ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2016 року Справа № 918/39/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючогоКролевець О.А.,
суддів:Владимиренко С.В., Євсікова О.О.,
розглянувши касаційну скаргуУправління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради
на постановуРівненського апеляційного господарського суду від 21.06.2016
у справі№ 918/39/16 Господарського суду Рівненської області
за позовомУправління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради
доПриватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем'янчука"
пророзірвання договору купівлі-продажу
за участю представників сторін
від позивача:Борисова І.В. (дов. № 08-30 від 14.01.2015),
від відповідача:Величко О.М. (дов. № 031/28 від 02.02.2016),

ВСТАНОВИВ:

Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулося до Господарського суду Рівненської області з позовом до Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем'янчука" про розірвання укладеного між сторонами договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом дитячого садочка від 27.04.2007.

Рішенням Господарського суду Рівненської області від 06.04.2016 у справі № 918/39/16 (суддя Романюк Р.В.) позов задоволено, розірвано договір купівлі-продажу незавершеного будівництва дитячого садочка в м. Рівне на вул. Коновальця, 16, від 27.04.2007, укладеного між Управлінням комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради та Приватним вищим навчальним закладом "Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем'янчука".

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 21.06.2016 (колегія суддів: Коломис В.В., Саврій В.А., Тимошенко О.М.) рішення місцевого господарського суду у даній справі скасовано. Прийнято нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із вказаною постановою, позивач звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати як таку, що прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права, а рішення суду першої інстанції у даній справі залишити в силі.

28.09.2016 до Вищого господарського суду України від відповідача надійшли заперечення на касаційну скаргу, в яких він проти доводів позивача заперечив, просив постанову апеляційного господарського суду у даній справі залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Заслухавши пояснення представників сторін, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши згідно з ч. 1 ст. 1117 ГПК України наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, 27.04.2007 між Управлінням комунальною власністю Рівненської міської ради (далі - продавець) та Приватним вищим навчальним закладом "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка С.Дем'янчука" (далі - покупець) укладений договір купівлі - продажу незавершеного будівництвом дитячого садочка (далі - договір купівлі-продажу), за умовами якого продавець зобов'язувався продати покупцеві незавершений будівництвом дитячий садочок, що розташований в місті Рівне на вулиці Євгена Коновальця, 16, з метою його перепрофілювання під навчальний корпус, а покупець, в свою чергу, зобов'язувався купити вказаний незавершений будівництвом дитячий садочок і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі (п.п. 1.1, 1.2 договору).

Згідно з п. 2.1 договору купівлі-продажу покупець зобов'язаний протягом 30 календарних днів з моменту укладення цього договору, але не пізніше 25-го числа поточного місяця внести платежі за придбаний об'єкт шляхом безготівкового перерахування на обумовлений в пункті 1.4 даного договору рахунок. Строк оплати може бути продовжений за погодженням з продавцем ще на 30 календарних днів за умови внесення покупцем не менше 50 відсотків від ціни продажу об'єкта приватизації.

Відповідно до п. 2.2 договору купівлі-продажу (з урахуванням додаткових договорів від 13.09.2010 та від 28.11.2011) покупець зобов'язаний:

- виконувати вимоги антимонопольного законодавства;

- створити 18 робочих місць;

- створювати безпечні та нешкідливі умови праці;

- здійснювати заходи захисту навколишнього середовища, дотримуючись екологічних норм та наслідків експлуатації об'єкта;

- у встановлений цим договором термін сплатити ціну продажу об'єкту приватизації; вирішити питання користування земельною ділянкою до 31.12.2010;

- дотримуватися режиму роботи, встановленого Рівненською міською радою;

- у місячний термін з моменту проведення реконструкції та введення об'єкта в експлуатацію зареєструвати навчальний корпус в Рівненському міському бюро технічної інвентаризації;

- у встановлений законодавством термін з моменту повної сплати за об'єкт згідно з п. 2.1 прийняти придбаний об'єкт від балансоутримувача - Управління капітального будівництва по акту прийому-передачі встановленої форми;

- забезпечувати можливість допуску відповідних служб для обслуговування і ремонту інженерної інфраструктури, покладання нових інженерних мереж;

- підписати та нотаріально посвідчити даний договір в п'ятиденний термін з дня його отримання;

- розробити проектно-кошторисну документацію з реконструкції дитячого садочка та будівництва навчального корпусу і отримати дозвіл на виконання будівельних робіт до 31.12.2011;

- до робіт з реконструкції об'єкта приватизації приступити після погодження проектно-кошторисної документації в установленому порядку;

- роботи з реконструкції об'єкта завершити та ввести в експлуатацію до 01.01.2013. З метою недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, розмір інвестиційних зобов'язань на момент їх виконання визначається з урахуванням знецінення гривні, яке сталося за період з дати закінчення терміну виконання зобов'язання, зміна якого є предметом додаткової угоди, до дати фактичного виконання зобов'язання;

- розмір інвестицій в будівельні роботи повинен складати не менше 8 775 500,00 (вісім мільйонів сімсот сімдесят п'ять тисяч п'ятсот) гривень;

- надавати на вимогу продавця необхідні матеріали, відомості, документи, тощо про виконання умов цього договору;

- оплатити вартість виконання звіту про експертну оцінку незавершеного будівництвом дитячого садка та виготовлення технічної документації об'єкта до підписання акту прийому-передачі об'єкта приватизації від балансоутримувача до покупця.

Пунктом 2.2 договору купівлі-продажу також встановлено, що покупцю забороняється відчуження незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.

Згідно з п. 3.1 договору купівлі-продажу фактична передача нежитлового приміщення проводиться після внесення платежів і підписання акту прийому - передачі.

Пунктом 4.1 договору купівлі-продажу передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов'язань даного договору сторони несуть відповідальність у відповідності з діючим законодавством.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 21.11.2013 у справі № 918/1480/13 за позовом Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет імені академіка С.Дем'янчука" до Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради визнано укладеним додатковий договір від 11.12.2012 до договору купівлі-продажу, згідно з яким внесено зміни до частини 12 пункту 2.2 цього договору, викладено його в такій редакції: "- розробити проектно-кошторисну документацію з реконструкції дитячого садочка та будівництва навчального корпусу і отримати дозвіл на виконання будівельних робіт до 01.01.2013 року.", та внесено зміни до частини 14 пункту 2.2 договору, виклавши її в такій редакції: "- роботи з реконструкції об'єкта завершити та ввести в експлуатацію до 01.01.2015 року. З метою недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, розмір інвестиційних зобов'язань на момент їх виконання визначається з урахуванням знецінення гривні, яке сталося за період з дати закінчення терміну виконання зобов'язання, зміна якого є предметом додаткової угоди, до дати фактичного виконання зобов'язання.".

18.03.2014 сторони підписали додатковий договір, за умовами якого до договору купівлі-продажу внесено наступні зміни:

- у пункті 1.1 слова "під навчальний корпус" вирішили замінити на слова "під будівлю дошкільного закладу із поглибленою підготовкою дітей";

- ч. 8 п. 2.2. договору викладено в наступній редакції: "в місячний термін з моменту проведення реконструкції та введення об'єкта в експлуатацію здійснити державну реєстрацію права власності на будівлю дошкільного закладу із поглибленою підготовкою дітей";

- ч. 12 п. 2.2. договору викладено в наступній редакції: "- розробити проектно-кошторисну документацію з реконструкції дитячого садочка та будівництва будівлі дошкільного закладу із поглибленою підготовкою дітей і отримати дозвіл (декларацію) на виконання будівельних робіт до 01.03.2015 року";

- ч. 14 п. 2.2 договору викладено у наступній редакції: "- роботи з реконструкції об'єкта завершити та ввести в експлуатацію до 01.01.2019 року. З метою недопущення зменшення фактичних обсягів зобов'язань, розмір інвестиційних зобов'язань на момент їх виконання визначається з урахуванням знецінення гривні, яке сталося за період з дати закінчення терміну виконання зобов'язання, зміна якого є предметом додаткової угоди, до дати фактичного виконання зобов'язання".

За наслідками проведеної 30.06.2010 Управлінням комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради перевірки виконання покупцем умов договору купівлі-продажу складено акт, згідно з яким встановлено:

- невиконання вимог антимонопольного законодавства;

- нестворення 18 робочих місць;

- нестворення безпечних і нешкідливих умов праці;

- нездійснення заходів захисту навколишнього середовища;

- не вирішено питання користування земельною ділянкою;

- не розроблено проектно-кошторисної документації;

- не здійснено інвестування об'єкту у передбаченому розмірі.

06.02.2015 Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на адресу Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем'янчука" направлено лист № 08-105 з проханням надати можливість для проведення позапланової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу та повідомити про стан його виконання з наданням відповідних копій документів.

За результатами проведеної 18.02.2015 Управлінням комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради позапланової перевірки складено акт, згідно з яким встановлено невиконання умов договору купівлі-продажу та неусунення виявлених раніше порушень.

02.07.2015 Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулося до Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем'янчука" з письмовою вимогою (вих. № 08-576) надати документальне підтвердження виконання умов п. 2.2 договору купівлі - продажу.

01.12.2015 Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради направило на адресу Приватного вищого навчального закладу "Міжнародний економіко-гуманітарний університет ім. академіка С.Дем'янчука" пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу (вих. №08-1285) у зв'язку з невиконанням покупцем взятих на себе за цим договором зобов'язань, яка була залишена останнім без відповіді.

Посилаючись на наведені обставини, а також положення ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст. 651 ЦК України, Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулося до господарського суду з даним позовом.

Рішення місцевого господарського суду про задоволення позовних вимог та розірвання спірного правочину мотивоване посиланням на ст. 651 ЦК України та встановлені судом обставини щодо істотного порушення відповідачем, як покупцем, умов договору в частині невиконання передбачених п. 2.2 зобов'язань.

Суд апеляційної інстанції не погодився із висновками суду першої інстанції щодо істотного порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу, у зв'язку з чим вказав на відсутність передбачених чинним законодавством підстав для розірвання спірного договору та задоволення позову Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Правовий механізм приватизації державного майна, в тому числі об'єктів незавершеного будівництва, єдиних майнових комплексів невеликих державних підприємств шляхом їх відчуження на користь одного покупця одним актом купівлі-продажу регулюється спеціальними законами, зокрема, Законом України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", Законом України "Про приватизацію державного майна" та Законом України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

За змістом ч. 1 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна.

До договору включаються зобов'язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання (ч. 3 ст. 23 вказаного Закону).

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору (ч. 2 ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва").

Абзацом 6 ч. 3 ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що державний орган приватизації зобов'язаний вимагати від нового власника виконання зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу об'єкта приватизації, та в разі їх невиконання застосовувати до нього санкції згідно із законом.

В силу ч. 8 зазначеної норми Закону, органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а у разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.

Частиною п'ятою ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Зі змісту оскаржених судових рішень вбачається, що спірний правочин є договором купівлі-продажу об'єкту приватизації. Отже, положення вказаних Законів є спеціальними, а тому мають пріоритет перед загальною нормою ст. 651 ЦК України щодо порядку та підстав розірвання договору.

Аналіз наведених правових норм вказаних Законів дає підстави стверджувати, що достатньою підставою для розірвання договору купівлі-продажу, укладеного в процесі приватизації об'єкта незавершеного будівництва, є встановлені судами факти невиконання покупцем зобов'язань, передбачених п. 2.2 договору, зокрема, щодо дотримання строків розробки проектно-кошторисної документації, забезпечення вимог екологічної безпеки та охорони навколишнього природного середовища, невиконання вимог щодо інвестування об'єкта у передбаченому договором розмірі, а також допущення інших порушень, зафіксованих у відповідних актах від 30.10.2010 та від 18.02.2015, складених за результатами проведених органом приватизації перевірок виконання покупцем умов договору купівлі-продажу.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду у даній справі та відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції наведеного не взяв до уваги, у зв'язку з чим дійшов помилкових висновків про відсутність передбачених законом підстав для розірвання спірного правочину.

Враховуючи, що застосування судом першої інстанції загальних норм цивільного законодавства під час вирішення спору у даній справі не вплинуло на правильність прийнятого рішення, судова колегія вважає за необхідне залишити рішення місцевого господарського суду у даній справі в силі з урахуванням мотивів, наведених у даній постанові.

Зважаючи на викладене, колегія суддів дійшла висновку про недотримання судом апеляційної інстанції при вирішенні спору вимог ст.ст. 43, 47, 43, 84, 105 ГПК України щодо повного і всебічного встановлення усіх обставин справи, тобто постанова не відповідає нормам матеріального і процесуального права, тому підлягає скасуванню.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117, 1119 - 11111 ГПК України, Вищий господарський суд України

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради задовольнити.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 21.06.2016 у справі № 918/39/16 скасувати.

Рішення Господарського суду Рівненської області від 06.04.2016 у справі № 918/39/16 залишити без змін.

Головуючий суддя О.Кролевець

Судді С.Владимиренко

О.Євсіков