ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" листопада 2016 р. Справа № 925/317/14

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Грачова В.М., при секретарі Ткаченку А.О., за участю представників сторін: позивача ОСОБА_1 за довіреністю, відповідача не зявився, у відкритому судовому засіданні, в приміщенні суду в м. Черкаси, розглянувши справу за позовом Черкаської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «МСК Будсервіс» про стягнення 1 536 728 грн. 50 коп.,

ВСТАНОВИВ:

27.02.2014 року позивач - Черкаська міська рада звернувся в господарський суд з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю ««МСК Будсервіс» (далі відповідач) в якому просив суд стягнути, на підставі договору оренди землі від 20.12.2007 року, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.04.2008 року за № 15, 1 482 230 грн. 40 коп. боргу з орендної плати за землю за період користування з 23.04.2008 року по 30.11.2013 року, 54 498 грн. 08 коп. пені, що разом складає 1 536 728 грн. 50 коп. та відшкодувати понесені судові витрати.

Позов вмотивовано тим, що відповідачу нараховано до оплати 1 805 546 грн. 81 коп. орендної плати за період користування з 23.04.2008 року (дати державної реєстрації договору) по 30.11.2013 року згідно з п. 9 договору оренди землі від 20.12.2007 року та 30510 грн. 69 коп. неотриманого прибутку за період користування з 24.03.2006 року по 24.04.2007 року згідно з п.п. «і» п. 31 Договору, а разом 1 836 056 грн. 91 коп. Відповідач в порушення договірних зобовязань, зокрема п. 9 договору, за цей період сплатив позивачу лише 353 827 грн. 10 коп., внаслідок чого за ним утворилась заборгованість в сумі 1 482 230 грн. 40 коп. (1805546,81+30510,69 - 353827,10), на яку позивачем нараховано 54 498 грн. 08 коп. пені за останні 6 місяців прострочення.

Відповідач подав письмовий відзив на позовну заяву (а.с. 21-26), в якому проти позову заперечував з мотивів безпідставності і недоказаності позовних вимог, а саме неподання позивачем належних і допустимих доказів, у розумінні ст.ст. 33, 34 ГПК України, підтвердження обставин порушення умов п. 9 Договору та наявності спірної заборгованості, які є предметом спору у даній справі.

Ухвалами Господарського суду Черкаської області від 15.04.2014 року та від 06.11.2014 року провадження у справі № 925/317/14 зупинялось до вирішення справи № 823/3065/13-а, яка знаходилася у провадженні в адміністративних судах, а 15.09.2016 року справа № 925/317/14 була поновлена та призначена до розгляду.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги з підстав, викладених у позовній заяві, підтримав і просив суд позов задовольнити повністю, відповідач явку свого представника в засідання суду не забезпечив, в судових засіданнях 25.03.2014 року, 03.04.2014 року, 15.04.2014 року проти позову заперечував з підстав, викладених у відзиві.

Наявні у справі матеріали суд вважає достатніми для всебічного, повного і об'єктивного розгляду справи, тому, з урахуванням вимог ст.ст. 69, 77 ГПК України, визнав за можливе розглянути справу у відсутності представників відповідача за наявними в ній матеріалами.

Згідно зі ст. 85 ГПК України, у судовому засіданні оголошувались вступна та резолютивна частини рішення.

Вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши письмовий відзив на позовну заяву відповідача, усні заперечення на позов в засіданнях суду, дослідивши подані сторонами докази та оцінивши їх у сукупності з іншими матеріалами справи суд в задоволенні позову відмовляє повністю з наступних підстав.

Рішенням девятої сесії від 24.03.2006 р. № 9-342 Черкаська міська рада надала товариства з обмеженою відповідальністю «МСК Будсервіс» в оренду на 49 років земельну ділянку площею 19532 кв.м., яка знаходиться у м. Черкаси по вул. Смілянській, 122/3, під розташування та подальшу експлуатацію торгівельного центру за рахунок земель Черкаської міської ради (а.с.9).

20.12.2007 року між позивачем - Черкаською міською радою, як орендодавцем, та відповідачем - товариством з обмеженою відповідальністю «МСК Будсервіс», як орендарем, укладено договір оренди землі (далі - Договір), відповідно до умов п.п. 1, 2 якого, орендодавець, на підставі рішення Черкаської міської ради від 24.03.2006 р. № 9-342, надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться по вул. Смілянській, 122/3. В оренду передається земельна ділянку площею 19532 кв. м. під розташування та подальшу експлуатацію торгівельного центру.

За функціональним призначенням земельна ділянка відноситься:

на період будівництва до категорії земель рекреаційного призначення та інші відкриті землі (землі, зайняті поточним будівництвом);

після завершення будівництва до категорії земель комерційного використання.

Відповідно до п. 5 Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель м. Черкаси Черкаського міського управління земельних ресурсів від 28.03.2006 р. № 327-гр.-2006 на час укладання цього Договору становить 922 887, 0 грн.

Пунктом 9 Договору передбачено, що річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється в розмірі 2 % від її нормативної грошової оцінки і на час укладання цього Договору становить 18458,0 грн. - для земель, що зайняті поточним будівництвом, і 7 % від грошової оцінки, що становить 322 997, 0 грн. - для земель комерційного використання.

Частиною 2 пункту 13 Договору встановлено, що в разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та Доповнень до цього Договору.

Договір оренди землі зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.04.2008 року за № 15.

Згідно з листом від 05.10.2012 року № 01-08/2342 інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Черкаській області у період 2008-2012 рр. дозвіл на початок виконання будівельних робіт не видавався та повідомлення чи декларація про початок виконання будівельних робіт не реєструвались, що свідчить про те, що станом на 05.10.2012 року факту початку підготовчих, будівельних робіт не зафіксовано (а.с. 17).

Відповідно до Розрахунку заборгованості від 29.01.2014 року № 127/18-08, складеного Департаментом фінансової політики Черкаської міської ради (а.с. 16) і пояснень представника позивача в засіданні суду, за період з 23.04.2008 року по 31.12.2009 року позивачем нараховано орендну плату за ставкою 3% від грошової оцінки землі, 01.01.2010 року позивачем нараховано орендну плату за ставкою 7% від нормативної грошової оцінки землі у звязку із закінченням нормативного терміну будівництва, з 13.09.2011 року нарахування орендної плати було змінено і здійснювалося відповідно до Рішення Черкаської міської ради від 13.05.2010 р. № 5-657 «Про плату за оренду землі» виходячи з 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Всього нараховано за ставками 3% і 7% за період з 23.04.2008 року по 30.11.2013 року 1 805 546 грн. 81 коп. З додаванням суми неотриманого прибутку, передбаченого підпунктом «і» п. 31 договору, у розмірі 30 510 грн. 69 коп. і вирахуванням суми сплаченої відповідачем орендної плати у розмірі 353 827 грн. 10 коп., сума спірної заборгованості становить 1 482 230 грн. 40 коп. на яку, відповідно до п. 14 договору і ст. 129 Податкового кодексу України, позивачем нараховано пеню у розмірі 120% облікової ставки НБУ за шість місяців у сумі 54 498 грн. 08 коп.

Відповідно до витягу № 494-гр.-2011 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, зробленого міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Черкаси та Черкаському районі Черкаської області від 08.02.2011 p., грошова оцінка земельної ділянки по вул. Смілянській, 122/3 становить 13410475,88 грн., то розрахунок розміру орендної плати виходячи із семи відсотків від грошової оцінки землі нараховувався відповідно до вказаної суму грошової оцінки земельної ділянки.

Обставини, встановлені із вищенаведених доказів, визнані представниками сторін.

Таким чином, предметом спору у справі, що розглядається, є вимога позивача про стягнення заборгованості з орендної плати та пені за прострочення її сплати, яка виникла із договору оренди землі від 20.12.2007 року, зареєстрованого у Черкаській регіональній філії ДП «Центр ДЗК при Держкомземі України», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 23.04.2008 року за № 15, укладеного сторонами, і складається із різниці між нарахованою позивачем і сплаченою відповідачем в суми орендної плати за період з 23.04.2008 року по 30.11.2013 року.

Спірні правовідносини сторін, а відповідно, їх цивільні права та обовязки, які виникли з цього Договору, за правовою природою віднесені до зобовязань найму (оренди) земельної ділянки, загальні положення про найм (оренду) визначені параграфом 1 глави 58, про найм (оренду) земельної ділянки, як окремий вид зобовязань, параграфом 3 глави 58 ЦК України, загальні положення про правочини визначені розділом IV книги 1 ЦК України, про зобовязання і договір розділами І і ІІ книги 5 ЦК України, главами 19, 20 ГК України. Крім того, спірні правовідносини перебувають у сфері дії Земельного і Податкового кодексів України, Закону України «Про оренду землі», які з урахуванням предмету спору, є спеціальними нормативними актами.

Статтею 13 Конституції України визначено, що земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Відповідно до статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

Згідно пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Згідно статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно - правовими актами.

Відповідно до частини 1 статті 124 Земельного кодексу України у відповідній редакції передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, підставою виникнення цивільних прав та обовязків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ч. 1 ст. 2).

Статтею 792 ЦК України встановлено , що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до абзацу п'ятого статті 5 Законом України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно статей 15, 18 Закону України "Про оцінку земель", підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення, проводиться не рідше ніж один раз у 5 - 7 років.

Статтею 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (частина 2 вказаної норми).

Відповідно до статті 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною і міською радою.

Згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Позивач в розрахунку використовує показники з нормативної грошової оцінки земельної ділянки по вул. Смілянській, 122/3 в м. Черкаси з розрахунку як для земель комерційного використання. Суд вважає твердження позивача помилковим, що з 01.01.2010 року спірна земельна ділянка відноситься до земель комерційного використання, оскільки у рішенні Черкаської міської ради від 24.03.2006 р. № 9-342 про надання земельної ділянки в користування та у Договорі чітко зазначено, що на період будівництва спірна земельна ділянка відноситься до категорії земель, зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, і лише після його завершення - до земель комерційного використання.

Оскільки будівництво не завершено до цього часу і відповідно за функціональним використанням спірна земельна ділянка і на даний час відноситься до категорії земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво, позивачем неправомірно застосовано коефіцієнт 7 % від нормативної грошової оцінки, як землі комерційного використання.

Разом з тим, відповідачем надано пояснення, копії платіжних доручень та виписка по рахунку відповідача (а.с. 45-78), згідно яких вбачається, що по договору оренди землі від 20.12.2007 року відповідач сплачував орендну плату відповідно до п. 9 Договору.

Відповідно до вимог ст.ст. 525, 526, 629 ЦК України та ст. 193 ГК України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Згідно з ст. 651 ЦК України та ст. 188 ГК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі», чинній на момент укладення договору і додаткової угоди до нього, передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

В порівняння з ЦК України та ГК України ЗУ «Про оренду землі» є спеціальним Законом щодо регулювання відносин, пов'язаних з укладенням, зміною, розірванням договору оренди землі. І як вбачається із ст. 30 цього Закону він, на відміну від Цивільного та Господарського кодексів України, передбачає можливість зміни умов договору оренди землі лише за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення такої згоди - у судовому порядку і не передбачає можливості встановлення договором іншого порядку внесення змін до договору.

Таким чином, зміна законодавства, у тому числі і нормативних актів Черкаської міської ради, не можуть тягнути за собою автоматичної зміни договору оренди землі в частині встановлення нового розміру орендної плати за землю, оскільки це б суперечило ч. 2 ст. 21 ЗУ «Про оренду землі», де зазначено, що розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ЗУ «Про плату за землю», та ч. 2 ст. 284 ГК України, якою встановлено, що умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Відповідачем за спірний період сплачено 353 827 грн. 10 коп., що підтверджується позивачем у розрахунках та відповідає умовам Договору.

Таким чином, за результатами розгляду справи суд прийшов до висновку що позивачем не надано належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження своїх позовних вимог, а тому позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача 1 482 230 грн. 40 коп. орендної плати за оренду земельної ділянки - не підлягають задоволенню.

Позовні вимоги про стягнення з відповідача на користь позивача пені в розмірі 54 498 грн. 08 коп. також не підлягають задоволенню, у зв'язку з тим що застосування такої міри відповідальності як пеня, можлива лише при порушенні основного зобов'язання, а так як відповідачем не було порушено основне зобов'язання (зобов'язання щодо сплати орендних платежів), то й до нього не застосовуються штрафні санкції у вигляді пені.

Відповідно до ст.ст. 33, 34, 43 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, обставини справи повинні підтверджуватись лише належними і допустимими доказами, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Частиною 1 ст. 35 ГПК України визначено, що обставини, які визнаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі, можуть не доказуватися перед судом, якщо в суду не виникає сумніву щодо достовірності цих обставин та добровільності їх визнання.

Судом, відповідно до ст. 22 ГПК України, було запропоновано сторонам подати докази в обґрунтування позову і заперечень проти нього, брати участь в засіданнях суду, вони своїми правами скористались на свій розсуд, подали всі наявні у них докази і на їх підставі судом прийнято рішення у справі.

На підставі статті 49 ГПК України, судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 49, 82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду через Господарський суд Черкаської області протягом десяти днів з дня підписання.

Повний текст рішення складено і підписано 22.12.2016 року.

Суддя В.М. Грачов