ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" лютого 2017 р. Справа № 920/793/16

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Могилєвкін Ю.О., суддя Істоміна О.А. , суддя Пушай В.І.

при секретарі Кохан Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача - не з'явився

відповідача - Семеног В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Сумської міської ради (вх. №196 С/3) на рішення господарського суду Сумської області від "17" жовтня 2016 р. у справі № 920793/16

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Суми,

до Сумської міської ради, м.Суми

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди ,-

ВСТАНОВИЛА:

У серпні 2016р. Фізична особа - підприємець ОСОБА_2 звернулася до господарського суду Сумської області з позовною заявою, в якій просив суд вважати укладеною додаткову угоду до договору земельної ділянки від 17.02.2006 р., укладеного між Сумською міською радою від імені територіальної громади м. Суми та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Резниченком Миколою Олександровичем за реєстровим №326 та зареєстрованого у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 27.04.2006 р. № 75 в редакції викладеної у позовній заяві,просив всі витрати, пов'язані з розглядом справи, покласти на відповідача. Позивач мотивував свої вимоги тим, що з метою поновлення умов договору, на виконання умов пункту 2.2 договору та статті 33 Закону України «Про оренду землі» 02.10.2015 року звернувся з відповідною заявою до Сумської міської ради , проте відповідач не надіслав на адресу позивача жодної відповіді, у зв'язку з чим останній продовжив використання земельної ділянки на умовах, визначених договором; позивач звернувся до відповідача з листом від 28.07.2016 року та відповідним проектом додаткової угоди до договору, проте відповідач листом від 11.08.2016 року за №06.01-18/1671 повідомив позивача про відмову в поновленні договору, посилаючись на рішення Сумської міської ради від 24.02.2016 року №408-МР.

Рішенням господарського суду Сумської області від 17.10.2016 р. у справі №920/793/16 (суддя Левченко П.І.) позов задоволено, визнано укладеною додаткову угоду до договору земельної ділянки від 17.02.2006 р., укладеного між Сумською міською радою від імені територіальної громади м. Суми та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2, посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Резниченком Миколою Олександровичем за реєстровим № 326 та зареєстрованого у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 27.04.2006 р. № 75 в редакції викладеній в рішенні.

Сумська міська рада з рішенням господарського суду першої інстанції не погодилась, звернулася до Харківського апеляційного господарського суду зі скаргою, вважаючи, що рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права. Просить рішення господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовної заяви.

У апеляційній скарзі зазначив, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням норм чинного законодавства України і що суд першої інстанції не в повному обсязі з'ясував обставини справи, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, неправильно та неповно дослідив докази, що призвело до невідповідності висновків суду обставинам справи, а також на те, що суд невірно застосував норми як матеріального, так і процесуального права, що потягло за собою неправильне вирішення господарського спору та згідно статті 104 Господарського процесуального кодексу України є підставою для його скасування.

Позивач вважає рішення суду законним та обґрунтованим, прийнятим відповідно до норм чинного законодавства, надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Представник позивача в судове засідання не з'явився, хоча належним чином був повідомлений про час та місце розгляду справи.

Судова колегія, повторно розглянувши справу, перевіривши законність та обґрунтованість рішення встановила, що на підставі рішення Сумської міської ради від 21 грудня 2005 року № 1552-МР «Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради» 17 лютого 2006 року між Сумською міською радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - договір), який посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Резниченко М.О. за реєстровим № 326, затверджений рішенням Сумської міської ради від 29.03.2006 року № 1685-МР, а також зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 27.04.2006 року за № 75, відповідно до умов якого відповідачем надано, а позивачем прийнято в оренду земельну ділянку площею 0,0063 га, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, категорія землі - житлової та громадської забудови, під розташування міні-магазину.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 26451,81 грн.

Згідно пункту 2.3 договору, земельна ділянка передається в оренду за актом прийому-передачі, який оформлюється в строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності цього договору.

Пунктом 2.2 договору передбачено, що він укладається до 21 грудня 2015 року.

Після закінчення терміну дії договору позивач за умови належного виконання обов'язків відповідно до умов цього договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі позивач повинен повідомити письмово відповідача про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття договором чинності законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені цим договором.

Відповідно до розділу 3 договору, орендна плата на рік становить 5,0 % від нормативної грошової оцінки землі.

Колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з наступних підстав.

Згідно статті 2 Земельного кодексу України, земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до статей 3, 4 Земельного кодексу України, земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

За статтями 13, 14 Конституції України, статтею 324 Цивільного кодексу України земля є об`єктом права власності Українського народу; від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, встановлених Конституцією України.

Підстави набуття прав на землю визначені розділом IV Земельного кодексу України.

Відповідно до частини першої статті 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.

Згідно пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, здійснюють відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади.

Колегією суддів встановлено, що земельна ділянка, яка є предметом договору оренди землі, розташована в межах населеного пункту на території м. Суми, та знаходилась у підпорядкуванні Сумської міської ради.

Відповідно до Конституції України (стаття 19), органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Враховуючи, що правовідносини виникли між сторонами на підставі договору оренди від 17.02.2006 року, до них застосовується законодавство в редакції чинною на момент їх виникнення.

Відповідно до статті 12 Земельного кодексу України до повноважень міських рад у галузі земельних відносин на території міст належить: здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

З огляду на приписи статті 122 Земельного кодексу України вбачається, що сільські, селищні, міські ради надають земельні ділянки у постійне користування юридичним особам із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Згідно частини 2 статті 126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється (стаття 125 Земельного кодексу України).

Відповідно до частини 2 статті 759 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. При цьому, частиною 6 статті 93 Земельного кодексу України, зокрема, передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі регулюються законом.

Закон України «Про оренду землі» є спеціальним законом, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні основи регулювання відносин з оренди землі в Україні.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Порядок поновлення договору оренди встановлений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки його пролонгації.

Відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі (частини перша-п'ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: 1) орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; 2) орендар належно виконує свої обов'язки за договором; 3) відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; 4) сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Так, у частині 1 - 2 цього Закону передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору (поновлення договору оренди землі).

У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Колегія суддів вважає, що виходячи із положень статей 319, 626 ЦК України, слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1статті 33 Закону України «Про оренду землі», відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Незважаючи на формальне визначення договору, який орендар має укласти на новий строк, як додаткової угоди до договору, строк якого закінчився, фактично це буде новий договір, оскільки його умови можуть бути змінені за згодою сторін, і у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися.

Другий випадок пролонгації договору оренди встановлений частиною 3 статті 33 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строк договору оренди, то за відсутності

письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

За редакцією статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка є чинною на момент розгляду справи, передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Тобто, пролонгація договору оренди відбувається автоматично, проте в силу приписів частин 7 - 9 статті 33 вказаного Закону, у місячний строк обов'язково має бути укладена додаткова угода, яка засвідчує юридичний факт поновлення договору.

Таким чином, нормами законодавства України, які були чинними під час виникнення спірних правовідносин та на момент розгляду справи судом першої інстанції, прямо встановлена обов'язковість оформлення додаткової угоди до договору оренди землі для оформлення факту його поновлення. При цьому, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відповідно до пункту 2.2 договір оренди укладено терміном до 21.12.2015 року. Після закінчення терміну дії договору орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків відповідно до умов цього договору, має за інших рівних умов, переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий термін не пізніше ніж за два місяці до його закінчення.

02.10.2015 року позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення дії договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0063 га, терміном на 15 років.

Отже, позивачем запропоновано змінити строк дії договору не на той самий строк, який був раніше встановлений (9 років 10 місяців та 4 дні), а поновити на 15 років, що за своєю юридичною природою є пропозицією про внесення змін до договору оренди землі, на яку не поширюється дія статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Колегія суддів вважає, що позивачем запропоновано змінити істотну умову договору оренди землі, а не укласти угоду за наслідками поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах.

Крім того, за умовами додаткової угоди до договору оренди від 17.02.2006 року в редакції запропонованій позивачем у позовній заяві, встановлений термін дії договору до 21.12.2025 року.

Отже, позиція позивача щодо запропонованого строку дії договору є різною.

19.10.2015 року відповідач направив позивачеві лист №1578/06.01-29, в якому вказав на те, що питання про поновлення дії договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0042 га буде розглянуто на черговому засіданні комісії з питань архітектури, будівництва, регулювання земельних відносин Сумської міської ради з подальшим розглядом на сесії Сумської міської ради.

24.02.2016 року Сумська міська рада рішенням №408-МР «Про відмову у поновленні договорів оренди земельних ділянок» відмовила ОСОБА_2 у поновленні договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0063 га.

Таким чином, протягом дії спірного договору оренди землі сторони не дійшли згоди щодо строку дії договору, а також після закінчення строку дії такого договору відповідач висловив свої заперечення щодо його поновлення.

Дія договору оренди землі припинилась з 21.12.2015 року, у зв'язку із закінченням строку, на який його укладено.

Як свідчать матеріали справи, додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення не укладена сторонами у місячний строк, тобто до 21.01.2016 року, у зв'язку з чим договір оренди землі між сторонами не поновлений, а припинив свою дію відповідно до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі".

Частиною 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді, проте, як встановлено апеляційним господарським судом, в матеріалах справи відсутні докази оскарження позивачем відмови чи бездіяльності уповноваженого органу щодо укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Отже, враховуючи положення статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 2.2 договору оренди землі, не відбулось автоматичне поновлення дії договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Оскільки позивач не звертався з вимогою продовжити договір на той самий строк і на тих самих умовах, і така додаткова угода не була укладена (відсутнє підтвердження юридичного факту поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), можливо дійти до висновку, що право позивача на укладення додаткової угоди про пролонгацію договору не є порушеним, оскільки з такою пропозицією позивач не звертався, а навпаки просив змінити таку істотну умову договору як строк його дії.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 року, постанові Вищого господарського суду України від 16.10.2015 року у справі №904/8031/14, постанові Вищого господарського суду України від 20.10.2015 року у справі №904/3929/14, постанові Вищого господарського суду України від 17.05.2016 року у справі №912/3019/15.

Таким чином, вимога про визнання поновленим договір оренди землі саме на запропонованих позивачем умовах не відповідає приписам статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому задоволенню не підлягає.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не надав належної оцінки зазначеним обставинам, що призвело до прийняття невірного рішення.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень, що позивачем не виконано.

Таким чином, висновки викладені в рішенні господарського суду, не відповідають нормам матеріального та процесуального права та фактичним обставинам справи, а мотиви відповідача можуть бути підставою для його скасування, керуючись ст..ст. 31, 33 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 101-105 ГПК України колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Сумської області від 17.10.2016 року по справі №920/793/16 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Сумської міської ради (40000, м. Суми, пл. Незалежності, буд. 2, ідентифікаційний код 23823253) судовий збір в розмірі 1515,80 грн. за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Сумської області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до касаційної інстанції: Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 17.02.17

Головуючий суддя Могилєвкін Ю.О.

Суддя Істоміна О.А.

Суддя Пушай В.І.