ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 березня 2017 року Справа № 911/891/16
Вищий господарський суд України в складі колегії суддів:

головуючого - суддів:Поляк О.І. (доповідач), Бакуліної С.В., Данилової М.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Агросолюшн"
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 13.12.2016
у справі № 911/891/16 Господарського суду Київської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Агросолюшн"
доСквирської районної державної адміністрації
третя особа,яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Агро Лайф Плюс"
провизнання договору оренди поновленим,

за участю представників

від позивача: Горохолінська В.Й.;

від відповідача: не з'явились;

від третьої особи: Гузіков В.В., Медвідь В.В.;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Київської області від 30.05.2016 у справі № 911/891/16 (суддя - Чонгова С.І.) позов задоволено. Визнано поновленим з дня набрання чинності рішення суду договору оренди земельної ділянки від 27.10.2014, укладеного між Сквирською районною державною адміністрацією та ТОВ "Агросолюшн", на такий самий строк і на тих самих умовах.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2016 у справі № 911/891/16 (головуючий суддя - Гончаров С.А., судді - Скрипка І.М., Михальська Ю.Б.) скасовано рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2016 у справі № 911/891/16. У задоволенні позовних вимог ТОВ "Агросолюшн" відмовлено повністю.

Не погоджуючись із зазначеною постановою, Товариство з обмеженою відповідальністю "Агросолюшн" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2016 у справі № 911/891/16 і залишити в силі рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2016 у цій справі.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 33 Закону України "Про оренду землі"ст. 64 Господарського процесуального кодексу України.

Відзиву на касаційну скаргу не надходило.

У призначене судове засідання з'явилися представники позивача та третьої особи. Представник відповідача своїм процесуальним правом на участь у призначеному судовому засіданні не скористався.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, Вищий господарський суд України дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 27.10.2014 між Сквирською РДА (орендодавець) та ТОВ "Агросолюшн" (орендар) було укладено договір оренди землі, у відповідності до п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення (невитребувані земельні частки (паї) у кількості 12 шт. загальною площею 51.55 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться в межах Чубинецької сільської ради.

Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка (невитребувані земельні частки (паї) у кількості 12 шт. загальною площею 51.55 га посвідчена сертифікатом на право власності на земельну ділянку частку (паї), власник якої не скористався своїм або не оформив це право в установленому порядку.

Пунктом 6 договору сторони узгодили, що цей договір укладено терміном на 1 рік. Після закінчення договору оренди орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за 30 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 12 договору земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з п. 16 договору передача земельної ділянки здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації вказаного договору за актом її приймання-передачі.

Вказаний договір було зареєстровано у Чубинецькій сільській раді, про що у книзі записів договорів оренди земельних ділянок вчинено запис від 27.11.2014 за № 4.

27.10.2014 Сквирська районна державна адміністрація передала, а ТОВ "Агросолюшн" прийняло в оренду земельну ділянку, яка була предметом вказаного договору, що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки.

Господарськими судами встановлено, що 26.10.2015 ТОВ "Агросолюшн" звернулося до Чубинецької сільської ради з проханням надати довідку щодо наявності не витребуваних паїв на території Чубинецької сільської ради.

04.11.2015 ТОВ "Агросолюшн" отримало відповідь від Чубинецької сільської ради.

05.11.2015 ТОВ "Агросолюшн" звернулося до Сквирської районної державної адміністрації з листом № 79 про намір продовжити дію вищевказаного договору оренди землі. Однак, Сквирською районною державною адміністрацією відповіді надано не було.

15.01.2016 відбулося засідання конкурсної комісії Сквирської райдержадміністрації з відбору кандидатур, що бажають використовувати земельні ділянки на території району. На цьому засіданні розглядалися заяви від ТОВ "Агро Лайф Плюс" та ТОВ "Агросолюшнс" про надання в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення (не витребувані земельні частки (паї)) у кількості 12 шт. загальною площею 51,55 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які знаходиться в межах Чубинецької сільської ради. Враховуючи ситуацію яка склалася, райдержадміністрацією було проведено конкурс. ТОВ "Агро Лайф Плюс" було запропоновано максимальний відсоток орендної плати у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки.

На підставі рішення зазначеної комісії земельні ділянки було передано в оренду ТОВ "Агро Лайф Плюс" та укладено з ним договір оренди землі від 22.01.2016, зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок в Чубинецькій сільській раді.

Листом від 15.01.2016 № 5 ТОВ "Агросолюшн" повідомило Сквирську районну державну адміністрацію про намір сплачувати орендну плату у розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та повторно просило продовжити дію договору оренди від 27.10.2014. Вказаний лист було залишено Сквирською райдержадміністрацією без розгляду, оскільки його було подано після закінчення конкурсу.

Листом від 26.01.2016 Сквирська районна державна адміністрація у відповідь на лист ТОВ "Агросолюшн" від 05.11.2015 № 79 про продовження дії договору оренди від 27.10.2014 повідомила останньому, що за результатами конкурсу йому відмовлено у наданні в оренду невитребуваних часток (паїв) площею 51.55 га.

У зв'язку з тим, що ТОВ "Агросолюшн" продовжувало користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 27.10.2014 та сплачувати орендну плату, враховуючи відсутність листа-повідомлення орендодавця щодо заперечення на поновлення вказаного договору протягом наступного місяця, ТОВ "Агросолюшн" звернулось до Господарського суду Київської області з позовом до Сквирської районної державної адміністрації про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 27.10.2014, укладеного між Сквирською районною державною адміністрацією та ТОВ "Агросолюшн".

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд виходив з того, що спірний договір оренди землі в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки після закінчення строку на який його було укладено та протягом місяця після цього, тобто з 27.10.2015 по 27.11.2015 відповідач письмо не повідомив позивача про відмову у поновлені вказаного договору. Крім того, відповідачем не надано суду доказів неналежного виконання позивачем умов спірного договору оренди землі (несплата орендних платежів, використання ділянки не за цільовим призначенням тощо). При цьому акт повернення земельної ділянки сторонами у встановлений місячний строк не підписувався та орендодавцем орендарю не направлявся, тобто факт продовження користування відповідною земельною ділянкою після закінчення строку дії зазначеного договору сторонами не спростований.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та приймаючи нове про відмову в задоволенні позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що ТОВ "Агросолюшнс" не дотримався приписів ст. 33 Закону України "Про оренду землі" і умов п. 6 договору оренди від 27.10.2014 та не звернувся письмово у строк, встановлений вказаним договором, а саме не пізніше ніж за місяць до закінчення строку його дії, і не попередив орендодавця про свої наміри після закінчення строку дії спірного договору поновити його на новий строк. Лист-повідомлення ТОВ "Агросолюшнс" № 79 від 05.11.2015 про поновлення договору оренди землі, який позивач з урахуванням приписів п. 6 вказаного договору повинен був направлений до 27.09.2015, був надісланий відповідачу вже після закінчення строку дії спірного договору. Крім того, зазначений лист не містить ніякої відмітки про його надходження до органу виконавчої влади та не має в додатках проекту відповідної додаткової угоди про поновлення договору оренди, як того вимагає ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Позивачем не подано до суду опису вкладення в поштовий конверт та документа, що підтверджує надання поштових послуг (касового чеку, розрахункової квитанції тощо), які б підтверджували відправлення Сквирській райдержадміністрації вказаного листа. При цьому чинним законодавством не передбачено автоматичного поновлення договорів оренди землі, а реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки в разі відсутності заперечень з боку сторін можлива лише за наявності рішення органу виконавчої влади, яке приймається відповідною комісією. Позивачем не надано жодних доказів користування земельною ділянкою після закінчення строку дії спірного договору оренди, тобто після 27.10.2015.

Суд касаційної інстанції не погоджується з такими висновками господарського суду апеляційної інстанції, вважає, що апеляційним господарським судом неправильно застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, а також не погоджується з висновками суду першої інстанції, оскільки вважає їх передчасним та встановленими з неповним з'ясуванням обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору по суті, враховуючи наступне.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.ч. 1 - 5 вказаної статті).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.ч. 6 - 10 вказаної статті).

Отже, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: 1) на підставі ч.ч. 1 - 5; 2) та на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

У першому випадку орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У другому випадку поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку поновлення дії договору оренди землі відбувається без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення вказаного договору. Однак закон вимагає обов'язкове укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі.

Таким чином, норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.

Однак, апеляційний господарський суд викладеного не врахував, обмежившись дослідженням лише дотримання позивачем вимог ч.ч. 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", допустився звуженого застосування приписів вказаної статті та взагалі не дослідив наявності підстав для поновлення спірного договору оренди землі відповідно до норм ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", в тому числі на які посилався позивач звертаючись до суду з даним позовом. При цьому господарський суд апеляційної інстанції безпідставно послався на недоведеність обставин справи щодо направлення листа ТОВ "Агросолюшн" від 05.11.2015 № 79 з проханням продовжити дію договору оренди від 27.10.2014, не врахувавши листа-відповіді Сквирської районної державної адміністрації від 26.01.2016.

Як зазначалося вище, місцевий господарський суд встановив, що позивач після закінчення строку, на який було укладено спірний договір оренди, тобто після 27.10.2015, продовжував користуватись земельною ділянкою, а відповідач протягом місяця з дня закінчення строку оренди не направив йому письмове повідомлення про відмову у поновленні вказаного, у зв'язку з чим визнав поновленим вказаний договір оренди на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до норм ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Разом з тим, згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Якщо правочин підлягає державній реєстрації, то такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК України).

Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Таким чином, враховуючи, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, а цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації, строк дії договору оренди земельної ділянки розпочинається з моменту набрання ним чинності, тобто з дня його державної реєстрації.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди від 27.10.2014 було зареєстровано в Чубинецькій сільській раді, про що у книзі записів договорів оренди земельних ділянок вчинено запис від 27.11.2014 за № 4.

Однак, місцевий та апеляційний господарські суди вищевикладеного не врахували та дійшли до необгрунтованого висновку про те, що строк на який було укладено спірний договір оренди землі закінчився 27.10.2017, враховуючи, що відповідно до п. 6 зазначеного договору його було укладено на 1 рік, а відтак не встановили початок та закінчення місячного строку, в межах якого орендодавець відповідно до приписів ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" може повідомити про заперечення щодо поновлення договору оренди землі.

Крім того, господарський суд першої інстанції залишив поза увагою приписи ч. 8 ст. 33 Закону Украйни "Про оренду землі" відповідно до яких додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Таким чином, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами ч.ч. 6 - 10 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків (складний фактичний склад).

З викладеного вбачається, що належним способом захисту порушеного права в даному випадку є позов про визнання поновленими спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Однак, господарський суд першої інстанції зазначеного не врахував, та не з'ясував обставин справи щодо направлення позивачем додаткової угоди, зокрема місцевим господарським судом залишено поза увагою та не досліджено лист ТОВ "Агросолюшн" від 22.01.2016 в якому позивач зазначав про надсилання відповідачу проектів договорів оренди невитребуваних паїв (а.с. - 25).

До того ж, в прохальній частині позову не конкретизовано на який строк та на яких умовах просить позивач поновити спірний договір, що не відповідає вимогам закону, зокрема ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Суд касаційної інстанції також зазначає, що, враховуючи неможливість одночасного існування двох різних договорів оренди предметом яких є одна і та сама земельна ділянка, для належного захисту прав позивача, як орендаря спірної земельної ділянки за договором від 27.10.2014, для нього необхідним є вирішення правового статусу договору оренди земельної ділянки від 22.01.2016, укладеного з ТОВ "Агро Лайф Плюс" на підставі рішення конкурсної комісії Сквирської райдержадміністрації.

Таким чином, вищевикладене свідчить про передчасність висновків господарських судів попередніх інстанцій, зроблених без врахування законодавчих вимог та без встановлення всіх обставин справи.

За приписами процесуального законодавства рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

З урахуванням викладеного, колегія суддів зазначає про наявність підстав для скасування оскаржуваних рішення та постанови у даній справі з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції відповідно до ст. 111-9 ГПК України.

При цьому, під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати вищевикладені обставини, які стали підставою для скасування судових актів та передачі справи на новий розгляд.

За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Агросолюшн" підлягає частковому задоволенню, а постанова Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2016 та рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2016 у справі № 911/891/16 - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агросолюшн" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2016 у справі № 911/891/16 задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 13.12.2016 у справі № 911/891/16 та рішення Господарського суду Київської області від 30.05.2016 у справі № 911/891/16 скасувати. Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді С.В. Бакуліна

М.В. Данилова