ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 листопада 2016 року Справа № 926/403/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого суддівМачульського Г.М. (доповідач), Коробенка Г.П., Кравчука Г.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні
касаційні скарги1. Чернівецької міської ради 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд"
на постановуЛьвівського апеляційного господарського суду
від18.07.2016
у справі№926/403/16
Господарського судуЧернівецької області
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд"
до1. Чернівецької міської ради 2. Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради 3. Обслуговуючого кооперативу житлово-будівельний кооператив "Проспект"
провизнання недійсним пункту договору, визнання недійсним та скасування рішення, визнання недійсним договору,

за участю

- позивача:Горбань О.В. (довіреність від 12.04.2016)
- відповідача-1:Юзьків М.І. (довіреність від 08.12.2015)
- відповідача-3:Шевченко М.М. (довіреність від 19.10.2016),

В С Т А Н О В И В:

Звернувшись у суд з даним позовом, Товариство з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" (далі - позивач) просило: визнати недійсним п.п.9.5.2 п.9.5 договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеного між ним та Чернівецькою міською радою (далі - відповідач-1); визнати недійсним та скасувати рішення відповідача-1 №107 від 25 лютого 2016 року "Про розгляд звернень юридичних осіб і підприємців щодо надання земельних ділянок в оренду, поновлення договорів оренди землі, визнання такими, що втратили чинність, та внесення змін до окремих пунктів рішень з цих питань" в частині, а саме: пункти 24, 24.1, 24.2 рішення; визнати недійсним договір оренди землі №10020 від 01 квітня 2016 року, укладений між Чернівецькою міською радою, в особі директора Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради Бабчука Володимира Георгійовича та Обслуговуючим кооперативом житлово-будівельним кооперативом "Проспект", в особі голови правління Коцур Надії Олексіївни.

Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що рішенням відповідача-1 №107 від 25.02.2016 припинено укладений між сторонами 04.05.2012 договір оренди землі №7800 із посиланням на відсутність письмової згоди відповідача-1 (орендодавця) на здійснення будівництва на орендованій земельній ділянці споруд, будівель (п. 9.5.2. Договору оренди від 04.05.2012). Даний пункт договору на думку позивача суперечить вимогам чинного законодавства. Обставини прийняття рішення відповідачем-1 про надання землі в оренду для здійснення будівництва на ній, підписання договору оренди земельної ділянки по Проспекту Незалежності, 131, в м. Чернівці від 12.03.2008, а потім від 04.05.2012, видача Дозволу та переоформлення Дозволу на виконання будівельних робіт - підтверджує, що відповідач-1, у відповідності до чинного на той час законодавства, надав згоду на будівництво торгового центру, а збудований торговий центр не є будівлею, спорудою в розумінні підстав для припинення договору оренди.

Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 03.06.2016 (суддя - Гончарук О.В.) позов задоволено частково: визнано недійсним та скасовано рішення відповідача-1№107 4-ї сесії "Про розгляд звернень юридичних осіб і підприємців щодо надання земельних ділянок в оренду, поновлення договорів оренди землі, визнання такими, що втратили чинність, та внесення змін до окремих пунктів рішень з цих питань" від 25 лютого 2016, в частині, а саме: пункти 24, 24.1, 24.2; визнано недійсним договір оренди землі №10020 від 01 квітня 2016, укладений між відповідачем-1 та Обслуговуючим кооперативом житлово-будівельним кооперативом "Проспект" (далі - відповідач-3); в іншій частині позову відмовлено; вирішено питання про розподіл судових витрат.

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18.07.2016 (головуючий суддя - Якімець Г.Г., судді - Бойко С.М., Кравчук Н.М.) це рішення суду залишено без змін.

У касаційній скарзі відповідач-1 просить скасувати судові рішення в частині задоволених вимог та прийняти нове, про відмову у позові, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами норм матеріального права, порушення норм процесуального права.

Позивач просить у касаційній скарзі змінити мотивувальну частину постанови, а резолютивну частину постанови залишити без змін, не погоджуючись із мотивами цього суду, за яких він дійшов висновку в частині вирішення спору про визнання недійсним п.п.9.5.2 п.9.5 договору оренди землі №7800 від 04.05.2012.

У відзиві відповідач-1 просить залишити касаційну скаргу позивача без задоволення, посилаючись на невідповідність доводів, викладених у ній, обставинам справи.

У відзиві позивач просить залишити касаційну скаргу відповідача-1 без задоволення, а рішення суду першої інстанції та резолютивну частину постанови апеляційного суду без змін, посилаючись на їх відповідність вимогам чинного законодавства.

Переглянувши у касаційному порядку оскаржене судове рішення, колегія суддів Вищого господарського суду України, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, виходить з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням відповідача-1 №457 від 29.03.2012 позивачу надано в оренду на 10 років земельну ділянку на проспекті Незалежності, 131 у м. Чернівцях, площею 1,3 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями.

04.05.2012 між відповідачем-1 (орендодавець) та позивачем (орендар) на підставі вказаного рішення міської ради укладено договір оренди землі №7800, який зареєстрований в управлінні Держкомзему у м. Чернівці 14.06.2012 за номером 01004, відповідно до умов якого відповідач-1 надав позивачу в платне користування протягом 10 років земельну ділянку з кадастровим номером :11:001:0022 загальною площею 1,3 га, яка розташована на проспекті Незалежності, 131 у м. Чернівцях для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями.

У п.п.9.3, 9.4 договору оренди сторони погодили, що останній може бути розірвано за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї сторони цей договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання та/або неналежного виконання сторонами їх обов'язків, передбачених цим договором та в інших випадках, передбачених законодавством.

Згідно з п.9.5.2 Договору він може бути припинений орендодавцем у односторонньому порядку у випадку проведення орендарем без письмової згоди орендодавця будівництва будівель і споруд на орендованій земельній ділянці. У цьому випадку орендар повинен звільнити земельну ділянку від самовільного побудованих будівель чи споруд та привести її у належний для використання стан. У разі його відмови, орендодавцем вирішується питання самовільного будівництва в порядку, визначеному чинним законодавством.

25.02.2016 відповідач-1 прийняв рішення №107, яким (зокрема п.24) вирішив припинити в односторонньому порядку договір оренди землі №7800 від 04.05.2012 на підставі пункту 9.5.2 вказаного договору. Підставою для прийняття вказаного рішення було здійснення орендарем будівництва без письмової згоди орендодавця.

Крім того, підпунктами 24.1, 24.2 пункту 24 рішення відповідача-1 №107 від 25.02.2016 затверджено проект відведення щодо зміни цільового призначення земельної ділянки за адресою: проспект Незалежності, 131, площею 1,3000 га (кадастровий номер :11:001:0022), для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, за рахунок земельної ділянки, наданої для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями (підстава: дозвіл на складання проекту відведення - рішення міської ради VI скликання від 27.08.2015 №1692 (пункт 4), рішення міської ради VI скликання від 25.09.2015 №1744 (пункт 22)) та надано відповідачу-3 земельну ділянку за адресою: проспект Незалежності, 131, площею 1,3000 га (кадастровий номер :11:001:0022), в оренду на три роки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Судами зазначено, що рішення відповідача-1 №1692 від 27.08.2015, яким надано дозвіл на складання проекту відведення щодо зміни цільового призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, визнано недійсним постановою Львівського апеляційного господарського суду від 18.02.2016 у справі №926/1470/15.

01.04.2016 року між відповідачем-1 (орендодавець) та відповідачем-3 (орендар) укладено договір оренди землі №10020, відповідно до умов якого, а саме: п.1.1 на підставі рішення 4 сесії Чернівецької міської ради VII скликання від 25.02.2016 №107 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка знаходиться за адресою: м. Чернівці, проспект Незалежності, 131.

Приймаючи рішення про відмову у задоволенні позову у частині визнання недійсним п.п.9.5.2 п.9.5 договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, укладеного між позивачем та відповідачем-1, суд першої інстанції виходив з того, що зазначена у спірному пункті 9.5.2 договору оренди землі за №7800 від 04.05.2012 підстава припинення договору, є незаконною. Разом з цим, з урахуванням пропуску позивачем строку позовної давності, про що заявлено відповідачами, суд у задоволенні вимоги про визнання недійсним пункту 9.5.2. договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, відмовив саме з цієї підстави, пославшись на приписи статті 267 Цивільного кодексу України. Також цей суд виходив із того, що у відповідача-1 не було законних підстав для передачі спірної земельної ділянки в оренду відповідачу-3.

Апеляційний господарський суд з цим висновком суду першої інстанції не погодився виходячи з того, що немає правових підстав вважати, що передбачена спірним пунктом 9.5.2 договору підстава для припинення договору в односторонньому порядку є незаконною з огляду лише на те, що така підстава не передбачена чинним законодавством (Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі»). Крім того, враховуючи що в іншій справі судом визнано недійсним рішення відповідача-1 по припинення договору оренди землі від 04.05.2012 № 7800, укладеного між відповідачем-1 та позивачем, а також виходячи із того, що позивач є належним користувачем земельної ділянки, суд апеляційної інстанції залишаючи без змін рішення місцевого господарського суду, дійшов висновку, що у відповідача-1 не було законних підстав для передачі спірної земельної ділянки в оренду відповідачу-3.

Повністю погодитися із висновками суду апеляційної інстанції не можна виходячи із наступного.

Згідно із приписами статті 116 Земельного кодексу України, у редакції, чинній на час прийняття спірного рішення та укладення спірного договору оренди, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону (ч.1). Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч.2).

Відповідно до положень статей 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Як встановлено судами, підставою для прийняття відповідачем-1 рішення №107 від 25.02.2016 (в частині пункту 24) стало здійснення позивачем (орендарем) будівництва без письмової згоди відповідача-1 (орендодавця), однак, як також встановлено судами, підписавши договір оренди землі №7800 від 04.05.2012, відповідач-1 вже погодив передачу земельної ділянки для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, що визначено у п.1.1 договору як мета надання земельної ділянки в оренду (цілі її використання), а відтак і таке будівництво.

Відповідач-1 у касаційній скарзі цих обставин не спростував.

Отже у цій частині висновки суду апеляційної інстанції є правильними.

Враховуючи вищенаведене, у відповідача-1 не було правових підстав передавати спірну земельну ділянку в оренду відповідачу-3.

За вказаних обставин суд касаційної інстанції погоджується із висновками судів про наявність правових підстав для визнання недійсним рішення відповідача-1 щодо передачі спірної земельної ділянки в оренду відповідачу-3, та укладеного між ними на підставі цього рішення договору оренди землі №10020 від 01 квітня 2016 року.

Судами також встановлено, згідно з п.9.5.2 Договору він може бути припинений орендодавцем у односторонньому порядку у випадку проведення орендарем без письмової згоди орендодавця будівництва будівель і споруд на орендованій земельній ділянці.

Разом з тим, положеннями статті 31 Закону України «Про оренду землі» у редакції, що діяла на час укладення Договору, передбачено, що Договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства) (ч.1). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом (ч.2). Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч.3). Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ч.4).

Таким чином визначений у п.9.5.2 Договору оренди спосіб припинення орендних правовідносин як припинення Договору орендодавцем у односторонньому порядку, відмінний від передбаченого вказаною нормою, оскільки у ній передбачена можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку, також наведена умова припинення Договору також є відмінною від підстав припинення, зазначених у вказаній статті, а отже суперечить положенням наведеної статті.

Крім того судами встановлено, що 29.08.2012 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області позивачу (орендарю) видано дозвіл №ЧВ 9 на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (1-а черга - будівництво торгового центру). Пунктом 2-м містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (додаток до рішення виконавчого комітету міської ради №559/15 від 25.08.2010 року) передбачено вид об'єкта містобудування - будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом.

25 липня 2014 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області було складено акт перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, з якого вбачається, що порушень законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил, інспекція не виявила.

Отже встановивши, що спірна земельна ділянка відповідачем-1 була передана позивачу для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, то передбачена спірним пунктом 9.5.2 договору підстава для припинення договору в односторонньому порядку, суперечить положенням статті 526 Цивільного кодексу України щодо виконання зобов'язання відповідно до умов договору, та правовій природі правовідносин сторін, а оскільки, як вже зазначалося, відповідно до положень статей 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, тому вказана умова договору є незаконною.

Однак з урахуванням пропуску позивачем строку позовної давності, про що заявлено відповідачами, суд у задоволенні вимоги про визнання недійсним пункту 9.5.2. договору оренди землі №7800 від 04.05.2012, відмовив саме з підстав пропуску такого строку, пославшись на приписи статті 267 Цивільного кодексу України, а відтак висновок місцевого господарського суду у цій частині є правильним.

За вказаних обставин постанову суду апеляційної інстанції у цій частині належить змінити.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 п.п.1, 5, 11111 Господарського процесуального кодексу України,

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Чернівецької міської ради залишити без задоволення, а Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Гіпербуд" задовольнити частково.

Постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.07.2016 у справі Господарського суду Чернівецької області № 926/403/16, змінити, виключивши із мотивувальної частини вказівку на те, що немає правових підстав вважати, що передбачена пунктом 9.5.2 договору оренди землі №7800 від 04.05.2012 підстава для припинення договору в односторонньому порядку, є незаконною.

В іншій частині постанову Львівського апеляційного господарського суду від 18.07.2016 залишити без змін.

Головуючий суддя Г.М. Мачульський

Судді Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук