ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" грудня 2016 р. Справа № 922/527/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Фоміна В. О., суддя Крестьянінов О.О. , суддя Шевель О. В.

секретар судового засідання Курченко В.А.

за участю представників:

позивача - Оганезової Р.А. (довіреність від 30.12.2015р. №08-11/7783/2-15)

1-ї третьої особи - Бабанських-Коц Л.А. (довіреність від 23.12.2015р. №32-20-14-19694/0/19-15)

2-ї третьої особи - не з`явився

3-ї третьої особи - не з`явився

відповідача - ОСОБА_3 (довіреність від 01.04.2015р. ), ОСОБА_4 (договір про надання послуг від 29.02.2016р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№ 2744 Х/2) на рішення господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. у справі № 922/527/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

за участю 1-ї третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, м. Харків

2-ї третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин Харківської міської ради, м. Харків

3-ї третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Управління Держгеокадастру у м. Харкові Харківській області, м. Харків

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5, м. Харків

про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням Господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. позов задоволено частково, внесено зміни до договору оренди землі від "04" липня 2005 року за № 66144/05 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного

земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_5 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05, доповнивши пункт 2. словами:

"2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :08:001:0004".

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ

Харківської області ОСОБА_5

м. Харків, м-н Конституції, 7 61164, АДРЕСА_1 код НОМЕР_1

В особі міського голови В особі фізичної особи-підприємця

___________ Г.А. Кернес /підпис/ /ПІБ/"

/підпис/

В іншій частині позову відмовлено.

Стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 на користь Харківської міської ради 609,00грн. судового збору.

Харківська міська рада з вказаним рішенням суду не погодилась, звернулась до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. по справі №922/527/14, прийняти нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 13.10.2016р. вказану апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 10.11.2016р.

09.11.2016р. від відповідача надійшли заперечення на апеляційну скаргу (вх. №11348).

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 10.11.2016р. залучено до участі у даній справі у якості 1-ї третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області та 2-ої третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Департамент земельних відносин Харківської міської ради, розгляд справи відкладено на 06.12.2016.

02.12.2016 від позивача надійшло клопотання про залучення до матеріалів справи докази направлення третім особам копій позовної заяви та апеляційної скарги (вх. 12176).

06.12.2016 від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. 12333).

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 06.12.2016 залучено до участі у справі 3-ю третю особу - Управління Держгеокадастру у мі. Харкові, розгляд справи відкладено на 12.12.2016.

12.12.2016 від позивача надійшли додаткові пояснення (вх. №12478).

12.12.2016 від відповідача надійшла заява про долучення до матеріалів справи проекту відведення земельної ділянки ФОП ОСОБА_7 для експлуатації та обслуговування 2003 року (вх. 12516).

В судовому засіданні 12.12.2016р. представники сторін підтримали свою позицію. Апелянт просив скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. у даній справі, прийняти нове - про повне задоволення позовних вимог, навів доводи в обґрунтування вимог апеляційної скарги.

Представники відповідача наполягали на законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення, просили залишити його без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Представник 1-ї третьої особи просила вирішити даний спір у відповідності до вимог чинного законодавства.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 ГПК України, заслухавши в судовому засіданні пояснення представників присутніх сторін, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

04 липня 2005 року на підставі рішення Харківської міської ради від 23.06.2004 № 92/04 "Про припинення та надання у користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між позивачем (орендодавцем) та відповідачем (орендарем) укладено договір оренди землі, що зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 04.07.2005 за № 66144/05.

За умовами даного договору відповідачу передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі несільськогосподарського призначення житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Ковпака Сидора, 5-а.

Згідно з пунктом 2 договору оренди землі, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2193 га, у тому числі під забудовою 0,0573 га, інших угідь 0,1620га.

Пунктом 5 договору оренди землі сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою № 3137/04 від 28.12.2004 року становить 1294664 грн.

Відповідно до пункту 8 договору оренди землі його укладено строком до 01.06.2029 року.

Згідно пункту 9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: 2005 рік: 1711,43 грн.; 2006 рік: 2228,08 грн.; з 2007 року: 3229,11 грн.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 договору оренди землі).

В пункті 13 договору оренди землі сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

У відповідності до пункту 36 договору оренди землі зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивачем зазначено, що рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року.

Пунктом 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Вказане рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014 (п.2 рішення).

Попередня вартість 1 квадратного метру землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007" та була введена в дію з 01.03.2008.

Крім того, рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 затверджено Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, яким, зокрема, встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Згідно з п.2.1 та п.2.2 вказаного Порядку, Департамент земельних відносин на підставі п.4 ст.33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові, згідно з рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2007 року №1209/13 "Про затвердження "Технічної документації" з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до п.3.1, п.3.2 цього Порядку, зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою до внесення змін до договору оренди землі. Зміна до договору землі оформлюється додатковою угодою. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради №960/12 від 19.12.2012 року затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у м. Харкові, згідно з пунктом 16.4, якого зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

На підставі вищевказаних рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було:

- одержано витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;

- виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01 січня 2013 року, №312/14, відповідно до якого розмір орендної плати за земельну ділянку площею 2193 кв. м. по вул. Сидора Ковпака, 5-А у м. Харкові, складав: в рік - 169181,54 гривень; в місяць - 14098,46 гривень;

- одержано витяг №487 від 17.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2193 кв. м. , яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Сидора Ковпака, 5-А склала 3 021 099,00 гривень.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди землі, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради на адресу відповідача було направлено відповідний лист-пропозицію від 26.11.2013 №785/0/30-13 про зміну договору оренди землі та лист-пропозицію від 26.11.2013 №786/0/30-13 про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки та додаткової угоди до договору оренди землі, яким було запропоновано відповідачеві сплатити кошти: в розмірі 51,00 гривні за внесення змін до записів державного реєстру речових прав на нерухоме майно, в розмірі 120,00 гривень за надання інформації з Реєстру у формі витягу та надати оригінали платіжних документів до міської ради.

Разом з листом-пропозицією Департаментом земельних відносин Харківської міської ради направлено відповідачу на розгляд та погодження три примірника додаткової угоди до договору оренди землі та три примірника розрахунку орендної плати в зв'язку із зміною її розміру, з пропозицією повернути у двадцятиденний строк після одержання листа-пропозиції до Департаменту земельних відносин для проведення державної реєстрації в установленому законодавством порядку.

Проте, відповідач у встановлений термін відповідь на лист-пропозицію до Харківської міської ради не надав. Станом на момент звернення позивача до суду з позовною заявою додаткову угоду до договору оренди землі між сторонами не підписано.

Зазначені обставини стали підставою для звернення позивача з даним позовом.

З матеріалів справи вбачається, що дана справа розглядалась судами першої, апеляційної та касаційної інстанції неодноразово, на протязі більше 2-х років.

Так, скасовуючи постанову Харківського апеляційного господарського суду від 27.05.2015р. у даній справі, якою позовні вимоги Харківської міської ради задоволено у повному обсязі, Вищий господарський суд України вказав, що господарські суди попередніх інстанцій не навели владних повноважень органу місцевого самоврядування щодо односторонньої зміни ставки орендної плати в укладеному договорі та в межах існуючих правовідносин за діючим договором оренди до 5,6% виходячи з наявного в матеріалах справи розрахунку орендної плати. Господарські суди всупереч вимог статей 84, 105 ГПК України, не навели у судових рішеннях обставин, які б свідчили про наявність визначених законом чи договором підстав для внесення судом змін у договір оренди земельної ділянки в межах граничних розмірів орендної плати без перевірки визначеного у договорі розміру орендної плати на предмет його відповідності, чи навпаки, вимогам діючого законодавства, виходячи з предмету та підстави позову. До того ж, суд касаційної інстанції вказав на те, що, господарськими судами попередніх інстанцій не перевірено дотримання визначеної Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006р. №18/15/21/11 формули, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів та відповідність застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

Здійснюючи повторний новий розгляд справи, місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні дійшов висновку про задоволення позову Харківської міської ради в частині внесення змін до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди в частині внесення інформації до договору про кадастровий номер земельної ділянки (п.2 додаткової угоди). До того ж, суд першої інстанції, відмовляючи у позові в частині внесення змін до п.5 договору, визнав неналежним доказом розрахунок розміру орендної плати, з огляду на експертний висновок про інженерно-геологічні умови земельної ділянки, розташованої по вул. Сидора Ковпака, 5А у м. Харкові, який виконаний Харківським державним інженерно-геологічним відділенням Українського державного головного науково-дослідного та виробничого інституту з інженерно-технічних і екологічних вишукувань "УкрНДІІНТВ", та згідно з яким, до застосування підлягає коефіцієнт складності інженерно-геологічних умов К=0,73. Судом також вказано, що позивач не надав суду доказів, які б спростовували вказаний висновок УкрНДІІНТВ та обґрунтовували застосування коефіцієнта складності інженерно-геологічних умов К=1. Відмовляючи у внесенні до договору пункту 9 в редакції позивача, господарський суд першої інстанції, зазначив, що одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах ст. 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства. Щодо внесення змін до решти запропонованих позивачем пунктів договору, а саме: до пунктів 13, 14, 28 Договору, місцевий господарський суд визнав їх нормативно не обґрунтованими, а наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для зобов'язання відповідача погодитись із запропонованими умовами, позивачем не доведена.

Проте, колегія суддів не в повному обсязі погоджується з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з наступного.

За приписами статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

Так, предметом спору у даній справі є вимога Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди на підставі вищезазначених рішень Харківської міської ради.

Відповідно до ст.30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі, спір вирішується в судовому порядку.

Судова колегія зазначає, що згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з абзацом другим частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

За підпунктом 9.1.10 статті 9, підпункту 14.1.147 статті 14 Податкового Кодексу України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) плата за землю це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Відповідно земельний податок - обов'язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (далі податок для цілей розділу ХІІІ цього Кодексу); орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України).

За положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Згідно з пунктом 288.5., підпунктами 288.5.1., 288.5.2. статті 288 Податкового кодексу України розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

За змістом статті 1 та абзацу п'ятого статті 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та, зокрема, орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір, визначений відповідно до наведених вище приписів законодавства, встановлюється в договорі.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

У відповідності до положень статті 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території; згідно з пунктами 34, 35 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

За статтею 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 651 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту; умови та порядок внесення змін до договору оренди землі врегульовано статтею 30 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до наведених положень чинного законодавства нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому пунктами 34, 35 частини першої ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради віднесено вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Положеннями ст.144 Конституції України та ст.73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014р.

Пунктом 2.19. постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" судам роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін щодо ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть бути не взяті судом до уваги лише у разі скасування такого рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

Колегія суддів зазначає, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, а, відтак воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

При перегляді рішень господарських судів з аналогічних спорів, зокрема в постановах від 04.07.2011р. по справі № 41/81пд, від 07.10.2015р. у справі №922/3871/14 та від 02.03.2016р. у справі №922/538/14, Верховний Суд України зазначив, що оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

За приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, в даному випадку - Державним агентством земельних ресурсів України (Держземагентство України).

Разом з тим, наведене законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах з технічної документації даних нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судом.

Так, відповідно до п. 2.1 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, що є додатком до рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" від 25.09.2013 № 1269/13 Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі. Управління Держземагентства у м. Харкові надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством. Комунальне підприємство "Міський інформаційний центр" є користувачем програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013" за договором з Департаментом земельних відносин, надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагентства у м. Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки (п. п. 2.2, 2.3). Таким чином, Управління є користувачем програмного комплексу, здійснює розрахунки нормативної грошової оцінки земельних ділянок у м. Харкові в автоматизованому режимі, крім коефіцієнту функціонального використання.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 17.10.2013р., цільове призначення земельної ділянки по пр-ту Л. Свободи (в районі будинку 48) - землі житлової та громадської забудови для будівництва торгівельно-офісного центру та подальшої експлуатації об'єкту.

Відповідно до п. 15 договору оренди земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування автомайстерні.

Цільове призначення земельної ділянки - землі транспорту (п. 16 договору).

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що слід розмежовувати поняття цільового використання земельної ділянки визначеного умовами договору, з функціональним використанням земель, тобто з фактичним функціональним використанням земель в межах цільового призначення.

Так, механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів встановлений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 №18/15/21/11 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 №388/1226.

Пунктом 3.3 даного Порядку № 18/15/21/11 визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

При цьому, вказана оцінка залежить, зокрема, від коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).

Відповідно до п.3.5 Порядку № 18/15/21/11 коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (далі - Кф), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Додатком 1 до Порядку № 18/15/21/11 встановлені значення коефіцієнтів, які застосовуються при розрахунку нормативної грошової оцінки земельних ділянок та які характеризують функціональне використання земельної ділянки, серед яких, зокрема, землі комерційного використання Кф 2,5.

Зазначені в цьому додатку категорії земель за функцією використання прямо не співпадають з категоріями земель за основним цільовим призначенням.

Так, у відповідності до вказаного додатку №1 категорії земель за функцією використання розмежовують, зокрема, землі житлової забудови та землі комерційного використання. До земель житлової забудови застосовують значення коефіцієнту Кф 1,0 та відносять такі землі: індивідуального житлового будівництва і господарських будівель, малоповерхової і багатоповерхової не садибної забудови, сільськогосподарського призначення під господарськими будівлями і спорудами.

До земель комерційного використання застосовують значення коефіцієнту Кф 2,5 та відносять такі категорії земель: землі торгівлі транспортними засобами та їх ремонту використання, землі оптової торгівлі і посередництва в торгівлі, землі роздрібної торгівлі побутовими товарами і їх ремонт, землі готелів та ресторанів, землі підприємств фінансового посередництва, землі підприємств страхування, землі підприємств, що здійснюють допоміжну діяльність у сфері фінансів та страхування, землі підприємств, що здійснюють операції з нерухомістю, здавання під найм та послуги юридичним особам, землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері інформатизації, землі підприємств, що здійснюють послуги, які надаються переважно юридичним особам, землі підприємств, що здійснюють індивідуальні послуги, землі підприємств, що здійснюють діяльність у сфері відпочинку та розваг (азартні ігри та ігри на гроші тощо).

Відповідно до ч.5 ст. 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Згідно Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців відповідача - ФОП ОСОБА_7 займається наступними видами діяльності: роздрібна торгівля деталями та приладдями для автотранспортних засобів (код КВЕД 45.32), надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (код КВЕД 68.20) (т.1 а.с.37).

Таким чином, виходячи із видів економічної діяльності відповідача земельна ділянка, яка знаходиться у користуванні ФОП ОСОБА_7 відноситься до земель комерційного використання.

Зазначене також підтверджується наданим відповідачем проектом відведення спірної земельної ділянки 2003 року, згідно з яким в Розділі 1. «Вихідна земельно-кадастрова інформація» у пункті 1.2.3 зазначено, що цільове використання землі (спірної земельної ділянки) та його код згідно з УКЦВЗ - 1.11.6. Відповідно до Українського класифікатору форм власності на землю, прийнятого Державним комітетом України по земельних ресурсах N 14-1-7/1205 від 24.04.98, у пункті 1.11.6 зазначено - «Іншої комерційної діяльності».

Відповідно до витягу №487 від 17.10.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданого управлінням Держземагентства у м. Харкові Харківської області, функціональне використання землі - землі комерційного використання.

З огляду на наведене, при розрахунку нормативної грошової оцінки земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Харків, вул. Ковпака Сидора, 5-а, правомірно було застосоване значення Кф 2,5.

Крім того, відповідно до п. 3.3 Порядку № 18/15/21/11 нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів залежить також від витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр - В, норми прибутку - Нп, норми капіталізації - Нк та коефіцієнту який характеризує місцерозташування земельної ділянки - Км.

В свою чергу, коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (Км), обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального (Км1), зонального (Км2) та локального характеру (Км3).

Перший етап визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки полягає у визначені базової вартості одного квадратного метра населеного пункту, яка визначається за формулою: Цнм = В * Нп / Нк * Км1

Рішенням Харківської міської ради 25 сесії 6 скликання від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, у тому числі базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Також, вказаним рішенням були затверджені межі економіко - планувальних зон м. Харкова (додаток 1), значення коефіцієнтів економіко - планувальних зон м. Харкова та значення коефіцієнтів для зон впливу локальних факторів (Км3).

З додатків №1 та №2 до рішення Харківської міської ради про "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року" вбачається, що коєфіцієнт Км2 - застосування економіко - планувальної зони земельної ділянки по вул. Ковпака Сидора 5-а відповідає показнику коефіцієнту Км2 у витязі №487 від 17.10.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до п. 3.10 Порядку № 18/15/21/11 значення коефіцієнта Км3 визначається щодо кожного населеного пункту, виходячи з його особливостей. При встановленні значення локального коефіцієнта для окремої земельної ділянки можливо встановлювати його значення на основі визначення частки площі, яку займає цей фактор на земельній ділянці. Установлення частки площі здійснюється переважно шляхом використання ГІС-технологій та електронних цифрових карт масштабу, не меншого, ніж 1:10000, - для міст з чисельністю населення понад 100 тис. чол. та 1:5000 - для інших населених пунктів. Для обчислення Км3 враховувати локальні фактори, наведені в додатку 1, табл. 3.7, при цьому добуток пофакторних оцінок не повинен бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Як вбачається з витягу №487 від 17.10.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки значення сукупного коефіцієнту Км3 - 1,20538, що не перевищує значення 1,5.

Отже, перевіривши Витяг №487 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 17.10.2013, колегія суддів вважає його нормативно обґрунтованим, та таким, що здійснений у відповідності до приписів чинного законодавства.

Посилання відповідача та суду першої інстанції на експертне дослідження про інженерно-геологічні умови земельної ділянки, розташованої по вул.Сидора Ковпака, 5А у м.Харкові, виконаного Харківським державним інженерно-геологічним відділенням Українського державного головного науково-дослідного та виробничого інституту з інженерно-технічних і екологічних вишукувань "УкрНДІІНТВ", яким рекомендується до застосування коефіцієнт складності інженерно-геологічних умов К=0,73, замість К=1, як зазначено у розрахунку розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності №312/14 від 23.10.2013, колегія суддів вважає хибними, оскільки згідно Додатку «Коефіцієнти умов використання земельної ділянки» до Положення про порядок укладення визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові, коефіцієнт складних інженерно-геологічних умов (К1 - від 0,73 до 0,9) застосовується при будівництві та реконструкції будівель і споруд.

Згідно акту обстеження від 23.01.2014, здійсненого заступником начальника відділу з обстеження земельних ділянок Департаменту земельних відносин Харківської міської ради ОСОБА_9 (а.с. 35 т.1), під час обстеження встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташована автомайстерня, яка використовується ОСОБА_7 в межах договору оренди землі від 04.07.2005р., реєстраційний №66144/05. Наявність інших будівель та споруд, які були б побудовані, або реконструйовані після укладення договору оренди землі у 2005 році, з акту обстеження не вбачається. Про зазначене також було підтверджене представниками відповідача під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції.

Таким чином, відсутність факту проведення на спірній земельній ділянці будівництва або реконструкції об`єктів нерухомості, виключає можливість застосування коефіцієнту складних інженерно-геологічних умов при розрахунку розміру орендної плати спірної земельної ділянки.

Стосовно доповнення пункту 5 договір оренди землі від 11.04.2006р. абзацом 2 в редакції додаткової угоди до договору, колегія суддів зазначає, наступне.

З метою приведення у відповідність договірних відносин в сфері землекористування до вимог Податкового кодексу України, Харківська міська рада своїм рішенням від 19.12.2012. № 960/12 "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" затвердила Типовий договір оренди землі.

Додаткова угода до спірного договору на момент її укладення повинна відповідати вимогам діючого законодавства, в тому числі і щодо її форми.

Доповнення пункту 5 абзацом 2 в редакції додаткової угоди відповідає типовому договору оренди землі, затвердженому Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові

Крім того, зазначена редакція пункту 5 договору оренди землі повністю відповідає вимогам Податкового кодексу України та іншим законодавчим актам.

Відповідно до п. 286.2. ст. 286 Податкового кодексу платники плати за землю (крім фізичних осіб) самостійно обчислюють суму податку щороку станом на 1 січня і не пізніше 20 лютого поточного року подають відповідному контролюючому органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію на поточний рік за формою, встановленою у порядку, передбаченому статтею 46 цього Кодексу, з розбивкою річної суми рівними частками за місяцями. Подання такої декларації звільняє від обов'язку подання щомісячних декларацій. При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом з нею подається довідка (витяг) про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а надалі така довідка подається у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином, діюче податкове законодавство передбачає надання державній податковій службі оновленої інформації про змінену нормативну грошову оцінку саме орендарем.

Отже, колегія суддів вважає обґрунтованими позовні вимоги Харківської міської ради в частині внесення змін до п.5 договору оренди землі.

Внесення змін у пункт 2 договору щодо визначення кадастрового номеру земельної ділянки, визнано судом касаційної інстанції обґрунтованим, оскільки внесення вказаного доповнення не впливає на права та обов'язки сторін, а є лише необхідним для ідентифікації об'єкту оренди.

Крім того, з урахуванням приписів ст.15 Закону України "Про оренду землі" така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру земельної ділянки.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про обґрунтованість позовних вимог Харківської міської ради щодо визнання укладеною додаткової угоди до спірного договору оренди землі в частині зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зазначення в додатковій угоді кадастрового номеру земельної ділянки :14:006:0057 з метою приведення розміру орендної плати у відповідність з вимогами діючого законодавства.

Заперечуючи проти позовних вимог про внесення змін до п. 5 договору оренди та посилаючись на документально необгрунтований витяг №487 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянці №487 від 17.10.213р, відповідач зазначає про невідповідність вихідних даних щодо площі земельної ділянки під забудовою, яка зазначена у договорі оренди землі від 04.07.2005 - 0,0573 га та у витязі. - 2,193 га. Тим самим, відповідач вказує на те, що зазначення у витязі №487 площу земельної ділянки під забудовою - 2,193 га суттєво впливає у бік збільшення на розмір орендної плати визначеної позивачем.

Проте, колегія суддів зазначає, що згідно з п. 3.5 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Відповідно до п. 26 Порядку проведення інвентаризації земель, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2012 № 513, за результатами проведення інвентаризації земель виконавцем робіт складається технічна документація, що включає: 1) технічне завдання на виконання робіт з інвентаризації земель; 2) пояснювальну записку, яка містить коротку характеристику об'єкта інвентаризації, підстави для виконання робіт, реквізити виконавця, опис матеріалів, використаних під час складання технічної документації, зміст і склад виконаних робіт із землеустрою; 3) текстові матеріали: рішення органів виконавчої влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим чи органів місцевого самоврядування або суду про проведення інвентаризації земель; копії документів, що містять вихідні дані, які використовувалися під час проведення інвентаризації земель; матеріали топографо-геодезичних вишукувань; додатки, які складаються у формі таблиць і містять дані, зазначені у пунктах 22-23 цього Порядку; пропозиції щодо узгодження даних, отриманих у результаті проведення інвентаризації земель, з інформацією, що міститься у документах, які посвідчують право на земельну ділянку, і Державному земельному кадастрі; 4) графічні матеріали - робочий і зведений інвентаризаційні плани.

Невірно ототожнювати забудовані землі у розумінні Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів з земельними ділянками що знаходяться під самою будівлею. Відповідно до наказу Державного комітету статистики України "Про затвердження форм статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем)" від 05.11.98 N 377 (в редакції на момент формування витягу) землі розподілені на забудовані землі, Ліси та інші лісовкриті площі, Сільськогосподарські землі, відкриті заболочені землі та відкриті землі без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом, Води у тому числі під природо-охоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення, природними водотоками (річками та струмками), штучними водотоками (каналами, колекторами, канавами), озерами, прибережними замкнутими водоймами, лиманами, ставками, штучними водосховищами.

До забудованих земельних ділянок відносяться у тому числі землі, які використовуються для відпочинку, та інші відкриті землі.

Згідно додатку 2 до розділу 4 Порядку було затверджено «Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки», в якому чітко визначено різницю термінів «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою» та «Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь». Тобто мається на увазі, що «земельні ділянки під забудовою» це земельні ділянки несільськогосподарського призначення, а не під будівлями або спорудами, так як «сільськогосподарські угіддя» використовуються для виробництва сільськогосподарської продукції із забороною забудови.

Формула розрахунку для земель сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) та земель несільськогосподарського призначення (під забудовою) абсолютно різні то при формуванні самого Витягу з технічної документації нормативної грошової оцінки земельної ділянки в залежності від її використання дані вносяться в той або інший блок розрахунку (під забудовою або сільськогосподарського призначення).

Підставою для виділення частин земельної ділянки загальною площею різного функціонального використання для визначення середньозваженого (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання могло бути надання інформації Управлінню держгеокадастру у м. Харкові про існування затверджених даних інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Стосовно площі земельної ділянки під забудовою, необхідно зазначити, що відповідно до Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем) у звітах вказують площі земель і розподіл їх за власниками землі, землекористувачами, угіддями та видами економічної діяльності в межах територій, які входять до адміністративно-територіальних одиниць, у тому числі окремо - в межах населених пунктів, зрошувані та осушені землі, розподіл земель за формами власності.

Згідно цієї Інструкції у графі 34 ураховуються дані про забудовані землі, всього, які складаються із суми даних граф 35 - 38, 42 - 45, 50, 55.

Ця категорія охоплює всі землі, що зайняті об'єктами промисловості, забудовані житловими будинками, дорогами, шахтами, відкритими розробками та будь-якими іншими спорудами, створеними для здійснення різних видів людської діяльності, включаючи території для їх обслуговування. До цієї категорії включаються деякі види відкритих земель (незабудованих земель), які тісно пов'язані з такою діяльністю, наприклад: звалища; землі, відведені під будівництво, зайняті поточним будівництвом. До цієї категорії не включають господарські будівлі й двори, господарські шляхи на сільськогосподарських землях, а також на сільськогосподарських угіддях земель інших категорій (включаються у відповідні графи сільськогосподарських земель).

Таким чином, згідно вказаної Інструкції як забудовані землі класифікуються усі землі, у тому числі деякі види відкритих земель (незабудованих земель), за виключенням земель під господарськими будівлями й дворами, господарськими шляхами на сільськогосподарських землях, а також на сільськогосподарських угіддях земель інших категорій, які включаються у відповідні графи сільськогосподарських земель.

Тому у спірному витязі й вказано площу земельної ділянки під забудовою, що охоплює всю площу відповідної земельної ділянки, оскільки відповідні землі згідно вказаної Інструкції класифікуються як забудовані землі, не зважаючи на фактичну площу будівель, що розташовані на таких землях.

Крім того, при дослідженні витягу №487 від 17.10.2013р., колегією суддів встановлено його правомірність та документальну обгрунтованість, а також не виявлено впливу такого показника, як загальна площа земельної ділянки або площа земельної ділянки під забудову, на визначення розміру оренди земельної ділянки.

Що ж до пункту 9 додаткової угоди, колегія суддів зазначає наступне.

Пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 5,6 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, є виконанням обов'язку привести істотні умови договору у відповідність до вимог наведеного у цій постанові законодавства, що не суперечить, зокрема, приписам пунктів 288.5.1., 288.5.2. Податкового кодексу України, відповідно до яких розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Так, порядок визначення ставки орендної плати за землі територіальної громади м. Харкова встановлено Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові затверджений рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008р. №41/08, із наступними змінами.

Вказаним порядком встановлено розмір поточної базової ставки - 0,08 (8%).

Відповідно до п. 2.6 Порядку визначення розміру орендної плати орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: 21-25 років - 70% (8%*70% = 5,6%). Враховуючи викладене, пропозиція орендодавця встановити орендну плату в розмірі 5,6 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки є обґрунтованою.

Такого ж висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 18.05.2016р. у справі №6-325цс16, де, визнав, що унаслідок зміни розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки змінився й розмір орендної плати за користування земельною ділянкою. В цій постанові Верховний Суд України також зазначив, що суд касаційної інстанції у цій справі, погодившись із висновками суду першої інстанції, зазначених обставин не врахував і безпідставно дійшов висновку про відсутність підстав для внесення змін до договору оренди землі, зазначивши, що чинним законодавством не передбачено зміни орендної плати за землю у разі зміни грошової оцінки землі.

Щодо внесення змін до решти запропонованих позивачем пунктів договору, а саме: пунктів 13, 14, 28 Договору, колегія суддів вважає обґрунтованими висновки суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову в цій частині, оскільки внесення змін до п. 13, 14, 28 договору оренди є нормативно не обґрунтовані позивачем, а наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для зобов'язання відповідача погодитись із запропонованими умовами, позивачем не доведена. До того ж, вказані пункти не стосуються питань зміни розміру орендної плати за договором у зв'язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки землі. В той же час, відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Тому, позивачем не доведені позовні вимоги в цій частині.

Виходячи зі змісту ст. ст. 34, 43, 82 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює обставини справи у відповідності до свого внутрішнього переконання, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності та приймає рішення за результатами оцінки всіх доказів, які були визнані судом як належні та допустимі.

На підставі викладеного, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, скасування рішення господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. у справі №922/527/14 в частині відмови в позові про внесення змін до п. 5, 9 договору оренди землі, з прийняттям в цій частині нового рішення.

Керуючись статтями 85, 91, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. у справі №922/527/14 скасувати в частині відмови у внесенні змін до п. 5, 9 до договору оренди землі, зареєстрованого 04 липня 2005 за №66144/05.

Прийняти в цій частині нове рішення.

Внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 04 липня 2005р. за №66144/05, шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним в наступній редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі,

зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05

у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного

земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

"____" ______________20

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови Кернеса Геннадія Адольфовича з одного боку та ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ ОСОБА_5 (Орендар) з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 №41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові" (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05, доповнивши пункти 2, 5, 9 в такій редакції:

« 2. (редакція по договору). Кадастровий номер земельної ділянки :08:001:0004.»

« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 487 від 17.10.2013 становить 3021099 грн. (три мільйони двадцять одна тисяча дев'яносто дев'ять гривень).

При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.»

« 9. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 312/14 від 23.10.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 169181,54 грн. (сто шістдесят дев'ять тисяч сто вісімдесят одна гривня 54 копійки), або в місяць - 14098,46 грн. (чотирнадцять тисяч дев'яносто вісім гривень 46 копійок)».

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "04" липня 2005 року за № 66144/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ФІЗИЧНА ОСОБА-ПІДПРИЄМЕЦЬ

Харківської області ОСОБА_5

м. Харків, м-н Конституції, 7 61164, АДРЕСА_1 код НОМЕР_1

В особі міського голови В особі фізичної особи-підприємця

___________ Г.А. Кернес /підпис/ /ПІБ/"

/підпис/

В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 19.09.2016р. у справі №922/527/14 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 16.12.16

Головуючий суддя Фоміна В. О.

Суддя Крестьянінов О.О.

Суддя Шевель О. В.