КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" листопада 2016 р. Справа№ 910/8874/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тарасенко К.В.

суддів: Іоннікової І.А.

Тищенко О.В.

За участі представників:

від позивача: Лукашкова А.В. - представник

від відповідача: Оленяк В.С. - представник

розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Роял Контракт» на рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2016 у справі № 910/8874/16 (суддя - Мудрий С.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Домобудівник»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Роял Контракт»

про розірвання договору оренди від 07.04.2015 року, стягнення 321 157,86 грн., зобов'язати звільнити та повернути приміщення

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 13.09.2016 у справі № 910/8874/16 позовні вимоги ТОВ «Домобудівник» задоволено частково: розірвано договір оренди від 07.04.2015 року, укладений між ТОВ «Домобудівник» та ТОВ «Роял Контракт», стягнуто з ТОВ «Роял Контракт» на користь ТОВ «Домобудівник» заборгованість з орендної плати в розмірі 570 490 (п'ятсот сімдесят тисяч чотириста дев'яносто) грн. 00 коп., пеню в розмірі 7 112 (сім тисяч сто дванадцять) грн. 35 коп., три проценти річних в розмірі 6 603 (шість тисяч шістсот три) грн. 51 коп., індекс інфляції в розмірі 3 423 (три тисячі чотириста двадцять три) грн. 40 коп. та витрати по сплаті судового збору в розмірі 12 948 (дванадцять тисяч дев'ятсот сорок вісім) грн. 83 коп., зобов'язано ТОВ «Роял Контракт» звільнити адміністративні приміщення загальною площею 1058,4 кв.м, розташовані за адресою: м. Тернопіль, вул. Лозовецька, будинок 1, а також зобов'язано ТОВ «Роял Контракт» повернути ТОВ «Домобудівник» адміністративні приміщення загальною площею 1058,4 кв.м, розташовані за адресою: м. Тернопіль, вул. Лозовецька, будинок 13.

В іншій частині позову відмовлено.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ТОВ «Роял Контракт» звернулося до Київського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 13.09.2016 року у справі № 910/8874/16 скасувати та прийняти нове рішення, яким в задоволені позовних вимог ТОВ «Домобудівник» відмовити в повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом було неправильно застосовано процесуальні та матеріальні норми права, у зв'язку з чим оскаржуване рішення підлягає скасуванню.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 24.10.2016 апеляційну скаргу прийнято до провадження, розгляд справи призначено на 23.11.2016.

Представник позивача 17.11.2016 через відділ забезпечення документообігу суду та моніторингу виконання документів Київського апеляційного господарського суду надав відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечував проти доводів апеляційної скарги відповідача, просив залишити її без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Представники сторін у судове засідання 23.11.2016 з'явились та надали пояснення по суті спору.

Як вбачається з матеріалів справи, до апеляційної скарги відповідачем додано додаткові докази, які не були предметом розгляду суду першої інстанції.

Положеннями ч. 1 ст. 101 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що у процесі перегляду справи апеляційний господарський суд за наявними у справі і додатково поданими доказами повторно розглядає справу. Додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

Враховуючи, що апелянтом не обґрунтовано неможливості подання додаткових доказів до суду першої інстанції, колегія суддів дійшла до висновку, що додаткові докази, додані до апеляційної скарги, не приймаються до розгляду.

Дослідивши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши матеріали справи, наявні в ній докази та проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія суддів встановила наступне.

07.04.2015 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Домобудівник» (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Роял Контракт» (орендар) укладено договір оренди (надалі - Договір).

Відповідно до п. 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне володіння та користування на умовах оренди адміністративні приміщення з обладнанням (надалі - об'єкт оренди), які розташовані за адресою: місто Тернопіль, вулиця Лозовецька, будинок 13, загальною площею 1058,4 кв.м. Перелік приміщень об'єкту оренди вказані в акті приймання-передачі, який є додатком 1 до договору.

Об'єкт оренди є власністю орендодавця на підставі договору купівлі-продажу державного майна Тернопільського домобудівного комбінату від 30.07.1993 р., посвідченого державним нотаріусом першої Тернопільської державної нотаріальної контори, зареєстрованого в реєстрі за номером 1-2175 (свідоцтво про право власності на майно реєстраційний номер 6 від 23.11.1993 року).

Загальна вартість об'єкту оренди становить 882 450 грн. та підлягає індексації (п.1.2 Договору).

У відповідності до п. 1.2. Договору об'єкт оренди передається в користування для здійснення орендарем господарської діяльності.

Частиною 1 статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч.1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Положеннями п. 11.3 Договору сторони погодили, що він набуває чинності з моменту підписання сторонами і діє протягом усього терміну оренди, встановленому п. 3 Договору.

Термін оренди становить 35 календарних місяці із моменту прийняття орендарем об'єкту оренди за актом прийому-передачі (п.3.1 Договору).

Згідно з ч.1 статті 765 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Вступ орендаря у володіння та користування об'єктом оренди відбувається в порядку, визначеному Актом. Передача об'єкта оренди здійснюється за актом приймання-передачі (п. 2.1 Договору).

07.04.2015 року між сторонами договору оренди підписано акт приймання-передачі за Договором оренди від 07.04.2015 року, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове володіння та користування нежитлове приміщення, загальною площею 1058,4 кв.м., що знаходиться за адресою: Тернопільська обл., м. Тернопіль, вулиця Лозовецька, будинок 13 (далі об'єкт оренди), а саме: приміщення підвалу № 1-VII загальною площею 104,3 кв.м., № IX - XI загальною площею 11,8 кв.м., приміщення № 1-1 1-7 загальною площею 90,6 кв.м., приміщення № 1.17 - 1.18 загальною площею 49,7 кв.м., приміщення № 2-1 - 2-17 загальною площею 304,1 кв.м., приміщення № ХХХПІ - XLI загальною площею 154.9 кв.м., приміщення № 3-3 - 3-4 загальною площею 30,2 кв.м., приміщення №3-12 загальною площею 33,8 кв.м. приміщення № 3-16 загальною площею 16,3 кв.м.

Інші приміщення передаються у користування орендаря протягом 5 днів з моменту звільнення їх попередніми користувачами. Про факт звільнення приміщень попередніми користувачами орендодавець письмово повідомляє орендаря. При цьому складання додаткового акту приймання-передачі не здійснюється.

У відповідності до п. 1 статті 762 Цивільного кодексу України з наймача справляється плата, за користування майном, розмір, якої встановлюється договором оренди.

За користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, у розмірі 60 гривень за квадратний метр за кожен місяць терміну оренди, з врахуванням індексу інфляції (п.4.1 Договору).

Згідно з п.4.2 Договору орендна плата сплачується в безготівковому порядку шляхом перерахування суми, зазначеної у п. 4.1 цього Договору на поточний рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 10-го числа місяця наступного за звітним.

При цьому орендна плата за перші шість місяців оренди не сплачується.

В матеріалах справи наявний підписаний між сторонами акт на виконання п.2.1 Договору оренди від 07.04.2015 року (т. 1 а.с. 227), в якому зазначено, що впродовж шести місяців від дати підписання договору оренди орендодавець має право користуватися об'єктом оренди, як власник. При цьому сторони виходять з того, що об'єкт оренди фактично переданий орендарю з дати підписання акта приймання-передачі.

За цей період орендна плата не вноситься.

З 06.10.2015 року орендодавець припиняє використання об'єкту оренди. З цього є моменту орендар реалізує свої права та обов'язки за договором оренди в повному обсязі, відповідно до його умов.

Відповідно до п.4.3 Договору орендна плата сплачується на підставі виставлених орендодавцем рахунків. Якщо рахунок не буде наданий орендодавцем орендареві (його уповноваженому представнику) до 10 числа місяця наступного за розрахунковим, орендар зобов'язаний визначити розмір орендної плати самостійно згідно до умов договору та сплатити її в строк не пізніше 13-го числа місяця наступного за розрахунковим. Така сплата не буде вважатися простроченням платежу.

Статтею 629 Цивільного кодексу України встановлено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 статті 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Пунктом 5.3.2 Договору передбачено, що орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату на умовах, визначених у розділі 4 Договору.

Як зазначено позивачем та вбачається з матеріалів справи, відповідачем здійснено два платежі по договору оренди, а саме 02.11.2015 року на суму 63 550,00 грн. та 11.01.2016 року на суму 1 000,00 грн.

Заперечуючи проти позову, відповідач зазначає, що йому було передано по акту тільки 795,7 кв.м, а не 1058,4 кв.м..

Зі змісту підписаного 07.04.2015 року сторонами Акту приймання-передачі за Договором оренди від 07.04.2015 року зазначено, що передається у тимчасове володіння та користування нежитлове приміщення, загальною площею 1058,4 кв.м., що знаходиться за адресою: Тернопільська обл., м. Тернопіль, вулиця Лозовецька, будинок 13, проте фактично передано 797,5 кв.м.

При цьому в абзаці 2 п. 1.1. Акту вказано, що інші приміщення передаються у користування орендаря протягом 5 днів з моменту звільнення їх попередніми користувачами. Про факт звільнення приміщень попередніми користувачами орендодавець письмово повідомляє орендаря. При цьому складання додаткового акту приймання-передачі не здійснюється.

Підтвердження факту передачі всіх приміщень загальною площею 1058,4 кв.м та отримання їх ТОВ «Роял Контракт» є те, що відповідачем 02.11.2015 року здійснено оплату за оренду по договору в повному обсязі в розмірі 63 550,00 грн., крім того, матеріали справи не містять доказів звернення відповідача до позивача щодо невиконання Договору в частині передачі орендованого майна.

Відповідно до умов Договору, а саме п.4.3 в якому передбачено, що якщо рахунок не буде наданий орендодавцем орендареві (його уповноваженому представнику) до 10 числа місяця наступного за розрахунковим, орендар зобов'язаний визначити розмір орендної плати самостійно згідно до умов договору та сплатити її в строк не пізніше 13-го числа місяця наступного за розрахунковим. Така сплата не буде вважатися простроченням платежу.

В матеріалах справи відсутній акт повернення орендованого майна.

Згідно з статтею 526 Цивільного кодексу України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Одностороння відмова від виконання зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається (ст. 525 Цивільного кодексу України), якщо інше не встановлено договором або законом.

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що факт наявності заборгованості відповідача перед позивачем за період з 07.10.2015 року по серпень 2016 року (включно) за Договором станом на 05.09.2016 року в сумі 570 490,00 грн., належним чином доведений, документально підтверджений і відповідачем не спростовано, тому позовні вимоги в цій частині є такими, що правомірно задоволені судом.

У зв'язку з неналежним виконання грошових зобов'язань за договором, позивач також просив стягнути з відповідача пеню за прострочення орендної плати в розмірі 8 091,29 грн.

Згідно ч. 1, 2 статті 549 Цивільного кодексу України, неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов'язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов'язання.

Згідно статті 1 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.

Стаття 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань» передбачає, що розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Відповідно до п. 9.1 Договору, за кожен день порушення строків, передбачених договором орендар сплачує на користь орендодавця пеню в розмірі 0,01% від суми простроченого платежу.

Частина 6 статті 232 ГК України передбачає, що нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов'язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов'язання мало бути виконано.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що з відповідача на користь позивача, відповідно до арифметично правильного розрахунку підлягає стягненню 7 112,35 грн. пені за несвоєчасне виконання грошового зобов'язання, а відповідно позовні вимоги в цій частині підлягають частковому задоволенню.

Крім того, позивач просив стягнути з відповідача три проценти річних в розмірі 6650,36 грн. та індекс інфляції в розмірі 3 423,40 грн.

Відповідно до статті 625 Цивільного кодексу України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

Здійснивши перевірку правильності нарахування 3% річних та інфляційних втрат, колегія суддів зазначає, про обґрунтованість висновку суду першої інстанції про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог в частині стягнення 6 603,51 грн. 3% річних та про обґрунтованість позовних вимог в частині стягнення 3 423,40 грн. інфляційних втрат.

Щодо позовних вимог про розірвання спірного Договору, колегія суддів зазначає наступне.

У відповідності до ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 Цивільного кодексу України.

Статтею 783 Цивільного кодексу України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При цьому повинні враховуватися приписи частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених договором або законом.

Статтею 782 Цивільного кодексу України передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Визначена статтею 782 Цивільного кодексу України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене ч. 1 ст. 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Пунктом 11.1 Договору передбачено, що розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Розірвання договору можливе за рішенням суду.

Відповідно до п.5.2.3 Договору орендодавець має право виступати з ініціативою дострокового припинення дії договору у випадку прострочення орендарем сплати орендної плати за три місяці підряд.

Листом від 05.04.2016 року позивач звернувся до відповідача, в якому зазначив, що у зв'язку з істотним порушенням ТОВ «Роял Контракт» умов договору, розриває договір оренди нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Тернопіль, вул. Лозовецька, 13 від 07.04.2015 року та зобов'язує в термін до 20.04.2016 року звільнити зазначене нежитлове приміщення. А також, вимагав сплатити заборгованість з орендної плати.

За даними онлайн-ресурсу Українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта» «Пошук поштових відправлень», відправлення за номером 657 та 683, яким відправлено вищезазначений лист, станом на 13.05.2016 року не вручено ТОВ «Роял Контракт». Поштові відправлення повернулися за зворотною адресою за закінченням встановленого строку зберігання.

Таким чином, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

При цьому згідно з рішенням Конституційного Суду України від 9 липня 2002 року N 15-рп/2002 (справа N 1-2/2002 про досудове врегулювання спорів) право особи (громадянина України, іноземця, особи без громадянства, юридичної особи) на звернення до суду за вирішенням спору не може бути обмежене законом, іншими нормативно-правовими актами. Встановлення законом або договором досудового врегулювання спору за волевиявленням суб'єктів правовідносин не є обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист.

Тому, норми статті 188 Господарського кодексу України та статті 11 Господарського процесуального кодексу України не позбавляють сторону договору права на безпосереднє звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди без дотримання порядку досудового врегулювання спору.

Орендна плата згідно ст. 284 Господарського кодексу України є істотною умовою договору оренди.

Матеріали справи містять докази порушення відповідачем договірних зобов'язань щодо повної і своєчасної оплати орендної плати за договором оренди від 07.04.2015 року за період з 07.10.2015 року по серпень 2016 року включно, тобто за період що є більшим ніж 3 місяці.

Оскільки Договором прямо передбачена можливість дострокового припинення дії Договору у випадку прострочення орендарем сплати орендної плати за три місяці підряд (п.5.2.3), а також з урахуванням того, що несплата орендних платежів є істотним порушенням договору оренди, позовні вимоги про розірвання Договору обґрунтовано визнано судом такими, що підлягають задоволенню.

Згідно з ч. 3 статті 653 Цивільного кодексу України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 5 статті 188 ГК України передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається змінений або розірваний з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ч. 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Пунктом 2.6 Договору передбачено, що орендар зобов'язується повернути об'єкт оренди орендодавцю не пізніше 10 (десяти) календарних днів із моменту, коли настала одна з подій, визначених п. 2.5 договору. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту повернення.

Отже, оскільки Договір розірваний судом та у зв'язку з чим відповідач втрачає статус орендаря, тому вимога щодо звільнення та повернення приміщення є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймається колегією суддів до уваги, оскільки не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає рішення суду першої інстанції по даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається, апеляційна скарга відповідача є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Роял Контракт» залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 13.06.2016 року по справі № 910/8874/16 залишити без змін.

2. Матеріали справи № 910/8874/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку.

Головуючий суддя К.В. Тарасенко

Судді І.А. Іоннікова

О.В. Тищенко