Господарський суд Чернігівської області
========================================================================================================================================================================

РІШЕННЯ

"03" січня 2017 року Справа № 927/1022/16

Позивач: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку "АІР",

, 3-й мікрорайон, буд. 15, корпус 1,2, м. Ніжин,

Чернігівська область, 16600

Відповідач: Ніжинська міська рада Чернігівської області,

, пл. Івана Франка 1, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600

про розірвання договору оренди землі

Суддя Бобров Ю.М.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - голова правління, паспорт серії НМ № 265692, виданий Ніжинським МРВ УМВС України в Чернігівській області; ОСОБА_2 - бухгалтер, довіреність № б/н від 09.11.2016;

від відповідача: не зявився.

СУТЬ СПОРУ:

Позивачем - Обєднанням співвласників багатоквартирного будинку "АІР" подано позов до Ніжинської міської ради про розірвання договору оренди землі № 242 від 15.04.2004.

Розгляд справи відкладався, в судовому засіданні оголошувалася перерва.

В судовому засіданні представники позивача підтримали позовні вимоги та їх обґрунтування, викладені у позовній заяві.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач у позовній заяві посилається на те, що між Ніжинською міською радою та Обєднанням мешканців багатоквартирного будинку «Надія» (після зміни у вересні 2016 року повного найменування Обєднання співвласників багатоквартирного будинку «АІР») (а.с.16) 15.04.2004 укладено договір оренди землі № 242, за умовами якого позивачу було надано в оренду на 49 років земельну ділянку загальною площею 0,3678 га.

На момент укладення цього договору нормативна грошова оцінка наданої в оренду земельної ділянки складала 209340,00 грн, а орендна плата вносилася позивачем у грошовій формі на рівні ставки земельного податку 5,20 грн за один календарний місяць.

В подальшому, 15.11.2010 між сторонами було укладено додатковий договір до договору оренди землі № 242 від 15.04.2004, яким п.9 договору викладено в новій редакції, згідно якої орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рівні трьох ставок земельного податку 19,25 грн за один календарний місяць.

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.02.2016, зазначає позивач, нормативна грошова оцінка орендованої земельної ділянки змінилася і складає 1125872,55 грн. Отже, вказує позивач, ОСББ «АІР» не спроможне виконати умови договору оренди земельної ділянки № 242 від 15.04.2004 в частині сплати річної орендної плати, розмір якої становить 33777,28 грн.

У позовній заяві позивач зауважує, що ОСББ «АІР» намагалося приватизувати орендовану земельну ділянку або отримати її у постійне користування, але перешкодою цьому є відсутність на даний час правового механізму такої передачі землі.

Позивач вважає, що ОСББ «АІР» поставлені в нерівні умови з іншими ОСББ міста Ніжина (а.с.57), які вчасно приватизували землю під будинками.

У звязку з цим позивач звертався до відповідача із заявою від 03.10.2016 про розірвання договору оренди землі, але відповіді відповідача на цю заяву не отримав.

Уточнивши позовні вимоги (а.с.77), представник позивача просить суд розірвати укладений 15.04.2004 між Ніжинською міською радою та Обєднанням мешканців багатоквартирного будинку «Надія» договір оренди землі № 242, зареєстрований у Ніжинському міському відділі Чернігівської філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.04.2004 за № 242.

Відповідач відзиву на позовну заяву не надав.

До судового засідання, призначеного на 22.11.2016, від представника відповідача, засобом факсимільного звязку, надійшло письмове клопотання від 21.11.2016 № 02.1-18/5-686 (а.с.36), в якому він повідомив суд, що 22.11.2016 відбудеться засідання чергової вісімнадцятої сесії Ніжинської міської ради VII скликання, одним з питань, які буде винесено на обговорення розгляд звернення Обєднанням співвласників багатоквартирного будинку "АІР" щодо розірвання договору оренди землі. У клопотанні представник просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату.

Після відкладення розгляду справи і призначення її розгляду на 06.12.2016, від представника відповідача, засобом факсимільного зв'язку, знову надійшло письмове клопотання від 05.12.2016 № 02.1-18/2690 (а.с.67), в якому представник повідомив суд, що 22-24 листопада 2016 року проводилося пленарне засідання чергової вісімнадцятої сесії Ніжинської міської ради VII скликання. У зв'язку з необхідністю ґрунтовного опрацювання, питання прийняття рішення щодо звернення Обєднанням співвласників багатоквартирного будинку "АІР" про розірвання договору оренди землі перенесено на чергове пленарне засідання, яке відбудеться наприкінці грудня 2016 року.

У клопотанні, враховуючи те, що позивачу не відмовлено у розірванні договору оренди землі та вирішується питання позасудового врегулювання даного спору, представник відповідача знову просив суд відкласти розгляд справи на іншу дату.

Суд клопотанні представника відповідача задовольнив, відклавши розгляд справи на 22.12.2016.

Присутній у судовому засіданні 22.12.2016 представник відповідача надав усні пояснення та повідомив суд, що питання про розірвання договору оренди земельної ділянки № 242 від 15.04.2004 винесено на розгляд чергової сесії Ніжинської міської ради, яке відбудеться 26.12.2016.

В судовому засіданні була оголошена перерва до 03.01.2017.

У призначене на 03.01.2017 судове засідання представник Ніжинської міської ради не зявився, про причини неявки суд не повідомив. Заяв та клопотань на час розгляду справи від відповідача до суду не надходило.

Суд вважає, що, враховуючи закінчення двомісячного строку вирішення спору, передбаченого ст.69 Господарського процесуального кодексу України, ненадання відповідачем відзиву на позовну заяву та незявлення представника відповідача у призначене судове засідання не перешкоджає розгляду справи за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши подані матеріали, зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши та оцінивши надані докази,заслухавши в судових засіданнях пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

На підставі рішення XV сесії XXIV скликання Ніжинської міської ради від 15.04.2004 (а.с.26) між Ніжинською міською радою (Орендодавець) та Обєднанням мешканців багатоквартирного будинку «Надія» (Орендар) 15.04.2004 укладено договір оренди землі № 242 (далі Договір) (а.с.9), згідно з умовами якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової забудови, яка знаходиться у м. Ніжині по вул. 3-й Мікрорайон, буд.15, корпус 2.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3678 га, у тому числі 0,1257 га під житловим будинком, 0,2421 га під двором (п.2 Договору).

Згідно з п.5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 209340,00 грн.

Згідно з п.8 Договору його укладено на 49 років.

Орендна плата, відповідно до п.9 Договору, вноситься Орендарем у грошовій формі на рівні ставки земельного податку, що складає 5,20 грн за один календарний місяць.

Договір зареєстрований у Ніжинському міському відділі Чернігівської філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.04.2004 за № 242.

15.11.2010 сторонами укладено Додатковий договір до Договору (а.с.22), зокрема про таке: згідно з рішенням 51 сесії 5 скликання Ніжинської міської ради від 26.08.2009 внести зміни до договору оренди земельної ділянки № 242 від 15.04.2004:

- в пункті 9 «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рівні трьох ставок земельного податку 19,25 грн за один календарний місяць».

Додатковий договір зареєстрований у Ніжинському міськрайонному відділі Чернігівської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.11.2010 за № 12.

Згідно з ч.1 ст.2 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі Закон № 161) відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятим відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст.13 Закону № 161, договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ч.1 та ч.2 ст.21 Закону № 161 орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до абз.1 п.288.1 ст.288 Податкового кодексу України (далі ПК України), підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Розмір та умови внесення орендної плати, згідно з п.288.1 ст.288 ПК України, встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем.

Згідно з п.п. 288.5.1, 288.5.2, 288.5.3 п.288.5 ст.288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки; може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Для визначення розміру податку та орендної плати, згідно з п.289.1 ст.289 ПК України, використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Отже, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для зміни розміру орендної плати, встановленої у Договорі.

Як вказувалося вище, на момент укладення Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 0,3678 га становила 209340,00 грн.

У Договорі сторони визначили, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рівні ставки земельного податку, що складає 5,20 грн за один календарний місяць, а у Додатковому договорі від 15.11.2010 (а.с.22) визначили орендну плату на рівні трьох ставок земельного податку 19,25 грн за один календарний місяць, враховуючи зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка стала становити 271760,00 грн.

Згідно з Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.02.2016 № 97-28-99.2-583/72-16 (а.с.17), нормативна грошова оцінка орендованої ОМББ «Надія» земельної ділянки загальною площею 0,3678 га становить 1125872,58 грн, а орендна плата складає на 2016 рік 33777,28 грн та 2814,77 грн на один календарний місяць.

Отже розмір орендної плати, у порівнянні з розміром орендної плати, встановленої у вищевказаному Додатковому договорі від 15.11.2010 (19,25 грн) збільшився більш ніж у 146 разів, що є істотною зміною обставин, якими сторони керувалися при укладенні Договору.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звертався до Ніжинського міського голови з письмовою заявою (пропозицією) від 03.10.2016 про розірвання Договору (а.с.28), в якій, зокрема, зазначав, що річна сума орендної плати, яку необхідно сплачувати обєднанню, становить 33777,28 грн.

Обєднання, повідомлялося в цій заяві, намагалося приватизувати земельну ділянку або отримати її у постійне користування. Але перешкодою в цьому є відсутність правового механізму передачі землі, який повинен був розробити Кабінет Міністрів України відповідно до ч.2 ст.42 Земельного кодексу України.

Таким чином, вказував у заяві позивач, обєднання поставлено у нерівні умови з іншими ОСББ міста, які вчасно приватизували землю під будинками.

Щоб уникнути соціальної несправедливості (в обєднанні 57% співвласників є пільговиками різних категорій), позивач у заяві ставив питання про розірвання договору оренди землі, який на думку позивача, містить кабальні умови для неприбуткової організації, якою є ОСББ «АІР».

У цій заяві позивач просив внести на розмір сесії міської ради питання про розірвання договору оренди землі № 242 від 15.04.2004, укладеного між Ніжинською міською радою та ОМББ «Надія».

Відповідь, зокрема на цю заяву, ОСББ «АІР» отримало листом міського голови від 14.11.2016 (а.с.55), тобто після звернення позивача з цією позовною заявою до суду. У цьому листі повідомляється, що підставою для припинення нарахування орендної плати за земельну ділянку площею 0,3678 га у 3-му Мікрорайоні, 15, корп.2 є припинення дії Договору оренди земельної ділянки. Питання щодо припинення Договору оренди цієї земельної ділянки буде винесене на розгляд чергової сесії Ніжинської міської ради.

Згідно з ч.1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та у інших випадках, встановлених договором або законом (абз.2 ч.2 ст.651 ЦК України).

Згідно з ч.3 ст.31 Закону № 161 договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

У п. 38 Договору сторони визначили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду, на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обовязків передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

Згідно з ч.1 ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не виникає із суті зобовязання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір, відповідно до ч.2 ст. 652 ЦК України, може бути розірваний, а з підстав встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) у момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при усій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладанні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Законом № 417-VIII від 14.05.2015, який набрав чинності з 01.07.2015, внесено зміни до ст.42 ЗК України, зокрема, ч.2 викладено у новій редакції, відповідно до якої земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та при будинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Кабінет Міністрів України зобовязано привести свої нормативні акти у відповідність із Законом 417, у тому числі встановити порядок передачі земельних ділянок багатоквартирних будинків. Однак, на даний момент (після спливу шестимісячного терміну) зазначений порядок не ухвалено.

Отже, позивач, на даний момент, не може скористатися своїм правом отримати у власність або в постійне користування орендовану за Договором земельну ділянку.

Проте, вищенаведені істотні зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні Договору, недосягнення сторонами згоди щодо розірвання Договору, є підставою для застосування приписів вищенаведеної ст.652 ЦК України, тобто розірвання Договору за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони.

Згідно з ч.2 ст.653 ЦК України у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч.3 ст.653 ЦК України).

Враховуючи вищенаведене, суд доходить висновку про задоволення позову в повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст. 120, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 31, 32, 34 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 651, 652,653 Цивільного кодексу України, ст.ст. 33, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Розірвати договір оренди землі № 242 від 15.04.2004, укладений між Ніжинською міською радою та Обєднанням мешканців багатоквартирного будинку «Надія», зареєстрований у Ніжинському міському відділі Чернігівської філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 15.04.2004 за № 242.

3. Стягнути з Ніжинської міської ради (пл. І.Франка, 1, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600, рахунок не відомий, ) на користь Обєднання співвласників багатоквартирного будинку «АІР» (вул. 3-й мікрорайон, буд.15, корпус 1, 2, м. Ніжин, Чернігівська область, 16600, п/р 8970 в АТ «Ощадбанк» м. Чернігів, МФО 353553, ) 1378,00 грн. на відшкодування витрат по сплаті судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

В судовому засіданні 03.01.2017, на підставі ст. 85 Господарського процесуального кодексу України, оголошено тільки вступну та резолютивну частини рішення.

Повне рішення складено 06.01.2017.

Суддя Ю.М. Бобров