РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" листопада 2016 р. Справа № 903/1216/15

Рівненський апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Грязнов В.В. ,

суддя Савченко Г.І.

при секретарі судового засідання Клімук Л.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Рівненського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко холдинг" на рішення господарського суду Волинської області від 12.09.2016 р. у справі №903/1216/15

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Агас"

до товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко Холдинг"

про розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010 р.

за участю представників:

позивача - не з'явився,

відповідача - ОСОБА_1

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Агас" звернулось до господарського суду Волинської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко Холдинг" про розірвання договору оренди нерухомого майна, укладеного 23.09.2010р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Агас" як орендодавцем та товариством з обмеженою відповідальністю "Пакко Холдинг" як орендарем, зареєстрованого в реєстрі за № 3913.

Рішенням господарського суду Волинської області від 02.02.2016р. по справі №903/1216/15, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 11.04.2016р., у позові відмовлено.

Постановою Вищого господарського суду України від 21.06.2016р. рішення господарського суду Волинської області від 02.02.2016р і постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 11.04.2016р. скасовано, справу направлено на новий розгляд. При цьому, суд касаційної інстанції вказав, що здача майна відповідачем в суборенду без дозволу орендодавця є суттєвим порушенням договору та підставою для дострокового розірвання договору оренди. Суду під час нового розгляду справи необхідно дослідити, чи виконувались відповідачем договірні зобов'язання із позивачем під час оренди приміщень, розташованих за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, а саме щодо використання їх згідно п. 2.1 договору оренди від 23.09.2010; якщо мали місце факти використання окремих частин (площ) орендованих приміщень для розташування третіх сторонніх осіб без згоди орендодавця, та чи було отримано згоду від позивача під час передачі відповідачем частини цих приміщень в суборенду іншим особам.

Рішенням господарського суду Волинської області від 12.09.2016 року у справі №903/1216/15 (суддя Філатова С.Т.) позов ТОВ "Агас" задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна, укладений 23.09.2010р. між товариством з обмеженою відповідальністю "Агас" та товариством з обмеженою відповідальністю "Пакко Холдинг", посвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу ОСОБА_2, зареєстрований в реєстрі за №3913.

В обґрунтування рішення суд зазначив, що наявні у справі докази не дозволяють виконати порівняльний аналіз стану обєкта оренди під час передачі в оренду та час перевірки, дійти висновку про факт погіршення/пошкодження обєкта протягом періоду оренди внаслідок дій відповідача не представляється можливим, а тому суд не вбачає підстав для розірвання договору за п.3 ч.1 ст. 783 ЦК України. Разом з тим, долученими до справи доказами доведена передача орендарем приміщень в суборенду без згоди орендодавця, що суперечить п.п. 7.1.4 договору та відповідно до п.2 ч.1 ст. 783 ЦК України є підставою для розірвання договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010 року. Враховуючи, що передаючи справу на новий розгляд, ВГСУ в постанові від 21.06.2016 року вказав, що здача майна відповідачем в суборенду без дозволу орендодавця є суттєвим порушенням договору та підставою для дострокового розірвання договору оренди, керуючись ст.ст. 774, 783 ЦК України суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог та розірвання спірного договору оренди.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, відповідач, товариство з обмеженою відповідальністю "Пакко холдинг", звернувся до Рівненського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення господарського суду Волинської області від 12.09.2016 року у справі №903/1216/15 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Зокрема, апелянт зазначає, що аналіз п.2 ч.1 ст. 783 ЦК України дає підстави зробити висновок, що згода орендодавця потрібна лише в тому випадку, коли орендарем в суборенду передається річ (обєкт оренди) вцілому, а не її частина. Договором оренди, укладеним між сторонами у справі, не передбачено необхідність отримання письмової згоди орендодавця у випадку передачі орендарем частини орендованих обєктів оренди в суборенду, у звязку з чим судом першої інстанції безпідставно було розірвано договір оренди на підставі п.2 ч.1 ст. 783 ЦК України. Окрім того, як вбачається з копій договорів суборенди в суборенду передано лише невелику частину обєкта оренди загальною площею 9.7 кв.м.. Договори суборенди укладені з метою, повязаною із діяльністю підприємства торгівлі, розміщеного в орендованому приміщенні, а позивач, всупереч інтересам споживачів та відповідача, подаючи до суду позов про розірвання договору оренди, зловживав своїм правом орендодавця. Згідно з ч.3 ст. 16 ЦК України суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частини другої - пятої статті 13 цього кодексу. З огляду на викладене, апелянт вважає, що суд першої інстанції зробив безпідставний висновок щодо задоволення позову та розірвання спірного договору оренди.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Агас" подало суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначає, що умови підпункту 7.1.4. договору оренди нерухомого майна від 23.09.2010 року виписані чітко та не передбачають подвійного тлумачення, з огляду на що вважає, що судом першої інстанції було правильно застосовано положення п.2.ч.1 ст. 783 ЦК України та обґрунтовано зазначено в судовому рішенні про наявність правових підстав для розірвання договору оренди згідно даної норми законодавства.

Розглянувши апеляційну скаргу, відзив на неї, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши пояснення представника відповідача, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Рівненського апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

23.09.2010 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Агас" (орендодавець) і товариством з обмеженою відповідальністю "Пакко Холдинг" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (надалі договір), згідно з п. 1.1. якого орендодавець зобов'язався передати у зворотне, строкове, платне володіння та користування нерухоме майно, а саме: два нежитлові приміщення, надалі - об'єкти оренди, а орендар зобов'язався прийняти дане майно та своєчасно сплачувати орендодавцеві орендну плату.

У п.п.1.2.1. п. 1.2. договору від 23.09.2010р. наведено характеристику обєктів оренди: перший обєкт оренди - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м.Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, загальною площею 833,7 кв.м та належить орендодавцю на підставі договору про поділ в натурі нерухомого майна, що є спільною частковою власністю, посвідченого ОСОБА_3, приватним нотаріусом Хмельницького міською нотаріального округу 22.07.2009 року за р. №3858, зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 22.07.2009 року за р.№ 3542052; другий обєкт оренди - нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Курчатова, 1/В, загальною площею 76,8 кв.м. та належить орендодавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого ОСОБА_3 приватним нотаріусом Хмельницького міською нотаріального округу 26.09.2007 року за р. № 7143, зареєстровано в Державному реєстрі правочинів 26.09.2007 року за р. № 2375685.

Пунктом 2.1. договору визначено мету оренди, а саме зазначено, що обєкти оренди надаються орендарю для використання як підприємства торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів), складських приміщень, для розміщення виробництва, ділового офісу та для використання з іншою метою, яка повязана з діяльністю підприємств торгівлі (супермаркети продовольчих і непродовольчих товарів).

Згідно з п.п.6.1.1. договору орендодавець має право один раз в місяць здійснювати перевірку порядку використання орендарем обєктів оренди в присутності уповноваженого представника орендаря.

Підпунктом 7.1.4. договору визначено, що орендар має право здавати обєкти оренди у суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця. Здавати об'єкт оренди в суборенду товариству з обмеженою відповідальністю - фірма "Дуглас ЛТД" без погодження з орендодавцем.

05.11.2015 року, у відповідності до п.п. 6.1.1. договору оренди, позивачем було проведено перевірку стану обєктів оренди, про що складено акт перевірки. Під час перевірки було встановлено, що при вході в торговий зал знаходяться: три бокси поповнення "ІВОХ", "ІВОХ", "Банк 24"; пункт продажу карток "X CITY", пункт прийому оголошень газети "Є", м. Хмельницький; торгова точка з продажу мобільних телефонів і аксесуарів; кіоск з продажу ЗМІ, журналів, канцтоварів; пункт продажу парфумерії на розлив; пункт продажу кави і чаю; пункт продажу компютерної техніки. В ході огляду торгового залу і підсобних приміщень виявлено пошкодження плитки на підлозі, тріщини на стелі і стінах в підсобних приміщеннях, відсутність стільових плит типу "Армстронг", а також сліди від їх підтоплення, відставання плитки від стіни, незадовільний стан санвузлів, протікання води; капітальний ремонт не проводився; в коридорі на виході до рампи проведено роботи по заміні керамічної плитки на підлозі та проводяться роботи по заміні обладнання санвузлів (т.1, а.с 14-17).

Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, відповідачем було передано в суборенду частини приміщення, орендованого відповідно до договору від 23.09.2010р., а саме укладено наступні договори суборенди:

- договір № 250715-01/3п суборенди нерухомого майна від 25.07.2015р., мета суборенди: встановлення платіжного терміналу самообслуговування по прийому готівкових коштів в національній валюті, площа - 1м.кв., суборендна плата - 1950грн., контрагент ТОВ "Платьожка" (т.1, а.с. 110-115);

- договір № 011115-12/Зп суборенди нерухомого майна від 01.11.2015р., мета суборенди розміщення платіжного терміналу, площа - 2м.кв., суборендна плата 3 250грн., контрагент ТОВ "Сітібокс" (т.1, а.с. 131-137);

- договір № 210413-01/3п суборенди нерухомого майна від 21.04.2013р., мета суборенди прийом оголошень та реалізація місцевих періодичних видань, площа - 1м.кв., суборендна плата - 400грн., контрагент ФОП ОСОБА_4 (т. 1, а.с. 18-21);

- договір № 010315-03/3п суборенди нерухомого майна від 01.03.2015р., мета суборенди торгівля чаєм, кавою, посудом, площа - 3.7 м.кв., суборендна плата 1210грн., контрагент - ФОП ОСОБА_5 (т.1, а.с. 22-24);

- договір № 010614-09/Зп суборенди нерухомого майна від 01.06.2014р., мета суборенди торгівельна діяльність, площа - 2 м.кв., суборендна плата - 950грн., контрагент - ФОП ОСОБА_6 (т.1, а.с 25-27).

Погодження на укладення вказаних договорів суборенди, як це передбачено п.п. 7.1.4 договору оренди, орендодавець ТОВ "Агас" не надавав.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Кожна із наведених обставин є окремою підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця.

Так, звертаючись з вимогою про розірвання договору оренди з підстави створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки орендаря, орендодавець повинен доводити реальність загрози пошкодження обєкта оренди, а також причинний звязок між недбалою поведінкою орендаря та створенням такої загрози.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, при прийманні-передачі обєктів в оренду, сторони не надали їх детальної характеристики, а лише зазначили їх загальний стан як задовільний (акт приймання-передачі від 01.10.2010р., т.1, а.с. 13), при цьому, докладна інформація про стан приміщень відсутня, а тому описаний у акті перевірки від 05.11.2015 року стан орендованих приміщень не може свідчити про пошкодження (погіршення стану) обєктів оренди, оскільки неможливо порівняти стан орендованих приміщень на момент їх передачі в оренду та на момент проведення перевірки.

Водночас з матеріалів справи вбачається, що відповідач на виконання п.п.7.2.3 договору здійснював протягом 2015 р. ремонтні роботи, що підтверджується актом приймання виконаних будівельних робіт №38/М за квітень 2015 року (т.1, а.с 69-72).

Враховуючи наведене, колегія суду приходить до висновку, що позивачем не доведено належними та допустимими доказами те, що внаслідок дій відповідача стан орендованого об'єкта значно погіршився та те, що існує реальна загроза пошкодження об'єкту оренди.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, щодо відсутності підстав для розірвання договору оренди відповідно до п.3. ч.1 ст. 783 ЦК України, у звязку з недоведеністю заявлених позовних вимог у відповідній частині.

Щодо розірвання в судовому порядку договору оренди з підстав передачі орендарем частини орендованого майна в суборенду без дозволу орендодавця, колегія суддів зазначає наступне.

За умовами спірного договору оренди орендар має право здавати обєкт оренди в суборенду лише після отримання попередньої письмової згоди на це орендодавця, однак має право здавати обєкт оренди у суборенду товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "Дуглас-ЛТД" (п.п. 7.1.4 договору оренди).

У відповідності із ч.1 ст.774 Цивільного кодексу України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 783 ЦК України не містить обмеження у застосуванні пункту 2 частини першої цієї статті лише передачею речі (обєкта оренди) у користування третій особі вцілому. Частина обєкта оренди є його складовою частиною, відповідно, розглядається як річ. У звязку з наведеним, висновок апелянта про те, що згода наймодавця необхідна лише у випадку, коли в піднайм (суборенду) передається обєкт оренди вцілому, а не його частина, є помилковим.

Такий висновок щодо застосування вищенаведеної норми права викладений в постанові Верховного Суду України від 19.06.2007 року у справі №3/454, та відповідно до ст. 111-28 ГПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосуванні таких самих норм права.

Оцінюючи доводи апелянта про те, що відповідачем було здано в суборенду лише незначну частину орендованих приміщень, а саме 9,7 кв.м. з орендованих 910,5 кв.м., колегія суддів зауважує, що умовами п.п. 7.1.4 спірного договору було встановлено обовязок ТОВ "Пакко холдинг" утриматися від певної дії передавати орендовані приміщення за відсутності письмової згоди орендодавця, при цьому застережень щодо можливості передачі в суборенду частин орендованих приміщень незначних розмірів, умови спірного договору не містять. Окрім того, апеляційний суд приймає до уваги те, що відповідачем без згоди орендодавця було укладено п'ять самостійних договорів суборенди з іншими суб'єктами, в тому числі для розміщення платіжних терміналів, що потребують спеціального режиму їх обслуговування.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що сторони в договірному порядку визначились щодо заборони суборенди приміщення без згоди орендодавця, а тому орендар укладаючи договори суборенди без погодження позивача, свідомо діяв в порушення п.п. 7.1.4 договору оренди, а також всупереч ч. 1 ст. 13 ЦК України, відповідно до якої цивільні права особа здійснює в межах, наданих їй договором. Вказане спростовує доводи апелянта про зловживання позивачем як орендодавцем своїми правами та виключає можливість застосування до спірних правовідносин положення ч.3 ст. 16 ЦК України, згідно якої суд може відмовити в захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин 2-5 ст.13 цього кодексу.

Окрім того, скасовуючи рішення господарського суду Волинської області від 02.02.2016 року та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 11.04.2016 року у даній справі, Вищий господарський суд України (постанова від 21.06.2016р.) направив справу на новий розгляд, при цьому вказав, що здача майна відповідачем в суборенду без дозволу орендодавця є суттєвим порушенням договору та підставою для дострокового розірвання договору оренди. Зазначив, що під час нового розгляду справи суду необхідно дослідити, чи виконувались відповідачем договірні зобовязання із позивачем під час оренди приміщень, а саме щодо використання їх згідно п.2.1 договору оренди від 23.09.2010 р., чи мали місце факти використання окремих частин (площ) орендованих приміщень для розташування третіх сторонніх осіб без згоди орендодавця та чи було отримано згоду від позивача під час передачі відповідачем частини цих приміщень в суборенду іншим особам.

Відповідно до ч.1 ст.111-12 ГПК України вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обовязковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

Згідно зі ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

В рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Христов проти України" від 19.02.2009 року (п.34), зазначено, що принцип юридичної визначеності вимагає поваги до принципу res judicata (принципу юридичної визначеності), тобто поваги до остаточного рішення суду. Згідно з цим принципом жодна сторона не має права вимагати перегляду остаточного та обовязкового до виконання рішення суду лише з однією метою домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі. Повноваження судів вищого рівня з перегляду мають здійснюватися для виправлення судових помилок і недоліків.

В постанові Вищого господарського суду України від 21.06.2016 року, з метою виправлення судових помилок і недоліків, було надано вказівки, що необхідно виконати суду при новому розгляді справи. При винесені оскаржуваного рішення від 12.09.2016 року у даній справі, у відповідності до ч.1 ст. 111-12 ГПК України, на виконання вказівок Вищого господарського суду України, судом першої інстанції встановлено факт використання окремих частин орендованих приміщень для розташування третіх осіб, а саме передача в суборенду частин приміщень за договорами від 21.04.2013р., від 01.03.2015р., від 01.06.2014р., від 25.07.2015р. та від 01.11.2015р. без згоди орендодавця, що суперечить п.п. 7.1.4 договору оренди та відповідно до п.2 ч.1 ст.783 ЦК України є підставою для його розірвання.

Враховуючи наведене, судова колегія вважає, що суд першої інстанції повно з'ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103, 105 ГПК України, Рівненський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення господарського суду Волинської області від 12.09.2016 р. у справі №903/1216/15 залишити без змін, апеляційну скаргу відповідача товариства з обмеженою відповідальністю "Пакко холдинг" - без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку.

Матеріали справи №903/1216/15 повернути до господарського суду Волинської області.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Савченко Г.І.