ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"14" вересня 2016 р.Справа № 916/1895/16

за позовом Управління обласної ради з майнових відносин

до відповідача ОСОБА_1 організація „Медіа-Центр

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_2 навчальний комунальний заклад „Одеське педагогічне училище

про розірвання договору оренди та зобовязання вчинити певні дії

Суддя Смелянець Г.Є.

за участю представників:

від позивача: ОСОБА_3 за довіреністю від 13.01.2016р. №5

від відповідача: ОСОБА_4 за довіреністю від 12.08.2016р. б/н; ОСОБА_5 керівник

від третьої особи: ОСОБА_6 в.о. директора, ОСОБА_7 вільний слухач

Суть спору: Управління обласної ради з майнових відносин звернулося до ОСОБА_1 організації „Медіа-Центр з позовом, в якому просить господарський суд Одеської області розірвати договір оренди не житлових приміщень від 22.06.2012р., який укладений між ОСОБА_2 навчальним комунальним закладом „Одеське педагогічне училище та ГО „Медіа-Центр, загальною площею 126, 4 кв.м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Грецька,1 та зобовязати ГО „Медіа Центр звільнити не житлові приміщення загальною площею 126,4 кв.м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Грецька.1.

Підставою позовних вимог Управління обласної ради з майнових відносин є порушення відповідачем умов договору оренди не житлового приміщення щодо використання орендованого приміщення за цільовим призначенням з метою розміщення музею.

Під час розгляду справи суд залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСОБА_2 навчальний комунальний заклад „Одеське педагогічне училище, про що 25.07.2016р. виніс відповідну ухвалу.

У письмових поясненнях щодо позовних вимог від 09.08.2016р. за вх.№19626/16 третя особа підтримує позовні вимоги Управління обласної ради з майнових відносин, з посиланням при цьому на те, що з січня 2016р. адміністрацією училища встановлені наступні факти: 1) систематично на протязі робочого дня біля входу до орендованого приміщення відчувався запах тютюну, який розповсюджувався по всьому першому поверху училища. Слід зауважити, що згідно з п.3 ст.13 Закону України „Про засади щодо попередження та зменшення вживання тютюнових виробів і їх шкідливого впливу на здоровя населення куріння у приміщеннях та на території навчальних закладів заборонено; 2) туалетна кімната, яка розташована навпроти орендованого приміщення, неодноразово була забруднена, тоді як напередодні ввечері її було придбано. Прибиральниця училища постійно робила зауваження робітникам відповідача щодо неприпустимості забруднення туалетної кімнати, на що їй грубо відповідали та продовжували забруднювати вказане приміщення; 3) систематично сторожі училища в усній, а пізніше і в письмовій формі доповідали про те, що в нічний час після 22.00 години на території будівлі училища у приміщеннях, які не є обєктом договору оренди зявляються невідомі люди (переважно чоловіки), які ходять по всій території училища (верхніми поверхами) навчального закладу в нетверезому стані та курять. У приміщення навчального закладу ці люди потрапляють з орендованого приміщення мінуючи та залишаючись непоміченими для сторожів училища з головного входу. 4) неодноразово в нічний час (друга голина ночі) сторожами училища зафіксовано в орендованому приміщені гучний сміх, галас, музика, танці. На зауваження сторожів ці люди ніколи не реагували. Окрім того, в денний час так званий історичний музей ОСОБА_8 старожитності Подунавя постійно зачинений і не має ніякого графіка роботи. Назва музею, яка вказана на фасадній стороні будівлі з вулиці Канатної не співпадає з установчими документами. Після того, як адміністрація училища повідомила представників власника орендованого приміщення: Одеську обласну раду, Управління обласної ради з майнових відносин, а також Департамент освіти і науки Одеської обласної державної адміністрації про порушення умов договору з боку орендаря, комісією Управління обласної ради з майнових відносин проведено перевірку з ефективності використання майна 12.02.2016р.

У відзиві на позов від 02.09.2016р. за вх.№21412/16 відповідач просить суд відмовити позивачу у задоволенні позову, з посиланням при цьому на відсутність допустимих доказів використання приміщення не за призначенням, оскільки акт складений зацікавленою особою (позивачем) в односторонньому порядку (за участю виключно працівників позивача). Доповідні записка працівників училища щодо начебто порушення порядку працівниками музею в нічний час не можуть бути доказом користування орендованим приміщенням не за цільовим признанням та підставою для розірвання договору оренди. Також відповідач посилається на те, що музей взятий на облік відповідно до вимог чинного законодавства та активна діяльність цього музею визнана як на території України, так і за кордоном. Окрім того, відповідач посилається на те, що орендодавцем за договором виступає ОСОБА_9, а Управління не є стороною договору, і тому незрозуміло, яким чином права Управління були порушені нібито невиконанням належним чином умов договору відповідачем. Також ОСОБА_9 в разі, якщо вважає свої права як орендодавця порушеними, має право самостійно звернутися за захистом своїх прав до суду. Поряд з цим, позивач посилається на те, що в порушення умов п.8.2. договору, ст.5,6,11 ГПК України, ані ОСОБА_9, ані Управління не зверталося до відповідача з жодним листами зверненнями пропозиціями чи претензіями.

Позивач надав до суду письмові пояснення на відзив відповідача від 12.09.2016р. за вх.№22159/16 , згідно з якими позивач спростовує посилання відповідача на відсутність у позивача правових підстав на звернення до суду з даним позовом. Також позивач посилається на те, на даний час музей „ОСОБА_8 старожитності Подунавя постійно зачинений і ні має ніякого графіка роботи, та в орендованому приміщенні в нічний час, до 2-х годин ночі, чутно галас, сміх та гучну музику, а також відбувається неодноразове куріння на території училища. Листи-подяки, які надані відповідачем, описують музей „ОСОБА_8 старожитності, в той час як офіційною назвою музею є „ОСОБА_8 старожитності Подунавя. Окрім того, ці листи складені у серпні 2016р., в той час як музей функціонує з 2012р. Журнал відвідувань музею „ОСОБА_8 старожитності Придунавя має невірну перекладену назву та більшість відвідувачів цього музею тільки з Одеського національного університету ім. Мечнікова, де працює керівник музею ОСОБА_10

Відповідач надав до суду письмові пояснення по справі від 14.09.2016р. за вх.№22409/16 щодо особи, якою взято на облік музей „ОСОБА_8 старожитності Подунавя. Також відповідач надав клопотання від 14.09.2016р. за вх.№22410/16 про залучення до справи додаткових документів.

12.09.2016р. строк вирішення спору у даній справі продовжений господарським судом на 15 днів до 28.09.2016р. у звязку із задоволенням відповідного клопотання позивача, про що тією ж датою винесено відповідну ухвалу.

На підставі ст.77 ГПК України у судовому засіданні оголошувалася перерва до 05.09.2016р., до 14.09.2016р. про що сторони та третя особа у справі повідомлені належним чином.

На підставі ст. 85 ГПК України у судовому засіданні за участю представників сторін та третьої особи оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи та заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, суд встановив:

Відповідно до Статуту ОСОБА_2 навчального комунального закладу „Одеське педагогічне училище, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 24.02.2010р. №1048-V, та державну реєстрацію змін до якого проведено 20.01.2011р., ОСОБА_2 навчальний комунальний заклад „Одеське педагогічне училище є обєктом права спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, інтереси яких представляє Одеська обласна рада (далі Власник) в межах повноважень, визначених законодавством.

Контроль за забезпеченням збереження та ефективністю використання майна ОСОБА_9 здійснює Управління освіти і наукової діяльності Одеської обласної державної адміністрації та Управління обласної ради з майнових відносин (далі уповноважений орган Власника). (п.1.4.)

ОСОБА_9 не може бути передано в оренду, безоплатне користування, заставу, не може бути внеском до статутного фонду інших юридичних осіб та не може бути проданим, переданим або відчуженим на інших підставах без згоди Управління освіти і наукової діяльності Одеської обласної державної адміністрації та погодження уповноваженого органу Власника (п.5.4.).

Свідоцтво про право власності на нежилу будівлю від 16.09.2008р. свідчить, що власником обєкту, який розташований за адресою м. Одеса, вул. Грецька,1 є територіальна громада сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради.

Згідно з п.2 розпорядженням Одеської обласної ради від 03.09.2013р. №307/2013-ОР „Про закріплення майна територіальних громад сіл, селищ, міст області за комунальними підприємствами, установами, організаціями, закладами обласної ради за Одеським педагогічним училищем на праві оперативного управління закріплене майно, яке розташоване за адресою м. Одеса, вул. Грецька,1.

Згідно з п.5.9. Положення про Управління обласної ради з майнових відносин, яке затверджено рішенням обласної ради від 26.05.2016р. №118-VІІ Управління відповідно до покладених на нього завдань контролює виконання умов договорів оренди та інших договорів щодо передачі третім особам з будь-яких підстав обєктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст областей управління якими здійснюється безпосередньо обласною радою та своєчасність і повноту сплати коштів за користування до обласного бюджету, веде облік таких договорів.

22.06.2012р. між ОСОБА_2 навчальним комунальним закладом „Одеське педагогічне училище (орендодавець, третя особа) і ГО „Медіа-Центр (орендар) укладений договір оренди не житлового приміщення, із додатковою угодою до цього договору від 27.07.2012р. та додатковою угодою до цього договору від 22.05.2015р., згідно з якими Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування не житлові приміщення першого поверху будівлі літ. А загальною площею 126,4 кв.м., що розташовані за адресою м. Одеса, вул. Грецька,1 вартість яких згідно з незалежною оцінкою від 18.05.2015р. становить 876 176 грн. з метою розміщення музею.

Відповідно до умов п.4.1. договору орендар повинен використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього договору, своєчасно і в повному обсязі вносити оренду плату та кошти, вказані в п.3.5. договору. Якщо Орендар використовує приміщення не за його цільовим призначенням, Орендодавець має право на розірвання цього договору. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю спричинені цим збитки та сплатити штраф у розмірі 6 розмірів орендної плати, що встановлена п.3.1. договору, з урахуванням індексу інфляції на час сплати.

Відповідно до умов п.4.4. договору орендар забезпечує Орендодавцеві та Власнику майна можливість контролювати наявність, стан та напрямки використання майна, переданого в оренду, у тижневий термін надає їм та їх представникам документи, що стосуються використання орендованого майна.

Умовами розділу 7 договору встановлено, що Орендодавець та Власник контролюють наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду (п.7.1.). Орендодавець та Власник можуть виступати з ініціативою щодо внесення змін у цей договір або його розірвання в разі порушення стану орендованого майна внаслідок його неналежного використання або невиконання умов договору (п.7.2.)

Згідно з умовами п.9.1. договору договір діє з 22.06.2012р. і до 22.04.2018р.

Зміни, доповнення або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін (п.9.6.).

Договір може бути розірвано на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою стороною своїх зобовязань за цим договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством України (п.9.8.)

Вказані договір із додатковими угодами до нього погоджені Управлінням обласної ради з майнових відносин.

Згідно Спеціального витягу з ЄДР юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань від 14.09.2016р. за №22236849 одним із видів діяльності ГО „Медіа-Центр є функціонування музеїв.

Загальними зборами членів ГО „Медаі-Центр від 22.06.2012р. постановлено створити історичний музей „ОСОБА_8 старожитності Подунавя.

03.07.2012р. затверджено Положення про історичний музей „ОСОБА_8 старожитності Подунавя. Тією ж датою складений Уніфікований паспорт музею, згідно з яким ОСОБА_8 старожитності Подунавя не є юридичною особою, а відповідно до п.2 Положення про державну реєстрацію, перереєстрацію та облік музеїв, затвердженого наказом Міністерства культури і мистецтв України від 30.04.96 р. N 220 та зареєстрованого в Мінюсті 11.07.1996р. за №350/1375 музеї, що не є юридичними особами і діють при підприємствах, установах, організаціях, навчальних закладах, а також музеї, що діють на правах філіалів, автономних відділів музеїв - юридичних осіб, державній реєстрації не підлягають. Вони беруться на облік у місцевих органах культури та Міністерстві культури і мистецтв України на підставі уніфікованого паспорта.

Згідно ст.9 Закону України „Про музеї та музейну справу державна реєстрація музеїв незалежно від форм власності проводиться за їх місцезнаходженням відповідно до закону. Музеї, створені у складі підприємств, установ, організацій, навчальних закладів, реєстрації не підлягають. Порядок обліку таких музеїв визначає центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сферах культури та мистецтв.

Відповідна печатка на Уніфікованому паспорті ОСОБА_8 „ОСОБА_8 старожитності Подунавя свідчить про взяття музею на облік в Управлінні культури і туризму Одеської обласної державної адміністрації.

Поряд з цим судом встановлено, що на підставі наказу Управління обласної ради з майнових відносин від 27.01.2016р. №05 створено комісію щодо проведення перевірки ефективності використання майна спільної власності територіальних громад області, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Грецька,1, ОСОБА_2 навчальний комунальний заклад „Одеське педагогічне училище, яке використовується орендарем ГО „Медіа-Центр з метою розміщення музею. Комісії доручено провести перевірку у термін до 05.02.2016р., матеріали перевірки оформити актом та надати до управління в термін до 12.02.2016р.

12.02.2016р. комісією, яка призначена вищевказаним наказом, оформлений Акт перевірки ефективності використання майна, згідно з яким у ході перевірки приміщення, яке має фасадний вхід з вул. Канатної, членами комісії встановлено, що у приміщенні знаходиться велика кількість столів і стільців, які можуть використовуватися як для масових зібрань, так і роботи офісу. Означене свідчить про нецільове використання приміщення, а саме використання його для ведення іншої господарської діяльності, ніж передбачено договором оренди. Окрім того, з пояснень працівників ОСОБА_9 орендоване приміщення весь час використовувалося для розміщення офісу. Стосовно іншої частини приміщення, яке має вхід із вул. Грецької, то членами комісії також виявлено порушення умов договору щодо його використання, а саме використання приміщення для розміщення офісу, що знайшло своє підтвердження з пояснень працівників ОСОБА_9.

Окрім того, позивачем до справи надані рапорт сторожа ОСОБА_9 від 04.05.2016р., згідно з яким 03.05.2016р. у каб.№9 орендатори проводили якесь святкування: було дуже гамірно, грала музика, співались пісні і т.ін. Це тривало приблизно з 19 години до 2 годин ночі. Доповідна охоронника ОСОБА_9 від 28.05.2016р., згідно з якою на протязі всього часу постійно, починаючи з 19 00 і до глибокої ночі, здійснюються гулянки з розпиванням спиртних напоїв, піснями, частівки після чого блукання по поверхам будівлі. Доповідна охоронника (без дати складання), згідно з якою двічі робилися зауваження орендаторам приміщення №9 за їх ходіння по будівлі на поверхи, за те, що дуже накурено і шум. Доповідною охоронника ОСОБА_9 від 15.06.2016р., згідно з якою періодично у неробочий час збираються незнайомі люди чоловіки та жінки у кабінеті №9, які приникають на територію училища минаючи охорону. Мета їх прибуття у приміщення училища охороннику невідома, так як у них є вхід у каю №9 з вулиці. Дані люди мають ключі від двері, яка виходить у коридор училища на 1 поверх для користування туалетною кімнатою. Охороннику такі дії створюють труднощі у виконані службових обовязків.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов наступних висновків:

Відповідно до п.1 ч.2 ст.11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обовязків є договір, який в силу вимог ч.1 ст.629 ЦК України є обовязковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом, між третьою особою і відповідачем укладений договір оренди не житлового приміщення, згідно з яким відповідач зобовязався використовувати орендоване приміщення під розміщення музею.

Відповідно до ст.773 ЦК України наймач зобовязаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Згідно з ч.1 ст.18 Закону України „Про оренду державного та комунального майна за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

Згідно з вимогами п.1 ч.1 ст.783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до ч.3 ст.26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Як вище встановлено господарським судом підставою позовних вимог про розірвання договору є порушення орендарем (відповідач) умов договору оренди щодо використання переданого в оренду приміщення за його цільовим призначенням, а саме з метою розміщення музею.

Тобто, саме позивачем повинно бути доведено суду порушення відповідачем своїх договірних зобовязань щодо використання орендованого майна не за цільовим призначенням.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

В силу вимог ст.34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Між тим, наданий позивачем акт перевірки складений позивачем в односторонньому порядку, без залучення уповноважених осіб як з боку Орендодавця (ОСОБА_9), так і з боку Орендаря (відповідач) за договором оренди. Встановлені в цьому акті обставини щодо розміщення у приміщенні великої кількості стільців і столів жодним чином не доводить обставин саме нецільового використання приміщення Орендарем. Більш того, всі інші обставини, які наведені в акті, встановлені позивачем саме з пояснень працівників Орендодавця (ОСОБА_9). При цьому, які саме працівники Орендодавця (прізвища, імя та батькові) надавали такі пояснення та чого саме стосуються ці пояснення, в акті перевірки взагалі не визначено. Окрім того, із наданого позивачем акту перевірки взагалі неможливо встановити дати проведення цієї перевірки.

За таких обставин наданий позивачем акт перевірки не приймається до уваги господарським судом в якості належного і допустимого доказу, який свідчить про нецільове використання орендованого приміщення відповідачем.

Доповідні записки охоронників, які складені на імя в.о. директора ОСОБА_9 також не приймаються до уваги господарським судом, оскільки наведені в цих доповідних записках обставини щодо знаходження у будівлі в нічний час орендарів, куріння, вживання спиртних напоїв в силу вимог ст.ст.175-1, 178 Кодексу України про адміністративні правопорушення є підставою для адміністративної відповідальності вищевказаних осіб, а відтак і звернення з відповідним повідомленням до Національної поліції, яка в силу вимог ст. 30 Закону України „Про Національну поліцію для виконання покладених на неї завдань вживає заходів реагування на правопорушення, визначені Кодексом України про адміністративні правопорушення та Кримінальним процесуальним кодексом України, на підставі та в порядку, визначених законом.

Більш того, самим ОСОБА_9, як Орендодавцем приміщення за договором оренди, не вжито жодних заходів щодо складання відповідних документів, в підтвердження своїх доводів про нецільове використання орендованого приміщення відповідачем.

За таких обставин господарський суд дійшов висновку про недоведеність і необґрунтованість позовних вимог, а отже і відмову в їх задоволенні.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст. 82 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

Відмовити Управлінню обласної ради з майнових відносин у задоволенні позову.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено у встановленому законом порядку.

Повне рішення складено 19 вересня 2016 р.

Суддя Г.Є. Смелянець