ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 жовтня 2016 року № 910/1127/16
Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого Стратієнко Л.В.
суддів Вовка І.В. Кондратової І.Д.
за участі представників: позивача: відповідача: 3-іх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: не з'явився Матюшко В.В. не з'явилися
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет"
на рішення та постановуГосподарського суду м.Києва від 07 квітня 2016 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 14 липня 2016 р.
у справі№ 910/1127/16
за позовомприватного підприємства "Л'Кафа"
до 3-і особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м.Києві "Київська міська рада профспілок", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чорноног Лариса Віталіївна
про про визнання договору недійсним

ВСТАНОВИВ:

У січні 2016 р. ПП "Л' Кафа" звернулось в суд з позовом до ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" про визнання недійсним договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, зареєстрованого за №818, укладеного між ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" та ПП "Л' Кафа" про передачу в суборенду нежилого приміщення - підвалу та першого поверху, загальною площею 599 м2 відповідно до даних технічного паспорту БТІ, яке є частиною нежилого будинку, за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, тим, що договір суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, зареєстрований за № 818, є недійсним у зв'язку із навмисним введенням відповідачем позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для вчинення оспорюваного правочину, що виразилося у ненаданні позивачу інформації про те, що предмет договору суборенди не введений в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку, у зв'язку із чим, ПП "Л' Кафа" позбавлене можливості використовувати орендоване приміщення за цільовим призначенням.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 07.04.2016 року (суддя Турчин С.О.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 14.07.2016 р. ( головуючий - Мартюк А.І., судді - Зубець Л.П., Коршун Н.М.) позов задоволено.

Визнано недійсним договір суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. та зареєстрований в реєстрі за №818, укладений між ТОВ "Комерційна фірма "Факультет", як орендарем, та ПП "Л' Кафа", як суборендарем, про передачу в суборенду нежилого приміщення у підвалі та першому поверсі, загальною площею 599 м2, відповідно до даних технічного паспорту БТІ, яке є частиною нежилого будинку, за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16. Стягнуто з ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" на користь ПП "Л' Кафа" судові витрати у розмірі 1378,00 грн.

В касаційній скарзі відповідач, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та передати справу на новий розгляд.

Клопотання позивача про відкладення розгляду справи, подане до суду 18.10.2016 р. судом відхилено в зв'язку з відсутністю передбачених ст.77 ГПК України підстав для відкладення розгляду справи.

Заслухавши пояснення представника відповідача, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, 30.04.2015 року між Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" (орендодавець) та ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" (орендар) був укладений договір оренди нерухомого майна (надалі - договір оренди), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. та зареєстрований в реєстрі за №612.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди, орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове оплатне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, що знаходяться у підвалі, на 1, частково на 2, 5, 6, 7, 8 поверхах нежилого будинку, загальною площею 2485,5 м2, зображені у технічному паспорті БТІ (додаток 1) та зазначені у специфікації (додаток 2), що розташовані у нежилому будинку (літ. А) по вул. Хрещатик, 16 у м. Києві, який на праві власності зареєстрований за Київською міською радою профспілок на підставі Свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської міської державної адміністрації 08.11.2000, що підтверджується довідкою БТІ НЖ-2014 №7899 від 28.10.2014 (далі - майно).

Згідно із п. 1.2. договору оренди, особливі властивості і недоліки майна на момент укладення цього договору, які відомі орендодавцеві і які можуть бути небезпечні для життя, здоров'я, майна орендаря, або інших осіб, або призвести до пошкодження майна під час користування ним, відомі орендарю.

14.05.2015р. Об'єднанням профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" та ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" підписано акт приймання-передачі нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв частину нежитлових приміщень, що знаходяться у підвалі, на 1 та частково на 2 поверхах нежилого будинку загальною площею 1551 кв., що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літ. А) будинок 16.

Майно передавалося в оренду з метою використання під офісні приміщення та для розміщення закладів харчування і торгівлі на умовах цього договору, в тому числі, здавання в суборенду на умовах цього договору (п. 1.5. договору оренди).

Пунктом 6.2.3 договору оренди передбачено, що орендар має право за погодженням із орендодавцем здавати майно в суборенду на строк, що не перевищує вказаний у п. 9.1 цього договору, надаючи орендодавцеві копії всіх укладених договорів протягом 3 (трьох) днів після їх підписання.

Листом від 01.07.2015 за №47 Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" надало згоду ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" на укладення договору суборенди із ПП "Л' Кафа".

02.07.2015 між ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" (орендар) та Приватним підприємством "Л' Кафа" (суборендар) укладено договір суборенди нерухомого майна, посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В., зареєстрований в реєстрі за №818 (надалі - договір суборенди).

Відповідно до п. 1.1 договору суборенди, орендар передає, а суборендар приймає у строкове платне користування (суборенду) нежиле приміщення у підвалі та на першому поверсі, загальною площею 599 м2, відповідно до даних технічного паспорту БТІ (додаток №1), що є частиною нежилого будинку, яке розташоване за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16, на умовах і в порядку передбачених цим договором.

Згідно із п. 1.2 договору суборенди, нерухоме майно, частина якого передається в оренду, належить Київській міській раді профспілок на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської міської державної адміністрації 08.11.2000 (наказ "Про оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна № 653-В від 06.11.2000), що зареєстроване Київським БТІ від 21.12.2000 в книзі 35-п за реєстровим № 3582-п, що підтверджується довідкою БТІ НЖ-2014 № 7899 від 28.10.2014, витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №37065040 від 30.04.2015 (бланк серії ЕЕВ №163402). Копії зазначених документів орендар надає суборендарю у день підписання цього договору.

У пункті 1.3 договору суборенди вказано, що право орендаря на передачу приміщення в суборенду належить орендарю на підставі договору оренди нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. 30.04.2015 за реєстровим № 612, що підтверджується договором оренди від 30.04.2015 за реєстровим номером №612 та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 37065309 від 30.04.2015 (бланк серії ЕЕВ №163402). Копії зазначених документів орендар надає суборендарю у день підписання цього договору.

Відповідно до п. 1.4.1 договору суборенди, суборендар має право використовувати приміщення для розміщення закладу ресторанного господарства (закладу громадського харчування), а саме: "L'KAFA CAFE" (дозволене використання, цільове призначення).

Пунктами 3.1 - 3.5 договору суборенди передбачено, що позивач здійснює за власний рахунок опоряджувальні роботи в приміщенні.

Згідно із п. 3.4 договору суборенди, опоряджувальні роботи можуть включати: встановлення внутрішніх стін, перегородок, перекриттів, необхідних суборендарю для облаштування бажаного внутрішнього простору; необхідні роботи з інженерними мережами, направлені на пристосування приміщення для ведення господарської діяльності суборендаря; встановлення вітринної частини приміщення; інші роботи по влаштуванню інтер'єру усередині приміщення, включаючи, але не обмежуючись влаштуванням стель, дверей, вікон, отворів, покриття, освітлення, меблів та ін., а також зовнішніх робіт по облаштуванню вхідної групи.

Відповідно до п. 5.2.3 договору суборенди, позивач має право виконувати будівельно-ремонтні роботи з перепланування (реконструкції) приміщення, влаштування тераси після отримання попередньої письмової згоди орендаря.

Передача орендарем приміщення суборендарю для внутрішнього оформлення (опоряджувальну роботи) здійснюється на підставі акту приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт. Термін проведення опоряджувальних робіт становить 2 (два) місяці. Сторони зобов'язані підписати відповідний акт прийому-передачі приміщення для опоряджувальних робіт не пізніше 3 (трьох) робочих днів з дня підписання цього договору. Передача приміщення за актом прийому-передачі приміщення для опоряджувальних робіт, не є передачею приміщення в суборенду і орендар не буде отримувати будь-якого доходу з суборенди від такої передачі, а суборендар за час проведення опоряджувальних робіт не буде сплачувати орендну плату (п. 3.1, п. 3.3 договору суборенди).

02.07.2015 між сторонами підписано акт приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт, відповідно до якого відповідач передав, а позивач прийняв нежитлове приміщення, що є предметом договору суборенди. У пункті 4 акту сторони зазначили, що приміщення підлягає капітальному ремонту.

02.07.2015 між ПП "Л' Кафа", як замовником, та ТОВ "БУД ЖИЛ-ПРОМ", як підрядником, було укладено договір підряду №02/07/15 на виконання будівельно-монтажних робіт, відповідно до умов якого підрядник взяв на себе зобов'язання виконати комплекс будівельно-монтажних робіт у суборендованому приміщенні і здати замовникові готовий об'єкт, а замовник зобов'язується прийняти та оплатити в повному обсязі виконаний комплекс робіт.

02.07.2015 між ПП "Л' Кафа" та ТОВ "БУД ЖИЛ-ПРОМ" підписано акт прийому-передачі об'єкту для виконання робіт та 02.11.2015 підписано акт приймання виконаних робіт. Оплата виконаних ТОВ "БУД ЖИЛ-ПРОМ" за договором підряду №02/07/15 від 02.07.2015 робіт підтверджується банківською випискою по рахунку №5.

Строк суборенди (користування) за цим договором починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення в суборенду та спливає після закінчення терміну зазначеного у п. 2.2 цього договору. Термін суборенди починає перебіг з моменту передачі приміщення у відповідності до п. 3.10 договору та закінчується 30 квітня 2020 року, а у випадку дострокового припинення цього договору, дата акту приймання-передачі (повернення) приміщення вважається останнім днем оренди. На дату початку суборенди сторони здійснюють передачу приміщення в суборенду, яка здійснюється шляхом підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення в суборенду, що є невід'ємною частиною цього договору та підтверджує факт передачі приміщення для його цільового призначення відповідно до п. 1.4 цього договору (п. 2.1, п. 2.2, п. 3.10).

На виконання п. 3.10 договору суборенди, 02.09.2015 між сторонами підписано акт приймання-передачі приміщення в суборенду.

Сплата позивачем відповідачу гарантійних платежів та орендної плати підтверджується банківською випискою по рахунку №5.

Відповідно до правил ч.1 ст. 230 ЦК України якщо одна з сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним.

Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Частиною 1 статті 229 Цивільного кодексу України визначено, що якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Позивач обгрунтовував свої позовні вимоги тим, що відповідач приховав суттєві недоліки об'єкту нерухомого майна, що у подальшому спричинило неможливість позивачем здійснювати використання об'єкту нерухомого майна для цілей, визначених умовами договору суборенди. Зокрема, не надав позивачу інформацію про те, що предмет договору суборенди не був введений в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку.

Положення п. 1.2 договору оренди, п. 1.5 договору суборенди та акт обстеження технічного стану несучих та огороджуючих конструкцій адміністративної будівлі на вул. Хрещатик, 16 №184/10 від 03.03.2014, складений будівельною лабораторією комунального підприємства "Київжитлоексплуатація", на думку позивача, свідчать про те, що відповідач навмисно ввів його в оману щодо обставин, які мають істотне значення.

На підтвердження введення його в оману відповідачем, ПП "Л' Кафа" посилається також на те, що після завершення опоряджувальних робіт ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" заборонила доступ до приміщення ПП "Л' Кафа" про що було зазначено в акті про недопуск до приміщення від 17.12.2015, складеному представниками позивача. У зв'язку із не допуском 18.12.2015 невідомими людьми представників позивача до орендованого приміщення, позивачем було подано до Шевченківського УП ГУНП України заяву про вчинення кримінального правопорушення.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з того, що верхній рівень підвалу, площею 119,5 м2, який було передано в суборенду позивачу, на час укладення договору суборенди від 02.07.2015, згідно з матеріалами інвентаризаційної справи, фактично не існував, а приміщення першого поверху будівлі за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16 існували в іншій конфігурації, ніж за планом першого поверху, який міститься у додатку №1 до договору суборенди, тобто в період з 2009 року по 2016 рік власником будинку 16 літера А по вулиці Хрещатик було здійснено поділ підвалу на нижній та верхній (перший) рівні, тобто створено верхній рівень підвалу, а також проведено перебудову першого поверху, яким змінено геометричні розміри першого поверху, без відповідних дозвільних документів, передбачених чинним законодавством, та без подальшого введення в експлуатацію створених об'єктів (перебудованих підвалу та першого поверху), які передані позивачу в суборенду

Оскільки, відповідно до ст. 759 ЦК України, ст. 283 ГК України, ст. 774 ЦК України, правовим змістом спірного договору суборенди є саме користування переданим в оренду майном за цільовим призначенням, то вищевказані обставини, а також надання позивачу під час укладення договору суборенди планів підвалу верхній рівень літери "А" та першого поверху літери "А", які були відсутні в матеріалах інвентаризаційної справи №76829 та фактично не існували, підтверджують доводи позивача про неможливість використовувати орендовані приміщення та свідчать про наявність обставин, що мали істотне значення для правочину, оскільки, здійснення позивачем експлуатації вказаними приміщеннями за наявності встановлених судом обставин є неможливим та свідчить про навмисне введення в оману позивача відповідачам щодо обставин, які мають істотне значення.

Проведення позивачем будівельно-монтажних робіт приміщення не спростовує встановлених судом обставин щодо передання позивачу в суборенду приміщення (підвал верхній рівень літери "А", поверх І літери "А", зазначених у плані приміщень у додатку №1 до договору суборенди), які станом на час отримання третьою особою свідоцтва про право власності та на час укладення договору суборенди фактично за правовстановлюючими документами на нежитлові приміщення за адресою: місто Київ, вулиця Хрещатик (літера А), будинок 16 не існували, а відповідні дозволи на перебудову приміщень в Об'єднання профспілок, організацій профспілок у м. Києві "Київська міська рада профспілок" були відсутні, хоча передавалися в суборенду як вже такі, що існують.

Відповідно до п. 1.5.2 договору суборенди, відповідач гарантував позивачу, що на момент укладення договору, нежитлове приміщення (об'єкт суборенди) відповідає необхідним державним стандартам, будівельним та експлуатаційним нормам та вимогам і може бути безперешкодно передано в суборенду.

Зі змісту умов договору оренди та спірного договору суборенди випливає, що відповідачу були відомі дійсні відомості щодо переданих в суборенду нежитлових приміщень у підвалі та на 1-му (першому) поверсі, загальною площею 599 м2, у будинку 16 (літера А) по вул. Хрещатик у м. Києві, характеристики вказаних приміщень, а також їх недоліки і надання ним позивачу неправдивих планів приміщень (підвалу та першого поверху) свідчить про наявність умислу в його діях.

Крім того, надання позивачу у договорі суборенди права здійснювати опоряджувальні роботи та реконструкцію приміщень, зазначення в акті приймання-передачі приміщення для опоряджувальних робіт від 02.07.2015 про те, що приміщення підлягає капітальному ремонту та листування з приводу проведення перепланування приміщення, також підтверджують те, що ТОВ "Комерційна фірма "Факультет" було відомо про дійсні обставини з приводу орендованого приміщення, про які відповідач не повідомив.

Проте, погодитися з такими висновками судів неможливо з таких підстав.

Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Задовольняючи позов, місцеві господарські суди дійшли помилкового висновку про те, що передані у суборенду позивачу приміщення згідно матеріалів інвентаризаційної справи фактично не існували, є помилковими, оскільки приміщення якраз фактично існували, але не були прийняті в експлуатацію в установленому законом порядку.

Факт їх існування підтверджується і підписанням сторонами акту приймання- передачі суборендованих приміщень для опоряджувальних робіт, який згідно п.3.2 оспорюваного договору свідчить про те, що відповідач передав суборендарю ключі від приміщення та зобов'язався забезпечити позивачу безперешкодний доступ до приміщення, а також його персоналу і відвідувачам і до 17.12.2015 р., як вбачається з позовної заяви, відповідач не чинив позивачу перешкод у доступі до приміщення.

Зазначення у п.4 вказаного акту про те, що сторони погодили, що приміщення підлягає капітальному ремонту, свідчить про те, що в день укладення договору суборенди позивач був ознайомлений зі станом приміщень, які йому передавалися і розумів, що без капітального ремонту він не зможе використовувати їх для розміщення закладу громадського харчування.

Задовольняючи позов, суд в порушення ст. 43 ГПК України виходив з тверджень позивача, без належної їх оцінки в сукупності з іншими наявними у справі доказами.

Адже надання відповідачем позивачу фактичного доступу до орендованих приміщень у день укладення договору, свідчить про те, що позивач був реально ознайомлений з фактичним станом приміщень та їх розташуванням, що не відповідало наданому відповідачем технічному паспорту, а, отже, відсутні підстави стверджувати що відповідач з умислом заперечував або замовчував існування якихось обставин, що могли б перешкодити вчиненню правочину.

Подальшу неможливість користуватися орендованими приміщеннями позивач обгрунтовував не тим, що вони не були введені власником в експлуатацію, а перешкоджанням з боку відповідача у користуванні орендованим приміщенням, що може бути розцінене як порушення останнім зобов'язань за договором, яке тягне за собою наслідки, передбачені ст. 611 ЦК України, але не впливає на вирішення питання щодо його дійсності.

Враховуючи викладене, постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними і обгрунтованими, оскільки вони постановлені з порушенням вимог процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, а тому підлягають скасуванню

Оскільки обставини справи судом встановлені повно та всебічно, суд вважає можливим постановити нове рішення про відмову у задоволенні позову у зв'язку з відсутністю передбачених ст. 230 ЦК України підстав для визнання договору суборенди недійсним.

Відповідно до правил ст. 49 ГПК України з позивача на користь відповідача необхідно стягнути судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 1515,80 грн. та 1653,60 грн. за подання касаційної скарги.

На підставі викладеного, керуючись статтями 1115, 1117, 1119- 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" задовольнити частково.

Рішення Господарського суду міста Києва від 07 квітня 2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 14 липня 2016 року у справі за №910/1127/16 скасувати та постановити нове рішення, яким позов приватного підприємства "Л'Кафа" до товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" про визнання недійсним договору суборенди нерухомого майна від 02.07.2015, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорноног Л.В. та зареєстрованого в реєстрі за №818, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет", як орендарем, та приватним підприємством "Л' Кафа", як суборендарем, про передачу в суборенду нежилого приміщення у підвалі та першому поверсі, загальною площею 599 м2, відповідно до даних технічного паспорту БТІ, яке є частиною нежилого будинку, за адресою: місто Київ, вул. Хрещатик (літера А), будинок 16 залишити без задоволення.

Стягнути з приватного підприємства "Л'Кафа" (03087, м.Київ, бульв.Чоколівський, 23, ) на користь товариства з обмеженою відповідальністю "Комерційна фірма "Факультет" (01601, м.Київ, вул. Хрещатик, 16В, ) відшкодування судового збору за подання апеляційної скарги у сумі 1515,80 грн. та 1653,60 грн. за подання касаційної скарги

Головуючий, суддя Л. Стратієнко
Суддя І. Вовк
Суддя І. Кондратова