ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 грудня 2016 року Справа № 916/1520/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючий, суддяЯценко О.В.,
СуддіБакуліна С.В., Данилова М.В.
Розглянувши матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "Укррекламгруп"
на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04.10.2016
у справі№ 916/1520/16
Господарського судуОдеської області
за позовомОдеської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Укррекламгруп"
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Департамент комунальної власності Одеської міської ради
пророзірвання договору оренди та зобов'язання повернути земельну ділянку,

В засіданні взяли участь представники:

- позивача:не з'явився
- відповідача:Холдай І.В. дов. 12.09.2016 Копілаш Я. директор
- третьої особи:не з'явився
ВСТАНОВИВ:

Одеська міська рада (далі - позивач) звернулася до господарського суду Одеської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Укррекламгруп" (далі - відповідач) про розірвання договору оренди землі, укладеного 16.07.2012р. між Одеською міською радою і Товариством з обмеженою відповідальністю "Укррекламгруп", зобов'язання відповідача повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 6738 кв.м. у стані, в якому вона була одержана в оренду та придатному для цільового використання.

Рішенням господарського суду Одеської області від 16.08.2016 року (суддя Власова С.Г.) у задоволенні позовних вимог було відмовлено.

Місцевий господарський суд дійшов висновку про відсутність порушеного права та законних інтересів позивача; відсутні будь-які докази, які свідчать про додержання позивачем та третьою особою порядку для припинення права користування відповідачем земельною ділянкою, яке передано останньому на підставі спірного договору оренди землі.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 04.10.2016 року (судді: Ліпчанської Н.В., Лисенко В.А., Ярош А.І.) рішення господарського суду Одеської області від 16.08.2016 року скасовано.

Прийнято нове рішення, яким позов задоволено.

Розірвано договір оренди землі, укладений 16.07.2012 р. між Одеською міською радою і товариством з обмеженою відповідальністю „УКРРЕКЛАМГРУП" та зареєстрований в Управлінні Держземагенства у м.Одесі Одеської області (запис у Державному реєстрі земель від 26.11.2012р. № 00170).

Зобов'язано товариство з обмеженою відповідальністю "Укррекламгруп" повернути на користь територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку площею 6738 кв.м, яка знаходиться у м. Одесі, Приморський р-н, пляж "Аркадія" (район кафе "Ротонда") .

Апеляційна інстанція встановила, що відповідач використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, оскільки земельна ділянка була передана в оренду для проектування, будівництва, подальшої експлуатації аквапарку, а будівництво ресторану умовами договору не передбачалося, у зв'язку з чим спірний договір оренди підлягає розірванню на підставі статей 141, 143 Земельного кодексу України, статей 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", умов спірного Договору оренди землі.

Апеляційний господарський суд не погодився з висновком суду першої інстанції відносно недодержання позивачем та третьою особою порядку для припинення права користування відповідачем земельною ділянкою, яке передано останньому на підставі спірного договору оренди землі, з тих мотивів, що Одеська міська рада звернулась із позовом у даній справі про розірвання договору оренди землі на підставі ст.ст. 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі", тому господарським судом першої інстанції неправомірно були застосовані до вказаних правовідносин положення ст. 144 Земельного кодексу України щодо порядку припинення права користування земельною ділянкою.

Відповідач в касаційній скарзі просить постанову апеляційного господарського суду скасувати з підстав порушення норм матеріального та процесуального права, рішення господарського суду першої інстанції, як таке, що відповідає нормам права, залишити в силі.

Відповідач, посилаючись на умови договору від 16 липня 2012 року, вважає, що йому була надана в оренду земельна ділянка для проектува ння й будівництва та подальшої експлуатації та обслуговування аквапарку, яка за основним цільовим призначенням належить до земель рекреаційного призначення; відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, які не скасовані та не чинними не визнані, у яких в «загальних відомостях» зазначаються, зокрема: «Назва об'єкта будівництва: аквапарк з рестораном» (п.1); «Наміри забудови: розміщення аквапарку з рестораном, яке проектується вздовж набережній міського пляжу «Аркадія» (район кафе «Ротонда») та яке розташоване головним фасадом на акваторію Чорного моря» (п.З).

Відповідач доводить, що відповідно до п. 5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельних ділянок в межах категорії земель рекреаційного призначення визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Відповідач вважає, що «ресторан» у складі «аквапарку» не лише виконує функції закладу громадського харчування, але й доповнює безпосередньо розважальні та рекреаційні функції самого аквапарку, що підкреслює єдність, комплексність та невіддільність цих об'єктів, їх можливість використання за функціональним (цільовим) призначенням; проектом будівництва, висновком будівельної експертизи, умовами і обмеженнями забудови, декларацією про початок та завершення будівельних робіт, підтверджується, що відповідач планує розміщення саме аквапарку, тобто водно-розважального об'єкта (комплексу басейну, розважальних пристроїв, відкритих територій тощо) з рестораном (допоміжними приміщеннями), що є невід'ємними частинами комплексу «аквапарку» в межах відведеної для цих потреб земельної ділянки. Таким чином, відповідач вважає, що аквапарк, як багатофункціональний комплекс, не заперечує включення у свій склад ресторану. Чинним законодавством України не визначено поняття та складу аквапарку. Відповідач вважає, що апеляційний господарський суд в порушення ст. 42 ГПК України безпідставно не врахував цих обставин, на підтвердження яких було надано висновки експертного дослідження Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України (висновок № 3638 від 12 серпня 2016 року).

Учасників судового процесу відповідно до статті 1114 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів Вищого господарського суду України, переглянувши у касаційному порядку рішення суду першої інстанції та постанову апеляційної інстанції, на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши застосування судом першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено наступні обставини.

05.04.2007р. Одеською міською радою винесено Рішення №1160-V, згідно з яким вирішено затвердити Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та технічний паспорт земельної ділянки право оренди якої підлягає продажу на земельних торгах (за адресою: м. Одеса, пляж „Аркадія" (район кафе „Ротонда"), розмір земельної ділянки - 0, 6738 га, термін оренди - 25 років, стартова ціна - 6 420 000,00 грн., характеристика об'єкта забудови - аквапарк, 1 поверх (відкритого типу)); затвердити проект договору оренди землі між ОМР та переможцем земельних торгів; доручити Одеському міському голові укласти договір купівлі-продажу права оренди земельної ділянки з переможцем земельних торгів.

У відповідності до п. 1.1. Договору купівлі-продажу від 16.07.2012р., який укладено між сторонами спору, ОМР продала Відповідачу на земельних торгах у формі аукціону об'єкт продажу, а саме: право оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення під забудову, площею 0,6738 га, що розташована за адресою: м. Одеса, пляж „Аркадія" (район кафе „Ротонда"), терміном на 25 років для проектування та будівництва аквапарку.

16.07.2012р. між ОМР (надалі - Орендодавець) та ТОВ „УКРРЕКЛАМГРУП" (надалі - Орендар) укладено Договір оренди землі, з огляду на п. 1.1. якого Орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі", рішення одеської міської ради №1160-V від 05.04.2007р. та Договору купівлі-продажу від 16.07.2012р., укладеного Орендодавцем та Орендарем за результатами аукціону з продажу права оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення під забудову, посвідченого 16.07.2012р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М.В. по реєстру за № 216, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку площею 6738 кв.м, що знаходиться у м. Одесі, Приморському р-ні, пляж „Аркадія" (район кафе „Ротонда"), згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 6738 кв.м, для проектування та будівництва аквапарку, кадастровий номер :53:003:0231, у т.ч. по угіддях:

- капітальна забудова - 237 кв.м;

- під проїздами, проходами та площадками - 1111 кв.м;

- під зеленими насадженнями - 1104 кв.м;

- інші - 4286 кв.м (п. 2.1. Договору).

Договір укладено терміном на 25 років для проектування й будівництва аквапарку та його подальшої експлуатації та обслуговування (п. 3.1. Договору).

Земельна ділянка передається в оренду ТОВ „УКРРЕКЛАМГРУП" для проектування й будівництва та подальшої експлуатації та обслуговування аквапарку (п. 5.1. Договору).

Категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення (п. 5.2. Договору).

У відповідності до п. 9.4.3 Договору Орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 5.1. договору.

Цей Договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами їх обов'язків, передбачених Законом України „Про оренду землі", цим договором, у разі випадковго знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Цей договір може бути достроково припинений на підставі п. 2 ч. 1 ст. 31 Закону України „Про оренду землі" з мотивів суспільної необхідності, у порядку, встановленому законами України (п. 12.2, п. 12.3. Договору).

Позивач вважає, що Відповідач використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, оскільки земельна ділянка була передана в оренду для проектування, будівництва, подальшої експлуатації аквапарку, а будівництво ресторану умовами договору не передбачалося, у зв'язку з чим спірний договір оренди підлягає розірванню на підставі статей 141,143 Земельного кодексу України, статей 24,25, 32 Закону України „Про оренду землі", умов спірного Договору оренди землі.

Позивач відзначає, що для будівництва на спрній земельній ділянці ресторану вказана земельна ділянка повинна бути віднесена до земель громадської та житлової забудови, а не до земель рекреаційного призначення. Крім того, у п.9 розділу 1 Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки, які видані Відповідачу 22.11.2013р. за № 01.11/4525, було зазначено про необхідність переоформити документи у відповідності до ч. 4 ст. 24 ЗУ „Про регулювання містобудівної діяльності" (зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.).

Відмовляючи в позові господарський суд першої інстанції виходив з обставин, що на земельній ділянці, яка надана відповідачу у відповідності до Договору оренди землі, запроектовано будівництво саме аквапарку, як то передбачено умовами договору; той факт, що на день подачі позовної заяви будівельні роботи по монтажу аквапарку не завершені не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Крім того, доводи Позивача про те, що наразі у Відповідача відсутні дозвільні документи на будівництво аквапарку з рестораном не прийняті судом до уваги, оскільки даний факт не змінює цільове призначення спірної земельної ділянки.

Касаційна інстанція погоджується з висновками господарського суду першої інстанції, враховуючи при цьому наступні мотиви.

Відповідно до ст.651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частини першої ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути

достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання

сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону

та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження

об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором

використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених

Земельним кодексом України ( 2768-14 ) та іншими законами України.

За нормою частини третьої ст. 52 Земельного кодексу України на землях рекреаційного призначення забороняється діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням, а також негативно впливає або може вплинути на природний стан цих земель.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» завданням законодавства про охорону навколишнього природного середовища є регулювання відносин у галузі охорони, використання і відтворення природних ресурсів, забезпечення екологічної безпеки, запобігання і ліквідації негативного впливу господарської та іншої діяльності на навколишнє природне середовище, збереження природних ресурсів, генетичного фонду живої природи, ландшафтів та інших природних комплексів, унікальних територій та природних об'єктів, пов'язаних з історико-культурною спадщиною.

Відповідно до норм ст. 63 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища» рекреаційними зонами є ділянки суші і водного простору, призначені для організованого масового відпочинку населення і туризму.

На території рекреаційних зон забороняються:

а) господарська та інша діяльність, що негативно впливає на навколишнє природне середовище або може перешкодити використанню їх за цільовим призначенням;

б) зміни природного ландшафту та проведення інших дій, що суперечать використанню цих зон за прямим призначенням.

Наведені норми закону про навколишнього природного середовища забороняють такі дії, діяльність, що можуть призвести до негативного впливу на навколишнє природне середовище чи є такими, що негативно впливають на природу.

В контексті змісту норми ст. 52 ЗК України щодо заборони діяльності, що негативно впливає або може вплинути на природній стан земель, слід вказати, що зазначені законодавчі заборони спрямовані на регулювання відносин щодо охорони, природного стану земельної ділянки, забезпечення екологічної безпеки, запобігання негативного впливу господарської та іншої діяльності на навколишнє природне середовище.

В розглядуваному випадку позивачем не доводилися, а судами не встановлювалися обставини, пов'язані із тим, що діяльність відповідача як орендаря є негативною для навколишнього природного середовища та може бути кваліфікована як така, що забороняється на території рекреаційної зони, тому касаційна інстанція не може погодитися з висновками апеляційного господарського суду при застосуванні останнім наведених норм 63 Закону України «Про охорону навколишнього природного середовища».

В спірному випадку позивачем так само не доводилися та судами не встановлено таких обставин, що свідчать про негативний вплив на природній стан земельної ділянки від діяльності орендаря, що не дозволить її використовувати для мети будівництво аквапарку.

При цьому, наведені норми земельного кодексу України, які забороняють діяльність, що перешкоджає або може перешкоджати використанню їх за призначенням слід також розглядати в контексті норм ст. 651 цивільного кодексу України, які передбачають істотність порушень договору оренди для застосування визначеного законом наслідку його розірвання.

Тобто, у відповідності до наведеного змісту норм права стосовно даного спору позивач має довести істотність порушень договору оренди, зокрема внаслідок яких орендарем буде неможливо досягнути предмету використання земельної ділянки яким є будівництво рекреаційного об'єкта - аквапарку, в тому числі всього комплексу передбачених проектом об'єктів, а для позивача, зокрема отримання обумовленого результату у вигляді орендної плати за землю при недопущенні негативного впливу на природне середовище та збереженні природного стану земельної ділянки.

Встановлені обставини справи свідчать, що при наданні під будівництво земельної ділянки на ній вже знаходилися об'єкти нерухомості, що однак не суперечило можливості цільового використання земельної ділянки та можливості позивачу передати земельну ділянку для будівництва рекреаційного об'єкту.

Також відсутні підстави стверджувати, що будівництво об'єкту ресторану на земельній ділянці перешкоджає або може перешкоджати використанню її за призначенням, тобто неможливість взаємоузгодження розташування об'єкту громадського харчування щодо тих об'єктів нерухомості, які мають бути побудовані на даній земельній ділянці в майбутньому у відповідності з цільовим призначенням.

Встановлено, що будівництво об'єктів нерухомості для зведення і експлуатації яких земельна ділянка була надана відповідачу і які були передбачені проектом забудови, не завершено.

Касаційна інстанція не погоджується, що враховані судом апеляційної інстанції обставин порушень відповідачем у проведенні будівельних робіт, що встановлені актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 18.08.2016р., які можуть бути підставою для розірвання договору оренди землі наданої відповідачеві, оскільки як зазначено вище такі порушення відповідача повинні бути істотними, тобто такими, що унеможливлюють будівництво об'єкту аквапарку та негативно впливають чи можуть впливати на природний стан земель.

При зовнішній правомірності вимог позивача, позов про розірвання договору оренди земельної ділянки, яка отримана орендарем за процедурою конкурсу, тобто при умові, яка передбачає найкращу пропозицію, не може бути задоволено лише з тих підстав, що орендар допустив певні порушення, характер яких не дає підстав для висновку про їх істотність, що може мати найсуворіші наслідки у вигляді розірвання договору оренди.

Згідно ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Відповідно до п. 6 ст. 1119 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов.

Враховуючи вищевикладені мотиви, колегія суддів Вищого господарського суду України погоджується з доводами касаційної скарги, у зв'язку з чим постанову апеляційного господарського суду скасовує, рішення господарського суду першої інстанції залишає в силі.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Укррекламгруп" на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04.10.2016 року задовольнити.

2. Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 04.10.2016 року у справі № 916/1520/16 господарського суду Одеської області скасувати.

3. Рішення господарського суду Одеської області від 16.08.2016 року залишити в силі.

4. Витрати по сплаті судового збору віднести на Одеську міську раду. Господарському суду Одеської області видати наказ.

Головуючий, суддя СуддіО.В. Яценко С.В. Бакуліна М.В. Данилова