ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 березня 2017 року Справа № 914/986/16
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі :

головуючого суддіХодаківської І.П.,
суддівЯценко О.В.,
Поляк О.І.,
розглянувши
касаційну скаргуУправління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради
на постанову від 03.10.2016 Львівського апеляційного господарського суду
у справі№914/986/16 господарського суду Львівської області
за позовомУправління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради
доФізичної особи-підприємця ОСОБА_5
простягнення 38 963,50 грн. боргу, в тому числі 28 956,30 грн. неустойки, виселення з орендованого приміщення

За участю представників сторін:

Від позивача - Процко Р.Б. (дов. від 11.01.17)

Від відповідача - ОСОБА_5

Слухання справи відбулось у режимі відеоконференції.

ВСТАНОВИЛА:

Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради звернулось до господарського суду Львівської області з позовом до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 стягнення (з урахуванням зменшення позовних вимог) 24942,61грн. боргу, з яких 7746,80грн. орендна плата, 17195,81грн. неустойка, та виселення з орендованого приміщення.

Рішенням господарського суду Львівської області від 29.06.2016 (суддя Крупник Р.В.) визнано недійсним Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 від 20.08.2015, укладений між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5. В позові відмовлено повністю. Рішення мотивоване тим, що договір №С-9762-15 від 20.08.2015 є недійсним, оскільки вчинений позивачем без необхідного обсягу цивільної дієздатності, тобто, право комунальної власності на об'єкт оренди у встановленому законом порядку не було зареєстровано, натомість позивач всупереч вимогам ст. 761, ч. 2 ст. 203 ЦК України уклав з відповідачем Договір оренди вищенаведеного нерухомого майна, виступивши при цьому орендодавцем.

Оскільки підставою заявлених позовних вимог являлося неналежне виконання відповідачем умов Договору (несплата орендної плати та неповернення об'єкта після закінчення договору), який визнано судом недійсним, у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості за цим Договором та виселення відповідача із займаних приміщень відмовлено.

Постановою колегії суддів Львівського апеляційного господарського суду від 03.10.2016 у складі: Марка Р.І., Костів Т.С., Малех І.Б. рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін з тих же підстав.

Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, ст.ст.509, 625, 629, 762, 785 Цивільного кодексу України, ст.ст.193, 286 Господарського кодексу України, а також тим, що відсутність державної реєстрації права власності не означає відсутності права власності на нерухоме майно.

ФОП ОСОБА_5 у запереченні на касаційну скаргу просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами при розгляді справи встановлено, що 20.08.2015 між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ФОП ОСОБА_5 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 відповідно до положень Розділу 1 якого орендодавець відповідно до наказу Управління комунальної власності 11.08.2015 №49-А передає, а орендар приймає у строкове, платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП "Під Зуброю". Об'єктом оренди є приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,5 м2 з індексом приміщення VI, відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР "БІТ та ЕО" 25.09.2014, інвентарний № 1292.

Відповідно до п. 2.1. договору, об'єкт оренди орендар буде використовувати для майстерні по ремонту одягу.

Згідно з п. 3.1.-3.5. договору приймання-передачу об'єкта оренди здійснюють орендар та балансоутримувач. Передача об'єкта оренди за актом приймання-передачі проводиться протягом 5 днів від дати підписання цього договору, для чого попередньо балансоутримувач повинен звільнити об'єкт оренди та підготувати його до передачі орендареві. При передачі об'єкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписують орендар та балансоутримувач. Акт приймання-передачі об'єкта балансоутримувач зобов'язаний у п'ятиденний термін надіслати орендодавцю. Об'єкт оренди вважається переданим в оренду з часу підписання акту приймання-передачі.

Термін договору оренди визначений на 3 місяці з 20 серпня 2015 року до 20 листопада 2015 року (п. 4.1 договору).

Перебіг терміну дії договору оренди та настання обов'язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Чинність договору припиняється внаслідок, зокрема, закінчення терміну, на який його було укладено, взаємною згодою сторін або за рішенням суду (п. 4.2., 4.7., 4.12.4 договору).

Відповідно до п. 9.1., 9.3., 9.4. договору, повернення орендодавцю об'єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії цього договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з часу закінчення терміну оренди. Об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в п. 9.1. цього договору. При передачі об'єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписують орендар та балансоутримувач та у п'ятиденний термін надсилається балансоутримувачем орендодавцю.

На виконання умов договору сторонами підписано акт приймання-передачі вих. №611 від 21.08.2015, за яким об'єкт оренди було передано відповідачу Львівським комунальним підприємством "Під Зуброю" в задовільному санітарно-технічному стані і придатному для його подальшої експлуатації.

21.12.2015 Управлінням комунальної власності ДЕП ЛМР направлено на адресу відповідача повідомлення №2302-вих-2827 від 18.12.2015 про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди, яким зобов'язано орендаря протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення та провести повний розрахунок по орендній платі у зв'язку з закінченням 20.11.2015 дії договору.

Невиконання відповідачем вимоги Управлінням комунальної власності ДЕП ЛМР стало підставою для звернення останнього до суду з даним позовом.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до п.1 ст.83 ГПК України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Відповідно до ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Згідно з ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Посилаючись на вищенаведені норми права, на ст.ст. 182, 316, 328, 331, 761 Цивільного кодексу України, а також на те, що право власності на об'єкт оренди за договором у встановленому законом порядку зареєстроване не було, суди зазначили, що позивач не вправі був передавати спірне майно в оренду, тому визнали недійсним договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №С-9762-15 від 20.08.2015 та відмовили в позові про стягнення боргу з орендної плати та виселення з орендованого приміщення.

Відповідно до статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (ч.1).

Згідно статті 328 цього кодексу право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів (ч.1). Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (ч.2).

Частиною 1 ст.761 Цивільного кодексу України передбачено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Згідно абзацу 2 ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Господарські суд, застосовуючи ст.331 Цивільного кодексу України, не звернули увагу, що згадана стаття стосується набуття права власності на новостворене майно та в розрізі цього не оцінили документи, наявні в матеріалах справи, а саме:

Технічний паспорт на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1;

Експлікацію внутрішніх площ до плану будівлі (Додаток №3 Форма №6-б;

Оцінювальний акт нежитлових (вбудовано-прибудованих) приміщень (Додаток 1.10.6 до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна), в якому зазначено рік побудови - 1992;

Протокол №7 засідання конкурсної комісії на право оренди майна територіальної громади м.Львова від 11.08.2015;

Рішення Львівської міської ради №320 від 22.04.2016 "Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлове приміщення на АДРЕСА_1", яким з метою врегулювання відносин власності щодо нежитлового приміщення за вказаною адресою вирішено звернутись до Реєстраційної служби Львівського міського управління юстиції для проведення державної реєстрації права комунальної власності територіальної громади м.Львова на це приміщення.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до пунктів 1, 5 ст.60 Закону України "Про місцеве самоврядування" територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров'я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об'єкти, визначені відповідно до закону як об'єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правоможності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Відповідно до ст.80 Земельного кодексу України суб'єктами права власності на землю є:

а) громадяни та юридичні особи - на землі приватної власності;

б) територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності;

в) держава, яка реалізує це право через відповідні органи державної влади, - на землі державної власності.

Відповідно до п.1-3 ст.80 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають:

а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;

б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Земельні ділянки державної власності, які передбачається використати для розміщення об'єктів, призначених для обслуговування потреб територіальної громади (комунальних підприємств, установ, організацій, громадських пасовищ, кладовищ, місць знешкодження та утилізації відходів, рекреаційних об'єктів тощо), а також земельні ділянки, які відповідно до затвердженої містобудівної документації передбачається включити у межі населених пунктів, за рішеннями органів виконавчої влади передаються у комунальну власність.

Суди не з'ясували правовий статус спірного майна з урахуванням вищенаведених норм законодавства та документів, наявних в матеріалах справи, та дійшли передчасних висновків, що майно не належить до комунальної власності.

Судами також не з'ясовано чи свідчить, в даному випадку відсутність реєстрації майна на момент укладення договору оренди, про відсутність права комунальної власності на це майно, тим більше, що до моменту прийняття рішення судом Львівською міською радою прийнято рішення №320 від 22.04.2016 "Про реєстрацію права комунальної власності на нежитлове приміщення на АДРЕСА_1" та в подальшому така реєстрація відбулась.

Колегія суддів також зазначає, що з матеріалів справи, а саме з договору оренди нерухомого майна №С-9762-15 від 20.08.2015 вбачається, що балансоутримувачем спірного майна є Львівське комунальне підприємство "Під Зуброю". Судам слід було вирішити питання про доцільність залучення вказаної особи до участі у розгляді справи.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій, без з'ясування та оцінки всіх обставин справи дійшли передчасного висновку про визнання недійсним договору та відмову в позові.

З огляду на те, що в силу статті 1117 Господарського процесуального кодексу України у суду касаційної інстанції відсутнє право встановлювати або вважати доведеними обставини справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, так само як і надавати їм власну юридичну оцінку, колегія суддів зазначає про наявність підстав для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій у даній справі і передачі її на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Враховуючи викладене та беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, під час здійснення якого суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради задовольнити частково.

Постанову від 03.10.2016 Львівського апеляційного господарського суду у справі №914/986/16 господарського суду Львівської області та рішення від 29.06.2016 господарського суду Львівської області скасувати; справу №914/986/16 направити на новий розгляд до господарського суду Львівської області.

Головуючий суддя І. Ходаківська

Судді О. Яценко

О. Поляк