ДНІПРОПЕТРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.09.2016 року Справа № 904/5590/16

Дніпропетровський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Вечірка І.О. (доповідач)

суддів: Кузнецова В.О., Науменка І.М.

секретар: Петровська А.В.

представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1, довіреність № б/н від 01.07.15;

ОСОБА_2, довіреність № б/н від 11.05.16;

від відповідача: ОСОБА_3, довіреність № б/н від 16.05.16;

від третьої особи: ОСОБА_4, довіреність № 56 від 26.01.16.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика"

на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2016 року

у справі № 904/5590/16

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії", м. Дніпропетровськ

до Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика", м. Дніпропетровськ

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Публічного акціонерного товариства "ТАСкомбанк", м. Київ

про визнання недійсними договорів оренди № 1205-11 від 12.05.2011 року, № 1704-12 від 17.04.2012 року та № 1703-К від 17.03.2015 року

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2016 року у справі № 904/5590/16 (суддя Воронько В.Д.) (з урахуванням ухвали про виправлення описки від 09.08.2016 року) позовні вимоги задоволено. Визнано недійсним договір оренди № 1205-11, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" 12.05.2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 12.05.2011 року за реєстровим № 187. Визнано недійсним договір оренди № 1704-12, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" 17.04.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 17.04.2012 року за реєстровим № 153. Визнано недійсним договір оренди № 1703-К, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" 17.03.2015 року. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 134,00 грн.

Не погодившись із вказаним рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2016 року, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, судові витрати покласти на позивача.

Апеляційна скарга мотивована тим, що:

- при прийнятті оскаржуваного рішення судом першої інстанції було порушено норми матеріального та процесуального права;

- місцевий господарський суд в рішенні 28.07.2016 року прийшов до висновку, що відповідач протиправно передав позивачу в оренду нерухоме майно, що не було введено в експлуатацію, але при цьому судом не було зазначено, які саме норми законодавства було порушено укладенням оспорюваних правочинів;

- суд першої інстанції при прийнятті рішення не надав належної правової оцінки рішенню постійно діючого Третейського суду при Асоціації "ЛЕВЛЕКС" від 23.07.2008 року, яке відповідно до статті 36 ГПК України є письмовим доказом, що підтверджує готовність комплексу будівель і споруд по вул. Героїв Сталінграду, 151 д, який належить ТОВ "НВК "Практика", до експлуатації.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 18.08.2016 року апеляційну скаргу прийнято до розгляду, розгляд справи призначено у судовому засіданні на 08.09.2016 року.

Ухвалою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 08.09.2016 року розгляд апеляційної скарги відкладено на 27.09.2016 року.

Представник відповідача в судовому засіданні 27.09.2016 року надав пояснення в обґрунтування доводів апеляційної скарги.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу та його представники в засіданнях суду 08.09.2016 року та 27.09.2016 року висловили свої заперечення щодо доводів апеляційної скарги.

ПАТ "ТАСкомбанк" у відзиві на апеляційну скаргу та його представник в судовому засіданні 27.09.2016 року підтримали доводи апеляційної скарги.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, судова колегія апеляційного господарського суду приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

06.06.2016 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" звернулось в господарський суд Дніпропетровської області із позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" про визнання недійсними договорів оренди № 1205-11 від 12.05.2011 року, № 1704 від 17.04.2012 року, № 1703-К від 17.03.2015 року (а. с. 3-66).

Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 07.07.2016 року зазначену позовну заяву прийнято до розгляду та розгляд справи призначено в судовому засіданні на 18.07.2016 року (а. с. 1).

Ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 18.07.2016 року відкладено розгляд справи на 28.07.2016 року, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Публічне акціонерне товариство "ТАСкомбанк" (а. с. 80).

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2016 року (з урахуванням ухвали про виправлення описки від 09.08.2016 року) позовні вимоги задоволено. Визнано недійсним договір оренди № 1205-11, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" 12.05.2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 12.05.2011 року за реєстровим № 187. Визнано недійсним договір оренди № 1704-12, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" 17.04.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 17.04.2012 року за реєстровим № 153. Визнано недійсним договір оренди № 1703-К, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Аптечний склад ОСОБА_5 академії" 17.03.2015 року. Стягнуто з відповідача на користь позивача витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 134,00 грн. (а. с. 132-136).

Розглядаючи питання про законність та обґрунтованість прийнятого місцевим господарським судом рішення від 28.07.2016 року, суд апеляційної інстанції враховує наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, 12.05.2011 року між ТОВ НВК "Практика" (надалі - орендодавець) та ТОВ "Аптечний склад ОСОБА_5" (надалі - орендар) було укладено Договір оренди №1205-11 (надалі - Договір № 1205-11, а. с. 21-25) зі змінами до нього. Вказаний договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 12.05.2011 року за реєстраційним № 187 та зареєстрований в Державному реєстрі правочинів 12.05.2011 року за № 4443003.

Згідно з пунктами 1.1, 1.2 Договору № 1205-11, в редакції Договору про внесення змін № 3 від 04.04.2014 року, орендодавець зобов'язується передати в оренду, а орендар зобов'язується прийняти, згідно умов цього договору, складські приміщення за адресою: м. Дніпропетровськ, вулиця Героїв Сталінграда, будинок 151д, площею 1 421,9 м2. та адміністративно-побутові і офісні приміщення за адресою: м. Дніпропетровськ, вулиця Героїв Сталінграду, будинок 151д, площею 385 м2. Загальна площа, що надається в оренду згідно умов цього договору, після проведення переобладнання приміщення орендарем, становить 2 303,4 м2. (надалі - разом вказані складські, антресольні, адміністративно-побутові та офісні приміщення, ганок, рампа, згідно з переліком будівель та споруд, зазначених у технічному паспорті складського приміщення, у подальшому - об'єкт оренди, літери БТ-1, БТ'-4, БТ2-2, БТ4-1, БТ5-2, бт2, бт3, згідно технічного паспорту на виробничий будинок (Інвентаризаційна справа № 245Ц, реєстровий номер 7790326)).

Відповідно до пункту 4.7.1 Договору № 1205-11, в редакції Договору про внесення змін № 3 від 04.04.2014 року антресольний поверх площею 496,5 м2, металевий ґанок площею 3,8 м2, металева рампа площею 7,9 м2, збудовані при проведенні переобладнання приміщення орендарем, внаслідок чого змінилась орендна площа об'єкту оренди, що зазначена в пункті 1.1., не змінює розмір орендної плати, визначеної положеннями цього договору, у тому числі не є підставою для її коригування внаслідок застосування пунктів 4.6. та 4.7. Договору оренди.

В пункті. 1.3 Договору № 1205-11 зазначено, що нерухоме майно належить орендодавцю на праві приватної власності, на підставі Рішення постійно діючого Третейського суду при Асоціації "ЛЕВЛЕКС" від 23.07.2008 року, зареєстрованого 13.08.2008 року в КП "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради, в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 7790326.

Згідно з пунктом 1.4 Договору № 1205-11 метою оренди є передача орендарю нерухомого майна у користування за плату на певний строк для здійснення орендарем господарської діяльності - розміщення аптечного складу.

Пунктом 5.1 Договору № 1205-11 встановлено, що зміна цільового призначення об'єкта оренди умовами договору оренди 1 не допускається.

Строк оренди майна, згідно з пунктом 2.1 Договору № 1205-11, з урахуванням змін, внесених Договором про внесення змін № 1, становить 150 (сто п'ятдесят) календарних місяців, починаючи з моменту підписання сторонами акту прийому-передачі майна.

Акт прийому-передачі майна до Договору № 1205-11 підписано сторонами 12.05.2011 року (а. с. 99-100)

17.04.2012 року між ТОВ НВК "Практика" (надалі - орендодавець) та ТОВ "Аптечний склад ОСОБА_5" (надалі - орендар) було укладено Договір оренди № 1704-12 (надалі - Договір № 1704-12, а. с. 40-43) зі змінами до нього, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_6 17.04.2012 року за реєстраційним № 153.

Відповідно до умов Договору № 1704-12, орендодавець зобов'язується передати, а орендар прийняти в оренду у будівлі складу приміщення сходової клітини, орендованою площею 27,5 м2, за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, буд, 151д. Опис об'єктів, що надається в оренду: літ. БТ2-2 - на першому поверсі поз. 3 площею 15,5 м2, на другом поверсі поз. 23 площею 12,0 м2.

В пункті. 1.3 Договору № 1704-12 зазначено, що нерухоме майно належить орендодавцю на праві приватної власності, на підставі Рішення постійно діючого Третейського суду при Асоціації "ЛЕВЛЕКС" від 23.07.2008 року, зареєстрованого 13.08.2008 року в КП "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради, в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 7790326.

Метою оренди відповідно до Договору № 1704-12 є здійснення орендарем господарської діяльності (пункт 1.4 Договору № 1704-12).

Зміна цільового призначення об'єкта оренди умовами Договору № 1704-12 не допускається (пункт 5.1 Договору № 1704-12).

Строк оренди майна згідно з пунктом 2.1 Договору № 1704-12 становить 139 календарних місяців, починаючи з моменту підписання орендарем та орендодавцем акту прийому-передачі майна.

Акт прийому-передачі майна сторонами підписано 20.04.2012 року (а. с. 101).

17.03.2015 року між цими ж сторонами був укладений Договір оренди № 1703-К (надалі - Договір № 1703-К) зі змінами до нього.

Відповідно до умов Договору № 1703-К, орендодавець зобов'язується передати, а орендар прийняти у оренду зовнішній ганок зі сходами орендованою площею 13,56 м2, за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Героїв Сталінграду, буд, 151д. Опис об'єктів, що надаються в оренду: літ. БТ-1, БТ'-4, БТ4-1, БТ5-2 - будівля складу з прибудовами.

В пункті. 1.3 Договору № 1703-К зазначено, що нерухоме майно належить орендодавцю на праві приватної власності, на підставі Рішення постійно діючого Третейського суду при Асоціації "ЛЕВЛЕКС" від 23.07.2008 року, зареєстрованого 13.08.2008 року в КП "Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації" Дніпропетровської обласної ради, в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 7790326.

Метою оренди відповідно до Договору № 1703-К є передача орендарю нерухомого майна у користування за плату на певний строк для здійснення орендарем господарської діяльності.

Зміна цільового призначення об'єкта оренди умовами договору оренди 3 не допускається (пункт 5.1 Договору № 1703-К).

Строк оренди майна згідно з пунктом 2.1 Договору № 1703-К становить 2 роки та 11 календарних місяців, починаючи з моменту підписання орендарем та орендодавцем акту прийому-передачі майна.

Сторонами 17.03.2015 року був підписаний Акт прийому-передачі майна (а. с. 102).

На виконання умов вказаних Договорів позивач прийняв у строкове платне користування, а відповідач, в свою чергу, передав, частину приміщень (складські, адміністративно-побутові та антресольний поверх), що розташовані по вул. Героїв Сталінграда, 151д у м. Дніпропетровську.

Звертаючись із позовною заявою позивач посилався на те, що у травні 2016 року йому стало відомо, що орендований об'єкт не прийнято в експлуатацію згідно вимог чинного законодавства, а отже самі договори суперечать чинному законодавству та, на його думку, мають бути визнані недійсними через недодержання сторонами з вини відповідача вимог чинного законодавства при їх укладенні.

Об'єкти оренди, що зазначені у договорах оренди 2 і 3 (ґанок і сходова клітина) - невід'ємні частини об'єкту оренди за договором оренди 1, їх окреме використання неможливе, так само як і не можливе окреме вирішення питання щодо недійсності договорів 2 і 3, і саме з цих причин позивачем у позові об'єднано вимоги при визнання недійсними договорів оренди № 1205-11 від 12.05.2011, № 1704-12 від 17.04.2012, №1703-К від 17.03.2015 року.

Наведені обставини стали причиною звернення позивача до суду з цим позовом.

Розглянувши позовну заяву, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з висновком місцевого господарського суду про обґрунтованість позовних вимог та необхідність задоволення позову у повному обсязі з наступних підстав.

Згідно зі статтею 173 ГК України, господарським визнається зобов'язання, що виникає між суб'єктом господарювання та іншим учасником (іншими учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб'єкт (зобов'язана сторона, у тому числі боржник) зобов'язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб'єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб'єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку.

Відповідно до частини 1 статті 193 ГК України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В статті 174 ГК України встановлено, що господарське зобов'язання виникає, зокрема із господарського договору.

Згідно із частиною 1 статті 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до частини 1 статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

В частині 1 статті 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до вимог статті 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно із статтею 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки.

Водночас, відповідно до статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Враховуючи положення частини 1 статті 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

З огляду на порядок набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва, визначений статтею 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, моментом створення об'єкта нерухомого майна у вигляді будинку, будівлі або споруди тощо та виникненням права власності на нього, є завершення його будівництва та прийняття до експлуатації.

Звертаючись до суду з цим позовом позивач зазначив, що після укладення Договору № 1205-11, сторонами було досягнуто згоди щодо здійснення реконструкції орендованого об'єкту та добудови до нього антресольного поверху. Після проведення будівельних робіт, сторонами 04.04.2014 року було укладено Договір про внесення змін № 3 до Договору № 1205-11, яким останні погодили, що антресольний поверх площею 496,5 м2, металевий ґанок площею 3,8 м2, металева рампа площею 7,9 м2, збудовані при проведенні переобладнання приміщення орендарем, внаслідок чого змінилась орендна площа об'єкту оренди, що зазначена в пункті 1.1., не змінює розмір орендної плати, визначеної положеннями цього договору, у тому числі не є підставою для її коригування внаслідок застосування пунктів 4.6. та 4.7. Договору № 1205-11.

Згідно із пунктом 7.4.7. Договору № 1205-11 орендодавець несе відповідальність за оформлення документів, підтверджуючих право власності на переобладнаний об'єкт оренди, згідно узгодженого з орендодавцем технічного завдання, а також за отримання правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності на використання орендованих приміщень після виконання узгодженого з орендодавцем технічного завдання.

Після виконання переобладнання відповідачем 24.02.2016 року позивач звернувся до відповідача із листом № 35 з проханням надати документальне підтвердження виконання обов'язку за пунктом 7.4.7. Договору № 1205-11 та оформлення належним чином документів, підтверджуючих право власності на переобладнаний об'єкт та введення його в експлуатацію після виконаного переобладнання. Проте, відповіді на зазначений лист надано не було.

12.05.2016 року в інтересах позивача до Департаменту ДАБІ у Дніпропетровській області було подано адвокатський запит щодо того, чи введені в експлуатацію будівлі та споруди по вул. Героїв Сталінграда, 151д, на який 26.05.2016 року отримано відповідь від Департаменту, згідно якої будівлі та споруди по вул. Героїв Сталінграда, 151д у м. Дніпропетровську в експлуатацію не введені. Крім того, до Департаменту ДАБІ у Дніпропетровській області та Головного архітектурно-планувального управління Дніпропетровської міської ради було подано запит щодо того, чи підлягає введенню в експлуатацію об'єкт (будівлі та споруди) після виконаного переобладнання шляхом добудови до об'єкта антресольного поверху площею 496,5 м2, металевого ґанку площею 3,8 м2, металевої рампи площею 7,9 м2, на які отримано відповіді про те, що вказане переобладнання є реконструкцією та підлягає введенню в експлуатацію шляхом реєстрації відповідних декларацій про початок будівельних робіт та про готовність об'єкта до експлуатації (лист Департаменту ДАБІ у Дніпропетровській області від 01.06.2016 року за № 1004-14/449/1 та лист ГоловАПУ Дніпропетровської міської ради від 31.05.2016 року за № 07/22-106) (а. с. 15, 16).

Таким чином, судом першої інстанції встановлено та матеріалами справи підтверджується той факт, що будівлі та споруди, які не введені в експлуатацію, мали бути введені в експлуатацію як станом на момент укладення першого Договору № 1205-11, так і після проведеної реконструкції шляхом добудови антресольного поверху. Крім того, листом КП "ДМБТІ" Дніпропетровської міської ради від 03.06.2016 року № 7389 підтверджено, що в матеріалах інвентаризаційної справи відсутні відомості про прийняття в експлуатацію об'єктів нерухомого майна, право власності на які визнані рішенням постійно діючого третейського суду при Асоціації "ЛЕВЛЕКС" від 23.07.2008 року (а. с. 17).

Дослідивши рішення третейського суду, яким за відповідачем 23.07.2008 визнано право власності на нерухоме майно по вул. Героїв Сталінграда, 151д, без акту введення в експлуатацію, з огляду на інформацію, надану Департаментом ДАБІ у Дніпропетровській області, суд першої інстанції дійшов до обґрунтованого висновку про те, що будівництво зазначеного майна було здійснено відповідачем у 2008 році і наразі орендований об'єкт не прийнятий до експлуатації в порядку, передбаченому чинним законодавством України. Цей факт свідчить про те, що нерухоме майно не може використовуватись безпосередньо відповідачем чи передаватись в оренду позивачу, з огляду на що укладені сторонами договори оренди порушують приписи чинного законодавства, а тому їх слід визнати недійсними.

Відповідно до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, який затверджено Постановою КМУ від 22.09.2004 року за № 1243 (в редакції станом на червень 2008 року), прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів полягає у підтвердженні державними приймальними комісіями готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту будівель і споруд як житлово-громадського, так і виробничого призначення, інженерних мереж та споруд, транспортних магістралей, окремих черг пускових комплексів (далі - закінчені будівництвом об'єкти), їх інженерно-технічного оснащення відповідно до затвердженої в установленому порядку проектної документації, нормативних вимог, вихідних даних на проектування.

Згідно із пунктом 6 зазначеної Постанови КМУ, до складу робочої комісії включаються представники генерального підрядника, субпідрядної організації, генерального проектувальника (автор проекту), експлуатаційної організації, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, органів державного санітарно-епідеміологічного нагляду, державного пожежного нагляду, промислової безпеки, охорони праці та гірничого нагляду, державного енергетичного нагляду, охорони навколишнього природного середовища, державної інспекції з енергозбереження та інших органів, що здійснюють державний нагляд відповідно до призначення об'єкта.

Відповідно до пункту 27 Постанови КМУ, за результатами роботи державної приймальної комісії складається акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта, форма якого затверджується Мінрегіонбудом. Датою введення в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата затвердження акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію цього об'єкта органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування, що утворив комісію (пункт 29 Постанови КМУ).

Таким чином, станом на момент завершення будівництва орендованого об'єкту - будівель і споруд в цілому (липень 2008 року) об'єкт оренди повинен був прийнятий в експлуатацію та відповідач мав ввести об'єкт в експлуатацію як в цілому (зважаючи на невиконання такого обов'язку у 2008 році), так і зокрема після проведеної реконструкції шляхом добудови антресольного поверху.

На час розгляду справи прийняття в експлуатацію об'єктів нерухомого майна регулюється Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13.04.2011 року, відповідно до якого будівництво об'єктів проводиться шляхом реєстрації Інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Експлуатація об'єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється.

Слід звернути увагу, що за умови не введення об'єкту нерухомого майна до експлуатації, навіть незважаючи на факт реєстрації права власності на підставі рішення третейського суду при Асоціації "ЛЕВЛЕКС" від 23.07.2008 року, використання такого майна як самостійно відповідачем, так і шляхом передання в оренду, суперечить чинному законодавству та є незаконним.

У відповідності із частиною 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Таким чином, правочин є недійсним при недодержанні його сторонами приписів актів цивільного законодавства, а також у випадку, якщо він суперечить інтересам держави і суспільства.

Згідно із частинами 2, 4, 5, 7 статті 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Відповідно до статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Експлуатація самочинно збудованої будівлі порушує визначений законодавством порядок будівництва об'єктів нерухомості, державної реєстрації речових прав на них та фактично нівелює роль цілої системи органів державної влади та контролю, які здійснюють повноваження у цій сфері, покликані забезпечувати відповідність забудови вимогам закону.

Норми законодавства про заборону експлуатації нерухомого майна носять превентивну (попереджувальну) функцію, право власності відповідача не спростовують. Будь-яка самовільна побудова становить небезпеку, оскільки здійснюється без відповідних дозволів, погоджень, контролю та нагляду.

Шкода наноситься публічним інтересам, оскільки ігноруються обов'язки особи прийняти об'єкт в експлуатацію в установленому порядку і права особи, яка здійснює відповідний контроль та нагляд.

Відповідна правова позиція викладена у Постанові Вищого господарського суду України від 30.06.2015 року у справі № 922/5579/14.

З огляду на викладене, реєстрація права власності на об'єкт нерухомості, що не введений в експлуатацію, не звільняє відповідача від обов'язку ввести його в експлуатацію, і не свідчить про можливість використання зазначеного майна у господарській діяльності як відповідача, так і позивача, а отже, укладені договори оренди даного майна суперечать чинному законодавству.

За наведених обставин, місцевий господарський суд прийшов до обґрунтованого висновку про визнання договорів оренди № 1205-11 від 12.05.2011 року, № 1704-12 від 17.04.2012 року та № 1703-К від 17.03.2015 року недійсними, оскільки на час їх укладення сторонами не було додержано вимог, встановлених частиною 1 статті 203 ЦК України.

Щодо посилання відповідача на те, що рішення постійно діючого третейського суду від 23.07.2008 року може встановлювати готовність об'єкта нерухомого майна до експлуатації та звільняє відповідача від введення в експлуатацію об'єкту оренди колегія суддів враховує наступне.

Так, відповідно до частини 3 статті 35 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, крім встановлених рішенням третейського суду, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини.

Таким чином, факти, встановлені у рішенні третейського суду, не є такими, що звільняються від повторного доказування, а з урахуванням вимог статті 34 ГПК України щодо належності і допустимості доказів, з огляду на зазначений вище у цьому рішенні порядок прийняття об'єктів нерухомого майна в експлуатацію, готовність об'єкта до експлуатації може підтверджуватись виключно актом про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

Однак, як вбачається із матеріалів справи, відповідач як на час укладення договорів оренди, так і протягом строку їх дії не вчинив жодних необхідних дій для прийняття в експлуатацію майна, та не надав позивачу акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду, які викладені в оскаржуваному рішенні суду першої інстанції, тому колегія суддів апеляційного господарського суду дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2016 року у даній справі має бути залишено без змін.

Відповідно до статті 49 ГПК України судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на відповідача.

Керуючись статтями 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Науково-виробничий комплекс "Практика" залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2016 року у справі № 904/5590/16 залишити без змін.

Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку у двадцятиденний строк до Вищого господарського суду України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 03.10.2016 року.

Головуючий суддя І.О. Вечірко

Суддя В.О. Кузнецов

Суддя І.М. Науменко