РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.11.2016Справа №910/16463/16

За позовомФізичної особи-підприємця ОСОБА_1
доРегіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні
відповідача1. Державного підприємства «Київпассервіс» 2. Фонду державного майна України
провизнання договору оренди нерухомого майна продовженим
Суддя Босий В.П.

Представники сторін:

від позивача:ОСОБА_2, ОСОБА_3
від відповідача:Гармашов Б.С.
від третьої особи 1:Завадська О.В.
від третьої особи 2:Забураєва Н.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (надалі - «Підприємець») звернулася до господарського суду міста Києва з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву (надалі - РВ ФДМУ по м. Києву) про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим.

Позовні вимоги обґрунтовані наявністю, на думку позивача, підстав для визнання продовженим договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №6522 від 05.07.2013 р. на той самий строк і на тих самих умовах у зв'язку з відсутністю заяви орендодавця про припинення дії такого договору.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 09.09.2016 р. порушено провадження у справі та призначено її до розгляду на 24.10.2016 р., залучено до участі у справі Державне підприємство «Київпассервіс» в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

21.10.2016 р. представником відповідача до канцелярії суду подано відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував з огляду на те, що позивача належним чином було повідомлено про відмову від продовження дії спірного договору оренди, а тому підстави для визнання такого договору продовженим відсутні.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 24.10.2016 р. залучено до участі у справі Фонд державного майна України в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, розгляд справи відкладено на 07.11.2016 р.

31.10.2016 р. представником позивача подано до суду заяву про зміну предмету позову, в якій просив суд становити пункт 10.1 договору в новій редакції, а також використати повноваження щодо виходу за межі позовних вимог.

Пунктом 3.12 вказаної постанови пленуму Вищого господарського суду України визначено, що право позивача на зміну предмета або підстави позову може бути реалізоване лише до початку розгляду господарським судом справи по суті та лише у суді першої інстанції шляхом подання до суду відповідної письмової заяви, яка за формою і змістом має узгоджуватися із статтею 54 ГПК з доданням до неї документів, зазначених у статті 57 названого Кодексу. Невідповідність згаданої заяви вимогам цих норм процесуального права є підставою для її повернення з підстав, передбачених частиною першою статті 63 ГПК.

Заяви про зміну предмета або підстави позову, які відповідають вимогам статей 54 і 57 ГПК, проте подані після початку розгляду господарським судом справи по суті, залишаються без розгляду і приєднуються до матеріалів справи, про що суд зазначає в описовій частині рішення, прийнятого по суті спору (або в ухвалі, якою закінчується розгляд справи).

Як вбачається із протоколу судового засідання від 24.10.2016 р., суд перейшов до розгляду справи по суті 24.10.2016 р., в той час як заява про зміну предмету позову подана позивачем 31.10.2016 р., у зв'язку з чим вказана заява залишається без розгляду і приєднуються до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 07.11.2016 р. розгляд справи відкладено на 16.11.2016 р. у зв'язку із неявкою представника третьої особи 2 та неподанням витребуваних доказів.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 16.11.2016 р. розгляд справи відкладено на 28.11.2016 р. у зв'язку із неявкою представника третьої особи 1 та неподанням витребуваних доказів.

Представники позивача в судове засідання з'явилися, через канцелярію суду подали додаткові пояснення по справі, позовні вимоги підтримали та просили позов задовольнити повністю.

В судове засідання представник відповідача з'явився, вимоги ухвали суду виконав, надав додаткові пояснення стосовно суті спору, проти задоволення позовних вимог заперечував з огляду на викладені у відзиві на позовну заяву обставини.

Представники третіх осіб в судове засідання з'явилися, надали пояснення по суті спору, проти задоволення позовних вимог заперечували.

В судовому засіданні судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

У судових засіданнях складалися протоколи згідно статті 81-1 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, всебічно і повно з'ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

05.07.2013 р. між РВ ФДМУ по м. Києву (орендодавець) та Підприємцем (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності №6522 (надалі - «Договір»), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - частини асфальтового майданчика загальною площею 75,00 кв.м, розміщене за адресою: м. Київ, пр. Науки, ?, Автовокзал «Київ» (р/н майна 33348385.6.ЖЯВЯИН067), що перебуває на балансі КП «Київпассервіс» (балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку станом на 31.03.2013 р. і становить 191 500,00 грн.

Пунктом 1.2 Договору визначено, що майно передається в оренду з метою розміщення:

- торговельних об'єктів з продажу непродовольчих товарів, алкогольних та тютюнових виробів (35,00 кв.м);

- торговельних об'єктів з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи (33,00 кв.м);

- розміщення 2-ох платіжних терміналів (2,00 кв.м);

- розміщення пункту обміну валют (5,00 кв.м).

За змістом п. 10.1 Договору цей договір укладено строком на 1 рік, що діє з 05.07.2013 р. по 05.07.2014 р. включно.

Згідно з п. 10.4 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.

На виконання умов Договору відповідач передав, а позивач прийняв у строкове платне користування частину асфальтового майданчика, що підтверджується актом приймання-передавання від 05.07.2013 р.

Листом №30-06/7315 від 07.07.2014 р. відповідач повідомив позивача про те, що у зв'язку з відсутністю заперечень обох сторін дію Договору було продовжено до 05.07.2015 р.

Спір у справі виник у зв'язку з наявністю, на думку позивача, підстав для визнання Договору продовженим на той самий строк, на який його було укладено.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди державного майна, а між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України, Глави 30 Господарського кодексу України, а також Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно зі ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Факт передачі приміщення в оренду та користування ним позивачем підтверджується актом приймання-передавання від 05.07.2013 р. та не заперечується сторонами.

За приписами ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Як вбачається із п. 10.1 Договору його укладено строком на 1 рік, що діє з 05.07.2013 р. по 05.07.2014 р. включно.

Матеріалами справи також підтверджується, що у зв'язку з відсутністю заперечень обох сторін дію Договору було продовжено до 05.07.2015 р.

Організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності , їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним для даних правовідносин.

Статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Статтею 26 цього ж Закону визначено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З наведених вище норм законодавства випливає, що можливість продовження дії договору оренди на той же термін і на тих же умовах законодавець поставив у залежність, зокрема, від відсутності волевиявлення однієї із сторін про припинення цього договору у зв'язку із закінченням терміну його дії, та зазначив про те, що таке волевиявлення має відбуватись у відповідні строки.

Тому, будь-яке документальне підтвердження факту здійснення такої заяви на адресу контрагента припиняє договір оренди, без урахування того, чи отримано іншою стороною цю заяву, оскільки нормами чинного законодавства не передбачено обов'язку орендодавців доводити факт отримання орендарями листів (заяв, повідомлень тощо) про припинення дії договорів оренди або ж пересвідчуватися в тому, чи отримував орендар повідомлення (заяви тощо) про припинення дії договору, які надсилаються, зокрема, в порядку ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а передбачений лише обов'язок довести факт належного направлення такого повідомлення-заяви орендарю, яке буде свідчити про відсутність волевиявлення на продовження орендних правовідносин.

Згідно з п. 10.4 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його чинності протягом одного місяця, договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього договору.

В даному випадку, орендодавець висловив заперечення щодо продовження терміну дії договору на новий термін, шляхом надання позивачу заяви про припинення Договору №30-06/7988 від 22.07.2016 р., копія якого наявна в матеріалах справи.

Вказаний лист був отриманий особисто позивачем 27.07.2016 р., що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення №914.

Відтак, з урахуванням того, що дія Договору закінчилася 05.07.2016 р., а станом на 05.08.2016 р. (протягом одного місяця з дня закінчення) у позивача був наявний лист орендодавця про відмову від продовження дії Договору, відповідачем були дотримані вимоги ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», в частині вчасного попередження орендаря про закінчення строку дії договору.

Отже, оскільки орендодавець заперечив проти продовження терміну дії Договору, про що повідомив орендаря у встановлені законом строки, а також враховуючи, що рішення про продовження строку дії спірного договору орендодавцем не приймалось, Договір припинив свою дію 05.07.2016 р., у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Згідно зі ст. 43 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Зокрема, в силу вимог ст. ст. 33, 34 цього Кодексу кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Позивач під час розгляду справи не надав суду належних та допустимих доказів, які б підтверджували заявлені позовні вимоги та свідчили про продовження Договору на новий строк.

Більш того, згідно зі ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Статтею 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що оцінка об'єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об'єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об'єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об'єкта оренди.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 N 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.012003 N 3) оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Таким чином, чинним законодавством встановлено обов'язкову умову як підставу для поновлення договору оренди державного та комунального майна, проведення переоцінки об'єкта оренди остання оцінка якого є застарілою, тобто такою, що зроблена більш як три роки тому.

Як встановлено судом, попередня оцінка майна, орендованого за Договором, була проведена 31.03.2013 р. (перед укладенням сторонами вказаного договору), тобто більше ніж за три роки до моменту припинення дії Договору.

Враховуючи викладене, необхідною передумовою для продовження дії такого договору оренди, в силу вимог ч. 2 ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 2 Методики оцінки об'єктів оренди є проведення нової оцінки орендованого майна з метою визначення нового розміру орендної плати, що є істотною умовою договору. Тобто не може автоматично продовжуватись той договір (на тих самих умовах), істотна умова якого є фактично не визначеною.

Стосовно тверджень позивача про реалізацію його переважного права на укладення договору оренди суд відзначає наступне.

Стаття 285 Господарського кодексу України передбачає переважне право орендаря на продовження дії договору оренди, але метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач, як "слабка" сторона договору найму, матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування тією чи іншою річчю.

Суттю переважного права є укладення договору на новий строк, з встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Процедура реалізації переважного права розпочинається з направлення орендарем орендодавцю повідомлення, в якому має бути викладено бажання наймача реалізувати своє переважне право і укласти договір найму на новий строк. При реалізації переважного права наймача, умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленостей щодо умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Переважне право орендаря на продовження терміну оренди є одним із прав, яке прямо передбачене статтею 777 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Окрім того, наймач, який має намір скористатися таким переважним правом, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Переважне право на укладення договору оренди передбачене й частиною 3 статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якого після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Тому доводи про належне виконання умов спірного договору оренди і про переважне право орендаря на укладання договору оренди мають розглядатися у спорі про визнання договору укладеним, а не продовженим (що є предметом спору у даній справі).

Аналогічні висновки містяться у постанові Вищого господарського суду України від 01.06.2016 р. у справі №910/268/16.

Крім того, право на захист виникає з певних підстав, якими виступають порушення цивільного права, його невизнання чи оспорювання. Зміст конституційного права особи на звернення до суду за захистом своїх прав визначений ст. 16 Цивільного кодексу України та ст. 20 Господарського кодексу України.

При цьому, вимога про визнання договору оренди продовженим є вимогою про встановлення факту, який має юридичне значення. Такий факт може встановлюватись господарським судом лише при існуванні і розгляді спору, який виник між особами про право цивільне. Встановлення цього факту є елементом фактичних обставин справи та обґрунтованості позовних вимог. Тобто, встановлення судом факту продовження договору може мати місце лише при розгляді іншого господарського спору.

Аналогічні висновки містяться у постанові Вищого господарського суду України від 26.01.2016 р. у справі № 920/414/15.

Таким чином, позовна вимога про визнання Договору продовженим на той самий строк, на який він був укладений та на тих самих умовах, є, по суті, вимогою про встановлення юридичного факту, що не відповідає передбаченим законом.

З урахуванням викладеного, суд приходить до висновку про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 у повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 01.12.2016 р.

Суддя В.П. Босий