ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

21 лютого 2017 р. Справа № 903/90/17
Господарський суд Волинської області у складі:

головуючого судді - Гарбара Ігоря Олексійовича

секретар судового засідання - Сердюкова Аліна Олегівна

за участю представників сторін:

за участю представників:

від позивача: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3,

від відповідача: Войтина А.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Луцьку у приміщенні господарського суду Волинської області справу за позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 до Луцької міської ради про визнання договору оренди поновленим, визнання додаткової угоди укладеною та визнання недійсним та скасування рішення Луцької міської ради,

ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернулась в господарський суд з позовом до Луцької міської ради про визнання договору оренди поновленим, визнання додаткової угоди укладеною та визнання недійсним та скасування рішення Луцької міської ради.

Ухвалою суду від 27.01.2017р. порушено провадження у справі, її розгляд призначено на 06.02.2016р.

Ухвалою господарського суду від 06.02.2017р. розгляд справи відкладено на 20.02.2017р.

17.02.2017р. відповідач через канцелярію суду подав заперечення на позов №3-30/129 від 17.02.2017р.

В судовому засіданні 20.02.2017р. оголошено перерву до 21.02.2017р.

Присутні в судовому засіданні позивач та її представники позовні вимоги підтримали.

В судовому засіданні представник відповідача позовні вимоги заперечила з підстав, наведених у запереченнях на позов №3-30/129 від 17.02.2017р., поданих 17.02.2017р. через канцелярію суду.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд прийшов до наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи 02 вересня 2005 року між Луцькою міською радою як орендодавцем та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 як орендарем укладено договір оренди землі, відповідно до п.1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, яка знаходиться на: АДРЕСА_1 /кадастровий номер НОМЕР_2/, площею 3683 кв. м. (а.с.11-15).

Договір оренди землі від 02.09.2005р. зареєстрований в Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 13.09.2005 року за № 1.

24.12.2010р. між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди землі.

В п.17 договору вказано, що передача земельної ділянки здійснюється на підставі рішення Луцької міської ради №20/26.26 від 10.12.2004р.

За актом приймання - передачі від 13.09.2005р. земельну ділянку площею 3683 кв.м. по АДРЕСА_1 /кадастровий номер НОМЕР_2/ передано позивачу (а.с.16).

Відповідно до п.8 договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Як вбачаться з п.29 договору, орендар має право при належному виконанні обов'язків відповідно до умов договору, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Пунктом 36 договору передбачено, що договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

12.08.2015р. позивач надіслала на адресу відповідача лист від 12.08.2015р., в якому просила поновити договір оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1, у м.Луцьку на новий термін, додавши проект додаткової угоди.

Факт надіслання позивачем листа від 12.08.2015р. підтверджується копією опису вкладення (а.с.27) та копією фіскального чеку від 12.08.2015р. (а.с.28).

Копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення підтверджується, що лист, адресований Луцькому міському голові та повноважному представнику 14.08.2015р. (а.с.28).

Відповідно до п. 28 договору орендодавець зобов'язаний, зокрема, у місячний строк з дня надходження клопотання орендаря розглянути питання про продовження договору.

Листом від 27.08.2015р. №П-2520-020 Луцька міська рада повідомила позивача про необхідність подати ряд документів для перевірки відповідності тексту додаткової угоди вимогам законодавства.

З досліджених в судовому засіданні матеріалів справи вбачається, що відповідач у місячний строк з дня надходження листа від 12.08.2015р. з проханням поновити строк договору оренди землі від 02.09.2005р. питання про продовження строку дії договору не розглянув.

Натомість, 28.10.2015 року Луцькою міською радою прийнято рішення №80/80 "Про відмову у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1", яким позивачу відмовлено у поновленні договору оренди землі, а договір вирішено вважати припиненим у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Оскільки Луцька міська рада відмовилась поновити договір оренди землі від 02.09.2005р. та винесла рішення №80/80 "Про відмову у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1", позивач звернувся з позовом до суду з вимогами про визнання договору оренди поновленим, визнання додаткової угоди укладеною та визнання недійсним та скасування рішення Луцької міської ради.

Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Зі змісту ст. 31 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції, що діяла на момент спірних правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, із приписів вказаної норми вбачається, що договір оренди земельної ділянки підлягає поновленню (укладання додаткової угоди) без прийняття відповідного рішення органом місцевого самоврядування при умові, якщо орендар земельної ділянки у строк, який встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, звернувся із клопотанням до орендодавця про поновлення договору оренди землі з проектом додаткової угоди.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної в постанові від 25.02.2015р. у справі № 6-219цс14, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).

Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 111-28 ГПК України висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Верховного Суду України, має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких норм права. Суд має право відступити від правової позиції, викладеної у висновках Верховного Суду України, з одночасним наведенням відповідних мотивів. Невиконання судових рішень Верховного Суду України тягне за собою відповідальність, установлену законом.

Отже, для застосування частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

На підтвердження належного виконання зобов'язання в частині сплати за оренду земельної ділянки позивач надала копію довідки Луцької ОДПІ ГУ ДФС у Волинській області (а.с.25); на підтвердження використання земельної ділянки за цільовим призначенням - копію дозволу на виконання будівельних робіт №238 від 30.03.2010р., виданого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Волинській області (а.с.41), копію технічного паспорту на об'єкт незавершеного будівництва - спортивно-оздоровчий комплекс по вул. Теремнівській, 65-а, у м. Луцьку, копію інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 68689669 від 22.09.2016р. (а.с.24), відповідно до якої позивач є власником об'єкту незавершеного будівництва - спортивно-оздоровчого комплексу, ступінь готовності якого становить 40%.

Статтею 255 Цивільного кодексу України визначено, якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку.

Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно.

Оскільки договір оренди землі від 02.09.2005р. зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 13.09.2005 року, а позивач надіслала відповідачу лист з проханням поновити договір оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди 12.08.2015р., то, як вбачається з матеріалів справи, позивач у визначений Законом строк звернулась до Луцької міської ради з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк.

Враховуючи те, що лист від 12.08.2015р. отримано відповідачем 14.08.2015р., то відповідно до положень п. 28 договору оренди землі останньою датою для вирішення питання про продовження дії договору слід вважати 15.09.2015р.

Матеріали справи не містять доказів на підтвердження повідомлення Луцькою міською радою позивача про наявність заперечень з приводу поновлення договору оренди землі від 02.09.2005р.

Лист Луцької міської ради від 27.08.2015р. №П-2520-020 про необхідність надати ряд документів не містить тверджень щодо відмови позивачу у поновленні договору оренди землі.

Таким чином, з матеріалів справи вбачається, що позивач виконала всі передбачені ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дії, необхідні для оформлення права подальшого користування земельною ділянкою, проте відповідач безпідставно ухилився від підписання надісланої йому угоди про поновлення договору оренди на новий строк.

Отже, вимоги позивача щодо поновлення договору оренди землі від 02.09.2005р. та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 02.09.2005р. в наведеній позивачем у позовній заяві редакції є правомірними, обґрунтованими, а тому такими, що підлягають задоволенню.

Щодо вимоги про визнання таким, що не відповідає чинному законодавству та скасування рішення Луцької міської ради №80/80 від 28.10.2015р. "Про відмову у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1", яким позивачу відмовлено у поновленні договору оренди землі, а договір вирішено вважати припиненим у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено, суд зазначає наступне.

Відповідно до п.2 чинного роз'яснення президії Вищого арбітражного суду України №02-5/35 від 26.01.2000р. "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів", підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, у господарського суду немає правових підстав для задоволення позову.

Як було встановлено судом, позивач виконала всі передбачені ч.1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дії, необхідні для оформлення права подальшого користування земельною ділянкою на умовах оренди.

Зазначені положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачають обов'язковість пролонгації договору оренди земельної ділянки (відновлення на той самий строк і на тих самих умовах) за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця, і не вимагають наявності рішення орендодавця на поновлення договору оренди землі (в якості обов'язкового підстави для його продовження).

Необхідна згода орендодавця вважається отриманою за відсутності його письмових заперечень протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди землі, тобто шляхом вчинення ним дій - бездіяльності, відповідно до ч. 3 ст. 205 Цивільного кодексу України.

Таким чином, рішення Луцької міської ради №80/80 від 28.10.2015р. "Про відмову у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1" суперечить положенням ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та порушує право позивача на користування земельною ділянкою на умовах оренди, а тому підлягає скасуванню.

Варто зазначити, що згідно з рішенням №80/80 від 28.10.2015р. підставами для відмови в поновленні договору оренди землі від 13.09.2005 року були твердження про те, що з 02.09.2005р. позивачем будівництво спортивно-оздоровчого комплексу не розпочате та земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним п. 1 та пунктом 14 договору оренди землі, лист управління містобудування та архітектури Луцької міської ради, відповідно до якого містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки на будівництво спортивно-оздоровчого комплексу не видавалися, відсутність відомостей щодо повної сплати орендної плати за земельну ділянку, з врахуванням коефіцієнту індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Як вбачається з матеріалів справи, на підтвердження належного виконання зобов'язання в частині сплати за оренду земельної ділянки позивач подала копію довідки Луцької ОДПІ ГУ ДФС у Волинській області (а.с.25); на підтвердження використання земельної ділянки за цільовим призначенням - копію дозволу на виконання будівельних робіт №238 від 30.03.2010р., виданого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Волинській області (а.с.41), копію технічного паспорту на об'єкт незавершеного будівництва - спортивно-оздоровчий комплекс по вул. Теремнівській, 65-а, у м. Луцьку, копію інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 68689669 від 22.09.2016р. (а.с.24), відповідно до якої позивач є власником об'єкту незавершеного будівництва - спортивно-оздоровчого комплексу, ступінь готовності якого становить 40%.

Посилання позивача на ч. 3 ст. 415 Цивільного кодексу України, відповідно до якої особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди), не беруться судом до уваги з огляду на таке.

Відповідно до ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Частиною 2 цієї статті передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Таким чином, позивач є власником об'єкта незавершеного будівництва, який у розумінні ч. 3 ст. 415 Цивільного кодексу України не є будівлею (спорудою), перехід права власності на яку дає підстави для застосування цієї норми.

У зв'язку із задоволенням позову судові витрати в розмірі 4800 грн. покладаються на відповідача відповідно до ст.49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати поновленим договір оренди землі від 02.09.2005 року, зареєстрований Волинською регіональною філією ДП «Центр ДЗК» 13.09.2005 року за № 1, укладений між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (43000, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) та Луцькою міською радою (43025, Волинська область, м.Луцьк, вул. Богдана Хмельницького, 19, ) на той самий строк і на тих самих умовах, які були встановлені договором.

3. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 13.09.2015 року.

4. Визнати таким, що не відповідає чинному законодавству та скасувати рішення Луцької міської ради від 28.10.2015 р. за № 80/80 «Про відмову підприємцю ОСОБА_1 у поновленні договору оренди землі для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу на АДРЕСА_1».

5. Стягнути з Луцької міської ради (43025, Волинська область, м. Луцьк, вул. Богдана Хмельницького, 19, ) на користь Фізичної особи підприємця ОСОБА_1 (43000, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) 4800 грн. (чотири тисячі вісімсот гривень) витрат по сплаті судовому збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається через господарський суд Волинської області до Рівненського апеляційного господарського суду протягом 10 днів з моменту підписання повного тексту рішення.

Повний текст рішення складено

22.02.2017

Суддя І. О. Гарбар