ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 березня 2017 року Справа № 922/2665/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Бакуліної С.В. (доповідач),
суддів :Корсака В.А., Поляк О.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Вітязь"
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 05.12.2016
у справі№ 922/2665/16
Господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Вітязь"
провнесення змін до договору
в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача:не з'явились не з'явились
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.10.2016 у справі №922/2665/16 (суддя Новікова Н.А.) в позові відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Сіверін В.І., судді: Терещенко О.І., Слободін М.М.) від 05.12.2016 рішення Господарського суду Харківської області від 24.10.2016 скасовано та прийнято нове рішення про задоволення позову; внесено зміни договору оренди землі від 24.09.2004 за №66179/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2014 в у такій редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "24" вересня 2004 року

за № 66179/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"___" _______________ 20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі виконуючого повноваження Харківського міського голови, секретаря міської ради Новака Олександра Миколайовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" і розпорядження міського голови від 12.05.2016 №670/2к, з одного боку, та ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА "ВІТЯЗЬ" в особі керівника ______________________ (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І.Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" (зі змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 №960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові", рішення 1 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.11.2015 №12/15 "Про перейменування об'єктів топоніміки міста Харкова", листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2016 №6-28-0.22-201/2-16 "Про індексацію нормативної грошової оцінки земель" пункти 1, 5 та 9 договору оренди землі, зареєстрованого "24" вересня 2004 року за №66179/04 змінити, доповнити пункт 2 словами і викласти у такій редакції:

" 1. Орендодавець на підставі рішення XXI сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 28.04.2004 року №54/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків, АДРЕСА_1."

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №278 від 24.09.2013 становить 5713899 грн (п'ять мільйонів сімсот тринадцять тисяч вісімсот дев'яносто дев'ять гривень), а з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2014, 2015 роки складає 10226834 грн (десять мільйонів двісті двадцять шість тисяч вісімсот тридцять чотири гривні).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки."

" 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком №521/16 від 26.04.2016 на рік становить 4,8 % від її нормативної грошової оцінки і складає 490888,03 грн (чотириста дев'яносто тисяч вісімсот вісімдесят вісім гривень 03 копійки), або в місяць - 40907,34 грн (сорок тисяч дев'ятсот сім гривень 34 копійки)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "24" вересня 2004 року за №66179/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада

Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі виконуючого повноваження Харківського міського голови, секретаря міської ради

_________________ О.М.Новак

/підпис/

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ ФІРМА "ВІТЯЗЬ"

61168, м. Харків,

АДРЕСА_1

код 23008725

В особі керівника

____________ _______________

/підпис/ /ПІБ/;

стягнуто з ТОВ фірма "Вітязь" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у розмірі 1378 грн; стягнуто з ТОВ фірма "Вітязь" на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 1515,80 грн.

В касаційній скарзі відповідач просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції, натомість залишити в силі рішення господарського суду першої інстанції, посилаючись на порушення апеляційним судом приписів ст.ст.4, 5, 525, 526, 629, 632, 651 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст.ст.288, 289 Податкового кодексу України (далі ПК України), ст.ст.20, 120, 141 Земельного кодексу України (далі ЗК України), ст.ст.7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.7, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", ч.3 ст.179 Господарського кодексу України (далі ГК України), ст.4 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

У відзиві на касаційну скаргу позивач заперечує викладені в ній доводи.

Представники сторін не скористались правом на участь в засіданні суду касаційної інстанції.

Перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні господарського суду першої інстанції та у постанові апеляційного господарського суду, Вищий господарський суд України дійшов до висновку, що касаційна скарга не належить до задоволення з огляду на таке.

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми "Вітязь" про внесення змін до договору оренди землі від 24.09.2004 за №66179/04 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі з 01.01.2014 у запропонованій у позові редакції. В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013; встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014 року; зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Ухилення відповідача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі завдає значних збитків територіальній громаді міста Харкова у вигляді неодержаного доходу за користування земельною ділянкою комунальної власності.

Судами встановлено таке.

На підставі рішення XХІ сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 28.04.2004 №54/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам", між Харківською міською радою Харківської області (орендодавець, позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю фірмою "ВІТЯЗЬ" (орендар, відповідачем) було укладено договір оренди землі від 24.09.2004, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" за №66179/04, відповідно до п.п.1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 0,2421га (під забудовою 0,0661га, інші угіддя 0,1760га), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1

На виконання умов договору сторонами було складено та підписано акт приймання-передачі земельної ділянки від 24.09.2004, яким орендодавець передав орендарю земельну ділянку відповідно до умов спірного договору оренди.

В п.5 Договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою №1496/04 від 23.06.2004 становить 2587169грн.

Пунктом 8 Договору сторони погодили, що останній укладено строком до 01.04.2054.

Розмір орендної плати визначений сторонами у пункті 9 договору.

Згідно пункту 13 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршання стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до п.36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Згідно п.1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшій індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

На виконання вищенаведеного рішення Харківської міської ради, Управлінням держземагентства у м. Харкові було одержано витяг №278 від 24.09.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка має кадастровий номер НОМЕР_2 та розташовані за адресою: АДРЕСА_1, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 5713899,00грн та виконано розрахунок розміру орендної плати за вищенаведену земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 №521/16 від 26.04.2016.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" встановлено (п.п.2, 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Пунктом 16.4. Порядку оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, який є додатком до рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012 №960/12, що набирає чинності з 01.01.2013, визначено, що зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі в порядку, передбаченому цим підпунктом.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням на адресу відповідача направлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, зареєстрованого 24.09.2004 за №66179/04, разом із листом-пропозицією №3790/0/225-16 від 17.05.2016, але відповідач додаткову угоду не підписав.

Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення прав та охоронюваних законом інтересів територіальної громади і є підставою для їх захисту у судовому порядку.

Як зазначив відповідач, 26.08.2016 та 07.09.2016 все нерухоме майно, що належало відповідачу на праві колективної власності та знаходилось за адресою: АДРЕСА_1) було відчужено іншим особам.

Листом від 13.09.2016 та листом №03/10-1 від 03.10.2016 ТОВ фірма "Вітязь" звернулось до Харківської міської ради з проханням розірвати спірний договір оренди земельної ділянки №66179/04, у зв'язку з відчуженням об'єктів нерухомості нежитлових будівель літ. "Е-3", "Д-1", "Ж-1", "В-2", "Г-1" по АДРЕСА_1.

Станом на день розгляду справи жодних додаткових угод до договору оренди землі сторонами не укладено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог місцевий господарський суд зазначив, що оскільки нерухоме майно, розташоване за адресою АДРЕСА_1 відчужено на користь 3-х осіб та належать на праві приватної власності ОСОБА_5 та ОСОБА_6, позивач та відповідач мають розірвати спірний договір, а не вносити зміни в його умови.

Апеляційний господарський суд, з такими висновками не погодився та задовольняючи позов, правомірно виходив з такого.

За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Разом із тим слід зазначити, що згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Судами попередніх інстанцій установлено, що рішення Харківської міської ради, яким затверджено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Таким чином, нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. При цьому, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати, зокрема, внаслідок зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі, є підставою для внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі.

Крім того, з урахуванням приписів ст.15 Закону України "Про оренду землі" така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками апеляційного господарського суду про обґрунтованість позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки НОМЕР_1.

Доводи скаржника про те, що оскільки нерухоме майно, розташоване за адресою АДРЕСА_1, відчужено на користь 3-х осіб та належать на праві приватної власності ОСОБА_5 та ОСОБА_6, спірний договір для відповідача є припинений з моменту укладення правочинів щодо нерухомого майна, колегія суддів відхиляє як безпідставні з огляду на те, що згідно приписів абзацу 2 ч.6 ст.120 ЗК України укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера, тоді як відповідачем під час розгляду справи не доведено поділ спірної земельної ділянки в зв'язку з продажем, після порушення провадження у цій справі, розміщеного на ній нерухомого майна двом різним особам, що виключає автоматичний перехід до нових власників майна прав та обов'язків сторони за спірним договором, а також припинення для відповідача договору оренди землі з моменту укладення угод щодо відчуження нерухомості.

Крім того відповідачем не надано до матеріалів справи договорів, що передбачають набуття права власності на будівлі, які знаходяться на орендованій останнім земельній ділянці, ОСОБА_5 та ОСОБА_6, в яких би було зазначено кадастровий номер/кадастрові номери земельної ділянки/ділянок, що є істотною умовою такого договору (абзац 1 ч.6 ст.120 ЗК України), та які б засвідчували перехід права на земельну ділянку, як частину земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами (ч.1 ст.79 ЗК України), та припинення договору оренди в частині оренди земельної ділянки відповідачем (ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі").

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов ґрунтовного висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог, доводи касаційної скарги цього висновку не спростовують, а зводяться до намагання переоцінити встановлені судом обставини і досліджені докази, що згідно з приписами ст.ст.1115, 1117 ГПК України перебуває поза процесуальними межами повноважень суду касаційної інстанції.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.1 ч.1 ст.1119, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Вітязь" залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.12.2016 у справі №922/2665/16 залишити без змін.

Головуючий-суддя С. Бакуліна

Судді В. Корсак

О. Поляк