ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

24.11.2016 Справа № 904/8367/16

За позовом Нікопольської місцевої прокуратури Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області, м. Дніпро

до відповідача-1: Апостоловської районної державної адміністрації Дніпропетровської області, м. Апостолове Дніпропетровської області

відповідача-2: Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Д", м. Боярка Києво-Святошинського району Київської області

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки

Суддя Рудь І.А.

Представники:

прокурор: Міщук Н.П., посв. № 029708 від 20.10.2014р.;

від позивача: ОСОБА_1, дов. № 9-4-0.6-5990/2-16 від 30.05.2016р.;

від відповідача-1: не з'явився;

від відповідача-2: не з'явився.

СУТЬ СПОРУ:

Нікопольська місцева прокуратура Дніпропетровської області звернулася до господарського суду з позовом в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 13,3039 га забудованих земель державної власності на території Нивотрудівської сільської ради Апостолівського району Дніпропетровської області, зареєстрований в Державному реєстрі земель від 12.05.2011р. за №00434, укладений між Апостоловською районною державною адміністрацією Дніпропетровської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Д".

Позовні вимоги вмотивовані тим, що спірний договір укладено з порушенням вимог чинного земельного законодавства, а саме без проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка у відповідності до норми ч.1 ст.13 ЗУ «Про оцінку земель» являється основоположником визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, що в свою чергу призвело до недоотримання державою певних грошових коштів через неправильний розрахунок розміру орендної плати. Отже, сторонами спірного договору оренди вчинено правочин з порушенням вимог п.1 ст. 203 ЦК України, що є підставою для визнання недійсним оскаржуваного договору оренди землі в порядку ст. 215 ЦК України.

Головне управління Держгеокадастру в Дніпропетровській області подало суду пояснення, в яких питання про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки залишило на розсуд суду.

Відповідач-1 явку повноважного представника у призначені судові засідання не забезпечив, згідно пояснень, наданих до господарського суду 11.10.2016р. проти задоволення позовних вимог заперечував, вважаючи їх необґрунтованим та посилаючись на те, що спірний договір був укладений з дотриманням вимог закону. Крім того, із посиланням на лист Апостолівського відділення Криворізької південної ОДПІ ДФС у Дніпропетровській області від 23.11.2016р. № 4395/10/04-14 та лист Відділу Держгеокадастру у Апостолівському районі Дніпропетровської області від 21.11.2016р. № 14-28-99.4-7003/2-16 зазначив про відсутність у орендаря ТОВ «Фактор Д» заборгованості з орендної плати за землю з 01.01.2011р. по 23.11.2016р. Просив суд розглядати справу без участі представника відповідача-1.

Відповідач-2 явку поважного представника у призначені судові засідання не забезпечив та не надав витребувані судом документи.

На адресу суду поверталися конверти з ухвалами, що направлялися відповідачу-2, з відміткою відділення поштового звязку: "Повернуто за закінченням строку зберігання".

Суд вважає можливим розглянути справу за відсутності відповідачів, тому що позовна заява з доданими до неї документами і ухвали суду направлялися за юридичною адресою, відповідача-2 яка значаться у спеціальному витязі з ЄДРЮОФОПГФ від 26.09.2016р. Згідно статті 17 Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" місцезнаходження юридичної особи або місце проживання фізичної особи - підприємця визначається на підставі відомостей, внесених до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб підприємців. Відповідач-1 про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, про що свідчать поштові повідомлення, долучені до матеріалів справи.

Відповідно до ст. 75 ГПК України справа розглядається за наявними в ній матеріалами.

В порядку ст. 85 ГПК України, в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення прокурора та представника позивача, оцінивши докази в їх сукупності, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до розпорядження Апостолівської державної адміністрації від 18.04.2011р. за 155-р-11 «Про надання Товариству з обмеженою відповідальністю «Фактор Д» в оренду земельної ділянки» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Фактор Д» для іншого сільськогосподарського призначення (обслуговування будівель ферми №5) на території с. Червона зірка, вул. Центральна, 306 (за межами населеного пункту) на території Нивотрудівської сільської ради Апостолівського району Дніпропетровської області та надано в користування зазначеному Товариству земельну ділянку загальною площею 13,3039 га забудованих земель сільськогосподарського призначення державної власності (для обслуговування будівель ферми № 5) терміном на 49 років за рахунок земель запасу за межами населених пунктів на території Нивотрудівської сільської ради Апостолівського району Дніпропетровської області.

Пунктом 3.1. зазначеного розпорядження передбачено рекомендувати ТОВ «Фактор Д» укласти договір оренди земельної ділянки, встановивши при цьому річний розмір орендної плати в розмірі 3 відсотка від грошової оцінки 1 га ріллі по Дніпропетровській області за 1 рік.

18.04.2011р. на підставі зазначеного розпорядження між Апостолівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фактор Д» (орендар) укладено договір оренди землі (надалі - Договір), відповідно до умов якого в оренду передається земельна ділянка сільськогосподарського призначення (кадастровий номер :01:001:0058) загальною площею 13,3039 га забудованих земель на території Нивотрудівської сільської ради Апостолівського району Дніпропетровської області строком на 49 років за рахунок земель запасу, яка знаходиться за адресою: с. Червона зірка, вул. Центральна, 306, за межами населених пунктів на території Нивотрудівської сільської ради Апостолівського району Дніпропетровської області для іншого сільськогосподарського призначення (обслуговування існуючих будівель та споруд) (п.п. 1, 2, 8, 15 Договору).

Договір зареєстровано відділом Держкомзему в Апостолівському районі Дніпропетровської області, про що в Державному реєстрі земель зроблено запис від 12.05.2011р. за № 00434.

Фактична передача земельної ділянки за договором оренди підтверджується актом приймання - передачі, укладеного між Апостолівською РДА та ТОВ «Фактор Д», який є невід'ємною частиною договору оренди.

Відповідно до п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки не проводилась.

Пунктом 9 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 3% від грошової оцінки 1 га ріллі по Дніпропетровській області за 1 рік.

Згідно п. 10 Договору обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної власності здійснюється з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи подовження його дії.

Пунктом 11 Договору визначено, що орендна плата вноситься щомісячно, до 30 числа кожного місяця на рахунок Нивотрудівської сільської ради.

Позивач та відповідач-1 не заперечують, що на момент розгляду даної справи, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, що передана в оренду за спірним договором, не проведена.

Прокурор оспорює дійсність вищевказаного договору оренди, вважаючи, що при його укладанні грубо порушені вимоги ст.ст.13, 23 Закону України Про оцінку земель, оскільки технічна документація з нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки не розроблялась та не затверджувалась, що є підставою для визнання договору недійсним згідно положень ч. 1 ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України, ст.15 Закону України Про оренду землі.

Дослідивши наявні матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та представника позивача, оцінивши надані докази в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч.1 ст. 13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

За приписами ст. ст. 17, 122 Земельного кодексу, ст. 21 Закону України «Про місцеві державні адміністрації» (в редакції, що діяла на момент укладання спірного договору) місцеві державні адміністрації здійснюють передачу у власність або надання у користування земельних ділянок виключно відповідно до закону.

Відповідно до ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, а земельного податку - дані державного земельного кадастру.

Частиною 2 ст. 792 Цивільного кодексу України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі".

В силу ст. 2 Закону України Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Згідно вимог ст.. 21 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін в договору оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Так, п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу визначено, що мінімальний розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути менше розміру сільськогосподарського податку для земель сільськогосподарського призначення, та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Статтею 22 Земельного кодексу України передбачено, що до земель сільськогосподарського призначення належать, в тому числі, не сільськогосподарські угіддя - господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель лісогосподарського призначення, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо.

Таким чином, спірна земельна ділянка є земельною ділянкою сільськогосподарського призначення та віднесена до несільськогосподарських угідь.

Іншим законом України, який регулює питання набуття орендарем права оренди земельної ділянки, є Закон України Про оцінку земель.

Відповідно до ст.1 Закону України Про оцінку земель нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Частиною 1 статті 13 Закону України Про оцінку земель (в редакцій, чинній станом на день укладання спірного договору) передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі: визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності; визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом; визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва; розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; відчуження земельних ділянок площею понад 50 гектарів, що належать до державної або комунальної власності, для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд.

Відповідно до ч. 1, 2 ст.15 Закону України Про оцінку земель підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок може проводитися також на підставі договору, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законом.

Згідно з ч. 2, 3 ст. 23 Закону України Про оцінку земель технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Враховуючи вищезазначене, можна дійти висновку, що обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Наведеної правової позиції дотримується також Верховний суд України у постанові від 11.05.2016р. по справі № 6-824цс16.

Судом встановлено та сторонами у справі не заперечується, що нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, яка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, проведена не була

З наведених вище положень вбачається, що обов'язок зі сплати орендної плати є нормативно регульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки є чинником економічного регулювання земельних відносин, визначення економічно обґрунтованих надходжень до місцевих бюджетів та можливості подальшої індексації відповідних надходжень, виконання вимог ст. 627 Цивільного кодексу України щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи - учасника правовідносин; порушення цього порядку суперечить ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель".

Відповідно до ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно із ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, розмір орендної плати за землю при укладанні оспорюваного договору встановлений з порушенням вимог чинного законодавства, а право оренди набуте ТОВ Фактор Д за договором, укладеним з порушенням вимог ст. ст.13, 23 Закону України Про оцінку земель.

Враховуючи те, що дотримання належного економічного регулювання земельних правовідносин, забезпечення надходжень платежів з орендної плати до місцевих бюджетів у законодавчо визначених межах шляхом їх вірного правового врегулювання безпосередньо належить до інтересів держави, господарський суд вважає помилковою позицію відповідача-1 у справі, що не проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, у порядку встановленим законодавством, не є підставою для визнання недійсним договору оренди такої земельної ділянки.

За встановлених обставин, господарський суд вважає позовні вимоги прокурора обґрунтованими, доведеними належними доказами та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по справі покладаються на відповідачів.

Керуючись ст. ст. 4, 32, 33, 43, 49, 82-85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення (кадастровий номер :01:001:0058) загальною площею 13,3039 га забудованих земель державної власності на території Нивотрудівської сільської ради Апостолівського району Дніпропетровської області, зареєстрований в Державному реєстрі земель від 12.05.2011р. за №00434, укладений між Апостоловською районною державною адміністрацією Дніпропетровської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фактор Д".

Стягнути з Апостоловської районної державної адміністрації Дніпропетровської області (53802, Дніпропетровська область, м. Апостолове, вул. Набережна, 18, ) на користь прокуратури Дніпропетровської області (49044, м. Дніпропетровськ, пр. Дмитра Яворницького, 38, МФО 820172, р/р 0291 в ДКСУ в м. Київ, код 02909938, код класифікації видатків бюджету - 2800) 689 грн. 00 коп. (шістсот вісімдесят девять грн. 00 коп.) витрат по сплаті судового збору.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Фактор Д" (08153, Київська область, Києво-Святошинський район, м. Боярка, вул.. Седова, 3, ) на користь прокуратури Дніпропетровської області (49044, м. Дніпропетровськ, пр. Дмитра Яворницького, 38, МФО 820172, р/р 0291 в ДКСУ в м. Київ, код 02909938, код класифікації видатків бюджету - 2800) 689 грн. 00 коп. (шістсот вісімдесят девять грн. 00 коп.) витрат по сплаті судового збору.

Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його підписання.

Суддя ОСОБА_2

Повне рішення складено -25.11.16р.