ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"05" жовтня 2016 р. Справа № 920/555/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Россолов В.В., суддя Тихий П.В. , суддя Шепітько І.І.

при секретарі судового засідання Деппа-Крівіч А.О.

за участю представників сторін:

позивача: ОСОБА_1, довіреність від 08 червня 2016 року,

відповідача: ОСОБА_2, довіреність № 1652/03.02.02-17, від 01 липня 2016 року,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №2369 С/1-42) на рішення господарського суду Сумської області від 07 липня 2016 року у справі № 920/555/16

за позовом: Приватної виробничо-будівельної фірми ІНТЕРБУДСЕРВІС, м. Суми;

до відповідача: Сумської міської ради, м. Суми;

про визнання укладеною додаткової угоди

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Сумської області від 07 липня 2016 року у справі № 920/555/16 (суддя Коваленко О.В.) позов задоволено. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 16.08.2006 року, укладеного між Сумською міською радою від імені територіальної громади м. Суми (ідентифікаційний код 23823253) та Приватною виробничо-будівельною фірмою Інтербудсервіс (код 21123126), зареєстрованому у Сумському міському реєстраційному відділені Сумської регіональної філії Державного підприємства Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах від 20.11.2006 року № 30 в наступній редакції:

Додаткова угода

до договору оренди земельної ділянки

м.Суми 2016 року

Сумська міська рада, від імені територіальної громади м. Суми, в подальшому - Орендодавець, в особі міського голови міста Суми ОСОБА_3, що проживає в ІНФОРМАЦІЯ_1/9, який діє у відповідності до Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та Постанови Сумської міської виборчої комісії Сумської області від 16 листопада 2015 року № 89 Про підсумки голосування та результати виборів, обраного Сумського міського голову в єдиному одномандатному виборчому окрузі, з однієї сторони та Приватна виробничо-будівельна фірма Інтербудсервіс (код 21123126), що іменована в подальшому - Орендар, в особі директора ОСОБА_4, яка діє на підставі Статуту, Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців) 15.07.1993 р., № 1 002787, що знаходиться в АДРЕСА_1, з іншої сторони, уклали цю додаткову угоду про наступне:

Сторони поновлюють договір оренди земельної ділянки від 16 серпня 2006 року, зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах 20 листопада 2006 року за № 30 на тих самих умовах, які були передбачені договором та терміном до 22.02.2026 року.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР:

Сумська міська рада ПВБФ Інтербудсервіс

м. Суми, пл. Незалежності, 2 м. Суми, вул. Супруна, б. 2, кв,. 44

40000 40000

Міський голова м. Суми Директор

О.М. ОСОБА_5К ОСОБА_4 _______________

М.П. М.П.

Стягнуто з Сумської міської ради (40030, м. Суми, пл. Незалежності, 2, код 23823253) на користь Приватної виробничо-будівельної фірми Інтербудсервіс (40000, АДРЕСА_1, код 21123126) 1 378 грн. 00 коп. судового збору.

Відповідач з вказаним рішенням суду не погодився, звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати.

03 жовтня 2016 року від Приватної виробничо-будівельної фірми "ІНТЕРБУДСЕРВІС" надійшли заперечення (вх.№9924), в яких позивач просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

У судове засідання, яке відбулось 05 жовтня 2016 року, з'явились належні представники сторін.

Проаналізувавши матеріали справи колегія суддів встановила наступні обставини справи.

16 серпня 2006 року між Сумською міською радою та ТОВ ІНТЕРБУДСЕРВІС укладено договір оренди земельної ділянки, який був посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_6 за реєстровим № 4084, затверджений рішенням Сумської міської ради від 25.10.2006 року №208-МР, а також зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 20.11.2006 року за № 30, відповідно до умов якого відповідачем було надано, а позивачем прийнято в оренду земельну ділянку площею 0,0646 га, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 29/1, категорія землі житлової та громадської забудови, під будівництво бізнес-центру.

Згідно п. 2.2. Договору він укладається до 22 лютого 2016 року.

Продовжуючи користуватись спірною земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору, за відсутності письмових заперечень відповідача протягом місяця, він звернувся до останнього з листом від 19.04.2016 р. та відповідним проектом Додаткової угоди до Договору, проте відповідач листом від 25.04.2016 р. за №535/06.01-20 повідомив позивача про відмову в поновленні Договору, посилаючись на рішення Сумської міської ради від 30.03.2016 р. №559-МР, на підставі якого були підготовлені акти прийому-передачі для повернення відповідачу земельної ділянки та надіслані позивачу.

Позивач вважає дії відповідача незаконними, у звязку з чим змушений звернутись до господарського суду за захистом порушеного права.

Задовольняючи позовні вимоги суд першої інстанції встановив, що в матеріалах справи відсутній лист-повідомлення відповідача про заперечення у поновленні спірного договору, а також докази його надсилання на адресу позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, що за змістом Закону України "Про оренду землі" є підставою для укладення додаткової угоди про поновлення договору.

Не погоджуючись з позицією суду першої інстанції Сумська міська рада зазначає, що у відповідності до статті 16 Закону України "Про оренду землі" обов'язковою підставою для поновлення договору є наявність рішення органу місцевого самоврядування з наданням відповідного дозволу орендареві.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі доводи позивача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду дійшла до висновку, що рішення суду першої інстанції не відповідає норм матеріального законодавства зважаючи на наступне.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи доказів gа підставі рішення Сумської міської ради від 22 лютого 2006 року №1627-МР «Про вилучення, надання в оренду, продовження терміну користування земельними ділянками підприємствам, установам, організаціям і підприємцям та внесення змін до рішень Сумської міської ради» 16 серпня 2006 року між Сумською міською радою та ТОВ «ІНТЕРБУДСЕРВІС» укладено договір оренди земельної ділянки (далі за текстом «Договір»), який був посвідчений приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу ОСОБА_5 за реєстровим № 4084, затверджений рішенням Сумської міської ради від 25.10.2006 року №208-МР, а також зареєстрований у Сумському міському реєстраційному відділенні Сумської регіональної філії Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель вчинено запис від 20.11.2006 року за № 30, відповідно до умов якого відповідачем було надано, а позивачем прийнято в оренду земельну ділянку площею 0,0646 га, яка знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Соборна, 29/1, категорія землі житлової та громадської забудови, під будівництво бізнес-центру.

Згідно п. 2.2. Договору він укладається до 22 лютого 2016 року.

Після закінчення терміну дії Договору позивач за умови належного виконання обовязків відповідно до умов цього Договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі позивач повинен повідомити письмово відповідача про бажання щодо продовження дії Договору на новий термін не пізніше, ніж за два місяці до його закінчення.

Умови цього Договору зберігають свою чинність на строк його дії у випадках, коли після набуття договором чинності законодавством встановлені інші правила, ніж передбачені цим договором.

Відповідно до п. 3.1. Договору орендна плата на рік становить 2,0% від нормативної грошової оцінки землі.

Судом встановлено, що термін дії Договору сплинув 22 лютого 2016 року.

02.10.2015 р. позивач звернувся до відповідача з заявою про поновлення терміну дії Договору, яка була отримана відповідачем, що підтверджується відміткою канцелярії (Том1 а.с. 20).

19 квітня 2016 року позивач повторно звернувся до відповідача з листом та відповідним проектом Додаткової угоди до Договору, проте відповідач листом від 25 квітня 2016 року за №535/06.01-20 відмовив йому в поновленні договору.

В той же час, позивач подав суду докази належного виконання умов Договору за весь час його дії, а також докази того, що він до цього часу продовжує користуватися земельною ділянкою, про що свідчать акт №34-08 від 14.06.2016 р. звіряння розрахунків між ТОВ «ІНТЕРБУДСЕРВІС» і ДПІ у м. Сумах ГУ ДФС у Сумській області з 01.01.2016 по 31.05.2016 щодо орендної плати до місцевого бюджету м. Суми, копії платіжних доручень за період з 30 жовтня 2014 р по 30 травня 2016 р.

Частиною 4 ст. 4 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земельні ділянки у власність або користування.

Згідно ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Враховуючи той факт, що позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення строку договору орендодавцем не було подано листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди господарський суд Сумської області, посилаючись на ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", дійшов до висновку про наявність правових підстав для поновлення договору оренди, а відтак і задоволенні позовних вимог.

В даному випадку колегія суддів погоджується з позицією місцевого господарського суду про наявність у позивача правових підстав для поновлення договору в порядку частини 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" шляхом укладення або визнання в судовому порядку укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 16 серпня 2006 року.

Однак, суд першої інстанції, визнаючи укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 16 серпня 2006 року в редакції позивача, не прийняв до уваги неможливість поновлення договору на тих же самих умовах в частині розміру орендної плати враховуючи наступне.

Зі змісту п. 1.2. Договору вбачається, що грошова оцінка земельної ділянки на момент укладення Договору становить 347 321 грн. 90 коп.

Відповідно до п. 3.1. Договору орендна плата на рік становить 2,0% від нормативної грошової оцінки землі.

Тобто місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, дійшов до висновку про правомірність поновлення орендних договірних правовідносин між сторонами в частині розміру орендної плати в сумі - 2,0% від 347 321 грн. 90 коп.

Таким чином судом першої інстанції було поновлено договір оренди земельної ділянки від 16 серпня 2006 року в частині суми орендної плати виходячи з розміру нормативно грошової оцінки дійсної станом на 2006 рік, яка наразі є нечинною.

Колегія суддів звертає увагу, що 06 травня 2015 року Сумською міською радою було прийнято рішення № 4307-МР "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Суми", яким затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Суми. Зазначене рішення набуло чинності з 01 січня 2016 року.

Тобто на підставі вказаного рішення з 01 січня 2016 року було змінено розмір нормативно грошової оцінки земель міста Суми, який є відмінним від розміру обумовленого пунктом 1.2 договору. Відповідно й змінився загальний розмір орендної плати, який за змістом пункту 3.1 договору складає 2,0% від нормативної грошової оцінки землі.

Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частиною першою пункту 289.1 статті 289 ПК України і частиною першою статті 13 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

За змістом частини 288.5.1-288.5.2 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Частиною 2 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:

-розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років;

-розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років.

Як вбачається з матеріалів справи розмір нормативно грошової оцінки в місті Суми неодноразово змінювався, остання зміна з моменту укладення договору оренди відбулась 01 січня 2008 року.

Враховуючи вищезазначене, з огляду на факт використання земельної ділянки комунальної власності, можна дійти висновку, що обовязок зі сплати орендної плати у відповідному розмірі є нормативно врегульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням.

Вказана позиція суду узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України викладеним в постанові від 11 травня 2016 року у справі за № 6-824цс16.

Отже для сторін договору діє законодавчо закріплений обов'язок при укладенні договорів оренди землі комунальної власності встановлювати орендний платіж, як певний відсоток (в розмірі не менше 3 відсотків та не більше 12 відсотків) від діючої на момент укладення договору нормативно грошової оцінки. Аналогічний принцип застосовується і у випадку укладення додаткової угоди в порядку частини 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Таким чином поновлення договірних правовідносин між сторонами договору оренди земельної ділянки від 16 серпня 2006 року враховуючи вимоги частини 288.5.1-288.5.2 статті 288.5 , 289.1 статті 289 ПК України, частини першою статті 13, частини другої статті 18 Закону України "Про оцінку земель", статті 21 Закону України "Про оренду землі" в частині визначення ставки орендної плати є можливим виключно з врахуванням розміру діючої на момент укладення додаткової угоди нормативно грошової оцінки.

Окрім цього, суд не надав належну правову оцінку тому факту, що поновлення договору оренди в даному випадку, окрім загального розміру орендної плати, відбувається на тих же умовах, які були передбачені договором оренди від 16 серпня 2006 року, безпосередньо в частині строку дії договору. Як вбачається зі змісту договору оренди, останній був укладений 16 серпня 2006 року та діяв до 22 лютого 2016 року, отже строк оренди складав 9 років 6 місяців та 6 днів, натомість як умови додаткової угоди передбачають поновлення до 22 лютого 2026 року, тобто на 10 років. Відтак додаткова угода передбачає поновлення договірних правовідносин не на аналогічних умовах, які були передбачені договором оренди 16 серпня 2006 року, що суперечить ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення апеляційної скарги, у звязку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню з підстав, викладених вище, а оскаржуване рішення господарського суду Сумської області від 07 липня 2016 року у справі № 920/555/16 скасуванню, з прийняттям нового рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 33, 43, 44, 49, 99, 101, п.2 ст. 103, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Сумської міської ради задовольнити.

Скасувати рішення господарського суду Сумської області від 07 липня 2016 року у справі № 920/555/16.

Прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Дана постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови складено 10 жовтня 2016 року.

Головуючий суддя В.В.Россолов

Суддя П.В.Тихий

Суддя І.І.Шепітько