ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

24.01.2017 Справа № 920/1094/16

За позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Кролевець, Сумська область;

до відповідача: Кролевецької міської ради Сумської області, м. Кролевець, Сумська область;

про зобов'язання провести перерахунок орендної плати та зобов'язання укласти додаткову угоду

Суддя КОВАЛЕНКО О.В.

Представники:

Від позивача: не з'явився;

Від відповідача: не з'явився;

При секретарі судового засідання Нестеренко О.В.

СУТЬ СПОРУ: позивач просить суд зобов'язати відповідача провести перерахунок орендної плати за нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1, відповідно до вимог чинного законодавства, починаючи з 25.06.2015 р.; зобов'язати відповідача укласти додаткову угоду до Договору оренди №93 від 25.06.2015 р. в редакції позивача шляхом викладення Розділу 3 «Орендна плата», п. 3.1. в наступній редакції: «За користування об'єктом оренди Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Кролевець та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Кролевецької міської ради від 22.06.2012 р., згідно якої розмір орендної плати за базовий місяць становить 3 961 грн. 78 коп. Даний розрахунок є невід'ємною частиною Договору оренди».

В заяві від 10.01.2017 позивач уточнив свої позовні вимоги та просить суд постановити рішення, яким зобов'язати Кролевецьку міську раду Сумської області провести перерахунок орендної плати за нежитлове приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 відповідно до вимог чинного в Україні законодавства, починаючи з 25 червня 2015 року по 01 грудня 2016 року, а також зобов'язати Кролевецьку міську раду Сумської області укласти додаткову угоду №1 від 23.04.2016 року до Договору оренди №93 від 25.06.2015 року в редакції позивача шляхом викладення Розділу 3 «Орендна плата», п.3.1 в наступній редакції: «За користування об'єктом оренди Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Кролевець та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Кролевецької міської ради від 22.06.2012 року, згідно якої розмір орендної плати за базовий місяць становить 3961,78грн. Даний розрахунок є невід'ємною частиною Договору оренди».

Позивач в судовому засіданні свої позовні вимоги підтримав у повному обсязі, подав суду додаткові письмові пояснення від 23.01.2017 р. в обґрунтування позиції по справі.

Представник відповідача в письмовому відзиві від 16.11.2016 № 02-30/2683, додаткових поясненнях від 10.01.2017, 11.01.2017 № 02-30/21 вважає позовні вимоги необґрунтованими, посилаючись на те, що між сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни ціни по Договору, оскільки позивач не погодився з запропонованими змінами до договору та надіслав на адресу відповідача протокол узгодження розбіжностей, в який на власний розсуд вніс зміни, внесення яких не передбачено ані договором, ані правовими актами органів державної влади, органу місцевого самоврядування.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши та дослідивши докази у справі, суд встановив:

25 червня 2015 року між Кролевецькою міською радою Сумської області і ФОП ОСОБА_1 укладено договір №93 оренди майна територіальної громади міста Кролевець (далі за текстом - «Договір»), відповідно до умов якого згідно рішення п'ятдесят сьомої сесії шостого скликання Кролевецької міської ради від 27.05.2015 р. «Про оренду частини нежитлового приміщення» позивач передає, а відповідач приймає в строкове платне користування майно територіальної громади міста Кролевець - частину нежитлового приміщення загальною площею 255,5 кв.м., розташованого за адресою: 41300, Сумська область, АДРЕСА_1, для розміщення торгового об'єкту з продажу продовольчих товарів, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Зі змісту п. 3.1. Договору вбачається, що за користування об'єктом оренди відповідач сплачує позивачу орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Кролевець та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Кролевецької міської ради від 22.06.2012, місячний розмір якої згідно з розрахунком орендної плати від 25.06.2015 р., що є невід'ємною частиною цього договору, на дату підписання договору становить 9 384 грн. 42 коп. на місяць.

Пунктом 3.2. Договору встановлено, що орендна плата сплачується відповідачем незалежно від наслідків господарської діяльності відповідача щомісячно, не пізніше 5 числа наступного місяця з урахуванням щомісячного індексу інфляції, і яка визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. У разі несплати відповідачем орендної плати в зазначений строк, виникає борг відповідача перед позивачем по сплаті орендної плати. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики розрахунку та розмірів орендних ставок, зміни експертної (незалежної) оцінки комунального майна, істотної зміни стану об'єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України (п. 3.3).

З письмових матеріалів справи вбачається, що 01.12.2016 р. між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до Договору, відповідно до змісту якої сторони домовились про внесення змін до Договору, виклавши пункти 1.1., 3.1. та 3.2. в новій редакції, а саме:

«П.1.1. Відповідно до рішення п'ятдесят сьомої сесії шостого скликання Кролевецької міської ради від 27.05.2015 р. «Про оренду частини нежитлового приміщення», рішення шостої сесії сьомого скликання Кролевецької міської ради від 18.02.2016 «Про перейменування вулиць, провулків, арки та парку в м. Кролевець», рішення сьомої сесії сьомого скликання Кролевецької міської ради від 23.03.206 «Про внесення змін до рішення Кролевецької міської ради», рішення вісімнадцятої сесії сьомого скликання Кролевецької міської ради від 30.11.2016 «Про затвердження звіту про незалежну оцінку майна», відповідач передає, а позивач приймає в строкове платне користування майно територіальної громади міста Кролевець - частину нежитлового приміщення загальною площею 255,5 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення торгового об'єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

Договір доповнено пунктом 1.4. щодо нової вартості майна станом на 25.10.2016 р. - 464 000 грн., визначеному згідно звіту про незалежну оцінку майна, затвердженим рішенням вісімнадцятої сесії сьомого скликання Кролевецької міської ради від 30.11.2016.

Пункти 3.1. та 3.2. Договору викладено в такій редакції: «За користування об'єктом оренди позивач сплачує відповідачу орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Кролевець та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Кролевецької міської ради від 22.06.2012, місячний розмір якої згідно з розрахунком орендної плати від 01.12.2016 р., що є невід'ємною частиною цього договору, становить 5 568 грн. 00 коп. на місяць.

Орендна плата сплачується позивачем незалежно від наслідків господарської діяльності відповідача щомісячно, не пізніше 5 числа наступного місяця за поточний місяць. Відповідно до рішення сьомої сесії сьомого скликання Кролевецької міської ради від 23.03.2016 «Про індексацію орендної плати за оренду комунального майна», в період з 01 січня 2016 року по 31.12.2016 року включно індексація орендної плати не проводиться. З 01 січня 2017 року орендна плата сплачується позивачем з урахуванням щомісячного індексу інфляції, при цьому розмір орендної плати визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. У разі несплати позивачем орендної плати в зазначений строк, виникає борг позивача перед відповідачем по сплаті орендної плати. Наявність такої заборгованості на протязі дії Договору, навіть за умови сплати боргу та пені за несвоєчасну сплату орендної плати до закінчення дії Договору, є підставою для відмови в укладенні договору на новий строк».

Відповідно до п. 4.1.3. договору до обов'язків відповідача належить внесення своєчасно та в повному обсязі позивачу орендної плати.

Пунктом 7.1. Договору встановлено, що Договір діє з 25.06.2015 р. до 25.05.2018 р. включно.

Зі змісту п. 3 Додаткової угоди №1 від 01.12.2016 р. вбачається, що вона набирає чинності з моменту її підписання сторонами та відповідно до ч.3 ст. 631 ЦК України застосовується до відносин між сторонами з 01 грудня 2016 року до 25 травня 2018 року включно і є невід'ємною частиною Договору.

Позивач мотивує свої вимоги тим, що відповідачем було невірно визначено розмір орендної плати, тому він підписав отриману від відповідача Додаткову угоду №1 до Договору з протоколом розбіжностей, виклавши в ньому усі заперечення та надіслав його відповідачу для розгляду та підписання, проте відповідач в терміни, зазначені ст. 181 ГК України, не погодившись з умовами позивача, не передав спір на розгляд суду, а отже вона вважається такою, що підписана сторонами належним чином та набрала чинності. Таким чином, вважає, що з квітня 2016 року орендна плата повинна була становити 3 961 грн. 78 коп. на місять замість запропонованої відповідачем у додатковій угоді 8 426 грн. 95 коп.

Відповідач, в свою чергу, наголошує на тому, що ним дотримано порядок переддоговірного врегулювання спору, як того вимагає ст. 181 ГК України. З протоколом розбіжностей, надісланим позивачем, відповідач не погодився та мав намір передати спір в суд, проте не отримав письмову згоду від позивача, як того вимагає ч.5 цієї статті.

Загальний порядок укладення господарських договорів передбачений статтею 181 ГК України.

Згідно ч. 3 ст. 181 ГК України сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором (ч. 4 цієї ж статті).

Відповідно до ч. 5 ст. 181 ГК України сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов'язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.

Так, судом встановлено, що 02.03.2016 р. відповідачем було отримано заяву позивача б/н від 01.03.2016 р. про внесення змін у Договір в частині зміни цільового призначення наданої в оренду частини нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 замінивши слова «для розміщення торгового об'єкту з продажу продовольчих товарів, що здійснює продаж товарів підакцизної групи» на нову редакцію: «розміщення торгового об'єкту з продажу продовольчих товарів крім товарів підакцизної групи» з 01 03.2016 р.

За результатами розгляду заяви позивача та на виконання рішенням сьомої сесії сьомого скликання Кролевецької міської ради від 23.03.2016 «Про внесення змін до рішення Кролевецької міської ради» Кролевецькою міською радою було підготовлено проект додаткової угоди № 1 про внесення змін до договору оренди майна територіальної громади міста Кролевець від 25.06.2015 № 93 та направлено позивачу для підписання.

Позивач, не погодившись з запропонованими змінами до договору, надіслав на адресу відповідача протокол узгодження розбіжностей (вх. № 02-29/787 від 20.05.2016), в який вніс зміни щодо розміру орендної плати.

Проте відповідач, не погодившись з умовами позивача, викладеними в протоколі розбіжностей щодо розміру орендної плати - 3 961 грн. 78 коп., у 20-тиденний термін, встановлений статтею 181 ГК України, не передав спір до суду, мотивуючи свої дії тим, що позивач повинен був надати на це згоду, у зв'язку з чим надіслав на адресу позивача лист від 25.05.2016 р. №02-30/1175.

В той же час, зі змісту ч. 7 ст. 181 ГК України вбачається, що якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов'язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.

Згідно ч.2, 3 ст. 188 ГК України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідно ч. 4 ст. 188 ГК України у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

У відповідності до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, тобто є вільною, за винятком випадків, визначених законом, у яких ціни (тарифи, ставки тощо) встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Пунктом 6.3. розділу 6 Договору передбачено, що спори, які виникають між сторонами за цим Договором або в зв'язку з ним, вирішуються шляхом переговорів та консультацій. Якщо спір між Сторонами не був вирішений шляхом переговорів та консультацій, будь-яка Сторона має право звернутися до Господарського суду для вирішення спору в судовому порядку.

Згідно ст. 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно ст. 648 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно ч.1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Зі змісту ч.1 ст. 12 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Таким чином, укладення договору оренди майна територіальної громади міста Конотоп є обов'язковим для сторін на підставі закону, а отже під час його укладення слід керуватися ч. 7 ст. 181 ГК України, а отже суд дійшов до висновку про те, що додаткова угода в редакції протоколу розбіжностей від 20.05.2016 р. до Договору оренди №93 від 25.06.2015 р. вважається укладеною, а пропозиції позивача вважаються прийнятими.

В той же час судом встановлено, що позивач, визначаючи розмір орендної плати 3 961 грн. 78 коп. /а.с.30/, керувався формулою, передбаченою п.7 Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Кролевець та пропорції її розподілу, затвердженої рішенням Кролевецької міської ради від 22.06.2012 року (далі за текстом - «Методика»), а саме: вартість нерухомого майна (394 600 грн. 00 коп.) х орендна ставка (12%) = річна орендна плата (47 352 грн. 00 коп.). Пунктом 10 Методики передбачено визначення розміру орендної плати за базовий місяць, який становить 3 961 грн. 78 коп. (47 352 грн. 00 коп. / 12 календарних місяців х 100,4 індекс інфляції).

Проте, з п. 11 Методики вбачається, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Незалежна оцінка майна була проведена в березні 2014 року (рішенням сорок першої сесії шостого скликання Кролевецької міської ради від 27.03.2014 «Про затвердження звіту про незалежну оцінку майна» затверджено звіт про незалежну оцінку майна в сумі 394 600 грн. 00 коп.). Базовим місяцем розрахунку орендної плати є травень 2015 року, тобто при нарахуванні орендної плати за перший місяць оренди має бути врахована індексація за період з березня 2014 року по травень 2015 року включно, що й було зроблено Кролевецькою міською радою при нарахуванні орендної плати за перший місяць оренди за договором № 93 від 25.06.2015. Таку ж вартість орендованого майна - 394 600 грн. 00 коп. - застосовує позивач при обчисленні розміру орендної плати в своїх розрахунках, однак при цьому застосовує не всі показники формул, передбачені пунктами 7, 10 Методики, а вибірково (не враховує індекс інфляції за період з дати проведення незалежної або стандартизованої оцінки до базового місяця розрахунку орендної плати, індекс інфляції за базовий місяць розрахунку орендної плати).

Таким чином, судом встановлено, що розмір щомісячної орендної плати в протоколі розбіжностей в редакції позивача визначений невірно та суперечить вимогам Методики, застосування якої є обов'язковим для сторін.

Згідно п.1 ч.1 ст. 83 ГПК України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Пленум Верховного Суду України в п.7 Постанови від 06.11.2009 №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз'яснив, що правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Згідно ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Зі змісту ч.1 ст. 215 ЦК України вбачається, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ст. 207 ГК України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути визнано судом недійсним повністю або в частині.

Враховуючи те, що судом встановлено факт невірного визначення позивачем розміру орендної плати в протоколі розбіжностей в редакції позивача від 20.05.2016 р., що суперечить вимогам Методики, суд дійшов до висновку про наявність правових підстав для визнання додаткової угоди до Договору оренди №93 від 25.06.2015 р. (протоколу розбіжностей) в редакції позивача недійсною, оскільки вона не відповідає вимогам закону.

Крім того, позивач просить суд зобов'язати відповідача провести перерахунок орендної плати за спірне нежитлове приміщення, починаючи з 25.06.2015 р. до 01.12.2016 р., тобто фактично з дати укладення договору №93 оренди майна територіальної громади міста Кролевець до моменту укладення 01.12.2016 р. додаткової угоди до Договору.

Судом вже було надано правову оцінку додаткової угоди в редакції протоколу розбіжностей від 20.05.2016 р. та визнано її недійсною з мотивів невідповідності вимогам закону, а саме встановлено факт її невідповідності вимогам Методики.

Більш того, в постанові Харківського апеляційного господарського суду від 21.09.2016 р. у пов'язаній справі №920/531/16 за позовом ФОП ОСОБА_1 до відповідача: Кролевецької міської ради про визнання частини договору оренди від 25.06.2015 р. недійсним встановлено, що сторонами 25.06.2015 року погоджено без зауважень та заперечень всі істотні умови договору оренди комунального майна - нежитлового приміщення, в тому числі, розмір орендної плати, про що свідчать підписи представників позивача та відповідача під текстом договору.

Позивачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження інших пропозицій чи заперечень щодо змісту та умов вказаного договору оренди, зокрема, щодо розміру орендних платежів, як на момент укладання договору, так і протягом терміну його дії (до моменту подання позову - 23.05.2016 року).

Підписуючи оспорюваний договір позивач фактично погодився з передбаченими цим договором умовами. Позивач на момент укладення договору не скористався наданим йому законом правом за наявності заперечень щодо окремих умов договору скласти протокол розбіжностей (частина 4 статті 181 Господарського кодексу України).

Отже, підписання позивачем договору без заперечень підтверджує його волевиявлення на укладання договору оренди та погодження із розрахунком орендної плати. Протягом дії договору інших пропозицій від орендаря не було.

В свою чергу, як свідчать матеріали справи, орендарем було вчинено дії на прийняття орендованого майна в оренду, у відповідності до пункту 2.1. договору оренди та сплачені передбачений пунктом 3.1 договором орендні платежі за період з серпня 2015 року по березень 2016 року.

Тобто, відповідач приступив до реалізації умов договору оренди, що слід розуміти як погодження з істотними умова договору в процесі виконання, в тому числі щодо розміру орендної плати.

Частиною 3 ст. 35 ГПК України встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Таким чином, суд дійшов до висновку про необґрунтованість позовних вимог в частині зобов'язання відповідача провести перерахунок орендної плати за спірне нежитлове приміщення, починаючи з 25.06.2015 р. до 01.12.2016 р.

Відповідно до Закону України «Про судовий збір» та ст.ст. 44, 49 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Визнати недійсною додаткову угоду №1 від 23.04.2016 року до Договору оренди №93 від 25.06.2015 року в редакції позивача (протокол розбіжностей до Додаткової угоди №1 від 20.05.2016 р.).

Повний текст рішення підписано 30.01.2017 року.

Суддя О.В. Коваленко