ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

05 жовтня 2016 р. Справа № 903/610/16

за позовом Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта"

до відповідача: Луцької міської ради Волинської області

про розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2002 року

Суддя Костюк С.В

при секретарі Коритан Л.Ю.

ПРЕДСТАВНИКИ:

від позивача:ОСОБА_1, дов.№02/09 від 01.09.2016 року, ОСОБА_2, дов.№01/09 від 01.09.2016 року

від відповідача: ОСОБА_3, дов.№1.1-8/5156 від 16.08.2016 року

Права та обов 'язки учасникам судового процесу роз 'яснені відповідно до ст. ст. 20, 22 ГПК України.

Відводу складу суду не заявлено.

Клопотання про фіксацію судового процесу технічними засобами не поступало.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суть: Позивач Приватне підприємство Виробничо-комерційна фірма Домінанта звернувся з позовною заявою, в якій ставить вимогу розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 28.02.2002 року між Луцькою міською радою та ВКФ Домінанта та зареєстрований Луцьким міським управлінням земельних ресурсів в книзі реєстрації договорів 11.03.2002 року за №409.

При обґрунтуванні заявленої вимоги вказує, що згідно договору оренди, укладеного на підставі рішення міськвиконкому №270 від 15.08.2001 року Про виконання розпорядження від 18.01.2001 року №204-рв Про конкурс на кращий проект завершення будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку Ювілейний, міська рада надала фірмі Домінанта на умовах оренди земельну ділянку площею 2,129 кв.м. згідно з планом землекористування строком на 50 років для будівництва та обслуговування торгового комплексу на пр.Соборності, 11 в м.Луцьку.

За умовами договору (п.3.2) орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку за цільовим призначення, виконувати роботи по прибиранню та благоустрою прилеглої та наданої території (в т.ч. санітарної зони) згідно з планом землекористування.

Враховуючи умови договору та відсутність фінансової компенсації витрат по утриманню орендованої земельної ділянки, фірма 27.05.2016 року звернулась до Луцького міського голови з клопотанням №03/05 про надання згоди на передачу частини орендованої земельної ділянки в суборенду, яке залишено без відповідного реагування, а 07.06.2016 року листом №03/06 повідомила про намір розірвати договір оренди та припинити прибирання та обслуговування орендної земельної ділянки з 01.07.2016 року.

Рішенням Луцької міської ради №11/82 від 27.07.2016 року відмовлено в достроковому припиненні права користування земельною ділянкою на умовах оренди та зобовязано ПП ВКФ Домінанта здійснювати господарську діяльність на земельній ділянці з дотриманням умов договору оренди.

Зазначає, що Луцька міська рада не вживає заходів для врегулювання інтересів орендаря та забезпечення виконання ним договірних зобовязань, а тому в звязку з неможливістю подальшого їх виконання та з метою запобігання невигідних для себе майнових наслідків, має право відмовитись від виконання договору оренди шляхом звернення з позовною заявою про захист своїх порушених майнових прав та інтересів.

При правовому обґрунтуванні позовних вимог посилається на норми ЗУ Про оренду землі, зокрема статті 24,25,31,32,34, норми статей 179,188,193,202,205 Господарського кодексу України, а також статті 16,626,629,651,652 Цивільного кодексу України.

Посилаючись на положення ст.652 ЦК України, якою передбачено підстави для дострокового розірвання договору, вказує, що при укладені договору оренди земельної ділянки 28.02.2002 року фірма Домінанта вважала, що зміна обставин при обслуговуванні комплексу не настане; виниклі обставини зумовлені причинами, які фірма не може усунути, подальше виконання умов договору оренди порушує майнові інтереси фірми та позбавляє її того, на що вона розраховувала при укладенні договору; а саме, стабільність фінансової можливості сплачувати орендну плату та виконувати роботи по прибиранню і благоустрою прилеглої та наданої території; із суті договору випливає, що ризик зміни обставин несе ПП Домінанта.

Відповідач подав заперечення на позов, в якому вимогу позивача відхиляє з тих підстав, що орендована земельна ділянка використовується для обслуговування торгового комплексу, а тому розірвання договору є неможливим; по факту розгляду клопотання відповідача міською радою винесено рішення №11/82 від 27.07.2016 року, яким відмовлено ВКФ Домінанта в достроковому припиненні права користування земельною ділянкою на пр..Соборності,11 а, площею 0,2129 га. та зобовязано фірму здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці з дотриманням умов договору оренди землі; рішення міської ради від 27.07.2016 року фірмою не оспорювалось, є чинним та обовязковим до виконання. Вважає доводи позивача про розірвання договору оренди землі безпідставними, оскільки підстави для його припинення, наведені в ст.31 ЗУ Про оренду землі відсутні, а розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, згода сторін на його розірвання відсутня.

Відповідно до пояснення від 03.10.2016 року №01/10 позивач підтримав заявлену вимогу та надав матеріали витребувані ухвалою суду від 06.09.2016 року.

Відповідачем на виконання ухвали суду від 06.09.2016 року надано копії розпоряджень №204-рв від 18.06.2001 року та №270-рв від 15.08.2001 року.

З матеріалів справи, пояснень представників сторін вбачається наступне.

Розпорядженням виконавчого комітету Луцької міської ради №204-рв від 18.06.2001 року було оголошено конкурс на кращу концепцію та проект завершення будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку «Ювілейний».

15.08.2001 року виконавчим комітетом Луцьої міської ради прийнято розпорядження №270-рв, відповідно до данного розпорядження переможцем конкурсу визнано Виробничо-комерційну фірму «Домінанта», яку зобовязано подати на затвердження проект відводу земельної ділянки під будівництво торгового комплексу та проведення землеустрою прилеглої території, укласти з міською радою договір на право тимчасового користування земельною ділянкою на умовах оренди (згідно п.2. даного розпорядження загальна площа земельної ділянки надана в користування становить 0,35 га. терміном на 50 років).

При прийнятті зазначеного розпорядження враховано пропозиції викладені в протоколі засідання журі по розгляду пропозицій на кращу концепцію та проект завершення будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку «Ювілейний» від 03.08.2001 року (а.с.56-57).

Зокрема, в даному протоколі визначено перелік питань, які необхідно врахувати при будівництві торгового комплексу ВКФ «Домінанта».

28.02.2002 року між Луцькою міською радою (Орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою «Домінанта» (Орендар), на підставі рішення №270-рв від 15.08.2001 року «Про виконання розпорядження від 18.06.2001 року №204-рв «Про конкурс на кращий проект будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку «Ювілейний», було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Луцьким міським управлінням земельних ресурсів 11.03.2002 року за №409.(а.с.13)

За умовами даного договору (п.п.1.1,1.2) Орендодавець передав, а Орендар прийняв на умовах оренди земельну ділянку площею 2129 кв.м. строком на 50 років для будівництва та обслуговування торгового комплексу на пр.Соборності,11а в м.Луцьку.

По пункту (п.п.3.2) договору Орендар взяв на себе зобовязання виконувати роботи по прибиранню та благоустрою прилеглої території та наданої території (в тому числі санітарної зони) згідно з планом землекористування.

12.03.2002 року між Луцькою міською радою та ВКФ «Домінанта» було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1771 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом ОСОБА_4. За умовами договору земельна ділянка знаходиться за адресою м.Луцьк, пр.Соборності,11а, передана для будівництва та обслуговування торгового комплексу (п.1.3). (а.с.39)

На підставі даного договору ВКФ «Домінанта» видано Державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ВЛ №097887, зареєстрований в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №174.(а.с.47)

Згідно плану земельної ділянки визначено межі земельної ділянки, яка знаходиться в оренді ВКФ «Домінанта» по договору від 28.02.2002 року №860 та у власності фірми згідно державного акту від 19.08.2004 року №174. (а.с.52-53)

Згідно рішення виконкому Луцької міської ради від 30.12.2003 року №553 ВКФ «Домінанта» видано свідоцтво на право власності на торговий центр (літ.А-2) загальною площею 2287,5 кв.м. в м.Луцьку, пр.Соборності,11а, в подальшому частина торгових приміщень в торговому центрі фірмою була відчужена по договорах купівлі-продажу.(а.с.40-46)

Тобто, як слідує з вищезазначеного, надана ВКФ «Домінанта» земельна ділянка згідно розпорядження №270-рв від 15.08.2001 року знаходиться частково у власності фірми, що підтверджено актом на право власності на землю (0,1471 га.), а частково в користуванні, що підтверджується договором оренди землі від 28.02.2002 року (0,2129 га.).

Листом від 27.11.2007 року №14/11 фірма «Домінанта» зверталася до Луцької міської ради про внесення змін до договору оренди стосовно зміни цільового призначення земельної ділянки.(а.с.49)

Рішенням міської ради від 17.04.2008 року №26/78 було відмовлено у зміні цільового призначення земельної ділянки площею 0,2129 га.(а.с.50), дане рішення фірмою не оспорювалось і є чинним.

27.05.2016 року ВКФ «Домінанта» звернулась з клопотанням №03/05 до міського голови щодо передачі частини орендованої землі за адресою м.Луцьк, пр.Соборності,11а, в суборенду та дозволу розташування тимчасових споруд для здійснення торгівлі (а.с.14), а 07.06.2016 року з заявою №03/06 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.(а.с.21)

Рішенням Луцької міської ради від 27.07.2016 року №11/82 відмовлено в достроковому припиненні права користування земельною ділянкою та зобовязано ПП «ВКФ «Домінанта» здійснювати господарську діяльність на земельній ділянці з дотриманням договору оренди землі.(а.с.23) Дане рішення фірмою не оспорювалось та є чинним.

Предметом позову у справі є дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2002 року на підставі ст. 652 ЦК України, ст.25 ЗУ «Про оренду землі».

Порядок зміни та розірвання господарських договорів передбачений статтею 188 Господарського кодексу України, де, зокрема, зазначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

За приписами ч. ч. 3, 4 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до вимог ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Статтею 652 ЦК України встановлено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Закон пов'язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.

При цьому істотна зміна обставин повинна ускладнити виконання зобов'язань настільки, що це призведе до неможливості його виконання у зв'язку з такими обставинами. Під зміною обставин розуміються ускладнення, що пов'язані з дійсними перешкодами виконання такого зобов'язання.

Позивач вважає істотною зміною обставин, які є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2002 року, значне погіршення фінансового стану України, однією з причин якого стала світова економічна криза, значне збільшення вартості обслуговування (утримання) орендованої земельної ділянки, що порушує співвідношення майнових інтересів фірми і позбавляє її того, на що вона розраховувала при укладанні договору та в звязку з завершенням будівництва торгового центру.

Вказуючи, що зміна цільового призначення орендованої земельної ділянки надала б можливість фірмі отримувати додаткові доходи; однак міська рада рішенням від 17.04.2008 року №26/76 відмовила в клопотанні про зміну цільового призначення, що позбавило Орендаря можливості передавати орендовану землю в суборенду та зводити на ній тимчасові споруди для здійснення торгівлі.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ч. 1 ст. 43 ГПК України) і нести відповідні матеріальні затрати.

Згідно ст. 42 ГК України підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Ключовими моментами даного визначення є діяльність, що здійснюється.

Як слідує з матеріалів справи, при визнанні позивача переможцем конкурсу на завершення будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку «Ювілейний» було вирішено ряд питань щодо обслуговування торгового центру; при укладені оспорюваного договору оренди земельної ділянки на фірму, як орендаря, було покладено зобовязання виконувати роботи по прибиранню та благоустрою прилеглої та наданої території (в тому числі санітарної зони) згідно з планом землекористування. Дані умови влаштовували орендаря, який на орендованій землі збудував торговий центр, оформив на нього право власності, частину торгових приміщень відчужив, отримавши певні доходи, тому на думку суду, зобовязаний належним чином виконувати умови договору оренди.

Тобто, укладаючи договір оренди позивач повинен був передбачити наслідки, які можуть виникнути при його виконанні, в тому числі збільшення витрат на обслуговування орендованої земельної ділянки.

Щодо посилання позивача на ст.25 Закону України "Про оренду землі", як одну з підстав дострокового розірвання договору, то даною статтею передбачено право позивача зводити обєкти на орендованій земельній ділянці лише за письмовою згодою Орендодавця, а така міською радою не надана.

Крім того, умовами договору оренди землі від 28.02.2002 року порядок дострокового його розірвання не визначено.

Відповідно до ч. 1 ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

В силу приписів статті 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що позивач не обгрунтував належними доказами підстави дострокового розірвання договору оренди землі, а наведені позивачем обставини не підтверджують наявність чотирьох умов, які є підставою дострокового розірвання договору за ст.652 ЦК України, а тому відмовляє в позові.

Враховуючи вищевикладене, керуючись ст.ст.32, 33, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд, -

вирішив:

1. В позові відмовити.

Повний текст рішення складено

11.10.2016

Суддя С. В. Костюк