ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" березня 2017 р.Справа № 916/2857/16
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Савицького Я.Ф.

Суддів: Ліпчанської Н.В.,

Головея В.М.

секретар судового засідання Селиверстова М.В.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 29.03.2017р.:

від позивача: Акименко О.В., за довіреністю;

від відповідача: ОСОБА_3 (особисто);

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області

від 10 січня 2017 року

по справі № 916/2857/16

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3

про виселення та стягнення 9341,66 грн.

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 29.03.2017р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В с т а н о в и в:

Рішенням господарського суду Одеської області від 10.01.2017р. у справі №916/2857/16 (суддя Смелянець Г.Є.) відмовлено в задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про виселення та стягнення 9341,66 грн. з посиланням на те, що протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди, тобто до 28.12.2015р., ані орендодавцем, ані орендарем не було заявлено про припинення або зміну умов договору оренди нежилого приміщення №41/30 від 28.12.2012р., укладеного між ДКВ ОМР і ФОП ОСОБА_3, крім того, обставини справи свідчать, що після закінчення терміну дії договору оренди, тобто після 28.12.2015р. орендар продовжував сплачувати орендну плату орендодавцю за грудень 2015р. та січень - листопад 2016р. За таких обставин господарський суд першої інстанції дійшов висновку, що укладений між сторонами договір оренди продовжений на той самий строк і на таких самих умовах, що були передбачені договором, а тому правові підстави для повернення орендарем орендованого приміщення орендодавцю відсутні, що в свою чергу, свідчить про відсутність правових підстав для нарахування орендарю неустойки на підставі ст.785 ЦК України.

Не погоджуючись з рішенням господарського суду першої інстанції, до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Департамент комунальної власності Одеської міської ради, в якій позивач просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 10.01.2017р. у справі №916/2857/16 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі, мотивуючи це тим, що судом першої інстанції неповно з'ясовані всі обставини справи, неправильно застосовані норми матеріального права з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

Ухвалою Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2017р. апеляційна скарга була прийнята до провадження.

Відповідно до ухвали Одеського апеляційного господарського суду від 01.03.2017р. розгляд справи відкладався з посиланням на ст.77 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду - без змін.

Як вбачається з матеріалів справи, 28.12.2012р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець, позивач) і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар, відповідач) укладено договір оренди нежилого приміщення №41/30, згідно з п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 45,5 кв. м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.( далі - об'єкт оренди).

За положеннями п.1.3. договору термін дії договору оренди встановлений з 28.12.2012р. до 28.11.2015р.

У розділі 2 договору встановлені умови щодо порядку розрахунків, а саме, зазначено, що орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна". Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ 04.10.1995р. зі змінами і доповненнями; рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради. (п.2.1. договору).

За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди місяць, 411,25 грн. (без податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (п. 2.2. договору).

Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.4. договору).

Згідно з умовами п.3.4. договору орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з п.1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Відповідно до положень п.4.6. договору орендар безперешкодно допускає представників орендодавця у робочий час доби, для контролю за виконанням правил використання приміщеннями і обов'язків за договором.

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний в 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди (п.4.7.)

За положеннями п.4.10. договору у випадку припинення дії цього договору у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання - передачі приміщення.

Згідно з умовами п.7.7. після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об'єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

Відповідно до п.7.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Згідно з п.7.9. договору заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення, або продовження договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Додатками до цього договору є Розрахунок орендної плати по договору оренди та Акт прийму-передачі нежитлового приміщення від 28.12.2012р.

Як свідчать матеріали справи, рекомендованим повідомленням на адресу орендаря, що зазначена у договорі оренди: АДРЕСА_2, орендодавець надіслав лист від 27.10.2015р. №01-13/6797, в якому повідомив про те, що термін дії договору оренди закінчується 28.11.2015р. та на новий строк договір оренди продовжуватися не буде. Також у листі орендодавець запропонував орендарю у термін до 12.12.2015р. передати ключі від орендованого приміщення та повідомив про можливість нарахування неустойки, передбаченої вимогами ч.2 ст.785 ЦК України.

03.12.2015р. вказаний лист повернутий орендодавцю органами зв'язку з довідкою поштового відділення „за закінченням терміну зберігання".

Орендодавець вважаючи, що строк дії договору оренди закінчився 28.11.2015р., а орендар не повернув орендоване приміщення у 15-дениий термін після закінчення строку дії договору оренди, тобто до 13.12.2015р., нарахував відповідачу з 01.12.2015р. по 13.12.2015р. орендну плату в сумі 370,33 грн. та з 14.12.2015р. по 31.12.2015р. неустойку в сумі 1025,54 грн.

У зв'язку з тим, що орендоване приміщення орендар не повернув орендодавцю і в подальшому, останнім здійснено нарахування неустойки за січень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за лютий в сумі 1766,20 грн., за березень 2016р. в сумі 1766, 20 грн., за квітень в сумі 1766,20 грн., за травень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за червень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за липень 2016р. в сумі 1766.20 грн., за серпень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за вересень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Таким чином загальний розмір нарахованої орендарю неустойки становить 16921,34 грн.

Як встановлено місцевим господарським судом та перевірено в апеляційній інстанції, 16.12.2015р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення за 12/2015 згідно договору №41/30 від 17.0.2012р.

Вказану суму 885 грн. орендодавець зарахував в рахунок погашення боргу по орендній платі станом на 13.12.2015р. в сумі 355,14 грн. та в рахунок часткової оплати неустойки в сумі 529,86 грн., що нарахована орендарю з 14.12.2015р. по 31.12.2015р. в сумі 1025,54 грн.

18.01.2016р. орендар перерахував орендодавцю 890 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення за 01/16 згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за січень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Листом від 17.02.2016р. №01-13/789 орендодавець повідомив орендаря, що при обстеженні комісією Департаменту встановлено, що орендоване приміщення під фотоательє не використовується. Згідно з п.7.3. договору оренди від 28.12.2012р. №41/30 якщо орендарем вищевказане приміщення тривалий час не використовується то договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства. Також орендодавець повідомив орендаря про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде та запропонував орендарю в строк до 29.02.2016р. звільнити орендоване приміщення.

21.03.2016р. вказаний лист повернутий орендодавцю органами зв'язку з довідкою поштового відділення „за закінченням терміну зберігання".

18.02.2016р. орендар перерахував орендодавцю 860 грн. з призначенням платежу орендна плата за березень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за лютий 2016р. в сумі 1766,20 грн.

17.03.2016р. орендар перерахував орендодавцю 875 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Зазначену суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за березень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Листом від 29.03.2016р. №01-13/1447 орендодавець повідомив орендаря, що при обстеженні комісією Департаменту встановлено, що орендоване приміщення під фотоательє не використовується. Згідно з п.7.3. договору оренди від 28.12.2012р. №41/30 якщо орендарем вищевказане приміщення тривалий час не використовується то договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства. Також орендодавець повідомив орендаря про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде та запропонував орендарю в строк до 15.04.2016р. звільнити орендоване приміщення.

05.05.2016р. вказаний лист повернутий орендодавцю органами зв'язку з довідкою поштового відділення „за закінченням терміну зберігання".

18.04.2016р. орендар перерахував орендодавцю 900 грн. з призначенням платежу орендна плата за 04.2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за квітень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

17.05.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за травень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказана суму зарахована орендодавцем в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за травень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

15.06.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за червень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Зазначену суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за червень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

15.07.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за липень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за липень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

17.08.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за серпень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р., в т.ч. пеня.

Зазначену суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за серпень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Таким чином загальний розмір грошових коштів, які сплачені орендарем в якості орендної плати за орендоване приміщення, та зараховані орендодавцем в рахунок часткової оплати неустойки становить 7579,68 грн.

Оскільки нараховану орендодавцем неустойку орендар сплатив не в повному обсязі та не повернув орендодавцю орендоване приміщення, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з відповідним позовом про виселення орендаря з орендованого приміщення та стягнення неустойки в сумі 9341,66 грн.

Як вбачається з матеріалів справи, вже під час розгляду справи, позивачем проведено обстеження нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1, внаслідок чого складено акт обстеження нежилого приміщення від 24.11.2016р., яким встановлено, що об'єкт оренди зачинений, тривалий час не використовується. У приміщенні наявний мотлох. Технічний стан не задовільний. З інженерних комунікацій наявне електропостачання, водопостачання, опалення. Строк страхування до 28.12.2015р. Об'єкт являється пам'яткою архітектури, охоронний договір наданий, договір на ВЕР наданий.

Вказаний акт підписаний членами комісії позивача та 24.11.2016р. затверджений заступником директора - начальником управління орендних відносин і відчужень комунального майна ДКВ ОМР.

12.12.2016р. позивачем проведено обстеження нежилого приміщення за адресою АДРЕСА_1, про що складений відповідний Акт обстеження, згідно з яким при обстеженні об'єкта встановлено, що об'єкт закритий, тривалий час не використовується орендарем. 24.11.2016р. був здійснений виїзд на об'єкт оренди розташований за адресою АДРЕСА_1. Враховуючи, що приміщення тривалий час закрите і не використовується, орендатор ФОП ОСОБА_3 був проінформований у телефонному режимі про необхідність забезпечення доступу в орендоване приміщення. Внаслідок чого було проведено обстеження у присутності ФОП ОСОБА_3 і визначений технічний стан об'єкта. Об'єкт являється пам'яткою архітектури, охоронний договір наданий, договір на ВЕР наданий.

Вказаний акт підписаний членами комісії позивача та 19.12.2016р. затверджений заступником директора - начальником управління орендних відносин і відчужень комунального майна ДКВ ОМР.

Крім того, виписки з банківського рахунку, які надані позивачем під час розгляду справи свідчать, що 19.09.2016р. орендар оплатив орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р. за вересень 2016р.

19.10.2016р. орендар оплатив орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р. за жовтень 2016р.

21.11.2016р. орендар оплатив орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р. за листопад 2016р.

Дослідивши матеріали справи, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.

Як вбачається з матеріалів справи, підставою виникнення спірних відносин у даній справи є укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради і Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 договір оренди нежилого приміщення №41/30 від 28.12.2012р., із строком дії 28.12.2012р. по 28.11.2015р.

Відповідно до ч.1 ст.631 Цивільного кодексу України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права в виконати свої обов'язки відповідно до договору.

За положеннями ч.1 ст.763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з ч.1 ст.777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

У ч.1 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч.2 ст.17 Закону).

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (ч.3 ст.17 Закону).

Отже, Законом України „Про оренду державного та комунального майна", норми якого є спеціальними для застосування до спірних відносин сторін у даній справі, встановлені вимоги, якими врегульовані правовідносини щодо пролонгації договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах (ч.2 ст.17 Закону) та вимоги, якими врегульовані правовідносини щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін (ч.3 ст.17 Закону).

При цьому, вимоги Закону України „Про оренду державного та комунального майна", якими врегульовані правовідносини щодо пролонгації договору оренди на той самий термін і на тих самих (ч.2 ст.17 Закону) є тотожними з умовам п.7.8. укладеного між сторонами договору, яким також встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Проте, як свідчать матеріали справи, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди, тобто до 28.12.2015р., жодною зі сторін договору не було заявлено про припинення або зміну його умов.

Натомість, викладені вище обставини свідчать, що після закінчення терміну дії договору оренди, тобто після 28.12.2015р. орендар продовжував сплачувати орендну плату орендодавцю за грудень 2015р. та січень - листопад 2016р.

Враховуючи вищезазначене, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що укладений між сторонами договір оренди продовжений на той самий строк і на таких самих умовах, що були передбачені договором, а тому відсутні правові підстави для повернення орендарем орендованого приміщення орендодавцю, а отже, немає й правових підстав для нарахування орендарю неустойки на підставі ст.785 Цивільного кодексу України.

Колегія суддів не приймає до уваги лист орендодавця від 27.10.2015р. за вих.№01-13/6797 з повідомленням про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде та з пропозицією повернення орендованого приміщення в строк до 12.12.2015р., так як його надіслано орендарю за місяць до закінчення строку дії договору оренди, а тому він не може розцінюватись як заява орендодавця, можливість якої передбачена, як вимогами ч.2 ст.17 Закону України, так і умовами п.7.8. укладеного між сторонами договору оренди.

Крім того, вказаний лист не може свідчити про відсутність переважного права орендаря на продовження договору оренди на новий термін, оскільки надісланий орендарю за місяць до закінчення строку дії договору оренди, що не відповідає вимогам ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна".

Лист орендодавця від 17.02.2016р. №01-13/789 та лист орендодавця від 29.03.2016р. №01-13/1447 також надіслані орендарю не у встановлені договором та законодавством строки, а тому не можуть визнаватися ані заявою, наявність якої передбачена вимогами ч.2 ст.17 Закону України та умовами п.7.8. укладеного між сторонами договору оренди, ані письмовим попередженням, наявність якого передбачена вимогами ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" та умовами п.7.7. укладеного між сторонами договору оренди.

Інші доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі повністю спростовуються матеріалами справи.

Таким чином, приймаючи до уваги вищевикладені обставини справи, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Відтак, Одеський апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення господарського суду Одеської області від 10.01.2017р. у справі №916/2857/16 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - без задоволення.

Керуючись ст. ст. 99, 101 - 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П о с т а н о в и в :

Рішення господарського суду Одеської області від 10.01.2017р. у справі №916/2857/16 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Повний текст постанови підписано 03.04.2017р.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Ліпчанська Н.В.

Суддя Головей В.М.