РІШЕННЯ

13 грудня 2016 року Справа № 913/1150/16

Провадження № 17пд/913/1150/16

За позовом заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області в інтересах держави в особі Біловодської селищної ради Біловодського району Луганської області, смт. Біловодськ Луганської області

до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, с. Семикозівка Біловодського району Луганської області

про визнання договору оренди недійсним та зобов'язання повернути приміщення.

Суддя Фонова О.С.

У засіданні брали участь:

від заявника - представник не прибув;

від органу прокуратури - Хряк О.О., прокурор відділу прокуратури Харківської області, посвідчення від 15.08.2014 № 028256;

від позивача - представник не прибув;

від відповідача - представник не прибув.

Суть спору: заступник керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області звернувся до господарського суду Луганської області з позовом в інтересах держави в особі Біловодської селищної ради Біловодського району Луганської області до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, згідно якої просить суд про:

- визнання недійсним та припинення виконання на майбутнє договору оренди нежитлового приміщення №13 від 30.06.2016, укладеного між Біловодською селищною радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1;

- зобов'язання фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 повернути в натурі приміщення площею 32,9 кв.м., вартістю 13280,00 грн., розташованого за адресою: АДРЕСА_1.

Від заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області надійшла заява від 28.11.2016 №01/106/1607вих16 , в якій уточнено особу, якій слід повернути спірне приміщення, а саме: Біловодській селищній раді Біловодського району Луганської області (вул. Центральна, буд.105, смт. Біловодськ, Луганська область, 92800, ідентифікаційний код 04335430, свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_2 від 24.12.2012). Відповідні уточнення заявником також були направлені на адресу сторін у справі поштою.

Судом вказане уточнення приймається до розгляду.

Біловодська селищна рада Біловодського району Луганської області, позивач у справі, подав клопотання від 03.11.2016 №02-12/317, в якому з позовною заявою заступника керівника Старобільської місцевої прокуратури Луганської області згоден повністю та просить розглянути справу без участі представника позивача.

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1, відповідач у справі, відзивом на позовну заяву від 02.11.2016, позовні вимоги визнала частково з огляду на наступне.

Відповідач зазначила, що при укладені договору оренди №13 від 30.06.2016 не знала щодо порядку передачі в оренду комунального майна. Власником приміщення площею 32,9 кв.м. вартістю 13280,00 грн., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, є територіальна громада смт. Біловодськ в особі Біловодської селищної ради, а отже остання і повинна була перед укладанням спірного договору оренди провести конкурс на право оренди та здійснити державну оцінку орендованого приміщення.

Відповідач вважає, що у її діях немає жодного порушення діючого законодавства, тому відшкодовувати витрати понесені прокуратурою Луганської області не повинна, тому просить задовольнити позовні вимоги частково, в частині визнання недійсним та припинення виконання на майбутнє договір оренди нежитлового приміщення №13 від 30.06.2016, та повернення в натурі приміщення площею 32,9 кв.м., вартістю 13280,00 грн., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Дослідивши обставини справи, надані сторонами докази на підтвердження своїх доводів, заслухавши у судовому засіданні пояснення представника прокуратури, суд

в с т а н о в и в:

30.06.2016 між Біловодською селищною радою (позивач у справі), як Орендодавцем, та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (відповідач у справі), як Орендарем, укладено договір оренди нежитлового приміщення №13 (далі - Договір).

Відповідно до пункту 1.1. Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно нежитлове приміщення площею 32,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1, що знаходиться на балансі Біловодської селищної ради, з метою розміщення ательє.

Згідно пункту 2.1 Договору, Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, зазначений в Договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього Договору та акта приймання - передачі Майна.

Передача Майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в акті приймання - передачі (пункт 2.3 Договору).

Нерухоме майно, що є предметом договору, було передане позивачем відповідачеві за актом приймання-передачі, складеним та підписаним сторонами 30.06.2016 (а.с.23).

Пунктом 3.1. Договору встановлено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку пропорції розподілу та порядку використання плати за оренду майна, що знаходиться в селищної ради, затвердженої селищною радою, і становить за перший місяць оренди 296,80 грн.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Індексація орендної плати, нарахованої за 2016 рік, не проводиться (пункт 3.2 Договору).

Згідно Розрахунку орендної плати за користуванням нежитловим приміщенням (Додаток 2 до Договору), вартість орендованого майна станом на 01.02.2012 становила 13280,00 грн. Орендована площа - 32,9 кв.м. Місячна орендна плата за перший місяць оренди - 296,80 грн. Орендна ставка у відсотках до вартості орендованого майна - 15 % (а.с.22).

Відповідно до пункту 10.1 Договору, його укладено строком на 1 рік, що діє з 30.06.2016 по 29.06.2017.

Прокурор звернувся з позовом відповідно до повноважень, наданих йому ст.121 Конституції України, ст.23 Закону України «Про прокуратуру» та ст.2 Господарського процесуального кодексу України, та в обґрунтування вимог позову зазначає, що під час укладання спірного Договору оренди, строк дії незалежної оцінки, на основі, якої визначена орендна плата, закінчився.

Таким чином, Орендарем та Орендодавцем невірно визначено розмір орендної плати, що є порушенням істотних умов, визначених законодавством, недотримання яких є підставою для визнання договору недійсним.

Прокурор також зазначив, що згідно інформації Біловодської селищної ради від 16.09.2016 №02-18/272, оголошення про проведення конкурсу на оренду приміщення, що є предметом спірного Договору оренди, у засобах масової інформації не розміщувалось та конкурс не проводився.

Таким чином, Орендар отримав спірне приміщення всупереч вимогам чинного законодавства щодо обов'язкового оголошення в засобах масової інформації про намір здати приміщення в оренду та проведення конкурсу на оренду комунального майна.

Позивач підтримав позовні вимоги заявника повністю.

Відповідачем позовні вимоги було визнано частково, а по суті - повністю, з підстав, викладених вище.

Встановивши фактичні обставини справи, оцінивши доводи сторін та надані ними докази суд дійшов висновку про наступне.

Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями ст. 215 Цивільного кодексу України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з положеннями ч. 1 ст. 759 ЦК України, ч. 3 ст. 760 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк; особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Зокрема, такі особливості встановлені Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Оспорюваний договір оренди № 13 від 30.06.2016 за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна.

Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють органи місцевого самоврядування щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Порядок проведення конкурсу для об'єктів, що перебувають у комунальній власності, визначається органами місцевого самоврядування (стаття 9 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Статтею 29 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить повноваження з управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад. Відповідно до частини 3 статті 24 цього Закону органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено порядок укладення договору оренди.

Так, частиною 1 статті 9 цього Закону передбачено, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Орендодавець протягом п'яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об'єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди (частина 4 статті 9 Закону).

28.06.2016 відповідач звернувся із заявою, якою просив надати дозвіл на оренду приміщення площею 32,9 кв.м. на другому поверсі будівлі, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1, для здійснення підприємницької діяльності, а саме: розміщення ательє, терміном на 1 рік (а.с.25).

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди №13 від 30.06.2016 укладений на підставі рішення №83 виконавчого комітету Біловодської селищної ради від 29.06.2016 «Про надання ФОП ОСОБА_1 в оренду приміщення АДРЕСА_1 смт. Біловодськ» (а.с.24).

Згідно з інформації наданої позивачем 16.09.2016 за №02-18/272, оголошення про проведення конкурсу на оренду приміщення, що є предметом спірного договору оренди, у засобах масової інформації не розміщувалось та конкурс не проводився (а.с.28).

Таким чином, Орендодавець передав, а Орендар отримав спірне приміщення всупереч вимогам чинного законодавства щодо обов'язкового оголошення в засобах масової інформації про намір здати приміщення в оренду та проведення конкурсу на оренду комунального майна.

Відповідно до пунктів 3.1 - 3.2. Договору, орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку пропорції розподілу використання плати за оренду майна, що знаходиться в селищної ради, затвердженої селищною радою, і становить за перший місяць оренди 296,80 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Індексація орендної плати, нарахованої за 2016 рік, не проводиться.

Згідно з Додатком 2 до Договору оренди №13 від 30.06.2016 «Розрахунок орендної плати за користуванням нежитловим приміщенням», вартість орендованого майна станом на 01.02.2012 становила 13280,00 грн. Орендована площа - 32,9 кв.м. Місячна орендна плата за перший місяць оренди - 296,80 грн. Орендна ставка у відсотках до вартості орендованого майна - 15 % (а.с.22).

Водночас, відповідно до статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди.

Згідно з абзацом 5 частини 2 статті 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», проведення оцінки орендованого майна є обов'язковим, зокрема, у випадку приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду.

Частиною 2 статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об'єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об'єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об'єктів, що перебувають у державній власності.

Орендна плата, встановлена за відповідною методикою, застосовується як стартова під час визначення орендаря на конкурсних засадах.

У пункті 8 Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №768 від 04.10.1995, встановлено формулу визначення розміру річної орендної плати. Згідно вказаної формули, розмір річної орендної плати дорівнює вартості орендованого майна, яка визначена шляхом проведення незалежної оцінки, помноженої на орендну ставку, визначену Додатком до Методики, та поділену на 100.

Згідно з пунктами 1-2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України №629 від 10.08.1995 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України №3 від 02.01.2003), відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), що передається в оренду.

Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Відповідно до Висновку про вартість об'єкта оцінки від 31.01.2012, результати оцінки дійсні протягом шести місяців з дати оцінки (а.с.26).

Як вбачається з матеріалів справи, під час укладення договору оренди від 30.06.2016 №13 частини нежитлового приміщення, орендна плата була визначена на підставі оцінки, дійсної чотири роки тому.

Таким чином, Орендодавцем розмір орендної плати було визначено з порушенням вимог чинного законодавства, недотримання яких є підставою для визнання договору недійсним.

З огляду на вищевикладене, зокрема, відсутність оголошення про намір передати майно в оренду, відсутність дійсної на момент укладення спірного договору, оцінки майна, що передавалось в оренду, Договір оренди № 13 від 30.06.2016 підлягає визнанню судом недійсним.

Враховуючи викладене, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, тому на підставі ч. 1 ст. 203, ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, господарський суд визнає недійсним з моменту укладання Договір оренди № 13 від 30.06.2016, укладений між позивачем та відповідачем.

Також заявлена вимога про припинення зобов'язання за договором №13 від 30.06.2016 про оренду нежилого приміщення на майбутнє.

Суд зазначає, що відповідно до ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Відповідно до ч.3 ст. 207 Господарського кодексу України, виконання господарського зобов'язання визнаного недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

Пунктом 2.7 постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» від 29.05.2013. №11 визначено, що частиною 3 статті 207 ГК України передбачена і можливість припинення господарського зобов'язання лише на майбутнє.

Отже, якщо зі змісту господарського договору випливає, що зобов'язання за цим договором може бути припинено лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ним (наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму (оренди), користування електроенергією, спожиті послуги, зберігання, здійснене за відповідним договором, тощо), то господарський суд одночасно з визнанням господарського договору недійсним (за наявності підстав для цього) зазначає в резолютивній частині рішення, що зобов'язання за договором припиняється лише на майбутнє.

Якщо господарське зобов'язання припиняється лише на майбутнє, то слід виходити з того, що у відповідних випадках і неможливості повернення одержаного за зобов'язанням у натурі правові наслідки такої недійсності визначаються відповідно до статті 216 ЦК України та частини другої статті 208 ГК України. Разом з тим якщо за правочином, визнаним недійсним, права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, то наслідки у вигляді реституції застосовані бути не можуть, але згідно з частиною другою статті 236 ЦК України можливість настання таких прав та обов'язків у майбутньому припиняються.

Враховуюче зазначене, вимогу про припинення зобов'язання за договором № 13 від 30.06.2016 про оренду нежилого приміщення на майбутнє, слід задовольнити.

З огляду на задоволення вимог щодо визнання недійсним Договору, суд також дійшов висновку щодо задоволення позовних вимог і в частині зобов'язання фізичної - особи підприємця ОСОБА_1 повернути Біловодській селищній раді Біловодського району Луганської області в натурі приміщення площею 32,9 кв.м., вартістю 13280,00 грн., розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

Таким чином, позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Згідно з частиною 2 статті 49 Господарського процесуального кодексу України, якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору.

З обставин справи вбачається, що саме позивачем не було дотримано встановленої законом процедури передачі майна в оренду, та не зроблено дій, які саме він повинен був вчинити, зокрема, дати оголошення про надання майна оренду та ініціювати проведення оцінки майна.

Враховуючи вищевикладене, відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати прокуратури зі сплати судового збору в сумі 2756,00 грн. слід покласти на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 ГПК України, суд

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити у повному обсязі.

2. Визнати недійсним договір оренди нежитлового приміщення №13 від 30.06.2016, укладений між Біловодською селищною радою Біловодського району Луганської області та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 та припинити зобов'язання за договором №13 від 30.06.2016 на майбутнє.

3. Зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 ІНФОРМАЦІЯ_1, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_1, повернути Біловодській селищній раді Біловодського району Луганської області, 92800, Луганська область, смт. Біловодськ, вул. Центральна, буд.105, ідентифікаційний код 04335430, приміщення площею 32,9 кв.м., вартістю 13280,00 грн., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, видати наказ.

4. Стягнути з Біловодської селищної ради Біловодського району Луганської області (92800, Луганська область, смт. Біловодськ, вул. Центральна, буд.105, ідентифікаційний код 04335430) на користь Прокуратури Луганської області, 93408, Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Богдана Ліщини, 27, ідентифікаційний код 02909921, на р/р 0839, банк ДКС України м. Київ, МФО 820172, судовий збір у сумі 2756,00 грн., видати наказ.

У судовому засіданні оголошено лише вступну і резолютивну частини рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення 10-денного строку з дня його підписання.

Повне рішення складено: 19.12.2016.

Суддя О.С. Фонова