КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" березня 2017 р. Справа№ 910/12019/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Коротун О.М.

суддів: Разіної Т.І.

Гаврилюка О.М.

за участю секретаря судового засідання Куценко К.Л.

за участю представників:

від позивача: Вірченко С.П. - представник за довіреністю б/н від 21.01.2016; Босенко М.І. - представник за довіреністю № 428 від 18.11.2015;

від відповідача: Безносик А.О. - представник за довіреністю № 225-КМР-20 від 10.01.2017;

від третьої особи: Ткаченко О.О. - представник за довіреністю № 05703-1405 від 26.01.2017;

розглянувши апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу "Київський міжнародний університет"

на рішення Господарського суду міста Києва від 21.09.2016

у справі № 910/12019/16 (суддя - Чинчин О.В.)

за позовом Приватного вищого навчального закладу "Київський міжнародний університет"

до Київської міської ради

третя особа без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання недійсним та скасування рішення,

ВСТАНОВИВ:

Приватний вищий навчальний заклад «Київський міжнародний університет» (надалі - позивач, ПВНЗ «Київський міжнародний університет») звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (надалі - відповідач) з позовом про визнання недійсним (не чинним) рішення Київської міської ради від 11.02.2016 № 68/68 «Про відмову у поновленні приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м.Києва».

Позовні вимоги ПВНЗ «Київський міжнародний університет» обґрунтовані тим, що оскаржене рішення відповідача є незаконним, оскільки договір оренди земельної ділянки, укладений з позивачем, відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у зв'язку із чим у відповідача виник обов'язок укласти з позивачем додаткову угоду щодо його поновлення.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.09.2016 (дата складання та підписання повного тексту рішення 26.09.2016) у задоволені позовних вимог Приватного вищого навчального закладу «Київський міжнародний університет» по справі № 910/12019/16 відмовлено повністю.

Не погоджуючись з рішенням суду, позивач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення повністю та прийняти нове рішення, яким визнати недійсним (нечиним) та скасувати рішення Київської міської ради (І сесія VIII скликання) від 11.02.2016 №68/68 «Про відмову у поновлені приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва».

В обґрунтування апеляційних вимог позивач зазначив, що при прийнятті спірного рішення судом першої інстанції порушено норми процесуального права та невірно застосовано норми матеріального права, зокрема, ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 17.10.2016 року апеляційну скаргу позивача було прийнято до провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя - Коротун О.М., судді - Гаврилюк О.М., Сулім В.В.

Розгляд справи неодноразово відкладався.

Справа розглядалась різними складами суду.

У зв'язку з перебуванням судді Суліма В.В. у відпустці, відповідно до протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 10.01.2017, для розгляду апеляційної скарги у даній справі визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Коротун О.М., судді: Гаврилюк О.М., Разіна Т.І., вказана судова колегія прийняла апеляційну скаргу у даній справі до свого провадження, розглянула її по суті та ухвалила постанову у даній справі.

02.02.2017 через відділ забезпечення документообігу та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду від Приватного вищого навчального закладу "Київський міжнародний університет" надійшли заперечення на додаткове пояснення відповідача та надано висновок експерта за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи від 29.10.2016 № 8630/16-43 по адміністративній справі № 826/26126/15. Неможливість подання якого в порядку ст. 101 ГПК України позивач пояснив тим, що вказаного висновку від 29.10.2016 не існувало на момент ухвалення рішення судом першої інстанції. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що існували об'єктивні причини неможливості подання такого доказу до суду першої інстанції, а тому в порядку ст. 101 ГПК України вирішив долучити додаткові докази до матеріалів даної справи.

В судовому засіданні 13.03.2017 представники позивача апеляційну скаргу у даній справі підтримали в повному обсязі, просили її задовольнити, рішення суду першої інстанції скасувати з прийняттям нового про задоволення позову.

Представник відповідача в судовому засіданні 13.03.2017 проти задоволення апеляційної скарги заперечив, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу.

Представник третьої особи в судовому засіданні 13.03.2017 проти задоволення апеляційної скарги також заперечив, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції з урахуванням своїх письмових пояснень, поданих 27.02.2017.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи апеляційної скарги, відзиву на неї та письмових пояснень, заслухавши пояснення представників учасників апеляційного провадження, Київський апеляційний господарський суд встановив наступне.

Як вірно з'ясовано місцевим господарським судом та вбачається з матеріалів справи, рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 №888/3463 затверджено проект відведення земельної ділянки та вирішено передати Приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,68 га для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва у зв'язку з переходом права власності на нежитловий будинок.

07.10.2005 між Київською міською радою (як орендодавцем) та Приватним вищим навчальним закладом «Київський міжнародний університет» (як орендарем) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 19.07.2005 за №888/3463 за актом приймання - передачі передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 14.10.2005. за №75-6-00237 у книзі записів державно реєстрації договорів, та посвідчений державним нотаріусом першої Київської державної нотаріальної контори за реєстровим №17-5005.

Відповідно до п.2.1 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Верховинна, 80-Б у Святошинському районі м. Києва; розмір - 16766 кв.м.; цільове призначення - для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням; кадастровий номер - :75:211:0015.

Згідно з п.3.1 договору він укладений на 10 років.

Пунктом 8.4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженої в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. (п.11.3 договору).

Відповідно до п.11.7 договору після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновленні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005 орендодавець передав, а орендар, в свою чергу, прийняв земельну ділянку: місце розташування - вул. Верховинна, 80-Б у Святошинському районі м. Києва; розмір - 16766 кв.м.; цільове призначення - для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням; кадастровий номер - :75:211:0015, що підтверджується актом приймання - передачі земельної ділянки від 14.10.2005.

07.11.2013 позивач листом за вих. №438 просив Київську міську раду поновити договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005 (реєстраційний №75-6-00237) площею 0,6766 га, кадастровий номер - :75:211:0015, розташованою за адресою: м. Київ, вул. Верховинна, 80-Б, додавши проект додаткової угоди про поновлення договору оренди у 3 екз., копію договору оренди, який був отриманий відповідачем 12.11.2013 за вх. №08/18609, що підтверджується відповідною відміткою на листі.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом №6 від 25.11.2013 повідомив позивача, що зазначене звернення буде враховано в подальшій роботі та долучено до матеріалів документації із землеустрою.

30.11.2015 позивач звернувся до відповідача з клопотанням №КОП-0760 про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист - повідомлення).

Рішенням Київської міської ради від 11.02.2016 №68/68 відмовлено Приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» (кадастрова справа №А-22122, клопотання про поновлення договору оренди №КОП-0760 від 30.11.2015) в поновленні договору оренди земельної ділянки від 14.10.2005, укладеного між Київською міською радою та Приватним вищим навчальним закладом «Київський міжнародний університет» з огляду на порушення орендарем цільового призначення земельної ділянки, передбаченого договором оренди, в частині реконструкції другої черги будівлі університету та беручи до уваги суттєвий громадський спротив щодо протиправного будівництва.

Обґрунтовуючи заявлені позовні вимоги, позивач зазначає, що вказане рішення є нечинним та підлягає скасуванню, оскільки на адресу орендаря не надіслано жодного листа - відмови щодо продовження користування земельною ділянкою, а останній звернувся з наміром продовжити його дію без зміни меж земельної ділянки та цільового призначення, а тому продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. Крім того, у рішенні відповідача не зазначено, в чому полягає нецільове використання земельної ділянки, оскільки наявність або відсутність порушень з боку орендаря у вчиненні будівництва не стосується предмету даного спору, є правовідносинами у сфері містобудування. Також на території спірної земельної ділянки знаходиться введений в експлуатацію об'єкт 1-ї черги реконструкції, а тому на підставі ст.120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України у набувача виникає право (власності чи користування) на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт. Таким чином, просить суд визнати недійсним (нечинним) та скасувати рішення Київської міської ради №68/68 від 11.02.2016 «Про відмову у поновленні Приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва».

Приймаючи рішення у даній справі, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивач не обґрунтував та не довів суду належними та допустимими доказами в порядку статей 33, 34, 36 ГПК України прийняття Київською міською радою неправомірного рішення, оскільки відповідач діяв в межах наданих йому повноважень, відповідно до норм чинного законодавства України, а тому позовні вимоги Приватного вищого навчального закладу «Київський міжнародний університет» до Київської міської ради про визнання недійсним та скасування рішення не задовольнив.

Суд апеляційної інстанції не погоджується з такими висновками місцевого господарського суду з урахуванням наступного.

Відповідно до ст.ст. 99, 101 ГПК України апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Як зазначалось раніше, 07.11.2013 позивач листом за вих. №438 просив Київську міську раду поновити договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005 року (реєстраційний №75-6-00237) площею 0,6766 га, кадастровий номер - :75:211:0015, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Верховинна, 80-Б, додавши лише проект додаткової угоди про поновлення договору оренди у 3 екз., та копію договору оренди, який був отриманий відповідачем 12.11.2013 за вх. №08/18609, що підтверджується відповідною відміткою на листі.

Також, листом №433 від 06.11.2013 Приватний вищий навчальний заклад «Київський міжнародний університет» просив Київську міську раду внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005 в частині розміру орендної плати, у відповідь на який Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом №05704-26380 від 16.12.2013 повідомив, що матиме можливість підготувати розрахунок розміру орендної плати та проект відповідного рішення за наявності оригіналів документів, виданих Головним управлінням Держземагенства у м. Києва.

Таким чином, відповідач був обізнаний щодо бажання орендаря (позивача) поновити дію договору від 07.11.2005, не дивлячись на можливість неприйняття такого листа-повідомлення на п. 5 ст. 34 рішення Київської міської ради від 28 лютого 2013 року № 63/9120 «Про Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві» (тобто з формальних причин).

З урахуванням строку дії договору - протягом 10 десяти років (п. 3.1. договору) та враховуючи дату державної реєстрації такого договору - 14.10.2005, строк дії договору закінчився 14.10.2015. Тоді як після закінчення дії договору, тобто починаючи з 15.10.2015 відповідач жодним чином не повідомив про наявність заперечень на поновлення дії договору та не приймав відповідних рішень про відмову в поновленні дії договору.

Такі заперечення мали місце лише 11.02.2016 (тобто майже через чотири місяці після закінчення дії договору) у формі рішення №68/68 (вказана обставина не заперечувалась та не була спростована відповідачем ані під час розгляду справи в суді першої інстанції, ані під час апеляційного перегляду рішення місцевого господарського суду).

Відповідно до п. 6 ст. 34 Тимчасового порядку договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства.

Таким чином вказаним порядком передбачено автоматичне поновлення дії договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. При цьому як зазначалось раніше відповідачем у вказаних строк такий лист-повідомлення про заперечення не направлявся.

Разом з цим, згідно з положеннями ст. 35 вказаного рішення, після прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди земельної ділянки або поновлення договору оренди у випадку, визначеному частиною шостою статті 34 цього Тимчасового порядку, Департамент земельних ресурсів повідомляє орендаря про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки відповідно до рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або у разі поновлення договору оренди у випадку, визначеному частиною шостою статті 34 цього Тимчасового порядку, готується Департаментом земельних ресурсів та погоджується з орендарем.

Отже, із вказаних положень вбачається, що обов'язок підготовки проекту додаткової угоди та надсилання повідомлення орендареві про необхідність підписання додаткової угоди покладається саме на Департамент земельних ресурсів.

З матеріалів справи вбачається, що відповідачем та Департаментом земельних ресурсів не було дотримано порядку поновлення дії договору оренди.

Натомість недотримання відповідачем вказаного порядку не свідчить про те, що дія спірного договору оренди не поновилась на той самий строк на який його було укладено в порядку передбаченому п. 6 ст. 36 Тимчасового порядку та ч. 6 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

При цьому відповідачем (ані під час дії договору, ані протягом місяця після його закінчення) не було ініційовано питання ні про вилучення спірної земельної ділянки, ні зміни меж, або поділу земельної ділянки з метою вилучення для власних потреб, або передачі іншим особам тієї частини ділянки, яка, на думку відповідача, використовувалась не за цільовим призначення.

Тоді як, 30.11.2015 позивач (після спливу місячного строку, який надавався відповідачу для направлення орендарю листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору в порядку ч. 6 ст. 33 ЗУ «про оренду землі») звернувся до відповідача з клопотанням №КОП-0760 про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист - повідомлення), додавши до вказаного клопотання документи, передбачені Тимчасовим порядком передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві, угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Однак, лише рішенням №68/68 від 11.02.2016 Київська міська рада відмовила Приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» (кадастрова справа №А-22122) у задоволенні клопотання про поновлення договору оренди №КОП-0760 від 30.11.2015, укладеного між Київською міською радою та Приватним вищим навчальним закладом «Київський міжнародний університет» з огляду на порушення орендарем цільового призначення земельної ділянки, передбаченого договором оренди, в частині реконструкції другої черги будівлі університету та беручи до уваги суттєвий громадський спротив щодо протиправного будівництва.

Так, в постанові Верховного Суду України від 25 травня 2016 року у справі № 3-312гс16, а також в постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14 (правова позиція в якій на підставі ст. 111-28 ГПК України є обов'язковою при застосуванні таких норм права), дійшов наступних висновків.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

У частині першій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Тоді як до спірних правовідносин судом апеляційної інстанції застосовуються положення ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

На підставі вказаної правової позиції та з урахуванням фактичних обставин даної справи, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позивач не скористався правом на поновлення дії спірного договору у спосіб, передбачений частинами 1-5 статті 33 ЗУ «Про оренду землі» (оскільки лист-повідомлення № 438 від 07.11.2013 не містив всіх необхідних додатків), натомість з урахуванням того, що орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, спірний договір було поновлено в порядку ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Щодо необхідності укладення додаткової угоди про поновлення дії договору оренди, суд апеляційної інстанції зазначає, що законодавцем чітко не визначений строк, впродовж якого має бути укладено таку додаткову угоду, що підтверджується також формулюванням, що міститься у наведеній вище постанові ВСУ від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, про те, що необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;…; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Натомість суд апеляційної інстанції з'ясував, що у провадженні Господарського суду міста Києва знаходиться справа № 910/10237/16 за позовом Приватного вищого навчального закладу "Київський міжнародний університет" до Київської міської ради про зобов'язання вчинити дії, зокрема, укласти додаткову угоду (додатковий договір) з ПВНЗ «Київський міжнародний університет» про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди від 07.10.2005 земельної ділянки площею 6766 кв. м, кадастровий номер :75:211:0015, розташованої за адресою: вул. Верховинна, 80-Б у Святошинського району міста Києва, за реєстраційним № 75-6-00237 без зміни меж та цільового призначення земельної ділянки. Разом з цим провадження у вказаній справі ухвалою від 19.07.2016 було зупинено до вирішення спору у даній справі. Отже, вбачається, що позивачем вчиняються дії, спрямовані на укладення додаткової угоди до договору від 07.10.2005.

Щодо доводів відповідача, що позивачем, всупереч умовам договору оренди, використовується спірна ділянка не за цільовим призначенням, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

Відповідно до рішення №888/3463 «Про передачу приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» земельної ділянки для реконструкції з поширенням будівлі університету з подальшою експлуатацією та обслуговуванням на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва». Пунктом 1 цього Рішенням було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ПВНЗ «Київський міжнародний університет» для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою експлуатацією та обслуговуванням по вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва. Визначена реконструкція повинна була складатися з двох черг: 1) І-ої черги реконструкції з розширенням будівлі університету згідно «Проекту реконструкції з розширенням будівлі Київського міжнародного університету по вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва» з урахуванням загальної кошторисної вартості будівництва об'єкта, визначеної згідно з державними будівельними нормами, стандартами і правилами - кошторисна вартість об'єкта становить 5 691 600,00 грн. (закінчене будівництво); 2) ІІ-ої черги реконструкції з розширенням будівлі університету згідно «Проекту другої черги з розширенням будівлі університету під сімейний гуртожиток квартирного типу по вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва - кошторисна вартість об'єкта становить 34664,20 тис. грн. (незакінчене будівництво).

Зокрема, відповідний розподіл черг будівництва було рекомендовано позивачу після його звернення, Міністерством регіонального розвитку та будівництва України в Листі № 10/7-186 від 15.02.2008, який було адресовано ПВНЗ «Київський міжнародний університет» щодо питань, пов'язаних з реконструкцією будівлі університету з його розширенням. У цьому листі зазначено, що «…виходячи з конкретного випадку - реконструкції об'єкту ПВНЗ «Київський міжнародний університет» із значним збільшенням навчальних площ у межах відведеної території, доцільно передбачити здійснення робіт по чергах» з наступних підстав. Оскільки загальний термін «будівництво» це «нове будівництво, реконструкція, реставрація та капітальний ремонт» об'єкта архітектури, то згідно з додатком Б (обов'язковим) ДБН В.2.2-3-2004 «Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва» «реконструкція - перебудова існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язана з удосконаленням виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри)». Разом з тим, «нове будівництво», за визначенням додатку Б зазначеного ДБН В.2.2-3.2004 - це «будівництво комплексу об'єктів основного, підсобного та обслуговуючого призначення новостворюваних підприємств, будинків, споруд, а також філій і окремих виробництв, що здійснюється на вільних площах із метою створення нової виробничої потужності або надання послуг, які після введення в експлуатацію будуть знаходитися на самостійному балансі». Проектні рішення повинні відповідати вимогам чинних нормативів, зокрема ДБН В.2.2-9-99 «Громадськи будинки і споруди» та ДБН В.2.2-3-97 «Будинки та споруди навчальних закладів», а проектна документація погоджена і затверджена у встановленому ДБН В.2.2-3-2004.

27.08.2014 Інспекцією державного архітектурно - будівельного контролю у м. Києва видано Приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» декларацію про початок виконання будівельних робіт другої черги реконструкції з розширенням будівлі університету під сімейний гуртожиток квартирного типу за адресою: м. Київ, вул. Верховинна, 80- Б.

Листом №305 від 02.09.2015 позивач просив Товариство з обмеженою відповідальністю «Праволенд» виконати проектно - вишукувальні роботи з розроблення технічної документації щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) переданої в оренду Приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням та будівництва житлового будинку для викладачів і студентів університету з подальшою його експлуатацією та обслуговуванням на вул. Верховинній, 80 - Б у Святошинському районі м. Києва.

05.11.2015 Департаментом державної архітектурно - будівельної інспекції у м. Києві проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил Приватним вищим навчальним закладом «Київський міжнародний університет» на об'єкті: «Друга черга реконструкції з розширенням будівлі університету під сімейний гуртожиток, вул. Верховинна, 80- Б, м. Київ», за результатами якої складено Акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, яким встановлено, що замовником виконуються будівельні роботи без отримання документа, який надавав би право на виконання будівельних робіт, чим порушено ст. ст. 34,37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», розроблено та затверджено проектну документацію з порушенням ч.1 ст. 31, ст. 32 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовником подано недостовірні дані в декларації про початок виконання будівельних робіт від 27.08.2014, а саме: зазначена невірна категорія складності об'єкта будівництва, чим порушено ч. 8 ст. 36 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також на об'єкті будівництва незабезпечена організація та охорона праці.

За результатами виявлених порушень Департаментом державної архітектурно - будівельної інспекції у м. Києві складені протоколи про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 05.11.2015 та винесено припис про зупинення підготовчих та будівельних робіт, які не відповідають вимогам законодавства, зокрема, будівельних норм, містобудівним умовам та обмеженням, затвердженому проекту або будівельному паспорту забудови земельної ділянки, виконуються без повідомлення, реєстрації декларації про початок їх виконання або дозволу на виконання будівельних робіт від 05.11.2015.

При цьому суть порушення (відповідно до протоколу від 05.11.2015 (т. 2, а.с. 239-242) полягає в тому, що за основними показниками об'єкта будівництва, зазначеними в декларації про початок виконання будівельних робіт № КВ 2 від 27.08.2014, клас наслідків та категорія складності перевищують ті, що визначені проектною організацією та замовником будівництва. Відповідно до техніко-економічних показників об'єкта будівництва ДП «Укрдержбудекспертиза» визначила, що зазначений об'єкт будівництва може бути віднесений до V категорії складності.

Так, на вказаній підставі рішенням Департаменту державної архітектурно - будівельної інспекції у м. Києві №25 від 09.11.2015 скасовано декларацію про початок виконання будівельних робіт: «Друга черга реконструкції з розширенням будівлі університету під сімейний гуртожиток квартирного типу за адресою: м. Київ, вул. Верховинна, 80- Б» від 27.08.2014.

Однак, вказані відповідачем підстави для відмови в задоволенні позову (зокрема в частині порушення норм містобудування та нецільового використання земельної ділянки) спростовуються наявними матеріалами справи, зокрема, висновком експерта за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи від 29.10.2016 № 8630/16-43 по адміністративній справі № 826/26126/15, який було долучено до матеріалів справи судом апеляційної інстанції в порядку ст. 101 ГПК України на стадії апеляційного перегляду через те, що висновок було складено вже після ухвалення оскаржуваного рішення.

З метою встановлення всіх обставин справи колегія суддів в судовому засіданні 27.02.2017 (про що зазначено в протоколі судового засідання) перед учасниками апеляційного провадження поставила питання про необхідність (доцільність) призначення у даній справі судової експертизи. На вирішення даного питання судом в судовому засіданні 27.02.2017 в порядку ст. 77 ГПК України було оголошену перерву. Після продовження розгляду апеляційної скарги учасники апеляційного провадження в судовому засіданні 13.03.2017 зазначили, що необхідності у призначенні у даній справі судової експертизи немає та не надали згоду на її оплату у разі призначення за ініціативою суду.

Разом з цим, у разі призначення судової експертизи у справі з власної ініціативи суду та відмови усіх учасників апеляційного провадження від попередньої оплати її вартості призведе до неможливості проведення такої судової експертизи, що в свою чергу сприятиме затягуванню розгляду справи.

Таким чином, суд апеляційної інстанції дійшов висновку (з урахуванням того, що жодна із сторін на заявила про готовність оплатити проведення судової експертизи) про необхідність продовження розгляду справи на підставі наявних доказів.

А отже, колегія суддів дійшла висновку про можливість при розгляді даної справи прийняття та врахування в порядку ст. 43, 101 ГПК України висновку експерта (Київського науково-дослідного інституту судових експертиз) в якості доказу за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи від 29.10.2016 № 8630/16-43 по адміністративній справі № 826/26126/15 та оцінки вказаного доказу з урахуванням всіх обставин даної справи.

Так, відповідно до висновку експерта за результатами проведеної судової будівельно-технічної експертизи від 29.10.2016 № 8630/16-43 по адміністративній справі № 826/26126/15, експертами було зазначено, що визначений замовником будівництва «Проект другої черги реконструкції з розширенням будівлі університету під сімейний гуртожиток квартирного типу по вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва» за наявними для дослідження ознаками за основним функціональним призначенням відноситься до об'єкту житлового призначення. Сімейний гуртожиток квартирного типу по вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва згідно «Проекту другої черги реконструкції з розширенням будівлі університету під сімейний гуртожиток квартирного типу по вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва» відноситься до ІІІ категорії складності (клас наслідків (відповідальності СС2).

Таким чином, матеріалами справи спростовується порушення позивачем норм містобудівної діяльності та не вбачається, в чому саме полягає нецільове використання спірної земельної з урахуванням рекомендацій розподілу черг будівництва Міністерством регіонального розвитку та будівництва України в Листі № 10/7-186 від 15.02.2008.

Окрім цього, в цій частині суд апеляційної інстанції приймає доводи апелянта, що наявність або відсутність порушень з боку орендаря, пов'язаних із здійсненням фактичного будівництва не стосується предмету спору, оскільки це є правовідносинами у сфері містобудування, а не правовідносинами у сфері оренди землі. А тому доводи відповідача в цій частині, як підстава для відмови в задоволенні позову, є необґрунтованими.

Не заслуговують на увагу також мотиви відповідача, що поновлення спірного договору оренди є неможливим у зв'язку з наявністю суспільного спротиву на таке поновлення, оскільки наявність або відсутність суспільного спротиву за відсутності доказів порушення прав територіальної громади та норм чинного законодавства є безпідставними.

Окрім цього, суд апеляційної інстанції на підставі ст. 101 ГПК України встановив, що рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 888/3463 про передачу позивачу спірної земельної ділянки приймалось в порядку ст. 120 Земельного Кодексу України у зв'язку з переходом до позивача права власності на нежитловий будинок, що розташований за адресою місто Київ, вулиця Верховинній, 80-Б на підставі договору купівлі-продажу від 01.09.2003 (про що зазначено в п. 2 вказаного рішення (т. 1, а.с. 16)).

Так, на підставі договору купівлі-продажу від 21.09.2003 (т. 1, а.с. 173-174) з державної власності позивач набув право власності на нежилий будинок, що знаходиться в місті Києві по вул. Верховинній, буд. № 80 Б, загальною площею 1098,50 кв.м. Отже, починаючи з 2005 року відповідачем була передана в оренду позивачу спірна земельна ділянка як новому власнику будівлі, що знаходиться на земельній ділянці (яка є предметом договору від 07.10.2005).

Більше того, на території відповідної спірної земельної ділянки за адресою: місто Київ, вулиця Верховинній, 80-Б, знаходиться введений в експлуатацію об'єкт І-ї черги реконструкції. При цьому, правовстановлюючі документи на відповідний об'єкт підтверджують право власності на нерухоме майно також за власником - ПВНЗ «Київський міжнародний університет»: свідоцтво про право власності на нерухоме майно (загальною площею 2683,3 кв.м) від 31.10.2014 серії СТА №347577 (індексний номер №28911354; витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.10.2014 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 00).

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції чинній на час набуття права власності на будівлю І черги) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Аналогічне положення також міститься в ст. 120 ЗК України, так до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Як зазначалось раніше, предметом договору оренди від 07.10.2005 є земельна ділянка призначена для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням. А тому суд апеляційної інстанції вважає, що рішення про відмову в поновленні дії договору оренди земельної ділянки, яка використовується і в тому числі для обслуговування будівлі загальною площею 2683,3 кв.м (право власності на яку зареєстровано за позивачем) фактично позбавить власника можливості обслуговувати вказану будівлю та буде суперечити положенням ст.ст. 120 ЗК України та 377 ЦК України.

Наведене є окремою підставою для задоволення позову про визнання недійсним (нечинним) рішення Київської міської ради від 11.02.2016 № 68/68 «Про відмову у поновленні приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м.Києва».

Відповідно до ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Зі змісту ст. 13 ЦК України слідує, що при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Під зловживанням правом слід розуміти передбачену нормами права поведінку управомоченої особи по здійсненню свого суб'єктивного цивільного права, якою може бути завдано шкоди іншим особам.

Згідно ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі вчинення нею дій з наміром завдати шкоди іншій особі та зловживання правом в інших формах.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, суд апеляційної інстанції вважає, що місцевий господарський суд дійшов помилкових висновків про необґрунтованість позовних вимог та необхідність відмови в їх задоволенні. За таких обставин апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню на підставі пунктів 1, 4 частини 1 статті 104 ГПК України, з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог відповідно до пункту 2 частини 1 статті 103 ГПК України.

Судові витрати за розгляд справи в суді першої та апеляційної інстанцій покладаються на відповідача в порядку ст. 49 ГПК України.

Керуючись статтями 32-34, 36, 43, 49, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного вищого навчального закладу «Київський міжнародний університет» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.09.2016 у справі № 910/12019/16 про визнання недійсним (нечинним) та скасування рішення Київської міської ради (І сесія VIII скликання) від 11.02.2016 №68/68 «Про відмову у поновлені приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва» - задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.09.2016 у справі №910/12019/16 скасувати з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог повністю.

Визнати недійсним (нечинним) та скасувати рішення Київської міської ради (І сесія VIII скликання) від 11.02.2016 №68/68 «Про відмову у поновлені приватному вищому навчальному закладу «Київський міжнародний університет» договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва».

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м.Київ, вул. Хрещатик, будинок 36, ) на користь Приватного вищого навчального закладу «Київський міжнародний університет» (03179, м.Київ, вул. Львівська, будинок 49, ) 1378 (одну тисячу триста сімдесят вісім) грн 00 коп. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції та 1515 (одну тисячу п'ятсот п'ятнадцять) грн 80 коп. - судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

4. Видачу наказів доручити місцевого господарському суду.

5. Матеріали справи повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена у встановленому чинними законодавством порядку.

Головуючий суддя О.М. Коротун

Судді Т.І. Разіна

О.М. Гаврилюк