донецький апеляційний господарський суд

Постанова

Іменем України

05.04.2017 року справа №908/2567/16

Донецький апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий: суддіОСОБА_1 ОСОБА_2, ОСОБА_3
За участі представників сторін: від позивача: від відповідача: розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_4 за довіреністю №10/02-01 від 10.02.2017 року; ОСОБА_5Б за довіреністю №4 від 03.01.2017 року; Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя
на рішення господарського суду Запорізької області
від16 грудня 2016 року (оформлено та підписано 20.12.2016 року)
у справі№ 908/2567/16 (суддя Зінченко Н.Г.)
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Фаворіт", м. Вільнянськ Запорізької області
до відповідача проГоловного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя зобовязання укласти договір оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Запорізької області від 16.12.2016 року у справі №908/2567/16 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Фаворіт", м. Вільнянськ Запорізької області до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м.Запоріжжя задоволено частково;

- вирішено вважати договір оренди землі укладеним в наступній редакції:

ДОГОВІР

ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Орендодавець - Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, в особі в.о. начальника ОСОБА_6, що діє згідно Положення "Про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області" та орендар - Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" в особі директора ОСОБА_7, діючого на підставі Статуту ТОВ "Фаворіт", первинно зареєстрованого розпорядженням голови Запорізької районної державної адміністрації від 21.10.1998 року за № 624, зі змінами від 09.01.2007 року за №000104 та від 01.04.2015 року за №2000104, , в подальшому "Орендар", з іншого боку, уклали дійсний договір про нижченаведене:

Предмет договору

1.Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на теріторї Московської сільської ради, Вільнянського району, Запорізької області.

Об'єкт оренди

2.В оренду передається земельна ділянка площею 4,0461га, кадастровий номер земельної ділянки: :01:003:0025.

3.На земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: літ.А-1 пташник №1; літ.Б-1 пташник №2; літ.В-1 пташник №3; літ. Г-1 пташник №4; літ.Д-1 пташник №5; літ.Е-1 пташник №6; літ.Ж спнпропусник; літ.З побутове приміщення; літ.И зерносклад, кормоцех; літ.К навіс; літ.Л КТП; №1,2 паркан; №3, 4 ємкості; №5 вежа Рожкова; №6 водонапірна вежа; I замощення, та (або) інші об'єкти, що не відносяться до нерухомого майна відсутні.

4.Земельна ділянка передається в оренду разом з вищевказаними об'єктами нерухомого майна.

5.Нормативна грошова, оцінка земельної ділянки становить - 333027 гри 84 коп. (триста тридцять три тисячі двадцять сім гривень і вісімдесят чотири копійки) відповідно до відомостей, викладених у Технічній документації з оцінки земельної ділянки СВК "ВІЛЬНЯНСЬК" (цех №2 - 4,0461га. розташованої на території Московської сільської ОСОБА_5), складеної Приватним малим підприємством Проектно-виробнича фірма "ЕЛІТА" міста Запоріжжя від 17.10.2005 року (Сертифікати оцінювачів №8 - 030 від 23.03.2002 року, та №8-075 від 17.11.2001 року, видані Державним комітетом України по земельних ресурсах), та затвердженої Запорізьким обласним головним управлінням земельних ресурсів від 26.10.2005 року, що стверджується Висновком державної землевпорядної експертизи, виданим Запорізьким обласним головним управлінням земельних ресурсів від 26.10.2005 року за №3296. Експертна грошова оцінка земельної ділянки становить без урахування ПДВ - 163282 грн. 02 коп. (сто шістдесят три тисячі двісті вісімдесят дві гривні і дві копійки) відповідно до відомостей, викладених у Звіті про експертну оцінку вартості земельної ділянки під цехом №2, яка розташована за адресою: Запорізька область. Вільнянський район, Московська сільська ОСОБА_5, село Микільське, виданому Товариством з обмеженою відповідальністю "Земля ПЛЮС.ЛТД" міста Запоріжжя від 30.12.2004 року (Ліцензія: Державного комітету України по земельних ресурсах № 20 від 14.12.2004 року, та Сертифікати оцінювачів №2352 від 13.04.2001 року, та №8 - 058 від 27.01.2001 року, видані Державним комітетом України по земельних ресурсах), та затвердженого Запорізьким обласним головним управлінням земельних ресурсів від 30.03.2005 року, що стверджується Висновком державної землевпорядної експертизи, виданим Запорізьким обласним головним управлінням земельних ресурсів від 20.01.2005 року за №46.

6.Земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: відсутні.

7.Інші особливості об'єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини: немає.

Строк дії договору

8.Договір укладено на 49 (сорок дев'ять ) років (у разі укладення договору оренди землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва - з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою).

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Орендна плата

9.Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та становить 3% від нормативної грошової оцінки 9990 грн. 84 коп. (дев'ять тисяч дев'ятсот дев'яносто гривень і вісімдесят чотири копійки) на рік.

10.Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням (без урахування) індексації.

(непотрібне закреслити)

Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

11.Орендна плата вноситься у строки, передбачені чинним законодавством щодо сплати земельного податку.

12.Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

13.Розмір орендної плати переглядається у разі:

(періодичність)

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів:

- зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством:

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами:

- в інших випадках, передбачених законом.

14.У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором. справляється пеня у розмірі 0,3% несплаченої (відсотків) суми за кожний день прострочення.

Умови використання земельної ділянки

15.Земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

16.Цільове призначення земельної ділянки: землі сільськогосподарського призначення.

17. Умови збереження стану об'єкта оренди:

Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду

18.Передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення (з розробленням) проекту її відведення.

Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: відсутня.

Організація розроблення проекту відведення земельної ділянки і витрати, пов'язані з цим, покладаються на орендодавця (орендаря).

19.Інші умови передачі земельної ділянки в оренду

__________________________________________________________________________

20.Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Умови повернення земельної ділянки

21.Після припинення дії договору Орендар повертає Орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв'язується у судовому порядку.

22.Здійснені Орендарем без згоди Орендодавця витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цій ділянці, не підлягають відшкодуванню.

23.Поліпшення стану земельної ділянки, проведені Орендарем за письмовою згодою з Орендодавцем землі, підлягають (не підлягають) відшкодуванню. Умови, обсяги і строки відшкодування Орендарю витрат за проведені ним поліпшення стану земельної ділянки визначаються окремою угодою сторін.

24.Орендар має право на відшкодування збитків, заподіяних унаслідок невиконання Орендодавцем зобов'язань, передбачених цим договором.

Збитками вважаються:

фактичні втрати, яких Орендар зазнав у зв'язку з невиконанням: або неналежним виконанням умов договору Орендодавцем, а також витрати, які Орендар здійснив або повинен здійснити для відновлення свого порушеного права;

доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору.

25.Розмір фактичних витрат Орендаря визначається на підставі документально підтверджених даних.

Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки

26.На орендовану земельну ділянку встановлено (не встановленої обмеження (обтяження) та інші права.

27.Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

інші права та обов'язки сторін

28. Права Орендодавця: орендодавець мас право вимагати від орендаря:

- використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди:

- дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості грунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

- дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смут, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

- своєчасного внесення орендної плати.

29. Обов'язки Орендодавця: орендодавець зобов'язаний:

- передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди:

- при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

- не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

- відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'екта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

- попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди.

30. Права Орендаря

Орендар земельної ділянки має право:

- самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

- за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

- отримувати продукцію і доходи;

- здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

31.Обов'язки Орендаря

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

- приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом, порядку:

- виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

- дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення:

- у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу доходів і зборів.

Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини.

32. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе Орендар.

У разі прострочення Орендодавцем або Орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі

Страхування об'єкта оренди

33.Згідно з цим договором об'єкт оренди підлягає (не підлягає:) страхуванню на весь період дії цього договору.

34.Страхування об'єкта оренди здійснює орендар (орендодавець).

35.Сторони домовилися про те, що у разі невиконання своїх) обов'язку стороною, яка повинна згідно з цим договором застрахувати об'єкт оренди, друга сторона може застрахувати його і вимагати відшкодування витрат на страхування.

Зміна умов договору і припинення його дії

36. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

37. Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом:

38. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за:

- взаємною згодою сторін;

- рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

39.Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається (не допускається). (непотрібне закреслити)

Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є______________________________________________________________________________________________________.

40. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є (не є) підставою для зміни умов або розірвання договору.

Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи - орендаря. засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить (не переходить) до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем.

Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору

41.За невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

42.Сторона, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Прикінцеві положення

43. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну сил) один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію

___________________________________________________________________________

(назва органу державної реєстрації за місцем розташування земельне ділянки)

Невід'ємними частинами договору є:

- план або схема земельної ділянки;

- кадастровий плай земельної ділянки: з відображенням обмежень (обтяжень) у ї використанні та встановлених земельних сервітутів;

- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

- акт приймання-передачі об'єкта оренди;

- проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених законом.

__________________________________________________________________________

(інші документи, що додаються до договору)

Реквізити сторін

Орендодавець: Орендар:

Головне управління Товариства з обмеженою

Держгеокадастру відповідальністю

у Запорізькій області "Фаворіт"

69059, м.Запоріжжя, 70002, Запорізька область

вул. Українська, 50 Вільнянський район

м. Вільнянськ, вул. Елеваторна, буд.4

- в іншій частині позовних вимог відмовлено.

Не погодившись із рішенням місцевого господарського суду, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя звернулось до Донецького апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 16.12.2016 року у справі №908/2567/16 та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Скаржник вважає, що рішення місцевого господарського суду прийнято із неповним зясуванням обставин, що мають значення для справи, із порушенням норм матеріального права. Зазначив, що перехід права власності на будинок є підставою для припинення права користування земельною ділянкою попереднім землекористувачем, однак право користування земельною ділянкою попереднього користувача слід припинити та переоформити власником будинку у встановленому законом порядку, тобто здійснити державну реєстрацію зазначених прав. Вважає, що задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції взяв на себе невластиві йому функції субєкта владних повноважень, чим порушив норми матеріального права, а саме ч. 4 ст. 122, ч. 1 ст. 116, ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України. Також, зазначив, що суд не застосував до спірних правовідносин п.п. 288.5.2, п.288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, яка містить чітку норму, за якою розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може перевищувати 12% нормативної грошової оцінки.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 11.01.2017 року визначено колегію суддів у наступному складі: ОСОБА_1 головуючий, судді Будко Н.В., Агапов О.Л.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 27.02.2017 року у звязку із перебуванням судді Агапова О.Л. у відпустці було сформовано колегію суддів у наступному складі: ОСОБА_1 головуючий, судді Будко Н.В., Сгара Е.В.

Протоколом автоматичної зміни складу колегії суддів від 04.04.2017 року у звязку із перебуванням судді Будко Н.В. у відпустці було сформовано колегію суддів у наступному складі: ОСОБА_1 головуючий, судді Агапов О.Л., Сгара Е.В.

Позивач у судовому засіданні 05.04.2017 року заперечив проти задоволення апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції законним та таким, що підлягає залишенню без змін.

Відповідач у судовому засіданні 05.04.2017 року наполягав на задоволенні апеляційної скарги, вважає рішення суду першої інстанції незаконним та таким, що підлягає скасуванню.

Фіксування судового засідання апеляційної інстанції здійснювалось за допомогою звукозаписувального технічного засобу у порядку, встановленому ст.ст. 4-4, 81-1, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України.

Перевіривши матеріали справи та правильність застосування господарським судом першої інстанції норм процесуального права України, колегія суддів Донецького апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.

Статтею 99 ГПК України встановлено, що в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі. Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.10.2006 року між Вільнянською районною державною адміністрацією (далі - Орендодавець) та Сільськогосподарським виробничим кооперативом "ВІЛЬНЯНСЬК" (далі - Орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.04.2007 року за №68.

Відповідно до п. 1, 2 Договору оренди, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення загальною площею 4.0461 га під господарськими будівлями (цех №2), розташовану на території Московської сільської ради Вільнянського району Запорізької області кадастровий номер земельної ділянки: :01:003:0025.

Факт передачі позивачем в оренду відповідачу земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0025 загальною площею 4,0461 га, яка знаходяться за адресою: Запорізька область, Вільнянський район, Московська сільська рада, с. Микільське, підтверджується ОСОБА_7 приймання-передачі земельної ділянки від 25.10.2006 року, який підписано і скріплено печатками позивача і відповідача.

Пунктом 8 сторони погодили, що Договір укладено терміном на 49 років.

Як зазначено в п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 333027,84 грн.

Згідно з п. 9 Договору Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та становить 1% від нормативної грошо вої оцінки 3330,28 грн. на рік

Відповідно до п. 13 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

У відповідності до положень п. 37 Договору дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- придбання орендарем земельної ділянки у власність;

- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи Орендаря.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

В подальшому, 02.03.2015 року між Сільськогосподарським виробничим кооперативом "ВІЛЬНЯНСЬК" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" (Позивач у справі) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений та зареєстрований приватним нотаріусом Вільнянського районного нотаріального округу ОСОБА_8 в реєстрі за №184., відповідно до п. 1.1. якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" набуло у власність цілісний майновий комплекс цех №2, розташований за адресою: Запорізька область, Вільнянський район. Московська сільська рада, с. Микільське, на земельній ділянці загальною площею 4,0461 га (кадастровий № :01:003:0025) з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав від 02.03.2015 року за №34354142.

Як вбачається з матеріалів справи, 24.09.2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" направило на адресу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області лист (вих.№2409/01 від 24.09.2016р.) про надання дозволу на складання договору оренди вищезазначеної земельної ділянки з додатками, а саме: копії правовстановлюючих документів ТОВ "Фаворіт", копія договору купівлі-продажу від 02.03.2015 року, копія витягу з Державного реєстру прав від 02.03.2015 року, копія технічного паспорту від 14.03.2015 року, згода СВК "Вільнянськ" на вилучення земельної ділянки.

Листом від 08.10.2015 року Головне управління Держгеокадастру Запорізькій області (вих.№32-8-0.4-4381/25-15) в наданні відповідного дозволу відмовлено з посиланням на вимоги ст. 122 Земельного кодексу України та необхідністю звернення з заявою про надання дозволу на розробку технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

11.12.2015 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з клопотанням про надання дозволу на складання договору оренди земельної ділянки зареєстрованої в ДЗК (кадастровий №:01:003:0025) з роз'ясненням того що у відповідності до ст. 123 Земельного кодексу України, надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою. До зазначеного листа долучені додатки, а саме: копії правовстановлюючих документів ТОВ "Фаворіт", копія договору купівлі-продажу від 02.03.2015 року, копія витягу з Державного реєстру прав від 02.03.2015 року, копія технічного паспорту від 14.03.2015 року, згода СВК "Вільнянськ" на вилучення земельної ділянки, копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16.09.2015 року.

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області листом від 11.01.2016 року листом (вих.№32-8-0.4-89/2-16) не надало ТОВ "Фаворіт" згоди на складання договору оренди надавши роз'яснення, які полягали в наступному. Згідно з вимогами ст. 288 Податкового кодексу України України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди у відсотковому відношенні від нормативної грошової оцінки. Крім того, зазначило, що згідно рекомендацій Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 14.12.2015 року за №ДС-22-28-0.13-17122/23-15, з метою раціонального використання земельних ділянок сільгосппризначення, державної власності, стимулювання орендарів належно виконувати умови договору оренди землі з метою можливості подальшого його поновлення, уникнення надання переваг одному орендарю перед іншим в частині встановлення строку дії договору оренди землі, розміру орендної плати у відсотках від нормативної грошової оцінки, термін договорів оренди земельних ділянок сільськогоспризначення державної власності не має перевищувати 7 років, орендна плата за такі земельні ділянки не може бути меншою 8% від нормативної грошової оцінки. При цьому, останній запропонував надати позивачу витяг з ДЗК про земельну ділянку, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку бажаної земельної ділянки, проект договору оренди землі з істотними умовами не як у попереднього орендаря.

29.07.2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" повторно направило на адресу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області лист з вимогою погодити та затвердити Договір оренди земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі (кад. №:01:003:0025) без зміни її меж та цільового призначення, на тих же самих умовах, як у попереднього землекористувача - СВК "Вільнянськ" (договір оренди від 26.10.2006 року, зареєстрований в реєстрі за №3004). Долучивши додатки, а саме: копію витягу з Державного земельного кадастру, проект договору оренди землі.

Листом головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 18.08.2016 року (вих.№28-8-0.41-6308/2-16) останній відмовив позивачу в укладенні договору оренди землі, зобов'язавши позивача припинити договір оренди від 26.10.2006 року, укладеного між попереднім власником комплексу СВК "Вільнянськ" - Орендарем та власником землі Вільнянською районною державною адміністрацією Запорізької області - Орендодавцем, посилаючись на ст. 288 Податкового кодексу України, Закон України "Про оренду землі".

Не погодившись із вищевикладеними обставинами, Товариство з обмеженою відповідальністю "Фаворіт" звернулось до місцевого господарського суду із позовною заявою до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про зобов'язання укласти договір оренди земельної ділянки в запропонованій ним редакції.

При розгляді вищезазначених вимог, колегія суддів апеляційного господарського суду виходить з наступного.

Правовідносини щодо оренди земельних ділянок, які виникли під час вирішення спору в даній справі, регулюються насамперед Законом України "Про оренду землі", Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та Цивільним кодексом України (далі - ЦК України).

Відповідно до ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частиною 2 ст. 792 ЦК України також встановлено, що відносини по найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 598 ЦК України, зобов'язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов'язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з п. 37 Договору оренди від 26.10.2006 року, дія договору, зокрема, припиняється в інших випадках передбачених законом.

Підпунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Частиною 1 ст. 377 ЦК України також передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок будівля або споруда.

З аналізу наведених правових норм вбачається, що при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Вказана норма є імперативною і відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, оскільки має місце заміна сторони у зобовязанні. Тобто у всіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній обєкти.

Таким чином, договір оренди землі з попереднім землекористувачем (СВК "Вільнянськ") від 26.10.2006 року припинив свою дію внаслідок заміни сторони у такому зобовязанні на підставі приписів ч. 3 ст. 7, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України.

Згідно ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (ст.126 Земельного кодексу України).

В той же час, колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України передбачає виняток із загального правила, передбаченого ст. 125 Земельного кодексу України про виникнення права власності або користування з моменту "державної реєстрації права".

Тобто, в усіх випадках переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній обєкти. Подальша "реєстрація земельної ділянки" (ст. 202 Земельного кодексу України) та права на земельну ділянку (Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень") можуть бути здійснені з метою запобігання спорам та створення можливості для наступного відчуження земельної ділянки за договором.

За таких обставин, посилання апелянта щодо обовязковості проведення припинення державної реєстрації спірного договору оренди землі є безпідставними, враховуючи той факт, що відбулась заміна сторони у зобовязанні.

В той же час, позивач, як новий власник придбаного ним обєкту нерухомості, незважаючи на вже здійснений до нього перехід права користування спірною земельною ділянкою, з огляду на вищевикладені положення чинного на теперішній час законодавства, не позбавлений права укласти (переоформити) відповідний договір оренди землі у судовому порядку.

Враховуючи наведене, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується із висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог про укладення договору оренди землі у судовому порядку.

Крім того, судова колегія апеляційної інстанції погоджується із висновком місцевого господарського суду щодо необхідності викладення п. 9 запропонованого проекту договору не в редакції позивача, а у відповідності до норм чинного законодавства, а саме ст. 288.5. Податкового кодексу України, відповідно до якого розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

При цьому, сторони не позбавлені можливості вносити зміни до договору, шляхом укладання відповідних додаткових угод до договору, у разі погодження іншого розміру орендної плати.

Аналогічного висновку дійшов Вищий господарський суд України у постановах від 01.03.2017 року у справі №904/7427/16, від 24.11.2015 року у справі №910/6339/15-г.

Посилання апелянта на рекомендації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 14.12.2015 року за №ДС-22-28-0.13-17122/23-15 в яких зазначено, що термін дії договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності не має перевищувати 7 років, а орендна плата за такі земельні ділянки не може бути меншою 8% від нормативної грошової оцінки є безпідставними та необґрунтованими, враховуючи наступне.

Згідно зі ст. 632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Колегія суддів апеляційного господарського суду зазначає, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, у звязку із чим законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Із матеріалів справи вбачається, що на момент розгляду справи сторонами не надано жодних доказів щодо проведення нової нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки.

Крім того, відповідним органом державної влади не приймалось рішення щодо встановлення орендної плати в більшому розмірі ніж передбачено ст. 288.5. Податкового кодексу України, а саме в розмірі не меншому 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та іншого відповідачем не доведено.

При цьому, вищевказані рекомендації Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 14.12.2015 року за №ДС-22-28-0.13-17122/23-15 за своєю юридичною природою не є нормативно-правовим актом та носять виключно рекомендаційний характер, що свідчить про безпідставність посилання на останні, за відсутністю відповідного нормативно-правового акту або рішення органу державної влади щодо встановлення орендної плати в більшому розмірі ніж передбачено ст. 288.5. Податкового кодексу України.

Також, судова колегія апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити, що задоволення позовних вимог в даній справі, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки, необхідне для подальшого запобігання спорам, які можуть виникнути між землекористувачем та власником спірної земельної ділянки щодо її використання та виконання зобовязань щодо сплати орендної плати.

Інші доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі не знайшли свого підтвердження, у зв'язку з чим підстав для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту колегія суддів не вбачає.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів апеляційного суду зазначає, що судом першої інстанції в повному обсязі досліджені обставини, що мають значення для справи, а викладені в оспорюваному судовому рішенні висновки відповідають фактичним обставинам справи, у звязку із чим апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а рішення господарського суду Запорізької області від 16.12.2016 року у справі №908/2567/16 підлягає залишенню без змін.

Відповідно до ст. 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на скаржника.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст.ст. 49, 99, 101, 103, 105 ГПК України, Донецький апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, м. Запоріжжя на рішення господарського суду Запорізької області від 16.12.2016 року у справі №908/2567/16 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 16.12.2016 року у справі №908/2567/16 залишити без змін.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова апеляційної інстанції може бути оскаржена до Вищого господарського суду України у касаційному порядку через Донецький апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий суддя: Н.О. Мартюхіна

Судді: О.Л. Агапов

ОСОБА_3