ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" жовтня 2016 р. Справа № 920/606/16

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Фоміна В. О., суддя Крестьянінов О.О. , суддя Пуль О.А.

при секретарі Курченко В.А.

за участю представників:

позивача - не з`явився

відповідача - Ромась І.М. (довіреність №1652/03.02.02-17 від 01.07.2016р.)

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Сумської міської ради (вх.№ 2404 С/2) на рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016р. у справі №920/606/16

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Суми

до Сумської міської ради, м. Суми

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням Господарського суду Сумської області від 07.07.2016р. у справі №920/606/16 (суддя Коваленко О.В.) позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору земельної ділянки від 10.02.2006р. між Сумською міською радою від імені територіальної громади м. Суми та ФОП ОСОБА_2, зареєстрованого у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 06.04.2006р. за №06 в наступній редакції:

Додаткова угода

до договору оренди земельної ділянки

м.Суми " " 2016 року

Сумська міська рада, від імені територіальної громади м. Суми, що іменується в подальшому - Орендодавець, в особі міського голови міста Суми Лисенко Олександра Миколайовича, який діє у відповідності до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та постанови Сумської міської виборчої комісії Сумської області від 16 листопада 2015 року № 89 "Про підсумки голосування та результати виборів, обраного Сумського міського голову в єдиному одномандатному виборчому окрузі", з однієї сторони та Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 (ідентифікаційний код НОМЕР_1), яка діє на підставі Свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця серії НОМЕР_2, зареєстрованого Виконавчим комітетом Сумської міської ради 14.11.1995 року №2 008197, що іменується в подальшому - Орендар, яка зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1, з іншої сторони, уклали цю додаткову угоду про наступне:

Сторони поновлюють договір оренди земельної ділянки від 10.02.2006, зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 06.04.2006 року за № 06 на тих самих умовах, які були передбачені договором та терміном до 21.12.2025 року.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР:

Сумська міська рада ОСОБА_2

м. Суми, м. Незалежності, 2 АДРЕСА_1

Міський голова м. Суми ФОП ОСОБА_2

О.М. Лисенко ____________ ОСОБА_2 _______________

М.П. М.П.

Відповідач, з вказаним рішенням не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016р. у справі №920/606/16 за позовом ОСОБА_2 до Сумської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.

Свою скаргу апелянт обґрунтовує тим, що позивачем не дотриманий порядок продовження дії договорів оренди землі, передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, до листа - повідомлення про намір продовжити дію договору, направленого 02.10.2015р. до Сумської міської ради заявником не надано проекту додаткової угоди. Крім того, апелянт зазначає, що 24.02.2016р. Сумською міською радою на сесії прийнято рішення, яким відмовлено, зокрема, і ФОП ОСОБА_2, в поновленні договорів оренди землі. Тобто, на думку апелянта, з боку Сумської міської ради відсутнє волевиявлення на укладення вказаного договору, що унеможливлює його укладення з позивачем.

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 07.09.2016р. вказану апеляційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду на 04.10.2016р., у визначеному на підставі автоматичного розподілу судової справи між суддями складі колегії суддів: головуючий суддя Фоміна В.О., суддя Крестьянінов О.О., суддя Шевель О.В.

29.09.2016р. від ФОП ОСОБА_2 надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. №9797), в якому заявник просить залишити оскаржуване рішення без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

04.10.2016р. від Сумської міської ради надійшли додаткові пояснення (вх. №9967).

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 04.10.2016р. розгляд справи відкладено на 27.10.2016р.

25.10.2016р. від апелянта надійшла заява (вх. №10807), в якій він підтримує свій відзив на апеляційну скаргу, наводить додаткові обгрунтування своєї позиції, та просить суд розглядати справу без його участі.

27.10.2016р. від відповідача надійшли додаткові пояснення (вх. №10282).

В судовому засіданні 27.10.2016р. представник Сумської міської ради навела доводи в обгрунтування апеляційної скарги та додаткових пояснень (№9967, №10282), просила скасувати рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016р. у справі №920/606/16 та відмовити у задоволенні позовних вимог.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників присутніх сторін, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 ГПК України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

На підставі рішення Сумської міської ради від 21 грудня 2005 року №1552-МР "Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради" 10 лютого 2006 року між Сумською міською радою та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки (далі за текстом - "Договір"), який був посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Кушнір Людмилою Григорівною за реєстровим № 101, затверджений рішенням Сумської міської ради від 22.02.2006 року №1629-МР, а також зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 06.04.2006 року за № 06.

Предметом даного договору є земельна ділянка за адресою АДРЕСА_2 площею 0,0040 га, вільна від забудови, із категорії земель - землі житлової та громадської забудови.

Відповідно до умов вказаного договору Сумською міською радою надано, а ФОП ОСОБА_2 прийнято в оренду вказану земельну ділянку під розміщення кіоску.

Зі змісту п. 1.2. Договору вбачається, що грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення Договору становить 13223,20 грн.

Земельна ділянка передається в оренду по акту прийому-передачі, який оформлюється в строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності цього Договору (п. 2.3. договору).

Згідно п. 2.2. Договору він укладається до 21 грудня 2015 року.

Після закінчення терміну дії Договору позивач за умови належного виконання обов'язків відповідно до умов цього Договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі позивач повинен повідомити письмово відповідача про бажання щодо продовження дії Договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

Умови цього Договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття договором чинності законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені цим договором.

Відповідно до п. 3.1. Договору орендна плата на рік становить 5,0% від нормативної грошової оцінки землі.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначає, що на виконання умов договору та приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі", з метою поновлення дії договору оренди землі, 02.10.2015 року звернувся з відповідною заявою до Сумської міської ради (а.с.16 т.1), в якій просив поновити дію договору оренди земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 під розміщення кіоску (комерційне використання), площею 0,0040 га, терміном на 15 років.

Вказаний лист отриманий Сумською міською радою - 02.10.2015 р. Управлінням «Центр надання адміністративних послуг» Сумської міської ради, 08.10.2015р. Департаментом містобудування та земельних відносин Сумської міської ради.

Як зазначає позивач, він не отримав відповіді на вказаний лист, у зв'язку з чим продовжив використання земельної ділянки на умовах, визначених Договором оренди землі від 10.02.2006р.

26.04.2016р. позивач повторно звернувся до відповідача з відповідним листом та проектом Додаткової угоди до Договору, яка передбачала продовження орендних відносин між сторонами на тих же умовах та до 21.12.2025р. Вказаний лист відповідач отримав 26.04.2016р.

29.04.2016р. відповідач листом за №2188/03.02.02-14 повідомив позивача про відмову в поновленні Договору, посилаючись на рішення Сумської міської ради від 24.02.2016 р. №408-МР «Про відмову у поновленні договорів оренди земельних ділянок», яким відмовлено ФОП ОСОБА_2 у поновленні договору оренди земельної ділянки від 10.02.2006р.

На думку позивача, ухилення відповідача від поновлення договору оренди землі з ФОП ОСОБА_2 є порушенням статті 33 Закону України «Про оренду землі» та його прав та охоронюваних законом інтересів.

Приймаючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд вказав, що зволікання відповідача з укладенням додаткової угоди призвело до порушених прав позивача, тим самим встановив наявність правових підстав у позивача для поновлення договору оренди землі на новий строк згідно частини 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Проте, колегія суддів не погоджується з вказаним висновком, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

У відповідності до ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - Земельним Кодексом України, Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, статтею 13 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Об'єктом оренди є земельна ділянка.

Частиною 1 ст. 777 ЦК України закріплене переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

З матеріалів справи вбачається, що абзацом 2 пункту 2.2 договору оренди землі від 10.02.2006р., сторони обумовили, що після закінчення терміну дії Договору позивач за умови належного виконання обов'язків відповідно до умов цього Договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі позивач повинен повідомити письмово відповідача про бажання щодо продовження дії Договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

Вказані положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", якою встановлено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено два випадки поновлення договору оренди землі.

Так, у частинах першій - п'ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, положення частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» регламентують переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а частини 6 цієї статті - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Однак, виходячи з матеріалів даної справи, позивачем до листа від 02.10.2015р. не надано проект додаткової угоди, тобто не виконано обов`язкову умову передбачену законом, а тому не дотримано порядок поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, передбачений приписами статті 33 Закону України «Про оренду землі», у зв`язку з чим, позивач не набув переважного права перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк.

Окрім цього, колегія суддів зазначає, що відповідно до п. 3.1 Порядку про надання в оренду, поновлення договорів оренди, продажу земельних ділянок територіальної громади м. Суми, затвердженого рішенням ХХІV сесії VI скликання Сумської міської ради від 28 листопада 2012 року № 1909-МР, особа, зацікавлена у поновленні договору оренди земельної ділянки, зобов'язана звернутися з листом-повідомленням до Сумської міської ради з листом-повідомленням до спливу строку договору оренди у строк, встановлений цим договором, але не пізніше, ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення додаються:

а) копія договору оренди земельної ділянки, який поновлюється з усіма додатками та додатковими угодами;

б) висновки управління архітектури та містобудування Сумської міської ради щодо можливості та умов поновлення договору оренди - для тимчасових споруд;

в) для юридичних осіб - копія установчих документів;

г) для фізичних осіб-підприємців - витяг з ЄДР;

ґ) для громадян - копія паспортних даних;

д) 3 екземпляри належним чином завірених управлінням Держкомзему у місті Суми копій витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на поточний рік (для договору оренди) або копію першого екземпляра для проекту договору оренди земельної ділянки (у разі нотаріального посвідчення);

е) проект додаткової угоди.

Отже, вимоги про надання інших додатків, крім проекту додаткової угоди, зокрема, копії договору оренди земельної ділянки, який поновлюється з усіма додатками та додатковими угодами; висновки управління архітектури та містобудування Сумської міської ради щодо можливості та умов поновлення договору оренди - для тимчасових споруд; витяг з ЄДР; 3 екземпляри належним чином завірених управлінням Держкомзему у місті Суми копій витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки на поточний рік (для договору оренди) або копію першого екземпляра для проекту договору оренди земельної ділянки (у разі нотаріального посвідчення) позивачем також не виконані, оскільки до листа -повідомлення від 02.10.2015р. не надані.

Ненадання позивачем у строк, передбачений Законом, відповідачу проекту додаткової угоди та вказаних документів до листа-повідомлення унеможливлює розгляд відповідачем питання щодо поновлення договору оренди землі з ФОП ОСОБА_2

Також судова колегія звертає увагу, що листом від 02.10.2015р. позивач просив поновити договір на термін 15 років (тобто зі зміною істотної умови договору, що визначено статтею 15 Закону України «Про оренду землі»), що також унеможливлює поновлення договору без винесення відповідного рішення Сумською міською радою.

В свою чергу, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Колегія суддів зазначає, що вказані обставини були предметом дослідження в ході апеляційного провадження. Матеріалами справи не підтверджено надання Сумською міською радою відповіді на лист позивача від 02.10.2015р. Відповідач в суді апеляційної інстанції 04.10.2016р. усно надавав пояснення стосовно вказаних обставин та зазначав, що така відповідь була надіслана на адресу позивача, однак у зв`язку з внутрішньою реорганізацією та зміною структурних підрозділів Сумської міської ради, до суду першої інстанції така відповідь не надана. Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 04.10.2016р. відповідачу запропоновано надати суду документальні підтвердження надання позивачу відповіді на лист від 02.10.2015р. (за наявності) та докази направлення її позивачу. Представником відповідача 27.10.2016р. надано до апеляційного господарського суду копію листа-відповіді від 19.10.2015р., в якому відповідач пояснює позивачу, що питання поновлення спірного договору оренди землі буде виноситись на розгляд чергової комісії з питань архітектури, будівництва, регулювання земельних відносин Сумської міської ради з подальшим розглядом на сесій Сумської міської ради.

Колегія суддів приймає до уваги наявність такого листа-відповіді Сумської міської ради, однак, зазначає, що відповідачем не надано доказів направлення цього листа позивачу, у строк передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі». До того ж, про його отримання заперечує і позивач.

Крім того, посилання позивача на те, що у квітні 2016р. ФОП ОСОБА_2 направлено Сумській міській раді лист-повідомлення про поновлення договору оренду з проектом додаткової угоди, не може вважатись належним доказом виконання вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» з боку позивача, оскільки направлення відповідачу цього листа у квітні 2016року, тобто через 4 місяці після закінчення договору оренди землі відбулось з порушенням строків передбачених Законом про оренду землі та умов договору.

На цій підставі колегія суддів не приймає до уваги і посилання позивача на те, що він продовжує користуватись спірною земельною ділянкою, а тому договір оренди землі є поновленим.

Крім того, прийняте на сесії Сумської міської ради 24.02.2016р. рішення № 408-МР «Про відмову у поновленні договорів оренди земельних ділянок» свідчить про відсутність волевиявлення орендодавця (відповідача) поновлювати, зокрема, і з ФОП ОСОБА_2 договір оренди земельної ділянки. Зазначене свідчить, що сторонами не досягнуто згоди на продовження договору оренди земельної ділянки на новий строк, як того вимагає приписи статті 33 наведеного вище закону.

Встановлені колегією суддів у даній справі обставини свідчать, що позивачем не дотриманий порядок реалізації переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк в частині ненадання відповідачу у встановлений законом строк лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та відповідними додатками до нього, відповідачем не розглянута та не надана, у встановлений законом строк відповідь на лист-повідомлення позивача від 02.10.2015р., а також сторонами не досягнуто згоди на продовження дії спірного договору. Зазначені обставини, в їх сукупності, унеможливлюють поновлення договору оренди земельної ділянки та укладення додаткової угоди на новий строк, в редакції визначеній позивачем у позові.

Дані висновки узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постановах від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, від 13.04.2016р. у справі №6-2027.

З урахуванням наведеного, а також враховуючи, що згідно Закону про оренду землі та умов договору, первинні дії щодо поновлення договору оренди землі повинні вчинятись з боку позивача, що не було зроблено останнім, підстави для задоволенні позовних вимог ФОП ОСОБА_2 відсутні.

Отже, зазначені вище обставини не були досліджені судом першої інстанції, їм не надана належна правова оцінка, у зв`язку з чим судом першої інстанції прийнято рішення при неповному з`ясуванні обставин справи та з порушенням норм чинного законодавства.

Таким чином, колегія суддів дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги, скасування рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016р. у даній справі, прийняття нового рішення - про відмову у позові.

Керуючись ст.ст. 101, п.2 ст.103, п.1, 4 ч.1 ст.104, ст.105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Сумської міської ради задовольнити.

Рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2016р. у справі №920/606/16 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

Повний текст постанови складено 28.10.16

Головуючий суддя Фоміна В. О.

Суддя Крестьянінов О.О.

Суддя Пуль О.А.