ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" грудня 2016 р.Справа № 916/4642/15
Колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Савицького Я.Ф.

Суддів: Гладишевої Т.Я.,

ОСОБА_1

секретар судового засідання Селиверстова М.В.

за участю представників сторін в судовому засіданні від 14.12.2016р.:

від позивача за первісним позовом: ОСОБА_2, за довіреністю;

від відповідача за первісним позовом: ОСОБА_3, за довіреністю;

ОСОБА_4, за довіреністю;

від третьої особи: ОСОБА_5, за довіреністю;

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради

на рішення господарського суду Одеської області

від 03 жовтня 2016 року

у справі №916/4642/15

за позовом Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради

до відповідача: Колективного підприємства Костянтин

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: ОСОБА_6 міської ради

про виселення з нежитлового приміщення

та за зустрічною позовною заявою: Колективного підприємства Костянтин

до відповідача: Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: ОСОБА_6 міської ради

про визнання договору оренди нежитлових приміщень укладеним

Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.

В судовому засіданні 14.12.2016р. відповідно до ст. 85 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В с т а н о в и в:

Рішенням господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. по справі №916/4642/15 (головуючий суддя Бездоля Ю.С., судді Дяченко Т.Г., Никифорчук М.І.) відмовлено в задоволенні позовних вимог Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради до Колективного підприємства Костянтин за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача ОСОБА_6 міської ради про виселення з нежитлового приміщення та у задоволенні зустрічного позову Колективного підприємства Костянтин до Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_6 міської ради про визнання договору оренди нежитлових приміщень укладеним.

Вказане рішення обґрунтоване тим, що з урахуванням додаткових погоджень до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони 28.03.2014р. письмово встановили термін дії договору оренди до 28.03.2015р., проте, подальші дії орендодавця не свідчили про намір припинити умови договору, зважаючи на продовження орендарем користування майном після 28.03.2015р. - не виставляв вимог повернути майно, приймав орендну плату та своїми діями жодним чином не відмовлявся від фактичного продовження орендних правовідносин, з урахуванням чого, суд першої інстанції прийшов до висновку, що строк дії договору був продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором відповідно до 28.03.2016р. та в подальшому на строк до 28.03.2017р., а отже діє на даний час. Враховуючи зазначене, місцевий господарський суд встановив, що переважні права орендаря на укладення договору оренди на новий термін, наявністю яких мотивовані зустрічні позовні вимоги КП Костянтин, чинним законодавством передбачено лише після закінчення терміну договору оренди. За таких обставин суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність фактичних та правових підстав як для задоволення первісних позовних вимог Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради про виселення Орендаря з орендованого приміщення, так і зустрічних позовних вимог Колективного підприємства Костянтин про визнання договору укладеним на новий строк за дотриманням переважних прав орендаря.

Не погоджуючись з рішення господарського суду першої інстанції, до ОСОБА_6 апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради, в якій позивач за первісним позовом просить скасувати рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. по справі №916/4642/15 в частині відмови у задоволенні первісного позову та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги за первісним позовом, мотивуючи це тим, що оскаржуване рішення було прийнято з порушенням норм матеріального права та з неповним зясуванням обставин, що мають значення для справи з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

09.12.2016р. від Колективного підприємства Костянтин до ОСОБА_6 апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, яким відповідач за первісним позовом не погоджується з її доводами, просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Розглянувши матеріали справи та доводи апеляційної скарги Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради, заслухавши представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення, колегія суддів Одеського апеляційного господарського суду вважає, що рішення першої інстанції слід залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Як вбачається з матеріалів справи, 18.07.1995р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю ОСОБА_6 міської ради (продавець) та Організацією орендаторів орендного підприємства Костянтин (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до якого продавець продав, а покупець придбав комунальну власність у вигляді орендованого майна, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

За актом №196 від 31.07.1995р. приймання-передачі комунального майна, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, продавець передав, а покупець прийняв продане 18.07.1995р. шляхом викупу за договором оренди майно - шафу у кількості 2 шт. та крісла у кількості 3 шт.

24.01.1997р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю ОСОБА_6 міської ради (продавець) та Колективним підприємством Костянтин (покупець) укладено договір купівлі-продажу патенту на право оренди будівлі, відповідно до якого продавець продав, а покупець придбав патент на право оренди приміщення першого поверху загальною площею 32,9 кв.м., яке знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Л.Толстого, 10.

03.04.2007р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю міської ради (орендодавець) та Колективним підприємством Костянтин (орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №8063, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10, перший поверх, загальною площею 32,90 кв.м. для розміщення перукарні.

Пунктом 1.2 договору передбачено, що строк дії договору оренди - до 01.03.2010р.

Згідно з п.п. 2.1, 2.2 договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна та постанови Кабінету Міністрів України №1846 від 27.12.2006р. за орендоване приміщення Орендар зобовязується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 1037,19 грн. без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Пунктом 2.4 договору передбачено, що орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Відповідно до п.7.5 договору зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

За положеннями п.7.7 договору після закінчення строку дії договору, орендар має переважне право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору.

Як свідчать матеріали справи, Додатковим погодженням від 04.02.2009р. до договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. сторони дійшли згоди про:

- зміну п.1.1 договору у частині зміни загальної площі з 32,902 кв.м. на 30,20 кв.м.;

- місячна плата на 01.01.2009р. становить 1610,90 грн.

Додатковим погодженням від 10.06.2010р. до договору сторони дійшли згоди про продовження строку дії договору до 09.06.2012р.

Рішенням ОСОБА_6 міської ради №394-VI від 28.02.2011р. Про перелік обєктів комунальної власності територіальної громади м. Одеси, що підлягають приватизації та відчуженню у 2011 році, та внесення змін до рішень ОСОБА_6 міської ради, до обєктів приватизації включено приміщення по вул. Л. Толстого,10, площею 30,20 кв.м., спосіб продажу - викуп орендарем, власником раніше викупленого майна.

Додатковим погодженням від 28.12.2012р. до договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. сторони дійшли згоди про:

- зміну назви орендодавця на Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради;

- продовження строку дії договору до 28.12.2013р. на підставі заяви орендаря.

Додатковим договором №4 від 28.03.2014р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони погодили пункт 1.2 розділу 1 Предмет договору викласти в новій редакції: Термін дії договору оренди до 28.03.2015р..

Як вбачається з матеріалів справи, листом від 03.07.2014р. за вх.№01-14/2366 Колективне підприємство Костянтин надіслало додатковий пакет документів на викуп нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 30,2 кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

13.08.2014р. між Управлінням охорони обєктів культурної спадщини обласної державної адміністрації (орган охорони) та Колективним підприємством Костянтин (користувач) укладено охоронний договір на памятку культурної спадщини №04-02/2347 від 13.08.2014р., відповідно до якого користувач бере на себе зобовязання щодо охорони нежитлових приміщень першого поверху (фактично - перукарня) загальною площею 32,9 кв.м. у будівлі-памятці за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

19.01.2015р. за вих.№010-13/355 Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради надіслав на адресу КП Костянтин лист, в якому зазначив про закінчення 28.03.2015р. дії договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. та просив КП Костянтин у термін до 12.04.2015р. передати департаменту орендоване приміщення за актом приймання-передачі.

На підтвердження вручення листа від 19.01.2015р. за вих.№010-13/355 позивачем за первісним позовом надано рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, з якого вбачається, що вказане поштове відправлення вручено 26.01.2015р. за адресою орендованого майна особі Калиниченко.

Орендар заперечує факт отримання повідомлення від 19.01.2015р., з наявних в матеріалах справи довідки Колективного підприємства Костянтин та податкових розрахунків вбачається, що за період з 17.07.2005р. по 24.12.2015р. серед співробітників підприємства особа Калиниченко не значиться.

Проте, слід зазначити, що вищевказане поштове відправлення було надіслано за юридичною адресою орендаря.

В подальшому у листі від 02.03.2015р. за вих.№01-13/1368 Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради звернувся до Управління охорони обєктів культурної спадщини ОСОБА_6 обласної державної адміністрації щодо погодження відчуження обєкта комунальної власності територіальної громади міста ОСОБА_5 - нежитлових приміщень першого поверху загальною площею 30,2 кв.м., що розташовані за адресою: вул. Л. Толстого, 10, які за відповідним рішенням міської ради приватизуються Колективним підприємством Костянтин як орендарем спірного приміщення.

Листом від 20.03.2015р. за вих.№01-13/789 Управління охорони обєктів культурної спадщини ОСОБА_6 обласної державної адміністрації повідомило Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради про погодження відчуження нежитлових приміщень першого поверху (площею 30,2 кв.м.) у будівлі-памятці за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

Заявою від 24.03.2015р. за вх.№01-14/1005 Колективне підприємство Костянтин звернулось до Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради з пропозицією продовжити договір оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. на строк оформлення документів на викуп даного приміщення, розташованого за адресою: вул. Л. Толстого, 10.

Відповідь на пропозицію орендаря від 24.03.2015р. за вх.№01-14/1005, в тому числі і відмову від пропозиції, орендодавець не надав.

11.02.2016р. Колективне підприємство Костянтин звернулось до Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради із черговою заявою про продовження договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. на строк оформлення документів на викуп орендованого приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Л. Толстого, 10.

Відповідь на пропозицію орендаря від 11.02.2016р. за вх.№01-14/492, в тому числі і відмову від пропозиції, орендодавець не надав.

Посилаючись на закінчення строку укладеного між сторонами договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Колективного підприємства Костянтин про виселення з нежитлового приміщення першого поверху, загальною площею 30,2 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.

07.07.2016р. Колективне підприємство Костянтин звернулось до господарського суду Одеської області із зустрічною позовною заявою до Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради про зобовязання укласти договір оренди нежитлових приміщень першого поверху №510 загальною площею 30,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10.

27.09.2016р. від позивача за зустрічним позовом надійшли уточнення зустрічного позову, які за своєю правовою суттю є заявою про зміну предмету зустрічного позову, відповідно до яких позивач за зустрічним позовом просить визнати укладеним договір оренди нежитлових приміщень першого поверху №510, загальною площею 30,2 кв.м., розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Льва Толстого, 10, між Департаментом комунальної власності ОСОБА_6 міської ради та Колективним підприємством Костянтин на тих самих умовах, на яких було укладено договір №8063 оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. (з додатками) між Представництвом по управлінню комунальною власністю ОСОБА_6 міської ради та Колективним підприємством Костянтин з 28.03.2015р. до 28.03.2016р. та з 28.03.2016р. до 28.03.2017р., у викладеній ним редакції.

Дослідивши обставини справи, апеляційний господарський суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до п.1 ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставою виникнення цивільних прав та обовязків є, зокрема, договори та інші правочини.

За вимогами ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обовязковим для виконання сторонами.

Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобовязання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобовязання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобовязань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором. Не допускається одностороння відмова від виконання зобовязань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобовязання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Такі ж самі положення містяться й у ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України, за якими зобовязання мають виконуватись належним чином відповідно до умов договору.

За положеннями ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Статтею 764 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно з ч.1 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обовязки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобовязаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж пять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Статтею 26 Закону України Про оренду державного та комунального майна встановлено, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації обєкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі обєкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Як свідчать матеріали справи, з урахуванням додаткових погоджень до договору оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 сторони 28.03.2014р. письмово встановили термін дії договору оренди до 28.03.2015р.

Листом від 19.01.2015р. Департамент комунальної власності ОСОБА_6 міської ради повідомив КП Костянтин про закінчення 28.03.2015р. дії договору оренди нежитлового приміщення №8063 від 03.04.2007р. та просив КП Костянтин у термін до 12.04.2015р. передати департаменту орендоване приміщення за актом приймання-передачі.

З матеріалів справи вбачається, що надалі орендодавець продовжував здійснювати дії щодо приватизації орендованого майна шляхом його викупу орендарем, не надавав орендарю жодних відповідей/відмов на пропозиції останнього продовжити орендні відносини, зважаючи на продовження орендарем користуватися майном після 28.03.2015р. - не виставляв вимог повернути майно, приймав орендну плату та своїми діями жодним чином не відмовлявся від фактичного продовження орендних правовідносин.

При цьому, судова колегія зазначає, що виходячи з наявних матеріалів справи укладений між сторонами договір оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063, з урахуванням внесених до нього змін, зокрема, додатковим договором №4 від 28.03.2014р. - в частині строку дії договору, був продовжений на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором відповідно на строк до 28.03.2016р. та в подальшому на строк до 28.03.2017р.

Таким чином, апеляційний господарський суд погоджується з судом першої інстанції, що на даний час договір оренди нежитлового приміщення від 03.04.2007р. №8063 є чинним.

За таких обставин, позовні вимоги за первісним позовом є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

Щодо зустрічних позовних вимог, колегія суддів зазначає, що переважні права орендаря, який належним чином виконував свої обовязки за договором оренди, на укладення договору оренди на новий термін, чинним законодавством передбачено лише після закінчення терміну договору оренди.

Отже, апеляційний господарський суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічних позовних вимог.

Доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, жодним чином не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи вищенаведене, ОСОБА_6 апеляційний господарський суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності ОСОБА_6 міської ради слід залишити без задоволення, а рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. по справі №916/4642/15 без змін.

Керуючись ст.ст. 99, 101-103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Рішення господарського суду Одеської області від 03.10.2016р. по справі №916/4642/15 залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку.

Повний текст постанови підписаний 19.12.2016р.

Головуючий суддя Савицький Я.Ф.

Суддя Гладишева Т.Я.

Суддя Головей В.М.