ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" березня 2017 р. Справа № 918/1/17

Господарський суд Рівненської області в складі головуючого судді Політики Н.А., при секретарі судового засідання Фаєвській Л.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду матеріали справи за позовом заступника керівника Рівненської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Рівненської міської ради

до Дочірнього підприємства "Градобуд-Рівне",

Товариства з обмеженою відповідальністю "Реноме-Євробуд",

Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради

про визнання недійсною додаткової угоди,

за участі представників сторін:

від позивача - не з'явився;

від відповідача-1 - ОСОБА_1, довіреність від 05.01.2017 р.;

від відповідача-2 - ОСОБА_2, довіреність № 5-РЄ від 25.01.2017 р.;

ОСОБА_3, довіреність № 6-РЄ від 26.01.2017 р.;

від відповідача-3 - ОСОБА_4, довіреність № 1 від 11.01.2017 р.;

від прокуратури - ОСОБА_5, посвідчення № 017284 від 30.05.2013 р.

У судовому засіданні 13 березня 2017 року, відповідно до статті 85 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України), проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

3 січня 2017 року заступник керівника Рівненської місцевої прокуратури (далі Прокурор) звернувся до Господарського суду Рівненської області в інтересах держави в особі Рівненської міської ради (далі Рада) з позовом до Дочірнього підприємства "Градобуд-Рівне" (далі Підприємство), Товариства з обмеженою відповідальністю "Реноме-Євробуд" (далі Товариство) та Управління капітального будівництва виконавчого комітету Рівненської міської ради (далі Управління) про визнання недійсною додаткової угоди від 15 серпня 2014 року № 4 до укладеної між Управлінням, Товариством та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" угоди про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному від 22 серпня 2007 року № 20.

В обґрунтування своїх вимог Прокурор посилався на те, що 22 серпня 2007 року між Управлінням, Товариством та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" було укладено угоду про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному № 20, за умовами якої сторони цього правочину домовились про їх дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на земельній ділянці орієнтовною загальною площею 4,7078 га на розі вулиць Костромської та Гагаріна у місті Рівному. Положеннями наведеного договору також було передбачено порядок розподілу площ в обєктах інвестування, згідно якого інвестори (Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" та Товариство) отримують майнові права на 95,5 % загальної житлової площі обєктів інвестування і 100 % площ нежитлових приміщень, а 4,5 % житлової площі зазначених обєктів згідно рішення Ради від 2 грудня 1998 року № 53 "Про затвердження Положення про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках" утримуються замовником (Управлінням) і передаються виконавчому комітетові Ради для забезпечення житлом осіб, перелічених у цьому Положенні. Крім того, згідно вказаної угоди інвестори взяли на себе зобовязання щодо перерахування протягом 15 днів після введення обєкту інвестування в експлуатацію 3 % вартості нежитлових приміщень. Водночас 15 серпня 2014 року між Управлінням, Товариством та Підприємством (яке стало новим інвестором за вищенаведеним договором) було укладено додаткову угоду № 4 до вищезазначеного правочину, за умовами якої інвестори, зокрема, отримали майнові права на 100 % загальної житлової площі та 100 % площ нежитлових приміщень обєктів інвестування. Оскільки вказана додаткова угода, на думку Прокурора, суперечить імперативним законодавчим вимогам та умовам Положення про діяльність комісії з питань визначення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж у місті Рівному, Типової угоди про інвестування будівництва в місті Рівному та умовам конкурсу з визначення інвесторів у будівництво обєктів житла, а також направлена на позбавлення територіальної громади міста Рівного результатів інвестиційної діяльності, Прокурор, посилаючись на статті 203, 215 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) та статтю 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (далі Закон), просив суд визнати недійсною спірну додаткову угоду від 15 серпня 2014 року № 4.

Ухвалою Господарського суду Рівненської області від 4 січня 2017 року позовну заяву Прокурора від 29 грудня 2016 року № 33-16725вих.16 було прийнято до розгляду суддею Політикою Н.А., порушено провадження у справі № 918/1/17 та призначено її до розгляду на 30 січня 2017 року.

27 січня 2017 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду надійшов відзив Управління на позовну заяву (т. 1, а.с. 84-99), в якому цей відповідач заперечив проти задоволення позову з огляду на те, що позивачем при поданні даного позову не було враховано положення статті 40 Закону, згідно яких органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту. Крім того, даний відповідач вказав, що в результаті виконання спірної угоди територіальна громада міста Рівного отримує соціальний ефект у вигляді нового житла на первинному ринку житла, спільні інженерні мережі комунікацій району, прийняті в комунальну власність, дорогу, а також надходження грошових коштів до місцевого бюджету. Крім того, при укладенні цієї угоди Управління діяло в рамках наданих йому повноважень за погодженням з відповідною депутатською комісією.

Також 27 січня 2017 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду надійшов відзив Підприємства на позовну заяву від 27 січня 2017 року (т. 1, а.с. 101-103), в якому цей відповідач заперечив проти задоволення вимог Прокурора з огляду на те, що відповідно до положень пункту 7 Прикінцевих положень Закону якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Відтак, спірна додаткова угода була укладена її сторонами з метою приведення їх правовідносин у відповідність з вищенаведеними імперативними приписами законодавства, що виключає підстави для визнання недійсним такого правочину в судовому порядку.

Крім того, 27 січня 2017 року через відділ канцелярії та документального забезпечення суду надійшов відзив Товариства на позовну заяву від 27 січня 2017 року № 48 (т. 1, а.с. 104-112), в якому зазначений відповідач заперечив проти задоволення вимог Прокурора з огляду, зокрема, на безпідставність його тверджень про необхідність визнання недійсною спірної угоди через відсутність результатів інвестиційної діяльності. Крім того, Товариство зазначило про те, що спірна додаткова угода не суперечить приписам статті 26 Закону.

Ухвалою суду від 30 січня 2017 року розгляд справи відкладено на 13 лютого 2017 року.

До початку призначеного судового засідання через відділ канцелярії та документального забезпечення суду надійшли письмові пояснення Товариства від 10 лютого 2017 року (т. 1, а.с. 199-204), в яких цей відповідач вказав, зокрема, на те, що поданий Прокурором позов не направлений на захист інтересів територіальної громади міста Рівного.

Ухвалою суду від 13 лютого 2017 року розгляд справи відкладено на 27 лютого 2017 року.

Ухвалою суду від 27 лютого 2017 року розгляд справи відкладено на 13 березня 2017 року.

У судовому засіданні 13 березня 2017 року представник прокуратури підтримав вимоги, викладені у позовній заяві, та наполягав на їх задоволенні.

Представники відповідачів проти задоволення вказаного позову заперечили з підстав, зазначених у поданих ними відзивах на позовну заяву.

ОСОБА_6 про дату, час і місце розгляду справи була повідомлена належним чином, що підтверджується наявним у матеріалах справи повідомленням про вручення відповідного поштового відправлення (т. 1, 238), проте явку свого уповноваженого представника у призначене судове засідання не забезпечила, будь-яких заяв чи клопотань на адресу суду не направила.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши відповідність наявних у матеріалах справи копій документів поданим учасниками процесу оригіналам цих документів, заслухавши пояснення представників прокуратури, Управління, Товариства та Підприємства, всебічно і повно зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, обєктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд-

ВСТАНОВИВ:

За змістом частин 1, 2 статті 29 ГПК України прокурор бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, порушену за позовом інших осіб, на будь-якій стадії її розгляду для представництва інтересів громадянина або держави. У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі прийняття господарським судом позовної заяви, поданої прокурором в інтересах держави, в якій зазначено про відсутність органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, або про відсутність у такого органу повноважень щодо звернення до господарського суду, прокурор набуває статусу позивача.

Судом встановлено, що Прокурор звернувся до Господарського суду Рівненської області з позовною заявою в інтересах держави в особі Ради до відповідачів про визнання недійсною додаткової угоди від 15 серпня 2014 року № 4 до укладеної між Управлінням, Товариством та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" угоди про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному від 22 серпня 2007 року № 20.

Відповідно до частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб'єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

За пунктом 1 частини 6 згаданої статті під час здійснення представництва інтересів держави у суді прокурор має право в порядку, передбаченому процесуальним законом та законом, що регулює виконавче провадження, звертатися до суду з позовом.

Рішенням Конституційного Суду України від 8 квітня 1999 року у справі № 3-рп/99 встановлено, що прокурор або його заступник самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві, в чому полягає порушення інтересів держави чи в чому існує загроза інтересам держави. Інтереси держави можуть збігатися повністю, частково або не збігатися зовсім з інтересами державних органів, державних підприємств та організацій чи з інтересами господарських товариств з часткою державної власності у статутному фонді. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону України, гарантування її державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб'єктів права власності та господарювання тощо. З урахуванням того, що "інтереси держави" є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спільних відносинах.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Ради від 26 жовтня 2006 року № 314 "Про створення депутатської комісії з питань залучення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж у місті Рівному та затвердження Положення про діяльність цієї комісії" затверджено відповідне Положення.

У подальшому, рішенням Ради від 28 грудня 2006 року № 463 (т. 1, а.с. 18-25) до вищенаведеного рішення цього органу місцевого самоврядування було внесено зміни; затверджено проект Типової угоди про інвестування будівництва в місті Рівному та Положення про діяльність комісії з питань визначення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж у місті Рівному (далі Положення про Комісію).

Згідно пункту 4.1 Положення про Комісію після ухвалення Радою рішення про погодження місця розташування обєкта будівництва та розгляд питання про визначення інвесторів для відповідного інвестиційного проекту впродовж 15 днів проводиться засідання Комісії, на якому затверджуються умови проведення конкурсу з визначення інвесторів для цього інвестиційного проекту. Обовязковими умовами конкурсу з визначенні інвесторів є, зокрема, дотримання генерального плану забудови міста Рівного та проекту будівництва; фінансування інвестором у повному обсязі проектування, будівництва та інших витрат, повязаних з будівництвом обєкта; виконання будівельно-монтажних робіт з будівництва обєкта здійснюється підрядником, що має відповідну ліцензію на виконання таких робіт; замовник здійснює технагляд за будівництвом із щомісячним підписанням актів виконаних будівельно-монтажних робіт, відсоток від яких встановлюється Державним комітетом України з будівництва та архітектури, і який інвестор щомісячно сплачує замовнику.

Крім того, вказаним пунктом до обовязкових умов конкурсу з визначенні інвесторів віднесено положення, згідно якого після завершення будівництва відбувається розподіл площ, згідно з яким територіальна громада міста Рівного отримує у власність не менше трьох відсотків від загальної площі обєкта будівництва. Інвестор також компенсує коштами, що перераховуються в спеціальний фонд, відсоток за нежитлові приміщення, що проектуються в житловому будинку, за визначенням Комісії. Інвестор також повинен компенсувати Управлінню понесені витрати по обєкту у місячний термін з моменту укладення інвестиційної угоди.

Слід також зазначити, що умовами пункту 3.6 Типової угоди про інвестування будівництва в місті Рівному також передбачено, що після завершення проектування обєкта інвестування протягом 15 календарних днів з дати затвердження в установленому порядку проектно-кошторисної документації замовник та інвестор зобовязані скласти та підписати акт розподілу площ, який визначає право власності на відповідну частку (площу) кожної із сторін, надає право сторонам розпоряджатися частками (площами), що їм належать (враховуючи зобовязання в інтересах третіх осіб), та захищає інтереси інвестора. Цей документ є невідємною частиною цієї угоди і є підставою для остаточного закріплення за замовником та інвестором відповідних часток обєкта інвестування.

Згідно пункту 5.1 Положення про Комісію на підставі висновку Комісії Управління укладає інвестиційну угоду. Інвестиційна угода готується на основі Типової інвестиційної угоди із зазначенням обовязкових та додаткових зобовязань інвестора. Остаточний текст угоди затверджується на засіданні комісії, що проводиться не пізніше 10 робочих днів після проведення конкурсу.

Судом встановлено, що рішенням вищенаведеної інвестиційної комісії, оформленим протоколом від 16 травня 2007 року № 12 (т. 1, а.с. 26) вирішено до обовязкових умов (згідно Положення про Комісію) проведення конкурсу з інвестування кварталу житлової забудови на вулицях Костромській-Гагаріна у місті Рівному додатково включити умови про необхідність побудови трансформаторної підстанції, кабельних мереж, газорозподільного пункту та інших споруд згідно технічних умов, компенсування втрат сільськогосподарських угідь, а також, зокрема, безкоштовної передачі не менше 3 % житла для міськвиконкому та перерахування грошової компенсації за нежитлові приміщення в розмірі не менше 3 % вартості приміщень до спеціального фонду Ради.

Згідно пункту 4.2 Положення про Комісію Управління подає оголошення про основні та додаткові умови проведення конкурсу з визначення інвесторів для публікації в газеті "7 днів" та інформацію на веб-сайті Ради не пізніше 30 днів до дати проведення конкурсу. Цей термін є терміном подання заяв до Управління та на імя голови Комісії.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання вищенаведеного положення Управлінням в газеті "7 днів" № 20 (699) від 18 травня 2007 року (т. 1, а.с. 16-17) було розміщено оголошення про проведення конкурсу із вибору інвестора з будівництва обєктів житла та соцкультпобуту з дотриманням обовязкових і додаткових умов конкурсу по кварталу житлової забудови з торгово-розважальним центром на земельній ділянці площею 4,7 га на розі вулиць Костромська-Гагаріна у місті Рівному.

Слід також зазначити, що у вказаному оголошенні було зазначено, що після завершення будівництва відбувається розподіл площ, згідно з яким територіальна громада міста Рівного отримує у власність не менше трьох відсотків від загальної площі житла обєкта будівництва; інвестор також компенсує коштами, що перераховуються в спеціальний фонд, не менше трьох відсотків за нежитлові приміщення, що проектуються, за визначенням Комісії.

З матеріалів справи також вбачається, що 25 червня 2007 року депутатською інвестиційною комісією було проведено конкурс на визначення інвестора по будівництву кварталу житлової забудови з торгово-розважальним центром на земельній ділянці площею 4,7 га на розі вулиць Костромська-Гагаріна у місті Рівному, за результатами якого переможцем стала спільна пропозиція Товариства та Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" (т 1, а.с. 27-29).

Зі змісту додатку № 2 до протоколу засідання вищенаведеної депутатської інвестиційної комісії від 25 червня 2007 року № 13 вбачається, що до обовязкових умов було віднесено, зокрема, розподіл площ після завершення будівництва, за яким територіальна громада міста Рівного отримує у власність не менше 3 % від загальної площі житла обєкта будівництва, а також компенсацію інвестором коштами, що перераховуються в спеціальний фонд, не менше 3 % за нежитлові приміщення, що проектуються, за визначенням Комісії.

До додаткових умов згідно вказаного документу було віднесено, зокрема, перерахування у спеціальний фонд міської ради 300 000 грн. 00 коп., будівництво майданчиків для паркування автомобілів згідно з державними будівельними нормами та фінансування проектних пропозицій по дитячому садку.

Водночас до додаткових зобовязань, прийнятих інвестором з власної ініціативи, було віднесено, зокрема, додаткову передачу територіальній громаді міста Рівного у власність 1,5 % від житлової площі житла обєкта будівництва.

Враховуючи вищенаведені обставини, 22 серпня 2007 року між Управлінням, Товариством та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" було укладено угоду про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному № 20, за умовами якої сторони цього правочину домовились про їх дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на земельній ділянці орієнтовною загальною площею 4,7078 га на розі вулиць Костромської та Гагаріна у місті Рівному (т. 1, а.с. 31-36).

Даний правочин підписаний уповноваженими представниками його сторін, скріплений печатками зазначених субєктів господарювання, погоджений секретарем депутатської інвестиційної комісії ОСОБА_6 Мічудою та затверджений головою вказаної комісії ОСОБА_7.

Відповідно до пункту 1.2 цього договору замовник наділяє інвесторів на період проектування та будівництва правом виконувати функції замовників та землекористувачів, а також наділяє правом використовувати статус забудовників, а інвестори уповноважуються виконувати ці функції щодо закріплених за ними обєктів інвестування і приймають на себе обовязки здійснювати фінансування робіт з виготовлення проектно-кошторисної документації, будівельно-монтажних робіт та фінансування інших витрат, повязаних з будівництвом обєкта інвестування.

Згідно з пунктом 1.3 договору терміни початку та закінчення будівництва обєкта інвестування будуть визначені замовником та кожним з інвесторів у календарному графіку будівництва після виготовлення та затвердження проектно-кошторисної документації на обєкт інвестування та спільні інженерні мережі мікрорайону на вулиці Костромській та Гагаріна у місті Рівному. Якщо угода про затвердження графіка будівництва з будь-яких причин не буде підписана, терміни початку та закінчення будівництва кожного з обєктів інвестування будуть визначені кожним з інвесторів самостійно з урахуванням дати отримання повного комплекту дозвільної документації та нормативних термінів будівництва, але не повинні перевищувати 5 років з дати затвердження проекту будівництва.

За змістом пункту 3.5 цієї угоди після завершення проектування обєкта інвестування протягом 15 календарних днів з дати затвердження в установленому порядку проектно-кошторисної документації замовник та інвестор зобовязані скласти та підписати акт розподілу площ, який визначає майнові права кожної із сторін на приміщення в обєкті інвестування, надає право сторонам розпоряджатися правами на приміщення, що їм належать (враховуючи зобовязання перед третіми особами), та захищає інтереси інвестора.

Пунктом 3.6 зазначеного правочину встановлено, що розподіл площ в обєктах інвестування здійснюється таким чином: інвестори отримують майнові права на 95,5 % загальної житлової площі обєкта інвестування та 100 % нежитлових приміщень в обєктах інвестування; на виконання рішення Ради від 2 грудня 1998 року № 53 "Про затвердження Положення про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках", 4,5 % житлової площі обєкта інвестування утримуються замовником і передаються виконавчому комітетові Ради для забезпечення житлом осіб, перелічених у Положенні.

Майнові права замовника та інвестора на частини обєкта інвестування виникають з моменту підписання сторонами акту про розподіл площ і передбачають повноваження сторони, якій належать такі права, на вчинення без погодження з іншою стороною наступних дій: оформлення на власне імя права власності на приміщення, що за домовленістю сторін включені до належної інвестору частини обєкта інвестування; переуступку майнових прав на приміщення в обєкті інвестування третім особам; передачу майнових прав в заставу (іпотеку); розпорядження майновими правами в інший спосіб, що не суперечить закону (пункт 3.7 договору).

Відповідно до пункту 3.8 цієї угоди після завершення будівництва та введення обєкта інвестування в експлуатацію замовник відмовляється від права на земельну ділянку в частині, що відноситься до прибудинкової території обєкта інвестування, на користь обєднання співвласників обєкта інвестування (у разі його створення) або територіальної громади міста Рівного в порядку, встановленому чинним земельним законодавством України.

Згідно з пунктом 4.3 наведеного правочину, з урахуванням додаткової угоди до нього від 16 січня 2009 року № 2 (т. 1, а.с. 37), останній діє протягом 7 років. Якщо на дату спливу строку дії угоди окремі із зобовязань сторін залишатимуться невиконаними, чинність угоди продовжується до моменту їх повного виконання.

З матеріалів справи також вбачається, що додатковою угодою від 15 серпня 2014 року № 3 (т. 1, а.с. 38) до вищенаведеного договору було внесено зміни, згідно яких інвестора Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-будівельна компанія "Градобуд-Рівне" було замінено на нового інвестора Підприємство.

Крім того, 15 серпня 2014 року на засіданні депутатської комісії з питань залучення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж в м. Рівному було прийнято рішення, оформлене протоколом від 15 серпня 2014 року (т. 1, а.с. 30), про продовження терміну дії угоди від 22 серпня 2007 року № 20 на 5 років та приведення її у відповідність до вимог чинного законодавства.

У той же час судом встановлено, що 15 серпня 2014 року між Управлінням, Товариством та Підприємством було укладено додаткову угоду № 4 до угоди про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному № 20 (т. 1, а.с. 69-82), згідно якої даний правочин було викладено у новій редакції.

Зазначена додаткова угода підписана уповноваженими представниками її сторін, скріплена печатками відповідачів, а також затверджена головою депутатської інвестиційної комісії ОСОБА_8.

Пунктом 3.6 цієї угоди встановлено, що інвестор 1 (Товариство) отримує майнові права на 100 % житлових приміщень (квартир) в обєкті інвестування інвестора 1, а також 100 % нежитлових приміщень в обєкті інвестування інвестора 1, які не належать до приміщень спільного користування власників квартир та нежитлових приміщень в обєкті інвестування (сходових кліток, ліфтових шахт, приміщень для розміщення елементів внутрішньо будинкових інженерних мереж загального користування тощо).

Згідно пункту 3.7 спірної угоди інвестор 2 (Підприємство) отримує майнові права на 100 % житлових приміщень (квартир) в обєкті інвестування інвестора 2, а також 100 % нежитлових приміщень в обєкті інвестування інвестора 2, які не належать до приміщень спільного користування власників квартир та нежитлових приміщень в обєкті інвестування (сходових кліток, ліфтових шахт, приміщень для розміщення елементів внутрішньо будинкових інженерних мереж загального користування тощо).

Враховуючи те, що оспорюваною додатковою угодою були виключені положення угоди від 22 серпня 2007 року № 20, зокрема, щодо отримання замовником і передачі виконавчому комітетові Ради 4,5 % житлової площі обєкта інвестування для забезпечення житлом осіб, перелічених у Положенні, Прокурор звернувся до Господарського суду Рівненської області з даним позовом про визнання цієї додаткової угоди недійсною. В обгрунтування цього позову Прокурор посилався також, зокрема, на те, що вказана додаткова угода, на думку останнього, суперечить імперативним законодавчим вимогам та умовам Положення про Комісію, Типової угоди про інвестування будівництва в місті Рівному та умовам конкурсу з визначення інвесторів у будівництво обєктів житла, а також направлена на позбавлення територіальної громади міста Рівного результатів інвестиційної діяльності.

Водночас при дослідженні матеріалів справи суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення зазначеного позову з огляду на наступне.

Частинами 1-3, 5 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями статті 215 ЦК України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

В обґрунтування своїх позовних вимог Прокурор посилався, зокрема, на підпункт 7 пункту 4.1 Положення про Комісію, Положення про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках, затверджене рішенням Ради від 2 грудня 1998 року № 53, а також пункти 3.6 та 5.4 угоди про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному від 22 серпня 2007 року №20 у первісній редакції.

Як вже зазначалося, відповідно до підпункту 7 пункту 4.1 Положення про Комісію після завершення будівництва відбувається розподіл площ, згідно з яким територіальна громада міста Рівного отримує у власність не менше трьох відсотків від загальної площі обєкта будівництва. Інвестор також компенсує коштами, що перераховуються в спеціальний фонд, відсоток за нежитлові приміщення, що проектуються в житловому будинку, за визначенням Комісії.

Згідно з пунктом 2.3 Положення про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках (т. 1, а.с. 213-214), затвердженого рішенням Ради від 2 грудня 1998 року № 53, пайовикам недержавних структур, які фінансуються за рахунок власних прибутків, встановлюється розмір утримання житлової площі 3 %.

За змістом пункту 3.1 вказаного Положення кожен замовник, який будує багатоповерхове житло в м. Рівне, утримує зі своїх пайовиків житлову площу згідно розділу II і передає її міськвиконкому.

Як було зазначено вище, умовами пункту 3.6 угоди про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному від 22 серпня 2007 року № 20 у первісній редакції був передбачений наступний порядок розподілу площ в обєктах інвестування: інвестори отримують майнові права на 95,5 % загальної житлової площі обєкта інвестування та 100 % нежитлових приміщень в обєктах інвестування; на виконання рішення Ради від 2 грудня 1998 року № 53 "Про затвердження Положення про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках", 4,5 % житлової площі обєкта інвестування утримуються замовником і передаються виконавчому комітетові Ради для забезпечення житлом осіб, перелічених у Положенні.

Майнові права замовника та інвестора на частини обєкта інвестування виникають з моменту підписання сторонами акту про розподіл площ і передбачають повноваження сторони, якій належать такі права, на вчинення без погодження з іншою стороною наступних дій: оформлення на власне імя права власності на приміщення, що за домовленістю сторін включені до належної інвестору частини обєкта інвестування; переуступку майнових прав на приміщення в обєкті інвестування третім особам; передачу майнових прав в заставу (іпотеку); розпорядження майновими правами в інший спосіб, що не суперечить закону (пункт 3.7 договору).

Пунктом 5.4 вказаної угоди передбачено перерахування протягом 15 днів після введення обєкту інвестування в експлуатацію 3 % вартості нежитлових приміщень (без урахування приміщень допоміжного характеру: горищ, підвалів, коридорів, сходових кліток, побутових приміщень, приміщень для розміщення технологічного обладнання тощо, що застосовуються для спільного обслуговування будівлі), а також інші додаткові зобовязання.

У той же час суд звертає увагу на те, що Прокурором при поданні даного позову та обґрунтуванні своїх вимог було залишено поза увагою імперативні законодавчі приписи Закону та інших нормативно-правових актів.

Так, відповідно до частини 2 статті 40 Закону (від 17 лютого 2011 року № 3038-VI, який набрав чинності 12 березня 2011 року) замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки у відповідному населеному пункті, зобов'язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.

Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення і розвитку зазначеної інфраструктури (частина 3 наведеної статті).

Відповідно до частини 5 цієї статті величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі, укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.

За змістом частини 6 статті 40 Закону встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту.

Водночас частиною 7 цієї статті прямо встановлено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Відповідно до пункту 7 Розділу V "Прикінцеві положення" Закону якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом.

Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Пунктом 2 Прикінцевих положень вказаного Закону встановлено, що закони та інші нормативно-правові акти, прийняті до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.

Як вбачається зі змісту пункту 3.1 Положення про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках, затвердженого рішенням Ради від 2 грудня 1998 року № 53, Положення про Комісію, а також пункту 3.6 угоди від 22 серпня 2007 року № 20 (у первісній редакції), від замовника будівництва вимагалось передати частину житлової площі обєкта будівництва виконавчому комітету Ради.

Зважаючи на вищенаведені нормативні приписи суд дійшов висновку про те, що така вимога суперечила частині 7 статті 40 та пунктам 2, 7 Прикінцевих положень Закону, оскільки правове регулювання містобудівної діяльності було змінено на законодавчому рівні шляхом прийняття 17 лютого 2011 року Закону (який набрав чинності 12 березня 2011 року) та встановлення даним нормативно-правовим актом прямої заборони надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачі активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачі частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію обєктів містобудування, крім пайової участі відповідно до Закону.

Відтак, зобовязання інвесторів як замовників будівництва, які були передбачені умовами конкурсу та відображені в угоді від 22 серпня 2007 року № 20, перестали відповідати вимогам чинного законодавства та мали бути замінені умовами про сплату пайової участі замовником будівництва на підставі відповідного договору. Отже, єдиним обовязком замовника (інвестора) могла бути лише сплата пайової участі в порядку та розмірах, встановлених законодавством та відповідним договором.

У той же час суд звертає увагу на те, що у матеріалах справи наявна копія, зокрема, укладеного між Радою, Управлінням та Товариством договору про пайову участь замовника будівництва у розвитку інфраструктури міста Рівного від 18 листопада 2016 року № 146 (т. 1, а.с. 161-162), за умовами якого, зокрема, було визначено розмір пайової участі вищевказаних відповідачів у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Рівного у відсотковому значенні 1,5 % від загальної кошторисної вартості будівництва обєкта.

Слід зазначити, що зобовязання сторін, передбачені умовами пунктів 3.6-3.8 та пункту 5.4 угоди від 22 серпня 2007 року № 20, на момент укладення між відповідачами оскаржуваної додаткової угоди до цього правочину від 15 серпня 2014 року № 4 виконані не були.

Враховуючи наведені положення, 15 серпня 2014 року на засіданні депутатської комісії з питань залучення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж в м. Рівному і було прийнято рішення, оформлене протоколом від 15 серпня 2014 року, про продовження терміну дії угоди від 22 серпня 2007 року № 20 на 5 років та приведення її у відповідність до вищезазначених вимог чинного законодавства.

Слід також зазначити, що спірна додаткова угода від 15 серпня 2014 року № 4 до угоди про дольову участь у будівництві кварталу житлової забудови з торгівельно-розважальним центром на вулицях Костромській та Гагаріна у м. Рівному № 20 була підписана уповноваженими представниками її сторін, скріплена печатками відповідачів, а також затверджена головою депутатської інвестиційної комісії ОСОБА_8, що також свідчить про необґрунтованість посилань Прокурора на перевищення Управлінням своїх повноважень при укладенні цієї угоди у звязку з відсутністю відповідного погодження з інвестиційною депутатською комісією.

Крім того, Прокурором при обґрунтуванні його вимог не було враховано положень Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".

Відповідно до статті 1 даного Закону житловий фонд соціального призначення сукупність соціального житла, що надається громадянам України, які відповідно до закону потребують соціального захисту.

Як вбачається зі змісту пункту 3.6 угоди від 22 серпня 2007 року № 20 (в первинній редакції), 4,5 % житлової площі обєкта інвестування передається замовником виконавчому комітетові Ради для забезпечення житлом осіб, перелічених у Положенні про порядок та обсяги утримання частини житлової площі в новозбудованих будинках.

Відповідно до пункту 1.2 вказаного Положення останнє застосовується при укладенні договорів між управлінням капітального будівництва міськвиконкому та підприємствами, установами, організаціями, що здійснюють житлове будівництво незалежно від форми власності з метою безоплатного утримання частини житлової площі і передачі її міськвиконкому для забезпечення житлом інвалідів, ветеранів війни та праці, громадян, реабілітованих як жертви політичних репресій, військовослужбовців, а також військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, сімей, які втратили годувальника, багатодітних сімей, громадян похилого віку, які потребують обслуговування вдома та забезпечення службовим житлом працівників комунальних підприємств міста.

Таким чином, 4,5% житлової площі за угодою від 22 серпня 2007 року № 20 у первинній редакції, передбачалось передати до житлового фонду соціального призначення.

Однак, відповідно до частин 4 статті 29 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" умови фінансування формування та участі в утриманні житлового фонду соціального призначення за рахунок коштів приватної юридичної або фізичної особи визначаються договором з відповідним органом місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Формування та участь в утриманні житлового фонду соціального призначення за рахунок коштів приватної юридичної або фізичної особи здійснюються в порядку, передбаченому для благодійної діяльності, на підставі договору, укладеного з органами місцевого самоврядування.

Статтею 5 вказаного Закону врегульовані способи формування житлового фонду соціального призначення, серед яких, у пункті 3 частини 1 даної статті передбачене отримання житла, переданого в дар органам місцевого самоврядування українськими та іноземними юридичними та фізичними особами, міжнародними громадськими організаціями.

Відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобовязані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Виходячи з наведеного, формування житлового фонду соціального призначення за рахунок коштів приватної юридичної особи можливе лише в порядку, передбаченому для благодійної діяльності шляхом передання житла в дар на підставі відповідного договору, укладеного з органами місцевого самоврядування.

Правовідносини, предметом яких є благодійна діяльність, врегульовані Законом України "Про благодійну діяльність та благодійні організації".

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 1 вказаного Закону благодійна діяльність - добровільна особиста та/або майнова допомога для досягнення визначених цим Законом цілей, що не передбачає одержання благодійником прибутку, а також сплати будь-якої винагороди або компенсації благодійнику від імені або за дорученням бенефіціара.

Відповідно до частини 1 статті 6 цього Закону благодійною пожертвою визнається безоплатна передача благодійником коштів, іншого майна, майнових прав у власність бенефіціарів для досягнення певних, наперед обумовлених цілей благодійної діяльності, відповідно до цього Закону.

Правове регулювання безоплатної передачі майна, в свою чергу, визначене у главі 5 "Дарування" ЦК України.

Так, відповідно статті 717 ЦК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

Договір, що встановлює обов'язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування.

Відповідно до частини 1 статті 720 ЦК України сторонами у договорі дарування можуть бути фізичні особи, юридичні особи, держава Україна, ОСОБА_9 Крим, територіальна громада.

Згідно з частиною 1 статті 729 ЦК України пожертвою є дарування нерухомих та рухомих речей, зокрема грошей та цінних паперів, особам, встановленим частиною першою статті 720 цього Кодексу, для досягнення ними певної, наперед обумовленої мети.

Частиною 2 цієї статті встановлено, що договір про пожертву є укладеним з моменту прийняття пожертви.

До договору про пожертву застосовуються положення про договір дарування, якщо інше не встановлено законом (частина 3 наведеної статті).

Як вбачається зі змісту угоди від 22 серпня 2007 року № 20 (у первинній редакції), утримання частки профінансованого інвесторами житла та передача цієї частки замовником виконавчому комітету Ради повязане із цілим рядом зустрічних обовязків замовника, визначених у пункті 5.1 цієї угоди, зокрема, обовязком замовника отримати право користування земельною ділянкою, отримати архітектурно-планувальне завдання на обєкт інвестування, за участю інвесторів укласти договір з проектною організацією на проектування обєктів інвестування та спільних інженерних мереж мікрорайону на вулицях Костромській та Гагаріна у місті Рівному, здійснювати інженерний нагляд за проектно-вишукувальними роботами щодо обєкта інвестування, отримати необхідні погодження та дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт для будівництва обєкта інвестування, здійснювати контроль і технічний нагляд за відповідністю виконуваних будівельно-монтажних робіт проектній документації, державним будівельним нормам та іншим нормативним документам, а також ряд інших обовязків, визначених у вказаній угоді.

Крім того, утримання замовником і передача частки житлової площі обєкту інвестування виконавчому комітету Ради було умовою для отримання інвесторами своєї частки в обєкті інвестування.

Таким чином, умови та порядок передачі частки житлової площі, визначені у п.3.6 угоди від 22 серпня 2007 року № 20, не відповідають порядку благодійної діяльності, а саме вимогам Закону України "Про благодійну діяльність та благодійні організації" та статтям 717, 729 ЦК України.

Крім того, договір про пожертву не є укладеним, оскільки фактичного отримання нерухомого майна органами місцевого самоврядування не відбулось (частина 2 статті 729 ЦК України).

Слід також зазначити, що будь-яка вимога про передачу інвестором або замовником будівництва нерухомого майна (частки його площі), створеного за рахунок коштів приватної юридичної особи, до житлового фонду соціального призначення суперечить принципу добровільності, визначеному статтею 1 Закону України "Про благодійну діяльність та благодійні організації".

Водночас передача нерухомого майна (частки його площі), створеного за рахунок коштів приватної юридичної особи, до житлового фонду соціального призначення у інший спосіб, ніж в порядку, передбаченому для благодійної діяльності, суперечить частині 4 статті 29 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" та статті 19 Конституції України.

Крім того, Прокурор в обґрунтування своїх вимог також посилався на пункт 5.4 угоди від 22 серпня 2007 року № 20, де передбачений обовязок інвесторів перерахувати протягом 15 днів після введення обєкту інвестування в експлуатацію 3 % вартості нежитлових приміщень, а також ряд інших зобовязань.

У підпункті 7 пункту 4.1 Положення про Комісію зазначено, що інвестор також компенсує коштами, що перераховуються в спеціальний фонд, відсоток за нежитлові приміщення, що проектуються в житловому будинку, за визначенням Комісії.

Однак, станом на момент укладення спірної угоди, зазначена умова суперечила вимогам законодавства у звязку з наступним.

Відповідно до частини 2 статті 69 Бюджетного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення спірної угоди), до надходжень спеціального фонду місцевих бюджетів належать:

1) надходження бюджету розвитку місцевих бюджетів (визначені в частині першій статті 71 цього Кодексу);

2) збір за першу реєстрацію транспортного засобу, що зараховується у розмірі: 30 відсотків - до бюджету Автономної ОСОБА_9 Крим і обласних бюджетів та 70 відсотків - до бюджету міста Сімферополя і бюджетів міст - обласних центрів у разі реєстрації транспортних засобів на території цих міст; 50 відсотків - до бюджету Автономної ОСОБА_9 Крим і обласних бюджетів та 50 відсотків - до міських, селищних і сільських бюджетів у разі реєстрації транспортних засобів на відповідній території; 60 відсотків - до бюджету міста Києва і 40 відсотків - до обласного бюджету Київської області у разі реєстрації транспортних засобів у місті Києві; 100 відсотків - до бюджету міста Севастополя у разі реєстрації транспортних засобів у місті Севастополі;

2 1) субвенція з державного бюджету місцевим бюджетам на будівництво, реконструкцію, ремонт та утримання вулиць і доріг комунальної власності у населених пунктах;

3) збір за провадження деяких видів підприємницької діяльності в частині провадження торговельної діяльності нафтопродуктами, скрапленим та стиснутим газом на стаціонарних, малогабаритних і пересувних автозаправних станціях, заправних пунктах;

4) кошти від відшкодування втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, що зараховуються у розмірі: 100 відсотків - до бюджетів міст Києва та Севастополя, 25 відсотків - до бюджету Автономної ОСОБА_9 Крим та обласних бюджетів, 75 відсотків - до бюджетів міст республіканського Автономної ОСОБА_9 Крим та обласного значення, 15 відсотків - до районних бюджетів, 60 відсотків - до бюджетів міст районного значення, селищ і сіл;

5) концесійні платежі щодо об'єктів комунальної власності (які мають цільове спрямування згідно із законом);

6) виключено;

7) 70 відсотків грошових стягнень за шкоду, заподіяну порушенням законодавства про охорону навколишнього природного середовища внаслідок господарської та іншої діяльності, в тому числі: до сільських, селищних, міських бюджетів - 50 відсотків, обласних бюджетів та бюджету Автономної ОСОБА_9 Крим - 20 відсотків, бюджетів міст Києва та Севастополя - 70 відсотків;

8) відрахування 10 відсотків вартості питної води суб'єктами підприємницької діяльності, які здійснюють реалізацію питної води через системи централізованого водопостачання з відхиленням від відповідних стандартів, що зараховуються до бюджетів міст, селищ та сіл;

9) власні надходження бюджетних установ, що утримуються за рахунок відповідного місцевого бюджету;

10) 35 відсотків екологічного податку (крім податку, що справляється за утворення радіоактивних відходів (включаючи вже накопичені) та/або тимчасове зберігання радіоактивних відходів їх виробниками понад установлений особливими умовами ліцензії строк), у тому числі: до сільських, селищних, міських бюджетів - 25 відсотків, обласних бюджетів та бюджету Автономної ОСОБА_9 Крим - 10 відсотків, бюджетів міст Києва та Севастополя - 35 відсотків;

11) цільові та добровільні внески підприємств, установ, організацій та громадян до республіканського Автономної ОСОБА_9 Крим та місцевих фондів охорони навколишнього природного середовища;

12) надходження до цільових фондів, утворених Верховною Радою Автономної ОСОБА_9 Крим та місцевими радами;

12 1) субвенція з державного бюджету місцевим бюджетам на фінансування заходів соціально-економічної компенсації ризику населення, яке проживає на території зони спостереження;

12 2) інші субвенції, що надаються з інших бюджетів за рахунок конкретно визначених надходжень спеціального фонду таких бюджетів;

13) повернення кредитів, наданих з місцевих бюджетів індивідуальним сільським забудовникам;

14) повернення кредитів, наданих з місцевих бюджетів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла, а також пеня і відсотки за користування ними;

15) інші надходження, визначені законом про Державний бюджет України.

Відповідно до пункту 41 частини 1 статті 71 Бюджетного кодексу України надходження бюджету розвитку місцевих бюджетів включають, зокрема, кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, отримані відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Як вбачається зі змісту частини 2 статті 69 та частини 1 статті 71 Бюджетного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення спірної угоди), останні містять вичерпний перелік джерел надходжень до спеціального фонду місцевих бюджетів.

Однак, вказаний перелік не передбачає таких джерел надходжень, як відрахування відсотку вартості нежитлових приміщень, та інших відрахувань, які були вказані у пункті 5.4 первинної редакції угоди від 22 серпня 2007 року № 20.

ОСОБА_6 з тим, відповідно до пункту 41 частини 1 статті 71 Бюджетного кодексу України в редакції, чинній станом на укладення спірної угоди, надходження бюджету розвитку місцевих бюджетів включають кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, отримані відповідно до Закону.

Таким чином, станом на момент укладення спірної угоди, підпункт 7 пункту 4.1 Положення про Комісію та пункт 5.4 угоди від 22 серпня 2007 року № 20 не відповідали частині 2 статті 69, частині 1 статті 71 Бюджетного кодексу України, а отже суперечили статті 19 Конституції України.

Крім того, підпункт 7 пункту 4.1 Положення про Комісію та пункт 5.4 угоди від 22 серпня 2007 року № 20 не відповідають статті 69-1 Бюджетного кодексу України в чинній редакції.

Слід зауважити, що Закон України "Про Державний бюджет України на 2014 рік" не передбачав інших надходжень спеціального фонду місцевих бюджетів, відмінних від тих, що визначені Бюджетним кодексом України.

Враховуючи набрання чинності вказаних норм Закону, а також беручи до уваги вимоги іншого законодавства, 15 серпня 2014 року депутатська комісія з питань залучення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж в м. Рівному на своєму засіданні прийняла рішення привести у відповідність до чинного законодавства угоду від 22 серпня 2007 року № 20, про що і був складений відповідний протокол.

Також в обґрунтування своїх вимог Прокурор посилався на порушення оскаржуваною угодою статті 26 Закону.

Водночас Прокурор дійшов помилково висновку про те, що реєстрація права власності на обєкт містобудування можливий виключно за замовником будівництва. ОСОБА_6 з тим, така вказівка у частині 5 статті 26 Закону відсутня.

Натомість відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", а також Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Відповідно до пункту 77 вказаного Порядку державна реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, проводиться за заявою власника такого майна або за умови уповноваження власником такого майна на підставі договору - за заявою особи, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30 - 34 цього Порядку.

Згідно з пунктом 78 цього Порядку для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об'єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об'єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

З огляду на наведене, чинне законодавство не містить вказівки щодо державної реєстрації права власності на новозбудоване нерухоме майно виключно за замовником будівництва, і передбачає здійснення такої реєстрації також за особами, кошти яких були залучені у будівництво на підставі відповідних договорів (інвестиційних, про пайову участь, купівлі-продажу майнових прав тощо).

У свою чергу, частина 5 статті 26 Закону, на яку посилався Прокурор, містить лише послідовність етапів здійснення містобудівної діяльності, починаючи від отримання замовником або проектувальником вихідних даних, і закінчуючи реєстрацією права власності на обєкт містобудування.

Водночас вказана норма прямо не регулює питання визначення кола осіб, за якими може бути здійснена державна реєстрація права власності на обєкти містобудування.

Серед іншого, Прокурор зазначав, що умови спірної угоди фактично спрямовані на набуття Товариством та Підприємством (а не землекористувачем чи Радою) права власності на результати інвестування (будівельних робіт) та обєкт будівництва, що розташований на земельній ділянці, яка є комунальною власністю територіальної громади міста і на праві постійного користування належить Управлінню.

Повноваження органів місцевого самоврядування у галузі будівництва визначені у статті 31 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Відповідно до підпунктів 1, 2 пункту "а" частини 1 статті 31 цього Закону до власних (самоврядних) повноважень виконавчих органів сільських, селищних міських рад належать: організація за рахунок власних коштів і на пайових засадах будівництва, реконструкції і ремонту об'єктів комунального господарства та соціально-культурного призначення, жилих будинків, шляхів місцевого значення, а також капітального та поточного ремонту вулиць і доріг населених пунктів та інших доріг, які є складовими автомобільних доріг державного значення (як співфінансування на договірних засадах); а також виконання або делегування на конкурсній основі генеральній будівельній організації (підрядній організації) функцій замовника на будівництво, реконструкцію і ремонт житла, інших об'єктів соціальної та виробничої інфраструктури комунальної власності.

Як було зазначено, інвестиціями в розумінні Закону України "Про інвестиційну діяльність" є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об'єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) або досягається соціальний ефект.

При цьому, Закон України "Про інвестиційну діяльність", а також Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" не містять вимог щодо порядку розподілу результатів інвестицій (в тому числі у вигляді новозбудованих багатоквартирних будинках, розташованих на земельних ділянках комунальної власності), який би передбачав обовязкове набуття замовником будівництва або власником земельної ділянки права власності на такі результати (обєкт нерухомого майна або його частину).

ОСОБА_6 з тим, відповідно до підпункту 3 пункту 1.6 угоди від 22 серпня 2007 року № 20 метою співпраці сторін є, в тому числі, досягнення соціального ефекту, пов'язаного із забезпеченням громадян житлом та розвитком інфраструктури.

Окрім повного фінансування проектних та будівельно-монтажних робіт інвесторами, угодою від 22 серпня 2007 року № 20 передбачені додаткові зобовязання інвесторів перед територіальною громадою міста Рівного, такі як: сплата податку на землю та інших витрат замовника, повязаних з отриманням земельної ділянки та користування нею; фінансування робіт з проектування та будівництва спільних інженерних комунікацій мікрорайону на вулицях Костромській та Гагаріна в м. Рівному, які в подальшому підлягають прийняттю в комунальну власність; пайову участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Рівного; самостійне фінансування інвестором 2 (Підприємством) асфальтової дороги (проїзду) по межі між частинами земельної ділянки, на яких знаходитимуться обєкти інвестування інвестора 1 та інвестора 2.

Таким чином, в результаті виконання угоди від 22 серпня 2007 року № 20 територіальна громада міста Рівного отримує соціальний ефект у вигляді нового житла на первинному ринку житла, спільні інженерні мережі комунікацій мікрорайону, прийняті в комунальну власність, дорогу, а також надходження до місцевого бюджету.

При цьому, реалізація даного інвестиційного проекту забезпечує повне фінансування за рахунок коштів інвесторів та відсутність будь-яких витрат з місцевого бюджету.

Серед іншого, підпункт 5.2.4. пункту 5.2. угоди від 22 серпня 2007 року № 20 передбачає обовязок інвестора щомісячно сплачувати замовнику 2 % від вартості виконаних будівельно-монтажних робіт при будівництві обєкта інвестування за здійснення технічного нагляду за рахунок коштів, передбачених у зведеному кошторисі на утримання служби замовника, що виконується інвесторами своєчасно та в повному обсязі.

Так, судом встановлено, що у 2015 році Управлінням було отримано 258 933 грн. 77 коп., а у 2016 році 1 408 272 грн. 49 коп., що підтверджується наявними у матеріалах справи відповідними платіжними дорученнями (т. 1, а.с. 123-160).

Крім того, результатом інвестиційної діяльності у формі прибутку (доходу) для територіальної громади міста Рівного та Управління за умовами спірної додаткової угоди є, зокрема, щомісячне отримання 2 % від вартості виконаних будівельно-монтажних робіт при будівництві обєкта інвестування за здійснення технічного нагляду (пункт 5.2.4 цієї додаткової угоди); компенсація Управлінню документально підтверджених витрат на відведення земельної ділянки, сплату податку на землю, інших витрат замовника (підпункт 1 пункту 3.3 спірної угоди); фінансування робіт з будівництва спільних інженерних комунікацій мікрорайону на вулиці Костромській та Гагаріна у місті Рівному (підпункт 4 пункту 3.3 оскаржуваного правочину); сплата пайової участі у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Рівного (пункт 5.2.7.2 додаткової угоди).

Результатами ж інвестиційної діяльності у формі соціального ефекту для територіальної громади міста Рівного та Управління в розумінні спірного правочину є забезпечення громадян житлом шляхом будівництва житлових будинків з обєктами соціально-культурного призначення орієнтовною площею 62 000 м2 (пункт 2.2 додаткової угоди); розвиток інфраструктури мікрорайону на вулиці Костромській та Гагаріна у місті Рівному у звязку з будівництвом інженерних мереж та обєктів інженерної інфраструктури, зокрема, водопровідної насосної станції, каналізаційної насосної станції, трансформаторної підстанції, мереж газопостачання, водопостачання та водовідведення, електричних мереж, захисних споруд цивільного захисту, будівництво асфальтової дороги (проїзду) по межі між частинами земельної ділянки, на якій знаходитимуться обєкти інвестування Товариства та Підприємства (пункт 6.5 спірного правочину); забезпечення зайнятості населення шляхом створення робочих місць; сплата Товариством податків та інших обовязкових платежів у звязку з будівництвом житлових будинків тощо.

Слід також зазначити, що згідно проектної та дозвільної документації, виготовленої та отриманої на виконання угоди від 22 серпня 2007 року № 20, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:001:0052 передбачене будівництво виключно багатоквартирних житлових будинків.

Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири.

Згідно з частиною 1 статті 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Частиною 2 цієї статті встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до частини 3 цієї статті порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Таким чином, зі змісту статті 42 Земельного кодексу України вбачається, що земельна ділянка, на який розташований багатоквартирний будинок, в будь-якому разі надається в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цим будинком або передається у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.

Зазначаючи про втрату економічно привабливої земельної ділянки площею 4,7 га, на якій проводиться будівництво, Прокурор фактично ставить під сумнів законність подальшого користування нею.

Однак, такі доводи є безпідставними, оскільки згідно статті 42 Земельного кодексу України єдиним можливим землекористувачем земельних ділянок багатоквартирних будинків є співвласники таких будинків, тобто власники квартир та нежитлових приміщень, що знаходяться в обєкті будівництва.

Крім того, як положення пункту 3.8 угоди від 22 серпня 2007 року № 20, так і вимоги пункту 3.9 спірної додаткової угоди до цього правочину, прямо виключають можливість набуття інвестором прав на земельну ділянку після завершення будівництва.

Щодо твердження Прокурора про втрату територіальною громадою міста Рівного 2535,7806 м2 (4,5 %) загальних площ квартир, то останнє, як вже зазначалося, спростовується існуючою законодавчою забороною вимагати надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва обєктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу) крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, а також, існуючим порядком формування житлового фонду соціального призначення за рахунок коштів приватної юридичної особи, яке здійснюється виключно в порядку, передбаченому для благодійної діяльності.

Щодо посилань Прокурора на перевищення Управлінням меж своїх повноважень при укладенні спірної угоди слід зазначити наступне.

Відповідно до частини 1 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом.

Положення Комісію не містить заборон та обмежень для внесення змін до укладених інвестиційних угод.

Натомість, пунктом 8.1 проекту Типової угоди про інвестування будівництва в місті Рівному передбачено, що в цю угоду можуть бути внесені зміни чи доповнення тільки за згодою сторін, що оформлюються додатковою угодою.

Відповідно до пункту 8.1 угоди від 22 серпня 2007 року № 20 (в первинній редакції) зміни чи доповнення до цієї угоди можуть бути внесені тільки за згодою сторін, що оформляється додатковою угодою.

Таким чином, твердження Прокурора про те, що Управління не наділене повноваженнями щодо зміни умов вищевказаного договору, є безпідставним.

ОСОБА_6 з тим, як вже зазначалося, рішення про внесення змін до угоди від 22 серпня 2007 року № 20 було прийнято колегіально депутатською комісією з питань залучення інвесторів у будівництво обєктів житла, соціально-культурної сфери та інженерних мереж в м. Рівному, та оформлене відповідним протоколом від 15 серпня 2014 року, а сама додаткова угода від 15 серпня 2014 року № 4 була затверджена головою депутатської інвестиційної комісії ОСОБА_8.

Таким чином, спірну додаткову угоду від 15 серпня 2014 року № 4 було укладено Управлінням на підставі рішення депутатської комісії та за її погодженням, не виходячи за межі власних повноважень, а також у встановленому порядку затверджено головою цієї депутатської інвестиційної комісії.

Згідно статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно статті 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (стаття 43 ГПК України).

За змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Хаджинастасиу проти Греції", національні суди повинні зазначати з достатньою ясністю підстави, на яких ґрунтується їхнє рішення, що, серед іншого, дає стороні можливість ефективно скористатися наявним у неї правом на апеляцію; у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Кузнєцов та інші проти Російської Федерації" зазначено, що ще одним завданням вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною практикою Європейського суду з прав людини (справи "Серявін та інші проти України", "Проніна проти України") і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Вказаної позиції дотримується також Верховний суд України у своїй постанові від 20 травня 2014 року у справі № 64/366-10.

Отже, рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто зясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Аналогічна правова позиція викладена у пунктах 1, 2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 23 березня 2012 року № 6 "Про судове рішення".

Враховуючи все вищевикладене в сукупності, а також зважаючи на те, що Прокурором не було доведено належними і допустимими доказами тих обставин, на які він посилався як на підставу своїх вимог до відповідачів, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення даного позову, у звязку з чим в позові Прокурора слід відмовити.

За змістом частини 1 статті 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, покладаються на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони. Витрати по сплаті судового збору у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог

Відтак, суд дійшов висновку про те, що судові витрати згідно вищенаведеної статті залишаються за Прокурором.

Керуючись статтями 1, 12, 32-34, 43, 49, 81-1, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 17 березня 2017 року

Суддя Політика Н.А.

Віддруковано 7 примірників:

1 - до справи;

2-3 - позивачу рекомендованим (33000, м. Рівне, вул. Гарна, 29; 33028, м. Рівне, вул. Соборна, 12а);

4- відповідачу-1 рекомендованим (35331, Рівненська обл., Рівненський район, с. Городок, вул. Б. Шнейнгеля, 3-б);

5- відповідачу-2 рекомендованим (33022, м. Рівне, вул. Костромська, 25);

6- відповідачу-3 рекомендованим (33028, м. Рівне, вул. Лєрмонтова, 6);

7- прокуратурі Рівненської області рекомендованим (33000, м. Рівне, вул. 16-го Липня, 52).