ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" лютого 2017 р. Справа № 925/1504/16

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Васяновича А.В.,

секретар судового засідання Гень С.Г.,

за участі представників сторін:

від позивача ОСОБА_1 - представник за довіреністю,

від відповідача ОСОБА_2 - адвокат,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Черкаської міської ради, м. Черкаси

до приватного підприємства Агроінвестресурси, м. Черкаси

про стягнення 25 011 грн. 67 коп.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської області звернулася з позовом Черкаська міська рада до приватного підприємства Агроінвестресурси про стягнення заборгованості, у звязку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди землі від 19 березня 2015 року в розмірі 25 011 грн. 67 коп., а саме: 23 484 грн. 04 коп. борг зі сплати орендної плати та 1 527 грн. 63 коп. пеня.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 05 грудня 2016 року порушено провадження у справі та призначено розгляд справи на 05 січня 2017 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 05 січня 2017 року на підставі ст. 77 ГПК України було оголошено перерву на 12 січня 2017 року, в судовому засіданні 12 січня 2017 року було оголошено перерву на 26 січня 2017 року та в судовому засіданні 26 січня 2017 року оголошено перерву на 31 січня 2017 року.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 31 січня 2017 року продовжено строк розгляду спору на 15 днів та відкладено розгляд справи на 16 лютого 2017 року.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю.

Представник відповідача проти позову заперечував з підстав викладених у відзиві на позовну заяву від 28 грудня 2016 року та зазначав, що умовами договору оренди землі не передбачено обовязку відповідача щорічно індексувати орендну плату на коефіцієнт індексації. Водночас відповідач погоджується з тим, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що є предметом договору підлягає індексації на коефіцієнт 1,249 (за 2014 рік) та на коефіцієнт 1,433 (за 2015 рік).

В судовому засіданні, яке відбулося 16 лютого 2017 року згідно ст. 85 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/1504/16.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши докази, суд вважає, що позов слід задовольнити частково, виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено господарським судом під час її розгляду, 19 березня 2015 року між Черкаською міською радою (орендодавець) та приватним підприємством Агроінвестресурси (орендар) було укладено договір оренди землі.

Відповідно до п. 1 вищевказаного договору орендодавець на підставі протоколу земельних торгів від 19 березня 2015 року №44 зобовязався надати, а орендар прийняти в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до категорії земель промисловості, транспорту, звязку, енергетики, оборони та іншого призначення (для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій), яка знаходиться в м. Черкаси, на розі вул. 30-річчя Перемоги та вул. Конєва.

Умовами п. 2 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 0,1638 га для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій. Кадастровий номер земельної ділянки :05:036:0027.

На земельній ділянці відсутні обєкти нерухомого майна та інфраструктури (п. 3 договору).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17 березня 2014 року становить 341 883 грн. 36 коп. (п. 5 договору оренди)

Пунктом 9 договору визначено, що за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою визначається за результатами проведення земельних торгів і становить 30 563 грн. 38 коп.

Пунктом 10 договору оренди визначено, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору (п. 13 договору).

Орендар бере на себе обовязок уточнення зміни розмірів орендної плати (п. 11 договору).

Як зазначалося вище, позивачем заявлено до стягнення 23 484 грн. 04 коп. боргу зі сплати орендної плати. При цьому позивач зазначав, що за період з 19 березня 2015 року по 30 вересня 2016 року відповідачу було нараховано 70 991 грн. 42 коп., водночас відповідачем було сплачено лише 47 507 грн. 38 коп. орендної плати.

Крім того в обґрунтування заявленої до стягнення суми боргу позивач посилався на приписи ст. 289.1 Податкового кодексу України, згідно якої для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

В звязку з чим позивач вказував, що річна орендна плата в розмірі 30 563 грн. 38 коп., визначена пунктом 9 договору становить 8,9397% від грошової оцінки землі, визначеної пунктом 5 договору (30 563 грн. 38 коп./341 883 грн. 36 коп.*100=8,9397%).

Також позивач зазначав, що оскільки витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки був зроблений Управлінням Держземагенства у Черкаському районі Черкаської області у 2014 році, то у 2015 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки вартістю 341 883 грн. 36 коп. підлягає індексації на коефіцієнт 1,249 (341 883 грн. 36 коп.*1,249= 427 012 грн. 32 коп.).

Отже, як зазначав позивач, з 19 березня 2015 року (дата укладення договору оренди землі) щомісячний розмір орендної плати становив 3 181 грн. 14 коп. (427 012 грн. 32 коп.* 8,9397%/12).

З 01 січня 2016 року у звязку зі щорічною індексацією грошової оцінки землі (коефіцієнт індексації - 1,433) розмір щомісячної орендної плати складає 4 558 грн. 57 коп. (3 181 грн. 14 коп.*1,433).

Водночас, суд дійшов висновку що здійснений позивачем розрахунок орендної плати є помилковим з наступних підстав.

Відповідач набув право оренди земельної ділянки за результатами проведених земельних торгів, які було проведено 19 березня 2015 року, що підтверджується протоколом №44 (а.с.14-15).

Згідно ч. ч. 1,2, 4 ст. 135 ЗК України земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу.

Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються:

а) перелік земельних ділянок або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами;

б) стартова ціна лота;

в) строк та інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування земельною ділянкою на земельних торгах;

г) особа, уповноважена організатором земельних торгів на укладення договору купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги.

Згідно ч. 1 та ч. 4 ст. 136 ЗК України (в редакції чинній станом на час проведення аукціону) організатор земельних торгів визначає перелік земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні торги окремими лотами. Забороняється вносити до зазначеного переліку призначені під забудову земельні ділянки без урахування у випадках, передбачених законом, результатів громадського обговорення.

У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.

Підготовку лотів до проведення земельних торгів забезпечує організатор земельних торгів.

Підготовка лотів до проведення земельних торгів включає:

а) виготовлення, погодження та затвердження в установленому законодавством порядку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (у разі зміни цільового призначення земельної ділянки та у разі, якщо межі земельної ділянки не встановлені в натурі (на місцевості);

б) державну реєстрацію земельної ділянки;

в) державну реєстрацію речового права на земельну ділянку;

г) отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України Про оцінку земель у разі продажу на земельних торгах права оренди на неї;

ґ) проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України Про оцінку земель, крім випадків продажу на земельних торгах права оренди на неї;

д) встановлення стартової ціни продажу земельної ділянки, яка щодо земель державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки;

е) встановлення стартового розміру річної орендної плати, який щодо земель державної та комунальної власності не може бути меншим розміру орендної плати, визначеного Податковим кодексом України;

є) встановлення стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за ринкову вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок;

ж) визначення виконавця земельних торгів, дати та місця проведення земельних торгів.

Підготовка лотів до проведення земельних торгів у разі звернення стягнення на земельну ділянку включає проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Закону України Про оцінку земель, встановлення стартової ціни лота, яка дорівнює ліквідаційній вартості земельної ділянки, що визначена за результатами експертної грошової оцінки земельної ділянки.

З матеріалів справи, зокрема, з рішення пятої сесії Черкаської міської ради №5-656 від 13 травня 2010 року вбачається, що базова вартість одного квадратного метра земельної ділянки земель міста Черкаси станом на 01 січня 2009 року становила 127,48 грн.

З урахуванням індексації за минулі роки, у 2014 році нормативна грошова оцінка земельної ділянки розміром 0, 1638 га становила 341 883 грн. 36 коп., що підтверджується витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18 березня 2014 року, який по своїй суті є довідкою.

Земельні торги, як уже зазначалося вище проводилися 19 березня 2015 року.

Згідно ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кi = І : 100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації не пізніше 15 січня поточного року забезпечують інформування центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну податкову і митну політику, і власників землі та землекористувачів про щорічну індексацію нормативної грошової оцінки земель.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (постанова ВСУ від 03 грудня 2013 року N 5009/3430/12).

Згідно п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції чинній станом на день проведення торгів (аукціону)) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Стартовий розмір річної орендної плати складав 10 256 грн. 50 коп. без ПДВ.

Проте, нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент проведення земельних торгів становила 427 012 грн. 32 коп. (з урахуванням коефіцієнта індексації 1,249).

Отже, стартовий розмір річної орендної плати на торгах, які проводилися у 2015 році в Черкасах не міг бути меншим 12 810 грн. 37 коп.

Тобто, всупереч ст. 136 ЗК України стартовий розмір орендної плати під час проведення земельних торгів складав менше 3% від нормативної грошової оцінки землі, а також організатор аукціону не забезпечив отримання витягу про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відповідно до Закону України Про оцінку земель станом на час проведення торгів (19 березня 2015 року).

Вищенаведені порушення, на переконання суду, призвели до виникнення між сторонами даного спору.

На момент розгляду справи в суді договір оренди, а також результати земельних торгів є чинними.

В пункті 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року №6 Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин зазначено, що згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України Про оренду землі.

Розмір орендної плати (у відсотковому відношенні до нормативної грошової оцінки землі) в договорі не зазначено, а встановлено лише суму річної орендної плати станом на 19 березня 2015 року.

Як вже зазначалося вище, річна орендна плата за користування земельною ділянкою визначена за результатами проведення земельних торгів становила 30 563 горн. 38 коп.

Таким чином розмір орендної плати становить 7,15749% від грошової оцінки землі, визначеної станом на 2015 рік (30 563 грн. 38 коп./ 427 012 грн. 32 коп.*100).

З урахуванням вищенаведеного, місячна орендна плата в 2015 році складала 2 546 грн. 95 коп.

Отже, орендна плата за період з 19 березня 2015 року по 31 грудня 2015 року складає 23 990 грн. 63 коп., а саме: за 13 днів березня 2015 року розмір орендної плати складає 1 068 грн. 08 коп. (2 546 грн. 95 коп./31*13) + 9 місяців 2015 року 22 922 грн. 55 коп. (2 546 грн. 95 коп.*9).

В п. 2.191 вищевказаної постанови пленуму Вищого господарського суду України вказано, що якщо у договорі оренди землі сторони визначили, що орендар зобов'язаний самостійно щорічно індексувати розмір орендної плати відповідно до індексації нормативної грошової оцінки земель згідно з чинним законодавством, а він не виконав чи виконав неналежним чином свій обов'язок щодо розрахунку розміру орендної плати і це призвело до виникнення заборгованості, то з урахуванням вимог частини першої статті 15, частин першої і другої статті 21 Закону України Про оренду землі, статті 526 ЦК України і статті 193 ГК України така заборгованість підлягає стягненню з орендаря за позовом орендодавця.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на 2016 рік складала 611 908 грн. 65 коп. (427 012 грн. 32 коп. *1,433 (коефіцієнт індексації)).

Річна орендна плата в 2016 році складає 43 797 грн. 30 коп. (611 908 грн. 65 коп.* 7,15749%).

Місячна орендна плата в 2016 році складає 3 649 грн. 78 коп.

Загальний розмір орендної плати за період з 01 січня 2016 року по 30 вересня 2016 року (спірний період) складає 32 848 грн. 02 коп.

Таким чином загальний розмір орендної плати за період з 19 березня 2015 року по 30 вересня 2016 року, що підлягав сплаті складає 56 838 грн. 65 коп.

Статтею 530 Цивільного кодексу України визначено, що якщо у зобовязанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобовязання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Якщо строк (термін) виконання боржником обовязку не встановлений або визначений моментом предявлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обовязок у семиденний строк від дня предявлення вимоги, якщо обовязок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним (п. 11 договору).

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобовязання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Одностороння відмова від зобовязання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Судом зясовано, що 13 березня 2015 року відповідачем було сплачено 512 грн. 83 коп. (авансовий платіж), 24 березня 2015 року позивачем було сплачено 30 050 грн. 55 коп. за оренду згідно договору від 19 березня 2015 року (а.с. 95, 96).

Крім того в матеріалах справи містяться докази сплати за оренду плату за березень 2016 року вересень 2016 року (а.с. 97-103).

При цьому платіжне доручення №113 від 30 листопада 2016 року про сплату оренди за жовтень 2016 року судом до уваги не приймається, оскільки не є предметом спору даний період.

Як зясовано судом під час розгляду даного спору у платіжних дорученнях за вищевказаний період зазначено суми за оплату двох орендованих відповідачем земельних ділянок згідно аналогічних договорів від 19 березня 2015 року площею 0,1638 га та площею 0,3140 га.

Спір щодо стягнення орендної плати за земельну ділянку площею 0,3140 га по договору від 19 березня 2015 року також знаходиться на розгляді в господарському суді Черкаської області (справа №925/1505/16).

Первинних бухгалтерських документів, що підтверджують сплату та зарахування відповідно орендної плати по кожному договору окремо сторони суду не надали.

Проте сторони по різному зараховували суми здійсненних проплат по кожному договору.

Відповідно до ст. 534 ЦК України у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов'язання у повному обсязі ця сума погашає вимоги кредитора у такій черговості, якщо інше не встановлено договором:

1) у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов'язані з одержанням виконання;

2) у другу чергу сплачуються проценти і неустойка;

3) у третю чергу сплачується основна сума боргу.

Оскільки в платіжних документах в призначенні платежу чітко не вказано сум по кожному договору окремо, суд враховує зарахування орендної плати здійснене кредитором - позивачем (а.с. 23).

Судом зясовано, що фактично відповідачем сплачено 44 958 грн. 38 коп. за період березень 2015 року вересень 2016 року, тому борг зі сплати орендної плати складає 11 880 грн. 27 коп.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем всупереч ст. ст. 33, 34 ГПК України, під час розгляду даного спору, не було доведено факту своєчасного здійснення, на підставі умов договору оренди землі, розрахунку за орендовану земельну ділянку в повному обсязі, а також не було спростовано доводи позивача, що викладені останнім в позові.

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Таким чином, з відповідача підлягає стягненню 11 880 грн. 27 коп. боргу зі сплати орендної плати, в решті стягнення 11 603 грн. 77 коп. слід відмовити у звязку з безпідставним нарахуванням.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 та ст. 549 ЦК України виконання зобовязання забезпечується, зокрема, неустойкою, яка визначається як пеня та штраф і є грошовою сумою або іншим майном, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення зобовязання. Сплата неустойки є правовим наслідком у разі порушення зобовязання (п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Згідно п. 14. договору оренди за несвоєчасне внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожен день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

Позивачем заявлено також вимогу про стягнення з відповідача 1 527 грн. 63 коп. пені нарахованої із застосуванням 120% річних облікової ставки НБУ за період з 01 травня 2016 року по 31 жовтня 2016 року на суму боргу в розмірі 4 558 грн. 57 коп.

Оскільки позивачем не вірно визначено розмір орендної плати, то з урахуванням визначеного судом розміру орендної плати та здійснених відповідачем проплат, розмір пені нарахований за період з 01 травня 2016 року по 31 жовтня 2016 року з урахуванням 120% річних облікової ставки НБУ складає 692 грн. 72 коп., в решті стягнення пені слід відмовити, в звязку з безпідставним нарахуванням.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 49, 82 - 85 ГПК України суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з приватного підприємства Агроінвестрескрси, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код 38429966 на користь міського бюджету м. Черкаси (рах. №0002, банк отримувача ГУДКСУ в Черкаській області, МФО 854018, код ОКПО 38031150, код платежу 18010600, призначення платежу орендна плата за землю з юридичних осіб) 11 880 грн. 27 коп. боргу та 692 грн. 72 коп. пені.

3. В решті вимог в позові відмовити.

4. Стягнути з приватного підприємства Агроінвестрескрси, АДРЕСА_1, ідентифікаційний код 38429966 на користь Черкаської міської ради, вул. Б.Вишневецького, 36, м. Черкаси, ідентифікаційний код 25212542 692 грн. 72 коп. витрат на сплату судового збору.

Видати відповідні накази після набрання рішення законної сили.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ХІІ ГПК України.

Повне рішення складено 20 лютого 2017 року.

Суддя А.В.Васянович