КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" лютого 2017 р. Справа№ 910/32205/15

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Яковлєва М.Л.

суддів: Тищенко О.В.

Корсакової Г.В.

при секретарі судового засідання: Пугачовій А.С.

за участю представників сторін: згідно протоколу судового засідання від 02.02.2017 року по справі №910/32205/15 (в матеріалах справи).

розглянувши апеляційну скаргу Фірми „Т.М.М."-товариство з обмеженою відповідальністю

на рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2016

у справі № 910/32205/15 (суддя Шкурдова Л.М.)

за позовом Фірми „Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю

до відповідача Київської міської ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Фірма "Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю (далі Фірма "Т.М.М."- ТОВ) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003 на підставі ст.ст. 42 Земельного кодексу України, 652 Цивільного кодексу України.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки до ст.42 ЗК України були внесені зміни, згідно яких земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, укладеного між сторонами у справі, має бути передана співвласникам багатоквартирного будинку, а відтак на підставі ст.652 ЦК України у зв'язку з істотною зміною обставин договір оренди земельної ділянки від 12.08.2003 має бути розірваний.

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Шкурдова Л.М.) від 02.02.2016 у справі №910/32205/15 у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач Фірма „Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить оскаржуване рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Постановою Київського апеляційного господарського суду (головуючий суддя Отрюх Б.В., судді - Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.) від 07.04.2016 рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2016 по справі №910/32205/15 скасовано повністю; прийнято нове рішення про задоволення позову; розірвано договір оренди земельної ділянки на перетині вулиць Якуба Коласа та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва від 12.08.2003.

Постановою Вищого господарського суду України від 15.11.2016 №910/32205/15 касаційну скаргу Київської міської ради задоволено частково, постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.04.2016 у справі №910/32205/15 скасовано, справу №910/32205/15 направлено на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.11.2016р. апеляційну скаргу Фірми „Т.М.М."- Товариство з обмеженою відповідальністю передано на розгляд колегії суддів Київського апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Яковлєва М.Л., суддів Тищенко О.В., Корсакової Г.В.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 28.11.2016р. колегією суду у складі: головуючого судді Яковлєва М.Л., суддів Тищенко О.В., Корсакової Г.В. прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено розгляд справи №910/32205/15 призначено на 18.01.2017р.

18.01.2017р. судове засідання не відбулося, в зв'язку з надходженням повідомлення про замінування приміщення суду.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 18.01.2017р. розгляд справи призначено на 02.02.2017р.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі

Колегія суддів, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представника позивача та Київської міської ради, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку апеляційну скаргу Фірми „Т.М.М."- товариство з обмеженою відповідальністю залишити без задоволення, рішення Господарського суду міста Києва 02.02.2016 по даній справі залишити без змін, приймаючи до уваги наступне.

Як вбачається з матеріалів справи, на виконання рішення Київської міської ради від 27.03.2003 №332-4/492 12.08.2003 між Київською міською радою та Фірмою "Т.М.М."-ТОВ укладено договір оренди земельних ділянок: на перетині вулиць Якуба Коласа та Петра Чаадаева у Святошинському районі м. Києва площею 4192 кв.м для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту строком на 25 років, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.12.2003 за №75-6-00092 у книзі записів державної реєстрації договорів (п.1 Договору оренди).

Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту.

Договір оренди земельної ділянки укладався строком на 25 років, тобто до 12.08.2028 року.

14.05.2015 року були внесені зміни до ст.42 Земельного кодексу України та статтю 42 Земельного кодексу України викладено в наступній редакції: «земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками».

У зв'язку із внесенням Законом України від 14.05.2015 №417-VIII змін до ст.42 ЗК України позивач звертався до відповідача із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, однак, отримав відповідь про відмову від розірвання договору (листування а/с 26-28), що і стало підставою для звернення до господарського суду з даним позовом.

Відмовляючи в задоволенні позову під час первісного розгляду даної справи, місцевий господарський суд виходив із того, що: - в чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору про придбання нерухомості, оскільки повноваженнями щодо розпорядження земельною ділянкою наділений власник, яким в даному випадку є відповідач; - доказів на підтвердження того, що створене в збудованому багатоквартирному будинку об'єднання співвласників звернулось до позивача чи відповідача з проханням передати йому у користування (власність) земельну ділянку матеріали справи не містять; - відсутні правові підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки внесення змін до законодавства не є тією істотною обставиною, з якою в даному випадку може бути пов'язане розірвання договору.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції зазначив, що внаслідок внесення змін до ст.42 ЗК України, яка є імперативною і породжує нові зобов'язання для відповідача, у останнього виникло зобов'язання щодо передачі земельної ділянки співвласникам житлового будинку (ст.ст.377, 651 ЦК України, ст.ст.120, 141 ЗК України, ст.ст.31, 32 Закону України "Про оренду землі"); оскільки Фірма "Т.М.М."- ТОВ після передачі права власності на нерухомість вже позбавлене таких прав орендаря земельної ділянки, як самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи, але згідно договору оренди зобов'язане сплачувати за користування земельною ділянкою іншою особою, то наявні підстави для розірвання між ним та Київською міською радою договору оренди земельної ділянки в частині дії зобов'язань по сплаті орендної плати, оскільки після передачі об'єктів нерухомості позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору (отримання права користування земельною ділянкою), а новим власником нерухомості та орендодавцем не вчиняються дій на виникнення та оформлення між ними орендних правовідносин.

Втім, колегія суддів касаційної інстанції вказала, що зазначені висновки суду апеляційної інстанції, є передчасними, з огляду на помилкове застосування положень ст. 377 ЦК України, ст.ст. 120, 141 ЗК України, ст. 31 Закону України "Про оренду землі". Крім того, касаційним судом звернуто увагу на те, що даний позов про розірвання договору оренди землі обґрунтовано на підставі ст. 42 Земельного кодексу України, ст. 652 ЦК України, в той час, як судами до спірних правовідносин застосовано та кваліфіковано положення ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України.

Враховуючи вищевикладене, під час нового розгляду даної справи колегія суддів апеляційного господарського суду, взявши до уваги зауваження суду касаційної інстанції, дослідивши матеріали справи, вважає за необхідне відзначити про наступне.

Як зазначалось вище, Фірма "Т.М.М." -ТОВ звернулось з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки до ст.42 ЗК України були внесені зміни, згідно яких земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, укладеного між сторонами у справі, має бути передана співвласникам багатоквартирного будинку, а, відтак, на підставі ст. 652 ЦК України у зв'язку з істотною зміною обставин договір оренди земельної ділянки від 12.08.2003 має бути розірваний, оскільки станом на момент укладення спірного договору жодна із сторін не знала про майбутні зміни в законодавстві стосовно безоплатної передачі земельної ділянки, на якій розташовані будівлі.

Згідно із ст. ст. 526, 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Колегія суддів відзначає, що Цивільний кодекс України базується на принципі обов'язкового виконання сторонами зобов'язань, прийнятих на себе за договором. Можливість розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин, з яких сторони виходили при укладанні договору, Кодекс пов'язує з певними визначеними випадками, на які безпосередньо вказується в ст. 652 ЦК України.

З огляду на викладене, слід звернути увагу, що ч. 1 ст. 652 ЦК України, на підставі якої пред'явлено даний позов, передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Частиною 2 ст. 652 ЦК України встановлено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зі змісту вказаної норми вбачається, що укладаючи договір сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей.

Проте, в ході виконання договору можуть виявлятися обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін. При укладенні договору та визначені його умов сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, при яких він буде виконуватися.

Отже, закон пов'язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених за приписами чинного законодавства. При вирішенні спорів про розірвання договорів з підстав, передбачених ст. 652 Цивільного кодексу України, необхідним є з'ясування питань стосовно доведення у чому саме обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору та як саме змінились і чому зміна обставин є істотною, при істотній зміні обставин.

При цьому, сама істотна зміна обставин не є підставою для розірвання договору. Вимагаючи розірвання договору на цій підставі, позивач, з урахуванням вимог ст. 33 ГПК щодо обов'язку доказування, повинен довести, зокрема, впевненість сторін у момент укладення договору в тому, що така зміна обставин не настане.

Позаяк, судом апеляційної інстанції встановлено, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами існування юридичних фактів і обставин, які б відповідали вимогам ч. 2 ст. 652 ЦК України для дострокового розірвання договору, адже, будівництво та введення в експлуатацію будинку такою обставиною не є.

Таким чином, враховуючи норми чинного законодавства, взявши до уваги обґрунтування позову, за оцінкою колегії суддів, позивач обставин, які б підтверджували сукупність і наявність таких обов'язкових чотирьох умов не довів і доказів, у розумінні ст. 33 ГПК України, того, що у зв'язку із зміною законодавства, виконання спірного договору оренди сторонами призвело до порушення їхніх майнових інтересів, позбавило позивача, який був заінтересований в укладенні цього договору, того, на що він розраховував, не надав.

Аналогічна правова позиція про те, що підстав для розірвання спірного договору оренди немає, якщо заінтересована сторона не довела одночасну наявність чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 ЦК України, викладена в постанові Верховного Суду України від 27.02.2012 у справі №2/52-09.

Відтак, у позові Фірми "Т.М.М." - ТОВ до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки від 12.08.2003 на підставі ст.652 ЦК України слід відмовити у зв'язку з недоведеністю наявності чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Відповідно до статті 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно статті 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Таким чином, доводи, наведені позивачем в апеляційній скарзі, судовою колегією до уваги не приймаються з огляду на те, що вони є необґрунтованими та безпідставними, вищенаведених правових висновків не спростовують.

Відповідно до ч. 6 п. 12 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 7 Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України роз'яснено, що не підлягає скасуванню судове рішення, якщо апеляційною інстанцією буде з'ясовано, що його резолютивна частина є правильною, хоча б відповідні висновки місцевого господарського суду й не були належним чином обґрунтовані у мотивувальній частині рішення. Водночас апеляційний господарський суд у мотивувальній частині своєї постанови не лише вправі, а й повинен зазначити власну правову кваліфікацію спірних відносин та правову оцінку обставин справи..

Виходячи з вищенаведеного, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування чи зміни оскаржуваного рішення.

Керуючись ст.ст. 32-34, 43, 49, 85, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фірми „Т.М.М."- товариства з обмеженою відповідальністю залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва 02.02.2016 у справі №910/32205/15 залишити без змін.

3. Матеріали справи №№910/32205/15 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанову Київського апеляційного господарського суду може бути оскаржено до Вищого господарського суду України у порядку, передбаченому ст. 107 ГПК України.

Постанова Київського апеляційного господарського суду за наслідками перегляду відповідно до ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття.

Головуючий суддя М.Л. Яковлєв

Судді О.В. Тищенко

Г.В. Корсакова