ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" квітня 2017 р.Справа № 922/327/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Бринцева О.В.

при секретарі судового засідання Гула Д.В.

розглянувши справу

за позовом Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Лозівська міська рада
до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3
про розірвання договору оренди нежитлового приміщення
за участю представників:

позивача - не з'явився;

відповідача - ОСОБА_3, паспорт серія НОМЕР_1; Курило В.Л., договір №7 від 24.02.2017 р.; Савві Л.Є., договір №02/03 від 02.03.2017 р.

третьої особи - не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

23 січня 2017 року Комунальне підприємство "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради звернулося до Господарського суду Харківської області із позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, в якому просить суд розірвати договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) від 22 жовтня 2015 року №77/15 та повернути нежитлові приміщення шляхом виселення відповідача з нежитлових приміщень площею 1202,60 кв.м. в приміщенні (будівлі), що розташована за адресою: АДРЕСА_1. В обґрунтування позову вказує на неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди нежитлових приміщень, а саме пунктів 4.1, .4.5, 4.6. щодо передачі частини нежитлового приміщення (будівлі), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 в користування іншим юридичним особам та фізичним особам-підприємцям, а також здійснення реконструкції. В якості правових підстав вказує на норми статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статті 526, 610, 611, 625, 783 Цивільного кодексу України.

Представник позивача КП «ЖУК» та представник третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Лозівської міської ради в призначене на 06 квітня 2017 року судове засідання не з'явилися, додаткових доказів в обґрунтування позовних вимог не надали. Разом з тим, звернулися до суду з клопотаннями (вх. №10421 від 28.03.2017р. та №10896 від 03.04.2017р.) про відкладення розгляду справи у зв'язку з необхідністю отримання додаткових доказів.

Присутні в судовому засіданні відповідач та його представники проти позову заперечують з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, та просять суд відмовити в задоволенні позову. Стверджують, що відповідач спірне приміщення в користування третім особам не передав, реконструкцію не здійснював, а твердження позивача про наявність таких фактів є безпідставними і не відповідають дійсності. Проти задоволення клопотань позивача та третьої особи про відкладення розгляду справи відповідач та її представники також заперечують посилаючись на закінчення строку розгляду справи та неправомірність затягування її розгляду з причин недбалості позивача допущеної ним під час підготовки до справи.

Клопотання представника позивача та третьої особи про відкладення розгляду справи залишається судом без задоволення з таких підстав. У відповідності до ст.77 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд відкладає в межах строків, встановлених статтею 69 цього Кодексу, розгляд справи, коли за якихось обставин спір не може бути вирішено в даному засіданні. В пункті 3.9.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" №18 від 26 грудня 2011 року зазначено, що у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

В даному разі у матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору та є необхідними для прийняття законного і обґрунтованого судового рішення. Тому неявка представників позивача та третьої сособи не перешкоджає вирішенню спору. Суд також приймає до уваги, що строк вирішення спору є обмеженим відповідно до ст. 69 Господарського процесуального кодексу України та судом сторонам були створені належні умови для надання усіх необхідних доказів.

Між тим згідно ч. 3 ст.22 Господарського процесуального кодексу України сторони зобов'язані добросовісно користуватися належними їм процесуальними правами, виявляти взаємну повагу до прав і охоронюваних законом інтересів другої сторони, вживати заходів до всебічного, повного та об'єктивного дослідження всіх обставин справи.

Вжиття заходів для прискорення процедури розгляду справ є обов'язком не тільки держави, а й осіб, які беруть участь у справі. Так, Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі „Юніон Аліментаріа ОСОБА_1 проти Іспанії" зазначив, що заявник зобов'язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов'язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання. В даному ж випадку навпаки, позивач та третя оосба подаючи клопотання про відкладення розгляду справи, в якому поважність причин їх неспроможості своєчасно подати необхідні докази не доведена, демонструють прямо протилежне.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

Між Комунальним підприємством "Житлова управляюча компанія" (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (Орендар) було укладено Договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №77/15 від 22 жовтня 2015 року (надалі - Договір оренди), відповідно до предмету якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлову будівлю (Приміщення), яка належить до комунальної власності територіальної громади м. Лозова, загальною площею 1.202,60 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, та знаходиться на балансі комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" (пункт 1.1. Договору оренди).

Пунктом 1.2. Договору оренди сторони погодили, що приміщення передається в оренду з метою розміщення фізкультурно-спортивних закладів діяльність яких спрямована на організацію та проведення занять різними видами спорту (60,80 кв. м), суб'єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування (780,90 кв. м), крамниць-складів, магазинів складів, торгівельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів, алкогольних та тютюнових виробів (109,00 кв. м), офісних приміщень (132,50 кв. м), кабінету масажу (17,10 кв. м), суб'єктів господарювання, що проводять туроператорську та турагентську діяльність, готелів (71,30 кв. м), розміщення приватних навчальних закладів (31,00 кв. м).

Згідно пункту 3.2. Договору оренди, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням сесії Лозівською міської ради від 20.09.2013 р. №1002 або за результатами конкурсу на право оренди і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку жовтень 2015 р. 5.838,35 грн. х I д.о.х I м. без ПДВ.

Розділом 4 Договору оренди сторони визначили права та обов'язки Орендаря, зокрема, в пунктах 4.3., 4.5. Договору оренди зазначено, що орендар має право: за письмовою згодою виконавчого комітету Лозівської міської ради проводити невід'ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності; передавити, за згодою Орендодавця, частину приміщення (будівлі) в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством.

У відповідності до пункту 5.1. Договору оренди, Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання, якщо Орендар користується Приміщенням всупереч Договору або призначенню приміщення; Орендар без дозволу Орендодавця передав Приміщення або його частину у користування іншій особі.

Згідно з пунктом 8.4. Договору оренди, за ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано у разі згоди другої сторони Договору або за рішенням суду у випадках, передбачених чинним законодавством та цим Договором.

Договір оренди укладено строком на 2 року 11 місяців, що діє до 15 вересня 2018 року включно (пункт 8.1. Договору оренди).

З матеріалів справи вбачається, що на виконання умов Договору оренди позивач передав, а відповідач прийняв у будівлі 44, м-н 4, м. Лозова Приміщення загальною площею 1.202,60 кв. м за Актом приймання-передачі нежитлових приміщень від 16 жовтня 2015 року (т. I, а с. 130).

Як зазначає позивач, ним було здійснено комісійний вихід з метою перевірки використання переданого в оренду відповідачем нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1. За результатами перевірки комісією було складено Акт перевірки нежитлового приміщення від 29 грудня 2016 року (т. I, а.с. 39-42), в якому зафіксовано наступне:

1) орендарем не було надано доступ до приміщення, яке, виходячи з вивіски, використовує ФОП ОСОБА_7 як кабінет УЗД;

2) на першому поверсі комісія виявила нежитлове приміщення обладнане під фотосалон, в якому здійснює господарську діяльність ФОП ОСОБА_8;

3) в іншому приміщенні здійснює господарську діяльність ФОП ОСОБА_9.

Наведені обставини, на думку позивача, свідчать про порушення відповідачем умов Договору оренди в частині заборони передачі нежитлового приміщення (його частини) в користування іншим фізичним та юридичним особам.

Крім того, позивач стверджує, що у відповідності до Акту Державної архітектурно-будівельної інспекції України №182/199А від 24.05.2016 року та припису №182/199-Пр було встановлено, що відповідач самовільно виконала реконструкцію переданих їх в оренду нежитлових приміщень без відповідного дозволу, що надає право на виконання будівельних робіт.

Листом від 24 листопада 2016 року №4788 позивач звернувся до відповідача, посилаючись на пункт 4.5. Договору оренди, з проханням з'явитись до Комунального підприємства "Житлова управляюча компанія" Лозівської міської ради для підписання додаткової угоди про розірвання спірного Договору оренди.

За наведених обставин позивач, посилаючись на статті 651, 773, 783 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", пункти 4.2., 4.3., 4.5., 5.1., 8.4. Договору оренди, звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди та зазначив такі підстави розірвання договору оренди як погіршення стану об'єктів оренди та здача частини орендованих приміщень в суборенду без згоди орендодавця.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Предметом спору у даній справі є розірвання договору оренди державного майна та повернення такого майна, а, отже, до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та інших законодавчих актів, які регулюють спірні правовідносини.

В силу приписів ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України та ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором оренди (найму) одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. ч. 1 та 3 ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підставою для дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду може бути невиконання сторонами своїх зобов'язань. При цьому названа норма застосовується з урахуванням загальних положень Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Статтею 774 Цивільного кодексу України передбачено, що передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. До договору піднайму застосовуються положення про договір найму.

Зазначені норми закону не передбачають обов'язковість розірвання договору оренди в разі порушення орендарем зобов'язань за договором, а надають можливість їх застосування в залежності від конкретних обставин справи. При цьому, підставою для розірвання договору може бути належним чином доведений факт укладення договору піднайму за відсутності згоди наймодавця (орендодавця).

У відповідності до пункту 5.1. Договору оренди, Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього Договору або його розірвання, якщо Орендар користується Приміщенням всупереч Договору або призначенню приміщення; Орендар без дозволу Орендодавця передав Приміщення або його частину у користування іншій особі.

З урахуванням ст. 4-3 та ст. 33 ГПК України (судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності; сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами; кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень) суд приходить до висновку про те, що умовою визнання обґрунтованими позовних вимог позивача є доведення ним факту передачі орендованого приміщення в користування третім особам без згоди орендодавця та/або факту здійснення реконструкції приміщення без одержання відповідних дозволів. Проте цей тягар доведення позивачем не витриманий.

Так, позивачем не надано та в матеріалах відсутні будь-які договори суборенди (піднайму), які б передбачали передачу відповідачем орендованих за Договором оренди нежитлових приміщень в користування іншим особам. Твердження позивача про наявність таких фактів не підтверджуються матеріалами справи.

Так, позивач зазначає, що використання орендованого майна іншими особами підтверджується складеним ним Актом перевірки нежитлового приміщення від 29 грудня 2016 року. Проте, вказаний Акт не може вважатися належним доказом порушення відповідачем умов Договору, оскільки з нього не вбачається на підставі яких саме конкретних фактичних даних комісія встановила факт використання орендованого майна вказаними в акті третіми особами. Позивачем не надано доказів того, що під час перевірки комісією були вивчені та проаналізовані первинні документи на підставі яких в обстежуваних приміщеннях перебували ті чи інші особи. Не надано доказів того, що комісією були зібрані та враховані пояснення осіб, котрі безпосередньо перебували в приміщеннях. Відсутність цих документів у членів комісії під час здійснення перевірки означає, що її висновок не ґрунтується на дійсних обставинах справи, а носить надуманий характер.

Єдиний первинний документ наданий позивачем на підтвердження своїх тверджень і який, як стверджує позивач, був предметом дослідження членів комісії, є копія Договору про співпрацю та партнерство №4 від 22 жовтня 2015 року, укладеного між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 та ОСОБА_10, та Акт приймання-передачі до нього.

Разом з тим суд не вбачає за можливе прийняти цей документ в якості належного та допустимого доказу у справі з таких підстав.

Згідно ст.36 ГПК України письмовими доказами є документи і матеріали, які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору. Письмові докази подаються в оригіналі або в належним чином засвідченій копії. Якщо для вирішення спору має значення лише частина документа, подається засвідчений витяг з нього. Оригінали документів подаються, коли обставини справи відповідно до законодавства мають бути засвідчені тільки такими документами, а також в інших випадках на вимогу господарського суду.

Ухвалою суду від 21.03.2017р. у відповідача був витребуваний оригінал вказаного Договору про співпрацю та партнерство №4 від 22 жовтня 2015 року. Це було зроблено з огляду на необхідність усунення розбіжностей між копією цього договору наданою позивачем (т.І а.с. 43-45) та оригіналом цього ж Договору про співпрацю та партнерство №4 від 22 жовтня 2015 року (т.ІІ а.с. 55-58) наданого відповідачем.

Оригінал договору про співпрацю (партнерство) №4 від 22 жовтня 2015 року, що укладений між відповідачем та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_10 на відміну від копії договору наданої позивачем не містить жодних умов, котрі свідчили б про можливість передачі орендованих приміщень в суборенду, піднайм чи в інше користування ОСОБА_10

Ненадання позивачем оригіналу названого Договору про співпрацю та партнерство №4 від 22 жовтня 2015 року або належним чином посвідченої його копії (посвідченої в нотаріальному порядку, адвокатом або особами, котрі його склали) унеможливлює визнання наданої позивачем копії належним та допустимим доказом у справі. Пунктом 2.2. Постанови Пленуму ВГСУ Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції від 26 грудня 2011 року N18 визначено, що у разі невідповідності наданих суду копій документів згаданим вимогам вони не вважаються належними і допустимими доказами і не беруться судом до уваги у вирішенні спору.

Інших документів, котрі б підтверджували факт передачі відповідачем спірного приміщення в користування третім особам матеріали справи не містять.

Копії фотографій надані позивачем (т.I, а.с. 79-91), які за його твердженням зроблені в орендованому приміщенні під час обстеження 29 грудня 2016 року, суд оцінює критично. Суд зазначає, що дані документи також не можуть бути прийняті до уваги, оскільки, по-перше, в Акті перевірки нежитлового приміщення від 29.12.2016р. відсутні будь-які відомості про здійснення фотозйомки під час проведення перевірки, по-друге, з цих фотографій не можливо встановити де, коли і ким вони зроблені, по-третє, наявні на них зображення не підтверджують факту укладення позивачем будь-яких договорів щодо передачі в користування орендованого майна іншим особам.

Натомість надані відповідачем докази свідчать про те, що в орендованих приміщеннях саме нею ФОП ОСОБА_3 здійснюється господарська діяльність безпосередніми виконавцями якої є фізичні особи, котрі перебувають із нею в трудових відносинах (т.ІІ а.с.59-72).

За таких обставин суд приходить до висновку про те, що твердження позивача про передачу відповідачем спірного приміщення в користування третім особам є недоведеними, юридично неспроможними і тому не можуть бути покладені в основу рішення про розірвання спірного договору оренди.

Щодо посилання позивача на порушення відповідачем пунктів 4.2., 4.3. Договору оренди, а саме здійснення самовільної реконструкції переданих в оренду нежитлових приміщень без згоди орендодавця, суд зазначає наступне.

Згідно Акту перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил №182/199А від 04 травня 2016 року, за результатами перевірки встановлено, що рішенням виконавчого комітету Лозівської міської ради №941 від 13.12.2012 р. ФОП ОСОБА_3 надано згоду на здійснення невід'ємних поліпшень орендованих нежитлових кімнат загальною площею 1.037,0 кв. м в нежитловій будівлі. На час проведення перевірки 04 травня 2016 року ознак виконання будівельних робіт на об'єктів не виявлено. Крім того, з вищевказаного Акту вбачається, що Орендарем самовільно виконано реконструкцію переданих в оренду нежитлових приміщень без відповідного документа в січні-лютому 2013 року.

Також, в Акті приймання-передачі нежитлових приміщень до Договору оренди не зазначено про будь-яку реконструкцію переданого в оренди приміщення. Навпаки, сторони засвідчили, що технічний та санітарний стан приміщень задовільний. Описаний стан приміщень має загальний характер без ознак здійснення реконструкції.

З урахуванням цього, а також з урахуванням того, що Договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №77/15 було укладено 22 жовтня 2015 року, а реконструкція, що мала місце в минулому здійснена в січні-лютому 2013 року, тобто до укладення Договору, суд приходить до висновку про те, що відповідачем не було і не могло бути порушено умови пунктів 4.2., 4.3. спірного Договору оренди.

Відповідно, оскільки твердження позивача про здійснення відповідачем самовільної реконструкції переданих в оренду нежитлових приміщень також не знаходять свого документального підтвердження у матеріалах справи вони також не можуть свідчити про наявність підстав для розірвання спірного договору оренди.

За таких обставин, з урахуванням приписів наведених правових норм та на підставі матеріалів справи суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги про розірвання договору оренди є незаконними, необґрунтованими, а відтак задоволенню не підлягають. Так само не підлягають задоволенні і похідні вимоги про повернення майна, орендованого за Договором, оскільки ці вимоги є похідними від вимог про розірвання Договору.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129-1 Конституції України, статтями 33, 34, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Повне рішення складено 10.04.2017 р.

Суддя О.В. Бринцев

/Справа №922/327/17/