ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2016 року Справа № 922/2504/14

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Коробенка Г.П.,- головуючого (доповідач),
Кравчука Г.А., Мачульського Г.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Харківської міської ради
на постановуХарківського апеляційного господарського суду від 08.09.2016
у справі№ 922/2504/14 Господарського суду Харківської області
за позовомХарківської міської ради
доТовариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ"
провнесення змін до договору оренди землі
У судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: не з'явилися;

від відповідача: Калугін О.Ю.(представник за дов. від 22.11.2016)

В С Т А Н О В И В :

Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" про внесення зміни до договору оренди землі від 17.04.2006 №95 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі у редакції позивача. Позов, з посиланням на статті 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункт 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статті 15, 30 Закону України "Про оренду землі", статті 5, 13, 15, 21 Закону України "Про оцінку земель", статті 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статті 179, 188, 193 Господарського кодексу України, мотивовано затвердженням рішенням міської ради технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, що є підставою для зміни умов договору.

Рішенням господарського суду Харківської області від 26.08.2014 позов задоволено повністю. Суд встановив, що сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то суд визнав, що законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру платежів, встановлених умовами договору.

Харківський апеляційний господарський суд, постановою від 08.09.2016, рішення місцевого суду скасував у позові відмовив. Апеляційна інстанція визнала, що розрахунок орендної плати на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки здійснений Харківською міською радою без врахування обмежень щодо використання земельної ділянки через наявність "червоної лінії", а тому зміни до договору оренди земельної ділянки, про внесення яких у судовому порядку просить позивач, не відповідають вимогам чинного законодавства. Також апеляційний господарський суд визнав, що задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції, в порушення приписів частини 2 статті 43 Господарського кодексу України, надав заздалегідь встановленої сили витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагентства у Харківській області, не перевіривши дотримання визначеної Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року №18/15/21/11 формули, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів та відповідність застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

Харківська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою у якій просить постанову у справі скасувати, залишивши в силі рішення суду першої інстанції. Скарга мотивована порушенням апеляційним судом норм матеріального і процесуального права, а саме статті 43 Господарського процесуального кодексу України і статті 111 Земельного кодексу України, оскільки на думку скаржника суд безпідставно встановив наявність обмежень щодо використання спірної земельної ділянки, позаяк дійшов помилкового висновку, що Харківська міська рада, ухвалюючи рішення 22 сесії №1024/13 від 27.02.2013 "Про затвердження плану зонування територій (зонінгу) м.Харкова" віднесла вул.Отакара Яроша, на якій знаходиться орендована земельна ділянка, до меж "червоної лінії". Окрім того, скаржник вказує, що до повноважень апеляційного суду належить оцінка витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, а тому суд мав оцінити витяг та визначитись щодо правомірності його застосування у спірних правовідносинах, замість того, щоб визнавати оцінку суду першої інстанції помилковою. Також на думку скаржника постанова у справі суперечить приписам статей 288, 289 Податкового кодексу України, позаяк розмір орендної плати знаходиться в прямому відношенні із розміром нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" у відзиві на касаційну скаргу просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.09.2016 без змін, з підстав викладених у відзиві.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваної постанови, знаходить необхідним касаційну скаргу задовольнити, враховуючи наступне.

При вирішенні справи судами встановлено, що на підставі рішення ХХII сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 23.06.2004 №105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" між Харківською міською радою (орендодавець - позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" (орендар - відповідач у справі) 17.04.2006 був укладений договір оренди землі, відповідно до умов пункту 1, якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б.

За умовами пунктів 5. 6 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки: на період будівництва згідно з довідкою №1596/06 від 11.03.2006 становить 99877 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1597/06 від 11.03.2006 року становить 499383 грн. Земельна ділянка, яка передається в оренду, недоліків, які могли б перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, не виявлено.

У відповідності до пункту 8 договір укладено строком: на період будівництва - до 31.12.2006 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації - до 01.06.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Згідно з пунктом 9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2006 рік - 313,20 грн.; на період експлуатації: з 31.12.2006 року: 1234,72; з 2007 року - 1789,46 грн.

В пункті 13 договору оренди сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції - щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 36 сторони передбачили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розв'язується у судовому порядку.

Договір зареєстрований 17.04.2006 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного при Державному комітеті України по земельних ресурсах", за №95.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено "Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року". Згідно з пунктом 1.1 цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн, яка отримана на підставі витрат на освоєння та облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року і підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Пунктом 2 рішення визначено, що нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року" установлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року" вводиться в дію з 01 січня 2014 року. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства.

Рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 №960/12 затверджено Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. За змістом пункту 16.4 цього Порядку зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, також підлягає перегляду у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди, позивач в порядку статті 188 Господарського кодексу України листом від 07.12.2013 №4357/0/225-13 звернувся до відповідача із пропозицією внести зміни до договору оренди землі, проте відповідач додаткову угоду не підписав.

Необхідність приведення умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також ухилення відповідача від підписання додаткової угоди до договору оренди землі стало підставою для звернення Харківської міської ради до суду з відповідним позовом.

При вирішенні спору суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову.

Проте з такими висновками суду пригодитися не можна.

За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 названого Кодексу ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Як визначено частиною першою статті 15 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Як визначено умовами пунктів 13, 36 договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами у справі, орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому зміна умов договору здійснюється у письмовій формі.

Згідно з положеннями статті 288 Податкового кодексу України (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється розділом ХІІІ цього Кодексу; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, та не може перевищувати, зокрема для інших земельних ділянок, наданих в оренду, 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до статті 271 цього ж Кодексу є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом ХІІІ Податкового кодексу України.

За змістом пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов'язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Відповідно до положень статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (частина перша статті 23 цього Закону).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України.

Разом із тим згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Відповідно до положень статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

З матеріалів справи слідує та встановлено судом, що рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, тому воно є обов'язковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території. Відповідної правової позиції дотримується Верховний Суд України, зокрема, у постановах від 02.03.2016 зі справи №922/538/14, від 18.05.2016 у справі №6-325цс16.

Звідси висновки апеляційного суду визнаються судом касаційної інстанції помилковими, позаяк знаходження спірної земельної ділянки в межах "червоної лінії" не перешкоджають відповідачу використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням, зазначеним в договорі. Закон України "Про регулювання містобудівної діяльності" унормовує, що містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки - документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством та містобудівною документацією. Законом визначено, що червоні лінії - це визначені в містобудівній документації щодо пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення.

Тому те, чи знаходиться в межах "червоних ліній" земельна ділянка, як і те чи внесені відповідні дані в договір, не має істотного значення при вирішення даного спору про приведення орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом укладання додаткової угоди, оскільки не впливає на факт користування об'єктом оренди, що тягне за собою обов'язок орендаря зі сплати платежів у передбаченому законодавством розмірі.

Відтак, оскільки суд апеляційної інстанції зазначеного не врахував чим допустив неправильне застосування норм матеріального права, то постанова у справі підлягає скасуванню.

Водночас, за приписами статті 111-9 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов.

Перевіряючи законність прийнятого у справі рішення, суд касаційної інстанції визнає, що при вирішенні справи судом першої інстанції з'ясовані всі обставини, що входять до предмета доказування в даному спорі, вірно застосовані норми права та прийнято законне рішення, яке підлягає залишенню в силі.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11110, 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 08.09.2016 у справі №922/2504/14 скасувати.

Рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2014 у справі №922/2504/14 залишити в силі.

Головуючий суддя: Г.П. Коробенко

Судді: Г.А.Кравчук

Г.М. Мачульський