ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" листопада 2016 р.Справа № 916/3726/15
Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Л.В. Поліщук,

суддів С. В. Таран, В.Б. Туренко,

при секретарі судового засідання - А.В.Земляк,

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, ОСОБА_2,

від КП „Міське управління житлово-комунального господарства": М.А. Кормільцев,

від Чорноморської міської ради: О.Л. Тувіченко,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Комунального підприємства „Міське управління житлово-комунального господарства" та Чорноморської міської ради

на рішення господарського суду Одеської області від 22.08.2016р.

у справі №916/3726/15

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до:

1.Комунального підприємства „Міське управління житлово-комунального господарства"

2.Чорноморської міської ради

про стягнення 145 599,00 грн.,

в судовому засіданні апеляційної інстанції оголошувалась на підставі ст.77 ГПК України перерва до 14.11.2016р. о 10:00.

встановив:

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 звернувся з позовом до Комунального підприємства „Міське управління житлово-комунального господарства" та Чорноморської міської ради і з урахуванням уточнень позовних вимог просив суд стягнути з Комунального підприємства „Міське управління житлово-комунального господарства" 101 919,30 грн. та з Чорноморської міської ради 43 679,70 грн. витрати на проведення капітального ремонту орендованих нежитлових приміщень.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач зазначив, що за погодженням Міського управління житлово-комунального господарства м. Іллічівська 27.07.2012р. між ним та Відділом комунального господарства та благоустрою Іллічівської міської ради укладено договір оренди нежитлового приміщення №5. У зв'язку з неможливістю використовувати орендовані приміщення за призначенням, позивач за власні кошти та за погодженням балансоутримувача- КП "Міське управління житлово-комунального господарства" здійснив капітальний ремонт орендованих приміщень, у зв'язку з чим просив стягнути з відповідачів витрати на проведення капітального ремонту. В обґрунтування позову позивач послався на ст.15,16, 776 ЦК України, ст. 18-1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

У відзиві на позов Чорноморська міська рада заперечувала проти доводів викладених в позові, пославшись на те, що на момент підписання акту приймання-передачі орендованого приміщення від позивача претензій щодо якісних та кількісних характеристик нежитлового приміщення не надходило. Позивач без узгодження необхідності проведення капітального ремонту, на власний розсуд провів ремонтні роботи в нежитловому приміщенні.

КП "Міське управління житлово-комунального господарства" у відзиві на позов заперечувало проти його задоволення з посиланням на те, що поліпшення орендованого майна позивачем здійснено без належної згоди орендодавця, а саме, Відділу комунального господарства та благоустрою Іллічівської міської ради.

В процесі розгляду даної справи, з метою визначення вартості робіт з проведення ремонту орендованого майна, господарським судом Одеської області призначалися судова будівельно-технічна та додаткова судова будівельно-технічна експертизи.

Рішенням господарського суду Одеської області від 22.08.2016р. позов задоволено з підстав обґрунтованості та доведеності позовних вимог. Вимоги позивача про відшкодування витрат на надання правової допомоги задоволені частково.

Не погодившись з рішенням суду, КП „Міське управління житлово-комунального господарства" та Чорноморська міська рада звернулися із апеляційними скаргами.

КП „Міське управління житлово-комунального господарства" в своїй апеляційній скарзі просило рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити. В обґрунтування доводів, викладених в апеляційній скарзі, КП „Міське управління житлово-комунального господарства" зазначило, що поліпшення орендованого майна було здійснено без дозволу балансоутримувача та без належної згоди орендодавця (наймодавця), а саме, Відділу комунального господарства та благоустрою Іллічівської міської ради. Посилання позивача на згоду балансоутримувача є нікчемним, так як КП „Міське управління житлово-комунального господарства" не є власником майна, а тому не має повноважень виступати наймодавцем, а лише володіє комунальним майном на праві повного господарського відання. Орендоване приміщення на момент передачі знаходилося в належному стані для його експлуатації за цільовим призначенням.

Чорноморська міська рада в апеляційній скарзі просила рішення місцевого господарського суду скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити з посиланням на те, що Чорноморська міська рада не надавала згоду позивачу на проведення капітального ремонту, позивач не звертався до власника орендованого майна з відповідною пропозицією. Крім того, позивачем при звернення до суду з позовом не було надано проектно-кошторисну документацію щодо проведення капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення.

В судовому засіданні 14.11.2016р. представник позивача заявила клопотання про залучення до матеріалів справи додаткових документів, а саме: копію рішення Іллічівської міської ради від 09.11.2012р. №249-VI, копію заяви від 05.04.2012р., копію договірної ціни та локального кошторису, копію рішення Іллічівської міської ради від 07.12.2012р. №257- VI, витяг з протоколу №48. На думку позивача, вказані документи свідчать про погодження орендодавця на проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях.

Крім того, позивач зазначив, що сума, яка підлягає стягненню за ремонт орендованих приміщень, стосується проведеного капітального ремонту в приміщенні, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4. На приміщення 14/75Н та 14/76Н позивачу надано дозвіл на відчуження, шляхом викупу вказаних вбудованих нежитлових приміщень.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального і процесуального права, апеляційна інстанція встановила наступне.

27.07.2012р. між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (далі - Орендар), Відділом комунального господарства та благоустрою Іллічівської міської ради (далі - Орендодавцем) та Міським управлінням житлово-комунального господарства (далі - Балансоутримувач) укладено договір оренди №5 нежитлового приміщення, що перебуває в комунальній власності Іллічівської територіальної громади в особі Іллічівської міської ради, загальною площею 434,9 кв.м., яке розміщене за адресою: АДРЕСА_2 (а.с.26-30).

Згідно з п. 1.2. майно передається в оренду з метою ремонту меблів.

Умовами п. 1.3. договору сторони визначили, що стан майна на момент укладення договору визначається актом приймання-передачі за узгодженням Балансоутримувача та Орендаря.

Відповідно до п. 2.2. передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається Іллічівська територіальна громада в особі Іллічівської міської ради, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

Пунктом 3.4. договору встановлено, що орендна плата перераховується Орендарем незалежно від наслідків його господарської діяльності щомісячно, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним місяцем, відповідно до отриманих рахунків: до міського бюджету без ПДВ-30% на розрахунковий рахунок Відділу комунального господарства та благоустрою Іллічівської міської ради, до балансоутримувача з ПДВ на рахунок МУЖКГ м. Іллічівськ- 70 % та суму ПДВ на частку орендної плати -30% Міське управління житлово-комунального господарства м. Іллічівськ.

Умовами договору сторони передбачили, що відновлення орендованого майна здійснюється Орендарем відповідно до пунктів 5.3, 5.4 договору оренди (п.4.2 договору).

Згідно з п.5.4. орендар зобов'язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл (згода) на здійснення поліпшень орендованого майна (створення нової речі) за власний рахунок і не тягне за собою зобов'язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень (відповідних витрат).

Орендодавець та Балансоутримувач зобов'язуються за участю Балансоутримувача передати Орендарю в оренду майно згідно з цим договором за актом приймання-передавання майна, який підписується одночасно з цим договором.

Пунктом 10.1. договору сторони визначили, що цей договір укладений терміном на 5 років, тобто до 27.07.2017 року включно, який діє з моменту його підписання сторонами.

За актом приймання-передавання об'єкта оренди від 27.07.2012р. Орендодавець передав, а Орендар прийняв нежитлове приміщення загальною площею 434,9 кв.м., розміщене за адресою: АДРЕСА_2. В акті сторони підтвердили, що вказане нерухоме майно на момент передання знаходиться в належному для експлуатації його за цільовим призначенням стані (з урахуванням нормального зносу). Акт підписаний сторонами та скріплений печатками (а.с.12 т. 2).

Додатковою угодою №1 до договору оренди нежитлового приміщення №5 від 27.07.2012р. сторони змінили п. 1.1. договору погодивши, що в оренду передається майно, а саме: вбудоване приміщення загальною площею 297 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6

В подальшому сторони уклали додаткову угоду №2Па14/74/75Н до договору оренди нежитлового приміщення від 27.07.2012р., погодивши, що в оренду передається майно, а саме: приміщення за адресою: АДРЕСА_3, загальною площею 234,2 кв.м., з метою його використання для здійснення послуг з ремонту меблів; приміщення за адресою: АДРЕСА_4, загальною площею 96,8 кв.м. з метою його використання для здійснення послуг з перевезення та доставки поштових відправлень.

Фізична особа -підприємець ОСОБА_1 30.07.2012р. звернувся до Міського управління житлово-комунального господарства з заявою про узгодження робіт по капітальному ремонту орендованих приміщень, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_5 у зв'язку з неможливістю використання вказаних приміщень за призначенням (а.с.45 т.1).

30.07.2012р. між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (Замовником) та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 (Підрядником) укладено договір підряду , згідно умов якого Замовник доручає, а Підрядник зобов'язується виконати ремонтно-будівельні роботи: капітальний ремонт приміщення за адресою: АДРЕСА_7 Загальна сума ремонтних робіт складає 147154,48 грн. (а.с. 46-47 т.1).

04.10.2012 року ФОП ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_5 складено та підписано акт приймання виконаних робіт, згідно із яким Підрядник здав, а Замовник прийняв ремонтно-будівельні роботи, які виконувались у відповідності до договору від 30.07.2013року щодо капітального ремонту вбудовано-прибудованого приміщення по АДРЕСА_8, у відповідності з кошторисом (а.с.60-68 т.1).

Відповідно до звіту незалежного аудитора від 03.11.2012р. вартість ремонтних робіт склала 145 481,13 грн. (а.с.50-56 т.1).

24.09.2013р. позивач звернуся з претензією до КП "Міське управління житлово-комунального господарства" щодо зарахування витрат на проведення капітального ремонту в рахунок орендної плати за користування нежитловими приміщеннями.

КП "Міське управління житлово-комунального господарства" листом повідомило позивача про відмову в зарахуванні витрат на проведення капітального ремонту в рахунок орендної плати, так як умовами договору оренди не передбачено можливості такого зарахування.

Вказані вище обставини стали підставою для звернення позивача до місцевого господарського суду з позовом за захистом своїх порушених прав та інтересів.

Судова колегія не погоджується з доводами та вимогами позивача, а також висновками місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та вважає, що оскаржуване рішення підлягає скасуванню, а апеляційні скарги задоволенню, виходячи з наступного.

Укладений між сторонами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання глави 58 Цивільного кодексу України та глави 30 Господарського кодексу України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Статтею 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ). До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (пункти 1-2, 6).

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (пункт 1 статті 760 Цивільного кодексу України).

Пунктом 3 статті 773 Цивільного кодексу України визначено, що наймач (орендар) має право змінювати стан речі, переданої йому у найм (оренду), лише за згодою наймодавця (орендодавця).

Наймач (орендар) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму (оренди), лише за згодою наймодавця (орендодавця) (пункт 1 статті 778 Цивільного кодексу України).

Органи, яким надано право бути орендодавцями державного та комунального майна визначено ст.5 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна. Статтею 9 цього закону визначено порядок укладення відповідного договору, в тому числі, щодо погодження з органом, уповноваженим управляти майном.

В абзаці 4 частини третьої статті 23 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно з ч. 3 п. 2 ст. 27 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Пунктом 5.5 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. №12 "Про деякі питання застосування законодавства про оренду (найм) майна" встановлено, що вирішуючи спори, пов'язані з використанням орендарем прав, визначених частиною третьою статті 773 і статтею 778 ЦК України та частиною третьою статті 23 Закону "Про оренду державного та комунального майна", господарський суд повинен мати на увазі, що згода орендодавця на вчинення відповідних дій щодо орендованого майна має бути викладена у певній документальній формі, якщо така можливість не передбачена у самому договорі оренди (найму).

Рішенням виконавчого комітету Іллічівської міської ради №962 від 29.12.2011р. затверджено Положення про порядок передачі в оренду майна, що перебуває в комунальній власності Іллічівської територіальної громади в особі Іллічівської міської ради (а.с.139-140, 141-149 т. 1).

Відповідно до вказаного Положення поточний та інший ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок. Здійснення орендарем капітального ремонту майна, переданого в оренду, проводиться з урахуванням вимог чинного законодавства, з дозволу балансоутримувача та за згодою орендодавця. Здійснення орендарем поліпшень орендованого майна, що перебуває у комунальній власності Іллічівської територіальної громади, проводиться з дозволу балансоутримувача та за згодою орендодавця, з урахуванням вимог чинного законодавства України. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди балансоутримувача та орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна- компенсації не підлягають ( п.п. 11.1, 11.2,12.1,12.3 Положення).

В договорі оренди нежитлового приміщення №5 від 27.07.12р. і в акті прийому-передачі спірного приміщення, підписаного всіма сторонами, зазначено, що сторони підтверджують, що вказане нерухоме майно на момент передання знаходиться в належному для експлуатації його за цільовим призначенням стані.

ФОП - ОСОБА_1 не звертався до орендодавця-власника приміщення, Іллічівської міськради, із заявою про необхідність проведення капітального ремонту орендованого приміщення.

За таких обставин посилання позивача на надання згоди балансоутримувача на здійснення ремонтних робіт орендованого приміщення не заслуговують на увагу суду з огляду на те, що КП „Міське управління житлово-комунального господарства" є балансоутримувачем орендованого майна, на якого покладено обов'язок утримування на балансі відповідного комунального майна і яке закріплюється за ним на праві господарського відання або на праві оперативного управління.

Більш того, матеріали справи не містять жодного належного доказу про необхідність та обсяги проведення капітального ремонту приміщення.

Звіт аудитора та висновок судової будівельно-технічної експертизи лише підтверджують які роботи були виконані на об'єкті.

Отже, вартість здійсненого позивачем капітального ремонту орендованих приміщень, які перебувають у комунальній власності, без дозволу балансоутримувача та орендодавця не може бути компенсована.

З урахуванням викладеного, рішення суду підлягає скасуванню, а в позові - слід відмовити.

Надані позивачем додаткові документи, а саме: копія рішення Іллічівської міської ради від 09.11.2012р. №249-VI, копія заяви від 05.04.2012р., копія договірної ціни та локального кошторису, копія рішення Іллічівської міської ради від 07.12.2012р. №257-VI та витяг з протоколу №48 не приймаються судом апеляційної інстанції до уваги з огляду на те, що зазначені документи не свідчать про згоду орендодавця на проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях. Вказані документи підтверджують лише факт надання позивачу згоди на відчуження частини приміщень шляхом їх викупу.

Враховуючи викладене та

керуючись ст.ст. 99, 103-105 Господарського процесуального кодексу

України, суд -

постановив:

Апеляційні скарги Комунального підприємства „Міське управління житлово-комунального господарства" та Чорноморської міської ради задовольнити.

Рішення господарського суду Одеської області від 22.08.2016р. у справі №916/3726/15 скасувати, в позові відмовити.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (68003, АДРЕСА_1; код НОМЕР_1) на користь Комунального підприємства „Міське управління житлово-комунального господарства" (68003, Одеська обл., м. Чорноморськ, вул. Олександрійська, буд. 2-Б; ) витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд справи в сумі 2402,43 грн.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (68003, АДРЕСА_1; код НОМЕР_1) на користь Чорноморської міської ради (68003, Одеська обл., м. Чорноморськ, проспект Миру, буд. 33; 0) витрати по сплаті судового збору за апеляційний перегляд справи в сумі 2402,43 грн.

Доручити господарському суду Одеської області видати відповідні накази.

Постанова апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня набрання постанови законної сили.

Повний текст постанови складено 17.11.2016

Головуючий суддя Л.В. Поліщук

Суддя С.В. Таран

Суддя В.Б. Туренко