РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"06" березня 2017 р. Справа № 906/460/16

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючої судді Коломис В.В.

суддів Огороднік К.М.

суддів Мамченко Ю.А.

при секретарі судового засідання Величко К.Я.

розглянувши апеляційну скаргу відповідача - ОСОБА_1 на рішення господарського суду Житомирської області від 06.12.16 р.

у справі № 906/460/16 (суддя Кудряшова Ю.В. )

позивач Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області

за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Брусилівської селищної ради

відповідач ОСОБА_1

про розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 року та повернення об'єкту незавершеного будівництва

та за зустрічним позовом фізичної особи ОСОБА_1 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області

про визнання дій неправомірними та зобов'язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:

позивача - не з'явився;

відповідача - ОСОБА_3 (довіреність від 25.02.2010 року)

третьої особи - не з'явився.

Судом роз'яснено представникам сторін права та обов'язки, передбачені ст.ст.20, 22 ГПК України. Клопотання про технічну фіксацію судового процесу не поступало, заяв про відвід суддів не надходило.

Судове засідання за клопотанням ОСОБА_1 проводилось у режимі відеоконференції, проведення якої доручено Коростишівському районному суду Житомирської області.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 року позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області до ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт. Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом НОМЕР_1), що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,12 га, укладений 23 липня 2004 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та громадянкою ОСОБА_1, посвідчений державним нотаріусом Брусилівської державної нотаріальної контори Отрищенко О.І. 23.07.2004 року та зареєстрований в реєстрі № 2367.

Зобов'язано громадянку ОСОБА_1 повернути незавершений будівництвом житловий будинок в смт. Брусилів, що знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,12 га шляхом підписання акту приймання - передачі з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області протягом 10-ти днів від дня вступу рішення суду в законну силу.

Присуджено до стягнення з громадянки ОСОБА_1 на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області - 2756,00 грн судового збору.

В задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим судом першої інстанції рішенням, відповідач за первісним позовом звернувся до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким зустрічний позов задоволити.

Обгрунтовуючи свої вимоги апелянт посилається на порушення господарським судом Житомирської області норм матеріального та процесуального права, а також на невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого суду, обставинам справи.

Позивач за первісним позовом - РВ ФДМ України по Житомирській області у відзиві на апеляційну скаргу вважає оскаржуване рішення місцевого господарського суду законним та обгрунтованим, а тому просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

В судове засідання представники позивача за первісним позовом та третьої особи не з'явилися. При цьому, від позивача на адресу апеляційного суду надійшло клопотання про відкладення розгляду скарги на іншу дату.

Клопотання позивача апеляційним судом відхилене як необгрунтоване, оскільки ГПК України не містить вимог щодо відповідальних осіб, які можуть представляти інтереси сторін в господарському суді. Надання повноважень на представництво інтересів сторони в процесі не обмежено будь-яким певним колом осіб, таким представником може бути сам керівник, головний бухгалтер, бухгалтер, інші працівники підприємства або представники на підставі доручення, які не перебувають з ним у трудових відносинах, а тому неможливість явки в судове засідання конкретного представника позивача, не є правовою підставою для відкладення розгляду справи.

Крім того, відповідно до п.5 ухвали апеляційного суду від 23.01.2017 року передбачено, що неявка представників сторін в судове засідання в разі повідомлення їх належним чином не є перешкодою для розгляду апеляційної скарги по суті.

Враховуючи викладене та зважаючи на вимоги ст.102 ГПК України щодо строку розгляду скарги в апеляційній інстанції, колегія суддів вважає, що нез'явлення представника позивача через його відпустку не є перешкодою для розгляду скарги по суті.

11.01.2017 року на адресу апеляційного суду від Громадської організації "Проти придурків та ідіотів" надійшло клопотання про залучення останньої до участі у справі №906/460/16 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача за первісним позовом.

Вказане клопотання обгрунтоване тим, що згідно ст.2.3 Статуту для досягнення статутних завдань та цілей (мети) організація має право представляти і захищати свої законні інтереси та законні інтереси членів (учасників) у державних правоохоронних, громадських органах та інших структурах. При цьому, вказує, що голова громадської організації, ОСОБА_3, є представником відповідача у даній справі.

Відтак вважає, що є всі підстави для залучення її до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача за первісним позовом.

Колегія суддів, розглянувши вищевказане клопотання, не вбачає підстав для його задоволення з огляду на таке.

Згідно з ч.1 ст.27 ГПК України треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до прийняття рішення господарським судом, якщо рішення з господарського спору може вплинути на їх права або обов'язки щодо однієї з сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за клопотанням сторін, прокурора. Питання про допущення або залучення третіх осіб до участі у справі вирішується господарським судом, який виносить з цього приводу ухвалу.

Відповідно до абз.1 п.1.6. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" № 18 від 26.12.2011р., ГПК України передбачає можливість участі в судовому процесі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, на предмет спору, якщо рішення господарського суду зі спору може вплинути на права та обов'язки цієї особи щодо однієї із сторін (стаття 27 ГПК України). Така третя особа виступає в процесі на стороні позивача або відповідача - у залежності від того, з ким із них у неї існують (або існували) певні правові відносини.

У вирішенні питання щодо наявності юридичного інтересу у третьої особи, то суд має з'ясовувати, чи буде у зв'язку з прийняттям судового рішення з даної справи таку особу наділено новими правами чи покладено на неї нові обов'язки, або змінено її наявні права та/або обов'язки, або позбавлено певних прав та/або обов'язків у майбутньому.

З викладеного слідує, що особа, яка бажає взяти участь у справі як третя особа без самостійних вимог, має знаходитися з однією зі сторін у матеріальних правовідносинах, які в результаті прийняття судом рішення у справі зазнають певних змін.

Посилання Громадської організації "Проти придурків та ідіотів" на те, що організація має право представляти і захищати свої законні інтереси та законні інтереси членів (учасників) у державних правоохоронних, громадських органах та інших структурах не може бути підставою для залучення останної до участі у справі в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, та не має ніякого відношення (значення) до предмету дослідження у даній справі.

Отже, клопотання Громадської організації "Проти придурків та ідіотів" про залучення її до участі у справі в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, задоволенню не підлягає, оскільки воно документально не обґрунтоване, та не наведено будь-яких доказів, яким чином розгляд даної справи може вплинути на права або обов'язки даної громадської організації.

Безпосередньо в судовому засіданні представник відповідача за первісним позовом повністю підтримав вимоги та доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Колегія суддів, заслухавши пояснення представника відповідача, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги слід відмовити, рішення місцевого господарського суду - залишити без змін.

При цьому колегія суддів виходила з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 23 липня 2004 року Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області (продавець/позивач) та ОСОБА_1 (покупець/відповідач) був укладений договір купівлі-продажу №2367 незавершеного будівництвом житлового будинку в смт. Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом НОМЕР_1) (далі - договір, т.1, а.с.9-10), згідно умов якого продавець зобов'язувався передати у власність покупцеві незавершений будівництвом об'єкт державної власності - житловий будинок (позиція за генпланом НОМЕР_1), що перебував на балансі управління капітального будівництва Житомирської обласної державної адміністрації і знаходиться за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,12 га. Питання придбання або оренди земельної ділянки, на якій розташований б'єкт незавершеного будівництва, покупець вирішує з органами місцевого самоврядування після набуття ним права власності.

Покупець зобов'язувався прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі (п.1.2 договору).

Право власності на об'єкт незавершеного будівництва переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору (п.1.3 договору).

Передача об'єкта приватизації здійснюється продавцем покупцю в п'ятиденний строк після повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва (п. 3.1 договору).

Передача об'єкта приватизації продавцем і прийняття об'єкта приватизації покупцем здійснюється відповідно до акта приймання-передачі, який підписується сторонами (п.3.2 договору).

Кожна сторона зобов'язується виконувати обов'язки, покладені на неї договором, та сприяти другій стороні у виконанні її обов'язків (п.4.1 договору).

Згідно п.п. 5.3,5.4 договору покупець зобов'язувався виконувати умови продажу об'єкта, а саме: завершити будівництво протягом 5 років; зберегти первісне призначення; не продавати об'єкт незавершеного будівництва та земельну ділянку, на якій розташований цей об'єкт, до моменту завершення будівництва, ведення його в експлуатацію; забезпечити дотримання вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації; надавати продавцю необхідні матеріали, відомості, документи тощо про виконання умов цього договору.

Продавець зобов'язаний контролювати виконання умов цього договору (п.6.2 договору).

У разі невиконання покупцем умов цього договору продавець має право у встановленому порядку на розірвання договору, відшкодування завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення об'єкта незавершеного будівництва у власність продавця (п.7.3 договору).

Зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою сторін; всі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки в письмовій формі з наступним посвідченням таких змін та доповнень в органах нотаріату; у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду (п.п. 11.1, 11.2, 11.3 договору).

25 жовтня 2004 року за актом приймання-передачі РВ ФДМ України по Житомирській області (позивач/продавець) передав, а ОСОБА_1 (відповідач/покупець) прийняв державне майно - незавершений будівництвом житловий будинок, який знаходиться за адресою: 12600, Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів (позиція за генпланом НОМЕР_1), придбаний покупцем в ході аукціону (протокол №3 від 16.07.2004р.) за ціною 2300 грн. з ПДВ (т.1, а.с.11).

Актом приймання-передачі об'єкта незавершеного будівництва (далі - ОНБ) від 25.10.2004р. позивач та відповідач фактично визнали факт повної сплати ціни продажу придбаного об'єкта незавершеного будівництва покупцем до дати його підписання та відсутність з цього питання спору.

Листом від 10.03.2008р. відповідач просив позивача зняти договір купівлі-продажу ОНБ з контролю з підстав відсутності проектно-кошторисної документації на об'єкт будівництва та дозволу на проведення будівництва.

Листом від 03.04.2008р. № 05/1244 РВ ФДМ України по Житомирській області роз'яснив відповідачу - ОСОБА_1 порядок отримання дозволу на виконання будівельних робіт та про необхідність виконання умов договору купівлі-продажу, а саме: добудувати об'єкт та ввести його в експлуатацію протягом п'яти років (тобто до 23.07.2009 року) і лише після повного виконання взятих зобов'язань, даний договір може бути знятим з контролю (т.1, а.с.24).

10 березня 2010 року на виконання вимог ст.ст. 7, 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" позивачем за первісним позовом - РВ ФДМ України по Житомирській області проведено чергову поточну перевірку виконання відповідачем за первісним позовом/покупцем умов договору купівлі-продажу ОНБ, про що складено акт поточної перевірки, затверджений керівником позивача 10.03.2010р. (далі - акт поточної перевірки від 10.03.2010р., т.1, а.с.14).

Так, в п.3.2 акту поточної перевірки від 10.03.2010р. РВ ФДМ України по Житомирській області зафіксовано, що умова договору купівлі-продажу ОНБ завершити будівництво протягом 5-ти років (тобто до 23.07.2009) із збереженням первісного призначення позивачем не виконана; про відсутність факту будівництва об'єкта починаючи з 2005 року по 2009 рік доводять складені позивачем акти перевірки від 10.08.2005р., 07.07.2006р., 25.04.2007р., 31.01.2008р., 06.06.2008р., 12.01.2009р. та 23.09.2009р.; про відповідальність за невиконання умов договору відповідача попереджено листами № 05/2733 від 12.08.2005р., № 05/3063 від 28.07.2006р., № 4746 від 13.11.2006р., № 05/1752 від 13.05.2007р., № 05/483 від 11.02.2008р., № 05/2440 від 09.07.2009р.) (т.1, а.с. 11-13).

23.11.2009 року РВ ФДМ України по Житомирській області звернулося до Брусилівського районного суду з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу ОНБ та повернення об'єкта у державну власність.

Рішенням Брусилівського районного суду від 17.03.2010 року у справі № 2-71 позов РВ ФДМ України по Житомирській області до ОСОБА_1 за участю третьої особи Брусилівської селищної ради про розірвання договору купівлі-продажу ОНБ та повернення об'єкта у державну власність залишено без задоволення. Зустрічний позов ОСОБА_1 до РВ ФДМ України по Житомирській області задоволено. Внесено зміни до п.5.3 договору купівлі-продажу №2367 від 24.07.2004 року частини 2 виклавши його так: завершення будівництва до 01 серпня 2014 року. (т.1, а.с.27-28).

Рішенням виконавчого комітету Брусилівської селищної ради від 18.03.2010 року № 24 надано ОСОБА_1 погодження на продовження терміну вводу в експлуатацію ОНБ - житлового будинку у смт. Брусилів по вулиці Хомутецька, 15 до 01.08.2014р. (т.1, а.с. 15).

Згідно довідок Брусилівської селищної ради, остання інформувала РВ ФДМ України по Житомирській області про відсутність будівництва ОНБ за місцем його знаходження на території селищної ради (т.1, а.с. 19-20).

04.01.2011 року та 01.06.2012 року РВ ФДМ України по Житомирській області, на підставі законодавства про приватизацію, були оформлені акти поточної перевірки, у яких було зафіксувано не тільки відсутність будівництва об'єкта відповідачем за первісним позовом - ОСОБА_1, але й про ухилення останнього від підписання та нотаріального посвідчення Брусилівською державною нотаріальною конторою підготовленого позивачем проекту договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну виконання зобов'язань до 01.08.2014р. на підставі рішення Брусилівського районного суду від 17.03.2010 року, надісланого листом від 30.06.10р. № 05/1624 (т.1, а.с. 18,22).

Востаннє поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу ОНБ РВ ФДМ України по Житомирській області було здійснено 17.12.2015р., про що складено акт поточної перевірки за 17.12.2015р., в якому в черговий раз зафіксовано відсутність будівництва об'єкта відповідачем та про ухилення останнього від підписання та нотаріального посвідчення договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОНБ в частині продовження терміну виконання зобов'язань до 01.08.2014р. відповідно до виданого Брусилівським районним судом виконавчого листа від 02.06.2011р. № 2-71/10 на примусове виконання рішення суду від 17.03.2010р. в ході виконавчого провадження (т.1, а.с. 21-22).

16.01.2016 року листом за № 05/173 РВ ФДМ України по Житомирській області звернулося до ОСОБА_1 з пропозицією розірвати договір купівлі-продажу ОНБ за згодою сторін та повернути ОНБ у державну власність за актом-приймання-передачі, надіславши одночасно проект договору про розірвання договору купівлі - продажу ОНБ для його підписання та подальшого нотаріального посвідчення (т.1, а.с. 29-30).

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі - продажу ОНБ, відповідач за первісним позовом листом від 28.01.2016р. через представника повідомила позивачу про те, що ОНБ є її приватною власністю та для його обслуговування отримано земельну ділянку у власність. Окрім того, будівництво ОНБ не здійснювалось у зв'язку з ненаданням позивачем погодженої та затвердженої у встановленому порядку проектної документації, а також дозволу на виконання будівельних робіт, та що за договором купівлі - продажу ОНБ фактично придбано лише будівельні матеріали, за які здійснено оплату, а відтак, зобов'язання виконано у повному обсязі (т.1, а.с. 31).

Враховуючи викладене та посилаючись положення ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.651 ЦК України, РВ ФДМ України по Житомирській області звернулося до господарського суду з даним позовом.

Фізична особа ОСОБА_1, в свою чергу, звернулася до РВ ФДМ України по Житомирській області з зустрічним позовом, в якому просить визнати неправомірними дії РВ ФДМ України по Житомирській області щодо вимог про виконання умов договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 року про добудову об'єкту; визнати неправомірними дії РВ ФДМ України по Житомирській області щодо вимог про розірвання договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 року про добудову об'єкту; визнати неправомірними дії РВ ФДМ України по Житомирській області щодо ухилення від внесення змін до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 року про добудову об'єкту; зобов'язати РВ ФДМ України по Житомирській області розглянути пропозиції ОСОБА_1 щодо внесення змін до договору купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 року з врахуванням зміни істотних умов, відповідно до норм чинного законодавства (т.1, а.с. 93-96).

Місцевий господарський суд, розглянувши подані сторонами документи і матеріали, з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулюють спірні правовідносини, прийшов до висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог РВ ФДМ України по Житомирській області та відповідно розірвання договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку в смт. Брусилів Брусилівського району (позиція за генпланом НОМЕР_1) укладеного 23.07.2004 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Житомирській області та громадянкою ОСОБА_1 та повернення незавершеного будівництвом житлового будинку у власність держави. При цьому, суд першої інстанції прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог фізичної особи ОСОБА_1 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Житомирській області про зобов'язання вчинити певні дії.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

Як вбачається, об'єктом приватизації за договором купівлі-продажу №2367 від 23.07.2004 р. є незавершений будівництвом житловий будинок (позиція за генпланом НОМЕР_1), що знаходиться в смт. Брусилів Житомирської області.

За визначенням статті 1 Закону України "Про іпотеку" об'єктом незавершеного будівництва є об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та який не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.

Відповідно, неможливість експлуатації об'єкта - основна ознака об'єкта незавершеного будівництва, яка визначає його правову природу та безпосередньо впливає на його правовий режим. Адже кожний об'єкт нерухомого майна має своє призначення, метою якого є задоволення різних суспільно-корисних, побутових, житлових чи виробничих потреб. Саме відсутність будівельної готовності об'єкта незавершеного будівництва призводить не лише до неможливості бути введеним в експлуатацію, а й до неможливості бути використаним за призначенням відповідно до мети, з якою він будується.

Так, виходячи із змісту ст. 4 Житлового кодексу Української РСР, віднесення об'єкта нерухомості до житлового фонду можливе за наявності двох ознак житловості: юридичної та фактичної. За юридичним статусом житловий будинок (приміщення) має бути спроектований, побудований, зданий в експлуатацію та зареєстрований саме як житловий. Лише за цих умов житловий будинок може бути об'єктом приватизації, при цьому, саме за приписами Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".

Водночас, незавершений будівництвом житловий будинок є об'єктом приватизації саме за Законами України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", "Про приватизацію державного майна" та "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", які регулюють приватизацію будь-яких об'єктів незавершеного будівництва.

Відповідно до ч.ч. 1,3 ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", між покупцем об'єкта приватизації та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, укладається договір купівлі-продажу, до якого включаються зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.

Відповідно до ч.1 ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації.

Оскільки обов'язковою умовою договору купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва є встановлення строку завершення будівництва, при визначенні останнього підлягає застосуванню ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна", згідно якої строк виконання зобов'язань, визначених у договорі купівлі-продажу, не повинен перевищувати п'яти років.

В свою чергу, ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" передбачає, що у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Абзацом 6 ч.3 ст.23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що державний орган приватизації зобов'язаний вимагати від нового власника виконання зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу об'єкта приватизації, та в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом.

В силу ч. 8 зазначеної норми Закону, органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Так, нормами частини п'ятої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Частиною 2 ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" також передбачено, що у разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Таким чином, за приписами ч.5 ст.27 Закону України "Про приватизацію державного майна" та ч.2 ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", договір купівлі-продажу об'єкту приватизації може бути розірвано за рішенням суду за невиконання будь-яких (а не істотних або окремих) умов цього договору.

В свою чергу, приписами пункту 2 статті 651 Цивільного кодексу України, визначена можливість зміни або розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, у відповідності до вказаної норми якщо договором передбачена можливість його розірвання на вимогу сторони за невиконання іншою стороною умов цього договору взагалі (а не істотних або будь-яких окремих умов), договір підлягає розірванню.

Оскільки спірний договір є договором купівлі-продажу об'єкту приватизації та укладений, в тому числі, у відповідності до вимог Закону України "Про приватизацію державного майна", норми якого щодо укладення, розірвання, умов договору купівлі-продажу об'єкту приватизації тощо є спеціальними, а тому мають пріоритет перед застосуванням загальної норми ст.651 ЦК України щодо порядку та підстав розірвання договору купівлі-продажу.

Доводи відповідача за первісним позовом про наявність протягом 2004-2016 р.р. об'єктивних обставин, які унеможливили виконання ним договірних зобов'язань, колегією суддів до уваги не беруться, оскільки з наявних у справі доказів вбачається, що відповідач за первісним позовом навіть не приступив до виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу ОНБ.

Натомість, в розумінні частини 2 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" немає значення, що унеможливило виконання стороною договору свого обов'язку по завершенню будівництва об`єкта приватизації в строк, визначений договором.

Так, відповідач за первісним позовом визнав, що завершення будівництва ОНБ мало здійснюватись ним відповідно до Закону України "Про планування і забудову територій" (втратив чинність 12.03.2011р.), у статті 24 якого було передбачено, що у разі прийняття селищною радою рішення про надання земельної ділянки із земель комунальної власності для розміщення об'єкта містобудування в порядку, визначеному земельним законодавством, зазначене рішення одночасно є дозволом на будівництво цього об'єкта.

Дозвіл на будівництво, як це передбачено в ст.24 Закону України "Про планування і забудову територій", давав право замовникам на отримання вихідних даних на проектування, здійснення проектно-вишукувальних робіт та отримання дозволу на виконання будівельних робіт у порядку, визначеному цим Законом.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням 24 сесії 5 скликання Брусилівської селищної ради від 12.09.2008р. ОСОБА_1 передана у власність земельна ділянка площею 0,1200 га по вул. Хомутецькій в смт. Брусилів для обслуговування жилого будинку (т.1, а.с. 181).

Однак, відповідач за первісним позовом, отримавши рішення про дозвіл на будівництво ОНБ, не отримав вихідних даних на проектування його добудови.

При цьому, доводи скаржника про те, що саме позивач мав забезпечити його проектно-кошторисною та виконавчою документацією на ОНБ на стадії укладення договору купівлі-продажу ОНБ не беруться до уваги, оскільки про такі умови продажу цього об'єкта з аукціону не йшлося.

Позивач визнав, що на ОНБ була відсутня проектно-кошторисна та виконавча документація попереднього забудовника, а відповідач, заявивши про участь в аукціоні з його придбання, погодився на його придбання за відсутності цієї документації в органу приватизації.

Колегія суддів погоджується з такими доводами позивача, оскільки підписанням договору купівлі-продажу ОНБ відповідач визнав себе зобов'язаною стороною завершити будівництво об'єкта протягом п'яти років саме на підставі розробленої на її замовлення проектно-кошторисної документації, та нею ж і затвердженої.

Не заслуговують на увагу і доводи скаржника про неможливість проектування добудови ОНБ через його аварійний стан, та про необхідність його демонтажу, оскільки такі доводи не ґрунтуються на належних та допустимих доказах, таких зокрема як експертний висновок проектної організації, зроблений на початку дії договору купівлі-продажу ОНБ у 2004 році. Натомість, відповідач за первісним позовом лише у вересні 2008 року отримала рішення про дозвіл на будівництво ОНБ, яке є підставою отримання вихідних даних на проектування.

Разом з тим слід зазначити, що станом на 12.09.2008 року стаття 24 Закону України "Про планування і забудову територій" містила імперативне правило про те, що у разі, якщо фізична або юридична особа не розпочала будівельні роботи протягом двох років від дня отримання дозволу на будівництво об'єкта містобудування, цей дозвіл втрачає чинність. Поновлення дозволу відбувається в такому ж порядку, як і його надання. Таким чином, рішення про дозвіл на будівництво ОНБ було чинним до 12.09.2010 року.

Судами обох інстанцій встановлено, що поновлення дозволу на будівництво ОНБ не відбулось в такому ж порядку, як і його надання, оскільки Брусилівська селищна рада не приймала з цього питання інших рішень.

В матеріалах справи міститься лише рішення виконавчого комітету Брусилівської селищної ради від 18.03.2010 року № 24, яким погоджено відповідачу термін введення в ОНБ в експлуатацію до 01.08.2014р. та рішення суду від 17.03.2010р. з цього питання (т.1, а.с.15).

Однак, як встановлено судами обох інстанцій, відповідач за первісним позовом не виконав свої договірні зобов'язання в частині завершення будівництва житлового будинку (позиція за генпланом НОМЕР_1) за адресою: Житомирська область, Брусилівський район, смт. Брусилів на земельній ділянці 0,12 га, як протягом п'яти років від дня його купівлі-продажу 23.07.2004р. - до 23.07.2009р., так і у строк, встановлений рішенням суду від 17.03.2010р. - до 01.08.2014р.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд прийшов до правильного висновку про наявність правових підстав для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації, і як наслідок - повернення його у державну власність.

При цьому, доводи скаржника про непорушність права приватної власності на ОНБ на підставі ст.41 Конституції України, а відтак, неможливість застосування ч.2 ст.19 Закону про приватизацію ОНБ, колегія суддів важає безпідставними з огляду на таке.

Так, ч.1 ст.23 Закону України "Про малу приватизацію" (в редакції станом на 23.07.2004р.) передбачено, що право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна.

Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі (ч.2 ст.12 Закону України "Про малу приватизацію").

Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Предметами права власності може бути лише майно, яке складається з речей (стаття 179 ЦК України), сукупності речей та майнових прав (стаття 190 ЦК України) (постанова ВСУ від 05.11.2014 р. у справі 6-135цс14).

До речей як складової поняття майна, відповідно до положень ч.1 ст.181 ЦК України, належать нерухомі речі (земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення).

Відповідно до ч.1 ст.184 ЦК України, річ є визначеною індивідуальними ознаками, якщо вона наділена тільки їй властивими ознаками, що вирізняють її з-поміж інших однорідних речей, індивідуалізуючи її. Речі, визначені індивідуальними ознаками, є незамінними.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч.1 ст.182 ЦК України).

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч.4 ст.334 ЦК України).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації (ч.2 ст.334 ЦК України).

Згідно ч.3 ст.331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Отже, державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку (постанова ВСУ від 27.05.2015р. №6-159цс15).

В свою чергу, абзацом другим частини третьої статті 331 ЦК встановлено право особи, яка створила об'єкт нерухомого майна зі своїх матеріалів, або набуває на нього право власності на підставі договору або закону, укладати договори щодо зазначеного об'єкта незавершеного будівництва.

При цьому, для реєстрації права власності набувача на об'єкт незавершеного будівництва надаються документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозвіл на виконання будівельних робіт, проектно-кошторисна документація, а також документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва (постанова ВСУ від 06.07.2016р. №3-576гс16).

Оскільки предмет договору купівлі-продажу ОНБ не змінився та за правовим статусом залишається об'єктом незавершеного будівництва, право власності на який відповідачем не зареєстровано, приписи ст.41 Конституції України та ст.321 ЦК України щодо непорушності права власності до спірних відносин не застосовуються.

Також безпідставними є доводи скаржника про неможливість розірвання договору купівлі-продажу ОНБ, оскільки останній розміщений на належній йому на праві власності земельній ділянці розміром 0,12 га з кадастровим номером НОМЕР_3, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_2 від 23.02.2010 року, в тому числі, відповідно до статті 373 ЦК України, оскільки відповідно до частини 5 цієї статті власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

З викладеного слідує, що право власника земельної ділянки щодо розташованого на ній ОНБ державної власності, не є абсолютним. Водночас слід зазначити, що при вирішенні цього спору не вирішується питання про припинення права власності відповідача на земельну ділянку.

Щодо зустрічного позову, то апеляційний господарський суд погоджується з судом першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог в частині визнання неправомірними дій відповідача за зустрічним позовом щодо вимог про виконання умов договору купівлі-продажу ОБН та щодо його розірвання, оскільки умовами договору купівлі-продажу, а саме, п.п. 6.2, 7.3, 11.1, 11.2, 11.3, передбачено обов'язок відповідача за зустрічним позовом контролювати виконання умов даного договору, в тому числі, у спосіб вимоги щодо завершення будівництва ОНБ, та про право позивача вимагати розірвання договору, в тому числі, в судовому порядку.

Щодо вимог позивача за зустрічним позовом про визнання неправомірним ухилення РВ ФДМ України по Житомирській області від внесення змін до договору купівлі-продажу ОБН, то місцевий господарський суд вірно зазначив в оскаржуваному рішенні, що до зустрічного позову не подано будь-якого доказу ухилення РВ ФДМ України по Житомирській області від укладення договору про внесення змін у договір купівлі-продажу ОБН, відповідно до запропонованого ОСОБА_1 проекту такого договору, як того вимагає ст.19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва".

Більше того, згідно вимог даної статті в договорі купівлі-продажу ОНБ може бути змінена лише умова про строк завершення будівництва, і згоду на зміну цієї умови має надати як орган приватизації, так і орган місцевого самоврядування, в даному випадку, Брусилівська селищна рада (третя особа). Однак такі обставини після 01.08.2014 року місця не мали.

Безпідставною є також вимога зустрічного позову про зобов'язання відповідача розглянути пропозиції щодо внесення змін до договору купівлі-продажу ОНБ з врахуванням зміни істотних умов, відповідно до норм чинного законодавства, в зв'язку з задоволенням первісних позовних вимог.

Відповідно до ст.33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Натомість, скаржником не подано судовій колегії належних та достатніх доказів, які стали б підставою для скасування рішення місцевого господарського суду. Посилання скаржника, викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів вважає безпідставними, документально необґрунтованими, такими, що належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді спору.

Враховуючи все вищевикладене в сукупності, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду вважає, що рішення господарського суду Житомирської області ґрунтується на матеріалах і обставинах справи, відповідає нормам матеріального та процесуального права, а тому відсутні правові підстави для його скасування.

Керуючись ст.ст. 99,101,103,105 ГПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. Рішення господарського суду Житомирської області від 06.12.2016 року у справі №906/460/16 - залишити без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуюча суддя Коломис В.В.

Суддя Огороднік К.М.

Суддя Мамченко Ю.А.