ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2017 року Справа № 910/897/15-г

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий суддяЯценко О.В.
суддіБакуліна С.В., Данилова М.В.
розглянувши матеріали касаційних скаргКиївської міської ради та Прокуратури міста Києва
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 17.11.2016
у справі№ 910/897/15-г
Господарського судуміста Києва
за позовомЗаступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Монарх"
3-тя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаДержавна архітектурно-будівельна інспекція України
про розірвання договору та повернення земельної ділянки

В засіданні взяли участь представники:

- позивача:Безносик А.О. дов. від 10.01.2017,
- відповідача: - третьої особи: - ГПУ: Ольшанська Ю.В. дов. від 10.01.2017, не з'явились, Красножон О.М.

В С Т А Н О В И В:

Заступник прокурора міста Києва (надалі - прокурор) в інтересах держави в особі Київської міської ради (надалі - КМР) звернувся до Господарського суду м. Києва з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Монарх" (надалі - ТОВ "Монарх") про розірвання договору та повернення земельної ділянки, у зв'язку з неналежним виконанням умов договору оренди земельної ділянки від 08.04.2005.

Рішенням господарського суд міста Києва від 17.08.2016 р. (суддя Князьков В.В.) у позові про розірвання договору оренди земельної ділянки від 08.04.2005 та повернення земельної ділянки відмовлено повністю.

Рішення мотивовано тим, що судом встановлено обставини самовільного захоплення та використання земельної ділянки, які свідчать про наявність у орендаря перешкод у здійсненні будівництва на орендованій земельній ділянці у в'язку з неправомірним використанням цієї земельної ділянки іншими особами, доказів вчинення будь-яких дій щодо зупинення незаконного самовільного захоплення третіми особами та вирішення цього питання позивачем та прокурором не надано, що свідчить про те, що порушення строків забудови земельної ділянки сталося не з вини орендаря.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 17.11.2016 р. (судді: Гаврилюк О.М., Сулім В.В., Майданевич А.Г.) рішення господарського суду міста Києва від 17.08.2016 р. залишено без змін.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції та рішенням господарського суду першої інстанції, Київська міська рада та Прокуратура міста Києва звернулись до Вищого господарського суду України з касаційними скаргами в яких просять постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.11.2016 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.08.2016 скасувати, прийняти нове рішення, яким задовольнити вимоги позову заступника прокурора міста Києва у повному обсязі, посилаючись на невірне застосування судами першої та апеляційної інстанції ст.ст.15, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ст.651 ЦК України.

Скаржники доводять, що судами порушені вимоги ст. 43 ГПК України та норми ст. 32 Закон України "Про оренду землі", ст. 651 ЦК України, оскільки залишено поза увагою умови п.п. 8.4, 11.5 договору, не враховано, що орендарем не вжито всіх заходів щодо належного виконання обов'язку з використання земельної ділянки під будівництво навчально-виховного закладу та завершення забудови у встановлений строк.

У відзиві на касаційні скарги ТОВ "Монарх" доводи скарг заперечує з підстав відсутності у порушені договору його вини у зв'язку з неправомірним використанням земельної ділянки іншими особами, що вбачається із встановлених судами обставин, тому просить у задоволенні скарг відмовити, а оскаржувані судові рішення та постанову залишити без зміни.

Ухвалою від 14.12.2016 колегії суддів Вищого господарського суду України у складі головуючого судді - Яценко О.В., суддів - Бакуліної С.В., Данилової М.В. касаційна скарга Київської міської ради прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 12.01.2017. Ухвалою від 12.01.2017, у зв'язку з надходженням клопотання скаржника про продовження строку розгляду та відкладення слухання справи на іншу дату, колегія суддів продовжила та відклала розгляд справи на 26.01.2017. Крім того, суду касаційної інстанції 10.01.2017 надійшла касаційна скарга заступника прокурора міста Києва, яка ухвалою від 12.01.2017 прийнята до провадження, та призначена до розгляду у судовому засіданні на 26.01.2017

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку судові акти, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційні скарги підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Господарським судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до п. 2 рішення Київської міської ради від 29.04.2004р. за № 238-2/1448-1 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" ТОВ "Монарх" передано в довгострокову оренду строком на 25 років земельну ділянку площею 2,09 га для будівництва, експлуатації та обслуговування навчально-виховного закладу на вул. Уманській, 8-12 у Солом'янському районі м. Києва.

08.04.2005 між позивачем та відповідачем на виконання зазначеного рішення укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого відповідачу надано земельну ділянку площею 1,8757 га (кадастровий номер :72:005:0021) за адресою та з цільовим призначенням, вказаними у рішенні, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 11.04.2005 за №72-6-00265 у книзі записів державної реєстрації договорів.

11.04.2005 складено акт приймання-передачі земельної ділянки.

Згідно із п. 2.1 договору оренди об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Уманська, 8-12 у Солом'янському районі м. Києва, розмір - 1,8757 га, цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування навчально-виховного закладу, кадастровий номер - :72:005:0021.

Відповідно до п. 8.4 договору оренди відповідач, за договором орендар, зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Пунктом 11.5 договору оренди сторони погодили умову про те, що договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 8.4 та 5.1 цього договору.

Відмовляючи в позові, суди виходили з обставин не вирішення питання незаконного самовільного захоплення та використання земельної ділянки третіми особами, що унеможливлює здійснення робіт щодо будівництва відповідачем, останнім протягом всього терміну дії договору оренди, своєчасно та в повному обсязі сплачується орендна плата, що свідчить про добросовісне виконання відповідачем своїх зобов'язань, передбачених договором оренди, прокурором і позивачем не було доведено належними та допустимими доказами факту завдання відповідачем шкоди органу місцевого самоврядування у зв'язку з незабудовою земельної ділянки за договором оренди.

При цьому, суди відхилили доводи позову про те, що невикористання відповідачем земельної ділянки шляхом її забудови протягом 3 років з моменту державної реєстрації договору оренди є істотним порушенням умов договору, що тягне за собою розірвання договору в судовому порядку, як безпідставне та необгрунтоване з тих мотивів, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд

Касаційна інстанція визнає такі висновки судів попередніх інстанцій невірними та такими, що не ґрунтуються на правильному застосуванні норм матеріального права, що регулюють спірні правовідносини з наступних мотивів.

Згідно до ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Статтею 32 Закон України "Про оренду землі" встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта; у вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання (п. 2.22 постанови Пленуму Вищого господарського суд України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин").

Таким чином, в контексті наведених норм та роз'яснень слід вказати, що при з'ясуванні обставин завдання шкоди правам орендодавця внаслідок невиконання орендарем обов'язків за договором оренди землі, така шкода полягає, зокрема в не задоволенні суспільного інтересу, який мав орендодавець при надання землі в оренду з метою здійснення будівництва конкретно визначеного об'єкту нерухомого майна, оскільки не виконання зобов'язання з будівництва не забезпечує потребу ефективного використання земельної ділянки, яка надавалася саме для цього.

Згідно вимог ст. 4 Закону України "Про архітектурну діяльність" створення об'єкту архітектури (будинків і споруд, об'єктів благоустрою, території) передбачає проведення цілого комплексу робіт, як-то підготовку містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки у випадках і порядку, передбачених законодавством, здійснення в необхідних випадках передпроектних робіт, пошук архітектурного рішення, розроблення, погодження у визначених законом випадках і затвердження проекту, виконання робочої документації для будівництва, будівництво.

Право на забудову виникає у особи, яка набула права на земельну ділянку на законних підставах, після здійснення нею дій, передбачених статтями 26 - 32 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Виготовлення та затвердження проектної документації врегульовано статтями 7, 9, 27 Закону України "Про архітектурну діяльність" та статтею 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

Таким чином, однією з основних складових будівництва є обов'язкова наявність складеної та затвердженої замовником проектної документації, а для виконання будівельних робіт - дозволу на виконання будівельних робіт (до 17.02.2011), декларацій про початок виконання підготовчих, будівельних робіт.

Встановивши обставини погодження орендарем забудови, зокрема із Головним державним санітарним лікарем м. Києва у листі № 6895 від 19.09.2003, КІТ "Київзеленбуд" у листі № 1196 від 22.09.2003, Головою Солом'янської районної в місті Києві державною адміністрацією в листі № 6715/01 від 02.10.2003, Державним управлінням екології та природних ресурсів в м. Києві в листі № 10-10-12/9234 від 17.12.2003, Головним управлінням освіти і науки Київської міської державної адміністрації в листі № 1-3/11-67 від 22.12.2003, Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації в листі № 03-16/521-В від 29.12.2003, а також отримання архітектурно-планувального завдання, суди врахували наявності вказаних обставин, дійшовши висновку про вжиття орендарем певних заходів з метою виконання взятих за договором обов'язків з будівництва.

Разом з тим, відповідні обставини існували на час укладення сторонами договору оренди земельної ділянки від 08.04.2005 р., були обумовлені в самому договорі, оскільки виконання всіх вимог, викладених у зазначених листах, покладалося на орендаря (п. 8.4 договору), тому ці обставини були відомі сторонам договору, про обов'язки, які випливали із зазначених листів орендар був обізнаний, не заявляв про їх можливий вплив на строки виконання взятих за договором обов'язків з будівництва, тому такі обставини не можуть братися до уваги при оцінці причин, що зумовлювати порушення орендарем строків будівництва обумовленого договором об'єкту нерухомості.

За умовами договору сторони погодили, що договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 8.4 та 5.1 цього договору (п. 11.5).

Відповідно до п. 8.4 договору оренди відповідач (орендар) зобов'язаний завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Таким чином, встановлюючи строки забудови земельної ділянки, сторони хоч і передбачили загальний строк в три роки для будівництва об'єкту, однак обумовили залежність обов'язку завершення забудови в тому числі від строків, встановлених проектною документацією на будівництво (п. 8.4).

В той же час, судами залишено поза увагою відповідні обставини розробки орендарем проектної документації на будівництво.

У зв'язку з цим суд касаційної інстанції вважає за необхідне звернути увагу на наступне.

Відсутність у орендаря, який діє добросовісно та розумно, як цього вимагає ст. 3 ЦК України, по закінченню встановленого у договір трирічного строку з моменту державної реєстрації договору, проектної документації може бути викликано як його суб'єктивною поведінкою (бездіяльністю), так і зумовлюватися обставинами, що не можуть конролюватися орендарем, чи бути наслідком поведінки (бездіяльності) орендодавця, а також уповноважених публічних органів чи їх посадових осіб.

Таким чином, застосування наслідків розірвання договору оренди землі через невиконання орендарем обов'язків має відповідати принципам справедливості та співмірності, оскільки, якщо невиконання зобов'язання з забудови земельної ділянки зумовлене обставинами, які не залежали від орендаря, позбавлення його прав на земельну ділянку порушуватиме баланс захисту прав та законних інтересів сторін договору, так як дозволятиме одній стороні договору - орендодавцю отримати необгрунтовану перевагу у відносинах з іншою стороною договору - орендарем.

В рамках зазначених принципів та гарантій захисту прав учасників спірних правовідносин суд при розгляді спору мав дослідити ті фактичні обставини, які свідчать про невиконання сторонам взятих за договором обов'язків та надати оцінку причинам, що зумовили порушення договірних зобов'язань, оскільки в іншому випадку не буде дотримано справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.

Таким чином, судам належало встановити та надати оцінку, зокрема обставинам, які свідчать про те, коли орендар приступив до проектування об'єкту, які заходи були ним вжиті з цією метою, зокрема обставини, що свідчать про укладення договорів з проектними організаціями на проведення робі, пов'язаних із проектуванням об'єкту, вжиття орендарем інших дій з погодження проектної документації в тому числі з відповідними органами та посадовими особами; встановити обставини, що унеможливили вчасно початок та завершення робіт з проектування, тривалість строків розгляду та затвердження проектної документації, можливі обставини, що зумовили недотримання строків органами та особами державної влади; вжиття орендарем заходів із забезпечення земельної ділянки технічними умовами на водопостачання, приєднання до теплових мереж та мереж з енергопостачання.

Зазначених обставин суди не встановлювали, оцінки їм не надавали.

В контексті встановлених судами обставин, що унеможливили виконання орендарем обов'язків із будівництва об'єкту нерухомості, касаційна інстанція не погоджується із висновками судів, що не виконання орендарем своїх обов'язків зумовлено самовільним використанням орендованої земельної ділянки третіми особами, оскільки суди не встановили, що ці обставини були непереборними, тобто лежали поза волею та контролем орендаря та не могли бути усунуті ним при всій обачності, добросовісності та розумності його поведінки, зокрема шляхом звернення за захистом свого права у встановлений законом спосіб та порядок.

При цьому, не може бути враховано звернення орендаря до прокуратури, оскільки як встановлено судом листом від 07.02.2011 за № 70-79-11 прокуратура Солом'янського району м. Києва повідомила відповідача, що розглянула звернення про порушення прав та інтересів останнього з боку ФОП Корнійчук JI.B. та ПП "Бренд" шляхом самовільного використання орендованої відповідачем земельної ділянки та зазначила, що порушене у зверненні питання не входить до їх компетенції. Таким чином, відповідачу було відомо, що відновлення його порушеного права не підлягало у спосіб та порядок, який ним обрано, вжиття ж визначених законом способів захисту прав на земельну ділянку та відновлення порушеного права судами не встановлено.

При цьому, суди безпідставно послалися на п. 8.2 договору оренди за яким визначено обов'язок позивача, як орендодавця, передати земельну ділянку у стані, що відповідає умовам цього договору, та п. 2.3 договору оренди, що передбачав, що земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню, в обґрунтування обставин унеможливллення здійснення робіт щодо будівництва відповідачем та як наслідок неможливості виконати обов'язки за договором.

Так, судом було встановлено, що земельна ділянка передавалася орендарю 11.04.2005, про що складено акт приймання-передачі земельної ділянки.

Встановлені обставини свідчать, що звернення відповідача до контролюючих органів про захист своїх прав та інтересів відбувалося з 2008р., однак судами не встановлено, що на час передання земельної ділянки орендарю вона містила недоліки, що ускладнювали її використання, або, що обставини, з приводу яких орендар звертався до контролюючих органів мали місце в 2005 р. як на час передання земельної ділянки орендарю, так і одразу після такого передання.

Ні умовами договору оренди землі, ні нормами законодавства не передбачено обов'язку орендодавця діяти у випадку незаконного самовільного захоплення та використання земельної ділянки третіми особами, тому покладення на орендодавця обов'язку вирішення питання, що пов'язані із можливими обставинами незаконного самовільного захоплення та використання земельної ділянки третіми особами чи доведення обставин вжиття орендодавцем відповідних належним заходів безпідставне, не ґрунтується на нормах закону чи умовах договору.

Таким чином, судами неправомірно враховано обставини існування перешкод у здійсненні відповідачем будівництва навчально-виховного закладу на орендованій земельній ділянці у зв'язку з неправомірним використанням цієї земельної ділянки іншими особами, оскільки такі обставини хоча і могли впливати на строки забудови земельної ділянки, однак не встановлено, що вони є такими, що не залежали від волі орендаря у випадку вчинення ним належних дій по захисту своїх прав.

Крім того, судам належить надати оцінку строку, потягом якого орендар не має можливості використовувати земельну ділянку з огляду на обставини, що виключать можливість користування нею, чи був такий строк обґрунтованим з врахуванням належного вчинення орендарем дій по відновленню свого порушеного права чи необхідних для захисту цього права.

Враховуючи наведене, не можна визнати обґрунтованими висновки судів про наявність обставин, які виключали можливість здійснення орендарем своїх обов'язків за договором, зокрема використання земельної ділянки під будівництво навчально-виховного закладу та завершення забудови у встановлений строк, оскільки вони не ґрунтуються на встановленні тих обставин, що мають значення для правильного вирішення спору, зокрема виготовлення проектної документації на будівництво та можливі об'єктивні причини, що зумовили порушення строків будівництва, розумна тривалість строку затримки.

Таким чином, при новому розгляді судам належить встановити обставини, що об'єктивно впливали на дії (бездіяльність) орендаря щодо можливості здійснити будівництво обумовленого об'єкту нерухомості у встановлені строки, оцінити тривалість зволікання з будівництвом та причини, що зумовили затримку.

Відповідно до вимог ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Згідно ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи наведені мотиви судові рішення прийняті при неповному з'ясуванні обставин справи, що мають значення для правильного застосування норм матеріального права, що регулює спірні правовідносини, тому підлягають скасуванню.

Зважаючи на викладене та вимоги ч. 2 ст. 111-7 ГПК України, відповідно до яких касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази, рішення попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи для нового розгляду.

Виходячи з викладеного, керуючись ст.ст. 107, 108, 1115, 1117, 1118, 1119, 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційні скарги Київської міської ради та Прокуратури міста Києва на постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.11.2016 задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 17.11.2016 та рішення Господарського суду міста Києва від 17.08.2016 у справі №910/897/15-г Господарського суду міста Києва скасувати.

3. Справу скерувати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Головуючий суддяО.В. Яценко

СуддіС.В. Бакуліна
М.В. Данилова