ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД РІВНЕНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

03 жовтня 2016 р. Справа № 918/120/16

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю - фірма "Офіс-дизайн"

до відповідача ОСОБА_1 міської ради

про визнання права власності на самочинне будівництво

Суддя Андрійчук О.В.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_2, дов. від 15.02.2016 року

від відповідача: ОСОБА_3, дов. від 19.01.2016 року

Статті 20, 22, 91, 93 ГПК України сторонам роз'яснені.

Відводи з підстав, передбачених ст. 20 ГПК України, відсутні.

Протокол судового засідання складено відповідно до ст. 811 ГПК України.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У лютому 2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю - фірма "Офіс-дизайн" звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до ОСОБА_1 міської ради про визнання права власності на самочинне будівництво.

Позовні вимоги мотивовані тим, що:

14.04.2008 року між відповідачем (орендодавець) та позивачем (орендар) укладено договір оренди, за яким орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування закладу громадського харчування, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Київській (в районі меморіалу Слави).

07.10.2008 року між позивачем (замовник) та ТОВ "Рустінг-Груп" (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду на будівництво, на виконання якого здійснено будівництво нежитлової будівлі, що стверджується актом готовності об'єкта забудови від 28.11.2008 року.

Наказом Управління містобудування та архітектури від 02.04.2014 року земельній ділянці, на якій знаходиться вказана нежитлова будівля, присвоєна поштова адреса: м. Рівне, вул. Київська,87.

Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4, який діє на підставі Кваліфікаційного сертифіката АЕ № 0022009, реєстраційний номер, проведено первинну технічну інвентаризацію об'єкта нерухомого майна та складено технічний паспорт на нежитлову будівлю, згідно з яким самочинно зведена нежитлова будівля здійснена з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також з дотриманням умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням тощо.

Зважаючи, що будівництво нежитлової будівлі здійснено без затвердженого проекту, дозволу на виконання робіт, отже остання є самочинним будівництвом, у зв'язку з чим позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на неї.

У матеріально-правове обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на ст. 376 ЦК України, ст. 1 Першого Протоколу до конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, практику європейського суду.

Ухвалою від 19.02.2016 року порушено провадження, справу призначено до розгляду на 29.02.2016 року.

У судовому засіданні 29.02.2016 року оголошено перерву до 09.03.2016 року.

04.03.2016 року через службу діловодства господарського суду від відповідача надійшов відзив, в якому останній проти задоволення позовних вимог заперечує з тих підстав, що позивач не є користувачем земельної ділянки, оскільки договір оренди розірваний у судовому порядку. Крім того, зазначає, що позовні вимоги не можуть бути задоволені, оскільки об'єкт нерухомого майна, щодо якого заявлено позов, відсутній, що стверджується листами Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Рівненській області № 01-20/2330 від 22.08.2013 року, листом Державної інспекції сільського господарства у Рівненській області № 08/1986 від 29.04.2014 року.

У судовому засіданні 09.03.2016 року оголошено перерву на 14.03.2016 року.

Ухвалою суду від 14.03.2016 року розгляд справи відкладено на 21.03.2016 року.

У судовому засіданні 21.03.2016 року оголошено перерву на 25.03.2016 року.

Ухвалою суду від 25.03.2016 року у справі № 918/120/16 призначено судові земельно-технічну та будівельно-технічну експертизи, проведення яких доручено Хмельницькому відділенню Київського НДІСЕ, провадження у справі № 918/120/16 на час проведення судової експертизи зупинено.

12.09.2016 року матеріали справи повернулися на адресу Господарського суду Рівненської області разом з висновком експерта.

Ухвалою суду від 13.09.2016 року провадження у справі поновлено, судове засідання призначено на 19.09.2016 року.

У судовому засіданні 19.09.2016 року оголошено перерву на 26.09.2016 року.

Ухвалою суду від 26.09.2016 року розгляд справи відкладено на 03.10.2016 року.

Дослідивши матеріали справи, перевіривши копій документів на їх відповідність оригіналам, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

14.04.2008 року між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди (договір оренди), за п. 1 якого орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування закладу громадського харчування, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Київській (в районі меморіалу Слави).

14.04.2008 року між сторонами підписано акт прийому-передачі земельної ділянки в оренду.

Вказаний договір зареєстровано у ОСОБА_1 міськрайонному відділі ОСОБА_1 регіональної філії Держаного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.05.2008 року за № 89.

За п.п. 2, 3, 8 договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 830 кв.м. На земельній ділянці відсутні об'єкти нерухомого майна. Договір оренди укладено на 50 років.

Відповідно до умов використання земельної ділянки (п.п. 15-17 договору оренди) остання передається в оренду для будівництва та обслуговування закладу громадського харчування.

07.10.2008 року між позивачем (замовник) та ТОВ "Рустін-Груп" (генеральний підрядник) укладено договір генерального підряду на будівництво (договір генпідряду), згідно з п. 2.1. якого замовник доручив, а генеральний підрядник взяв на себе зобов'язання по виконанню будівельних робіт із будівництва об'єкта забудови, а замовник зобов'язався забезпечити своєчасне фінансування будівництва, прийняти завершений будівництвом об'єкт і повністю сплатити вартість виконаних робіт у порядку і в розмірах, передбачених цим договором.

Як вбачається з ліцензії серії АВ № 409365, виданої Державною архітектурно-будівельною інспекцією, строк дії: 30.09.2008 року - 04.07.2012 року, ТОВ "Рустін-Груп" мав право здійснювати господарську діяльність, пов'язану із створенням об'єктів архітектури.

Згідно з п. 5.4. договору датою закінчення виконання робіт генерального підрядника за цим договором є дата підписання сторонами останнього акту приймання виконаних підрядних робіт по об'єкту будівництва та акту готовності об'єкта забудови.

З метою підтвердження виконання підрядник робіт за договором генпідряду позивачем до матеріалів справи долучено акти приймання виконаних робіт № 1 від 01.11.2008 року на суму 28 629,00 грн (влаштування фундаменту, влаштування стін будівлі з залізобетонних блоків), № 2 від 10.11.2008 року на суму 19 846,35 грн (виконання цегляної кладки, перекриття залізобетонними панелями з облаштуванням руберойдом), № 3 від 14.11.2008 року на суму 7 335,59 грн (бетонування підлоги приміщення, встановлення внутрішніх перегородок), № 4 від 28.11.2008 року на суму 4 163,56 грн (облаштування вхідного майданчику та пішохідної доріжки, благоустрій території).

28.11.2008 року між позивачем та генеральним підрядником підписано акт готовності об'єкта забудови, у п. 1 якого сторонами підтверджено, що генеральний підрядник виконав будівництво об'єкта забудови, а замовник забезпечив своєчасне фінансування будівництва, прийняв об'єкт у стані готовності 80% і сплатив вартість виконаних робіт у порядку і в розмірах, передбачених договором генерального підряду на будівництво від 07.10.2008 року, згідно з актами, що є невід'ємною частиною договору.

02.04.2014 року наказом Управління містобудування та архітектури № 51 "Про присвоєння поштової адреси" земельній ділянці, що знаходиться на вул. Київській і надана в оренду позивачу, для будівництва та обслуговування закладу громадського харчування присвоєно поштову адресу: вул. Київська,87, м. Рівне, а також зобов'язано позивача встановити номерний знак на будівлі.

Судом з матеріалів справи встановлено, що 18.07.2013 року Фізичною особою підприємцем ОСОБА_4, який діяв на підставі кваліфікаційного сертифікату АЕ № 002009, реєстраційний № 1906, виготовлено технічний паспорт нежитлової будівлі, що належить позивачу та знаходиться по вул. Київській (район меморіалу Слави), в якому відображено поповерховий план будівлі, перелік та площі приміщень, з яких вона складається.

Крім того, 22.08.2013 року на замовлення позивача ТОВ "Проектно-будівельна виробничо-комерційна фірма "Житлопромбуд-сервіс" (ліцензія серії АВ № 591681 від 07.09.2011 року, видана Державною архітектурно-будівельною інспекцією України) підготовлено звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж нежитлової будівлі по вул. Київській (район меморіалу Слави) в м. Рівне.

Відповідно до висновків, викладених у вказаному звіті, стан несучих та огороджуючих конструкцій оцінюється як І - нормальний стан, несучі елементи будівлі загалом виконують свою основну функцію та знаходяться в нормальному стані, проте мають місце незначні дефекти та пошкодження, котрі впливають на довговічність конструкцій та їх несучу спроможність. Бетон конструкцій не втратив свою міцність. При обстеженні зовнішніх та внутрішніх стін виявлено, що цегляні стіни знаходяться у задовільному стані, але мають місце дефекти та пошкодження, які при подальшій експлуатації рекомендовано ліквідувати (ремонтні роботи).

За приписами ст. 331 ЦК України (у редакції, чинній станом на дату виникнення спірних правовідносин) право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач зазначає, що оскільки будівництво здійснено без належно затвердженого проекту, без отримання дозволу на виконання будівельних робіт, отже є самочинним, а тому регулюється за правилами ст. 376 ЦК України.

У силу вимог ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

З наведеної норми вбачається, що самочинним вважається будівництво житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна, якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво; або відведена не для цієї мети; або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту; або з істотним порушенням будівельних норм і правил. Самочинним також вважається будівництво хоча і на підставі проекту, але за наявності істотних порушень зазначених норм та правил як у самому проекті, так і при будівництві, за наявності рішень спеціально уповноважених органів про усунення порушень.

Виходячи з аналізу змісту ст. 376 ЦК України, самочинно збудований об'єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи як такий, що споруджений правомірно, за таких умов: а) надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване самочинно нерухоме майно і прийняття судом рішення про визнання права власності за цією особою (ч. 3); б) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5).

Крім того, для застосування ст. 376 ЦК України необхідно з'ясувати, чи належить об'єкт, щодо якого пред'явлено позов, до об'єктів нерухомого майна.

Ураховуючи чинне законодавство України, зокрема ч. 1 ст. 181 ЦК України, можна виділити такі ознаки нерухомої речі: 1) ці об'єкти розташовані на земельній ділянці та нерозривно пов'язані з землею, тобто вони не можуть існувати без землі; 2) переміщення зазначених об'єктів є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення; 3) будівництво об'єктів має бути завершеним.

Вказане визначення нерухомої речі є універсальним, містить ознаки нерухомого майна, які повинні бути притаманні тому чи іншому об'єкту при визначенні його належності до нерухомого майна.

ЦК України використовує конструкції "нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо)" (ст. 331), "житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно" (ст. 376).

Будівля вид споруди, що складається з опорних та огороджувальних або сполучених (опорно-обгороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, які призначено для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів (Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018 2000, затверджений наказом Держстандарту України від 17.08.2000 року № 507).

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для: виступів перед глядачами, для медичних закладів, закладів освіти та інше. До господарчих будівель відносять допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать: сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо (Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства 24.06.2011 року № 91, зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11..07.2011 року за № 830/19568).

Крім того, щоб здійснити будівництво, громадянин чи юридична особа зобов'язані набути у встановленому порядку право власності на землю чи право користування земельною ділянкою, одержати Державний акт на право власності на земельну ділянку чи договір оренди землі, або Державний акт на право постійного користування землею, зареєструвати обраний правовий титул використання землі в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", а також визначити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості). Без виконання цих юридично значимих дій приступати до освоєння земельної ділянки забороняється.

Виходячи з матеріалів справи, вбачається, що позивач станом на дату проведення самочинного будівництва мав у користуванні земельну ділянку на підставі договору оренди від 14.04.2008 року, укладеного з відповідачем, для будівництва та обслуговування закладу громадського харчування, тобто мав усі правові підстави для її забудови.

Щодо посилання відповідача на постанову Вищого господарського суду України у справі № 5019/1483/12 від 17.07.2014 року, якою договір оренди, укладений між позивачем та відповідачем, розірвано з підстав його неналежного виконання позивачем (систематичного невнесення орендної плати), то припинення договірних зобов'язань, виходячи з приписів ч. 3 ст. 653 ЦК України, мало місце з дня ухвалення вказаної постанови.

У свою чергу, як зазначалося, станом на дати початку та завершення будівництва земельна ділянка перебувала у користуванні позивача на законних підставах.

Оскільки самочинне будівництво відбулося на орендованій земельній ділянці та згідно з її цільовим призначенням, а відповідачем не надано належних та допустимих доказів порушення прав інших осіб таким будівництвом, відтак визнання право власності на нього можливе за правила ч. 5 ст. 376 ЦК України.

Також відповідач заперечує сам факт наявності будь-якого об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці, що перебувала в оренді позивача, на підтвердження чого надав листи Інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю у Рівненській області № 01-20/2330 від 22.08.2013 року, Державної інспекції сільського господарства у Рівненській області № 08/1986 від 29.04.2014 року.

З метою з'ясування всіх фактичних обставин справи судом призначено судові земельно-технічну та будівельно-технічну експертизи, на вирішення яких поставлені такі питання: Чи знаходиться на земельній ділянці площею 830 кв.м. на вул. Київській в м. Рівне (в районі меморіалу Слави), що перебувала у користуванні Приватного підприємства-фірми "Офіс-Дизайн" згідно з договором оренди від 14.04.2008 року (зареєстрований у ОСОБА_1 міськрайонному відділі ОСОБА_1 регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.05.2008 року за № 89), укладеним з ОСОБА_1 міською радою, самочинно збудований об'єкт нерухомого майна (вул. Київська,87, м. Рівне) загальною площею 71,6 кв.м., який складається з таких приміщень: № 1 - тамбур загальною площею 6,7 кв.м., № 2 - приміщення загальною площею 29,1 кв.м., № 3 тамбур загальною площею 3,1 кв.м., № 4 - допоміжне приміщення загальною площею 3,2 кв.м., № 5 - приміщення загальною площею 29,5 кв.м.? Якщо так, то чи відповідає самочинно збудований об'єкт нерухомого майна (вул. Київська,87, м. Рівне) загальною площею 71,6 кв.м., який складається з таких приміщень: № 1 - тамбур загальною площею 6,7 кв.м., № 2 - приміщення загальною площею 29,1 кв.м., № 3 тамбур загальною площею 3,1 кв.м., № 4 - допоміжне приміщення загальною площею 3,2 кв.м., № 5 - приміщення загальною площею 29,5 кв.м., вимогам нормативно-правових актів у галузі будівництва. Якщо не відповідає, то в чому полягають невідповідності?

Згідно з висновком експерта за результатами проведення судових земельно-технічної та будівельно-технічної експертиз № 2055/16-26 від 08.09.2016 року зроблені такі висновки: Самочинно збудований об'єкт нерухомого майна (вул. Київська,87, м. Рівне) загальною площею 71,6 кв.м. знаходиться на земельній ділянці площею 830 кв.м. на вул. Київській в м. Рівне (в районі меморіалу Слави), що перебувала у користуванні позивача згідно з договором оренди від 14.04.2008 року, зареєстрованого у ОСОБА_1 міськарйонному відділі ОСОБА_1 регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.05.2008 року за № 89, укладеним з відповідачем. Архітектурно-планувальні та конструктивні рішення самочинно збудованого об'єкту нерухомого майна (вул. Київська,87, м. Рівне) загальною площею 71,6 кв.м. відповідають нормативним документам (ДБН В.2.1-10:2009, СНиП ІІ-22-81). Але технічний стан окремих елементів, зокрема верхня частина стін (блоки ФБС, цегляна кладка) та плит перекриття потребують заміни при проведенні капітального ремонту згідно з висновками та рекомендаціями, наданими за результатами проведення технічного обстеження будівельних конструкцій нежитлової будівлі, виконаними експертами ТОВ ПБВКФ "Житлобуд-Сервіс" 22.08.2013 року та ФОП ОСОБА_5 22.12.2014 року.

Отже, висновок судового експерта спростовує твердження відповідача про відсутність об'єкта нерухомого майна на земельній ділянці, яка перебувала у користуванні позивача.

Щодо посилання відповідача на рішенням № 3971 від 15.05.2014 року "Про впровадження мораторію на забудову зони природних ландшафтів, обмеженої вулицями Київська і Костромська (парк Дружби)", згідно з яким до 01.01.2016 року запроваджено мораторій на забудову зони природних ландшафтів, обмеженої вулицями Київська і Костромська (парк Дружби) у порядку, встановленому чинним законодавством, то останнє як доказ на підтвердження заперечень відповідача судом не приймається, оскільки, по-перше, вказане рішення прийняте після завершення будівництва об'єкта нерухомості, що є предметом спору у цій справі, по-друге, мораторій, введений вказаним рішенням, завершив свою дію станом на дату розгляду вказаної справи в суді.

Стаття 33 ГПК України зобов'язує сторін довести ті обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень. Відповідно до вимог ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Ніякі докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили і оцінюються судом в розумінні вимог ст. 43 ГПК України за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

Судовий збір відповідно до ст. 49 ГПК України покладається на відповідача.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задоволити.

Визнати за Приватним підприємством-фірмою "Офіс-Дизайн" (вул. Д. Галицького,19, м. Рівне, 33000, ) право власності на нежитлову будівлю, що розташована за земельній ділянці за адресою: вул. Київська,87, м. Рівне, загальною площею 71,6 кв.м.

Стягнути з ОСОБА_1 міської ради (вул. Соборна,14-А, м Рівне, 33000, ) на користь Приватного підприємства-фірми "Офіс-Дизайн" (вул. Д. Галицького,19, м. Рівне, 33000, ) судовий збір в розмірі 1 378,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили в порядку, встановленому ст. 85 ГПК України. Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку та в строки, встановлені ст. 93 ГПК України.

Повне рішення складено 04.10.2016 року.

Суддя Андрійчук О.В.