Господарський суд Чернігівської області
========================================================================================================================================================================
РІШЕННЯ

"21" лютого 2017 р. Справа № 927/1189/16

Позивач: Управління комунального майна Чернігівської обласної ради, пр-т Миру, 43, м. Чернігів,14005

Відповідач: Приватне акціонерне товариство "Кінотехпром", вул. Любецька 66, м. Чернігів, 14000

про примусове звільнення приміщень

Суддя Скорик Н.О.

ПРЕДСТАВНИКИ СТОРІН:

Від позивача: ОСОБА_1 довіреність №01-845 від 04.10.2016 головний спеціаліст відділу обліку, відчуження та управління майном Управління комунального майна Чернігівської обласної ради

Від відповідача: ОСОБА_2 директор

Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради подано позов до Приватного акціонерного товариства Кінотехпром про зобовязання Приватного акціонерного товариства Кінотехпром негайно звільнити приміщення загальною площею 361,3 кв.м, що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66. В обгрунтування позовних вимог позивач посилається на закінчення строку дії договору оренди №66 від 21.11.2011.

Від позивача надійшла заява про уточнення позовних вимог, в якій позивач просить зобовязати Приватне акціонерне товариство Кінотехпром в 10 денний термін звільнити шляхом примусового виселення з приміщення загальною площею 361,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66 та передати Управлінню комунального майна Чернігівської обласної ради. Суд розцінює подану заяву, як заяву про зміну предмету позову. Справа розглядається з її урахуванням.

Відповідач відзивом на позов проти позовних вимог заперечив. Зокрема, посилаючись на умови договору купівлі-продажу від 27.02.1996, відповідач зазначив, що товариство покупців державного комунального підприємства «Кіноремтехніка» викупило цілісний майновий комплекс державного комунального підприємства «Кіноремтехніка». Однією з умов договору купівлі-продажу була передача в оренду з викупом частинами будівель, які не увійшли в статутний фонд підприємства при приватизації. 01.07.1997 між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди нерухомого майна, яке не увійшло до статутного фонду відповідача при приватизації підприємства.01.11.2011 позивачем було запропоновано укласти новий договір про оренду нерухомого майна №66. Дату укладення договору визначив Господарський суд Чернігівської області при розгляді переддоговірного спору 21.11.2011. Договір № 66 був укладений терміном на 5 років , але не пройшов державну реєстрацію та нотаріальне посвідчення, відповідно не був вчиненим і не створив для сторін прав та обовязків, і відповідно, відсутні підстави для припинення договору оренди укладеного між сторонами 01.07.1997. Крім того, відповідач зазначив, що будівля А-2 є складовою цілісного майнового комплексу в якій розміщено щитова електричного живлення всього підприємства, швейна дільниця, дільниця по підбору фарб, а також роздягальні, умивальник та туалет. Відповідач вважає, що в порушення умов договору купівлі-продажу від 1996 року, позивач своїми листами №01-934 від 01.11.2016, № 01-934 від 01.11.2016 відповідачу було відмовлено в оренді майна, яке є складовою цілісного майнового комплексу, без належних підстав.

Позивачем надані додаткові пояснення в яких зазначено, що свідоцтвом про право власності на обєкти нерухомості, виданим виконкомом Чернігівської міської ради 25.11.2002 на підставі рішення №237 від 18.11.2002, зареєстрованим 25.12.2002 в Чернігівському міжміському бюро технічної інвентаризації, про що зроблений запис у реєстровій книзі №9 за реєстровим №6, майно, що перебувало в строковому орендному користуванні відповідача, належить територіальним громадам сіл, селищ, міст Чернігівської області. Відповідно до умов договору оренди №66 від 01.11.2011 позивачем було передано відповідачу в строкове платне користування не частину цілісного майнового виробничого комплексу, а нежитлові приміщення в будівлі, що є обєктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, розташований за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66 та перебуває на бухгалтерському обліку управління.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши представників позивача та відповідача, суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до частин 1, 2, 5 статті 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду.

27.02.1996 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Чернігівській області (продавець) та товариством покупців державного комунального госпрозрахункового підприємства «Кіноремтехніка» (покупець) згідно з Указом Президента України «Про заходи щодо прискорення процесу малої приватизації в Україні» №827/94 від 30.12.1994, керуючись ст. 25 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» укладено договір купівлі-продажу цілісного майнового комплексу державного комунального госпрозрахункового підприємства «Кіноремтехніка», посвідченого приватним нотаріусом Чернігівського нотаріального округу ОСОБА_3 27.02.1996, зареєстрованим за №575, відповідно до умов якого продавець зобовязується передати у власність покупця державне майно Чернігівського державного комунального госпрозрахункового підприємства «Кіноремтехніка», яке знаходиться за адресою: 250021, м. Чернігів, вул. Любецька, 66, на земельній ділянці, загальною площею 2159 кв.м., яка видана підприємству в постійне користування для виробничих цілей рішенням Чернігівського виконкому міської ОСОБА_4 народних депутатів від 21.12.1992 №353, покупець зобовязується прийняти майно і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі. Майно підприємства включає в себе всі його активи й пасиви, інвентар, обладнання, устаткування та інше майно згідно з актом інвентаризації. В частині будівель (приміщень) між сторонами заключається окремий договір купівлі-продажу патенту на право оренди будівель (приміщень) (п. 1.1. договору).

Додатковою угодою від 13.09.1996 посвідченого приватним нотаріусом ОСОБА_3 за реєстровим №2702 сторони внесли зміни до вищезазначеного договору купівлі-продажу, а саме: останнє речення частини другої пункту 1.1. виклали в такій редакції: «В частині будівель (приміщень) між сторонами заключається окремий договір оренди з правом часткового викупу будівель (приміщень)».

З 1996 року між сторонами укладались договори оренди, зокрема і договори оренди на спірне майно - приміщення за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, що перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради, які знаходяться на 1 поверсі вищезазначеної будівлі, загальною площею 279,6 кв. м., що має окремий вхід, та в підвалі вищезазначеної будівлі, загальною площею 81,7 кв. м., що має окремий вхід, які не були приватизовані шляхом викупу. Загальна площа приміщень - 361,3 кв.м.

Статтею 649 ЦК України, яка кореспондується зі ст.187 Господарського кодексу України передбачено, що спори, які виникають при укладенні договорів, розглядаються судом. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Відповідно до ст.12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у разі передачі спору на розгляд суду, договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.

Рішенням господарського суду Чернігівської області від 31 січня 2012 року у справі №5028/15/150/2011, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 23 квітня 2012 року та постановою Вищого господарського суду України від 27 червня 2012 року, за позовом Управління комунального майна Чернігівської обласної ради до Приватного акціонерного товариства "Кінотехпром" про врегулювання переддоговірного спору, позов задоволено частково. А саме, врегульовано розбіжності, які виникли між сторонами під час укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області №66 від 01 листопада 2011 року, та, зокрема, п. 10.8 договору викладено в такій редакції:

- п.10.8 - "Чинність цього договору припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації орендованого майна Орендарем; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням господарського суду; банкрутства Орендаря та в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством та умовам цього договору".

Даним судовим рішенням встановлено, що днем укладення договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області №66 від 01 листопада 2011 року між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради та Приватним акціонерним товариством "Кінотехпром" слід вважати 21 листопада 2011 року.

Щодо заперечень відповідача, що договір №66 не пройшов нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а тому, на думку відповідача, не є вчиненим і не створює для сторін прав та обовязків, суд відмічає наступне.

Згідно ст.210 Цивільного кодексу України (тут і далі всі нормативні акти в редакції, чинній станом на 21.11.2011 визначену судом дату укладення спірного Договору) правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Відповідно до ст.793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно ст.794 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Відповідно до ст.640 Цивільного кодексу України договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

При цьому, ст.638 Цивільним кодексом України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Стаття 639 Цивільного кодексу України визначає форму договору.

В свою чергу ст.ст.641-646 Цивільного кодексу України, деталізують передбачений ч.2 ст.638 Цивільного кодексу України порядок укладення договорів шляхом надіслання пропозиції укласти договір та відповідного її прийняття.

Згідно з ч.1, п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

З аналізу вищевказаних статей 638-646 Цивільного кодексу України в поєднанні з ч.1, п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України вбачається, що предметом регулювання даних статей є загальний порядок укладення договорів (в т.ч. і визначення моменту укладення такого договору) саме шляхом надіслання однією стороною іншій стороні пропозиції укласти договір та відповідного її прийняття іншою стороною, тобто укладення сторонами договору на основі самостійного, взаємного узгодження всіх істотних умов договору та спірних питань і розбіжностей без будь-яких зовнішніх втручань.

В свою чергу ч.5 ст.11 Цивільного кодексу України передбачає, що у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду.

Так, згідно з ст.649 Цивільного кодексу України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.

Крім того, відповідно до ст.187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов'язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору. День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Також частиною 2 статті 12 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» передбачено, що у разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених у ньому.

З даних трьох норм вбачається, що предметом їх регулювання є укладення договору саме за рішенням суду, коли сторони договору не змогли його укласти на основі самостійного, взаємного узгодження всіх істотних умов договору та спірних питань і розбіжностей без будь-яких зовнішніх втручань і, зокрема, як в даному випадку на основі взаємної згоди передали вирішення цих розбіжностей на розгляд суду.

І цими нормами, на відміну від вищенаведеної ст.640 Цивільного кодексу України, момент укладення договорів визначається або вказівкою безпосередньо в рішенні суду (як це відбулося в даному випадку) або датою набрання законної сили таким рішенням.

Необхідності наступного нотаріального посвідчення та державної реєстрації таких договорів, як і повязання моменту укладання таких договорів саме з моментом їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а не рішенням суду, наведені норми ч.5 ст.11, ст.649 Цивільного кодексу України, ст.187 Господарського кодексу України та ч.2 статті 12 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» не містять.

Як вбачається з норм Закону України «Про нотаріат» (в редакції діючій на момент укладення договору №66), що метою нотаріального посвідчення угод є перевірка відповідності змісту посвідчуваної нотаріусами угоди вимогам закону і дійсним намірам сторін, перевірка справжності підписів учасників правочинів та інших осіб, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії, з метою надання таким угодам юридичної вірогідності.

Разом з тим, всі ці перевірки здійснюються і судом в ході судового розгляду переддоговірного спору з наступним їх вирішенням і відображенням в судовому рішенні, яке має силу закону, який в своє чергу є нормативно-правовим актом вищої юридичної сили, в порівнянні з діями та посвідчувальними написами нотаріусів.

Таким чином, нотаріальне посвідчення договорів, укладених за рішенням суду, з виконанням наведених вимог статей Закону України «Про нотаріат», крім дублювання роботи суду, буде ще носити і ознаки перегляду та ревізії нотаріусом судового рішення і вірності його висновків щодо законності укладеної за цим судовим рішенням угоди та відповідності цієї угоди дійсним намірам сторін.

Разом з тим, згідно Конституції України та відповідних процесуальних кодексів перегляд судових рішень може здійснюватися лише відповідними судами в апеляційному та касаційному порядку, а не органами нотаріату.

Також суд відмічає наступне.

Як зазначено вище, згідно ст.210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Разом з тим, на момент укладення спірного Договору був відсутній саме закон, який встановлював би перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію саме правочинів, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів.

На зазначений момент діяв лише Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 №671, що не в повній мірі відповідає вимогам наведеної ч.2 ст.210 ЦК, що ці питання мають регулюватися саме Законом, а не підзаконними нормативно-правовими актами, яким є зокрема і постанова Кабінету Міністрів України.

Про це зазначено і в преамбулі постанови, що даний Порядок затверджений з метою забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною ОСОБА_4 України згідно із статтею 210 Цивільного кодексу України відповідного закону.

При цьому п.6 цього Тимчасового порядку передбачає, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру.

Таким чином, даний порядок передбачав державну реєстрацію тільки тих правочинів, які нотаріально посвідчувалися.

Реєстрації правочинів, які укладалися за рішенням суду та не підлягали нотаріальному посвідченню, даний Тимчасовий порядок не передбачав.

На підставі викладеного, суд доходить висновку, що норми ч.5 ст.11, ч.2 ст.649 Цивільного кодексу України, ст. 187 Господарського кодексу України та ч.2 ст. 12 Закону України Про оренду державного і комунального майна є спеціальними нормами, які регулюють вирішення переддоговірних спорів у судовому порядку та укладення договорів згідно рішення суду, в тому числі і момент укладення та набрання чинності такими договорами, коли сторони не змогли самостійно узгодити всі питання, порівняно з загальними нормами вищевказаних статей ч.1, п.1 ч.2 ст.11 та ст.ст.638-646 Цивільного кодексу України, предметом регулювання яких є саме загальний порядок укладення договорів (в т.ч. і визначення моменту укладення такого договору).

З урахуванням того, що спірний Договір був укладений саме за вищевказаним рішенням суду, до спірних правовідносин підлягають першочерговому застосуванню саме спеціальні норми ч.5 ст.11, ч.2 ст.649 Цивільного кодексу України, ст. 187 Господарського кодексу України та ч.2 ст. 12 Закону України Про оренду державного і комунального майна, згідно яких момент укладення договору визначається або рішенням суду, або датою набрання законної сили таким рішенням (в даному випадку рішенням суду визначена дата укладення договору - 21.11.2011).

Крім того, частиною 3 ст.35 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Обставини щодо укладення спірного Договору вже встановлено:

- рішенням Господарського суду Чернігівської області від 31.01.2012, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 23.04.2012 та постановою Вищого господарського суду України від 27.06.2012 у справі №5028/15/150/2011;

- рішенням Господарського суду Чернігівської області від 18.12.2012 у справі №5028/5/50/2012(5028/11/59/2012), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.03.2013 та постановою Вищого господарського суду України від 30.05.2013 про стягнення з відповідача заборгованості за Договором;

- рішенням Господарського суду Чернігівської області від 18.06.2014 у справі №927/513/14, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 04.08.2014 та постановою Вищого господарського суду України від 24.09.2014 про стягнення з Відповідача заборгованості за Договором;

- рішенням Господарського суду Чернігівської області від 19.08.2015 у справі №927/807/15 про внесення змін до Договору та стягнення заборгованості;

- рішенням Господарського суду Чернігівської області від 22.12.2015 у справі №927/1354/15, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.02.2016 та постановою Вищого господарського суду України від 07.04.2016 про стягнення з Відповідача заборгованості за Договором. - рішенням Господарського суду Чернігівської області від 31.10.2016 у справі №927/762/16,залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 12.01.2017.

Частиною другою ст. 35 ГПК України передбачено, що факти, встановлені рішенням господарського суду під час розгляду однієї справи, не доводяться знову при вирішенні інших спорів, в яких беруть участь ті самі сторони.

Обов'язковість рішення суду, що набрало законної сили, встановлено ст.124 Конституції України, ст.115 Господарського процесуального кодексу України, ст.13 Закону України "Про судоустрій та статус суддів".

Таким чином, між Управлінням комунального майна Чернігівської обласної ради (орендодавець) та Приватним акціонерним товариством "Кінотехпром" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області за №66 (надалі - Договір)

Відповідно до п.п. 1.1., 1.13., 1.1.3. та 1.3. Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення, в будівлі, що є об'єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області (надалі ОСОБА_5), розташованій за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66 та перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради. Загальна площа приміщень, що передається в оренду, складає 361,3кв.м. Вартість майна визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 15 вересня 2011 року і становить 446131,00грн без ПДВ. Майно передається в оренду з метою здійснення виробничої діяльності.

Пунктом 2.1. Договору визначено, що Орендар вступає у строкове платне користування майном у вказаний у договорі термін, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання-передачі майна, який є невід'ємною частиною цього Договору.

На виконання договірних зобов`язань, позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення в будівлі, що є об'єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, розташованій за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, та перебуває на бухгалтерському обліку управління комунального майна Чернігівської обласної ради, загальною площею 361,3кв.м., про що свідчить акт прийому-передачі в оренду майна комунальної власності від 01 листопада 2011 року, підписаний обома сторонами та скріплений їх печатками (а.с. 11).

Пунктом 10.1 договору сторони визначили, що цей договір діє по 31 жовтні 2016 року включно.

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідносини, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Таке ж положення містить і ст.173 Господарського кодексу України, в якій зазначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі, боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінського господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі, кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Як передбачено приписами ст.ст.525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з п.1 ст.193 Господарського кодексу України субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Оренда державного та комунального майна є різновидом майнового найму, і при розгляді справи застосовуються норми як Закону України „Про оренду державного та комунального майна, так і норми Цивільного та Господарського кодексів України.

Згідно ч.6 ст.283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

В силу ч.1 ст.283 Господарського кодексу України, ч.1 ст.759 ЦК України, ст.2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк встановлений договором.

Відповідно до ч.2 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Чинне законодавство не передбачає автоматичного продовження договору, а лише можливість продовження договору з дотриманням певної процедури. Статтею 181 ГК України встановлено загальний порядок укладання господарських договорів.

Як вбачається з договору оренди, чинність даного договору припиняється, зокрема, внаслідок закінчення строку, на який його було укладено - „діє з 01 листопада 2011 року по 31 жовтня 2016 року, включно„. Відтак, договір оренди припиняє свою дію із 01.11.2016.

Згідно зі ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», що кореспондується зі ст.284 Господарського кодексу України у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ст. 764 Цивільного кодексу України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Зі змісту зазначених правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий само строк, на який цей договір було укладено за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Отже, якщо орендодавець висловлював заперечення протягом установленого законом строку, договір вважається припиненим.

Згідно п.4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013р. „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Як вбачається з матеріалів справи позивачем 02.11.2016 вручено особисто відповідачу лист №01-934 від 01.11.2016 про припинення дії договору оренди нерухомого майна №66 від 01.11.2011 з вимогою звільнити та повернути позивачу спірні приміщення.

Відповідач 26.01.2017, після закінчення строку дії договору та спливу визначеного законодавством місячного строку, звернувся до позивача з листом №11/01 від 25.01.2017, яким просив продовжити оренду спірних приміщень за договором № 66.

Листом-відповіддю № 01-95 від 06.02.2017 позивач підтвердив відмову в продовженні оренди спірних приміщень.

Відповідно до ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Судом враховано положення ст.764 ЦК України, ч.4 ст.284 ГК України та ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", виходячи із системного аналізу змісту яких автоматична пролонгація договору оренди (продовження його дії на той самий строк та на тих самих умовах) відбувається в позасудовому порядку та має місце в разі відсутності заяв однієї із сторін договору про припинення договору оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, та не спростовано відповідачем, листом від № 01-934 від 01.11.2016, отриманим відповідачем, орендодавець (позивач) повідомив орендаря про припинення договору оренди №66 від 01.11.2011 та необхідність повернення орендованого майна орендодавцю.

Вказаний лист був одержаний відповідачем особисто 02.11.2016 та в межах місячного терміну, встановленого ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а тому цей лист є достатнім та належним доказом своєчасної відмови орендодавця від пролонгації договору оренди №66 від 01.11.2011.

Враховуючи наведене, відповідачем не спростовано направлення орендарю заяви орендодавця про припинення договору оренди у межах місячного терміну, передбаченого ч.2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що, в свою чергу, вказує на припинення договору оренди після 31.10.2016.

Щодо тверджень відповідача, що він має переважне право на укладення договору оренди на підставі договору купівлі-продажу №575 та додаткової угоди від 13.09.1996 за реєстровим №2702до цього договору і орендодавець зобовязаний укласти з ним договір оренди з викупом суд зазначає наступне. Вимоги про зобовязання укласти договір оренди (оренди з викупом) не є предметом розгляду даної справи. Водночас, позивачем до закінчення строку дії договору оренди №66 13.10.2016 та після повідомлення відповідача про припинення строку дії договору 03.11.2016, в газеті «Деснянська правда» подано оголошення про намір передати спірне нерухоме майно в оренду з зазначенням, що заяви про оренду будуть прийматись, відповідно, до 26.10.2016 та до 18.11.2016. Відповідач же відповідних заяв не подав. Наказом Управління комунального майна Чернігівської обласної ради від 21.11.2016 №125 за результатами вивчення попиту на оренду майна, що входить до предмету даного спору, визнано право на укладення договору оренди за Приватним підприємством «Страхове агентство «Поліс», як з єдиним претендентом.

Згідно з ч.1 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Отже, виходячи зі змісту п.п.1,3 ч.1 ст.777 ЦК України та ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих субєктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін, навіть при належному виконанні орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, обовязковою передумовою для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.

Водночас, з матеріалів справи не вбачається, та відповідачем не доведено як факту завчасного направлення орендарем орендодавцю повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, так і досягнення між сторонами домовленості щодо умов договору як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін.

При цьому, рядом вищезазначених судових рішень про стягнення орендної плати підтверджується неналежне виконання відповідачем, як орендарем, умов договору оренди.

Крім того, рішенням господарського суду Чернігівської області від 26.11.2007, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 31.01.2008 та постановою Вищого господарського суду від 23.04.2008 по справі №15/338/16 встановлено, що на момент винесення рішення, відповідачем вже реалізоване право на оренду зазначеного майна на строк 10 років.

Відповідач посилається на ухвалу Вищого адміністративного суду України від 19.02.2014 по справі №К/9991/4838/12, якою постанову Київського адміністративного суду від 13.12.2011 року скасовано в частині скасування постанови Чернігівського окружного адміністративного суду від 15.04.2011 року про відмову у задоволенні позовних вимог про зобовязання вчинити дії та залишення в цій частині постанову суду першої інстанції в силі. В частині ж задоволення позову про визнання протиправною бездіяльності відповідача (Управління комунального майна Чернігівської обласної ради) щодо незатвердження акту оцінки та висновку про вартість майна частини приміщень першого поверху та підвалу, загальною площею 361,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, яку виконало ТОВ «САРОС» станом на 29.02.2008 року. Постанову Київського апеляційного адміністративного суду від 13.12.2011 вище вказаною ухвалою залишено без змін. В ухвалі Вищого адміністративного суду України від 19.02.2014 по справі № К/9991/4838/12 зазначено, що рішенням Чернігівської обласної ради від 24.05.2007 року затверджено перелік об'єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ Чернігівської області, що підлягають приватизації в 2007 році, до якого увійшли приміщення підвалу та частина приміщень першого поверху загальною площею 361,3 кв.м. адміністративної будівлі (А-2, а-1) по вул.Любецькій,66 у м.Чернігові. На виконання рішення обласної ради від 24 травня 2007 року Управлінням комунального майна 12 червня 2007 року видано наказ №57 «Про приватизацію об'єкта спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області», яким визначено розпочати приватизацію об'єкта груп «А» - приміщень будівлі А-2, розташованого за адресою м.Чернігів, вул.Любецька,66, що перебуває на балансі Управління комунального майна, шляхом викупу Закритим акціонерним товариством «Кінотехпром» та зобов'язано провести відповідні дії щодо незалежної оцінки об'єкта приватизації.

При цьому, сторонами не оспорюється, що рішенням Чернігівської обласної ради від 25.03.2011 виключено з Переліку обєктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підлягають приватизації в 2007 році, затвердженого рішенням обласної ради від 24.05.2007 року, обєкт групи «А» - приміщення підвалу та частину приміщень першого поверху загальною площею 361,3 кв.м адмінбудівлі (А-2, а1-1), розташованої за адресою : м. Чернігів, вул. Любецька, 66, шляхом викупу ЗАТ «Кінотехпром», та визнано таким, що втратило чинність рішення Чернігівської обласної ради від 24.05.2007 року «Про Перелік обєктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Чернігівської області, що підлягають приватизації в 2007 році». Вказане рішення Чернігівської обласної ради від 25.03.2011 оскаржувалось Закритим акціонерним товариством «Кінотехпром» в судовому порядку. В позові про скасування вищеназваного рішення ради було відмовлено постановою Чернігівського окружного адміністративного суду від 12.05.2011 року по справі №2а/2570/2026/2011, залишено без змін ухвалою Київського апеляційного адміністративного суду від 06.12.2011 року та ухвалою Вищого адміністративного суду України від 20.11.2014 року

Оскільки відповідно до ст.ст.2,3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" правовою підставою користування комунальним майном є договір оренди, а договір оренди №66 від 01.11.2011 припинив свою дію і відповідач не надав доказів як пролонгації договору оренди, так і доказів укладення договору оренди на новий строк, то у відповідача відсутні підстави для подальшого перебування у займаному приміщенні.

Згідно ст.785 Цивільного кодексу України, у випадку припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Частиною 1 статті 27 Закону України „Про оренду державного та комунального майна встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до п.2.3 сторони домовились, що у разі припинення договору майно повертається орендарем орендодавцю, у порядку, встановленому при передачі майна орендарю. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

Із матеріалів справи вбачається, що відповідач в порушення п.п.2.3 договору майно не повернув, вимоги орендодавця, викладені у листі № 01-934 від 01.11.2016 про припинення дії договору оренди та про повернення орендованого майна орендодавцю, не виконав.

Оскільки, відповідач не надав доказів правомірності користування спірним майном, з огляду на викладене вище, у відповідача відсутні підстави для подальшого перебування у займаному приміщенні, яке має бути повернуто орендодавцю (позивачу).

Доказів повернення майна з оренди та звільнення приміщення не надано суду на день прийняття рішення.

Таким чином, позовні вимоги про повернення майна із оренди та звільнення приміщення відповідають вимогам чинного законодавства. (Аналогічна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду України від „20 березня 2012р. у справі №1/5005/5719/2011).

Заперечення відповідача проти позову судом до уваги не приймається, оскільки спростовується таким: п.5.1.12 договору було передбачено обов'язок орендаря у разі припинення договору оренди повернути орендодавцеві одержане від нього майно у належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з усіма зробленими в ньому поліпшеннями та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (часткової або повної) орендованого майна з вини орендаря.

Також відповідач в обґрунтування своїх заперечень посилався на правову позицію, викладену в постанові Вищого господарського суду України від 27.07.2011 року по справі № 5020-1/004-9/085-3/142-11/148-4/258, якою залишено в силі постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 10.05.2011, та рішення господарського суду м. Севастополя від 24.12.2010.

Так, рішенням господарського суду м. Севастополя від 24.12.2010 р. по справі № 5020-1/004-9/085-3/142-11/148-4/258 за позовом Фонду комунального майна Севастопольської міської ради до ТОВ «ВКФ «Гевс ЛТД» про примусове звільнення нежитлового приміщення та за позовом ТОВ «ВКФ «Гевс ЛТД» до Фонду комунального майна Севастопольської міської ради про визнання договору оренди продовженим відмовлено в позові Фонду комунального майна Севастопольської міської ради , а позов ТОВ «ВКФ «Гевс ЛТД» задоволено - договір оренди визнано продовженим.

Дане посилання відповідача не може бути прийняте судом, оскільки предметом даної справи не є вимоги відповідача про визнання договору оренди продовженим. З судових рішень, на які посилається відповідач, вбачається, що як орендар, так і орендодавець не надали доказів заперечень проти продовження користування орендарем приміщенням. В той же час орендар належним чином виконував договірні обовязки. Отже, предмет та обставини даної справи та справи, на судові рішення по якій посилається відповідач, не є ідентичними. Водночас, обставини справи №5020-1/004-9/085-3/142-11/148-4/258 не можуть бути взяті до уваги судом при розгляді даної справи відповідно до ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, оскільки по цих справах беруть участь не ті самі особи.

З огляду обставин даної справи суд доходить висновку, що позовні вимоги є правомірними, та такими, що підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.32, 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2. Зобовязати ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО КІНОТЕХПРОМ, код 14293201, вул. Любецька 66, м. Чернігів, 14000, в 10 денний термін звільнити шляхом примусового виселення з приміщення загальною площею 361,3 кв.м, що розташоване за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66 та передати УПРАВЛІННЮ ОСОБА_5 ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОСОБА_4, код 32469166, пр-т Миру, 43, м. Чернігів,14005

Видати наказ після набрання рішенням законної сили

3. Стягнути з ПРИВАТНОГО АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА КІНОТЕХПРОМ, код 14293201, вул. Любецька 66, м. Чернігів, 14000 на користь УПРАВЛІННЯ ОСОБА_5 ЧЕРНІГІВСЬКОЇ ОСОБА_4, код 32469166, пр-т Миру, 43, м. Чернігів,14005, 1378,00 грн судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили

Суддя Н.О.Скорик