ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" вересня 2016 р.Справа № 922/2162/16

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калантай М.В.

при секретарі судового засідання Бєсєдіній М.М.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради, м. Харків
до Товариства з додатковою відповідальністю "Житлобуд-2", м.Харків
про внесення змін до договору оренди
за участю представників:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність №08-11/7787/2-15 від 30.12.2015

від відповідача: ОСОБА_2, довіреність №32 від 18.01.2016

ОСОБА_3, довіреність №731 від 15.06.2015

ВСТАНОВИВ:

Харківська міська рада, м. Харків (далі за текстом - позивач), звернулася до господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю "Житлобуд - 2", м. Харків (далі за текстом - відповідач) про внесення змін до договору оренди землі №6367/04 від 23.04.2004 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, наведеній в позовній заяві.

На підтвердження позовних вимог позивач посилається на безпідставне ухилення відповідача від підписання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та на необхідність приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства, у зв'язку з чим в договір повинні бути внесені відповідні зміни щодо розміру орендної плати та вартості нормативної грошової оцінки землі.

В призначеному судовому засіданні представник позивача повністю підтримав доводи, викладені в позовній заяві, просив позов задовольнити.

Відповідач у відзиві проти позову заперечив, просив в його задоволенні відмовити, оскільки ані умовами договору оренди землі, ані нормами чинного законодавства не передбачено зміни орендної плати за землю у разі зміни грошової оцінки землі. Вказує, що з його боку відсутні будь-які істотні порушення договору оренди землі, що унеможливлює внесення змін до договору а рішенням суду. Також зазначає, що позивач спонукає укласти додаткову угоду з 01.01.2014 року, хоча законодавство у даному випадку не має зворотної сили, відповідні правовідносини можуть виникнути з моменту досягнення взаємної згоди. Крім того, на теперішній час орендована земельна ділянка знаходиться у користуванні ОСББ, а отже ТДВ "Житлобуд-2" відношення до її фактичного використання не має, у зв'язку з чим відповідачем було ініційовано припинення оренди вищезазначеної ділянки. Відповідно до Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 року №960/12, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради підготовлено угоду про розірвання договору оренди землі №6367/04 від 23.04.2004, яка на даний час проходить відповідну процедуру погодження, а саме: знаходяться на останньому етапі оформлення.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, дослідивши матеріали справи, заслухавши представників сторін, всебічно та повно дослідивши надані докази, суд встановив наступне.

23 квітня 2004 року, на підставі рішення Харківської міської ради від 24.12.2003 №269/03 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів", між позивачем, як орендодавцем, та Акціонерним товариством "Житлобуд-2" (правонаступником якого на підставі рішення загальних зборів акціонерів від 21.01.2011 є Товариство з додатковою відповідальністю "Житлобуд-2"), як орендарем, укладено договір оренди землі, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах за №6367/04 (далі за текстом - Договір).

За умовами даного Договору орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку за адресою: м.Харків, вул.Отакара Яроша, загальною площею 0,6021га.

Згідно пункту 1.2 Договору земельна ділянка надасться в оренду строком до 01.12.2028 для будівництва багатоповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими об'єктами соціально-побутового призначення (але не пізніше прийняття об'єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об'єкту. Будівництво виконати до 01.12.2006.

Пунктом 2.2 Договору визначено розмір орендної плати:

- орендна плата за земельну ділянку на період будівництва, згідно з довідкою №410/04 від 01.03.2004 встановлюється у розмірі: 1279,91грн. по 31.12.2004; 1706,54грн. з 01.01.2005 по 31.12.2005; 2512,41грн. до 01.12.2006;

- орендна плата за земельну ділянку на період експлуатації, згідно з довідкою №411/04 від 01.03.2004 встановлюється у розмірі: 44,51 грн.

Відповідно до пункту 2.4 Договору орендна плата за землю збільшується при зміні розміру земельного податку відповідно до законодавства України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

Згідно пункту 4.1 Договору зміна його умов можлива за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

Пунктом 1.1. цього рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 року та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року.

Попередня вартість 1 кв.м землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 №335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м.Харкова станом на 01.01.2007р.", рішення Харківської міської ради від 27.02.2008 №42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р." та була введена в дію з 01.03.2008.

Пунктами 2 та 3 рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 №1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено, що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 зазначеного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

На підставі вищевказаних положень рішень Харківської міської ради, Департаментом земельних відносин Харківської міської ради було виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 №108/16 від 29.01.2016; одержано витяг №13 від 14.11.2013 з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

На підставі вказаних документів Департаментом підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди, який разом із листом-пропозицією від 16.03.2016 №1712/0/225-16 направлено на адресу відповідача. Відповідно до рекомендованого поштового відправлення вказаний лист отриманий представником відповідача 21.03.2016.

У встановлений термін відповідь на лист-пропозицію Харківської міської ради орендарем направлено не було, що і стало підставою для звернення позивача з даним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами першою, другою статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин першої, другої статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю відповідно до статті 21 Закону України "Про оренду землі" - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України і частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель" для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України "Про оцінку земель").

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

При цьому пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради віднесено вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Положеннями статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Вищевказане рішення Харківської міської ради, яким змінено нормативну грошову оцінку земель міста Харкова та затверджено нові ставки орендної плати, є чинним й у встановленому законом порядку незаконним не визнавалося, а, відтак воно є обовязковим для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Зазначена правова позиція викладена і в постанові Верховного Суду України від 02.03.2016 у справі №922/538/14.

Також, абзацами 1 та 3 пункту 2.19 постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 17.05.2011 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах що виникають із земельних відносин" роз'яснено, що у разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку.

З вищенаведеного вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання державою плати за користування землею. При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

В свою чергу, орендна плата за земельну ділянку комунальної власності є регульованою ціною, тому встановлення статтею 288 Податкового кодексу України граничних розмірів річної орендної плати за земельну ділянку є підставою для приведення положень спірного договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог закону в частині визначення розміру орендної плати.

Згідно частини 1 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Частиною 1 статті 651 Цивільного кодексу України також встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За вказаних обставин, суд вважає обґрунтованими позовні вимоги в частині доповнення розділу 1 Договору пунктом 1.4 (щодо встановлення розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки) та викладення пункту 2.2 Договору у новій редакції (щодо зміни розміру орендної плати).

Також, обґрунтованими є позовні вимоги в частині доповнення розділу 1 Договору пунктом 1.3 щодо визначення кадастрового номера земельної ділянки, оскільки відповідно до частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" кадастровий номер земельної ділянки відноситься до істотних умов договору оренди землі. При цьому, суд враховує, що зазначений кадастровий номер був зафіксований у плані земельної ділянки, що є невід'ємною частиною Договору. Внесення вказаних доповнень до пункту 2 Договору є необхідним для ідентифікації об'єкту оренди та відповідності договору вимогам чинного законодавства.

Щодо внесення змін до решти запропонованих позивачем пунктів договору суд зазначає, що вони нормативно не обґрунтовані позивачем, а наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для зобов'язання відповідача погодитись із запропонованими умовами, позивачем не доведена.

В той же час, відповідно до статті 33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

На підставі викладеного, суд відмовляє в задоволенні цієї частини позовних вимог.

Відповідно до частини 1 статті 49 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів покладається на обидві сторони, якщо господарським судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

Керуючись статтями 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі № 6367/04 від 23.04.2004 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у такій редакції:

"ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі, зареєстрованого "23" квітня 2004 року за № 6367/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі виконуючого повноваження Харківського міського голови, секретаря міської ради ОСОБА_4, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" і розпорядження міського голови від 18.02.2016 № 208/2к, з одного боку, та ТОВАРИСТВО 3 ДОДАТКОВОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ЖИТЛОБУД-2", як правонаступник АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА "ЖИТЛОБУД-2" (Орендар) в особі керівника _____________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі", рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 "Про затвердження "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013", рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 "Про затвердження Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові" (зі змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 "Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові", листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 11.01.2016 № 6-28-0.22-201/2-16 "Про індексацію нормативної грошової оцінки земель" доповнити розділ 1. "ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ" пунктами 1.3., 1.4., змінити пункт 2.2 розділу 2. "ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ" та викласти у новій редакції:

"1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :11:001:0132."

"1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 13 від 14.11.2013 становить 6855089 гри. (шість мільйонів вісімсот п'ятдесят п'ять тисяч вісімдесят дев'ять гривень), а з урахуванням коефіцієнтів індексації за 2014, 2015 роки складає 12269355 грн. (дванадцять мільйонів двісті шістдесят дев'ять тисяч триста п'ятдесят п'ять гривень)."

"2.2. Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 108/16 від 29.01.2016 на рік становить З % від її нормативної грошової оцінки і складає 368080,65 гри. (триста шістдесят вісім тисяч вісімдесят гривень 65 копійок). або в місяць - 30673,39 грн. (тридцять тисяч шістсот сімдесят три гривні 39 копійок)."

II. Ця додаткова угода є невід'ємною частиною договору оренди землі, зареєстрованого "23" квітня 2004 року за № 6367/04 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" і складена та підписана в трьох примірниках, один з яких залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ

Харківська міська рада Харківської області

м. Харків, м-н Конституції, 7

код 04059243

В особі виконуючого повноваження

Харківського міського голови,

секретаря міської ради

___________________ ОСОБА_4

/підпис/

ОРЕНДАР

ТОВАРИСТВО З ДОДАТКОВОЮ

ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ЖИТЛОБУД-2»,

як правонаступник АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА

"ЖИТЛОБУД-2"

61145, м. Харків, вул. Космічна, буд. 12

код 01270351

В особі керівника

_______________ /ПІБ/"

/ підпис/

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з Товариства з додатково відповідальністю "Житлобуд-2" (61145, м.Харків, вул.Космічна, 12, код 01270351) на користь Харківської міської ради (61003, м.Харків, м-н Конституції, 7, код 04059243, платіжні реквізити для перерахування коштів: Одержувач: Харківська міська рада, реєстраційний рахунок: 2986, банк: ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО банку: 851011) 689,00грн. судового збору. Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене у встановленому законодавством порядку.

Повне рішення складено 26.09.2016 р.

Суддя ОСОБА_5