ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" березня 2017 р. Справа №920/1196/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Пелипенко Н.М., суддя Тихий П.В.,

при секретарі судового засідання Деппа-Крівіч А.О.,

за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача - не з'явився,

третьої особи - не з'явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Сумської міської ради (вх.№289С/1-41 від 20.01.2017р.), на рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2016р. у справі №920/1196/16,

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт.Бізнес Груп", м. Покровськ, Донецька обл.,

до Сумської міської ради, м. Суми,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Головного управління Держгеокадастру у Сумській області, м. Суми,

про визнання договору оренди землі недійсним, -

ВСТАНОВИЛА:

Позивач звернувся до господарського суду Сумської області з позовом, в якому просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 08.05.2012р., яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Засумська, 5 (19/100 від 0,413 га) укладений між ТОВ "Арт. Бізнес Груп" та Сумською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В. за р.н. 1117 та зареєстрований в управлінні Держкомзему у м. Суми 09.08.2012р. за №00534; судові витрати покласти на відповідача.

Рішенням господарського суду Сумської області від 22.12.2016р. у справі №920/1196/16 (суддя Коваленко О.В.) позов задоволено. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 08.05.2012р., яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Засумська, 5 (19/100 від 0,413 га) укладений між ТОВ "Арт. Бізнес Груп" та Сумською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В. за р.н. 1117 та зареєстрований в управлінні Держкомзему у м. Суми 09.08.2012р. за №00534. Стягнуто з Сумської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Арт. Бізнес Груп" 1378,00 грн. судового збору.

Відповідач з рішенням господарського суду першої інстанції не погодився та звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2016р. у справі №920/1196/16 скасувати та прийняти нове, яким позов залишити без задоволення. Зокрема, свої вимоги апелянт мотивує тим, що приймаючи оскаржуване рішення, судом першої інстанції залишено поза увагою статтю 1 Господарського процесуального кодексу України та статтю 15 Цивільного кодексу України, за якими в порядку господарського судочинства підлягають захисту саме порушене право або інтерес, та не враховано, що матеріалами справи не підтверджується і судом не встановлено обставин, які б засвідчували порушення діями відповідача прав або інтересів позивача, у зв'язку з недотриманням останнім процедури розпорядження земельною ділянкою, а прийняв рішення на формальних підставах.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 23.01.2017р. апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 22.02.2017р.; клопотання відповідача про відстрочення сплати судового збору задоволено; відстрочено Сумській міській раді сплату судового збору до 22.02.2017р.; зобов'язано відповідача надати до 22.02.2017р. докази сплати судового збору за подання апеляційної скарги на рішення суду у встановлених порядку і розмірі та докази зарахування суми судового збору до Державного бюджету України; докази надсилання копії скарги третій особі у справі - Головному управлінню Держгеокадастру у Сумській області.

Відповідно до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 21.02.2017р., у зв'язку із відпусткою судді Россолова В.В. сформовано склад колегії суддів: головуючий суддя Гетьман Р.А., суддя Пелипенко Н.М., суддя Тихий П.В.

У зв'язку зі зміною складу колегії суддів у даній справі відповідно до постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23.03.2012р. №6 "Про судове рішення", перебіг передбачених статтею 69 Господарського процесуального кодексу України строків вирішення спору розпочинається знову.

Апелянт на виконання вимог ухвали суду про прийняття скарги до розгляду надав суду для долучення до матеріалів справи (вх.№2010 від 22.02.2017р.) докази сплати судового збору та докази направлення апеляційної скарги третій особі. Вказані документи долучені до матеріалів справи.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 22.02.2017р. розгляд справи відкладено на 22.03.2017р.

Від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№2704 від 13.03.2017р.), в якому він просить рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2016р. залишити без змін, апеляційну скаргу відповідача -без задоволення. Зокрема, позивач зазначає, що дослідивши на предмет відповідності оскаржуваного договору вимогам земельного законодавства України, зокрема Земельному кодексу України, Закону України "Про оренду землі", місцевий суд дійшов вірного висновку про те, що цей договір вчинено без додержання вимог статті 15 Закону України "Про оренду землі", оскільки в договорі не визначено об'єкт оренди - визначеної в натурі земельної ділянки, що передається в оренду та в порушення вимог ч.1 ст.42 Земельного кодексу України, тобто передано орендареві, який не є організацією, що здійснює управління багатоквартирним будинком.

Також, позивач просить суд розглянути справу без участі представника позивача за наявними в ній доказами та направити відповідне судове рішення на адресу представника позивача.

Від відповідача надійшли додаткові пояснення у справі (вх.№3075 від 21.03.2017р.), в яких апелянт зазначає, що волевиявлення сторін на укладення спірного договору оренди земельної ділянки було вільним і відповідало внутрішній волі; позивач не має заборгованості по сплаті орендної плати за користування земельною ділянкою. Також, представник апелянта просить суд розглянути скаргу за відсутності його представника, оскільки він буде приймати участь в іншому судовому засіданні.

Третя особа у справі відзиву на апеляційну скаргу не надала.

Учасники судового процесу своїх представників у судове засідання не направили, про час та місце судового засідання були повідомлені належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи повідомленнями про вручення поштових відправлень.

Зважаючи на належне повідомлення сторін про час та місце засідання суду, на те, що явка представників сторін у судове засідання не була визнана обов'язковою, а сторонами були подані клопотання про розгляд справи за відсутності їх представників, враховуючи, що матеріалів справи достатньо для розгляду справи по суті, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу в даному судовому засіданні за відсутності представників учасників судового процесу у справі.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи сторін, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши справу в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

З матеріалів справи вбачається, що позивачу на праві приватної власності належить нежитлове приміщення, під літ "А" - цегляне, загальною площею 654,3 м.кв, що розташоване за адресою: м. Суми, вул. Засумська, будинок 5 (договір купівлі-продажу нежилого приміщення №2116 від 07.09.2006р.; витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 27.09.2006р.)

08.05.2012р. між Сумською міською радою і Товариством з обмеженою відповідальністю "Арт. Бізнес Груп" був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого відповідач на підставі рішення Сумської міської ради від 25.01.2012р. №1153-МР "Про поновлення терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям" надав, а позивач прийняв в оренду земельну ділянку (об'єкт оренди), яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Засумська, 5, загальною площею 19/100 частин від 0,4318 га, що становить 820 кв.м. На земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладання договору становить 807314,60 грн. (п. 1.2. Договору).

Згідно п. 1.3. Договору земельна ділянка віднесена до категорії - землі житлової та громадської забудови.

Зі змісту п. 2.1. Договору вбачається, що земельна ділянка надається в оренду під розміщеними офісними приміщеннями, згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - землі громадської забудови.

Відповідно до п. 2.2. Договору він укладається терміном до 25.01.2017р.

Земельна ділянка передається в оренду за актом приймання-передачі (п.2.3. Договору).

Розділом 3 Договору визначено, що орендна плата на рік становить 4,0% від нормативної грошової оцінки землі. Складовими частинами розрахунку орендної плати є: розмір відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - постійна величина, що застосовується для проведення розрахунку орендної плати; - нормативна грошова оцінка землі, станом на момент укладення договору. Розмір річної орендної плати на 2012 рік становить 32292,58 грн., що становить 2691,05 грн. за місяць. За наступні роки, починаючи з 2013 року, орендна плата справляється з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки земель відповідно до Податкового кодексу України. Орендна плата вноситься позивачем у грошовій формі щомісячно рівними частками до 30 числа місяця, наступного за звітним, на рахунок міського бюджету м. Суми.

Договір затверджено рішенням Сумської міської ради від 20.06.2012р. №1552-МР та зареєстровано 09.08.2012р. в Управлінні Держкомзему у місті Суми, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис №00534, про що свідчить відповідна відмітка на Договорі.

Позивач, звертаючись до господарського суду Сумської області із позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 08.12.2012р., мотивує свої вимоги тим, що межі спірної земельної ділянки в натуру не виносились та на місцевості не встановлювались, а отже Договір не містить істотної умови - об'єкт оренди, а отже вважає Договір недійсним, оскільки його зміст суперечить нормам діючого законодавства України.

Суд першої інстанції визнав доводи позивача обґрунтованими та прийняв рішення про задоволення позову.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

За приписами частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до частини 1 статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Істотні умови договору оренди землі визначені у статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції на момент укладення оспорюваного договору): об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

В п.1.1. Договору зазначено, що межі земельної ділянки на плані не зазначаються і в натуру (на місцевість) не виносяться. В оренду передається земельна ділянка площею 19/100 частин від 0,4318 га, що становить 820 кв.м. На земельній ділянці знаходиться житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями.

З Кадастрового плану на земельну ділянку та опису меж вбачається, що земельна ділянка, яка передана в оренду позивачу площею 19/100 частин від 0,4318 га в натурі не виділялась.

Крім того, до Договору додано ситуаційний план, кадастровий план, план встановлення меж земельної ділянки за адресою: вул. Засумська, 5, м. Суми, з яких вбачається, що на плані позначено житлову споруду (багатоквартирний багатоповерховий житловий будинок), яка займає площу 0,4318 га.

Таким чином, судом апеляційної інстанції встановлено, що земельна ділянка, передана позивачу в оренду відповідно до оспорюваного договору площею 19/100 частин від 0,4318 га, що становить 820 кв.м., знаходиться під багатоквартирним будинком та є прибудинковою територією до будинку №5 по вул. Засумська у м. Суми. При цьому кадастровий номер :19:033:0040 має земельна ділянка яка є прибудинковою територією до будинку №5 по вул. Засумська у м. Суми, загальною площею 0,4318 га.

Отже, предметом договору оренди землі є пропорційна частка земельної ділянки, яка розташована за адресою: буд. №5 по вул. Засумська у м. Суми. та на якій побудовано багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями.

Як вже було зазначено вище, законодавство України не передбачає можливості укладення договору оренди невизначеної земельної ділянки з власниками або користувачами приміщень в багатоквартирних жилих будинках.

Згідно статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.

З аналізу наведених норм права слідує, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття "земельна ділянка".

Зважаючи на викладене суд першої інстанції дійшов до правомірного висновку, що оскільки за оспорюваним договором позивачу передано лише частину земельної ділянки площею 19/100 частин від 00,4318 га га за адресою: буд. №5 по вул. Засумська у м. Суми., без визначення меж цієї частини земельної ділянки, винесення її в натурі (на місцевості) та без присвоєння кадастрового номеру, тобто без визначення всіх істотних умов передбачених статтею 15 Закону України "Про оренду землі»", то вказане є підставою для визнання договору оренди земельної ділянки, укладеного 08.05.2012р. недійсним.

З огляду на викладене, враховуючи, що доводи, викладені в апеляційний скарзі, не знайшли свого підтвердження в матеріалах справи, колегія суддів вважає, що при прийнятті рішення місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об'єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, через що рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2016р. у справі №920/1196/16 підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.

Враховуючи, що апеляційний господарський суд дійшов висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги, керуючись ст.ст.49, 99 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги не підлягають відшкодуванню відповідачу.

Керуючись ст.ст.49, 91, 99, 101, 102, п. 1 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Сумської міської ради залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Сумської області від 22.12.2016р. у справі №920/1196/16 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 24 березня 2017 року.

Головуючий суддя Р.А. Гетьман

Суддя Н.М. Пелипенко

Суддя П.В. Тихий