РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.04.2017Справа №910/2020/17

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «СОТО»

До Київської міської ради

Треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача

1. Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна служба «Респект»

2. Товариство з обмеженою відповідальністю «Білдінг-Універсал Груп»

Про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя Ващенко Т.М.

Представники учасників судового процесу:

Від позивача: Михайлюк Я.Б.

Від відповідача: Самелюк К.О.

Від третьої особи-1: не з'явився

Від третьої особи-2: не з'явився

Обставини справи:

Товариство з обмеженою відповідальністю «СОТО» (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про розірвання Договору оренди земельної ділянки зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 22.11.07. за № 78-6-00489 у книзі записів державної реєстрації договорів, з урахуванням договору, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у книзі записів державної реєстрації договорів 29.05.12. за № 78-6-00687 про внесення змін та доповнень Договору оренди земельної ділянки.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 09.02.17. порушено провадження у справі № 910/2020/17 та призначено її до розгляду на 02.03.17.

01.03.17. позивачем через відділ діловодства суду було подано письмові пояснення по справі.

02.03.17. відповідачем через відділ діловодства суду було подано письмовий відзив на позовну заяву, в якому він проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві.

За результатами судового засідання 02.03.17. на підставі ст. 27 ГПК України залучено до участі в розгляді даної справи в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Експлуатаційна служба «Респект» (далі - третя особа-1), Товариство з обмеженою відповідальністю «Білдінг-Універсал Груп» (далі - третя особа-2), розгляд справи відкладено на 04.04.17., про що судом було прийнято відповідну ухвалу.

03.04.17. позивачем через відділ діловодства суду було подано письмові пояснення по справі.

03.04.17. третіми особами через відділ діловодства суду було подано письмові пояснення по справі, в яких викладено клопотання про розгляд справи без участі повноважних представників третіх осіб.

В судовому засіданні 04.04.17. позивачем підтримано свої позовні вимоги.

Відповідач в судовому засіданні 04.04.17. проти позову заперечував.

Треті особи в судове засіданні 04.04.17. не з'явились.

При цьому, враховуючи подані ними клопотання, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності повноважних представників третіх осіб.

За результатами дослідження доказів, наявних в матеріалах справи, суд в нарадчій кімнаті, у відповідності до ст. ст. 82-85 ГПК України, ухвалив рішення у справі № 910/2020/17.

В судовому засіданні 04.04.17. судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

19.11.07. між відповідачем (далі - Орендодавець) та позивачем (далі - Орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), посвідчений 19.11.07. нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. та зареєстрований в реєстрі за № 330. Вказаний Договір зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 22.11.07. за № 78-6-00489 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Договір укладено на 10 (десять) років (п. 3.1 Договору).

Згідно з п. 2.1 Договору, об'єктом оренди є Земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування: вул. Маршала Малиновського, 8 та 8-а в Оболонському районі міста Києва:

- розмір 3497 кв.м;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-готельного центру;

- кадастровий номер :78:153:0002.

Договором про внесення змін та доповнень до Договору оренди земельної ділянки від 23.05.12., який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 332, та який зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 29.05.12. за № 78-6-00687 у книзі записів державної реєстрації договорів, сторонами погоджено, зокрема, змінити цільове призначення земельної ділянки - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-житлового центру.

Відповідно до п. 1.1 Договору Орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.04.07. за № 513/1174, за актом приймання-передачі передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об'єкт оренди або земельна ділянка), визначену Договором.

Передача Земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації Договору (п. 6.1 Договору).

На виконання умов Договору відповідачем було передано позивачу Земельну ділянку за актом приймання-передачі земельної ділянки від 22.11.07. який підписано сторонами та скріплено їх печатками.

Між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» було укладено договір про делегування частини функцій замовника будівництва та порядок реалізації будівельного проекту від 16.08.11., за умовами якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» виконувало функції замовника будівництва. В жовтні 2014 року житловий будинок було введено в експлуатацію на підставі Сертифікату серії ІУ № 12 від 28.10.14., на підставі чого 01.12.14. Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» передало на баланс третьої особи-1 житловий будинок по вул. Маршала Малиновського 8 та 8-а в Оболонському районі міста Києва.

Третьою особою-2 здійснено будівництво офісної будівлі та зареєстровано право власності та таку офісну будівлю (літера А) у відповідності до Свідоцтва від 25.11.15. індексний номер 48396425 про право власності на нерухоме майно - офісна будівля загальною площею 227,68 кв.м, та Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Третя особа-1 звернулась до позивача з листом від 23.01.17. № 28/1, в якому виклала клопотання про припинення (розірвання) Договору та договору про внесення змін до Договору.

Третя особа-2 звернулась до позивача з листом від 25.01.17. № 01/02-17 в якому виклала клопотання про припинення (розірвання) Договору та договору про внесення змін до Договору.

З огляду на вказане, позивач, листом № 01-17 від 26.01.17. звернувся до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), в якому виклав прохання припинити (розірвати) Договір та договір про внесення змін до Договору, у зв'язку з виконанням умов Договору та із закінченням будівництва об'єктів (житлового будинку з вбудованими офісними приміщеннями та офісної будівлі) та Земельній ділянці по вул. Маршала Малиновського, 8 та 8-а в Оболонському районі міста Києва розміром 3497 кв.м та кадастровим номером :78:153:0002.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від від 02.02.17. вказав позивачу на те, що новим власникам нерухомого майна необхідно виявити ініціативу в оформленні права користування вказаною земельною ділянкою та подати відповідне клопотання до Київської міської ради.

Оскільки відповідачем не вчинено жодних дій на припинення Договору оренди земельної ділянки, вказане і зумовило звернення позивача з даним позовом до суду з вимогами про розірвання Договору та договору про внесення змін до Договору.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги позивач вказує на те, що оскільки до третіх осіб перейшло право власності на нерухоме майно по вул. Маршала Малиновського, 8 та 8-а в Оболонському районі міста Києва, то позивач припинив фактичне користування вказаною земельною ділянкою, а отже, добровільно відмовив від права користування спірною земельною ділянкою, то є підстави для розірвання Договору.

Заперечуючи проти позову Київська міська рада вказує на те, що ні умовами договору ні положеннями законодавства не передбачено такої підстави для розірвання договору, як перехід права власності на розташоване на орендованій земельній ділянці нерухоме майно; розірвання договору оренди потягне за собою нанесення збитків територіальній громаді міста Києва; позивачем невірно вибрано спосіб захисту порушеного права, та невірно застосовано вимоги статей 120, 141 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України та частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі", в силу яких право попереднього власника або землекористувача припиняється автоматично, без оформлення припинення, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні, а у разі розірвання договору у повному обсязі стає неможливим перехід до нового власника нерухомості права користування ділянкою на тих самих умовах і у тому обсязі, що були у попереднього власника; до матеріалів справи не надано доказів, за якими правочинами відбулось набуття об'єктів не рухомості, розташованих на спірній земельній ділянці.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 р. «Про судове рішення» рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого: чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин; яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Відповідно до ст. ст. 33, 34 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Обов'язок із доказування слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб'єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з'ясувати обставини, які мають значення для справи.

Відповідно до ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд відзначає наступне.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 ЗУ «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об'єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об'єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Згідно ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

За п. 7 ч. 1 та ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Зі змісту статті 651 Цивільного кодексу України вбачається, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, статтею 377 Цивільного кодексу України.

Відповідно ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно п. "а" та п. "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України, однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу.

З огляду на викладене суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову, у зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та будівлями на ній здійснюють нові власники будівель, а попередній землекористувач - позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою.

Існування підстав для розірвання договору за умов фактичного користування об'єктом нерухомості на орендованій земельній ділянці новим власником, добровільної відмови користувача від права оренди земельної ділянки та можливості розірвання договору за вказаних обставин за рішенням суду узгоджується з правовими висновками Верховного Суду України, викладеними у постановах від 06.06.2011 у справі №11/227, від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63.

З огляду на зазначене, посилання відповідача на те, що такий спосіб захисту, як розірвання договору у даному випадку є неналежним, суд вважає безпідставними, оскільки орендні правовідносини виникли саме на підставі Договору, припинення права користування земельною ділянкою внаслідок переходу права власності на розташовану на ній будівлю передбачено законом, а такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання в судовому порядку прямо передбачено Законом України "Про оренду землі", а тому припинення правовідносин по ньому без його розірвання не призведе до відновлення порушеного права позивача.

Крім того, Договір оренди не може бути припинений частково в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, тобто фактично в особі орендаря. При цьому, правонаступництво не може відбуватися автоматично.

Посилання відповідача на те, що розірвання Договору оренди потягне за собою припинення запланованих надходжень до міського бюджету, що є збитками для територіальної громади міста Києва, не приймається судом як передчасне та безпідставне, а матеріалами справи підтверджується, що треті особи позитивно спрямовані на укладення нового договору оренди землі та готові сплачувати оренду плату.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України втрати по сплаті судового зборку покладаються на відповідача

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 32, 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати Договір оренди земельної ділянки від 19.11.07., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «СОТО» (ідентифікаційний код 32528487) та Київською міською радою (ідентифікаційний код 22883141), зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 22.11.07. за № 78-6-00489 у книзі записів державної реєстрації договорів.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, б. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «СОТО» (04210, м. Київ, проспект Героїв Сталінграда, б. 12-К; ідентифікаційний код 32528487) 1 600 (одну тисячу шістсот) грн. 00 коп. судового збору.

4. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 10.04.17.

Суддя Т.М. Ващенко