ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"27" лютого 2017 р.Справа № 916/3448/16

За позовом: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОСТОК»

про розірвання договору оренди та виселення

Суддя Оборотова О.Ю.

За участю представників сторін:

Від позивача: ОСОБА_1 - представник за довіреністю від 13.12.2016р.

Від відповідача: ОСОБА_2 - адвокат за договором про надання правової допомоги №2 від 18.01.2017р.

СУТЬ СПОРУ: 13.12.2016р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернулось до господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОСТОК» (далі по тексту - ТОВ «ВОСТОК») про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 81/4, та виселення відповідача з нежитлових приміщень.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 15.12.2016 року порушено провадження у справі № 916/3448/16 призначено справу до розгляду у відкритому судовому засіданні.

25.01.2017р. до господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОСТОК» надійшов відзив на позовну заяву, відповідно до якого відповідач просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог з підстав викладених у відзиві.

У судовому засіданні 13.02.2017р. від позивача надійшло клопотання про продовження строку розгляду справи на пятнадцять днів.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.02.2017р. продовжено строк розгляду справи на пятнадцять днів до 28.02.2017р.

24.02.2017р. до господарського суду Одеської області від Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОСТОК» надійшли додаткові письмові пояснення та обґрунтування.

У судовому засіданні 27.02.2017р. після виходу судді з нарадчої кімнати було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

Між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ «ВОСТОК» (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р. відповідно до умов розділу 1 якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове (до 08.07.2008р.) платне користування з метою розміщення магазину нежитлове приміщення першого та третього поверху загальною площею 857,8 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а. Відповідно до п. 3.1 договору № 81/4 сторонами було передбачено розмір орендної плати у сумі 2944,65 грн. на місяць. Додатковим погодженням, укладеним у травні 2000р. до цього договору, сторонами було змінено розмір орендної плати, який був визначений у сумі 659,78 грн. на місяць. В подальшому, у січні 2001р. між сторонами було укладено додаткову угоду, якою розмір орендної плати був збільшений до 1174,76 грн. на місяць.

Після проведення інвентаризації та виготовлення технічного паспорту на орендовані відповідачем приміщення, 02.10.2003р. між сторонами по справі було укладено додаткову угоду № 3 до договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р., якою було відкориговано площу обєкту оренди та визначено її у розмірі 958,8 кв.м., у звязку з чим, було переглянуто розмір орендних платежів, які були встановлені у сумі 5636,12грн. на місяць.

07.06.2004р. ТОВ «ВОСТОК» звернулося до позивача з проханням передати у користування відповідача на умовах оренди додатково підвальне приміщення під розміщення складу продуктів харчування. З огляду на вказане звернення, між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради та ТОВ «ВОСТОК» 09.11.2004р. було укладено додаткове погодження № 4 до договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р., згідно з яким відповідачу було передано у користування приміщення підвалу, площею 243,4 кв.м., та оренду плату було визначено у розмірі 7468,21 грн. на місяць.

В подальшому, за результатами розгляду справи № 3/171 08 3494 за позовом ТОВ «ВОСТОК» до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради про визнання договору оренди продовженим, а також за зустрічним позовом Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради до ТОВ «ВОСТОК» про виселення, господарським судом Одеської області було постановлено рішення, залишене без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 26.12.2008р., яким позов ТОВ «ВОСТОК» задоволено; договір оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р. було продовжено на строк до 07.07.2018 року на тих самих умовах, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Відповідно до положення «Про департамент комунальної власності Одеської міської ради», яке затверджене рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 року № 2752-УІ департамент комунальної власності Одеської міської ради є правонаступником представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради.

Відповідно до умов пунктів 4.1 та 4.8 договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р. відповідачем було прийнято на себе зобовязання використовувати орендовані приміщення у відповідності з їх цільовим призначенням та умовами вказаного договору в якості магазину та складу (підвальне приміщення) та своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання обєкту оренди.

В обґрунтування позовних вимог Департамент комунальної власності Одеської міської ради стверджує про те, що у порушення умов договору №81/4 від 08.07.1998р. відповідачем самовільно було змінено цільове призначення обєкту оренди за вказаною угодою, у звязку з чим, приміщення першого поверху, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а використовується ТОВ «ВОСТОК» під виробництво кондитерських виробів, більярдну, оздоровчий центр та салон краси, що, в свою чергу, призводить до неправильного розрахунку розміру орендної ставки, що є істотним порушенням договору, у звязку з чим, власне, Департамент комунальної власності Одеської міської ради був вимушений звернутися до господарського суду Одеської області з відповідним позовом.

Розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов до наступних висновків.

Згідно з приписами ст.11 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені актами цивільного законодавства, але за аналогією породжують цивільні права і обов'язки; підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти, акти цивільного законодавства. Цивільні обов'язки виконуються в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства; особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов'язковим для неї (ст.14 ЦК України).

Статтею 509 ЦК України встановлено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно ст.173 Господарського кодексу України господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних вимогах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим кодексом.

Статтею 626 Цивільного кодексу України передбачено що, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов'язками наділені обидві сторони договору.

Згідно з ст. 629 ЦК України, договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Нормою ч. 1 ст. 763 ЦК України встановлено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Майно, яке є предметом договору оренди належить до обєктів комунальної власності і правовідносини, повязанні з його орендою, регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

У відповідності до ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ (з наступними змінами та доповненнями; далі по тексту Закон України «Про оренду державного та комунального майна») цей Закон регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Згідно зі ст. 2 цього Закону Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Положеннями ст. 4, 5, 6 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що об'єктами оренди за цим Законом зокрема нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств. Орендодавцями в розумінні цього Закону є, в тому числі, органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном, - щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності. Орендарями згідно з цим Законом можуть бути господарські товариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу, інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. Фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна з метою використання його для підприємницької діяльності, до укладення договору зобов'язана зареєструватись як суб'єкт підприємницької діяльності.

Згідно із ч. 3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 р. N 2269-XII договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Зазначений у ст. 783 ЦК України перелік підстав для розірвання договору найму є вичерпним.

Як вбачається з актів обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а, складених Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, та власне не спростовується відповідачем, у частині приміщення першого поверху вказаної будівлі, яке належить відповідачу на умовах оренди на підставі договору №81/4 від 08.07.1998р. ТОВ «ВОСТОК» були розташовані більярдні столи. Крім того в іншій частині цього приміщення розташований магазин з торгівлі кондитерськими виробами, в приміщеннях третього поверху розташований оздоровчий центр та салон краси, підвальні приміщення використовуються під склад.

Наведені обставини, на думку позивача, свідчать про зміну цільового призначення обєкту що є істотним порушенням умов договору оренди у звязку з чим Орендар значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору.

Частиною першою статті 43 Господарського кодексу України визначено, що підприємці мають право без обмежень самостійно здійснювати будь-яку підприємницьку діяльність, яку не заборонено законом.

Відповідно до ст. 18 п. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» за договором оренди орендаря може бути зобовязано використовувати обєкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Профіль діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю «ВОСТОК» який зазначений в безкоштовному запиті з єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, який був долучений в якості додатків до позовної заяви, не суперечить фактичній діяльності відповідача в орендованому приміщенні.

Призначення приміщення (п.4.1. Договору оренди) згідно технічного паспорту - це підвальне приміщення та нежитлове приміщення першого та третього поверхів. Тобто призначення приміщення Орендар не змінював, а тому п.4.1. Договору Товариство з обмеженою відповідальністю «ВОСТОК» не порушувало.

Судом встановлено, що відповідачем орендовані приміщення використовуються відповідно до їх цільового призначення, адже розширення кола видів підприємницької діяльності з одночасним збереженням у орендованому приміщенні магазину, не суперечить чинним нормативно-правовим актам України.

Департамент комунальної власності Одеської міської ради підставою позову визначає, що Договір має бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін при у звязку з істотним порушенням умов договору з боку Орендаря.

Суд звертає увагу, що істотним порушенням є таке порушення, внаслідок якого завдано шкоди іншій стороні, тобто інша сторона була в значній мірі позбавлена того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

При укладанні Договору оренди в липні 1998 року діяла редакція Методики розрахунку орендної плати (Постанова КМУ № 786 від 04.10.1995р.), згідно якій максимальна ставка складала 5% від експертної оцінки за використання нерухомого майна для всіх видів діяльності Орендаря. Саме така ставка і була визначена у розрахунку, який є додатком до договору при узгодженні орендної плати за комунальне майно. В Додаткових погодженнях в жовтні 2013 року та листопаді 2014 року, коли було збільшено площі орендованих приміщень, встановлено ставку 5% від експертної оцінки за використання нерухомого майна. Виходячи з цієї ставки, Орендар регулярно сплачує орендну плату з урахуванням індексів інфляції.

Крім цього, у актах обстеження, позивачем зазначається про відсутність заборгованості з орендної плати. Правова природа договору оренди полягає в тому, що Орендодавець, укладаючи договір оренди розраховує на своєчасне та повне отримання плати за користування орендованим майном, тобто в контексті спірних правовідносин, враховуючи факт відсутності на момент винесення рішення будь-якої заборгованості з орендної плати, Орендодавець отримує те, що було визначено і погоджено сторонами за договороморенди майна.

Першою об'єктивною ознакою, що має бути встановлена у спосіб оцінки і яка свідчить про «істотність порушення договору» є «значна міра позбавлення того на що особа розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи викладене, позивач всупереч приписам статей 32, 33 ГПК України не довів факту ані істотного порушення умов договору, ані використання ТОВ «ВОСТОК» орендованого приміщення всупереч його призначенню, визначеного умовами договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р., а наявні в матеріалах справи документи, надані позивачем на підтвердження порушення відповідачем умов вказаної угоди не можуть вважатись належними та допустимими доказами цих фактів.

Наведене свідчить про відсутність з боку відповідача порушень умов договорів оренди та, як наслідок, безпідставність заявлених до нього вимог.

Крім цього, суд звертає увагу, що з природи орендних правовідносин, визначеної положеннями ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.1 ст. 283 Господарського кодексу України та ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України, випливає, що внаслідок укладання договору оренди Орендар набуває право тимчасового правомірного володіння та користування комунальним майном - спірним орендованим приміщенням - впродовж строку дії (чинності) відповідного договору, що узгоджується із ч.1 ст.631 Цивільного кодексу України та ч.7 ст.180 Господарського кодексу України.

А тому, до спірних правовідносин застосовуються положення ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод відповідно до якої, кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права.

Основною метою ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому в своїх рішенням Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (наприклад, рішення у справі «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23.09.1982р., «Новоселецький проти України» від 11.03.2003р., «Федоренко проти України» від 01.06.2006р.). Необхідність забезпечення такої рівноваги відображено в структурі статті 1. Зокрема, необхідно щоб була дотримана обґрунтована пропорційність між застосованими заходами та переслідуваною метою, якої намагаються досягти шляхом позбавлення особи її власності.

Особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальним принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності мусить бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника.

Така ж правова позиція викладена і у постанові Верховного суду України від 18.09.2013р. у справі №6-92цс13, прийнятій за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах.

Відповідно до вимог ст. 111-28 ГПК України висновок Верховного Суду України щодо застосування норми права, викладений у його постанові, прийнятій за результатами розгляду справи з підстав, передбачених пунктами 1 і 2 частини першої статті 111 16 цього Кодексу, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права. Висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів.

Справедлива рівновага між інтересами суспільства та правами особи полягає в тому, що тягар, спричинений особі втручанням у її права, має перебільшуватися або достатньо компенсуватися процедурами або певними формами чи заходами, направленими на послаблення тягаря.

Задоволення позовних вимог позивача про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 81/4, та виселення відповідача з нежитлових приміщень, жодним чином не призведе до справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами відповідача як Орендаря, які гарантовані Конвенцією про захист прав і основоположних свобод.

Відповідно до ст.ст. 32, 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. При цьому, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. В свою чергу, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Доводи, на які посилається позивач в якості підстав заявлених вимог, не можуть бути визнані судом як належні та допустимі докази в обґрунтування позову про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №81/4 від 08.07.1998р. та виселення ТОВ «ВОСТОК» з орендованих ним приміщень.

Підсумовуючи наведене, суд оцінює позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними, у звязку з чим, в позові слід відмовити повністю.

Керуючись ст.ст. 33,34,43,44-49,50,82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 06.03.2017р.

Суддя О.Ю.Оборотова