ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" жовтня 2016 р. Справа № 926/2358/16

За первісним позовом керівника Кельменецької місцевої прокуратури Чернівецької області в інтересах держави в особі Кельменецької районної ради Чернівецької області

до відповідача фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

про стягнення заборгованості в сумі 87765,64 грн., розірвання договору оренди комунального майна та зобов'язання звільнити приміщення вартістю 94948,00 грн.

За зустрічним позовом фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до відповідача Кельменецької районної ради Чернівецької області

про визнання договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04-03/20.15 від 25.09.2015 року недійсним та повернення становища у початковий стан із застосуванням (реституції)

Суддя С.М. Гушилик

За участю представників:

від прокурора Балицька Р.С.

від позивача за первісним та відповідача за зустрічним: ОСОБА_2 нач. віділу кадрового та правового забезпечення (дов.№02-23/295.16 від 26.08.2016р.), ОСОБА_3 керуюча справами (дов.№02-23/295.16 від 26.08.2016р.)

від відповідача за первісним та позивача за зустрічним: ОСОБА_4 представник (дов. від 27.08.2016 року), ОСОБА_5 адвокат (догов. №5/16 від 28.08.2016р.)

СУТЬ СПОРУ: Керівник Кельменецької місцевої прокуратури Чернівецької області в інтересах держави в особі Кельменецької районної ради Чернівецької області 11.08.2016 року звернувся з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 про стягнення заборгованості в сумі 46980,81 грн., з яких 1979,66 грн. пені, розірвання договору оренди №04-03/20.15 від 25.09.2015 року та зобов'язання звільнити нежитлове приміщення площею 82,10 кв.м. та вартістю 94948 грн., яке розташоване за адресою: смт.Кельменці, вул.Довженка, 15 та повернення його у триденний термін за актом приймання-передачі позивачу.

В обґрунтування своїх вимог прокурор посилається на наступне.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді, полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист таких інтересів, у випадку та порядку встановлену законом. Прокурор здійснює представництво у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший субєкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Реалізуючи надані законом повноваження, керівник Кельменецької місцевої прокуратури звернувся з позовом в інтересах держави в особі Кельменецької районної ради Чернівецької області.

25.09.2015 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04/03/20.15 (далі-договір), за яким позивач на підставі розпорядження від 11.09.2015 року №55 передає, а відповідач приймає у строкове платне користування майно комунальної власності, нежитлове приміщення загальною площею 82,10 кв.м. за адресою смт.Кельменці, вул.Довженка, 15, з метою використання приміщення як офісне.

Позивач свої умови договору виконав у повному обсязі, проте в порушення договору відповідач неналежним чином виконував свої зобовязання по сплаті орендної плати за період з березня по червень 2016 року, що призвело до виникнення заборгованості в сумі 45001,15 грн.

За порушення умов договору позивач у відповідності до вимог п.6.8 договору, нарахував відповідачу пеню в сумі 1979,66 грн. за період з 16.04.2016 року по 15.07.2016 року.

Станом на день звернення з позовом заборгованість не погашена.

Враховуючи те, що відповідач систематично не сплачує орендну плату, позивач висунув вимогу про дострокове розірвання договору оренди та звільнення орендованого приміщення.

15.08.2016 року позовні матеріали були зареєстровані в канцелярії господарського суду Чернівецької області.

Ухвалою суду від 15.08.2016 року порушено провадження у справі, судове засідання призначено на 29.08.2016 року за участю представників сторін.

29.08.2016 року від відповідача (ФОП ОСОБА_1М) надійшов зустрічний позов про визнання договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04-03/20.15 від 25.09.2015 року, укладений між Кельменецькою районною радою Чернівецької області та фізичною-особою підприємцем ОСОБА_1 недійсним та повернення становища у початковий стан із застосуванням (реституції), а саме: стягнення з позивача (за первісним позовом) сплачених за період жовтень 2015 року по лютий 2016 року орендних платежів в сумі 56918,77 грн., витрат за проведення експертизи в сумі 3500,00 грн., оплату послуг адвоката в сумі 5170,25 грн., судового збору в сумі 2756, 00 грн.

В обґрунтування своїх позовних вимог за зустрічним позовом ФОП ОСОБА_1М посилається на наступне:

-прокурором не обґрунтовано підстави для представництва інтересів позивача в суді;

-з боку Орендодавця договір укладено з порушенням вимог закону, а саме не здійснено оцінки майна, нерухоме майно не було включено до переліку нерухомого майна, що може бути передано в оренду протягом 2015 року;

-не здійснивши оцінки майна, Орендодавець фактично приховав суттєві недоліки переданого в оренду нерухомого майна та увів ОСОБА_6М, в оману, при підписанні акту прийому-передачі майна від 01.10.2015 року неможливо було встановити його придатність до використання, отже правочин було укладено внаслідок помилки;

-враховуючи, що підприємець протягом періоду з жовтня 2015р. по березень 2016 року сплачував орендну плату, останній просить застосувати абз.1 ч.1 ст. 216 ЦК України, а саме стягнути із Кельменецької районної ради на користь ФОП ОСОБА_1, проплачену суму орендних платежів у розмірі 56918,77 грн., а також стягнути витрати понесені нею з оплатою судового збору у розмірі 2756 грн., витрат за проведення експертизи у розмірі 3500 грн. та витрати понесені на оплату послуг адвоката у розмірі 5170,25 грн.

Ухвалою суду від 19.08.2016 року зустрічний позов був прийнятий до розгляду для спільного розгляду з первісним позовом, а судове засідання було відкладено на 20.09.2016 року.

У засіданні суду 20.09.2016 року Кельменецька районна рада подала відзив на зустрічний позов, в якому заперечує проти позовних вимог, посилаючись на те, що укладення оспорюваного договору відбулося в законний спосіб, сторони при укладенні дійшли згоди щодо всіх істотних умов, підприємцем не оскаржувався ні порядок проведення конкурсу на право оренди, ні його результати, обєкт оренди підприємцем використовувався біля 6 місяців без будь-яких претензій до його технічного стану, договір підприємцем частково був виконаний.

У судовому засіданні 20.09.2016 року за усним клопотанням сторін оголошено перерву до 05.10.2016 року.

У судовому засіданні 05.10.2016 року оголошено перерву до 12.10.2016 року.

У відзиві на позов представник відповідача за первісним позовом заперечив позовні вимоги, посилаючись на те, що прокурором не обґрунтовано підстави для представництва інтересів позивача в суді та не зясовано усіх обставин, які передували укладенню договору.

Ухвалою суду від 12.10.2016 року задоволено клопотання позивача за первісним позовом про продовження строку розгляду справи на 15 днів та розгляд справи відкладено на 25.10.2016 року.

У судовому засіданні, яке відбулося 25.10.2016 року прокурор звернувся із заявою про збільшення позовних вимог, згідно якої прокурор просить стягнути з відповідача за первісним позовом заборгованість по сплаті орендних платежів в сумі 81465,10 грн. за період з березня по вересень 2016 року та пеню в сумі 6300,54 грн. за період з березня по серпень 2016 року. Позивач підтримав заяву прокурора про збільшення позовних вимог.

Зазначену заяву вручену відповідачу в судовому засіданні.

У відповідності до частини 4 статті 22 Господарського процесуального кодексу України позивач вправі до прийняття рішення по справі збільшити розмір позовних вимог за умови дотримання встановленого порядку досудового врегулювання спору у випадках, передбачених статтею 5 цього Кодексу в цій частині, відмовитись від позову або зменшити розмір позовних вимог.

Відповідно до п. 3.10. постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції» від 26.12.2011 року №18, передбачені частиною четвертою статті 22 ГПК права позивача збільшити або зменшити розмір позовних вимог, відмовитись від позову можуть бути реалізовані до прийняття рішення судом першої інстанції. Під збільшенням позовних вимог слід розуміти відповідно збільшення або зменшення кількісних показників за тією ж самою вимогою, яку було заявлено в позовній заяві.

Враховуючи, те що подана заява позивача узгоджується із вимогами ст.22 Господарського кодексу України вона підлягає задоволенню, а відтак розглядається спір за первісним позовом про стягнення з відповідача за первісним позовом заборгованості в сумі 87765,64 грн., розірвання договору оренди та зобов'язання звільнити приміщення.

У судовому засіданні, яке відбулося 25.10.2016 року прокурор та представник позивача за первісним позовом свої позовні вимоги з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог підтримали в повному обсязі та заперечували проти задоволенню зустрічних позовних вимог, у свою чергу представник відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним позовом заперечив проти первісних позовних вимог з підстав, викладених у відзиві на позов та підтримав свої вимоги за зустрічним позовом.

Заслухавши представників сторін та прокурора, розглянувши подані документи і матеріали, зясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна вимога, дослідивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

09.09.2013 року Чернівецькою торгово-промисловою палатою було проведено незалежну оцінку вартості обєкту, який знаходиться за адресою: смт.Кельменці вул. О.Довженка, 15, про що складено звіт про оцінку майна визначення вартості нежитлової будівлі.

29.08.2014 року комісія по передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району в оренду та користування Кельменецької районної ради своїм рішенням № 41 затвердила висновки незалежних оцінювачів про вартість нежитлової будівлі, гаражу та убиральні, що розташовані за адресою смт.Кельменці вул. О.Довженка, 15, станом на 31.08.2013 року у сумі 110400 грн., при цьому у висновку зазначено, що вартість обєкта становить: нежитлова будівля (літ.А) площею 82,10 кв.м. 94948 грн. та гараж (літ.Б) 15452 грн.

03.07.2015 року Кельменецька районна рада у газеті «Рідне слово» розмістила оголошення про намір передати в оренду об'єкт нерухомого майна а саме: будівлю, розташовану за адресою вул. О.Довженка, 15 смт. Кельменці Чернівецької області.

Комісія Кельменецької районної ради по передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району в оренду та користування прийняла рішення № 12/15.1 від 22.07.2015 року, яким погодилась із пропозицією щодо передачі в оренду нежитлової будівлі загальною площею 82,10 кв.м., що розташована за адресою: смт. Кельменці, вул. О.Довженка, 15. Також, 22.07.2015 року комісія прийняла рішення № 12/15.2, яким вирішила: (п.п.1,2,3) - враховуючи відсутність коштів на здійснення незалежної оцінки нерухомого майна за адресою: смт. Кельменці, вул. О.Довженка, 15, та той факт, що орендна плата буде визначатись за результатами конкурсу, встановити, що стартова орендна плата визначається на підставі вартості, затвердженої розпорядженням від 29.08.2014 року № 41; - вважати вартість 110400 грн. (в т.ч. вартість нежитлової будівлі 94948 грн.) стандартизованою оцінкою та такою, що пройшла рецензування. Визнати недоцільним здійснення іншої оцінки вказаного нерухомого майна; - затвердити умови конкурсу на право укладення договору оренди нежитлової будівлі загальною площею 82,10 кв.м., за адресою: смт. Кельменці, вул. О.Довженка, 15.

24.07.2015 року Кельменецька районна рада винесла розпорядження № 44 про оголошення конкурсу на право оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району, яке знаходиться за адресою: смт. Кельменці вул. О.Довженка, 15.

24.07.2015 року Кельменецька районна рада у газеті «Рідне слово» № 30 (8006) розмістило повідомлення про проведення конкурсу на право оренди нежитлової будівлі спільної власності територіальних громад сіл, селища району: назва об'єкта оренди - нежитлова будівля, площею 82,10 кв.м., місцезнаходження: вул. О.Довженка, 15 смт. Кельменці Чернівецької області.

12.08.2016 року, ФОП ОСОБА_1 подала до Кельменецької районної ради заяву про участь у конкурсі на право оренди нежитлової будівлі спільної власності територіальних громад сіл, селища, району.

20.08.2015 року було проведено конкурс на право оренди нежитлової будівлі загальною площею 82,10 кв.м. за адресою смт.Кельменці вул. О.Довженка, 15 (протокол № 15/15).

11.09.2015 року комісія по передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району в оренду та користування Кельменецької районної ради своїм рішенням № 18/15 вирішила: переможцем конкурсу на право оренди нежитлової будівлі за адресою: вул. О.Довженка, 15, загальною площею 82,10 кв.м., визнати учасником конкурсу фізичну-особу підприємця ОСОБА_1, наряду із іншими конкурсантами. Поряд із цим п.2 Рішення № 18/15 зазначено, що заступнику голови районної ради ОСОБА_7 в 10 денний термін укласти договір оренди з вказаним переможцем, встановивши при цьому орендну плату за перший місяць оренди в розмірі 11000 грн.

На виконання рішення № 18/15 від 11.09.2015 року, 25.09.2015 року між Кельменецькою районною радою та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 було укладено договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04/03/20.15.

За даним договором позивач на підставі розпорядження від 11.09.2015 року №55 передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування майно комунальної власності - нежитлове приміщення загальною площею 82,10 кв.м. за адресою смт.Кельменці, вул.Довженка, 15, з метою використання приміщення як офісне (без права здійсненя виробництва, не дозволяється розміщення закладів харчування: їдалень, кафе і т.п.; обєктів побутового обслуговування) (п.п.1.1, 2.1 договору).

У відповідності до п.2.2 договору загальна вартість обєкта оренди станом на 31.08.2013 року (без врахування ПДВ), згідно висновку незалежного оцінювача, затвердженого розпорядженням від 29.08.2014р. № 41, становить 94948 грн.

Відповідно до п.3.1 договору за користування обєктом оренди орендар сплачує орендодавцю оренду плату, розрахунок якої здійснюється на підставі Положення про порядок розрахунку і використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району, та на дату підписання договору за жовтень місяць оренди згідно результатів конкурсу та рішення конкурсної комісії від 11.09.2015 року № 18/15 становить 11000 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом індексування плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць (п.3.2 договору).

У відповідності до п.п.3.4 та 3.5 договору орендна плата сплачується орендарем, починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні обєкта оренди орендодавцеві або дата примусового виселення орендаря. Орендна плата сплачується на рахунок орендодавця незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря, щомісячно не пізніше 15 числа наступного за звітним місяцем.

Згідно з п.4.2 договору Орендар зобовязаний вносити орендні платежі своєчасно і в повному обсязі.

Пунктом 4.1 договору сторони визначили, що орендодавець зобовязаний протягом пяти робочих днів з моменту підписання цього договору з додатками передати, а орендар прийняти по акту обєкт оренди. В разі не підписання акту приймання-передачі, що є додатком до цього договору, договір вважається не укладеним.

Факт передачі обєкта оренди підтверджений актом приймання-передачі від 01.10.2015 року, при цьому в акті зазначено, що стан майна задовільний та претензій у сторін немає.

У відповідності до п.4.10 договору орендар зобовязаний протягом місяця, починаючи з дати укладення договору, застрахувати обєкт оренди на користь орендодавця на весь термін дії договору оренди від вогневих ризиків, стихійних явищ та інших майнових ризиків на суму не менше ніж експертна вартість обєкта оренди.

Орендар зобовязаний протягом 3-х місяців з початку дії цього договору упорядкувати прилеглу територію, в т.ч. здійснити ремонт огорожі, фасаду, порогу та входу в будівлю, частини тротуару відповідно до закріпленої земельної ділянки.

У відповідності до п.9.1 договору він був укладений строком до 01.09.2018 року.

26.12.2015 року у відповідності до вимог п.4.1 договору орендар уклала договір добровільного страхування орендованого майна № 20.01.080М.

На виконання умов договору оренди ФОП ОСОБА_1 сплатила орендні платежі за період з жовтня 2015 року по лютий 2016 року включно та частково за березень 2016 року.

Отже, між сторонами у справі виникли взаємні права та обов'язки на підставі укладеного договору в силу статті 11 Цивільного кодексу України. Відносини, які виникли між сторонами, регулюються нормами Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законом України «Про оренду державного та комунального майна».

Відповідно до ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. Згідно зі ст.319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. В силу приписів ст.321 Цивільного кодексу України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Реалізація таких основоположних норм стосовно здійснення права власності закріплена і в ст.761 Цивільного кодексу України. Так, право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму. Передача майна у найм є проявом повноваження з розпорядження ним, а тому необхідною передумовою укладення договору найму є наявність у наймодавця права розпорядження таким майном.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» обласні та районні ради є органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст, у межах повноважень, визначених Конституцією України, цим та іншими законами, а також повноважень, переданих їм сільськими, селищними, міськими радами.

Згідно з п. 20 ч. 1 ст. 43, ч.4 - 5 ст. 60 «Про місцеве самоврядування в Україні виключно на пленарних засіданнях районної, обласної ради вирішуються питання щодо управління об'єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Районні та обласні ради від імені територіальних громад сіл, селищ, міст здійснюють управління об'єктами їхньої спільної власності, що задовольняють спільні потреби територіальних громад. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Згідно п.2 ст.2 Закону України Про оренду державного та комунального майна державну політику у сфері оренди щодо майна, яке перебуває в комунальній власності здійснюють органи місцевого самоврядування. Органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення, представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти.

Рішенням VIII сесії районної ради VI скликання 20.03.2012 № 183.8-6/12 затверджено Положення про порядок передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району в оренду та користування.

У відповідності до п.2.1.4 зазначеного Положення районна рада передбачила процедуру передачі майна в оренду, повноваження орендодавця здійснює районна рада за погодженням з комісією щодо цілісних майнових комплексів комунальних підприємств, їх структурних підрозділів та майна, що перебуває у неї на балансі.

Пунктом 2.1.6 вказаного Положення визначено, що Комісія по передачі комунального майна в оренду та користування орган, який утворюється районною радою відповідно до Положення, для аналізу, вивчення попиту та зіставлення поданих пропозицій та кваліфікаційних характеристик заявників, з метою проведення процедури передачі комунального майна в оренду, безоплатне користування, оперативне управління та господарське відання.

Комісія затверджується рішенням районної ради і є постійно діючою. Комісія розглядає питання щодо оренди комунального майна, плани використання, поліпшення обєкту, інші доручення ради та вносить пропозиції, на основі яких відповідний підрозділ виконавчого апарату готує подання на розгляд сесії районної ради або голови ради. (п.п3.1, 3.5 Положення).

Рішенням ХХІ сесії районної ради VI скликання 25.09.2014 року № 432.21-6/14 затверджено Положення про порядок розрахунку і використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району (далі Положення 2).

Зазначене Положення розроблене на підставі Законів України Про оренду державного та комунального майна, Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобовязань, постанов Кабінету Міністрів України: 04.10.1995 № 786 Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропозиції її розподілу, 10.08.1995 № 629 Про затвердження Методики оцінки обєктів оренди.

У відповідності до п.2 Положення про порядок розрахунку розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем, є його невідємною частиною і визначається на основі ринкової вартості мана, визначеної шляхом проведення незалежної оцінки, в залежності від цільового використання обєкта оренди. Незалежна оцінка обовязково проводиться перед укладенням договору оренди та перед його продовженням, якщо остання оцінка обєкта оренди була зроблена більш як три роки тому. Незалежна оцінка індивідуально визначеного рухомого майна та майна, що передається в позичку здійснюється за рішенням комісії по передачі комунального мана в оренду та користування. Незалежну оцінку обєкта оренди здійснює субєкт оціночної діяльності згідно чинного законодавства за кошти орендаря. Результати незалежної оцінки вартості обєкта оренди є чинними впродовж 6 місяців від дня її проведення, якщо інший термін не передбачено у звіті щодо цієї оцінки. Висновок про вартість обєкта оренди затверджується районною радою, а в міжсесійний період розпорядженням голови районної ради, а за його відсутності чи неможливості виконання своїх повноважень його заступника, за погодженням із комісією по передачі комунального майна в оренду чи користування та наступним затвердженням на сесії районної ради.

Статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»укладенню договору оренди передує оцінка об'єкта оренди, яка здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Правові засади здійснення оцінки майна, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів врегульовано Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року № 2658-III, статтею 7 якого передбачено, що проведення оцінки майна є обов'язковим, зокрема, у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.2005 року № 629 затверджена Методика оцінки об'єктів оренди, згідно з пунктом 1 цієї Методики здійснюється оцінка майна, що передається в оренду, в тому числі, підприємств, заснованих на майні, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

У відповідності до пункту 2 Методики оцінки об'єктів оренди № 629 - Оцінка об'єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об'єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов'язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об'єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об'єкта оренди (активів, що входять до складу об'єкта оренди) та аудиторської перевірки об'єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Згідно з пунктом 19 Методики у разі оренди нерухомого майна здійснюється його незалежна оцінка.

Відповідно до пункту 3 Методики поняття «незалежна оцінка» вживається у значенні, наведеному у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Згідно статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» незалежною оцінкою майна вважається оцінка, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання.

У разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова (пункт 2 Методики № 786).

Матеріали справи не містять доказів проведення сторонам оцінки обєкта оренди за договором перед укладенням такого договору.

Як вже було зазначено, рішенням № 41 від 29.08.2014 року комісія по передачі майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району в оренду та користування Кельменецької районної ради затвердила висновки незалежних оцінювачів про вартість нежитлової будівлі, гаражу та убиральні, що розташовані за адресою смт.Кельменці вул. О.Довженка, 15 станом на 31.08.2013 року, а рішенням № 12/15.2 від 22.07.2015 року, комісія вирішила:, що стартова орендна плата визначається на підставі вартості, затвердженої розпорядженням від 29.08.2014 року № 41.

Отже, орендар укладаючи договір оренди застосував оцінку від 09.09.2013 року, яка була нечинною на дату укладення договору (25.09.2015 року).

З урахуванням викладеного вище, на підставі ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 8 Методики № 786, ст.ст. 3, 7, 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», п.п. 1, 3, 19 Методики № 629, ч.1 ст.203, ч.1 ст.215, ст.638 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку, що як на момент публікації оголошення, на момент проведення конкурсу, так і на момент укладення договору результати оцінки вже були нечинними, а отже правочин було укладено в порушення чинного законодавства, без обов'язкової оцінки.

Частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Відповідно до пункту 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 року «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» (далі Постанова пленуму № 11) - на підставі статті 215 Цивільного кодексу України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Відповідність чи невідповідність правочину вимогам закону має оцінюватися господарським судом стосовно законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. У разі коли після такого вчинення набрав чинності акт законодавства, норми якого інакше регулюють правовідносини, ніж ті, що діяли в момент вчинення правочину, то норми такого акта, якщо він не має зворотної сили, застосовуються до прав та обов'язків сторін, які виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до частини 1 статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов'язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб'єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

З урахуванням вище викладеного, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04-03/20.15 від 25.09.2015 року.

У відповідності до ч.3 п.2.13 Постанови Пленуму № 11 наслідком визнання правочину недійсним не може бути його розірвання, оскільки відповідні вимоги є за своїм правовим характером взаємовиключними.

Враховуючи, що судом встановлено, що договір оренди є недійсним, немає підстав для стягнення орендних платежів по такому договору в сумі 81465,10 грн. за період з березня по вересень 2016 року та пеню в сумі 6300,54 грн. за період з березня по серпень 2016 року та розірвання такого договору оренди, внаслідок невиконання його умов, отже первісний позов в цій частині задоволенню не підлягає.

При цьому суд зазначає, що Кельменецька районна рада, як особа, чиїм майном фактично користувався наймач (ФОП ОСОБА_8М.), не позбавлена можливості захистити своє порушене право чи майновий інтерес у спосіб, передбачений ст.16 Цивільного кодексу України.

Відповідно до положень ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі визнання недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, вважається таким з моменту його вчинення.

Разом із тим ч. 3 ст. 207 ГК України передбачено, що виконання господарського зобов'язання, визнаного судом недійсним повністю або в частині, припиняється повністю або в частині з дня набрання рішенням суду законної сили як таке, що вважається недійсним з моменту його виникнення. У разі якщо за змістом зобов'язання воно може бути припинено лише на майбутнє, таке зобов'язання визнається недійсним і припиняється на майбутнє.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України).

Із правової природи такого зобов'язання вбачається, що фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до ст. 216 ЦК України, оскільки використання майна «річ» безповоротна, і відновити первісне положення сторін практично неможливо. Фактичне користування майном на підставі договору оренди унеможливлює у разі його недійсності проведення між сторонами двосторонньої реституції, тому такий договір повинен визнаватись судом недійсним і припинятися лише на майбутнє, а не з моменту укладення.

Таку ж правову позицію викладено у Постанові Верховного суду України від 01.07.201 року у справі №910/24029/13.

За таких обставин та враховуючи вище викладене, суд прийшов висновку, що зустрічний позов в частині визнання недійсним договору оренди підлягає задоволенню, в частині ж стягнення сплачених орендних платежів в сумі 56918,77 грн. позивачу за зустрічним позов слід відмовити.

Що ж стосується тверджень позивача за зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди №04-03/20.15 від 25.09.2015 року, як такого який укладено під впливом помилки, слід відмітити наступне.

Підприємець ОСОБА_1, стверджує, що під час вчинення правочину ним здійснено помилку, а саме в момент підписання акту приймання-передачі приміщенні неможливо було встановити його придатність до використання так як для цього необхідні спеціальні знання в галузі будівництва, згідно звіту про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж обєкта від 21.03.2016 року даний обєкт неможна використовувати за цільовим призначенням у звязку з його аварійністю.

Пленум Вищого господарського суду України в своїй постанові № 11 від 29.05.2013 року «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» (далі Постанова Пленуму № 11) зазначив, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до ч.1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У відповідності до ч.1 ст.229 Цивільного кодексу України, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Згідно пункту 3.9 Постанови Пленуму №11 - під помилкою слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною правочину предмета чи інших істотних умов останнього, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна вважати, що правочин не було б вчинено. Помилка повинна мати істотне значення, зачіпати природу правочину або такі якості його предмета, які значно знижують можливість його використання за призначенням. При цьому істотною вважається така помилка, наслідки якої неможливо усунути або їх усунення вимагає значних витрат від особи, що помилилася, - з урахуванням її майнового становища, характеру діяльності тощо. Обставини, з приводу яких помилилася особа, мають бути наявними на час вчинення правочину. Обов'язок доведення відповідних обставин покладається на позивача.

Не вважається помилкою щодо якості продукції (товару, іншого майна) неможливість її використання або утруднення в її використанні, які сталися після виконання хоча б однією з сторін зобов'язань, що виникли з правочину, і не пов'язані з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка у мотивах правочину (тобто в обставинах, у зв'язку з якими особа вчиняє правочин) або незнання стороною правочину норм законодавства.

Оскільки сторони при укладенні договору дійшли згоди щодо якості переданої речі, що в свою чергу аж ніяк не може вплинути на використання її за цільовим призначенням, після укладення договору ФОП ОСОБА_1 почала виконувати зобовязання в частині оплати орендної плати з жовтня 2015 року. Листом про обстеження обєкта оренди ФОП ОСОБА_1 звернулася до орендодавця лише в лютому 2016 року, тоді як обєкт оренди був прийнятий ще 01.10.2015 року і жодних претензій орендар протягом цього часу не заявляла.

Іншою підставою для визнання договору недійсним позивач за зустрічним позовом заявив про відсутність обєкта оренди, розташованого в будівлі за адресою: смт Кельменці,вул. О.Довженка, 15 (балансоутримувач - районна рада) в Переліку нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селища району, що може бути передано в оренду протягом 2015 року. Проте, не зазначення обєкту в переліку не означає відсутність законних прав на передачу його в оренду згідно чинного законодавства.

Посилання відповідача за первісним позовом та позивача за зустрічним стосовно неможливості прокурора звертатись з позовом в інтересах Кельменецької районної ради у даній справі спростовується наступним.

Відповідно до норм ст. 121 Конституції України, Закону України «Про прокуратуру», ст.29 Господарського процесуального кодексу України на органи прокуратури покладається представництво інтересів громадян та держави в судах у випадках, визначених Законом. Прокурор має право звернутися до господарського суду з позовом в інтересах держави або громадянина. Згідно з ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший субєкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

За рішенням Конституційного Суду України № 3-рп/99 від 08.04.1999р. під поняттям «орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах» потрібно розуміти орган державної влади чи орган місцевого самоврядування, якому законом надано повноваження органу виконавчої влади. В контексті пункту 2 статті 121 Конституції України приписи пункту 3 частини 1 статті 2 Господарського процесуального кодексу України треба розуміти так, що прокурори та їх заступники подають до господарського суду позови саме в інтересах держави, а не в інтересах підприємств, установ та організацій незалежно від їх підпорядкування та форм власності.

У рішенні Конституційного суду України № 3-рп/99 від 08.04.1999 року зазначено, що поняття «Інтереси держави» є оціночним. Прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

У відповідності до ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» - сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Згідно із ч.3 ст.16 цього ж Закону - матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об'єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

В даному випадку інтереси держави співпадають з інтересами Кельменецької районної ради, оскільки, несплата орендарем коштів за користування комунальною власністю завдає майнову шкоду відповідному органу місцевого самоврядування, який внаслідок цього позбавлений можливості належним чином виконувати покладені на нього функції, при цьому, ненадходження коштів зі сплати орендної плати, неповернення комунального майна, яким орендар користується з порушенням умов договору, перешкоджає належному функціонуванню органу місцевою самоврядування та порушує інтереси держави.

Отже, прокурор може бути представником сторони у справі коли цією стороною є орган місцевого самоврядування.

Що ж стосується питання про стягнення з відповідача за зустрічним позовом адвокатських витрат в сумі 5170,25 грн. та витрат за проведення експертизи в сумі 3500,00 грн., суд дійшов висновку що позивачу за зустрічним позовом слід відмовити, виходячи з наступного.

Статтею 44 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що судові витрати складаються з судового збору, сум, що підлягають сплаті за проведення судової експертизи, призначеної господарським судом, витрат, повязаних з оглядом та дослідженням речових доказів у місяці їх знаходження, оплати послуг перекладача, адвоката, витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу та інших витрат, повязаних з розглядом справи.

В контексті цієї норми судові витрати за участю адвоката при розгляді справи підлягають стягненню лише в тому випадку, якщо вони сплачені адвокату стороною, якій ці послуги надавалися і ця сплата підтверджується фінансовими документами. Позивач не надав акт виконаних робіт, касовий ордер. Оплата по договору про надання правової допомоги здійснюється на підставі виставлених рахунків-фактури шляхом безготівкового перерахування коштів на розрахунковий рахунок адвоката. Проте, жодних доказів таких дій позивач суду не надав.

Те саме питання і щодо стягнення з відповідача за зустрічним позовом витрат на проведення експертизи у сумі 3500 грн., будь-яких доказів в підтвердження таких витрат не надано, експертиза була проведена за ініціативою орендаря без залучення орендодавця, зазначена експертиза не була призначена судом.

Що ж до позовної вимоги прокурора про зобовязання звільнити приватним підприємцем ОСОБА_1 нежитлове приміщення загальною площею 82,10 кв.м. та вартістю 94948,00 грн., яке розташоване за адресою: адресою смт.Кельменці вул. О.Довженка, 15, та повернення його у триденний термін за актом приймання-передачі Кельменецькій районній раді, слід зазначити наступне.

Повернення приміщення у договірних відносинах можливе як наслідок недійсності правочину, оскільки судом встановлено, що договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04-03/20.15 від 25.09.2015 року, укладений між Кельменецькою районною радою та фізичною-особою підприємцем ОСОБА_1 є недійсним у приватного підприємця ОСОБА_1 відсутні правові підстави для перебування в даному приміщенні, переданого їй відповідно до зазначеного договору.

Таким чином, нежитлове приміщення загальною площею 82,10 кв.м. та вартістю 94948,00 грн., яке розташоване за адресою: смт.Кельменці вул. О.Довженка, 15, передане приватному підприємцю ОСОБА_1 на підставі договору оренди №04-03/20.15 від 25.09.2015 року підлягає звільненню, отже первісний позов в цій частині слід задовольнити.

Згідно із ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідно до абзацу 2 ст.34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно із ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Беручи до уваги наведене вище, враховуючи встановлені судом факти та зміст первісних та зустрічних позовних вимог, суд вважає, що первісні та зустрічні позовні вимоги слід задовольнити частково.

Судові витрати за розгляд первісного позову покласти на відповідача (ФОП ОСОБА_1М.) пропорційно задоволеним вимогам.

Судові витрати за розгляд зустрічної позовної заяви покласти на відповідача (Кельменецьку районну раду) пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст.ст. 49, 82, 84, 85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позовні вимоги по первісному позову задовольнити частково.

2.Зобов'язати фізичну особу-підприємця ОСОБА_1 звільнити нежитлове приміщення, площею 82,10 кв.м. та вартістю 94948 грн., яке розташоване за адресою: смт.Кельменці, вул.Довженка, 15, та повернути його у триденний термін за актом приймання-передачі Кельменецькій районній раді Чернівецької області.

3.Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (смт. Кельменці Чернівецької області, вул. Колгоспна, 13, інд.номер НОМЕР_1) на користь прокуратури Чернівецької області, м.Чернівці, вул.Кордуби, 21, (код 02910120, ДКСУ м.Київ код 820172, р/р 4946, класифікація видатків бюджету 2800) судовий збір в розмірі 1378 грн.

4.В частині позовних вимог по первісному позову про стягнення заборгованості по орендних платежах, стягнення пені та розірвання договору відмовити.

5.Зустрічні позовні вимоги задовольнити частково.

6.Визнати недійсним договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Кельменецького району №04-03/20.15 від 25.09.2015 року, укладений між Кельменецькою районною радою Чернівецької області вул. Центральна, 2 смт. Кельменці Чернівецька область та фізичною-особою підприємцем ОСОБА_1 пл. Колгоспна, 13 смт. Кельменці Чернівецької області.

7.Стягнути з Кельменецької районної ради Чернівецької області, (смт Кельменці, Чернівецької області, пл.Центральна, 2, код 25076337) на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (смт. Кельменці Чернівецької області, вул. Колгоспна, 13, інд.номер НОМЕР_1) судовий збір в розмірі 1378 грн.

8.В частині позовних вимог по зустрічному позову про стягнення з Кельменецької районної ради Чернівецької області сплачених орендних платежів, стягнення витрат за проведення експертизи та оплату послуг адвоката відмовити.

Повне рішення складено 27.10.2016 року

Суддя С.М.Гушилик