ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2017 року Справа № 916/4642/15

Вищий господарський суд України у складі: суддя Селіваненко В.П. - головуючий (доповідач), судді Васищак І.М. і Палій В.В.

розглянув касаційну скаргу департаменту комунальної власності Одеської міської ради, м. Одеса (далі - Департамент),

на рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016 та

постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.12.2016

зі справи № 916/4642/15

за позовом Департаменту

до колективного підприємства "Костянтин", м. Одеса (далі - Підприємство),

про виселення з нежитлового приміщення,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Одеська міська рада, м. Одеса (далі - Міська рада), та

за зустрічним позовом Підприємства

до Департаменту

про визнання договору оренди нежитлових приміщень укладеним,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Міська рада.

Судове засідання проведено за участю представників:

Департаменту - Данілової Л.В.,

Підприємства - Савицької О.М.,

Міської ради - не з'яв.

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Позов (первісний) було подано про виселення Підприємства з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.

Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.02.2016, залишеним без зміни постановою Одеського апеляційного господарського суду від 22.03.2016, у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 17.05.2016 згадані рішення і постанову попередніх судових інстанцій скасовано, а справу передано на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Підприємство подало зустрічний позов (з урахуванням заяв про уточнення зустрічного позову) про визнання укладеним між Департаментом та Підприємством договору оренди нежитлових приміщень першого поверху №510, загальною площею 30,2 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10, на тих самих умовах, на яких було укладено договір оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007 №8063 (з додатками) між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (далі - Представництво) та Підприємством з 28.03.2015 до 28.03.2016 та з 28.03.2016 до 28.03.2017, у викладеній Підприємством редакції.

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.10.2016 (колегія суддів у складі: Бездоля Ю.С. - головуючий, Д'яченко Т.Г. і Никифорчук М.І.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 (колегія суддів у складі: Савицький Я.Ф. - головуючий, Гладишева Т.Я. і Головей В.М.), у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено.

У касаційній скарзі до Вищого господарського суду України Департамент просить: скасувати оскаржувані рішення і постанову попередніх судових інстанцій з даної справи та прийняти нове рішення, яким позов Департаменту до Підприємства задовольнити; у задоволенні зустрічного позову відмовити; витрати, пов'язані зі сплатою судового збору в сумі 1653,60 грн., покласти на Підприємство. Скаргу мотивовано порушенням і неправильним застосуванням господарськими судами у вирішенні спору норм матеріального і процесуального права.

У відзиві на касаційну скаргу Підприємство заперечує проти доводів скаржника, зазначаючи про правомірність висновків попередніх судових інстанцій, і просить скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

За результатами цього розгляду Вищий господарський суд України дійшов висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги з урахуванням такого.

Судові інстанції у розгляді справи виходили з таких обставин та висновків.

18.07.1995 Представництвом (продавець) та організацією орендаторів орендного підприємства "Костянтин" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець продав, а покупець придбав комунальну власність у вигляді орендованого майна, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

За актом від 31.07.1995 №196 приймання-передачі комунального майна, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, продавець передав, а покупець прийняв майно, а саме: шафу у кількості 2 шт. та крісла у кількості 3 шт.

24.01.1997 Представництвом (продавець) та Підприємством (покупець) укладено договір купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі, відповідно до якого продавець продав, а покупець придбав патент на право оренди приміщення першого поверху загальною площею 32,9 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого, 10.

03.04.2007 Представництвом (орендодавець) та Підприємством (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №8063 (далі - Договір оренди), відповідно до якого:

- орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м. для розміщення перукарні (пункт 1.1);

- строк дії договору оренди до 01.03.2010 (пункт 1.2);

- орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та постанови Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 №1846 (пункт 2.1);

- за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, наведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1037,19 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України (пункт 2.2);

- орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (пункт 2.4);

- зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається (пункт 7.5);

- після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження у разі належного виконання ним умов договору (пункт 7.7).

Додатковим погодженням від 04.02.2009 до Договору оренди сторони погодили:

- змінити пункт 1.1 Договору оренди у частині зміни загальної площі з 32,90 кв.м на 30,20 кв.м;

- місячна орендна плата на 01.01.2009 становить 1610,90 грн.

Додатковим погодженням від 10.06.2010 до Договору оренди сторони дійшли згоди про продовження строку дії договору до 09.06.2012.

Рішенням Міської ради від 28.02.2011 №394-VI "Про перелік об'єктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, та внесення змін до рішень Одеської міської ради", до об'єктів приватизації включено приміщення по вул. Л.Толстого,10, площею 30,2 кв.м; спосіб продажу - викуп орендарем, власником раніше викупленого майна.

Додатковим погодженням від 28.12.2012 до Договору оренди сторони погодили:

- змінити назву орендодавця на Департамент;

- продовжити строк дії Договору оренди до 28.12.2013 на підставі заяви орендаря.

Додатковим договором від 28.03.2014 №4 про внесення змін до Договору оренди сторони продовжили термін дії договору до 28.03.2015.

Листом від 03.07.2014 №01-14/2366 Підприємство надіслало додатковий пакет документів на викуп нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 30,2 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого, 10.

13.08.2014 Управлінням охорони об'єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації (орган охорони) та Підприємством (користувач) укладено охоронний договір на пам'ятку культурної спадщини №04-02/2347, відповідно до якого користувач бере на себе зобов'язання щодо охорони нежитлових приміщень першого поверху (фактично - перукарня) загальною площею 32,9 кв.м у будівлі-пам'ятці за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого, 10.

19.01.2015 Департамент надіслав на адресу Підприємства листа №010-13/355, в якому зазначив про закінчення 28.03.2015 дії Договору оренди та просив у термін до 12.04.2015 передати Департаменту орендоване приміщення за актом приймання-передачі.

На підтвердження вручення зазначеного листа Департаментом надано рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, з якого вбачається, що вказане поштове відправлення вручено 26.01.2015 Калиниченко.

Підприємство заперечує отримання ним вказаного листа. З довідки Підприємства та податкових розрахунків вбачається, що за період з 17.07.2005 по 24.12.2015 серед його співробітників особа Калиниченко не значиться.

Згадане поштове відправлення було надіслано за юридичною адресою Підприємства.

Листом від 02.03.2015 №01-13/1368 Департамент звернувся до Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації щодо погодження відчуження об'єкта комунальної власності територіальної громади міста Одеси - нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 30,2 кв.м, що розташовані за адресою: вул. Л. Толстого, 10, які за відповідним рішенням Міської ради приватизуються Підприємством як орендарем спірного приміщення.

Листом від 20.03.2015 №01-13/789 Управління охорони об'єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації повідомило Департамент про погодження відчуження нежитлових приміщень першого поверху (площею 30,2 кв.м) у будівлі-пам'ятці за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого, 10.

Заявами від 24.03.2015 №01-14/1005 і від 11.02.2016 №01-14/492 Підприємство звернулося до Департаменту з пропозиціями продовжити Договір оренди на строк оформлення документів на викуп приміщення.

Відповідей на ці пропозиції Департамент не надав.

Причиною виникнення спору в даній справі стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для виселення Підприємства з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10, у зв'язку із закінченням строку дії Договору оренди; визнання укладеним між Департаментом та Підприємством договору оренди нежитлових приміщень першого поверху №510, загальною площею 30,2 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10, на тих самих умовах, на яких було укладено Договір оренди (з додатками) між Представництвом та Підприємством, з 28.03.2015 до 28.03.2016 та з 28.03.2016 до 28.03.2017, у викладеній Підприємством редакції, на підставі частини першої статті 777 Цивільного кодексу України та частини третьої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до приписів Цивільного кодексу України:

- за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759);

- право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (стаття 761);

- договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763);

- якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764);

- наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (частина перша статті 777).

Положеннями Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено таке:

- у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (частина друга та третя статті 17);

- договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (частина друга статті 26).

Як зазначено в підпункті 4.1 пункту 4 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", зі змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Відмовляючи у задоволенні первісного та зустрічного позовів, попередні судові інстанції зазначили таке.

Листом від 19.01.2015 Департамент повідомив Підприємство про закінчення 28.03.2015 дії Договору оренди та просив Підприємство у термін до 12.04.2015 передати Департаменту орендоване приміщення за актом приймання-передачі.

Надалі Департамент продовжував здійснювати дії щодо приватизації орендованого майна шляхом його викупу Підприємством, не надавав останньому жодних відповідей/відмов на пропозиції продовжити орендні відносини, зважаючи на продовження орендарем користуватися майном після 28.03.2015, не висував вимог щодо повернення майна, приймав орендну плату та своїми діями жодним чином не відмовлявся від фактичного продовження орендних правовідносин.

Таким чином, Договір оренди був продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені ним, відповідно на строк до 28.03.2016 та в подальшому на строк до 28.03.2017.

На даний час Договір оренди є чинним.

Переважне право орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки за договором оренди, на укладення договору оренди на новий термін чинним законодавством передбачено лише після закінчення терміну договору оренди.

Проте судами попередніх інстанцій не надана належна правова оцінка листу від 19.01.2015 №010-13/355, в якому Департамент до закінчення строку дії Договору оренди висловив свої заперечення проти поновлення Договору оренди на новий строк.

Зазначаючи про те, що Департамент приймав орендну плату, а, отже, не заперечував проти продовження строку дії Договору оренди, суди попередніх інстанцій не дали оцінки пункту 4.10 Договору оренди, яким передбачено обов'язок орендаря сплачувати орендну плату по день підписання акта приймання-передачі приміщення.

Окрім того, судами попередніх інстанцій не досліджено питання наявності чи відсутності переважних прав наймача на укладення договору найму на новий строк та не здійснено шляхом дослідження відповідних доказів оцінки обґрунтованості доводів Департаменту про неналежне виконання Підприємством умов Договору оренди.

Не встановивши, таким чином, і у новому розгляді справи обставин, що входять до предмета доказування в даній справі, попередні судові інстанції знову припустилися неправильного застосування вимог частини першої статті 47 ГПК України щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 названого Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду господарським судом в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності.

Касаційна ж інстанція згідно з частиною другою статті 1117 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відтак згідно з пунктом 3 статті 1119 і частиною першою статті 11110 названого Кодексу оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. У такому розгляді суду необхідно врахувати викладене, на підставі поданих сторонами, а за необхідності й додаткового витребуваними доказами встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір згідно з вимогами закону. За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу судових витрат зі справи.

Керуючись статтями 1117 - 11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 зі справи № 916/4642/15 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

Суддя В. Селіваненко

Суддя І. Васищак

Суддя В. Палій