КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" жовтня 2016 р. Справа№ 910/9529/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Гончарова С.А.

суддів: Скрипки І.М.

Хрипуна О.О.

секретар судового засідання Денисюк І.Г.

за участю представників:

від позивача: Мицик О.Ю. - за належним чином оформленою довіреністю;

від відповідача: Глобенко Л.В. - за належним чином оформленою довіреністю;

від третьої особи-1: не з'явились;

від третьої особи-2: не з'явились;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ"

на рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2016 року

у справі № 910/9529/16 (суддя Підченко Ю.О.)

за позовом Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ"

до відповідача Київської міської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

1) Товариство з обмеженою відповідальністю "ЕТАЛОН-2009"

2) Департамент земельних ресурсів Київської міської ради

про розірвання договору,-

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство "ЄВРОПОРТ" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 31.08.2012 року за № 78-6-00692, щодо земельної ділянки кадастровий № :78:042:043, загальною площею 0,23 га за адресою м. Київ, вул. Зої Гайдай, 2 в Оболонському районі міста Києва, посвідчений 23.08.2012 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г., зареєстрованого в реєстрі за № 352.

Позовні вимоги мотивовані тим, що Договір оренди, укладений між позивачем та Київською міською радою, має бути розірваний у зв'язку з фактичним користуванням на розташованій земельній ділянці Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕТАЛОН-2009" об'єкту нерухомого майна, яке перебуває у його власності.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 03.08.2016 року у задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.

Не погодившись з вказаним рішенням, Приватне акціонерне товариство "ЄВРОПОРТ" звернулося до Київського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, відповідно до якої просило скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове, яким позов задовольнити повністю.

Наводячи підстави, з яких порушено питання про перегляд оскаржуваного рішення, скаржником зазначено про прийняття судом першої інстанції рішення, яке не відповідає нормам матеріального та процесуального права, а також на неправильне встановлення обставин справи.

Відповідно автоматичного розподілу справ між суддями для розгляду апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ" сформовано колегію суддів у складі: Гончаров С.А. (головуючий), Скрипка І.М., Хрипун О.О.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 07.09.2016р. апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ" прийнято до провадження та призначено до розгляду на 12.10.2016р.

Треті особи до судового засідання, що відбулось 12.10.2016р., не з'явились, хоча були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання.

Згідно із п. 3.9.2 Постанови №18 від 26.12.2011р. Пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" у випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору.

Судовою колегією встановлено, що неявка представників третіх осіб не перешкоджає розгляду апеляційної скарги за наявними у справі матеріалами, та, за таких обставин, розгляд справи є можливим.

Розглянувши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, Київський апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ст. 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Місцевим господарським судом вірно встановлено та матеріалами справи підтверджується, що 23.08.2012 року між Київською міською радою (орендодавець) та Приватним акціонерним товариством "ЄВРОПОРТ" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Київської міської ради № 73/7410 від 26.01.2012 року, за Актом приймання-передачі передає, а орендодавець приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (об'єкт оренди, земельна ділянка) визначену договором (п. 1.1. договору).

Зі змісту пункту 2.1. договору зазначено, що об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Зої Гайдав в Оболонському районі міста Києва; розмір - 0, 2300 га; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування торговельного комплексу; кадастровий номер - :78:042:0083.

Договір оренди укладено на 10 (десять) років (п. 3.1. договору).

Пунктами 4.1., 4.2. договору встановлено, що визначена договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

Відповідно до п. 6.1 договору оренди, передача земельної ділянки здійснюється за Актом приймання-передачі об'єкта оренди в день державної реєстрації договору.

З матеріалів справи вбачається, що Актом приймання-передачі земельної ділянки від 31.08.2016 року підтверджується передача орендодавцем орендарю земельної ділянки.

03.09.2012 року між Приватним акціонерним товариством "ЄВРОПОРТ" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕТАЛОН-2009" (інвестор) укладено інвестиційний договір № 03/09-1.

Предметом договору є сукупність практичних та юридичних дій сторін щодо здійснення будівництва торговельного комплексу, характеристики якого вказані в розділі 4 договору (об'єкт інвестування), в тому числі, але не обмежуючись прийняття завершеного будівництвом об'єкта інвестування в експлуатацію, оформлення та реєстрація, згідно із умовами цього договору, права власності сторін на об'єкт інвестування (п. 1.1. договору).

Згідно п. 1.2. договору інвестування, сторони своїми силами, засобами, за рахунок власних і залучених коштів та матеріальних ресурсів здійснюють інвестування в будівництво об'єкту інвестування з метою будівництва об'єкту інвестування, введення в експлуатацію та отримання у власність завершеного будівництвом об'єкту інвестування в частках, визначених цим договором.

Зі змісту пункту 4.1. договору інвестування встановлено, що об'єкт інвестування будується на земельній ділянці з кадастровим номером :78:042:0083, яка знаходиться за адресою: вул. Зої Гайдай, 2, в Оболонському районі міста Києва та перебуває у замовника у володіння та користуванні (оренді) на підставі договору оренди земельної ділянки, укладеного 23.08.2012 року між Київською міською радою та замовником та посвідченого того ж дня приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г., зареєстрований в реєстрі нотаріальних дій за № 352.

Пунктом 6.1. договору сторони погодили частки у праві власності на передбачений договором об'єкт інвестування - інвестор 100% від загальної площі об'єкта інвестування.

Позивач вказував про те, що після завершення будівництва торговельного комплексу та здачі його в експлуатацію відповідно до умов договору № 03/09-1 про залучення інвестицій у будівництво від 03.09.2012 року, об'єкт нерухомості було передано у власність ТОВ "ЕТАЛОН-2009".

Свідоцтвом на право власності на нерухоме майно № 28701605 від 28.10.2014 року підтверджується, що ТОВ "ЕТАЛОН-2009" є власником будівлі, яка розташована на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Зої Гайдай, 2.

Частиною 1 ст. 173 Господарського кодексу України визначено, що господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управлена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Нормами частини 1 ст. 283 Господарського кодексу України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними ст. 122 цього Кодексу.

Згідно п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду чи припинення такого права вирішується на пленарному засіданні сесії ради шляхом прийняття рішення.

Згідно з ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Позивач як на підставу для розірвання договору оренди посилався на положення статті 141 Земельного кодексу України та статті 31 Закону України "Про оренду землі".

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Пунктом е) ст. 141 Земельного кодексу України визначено, що право користування земельною ділянкою припиняється у разі набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

З матеріалів справи вбачається, що 17.11.2015 року листом вих. № 121-15 позивач звернувся до Київської міської ради з приводу припинення дії договору оренди земельної ділянки та підписання акту приймання-передачі, мотивуючи це тим, що право власності на об'єкт нерухомості, який розташований за адресою: м. Київ, Оболонський район, вул. Зої Гайдай, 2 належить ТОВ "ЕТАЛОН-2009" та згідно вимог чинного законодавства договір оренди землі від 23.08.2012 року підлягає припиненню.

У відповідь листом № від 25.01.2016 року, Департамент земельних ресурсів за дорученням Київської міської державної адміністрації повідомило ПрАТ "ЄВРОПОРТ" про те, що для вирішення питання щодо припинення договору оренди земельної ділянки, власнику нерухомого майна, розташованого на цій земельній ділянці, необхідно оформити право користування земельною ділянкою на вул. Зої Гайдай, 2 в Оболонському районі міста Києва.

ТОВ "ЕТАЛОН-2009", як власник будівлі, яка розташована на земельній ділянці за адресою: м. Київ, вул. Зої Гайдай, 2, підтримало заявлені позивачем вимоги. На обґрунтування своєї позиції третя особа-1 посилалась на неможливість належним чином оформити право користування земельною ділянкою. Крім цього, з дня набуття права власності на будівлю ТОВ "ЕТАЛОН-2009" відповідно до вимог статті 286 Податкового кодексу України сплачувало податок на землю за користування земельною ділянкою кадастровий номер 8 000000000:78:042:043, за адресою м. Київ, вул. Зої Гайдай, 2 в Оболонському районі.

24.12.2015 року, з метою належного оформлення права користування земельною ділянкою ТОВ "ЕТАЛОН-2009" в порядку статті 123 Земельного кодексу України звернулося до Київської міської ради з клопотанням про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою.

Третя особа-1 вказувала, що станом на час розгляду справи вказане клопотання розглянуто не було з огляду на те, що земельна ділянка перебуває в оренді Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ" на підставі діючого договору оренди земельної ділянки.

Проте, колегією встановлено, що жодних підтверджень відмови Київради надавати дозвіл на розроблення документації з землеустрою у матеріалах справи не міститься.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення містяться також в ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 792 Цивільного кодексу України.

Реєстрація земельної ділянки передбачена статтею 202 Земельного кодексу України. Право на земельну ділянку здійснюється згідно Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

За статтею 123 Земельного кодексу України надання земельної ділянки державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органами місцевого самоврядування. Рішення зазначених органів приймаються на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Особа, зацікавлена в одержанні у користування земельної ділянки із земель державної або комунальної власності за проектом землеустрою щодо її відведення, звертається з клопотанням про надання дозволу на його розробку до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, які відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, передають у власність або користування такі земельні ділянки.

Частиною 1 ст.124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Згідно чинного земельного законодавства, використання землі здійснюється або на праві власності, або на праві користування земельною ділянкою (в даному випадку - договору оренди земельної ділянки).

Як свідчать матеріали справи, право користування земельною ділянкою, яка знаходиться під нерухомістю належним чином ТОВ «ЕТАЛОН-2009» не оформлене.

Колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до пункту 14 рішення Київської міської ради № 195/1060 від 04.03.2015 року "Про внесення змін до рішення Київської міської ради № 63/9120 від 28.02.2013 року "Про Тимчасовий порядок передачі (надання) земельних ділянок у користування або у власність із земель комунальної власності в місті Києві" - власники нерухомого майна протягом одного місяця з моменту набуття права власності на нерухоме майно зобов'язані відповідно до чинного законодавства та нормативно-правових актів Київської міської ради звернутись до Київської міської ради з клопотанням про оформлення (переоформлення) права оренди земельної ділянки та оформити право оренди земельної ділянки протягом одного року з моменту набуття права власності на нерухоме майно.

Пунктом 11.3. договору оренди сторонами було погоджено, що договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; набуття права власності на об'єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об'єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом договору визначається суб'єкт (орендар за договором або новий власник об'єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених договором та несе відповідальність за зобов'язаннями передбаченими договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості правовстановлюючих документів.

Так, питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтями 120 Земельного кодексу України та статтею 377 Цивільного кодексу України.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Приписами частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Пунктом 4.15. договору оренди встановлено, що у випадку відчуження об'єкта нерухомого майна, яке належало орендарю та розташоване на земельній ділянці, орендар зобов'язаний сплачувати орендну плату до оформлення правовстановлюючих документів на дану земельну ділянку новим власником нерухомого майна.

Орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом 10 днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки. У випадку, якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), договір оренди розривається згодою сторін, або до нього вносяться відповідні зміни, з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які було відчужено (абз. 6 пункту 8.4. договору оренди земельної ділянки).

Тому, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами чи документами. Договір оренди при цьому не припиняється вцілому, має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Враховуючи встановлені обставини справи, відсутність доказів оформлення права користування земельною ділянкою за адресою вул. Зої Гайдай, 2, Оболонський район міста Києва Товариством з обмеженою відповідальністю "ЕТАЛОН-2009" у встановленому законодавством порядку, колегія суддів дійшла до висновку про відсутність підстав у задоволенні позову.

Твердження апелянта, що відповідач перешкоджав оформленню ТОВ «ЕТАЛОН-2009» права користування земельної ділянкою, колегією суддів відхиляється, адже вказані обставини жодним чином не підтверджені відповідно до статтей 33, 34 ГПК України.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв'язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм матеріального та процесуального права. Доводи апеляційної скарги не спростовують наведені висновки колегії суддів, у зв'язку з чим апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ" на рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2016 року у справі № 910/9529/16 слід залишити без задоволення, а оскаржуваний судовий акт - без змін.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за розгляд справи у суді апеляційної інстанції покладається на апелянта.

У судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ЄВРОПОРТ" на рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2016 року у справі № 910/9529/16 - залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 03.08.2016 року у справі № 910/9529/16 - залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/9529/16 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Головуючий суддя С.А. Гончаров

Судді І.М. Скрипка

О.О. Хрипун