ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" вересня 2016 р.Справа № 922/2839/16

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Прохорова С.А.

при секретарі судового засідання Деньковичу А.Й.

розглянувши справу

за позовом Харківська міська рада Харківської області, м. Харків
до Приватного підприємства "Прем'єр", м. Київ
про розірвання договору
за участю представників:

позивача - ОСОБА_2 за довіреністю №08-11/7216/2-15 від 26.11.2015

відповідача - не з'явився

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада звернулася до господарського суду з позовом до ПП "Прем'єр" в якому просить суд розірвати договір оренди землі від 07.05.2009 № 79, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель, укладений між Харківською міською радою та приватним підприємством ПРЕМ'ЄР (вул. Воздвиженська, 14, офіс 2 м. Київ, 04071, ідентифікаційний код юридичної особи 32950698) та зобов'язати відповідача повернути земельну ділянку, загальною площею 11,0346 га по вул. Заводу Комсомолець у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Ухвалою суду від 29 серпня 2016 року було порушено провадження по справі та призначено її розгляд на 08 вересня 2016 року.

Відповідач в судове засідання призначене на 08 вересня 2016 року свого представника не направив, звернувся до суду з клопотанням (вх. №1758 від 06.09.2016) про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 08 вересня 2016 року було задоволено клопотання відповідача та відкладено розгляд справи на 27 вересня 2016 року.

Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримує в повному обсязі та наполягає на їх задоволенні.

Також, позивач надав до суду копію акту перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 07.09.2016 №396-А, який було досліджено судом та долучено до матеріалів справи.

Відповідач в судове засідання свого представника не направив, відзив на позов та докази на виконання ухвали суду про порушення провадження у справі не надав.

Приймаючи до уваги, що відповідач, з урахуванням приписів п. 3.9.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 р. № 18, був належним чином повідомлений про дату та час судового засідання, враховуючи, що матеріали справи містять достатньо документів для розгляду справи по суті, та зважаючи на те, що від учасників провадження не надходило будь-яких клопотань, в тому числі, про відкладення розгляду справи, суд вважає, що неявка у судове засідання представника відповідача не є перешкодою для прийняття рішення у даній справі, в зв'язку з чим справа розглядається відповідно до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України, - за наявними в ній матеріалами.

Норми ст. 22 Господарського процесуального кодексу України зобов'язують сторони добросовісно користуватись належними їм процесуальними правами.

В силу вимог ч. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен при вирішенні судом питання щодо його цивільних прав та обов'язків має право на судовий розгляд упродовж розумного строку.

За висновками суду, в матеріалах справи достатньо документів, які мають значення для правильного вирішення спору.

Стаття 129 Конституції України встановлює, що судді при здійсненні правосуддя незалежні і підкоряються лише закону. Змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості - є однією із основних засад судочинства.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і обєктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно та повно дослідивши надані учасниками судового процесу докази, суд встановив наступне.

Статтею 7 Конституції України встановлено, що в Україні визнається і гарантується місцеве самоврядування.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об'єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Згідно з ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» одним з основних принципів місцевого самоврядування є судовий захист прав місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 1 Господарського процесуального кодексу України зокрема підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), (далі - підприємства та організації), мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2008 р. № 194/08 ПП «ПРЕМ'ЄР» надано в оренду земельну ділянку загальною площею 16,4861 га (в тому числі: ділянка «1» - площею 5,4515 га та ділянка «2» - площею 11,0346 га), в межах договору оренди землі від 11.08.2006 № 04 для будівництва житлової забудови, малоповерхової котеджної забудови з об'єктами торговельного та спортивно-оздоровчого призначення по вул. Заводу Комсомолець до 31.12.2014 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатацію) та для подальшої експлуатації на строк обумовлений договором від 11.08.2006 №04.

Договір оренди землі від 11.08.2006 № 04 втрачає чинність з моменту державної реєстрації нового договору оренди землі з ПП «ПРЕМ'ЄР».

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ПП «ПРЕМ'ЄР» укладено договір оренди земельної ділянки площею 11,0346 га по вул. Заводу Комсомолець у м. Харкові від 07.05.2009 № 79.

Як вказує позивач, обстеженням на місцевості встановлено, що земельна ділянка по вул. Заводу Комсомолець у м. Харкові не огороджена, умови встановлені Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2008 р. № 194/08 щодо будівництва ПП «ПРЕМ'ЄР» житлової забудови, малоповерхової котеджної забудови з об'єктами торговельного та спортивно-оздоровчого призначення строком до 31.12.2014 не виконані, земельна ділянка вказаним товариством не використовується чим порушено істотні умови договору оренди землі від 07.05.2009 № 79.

На підставі викладеного, Харківська міська рада вважає, що договір оренди землі від 07.05.2009 № 79 укладений між Харківською міською радою та ПП «ПРЕМ'ЄР» підлягає розірванню.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд дійшов висновку про задоволення позову, виходячи з наступного.

Згідно зі статями 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об'єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.

Харківською міською радою відповідно до ст. 189 Земельного кодексу України здійснені заходи самоврядного контролю з питань використання та охорони земель територіальної громади, додержанням земельного законодавства.

Здійсненими заходами самоврядного контролю встановлені факти використання ПП «ПРЕМ'ЄР» земельної ділянки площею 11,0346 га по вул. Заводу Комсомолець у м. Харкові з порушенням умов договору оренди землі.

Згідно ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 даного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до п. 7 договору оренди землі у випадку не здачі об'єкту до експлуатації у встановленні у рішенні строки, а також неотримання дозволів виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Таким чином, у зазначеному договорі встановлені умови передачі та використання орендованої земельної ділянки.

Як вбачається з акту перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 07.09.2016 №396-А, відповідно до статті 41 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та згідно з Порядком здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.11 №553, на підставі наказу Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради №1 від 11.04.2016, направлення для проведення позапланової перевірки №339-н від 31.08.2016, листа ОСОБА_3 від 19.08.2016 (вх. №М-1-731/0/248-16 від 22.08.2016), було проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності будівельних норм, державних стандартів і правил на земельній ділянці, виділеної відповідачу.

Згідно вказаного акту будівельних робіт на цій ділянці не виявлено, в єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекиії України відсутня інформація щодо об'єктів за вищевказаною адресою.

Згідно спірного договору оренди №79 від 07.05.2009 земельна ділянка несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 11,0346 га., за адресою: м. Харків, вул. Заводу Комсомолець передана в оренду ПП «ПРЕМ'ЄР» на період будівництва до 31.12.2014 (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2030.

Оскільки, матеріалами справи підтверджується, що забудовник не розпочав та не закінчив будівництво на земельній ділянці територіальної громади міста Харкова у строки визначені рішеннями Харківської міської ради та договором, вказаний договір може бути розірвано у зв'язку з невиконанням відповідачем його умов та невикористанням ділянки за цільовим призначенням.

Відповідно до п. 31 вищезазначеного договору оренди землі, обов'язком орендаря, зокрема, є те, що орендар повинен приступити до використання земельної ділянки по вул. Заводу Комсомолець у м. Харкові в строки, встановлені договором оренди землі.

А відтак, орендар (Відповідач) порушив істотні умови договору, а саме, не приступив до використання даної земельної ділянки та на закінчив будівництво в строки, встановлені договором оренди землі від 07.05.2009 № 79.

Відповідно до ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку, що є істотною умовою даного договору оренди землі.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами. На підставі ст. 638 даного кодексу істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 651 Цивільного кодексу України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі, зокрема, є умова і строки передачі земельної ділянки орендарю.

Згідно ст. 26 цього Закону орендар земельної ділянки зобов'язаний, зокрема, приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Стаття 32 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст.ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду.

В результаті того, що відповідачем порушено істотну умову договору оренди землі (п. 31) щодо використання земельної ділянки в строки, встановлені договором (будівництво житлової забудови, малоповерхової котеджної забудови з об'єктами торговельного та спортивно-оздоровчого призначення строком до 31.12.2014 не виконано) вказана земельна ділянка ПП «ПРЕМ'ЄР» використовується, з порушенням вимог земельного законодавства.

Відповідно до п. 37 вказаного договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором.

Пунктом 40 договору оренди землі від 07.05.2009 № 79 передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору.

Таким чином спірний договір оренди землі підлягає розірванню в судовому порядку.

Постановою Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» (далі - Постанова) визначено наступне.

Так, згідно п. 3.4.8 У вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі», у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України.

Якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України «Про основи містобудування» та «Про регулювання містобудівної діяльності» і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

Укладаючи спірний договір, орендодавець (Харківська міська рада) розраховував на те, що орендар - ПП «ПРЕМ'ЄР» побудує на орендованій земельній ділянці житлової забудови, малоповерхової котеджної забудови з об'єктами торговельного та спортивно-оздоровчого призначення, отже, орендодавець - Харківська міська рада, яка представляє інтереси територіальної громади м. Харкова, по-перше, розраховував на поліпшення інфраструктури міста, по-друге, розраховував на утримання земельної ділянки у належному стані.

Таким чином, імперативні вимоги земельного законодавства передбачають розірвання договору оренди земельної ділянки у разі тривалого використання орендарем землі не тільки за нецільовим призначенням, а і з порушенням умов договору оренди землі. Причому порушення умов використання земельної ділянки із збереженням режиму цільового призначення охоплює не лише випадки її використання з іншою, не передбаченою умовами договору оренди метою, але і випадки невикористання земельної ділянки взагалі (за будь-яким призначенням), що власне і має місце в даному випадку.

Зважаючи на встановлені факти та вимоги вищезазначених норм, а також враховуючи, що відповідач в установленому ст. ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України порядку обставини, які повідомлені позивачем не спростував, відзив на позов не надав, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані, підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами та підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору у розмірі 2756,00 грн., покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 1, 4, 12, 22, 33, 34, 43, 44, 49, 75, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі від 07.05.2009 № 79, зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» в Державному реєстрі земель, укладений між Харківською міською радою Харківської області (61200, м. Харків, майдан Конституції, 7, ) та приватним підприємством «ПРЕМ'ЄР» (вул. Воздвиженська, 14, офіс 2, м. Київ, 04071, ).

Зобов'язати приватне підприємство «ПРЕМ'ЄР» (вул. Воздвиженська, 14, офіс 2, м. Київ, 04071, ) повернути земельну ділянку, загальною площею 11,0346 га по вул. Заводу Комсомолець у м. Харкові територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради Харківської області (61200, м. Харків, майдан Конституції, 7, ) з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з приватного підприємства «ПРЕМ'ЄР» (вул. Воздвиженська, 14, офіс 2, м. Київ, 04071, ) на користь Харківської міської ради Харківської області (61200, м. Харків, майдан Конституції, 7, ) 2756 грн. судового збору.

Видати накази після набрання судовим рішенням законної сили.

Повне рішення складено 03.10.2016 р.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня прийняття (підписання) рішення через місцевий господарський суд.

Суддя ОСОБА_1