ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"13" лютого 2017 р.Справа № 916/3460/16

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі Г.С. Граматик

за участю представників:

від позивача ОСОБА_1,

від відповідача ОСОБА_2,

від третьої особи - не зявився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „ОСОБА_3 Сервіс до Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка Національної академії аграрних наук України, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Національна академія аграрних наук України, про визнання договорів оренди нерухомого майна продовженими на новий строк та зобовязання укласти додаткові угоди до вказаних договорів, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю „ОСОБА_3 Сервіс звернулось до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка Національної академії аграрних наук України про визнання продовженими на новий строк укладених між сторонами договорів оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, а саме договору № 11 від 30.12.2009 р., договору № 12 від 30.12.2009 р., № 17 від 30.12.2009 р., а також зобовязання відповідача здійснити заходи щодо погодження з Національною академією аграрних наук України та підписання додаткових угод до вказаних договорів про продовження (поновлення) строку їх дії до 31.10.2019 р. Позовні вимоги обґрунтовані наступним.

За результатами проведеного конкурсу на право укладення договору оренди 30.12.2009 р. Інженерно-технологічний інститут Біотехніка ОСОБА_4 аграрних наук (на теперішній час Інженерно-технологічний інститут Біотехніка Національної академії аграрних наук України) та ТОВ ОСОБА_3 Сервіс, за погодженням з ОСОБА_4 академією аграрних наук, уклали договори оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності - державного окремого індивідуально визначеного майна: нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка ОСОБА_4 Аграрних Наук України, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний № 01044), що перебуває на балансі відповідача, зокрема:

- договір № 17 на нежитлові приміщення загальною площею 211,7 кв.м, на третьому поверсі корпусу;

- договір № 12 на нежитлові приміщення загальною площею 107,3 кв.м, на другому поверсі корпусу;

- договір № 11 на нежитлові приміщення загальною площею 210,6 кв.м, на першому поверсі корпусу (надалі - договори оренди).

Факт передачі відповідного окремого індивідуально визначеного майна - нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка ОСОБА_4 академії аграрних наук, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний № 01044) підтверджується актами приймання-передачі від 30.12.2009 р. відповідно до кожного з зазначених договорів.

Як вказує позивач, в подальшому між відповідачем та орендарем були укладені аналогічні за своїм змістом та датою підписання додаткові угоди до кожного з перелічених договорів, а саме: № 1 від 01.01.2011 р., № 2 від 01.10.2011 р., б/н від 22.10.2012 р. та б/н від 31.10.2013 р. Так, відповідно до додаткових угод від 31.10.2013 р. строк дії договорів було продовжено до 31.10.2016 р.

12.09.2016 р. позивачем як орендарем на адресу відповідача було направлено лист за вих. № 45/09 з проханням продовжити строк дії спірних договорів оренди шляхом укладення відповідних додаткових угод. Вказаний лист, до якого також було додано новий звіт про оцінку нерухомого майна та два примірники додаткової угоди, підписаної з боку орендаря (підтверджується відповідним описом), було отримано відповідачем 12.09.2016 р. за вх. № 313, про що свідчить відповідна відмітка про реєстрацію. Проте, за ствердженнями позивача, будь-якої відповіді на звернення з боку відповідача на адресу орендаря не надійшло. Крім того, позивач стверджує, що впродовж місяця після закінчення терміну дії договорів оренди з боку відповідача на адресу орендаря також не надходило будь-яких повідомлень про небажання продовжувати термін дії договорів оренди, або відповідей на листи орендаря.

При цьому позивач посилається на п. 10.4. спірних договорів оренди, згідно яких у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цім договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невідємною частиною договору при обовязковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти обєктом оренди.

Наразі позивач вказує, що доказом відсутності заперечень з боку відповідача щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж місяця після закінчення строку його дії (31.10.2016 р.) є прийняті ним платежі орендаря в рахунок внесення орендної плати за листопад та грудень 2016 р. (після закінчення строку дії договорів оренди) та виставлені і оплачені рахунки по компенсації витрат за комунальні послуги. Так, позивач вважає, що орендарем та відповідачем було здійснено низьку конклюдентних дій (направлення повідомлення орендаря про бажання продовжувати договори оренди, відсутність протилежного повідомлення з боку відповідача, прийняття відповідачем орендної плати за два місяці після спливу строків дії договорів оренди), які породжують правові наслідки у вигляді продовження або поновлення дії договорів оренди на новий строк на тих же умовах.

До того ж позивач посилається на положення ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 23 Закону України „Про оренду державного та комунального майна, вказуючи на переважність права позивача перед іншими особами на продовження договору оренди на новий строк.

В той же час 12.12.2016 р. орендарем було отримано лист відповідача за вих. № 528 про необхідність звільнення займаних нежитлових приміщень у звязку із закінченням строку дії договорів оренди та намірами передати відповідні нежитлові приміщення строком на три роки, в тому числі на умовах конкурсу. Таку вимогу відповідача позивач вважає свідченням наявності спору щодо факту дії договорів оренди.

Поряд з цим позивач вказує, що у нього повністю відсутня будь-яка заборгованість по сплаті орендної плати та отриманим комунальним послугам, про що свідчать відповідні бухгалтерські акти звірки станом на 31.10.2016 р. і 29.11.2016 р., які підтверджують факт отримання та неповернення відповідачем платежів з орендної плати за листопад та грудень 2016 року. Більш того, як зазначає позивач, ним були понесені великі витрати на поліпшення майна відповідача, адже одночасно з укладенням договорів оренди для забезпечення можливості користування орендованим майном виникла необхідність в переміщені лабораторії та інших підрозділів ІТІ Біотехніка УААН до лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26. Крім того, передана в оренду будівля та приміщення у неї за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, а також будівля за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26, перебували у незадовільному технічному та санітарному стані та потребували термінового проведення капітального ремонту. У звязку із відсутністю достатнього фінансування на проведення ремонту за рахунок державного бюджету всі витрати по проведенню ремонту зазначеного майна взяли на себе орендарі приміщень у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, в тому числі позивач по справі (за ініціативою та погодженням відповідача та управителя майна - ОСОБА_4 академії аграрних наук). Зазначені обставини підтверджуються листами ІТІ Біотехніка УААН за вих. № 337.1 від 21.12.2009 р., вих. № 1902 від 19.01.2010 р., вих. № 155 від 12.05.2010 р.; листом ОСОБА_4 академії аграрних наук вих. № 12-17/13 від 21.01.2010 р.

З огляду на вищевикладене, позивач звернувся до суду за захистом свої законних прав та інтересів, а саме з вимогою про визнання договорів оренди продовженими (поновленими) та зобовязання відповідача здійснити заходи щодо погодження з управителем відповідного майна - НААНУ та підписання додаткових угод про продовження строку дії договорів оренди. Адже пунктом 10.4. договорів оренди також передбачена процедура документального оформлення зазначеного факту, яка передбачає підписання додаткових угод (договорів) про продовження строків дії договорів, що при наявності спору та позиції відповідача є неможливим, оскільки ним не визнається факт та право позивача на продовження строків дії відповідних договорів оренди, що випливає з його вимог про звільнення орендованих приміщень.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.12.2016 р. позовну заяву ТОВ „ОСОБА_3 Сервіс прийнято до розгляду, порушено провадження по справі № 916/3460/16 та справу призначено до розгляду в засіданні суду.

Разом з позовною заявою позивачем було подано до господарського суду заяву про забезпечення позову, в якій заявник просить суд забезпечити заявлений позов шляхом заборони Інженерно-технологічному інституту Біотехніка Національної академії аграрних наук України вчиняти будь-які дії щодо передачі державного окремого індивідуально визначеного майна - нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний № 01044) в оренду або оголошення конкурсу на право укладення договору оренди щодо цього майна, в частині яка перебуває в користуванні ТОВ ОСОБА_3 Сервіс.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 13.12.2016 р. по справі № 916/3460/16 заяву ТОВ „ОСОБА_3 Сервіс про забезпечення позову задоволено частково, а саме заборонено Інженерно-технологічному інституту Біотехніка Національної академії аграрних наук України вчиняти будь-які дії щодо передачі державного окремого індивідуально визначеного майна - нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний № 01044) в оренду іншим особам до розгляду спору по суті.

30.01.2017 р. позивачем була подана до господарського суду Одеської області заява про зміну позовних вимог (а.с. 137-144 т. 2), згідно якої позивач просить суд визнати продовженими (поновленими) укладені між сторонами договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, а саме договір № 11 від 30.12.2009 р., договір № 12 від 30.12.2009 р., договір № 17 від 30.12.2009 р. на строк до 01.10.2019 р., а також зобовязати відповідача укласти з позивачем додаткові угоди до вказаних договорів оренди у запропонованій позивачем редакції, зокрема:

а) до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11 від 30.12.2009 р., відповідно до пункту 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

«п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту «Біотехніка» НААН (далі - «Майно») площею 210,6 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на першому поверсі(ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту «БІОТЕХНІКА» НААН (далі - «Балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на «29» вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 419 516,67 грн. (чотириста девятнадцять тисяч пятсот шістнадцять гривень, шістдесят сім копійок)».

«п. 3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за погодженням Сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року - 19 139,76 грн. (девятнадцять тисяч сто тридцять девять гривень, сімдесят шість копійок).».

2. Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3. Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4. Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у Сторін.

5. Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів печатками.

6. Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду.....

б) до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 від 30.12.2009 р., відповідно до пункту 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

«п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту «Біотехніка» НААН (далі - «Майно») площею 107,3 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на другому поверсі(ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту «БІОТЕХНІКА» НААН (далі - «Балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на «29» вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 215 226,17 грн. (двісті п'ятнадцять тисяч двісті двадцять шість гривень, сімнадцять копійок)».

«п.3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за погодженням Сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року - 10 973,27 грн. (десять тисяч девятсот сімдесят три гривні, двадцять сім копійок).».

2. Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3. Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4. Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у Сторін.

5. Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів печатками.

6. Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду....

в) до договору оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності № 17 від 30.12.2009 р„ відповідно до пункту 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

«п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту «Біотехніка» НААН (далі - «Майно») площею 211,7 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на третьому поверсі(ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту «БІОТЕХНІКА» НААН (далі - «Балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на « 29» вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 424 634,17 грн. (чотириста двадцять чотири тисячі шістсот тридцять чотири гривні, сімнадцять копійок)».

«п.3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за погодженням Сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року - 21 649,90 грн. (двадцять одна тисячі шістсот сорок девять гривень, девяносто копійок).»

2. Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3. Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4. Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у Сторін.

5. Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками Сторін та скріплення їх підписів печатками.

6. Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду.....

Вказану заяву по зміну позовних вимог позивач обґрунтовує тим, що позивачем на адресу відповідача було направлено лист від 12.09.2016 р. з проханням продовжити строк дії спірних договорів оренди шляхом укладення відповідних додаткових угод, який було отримано відповідачем. До зазначеного листа також було додано новий звіт про оцінку нерухомого майна та два примірники додаткової угоди, підписаної з боку орендаря, що підтверджується відповідним описом. Також укладання таких додаткових угод передбачено п. 10.4 спірних догорів оренди. Проте, будь-якої відповіді на звернення з боку відповідача на адресу орендаря не надійшло.

Також у вказаній заяві про зміну позовних вимог позивачем було вказано Національну академію аграрних наук України в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, оскільки вказана ОСОБА_4 (правонаступник ОСОБА_4 академії аграрних наук) є органом управління спірного державного майна згідно свідоцтва про право власності на будівлю інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка ОСОБА_4 ААН України від 22.04.2010 р.

Вищевказана заява позивача про зміну позовних вимог прийнята судом до розгляду.

При цьому з огляду на вказану заяву, у судовому засіданні 30.01.2017 р. представник позивача просив залучити Національну академію аграрних наук України в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, як орган управління державного майна.

Так, ухвалою господарського суду Одеської області від 30.01.2017 р. до участі у справі № 916/3460/16 було залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Національну академію аграрних наук України та розгляд справи відкладено на 13.02.2017 р.

Третя особа письмові пояснення по суті спору не надала, також представник третьої особи у судове засідання не зявився, хоча про дату, час і місце розгляду справи третя особа повідомлена судом належним чином, про що свідчить засвідчена копія реєстру поштових відправлень суду та витяг з офіційного сайту ОСОБА_4 державного підприємства поштового зв'язку "Укрпошта" щодо відстеження пересилання поштових відправлень, який містить інформацію про отримання третьою особою відповідного поштового відправлення, що є належним доказом такого повідомлення третьої особи підприємством зв'язку згідно абз. 3 п.п. 3.9.1 п.п. 3.9 п. 3 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26 грудня 2011 року N 18 „Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції (із змін. та доповн.).

Відповідач проти позову заперечує з підстав, зазначених у відзиві на позов (а.с. 124-126 т. 2). Зокрема, відповідач вказує, що п. 10.4 спірних договорів оренди передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невідємною частиною договору при обовязковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти обєктом оренди. При цьому відповідач посилається на положення ч. 1 ст. 764 ЦК України, згідно якої якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Враховуючи той факт, що відповідно до статуту ІТІ „Біотехніка НААН України відповідач є організацією, що віднесена до відання НААНУ, а спірні нежитлові приміщення є державним майном, що обліковується на балансі відповідача, відповідач зобовязаний отримувати дозвіл на укладення договорів оренди зазначеного майна, в тому числі на новий строк. Як вказує відповідач, 24.10.2016 р. він з урахуванням листа позивача вих. № 45/09 від 12.09.2016 р. звернувся до НААНУ з листом вих. № 423 щодо продовження строку дії договорів оренди нежитлових приміщень, розташованих в інженерно-лабораторному корпусі Інженерно-технологічного інститут Біотехніка ОСОБА_4 Аграрних Наук України за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, які в тому числі займає позивач. Проте, листом від 27.10.2016 р. за вих. № 10.2-17/544 НААН України було відмовлено в наданні дозволу щодо продовження строку дії відповідних договорів оренди. Відтак, відповідач зазначає, що відповідно до вимог п. 10.4. договорів оренди та 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна відповідач направив на юридичну адресу позивача лист-повідомлення вих. № 451 від 02.11.2016 р. про небажання продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем. Зазначений лист позивачем отримано не було, а сам лист повернувся до відповідача у звязку із закінченням терміну зберігання. Таким чином, відповідач вважає, що за умови висловлення з боку відповідача заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку його дії (з 31.10.2016 р.) спірні договори оренди припинили свою дію. При цьому на підставі п.п. 5.9, 10.7 та 10.9 договорів оренди позивач внаслідок припинення їх дії, зобовязаний повернути відповідачу відповідне майно та сплатити неустойку у розмірі 0,1% за користування відповідним майном за час прострочення. Також відповідач вважає безпідставними посилання позивача щодо наявності у нього переважного права на укладання договорів оренди на новий строк у звязку із понесенням великих витрат на проведення ремонтних робіт по відновленню майна відповідача. Так, відповідно до 5.7 договорів оренди позивач взяв на себе зобовязання щодо своєчасного здійснення за власний рахунок капітального, поточного та інших видів ремонтів орендованого майна. Тобто, факт внесення позивачем орендної плати та понесення витрат на проведення будь-яких ремонтних робіт є обовязком позивача, а не підставою для укладення договорів оренди на новий строк. З урахуванням вищевикладеного, відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

30 грудня 2009 р. між Інженерно-технологічним інститутом Біотехніка ОСОБА_4 аграрних наук (на теперішній час Інженерно-технологічний інститут Біотехніка Національної академії аграрних наук України) (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю „ОСОБА_3 Сервіс (орендар) були укладені договори оренди нерухомого майна, що належить до державної власності - державного окремого індивідуально визначеного майна: нежитлових приміщень інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка ОСОБА_4 Аграрних Наук України, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний № 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний № 01044), що перебуває на балансі відповідача, зокрема:

- договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11, відповідно до п. 1.1. якого відповідач як орендодавець передає, а позивач орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначено майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 210,6 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на першому поверсі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на 02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 673330,32 грн.;

- договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначено майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 107,3 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на другому поверсі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на 02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 343059,56 грн.;

- договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 17 відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначено майно нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 211,7 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1 АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на третьому поверсі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку майна на 02 грудня 2009 року і становить за незалежною оцінкою 676847,24 грн. (надалі договори оренди).

Як вказує позивач та вбачається з матеріалів справи, вказані договори були укладені саме за результатами проведеного орендодавцем 29.12.2009 р. конкурсу на право укладення договорів оренди, при цьому укладення вказаних договорів було погоджено з ОСОБА_4 академією аграрних наук (на теперішній час Національна академія аграрних наук України).

Відповідно до п. 1.2 договорів оренди майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Згідно п. 2.1 договорів оренди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

Пунктом 2.2 договорів оренди встановлено, що передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 2.3 договорів оренди передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку та результатами проведеного конкурсу на право укладання договору ореади, що закріплюються у протоколі конкурсної комісії.

Пунктом 2.4 договорів оренди встановлено, що обов'язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендодавця.

За умовами п. 3.1 договорів оренди № 11, № 17 орендна плата визначається за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за перший місяць оренди грудень 2009 р. - 4600,00 грн. Орендна плата по договору оренди № також визначається за результатами конкурсу на право оренди державного майна і становить без ПДВ за перший місяць оренди грудень 2009 р. - 2600,00 грн. (п. 3.1 договору оренди № 12).

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством (п. 3.2 договорів оренди).

Відповідно до п. 3.3 договорів оренди орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата в повному обсязі перераховується орендарем орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним місяцем (п. 3.4 договорів).

За умовами п. 3.5 договорів оренди у разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування.

Згідно п. 3.6 договорів оренди розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни ОСОБА_2 її розрахунку, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.10 договорів оренди у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи санкції, до балансоутримувачу.

Згідно п. 5.3 договорів оренди орендар зобовязується своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 9.1 договорів оренди встановлено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цими договорами сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Згідно п. 9.3 договорів оренди спори, які виникають за цим договорами або в зв'язку з ними, не вирішені шляхом переговорів, вирішуються в судовому порядку.

Відповідно до п. 10.1 договорів останні укладено строком на 2 роки 11 місяців, що становить з 30 грудня 2009 р. до 30 листопада 2012 р. включно.

Згідно п. 10.2 договорів оренди умови цих договорів зберігають силу протягом усього строку договорів, у тому числі у випадках, коли після їх укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов'язань орендаря щодо орендної плати - до виконання зобов'язань.

Згідно зі ст. 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Частина 1 статті 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначає, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

В силу ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ч. 6 названої статті до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 193 ГК України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. При цьому, до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України).

Як свідчать матеріали справи, на виконання умов договору оренди № 11 відповідно до акту приймання-передачі від 30.12.2009 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно - нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 210,6 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на першому поверсі 9-поверхової адміністративної будівлі.

На виконання умов договору № 12 відповідно до акту приймання-передачі від 30.12.2009 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно - нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 107,3 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на другому поверсі 9-поверхової адміністративної будівлі.

Також на виконання умов договору № 17 відповідно до акту приймання-передачі від 30.12.2009 р. орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно - нежитлові приміщення інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка УААН площею 211,7 кв.м, розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на третьому поверсі 9-поверхової адміністративної будівлі.

В подальшому сторонами були укладені аналогічні за своїм змістом та датою підписання додаткові угоди до кожного з договорів, а саме: № 1 від 01.01.2011 р., № 2 від 01.10.2011 р., б/н від 22.10.2012 р. та б/н від 31.10.2013 р. Зокрема, відповідно до умов додаткових угод від 31 жовтня 2013 року до договорів оренди № 11, № 12 та № 17 нерухомого майна, що належить до державної власності від 30 грудня 2009 року, сторони домовилися погодили продовжити строк дії договорів до 31.10.2016 р. (п. 1 додаткових угод).

Як зазначає позивач, з огляду на закінчення строку дії вказаних договорів оренди №№ 11, 12, 17, ТОВ „ОСОБА_3 Сервіс як орендарем приміщень 12.09.2016 р. на адресу відповідача було направлено лист за вих. №45/09 з проханням продовжити строї дії договорів оренди шляхом укладання відповідних додаткових угод (а.с. 100 т. 2), який було отримано відповідачем 12.09.2016 р. за вх. № 313, про що свідчить відповідна відмітка про реєстрацію листа.

Також в листі від 29.09.2016 р. № 46/09 на адресу відповідача ТОВ „ОСОБА_3 Сервіс просило продовжити строк дії договорів оренди шляхом укладення відповідних додаткових угод, копії яких були додані до листа разом із звітами про оцінку нерухомого майна, виконані ПП „Дельта-Консалтінг від 29.09.2016 р., та з новими розрахунками орендної плати, підписані з боку Товариства (а.с. 65-83 т. 1). У вказаних додаткових угодах до спірних договорів оренди нерухомого державного майна від 30.12.2009 р. №№ 11, 12 і 17 вказано про продовження строку дії кожного з договорів з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року. Також встановлено розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року на підставі визначеної ринкової вартості обєкта оренди згідно із звітами про оцінку, виготовленими Приватним підприємством „Дельта-Консалтінг станом на 29.09.2016 р., зокрема:

- згідно звіту про оцінку № 09/127 нежилих приміщень першого поверху загальною площею 210,6 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. В. Арнуатська, 19, ринкова вартість обєкта оренди становить 419516,67 грн. (без ПДВ),

- згідно звіту про оцінку № 09/128 нежилих приміщень другого поверху загальною площею 107,3 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. В. Арнуатська, 19, ринкова вартість обєкта оренди становить 215226,17 грн. (без ПДВ);

- згідно звіту про оцінку № 09/129 нежилих приміщень третього поверху загальною площею 211,7 кв.м, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. В. Арнуатська, 19, ринкова вартість обєкта оренди становить 424634,17 грн. (без ПДВ).

В свою чергу, як вказує відповідач, з урахуванням листа позивача вих. № 45/09 від 12.09.2016 р., Інженерно-технологічний інститут Біотехніка звернувся до НААН України як органу управління орендованого позивачем державного майна з листом від 24.10.2016 р. вих. № 423 щодо продовження строку дії договорів оренди нежитлових приміщень, розташованих в інженерно-лабораторному корпусі Інженерно-технологічного інститут Біотехніка НААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, які в тому числі займає позивач.

Проте, на вказаний лист відповідача НААН України своїм листом від 27.10.2016 р. за вих. № 10.2-17/544 (а.с. 130 т. 2) повідомила відповідача, що не підтримує рішення відповідача у питанні стосовно питання щодо продовження терміну дії відповідних договорів оренди нежитлових приміщень в будівлі інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інститут Біотехніка НААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19.

При цьому, за ствердженнями відповідача, відповідно до вимог п. 10.4. договорів оренди та 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна відповідачем було направлено на юридичну адресу позивача лист-повідомлення вих. № 451 від 02.11.2016 р. про небажання продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем (а.с. 131 т. 2). Зазначений лист позивачем отримано не було, а сам лист повернувся до відповідача у звязку із закінченням терміну зберігання. Таким чином, відповідач вважає, що за умови висловлення з боку відповідача заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку його дії (з 31.10.2016 р.) спірні договори оренди припинили свою дію.

Однак, за ствердженням позивача, будь-якої відповіді на його звернення з боку відповідача не надійшло. Крім того, позивач зазначає, що впродовж місяця після закінчення терміну дії договорів оренди, з боку відповідача на адресу орендаря не надходило будь-яких повідомлень про небажання продовжувати термін дії договорів оренди, або відповідей на листи орендаря. Також доказом відсутності заперечень з боку відповідача щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж місяця після закінчення строку їх дії (31.10.2016 р.) позивач вважає прийняті відповідачем платежі від орендаря в рахунок внесення орендної плати за листопад та грудень 2016 р. (після закінчення строку дії договорів оренди), та виставлені і оплачені рахунки по компенсації витрат за комунальні послуги.

В подальшому 12.12.2016 р. ТОВ „ОСОБА_3 Сервіс було отримано лист відповідача за вих. № 528 (а.с. 84 т. 1), в якому відповідача нагадав про припинення договорів оренди №№ 11, 12, 17 від 30.12.2009 р. з 01 листопада 2016 року, у звязку з чим повідомлено про необхідність звільнення займаних нежитлових приміщень. Також у вказаному листі відповідач зазначив про отримання згоди від НААН України листом від 08.12.2016 р. № 10.2-17/639 на передачу в оренду нежитлових приміщень строком на три роки і на проведення конкурсу щодо оренди, у разі його необхідності при наявності двох або більше пропозицій.

Зазначену вимога відповідача позивач визначає як свідчення наявності спору щодо факту продовження строку дії договорів оренди та підставу для звернення до суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів орендаря, при цьому, вказуючи на наявність й нього переважного права перед іншими особами на укладення договорів оренди на новий строк.

З огляду на вказані доводи позивача щодо продовження користування орендованими приміщеннями після спливу строку договорів оренди (31.10.2016 р.) та позицію відповідача щодо припинення дії спірних договорів оренди з 01.11.2016 р., суд зазначає наступне.

Так, за умовами п. 10.4. спірних договорів оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди.

В п. 10.3 цих договорів оренди встановлено, що зміни до умов цих договорів або їх розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Виходячи з аналізу чинного законодавства, правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені статтею 764 ЦК України, статтею 17 названого вище Закону та опосередковано нормою частини четвертої статті 291 ГК України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.

Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Аналогічна норма міститься в частині 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо продовження договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Слід зазначити, що нормами чинного законодавства передбачений обов'язок орендодавця довести факт належного направлення повідомлення-заяви про припинення дії договорів оренди орендарю, яке буде свідчити про відсутність волевиявлення на продовження орендних правовідносин. Тобто, будь-яке документальне підтвердження факту здійснення такої заяви на адресу контрагента припиняє договір оренди.

Між тим у даній справі відповідач, стверджуючи про наявність з його боку заперечень, вказує на лист-повідомлення вих. № 451 від 02.11.2016 р. на адресу позивача в порядку ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в якому викладено небажання орендодавця продовжувати строк дії договорів оренди, укладених з позивачем (а.с. 131 т. 2).

Однак, посилання відповідача на вказаний лист від 02.11.2016 р. № 451, яким, на його думку, було висловлено небажання продовжувати орендні правовідносини, відхиляються судом, оскільки вказаним листом орендодавець повідомив орендаря лише про те, що Національна академія аграрних наук України листом від 27.10.2016 р. за вих. № 10.2-17/544 повідомила відповідача про відмову у погодженні продовження терміну дії договорів оренди, але в листі не зазначено про необхідність повернення орендованого майна та небажання орендодавця продовжувати орендні правовідносини. Так, відповідачем не було висунуто власних заперечень щодо продовження дії спірних договорів оренди.

Поряд з цим слід зазначити, що в матеріалах справи відсутні будь-які докази направлення відповідачем вказаного листа від 02.11.2016 р. на адресу позивача. При цьому суд вважає необґрунтованими доводи відповідача про те, що зазначений лист позивачем отримано не було та лист повернуто до відповідача за закінченням терміну зберігання, оскільки доказів на підтвердження цього до суду не надано. Також відповідачем не спростовано доводи позивача про неотримання заперечень орендодавця впродовж місяця після закінчення строку договору оренди.

Щодо іншого листа відповідача від 12.12.2016 р. № 528, копія якого наявна в матеріалах справи, то слід зазначити, що хоча вказаний лист і містить вимоги орендодавця про звільнення орендованих приміщень (тобто про повернення об'єкту оренди) та його зміст вказує на відсутність наміру продовжувати орендні відносини, однак цей лист було надіслано орендодавцем після закінчення передбаченого чинним законодавством місячного строку, встановленого для їх пред'явлення орендарю, отже, не може вважатись підставою для припинення спірних договорів оренди.

Відтак, суд вважає, що відповідачем не було надано заперечень на продовження дії спірних договорів.

Отже, враховуючи те, що приписи зазначених вище норм законодавства пов'язують автоматичне поновлення договору саме з фактом відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, який в свою чергу має підтверджуватись або фактом відсутності відповідного листа (рішення), або фактом його ненадсилання, судом оцінюються критично доводи відповідача про припинення дії спірних договорів оренди з 01.11.2016 р. з огляду на невстановлення судом факту висловлення відповідачем відповідних заперечень щодо продовження строку дії договорів оренди впродовж одного місяця після закінчення строку їх дії (з 31.10.2016 р.). Відтак, суд доходить до висновку про те, що спірні договори оренди від 30.12.2009 р. не припинили своєї дії в звязку з закінченням строку, а навпаки продовжили діяти на той самий термін, тобто до 01.10.2019 року. Аналогічну позицію викладено в постанові ВГСУ від 23.12.2014 р. у справі № 910/11171/14 з аналогічного спору про визнання договору оренди продовженим.

Тим більш про відсутність заперечень відповідача на продовження дії договорів оренди свідчить той факт, що відповідачем були прийняті здійснені позивачем платежі по орендній платі за листопад та грудень 2016 р., також позивачем були оплачені виставлені відповідачем рахунки по компенсації витрат за комунальні послуги, про що свідчать платіжні доручення № 272 і № 273 від 01.11.2016 р., № 322 від 24.11.2016 р. і № 324 від 25.11.2016 р. Вказане також підтверджується підписаними між ТОВ „ОСОБА_3 Сервіс та Інженерно-технологічним інститутом „Біотехніка НААН України актів звірки станом на 31.10.2016 р. і 29.11.2016 р. Доказів повернення вказаних платежів з орендної плати за листопад та грудень 2016 р. відповідачем не надано.

Щодо доводів позивача про наявність у нього переважного права на укладання спірних договорів оренди на новий термін суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ст. 285 Господарського кодексу України, орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

Частиною 3 ст. 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна визначено, що після закінчення терміну дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обовязку за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладання договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

В п. 4.3. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна № 12 від 29.05.2013 року зазначено, що статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором. Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Так, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду. До того наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором найму та законом;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам (мова йдеться про плату за користування майном, розподіл обов'язків між сторонами тощо);

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором.

Як випливає з матеріалів справи, позивачем як орендарем та відповідачем як орендодавцем було вчинено низку конклюдентних дій (направлення орендарем повідомлення про бажання продовжувати договори оренди, відсутність протилежного повідомлення з боку відповідача, прийняття відповідачем орендної плати за два місяці після спливу строку дії договорів оренди), які породжують правові наслідки у вигляді продовження або поновлення дії договорів оренди на новий строк на тих же умовах. При цьому докази, які однозначно свідчать про намір відповідача використовувати зазначене нерухоме майно для власних потреб, відсутні. Натомість в матеріалах справи містяться докази належного виконання обовязків за спірними договорами оренди з боку орендаря та докази того, що орендоване майно не планується для використання для власних потреб орендодавця. Крім того, у орендаря повністю відсутня будь-яка заборгованість по сплаті орендної плати та отриманим комунальним послугам, про що свідчать відповідні акти звірок станом на 31.10.2016 р. і 29.11.2016 р. за листопад та грудень 2016 року.

Поряд з цим з матеріалів справи вбачається, що позивачем як орендарем були понесені великі витрати на поліпшення орендованого майна, що перебуває на балансі відповідача. Так, судом зясовано, що сама будівля інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інститут Біотехніка НААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, так і передані позивачу в оренду нежитлові приміщення у вказаній будівлі, перебували у незадовільному технічному та санітарному стані та потребували термінового проведення капітального ремонту. Як вказує позивач та не оспорюється відповідачем, у звязку з відсутністю достатнього фінансування на проведення ремонту за рахунок держбюджету, витрати по проведенню ремонту зазначеного майна взяли на себе орендарі приміщень у будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, в т.ч. позивач по справі (за ініціативою та погодженням відповідача та органу управління майна - ОСОБА_4 академії аграрних наук). ОСОБА_4 академію аграрних наук як органом управління відносно зазначеного вище державного майна (правонаступник - Національна академія аграрних наук України згідно статуту НААНУ, затвердженим постановою КМУ № 315 від 28.03.2012 р.) було направлено на адресу відповідача лист від 21.01.2010 р. за вих. № 12-17/13, в якому було погоджено відповідну кошторисну документацію та проведення ремонтних робіт будівель інженерно-лабораторного корпусу літ. А Інженерно-технологічного інститут Біотехніка УААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, а також лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26. Зазначені обставини підтверджуються листами ІТІ Біотехніка УААН за вих. № 337.1 від 21.12.2009 р., вих. № 1902 від 19.01.2010 р., вих. № 155 від 12.05.2010 р.; листом ОСОБА_4 академії аграрних наук вих. № 12-17/13 від 21.01.2010 р.

Як випливає з листа УААН вих. № 12-17/13 від 21.01.2010 р., підставою для прийняття рішення щодо погодження проведення ремонтних робіт та кошторисної документації стали вкрай незадовільний технічний та санітарний стан зазначених будівель, що перешкоджає їх нормальній та безпечній експлуатації, та потребують термінового проведення ремонтних робіт, планів керівництва відповідача на переміщення лабораторій та інших підрозділів до лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики, а також документи, розроблені ліцензованою організацією ПП Дельта Консалтінг (ліцензія АВ № 306318 від 19.11.2003 р.):

висновок щодо результатів інженерно-технічного обстеження будівлі інженерно-лабораторного корпусу літ. А Інженерно-технологічного інституту Біотехніка УААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19;

кошторисна документація на проведення Ремонтних робіт у будівлі інженерно- лабораторного корпусу літ. А Інженерно-технологічного інституту Біотехніка УААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19;

висновок щодо результатів інженерно-технічного обстеження будівлі лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26;

кошторисна документація на проведення ремонтних робіт у будівлі лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26.

Як вказує позивач, за наявності згоди з боку УААН та відповідача на здійснення ремонтних робіт орендованого та іншого державного майна та погодження кошторисної документації, позивачем разом з іншими орендарями (кожним в своїй частині) було укладено договори підряду на проведення ремонту приміщень будівель інженерно-лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту Біотехніка УААН наук за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 та лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26. (додаються).

Так, зокрема позивачем - ТОВ ОСОБА_3 Сервіс було укладено з ТОВ Альфа 2006 договір підряду № 12/01-10 від 26.01.2010 р. відносно будівлі за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 на загальну суму 6300000,00 грн. Як вбачається з матеріалів справи, на виконання зазначеного вище договору підряду відповідною підрядною організацією на замовлення та за рахунок орендаря та інших було виконано комплекс ремонтно-будівельних робіт по капітальному ремонту будівель інженерно-лабораторного корпусу літ. А Інженерно-технологічного інституту Біотехніка УААН за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19, а також лабораторного корпусу Хлібодарського відділення Головної дослідної біофабрики за адресою: Одеська область, смт. Хлібодарське, Маяцька дорога, 26, що підтверджується стосовно ТОВ ОСОБА_3 Сервіс довідкою про вартість виконаних робіт за формою КБ-3 за лютий-травень 2010 р. та актом приймання виконаних робіт за формою КБ-2В за лютий-травень 2010 р., актом виконаних невідємних поліпшень № ВСС-ОУ-00005 від 30.06.2010 р. (між ІТГБіотехніка УААН та ТОВ ОСОБА_3 Сервіс).

Крім того, на підтвердження факту понесення позивачем як орендарем капітальних витрат на здійснення робіт по поліпшенню вищезгаданих будівель ІТІ „Біотехніка також було замовлено аудиторську перевірку, за наслідками якої було складено аудиторський висновок спеціального призначення, яким було підтверджено факт фінансування відповідних будівельних робіт саме орендарем. Так, ліцензованою організацією - МКП ТОВ АУДІТ (свідоцтво АПУ про внесення до реєстру субєктів аудиторської діяльності № 0223 від 26.01.2001 р.) був складений аудиторський висновок спеціального призначення, зокрема підтвердження джерел фінансування капітальних витрат ТОВ ОСОБА_3 Сервіс на капітальний ремонт нежитлових приміщень, розташованих в м. Одесі, вул. В. Арнаутська, 19 станом на 27.05.2010 р.

З огляду на зазначене, суд вважає обґрунтованими доводи позивача про набуття ним переважного права на укладення спірних договорів оренди від 30.12.2009 р. №№ 11, 12 і 17 на новий строк та порушення цього права з боку відповідача з огляду на лист відповідача за вих. № 528 від 12.12.2016 р. про припинення договорів оренди №№ 11, 12, 17 від 30.12.2009 р. та необхідність звільнення займаних позивачем нежитлових приміщень.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Статтею 32 Господарського процесуального кодексу України визначено, що доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Згідно ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Суд також може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (ч. 3 ст. 16 ЦК України).

Вказані положення ЦК кореспондуються з положеннями ст. 20 ГК України.

При цьому суд вважає належним обраний позивачем спосіб захисту порушеного права з огляду на наявність між сторонами спору з приводу продовження орендних відносин. Адже підставою предявлення даного позову є наявність між сторонами спірних договорів оренди від 30.12.2009 р. №№ 11, 12 і 17 спору щодо продовження терміну дії цих договорів. Це підтверджується як діями сторін до подання позову, так і позиціями сторін під час розгляду справи у суді. Аналогічна правова позиція щодо відповідності пред'явленого позову способам захисту цивільних прав орендаря, встановленим законом, міститься також в постанові ВГСУ від 11.11.2013 р. у справі № 904/4956/13 зі спору про визнання договору оренди нежитлових приміщень продовженим на той самий строк, на який він був укладений.

Так, пунктом 10.4. договорів оренди також передбачена процедура документального оформлення зазначеного факту, яка передбачає підписання додаткових угод (договорів) про продовження строків дії договорів, що при наявності спору та позиції відповідача є неможливим, адже останнім не визнається факт та право позивача на продовження строків дії спірних договорів оренди, що випливає з його вимог про звільнення орендованих приміщень. Тим більш судом встановлено, що позивач за викладених вище обставин має право на укладення відповідних додаткових угод, але дії відповідача порушують його законні права та інтереси.

Таким чином, оцінюючи надані докази в сукупності та встановивши наявність порушеного права позивача ТОВ ОСОБА_3 Сервіс як орендаря за укладеними з відповідачем договорами оренди від 30.12.2009 р. №№ 11, 12 і 17, суд вважає цілком обґрунтованими вимоги позивача про визнання вказаних договорів оренди нерухомого майна продовженими (поновленими) на строк до 01.10.2019 року, а також про зобовязання Інженерно-технологічного інституту Біотехніка Національної академії аграрних наук України укласти з позивачем додаткові угоди до зазначених договорів в запропонованій позивачем редакції, в яких встановлено новий строк дії договорів з 01.11.2016 р. по 01.10.2016 р., що цілком узгоджуються з положеннями п. 10.4 вказаних договорів оренди та положеннями чинного законодавства. Тим більш, з огляду на новий строк оренди, слід зазначити цілком обґрунтованим зазначення у вказаних додаткових угодах до спірних договорів оренди нерухомого державного майна від 30.12.2009 р. №№ 11, 12 і 17 розміру орендної плати за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року з урахуванням нової незалежної оцінки вартості орендованих приміщень, яка визначена згідно із звітами про оцінку, виготовленими ПП „Дельта-Консалтінг станом на 29.09.2016 р.

За таких обставин, господарський суд доходить до висновку про те, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю „ОСОБА_3 Сервіс відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, у звязку з чим підлягають задоволенню у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 32, 33, 43, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю „ОСОБА_3 Сервіс до Інженерно-технологічного інституту „Біотехніка Національної академії аграрних наук України, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Національна академія аграрних наук України, про визнання договорів оренди нерухомого майна продовженими на новий строк та зобовязання укласти додаткові угоди до вказаного договору задовольнити.

2. ВИЗНАТИ договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11 від 30.12.2009 р., договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 від 30.12.2009 р., договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 17 від 30.12.2009 р., що укладені між Інженерно-технологічним інститутом Біотехніка Національної академії аграрних наук України () та Товариством з обмеженою відповідальністю ОСОБА_3 Сервіс (), продовженими (поновленими) на строк до 01.10.2019 року.

3. Зобовязати Інженерно-технологічний інститут Біотехніка Національної академії аграрних наук України (67667, Одеська область, Біляївський район, смт. Хлібодарське, вул. Маяцька дорога, буд. 26; ) укласти з Товариством з обмеженою відповідальністю ОСОБА_3 Сервіс (65003, м. Одеса, вул. Чорноморського козацтва, 72; ) додаткові угоди:

а) до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 11 від 30.12.2009 р., відповідно до пункту 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

«п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту «Біотехніка» НААН (далі - «Майно») площею 210,6 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на першому поверсі(ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту «БІОТЕХНІКА» НААН (далі - «Балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на «29» вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 419 516,67 грн. (чотириста девятнадцять тисяч пятсот шістнадцять гривень, шістдесят сім копійок)».

«п. 3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за погодженням Сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року - 19 139,76 грн. (девятнадцять тисяч сто тридцять девять гривень, сімдесят шість копійок).».

2. Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3. Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4. Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у сторін.

5. Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення їх підписів печатками.

6. Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду....;

б) до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 12 від 30.12.2009 р., відповідно до пункту 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

«п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту «Біотехніка» НААН (далі - «Майно») площею 107,3 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на другому поверсі(ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту «БІОТЕХНІКА» НААН (далі - «Балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на «29» вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 215 226,17 грн. (двісті п'ятнадцять тисяч двісті двадцять шість гривень, сімнадцять копійок)».

«п.3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за погодженням сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року - 10 973,27 грн. (десять тисяч девятсот сімдесят три гривні, двадцять сім копійок).».

2. Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3. Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4. Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у сторін.

5. Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення їх підписів печатками.

6. Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду...;

в) до договору оренди нерухомого майна, що належить до держаної власності № 17 від 30.12.2009 р„ відповідно до пункту 10.4. в наступній редакції:

...1. Сторони домовилися внести зміни до п. 1.1. та 3.1. Договору та викласти його пункти в наступній редакції:

«п.1.1. Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне окреме індивідуально визначене майно нежитлові приміщення інженерно- лабораторного корпусу Інженерно-технологічного інституту «Біотехніка» НААН (далі - «Майно») площею 211,7 кв. м., розміщене за адресою: 65012, м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 19 (реєстраційний номер 00495929.1. АААГВГ 796, інвентаризаційний номер 01044) на третьому поверсі(ах) девятиповерхової будівлі, що перебуває на балансі Інженерно-технологічного інституту «БІОТЕХНІКА» НААН (далі - «Балансоутримувач»), вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку/актом оцінки на « 29» вересня 2016 року і становить за незалежною оцінкою 424 634,17 грн. (чотириста двадцять чотири тисячі шістсот тридцять чотири гривні, сімнадцять копійок)».

«п.3.1. Орендна плата визначається на підставі ст. 2.1. Закону України «Про оренду державного та комунального майна» і становить за погодженням сторін без ПДВ за базовий місяць розрахунку - вересень 2016 року - 21 649,90 грн. (двадцять одна тисячі шістсот сорок девять гривень, девяносто копійок).»

2. Сторони домовилися продовжити строк дії Договору з 01 листопада 2016 року до 01 жовтня 2019 року.

3. Всі терміни та визначення, наведені в Договорі, в цій Додатковій угоді використовуються в тих саме значеннях.

4. Ця Додаткова угода є невідємною частиною Договору і складена у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, і зберігаються у сторін.

5. Додаткова угода вважається укладеною з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін та скріплення їх підписів печатками.

6. Додатки до цієї Додаткової угоди є невідємною і складовою частиною Договору. До цієї Додаткової угоди додаються:

- розрахунок орендної плати;

- звіт про оцінку ОСОБА_2, що передається в оренду.....

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного господарського суду, яка подається через місцевий господарський суд протягом 10-денного строку з моменту складення та підписання повного тексту рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку на подання апеляційної скарги, якщо не буде подано апеляційну скаргу. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення складено та підписано 17 лютого 2017 р.

Суддя В.С. Петров