ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 листопада 2016 року Справа № 910/6415/16

Вищий господарський суд України у складі: суддя Палій В.В. - головуючий (доповідач), судді Васищак І.М. і Селіваненко В.П.

розглянув касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "ГРАНД", м. Київ,

на рішення господарського суду міста Києва від 16.06.2016

та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2016

зі справи № 910/6415/16

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - РВ ФДМУ по м. Києву), м. Київ

до товариства з обмеженою відповідальністю "ГРАНД" (далі - ТОВ "ГРАНД"), м. Київ,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - Національний медичний університет ім. О.О. Богомольця (далі - Університет), м. Київ,

про стягнення 37 556, 03 грн.

Судове засідання проведено за участю представників:

позивача - не з'явився

відповідача - Сільченко О.А. предст. (дов. від 15.02.2016)

третьої особи - не з'явився

За результатами розгляду касаційної скарги Вищий господарський суд України

ВСТАНОВИВ:

РВ ФДМУ по м. Києву звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "ГРАНД" про стягнення (з урахуванням заяви про зменшення розміру позовних вимог) 37 556,03 грн. заборгованості (з них: 22 658,25 грн. заборгованість зі сплати орендної плати, 3502,58 грн. пені, 197,03 грн. інфляційних втрат за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 21.03.2005 № 1603; 9613,33 грн. заборгованість зі сплати орендної плати, 1500,52 грн. пені, 84,32 грн. інфляційних втрат за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 24.10.2006 № 3625). Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням відповідачем зобов'язання зі сплати орендної плати за користування приміщеннями в строки, обумовлені укладеними сторонами договорами оренди нерухомого майна.

Рішенням господарського суду міста Києва від 16.06.2016 у справі № 910/6415/16 (суддя Ващенко Т.М.), яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2016 (судді Гончаров С.А.- головуючий, Скрипка І.М., Станік С.Р.) позов задоволено повністю з посиланням на його обґрунтованість.

ТОВ "ГРАНД", посилаючись на порушення попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права, просить суд касаційної інстанції рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові.

У відзиві на касаційну скаргу Університет просив залишити судові акти попередніх інстанцій без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

Учасників судового процесу у відповідності до статті 1114 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) належним чином повідомлено про час і місце розгляду скарги.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм процесуального та матеріального права, заслухавши пояснення представника скаржника, Вищий господарський суд України дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з урахуванням такого.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі, зокрема, встановлено, що:

- 21.03.2005 РВ ФДМУ по м. Києву як орендодавцем і ТОВ "ГРАНД" як орендарем укладено Договір № 1602 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір-1), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно загальною площею 224,1 кв.м, розміщене за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 39 (далі - Майно), що перебуває на балансі Національного медичного університету ім. О.Богомольця (далі - Балансоутримувач), вартість якого за експертною оцінкою станом на 31.12.2004 становить 550540 грн. Майно передається в оренду з метою розміщення кафе - піцерії без права продажу товарів підакцизної групи;

- 24.10.2006 сторонами укладено Договір № 3625 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності (далі - Договір-2), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно площею 100,6 кв.м (тераса, яка є прибудовою до будинку гуртожитку № 7 за інвентарним № 19289), розміщене за адресою: м. Київ, бульвар Чоколівський, 39, що перебуває на балансі Національного медичного університету ім. О.Богомольця (далі - Балансоутримувач), вартість якого становить за експертною оцінкою станом на 30.04.2006 - 91440 грн. Майно передається в оренду для розміщення на літній терасі кафе - піцерії без права продажу товарів підакцизної групи;

- згідно з пунктом 2.1 Договору-1 та Договору-2 орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, вказаний в Договорі, але не раніше підписання сторонами Договору та акту приймання - передачі Майна;

- на виконання умов Договорів між орендарем, орендодавцем та балансоутримувачем підписані та скріплені печатками відповідні акти приймання-передачі Майна від 21.03.2005 та від 24.10.2006;

- відповідно до пунктів 2.4, 2.5 Договору-1 у разі припинення цього договору Майно повертається орендарем орендодавцю. Орендар повертає Майно орендодавцю аналогічно порядку, встановленому для передачі Майна орендарю за цим договором. Майно вважається поверненим орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі. Обов'язок по складанню акту приймання-передачі покладається на сторону, яка передає Майно іншій стороні;

- пунктами 2.4, 2.5 Договору-2 визначено, що у разі припинення або розірвання цього договору Майно повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу. Орендар повертає Майно орендодавцю аналогічно порядку, встановленому при передачі Майна орендарю за цим договором. Майно вважається поверненим орендодавцю/балансоутримувачу з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі. Орендар зобов'язується повернути Майно у 10-ти денний строк з моменту припинення або розірвання цього договору;

- відповідно до пунктів 3.1 Договорів орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ: за базовий місяць розрахунку - лютий 2005 року 4 712,48 грн. (за Договором-1). Орендна плата за перший місяць оренди березень 2005 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за березень 2005 року. За базовий місяць розрахунку - червень 2006 року 766,58 грн. (за Договором-2). Орендна плата за перший місяць оренди жовтень 2006 року встановлюється шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за липень, серпень, вересень, жовтень 2006 року;

- орендна плата за кожний наступний місяць коригується на індекс інфляції за наступний місяць (пункти 3.2 Договорів);

- відповідно до пунктів 3.3 Договорів орендна плата перераховується орендарем самостійно до 10 числа місяця наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції: 50% до державного бюджету, 50% Балансоутримувачу;

- пунктами 3.5 Договорів передбачено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначених в пунктах 3.3 Договорів співвідношенні, відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати;

- за пунктами 5.2 Договорів орендар зобов'язується своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату;

- у разі розірвання договору за згодою сторін орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання-передавання включно (пункт 5.14 Договору-1 в редакції договору від 19.02.2013 № 1603/04 та пункт 5.14 Договору-2 в редакції Договору від 29.11.2011 № 3625/03);

- за умовами пунктів 7.2 Договорів передбачено обов'язок орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим Майном;

- Договір-1 укладено строком на 11 місяців і вступає в силу з моменту його підписання сторонами (пункт 10.1 Договору-1). Строк дії договору в подальшому був неодноразово пролонгований;

- Договір-2 укладено строком на 11 місяців, що діє з 24.10.2006 по 24.09.2007 включно (пункт 10.1 Договору-2). Строк дії договору в подальшому був неодноразово пролонгований;

- згідно з додатковим договором від 08.02.2007 № 1 до Договору-1 сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ за перший/базовий/місяць розрахунку січень 2007 року 4 520,82 грн. Орендна плата за січень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2007 року;

- згідно з додатковим договором від 24.03.2009 № 1603/2 до Договору-1 сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку лютий 2009 року 10 823,64 грн. Орендна плата за березень 2009 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за березень 2009 року;

- згідно з додатковим договором від 19.02.2013 № 1603/4 до Договору-1 сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку вересень 2012 року 13 207,10 грн. Орендна плата за перший місяць оренди жовтень 2012 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за жовтень 2012 року. Вказані умови застосовуються до відносин сторін з 01.10.2012;

- згідно з додатковим договором від 10.02.2007 № 3625/01 до Договору-2 сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ за перший/базовий/місяць розрахунку січень 2007 року 665,16 грн. Орендна плата за січень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2007 року;

- згідно з додатковим договором від 24.09.2009 № 3625/02 до Договору-2 сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку серпень 2009 року 1 807,71 грн. Орендна плата за вересень 2009 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за вересень 2009 року;

- згідно з додатковим договором від 31.10.2013 № 3625/06 до Договору-2 сторони погодили, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку квітень 2013 року 4 744,60 грн. Орендна плата за перший місяць оренди травень 2013 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за травень 2013 року;

- згідно з договором від 19.02.2016 № 3625/08 до Договору-2 орендар та орендодавець дійшли згоди та достроково припинили за взаємною згодою сторін Договір-2 з 30.12.2015, та за актом приймання-передачі (повернення) від 30.12.2015 орендар повернув орендоване за Договором-2 Майно орендодавцю;

- згідно з договором від 22.02.2016 № 1603/06 до Договору-1 орендар та орендодавець дійшли згоди та достроково припинили за взаємною згодою сторін Договір-1 з 30.12.2015, та за актом приймання-передачі (повернення) від 30.12.2015 орендар повернув орендоване за Договором-1 Майно орендодавцю;

- ТОВ "Гранд" орендна плата за Договором-1 та за Договором-2 за період з серпня 2015 по грудень 2015 у повному обсязі не сплачена.

Причиною виникнення спору у даній справі стало питання щодо наявності чи відсутності підстав для стягнення з ТОВ "ГРАНД" заборгованості зі сплати орендної плати, нарахованих сум пені та інфляційних втрат, у зв'язку із неналежним виконанням ТОВ "Гранд" зобов'язання зі сплати орендної плати за користування приміщеннями за Договором -1 та Договором-2.

Згідно з приписами частини першої статті 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічні положення містяться у статті 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Спірні правовідносини щодо оренди нерухомого майна державної власності регулюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (далі - Закон).

Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у

повному обсязі (частина третя статті 18 Закону).

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну

плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (частини перша та третя статті 19 Закону).

Пунктом першим статті 193 ГК України та статтею 526 ЦК України передбачено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін) (частина перша статті 530 ЦК України).

У статтях 610, 611 ЦК України закріплено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Частиною другою статті 625 ЦК України визначено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3% річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

У вирішенні спору відповідач послідовно зазначав про те, що він з 24.06.2015 не мав можливості користуватися орендованими приміщеннями, у зв'язку з тим, що Балансоутримачем - Університетом було проведено відключення орендованих приміщень від водопостачання та електропостачання, а з 01.07.2015 Університетом закрито доступ працівників орендаря до орендованих приміщень, у зв'язку з чим ТОВ "ГРАНД" не могло користуватися приміщеннями з обставин, за які воно не відповідало.

Згідно з приписами частин четвертої та шостої статті 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У вирішенні відповідного питання презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об'єкта оренди. У свою чергу, орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон'юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили чи у зв'язку з природними властивостями майна, що є об'єктом оренди тощо. Якщо у погіршенні цього майна або у створенні гірших умов користування ним винні обидві сторони за договором, розмір орендної плати також може бути зменшений, але лише у частині, яка відповідає вині орендодавця у зменшенні можливості користуватися майном.

Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати. Такими обставинами можуть бути, зокрема здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо. У разі коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення.

Суди попередніх інстанцій, відхиляючи твердження відповідача про неможливість користуватися орендованим майном у спірний період та наявність підстав для звільнення його від внесення орендної плати виходили з того, що: позивач як орендодавець не вчиняв дій, які б перешкоджали орендарю користуватися орендованим майном; Договори не містять положень про обов'язок орендодавця забезпечення водопостачання та освітлення в орендованих приміщеннях; надані відповідачем акти за підписами директора, головного бухгалтера та коменданта гуртожитку не є належними доказами в підтвердження того, що орендовані приміщення були замкнені; відповідач не позбавлений права звернутися до Балансоутримувача Майна з позовом про відшкодування завданих збитків.

Проте, наведені висновки судів попередніх інстанцій є певною мірою декларативними та такими, що не враховують:

- мету оренди орендованих приміщень - розміщення кафе-піцерії (в контексті висновку судів про те, що орендодавець не зобов'язаний забезпечувати водопостачання та освітлення в орендованих приміщеннях);

- обов'язок орендодавця в силу приписів частини другої статті 7 Закону України "Про управління об'єктами державної власності" здійснювати контроль за використанням майна, переданого в оренду; за виконанням договору оренди державного майна;

- обізнаність орендодавця з приводу неможливості користування орендарем орендованими приміщеннями (лист від 05.08.2015 № 30-06/8037 на звернення орендаря);

- наявність інших наданих відповідачем доказів в підтвердження наведених обставин, яким не надано оцінки судами попередніх інстанцій (зокрема, листу - відповіді ПАТ "Київенерго" від 12.08.2015 № 42 КФ/012/4098 на звернення відповідача з приводу припинення електропостачання в орендованому приміщенні; листу - відповіді Державної інспекції з енергетичного нагляду за режимами споживання електричної і теплової енергії в м. Києві від 15.09.2015 № 09/2209 на звернення відповідача щодо припинення електропостачання приміщення; листам відповідача до Балансоутримувача з вимогою відновити водопостачання, електропостачання, надати доступ до майна; обставинам щодо неодноразового звернення відповідача до суду з позовами про усунення перешкод у користуванні майном, спонукання Університету та РВ ФДМУ по м. Києву до вчинення дій; вирішення у судовому порядку спору за позовом Університету до Міністерства охорони здоров'я України про визнання протиправним та скасування рішення про надання згоди на продовження дії договору оренди від 21.03.2005 № 1603, визнання таких дій неправомірними, зобов'язання утриматися від відповідних дій).

У той же час, встановлення наявності або відсутності обставин, які передбачені приписами частини шостої статті 762 ЦК України має вирішальне значення у вирішенні даного спору, з огляду на те, що саме у період, за який позивач просить суд стягнути заборгованість з орендної плати, відповідач стверджує про неможливість використання орендованого майна через обставини, за які він не відповідає.

Касаційна ж інстанція відповідно до частини другої статті 1117 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З огляду на те, що місцевий та апеляційний господарські суди припустилися неправильного застосування приписів частини першої статті 47 ГПК України щодо прийняття судового рішення суддею за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 цього Кодексу стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, зазначене, відповідно до частини першої статті 11110 ГПК України, є підставами для скасування оскаржуваних судових рішень.

Враховуючи викладене, справа має бути передана на новий розгляд до суду першої інстанції, під час якого необхідно встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до вимог закону.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119-11112 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "ГРАНД" задовольнити частково.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 16.06.2016 та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2016 зі справи № 910/6415/16 скасувати.

Справу передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Суддя В. Палій

Суддя І. Васищак

Суддя В. Селіваненко