ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" березня 2017 р. Справа № 922/6440/15

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Пушай В.І., суддя Хачатрян В.С.

при секретарі Бєлкіній О.М.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1 (дов. № 08-11/43/2-17 від 05.01.17 р.);

відповідача не зявився,

розглянувши апеляційну скаргу відповідача (вх.612х/3-38) на рішення господарського суду Харківської області від 09.02.2017 рок

за позовом Харківської міської ради, м.Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю Укрелектроконтакт, м.Харків

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

Позивач, Харківська міська рада, звернувся до господарського суду Харківської області до відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Укрелектроконтакт" з позовною заявою, в якій позивач просить внести зміни до договору оренди землі від 06.06.2005р. №8891/05 шляхом визнання додаткової угоди до вказаного договору оренди землі укладеною в редакції позивача.

Рішенням господарського суду Харківської області від 09.02.2017 року у справі № 922/6440/15 позов задоволено частково.

Відповідач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вказане рішення скасувати та відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог повністю.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що умовами договору оренди землі та чинним законодавством не передбачено можливості зміни орендодавцем в односторонньому порядку умов договору. Також апелянт зазначає, що при розрахунку орендної плати невірно визначено функціональне використання земельної ділянки як землі комерційного використання.

Позивач надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, зокрема, що 30.12.2015 року, тобто після порушення провадження у даній справі, відповідачем внесено зміни до відомостей про юридичну особу, а саме: змінено основний вид діяльності на виробництво готової їжі та страв (секція КВЕД С- переробна промисловість). Однак, як зазначає позивач, відповідно до довідки з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України №9786 від 26.10.2004 року, основним видом діяльності відповідача є оптова торгівля електропобутовими приладами (секція КВЕД G), а відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 25.03.2015 року, основним видом діяльності відповідача є надання в оренду і експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (секція КВЕД- К). Таким чином, як зазначає позивач, на час звернення до суду, господарська діяльність відповідача відповідала секції G та К згідно Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель, затвердженої наказом Держкомстату України від 05.11.98 N377, а отже, відноситься до виду комерційного використання із коефіцієнтом функціонального використання 2,5. Просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу відповідача без задоволення.

Відповідач надав суду клопотання від 13.03.2017 року про залучення до участі у даній справі в якості третьої особи ОСОБА_2 Держгеокадастру у м.Харкові. Клопотання обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 Держгеокадастру в м.Харкові реалізує функції щодо формування витягів з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у звязку з чим відповідач вважає, що для встановлення всіх обставин даної справи залучення вказаного органу є доцільним.

Відповідно до ч.1 ст.27 ГПК України, треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права та обов'язок щодо однієї з сторін.

Відповідно до постанови Пленуму Вищого господарського суду України №18 від 26.12.2011 року «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції», питання про допущення або залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, до участі у справі вирішується ухвалою суду про прийняття позовної заяви до розгляду (із зазначенням про це в ухвалі про порушення провадження у справі) або під час розгляду справи, але до прийняття господарським судом рішення, з урахуванням того, чи є у цієї особи юридичний інтерес у даній справі.

Що ж до наявності юридичного інтересу у третьої особи, то у вирішенні відповідного питання суд має з'ясовувати, чи буде у зв'язку з прийняттям судового рішення з даної справи таку особу наділено новими правами чи покладено на неї нові обов'язки, або змінено її наявні права та/або обов'язки, або позбавлено певних прав та/або обов'язків у майбутньому.

Особа, яка бажає взяти участь у справі як третя особа без самостійних вимог, має знаходитися з однією із сторін у матеріальних правовідносинах, які в результаті прийняття судом рішення у справі зазнають певних змін.

У клопотанні відповідач не визначив на стороні позивача чи відповідача ОСОБА_2 Держгеокадастру в м.Харкові вступає у справу.

Заявником не обґрунтовано наявність у ОСОБА_2 Держгеокадастру в м.Харкові юридичного інтересу у даній справі та не зазначено, яким чином рішення у даній справі може вплинути на його права та обовязки.

Враховуючи вказані обставини, колегія суддів дійшла висновку, що клопотання відповідача не підлягає задоволенню.

Відповідач також надав суду клопотання від 13.03.2017 року про призначення у даній справі судової економічної експертизи, проведення якої просить доручити експертам Харківського науково-дослідного інституту судових експертиз ім.засл.проф. ОСОБА_3. На вирішення експерта відповідач просить поставити наступне питання: «Чи правильно здійснено розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Плеханівська, 20а?».

Вирішення вказаного клопотання відкладено колегією суддів на кінець судового засідання.

В судове засідання 15.03.2017 року відповідач не зявився, однак надав суду клопотання про відкладення розгляду справи, у звязку із зайнятістю представника в судовому засіданні Дзержинського районного суду м.Харкова та неможливістю прибуття до Харківського апеляційного господарського суду.

Відповідно до підпункту 3.9.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" господарський суд з урахуванням обставин конкретної справи може відхилити доводи учасника судового процесу - підприємства, установи, організації, іншої юридичної особи, державного чи іншого органу щодо відкладення розгляду справи у зв'язку з відсутністю його представника (з причин, пов'язаних з відпусткою, хворобою, службовим відрядженням, участю в іншому судовому засіданні і т.п.). При цьому господарський суд виходить з того, що у відповідних випадках такий учасник судового процесу не позбавлений права і можливості забезпечити за необхідності участь у судовому засіданні іншого представника згідно з частинами першою - п'ятою статті 28 ГПК, з числа як своїх працівників, так і осіб, не пов'язаних з ним трудовими відносинами. Неможливість такої заміни представника і неможливість розгляду справи без участі представника підлягає доведенню учасником судового процесу на загальних підставах (статті 32 - 34 ГПК), причому відсутність коштів для оплати послуг представника не може свідчити про поважність причини його відсутності в судовому засіданні.

Колегія суддів зазначає, що відповідачем не доведено неможливість заміни представника та не зазначено, з урахуванням вимог статті 77 ГПК України, яким чином неявка представника відповідача унеможливить розгляд даної справи.

На підставі викладеного та враховуючи, що відповідач є апелянтом по справі, а отже, в апеляційній скарзі ним викладені доводи з яких він не погоджується з прийнятим рішенням суду першої інстанції, а також те, що наявних у справі документів достатньо для розгляду справи по суті, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення клопотання про відкладення, оскільки відсутність апелянта в судовому засіданні не перешкоджає розгляду справи по суті.

Враховуючи, що відповідач належним чином повідомлений про час та місце судового засідання, колегія суддів вважає можливим розглядати справу за його відсутності за наявними в ній матеріалами, відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представника позивача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

06.06.2005 року між Харківською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю Укрелектроконтакт (орендарем) укладено договір оренди землі (далі-договір) (а.с.15 т.1).

Згідно з п.1 договору, орендодавець, на підставі рішення Харківської міської ради від 22.02.2005 року № 30/05 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул.Плеханівська, 20а.

Відповідно до п. 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,1600 га, у тому числі: під забудовою 0,0347 га, інших угідь 1,1253 га.

В п. 3 договору оренди зазначено, що на земельній ділянці знаходиться обєкт нерухомого майна нежитлова будівля літ.А-2, яка належить орендарю на праві колективної власності, а також інші обєкти інфраструктури.

У відповідності до п.5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою №871/05 від 19.04.2005 року становила 2457099 грн.

Пунктом 8 договору визначено, що договір укладено строком до 01.03.2030 року. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п.9 договору, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

2005 рік: 6060,84 грн.;

2006 рік: 6961,78 грн.;

З 2007 року: 8190,33 грн.

В п.13 договору визначені підстави перегляду розміру орендної плати, а саме у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування комплексу торговельно-побутових павільйонів.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п.16 договору).

У відповідності до п. 36 договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розвязується у судовому порядку.

Позивач, Харківська міська рада, звертаючись до суду із позовом, зазначає, що рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" (а.с.39) було затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" (а.с.35) встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року вводиться в дію з 01 січня 2014 року, а зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Позивач вказує, що на виконання вказаного рішення, ним направлено ТОВ «Укрелектроконтакт» лист-пропозицію № 4854/0/225-13 від 13.12.2013 року з трьома примірниками додаткової угоди до договору оренди землі та трьома примірниками розрахунку орендної плати, у звязку із зміною її розміру, для підписання (а.с.32).

Як зазначає позивач, відповідач не надав відповідь на лист-пропозицію у встановлений термін, що стало підставою для звернення до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 06.06.2005 року, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору у редакції позивача.

Відповідач у відзиві на позов зазначив, що умовами договору оренди землі не передбачено можливості зміни умов договору без згоди сторін у разі збільшення нормативної грошової оцінки землі. Також відповідач не погодився із підвищенням ставки орендної плати з 4% до 5,6 % від нормативної оцінки землі та зазначав, що державне регулювання розміру орендної плати здійснюється на стадії укладання договору, а не на стадії його виконання. На думку відповідача, у позовній заяві відсутнє обґрунтування зміни п. 13, п.14 та п.28 договору оренди. Також відповідач посилається на необґрунтованість даних витягу з технічної документації №461 від 30.10.2013 р. про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Як зазначає відповідач, за даними довідки про визнання класифікаційних даних від 31.12.2015р., відповідач за видом економічної діяльності (КВЕД-2010) відноситься до секції економіки С - переробна промисловість, до якої використовується Кф у розмірі 1,2. Відповідач вважає, що позивачем не враховано, що земельна ділянка, яка знаходиться в користуванні відповідача зайнята поточним будівництвом, а саме здійснюється реконструкція нежитлової будівлі "А-2" під підприємства торгівлі та харчування, що підтверджується декларацією про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Департаментом Державної архітектурно будівельної інспекції у Харківській області 18.09.2015р. Таким чином, на думку відповідача, до земель, які зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво, застосовується коефіцієнт (Кф) у розмірі 0,5, у звязку з чим вважає, що внесення у п. 5 додаткової угоди є неправомірним.

Рішенням господарського суду Харківської області від 29.03.2016 р. (суддя Светлічний Ю.В.) у справі № 922/6440/15 в задоволенні позову відмовлено (а.с.120 т.1).

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд дійшов висновку, що ні умовами спірного договору оренди землі, ні нормами чинного законодавства не передбачено такої підстави для внесення змін до договору, як зміна нормативної грошової оцінки земель; позивач не довів існування у відповідача обов'язку укласти спірну додаткову угоду. Також суд вказав, що розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки складено із застосуванням іншого функціонального використання земельної ділянки, ніж те, що зазначено в договорі, докази віднесення рішенням органу місцевого самоврядування орендованої земельної ділянки до земель комерційного використання відсутні; позивач при розрахунку орендної плати не врахував вид основної діяльності відповідача, яким є переробна промисловість, та те, що земельна ділянка зайнята поточним будівництвом, у звязку з чим необхідно застосовувати коефіцієнт функціонального використання 0,5.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.07.2016 р. рішення господарського суду Харківської області від 29.03.2016 р. у справі №922/6440/15 залишено без змін (а.с.6 т.2).

В наведеній постанові суд апеляційної інстанції не погодився з висновками суду першої інстанції щодо відсутності підстав для внесення змін до договору у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель, вказавши, що нормативно грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею та є основою для визначення розміру орендної плати і податку за земельні ділянки, у зв'язку з чим зміна нормативно грошової оцінки земельних ділянок є підставою для перегляду розміру орендної плати, а рішення міськради, яким внесено зміни до нормативної грошової оцінки не скасовано, що відповідає правовій позиції Верховного Суду України, наведеній у постановах від 07.10.2015р. №922/3871/14, від 02.03.2016р. № 922/538/14.

Разом з тим, суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції про те, що позивач не довів обґрунтованості застосування при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки та, відповідно, розміру орендної плати, коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки в розмірі 2,5; позивач не врахував видів економічної діяльності відповідача та не встановив, яким чином використовується земельна ділянка, надана відповідачу, що впливає на правильність застосування коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки .

Відмовляючи у внесенні змін до договору в частині пункту 2 додаткової угоди, суд апеляційної інстанції вказав на наявність кадастрового номеру у плані земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору; щодо пунктів 13, 14, 28 договору суд вказав, що позивач не довів в цій частині наявності правових підстав для внесення відповідних змін в договір.

Постановою Вищого господарського суду України від 25.10.2016 р. касаційну скаргу Харківської міської ради задоволено частково. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.07.2016 р. та рішення господарського суду Харківської області від 29.03.2016 р. у справі №922/6440/15 скасовано в частині наслідків розгляду позову про визнання укладеними пунктів 2, 5, 9 додаткової угоди. Справу в цій частині направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області. В решті постанову та рішення залишено без змін (а.с.51 т.2).

У вказаній постанові суд касаційної інстанції вказав на те, що суди попередніх інстанцій не з'ясували, чи відбулася зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки у встановленому законодавством порядку, чи є цільове призначення орендованої земельної ділянки таким, що передбачає можливість її функціонального використання як земель промисловості.

Також в постанові Вищого господарського суду України від 25.10.2016 р. зазначено, що вказуючи на те, що на орендованій земельній ділянці ведеться будівництво, що, у свою чергу, дає підстави для визначення коефіцієнту у розмірі 0,5, суди не врахували правової позиції наведеної у постанові Верховного Суду України у справі № 21-6412а15, за якою зміна категорії земельної ділянки передбачає законодавчо визначену процедуру і прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування, яке є підставою для зміни юридичного статусу земельної ділянки і застосування нового коефіцієнту її функціонального використання; надання органом місцевого самоврядування дозволу на проектування та будівництво не змінює цільового призначення використання земельної ділянки і, відповідно, коефіцієнту її функціонального використання. Також, як вказав в постанові Вищий господарський суд, суди попередніх інстанцій не надали оцінки приписам статті 15 Закону України "Про оренду землі" щодо істотних умов, які мають міститися в договорі оренди землі.

Разом із тим, суд касаційної інстанції в своїй постанові від 25.10.2016 року погодився з висновками судів попередніх інстанцій стосовно відсутності підстав для внесення змін до пунктів 13, 14, 28 договору оренди землі, у звязку з чим залишив в цій частині рішення господарського суду Харківської області від 29.03.2016 року та постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.07.2016 року без змін.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.07.2016 р. та рішення господарського суду Харківської області від 29.03.2016 р. у справі №922/6440/15 було скасовано постановою Вищого господарського суду від 25.10.2016 року в частині наслідків розгляду позову про визнання укладеними пунктів 2, 5, 9 додаткової угоди. Справу в цій частині направлено на новий розгляд до господарського суду Харківської області.

Рішенням господарського суду Харківської області від 09.02.2017 року у справі № 922/6440/15 позов задоволено частково (а.с.136 т.2).

Внесено зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 06 червня 2005 за№ 8891/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого 06 червня 2005 року за № 8891/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах

____ ________________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_4 з одного боку та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ УКРЕЛЕКТРОКОНТАКТ (Орендар) в особі керівника ________________________________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові пункти 5., 9., 13., 14. договору оренди землі, зареєстрованого 06 червня 2005 року за № 8891/05 змінити, доповнити пункт 2. словами та пункт 28. підпунктом д) і викласти у такій редакції:

2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :02:013:0008.

5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 461 від 30.10.2013 становить 4545648 грн. (чотири мільйони пятсот сорок пять тисяч шістсот сорок вісім гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 781/14 від 20.11.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 254556,29 грн. (двісті пятдесят чотири тисячі пятсот пятдесят шість гривень 29 копійок), або в місяць 21213,02 грн. (двадцять одна тисяча двісті тринадцять гривень 02 копійки).

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 06 червня 2005 року за № 8891/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ Харківська міська рада Харківської області м. Харків, м-н Конституції, 7 код 04059243 В особі міського голови ______________________ ОСОБА_4 / підпис/ ОРЕНДАР ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ УКРЕЛЕКТРОКОНТАКТ 61001, Харківська обл., м.Харків, пр.Ващенківський, 28-А код 30752019 В особі керівника ________________________ / підпис/ /ПІБ/
В іншій частині - в позові відмовлено.

Колегія суддів враховує наступне

За приписами статей 126, 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Як визначено статтею 15 Закону України "Про оренду землі" однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

Статтею 21 Закону України Про оренду землі передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011р. Закон України "Про плату за землю" втратив чинність, а питання з оплати орендних платежів за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом.

Згідно статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Відповідно до пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно частини 1 статті 13 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

У відповідності до статті 18 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Попередня вартість 1 кв. м. землі у місті Харкові була затверджена та введена в дію з 01 березня 2008 року рішеннями Харківської міської ради від 25 грудня 2007 року №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та від 27 лютого 2008 року №42/08 Про затвердження Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року.

Рішеннями Харківської міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Харкова станом на 01.01.2013 року" та від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова" затверджено нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова та введено в дію з 01 січня 2014 року нову плату за землю.

Пунктом 3 рішення №1269/13 встановлено, що зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Конституція України (ст.144) встановлює, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012р. № 960/12, яке прийнято в межах наданих їй повноважень, затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Відповідно до пункту 16.4 вказаного Порядку, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку також зміни нормативної грошової оцінки землі.

Відповідно до п. 13 договору оренди, розмір орендної плати переглядається у тому числі в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки, як зазначалось вище, укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, отже, законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17 травня 2011 року № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам розяснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Рішення 26 сесії 6 скликання Харківської міської ради від 03.07.2013 р. №1209/13, яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р., є чинним, тому його застосування є обов'язковим.

Різниця в розмірі орендної плати на рік, що підлягає сплаті Харківській міській раді за користування земельною ділянкою, згідно із визначеним у договорі розміром орендної плати та даних розрахунку розміру орендної плати згідно із нормативною грошовою оцінкою землі, що введена в дію з 01.01.2014 року, становить: розмір орендної плати на рік за договором оренди 98283,96 грн.; розмір орендної плати на рік згідно нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року складає 254556,29 грн., різниця на рік складає 156272,33 грн.

Таким чином, розмір орендної плати за землю, яку сплачує відповідач за договором не відповідає положенням пункту 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України та вищевказаним рішенням Харківської міської ради.

Судова колегія приймає до уваги, що п. 2.16 постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17 травня 2011 року № 6 передбачено,що відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Колегія суддів враховує, що нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, при цьому, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується із висновком суду першої інстанції, що позовні вимоги про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати через зміну грошової оцінки землі, а саме до пунктів 5 та 9 договору, які запропоновані в доданій до позовної заяви додатковій угоді є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Правомірно, на думку колегії суддів, суд першої інстанції задовольнив позовні вимоги щодо внесення до пункту 2 договору відомостей про кадастровий номер земельної ділянки, оскільки відповідно до статті 15 Закону України Про оренду землі, така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

В апеляційній скарзі відповідач зазначає, що відповідно до довідки про визначення класифікаційних даних ТОВ «Укрелектроконтакт» від 31.12.2015 року, відповідач за видом економічної діяльності (КВЕД 2010) відноситься до секції економіки С переробна промисловість, а отже, застосуванню підлягає коефіцієнт функціонального призначення земельної ділянки - 1,2. Таким чином, на думку апелянта, при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки невірно визначено функціональне використання орендованої земельної ділянки як землі комерційного використання, у звязку з чим неправомірно застосовано коефіцієнт Кф 2,5.

Судова колегія враховує наступне.

За приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель", витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011р. № 445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

За частиною 6 пункту 4 зазначеного Положення Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Разом з тим, наведене вище законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, у звязку з чим, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, ці дані можуть бути перевірені судами.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11 (чинний на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно п.1.3 Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою (п.1.7 Порядку нормативної грошової оцінки).

Відповідно до п.3.2 Порядку нормативної грошової оцінки, нормативна грошова оцінка населених пунктів для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою, наведеною в п.3.3. даного Порядку № 18/15/21/11.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

В п.3.5 Порядку нормативної грошової оцінки зазначено,що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (далі - Кф), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Додатком 1 до Порядку нормативної грошової оцінки, встановлені значення коефіцієнтів, які застосовуються при розрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок та які характеризують функціональне використання земельної ділянки, зокрема, для земель комерційного використання застосовується Кф у розмірі 2,5.

До земель комерційного використання відносять такі категорії земель:

код розділу КВЕД G: землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту використання, землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі, землі роздрібної торгівлі побутовими товарами і їх ремонт;

код розділу КВЕД H: землі готелів та ресторанів;

код розділу КВЕД J: землі підприємств фінансового посередництва, землі підприємств страхування, землі підприємств, що здійснюють допоміжну діяльність у сфері фінансів та страхування;

код розділу КВЕД K: землі підприємств, що здійснюють операції з нерухомістю, здавання під найм та послуги юридичним особам, землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері інформатизації, землі підприємств, що здійснюють послуги, які надаються переважно юридичним особам;

код розділу КВЕД о93: землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги;

код розділу КВЕД о92.7: землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері відпочинку та розваг (азартні ігри та ігри на гроші тощо).

Колегія суддів зазначає, що вказані в цьому Порядку категорії земель за функцією використання прямо не співпадають з категоріями земель за їх основним цільовим призначенням, вичерпний перелік яких визначено в частині 1 статті 19 Земельного кодексу України: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г)землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико - культурного призначення; є) землі лісового фонду; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно з ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Таким чином, при розрахунку нормативно грошової оцінки земельної ділянки використовується не категорія земель за цільовим призначенням, визначена згідно ст. 19 Земельного кодексу України, а категорія земель за функцією використання (функціональне використання), як передбачено вищевказаним Порядком.

Отже, враховуючи наведене, на час надання витягу №461 від 30.10.2013 року, вид функціонального використання земельної ділянки визначався органами Держземагентства на підставі довідки із статистичної звітності з кількісного обліку земель (6-зем).

Як вбачається з довідки №9786 від 26.10.2004 року з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, види діяльності відповідача за КВЕД: оптова торгівля електропобутовими приладами (основний); оптова торгівля іншим промисловим обладнанням; посередництво в торгівлі різними товарами; інші послуги, надавані юридичним особам та не включені до інших угрупувань; здавання під найм власної та державної нерухомості виробничо-технічного та культурного призначення (а.с.228 т.1).

Відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 25.03.2015 року, основний вид економічної діяльності відповідача: 68.20. надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (а.с.229 т.1).

Згідно Додатку 3 до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), всі вищенаведені види економічної діяльності відповідача визнаються такими, що здійснюються з використанням землі у комерційних цілях, а тому за функціональним використанням такі землі відносяться до земель комерційного використання (секція К та секція G).

Таким чином, при визначенні нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки та, відповідно, здійсненні розрахунку розміру орендної плати за спірним договором, вірно застосовано Кф - 2,5 як для земель комерційного використання.

Витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 30.10.2013 року №461 є офіційним документом, виданим компетентним органом державної влади, а саме управлінням Держземагентства у м. Харкові, оформлений за формулою та передбаченими вимогами Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (чинного на час формування витягу), на підставі якого Харківською міською радою в межах повноважень розраховано розмір орендної плати.

Разом із тим, апелянт зазначає, що відповідно до виписки з Державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 31.12.2015 року та відомостей з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, наданих Головним управлінням статистики в Харківській області 31.12.2015 року, основним видом діяльності відповідача є виробництво готової їжі та страв. Вказаний вид діяльності, як зазначає відповідач, відноситься до секції економіки (за КВЕД) С - переробна промисловість, у звязку з чим підлягає застосуванню коефіцієнт функціонального використання у розмірі 1,2 як для земель промисловості.

Колегія суддів приймає до уваги, що 30.12.2015 року, тобто після порушення провадження у даній справі, відповідачем змінено вид діяльності за КВЕД на 10.85 виробництво готової їжі та страв, про що свідчать відомості з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, наданих Головним управлінням статистики в Харківській області 31.12.2015 року.

Однак, на час формування Управлінням Держземагенств а в м.Харкові витягу №461 від 30.10.2013 року, економічна діяльність відповідача є такою, що відноситься до виду комерційної діяльності.

Відповідно до розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку №781/4 від 20.11.2013 року, обчислення коефіцієнту правомірно проведено за земельну ділянку з функціональним використанням - землі комерційного використання.

Крім того, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 22.11.2013 року за загальними відомостями про земельну ділянку, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Плеханівська, 20а (кадастровий номер :02:013:0008) категорія земельної ділянки землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування комплексу торговельно-побутових павільйонів (а.с.28 т.1).

До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об'єктів загального користування; використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (статті 38, 39 Земельного кодексу України).

Водночас землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності (частина перша статті 65 Земельного кодексу України).

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії згідно з частиною першою статті 20 ЗК здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Матеріали справи не містять доказів зміни цільового призначення земельної ділянки у встановленому законодавством порядку.

При цьому, цільове призначення орендованої відповідачем земельної ділянки, а саме: землі житлової та громадської забудови, не передбачає можливості її функціонального використання як земель промисловості.

Враховуючи наведене, доводи апелянта є необґрунтованими, а розрахунок нормативної грошової оцінки орендованої відповідачем земельної ділянки є правомірним, у звязку з чим витяг №461 від 30.10.2013 року приймається судом як належний та допустимий доказ у даній справі.

Згідно ст. 41 Господарського процесуального кодексу України для розяснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Відповідно до п.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 23 березня 2012 року №4 "Про деякі питання практики призначення судової експертизи", судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Колегія суддів зазначає, що питання, яке відповідач пропонує поставити на вирішення експерту, безпосередньо стосується встановлення фактичних обставин справи, які можуть бути встановлені судом за результатами оцінки доказів у справі та мають вирішуватися судом самостійно в ході розгляду справи, оскільки саме до повноважень господарського суду при розгляді справи належить з'ясування законності витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та чи підлягає він до застосування у спірних правовідносинах.

Враховуючи наведене, судова колегія відхиляє клопотання відповідача з огляду на його недоцільність та безпідставність, оскільки питання яке він пропонує поставити на вирішення зазначеної експертизи не потребує спеціальних знань.

Також відповідач зазначає, що позивачем при зверненні з позовом до суду не враховано, що земельна ділянка, загальною площею 0,1600 га, за адресою: вул. Плеханівська, 20-а, м. Харків, зайнята поточним будівництвом, що підтверджується Декларацією про початок виконання будівельних робіт зареєстрованої Департаментом ДАБІ у Харківській області 18.09.15 № ХК64.

Відповідач вважає, що встановлення зазначених обставин безпосередньо впливає на правильність застосування відповідного коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, який згідно з Додатком 1 до Порядку № 18/15/21/11 для земель промисловості становить 1,2, а для земель, які зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво, значення вказаного коефіцієнту складає 0,5.

Судова колегія вважає, що зміна категорії земельної ділянки передбачає законодавчо визначену процедуру і прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування, яке є підставою для зміни юридичного статусу земельної ділянки і застосування нового коефіцієнту її функціонального використання, надання органом місцевого самоврядування дозволу на проектування та будівництво не змінює цільового призначення використання земельної ділянки і, відповідно, коефіцієнту її функціонального використання (аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду України у справі № 21-6412а15)

Враховуючи наведене, доводи апелянта про наявність підстав для застосування коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки 0,5, як для земель, які зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво, є безпідставними.

В апеляційній скарзі відповідач також зазначає, що ні умовами укладеного договору оренди землі, ні чинним законодавством не передбачено можливості орендодавця вносити зміни до договору оренди землі в односторонньому порядку.

Як встановлено колегією суддів в постанові вище, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного суду України від 07.10.2015 року у справі №922/3871/14, а також в постанові Вищого господарського суду України від 25.10.2016 року у даній справі.

З огляду на викладене, доводи апелянта є необґрунтованими та не приймаються колегіє суддів.

Приймаючи до уваги всі наведені обставини в їх сукупності, судова колегія дійшла висновку, що під час розгляду справи господарським судом першої інстанції фактичні обставини справи встановлені на основі всебічного, повного і об'єктивного дослідження поданих доказів, висновки суду відповідають обставинам справи та їм надана правильна юридична оцінка, прийняте рішення відповідає нормам чинного законодавства та підстав для його скасування не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 99, 101, п.1 ст.103, 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 09.02.2017 року у справі №922/6440/15 залишити без змін.

Дана постанова набирає законної сили з дня її підписання і може бути оскаржена протягом 20 днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписано 20.03.2017 року.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Пушай В.І.

Суддя Хачатрян В.С.