ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22.03.2017 року Справа № 904/5779/16

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Подобєд І.М. (доповідач),

суддів: Джихур О.В., Орєшкіна Е.В.

секретар судового засідання Абадей М.О.

представники сторін:

від позивача: Таламанчук О.С., представник, довіреність №б/н від 06.03.2017р.

від відповідача: Попович А.Г., представник, довіреність №01-11/155 від 20.01.2017р.

від відповідача: Корінь О.В., представник, довіреність №04-01/3679 від 13.12.2016р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп" на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 11.10.2016р. у справі №904/5779/16

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп", м.Кам'янське, Дніпропетровська область

до Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради, м.Кам'янське, Дніпропетровська область

про визнання недійсним договору

ВСТАНОВИВ:

У липні 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" звернулося із позовом до Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради, в якому просило визнати недійсним Договір оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Дніпродзержиська від 23.09.2014р. та визнати автоматично продовженим Договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" від 23.09.2004р. на такий самий строк і на таких самих умовах, тобто по 24.09.2024р.

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 11.10.2016р. у справі №904/5779/16 (суддя Васильєв О.Ю.) відмовлено в позові в повному обсязі.

Рішення господарського суду вмотивовано відсутністю правових підстав для задоволення позову, оскільки Договір оренди від 23.09.2014р. був визнаний дійсним за рішенням господарського суду у справі №904/10412/14, крім того, чинність вищевказаного договору встановлена судом і в справі №904/3431/15, за яким з позивача у цій справі була стягнута заборгованість за оскаржуваним договором оренди. В якості норм матеріального права господарський суд послався на ст.ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

Не погодившись з рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 11.10.2016р. у справі №904/5779/16, позивач подав апеляційну скаргу, в якій із посиланням на порушення місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права при його прийнятті, а також неповне з'ясування обставин справи, що мають значення для її правильного вирішення, просить про повне скасування означеного судового рішення та про прийняття нового рішення, яким позовні вимоги повністю задовольнити.

В обґрунтування апеляційної скарги її заявник вказує, що з огляду на умови п.10.7. Договору оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" від 23.09.2004р. через відсутність заяв сторін про припинення цього договору та сплату орендної плати, цей договір є автоматично продовженим на такий самий строк і на таких самих умовах, тобто з 24.09.2014р. по 24.09.2024р.

Щодо нового Договору оренди від 23.09.2014р., то вважає наявними підстави для визнання недійсним, оскільки за умовами п. 7.1. Договору для введення в дію умов цього договору необхідно передати майно за актом прийому-передачі, але по теперішній час майно, що є об'єктом оренди не передавалось і у користуванні позивача не перебуває. Також посилається на те, що в період з 2004 року по 2014 року позивачем за рахунок власних коштів були внесені інвестиції на поліпшення орендованого майна в сумі 2553534,08 грн., а тому позивач вважає, що ним було створено нову річ, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборони відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна від 06.07.2016р., згідно яких було зареєстровано: Кінотеатр ім. Т.Г.Шевченка, підприємство громадського харчування типу "Закусочная" з літнім майданчиком, дискотека, аптечний кіоск, магазин непродовольчих товарів та котельня. З посиланням на норми ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач вважає, що має право на визнання права власності на частину витрат, здійснених на поліпшення об'єкта оренди, а частка власності відповідача залишається на цілісний майновий комплекс КП "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка", тому орендна плата на частку відповідача підлягає сплаті у розмірі, встановленому у договорі від 2004 року. Також позивач вважає безпідставним посилання суду на справи №№ 904/10412/14 та 904/3431/15, оскільки підстави виникнення спору в цій справі не були предметом вивчення наведених справ.

Відповідач (Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради) у відзиві на апеляційну скаргу спростовує твердження позивача про відсутність заяв про зміну договору. Листами від 23.07.2014р. №02-08/2304, від 14.08.2014р. №02-08/2518 департамент повідомляв орендаря про умови пролонгації договору на новий строк у зв'язку із змінами в законодавстві, зокрема, в оцінці майна. Орендар після закінчення строку дії договору погодився з умовами договору на новий термін та підписав договір (без протоколу розбіжностей). Щодо створення нової річчі, відповідач вказав, що реконструйований об'єкт не перестав бути цілісним майновим комплексом та комунальною власністю. Дозвіл на будування нового об'єкту не надавався, в результаті реконструкції новий об'єкт не створювався. У звіті про ринкову вартість об'єкта оренди, що надавався позивачем для підписання договору у 2014 році, наявний технічний паспорт від 24.01.2005р., що свідчить про оцінку саме того об'єкта, який був реконструйований відповідно до попереднього договору.

Відповідачем надані додаткові пояснення на апеляційну скаргу, в яких департамент підтримав наведені у відзиві доводи.

Позивачем також надані суду письмові пояснення, в яких він повідомив серед іншого про неодноразове звернення до органу приватизації із заявою про приватизацію спірного майнового комплексу. Вказує також, що у зв'язку із не вирішенням питання щодо приватизації товариство звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовною заявою про зобов'язання вчинити певні дії - внести на розгляд сесії міської ради орендований об'єкт до переліку об'єктів, що підлягають приватизації. Крім того, позивач звертає увагу на те, що укладав та підписував новий договір оренди без вивчення розділу 3 договору, не ознайомившись зі змістом Звіту з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу. Згідно висновку Експертної ради Дніпропетровського територіального обласного відділення Українського товариства оцінювачів Звіт з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки. У зв'язку з тим, що дана оцінка впливає на вартість орендної плати товариство звернулось до господарського суду з позовом про внесення змін в договір оренди та визначення оцінки майна недійсною.

В судових засіданнях представники позивача підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити з урахуванням своїх письмових та усних пояснень, а представники відповідача заперечували на її задоволення з підстав, наведених у відзиві та додаткових поясненнях до нього.

В судовому засіданні 22.03.2017р. за результатами перегляду справи судом апеляційної інстанції оголошено вступну та резолютивну частини постанови суду у даній справі.

Відповідно до ст. 101 ГПК України, в процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Відповідно до положень ст.ст. 33, 34 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень проти неї, перевіривши повноту встановлених місцевим господарським судом обставин справи та правильність їх юридичної оцінки, колегія суддів Дніпропетровського апеляційного господарського суду дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи встановлено, що між Фондом комунальної власності м.Дніпродзержинська, що в подальшому змінений на Департамент комунальної власності земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради (Орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп" був укладений Договір оренди цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г.Шевченка" від 23.09.2004р. (надалі - Договір оренди від 23.09.2004р.), за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г.Шевченка", склад і вартість якого визначено в акті оцінці, протоколі про результати інвентаризації та передавальному балансі підприємства, складеного за станом на 30 червня 2004р., вартістю 130276 грн., у тому числі: основні фонди за залишковою вартістю 130276 грн.

Відповідно до п. 2.1. Договору оренди від 23.09.2004р. Орендар вступає у строкове платне користування підприємством після нотаріального посвідчення договору та одночасного складання акта приймання-передачі.

Договір оренди від 23.09.2004р. нотаріально посвідчений 23.09.2004р. та зареєстрований в реєстрі за №2651 приватним нотаріусом Дніпродзержинського міського нотаріального округу Огневою Н.О.

В цей же день відбулася передача цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г.Шевченка" по пр. Леніна, 42а залишковою вартістю 130276 грн., що підтверджується складеним сторонами Актом прийому-передачі майна, що передається в орендне користування.

Згідно п. 10.1. Договору оренди від 23.09.2004р. цей договір укладено на 10 (десять) років з моменту нотаріального посвідчення, тобто з 23.09.2004р. по 23.09.2014р. включно.

Пунктом 10.7. Договору оренди від 23.09.2004р. було передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається поновленим строком і на тих умовах, які були встановлені цим договором з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження договору.

З матеріалів справи також вбачається, що Листами від 23.07.2014р. №02-08/2304, від 14.08.2014р. №02-08/2518 Департамент комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради повідомляв орендаря про умови пролонгації договору на новий строк у зв'язку зі змінами в законодавстві, зокрема, що протягом дії договору оренди від 23.09.2004р. змінилися вимоги до оцінки майна, а саме: якщо на момент укладення договору оцінка проводилася за результатами інвентаризації по залишковій вартості , то на сьогоднішній день відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №629 від 10 08.1995р. "Про затвердження Методики оцінки об'єктів оренди" за ринковою вартістю. Така оцінка обовязково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди, у разі коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено. В такому разі, за приписами ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у відповідному договорі.

Будучи обізнаним про умови пролонгації договору на новий строк позивач направив до Департамента комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради два листи від 15.08.2014р. вих. № 8/363 та від 22.09.2014р. вих. № 8/446. в яких саме орендар просив пролонгувати договір оренди цілісного майнового комплексу КП "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" строком на 2 роки 11 місяців та для цього направив Департаменту необхідні документи, а саме: Звіт з незалежної оцінки, договір страхування майна та проект договору оренди, який складений 31.08.2014р.

До того ж, 03.09.2014р. між сторонами було проведено інвентаризацію комунального майна, в ході якої встановлено нестачу окремого індивідуально визначеного майна, але під час якої позивач не заявляв відповідачеві про наявність у його користуванні іншого нерухомого майна за адресою: м.Дніпродзержинськ, проспект Леніна, 42 А.

Висновок про нестачу майна внесено до протоколу від 03.09.2014р., затвердженого наказом Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради від 05.09.2014р. №02/242 "Про затвердження результатів інвентаризації майна, що передане в оренду у складі цілісного майнового комплексу КП "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка".

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати Типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди майна, що перебувають у комунальній власності затверджують органи місцевого самоврядування.

Рішенням Дніпродзержинської міської ради від 30.04.2010р. №952-50/VI "Про затвердження Типових договорів оренди нерухомого та окремо індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Дніпродзержинська" затверджено Типовий договір оренди нерухомого (або індивідуально визначеного) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська, в пункті 2 якого зазначено, що пролонгації договорів оренди на новий термін здійснюється шляхом укладання договорів на основі типового договору, затвердженого цим рішенням.

Відтак при укладення Договору оренди від 23.09.2014р. в його основу сторонами було покладено типовий договір.

23.09.2014р. Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради виданий наказ №02/268 від 23.09.2014р. "Про пролонгацію договору оренди з ТОВ ЗТФ "МіКомп" , у пункті 1 якого наказно пролонгувати відповідно до вимог чинного законодавства договір оренди на цілісний майновий комплекс за адресою: просп. Леніна, 42А з товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп" з метою організації концертно-видовищної діяльності, строком на два роки одинадцять місяців з урахуванням змін.

Таким чином, після закінчення строку дії договору оренди позивач наміру повертати майно не мав, звернувся до відповідача з приводу продовження договору оренди цілісного майнового комплексу КП "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" строком на 2 роки 11 місяців та підписав зі своєї сторони Договір від 23.09.2014р. без будь-яких розбіжностей та застережень.

Згідно п.1.1. Договору оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська від 23.09.2014р., укладеного між сторонами у справі Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - цілісний майновий комплекс, що розміщений за адресою: м. Дніпродзержинськ, пр. Леніна, 42 А вартість якого визначена у Звіті про оцінку і становить 4106927,00 грн.

Рішенням Дніпродзержинської міської ради від 29.07.2016р. №322-09/VІІ було внесено зміни до установчих документів Департаменту комунальної власності та земельних відносин міської ради та змінено назву цієї особи на Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради.

Відповідно до положення про Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам'янської міської ради є правонаступником усіх прав і обов'язків Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради.

У липні 2016 року позивач звернувся до відповідача із позовом, в якому вказує, що просить визнати цей договір недійсним, оскільки не погоджується з укладеним новим Договором оренди від 23.09.2014р., оскільки в його умовах не зазначено про склад об'єкта оренди та його вартість, по теперішній день майно, що є об'єктом оренди, не передавалось і в користуванні позивача не перебуває, що за рахунок власних коштів позивачем в період з 2004 по 2014 роки були внесені інвестиції на поліпшення майна в сумі 2553534,08 грн. і таким чином за рахунок досягнень позивача створено нову річ, а відповідачу підлягає сплаті орендна плата на ту частку майна, що встановлений у договорі від 2004 року. Також у відповідності до вимог ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України просить визнати автоматично продовженим Договір оренди від 23.09.2004р. на такий самий строк і на таких самих умовах, тобто по 24.09.2024р.

Відмовляючи позивачеві в задоволенні його позовних вимог місцевий господарський суд виходив із того, що позивачем не надано належних доказів, які б свідчили про недійсність оспореного ним договору.

Колегія суддів погоджується з наведеним висновком суду першої інстанції з наступних мотивів.

Частиною 1 ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч. 1 ст. 628 Цивільного кодексу України).

Згідно ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Згідно ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинного правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В постанові пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013р. "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" (зі змінами і доповненнями) вказано, що у вирішенні спорів щодо визнання дійсним або недійсним договору оренди необхідно враховувати вимоги статей 220, 640, 759, 760, 794 ЦК України, статей 7 - 10, 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакціях, чинних на момент виникнення спірних правовідносин) (п. 2.8.).

Пунктом 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №11 від 29.05.2013р. "Про деякі питання визнання праві чинів (господарських договорів) недійсними" визначено, що зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.

Сама лише відсутність в договорі тієї чи іншої умови (умов) може свідчити про його неукладення, а не про недійсність.

Судом встановлено, що акт приймання-передачі майна, що було об'єктом оренди за Договором оренди від 23.09.2004р., від орендаря до орендодавця та акт приймання-передачі майна, що визначено об'єктом оренди за Договором оренди від 23.09.2014р., від орендодавця до орендаря - між сторонами не складався.

Разом із цим, як вірно встановлено місцевим господарським судом, на розгляді господарських судів перебував спір між цими ж сторонами за позовом Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради Дніпропетровської області до Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" про визнання договору оренди дійсним, за наслідками якого рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 25.02.2015р. у справі у справі №904/10412/14 позовні вимоги задоволені повністю та визнано дійсним з моменту укладення Договір оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська від 23 вересня 2014 року, укладений між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради Дніпропетровської області та ТОВ ЗТФ "МіКомп" щодо цілісного майнового комплексу, що розміщений за адресою: м. Дніпродзержинськ, проспект Леніна, 42-А.

Під час розгляду означеної вище справи №904/10412/14 суд, встановив зокрема, що укладений між сторонами Договір оренди від 23.09.2014р. містить усі необхідні для договорів даного виду умови, відповідач не повернув орендоване майно після закінчення строку дії договору від 23.09.2004р., користується орендованим майном після закінчення строку дії договору (договір оренди від 23.09.2004р. укладений на строк по 23.09.2014р. включно), частково виконав свої зобов'язання по сплаті орендної плати, однак ухиляється від нотаріального посвідчення цього договору, тому судом визнано Договір оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська від 23.09.2014р. укладеним між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради та ТОВ ЗТФ "МіКомп" щодо цілісного майнового комплексу, що розміщений за адресою: м.Дніпродзержинськ, проспект Леніна, 42А, дійсним з моменту укладення.

Вказане вище рішення не оскаржене та набрало законної сили.

У липні 2016 року ТОВ ЗТФ "МіКомп" звернулося з заявою про перегляд рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.02.2015р. у справі №904/10412/14 за нововиявленими обставинами, в якій просив переглянути це рішення та відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог в повному обсязі, але ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 02.08.2016р. у справі №904/10412/14 у задоволенні заяви ТОВ "ЗТФ "МіКомп" відмовлено, а рішення господарського суду Дніпропетровської області від 25.02.2015р. у справі №904/10412/14 залишено без змін.

Також місцевим господарським судом встановлено, що між сторонами вже розглядався спір у справі №904/3431/15, предметом розгляду якого були вимоги Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради Дніпропетровської області до Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" про стягнення 577513,39 грн. за договором оренди.

Так рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 06.07.2015р. у справі №904/3431/15 позовні вимоги Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради Дніпропетровської області задоволені частково. Стягнуто з ТОВ ЗТФ "МіКомп" на користь Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради Дніпропетровської області 399952,83 грн. боргу з орендної плати, 28895,17 грн. пені, 71266,72 грн. збитків від інфляції з простроченої суми, 20233,09 грн. збитків від нестачі майна, 10406,96 грн. судового збору, а в решті позову відмовлено.

Постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.02.2015р. у справі №904/3431/15 рішення господарського суду Дніпропетровської області від 06.07.2015р. у цій же справі залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 15.06.2016 року в задоволенні касаційної скарги ТОВ ЗТФ "МіКомп" відмовлено, постанову Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 02.02.2015р. у справі №904/3431/15 залишено без змін.

Вирішуючи спір про стягнення заборгованості у справі №904/3431/15 суди дійшли висновку, що правовідносини сторін у період з 24.09.2014р. по 10.04.2015р. врегульовано саме Договором оренди від 23.09.2014р., ним визначено обов'язок відповідача щодо оплати орендної плати та її розмір.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Згідно ст. 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

За приписами ч.4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до положень ст. 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є спеціальними нормами, якими урегульовано відносини з передачі в оренду державного і комунального майна.

Так частиною 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, при продовженні договору оренди на новий термін, всі інші умови користування орендованим майном повинні залишатись такими самими, а в разі необхідності змінити якісь умови договору, сторони повинні укласти новий договір оренди або додаткову угоду до договору оренди, де передбачити нові умови взаємовідносин.

Статтею 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначені істотні умови договору оренди, якими є:

об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

термін, на який укладається договір оренди;

орендна плата з урахуванням її індексації;

порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;

відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов'язань;

забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

відповідальність сторін;

страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Оскільки позивач в листі про пролонгацію змінив термін укладання договору, який є істотною умовою договору та відповідач наказав продовжити договір з урахуванням змін, зміна істотної умови говорить про нові правовідносини на нових умовах, правовідносини між сторонами щодо означеного об'єкту оренди в цьому випадку повинні продовжуватись шляхом укладання нового договору, що і було здійснено сторонами 23.09.2014р.

Отже, після укладення Договору оренди від 23.09.2014р. попередній Договір оренди від 23.09.2004р. не може вважатись продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, а тому місцевий господарський суд правомірно відмовив позивачеві в таких позовних вимогах.

Відносно решти позовних вимог позивача про визнання недійсним Договору оренди від 23.09.2014р., то колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги позивача, з огляду на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Як зазначалося вище, з матеріалів справи встановлено, що в п. 1.1. Договору оренди від 23.09.2014р. сторонами було визначено, що предметом цього договору є - Цілісний майновий комплекс, що розміщений за адресою: м. Дніпродзержинськ, проспект Леніна, 42 А, вартість якого визначена в Звіті про оцінку та становить 4106927,00 грн.

Звіт про оцінку Майна, що передається в оренду - є невід'ємною і складовою частиною цього Договору.

За ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди

Оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду, а саме: цілісних майнових комплексів підприємств проводиться на підставі Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995р.

Згідно п.2. Методики Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Під час проведення оцінки визначається вартість майна, що: передається в оренду (п. 4 Методики).

Як вбачається з матеріалів справи замовником Звіту з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу КП "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" було ТОВ "МіКомп" на підставі договору №02/09/14 від 08.09.2014р., укладеному із суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ "Бюро оцінки" (сертифікат суб'єкта оціночної діяльності №15156/13 від 09.09.2013р., виданий Фондом державного майна України, терміном дії з 09.09.2013р. по 09.09.2016р.).

Дослідивши зміст Звіту з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка", що знаходиться з адресою: Дніпропетровська область, м.Дніпродзержинськ, просп. Леніна, 42а (далі - Об'єкт оцінки), що є комунальною власністю та знаходиться в оренді у ТОВ ЗТФ "МіКомп" (а.с. 67-109 т.1), суд встановив, що на замовлення позивача суб'єктом оціночної діяльності - ТОВ "Бюро оцінки" було проведено незалежну оцінку Об'єкта оцінки, до складу якого входить 123 об'єктів, найменування яких, інвентарні та залишкова вартість наведені у відповідних таблицях, до яких, зокрема, й внесено: Кінотеатр ім. Т.Г Шевченка (оренда); Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка (поліпшення); Котельня літ. Б-1; літній майданчик №1; проїзди, проходи та площадки 1.

У розділі 2.4. означеного Звіту "Характеристика оцінюваного нерухомого майна" зазначено, зокрема, що оцінюване нерухоме майно обліковується на субрахунку 103 "Будівлі та споруди"; що згідно інвентарного опису в оренді знаходиться "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" іна. №20971, проте згідно технічного паспорту окрім самої будівлі кінотеатру до об'єкту відноситься і інші будівлі та споруди: 1) кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка, літ. А-1; 2) Котельня літ. Б-1, 3) Літній майданчик №1; 4) Проїзди, проходи та площадки 1.

Щодо поточного використання Об'єкта оцінки у Звіті зазначено, що за своїм функціональним призначенням оцінюване майно відноситься як до спеціалізованого, що застосовується в роботі кінотеатру, так і до майна загального призначення. На дату оцінки оцінюване майно частково використовується у рамках функціонального призначення. Те майно, що через свій технічний стан та моральну застарілість не може бути використане, не затребуване при господарчий діяльності підприємства.

Також у Звіті зазначено, що Орендарем згідно договору оренди було відремонтовано покрівлю будівлі кінотеатру, стелю в фойє кінотеатру, систему вентиляції в кінозалі кінотеатру, проведено реконструкцію частини будівлі кінотеатру під підприємство громадського харчування типу "Закусочна" з літнім майданчиком; виконано роботи з відновлення та налагодження системи автоматичної пожежної сигналізації в аптеці та магазині, що розташовані в будівлі кінотеатру, монтажні роботи системи вентиляції кінотеатру, виконано комплекс електромонтажних робіт, пусконалагоджувальні роботи по системі вентиляції фойє, аптечного кіоску та магазину непродовольчих товарів. Кінотеатр обладнали сучасним протипожежним обладнанням та первісними засобами пожежегасіння, розроблено креслення каркасу екрану та замінено його, виготовлено та встановлено рекламні вивіски з підсвічуванням.

Таким чином, в момент укладення Договору оренди від 23.09.2014р. сторони визначили склад та вартість майна, опис якого наведено безпосередньо у Звіті з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка", який є невід'ємною частиною цього договору. При цьому наведена оцінка враховує ті зміни, які відбулися в складі цього майна з моменту його передачі позивачеві в оренду за Договором оренди від 23.09.2004р.

Наведеним спростовуються доводи апеляційної скарги позивача щодо невідповідності оспорюваного Договору оренди від 23.09.2014р. положенням ч. 1 ст. 284 Господарського кодексу України через відсутність в умовах оспорюваного Договору оренди від 23.09.2014р. таких суттєвих умов, як склад і вартість майна.

Одним із доводів апеляційної скарги позивача є посилання на необхідність врахування понесених ним витрат на реконструкцію об'єкта оренди, що, за твердженням позивача, впливає на визначення складу майна та дійсної вартості тієї частини об'єкта оренди, яка належить до комунальної власності та за користування якою позивачем має сплачуватися орендна плата.

Як вбачається з наданих позивачем в матеріали справи доказів ним дійсно за згодою орендодавця в період 2004 - 2014 років здійснювались будівельно-ремонтні роботи на об'єкті оренди, в результаті чого за рахунок позивача було зроблено реконструкцію цього майна, тобто певні поліпшення.

Між тим результати таких поліпшень знайшли відображення в Звіті з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу КП "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка" у вигляді відповідних висновків щодо вартості майна, яке виступає об'єктом оренди.

За даними Технічного паспорта за станом на січень 2005 року та згідно відомостей з Реєстру прав власності на нерухоме майно за станом на 06.07.2016р. за адресою місцезнаходження: Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, проспект Леніна, будинок 42а знаходиться майно такого типу: Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка, підприємство громадського харчування типу "Закусочна" з літнім майданчиком, дискотека, аптечний кіоск, магазин непродовольчих товарів та котельня, власником яких є територіальна громада м.Дніпродзержинська, форма власності - комунальна.

При цьому функціональне призначення окремих складових частин об'єкта - Цілісний майновий комплекс комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г.Шевченка" не змінюють ані правовий статус цього майна, ані правомочностей його власника.

Таким чином, в момент укладення Договору оренди від 23.09.2014р. сторони цього договору були обізнані про зміни, що вже відбулися в складі та у вартості майна, а відтак мали можливість на вільне волевиявлення у визначенні суттєвих умов договору.

Крім того, укладаючи Договір оренди від 23.09.2014р. сторони в пункті 10.7 цього договору обумовили, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а невід'ємні поліпшення - власністю територіальної громади м. Дніпродзержинська.

Пунктом 10.8. Договору оренди від 23.09.2014р. також передбачено, що вартість невід'ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою орендодавця, може бути компенсована у разі припинення (розірвання) договору оренди.

В пункті 8.4. Договору оренди від 23.09.2014р. передбачено відшкодування орендарю, у разі приватизації орендованого майна, вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, за наявності згоди на такі поліпшення орендодавця та органу, уповноваженого управляти комунальним майном.

У разі прийняття рішення про приватизацію орендованого майна орендар може отримати право на викуп з урахуванням інвестицій, внесених за договором оренди від 23.09.2004р. (п.1.1. Додаткових умов до договору оренди).

Також в п. 6.7. Договору оренди від 23.09.2014р. передбачено, що у разі проведення невід'ємних поліпшень орендованого майна орендар не може бути співвласником комунального майна та виділяти частку у його складі або вартості.

Зазначені вище умови Договору оренди від 23.09.2014р. узгоджуються з положеннями ч.2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які визначають умови та порядок компенсації витрат орендаря у разі здійснення поліпшень орендованого майна за рахунок власних коштів.

Відтак доказів невідповідності умов оспорюваного Договору оренди від 23.09.2014р. чинному законодавству через неврахування проведених позивачем поліпшень та його витрат на реконструкцію об'єкта оренди при обрахунку його вартості, та відповідно розміру орендної плати - до матеріалів справи на час її розгляду судом не надано.

Серед інших доводів, позивач посилався також на те, що Експертною радою Українського товариства оцінювачів Дніпропетровського територіального обласного відділення було проведено рецензування означеного Звіту та встановлено, що цей Звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеній у звіті, після виправлення зазначених недоліків, про що повідомлено позивача листом Експертної ради від 03.03.2015р. №03/03-47-33.

На замовлення ТОВ ЗТФ "МіКомп" фізичною особою - підприємцем ОСОБА_7 (судовим експертом МУЮ України) було проведено будівельно-технічне експертне дослідження за Висновком № 1093-06 від 06.07.2015р. якого виконана ТОВ "Бюро оцінки" оцінка нерухомого майна від 17.09.2014р. по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка", що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпродзержинськ, пр. Леніна, 42а, що є комунальною власністю та знаходиться в оренді у ТОВ ЗТФ "МіКомп", не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам. Тому, як вказував позивач, на цей час означений Звіт, що виконаний ТОВ "Бюро оцінки", та є невід'ємною частиною умов Договору оренди від 23.09.2014р. оспорюються в судовому порядку.

Проте, дослідивши надані позивачем до матеріалів справи докази, як щодо проведених ним за рахунок власних коштів ремонтних і будівельних робіт з реконструкції та переобладнання об'єкта оренди, так і докази на підтвердження хибності оцінки зазначеного об'єкта оренди, колегія суддів доходить висновку, що виходячи із предмету даного спору до кола обставин, які є підставами позову та підлягають обов'язковому з'ясуванню судом у даній справі наразі не віднесено питання надання правових оцінок законності та обґрунтованості означеного Звіту, оскільки, як встановлено вище, він визначає як склад, так і вартість майна, і таким чином, в момент укладення Договору оренди від 23.09.2014р. сторони досягли згоди про ці суттєві умови. Відтак правові наслідки щодо можливої недостовірності таких відомостей можуть вирішуватися лише після їх підтвердження та за відповідною ініціативою заінтересованої в цьому особи.

Колегія суддів частково погоджується з доводами позивача, що матеріалами справи не підтверджено факт дотримання умов п.п. 1.3., 2.1., 2.4. та 7.1 Договору оренди від 23.09.2014р., яким встановлено обов'язок сторін скласти відповідний Акт приймання-передавання майна. Разом із цим позивачем не спростовано факту безперервного перебування означеного майна в його володінні та користуванні з 23.09.2014р. та відповідно користуванні саме тим майном, що було перероблене в ході його реконструкції, стало предметом дослідження та відповідної оцінки в означеному вище Звіті з незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості цілісного майнового комплексу комунального підприємства "Кінотеатр ім. Т.Г. Шевченка", та на теперішній час знаходиться у фактичному користуванні позивача. Отже, ця обставина також не впливає на визнання цього договору недійсним.

За встановлених обставин колегія суддів вважає, що відмовляючи позивачеві в задоволенні решти позовних вимог про визнання Договору оренди від 23.09.2014р. недійсним, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність для цього законних підстав.

Відповідно до роз'яснень, які надані в абзаці 6 п. 12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №7 від 17.05.2011р. "Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України" не підлягає скасуванню судове рішення, якщо апеляційною інстанцією буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обґрунтовані у мотивувальній частині рішення. Водночас апеляційний господарський суд у мотивувальній частині своєї постанови не лише вправі, а й повинен зазначити власну правову кваліфікацію спірних відносин та правову оцінку обставин справи.

На підставі викладеного колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що передбачених статтею 104 Господарського процесуального кодексу України підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування або зміни оскарженого у справі судового рішення немає.

Зважаючи на відмову у задоволенні апеляційної скарги, судові витрати, понесені у зв'язку із апеляційним оскарженням, згідно ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на заявника у скарзі і відшкодуванню не підлягають.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103 - 105 Господарського процесуального кодексу України, Дніпропетровський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "МіКомп" - залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 11.10.2016р. у справі №904/5779/16 - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанова може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України через Дніпропетровський апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня набрання нею законної сили.

Повний текст постанови складено - 27.03.2017р.

Головуючий суддя І.М. Подобєд

Суддя О.В. Джихур

Суддя Е.В.Орєшкіна