ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2016 року Справа № 922/4123/14
Вищий господарський суд України в складі колегії суддів:

головуючого - суддів:Поляк О.І. (доповідач), Бакуліної С.В., Яценко О.В.
розглянувшиу відкритому судовому засіданні
касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 26.07.2016
у справі № 922/4123/14 Господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доФізичної особи-підприємця ОСОБА_4
провнесення змін до договору,

у судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: не з'явились;

від відповідача: не з'явились;

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 08.12.2014 у справі 922/4123/14 (суддя Прохоров С.А.) позов задоволено. Внесено зміни до договору оренди землі від 08.06.2005 № 85104/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній в рішенні.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 26.07.2016 у справі 922/4123/14 (головуючий суддя - Істоміна О.А., судді Гребенюк Н.В., Слободін М.М.) рішення Господарського суду Харківської області від 08.12.2014 у справі № 922/4123/14 скасовано. Позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі від 08.06.2005 за № 85104/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "08" червня 2005 року за № 85104/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та СПДФО ОСОБА_4 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Пункт 2 Договору доповнити наступним реченням:

"Кадастровий номер земельної ділянки НОМЕР_2".

Пункти 5 та 9 договору оренди землі, змінити, виклавши в наступній редакції:

"5. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації №462 від 17.10.2013 року становить 1529163 грн."

"Абзац 2 пункт 9. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 533/14 від 11.11.2013 на рік становить 5,6% від її нормативно грошової оцінки і складає 85 633,13 грн., або в місяць 7 136,09 грн.".

"ІІ. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого 08.06.2005 року за № 85104/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада СПДФО ОСОБА_4

Харківської області 61060, АДРЕСА_1

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243 код НОМЕР_1

В особі міського голови В особі фізичної особи - підприємця.

__________________ Г.А.Кернес ____________________

/ підпис / / підпис / ПІБ /

Абзац 2 пункту 5; абзац 1 пункту 9; пункт 13; пункт 14; доповнення пункту 28 підпунктом "д" із тексту додаткової угоди виключено та в цій частині в позові відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеною постановою, Фізична особа-підприємець ОСОБА_4 звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить її скасувати в частині задоволення позовних вимог Харківської міської ради та прийняти нову постанову, якою відмовити Харківській міській раді у задоволенні позову в повному обсязі.

Касаційна скарга мотивована порушенням та неправильним застосуванням господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального права, а саме: ст.ст. 627, 632, 652 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 179 Господарського кодексу України, ст. 288 Податкового кодексу України, ч. 1 ст. 15, ст. 30 Закону України "Про оренду землі".

Відзиву на касаційну скаргу не надходило.

Представники позивача та відповідача своїм процесуальним правом на участь у судовому засіданні не скористалися.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 08.06.2005 між Харківською міською радою (орендодавець) та ФОП ОСОБА_4 (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець на підставі рішення ХХII сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 23.06.2004 № 105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться: м. Харків, просп. Московський (ст. метро ім. О.С. Масельського біля універсаму).

Згідно з п. 2 договору в оренду надається земельна ділянка загальною площею 0,0561 га, у тому числі: інші угіддя площею 0,0561 га.

Пунктами 5 договору сторони погодили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки: на період будівництва згідно з довідкою № 2270/04 від 22.09.2004 становить 131 145 грн; на період експлуатації згідно з довідкою № 2271/04 від 22.09.2004 становить 655 723 грн.

Відповідно до п. 8 договору його укладено строком: на період будівництва - до 01.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.08.2029. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2005 рік - 279,34 грн, 2006 рік - 411,25 грн; на період експлуатації: 2006 року - 1 621,28 грн.

Пунктом 13 договору сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

08.06.2005 вказаний договір було зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у книзі державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис за № 85104/05.

На виконання умов договору, орендодавець за актом приймання-передачі земельної ділянки від 08.06.2005 передав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,0561 га, розташовану в м. Харків, просп. Московському (ст. метро ім. О.С. Масельського біля універсаму) для будівництва міні-магазину з піцерією (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та для експлуатації.

Господарськими судами встановлено, що 27.02.2008 Харківська міська рада рішенням № 41/08 затвердила Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові. Зазначене Положення було розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

29.12.2012 рішенням Харківської міської ради за № 960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, згідно з пунктом 16.4 якого, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

03.07.2013 рішенням Харківської міської ради за № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, а також затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, що отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України (п. 1.1 рішення). Вказане рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року (п. 2 рішення).

25.09.2013 рішенням Харківської міської ради № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" визначено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (п.п. 2, 3 рішення). Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства (п. 5 рішення).

Як встановлено господарськими судами, для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди, Харківська міська рада в порядку ст. 188 Господарського кодексу України листом від 16.12.2013 № 1328/0/30-13 звернулася до ФОП ОСОБА_4 із пропозицією внести зміни до договору оренди землі, однак, останній додаткову угоду не підписав.

У зв'язку з зазначеним, Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до ФОП ОСОБА_4 про внесення змін до договору оренди землі від 08.06.2005 № 85104/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд виходив з того, що укладення спірного договору оренди землі може відбуватися в судовому порядку, оскільки укладення вказаного договору, з урахуванням приписів чинного законодавства, є обов'язковим у разі використання відповідачем земельної ділянки за адресою: м. Харків, просп. Московському (ст. метро ім. О.С. Масельського біля універсаму). При цьому позивачем додержано встановлений досудовий порядок укладання договорів, запропонована додаткова угода до договору відповідає вимогам чинного законодавства та не порушує прав та охоронюваних законом інтересів сторін. Нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом і, оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції у зв'язку з порушенням норм процесуального права та приймаючи нове про задоволення позову в частині внесення змін до договору оренди землі від 08.06.2005 за № 85104/05 щодо кадастрового номеру, нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати шляхом визнання укладеною додаткової угоди в цій частині, апеляційний господарський суд виходив з того, що оскільки орендна плата за використання земельних ділянок державної та комунальної власності є регульованою ціною, у зв'язку зі зміною рішенням органу місцевого самоврядування розмірів нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що використовується для визначення розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди землі, виникли обставини, передбачені пунктом 13 спірного договору як підстава для обов'язкового перегляду (зміни) розміру орендної плати. Враховуючи витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок № 462 від 17.11.2013, позивач правомірно врахував коефіцієнт функціональності земельної ділянки - 2,5, за адресою: м. Харків, на просп. Московському (ст. метро ім. О.С. Масельського біля універсаму), а тому розмір нормативної грошової оцінки землі для земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_2) становить 1 529 163 грн і є документально підтвердженим. Пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 5,6 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є виконанням обов'язку привести істотні умови договору у відповідність до вимог норм чинного законодавства, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України. Внесення доповнення в п. 2 спірного договору оренди землі щодо кадастрового номеру земельної ділянки узгоджується із вимогами ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що зазначення кадастрового номеру земельної ділянки в договорі оренди є обов`язковим. Інші умови додаткової угоди, запропонованої позивачем, не передбачені приписами чинного законодавства як обов'язкові та відсутні у типовому договорі оренди землі, який затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі".

Колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги, що постанова апеляційного господарського суду оскаржується відповідачем виключно в частині задоволення позову про внесення змін до договору оренди землі від 08.06.2005 за № 85104/05 щодо кадастрового номеру, нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміру орендної плати, погоджується з висновками господарського суду апеляційної інстанції про правомірність позову в цій частині, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до п.п. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з п.п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки; розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Відповідно до п.п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Пунктом 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України встановлено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Частиною 1 ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

Відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін; у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно зі ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, нормами законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом. При цьому, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати, зокрема внаслідок зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі, є підставою для внесення відповідних змін до спірного договору оренди землі.

З матеріалів справи вбачається, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

При цьому, як встановлено апеляційним господарським судом, Управління Держземагенства у місті Харкові, визначаючи нормативну грошову оцінку орендованої відповідачем земельної ділянки, яка використовується в комерційних цілях, правильно застосувало значення функціонального коефіцієнта (Кф) - 2,5, визначене Порядком нормативної грошової оцінки земель для земель комерційного використання. У свою чергу, позивачем було правомірно враховано вказане значення коефіцієнту функціональності земельної ділянки за адресою: м. Харків, на просп. Московському (ст. метро ім. О.С. Масельського біля універсаму), а відтак розмір нормативної грошової оцінки для вказаної земельної ділянки становить 1 529 163 грн і є документально підтвердженим. Крім того, позивачем також було обгрунтовано прийнято для розрахунку нового розміру орендної плати відсоток від нормативної грошової оцінки в розмірі 5,6 та вірно здійснено сам розрахунок.

Таким чином, колегія суддів погоджується з доводами апеляційного господарського суду про наявність підстав для внесення змін до спірного договору оренди щодо розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 462 від 17.11.2013, яка становить 1 529 163 грн, а також щодо розміру орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 533/14 від 11.11.2013, яка на рік становить 85 633,13 грн (5,6 % від її нормативної грошової оцінки) або в місяць - 7 136,09 грн.

Крім того, з урахуванням приписів ст. 15 Закону України "Про оренду землі" така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки.

З огляду на викладене, висновки господарського суду апеляційної інстанції про наявність підстав для внесення змін до спірного договору оренди щодо кадастрового номеру земельної ділянки також є законними і обґрунтованими.

Посилання в касаційній скарзі на те, що спірним договором оренди не передбачено такої підстави для внесення змін до нього в частині збільшення розміру орендної плати у зв'язку із затвердженням рішенням органу місцевого самоврядування нової нормативної грошової оцінки землі не приймається колегією суддів до уваги, оскільки, як зазначалося вище, можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку зміни у встановленому порядку нормативної грошової оцінки землі, яка є основою для визначення розміру орендної плати, передбачена нормами чинного законодавства. При цьому п. 13 спірного договору обумовлено, що розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі підвищення цін, тарифів, а також в інших випадках, передбачених законом.

За таких обставин колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.07.2016 у справі 922/4123/14 слід залишити без змін, а касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 - без задоволення.

В силу ст. 49 ГПК України судовий збір за розгляд касаційної скарги покладається на скаржника.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.07.2016 у справі 922/4123/14 залишити без задоволення.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 26.07.2016 у справі 922/4123/14 залишити без змін.

Головуючий суддя О.І. Поляк

Судді С.В. Бакуліна

О.В. Яценко