ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 листопада 2016 року Справа № 922/116/15
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого : Кравчука Г.А.,

суддів: Мачульського Г.М., Коробенка Г.П.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 23.05.2016
у справі Господарського суду№ 922/116/15 Харківської області
за позовомХарківської міської ради
до треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача:фізичної особи - підприємця ОСОБА_1 1) Управління державного земельного агентства у м. Харкові, 2) Управління Держгеокадастру у м. Харкові, 3) Індустріальна ОДПІ м. Харкова ГУ ДФС у Харківській області
провнесення змін до договору оренди землі

в судовому засіданні взяли участь представники:

позивача: не з'явились;
відповідача: третьої особи -1: третьої особи -2: третьої особи -3:не з'явились; не з'явились; не з'явились; не з'явились;

В С Т А Н О В И В:

У січні 2015 року Харківська міська рада (далі - Рада) звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою, у якій просила внести зміни до укладеного з фізичною особою - підприємцем ОСОБА_1 (далі - Підприємець) договору оренди землі від 20.10.2005 № 82131/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього в редакції, викладеній у позовній заяві (т. 1, а.с. 8-9).

Позовні вимоги Рада, посилаючись на норми Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Земельного кодексу України (далі - ЗК України), Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", Закону України "Про оцінку земель" та Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" обґрунтувала тим, що договір оренди землі щодо якого виник спір не відповідає вимогам законодавства України в частині розміру орендної плати, Підприємець проігнорував пропозиції внести у договір відповідні зміни, у зв'язку з чим ці зміни мають бути внесені у судовому порядку.

Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду Харківської області від 03.03.2016 (колегія суддів: Аюпова Р.М., Кухар Н.М., Новікова Н.А.) у задоволенні позовних вимог Ради відмовлено.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 23.05.2016 (колегія суддів: Могилєвкін Ю.О., Пушай В.І., Плужник О.В.) рішення Господарського суду Харківської області від 03.03.2016 залишено без змін.

При прийнятті зазначених рішень місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. Разом із тим, за висновками судів попередніх інстанцій нормативно-грошова оцінка орендованої Підприємцем земельної ділянки, визначена відповідно до витягу № 131 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 14.11.2013 № 4109/08, обчислена невірно, оскільки при здійсненні розрахунку земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови безпідставно віднесено до категорії земель за функціональним використанням "Комерційне використання" з застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі - 2,5. Окрім того, викладені у вказаному витягу фактичні данні (зокрема, щодо повної забудови всієї площі земельної ділянки) не відповідають фактичним обставинам справи.

Судами також відзначено, що частина запропонованих Радою у проекті додаткової угоди змін до договору оренди землі від 20.10.2005 № 82131/05 не є обов'язковими в силу закону, а тому вони повинні вноситись за погодженням сторін.

Рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Харківського апеляційного господарського суду від 23.05.2016 і рішення Господарського суду Харківської області від 03.03.2016 та прийняти нове рішення про задоволення позову. Викладені у касаційній скарзі вимоги Рада обґрунтовує посиланням на обставини справи, ст. ст. 19, 206 ЗК України, окремі положення Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11 та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженої наказом Держкомстату України від 05.11.1998 № 377. Зазначає, що судами попередніх інстанцій надано невірну правову оцінку відомостям, що містилися у витягу № 131 від 14.11.2013 № 4109/08.

19.10.2016 на адресу Вищого господарського суду України надійшли відзив та додаткові заперечення Підприємця на касаційну скаргу Ради, які не можуть бути прийняті до уваги колегією суддів, з огляду на відсутність підписів на зазначених документах.

Інші особи, які беруть участь у справі, не скористались правом, наданим ст. 1112 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), та відзиви на касаційну скаргу Ради до Вищого господарського суду України не надіслали, що не перешкоджає касаційному перегляду судових актів, які оскаржуються.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Ради підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- між Радою (орендодавець) та Підприємцем (орендар) 20.10.2005 укладено договір оренди землі № 82131/05, за яким орендодавець на підставі рішення Ради від 22.02.2005 № 21/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва" надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови площею 0,0140 га (під забудовою - 0,0018 га, інших угідь - 0,0122 га), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Договір);

- Договір укладено строком: на період будівництва до 31.12.2007 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 31.12.2030 (п. 8 Договору);

- пунктом 43 Договору оренди земельної ділянки визначено, що невід'ємною частиною договору є план земельної ділянки, який містить кадастровий № НОМЕР_1, опис меж та площу земельної ділянки;

- відповідно до п. 5 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки: на період будівництва згідно з довідкою № 1609/05 від 23.06.2005 становить 14 772 грн., на період експлуатації згідно з довідкою № 1610/05 від 23.06.2005 становить 73 858 грн.;

- згідно з п. 9 Договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2005 рік: 38,07 грн., 2006 рік: 56,05 грн., з 2007 року: 105,76 грн., на період експлуатації: з 31.12.2007 року: 320,24 грн.;

- у пункті 10 Договору сторони погодили, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, а у пункті 11 передбачили, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем рівними частками щомісячно упродовж 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного місяця;

- в силу пунктів 13 та 36 Договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом; зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку;

- рішенням Ради від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" було затверджено нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Встановлено, що нова нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014;

- рішенням Ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" передбачено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 вводиться в дію з 01.01.2014. Зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові. Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства (пункти 2 та 3 рішення);

- пунктом 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженому рішенням Ради від 29.12.2012 № 960/12 встановлено, що зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду, у тому числі у випадку зміни нормативної грошової оцінки землі;

- для здійснення розрахунку орендної плати за земельну ділянку, що орендується Підприємцем, позивачем отриманий витяг № 131 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 14.11.2013 № 4109/08, на підставі якого здійснений розрахунок розміру орендної плати від 17.12.2013. Згідно з вказаним витягом розрахунок нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 140 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, кадастровий номер НОМЕР_1, орендованої Підприємцем, складено виходячи з того, що функціональне використання земельної ділянки - землі комерційного використання, застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі 2,5, з визначенням площі земельної ділянки під забудовою - 140 кв. м;

- у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки землі Департамент земельних відносин Ради 30.12.2013 звернувся до Підприємця з листом-пропозицією внести зміни до Договору шляхом підписання додаткової угоди, проект якої додавався. Підприємець у встановлений термін відповіді на пропозицію не надав, направлений примірник додаткової угоди до Договору не підписав та на адресу Ради не повернув, що і слугувало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Частиною першою ст. 13 Конституції України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Пунктом "а" частини першої ст. 12 ЗК України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад.

Відповідно до п. 34 частини першої ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин вирішується виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

З зазначених норм законодавства України випливає, що питання оренди земельних ділянок вирішуються сільською, селищною, міською радою на пленарних засіданнях шляхом прийняття відповідних рішень.

Враховуючи викладене, колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що ініціювання внесення змін до договорів оренди землі в частині зміни розміру орендної плати належить до компетенції сільської, селищної, міської ради і має здійснюватись шляхом прийняття відповідних рішень, які в силу положень ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Господарськими судами попередніх інстанцій з'ясовано та матеріалами справи підтверджується, що рішенням Ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено нову базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Нова нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

За приписами частини другої ст. 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

01.01.2011 набрав чинності Податковий кодекс України, пп. пп. 288.5.1, 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 якого передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом, однак не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки землі.

З положень частини 1 статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі", статті 13 Закону України "Про оцінку земель" та частини 1 пункту 289.1 статті 289 ПК України вбачається, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності.

Частинами першою та другою ст. 632 ЦК України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому, зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини першої та абзацу першого частини другої ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору (позиція Верховного Суду України, викладена у постановах від 06.12.2010 у справі № 2-1/10068-2008, від 27.12.2010 у справі № 27/15-10, від 23.05.2011 у справі № 7/105-10(30/234-09), від 04.07.2011 у справі № 41/81пд, від 20.11.2012 у справі № 28/5005/640/2012, від 20.08.2013 у справі № 5017/781/2012 та від 03.12.2013 у справі № 5009/3430/12).

За таких обстави суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Як уже частково відзначалося вище, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що нормативно-грошова оцінка орендованої Підприємцем земельної ділянки, визначена відповідно до витягу № 131 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 14.11.2013 № 4109/08, обчислена невірно, оскільки при здійсненні розрахунку земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови безпідставно віднесено до категорії земель за функціональним використанням "Комерційне використання" з застосуванням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки Кф в розмірі - 2,5. Окрім того, викладені у вказаному витягу фактичні данні (зокрема, щодо повної забудови всієї площі земельної ділянки), на думку судів попередніх інстанцій, не відповідають фактичним обставинам справи.

Між тим, на думку колегії суддів Вищого господарського суду України, в порушення ст. 43 ГПК України, вказані висновки судів попередніх інстанцій не відповідають в повній мірі обставинам справи, нормам матеріального та процесуального права, та є передчасними з огляду на наступне.

Статтею 1 Закону України "Про землеустрій" визначено, що цільове призначення земельної ділянки це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до частини першої ст. 19 ЗК України землі за основним цільовим призначенням землі поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; є) землі лісового фонду; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Віднесення земель до тієї чи іншої категорії згідно з частиною першою ст. 20 ЗК України здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Згідно з частиною п'ятою ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

За змістом частини першої ст. 15 Закону України "Про оцінку земель" підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Вимогами ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності; нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Згідно з п. 3.1 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 N 18/15/21/11, в основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Відповідно до ст. 20 Закону України "Про оцінку земель", зокрема, за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з частиною першою та третьою ст. 23 Закону України "Про оцінку землі" технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Як вбачається з вищевказаних приписів законодавства України, за результатами проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яка визначається, зокрема, з урахуванням функціонального використання земель, складається технічна документація. При цьому, вказана технічна документація підлягає затвердженню відповідною сільською, селищною, міською радою.

Господарськими судами попередніх інстанцій було залишено поза увагою, що саме у технічній документації з нормативної грошової оцінки землі визначаються коефіцієнти, зокрема з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель. Витяг з технічної документації містить лише дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, зокрема щодо відповідних коефіцієнтів.

Окрім того, господарські суди попередніх інстанцій, не знайшовши підстав для внесення змін до договору оренди щодо нормативної грошової оцінки землі, не надали правової оцінки решті запропонованих Радою змін до Договору.

Судами попередніх інстанцій не було надано оцінки приписам ст. 15 Закону України "Про оренду землі" щодо істотних умов, які мають міститися в договорі оренди землі в контексті запропонованих змін щодо визначення кадастрового номеру земельної ділянки в Договорі.

Виходячи зі змісту ст. ст. 47, 33, 43 ГПК України, рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що як рішення місцевого господарського суду, так і постанова суду апеляційної інстанції прийняті при неповному встановлені усіх обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору у даній справі, внаслідок чого неможливо дійти достовірних висновків щодо правомірності запропонованих змін до Договору, а відтак, і обґрунтованості заявлених позовних вимог.

Відповідно до частини першої ст. 11110 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Оскільки передбачені процесуальним законом (розділом XII1 "ПЕРЕГЛЯД СУДОВИХ РІШЕНЬ У КАСАЦІЙНОМУ ПОРЯДКУ" ГПК України) межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права виправити помилки, допущені господарськими судами попередніх інстанцій, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що постанова Харківського апеляційного господарського суду від 23.05.2016 та рішення Господарського суду Харківської області від 03.03.2016 підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і, в залежності від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Керуючись ст. ст. 1115, 1117, 1119, 11110 та 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 23.05.2016 та рішення Господарського суду Харківської області від 03.03.2016 у справі № 922/116/15 скасувати.

Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Головуючий суддя Г.А. Кравчук

Суддя Г.М. Мачульський

Суддя Г.П. Коробенко