ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" вересня 2016 р.Справа № 922/2745/16

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавренюк Т.А.

при секретарі судового засідання Вознюк С.В.

розглянувши справу

за позовом Харківської міської ради Харківської області
до Приватної фірми "А-ТЕТ" смт. Пісочин
про внесення змін до договору та зустрічну позовну заяву Приватної фірми "А-ТЕТ" смт. Пісочин до Харківської міської ради про розірвання договору
за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1, дов. № 08-11/7787/2-15 від 30.12.2015р.;

відповідача - ОСОБА_2, дов. б/н від 10.01.2016р.

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовною заявою, в якій просить суд внести зміни до договору оренди землі, зареєстрованого 29.03.2005р. за реєстраційним № 8565/05 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві, а також покласти на відповідача понесені витрати зі сплати судового збору.

Приватна фірма "А-ТЕТ" звернулась до суду з зустрічною позовною заявою, в якій просить суд припинити шляхом розірвання договір оренди землі від 04.02.2005р., що укладений між Харківською міською радою Харківської області та Приватною фірмою "А-ТЕТ", зареєстрований у книзі записів договорів оренди земельних ділянок 29.03.2005р. за № 8565/05, а також покласти на відповідача за зустрічним позовом понесені витрати зі сплати судового збору.

Позивач за первісним позовом позовні вимоги підтримує, просить позов задовольнити в повному обсязі. Проти зустрічних позовних вимог заперечує, просить суд в їх задоволенні відмовити повністю. В обґрунтування своїх заперечень Харківська міська рада Харківської області посилається на те, що відповідачем за первісним позовом не дотримано Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради Харківської області № 960/12 від 19.12.2012р., яким передбачено умови дострокового розірвання договору оренди.

Відповідач за первісним позовом проти позовних вимог Харківської міської ради Харківської області заперечує, в повному обсязі підтримує зустрічну позовну заяву та просить суд її задовольнити.

Зясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно дослідивши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

На підставі рішення ХХІ сесії Харківської міської ради Харківської області ХХІV скликання від 28.04.2004р. № 51/06 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів", між Харківською міською радою Харківської області (позивач) та Приватною фірмою "А-ТЕТ" (відповідач) 04.02.2005р. було укладено договір оренди землі (далі - договір), відповідно до умов якого позивач передав відповідачу (орендарю) в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови загальною площею 0,5845га, у тому числі під забудовою 0,0949га, інших угідь 0,4896га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Ощепкова, 16.

29.03.2005р. зазначена земельна ділянка передана відповідачу за актом приймання-передачі земельної ділянки (а.с.19).

Пунктом 5 договору сторони визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить:

- на період будівництва згідно із довідкою № 2421/04 від 13.10.2004р. - 894 253грн.;

- на період експлуатації згідно із довідкою № 2422/04 від 13.10.2004р. - 1 788 506,00грн.

Орендна плата за земельну ділянку вноситься відповідачем у грошовій формі на рахунок відділу Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить:

- на період будівництва: 2004 рік - 1 285,71грн., з 2005 року - 1 714,28грн., з 2006 року - 2 523,81грн.;

- на період експлуатації: з 31.12.2006р. 44,71грн. (п. 9 договору).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п.10 договору).

Відповідно до пункту 13 договору, розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції - щорічно;

- внаслідок інфляції - щорічно;

- погіршання стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Згідно із п.14 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України за кожний календарний день прострочення платежу. Пеня нараховується разом із заборгованістю.

За умовами п.36 договору сторони погодили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розвязується у судовому порядку.

Умовами договору (п.39) сторони передбачили умови розірвання договору в односторонньому порядку, а саме:

- несплата розміру орендної плати протягом більше ніж три місяці;

- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

У п.40 договору сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Договір між сторонами, відповідно до п.8 договору, укладено строком: на період будівництва до 31.12.2006р., на період експлуатації до 01.12.2029р.

Рішенням Харківської міської ради Харківської області від 03.07.2013р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013р.

Згідно із п.1.1. вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Пунктом 2 рішення встановлено, що це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013р. застосовується з 01.01.2014р.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007р. на підставі рішення Харківської міської ради Харківської області від 25.12.2007р. № 335/07 "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р.", рішень Харківської міської ради Харківської області від 27.02.2008р. № 42/08 "Про затвердження "Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007р." та була введена в дію з 01.03.2008р.

Рішенням Харківської міської ради Харківської області від 25.09.2013р. № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" встановлено (п.2, п.3), що плата за землю на підставі даних "Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" вводиться в дію з 01.01.2014р. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області від 19.12.2012р. № 960/12.

Департаментом земельних відносин Харківської міської ради Харківської області одержано витяг № 33 від 08.11.2013р. з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та виконано розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013р.

На підставі вказаних документів Департаментом земельних відносин Харківської міської ради Харківської області підготовлено проект додаткової угоди до договору оренди землі, який разом з листом-пропозицією № 8635/0/225-15 від 17.12.2015р. направлено на адресу Приватної фірми "А-ТЕТ".

Відповідач за первісним позовом запропоновані позивачем за первісним позовом зміни до договору не погодив.

Оскільки між сторонами не було досягнуто згоди щодо зміни умов договору оренди Харківська міська рада Харківської області, звернулася до суду з відповідним позовом.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач за первісним позовом звернувся до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просить суд припинити шляхом розірвання договір оренди землі від 04.02.2005р., що укладений між Харківською міською радою Харківської області та Приватною фірмою "А-ТЕТ" та зареєстрований у книзі записів договорів оренди земельних ділянок 29.03.2005р. за № 8565/05.

Зустрічні позовні вимоги Приватна фірма "А-ТЕТ" обґрунтовує тим, що 26.12.2005р., для фінансування будівництва багатоповерхового житлового будинку на орендованій земельній ділянці, позивачем за зустрічним позовом був укладений із Споживчим кооперативом "Житлово-будівельний кооператив "Авантаж" договір участі у будівництві житлового будинку і делегування прав замовника будівництва за умовами якого було залучено кошти фізичних осіб - асоційованих членів Споживчого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Авантаж".

У п.5.5 даного договору Приватна фірма "А-ТЕТ" та Споживчий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Авантаж" погодили, що після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію, здійснювати його обслуговування та експлуатацію буде Споживчий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Авантаж".

Відповідно до свідоцтва № 20000329 про відповідність збудованого об'єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил від 14.10.2009р., виданого Інспекцією архітектурно-будівельного контролю у Харківській області багатоповерховий житловий будинок, розташований по вул. Ощепкова, 16 на орендованій земельній ділянці прийнятий в експлуатацію та рішенням виконавчого комітету Харківської міської ради Харківської області від 04.11.2009р. № 482 даному багатоповерховому житловому будинку присвоєно поштову адресу: вул. Ощепкова, 16-А.

Згідно акту приймання-передачі від 15.10.2009р. Приватна фірма "А-ТЕТ" передала, а Споживчий кооператив "Житлово-будівельний кооператив "Авантаж" прийняв на свій баланс житловий будинок по вул. Ощепкова, 16 в м. Харкові.

Оскільки фактичне користування житловим будинком та спірною земельною ділянкою, на якій збудований зазначений будинок, здійснюють її нові власники, позивач за зустрічним позовом направив на адресу Харківської міської ради Харківської області лист за вих. № 12 від 12.09.2016р. з пропозицією припинення шляхом розірвання спірного договору оренди землі (а.с.58-59).

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам сторін, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог Харківської міської ради Харківської області та про задоволення зустрічного позову Приватної фірми "А-ТЕТ", виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" - відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч.1 ст.93 Земельного кодексу України та ст.1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Пунктом "е" ч. 1 ст.141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється в разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці (ч.1 ст.31 Закону України "Про оренду землі").

Статтею 120 Земельного кодексу України передбачено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці обєкти, до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці обєкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Таким чином, виходячи з вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна (організації, яка здійснює управління цим будинком) відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або право користування.

За приписами ч.3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У п.40 договору оренди земельної ділянки сторони погодили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до іншої особи є підставою для розірвання даного договору.

Факт переходу права власності на багатоповерховий житловий будинок, розташований по вул. Ощепкова, 16 до Споживчого кооперативу "Житлово-будівельний кооператив "Авантаж" підтверджується документально матеріалами справи, зокрема: Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна (а.с.56-57) та не спростовано позивачем за первісним позовом.

Відповідно до ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

За приписами ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному та об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що право власності на багатоповерховий житловий будинок, розташований по вул. Ощепкова, 16 не належить відповідачу за первісним позовом, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою Харківської області та Приватною фірмою "А-ТЕТ" від 04.02.2005р., зареєстрованого в книзі записів договорів оренди земельних ділянок 29.03.2005р. за № 8565/05, у зв'язку з чим зустрічні позовні вимоги є такими, що підлягають задоволенню.

Суд не приймає заперечення Харківської міської ради Харківської області щодо недодержання позивачем за зустрічним позовом Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради Харківської області № 960/12 від 19.12.2012р. в частині вимог дострокового розірвання договору оренди, виходячи з наступного.

Умови укладення договорів оренди землі у місті Харкові, внесення змін та доповнень до договорів оренди землі, поновлення та припинення їх дії визначаються Порядком оформлення договорів оренди землі у м. Харкові (далі - Порядок).

Зазначений Порядок затверджений рішенням 21 сесії Харківської міської ради Харківської області 6 скликання "Про затвердження Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові" від 19.12.2012р. № 960/12.

Таким чином, на момент укладення сторонами спірного договору (04.02.2005р.) та на момент переходу права власності на житловий будинок (15.10.2009р.) зазначений вище Порядок ще не був прийнятий.

Крім того, як вже було зазначено судом, умовами спірного договору сторони передбачили як підставу для його розірвання перехід права власності на будівлі (п. 40 договору), а тому, враховуючи визначений нормами ст.ст.6, 627 Цивільного кодексу України принцип свободи договору, сторони саме таким чином врегулювали свої правовідносини.

Що стосується позовних вимог Харківської міської ради Харківської області про внесення змін до договору оренди землі, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для задоволення первісного позову, оскільки за результатами розгляду зустрічної позовної заяви суд дійшов висновку про розірвання спірного договору оренди землі.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд керується ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої судовий збір за первісним та зустрічним позовами покладається на Харківську міську раду (позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним позовом).

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.42, 93, 120, 141 Земельного кодексу України, ст.ст. 1, 2, 31 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 11, 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 1, 4, 4-3, 12, 33, 43, 47, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні первісного позову Харківської міської ради до Приватної фірми "А-ТЕТ" про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Харківською міською радою та Приватною фірмою "А-ТЕТ" від 04.02.2005р., зареєстрованого в книзі записів договорів оренди земельних ділянок 29.03.2005р. за № 8565/05 шляхом визнання укладеної додаткової угоди до вказаного договору оренди землі - відмовити.

Зустрічний позов задовольнити повністю.

Припинити шляхом розірвання договір оренди землі, укладений між Харківською міською радою та Приватною фірмою "А-ТЕТ" від 04.02.2005р., зареєстрований в книзі записів договорів оренди земельних ділянок 29.03.2005р. за № 8565/05.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, пл. Конституції, 7, ) на користь Приватної фірми "А-ТЕТ" (61058, м. Харків, вул. Культури, 20-В, , р/р 4 АТ "ОСОБА_3 Аваль" у м. Києві, МФО 380805) - 1 378,00грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 03.10.2016 р.

Суддя ОСОБА_4