ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28 лютого 2017 року Справа № 921/163/16-г/11
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого - суддіГрека Б.М., - (доповідача у справі),
суддів :Вовка І.В., Могил С.К.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скаргиПриватного підприємства "Тернопіль-Західінвест"
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 10.10.16
у справі№921/163/16-г/11
господарського судуТернопільської області
за позовомРегіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області
доПриватного підприємства "Тернопіль-Західінвест"
третя особаТеребовлянська міська рада
пророзірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та повернення майна у державну власність
та зустрічного позовуПриватного підприємства "Тернопіль-Західінвест"
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області
третя особаТеребовлянська міська рада
провизнання недійсними окремих істотних умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва
за участю представників від:
позивачаБойцун І.Я. (дов. від 05.01.17),
відповідачаІващука В.М. (дов. від 01.04.16),
третьої особине з'явилися, були належно повідомлені

В С Т А Н О В И В :

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області звернулося до господарського суду Тернопільської області з позовом до Приватного підприємства "Тернопіль-Західінвест" про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та повернення майна у державну власність.

Приватне підприємство "Тернопіль-Західінвест" звернулося із зустрічною позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про визнання недійсними окремих істотних умов договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва 40-квартирного житлового будинку (друга черга) від 27.12.05 №3667.

Рішенням господарського суду Тернопільської області від 06.06.16 у справі №921/163/16-г/11 (суддя Сидорук А.М.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 10.10.16 (колегія суддів у складі: головуючий-суддя Зварич О.В., судді: Хабіб М.І., Юрченко Я.О.) Первісний позов задоволений повністю, у задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

Не погоджуючись із судовими актами, відповідач за первісним позовом звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просив їх скасувати повністю, прийнявши нове рішення, яким задовольнити зустрічні позовні вимоги та відмовити у задоволенні первісного позову. Свої доводи скаржник обґрунтовує не вірним застосуванням попередніми інстанціями норм матеріального права, наслідком чого стали хибні висновки про те, що оскаржені пункти договору не порушують вимоги законодавства України і права відповідача.

При цьому, скаржник вважає, що у позивача відсутні матеріально-правові підстави на задоволення первісного позову, через відсутність матеріальних правовідносин, з яких випливає суб'єктивне право позивача.

Заслухавши суддю-доповідача, розглянувши та обговоривши доводи касаційної скарги, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами, 27.12.05 Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області (продавець) та СМП "Західінвест" (у подальшому перейменоване на ПП "Тернопіль-Західінвест") (покупець) уклали договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, за яким продавець передає у власність покупцеві об'єкт незавершеного будівництва державної форми власності - 40-ка квартирний житловий будинок (друга черга), що знаходиться на балансі відділу інвестицій і капітального будівництва управління сільського господарства і продовольства Теребовлянської райдержадміністрації, розташований за адресою вул. Паращука,5, м. Теребовля, Тернопільська область на земельній ділянці площею 0,7 га, виділений під будівництво цілого комплексу за рішенням Теребовлянської міськради народних депутатів від 12.12.86 №288, під даним об'єктом, відповідно до довідки Теребовлянської міської ради від 13.12.05 №3018 розмір земельної ділянки становить 0,315 га, а покупець приймає об'єкт незавершеного будівництва і сплачує ціну відповідно до умов, визначених у договорі (а.с.20-21 т.1).

Право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі (п.1.2).

Ціна договору 440 700,00 грн., у т.ч. ПДВ на суму 73 450,00 грн. (п.1.6).

Передача об'єкта приватизації здійснюється у 5-денний термін після оплати повної вартості об'єкта незавершеного будівництва за актом приймання-передачі (Розділ 3).

Обов'язки покупця визначені розділом 5 договору, за яким покупець має виконувати умови продажу об'єкта: зберігати первісне призначення об'єкта (п.5.2.1); строк завершення будівництва та введення його в експлуатацію - 5-ть років з моменту підписання акта приймання-передачі об'єкта (п.5.2.2, 5.2.3); заборона відчуження об'єкта та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до моменту завершення будівництва та введення його в експлуатацію (п.5.2.4); протягом 3-х років, з моменту підписання акта приймання-передачі, переоформити документи на земельну ділянку, відведену під об'єкт (п.5.2.5); протягом 1-го року, з моменту підписання акта приймання-передачі, отримати у місцевій раді дозвіл на будівництво (п.5.2.6); протягом 2-х років, з моменту підписання акта приймання-передачі, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю (п.5.2.7).

Згідно п.6.2 договору продавець зобов'язаний здійснювати контроль за виконанням умов цього договору.

Відповідальність сторін визначена у розділі 7 договору.

Пунктом 7.5 договору передбачено, що у разі невиконання покупцем умов договору, у т.ч. несплати неустойки у встановлений термін, продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків у цінах, діючих на момент розірвання договору, та повернення за актом прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва у державну власність.

У відповідності до п.8.1 договору у разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається угода про зміни та доповнення до договору, та нотаріально посвідчується в органах нотаріату.

Сторони погодили, що у разі невиконання однією з сторін умов договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду. У разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням договірних зобов'язань приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність (п.п.12.3, 12.4 договору).

Договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва державної форми власності, що підлягає продажу на аукціоні від 27.12.05, підписаний та скріплений печатками сторін, посвідчений приватним нотаріусом Теребовлянського районного нотаріального округу Мєшковою Н.Ф. і зареєстрований у реєстрі за № 3667.

На підставі акту приймання-передачі комунального майна від 28.02.06 продавець передав, а покупець прийняв вказаний об'єкт незавершеного будівництва 440 700,00 грн. у т.ч. ПДВ (а.с.23 т.1).

28.02.09 сторони уклали договір про внесення змін до договору 27.12.05, яким внесли зміни до п.5.2.7, виклавши його у такій редакції: "протягом 2-х років, з моменту переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об'єкт незавершеного будівництва, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК" (а.с.24 т.1).

05.08.11 сторони повторно внесли зміни до договору від 27.12.05, якими виклали п.п.5.2.2, 5.2.3 та 5.2.7 у наступній редакції:

- п.п.5.2.2, 5.2.3 - строк завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію до 07.09.15;

-п.5.2.7 - отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК до 07.09.12 (а.с.26 т.).

07.09.12 сторони втретє внесли зміни до договору від 27.12.05, якими п.5.2.7 виклали у наступній редакції: "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК до 07.09.13" (а.с.29 т.1).

05.09.13 сторони вчетверте внесли зміни до договору від 27.12.05, якими п.5.2.7 виклали у наступній редакції: "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК до 07.09.14" (а.с.30 т.1).

05.09.14 сторони вп'яте внесли зміни до договору від 27.12.05, якими викладено п.п.5.2.4, 5.2.7, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14 у наступній редакції:

- п.5.2.4 "Подальше відчуження об'єкта приватизації можливе лише за умови збереження для нового власника зобов'язань, визначених у розділі 5 договору; виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за виконанням, у порядку, що затверджується ФДМУ";

- п.5.2.7 "Отримати дозвіл на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК до 07.04.15".

- п.5.2.11 "Обов'язки покупця, передбачені договором, зберігають свою дію для осіб, які придбають об'єкт приватизації у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов'язань";

- п.5.2.12 "У разі подальшого відчуження приватизованого об'єкта новий власник об'єкта приватизації зобов'язаний у 2-тижневий строк з дня переходу до нього права власності на об'єкт приватизації подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності;

- п.5.2.13 "Договори про подальше відчуження об'єкта приватизації, обтяженого зобов'язаннями, що визначені у договорі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законодавством, - державній реєстрації";

- п.5.2.14 "Відсутність погодження державним органом приватизації подальшого відчуження об'єкта приватизації є підставою для визнання правочинів щодо такого відчуження недійсними" (а.с.31).

16.07.15 позивач надіслав відповідачу лист щодо проведення 27.07.15 документального контролю виконання умов договору купівлі-продажу від 27.12.05 (зі змінами) та щодо необхідності надання підприємством інформації з підтверджуючими документами про хід виконання договірних зобов'язань (а.с.35-36).

У подальшому позивач звернувся до Теребовлянської міської ради з листом про інформування щодо результатів розгляду звернення ПП "Тернопіль-Західінвест" про продовження строку завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію до 25.12.20 (а.с.37 т.1).

Листом-відповіддю від 11.09.15 за №451/2.18 Теребовлянська міська рада повідомила, що звернення ПП "Тернопіль-Західінвест" про надання згоди на продовження терміну будівництва та здачі в експлуатацію вказаного об'єкта розглянуто на засіданні сесії ради, проте по даному питанню не прийнято жодного рішення, оскільки ні пропозиція про надання згоди, ні про відмову у наданні згоди, не набрали достатньої для прийняття рішення кількості голосів депутатів (більшості депутатів від загального складу ради) (а.с.38 т.1).

У результаті поточної документальної перевірки виконання умов договору від 27.12.05 №3667 (із змінами) та відповідного акта, складеного 25.09.15 позивачем, встановлено невиконання відповідачем умов вказаного договору, а саме: п.5.2.7 (отримання дозволу на виконання будівельних робіт у ДАБК до 07.04.15) і п.п.5.2.2, 5.2.3 (строк завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію до 07.09.15) (а.с.32 т.1).

Вказаний акт переданий відповідачу 05.10.15 під розписку (а.с.33 т.1).

Невиконання відповідачем умов договору стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкта незавершеного будівництва у державну власність.

Водночас, ПП "Тернопіль-Західінвест" звернулося до суду із зустрічним позовом про визнання недійсними окремих істотних умов вказаного договору, а саме: п.п.5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.7, 5.2.11, 5.2.12, 5.2.13, 5.2.14, 7.5, 8.1. На думку відповідача (позивача за зустрічним позовом), вказані умови договору щодо отримання дозволу на виконання будівельних робіт до 07.04.15, завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію у строк до 07.09.15, суперечить нормам ст.ст.34, 35, 37 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" та ст.125 Земельного кодексу України. Фактично встановлюється обов'язок покупця з добудови об'єкта незавершеного будівництва до отримання ним права власності чи права користування земельною ділянкою на котрій знаходиться об'єкт. Крім того, умови договору щодо збереження первісного призначення об'єкта; термінів завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію до 07.09.15; подальшого відчуження об'єкта лише за умови збереження для нового власника зобов'язань, визначених розділом 5 договору і виключно за згодою органу приватизації; строків переоформлення визначених законом документів на земельну ділянку під об'єктом та строків отримання дозволу у місцевому органі самоврядування; отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК до 07.04.15; конкретних обов'язків покупця для наступного покупця у випадку відчуження об'єкту незавершеного будівництва, строків їх чинності, порядку їх посвідчення і реєстрації; підстав для визнання правочинів з наступного відчуження об'єкта незавершеного будівництва недійсними; невиконання будь-яких імперативних умов договору як підстави для його розірвання; погодження строків завершення будівництва об'єкта у випадку неможливості завершення будівництва у встановлені строки з органом приватизації та органом місцевого самоврядування, також суперечать самому змісту вказаного правочину та ст.ст.316, 317, ч.1, 2, 6 ст.319, ст.334, 655, 664 ЦК України, оскільки суттєво обмежують правомочності підприємства як титульного власника об'єкта незавершеного будівництва, котрим він став на підставі договору (а.с.64-65 т.1).

Задовольняючи первісний позов і відмовляючи у зустрічному, суди попередніх інстанцій виходили з того, що застосування відповідальності до покупця у вигляді розірвання договору та повернення вказаного об'єкта до державної власності, пов'язується виключно з невиконанням ним зобов'язань за договором у визначені строки. При цьому останнім не доведена відсутність вини щодо не виконання умов договору, а саме: вжиття всіх залежних від нього заходів для недопущення господарського правопорушення. Матеріали справи не містять доказів вчинення дій, спрямованих на отримання дозволу на виконання будівельних робіт в інспекції ДАБК, на завершення будівництва та введення в експлуатацію об'єкта у встановлені договором строки, за обставин внесення сторонами змін щодо постійного відстрочення відповідачем термінів виконання зобов'язань за договором.

Натомість, обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, спірні п.п.5.2.1., 5.2.2., 5.2.3.,5.2.4., 5.2.5., 5.2.6., 5.2.7., 5.2.11., 5.2.12., 5.2.13., 5.2.14., 7.5., 8.1 договору не містять, оскільки вони відповідають вимогам законодавства, а тому підстав для задоволення зустрічного позову не вбачається.

Колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій, зважаючи на таке.

Відповідно до ст.19 ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань, строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації у державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору. Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Аналогічні положення закріпленні і у ст.27 ЗУ "Про приватизацію державного майна".

Згідно з п.п.12.3, 12.4 договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду. У разі розірвання договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням договірних зобов'язань, приватизований об'єкт підлягає поверненню у державну власність.

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Колегія суддів касаційної інстанції має відзначити, що відповідачем за первісним позовом не виконано умови договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, щодо строків погодження будівництва інспекцією ДАБК, строків завершення об'єкта будівництва та введення його в експлуатацію. Вказані факти є порушенням вимог ст.526 ЦК України та згідно з п.п.12.3, 12.4 договору (зі змінами), ст.19 ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", підставою для розірвання договору купівлі-продажу від 27.12.05 №3667 (із змінами) та зобов'язання останнього повернути у державну власність вказаний об'єкт за актом прийому-передачі.

Крім цього, сторони після підписання договору купівлі-продажу від 27.12.05 №3667 неодноразово вносили зміни до нього, шляхом укладення договорів у новій редакції, особливо щодо пролонгації строків виконання зобов'язань відповідачем, які були підписанні сторонами без зауважень і заперечень та нотаріально посвідченні й не суперечать вимогам ч.1 ст.628, ч.1 ст. 651, ч.1 ст.654 ЦК України.

Щодо доводів скаржника про те що оспорювані за зустрічним позовом п.п.5.2.1., 5.2.2., 5.2.3.,5.2.4., 5.2.5., 5.2.6., 5.2.7., 5.2.11., 5.2.12., 5.2.13., 5.2.14., 7.5., 8.1 договору суперечать нормам ст.ст.34, 35, 37 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" та ст.125 Земельного кодексу України й змісту оспорюваного правочину, а тому мають бути визнані у судовому порядку не дійсними, колегія суддів касаційної інстанції вважає висновки попередніх інстанцій з цього питання обґрунтованими та вірними, зважаючи на наступне.

Статтею 215 ЦК України вказано, що підставою недійсності правочину є недодержання у момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5, 6 ст.203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом і бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Однак, зміст вказаних пунктів договору відповідає обставинам, з якими вказані норми пов'язують визнання такого правочину (господарського договору) недійсним на момент його вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, а отже він відповідає вимогам законодавства, тому суд касаційної інстанції критично віднісся до доводів касаційної скарги та вважає, що підстав для задоволення зустрічного позову не вбачається.

Отже, доводи касаційної скарги спростовуються вищевикладеним та не можуть бути підставою для скасування постанови у справі, а тому її слід залишити без змін, як таку, що ухвалена при повному з'ясуванні всіх обставин справи та при вірному правозастосуванні.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119, 11111 ГПК України Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного підприємства "Тернопіль-Західінвест" залишити без задоволення.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 10.10.16 у справі №921/163/16-г/11 залишити без змін.

Головуючий - суддя Б.М. Грек

Судді І.В. Вовк

С.К. Могил