ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2016 року Справа № 925/112/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Рогач Л.І., - головуючого, доповідача
Алєєвої І.В., Дроботової Т.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_4
на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2016
у справі№ 925/112/16 Господарського суду Черкаської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Згода"
доГоловного управління Держгеокадастру у Черкаській області
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача ОСОБА_4

провизнання недійсним листа-заперечення та про визнання додаткової угоди укладеною
за участю представників:
позивача не з'явились (про час та місце судового засідання повідомлені належно)
відповідачане з'явились (про час та місце судового засідання повідомлені належно)
третьої особиОСОБА_5, предст., дов. від 14.01.15

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Згода" звернулося до господарського суду з позовом до про визнання недійсним рішення Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області про заперечення у поновленні договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, викладене у листі-запереченні № 4349/0/300-15 від 21.10.2015; про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 07.02.2011, укладеного Уманською районною державною адміністрацією та позивачем, зареєстрованого у міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Умані та Уманському районі Черкаської області 02.03.2011 за номером 00023; про визнання поновленим на п'ять років договору оренди землі, укладеного позивачем і Уманською районною державною адміністрацією від 07.02.2011 та зареєстрованого 02.03.2011 за № 00023, предметом якого є три земельні ділянки ріллі площею 7,6462 га, 59,9063 га і 74,2267 га, розташовані за межами села Свинарка Уманського району Черкаської області. В обґрунтування позову позивач зазначив, що він в порядку статті 33 Закону України "Про оренду землі" скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі та своєчасно (за шість місяців до закінчення договору) надіслав відповідачу лист та додаткову угоду про поновлення договору; відповідач додаткову угоду не підписав, натомість надіслав лист, в якому необґрунтовано відмовив позивачу в укладанні додаткової угоди.

Відповідач проти задоволення позову заперечував та зазначав, що підставою для відмови позивачу стали відсутність витягу про земельну ділянку з Державного земельного кадастру, витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що унеможливлювало вирішення порушеного питання з огляду на приписи статті 288 Податкового кодексу України, статті 18 Закону України "Про оцінку земель", статті 26 Закону України "Про землеустрій", статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 25.04.2016 (суддя Єфіменко В.В.) у позові відмовлено повністю.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2016 (судді: Власов Ю.Л. - головуючий, Корсакова Г.В., Агрикова О.В.) рішення Господарського суду Черкаської області від 25.04.2016 скасовано в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 07.02.2011 та визнання поновленим на п'ять років договору оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення від 07.02.2011; в цій частині прийнято нове рішення, яким позовні вимоги задоволено; визнано договір оренди землі від 07.02.2011, реєстраційний номер № 00023, поновленим на 5 років до 07.02.2021 на тих самих умовах, які передбачені договором; визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 07.02.2011, реєстраційний номер № 00023, у редакції, запропонованій позивачем; вирішено питання про розподіл судових витрат.

В іншій частині рішення місцевого господарського суду залишено без змін.

Не погоджуючись з висновком суду апеляційної інстанції, ОСОБА_4 подав до Вищого господарського суду України касаційну скаргу (з додатковим обґрунтуванням), в якій просить постанову у справі скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, скаржник зазначив, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі", залишивши поза увагою, що орендодавець та попередній орендар не дійшли згоди щодо усіх істотних умов додаткової угоди при продовженні договору оренди земельної ділянки, зокрема, щодо розміру орендної плати, а відтак переважне право позивача на укладання з позивачем договору оренди на новий строк є припиненим; висновок суду апеляційної інстанції про порушення переважного права позивача здійснено всупереч наявних доказів, з яких вбачається, що договори оренди цієї ж земельної ділянки укладені з ОСОБА_4 на більш вигідних для орендодавця умовах, ніж запропонував позивач у пропозиції про продовження договору оренди; суд безпідставно задовольнив позов про визнання укладеною додаткової угоди, яка містить умови, що суперечать чинному законодавству в частині визначення розміру орендної плати, невірно застосувавши до спірних правовідносин приписи частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"; на час вирішення спору земельні ділянки з кадастровими номерами, наведеними в додатковій угоді, не існували, як об'єкт речових прав.

Позивач та відповідач явку представників в судове засідання не забезпечили, відзиви на касаційну скаргу не надали.

Від позивача надійшло клопотання про відкладення розгляду справу у зв'язку з неможливістю забезпечити явку представника у засідання суду; клопотання про відкладення розгляду справи відхилено колегією суддів відповідно до приписів статті 77 Господарського процесуального кодексу України, оскільки заявник не навів обставин, що свідчать про неможливість розгляду касаційної скарги у даному судовому засіданні, участь представників у судовому засіданні обов'язковою не визнавалась, відсутнє клопотання заявника про продовження строку розгляду касаційної скарги поза строками, встановленими статтею 1118 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення представника третьої особи, присутнього у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Місцевий господарський суд встановив, що 07.02.2011 Товариство з обмеженою відповідальністю "Згода" і Уманська районна державна адміністрація уклали договір оренди земель сільськогосподарського призначення (зареєстровано у міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Умані та Уманському районі Черкаської області 02.03.2011 за номером НОМЕР_6, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування три земельні ділянки сільськогосподарського призначення площею 141,7792 га із земель запасу та резервного фонду Свинарської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходяться за межами села Свинарка Уманського району Черкаської області. Відповідно до пункту 2.1 договору в оренду передаються три земельні ділянки загальною площею 141,7792 га, в тому числі земельна ділянка (кадастровий номер: НОМЕР_3) площею 59,9063 га ріллі із земель резервного фонду; земельна ділянка (кадастровий номер: НОМЕР_1) площею 7,6462 га ріллі із земель запасу; земельна ділянка (кадастровий номер: НОМЕР_5) площею 74,2267 га ріллі із земель резервного фонду Свинарської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані за межами села Свинарка Уманського району Черкаської області.

Відповідно до пункту 3.1 договір укладено терміном на 5 років з 07.02.2011 по 07.02.2016. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 6 місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Враховуючи, що розпорядження орендованими земельними ділянки на даний час здійснює Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області, позивач звернувся до відповідача з листом від 04.08.2015, в якому повідомив про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк; до листа-повідомлення позивач додав проект відповідної додаткової угоди з пропозицією поновити дію договору від 07.02.2011.

21.10.2015 відповідач направив позивачу лист-заперечення № 4349/0/300-15, у якому зазначив про відсутність витягу про земельну ділянку з Державного земельного кадастру, витягу з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та проекту додаткової угоди до договору оренди землі, що унеможливило вирішення відповідачем порушеного питання з огляду на приписи статті 288 Податкового кодексу України, статті 18 Закону України "Про оцінку земель", статті 26 Закону України "Про землеустрій", статті 15 Закону України "Про оренду землі".

Суд також установив, що за відомостями, наявними в державному реєстрі прав на нерухоме майно, третя особа є землекористувачем земельних ділянок площею 7,6462 га, 59,9063 га, 742267 га на підставі затверджених відповідачем проектів землеустрою та договорів оренди від 19.02.2016.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд вказав, що при реалізації приписів частин першої-четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" відбувається укладення нового договору, умови якого можуть бути змінені; поновлення договору оренди земельної ділянки в порядку реалізації переважного права можливе виключно за наявності інших рівних умов з іншими особами-претендентами на право оренди цієї земельної ділянки; речове право на спірні земельні ділянки зареєстровано за третьою особою, а позивач ними не користується; спірний договір не був продовжений на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у встановленому законом порядку, відтак, право користування земельними ділянками позивача за цим договором є припиненим.

Переглядаючи справу в повному обсязі за приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд встановив, що позивач своєчасно повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на продовження договору оренди, додавши до листа-повідомлення проекти додаткових угод в редакції, що передбачала зміну тільки строку дії договору; за змістом виписки по рахунку позивача ним за період з 07.02.2011 по 08.02.2016 сплачено орендну плату за орендовану земельну ділянку в передбаченому договором розмірі, в загальній сумі 1102940,62 грн.

Відповідач направив позивачу лист-заперечення в якому повідомив про неможливість вирішення порушеного позивачем питання з огляду на відсутність витягу про земельну ділянку з Державного земельного кадастру, витягу з нормативної грошової оцінки, проекту додаткової угоди до договору оренди землі.

19.02.2016 Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області та ОСОБА_4 уклали три договори оренди, відповідно до яких в оренду третій особі були передані три земельні ділянки: земельна ділянка з уточненою площею 59,9063 га, зареєстрована за уточненим кадастровим № НОМЕР_4; земельна ділянка з уточненою площею 7,6462 га, зареєстрована за уточненим кадастровим НОМЕР_1; земельна ділянка з уточненою площею 74,2267 га, зареєстрована за уточненим кадастровим № НОМЕР_2, що вбачається зі змісту відповіді Управління Держгеокадастру в Уманському районі Черкаської області від 10.03.2016 на листи-запити позивача; при цьому за змістом цієї ж відповіді кадастровий номер НОМЕР_3, кадастровий номер НОМЕР_1 та кадастровий номер НОМЕР_2 були присвоєні іншим земельним ділянкам.

Задовольняючи частково позовні вимоги, суд апеляційної інстанції вказав, що переважне право позивача, передбачене частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі", було порушено; після закінчення строку дії договору позивач продовжував користуватись орендованими земельними ділянками за відсутності заперечень відповідача, тому договір оренди відповідно до частин шостої-десятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" вважається поновленим на тих самих умовах, тобто до 07.02.2021; відповідач був зобов'язаний підписати з позивачем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі без прийняття відповідного рішення.

Водночас суд апеляційної інстанції вказав, що оспорюване позивачем рішення відповідача про заперечення у поновленні договору оренди земельної ділянки за своєю правовою природою не є правочином та, відповідно, не може бути визнано недійсним.

Судова колегія відзначає, що відповідно до статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно із статтями 13, 30 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно зі статтею 30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано порядок поновлення договору оренди, який фактично об'єднує два різні випадки пролонгації договору оренди.

Відповідно до приписів частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній з 17.02.2011) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова або наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, згідно із частинами першою-п'ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена в місячний строк в обов'язковому порядку.

Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України, матиме місце при укладенні договору оренди із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права, укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб (постанови Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-10цс15, від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, від 18.03.2015 у справі № 6-3цс15, від 18.03.2015 у справі № 6-4цс15).

Суд апеляційної інстанції на викладені вище положення законодавства уваги не звернув, не з'ясував, відповідно до якого з наведених у статті 33 Закону України "Про оренду землі" випадку продовження строку дії договору оренди звернувся позивач, не встановив наявності чи відсутності порушеного переважного права позивача на поновлення договору оренди за наведеними вище ознаками; також суд апеляційної інстанції залишив поза увагою перебування спірних земельних ділянок в орендному користуванні третьої особи та не перевірив, чи буде вважатися право, яке позивач визначив, як порушене, захищеним та відновленим належним чином за умови існування не спростованого у встановленому порядку ідентичного права іншої (третьої) особи, виходячи з обсягу заявлених в межах даної справи позовних вимог.

Відмовляючи у визнанні недійсним рішення відповідача про заперечення у поновленні договору оренди, суд апеляційної інстанції також не врахував передбачене статтею 33 Закону України "Про оренду землі" право оскаржити відмову в укладенні договору оренди.

Водночас, висновки місцевого господарського суду про припинення переважного права позивача за наведених в рішенні підстав також не відповідають положенням частин першої-п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", є передчасними та не ґрунтуються на повно та достовірно встановлених обставинах справи щодо законності відмови відповідача у поновленні договору оренди з наведених у запереченні підстав, враховуючи зміст направленої позивачем додаткової угоди.

Таким чином, всупереч приписам статей 4-2, 43, 84, 105 Господарського процесуального кодексу України, суди попередніх інстанцій не надали оцінки доводам сторін та доказам, наявним у матеріалах справи, не встановивши при цьому істотних обставин справи, в зв'язку з чим дійшли передчасних та необґрунтованих висновків за наслідками вирішення спору.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин; обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 1115 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного та рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що апеляційний та місцевий господарські суди в порядку статей 43, 99, 101 Господарського процесуального кодексу України розглядаючи справу, не розглянули всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, неналежним чином проаналізували правовідносини, що виникли та існували між сторонами, неповно встановили фактичні обставини справи, внаслідок чого їх висновки щодо розгляду позову та апеляційної скарги не є законними та обґрунтованими.

Оскільки передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню з передачею справи для нового розгляду позовних вимог до господарського суду першої інстанції. Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті і, в залежності від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, пунктом 3 статті 1119, статтями 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2016 у справі №925/112/16 Господарського суду Черкаської області та рішення Господарського суду Черкаської області від 25.04.2016 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.

Головуючий Л. Рогач

Судді: І. Алєєва

Т.Дроботова