ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
УХВАЛА

"08" листопада 2016 р.Справа № 922/3141/16

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Макаренко О.В.

при секретарі судового засідання Нагірна М.Т.

розглянувши матеріали справи

за позовом Заступника керівника Чугуївської місцевої прокуратури, м. Чугуїв в інтересах держави в особі Зміївської міської ради, м. Зміїв
до Товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробничого товариства "Тиком", м. Харків
про внесення змін до договору оренди
За участю представників:

прокурора - Горгуль Н.В., посвідчення №036152 від 29.10.2015 р.

позивача - ОСОБА_1, довіреність б/н від 02.11.2016 р.

відповідача - ОСОБА_2, довіреність №1 від 04.10.2016 р.

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Чугуївської місцевої прокуратури Харківської області в інтересах держави в особі Зміївської міської ради (позивач) звернувся до господарського суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю науково-виробничого товариства "Тиком" (відповідач) про внесення змін до договору оренди землі від 07.05.2004 р., зареєстрованого у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 01.06.2004 р. №194, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, викладеній у позовній заяві. Крім того, прокурор просить стягнути з відповідача судовий збір на користь прокуратури Харківської області.

Прокурор та позивач підтримують позовні вимоги в повному обсязі, просять позов задовольнити.

Прокурор подав до суду додаткове обґрунтування позовних вимог (вх. № 37640 від 08.11.2016 р.), яке долучено до матеріалів справи.

Позивач подав до суду додаткові пояснення (вх. № 37652 від 08.11.2016 р.), які долучено до матеріалів справи.

Представника відповідача у судовому засіданні та у відзиві на позовну заяву (вх. № 32925 від 06.10.2016 р.) просить в позові відмовити.

Водночас представник відповідача просить суд задовольнити раніше подані клопотання (вх. № 32930 від 06.10.2016 р., вх. № 35420 від 27.10.2016 р.) про призначення по справі судової експертизи з питань землеустрою для отримання експертного висновку з таких питань:

1) Чи відповідає виконана нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за № 388/12262 та іншим нормативно-правовим актам ? Якщо не відповідає, то в чому саме полягають невідповідності?

2) Чи відповідає здійснений розрахунок вартості одного квадратного метра земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за № 388/12262 та іншим нормативно-правовим актам ? Якщо ні, то яка вартість одного квадратного метра земельної ділянки за адресою: а адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, є правильною?

Відповідач просить доручити проведення даної експертизи Київському науково-дослідному інституту судових експертиз, гарантує оплату даної експертизи та просить зупинити провадження у справі.

В обґрунтування клопотання про призначення судової експертизи з питань землеустрою відповідачем зазначено, що нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., не відповідає нормам чинного законодавства, зокрема, Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за № 388/12262 (надалі - Порядку).

Крім того, відповідач зазначив, що згідно з пунктом 1 договору оренди землі від 07.05.2004 р., зареєстрованого у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 01.06.2004 р. №194, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення комерційної діяльності (обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення), яка знаходиться в м. Зміїв по вул. Таранівське шосе, 19. Згідно з пунктом 2 вказаного договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4386 га, у тому числі: 0,1094 га - під капітальними будівлями, 1,3292 га - під проїздами, проходами, площадками. Однак, на думку відповідача, у Витягу № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р. зазначено, що нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки та всієї земельної ділянки визначена під забудовою, що не відповідає умовам договору оренди землі.

Відповідач також стверджує, що згідно з п. 3.3. Порядку нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів визначається за формулою: Цн =(ВхНп)/Нк х Кф х Км, де: Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях); В - витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях); Нп - норма прибутку (6%); Нк - норма капіталізації (3%); Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо); Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки. Однак, на думку відповідача, у Витягу № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р. та розрахунку орендної плати відсутні вищевказані дані, на підставі яких було здійснено розрахунок.

Крім того, відповідач вказує на те, що згідно з п. 3.6 Порядку коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км) обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою: Км = (Кмі х Км2 х КмЗ), де: Кмі - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення; Км2 - локальний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко - планувальні зони); КмЗ - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки межах економіко - планувальної зони. Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно - господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій. Однак, на думку відповідача, у Витягу № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р. не вбачається, що коефіцієнт Км обчислений за формулою, наведеною в п. 3.6 Порядку, а є лише посилання на коефіцієнт Км2 -0,84 та сукупний коефіцієнт Км3. Регіональний коефіцієнт (Кмі), який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення, відсутній та не визначений, що є обов'язковим для обчислення коефіцієнту Км згідно формули, наведеній в п.3.6 Порядку.

Відповідач також зазначив, що відповідно до п. 11 договору оренди землі орендар сплачує орендну плату з урахуванням індексу інфляції. Розмір орендної плати за договором урахуванням індексу інфляції складає 16710,96 грн. на 2016 рік згідно даним податкової декларації з плати за землю.

Відповідач вважає, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., не відповідає вимогам зазначеного Порядку та формулі, за якою обчислюється нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки.

Прокурор та представник позивача заперечують проти клопотання відповідача про призначення по справі судової експертизи з питань землеустрою. Наполягають на тому, що дане клопотання спрямоване на штучне затягування судового процесу, оскільки нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., відповідає нормам чинного законодавства.

Дослідивши матеріали справи в їх сукупності, заслухавши пояснення прокурора та представників сторін щодо призначення у справі судової експертизи з питань землеустрою та проаналізувавши зміст запропонованих відповідачем питань, які мають бути вирішені судовим експертом, суд дійшов таких висновків.

Згідно з ч. 1 ст. 41 ГПК України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження експертом на основі спеціальних знань матеріальних об'єктів, явищ і процесів, які містять інформацію про обставини справи, що перебуває у провадженні, зокрема, суду.

У п. 2 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №4 від 23.03.2012 р. "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" (далі - Постанова) роз'яснено, що судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування.

Відповідно до підпункту 7.1. пункту 7 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 р. № 53/56 основними завданнями експертизи з питань землеустрою є: визначення відповідності розробленої документації із землеустрою та її затвердження вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування; визначення відповідності зміни цільового призначення земельних ділянок та її затвердження вимогам земельного законодавства та іншим нормативним документам з питань землеустрою та землекористування; визначення відповідності фактичного землекористування правовстановлювальним документам, документації із землеустрою на земельні ділянки та нормативно-правовим актам та визначення відповідності виконаної нормативної грошової оцінки земель вимогам нормативно-правових актів.

Як вбачається з матеріалів справи, предметом розгляду даної справи є спір про внесення змін до договору оренди землі від 07.05.2004 р., зареєстрованого у Зміївському районному відділі Харківської регіональної філії "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 01.06.2004 р. №194, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції, викладеній у позовній заяві.

Прокурор у позові зазначив, що Рішенням XIV сесії Зміївської міської ради XXIV скликання від 16.03.2004 р. ТОВ НВТ "Тиком" (відповідачеві у даній справі) надано в оренду земельну ділянку загальною площею 1,4386 га по вул. Таранівське шосе, 19, строком до 2029 року для ведення комерційної діяльності (обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення), у т.ч.: 0,1094 га - під капітальними будівлями; 1,3292 га - під проїздами, проходами, площадками (а.с. 17).

На підставі вказаного рішення, 07.05.2004 р. між Зміївською міською радою (орендатором) та ТОВ НВТ "Тиком" (орендарем) був укладений договір оренди землі, зареєстрований Зміївським районним відділом Харківської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель за №194 01.06.2004 р. (18-20).

Згідно з пунктом 1 договору оренди землі орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення комерційної діяльності (обслуговування нежитлових приміщень виробничого призначення), яка знаходиться в м. Зміїв по вул. Таранівське шосе, 19.

Відповідно до п. 2 договору оренди землі в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,4386 га, у тому числі: 0,1094 га - під капітальними будівлями, 1,3292 га - під проїздами, проходами, площадками.

Згідно з п. 9 вказаного договору орендна плата вноситься орендарем у грошовому вигляді та у розрахунку 50 копійок за 0,0001 га орендованої площі, грошова плата вноситься на рахунок ради в розмірі 7193 грн. за 1,4386 га в рік.

Статтею 13 зазначеного Закону встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначення її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно зі ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

На підставі п. 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається, у тому числі "в інших випадках, передбачених законом".

Відповідно до пункту 289.1. ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативно - грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Статтею 15 цього Закону передбачено, що підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативно грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 18 Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Рішенням Зміївської міської ради від 12.08.2011 р. №38 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Зміїв (зі змінами від 05.02.2016 р., рішення Зміївської міськради №8-У).

Згідно з п. 3 рішення Зміївської міської ради від 13.12.2011 р. №14 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі на території Зміївської міської ради" виконавчий комітет Зміївської міської ради зобов'язано привести у відповідність до цього Положення діючі договори оренди земельних ділянок.

Згідно з п. 3.1 вказаного Положення розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюється за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки, враховуючи вимоги чинного законодавства, цього Положення та зазначається у договорі оренди земельної ділянки.

Прокурор у позові зазначає, що всі вищевказані рішення Зміївської міської ради є чинними та згідно зі ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення органів місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Прокурор у позовній заяві зазначив, що на підставі вказаних рішень та чинного законодавства Зміївською міською радою (позивачем у даній справі) був виконаний розрахунок розміру орендної плати земельної ділянки комунальної власності станом на 01.01.2013 р. № 390/16, який становить 3 % від нормативної грошової оцінки землі і складає 99297,93 грн., або за місяць - 8297,82 грн. та одержано Витяг з технічної документації нормативної грошової оцінки земель м. Зміїв, Зміївської міської ради Зміївського району Харківської області від 0.05.2015 р. № 01-15-1/711, відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3 309 930,88 грн. (а.с. 33).

Таким чином, прокурор та позивач просять суд внести до договору оренди землі зміни, які стосуються розміру орендної плати за орендовану земельну ділянку, стверджуючи, що зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Проте відповідач наполягає на тому, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., не відповідає вимогам зазначеного Порядку та формулі, за якою обчислюється нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки.

Таким чином серед істотних обставин, які входять до предмету доказування по даній справі, є нормативна грошова оцінка землі та відповідно розмір орендної плати, визначені прокурором та позивачем у спірній редакції договору.

З огляду на те, що перевірка та визначення відповідності виконаної нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки та розміру орендної плати вимогам чинного законодавства потребують спеціальних знань (інженерно-технічних та з питань землеустрою), суд вважає за необхідне задовольнити клопотання відповідача та призначити у даній справі судову експертизу з питань землеустрою для роз'яснення зазначених вище питань, що виникли під час вирішення даного спору.

Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України "Про судову експертизу" судово-експертну діяльність здійснюють державні спеціалізовані установи, а також у випадках і на умовах, визначених цим Законом, судові експерти, які не є працівниками зазначених установ.

Відповідно до ч. 2 ст. 9 Закону України "Про судову експертизу" особа або орган, які призначили судову експертизу, можуть доручити її проведення тим судовим експертам, яких внесено до державного Реєстру атестованих судових експертів, а у випадках, передбачених частиною четвертою статті 7 цього Закону, - іншим фахівцям з відповідних галузей знань.

Відповідно до ст. 12 Закону України "Про судову експертизу" судовий експерт зобов'язаний провести повне дослідження і дати обґрунтований та об'єктивний письмовий висновок.

Відповідно до ч. 3 статті 41 ГПК України проведення судової експертизи доручається державним спеціалізованим установам чи безпосередньо особам, які відповідають вимогам, встановленим Законом України "Про судову експертизу". Особа, яка проводить судову експертизу (далі - судовий експерт) користується правами і несе обов'язки, зазначені у статті 31 цього Кодексу.

Згідно з п. 7 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України №4 від 23.03.2012 р. № 4 від 23.03.2012 р. "Про деякі питання практики призначення судової експертизи" з урахуванням вимог частини третьої статті 41 ГПК господарський суд доручає проведення судових експертиз установам та особам, зазначеним у статтях 7, 9 і 10 Закону України "Про судову експертизу".

Суд вважає за необхідне доручити проведення судової експертизи з питань землеустрою Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

Згідно з абз. 3 п. 23 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №4 від 23.03.2012 р. Про деякі питання практики призначення судової експертизи" витрати, пов'язані з проведенням судової експертизи, під час судового розгляду має нести заінтересована сторона, а у разі призначення господарським судом судової експертизи з власної ініціативи - сторона, визначена в ухвалі господарського суду про призначення судової експертизи. Тому в зазначеній ухвалі суд вправі зобов'язати відповідну сторону перерахувати, в тому числі шляхом здійснення попередньої оплати, суму витрат на проведення експертизи на рахунок експертної установи.

Враховуючи те, що судова експертиза призначена з ініціативи відповідача, суд вважає за необхідне покласти витрати, пов'язані з проведенням судової експертизи, на відповідача у даній справі.

Керуючись ст. ст. 1, 7, 9, 10, 12 Закону України "Про судову експертизу", ст. ст. 41, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд -

УХВАЛИВ:

1. Клопотання ТОВ НВТ "Тиком" (відповідача по справі) про призначення судової експертизи з питань землеустрою задовольнити.

2. Призначити по справі судову експертизу з питань землеустрою, проведення якої доручити Київському науково-дослідному інституту судових експертиз.

3. На вирішення судового експерта поставити наступні питання:

1) Чи відповідає виконана нормативна грошова оцінка земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за № 388/12262 та іншим нормативно-правовим актам ? Якщо не відповідає, то в чому саме полягають невідповідності?

2) Чи відповідає здійснений розрахунок вартості одного квадратного метра земельної ділянки за адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, яка зазначена у Витягу з технічної документації № 01-15-1/711 від 10.05.2015 р., вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 05.04.2006 р. за № 388/12262 та іншим нормативно-правовим актам ? Якщо ні, то яка вартість одного квадратного метра земельної ділянки за адресою: а адресою: м. Зміїв, вул. Таранівське шосе, 19, кадастровий номер :01:010:0004, є правильною?

4. Попередити експерта про передбачену ст. ст. 384, 385 Кримінального кодексу України кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивих висновків або відмову експерта від виконання покладених обов'язків.

5. Оплату витрат, пов'язаних зі здійсненням судової експертизи, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю науково-виробничого товариства "Тиком" (61057, м. Харків, пров. Людмили Гурченко, 1 (раніше пров. Саммеровський), ).

6. Матеріали справи №922/3141/16 надіслати до Київського науково-дослідного інституту судових експертиз для проведення судової експертизи з питань землеустрою.

7. Результати експертизи надати господарському суду Харківської області негайно після її проведення.

8. Запропонувати судовому експерту реалізувати надане йому статтею 13 Закону України "Про судову експертизу" право щодо зазначення в експертному висновку фактів, які мають значення для справи і з приводу яких йому не були поставлені питання.

Суддя ОСОБА_3