РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.02.2017Справа № 910/19976/16

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Шкоденко Ю.О., розглянувши матеріали справи

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Сервіс"

до 1) Київської міської ради;

2) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА)

про визнання незаконним та скасування рішення, зобов'язання вчинити певні дії

за участю представників:

від позивача:Тимощик І.О.- представник за довіреністю б/н від 31.10.2016 р.
від відповідача -1:Телицька В.А.- представник за довіреністю № 225-КМР-403Д від 13.12.2016 р.
від відповідача -2:Сергієнко А.А. - представник за довіреністю № 05703-24120 від 28.12.2016 р.
ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Еліт Сервіс" (далі - ТОВ "Еліт Сервіс", позивач) звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада, відповідач-1), Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) (далі - Департамент земельних ресурсів, відповідач-2) про визнання незаконним та скасування рішення № 647/8931 від 29.11.2012 р., зобов'язання вчинити певні дії.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірне рішення № 647/8931 від 29.11.2012 р., згідно з яким договір оренди земельної ділянки № 82-6-00252 від 23.11.2004 р. розірвано в односторонньому порядку, було прийняте Київською міською радою з порушенням норм земельного законодавства, а тому підлягає скасуванню.

У позові ТОВ "Еліт Сервіс" просить визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради № 647/8931 від 29.11.2012 р. про відміну рішення Київської міської ради № 31-10/905 «Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», а також зобов'язати Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) здійснити реєстрацію права оренди ТОВ "Еліт Сервіс" на земельну ділянку кадастровий номер: :82:074:0013, площею 0,8325 га у пров. Лаврському, 9 у Печерському районі міста Києві, у встановленому законом порядку.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача-1 проти позову заперечив, зазначивши про істотне порушення позивачем умов договору оренди земельної ділянки № 82-6-00252 від 23.11.2004 р., що є підставою для розірвання цього договору Київською міською радою у односторонньому порядку, вважав, що оскаржуване рішення Київради прийняте у спосіб та у відповідності до норм чинного законодавства України. Просив відмовити у задоволенні позову.

Представник відповідача-2 також просив відмовити у позові, оскільки Департамент земельних ресурсів не порушив права позивача стосовно реєстрації права оренди на земельну ділянку, а тому позов заявлено передчасно.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку, що позов задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 25.09.2003 р. Київською міською радою прийнято рішення № 31-10/905, яким, зокрема, затверджено проект відведення земельної ділянки ТОВ "Еліт Сервіс" для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-культурологічного комплексу з розвинутими сервісними службами та підземним паркінгом у пров. Лаврському, 9 у Печерському районі міста Києва та передано позивачу, за умови виконання ним п. 1.1 цього рішення, у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку, площею 0,83 га у пров. Лаврському, 9, за рахунок земель міської забудови.

Відповідно до п. 1.1 рішення № 31-10/905 від 25.09.2003 р., ТОВ "Еліт Сервіс" зобов'язано: - виконувати обов'язки землекористувача згідно зі ст. 96 Земельного кодексу України (далі - ЗК України); - у місячний термін замовити у Департаменту земельних ресурсів документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою; - відшкодувати відновлюючу вартість зелених насаджень (акт обстеження зелених насаджень від 23 липня 2003 року № 78); - виконати вимоги, викладені у листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 21.07.2003 року № 19-1075, Управління охорони навколишнього природного середовища від 05.08.2003 року № 119/04-4-10/249, Державного управління екології та природних ресурсів в місті Києві від 01.08.2003 року № 10-10-12/6152, Головного державного санітарного лікаря міста Києва від 23 липня 2003 року № 5442 і Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 22 липня 2003 року № 4148; - забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, розміщених у межах земельної ділянки; - вирішити питання пайової участі відповідно до рішення відповідача від 27 лютого 2003 року № 271/431 «Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва»; - забезпечити на період будівництва за рахунок власних коштів переміщення Київської міської галереї мистецтв «Лавра» у інше приміщення, придатне для здійснення основної діяльності.

На підставі рішення Київської міської ради № 31-10/905, 15.11.2004 року між ТОВ "Еліт Сервіс" та Київською міською радою був укладений договір оренди земельної ділянки № 82-6-00252, зареєстровиний Головним управління земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 23.11.2004 р., відповідно до якого відповідач-1 за актом приймання-передачі зобов'язався передати, а позивач - прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку кадастровий номер: :82:074:0013, площею 0,8325 га у пров. Лаврському, 9 для будівництва, експлуатації та обслуговування готельно-культурологічного комплексу з розвинутими сервісними службами та підземним паркінгом.

На виконання вказаного договору оренди, 23.11.2004 р. Київська міська рада передала, а ТОВ "Еліт Сервіс" прийняло у користування зазначену земельну ділянку, що підтверджується актом приймання-передачі від 23.11.2004 р.

У подальшому, 29.11.2012 року Київською міською радою було прийнято оскаржуване рішення № 647/8931, яким відмінено рішення Київради № 31-10/905 від 25.09.2003 р.; розірвано договір оренди № 82-6-00252 від 23.11.2004 р. в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця - Київською міською радою; зобов'язано Департамент земельних ресурсів зняти з реєстрації договір оренди.

У якості підстави для прийняття цього рішення відповідач-1 зазначив, що ТОВ "Еліт Сервіс" не виконало умови п. 8.4 договору оренди земельної ділянки № 82-6-00252 від 23.11.2004 р., зокрема, не завершило забудову земельної ділянки протягом 3 років з моменту державної реєстрації вказаного договору земельної ділянки та не вирішило майнові питання, що зазначені у листі Головного управління комунальної власності м. Києва № 042/15/9-6190 від 20.08.2010 р.

Натомість, позивач вважає, що умови договору оренди земельної ділянки, ним фактично виконувались, а тому підстав для розірвання договору у односторонньому порядку з боку відповідача-1 не було, отже, спірне рішення Київської міської ради прийнято з порушенням норм законодавства.

Вирішуючи спір по суті та перевіряючи доводи сторін суд виходив з такого.

Відповідно до ст. 94 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Договір є обов'язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Відповідно до ст.ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічні положення містяться в Господарському кодексі України. Так, відповідно до ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договорів, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання -відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Стаття 610 Цивільного кодексу України передбачає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Згідно з ч. 1 ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: - поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; - спливу строку права користування; відмови землекористувача від права користування; - невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

З пункту 8.4 договору оренди вбачається, що сторони визначили, серед іншого, обов'язок орендаря приступити до використання земельної ділянки в строк, встановлений цим договором, та після підписання цього договору і акту приймання-передачі земельної ділянки, а також державної реєстрації договору; обов'язок завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Згідно з пунктом 11.4 вказаного договору оренди умовами, за яких договір може бути розірваний, є зокрема, в односторонньому порядку - за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України; в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням; систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль); порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору; здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Також відповідно до п. 11.5 договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

Крім того, пунктом 12.2 договору оренди сторони домовились, що у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Відповідно до частини 4 ст. 31 Закону України " Про оренду землі" (в редакції чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення Київради) розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Як вже було зазначено, пунктом 1.1 рішення Київради № 31-10/905 від 25.09.2003 р. ТОВ "Еліт Сервіс" було зобов'язано, зокрема, виконати вимоги, викладені у листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 21.07.2003 року № 19-1075, Управління охорони навколишнього природного середовища від 05.08.2003 року № 119/04-4-10/249, Державного управління екології та природних ресурсів в місті Києві від 01.08.2003 року № 10-10-12/6152, Головного державного санітарного лікаря міста Києва від 23 липня 2003 року № 5442 та Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 22 липня 2003 року № 4148, а також на період будівництва об'єкту (готельно-культурологічного комплексу) за рахунок власних коштів забезпечити переміщення Київської міської галереї мистецтв «Лавра» у інше приміщення, придатне для здійснення основної діяльності.

Разом з тим, матеріали справи свідчать, що ТОВ "Еліт Сервіс" не було забезпечено переміщення Київської міської галереї мистецтв "Лавра" у інше приміщення, придатне для здійснення її основної діяльності, та не вирішено інших питань, пов'язаних зі знесенням існуючих будинків на земельній ділянці та передачі до комунальної власності територіальної громади міста Києва частини новозбудованих нежитлових приміщень позивача, що підтверджується наявною у матеріалах справи копією листа Головного управління комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради від 20.08.2010 року № 042/15/9-6190.

Також пунктом 8.4 договору оренди від 23.11.2004 року сторони передбачили обов'язок орендаря завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Але як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов вказаного пункту ТОВ "Еліт Сервіс" вчинило лише певні дії: отримало технічні умови ВАТ «Акціонерна компанія «Київводоканал» № 675 від 12.08.2005 р. на каналізування будівництва готельно-культурогічного комплексу по пров. Лаврському, 9 та технічні умови № 1424 від 12.08.2005 р. на водопостачання будівництва готельно-культурогічного комплексу; отримало технічні умови ВАТ «Київгаз» № 111111363 від 02.08.2005 р. на проектування перекладання газопроводів, які підпадають під забудову по пров. Лаврському, 9; отримало технічні умови АЕК «Київенерго» № 44997 від 01.08.2005 р. та № 39293 від 13.10.2005 р. на приєднання об'єкта до теплових мереж та до електричних мереж відповідно; отримало технічні умови ВАТ «Укртелеком» № 09-137 від 14.03.2005 р. на радіофікацію об'єкта будівництва по пров. Лаврському, 9; технічні умови ВАТ «Київпроект» № С 0502-317 від 16.08.2005 р. на проектування мереж телебачення об'єкта будівництва по пров. Лаврському, 9; отримало технічні умови Комунального підприємства електромереж зовнішнього освітлення міста Києва «Київміськсвітло» № 130-1 від 06.04.2005 р. на проектування електромереж зовнішнього освітлення об'єкта будівництва; отримало технічні умови Комунальної корпорації Київської міської державної адміністрації «Київавтодор» № 409-6 від 05.07.2005 р. № 409-6 на підключення до мережі дощової каналізації та влаштування автопід'їзду об'єкта будівництва по пров. Лаврському, 9.

Також ТОВ «Еліт Сервіс» отримано погодження Головного управління Міністерства надзвичайних ситуацій України в місті Києві № 16/5/1205вх від 11.04.2005 р. на розробку проектної документації на будівництво готельно - культурогічного комплексу по пров. Лаврському, 9 та архітектурно-планувальне завдання Головного управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 05-0512 від 07.06.2005 р. на розробку проектної документації на будівництво готельно-культурологічного комплексу з розвинутими сервісними службами та підземним паркінгом за адресою пров. Лаврський, 9.

15.08.2007 р. Архітектурно-містобудівною радою при Головному управлінні містобудування, архітектури та дизайну міського середовища схвалено та рекомендовано ТОВ «Еліт Сервіс» для подальшого розроблення і погодження у встановленому порядку архітектурне рішення ескізного проекту будівництва готельно-культурологічного комплексу з розвинутими сервісними службами та підземним паркінгом за адресою: пров. Лаврський, 9 у Печерському районі міста Києва.

17.10.2007 р. Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) продовжено на один рік ТОВ «Еліт Сервіс» термін дії архітектурно-планувального завдання на розробку проектної документації на будівництво готельно-культурологічного комплексу з розвинутими сервісними службами та підземним паркінгом за адресою: пров. Лаврський, 9 у Печерському районі міста Києва.

Крім того, як зазначає позивач, 02.07.2007 р. відбулись громадські обговорення з питань будівництва готельно- культурологічного комплексу з розвинутими сервісними службами та підземним паркінгом за адресою: пров. Лаврський, 9 у Печерському районі міста Києва за результатами яких, було прийнято рішення погодити ТОВ «Еліт Сервіс» усі подальші роботи щодо проектування та будівництва вказаного комплексу.

Тобто, суд приймає до уваги, що фактично ТОВ «Еліт Сервіс» приступило до використання спірної земельної ділянки за її призначенням та вчинило ряд дій, спрямованих на підготовку спірної земельної ділянки до подальшої забудови. Однак, всупереч умовам даного договору позивач не завершив забудову земельної ділянки з моменту державної реєстрації договору оренди протягом 3 років, при цьому такий висновок суду позивачем не спростовано, у тому числі і наявними у матеріалах справи доказами.

Таким чином, суд приходить до висновку, що наявність істотних порушень договору оренди землі є підставою для розірвання цього договору в одностронньому порядку.

Щодо пояснень відповідача про те, що ТОВ «Еліт Сервіс» систематично не сплачувалисть податки за оренду земельної ділянки та ця земельна ділянка використовувалась позивачем не за цільовим призначенням, суд такі доводи відхиляє, оскільки вказані обставини не були підставою прийняття спірного рішення Київради, отже, не мають значення для правильного вирішення спору.

Згідно з п. 2.21 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Посилання позивача на укладену 25.04.2008 року між ТОВ "Еліт Сервіс" та Київською міською радою угоду про взаєморозуміння № 059/3-31, відповідно до п. 2.1 якої, ТОВ "Еліт Сервіс" зобов'язався побудувати та ввести в експлуатацію 4-5 зірковий готельний комплекс на земельній ділянці у 2011 році, суд не приймає до уваги, оскільки зазначена угода не вносить зміни до договору оренди та не свідчить про погодження нового строку забудови.

При цьому твердження позивача про невиконання своїх обов'язків Київрадою за угодою про взаєморозуміння зі свого боку є необгрунтованими та недоведеними у передбачений законом спосіб.

Стосовно доводів позивача на настання світової економічної кризи, що потягло за собою невиконання ТОВ "Еліт Сервіс" своїх обов'язків щодо будівництва обумовленого сторонами об'єкту на орендованій земельній ділянці, суд зазначає, що економічна криза в країні носить загальний характер та у повній мірі стосується обох договірних сторін, та не може бути підставою для невиконання позивачем договору оренди.

При цьому, невиконання (виконання) позивачем своїх обов'язків стосується лише позивача, ризик зміни обставин у його господарської діяльності покладається на нього та не може бути ризиком іншої сторони, оскільки в протилежному випадку порушується принцип збалансованості інтересів сторін.

Правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 20.02.2012 р. у справі № 6-93цс11.

Отже, враховуючи, що позивачем не були виконані умови п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, у Київської міської ради були наявні правові підстави для прийняття спірного рішення № 647/8931 від 29.11.2012 р.

Вказану позицію викладено в постанові Вищого господарського суду України від 28.10.2016 у справі № 910/28532/15.

За таких обставин та відсутності підстав для скасування рішення № 647/8931 від 29.11.2012 р. "Про відміну рішення Київської міської ради № 31-10/905 «Про надання та вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею»", позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Щодо позовних вимог в частині зобов'язання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) здійснити реєстрацію права оренди ТОВ "Еліт Сервіс" на земельну ділянку кадастровий номер: :82:074:001 по пров. Лаврському, 9 у встановленому законом порядку, суд зазначає, що позовні вимоги в цій частині є похідними від позовних вимог щодо визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 29.11.2012 року № 647/8931, отже й вимоги позивача в цій частині задоволенню не підлягають, оскільки спірне рішення Київради не скасоване.

Згідно зі статтею 49 ГПК України у разі відмови у позові, судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 32-35, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Еліт Сервіс до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про визнання незаконним та скасування рішення, зобов'язання вчинити певні дії.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 20 лютого 2017 року.

Повний текст рішення підписаний 24 лютого 2017 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.