КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" березня 2017 р. Справа№ 910/17556/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Суліма В.В.

суддів: Гончарова С.А.

Гаврилюка О.М.

за участю представників сторін:

від позивача : Сидоренко В.В. - представник за дов. №21 від 14.09.2016 року;

від відповідача : Сименюк Н.М. - представник за дов. №225-КМР-398 від 13.02.2017 року,

розглянувши апеляційну каргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року

у справі № 910/17556/16 (суддя: Мельник В.І.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К"

до Київської міської ради

про визнання незаконним та скасування рішення

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради (далі відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради.

Позовні вимоги були мотивовані тим, що рішення відповідача про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року № 79-6-00521, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" є неправомірним та незаконним.

28.10.2016 року громадська організація "Екостолиця" подала через відділ діловодства суду клопотання про залучення третіх осіб до участі у справі.

28.10.2016 року ОСОБА_4, подав через відділ діловодства суду клопотання про залучення третіх осіб до участі у справі.

Господарський суд міста Києва відмовив у задоволенні клопотання громадської організації "Екостолиця" та ОСОБА_4 про залучення до участі у справі в якості третіх осіб, оскільки не надано доказів, які б достеменно підтверджували, що у разі винесення рішення - це може вплинути на їх права та обов'язки.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року у справі № 910/17556/16 позов задоволено повністю. Визнано незаконним та скасовано рішення Київської міської ради №879/879 від 28.07.2016 року про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року №79-6-00521, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 року №304/965.

Не погодившись з прийнятим рішенням, ОСОБА_4 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення у даній справі та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 12.12.2016 року апеляційну скаргу ОСОБА_4 прийнято до провадження.

Громадська організація «Екостолиця» також звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення у даній справі та прийняти нове рішення, яким в задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 12.12.2016 року було об'єднано в одне апеляційне провадження апеляційну скаргу Громадської організації «Екостолиця» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року у справі № 910/17556/16 з апеляційною скаргою ОСОБА_4 на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року у справі № 910/17556/16.

Не погодившись з прийнятим рішенням, Київська міська рада звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення у даній справі та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Апеляційна скарга мотивована тим, що Господарський суд міста Києва неповно з'ясував обставини справи, визнав обставини встановленими, які є недоведеними і мають значення для справи, неправильно застосував норми матеріального права, зокрема ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та ст. 143 Земельного кодексу України, які регулюють правовідносини, що виникають внаслідок розірвання договору за рішенням суду.

Крім того, скаржник зазначив, що оскільки позивачем не було виконано вимоги умов п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, у Київської міської ради були правові підстави для прийняття рішення про розірвання договору оренди землі.

Також, скаржник вказав, що не забудова земельної ділянки прямо порушує вимоги умов договору та наносить суттєву шкоду Київській міській раді.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 28.12.2016 року було об'єднано в одне апеляційне провадження апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року у справі № 910/17556/16 з апеляційними скаргами ОСОБА_4 та Громадської організації «Екостолиця» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року у справі № 910/17556/16.

Розгляд справи здійснювався різними колегіями суддів та неодноразово відкладався на підставі ст. 77 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.03.2017 року апеляційні провадження у справі № 910/17556/16 за апеляційними скаргами ОСОБА_4 та Громадської організації «Екостолиця» на рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року припинено на підставі п. 1 ч. 1 ст. 80 Господарського процесуального кодексу України.

У судовому засіданні 23.03.2017 року представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення місцевого господарського суду скасувати.

Представник позивача у судовому засіданні 23.03.2017 року та відзиві на апеляційну скаргу заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року по справі №910/17556/16 залишити без змін а апеляційну скаргу Київської міської ради без задоволення.

Розглянувши апеляційну скаргу, перевіривши матеріали справи, Київський апеляційний господарський суд вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року підлягає скасування, а апеляційна скарга Київської міської ради - задоволенню, з наступних підстав.

Згідно ст. 99 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами наданими суду першої інстанції.

Відповідно до ст. 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу, також апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення господарського суду у повному обсязі.

Рішенням Київської міської ради №304/965 від 15.03.2007 року було передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Конкорд -К" у довгострокову оренду земельну ділянку для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення по вул. Метрологічній 14-д у Голосіївському районі міста Києва строком на 15 років.

На підставі вказаного Рішення Київської міської ради №307/968 від 15.03.2007 року між позивачем (орендар) та відповідачем орендодавець) було укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року (далі - договір), зареєстрований в реєстрі за №1962. Даний договір був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що було зроблено запис від 20.07.2007 року за №79-6-00521 у книзі записів державної договорів.

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі Рішення Київської міської ради №307/968 від 15.03.2007 року, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Згідно із пунктом 2.1 договору об'єктом оренди відповідно цього договору є земельна ділянка з наступним характеристиками: місце розташування - вул. Метрологічна 14-д у Голосіївському районі міста Києва; площа - 13430 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення; кадастровий номер - :79:130:0009.

Відповідно до пункту 3.1 договору договір укладено на 15 років.

Згідно п. 8.4 договору орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки, в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, та, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Договір оренди може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням останнього, від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли Орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі відчуження права користування земельною ділянкою третім особам (п. 11.4 договору).

Згідно п. 11.5 договору він може бути розірваний в разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків визначених у пунктах 5.1 та 8.4 договору.

Відповідно до п. 11.6 договору його розірвання не потребує укладання додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

На підставі вказаного договору між сторонами було складено та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки від 20.07.2007 року.

22.09.2014 року між позивачем та ПП "АРТПРОСТІР" було укладено договір №61/1 на виготовлення проекту для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення по вул.. Метрологічній, 14-Д у Голосіївському районі міста Києва та ряд інших договорів, які підтверджують підготовчі дії до будівництва вказаного об'єкту.

27.04.2016 року позивачем було подано до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції міста Києва декларацію про початок виконання будівельних робіт №КВ 53, тобто через 9 років після нотаріального оформлення договору оренди.

28.07.2016 року Київська міська рада прийняла рішення №879/879 про розірвання договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року N 79-6-00521, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 року № 304/965 (далі - рішення).

Оскаржуване рішення Київської міської ради прийняте останньою, керуючись Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні", статтями 9, 141 Земельного кодексу України, статтею 31 Закону України "Про оренду землі", статтею 188 Господарського кодексу України та статтею 416 Цивільного кодексу України, пунктами 8.4, 11.4 договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року N 79-6-00521 та тим, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" не виконано умов п. 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, враховуючи численні звернення громадськості.

Згідно ст. 148 Конституції України місцеві ради самостійно вирішують питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

За договором найму (оренди) земельної ділянки згідно ст. 792 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Статтями 526 і 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (аналогічні положення містяться у ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Тобто, розірвання договору оренди земельної ділянки передбачено в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформлюється прийняттям рішення у встановленому порядку.

Відповідно до п. 11.4 договору, він може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третіми особами.

Згідно п.п. 11.5, 11.6 договору, він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п. 8.4 договору. Розірвання цього договору не потребує укладання додаткової угоди, договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

Відповідно до п. 12.2 договору, у разі невиконання орендарем його умов та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Сторона, яка порушила зобов'язання звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п 12.3 договору).

Так, умовами укладеного договору передбачені самостійні підстави для його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, в тому числі, незалежно від критерію істотності допущеного порушення.

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд не приймає як належне висновок суду першої інстанції, що підставою для розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором.

Відповідно до п. 8.4 договору орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки, в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, та, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно зазначено скаржником, позивачем не було виконано вимоги умов п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, що підтверджується актами обстеження земельних ділянок, на яких зазначається, що на земельна ділянка частково огороджена металевим гратчастим парканом та для будівництва зазначена земельна ділянка не використовується.

Так, якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011 року) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Пунктом 8.4 договору також передбачено, що орендар зобов'язаний:

- передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 року за № 531/588 "Про бюджет міста Києва на 2007 рік";

- сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цього житлового будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла.

- у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об'єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об'єкти охорони здоров'я тощо).

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд погоджується з твердженням скаржника, що не забудова земельної ділянки прямо порушує вимоги умов договору та наносить шкоду Київській міській раді.

При цьому, Київський апеляційний господарський суд приймає до уваги, що позивачем не було в розумінні ст.ст. 33, 34 Господарського процесуального кодексу України спростовано висновок про те, що станом на 20.07.2010 року (закінчення трирічного строку забудови) і станом на момент прийняття відповідачем оспорюваного у даній справі рішення (28.07.2016 року), забудова спірного об'єкту нерухомого майна позивачем не здійснена, а наведені ним обставини не дають правових підстав вважати, що умови договору оренди, щодо встановлення трирічного строку забудови, порушені не з вини позивача.

Тобто, враховуючи, що позивачем не було виконано умов п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, у Київської міської ради були правові підстави для прийняття рішення про розірвання договору оренди землі (аналогічна правова позиція міститься в постанові Вищого господарського суду України від 28.10.2016 зі справи № 910/28532/15).

При цьому, Київський апеляційний госполдарський суд відзначає, що наведена позивачем у судових рішеннях правова позиція Верховного Суду України не стосується випадків одностороннього розірвання договору з підстав порушення орендарем визначених договором обов'язків щодо строків завершення забудови земельної ділянки.

З огляду на викладене, Київський апеляційний господарський суд відзначає, що суд першої інстанції дійшов необгрунтованого висновку щодо задоволення позовних вимог.

Статтею 104 Господарського процесуального кодексу України визначені підстави для скасування чи зміни рішення, зокрема, порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Таким чином, згідно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 104 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року по даній справі підлягає скасуванню з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні місцевого господарського обставинам справи суду та порушення норм матеріального права, в порядку п. 2 ст. 103 Господарського процесуального кодексу України, а апеляційна скарга Київської міської ради - підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за розгляд справи в суді першої інстанції, покладаються: при задоволенні позову - на відповідача; при відмові в позові - на позивача.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв'язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на апелянта, при задоволенні апеляційної скарги - на іншу сторону.

Керуючись ст. ст. 49, 99, 101, 103 -105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року у справі №910/17556/16 - скасувати та прийняти нове рішення яким

В задоволенні позову відмовити повністю.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" (01015, м. Київ, вулиця Старонавожницька, 13А,) на користь Київської міської ради (01044, м. Київ, вулиця Хрещатик, будинок 36,) 1515,80 грн (одна тисячі п'ятсот тридцять п'ять гривен) 80 коп. судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Матеріали справи №910/17556/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий суддя В.В. Сулім

Судді С.А. Гончаров

О.М. Гаврилюк