КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2016 р. Справа№ 925/658/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Михальської Ю.Б.

Гончарова С.А.

за участю представників сторін:

від позивача: не з'явились

відповідач: не з'явився

від відповідача: не з'явились

розглянувши апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на рішення Господарського суду Черкаської області від 30.06.2016р.

у справі № 925/658/16 (суддя Спаських Н.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010"

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2

про виселення

В судовому засіданні 14.12.2016р. відповідно до ст. ст. 85, 99 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

ВСТАНОВИВ:

В червні 2016р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010" звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом про виселення Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 з нерухомого майна площею 10 кв.м. на першому поверсі та 223,8 кв.м. на другому поверсі за адресою: АДРЕСА_1.

21.06.2016р. позивачем подано заяву про зміну предмету позову (а.с. 60), яка прийнята судом до розгляду, в якій останній просить розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 46 від 01.12.2015р., укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010" та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2. Обгрунтування позовних вимог залишилось незмінним.

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 30.06.2016 року по справі №925/658/16 позов задоволено повністю.

Розірвано договір оренди нежитлового приміщення № 46 від 01 грудня 2015 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010" та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2.

Стягнуто з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010" 1378,00 грн. судового збору.

Не погоджуючись з вищевказаним рішенням суду, відповідач звернувся до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Апеляційна скарга обґрунтована неправильним застосуванням судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, та не врахуванням обставин, що мають істотне значення для справи, з урахуванням додаткових пояснень до апеляційної скарги.

Під час розгляду справи склад колегії суддів змінювався.

Розпорядженням керівника апарату Київського апеляційного господарського суду № 09-52/5280/16 від 30.09.2016р., у зв'язку з припиненням повноважень судді ОСОБА_3, відповідно до підпункту 2.3.50 пункту 2.3 Положення про автоматизовану систему документообігу суду, призначено повторний автоматизований розподіл справи №925/658/16.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу справ між суддями апеляційну скаргу відповідача 03.10.2016р. передано на розгляд судді Київського апеляційного господарського суду Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Гончаров С.А., Михальська Ю.Б.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.10.2016р. колегією суддів в зазначеному складі прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено до розгляду.

Учасники апеляційного провадження в судове засідання апеляційної інстанції 14.12.2016р. не з'явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Оскільки їх явка обов'язковою в судове засідання не визнавалась, колегія суддів вважає за можливе розглянути справу у відсутність представників сторін за наявними у справі матеріалами.

Відповідно до частини 1 статті 101 ГПК України у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу.

Частиною 2 статті 101 ГПК України передбачено, що апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги та перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Згідно статті 99 ГПК України в апеляційній інстанції справи переглядаються за правилами розгляду цих справ у першій інстанції з урахуванням особливостей, передбачених у розділі ХІІ ГПК України.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення підлягає скасуванню виходячи з наступного.

01.12.2015р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010" (надалі - Орендодавець), з однієї сторони, та фізичною особою - підприємцем ОСОБА_2 (надалі - Орендар), з іншої сторони було укладено договір оренди нежитлового приміщення № 46 (а.с. 8-11) , у відповідності до якого Орендодавець зобов'язався передати Орендареві, а Орендар зобов'язався прийняти в тимчасове платне володіння та користування на строк, визначений в даному Договорі частину нежилого приміщення, яке розташоване на 1 (першому ) та 2 ( другому) поверсі будівлі Торгівельного комплексу за адресою АДРЕСА_1. Передача приміщення в оренду здійснюється Орендодавцем на підставі права власності (згідно свідоцтва серії НОМЕР_2 від 11.10.2010р.) (п. 1.1.1. договору).

Орендована площа Приміщення, що передається в оренду, становить 10 (десять) кв.м. на першому поверсі та 223,8 (двісті двадцять три цілих і вісім десятих) кв.м. на другому поверсі. Остаточна загальна площа Приміщення визначається в Акті передачі та приймання, який складає Додаток № 2 до цього Договору (п. 1.2.1. договору).

Орендодавець передає приміщення Орендарю на підставі Акту прийому-передавання Приміщення (Додаток №2), перед підписанням якого представники сторін проводять огляд Приміщення і відображають його стан та перелік систем забезпечення в Акті (п.1.2.3. договору).

01.12.2015р. між сторонами у справі підписано акт приймання - передачі приміщення в оренду (а.с. 58).

Строк Договору оренди становить 2 (два) роки 11 місяців з дати підписання сторонами Акту приймання-передавання в оренду Приміщення. Орендар має переважне право на заключення договору оренди після закінчення дії даного Договору оренди Приміщення (п. 3.2. договору).

Згідно п. 4.1. договору Орендар сплачує Орендодавцю суми грошових коштів у вигляді нижче наведених платежів:

- орендна плата;

- відшкодування комунальних платежів.

Місячна орендна ставка за 1 кв.м. за користування приміщенням становить 100 грн. 00 коп. на другому поверсі та 150 грн. 00 коп. на першому поверсі (п. 4.2. договору).

Орендна плата сплачується Орендарем щомісячно не пізніше 10 числа розрахункового місяця, незалежно від наслідків господарської діяльності Орендаря шляхом безготівкового банківського переказу на рахунок Орендодавця, а саме: Товариство з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010", рахунок 5 а АТ "РБ Аваль" м. Київ, ідентифікаційний код 36783739, МФО 380805 або інший рахунок, про який Орендодавець повідомляє належним чином (п. 4.4. договору).

За змістом ст.ст. 173, 174, 193, 202 ГК України, ст.ст. 11, 509, 525, 526, 599 ЦК України, угода (договір) є підставою для виникнення цивільних прав та обов'язків (зобов'язань), зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання зобов'язання не допускається, припиняється на підставах, встановлених договором або законом, зокрема належним виконанням.

За своїм правовим змістом укладений між сторонами договір є договором найму (оренди), відповідає вимогам ст. 283 ГК України та ст. 759 ЦК України, якими встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності сторонами.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності (ст. 286 ГК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 762, ч.1 ст. 763 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Частина 1 ст. 626 ЦК України визначає договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Частиною 3 ст. 291 ГК України передбачено, що договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.

Статтею 188 ГК України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

В пункті 5 Інформаційного листа Вищого господарського суду України від 21.11.2011р. №01-06/1624/2011 "Про практику застосування Вищим господарським судом України у розгляді справ окремих норм матеріального права" зазначено, що рішенням Конституційного Суду України від 09 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа про досудове врегулювання спорів) визначено, що положення частини другої статті 124 Конституції України стосовно поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, необхідно розуміти так, що право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Отже, звертатися до суду з вимогами про розірвання договору позивач вправі і без попередження про це орендаря.

У відповідності до ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Пунктом 10.4 договору передбачено, що крім інших випадків, передбачених цим договором, він може бути розірваний достроково в порядку, встановленому чинним законодавством, на вимогу орендодавця з письмовим попередженням орендаря за 2 тижні, в разі:

використання орендарем приміщень не за призначенням (п.10.4.1);

припинення орендарем платежів орендної плати, якщо така затримка триває понад 30 днів, і не передбачена положеннями цього договору або окремою угодою сторін (п.10.4.2);

систематичне (три і більше) порушення орендарем умов цього договору (п.10.4.3).

10.05.2016р. позивачем вручено відповідачеві лист-повідомлення від 10.05.2016р.(а.с.12), з якого вбачається повідомлення відповідача про наявність заборгованості в сумі 26 974, 85 грн. з оренди за квітень 2016р. та 3094, 85 грн. боргу по комунальним платежам за попередні періоди.

Керуючись п.10.4.2 договору позивач повідомив орендаря про дострокове припинення дії договору, запропонував сплатити борг протягом 5 днів та звільнити приміщення.

Листом від 13.05.2016р., належних доказів вручення якого відповідачеві матеріали справи не містять, позивач просив терміново сплатити борг протягом 5 днів та звільнити приміщення до 15.05.2016р.(а.с.13).

В подальшому, повідомленням б/н та б/д, надісланим відповідачеві 23.05.2016р., та листом б/н від 01.06.2016р., також надісланим відповідачеві, позивач повідомляв останнього про наявність боргу в розмірі 52 718, 31 грн. станом на 01.06.2016р. та вимагав звільнення приміщення не пізніше 04.06.2016р.(а.с.14-16).

Як вбачається з наданих позивачем рахунків на оплату №10 від 01.01.2016р. на суму 23 880, 00 грн., №33 від 01.02.2016р. на суму 23 880, 00 грн., №77 від 01.03.2016р. на суму 23 880, 00 грн., №120 від 01.04.2016р. на суму 23 880, 00 грн., №205 від 01.05.2016р. на суму 23 880, 00 грн., позивачем виставлено відповідачеві для оплати орендної плати за 223,8 кв.м та 10 кв.м. за кожний місяць, що відповідає умовам договору.

Крім того, позивачем виставлено до оплати відповідачеві рахунок №52 від 29.01.2016р. на суму 25850, 15 грн., №97 від 29.02.2016р. на суму 21807, 96 грн., №140 від 30.03.2016р. на суму 20401, 26 грн., №185 від 29.04.2016р. на суму 15021, 66 грн., №211 від 31.05.2016р. на суму 1547, 16 грн. як відшкодування комунальних послуг за кожний місяць.

З акту звірки взаємних розрахунків за період січень 2016р. - травень 2016р., складеного та підписаного лише позивачем станом на 31.05.2016р., вбачається сплата відповідачем у спірний період 169 352, 95 грн.(а.с.57).

В той же час, нарахованою за спірний період за вищевказаними рахунками є сума 204 028,19 грн. (без врахування початкового сальдо в сумі 18 043, 07 грн., нарахування якого не підтверджено належними доказами).

Згідно п.4.2.1 договору орендар зобов'язаний щомісяця відшкодовувати орендодавцеві вартість спожитих орендарем комунальних послу (надалі «комунальні послуги») на умовах, визначених даним договором та цією статтею зокрема.

Пунктом 4.2.2. договору передбачено, що до складу комунальних послуг, що відшкодовуються орендарем, належать послуги з холодного водопостачання, водовідведення, каналізацію, електропостачання, опалення.

Відшкодування орендодавцеві комунальних послуг здійснюється на підставі показників індивідуальних лічильників згідно тарифів постачальних організацій. При відсутності лічильників компенсація комунальних послуг здійснюється пропорційно площі приміщення (п.4.2.3 договору).

Згідно п.4.2.4 договору по закінченні кожного календарного місяця не пізніше першого числа наступного місяця представниками сторін складається та підписується акт про зняття показань індивідуальних лічильників, в якому зазначаються показники станом на день підписання акту.

Матеріали справи не містять, а позивачем не надано підписані уповноваженими представниками сторін акти про зняття показань індивідуальних лічильників, що передбачено договором, в яких би зазначалися показники станом на день підписання актів.

Пунктом 4.2 договору розмір орендної плати може переглядатися на вимогу орендодавця у разі зміни цін, ринкової кон»юктури (попиту на аналогічні приміщення) і тарифів за погодженням сторін шляхом підписання додаткової угоди.

Відповідно до п.13.2 договору будь-які зміни та доповнення до нього оформлюються додатковими угодами сторін в письмовій формі, які повинні бути підписані належним чином уповноваженими на це представниками сторін і скріплені печатками.

Всі додатки, зміни і доповнення до цього договору оренди, узгоджені та підписані належним чином уповноваженими представниками сторін, є його невід'ємною частиною (п.13.3 договору).

Як зазначає апелянт, 10.03.2016р. нею отримано від позивача лист повідомлення без номеру та дати, відповідно до якого орендодавець повідомив про додавання до вартості комунальних послуг з 01.01.2016р. компенсації сплати частини податку на землю та податку на нерухомість відповідно до орендованої площі приміщення. Оренда землі становить 3,01 грн. за 1 кв.м, податок на нерухомість складає 1,17 грн. за 1 кв.м.(а.с.111).

Листом від 17.03.2016р. відповідач повернула без підпису додаткову угоду до договору від 01.01.2016р. до спірного договору оренди.

Відповідно сторонами договору оренди не було, у передбаченому договором порядку, погоджено сплату відповідачем в межах договору частини податку на землю та податку на нерухомість.

Згідно наданих відповідачем розшифровок комунальних платежів за січень, квітень 2016р. позивач до складу комунальних платежів почав нараховувати компенсацію сплати частки податку на землю та податку на нерухомість, що протирічить п.4.2.2 договору.

Таким чином, за розрахунками відповідача, що не спростовано позивачем, до комунальних платежів включено за січень 2016р. податок на землю 703, 74 грн., податок на нерухомість 273, 55 грн., за лютий 2016р. податок на землю 1010,02 грн., податок на нерухомість 306,28 грн., за березень 2016р. податок на землю 1010,02 грн., податок на нерухомість 306,28 грн., за січень 2016р. податок на землю 1010,02 грн., податок на нерухомість 306,28 грн., а всього на суму 4 926, 19 грн.

В той же час, згідно акту звірки взаємних розрахунків за період січень 2016р. - травень 2016р., складеного та підписаного лише позивачем станом на 12.05.2016р., вбачається заборгованість відповідача в розмірі 8 156, 63 грн.(а.с.114), а не 52 718, 31 грн., як зазначено в акті звірки станом на 31.05.2016р., а сплаченою станом на 12.05.2016р. є сума 200 042, 96 грн., а не 169 352, 95 грн., як зазначено в акті на а.с.57.

Доводи позивача про наявність у відповідача боргу близько 80 000,00 грн. не узгоджуються з матеріалами справи та актами звірки розрахунків, складеними самим же позивачем.

Як зазначає відповідач, з 10 травня 2016р. він припинив оплату орендної плати та комунальних платежів, оскільки в порушення п.6.1.5 договору орендодавець відключив орендоване відповідачем приміщення від електропостачання. Зазначені обставини підтверджуються матеріалами справи.

Колегією суддів за наявними матеріалами справи не встановлено порушень, які б мали наслідком право орендодавця достроково розірвати укладений між сторонами договір, та які передбачені п.10.4 договору, оскільки приміщення використовується орендарем за призначенням, відсутні докази припинення орендарем платежів та також затримки понад 30 днів, систематичного (три рази і більше) порушення орендарем умов договору (не конкретизовано яких).

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно із положеннями ст. 16 ЦК України встановлено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов'язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Виходячи з наявних матеріалів справи, зі сторони позивача - орендодавця вбачається порушення вимог п.4.1, п.4.2.2, п.4.2, п.6.1.5 договору та вбачається дотримання відповідачем умов договору оренди.

За відсутності належних доказів порушення відповідачем істотних умов договору, внаслідок яких позивач значною мірою був би позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку щодо розірвання спірного договору оренди у відповідності до ст. 651 ЦК України.

Згідно ст. ст. 32-34 ГПК України доказами у справі є будь - які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Зважаючи на вищевикладені обставини справи в їх сукупності, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 підлягає задоволенню з підстав, викладених у ній, а рішення Господарського суду Черкаської області від 30.06.2016р. у справі № 925/658/16, прийняте із невірним застосуванням норм матеріального права, підлягає скасуванню з прийняттям у відповідності до п.2 ч.1 ст.103 ГПК України нового рішення про відмову в позові повністю.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 49, 85, 99, 101-105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 на рішення Господарського суду Черкаської області від 30.06.2016р. у справі № 925/658/16 задовольнити.

2.Рішення Господарського суду Черкаської області від 30.06.2016р. у справі № 925/658/16 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Оберіг 2010" (20634, Черкаська область, Шполянський район, с. Лебедин, вул. Паркова, буд.1, ) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (АДРЕСА_2, ідентифікаційний податковий номер НОМЕР_1) 1515, 80 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

5. Доручити Господарському суду Черкаської області видати наказ.

6. Матеріали справи № 925/658/16 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня її прийняття.

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді Ю.Б. Михальська

С.А. Гончаров