КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" жовтня 2016 р. Справа№ 910/25498/13

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Ткаченка Б.О.

суддів: Мартюк А.І.

Буравльова С.І.

За участю секретаря судового засідання Москаленко Г.С.

представників сторін:

від позивача - не з'явилися,

від відповідача - Матяш Т.В., дов. № б/н від 27.08.2016 року;

Винокурова І.В., дов. б/н від 27.08.2016 року.

розглянувши матеріали

апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «Тюльпан»

на рішення Господарського суду міста Києва

від 06.02.2014 року

у справі № 910/25498/13 (суддя Сівакова В.В.)

за позовом Державного житлово-комунального підприємства

Національної академії наук України

до Приватного акціонерного товариства «Тюльпан»

про зобов'язання укласти договір оренди

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.02.2014 року по справі № 910/25498/13 позов задоволено повністю.

Зобов'язано Приватне акціонерне товариство «Тюльпан» внести зміни до договору оренди № 21 індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності та знаходиться на балансі установ, організацій підприємств НАН України, укладеного 01.04.2002 року між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України та Закритим акціонерним товариством «Тюльпан», з моменту набрання судовим рішенням чинності, в редакції Державного житлово-комунального підприємства НАН України, викладеній як Типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013 року.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Приватне акціонерне товариство «Тюльпан» звернулося до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 06.02.2014 року по справі № 910/25498/13 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України до Приватного акціонерного товариства «Тюльпан».

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 02.10.2014 року по справі № 910/25498/13 відхилено клопотання Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» про відновлення строку апеляційного оскарження, апеляційну скаргу повернуто скаржнику на підставі п. 4 ст. 97 ГПК України.

Постановою Вищого господарського суду України від 26.07.2016 року ухвалу Київського апеляційного господарського суду від 02.10.2014 року скасовано, справу № 910/25498/13 передано до Київського апеляційного господарського суду для здійснення апеляційного провадження.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 19.08.2016 року апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» прийнято до провадження у складі колегії суддів: головуючий суддя Ткаченко Б.О., судді: Смірнова Л.Г., Буравльов С.І. та призначено до розгляду в судовому засіданні на 05.10.2016 року.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 05.10.2016 року, у зв'язку з перебуванням судді Смірнової Л.Г. на лікарняному, сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 910/25498/13 колегію суддів у складі головуючого судді: Ткаченка Б.О., суддів: Коршун Н.М., Буравльов С.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 року справу прийнято до провадження у зазначеному вище складі колегії суддів.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 05.10.2016 року було відкладено розгляд справи на 26.10.2016 року.

Відповідно до Протоколу автоматичної зміни складу колегії суддів від 26.10.2016 року, у зв'язку з перебуванням судді Коршун Н.М. у відпустці, сформовано для розгляду апеляційної скарги у справі № 910/25498/13 колегію суддів у складі головуючого судді: Ткаченка Б.О., суддів: Мартюк А.І., Буравльов С.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 26.10.2016 року справу прийнято до провадження у зазначеному вище складі колегії суддів.

Вимоги та доводи апеляційної скарги мотивовані тим, що судом першої інстанції було неповно з'ясовано обставини, які мають значення для справи, а також невірно застосовано норми матеріального та процесуального права, що призвело до прийняття невірного судового рішення.

Представники Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» у поясненнях, наданих у судовому засіданні, підтримали доводи, викладені в апеляційній скарзі, просили суд рішення Господарського суду міста Києва від 06.02.2014 року по справі № 910/25498/13 скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Представник Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України у судове засідання не з'явився, будь-яких клопотань з цього приводу суду не надавав, про час та місце розгляду справи повідомлявся за адресою зазначеною в позовній заяві та апеляційній скарзі.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, заслухавши пояснення представників відповідача, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, колегія встановила наступне.

01.04.2002 року між Державним житлово-комунальним підприємством Національної академії наук України (далі - позивач, орендодавець, ДЖКП НАН України) та Закритим акціонерним товариством «Тюльпан», правонаступником якого є Приватне акціонерне товариство «Тюльпан» (далі - відповідач, орендар, ПрАТ «Тюльпан») укладено Договір індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності та знаходиться на балансі установ, організацій підприємств НАН України № 21 (далі - Договір).

За умовами Договору орендодавець передає, а орендар приймає в стокове платне користування окреме індивідуально визначене майно нежитлове приміщення (далі - майно) площею 194,2 кв. м., розміщене за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, на першому поверсі та підвалі будинку, що знаходиться на балансі ДЖКП НАН України, вартість якого визначена згідно з актом оцінки від 31.03.2002 року і становить за експертною оцінкою 500 600,00 грн.

Майно передається в оренду з метою використання: 28,5 кв. м. - здійснення торгівлі непродовольчими товарами, 28,1 кв. м. - розміщення офісу, 30,0 кв. м. - розміщення виставок, 107,6 кв. м. - інше використання.

Відповідно до п. 3.1 Договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, по якому є інформація про індекс інфляції) - 4 312,81 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди - квітень 2002 року визначається шляхом корегування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за квітень 2002 року.

Згідно з п. 3.2 Договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Як встановлено п. 3.4 Договору, розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

01.04.2002 року за Актом приймання-передачі орендованого майна орендодавець передав, а орендар прийняв в користування майно - нежитлові приміщення за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, загальною площею 194,2 кв. м.

Пунктом 10.1 Договору встановлено, що договір укладено з 01.04.2002 року до 31.12.2010 року.

01.08.2003 року Додатковою угодою до Договору сторони встановили строк його дії з 01.04.2002 року до 31.12.2015 року включно.

Позивач в обґрунтування позовних вимог посилається на те, що частина орендованих відповідачем за договором приміщень передана на баланс іншій юридичній особі, а отже змінилась така істотна умова договору як об'єкт оренди. Крім того, постановою Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011 року внесено зміни до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, якою повністю змінено порядок нарахування орендної плати за оренду державного майна.

Статтею 256 Цивільного кодексу України від 18.07.1963 року (в редакції чинній на момент укладення правочину) визначено, що за договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

Суд першої інстанції дійшов висновку про задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

Постановою Кабінету Міністрів України № 961 від 14.09.2011 року, яка набрала чинності 20.09.2011 року, внесено зміни до постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна», згідно якої змінено порядок нарахування орендної плати за оренду державного майна.

Згідно висновку Приватного підприємства «Фірма «Контракт» станом на 31.05.2013 року ринкова вартість об'єкту: нежитлові приміщення І поверху площею 96,4 кв. м., що розташовані за адресою: м. Київ, вул. Володимирська, 51-53 становить 1 386 945,00 грн. (без ПДВ).

З урахуванням оцінки, позивачем здійснено перерахунок орендної плати, який встановлено у розмірі 24 964,991 грн. за місяць (базовий місяць - червень 2013 року) у тому числі ПДВ 4 160,82 грн.

Враховуючи, що постановою Бюро Президії Національної академії наук України № 178 від 01.07.2003 року у зв'язку із створенням Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку № 51-53 по вул. Володимирській ДЖКП НАН України дозволено передати зі свого балансу на баланс Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оперон» (далі - ОСББ «Оперон») по вул. Володимирській № 51-53 житловий будинок з усіма нежитловими та допоміжними приміщеннями.

Згідно п.п. 1, 2 постанови Бюро Президії Національної академії наук України № 82 від 13.03.2009 року «Про уточнення складу нежитлових приміщень житлового будинку № 51-53 по вул. Володимирській, які передаються на баланс Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України» залишено на балансі ОСББ «Оперон» допоміжні приміщення підвалу (873,3 кв.м.); ДЖКП НАН України прийняти за актом на свій баланс від ОСББ «Оперон» нежитлові приміщення, які безпосередньо не пов'язанні з експлуатацією цього будинку, загальною площею 1 575,2 кв.м., у тому числі приміщення І поверху 938,4 кв.м. та ІІ поверху площею 636,8 кв.м.

Крім того, постановою Бюро Президії Національної академії наук України № 235 від 19.09.2007 року затверджено єдину форму Типового договору оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі Національної академії наук України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств.

Оскільки, частина орендованих відповідачем за договором приміщень була передана на баланс ОСББ «Оперон» Національною академією наук України відповідачу було вручено лист № 16/224-40 від 07.04.2009 року з проханням внести відповідні зміни до Договору шляхом укладення додаткової угоди, який залишено відповідачем без відповіді.

26.09.2013 року, з метою приведення у відповідність до норм чинного законодавства України орендних відносин, позивач звернувся до відповідача з вимогою № 09-250 від 24.09.2013 року щодо укладення Договору оренди в новій редакції. До вказаного листа було додано Типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013 року.

На підставі зазначеного, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню повністю.

Колегія суддів не може погодитися з даним висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Стосовно встановлення зміни такої істотної умови Договору як об'єкт оренди, слід відмітити, що нежитлові приміщення житлового будинку по вул. Володимирська, 51/53 на момент укладення Договору знаходилися на балансі ДЖКП НАН України, на підставі постанови Бюро Президії Національної академії наук України № 178 від 01.07.2003 року були передані на баланс ОСББ «Оперон», постановою Бюро Президії Національної академії наук України № 82 від 13.03.2009 року частково повернуті ДЖКП НАН України.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» істотними умовами договору оренди є, зокрема, об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

Слід зазначити, по-перше, що об'єкт оренди за Договором, у зв'язку з повною або частковою його передачею на баланс іншій особі, не змінився. Відповідна зміна відбулася лише стосовно орендодавця.

По-друге, відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права і обов'язки за договором оренди. Сторони можуть встановити в договорі оренди, що в разі відчуження власником об'єкта договір оренди припиняється.

Крім того, п. 10.7 Договору передбачено, що перехід права власності на орендоване майно третім особам, не визнається підставою для зміни або припинення його чинності і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна, за винятком випадку його приватизації.

Таким чином, посилання позивача на зміну об'єкту оренди, як на підставу зміни істотної умови Договору, є безпідставним.

Колегія суддів звертає увагу, що вказана обставина може бути підставою для внесення змін у Договір на загальних підставах. При цьому, в межах змін до Договору має зберігатися право оренди приміщенням і на частину, яка перебуває на балансі ОСББ «Оперон».

Тобто, запропоновані позивачем зміни щодо зменшення розміру площі об'єкта оренди порушують права відповідача на оренду решти приміщення, яка перебуває на балансі ОСББ «Оперон» і яким на підставі Договору правомірно користується відповідач. Більш того, запропоновані зміни, як зміни до Договору, призведуть до втрати відповідачем правової підстави для користування частиною приміщення, яка перебуває на балансі ОСББ «Оперон».

Як зазначено вище, позивач також посилається на внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, якою повністю змінено порядок нарахування орендної плати за оренду державного майна, у зв'язку з чим, ним, на підставі оцінки (станом на 31.05.2013 року), було здійснено перерахунок орендної плати та встановлено її в розмірі 24 964,991 грн. за 96,4 кв.м.

Крім того, було зазначено, що постановою Бюро Президії Національної академії наук України № 235 від 19.09.2007 року затверджено єдину форму Типового договору оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі Національної академії наук України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств.

Враховуючи вказане, ДЖКП НАН України звернулося з вимогою № 09-250 від 24.09.2013 року до відповідача про укладення договору оренди в новій редакції, а саме: Типовий договір оренди нерухомого майна, що знаходиться на балансі НАН України та віднесених до її відання установ, організацій та підприємств від 25.09.2013 року.

Суд першої інстанції, погоджуючись з вказаними доводами позивача та задовольняючи позов, послався, зокрема, на п. 3.1 Договору та ст. 188 Господарського кодексу України.

Колегія суддів вважає такі висновки безпідставними, з огляду на наступне.

Слід зазначити, п. 3.4 Договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Враховуючи внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, якою повністю змінено порядок нарахування орендної плати за оренду державного майна, у позивача з'явилося право вимоги щодо можливого перегляду орендної плати у Договорі.

Проте, по-перше, дослідивши вказаний Типовий договір, колегія суддів зазначає, що він є новим договором оренди, не містить жодних посилань на Договір № 21 від 01.04.2002 року та містить додаткові умови, які не були передбачені Договором № 21 від 01.04.2002 року. Тобто, вимога позивача стосувалася не лише зміни розміру орендної плати, а й зміни інших умов Договору.

По-друге, як зазначалося вище, запропоновані позивачем зміни щодо зменшення розміру площі об'єкта оренди порушують права відповідача на оренду решти приміщення, яка перебуває на балансі ОСББ «Оперон» і яким на підставі Договору правомірно користується відповідач, а отже і перерахування орендної плати на частину розміру приміщення є безпідставними.

За таких обставин, позовні вимоги про внесення змін саме у запропонованому позивачем варіанті не можуть бути задоволені.

Згідно ст. 33 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини справи, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Обставини, викладені Приватним акціонерним товариством «Тюльпан» в апеляційній скарзі, знайшли підтвердження під час розгляду даної справи.

Зважаючи на вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Господарського суду міста Києва від 06.02.2014 року по справі № 910/25498/13 прийнято з неповним дослідженням обставин, які мають значення для справи, а також з порушенням норм матеріального і процесуального права, у зв'язку з чим апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» підлягає задоволенню.

У зв'язку із задоволенням апеляційної скарги, відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Державне житлово-комунальне підприємство Національної академії наук України.

Керуючись ст.ст. 32-34, 43, 49, 99, 101-103, 105 ГПК України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 06.02.2014 року по справі № 910/25498/13 скасувати.

3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4. Стягнути з Державного житлово-комунального підприємства Національної академії наук України (м. Київ, вул. Ежена Потьє, 9, ) на користь Приватного акціонерного товариства «Тюльпан» (м. Київ, вул. Володимирська, 51/53, ) 609,00 грн. судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги.

5. Матеріали справи № 910/25498/13 повернути до Господарського суду міста Києва.

6. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів з дня її прийняття.

Головуючий суддя Б.О. Ткаченко

Судді А.І. Мартюк

С.І. Буравльов

Повний текст рішення складено 28.10.2016 року.