ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" березня 2017 р. Справа № 914/2756/16

Львівський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого-судді Кордюк Г.Т.

суддів Гриців В.М.

ОСОБА_1

розглянувши апеляційну скаргу б/н від 02.02.17 ТОВ Городоцьке, м.Львів

на рішення Господарського суду Львівської області від 12.01.17

у справі №914/2756/16

за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м.Львів

до відповідача ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю Городоцьке, м.Львів

про внесення змін у договоір оренди нерухомомго майна

За участю представників сторін:

від позивача ОСОБА_3 - представник;

від відповідача ОСОБА_4 - представник

Автоматизованою системою документообігу суду справу № 914/2610/16 розподілено до розгляду судді доповідачу Кордюк Г.Т., введено до складу судовї колегії суддів Гриців В.М та ОСОБА_1

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 13.02.17 апеляційну скаргу у даній справі прийнято до провадження, справу призначено до розгляду на 23.02.17.

Ухвалою Львівського апеляційного господарського суду від 23.02.17 розгляд справи відкладено на 09.03.17.

Ухвалою суду від 09.03.17 розгляд справи відкладено на 16.03.17.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 12.01.17 у справі №914/2756/16 (суддя Трускавецький В.П.) позов задоволено частково. Внесено зміни в договір оренди №З-4394-6 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 06.06.2006, укладений між Управлінням комунального майна Львівської міської ради та ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю "Городоцьке", а саме: абзац 4 розділу 1 Договору викласти в такій редакції: "Згідно з висновком оцінювача, затвердженим наказом Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради від 16.09.2016 р. №2078/е, ринкова вартість обєкта оренди станом на 31.08.2016 р. становить 1.537.000,00 грн. (один мільйон пятсот тридцять сім тисяч гривень 00 копійок) без ПДВ"; пункт 5.1 Договору викласти в такій редакції: "Розмір орендної плати за обєкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 р. (зі змінами та доповненнями) і складає 23.469,99 грн. (двадцять три тисячі чотириста шістдесят девять гривень 99 копійок) без ПДВ за жовтень 2016 року. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством. Річна сума орендної плати на момент внесення змін до цього Договору, відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 р. (зі змінами та доповненнями), без врахування індексу інфляції становить 276.660,00 грн. (двісті сімдесят шість тисяч шістсот шістдесят гривень 00 копійок) без ПДВ".

Відмовлено у задоволенні позовних вимог про внесення зміни в договір оренди №З-4394-6 нерухомого майна (будівель, споруд. приміщень) від 06.06.2006 р. у пункт 5.2 Договору в такій редакції: "Орендну плату орендар сплачує не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця. Несплата орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди. У разі прострочення по сплаті орендних платежів орендар сплачує пеню у розмірі облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати".

При цьому, місцевий господарський суд виходив з того, що відповідно до вимог ст.11, 21 ЗУ «Про ореду державного і комунального майна», ст.626,632,762 ЦК України, ст.188 ГК України та п. 5.1,5.6 договору є правові підстави для внесення змін у договір в частині вартості обєкта оренди та розміру орендної плати у звязку із проведенням нової оцінки обєкта оренди. Тому, місцевий господарський суд зазначив про обгрунтованість позовних вимог в цій частині.

Разом з цим, місцевий господарьський суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову в частині внесення змін щодо порядку сплати орендної плати та нарахування пені, оскільки законом не передбачено правових підстав для внесення відповідних змін за рішенням суду.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, відповідач подав апеляційну скаргу в якій просить рішення господарського суду Львівської області від 12.01.17 у даній справі в частині задоволення позовних вимог скасувати та прийняти в цій частині нове рішення, яким в позові відмовити.

Подану апеляційну скаргу відповідач обгрунтовує тим, що на його думку, необхідною умовою для внесення змін в договір оренди є наявність факту проведення оцінки майна саме на момент продовження дії договору оренди. При цьому, як зазначає скаржник, стадія продовження договору оренди відбулася з 07.06.15 по 07.07.15 у звязку із мовчазною згодою орендодавця.

Проте, орендодавець не заявив про необхідність внесення змін до договору під час його продовження, а тому, на думку апелянта, місцевим господарським судом неправильно застосовано норми матеріального права, зокрема ст.11 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна».

23 лютого 2017 року до суду апеляційної інстанції від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу в якому він зазначає про законність та обгрунтованість оскарженого рішення, а тому просить залишити його без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Також, 9 березня 2017 року позивачем подано додаткові пояснення у справі , зазначено про необгрунтованість доводів апеляційної скарги з огляду на необхідність внсення змін у договір оренди зважаючи на зміну цін та тарифів на всі майнові та немайнові послуги та те, що Ухвалою Львівської міскої ради №897 від 07.06.2007 затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Львова, до якої внесено зміни. Представник позивача у судовому засіданні пояснив, що зідно додатку №1 до Методики змінилась ставка орендної плати (відсоткова), яка зігдно п.6 становить 18% для торговельних обєктів з продажу алкогольних та тютюнових виробів. А згідно п. 2 договору оренди «Цільове призначення обєкта оренди» обєкт оренди буде використовуватися орендарем для закладу торгівлі продовольчими товарами з реалізацією алкогольних напоїв та тютюнових виробів.

Апелянтом, 09.03.17 подано до суду апеляційної інстанції додаткове пояснення в якому він наводить доводи на спростування позиції позивача.

У судовому засіданні присутні представники навели совї доводи, міркування та заперечення.

Колегія суддів, заслухавши у судових засіданнях пояснення представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права зазначає наступне:

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, між Управлінням комунальної власності Львівської міської ради (орендодавець) та ОСОБА_2 з обмеженою відповідальністю «Городоцьке» (орендар) укладено договір оренди №З-4394-6 від 06.06.2006 р. щодо нежитлових приміщень 1-го поверху, позначені в технічній документації під літерами 24-1, 24-2, 24-3, 24-4, 24-5, 24-6, 24-7, 24-8, загальною площею 87,5 кв.м., які розташовані за адресою: м. Львів, вул.Городоцька, 72.

Згідно умов укладеного договору орендодавець зобовязується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно нежитлові приміщення 1-го поверху, позначені в технічній документації під літерами 24-1, 24-2, 24-3, 24-4, 24-5, 24-6, 24-7, 24-8, загальною площею 87,5 кв.м., які розташовані за адресою: м. Львів, вул.Городоцька, 72. Обєкт оренди буде використовуватися орендарем для закладу торгівлі продовольчими товарами з реалізацією алкогольних напоїв та тютюнових виробів (р.2 договору).

У пункті 1.4 договору визначено, що згідно з висновками оцінювача (звіт про оцінку майна), затвердженим наказом Управління комунального майна Львівської міської ради від 24.05.2006 р. №262-е, ринкова вартість обєкта оренди станом на 01.02.2006 р. становить 184.441,05 грн. без ПДВ/

Відповідно до пункту 5.1 Договору розмір орендної плати за обєкт оренди визначається відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради і складає 1.816,29 грн. без ПДВ за перший місяць оренди з врахуванням індексу інфляції. Врахувати індекси інфляції за травень та червень місяці 2006 року. Річна сума орендної плати на момент укладення цього Договору, відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради, без врахування індексу інфляції становить 21,560,70 грн. без ПДВ. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється в порядку, визначеному чинним законодавством.

Пункт 5.2 Договору зазначає, що орендна плата перераховується орендарем на підставі наданих (виставлених) йому рахунків не пізніше 20 числа місяця за попередній. Вказані рахунки виставляються органами, визначеними відповідними нормативними документами Львівської міської ради (виконавчого комітету), чинними на час дії цього договору. Несплата орендної плати в повному обсязі протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу є підставою для дострокового розірвання договору оренди.

Відповідно до пункту 5.6 Договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

В подальшому, між Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (замовник) та ЛКП "Агенція ресурсів Львівської міської ради" (виконавець) укладено договір №332/К про проведення незалежної оцінки обєкта оренди від 14.09.2016 р. За умовами цього договору замовник доручає, а виконавець зобовязується виконати роботи з оцінки майна з метою визначення вартості обєкта оренди, за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 72 / нежитлові приміщення 1-го поверху №24-1 24-8, загальною площею 87,5 кв.м.

Відповідно до Звіту про оцінку майна станом на 31.08.2016 р. щодо нежитлових приміщень 1-го поверху №24-1 24-8, загальною площею 87,5 кв.м., за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 72, вартість обєкта оцінки становить 1 537 000,00 грн. (без ПДВ).

Покликаючись на проведення нової оцінки та прийняття Львівською міською радою ухвали №897 від 07.06.2007 року, якою затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади міста Львова відповідно до якої встановлено відсоткову орендну ставку в розмірі 18%, та передбачену п.5.6 можливість внесення змін до договору оренди в частині орендної плати, Управління комунальної власності Львівської міської ради звернулося до суду з позовом до ТОВ «Городоцьке» про внесення змін до договору.

Оцінивши матеріали справи та докази, що містяться у ній, колегія суддів зазначає наступне:

Нормами гл. 53 ЦК України врегульовано порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів, а нормами гл. 20 ГК України порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів.

Відносини щодо оренди державного та комунального майна регулюються спеціальним Законом України Про оренду державного та комунального майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін (ч.1 ст. 21 Закону України Про оренду державного та комунального майна ).

Відповідно до ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом статті 10 Закону України Про оренду державного та комунального майна, однією з істотних умов договору оренди є, зокрема, орендна плата з урахуванням її індексації.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності. Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах (ч. 2 ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна ).

Згідно зі ч.1,2 ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Частиною 2 ст. 21 Закону України Про оренду державного та комунального майнапередбачено, що розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

Частиною 3 ст. 762 ЦК України визначено, що договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до ст.11 Закону України Про оренду державного та комунального майна оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно п. 3.2. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" спори про внесення змін до договору оренди (найму) у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т. ч. внесенням змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК України та частини другої статті 21 Закону "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін або у випадках та на умовах, встановлених законом.

З матеріалів справи вбачається, станом на момент укладення договору оренди 06.06.2006 р. діяла Методика розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м.Львова затверджена ухвалою Львівської міської ради від 31.10.2002 року №98.

В подальшому, після укладення договору оренди, ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 року №897 затверджено нову Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м.Львова, якою, зокрема змінено процентну ставку за використання нерухомого комунального майна для торговельних обєктів з продажу алкогольних та тютюнових виробів та встановлено в розмірі 18 відсотків.

При цьому, зміни до договору оренди у звязку із зміною методики внесені не були, крім того нова оцінка обєкта оренди була проведена орендодавцем станом на 31.08.2016 р. згідно якої вартість обєкта оцінки становить 1 537 000,00 грн. (без ПДВ).

Відповідно до п.5.6 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

Таким чином, враховуючи проведення оцінки обєкта оренди, істотне збільшення вартості обєкта оренди, зміну Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м.Львова, а також погодження сторонами у договорі перегляду розміру орендної плати, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку щодо наявності підстав для внесення змін до договору оренди в частині вартості об'єкта оренди та розміру орендної плати.

Поряд з цим, колегія суддів апеляційної інстанції вважає також обгрунтованим висновок суду першої інстанції про відмову у позові в частині внесення змін щодо порядку сплати орендної плати та нарахування пені, оскільки законом не передбачено правових підстав для відповідних змін за рішенням суду.

Покликання апелянта в судовому засіданні на те, що наслідки у вигляді внесення змін до договору у звязку із прийняттям нової Методики виникають лише у разі затвердження такої Методики органами законодавчої або виконавчої влади спростовуються судом апеляційної інстанції з огляду на ч.2 ст.19 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна» яка наведена вище.

Доводи апелянта на можливість внесення змін в договір оренди у звязку із новою оцінкою лише на момент продовження дії договору суд апеляційної інстанції вважає необгрунтованими та таким, що спростовується наведеним вище.

Крім того, з аналізу ст.11 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна» вбачається, що внесення змін у договір у звязку із оцінкою обєкта оренди лише на момент продовження договору оренди стосується випадків коли йде мова про укладення додаткового договору або у разі необхідності прийняття додаткового рішення про продовження договору оренди.

В такому випадку до продовження договору оренди, в разі необхідності, проводиться нова оцінка обєкта оренди та укладається додаткова угода в якій, зокрема, перебачається уточнення вартості майна за результатами новох оцінки та відповідна зміна розміру орендної плати.

Проте, у даному випадку договір оренди продовжився автоматично у звязку із мовчазною згодою сторін, жодних додаткових рішень з цього приводу не приймалося, а тому обмеження орендодавця щодо можливості внести зміни в договір у звязку із зміною оцінки лише моментом продовження договору є безпідставним.

Також, судом апеляційної інстанції спростовуються доводи апелянта викладені в додаткових поясненнях стосовно порушення прийнятим рішенням суду принципу виправданих очікувань, оскільки збільшення орендної плати призведе до порушення законних і обгрунтованих сподівань орендаря, оскільки сторони в договорі погодили можливість перегляду орендної плати (п.5.6 договору). Відтак, зважаючи на принцип свободи договору та можливість визначення сторонами його умов на власний розсуд, колегія суддів апеляційної інстанції вважає необгрунтованим твердження апелянта про обмеження його прав шляхом внесення змін у договір.

Відповідно до ч.1 та ч.2 ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Згідно ч.1 та ч.2 ст.43 ГПК України відповідно господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом; ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Таким чином, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає, що місцевий господарський суд дійшов мотивованого висновку про обгрунтованість внесення змін до договору оренди зважаючи на зміну Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м.Львова та проведення нової оцінки обєкта оренди.

Зважаючи на наведене, а також на те, що обставини, на які посилається скаржник в апеляційній скарзі, не підтверджені належними та допустимими доказами, що містяться в матеріалах справи, колегія суддів апеляційної інстанції не знайшла підстав для її задоволення та скасування рішення Господарського суду Львівської області від 12.01.17 у даній справі.

Судовий збір покласти на скаржника відповідно до вимог ст.49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, -

Львівський апеляційний господарський суд ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення Господарського суду Львівської області від 12.01.17 у справі № 914/2756/16 залишити без змін, апеляційну скаргу ТОВ Городоцьке - без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до ВГС України в порядку і строки встановлені ст.ст.109,110 ГПК України.

Повний текст постанови складено 17.03.17

Головуючий суддя Кордюк Г.Т.

Суддя Гриців В.М.

Суддя Малех І.Б.