ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ІВАНО-ФРАНКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 квітня 2017 р. Справа № 909/248/17

Господарський суд Івано-Франківської області у складі судді Малєєвої О.В.,

секретар судового засідання Мартиненко І. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом: першого заступника керівника Івано-Франківської місцевої прокуратури, вул. Гаркуші, 9, м. Івано-Франківськ, 76000, в інтересах держави в особі Крихівецької сільської ради, вул. Крихівецька, 79, с. Крихівці Івано-Франківської міської ради, 76018,

до відповідача: Приватного акціонерного товариства "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901", вул. Мазепи, 175 а, м. Івано-Франківськ, 76026,

про розірвання договору оренди землі та зобов'язання звільнити земельну ділянку площею 5,6931 га,

за участю:

від прокуратури : представник ОСОБА_1, посвідчення №044926 від 17.11.2016,

від позивача: представник ОСОБА_2, довіреність №23 від 16.01.2017,

від відповідача: представник ОСОБА_3, довіреність від 10.04.2017,

УСТАНОВИВ:

Перший заступник керівника Івано-Франківської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Крихівецької сільської ради подав позов до Приватного акціонерного товариства "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901" про розірвання договору оренди землі та зобов'язання звільнити земельну ділянку площею 5,6931 га.

Відповідно до ст. 77 ГПК України в судовому засіданні 20.04.2017 оголошувалась перерва до 21.04.2017.

Заявлені позовні вимоги мотивовані тим, що ВАТ «САТП-0901», як орендар земельної ділянки площею 5,6931, наданої Крихівецькою сільською радою під забудову згідно договору оренди землі від 15.08.2007, допустив порушення умов договору, що відповідно до ч.2 ст. 651 ЦК України та ст. 32 ЗУ Про оренду землі є підставою для його розірвання. Вказане порушення вбачає в неналежному виконанні зобов'язань по пайовій участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної інфраструктури села Крихівці згідно зі ст. 40 ЗУ Про регулювання містобудівної діяльності, а саме неукладення договорів про пайову участь по об'єктах, які завершені будівництвом, та неналежне виконання укладених договорів про пайову участь. Зазначає, що вказані обов'язки орендаря випливають із положень п. 2.5.2. договору оренди землі, де передбачено обов'язок орендаря дотримуватись місцевих правил забудови, до яких відносить Положення про пайову участь замовників будівництва у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури села. Також посилається на п. 5 рішення Крихівецької сільської ради від 26.07.2007, яким при укладенні договору оренди землі на відповідача був покладений обов'язок укласти договір співпраці про соціально-економічний розвиток села, а також на гарантійний лист відповідача від 15.08.2007 про гарантування укладення договору про пайову участь. Обрання способу захисту порушеного права обґрунтовує тим, що більша частина земельної ділянки є вільною від забудови і може бути передана іншим особам для забезпечення дотримання інтересів територіальної громади. Вважає, що допущені відповідачем порушення спричиняють шкоду державі і є підставою для втручання органів прокуратури згідно зі ст. 24 ЗУ Про прокуратуру, оскільки відповідно до ст. 13, ст. 14 Конституції України, ст. 1 ЗК України земля є основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною держави, а від імені Українського народу права власника здійснюють, зокрема, органи місцевого самоврядування.

Аналогічні пояснення представники прокуратури надали в судовому засіданні.

Представник позивача заявлений позов підтримав.

Відповідач позовні вимоги не визнав, у відзиві на позовну заяву від 19.04.2017 (вх. № 6703/17 від 20.04.2017) навів такі заперечення.

- Відсутність підстав для розірвання договору оренди землі, оскільки ч.2 ст. 651 ЦК України не підлягає застосуванню, а слід застосовувати ст. 24, ст. 25 ЗУ Про оренду землі. Вважає, що належним чином виконує договірні зобов'язання, а питання пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури села не стосуються земельних правовідносин.

- Заперечує той факт, що він ухиляється від укладення договорів про пайову участь, на підтвердження чого подав ряд договорів. Неукладення договорів по ряду об'єктів мотивує наявністю спірних питань. Заборгованість по укладених договорах про пайову участь пояснює фінансовими труднощами у господарській діяльності підприємства, зумовленими кризовими явищами у сфері містобудування та будівельній галузі.

- Вважає, що прокуратура не обґрунтувала наявність підстав для здійснення представництва інтересів держави, а інформація про не реалізацію Крихівецькою сільською радою заходів захисту не відповідає дійсності, на підтвердження чого подав докази офіційного листування між сторонами та деякі рішення суду.

- Вказує на обрання неналежного способу захисту порушеного права, який не зможе забезпечити отримання грошових коштів до бюджету в якості внесків по пайовій участі.

- Аналогічні пояснення представник відповідача дав в судовому засіданні.

- Відповідач подав заяву від 19.04.2017 (вх. №6745/17 від 21.04.2017) про застосування наслідків пропуску позовної давності відповідно до ст. 267 ЦК України. Зазначає, що позовна давність поширюються і на звернення прокурора до суду. В судовому засіданні представник відповідача пояснив, що початком перебігу позовної давності вважає прийняття Крихівецькою сільською радою рішення про передачу вказаної земельної ділянки в оренду та укладення договору оренди землі.

- Представник прокуратури вважає, що позовна давність не пропущена, оскільки порушення мали місце протягом усього часу дії договору оренди землі.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши зібрані у справі докази, оцінивши їх відповідно до ст. 43 ГПК України, суд встановив такі обставини.

Відповідно до рішення Крихівецької сільської ради від 26.07.2007 між Крихівецькою сільською радою, як орендодавцем, та ВАТ «Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство - 0901», як орендарем, 15.08.2007 укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,6931 га, що знаходиться на території Крихівецької сільської ради по вул. Виноградна (Гетьмана Мазепи, 175-а) надалі договір. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва житлових будинків з приміщеннями громадського призначення (п. 1.2 договору). Строк дії договору 10 років (п.5.1. договору).

В п. 2.5.2 договору передбачено обов'язок орендаря додержуватись державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів.

В п.5 рішення Крихівецької сільської ради від 26.07.2007, на підставі якого укладено договір, вказано на необхідність укласти договір співпраці про соціально-економічний розвиток села.

15.08.2007 керівником ВАТ «САТП-0901» підписано гарантійний лист про гарантування укладення договору про пайову участь будівництва у розвитку соціальної інфраструктури с. Крихівці.

На даній земельній ділянці відповідач здійснив будівництво ряду об'єктів. По частині з них він уклав договори про пайову участь, по іншій частині не уклав. Зокрема, укладено договір про пайову участь №9 від 28.05.2007 на суму 566408,54 грн, договір №4 від 25.04.2016 (об'єкт будівництва гаражі) з попереднім розміром пайового внеску 132 845,06 грн, договір №30 від 28.12.2015 (корпус 6) з попереднім розміром пайового внеску 558 037,41 грн.

ОСОБА_4 сільської ради вих. №113 від 23.02.2017 підтверджується те, що за договором №9 від 28.05.2007 оплата відсутня, за договорами №4 від 25.04.2016 та №30 від 28.12.2015 заборгованість по оплаті попереднього розміру пайового внеску становить 11576,49 грн.

По договору №9 від 28.05.2007 суд відмовив у стягненні заборгованості в розмірі 605495,51 грн, з яких 546408,54грн основний борг, 18547,95 грн річні, 40539,02 грн пеня (справа №909/211/14). При цьому вказав, що виконання грошового зобов'язання за умовами договору пов'язувалось з прийняттям радою в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, проте внаслідок зміни законодавства відповідач на час введення об'єкта в експлуатацію не мав повноважень вчинити вказані дії.

Відповідач наявну заборгованість по укладених договорах визнає і пояснює фінансовими труднощами у господарській діяльності підприємства, зумовленими кризовими явищами у сфері містобудування та будівельній галузі.

Відповідачем представлено договори пайової участі №129, №130 від 17.03.2009, укладені з виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради. Відповідно до ч.1 ст. 34 ГПК України суд розцінює дані докази як неналежні, оскільки вони передбачають пайову участь ВАТ «САТП-0901» у розвитку інженерно - транспортної інфраструктури міста Івано-Франківська, а не с. Крихівці, і не стосуються вирішення даного спору.

Прокуратурою подано ряд документів, які підтверджують завершення відповідачем будівництва на орендованій земельній ділянці ряду об'єктів, по яких договори про пайову участь не укладені, а саме :

- свідоцтво про відповідність збудованого об'єкта проектній документації вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил №09.0000670 від 11.12.2009 І черга;

- декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 02.09.2011 №ІФ 8;

- декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 29.03.2013 №ІФ 48 І пусковий комплекс;

- декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 28.03.2014 №ІФ 71 - УІІ пусковий комплекс,

- декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 18.12.2015 №ІФ 84 секція 2, ІУ пусковий комплекс.

Позивач представив докази неодноразового звернення до відповідача з приводу укладення договорів про пайову участь (листи від 09.07.2015 за вих. №652, від 24.10.2013 за вих. №944, від 16.05.2013 за вих. №366, від 03.01.2013 за вих. №3).

Відповідач представив листи до Крихівецької сільської ради б/н від 02.07.2013 та вих. №49 від 18.11.2013, в яких він підтвердив завершення будівництва ряду об'єктів та вказав на необхідність зменшити розмір пайової участі на вартість новозбудованих інженерних мереж, яка була зарахована за вищевказаними договорами з виконкомом Івано-Франківської міської ради. Посилався на неможливість укладення договору пайової участі після введення об'єкта в експлуатацію відповідно до приписів ст. 40 ЗУ Про регулювання містобудівної діяльності та наводив інші мотиви, з яких він не підписав запропоновані проекти договорів.

При вирішенні даного спору суд виходить з того, що згідно з ч.1 ст. 179, ч.1 ст. 193 ГК України господарські зобов'язання виникають на підставі договору і повинні виконуватись належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Правовідносини в сфері оренди землі регулюються, зокрема, ЗК України та ЗУ Про оренду землі.

Як передбачено в ст. 93 ЗК України та ст. 1 ЗУ Про оренду землі, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

В ст. 2 ЗУ Про оренду землі визначено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та

вимог земельного законодавства (ст. 13 ЗУ Про оренду землі).

В даному випадку і земельне законодавство, і умови договору оренди землі передбачають обов'язок орендаря земельної ділянки, наданої під забудову, дотримуватись містобудівних вимог і правил.

Так, в ст. 39 ЗК України вказано, що використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Умови п. 2.5.2 договору оренди землі також слід розуміти як такі вимоги. Посилання відповідача на відсутність на даний час визначення в законодавстві місцевих правил забудови не спростовують той факт, що забудова населених пунктів повинна здійснюватись з дотриманням як загальнодержавних містобудівних вимог, так і з урахуванням особливостей забудови кожного населеного пункту. Місцеві правила забудови не можуть суперечити загальним вимогам. Існування місцевих правил забудови було передбачено ст. 22 ЗУ «Про планування і забудову територій», чинного на час укладення договору оренди землі.

Отже, заперечення відповідача про те, що дотримання містобудівних вимог не стосується земельних правовідносин і не пов'язано з виконанням обов'язків за договором оренди землі, не можуть бути взяті до уваги.

Правові та організаційні основи планування, забудови та іншого використання територій з часу укладення договору оренди землі і до 12.03.2011 регулювались ЗУ «Про планування і забудову територій», надалі - ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності».

В ч.5 ст. 27 ЗУ «Про планування і забудову територій» було передбачено можливість залучення замовників до пайової участі на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів відповідно до вихідних даних, а постановою КМУ від 24.01.2007 N 40 встановлено граничні розміри таких коштів.

Статтею 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» було встановлено обов'язок замовника взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту і передбачено, що порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.

Положення про пайову участь замовників будівництва у створенні розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури села Крихівці затверджено рішенням Крихівецької сільської ради від 29.11.2013.

Викладене свідчить про те, що питання пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту відноситься до вимог у сфері містобудівної діяльності, а тому стосується виконання відповідачем зобов'язань за договором оренди землі.

Встановлені судом обставини підтверджують те, що відповідач належним чином не виконує обов'язки по пайовій участі. По більшості збудованих об'єктів договори про пайову участь не укладені, а по укладених договорах існує заборгованість. Позивачем не подано доказів того, що він в установленому порядку звертався до Крихівецької сільської ради для укладення договорів і що такі договори не були укладені не з його вини.

Посилання відповідача на відсутність підстав для укладення договору пайової участі після введення об'єктів в експлуатацію не відповідає положенням ст. 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності». Верховний Суд України у справі № 3-1323гс16 (постанова від 30.11.2016) вказав на те, що обовязок ініціювати укладення договору про пайову участь покладено саме на замовника будівництва, оскільки цей обовязок повязаний зі зверненням замовника до органу місцевого самоврядування. А визначений ч. 9 ст. 40 цього Закону строк (15 робочих днів, але до прийняття обєкта будівництва в експлуатацію) встановлено для укладення договору про пайову участь після добровільного виконання стороною цього обовязку і звернення замовника будівництва до органу місцевого самоврядування з метою укладення такого договору. Ухилення замовника будівництва від укладення договору про пайову участь до прийняття обєкта нерухомого майна до експлуатації є порушенням зобовязання, яке прямо передбачено чинним законодавством. Невиконання такого зобовязання не звільняє замовника будівництва від обовязку укласти договір про пайову участь, у тому числі й після прийняття обєкта будівництва в експлуатацію.

Як передбачено ч.1 ст. 32 ЗУ Про оренду землі, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання

сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

В силу наведених положень Закону договір оренди землі може бути розірвано в разі будь-якого невиконання орендарем обов'язків, передбачених умовами договору. Проте, в даній нормі прямо вказано, що розірвання договору оренди землі може мати місце і з підстав, передбачених іншими законами. Відповідно до ч.1 ст. 2 32 ЗУ Про оренду землі відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. А тому договір оренди землі може бути розірваний і на підставі ст. 651 ЦК України.

В ч.2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Суд вважає, що умови договору оренди землі, п.5 рішення Крихівецької сільської ради від 26.07.2007, гарантійний лист ВАТ «САТП-0901» від 15.08.2007 свідчать про те, що Крихівецька сільська рада при укладенні договору оренди землі обґрунтовано розраховувала на те, що орендар буде брати пайову участі у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту і належним чином виконувати свої обов'язки. Невиконання даних обов'язків завдає значної шкоди позивачу, оскільки позбавляє фінансових можливостей розвивати інфраструктуру населеного пункту відповідно до здійсненої забудови. Це може мати негативні наслідки для територіальної громади. Вказане порушення слід визнати істотним, таким, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

Суд відхиляє заперечення відповідача щодо обрання неналежного способу захисту порушеного права, оскільки відповідно до ч.1 ст. 20 ЦК України право на захист особа здійснює на свій розсуд, а тому вправі самостійно обирати спосіб захисту порушеного права. Як вбачається із технічної документації із землеустрою, розробленою на підставі клопотання Крихівецької сільської ради від 06.04.2017 №194, забудованою є частина земельної ділянки площею 1,8131 га, земельна ділянка площею 3,8800га незабудована. Враховуючи викладене, розірвання договору оренди земельної ділянки, при забудові якої допускаються порушення, здатне захистити права власника земельної ділянки.

Не відповідає обставинам справи та нормам ЦК України посилання відповідача на пропуск позовної давності. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч.1 ст. 261 ЦК України). Про невиконання орендарем умов договору оренди землі орендодавець не міг знати в день його укладення, а тому позовна давність не може обчислюватись з цього моменту. В даному випадку порушення пов'язане із забудовою земельної ділянки, яка передбачає будівництво багатьох об'єктів і здійснюється поетапно. Вказана забудова не закінчена, ряд об'єктів завершено будівництвом в 2014, 2015 роках. Тому порушення є триваючим, і позовна давність відповідно до ст. 257 ЦК України не спливла.

При оцінці заперечень відповідача про відсутність підстав для здійснення прокуратурою представництва інтересів держави суд виходить з того, що відповідно до ст. 13, ст. 14 Конституції України, ст. 1 ЗК України земля є основним національним багатством, що знаходиться під особливою охороною держави, а від імені Українського народу права власника здійснюють, зокрема, органи місцевого самоврядування. Як передбачено в ч.3 ст. 23 ЗУ Про прокуратуру, прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший субєкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Представлені докази свідчать про те, що Крихівецька сільська рада не вживала належних заходів для захисту інтересів територіальної громади у спірних правовідносинах. Мало місце деяке листування між сторонами та одне звернення до суду. За таких обставин, прокурор обґрунтовано звернувся з даним позовом.

Відповідно до ст. 34 ЗУ Про оренду землі та п.6.7 договору оренди землі у разі розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку в стані, придатному для використання за цільовим призначенням. За даними технічної документації із землеустрою, розробленою на підставі клопотання Крихівецької сільської ради від 06.04.2017 №194, частина орендованої земельної ділянки площею 1,8131 га є забудованою, а частина земельної ділянки площею 3,8800га - вільна від забудови. Забудована частина земельної ділянки не може бути звільнена та приведена у попередній стан, оскільки це передбачає знесення об'єктів нерухомості, правові підстави для чого відсутні. А тому відповідач повинен звільнити та повернути незабудовану частину земельної ділянки площею 3,8800га.

Отже, позов належить задовольнити частково слід розірвати договір оренди землі та звільнити незабудовану частину земельної ділянки площею 3,8800га. У задоволенні позовних вимог про звільнення забудованої частини земельної ділянки площею 1,8131 га відмовити.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати покладаються на відповідача.

Керуючись ст. 8, 124 Конституції України, ст. 43,49, ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Частково задовольнити позов першого заступника керівника Івано-Франківської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Крихівецької сільської ради до Приватного акціонерного товариства "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901" про розірвання договору оренди землі та зобов'язання звільнити земельну ділянку площею 5,6931 га.

Розірвати договір оренди землі від 15.08.2007, укладений між Крихівецькою сільською радою до Приватним акціонерним товариством "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901".

Приватному акціонерному товариству "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901" звільнити незабудовану частину земельної ділянки площею 3,8800 га, яка знаходиться на території Крихівецької сільської ради Івано-Франківської міської ради по вул. Виноградна (Гетьмана Мазепи, 175-а), відповідно до технічної документації із землеустрою, розробленою на підставі клопотання Крихівецької сільської ради від 06.04.2017 №194.

Відмовити в задоволенні позовних вимог в частині звільнення забудованої частини земельної ділянки площею 1,8131 га, яка знаходиться на території Крихівецької сільської ради Івано-Франківської міської ради по вул. Виноградна (Гетьмана Мазепи, 175-а).

Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Спеціалізоване автомобільно-транспортне підприємство-0901" в користь Прокуратури Івано-Франківської області 3200 (три тисячі двісті) грн витрат по сплаті судового збору.

Накази видати стягувачеві після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 26.04.17

Суддя О.В. Малєєва