ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" лютого 2017 р. Справа № 922/3395/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Білецька А.М., суддя Гребенюк Н.В.

при секретарі Бєлкіній О.М.

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1 (дов. № 08-11/4551/2-16 від 27.12.16 р.);

відповідача ОСОБА_2 (дов. б/н від 19.10.16 р.); ОСОБА_3 - директор ТОВ Спеціаліст (НОМЕР_1).

розглянувши апеляційну скаргу позивача (вх.146Х/3-38) на рішення господарського суду Харківської області від 19.12.2016 року

за позовом Харківської міської ради, м.Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю Спеціаліст, м.Харків

про розірвання договору,

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст" про розірвання договору оренди землі від 26.01.2007 року №09, зареєстрованого у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Спеціаліст" та зобов`язати ТОВ "Спеціаліст" повернути земельну ділянку загальною площею 1,5164 га по вул. Амосова (колишня Корчагінців), 6 у м. Харків територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Рішенням господарського суду Харківської області від 19.12.2016 року у справі №922/3395/16 в задоволенні позову відмовлено.

Позивач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вказане рішення скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю.

Як зазначає в апеляційній скарзі позивач, обстеженням на місцевості встановлено, що земельна ділянка по вул.Амосова,6 у м.Харкові огороджена, будівництво ТОВ «Спеціаліст» житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом не розпочато, а отже, відповідачем порушено істотну умову договору оренди землі від 26.01.2007 року, а саме не здійснено будівництво обєкта до 06.08.2015 року, як це передбачено п.8 договору. Також апелянт зазначає, що положення ст.32 ЗУ «Про оренду землі» стосовно розірвання договорів оренди, застосовуються незалежно від наявності факту завдання шкоди орендодавцю, у звязку з чим такі обставини не входять до предмету доказування у даній справі. Також апелянт зазначає, що судом першої інстанції безпідставно застосовано до спірних правовідносин норми законодавства, що регулюють питання розірвання договору оренди землі з підстав систематичної несплати орендних платежів, тоді як підставою для звернення до суду із даним позовом є невиконання позивачем умов договору щодо будівництва житлового комплексу у строки, визначені в договорі.

Відповідач надав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначив, зокрема, що ним здійснювалися дії на забудову земельної ділянки, а саме: в Департаменті містобудування, архітектури та земельних відносин Управління містобудування та архітектури Харківської міської ради отримано архітектурно-планувальне завдання, а також отримані технічні умови, на виконання яких укладено договори з КП «Харківські теплові мережі» та КП «ВТП «Вода». Також відповідач зазначає, що ним у 2008 році був розроблений проект будівництва на орендованій земельній ділянці, однак за результатами його розгляду у 2008 році та у 2010 році (після доопрацювання проекту) отримано негативні висновки комплексної державної експертизи. Як зазначає відповідач, на даний час виготовлення робочого проекту здійснюється ТОВ «НВО «Енергопром» на підставі укладеного з ТОВ «Спеціаліст» договору №1609-16-0-П, однак строк виконання робіт за договором ще не настав. Просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу позивача без задоволення.

В судовому засіданні 22.02.2017 року позивач підтримав апеляційну скаргу та просив суд її задовольнити.

Відповідач в судовому засіданні 22.02.2017 року проти доводів позивача заперечував з мотивів, викладених у відзиві на апеляційну скаргу, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

Рішенням Харківської міської ради від 06.03.2006 № 51/06 ТОВ Спеціаліст (відповідачу) надано в оренду земельну ділянку по вул. Корчагінців (на даний час Амосова), 6 у м. Харкові, загальною площею 1,5160 га (в тому числі ділянка 1 - площею 0,7720 га, ділянка 2 - площею 0,7440 га) для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку до 01.03.2008 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього об'єкту до 01.03.2031р. (а.с.21-22 т.1).

На підставі вказаного рішення, 19.12.2006 року між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ Спеціаліст (орендар) укладено договір оренди землі №09 (далі-договір) (а.с.15-17 т.1).

Відповідно до п.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м.Харків, вул.Корчагінців,6.

Згідно п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка, загальною площею 1,5164 га ( в тому числі ділянка 1- площею 0,7724 га, ділянка 2 площею 0,7440 га), в тому числі інших угідь- 1,5164 га.

Пунктом 7 договору передбачено, що у випадку не здачі обєктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

В п.8 договору визначено, що договір укладено строком: на період будівництва до 01.03.2008 року (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2031 року. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктами 9-14 договору врегульовано розмір та порядок сплати орендних платежів.

Відповідно до п.15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації) та для подальшої експлуатації цього обєкту.

Згідно до п.21 договору, після припинення дії договору, орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

Пунктом 31 договору передбачено обовязок орендаря приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Як визначено в п. 38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором.

Відповідно до п.39 договору, умовою розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п.43 договору).

Даний договір зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель від 26.01.2007 року за № 09.

Рішенням Харківської міської ради від 10.09.2008 р. № 227/08 ТОВ Спеціаліст продовжено строки будівництва та зобовязано здійснити будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торговельно- побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул. Корчагінців, 6 у м. Харкові до 31.12.2010р. та звернутися до Управління земельних відносин для оформлення додаткової угоди до договору оренди землі від 26.01.2007 № 09 в частині продовження строку будівництва об'єкту (а.с.23-24 т.1).

Рішенням Харківської міської ради від 22.12.2010 р. № 30/10 ТОВ Спеціаліст продовжено строки будівництва та зобовязано здійснити будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торговельно- побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул. Корчагінців, 6 у м. Харкові до 01.06.2012 року (а.с.25-26 т.1).

Позивач зазначає, що на підставі вказаного рішення, 11.07.2010р. сторонами укладено додаткову угоду до договору, якою продовжено строки будівництва до 01.06.2012р.

Рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 952/12 ТОВ Спеціаліст поновлено договір оренди землі для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торговельно- побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул. Корчагінців, 6 у м. Харкові до 30.06.2014 року (а.с.27-28 т.1).

Позивач зазначає, що на підставі вказаного рішення, 19.06.2016р. сторонами укладено додаткову угоду до договору, якою продовжено строки будівництва до 30.06.2014р.

Рішенням Харківської міської ради від 06.08.2014 р. № 1603/14 ТОВ Спеціаліст продовжено строк будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торговельно- побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул. Корчагінців, 6 у м. Харкові до 06.08.2015 року (а.с.29-30 т.1).

11.03.2015 року сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою продовжено строки будівництва до 06.08.2015р. (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.20131 року (а.с.118 т.2).

Як зазначає позивач, актом обстеження земельної ділянки від 29.09.2016 року, складеним головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, зафіксовано, що земельна ділянка по вул. Амосова, 6 (колишня вул. Корчагінців) у м. Харкові по периметру огороджена парканом, на земельній ділянці влаштовано фундамент та бетонні плити.

В акті обстеження від 29.09.2016 року зазначено, що територія знаходиться в занедбаному стані (поросла кущами і деревами), умови встановлені рішеннями Харківської міської ради від 06.03.2006 № 51/06, від 10.09.2008 № 227/08, від 22.12.2010 № 30/10, від 19.12.2012 № 952/12 та від 06.08.2014 № 1603/14 та договором щодо будівництва ТОВ Спеціаліст житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку строком до 01.03.2008р., 31.12.2010р., 01.06.2012р., 30.06.2014р. та до 06.08.2015р. не виконані, земельна ділянка вказаним товариством використовується з порушенням вимог земельного законодавства, чим порушено істотні умови договору оренди землі від 26.01.2007 № 09 (а.с.19-20 т.1).

Позивач в позові зазначає, що відповідач не тільки не закінчив, але й не розпочав будівництво на орендованій земельній ділянці у строки, визначені в договорі та додаткових угодах до них, а саме до 06.08.2015 року, у звязку з чим відповідачем порушено істотні умови договору, що є підставою для розірвання договору на підставі ст.32 ЗУ «Про оренду землі», ст.651 ЦК України та п.7 договору оренди землі.

Відповідач проти позову заперечував та у відзиві на позов зазначив, що ним здійснювалися дії на забудову земельної ділянки, а саме 23.05.2007 року ним укладено інвестиційно-підрядний договір №23/05-ПІ з ТОВ «Т.М.М.» на виконання робіт з будівництва у м.Харкові житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул. Корчагінців, 6 (а.с.63-69 т.1).

Також відповідачем в Департаменті містобудування, архітектури та земельних відносин Управління містобудування та архітектури Харківської міської ради отримано архітектурно-планувальне завдання (а.с.39-42 т.1), а також передбачені містобудівним законодавством технічні умови:

- державного комунального підприємства каналізаційного господарства «Харківкомуночиствод» від 10.01.2008р. №15/ПТО для каналізування житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул. Корчагінців, 6 (а.с.43 т.1);

- підприємства «Горсвет» від 23.04.2007р. №85 на проектування зовнішнього освітлення підходів до житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул. Корчагінців, 6 (а.с.44-45 т.1);

- департаменту будівництва та шляхового господарства Харківської міської ради від 04.05.2007р. №127 на влаштування благоустрою (а.с.46 т.1);

- територіального управління Державної інспекції з енергозбереження по Харківській області від 30.08.2007р. №20/3828-3059 з вимогами щодо енергозбереження та енергоефективності для розробки проектної документації (а.с.47 т.1);

- ВАТ «Укртелеком» від 10.05.2007р. №59 для радіофікації будівель (а.с.48 т.1);

- КП «ВТП «Вода» від 22.11.2007р. №8/55-2469 щодо забезпечення житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул.Корчагінців, 6 питною водою (а.с.49 т.1);

- КП Харківські теплові мережі» від 04.09.2009р. №14-3790 щодо централізованого теплопостачання житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул. Корчагінців, 6 (а.с.51, 52 т.1);

- КП «Комплекс з експлуатації об'єктів водозниження і зливової каналізації» від 24.12.2007р. №245/ПТО щодо відведення поверхових стоків(а.с.53 т.1);

- ХРП ЗАТ «Датагруп» від 23.06.2008р. №020407/1 для встановлення телефонів та виділенні ліній Інтернет (а.с.54 т.1);

- Головного управління Міністерства надзвичайних ситуацій України в Харківській області від 17.03.2008р №15/11 щодо інженерного забезпечення заходами з пожежної безпеки (а.с.55 т.1);

- Управління Державтоінспекції ГУ МВС України в Харківській області від 26.12.2007р. №13851 щодо організації дорожнього руху (а.с.56 -57 т.1);

- АК «Харківобленерго» від 10.07.2007р. №13-54-Барабашова-Салтоскк./1584 приєднання до електричних мереж АК «Харківобленерго» електроустановок замовника з коригуванням від 05.03.2008р. №13-54-Барабашова-Салтоскк./386 (а.с.58-62 т.1)

Відповідач зазначає, що він, на виконання статті 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», взяв участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту.

Так, відповідачем виконано в жовтні 2009 року технічні умови КП «Харківські теплові мережі» в частині винесення тепломагістралі із зони будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно - побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул. Корчагінців, 6 вартістю 606 624,00 грн., що підтверджується договором №561/09-к від 07.08.2009 року, укладеним з ТОВ «АСК Каркас» на виконання вказаних робіт (а.с.76 т.1), довідкою про вартість виконаних робіт від 30.10.2009 року (а.с.78 т.1), актом прийому виконаних робіт за жовтень 2009 року (а.с.79).

Також відповідачем виконано в 2008 році технічні умови КП «ВТП «Вода» (п.1) в частині перекладки технічно зношених мереж: протяжністю 120 п.м загальною вартістю 519 852,00 грн. та технічних умов КП «ВТП «ВОДА» (п.2) в частині перекладки водопровідної в/магістралі з переключенням на нову в/магістраль всіх існуючих в/колодязів і заміною арматури протяжністю 550 п.м. загальною вартістю 1060 089,60 грн., що підтверджується довідкою про вартість виконаних робіт від 27.06.2008 року 9а.с.86 т.1), актом прийому виконаних робіт за червень 2008 року (а.с.87-92 т.1)., договором №0408 від 04.08.2008 року з ТОВ «Т.М.М.» (а.с.93-94 т.1), довідкою про вартість виконаних робіт за серпень 2008 року (а.с.97 т.1), актом виконаних робіт за серпень 2008 року (а.с.98-103 т.1), договором №1604 від 16.04.2008 року з ТОВ «Т.М.М» (а.с.104-105 т.1), довідками про вартість виконаних робіт за червень 2008 року та актами виконаних робіт за червень 2008 року (а.с.111-123 т.1).

Як далі вказує відповідач, з метою здійснення будівництва ТОВ «Т.М.М.» уклало з ДП «Укрмісьбудпроект» договір №1330 на виконання проектно-вишукувальних робіт та додаткові угоди до нього, виконання робіт за якими підтверджується актами здачі-приймання робіт (а.с.124, 127,130, 134 т.1).

Відповідач зазначає, що на розроблений ДП «Укрміськбудпроект» проект у 2008 році та у 2010 році отримано негативні висновки комплексної державної експертизи (а.с.178 т.1, а.с.158 т.1).

28.08.2014 року відповідачем укладено контракт №04-14 з ПП «Дроздов і партнери» на виготовлення проектної документації (а.с.136 т.1), однак, як вказує відповідач, роботи за даним договором були виконані не в повному обсязі.

26.09.2016 року ТОВ «Т.М.М.» уклала з ТОВ «НВО «Енергопром» договір №1609-160-П на виконання проектних робіт (а.с.147 т.1), однак, як зазначає відповідач, на даний час роботи за вказаним договором не виконані.

Відповідач також зазначає, що не завершення ним будівництва у строки, визначені договором оренди землі від 19.12.2006 року, зумовлені кризовими явищами в економіці та не залежать від волі відповідача.

Разом із тим, як вказує відповідач, він належним чином виконує умови договору щодо сплати орендних платежів, що підтверджується довідкою Головного управління ДФС у Харківській області №10/20-38-17-02-17 про відсутність станом на 21.10.2016 року заборгованості з податків, зборів, платежів (а.с.232 т.1).

Колегія суддів враховує наступне.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 598 ЦК України, зобовязання припиняється на підставі договору або закону.

Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобовязання є його невиконання.

Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобовязання або не виконав його у строк, встановлений договором (частина 1 статті 612 ЦК України).

Як визначено в статті 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як визначено в статті 2 Закону України Про оренду землі, відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються цим Законом, Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Стаття 32 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки мають бути визначені або безпосередньо договором оренди або приписами законодавства.

Як розяснено в п. 2.22 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011р. Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають з земельних відносин, якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Рішенням Харківської міської ради №51/06 від 06.03.2006 року, яким відповідачу надано в оренду земельну ділянку, передбачено (п.5.1), що у випадку не здачі обєктів до експлуатації у встановлені в договорі строки, а також не отримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

В пункті 7 договору сторони дійшли згоди, що у випадку не здачі обєктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, внаслідок невиконання другою стороною обовязків, передбачених договором.

У відповідності до п.8 договору, він є укладеним строком: на період будівництва до 01.03.2008 року (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2031 року. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Рішенням Харківської міської ради №227/08 від 10.09.2008 року відповідачу продовжено строк будівництва до 31.12.2010 року (а.с.23 т.1).

Рішенням Харківської міської ради №30/10 від 22.12.2010 року відповідачу продовжено строк будівництва до 01.06.2012 року (а.с.25 т.1).

Рішенням Харківської міської ради №952/12 від 19.12.2012 року відповідачу продовжено строк будівництва до 30.06.2014 року (а.с.27 т.1).

Рішенням Харківської міської ради №1603/14 від 06.08.2014 року відповідачу продовжено строк будівництва до 06.08.2015 року (а.с.29 т.1).

11.03.2015 року сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі, якою внесено зміни до п.8 договору, а саме: продовжено строки будівництва до 06.08.2015р. (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2031 року (а.с.118 т.2).

14.05.2015 року відповідач направив відповідачу лист №15 з проханням продовжити строки будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку по вул.Корчагінців, 6 в м.Харкові (а.с.230 т.1).

26.05.2015 року відповідач звернувся до позивача із заявою про направлення спеціаліста для обстеження орендованої земельної ділянки для продовження строків будівництва (а.с.231 т.1).

29.09.2016 року головним спеціалістом відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки, за результатами якого складено акт, яким зафіксовано, що земельна ділянка по вул. Амосова, 6 (колишня вул. Корчагінців) у м. Харкові знаходиться в занедбаному стані (поросла кущами і деревами), будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку ТОВ Спеціаліст не здійснено (а.с.19 т.1).

В матеріалах справи відсутні докази здійснення будь-якого будівництва на орендованій земельній ділянці.

В судовому засіданні 22.02.2017 року директор ТОВ «Спеціаліст» підтвердив, що будівництво обєкту не розпочато та пояснив, що у 2007 році УДПІ «Укрміськбудпроект» розроблено проект будівництва житлового комплексу на орендованій земельній ділянці, однак по вказаному проекту отримано у 2008 році та у 2010 році (за результатами доопрацювання) негативні висновки комплексної державної експертизи. Директор також зазначив, що будівництво обєкту не розпочато у звязку із кризовими явищами в економіці.

Відповідно до ст.42 та абзацу 5 ст.44 ГК України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку, а принципами підприємницької діяльності є комерційний розрахунок та власний комерційний ризик.

З огляду на наведене, колегія суддів не виключає наявність підстав вважати, що наведені відповідачем обставини передусім є наслідком господарської діяльності відповідача, його власного комерційного розрахунку та ризику, а не виникли в силу якихось об'єктивних та незалежних від відповідача обставин.

Доводи відповідача про те, що ним вчиняються дії на забудову земельної ділянки, а саме: отримано архітектурно-планувальне завдання, а також технічні умови, на виконання яких укладено договори з КП «Харківські теплові мережі» та КП «ВТП «Вода», не приймаються колегією суддів, оскільки умовами договору оренди передбачено саме будівництво відповідачем житлового будинку, яке мало бути завершено 06.08.2015 року.

Матеріалам справи підтверджується лише часткове виконання у 2008-2009 роках відповідачем технічних умов, строк дії яких на даний час сплинув.

Посилання відповідача на те, що на даний час виконуються проектні роботи на підставі укладено з ТОВ «НВО «Енергопром» договору №1609-160-П від 26.09.2016 року, є безпідставним, оскільки передбачений договором строк будівництва обєкту сплинув ще 06.08.2015 року, тобто до укладення вказаного договору.

Дозвіл на будівництво, документи, які б свідчили про прийняття обєкту до експлуатації в матеріалах справи відсутні.

Отже, враховуючи, що будівництво не тільки не закінчено, але й не розпочато, відповідачем порушено умови договору оренди землі щодо будівництва обєкту нерухомості в строк до 06.08.2015 року (п.8 договору в редакції додаткової угоди від 11.03.2015 року).

Колегія суддів також приймає до уваги наступне.

Відповідно до п. 1 статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад.

Розпорядження землями відповідних територіальних громад відбувається, зокрема, надання земельних ділянок у користування.

Згідно статті 80 Земельного кодексу України, суб`єктами права власності на землю є, зокрема, територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування на землі комунальної власності.

Статтею 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні визначено, що виключною компетенцією сільських, селищних, міських рад є вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до положень статей 13, 14 Конституції України, статті 11 ЦК України, статей 123, 124, 127, 128 ЗК України, рішення органу місцевого самоврядування або державної адміністрації про надання земельної ділянки господарюючому субєкту і власність або у користування втілює волевиявлення власника землі і реалізується у цивільних правовідносинах з урахуванням вимог Земельного кодексу України, спрямованих на раціональне використання землі як обєкта нерухомості.

З огляду на наведене, в даному випадку, Харківська міська рада, як розпорядник земель відповідної територіальної громади, позбавлена можливості отримати результат (досягнути мети) щодо реалізації прийнятого ним на сесії рішення про надання у користування спірну земельну ділянку відповідачу для будівництва житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно-побутове обслуговування та підземним паркінгом житлового будинку.

Таким чином, доводи відповідача про те, що не забудова орендарем житлового будинку на спірній земельній ділянці не завдає шкоди позивачу, є необґрунтованими.

Враховуючи, що відповідачем, в порушення умов договору, не здійснено будівництво житлового комплексу з вбудованими приміщеннями під торгівельно - побутове обслуговування та підземним паркінгом по вул. Корчагінців (на даний час Амосова),6, а також те, що п.7 договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди у випадку не здачі обєкту до експлуатації у встановлені в договорі строки, колегія суддів дійшла висновку про правомірність позовних вимог та наявність підстав для задоволення позову.

Колегія суддів вважає за необхідне також зазначити, що у даному випадку можливість розірвання договору оренди землі у разі не здійснення будівництва у визначений договором строк передбачена умовами договору (п.7), у звязку з чим обставини використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням не входить до предмету доказування у даній справі.

Крім того, відповідно до ч.1 ст.34 ЗУ «Про оренду землі», у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

В п.21 договору визначено, що після припинення дії договору, орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

З огляду на викладене та враховуючи, що договір оренди землі підлягає розірванню, позовні вимоги про повернення територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельної ділянки, загальною площею 1,5164 га по вул.Амосова (колишня Корчагінців), 6 в м.Харкові, з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, є правомірними та задовольняються судом.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 19.12.2016 р. у справі № 922/3395/16 прийняте при неповному зясуванні всіх обставин, що мають значення для справи, в звязку з чим, рішення підлягає скасуванню, а апеляційна скарга позивача - задоволенню.

Відповідно до ст.49 ГПК України, витрати зі сплати судового збору за подання позову та апеляційної скарги на рішення суду у даній справі покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись статтями ст. ст. 49, 99, 101, пунктом 2 статтею 103, п.1 ч.1 ст.104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу позивача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 19.12.2016 року у справі №922/3395/16 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 19.12.2006 року, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель 26.01.2007 року за № 09, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю Спеціаліст.

Зобовязати Товариство з обмеженою відповідальністю «Спеціаліст» повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку, загальною площею 1,5164 га по вул.Амосова (колишня Корчагінців), 6 в м.Харкові, з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з ТОВ «Спеціаліст» (ідентифікаційний код 06653269, 61060, м.Харків, вїзд Комунальний, буд.3 ) на користь Харківської міської ради (ідентифікаційний код 04059243, 61200, м.Харків, майдан Конституції, 7) 1378 грн. витрат зі сплати судового збору за подання позову та 1515,80 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає чинності з дня її проголошення і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом 20-ти днів.

Повний текст постанови складено 27.02.2017 року.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Білецька А.М.

Суддя Гребенюк Н.В.