ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 жовтня 2016 року Справа № 910/7795/16
Колегія суддів Вищого господарського суду України у складі :

головуючого суддіХодаківської І.П.,
суддівДанилової М.В.,
Дроботової Т.Б.,
розглянувши
касаційну скаргуКиївської міської ради
на постанову від 08.08.2016 Київського апеляційного господарського суду
у справі№910/7795/16 господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін"
до за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачаКиївської міської ради Департамент земельних ресурсів Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
провизнання договору оренди земельної ділянки поновленим

За участю представників сторін:

Від позивача - Хапко Ю.Б. (дов. від 26.10.16)

Максимова Ю.І. (дов. від 05.08.16)

Від відповідача - Самелюк К.О. (дов. від 30.09.16)

Рог О.В. (дов. від 26.10.16)

В справі оголошувалась перерва до 27.10.2016 р.

ВСТАНОВИЛА:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Науково-виробниче підприємство "Рестін" звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 14 вересня 2010 року, укладений між позивачем та відповідачем.

Рішенням господарського суду міста Києва від 31.05.2016 (суддя Зеленіна Н.І.) позов задоволено повністю, визнано поновленим (продовженим) на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди земельної ділянки від 14 вересня 2010 року, укладений між позивачем та відповідачем, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.02.2011 за № 79-6-00803 у книзі записів державної реєстрації договорів. Рішення мотивоване дотриманням позивачем умов, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення договору.

Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 08.08.2016 у складі: Федорчука Р.В., Майданевича А.Г., Тищенко А.І. рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін.

Київська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, ст.33 Закону України "Про оренду землі, оскільки, на думку скаржника, відсутні умови, необхідні для пролонгації спірного договору. Також, на думку скаржника, позивач не довів наявність відмови/ухилення/зволікання відповідача в укладенні додаткової угоди про поновлення договору.

ТОВ "Рестін" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 14.09.2010 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Науково-виробниче підприємство "Рестін" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (новація), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.02.2011 за № 79-6-00803.

Пунктом 1.1. договору, визначено, що орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 за № 679/4117 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Згідно з п. п. 2.1., 2.2. договору, об'єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Жилянська, 96-А у Голосіївському районі м.Києва;

- розмір - 5401 кв.м.;

- цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування офісно-житлового комплексу з допоміжними приміщеннями та паркінгом;

- кадастровий номер - 8 000 000 000:72:082:0019.

Відповідно до витягу з Технічної документації №Ю-29769/2010 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 02.07.2010 за № 280 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8 486 450 грн. та 34 коп.

Пунктом 3.1. договору встановлено, що договір укладено строком на 5 років.

Враховуючи приписи ст. 18 Закону України "Про оренду землі" та п. 3.1. договору, суди визначили, що спірний договір діє до 03.02.2016 включно.

Умовами п. 11.5. договору сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

18.06.2015 позивач звернувся до відповідача із листом вих. 18/06, в якому містилось прохання прийняти рішення про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині, що стосується характеристик земельної ділянки, а також змінити термін дії договору з 5 років на 10років.

Листом від 04.09.2015 вих. № 23/15 позивач звернувся до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) про поновлення договору оренди земельної ділянки на 5 років.

20.01.2016 позивач звернувся до Київської міської ради із листом вих. № 01/16 про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки кадастровий номер: :72:082:0019, на той самий строк та на тих самих умовах та додавав до нього проект відповідної додаткової угоди.

На запит позивача про надання інформації від 09.03.2016 за № 02/16, Департаментом земельних ресурсів було надано відповідь про те, що станом на момент розгляду звернення питання про поновлення ТОВ "НВП "Рестін" зазначеного договору оренди земельної ділянки Київською міською радою не розглянуто. Заперечень щодо поновлення зазначеного договору оренди від Київської міської ради не надходило.

Посилаючись на те, що починаючи з 03.02.2016 і до моменту звернення з даним позовом до суду (26.04.2016), він продовжує користуватись земельною ділянкою, сплачує орендну плату, не отримував повідомлення про заперечення у поновленні договору; а відповідачем не прийнято жодного рішення за результатом розгляду звернення позивача про поновлення договору, позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до ст.33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Таким чином, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у ч. 1 регламентує переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди землі, а в ч. 6 - підстави поновлення договору оренди, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, про що в обов'язковому порядку в місячний строк має бути укладена додаткова угода .

Тобто для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою; орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди (Пост. ВСУ від 25.05.2016 за №911/1707/15).

Господарські суди попередніх інстанцій при вирішенні спору не з'ясували наявність чи відсутність вищезгаданих юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, та не дали оцінку, зокрема, зверненню позивача із листом - пропозицією від 20.01.2016 про поновлення договору оренди, до якого було додано проект відповідної додаткової угоди, з урахуванням закінчення строку дії договору 03.02.2016 та положень п.11.5 договору, та дійшли передчасного висновку про його поновлення.

Враховуючи, що в силу статті 1117 Господарського процесуального кодексу України у суду касаційної інстанції відсутнє право встановлювати або вважати доведеними обставини справи, які не були встановлені судами попередніх інстанцій, так само як і надавати їм власну юридичну оцінку, колегія суддів зазначає, що у розумінні статті 1119 названого Кодексу усі вищевикладені обставини є підставою для скасування судових рішень судів попередніх інстанцій у даній справі і передачі її на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Враховуючи викладене та беручи до уваги доводи, викладені в касаційній скарзі, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції, під час здійснення якого суду необхідно врахувати вищезазначені обставини, які стали підставою для скасування оскаржуваних судових рішень, і повністю встановивши фактичні обставини справи, підтверджені належними та допустимими доказами, з наданням їм обґрунтованої юридичної оцінки, вирішити спір з приводу наявності чи відсутності підстав для задоволення позову із застосуванням до спірних правовідносин відповідних норм матеріального права.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Київської міської ради задовольнити частково.

Постанову від 08.08.2016 Київського апеляційного господарського суду у справі №910/7795/16 господарського суду міста Києва та рішення від 31.05.2016 господарського суду міста Києва скасувати; справу №910/7795/16 направити на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Головуючий суддя І. Ходаківська

Судді М.Данилова

Т.Дроботова