ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2016 року Справа № 910/32205/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Бакуліної С.В. (доповідач),
суддів: Поляк О.І., Ходаківської І.П.
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Київської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 07.04.2016
у справі№ 910/32205/15
господарського судуміста Києва
за позовомФірми "Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю
доКиївської міської ради
пророзірвання договору оренди земельної ділянки
в судовому засіданні взяли участь представники :
від позивача: від відповідача:Случак О.О. (довіреність від 24.04.2016) Безносик А.О. (довіреність №225-КМГ-3170 від 03.10.2016)
В С Т А Н О В И В :

Рішенням Господарського суду міста Києва (суддя Шкурдова Л.М.) від 02.02.2016 у справі №910/32205/15 у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду (головуючий суддя Отрюх Б.В., судді - Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.) від 07.04.2016 рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2016 по справі №910/32205/15 скасовано повністю; прийнято нове рішення про задоволення позову; розірвано договір оренди земельної ділянки на перетині вулиць Якуба Коласа та Петра Чаадаєва у Святошинському районі м. Києва від 12.08.2003; стягнуто з Київської міської ради на користь Фірми "Т.М.М." 1218грн судового збору за розгляд позовної заяви та 1339,80грн судового збору за розгляд апеляційної скарги.

В касаційній скарзі відповідач просить скасувати постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.04.2016, а рішення Господарського суду міста Києва від 02.02.2016 по справі №910/32205/15 залишити в силі, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, а саме: ст.ст.3, 9, 42, 93, 116, 120, 123, 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України), ст.377 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), ст.ст.23, 30, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", ст.ст.43, 105 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України).

У відзиві на касаційну скаргу позивач заперечує проти її задоволення.

Заслухавши пояснення по касаційній скарзі представника відповідача, який підтримав викладені в ній доводи, заперечення на касаційну скаргу представника позивача, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів Вищого господарського суду України приходить до висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Фірма "Т.М.М." - товариство з обмеженою відповідальністю (далі Фірма "Т.М.М."-ТОВ) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки до ст.42 ЗК України були внесені зміни, згідно яких земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку, земельна ділянка, яка є предметом договору оренди, укладеного між сторонами у справі, має бути передана співвласникам багатоквартирного будинку, а відтак на підставі ст.652 ЦК України у зв'язку з істотною зміною обставин договір оренди земельної ділянки від 12.08.2003 має бути розірваний.

Судами встановлено таке.

На виконання рішення Київської міської ради від 27.03.2003 №332-4/492 12.08.2003 між Київською міською радою та Фірмою "Т.М.М."-ТОВ укладено договір оренди земельних ділянок: на перетині вулиць Якуба Коласа та Петра Чаадаева у Святошинському районі м. Києва площею 4192кв.м для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту строком на 25 років, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.12.2003 за №75-6-00092 у книзі записів державної реєстрації договорів (п.1 Договору оренди).

Цільове призначення земельних ділянок: для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з гостьовою автостоянкою та об'єктами соціально-культурного побуту.

У зв'язку із внесенням Законом України від 14.05.2015 №417-VIII змін до ст.42 ЗК України позивач звертався до відповідача із заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки, однак отримав відповідь про відмову від розірвання договору, що і стало підставою для звернення до суду з цим позовом.

Відмовляючи в задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив із того, що: - в чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою на підставі договору про придбання нерухомості, оскільки повноваженнями щодо розпорядження земельною ділянкою наділений власник, яким в даному випадку є відповідач; - доказів на підтвердження того, що створене в збудованому багатоквартирному будинку об'єднання співвласників звернулось до позивача чи відповідача з проханням передати йому у користування (власність) земельну ділянку матеріали справи не містять; - відсутні правові підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки внесення змін до законодавства не є тією істотною обставиною, з якою в даному випадку може бути пов'язане розірвання договору.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції зазначив, що внаслідок внесення змін до ст.42 ЗК України, яка є імперативною і породжує нові зобов'язання для відповідача, у останнього виникло зобов'язання щодо передачі земельної ділянки співвласникам житлового будинку (ст.ст.377, 651 ЦК України, ст.ст.120, 141 ЗК України, ст.ст.31, 32 Закону України "Про оренду землі"); оскільки Фірма "Т.М.М."-ТОВ після передачі права власності на нерухомість вже позбавлене таких прав орендаря земельної ділянки як самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи, але згідно договору оренди зобов'язане сплачувати за користування земельною ділянкою іншою особою, то наявні підстави для розірвання між ним та Київською міською радою договору оренди земельної ділянки в частині дії зобов'язань по сплаті орендної плати, оскільки після передачі об'єктів нерухомості позивач значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору (отримання права користування земельною ділянкою), а новим власником нерухомості та орендодавцем не вчиняються дій на виникнення та оформлення між ними орендних правовідносин.

Втім, зазначені висновки господарського суду апеляційної інстанції, колегія суддів вважає передчасними, з огляду на таке.

По-перше, колегія суддів вважає, що суди помилково застосували до спірних правовідносин положення ст.377 ЦК України, ст.ст.120, 141 ЗК України, ст.31 Закону України "Про оренду землі".

Положеннями статті 120 ЗК України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 року №1702-VI) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні на підставі договору в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без "оформлення" припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов'язанні.

Тобто в усіх випадках переходу за договором права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає в набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об'єкти.

Відповідно до ст.42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Передача/надання земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу належить до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин (пп."б" ч.1 ст.12 ЗК України), і не є зобов'язанням (договірним або за законом) відповідача - орендаря за договором оренди.

Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування в порядку, унормованому у ст.121 ЗК України.

Таким чином, перехід до іншої особи права в договорі оренди внаслідок укладення нею з орендарем за цим договором договору, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, не є тотожною конструкції, яка передбачає набуття права внаслідок його виникнення у встановленому законом порядку внаслідок розпорядження землею органом розпорядження, при чому альтернативно: підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками, або співвласникам багатоквартирного будинку; у власність або в постійне користування, а не в оренду.

За таких обставин висновок суду апеляційної інстанції про припинення спірного договору оренди не відповідає наведеним у рішенні нормам законодавства.

По-друге, те, що договір не є припиненим автоматично, підтверджується і тим, що предметом спору між Фірма "Т.М.М."-ТОВ та Київською міською радою є дострокове розірвання договору оренди нерухомого майна на підставі ст.652 ЦК України.

Частиною 1 ст.652 ЦК України, на підставі якої пред'явлено даний позов, передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Частиною 2 ст.652 ЦК України встановлено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов'язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

Київський апеляційний господарський суд обставин, які б підтверджували сукупність і наявність таких чотирьох умов не встановив і доказів, у розумінні ст.33 ГПК України, того, що у зв'язку із зміною законодавства, виконання спірного договору оренди сторонами призвело до порушення їхніх майнових інтересів, позбавило позивача, який був заінтересований в укладенні цього договору, того, на що він розраховував, не навів.

Аналогічну правову позицію про те, що підстав для розірвання спірного договору оренди немає, якщо заінтересована сторона не довела одночасну наявність чотирьох умов, визначених ч.2 ст.652 ЦК України, викладено в постанові Верховного Суду України від 27.02.2012 у справі №2/52-09.

В порушення ст.43 ГПК України Київський апеляційний господарський суд фактично не розглянув позов з підстав, з яких його було заявлено - ч.2 ст.652 ЦК України, помилково застосувавши до спірних правовідносин положення ст.377 ЦК України, ст.120 ЗК України.

Враховуючи викладене, постанова Київського апеляційного господарського суду від 07.04.2016 у справі №910/32205/15 підлягає скасуванню, а справа - направленню на новий апеляційний розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

Керуючись ст.ст.1115, 1117, 1118, п.3 ч.1 ст.1119, ч.1 ст.11110, ст.11111 ГПК України, Вищий господарський суд України ,-

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.04.2016 у справі №910/32205/15 скасувати.

Справу №910/32205/15 направити на новий розгляд до Київського апеляційного господарського суду.

Головуючий-суддя С. Бакуліна

Судді О. Поляк

І. Ходаківська