ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" квітня 2017 р.Справа № 916/3590/16
Одеський апеляційний господарський суд у складі:

Головуючого судді Принцевської Н.М.;

суддів Колоколова С.І., Лисенко В.А.;

при секретарі судового засідання Бендерук Є.О.;

за участю представників сторін:

Від Одеської міської ради: ОСОБА_1, довіреність №279/исх-гс, від 26.12.16;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради: ОСОБА_2, довіреність №01-36/68, від 13.12.16;

від ТОВ "Чайка" - не з'явились;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 01.03.2017 року

по справі №916/3590/16

за позовом: Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю „Чайка, м.Одеса

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

про зобовязання повернути майно

В С Т А Н О В И В:

В грудні 2016 року Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Чайка про зобов'язання останнього повернути на користь територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради земельні ділянки загальною площею 0,2070 га, розташовані за адресою: 10-та станція Великого Фонтану, м. Одеса, у стані, в якому вони були одержані в оренду відповідно до договору оренди землі від 14.09.2010 № 64 та придатні для цільового використання.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.03.2017 (суддя Бездоля Д.О.) в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, Одеська міська рада звернулась до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 01.03.2017 року по справі №916/3590/16, а позов задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги скаржник зазначає, що рішення суду необґрунтоване та прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення не були враховані доводи Одеської міської ради щодо відсутності у ТОВ «Чайка» переважного права на поновлення договору оренди землі, з огляду на неналежне виконання останнім умов договору, а також не прийнято до уваги, що до заяви від 28.07.2015 про поновлення договору оренди землі ТОВ «Чайка» не додано проекту додаткової угоди, що є порушенням процедури поновлення договору оренди землі, встановленої ч.ч.1-5 ст.33 Закону України «Про оренду землі». Крім того, договір оренди землі з відповідачем не було поновлено і у відповідності до ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», оскільки додаткову угоду до даного договору не було укладено і у відповідача наявна заборгованість по орендній платі станом на 01.12.2016 у сумі 748795,05грн. Позивач зазначає, що відповідачем бездіяльність Одеської міської ради щодо укладення додаткової до договору оренди землі у судовому порядку не було оскаржено.

В судовому засіданні представник позивача підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі та наполягав на її задоволенні.

Представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача також підтримав апеляційну скаргу позивача та просив її задовольнити з підстав, викладених у скарзі.

Представник відповідача у судове засідання не зявився, про час, дату та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Враховуючи, що явка представників сторін у судове засідання не була визнана обовязковою, в апеляційній скарзі заявник посилається лише на ті документи, що були предметом розгляду суду першої інстанції, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу без участі представника відповідача за наявними у справі матеріалами.

Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду відповідно до ст.101 Господарського процесуального кодексу України, на підставі встановлених фактичних обставин повторно розглядає матеріали господарської справи та викладені в апеляційній скарзі доводи щодо застосування судом при розгляді норм матеріального та процесуального права, що мають значення для справи. Апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційної інстанції встановила наступне.

30.08.2010 між територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Чайка» був укладений договір оренди землі, зареєстрований у Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 14.09.2010 за № 64 (далі-договір), за яким позивач зобовязався надати, а відповідач прийняти у строкове платне користування земельні ділянки загальною площею 0,2070 га, що знаходяться за адресою: м. Одеса, 10-та станція Великого Фонтану, для експлуатації та обслуговування літнього майданчика з баром під навісом, більярдної, санвузла, бару з літніми майданчиками та гостьовою парковкою, бару-ресторану на 25 місць, водної гірки, згідно з планами земельних ділянок, які є невідємною частиною договору. (а.с.16-48)

Відповідно до п. 2.1. договору в оренду передаються земельні ділянки загальною площею 2070 кв.м., а саме:

- земельна ділянка № 1, площею 606 кв.м., для експлуатації та обслуговування літнього майданчика з баром під навісом, утому числі по угіддях:

- під тимчасовою забудовою 324 кв.м.;

- під проїздами, проходами, площадками 282 кв.м.;

- земельна ділянка № 2, площею 60 кв.м., для експлуатації та обслуговування більярдної, у тому числі по угіддях:

- під капітальною забудовою 27 кв.м.;

- під проїздами, проходами, площадками - 33 кв.м.;

- земельна ділянка № 3, площею 42 кв.м., для експлуатації та обслуговування санвузла, у тому числі по угіддях:

- під капітальною забудовою 35 кв.м.;

- під проїздами, проходами, площадками - 7 кв.м.;

- земельна ділянка № 4, площею 887 кв.м., для експлуатації та обслуговування бару з літнім майданчиком, у тому числі по угіддях:

- під капітальною забудовою 13 кв.м.;

- під тимчасовою забудовою 237 кв.м.;

- під спорудами 104 кв.м.;

- під проїздами, проходами, площадками - 522 кв.м.;

- під зеленими насадженнями 11 кв.м.;

- земельна ділянка № 5, площею 126 кв.м., для експлуатації та обслуговування гостьової парковки, у тому числі по угіддях:

- під проїздами, проходами, площадками - 126 кв.м.;

- земельна ділянка № 6, площею 14 кв.м., для експлуатації та обслуговування санвузла, у тому числі по угіддях:

- під тимчасовою забудовою 14 кв.м.;

- земельна ділянка № 7, площею 165 кв.м., для експлуатації та обслуговування бару-ресторану на 25 місць, у тому числі по угіддях:

- під капітальною забудовою 119 кв.м.;

- під спорудами 46 кв.м.;

- земельна ділянка № 8, площею 20 кв.м., для експлуатації та обслуговування бару-ресторану на 25 місць, у тому числі по угіддях:

-під капітальною забудовою 18 кв.м.;

-під проїздами, проходами, площадками - 2 кв.м.;

- земельна ділянка № 9, площею 150 кв.м., для експлуатації та обслуговування водної гірки, у тому числі по угіддях:

- під спорудами 62 кв.м.;

- під проїздами, проходами, площадками, - 88 кв.м.

Згідно з п. 2.2 договору на земельних ділянках розташована нерухомість, а саме: обєкти відпочинку на пляжі „Чайка (стан задовільний), що належать ТОВ „Чайка на підставі свідоцтва про право власності на обєкти відпочинку на пляжі „Чайка, виданого 30 липня 2001 року Київською районною адміністрацією Одеського міськвиконкому, право власності на які зареєстровано Одеським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації обєктів нерухомості 03.08.2001 року в книзі 13неж на стор. 149, реєстраційний № 229; нежитлові приміщення бару-ресторану, що належать ТОВ „Чайка на підставі свідоцтва про право власності на нежитлові приміщення бару-ресторану, виданого 28 квітня 2010 року Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на які зареєстровано в КП „ОМБТІ та РОН 30.04.2010 року в книзі 95неж-78 за номером запису 229.

Згідно з п. 3.1 договору земельні ділянки площею 606 кв.м., 60 кв.м., 20 кв.м., 14 кв.м. надаються в користування відповідача терміном на 5 років. Земельні ділянки площею 42 кв.м., 887 кв.м., 165 кв.м., 126 кв.м., 150 кв.м. - терміном на 5 років, але не пізніше початку реконструкції району.

Відповідно до п. 3.2 договору після закінчення строку дії договору відповідач має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі відповідач повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово позивача про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 5.1 договору земельна ділянка передається в оренду відповідачу для експлуатації та обслуговування літнього майданчика з баром під навісом, більярдної, санвузла, бару з літніми майданчиками та гостьовою парковкою, бару-ресторану на 25 місць, водної гірки.

Відповідно до п. 5.2 договору категорія земель за основним цільовим призначенням землі рекреаційного призначення.

Згідно з п. 7.1 договору після припинення дії договору відповідач повертає позивачу земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Відповідно до п. 12.5. договору дія цього договору припиняється, в т.ч., у випадку закінчення строку, на який відповідачу було надано у користування земельні ділянки.

Згідно з п. 14.1 договору цей договір набирає чинності після нотаріального посвідчення та його державної реєстрації.

Отже, узгоджений сторонами строк оренди земельних ділянок за договором становить до 14.09.2015.

На виконання умов договору позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування обумовлені договором земельні ділянки, що підтверджується наявним в матеріалах справи актом приймання-передачі, поясненнями позивача та не заперечується відповідачем.

28.07.2015, тобто до закінчення строку дії договору, відповідач звернувся до Одеської міської ради з листом-повідомленням, в якому зазначив, що має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоді та просить укласти у встановленому чинним законодавством порядку Додаткову угоду щодо оренди земельних ділянок на новий строк. (а.с.50)

До зазначеного листа повідомлення проекту додаткової угоди додано не було.

Вказаний лист отримано Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 03.08.2015.

З моменту звернення відповідача до позивача з вищезазначеним листом та до теперішнього часу орендодавець рішення про поновлення спірного договору не приймав, а відповідач продовжує користування земельними ділянками, які були обєктом оренди за договором.

Одеська міська рада звернулась до Господарського суду Одеської області з позовом про повернення відповідних земельних ділянок до комунальної власності територіальної громади м.Одеси в звязку з тим, що договір оренди землі з відповідачем не було поновлено.

Відмовляючи у задоволенні позову, Господарський суд Одеської області дійшов висновку, що в порушення вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» Одеською міською радою не була розглянута заява-повідомлення відповідача щодо поновлення договору оренди землі від 28.07.2015 р., не було надано заперечень щодо його поновлення, а тому договір оренди землі є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки ТОВ «Чайка» продовжує користуватися земельною ділянкою.

Судова колегія не погоджується з прийнятим рішенням суду першої інстанції та вважає його таким, що підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі, виходячи з наступного.

Ст. 2 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з приписами ст.ст. 13, 30 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

За своїм змістом, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у ч. 1 - 5 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів ст.ст. 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені ст. 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Разом з тим, ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 25.05.16 у справі №911/1707/15, від 13.04.16 у справі №6-2027цс15, від 25.02.15 у справі №6-219цс14.

Оскільки до листа-повідомлення від 28.07.2015 року ТОВ «Чайка» не було додано проекту додаткової угоди; після закінчення строку договору оренди між сторонами у місячний строк також не було укладено додаткової угоди про його поновлення, судова колегія приходить до висновку, що відповідачем не було дотримано встановленого Законом України «Про оренду землі» порядку поновлення договору оренди землі від 30.08.2010 року, укладеного між сторонами по справі.

Матеріалами справи підтверджено, що відповідач не надсилав орендодавцю проект додаткової угоди як наведено приписами вказаної норми Закону; що орендодавець рішення про поновлення договору оренди від 30.08.2010 року не приймав; що додаткова угода до договору оренди укладена не була; за даними моніторингу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, заборгованість по орендній платі ТОВ «Чайка» станом на 01.12.2016 складає 748 795,05 грн.

Відтак, висновок суду першої інстанції про те, що договір оренди, укладений між сторонами по справі 30.08.2010 року за відсутності заперечень орендодавця після закінчення строку договору оренди та продовження відповідачем користування земельними ділянками вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які буле передбачені договором, є помилковим та таким, що суперечить вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Також, в рішенні суду першої інстанції, що переглядається, суд послався на листи від 19.08.2015 №01-18/1295-09-01, від 17.06.2016 №01-11/2708-262оп. (а.с. 85,88)

Проте вказані листи не засвідчені належним чином відповідно до пункту 5.27 Вимог до оформлювання документів ДСТУ 4163-2003, затверджених наказом Держспоживстандарту України від 07.04.2003 року № 55, тому такі документи взагалі не можуть бути прийняті судом до розгляду в якості доказів по справі відповідно до вимог ст. 36 Господарського процесуального кодексу України.

Враховуючи вимоги діючого законодавства, а також матеріали справи, судова колегія приходить до висновку, що договір оренди від 30.08.2010 року, укладений сторонами по справі, припинив свою дію на підставі п.п. 3.1., 12.5 вказаного Договору 14.09.2015 за закінченням строку, на який його було укладено.

Як вже зазначалося раніше, відповідно до п. 7.1 договору оренди від 30.08.2010 року сторони домовилися, що після припинення дії договору відповідач повертає позивачу земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Згідно з п. 15 ст. 1 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

За приписами п. "б" частини першої ст. 211, ст. 212 Земельного кодексу України за самовільне зайняття земельних ділянок, громадяни та юридичні особи несуть цивільну, адміністративну або кримінальну відповідальність відповідно до законодавства. Самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

З урахуванням викладених вимог закону, а також з огляду на те, що в матеріалах справи відсутні документи, які б підтверджували правомірність використання спірних земельних ділянок відповідачем, судова колегія дійшла висновку про те, що позовні вимоги Одеської міської ради про зобовязання повернути на користь територіальної громади земельні ділянки площею 0.2070 га, розташовані за адресою: м. Одеса, 10-та станція Великого Фонтану у стані, в якому вони були одержані відповідно до договору оренди землі від 30.08.2010 року, зареєстрованого 14.09.2010 в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК за №64 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 104 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Оскільки судом першої інстанції було невірно застосовані норми матеріального права, то відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 104 Господарського процесуального кодексу України це є підставою для скасування рішення суду першої інстанції.

З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції вважає, що доводи апелянта є цілком обґрунтованими, підтверджуються встановленими обставинами справи та відповідними нормами закону, у зв'язку з чим апеляційна скарга Одеської міської ради підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Одеської області від 01.03.2017 у справі №916/3590/16 скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання позову та апеляційної скарги підлягають стягненню з Товариства з обмеженою відповідальністю „Чайка на користь Одеської міської ради у розмірі 3138 грн.

Керуючись ст.ст. 49, 99, 101, п.2 ст. 103, п. 4 ст. 104, 105 Господарського процесуального кодексу , Одеський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 01.03.2017 у справі №916/3590/16 - задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 01.03.2017 у справі №916/3590/16 - скасувати.

Позовні вимоги Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Чайка» задовольнити.

Зобовязати Товариство з обмеженою відповідальністю „Чайка (65016, м. Одеса, провулок Приморський, 1-а, ідентифікаційний код 31428180) повернути на користь територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради (65004, м.Одеса, пл.Думська, 1, ідентифікаційний код 26597691) земельні ділянки загальною площею 0,2070 га, розташовані за адресою: 10-та станція Великого Фонтану, м. Одеса, у стані, в якому вони були одержані в оренду відповідно до договору оренди землі від 30.08.2010 року, зареєстрованого 14.09.2010 в Одеському міському відділі ОРФ ДП „Центр ДЗК за №64.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю „Чайка (65016, м. Одеса, провулок Приморський, 1-а, ідентифікаційний код 31428180) на користь Одеської міської ради (65004, м.Одеса, пл.Думська, 1, ідентифікаційний код 26597691) у розмірі 3138 грн. судового збору за подання позову та апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий Н.М. Принцевська

Судді: В.А. Лисенко

ОСОБА_3