ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2017 року Справа № 911/2449/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Головуючий суддяЯценко О.В.
суддіБакуліна С.В. Данилова М.В
розглянувши матеріали касаційної скаргиБогуславської міської ради Київської області
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 16.11.2016
у справі№ 911/2449/15
Господарського судуКиївської області
за позовомФізичної особи - підприємця ОСОБА_4
доБогуславської міської ради Київської області
провизнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди,
В засіданні взяли участь представники:

- позивача:ОСОБА_5 дог.від 02.07.2015, ОСОБА_4,
- відповідача :Кордюкова Я.О. дов. від 18.01.2017,
ВСТАНОВИВ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 (далі - ФОП ОСОБА_4, позивач) звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до Богуславської міської ради Київської області (далі - міська рада, відповідач) про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобов'язання укласти додаткову угоду.

У подальшому позивачем було змінено предмет позову, і ФОП ОСОБА_4 просив суд про визнання укладеною з дня набрання чинності рішенням суду додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15.09.2008 між Богуславською міською радою Київської області та ФОП ОСОБА_4, на такий самий строк, а саме - до 21.01.2020 року, і на тих самих умовах, згідно рішення 31 сесії 5 скликання Богуславської міської ради Київської області № 449-31-V від 20.05.2008 р., яким Богуславська міська рада Київської області передала в строкове платне володіння і користування земельну ділянку загальною площею 0,0022 га, що розташована на території Богуславської міської ради Київської області в АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, у такій редакції: "п. 1 Предметом додаткової угоди є внесення змін до договору оренди земельної ділянки НОМЕР_2 від 21.01.2010 щодо поновлення строку дії договору на 5 років, до 21.01.2020 року. п. 2 Орендодавець та Орендар вирішили внести зміни до Договору оренди земельної ділянки НОМЕР_2 від 21.01.2010, а саме: п. 8 Договору викласти у наступній редакції: "Договір оренди укладено строком на 5 років, до 21.01.2020. Після закінчення строку договору "Орендар" повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. п. 3 Інші умови Договору оренди земельної ділянки НОМЕР_2 від 21.01.2010 залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов'язання. п. 4 Ця Додаткова угода є невід'ємним додатком до Договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 від 21.01.2010".

Позовні вимоги були мотивовані наявністю у позивача переважного права оренди земельної ділянки, передбаченого ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Рішенням господарського суду Київської області від 26.07.2016 (колегія суддів Бабкіна В.М., Конюх О.В., Кошик А.Ю.) у справі №911/2449/15 позовні вимоги, в редакції заявленій фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, задоволено в повному обсязі.

Приймаючи рішення суд виходив з того, що частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на час закінчення строку дії укладеного між сторонами договору - 21.01.2015) передбачена інша, ніж переважне право орендаря, підстава поновлення договору оренди, а саме: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.11.2016 рішення господарського суду Київської області від 26.07.2016 (колегія суддів Майданевич А.Г., Суліма В.В., Гаврилюк О.М.) у справі № 911/2449/15 залишено без змін

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду погодилась з висновком суду першої інстанції, що укладений між сторонами договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, в порядку приписів ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а саме - з 21.01.2015 до 21.01.2020.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції та рішенням господарського суду першої інстанції Богуславська міська рада Київської області звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати Постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.11.2016 у справі №911/2449/15 та рішення Господарського суду Київської області від 26.07.2016, посилаючись на неправильне застосування судами норм права, а саме: Закону України "Про оренду землі".

Ухвалою від 21.12.2016 року колегії суддів Вищого господарського суду України у складі головуючого - Яценко О.В., суддів - Бакуліна С.В., Данилова М.В. касаційна скарга Богуславської міської ради Київської області прийнята до провадження, справа призначена до розгляду у судовому засіданні на 19.01.2017року.

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку рішення суду першої інстанції та постанову апеляційної інстанції, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що рішенням тридцять першої сесії Богуславської міської ради п'ятого скликання №449-31-У від 20.05.2008 було вирішено продовжити фізичній особі-підприємцю ОСОБА_4, починаючи з 13.09.2008, на 5 років строк оренди земельної ділянки 0,0022га, яку орендує підприємець по АДРЕСА_1, та зобов'язано землекористувача протягом місяця з дня отримання виписки з рішення укласти договір оренди земельної ділянки в установленому законом порядку, а також встановлено розмір річної орендної плати - 10% від нормативної грошової оцінки.

15.09.2008 між Богуславською міською радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки, відповідно до п. 1 якого орендодавець продовжує строк оренди земельної ділянки для комерційного використання, яку орендує орендар, без зміни її цільового використання, тобто для обслуговування та експлуатації існуючої стаціонарної малої архітектурної форми - павільйону для здійснення роздрібної торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Згідно з п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,0022 га, у т.ч. забудованих земель для комерційного використання - 0,0022 га.

Договір укладений строком на 5 років, і після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору).

Сторонами визначено розмір належної до сплати орендної плати, яка вноситься в грошовій формі у розмірі 10% за рік від її нормативної грошової оцінки (п. 9 Договору).

Відповідно до п. 20 договору передача земельної ділянки в оренду здійснюється у семиденний строк після державної реєстрації договору за актом її приймання-передачі.

Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41 Договору).

Так, договір оренди від 15.09.2008 зареєстрований у Богуславському районному відділі Київської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 21.01.2010 за № НОМЕР_3.

Поряд з цим, згідно з додатковою угодою від 10.02.2012, яка зареєстрована в Управлінні Держкомзему у Богуславському районі Київської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис 23.02.2012 за НОМЕР_4, сторонами було змінено умови користування земельною ділянкою, а саме:

- об'єктом оренди є земельна ділянка НОМЕР_1;

- зазначено новий розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки (п. 5 договору);

- визначено розмір орендної плати за рік, що вноситься орендарем (п. 9 договору);

- доповнено пункт 13 частиною - зміни нормативно-грошової оцінки земель міста після її проведення (поновлення) відповідно до Закону України "Про оцінку земель";

- цільове призначення земельної ділянки - землі громадської забудови (п. 16 договору);

- п. 17 договору, який визначає умови збереження об'єкта оренди, викладено у новій редакції, відповідно до якої земельна ділянка повинна використовуватись з дотриманням обмежень, встановлених класифікатором цільового використання, а саме (код згідно з КВЦПЗ - 03.07. - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) без зміни цільового призначення і дотримання вимог екологічного зонування.

Судом першої інстанції, враховуючи приписи ст.ст. 124-125 Земельного кодексу України, а також те, що договір оренди зареєстровано у Богуславському районному відділі Київської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру, встановлено, що у позивача з моменту реєстрації вказаного договору - 21.01.2010 - виникло право оренди вказаної вище земельної ділянки. Отже, строк дії оренди за відповідним договором закінчився 21.01.2015, оскільки земельна ділянка передавалася позивачеві в оренду на 5 років.

Крім того, місцевим господарським судом встановлено, що матеріали справи не містять доказів направлення позивачем відповідачу заяви від 20.10.2014 про поновлення договору оренди, а відповідно до витягу з журналу вхідної кореспонденції відповідача за 2014 рік, така заява відповідачу не надходила, проте позивач стверджує, що окрім заяви від 20.10.2014, він звертався до відповідача щодо поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки із заявами від 20.01.2015 та 07.05.2015. Розгляд заяви про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки від 20.01.2015 було винесено на сесію міської ради 24.02.2015. Однак, рішення за результатами розгляду такої заяви не прийнято, що підтверджується витягом з протоколу засідання ради та повідомленням листом № 489 від 10.03.2015 на адресу позивача. У подальшому заяву позивача від 07.05.2015 про продовження договору оренди було винесено на розгляд сесії міської ради 15.05.2015. Разом з тим, рішення за вказаною заявою не прийнято, як свідчить витяг з протоколу засідання ради від 15.05.2015, про що позивача було повідомлено листом від 25.05.2015 № 1139. У зв'язку з не укладенням додаткової угоди, позивач звернувся до господарського суду Київської області з позовом до Богуславської міської ради Київської області. В якому, позивач просить суд на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визнати укладеною (з дня набрання чинності рішенням суду) додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 15.09.2008 між Богуславською міською радою Київської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, на строк до 21.01.2020, і на тих самих умовах, що визначені згідно з рішення 31 сесії 5 скликання Богуславської міської ради Київської області № 449-31-У від 20.05.2008, виклавши в наступній редакції:

"п. 1. Предметом додаткової угоди є внесення змін до договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 від 15.09.2008 щодо поновлення строку дії договору на 5 років, до 21.01.2020.

п. 2. Орендодавець та орендар вирішили внести зміни до договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 від 15.09.2008, а саме: п. 8 договору викласти в наступній редакції "Договір оренди укладено строком на 5 років, до 21.01.2020. Після закінчення строку договору "Орендар" має переважне право на поновлення його на новий строку. У цьому разі "Орендар" повинен не пізніше ніж за 90 (дев'яносто) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію."

п. 3. Інші умови договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 від 15.09.2008 залишаються незмінними і сторони підтверджують по них свої зобов'язання.

п. 4. Ця додаткова угода є невід'ємним додатком до договору оренди земельної ділянки № НОМЕР_3 від 15.09.2008.".

Касаційна інстанція визнає правомірними мотиви судів попередніх інстанцій, якими ті керувались, задовольняючи позовні вимоги, та в обґрунтування підстав визнання висновків вірними зазначає наступне.

Згідно ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, у ч.1 ст.33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті).

Для застосування ч.1 ст.33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною 6 ст.33 зазначеного Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони уклали додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що позивач під час дії договору оренди землі належним чином виконував обов'язки, які слідують з його умов, а отже, враховуючи продовження користування позивачем земельною ділянкою та відсутність заперечень орендодавця щодо пролонгації правовідносин протягом місячного строку після закінчення дії договору оренди від 15.09.2008, зазначений правочин є автоматично поновленим на підставі ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Як зазначалось вище, строк дії спірного договору оренди земельної ділянки закінчився 21.01.2015, жодних заперечень щодо поновлення договору оренди землі в порядку ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" із зазначенням будь-яких, об'єктивних підстав для такої відмови, матеріали справи не містять, а відповідачем не зазначено, натомість наявна в справі переписка сторін стосувалася реалізації позивачем переважного права, яке за змістом листів відповідача, не було реалізовано виключно з формальних підстав не прийняття рішення на сесії міської ради. Крім того, після закінчення строку Договору відповідач не просив повернути земельну ділянку за актом приймання-передачі.

Одночасно колегія суддів зазначає, що згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права. Перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення "законів".

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.03 у справі "Стретч проти Об'єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

У рішенні Європейського суду з прав людини по справі "Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" в якій він постановив, що ст.1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. З наведеного слідує висновок про те, що по-перше, особа, якій відповідним рішенням надано право користування земельною ділянкою, набуває право власності на майно у вигляді правомірних очікувань щодо набуття у майбутньому права володіння майном (право оренди) ще до укладення відповідного договору оренди на виконання даного рішення, по-друге, після укладення відповідного договору оренди у особи виникає право мирно володіти майном, яким є майнові права (право оренди) протягом певного строку. При цьому, право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об'єктом правового захисту згідно зі ст.1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.

Крім того, частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

З огляду на зазначені вище обставини справи та законодавчі приписи, колегія суддів погоджується з висновками попередніх судових інстанцій про наявність підстав для задоволення позову.

При цьому, оскільки поновлення договору оренди за приписами ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" відбувається на тих самих умовах і на той самий строк які були передбачені договором автоматично з наступної дати після дати його припинення, втім в подальшому, такий юридичний факт (автоматичне повновлення) потребує відповідного оформлення сторонами додатковою угодою, на момент підписання такої угоди, враховуючи приписи ст.ст.203, 628, 651, 653 ЦК України, ст.ст.179, 180 Господарського кодексу України (далі ГК України), сторони мають привести умови договору у відповідність до чинних вимог законодавства, тобто внести зміни до пролонгованого договору, які (зміни), відповідно, набирають чинності в день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору (ч.2 ст.187 ГК України).

Доводи скаржника про те, що укладення договору на новий строк можливе виключно внаслідок прийняття радою відповідного рішення, оскільки в іншому випадку буде відсутнє волевиявлення учасника господарських відносин та порушений принцип свободи договору, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки: по-перше, у разі поновлення договору на підставі ч.6 ст.33 Закону України нормативно унормовано, що укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із, зокрема, уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності); по-друге, в спірних правовідносинах, як приписи законодавства, так і умови договору оренди, встановлювали можливість реалізації зазначеного принципу шляхом висловлення заперечень щодо поновлення договору, звернення до орендаря з вимогою про повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі, тобто внаслідок висловлення учасником правовідносин волевиявлення у формі дії, тоді як відсутність заперечень щодо поновлення договору та відповідної вимоги про повернення землі засвідчує згоду орендодавця, що відповідає приписам ст.205 ЦК України.

Відповідно до п. 1 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції без змін, а скаргу - без задоволення.

Касаційна скарга залишається без задоволення, коли суд визнає, що постанова апеляційного господарських судів прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, з'ясуванням всіх обставин, які мають значення для правильного вирішення спору.

Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з висновками апеляційного господарського суду, які відповідають матеріалам справи та чинному законодавству, у зв'язку з чим підстав для скасування чи зміни оскаржуваних судових актів не вбачається.

Керуючись ст.ст. 108, 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Богуславської міської ради Київської області на постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.11.2016 залишити без задоволення.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 16.11.2016 у справі № 911/2449/15 Господарського суду Київської області залишити без змін.

Головуючий суддяО.В. Яценко
С.В. Бакуліна
М.В. Данилова