ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"13" лютого 2017 р.Справа № 916/3449/16

Позивач: Департамент комунальної власності Одеської міської ради

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю „Восток

Про: розірвання договору оренди та виселення

Суддя Демешин О.А.

Представники:

від позивача: ОСОБА_1 довіреність, ОСОБА_2 довіреність

від відповідача: ОСОБА_3 довіреність

СУТЬ СПОРУ: Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі - позивач) звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю „Восток (далі - відповідач) про розірвання договору оренди (у новій редакції) від 30.11.2012 року до договору оренди № 80/4 від 26.03.2003 року та виселення з нежитлового приміщення першого, другого, третього поверху та підвалу, загальною площею 677,5 кв.м., що розташоване за адресою: м, ОСОБА_1, вул. Генерала Петрова, 25-А.

Відповідач позов не визнав, про що зазначив у відзиві на позов від 25.01.2017р.

В С Т А Н О В И В :

30.11.2012 р. між Позивачем (Орендодавець) та Відповідачем (Орендар) укладено договір оренди (у новій редакції) нежитлового приміщення до договору оренди № 80/4 від 26.03.2003 р., згідно з яким Орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу та другого поверху, загальною площею 677,5 кв.м, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25-А, з метою розміщення громадського харчування.

Додатковим договором № 1 від 01.09.2015 р. до договору оренди було продовжено строк дії Договору до 01.08.2018 р.

Відповідно до п. 4.1. Договору, нежитлові приміщення другого поверху та підвалу загальною площею 677,5 кв.м., передавались Орендарю (відповідачу по справі) виключно для використання під громадське харчування, орендна ставка встановлюється виходячи з 5 % від експертної оцінки приміщення, відповідно до постанови Кабінету міністрів України „Про методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу від 04.10.1995 року (редакція від 20.09.2011 року).

Як на підставу для розірвання вищевказаного Договору позивач посилається на істотне порушення умов цього Договору з боку відповідача щодо цільового використання орендованого майна.

Так, позивач стверджує, що з Акту обстеження від 08.11.2016 року вбачається, що Орендар фактично використовує всю вищевказану орендовану площу наступним чином:

- 40,0 кв.м. використовується під магазин кондитерських виробів виробництво кондитерських виробів;

- 442,7 кв.м, використовується під кафе;

- 194,8 кв.м (підвальне приміщення) - частково використовується під склад, частково не використовується.

Отже, з наведеного Акту обстеження від 08.11.2016 року Позивач робить висновок, що Орендар фактично використовує всю вищевказану орендовану площу не за цільовим призначенням, що є порушенням умов Договору.

Тому, посилаючись на ст. 651, 773, 783, ЦК України, ст. 180, 291 ГК України Позивач просить суд розірвати Договір оренди (у новій редакції) від 30.11.2012 року до договору оренди № 80/4 від 26.03.2003 року.

Крім того, посилаючись на ст. 785 ЦК України та 78 Закону України „Про виконавче провадження, за наслідками розірвання договору оренди, Позивач просить суд виселити Відповідача з орендованих приміщень: з нежитлового приміщення першого, другого, третього поверху та підвалу, загальною площею 677,5 кв.м., що розташоване за адресою: м, ОСОБА_1, вул. Генерала Петрова, 25-А.

Відповідач позов не визнав, вказавши у Відзиві на позов, що будь-які умови Договору ним не порушені, а орендоване приміщення використовується виключне за цільовим призначанням громадське харчування.

Заслухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали справи, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити, виходячи з наступного:

Відповідно ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 18 п. 1 Закону України „Про оренду державного та комунального майна за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства. Орендар зобов'язаний, використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Пунктом 3.3. договору оренди визначено, що орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання Орендарем обов'язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.

Відповідно до п. 5.5. договору оренди, за невиконання або неналежне виконання Орендарем обов'язків, передбачених п,4.1, п.4.2. абз. «а», «г», «е», «м», «л», п.4.3, п.4.8, п.4.9, п.4.13. цього Договору, Орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Відповідно до Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 р. № 12 „Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна, судам слід мати на увазі, що відповідно до статті 638 ЦК України істотними умовами договору оренди можуть бути також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Згідно з частиною другою статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна за згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови, наприклад, щодо використання орендарем об'єкта оренди за цільовим призначенням.

В якості єдиної підстави позову Позивачем заявлено про порушення Відповідачем істотних умов Договору, тобто використання орендованого майна - не за цільовим призначенням.

Так, в п. 4.1. Договору вказано: „…приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключно для використання під розміщення громадського харчування.

Згідно Наказу Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України від 24 липня 2002 року N 219 (Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 20 серпня 2002 р. за N 680/6968), в редакції чинній на час укладання Договору: громадське харчування - сфера виробничо-торговельної діяльності, в якій виробляють і продають продукцію власного виробництва та закупні товари, як правило, призначені для споживання на місці, з організацією дозвілля або без нього.

Крім того, чинними на момент укладання Договору Правилами обов'язкової сертифікації послуг харчування Наказом Держстандарту України від 27 січня 1999р. N 37 було встановлено, що громадське харчування - сукупність підприємств різних організаційно-правових форм господарювання і власності, громадян-підприємців, які займаються виробництвом, реалізацією та організацією споживання кулінарної продукції, борошняних кондитерських та булочних виробів.

Як було зазначено, на підтвердження порушення Відповідачем умов Договору, Позивач надав суду копію Акту обстеження нежитлового приміщення від 08.11.2016 року, яким зафіксовано, що Відповідач використовує орендоване приміщення під виробництво кондитерських виробів, під кафе (обідня зала кухня, кабінет, підсобні приміщення), підвальне приміщення частково використовується під склад, частково не використовується.

На думку суду, наданий Позивачем ОСОБА_4 свідчить саме про дотримання Відповідачем умов Договору, як по цільовому призначенню так і по оплаті (в Акті зазначено про відсутність заборгованості), оскільки перелічені в Акті приміщення використовуються для надання послуг з громадського харчування.

Слід зазначити, що в позовній заяві, як на підставу нецільового використання орендованого майна, позивач посилається на те, що 40кв.м. використовується відповідачем під магазин кондитерських виробів. Між тим, у вказаному Акті взагалі не міститься відомостей про таке використання відповідачем орендованого майна.

Позивачем не надано належних доказів використання майна під магазин, або під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, оскільки такими доказами мають бути відповідні касові чеки про продаж товару з магазину або про продаж товару підакцизної групи в кафе.

Крім того, наданий Акт перевірки виконання умов Договору складено в односторонньому порядку без зазначення відомостей щодо присутності представника ТОВ „Восток під час проведення перевірки цільового використання майна, або про відсутність та про його відмову від підписання Акту.

Таким чином, суд вважає, що позивачем не доведено нецільового використання орендованого майна відповідачем, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

13.02.2017р. позивачем в судовому засіданні надано ще один Акт від 10.02.2017р. обстеження не житлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Генерала Петрова, 25а , в якому зазначені аналогічні умови використання орендованого майна, що і в Акті обстеження від 08.11.2016 року, лише з вказівкою про новий Акт складено в присутності головного бухгалтера ТОВ „Восток, яка представитись відмовилась.

Між тим, зазначений Акт обстеження від 10.02.2017р., також, не можна вважати належним доказом нецільового використання відповідачем орендованого майна з тих же підстав, що були викладені вище.

Крім того, з позовом по цій справі позивач звернувся до господарського суду Одеської області 13.12.2016р., а тому, Акт від 10.02.2017р. не може підтверджувати наявності порушень прав позивача станом на момент надання Департаментом комунальної власності ОМР позовної заяви.

Згідно ч. 1 ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Ст. 34 ГПК України визначено, що господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на

всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

На підставі викладеного, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення суду набирає законної в порядку ст..85 ГПК України.

Повне рішення складено 15 лютого 2017 р.

Суддя О.А. Демешин