ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2016 року Справа № 910/7748/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддіСибіги О.М.,
суддівДанилової М.В., Корсака В.А.
розглянувши матеріали касаційної скаргиТовариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер", м. Київ
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 27.07.2016 року
у справі господарського суду міста Києва
за позовомКиївської місцевої прокуратури № 2, м. Київ в інтересах держави в особі Київської міської ради, м. Київ
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер", м. Київ
провнесення змін до договору

за участю представників

прокуратури: Хорс К.Б.,

позивача: Самелюк К.О.,

відповідача: Шатрук В.В.

В С Т А Н О В И В:

Київська місцева прокуратура № 2 звернулась до господарського суду міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Фірма "Девелопер" (далі за текстом - ТОВ "Фірма "Девелопер") про внесення змін до п. 4.2. Договору оренди земельної ділянки, укладеного 06.10.2006 року Київською міською радою та ТОВ "Фірма "Девелопер", виклавши його у наступній редакції: "Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 % (три відсотки) від її нормативної грошової оцінки".

Рішенням господарського суду міста Києва від 09.06.2016 року залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 27.07.2016 року позов задоволено повністю: внесено зміни до п. 4.2 Договору оренди земельної ділянки, укладеного Київською міською радою та ТОВ "Фірма "Девелопер", зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 06.10.2006 року за № 63-6-00376, виклавши його у такій редакції: "Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3% (три відсотки) від її нормативної грошової оцінки".

Вищезазначені судові акти мотивовано тим, що чинним законодавством та умовами договору передбачена можливість внесення змін до договору. У зв'язку зі змінами у законодавстві, рішенням Київської міської ради вирішено внести зміни до договорів оренди землі, встановивши річну орендну плату у трикратному розмірі земельного податку, що є підставою для задоволення позовних вимог.

Не погоджуючись з судовими актами попередніх інстанцій, ТОВ "Фірма "Девелопер" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду міста Києва від 09.06.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.07.2016 року і прийняти нове рішення у справі, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Київською міською радою відзиву на касаційну скаргу подано не було.

В судовому засіданні представник відповідача просив касаційну скаргу задовольнити, рішення господарського суду міста Києва від 09.06.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.07.2016 року - скасувати і прийняти нове рішення у справі, яким відмовити у задоволенні позовних вимог, а представник позивача та прокурор проти доводів касаційної скарги заперечували та просили залишити її без задоволення, а судові акти попередніх інстанцій - без змін.

Заслухавши пояснення прокурора та представників сторін, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, перевіривши повноту встановлення господарськими судами обставин справи та правильність застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Фірма "Девелопер" (орендар) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - Договір оренди), який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 06.10.2006 року за № 63-6-00376, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 23.12.2004 року № 906/2316 та п. 2 рішення Київської міської ради від 19.07.2005 року № 873/3448 передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) на п'ятнадцять років земельну ділянку, розташовану на території мікрорайонів № 2, 3, 4 житлового масиву Осокорки-Північні у Дарницькому районі міста Києва розміром 90195 кв. м, для будівництва, експлуатації та обслуговування комплексу багатоповерхових житлових будинків з об'єктами культурно-побутового призначення (кадастровий номер :90:290:0030), нормативна грошова оцінка якої становить 4 455 752, 16 грн.

Згідно з п. п. 4.1, 4.2 Договору оренди визначена цим Договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який відповідач вносить позивачу за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1, 5 % від її нормативної грошової оцінки на період будівництва об'єкту та після введення в експлуатацію об'єкта: 0, 03 % від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка визначається пропорційно житловій площі фонду; 2, 5 % від нормативної грошової оцінки частини земельної ділянки, яка визначається пропорційно площі нежитлового фонду.

Відповідно до п. п. 4.3, 4.7 Договору оренди розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього Договору; розмір орендної плати може переглядатись у випадках, передбачених законом, за згодою сторін, але не частіше, ніж один раз у рік.

В обґрунтування позову прокурор посилається на те, що рішенням Київської міської ради "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень ст. 288 Податкового кодексу України" внесено зміни до договорів оренди в частині збільшення розміру річної орендної плати. Про необхідність приведення Договору оренди в зазначеній частині у відповідність до вимог чинного законодавства Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) повідомлено відповідача листом від 09.06.2010 року. Проте, надісланий лист відповідачем залишений без відповіді, у зв'язку з чим прокурор звернувся до господарського суду з відповідним позовом.

Задовольняючи позовні вимоги господарські суди попередніх інстанцій з посиланням на положення ст. ст. 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, ст. ст. 274, 289 Податкового кодексу України виходили з того, що зміна розміру відсотків від грошової оцінки землі є підставою для внесення змін до Договору в частині орендної плати, а річна орендна плата за земельну ділянку, що є предметом Договору оренди, у будь-якому випадку не може бути меншою ніж 3 % від її нормативної грошової оцінки. Оскільки відповідач із відповідною заявою до Київської міської ради не звертався, наявні правові підставі для внесення змін до Договору оренди за рішенням суду.

Разом з тим, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, вважає, що судами попередніх інстанцій при винесенні оскаржуваних судових актів було не повно досліджено обставини у даній справі та не вірно застосовано норми матеріального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, а тому судові акти не можна вважати законними та обґрунтованими з огляду на наступне.

Так, в ст. 13 Конституції України встановлено, що земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

В силу приписів ч. 1 ст. 15, ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди є, зокрема, розмір, спосіб та умови розрахунку і строки внесення орендної плати за землю, які встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

В пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що плата за землю - обов'язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно з п. п. 288.1, 288.4 ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

В пп. 288.5.1., 288.5.2. п. 288.5. ст. 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки; може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Таким чином, зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди. Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати. Разом з тим, договором оренди землі мають визначатись форма, умови внесення орендної плати, при цьому строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності повинні встановлюватись відповідно до Податкового кодексу України.

Отже, виходячи з аналізу вищенаведених законодавчих приписів, судами попередніх інстанцій не враховано, що орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі оренди.

За змістом ст. 1, абз. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок являє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до положень ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Разом з тим, згідно з п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

З правового аналізу зазначених норм вбачається, що виключно до компетенції міської ради належить вирішення питання про затвердження розміру (ставок) орендної плати з урахуванням вимог діючого законодавства, що враховується сторонами при внесенні змін до договору оренди в частині визначення річної орендної плати за земельну ділянку.

Водночас слід зауважити, що господарські суди попередніх інстанцій приймаючи рішення про внесення змін до умов Договору оренди на підставі рішення органу місцевого самоврядування, не звернули уваги на відсутність в матеріалах справи як рішення Київської міської ради "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок, укладених між Київською міською радою та суб'єктами господарювання" від 26.02.2010 року, так і рішення Київської міської ради "Про внесення змін до договорів оренди земельних ділянок у частині приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень ст. 288 Податкового кодексу України" та додатків до них, що також ставить під сумнів правомірність прийнятих у справі рішень та вказує на невідповідність їх висновків положенням ст. ст. 47, 43 ГПК України щодо прийняття рішення за результатами обговорення усіх обставин справи, які підтверджені належними та допустимими доказами, з оцінкою цих доказів, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності.

Крім того, судами не враховано, що відповідно до п. п. 1.1, 3.12, 3.32 рішення Київської міської ради від 19.12.2002 року № 182/342 "Про затвердження Положення про Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент) є структурним підрозділом виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та згідно з законодавством забезпечує виконання повноважень Київської міської ради та виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у сфері земельних відносин. Департамент у межах своєї компетенції здійснює управління землями комунальної власності територіальної громади міста Києва, землями державної власності в межах міста Києва, забезпечує проведення в місті земельної реформи, раціональне використання та охорону цих земель на території міста; здійснює підготовку та видає розрахунки розміру орендної плати під час укладання або зміни умов до договорів оренди земельних ділянок чи продовження його дії, а також інформацію про розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки за результатами розрахунку відповідно до рішення Київської міської ради про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Києва тощо.

Отже, колегія суддів Вищого господарського суду України відзначає, що для правильного вирішення спору судам необхідно було вирішити питання про залучення до участі у справі відповідного органу, уповноваженого здійснювати функції у сфері земельних відносин, оскільки його участь буде сприяти правильному вирішенню спору.

Однак, зазначені обставини та вимоги діючого законодавства залишились поза увагою господарських судів попередній інстанцій, що призвело до неповного з'ясування всіх обставин справи, які мають значення для правильного вирішення даного спору.

Неповне дослідження фактичних обставин справи та неналежне з'ясування дійсних прав і обов'язків сторін унеможливлює правильне застосування матеріального закону, що регулює спірні правовідносини.

Таким чином, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що всупереч покладеному на суди обов'язку щодо повного та всебічного з'ясування дійсних обставин справи суди на вищенаведене уваги не звернули, а тому судові акти попередніх інстанцій не можна визнати законними та обґрунтованими.

Передбачені процесуальним законом межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішеннях судів чи відхилені ними, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відтак, у касаційної інстанції відсутні процесуальні повноваження щодо переоцінки доказів та фактичних обставин справи, встановлених під час розгляду справи господарськими судами попередніх інстанцій.

Відповідно до ч. 1 ст. 11110 ГПК України підставою для скасування рішення місцевого господарського суду та постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 1119 ГПК України Вищий господарський суд України за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції, якщо суд припустився порушень норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору.

При новому розгляді справи судам необхідно врахувати викладене, всебічно, повно і об'єктивно з'ясувати обставини справи, дійсні права та обов'язки сторін, перевірити доводи, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, визначити повне коло та правовий статус учасників цієї справи і, в залежності від встановленого, вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

За таких обставин, касаційна скарга ТОВ "Фірма "Девелопер" підлягає частковому задоволенню, а постанова Київського апеляційного господарського суду від 27.07.2016 року та рішення господарського суду міста Києва від 09.06.2016 року - скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 09.06.2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 27.07.2016 року у справі № 910/7748/16 - скасувати.

3. Справу № 910/7748/16 направити на новий розгляд господарського суду міста Києва.

Головуючий суддяО.М. Сибіга

СуддіМ.В. Данилова

В.А. Корсак