ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16.03.2017 року Справа № 904/10451/16

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Пархоменко Н.В. (доповідач)

суддів: Коваль Л.А., Чередка А.Є.

при секретарі судового засідання Дон О.Я.

представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, представник, довіреність №б/н від 24.05.2016 року;

від відповідача: ОСОБА_2, представник, довіреність №7/10-2571 від 28.12.2016 року;

від третьої особи: не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року у справі №904/10451/16

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент", м. Дніпро

до Дніпропетровської міської ради, м. Дніпро

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна, 10", м. Дніпро

про розірвання договору оренди землі

В С Т А Н О В И В:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" звернулось до господарського суду Дніпропетровської області з позовом, в якому просило розірвати укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою договір від 24.06.2010 року оренди земельної ділянки за адресою: м. Дніпро, вул. Шаумяна, 10, реєстраційний №1297, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року у справі №904/10451/16 (суддя Воронько В.Д.) позов задоволено у повному обсязі:

- розірвано договір оренди землі (за адресою: м. Дніпро, вул. Шаумяна, 10, кадастровий номер земельної ділянки :03:329:0010) від 24.06.2010 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" та Дніпропетровською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстровим номером 1297 та зареєстрований у Державному реєстрі земель за №19 від 30.06.2010 року;

- стягнуто з Дніпровської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" 1 378,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування. У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник (Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна, 10"), позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, місцевий господарський суд дійшов до висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, Дніпровська міська рада звернулась до Дніпропетровського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить:

- скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року по справі №904/10451/16;

- прийняти нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити;

- судові витрати прокласти на позивача.

Апеляційна скарга мотивована тим, що задовольняючи позов про розірвання договору оренди земельної ділянки місцевий господарський суд порушив виключне право Дніпровської міської ради, як органу місцевого самоврядування, на розпорядження землями територіальної громади. Апелянт зазначає, що питання щодо розірвання договору оренди землі, що є комунальною власністю знаходиться поза межами компетенції суду. Оскільки умовами спірного договору оренди землі не передбачено положень про можливість його розірвання в односторонньому порядку, відповідачем умови договору оренди не порушені, розірвання спірного договору має здійснюватись тільки за згодою сторін шляхом укладення договору про розірвання цього договору.

Апелянт вважає помилковим висновок місцевого господарського суду про відчуження відповідачем житлового будинку, оскільки відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру відчуження обєктів нерухомого майна від 13.12.2016 року право власності на нежитловий багатоквартирний будинок по вул. Шаумяна, 10 житловий комплекс "Бельведер" Літ. А-12 для обслуговування мешканців зареєстровано за позивачем. Дніпровська міська рада звертає увагу апеляційного господарського суду на те, що факт знаходження майна на балансі особи (в даному випадку третьої особи) сам по собі не є доказом права власності чи законного володіння у цієї особи. У правовому висновку Верховного Суду України, викладеному у постанові від 19.06.2012 року, на яку посилається господарський суд, мова йде про перехід права власності на житловий будинок з підземною автостоянкою (як цілісний майновий комплекс) до іншої особи.

Дніпровська міська рада зазначає, господарський суд безпідставно розірвав договір оренди земельної ділянки, оскільки переходу права власності на житловий будинок не відбулося.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 16.02.2017 року апеляційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року у справі №904/10451/16 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі головуючого судді Пархоменко Н.В. (доповідач), суддів: Коваль Л.А., Чередко А.Є., розгляд справи призначений на 16.03.2017 року.

У судовому засіданні, яке відбулося 16.03.2017 року, представник апелянта підтримав апеляційну скаргу в повному обсязі.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" проти апеляційної скарги заперечує, вважає, що позивач добровільно відмовився від права користування спірною земельною ділянкою, фактичне користування якою здійснює новий власник розташованого на ній об'єкта нерухомості, у зв'язку з чим просить залишити без змін рішення господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року.

Представник Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна, 10" у судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, що підтверджується матеріалами справи. Відзиву на апеляційну скаргу Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна, 10" до апеляційного господарського суду не надало.

У судовому засіданні 16.03.2017 року оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Апеляційний суд, дослідивши наявні у справі докази, перевіривши правильність висновків, повноту їх дослідження місцевим господарським судом вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено господарським судом та підтверджується матеріалами справи, 24.06.2010 року між Дніпропетровською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" (орендар) укладений договір оренди землі, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Шаумяна, 10 (Жовтневий район) і зареєстрована у Державному реєстрі земель за кадастровим номером :03:329:0010.

Цільове використання земельної ділянки за цим договором (УКЦВЗ) 1.9 (житлові, житлово-будівельні, гаражно і дачно-будівельні кооперативи) (пункт 1.2 договору).

Відповідно до пункту 1.3 договору підставою для надання земельної ділянки в оренду є рішення міської ради від 28.04.2010 року №540/56.

Згідно з пунктом 2.1 договору в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 0,1969 га, площа частки за яку справляється орендна плата становить 95,26% або 0,1857. На земельній ділянці знаходяться об'єкти нерухомого майна, інші об'єкти інфраструктури, які зазначені в акті приймання-передачі земельної ділянки (пункт 2.2 договору).

Договір укладений на п'ятнадцять років (пункт 3.1 договору).

24.06.2010 року договір оренди земельної ділянки посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №1297.

Вищезазначений договір зареєстрований у Дніпропетровському міському відділі ДРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30.06.2010 року за №19.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.2 договору земельна ділянка передається в оренду: по фактичному розміщенню житлового комплексу "Бельведер"; цільове призначення земельної ділянки: землі історико-культурного призначення.

24.09.2015 року було зареєстровано Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна,10" за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Шаумяна, 10 ().

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2016 року у справі №904/1324/16 Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" зобов'язано передати Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна,10" за актом прийому-передачі технічну документацію на будинок.

Як зазначено у рішенні господарського суду Дніпропетровської області у справі №904/1324/16 Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" є власником будинку (тобто майна, яке відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" є спільним майном), а з врахуванням термінів, що зазначені у Законі України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" є попереднім власником, оскільки власником спільного майна, на підставі Закону є усі співвласники багатоквартирного будинку.

30.06.2016 року відповідно до порядку, встановленого постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 року №1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" здійснило передачу житлового комплексу за актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс створеного Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна,10", про що складений акт приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс (а.с. 17-19).

У разі зміни назви товариства, його юридичного статусу, придбання або відчуження будівель та споруд пунктом 6.6 договору передбачений обовязок протягом місяця з моменту настання таких змін звернутися до міської ради для внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" звернулося до Дніпропетровської міської ради із клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою.

Департамент по роботі з активами Дніпропетровської міської ради листом за вих. №6/7-31 від 15.11.2016 року повідомив Товариство з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестмент" про відсутність у Дніпропетровської міської ради правових підстав для припинення договору оренди землі, оскільки для припинення договору оренди необхідно здійснити дії щодо припинення права власності на житловий комплекс "Бельведер" (а.с. 37-38).

Відповідно до частини 1 статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (частина 2 статті 651 Цивільного кодексу України).

Відповідно до пункту 12.5 договору його дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Відповідно до пунктів "а", "е" статті 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з частиною 1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (частина 3 статті 31 Закону України "Про оренду землі").

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (частина 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі").

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці обєкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача частина 2 статті 120 Земельного кодексу України).

Відповідно до частини 2 статті 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Таким чином земельна ділянка, на якій розташований житловий будинок, має бути передана у користування об'єднанню співвласників, яке здійснює управління будинком.

Оскільки законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою, на вимогу орендаря орендодавець зобов'язаний погодитися на дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки та прийняти цю земельну ділянку (статті 377, 651 Цивільного кодексу України, статті 120, 141 Земельного кодексу України, статті 31, 32 Закону України "Про оренду землі").

Виходячи із наведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством та умовами договору передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, суд вважає, що наявні правові підстави для задоволення позову.

Аналогічної правової позиції дотримується і Верховний суд України у постанові від 19.06.2012 про перегляд постанови Вищого господарського суду України від 19.12.2011 року у справі №36/368-9/63.

Враховуючи вказані норми матеріального права та зважаючи на те, що позивач добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, оскільки фактичне користування земельною ділянкою і зведеною на ній будівлею здійснює інша особа (новий власник будівлі), а не позивач, апеляційний господарський суд вважає обґрунтованим висновок місцевого господарського суду про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта щодо відсутності рішення органу місцевого самоврядування з питання про розірвання договору оренди, а також доводи щодо виключної компетенції міської ради вирішувати питання щодо оренди землі, оскільки умовами договору оренди землі та чинним законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди землі у випадках, передбачених законом (у тому числі, у випадку відмови від права користування земельною ділянкою та набуттям права власності на об'єкти нерухомості, які розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою) на підставі рішення суду.

Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Відповідно до частини 1 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Замовник будівництва або попередній власник будинку зобов'язаний передати один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об'єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, примірник технічної документації на будинок передається управителю, якщо його обрано відповідно до закону (частина 5 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").

Враховуючи, що в багатоквартирному будинку за адресою: м. Дніпро, вул. Архітектора Дольника (колишня вул. Шаумяна), 10 створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку "Бельведер Шаумяна,10", яке просило передати технічну документацію на вказаний будинок (рішення господарського суду Дніпропетровської області від 12.05.2016 року у справі №904/1324/16) та фактично прийняло будинок на баланс згідно акту приймання-передачі житлового комплексу від 30.06.2016 року, в силу приписів пункту 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" до спільного майна багатоквартирного будинку належать також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія, апеляційний господарський суд відхиляє доводи апелянта про те, що власником житлового комплексу залишається позивач.

Також, з огляду на встановлені вище обставини справи, зазначені положення законодавства, колегія суддів апеляційного господарського суду відхиляє решту доводів відповідача, наведених в обґрунтування апеляційної скарги.

Таким чином, апеляційний господарський суд не вбачає підстав, передбачених статтею 104 Господарського процесуального кодексу України, для зміни або скасування рішення суду першої інстанції та, відповідно, підстав для задоволення апеляційної скарги.

Судовий збір за подання апеляційної скарги відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України відносяться на відповідача.

Керуючись статтями 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Дніпровської міської ради на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року у справі №904/10451/16 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 30.01.2017 року у справі №904/10451/16 залишити без змін.

Повна постанова складена 17.03.2017 року.

Головуючий суддя Н.В. Пархоменко

Суддя Л.А. Коваль

Суддя А.Є. Чередко