ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 листопада 2016 року Справа № 903/1217/15

Вищий господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого суддіЄвсікова О.О.,
суддівДемидової А.М.,
Кролевець О.А.,
перевіривши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг"
на постановуРівненського апеляційного господарського суду від 14.06.2016 (головуючий суддя Гулова А.Г., судді Маціщук А.В., Петухов М.Г.)
у справі№ 903/1217/15 Господарського суду Волинської області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "АГАС"
доТовариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг"
пророзірвання договору оренди,
за участю представників:
позивачаМаркович В.О.,
відповідачаМельничук В.В.,

В С Т А Н О В И В:

Рішенням Господарського суду Волинської області від 02.02.2016 у справі №903/1217/15 в позові Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" про розірвання договору оренди від 23.09.2010 № 3912 відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 14.06.2016 рішення Господарського суду Волинської області від 02.02.2016 у справі № 903/1217/15 скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено: розірвано договір оренди нерухомого майна від 23.09.2010 № 3912, укладений між ТОВ "АГАС" та ТОВ "ПАККО Холдинг".

Не погодившись з постановою суду апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить вказану постанову скасувати, а рішення місцевого суду залишити в силі.

Вимоги касаційної скарги мотивовані тим, що судом апеляційної інстанції було неповно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також невірно застосовано норми матеріального права, зокрема ст.ст. 13, 774, 783 ЦК України, ст. 288 ГК України.

Усіх учасників судового процесу відповідно до статті 111-4 ГПК України належним чином повідомлено про час і місце розгляду касаційної скарги.

Колегія суддів, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 23.09.2010 між ТОВ "АГАС" (орендодавець) та ТОВ "ПАККО Холдинг" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, посвідчений нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Палінчак Т.В. (далі - договір).

Згідно з п. 1.1 договору орендодавець зобов'язується передати у зворотнє, строкове, платне володіння та користування нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення, надалі - об'єкти оренди, а орендар зобов'язується прийняти дане майно та своєчасно сплачувати орендодавцеві орендну плату.

Згідно з пп. 1.2.1 договору першим об'єктом оренди є нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 875,7 кв. м та належить позивачу на підставі права власності.

Відповідно до пп. 1.2.2 договору другим об'єктом оренди є нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 987,0 кв. м та належить ТОВ "Агас" на підставі права власності.

У пп. 1.2.3 договору зазначено, що стан об'єктів на момент передання в оренду - задовільний.

У пп. 1.2.4, 1.2.5 договору вказано, що відповідно до довідок, виданих Хмельницьким БТІ від 22.09.2010 за №№ 661/01-15, 662/01-15, приміщення по АДРЕСА_1, площею 875,7 кв. м та по АДРЕСА_2, площею 987,0 кв. м вбудовані в багатоповерхових житлових будинках.

Згідно з п. 5.1 договору строк оренди починає свій перебіг з 01.10.2010 та закінчується 23.09.2017.

Згідно з п. 7.1.4 договору орендар має право здавати об'єкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця; здавати об'єкт оренди в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю фірма "Дуглас ЛТД" без погодження орендодавцем.

01.10.2010 за актом передачі-приймання орендодавець передав орендарю вказані приміщення.

В подальшому відповідачем було передано в суборенду за договорами: від 01.09.2013 № 010913-09/3п для розміщення ПАТ КБ "Приватбанк" банкоматів 2 кв. м (АДРЕСА_2) та 2 кв. м (АДРЕСА_1); від 03.10.2013 № 0310130-014/3п ФОП ОСОБА_8 для розміщення кавомату 1 кв. м (АДРЕСА_2); від 01.11.2015 №011115-12/3п ТОВ "Сітібокс" для розміщення платіжного терміналу 2 кв. м (АДРЕСА_2); від 25.07.2015 № 250715-01/3п ТОВ "Платьожка" 1 кв. м для розміщення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів у нацвалюті (АДРЕСА_1); від 01.11.2014 № 011114-03/3п ФОП ОСОБА_9 3 кв. м для торгівлі газетами та журналами, канцтоварами (АДРЕСА_2); від 01.04.2015 №010415-04 ФОП ОСОБА_10 5,3 кв. м для торгівлі ювелірними виробами (АДРЕСА_2); від 20.01.2014 № 20011401/3п ФОП ОСОБА_11 3 кв. м для торгівлі парфумами (АДРЕСА_2); від 01.06.2015 № 01061594/3п ФОП ОСОБА_12 2 кв. м для надання послуг доступу до інтернету (АДРЕСА_2).

За наведених обставин позивач, посилаючись на ч. 1 ст. 774, ст.ст. 776, 783 ЦК України, ч. 3 ст. 291 ГК України, пп. 6.1.1, 7.2.3, 7.2.4, 9.1 договору оренди, звернувся до суду з позовом про розірвання договору оренди та зазначив такі підстави розірвання договору оренди як погіршення стану об'єктів оренди та здача частини орендованих приміщень в суборенду без згоди орендодавця.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Звертаючись з вимогою про розірвання договору оренди з підстави створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки орендаря, орендодавець повинен доводити реальність загрози пошкодження об'єкта оренди, а також причинний зв'язок між недбалою поведінкою орендаря та створенням такої загрози.

Позивач зазначає, що погіршення технічного стану орендованих приміщень підтверджується Звітом про оцінку № 01/05/2015 визначення вартості майна, складеним ТОВ "Українсько-німецьке підприємство "ДЕКРА ЕКСПЕРТ" 10.05.2015.

Зі змісту вказаного звіту вбачається, що станом на день перевірки технічний стан підвалу орендованого об'єкта, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, є незадовільним та потребує капітального ремонту.

Також позивач зазначає, що погіршення технічного стану орендованих приміщень підтверджується актом перевірки порядку їх використання ТОВ "ПАККО Холдинг" від 05.11.2015.

У казаному акті зазначено, що приміщення першого поверху по АДРЕСА_1 в задовільному стані, приміщення підвалу в антисанітарному стані (наявні значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв, стіни покриті цвіллю, пошкодження несучих стін, відшарування та відпадання штукатурки), відсутня вентиляція та світло, значна частина підлоги залита брудом та водою. Також зазначено, що капітальний та поточний ремонти не проводились.

Зазначений технічний стан підвального приміщення підтверджено і у звіті про оцінку № 01/05/2015, яка проводилась підприємством "Декра Експерт".

Відповідно до пп. 6.1.1 договору орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання орендарем об'єктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.

Згідно з пп. 7.2.3 договору орендар зобов'язаний утримувати об'єкти оренди у належному стані; берегти орендоване майно запобігаючи його псуванню або пошкодженню, а згідно з пп. 7.2.4 на орендаря покладено обов'язок здійснювати за власний рахунок поточний ремонт об'єктів, що орендуються.

Як встановлено судами, описаний стан приміщень має загальний характер (зокрема, "наявні значні пошкодження сантехнічних труб та пристроїв", "стіни покриті цвіллю", "пошкодження несучих стін", "відшарування та відпадання штукатурки", "каналізаційна труба має тріщини та пропускає воду", "значна частина підлоги залита брудом та водою", "наявні тріщини на стінах", тощо) та не дозволяє дійти висновку про наявність та ступінь пошкоджень.

Також суди встановили, що звіт про оцінку № 01/05/2015 визначення вартості майна, складений ТОВ "УНП "ДЕКРА -Експерт" 10.05.2015, не є належним і допустимим доказом стану об'єкта оренди, його погіршення внаслідок дій відповідача, оскільки метою даного звіту було визначення вартості оренди нежитлових приміщень для розрахунку орендної плати і визначення поточного рівня орендної плати на схожі об'єкти оренди, а не встановлення їх стану; звіт не містить детального опису стану об'єкта оренди, не здійснює порівняння стану об'єкта на момент передачі в оренду і на поточний момент з наведенням документального підтвердження.

Твердження позивача щодо непроведення капітального та поточного ремонтів, як встановлено судами, також спростовується матеріалами справи, а саме: довідкою від 15.12.2015, актом № 35/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року, актом № 97/М приймання виконаних будівельних робіт за вересень 2015 року, актом №37/М приймання виконаних будівельних робіт за квітень 2015 року.

Оцінюючи наведені обставини в їх сукупності, суди дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для розірвання спірного договору з підстав п. 3 ч.1 ст.783 ЦК України.

Разом з тим апеляційний суд дійшов висновку про те, що спірний договір підлягає розірванню з підстав, передбачених п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України, оскільки відповідачем без згоди позивача було передано в суборенду частину орендованих приміщень для торгівлі газетами та журналами, канцтоварами (3 кв. м); торгівлі ювелірними виробами (5,3 кв. м); торгівлі парфумами (3 кв. м); для надання послуг доступу до інтернету (2 кв. м).

Колегія суддів з вказаним висновком апеляційного суду не погоджується, виходячи з такого.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

Згідно з п. 2.1 договору відповідачем було укладено спірний договір оренди нежитлових приміщень для використання в якості підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка пов'язана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

При цьому, як встановлено місцевим судом, для покращення своєї діяльності та з урахуванням інтересів споживачів відповідач передав невелику частину приміщення (21,3 кв. м) у суборенду третім особам, а саме: для встановлення банкоматів, торгівлі газетами та журналами, канцтоварами; торгівлі ювелірними виробами; торгівлі парфумами; для надання послуг доступу до інтернету (2 кв. м).

Як слідує з умов у пп. 7.1.4, п. 7.1 договору, письмова згода орендодавця необхідна лише при здачі в суборенду об'єктів оренди, якими згідно з п. 1.2 договору є нежитлові приміщення загальною площею 875,7 кв. м по АДРЕСА_1 та загальною площею 987 кв. м по АДРЕСА_2.

Таким чином місцевий суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що умовами договору оренди не передбачено обов'язкової письмової згоди орендодавця на здачу орендарем в суборенду частини орендованих об'єктів оренди.

Колегія суддів також відзначає, що при розгляді даного спору повинні враховуватися норми ч. 2 ст. 651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору та які передбачають можливість розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже для розірвання договору за рішенням суду має значення наявність істотного порушення цього договору, для підтвердження чого необхідно довести, що внаслідок такого порушення другій стороні договору було завдано шкоду та внаслідок цієї шкоди ця сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Враховуючи те, що відповідачем було здано в суборенду лише незначну частину орендованих приміщень (зважаючи на співвідношення площ в суборенді та загальних площ кожного об'єкта оренди), колегія суддів не вбачає істотності такого порушення, в т.ч. і з огляду на те, що позивач не довів, що внаслідок такого порушення йому було завдано шкоди та внаслідок цієї шкоди позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору.

Колегія суддів також відзначає, що відповідно до ч. 1 ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Дослідивши надані відповідачем договори суборенди, місцевий суд дійшов висновку, що вони укладені з метою, пов'язаною з діяльністю підприємств торгівлі, розміщених в орендованих приміщеннях, та сприяють збільшенню послуг, що надаються споживачам, і не порушують прав інших осіб, зокрема і орендодавця.

Частиною 7 ст. 41 Конституції України встановлено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства.

Статтею 13 ЦК України передбачено, що при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватись від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені ч.ч. 2 - 5 цієї статті, суд може зобов'язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.

Колегія суддів відзначає, що позивач всупереч інтересам споживачів та відповідача, подаючи до суду позов про розірвання укладеного між сторонами договору оренди, зловживав своїм правом орендодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи у разі порушення нею положень ч.ч. 2 - 5 ст. 13 цього Кодексу, що цілком правомірно було зроблено місцевим судом.

Аналогічна правова позиція викладена також і постанові Верховного Суду України від 29.05.2007 у справі № 34/166-06(6/114).

Щодо посилання скаржника на правову позицію, викладену в постанові Верховного Суду України від 19.07.2007 у справі № 3/454, то як слідує з судових актів у даній справі, сторонами в договорі оренди було передбачено обов'язковість письмової згоди орендодавця на передачу в суборенду як орендованого майна, так і його частини. Водночас зазначена умова відсутня в договорі оренди нерухомого майна від 23.09.2010.

Відповідно до ст. 111-5 ГПК України касаційна інстанція використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення у рішенні або постанові господарського суду.

Згідно зі ст. 111-7 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

За висновком колегії суддів, місцевий суд повно встановив обставини справи, надав їм вірну юридичну оцінку, встановив безпідставність доводів позивача та прийняв законне і обґрунтоване рішення.

Відповідно до ст. 111-9 ГПК України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право, зокрема, залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов.

На думку колегії суддів, висновок місцевого суду про відсутність правових підстав для задоволення заявлених позовних вимог є законним, обґрунтованим, відповідає нормам чинного законодавства, фактичним обставинам справи і наявним у ній матеріалам.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що постанова апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення місцевого суду - залишенню в силі.

Керуючись ст.ст. 49, 85, 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" задовольнити.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 14.06.2016 скасувати, а рішення Господарського суду Волинської області від 02.02.2016 у справі №903/1217/15 залишити в силі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АГАС" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ПАККО Холдинг" 1.653,60 грн. судових витрат.

Доручити Господарському суду Волинської області видати наказ із зазначенням відповідних реквізитів.

Головуючий суддя О.О. Євсіков
суддіА.М. Демидова
О.А. Кролевець