РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.10.2016№910/13566/16

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В.,

розглянув у відкритому судовому засіданні

справу № 910/13566/16

за позовом фізичної особи-підприємниця ОСОБА_1, м. Київ,

до Святошинської районної у місті Києві державної адміністрації, м. Київ, та

Дитячо-юнацької спортивної школи №17 міста Києва, м. Київ,

про визнання договору оренди продовженим та зобов'язання вчинити дії,

за участю представників:

позивача - ОСОБА_2 (довіреність від 01.07.2016 №б/н);

відповідача-1 - Коломієць Н.Г. (довіреність від 27.01.2016 №107-451/13);

відповідача-2 - Воронко В.В. (довіреність від 02.09.2016 №80).

Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 (далі - ФОП ОСОБА_1) звернулася до господарського суду міста Києва з позовом про:

- визнання укладеного Святошинською районною у місті Києві державною адміністрацією (далі - Адміністрація), ФОП ОСОБА_1 і Дитячо-юнацькою спортивною школою №17 міста Києва (далі - Школа) договору від 05.11.2014 №299 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір) продовженим на той самий термін, тобто до 31.05.2019;

- зобов'язання Адміністрації і Школи укласти додаткову угоду до Договору про продовження строку дії Договору до 31.05.2019.

Позовні вимоги мотивовано тим, що:

05.11.2014 сторонами укладено Договір, згідно з пунктом 2.1 якого об'єктом оренди є нежитлове приміщення загальною площею 141 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1; пунктом 9.1 Договору встановлено, що Договір вступив в дію з 02.06.2013;

відповідно до пункту 9.7 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором; вказані дії оформлюються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною Договору;

позивачем надіслано лист Школі з проханням розглянути можливість продовження терміну дії Договору та надати перелік документів, які необхідно подати для підписання додаткової угоди на таке продовження, а Адміністрації - лист з проханням надати згоду на продовження терміну дії Договору; відповіді на вказані листи відповідачі позивачу не надіслали.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 27.07.2016 порушено провадження у справі.

Адміністрація 12.09.2016 подала суду відзив на позовну заяву, в якому зазначила, що: підставами для відмови у продовженні терміну дії Договору слугували неодноразові порушення умов Договору з боку позивача; всупереч пункту 1.1 Договору позивач використовує приміщення під офіс, а не для розміщення буфету, який не здійснює продаж товарів підакцизної групи, в навчальному закладі, що підтверджується актами обстеження нежитлового приміщення від 17.02.2016 і від 15.03.2016, складеними представниками Школи і Адміністрації; крім того, в актах від 17.02.2016 і 15.03.2016 також зазначається, що позивач здійснив переобладнання приміщення без письмової згоди орендодавця, чим порушив пункт 7.3 Договору; у зв'язку із порушенням позивачем умов Договору останньому було надіслано листи від 05.04.2016 №107-1895/30, від 30.05.2016 №107-3041/30 і від 18.07.2016 №107-4308/30, в яких вказується, що Договір припиняється і продовжуватися на новий термін не буде, та вимагається повернути приміщення за актом приймання-передачі Школі; згідно з пунктом 9.4 Договору Договір припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено; строк дії Договору закінчився 31.05.2016; позивач всупереч пунктам 4.15 і 7.6 Договору приміщення за актом приймання-передачі до цього часу не повернув, чим теж порушив умови Договору.

Школа 14.09.2016 подала суду відзив на позовну заяву, в якому вказала таке:

- 17.02.2016 на підставі наказу №11 «Про огляд орендованого приміщення» комісією (склад якої затверджено вказаним наказом) було здійснено обстеження орендованого позивачем приміщення та зафіксовано допущені ним порушення умов Договору, про що складено акт №3; згідно із вказаним актом комісія на підставі пункту 5.1 Договору під час здійснення обстеження об'єкту оренди виявила, що позивач в порушення пунктів 7.3, 7.4 і 7.5 Договору здійснила ремонт об'єкта оренди і його переобладнання в офісні приміщення та в порушення пунктів 8.1-8.5 Договору використовує його не за цільовим призначенням (в тому числі комісія здійснила фотофіксацію стану та умов використання об'єкта оренди);

- Школа своїм листом від 17.02.2016 №13 повідомила Адміністрацію про нецільове використання об'єкта оренди та допущенні порушення ФОП ОСОБА_1 інших умов Договору;

- 15.03.2016 комісією у складі представника Адміністрації і директора Школи в присутності позивача було здійснено обстеження об'єкту оренди та встановлено його переобладнання і використання для розміщення офісу, про що складено відповідний акт;

- Школа 18.03.2016 вручила під підпис позивачу лист від 18.03.2016 №31 (відповідь на звернення ФОП ОСОБА_1) про те, що Школа не планує продовжувати строк дії Договору та повідомила, що ФОП ОСОБА_1 грубо порушила умови Договору, у зв'язку з чим попросила позивача звільнити приміщення та відшкодувати Школі матеріальні збитки;

- 24.03.2016 Адміністрація своїм листом №107-1621/30 підтвердила нецільове використання позивачем об'єкта оренди;

- 08.06.2016 Школа на підставі листа №55 та листа Адміністрації від 30.05.2016 №107-3041/30 особисто повідомила позивачу, що Договір припинено у зв'язку із закінченням строку його дії та попросила ФОП ОСОБА_1 звільнити об'єкт оренди; оскільки позивач відмовився під час вручення розписатись за отримання вказаних листів, Школа направила їх 10.06.2016 рекомендованим листом.

Позивач 29.09.2016 подав суду додаткові пояснення, в яких зазначив, що: кафетерій не функціонує з липня 2016 року, коли відбулось неправомірне відключення приміщення від постачання електроенергії та водопостачання, що і стало приводом для звернення до суду; вказане унеможливлює функціонування кафетерію у звичайному режимі та прийом відвідувачів; ФОП ОСОБА_1 лист Адміністрації від 18.07.2016 №107-4308/30 не отримувався та на повідомленні про отримання вказаного листа відсутній підпис позивача, який би засвідчив факт отримання листа саме адресатом; зазначений лист датований 18.07.2016, тобто вже після закінчення місячного терміну з дня закінчення терміну дії Договору, встановленого для повідомлення стороні Договору про зміни його умов або розірвання; позивач неодноразово звертався до відповідачів з проханням надіслати рахунки на оплату орендної плати та комунальних платежів, починаючи з 01.06.2016, проте ні відповіді, ані рахунків станом на 29.09.2016 отримано не було.

Школа 03.10.2016 подала суду пояснення директора Школи Мітюка А.І., в яких останній вказав таке: 18.03.2016 директор Школи вручив особисто під підпис ФОП ОСОБА_1 лист від 18.03.2016 №31 про те, що Школа не планує продовжувати строк Договору та повідомив, що позивач грубо порушив умови Договору, у зв'язку з чим директор Школи просив позивача звільнити орендоване приміщення та відшкодувати Школі матеріальні збитки.

Представник у судовому засіданні 17.10.2016 надав пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримали у повному обсязі.

Представники відповідачів надали пояснення у справі, проти задоволення позовних вимог заперечили.

Оцінивши наявні в матеріалах справи докази, які мають значення для розгляду справи по суті, проаналізувавши встановлені фактичні обставини справи в їх сукупності, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

05.11.2014 Адміністрацією (орендодавець), ФОП ОСОБА_1 (орендар) і Школою (підприємство) укладено Договір, за умовами якого:

- орендодавець на підставі протоколу засідання постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 15.04.2014 №172 та розпорядження Адміністрації від 01.07.2014 №380 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва (далі - об'єкт оренди), яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, для розміщення буфету, який не здійснює продаж товарів підакцизної групи, в навчальному закладі (пункт 1.1 Договору);

- Договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового платного користування орендарем об'єктом оренди (пункт 1.2 Договору);

- об'єктом оренди є нежитлові приміщення загальною площею 141 кв.м., розташовані на першому поверсі згідно з викопіюванням поповерхового плану, що складає невід'ємну частину Договору (пункт 2.1 Договору);

- вартість об'єкта оренди згідно із затвердженим висновком про вартість майна станом на 30.09.2013 становить 916 000 грн. (пункт 2.2 Договору);

- об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі Школи (пункт 2.4 Договору);

- за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради від 22.09.2011 №34/6250; розмір орендної плати згідно з розрахунком орендної плати, що є невід'ємною частиною Договору (додаток 1), на дату підписання Договору за перший місяць оренди становить без ПДВ: 3 586,63 грн. (пункт 3.1 Договору);

- орендар не має права без письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об'єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території (пункт 7.3 Договору);

- дозвіл на виконання таких робіт оформляють листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу і погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт (пункт 7.4 Договору);

- будівельні роботи на об'єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої і затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку (пункт 7.5 Договору);

- об'єкт оренди повинен використовуватися орендарем тільки за цільовим призначенням, обумовленим пунктом 1.1 Договору (пункт 8.3 Договору);

- порядок участі орендаря в утриманні, ремонті і технічному обслуговуванні будівлі, в тому числі: ремонті покрівлі, фасаді будинку, інженерного обладнання внутрішньобудинкових систем і зовнішніх інженерних мереж; вивіз сміття; благоустрої та санітарному утриманні прибудинкової території визначається окремим договором, який укладається з підприємством або іншою експлуатуючою організацією (пункт 8.4 Договору);

- у разі виявлення факту використання об'єкта оренди не за цільовим призначенням Договір підлягає розірванню, при цьому орендар зобов'язаний додатково сплатити суму коштів, розмір яких становить різницю між орендною платою за фактичне використання об'єкта оренди, встановлене перевіркою, та орендною платою, визначеною Договором за весь період оренди з початку дії Договору (пункт 8.5 Договору);

- Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 02.06.2013 до 31.05.2016 (пункт 9.1 Договору);

- Договір припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (пункт 9.4 Договору);

- у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором; зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною Договору (пункт 9.7 Договору).

Судом встановлено, що 05.11.2014 Адміністрацією, Школою і ФОП ОСОБА_1 підписано акт приймання-передачі об'єкта оренди. Вказаний акт підписаний ФОП ОСОБА_1 та уповноваженими представниками Адміністрації і Школи і скріплений печатками Адміністрації і Школи.

Відповідно до частини першої статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

У частині першій статті 763 ЦК України зазначено, що договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Вказані правовідносини регулюються, крім іншого, Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон).

Відповідно до частини другої статті 17 Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Водночас за статтею 764 ЦК України у разі, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У листі без дати і номера ФОП ОСОБА_1 просила надати інформацію щодо можливості продовження терміну дії Договору та надати перелік документів, які необхідно подати для підписання додаткової угоди на продовження терміну дії Договору. Вказаний лист отримано директором Школи 11.03.2016.

Листом без дати і номера ФОП ОСОБА_1 просила згоди Адміністрації на продовження терміну дії Договору згідно з встановленою процедурою з направленням документів на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань власності; крім того, ФОП ОСОБА_1 просила надати доручення директору Школи щодо надіслання позивачу листа про необхідність проведення експертної оцінки об'єкта оренди для продовження терміну дії Договору. Вказаний лист отримано Адміністрацією 06.05.2016.

Згідно з пунктом 2 акта обстеження нежитлового приміщення від 01.07.2015 приміщення використовується ФОП ОСОБА_1 для буфету, який не здійснює продаж товарів підакцизної групи, в навчальному закладі, що відповідає цільовому призначенню згідно з Договором. Пунктом 4 вказаного акта встановлено, що під час обстеження орендованого нежитлового приміщення комісія не виявила порушення зобов'язань згідно з Договором. В матеріалах справи наявні фотографії орендованого приміщення, з яких вбачається, що в приміщенні розміщено буфет.

Наказом Школи від 17.02.2016 №11 у зв'язку із проведення ремонту в орендованому приміщенні ФОП ОСОБА_1 без погодження орендодавця та балансоутримувача створено комісію у складі: голови комісії - Мітюка А.І. (директор Школи), членів комісії Нікуленкова О.В. (заступник директора Школи), Савенок С.В. (завгосп Школи) і Шаповалової Н.А. (бухгалтер Школи) з метою проведення обстеження орендованого приміщення.

Відповідно до акта від 17.02.2016 №3 комісією виявлено порушення орендарем умов Договору, а саме: без погодження було зроблено ремонт, що є порушенням пунктів 7.3, 7.4 і 7.5 Договору; крім того, орендарем порушено пункти 8.1, 8.2, 8.3, 8.4 і 8.5 Договору, орендоване приміщення використовується за нецільовим призначенням. В матеріалах справи наявні фотографії орендованого приміщення, з яких вбачається, що у приміщенні замість кафе розміщено офіс.

Листом від 17.02.2016 №13 Школа повідомила Адміністрацію про те, що під час обстеження приміщення Школою було виявлено порушення позивач умов Договору; крім того, у листі вказано, що сума оренди майна для використання під офісне приміщення в чотири рази вища за вказану у Договорі; Школа наполягає на негайному розірванні Договору, виселенні орендаря і відшкодування державі завданих матеріальних збитків.

Листом від 18.03.2016 №31 Школа повідомила позивача про те, що Школа не планує подовжувати Договір, просила звільнити приміщення і відшкодувати матеріальні збитки Школі. Вказаний лист отримано ФОП ОСОБА_1 18.03.2016, що підтверджується наявним на копії даного листа підписом позивача і прописом «Отримано 18 березня 2016 р. /ОСОБА_1/». Отримання такого листа позивачем заперечувалося.

Адміністрація листом від 24.03.2016 №107-1621/30 підтвердила використання орендованого позивачем приміщення за нецільовим призначенням та надала акт обстеження нежитлового приміщення від 15.03.2016.

Вказаним актом встановлено, що:

на даний час приміщення переобладнано та використовується під розміщення офісу; ремонт в орендованому приміщенні здійснений без згоди орендодавця, що порушує пункти 7.3, 7.4 і 7.5 Договору;

приміщення використовується не за цільовим призначенням, що порушує пункт 8.3 Договору;

відсутній дійсний договір страхування приміщення, що порушує пункт 4.11 Договору;

враховуючи вказані порушення та відповідно до пункту 9.4 Договору Договір припиняється; балансоутримувачем повинні бути вжиті відповідні заходи щодо розірвання Договору та виселення орендаря згідно з умовами Договору та чинним законодавством України.

Листами від 05.04.2016 №107-1895/30 та від 30.05.2016 №107-3041/30 Адміністрація повідомила позивача про те, що оскільки позивачем порушено умови Договору, то Договір припиняється і на новий термін укладатись Адміністрацією не буде; крім того, Адміністрація просила позивача привести орендоване приміщення у стан, в якому воно перебувало на момент передачі його в оренду, та повернути за актом приймання-передачі Школі відповідно до пункту 7.6 Договору.

Лист від 05.04.2016 №107-1895/30 було надіслано позивачу 06.04.2016 та отримано останнім 14.04.2016, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією рекомендованого повідомлення.

Лист від 30.05.2016 №107-3041/30 надіслано позивачу 10.06.2016 за штрихкодовим ідентифікатором №224, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією фіскального чеку від 10.06.2016 №4355.

Відповідно до інформації, наявної на офіційному сайті українського державного підприємства поштового зв'язку «Укрпошта», лист від 30.05.2016 №107-3041/30 за штрихкодовим ідентифікатором №224 11.07.2016 було повернуто відділенням поштового зв'язку адресу у зв'язку із закінченням встановленого терміну зберігання.

Разом з тим, згідно з наявною в матеріалах справи копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення за штрихкодовим ідентифікатором №224, відповідно до якого відповідачем було надіслано позивачу лист від 08.06.2016 №55 із додатком - листом від 30.05.2016 №107-3041/30, позивач відмовився від отримання листа, про що відділом поштового зв'язку поставлено відповідну відмітку на рекомендованому повідомленні.

Листом від 18.07.2016 №107-4308/30 Адміністрація вимагала ФОП ОСОБА_1 повернути орендоване приміщення Школі за актом приймання-передачі. В матеріалах справи наявна копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення ФОП ОСОБА_1.

Позивач зазначає, що ФОП ОСОБА_1 не було отримано лист від 18.07.2016 №107-4308/30, а тому відповідачами пропущено строк для повідомлення позивача про розірвання Договору, то слід зазначити таке.

Так, позивач зазначає, що на рекомендованому повідомленні про отримання вказаного листа відсутній підпис позивача, який би засвідчив факт отримання листа саме адресатом.

Судом встановлено, що дійсно на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення відсутній підпис ФОП ОСОБА_1 від 18.07.2016 №107-4308/30.

Разом з тим, Адміністрацією було надіслано позивачу лист від 05.04.2016 №107-1895/30 до закінчення дії Договору, а лист від 30.05.2016 №107-3041/30 - до закінчення місячного строку після закінчення дії Договору.

Таким чином, Адміністрація листами від 05.04.2016 №107-1895/30 та від 30.05.2016 №107-3041/30 фактично заперечила проти продовження дії Договору.

Крім того, листом від 28.09.2016 №107-107/Г-1573-5591 Адміністрація просила ФОП ОСОБА_1 негайно повернути Школі орендоване приміщення за актом приймання-передачі та сплатити всі передбачені Договором платежі. Вказаний лист було надіслано позивачу 29.09.2016.

Абзацами першим та другим пункту 4.1 постанови пленуму Вищого господарського України від 29.05.2013 №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» передбачено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України) вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовженим на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. При цьому, за змістом наведеного ініціатива таких дій покладається саме на орендодавця.

Враховуючи, що відповідно до пункту 9.4 Договору Договір припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, а також те, що Адміністрація згідно з пунктом 9.7 Договору повідомила позивача належним чином в межах встановлених строків про відсутність бажання щодо продовження Договору на новий строк, то Договір є таким, що припинив свою дію 31.05.2016.

Отже, у задоволенні вимоги позивача щодо визнання Договору продовженим на той самий термін слід відмовити.

Що ж до вимоги про зобов'язання Адміністрації і Школи укласти додаткову угоду до Договору про продовження строку дії Договору до 31.05.2019, то така вимога також не підлягає задоволенню, оскільки є похідною від первісної вимоги.

Крім того, частиною другої статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Разом з тим, позивачем не подано доказів надіслання Адміністрації проекту додаткової угоди щодо продовження дії Договору на новий строк.

Слід також зазначити, що позивачем подано суду фотографії орендованого приміщення як доказ розміщення в ньому саме кафетерію, проте у позивача було достатньо часу для того, щоб змінити офісні меблі на столи для кафетерію.

За приписами статті 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі справи слід покласти на позивача.

Керуючись статтями 43, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 24.10.2016.

Суддя О. Марченко