ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 лютого 2017 року Справа № 921/259/16-г/14

Вищий господарський суд України у складі колегії: головуючого, судді Васищака І.М., суддів Бондар С.В., Селіваненка В.П., за участі представника відповідача І. Бойцун (дов. від 05.01.2017), розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області на рішення Господарського суду Тернопільської області від 15 липня 2016 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 19 жовтня 2016 року у справі № 921/259/16-г/14 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" до регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, третя особа - Чортківська районна рада Тернопільської області, про внесення змін до договору купівлі-продажу,

УСТАНОВИВ:
У квітні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області про внесення змін до договору купівлі-продажу окремого індивідуально-визначеного комунального майна - об'єкта групи А, проданого на аукціоні - будівлі недіючого кінотеатру "Мир" з майном, що знаходиться за адресою: вул. Шевченка, 19, м. Чортків Тернопільська область, від 8 жовтня 2007 року в редакції проекту договору про внесення змін до зазначеного договору купівлі-продажу, запропонованого до розгляду регіональному відділенню Фонду державного майна України по Тернопільській області в наступній редакції: "- пункт 5.2.3 розділу 5 договору: "Постійне збереження профільної діяльності кінотеатру "Мир" - демонстрування фільмів у кінозалі площею 46,7 м2 на 42 місця"; "- пункт 5.2.4 розділу 5 договору: "Проведення реконструкції будівлі кінотеатру за погодженням з відповідними службами у встановленому законодавством порядку із збереженням розміру периметру цієї будівлі"; "- пункти 5.2.5 "Введення в дію кінотеатру на протязі трьох років з дати підписання договору купівлі-продажу"; 5.2.6 "Для рентабельності закладу на залишкових площах здійснювати бізнес соціально-культурного спрямування"; 5.2.7 "Безкоштовне надання органам влади району залу кінотеатру для проведення культурно-масових заходів, в тому числі оформлення сцени для виступу художніх колективів"; 5.2.8 "Не проведення подальшого перепродажу будівлі або приміщення кінотеатру без дозволу районної ради" розділу 5 договору - виключити".

Відповідач позов не визнав, посилаючись на правомірність дій органу приватизації у спірних правовідносинах та відсутність законодавчих підстав для укладення договору в запропонованій позивачем редакції.

Ухвалою від 4 травня 2016 року до участі у справі третьою особою залучено Чортківську районну раду Тернопільської області, яка позовні вимоги підтримала, мотивуючи тим, що запропоновані позивачем зміни до договору купівлі-продажу комунального майна відповідають інтересам територіальної громади Чортківського району.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 15 липня 2016 року (суддя О. Руденко) позов задоволено в частині внесення змін до договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна групи А, проданого на аукціоні - будівлі недіючого кінотеатру "Мир" з майном, що знаходиться за адресою вул. Шевченка,19, м. Чортків, Тернопільської області від 8 жовтня 2007 року, виклавши його пункт 5.2.3 у наступній редакції: "5.2.3. Постійне збереження профільної діяльності кінотеатру "МИР" - демонстрування фільмів у кінозалі площею 46,7 м2 на 42 місця" та виключення з даного договору пунктів 5.2.5; 5.2.6; 5.2.7 та 5.2.8; у решті позову відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 19 жовтня 2016 року (судді Л. Данко, Т. Костів, Р. Марко) рішення змінено та позов задоволено: змінено пункт 5.2.4 договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна групи А, проданого на аукціоні - будівлі недіючого кінотеатру "Мир" з майном, що знаходиться за адресою вул. Шевченка,19, м. Чортків, Тернопільської області від 8 жовтня 2007 року, виклавши його в такій редакції: "Проведення реконструкції будівлі кінотеатру за погодженням з відповідними службами у встановленому законодавством порядку із збереженням розміру периметру цієї будівлі"; у решті рішення залишено без змін.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області просить рішення та постанову скасувати з підстав порушення господарськими судами статті 652 Цивільного кодексу України, статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", статті 43 Господарського процесуального кодексу України та прийняти нове рішення, яким у позові відмовити.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" проти доводів касаційної скарги заперечує і в її задоволенні просить відмовити.

Чортківська районна рада Тернопільської області право на подання відзиву на касаційну скаргу не використала.

Колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково.

Господарськими судами встановлено, що враховуючи пропозиції президії районної ради, постійної комісії районної ради з питань духовності, освіти, культури, свободи слова та інформації, а також робочої групи по підготовці на розгляд сесії районної ради питання "Про подальше використання будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир", керуючись Законами України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), Чортківська районна рада Тернопільської області п'ятого скликання сьомої сесії 30 березня 2007 року прийняла рішення № 150 "Про подальше використання будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир", пунктом 1 якого вирішила "Включити в перелік об'єктів спільної власності територіальних громад району, які підлягають приватизації у 2007 році будівлю недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном, що розміщена у м. Чорткові по вул. Шевченка,19, та делегувала регіональному відділенню Фонду державного майна України по Тернопільській області повноваження з приватизації вказаного об'єкта (пункт 2 рішення) і на черговій сесії визначити спосіб приватизації об'єкта та умови продажу (пункт 3 рішення).

Рішенням Чортківської районної ради Тернопільської області "Про спосіб приватизації та умови продажу будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир" від 4 квітня 2007 року № 175 визначено спосіб приватизації будівлі та майна недіючого кінотеатру "Мир" - продаж на аукціоні та встановлено умови продажу.

На підставі вищенаведених рішень органу місцевого самоврядування, відповідно до Державної програми приватизації на 2000-2002 роки, затвердженої Законом України "Про Державну програму приватизації" від 18 травня 2000 року № 1723-ІІІ, регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області було видано наказ № 132 "Про приватизацію, визначення способу приватизації та проведення інвентаризації об'єкта групи А комунальної форми власності" і наказ від 13 серпня 2007 року № 218 "Про затвердження початкової вартості та умов продажу об'єкта групи А комунальної форми власності.

8 жовтня 2007 року було проведено аукціон з продажу: будівлі кінотеатру "Мир" разом з майном, переможцем аукціону стало товариство з обмеженою відповідальністю "Ваврик і Компанія" ЛТД, що підтверджується Протоколом проведення аукціону та в цей же день між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Тернопільській області (продавець) і товариством з обмеженою відповідальністю "Ваврик і Компанія" ЛТД (покупець) було укладено договір купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна - будівлі недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном, що знаходиться за адресою: вул. Шевченка,19, у м. Чортків, Тернопільської області та перебуває на балансі Чортківського районного комунального підприємства "Кіномережа" з додатком № 1 "Опис майна" (далі - договір).

Згідно з актом передачі комунального майна від 30 листопада 2007 року спірний об'єкт з переліком майна було передано товариству з обмеженою відповідальністю "Ваврик і Компанія" ЛТД.

На виконання рішення Господарського суду Тернопільської області від 10 березня 2011 року по справі № 18/18/5022-174/2011 сторони уклали договір від 29 квітня 2011 року про внесення змін до договору купівлі-продажу, яким внесено зміни до пунктів 5.2.4 та 5.2.5 договору та викладено їх у такій редакції: пункт 5.2.4. - "Проведення реконструкції будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кінопоказу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку до 14 жовтня 2014 року; пункт 5.2.5 - "Введення в дію кінотеатру до 14 жовтня 2014 року". Інші умови договору залишено без змін і сторони підтвердили по них свої зобов'язання.

10 червня 2011 року внаслідок реорганізації товариства з обмеженою відповідальністю "Ваврик і Компанія" ЛТД, шляхом виділу окремої юридичної особи було утворено товариство з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр", яке стало правонаступником частини майна, прав та обов'язків, індивідуально визначеного у розподільчому балансі (розподільчому акті) та набуло права власності, згідно державної реєстрації, на розташоване по вул. Шевченка, 19, в м. Чорткові, нерухоме майно, а саме: приміщення кінотеатру (площею 1357,9 м2), яке належало реорганізованому товариству з обмеженою відповідальністю "Ваврик і Компанія" ЛТД згідно договору купівлі-продажу від 8 жовтня 2007 року.

За наслідками розгляду клопотання товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" від 5 лютого 2016 року № 5, Чортківська районна рада Тернопільської області сьомого скликання на п'ятій сесії прийняла рішення від 24 березня 2016 року № 103 "Про внесення змін до рішення районної ради № 175 від 4 травня 2007 року "Про спосіб приватизації та умови продажу будівлі та майна кінотеатру "Мир", яким внесено зміни: пункти 2.2 і 2.3 викладено в наступних редакціях: 2.2. - "Постійне збереження профільної діяльності кінотеатру "Мир" - демонстрування фільмів у кінозалі площею 46,7 м2 на 42 місця"; 2.3. - "Проведення реконструкції будівлі кінотеатру за погодженням з відповідними службами у встановленому законодавством порядку із збереженням розміру периметру цієї будівлі", а пункти 2.4., 2.5., 2.6. і 2.8. - виключено.

Зазначене рішення стало підставою для звернення товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" до регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області з пропозицією про внесення змін до пунктів 5.2.3 і 5.2.4 договору купівлі-продажу та виключення з нього пунктів 5.2.5 - 5.2 8.

Листом від 12 квітня 2016 року № 18-12-01444 регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області відмовило позивачу в задоволенні пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу комунального майна, посилаючись на наявність судового спору між контрагентами про розірвання цього договору (справа № 921/56/15-г/5 Господарського суду Тернопільської області).

Недосягнення згоди між учасниками договірних відносин спричинило звернення товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" із позовом до суду про внесення змін до договору від 8 жовтня 2007 року в судовому порядку.

Задовольняючи частково позовні вимоги, господарський суд виходив з того, що запропоновані позивачем зміни до пунктів 5.2.3., 5.2.5 - 5.2.8. договору, на час його укладення, сторони передбачити не могли, як і не могли їх усунути при всій турботливості та обачності. Натомість нова редакція окремих положень спірної угоди, збалансує майнові інтереси як позивача так і третьої особи, сприятиме виконанню взятих сторонами на себе зобов'язань та досягненню ними того, на що вони розраховували при укладенні договору. При цьому вказані зміни відповідають інтересам територіальної громади Чортківського району та приписам законодавства, яке регламентує спірні правовідносини та не завдають жодної шкоди органу приватизації. Відмовляючи в позові в частині внесення змін до пункту 5.2.4 договору господарський суд зазначив, що позивачем, усупереч вимогам Закону України "Про приватизацію державного майна", не визначено строку виконання зобов'язань щодо проведення реконструкції будівлі кінотеатру. До того ж зміни, які вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених в процесі приватизації, не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань та зменшення загального обсягу інвестицій, визначених за договором купівлі-продажу.

Змінюючи рішення та задовольняючи позов у частині внесення змін до пункту 5.2.4 договору, апеляційний господарський суд виходив з того, що запропоновані позивачем зміни до цього підпункту договору не регламентують відповідальності покупця, а тому ці зміни не передбачають ані зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань, ані зменшення загального обсягу інвестицій, визначених за договором купівлі-продажу.

Таких висновків господарські суди дійшли без урахування всіх обставин справи та вимог закону.

Процедура здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об'єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об'єктів приватизації унормована Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об'єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 10 травня 2012 року № 631 (далі - Порядок контролю), який передбачає, зокрема: проведення державними органами приватизації безпосередньо на об'єктах приватизації перевірок виконання власниками цих об'єктів зобов'язань, визначених у договорах купівлі-продажу; застосування санкцій, передбачених чинним законодавством і умовами договорів купівлі-продажу за невиконання та/або неналежне виконання зобов'язань, визначених договорами купівлі-продажу об'єктів приватизації.

При порушенні власником умов договору державний орган приватизації здійснює заходи з досудового врегулювання спору відповідно до вимог чинного законодавства та договору. У разі невирішення спору в рамках досудового врегулювання державний орган приватизації звертається до господарського суду для застосування санкцій, передбачених законом та договором, зокрема щодо: розірвання договору або визнання його недійсним та повернення об'єкта у державну власність (пункти 4.1, 4.2 Порядку контролю).

Як убачається з матеріалів справи, комісією з проведення перевірки виконання товариством з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" умов договору купівлі-продажу від 8 жовтня 2007 року, створеною наказом регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області від 10 жовтня 2014 року № 00569 (із змінами) була проведена перевірка виконання умов договору, у результаті якої встановлено, що позивачем не виконані умови договору, зокрема пункти 5.2.1, 5.2.4 та 5.2.5, що підтверджується актом поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна-будівлі недіючого кінотеатру "Мир" разом з майном від 14 жовтня 2014 року.

При цьому регіональним відділенням встановлено невиконання позивачем умов договору щодо: утримання об'єкта приватизації та прилеглої території в належному санітарно-технічному стані; проведення реконструкції будівлі та переоснащення кінотеатру на новітні технології кінопоказу фільмів за погодженням із районною радою та іншими службами у встановленому законодавством порядку до 14 жовтня 2014 року; введення в дію кінотеатру до 14 жовтня 2014 року та розпочато претензійно-позовну роботу щодо розірвання договору в судовому порядку.

У відповідності до статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", статті 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" і пункту 7.7 договору купівлі-продажу (зі змінами) невиконання умов договору є підставою для його розірвання.

Листом від 18 листопада 2014 року № 18-09-04302 регіональне відділення повідомило позивача про результати перевірки виконання умов договору та про початок претензійно-позовної роботи щодо розірвання договору в судовому порядку.

16 січня 2015 року регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області звернулося до Господарського суду Тернопільської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "ТРК "Сіті Центр" про розірвання договору купівлі-продажу окремого індивідуально визначеного комунального майна групи А, що підлягає продажу на аукціоні від 8 жовтня 2007 року та повернення в комунальну власність - будівлі недіючого кінотеатру "Мир" з майном, що знаходиться за адресою вул. Шевченка,19, м. Чортків, Тернопільська область.

Листом від 31 березня 2016 року № 10/03 позивач звернувся до регіонального відділення щодо внесення змін до пунктів 5.2.3 і 5.2.4 договору купівлі-продажу та виключення з умов договору пунктів 5.2.5, 5.2.6, 5.2.7 і 5.2.8 на підставі рішення сесії Чортківської районної ради від 24 березня 2016 року № 103, проте листом від 12 квітня 2016 року № 18-12-01444 регіональне відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області відмовило позивачу в задоволенні пропозиції про внесення змін до договору.

Згідно з приписами частини 1 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" укладення та внесення змін до договорів купівлі-продажу здійснюється відповідно до вимог законодавства. Зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов'язань чи зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.

Відповідно до пункту 2.3 Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 3 травня 2012 року № 605, пропозиція про внесення змін до договору купівлі-продажу, що надійшла після звернення до суду органу приватизації для застосування до власника санкцій, передбачених договором купівлі-продажу, не розглядається.

За правилами статті 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з приписами статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Отже закон пов'язує можливість зміни договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 Цивільного кодексу України.

Метою зміни договору у зв'язку з істотною зміною обставин є необхідність відновлення балансу інтересів сторін договору, істотно порушеного внаслідок непередбачуваної зміни обставин, що не залежать від волі сторін. Зміна обставин вважається істотною, якщо вони змінилися настільки, що якщо сторони могли це передбачити, вони не уклали договір або уклали б його на інших умовах.

Господарські суди не звернули уваги, а отже не дали правової оцінки факту встановлення строку реконструкції та здачі об'єкта в експлуатацію до 14 жовтня 2014 року рішенням Господарського суду Тернопільської області від 10 березня 2011 року у справі № 18/18/5022-174/2011, яке набрало законної сили і є обов'язковим для суб'єктів спірного правовідношення.

За змістом частини другою статті 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Усупереч вимогам статті 43 Господарського процесуального кодексу України місцевим і апеляційним господарськими судами не надано належної оцінки всім доказам в їх сукупності і колегія суддів дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання їм належної юридичної оцінки, у зв'язку з чим рішення та постанова, що оспорюються, підлягають скасуванню, а справа передачі на новий розгляд, при якому суду слід урахувати викладене, вжити всіх передбачених законом заходів до всебічного, повного й об'єктивного з'ясування обставин справи, дійсних прав та обов'язків сторін і залежно від установленого ухвалити відповідне рішення.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Тернопільської області від 15 липня 2016 року та постанову Львівського апеляційного господарського суду від 19 жовтня 2016 року у справі № 921/259/16-г/14 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Тернопільської області.

Головуючий, суддя І. М. Васищак
Суддя С. В. Бондар
Суддя В. П. Селіваненко