ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 листопада 2016 року Справа № 916/3883/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Вовка І.В. (головуючого, доповідача),
Кондратової І.Д., Стратієнко Л.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції м. Одеса на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.02.2016 року у справі № 916/3883/15 за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції м. Одеса про розірвання договору оренди та виселення,

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2015 року позивач звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до відповідача про розірвання укладеного між ними договору оренди нежитлового цокольного приміщення №15/31 від 22.09.2014 року, виселення відповідача з нежитлового цокольного приміщення, загальною площею 50,1 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 2-б строком до 22.08.2017 року на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради та стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 6 664,49 грн. і пені в сумі 1 231,47 грн.

Позов з посиланням на ч. 2 ст. 651, ст. 762, ч. 2 ст. 771, п. 3 ч. 1 ст. 783, ст. 785 Цивільного кодексу України та ст.ст. 10, 18, 19, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" обгрунтовано систематичним порушенням відповідачем умов договору оренди щодо сплати орендних платежів, внаслідок чого за ним утворився борг в сумі 6 664,49 грн. та порушенням умов пп. "е", "л", "м" п. 4.2. договору оренди щодо зобов'язання застрахувати об'єкт оренди, укласти договір про відшкодування витрат на утримання приміщень та прибудинкової території і надати докази звернення до управління Держкомзему у м. Одесі з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі, а також створенням загрози пошкодження речі недбалою поведінкою наймача.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 01.12.2015 року припинено провадження у справі в частині позову про стягнення заборгованості в сумі 6 664,49 грн. та пені в сумі 1 231,47 грн.

Рішенням господарського суду Одеської області від 01.12.2015 року (суддя Цісельський О.В.) в позові відмовлено.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 23.02.2016 року (судді: Воронюк О.Л., Лашин В.В., Мирошниченко М.А.) зазначене рішення суду першої інстанції скасовано, позов задоволено, постановлено розірвати договір оренди нежилого приміщення №15/31 від 22.09.2014 року укладений між сторонами, виселити Православну Релігійну громаду Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції з нежитлового цокольного приміщення, загальною площею 50,1 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 2-б.

У касаційній скарзі відповідач вважає, що судом апеляційної інстанції порушено і неправильно застосовано норми матеріального та процесуального права, і тому просить постанову апеляційного суду скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

У відзиві на касаційну скаргу позивач вважає, що постанова апеляційного господарського суду є законною та просить залишити її без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши доводи касаційної скарги та відзиву на неї, перевіривши матеріали справи та прийняті в ній судові рішення, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, що 22 вересня 2014 року між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Православною Релігійною громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції (орендар) було укладено договір оренди нежилого приміщення №15/31, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові цокольні приміщення, загальною площею 50,1 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Софіївська, 2-б (далі - об'єкт оренди). Характеристика об'єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП "ОМБТІ та РОН" 15 лютого 2013 року. Ринкова оцінка об'єкта оренди становить 120 516 грн. (без урахування податку на додану вартість).

Відповідно до п. 1.3. договору термін дії договору оренди: з 22 вересня 2014 року до 22 серпня 2017 року.

Пунктом 2.2. договору встановлено, що за орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату, що становить за перший, після підписання договору оренди, місяць 338,34 грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є обов'язковою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

У відповідності до п. 2.4. договору орендар зобов'язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця.

За умовами п. 4.2. договору протягом дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов'язаний:

а) забезпечувати збереження об'єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню;

б) утримувати об'єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території;

в) окремо сплачувати за власні кошти фактичні витрати за користування водою, каналізацією, газом, електроенергією, центральним опаленням, іншими комунальними послугами, для чого у місячний термін оформити договори з відповідними службами;

г) за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в об'єкті оренди з вини орендаря;

д) виконувати розпорядження та накази місцевих органів влади, що відносяться до здійснення протипожежних заходів, сплачувати витрати на прибирання і очистку прилеглої території, забрудненої його виробничою діяльністю і торгівля овочами, будівельне сміття, харчові відходи і т.п.); своєчасно та доброякісно забезпечувати здійснення заходів з очищення прилеглої території та тротуарів від снігу;

е) застрахувати об'єкт оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, на повну вартість об'єкта оренди, визначеної у п.1.1. цього договору, та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного зобов'язання, протягом 20 днів з часу укладання цього договору;

з) своєчасно узгоджувати з орендодавцем будь-які зміни профілю використання об'єкта оренди;

к) ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованих приміщень несе орендар з часу укладання цього договору;

л) укласти з балансоутримувачем об'єкта оренди договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання приміщень і прибудинкової території та надати орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують виконання зазначеного обов'язку, протягом 30 днів з моменту укладання цього Договору;

м) окремо сплачувати за власні кошти плату за користування земельною ділянкою, для чого у місячний термін з дати підписання договору оренди звернутися до управління Держкомзему у м. Одесі (м. Одеса, вул. Космонавтів, 36) з клопотанням про визначення нормативно-грошової оцінки землі та у 5-ти денний термін з дня отримання відповідної довідки надати податкову декларацію з плати за землю (земельний податок) до державної податкової Інспекції за місцезнаходженням земельної ділянки.

Зі змісту п.п. 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 договору вбачається, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов'язку припиняється через один рік з дня, коли обов'язок повинен був бути виконаний.

У разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об'єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди, Договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

При порушенні правил експлуатації і утримання орендованих приміщень, а також невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором, орендар сплачує орендодавцю штраф у розмірі 100 неоподаткованих мінімумів прибутків громадян за кожне окреме порушення, з усуненням наслідків невиконання чи неналежного виконання обов'язків за договором і у строки, встановлені орендодавцем.

За невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п. 4,1, п. 4.2 абз. "а", "г", "е", "м", "л", п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9, п. 4.13 цього договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

За період з 22.09.2014 року по 16.09.2015 року у відповідача утворився борг в сумі 6 664,49 грн. з оплати орендних платежів.

Під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідачем було подано до матеріалів справи:

- лист Управління держземагентства в м. Одесі Одеської області №744 від 29.12.2014 року, яким останнє повідомило про розмір нормативно-грошової оцінки земельної ділянки;

- договір утримання домів, будов та прибудинкових територій №8/364 від 01.12.2014 року, укладений між КП "Житлово-комунальний сервіс "Порто-Франківський" та Православною Релігійною громадою Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції;

- докази повної оплати суми існуючої заборгованості та нарахованої пені, у зв'язку з чим провадження в цій частині ухвалою суду від 01.12.2015 року було припинено на підставі п. 1-1 ч.1 ст. 80 ГПК України.

Предметом даного судового розгляду є вимоги орендодавця до орендаря про розірвання договору оренди та виселення у зв'язку з неналежним виконанням зобов'язання із внесення орендної плати, невиконанням зобов'язань щодо страхування орендованого майна та укладення договору про відшкодування витрат на утримання приміщень та прибудинкової території у встановлений договором оренди строк, а також створенням своєю поведінкою загрози пошкодження об'єкта оренди.

Висновок суду першої інстанції про відмову в позові обгрунтовано сплатою відповідачем заборгованості з орендних платежів та пені, а також наданням доказів виконання умов п. 4.2 договору щодо укладення договору на утримання приміщень та прибудинкових територій і визначення нормативно-грошової оцінки землі станом на час вирішення спору, що свідчить про відсутність істотних порушень договору в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України.

В свою чергу суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення місцевого господарського суду, виходив з доведеності обставин систематичного порушення орендарем істотної умови договору оренди комунального майна, якою є внесення орендної плати, що в розумінні ч. 2 ст. 651, ч. 1 ст. 785 ЦК України та ч. 3 ст. 26 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" є достатньою правовою підставою для розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю. Крім того, відповідачем не виконано зобов'язання із страхування об'єкта оренди у встановленому договором порядку.

Статтями 526 і 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання по ньому має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Умовами ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч. 3 ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Частиною 3 ст. 26 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Наведене свідчить про те, що чинним законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін цього договору.

Проте, суд першої інстанції дійшовши висновку про відсутність правових підстав для розірвання в судовому порядку договору оренди у зв'язку з відсутністю істотних порушень договору в розумінні ст. 651 Цивільного кодексу України з огляду на погашення орендарем заборгованості, пені та надання доказів виконання умов п. 4.2 договору на час вирішення спору, обмежився лише посиланням на постанову Верховного Суду України від 21.01.2015 року в справі № 910/16306/13, не навівши правової оцінки обставинам, що входять до предмета доказування у справі, зокрема, щодо істотності порушення відповідачем умов спірного договору оренди, наскільки орендодавець позбавився того, на що він розраховував при укладанні договору, а також не з'ясувавши період, за який не вносилася чи вносилася не в повному розмірі відповідачем орендна плата.

Разом з цим, суд першої інстанції не навів жодної правової оцінки умові договору щодо права орендодавця вимагати розірвання договору оренди за невиконання або неналежне виконання орендарем обов'язків, передбачених п. 4.1, п. 4.2 абз. "а", "г", "е", "м", "л", п. 4.3, п. 4.8, п. 4.9, п. 4.13.

До того ж, місцевим господарським судом не враховано, що позивачем однією з підстав позову було визначено невиконання відповідачем зобов'язання за договором оренди із страхування орендованого майна, та не наведено цим обставинам правової оцінки.

Натомість суд апеляційної інстанції хоча й зазначив про невиконання відповідачем обов'язку страхування об'єкта оренди відповідно до п. 4.2 договору, проте не навів правових висновків стосовно того, чи може бути таке порушення правовою підставою для розірвання спірного договору оренди в судовому порядку, виходячи з його умов та вимог законодавства, а також з фактичних обставин, які склалися між сторонами договору під час його виконання.

Між тим апеляційний господарський суд правильно зазначивши, що при вирішенні відповідних спорів необхідно встановити, протягом яких конкретних місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково, однак, так само як і суд першої інстанції наведених обставин не з'ясував, та обмежився загальним висновком про систематичну несплату відповідачем орендної плати належним чином у період з 22.09.2014 року по 16.09.2015 року.

У той же час, відхиляючи посилання суду першої інстанцій на правовий висновок Верховного Суду України, наведений у постанові від 21.01.2015 року в справі № 910/16306/13, апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про те, що у згаданій постанові не розглядалося питання застосування ст. 651 Цивільного кодексу України, оскільки в цій постанові Верховним судом України наведено правовий висновок про застосування ст. 651 Цивільного кодексу України саме щодо оцінки істотності порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Крім того, господарські суди обох інстанцій не звернули уваги, що окремою підставою позову, яку визначено позивачем, була недбала поведінка наймача, що створює загрозу пошкодження речі, та не з'ясували в чому така поведінка полягала і будь-яких правових висновків з цього питання не навели.

Отже, протилежні висновки судів попередніх інстанцій не грунтуються на матеріалах справи й вимогах закону, є передчасними та зробленими в порушення ст. 43 ГПК України без дослідження всіх фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення спору та без розгляду усіх заявлених вимог за поданим позовом.

За таких обставин, оскаржені судові рішення не можна визнати законними й обґрунтованими, і тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене і вирішити спір з дотриманням вимог закону.

З огляду наведеного та керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Православної Релігійної громади Різдва Пресвятої Богородиці Апостольської традиції м. Одеса задовольнити частково.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.02.2016 року та рішення господарського суду Одеської області від 01.12.2015 року скасувати, і справу № 916/3883/15 передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.

Головуючий суддя І.Вовк

Судді І.Кондратова

Л.Стратієнко