КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" березня 2017 р. Справа№ 927/942/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Разіної Т.І.

суддів: Яковлєва М.Л.

Чорної Л.В.

За участю представників сторін: не з'явились.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Чернігівської міської ради на рішення господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 (суддя Кушнір І.В.)

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Габріель"м. Чернігів

до Чернігівської міської ради, м. Чернігів

про розірвання договору оренди земельної ділянки

За результатами розгляду апеляційної скарги Київський апеляційний господарський суд

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю «Керуюча компанія «Габріель» звернулось до господарського суду Чернігівської області із позовною заявою (з урахуванням заяви про приведення позовних вимог у відповідність нормам матеріально права, що регулюють спірні правовідносини від 22.11.2016, яка була прийнята судом першої інстанції до розгляду) до Чернігівської міської ради (надалі- відповідач/апелянт), в якій просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки № 2898 від 11.10. 2012, укладеного між позивачем та відповідачем щодо земельних ділянок для експлуатації житлового будинку по вулиці Незалежності, 68 у місті Чернігові, загальною площею 0,3716 га ( а.с. 70-71).

Звертаючись за даним позовом до суду позивач вказував, що ним було направлено до Чернігівської міської ради лист про припинення договору оренди земельної ділянки № 2898 від 11.10.2012, у відповідь лист відповідач повідомив позивача про те, що дане питання планується включити до проекту рішення лютневої сесії міської ради, проте відповідачем не було прийнято відповідного рішення.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 (суддя Кушнір І.В.) у позові відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з того, що сторонами не було надано в порядку ст.ст. 126, 202 Земельного кодексу України та ст. 20 Закону України «Про оренду землі» доказів державної реєстрації договору земельної ділянки № 2898 від 11.10.2012, а відтак вказаний договір є не вчиненим та не укладеним, а тому і не може бути розірваним.

Не погоджуючись з вказаним рішенням господарського суду Чернігівської області, Чернігівська міська рада звернулася до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просила із мотивувальної частини рішення господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 виключити з абзацу 2 на сторінці 6, слова: "даний договір не є вчиненим та укладеним, а отже не може бути і розірваним", а в решті оскаржуваного рішення - залишити без змін.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.12.2016 прийнято до апеляційного провадження апеляційну скаргу Чернігівської міської ради на рішення господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 та призначено її до розгляду на 02.02.2017.

21.12.2016 через відділ забезпечення документообігу суду та моніторингу відповідачем було подано відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого останній просить суд залишити оскаржуване судове рішення без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.02.2017 розгляд апеляційної скарги у даній справі було відкладено на 16.02.2017.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.02.2017 розгляд апеляційної скарги Чернігівської міської ради на рішення господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 відкладено на 23.02.2017.

Розпорядженням начальника відділу забезпечення документообігу суду та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду від 22.02.2017 у зв'язку з перебуванням судді Отрюха Б.В. у відпустці призначено повторний автоматизований розподіл судової справи № 927/942/16.

Відповідно до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 22.02.2017 для розгляду справи № 927/942/16 сформовано судову колегію у складі головуючий суддя Разіна Т.І., судді Чорна Л.В., Яковлєв М.Л.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.02.2017 апеляційну скаргу Чернігівської міської ради на рішення господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 прийнято до провадження вищезазначеною колегією суддів.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.02.2017 розгляд апеляційної скарги було відкладено на 13.03.2017.

Представники сторін в дане судове засідання не з'явилися, про поважні причини неявки суд апеляційної інстанції не повідомили, про розгляд справи були належним чином повідомлені, про що свідчать в матеріалах справи поштові повернення.

Відповідно до п. 3.9.1 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 № 18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у разі якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і не повернуто підприємством зв'язку або повернуто з посиланням на відсутність (вибуття) адресата, відмову від одержання, закінчення строку зберігання поштового відправлення тощо, то вважається, що адресат повідомлений про час і місце розгляду справи судом.

Пунктом 3.9.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 18 від 26.12.2011 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" передбачено, що у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Неявка учасника судового процесу в судове засідання не є підставою для скасування судового рішення, якщо ухвалу, в якій зазначено час і місце такого засідання, надіслано йому в порядку, зазначеному в підпункті 3.9.1. підпункту 3.9 названої постанови пленуму Вищого господарського суду України.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду дійшла до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Згідно ст. 99 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

Предметом даного спору є вимога позивача (з урахуванням заяви про приведення позовних вимог у відповідність нормам матеріально права, що регулюють спірні правовідносини від 22.11.2016) про розірвання договору оренди земельної ділянки № 2898 від 11.10. 2012, укладеного між позивачем та відповідачем щодо земельних ділянок для експлуатації житлового будинку по вулиці Незалежності, 68 у місті Чернігові, загальною площею 0,3716 га (надалі договір).

Обґрунтовуючи підстави позову, позивач посилається на те, що останній звернувся до Чернігівської міської ради з листом № 12 від 15.01.2016 "Про припинення дії договорів оренди земельних ділянок". Листом № 602 від 26.01.2016 Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради повідомило позивача, що питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, зокрема, по вул. Незалежності, 68, планується включити до проекту рішення лютневої сесії міської ради із земельних відносин. Разом з тим, Чернігівською міською радою не було прийнято рішення щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, а навпаки 21.07.2016 Чернігівська міська рада звернулась до позивача з проектом додаткової угоди. Крім того, як вказує позивач відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 42 та п."а" ч.2 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності безумовно надаються у постійне користування вичерпному переліку суб'єктів відповідного права. Разом з тим, ТОВ «КК «Габріель» не належить до такого кола суб'єктів. При цьому, для позивача згідно приписів ст.288 Податкового кодексу України суттєво збільшується розмір орендної плати, чого він об'єктивно не міг передбачити. За умови таких суттєвих змін у законодавстві ТОВ «Габріель» вважає, що подальша оренда земельних ділянок за оспорюваним договором для нього є неможливою та породжує занадто обтяжливі, нерозумні і непередбачувані витрати. Крім того, саме така підстава припинення оспорюваного договору передбачена п .29. При цьому, п. "а" ст. 141 Земельного кодексу України передбачена така підстава, як припинення права користування земельною ділянкою, а у п.30 оспорюваного договору - і підстава припинення самого договору.

Заперечуючи проти позовних вимог, Київська міська рада посилалася на те, що відповідно статуту ТОВ «Габріель» основною діяльністю останнього є управління та утримання багатоповерхових будинків, управління ними та використання земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки і споруди, тому відповідач вважає, що твердження позивача, що останній не використовує та не потребує користування земельними ділянками, є необґрунтованим, а відтак і підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 відсутні, а позов не підлягає задоволенню.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з того, що сторонами не було надано доказів державної реєстрації договору земельної ділянки № 2898 від 11.10.2012, а відтак вказаний договір є не вчиненим та не укладеним, а тому і не може бути розірваним.

Київський апеляційний господарський суд погоджується із таким висновком місцевого господарського суду, з огляду на таке.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, що 11.10.2012 року між Чернігівською міською радою, як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю «Габріель», як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки № 2898 (надалі - договір).

Орендодавець надає, а орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку в місті Чернігові для експлуатації житлового будинку по вул. Незалежності, 68 ( п. 1. договору).

Пунктом 2. договору визначено, що в оренду передається земельні ділянки загальною площею 0,3716 га, в тому числі:

- площею 0,3333 га, ділянка № 1 (кадастровий номер :01:010:0221);

- площею 0,0044 га, ділянка № 2 (кадастровий номер :01:010:0222);

- площею 0,0025 га, ділянка № 3 (кадастровий номер :01:010:0223);

- площею 0,0085 га, ділянка № 4 - землі спільного користування, без реального виділення в натурі;

- площею 0,0104 га, ділянка № 5 - землі спільного користування, без реального виділення в натурі;

- площею 0,0125 га, ділянка № 6 - землі спільного користування, без реального виділення в натурі.

У п. 3 договору визначено, що на земельній ділянці знаходиться житловий будинок.

Відповідно до п. 3. договору нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 897 265,36 грн. (241,46 грн. за 1 кв.м).

Договір укладено до 31.08.2019 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір подовжити його дію ( п. 6. договору).

Пунктами 13-14 договору визначено, що земельна ділянка передається в оренду для експлуатації житлового будинку. Цільове (функціональне) призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови (житлова забудова).

Відповідно до п. п. 17-18. договору передача земельної ділянки здійснюється без розроблення проекту її відведення, на підставі рішення Чернігівської міської ради від 31 серпня 2012 року (24 сесія 6 скликання). Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється протягом п'яти днів після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Згідно з п. 36. договору він набирає чинності після підписання сторонами та його реєстрації згідно чинного законодавства.

Договір зареєстрований у Чернігівській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис 11.10. 2012 року № 2898.

Факт передачі відповідачем земельної ділянки в оренду позивачу підтверджується наявною в матеріалах справи копією акту прийому - передачі земельної ділянки, переданої в довгострокову оренду, що підписаний між сторонами та скріплений печатками сторін.

Як зазначає позивач та не заперечувалось відповідачем, що товариство з обмеженою відповідальністю «Габріель» звернулось до Чернігівської міської ради з листом № 12 від 15.01.2016 "Про припинення дії договорів оренди земельних ділянок".

З копії листа ТОВ «Габріель» № 12 від 15.01.2016 вбачається, що останнє просило відповідача розглянути на черговій сесії Чернігівської міської ради питання припинення дії, зокрема, договору оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 в зв'язку з змінами в Податковому кодексі України.

Крім того, у вказаному листі позивач наголошував на тому, що тарифом на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, за якими ТОВ "Габріель" нараховує плату за надання послуг з утримання багатоквартирних житлових будинків не передбачено нарахування плати за оренду земельних ділянок для їх експлуатації. В п. 29 договорів оренди земельних ділянок передбачено, що підставою припинення договору є неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендаря або орендодавця (у разі зміни умов господарювання, внаслідок змін у чинному законодавстві України).

В зв'язку з викладеним та на підставі п. 29 договору ТОВ «Габріель» просило припинити дію, зокрема, договору оренди земельних ділянок № 2898 від 11.10.2012 та прийняти земельну ділянку по вул. Незалежності, 68 загальною площею 0,3716 га згідно акту прийому-передачі.

26.01.2016 Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради листом № 602 повідомило позивача, що питання щодо розірвання договору оренди земельної ділянки, зокрема, по вул. Незалежності, 68, планується включити до проекту рішення лютневої сесії міської ради із земельних відносин.

Як вказує позивач, 21.07.2016 Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради листом № 4435 направило для укладання ТОВ «Габріель» проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 по вул. Незалежності, 68, для експлуатації житлового будинку, у зв'язку з необхідністю приведення договорів оренди у відповідності до вимог Податкового кодексу України.

Як вже зазначалось вище, між Чернігівською міською радою товариством з обмеженою відповідальністю «Габріель» було укладено договір оренди земельної ділянки № 2898.

Договір зареєстрований у Чернігівській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис 11.10. 2012 року № 2898.

Відповідно до ч.1 ст. 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) визначено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.

Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, або договором оренди землі та договором відчуження права оренди землі, зареєстрованими відповідно до закону ( ч. 5 ст. 125 Земельного кодексу України, у редакції чинній на момет укладення договору).

Аналогічні положення містяться у п. 36. договору оренди земельної ділянки.

Статтею 202 Земельного кодексу України визначено, що:

1. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

2. Державний реєстр земель складається з двох частин:

а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.

Відповідно до п.1, абз.2 п.4, п.п.10,11 Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009 N 1021 визначено, зо цей Порядок визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

Книга записів відкривається та ведеться у паперовому вигляді - територіальним органом Держземагентства.

Записи до розділів Книги записів вносяться при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, якими є державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі, договір суборенди землі та договір про внесення змін до договорів оренди та суборенди землі.

Дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку.

Враховуючи вищевикладене, на момент укладення спірного договору останній, для набуття ним чинності, підлягав обов'язковій державній реєстрації саме як договір та саме територіальним органом Держземагентства.

Такти чином колегія суддів погоджується з правомірним висновком суду першої інстанції, що факт реєстрації спірного договору саме у Чернігівській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис 11.10.2012 №2898 не може вважатись доказом реєстрації договору оренди земельної ділянки, оскільки міська рада не була законодавчо наділена повноваженням здійснювати державну реєстрацію таких договорів оренди земельних ділянок.

У ч. 1 ст. 210 Цивільного кодексу України визначено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Такти чином, права та обов'язки сторін за правочином, який підлягає державній реєстрації, виникають саме з моменту такої державної реєстрації.

Відповідно до п. 2.6. постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено). У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту (статті 205 - 210, 640 ЦК України, частини друга - п'ята, сьома статті 180 ГК України тощо). Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.

Відтак враховуючи вищевикладене, місцевим господарським судом правомірно було не прийнято до уваги надані Чернігівською міською радою інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, оскільки дані документи підтверджуються факт реєстрації саме права оренди, а не договору оренди, що є різними видами реєстрації, в першу чергу, за об'єктом реєстрації.

За приписами ч. 2 ст. 653 Цивільного кодексу України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Доказів державної реєстрації договору оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 сторонами не надано ані до суду першої, ані до суду апеляційної інстанції

Таким чином колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду проте, що договір оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 не є вчиненим та укладеним, а отже не може бути і розірваним.

У відповідності до ст.ст. 32-34 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи викладене, колегія суддів на підставі доказів та пояснень наявних в матеріалах справи дійшла до висновку, що відповідно до ст. 104 Господарського процесуального кодексу України підстав для скасування чи зміни рішення місцевого господарського суду не вбачає, а тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

В зв'язку з відмовою в задоволенні апеляційної скарги відповідно до ст. 49 ГПК України, що судові витрати покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 4-2, 4-3, 4-7, 32-34, 43, 49, 99, 101-103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Чернігівської міської ради залишити без задоволення, рішення господарського суду Чернігівської області від 01.12.2016 у справі № 927/942/16 залишити без змін.

Головуючий суддя Т.І. Разіна

Судді М.Л. Яковлєв

Л.В. Чорна