ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" січня 2017 р. Справа № 925/1299/16

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Грачова В.М., при секретарі Ткаченку А.О., за участю представників сторін: позивача - Житнікової Т.А., Луговського О.С. за довіреностями, відповідача - Смаглія В.М. за посадою (директор), у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду в м. Черкаси, розглянувши справу за позовом Черкаської міської ради до приватного підприємства «Альп-Ком» про стягнення грошових коштів в сумі 1022658 грн. 04 коп.,

ВСТАНОВИВ:

21.10.2016 року позивач - Черкаська міська рада звернувся в господарський суд з позовом до приватного підприємства «Альп-Ком» (далі - відповідач) в якому просив суд стягнути, на підставі договору оренди землі від 04.08.2008 року, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.09.2008 року за № 45, укладеного ними, 1020416 грн. 46 коп. боргу з орендної плати за землю за період користування з 29.05.2012 по 31.07.2016 року, 2241 грн. 58 коп. пені, та відшкодувати понесені судові витрати.

Позов вмотивовано тим, що відповідачу нараховано до оплати 1285843,27 грн. орендної плати за період користування земельною ділянкою загальною площею 19117 кв. м. з 29.05.2012 по 31.07.2016 року згідно з п. 9 договору оренди землі від 04.08.2008 року як за землі комерційного використання. Відповідач в порушення договірних зобов'язань, зокрема підпункту 2 абз. 2 п. 9 договору, за цей період сплатив позивачу лише 265426,81 грн. за користування земельною ділянкою площею 19117 кв. м як за землі, зайняті поточним та відведені під майбутнє будівництво, внаслідок чого утворилась заборгованість в сумі 1020416,46 грн., на яку позивачем нараховано 2241,58 грн. пені за останні 6 місяців прострочення.

Відповідач 22.11.2016 року подав письмовий відзив на позовну заяву (а.с. 30-33), в якому проти позову заперечував з мотивів безпідставності і недоказаності позовних вимог, а саме - неподання позивачем належних і допустимих доказів, у розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України, підтвердження обставин порушення умов підпункту 2 абз. 2 п. 9 договору та наявності спірної заборгованості, які є предметом спору у даній справі. Зокрема, нарахування орендної плати на частину земельної ділянки площею 5541 кв. м є безпідставним, оскільки ця земельна ділянка перебуває у фактичному самовільному користування ТОВ «Фаворит», позивач не може нею користуватись із незалежних від нього обставин, а заборгованість по сплаті орендної плати за земельну ділянку площею 19117 кв. м у нього відсутня.

В судових засіданнях представники позивача позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, підтримали і просили суд позов задовольнити в повністю, представник відповідача позов не визнав і просив суд в його задоволенні відмовити повністю з підстав, викладених у письмовому відзиві, додаткових письмових поясненнях до нього.

Згідно зі ст. 85 ГПК України, у судовому засіданні оголошувались вступна та резолютивна частини рішення.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмовий відзив на позовну заяву відповідача, усні заперечення представника відповідача на позов в засіданнях суду, дослідивши подані сторонами докази та оцінивши їх у сукупності з іншими матеріалами справи суд в задоволенні позову відмовляє повністю з наступних підстав.

Рішенням четвертої сесії від 29.07.2008 року № 4-653 «Про надання приватному підприємству «Альп-Ком» земельної ділянки в оренду по вул. Сумгаїтській, 15» Черкаська міська рада надала приватному підприємству «Альп-Ком» в оренду на 49 років (без права передачі в суборенду) земельну ділянку площею 24658 кв.м. по вул. Сумгаїтській, 15 під розташування торгового комплексу, у тому числі: 5541 кв.м. за рахунок земель Черкаської міської ради і 19117 кв.м. за рахунок землекористування громадського об'єднання громадян Черкаської обласної організації Всеукраїнської спілки автомобілістів. Пунктом 6 цього ж рішення Черкаська міська вирішила припинити громадському об'єднанню громадян Черкаській обласній організації Всеукраїнської спілки автомобілістів право користування земельною ділянкою площею 19117 кв.м. по вул. Сумгаїтській, 15 (а.с. 10).

04.08.2008 року позивачем - Черкаською міською радою, як орендодавцем, та відповідачем - приватним підприємством «Альп-Ком», як орендарем, на підставі рішення Черкаської міської ради від 29.07.2008 року № 4-653, укладено договір оренди землі, відповідно до умов п.п. 1, 2, 8, 15 якого орендодавець, передав, а орендар прийняв у строкове платне користування на умовах оренди строком на 49 років земельну ділянку площею 24658 кв.м. по вул. Сумгаїтська, 15 в м. Черкаси, яка за цільовим призначенням відноситься до категорії земель житлової та громадської забудов, під розміщення та експлуатацію торгового комплексу. За функціональним використанням земельна ділянка віднесена: на період будівництва - до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво; після завершення будівництва - до категорії земель комерційного використання. Сторонами договору погоджено усі істотні умови договору, зокрема, строк дії договору, орендну плату, умови повернення земельної ділянки, інші права та обов'язки сторін, зміну умов договору і припинення його дії, відповідальність за невиконання або неналежне виконання договору тощо.

Земельна ділянка площею 24658 кв. м., надана приватному підприємству «Альп-Ком» за договором оренди землі від 04.08.2008 р., складається із земельних ділянок площею 19117 кв. м., яка перебувала у користуванні громадського об'єднання громадян Черкаської обласної організації Всеукраїнської спілки автомобілістів і земельної ділянки площею 5541 кв.м., яка є комунальною власністю позивача.

Згідно з п. 5 договору оренди землі від 04.08.2008 р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки становить: на період нормативного терміну будівництва об'єкта 1218105 грн., земель комерційного використання - 6090279 грн.

Пунктом 9 договору його сторони погодили умови щодо орендної плати і, зокрема, домовились про таке:

За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється:

на нормативний термін будівництва об'єкту (не більше ніж на 2 роки), але не пізніше вводу об'єкту в експлуатацію, у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становила 36543,00 грн.;

землі комерційного використання - у розмірі 7% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становила 17,29 грн. за 1 кв. м.;

землі комерційного використання - у розмірі 12% від її нормативної грошової оцінки і на час укладення договору становила 29,64 грн. за 1 кв. м.

Відповідно до пунктів 10, 11 договору, обчислення розміру гошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним на рахунок орендодавця.

За несвоєчасне внесення орендної плати, згідно з п. 14 договору, стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який стягується пеня, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

Договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.09.2008 року за № 45 (а.с.17-19).

По акту приймання-передачі від 12.09.2008 року орендодавець передав, а орендар прийняв у користування на умовах оренди земельну ділянку, яка є об'єктом договору оренди землі від 04.08.2008 року.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 05.11.2010 року у справі № 13/789, на підставі договору оренди землі від 04.08.2008 року, з відповідача на користь позивача було стягнуто заборгованість по орендній платі за землю за період з 12.09.2008 по 28.02.2010 року.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 15.03.2012 року у справі № 07/5026/1984/2011 задоволено повністю позов приватного підприємства «Альп-Ком» до громадського об'єднання громадян Черкаської обласної організації Всеукраїнської спілки автомобілістів про витребування земельної ділянки, витребувано із незаконного володіння та користування громадського об'єднання громадян Черкаської обласної організації Всеукраїнської спілки автомобілістів на користь приватного підприємства «Альп-Ком» земельну ділянку площею 19117 кв.м., яка знаходиться по вул. Сумгаїтській, 15 у м. Черкаси.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 09.04.2012 року у справі № 15/5026/2088/2011 скасовано рішення господарського суду Черкаської області від 28.10.2011 року у цій справі і прийнято нове рішення, яким повністю відмовлено у задоволенні позовних вимог Черкаської міської ради до приватного підприємства «Альп-Ком» про стягнення заборгованості по орендній платі за землю за період з 01.03.2010 по 31.07.2011 року. При цьому колегія суддів апеляційного суду прийшла до висновку, що фактичної передачі земельної ділянки орендодавцем орендарю по договору оренди землі від 04.08.2008 року не відбулося, а тому акт приймання-передачі землі від 12.09.2008 року, складений сторонами, оцінила критично.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.04.2015 року у справі № 925/1756/14 скасовано частково рішення господарського суду Черкаської області від 05.12.2014 року у цій справі і прийнято нове рішення, яким пункт 9 договору оренди землі від 04.08.2008 року виклала у наступній редакції: «Річна орендна плата за користування земельною ділянкою по вул. Сумгаїтській, 15 встановлюється:

з дати набрання судовим рішенням законної сили - у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки частини переданої по договору земельної ділянки, площею 19117 кв. м., що становить 53760,83 грн. земель, зайнятих поточним та відведених під поточне будівництво до моменту передачі орендарю з чужого незаконного володіння частини переданої по договору оренди земельної ділянки, площею 5541 кв. м та звільнення цієї земельної ділянки від майна третіх осіб;

у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки загальною площею 24658 кв. м, що становить 69343,23 грн. земель зайнятих поточним та відведених під поточне будівництво на період нормативного терміну будівництва з моменту передачі орендарю з чужого незаконного володіння частини переданої по договору земельної ділянки площею 5541 кв. м та її звільнення цієї земельної ділянки від майна третіх осіб;

після введення об'єкту в експлуатацію у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 24658 кв. м земель комерційного використання, що становить 346708,74 грн. В іншій частині рішення господарського суду Черкаської області від 05.12.2014 у справі № 925/1756/14 апеляційний суд залишив без змін.

При вирішенні даного спору судом апеляційної інстанції було встановлено, що нарахування орендних платежів за користування земельною ділянкою площею 19117 кв. м. стало можливе з 29.05.2012 року, тобто з моменту примусового виконання рішення господарського суду Черкаської області від 15.03.2012 року у справі № 07/5026/1984/2011 про витребування цієї земельної ділянки, а дані про звільнення земельної ділянки площею 5541 кв. м. та її передачу відповідачу у користування взагалі відсутні, відтак відсутні підстави нарахування орендної плати за користування нею. Крім того, за висновком апеляційного суду нарахування орендної плати як за землі комерційного використання можливе лише після введення об'єкту в експлуатацію, а до цього - як за землі, зайняті поточним та відведені під поточне будівництво.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 15.06.2015 року у справі № 925/669/15 повністю відмовлено у задоволенні позову Черкаської міської ради до приватного підприємства «Альп-Ком» про розірвання договору оренди землі від 04.08.2008 року з підстав систематичної несплати боргу відповідачем по орендній платі. При вирішенні даного спору місцевим судом було встановлено, що позивач не довів винної поведінки відповідача у порушенні умов договору та систематичної несплати ним орендної плати по договору від 04.08.2008 року, позивач сам є порушником умов договору оренди землі і не забезпечив відповідачу безперешкодне користування орендованою земельною ділянкою.

Вищенаведені рішення господарських судів набрали законної сили і є чинними.

Згідно з витягом № 1510 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки під розташування торгового комплексу в м. Черкаси, вул. Сумгаїтська, буд. 15 на дату оцінки 07.12.2012 року площею 24658 кв. м. становить 11556958,02 грн., 1 кв. м. - 93,74 грн. (а.с. 22).

Відповідно до Розрахунку заборгованості від 10.10.2016 року №№ 1451/18-08, 1452/18-08, складеного Департаментом фінансової політки Черкаської міської ради (а.с. 20, 21) і пояснень представника позивача в засіданні суду, за період з 29.05.2012 року по 08.04.2015 року позивачем нараховано орендну плату за земельну ділянку площею 19117 кв. м. за ставкою 7% від її нормативної грошової оцінки, що на час укладення договору становило 17,29 грн. за 1 кв. м. з застосуванням коефіцієнтів індексації, відповідно за 2009, 2010, 2015 роки. З 08.04.2015 року, тобто після набрання законної сили постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.04.2015 року у справі № 925/1756/14 про внесення змін до договору, у розмірі 3% від грошової оцінки землі площею 19117 кв. м. з застосуванням коефіцієнта індексації за 2015 рік. Всього позивачем нараховано 1285843,27 грн., відповідачем сплачено 265426,81 грн., заборгованість складає 1020416,46 грн., на неї, відповідно до п. 14 договору і ст. 129 ПК України, позивачем нараховано пеню у розмірі 120% облікової ставки НБУ за останні шість місяців у сумі 2241,58 грн.

Із контррозрахунку відповідача (а.с. 71) вбачається, що з 29.05 2012 по липень 2016 року, тобто за спірний період заборгованості, ним сплачувалась орендна плата за земельну ділянку площею 19117 кв. м. за ставкою 3% від актуальної нормативної грошової оцінки землі як за землі, що зайняті поточним та відведені під поточне будівництво, з застосуванням коефіцієнтів індексації за 2015, 2016 роки, за зазначений період підлягало нарахуванню 262591,27 грн. орендної плати, ним сплачено 264181,26 грн., заборгованість по орендній платі була відсутня, навпаки існувала переплата у розмірі 1589,99 грн. Нарахування сум орендної плати за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки землі, викладені у розрахунках позивача і відповідача, не відрізняються.

Сплата орендної плати відповідачем у зазначених у розрахунку розмірах підтверджується поданими ним податковими деклараціями за 2012-2015 роки, довідкою ДПІ у м. Черкасах від 07.05.2015 року № 11495/23-01-15-0325 (а.с. 73-86, 56, 72).

Рішеннями третьої сесії Черкаської міської ради від 29.12.2011 року № 3-305 затверджено генеральний план міста Черкаси, а другої сесії від 04.12.2014 року № 2-513 затверджено проект містобудівної документації «План зонування території міста Черкаси», об'єкт будівництва, передбачений договором оренди землі для відповідача, не запроектований.

Обставини, встановлені із вищенаведених доказів, визнані представниками сторін.

Таким чином, спірні правовідносини сторін виникли із договору оренди землі від 04.08.2008 року, зареєстрованого в Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 12.09.2008 року за № 45, укладеного сторонами. Вимоги позивача і заперечення відповідача витікають із їх прав і обов'язків за цим договором.

Предметом спору у справі, що розглядається, є вимога позивача про стягнення заборгованості з орендної плати та пені за прострочення її сплати, яка і складається із різниці між нарахованою позивачем і сплаченою відповідачем. Спірна різниця виникла внаслідок нарахування позивачем орендної плати за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки землі за період прострочення як за землі комерційного використання, а відповідач сплачує орендну плату за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки землі як за землі, зайняті поточним та відведені під поточне будівництво, оскільки введення об'єкту в експлуатацію, не відбулось з незалежних від нього обставин.

За правовою природою спірні правовідносини сторін віднесені до зобов'язань найму (оренди) земельної ділянки, загальні положення про найм (оренду) визначені параграфом 1 глави 58, про найм (оренду) земельної ділянки, як окремий вид зобов'язань, параграфом 3 глави 58 ЦК України, загальні положення про правочини визначені розділом IV книги 1 ЦК України, про зобов'язання і договір - розділами І і ІІ книги 5 ЦК України, главами 19, 20 ГК України. Крім того, спірні правовідносини перебувають у сфері дії Земельного і Податкового кодексів України, Закону України «Про оренду землі», які з урахуванням предмету спору, є спеціальними нормативними актами.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2).

Статтею 792 ЦК України встановлено , що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 16 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній з 22.05.2008 року, тобто на момент укладення договору оренди землі, визначався порядок укладення договору оренди землі. Відповідно до ст. 18 цього ж Закону, договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації.

Відповідно до ч. 2 ст. 125, ч. 2 ст. 126 ЗК України у відповідній редакції (чинній з 20.06.2007 року), право на оренду земельної ділянки виникло після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Право оренди землі оформлялось договором, який реєструвався відповідно до закону.

Договір оренди землі із якого виникли спірні правовідносини, укладений сторонами 04.08.2008 року з дотриманням норм ст. 792 ЦК України, ст.ст. 125, 126 ЗК України, ст.ст. 16, 18 Закону України «Про оренду землі», набрав чинності після його державної реєстрації 12.09.2008 року. Згідно з п. 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Після набрання законної сили постановою Київського апеляційного господарського суду у справі № 925/1756/14 з 08.04.2015 року за рішенням суду внесені змін до договору, за змістом яких умови п. 9 договору викладені в новій редакції. При прийнятті даного рішення суд апеляційної інстанції прийшов до висновку, що нарахування орендної плати як за землі комерційного використання можливе лише після введення об'єкту в експлуатацію, а до цього - як за землі, зайняті поточним та відведені під поточне будівництво. Цього висновку дотримується і місцевий суд при вирішенні даного спору.

За змістом ст.ст. 193, 202 ГК, ст.ст. 509, 525, 526, 598, 599 ЦК України, зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається, припиняється на підставах, встановлених договором або законом, зокрема, виконанням, проведеним належним чином.

Відповідно до ч. 3 ст. 510 ЦК України, якщо кожна із сторін у зобов'язанні має одночасно і права, і обов'язки, вона вважається боржником у тому, що вона зобов'язана вчинити на користь другої сторони, і одночасно кредитором у тому, що вона має право вимагати від неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 610,ч. 1 ст. 611, ч. 1 ст. 612 ЦК України: порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання; у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди; боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Наявні в матеріалах справи докази сплати орендної плати за Договором дають підстави вважати, що договірні зобов'язання відповідачем виконані, порушення умов договору з його сторони суд не вбачає, відтак вимоги позивача із зазначених у позові підстав суд вважає необґрунтованими і безпідставними.

Відповідно до ст.ст. 33, 34, 35, 43 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, обставини справи повинні підтверджуватись лише належними і допустимими доказами, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Судом, відповідно до ст. 22 ГПК України, було запропоновано сторонам подати докази в обґрунтування позову і заперечень проти нього, брати участь в засіданнях суду, вони своїми правами скористались на свій розсуд, подали всі наявні у них докази і на їх підставі судом прийнято рішення у справі.

З урахуванням викладеного, відповідно до умов договору, обставин справи та вимог законодавства суд надає перевагу запереченням відповідача, а позов визнає необґрунтованим, безпідставним і в його задоволенні позивачу відмовляє повністю.

На підставі статті 49 ГПК України, судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд Черкаської області протягом десяти днів з дня підписання.

Повний текст рішення складено і підписано 03.03.2017 року.

Суддя В.М. Грачов