ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" жовтня 2016 р. Справа № 922/3691/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Ільїн О.В., суддя Терещенко О.І., суддя Хачатрян В.С.

при секретарі Євтушенку Є.В.

за участю представників сторін:

позивача -

відповідачів 2) ОСОБА_1І, дов. №21 від 18.10.2016 року 2) .

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу першого відповідача (вх. №3957Х/1-35) на рішення господарського суду Сумської області від 10 листопада 2014 року по справі №922/3691/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до 1. Приватної фірми Пальма-94, м. Харків

2. ТОВ Сиріус

про внесення змін до договору оренди землі, -

ВСТАНОВИЛА:

Позивач - Харківська міська рада звернувся до господарського суду Харківської області із позовом до Приватної фірми "Пальма", відповідача, про внесення змін до договору оренди землі від 28.11.2005 року № 52 шляхом визнання договору про зміну до вказаного договору оренди землі укладеним у редакції, викладеній у позовній заяві.

Рішенням господарського суду Харківської області від 10 листопада 2014 року (суддя Бринцев О.В.) позов задовлено.

Відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Харківської області від 10 листопада 2014 року скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що : норми права, на які посилаються позивач у позові та господарський суд першої інстанції у своєму рішенні (ст.ст.11, 626, 632, 651-654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13,15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 21, 30 Закону України "Про оренду землі" та інші) містять правила, котрі регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин, пов'язаних із платою за землю, проте жодна із зазначених норм не містить прямого припису про обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки вже переданих в оренду на час прийняття даного рішення земель.

Крім того, зазначає про те, що спірним договором також не передбачено, що договір оренди землі може бути змінений без згоди сторін у разі збільшення нормативної грошової оцінки землі та звертає увагу на те, що в Типовому договорі оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 року N220, а саме в вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні запропоновані позивачем у пункті 13 спірної додаткової угоди умови щодо зміни розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином, за висновком першого відповідача, одностороння зміна умов договору внаслідок зміни нормативної оцінки землі в не відповідає принципам справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства, принципам свободи договору (стаття З Цивільного кодексу України), принципам свободи підприємницької діяльності у межах, визначених законом; заборони незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (статті 6 Господарського кодексу України).

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 24.11.2016 року апеляційну скаргу першого відповідача було прийнято до провадження та призначено її до розгляду на 24.12.2016 року на 11:30 год.

В подальшому розгляд справи неодноразово відкладався і ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 17.06.2016 року провадження у справі було зупинено у звязку із задоволенням клопотання першого відповідача про призначення у справі судової земельно-технічної експертизи.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 13.10.2016 року провадження у справі було поновлено та призначено її розгляд на 19.10.2016 року на 11:30 год. у звязку із находженням на адресу апеляційного господарського суду клопотання ХНДІСЕ ім. Засл. проф. ОСОБА_2 про надання додаткових матеріалів.

18.10.2016 року перший відповідач надав суду клопотання (18.10.2016 року) про розгляд справи за наявними матеріалами без експертного висновку по експертизі, призначеній ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 17.06.2016 року, посилаючись на те, що він вже отримав від відповідних субєктів (КП «Харківські теплові мережі», Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Харківській області) відповіді на свої запити, в тому числі на питання , які ставились на вирішення зазначеної експертизи.

Колегія суддів, розглянувши вказане клопотання вважає його обгрунтованим та таким, що підлягає задоволенню.

В судовому засіданні 19.10.2016 року представник першого відповідача підтримав апеляційну скаргу.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу (вх.№836 від 22.01.16 року) та у додаткових поясненнях (вх.№2924 від 23.02.2015 року), а такоє його представники в минулих судових засіданнях проти доводів апеляційної скарги заперечували, вважають рішення оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Свої заперечення позивач обґрунтовує тим, що зі змісту норм частин 4, 5 статті 21 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" № 309-VI від 03.06.08р.), статті 288, пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України, статей 1, 13, 18 Закону України «Про оцінку земель», пунктів 34, 35 частини 1 статті 26, статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.

При цьому, за висновком позивача, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, в зв'язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. В свою чергу, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною. Тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Також звертає увагу на те, що положеннями пункту 13 спірного договору сторони передбачили право орендодавця переглядати розмір орендної плати у разі зміни розміру земельного податку, розмір якого в силу статті 274.1 Податкового кодексу України залежить від розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Представники позивача та другого відповідача в судове засідання не зявились, хоча належним чином повідомлявся про дату, час та місце його проведення, про що свідчить штамп на зворотному боці ухвали, якою було призначено розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні про відправлення її копій сторонам і є доказом належного повідомлення учасників спору про дату, час та місце судового засідання відповідно до абзацу 3 пункту 3.9.1 та пункту 3.9.2 Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції".

А тому колегія суддів розглядає апеляційну скаргу за відсутності представників позивача та другого відповідача за наявними у справі матеріалами відповідно до статті 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі, відзиві на апеляційну скаргу, додаткових письмових поясненнях доводи першого відповідача та позивача, заслухавши усні пояснення представників позивача та першого відповідача, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, та повторно розглянувши в порядку статті 101 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як свідчать матеріали, на підставі рішення Харківської міської ради від ХХХIІІ сесії Харківської міської ради IV скликання №21/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації обєктів" між Харківською міською радою, орендодавцем, та Приватною фірмою "Пальма-94", орендарем, укладено договір оренди землі від 28.11.2005 року (далі договір).

Договір зареєстровано 28.11.2005 року за № 52 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель.

Пунктом 8 договору встановлено, що його укладено строком: на період будівництва до 01.03.2007 року (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.03.2030 року.

Відповідно до пункту 5 вказаного Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки:

- на період будівництва згідно з довідкою № 3114/05 від 26.10.2005 року становить 932.821 гривню;

- на період експлуатації згідно з довідкою № 3115/05 від 26.10.2005 року становить 4.664.104 гривні.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 623 від 30.10.2013 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки складає 12.937.900 гривень.

Згідно умовами пункту 9 договору, розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2005 рік: 1.788,22грн.; 2006 рік: 2.632,65грн.; з 2007 року: 4.967,27грн.;

- на період експлуатації: з 01.03.2007 року: 15.041,74 гривні.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 10 договору).

Пунктом 11 договору встановлено, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем (відповідачем) рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

Згідно з пунктом 13 договору оренди землі розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом.

Відповідно до пункту 36 договору оренди землі, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013р. №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Згідно п. 1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв. м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року", рішень Харківської міської ради від 27.02.2008 року № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 року" та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станам на 01.01.2013" (а.с.39) встановлено (п. 2, п. 3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

07 грудня 2013 року Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі від 28.11.2005 року за № 52, разом із листами-пропозиціями.

Перший відповідач зазначену додаткову угоду не підписав, у звязку з чим позивач звернувся до господарського суду із позовом у даній справі.

Господарський суд першої інстанції, задовольняючи позов, посилався на положення частин 4, 5 статті 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" № 309-VI від 03.06.08р.), частини 1 статті 21, статті 30 Закону України "Про оренду землі", статті 288 Податкового кодексу України, статті 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, статті 188 Господарського кодексу України.

При цьому місцевий господарський суд виходив з того, що нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом, і оскільки укладений між сторонами договір передбачає можливість зміни розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого умовами договору.

Таким чином, за висновком господарського суду першої інстанції, наявні достатні правові підстави для задоволення позову.

Однак колегія суддів не може погодитися із таким висновком, зважаючи на таке.

Статтею 19 Конституції України ї встановлює, що правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те. що не передбачено законодавством.

Згідно із пунктом З частини 1 статті З Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

У статті 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статті 525, 526 Цивільного кодексу України містять вимогу, згідно з якою одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннями частини статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 30 Закону України "Про оренду землі" також передбачає, що зміна умов

договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Зі змісту вищевказаних норм випливає, що зміна договору можлива лише у випадку або добровільно за згодою сторін, або примусово коли обов'язок внести зміни прямо передбачений законом або договором.

Виходячи з положень статей 4-3 та 33 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності; сторони та інші особи, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами; кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Однак ані позивачем, ані місцевим господарським судом не наведено доводів щодо наявності прямих вказівок закону або договору внести зміни у спірний договорі оренди земельної ділянки, та існування, у звязку з цим, обов'язку відповідача укласти спірну додаткову угоду до відповідного договору оренди землі у редакції, що пропонується позивачем.

Як вказано у частині З статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.1997р. № 280/97-ВР органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України.

Правові норми , на які посилаються позивач у позові та господарський суд першої інстанції у своєму рішенні (ст.ст.11, 626, 632, 651-654 ЦК України, ст.ст. 15, 179, 188 ГК України, ст.ст. 2, 13,15, 18 Закону України "Про оцінку земель", ст.ст. 21, 30 Закону України "Про оренду землі" та інші) містять лише правила, які регулюють загальні засади зміни та розірвання договорів, загальні засади відносин, пов'язаних із платою за землю.

Однак жодна із цих норм не містить прямої вказівки на обов'язковість зміни умов договору оренди землі в частині розміру орендної плати в разі прийняття орендодавцем рішення про затвердження нової нормативної грошової оцінки вже переданих в оренду на час прийняття даного рішення земель.

Також відсутні приписи про обов'язкову зміну розміру орендної плати і в нормах Податкового кодексу України, на які також посилається позивач та господарський суд першої інстанції.

Статтями 288, 289 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди з урахуванням нормативної грошової оцінки (річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки).

Однак правило цієї статті стосується саме встановлення розміру орендної плати, а не її зміни, тобто ці норми застосовуються під час укладання договору, а не протягом його виконання.

Стаття 289 Податкового кодексу України, яка передбачає індексацію нормативної грошової оцінки земель також, не містить жодного припису, який би давав підстави вважати, що індексація нормативної грошової оцінки автоматично означає необхідність збільшення розміру орендної плати пропорційно збільшенню розміру нормативної оцінки землі.

Жодна інша норма Податкового кодексу України також не передбачає обов'язку вносити зміни в договір у кожному разі, коли після його укладення змінився розмір нормативної грошової оцінки.

Посилання господарського суду першої інстанції як на підставу для задоволення позову на те, що орендна плата за землю державної та комунальної власності є регульованою ціною, не може вважатися обґрунтованим, так як державне регулювання розміру орендної плати, як зазначалось вище, здійснюється на стадії укладання договору, а не на стадії його виконання.

Разом з цим Закон України "Про ціни та ціноутворення не передбачає можливості зміни в односторонньому порядку цін у вже укладених договорах без врахування загального порядку змін умов договору, встановленого частиною 1 статтею 651 Цивільного кодексу України

При цьому, як зазначено в пункті п.2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.2011р. №6, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то саме законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Отже, виключно зміна граничного розміру орендної плати, з точки зору чинного законодавства, може бути підставою для зміни орендної плати. При цьому така зміна повинна здійснюватись лише на законодавчому рівні. В той же час зміна органом місцевого самоврядування нормативної грошової оцінки землі не є законодавчою зміною граничного розміру орендної плати.

На неможливість органів місцевого самоврядування скасовувати свої попередні рішення, вносити в односторонньому порядку до них зміни, які погіршують становище інших учасників відносин вказує Конституційний Суд України в рішенні від 16.04.2009р. №7рп/2009, зазначаючи, що в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону).

Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення.

З урахуванням викладеного та беручи до уваги конституційні гарантії прав і свобод , встановлені статтею 19 Конституції України (ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством), примушення відповідача до укладення додаткової угоди, з умовами якої він не погоджується та обов'язковість укладення якої законодавством не передбачена, є неможливим.

Чинним законодавством закріплено принцип незмінності визначеного під час укладання договору розміру орендної плати та скасовано його залежність від розміру земельного податку. Так, положеннями частини 1 статті 23 Закону України "Про оренду землі"встановлено, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається лише за згодою сторін.

Окрім цього, самим спірним договором також не передбачено, що договір оренди землі може бути змінений без згоди сторін у разі збільшення нормативної грошової оцінки землі.

Згідно з частиною 2 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного

майна.

Так, зокрема, в Типовому договорі оренди землі, затвердженому Постановою Кабінету міністрів України від 30.03.2004р. N220, а саме в вичерпному переліку підстав для перегляду розміру орендної плати відсутні запропоновані позивачем у пункті 13 спірної додаткової угоди умови щодо зміни розміру орендної плати у разі зміни нормативної грошової оцінки землі.

Крім того, відповідно до статті 640 Цивільного кодексу України, договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації.

Згідно з положеннями статті 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, оскільки державна реєстрація правочину не може бути підмінена судовим рішенням, у позивача відсутні правові підстави щодо захисту інтересів територіальної громади у обраний позивачем спосіб захисту - визнання додаткової угоди укладеною.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд, приймаючи оскаржуване рішення, неповністю дослідив обставини, які мають значення для справи, порушив норми матеріального права, а тому вказане рішення слід скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Судові витрати в порядку статті 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 33, 43, 49, 99, 101, пунктом 2 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення господарського суду Сумської області від 10 листопада 2014 року по справі №922/3691/14 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради (61200, майдан Конституції, 7, м. Харків, ) на користь Приватної фірми Пальма-94 (61166, м. Харків, вул. Новгородська, 87, код 22647021) 609,00грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 24.10.2016 року.

Головуючий суддя Ільїн О.В.

Суддя Терещенко О.І.

Суддя Хачатрян В.С.