ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"27" вересня 2016 р.Справа № 916/1745/15

За позовом: Першого заступника прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради

До відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ"

За участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача: Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

ОСОБА_1

ОСОБА_2

ОСОБА_3

ОСОБА_4

За участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: ОСОБА_5

про: розірвання договору оренди, припинення права володіння та користування земельною ділянкою, зобов'язання повернути земельну ділянку

Суддя Д`яченко Т.Г.

Представники:

Від прокуратури: Голактіонова О.А, представник за посвідченням

Від позивача: не з'явився

Від відповідача: Голотинін О.Ю., представник за довіреністю

Від 3-ої особи Департаменту КВ ОМР: Польщіна Т.Л., представник за довіреністю

Від 3-ої особи ОСОБА_1: не з'явився

Від 3-ої особи ОСОБА_2: не з'явився

Від 3-ої особи ОСОБА_3: не з'явився

Від 3-ої особи ОСОБА_4: не з'явився

Від 3-ої особи ОСОБА_5: не з'явився

СУТЬ СПОРУ: Перший заступник прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ", у якій просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений між Одеською міською радою та ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" від 25.02.2002р.; припинити право володіння та користування ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" земельною ділянкою, що розташована за адресою: АДРЕСА_1; зобов'язати ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" повернути земельну ділянку площею 1004 кв.м., що передана терміном на 1 рік (до 28.12.2002р.) для благоустрою прилеглої території, а також земельну ділянку площею 596 кв.м., що передана терміном на 50 років (до 28.12.2051р.) для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на рік для будівництва), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1

Рішенням господарського суду Одеської області від 18.11.2015р. у справі №916/1745/15 позов задоволено повністю, розірвано договір оренди земельної ділянки, укладений між Одеською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ" від 25.02.2002р., припинено право володіння та користування Товариством з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ" щодо земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, зобов'язано Товариство з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ" повернути земельну ділянку площею 1004 кв.м., що передана терміном на 1 рік (до 28.12.2002р.) для благоустрою прилеглої території, а також земельну ділянку площею 596 кв.м., що передана терміном на 50 років (до 28.12.2051) для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на рік для будівництва), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ" до державного бюджету України через Державну податкову інспекцію у Київському районі м.Одеси судовий збір в сумі 3654 грн.

Постановою Одеського Апеляційного господарського суду від 18.02.2016р. по справі №916/1745/15 рішення першої інстанції залишено без змін, апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ" без задоволення.

Постановою Вищого господарського суду України від 18.05.2016р. касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю „МАСТЕР-ПРОЕКТ" задоволено частково, постанову Одеського апеляційного господарського суду від 18.02.2016р. та рішення господарського суду Одеської області від 18.11.2015р. у справі №916/1745/15 скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

У зв'язку з направленням справи №916/1745/15 на новий розгляд до господарського суду Одеської області, на підставі розпорядження в.о. керівника апарату суду від 07.06.2016р. №618 було призначено повторний автоматичний розподіл справи між суддями з метою визначення складу суду. Згідно даних повторного автоматичного розподілу справи між суддями справу №916/1745/15 передано на розгляд судді Д'яченко Т.Г.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 10.06.2016р. справу №916/1745/15 прийнято до провадження із призначенням до розгляду в судовому зсіданні.

16.06.2016р. до господарського суду Одеської області надійшов запит Вищого господарського суду України про витребування матеріалів справи №916/1745/15.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 17.06.2016р. провадження у справі №916/1745/15 зупинено до повернення матеріалів справи з Вищого господарського суду України та матеріали справи №916/1745/15 направлено до Вищого господарського суду України на запит.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.07.2016р. в зв'язку з поверненням матеріалів справи №916/1745/16 до господарського суду Одеської області, провадження у справі було поновлено із призначенням справи до розгляду в судовому засіданні.

Ухвалою господарського суду Одеської області 12.09.2016р., в порядку ст. 69 ГПК України, строк розгляду справи був продовжений на п'ятнадцять днів.

Представник прокуратури в судове засідання з'явився, надав суду усні пояснення, відповідно яких позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити.

Представник позивача в судові засідання, окрім 01.08.2016р., не з'являвся, своєї позиції щодо позовних вимог з урахуванням обставин, встановлених у Постанові ВГСУ від 18.05.2016р., суду не надав.

Представник відповідача в судове засідання з'явився, надав письмові пояснення по суті спору (вх. № ГСОО 19687/16 від 09.08.2016р.), відповідно яких позовні вимоги не визнає, вважає їх необґрунтованими, безпідставними в зв'язку з чим в задоволені позову просить відмовити повністю.

Представник третьої особи Департаменту КВ ОМР в судове засідання з'явився, надав письмові пояснення по суті спору (вх. № ГСОО 22691/16 від 19.09.2016р.), відповідно яких позовні вимоги підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити.

Представник третьої особи ОСОБА_3 в судове засідання з'явився, надав письмові пояснення по суті спору (вх. № ГСОО 22690/16 від 19.09.2016р.), відповідно яких позовні вимоги прокурора підтримує в повному обсязі та просить суд їх задовольнити.

Представники третіх осіб ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_4, ОСОБА_5 в судові засідання не з'являлись, своєї позиції щодо позовних вимог з урахуванням обставин, встановлених у Постанові ВГСУ від 18.05.2016р., не надали, про причини своєї неявки суд не повідомили, хоч про час та місце проведення судових засідань були повідомлені належним чином шляхом надсилання ухвал суду на адресу реєстрації.

В судовому засідання 27.09.2016р. представником прокуратури були заявлені усні клопотання про відкладення розгляду справи та продовження строку розгляду справи, в задоволені яких судом було відмовлено, з огляду на обмеженість строку розгляду справи ( 27.09.2016р. останній день розгляду справи) та те, що ухвалою суду від 12.09.2016р. строк розгляду справ вже був продовжений на п'ятнадцять днів.

Відповідно до ст.85 Господарського процесуального кодексу України в судовому засіданні 27.09.2016р. було проголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив.

Рішенням Одеської міської ради від 28.12.2001р. №3078-XXІІІ затверджено проект відведення земельної ділянки; надано ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" земельну ділянку загальною площею 0,1600 га (код Українського класифікатору цільового використання землі - 1.11.6. - землі іншої комерційної діяльності), в т.ч.: земельну ділянку площею 0,0596 га у тимчасове довгострокове користування, на умовах оренди, терміном на 50 років, для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на 1 рік - для будівництва); земельну ділянку площею 0,1004 га у тимчасове короткострокове користування, на умовах оренди, терміном на 1 рік для благоустрою та озеленення прилеглої території

На підставі вищезазначеного рішення, 25.02.2002р. між Одеської міської радою (Орендодавець) та ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки (Договір), згідно умов якого в оренду передано земельну ділянку площею 1600 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1

Зазначена земельна ділянка надається у володіння та користування Орендаря, у т.ч.: земельна ділянка площею 596 кв.м., терміном на 50 років (до 28.12.2051р.) для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на 1 рік - для будівництва); земельна ділянка площею 1004 кв.м., терміном на 1 рік (до 28.12.2002р.) для благоустрою прилеглої території (п.1.2 Договору).

Пунктом 1.3 Договору передбачено, що зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Одеської міської ради.

Відповідно до пунктів 2.1., 2.2. Договору, за користування земельною ділянкою орендар сплачує орендодавцеві оренду плату, яка на період будівництва становить 2160,00грн. на рік, на період експлуатації - 4023,00 грн. на рік.

За змістом п.п. 3.1.1., 3.1.3. Договору, орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 1.2. договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 3.2.2. Договору сторони визначили, що орендодавець зобов'язаний здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.

У відповідності до п. 3.3.2. Договору орендар має право самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

Згідно з п. 3.4.2. Договору, орендар зобов'язався використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 1.2. договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будинків і споруд, розташованих на ній.

Договір посвідчений нотаріально 05.02.2012 р. та зареєстрований у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) 11.03.2002 р. за №551/53.

Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 24.12.2002 р. №2173 "Про затвердження акту прийняття в експлуатацію офісного центру по АДРЕСА_1 ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ", затверджено акт державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту - офісного центру загальною площею 457,3 кв.м. та визнано право власності на приміщення офісного центру за адресою: АДРЕСА_1, за: ПП ОСОБА_5 на офіс №3 площею - 97, 3 кв.м; ПП ОСОБА_9 на офіс № 1 площею - 262,8 кв.м.; ПП "ОЛВО" на офіс №2 площею - 97,2 кв.м.

В подальшому, власниками нежитлового приміщення по АДРЕСА_1 є наступні 5 осіб: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5,

06.11.2014р. ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" отримало в Управлінні архітектури та містобудування містобудівні умови та обмеження за вих. № 01-06/684 від 06.11.2014р. забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, щодо об'єкта будівництва - торгово-офісної будівлі.

08.12.2014 р. за № ОД 41 Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області зареєстроване повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, подане ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ", згідно з яким останній в порядку ст. 35 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" повідомив про початок виконання підготовчих робіт, необхідних для здійснення нового будівництва одноповерхової торгово-офісної будівлі за адресою: АДРЕСА_1, яка розташована на земельній ділянці, що перебуває у користуванні ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" відповідно до умов договору оренди.

В подальшому, відповідачем як замовником, подано до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області декларацію про початок виконання будівельних робіт із нового будівництва одноповерхової торгово-офісної будівлі за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці, що перебуває в користуванні за умовами договору оренди. Декларація зареєстрована 21.01.2015 р. за №ОД 75.

ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" після реєстрації декларації приступило до виконання вищезазначених будівельних робіт, у результаті чого, на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1, були розпочаті будівельні роботи.

05.05.2015р. Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил ТОВ „Мастер-проект", АДРЕСА_1 за результатами якої було встановлено, що ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" наведено недостовірні дані в повідомленні про початок виконання підготовчих робіт за № ОД 41 від 08.12.2014, чим порушено абз. 5 п. 5 ПКМУ №466 від 13 квітня 2011 року та недостовірні дані в декларації про початок виконання будівельних робіт за №ОД 75 від 21.01.2015р. в частині права користування земельною ділянкою, чим порушено ч. 8 ст. 36 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності".

05.05.2015р. Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області складено припис, відповідно до якого останнє вимагало від ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" зупинити виконання підготовчих і будівельних робіт на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1.

Ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01.03.2016р. по справі №К/800/51029/15, скасовано постанову Одеського апеляційного адміністративного суду від 17.11.2015р. та залишено в силі Постанову Одеського окружного адміністративного суду від 29.05.2015р., якою задоволено адміністративний позов ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" про скасування припису Департаменту державно-будівельної інспекції в Одеській області від 05.05.2015р. про зупинення виконання підготовчих та будівельних робіт на об'єкті будівництва за адресою АДРЕСА_1, зазначений припис - скасовано.

Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 22.06.2016р. задоволено адміністративний позов ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області про визнання неправомірними дії щодо проведення позапланової перевірки та складання акту перевірки, скасування постанов №26, №27 від 18.05.2015р., скасовано Постанову Департаменту ДАБІ в Одеській області №26 від 18.05.2015р. про накладення штрафу за правопорушенням у сфері містобудівної діяльності, складену стосовно ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ" та Постанову ДАБІ в Одеській області №27 від 18.05.2015р. про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності, складену стосовно ТОВ „МАСТЕР-ПРОЕКТ".

За твердженням прокурора, відповідач в порушення умов цільового використання спірної земельної ділянки, визначеної договором оренди землі від 25.02.2002р. (зареєстрований 11.03.2002р.), здійснює будівництво одноповерхової торгово-офісної будівлі на земельній ділянці площею 596 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1, на якій в 2002р. вже здійснив будівництво офісного центру. Тобто, підготовчі та будівельні роботи здійснюються відповідачем на земельній ділянці, яка після закінчення будівництва передбачена для експлуатації та обслуговування вже збудованої торгово-офісної будівлі, цільове призначення якої не змінювалось.

В зв'язку з чим, звертаючи до суду з позовом, перший заступник прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради просив: розірвати договір оренди земельної ділянки від 25.02.2002 р., припинити право володіння та користування ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 та зобов'язати ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" повернути земельну ділянку площею 1004 кв.м., що передана терміном на 1 рік (до 28.12.2002 р.) для благоустрою прилеглої території, а також земельну ділянку площею 596 кв.м., що передана терміном на 50 років (до 28.12.2051 р.) для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на рік для будівництва).

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, проаналізувавши норми чинного законодавства, дійшов наступних висновків.

Відповідно до частини першої ст.13 Конституції України земля є об'єктом права власності Українського народу, від імені якого це право здійснюють органи державної влади і органи місцевого самоврядування в межах, визначених чинним законодавством України.

Відповідно до ст.ст. 3 - 5 Закону України „Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. 161-XIV (далі по тексту - Закон України „Про оренду землі"; в редакції Закону України від 07.03.2002р., чинній на час укладення договору оренди земельної ділянки від 11.03.2002р.) оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Об'єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ, міст (комунальній власності), держави. Об'єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, що розташовані на них, якщо це передбачено договором оренди. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради.

Судом встановлено, що 25.02.2002р. між Одеською міською радою (Орендодавець) та ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, який було посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу ОСОБА_10, зареєстрований в реєстрі за № 2444, зареєстрований в Книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (в тому числі на умовах оренди) 11.03.2002р. за № 551/53 (далі по тексту - договір оренди від 11.03.2002р.), у відповідності до п.п. 1.1 - 1.3 якого Орендодавець на підставі Закону України „Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради за № 3078-ХХІІІ від 28.12.2001р. надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння та користування земельну ділянку площею 1600 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_1, згідно з планом земельної ділянки (додаток № 1), який є невід'ємною частиною цього договору. Зазначена земельна ділянка, загальною площею 1600 кв.м., надається у володіння та користування Орендаря, в тому числі: земельна ділянка площею 596 кв.м., терміном на 50 років (до 28.12.2051р.), для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на 1 рік - для будівництва); земельна ділянка площею 1004 кв.м. терміном на 1 рік (до 28.12.2002р.) для благоустрою прилеглої території. Зміна цільового призначення та використання зазначеної земельної ділянки можлива тільки на підставі відповідного рішення Одеської міської ради.

Згідно зі ст.ст. 12, 13 Закону України „Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.03.2002р.), договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. Договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі. Невід'ємною частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням: на строк до 5 років - за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років - в обов'язковому порядку.

В силу положень ст. 14, 16, 18 Закону України „Про оренду землі" (в редакції Закону України від 07.03.2002р.), до істотних умов договору оренди земельної ділянки належить зокрема об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки. Умови договору оренди земельної ділянки діють у випадках, коли після набрання договором чинності законами України встановлені інші правила, ніж ті, що передбачені договором, крім випадків, визначених статтею 21 цього Закону, а також випадків, визначених законами України, якщо вони підвищують рівень захисту прав орендарів, орендодавців, третіх осіб. Договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Факт державної реєстрації засвідчується печаткою реєструючого органу з підписом уповноваженої на це особи та зазначенням дати реєстрації на всіх примірниках договору. Один зареєстрований примірник договору зберігається в органі, який здійснив його реєстрацію.

При цьому, положеннями ст. 125 Земельного кодексу України (в редакції Закону України від 20.12.2001р.) передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Отже, враховуючи вищенаведені положення законодавства, приймаючи до уваги досягнення між сторонами по справі згоди щодо істотних умов даного договору та проведення його державної реєстрації відповідно до положень ст. 18 Закону України „Про оренду землі", суд дійшов висновку, що ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" в установленому законом порядку набуло право оренди земельної ділянки площею 1 600 кв.м., що знаходиться в місті Одесі, у Київському районі, по АДРЕСА_1, яка складається із: земельної ділянки площею 596 кв.м., терміном на 50 років (до 28.12.2051р.), для будівництва, експлуатації та обслуговування будівлі офісного центру (у тому числі на 1 рік - для будівництва); земельної ділянки площею 1004 кв.м. терміном на 1 рік (до 28.12.2002р.) для благоустрою прилеглої території.

Розпорядженням Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 24.12.2002р. № 2173, за результатами розгляду звернення ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" було затверджено акт державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкту: офісного центру загальною площею 457,3 кв.м., в т.ч. офіс № 1 - 202 кв.м., № 2 - 97,2 кв.м., № 3 - 97,3 кв.м., на земельній ділянці по АДРЕСА_1, відведеній відповідно до рішення Одеської міської ради за № 3078-ХХІІІ від 28.12.2001р. ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" та вирішено прийняти даний об'єкт в експлуатацію; відповідно до умов договору про дольову участь від 21.04.2002р. визнано право власності на вказане майно за низкою осіб.

В подальшому, приміщення в офісному центрі за адресою: АДРЕСА_1 були неодноразово відчужені на користь фізичних осіб, які залучені до участі у даній справі в якості третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору.

Судом встановлено, що площа забудованої земельної ділянки складає близько 190 кв.м., тобто займає 1/3 частину від орендованої земельної ділянки загальною площею у 596 кв.м., яка надана ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" у користування на 50 років. Земельна ділянка не забудована в повному обсязі, а в Договорі оренди відсутнє посилання яку саме площу з 596 кв.м відповідач може забудувати.

Звертаючись з відповідним позовом до суду, прокурор стверджує, що відповідач в порушення умов цільового використання спірних земельних ділянок, визначених договором оренди землі, а саме п.1.2 та 4.1 спірного договору, здійснює будівництво одноповерхової торгово-офісної будівлі на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1. Зокрема, прокурор наголошує на тому, що відповідач вже здійснив будівництво офісного центру по АДРЕСА_1, на одній із відведених в оренду земельних ділянок - ділянці площею 596 кв.м., що передана в користування терміном на 50 років, у 2002 році чим вичерпав своє право на будівництво на відповідній земельній ділянці без зміни його цільового використання.

Згідно ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Виходячи з умов п. п. 3.4.1., 3.4.2. спірного Договору, орендар зобов'язався, зокрема, виконувати встановлені щодо об'єкта оренди зобов'язання, додержуватись вимог, встановлених Законом України „Про оренду землі", виконувати обов'язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 1.2 Договору.

Частиною 2 та 4 ст. 29 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності" встановлено, зокрема, що, юридична особа, яка подала виконавчому органові міської ради заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об'єкта будівництва. Спеціально уповноважений орган містобудування та архітектури визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Відповідно до п. 1.1 п.1 Положення про Управління архітектури та містобудування Одеської міської ради, затвердженого рішенням Одеської міської ради від №3295-VI від 16.04.2013р., Управління архітектури та містобудування ОМР є виконавчим органом Одеської міської ради і створюється відповідно до Закону України „Про місцеве самоврядування". Управління є спеціально уповноваженим органом містобудування та архітектури Одеської міської ради. За п. 2.3.1. п. 2.3. п. 2 вищевказаного положення, Управління архітектури та містобудування ОМР, відповідно до покладених на нього завдань у сфері регулювання забудови територій визначає відповідність намірів щодо забудови земельної ділянки вимогам містобудівної документації на місцевому рівні та надає відповідні висновки, надає суб'єктам містобудівної діяльності у встановленому порядку містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок, забезпечує отримання інших вихідних даних на проектування об'єктів, а також іншої інформації з містобудівного кадастру відповідно до законодавства.

Відповідно до вимог діючого законодавства, ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" було отримано в Управлінні архітектури та містобудування містобудівні умови та обмеження за вих. № 01-06/684 від 06.11.2014р. забудови земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1, щодо об'єкта будівництва - торгово-офісної будівлі.

08.12.2014р. за №ОД41 Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було зареєстроване повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, подане ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ", згідно з яким останній в порядку ст. 35 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності" повідомив про початок виконання підготовчих робіт, необхідних для здійснення нового будівництва одноповерхової торгово-офісної будівлі за адресою: АДРЕСА_1, яка розташована на земельній ділянці, що перебуває в користуванні ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" відповідно до умов договору оренди від 11.03.2002р.

В подальшому, відповідачем як замовником було подано до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області декларацію про початок виконання будівельних робіт із нового будівництва одноповерхової торгово-офісної будівлі за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці, що перебуває в користуванні за умовами договору оренди від 11.03.2002р. Декларація була зареєстрована 21.01.2015р. за № ОД75.

ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" після реєстрації декларації приступило до виконання вищезазначених будівельних робіт, в результаті чого, на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1, розпочались будівельні роботи.

Судом встановлено, що відповідно до припису від 05.05.2015р. Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було наказано ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" зупинити виконання підготовчих і будівельних робіт на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1.

Вказаний припис був скасований відповідно до постанови Одеського окружного адміністративного суду від 29.05.2015р. по справі № 815/2765/15, яка залишена в силі ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01.10.2015р. по справі №К/800/28786/15.

Постановою Одеського окружного адміністративного суду від 31.03.2015р. по справі №815/7288/14, залишеною без змін ухвалою Вищого адміністративного суду України від 01.03.2016р., було відмовлено у задоволенні адміністративного позову ОСОБА_3 до Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області про визнання протиправними дій, скасування реєстрації повідомлення про початок підготовчих робіт ОД 41 від 08.12.2014р., декларації про початок будівельних робіт ОД№75 від 21.01.2015р. та зобов'язання подати інформацію про їх скасування до Єдиного реєстру отриманих повідомлень про початок виконання підготовчих робіт, виданих дозволів на виконання будівельних робіт.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 34 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності", замовник має право виконувати будівельні роботи, зокрема, після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I - III категорій складності.

Частиною 1 статті 35 Закону України „Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що після набуття права на земельну ділянку замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, державними стандартами і правилами, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Відповідачем, відповідно до вимог вищевказаних норм, до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції в Одеській області було подано Повідомлення про початок підготовчих будівельних робіт від 08.12.2014 р. та Декларацію про початок виконання будівельних робіт від 21.01.2015 р., які були належним чином зареєстровані. Отже, Одеська міська рада, як орендодавець, не мала ніяких заперечень щодо будівництва нової торгово-офісної будівлі на вказаній земельній ділянці.

В силу положень п. п. 4.1., 4.2. спірного Договору, відповідно до Українського класифікатору обмежень прав власності на земельну ділянку та використання земельних ділянок встановлені такі обмеження: зміна цільового використання; заборона будівництва інших об'єктів. Відповідно до Українського класифікатору прав обмеженого користування чужою земельною ділянкою встановлений сервітут: використання земельної ділянки для прокладки і ремонту ліній інженерних споруд.

Відповідні пункти договору оренди є підпунктами Українського класифікатору обмежень прав власності на земельну ділянку та використання земельних ділянок, який був затверджений листом Деркомзему України від 24 квітня 1998 р. № 14-1-7/1205 як Додаток №3 до „Еталону проекту відведення земельної ділянки", затверджений вказівкою Державного комітету України по земельним ресурсам від 15 липня 1999р. № 11 „Про впровадження Еталону проекту відведення земельної ділянки". Тобто у 2002 році у відповідному розділі договору були зазначені норми вищезазначеного Класифікатору, який на той час регламентував такі обмеження.

В той же час, на думку суду, відповідні посилання прокурора є некоректними, оскільки Наказом Державного агентства земельних ресурсів України від 21 листопада 2012р. № 583 „Про визнання таким, що втратили чинність деяких вказівок та наказів Держкомзему України", визнано такою, що втратила чинність Вказівку Державного комітету України по земельним ресурсам від 15 липня 1999 року № 11 „Про впровадження Еталону проекту відведення земельної ділянки». А, отже, втратили чинність усі його Додатки, в тому числі Класифікатор обмежень прав власності на землю та використання земельних ділянок.

Відповідно до ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. При цьому відповідно до ст. 96 Земельного кодексу України, землекористувач зобов'язаний забезпечити використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Види цільового призначення земель визначено Класифікацією видів цільового призначення земель (далі - КВЦПЗ), затвердженою наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010р. № 548.

Відповідно до пункту 1.4 вищеназваної Класифікації КВЦПЗ визначає поділ земель на окремі види цільового призначення земель, які характеризуються власним правовим режимом, екосистемними функціями, видом господарської діяльності, типами забудови, типами особливо цінних об'єктів.

На момент отримання дозвільних документів на будівництво та початок будівництва уже діяли інші обмеження і у разі їх недотримання ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" Управління архітектури та містобудування та Державна архітектурно-будівельна інспекція не надали б відповідних дозволів на будування офісного центру.

Крім того, така заборона стосується зведення будь-яких будівель без погодження з орендодавцем. Інше трактування такої заборони безпідставно обмежить право орендаря, зокрема й на нове будівництво (реконструкцію), за умови дотримання інших умов Договору та чинного законодавства.

Отже, на думку суду, ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" не змінювало цільове використання земельної ділянки, мало право на забудову відповідної земельної ділянки. Як зазначено в Містобудівних умовах, площа забудови нового офісного центру складає 210 кв.м. що свідчить що нове будівництво не виходить за межі 596 кв.м., а також те, що земельна ділянка використовується за цільовим призначенням - для будівництва.

Відповідно до положень ст. 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом "а" частини 1 статті 143 Земельного кодексу України встановлено, що примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Як роз'яснено у п.п. 2.20., 2.21. Постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 р. № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", у вирішенні спорів про розірвання договору оренди земельної ділянки судам слід враховувати, що відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених умовами договору, та з підстав, визначених статтями 24, 25 Закону України "Про оренду землі", у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також з підстав, визначених ЗК України та іншими законами України. У разі встановлення порушень, передбачених статтею 143 ЗК України, зокрема, коли земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, визначеним умовами договору, та у спосіб, що суперечить екологічним вимогам, суди мають правові підстави для задоволення вимог про розірвання договору оренди на підставі статті 32 Закону України "Про оренду землі". Про невиконання відповідачем умов договору щодо використання землі за цільовим призначенням може свідчити, зокрема, відсутність проведення будь-яких будівельних робіт на об'єкті, що може підтверджуватися, наприклад, актом, складеним Державною архітектурно-будівельною інспекцією. Разом з тим слід звернути увагу на те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме факт використання землі не за цільовим призначенням, а не, наприклад, невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Згідно з частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, враховуючи вищенаведене, зважаючи на встановлення судом відсутності факту порушення відповідачем умов Договору оренди, щодо цільного використання земельної ділянки, оскільки будівництво на одній і тій же земельній ділянці іншого об'єкта нерухомості не є таким порушенням, суд доходить висновку про відсутність підстав розірвання спірного Договору оренди.

Крім того, що стосується посилань третьої особи ОСОБА_3 на ті обставини, що на теперішній час у ТОВ "МАСТЕР-ПРОЕКТ" відсутнє право власності на відповідні приміщення офісному центру, а отже і право забудови земельної ділянки, з огляду на наявність відповідного права власності у інших фізичних осіб, суд зазначені посилання не досліджує та до уваги не приймає, оскільки підставою позову першого заступника прокурора м. Одеси є саме порушення відповідачем умов Договору оренди, щодо цільового використання земельної ділянки, а не наявність чи відсутність у останнього права власності на приміщення в офісному центрі.

Відповідно до вимог ст.ст. 32, 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу. При цьому, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Рішення прийнято на підставі наданих сторонами доказів, оскільки згідно із ст.33, 38 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень; самостійно визначити і надати суду ті докази на підтвердження своїх доводів, які вважає необхідними, належними і достатніми. Докази витребовуються судом в ході розгляду справи лише у разі подання відповідного клопотання - на суд не покладено обов'язку вказувати стороні, які докази вона повинна подати на підтвердження своїх вимог чи заперечень, або проводити розшук тих чи інших доказів з власної ініціативи.

При цьому, суд приймає до уваги строк розгляду справи, достатність часу у будь-якої із сторін для надання доказів на підтвердження власних доводів, для спростування обставин чи доводів протилежної сторони та для подання суду клопотання про витребування таких доказів у інших осіб.

За приписами ст. 43 ГПК України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладені обставини справи, з урахуванням положень чинного законодавства, пояснення учасників судового процесу, суд прийшов до висновку, про відмову у задоволені позовних вимог Першого заступника прокурора м. Одеси з огляду на їх необґрунтованість та невідповідність нормам чинного законодавства.

Керуючись ст.ст. 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволені позову Першого заступника прокурора м. Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради - відмовити повністю.

Рішення набирає законної сили в порядку ст. 85 ГПК України.

Повний текст рішення складено 30 вересня 2016 р.

Суддя Т.Г. Д'яченко