ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" квітня 2017 р.Справа № 922/317/17

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Бринцева О.В.

при секретарі судового засідання Гула Д.В.

розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків - Капітал"
до Харківської міської ради третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_2 управління Держгеокадастру у Харківській області, третя особа-2, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача ОСОБА_3 Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області
про внесення змін до договору оренди землі
за участю представників:

позивача - ОСОБА_4, довіреність №2 від 05.01.2017 р.;

відповідача - ОСОБА_1, довіреність №08/92/2-17 від 10.01.2017 р.;

третьої особи-1 - ОСОБА_5, довіреність №32-20-14-689/0/19-17 від 12.01.2017р.;

третьої особи-2 - ОСОБА_5, довіреність №34-20.08-6-433/20-17 від 31.01.2017 р.

ВСТАНОВИВ:

23 січня 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Харків - Капітал" звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради в якому просить суд внести зміни до Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки та викласти частину першу пункту 5 та частину другу пункту 9 в редакції, викладеній у позовній заяві.

В обґрунтування позову зазначає, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки розрахована з застосуванням коефіцієнту функціонального використання - 2,5 - землі комерційного використання, у відповідності до вимог Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук №18/15/21/11 від 27.01.2006 р. Проте, зазначений Порядок втратив чинність з 27 грудня 2016 року в зв'язку з прийняттям Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 р., який з 01 січня 2017 року повинен застосовуватись до спірної Додаткової угоди до договору оренди землі.

Представник позивача в судовому засіданні 06 квітня 2017 року підтримує позовні вимоги, наполягає на їх задоволенні в повному обсязі з підстав наведених у позовній заяві. Надав пояснення (вх. №11167 від 04.04.2017 р.) з додатками, в яких зокрема зазначає, що посилань на необхідність врахування економічної діяльності в діючому Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів не визначено, повноважень щодо тлумачення діючого Порядку чи іншого законодавства органу місцевого самоврядування не надано.

Присутній у судовому засіданні представник відповідача проти задоволення позову заперечує з підстав, викладених у позовній заяві. Надав додаткові пояснення (вх. №11190 від 04.04.2017 р.) щодо внесення змін до спірного договору оренди землі з застосуванням орендної плати в розмірі 4%. Також, звернувся до суду із заявою (вх. №11559 від 06.04.2017 р.) про долучення до матеріалів справи додаткових документів.

Представник третьої особи-1 та третьої особи-2 проти задоволення позову заперечував, зазначив, що матеріали справи не містять доказів звернення позивача до відповідача з приводу питання щодо внесення змін до договору оренди землі, а також відсутні докази відмови або розгляду заяви позивача про внесення змін до договору в невстановлений законом строк.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

На підставі рішення ХХVІІ сесії Харківської міської ради ІV скликання від 24.11.2004 року №198/04 "Про припинення та надання в користування земельних юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" (Орендар) укладено договір оренди землі від 23.03.2007 року (надалі Договір оренди), за умовами якого позивач надає, а відповідач приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Магнітогорська, 1.

Даний Договір оренди зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 01.08.2007року за №45.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 02 серпня 2015 року по справі №922/1558/16, внесено зміни до Договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди в частині внесення кадастрового номеру земельної ділянки, визначення нормативно грошової оцінки земельної ділянки та розміру її орендної плати. Вказане рішення залишено в силі постановою Вищого господарського суду України від 28 грудня 2016 року.

У відповідності до пункту 5 Договору оренди (в редакції Додаткової угоди) нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 880 від 24.09.2013 становить 112.229.467 грн.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 71/14 від 03.10.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 6.284.850,15 грн., або в місяць 523.737,51 грн. (пункт 9 Договору оренди в редакції Додаткової угоди).

Позивач зазначає, що нормативна грошова оцінку земельної ділянки за кадастровим номером :06:023:0001 відповідно до ОСОБА_4 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №880 від 24 вересня 2013 року розрахована з застосуванням коефіцієнту функціонального використання 2,5 землі комерційного використання. Нормативна грошова оцінка була визначена згідно з Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27 січня 2006 року N18/15/21/11, який діяв на час розгляду спору.

Вказаний Порядок втратив чинність з 27 грудня 2016 року в звязку з прийняттям Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року N489.

З ОСОБА_4 з Державного земельного кадастру про земельну ділянку за кадастровим номером :06:023:0001 вбачається, що цільове призначення земельної ділянки Код КВЦПЗ 11.02. Для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (т. I, арк. с. 39).

Коефіцієнт, який характеризують функціональне використання земельної ділянки визначено 1,2 (Додаток 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з 01 січня 2017 року за розрахунком позивача повинна становити 53.870.339,70 грн., а оренда плата з 01 січня 2017 року складає 4% та становить 2.154.813,59 грн. або в місяць 179.567,80 грн.

Враховуючи викладене, позивач просить суд внести зміни до Додаткової угоди до Договору оренди земельної ділянки, реєстраційний номер 45 та викласти частину 1 пункту 5 та частину 2 пункту 9 Договору оренди в новій редакції.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Базою для оподаткування земельним податком відповідно до ст. 271 Податкового кодексу України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації.

Згідно з ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. 1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 1 та 2 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

З огляду на викладені вище обставини господарський суд дійшов до наступних висновків.

Орендна плата за землю із зазначенням її розміру є істотною умовою договору оренди землі. Розмір орендної плати за договором оренди землі має відповідати встановленим Податковим кодексом України граничним розмірам орендної плати за землю і разом з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки є основою для визначення конкретної суми орендної плати за землю.

Отже зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Відповідно до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 р. "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" затверджено порядок, який визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка відрізнялась від тієї, що діяла на момент укладення додаткової угоди до спірного догвоору рішенням Господарського суду Харківської області від 02.08.2016р.

Позивачем із посиланням на новий порядок було самостійно здійснено розрахунок суми нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки за кадастровим номером №:06:023:0001 з урахуванням коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 1,2. На підставі визначеної таким чином самостійно суми нормативної грошової оцінки землі позивач розрахував розмір орендної плати, і на підставі цього розрахунку просить суд внести зміни до відповідного договору оренди землі визначивши в ньому нову нормативну оцінку землі, нову ставку оренди і новий розмір орендної плати.

За таких обставин, з урахуванням приписів наведених правових норм та на підставі матеріалів справи суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги є незаконними, необґрунтованими, а відтак задоволенню не підлягають.

Суд зазнає, що у відповідності до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Частиною 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Наразі, згідно з п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року №15, саме ця державна служба є центральним органом виконавчої влади реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області є його територіальним органом.

Таким чином, управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківської області є компетентним органом виконавчої влади щодо видачі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, розташованої у м. Харкові Харківської області.

Матеріали справи містять ОСОБА_4 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 16.02.2017 р. №97-20.08-3-353/32-17 (т. I, арк. с. 110) відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером №0:06:023:0001 станом на 16 лютого 2017 року становить 110.2063.095,00 грн.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог і заперечень.

Враховуючи викладене, суд зазначає, що здійснений самостійно позивачем розрахунок суми нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відповідає чинному законодавству, а тому не може бути визнаний законною підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Таким чином, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині внесення змін до частини першої пункту 5 Договору оренди землі від 23.03.2007 року щодо встановлення з 01 січня 2017 року нормативної грошової оцінки земельної ділянки в розмірі 53.870.339,70 грн. є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Неспроможність і неправильність розрахунку здійсненого самостійно позивачем підтверджується також тим, що розмір нормативної оцінки землі визначений ним таким чином (53.870.339,70 грн.) не відповідає розміру, визначеному уповноваженою на то особою - ОСОБА_3 Держгеокадастру у м. Харкові (102.203.095,00 грн.)

Крім того, суд зауважує, що позивач у запропонованих змінах до договору оренди землі одноособово просить суд змінити також і ставку орендної плати за договором. Між тим, право на встановлення у договорі конкретного розміру орендної плати за землю у визначених ст. 288 Податкового кодексу України граничних її розмірах належить сторонам договору оренди землі.

В силу ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Посилання позивача на Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 25 листопада 2016 року N489 як на підставу для зміни ставки орендної плати з 5,6% до 4%, суд вважає помилковим, оскільки вказаний Порядок регулює виключно визначення процедури проведення нормативної грошової оцінки земель.

Натомість, порядок визначення саме ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженим рішенням сесії Харківської міської ради від 27 лютого 2008 року №41/08 (із наступними змінами, надалі - Положення). У пункті 2.4. цього Положення визначено, що річна орендна плата (О) за земельну ділянку розраховується за формулою:

О=Ц*Б*К1*К2, де Ц нормативна грошова оцінка земельної ділянки, грн.; Б єдина для м. Харкова базова ставка орендної плати (частка одиниці); К1 - коефіцієнт, який враховує наявність складних інженерно-геологічних умов земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення; К2 - коефіцієнт, який враховує розмір земельної ділянки, визначається згідно з додатком до цього Положення.

Застосування коефіцієнтів складних інженерно-геологічних умов (К1) та обмеженого використання (К2) здійснюється за ініціативою орендаря на підставі наданих ним документів, які свідчать про наявність обставин, що дають право на використання вказаних коефіцієнтів (експертні висновки територіальної організації і галузі інженерних вишукувань для будівництва, спеціалізованих установ та організацій, довідки державних та інших уповноважених органів, висновки (довідки) підприємств, установ та організацій, які експлуатують об`єкти, навколо (уздовж) яких встановлені охоронні зони, тощо).

У відповідності до пункту 2.5. Положення розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Разом з тим, орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: строк оренди, роки: 1-10 років - 100% від орендної плати; строк оренди, роки: 11-15 років - 90% від орендної плати; строк оренди, роки: 16-20 років - 80% від орендної плати; строк оренди, роки: 21-25 років - 70% від орендної плати; строк оренди, роки: 26-50 років - 60% від орендної плати (пункт 2.6. Положення).

Враховуючи викладене, розмір орендної плати на рівні 5,6% є нормативно та документально обґрунтованим про що зазначено в рішенні Господарського суду Харківської області від 02 серпня 2015 року по справі №922/1558/16.

Суд зазначає, що на відміну від Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затверджений Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України №489 від 25.11.2016 р., який передбачає віднесення земельної ділянки до категорії промисловості відповідно до цільового призначення цієї земельної ділянки, Порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові враховує фактичне використання такої земельної ділянки.

В свою чергу, позивач фактично не використовує земельну ділянку для промислових цілей, що встановлено постановою Харківського окружного адміністративного суду від 07 травня 2014 року у справі №820/4670/14 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Харків-Капітал" до ОСОБА_3 Держземагенства у м. Харкові Харківської області про скасування рішення та зобов'язання вчинити певні дії.

Зазначена постанова залишена без змін ухвалою Харківського апеляційного адміністративного суду від 19 червня 2014 року та ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01 жовтня 2015 року.

Так, розглядаючи зазначену справу, Вищий адміністративний суд України дійшов висновків, що позивачем (ТОВ "Харків-Капітал") не здійснюється на спірній земельній ділянці жодних видів діяльності, які вважаються промисловими видами діяльності.

Враховуючи вищенаведене, суд приходить до висновку, що позивачем не доведено підстав для внесення змін до Договору оренди землі від 23.03.2007 року щодо зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 112.229.467,00 грн. до 53.870.339,70 грн. та розміру орендної плати за земельну ділянку з 5,6% до 4%, в звязку з чим відмовляє в задоволені позову.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по оплаті судового збору покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 33, 34, 43, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Повне рішення складено 10.04.2017 р.

Суддя ОСОБА_6

/Справа №922/317/17/