ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" жовтня 2016 р. Справа № 922/1218/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Медуниця О.Є., суддя Тихий П.В., суддя Шепітько І.І.

при секретарі Євтушенко Є.В.

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1 (довіреність №08-11/1474/2-16 від 22.04.2016 року),

відповідача ОСОБА_2 (довіреність №368 від 20.05.2016 року),

розглянувши апеляційну скаргу відповідача (вх.2145Х/1-38) на рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2016 року

за позовом Харківської міської ради, м.Харків

до Публічного акціонерного товариства Куряжський домобудівельний комплекс, м.Пісочин

про внесення змін до договору,

ВСТАНОВИЛА:

У квітні 2016 року до господарського суду Харківської області з позовом до ПАТ "Куряжський домобудівельний комплекс" (далі - відповідач) звернулась Харківська міська рада (далі - позивач). У позові останній просить суд внести зміни до договору оренди землі від 22.06.2005 року № 63158/05 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору в редакції, що викладена у прохальній частині позовної заяви.

Рішенням господарського суду Харківської області від 13.06.2016 року у справі № 922/1218/16 (суддя Погорелова О.В.) позов задоволено.

Відповідач із вказаним рішенням місцевого господарського суду не погодився, звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить вказане рішення скасувати та прийняти нове, яким в позові відмовити.

Позивач відзив на апеляційну скаргу не надав.

В судовому засіданні 04.10.2016 року представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив суд залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Дослідивши матеріали справи, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду встановила наступне.

22.06.2005 року між Харківською міською радою (орендодавець) та ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс (орендарем) укладено договір оренди землі №63158/05 (далі-договір) (а.с.16).

Відповідно до п.1 договору, орендодавець на підставі рішення XXV cесії Харківської міської ради IV скликання від 06.10.2004 р. № 147/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Лопанська, ріг вул.Софіївської.

В п.8 договору визначено, що договір укладено строком: на період будівництва до 31.12.2006 р. (але не пізніше прийняття об'єкту в експлуатацію), на період експлуатації до 01.09.2029 р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п.9 договору, орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі та становить:

-на період будівництва: 2005 рік 2099,71 грн.; 2006 рік 3091,23 грн.;

-на період експлуатації: з 31.12.2006 року: 54,77 грн.

В п.13 договору визначені підстави перегляду розміру орендної плати.

Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду для будівництва першої черги житлових будинків (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації) та подальшої експлуатації.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п.16 договору).

В п.38 договору передбачено випадки припинення дії договору шляхом його розірвання.

Пунктом 40 договору передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Позивач, Харківська міська рада, звертаючись до суду із позовом, зазначає, що рішенням Харківської міської ради від 03 липня 2013 року №1209/13 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року" було затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01 січня 2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України. Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01 січня 2013 року застосовується з 01 січня 2014 року.

Рішенням Харківської міської ради від 25 вересня 2013 року №1269/13 "Про затвердження порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 року вводиться в дію з 01 січня 2014 року, а зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Позивач вказує, що на виконання вказаного рішення, ним направлено ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс лист-пропозицію № 8639/0/225-15 від 17.12.2015 року з трьома примірниками додаткової угоди до договору оренди землі та трьома примірниками розрахунку орендної плати, у звязку із зміною її розміру, для підписання (а.с.27).

Як зазначає позивач, відповідач не надав відповідь на лист-пропозицію у встановлений термін, що стало підставою для звернення до суду з позовом про внесення змін до договору оренди землі від 22.06.2005 року, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору у редакції позивача.

Відповідач проти задоволення позову заперечував та під час розгляду справи в суді першої інстанції у відзиві на позов зазначив про те, що багатоквартирний житловий будинок по вул. Лопанській, 31, будівництво якого здійснювало ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс, розташований на земельній ділянці площею 0,7516 га, що є обєктом оренди за договором оренди землі від 22.06.2005 року №63158/05, був введений в експлуатацію на підставі сертифікату відповідності №ХК000321, виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Харківській області 10.12.2010 р.

Як далі вказує відповідач, він не є власником вказаного житлового будинку, не здійснює та не має намірів здійснювати діяльність щодо його експлуатації.

Крім того, відповідач зазначає, що Законом України Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку передбачено право співвласників визначати форму управління будинком та управителя, а у разі якщо це не буде зроблено до 01.07.2016 року - управитель буде визначений на конкурсних засадах виконавчим комітетом Харківської міської ради.

Таким чином, на думку відповідача, він не має правових підстав для продовження правовідносин з Харківською міською радою щодо оренди земельної ділянки площею 0,7516 га, кадастровий номер :05:011:0002, розташованої по вул. Лопанській, ріг вул. Софіївської.

Про вказані обставини відповідач повідомив позивача листом №42 від 18.01.2016 року, у відповідь на пропозицію Харківської міської ради внести зміни в договір оренди землі (а.с.46).

В свою чергу, позивач, в листі №1131/0/225-16 від 19.02.2016 року, вказав про можливість дострокового розірвання договору оренди землі за взаємною згодою сторін, яке оформлюється угодою про розірвання договору оренди землі, на підставі відповідного рішення Харківської міської ради та пакету документів, який необхідно надати орендарю (а.с.48).

Відповідач зазначає, що звернувся до позивача з необхідним пакетом документів, у звязку з чим рішенням Харківської міської ради №194/16 від 20.04.2016 року припинено ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс право користування земельною ділянкою, що належить територіальній громаді м.Харкова, площею 0,7516 га по вул.Лопанській, ріг вул.Софіївської (Шевченківський район) за добровільною відмовою (а.с.50).

Про прийняття вказаного рішення позивач повідомив відповідача листом №3482/0/225-16 від 27.04.2016 року (а.с.52).

Відповідач, після отримання рішення Харківської міської ради про припинення права користування землею, звернувся до Харківської міської ради з листом №318 від 04.05.2016 року, в якому просив укласти додаткову угоду про розірвання договору оренди землі від 22.06.2005 року (а.с.53).

Таким чином, на думку відповідача, він не має правових підстав для продовження користування спірною земельною ділянкою; позивач погодив добровільну відмову відповідача від подальшого користування спірною земельною ділянкою шляхом видання власного розпорядчого акту, який станом на час розгляду справи в суді першої інстанції реалізується шляхом підготовки проекту додаткової угоди про розірвання договору оренди землі.

Аналогічні доводи містяться в апеляційній скарзі відповідача.

До апеляційної скарги відповідачем додано угоду про розірвання договору оренди №63158/05 від 22.06.2005 року, яка укладена сторонами 06.07.2016 року.

Колегія суддів враховує наступне.

Пунктами "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Згідно з ч. 2 ст. 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку.

Згідно ч.1 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

В ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України зазначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Частина 2 статті 42 ЗК України передбачає, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 40 договору оренди землі передбачено, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Таким чином, виходячи з вищенаведених норм законодавства, а також умов укладеного сторонами договору (п.40), у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна, відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 06.06.2011 р. у справі №11/227, від 19.06.2012 р. у справі №36/368-9/63, від 20.08.2013 р. у справі №18/5005/12936/2011.

З матеріалів справи вбачається, що 22.06.2005 року між Харківською міською радою (орендодавець) та ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки в м. Харкові по вул. Лопанській, ріг вул.Софіївської для будівництва житлового будинку та експлуатації цього обєкту.

30.12.2015 року відбулось прийняття в експлуатацію житлового будинку за адресою: м. Харків, вул. Лопанська, ріг вул.Софіївської, про що свідчить декларація про готовність до експлуатації обєкта, який належить до I-III категорії складності, що зареєстрована Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Харківській області №ХК 45.

Таким чином, після прийняття в експлуатацію житлового будинку, право власності на нерухоме майно та право на земельну ділянку, на якій воно розміщене, перейшло до всіх власників квартир у житловому будинку.

При цьому, з огляду на вказані вище норми чинного законодавства України, у випадку, якщо право власності на нерухоме майно, яке розташоване на орендованій земельній ділянці, переходить від орендаря до іншої особи, договір оренди з попереднім власником нерухомого майна припиняється.

Так, рішенням Харківської міської ради №194/16 від 20.04.2016 року припинено ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс право користування земельною ділянкою, що належить територіальній громаді м.Харкова, площею 0,7516 га по вул.Лопанській, ріг вул.Софіївської (Шевченківський район) за добровільною відмовою (а.с.50, 51).

Таким чином, приймаючи до уваги, що відповідач, після прийняття житлового будинку в експлуатацію, не є його власником та не здійснює діяльність щодо його експлуатації, наявне рішення Харківської міської ради №194/16 від 20.04.2016 року про припинення права користування відповідачем земельною ділянкою, правові підстави для продовження правовідносин з Харківською міської радою щодо оренди земельної ділянки відсутні.

Враховуючи положення ч.1 статті 31 ЗУ «Про оренду землі», а також те, що право користування ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс земельною ділянкою, що була надана йому за договором оренди від 22.06.2005 року для забудови припинено і на земельній ділянці зведена будівля, право власності на яку, після прийняття будинку в експлуатацію, перейшло до власників квартир, позовні вимоги про внесення змін в договір оренди є безпідставними та не підлягають задоволенню.

Суд першої інстанції не звернув уваги на вказані обставини.

До прийняття оскаржуваного рішення судом, під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач звернувся до Харківської міської ради з листом №318 від 04.05.2016 року, в якому просив укласти додаткову угоду про розірвання договору оренди землі від 22.06.2005 року, оскільки право користування відповідача земельною ділянкою припинилось на підставі рішення Харківської міської ради (а.с.53).

Судова колегія приймає до уваги також, що 06.07.2016 року між Харківською міською радою та ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс укладено угоду про розірвання договору оренди землі №63158/05 від 22.06.2005 року.

Відповідно до п.1 угоди, орендар повертає, а орендодавець приймає земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, кадастровий номер №:05:011:0002, загальною площею 0,7516 га, яка знаходиться: м.Харків, вул.Лопанська, ріг вул.Софіївської та була у користуванні орендаря, відповідно до договору оренди землі №63158/05 від 22.06.2005 року.

Пунктом 4 вказаної угоди передбачено, що передача земельної ділянки Харківській міській раді здійснюється відповідно до цієї угоди, без укладання акта приймання-передачі, за взаємною згодою сторін та вимог чинного законодавства. Угода підтверджує прийняття земельної ділянки до земель запасу міста.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно №63902044 від 20.07.2016 року, державна реєстрація припинення права оренди ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс земельної ділянки, площею 0,75216 га в м.Харків, вулиця Лопанська/вулиця Софіївська відбулась 18.07.2016 року.

Таким чином, на час порушення апеляційного провадження, правовідносини між сторонами за договором оренди землі припинені, відбулось рішення Харківської міської ради №194/16 від 20.04.2016 року про припинення користування земельною ділянкою відповідачем та воля сторін була закріплена в угоді 06.07.2016 про розірвання договору оренди землі №63158/05 від 22.06.2005 року.

Колегія суддів враховує також ту обставину, що чинне законодавство України не передбачає можливості внесення змін до договору, який припинив свою дію, а отже, укладення додаткової угоди до договору оренди землі у даному випадку між особами, які вже не перебувають у договірних правовідносинам, суперечить загальним засадам чинного законодавства та, зокрема, положенням Цивільного та Земельного кодексів України, та Закону України "Про оренду землі".

Представник позивача в судовому засіданні 04.10.2016 року зазначив, що на час прийняття судом першої інстанції оскаржуваного рішення, угода про розірвання договору оренди землі ще не була укладена сторонами, у звязку з чим судом правомірно задоволено позовні вимоги та внесено зміни в договір оренди землі.

Судова колегія приймає до уваги, що під час розгляду справи в суді першої інстанції відповідач звернувся до Харківської міської ради з листом №318 від 04.05.2016 року, в якому просив укласти додаткову угоду про розірвання договору оренди землі від 22.06.2005 року, оскільки право користування відповідача земельною ділянкою припинилось на підставі рішення Харківської міської ради №194/16 від 20.04.2016 року (а.с.53).

Вказаний лист отримано позивачем 04.05.2016 року, про що свідчить штамп канцелярії на листі.

Таким чином, на час розгляду справи судом першої інстанції, питання щодо розірвання договору оренду землі перебувало на розгляді Харківської міської ради.

Враховуючи наведене, угода від 06.07.2016 року про розірвання договору оренди землі, на момент прийняття оскаржуваного рішення господарським судом Харківської області, не існувала, з причин, незалежних від відповідача, оскільки останній здійснив всі передбачені чинним законодавством України дії для її укладення.

Крім того, питання про припинення правовідносин було порушено відповідачем ще у січні 2016 року, і з тих пір перебувало на розгляді позивача.

Під час розгляду справи судом першої інстанції в матеріалах справи містилось рішення Харківської міської ради №194/16 від 20.04.2016 року про припинення ПАТ Куряжський домобудівельний комплекс права користування земельною ділянкою.

Однак, господарським судом Харківської області, в оскаржуваному рішенні, ґрунтовна юридична оцінка вказаному доказу не надана.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до статті 101 ГПК України, додаткові докази приймаються судом, якщо заявник обґрунтував неможливість їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від нього.

У вирішенні питань щодо прийняття додаткових доказів суд апеляційної інстанції повинен повно і всебічно з'ясовувати причини їх неподання з урахуванням конкретних обставин справи і об'єктивно оцінити поважність цих причин (п.9 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №7 від 17.05.2011 року «Про деякі питання практики застосування розділу XII Господарського процесуального кодексу України»).

З огляду на викладене, угода від 06.07.2016 року про розірвання договору оренди землі прийнята апеляційним судом, як додатковий доказ на підтвердження правової позиції відповідача.

Враховуючи наведене, доводи позивача є безпідставними та необґрунтованими.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2016 року у справі №922/1218/16 прийняте при неповному зясуванні обставин, що мають значення для справи, у зв'язку з чим апеляційна скарга відповідача обґрунтована та підлягає задоволенню, а рішення скасуванню.

Відповідно до статті 105 ГПК України, у разі скасування рішення, в постанові апеляційного господарського суду має бути зазначено новий розподіл судових витрат.

Враховуючи приписи статті 49 ГПК України, судовий збір за подання апеляційної скарги у даній справі покладається на позивача.

Керуючись статтями 49, 99, 101, п. 2 статті 103, п.1 ч.1 статті 104, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 13.06.2016 року у справі №922/1218/16 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м. Конституції, 7, ) на користь Публічного акціонерного товариства "Куряжський домобудівельний комплекс" (, 62418, Харківська область, Харківський район, смт. Пісочин, вул. Кільцева, 41) 1515,80 грн. витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Дана постанова набирає законної сили з дня її підписання і може бути оскаржена протягом 20 днів до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови підписано 10.10.2016 року.

Головуючий суддя Медуниця О.Є.

Суддя Тихий П.В.

Суддя Шепітько І.І.