ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 грудня 2016 року Справа № 914/1007/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Бакуліної С.В. (доповідач),
суддів :Яценко О.В.,
Данилової М.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Львівської міської ради
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду від 30.08.2016
у справі№ 914/1007/16
Господарського судуЛьвівської області
за позовомЛьвівської міської ради
доПриватного підприємства "Спорт-Рекреація"
пророзірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки

в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача:не з'явились Варивода М.В. (довіреність від 08.12.2016)
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду Львівської області (суддя Яворський Б.І.) від 14.06.2016, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду (головуючий суддя - Бонк Т.Б., судді - Бойко С.М., Якімець Г.Г.) від 30.08.2016, у справі №914/1007/16 в задоволенні позову відмовлено.

В касаційній скарзі позивач просить скасувати ухвалені по справі судові акти та справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст.13, 14, 142, 143 Конституції України, ст.ст.13, 24, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.12, 93, 141, 152 Земельного кодексу України (далі ЗК України), ст.ст.526, 651 ЦК України, ст.43 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

У Відзиві на касаційну скаргу відповідач повністю заперечує викладені в ній доводи.

Заслухавши заперечення на касаційну скаргу представника відповідача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в рішенні місцевого господарського суду та в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Львівська міська рада звернулась до Господарського суду Львівської області з позовом до Приватного підприємства "Спорт-Рекреація" про розірвання договору оренди землі від 14.04.2016, зареєстрованого у Львівській міській раді за №С-2633 та повернення земельної ділянки. Позовні вимоги обґрунтовуються тим, що внаслідок розгляду заяви відповідача Управлінням архітектури Львівської міської ради видано містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки щодо будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими громадськими приміщеннями та підземною автостоянкою, що не відповідає умовам укладеного договору оренди земельної ділянки, адже у договорі чітко передбачено для яких цілей передавалася земельна ділянка - благоустрій існуючих озер з будівництвом тимчасового збірно-розбірного закладу харчування; у договорі є обмеження щодо режиму використання ділянки в прибережних захисних смугах навколо водойми забороняється будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних).

Судами встановлено таке.

10.04.2014 між Львівською міською радою (орендодавець) та Приватним підприємством "Спорт-рекреація" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (далі - договір оренди), відповідно до п.1 якого орендодавець на підставі ухвал Львівської міської ради "Про затвердження Положення про підготовку, організацію, проведення та оформлення купівлі-продажу у власність або надання в оренду земельних ділянок у м. Львові" №1675 від 26.07.2012, "Про затвердження нормативно-грошової оцінки земель м. Львова (зі змінами) №2712 від 18.06.2009, "Про порядок застосування відкоригованої нормативної грошової оцінки земель м. Львова" №37 від 16.12.2010, "Про нарахування та сплату орендної плати за землю і земельного податку до міського бюджету м. Львова у 2014 році" №3034 від 26.12.2013 та ухвали "Про затвердження ПП "Спорт-Рекреація" проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок та надання земельних ділянок на вул. Зеленій,273" №2934 від 21.11.2013 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на вул. Зелена, 273 для благоустрою існуючих озер з будівництвом тимчасового збірно-розбірного закладу харчування. 28.11.2014 до договору оренди вносилися зміни.

Відповідно до п.2 договору оренди кадастровий номер земельної ділянки :04:003:0051, загальна площа - 0,2200га, у тому числі тверде покриття - 0,0146га, інше - 0,2054га.

Договір оренди землі від 14.04.2016 підписаний та скріплений печатками сторін, зареєстрований у Львівській міській раді за №С-2633, про що у книзі записів реєстрації Договорів оренди землі С-3 вчинено запис.

Договір оренди укладено на 5 (п'ять) років терміном до 21.11.2018 (п.8 договору).

Цільове призначення земельної ділянки (категорія земельної ділянки згідно ст.19 ЗК України) - землі житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі комерції (п.16 договору).

Пунктом 17 договору заборонена самовільна забудова земельної ділянки.

Згідно п.26 договору на земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб: згідно висновку управління архітектури №2-1556/2401 від 14.01.2007, та згідно обмеження Львівського міського управління земельних ресурсів №40/01-15/1976 від 23.05.2007.

Права та обов'язки сторін визначені пунктами 28-31 договору, зокрема, пунктом 30 договору оренди земельної ділянки від 10.04.2014 передбачено, що орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Згідно п.43 договору такий набирає чинності після підписання та державної реєстрації.

Судами встановлено, що позивач просить розірвати саме вищевказаний договір оренди земельної ділянки, загальною площею 0,2200га, зареєстрований у Львівській міській раді за №С-2633.

Також, встановлено, що 10.04.2014 між Львівською міською радою (орендар) та Приватним підприємством "Спорт-рекреація" (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий №:04:003:0052, загальною площею 1,2642га, що знаходиться у м. Львові на вул. Зелена, 273 для благоустрою існуючих озер з будівництвом тимчасового збірно-розбірного закладу харчування.

Договір зареєстровано у Львівській міській раді за №С-2632, про що у книзі записів реєстрації Договорів оренди землі С-3 вчинено запис.

29.12.2014 право оренди за даним договором зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, що підтверджується відповідним Витягом.

За актом приймання-передачі об'єкта оренди б/н і дати, підписаного і скріпленого печатками сторін, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння і користування вказану земельну ділянку площею 1,2642 га.

Отже, 10.04.2014 між сторонами було укладено 2 (два) договори оренди земельних ділянок, загальною площею - 1,4842га, з подальшими змінами, з ідентичними умовами, за винятком ідентифікуючих ознак переданих в оренду земельних ділянок

Судами також встановлено, що 17.06.2015 Виконавчий комітет Львівської міської ради прийняв рішення №378, яким дозволив розроблення проекту внесення змін до раніше розробленої містобудівної документації - детального плану території у межах вул. Зеленої, вул. Пасічної, вул. Пирогівки, вул. Проектованої, 4, відповідно до державних будівельних та інших норм, стандартів і правил, генерального плану м.Львова та положень затвердження містобудівної документації.

06.08.2015 укладено договір №1112-15 між ПП "Спорт-рекреація" та Державним підприємством ДІПМ "Містопроект" на виготовлення містобудівної документації.

13.11.2015 Виконавчий комітет Львівської міської ради прийняв рішення №677, яким затвердив проект внесення змін до раніше розробленої містобудівної документації - детального плану території у межах вул. Зеленої, вул. Пасічної, вул. Пирогівки, вул. Проектованої,4.

20.11.2015 Управління архітектури Департаменту містобудування Львівської міської ради видало ПП "Спорт-рекреація" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки площею 0,22га на вул. Зеленій, 273 для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими громадськими приміщеннями.

22.04.2016 Управління архітектури Департаменту містобудування Львівської міської ради видало ПП "Спорт-рекреація" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки площею 1,2642га на вул. Зеленій, 273 для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими громадськими приміщеннями №2 на генеральному плані та підземною автостоянкою №8 на генплані.

19.05.2016 Управління архітектури Департаменту містобудування Львівської міської ради видало ПП "Спорт-рекреація" містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки площею 1,2642га на вул. Зеленій, 273 для будівництва багатоквартирних житлових будинків №№3, 4, 5 з підземною автостоянкою.

Вирішуючи спір у справі, попередні судові інстанції виходили з того, що згідно спірного договору цільове призначення наданої в оренду земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови, що допускає можливість здійснювати будівництво багатоквартирного житлового будинку на зазначеній ділянці і таке будівництво не може призвести до правопорушення "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням". Крім того, суди зазначили, що саме по собі отримання відповідачем нових містобудівних умов та обмеження забудови земельної ділянки щодо будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими громадськими приміщеннями та підземною автостоянкою не свідчить про використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Втім, такі висновки колегія суддів вважає безпідставними з огляду на таке.

Згідно статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В укладеному сторонами спірному договорі, сторони визначили, що орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться у м. Львові на вул. Зелена, 273 для благоустрою існуючих озер з будівництвом тимчасового збірно-розбірного закладу харчування; орендар земельної ділянки має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; орендар зобов'язаний виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

При цьому, відповідно до обмеження Львівського міського управління земельних ресурсів щодо режиму використання земельної ділянки від 23.05.2007 №40/01-15/1976 та висновку Управління архітектури Департаменту містобудування Львівської міської ради про наявність містобудівних обмежень щодо користування земельною ділянкою від 14.01.2007 №2-1556/2401, які були надані на погодження відведення спірної земельної ділянки та укладення спірного договору, встановлено обмеження щодо нового будівництва і реконструкції; дозволяється благоустрій існуючих озер з будівництвом тимчасового збірно-розбірного закладу харчування, проте в порушення ст.43 ГПК України суди не надали оцінки наданим позивачем доказам (а.с.30,31).

Відповідно до ст.ст.525, 526, 651 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" визначено право орендодавця вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Права та обов'язки орендаря визначено ст.25 цього Закону, згідно з якою орендар має право за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем. Водночас на орендаря покладається обов'язок виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення.

За змістом положень ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст.24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК та іншими законами України.

У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі" (аналогічна позиція викладена в п.2.21 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин").

В силу статті 96 ЗК України землекористувачі зобов'язані, зокрема, забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Відповідно до с.1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

В свою чергу документація із землеустрою (землевпорядна документація) - затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо.

Відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" умови використання та цільове призначення земельної ділянки є істотною умовою договору оренди.

Отже, положеннями ст.ст.15, 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено, що умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, є істотними умовами договору оренди, дотримання яких управі вимагати орендодавець, а орендар зобов'язаний виконувати. Відповідно до зазначених норм та умов Договору право на забудову наданої в оренду земельної ділянки виникає в орендаря виключно за наявності, крім іншого, письмової згоди орендодавця (аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 22.06.2016 у справі №3-462гс16).

Втім, вирішуючи спір у справі та зазначаючи про те, що цільове призначення наданої в оренду земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови допускає можливість здійснювати будівництво багатоквартирного житлового будинку на зазначеній ділянці і таке будівництво не може призвести до правопорушення "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" попередніми судовими інстанціями не було надано оцінку фактичним обставинам справи та умовам договору з урахуванням саме зазначених вище приписів законодавства, які встановлюють необхідність використання землі у відповідності з умовами договору та встановленими обмеженнями.

Згідно ч.2 ст.8 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" планування та забудова земельних ділянок здійснюється їх власниками чи користувачами в установленому законодавством порядку.

Частиною 2 ст.24 зміна функціонального призначення територій не тягне за собою припинення права власності або права користування земельними ділянками, які були передані (надані) у власність чи користування до встановлення нового функціонального призначення територій. Забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Зміст наведеної вище норми свідчить про те, що зміна функціонального призначення територій не позбавляє, зокрема, орендаря права користування земельною ділянкою відповідно до попереднього, визначеного умовами договору оренди функціонального призначення землі, тобто не може бути самостійною підставою для використання ділянки за іншим цільовим призначенням ніж узгоджено сторонами в договорі, адже за приписами законодавства, що регулює такі відносини, зазначені обставини можуть бути лише підставою для внесення відповідних змін в договір.

Відповідно до ч.1 ст.651, ст.654 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, і вчиняються в такій самій формі, що й договір, який змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає з звичаїв ділового обороту.

Отже, враховуючи встановлений обов'язок орендаря використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства, будівництво на спірній земельній ділянці житлового будинку до внесення відповідних змін у договір та без отримання письмової згоди орендодавця щодо таких дій, не може свідчити про дотримання умов зобов'язання відповідачем.

Втім, незважаючи на те, що вказані обставини зазначалися міською радою в позовній заяві, поясненнях по справі та апеляційній скарзі, попередні судові інстанції не спростували та не відхилили відповідні доводи.

Відповідно до ст.42 ГПК України правосуддя у господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Пунктом 4 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" №6 від 23.03.2012 також зазначено, що відхиляючи будь-які доводи сторін чи спростовуючи подані стороною докази, господарські суди повинні у мотивувальній частині рішення навести правове обґрунтування і ті доведені фактичні обставини, з огляду на які ці доводи або докази не взято до уваги судом. Викладення у рішенні лише доводів та доказів сторони, на користь якої приймається рішення, є порушенням вимог статті 42 ГПК України щодо рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом.

Отже, як місцевий, так і апеляційний господарські суди припустились порушення приписів ст.ст.4, 42, ч.1 ст.47 ГПК України щодо прийняття судового рішення суддею за наслідками визначення правової кваліфікації спірних правовідносин і за результатами обговорення усіх обставин справи та ч.1 ст.43 цього Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, що відповідно до ч.1 ст.11110 ГПК України є підставою для скасування судових рішень у справі та направлення справи на новий розгляд до Господарського Львівської області.

Згідно з п.3 ч.1 ст.1119 ГПК України порушення судами процесуальних норм, які унеможливили встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору у справі та нез'ясування обставин, від яких залежить законність рішення, є підставою для скасування оскаржуваних судових актів та скерування справи до суду першої інстанції для нового розгляду.

При новому розгляді справи судам необхідно врахувати викладене, всебічно і повно перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін і, в залежності від встановлених обставин, вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Львівської міської ради задовольнити.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 30.08.2016 та рішення Господарського суду Львівської області від 14.06.2016 у справі №914/1007/16 скасувати.

Справу №914/1007/16 направити на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Головуючий-суддя С. Бакуліна

Судді О. Яценко

М. Данилова