ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

23.03.2017 Справа № 904/951/17

За позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Кам'янське Дніпропетровської області

до Комунального підприємства "Дніпродзержинське житлове об'єднання", м. Кам'янське Дніпропетровської області

про зобов'язання зарахувати витрати на поліпшення орендованого майна в рахунок плати за оренду

Суддя Рудь І.А.

Представники:

від позивача: ОСОБА_2, дов. № 1423 від 20.09.2016р.;

від відповідача: не з'явився.

СУТЬ СПОРУ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся до господарського суду з позовом, в якому просить зобов'язати Комунальне підприємство "Дніпродзержинське житлове об'єднання" зарахувати в рахунок орендної плати витрати позивача на поліпшення нежитлового приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 196 кв.м на суму 204 800 грн. 44 коп.

Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 13.07.2004р. між сторнами укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, а саме нежитлового приміщення на першому поверсі житлового будинку загальною площею 205,5 кв.м., яке перебувало у незадовільному стані. За згодою орендодавця та власника майна позивачем проведено капітальний ремонт приміщення, у зв'язку із чим на підставі ч. 3 ст. 776 Цивільного кодексу України у наймача викникло право вимоги щодо зарахування вартості ремонту в рахунок орендної плати.

Відповідач явку повноважного представника у призначені судові засідання не забезпечив, подав до суду письмові пояснення, в яких зазначив, що станом на 01.03.2017р. заборгованість позивача перед відповідачем за оренду комунального майна становить 226 101 грн. 35 коп. Враховуючи те, що зазначене комунальне майно перебуває в податковій заставі, та всі отримані кошти повинні направлятися в рахунок погашення податкового боргу, тому відповідач не має законних підстав для зарахування витрат на поліпшення орендованого майна в рахунок плати за оренду. Просив суд провести розгляд справи без участі представника вдіповідавча та прийняти рішення згідно вимог діючого законодавства України.

Господарський суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача, оскільки про час та місце розгляду справи останній повідомлений належним чином, про що свідчать поштові повідомлення, долучені до матеріалів справи.

В порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представника позивача, господарський суд -

ВСТАНОВИВ:

30.07.2004р. між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендар) та Комунальним підприємством "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (орендодавець) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста (далі - договір). Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Дніпродзержинського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 2090.

Відповідно до п. 1 розділу 1 договору орендодавець передає, а орендар бере в тимчасове володіння наступну споруду, приміщення (далі за текстом - "об'єкт, що орендується"):

Об'єкт, що орендується, являє собою приміщення АДРЕСА_1 (п. 1.2. договору).

Загальна площа: 205,5 (двісті п 'ять цілих п 'ять десятих) кв.м. (п. 1.3. договору).

Вартість об'єкта, що орендується (балансова та експертна): 57 340,00 (п'ятдесят сім тисяч триста сорок) гривень 00 копійок (п. 1.6. договору).

Стан об'єкта, що орендується, на момент передачі в оренду: не задовільний (п. 1.8. договору).

Під надання побутових послуг населенню. Ательє пошиву одягу (п. 2. договору).

Орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору та акта приймання - передачі майна (п. 3.2. договору).

Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеної в акті оцінки, складеному за методикою, затвердженої рішенням міської ради (п. 3.4. договору).

У разі припинення цього договору майно повертається орендарем орендодавцю. Орендар повертає майно орендодавцю (балансоутримовачу) аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається поверненим орендодавцю (балансоутримовачу) з моменту підписання сторонами акта приймання - передачі (п. 3.5. договору).

Орендна, плата визначається на підставі методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Дніпродзержинської міської ради і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) за липень 2004р. Орендна плата за перший місяць оренди складає 98 грн. 27 коп. (п. 4.1. договору).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 4.2. договору).

Орендна плата за майно перераховується до міського бюджету р/р 0001 в ЗАТ "КБ "ПриватБанк" у співвідношенні 30 % та 70 % відповідно, щомісячно до 12 числа місяця, наступного за звітним (п. 4.3. договору).

Орендар має право: обладнати об'єкт, що орендується, на власний розсуд по письмовому узгодженню з орендодавцем; за власний рахунок здійснювати капітальний ремонт майна по письмовому узгодженню з орендодавцем; з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості (п. 6.2. договору).

За невиконання або неналежне, виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України (п. 8.3. договору).

Термін оренди складає 5 (п'ять) років з тринадцятого липня дві тисячі четвертого року до тринадцятого липня дві тисячі дев'ятого року (п. 9.1. договору).

Відповідно до акту прийому-передачі від 13.07.2004р. КП "Дніпродзержинське житлове об'єднання" передало, а орендар прийняв у тимчасове користування об'єкт оренди загальною площею 205,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, балансова вартість 57 340 грн. (а.с. 33). Відповідно до вказаного акту прийому-передачі в графі «коротка характеристика об'єкта» міститься запис: «Нежитлове приміщення на першому поверсі житлового будинку, стан незадовільний, стіни обдерті, підлога залита водою, дерев'яна підлога вздута, потребує заміни: тепло, водо, електропостачання, електролічильник відсутній. Об'єкт технічним умовам не відповідає, доробка потрібна.».

За приписами п. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним

Як свідчить п. 1.8. договору та акт приймання - передачі, стан об'єкту не відповідав меті оренди і вимагав істотного поліпшення.

Позивач стверджує, що звернувся до відповідача із заявою про надання згоди на проведення капітального ремонту в орендованому приміщені за адресою АДРЕСА_1.

Листом № 1688/2 від 07.10.2004р. фонд комунальної власності міста Дніпродзержинська надав позивачу дозвіл на проведення капітального ремонту та реконструкції орендованого приміщення по АДРЕСА_1, згідно наданого кошторису (а.с. 29).

31.10.2005р. сторони підписали договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, відповідно до якого сторони домовились внести до договору такі зміни: розділ 2 „Мета оренда" змінити та викласти в наступній редакції: „Під розміщення офісу та надання побутових послуг населенню. Ательє пошиву одягу."; доповнити пункт 4.1. "Орендна плата за перший місяць оренди, після внесення змін до договору оренди, складає 212,96 (двісті дванадцять) гривень 96 копійок, та в подальшому визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за вересень 2005 року - 1.004."; пункт 9.1 розділу 9 "Термін оренди" викласти в наступній редакції: "Термін оренди складає 10 (десять) років з 13 липня 2004 року до 13 липня 2014 року.". (а.с. 11),

Рішенням виконавчого комітету Дніпродзержинської міської ради №136 від 14.03.2007р. зі змінами від 14.11.2007р. № 813 надано дозвіл позивачу на реконструкцію нежитлового вбудованого приміщення АДРЕСА_1 (а.с. 30,. 31).

18.03.2008р. сторони уклали договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста, відповідно до якого дійшли згоди внести до договору такі зміни: розділ 2 „Мета оренда" змінити та викласти в наступній редакції: „Під здійснення торгівлі непродовольчими товарами (101,5 кв.м., офіс 46,6 кв.м. та інше використання 57,4 кв.м.); пункт 4.1. викласти в такій редакції: "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням Дніпродзержинської міської ради і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) 01.04.2008р. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди складає 3 296,27 грн., визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за 02.08.-1.027.». (а.с. 11 на звороті).

Відповідно до висновку Дніпродзержинського регіонального відділу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області про можливість прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію № 56 від 09.06.2009р., заступником начальника Дніпродзержинського регіонального відділу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області Скорняковим А.В. розглянуто об'єкт: «Реконструкція нежитлового вбудованого приміщення АДРЕСА_1, що знаходиться в оренді, під магазин непродовольчих товарів з офісом»; проектна документація затверджена наказом №1 від 15.02.2008 ПП ОСОБА_1; дозвіл на виконання будівельних робіт: від 18.02.2008 №4, виданий Дніпродзержинським регіональним відділом інспекції ДАБК у Дніпропетровській області. Об'єкт було обстежено спеціалістами Дніпродзержинського регіонального відділу інспекції ДАБК у Дніпропетровській області. Реконструйоване приміщення знаходиться на 1-му поверсі п'ятиповерхового житлового будинку. Роботи на об'єкті виконані відповідно до затвердженої та узгодженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації, позитивних висновків по робочому проекту ГУ МНС України від 25.12.2007 №403, Дніпродзержинської міськ СЄС від 04.12.2007р. №106, Придніпровського ЕТЦ від 14.01.2008 №12.1-01-ДВ-0001.08, погодження проекту департаментом містобудування Дніпродзержинської міської ради від 14.02.2008 № 18 в.м., інших нормативних документів. Під час реконструкції на об'єкті виконані наступні роботи: демонтаж частини існуючих та улаштування нових перегородок, утеплення зовнішніх стін, улаштування дверних прорізів, організація вхідних груп, опоряджувальні роботи, благоустрій. Внутрішні і зовнішні опоряджувальні роботи на об'єкті виконані в повному обсязі. Виконавча документація оформлена з дотриманням вимог нормативних актів. Згідно з технічним паспортом ОКП "Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації" від 26.11.2008 фактична площа магазину непродовольчих товарів з офісом становить 196,0 кв.м. Висновок: об'єкт можливо прийняти в експлуатацію (а.с. 32)

10.07.2014р. Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (орендар) та Комунальне підприємство "Дніпродзержинське житлове об'єднання" (орендодавець) уклали договір про наведене нижче: орендодавець продовжує дію договору оренди від 13.07.2004р. з додатками на умовах, що не обмежують прав орендаря, придбаних згідно наведеного договору, та поширенням прав орендаря на підставі Цивільного та Господарського Кодексів України, виклавши договір оренди в новій редакції.

Орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування комунальне нерухоме майно (надалі - майно) площею 196,0 кв. м (після проведеної реконструкцій орендарем), розміщене за адресою: АДРЕСА_1, нежитлове вбудоване приміщення № 01 на першому поверсі у житловому будинку, що знаходиться на балансі КП „ ДЖО," вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку і становить за незалежною оцінкою -508057,00грн. (п. 1.1. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Майно передається в оренду з метою: розміщення торгівельного об'єкту з продажу ювелірних виробів, торгівля непродовольчими товарами, розміщення офісу, складські приміщення та інше використання (п. 1.2. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Стан майна на момент укладання договору задовільний (п. 1.3. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Орендар продовжує строкове платне користування майном на термін, вказаний у цьому договорі (п. 2.1. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада м. Дніпродзержинська, а орендар користується ним протягом строку оренди (п. 2.2. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку (п. 2.3. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Орендна плата визначається на підставі методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна, затвердженої рішенням міської ради (далі - методика розрахунку), і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку липень 2014 р. - 9 036,66 грн. з урахуванням індексу інфляції за 06.2014 р. індекс 1.01. Орендна плата за перший місяць оренди липень 2014 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за червень, липень 2014р. (п. 3.2. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку визначеному законодавством (п. 3.3. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.4. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до п. 5.4., 5.8., 6.4 цього договору (п. 4.3. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Для отримання згоди на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з порядком надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна, затвердженим відповідним актом органу, уповноваженим управляти комунальним майном (п. 4.4. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок (п. 4.5. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Орендар має право за згодою орендодавця та органу, уповноваженого управляти комунальним майном проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості (п. 6.4. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

За невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України (п. 9.1. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 14.07.2014 у. до 13.06.2017р. включно (п. 10.1. договору в редакції що діє з 14.07.2014р.).

Позивач стверджує, що ним були виконані будівельні роботи на суму 204 800 грн. 44 коп. (без урахування індексу інфляції), що підтверджено аудиторським висновком щодо фінансового звіту здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 станом на 11.11.2015р. та фінансовим звітом щодо здійснених поліпшень орендованого майна (а.с. 36-38).

У зв'язку зі зміною мети оренди під здійснення торгівлі непродовольчими товарами, на підставі висновку проектної організації, що виготовляла проект реконструкції, було видано новий технічний паспорт на магазин непродовольчих товарів з офісом зі зміною загальної площі та додаткового входу (а.с.36-28).

Позивач стверджує, що 22.06.2009р., після підписання акту готовності об'єкту до експлуатації № 226 від 18.06.2009р., він отримав свідоцтво № НОМЕР_1 Інспекції Держархбудконтролю у Дніпропетровській області про відповідність закінченого будівництвом об'єкта Реконструкція нежитлового вбудованого приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 196,0 кв.м. проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та підтверджує його готовність до експлуатації (а.с. 35).

Позивач зазначає, що ним надавались копії всіх необхідних документів про вартість виконаних робіт на проведення поліпшення орендованого майна, які знаходяться у справі по оренді. Крім того, згідно п.7.3 Договору оренди орендодавець повинен здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень. Представники орендодавця не одноразово перевіряли стан об'єкту оренди і бачили результати проведеної реконструкції. Підтверджує факт відповідності наявних невід'ємних поліпшень орендованого майна у вигляді нового об'єкта і технічний паспорт ОКП «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації» від 26.11.2008р. згідно якого фактична площа магазину непродовольчих товарів з офісом становить 196, 0 кв.м. (а.с. 26-28).

Також відповідно до висновків про вартість майна від 08.04.2004р. (а.с. 33) та від 2014р. (а.с. 34) вартість орендованого майна після реконструкції збільшилася з 57 340 грн. 0 коп. до 508 057 грн. 00 коп.

25.12.2015р. позивач подав заяву генеральному директору комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» з додатками на 142 аркушах, в якій просив здійснити зарахування у рахунок орендної плати вартості виконаних робіт з поліпшення орендованого майна. Вказана заява тримана відповідачем 25.12.2015р. та зареєстрована за вхідним № 427/4, про що свідчить відбиток штепмеля в правому нижньому куті вказаної заяви (а.с. 16).

Позивач стверджує, що згідно з п.2.2 «Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації», надав в КП «ДЖО» всі необхідні підтверджувальні документи про здійснені поліпшеннь для їх ідентифікації. Інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку, а ні орендодавцем, а ні департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської (Дніпродзержинської) міської ради від нього не вимагались.

06.06.2016 р. листом № 146/4 відповідач відмовив позивачу у задоволенні раніше поданої заяви про зарахування витрат на поліпшення орендованого майна в рахунок орендної плати, зазначивши про відсутні підстав для зарахування витрат в рахунок орендної плати згідно договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста Дніпродзержинська через відсутність у департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради та КП «Дніпродзержинське житлове об'єднання» документів, що підтверджують виконання невід'ємних поліпшень орендованого комунального майна (а.с. 19).

Позивач стверджує, що ним за згодою відповідача були здійснені поліпшення орендованого майна, відповідно до положень договору оренди на суму 204 800 грн. 44 коп., що підтверджується наданими позивачем відповідачу первинними документами. Отже, зарахування в рахунок орендної плати вартості здійснених орендарем невід'ємних поліпшень не протирічить чинному законодавству, й відповідно відмова здійснити зазначене зарахування з боку відповідача на користь позивача є неправомірною.

Дослідивши наявні матеріали справи, оцінивши надані докази в їх сукупності, заслухавши пояснення представника позивача, господарський суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Відносини, що виникли між сторонами у справі на підставі договору оренди майна, є господарськими зобов'язаннями, тому, згідно положень ст.ст. 4, 173-175 і ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України, до цих відносин мають застосовуватися відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей передбачених Господарським кодексом України.

Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно ст.ст. 525, 526 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватись належним чином відповідно до умов договору, одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається.

Стаття 629 ЦК України передбачає, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно ч.1 ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який регулює спірні відносини, орендна плата з урахуванням її індексації є однією з істотних умов договору оренди.

За приписами ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. При цьому згідно ч.1 ст. 19 цього Закону орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Частиною. 3 ст. 773 Цивільного кодексу України унормовано право наймача змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна (абз. 4 ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди (абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Згідно ч. ч. 1, 3 ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

За приписами ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 cт. 776 Цивільного кодексу України).

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 3 cт. 776 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Відповідно до листа Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003р. № 7/7-401 "Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів" капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності). Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об'єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

Враховуючи вищевикладене, під капітальним ремонтом слід розуміти проведення робіт, які вимагають значних затрат на відновлення істотних частин, елементів речі у зв'язку із їх зносом. Затрати на такий ремонт окупаються протягом тривалого часу та здійснюються в основному за рахунок амортизаційних відрахувань від вартості майна, що перераховуються власнику у складі орендної плати.

Частина 3 статті 776 Цивільного кодексу України, з метою захисту інтересів наймача надає наймачу ряд повноважень на випадок непроведення наймодавцем капітального ремонту речі, переданої в найм. Так, наймач вправі самостійно відремонтувати річ і в подальшому зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту.

Відповідно до положень ч. 3 ст. 773 Цивільного кодексу України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Так само виключно за згодою наймодавця можуть бути здійснені і поліпшення речі, переданої в найм. Згода наймодавця може бути зроблена в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, повідомлення тощо). Якщо сторони договору майнового найму домовляються про певну форму надання наймодавцем згоди (наприклад, узгодження кошторису вартості поліпшень), наймач вправі вимагати відшкодування вартості тільки тих поліпшень, згода на які була надана в узгодженій формі (постанова Верховного Суду України від 28.02.2006р. № 20-3/133).

Цивільний кодекс України не дає чіткого визначення поліпшень. В діловій практиці під поліпшеннями орендованої речі розуміється проведення певних її змін, завдяки яким істотно покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві (наприклад, проведення ремонту найнятого приміщення, встановлення на автомобілі додаткових приладів тощо). Здійснення поліпшень треба відрізняти від проведення наймачем ремонту, в результаті якого відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму. Юридична доля поліпшень, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: а) чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження; б) чи була надана згода наймодавця на проведення поліпшень. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то незалежно від того, можна їх відокремити від орендованого майна чи ні, наймач отримує право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Вибір способу відшкодування здійснюється наймачем або за погодженням сторін.

За приписами ст. ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень; обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За встановлених обставин, матеріалами справи, належними та допустимими доказами підтверджується факт здійснення позивачем поліпшень орендованого майна на суму 204 800 грн. 44 коп., тому, з урахуванням обраного позивачем способу відшкодування, позовні вимоги про зарахування в рахунок орендної плати витрат на поліпшення нежитлового приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 196 кв., орендованого позивачем, згідно договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста в розмірі 204 800 грн. 44 коп. - є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно ст.49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача.

На підставі вищезазначеного, керуючись ст.ст.4, 32-34, 43, 49, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Зобов'язати Комунальне підприємство «Дніпродзержинське житлове об'єднання» (51925, Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Головна Селищна, буд. 2, ) зарахувати в рахунок орендної плати витрати на поліпшення нежитлового приміщення АДРЕСА_1, загальною площею 196 кв., орендованого Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_2) відповідно до договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності міста від 13.07.2004р., у сумі 204 800 грн. 44 коп. (двісті чотири тисячі вісімсот грн.. 44 коп.)

Стягнути з Комунального підприємства «Дніпродзержинське житлове об'єднання» (51925, Дніпропетровська область, м. Кам'янське, вул. Головна Селищна, буд. 2, ) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний код НОМЕР_2) 3 072 грн. 00 коп. (три тисячі сімдесят дві грн. 00 коп.) витрат по сплаті судового збору.

Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя І.А. Рудь

Повне рішення складено 24.03.2017