ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 грудня 2016 року Справа № 910/10339/16
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі :

головуючого суддіХодаківської І.П.,
суддівЯценко О.В.,
Бакуліної С.В.,
розглянувши
касаційну скаргуКиївської міської ради
напостанову від 22.09.2016 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/10339/16 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Веста"
до третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачаКиївської міської ради Товариства з обмеженою відповідальністю "Веста 1"
проприпинення договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання

За участю представників сторін:

Від позивача - не з'явились

Від відповідача - Дорошенко О.С. (дов. від 12.09.16)

Від 3-ї особи - не з'явились

ВСТАНОВИЛА:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Веста" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про припинення договору оренди земельної ділянки від 19.07.2004 шляхом його розірвання, у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці та відмовою Київської міської ради у добровільному порядку розірвати договір оренди земельної ділянки, позивач, відповідно до вимог статей 377, 651 Цивільного кодексу України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням господарського суду міста Києва від 07.07.2016 (суддя Привалова А.І.) позов задоволено, розірвано договір оренди земельної ділянки від 19.07.2004, укладений між Київською міською радою та ТОВ "Веста", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, зареєстрований в реєстрі за № 726 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 12.12.2005 за № 63-6-00314 у книзі записів державної реєстрації договорів. Рішення мотивоване тим, що законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін договору в разі, якщо фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, а попередній землекористувач добровільно відмовився від права користування цією земельною ділянкою. З урахуванням наведеного, суд дійшов висновку щодо існування підстав для розірвання спірного договору. Рішення прийнято на підставі ст.120 , п."а", "е" ст.141 Земельного кодексу, ст.377 Цивільного кодексу, ст.ст.31, 32 Закону України "Про оренду землі".

Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 22.09.2016 у складі: Тищенко А.І., Михальської Ю.Б., Отрюха Б.В. рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін.

Київська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцый скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, положень Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі".

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що пунктом 18 рішення Київської міської ради від 23.10.2003 № 122/995 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" затверджено проект відведення земельної ділянки ТОВ "Веста" для експлуатації та обслуговування торгово-виробничої будівлі на вул.Клеманській, 1/5 у Дарницькому районі м. Києва та передано ТОВ "Веста" в довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,40 га для експлуатації та обслуговування торгово-виробничої будівлі на вул. Клеманській, 1/5 у Дарницькому районі м. Києва за рахунок частини земель, відведених Київському спеціалізованому будівельно-монтажному управлінню N 1 відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської ради народних депутатів від 21.12.54 за N 2113 "Про додатковий відвод тресту "Автотрансстрой" N 1 Головпромбуду земельні ділянки під будівництво будівельно-промислової бази в Дарницькому районі", у зв'язку з переходом права власності на складський комплекс (договір купівлі-продажу складського комплексу від 07.08.2002 та акт приймання-передачі від 26.09.2002).

19.07.2004 на виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ "Веста" укладено договір оренди земельної ділянки строком на 25 років, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 12.12.2005 за № 63-6-00314 у книзі записів державної реєстрації договорів

Згідно з пунктом 11.4 договору припинення договору шляхом розірвання може бути за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну

14.10.2013 на підставі передавального акту, затвердженого Загальними зборами учасників ТОВ "Веста", від ТОВ "Веста", на підставі реорганізації (виділу), ТОВ "Веста 1" передано складський комплекс, який знаходиться на земельній ділянці, що перебуває в оренді у ТОВ "Веста".

Право власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Клеманська, 1/5, площею 595,7 кв.м належить ТОВ "Веста 1" , що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 08.02.2014, копія якого міститься в матеріалах справи.

ТОВ "Веста 1" є правонаступником позивача, що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 06.06.2016, сформованим станом на 03.06.2016 за № 21994355.

У зв'язку з тим, що у позивача відпала необхідність продовжувати користуватися орендованою згідно спірного договору земельною ділянкою, позивач звертався до Київської міської ради із листами вих. №8 від 26.02.2015 та вих. №03 від 19.05.2015 про припинення шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки від 19.07.2004, у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці.

Посилаючись на те, що відповідачем не вчинено жодних дій щодо припинення договору оренди земельної ділянки, позивач звернувся до суду з даним позовом.

Колегія суддів зазначає, що згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зі змісту статті 651 Цивільного кодексу України вбачається, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, статтею 377 Цивільного кодексу України.

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користування, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж самому обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Крім того, відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Посилаючись на вищезазначені норми права, а також на пункти "а", "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України (в редакції на час звернення з позовом), якими визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, суди дійшли висновку про задоволення позову та розірвання договору оренди.

Колегія суддів зазначає, що статтею 141 Земельного кодексу України передбачено перелік підстав припинення прав користування земельною ділянкою, якими є:

а)добровільна відмова від права користування земельною ділянкою;

б)вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом;

в)припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій;

г)використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам;

ґ)використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

д)систематична несплата земельного податку або орендної плати;

е)набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці;

є)використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Також ст. 143 Земельного кодексу України передбачено примусове припинення прав на земельну ділянку, яке здійснюється у судовому порядку у разі:

а)використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

б)неусунення допущених порушень законодавства (забруднення земель радіоактивними і хімічними речовинами, відходами, стічними водами, забруднення земель бактеріально-паразитичними і карантинно-шкідливими організмами, засмічення земель забороненими рослинами, пошкодження і знищення родючого шару ґрунту, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, порушення встановленого режиму використання земель, що особливо охороняються, а також використання земель способами, які завдають шкоди здоров'ю населення) в строки, встановлені вказівками (приписами) центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі;

в) конфіскації земельної ділянки;

г) примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності;

ґ) примусового звернення стягнень на земельну ділянку по зобов'язаннях власника цієї земельної ділянки;

д) невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом.

Статтею 142 Земельного кодексу України передбачено порядок вилучення земельної ділянки у разі добровільної відмови користувача, що згідно з частиною 1 цієї статті здійснюється виключно на підставі його заяви.

Також ст.ст. 143-151 Земельного кодексу України передбачено інші випадки припинення права на земельну ділянку та порядок припинення такого права, зокрема, у випадках вилучення земельних ділянок для суспільних та інших потреб.

З наведених вище приписів чинного законодавства чітко вбачається, що добровільна відмова від права користування земельною ділянкою (пункт "а" статті 141 Земельного кодексу України) та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (пункт "е" статті 141 Земельного кодексу України) є окремими, самостійними та незалежними підставами для припинення права на земельну ділянку.

За ч.ч.1, 2 та 10 ст. 149 Земельного кодексу України земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування на підставі та в порядку, передбачених цим Кодексом. Вилучення земельних ділянок провадиться за згодою землекористувачів на підставі рішень Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих державних адміністрацій, сільських, селищних, міських рад відповідно до їх повноважень. У разі незгоди землекористувача з вилученням земельної ділянки питання вирішується в судовому порядку.

Відповідно, законодавець передбачив різні порядок та процедуру припинення права на земельні ділянки щодо кожного з наведених вище випадків, регламентувавши статтями 143-151 Земельного кодексу України, коли і який порядок та процедура мають бути застосовані.

Господарські суди не мотивували з посиланням на чинне законодавство поширення порядку та процедури припинення права користування земельною ділянкою в порядку добровільної відмови чи набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, та припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Крім того, судами не взято до уваги положення ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Крім того, при застосуванні ст.120 Земельного кодексу України суди не звернули уваги, що у договорі оренди від 19.07.2004 та передавальному акті від 14.10.2013 зазначено земельні ділянки з різними кадастровими номерами, тоді як відповідно до п.6 ст.120 Земельного кодексу України істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти.

Враховуючи, що в силу статті 1117 Господарського процесуального кодексу України у суду касаційної інстанції відсутнє право встановлювати або вважати доведеними обставини справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, так само як і надавати їм власну юридичну оцінку, колегія суддів зазначає, що у розумінні статті 1119 названого Кодексу усі вищевикладені обставини є підставою для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій у даній справі і передачі її на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Враховуючи викладене та беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, під час здійснення якого суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову від 22.09.2016 Київського апеляційного господарського суду у справі №910/10339/16 господарського суду міста Києва та рішення від 07.07.2016 господарського суду міста Києва скасувати; справу №910/10339/16 направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя І. Ходаківська

О. Яценко

С. Бакуліна