ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

16.01.2017 р. Справа № 914/2790/16

За позовом:Управління майном спільної власності Львівської обласної ради, м. Львів, Комунального підприємства Львівської обласної ради «Нерухомість та майно», м. Львів;
до відповідача:Товариства з обмеженою відповідальністю «Модрина» м. Львів;
про:розірвання договору оренди №30/16 від 06.04.2016р., стягнення боргу з орендної плати, пені, виселення із займаних приміщень
Суддя Крупник Р.В. Секретар Цяпка О.І.
Представники сторін:
від позивача-1: ОСОБА_1 представник (довіреність від 20.09.2016р.);
від позивача-2:ОСОБА_2 представник (довіреність від 08.08.2016р. № 1012);
від відповідача:ОСОБА_3 представник (довіреність б/н від 03.01.2017р.);

Представникам сторін розяснено права та обовязки, передбачені ст.ст. 20, 22 ГПК України. Заяв про відвід судді та здійснення технічної фіксації судового засідання не надходило.

СУТЬ СПОРУ:

01.11.2016р. на розгляд господарського суду Львівської області поступила позовна заява Управління майном спільної власності Львівської обласної ради (надалі Позивач-1), Комунального підприємства Львівської обласної ради «Нерухомість та майно» (надалі Позивач-2) до ТОВ «Модрина» (надалі Відповідач) про розірвання договору оренди №30/16 від 06.04.2016р., стягнення боргу з орендної плати в сумі 84734,17 грн., пені в сумі 6127,98 грн., виселення із займаних нежитлових приміщень загальною площею 115,9 кв.м., за адресою: м. Львів, вул. Січових Стрільців, 3.

Ухвалою суду від 03.11.2016р. порушено провадження у справі, її розгляд призначено на 24.11.2016р. Ухвалою суду від 24.11.2016р. розгляд справи відкладено на 12.12.2016р. Ухвалою від 12.12.2016р. суд продовжив строк розгляду справи на п'ятнадцять днів, її розгляд відклав на 12.01.2017р. В судовому засіданні 12.01.2017р. оголошувалася перерва до 16.01.2017р.

Як вбачається з матеріалів справи, позов заявлено у звязку із порушенням відповідачем умов Договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області №30/16 від 06.04.2016р., а саме:

1) невиконання відповідачем умов договору щодо внесення протягом трьох місяців орендної плати за користування приміщенням, внаслідок чого станом на 01.10.2016р. утворилася заборгованість в розмірі 84734,17 грн.;

2) виконання відповідачем ремонтних робіт в орендованому приміщенні без будь-яких дозвільних документів та без надання проектно-кошторисної документації;

3) використання відповідачем обєкту оренди всупереч умовам договору не для розміщення компютерного клубу та інтернет-кафе, а для міні-готелю.

12.01.2017р. представником відповідача подано клопотання про призначення у справі судової експертизи щодо визначення наступних питань:

- який вид будівельних робіт (капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання) фактично виконано у період з 06.04.2016р. у нежитлових приміщеннях №108, 109, 111-117, 106*, 118*, що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові;

- чи відповідають виконані у період з 06.04.2016р. у нежитлових приміщеннях №108, 109, 111-117, 106*, 118*, що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові будівельні роботи вимогам нормативно-правових актів в галузі будівництва та чи виконання таких будівельних робіт потребує обовязкового розроблення проектно-кошторисної документації з подальшим її затвердженням у встановленому порядку;

- чи можливим було б використання нежитлових приміщень №108, 109, 111-117, 106*, 118*, що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові за цільовим призначенням згідно договору оренди №30/16 від 06.04.2016р. в такому стані, в якому воно існувало станом на момент передачі за договором від орендодавця до орендаря;

- чи призвели до покращення фізичного стану приміщень та їх експлуатаційних якостей виконані у період з 06.04.2016р. будівельні (ремонтні) роботи у нежитлових приміщеннях №108, 109, 111-117, 106*, 118*, що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові.

В судовому засіданні 16.01.2017р. представник відповідача подане клопотання про призначення у справі судової експертизи підтримав, просив його задоволити.

Представники позивачів, у свою чергу, проти заявленого клопотання заперечили, оскільки призначення експертизи виходить за межі позовних вимог, не є предметом даного розгляду та призведе лише до затягування судового процесу. Відповідач фактично без жодних дозвільних документів і правових підстав буде здійснювати використання нежитлових приміщень не за цільовим призначенням, з порушенням вимог договору, що наноситиме збитки бюджету Львівської області.

Заслухавши пояснення представника позивача, детально ознайомившись з наявними матеріалами справи, суд вважає, що клопотання підлягає до задоволення, враховуючи наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 41 ГПК України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Судова експертиза повинна призначатися лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування (пункт 2 Постанови Пленуму ВГСУ №4 від 23.03.2012р. «Про деякі питання практики призначення судової експертизи»).

При цьому, відповідно до ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили. Визнання однією стороною фактичних даних і обставин, якими інша сторона обгрунтовує свої вимоги або заперечення, для господарського суду не є обов'язковим.

Як зазначив Пленум ВГСУ в п.2 Постанови «Про судове рішення» №6 від 23.03.2012р. рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого:чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються;чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин;яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Крім цього, за змістом ст.106 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», приймаючи рішення у справі, суд зобовязаний зазначити в судовому рішенні мотиви його прийняття або відхилення аргументів сторін щодо суті спору, оскільки незазначення таких мотивів є підставою для притягнення судді до дисциплінарної відповідальності в порядку дисциплінарного провадження.

На переконання господарського суду, виконати вказівки закону при прийнятті рішення щодо наведення мотивів його прийняття або відхилення доводів однієї чи іншої сторони в даному випадку не видається можливим без проведення судової експертизи. Аргументація цього наступна.

Як вбачається з матеріалів справи, станом на момент розгляду клопотання, відповідачем погашено всю суму заборгованості з орендної плати, зокрема, за період з 29.12.2016р. 06.01.2017р. було перераховано 145000,00 грн. в якості погашення боргу за орендну плату (в т.ч. за жовтень грудень 2016р.) та пені, що повністю покриває належні до сплати ТОВ «Модрина» платежі за договором.

А тому, заперечуючи щодо такої підстави позовних вимог щодо розірвання договору, як несплата орендної плати, представник відповідача покликається на обовязкову до застосування позицію Верховного Суду України викладену в постанові №3-211гс14 від 21.01.2015р. в котрій він погодився із висновком суду касаційної інстанції про відмову в задоволенні позову щодо розірвання договору з підстав заборгованості з орендної плати, оскільки вказана заборгованість була погашена станом на момент винесення рішення судом першої інстанції у справі.

З приводу таких позовних обставин, як виконання відповідачем ремонтних робіт в орендованому приміщенні без будь-яких дозвільних документів та без надання проектно-кошторисної документації, то представник зазначає, що листом від 05.05.2016р. відповідач звернувся до позивачів з проханням надати дозвіл на облаштування додаткових санвузлів та заміну вікон та дверей в орендованих приміщеннях за рахунок ТОВ «Модрина». У відповідь на вказаний лист позивач направив лист №735 від 11.05.2016р. в якому зазначив, що управління майном спільної власності Львівської обласної ради не заперечує проти проведення ремонтних робіт в нежитлових приміщеннях за адресою: м. Львів, вул. Січових Стрільців, 3 згідно з договором оренди від 06.04.2016р. за №30/16. Технічну документацію на проведення робіт необхідно погодити в установленому порядку.

Разом з тим, як зазначає представник відповідача, враховуючи дозвіл позивачів, здійснення ремонтних робіт без погодження відповідачем технічної документації, як це передбачено п.6.5 Договору, не може слугувати підставою для розірвання договору, оскільки відповідно до приписів ст.651 ЦК України підставою для розірвання договору є не будь-яке порушення умов договору, а істотне порушення. При цьому, як стверджує представник, правову позицію, що таке істотне порушення умов договору Верховний Суд України виклав в постанові №6-75цс13 від 18.09.2013р.

А тому, заперечуючи проти вимог щодо розірвання договору з підстав виконання ремонтних робіт без дозвільних документів, відповідач зазначає, що таке виконання не є істотним порушенням умов договору, оскільки ним здійснено не капітальне будівництво, а лише поточний ремонт і здійснено ті роботи, дозвіл на котрий надано позивачем у листі. Крім того, виконання поточних робіт згідно розяснень Мінрегіонрозвитку наданих в листі №8/15-232-15 від 15.05.2015р. не вимагає обовязкового складення проектно-кошторисної документації. Також, як зазначає відповідач, такі роботи виконані у відповідності до всіх вимог ДБН і значно покращили стан приміщення. Відтак, враховуючи наведене, а також те, що відповідно до п.8.5 Договору інвентар та обладнання, встановлені орендарем за його рахунок незалежно від згоди орендодавця, що стали невідємною частиною будинку (приміщення) чи прилеглих до будинку споруд і котрі не можуть бути демонтовані без пошкодження майна, переходять у спільну власність територіальних громад області безоплатно, то в даному випадку, на думку відповідача, жодних істотних порушень прав позивача не допущено. Враховуючи відсутність порушень прав позивача з цих підстав, в позові слід відмовити.

З приводу позовних вимог про розірвання договору з підстав використання відповідачем обєкту оренди всупереч умовам договору не для розміщення компютерного клубу та інтернет-кафе, а для міні-готелю, то представник відповідача заперечив факт такого використання. В судовому засіданні зазначив, що в матеріалах справи відсутні належні докази, котрі б підтверджували факт використання відповідачем приміщення для міні-готелю. Наявний в матеріалах справи акт від 11.01.2017р. не може слугувати таким доказом, оскільки його складено позивачем в односторонньому порядку, без залучення належних представників відповідача та без реального огляду всіх орендованих приміщень для мети їх використання.

Суд зазначає, що в судовому засіданні 16.01.2017р. представники позивачів підтвердили, що при складанні акту від 11.01.2017р. в якому зазначено використання відповідачем приміщень під міні-готель, представників комісії не було допущено до всіх приміщень.

З огляду на викладене, враховуючи те, що окрім несплати відповідачем орендної плати, підставами позовних вимог про розірвання договору являються обставини виконання відповідачем ремонтних робіт в орендованому приміщенні без будь-яких дозвільних документів та без надання проектно-кошторисної документації, а також використання відповідачем обєкту оренди всупереч умовам договору не для розміщення компютерного клубу та інтернет-кафе, а для міні-готелю, суд вважає, що для всебічного, повного і об'єктивного розгляду справи та надання правової кваліфікації відносинам сторін, виходячи з обставин про котрі вони зазначають необхідно зясувати питання про те, чи являлися проведені відповідачем будівельні роботи в орендованому ним приміщенні капітальним чи поточним ремонтом, чи передбачено законодавством виготовлення для того чи іншого виду ремонту проектно-кошторисної документації, які саме ремонтні роботи були виконані відповідачем в орендованому приміщенні, чи зумовило їх проведення до покращення або погіршення технічного стану обєкта оренди, якщо так, в чому такі полягають, чи відповідають виконані відповідачем ремонтні роботи нормативно-правовим актам у галузі містобудування, чи відповідає цільове призначення обєкта оренди, визначене в договорі фактичному використанню.

При цьому, встановлення вище перелічених обставин потребують спеціальних знань і наявні в матеріалах справи докази не можуть замінити висновок експерта. Відтак, з метою прийняття законного та обґрунтованого рішення в даній справі, суд приходить до висновку про необхідність призначення судової експертизи.

Враховуючи той факт, що згідно Додатку №1 до Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень Львівський науково-дослідний інститут судових експертиз є державною спеціалізованою експертною установою, яка обслуговує регіональну зону Львівської області, суд вважає за необхідне доручити проведення судової експертизи - Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Оскільки ТОВ «Модрина» ініціювало проведення експертизи та в клопотанні про призначення судової експертизи гарантувало її оплату, суд вважає за доцільне покласти на вказане товариство оплату вартості експертизи з подальшим розподілом судових витрат відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 41, 79, 86 господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Призначити в справі №914/2790/16 судову експертизу.

2. Проведення судової експертизи доручити Львівському науково-дослідному інституту судових експертиз (79024, м. Львів, вул. Липинського, 54).

3. На вирішення експертизи поставити наступні питання:

- Які ремонтні (будівельні) роботи було виконано у період з 06.04.2016р. у нежитлових приміщеннях №108, 109, 111-117, 106*, 118* загальною площею115,9 кв.м., що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові та перебувають в оренді ТОВ «Модрина» на підставі Договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області №30/16 від 06.04.2016р.? Який це вид ремонтних робіт (капітальний ремонт, реконструкція, технічне переобладнання)?;

- Чи відповідають ремонтні роботи виконані у період з 06.04.2016р. у нежитлових приміщеннях №108, 109, 111-117, 106*, 118*загальною площею115,9 кв.м., що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові вимогам нормативно-правових актів в галузі будівництва та чи виконання таких робіт потребує обовязкового розроблення проектно-кошторисної документації з подальшим її затвердженням у встановленому порядку?

- Чи призвели до покращення фізичного стану приміщень та їх експлуатаційних якостей ремонтні роботи виконані у період з 06.04.2016р. у нежитлових приміщеннях №108, 109, 111-117, 106*, 118*, загальною площею115,9 кв.м., що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові та перебувають в оренді ТОВ «Модрина» на підставі Договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області №30/16 від 06.04.2016р.?

- Чи можливим було б використання нежитлових приміщень №108, 109, 111-117, 106*, 118* загальною площею 115,9 кв.м., що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові за цільовим призначенням згідно договору оренди №30/16 від 06.04.2016р. в такому стані, в якому воно існувало станом на момент передачі за договором від орендодавця до орендаря?

- Чи використовує ТОВ «Модрина» нежитлові приміщення №108, 109, 111-117, 106*, 118* загальною площею 115,9 кв.м., що знаходяться на 3 поверсі в будинку №3 по вул. С. Стрільців у м. Львові, як це зазначено в Договорі оренди №30/16 від 06.04.2016р. для розміщення компютерного клубу та інтернет-кафе чи з іншою метою?

4. Зобов'язати ТОВ «Модрина» забезпечити судовим експертам безперешкодний доступ до об'єкту дослідження, належні умови для огляду, проведення експертом всіх необхідних дій.

5. Попередити експертів про відповідальність, яка передбачена ст.ст. 384, 385 КК України за надання завідомо неправдивого висновку або відмову дати висновок, також за відмову без поважних причин від виконання покладених на них обов'язків.

6. Витрати на проведення судової експертизи покласти на ТОВ «Модрина».

7. Провадження у справі №914/2790/16 зупинити до закінчення судової експертизи.

8. Експертам за результатами проведення експертизи надіслати копії експертного висновку учасникам судового процесу відповідно до вимог ч. 1 ст. 42 ГПК України.

9. Надіслати на адресу Львівського науково-дослідного інституту судових експертиз (79024, м. Львів, вул. Липинського, 54) матеріали справи № 914/2790/16.

10. Матеріали справи разом з експертним висновком підлягають поверненню до господарського суду Львівської області.

Суддя Крупник Р.В.