ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 листопада 2016 року Справа № 910/9477/16

Вищий господарський суд України у складі: суддя Палій В.В. - головуючий (доповідач), судді Васищак І.М. і Селіваненко В.П.

розглянув касаційну скаргу комунального підприємства "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС", м. Київ,

на рішення господарського суду міста Києва від 07.07.2016

та постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.09.2016

зі справи № 910/9477/16

за позовом комунального підприємства "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" (далі - Підприємство), м. Київ,

до товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" (далі - Товариство), м. Київ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Департамент комунальної власності міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент), м. Київ,

про стягнення 38 884,03 грн., розірвання договору та зобов'язання вчинити дії.

Судове засідання проведено за участю представників:

позивача - Рижкова Л.Є. предст. (дов. від 21.01.2016)

відповідача - Деркач Т.Г. предст. (дов. від 23.06.2016), Оксененко В.П. предст. (дов. від 21.06.2016)

третьої особи - Ваховська І.Б. предст. (дов. від 22.07.2016)

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

Підприємство звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства про стягнення: 24 450,96 грн. заборгованості з орендної плати, 10 909,46 грн. заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою, 2581,57 грн. пені, 191,68 грн. - 3 % річних, 750,36 грн. інфляційних втрат; про розірвання договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та зобов'язання Товариства передати за актом приймання - передачі Підприємству нежитлове приміщення площею 176,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літ. "Ж", корпус 6.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконання відповідачем зобов'язання зі сплати орендної плати (за листопад-грудень 2015 року, лютий, квітень, травень 2016 року) та з компенсації витрат за користування земельною ділянкою (за листопад 2015 року - лютий 2016 року, квітень, травень 2016 року) відповідно до умов договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Рішенням господарського суду міста Києва від 07.07.2016 зі справи № 910/9477/16 (суддя Головатюк Л.Д.), яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 28.09.2016 (судді Агрикова О.В.- головуючий, Чорногуз М.Г., Гаврилюк О.М.) позов задоволено частково: стягнуто з відповідача на користь позивача 24 450,96 грн. заборгованості з орендної плати, 10 909,46 грн. заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою, 2101,43 грн. пені, 155,97 грн. - 3 % річних, 621,72грн. інфляційних втрат, 1355,13 грн. судового збору. В решті позову відмовлено.

Підприємство, посилаючись на порушення попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції рішення та постанову скасувати в частині відмови у позові, в скасованій частині прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.

У відзиві на касаційну скаргу Товариство просило залишити судові акти попередніх інстанцій без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

23.11.2016 судом одержано додаткові письмові пояснення від Підприємства до касаційної скарги.

Учасників судового процесу у відповідності до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду скарги.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм процесуального та матеріального права, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, Вищий господарський суд України дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з урахуванням такого.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі, зокрема, встановлено, що:

- розпорядженням Печерської районної в місті Києві ради від 03.08.2010 № 222-р нежитлові приміщення, що розташовані за адресою: м. Київ, Військовий проїзд, 1 закріплені на праві господарського відання за комунальним підприємством "Печерськблагоустрій" та передані йому на баланс на підставі акту від 06.08.2010;

- рішеннями Київської міської ради від 27.10.2011 № 405/6621 і від 20.09.2012 № 37/8321 комунальне підприємство "Печерськблагоустрій" перейменовано на комунальне підприємство "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" та віднесено до сфери управління виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

- 20.10.2015 Департаментом як орендодавцем, Товариством як орендарем і Підприємством як балансоутримувачем (що іменуються разом Сторони) укладено договір № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір), за умовами якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 26.12.2014 № 756/756 "Про передачу в оренду нежитлових приміщень комунальної власності територіальної громади міста Києва єдиним претендентам на право оренди" передає, а орендар приймає в орендне користування нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - об'єкт оренди), площею 176,40 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літера "Ж", корпус 6 для розміщення складу;

- пунктом 2.2 Договору визначено, що вартість об'єкта оренди, згідно із затвердженим актом оцінки нерухомого майна (стандартизована оцінка) або висновком про вартість майна станом на 31 серпня 2015 року становить: за 1 кв.м 6738 грн., всього 1 188 500 грн.;

- відповідно до пункту 2.4 Договору орендар вступає у строкове, платне користування об'єктом у термін, указаний у цьому договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акту приймання-передачі об'єкта;

- 20.10.2015 орендарем, орендодавцем та підприємством - балансоутримувачем підписано акт приймання - передачі нерухомого майна (об'єкта оренди);

- орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280, і становить без ПДВ: сорок п'ять грн. 27 коп. за 1 кв. м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку серпень 2015 року сім тисяч дев'ятсот двадцять три грн. Згідно пункту 11 рішення Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 місячна орендна плата у розмірі 50% від встановленого обсягу становить 3961 грн. 66 коп. та нараховується, починаючи з 20 жовтня 2015 року по 14 липня 2016 року (пункт 3.1 Договору);

- пунктом 3.2 Договору передбачено, що розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць;

- відповідно до пункту 3.5 Договору додатково до орендної плати, компенсації витрат підприємства та компенсації витрат підприємства за користування земельною ділянкою нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою та компенсацією витрат підприємства за користування земельною ділянкою;

- орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачується орендарем на рахунок підприємства -балансоутримувача, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Орендна плата та компенсація витрат підприємства за користування земельною ділянкою сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця (пункти 3. 6, 3.7 Договору);

- відповідно до пункту 3.10 Договору зобов'язання орендаря по сплаті орендної плати забезпечується у вигляді авансової орендної плати в розмірі не менше, ніж орендна плата за два місяці. Орендар сплачує авансовий платіж протягом 10 календарних днів з дати підписання договору. Підприємство -балансоутримувач зараховує авансовий платіж як орендну плату за останні два місяці строку дії договору оренди. Індексація орендної плати в цьому випадку проводиться відповідно до Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду;

- у разі припинення (розірвання) цього договору орендар сплачує орендну плату та компенсацію витрат підприємства за користування земельною ділянкою до дня повернення об'єкта за актом приймання-передачі включно (пункт 3.12 Договору);

- підпунктом 4.2.20 пункту 4.2 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству -балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об'єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством -балансоутримувачем. Аналогічне положення про необхідність повернення орендарем майна за актом-приймання передачі підприємству -балансоутримувачу у разі закінчення/припинення договору міститься в пункті 7.5 Договору;

- згідно з підпунктом 5.1.3 пункту 5.1 Договору орендодавець має право відмовитися від договору та вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендарем орендної плати протягом 3 місяців підряд з дня закінчення строку платежу;

- відповідно до підпункту 5.2.2 пункту 5.2 Договору підприємство -балансоутримувач має право стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати та інші збитки, заподіяні ним невиконанням своїх зобов'язань за цим договором, шляхом звернення на його кошти та майно в порядку, визначеному законодавством України;

- пунктом 6.2 Договору передбачено, що за несвоєчасну та не в повному обсязі сплату орендної плати та інших платежів на користь підприємства -балансоутримувача орендар сплачує на користь підприємства (балансоутримувача) пеню в розмірі 0,5% від розміру несплачених орендних та інших платежів за кожний день прострочення, але не більше розміру, встановленого законодавством України;

- відповідно до пункту 6.7 Договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду;

- договір є укладеним з моменту його підписання сторонами і діє з 20 жовтня 2015 року по 18 жовтня 2018 року (пункт 9.1 Договору);

- договір припиняється у разі, зокрема невиконання або систематичного неналежного виконання істотних умов договору (пункт 9.4 Договору);

- в додатках № № 1, 2 до Договору Підприємство та Товариство погодили алгоритм розрахунків орендної плати;

- 10.03.2016 листом вих. № 08-12 Підприємство звернулося до Товариства з вимогою про сплату заборгованості з орендної плати, зокрема за договором оренди № 2050 у розмірі 33 755, 65 грн. ( за листопад 2015 - березень 2016), а також заборгованості по сплаті авансового платежу з орендної плати у розмірі 7923, 32 грн. Вказана вимога залишена Товариством без виконання;

- 16.03.2016 листом вих. № 062/07/15-2668 Департамент звернувся до Товариства з вимогою про сплату підприємству - балансоутримувачу 27008,8 грн. заборгованості з орендної плати за договором оренди № 2050 в термін до 25.03.2016, а у разі неотримання інформації щодо такої сплати після 25.03.2016 зазначений лист згідно з пунктом 5.1.3 Договору буде вважатися відмовою від Договору від 20.10.2015 № 2050. Крім цього, з 25.03.2016, у разі несплати Товариством заборгованості необхідно звільнити орендовані приміщення та передати їх за актом приймання-передачі Підприємству;

- 25.03.2016 листом вих. № 01-16 Підприємство звернулося до Товариства з вимогою наступного змісту: 18.03.2016 від Товариства надійшли кошти в сумі 77 624,37 грн., що були зараховані в рахунок погашення заборгованості в хронологічному порядку за договорами (4 договори оренди, у тому числі Договір № 2050), однак станом на 25.03.2016 Товариством не сплачено 7923,32 грн. авансової орендної плати за Договором № 2050 та не сплачено у повному обсязі заборгованість з орендної плати, зокрема за договором № 2050, тому в термін до 29.03.2016 Товариство повинно добровільно звільнити орендовані приміщення та з'явитися до адміністрації Підприємства для підписання актів приймання-передачі орендованих приміщень. Вказана вимога залишена Товариством без виконання;

- згідно з розрахунком позивача і наданого ним звіту про дебетові і кредитні операції по його рахунку в ПАТ "КБ Приватбанк" за період 01.04.2016 по 31.05.2016 у Товариства перед Підприємством існує заборгованість зі сплати орендної плати за Договором у розмірі 24 450,96 грн. (за листопад-грудень 2015 року, лютий, квітень, травень 2016 року) та заборгованість з компенсації витрат за користування земельною ділянкою (за листопад 2015 року - лютий 2016 року, квітень, травень 2016 року) в сумі 10 909,46 грн.

Причиною виникнення спору зі справи стало питання стосовно наявності чи відсутності підстав для стягнення з Товариства заборгованості з орендної плати (за листопад-грудень 2015 року, лютий, квітень, травень 2016 року) та заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою (за листопад 2015 року - лютий 2016 року, квітень, травень 2016 року) за Договором, пені, 3 % річних, інфляційних втрат, нарахованих у зв'язку з простроченням орендної плати, а також наявності або відсутності підстав для розірвання Договору за ініціативою підприємства - балансоутримувача з підстав істотного порушення умов Договору Товариством (систематичного порушення строків внесення орендної плати) та повернення орендованого приміщення позивачу.

Згідно з приписами частини першої статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічні положення містяться у статті 759 Цивільного кодексу України.

Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна комунальної власності регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).

Згідно з частиною першою статті 10 Закону встановлено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема орендна плата з урахуванням її індексації.

Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі (частина третя статті 18 Закону).

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (частини перша та третя статті 19 Закону).

Пунктом першим статті 193 ГК України та статтею 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 ЦК України).

У статтях 610, 611 ЦК України закріплено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до частини першої статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно з приписами статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання.

Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання.

Частиною другою статті 625 ЦК України визначено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3% річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Суди попередніх інстанцій, з урахуванням означених законодавчих приписів, беручи до уваги наявність Договору і умови його виконання; встановивши факт прострочення виконання зобов'язання відповідачем з внесення орендної плати та плати з компенсації витрат за користування земельною ділянкою у визначений Договором строк, - дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для стягнення з відповідача 24450,96 грн. заборгованості з орендної плати за листопад-грудень 2015 року, лютий, квітень, травень 2016 року, 10 909,46 грн. заборгованості з компенсації витрат за користування земельною ділянкою за листопад 2015 року - лютий 2016 року, квітень, травень 2016 року, а також пені, 3 % річних, інфляційних втрат за розрахунком суду.

У межах даної справи також вирішувався спір про розірвання Договору з підстав істотного порушення умов Договору Товариством (систематичного порушення строків внесення орендної плати) та зобов'язання Товариства передати за актом приймання - передачі Підприємству нежитлове приміщення.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути розірвано достроково у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 783 ЦК України передбачено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені статтею 783 ЦК України, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених статтею 651 ЦК України.

Так, згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 08.05.2012 зі справи № 5021/966/2011.

Разом з тим, відмовляючи у позові в частині вимог про розірвання Договору та повернення орендованого майна позивачу за актом приймання-передачі з посиланням на те, що лише Департамент як орендодавець має право звернутися з відповідною вимогою до суду, судами попередніх інстанцій залишено поза увагою те, що укладений Договір є трьохстороннім правочином, оскільки його сторонами є: Департамент як орендодавець, Товариство як орендар і Підприємство як підприємство - балансоутримувач (про що прямо зазначено в преамбулі Договору). При цьому, згідно з пунктом 6.7 Договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду, а тому підприємство - балансоутримувач як сторона даного Договору, має право на звернення до суду з позовом про розірвання Договору в судовому порядку та спонукання Товариства до повернення орендованого майна Підприємству за актом приймання-передачі.

Посилання апеляційного господарського суду на постанову Вищого господарського суду України від 12.02.2015 зі справи № 916/3285/14 та на висловлену у ній позицію про те, що "спірним договором не передбачено можливості його розірвання за вимогою балансоутримувача об'єкта оренди" є безпідставним, у зв'язку з тим, що у даній справі укладений правочин є тристороннім (на відміну від двостороннього правочину, який був предметом розгляду у справі № 916/3285/14) і право однієї із сторін Договору пред'являти вимогу про його розірвання у судовому порядку при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, закріплено у пункті 6.7 Договору.

За наведених обставин, попереднім судовим інстанціям для правильного вирішення спору у відповідній частині слід було встановити наявність чи відсутність істотного порушення умов Договору відповідачем у розумінні приписів частини другої статті 651 ЦК України, відповідно, наявність чи відсутність підстав для дострокового розірвання Договору і повернення об'єкта оренди позивачу.

Проте, суди наведених обставин не дослідили.

Касаційна ж інстанція використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення у рішенні або постанові господарського суду (частина друга статті 1115 ГПК України).

Відповідно до статті 1117 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на наведене справа у частині вирішення спору про розірвання Договору та зобов'язання Товариства передати за актом приймання - передачі Підприємству нежитлове приміщення має бути передана на новий розгляд до суду першої інстанції, під час якого необхідно встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір у переданій на новий розгляд частині відповідно до вимог закону.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119-11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу комунального підприємства "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 07.07.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.09.2016 зі справи № 910/9477/16 скасувати в частині вирішення спору про розірвання договору від 20.10.2015 № 2050 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду та зобов'язання товариства з обмеженою відповідальністю "АЛАДІН-2013" передати за актом приймання - передачі комунальному підприємству "ПЕЧЕРСЬКСЕРВІС" нежитлове приміщення площею 176,4 кв.м, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Військовий проїзд, 1, літ. "Ж", корпус 6.

Справу у відповідній частині передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

3. У решті рішення господарського суду міста Києва від 07.07.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 28.09.2016 зі справи № 910/9477/16 залишити без змін.

Суддя В. Палій

Суддя І. Васищак

Суддя В. Селіваненко