ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 березня 2017 року Справа № 910/11331/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого: суддів:Нєсвєтової Н.М. (доповідач), Вовка І.В., Стратієнко Л.В.,
розглянувши касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд"
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2016
у справі№ 910/11331/16 Господарського суду міста Києва
за позовомНаціонального медичного університету ім. О.О. Богомольця
дотовариства з обмеженою відповідальністю "Гранд"
простягнення 144 449,02 грн

за участю представників сторін:

позивача: Хасін І.Б.,

відповідача: Сільченко О.А.,

В С Т А Н О В И В:

Національний медичний університет ім. О.О. Богомольця звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд" про стягнення з відповідача 105 820,80 грн з оплати орендних платежів за договором оренди № 1603 нерухомого майна, що належить до державної власності від 21.03.2005, 11 559,91 грн за відшкодування комунальних витрат та витрат на утримання нерухомого майна за договором № 13-03/2005 про відшкодування балансоутримувачу витрат на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю від 21.03.2005 р., 1 485,75 грн 3% річних, 20 652,57 грн пені та 4 929,99 грн інфляційних втрат.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 17.10.2016, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2016 у справі № 910/11331/16 позовні вимоги задоволено повністю.

Не погоджуючись з рішеннями судів, ТОВ "Гранд" звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2016 та рішення місцевого господарського суду від 17.10.2016 скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова апеляційного господарського суду та рішення місцевого господарського суду - скасуванню з направленням справи на новий судовий розгляд з таких підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 21.03.2005 РВ ФДМУ по м. Києву як орендодавцем і ТОВ "ГРАНД" як орендарем укладено Договір № 1602 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 224,1 кв.м, розміщене за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 39 (далі - Майно), що перебуває на балансі Національного медичного університету ім. О.Богомольця (далі - Балансоутримувач), вартість якого за експертною оцінкою станом на 31.12.2004 становить 550540 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе - піцерії без права продажу товарів підакцизної групи.

Відповідно до п. 1.1 договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 224,1 кв.м, розміщене за адресою: м. Київ, бул. Чоколівський, 39 (далі - майно), що перебуває на балансі Національного медичного університету ім. О. Богомольця (далі - балансоутримувач). Майно передається в оренду з метою розміщення кафе-піцерії без права продажу товарів підакцизної групи.

Згідно з п. 2.1 договору оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

У разі припинення цього договору майно повертається орендарем орендодавцю. Орендар повертає майно орендодавцю аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається повернутим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі (п. 2.4. договору оренди).

Обов'язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору (пункт 2.5 договору оренди).

Як передбачено п. 3.1 договору оренди, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - лютий 2005 року - 4 712,48 грн.

Цей договір укладено строком на 11 місяців і вступає в силу з моменту його підписання сторонами (п. 10.1 договору оренди).

Згідно з п. 10.5 договору оренди, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.

Додатковим договором № 1 від 08.02.2007 до договору оренди сторонами було погоджено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ за перший/базовий/місяць розрахунку січень 2007 року 4 520,82 грн. Орендна плата за січень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2007 року.

Додатковим договором № 1603/2 від 24.03.2009 до договору оренди сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2009 10 823,64 грн. Орендна плата за березень 2009 визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за березень 2009.

Також, додатковим договором № 1603/4 від 19.02.2013 до договору оренди погоджено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку вересень 2012 13 207,10 грн. Орендна плата за перший місяць оренди жовтень 2012 визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за жовтень 2012. Вказані умови застосовуються до відносин сторін з 01.10.2012.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.2 договору оренди).

Пунктом 3.3 договору оренди сторони погодили, що орендна плата перераховується самостійно орендарем до 10 числа місяця наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції таким чином: 50% орендної плати перераховується орендарем до державного бюджету, 50% орендної плати перераховується орендарем на розрахунковий рахунок балансоутримувача.

Відповідно до п. 5.14 договору оренди у разі закінчення строку дії договору оренди (його розірвання), орендар зобов'язаний сплатити орендну плату, заборгованість з орендної плати, пені та штрафні санкції за весь період оренди по день фактичної передачі майна балансоутримувачу (орендодавцю) на підставі акту приймання-передавання.

На виконання умов укладеного договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 1603 від 21.03.2005, орендодавець передав, а орендар прийняв в користування нерухоме майно - загальною площею 224,1 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 39 та перебуває на балансі Національного медичного університету ім. О. Богомольця, про що між сторонами підписано акт прийому-передачі в оренду нерухомого майна за адресою: м. Київ, Чоколівський бульвар, 39 від 21.03.2005.

22.02.2016 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по місту Києву та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гранд" було укладено договір № 1603/06 про дострокове припинення за взаємною згодою сторін договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 1603 від 21.03.2005 - з 30.12.2015.

Актом приймання-передачі (повернення) від 30.12.2015 відповідач повернув орендоване за договором нерухоме майно.

21.03.2005 між Національним медичним університетом ім. О. Богомольця (далі - балансоутримувач) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гранд" (далі - орендар) було укладено договір про відшкодування балансоутримувачу витрат на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю № 13-03/2005 (далі - договір на відшкодування витрат).

Відповідно до п. 1.1 договору на відшкодування витрат балансоутримувач забезпечує обслуговування орендованого приміщення загальною площею 224,1 кв.м., розміщене за адресою: м. Київ, бул. Чоколівський, 39. За користування приміщенням орендар не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним місяцем, вносить плату на рахунок балансоутримувача щодо відшкодування балансоутримувачу комунальних витрат, витрат на утримання та плати за землю, пропорційно зайнятої ним площі в цій будівлі.

Цей договір припиняє дію одночасно з закінченням терміну дії договору оренди від 21.03.2005 № 1603, який укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України та ТОВ "Гранд".

Звертаючись з позовом до суду позивач стверджував про те, що відповідач в порушення умов укладеного договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 1603 від 21.03.2005 р. та договору про відшкодування балансоутримувачу витрат на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю № 13-03/2005 від 21.03.2005 р. не виконав в повному обсязі взяті на себе зобов'язання щодо повної та своєчасної оплати орендних платежів та відшкодування комунальних витрат та витрат на утримання нерухомого майна за період з червня по грудень 2015 року, у зв'язку з чим в останнього виникла заборгованість, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд, з яким також погодився й апеляційний, зазначив, що оскільки майно за договором оренди було повернуто орендарем 30.12.2015 то вказана дата є останнім днем для нарахування орендної плати за договорами, внаслідок чого позивачем правомірно заявлено вимоги про стягнення орендної плати за договорами по 30.12.2015 включно, тому позовні вимоги є правомірними та обґрунтованими. Доводи відповідача стосовно того, що він з 24.06.2015 не мав можливості користуватися орендованими приміщеннями, у зв'язку з тим, що Балансоутримачем - Університетом було проведено відключення орендованих приміщень від водопостачання та електропостачання, а з 01.07.2015 Університетом закрито доступ працівників орендаря до орендованих приміщень, у зв'язку з чим ТОВ "ГРАНД" не могло користуватися приміщеннями з обставин, за які воно не відповідало, судами не були взяті до уваги. При цьому, суди відхиляючи зазначенні твердження відповідача вказали на те, що позивач як орендодавець не вчиняв дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном; Договори не містять положень про обов'язок орендодавця забезпечення водопостачання та освітлення в орендованих приміщеннях; надані відповідачем акти за підписами директора, головного бухгалтера та коменданта гуртожитку не є належними доказами в підтвердження того, що орендовані приміщення були замкнені; відповідач не позбавлений права звернутися до Балансоутримувача Майна з позовом про відшкодування завданих збитків.

Колегія суддів вважає висновки судів попередніх судових інстанцій передчасними, оскільки їх зроблено на підставі неповного з'ясування дійсних обставин справи та у зв'язку з неправильним застосуванням норм матеріального права.

Причиною виникнення спору у даній справі стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для стягнення з ТОВ "ГРАНД" заборгованості зі сплати орендної плати, нарахованих сум пені та інфляційних втрат, у зв'язку із неналежним виконанням ТОВ "Гранд" зобов'язання зі сплати орендної плати за користування приміщеннями за Договором №1603 та за відшкодування витрат на утримання нерухомого майна за Договором №13-03/2005.

Згідно з приписами частини першої статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічні положення містяться у статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна державної власності регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" .

Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі (частина третя статті 18 Закону).

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (частини перша та третя статті 19 Закону).

Пунктом першим статті 193 ГК України та статтею 526 ЦК України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 ЦК України).

У статтях 610, 611 ЦК України закріплено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Частиною другою статті 625 ЦК України визначено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3% річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

У вирішенні спору відповідач стверджував про те, що він з 24.06.2015 не мав можливості користуватися орендованими приміщеннями, у зв'язку з тим, що Балансоутримачем - Університетом було проведено відключення орендованих приміщень від водопостачання та електропостачання, а з 01.07.2015 Університетом закрито доступ працівників орендаря до орендованих приміщень, у зв'язку з чим ТОВ "ГРАНД" не могло користуватися приміщеннями з обставин, за які воно не відповідало.

Згідно з приписами частин четвертої та шостої статті 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У вирішенні відповідного питання презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди. У свою чергу, орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.

Проте, судами не надано належної оцінки доводам відповідача щодо неможливості використання ним орендованого майна.

Так, суди попередніх інстанцій відхиляючи твердження відповідача про неможливість користуватися орендованим майном у спірний період та наявність підстав для звільнення його від внесення орендної плати виходили з того, що: позивач як орендодавець не вчиняв дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном; Договори не містять положень про обов'язок орендодавця забезпечення водопостачання та освітлення в орендованих приміщеннях; надані відповідачем акти за підписами директора, головного бухгалтера та коменданта гуртожитку не є належними доказами в підтвердження того, що орендовані приміщення були замкнені; відповідач не позбавлений права звернутися до Балансоутримувача Майна з позовом про відшкодування завданих збитків.

Проте, наведені висновки судів попередніх інстанцій є передчасними оскільки судами було проігноровано та не враховано:

- мету оренди орендованих приміщень - розміщення кафе-піцерії (в контексті висновку судів про те, що орендодавець не зобов'язаний забезпечувати водопостачання та освітлення в орендованих приміщеннях);

- обов'язок орендодавця в силу приписів частини другої статті 7 Закону України "Про управління об'єктами державної власності" здійснювати контроль за використанням майна, переданого в оренду; за виконанням договору оренди державного майна;

- обізнаність орендодавця з приводу неможливості користування орендарем орендованими приміщеннями (листи адресовані РВ ФДМУ по м. Києву від 06.07.2015, від 28.07.2015, від 09.12.2015, від 10.12.2015 копії яких є в матеріалах справи);

- наявність інших наданих відповідачем доказів в підтвердження наведених обставин, яким не надано оцінки судами попередніх інстанцій (зокрема, листу - відповіді ПАТ "Київенерго" від 12.08.2015 № 42 КФ/012/4098 на звернення відповідача з приводу припинення електропостачання в орендованому приміщенні; листу - відповіді Державної інспекції з енергетичного нагляду за режимами споживання електричної і теплової енергії в м. Києві від 15.09.2015 № 09/2209 на звернення відповідача щодо припинення електропостачання приміщення; листам відповідача до Балансоутримувача з вимогою відновити водопостачання, електропостачання, надати доступ до майна; обставинам щодо неодноразового звернення відповідача до суду з позовами про усунення перешкод у користуванні майном, спонукання Університету та РВ ФДМУ по м. Києву до вчинення дій; вирішення у судовому порядку спору за позовом Університету до Міністерства охорони здоров'я України про визнання протиправним та скасування рішення про надання згоди на продовження дії договору оренди від 21.03.2005 № 1603, визнання таких дій неправомірними, зобов'язання утриматися від відповідних дій).

Вказаним вище доказам судами попередніх судових інстанцій не була надана належна правова оцінка та правове обґрунтування їх відхилення.

У той же час, встановлення наявності або відсутності обставин, які передбачені приписами частини шостої статті 762 ЦК України має вирішальне значення у вирішенні даного спору, з огляду на те, що саме у період, за який позивач просить суд стягнути заборгованість з орендної плати, відповідач стверджує про неможливість використання орендованого майна через обставини, за які він не відповідає.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32-34, 43, 82, 84 ГПК України, визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає, що господарським судом міста Києва та Київським апеляційним господарським судом при розгляді даної справи та прийнятті судових рішень неповно з'ясовані дійсні обставини, не взято до уваги та не надано належної правової оцінки всім доказам у справі в їх сукупності, що стало підставою для передчасних висновків, зроблених при вирішенні спору.

Пунктом 4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" №6 від 23.03.2012р. також зазначено, що відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарські суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог статті 42 ГПК України щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Оскаржувані судові акти таким вимогам не відповідають.

Відповідно до ч. 1 ст. 47 ГПК України судове рішення приймається за результатами обговорення усіх обставин справи, а частиною першою ст. 43 названого Кодексу передбачено всебічний, повний и об'єктивний розгляд у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності. Недодержання судом першої або апеляційної інстанції цих норм процесуального права, якщо воно унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного розгляду справи, є підставою для скасування судового рішення з передачею справи на новий розгляд до відповідного суду (п.3 ч.1 ст. 111-9 ГПК України), оскільки касаційна інстанція не має права сама встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові місцевого чи апеляційного господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Колегія суддів вважає, що при вказаних обставинах та порушеннях норм матеріального та процесуального права, рішення місцевого суду та постанова апеляційної інстанції не можуть бути залишені без змін та підлягають скасуванню у повному обсязі з направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, перевірити доводи і заперечення сторін, прийняти заходи щодо всебічного, повного та об'єктивного з'ясування дійсних обставин справи та вирішити спір відповідно до норм чинного законодавства.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 _ 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Гранд" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.12.2016 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.10.2016 у справі № 910/11331/16 - скасувати.

Справу № 910/11331/16 направити до Господарського суду міста Києва на новий розгляд в іншому складі суду.

ГоловуючийН.М. Нєсвєтова
Судді:І.В. Вовк
Л. В. Стратієнко