РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.04.2017Справа №910/2889/17

За позовомТовариства з обмеженою відповідальністю «Лайфселл»
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні
відповідача про Державного підприємства «Український державний науково-дослідний і проектний інститут цивільного сільського будівництва» зобов'язання укласти договір на новий строк
Суддя Босий В.П.

Представники сторін:

від позивача:Дрищ С.С., Бочарова К.І.
від відповідача: від третьої особи: Кубік Я.С. не з'явився
ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Лайфселл» (позивач) звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (відповідач) про зобов'язання укласти договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.02.2010 р. на новий строк.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що оскільки відповідач протягом одного місяця з дати закінчення дії договору не звернувся до орендаря з запереченнями проти продовження його строку, то договір оренди вважається продовженим на новий строк, а саме по 08.11.2019 р. При цьому, як вказує позивач, прийняття відповідачем орендної плати підтверджує фактичне схвалення орендодавцем продовження договору оренди.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 23.02.2017 р. порушено провадження у справі та призначено її розгляд на 22.03.2017 р.

10.03.2017 р. відповідачем подано відзив на позовну заяву, в якому Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву заперечило проти позову з тих підстав, що договір оренди є припиненим у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено. При цьому, відповідач вказав, що підстави для продовження договору відсутні, оскільки позивачем всупереч вимогам договору та закону не було проведено оцінку об'єкта оренди.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 22.03.2017 р. до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача залучено Державне підприємство «Український державний науково-дослідний і проектний інститут цивільного сільського будівництва» (третя особа), розгляд справи відкладено на 05.04.2017 р.

Представники позивача у судове засідання з'явились, позовні вимоги підтримали у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні проти задоволення позову надала заперечення.

Представник третьої особи в судове засідання не з'явився. При цьому, Державне підприємство «Український державний науково-дослідний і проектний інститут цивільного сільського будівництва» було належним чином повідомлено про дату, час та місце розгляду справи, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №982.

З огляду на неявку представника третьої особи, за висновками суду, у матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору, внаслідок чого справа може бути розглянута за наявними у ній документами, а неявка вказаного учасника судового спору не перешкоджає вирішенню справи по суті.

У судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Відповідно до вимог ст.81-1 Господарського процесуального кодексу України у судових засіданнях складались протоколи, які долучені до матеріалів справи.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

08.02.2010 р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Астеліт» (з 02.02.2016 р. повне найменування змінено на Товариство з обмеженою відповідальністю «Лайфселл») (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №5041 (далі - Договір), відповідно до п.1.1 якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 5,00 кв.м. (4,00 кв.м. - частина приміщення технічного поверху та 1,00 кв.м. - частина майданчика даху адміністративної будівлі), розміщене за адресою: м. Київ, пр. 40-річчя Жовтня, 50, що перебуває на балансі Державного підприємства «Український державний науково-дослідний і проектний інститут цивільного сільського будівництва», вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 30.06.2009 р. і становить 146 618 грн.

Згідно з п. 1.2 Договору майно передається в оренду з метою розміщення обладнання базової станції стільникового зв'язку (4,00 кв.м.) та встановлення антенно-фідерних пристроїв (1,00 кв.м.).

Пунктом 2.1 Договору передбачено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

У розділі 3 Договору орендар та орендодавець визначили розмір та порядок внесення орендної плати.

Відповідно до п. 3.1 Договору (в редакції договору №5041/01 від 16.05.2012 р. про внесення змін до договору оренди нерухомого майна №5041 від 08.02.2010 р.) орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 р. (зі змінами) і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (вересень 2011 р.) 5 749,48 грн.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3 Договору).

У пункті 10.1 Договору сторони погодили, що договір укладено строком на 2 роки 11 місяців з 08.02.2010р. до 08.01.2013р. включно.

Відповідно до п.10.4 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.

На виконання умов Договору орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування об'єкт оренди, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 08.02.2010 р.

Спір у справі виник у зв'язку з наявністю підстав, на думку позивача, для зобов'язання відповідача укласти договір оренди №5662 від 08.02.2010 р. на новий строк на тих самих умовах.

За змістом ст. 509 Цивільного кодексу України, ст. 173 Господарського кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

За приписами ст. ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають, зокрема, з договору.

Згідно зі ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За своїм змістом та правовою природою укладений сторонами Договір є договором оренди державного майна, який підпадає під правове регулювання статей 759-786 Цивільного кодексу України, статей 283-287 Господарського кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

З огляду на встановлений ст. 204 Цивільного кодексу України принцип правомірності правочину, суд приймає Договір як належну підставу, у розумінні норм ст. 11 названого Кодексу України, для виникнення у позивача, відповідача а також третьої особи взаємних цивільних прав та обов'язків.

Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму .

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності , їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним для даних правовідносин.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Частинами 1, 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З наведених вище норм законодавства випливає, що можливість продовження дії договору оренди на той же термін і на тих же умовах законодавець поставив у залежність, зокрема, від відсутності волевиявлення однієї із сторін про припинення цього договору у зв'язку із закінченням терміну його дії, та зазначив про те, що таке волевиявлення має відбуватись у відповідні строки.

Крім того, частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно зі статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995 р. у редакцій, чинній на дату закінчення строку дії Договору, оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Отже, чинним законодавством встановлено обов'язкову умову для поновлення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення переоцінки об'єкта оренди, останню оцінку якого було зроблено більше як три роки тому.

Як встановлено судом, останню оцінку об'єкта оренди за Договором було проведено 30.06.2009 р. (перед укладенням сторонами вказаного договору), тобто більше ніж за три роки до моменту закінчення строку, на який Договір було укладено.

Враховуючи викладене, необхідною передумовою для продовження дії такого договору оренди, в силу вимог ч. 2 ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди є проведення нової оцінки орендованого майна з метою визначення нового розміру орендної плати, який є істотною умовою договору. Тобто, не може автоматично продовжуватись той договір (на тих самих умовах), істотні умови якого фактично не визначено.

Такі висновки суду відповідають позиції Вищого господарського суду України, які викладені у постанові від 26.01.2016 р. у справі №920/414/15.

Як вбачається з матеріалів справи, листом вих.№30-06/12193 від 06.12.2012 р. відповідачем було повідомлено позивача, що 08.01.2013 р. закінчується строк дії договору оренди №5041 від 08.02.2010 р., у зв'язку з чим на виконання вимог ч. 2 ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендарю необхідно забезпечити проведення незалежної оцінки об'єкта оренди станом на 31.12.2012 р. та укласти додатковий договір про продовження договору оренди на наступний строк зі зміною вартості об'єкту оренди, визначеною згідно з новим звітом, та, як наслідок, зміною орендної плати за базовий (перший) місяць оренди. Одночасно, орендодавцем зазначено, що у разі незгоди з викладеними у листі вимогами договір оренди вважається припиненим, і об'єкт оренди підлягає поверненню на підставі акту передавання-приймання.

Згідно з листом вих.№4232 від 25.07.2013 р. позивачем було заявлено, що орендар має намір припинити дію договору оренди №5041 від 08.02.2010 р., та повідомлено, що акти приймання-передавання будуть надані пізніше у зв'язку зі складнощами вивезення та демонтажу обладнання.

У відповідь на вказане звернення орендаря листом вих.№30/06/9496 від 27.08.2013 р. відповідач повідомив позивача, що договір оренди №5041 від 08.02.2010 р. вважається припиненим з 08.01.2013 р. у зв'язку з закінченням строку дії даного договору.

Тобто, судом встановлено, що відповідачем як орендодавцем за Договором було висловлено заперечення проти продовження строку договору оренди на новий строк на тих самих умовах. При цьому, такі заперечення були висловлені у встановлений законом та договором строк, шляхом направлення листа вих.№30-06/12193 від 06.12.2012 р.

Безпідставними є доводи позивача про те, що належний строк направлення орендодавцем заперечень проти продовження договору складає один місяць саме з дати закінчення строку дії договору, оскільки частиною 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договір вважається продовженим у разі відсутності заяви однієї із сторін протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору. Тобто, законом встановлено граничний термін направлення заперечень, проте не встановлено заборони направляти відповідну заяву раніше дати закінчення договору оренди.

Як вказав Верховний Суд України у постанові від 28.02.2006 р. у справі №1/135-20/51, на яку також посилається позивач, зі змісту зазначених правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому, такі заперечення мають бути висловлені ним протягом одного місяця після закінчення строку договору. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Позивач, в свою чергу, не погодив пропозицію відповідача про укладення договору на новий строк на нових умовах (з урахуванням нової оцінки об'єкта оренди та, відповідно, нового розміру орендної плати) відповідно до вимог ч. 2 ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За таких обставин, господарський суд дійшов висновку, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору та не виконали умови, встановлені законодавством для даного виду правовідносин. При цьому, суд виходить з того, що невизначеність вартості майна на момент вирішення питання про продовження договору оренди свідчить про недосягнення сторонами згоди з таких істотних умов договору оренди державного майна як об'єкт оренди (склад і вартість майна) та орендна плата, так як остання розраховується у пропорційному співвідношенні до вартості об'єкта оренди. Крім того, чинним законодавством встановлено умову обов'язкового проведення переоцінки об'єкта оренди як підставу для продовження (поновлення) договору оренди державного та комунального майна.

Твердження позивача про фактичне схвалення орендодавцем продовження договору на тих самих умовах (з огляду на прийняття орендної плати) є необґрунтованими, оскільки не мають нормативно-правового підґрунтя та суперечать встановленому судом факту висловлення відповідачем заперечень проти продовження строку договору (а не схвалення). Позивачем не доведено, що відповідачем вчинялись активні дії, що можуть підтверджувати «фактичне схвалення продовження договору» (наприклад, виставлення рахунків, листування тощо). Акт звірки розрахунків від 31.01.2017 р. судом до уваги не приймається, оскільки вказаний акт орендодавцем не підписано.

До того ж, судом прийнято до уваги, що безпосередньо позивачем в листі вих.№4232 від 25.07.2013 р. також було висловлено намір припинити договір оренди та повернути орендоване нерухоме майно.

Таким чином, приймаючи до уваги заперечення орендодавця проти продовження договору на новий строк на тих самих умовах, а також оскільки сторонами не було погоджено усіх істотних умов договору відповідно до вимог чинного законодавства, господарський суд дійшов висновку, що договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, №5041 від 08.02.2010 р. є припиненим з 08.01.2013 р. у зв'язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 1 ст. 649 Цивільного кодексу України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Статями 4-2, 4-3 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності.

Згідно зі ст. ст. 33-34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона з допомогою належних та допустимих доказів повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене вище, оскільки позивачем не доведено наявності підстав для укладення Договору на новий строк, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Лайфселл» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву про зобов'язання укласти договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 08.02.2010 р. на новий строк є необґрунтованими та такими, що задоволенню не підлягають.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за подання даного позову покладається на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Лайфселл» відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 07.04.2017 р.

Суддя В.П. Босий