ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" вересня 2016 р. Справа № 922/2504/14

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Істоміна О.А., суддя Барбашова С.В. , суддя Білецька А.М.

при секретарі - Кохан Ю.В.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1, за довіреністю №08-11/7783/2-15 від 30.12.2015 року;

відповідача - ОСОБА_2, за довіреністю б/н від 22.08.16 року.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщення Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" (вх. № 2111 Х/3-12) на рішення господарського суду Харківської області від 26 серпня 2014 року по справі № 922/2504/14

за позовом Харківської міської ради, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ", м. Харків

про внесення змін до договору оренди землі,-

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Харківської області від 26.08.2014 року у справі №922/2504/14 (суддя Хотенець П.В.) позов задовольнити повністю. Внесено зміни до договору оренди землі від 17.04.2006 року № 95 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі в редакції позивача. Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" на користь Харківської міської ради 1218,00 грн. судового збору.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" звернулось до Харківського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2014 року у справі №922/2504/14 та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити.

В апеляційній скарзі заявник посилається на те, що оскаржуване рішення прийняте з порушенням норм чинного законодавства України і що суд першої інстанції не в повному обсязі з'ясував обставини справи, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, неправильно та неповно дослідив докази, що призвело до невідповідності висновків суду обставинам справи, а також на те, що суд невірно застосував норми як матеріального, так і процесуального права, що потягло за собою неправильне вирішення господарського спору та згідно статті 104 Господарського процесуального Кодексу України є підставою для його скасування.

Харківська міська рада у відзиві на апеляційну скаргу зазначила, що рішення господарського суду Харківської області було винесено без порушення приписів чинного матеріального та процесуального законодавства, та з урахуванням всіх доказів поданих сторонами, та доказів, які були витребувані судом. Просить рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2014 року у справі №922/2504/14 залишити без змін, а апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин справи та докази на їх підтвердження, їх юридичну силу, розглянувши доводи апеляційної скарги, письмові докази, долучені до матеріалів справи, встановила наступне.

Згідно статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд не зв'язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в повному обсязі. В апеляційній інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як свідчать матеріалами справи, 17.04.2006 року між Харківською міською радою (орендодавець позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" (орендар відповідач у справі) був укладений договір оренди землі, відповідно до умов якого (пункт 1) орендодавець на підставі рішення ХХII сесії Харківської міської ради ХХIV скликання від 23.06.2004 року №105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації обєктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б.

За умовами пункту 5 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки: на період будівництва згідно з довідкою №1596/06 від 11.03.2006 року становить 99877 грн.; на період експлуатації згідно з довідкою №1597/06 від 11.03.2006 року становить 499383 грн.

Земельна ділянка, яка передається в оренду, недоліків, які могли б перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, не виявлено (пункт 6)

У відповідності до пункту 8 договір укладено строком: на період будівництва - до 31.12.2006 року (але не пізніше прийняття обєкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.06.2029 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Згідно з пунктом 9 договору оренди землі орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати в місяць за земельну ділянку становить: на період будівництва: 2006 рік 313,20 грн.; на період експлуатації: з 31.12.2006 року: 1234,72; з 2007 року 1789,46 грн.

В пункті 13 договору оренди сторони визначили, що розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 36 сторони передбачили, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розвязується у судовому порядку.

17.04.2006 року договір зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного при Державному комітеті України по земельних ресурсах", за №95.

На виконання умов договору, позивач передав, а відповідач прийняв в оренду земельну ділянку площею 0,0577 га, розташовану м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б для будівництва того вільного павільйону (але не пізніше прийняття обєкту в експлуатацію) та для подальшої експлуатації обєкту.

Харківська міська рада рішенням №41/08 від 27.02.2008 року затвердила ОСОБА_3 про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові.

ОСОБА_3 розроблено з метою створення єдиних організаційно-правових та економічних засад визначення та справляння орендної плати за земельні ділянки, орендодавцями яких згідно із земельним законодавством виступає Харківська міська рада.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року за №1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року. Це рішення вводиться в дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01 січня 2014 року (пункт 2 рішення).

Згідно пунктом 1.1 вказаного рішення затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Харкова у сумі 291,18 грн., яка отримана на підставі витрат на освоєння і облаштування території міста станом на 01.01.2013 рік та підлягає в подальшому індексації в порядку, встановленому законодавством України.

Крім того, рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 року №1269/13 Про затвердження Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 року визначено, що плата за землю на підставі даних Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 рік вводиться в дію з 01.01.2014 року.

Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові (пункт 2, 3 рішення від 25.09.2013 року) .

Пунктом 5 даного рішення Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю відповідно до вимог чинного законодавства.

Порядок оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затверджений рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 року за №960/12, і згідно з пунктом 16.4 якого, зміни до договору оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформляються додатковою угодою до договору оренди землі. Розмір орендної плати, передбачений договором оренди землі, підлягає перегляду у випадку, зокрема зміни нормативної грошової оцінки землі.

Для приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до договору оренди, позивач в порядку статті 188 Господарського кодексу України листом від 07.12.2013 року № 4357/0/225-13 звернувся до відповідача із пропозицією внести зміни до договору оренди землі, проте відповідач додаткову угоду не підписав.

Враховуючи, що відповідачем не вчинено дії по підписанню додаткової угоди до договору оренди землі, з метою приведення його у відповідність до норм чинного законодавства, позивач, посилаючись на норми статей 13, 144 Конституції України, статей 12, 93, 125, 126, 189 та пункту 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, статей 15, 30 Закону України Про оренду землі, статей 5, 13, 15, 21 Закону України Про оцінку земель, статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України та статей 179, 188, 193 Господарського кодексу України, звернувся до суду з позовом, в якому просив прийняти рішення, яким внести зміни до договору оренди землі за №95 від 17.04.2006 року, шляхом визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі в редакції, викладеній у позовній заяві.

Колегія суддів апеляційного господарського суду, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду слід скасувати з наступних підстав.

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, що знаходяться на території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

З огляду на приписи статті 122 Земельного кодексу України вбачається, що сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Як свідчать матеріали справи надана в оренду земельна ділянка розташована в м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б та знаходиться у підпорядкуванні Харківської міської ради.

З приписів статті 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Договір оренди землі - це договір за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (статті 13 Закону України «Про оренду землі»).

У відповідності до статті 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Згідно частини 2 статті 126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

ОСОБА_3 статті 626 Цивільного кодексу України передбачають, договір є підставою виникнення цивільних прав та обовязків.

З урахуванням наведених положень чинного законодавства України, колегія суддів приходить до висновку про те, що взаємовідносини між позивачем та відповідачем щодо оренди землі врегульовані відповідним господарським договором - договором оренди, зареєстрованим в державному реєстрі. При цьому укладення цього договору є обов'язковим у разі використання відповідачем земельної ділянки за адресою: м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б, в силу наведених вище приписів чинного законодавства.

Сторони під час укладання договору оренди погодили, що земельна ділянка, яка передавалась в оренду, не містила жодних недоліків, які б перешкоджали її ефективному використанню за цільовим призначенням (пункт 6 договору).

Рішення органу місцевого самоврядування про передачу відповідачу в оренду земельної ділянки, приймалось на підставі затвердженого проекту землевідведення, в якому вказаний розмір земельної ділянки, її місце розташування, а також цільове призначення земельної ділянки, без зазначення будь-яких недоліків щодо використання.

В матеріалах справи наявна технічна документація із землеустрою по встановленню меж земельної ділянки площею 0,0577 га, розташованої за адресою м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б. Додатком до нього є План земельної ділянки, в якому відсутні межові знаки щодо обмеження містобудівного характеру на вказану земельну ділянку.

Рішенням 22 сесії Харківської міської ради 6 скликання №1024/13 від 27.02.2013 року затверджено План зонування території (зонінг) міста Харкова, у складі якого розроблено схему плану червоних ліній вулиць, у тому числі і вул. Отакара Яроша у м. Харкові.

Відповідно до пункту 14 частини 1 статті 1 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» червоні лінії - визначені в містобудівній документації щодо пунктів геодезичної мережі межі існуючих та запроектованих вулиць, доріг, майданів, які розділяють території забудови та території іншого призначення.

Згідно з частиною 2 статті 18 Закону України «Про автомобільні дороги» межі вулиці за її шириною визначаються «червоними лініями». Розташування будь-яких об'єктів, будівель, споруд або їх частин у межах «червоних ліній» вулиці не допускається.

Тобто, Харківська міська рада, ухвалюючи рішення 22 сесії Харківської міської ради 6 скликання №1024/13 від 27.02.2013 року «Про затвердження плану зонування території (зонінгу) міста Харкова», діючи відповідно до чинного законодавства України, віднесла вул. Отакара Яроша, на якій знаходиться орендована відповідачем земельна ділянка, до меж червоних ліній вулиць.

Вiдповiдно до роздiлiв 2 i 3 ОСОБА_3 про Департамент земельних відносин Харківської міської ради, затвердженого рішенням 1 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 24.11.2010 року №07/10 (з наступними змінами), якими визначено мету i функцiї Департаменту, метою діяльності Департаменту є регулювання земельних відносин для забезпечення прав на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад тощо, раціонального використання земель, забезпечення реалізації повноважень міської ради та її виконавчих органів в галузі земельних відносин.

Суд зауважує, що позивачем не надано до матеріалів справи жодних належних та допустимих, у розумінні статті 34 Господарського кодексу України, доказів звернення до відповідача із відповідним проектом угоди про внесення змін до договору оренди в частині встановлення обмежень на орендовану земельну ділянку, як і не надано такого проекту до суду.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди землі, в тому числі такі як об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); цільове призначення, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Статтею 79-1 ЗК України визначено порядок формування земельної ділянки.

Так, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Відповідно до статті 55 Закону України "Про землеустрій" встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) проводиться відповідно до топографо-геодезичних і картографічних матеріалів. Встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) здійснюється на основі технічної документації із землеустрою, якою визначається місцеположення поворотних точок меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Документація із землеустрою щодо встановлення меж житлової та громадської забудови розробляється у складі генерального плану населеного пункту, проектів розподілу територій і є основою для встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості). Межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) закріплюються межовими знаками встановленого зразка. У разі, якщо межі земельних ділянок в натурі (на місцевості) збігаються з природними та штучними лінійними спорудами і рубежами (річками, струмками, каналами, лісосмугами, шляхами, шляховими спорудами, парканами, огорожами, фасадами будівель та іншими лінійними спорудами і рубежами тощо), межові знаки можуть не встановлюватися. Власники землі та землекористувачі, у тому числі орендарі, зобов'язані дотримуватися меж земельної ділянки, закріпленої в натурі (на місцевості) межовими знаками встановленого зразка. Межові знаки здаються за актом під нагляд на збереження власникам землі та землекористувачам, у тому числі орендарям.

Рішенням Конституційного суду України від 16.04.2009 року №7-рп/2009 щодо офіційного тлумачення положень частини 2 статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини 14 статті 46, частин 1, 10 статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) встановлено, що органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону).

Позивач, звертаючись з відповідним позовом до суду, не вніс жодних змін до невідємних частин договору, якими є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні.

За змістом статті 654 ЦК зміна умов договору вчиняється в такій самій формі, що й договір. Оскільки відповідно до статті 20 Закону "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, то зміни, які вносяться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, набувають чинності після їх державної реєстрації.

Враховуючи, що здійснений розрахунок орендної плати та нормативно грошової оцінка земельної ділянки, яка розташована в м. Харків по вул. Отакара Яроша, 18-Б здійснений Харківською міською радою без врахування обмежень щодо використання земельної ділянки (наявність «червоної лінії»), зміни до договору оренди земельної ділянки, про внесення яких у судовому порядку просить позивач, не відповідають вимогам чинного законодавства, а відтак колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення позову.

При цьому, апеляційний суд вважає за необхідне зазначити, що за приписами статті 23 Закону України "Про оцінку земель" витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Відповідно до пункту 1 ОСОБА_3 про Державне агентство земельних ресурсів України, затвердженого Указом Президента України від 08.04.2011 року № 445/2011, Державне агентство земельних ресурсів України (Держземагентство України) є центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та топографо-геодезичної і картографічної діяльності, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра аграрної політики та продовольства України (далі - Міністр), входить до системи органів виконавчої влади і забезпечує реалізацію державної політики у сфері земельних відносин та топографо-геодезичної і картографічної діяльності.

За частиною 6 пункту 4 зазначеного ОСОБА_3 Держземагентство відповідно до покладених на нього завдань видає витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок та надає інші адміністративні послуги відповідно до законодавства.

Разом з тим, наведене вище законодавство не надає витягам з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок статусу правових актів, що потребують скасування та визнання недійсними у судовому порядку, таким чином, за наявності відповідних заперечень сторони про необґрунтованість наведених у цих витягах даних про нормативну грошову оцінку земельних ділянок ці дані можуть бути перевірені судами.

Крім того, судова колегія вважає за необхідне зазначити, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 року № 1209/13, окрім затвердження базової вартості одного квадратного метра земель м. Харкова у сумі 291,18 грн., також були затверджені значення коефіцієнтів Км2 економіко - планувальних зон (додаток 1) та значення коефіцієнтів Км3 зон впливу локальних факторів (додаток 3), й якими, зокрема, були встановлені «граничні» та «прийняті» значення вказаних коефіцієнтів.

Проте, місцевий суд, задовольняючи позовні вимоги, в порушення приписів частини 2 статті 43 Господарського кодексу України, надав заздалегідь встановленої сили витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку спірної земельної ділянки, виданим Управлінням Держземагентства у Харківській області, та не перевіривши дотримання визначеної Порядком нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 року №18/15/21/11 формули, за якою встановлюється нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів та відповідність застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки.

З огляду на зазначене вище, колегія суддів вважає, що оскаржуване рішення в порушення вимог статті 43 Господарського процесуального кодексу України прийняте без всебічного, повного і об'єктивного розгляду всіх обставин справи в їх сукупності.

Скаржником надано належні та допустимі доказі, які підтверджують його правову позицію, а також наведено переконливі аргументи у відповідності з нормами чинного законодавства, щодо спростування висновків суду першої інстанції.

У відповідності з пункту 4 частини 3 статті 129 Конституції України та статті 33 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Доводи апеляційної скарги спростовують висновки суду першої інстанції.

На підставі викладеного колегія суддів вважає, що рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2014 року у справі №922/2504/14 прийняте при не належному зясуванні обставин, що мають значення для справи та з порушенням норм матеріального та процесуального права, у звязку з чим наявні підстави для його скасування, та відповідно задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ".

Пунктом 10 частини другої статті 105 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що у разі скасування або зміни рішення у постанові суду апеляційної інстанції має бути зазначено про новий розподіл судових витрат.

Керуючись статтями 22, 85, 99, 101, пунктом 2, 4 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" задовольнити.

Рішення господарського суду Харківської області від 26.08.2014 року у справі №922/2504/14 скасувати та прийняти нове рішення.

В позові відмовити.

Стягнути з Харківської міської ради (61200, м. Харків, м-н. Конституції, 7, реєстраційний рахунок 2986 в ГУ ДКСУ у Харківській області, МФО 851011, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАЛИЛЕЯ" (61054, м. Харків, вул. Отакара Яроша, буд. 18-Б, ) 1339,80 грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає чинності з дня її проголошення і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом 20-ти днів.

Головуючий суддя Істоміна О.А.

Суддя Барбашова С.В.

Суддя Білецька А.М.