РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" грудня 2016 р. Справа № 924/503/16

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Грязнов В.В. ,

суддя Розізнана І.В.

при секретарі судового засідання Клімук Л.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на рішення господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016р. у справі №924/503/16

за позовом колективного підприємства "Цивільжитлобуд"

до 1. Хмельницької міської ради

2. Управління комунального майна Хмельницької міської ради

3. Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності

4. Виконавчого комітету Хмельницької міської ради

про 1) визнання недійсним рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.01.2016р. №47 в частині строку (три місяці), на який продовжено оренду на нежитлове приміщення по вул. Кам'янецькій, 47;

2) визнання продовженим договору оренди від 15.02.2013 р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та КП "Цивільжитлобуд" на нежитлове приміщення по вул. Кам'янецькій, 47 на той самий термін і на тих самих умовах

за участю представників:

позивача - ОСОБА_1,

відповідача-1 - ОСОБА_2,

відповідача-2 - ОСОБА_3,

відповідача-3 - ОСОБА_4,

відповідача-4 - ОСОБА_2

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016 року у справі №924/503/16 у позові комунального підприємства "Цивільжитлобуд" до Хмельницької міської ради, Управління комунального майна Хмельницької міської ради, Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, Виконавчого комітету Хмельницької міської ради, про визнання недійсним рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.01.2016р. №47 в частині строку (три місяці), на який продовжено оренду на нежитлове приміщення по вул. Кам'янецькій, 47; визнання продовженим договору оренди від 15.02.2013р., укладеного між Управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та КП "Цивільжитлобуд" на нежитлове приміщення по вул. Кам'янецькій, 47 на той самий термін і на тих самих умовах - відмовлено.

В обґрунтування свого рішення, суд зазначив, що із матеріалів справи не вбачається та позивачем не доведено досягнення між сторонами домовленості щодо умов договору, як підстави набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін. Зазначає, що обовязковою передумовою для пролонгації договору оренди є саме відсутність заперечень орендодавця у встановлений місячний термін, а в даному конкретному випадку орендодавець заперечує проти тривалості наступного договору. При цьому саме по собі належне виконання орендарем своїх обовязків, зокрема, у частині сплати коштів за оренду та прийняття її відповідачем після припинення договору оренди, не створює підстав вважати договір оренди пролонгованим. Правовою підставою користування державним або комунальним майном відповідно до ст. ст. 2, 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є договір оренди. Натомість, позивач не надав доказів як пролонгації договору оренди, так і доказів укладення угоди про продовження договору оренди на новий строк (на три місяці). Відтак, договір оренди від 15.02.2013р. припинив свою дію 16.01.2016р. (п.п.1.1 договору), а отже у позивача відсутні підстави для подальшого перебування у цьому приміщенні, тому вимогу позивача про визнання договору оренди від 15.02.2013р. продовженим на тих самих умовах і на той самий строк суд вважає безпідставною.

Не погоджуючись з вказаним рішенням першої інстанції, позивач колективне підприємство "Цивільжитлобуд" звернувся до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою. В якій просить рішення господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016 року у справі №924/503/16 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задоволити.

В апеляційній скарзі, зокрема, зазначає, що спірний договір було укладено на строк до 15.01.2016 року, тому саме у період з 15.01.2016р. по 15.02.2016р. орендодавець мав повідомити орендаря про припинення орендних відносин. Жодних заяв про припинення орендних відносин за договором оренди від 15.02.2013 року у строк передбачений ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач не отримував. Відтак в силу дії ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди від 15.02.2013 року вважається продовженим на той самий строк, на який він був укладений, а саме на 2 роки 11 місяців, на тих самих умовах. Відповідно до ч.1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін, та не може бути меншим, ніж пять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Таким чином, приймаючи рішення про продовження договору оренди КП "Цивільжитлобуд" виконавчий комітет Хмельницької міської ради відповідно до вимог закону повинен був продовжити його на термін, зазначений у заяві КП "Цивільжитлобуд", а саме 2 роки 11 місяців, а тому рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.01.2016 року №47 в цій частині є незаконним, що не було враховано судом першої інстанції при винесенні рішення.

Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності подало відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити рішення господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016 року без змін, а апеляційну скаргу КП "Цивільжитлобуд" - без задоволення.

Управління комунального майна Хмельницької міської ради подало відзив на апеляційну скаргу, в якому, зокрема зазначає, що між сторонами не було досягнуто домовленості щодо терміну договору оренди, в звязку з чим КП "Цивільжитлобуд" втратило переважне право на укладення договору оренди на новий строк. Просить суд рішення господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016 року залишити без змін, а апеляційну скаргу КП "Цивільжитлобуд" - без задоволення.

Розглянувши апеляційну скаргу та відзиви на неї, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.

Апеляційним судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради №118 від 14.02.2013 року за відповідною заявою КП "Цивільжитлобуд" було продовжено строк оренди нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 47 площею 570,6 кв.м, в тому числі 372,1 кв.м під офіс та 198,5 кв.м. - під склад строком на 2 роки 11 місяців КП "Цивільжитлобуд".

На виконання вказаного рішення між Управлінням комунального майна (орендодавець), КП "Цивільжитлобуд" (орендар) та Міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (балансоутримувач, отримувач коштів) було укладено договір оренди від 15.02.2013 року строком до 15.01.2016 року.

Відповідно до п.10.5 вказаного договору, дія договору може бути продовжена за заявою орендаря шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому відповідно до чинного законодавства при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

30.10.2013 року рішенням Хмельницької міської ради №11 "Про впорядкування управління об'єктами комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького" визначено виконавчий комітет Хмельницької міської ради органом, що здійснює управління комунальним майном в межах наданих йому повноважень та затверджено повноваження виконавчих органів Хмельницької міської ради та комунальних підприємств, установ, організацій щодо управління майном, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького. Рішенням надано повноваження орендодавця виконавчому комітету Хмельницької міської ради щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого майна.

Уповноважено Управління комунального майна Хмельницької міської ради в особі начальника або особи, яка виконує його повноваження, від імені виконавчого комітету Хмельницької міської ради укладати та підписувати договори оренди цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та договори оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Хмельницького. Уповноважено управління комунального майна Хмельницької міської ради вести переддоговірну та претензійно-позовну роботу щодо виконання умов зазначених договорів оренди.

У додатку №1 до рішення сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11 затверджено повноваження виконавчих органів Хмельницької міської ради та комунальних підприємств, установ, організацій щодо управління об'єктами комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, зокрема, до повноважень виконавчого комітету Хмельницької міської ради віднесено, в тому числі, прийняття рішень про передачу в оренду об'єктів комунальної власності (крім передачі в оренду нерухомого майна на строк більше, ніж 5 років). Управління комунального майна Хмельницької міської ради, в свою чергу, на підставі рішень виконавчого комітету або сесії міської ради про передачу майна в оренду підписує в особі начальника управління від імені виконавчого комітету Хмельницької міської ради договори оренди цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, нерухомого майна.

Відповідно до рішення 28 сесії Хмельницької міської ради №11 від 30.10.2013 року "Про впорядкування управління обєктами комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького", додатковою угодою від 01.05.2015 року про внесення змін до договору оренди майна від 15.02.2013 року змінено сторону договору, а саме орендодавця - "Управління комунального майна Хмельницької міської ради" замінено на "Виконавчий комітет Хмельницької ради від імені якого діє Управління комунального майна Хмельницької міської ради" (а.с. 68).

У звязку із закінченням строку дії договору оренди від 15.02.2013 року, 29.12.2015 року КП "Цивільжитлобуд" звернулося до виконавчого комітету Хмельницької міської ради з заявою, в якій запропонував продовжити договір оренди нежитлового приміщення строком на 2 роки 11 місяців (а.с 134).

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради 28.01.2016р. №47 було вирішено продовжити для КП "Цивільжитлобуд" строк оренди нежитлового приміщення по вул. Кам'янецькій, 47 площею 570,6 кв.м, в тому числі 372,1 кв.м під офіс та 198,5 кв.м - під склад на 3 місяці (пункт 1.2 рішення).

02.02.2016 року позивача було повідомлено, що відповідно до рішення виконавчого комітету, договір буде продовжено лише на три місяці.

На виконання вказаного рішення Управлінням комунального майна, яке діяло від імені виконавчого комітету Хмельницької міської ради (орендодавець), на підставі пункту 2 рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради №611 від 28.08.2014 року та додатку 1 рішення Хмельницької міської ради №11 від 30.10.2013 року, було підготовлено та надано під розписку відповідний проект договору оренди терміном на 3 місяці, який позивачем підписаний не був.

Згідно статей 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання; право звернутися до суду за їх захистом відповідно до встановлених способів захисту цивільних прав та інтересів судом.

Під час розгляду будь-якого спору судам необхідно встановлювати на захист яких прав подано позов та ким і яким чином вони порушені.

Правовідносини з надання в оренду державного та комунального майна врегульовані Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно зі ст. 2 вказаного закону орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди щодо майна, яке перебуває в комунальній власності здійснюють органи місцевого самоврядування.

Частина 1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вказує, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Вказана норма є забезпеченням гарантії стабільності орендних відносин між власником комунального майна та суб'єктом господарювання.

Положення ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" підлягають застосуванню в поєднанні з визначеними ч.1 ст. 17 Закону гарантіями орендаря щодо тривалості строку орендних відносин.

Частина 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" пов'язує продовження терміну дії договору оренди з відсутністю заяв сторін про припинення дії договору саме протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, а за відсутності заяв сторін про припинення дії договору такий договір вважається пролонгованим, при цьому обовязку сторін з укладення нового договору для продовження його дії законодавством не передбачено.

Спірний договір оренди було укладено на строк до 15.01.2016 р., а тому саме у період з 15.01.2016 р. по 15.02.2016 р. сторони мали повідомити одна одну про припинення орендних відносин.

Колегією суддів встановлено, що у період з 15.01.2016 р. по 15.02.2016 р. орендодавець не повідомляв позивача про припинення орендних відносин за договором. При цьому рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.01.2016 року №47 було продовжено колективному підприємству "Цивільжитлобуд" строк оренди на нежитлове приміщення по вул. Камянецькій, 47 загальною площею 570,6 кв.м, в строк на три місяці.

Тобто, орендодавець не заперечував щодо продовження договірних відносин по оренді нежитлового приміщення по вул. Камянецькій, 47 з КП "Цивільжитлобуд", однак запропонував продовжити договір оренди на значно менший термін, ніж визначений в договорі та заяві орендаря від 29.12.2015 року.

Відповідно до ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" однією з істотних умов договору оренди є термін, на який він укладається.

Таким чином, термін договору оренди є його істотною умовою та визначається за погодженням сторін, разом з тим імперативні приписи ч. 1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначають, що такий термін не може бути меншим ніж пять років, при цьому правом пропонувати менший термін договору оренди наділений лише орендар.

З наведеного слідує, що рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради про продовження договору оренди лише на три місяці суперечить ч.1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що не було враховано судом першої інстанції при розгляді даної справи.

Статтею 19 Конституції України встановлено, що орган державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобовязані діяти лише на підставах, в межах та у спосіб, що передбачений Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Таким чином, при прийнятті рішення про продовження оренди на три місяці, виконавчий комітет Хмельницької міської ради діяв всупереч ст.19 Конституції України, оскільки не врахував імперативні приписи ч.1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якими орендарю гарантовано надання в оренду майно на термін не менше ніж п'ять років та закріплено саме за орендарем право визначення меншого терміну дії договору.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів дійшла висновку, що рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.01.2016 року №47 в частині строку (три місяці), на який продовжено оренду на нежитлове приміщення по вул. Камянецькій, 47, підлягає визнанню недійсним на підставі ч.1 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування" та ст.19 Конституції України.

Оскільки протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору (з 15.01.2016 року по 15.02.2016 року) сторони не заявили про припинення договору оренди від 15.02.2013 року, тому у відповідності до ч. 2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" такий договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог комунального підприємства "Цивільжитлобуд" до Управління комунального майна Хмельницької міської ради та виконавчого комітету Хмельницької міської ради, як таких, що є правомірними та ґрунтуються на чинному законодавстві.

При цьому колегія суддів зазначає, що в задоволенні позову комунального підприємства "Цивільжитлобуд" до Хмельницької міської ради та Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності слід відмовити, оскільки апеляційним судом встановлено, що вказані особи не були суб'єктами, чиє рішення оскаржувалось у даній справі, не були сторонами договору оренди, а відповідно і учасниками спірних правовідносин. Отже такі особи, в розумінні ст.24 ГПК України, не можуть бути відповідачами у даній справі.

З огляду на підстави задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду першої інстанції, колегія суддів апеляційної інстанції за приписами ст. 49 ГПК України здійснює перерозподіл судових витрат відповідно до задоволених вимог.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103 - 105 ГПК України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу позивача колективного підприємства "Цивільжитлобуд" на рішення господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016р. у справі №924/503/16 - задоволити.

2. Рішення господарського суду Хмельницької області від 22.09.2016р. у справі №924/503/16 скасувати та прийняти нове рішення.

3. Позов колективного підприємства "Цивільжитлобуд" задоволити. Визнати недійсним рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 28.01.2016 року №47 в частині строку (три місяці), на який продовжено оренду нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 47. Визнати продовженим договір оренди від 15.02.2013 року, укладений між управлінням комунального майна Хмельницької міської ради та комунальним підприємством "Цивільжитлобуд" на нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 47, на той самий термін та на тих самих умовах.

4. У позові колективного підприємства "Цивільжитлобуд" до Хмельницької міської ради та Міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності - відмовити.

5. Стягнути з управління комунального майна Хмельницької міської ради (29000, м. Хмельницький, вул. Камянецька, 2, код 26381695) на користь колективного підприємства "Цивільжитлобуд" (29013, м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 47, код 01274231) 689 грн. судового збору за подання позовної заяви та 1515,80 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

6. Стягнути з виконавчого комітету Хмельницької міської ради (2900, м.Хмельницький, вул. Гагаріна, 3, код 04060772) на користь колективного підприємства "Цивільжитлобуд" (29013, м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 47, код 01274231) 689 грн. судового збору за подання позовної заяви та 1515,80 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

7. Господарському суду Хмельницької області доручити видачу судових наказів.

8. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

9. Матеріали справи №924/503/16 повернути до господарського суду Хмельницької області.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Розізнана І.В.