номер провадження справи 18/145/16
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14.02.2017 справа № 908/3377/16

за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, (АДРЕСА_1)

до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_2)

про визнання договору оренди № 25/05 від 25.05.2015 р. розірваним, усунення перешкод у користуванні будівлею, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, та зобов'язання звільнити зазначене приміщення

Суддя Носівець В.В.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_3, договір від 10.12.2016 р., ОСОБА_4, довіреність № 769 від 14.09.2016 р.;

від відповідача: ОСОБА_5, довіреність № 131 від 16.01.2017 р.;

Заявлено позовні вимоги про визнання договору оренди № 25/05 від 25.05.2015 р. розірваним, усунення перешкод у користуванні будівлею, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, та зобов'язання звільнити зазначене приміщення.

Ухвалою суду від 21.12.2016 року порушено провадження у справі № 908/3377/16, присвоєно справі номер провадження 18/145/16. В судовому засіданні, відкритому 18.01.2017 р., оголошувалися перерви до 09.02.2017 р., до 14.02.2017 р.

На вимогу представника позивача з 14.02.2017 р. судовий процес фіксувався за допомогою звукозаписувального технічного засобу, а саме: програмно-апаратного комплексу "Оберіг" бази даних "Діловодство спеціалізованого суду".

Вступну та резолютивну частини рішення оголошено в судовому засіданні 14.02.2017 р.

Позивач підтримав вимоги, викладені у позові. В обґрунтування позову вказував, що 25.05.2015 р. з відповідачем укладено договір оренд № 25/05, за умовами якого ФОП ОСОБА_1 передає, а ФОП ОСОБА_2 приймає в оренду нежитлове приміщенні площею 200 кв.м для розміщення кафе на першому та другому поверсі торгового комплексу, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_3. Об'єкт оренди належить позивачу на праві приватної власності. Єдиним законним користувачем земельної ділянки, на якій розташоване приміщення, є позивач, право користування якого підтверджується рішенням Запорізької міської ради № 61/133 від 19.11.2008 р., на підставі якого укладено договір оренди землі від 26.02.2009 р. Під час виконання зазначеного договору відповідачем допущено ряд порушень умов договору та законодавства України. Відповідач без згоди позивача розмістив на території об'єкта оренди літній майданчик, що суперечить нормам законодавства та інтересам як власника приміщення, так і інших орендарів. При цьому, договором не передбачено право орендаря на розміщення літнього майданчику на земельній ділянці, яка прилягає до будівлі. Позивач вважає, що за своєю правовою природою в діях відповідача є ознаки зміни стану речі. Крім того, розташований літній майданчик суперечить вимогам договору оренди земельної ділянки від 26.02.2009 р., який укладений позивачем і Запорізькою міською радою, а саме пункту 29 договору, в якому зазначається, що користувач земельною ділянки може передавати в суборенду орендовану земельну ділянку лише за письмовою згодою орендодавця, шляхом прийняття відповідного рішення. Позивачем не направлялося листа Запорізькій міській раді на отримання згоди, оскільки він не мав наміру передавати відповідну земельну ділянку у користування відповідача. Порушення вбачається також і в тому, що позивач не може користуватися земельною ділянкою самостійно, хоча він є єдиним законним її користувачем, та не може здійснювати її поліпшення. Дозвільних документів на розміщення літнього майданчику, а також документів, які підтверджують відповідність санітарних правил, відповідач не має. Літній майданчик заважає проходу до інших приміщень, що орендуються, закриває вивіски та реклами, чим шкодить інтересам інших орендарів та порушує п. 3.1.8 договору. Позивач вважає, що розміщення літнього майданчика, відповідно до п. 3.1.5 договору підлягає узгодженню з орендодавцем та є переобладнанням об'єкта оренди, та орендарем порушено цю умову договору. Крім того, під час здійснення своєї господарської діяльності та використання об'єкта оренди, відповідачем без згоди позивача другий поверх об'єкта оренди передано третій особі у користування салону краси, що порушує цільове використання об'єкта оренди, оскільки відповідно до п. 1.1 договору орендодавець передає орендарю нежитлове приміщення для розміщення саме кафе, а не на перукарні чи салону. Власник в порядку ст. 774 ЦК України не надавав згоду та в договорі не передбачено можливість передання речі у піднайм, отже дії відповідача, які полягають у передачі об'єкта оренди у піднайм суперечать нормам чинного законодавства України. Також позивач вказував, що 12.08.2016 р. надіслав лист-повідомлення відповідачу про збільшення розміру орендної плати, посилаючись на п. 2.8 договору оренди № 25/085 від 25.05.2015 р., у якому зазначається, що розмір орендної плати може бути змінений за згодою сторін в разі введення в дію нормативних актів, які розроблені державними або місцевими органами влади. У 2016 році Запорізькою міською радою здійснена переоцінка плати за землю фізичних осіб, таким чином на фізичну особу наразі покладено обов'язок сплати за землю на 43,3% більше, ніж в попередньому році. У відповідь на зазначене повідомлення відповідач надіслав лист, в якому зазначив, що заперечує проти таких змін. Позивач скористався свої правом на дострокове розірвання договору, зазначене у п. 3.2.1 договору, письмово повідомивши відповідача про свої наміри, шляхом відправлення повідомлення 21.09.2016 р., яке отримано відповідачем 22.09.2016 р. Відповідним письмовим повідомленням було встановлено вважати договір оренди розірваним з 01.11.2016 р. Крім того, 02.12.2016 р. відповідачу надіслано повторне повідомлення про підтвердження намірів розірвання договору. Законодавством не передбачено заборони розірвання договору в односторонньому порядку, якщо це передбачено самим договором. Враховуючи, що позивач скористався умовою п. 3.2.1 договору, договір вважається розірваним. Оскільки договір оренди розірвано 01.11.2016 р., відповідач не звільнив приміщення та не прибрав літній майданчик. Позивач з посиланням на ст. 20 ГК України, ч. 1 ст. 525 ЦК України просив визнати договір оренди № 25/05 від 25.05.2015 р. розірваним з 01.11.2016 р. та усунути перешкоди у користуванні будівлею за адресою АДРЕСА_3 та зобов'язати відповідача звільнити зазначене приміщення.

Відповідач заявлені позовні вимоги не визнав. У відзиві на позов вказував, що предметом договору оренди № 25/05 від 25.05.2015 р. є нежитлове приміщення. Фактично, літній майданчик, про який зазначає позивач розташований на земельній ділянці територіальної громади міста Запоріжжя, але ніяк не на земельній ділянці, переданій позивачу та іншим фізичним особам за договором оренди земельної ділянки від 26.02.2009 р., оскільки ділянка знаходиться під торгівельним центром. Враховуючи, що позивач та інші особи, які є стороною у договорі оренди із Запорізькою міською радою не мають майнових прав на земельну ділянку прилеглу до торгівельного комплексу, відповідач звернувся із заявою до Запорізької міської ради про надання дозволу на розміщення літнього майданчика на земельній ділянці, прилеглій до торгівельного комплексу по АДРЕСА_3. На звернення отримані відповіді від Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 16.11.2015 р. та 25.04.2016 р., в яких наданий дозвіл на розміщення конструкції літнього майданчика. Враховуючи, що ФОП ОСОБА_1 не є одноособовим орендарем земельної ділянки, переданої в користування від Запорізької міської ради, то у даному випадку твердження про порушення його майнового права як користувача земельної ділянки є безпідставним. Земельна ділянка надана в оренду для розташування торгівельного комплексу, категорія земель: житлова та громадська забудова. Відповідач вважає, що позивачем не надано доказів того, що літній майданчик встановлений саме на земельній ділянці, переданій позивачу та іншим фізичним особам Запорізькою міською радою. Умовами договору оренди № 25/05 не передбачено погодження облаштування літнього майданчика. Зазначені обставини спростовують твердження позивача щодо зміни об'єкта оренди за договором оренди. Порушень п. 3.1.8 договору відповідачем також не допускалось, оскільки вивіски та зовнішня реклама не погіршують видимість інших об'єктів. Оскільки об'єктом оренди є нежитлове приміщення, то облаштування літнього майданчика у даному разі не порушує пункт 3.1.5 договору, про що зазначає позивач. Твердження позивача про передання частини об'єкта третій особі не відповідає дійсності та не підтверджено будь-якими доказами. Щодо твердження про порушення умов договору в частині непогодження розміру орендної плати запропонованої позивачем, відповідач зазначав, що орендодавцем не надано обґрунтувань змін орендної плати. Положення Податкового кодексу, на які посилався позивач не містять будь-яких обставин, які є підставою для збільшення розміру орендного платежу. Відповідач вважає, що ним не було допущено жодного порушення умов договору оренди, укладеного з позивачем, що вказує на відсутність підстав для розірвання договору та, як наслідок, усунення перешкод у користуванні майном. Просив в задоволенні позову відмовити.

Заслухавши представників сторін, вивчивши матеріали справи, суд встановив:

Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендодавець, позивач у справі) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 (орендар, відповідач у справі) 25.02.2015 р. укладено договір оренди № 25/05, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення площею 200 кв.м для розміщення кафе на першому та другому поверху торгового комплексу (далі - об'єкт оренди), розташоване за адресою: АДРЕСА_3, у тимчасове користування та зобов'язується виплачувати орендну плату в розмірі та в строки, встановлені даним договором.

Відповідно до пункту 8.1 договору він вступає в силу з моменту підписання договору та діє до 25 квітня 2018 р.

Позивач з посиланням на п. 8.4.2 та п. 9.3 договору оренди № 25/05 листом від 08.06.2016 р. звертався до відповідача з повідомленням про дострокове розірвання договору.

Листом від 21.09.2016 р. позивач звернувся до відповідача, посилаючись на п. 4.2.1 договору, з повідомленням про дострокове розірвання договору оренди № 25/05. В листі позивач повідомив відповідача, що договір буде вважатися розірваним з 01.11.2016 р., та просив звільнити приміщення і передати його орендодавцю до 10.11.2016 р.

Звертаючись з даним позовом позивач вважає, що договір оренди № 25/05 від 25.05.2015 р. є розірваним, а відповідач, в порушення вимог закону, не повернув у встановлений строк орендоване приміщення.

Суд вважає заявлені вимоги такими, що не підлягають задоволенню, виходячи з наступного:

Відповідно до статей 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов'язковим до виконання сторонами.

Статтею 759 Цивільного кодексу України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно вимог ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 651 Цивільного кодексу України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Як встановлено, сторонами у договорі № 25/05 погоджено право орендодавця на дострокове розірвання договору оренди, а саме: пунктом 4.2.1 договору передбачено, що орендодавець має право розірвати даний договір, письмово попередивши орендаря за 30 днів до моменту розірвання. Дане право не діє в перший рік оренди.

Випадки, за яких можливо дострокове розірвання договору оренди, встановлені п. 8.4 договору: за взаємною згодою сторін (п. 8.4.1), при порушенні сторонами зобов'язань, які взяті на себе за даним договором, в тому числі не внесення орендарем будь-якого із платежів протягом 10 календарних днів (8.4.2), при повному руйнуванні об'єкта оренди та приведення його в стан, непридатне для подальшої експлуатації; (п. 8.4.3); при ліквідації організації орендаря (п. 8.4.4).

Також, п. 9.3 договору № 25/05 встановлено, що в разі прострочення орендарем платежів з орендної плати або компенсації за комунальні послуги більше, ніж на 10 календарних днів, орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати даний договір, письмово попередивши орендаря про це за 2 календарні дні.

Проаналізувавши умови договору № 25/05, вбачається, що сторони при укладанні договору чітко погодили вичерпний перелік підстав дострокового розірвання договору оренди.

Як свідчать матеріали справи, листом від 21.09.2016 р. позивач повідомив відповідача про розірвання договору оренди № 25/05 з 01.11.2016 р. відповідно до п. 4.2.1 договору.

Позивач пояснював, що правом на дострокове розірвання договору він скористався відповідно до п. 4.2.1 договору оренди № 25/05, підставою для дострокового розірвання договору оренди вважає п. 8.4.2 договору та зазначає, що орендарем порушені зобов'язання взяті на себе за договором, а саме: відмова від обґрунтованого збільшення орендної плати, передача приміщення у користування третім особам, незаконне розміщення літнього майданчика на території об'єкта оренди.

В обґрунтування порушення відповідачем умов договору щодо відмови від обґрунтованого збільшення орендної плати позивач посилається на п. 2.8 договору оренди №25/05, яким передбачено, що розмір орендної плати може бути змінений за згодою сторін в разі введення в дію нормативних актів, розроблених державними або місцевими органами влади та у випадках передбачених діючим законодавством України, не частіше одного разу в рік, крім випадків, передбачених п. 2.9 договору.

Відповідач вважає, що підстави для зміни розміру орендної плати за приміщення відсутні.

Статтею 632 ЦК України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Відповідно до частини 3 статті 762 ЦК України договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, у разі погодження в договорі оренди умов щодо зміни розміру орендної плати в певних випадках це є підставою для внесення відповідних змін у порядку, передбаченому законодавством, проте не є підставою для розірвання договору в односторонньому порядку.

Щодо доводів позивача стосовно розірвання договору оренди з підстав передання приміщення у користування третім особам суд зазначає наступне:

На підтвердження обставин передання орендованого відповідачем приміщення в суборенду позивач посилається на фотознімки з зображенням реклами салону краси на другому поверсі орендованого приміщення та нотаріальну засвідчену заяву громадянки ОСОБА_6, яка, за її словами, є постійною клієнткою салону краси, що розташований на другому поверсі приміщення кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» на АДРЕСА_3.

Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 129 Конституції України та статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. За приписами статті 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості. Вказані докази повинні містити інформацію щодо обставин, що входять до предмета доказування, слугувати аргументами (посилками) у процесі встановлення об'єктивної істини.

Суд зазначає, що докази, які надані позивачем на підтвердження факту передання відповідачем орендованого приміщення в суборенду третій особі не є належними та допустимими доказами таких обставин. Таким чином, позивач не довів обставини, на які він посилається.

Щодо твердження позивача про зміну стану речі, яку останній вбачає в розміщенні відповідачем літнього майданчику на земельній ділянці, що прилягає до будівлі, суд зазначає наступне:

За умовами договору оренди об'єктом оренди є нежитлове приміщення площею 200 кв.м. для розміщення кафе на першому та другому поверсі торгового комплексу за адресою: АДРЕСА_3.

Земельна ділянка, на якій розташований торговельний комплекс, передана в строкове платне користування 8 громадянам, в т. ч. громадянці ОСОБА_1, за договором оренди землі від 26.02.2009 р., укладеним з Запорізькою міською радою.

Відповідач в обґрунтування заперечень вказував, що розташування літнього майданчику поблизу кафе «ІНФОРМАЦІЯ_1» по АДРЕСА_3 погоджено ним з Департаментом архітектури та містобудування Запорізької міської ради, що підтверджено проектною документації доданою до матеріалів справи (арк. с. 69 -81).

Таким чином, земельна ділянка не є об'єктом оренди за договором оренди № 25/05 та власником земельної ділянки (Запорізькою міською радою) надано згоду на розміщення тимчасового літнього майданчика. З наведеного слідує, що доводи позивача про порушення відповідачем умов договору оренди № 25/05, які позивач вбачає в розміщенні літнього майданчика, є безпідставними.

Позивач посилається на те, що розміщення літнього майданчика спричиняє незручності іншим орендарям, які знаходяться поблизу відповідного кафе, а також порушує встановлені норми тиші, публічного порядку, санітарні правила. Також вказує, що літній майданчик заважає проходу до інших приміщень, що орендуються, закриває вивіски та реклами, чим шкодить інтересам інших орендарів та порушує п. 3.1.8 договору.

Як вбачається, пунктом 3.1.8 договору № 25/05 передбачено, що орендодавець зобов'язаний узгоджувати з орендодавцем розміщення та зовнішній вигляд вивісок і зовнішньої реклами орендаря, розміщеної ним на об'єкті оренди, для запобігання погіршення видимості інших об'єктів оренди, розміщених в приміщеннях, які належать орендодавцю та які прилягають до об'єкта оренди по даному договору, та утискання прав їх орендарів.

З наведеного вбачається, що розміщення літнього майданчика не є розміщенням вивісок або реклами, розміщеними на об'єкті оренди. Тому посилання позивача на порушення відповідачем п. 3.1.8 договору не знайшли свого підтвердження.

Оцінивши усі обставини справи у їх сукупності та дослідивши надані сторонами по справі докази, суд дійшов висновку, що зазначені позивачем обставини не можна вважати правовими підставами, за якими за умовами договору і закону може бути розірвано договір оренди в односторонньому порядку.

Проте, щодо вимог про визнання договору № 25/05 від 25.05.2015 р. розірваним, суд зазначає:

У відповідності до ст. 20 ГК України кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом: визнання наявності або відсутності прав; визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом; відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання; припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення; присудження до виконання обов'язку в натурі; відшкодування збитків; застосування штрафних санкцій; застосування оперативно-господарських санкцій; застосування адміністративно-господарських санкцій; установлення, зміни і припинення господарських правовідносин; іншими способами, передбаченими законом.

Крім того, відповідно до ст. 16 ЦК України захист цивільних прав та інтересів здійснюється у встановленому порядку судом шляхом: визнання цих прав; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусового виконання обов'язку в натурі; зміни правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та іншими способами відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконним рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

З правового аналізу наведених приписів законодавства та з огляду на заявлені позовні вимоги суд дійшов висновку, що чинним законодавством такий спосіб захисту права та інтересу, як визнання договору розірваним, не передбачений. Фактично позивач звернувся до суду з вимогою про встановлення певного факту, що виходить за межі повноважень господарських судів, оскільки розглядаючи таку вимогу, суд не здійснює захисту прав та охоронюваних законом інтересів учасників господарських відносин, тобто обраний позивачем спосіб захисту своїх прав у відповідній частині не відповідає способам, встановленим чинним законодавством, і, як наслідок, не призводить до поновлення його порушеного права. Вказані позивачем факти (щодо порушення відповідачем умов договору) підлягають встановленню господарськими судами у розгляді між сторонами спору про право цивільне (у даному випадку, у розгляді вимоги про звільнення орендованого приміщення), а їх встановлення є елементом оцінки фактичних обставин справи та обґрунтованості вимог, тобто, не може бути розглянуто як окрему позовну вимогу. Внаслідок викладеного, в задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди № 25/05 від 25.05.2015 р. розірваним відмовляється.

Згідно положень ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Оскільки судом не встановлено фактів неналежного виконання відповідачем своїх зобов'язань за договором оренди № 25/05 від 25.05.2015 р., вказаний договір оренди не є розірваним, тобто не припинився, у позивача відсутні правові підстави вимагати повернення переданого в оренду майна, а у відповідача не наступив обов'язок повернути таке майно, внаслідок чого судом відмовляється в задоволенні вимог про виселення відповідача з приміщення за адресою: АДРЕСА_3.

В позові з заявлених підстав відмовляється.

Судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 22, 32, 33, 34, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В позові відмовити.

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення оформлено і підписано, згідно із вимогами ст. 84 ГПК України, 20 лютого 2017 р.

Суддя В.В.Носівець