ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 березня 2017 року Справа № 914/1839/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого
І. Алєєвої, Л. Рогач

за участю представників: позивача Курець Ю.П. - директор, Пилипів Р.О. - дов. від 10.01.17, відповідача Чернобай С.С. дов. від 11.01.17.
розглянувши матеріали касаційної скарги Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради
на постановувід 08.11.2016 Львівського апеляційного господарського суду
у справі№914/1839/16 Господарського суду Львівської області
за позовом Державного підприємства "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація"

до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради
провизнання недійсною частини договору

ВСТАНОВИВ:

У липні 2016 року ДП "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація" звернулося до господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про визнання недійсним пункту 5.1 договору оренди від 17.10.2013 р. №Г-8822-13, укладеного між сторонами у справі, в частині встановлення ставки орендної плати "8", та зобов'язання відповідача взяти за основу нарахування розміру орендної плати згідно з пунктом 5.1 договору оренди від 17.10.2013 р. №Г-8822-13 ставку орендної плати "2", на підставі статей 203, 215, 217 Цивільного кодексу України, статей 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Позовні вимоги обґрунтовані посиланням на те, що позивач є державною науково-дослідною (науково-технічною) установою, а тому при укладенні спірного договору при визначенні розміру орендної плати мала бути застосована орендна ставка для науково-дослідних установ, у розмірі "2%", проте у спірному договорі орендна ставка встановлена "8%", у зв'язку з чим, як зазначав, позивач розмір орендної плати є завищеним.

У заяві від 09.09.2016 р. позивач також наголошував на складному фінансовому становищі, дефекті волі орендаря та вказував, що спірний договір укладений на вкрай невигідних для нього умовах.

У відзиві на позов відповідач, заперечуючи проти позову, просив відмовити у його задоволенні, посилаючись на те, що сторони при укладанні спірного договору погодили усі його істотні умови; що орендна ставка "8" за використання орендарем нерухомого майна визначена у відповідності до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007р. № 897, з урахуванням цільового призначення орендованого об'єкта; що при укладення спірного договору позивачем не було надано доказів на підтвердження його статусу як науково-дослідної установи.

Рішенням господарського суду Львівської області від 12.09.2016 р. (суддя Березяк Н.Є.) відмовлено у задоволенні позову.

Рішення мотивоване тим, що при укладенні спірного договору оренди сторони погодили всі його істотні умови; що орендна ставка була визначена у відповідності до додатка 2 №40 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007р. № 897, з врахуванням цільового призначення об'єкта оренди.

За апеляційною скаргою ДП "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація" Львівський апеляційний господарський суд (судді: Давид Л.Л., Малех І.Б., Михалюк О.В.), переглянувши рішення господарського суду Львівської області від 12.09.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 08.11.2016 р. скасував його в частині відмови у задоволенні позову повністю та прийняв нове рішення, яким позов задовольнив частково. Апеляційний господарський суд визнав недійсним пункт 5.1 договору оренди нежитлового приміщення від 17.10.2013 р. № Г-8822-13, укладений між сторонами у справі, в частині встановлення ставки орендної плати "8". В решті рішення господарського суду Львівської області від 12.09.2016 р. суд апеляційної інстанції залишив без змін.

Суд апеляційної інстанції виходив з того, що при укладенні договору оренди відповідачу було відомо про те, що позивач є науково-дослідною установою, а тому у спірному договорі оренди необхідно було застосувати орендну ставку за використання нерухомого комунального майна в розмірі 2% (к-0,02).

Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить постанову Львівського апеляційного господарського суду від 08.11.2016 р. скасувати, а рішення господарського суду Львівської області від 12.09.2016 р. залишити без змін, посилаючись на порушення апеляційним господарським судом норм матеріального і процесуального права, зокрема, статті 203 Цивільного кодексу України, Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007р. № 897, статті 42 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник вказує на те, що сторони при укладення спірного договору погодили усі його істотні умови; що орендна ставка "8" за використання орендарем нерухомого майна визначена у відповідності до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007р. № 897, з урахуванням цільового призначення орендованого об'єкта, при цьому, як зазначає скаржник, визначальним при визначенні орендної ставки, тобто критерієм встановлення орендної ставки є саме цільове призначення орендованого об'єкта.

Водночас він вказує на те, що позивач не повідомляв його про те, що він є науковою установою, доказів на підтвердження такого на час укладання спірного договору не надавав та не пропонував відповідачу укласти договір з визначенням іншого цільового призначення, ніж зазначено у договорі.

Від позивача судом отримано відзив та заперечення на касаційну скаргу, в яких він посилається на необґрунтованість доводів касаційної скарги у зв'язку з чим просить постанову у справі залишити в силі, а касаційну скаргу - без задоволення.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні в режимі відеоконференції представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, 17.10.2013 р. Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради - орендодавцем та Державним підприємством "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація" - орендарем укладено договір оренди № Г-8822-13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення).

За умовами цього договору орендодавець на підставі ухвали 11-ї сесії 6-го скликання Львівської міської ради №2338 від 30.05.2013 р., на умовах визначених цим договором зобов'язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 1129,1 кв.м, а саме: приміщення першого поверху - площею 341,2 кв.м., приміщення другого поверху - площею 541,3 кв.м, приміщення мезоніну - площею 171,8 кв.м та приміщення антресолі - площею 74,8 кв.м, які розташовані в будівлі (літ. А-2) за адресою: м. Львів, пл. Соборна, буд 3а, що знаходиться на балансі Управління охорони історичного середовища Львівської міської ради (балансоутримувач) і належить територіальній громаді м Львова в особі Львівської міської ради на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності № Г-03490 від 12.02.2010 р. (пункт 1.1 договору).

Пунктом 2.1 договору передбачено, що цільове призначення об'єкта оренди - для виконання проектних робіт.

Згідно з пунктом 5.1 договору розмір орендної плати за об'єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженою ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 р. (зі змінами та доповненнями) і складає 4859750,00*0,08/12*0,999* 0,993*1,0=32139,37 грн. без ПДВ за перший місяць оренди з врахуванням індексу інфляції. Загальна сума річної орендної плати на момент укладення договору без врахування індексу інфляції становить 388780 грн. без ПДВ.

Пунктами 5.2, 5.3 договору передбачено, що розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік); орендна плата за кожний наступний місяць визначається коригуванням орендної плати за попередній місяць щодо індексу інфляції за попередній місяць.

Відповідно до пункту 4.1 договору термін оренди визначений на 5 років з 17 жовтня 2013 року до 17 жовтня 2018 року включно.

У пункті 12.1 договору сторони домовились вважати істотною умовою цього договору, що у разі зміни Методики розрахунку орендної плати сторони погоджуються внести відповідні зміни у встановленому законодавством України порядку в частині розміру орендної плати.

Згідно зі Статутом ДП "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація", затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 237 від 15.05.2012 р., основними напрямками діяльності Інституту є опрацювання і вдосконалення методів науково-технічних заходів з питань збереження консервації та реставрації пам'яток містобудування, архітектури, історії і культури та пов'язаних з ними творів монументального, станкового і декоративно-прикладного мистецтва; комплексні науково-технічні пошуки з виявлення, фіксації та обстеження будівель і споруд - пам'яток містобудування, архітектури, історії та культури; розроблення на основі проведених науково-технічних пошуків науково-проектної та кошторисної документації на консервацію і реставрацію пам'яток архітектури, історії та культури; вивчення, узагальнення та впровадження передового вітчизняного та зарубіжного досвіду в галузі виявлення та використання пам'яток історії та культури, систематичний аналіз наукового і технічного рівня розвитку в галузі реставрації пам'яток історії та культури.

Суд апеляційної інстанції встановив, що ДП "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація" на час укладання спірного договору оренди відносилося до науково-дослідних установ, що підтверджується свідоцтвом про державну атестацію наукової установи № 2 від 29.08.2008 р., рішенням колегії (у робочому порядку) Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №1 від 16.07.2013 р. "Про затвердження результатів галузевої експертизи науково-дослідних (науково-технічних) установ".

Як вбачається з матеріалів справи, предметом даного судового розгляду є вимоги ДП "Український регіональний спеціалізований науково-реставраційний інститут "Укрзахідпроектреставрація" до Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради про визнання недійсним пункту 5.1 договору оренди від 17.10.2013 р. №Г-8822-13, укладеного між сторонами у справі, в частині встановлення ставки орендної плати "8", та зобов'язання відповідача взяти за основу нарахування розміру орендної плати згідно з пунктом 5.1 спірного договору ставку орендної плати "2".

Як на підставу позову позивач посилався на приписи статей 203, 215, 217 Цивільного кодексу України, статей 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та наголошував на тому, що визначена у спірному договорі орендна плата є завищеною у зв'язку з неправомірним встановленням йому орендної ставки за використання нерухомого комунального майна у розмірі 8%, оскільки позивач є державною науково-дослідною (науково-технічною) установою, орендна ставка для якого, згідно з Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженою ухвалою міської ради від 07.06.2007 р. №897, має становити 2%.

Ухвалюючи рішення у справі, господарський суд визнав позовні вимоги необґрунтованими. Скасовуючи судове рішення, суд апеляційної інстанції дійшов протилежного висновку про наявність підстав для їх часткового задоволення. Втім такі висновки господарських судів визнаються передчасними.

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справ застосовуються норми як Закону України "Про оренду державного та комунального майна", так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України є, зокрема, договори та інші правочини. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (стаття 626 Цивільного кодексу України).

Відповідно до приписів статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно з приписами статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймодавця справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (частина 1 статті 762 Цивільного кодексу України).

За приписами частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Стаття 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на момент укладення спірного договору) визначає умови, які є істотними для договору оренди державного та комунального майна. Наведеною нормою встановлено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Водночас відповідно до приписів статті 12 названого Закону договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Отже, у розумінні приписів наведених норм однією з істотних умов договору оренди державного та комунального майна є орендна плата з урахуванням її індексації, а відповідний договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до пункту 40 додатку 2 до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою міської ради від 07.06.2007 р. №897 (яка розроблена відповідно до статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна") при використанні орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення суб'єктів господарювання, що здійснюють проектні, проектно-вишукувальні, проектно-конструкторські роботи застосовується орендна ставка 8 %.

При цьому, пунктом 80 додатку 2 до вказаної Методики передбачено, що при використанні орендарем нерухомого майна за цільовим призначенням для розміщення науково-дослідних установ, крім бюджетних, застосовується орендна ставка 2 %.

Водночас статтею 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Як вже зазначалося позивач просив визнати недійсним пункт 5.1 договору оренди від 17.10.2013 р. №Г-8822-13, укладеного між сторонами у справі, в частині встановлення ставки орендної плати "8", та просив зобов'язати відповідача взяти за основу нарахування розміру орендної плати згідно з пунктом 5.1 спірного договору ставку орендної плати "2" (як для розміщення науково-дослідних установ).

Тобто предметом даного спору є, зокрема, визнання недійсною такої істотної умови спірного договору оренди нерухомого комунального майна як орендна плата.

За приписами статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 217 Цивільного кодексу України (яка, серед іншого, визначена підставою позову) унормовані правові наслідки недійсності окремих частин правочину. За приписами наведеної норми недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Наведена норма стосується вирішення питання щодо правової долі правочину, що має дефекти окремих його частин. При цьому закону може суперечити лише певна частина умов правочину, а інша - йому відповідати, а тому за таких обставин не завжди доцільно визнавати правочин недійсним у цілому. Не призводить недійсність окремої частини правочину до недійсності інших його частин. Тому законодавець не встановлює недійсності правочину через недійсність окремої його частини, але лише за умови, якщо є підстави вважати, що правочин міг би бути вчинений без включення до нього цієї недійсної частини.

Переважна частина правочинів містить комплекс умов, які мають різне значення та неоднаковий вплив на досягнення юридичної мети. Є умови, без яких існування правочину неможливе, а відтак дефекти в них, їх невідповідність вимогам закону не можуть бути правомірною підставою виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обов'язків. В правочинах-договорах такими є істотні умови (стаття 638 Цивільного кодексу України). Тому визнання будь-якої з істотних умов договору спричиняє його недійсність в цілому. Інші ж умови не мають такого правоутворюючого фактору, їх невідповідність закону не має такого правового значення для реалізації правочину.

Проте, ухвалюючи постанову у справі, суд апеляційної інстанції оцінку спірним правовідносинам в контексті наведених норм не надав, залишивши їх поза увагою.

Визнаючи недійсним спірний пункт договору оренди нерухомого майна комунальної власності в частині визначення орендної плати, суд апеляційної інстанції не встановив та не з'ясував правових наслідків визнання недійсною такої умови, з огляду на її істотність для договорів даного виду, тобто правову долю спірного договору, та чи міг би він бути вчинений без включення до нього цієї недійсної частини.

Водночас за наведених обставин та зважаючи на приписи наведених норм не може бути залишено в силі і рішення місцевого господарського суду, як таке, що не містить юридичної оцінки всіх установлених судом обставин справи.

Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що під час визнання угоди чи її частини недійсною, з підстав невідповідності її нормам діючого законодавства, судам, насамперед, необхідно встановити обставини за якими нормами діючого законодавства така угода підлягає визнанню недійсною.

За приписами статті 84 Господарського процесуального кодексу України рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі. Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні того, чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються; чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин тощо.

Відповідно до статті 43 цього Кодексу господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Оскільки передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, судові рішення у справі підлягають скасуванню з направленням матеріалів справи на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від встановлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 08.11.2016 р. у справі № 914/1839/16 та рішення господарського суду Львівської області від 12.09.2016 р. скасувати, а справу направити на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: І. Алєєва

Л.Рогач