ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 січня 2017 року Справа № 910/31368/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Т. Дроботової - головуючого
Г.Коробенка, Л. Рогач

за участю представників: позивача Максимова Ю.І. - довір. від 27.12.16 відповідача Рог О.В. - довір. від 30.01.17
третьої особи розглянувши матеріали касаційних скарг не з'явились (про час і місце судового засідання повідомлено належно) - Київської міської ради - Товариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь"
на постановувід 01.11.2016 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/31368/15 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь"

до третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаКиївської міської ради Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
провнесення змін до договору

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2015 р. ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання недійсним абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 р. в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., укладеної між Київською міською радою та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік", на підставі статей 203, 215, 236 Цивільного кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", частини 2 пункту 7 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

В обґрунтування позову, позивач посилався на те, що оспорюваний пункт договору суперечить приписам законодавства, а саме: частині 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", а відтак підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України.

Київська міська рада у відзиві на позовну заяву просила відмовити у задоволенні позовних вимог, посилаючись, окрім іншого, на те, що чинним законодавством не передбачено визнання недійсним договору чи його окремих пунктів з підстав його невідповідності законодавчому акту, що був прийнятий вже після укладення такого договору. Водночас рада просила застосувати строк позовної давності.

У письмових поясненнях позивач наголошував на обґрунтованості позовних вимог та наявності підстав для їх задоволення.

Рішенням господарського суду м. Києва від 04.02.2016 р. (суддя Мандриченко О.В.) позов задоволено. Визнано недійсним абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 р. в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., укладеної між Київською міською радою та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

За апеляційною скаргою Київської міської ради Київський апеляційний господарський суд (судді: Гаврилюк О.М., Сулім В.В., Гончаров С.А.), переглянувши рішення господарського суду м. Києва від 04.02.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 19.04.2016 р. залишив його без змін.

Не погодившись з вказаними судовими актами Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, за результатами розгляду якої постановою Вищого господарського суду України від 30.06.2016 р. було скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 19.04.2016 р. та рішення господарського суду міста Києва від 04.02.2016 р., а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Позивач 27.07.2016 р. подав до господарського суду першої інстанції заяву про зміну предмету позову, в якій просив внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003 р. за №79-6-00148, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, а саме: виключити абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003, про що зроблено запис №79-6-00148, в редакції угоди пор поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Ухвалою господарського суду міста Києва від 29.07.2016 р. було залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

У відзиві на позов відповідач просив відмовити у задоволенні позову з огляду на його необґрунтованість. Водночас рада наголошувала на наявності підстав для застосування строку позовної давності.

За результатами нового розгляду, рішенням господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. (суддя Отрош І.М.) у позові відмовлено. Водночас суд, керуючись пунктом 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України, визнав недійсною умову договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрованого в реєстрі за № 961 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003 р., про що зроблено запис №79-6-00148, укладеного між Закритим акціонерним товариством "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" та Київською міською радою, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, укладеної між ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" та Київською міською радою, викладену у абзаці 13 підпункті 8.4 пункту 8, щодо зобов'язання орендаря передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 № 232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік". Стягнуто з ТОВ "Оболонь" на користь Київської міської ради судовий збір за розгляд апеляційної скарги у розмірі 1339,80 грн. та судовий збір за розгляд касаційної скарги у розмірі 1461,60 грн.

Мотивуючи рішення, господарський суд дійшов висновку про те, що оскільки спірний договір є договором оренди землі, то відсутні підстави для приведення його у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та внесення змін до такого договору.

Водночас місцевий господарський суд зазначив, що обов'язок орендаря щодо здійснення на користь Головного управління житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради передачі частини площі у будинку є фактичною платою за користування земельною ділянкою, встановленою у натуральній формі. Між тим, умовами спірного договору визначена орендна плата за земельну ділянку у грошовій формі. Отже, як визнав суд, умовами договору оренду землі від 01.10.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди землі від 06.10.2015 р.) передбачено подвійний обов'язок орендаря зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою, що перебуває у комунальній власності: у грошовій формі (процент від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що є об'єктом договору оренди земельної ділянки) на користь орендодавця та додатково - у натуральній (передача Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідної площі будинку) на користь третьої особи. Відтак, як визнав суд, передбачена абзацом 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору спірна умова щодо зобов'язання орендаря передати площі у будинку Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) є такою, що суперечить положенням частини 3 статті 20 Закону України "Про оренду землі" та підлягає визнанню недійсною.

Господарський суд також зазначив про відсутність підстав для застосування строку позовної давності через необґрунтованість позову.

За апеляційними скаргами Київської міської ради та Департаменту будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Київський апеляційний господарський суд (судді: Іоннікова І.А., Тарасенко К.В., Майданевич А.Г.), переглянувши рішення господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 01.11.2016 р., залишив його без змін з тих же підстав.

Київська міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.11.2016 р. скасувати та постановити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, зокрема, статей 203, 215 Цивільного кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", статей 19, 20, 22 Закону України "Про оренду землі", статті 27 Закону України "Про планування та забудову територій".

Скаржник посилається на те, що частина 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" не передбачає звільнення забудовників від зобов'язань, які виникли за раніше укладеними договорами та визначає, що такі зобов'язання існують саме у грошовій формі.

Водночас скаржник зазначає, що спірне зобов'язання не є сплатою орендної плати в натуральній формі шляхом передачі площ у будинку, а є саме умовою для отримання земельної ділянки під таким будинком.

Він також вважає, що суди повинні були застосувати позовну давність до заявленого позову.

Від позивача судом отримано відзив на касаційну скаргу ради, в якому він просить судові акти у справі залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Від позивача також надійшли пояснення у справі.

Разом з тим, ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" подало до Вищого господарського суду України касаційну скаргу (котра ухвалою Вищого господарського суду України від 26.01.2017 р.) була прийнята судом касаційної інстанції до спільного касаційного провадження), в якій просить рішення господарського суду міста Києва від 05.08.2016 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.11.2016 р. скасувати та постановити нове рішення, яким позов задовольнити та внести зміни до спірного договору шляхом виключення абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. в редакції угоди пор поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посилаючись на порушення судами приписів статті 651 Цивільного кодексу України, частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Скаржник наголошує на тому, що спірний договір є змішаним договором, оскільки містить елементи як договору оренди, так і договору про пайову участь в частині зобов'язання позивача передати відповідну площу будинку Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

Він вказує на те, що положення абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору (в редакції угоди про поновлення договору оренди землі від 06.10.2015 р.) суперечать чинному законодавству та підлягають приведенню у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, згідно з пунктом 2 рішення Київської міської ради "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" від 10.07.2003 р. № 638-1/798 було затверджено проект відведення земельної ділянки ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва. Передати ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", за умови виконання пункту 2.1 цього рішення, в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку загальною площею 0,45 га для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вулиць Боженка та Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, в тому числі: площею 0,19 га - за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови; площею 0,26 га - за рахунок земель міської забудови.

Відповідно до пункту 2.1.5 вказаного рішення ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" зобов'язано передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 № 232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою - орендодавцем та ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (правонаступником якого є ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь") - орендарем був укладений договір оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрований в реєстрі за № 961 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис від 13.10.2003 р. за № 79-6-00148 у книзі державної реєстрації договорів.

Пунктом 1 вказаного договору сторони погодили, що орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 10.07.2003 р. N 638-1/798 передає, а орендар приймає в короткострокову оренду на 3 роки земельну ділянку, місце розташування якої на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва, площею 0,4517 га, для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені в плані, що є невід'ємною частиною договору (кадастровий номер згідно з планом - :79:035:0015).

Згідно з пунктами 2.1, 2.2 договору оренди земельної ділянки за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцеві орендну плату в грошовій формі, незалежно від результатів своєї діяльності. Річна орендна плата встановлюється у розмірі 1,5 % від її нормативної грошової оцінки. У випадку, якщо будівлі, споруди або їх частини здаються в оренду іншим суб'єктам, орендна плата встановлюється у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд, їх частин.

Відповідно до положень пункту 7.2. договору орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

В подальшому, між Київською міською радою та ЗАТ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" укладено угоду до договору оренди земельної ділянки від 13.10.2003 № 79-6-00148 (про поновлення), якою поновлено на 5 років дію договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р.; дія договору поновлюється з дня державної реєстрації цієї угоди. Дана угода зареєстрована Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.11.2006 р. за № 79-6-00445.

Господарські суди також встановили, що рішенням Київської міської ради від 02.04.2015 р. № 369/1234 "Про поновлення ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" договору оренди земельної ділянки для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва" вирішено поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 13.10.2003 р. № 79-6-00148 (з урахуванням угоди від 03.11.2006 р. № 79-6-00445), площею 0,4517 га (кадастровий номер :79:035:0015), укладений між Київською міською радою та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь", для будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на перетині вул. Боженка та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва на підставі пункту 2 рішення Київської міської ради від 10.07.2003 №638-1/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" (пункт 1 рішення).

На підставі зазначеного рішення Київської міської ради, 06.10.2015 р. між Київською міською радою - орендодавцем та ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" - орендарем було укладено угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П., зареєстровану в реєстрі за № 326, за умовами якої сторони дійшли згоди поновити на 5 років договір оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. та викласти договір оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. в новій редакції.

Згідно з пунктом 1.1 даного договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 10.07.2003 р. № 638-1/798 та рішення №369/1234 від 02.04.2015 р. передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Відповідно до пункту 2.1 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 р.) об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - на перетині вул. Казиміра Малевича (колишня Боженка) та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 0,4517 га.; цільове призначення - для будівництва житлового будинку з вбудовано прибудованими приміщеннями; кадастровий номер - :79:035:0015.

Згідно з пунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 р.) договір укладено на 5 років.

Положеннями пунктів 4.1, 4.2 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р.) передбачено, що визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар сам розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку на період будівництва об'єкту встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Після введення об'єкту в експлуатацію річна орендна плата встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі будівель і споруд житлового фонду; 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається пропорційно площі вбудовано-прибудованих приміщень; у випадку, якщо розташовані на земельній ділянці будівлі, споруди або їх частини здаються в оренду іншим суб'єктам, орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки або її частини, що припадає на орендовані площі будівель, споруд або їх частини .

Водночас, в абзаці 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди від 06.10.2015 сторони погодили, що орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5% загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №25076060 від 06.10.2015 р., було зареєстровано за ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" (номер запису 11490551) речове право оренди земельної ділянки на перетині вул. Казиміра Малевича (колишня Боженка) та вул. Лабораторної у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 0,4517 га.; цільове призначення - для будівництва житлового будинку з вбудовано прибудованими приміщеннями; кадастровий номер - :79:035:0015.

Разом з тим, як було встановлено господарськими судами, позивач листом від 14.09.2015 р. № 251 звертався до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо приведення у відповідність до чинного законодавства положень проекту угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, посилаючись на приписи частини 7 статті 40 та частину 2 пункту 7 Розділу V"Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

В свою чергу, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 05.10.2015 р. № 05707-17700 повідомив позивача про те, що зміни запропоновані останнім до проекту договору про поновлення договору оренди не можуть бути враховані.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, предметом спору у даній справі (з урахуванням змін) є вимога ТОВ "Молодіжний житловий комплекс "Оболонь" до Київської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р., зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003 р. за №79-6-00148, в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за № 326, речове право зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, а саме: виключення абзацу 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р., що зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 13.10.2003, про що зроблено запис №79-6-00148, в редакції угоди пор поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р., посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П., зареєстрованої в реєстрі за №326, речове право зареєстровано в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06.10.2015 р., номер запису про інше речове право 11490551, який містить наступне положення: "передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 5 % загальної площі будинку (крім службової), а по земельних ділянках у центральній частині міста Києва, яка визначається Генеральним планом розвитку міста, - 10 % загальної площі будинку (крім службової) на підставі п. 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 р. №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік".

Позивач (як на підставу позову) посилався на те, що спірний пункт договору суперечить частини 7 статті 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", та з урахуванням частини 2 пункту 7 розділу V Прикінцевих положень даного закону, має бути виключений з договору оренди землі.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, та залишаючи без змін рішення господарського суду першої інстанції, апеляційний господарський суд, дійшов висновку про необґрунтованість цих вимог. Водночас суд апеляційної інстанції визнав правомірним застосування місцевим господарським судом пункту 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України та погодився з висновком господарського суду першої інстанції щодо наявності підстав для визнання недійсної умови договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р.), викладеної у абзаці 13 підпункті 8.4 пункту 8 договору щодо зобов'язання орендаря передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) окремі площі у будинку.

Втім, такі висновки суду апеляційної інстанції є передчасними через нез'ясування усіх обставин, що мають значення для справи.

Відповідно до статей 3, 4 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на дату укладення спірного договору) оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави.

За приписами статті 5 Закону України "Про оренду землі" (у відповідній редакції) орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.

12.03.2011 р. набув чинності Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності", згідно з частиною 7 статті 40 якого, органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом (пункту 7 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності").

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором абозаконом.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Як вже зазначалося, залишаючи без змін рішення у справі, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для внесення змін у спірний договір оренди шляхом виключення з нього положення про зобов'язання позивача передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідну площу будинку та водночас визнав, що ці положення договору (абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8) суперечать Закону України "Про оренду землі" та підлягають визнанню недійсними в судовому порядку.

Проте, переглядаючи справу в апеляційному порядку, апеляційний господарський суд належним чином не дослідив правову природу спірних правовідносин, з огляду на предмет та підставу позову, достеменно не з'ясував та не встановив чи відноситься спірна умова договору оренди земельної ділянки у даному випадку (зобов'язання позивача передати відповідні площі у будинку Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до умов договору пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, чи не є такою; не з'ясував правову природу спірного договору як договору, що містить елементи (умови) різних договорів, зокрема щодо передачі відповідних площ у будинку (абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору). Як вже зазначалося, цей пункт договору було включено на підставі рішень Київської міської ради від 10.07.2003 р. №638-1/798, №369/1234 від 02.04.2015 р. та згідно пункту 50 рішення Київської міської ради від 28.12.2002 №232/392 "Про бюджет міста Києва на 2003 рік", що не було враховано судом при розгляді спору, втім є суттєвим для правильного вирішення даного спору.

Разом з тим, залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду, та погоджуючись із застосуванням судом приписів пункту 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд не врахував наступне.

Відповідно до приписів статті 83 Господарського процесуального кодексу України господарський суд, приймаючи рішення, має право, зокрема, визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству (пункт 1 вказаної норми).

Наведений припис передбачає право господарського суду визнати недійсним повністю чи в певній частині пов'язаний із предметом спору договір, який суперечить законодавству. У даному випадку мається на увазі, що договір повинен бути лише пов'язаним із предметом спору, тобто позовна вимога ґрунтується на договорі, що його суд може визнати недійсним з власної ініціативи.

Проте наведені приписи були залишені поза увагою суду апеляційної інстанції.

Як вже зазначалося та вбачається з матеріалів справи, позивач просив внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 01.01.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р.), а саме: виключити абзац 13 підпункту 8.4 пункту 8 договору оренди земельної ділянки від 01.10.2003 р. (в редакції угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 06.10.2015 р.). Тобто у даному випадку спірний договір (оспорювана умова) і є предметом заявленого позову, що, за наведених обставин, унеможливлює застосування положень пункту 1 частини 1 статті 83 Господарського процесуального кодексу України та, помилково, в порушення приписів процесуального законодавства не було враховано судом апеляційної інстанції.

Згідно з приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього. Апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

За приписами статті 99 Господарського процесуального кодексу України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у цьому розділі.

Апеляційний господарський суд, переглядаючи рішення в апеляційному порядку, користується правами, наданими суду першої інстанції.

За приписами статті 105 Господарського процесуального кодексу України, за наслідками розгляду апеляційної скарги апеляційний господарський суд приймає постанову.

У постанові мають бути зазначені, зокрема, обставини справи, встановлені апеляційною інстанцією, доводи за якими апеляційна інстанція відхиляє ті чи інші докази, мотиви застосування законів та інших нормативно - правових актів та у разі скасування або зміни рішення місцевого господарського суду - доводи, за якими апеляційна інстанція не погодилась з висновками суду першої інстанції.

За приписами процесуального законодавства рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши всі обставини справи, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Переглядаючи справу в апеляційному порядку та залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний господарський суд вимог вказаних норм Господарського процесуального кодексу України не виконав, від повторного розгляду справи фактично ухилився, не дослідив усіх необхідних для вирішення спору обставин.

Статтею 33 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими і речовими доказами, висновками судових експертів; поясненнями представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі. В необхідних випадках на вимогу судді пояснення представників сторін та інших осіб, які беруть участь в судовому процесі, мають бути викладені письмово (стаття 32 цього Кодексу).

За приписами статті 34 Господарського процесуального кодексу України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 43 цього Кодексу господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Оскільки в силу статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, постанова у даній справі підлягає скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, і в залежності від встановлених обставин вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 43, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 1115, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

П О С Т А Н О В И В :

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.11.2016 у справі №910/31368/15 господарського суду міста Києва скасувати, справу направити на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

Касаційні скарги задовольнити частково.

Головуючий суддя Т. Дроботова

Судді: Г.Коробенко

Л. Рогач