КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"10" квітня 2017 р. Справа№ 911/522/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Зеленіна В.О.

суддів: Зубець Л.П.

Мартюк А.І.

при секретарі Волуйко Т.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Глухов В.В. за довіреністю; Багмут Р.С. за довіреністю;

від відповідача: Тищенко О.П. за довіреністю;

від третіх осіб: не з'явились;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ"

на рішення Господарського суду Київської області від 11.05.2016

у справі №911/522/16 (суддя Карпечкін Т.П.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ"

до Управління комунальної власності Броварської міської ради

за участю третіх осіб які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - 1. Виконавчого комітету Броварської міської ради Київської області та 2. Міського культурного центру

про стягнення 759292,40 грн.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" звернулось у Господарський суд Київської області із позовом до Управління комунальної власності Броварської міської ради про стягнення 759 292,40 грн. вартості витрат на невідокремлювані поліпшення орендованих приміщень.

Рішенням господарського суду Київської області від 11.05.2016 у справі №911/522/16 повністю відмовлено у задоволенні позову.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням суду, Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" звернулось із апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийнято з неправильним застосуванням норм матеріального права та із невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.06.2016 (у складі колегії суддів: головуючий суддя Зеленін В.О., судді Зубець Л.П., Ткаченко Б.О.) апеляційну скаргу прийнято до провадження, призначено розгляд справи на 18.07.2016.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 18.07.2016 р., у зв'язку із перебуванням судді Зубець Л.П. у відпустці, сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 911/522/16 колегію суддів у складі головуючого судді: Зеленіна В.О., суддів: Ткаченка Б.О., Смірнової Л.Г.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.07.2016 колегією суддів у зазначеному складі прийнято справу до провадження.

18.07.2016 відповідач подав відзив на апеляційну скаргу, у якому заперечив проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.07.2016 відкладено розгляд справи на 07.09.2016.

07.09.2016 від третьої особи 1 (виконком Броварської міської ради) надійшло клопотання за підписом міського голови, у якому він просить відкласти розгляд справи у зв'язку із наміром укласти мирову угоду.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.09.2016 відкладено розгляд справи на 07.11.2016 та за клопотанням представника відповідача продовжено строк вирішення спору.

07.11.2016 від представника відповідача надійшло клопотання про розгляд справи за його відсутності.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.11.2016 розгляд справи відкладено на 28.11.2016 та за клопотанням представника позивача продовжено строк вирішення спору.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 28.11.2016 р., у зв'язку із перебуванням судді Смірнової Л.Г. у відпустці, сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 911/522/16 колегію суддів у складі головуючого судді: Зеленіна В.О., суддів: Коршун Н.М., Ткаченка Б.О.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 28.11.2016 колегією суддів у зазначеному складі прийнято справу до провадження.

28.11.2016 від відповідача надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності його представника.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 28.11.2016 відкладено розгляд справи на 23.01.2017.

16.01.2017 від позивача надійшло клопотання про долучення додаткових доказів.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 19.01.2017 р., у зв'язку із припиненням повноважень судді Коршун Н.М., сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 911/522/16 колегію суддів у складі головуючого судді: Зеленіна В.О., суддів: Мартюк А.І., Ткаченка Б.О.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 23.01.2017 р., у зв'язку із перебуванням судді Ткаченка Б.О. на лікарняному, сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 911/522/16 колегію суддів у складі головуючого судді: Зеленіна В.О., суддів: Мартюк А.І., Зубець Л.П.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.01.2017 колегією суддів у зазначеному складі прийнято справу до провадження.

23.01.2017 від третьої особи 1 (виконком Броварської міської ради) надійшли письмові пояснення щодо обставин справи.

Відповідно до ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва з 23.01.2017 по 13.02.2017.

13.02.2017 розгляд апеляційної скарги не відбувся у зв'язку із перебуванням головуючого судді (судді - доповідача) Зеленіна В.О. на лікарняному.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 20.02.2017 розгляд справи призначено на 20.03.2017.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 20.03.2017 залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Міський культурний центр, відкладено розгляд справи на 10.04.2017 та за клопотанням представників позивача продовжено строк вирішення спору.

10.04.2017 відповідач подала письмові пояснення по справі, у яких вказує, що матеріалами справи підтверджується погодження на виконання поліпшень в сумі 282302 грн., а щодо іншої частини суми - 476990,40 грн. - документація відсутня.

10.04.2017 третя особа 2 (Міський культурний центр) подала пояснення, у яких вказала, що з 01.04.2017 не є орендодавцем, керівник працює з 03.07.2017 і не може дати пояснень по суті справи.

10.04.2017 третя особа 2 (Міський культурний центр) подала клопотання про розгляд справи без участі представника.

10.04.2017 позивач подав заяву про долучення до матеріалів справи оригіналів кошторисів.

Представник третьої особи 1 - виконкому Броварської міської ради у судове засідання не з'явився, не повідомивши про причини, хоча був належним чином повідомлений про дату та час судового засідання, що підтверджується розпискою від 20.03.2017.

Колегія суддів вважає за можливе здійснити перевірку рішення суду першої інстанції у даній справі в апеляційному порядку за наявними в справі документами та за відсутності представників третіх осіб.

Представники позивача (апелянта) у судовому засіданні підтримали апеляційну скаргу, просили її задовольнити, скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечила проти задоволення апеляційної скарги, пояснила, що погодження позивач отримав на виконання ремонтних робіт лише в сумі 282 тис. грн.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні в справі матеріали, розглянувши апеляційну скаргу, Київським апеляційним господарським судом встановлено наступне.

Рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради від 22.02.2005 №75 "Про визначення Орендодавцями балансоутримувачів об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Бровари", визначено орендодавцями рухомого і нерухомого майна (нежитлових приміщень) балансоутримувачів об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Бровари, у тому числі - Міський культурний центр.

09.11.2009 між третьою особою 2 - Міським культурним центром, як орендодавцем, та позивачем - Товариством з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ", як орендарем, був укладений Договір №09/11 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м.Бровари (далі - Договір оренди 2009 року), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне майно, а саме частину малого фойє, розташоване за адресою: м.Бровари, бул.Незалежності, 4, загальною площею 100 кв.м., що знаходиться на балансі Міського культурного центру, для розміщення бару з реалізації безалкогольних напоїв.

Пунктами 4.4, 4.5 Договору оренди 2009 року відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7 цього Договору. Для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна. Проводити поліпшення орендар має право лише на підставі відповідного рішення власника.

Згідно з п.5.7 Договору оренди 2009 року у разі якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід'ємних поліпшень орендованого майна, він зобов'язаний надати проектно-кошторисну документацію на здійснення невід'ємних поліпшень.

Пунктом 6.3 Договору оренди 2009 року встановлено, що орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення необхідного ремонту з дозволу власника або його виконавчого органу.

Відповідно до п.7.4 Договору оренди 2009 року у разі здійснення орендарем невід'ємних поліпшень орендованого майна, орендодавець зобов'язаний здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень.

Згідно з п.11.1 Договору оренди 2009 року його укладено з 09 листопада 2009 р. по 30 вересня 2012 р. включно.

Пунктом 11.5 Договору оренди 2009 року встановлено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю Орендаря, а невідокремлювані поліпшення - власністю Орендодавця.

Згідно з п.11.6 Договору оренди 2009 року питання компенсації Орендодавцем збільшення вартості орендованого майна в результаті зазначених невідокремлюваних поліпшень вирішуються при погоджені власником або його виконавчим органом проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення, його переобладнання тощо.

Договір підписаний представниками орендодавця та орендаря, погоджений Управлінням комунальної власності Броварської міської ради.

По акту прийому-передачі приміщення від 09.11.2009 до Договору оренди 2009 року позивач прийняв зазначене нежитлове приміщення загальною площею 100 кв.м. Стан майна на момент передачі підтверджується фотографіями приміщень.

20.11.2009 відбулось засідання інвестиційної ради міста, яка, заслухавши заяву ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", вирішила вважати за можливе провести реконструкцію частини нежитлових приміщень будівлі, що надані в оренду МКЦ "Прометей" під бар по бульв.Незалежності, 4 (витяг з протоколу №16 засідання інвестиційної ради міста від 20.11.2009).

01.12.2009 була укладена Додаткова угода №1рп про зміну розміру орендованої площі до Договору оренди 2009 року, якою змінено загальну площу на 134,6 кв.м.

08.12.2009 виконавчий комітет Броварської міської ради прийняв рішення №609 "Про надання містобудівних умов і обмежень забудови земельних ділянок", відповідно до якого вирішив надати містобудівні умови і обмеження забудови земельних ділянок об'єктів містобудування: Товариству з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" на реконструкцію з розширенням частини малого фойє з влаштуванням окремого входу, що надані в оренду Міським культурним центром під бар з реалізацією безалкогольних напоїв по бульв. Незалежності, 4.

18.12.2009 Управління містобудування та архітектури Броварської міської ради надало позивачу Містобудівні умови і обмеження забудових земельної ділянки.

30.12.2009 була укладена Додаткова угода №2рп про зміну розміру орендної плати до Договору оренди 2009 року.

18.03.2010 Броварською районною СЕС надано позитивний висновок щодо проекту реконструкції з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей".

24.03.2010 Броварським управлінням ГУ МНС України в Київській області надано позитивний висновок щодо проекту реконструкції з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей".

07.05.2010 Державним підприємством "Київський експертно-технічний центр" затверджено Висновок експертизи на відповідність нормативним актам проекту "Реконструкція з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей".

04.06.2010 Інспекцією ДАБК у Київській області надано позивачу Дозвіл на виконання будівельних робіт з реконструкції з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей".

Згідно протоколу №06 засідання архітектурно-містобудівної ради від 24.06.2010 позивачу погоджено проект реконструкції з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей".

Відповідно до зазначеного погодження позивачем здійснено реконструкцію з розширенням малого фойє, що підтверджується Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва "Реконструкція з розширенням малого фойє", складеного в поточних цінах станом на травень 2010 року, вартість будівництва становила 282302 грн.; Локальним кошторисом №2-1-1, складеного в поточних цінах станом на 01.05.2010 на суму 221143 грн. (кошторисна вартість), 86933 грн. (кошторисна заробітна плата).

У серпні 2010 року позивачем, за погодженням з директором Міського культурного центру, виконані роботи з Улаштування водопостачання, каналізації та системи вентиляції, що підтверджується Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва, складеного в поточних цінах станом на 06.08.2010, на суму 69572 грн.; Локальним кошторисом №2-1-1, складеним в поточних цінах станом на 06.08.2010.; Дефектним актом від 06.08.2010; Договірною ціною на будівництво "Улаштування водопостачання, каналізації та системи вентиляції"; Актом приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в за серпень 2010 року; Довідкою про вартість виконаних підрядних робіт форми КБ-3 за серпень 2010 року.

У червні 2011 року Міський культурний центр направив до Бюро технічної інвентаризації лист від 10.06.2011 за вих.№52, якому, у зв'язку із закінченням реконструкції малого фойє міського культурного центру орендарем ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", просив провести заміри орендованого приміщення і внести зміни.

15.07.2011 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області затверджено Декларацію про готовність об'єкта для експлуатації щодо "Реконструкції з розширенням частини малого фойє МКЦ "Прометей" по бульв.Незалежності, 4 в м.Бровари під бар безалкогольних напоїв".

У травні 2012 року позивачем, за погодженням з директором Міського культурного центру, виконані роботи з Улаштування системи відео нагляду, а також систем охоронної та протипожежної охорони, що підтверджується Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва, складеного в поточних цінах станом на травень 2012, на суму 67417 грн.; Підсумковою відомістю ресурсів (витрати - по факту) за травень 2012 року; Дефектним актом від 07.05.2012; Актом приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в за травень 2012 року; Довідкою про вартість виконаних підрядних робіт форми КБ-3 за травень 2012 року.

Згідно Висновку експерта про вартість майна об'єкта оцінки, складеного ПП "САНТ-2000", ринкова вартість майна об'єкта оренди "Нежитлові приміщення загальною площею 119,1 кв.м. будівлі кінотеатру "Прометей", що перебуває на балансі Міського культурного центру та знаходиться за адресою: Київська область, м.Бровари, бул.Незалежності, 4", що містить невід'ємні поліпшення, визначена для розрахунку рівня орендної плати, станом на 31 серпня 2012 року при становила 649030 грн., в тому числі: ринкова вартість обёєкта оренди, що є комунальною власністю територіальної громади міста Брвоари - 458 470 грн.; ринкова вартість невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, здійснених за рахунок коштів орендаря - 190 560 грн.

Рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради від 14.02.2012 №52 "Про визначення Орендодавцями балансоутримувачів об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Бровари", визначено орендодавцями рухомого і нерухомого майна (нежитлових приміщень) балансоутримувачів об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Бровари, у тому числі - Міський культурний центр.

Рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради від 11.09.2012 №412 "Про передачу в оренду комунального майна територіальної громади м. Бровари та продовження договірних відносин" вирішено продовжити термін дії договорів оренди згідно додатку 2. У п.4.1 Додатку №2 до вказаного рішення зазначене ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", обёєкт оренди - нежитлове приміщення по бул.Незалежності, 4, площею 119,1 кв.м.

26.09.2012 ТОВ "Аудиторська фірма "Аудит плюс Облік" складено Аудиторський звіт про підтвердження понесених витрат на ремонт орендованого нежитлового приміщення ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ" станом на 01.09.2012 року, згідно якого ТОВ "Дека Інвест" понесло витрати на реконструкцію частини малого фойє МКЦ "Прометей" по бул.Незалежності 4 в м.Бровари під бар безалкогольних напоїв в сумі 301755,60 грн.

01.10.2012 між третьою особою 2 - Міським культурним центром, як орендодавцем, та позивачем - Товариством з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ", як орендарем, був укладений Типовий договір №01/10/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду (далі - Договір оренди 2012 року), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення виконавчого комітету Броварської міської ради від 11.09.2012 №412 передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари, який знаходиться за адресою: бульвар Незалежності, буд.4, загальною площею 119,1 кв.м., в т.ч. на 1 поверсі, для розміщення бару з реалізацією безалкогольних напоїв.

Пунктом 1.5 Договору оренди 2012 року встановлено, що об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Бровари і знаходиться на балансі Міського культурного центру.

Відповідно до п.5.3 Договору оренди 2012 року орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення необхідного ремонту з дозволу виконавчого комітету Броварської міської ради.

Згідно з п.7.3 Договору оренди 2012 року орендар не має права без письмової згоди орендодавця та рішення виконавчого комітету Броварської міської ради проводити переобладнання, перепланування, капітальний ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території.

Пунктом 7.4 Договору оренди 2012 року встановлено, що будівельні роботи на об'єкті виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

Згідно з п.7.6 Договору оренди 2012 року вартість поліпшень об'єкта оренди, проведених орендарем без письмової згоди орендодавця та виконавчого комітету Броварської міської ради, які не можна відокремити без шкоди для об'єкта оренди, компенсації не підлягає.

Пунктом 9.1 Договору оренди 2012 року встановлено, що цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 01.10.2012 року по 30.09.2022 року.

Договір підписаний представниками орендодавця та орендаря, погоджений Управлінням комунальної власності Броварської міської ради, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В. та зареєстрований в реєстрі за №3527.

По акту прийому-передачі приміщення від 01.10.2012 до Договору оренди 2012 року позивач прийняв зазначене нежитлове приміщення загальною площею 119.1 кв.м.

Рішенням виконавчого комітету Броварської міської ради від 12.03.2013 №103 "Про визначення Орендодавця об'єктів комунальної власності територіальної громади м.Бровари", визначено орендодавцем рухомого і нерухомого майна (нежитлових приміщень, будівель та споруд) комунальної власності територіальної громади м.Бровари - Управління комунальної власності Броварської міської ради.

01.04.2013 між відповідачем - Управлінням комунальної власності Броварської міської ради, як орендодавцем, та позивачем - Товариством з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ", як орендарем, була укладена Додаткова угода №1 до Типового договору №01/10/12, якою змінили орендодавця за Договором на Управління комунальної власності Броварської міської ради.

22.04.2013 відбулось засідання інвестиційної ради міста, яка, розглянувши звернення ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", вирішила вважати за можливе облаштування лівостороннього майданчику та вхідної групи будівлі міського культурного центру по бульв.Незалежності, 4 (витяг з протоколу №5 засідання інвестиційної ради міста від 22.04.2013).

Позивачем здійснені роботи з облаштування майданчику та вхідної групи, що підтверджується Зведеним кошторисним розрахунком вартості будівництва "Улаштування літнього майданчику за адресою: м.Бровари, бульвар Незалежності, 4", складеного в поточних цінах станом на березень 2013 року, вартість будівництва становила 340001 грн., Підсумковою відомістю ресурсів (витрати - по факту) за березень 2013 року, Локальним кошторисом №2-1-1 на Улаштування літнього майданчику, складеного в поточних цінах на березень 2013 року, на суму 266139 грн. (кошторисна вартість), 75674 грн. (кошторисна заробітна плата); Договірною ціною за березень 2013 року; Актом приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в за березень 2013 року на суму 340000,80 грн.; Довідкою про вартість виконаних підрядних робіт форми КБ-3 на суму 340000,80 грн.

Рішенням Господарського суду Київської області від 27.11.2014 у справі №911/3887/14, яке залишено в силі постановою Вищого господарського суду України від 06.07.2015 року, розірвано договір оренди комунального майна від 01.10.2012 № 01/10/12 укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" та Управлінням комунальної власності Броварської міської ради. Підставою розірвання договору стало порушення режиму роботи закладу та ненадання доказів страхування орендованого майна.

Листом від 25.06.2015 за вих. №2-6/2410 "Про компенсацію невід'ємних поліпшень" виконавчий комітет Броварської міської ради повідомив позивачу про те, що ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", як орендарю комунального майна було надано згоду, за рахунок власних коштів, здійснити поліпшення нежитлового приміщення площею 119,1 кв.м. по бульв.Незалежності, 4 (Договір оренди від 01.10.2012 №01/10/12) та необхідно надати звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід'ємних поліпшень, після чого буде розглянуто питання щодо компенсації.

03.07.2015 відбулось засідання робочої групи по вивченню ситуації, яка склалась у зв'язку із діяльністю кафе-бару "Мюзік-Холл" (протокол №4), яка вирішила розглянути питання щодо компенсації витрат після проведення державної експертизи кошторисної документації.

Листом від 08.07.2015 за вих. №2-6/2645 "Про компенсацію невід'ємних поліпшень" виконавчий комітет Броварської міської ради повідомив позивачу про те, що ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", як орендарю комунального майна було надано згоду, за рахунок власних коштів, здійснити поліпшення нежитлового приміщення площею 119,1 кв.м. по бульв.Незалежності, 4, та за результатами засідання робочої групи по вивченню ситцації, яка склалась, необхідно підтвердити обсяги виконаних робіт висновком фахівців відділу капітального будівництва Броварської міської ради та провести державну експертизу кошторисної документації з реконструкції зазначеного вище об'єкту.

Згідно Висновку експертного будівельно-технічного дослідження №1382 від 15.09.2015, наданого Київською незалежною судово-експертною установою, вартість проведених невід'ємних поліпшень при виконанні ремонтно-будівельних робіт по Реконструкції з розширенням малого фойє МКЦ "Прометей" по бульв. Незалежності, 4 в м.Бровари Київської області під бар безалкогольних напоїв становить 759292,40 грн. Висновок складений експертом Бойком М.В., яким має експертну кваліфікацію за спеціальностями: 10.6 "Дослідження об'єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів", 10.7 "Розподіл земель та визначення порядку користування земельними ділянками", 10.10 "Визначення оціночної вартості будівельних об'єктів та споруд".

28.09.2015 позивач направив міському голові лист, з доданим висновком, у якому вказав, що на вимогу комісії була проведена експертиза будівельно-технічних досліджень та просив відшкодувати вартість проведених невід'ємних поліпшень. Лист отриманий виконавчим комітетом Броварської міської ради 29.09.2015.

Листом від 06.10.2015 за вих. №2-6/4019 "Про компенсацію невід'ємних поліпшень" виконавчий комітет Броварської міської ради повідомив позивачу про те, що відповідно до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 3 жовтня 2006 року №1523, необхідно надати звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід'ємних поліпшень, а ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ" замість зазначеного звіту подано експертизу будівельно-технічного дослідження.

Рішенням Господарського суду Київської області від 01.10.2015 у справі № 911/3949/15, яке набрало законної сили, стягнуто з ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ" заборгованість з орендної плати в розмірі 34320,00 грн..

Рішенням Господарського суду Київської області від 29.10.2015 у справі № 911/4597/15, яке набрало законної сили, виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" з нежилого приміщення площею 119,1 кв.м., яке розташоване за адресою: бульв. Незалежності, 4, м. Бровари, Київська обл., із переданням приміщення за актом приймання-передачі Управлінню комунальної власності Броварської міської ради Київської області.

Рішенням Господарського суду Київської області від 24.11.2015 у справі № 911/4765/15, яке набрало законної сили, позов задоволено, виселено Товариство з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" з лівостороннього майданчика вхідної групи будівлі Міського культурного центру, який знаходиться за адресою: бульвар Незалежності, 4, м. Бровари, Київська обл., загальною площею 97,22 кв.м., в тому числі на 1 поверсі 97,22 кв.м. майданчик для обслуговування відвідувачів бару.

Згідно Акту державного виконавця від 11.03.2016 наказ Господарського суду Київської області від 29.12.2015 у справі №911/4765/15, щодо виселення ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", виконаний в повному обсязі.

Згідно Акту державного виконавця від 11.03.2016 наказ Господарського суду Київської області від 01.12.2015 у справі №911/4597/15, щодо виселення ТОВ "ДЕКА-ІНВЕСТ", виконаний в повному обсязі.

У зв'язку із викладеними обставинами, позивач керуючись ст. 778 Цивільного кодексу України та посилаючись на п.п. 11.5, 11.6 Договору оренди 2009 року, звернувся до суду із позовом про відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень в сумі 759282,40 грн., зроблених позивачем під час користування майном.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог суд першої інстанції прийшов до висновку, що оскільки позивач не дотримався встановленого Договором оренди 2009 року порядку отримання дозволу Орендодавця (Міського культурного центру) на здійснення невідокремлюваних поліпшень (реконструкцію), не надав доказів звернення до Орендодавця (Міського культурного центру) за отриманням дозволу на реконструкцію разом за затвердженою проектно-кошторисною документацією, не надав доказів погодження з власником або уповноваженим органом проектно-кошторисної документації на ремонт орендованого приміщення чи його переобладнання, невідокремлювані поліпшення не підлягають компенсації Орендарю.

Проте, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду не погоджується із вказаними висновками місцевого господарського суду, з огляду на наступне.

Так, відповідно до ст. 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до абзацу 2 ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України (далі - ГК України) до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Частиною 1 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частиною 1 статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Правовідносини сторін у даній справі виникли на підставі Договору №09/11 оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна територіальної громади м.Бровари від 09.11.2009 та Типового договору №01/10/12 про передачу майна територіальної громади міста Бровари в оренду від 01.10.2012, які за правовою природою є господарськими договорами найму (оренди).

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1, 6 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч.ч. 1, 5 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Статтею 287 ГК України встановлено, що орендодавцями щодо державного та комунального майна є державні (комунальні) підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, якщо інше не передбачено законом.

Згідно з ч. 4 ст. 291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Статтею 778 ЦК України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 2 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Вищенаведеними доказами, наявними у матеріалах справи, підтверджується факт надання згоди орендодавцем та виконавчим комітетом Броварської міської ради на проведення позивачем, як орендарем, поліпшень орендованого майна, а саме: реконструкції з розширенням частини малого фойє; улаштування водопостачання, каналізації та системи вентиляції; улаштування системи відео нагляду, а також систем охоронної та протипожежної охорони; облаштування лівостороннього майданчику та вхідної групи будівлі міського культурного центру.

Відповідно до ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом. Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу, або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

Згідно з ч. 1 ст. 10 названого Закону оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна.

Як зазначено вище, згідно Висновку експертного будівельно-технічного дослідження №1382 від 15.09.2015, наданого Київською незалежною судово-експертною установою, вартість проведених невід'ємних поліпшень при виконанні ремонтно-будівельних робіт по Реконструкції з розширенням малого фойє МКЦ "Прометей" по бульв. Незалежності, 4 в м.Бровари Київської області під бар безалкогольних напоїв становить 759292,40 грн.

Зі змісту вказаного висновку вбачається, що суб'єктом оціночної діяльності враховані всі невід'ємні поліпшення майна, зроблені позивачем під час дії обох договорів оренди.

Щодо посилань відповідача на Порядок затвердження проектів будівництва і проведення їх експертизи, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України 11.05.2011 №560, то згідно пункту 10 Порядку обов'язковій експертизі підлягають проекти будівництва об'єктів, що споруджуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, установ та організацій, а також кредитів, наданих під державні гарантії, якщо їх кошторисна вартість перевищує 300 тис. гривень - щодо кошторисної частини проекту будівництва.

Проте, з матеріалів справи вбачається, що роботи щодо поліпшення орендованого майна виконувались за власні кошти орендаря (позивача), отже проведення експертизи в кошторисній частині для даної реконструкції законом не передбачено.

Відповідно до ст.9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів N 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" ратифікована Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвенція), підписана від імені України 9 листопада 1995 року, Перший Протокол, протоколи №4 і №7 до Конвенції, підписані від імені України 19 грудня 1996 року та Протоколи №2 і №11 до Конвенції, підписані від імені України 9 листопада 1995 року у м. Страсбурзі із застереженнями.

Згідно ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Що стосується суті порушених прав позивача, які передбачені Конвенцією, то вони викладені в ст.1 Першого Протоколу про право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права.

Необхідно зазначити, що крім традиційної для України концепції власності (рухоме і нерухоме майно) та прав, що пов'язані з відносинами власності між особами (акції, інтелектуальна власність тощо), власністю в розумінні ст.1 Першого Протоколу до Конвенції є оренда майна. Так, у справі Меллахер та Інші проти Австрії (1989р.) Європейський Суд з прав людини вказав, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування) і тому дане право є одним із аспектів права власності. Крім цього, власністю в розумінні ст.1 Першого Протоколу є і "законні сподівання" позивача на отримання на підставі закону майна для забезпечення своєї діяльності (справа Компанія "Пайн Веллі девелопментс ЛТД" проти Ірландії (1991р.).

Згідно з ч.3 ст.41 Конституції України громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Обсяг прав людини - це їх сутнісна властивість, виражена кількісними показниками можливостей людини, які відображені відповідними правами, що є однорідними і загальними. Загальним є правило, згідно з яким сутність змісту основного права в жодному разі не може бути порушена (абз.4 п.5.2. мотивувальної частини рішення Конституційного суду України від 22.09.2005р. № 5рп/2005 - справа про постійне користування земельними ділянками). Реалізація прав громадян є засадничою (базовою) категорією, а у співвідношенні з діями органу управління є первинною і тому повноваження органу управління є підпорядкованими і регламентуються та не можуть бути абсолютними і свавільними.

Статтею 42 ГК України визначено, що підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Отже, як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, з метою здійснення підприємницької діяльності позивачем були укладені відповідні договори оренди (термін дії останнього до 2022 року), здійснено ремонт та реконструкцію орендованого приміщення, однак внаслідок дострокового розірвання останнього Договору оренди позивач був значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладанні договору оренди та при здійсненні витрат на реконструкцію орендованого майна, а саме: використання майна у підприємницькій діяльності та отримання прибутку.

Відповідно до ч. 1 статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 34 ГПК України встановлено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Враховуючи викладене та фактичні обставини справи, колегія суддів приходить до висновку, що позовні вимоги про стягнення 759 292 грн. 40 коп. вартості витрат на невідокремлювані поліпшення орендованих приміщень є обґрунтованими, доведеними та підлягають до задоволення у повному обсязі.

В зв'язку з зазначеним вище, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Київської області від 11.05.2016 у справі № 911/522/16 прийняте із невідповідністю висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи та неправильним застосуванням норм матеріального права, а тому відповідно до положень п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 104 ГПК України підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Відповідно до ст. 49 ГПК України з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, понесені при розгляді справи, а саме: 11389,40 грн. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 12528,34 грн. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Київської області від 11.05.2016 у справі №911/522/16 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

4. Стягнути з Управління комунальної власності Броварської міської ради (07400, Київська область, м.Бровари, бул.Незалежності, 2, ідентифікаційний код 24209727) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ДЕКА-ІНВЕСТ" (07400, Київська область, м.Бровари, бул.Незалежності, 4, ідентифікаційний код 34702401) - 759 292 (сімсот п'ятдесят дев'ять тисяч двісті дев'яносто дві) грн. 40 коп. вартості витрат на невідокремлювані поліпшення орендованих приміщень, 11389 (одинадцять тисяч триста вісімдесят дев'ять) грн. 40 коп. витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви та 12528 (дванадцять тисяч п'ятсот двадцять вісім) 34 коп. витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Видачу наказу на виконання даної постанови доручити Господарському суду Київської області.

6. Матеріали справи № 911/522/16 повернути до Господарського суду Київської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів.

Головуючий суддя В.О. Зеленін

Судді Л.П. Зубець

А.І. Мартюк