларів США в якості додаткової орендної плати з відшкодування вартості робіт з додаткового удосконалення приміщення. Враховуючи, що згідно додатку №6 договору з урахуванням ПДВ відповідач повинен був відшкодувати вартість робіт з удосконалення у сумі 801 716,64 долара США, то суд дійшов висновку, що несплаченою залишилось вартість додаткових робіт у сумі 270 000,00 доларів США, зазначена сума і становить предмет стягнення у даній справі.

Дослідивши зміст укладеного між сторонами договору, колегія суддів дійшла висновку, що за своєю правовою природою укладений договір від 21.02.2011 є договором оренди частини будівлі, що є одним із видів договорів оренди.

Відповідно до ст. 793 ЦК України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

У частині першій статті 762 ЦК України зазначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Відповідно до ст. 778 ЦК України (в редакції, яка діяла на момент укладення договору) наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Дослідивши характер робіт, які здійснило ТОВ «Проект-А» згідно умов договору, колегія суддів дійшла висновку, що такі роботи за своїм змістом є саме поліпшеннями, оскільки позивачем були проведені певні зміни в оздобленні, встановлені системи безпеки, відеонагляду, карткових точок проходів, телебачення тощо, завдяки яким фактично покращився стан приміщень, їх зовнішній вигляд, у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві. При цьому, суд звертає увагу, що такі роботи не є роботами, пов'язаними з проведенням ремонту приміщень, які регулюються іншою нормою ЦК України, оскільки в результаті проведення ремонту відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму, однак в даному випадку, приміщення приводилось у відповідність до вимог зовнішнього і технічного стану, які були необхідними відповідачеві для забезпечення здійснення своєї діяльності.

Згідно ст. 778 ЦК України поліпшення орендованого майна здійснює наймач за згодою наймодавця.

Разом з цим, колегія суддів звертає увагу, що за приписами статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента, визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 6 цього ж Кодексу унормовано право сторін укласти договір, який не передбачено актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства; сторони мають право відступити в договорі від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд; сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або суті правовідносин сторін.

Згідно з ч. 4 ст. 179, 180 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству. Зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов'язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов'язкові умови договору відповідно до законодавства.

З огляду на зазначене, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що правовідносини, які склались між сторонами, в тому числі які пов'язані з виконанням ТОВ «Проект-А» додаткових робіт з удосконалення приміщення, регулюються виключно нормами законодавства, яке унормовує відносини оренди. При цьому сторони, враховуючи відсутність в Цивільному та Господарському кодексах України норм, що забороняли б їм на власний розсуд визначити свої права та обов'язки щодо проведення поліпшення орендованого майна, на основі свободи договору визначили характер робіт з удосконалення орендованих приміщеннях, особу, яка здійснює такі поліпшення, їх вартість та спосіб оплати. З пояснень представників сторін, контексту договору та додатків до нього слідує, що додаткові роботи з удосконалення (їх основна, більша частина) мали передувати початку фактичного вступу орендаря у користування приміщеннями та були обумовлені необхідністю обладнання нерухомого майна у стан, придатний для його використання орендарем згідно з правилами і вимогами його сталої корпоративної культури і внутрішньої політики компанії, включаючи, зокрема, різного роду заходи безпеки, побутове й гігієнічне забезпечення персоналу, технічні нормативи, стандарти якості, та ін., дотримання корпоративного стилю у дизайні.

Проведення таких додаткових робіт з удосконалення було вимогою орендаря, зумовленою необхідністю облаштування приміщення і його обладнання для використання під офіс, які він зобов'язався оплатити у вигляді сплати додаткової орендної плати, а обов'язок з реалізації цих вимог прийняв на себе орендодавець, що не суперечить приписам чинного законодавства, яке регулює відносини оренди

З урахуванням вищезазначеного, суд апеляційної інстанції зазначає, що на підставі укладеного між сторонами договору оренди від 21.02.2011 між сторонами виникли декілька зобов'язань, в першу чергу зобов'язання з передачі приміщень в тимчасове платне користування та друге зобов'язання з виконання поліпшень (удосконалення) приміщень та їх оплати орендарем.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає помилковим висновок Господарського суду міста Києва про те, що договір є змішаним договором, та в частині здійснення поліпшення приміщень відноситься до договору підряду. При цьому, суд погоджується з доводами ТОВ «Пфайзер Україна», що договір підряду має свої особливості: істотні умови, обов'язковий для дотримання порядок виконання та прийняття робіт; наслідки виконання робіт - зокрема те, що власником результату виконаних підрядних робіт за загальним правилом є замовник таких робіт (яким в даній справі є відповідач, орендар за договором, який, за умовами укладеного між сторонами договору оренди не отримує у власність результат проведених робіт, а лише користується ними як орендар приміщення). В укладеному договорі оренди відсутні вищезазначені умови, які давали б підстави стверджувати, що договір містить ознаки договору підряду. Окрім того слід зазначити, що спеціальні норми, які регулюють відносини оренди здійснюють в тому числі регулювання і відносин, які пов'язані з проведеним поліпшенням орендованого майна, а тому суд апеляційної інстанції вважає помилковим застосування в цій частині норм Цивільного кодексу України щодо підряду.

В укладеному договорі сторони чітко визначили вартість робіт з удосконалення приміщення та обов'язок відповідача їх оплачувати на користь ТОВ «Проект-А» щоквартально протягом 20 кварталів.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За приписами статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Як свідчать матеріали справи, 01.04.2013 року в Державному реєстрі прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №561160 було зареєстровано право власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на будівлю адміністративно-побутового комплексу (літера С), за адресою м. Київ, вул. Амосова Миколи, буд. 12, загальною площею 18 405,00 кв.м. (а.с. 84 том 2), в якому знаходились орендовані ТОВ «Пфайзер Україна», на підставі договору від 21.02.2011, приміщення. Згідно наявного в матеріалах справи Витягу, підставою виникнення права власності ПАТ «Укрсоцбанк» було зазначено рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2012 №5011-66/7999-2012.

Так, рішенням Господарського суду міста Києва від 10.09.2012 №5011-66/7999-2012 (а.с. 76-83 том 2) суд задовольнив позов ПАТ «Укрсоцбанк» до Приватного акціонерного товариства «Спільне підприємство «Ен Ес Ай Констракшн» і Товариства з обмеженою відповідальністю «Проект-А» та в рахунок часткового погашення заборгованості Приватного акціонерного товариства «Спільне підприємство «Ен Ес Ай Констракшн» перед Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» розмірі 458 796 000,00 грн. за договором про надання невідновлюваної кредитної лінії № 18/062-КН від 13.06.2007 звернув стягнення на предмети іпотеки згідно з іпотечним договором від 24.01.2008, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М., зареєстрованим в реєстрі за № 17, та іпотечним договором від 13.06.2007, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М., зареєстрованим в реєстрі за №1423 - адміністративно-побутову будівлю загальною площею 860,70 кв.м. розташовану за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 (Літера А); нежитловий будинок загальною площею 18 405,0 кв.м. розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 (Літера С); нежитловий будинок загальною площею 20 372,9 кв.м. розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12; нежитловий будинок загальною площею 3 388,4 кв.м. розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 шляхом визнання права власності на предмет іпотеки за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» та шляхом визнання за Публічним акціонерним товариством «Укрсоцбанк» права власності на адміністративно-побутову будівлю загальною площею 860,70 кв.м.. розташовану за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 (Літера А), нежитловий будинок загальною площею 18 405,0 кв.м. розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12 (Літера С); нежитловий будинок загальною площею 20 372,9 кв.м. розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12; нежитловий будинок загальною площею 3 388,4 кв.м. розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.11.2012 та постановою Вищого господарського суду України від 26.02.2013 рішення місцевого господарського суду у справі № 5011-66/7999-2012 залишено без змін.

Таким чином, вищенаведені обставини свідчать про те, що з 01.04.2013 право власності на орендоване відповідачем приміщення перейшло до ПАТ «Укрсоцбанк».

Разом з тим, суд зазначає, що відповідно до ч. 1 ст 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Тобто, перехід права власності на орендоване майно за загальними положеннями не тягне за собою ні розірвання договору, ні його припинення чи зміни, оскільки новий власник стає наймодавцем на умовах раніше укладеного договору за правилами правонаступництва, що здійснюється з метою захисту інтересів орендаря. Дослідивши зміст договору оренди від 21.02.2011, колегія суддів зазначає, що договір не містить умов щодо його розірвання чи припинення у випадку зміни власника приміщень.

Суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що оскільки за договором оренди у сторін фактично виникли два зобов'язання: з передачі в оренду майна та зобов'язання з проведення поліпшень майна, які здійснювало ТОВ «Проект-А» та вартість яких повинно було відшкодувати ТОВ «Пфайзер Україна», то після зміни власника орендованих приміщень, слід вважати, що до нового власника перейшли права та обов'язки виключно в частині існуючого зобов'язання з оренди приміщень, оскільки фактично неможливо набуття особою прав та обов'язків відповідно до ст. 770 ЦК України, за зобов'язанням, яке вже зі сторони ТОВ «Проект-А» виконано на відповідній правовій підставі, а саме у відповідності до договору. Так, оскільки роботи з удосконалення приміщень вже були виконані ТОВ «Проект-А» з його матеріалів та за його кошти, то саме йому належить право на отримання відшкодування вартості таких робіт, оскільки у нового власника на підставі договору оренди від 21.02.2011 не може виникнути прав кредитора за зобов'язанням щодо повної оплати вартості поліпшень, які він не здійснював, але які перейшли в його власність.

Як свідчать матеріали справи, після набуття ПАТ «Укрсоцбанк» прав власника, з 01.04.2013 статус орендодавця за договором перейшло до ПАТ «Укрсоцбанк», який в подальшому 08.10.2013 уклав з ТОВ «Пфайзер Україна» новий договір оренди, що зокрема підтверджується поданою копією договору оренди (а.с. 78-86 том 3) та Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с. 48-67 том 3).

Матеріали справи містять листи ПАТ «Укрсоцбанк» за травень і червень 2013 року (а.с. 85-86 том 2) щодо орендних правовідносин, адресовані відповідачеві, в яких ТОВ «Пфайзер Україна» повідомлялося про зміну власника приміщень, тоді як на ім'я позивача повідомлень про перехід прав та обов'язків орендодавця до банку суду не подано.

Лише 18.10.2013, як свідчать документи у справі, позивач отримав від відповідача письмове повідомлення (а.с. 122 том 1) про те, що 07.10.2013 приміщення загальною площею 1 746 кв.м, розташовані у будівлі бізнес центру за адресою: м. Київ, вул. Амосова, 12, що використовувалися Товариством з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» на підставі договору оренди від 21.02.2011 зі змінами та доповненням від 30.08.2012, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект-А», було повернуто Публічному акціонерному товариству «Укрсоцбанк», який є новим власником бізнес центру відповідно до рішення Господарського суду міста Києва від 10.09.2012 та постанови Київського апеляційного господарського суду від 14.11.2012 у справі № 5011-66/7999-2012. Повернення приміщень підтверджується зокрема наявним в матеріалах справи Актом приймання-передачі приміщень від 07.10.2013 (а.с. 67 том 2).

У листі відповідач також повідомляв, що з 07.10.2013 договір оренди було припинено і 08.10.2013 Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» передало вищезазначені приміщення в оренду ТОВ «Зоетіс Україна», ТОВ «Пфайзер Україна» та Представництву «Файзер Ейч.Сі.Пі. Корпорейшн» на підставі відповідних договорів оренди.

Окрім того, у даному листі ТОВ «Пфайзер Україна» пропонувало організувати зустріч з метою звірки розрахунків за договором та можливості проведення зарахування зустрічних однорідних вимог.

Колегія суддів зазначає, що частина 2 статті 604 ЦК України передбачає припинення зобов'язання за домовленістю сторін про заміну первісного зобов'язання новим зобов'язанням між тими ж сторонами (новація).

Характерною ознакою новації є не зміна частини первісного зобов'язання, а укладення між тими ж сторонами нового зобов'язання (новація), що і є підставою для припинення попереднього зобов'язання. Оскільки з 01.04.2013, з моменту державної реєстрації права власності на орендовані приміщення за ПАТ «Укрсоцбанк», останній відповідно до ст. 770 ЦК України став наймодавцем за договором, а умовами нового договору оренди, укладеного з ТОВ «Пфайзер Україна», визначено нове зобов'язання про передачу приміщення в користування відповідачеві, зокрема, визначено іншу площу орендованих приміщень, інший строк оренди, вартість та інші істотні умови, то суд приходить до висновку, що у зв'язку з укладенням нового договору та виникненням між відповідачем та новим власником нових зобов'язань попередній договір в розумінні частини 2 статті 604 ЦК України та зобов'язання за ним слід вважати припиненим. Однак, колегія суддів зазначає, що у зв'язку з припиненням дії договору оренди від 21.02.2011 припиненими слід вважати, зокрема зобов'язання з оренди приміщень, які були передані Товариством з обмеженою відповідальністю «Проект-А» в користування відповідачеві.

Разом з тим, жодною із сторін спору не надано до суду доказів припинення іншого зобов'язання, яке виникло між ТОВ «Проект-А» та ТОВ «Пфайзер Україна» на підставі договору від 21.02.20111, а саме зобов'язання з оплати вартості проведеного поліпшення (удосконалення) приміщень.

За загальним правилом зобов'язання припиняється на підставах, встановлених договором або законом (стаття 598 ЦК, стаття 202 Господарського кодексу України). Перелік цих підстав наведено у статтях 599-601, 604-609 ЦК.

Системний аналіз зазначених норм дає змогу дійти висновку, що закон не звільняє сторону від обов'язку виконання зобов'язання, яке залишилося невиконаним, у разі закінчення строку дії договору чи припинення дії договору на іншій підставі.

Отже, сам факт закінчення строку дії двостороннього правочину, його припинення на інших підставах, виконання якого здійснено тільки однією стороною, не припиняє зобов'язальних правовідносин сторін цього правочину та не звільняє другу сторону такого правочину від обов'язку виконати взятий на себе обов'язок та не звільняє таку сторону від відповідальності за невиконання свого обов'язку.

Відмова ТОВ «Пфайзер Україна» у виконанні обов'язку зі сплати вартості поліпшень, які були здійснені ТОВ «Проект-А» згідно укладеного договору, є односторонньою відмовою від виконання зобов'язання, що прямо порушує норми зобов'язального права (стаття 525 ЦК).

Як вірно вказує позивач згідно договору оренди від 21.02.2011 ТОВ «Пфайзер Україна» взяло на себе зобов'язання перед ТОВ «Проект-А» в повному обсязі відшкодувати вартість додаткових робіт з удосконалення приміщення, які за власний рахунок провів позивач, і такий обов'язок існував у відповідача і випадку припинення договору. Зокрема, в останньому абзаці Додатку №4 до договору (а.с. 73 том 1) сторонами узгоджено, що орендна плата за вдосконалення має сплачуватися орендарем орендодавцю у такий же спосіб і в той же час, як визначено в ст. 5.1 для основної орендної плати. При цьому, у разі припинення дії договору оренди з будь-якої причини орендна плата за вдосконалення підлягає негайній сплаті (останній абзац додатку № 4 до договору).

Однак, після припинення договору оренди від 21.02.2011 відповідач, ТОВ «Пфайзер Україна», не виконав взятого на себе грошового зобов'язання та не повністю оплатив вартість робіт з удосконалення приміщень.

Частиною 1 ст. 530 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Поряд з умовами про порядок внесення додаткової орендної плати за проведення робіт з удосконалення щоквартальними платежами, сторони погодили спеціальну умову - особливі дії з боку орендаря, які він має вчинити у разі припинення договору, а саме: негайно перерахувати орендодавцеві залишок плати за вдосконалення. Таким чином, кінцева оплата спірних платежів має чітку прив'язку до строку дії договору і його дострокове припинення слід вважати подією, з якою пов'язаний термін виконання грошового зобов'язання відповідача з негайного перерахування орендної плати за вдосконалення.

Відтак, договором оренди від 21.02.2011 (додаток №6 до договору а.с. 63 том 1) сторони визначили вартість додаткових робіт з удосконалення в розмірі 668 097,20 доларів США без ПДВ - 801 716,64 доларів США з ПДВ (20%), які виконано орендодавцем та прийнято орендарем без претензій та зауважень у відповідності до умов договору про що підписано Акт приймання-передачі приміщення від 16.06.2011 (а.с. 119, том 1).

Як вірно встановлено судом першої інстанції, станом на момент припинення договору плата за вдосконалення була внесена в сумі 531 716,64 доларів США (у тому числі другий щоквартальний платіж за 2013 рік був зарахований з авансового платежу від 05.09.2012), що підтверджується приєднаними до позовної заяви виписками з особового рахунку, у зв'язку з чим заборгованість відповідача на момент подачі позову становить 270 000,00 доларів США, що відповідає фактичним обставинам справи.

У ході розгляду спору відповідач жодним чином не заперечив самого факту виконання позивачем робіт, плата за які становить предмет позову, а в направлених листах навпаки визнавав свій обов'язок перед позивачем у відшкодуванні вартості додаткових робіт з удосконалення приміщень. Зокрема, в наданих до відзиву на позовну заяву документах, відповідач надав лист №176 від 31.01.2014 (а.с. 68-69 том 2), адресований позивачеві, в якому визнавав свій обов'язок у сплаті невідшкодованої вартості додаткових робіт з удосконалення в сумі 270 000,00 доларів США, а відтак колегія суддів апеляційної інстанції вважає, обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про те, що позовні вимоги про стягнення 270 000,00 доларів США як заборгованості за договором від 21.02.2011 є законними та такими, що узгоджуються з приписами чинного законодавства.

Заперечуючи проти позову, відповідач, серед іншого, вказує на невідповідність розрахунку суми позовних вимог приписам законодавства і умовам договору, неправильність визначення еквівалента суми заборгованості у національній грошові одиниці України. Місцевий господарський суд вірно відхилив такі твердження відповідача з огляду на наступне, зважаючи на таке.

Звертаючись до суду з позовом, позивач визначив еквівалент простроченої заборгованості відповідача в гривнях за курсом Національного банку України станом на 06.10.2016 - на день звернення до суду.

Відповідно до ст. 533 Цивільного кодексу України грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях. Якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов'язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.

За умовами ст. 5.5 договору платежі мають здійснюватися в українських гривнях в сумі, еквівалентній належній сумі в доларах США за курсом Національного банку України на день виставлення рахунку. При цьому, договором чітко визначено конкретну суму, що підлягає сплаті на користь орендодавця в гривневому еквіваленті.

Разом з цим, відповідно до ст. 55 Господарського процесуального кодексу України ціна позову визначається у позовах про стягнення іноземної валюти - в іноземній валюті та у гривнях відповідно до офіційного курсу, встановленого Національним банком України на день подання позову. Відтак, враховуючи наведені вимоги законодавства та беручи до уваги існування суми боргу відповідача перед позивачем, визначення її розміру з урахуванням курсу іноземної валюти станом на день подання позову є правомірним та обґрунтованим.

Окрім того, ТОВ «Пфайзер Україна» в апеляційній скарзі також посилається на те, що ним у відповідності до умов договору було сплачено гарантійний платіж, який забезпечував виконання всіх зобов'язань за договором в тому числі і сплату вартості додаткових робіт з удосконалення, за рахунок якої ТОВ «Проект-А» може задовольнити свої вимоги, а тому вважає, що у позивача відсутнє право додатково стягувати дану суму в судовому порядку. Колегія суддів відхиляє такі доводи апелянта з огляду на наступне.

Відповідно до ст 5.1.3. договору основна орендна плата за шість місяців терміну має бути сплачена в українських гривнях наперед як аванс основної орендної плати та гарантійний платіж в сумі, що складає еквівалент 240 948,00 доларів США одним платежем протягом 10-ти робочих днів після підписання цього договору. При цьому частина Авансу основної орендної плати у сумі, що складає 120 474 доларів США підлягає зарахуванню в рахунок основної орендної плати за попередній квартал останнього року терміну оренди, та інша частина у сумі, що складає еквівалент 120 474 долари США підлягає зарахуванню в рахунок основної орендної плати за останній квартал останнього року терміну оренди, і орендар відповідає за підтримання належного залишку відповідно до ст. 5.2.

Гарантійний платіж/аванс основної орендної плати має депонуватися на рахунок, встановлений орендодавцем для отримання таких платежів від орендарів, і зберігатися до використання орендодавцем для сплати орендних платежів, які підлягають сплаті орендодавцю кожного кварталу, а також для забезпечення виконання інших зобов'язань орендаря за цим договором оренди. (ст. 5.1.3).

У ст. 5.2. договору передбачено, що орендар депонує в орендодавця утримувану частину як гарантію виконання усіх та всіляких зобов'язань, домовленостей і умов договору орендарем. Орендодавець не зобов'язаний зберігати утримувану частину окремо від інших своїх коштів. Орендодавець може використовувати все або будь-яку частину такої утримуваної частини для сплати орендної плати або інших сум у разі їх несплати орендарем, або для покриття витрат орендодавця з метою виправлення невиконання орендарем своїх договірних зобов'язань чи внаслідок такого невиконання. У випадку продажу будинку або відступлення цього договору оренди орендодавцем будь-якій особі, крім іпотекодержателя, орендодавець може передати утримувану частину новому орендодавцю, у якому разі орендар має звертатись за поверненням утримуваної частини виключно до нового орендодавця.

Колегія суддів звертає увагу, що згідно ст. 546 ЦК України виконання зобов'язань може забезпечуватись неустойкою, порукою, гарантією, заставою, при триманням, завдатком. Особливою ознакою забезпечувальних зобов'язань є те, що вони виступають гарантією захисту майнових інтересів кредитора та відповідно належного виконання боржником своїх зобов'язань та застосовуються за вибором самого кредитора.

Суд звертає увагу, що у договорі сторонами чітко обумовлено право, а не обов'язок, ТОВ «Проект-А», як орендодавця, використовувати гарантійний платіж для сплати орендної плати чи інших сум. Договір не містить умов, які б визначили обов'язкові дії орендодавця, позивача у справі, для зарахування гарантійного платежу в якості виконання грошового зобов'язання відповідача.

Окрім того, як одну із підстав для скасування рішення Господарського суду міста Києва ПАТ «Укрсоцбанк» зазначає обставину того, що договір оренди від 21.02.2011 слід вважати нікчемним, оскільки позивач не був власником приміщень, які були передані відповідачу в оренду, та зазначає, що приміщення, які передавались в оренду, знаходились не в будівлі адміністративно-побутового комплексу (літера С), загальною площею 18 405кв.м., а в нежитловому будинку (корпус№2), загальною площею 20 372,90к.в.м. Однак, колегія суддів вважає такі доводи безпідставними та такими, що спростовуються поданими документами у справі з огляду на наступне.

Як було встановлено, згідно договору оренди від 21.02.2011 ТОВ «Проект-А» передало в користування належні йому на праві власності нежитлові приміщення бізнес-центру з місцями загального користування по вул. Амосова, 12 у м. Києві загальною площею 1 746 кв м (873 кв м на 12-му поверсі (офіс 12D), що займають приблизно 5,49% загальної орендної площі будинку та 873 на 13-му поверсі будівлі (офіс 13D), що займають приблизно 5,49% загальної площі будинку, а також згідно ст. 1.4. договору 50 кв м допоміжних приміщень, розташованих на мінус першому поверсі.

Згідно ст. 1.2. договору право власності на будинок належить ТОВ «Проект-А», що підтверджується довідкою Київського міського Бюро технічної інвентаризації №28495387 від 24.12.2010.

В матеріалах справи містяться копії судових рішень, які набрали законної сили і якими встановлені обставини, що для розгляду даної справи є преюдицією та не підлягають повторному з'ясуванню.

Так, у рішенні Господарського суду міста Києва у справі №5011-66/7999-2012 (а.с. 77-83 том 2) судом було встановлено, що будівництво адміністративно-побутового комплексу на земельній ділянці площею 1,8374 га, кадастровий номер :72:214:0008, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Миколи Грінченка, 4 (нині вул. Амосова, 12) у Солом'янському районі м. Києва відбувалось в 2 черги. Відповідно до Свідоцтва № про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил від 29 грудня 2009 року, виданого на підставі Акта готовності об'єкта до експлуатації від 08 грудня 2009 року, загальна площа будівлі становить 18405,0 кв.м. (1 черга будівництва). Відповідно до Сертифіката серії КВ №7 від 01 червня 2011 року, виданого на підставі Акта готовності об'єкта до експлуатації № 2 від 10 травня 2011 року, загальна площа корпусу № 2 становить 20372,9 кв.м., загальна площа корпусу №3 - 3388,4 кв.м. (2 черга будівництва).

Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що перша черга будівництва будівлі загальної площі 18405,0 кв.м була завершена у грудні 2009, що зокрема підтверджується Актом готовності об'єкта до експлуатації від 08 грудня 2009 року. Друга черга будівництва, в тому числі корпусу №2 площею 20 372,9 кв.м. була завершена 10.05.2011, в той час як договір оренди укладено 21.02.2011, тобто до введення об'єкта - корпусу №2 в експлуатацію.

Окрім того, у вищезазначеному рішенні у справі №5011-66/7999-2012 встановлено, що між АТЗТ «СПІЛЬНЕ ПІДПРИЄМСТВО ЕН ЕС АЙ КОНСТРАКШН» було укладено інвестиційно-підрядний договір із ЗАТ «ПРОЕКТ-А», відповідно до п. 1.1. ст. 1 якого АТЗТ «СПІЛЬНЕ ПІДПРИЄМСТВО ЕН ЕС АЙ КОНСТРАКШН»(замовник) зобов'язувалось здійснити реконструкцію частини комплексу нежитлових будівель із знесенням ветхого ангару та будівництво адміністративно-побутового комплексу (І-а черга) за адресою вул. Грінченка, 4 (нинішня назва -вул.. М.Амосова, 12) у Солом'янському районі міста Києва, ввести об'єкт в експлуатацію та передати у власність ЗАТ «ПРОЕКТ-А», як інвестору, а інвестор в свою чергу зобов'язувався інвестувати грошові кошти для здійснення реконструкції Об'єкту, та отримати об'єкт у власність.

14.12.2009 року, тобто вже після оформлення Акту готовності об'єкта будівництва, загальною площею 18 405 кв.м. до експлуатації від 08 грудня 2009 року, ТОВ «ПРОЕКТ-А» звернулось до суду з позовною заявою, в якій просило суд визнати за ним право власності на збудований адміністративно-побутовий комплекс.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 24.12.2009 року у справі № 2/349 позовні вимоги задоволено повністю, визнано право власності на адміністративно-побутовий комплекс (літера С) загальною площею 18405 кв.м., розташований за адресою: м. Київ, вул. Амосова Миколи, 12 та зобов'язано припинити дії, що порушують законні права власника адміністративно-побутового комплексу.

Судом під час розгляду справи №5011-66/7999-2012 було також встановлено, що згідно листа Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 08.08.2012 №29417 право власності на адміністративно-побутовий комплекс (літера С) загальною площею 18 405,0 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Миколи Амосова, 12, зареєстровано за ТОВ «Проект-А» на підставі свідоцтва про право власності, виданого 24.02.2010.

В подальшому Постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.11.2011 року у справі № 2/349, залишеною без змін Постановою Вищого господарського суду України від 30.05.2012 року, рішення Господарського суду міста Києва від 24.12.2009 року у справі № 2/349 скасовано та прийнято нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовлено.

Таким чином, вищенаведені обставини, які були встановлені під час розгляду інших справ свідчать про те, що у грудні 2009 року було завершено будівництво першої черги будівництва адміністративно-побутового комплексу, за адресою м. Київ, вул. Миколи Грінченка, 4 (нині вул. Амосова, 12), а саме завершено будівництво будівлі адміністративно-побутовий комплекс (літера С) загальною площею 18405 кв.м., на яку у 2009 році на підставі рішення суду було визнано право власності за ТОВ «Проект-А». У 2010 році ТОВ «Проект-А» отримав свідоцтво про право власності на зазначений об'єкт та у лютому 2011 надав його у користування відповідачеві.

Тобто на момент укладення договору оренди саме ТОВ «Проект-А» був власником адміністративно-побутового комплексу (літера С) загальною площею 18405 кв.м., яке в подальшому на підставі рішення Господарського суду міста Києва набуло у власність ПАТ «Укрсоцбанк».

Передача в користування саме приміщень, які знаходились в будівлі адміністративно-побутового комплексу (літера С) загальною площею 18405 кв.м. підтверджується окрім того, також самим договором оренди, в якому сторони чітко визначили відсоток орендованих приміщень від загальної площі будинку, та який становив 10,98% від загальної площі будинку. Якщо здійснити розрахунок з загальної площі будівлі - нежитлового будинку (корпусу №2) загальною площею 20 372,90 кв.м., на яку посилається ПАТ «Укрсоцбанк», то з врахуванням визначеного договором відсотку займаної площі, орендована площа в квадратних метрах буде значно відрізнятись та становити приблизно 2 237 кв.м., в той час як за договором оренди від 21.02.2011 відповідач орендував лише 1 746 кв.м. площі приміщень.

Не визнаючи права позивача на звернення до суду для захисту порушеного права, відповідач у справі та третя особа вказують на пропуск строків позовної давності, оскільки вважають, що строк для пред'явлення позивачем своїх вимог розпочав свій перебіг 01.04.2013 та, на думку ПАТ «Укрсоцбанк», відповідно до ст 786 ЦК України сплив через рік, тобто 01.04.2014. Однак колегія суддів не погоджуються з твердженнями апелянтів про пропуск ТОВ «Проект-А» строків позовної давності, з наступних підстав.

Згідно з ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність тривалістю у три роки встановлена ст. 257 ЦК України.

Третя особа, стверджує, що до позовних вимог ТОВ «Проект-А» слід застосовувати позовну давність в один рік відповідно до ст. 786 ЦК України, яка передбачає, що до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік.

Однак, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що позовна давність в один рік відповідно до ст. 786 ЦК України застосовується саме до вимог наймача про відшкодування понесених саме ним витрат на поліпшення речі, однак в даному спорі вимогу про сплату коштів на удосконалення орендованих приміщень заявляє не орендар, а орендодавець, який виконав такі роботи. Відтак, до заявлених вимог, як вірно вказав місцевий господарський суд застосовується загальний строк позовної давності, що становить три роки.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

За умовами договору, внесення додаткової орендної плати з вартості робіт з удосконалення приміщень мало відбуватися раз на квартал не пізніше 10-го робочого дня кожного календарного кварталу, та повністю сплачена після припинення дії договору.

Судом встановлено, що позивач дізнався про припинення дії договору 18.10.2013, а тому його право на отримання від відповідача повної вартості робіт з удосконалення за умовами додатку № 4 до договору (останній абзац) виникло з цієї дати. Тоді як до припинення дії договору грошове зобов'язання орендаря з оплати вартості робіт з удосконалення мало виконуватися в загальному порядку - щоквартальними платежами в порядку ст. 5.5 договору.

Як слідує з умов договору, наявних у справі платіжних документів та розрахунку ціни позову, з урахуванням проавансованих сум, станом на 18.10.2013 оплаті підлягали 11 платежів по 22 500,00 доларів США, всього 244 500,00 доларів США (суми описані і розраховані судом з включенням податку на додану вартість). Таким чином, строк позовної давності до вимог про стягнення 244 500,00 доларів США, розпочав свій перебіг з 18.10.2013, з моменту коли ТОВ «Проект-А» дізналось про припинення дії договору. Водночас, строк позовної давності для заявлення вимог про стягнення чергового платежу за договором в сумі 22 500,00 доларів США, який підлягав сплаті не пізніше 10-го числа третього кварталу 2013 року, тобто до 10.07.2013 розпочав свій перебіг з 11.07.2013 та відповідно закінчувався 11.07.2016.

Разом з цим, як встановлено ч. 1 ст. 264 ЦК України перебіг позовної давності переривається вчиненням особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку. Відповідно до ч. 3 ст. 264 ЦК України після переривання перебіг позовної давності починається заново. Час, що минув до переривання перебігу строку позовної давності до нового строку не зараховується.

З урахуванням положень пункту 4.4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 29.05.2013, № 10 «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів» правила переривання перебігу строку позовної давності (стаття 264 Цивільного кодексу України) застосовуються господарським судом незалежно від наявності чи відсутності відповідного клопотання сторін у справі, якщо в останній є докази, що підтверджують факт такого переривання.

У дослідженні обставин, пов'язаних із вчиненням зобов'язаною особою дії, що свідчить про визнання нею свого боргу або іншого обов'язку (частина перша статті 264 Цивільного кодексу України), господарському суду необхідно у кожному випадку встановлювати, коли конкретно вчинені боржником відповідні дії, маючи на увазі, що переривання перебігу позовної давності може мати місце лише в межах строку давності, а не після його спливу.

Як вбачається із матеріалів справи своїм листом за №176 від 31.01.2014 (а.с. 68 -69 том 2) за підписом генерального директора ТОВ «Пфайзер Україна», підпис якого засвідчено печаткою юридичної особи, відповідач визнав свій обов'язок у сплаті на користь ТОВ «Проект-А» невідшкодовану вартість додаткових робіт з удосконалення приміщень в сумі 270 000,00 доларів США. Відтак, колегія суддів зазначає, що цим листом відповідач визнав свій борг, що згідно приписів ст. 264 ЦК України є підставою для переривання строків позовної давності та початку їх відліку заново.

З урахуванням викладеного суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що строк позовної давності для пред'явлення позивачем позовних вимог станом на день звернення до суду з позовом не пропущено.

Беручи до уваги наведене, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду зазначає, що місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про задоволення позову, однак, колегія суддів вважає помилковим визначення місцевим господарським судом правової природи укладеного між сторонами договору, а також помилковими висновки щодо строків позовної давності.

Згідно абз. 6 п. 12 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування розділу ХІІ Господарського процесуального кодексу України» №7 від 17.05.2011 року не підлягає скасуванню судове рішення, якщо апеляційною інстанцією буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обґрунтовані у мотивувальній частині рішення. Водночас апеляційний господарський суд у мотивувальній частині своєї постанови не лише вправі, а й повинен зазначити власну правову кваліфікацію спірних відносин та правову оцінку обставин справи.

Беручи до уваги наведене, Київський апеляційний господарський суд не знайшов підстав для задоволення апеляційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» та Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», а тому рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 залишає без змін.

Враховуючи вимоги ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за перегляд рішення в апеляційній інстанції покладається на апелянтів.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 102, п. 1 ч. 1 ст. 103, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Пфайзер Україна» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 у справі №910/18364/16 залишити без задоволення.

2. Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 у справі №910/18364/16 залишити без задоволення.

3. Рішення Господарського суду міста Києва від 14.12.2016 у справі №910/18364/16 залишити без змін.

4. Справу №910/18364/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку відповідно до вимог ст. ст. 107-111 ГПК України.

Головуючий суддя Г.А. Жук

Судді С.Я. Дикунська

А.О. Мальченко