ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 грудня 2016 року Справа № 918/36/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Вовка І.В. (головуючого, доповідача),
Кондратової І.Д.,
Стратієнко Л.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу ОСОБА_4 на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 26.09.2016 року у справі № 918/36/16 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області до ОСОБА_4, треті особи: Рівненська обласна державна адміністрація, Дубенська районна державна адміністрація, Головне управління Держгеокадастру в Рівненській області, про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта державної власності,

В С Т А Н О В И В:

У січні 2016 року позивач звернувся до господарського суду Рівненської області з позовною заявою до відповідача про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди за адресою АДРЕСА_1, що підлягає приватизації шляхом викупу від 07.10.2008 року, у зв'язку з невиконанням його умов щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об'єкт незавершеного будівництва, та виготовлення проектно-кошторисної документації, що призводить до порушення вимог чинного законодавства України.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 06.04.2016 року (суддя Горплюк А.М.) позов задоволено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 26.09.2016 року (судді: Олексюк Г.Є., Грязнов В.В., Розізнана І.В.) зазначене рішення суду першої інстанції залишено без змін.

У касаційній скарзі відповідач вважає, що судами попередніх інстанцій порушено та неправильно застосовано норми матеріального і процесуального права, а тому просить прийняті ними рішення скасувати та в позові відмовити.

Відзиви на касаційну скаргу від позивача та третіх осіб до суду не надходили.

Клопотання відповідача про відкладення розгляду справи у зв'язку з його перебуванням на лікуванні та зайнятістю адвоката в слідчих діях у кримінальній справі підлягає відхиленню відповідно до ст. 1117 ГПК України, якою визначено межі перегляду справи в касаційній інстанції.

Дослідивши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи та прийняті в ній судові рішення, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається із матеріалів справи, що 07.10.2008 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області (продавець) та фізичною особою ОСОБА_4 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу об'єкта - незавершеного будівництва цеху крейди за адресою АДРЕСА_1, що підлягає продажу шляхом викупу, відповідно до умов якого продавець зобов'язався передати у власність покупцю об'єкт незавершеного будівництва цех крейди, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, а покупець зобов'язався прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

За п. 1.5 договору право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.

У відповідності до п. 5.3. договору покупець зобов'язався впродовж одного року з моменту переходу права власності підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення прав забудовника на об'єкт незавершеного будівництва.

Завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію протягом трьох років з моменту переходу права власності на об'єкт. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть змінюватися за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування укладанням додаткової угоди (п. 5.4. договору).

Відповідно до п. 5.5 договору питання землекористування новий власник вирішує самостійно з органами місцевого самоврядування згідно з чинним законодавством України.

Згідно з п. 11.3 договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду України. У разі розірвання договору за рішенням суду, господарського суду у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань об'єкт приватизації підлягає поверненню в державну власність.

03.04.2009 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Рівненській області та ОСОБА_4 підписано акт передачі об'єкта державної власності групи Д незавершеного будівництва цеху крейди за адресою: АДРЕСА_1.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 30.07.2012 року у справі № 5/144, яке набрало законної сили 18.08.2012 року, Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Рівненській області відмовлено в позові про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об'єкта в державну власність, а зустрічний позов фізичної особи ОСОБА_4 до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області про внесення змін та доповнень до договору задоволено.

Вказаним рішенням викладено п. 5.3 договору в наступній редакції: "Впродовж одного року з моменту переходу права власності та з моменту відновлення відсутньої проектно-кошторисної документації для ведення будівництва в строки, передбачені нормативно-правовими актами України, яка відновлюється Покупцем за рахунок власних коштів, підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо отримання права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва. Перебіг строку розпочинається з моменту отримання Покупцем права користування земельною ділянкою в установленому порядку".

Пункт 5.4 договору викладено в наступній редакції: "Завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію протягом 3-х років з моменту переходу права власності на об'єкт та з моменту отримання дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт у встановленому порядку. У разі неможливості завершити будівництво в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть змінюватись за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування укладанням додаткової угоди".

Пункт 5.5. договору викладено в такій редакції: "Фінансування робіт з виготовлення проекту землеустрою ведеться покупцем власними коштами з вирішенням питання права користування земельною ділянкою у встановленому чинним законодавством порядку".

При цьому, вказаним рішенням встановлено, що Регіональним відділенням Фонду державного майна по Рівненській області не було вжито у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та безпосередньо оформлення права власності на дану земельну ділянку, а відповідно й не передано ОСОБА_4 документів щодо виділення земельної ділянки та, крім того, відповідної проектно-кошторисної документації на об'єкт.

До того ж, встановлено, що ОСОБА_4 вжив необхідних заходів для виконання зобов'язань за договором, і його вина у невиконанні зобов'язань щодо строків завершення будівництва відсутня, оскільки відповідач не міг виконати відповідного зобов'язання через встановлений земельним законодавством порядок отримання відповідних документів.

Зазначене рішення господарського суду Рівненської області в апеляційному порядку не оскаржувалось та набрало законної сили 18.08.2012 року.

В період з липня 2012 року по квітень 2013 року ОСОБА_4 здійснював переписку з Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Рівненській області, Головним управлінням Держземагенства у Рівненській області, Державним агентством земельних ресурсів України з приводу отримання в користування земельної ділянки для завершення будівництва та експлуатації цеху крейди з об'єктами інженерного забезпечення.

06.04.2013 року ОСОБА_4 листом повідомив Регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області, що причиною затримки добудови об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди є відсутність права користування земельною ділянкою, що унеможливлює розробку проектно-кошторисної документації та отримання дозволу для виконання будівельно-монтажних робіт.

Регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області надіслало лист від 20.05.2013 року №18-07-01464, яким зобов'язало ОСОБА_4 у 10-денний термін з моменту отримання листа надіслати на адресу Регіонального відділення інформацію та підтверджуючі документи про виконання умов договору купівлі-продажу.

В Акті поточної перевірки від 14.06.2013 року виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди від 07.10.2008 року № 4072 та змін і доповнень до договору внесених рішенням господарського суду Рівненської області від 30.07.2012 року у справі №5/144 станом на 14.06.2013 року зроблено загальний висновок про те, що умови договору не виконуються. При цьому, в акті зазначено, що відповідачем не виконуються умови щодо переоформлення права на добудову об'єкта (п. 5.3 договору) і щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену на об'єкт незавершеного будівництва (п. 5.5 договору). Строк виконання п.п. 5.4 і 5.7 не настав.

Регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області надіслало відповідачу лист від 07.03.2014 року №18-07-00684, в якому зобов'язало ОСОБА_4 у 10-денний термін з моменту отримання листа надіслати на адресу Регіонального управління інформацію та підтверджуючі документи про виконання умов договору купівлі-продажу.

Актом поточної перевірки від 24.06.2014 року виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди від 07.10.2008 року №4072 та змін і доповнень до договору внесених рішенням господарського суду Рівненської області від 30.07.2012 року у справі №5/144 станом на 24.06.2014 року встановлено, що умови договору не виконуються.

11.07.2014 року Регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області листом повідомило ОСОБА_4, що 24.06.2014 року було проведено перевірку виконання умов договору та запропонувало усунути виявлені порушення. Вказаним листом Регіональне відділення фонду Державного майна по Рівненській області направило акт поточної перевірки від 24.06.2014 року з проханням про ознайомлення та підписання акту. Проте, відповідь на вказаний лист позивач не отримав, а акт зі сторони відповідача залишився не підписаний, відтак позивач звернувся з позовом до суду про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта державної власності.

Предметом даного судового розгляду є вимоги продавця до покупця про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу внаслідок приватизації об'єкта незавершеного будівництва у зв'язку з невиконанням договірних зобов'язань.

Висновок суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, про розірвання договору об'єкта незавершеного будівництва обгрунтовано доведеністю обставин невиконання відповідачем зобов'язань за спірним договором, які є правовою підставою для його розірвання за умовами договору та вимогами закону.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; заборона відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є підставою для розірвання договору купівлі-продажу або договору оренди земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва.

Частиною 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Отже, положеннями законодавства передбачено обов'язкові умови приватизації об'єктів незавершеного будівництва, невиконання яких є підставою для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації.

При цьому, строки виконання таких умов мають бути встановлені в самому договорі купівлі-продажу.

Крім того, як встановлено попередніми судовими інстанціями, в спірному договорі також передбачено можливість його розірвання у випадку невиконання однією із сторін умов цього договору.

Однак, суди попередніх інстанцій дійшовши висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору, обмежились лише посиланням на невиконання відповідачем своїх зобов'язань за договором, з урахуванням внесених до нього змін рішенням господарського суду в іншій справі, не з'ясувавши і не навівши, які саме зобов'язання були ним порушені та не встановивши жодного строку виконання цих зобов'язань з урахуванням умов договору.

В той же час, суди не звернули увагу на те, що позовна заява також не містить обгрунтування, в чому полягає порушення умов договору відповідачем, і які саме строки виконання зобов'язання, визначені договором, порушено покупцем.

Разом з тим, зазначивши про ненадання відповідачем належних доказів, які б підтверджували виконання зобов'язання щодо завершення будівництва об'єкта приватизації у встановлений строк, суди обох інстанцій не з'ясували і в судових рішеннях не навели кінцевого строку, з настанням якого таке зобов'язання мало бути ним виконано.

До того ж, навівши умови пунктів 5.3 та 5.4 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва із змінами, внесеними рішенням господарського суду Рівненської області від 30.07.2012 року у справі № 5/144, суди зауважили, що зазначені в них зобов'язання відповідачем не виконуються, поклавши в основу такого висновку лише акти поточної перевірки від 14.06.2013 року та від 24.06.2014 року без надання їм правової оцінки щодо наявності обставин, які могли б бути підставою для розірвання спірного договору купівлі-продажу.

Тим часом, в наведених актах поточної перевірки, змісту яких суди обох інстанцій не дослідили та не дали оцінки, органом приватизації зазначено, що термін виконання, зокрема, п. 5.4 не настав.

Враховуючи наведене, висновки судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва не грунтуються на матеріалах справи й вимогах закону, є передчасними та зробленими в порушення ст. 43 ГПК України без дослідження всіх фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору.

За таких обставин, оскаржені судові рішення не можна визнати законними й обґрунтованими, і тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене і вирішити спір з дотриманням вимог закону.

З огляду наведеного та керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу ОСОБА_4 задовольнити частково.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 26.09.2016 року та рішення господарського суду Рівненської області від 06.04.2016 року скасувати, і справу № 918/36/16 передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.

Головуючий суддя І.Вовк

Судді І.Кондратова

Л.Стратієнко