ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" вересня 2016 р. Справа № 922/3719/14

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Россолов В.В. , суддя Тихий П.В.,

при секретарі Пляс Л.Ф.,

за участю представників сторін:

позивача Берро ОСОБА_1, довіреність від 30.12.2015 р. № 08-11/7818/2-15;

відповідача не зявився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну відповідача (вх. № 2183 Х/1-28) на рішення Господарського суду Харківської області від 24 вересня 2014 року у справі № 922/3719/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків,

до Приватної фірми "Дан", м. Харків,

про внесення змін до договору оренди землі,

ВСТАНОВИЛА:

У вересні 2014 р. Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до ПФ "ДАН" про внесення змін до договору оренди землі від 10.12.2001 р., зареєстрованого 14.12.2001 р. за № 338/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до зазначеного договору оренди землі в запропонованій позивачем редакції. Посилається на необхідність приведення умов зазначеного договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства, у зв'язку з затвердженням технічної документації з нормативної оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013 р. рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/3.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 24.09.2014 р. у справі № 922/3719/14 (суддя Лаврова Л.С.) позов задоволено в повному обсязі.

Відповідач звернувся до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішенням суду першої інстанції скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Зазначає про неможливість внесення змін в договір оренди землі без взаємної згоди сторін. Не погоджується з використанням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф) в розмірі 2,5 як для земель комерційного використання. Вважає неможливим застосування до спірних правовідносин Порядку оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12, який набрав чинності з 01.01.2013 р., оскільки договір оренди земельної ділянки укладено до прийняття цього порядку. Посилається на порушення ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України, оскільки в оспорюваній додатковій угоді позивач не конкретизує умови основного договору, а вносить в нього умови, які відсутні в типовому договорі оренди землі, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 30.03.2004 р. № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі".

Ухвалою Харківського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. апеляційну скаргу відповідача прийнято до провадження та призначено до розгляду на 20.09.2016 р. о 10:00 год.

У звязку з відпустками судді Івакіної В.О. та судді Камишевої Л.М., 16.09.2016 р., автоматизованою системою розподілу апеляційних скарг між суддями у справі № 922/3719/14 здійснено автоматичну зміну складу колегії суддів та призначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Россолов В.В., суддя Тихий П.В.

Представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу від 19.09.2016 р. за вх. № 9336 та в судовому засіданні 20.09.2016 р. не погоджується з доводами відповідача, викладеними в апеляційній скарзі, просить у задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Посилається на те, що спірна земельна ділянка, яку надано в оренду відповідачу для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель та приміщень, вся (без виключень) відноситься до земель комерційного використання, землевпорядна документація не передбачає виділення частин земельної ділянки для ведення різних видів економічної діяльності. Зазначає, що дія рішення Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12 до правовідносин, які виникли на підставі договорів оренди землі та вже були підписані на момент набрання чинності вказаним порядком, прямо визначена пунктом 3 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки землі в м. Харкові станом на 01.01.2013 р., затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13. Вважає, що оспорювана відповідачем додаткова угода до договору оренди землі від 10.12.2001 р. відповідає вимогам чинного земельного та податкового законодавства України та Типовій формі договору оренди землі, яку визначено Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 19.12.2012 р. № 960/12.

Представник відповідача в судове засідання 20.09.2016 р. не зявився. Копія ухвали Харківського апеляційного господарського суду від 15.08.2016 р. про прийняття апеляційної скарги до провадження та призначення до розгляду, яку було надіслано на юридичну адресу відповідача (а саме: 61002, м. Харків, вул. Мельникова, 11) повернулась до суду з довідкою відділення поштового звязку про причину невручення поштового відправлення: за закінченням терміну зберігання.

За приписами ч. 1 ст. 64 та ст. 87 Господарського процесуального кодексу України, особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце розгляду судом справи, зокрема, у разі, якщо ухвалу про порушення провадження у справі було надіслано за належною адресою (тобто повідомленою суду стороною, а в разі ненадання суду відповідної інформації - адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців), і повернуто з посиланням на закінчення строку зберігання поштового відправлення.

Враховуючи викладене, відповідач був належним чином повідомлений про час і місце судового засідання.

З огляду на викладене та враховуючи, що судом апеляційної інстанції вжито заходи для належного повідомлення відповідача про час та місце розгляду справи, позицію позивача по справі достатньо повно викладено в апеляційній скарзі, колегія суддів апеляційної інстанції прийшла до висновку про можливість розгляду апеляційної скарги у відсутності представника відповідача за наявними у справі матеріалами у відповідності до ст. 75 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача в судовому засіданні, дослідивши доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 Господарського процесуального кодексу України, перевіривши повноту встановлення судом першої інстанції обставин справи та доказів на їх підтвердження, а також правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду прийшла до висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги відповідача, виходячи з наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 10.12.2001 р. між Виконавчим комітетом Харківської міської ради (орендодавцем) та ПФ "ДАН" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в реєстрі за № 3875 та зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 14.12.2001 р. за № 338/01 (а.с. 23-24).

За умовами п.п. 1.1, 1.2 договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р., орендодавець на підставі рішення Виконавчого комітету Харківської міської ради від 10.10.2001 р. № 1790 надає, а орендар приймає в тимчасове платне користування на умовах оренди земельну ділянку за адресою: м. Харків, пр. Московський, 57/63, загальною площею 0,0125 га, в тому числі: ріллі - --- га, багаторічних насаджень - --- га, сіножатей - --- га, пасовищ - --- га, лісів - --- га, під забудовою 0,0125 га, інших угідь - --- га, згідно з планом земельної ділянки, що додається до договору. Земельна ділянка надається у тимчасове платне користування на умовах оренди строком до 01.09.2026 р. для експлуатації та обслуговування прибудови вхідної групи.

У відповідності до п. 2.1 вказаного договору оренди земельної ділянки, плата за землю вноситься орендарем щомісячно у вигляді орендної плати у грошовій формі в розмірі 112,08 грн. до 31.12.2001 р., а з 01.01.2002 р. 164,79 грн. на місяць на зазначений в договорі рахунок орендаря не пізніше 15 числа наступного місяця.

В п. 2.2 договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. сторони встановили обовязок щодо збільшення розміру орендної плати за землю у разі зміни розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладання додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною цього договору.

Факт передачі орендареві в користування вказаної земельної ділянки підтверджується Актом прийому-передачі земельної ділянки від 14.12.2001 р. (а.с. 26).

У зв'язку з введенням в дію Податкового кодексу України з 01.01.2011 р. питання сплати податку на землю та оплати орендної плати за користування земельною ділянкою регулюється виключно цим Кодексом.

За приписами ст. 288 Податкового кодексу України та ст. 13 Закону України «Про оренду землі», отримання орендодавцем орендної плати у розмірі, не меншому, ніж встановлено законодавством є основною метою укладання договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України, для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Статтею 21 Закону України Про оренду землі визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно положень ст. 1 Закону України Про оцінку земель, нормативна грошова оцінка земельних ділянок капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормами ст. 13, ч. 1 ст. 15 та ст. 18 Закону України Про оцінку земель встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Подальша зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Отже, з наведених норм вбачається, що в разі зміни нормативної грошової оцінки землі, яка є базою оподаткування для плати за землю, змінюється річна сума податкового зобовязання по земельному податку та орендній платі за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Пунктом 1.1 цього рішення Харківська міська рада затвердила базову вартість 1 кв.м. землі у м. Харкові в сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 р. та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

У відповідності до п. 2 рішення Харківської міської ради від 03.07.2013 р. № 1209/13, це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р. застосовується з 01 січня 2014 р.

Попередня вартість 1 кв.м. землі у місті Харкові була визначена станом на 01.01.2007 р. на підставі рішення Харківської міської ради від 25.12.2007 р. № 335/07 Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2007 р..

Положення про впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2007 р. затверджено рішенням 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 р. № 42/08, яке набрало чинності з 01.03.2008 р.

Рішенням 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 р. № 1269/13 затверджено Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 р.

Відповідно до пунктів 2, 3 рішення від 25.09.2013 р. № 1269/13, плата за землю на підставі даних «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» вводиться в дію з 01.01.2014 р., зміни до договорів оренди землі, повязані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові.

Пунктом 5 рішення від 25.09.2013 р. № 1269/13 зобовязано Департамент земельних відносин Харківської міської ради попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові затверджено рішенням 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 р. № 960/12, який набрав чинності з 01.01.2013 р.

Згідно п. 16.4 Порядку оформлення договорів оренди землі у місті від 19.12.2012 р. № 960/12, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі. Підготовка додаткової угоди здійснюється Департаментом земельних відносин відповідно до Порядку укладання договорів оренди землі у м. Харкові.

Всі вищевказані рішення Харківської міської ради є діючими, в судовому чи адміністративному порядку не скасовані, приписи прокурора на дані рішення не вносилися.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно зі ст. 73 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні, акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обовязковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, обєднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

На виконання вищезазначених рішень Харківської міської ради 21.01.2014 р. за вих. № 432/0/225-14 (а.с. 34) та 27.01.2014 р. за вих. № 878/0/225-14 (а.с 35) Департамент земельних відносин Харківської міської ради скерував на адресу відповідача листи з пропозицією внести зміни до договору оренди землі від 10.12.2001 р. (який був зареєстрований 14.12.2001 р. за № 338/01) та додав до вказаних листів-пропозицій проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки (а.с. 28-31) та розрахунок орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р. № 1258/14 (а.с. 33).

Вказані листи-пропозиції відповідачем залишені без задоволення, що стало підставою для звернення позивача до Господарського суду Харківської області з позовною заявою про внесення змін до договору оренди землі від 10.12.2001 р., зареєстрованого 14.12.2001 р. за № 338/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, шляхом визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до зазначеного договору оренди землі в запропонованій позивачем редакції. Позовну заяву Харківської міської ради задоволено судом першої інстанції в повному обсязі.

Відповідно до ч. 3 ст. 6 Цивільного кодексу України, сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обовязковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ч. 2 ст. 648 Цивільного кодексу України, зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Згідно з ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків.

Відповідно до ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 654 Цивільного кодексу України унормовано, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

В п. 2.2 договору оренди землі від 10.12.2001 р., сторони досягли згоди про збільшення орендної плати за землю у випадку зміни розміру земельного податку відповідно до Законів України шляхом укладання додаткової угоди, яка є невід'ємною частиною цього договору оренди.

В пункті 4.1 договору оренди землі від 10.12.2001 р. сторони передбачили можливість внесення змін за взаємною згодою сторін та вирішення спору в судовому порядку у разі не досягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі.

Оскільки сторонами в договорі оренди передбачено можливість зміни розміру орендної плати, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, то зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд України в постановах: від 20.08.2013 р. у справі № 5009/3430/12; від 03.12.2013 р. у справі № 5009/3430/12; від 01.04.2015 р. у справі № 916/2287/14; від 20.05.2015 р. у справі № 916/2294/14 та від 01.07.2015 р. у справі № 916/1736/14.

Відповідно до розрахунку орендної плати за земельну ділянку комунальної власності станом на 01.01.2013 р. № 1258/14 (а.с. 33) розмір орендної плати на рік, що підлягає сплаті за користування зазначеною земельною ділянкою, згідно із нормативною грошовою оцінкою землі, що введена в дію з 01.01.2014 р., становить 14907,2 грн., тоді як по договору оренди землі від 10.12.2001 р. орендна плата на рік складає 1344,96 грн.

За таких обставин має місце значна різниця між розміром річної орендної плати за користування зазначеною земельною ділянкою по договору оренди землі від 10.12.2001 р. та розміром річної орендної плати з врахуванням нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином, орендна плата за землю, яку сплачує відповідач по договору оренди землі від 10.12.2001 р., не відповідає положенням п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України та вищевказаним рішенням Харківської міської ради і є значно меншою від орендної плати, визначеної позивачем з врахуванням розміру нормативної грошової оцінки землі, що введена в дію з 01.01.2014 р.

Враховуючи викладене, судова колегія погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині внесення змін до п. 2.1 договору оренди щодо зміни розміру орендної плати. Отже апеляційна скарга в зазначеній частині є не обґрунтованою і відхиляється судом апеляційної інстанції.

Порядок визначення розміру орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові затверджено рішенням 19 сесії Харківської міської 5 скликання від 27.02.2008 р. № 41/08 (із наступними змінами).

В пункті 2.5 зазначеного Порядку визначено розмір поточної базової річної ставки орендної плати, яка становить 0,08 тобто 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та встановлено, що в разі законодавчої зміни вихідних показників, які застосовуються при обчисленні базової ставки орендних платежів, базова ставка орендних платежів має бути перерахована.

Відповідно до п. 2.6 вказаного Порядку, орендна плата за земельну ділянку розраховується в залежності від терміну оренди із застосуванням наступних відсотків від розрахункового розміру орендної плати: 1-10 років - 100%; 11-15 років - 90%; 16-20 років - 80%; 21-25 років - 70%; 26-50 років - 60%.

Оскільки термін оренди земельної ділянки за договором оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. є значним (понад 25 років), вказаний договір підпадає під дію п. 2.6. Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08, у звязку з чим базова ставка орендних платежів по цьому договору становить 70% від базової ставки, визначеної п. 2.5 Порядку визначення розміру орендної плати від 27.02.2008 р. № 41/08 із наступними змінами, і становить 5,6% (8% * 70% = 5,6%).

Відповідно до ст. 288 Податкового кодексу України, розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою від 3% нормативної грошової оцінки.

Зважаючи на викладене, враховуючи, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації станом на 17.12.2013 р. становить 266200,00 грн., розмір орендної плати відповідача за орендовану ним земельну ділянку становить 14907,2 грн./рік.

За приписами ст. 20 Закону України Про оцінку земель, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до п. 1 Положення про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 р. № 445/2-11, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

Згідно ч. 6 п. 4 зазначеного Положення, Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.

Механізм нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення та населених пунктів, передбачений Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11.

Пунктом 3 даного Порядку визначено формулу, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

За результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з додатком 2 (п. 4 Порядку).

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є офіційним документом, що виданий компетентним органом державної влади (Управлінням Держземагенства), на підставі якого Харківська міська рада в межах своїх повноважень розраховує розмір орендної плати.

Відповідно п. 2.1 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року, Департамент земельних відносин на підставі п. 4 ст. 33 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», являючись власником програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013», здійснює загальну координацію робіт з визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 р. № 1209/13 «Про затвердження «Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013» та здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до пункту 2.2 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, Управління Держземагентства у місті Харкові Харківської області надає інформацію про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки у формі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки згідно з чинним законодавством.

Згідно п. 2.3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 р. № 1269/13, Комунальне підприємство «Міський інформаційний центр» є користувачем програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» за договором з Департаментом земельних відносин, надає доступ до зазначеного програмного комплексу управлінню Держземагентства у м. Харкові Харківської області для надання витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, Департаменту земельних відносин для перевірки даних, що містяться у витягах, та виконання інших функцій у межах повноважень та Департаменту самоврядного контролю за використанням та охороною земель для здійснення відповідних контрольних повноважень.

Таким чином, витяг з нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок у місті Харкові формується із застосуванням програмного комплексу «Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013» в автоматизованому режимі, що є використанням ГІС-технологій, у звязку з чим посилання відповідача на незаконність використання Управлінням Держземагентства у м. Харкові «компютерних програм» для визначення розміру нормативної грошової оцінки окремих земельних ділянок є безпідставним. Тому апеляційна скарга в цій частині задоволенню не підлягає.

Колегія суддів апеляційної інстанції не погоджується з посиланням відповідача на безпідставність використанням коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки для земель комерційного використання 2,5, зважаючи на таке.

Відповідно до п. 3.5. Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховує відносну прибутковість видів економічної діяльності.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.1998 р. № 377, зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.1998 р. за № 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

Коефіцієнт функціонального використання (Кф) для земельних ділянок змішаного використання визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є виключно затверджені дані інвентаризації земельної ділянки та землеустрою.

Вказана Інструкція з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) визначає порядок замовлення заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем. ба-зем, 6б-зем, 2-зем) на основі класифікації земель Стандартної статистичної класифікації землекористування ЄЕК, розробленої Статистичною комісією та Європейською економічною комісією ООН, та Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96, затвердженої і введеної в дію наказом Держстандарту України від 22 жовтня 1996 р. N 441.

Додатки до вказаної інструкції здійснюють класифікацію видів економічної діяльності на землях певної категорії видів економічної діяльності, за видами діяльності згідно Класифікації видів економічної діяльності ДК 009-96.

Згідно ст. 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Таким чином віднесення до певного виду функціонального використання здійснюється щодо всієї земельної ділянки на який проводиться певний вид економічної діяльності.

Отже, вся орендована відповідачем земельна ділянка відноситься до земель комерційного використання в цілому без виключень, оскільки цю земельну ділянку надано в оренду лише для одного виду економічної діяльності для експлуатації та обслуговування нежитлових будівель і приміщень. Землевпорядна документація не передбачає виділення частин земельної ділянки для ведення різних видів економічної діяльності.

Категорія земель комерційного використання охоплює всі землі, що зайняті об'єктами промисловості, забудовані житловими будинками, дорогами, шахтами, відкритими розробками та будь-якими іншими спорудами, створеними для здійснення різних видів людської діяльності, включаючи території для їх обслуговування. До цієї категорії включаються деякі види відкритих земель (незабудованих земель), які тісно пов'язані з такою діяльністю, наприклад: звалища; землі, відведені під будівництво, зайняті поточним будівництвом.

До земель комерційного використання не включають господарські будівлі й двори, господарські шляхи на сільськогосподарських землях, а також на сільськогосподарських угіддях земель інших категорій (включаються у відповідні графи сільськогосподарських земель).

Невірно ототожнювати забудовані землі у розумінні Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем) та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів з земельними ділянками що знаходяться під самою будівлею.

Відповідно до наказу Державного комітету статистики України "Про затвердження форм статистичної звітності з земельних ресурсів та Інструкції з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, ба-зем, 6б-зем, 2-зем)" від 05.11.1998 р. N 377, землі розподілені на забудовані землі, ліси та інші лісовкриті площі, сільськогосподарські землі, відкриті заболочені землі та відкриті землі без рослинного покриву або з незначним рослинним покривом, води у тому числі під природо-охоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення, природними водотоками (річками та струмками), штучними водотоками (каналами, колекторами, канавами), озерами, прибережними замкнутими водоймами, лиманами, ставками, штучними водосховищами.

До забудованих земельних ділянок відносяться, зокрема, землі, які використовуються для відпочинку, та інші відкриті землі.

Згідно додатку 2 до розділу 4 Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого сумісним наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 р. № 18/15/21/11, було затверджено «Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки», в якому чітко визначено різницю термінів «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою» та «Нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь». Тобто земельні ділянки під забудовою являються земельними ділянками несільськогосподарського призначення і не відносяться до будівель або споруд, оскільки сільськогосподарські угіддя використовуються для виробництва сільськогосподарської продукції із забороною забудови.

Отже Управлінням Держземагенства при розрахунку розміру орендної плати було вірно зазначено визначено нормативну грошову оцінку усієї земельної ділянки як під забудовою та використано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки для земель комерційного використання (Кф) в розмірі 2,5, у звязку з чим апеляційна скарга в цій частині задоволенню не підлягає.

Колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення вимог позивача щодо доповнення договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. пунктом 1.3 (відомостей щодо кадастрового номеру земельної ділянки), оскільки відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі, в редакції змін, внесених Законом № 3613-VI, така істотна умова договору оренди землі як обєкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номеру, місця розташування та розміру земельної ділянки.

Судова колегія не погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення позову в частині визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. щодо внесення змін в пункти 2.2 - 2.6 та розділи 3, 4, 5, 6, 7 договору оренди, оскільки позивач просить внести вказані зміни до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. без надання обґрунтування щодо правових підстав для внесення змін до цих пунктів договору, які не стосуються зміни нормативної грошової оцінки землі, наявність законодавчих чи передбачених договором підстав для примушення відповідача погодитись із пропонованими умовами, позивачем не доведена.

Частиною 1 ст. 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Доказів досягнення згоди сторін щодо внесення змін в пункти 2.2 - 2.6 та розділи 3, 4, 5, 6, 7 договору оренди в редакції запропонованій позивачем в матеріалах справи відсутні.

У відповідності до ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України, при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, в т.ч. типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови. Конкретизувати умови означає визначити ті умови договору, які мають змінюваний характер в залежності від конкретних умов відповідних правовідносин (стосовно договору оренди земельної ділянки, наприклад, це місцезнаходження, цільове призначення, площа та якісні характеристики земель, перелік, характеристика і стан лінійних споруд, інших об'єктів інфраструктури, у тому числі доріг, наявність обмежень, ставка та розмір орендної плати, строк дії договору тощо).

Позивач вимагає змінити умови, викладені в пункти 2.2 - 2.6 та розділи 3, 4, 5, 6, 7 договору оренди від 10.12.2001 р., пропонуючи умови договору, що відсутні у типовому договорі оренди землі, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220, що прямо суперечить забороні на відступ від умов типового договору, встановленій ч. 4 ст. 179 Господарського кодексу України.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що зміна деяких пунктів договору оренди землі пояснюється тим, що при підготовці тексту додаткової угоди до цього договору були враховані умови Типового договору оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р. № 220 та Типової форми договору оренди землі, затвердженої рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 р. № 960/12.

Вищезазначене твердження позивача не приймається судом апеляційної інстанції, оскільки рішення органів місцевого самоврядування не можуть суперечити нормативним актам центральних органів державної влади.

Виходячи з викладеного, колегія суддів апеляційної інстанції не погоджується з висновком суду першої інстанції про задоволення вимог позивача в частині внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. за адресою: м. Харків, пр. Московський, 57/63, загальною площею 0,0125 га, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 в реєстрі за № 3875 та зареєстровано у виконавчому комітеті Харківської міської ради в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі 14.12.2001 р. за № 338/01, в запропонованій позивачем редакції.

Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до ст. 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

На підставі викладеного, апеляційна скарга відповідача підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню в частині задоволених позовних вимог щодо внесення в договір оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. пунктів 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 розділу 2 та розділів 3, 4, 5, 6, 7, з прийняттям в цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

Враховуючи викладене та керуючись ст. 129 Конституції України, ст.ст. 99, 101, 102, п. 2 ст. 103, п. 1, 4 ч. 1 ст. 104, ст. 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Харківського апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 24.09.2014 р. у справі № 922/3719/14 скасувати в частині задоволених позовних вимог щодо внесення до договору оренди земельної ділянки від 10.12.2001 р. пунктів 2.2, 2.3, 2.4, 2.5, 2.6 розділу 2 та розділів 3, 4, 5, 6, 7.

Прийняти в цій частині нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог.

Внести зміни до договору оренди землі від 10.12.2001 р., зареєстрованого 14.12.2001 р. за № 338/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради, шляхом визнання укладеною додаткової угоди в наступній редакції:

«

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом

Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2

10 грудня 2001 року в реєстрі за № 3875, зареєстрованого 14 грудня 2001 року за № 338/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради

Харківська міська рада Харківської області (Орендодавець) в особі міського голови ОСОБА_3 з одного боку та ПРИВАТНА ФІРМА ДАН (Орендар) в особі керівника _______________________________________________ з другого боку, домовились про нижченаведене:

І. Відповідно до Податкового кодексу України, Закону України Про оренду землі, рішення 25 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 03.07.2013 № 1209/13 Про затвердження Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 26 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 25.09.2013 № 1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 № 41/08 Про затвердження Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові (з відповідними змінами та доповненнями), рішення 21 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 19.12.2012 № 960/12 Про Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові доповнити пункт 1.2. словами та розділ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ пунктами 1.3., 1.4., назви і пункти розділу 2. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого 14 грудня 2001 року за № 338/01 змінити і викласти у такій редакції:

1.2. (редакція по договору). Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше, ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.

1.3. Кадастровий номер земельної ділянки :01:007:0003.

1.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації № 143 від 14.11.2013 становить 266200 грн. (двісті шістдесят шість тисяч двісті гривень). При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради Орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

2. ОРЕНДНА ПЛАТА

2.1. Орендна плата за земельну ділянку вноситься Орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок управління Державної казначейської служби України у м. Харкові Харківської області. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Розмір орендної плати за земельну ділянку згідно з розрахунком № 1258/14 від 17.12.2013 на рік становить 5,6 % від її нормативної грошової оцінки і складає 14907,20 грн. (чотирнадцять тисяч девятсот сім гривень 20 копійок), або в місяць 1242,27 грн. (одна тисяча двісті сорок дві гривні 27 копійок).»

ІІ. Ця додаткова угода є невідємною частиною договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу ОСОБА_2 10 грудня 2001 року в реєстрі за № 3875, зареєстрованого 14 грудня 2001 року за № 338/01 у виконавчому комітеті Харківської міської ради і складена та підписана в чотирьох примірниках, один з яких зберігається в справах нотаріуса, другий залишається у органі, що провів їх державну реєстрацію, а два інших видаються сторонам по договору.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Харківська міська рада ПРИВАТНА ФІРМА ДАН

Харківської області 61002, м. Харків, вул. Мельникова,

м. Харків, м-н Конституції, 7 буд. 11

код 04059243 код 21268118

в особі міського голови в особі керівника

____________Г.А. ОСОБА_3 _________________________"

/підпис/ /підпис/ ПІБ

»

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів.

Повний текст постанови складено та підписано 26.09.2016 року.

Головуючий суддя Пелипенко Н.М.

Суддя Россолов В.В.

Суддя Тихий П.В.