ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2016 року Справа № 920/555/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Поляк О.І. (доповідач),
суддів:Яценко О.В., Сибіги О.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
матеріали касаційної скаргиПриватної виробничо-будівельної фірми "ІНТЕРБУДСЕРВІС"
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 05.10.2016
у справі№ 920/555/16 Господарського суду Сумської області
за позовомПриватної виробничо-будівельної фірми "ІНТЕРБУДСЕРВІС"
доСумської міської ради
провизнання укладеної додаткової угоди,

за участю представників

від позивача: Підлісний Ю.С.;

від відповідача: Ромась І.М.;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Сумської області від 07.07.2016 у справі № 920/555/16 (суддя Коваленко О.В.) позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 16.08.2006, укладеного між Сумською міською радою від імені територіальної громади м. Суми та Приватною виробничо-будівельною фірмою "Інтербудсервіс", зареєстрованому у Сумському міському реєстраційному відділені Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" від 20.11.2006 № 30 в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 у справі № 920/555/16 (головуючий суддя - Россолов В.В., судді - Тихий П.В., Шепітько І.І,) скасовано рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016 у справі № 920/555/16 та прийнято нове рішення, яким відмовлено в задоволені позову.

Не погоджуючись із зазначеною постановою, Приватна виробничо-будівельна фірма "ІНТЕРБУДСЕРВІС" звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 у справі № 920/555/16, а рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016 у цій справі - залишити без змін.

Касаційна скарга мотивована порушенням господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме: ст. 289 Податкового кодексу України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. 13 Закону України "Про оцінку земель".

20.12.2016 відповідачем було подано до Вищого господарського суду України заперечення на касаційну скаргу, в яких Сумська міська рада просила відмовити в задоволенні касаційної скарги та залишити в силі постанову апеляційної інстанції.

У призначене судове засідання з'явилися представники позивача і відповідача.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, 16.08.2006 між Сумською міською радою (орендодавець) та ПВБФ "ІНТЕРБУДСЕРВІС" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов п. 1.1 якого орендодавець на підставі рішення Сумської міської ради від 22.02.2006 № 1627-МР "Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради" надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 29/1 площею 0,0646 га.

Згідно з п. 1.2 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення договору становить 347 321,90 грн.

Пунктом 1.3 договору сторони обумовили, що категорія земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до п. 2.1 договору земельна ділянка надається в оренду під будівництво бізнес-центру, згідно з Українським класифікатором цільового використання - землі комерційного використання.

Згідно з п. 2.2 договору він укладається до 22 лютого 2016 року. Після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків відповідно до умов цього договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен повідомити письмово орендодавця про бажання щодо продовження дії договору на новий строк не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення. У разі продовження договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Умови цього договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття договором чинності законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені цим договором.

Земельна ділянка передається в оренду за актом прийому-передачі, який оформлюється в строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності цим договором (п. 2.3 договору).

Згідно з п. 8.1 договору він набирає чинності з моменту державної реєстрації.

Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу - Арєшиною О.М. за № 4084, затверджений рішенням Сумської міської ради від 25.10.2006 № 208-МР, а також зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 20.11.2006 за № 30.

Як встановлено господарськими судами, позивач, продовжуючи користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії зазначеного договору, за відсутності письмових заперечень Сумської міської ради протягом місяця, звернувся до останньої з листом від 19.04.2016 та відповідним проектом додаткової угоди до договору оренди від 16.08.2006, відповідно до якого запропонував поновити строк дії вказаного договору оренди до 22.02.2026.

25.04.2016 Сумська міська рада листом за № 535/06.01-20 повідомила ПВБФ "ІНТЕРБУДСЕРВІС" про відмову в поновленні договору від 16.08.2006, посилаючись на рішення Сумської міської ради від 30.03.2016 № 559-МР, на підставі якого були підготовлені акти прийому-передачі для повернення раді земельної ділянки та надіслані ПВБФ "ІНТЕРБУДСЕРВІС".

Вважаючи, що Сумська міська рада в порушення приписів чинного законодавства безпідставно відмовилась від підписання проекту додаткової угоди до договору оренди від 16.08.2006, ПВБФ "ІНТЕРБУДСЕРВІС" звернулась до Господарського суду Сумської області з позовом до Сумської міської ради в якому, з урахуванням уточнення позовних вимог, просила визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 16.08.2006 щодо поновлення вказаного договору на тих самих умовах терміном до 22.02.2026.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з того, що позивач неодноразово звертався до відповідача з заявою про поновлення строку дії спірного договору, в тому числі після закінчення його строку, та надіслав проект додаткової угоди до вказаного договору. Однак, відповідач листом від 25.04.2016 за №535/06.01-20 відмовив позивачу в поновленні спірного договору. При цьому позивач продовжує користуватися земельною ділянкою та належним чином виконує умови зазначеного договору. В матеріалах справи відсутній лист-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні спірного договору, а також докази його надсилання на адресу позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії зазначеного договору відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі". У зв'язку зі зволіканням в укладенні додаткової угоди до договору від 16.08.2006 з боку відповідача відбувається порушення законних прав та інтересів позивача як орендаря, які підлягають захисту.

Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та приймаючи нове про відмову в позові, апеляційний господарський суд виходив з того, що у позивача наявні правові підстави для поновлення договору в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" шляхом укладення або визнання в судовому порядку укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16.08.2006, враховуючи, що останній продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії вказаного договору і протягом місяця після закінчення його строку орендодавцем не було надіслано листа-повідомлення про заперечення у поновленні спірного договору оренди. Разом з тим, визнання укладеною додаткової угоди в редакції, що була запропонована позивачем, не відповідає вимогам чинного законодавства. Зокрема, поновлення договірних правовідносин між сторонами договору оренди земельної ділянки від 16.08.2006, враховуючи вимоги чинного законодавства в частині визначення ставки орендної плати, є можливим виключно з врахуванням розміру діючої на момент укладення додаткової угоди нормативної грошової оцінки землі. Однак, позивачем при складанні проекту додаткової угоди не було враховано, що з 01.01.2016 було змінено розмір нормативно грошової оцінки земель міста Суми, який є відмінним від розміру обумовленого пунктом 1.2 спірного договору, а відтак змінився і загальний розмір орендної плати. Крім того, поновлення договору від 16.08.2006 на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відбувається на тих самих умовах та на той самий строк, що були передбачені зазначеним договором. Однак, додаткова угода, запропонована позивачем, передбачає поновлення договірних правовідносин не на той самий строк, який був визначений у договорі оренди від 16.08.2006, оскільки зазначений договір оренди був укладений 16.08.2006 та діяв до 22.02.2016, тобто строк оренди складав 9 років 6 місяців та 6 днів. Натомість умови додаткової угоди передбачають поновлення строку дії спірного договору до 22.02.2026, тобто на 10 років.

Колегія суддів погоджується з висновками апеляційного господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову, враховуючи наступне.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Отже, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі.

У першому випадку (ч.ч. 1 - 5) орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. В цьому разі нормою покладено на орендаря обов'язок повідомити про такий свій намір орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з обов'язковим доданням проекту додаткової угоди, а на орендодавцеві лежить обов'язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

У другому випадку (ч. 6) поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку також передбачено обов'язкове укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди від 16.08.2006. При цьому орендодавцем протягом місяця після закінчення строку дії вказаного договору не було надіслано листа-повідомлення про заперечення у поновленні спірного договору оренди.

Таким чином, колегія суддів погоджується з доводами господарських судів попередніх інстанцій про наявність у позивача правових підстав для поновлення договору в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" шляхом укладення або визнання в судовому порядку укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16.08.2006.

Разом з тим, визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору в редакції, що була запропонована позивачем, не відповідає вимогам вищевказаного законодавства.

Як зазначалося вище, поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додатковою угодою до договору оренди землі засвідчується лише факт поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, тобто строк договору оренди землі у цьому випадку залишається незмінним.

З матеріалів справи вбачається, що договір оренди землі від 16.08.2006 був зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель 20.11.2006 вчинено запис за № 30. При цьому відповідно до п. 2.2 вказаного договору його було укладено до 22 лютого 2016 року.

Таким чином, враховуючи приписи ст. 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що була чинною на момент укладення договору від 16.08.2006), а також п. 8.1 вказаного договору, відповідно до яких договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації, спірний договір оренди землі діяв з 20.11.2006 по 22.02.2016, тобто строк оренди складав 9 років 3 місяців 2 дні.

Однак, як вбачається із запропонованої позивачем редакції додаткової угоди до договору оренди від 16.08.2006, її умови передбачають поновлення зазначеного договору по 22.02.2026, тобто на 10 років.

Отже, висновки господарського суду апеляційної інстанції про те, що запропонована позивачем редакція додаткової угоди до спірного договору передбачає поновлення договірних правовідносин не на той самий строк, який був передбачений вказаним договором, що в свою чергу суперечить вимогам ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", є законними і обгрунтованими.

Щодо доводів апеляційного господарського суду про необхідність поновлення договірних правовідносин між сторонами спірного договору виключно з врахуванням розміру діючої на момент укладення додаткової угоди нормативної грошової оцінки землі, то колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що нормами ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено поновлення договору саме на тих самих умовах, які були визначені останнім. При цьому нормами чинного законодавства передбачена можливість зміни умов договору оренди землі, в тому числі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, у разі необхідності приведення його умов у відповідність до законодавчих вимог, зокрема в разі зміни нормативної грошової оцінки землі.

З урахуванням викладеного, висновки апеляційного господарського суду про відсутність підстав для задоволення позову відповідають обставина справи та вимогам чинного законодавства.

Доводи касаційної скарги не спростовують законних і обгрунтованих висновків господарського суду апеляційної інстанції про невідповідність запропонованої позивачем редакції договору оренди від 16.08.2006 вимогам ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

За таких обставин колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 у справі № 920/555/16 слід залишити без змін, а касаційну скаргу Приватної виробничо-будівельної фірми "ІНТЕРБУДСЕРВІС" - без задоволення.

В силу ст. 49 ГПК України судовий збір за розгляд касаційної скарги покладається на скаржника.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватної виробничо-будівельної фірми "ІНТЕРБУДСЕРВІС" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 у справі № 920/555/16 залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 у справі № 920/555/16 залишити без змін.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді О.В. Яценко

О.М. Сибіга