ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 жовтня 2016 року Справа № 910/30380/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

головуючого - судді Малетича М.М.

суддів: Студенця В.І.,

Могил С.К.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес-центр "Брест-Литовський" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2016р. у справі № 910/30380/15 господарського суду міста Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Мастер ЕД" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес-центр "Брест-Литовський" про розірвання договору та стягнення 36142,44 грн.,

за участю представників:

Позивача: Федчук І.Є., дов. б/н від 01.08.2015р.,

Відповідача: Дашевська Ю.І., дов. № 01-12/2015 від 01.12.2015р.

В с т а н о в и в :

Товариство з обмеженою відповідальністю "Мастер ЕД" (далі - ТОВ "Мастер ЕД", Позивач) звернулось до господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес-центр "Брест-Литовський" (далі - ТОВ "Бізнес-центр "Брест-Литовський", Відповідач) про розірвання договору оренди № 217-10/2014 (нежитлового офісного приміщення) від 01.10.2014р. та стягнення заборгованості у розмірі 36142,44 грн.

Рішенням господарського суду міста Києва від 03.02.2016р., залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2015р., позов ТОВ "Мастер ЕД" задоволено частково, а саме: стягнуто з ТОВ "Бізнес-центр "Брест-Литовський" на користь ТОВ "Мастер ЕД" 36142,44 грн. гарантійного платежу та витрати по сплаті судового збору. В іншій частині позову, відмовлено.

У поданій касаційній скарзі та додаткових поясненнях до неї, ТОВ "Бізнес-центр "Брест-Литовський", посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, зокрема, ст.ст. 628, 629, 651, 785, 795 ЦК України, ст.ст. 193, 235 ГК України, ст.ст. 34, 43 ГПК України, просить скасувати судові рішення у даній справі в частині вимог про стягнення гарантійного платежу і прийняти нове рішення у справі, яким відмовити у задоволені позовних вимог у повному обсязі.

ТОВ "Мастер ЕД", у своєму письмовому відзиві на касаційну скаргу, посилаючись на безпідставність доводів та вимог ТОВ "Бізнес-центр "Брест-Литовський", викладених ним у касаційній скарзі, просить залишити оскаржувані судові рішення без змін, а скаргу - без задоволення.

Заслухавши пояснення представників сторін, вивчивши матеріали справи та обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, з наступних підстав.

Суд першої інстанції, з яким погодився і апеляційний господарський суд, з посиланням на положення ст.ст. 525, 526, 530, 628, 629, 651, 759 ЦК України, ст.ст. 188, 193 ГК України, умови договору оренди № 217-10/2014 (нежитлового офісного приміщення) від 01.10.2014р., та представлені матеріали справи, дійшов висновку про те, що Позивач вчинив усі дії, передбачені пунктом 10.4. договору оренди, для його дострокового припинення з 01.07.2015р. та вчинення необхідних дій для повернення об'єкту оренди Відповідачу, про що завчасно повідомляв останнього, тоді як Відповідач, всупереч умов, визначених пунктом 7.3. цього договору, протягом встановленого для цього часу не вчинив жодних дій для огляду об'єкту оренди, його прийняття, складання та підписання відповідного акту приймання-передачі, на чому наполягав Позивач, у зв'язку з чим, дійшов висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позову, стягнувши з Відповідача на користь Позивача 36142,44 грн. гарантійного внеску та, водночас, відмовивши у задоволенні позову в частині вимог про розірвання договору оренди, у зв'язку з його розірванням за ініціативою Позивача до пред'явлення даного позову до суду.

Проте, з такими висновками судів попередніх інстанцій у повній мірі погодитись не можна, оскільки такі, в порушення вимог ст. 43 ГПК України, були прийняті при неповному встановлені обставин справи та з порушенням норм матеріального і процесуального права, з огляду на таке.

Згідно частини 1 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона зобов'язана вчинити на користь другої сторони певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

При цьому, згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України та ст.ст. 188, 193 ГК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Водночас, згідно ст. 174 ГК України, однією з підстав виникнення господарського зобов'язання, є господарський договір.

Відповідно до положень ст.ст. 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Також, частиною 1 ст. 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Крім того, статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а статтею 599 цього ж Кодексу встановлено, що зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

При цьому, статтею 651 ЦК України визначені наступні підстави для зміни або розірвання договору: зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частиною 3 ст. 291 ГК України також передбачено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї сторони договір оренди може бути дострокової розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 ГК України.

Зокрема, статтею 783 ЦК України встановлено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

При чому, згідно частини 2 ст. 653 ЦК України, у разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

В даному випадку, як видно з матеріалів справи та встановлено судами попередніх інстанцій, 01.10.2014р. між ТОВ "Бізнес-центр "Брест-Литовський" (Орендодавець) і ТОВ "Мастер ЕД" (Орендар) було укладено договір оренди № 217-10/2014 (нежитлового офісного приміщення) (далі -Договір № 217-10/2014) згідно умов якого (п. 2.1.) Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування об'єкт оренди загальною площею - 153,12 м2, що знаходяться на 3 поверсі будівлі, розташованої в м. Києві по вул. Старокиївській, 10, літ. Г.

Згідно п. 3.1. Договору № 217-10/2014, передача об'єкту оренди здійснюється уповноваженими представниками сторін у строк до 01.10.2014 року включно, але в будь-якому випадку не раніше отримання Орендодавцем від Орендаря гарантійного платежу, визначеною п. 4.4. договору.

Ціна орендної плати за користування об'єктом оренди складає 22508,64 грн., з урахуванням ПДВ. Ціна послуги по утриманню об'єкта оренди складає 13633,80 грн., з урахуванням ПДВ (п.п. 4.1.1., 4.2.1. Договору № 217-10/2014).

Орендар зобов'язувався, зокрема (п. 4.4. Договору № 217-10/2014), перерахувати на рахунок Орендодавця платежі, зазначені у п.п. 4.1. та 4.2. цієї статті, з розрахунку за один місяць з урахуванням ПДВ, сума яких встановлюється як гарантійний платіж, до підписання сторонами акту прийому-передачі об'єкту оренди, але в будь-якому випадку не пізніше 5 календарних днів з дня підписання цього договору. У випадку дострокового розірвання цього договору з вини Орендаря кошти, перераховані ним в рахунок сплати гарантійного платежу, не повертаються. У випадку дострокового розірвання цього договору з ініціативи Орендаря кошти, перераховані ним в рахунок сплати гарантійного платежу, повертаються в частині, що залишиться після виконання, у разі необхідності, Орендарем зобов'язань зі сплати орендної плати, витрат по утриманню об'єкту оренди, компенсаційних виплат за пошкодження, псування об'єкту оренди та інших, передбачених договором платежів.

Крім того, Орендар зобов'язувався, зокрема (п. 6.4. Договору № 217-10/2014), перед здачею (поверненням) об'єкту оренди Орендодавцеві усунути недоліки, виявлені і зафіксовані в акті спільної комісії Орендаря й Орендодавця, або відшкодувати Орендодавцеві вартість ремонтних робіт по їх усуненню у порядку, згідно п. 7.3. цього договору. У разі відмови Орендаря від складання акту спільної комісії або від його підписання, такий акт складається між Орендодавцем та залученою незалежною експертною організацією або незалежним оцінювачем.

Також, в Договорі № 217-10/2014 сторони передбачили (п.п. 7.3. 7.7.), що повернення об'єкта оренди після закінчення строку оренди або у зв'язку з достроковим припиненням (розірванням) договору оформлюється актом прийому-передачі об'єкту оренди, що складається та підписується представниками сторін, в день закінчення строку оренди або в день дострокового припинення договору, за умови виконання Орендарем умов цього пункту щодо стану об'єкта оренди. Сторони зобов'язані за місяць до закінчення строку дії договору або при достроковому його розірванні, створити спільну комісію для огляду об'єкту оренди з метою його подальшого прийняття. За наслідками огляду об'єкта оренди сторони складають та підписують акт огляду, в якому зазначають стан об'єкта оренди, встановлене в ньому обладнання та враховують здійснені Орендарем поліпшення об'єкта оренди (якщо такі мали місце), виявлені несправності та недоліки об'єкта оренди. У разі, якщо за результатами огляду та складання акту огляду виявиться, що об'єкт оренди не відповідає стану, зазначеному вище, Орендодавець має право вимагати від Орендаря, а Орендар зобов'язується привести за власний рахунок об'єкт оренди до відповідного стану або компенсувати вартість ремонтних робіт (за ринковими цінами, що визначаються угодою сторін або незалежним оцінювачем), необхідних для приведення об'єкту оренди до відповідного стану. У випадку самовільного звільнення Орендарем об'єкту оренди без узгодження з Орендодавцем або відмови Орендаря підписати акт прийому-передачі об'єкта оренди факт самовільного звільнення об'єкту оренди підтверджується актом про звільнення об'єкту оренди, складеним комісією у складі представників Орендодавця та незалежної особи. У випадку, зазначеному в даному пункті, гарантійний платіж внесений орендарем, згідно умов даного договору, не повертається.

Згідно п. 10.1. Договору № 217-10/2014, він набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє протягом одного року, а саме: до 01.10.2015р., включно.

При цьому, в пункті 10.4. Договору № 217-10/2014 сторони передбачили, що договір може бути достроково припинений з ініціативи Орендаря за умови сплати Орендарем всіх рахунків, виставлених Орендодавцем згідно з умовами передбаченими цим договором, та всіх платежів відповідно до умов цього договору. Орендар повідомляє про це іншу сторону за два місяці до дати запланованого припинення строку дії договору, якщо інше не передбачено цим договором. У випадку недотримання Орендарем строків повідомлення Орендодавця про дострокове припинення договору з ініціативи Орендаря, гарантійний платіж, сплачений Орендарем відповідно до п.4.4 даного договору, Орендарю не повертається.

Водночас, в умовах Договору № 217-10/2014 сторонами встановлено (п. 10.3.), що його може бути достроково розірвано на вимогу Орендаря у випадку: якщо об'єкт оренди в силу обставин, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання за призначенням; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України та цим договором.

Крім того, умовами Договору № 217-10/2014 встановлено (п. 10.6.), що його дія припиняється внаслідок: закінчення строку його дії, загибелі Об'єкту оренди, ліквідації суб'єкта господарювання - Орендаря, за погодженням Сторін, дострокового розірвання на вимогу однієї зі Сторін у випадках, передбачених чинним законодавством та цим Договором.

Як було також встановлено судами попередніх інстанцій, на виконання умов Договору № 217-10/2014 між сторонами 01.10.2014р. було підписано акт прийому-передачі об'єкту оренди загальною площею 153,12 м2 на третьому поверсі будівлі, за адресою: м. Київ, вул. Старокиївська, 10, літ. Г. Водночас, сторонами було погоджено, що об'єкт оренди відповідає плану, зазначеному у додатку № 1 до цього договору.

Крім того, як вбачається з платіжного доручення № 9384 від 18.12.2014р. Позивачем на рахунок Відповідача було перераховано суму гарантійного платежу, передбачену Договором № 217-10/2014, у розмірі 36142,44 грн.

В подальшому, 24.04.2015р. Позивач направив на адресу Відповідача повідомлення за вих. № 23-04-2015/МЕ від 23.04.2015р. про дострокове, з 01.07.2015р., розірвання договору оренди, з проханням прийняти приміщення по акту приймання-передачі об'єкту оренди, що підтверджується фіскальним чеком відділення зв'язку № 6795 від 24.04.2015р. та описом вкладення у цінний лист від 24.04.2015р., однак, належної відповіді на таке повідомлення Позивач від Відповідача так і не отримав, а отриманий гарантійний платіж, не повернув.

Обґрунтовуючи свої позовні вимоги про розірвання договору оренди №217-10/2014 (нежитлового офісного приміщення) від 01.10.2014р. та стягнення заборгованості у розмірі 36142,44 грн. через неповернення суми гарантійного платежу, що був сплачений за цією угодою, ТОВ "Мастер ЕД", з доводами якого погодились і суди попередніх інстанцій, з посиланням на положення ст.ст. 525, 526, 610-612, 651 ЦК України, ст.ст. 173, 193 ГК України, та умови Договору №217-10/2014, вказувало на те, що ТОВ "Бізнес-центр "Брест-Литовський", в порушення умов останнього, визначених у його п.п. 4.4., 7.3., 10.4., після припинення дії Договору № 217-10/2014 з його ініціативи, як Орендаря, відмовилось приймати об'єкт оренди, підписувати відповідний акт прийому-передачі і, відповідно, повертати йому суму гарантійного платежу.

Разом з тим, судами попередніх інстанцій не було враховано, зокрема, те, що нормами діючого ЦК України визначені підстави для зміни або розірвання договору та їх правові наслідки, про які йшлося вище, водночас, не обмежуючи право сторін договору самостійно встановлювати підстави для його зміни або розірвання (ст.ст. 651 та 653 ЦК України).

При цьому, вказаний Закон пов'язує припинення зобов'язання саме з розірванням договору (ч. 2 ст. 653 ЦК України).

У зв'язку з цим, з урахуванням таких вимог норм матеріального права, та конкретних обставин справи, при вирішенні даного спору судам необхідно було, насамперед, встановити правові підстави пред'явлення даного позову до суду та надати ґрунтовний правовий аналіз умовам укладеного між сторонами договору оренди № 217-10/2014 (нежитлового офісного приміщення) від 01.10.2014р. і, зокрема, встановленим сторонами у його пунктах 10.3. та 10.4. (про які йшлося вище), на які посилались вони у своїх доводах та запереченнях, та у яких йдеться про дострокове розірвання Договору № 217-10/2014 на вимогу Орендаря, та їх комплексній правовій оцінці в контексті правильного вирішення даного спору, врахувавши, зокрема, те, що вказаний договір може бути достроково розірваний на вимогу Орендаря тільки у випадку: якщо об'єкт оренди в силу обставин, за які Орендар не відповідає, виявиться в стані, непридатному для використання за призначенням; в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України та цим договором (п.10.3), тоді як припинення зобов'язань за цим договором (п. 10.4.), як наслідок саме такого його розірвання, може бути за умови сплати Орендарем всіх рахунків, виставлених Орендодавцем згідно з умовами передбаченими цим договором, та всіх платежів відповідно до умов цього договору, та повідомлення про це іншої сторони за два місяці до дати запланованого припинення строку дії договору, якщо інше не передбачено цим договором; у випадку недотримання Орендарем строків повідомлення Орендодавця про дострокове припинення договору з ініціативи Орендаря, гарантійний платіж, сплачений Орендарем відповідно до п. 4.4. даного договору, Орендарю не повертається, - що не було дотримано належним чином судами попередніх інстанцій. При цьому, як вбачається з матеріалів справи, інших правових підстав для розірвання договору оренди та припинення у зв'язку з цим зобов'язань сторін, судами під час розгляду справи встановлено не було.

У зв'язку з цим, висновки суду першої інстанції про задоволення позову в частині стягнення з Відповідача на користь Позивача заборгованості у розмірі 36142,44 грн. через неповернення суми гарантійного платежу, що був сплачений за договором оренди № 217-10/2014 (нежитлового офісного приміщення) від 01.10.2014р. та про відмову в позові в частині розірвання вказаної угоди, були зроблені за неповного з'ясування усіх обставин справи та неправильного застосування норм матеріального права, а тому, є необґрунтованими та передчасними.

Водночас, суд апеляційної інстанції, який відповідно до положень ст.ст. 99, 101 ГПК України під час перегляду судових рішень в апеляційному порядку користується правами, наданими суду першої інстанції та здійснює за наявними у справі і додатково поданими доказами повторний розгляд справи, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, всупереч ч. 1 ст. 47 ГПК України щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи, також не приділив у повній мірі уваги вищезазначеним обставинам справи, вимогам норм матеріального права та умовам Договору № 217-10/2014, визначеним сторонами у його пунктах 10.3. та 10.4., припустившись цим самим, тих же порушень, що і суд першої інстанції.

Між тим, згідно ч. 1 ст. 11110 ГПК України, підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За таких обставин, прийняті у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, а тому, постанова суду апеляційної інстанції та рішення суду першої інстанції підлягають скасуванню, а справа - її направленню на новий розгляд до суду першої інстанції.

При новому розгляді справи суду слід врахувати наведене, витребувати належні докази по справі, встановити фактичні обставини справи, з'ясувати підстави, предмет виникнення спору та дійсні права і обов'язки сторін у даній справі, встановити належність чи відсутність підстав припинення договору оренди, і в залежності від встановленого та вимог закону, прийняти законне та обґрунтоване рішення в цій частині.

Керуючись ст.ст. 1115, 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України, -

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бізнес-центр "Брест-Литовський" задовольнити частково.

2. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 07.06.2016 року та рішення господарського суду міста Києва від 03.02.2016 року у справі № 910/30380/15 скасувати повністю, а справу передати на новий розгляд до господарського суду міста Києва в іншому складі суду.

Головуючий суддя Малетич М.М.

Судді Студенець В.І.

Могил С.К.