ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" жовтня 2016 р. Справа № 914/987/16

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого - судді Зварич О.В.

суддів Хабіб М.І.

Юрченко Я.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради за №2302-вих-2924 від 21.07.2016р. (вх.№01-05/3859/16 від 09.08.2016р.)

на рішення господарського суду Львівської області від 29.06.2016р.

у справі № 914/987/16

за позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради

до відповідача: Фізичної особи - підприємця ОСОБА_2 (надалі ФОП ОСОБА_2.)

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Львівського комунального підприємства «Під Зуброю» (надалі ЛКП «Під Зуброю»)

про стягнення 38128,64 грн. та виселення з нерухомого майна,

за участю:

від позивача: Процко Р.Б. - представник (довіреність № 2302-вих-19 від 15.02.2016р.);

від відповідача: ОСОБА_2 (паспорт НОМЕР_1, виданий Залізничним РВ ЛМУМВС України у Львівській області 13.07.2010р.); ОСОБА_4 - представник (довіреність №408 від 07.04.2015р.);

від третьої особи: Ощіпко Н.П. - представник (доручення № 328 від 24.10.2016р.),

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Львівської області від 29.06.2016р. у справі №914/987/16 (суддя Король М.Р.) визнано недійсним договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № С-9163-15 від 20.08.2015р., укладений між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради та ФОП ОСОБА_2 В задоволенні позову відмовлено повністю.

В ході розгляду справи суд першої інстанції встановив, що укладений між сторонами договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № С-9163-15 від 20.08.2015р. станом на момент його укладення не відповідав вимогам, передбаченим ст. 761 ЦК України, ст. 3 ЗУ «Про оренду державного і комунального майна» та ст.ст. 2-4 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки право комунальної власності на об'єкт оренди не було зареєстроване за територіальною громадою ні на момент укладення договору, ні на момент розгляду даного спору. Враховуючи встановлене, суд констатував наявність правових підстав для визнання договору № С-9163-15 від 20.08.2015р. недійсним. Вказав, що оскільки правовою підставою заявлення даного позову є невиконання умов договору, що підлягає визнанню судом недійсним, відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

Позивач подав апеляційну скаргу, в якій вказує, що зазначене рішення місцевого господарського суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог прийняте з порушенням норм матеріального права. Звертає увагу на те, що договір № С-9163-15 від 20.08.2015р. укладено на термін до 20.11.2015р. Зазначає, що відповідач всупереч умовам вказаного договору в повній мірі не виконав взятих на себе зобов'язань, а саме: допустив заборгованість по орендній платі та не повернув об'єкт оренди після закінчення строку дії договору. Відсутність державної реєстрації права власності на об'єкт оренди за територіальною громадою не означає, що таке право власності відсутнє. Скаржник вважає, що місцевий господарський суд вийшов за межі своїх повноважень, визнавши недійсним договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № С-9163-15 від 20.08.2015р., оскільки предметом даного позову є виселення відповідача з об'єкта оренди та стягнення з нього заборгованості. Просить скасувати рішення господарського суду Львівської області від 29.06.2016р. у справі №914/987/16, прийняти нове рішення, яким задоволити позовні вимоги.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу вказує, що станом на момент укладення договору оренди № С-9163-15 від 20.08.2015р. позивач не був власником і не володів будь-якими майновими правами на об'єкт оренди, а тому не міг передавати в користування спірне приміщення. Зазначає, що підписаний сторонами акт приймання-передачі не може вважатись доказом того, що об'єкт оренди було фактично передано орендарю. Відповідач змушена була підписати цей акт, не чекаючи передачі в користування приміщення, так як відповідно до Типової угоди про сплату штрафних санкцій № 8 від 11.08.2015р. у випадку непідписання у встановлений термін даного акту, сплачується штраф у трикратному розмірі від початкової (базової) орендної плати. З огляду на те, що підставою заявлених позовних вимог вказано неналежне виконання орендарем умов договору, який визнано судом недійсним, вважає правомірною відмову в задоволенні позовних вимог. Просить залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Третя особа ЛКП «Під Зуброю» не надавала письмового відзиву на апеляційну скаргу.

В судовому засіданні представник позивача підтримав доводи, наведені в апеляційній скарзі.

Відповідач та його представник просили залишити без змін оскаржуване рішення суду першої інстанції, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Представник третьої особи підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати рішення господарського суду Львівської області від 29.06.2016р. у справі № 914/987/16, прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційний господарський суд, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзиву на апеляційну скаргу, заслухавши пояснення учасників судового процесу, здійснивши аналіз наявних у справі письмових доказів, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку про відсутність підстав для скасування рішення господарського суду Львівської області від 29.06.2016р. у справі № 914/987/16.

Як вбачається з матеріалів справи, 20.08.2015р. між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ФОП ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за № С-9763-15, за умовами якого орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності 11.08.2015р. № 54-А передає, а орендар приймає у строкове, платне користування нерухоме майно (надалі об'єкт оренди), що знаходиться на балансі ЛКП "Під Зуброю" (а.с.14-15).

Об'єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,8 м2 з індексом приміщення Х, відповідно до даних технічного паспорта ОКП ЛОР "БІТ та ЕО" від 09.02.2015р., інвентарний № 1282 (розділ 1 договору).

Відповідно до п. 2.1 договору об'єкт оренди орендар буде використовувати для ремонту одягу.

Згідно п. 3.1-3.5 договору приймання-передачу об'єкта оренди здійснюють орендар та балансоутримувач. Сторони домовилися, що передача об'єкта оренди за актом приймання-передачі проводиться протягом 5 днів від дати підписання цього договору, для чого попередньо балансоутримувач повинен звільнити об'єкт оренди та підготувати його до передачі орендареві. При передачі об'єкта оренди складається акт приймання-передачі, який підписують орендар та балансоутримувач. Акт приймання-передачі об'єкта балансоутримувач зобов'язаний у п'ятиденний термін надіслати орендодавцю. Об'єкт оренди вважається переданим в оренду з часу підписання акту приймання-передачі.

У пункті 4.1 зазначено, що термін договору оренди визначений на 3 місяці з 20 серпня 2015 року до 20 листопада 2015 року включно.

Відповідно до п. 4.2 перебіг терміну дії договору оренди та настання обов'язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з підписання акта приймання-передачі об'єкта оренди.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (п. 4.7 договору).

Пунктом 4.12 передбачено, що чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

Розмір орендної плати, відповідно до п. 5.1 договору становить 2055,00 грн. без ПДВ за перший місяць оренди, згідно із запропонованою переможцем конкурсу сумою.

У відповідності до п.п. 5.2, 5.3 договору розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається коригуванням орендної плати за попередній місяць щодо індексу інфляції за попередній місяць.

Орендну плату орендар сплачує не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця (п.5.6 договору).

Права, обов'язки та відповідальність сторін визначені розділами 5, 6 та 10 договору. Так, орендар зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату, використовувати та зберігати об'єкт оренди відповідно до умов цього договору (п.п.7.1.2, 7.1.3 договору).

Розділом 9 договору визначено порядок повернення орендодавцю об'єкта оренди, зокрема зазначено, що сторони повинні приступити до передачі об'єкта оренди протягом 5 днів з часу закінчення терміну оренди. Об'єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в п. 9.1 цього договору. Об'єкт оренди вважається переданим орендодавцю з часу підписання акту здачі-приймання.

Згідно п. 9.9 договору якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення об'єкта оренди у порядку і в строки, передбачені ч. 9 цього договору, орендодавець нараховує орендареві неустойку у розмірі подвійної плати за користування об'єктом оренди за весь час прострочення обов'язку щодо повернення об'єкта оренди.

21.08.2015 року балансоутримувач та ФОП ОСОБА_2 підписали акт приймання-передачі вих.№ 612 приміщення загальною площею 5,8 кв.м за адресою: АДРЕСА_2 (а.с.35).

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначила, що не мала змоги використовувати об'єкт оренди за призначенням, оскільки балансоутримувач не передав своєчасно ключів від спірного приміщення та не підготував об'єкта оренди до передачі; в зазначеному приміщенні вже багато років працює взуттєвик, й там до цього часу знаходиться його майно (а.с.44-46).

В матеріалах справи містяться копії письмових звернень ФОП ОСОБА_2 вх.№190 від 28.10.2015 року, вх. №193 від 02.11.2015 року та вх.№215 від 02.12.2015 року з проханням передати ключі від дверей орендованого приміщення (а.с.66, 67, 70).

21.12.2015р. позивач надіслав відповідачу повідомлення за №2302-вих-2826 від 18.12.2015р. про припинення договірних відносин у зв'язку із закінченням терміну дії договору оренди, в якому звернув увагу на те, що термін дії договору № С-9763-15 від 20.08.2015р. встановлено до 20.11.2015р. Вказав, що протягом 15 днів орендар зобов'язаний повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання-передачі та провести повний розрахунок по сплаті орендної плати (а.с.36-38).

Згідно довідки Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради № 4-2302-294 від 28.03.2016р. заборгованість ФОП ОСОБА_2 по договору № С-9763-15 від 20.08.2015р. за період з 01.12.2015 по 29.02.2016 року складає 38128,64 грн., в тому числі неустойка - 28335,72 грн. (а.с.16).

Підставою звернення позивача до місцевого господарського суду з даним позовом слугувало неналежне виконання відповідачем своїх зобов'язань, передбачених договором №С-9763-15 від 20.08.2015р., а саме: неповернення об'єкта оренди після припинення договірних відносин та несплата орендної плати.

При винесенні постанови, колегія суддів враховує наступне.

Згідно частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).

Аналогічно, пункт 1 статті 283 Господарського кодексу України передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

В частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до приписів частини 7 статті 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Статтею 203 Цивільного кодексу України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В силу ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

В ході розгляду апеляційної скарги колегією суддів встановлено, що у відповідності до положень укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за №С-9763-15 від 20.08.2015р., Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради являється орендодавцем нерухомого майна - приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,8 м2.

За приписами частини 1 статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права, як це визначено частиною 1 статті 761 Цивільного кодексу України.

Відповідно до вимог частини 1 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до частини 2 статті 331 Цивільного кодексу України якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Частиною 2 статті 9 Цивільного кодексу України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.

Згідно вимог статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Загальними засадами державної реєстрації прав є обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

У відповідності до частин 2 , 4 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті, та у випадках, визначених статтею 28 цього Закону.

Приписами пункту 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції станом на 20.08.2015р.) визначено, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме: право власності на нерухоме майно.

В матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази в розумінні ст.ст. 32, 34 ГПК України про те, що станом на момент укладення сторонами договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за № С-9763-15 від 20.08.2015р. право комунальної власності на об'єкт оренди (орендодавцем нерухомого майна - приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,8м2) зареєстровано за територіальною громадою міста Львова.

Дана обставина підтверджується наявною у справі копією рішення Львівської міської ради №322 від 22.04.2016 р. "Про реєстрацію права власності на нежитлове приміщення на АДРЕСА_1", яким вирішено звернутися до відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Львівського міського управління юстиції для проведення державної реєстрації права комунальної власності територіальної громади м. Львова в особі Львівської міської ради на спірне нежитлове приміщення (а.с.29).

Проаналізувавши вищевказане, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про те, що укладений між сторонами договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за № С-9763-15 від 20.08.2015р., який безпосередньо пов'язаний з предметом даного спору, є недійсним, оскільки вчинений позивачем без необхідного обсягу цивільної дієздатності. Право комунальної власності на об'єкт оренди у встановленому законом порядку не було зареєстровано за територіальною громадою м.Львова. Відтак, позивач всупереч вимогам ст. 761, ч. 2 ст. 203 ЦК України уклав з відповідачем договір оренди спірного нерухомого майна, виступивши при цьому орендодавцем.

В силу приписів статті 83 Господарського процесуального кодексу України господарський суд, приймаючи рішення, має право визнати недійсним повністю чи у певній частині пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству.

Оскільки підставою заявлених позовних вимог слугувало неналежне виконання відповідачем умов договору (несплата орендної плати та неповернення об'єкта після закінчення договору), який місцевим господарським судом правомірно визнано недійсним, та зважаючи на ту обставину, що фактично приміщення відповідачу не було передане, позовні вимоги про стягнення заборгованості за цим договором та виселення відповідача із займаних приміщень обґрунтовано відхилені судом.

З аналізу наданої позивачем довідки № 4-2302-294 від 28.03.2016р. (а.с.16) суд встановив, що за період з 01.08.2015 року по 01.11.2015 року позивач взагалі не нараховував відповідачу орендної плати за спірним договором, зважаючи, очевидно, на той факт, що орендоване приміщення площею 5,8 м2 за адресою: АДРЕСА_1 фактично не було передане орендарю. Тому незрозумілим є нарахування неустойки в сумі 28 335,72 грн. за період з 01.12.2015 року по кінець лютого 2016 року.

Колегія суддів вважає безпідставними твердження апелянта про те, що, визнавши недійсним договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за № С-9763-15 від 20.08.2015р. суд першої інстанції вийшов за межі позовних вимог.

Як зазначено вище, господарський суд, керуючись пунктом 1 частини першої статті 83 Господарського процесуального кодексу України, вправі визнати недійсним пов'язаний з предметом спору договір, який суперечить законодавству, зокрема, у випадку, коли визнання недійсним договору не є предметом позову і позовна вимога не полягає у визнанні договору недійсним, а лише ґрунтується на такому договорі. Реалізація господарським судом цього права здійснюється незалежно від наявності відповідного клопотання сторони.

З огляду на наведене, судом першої інстанції вірно встановлено фактичні обставини справи, надано належну оцінку дослідженим доказам, прийнято законне та обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги необхідно покласти на скаржника відповідно до положень ст.49 ГПК України.

Керуючись, ст. ст. 43, 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ :

Рішення господарського суду Львівської області від 29.06.2016р. у справі №914/987/16 залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Справу повернути в господарський суд Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-1 ГПК України.

Головуючий суддя Зварич О.В.

судді Хабіб М.І.

Юрченко Я.О.