Господарський суд Чернігівської області
_________________________________________________________________________________________________________
УХВАЛА

"30" листопада 2016 р. Справа № 927/919/16

Позивач: ОСОБА_1 акціонерне товариство "Кінотехпром",

вул. Любецька 66, м. Чернігів, 14000

Відповідач-1: ОСОБА_1 підприємство "Аксіома",

пр-т. Миру, 53, офіс 550, м. Чернігів, 14000

Відповідач-2: Управління комунального майна Чернігівської обласної ради,

пр-т Миру, 43, м. Чернігів, 14005

Предмет спору: про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є об'єктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012 року та про визнання недійсним в частині вартості орендованого майна та розміру орендної плати п. 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 року та додатку № 2 до нього

Суддя І.Г.Мурашко

Представники сторін:

від позивача : ОСОБА_2, протокол № 1 від 19.04.2011, керівник

від відповідача -1 : ОСОБА_3 керівник, наказ № 2 від 28.03.2005

ОСОБА_4 дорученя № 373 від 30.11.2016, представник

від відповідача-2: ОСОБА_5 довіреність № 01-155 від 16.02.2016, представник

ОСОБА_1 акціонерним товариством Кінотехпром подано позов до відповідача -1 Приватного підприємства Аксіома та до відповідача -2 Управління комунального майна Чернігівської області про визнання недійсним звіту про оцінку будівель А-2 та Т-2, які є обєктами оренди за договором № 74 від 27.12.2012 року та, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, про визнання недійсним пункт 1.2 договору № 74 від 27.12.2012 року та додатку № 2 до нього в частині вартості орендованого майна та розрахованої орендної плати.

Позовні вимоги обґрунтовані приписами ст. 16 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України, ст.ст. 9, 33 ЗУ Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, п. 19 ОСОБА_6 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п. п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1 та п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2.

Обґрунтовуючи заявлений позов, позивач зазначає, що при складанні звіту про оцінку майна, групи інвентарних обєктів у складі: двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що перебувають на балансі в Управління комунального майна Чернігівської обласної ради (відповідача-2 по справі) та розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, субєктом оціночної діяльності ПП «Аксіома» (відповідач-1 по справі) були порушені приписи вищевказаних нормативно правових актів (а.с.3-6, 213-215).

Позивач вважає, що відповідачем -1, при складанні оскаржуваного звіту, не враховано, що обєктом оцінки є цілісний майновий комплекс, в якому є шість будівель, з яких три - знаходяться у власності позивача, інші знаходяться в комунальній власності на балансі відповідача-2. Так, позивачу на праві власності належать котельня та каналізаційні мережі, що обслуговують орендовані ним будівлі. Зазначені обставини мали бути враховані оцінювачем у складі операційних витрат та призвести до зменшення вартості обєкта оцінки.

Крім того, на думку позивача, відповідачем-1 було невірно визначено мету, виходячи з якої проводилась оцінка, та відповідно невірно обрано базу оцінки нерухомого майна. Позивач наголосив на тому, що оцінка нерухомого майна мала бути проведена для цілей оренди нерухомого майна, натомість відповідач-1 провів оцінку з метою відчуження такого майна.

Позивач вважає, що відповідачем-1, всупереч вимогам п.п. 14 та 37 Національного стандарту № 1, при визначені ринкової вартості нерухомого майна не було враховано витратний методичний підхід, що в результаті вплинуло на кінцеву вартість обєкта оцінки (призвело до її завищення).

Позивач зазначає, що оцінка була проведена з порушення пунктів 12,13 Національного стандарту № 2, в частині визначення орендної плати для розрахунку валового доходу, а саме були використані пропозиції по оренді, а не діючі договори оренди.

Позивач ствердив, що відповідачем -1 були порушені вимоги п.п. 13, 16 Національного стандарту № 2, зокрема останнім було безпідставно покладено операційні витрати саме на орендаря та не враховано необхідних витрат орендодавця, що полягали у приведенні орендованого приміщення в належний стан. При цьому, позивач зауважив, що відповідачем-1 було безпідставно застосовано до орендованих виробничих приміщень будівель А-2 та Т-2, що, на його думку, мають однакову інвестиційну привабливість, - різні орендні ставки.

Позивач вважає, що при порівняльному підході відповідачем -1 були застосовані обєкти порівняння, яких не можна ні ідентифікувати, ні перевірити достовірність інформації щодо них. При цьому, на думку позивача, застосовані обєкти взагалі не є подібними до обєкта оцінки, а тому їх не можна було використовувати з метою визначення ринкової вартості на підставі порівняльного підходу (обєкти мають різні будівельно технічні характеристики та привабливість для орендарів).

Відповідачі-1,2 проти доводів позивача заперечили та зазначили, що оскаржуваний звіт був складений та рецензований з дотриманням вимог Закону України Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, ОСОБА_6 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, та Національних стандартів №№ 1,2 (а.с.170-187, 216-222).

Так, відповідачі 1,2 ствердили, що оцінка нерухомого майна була проведена саме з метою оренди його в подальшому. База оцінки майна була обрана відповідачем-1 залежно від поставленої мети, а саме з метою оренди нерухомого майна. Оскаржуваним звітом була визначена саме ринкова вартість обєкта оцінки, що визначається як з метою оренди так і з метою відчуження нерухомого майна. При проведені оцінки нерухомого майна було застосовано два методичних підходи, а саме дохідний та порівняльний. Відповідач-1 звернув увагу суду на те, що на законодавчому рівні не визначено обовязку оцінювача проводити оцінку із застосуванням всіх методичних підходів, навпаки п. 36 Національного стандарту №1 передбачено, що оцінювач, як правило, застосовує кілька методичних підходів. В даному випадку, як вважає відповідач-1, застосування витратного підходу було недоцільним, оскільки, як передбачено п. 6 Національного стандарту №2, даний підхід використовується з метою визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) обєкту, яка використовується для проведення оцінки спеціалізованого майна до якого, на думку відповідачів, обєкт оцінки не відноситься. В сучасних умовах ринкова вартість такого обєкта визначається насамперед рівнем попиту та пропозиції і корисністю (прибутковістю) такого майна, а не рівнем витрат на його створення, а тому відповідач-1 вважає, що ним було правильно обрано методичні підходи при оцінці спірного майна.

Стосовно порушень вимог п.п. 12, 13 Національного Стандарту № 2 при розрахунку вартості обєкта оцінки за дохідним підходом, відповідач-1 зазначив, що згідно п.п. 42, 43 Національного стандарту № 1, дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість обєкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи. Відповідачі 1,2 ствердили, що операційні витрати, під якими мається на увазі поточні витрати на утримання орендованих приміщень, були покладені на орендаря як на сторону договору оренди, виходячи з типових умов таких договорів. Водночас, відповідач-2 ствердив, що оскільки сторони не планували жодних капітальних витрат на ремонтні або будівельні роботи, то такі витрати і не були включені оцінювачем до необхідних витрат при визначені ринкової вартості обєкта оцінки. При цьому, відповідачі звернули увагу суду на те, що оскільки на другому поверсі орендованої будівлі Т-2 були відсутні опоряджувальні роботи, то оцінювачем було застосовано відповідне коригування в сторону зменшення вартості обєкта оцінки (ст. 28 звіту), всупереч твердженням позивача.

При цьому відповідач-1 зазначив, що підібрані для порівняння обєкти не є повністю автономними, так само як і, на його думку, є обєкти оцінки, тобто є такими що потребують укладення відповідних договорів з постачальниками послуг, таких як електропостачання, водопостачання, водовідведення тощо, і наявність на території інших господарств (орендарів) не має впливати на право орендаря користуватися такими послугами за відповідними договорами. Відповідач -2 зазначив, що доводи позивача про те, що оскаржуваний звіт не має рецензії, не відповідають дійсності, оскільки спеціалістом відповідача-2, що мав відповідний досвід практичної діяльності з оцінки майна та кваліфікаційні посвідчення за відповідними напрямами оцінки майна, в межах наданих повноважень проведено рецензування оскаржуваного звіту, про що складено відповідну рецензію (а.с. 154-157).

У судовому засіданні 30.11.2016 позивачем було заявлено клопотання про призначення оціночно - будівельної експертизи. Згідно заявленого клопотання позивач просив суд поставити на дослідження судового експерта наступне питання: чи відповідає оцінка нерухомого майна, будівель А-2 та Т-2, які розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, станом на 14 вересня 2012 року, яку виконало ОСОБА_1 підприємство «Аксіома», вимогам нормативно правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам, в тому числі ч. 2 ст. 284 Господарського кодексу України, пункту 19 ОСОБА_6 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п.п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1, п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2 (а.с.212)

Відповідачі 1,2 проти задоволення клопотання позивача про призначення судової оціночно- будівельної експертизи заперечили з підстав його недоцільності.

Відповідно до ст. 41 Господарського процесуального кодексу України для розяснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Суд, вислухавши доводи позивача та заперечення відповідачів 1,2 щодо відповідності звіту про оцінку нерухомого майна вимогам нормативно правових актів, зокрема ОСОБА_6 оцінки обєктів оренди та Національним стандартам №№ 1,2, дійшов висновку про задоволення клопотання позивача та про призначення судової оціночно будівельної експертизи по справі, оскільки без дослідження зазначених обставин справи не можливо вирішити дану справу в межах заявлених позовних вимог та з заявлених у позові підстав.

Проведення судової експертизи позивач запропонував доручити Харківському науково дослідному інституту судових експертиз ім. Заслуженого професора ОСОБА_6 (вул. Золочівська, 8а, м. Харків, Україна, 61177), враховуючи, що на його думку, відповідач-2 Управління комунального майна Чернігівської обласної ради може чинити тиск на експерту установу, що здійснює регіональне обслуговування Чернігівської області, виходячи з того, що Чернігівське відділення Київського НДІСЕ орендує приміщення, у якому знаходиться, у відповідача-2 (а.с.212).

Відповідачі 1,2 проти доручення проведення судової оціночно-будівельної експертизи саме Харківському науково дослідному інституту судових експертиз ім. Заслуженого професора ОСОБА_6 заперечили, так як, на їх думку,на території Чернігівської області достатньо кваліфікованих спеціалістів, які можуть провести відповідну експертизу. При цьому, відповідач-2 зазначив, що доводи позивача про можливість тиску з боку Управління комунального майна Чернігівської обласної ради на Чернігівське відділення Київського НДІСЕ є безпідставним та необґрунтованим, та звернув увагу суду, що вказана експерта установа орендує приміщення у КП «Діловий центр», а не у нього.

Позивач на противагу доводам відповідача-2 зазначив, що КП «Діловий центр» та Управління комунального майна Чернігівської обласної ради є повязаними підприємствами, що мають спільні інтереси.

Суд задовольнив клопотання позивача про доручення проведення судової оціночно будівельної експертизи Харківському науково дослідному інституту судових експертиз ім. Заслуженого професора ОСОБА_6 та прийняв запропоноване позивачем питання, що має бути поставлене на дослідження судовому експерту.

Судом було зясовано у сторін про наявність додаткових питань, які мають бути поставлені на дослідження експертній установі. Сторонами додаткові питання запропоновані не були.

Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про необхідність поставлення експерту додатково наступного питання: чи призвели встановлені експертом порушення нормативно правових актів з оцінки нерухомого майна до завищення вартості обєкта оренди: двоповерхова будівля майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, - якщо так, то визначити в якому розмірі.

Відповідно до ч. 2 ст. 79 Господарського процесуального кодексу України господарський суд має право зупинити провадження у справі за клопотанням сторони, прокурора, який бере участь в судовому процесі, або за своєю ініціативою у випадках, зокрема, призначення господарським судом судової експертизи. Про зупинення провадження по справі виноситься ухвала.

У звязку із тим, що матеріали справи направляються в розпорядження експерта, що унеможливлює подальший розгляд справи, провадження по справі № 927/919/16 повинно бути зупинено.

Керуючись ст.ст. 22, 33, 34, 41, 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

УХВАЛИВ:

1.Призначити судову оціночно - будівельну експертизу, проведення якої доручити Харківському науково дослідному інституту судових експертиз імені Заслуженого професора ОСОБА_6 (вул. Золочівська, 8а, м. Харків, Україна, 61177)

2. На вирішення експертизи поставити наступні питання:

- Чи відповідає оцінка у звіті про оцінку двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, визначена станом на 14 вересня 2012 року, яку виконало ОСОБА_1 підприємство «Аксіома», вимогам нормативно правових актів з оцінки майна, методології, методам та оціночним процедурам, зокрема, але не виключно: пункту 19 ОСОБА_6 оцінки обєктів оренди, затвердженої Постановою КМУ № 629 від 10.08.1995, п.п. 1, 3, 11, 14, 16, 24, 37, 53, 65 Національного стандарту № 1, п.п. 1, 2, 12, 13, 16 Національного стандарту № 2;

- Чи призвели встановлені експертом порушення нормативно правових актів з оцінки нерухомого майна до завищення вартості обєкта оренди: двоповерхової будівлі майстерні загальною площею 488,3 кв.м. та приміщення майстерні загальною площею 242,1 кв.м., що розташовані за адресою: м. Чернігів, вул. Любецька, 66, - якщо так, то визначити в якому саме розмірі;

3. Витрати на проведення судової оціночно - будівельної експертизи покласти на позивача ОСОБА_1 акціонерне товариство Кінотехпром (14000, м. Чернігів, вул. Любецька, 66)

4. В розпорядження експерта направити матеріали справи № 927/919/16 Господарського суду Чернігівської області.

5. Попередити експерта про кримінальну відповідальність у разі необґрунтованої відмови від проведення експертизи та за надання завідомо неправдивого висновку за ст.ст. 384, 385 Кримінального кодексу України.

6. Експертизу провести за участю представників сторін .

7. Висновок судового експерта надати суду, копії висновку надіслати сторонам.

8. Сторонам забезпечити безперешкодний доступ до вищезазначеного спірного обєкту для проведення експертизи.

9. Провадження у справі № 927/919/16 зупинити на час проведення експертизи.

Звернути увагу експерта, що відповідно до вимог ст. 42 Господарського процесуального кодексу України, якщо під час проведення судової експертизи встановлюються обставини, що мають значення для правильного вирішення спору, з приводу яких судовому експерту не були поставлені питання, у висновку він викладає свої міркування і щодо цих обставин.

Суддя І.Г.Мурашко