ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"10" січня 2017 р.Справа № 916/2857/16

Господарський суд Одеської області у складі судді Смелянець Г.Є.

розглянувши справу №916/2857/16

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до відповідача Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2

про виселення та стягнення 9341,66 грн.

за участю представників

від позивача: Акименко О.В. на підставі довіреності від 13.12.2016р. №01-36/14

від відповідача: не з'явився

Суть спору: ДКВ ОМР звернувся до ФОП ОСОБА_2 з позовом, в якому просить господарський суд Одеської області виселити ФОП ОСОБА_2 з нежитлових приміщень підвалу загальною площею 45,5 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 на користь ДКВ ОМР та стягнути з ФОП ОСОБА_2 неустойку в розмірі 9341,66 грн., що нарахована відповідачу з 14.12.2015р. по 01.10.2015р. на підставі ст. 785 ЦК України.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилається на те, що керуючись ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", ст.764 ЦК України надіслав відповідачу повідомлення від 27.10.2015р. №01-3/6797 відповідно до якого повідомив, що договір оренди №41/30 від 28.12.2012р. закінчує свою дію 28.11.2015р. та на новий строк продовжуватися не буде, а також запропонував відповідачу у добровільному порядку повернути орендоване майно. Проте, на момент подання позову відповідач у добровільному порядку не передав не житлові приміщення підвалу, загальною площею 45,5 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1, що в силу вимог ч.2 ст.785 ЦК України є підставою для нарахування неустойки, розмір якої з 14.12.2015р. по 01.10.2015р. становить 9341,66 грн.

Відповідач у судові засідання не з'явився, про причини свого нез'явлення суд не повідомив, відзив на позов і всі документи, що підтверджують заперечення проти позову до суду не надав.

При цьому, відомості щодо вручення відповідачу ухвали суду про порушення провадження у справі від 26.10.2016р. та ухвали суду про відкладення розгляду справи від 28.12.2016р. відсутні. Ухвала суду про відкладення розгляду справи від 21.11.2016р. та ухвала суду про продовження строку вирішення спору та відкладення розгляду справи від 14.12.2016р., які надіслані відповідачу на адресу, що зазначена у позові та у ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб -підприємців та громадських формувань, повернуті до суду органами зв'язку з повідомленням „за закінченням терміну зберігання". Тому, із врахуванням роз'яснень, що містяться у пп.3.9.1. п.3.9. постанови пленуму ВГСУ від 26.12.2011р. №18 „Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції", господарський суд визнав за можливе розглянути справу за відсутністю відповідача у судових засіданнях та в силу вимог ст.75 ГПК України за наявними у справі матеріалами, з огляду також на те, що 10.01.2017р. закінчується двомісячний строк вирішення спору у даній справі, який був продовжений господарським судом на 15 днів у зв'язку із задоволенням відповідного клопотання позивача, про що господарським судом 14.12.2016р. винесено відповідну ухвалу.

На підставі ст. 85 ГПК України у судовому засіданні за участю представника позивача оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив:

28.12.2012р. між ДКВ ОМР (орендодавець, позивач) і ФОП ОСОБА_2 (орендар, відповідач) укладений договір оренди нежилого приміщення №41/30, згідно з яким орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу, загальною площею 45,5 кв. м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з умовами п.1.3. договору термін дії договору оренди встановлений з 28.12.2012р. до 28.11.2015р.

У розділі 2 договору встановлені умови щодо порядку розрахунків, а саме, встановлено, що орендна плата визначається на підставі ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна". Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ 04.10.1995р. зі змінами і доповненнями; рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради. (п.2.1. договору).

За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди місяць 411,25 грн. (без податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (п. 2.2. договору).

Орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п.2.4. договору).

Згідно з умовами п.3.4. договору орендодавець зобов'язується передати орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з п.1.1. цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.

Відповідно до умов п.4.6. договору орендар безперешкодно допускає представників орендодавця у робочий час доби, для контролю за виконанням правил використання приміщеннями і обов'язків за договором.

Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов'язаний в 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди (п.4.7.)

Згідно з умовами п.4.10. договору у випадку припинення дії цього договору у зв'язку із закінченням строку чи дострокового розірвання договору орендар сплачує неустойку в розмірі подвійної орендної плати з урахуванням щомісячного індексу інфляції по день підписання акта приймання - передачі приміщення.

Згідно з умовами п.7.7. після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об'єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах.

Згідно з умовами п.7.8. договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Згідно з умовами п.7.9. договору заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення, або продовження договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Додатками до цього договору є Розрахунок орендної плати по договору оренди та Акт прийму-передачі нежитлового приміщення від 28.12.2012р.

Також судом встановлено, що рекомендованим повідомленням на адресу орендаря, що зазначена у договорі оренди: АДРЕСА_2, орендодавець надіслав лист від 27.10.2015р. №01-13/6797, в якому повідомив про те, що термін дії договору оренди закінчується 28.11.2015р. та на новий строк договір оренди продовжуватися не буде. Також у листі орендодавець запропонував орендарю у термін до 12.12.2015р. передати ключі від орендованого приміщення та повідомив про можливість нарахування неустойки, передбаченої вимогами ч.2 ст.785 ЦК України.

03.12.2015р. вказаний лист повернутий орендодавцю органами зв'язку з довідкою поштового відділення „за закінченням терміну зберігання".

Орендодавець вважаючи, що строк дії договору оренди закінчився 28.11.2015р., а орендар не повернув орендоване приміщення у 15-дениий термін після закінчення строку дії договору оренди, тобто до 13.12.2015р., нарахував відповідачу з 01.12.2015р. по 13.12.2015р. орендну плату в сумі 370,33 грн. та з 14.12.2015р. по 31.12.2015р. неустойку в сумі 1025,54 грн.

У зв'язку з тим, що орендоване приміщення орендар не повернув орендодавцю і в подальшому, останнім здійснено нарахування неустойки за січень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за лютий в сумі 1766,20 грн., за березень 2016р. в сумі 1766, 20 грн., за квітень в сумі 1766,20 грн., за травень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за червень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за липень 2016р. в сумі 1766.20 грн., за серпень 2016р. в сумі 1766,20 грн., за вересень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Таким чином загальний розмір нарахованої орендарю неустойки становить 16921,34 грн.

Окрім того, судом встановлено, що 16.12.2015р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення за 12/2015 згідно договору №41/30 від 17.0.2012р.

Вказану суму 885 грн. орендодавець зарахував в рахунок погашення боргу по орендній платі станом на 13.12.2015р. в сумі 355,14 грн. та в рахунок часткової оплати неустойки в сумі 529,86 грн., що нарахована орендарю з 14.12.2015р. по 31.12.2015р. в сумі 1025,54 грн.

18.01.2016р. орендар перерахував орендодавцю 890 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення за 01/16 згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за січень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Листом від 17.02.2016р. №01-13/789 орендодавець повідомив орендаря, що при обстеженні комісією Департаменту встановлено, що орендоване приміщення під фотоательє не використовується. Згідно з п.7.3. договору оренди від 28.12.2012р. №41/30 якщо орендарем вищевказане приміщення тривалий час не використовується то договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства. Також орендодавець повідомив орендаря про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде та запропонував орендарю в строк до 29.02.2016р. звільнити орендоване приміщення.

21.03.2016р. вказаний лист повернутий орендодавцю органами зв'язку з довідкою поштового відділення „за закінченням терміну зберігання".

18.02.2016р. орендар перерахував орендодавцю 860 грн. з призначенням платежу орендна плата за березень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за лютий 2016р. в сумі 1766,20 грн.

17.03.2016р. орендар перерахував орендодавцю 875 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за березень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Листом від 29.03.2016р. №01-13/1447 орендодавець повідомив орендаря, що при обстеженні комісією Департаменту встановлено, що орендоване приміщення під фотоательє не використовується. Згідно з п.7.3. договору оренди від 28.12.2012р. №41/30 якщо орендарем вищевказане приміщення тривалий час не використовується то договір підлягає розірванню відповідно до чинного законодавства. Також орендодавець повідомив орендаря про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде та запропонував орендарю в строк до 15.04.2016р. звільнити орендоване приміщення.

05.05.2016р. вказаний лист повернутий орендодавцю органами зв'язку з довідкою поштового відділення „за закінченням терміну зберігання".

18.04.2016р. орендар перерахував орендодавцю 900 грн. з призначенням платежу орендна плата за 04.2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за квітень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

17.05.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за травень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за травень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

15.06.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за червень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за червень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

15.07.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за липень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за липень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

17.08.2016р. орендар перерахував орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за серпень 2016р. за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р., в т.ч. пеня.

Вказану суму орендодавець зарахував в рахунок часткової оплати неустойки, що нарахована орендарю за серпень 2016р. в сумі 1766,20 грн.

Таким чином загальний розмір грошових коштів, які сплачені орендарем в якості орендної плати за орендоване приміщення, та зараховані орендодавцем в рахунок часткової оплати неустойки становить 7579,68 грн.

Оскільки нараховану орендодавцем неустойку орендар сплатив не в повному обсязі та не повернув орендодавцю орендоване приміщення останній у жовтні 2016р. звернувся до суду з даним позовом про виселення орендаря з орендованого приміщення та стягнення неустойки в сумі 9341,66 грн.

Під час розгляду справи позивачем проведено обстеження нежитлового приміщення за адресою АДРЕСА_1, внаслідок якого складений Акт обстеження нежилого приміщення від 24.11.2016р., згідно з яким встановлено, що об'єкт оренди зачинений, тривалий час не використовується. У приміщенні наявний мотлох. Технічний стан не задовільний. З інженерних комунікацій наявне електропостачання, водопостачання, опалення. Строк страхування до 28.12.2015р. Об'єкт являється пам'яткою архітектури, охоронний договір наданий, договір на ВЕР наданий.

Вказаний акт підписаний членами комісії позивача та 24.11.2016р. затверджений заступником директора - начальником управління орендних відносин і відчужень комунального майна ДКВ ОМР.

12.12.2016р. позивачем проведено обстеження нежилого приміщення за адресою АДРЕСА_1, про що складений відповідний Акт обстеження, згідно з яким при обстеженні об'єкта встановлено, що об'єкт закритий, тривалий час не використовується орендарем. 24.11.2016р. був здійснений виїзд на об'єкт оренди розташований за адресою АДРЕСА_1. Враховуючи, що приміщення тривалий час закрите і не використовується, орендатор ФОП ОСОБА_2 був проінформований у телефонному режимі про необхідність забезпечення доступу в орендоване приміщення. Внаслідок чого було проведено обстеження у присутності ФОП ОСОБА_2 і визначений технічний стан об'єкта. Об'єкт являється пам'яткою архітектури, охоронний договір наданий, договір на ВЕР наданий.

Вказаний акт підписаний членами комісії позивача та 19.12.2016р. затверджений заступником директора - начальником управління орендних відносин і відчужень комунального майна ДКВ ОМР.

Окрім того, виписки з банківського рахунку, які надані позивачем під час розгляду справи свідчать, що 19.09.2016р. орендар оплатив орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р. за вересень 2016р.

19.10.2016р. орендар оплатив орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р. за жовтень 2016р.

21.11.2016р. орендар оплатив орендодавцю 885 грн. з призначенням платежу орендна плата за приміщення згідно договору №41/30 від 17.07.2012р. за листопад 2016р.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову, виходячи з наступного:

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обов'язковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом, строкове платне користування нежитловим приміщенням підвалу загальною площею 45,5 м2, яке розташована за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - об'єкт оренди), здійснюється відповідачем на підставі відповідного договору оренди нежилого приміщення №41/30 від 28.12.2012р. , який укладений між відповідачем (орендар) і Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, із строком дії з 28.12.2012р. по 28.11.2015р.

Згідно з вимогами ч.1 ст.631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права в виконати свої обов'язки відповідно до договору.

Згідно з вимогами ч.1 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно ч.1 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку дії договору має переважне право перед іншими особами на укладання договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

У ч.1 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч.2 ст.17 Закону).

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (ч.3 ст.17 Закону).

Таким чином Законом України „Про оренду державного та комунального майна", норми якого є спеціальними для застосування до спірних відносин сторін у даній справі, встановлені вимоги, якими врегульовані правовідносини щодо пролонгації договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах (ч.2 ст.17 Закону) та вимоги, якими врегульовані правовідносини щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін (ч.3 ст.17 Закону).

При цьому, вимоги Закону України „Про оренду державного та комунального майна", якими врегульовані правовідносини щодо пролонгації договору оренди на той самий термін і на тих самих (ч.2 ст.17 Закону) є аналогічними з умовам п.7.8. укладеного між сторонами договору, яким встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Між тим, як свідчать вище встановлені обставини справи, протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору оренди, тобто до 28.12.2015р., ані орендодавцем, ані орендарем не було заявлено про припинення або зміну умов договору.

Більш того, вище встановлені обставини справи свідчать, що після закінчення терміну дії договору оренди, тобто після 28.12.2015р. орендар продовжував сплачувати орендну плату орендодавцю за грудень 2015р. та січень - листопад 2016р.

За таких обставин господарський суд дійшов висновку, що укладений між сторонами договір оренди продовжений на той самий строк і на таких самих умовах, що були передбачені договором, а тому правові підстави для повернення орендарем орендованого приміщення орендодавцю відсутні. В свою чергу відсутність правових підстав для повернення орендарем орендованого приміщення орендодавцю свідчить про відсутність правових підстав для нарахування орендарю неустойки на підставі ст.785 ЦК України.

Наявний у справі лист орендодавця від 27.10.2015р. за вих.№01-13/6797 з повідомленням про те, що договір оренди на новий строк продовжуватися не буде та з пропозицією повернення орендованого приміщення в строк до 12.12.2015р., який надісланий орендарю з рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та повернутий орендодавцю 03.12.2015р. органами поштового зв'язку з довідкою „за закінченням терміну зберігання", господарський суд до уваги не приймає, оскільки вказаний лист надісланий орендарю за місяць до закінчення строку дії договору оренди, а тому не може бути розцінений судом як заява орендодавця, наявність якої передбачена, як вимогами ч.2 ст.17 Закону України, так і умовами п.7.8. укладеного між сторонами договору оренди.

Поряд з цим, вказаний лист орендодавця від 27.10.2015р. за вих.№01-13/6797 не може бути розцінений судом як відсутність переважного права орендаря на продовження договору оренди на новий термін, оскільки вказаний лист надісланий орендарю за місяць до закінчення строку дії договору оренди, що не відповідає вимогам ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

При цьому, господарським судом враховується також, що у вказаному листі орендодавця від 27.10.2015р. за вих.№01-13/6797 взагалі не наведено причин відмови від продовження стоку дії договору оренди (намір передачі об'єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах, як то передбачено умовами п.7.7. договору, або необхідність приміщення для потреб власника, як то передбачено вимогами ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна").

Лист орендодавця від 17.02.2016р. №01-13/789 та лист орендодавця від 29.03.2016р. №01-13/1447 також надіслані орендарю не у встановлені договором та законодавством строки, а тому не визнаються господарським судом ані заявою, наявність якої передбачена вимогами ч.2 ст.17 Закону України та умовами п.7.8. укладеного між сторонами договору оренди, ані письмовим попередженням, наявність якого передбачена вимогами ч.3 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна" та умовами п.7.7. укладеного між сторонами договору оренди.

Більш того, господарський суд вважає, що зміст вказаних листів свідчить про визнання самим орендодавцем факту проводження строку дії укладеного між сторонами договору оренди.

Щодо обставин тривалого невикористання орендарем орендованого приміщення за призначенням, про які зазначено як у вищевказаних листах орендодавця, так і в актах перевірки від 24.11.2016р. та 12.12.2016р., господарський суд вважає, що такі обставини не стосуються предмету та підстав даного позову.

Обставини, які свідчать про те, що при сплаті орендної плати в призначенні платежу відповідачем заманений договір від 17.07.2012р. №41/30 спростовуються поясненнями самого представника позивача у судовому засіданні 10.01.2017р., згідно з якими договір оренди від 17.07.2012р. №41/30 між сторонами не укладався.

З огляду на вищевикладене, позовні вимоги ДКВ ОМР є недоведеними, та такими, що не підтверджені належними доказами, а тому господарський суд дійшов висновку про відмову в їх задоволенні.

На підставі ст.ст.44,49 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача у справі.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст. 82- 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Відмовити Департаменту комунальної власності у задоволенні позову.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено у встановленому законом порядку.

Повне рішення складено 16 січня 2017 р.

Суддя Г.Є. Смелянець