Господарський суд Чернігівської області
========================================================================================================================================================================

Р І Ш Е Н Н Я

« 01 » грудня 2016 року Справа №927/942/16

За ПОЗОВОМ: Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ"

АДРЕСА_1, 14021

До ВІДПОВІДАЧА: Чернігівської міської ради

вул. Магістратська, 7, м. Чернігів, 14000

Про розірвання договору оренди земельної ділянки

Суддя І.В. Кушнір

ПРЕДСТАВНИКИ СТОРІН:

Від Позивача: ОСОБА_1 представник, довіреність №б/н від 10.10.2016.

Від Відповідача: ОСОБА_2 головний спеціаліст, довіреність №3-24/1364 від 28.11.2016.

СУТЬ СПОРУ:

Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ «ГАБРІЕЛЬ» заявлено позов до Чернігівської міської ради про визнання розірваним з 26 березня 2016 року договору оренди земельної ділянки №2898 від 11 жовтня 2012 року, укладеного між сторонами, щодо земельних ділянок для експлуатації житлового будинку по вулиці Незалежності, 68 у місті Чернігові, загальною площею 0,3716 га.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач направив Відповідачу лист про припинення спірного договору, у відповідь Відповідач повідомив Позивача про те, що дане питання планується включити до проекту рішення лютневої сесії міської ради, проте Відповідачем не було прийнято відповідного рішення.

У судовому засіданні представник Позивача подав заяву про приведення позовних вимог у відповідність до норм матеріального права, що регулюють відповідні правовідносини, в якій остаточно Позивач просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки № 2898 від 11 жовтня 2012 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ" та Чернігівською міської радою щодо земельних ділянок для експлуатації житлового будинку по вулиці Незалежності, 68 у місті Чернігові, загальною площею 0,3716 га.

Обгрунтовуючи дану заяву Позивачем зазначено, виходячи з приписів ч.ч.1,2 ст. 42 та п."а" ч.2 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності безумовно надаються у постійне користування вичерпному переліку суб'єктів відповідного права. Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ" не належить до такого кола суб'єктів. При цьому, для Позивача згідно приписів ст.288 Податкового кодексу України суттєво збільшується розмір орендної плати, чого воно об'єктивно не могло передбачити. Наведені положення норм матеріального права на момент укладення оспорюваного договору діяли у інших редакціях і на момент висловлення Позивачем своєї позиції щодо розірвання договору вже зазнали суттєвих змін. За умови таких суттєвих змін у законодавстві Позивач вважає, що подальша оренда земельних ділянок за оспорюваним договором для нього є неможливою та породжує занадто обтяжливі, нерозумні і непередбачувані витрати. Саме така підстава припинення оспорюваного договору передбачена п.29. При цьому, п. "а" ст. 141 Земельного кодексу України передбачена така підстава, як припинення права користування земельною ділянкою, а у п.30 оспорюваного договору - і підстава припинення самого договору. Як зазначає Позивач, така позиція ТОВ "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ" також узгоджується з приписами ст.ст.31,32 Закону України "Про оренду землі".

Ухвалою суду від 22.11.2016 вищевказану заяву представника Позивача прийнято судом як заяву про зміну предмета позову.

Представник Позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі з урахуванням зазначеної заяви.

У відзиві на позов Відповідач заперечує проти позову, зокрема, зазначає, що згідно зі Статутом основною діяльністю Позивача є управління та утримання багатоповерхових будинків, управління ними та використання земельних ділянок, на яких розташовані такі будинки і споруди, тому Відповідач вважає, що твердження Позивача, що останній не використовує та не потребує користування земельними ділянками, є необґрунтованим. На думку Відповідача, підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки №2898 від 11 жовтня 2012 року відсутні, а позов не підлягає задоволенню.

Дослідивши матеріали справи та надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд,

В С Т А Н О В И В:

Відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ" зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 10.02.2005.

11 жовтня 2012 року між Чернігівською міською радою (Орендодавець за Договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАБРІЕЛЬ" (Орендар за Договором) було укладено договір оренди земельної ділянки №2898 (далі Договір).

Як вбачається з протоколу №1 зборів засновників Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАБРІЕЛЬ" від 16.05.2016, змінено найменування юридичної особи, доповнено існуючу назву словами "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ", тобто Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ".

Статут Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ" в новій редакції затверджено рішенням загальних зборів (учасників) товариства (протокол №1 від 16.05.2016).

Згідно з п.1 Договору Орендодавець (Відповідач) надає, а Орендар (Позивач) приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку в місті Чернігові для експлуатації житлового будинку по вул. Незалежності, 68.

Відповідно до п.2 Договору в оренду передається земельні ділянки загальною площею 0,3716 га, в тому числі:

- площею 0,3333 га, ділянка №1 (кадастровий номер :01:010:0221);

- площею 0,0044 га, ділянка №2 (кадастровий номер :01:010:0222);

- площею 0,0025 га, ділянка №3 (кадастровий номер :01:010:0223);

- площею 0,0085 га, ділянка №4 землі спільного користування, без реального виділення в натурі;

- площею 0,0104 га, ділянка №5 землі спільного користування, без реального виділення в натурі;

- площею 0,0125 га, ділянка №6 землі спільного користування, без реального виділення в натурі.

Згідно з п.3 Договору на земельній ділянці знаходиться житловий будинок.

Як передбачено п.6 Договору, його укладено до 31.08.2019 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір подовжити його дію.

Відповідно до п.п.13-14 Договору земельна ділянка передається в оренду для експлуатації житлового будинку. Цільове (функціональне) призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови (житлова забудова).

За умовами п.п.17-18 Договору передача земельної ділянки здійснюється без розроблення проекту її відведення, на підставі рішення Чернігівської міської ради від 31 серпня 2012 року (24 сесія 6 скликання) п.17. Передача земельної ділянки Орендарю здійснюється протягом пяти днів після державної реєстрації цього Договору за актом її приймання-передачі.

Згідно з п.36 Договору він набирає чинності після підписання сторонами та його реєстрації згідно чинного законодавства.

Договір зареєстрований у Чернігівській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис 11 жовтня 2012 року №2898.

Факт передачі Відповідачем земельної ділянки в оренду Позивачу підтверджується наявною в матеріалах справи копією акту прийому передачі земельної ділянки, переданої в довгострокову оренду, що підписаний між сторонами та скріплений печатками сторін.

Товариство з обмеженою відповідальністю Габріель звернулось до Чернігівської міської ради з листом №12 від 15.01.2016 Про припинення дії договорів оренди земельних ділянок, у якому просило розглянути на черговій сесії Чернігівської міської ради питання припинення дії, зокрема, договору оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 в звязку з змінами в Податковому кодексі України.

При цьому, зазначено, що тарифом на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, за якими ТОВ Габріель нараховує плату за надання послуг з утримання багатоквартирних житлових будинків не передбачено нарахування плати за оренду земельних ділянок для їх експлуатації.

В п.29 договорів оренди земельних ділянок передбачено, що підставою припинення договору є неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від Орендаря або Орендодавця (у разі зміни умов господарювання, внаслідок змін у чинному законодавстві України).

В звязку з викладеним та на підставі п.29 Договору ТОВ Габріель просило припинити дію, зокрема, договору оренди земельних ділянок №2898 від 11.10.2012 та прийняти земельну ділянку по вул. Незалежності, 68 загальною площею 0,3716 га згідно акту прийому-передачі.

У листі-відповіді №602 від 26.01.2016 Про розірвання договорів оренди земельних ділянок на вищевказаний лист Управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради повідомило Позивачу, що питання про розірвання договору оренди земельної ділянки, зокрема, по вул. Незалежності, 68, планується включити до проекту рішення лютневої сесії міської ради із земельних відносин.

Разом з тим листом №4435 від 21.07.2016 Управлінням земельних ресурсів Чернігівської міської ради був направлений для укладання Позивачу проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки №2898 від 11.10.2012 по вул. Незалежності, 68, для експлуатації житлового будинку, у звязку з необхідністю приведення договорів оренди у відповідності до вимог Податкового кодексу України.

З урахуванням викладеного, Товариство з обмеженою відповідальністю "КЕРУЮЧА КОМПАНІЯ "ГАБРІЕЛЬ" згідно остаточно визначених позовних вимог просить розірвати вищевказаний договір оренди земельної ділянки №2898 від 11 жовтня 2012 року, укладений між сторонами щодо земельних ділянок для експлуатації житлового будинку по вулиці Незалежності, 68 у місті Чернігові, загальною площею 0,3716 га.

Досліджуючи позовні вимоги та заперечення на них суд відмічає наступне.

Згідно з ч.ч.1,2 ст.4-3 Господарського процесуального кодексу України:

Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності.

Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст.34 Господарського процесуального кодексу України:

Господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.43 Господарського процесуального кодексу України:

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Згідно з ч.1 ст.210 Цивільного кодексу України, яка є незмінною з моменту прийняття даного Кодексу:

«Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.»

Відповідно до ч.2 ст.182 зазначеного Кодексу в редакції, чинній на момент укладення спірного договору:

«Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.»

Таким чином, ці статті визначають два абсолютно різні види державної реєстрації: реєстрацію правочинів та реєстрацію прав на конкретну нерухому річ.

Згідно з ч.1 ст.20 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладення спірного договору:

«Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.»

Відповідно до ч.5 ст.126 Земельного кодексу України у зазначеній редакції:

«Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону, або договором оренди землі та договором відчуження права оренди землі, зареєстрованими відповідно до закону.»

Також, згідно з п.36 Договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його реєстрації згідно чинного законодавства.

Згідно зі ст.202 Земельного кодексу України у наведеній редакції:

« 1. Державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель.

2. Державний реєстр земель складається з двох частин:

а) книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.»

б) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.»

Згідно п.1, абз.2 п.4, п.п.10,11 Порядку ведення Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 9 вересня 2009р. N1021, в редакції, чинній на момент укладення спірного договору:

« 1. Цей Порядок визначає процедуру ведення за формою згідно з додатком Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі (далі - Книга записів) - документа, який є власністю держави і складовою частиною державного реєстру земель та містить відомості про зареєстровані державні акти на право власності на земельну ділянку, на право постійного користування земельною ділянкою та договори оренди (суборенди) землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок.

4. Книга записів відкривається та ведеться:

· у паперовому вигляді територіальним органом Держземагентства.

10. Записи до розділів Книги записів вносяться при видачі документа, що посвідчує право на земельну ділянку, якими є державний акт на право власності на земельну ділянку, державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, договір оренди землі, договір суборенди землі та договір про внесення змін до договорів оренди та суборенди землі.

11. Дата внесення запису до розділу Книги записів є датою державної реєстрації документа, що посвідчує право на земельну ділянку.»

Таким чином, на моменту укладення спірного Договору останній, для набуття ним чинності, підлягав обовязковій державній реєстрації саме як договір та саме територіальним органом Держземагентства.

На підставі викладеного, судом не приймається факт реєстрації спірного Договору саме у Чернігівській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис 11 жовтня 2012 року №2898, оскільки міська рада не була в даному випадку повноважним органом здійснювати саме державну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок .

Аналогічно судом не приймаються надані Відповідачем інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна, оскільки дані документи підтверджуються факт реєстрації саме права оренди, а не договору оренди, що, як зазначено судом вище, є різними видами реєстрації, в першу чергу, за обєктом реєстрації.

Ухвалами суду від 06.10.2016, 20.10.2016, 22.11.2016 від сторін витребовувалися докази державної реєстрації саме спірного договору оренди.

Вказаних доказів суду надано не було.

Як зазначено вище, згідно з ч.1 ст.210 Цивільного кодексу України:

«Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.»

Тобто, права та обовязки сторін за правочином, який підлягає державній реєстрації, виникають саме з моменту такої державної реєстрації.

Згідно з абз.4-6 п.2.6. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 за №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними»:

«Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено (договір, який не укладено).

У зв'язку з наведеним господарським судам необхідно встановлювати, чи є оспорюваний правочин вчиненим та з якого моменту (статті 205 - 210, 640 ЦК України, частини друга - п'ята, сьома статті 180 ГК України тощо).

Зокрема, не вважаються вчиненими правочини (укладеними господарські договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Встановивши відповідні обставини, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог як про визнання правочину недійсним, так і про застосування наслідків недійсності правочину. Водночас господарським судам необхідно враховувати таке. Визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним.»

Згідно з ч.2 ст.653 Цивільного кодексу України:

«У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.»

Таким чином, основним сенсом розірвання договору є припинення прав та обовязків сторін саме за укладеним та вчиненим договором.

Враховуючи, що сторонами не представлено суду доказів державної реєстрації спірного договору оренди земельної ділянки №2898 від 11 жовтня 2012 року, укладеного між сторонами щодо земельних ділянок для експлуатації житлового будинку по вулиці Незалежності, 68 у місті Чернігові, загальною площею 0,3716 га, суд доходить висновку, що даний договір не є вчиненим та укладеним, а отже не може бути і розірваним, а тому позов задоволенню не підлягає.

Згідно з ч.ч.1-2 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України:

"Судовий збір покладається:

· у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін;

· у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, господарський суд має право покласти на неї судовий збір незалежно від результатів вирішення спору."

З урахуванням викладеного, враховуючи відмову у позові, судовий збір покладається на Позивача.

Керуючись ст.ст.22, 33, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

У позові відмовити повністю.

Повне рішення складено 05 грудня 2016 року.

Суддя І.В. Кушнір