РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20.02.2017Справа № 910/7795/16

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К.І., при секретарі судового засідання Шкоденко Ю.О., розглянувши матеріали справи

за позовною заявою Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА)

про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною

за участю представників:

від позивача:Михайлюк Я.Б.- представник за довіреністю № 06/16 від 10.05.2016 р.
від відповідача:Семелюк К.О.- представник за довіреністю № 225-КМР-21 від 10.01.2017 р.
від третьої особи:Сергієнко А.А.- представник за довіреністю № 05703-24120 від 28.12.2016 р.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду м. Києва звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (далі - ТОВ "НВП "Рестін") з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада) про визнання договору оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р. поновленим.

У обґрунтування своїх вимог позивач посилається на наявність підстав для визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р., дія якого вже закінчилась, з огляду на те, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою та належним чином виконує визначені договором обов'язки, при цьому заперечення проти поновлення договору з боку орендодавця (відповідача) відсутні. У позові ТОВ "НВП "Рестін" просило визнати договір оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Рішенням господарського суду міста Києва від 31.05.2016 року у даній справі, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.08.2016 року, позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" було задоволено, визнано поновленим (продовженим) договір оренди земельної ділянки.

Постановою Вищого господарського суду України від 27.10.2016 року рішення господарського суду міста Києва від 31.05.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 08.08.2016 року скасовано, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 14.11.2016 р. справу прийнято до провадження суддею Головіною К.І.

До початку нового розгляду справи по суті позивач подав заяву про зміну предмету позову, відповідно до якої, окрім вимоги про визнання договору оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р. поновленим (продовженим), заявив ще одну вимогу - про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р. укладеною в редакції, запропонованій позивачем. Вказана заява про зміну предмету позову була прийнята судом до розгляду.

Отже, з урахуванням змін до позовних вимог ТОВ "НВП "Рестін" просить суд визнати поновленим (продовженим) на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р., а також визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р. в редакції, запропонованій позивачем.

У судовому засіданні позивач вказані вимоги підтримав та просив їх задовольнити.

Представник відповідача, посилаючись на ч.ч. 1-6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" проти позовних вимог заперечив, зазначив, що при першому зверненні до нього з заявою про поновлення договору на новий строк позивачем не було направлено відповідного проекту додаткової угоди на продовження договору оренди на новий строк, а при другому зверненні - проект додаткової угоди був направлений без дотримання місячного строку, передбаченого ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Також позивачем не було доведено ухилення відповідача в укладенні додаткової угоди про поновлення договору. З указаних підстав просив відмовити у позові.

Представник третьої особи - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради зазначив, що відповідачем на даний час питання щодо поновлення договору оренди земельної ділянки не розглянуто, при цьому будь-яких заперечень щодо такого поновлення Київською міською радою не надано.

Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, суд прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 14.09.2010 р. на підставі рішення Київської міської ради № 679/4117 від 29.04.2010 р. між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки (договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис № 79-6-00803 від 03.02.2011 р..

Пунктом 1.1 цього договору визначено, що орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 року № 679/4117 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - земельна ділянка), визначену цим договором.

Згідно з п.п. 2.1, 2.2 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка розміром 5 401 кв.м., кадастровий номер 8 000 000 000:72:082:001, з цільовим призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-житлового комплексу з допоміжними приміщеннями та паркінгом, яка розташована на вул. Жилянська, 96-А у Голосіївському районі м. Києва.

Пунктом 3.1 встановлено, що договір укладено строком на 5 (п'ять) років.

Згідно з п. 11.5 договору сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Отже, судом встановлено, що оскільки договір оренди був зареєстрований 03.02.2011 р., то строк його дії закінчився 03.02.2016 р.

Як вбачається з матеріалів справи, за 8 місяців до закінчення дії цього договору - 18.06.2015 р. ТОВ "НВП "Рестін" звернулося до відповідача із листом № 18/06, в якому просило, серед іншого, збільшити термін дії договору оренди з 5 на 10 років.

Також листом від 04.09.2015 р. № 23/15 позивач звернувся до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про поновлення договору оренди земельної ділянки на 5 років.

Крім того, 20.01.2016 р. позивач звернувся до Київської міської ради з листом № 01/16 про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер: :72:082:0019, на той самий строк та на тих самих умовах. Разом із вказаною заявою позивачем був направлений проект відповідної додаткової угоди.

Однак, вказані вище звернення Київська міська рада не розглянула та відповіді не надала. 15.03.2016 р. Департаментом земельних ресурсів листом № була направлена відповідь позивачу про те, що станом на 09.03.2016 р. питання про поновлення ТОВ "НВП "Рестін" вказаного договору оренди Київською міською радою не розглянуте та заперечень щодо його поновлення від Київської міської ради не надходило.

Позивач вважає, що, оскільки на його адресу не надходило письмових заперечень від відповідача щодо поновлення договору оренди, а також зважаючи на те, що після закінчення дії договору (03.02.2016 р.) він продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачує орендну плату, то цей договір є автоматично поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та додаткової угоди, проект якої був направлений відповідачу.

Вирішуючи спір по суті та перевіряючи доводи сторін з урахуванням вказівок Вищого господарського суду України, викладених у постанові від 27.10.2016 року по даній справі, суд виходив з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України (у редакції, що діяла на час спірних правовідносин) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Як вже встановлено судом, 03.02.2011 р. позивач став користувачем земельної ділянки розміром 5 401 кв.м., кадастровий номер: 8 000 000 000:72:082:001, з цільовим призначенням - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-житлового комплексу з допоміжними приміщеннями та паркінгом, яка розташована вул. Жилянська, 96-А у Голосіївському районі м. Києва. А коли договір оренди припинив свою дію (03.02.2016 р.), позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, звернувшись при цьому завчасно до орендодавця із заявою про поновлення договору.

Згідно з п. 2.17 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" № 6 від 17.05.2011 р. у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", який набрав чинності з 12.03.2011р.).

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Також за приписами ч.ч. 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Разом з тим, відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Відповідно до ч. ч. 8, 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, з системного аналізу положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі" слідує, що частина 1 цієї статті регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, а ч. 6 вказаної статті - регламентує підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди на тих самих умовах. Тобто, частина 1 та частина 6 є різними підставами для набуття права користування земельною ділянкою і умови набуття такого права між собою відрізняються.

Вказаний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду України від 25.05.2016 р. у справі № 3-312гс16, який суд враховує при вирішенні даної справи.

Так, частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", на яку посилався позивач, передбачено підставу саме для поновлення договору оренди, за таких умов: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

При цьому необхідно зазначити, що у першому випадку передбачено укладення додаткової угоди про поновлення договору, проект якої повинен бути направлений за 1 місяць до його закінчення, та за умови прийняття органом місцевого самоврядування відповідного рішення, а в другому випадку передбачено укладення додаткової угоди про поновлення, проект якої має бути направлений орендодавцю без визначення терміну такого направлення, та без прийняття окремого рішення органом місцевого самоврядування.

У судовому засіданні встановлено, що ТОВ "НВП "Рестін" продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення договору оренди та сплачувати орендну плату за користування землею. Вказане підтверджується платіжними дорученнями про оплату орендних платежів, наявними у матеріалах справи та поясненнями представників сторін. Також встановлено, що позивач неодноразово завчасно звертався до відповідача з листами щодо поновлення договору оренди земельної ділянки, а 20.01.2016 р. - з листом-пропозицією, який містить проект відповідної додаткової угоди, однак будь-якого рішення, у тому числі і щодо відмови (заперечення) у поновленні договору оренди Київською міською радою прийнято не було.

Також з пояснень третьої особи вбачається, що на підставі звернень ТОВ "НВП "Рестін" № КОП-0770 від 25.06.2015 р. та № 23/15 від 04.09.2015 р. Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) було підготовлено проект рішення Київської міської ради "Про поновлення ТОВ "НВП "Рестін" договору оренди земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-житлового комплексу з допоміжними приміщеннями та паркінгом на вул. Жилянській, 96-а у Голосіївському районі міста Києва" та висновок постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування про поновлення договору оренди земельної ділянки, які 18.02.2016 р. були передані на розгляд Київській міській раді, про що листом № від 15.03.2016 р. було повідомлено ТОВ "НВП "Рестін". Однак, станом на час прийняття рішення у даній справі питання щодо поновлення вказаного договору оренди земельної ділянки Київською міською радою не розглянуто.

У той же час, згідно з позицією Вищого господарського суду України, викладеною у постанові від 23.02.2016 р. у справі № 903/752/15, приписи 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" пов'язують автоматичне поновлення договору з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, який в свою чергу, має підтверджуватись або фактом відсутності відповідного листа (рішення), або фактом його не надсилання.

У даному випадку матеріали справи не містять доказів надання письмових заперечень орендодавця про поновлення договору у визначений законом строк або відмови у поновленні договору.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач вказує, що орендар при зверненні до нього з листами про поновлення договору оренди, спочатку не направив йому проект додаткової угоди про таке поновлення, а потім - направив, але з порушенням строку. Проте, суд вважає за необхідне зазначити, що нормами ч. 6 ст. ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не передбачено терміну (за один місяць до спливу строку договору) для направлення проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки. Така вимога міститься у ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", тобто дотримання зазначеного терміну є умовою іншої підстави набуття права користування землею - укладення договору на новий строк.

Таким чином, суд вважає, що звертаючись до відповідача з проектом додаткової угоди, направленого листом № 01/16 від 20.01.2016 р., позивач належно виконав вимоги ч. 6 ст. 33 вказаного Закону.

Посилання відповідача на п. 11.5 договору, згідно з яким орендар не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повинен письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію, суд відхиляє, оскільки положення вказаного пункту договору, кореспондуються з ч.ч. 1-2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", які передбачають переважність права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, а тому в даному випадку застосуванню не підлягають. У даній справі позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки є автоматично продовженим (поновленим) на тих самих умовах, у зв'язку із дотриманням ним вимог, встановлених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та відсутністю заперечень у такому поновленні від відповідача.

При цьому необхідно зазначити, що направлення позивачем Київській міській раді листа № 01/16 від 20.01.2016 р. із проектом додаткової угоди має наслідком укладення цієї угоди сторонами в обов'язковому порядку, як це передбачено ч. 9 ст. 33 вказаного Закону.

Так, однією з вимог позивача є визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р., в редакції, ним запропонованій, оскільки відповідач ухиляється від її підписання.

Згідно зі ст. 187 Господарського кодексу України спори, що виникають при укладанні господарських договорів, укладення яких є обов'язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом.

Також відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 654 Цивільного кодексу України передбачена обов'язковість вчинення змін до договору в такій самій формі, що й договір.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Інше встановлено статтею 179 Господарського кодексу України, відповідно до якої укладення господарського договору є обов'язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов'язком для суб'єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов'язковості укладення договору для певних категорій суб'єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

З указаної норми закону вбачається, що встановлений нею припис є імперативним, а тому має бути виконаний сторонами за умови дотримання порядку направлення проекту додаткової угоди орендарем.

Отже, оскільки 20.01.2016 р. ТОВ "НВП "Рестін" направило Київській міській раді проект додаткової угоди про поновлення договору оренди і таким чином позивачем були здійснені необхідні дії для укладення цієї угоди, яка містить умови про поновлення договору оренди землі на той самий строк (5 років) та на тих самих умовах, суд приходить до висновку, що додаткова угода має бути визнана укладеною в редакції, запропонованій позивачем, а тому позовні вимоги в цій частині підлягають задоволенню.

Твердження відповідача про неможливість укладення додаткової угоди у зв'язку з відсутністю рішення Київської міської ради не може бути підставою для відмови у задоволенні позовних вимог, оскільки ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода укладається без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

На підставі викладеного, враховуючи приписи чинного законодавства та встановлені у справі обставини, суд вважає, що договір оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р. підлягає поновленню на той самий строк - 5 років (п. 3.1 договору) і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, на підставі додаткової угоди, в редакції позивача.

Аналогічні висновки містяться у постановах Вищого господарського суду України від 29.08.2013 р. у справі № 901/284/13-г та від 09.10.2013 р. у справі № 13/5005/10437/2012, від 15.01.2015 р. у справі № 911/2525/14.

Згідно зі статті 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача, у тому числі за розгляд апеляційної та касаційної скарг.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 32 35, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" до Київської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим, визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною задовольнити.

Визнати укладеною між Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (03067, м. Київ, вул. Гарматна, буд. 6, ідентифікаційний код 22956638) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 26199097) додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від від 14.09.2010 р., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 03.02.2011 р. за № 79-6-00803, в редакції, запропонованій Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (03067, м. Київ, вул. Гарматна, буд. 6, ідентифікаційний код 22956638).

Визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 14.09.2010 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (03067, м. Київ, вул. Гарматна, буд. 6, ідентифікаційний код 22956638) та Київською міською радою (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 26199097), який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.02.2011 р. № 79-6-00803.

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 26199097) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (03067, м. Київ, вул. Гарматна, буд. 6, ідентифікаційний код 22956638) витрати по сплаті судового збору в розмірі 2 756 (дві тисячі сімсот п'ятдесят шість) грн. 00 коп.

Рішення ухвалено в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 20 лютого 2017 р.

Повний текст рішення підписаний 24 лютого 2017 р.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва шляхом подачі апеляційної скарги в 10-денний строк з дня підписання повного тексту рішення.

Суддя Головіна К.І.