ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" квітня 2017 р.Справа № 916/3458/16
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Ярош А.І.,

Суддів: Лисенко В.А., Ліпчанської Н.В.,

секретар судового засідання Маленкова О.П.,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, на підставі довіреності від 06.12.2016р.;

від відповідача: ОСОБА_2, на підставі довіреності від 16.01.2017р,

від третьої особи : не зявився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України

на рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017р

у справі № 916/3458/16

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт

до відповідача ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4 академії аграрних наук України

про визнання договору оренди продовженим на новий строк та зобовязання вчинити певні дії,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт звернулось до господарського суду Одеської області із позовною заявою до ОСОБА_3 інституту „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України, у якій, з урахуванням заяви про зміну позовних вимог від 30.01.2017р., просило суд:

- визнати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №14 від 30.12.2009р. та договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №16 від 30.12.2009р., укладені між ОСОБА_3 інститутом „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України та Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт, продовженим (поновленим) на строк до 31.10.2019 року;

- зобовязати ОСОБА_3 інститут Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України (), укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт додаткові угоди до: договору оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності №14 від 30.12.2009 р. та договору оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності №16 від 30.12.2009р. в редакціях, запропонованих позивачем і викладених в наданій суду заяві від 30.01.2017 року.

Позовні вимоги вмотивовані тим, що впродовж місяця після закінчення строку дії договорів (31.10.2016 року) були відсутні заперечення орендодавця щодо продовження строку дії договорів, про що свідчать прийняті ним платежі в рахунок внесення орендної плати за листопад та грудень 2016 року. Крім того, орендарем були понесені великі витрати на поліпшення майна відповідача, на підставі чого позивач вважає договори оренди продовженими.

Рішенням господарського суду Одеської області від 13.02.2017р у справі №916/3458/16 (суддя Зайцев Ю.О.) позов Товариства з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт до відповідача ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4 академії аграрних наук України про визнання договору оренди продовженим на новий строк та зобовязання вчинити певні дії задоволено.

Визнано Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №14 від 30.12.2009 р. та Договір оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності №16 від 30.12.2009 р., укладені між ОСОБА_3 інститутом Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України (67667, Одеська область, Біляївський район, смт. Хлібодарське, вул. Маяцька дорога, буд. 26; код 00495929) та Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт (68000, м. Чорноморськ, вул. Першого травня, буд. 3, к.609; код 31207151), продовженими (поновленими) на строк до 01.10.2019 року.

Зобовязано ОСОБА_3 інститут Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України (67667, Одеська область, Біляївський район, смт. Хлібодарське, вул. Маяцька дорога, буд. 26; код 00495929), укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт (68000, м. Чорноморськ, вул. Першого травня, буд. 3, к.609; код 31207151) додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 14 від 30.12.2009 р., відповідно до п. 10.4 в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу ОСОБА_3 інституту „Біотехніка НААН (далі „Майно) площею 210,5 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на третьому поверсі (ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі ОСОБА_3 інституту „Біотехніка НААН (далі „Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на 29 вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 422 226,67 грн. (чотириста двадцять дві тисячі двісті двадцять шість гривень, шістдесят сім копійок).

п.3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України „Про оренду державного та комунального майна і становить за погодженням Сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року 21 527,16 грн. (двадцять одна тисяча пятсот двадцять сім гривень, шістнадцять копійок)..

2.Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3.Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4.Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у Сторін.

5.Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів печатками.

6.Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду.....

Зобовязано ОСОБА_3 інститут Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України (67667, Одеська область, Біляївський район, смт. Хлібодарське, вул. Маяцька дорога, буд. 26; код 00495929), укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт (68000, м. Чорноморськ, вул. Першого травня, буд. 3, к.609; код 31207151) додаткову угоду договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №16 від 30.12.2009 р. відповідно до п. 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу ОСОБА_3 інституту „Біотехніка НААН (далі „Майно) площею 432,9 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на шостому поверсі (ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі ОСОБА_3 інституту „Біотехніка НААН (далі „Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на 29 вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 784 630,00 грн. (шістсот вісімдесят чотири тисячі шістсот тридцять гривень, нуль копійок).

п.3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України „Про оренду державного та комунального майна і становить за погодженням Сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року 44 277,56 грн. (сорок чотири тисячі двісті сімдесят сім гривень, пятдесят шість копійок)..

2.Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3.Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4.Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у Сторін.

5.Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів печатками.

6.Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду....

Стягнуто з ОСОБА_3 інститут „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України на користь Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 756 грн. 00 коп.

Приймаючи рішення, суд першої інстанції дійшов висновків про порушення прав позивача - Товариства з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт, як орендаря за укладеними з відповідачем ОСОБА_5 оренди, отже, позовні вимоги про визнання Договору оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності № 14 від 30.12.2009 р., та Договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 16 від 30.12.2009 р., укладених між ОСОБА_3 інститутом Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України () та Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт (), продовженими (поновленими) на строк до 01.10.2019 року, та про зобовязання ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України здійснити певні дії, а саме: укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт Додаткові угоди до зазначених ОСОБА_5 - є обґрунтованими, підтвердженими відповідними доказами, заснованими на умовах укладених ОСОБА_5 та нормах закону, і такими, що підлягають задоволенню судом у повному обсязі.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_3 інститут Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на необґрунтованість судового рішення, просить вказане рішення суду першої інстанції скасувати, та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Обґрунтовуючи свої вимоги, апелянт зазначає, що спірні правочини щодо нежитлового приміщення були укладені на підставі дозволу управителя майна - НААН України, до відання якого віднесено ІТІ «Біотехніка». Спірні нежитлові приміщення є державним майном, органом управління якого є НААНУ, а тому продовження договорів оренди можливе лише за згодою НААНУ.

Проте, листом від 27.10.2016 року за вих.№10.2-17/544 НААНУ відмовила в наданні дозволу на продовження строку дії відповідних договорів оренди.

Відповідно до вимог п.10.4 договорів оренди та 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», відповідач направив на юридичну адресу позивача лист-повідомлення про небажання продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем. Зазначений лист позивачем отримано не було, а сам лист повернувся до відповідача у звязку із закінченням терміну зберігання.

Таким чином, скаржник вважає, що за умови висловлення з боку відповідача заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку їх дії, спірні договори оренди припинили свою дію.

При цьому, на підставі п.5.9, 10.7 та 10.9 ОСОБА_5 оренди позивач внаслідок припинення їх дії зобовязаний повернути відповідачу відповідне майно та сплатити неустойку у розмірі 0,1% за користування майном за час прострочення.

Апелянт також зауважує, що посилання суду першої інстанції на наявність у позивача переважного права на укладання договорів оренди на новий строк у звязку із понесенням великих витрат на проведення ремонтних робіт по відновленню майна відповідача, є безпідставними, оскільки відповідно до п.5.7 договорів позивач взяв на себе зобовязання щодо своєчасного здійснення за власний рахунок капітального, поточного та інших видів ремонтів орендованого майна.

Таким чином, скаржник наголошує, що факт внесення позивачем орендної плати та понесення витрат на проведення будь-яких ремонтних робіт є обовязком позивача, а не підставою для укладення договорів оренди на новий строк.

У письмових поясненнях ОСОБА_4 академії аграрних наук України, що надійшли до суду 22.03.2017 року, остання зазначає, що враховуючи заборгованість орендарів зі сплати орендної плати, ОСОБА_6 своїм листом від 08.09.2016 року зобовязала Інститут припинити орендні відносини та повідомити орендарів, у тому числі ТОВ «Укрмашекспорт» про припинення терміну дії договорів оренди нежитлових приміщень у будівлі інженерно-лабораторного корпус у Інституту, що, у свою чергу, дозволить надати звільнені з 01.11.2016 року приміщення для створення наукових лабораторій з наукових досліджень.

Листом від 27.09.2016 року Інститут повідомив позивача про припинення договорів оренди. Отже, позивач був завчасно повідомлений про відмову у продовженні терміну дії зазначених договорів та звільненні орендованих приміщень з 01.11.2016 року.

Крім того, НААНУ повідомляє, що згідно положень договорів орендар не має права передавати обовязки за договором іншим особам, а також здавати приміщення у суборенду, однак ТОВ «Укрмашекспорт» в порушення вказаних умов договорів здає приміщення у суборенду іншим особам.

За таких обставин, НААНУ просить задовольнити апеляційну скаргу ІТІ «Біотехніка» НААНУ, скасувати рішення суду першої інстанції та відмовити у задоволенні позовних вимог.

В судове засідання 18.04.2017 року не зявився представник ОСОБА_4 академії аграрних наук України, однак, враховуючи, що розгляд апеляційної скарги вже відкладався, а також належне повідомлення третьої особи про час, дату та місце судового засідання, судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за наявними матеріалами та за відсутності представника третьої особи.

Відповідно до ст. 85 ГПК України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Розглянувши матеріали справи, вислухавши пояснення сторін, оцінивши наявні докази, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, повноту та об'єктивність дослідження обставин справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.

З матеріалів справи вбачається, що за результатами проведеного 30 грудня 2009 року конкурсу на право укладення договору оренди, ОСОБА_3 інститут Біотехніка ОСОБА_6 аграрних наук (на теперішній час ОСОБА_3 інститут Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України) та Товариство з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт, за погодженням з ОСОБА_6 академією аграрних наук, уклали Договір оренди №14 нерухомого майна, що належить до державної власності від 30 грудня 2009 року та Договір оренди №16 нерухомого майна, що належить до державної власності від 30 грудня 2009 року - державного окремого індивідуально визначеного майна: нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_6 Аграрних Наук України, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний №01044), що перебуває на балансі відповідача ІТІ «Біотехніка» УААН. Майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Згідно п.1.1 договору оренди №14, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу ОСОБА_3 інституту „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України, площею 210,5 кв.м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вулиця Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на третьому поверсі, що перебуває на балансі ОСОБА_3 інституту „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України (Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на „02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 673 010,60грн.

Відповідно до Акту приймання-передачі до Договору оренди №14 від 30.12.2009р., Орендодавцем було передано, а Орендарем прийнято в строкове платне користування вказані нежитлові приміщення (т.1 а.с.14).

Згідно п.1.1 Договору оренди №16, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу ОСОБА_3 інституту „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України, площею 432,9 кв.м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вулиця Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на шостому поверсі, що перебуває на балансі ОСОБА_3 інституту „Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України (Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на „02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 1 384 067,88 грн.

Відповідно до Акту приймання-передачі до Договору оренди №16 від 30.12.2009р., Орендодавцем було передано, а Орендарем прийнято в строкове платне користування вказані нежитлові приміщення (т.1. а.с.30).

В подальшому, між відповідачем та позивачем були укладені аналогічні за своїм змістом та датою підписання додаткові угоди до кожного з ОСОБА_5, а саме: № 1 від 01.01.2011 р., № 2 від 01.10.2011 р., б/н від 22.10.2012 р. та б/н від 31.10.2013р.

Додатковою угодою від 31 жовтня 2013 року до Договору оренди №14 від 30 грудня 2009 року, пунктом 1 Сторони погодили продовжити строк дії Договору до 31.10.2016р.

Аналогічні положення щодо продовження строку дії Договору до 31.10.2016р. містить Додаткова угода від 31 жовтня 2013 року до Договору оренди №16 від 30 грудня 2009 року.

При цьому, слід зазначити, що напису погоджено з підписом уповноваженої особи третьої особи або іншого доказу погодження третьою особою укладення між сторонами цих додаткових угод матеріали справи не містять.

Пунктами 10.4 ОСОБА_5 оренди №14 та №16 визначено, що у разі відсутності заяви однієї із Сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Зазначені дії оформлюються додатковим договором, який є невідємною частиною Договору при обовязковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти обєктом оренди.

Листом №21/09 від 12.09.2016 року ТОВ «Укрмашекспорт» направив на адресу орендодавця лист з проханням щодо продовження строку дії договорів оренди №14 та №16.

Листом №22/09 від 29.09.2016 року орендарем приміщень ТОВ «Укрмашекспорт» на адресу відповідача було повторно викладено прохання про продовження строку дії вищезазначених договорів шляхом укладання відповідних додаткових угод, які додано до листа.

До листа орендарем було додано нові Звіти про оцінку нерухомого майна та примірники додаткових угод, підписані з боку Товариства з обмеженою відповідальністю Укрмашекспорт, що підтверджується відповідним описом.

Матеріали справи не містять будь-якої відповіді орендодавця на звернення орендаря впродовж місяця після закінчення терміну дії договорів оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, листом №423 від 24.10.2016 року ІТІ «Біотехніка» звернувся до НААНУ з листом, в якому, посилаючись на відсутність заборгованості з орендної плати, комунальних послуг, а також на довготривалі відносини з орендарями, просило НААНУ продовжити строк дії ОСОБА_5, зокрема, №14 та №16 (т.2 а.с.65-66).

Листом від 27.10.2016 року №10.2-17/544 ОСОБА_6 зобовязала ІТІ «Біотехніка» припинити орендні відносини з орендарями, повідомити НААН про припинення договорі та провести звірку взаєморозрахунків. При цьому, лист містить посилання на те, що листом від 08.09.2016 року ОСОБА_6 вже зобовязувала ІТІ «Біотехніка» припинити орендні відносини з орендарями, чого не було виконано орендодавцем.

За твердженнями відповідача, листом від 02.11.2016 року №453 ІТІ «Біотехніка» звернувся до ТОВ «Укрмашекспорт», в якому повідомив про те, що ОСОБА_4 академія аграрних наук України відмовила у погодженні продовження терміну дії договорів оренди (т.2 а.с.68). Лист направлено на адресу місцезнаходження позивача Одеська обл., м. Іллічівськ, вул. 1 Травня, 3 кім.609.

З пояснень позивача вбачається, що він не отримував вказаний лист.

Листом від 12.12.2016 року №526 ІТІ «Біотехніка» повідомив ТОВ «Укрмашекспорт» про припинення договорів оренди №14 та №16 та про необхідність звільнення займаних нежитлових приміщень у найкоротший термін у звязку із закінченням строку дії договорів оренди та намірами передати відповідні нежитлові приміщення строком на три роки, в тому числі на умовах конкурсу (т.1. а.с.53).

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, судова колегія зазначає наступне.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначає, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Так, за умовами п. 10.4. спірних договорів оренди, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди.

В п. 10.3 цих договорів оренди встановлено, що зміни до умов цих договорів або їх розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Виходячи з аналізу чинного законодавства, судова колегія зазначає, що правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені статтею 764 ЦК України, статтею 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна та частиною четвертою статті 291 ГК України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Відповідно до статті 764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється.

При цьому, колегія суддів зазначає, що нормами чинного законодавства передбачений обов'язок орендодавця довести факт належного направлення повідомлення-заяви про припинення дії договорів оренди орендарю, яке буде свідчити про відсутність волевиявлення на продовження орендних правовідносин. Тобто, будь-яке документальне підтвердження факту здійснення такої заяви на адресу контрагента припиняє договір оренди.

Разом з тим, ІТІ «Біотехніка», стверджуючи про наявність з його боку заперечень, посилається на лист-повідомлення вих. №453 від 02.11.2016 р. на адресу позивача в порядку ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в якому викладено небажання орендодавця продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем.

Однак, колегія суддів відхиляє посилання відповідача на вказаний лист від 02.11.2016 р. №453, оскільки, по-перше, вказаним листом орендодавець повідомив орендаря лише про відмову ОСОБА_4 академії аграрних наук України листом 27.10.2016 року №10.2-17/544 у продовженні терміну дії договорів оренди, але в листі не зазначено про необхідність повернення орендованого майна та небажання орендодавця продовжувати орендні правовідносини.

Суд наголошує, що відповідачем не було висунуто власних заперечень щодо продовження дії спірних договорів оренди.

По-друге, колегія суддів зауважує, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази в розумінні ст.ст.32-34 ГПК України щодо направлення відповідачем вказаного листа від 02.11.2016 р. на адресу позивача. При цьому, апеляційний суд вважає необґрунтованими доводи відповідача про те, що зазначений лист позивачем отримано не було та лист повернуто до відповідача за закінченням терміну зберігання, оскільки доказів на підтвердження цього матеріали справи не містять.

Отже, відповідачем не спростовано доводи позивача про неотримання заперечень орендодавця впродовж місяця після закінчення строку договору оренди.

Щодо іншого листа відповідача 12.12.2016 року №526, судова колегія зазначає, що вказаний лист було надіслано орендодавцем вже після закінчення передбаченого чинним законодавством місячного строку, встановленого для їх пред'явлення орендарю, тому - не може вважатись підставою для припинення спірних договорів оренди.

Відтак, судова колегія доходить висновку про те, що відповідачем не було належним чином заявлено заперечення проти продовження дії спірних договорів.

Отже, враховуючи те, що приписи зазначених вище норм законодавства пов'язують автоматичне поновлення договору лише з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, який в свою чергу має підтверджуватись належними та допустимими доказами, докази чого в матеріалах справи відсутні, судова колегія критично оцінює доводи апелянта про припинення дії спірних договорів оренди з 31.10.2016 р.

Таким чином, колегія суддів вважає, що спірні договори оренди від 30.12.2009 р. не припинили своєї дії у звязку з закінченням строку, а навпаки продовжили діяти на той самий термін, тобто до 31.10.2019 року.

Аналогічну позицію викладено в постанові ВГСУ від 23.12.2014 р. у справі №910/11171/14 з аналогічного спору про визнання договору оренди продовженим.

Крім того, судова колегія звертає увагу на те, що ІТІ «Біотехніка» приймав здійснені позивачем платежі по орендній платі за листопад та грудень 2016 р. та неповернення орендарю сплачених грошових коштів, як помилково перерахованих, в зв'язку з чим такі дії орендодавця можуть розцінюватися як згода з продовженням строку дії оренди.(т.1 а.с.54-57)

Вказане також підтверджується підписаними між ТОВ „Укрмашекспорт та ОСОБА_3 інститутом „Біотехніка НААН України актів звірки за жовтень 2016 р. та листопад 2016 року.

Відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. 285 Господарського кодексу України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Частиною 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обовязку за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

В п. 4.3. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна № 12 від 29.05.2013 року зазначено, що статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

ОСОБА_7 також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Так, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. При цьому, для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.

Як випливає з матеріалів справи, позивачем як орендарем та відповідачем як орендодавцем було вчинено низку конклюдентних дій, які полягають у направленні орендарем повідомлення про бажання продовжувати договори оренди, відсутності протилежного повідомлення з боку відповідача, прийняття відповідачем орендної плати за два місяці після спливу строку дії договорів оренди, які породжують правові наслідки у вигляді продовження або поновлення дії договорів оренди на новий строк на тих же умовах.

При цьому, докази, які однозначно свідчать про намір відповідача використовувати зазначене нерухоме майно для власних потреб, ним про це письмово повідомлено орендаря, відсутні.

Натомість в матеріалах справи містяться докази належного виконання обовязків за спірними договорами оренди з боку орендаря та понесення позивачем як орендарем великі витрати на поліпшення орендованого майна, яке на момент передачі в оренду перебувало у незадовільному технічному та санітарному стані та потребувало термінового проведення капітального ремонту.

Матеріалами справи підтверджується, що позивачем було здійснено капітальний ремонт орендованих приміщень, про що свідчать укладені договори підряду на проведення ремонту приміщень будівель інженерно-лабораторного корпусу ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_6 аграрних наук за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 та лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26, а саме:

- Договір підряду № 27-01 від 27.01.2010 р. - між ТОВ Альфа 2006 та ТОВ Укрмашекспорт відносно будівлі за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26 на загальну суму 3 457 505,00 грн.

- Договір підряду № 18/02 від 09.02.2011 р. - між ТОВ ОСОБА_8 Строй та ТОВ Укрмашекспорт відносно будівлі за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26 на загальну суму 2 690 805,20 грн.

З огляду на зазначене, судова колегія погоджується з висновками суду першої інстанції про набуття позивачем переважного права на укладення спірних договорів оренди від 30.12.2009 р. №№ 14, 16 на новий строк та порушення цього права з боку відповідача з огляду на лист відповідача за вих. № 526 від 12.12.2016 р. про припинення договорів оренди №№ 14, 16 від 30.12.2009 р. та необхідність звільнення займаних позивачем нежитлових приміщень.

Доводи апелянта про передачу приміщень в суборенду іншим юридичним та фізичним особам, судова колегія відхиляє та зазначає, що у випадку порушення умов договору щодо передачі приміщення в суборенду без згоди орендодавця такі обставини можуть бути предметом окремого позовного провадження.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Підсумовуючи викладене, перевіривши законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду, оскільки доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції та не підтверджені належними та допустимими доказами в розумінні ст.ст.32-34 ГПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав, передбачених ст.104 ГПК України, для скасування рішення суду першої інстанції та відмову у задоволенні апеляційної скарги.

Керуючись ст. ст. 99, 101, п.1 ст. 103, 105, Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 інституту Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук України - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Одеської області від 13.02.2017р. у справі № 916/3458/16 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови підписаний 19.04.2017 року.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Суддя В.А. Лисенко

ОСОБА_7 Ліпчанська