ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
У Х В А Л А

27.10.2016 Справа № 912/3429/15

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Дмитренко Г.К. - доповідач

суддів Джихур О.В., Іванова О.Г.

при секретарі Ситниковій М.Ю.

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1, представник, довіреність № 19/3-02/150 від 19.11.2015 р.;

від відповідача: ОСОБА_2, представник, довіреність б/н від 30.10.2015 р.;

від відповідача: ОСОБА_3, представник, довіреність б/н від 07.09.2016 р.;

представник третьої особи в судове засідання не зявився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

розглянувши апеляційну скаргу приватного підприємства фірма "Агрокапітал" на рішення господарського суду Кіровоградської області від 19.07.2016 року у справі № 912/3429/15

за позовом публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України", м. Київ

до приватного підприємства фірма "Агрокапітал", м. Світловодськ Кіровоградської області

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - приватного підприємства "СпецЗовнішКомплект", м. Світловодськ Кіровоградської області

про звернення стягнення на предмет іпотеки, визнання права власності на нерухоме майно

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Кіровоградської області від 19.07.2016 року (головуючий суддя Змеул О.А., судді Болгар Н.В., Макаренко Т.В.) (з урахуванням ухвали господарського суду Кіровоградської області від 26.07.2016 року про виправлення описки) у задоволенні клопотання представника приватного підприємства фірма "Агрокапітал" від 12.07.2016 року про призначення незалежної оцінки та зупинення провадження у справі відмовлено. Позовні вимоги задоволено. У рахунок часткового погашення заборгованості приватного підприємства "СпецЗовнішКомплект" перед публічним акціонерним товариством "Державний ощадний банк України" за договором кредитної лінії від 07.10.2011 року №5 у сумі 19879000 грн., звернуто стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором №2, який посвідчений приватним нотаріусом Світловодського нотаріального округу Кіровоградської області ОСОБА_4 та зареєстрований у реєстрі за №697, що належить приватному підприємству фірма "Агрокапітал" на праві власності, а саме: цілий комплекс будівель, розташований за адресою: Кіровоградська область, м.Світловодськ, вул. Заводська, № 4Д, шляхом набуття права власності публічним акціонерним товариством "Державний ощадний банк України" на предмет іпотеки - цілий комплекс будівель, розташований за адресою: Кіровоградська область, м. Світловодськ, вул. Заводська, №4Д, до складу якого входять: нежитлова будівля адміністративного призначення, літера А, загальною площею 5857,0 кв.м; нежитлова будівля, корпус №1, літери Б,б,б1, загальною площею 37982,0 кв.м; навіс, літера В; трансформаторна підстанція, літера Г, загальною площею 148,4 кв.м; нежитлова будівля ливарного цеху, літери Д,Ж,Ж1, загальною площею 2910,7 кв.м; склад, літери 3,К,Л,М,Н,О,П, загальною площею 2400,7 кв.м; склад хімікатів, літери Р,Р1,Р2, загальною площею 603,6 кв.м; нежитлова будівля експериментального цеху, літера С, загальною площею 1083,4 кв.м; сарай, літера Т, загальною площею 14,6 кв.м; нежитлова будівля контрольно-пропускного пункту, КПП, загальною площею 15,8 кв.м; огорожа та ворота, літера N; вимощення, літера І, вартість якого складає 19879000 грн без ПДВ, згідно з висновком про вартість майна суб'єкта оціночної діяльності товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агентство" на підставі сертифіката суб'єкта оціночної діяльності від 10.04.2015 року №312/15. Визнано за публічним акціонерним товариством "Державний ощадний банк України" право власності на цілий комплекс будівель, розташований за адресою: Кіровоградська обл., м. Світловодськ, вул. Заводська, № 4Д, до складу якого входять: нежитлова будівля адміністративного призначення, літера А, загальною площею 5857,0 кв.м; нежитлова будівля, корпус №1, літери Б,б,б1, загальною площею 37982,0 кв.м; навіс, літера В; трансформаторна підстанція, літера Г, загальною площею 148,4 кв.м; нежитлова будівля ливарного цеху, літери Д,Ж,Ж1, загальною площею 2910,7 кв.м; склад, літери 3,К,Л,М,Н,О,П, загальною площею 2400,7 кв.м; склад хімікатів, літери Р,Р1,Р2, загальною площею 603,6 кв.м; нежитлова будівля експериментального цеху, літера С, загальною площею 1083,4 кв.м; сарай, літера Т, загальною площею 14,6 кв.м; нежитлова будівля контрольно-пропускного пункту, КПП, загальною площею 15,8 кв.м; огорожа та ворота, літера N; вимощення, літера І. Стягнуто з приватного підприємства фірма "Агрокапітал" на користь публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" 74298 грн. судового збору.

Не погодившись з рішенням суду, приватне підприємство фірма "Агрокапітал" звернулось з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати зазначене рішення, скасувати державну реєстрацію права власності публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" на комплекс будівель та повернути приватному підприємству фірма "Агрокапітал" 145642 грн. 20 коп. судового збору за подання апеляційної скарги, посилаючись на неповне зясування судом обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, та порушення судом норм матеріального і процесуального права.

Крім того приватне підприємство фірма "Агрокапітал" в апеляційній сказі просить призначити у справі судово-будівельну експертизу, на вирішення якої запропоновано поставити питання щодо визначення ринкової вартості комплексу будівель, розташованих за адресою: вул. Заводська, №4Д, м. Світловодськ Кіровоградської області, та зупинити провадження по даній справі до отримання висновків експертизи.

Клопотання про призначення судово-будівельної експертизи мотивовано наявністю сумнівів щодо обєктивності оцінки майна, виконаної субєктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агенство".

Згідно частини 3 статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб'єктом оціночної діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. З Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.

Статтею 5 вказаного Закону визначено, що суб'єктами оціночної діяльності є суб'єкти господарювання, зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи-суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат оціночної діяльності відповідно до цього Закону.

Згідно ч. 1 ст. 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджується Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розроблюються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядок його оформлення та рецензування встановлюється положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна (ч. 2 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).

У відповідності з п. 3 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 року № 1440, необ'єктивна оцінка - оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ'єктивного висновку про вартість об'єкта оцінки; неякісна (недостовірна оцінка) оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необгрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування; непрофесійна оцінка, проведена з порушенням кваліфікаційних вимог, що визначаються законодавством про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність; вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки; оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних.

Субєктом оціночної діяльності товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агентство" була виконана оцінка майна із застосуванням двох підходів - порівняльного та дохідного.

У п. 43 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 року № 1440, вказано, що інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Як зазначає відповідач у доповненнях до обґрунтування апеляційної скарги, при здійсненні розрахунку вартості обєкта оцінки дохідним підходом субєктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агенство" використано в якості інформаційного джерела очікувані доходи від подібного майна.

За подібне майно оцінювачем прийнято обєкти нерухомості загальною площею від 83 кв.м. до 1500 кв.м. при загальній площі обєкта оцінки 37982 кв.м. (нежитлова будівля корпус № 1). За твердженням відповідача, обєкти, які оцінювач використав в якості інформаційного джерела, не є подібним майном до обєкта оцінки.

Відповідно до п. 48, 49 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 року № 1440, для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем та його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.

Відповідач зазначає, що при здійсненні розрахунку вартості обєкта оцінки порівняльним підходом субєктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агенство" використано інформацію про подібне майно з іншим функціональним призначенням, яке розташовано в інших населених пунктах, та інформація якого настільки застаріла, що вона вже відсутня за вказаними у Звіті про оцінку майна адресами в мережі інтернет:

- обєкт порівняння 1, функціональне призначення - прачечна, інформація розміщена 22.06.2015;

- обєкт порівняння 2, функціональне призначення - зерносховище, інформація розміщена 19.05.2015;

- обєкт порівняння 3, розташування в місті Кіровограді за адресою в мережі інтернет http://dom.ogo.ua/uk/realty-10400414.html «Нерухомість видалена і не бере участі в пошуку!»;

- обєкт порівняння 4, розташування в місті ОСОБА_1 за адресою в мережі інтернет http://rieltoi/aleksandriia/commercials-sale/view/6314434 інформація відсутня.

Функціональне призначення обєкта оцінки:

нежитлова будівля адміністративного призначення, літера А, загальною площею 5857,0 кв.м. - адміністративна будівля;

нежитлова будівля, корпус №1, літери Б,б,61, загальною площею 37982,0 кв.м. - промислове призначення; навіс, літера В - споруда;

трансформаторна підстанція, літера Г, загальною площею 148,4 кв.м. - споруда промислового призначення;

нежитлова будівля ливарного цеху, літери Д,Ж,Ж1, загальною площею 2910,7 кв.м. - промислове призначення;

склад, літери 3,К,Л,М,Н,0,П, загальною площею 2400,7 кв.м. - призначення склад;

склад хімікатів, літери Р,Р1,Р2, загальною площею 603,6 кв.м. - призначення склад хімікатів;

нежитлова будівля експериментального цеху, літера С, загальною площею 1083,4 кв.м. - промислове призначення;

сарай, літера Т, загальною площею 14,6 кв.м. - призначення склад;

нежитлова будівля і контрольно-пропускного пункту, КПП, загальною площею 15,8 кв.м. - нежитлова будівля.

Як вбачається зі Звіту про оцінку майна, субєктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агентство" було здійснено розрахунок ринкової вартості шляхом складання показника загальної площі всіх обєктів нерухомості з різним функціональним призначенням (51016,20 кв.м.) та перемноженням їх з відкоригованою вартістю аналогів (медіанне значення вартості 1 кв.м. 15,66$), що, на думку відповідача, є порушенням п. 48, 49 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 року № 1440.

Субєктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агентство" використано в якості вихідних даних технічний паспорт (реєстровий номер 706-5), складений 08.09.2009 року на комплекс будівель, розташований за адресою вул. Заводська, 4-д, власника ТОВ СУПП «Ай.Ті.Джі-Інвест». Однак обєкт нерухомості, зазначений в рішенні суду першої інстанції, належить на праві власності ПП фірма "Агрокапітал" на підставі договору купівлі-продажу від 22.05.2013 року.

Також у додатках до Звіту про оцінку майна, виконаного субєктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агенство", є «Справка о принадлежности строений домовладения № 4-д по улице Заводская, зарегистрированных инвентаризационным бюро в регистрационной книге домовладений под реестром № 706-5. Фамилия, имя, отчество владельцев - Товариство з обмеженою відповідальністю Українсько-Польське підприємство «Ай.Ті.Джі.Інвест».

У Звіті про оцінку майна, виконаного субєктом оціночної діяльності - товариством з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агентство", зазначено, що оцінювачу не було надано можливості оглянути обєкт оцінки повністю і спираючись на документи, надані замовником, визначено ринкову вартість без внутрішнього огляду обєкту оцінки.

Відповідно до п. 51, 52, 54, 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету міністрів України від 10.09.2003 року № 1440, незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: - укладення договору на проведення оцінки; - ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; - ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав. Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел, їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити опис та наліз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки; виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна.

В силу статті 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані:

дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна;

забезпечувати об'єктивність оцінки майна, повідомляти замовника про неможливість проведення об'єктивної оцінки у зв'язку з виникненням обставин, які цьому перешкоджають.

Згідно статті 30 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» суб'єкти оціночної діяльності мають право відмовитися від проведення оцінки майна у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу.

Відсутність належного технічного паспорта на обєкт оцінки та неможливість огляду майна є обставинами, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки. І відповідно до статті 30 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» суб'єкт оціночної діяльності мав право відмовитися від проведення оцінки майна.

Таким чином приватне підприємство фірма "Агрокапітал" не погоджується із ринковою вартістю предмета іпотеки, яка згідно висновку субєкта оціночної діяльності - товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитне Брокерське Агентство" станом на 03.07.2016 року становила 19879000 грн.

Публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України" 27.10.2016 року подало до Дніпропетровського апеляційного господарського суду пояснення щодо призначення експертизи, в якому погодилось з необхідністю проведення судової експертизи для визначення початкової ціни предмета іпотеки.

Публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України", посилаючись на неможливість проведення судової експертизи судовими експертами Кіровоградського відділення Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз у строки, встановлені Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998 року № 53/5, вважає за необхідне та можливе доручити проведення судової експертизи у даній справі судовим експертам ТОВ «Київський інститут судових експертиз» (АДРЕСА_1).

Оскільки відповідач, що є ініціатором проведення експертизи по справі, не сплатив кошти за призначену в суді першої інстанції судову експертизу, що фактично призвело до затягування часу розгляду справи та непроведення експертизи, та оскільки публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України" з метою швидкого проведення експертизи запропонувало іншу ніж відповідач експертну установу, публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України" вважає за доцільне покласти на себе оплату вартості експертизи.

У відповідності з ч. 1, 2 ст. 41 Господарського процесуального кодексу України для роз'яснення питань, що виникають при вирішенні господарського спору і потребують спеціальних знань, господарський суд призначає судову експертизу. Учасники судового процесу мають право пропонувати господарському суду питання, які мають бути роз'яснені судовим експертом. Остаточне коло цих питань встановлюється господарським судом в ухвалі.

Статтею 79 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що господарський суд має право зупинити провадження у справі за клопотанням сторони, прокурора, який бере участь в судовому процесі, або за своєю ініціативою, зокрема, у випадках призначення господарським судом судової експертизи.

Керуючись ст.ст. 79, 86 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В:

Провадження у справі зупинити.

Призначити по справі судово-будівельну експертизу, на вирішення якої поставити питання щодо визначення ринкової вартості комплексу будівель, розташованих за адресою: вул. Заводська, №4Д, м. Світловодськ Кіровоградської області.

Проведення експертизи по справі доручити товариству з обмеженою відповідальністю «Київський інститут судових експертиз» (юридична адреса: 03115, АДРЕСА_2, адреса для листування: 04050, м. Київ, а/с115).

Приватному підприємству фірма "Агрокапітал" надати безперешкодний доступ судового експерта товариства з обмеженою відповідальністю «Київський інститут судових експертиз» до обєкта оцінки.

У звязку з необхідністю виготовлення технічного паспорта обєкта оцінки приватному підприємству фірма "Агрокапітал" надати безперешкодний доступ інспектора Світловодського комунального міжміського бюро технічної інвентаризації до обєкта оцінки.

Матеріали справи направити до експертної установи.

Попередити експертів про кримінальну відповідальність за статтями 384, 385 Кримінального кодексу України.

Оплату вартості експертизи та витрати, повязані з виїздом експерта до місцезнаходження обєкта оцінки, покласти на публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України" (вул. Госпітальна, 12 г, м. Київ, 01001), надіславши йому рахунок.

Головуючий суддя Г.К.Дмитренко

Суддя О.В. Джихур

Суддя О.Г. Іванов