РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" квітня 2017 р. Справа № 924/1071/16

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Грязнов В.В. ,

суддя Петухов М.Г.

при секретарі судового засідання Петрук О.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" на рішення господарського суду Хмельницької області від 05.01.2017 р. у справі №924/1071/16

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь"

до 1) Професійно-технічного навчального закладу Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України

2) товариства з обмеженою відповідальністю "Агропартнер-1"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів:

1) фізичної особи-підприємця Ґонтара ОСОБА_1,

2) фізичної особи-підприємця ОСОБА_2,

3) фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р., та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р.

та за зустрічним позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Агропартнер-1"

до товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь"

про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 р., укладеного між ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" та Професійно-технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа ТСОУ

За участю представників:

позивача за первісним позовом - ОСОБА_4, ОСОБА_5,

відповідача 1 - не з'явився,

відповідача 2 - ОСОБА_6,

третьої особи 1 - не з'явився,

третьої особи 2 - не з'явився,

третьої особи 3 - не з'явився.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 05.01.2017 року у справі №924/1071/16 (суддя Шпак В.О.) в позові товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" до Професійно-технічного навчального закладу Красилівська автомобільна школа Товариства сприяння оборони України, товариства з обмеженою відповідальністю "Агропартнер-1", за участю третіх осіб, без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: ФОП Ґонтара ОСОБА_1, ФОП ОСОБА_2 Дофінівної, ФОП ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016р. та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р. - відмовлено. У зустрічному позові товариства з обмеженою відповідальністю "Агропартнер-1" до товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року, укладеного між ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" та Професійно - технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа ТСОУ - відмовлено.

В обґрунтування рішення суд зазначив, зокрема, що орендодавцем було виконано вимоги закону про надання можливості орендарю скористатись своїм правом на першочерговий викуп орендованого приміщення. ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" хоча і повідомляло орендодавця про бажання викупити орендоване приміщення проте ніяких дій на реалізацію свого права протягом значного проміжку часу не вчиняло, що порушувало права орендодавця як власника майна на його відчуження. З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов висновку про відмову в задоволенні первісного позову про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016 року. Розглядаючи позовні вимоги за зустрічним позовом, суд першої інстанції, зазначив, що позивачем не було надано належних та допустимих доказів, які б свідчили про істотне порушення відповідачем зобовязань за договором оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року, з огляду на що в задоволенні зустрічного позову про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.1997 року - слід відмовити.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду першої інстанції, позивач за первісним позовом, ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь", звернувся до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Хмельницької області від 05.01.2016 року по справі №924/1071/16 в частині відмови в первісному позові скасувати, прийняти нове рішення, яким первісний позов задоволити, в іншій частині рішення господарського суду Хмельницької області від 05.01.2016 року по справі №924/1071/16 залишити без змін.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт зазначає, зокрема, що оспорюваний договір купівлі-продажу суперечить Цивільному кодексу України, а саме ч.2 ст. 777 цього кодексу, оскільки ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" неодноразово повідомляло ПТНЗ Красилівська автомобільна школа ТСОУ про намір скористатися своїм правом першочергового придбання обєкта оренди: листами від 16.02.2015р., 31.03.2015р., 15.05.2015р., 11.12.2015р., 25.12.2015р., 04.01.2015р., 04.01.2015 р., наведене свідчить про відсутність відмови орендаря придбати обєкт оренди, отже відповідач-1, уклавши договір купівлі-продажу вказаного обєкту оренди з ТОВ "Агропартнер-1", порушив першочергове право орендаря на викуп орендованого приміщення. Також вказує, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що позивачем за первісним позовом було обрано неналежний спосіб захисту свого порушеного права, оскільки наявність права подати про переведення прав та обовязків покупця за аналогією норми ч.4 ст. 362 ЦК України не позбавляє позивача обрати інший спосіб захисту свого порушеного права, передбачений законодавством. В апеляційній скарзі апелянт також посилається на рішення господарського суду Хмельницької області у справі №924/282/16 та зазначає, що вказаним рішенням встановлено наявність у ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" переважного права на придбання вказаного обєкту оренди.

В судове засідання, що відбулось 12.04.2017 року, відповідач-1 та треті особи не забезпечили явку повноважних представників, хоча про день, час та місце судового розгляду повідомлялись у встановленому законом порядку.

Враховуючи те, що судом вжито необхідних заходів для повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, явка представників в судове засідання обов'язковою не визнавалась, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги без участі представників відповідача-1 та третіх осіб, за наявними у справі матеріалами.

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представника позивача за первісним позовом та відповідача-2, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 01.02.1997 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" (надалі - орендар) та професійно-технічний навчальним закладом Красилівською автомобільною школою Товариства сприяння оборони України (надалі орендодавець) було укладено договір оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території., відповідно до п.п.1.1, 1.2 якого орендодавець передав орендарю в користування: двоповерхову цегляну будівлю площею 400 кв.м., гаражі цегляні площею 248 кв.м. та територію 3000 кв.м. Вартість орендованого майна і території на час його передачі становить 92629 грн. (т. 1, а.с. 10-12).

Згідно п.3.1 вказаного договору дозволено орендарю проводити надання частини приміщень та території у суборенду.

В п. 5.4 договору сторони погодили, що у випадку припинення діяльності організації ТСОУ або окремих його структур, в тому числі Красилівської ТСОУ, орендар отримує право на подальше використання всього майна чи першочергового викупу з урахуванням заборгованості.

Відповідно до п.5.5 договору строк дії договору оренди становить 10 років з 01.02.1997 року без права перегляду ні однією із сторін.

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 27.01.2015 року по справі №924/1901/14 вказаний договір оренди був визнаний діючим та пролонгованим до 01.02.2017 року.

Листом за №121 від 07.12.2015 року ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ звернулось до орендаря, ТОВ "ТД "Фірма "Київська Русь", в якому містилась заява про намір продати та пропозицію викупити нежитлові будівлі, розташовані за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50, за ціною 737348 грн.00 коп. У заяві були викладені наступні умови продажу: 100 % передоплата до дня нотаріального посвідчення договор; приймання-передавання майна - у день нотаріального посвідчення договору; витрати, пов'язані з укладанням, посвідченням договору та реєстрацію права власності сплачує покупець. Також були зазначені банківські реквізити для зарахування коштів та пропозиція, з метою реалізації права на першочергове придбання зазначеного вище нерухомого майна, прибути 05.01.2016 року на 10:00 годину до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу ОСОБА_7 за адресою: вул. Центральна.43. м. Красилів, маючи документи, необхідні для укладання та нотаріального посвідчення договору.

Вказана заява була передана нотаріусом особисто директору товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" ОСОБА_4 та отримана ним 07.12.2015 року, що підтверджується копією свідоцтва приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_7 від 11.01.2016р. (т. 1, а. с. 77).

Листом від 11.12.2015 року директором фірми ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" було надано відповідь на заяву №121 від 07.12.2015 року ПТНЗ Красилівської автошколи ТСОУ та зазначено, що орендар має намір скористатися своїм першочерговим правом викупу орендованого майна, однак у звязку з тим, що всі існуючі висновки оцінки вартості майна втратили чинність, необхідно зробити новий акт оцінки вартості зазначеного майна (т. 1, а. с. 42).

Листом № 126 від 28.12.2015р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу орендаря: звіт про оцінку майна нежитлового приміщення спортивно-технічного клубу ТСОУ, загального площею 628,97м2; рахунок №3 від 28.12.2015 року про вартість нежитлового приміщення спортивно-технічного клубу ТСОУ, що знаходиться за адресою: Хмельницька область, Красилівський район, м.Красилів, вул. Грушевського,50 (т.1, а.с. 79).

16.03.2016р. ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ направила на адресу ТОВ "ТД Фірма "Київська Русь" лист за №16 з пропозицією про викуп нежитловиж будівель, розташованих за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 для чого необхідно зявитись до офісу приватного нотаріуса Красилівського районного нотаріального округу 18.04.2016 року на 10:00 годину. У листі також зазначено, що у випадку не реалізації орендарем свого переважного права купівлі-майна, воно буде продано будь-якій третій особі у встановленому законом порядку (т.1, а.с. 78).

Однак між ПТНЗ Красилівська автошкола ТСОУ та ТОВ "ТД "Фірма "Київська Русь" договору купівлі-продажу орендованого приміщення укладено не було.

Натомість, 03.11.2016 року між Професійно-технічним навчальним закладом Красилівська автомобільна школа товариства сприяння оборони України (продавець) та товариством з обмеженою відповідальністю "Агропартнер-1" (покупець ) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець передав покупцю у власність нежитлову будівлю, функціональне призначення якої визначено як спортивно-технічний клуб ТСОУ, що розташована за адресою: Хмельницька область, місто Красилів, вулиця Грушевського М., номер 50 (т. 1, а. с. 51-52).

В п.1.3 вказаного договору купівлі-продажу зазначено, що представник продавця повідомив представника покупця про те, що відчужуване майно передане в оренду товариству з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" згідно договору від 01.02.1997 року. Продавець надіслав орендарю 07.12.2015 року пропозицію купити майно, що підтверджується свідоцтвом про передачу заяви, виданим приватним нотаріусом Красилівського районного нотаріального округу Хмельницької області ОСОБА_7 11.01.2016 року за реєстровим №11. Продавець надіслав орендарю повідомлення про те, що договір оренди терміном дії до 01.02.2017 року, на новий строк не буде пролонгований.

Оцінюючи доводи апеляційної скарги щодо недійсності вищевказаного договору купівлі-продажу з підстав порушення першочергового права орендаря на викуп орендованого приміщення, передбаченого ч.2 ст. 777 ЦК України, колегія суддів виходить з наступного.

Підстави недійсності правочину встановлені ст.215 ЦК України. Так, згідно з ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (ч.ч. 1, 2, 4 ст. 203 ЦК України).

Статтею 215 ЦК України визначені підстави недійсності правочину, зокрема: підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Вирішуючи спір про визнання правочину недійсним, господарському суду належить встановити наявність саме тих обставин, з якими закон пов'язує недійсність правочинів, зокрема: відповідність змісту правочину вимогам Цивільного кодексу України іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; правоздатність сторін правочину; свободу волевиявлення учасників правочину та відповідність волевиявлення їх внутрішній волі; спрямованість правочину на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до п.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29 травня 2013року "Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними" правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом. Загальні підстави і наслідки недійсності правочинів (господарських договорів) встановлені статтями 215, 216 ЦК України, статтями 207, 208 ГК України. Правила, встановлені цими нормами, повинні застосовуватися господарськими судами в усіх випадках, коли правочин вчинений з порушенням загальних вимог частин першої - третьої, п'ятої статті 203 ЦК України і не підпадає під дію інших норм, які встановлюють підстави та наслідки недійсності правочинів

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, виходячи зі змісту ч.2 ст.777 ЦК України, орендодавець, який бажає продати об'єкт оренди, насамперед повинен заздалегідь повідомити орендаря про свій намір та про умови продажу, і лише в разі відмови орендаря придбати майно на запропонованих умовах, орендодавець вправі запропонувати майно для продажу іншим особам.

Однак, як вірно зазначено судом першої інстанції, порушення цього порядку та продаж власником будівлі з порушенням переважного права купівлі наймача не зумовлює недійсність такого правочину та не є підставою для визнання укладеного договору купівлі-продажу недійсним. У цьому разі будь-яка особа, яка має переважне право на укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна має право пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця за аналогією з нормою частини четвертої статті 362 ЦК.

Згідно зі статтею 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Способи захисту, передбачені статтею 16 ЦК України, за своїм змістом є видами матеріально-правових вимог, які може заявити особа в суді. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Враховуючи наведене колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позивач, звернувшись з позовом про визнання договору купівлі-продажу недійсним, обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, що є підставою для відмови в задоволенні позову (аналогічна правова позиція викладена постанові Вищого господарського суду України у справі №15/5005/5452/2012 від 03.03.2013р.).

Окрім того, як вірно встановлено судом першої інстанції, орендодавцем було виконано вимоги закону про надання можливості орендарю скористатись своїм правом на першочерговий викуп орендованого приміщення, що підтверджується, зокрема, листами № 126 від 28.12.2015р. та №16 від 16.03.2016 року, які містили пропозицію про викуп орендованих приміщень.

Оцінюючи доводи апелянта про порушення орендодавцем переважного права орендаря на купівлю орендованого майна, колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 1 та ч.2 ст. 642 ЦК України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору, яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції.

Тобто, отримавши від орендодавця пропозицію про купівлю майна, орендар для реалізації свого переважного права мав здійснити дії направленні на підтвердження реального наміру укласти договір купівлі-продажу. Натомість, орендарем для власника неодноразово висувались умови щодо оформлення угоди купівлі-продажу (відсутність юриста, не погодження з оцінкою майна).

За наведених обставин справи, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач за первісним позовом хоч і повідомляв орендодавця про бажання викупити орендоване приміщення, проте ніяких дій на реалізацію свого права протягом значного проміжку часу не вчиняв, що в свою чергу порушувало права орендодавця як власника майна на його відчуження.

Враховуючи вищевикладене, судом першої інстанції правомірно та обґрунтовано відмовлено в задоволенні первісних позовних вимог ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 03.11.2016р. та застосування наслідків недійсності договору купівлі-продажу від 03.11.2016 р.

Доводи апеляційної скарги стосуються передусім рішення господарського суду в частині відмови в задоволенні первісного позову, однак відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не звязаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Переглядаючи рішення суду першої інстанції в частині відмови в зустрічному позові про розірвання договору оренди нежитлового приміщення та прилеглої до нього території від 01.02.2997 року, суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 783 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача

Підставою для розірвання договору оренди в зустрічному позові орендодавець зазначає передання без дозволу орендодавця частини майна у суборенду.

Згідно приписів ст. 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Судом першої інстанції правомірно було враховано, що право наймача передати частину орендованого майна в суборенду випливає з п. 3.1 договору оренди від 01.02.1997 року, в якому зазначено: дозволити орендарю проводити надання частини приміщень та території у суборенду. Таким чином, право передання майна в суборенду (піднайм) встановлено самим договором.

Також колегія суддів погоджується з висновком місцевого суду про те, що доводи відповідача про не проведення орендарем поточного ремонту орендованого приміщення не відповідають дійсності та спростовуються наявними в матеріалах справи актом виконаних робіт від 17.09.2004 р., в якому зафіксовано виконання ТОВ "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" робіт по встановленню котла АОГВ-20 і його підключення до водяної та теплової мережі (т.1, а. с. 122), а також актом виконаних робіт від 26.05.2006 року та товарним чеком №38 на суму 581грн. (т. 1, а. с. 120-121).

Враховуючи наведене, судом першої інстанції було правомірно та обґрунтовано було відмовлено в задоволенні зустрічного позову.

Судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно зясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Хмельницької області від 05.01.2017 р. у справі №924/1071/16 залишити без змін, апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Торговий дім "Фірма "Київська Русь" - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Матеріали справи №924/1071/16 повернути до господарського суду Хмельницької області.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Петухов М.Г.