ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2016 року Справа № 910/4155/16

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого судді:Данилової М.В.,
суддівПоляк О.І., Сибіги О.М.
за участю представників сторін:
позивача:Кісельову Л.В. ( дов. від 11.04.2016 за №7 )
відповідача:Власенко І.І. ( дов. від 01.08.2016 за №225-КМГ-2511 )
розглянувши матеріали касаційної скаргиКиївської міської ради
на постановуКиївського апеляційного господарського суду від 11.07.2016
у справі№910/4155/16 Господарського суду міста Києва
за позовомТовариства з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр"
доКиївської міської ради
проРозірвання договору оренди земельної ділянки від 16.09.208

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" звернулось до господарського суду м. Києва з позовною заявою, в якій просить розірвати Договір оренди земельної ділянки від 16.09.2008 р., укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., зареєстрований в реєстрі за №2273, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.09.2008 р. за №79-6-00654 у книзі державної реєстрації договорів.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач посилався на неможливість використовувати орендовану земельну ділянку за її цільовим призначенням, що підтверджується висновком №2-11/2015 р. будівельно-технічного експертного дослідження від 17.11.2015 р, згідно якого, будівництво громадських будівель на земельній ділянці кадастровий номер НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 на даному етапі є неможливе з причини знаходження на ній інженерних мереж, які неможливо винести за межі орендованої земельної ділянки.

Також, позивач зауважував на тому, що враховуючи положення ст. 32 Закону України "Про оренду землі", договір оренди земельної ділянки від 16.09.2008 р. може бути достроково розірваний за рішенням суду на підставі п. "а" ст. 141 Земельного кодексу України, а саме добровільної відмови позивача від права користування земельною ділянкою.

15.04.2016 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" звернулось до господарського суду м. Києва з клопотанням про вихід за межі позовних вимог.

18.04.2016 р. Товариство з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" звернулось до господарського суду м. Києва із заявою про зміну підстав позову.

Рішенням господарського суду м. Києва від 30.05.2016 р. (суддя Марченко О.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 11.07.2016 р. (колегія суддів: головуючий Ткаченко Б.О., судді Сітайло Л.Г., Зеленіна В.О.) позов задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки від 16.09.2008, укладений товариством з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" та Київською міською радою, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем'яненко Т.М., зареєстрований в реєстрі за №2273 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.08.2008 р. за №79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Судові рішення мотивовані тим, що у зв'язку з фактичним користуванням земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею новими власниками, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, законодавством України та умовами Договору оренди передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, а тому позовні вимоги є обґрунтованими.

Не погоджуючись із прийнятими судовими рішеннями, Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилається на порушення судами норм матеріального права, просить судові рішення скасувати, та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

Відповідно до протоколу автоматичного розподілу судової справи між суддями від 28.09.2016 р. справа повинна розглядатись у складі колегії суддів: головуючий суддя - Данилова М.В., судді Поляк О.І., Сибіга О.М.

Ухвалою Вищого господарського суду України від 29.09.2016 р. касаційну скаргу прийнято до провадження та призначено до розгляду у вищевказаному складі.

У відзиві на касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" надає пояснення щодо даного спору, та просить оскаржувані судові рішення залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення присутніх у судовому засіданні 29.09.2016 р. представників сторін, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

З огляду на матеріали справи, 16.09.2008 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Український бізнес-центр" (далі - позивач, орендар, та Київською міською радою (далі - відповідач, орендодавець, Київська міська рада) укладено Договір оренди (далі - Договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Демяненко Т.М., зареєстровано в реєстрі за № 2273, зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 24.09.2008 р. за № 79-6-00654 у книзі записів державної реєстрації договорів.

За умовами Договору орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 15.11.2007 року № 1243/4076 та від 17.07.2008 р. № 45/45 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену Договором оренди.

Згідно з п. 2.2 Договору об'єктом оренди відповідно до Договору оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - АДРЕСА_1 у Голосіївському районі м. Києва; площа - 1 544 кв.м.; цільове призначення - для реконструкції з добудовою адміністративно-офісного будинку з приміщеннями та закладами громадського харчування з подальшими його експлуатацією та обслуговуванням; кадастровий номер - :76:061:0038.

Пунктом 2.2 Договору визначено, що згідно з витягом з технічної документації від 19.06.2008 №ІО-22148/2008 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) за №556 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 9 943 075,98 грн.

Відповідно до п. 3.1 Договору, його укладено на 10 (десять) років.

Положеннями п. 8.4 Договору встановлено, що орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про відчуження об'єктів (їх частин), що розташовані на земельній ділянці і належать орендарю, протягом десяти днів з моменту вчинення відповідного правочину, а також повідомити про наміри подальшого використання земельної ділянки; у випадку якщо орендар має намір припинити право користування земельною ділянкою (її частиною), Договір оренди розривається за згодою сторін, або до Договору оренди вносяться відповідні зміни, з моменту укладання договору оренди земельної ділянки з новим власником об'єктів, які були відчужені.

Як встановлено п. 11.3 Договору, він припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; Договір оренди припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п. 11.4 Договору, він може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення реконструкції об'єкта з добудовою, встановлених пунктом 8.4 Договору оренди, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до п. 11.6 Договору, його розірвання не потребує укладення додаткової угоди; Договір оренди вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

24.09.2008 року за Актом приймання-передачі земельної ділянки, підписаним уповноваженими представниками сторін та скріпленим печатками, Київська міська рада передала, а ТОВ "Український бізнес-центр" прийняло у своє володіння і користування земельну ділянку.

04.03.2016 року позивачем свою частку було продано за договорами купівлі-продажу: ОСОБА_7 нежитлове приміщення площею 291,40 кв.м., що складає 28/100 частин будинку та нежитлове приміщення площею 125 кв.м., що складає 12/100 частин будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

Задовольняючи рішення попередні інстанції зазначили, що у зв'язку з переходом права власності на нерухоме майно, розташоване на орендній земельній ділянці, позивачем надсилалися Київської міської листи про припинення користування земельною ділянкою шляхом розірвання Договору оренди.

Враховуючи заперечення Київської міської ради щодо розірвання Договору оренди від 16.09.2008 року, ТОВ "Український бізнес-центр" звернулося з даним позовом та просило припинити договір шляхом розірвання.

Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що за приписами п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав є, зокрема, договори та інші правочини.

Положенннями ч.ч. 1, 2 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживча річ).

Згідно з ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно ст. 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 за №220.

Укладання договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця або за результатами аукціону.

Закон передбачає необхідність державної реєстрації права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Об'єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Частиною 2 ст. 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Згідно з п. "а" та "е" ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Пунктом 7 ч. 1 та ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

При цьому, ст.32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Крім того, відповідно до ст.120 ЗК України якщо жилий будинок,будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці обєкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 ст. 377 ЦК України встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно ст. 7 Закону України "Про оренду землі" визначає умови переходу права оренди земельної ділянки як майна, що потребує державної реєстрації, а не як перехід прав і обов'язків орендаря за договором оренди як зобов'язанням (заміна боржника і кредитора за зустрічними зобов'язаннями у цьому договорі).

Крім того, ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Таким чином, у зв'язку із переходом права власності на об'єкти нерухомості відбувається перехід до набувача тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

Як встановлено господарськими судами, станом на час укладення Договору оренди від 16.09.2008 року позивач володів 40 % нежилих приміщень розташованих за адресою: м. Київ, Голосіївський район, АДРЕСА_1, співвласниками вказаних нежилих приміщень також були:

- ОСОБА_7, що володіє 25/100 частини будівлі на підставі договору купівлі-продажу від 25.12.2008 року.

- ОСОБА_8, що володіє 35/100 частини будівлі на підставі договорів купівлі-продажу від 31.01.2008 року, від 27.02.2009.

З матеріалів справи вбачається, що листом № 235 від 28.07.2015 року позивач просив Київську міську раду розірвати Договір оренди земельної ділянки від 16.09.2008 року.

04.03.2016 року позивачем свою частку було продано за договорами купівлі-продажу: ОСОБА_7 нежитлове приміщення площею 291,40 кв.м., що складає 28/100 частин будинку та нежитлове приміщення площею 125 кв.м., що складає 12/100 частин будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.

09.03.2016 р. позивач надіслав Київській міській раді заяву про розірвання Договору оренди у зв'язку з тим, що з 04.03.2016 р. у нього припинилося право користування земельною ділянкою відповідно до вказаних договорів купівлі-продажу.

Листом № від 20.04.2016 р. Департамент повідомив позивача про те, що з метою врегулювання питання оформлення у відповідності до законодавства права користування земельною ділянкою та впорядкування території, власникам будівлі, що ній розташована, необхідно у відповідності до ст. 5 Порядку звернутися до Київської міської ради з відповідним клопотанням.

У матеріалах справи наявні копії клопотань ОСОБА_7 від 15.04.2016 року вхідний № 08/Б-4851 та ОСОБА_8 від 15.04.2016 року № 08/о-4852 про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, відповідно до яких вказані фізичні особи висловили наміри щодо використання земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, та надали відповідні договори купівлі-продажу, а також Договір оренди.

Крім того, норми ст. 188 Господарського кодексу України закріплює, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання ) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

За таких обставин, суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку, що доводи відповідача стосовно ненадання позивачем доказів на виконання п. 8.4 Договору оренди щодо звернення нових власників нежитлових приміщень до Київської міської ради з клопотаннями про укладення нових договорів оренди земельної ділянки або про внесення змін до Договору оренди, є безпідставними.

Посилання Київської міської ради на автоматичне припинення Договору та перехід права оренди до нових власників нерухомого майна, не приймається як належне, оскільки відсутній подібний механізм переоформлення договорів оренди.

Колегія суддів Вищого господарського суду України зазначає, що правочин, за яким переходить право власності на житлові будинки, будівлі, споруди, тягне за собою перехід права на земельну ділянку, на якій знаходиться відповідне майно. Новий власник будинку (будівлі, споруди) у зв'язку з цим не звільняється від необхідності оформлення права на земельну ділянку відповідно до ст. ст.125, 126 Земельного кодексу України та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обтяжень" і положень постанови Кабінету Міністрів України від 06.052009 року №439 "Про деякі питання посвідчення права власності на земельну ділянку".

За таких обставин, колегія суддів касаційної інстанції приходить до висновку, що під час розгляду справи місцевим та апеляційним господарськими судами фактичні обставини справи встановлено на основі повного, всебічного і об'єктивного дослідження поданих доказів, господарськими судами вірно застосовані норми права, а доводи скаржників не спростовують законності прийнятих у справі судових актів.

Відповідно до приписів 1117 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів касаційної інстанції зазначає про те, що зазначені у касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів, пов'язані з переоцінкою доказів, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції і не є такими, що тягнуть за собою скасування оскаржуваних рішень.

За таких обставин касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 1115,1117,1119,11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,-

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Київської міської ради залишити без задоволення.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 11.07.2016 р. у справі № 910/4155/16 Господарського суду м. Києва залишити без змін.

Головуючий суддя М.Данилова

Судді О.Поляк

О.Сибіга