РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.09.2016Справа №910/14213/16

За позовом: заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до: товариства з обмеженою відповідальністю "БУДТЕХАЛЬЯНС ЛТД"

про: розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки

Суддя: Шкурдова Л.М.

Представники:

від позивача: Візір А.С. - представник за довіреністю

від відповідача: Васюк П.П. - представник за довіреністю

від прокуратури: Вацьківська І.В. - прокурор

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Господарським судом міста Києва розглядається справа за позовом заступника прокурора міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю "БУДТЕХАЛЬЯНС ЛТД" про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки.

В обґрунтування позовних вимог прокурор вказує, що договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню з огляду на порушення відповідачем обов'язку, передбаченого п.8.4.Договору, згідно з яким відповідач зобов'язаний був завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору. Прокурор вказує, що відповідач повинен був завершити будівництво житлового, офісно-торговельного комплексу із вбудованим закладом для роботі з дітьми до 15.06.2010 року. Невиконання відповідачем обов'язку щодо забудови земельної ділянки на вул.Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м.Києва свідчить про істотне порушення умов договору оренди, в зв'язку з цим на підставі ст..651 ЦК України цей договір підлягає розірванню у судовому порядку, а земельна ділянка - поверненню Київській міській раді.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував, вказуючи про відсутність його вини у затримці завершенні забудови земельної ділянки в зв'язку з тривалим часом погодження проектної документації та отримання дозволу уповноваженого органу на будівництво. Відповідач зазначає, що наразі здійснюється будівництво житлового, офісно-торговельного комплексу із вбудованим закладом для роботи з дітьми на спірній земельній ділянці.

26.08.2016 року відповідачем подано заяву про застосування наслідків пропущення строку позовної давності.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.08.2016 року порушено провадження у справі № 910/14213/16.

У судовому засіданні 01.09.2016 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно та повно з'ясувавши всі фактичні обставини, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

Згідно з п. 1 рішення Київської міської ради № 386/443 від 21.12.2006 «Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю «Будтехальянс ЛТД» земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного комплексу із вбудованим закладом для роботи з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва» вирішено передати в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,54 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного комплексу із вбудованим закладом для роботи з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва.

06.06.2007 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ «Будтехальянс ЛТД» (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 06.06.2007 року (далі - Договір).

Відповідно до п.1.1. Договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 21.12.2006 року №386/443, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим Договором.

Відповідно до п.2.1. Договору об'єктом оренди відповідно до цього Договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування: вул.Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м.Києва; розмір 5 366 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного комплексу із вбудованим закладом для роботи з дітьми; кадастровий номер - НОМЕР_1.

Згідно з витягом з технічної документації № Ю-43537/2007 Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) від 17.05.2007 № 422 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6 569 990 грн. 68 коп.

Згідно з п.3.1. Договору він укладений на 10 років.

Згідно з актом обстеження земельної ділянки на вул.Анрі Барбюса, 28-а в м. Києві від 06.04.2016 №16-0675-06 в результаті обстеження вказаної земельної ділянки було встановлено, що на земельній ділянці влаштовано будівельний майданчик, свайне поле, підпірні стінку, виконуються земляні роботи та ведеться будівництво (здійснено монтаж арматурних конструкцій та опалубки, проводиться залиття бетоном).Територія земельної ділянки огороджена будівельним парканом. Будівельні роботи виконуються на підстав дозволу на виконання будівельних робіт від 13.09.2011 №КВ1, виданого інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві.

Оцінюючи подані докази та пояснення сторін суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позовних вимог виходячи з наступного:

Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України, яка кореспондується зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (аналогічні положення містяться у ч. 1 ст. 651 ЦК України).

За приписами статті 32 Закону України "Про оренду землі", на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до статей 24 та 25 Закону орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення останнім орендної плати, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Статтею 143 ЗК України передбачено, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Таким чином, аналіз наведених норм діючого законодавства та умов Договору свідчить, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена Договором, а не той факт, що будівельні роботи не було завершено.

Вказана правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду України від 01.04.2015 р. у справі № 3-36гс15 та від 21.01.2015 р. у справі № 3-211гс14.

Отже розірвання договорів на тій підставі, що не завершено будівництво не передбачено чинним законодавством України.

Відповідно ч.1 ст. 614 Цивільного кодексу України встановлено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання.

02.07.2007 року між відповідачем та Проектним інститутом Служби безпеки України укладено Договір № 66-07 від 02 липня 2007 р., предметом якого відповідно до п. 2.1 є виготовлення проектної документації стадії Проект по об'єкту - житловий, офісно-торговельний комплекс з вбудованим закладом для роботі з дітьми за адресою: м. Київ, Печерському район, вул.Анрі Барбюса, 28 літ «А».

Відповідно до розділу 3 «Термін виконання робіт» зазначеного вище договору на проектування термін виконання Робіт визначено -1 квартал 2009 р.

07 квітня 2010 року Київська міська філія Державного підприємства «Спеціалізована експертна організація - центральна служба української державної будівельної експертизи» видала позитивний висновок комплексної державної експертизи проекту житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми на вул.Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва.

22 квітня 2010 р., після виконання погодження та зняття зауважень експертизи, було остаточно закінчено та передано замовнику (відповідачу) роботи з проектування за Договором № 66-07 від 02 липня 2007 р., що підтверджується Актом № 25 здачі-приймання проектної продукції по договору № 66-07.

08 квітня 2011 р. виконавчим органом позивача - Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) було надано лист-погодження проектної документації на будівництво (лист від 08.04.2011 № 3837/0/15/15-11).

09 серпня 2011 р. між відповідачем та ТОВ «Житло-Буд» було укладеного Договір генерального підряду № 14-07/11 від 09 серпня 2011 р. на спорудження житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми по вул. Анрі Барбюса, 28-а в Печерському районі м. Києва.

13 вересня 2011 р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві видано Дозвіл на виконання будівельних робіт від 13.09.2011 р.№КВ 1.

Відповідач листом від 26 грудня 2011 р. № 26/3 повідомив Печерську районну у м. Києві адміністрацію про початок підготовчих робіт у зв'язку з будівництвом на земельній ділянці на підставі дозволу на виконання будівельних робіт від 13.09.2011 р.№КВ 1.

15 березня 2013 року відповідачем та Проектним інститутом Служби безпеки України було укладено Договір № 8-13 від 15.03.2013 р. на виконання проектних робіт, предметом якого було коригування проектної документації стадії «П» об'єкту житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва.

За результатом розгляду відкоригованої проектної документації, Державне підприємство «Спеціалізована державна експертна організація - центральна служба української державної будівельної експертизи» надала відповідачу експертний звіт від 25 січня 2015 року щодо розгляду проектної документації за проектом «Будівництво житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботи з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва» (Коригування). Тривалість будівництва згідно з зазначеним висновок становить 26 місяців.

У відповідності до вимог наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства 16.05.2011 № 45 «Про затвердження Порядку розроблення проектної документації на будівництво об'єктів», з метою виготовлення робочої документації (стадії «Р») для будівництва, відповідачем було укладено з ТОВ «МЖК-1» Договір підряду на виконання проектних робіт № 27-04/ПР від 27 квітня 2015 р., предметом якого є виготовлення проектної документації стадії «Робоча документація» по об'єкту «Будівництво житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28 А у Печерському районі м. Києва».

У відповідності до вимог Порядку здійснення технічного нагляду під час будівництва об'єкта архітектури, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 липня 2007 р. № 903 відповідачем було укладено з ТОВ «Інжинірингова Компанія Базис» Договір на здійснення технічного нагляду № 16/04/15 від 28.04.2015 р., предметом якого є здійснення технічного нагляду за будівництвом об'єкта архітектури «Будівництво житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28-а у: Печерському районі м. Києва».

16.06.2015 року відповідачем було укладено з ТОВ «НВФ УКРБУДПРОЕКТ 1» Договір генерального підряду № 16/06/15 від 16.06.2015 р., предметом якого відповідно до п.п. 1.1.16, 1.1.19, 2.1. є будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні роботи, роботи з благоустрою, роботи по влаштуванню внутрішніх та зовнішніх інженерних мереж згідно ТУ, ті інші роботи по будівництву Об'єкту - житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва, що передбачені Проектною документацією.

Як вбачається з Акту обстеження земельної ділянки № 16-0675-06 від 06.04.2016 р. на земельній ділянці проводяться будівельні роботи.

Із матеріалів справи вбачається, що завдання відповідача на проектування від 02.07.2007 року виконувалося відповідними уповноваженими органами більше трьох років, а дозвіл на виконання будівельних робіт на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві видано 13.09.2011 р. за №КВ 1, тобто вже після закінчення трирічного строку для здійснення відповідачем забудови земельної ділянки.

Оскільки виготовлення проектно-кошторисної та дозвільної документації на будівництво житлового, офісно-торговельного комплексу з вбудованим закладом по роботі з дітьми на земельній ділянці не залежало від волі відповідача, в його діях відсутня вина у порушенні зобов'язання щодо строку забудови земельної ділянки. (Аналогічна правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду України від 01.04.2015 р. у справі № 3-36гс15).

Як вбачається з Довідки Державної податкової інспекції у Печерському районі №16541/10/26-55-12.04 від 22.04.2016 року у відповідача відсутня заборгованість по сплаті орендної плати за земельну ділянку, яка знаходиться на вул. Анрі Барбюса, 28-а у Печерському районі м. Києва.

26 березня 2007 року між відповідачем та Головним управлінням економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) укладено Договір № 1172 від 26.03.2007 р. пайової участі у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, предметом якого згідно п. 1.1. є сплата відповідачем пайової участі (внесків) на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури.

Згідно з п. 1 Додаткової угоди № 1 від 30.12.2009 р. до зазначеного договору № 1172 від 26.03.2007 р., підтверджено, що відповідачем перераховано кошти в сумі 680 000,00 грн.

Частиною 2 статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Оцінка істотності порушення стороною договору здійснюється з урахуванням наявності шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Прокурором в позовній заяві не було зазначено, у чому саме полягає вина та чи заподіяна шкода Київській міській раді, в зв'язку з не завершенням будівництва на земельній ділянці у встановлений договором строк, в той час як матеріалами справи підтверджується відсутність вини відповідача у затримці здійсненні забудови спірної земельної ділянки, підтверджується проведення відповідачем будівельних робіт, сплата орендної плати та сплата відповідачем пайової участі (внесків) на створення соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури.

У відповідності до статей 1, 8 Конституції України Україна є правовою державою. В Україні визнається і діє принцип верховенства права. Конституція України має найвищу юридичну силу. Закони та інші нормативно-правові акти приймаються на основі Конституції України і повинні відповідати їй.

Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Законом України від 17.07.1997 №475/97 ратифіковано Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 (далі - "Конвенція") та Перший протокол до Конвенції, а відтак, в силу ст.9 Конституції України, вони є частиною національного законодавства України.

Відносини, що виникають у зв'язку з обов'язком держави виконати рішення Європейського суду з прав людини у справах проти України; з необхідністю усунення причин порушення Україною Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод і протоколів до неї; з впровадженням в українське судочинство та адміністративну практику європейських стандартів прав людини; зі створенням передумов для зменшення числа заяв до Європейського суду з прав людини проти України регулюється Законом України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини".

Згідно із ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Так, статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція "майна", в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999, заява №311107/96, п.54).

Право оренди земельної ділянки також є майном в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, мирне володіння яким з моменту винесення оспорюваного рішення та укладання договору оренди земельної ділянки гарантується ст.ст.1, 8, 41 Конституції України та ст.1 Першого протоколу до Конвенції.

Рішенням Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 №44277/98 "Стретч проти Сполученого Королівства" встановлено, що, оскільки особу позбавили права на його майно за відсутності його вини, то в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції2.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 вказаного рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади.

При цьому, у наведеному рішенні Європейського суду з прав людини йдеться про непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном.

З огляду на те, що підставою примусового припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а розірвання договорів на тій підставі, що не завершено будівництво не передбачено чинним законодавством України, враховуючи недоведеність прокурором наявності вини відповідача у затримці забудови земельної ділянки, яка спричинена необхідністю значного часу для погодження уповноваженими органами проектної документації на будівництво та отримання дозволу уповноваженого органу на проведення будівельних робіт, приймаючи до уваги, що відповідачем після отримання необхідних дозволів здійснюються будівельні роботи, прокурором не зазначено у чому полягає та чи наявне завдання шкоди Київській міській раді, в зв'язку з не завершенням будівельних робіт - суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог щодо розірвання договору оренди земельної ділянки та її повернення Київській міській раді з підстав, зазначених прокурором у позовній заяві.

Посилання позивача на п.4 ч.1 ст.416 ЦК України, як на підставу для задоволення позову безпідставні, оскільки стаття 416 ЦК встановлює підстави припинення права користування чужою земельною ділянкою для забудови, таке право (суперфіцій) виникає на підставі відповідного договору або заповіту (стаття 413 ЦК), а тому позивач неправомірно застосував норми про суперфіцій до відносин оренди землі, враховуючи, що договір оренди і договір суперфіцію підлягають окремому правовому регулюванню та мають властиві їм особливості.

Заява відповідача про застосування наслідків пропущення строку позовної давності судом не розглядається, оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено по суті.

Згідно ч. 1 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України, судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. 33, ст.ст. 34, 44, ст. 49, ст.ст. 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

Суддя Л.М. Шкурдова

Дата підписання рішення: 07.09.2016 року.