ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" серпня 2016 р. Справа № 920/113/16

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Ільїн О.В., суддя Івакіна В.О., суддя Хачатрян В.С.

при секретарі Євтушенку Є.В.

за участю представників сторін:

позивач ОСОБА_1, ОСОБА_2;

відповідач - ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №1992С/1-35) на рішення господарського суду Сумської області від 23 червня 2016 року по справі №920/113/16

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_4, м. Суми

до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5, м. Суми

про покладення зобовязання повернути обєкт оренди та звільнити нежитлове приміщення; стягнення 115000 грн, -

ВСТАНОВИЛА:

Рішенням господарського суду Сумської області від 23 червня 2016 року по справі позов задоволено повністю. Зобовязано Фізичну особу-підприємця ОСОБА_5 повернути Фізичній особі-підприємцю ОСОБА_6 обєкт оренди нежитлові приміщення загальною площею 275 кв.м. в стані, якому він був отриманий з урахуванням нормального зносу, розташований за адресою м. Суми, вул. Герасима Кондратьєва,8, ( Додаток № 1 до договору), а також повернути обладнання, устаткування, інвентар, меблі та інше майно згідно з переліком, що є невідємною частиною договору № 10/13 від 10.10.2013р. ( Додаток № 2 до договору). Стягнуто з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_5 на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_6 115000,00 грн. неустойки та заборгованості по орендній платі, 31725 ,00 грн. витрат по сплаті судового збору.

Відповідач з рішенням суду не погодився, звернувся до апеляційного господарського суду зі скаргою, в якій просить рішення скасувати, прийняти нове, яким у позові відмовити у повному обсязі.

Через канцелярію суду відповідач надіслав клопотання, яким просив забезпечити проведення судового засідання в режимі відеоконференції.

Ухвалою суду від 04.08.2016 року було задоволено клопотання відповідача щодо його участі в судовому засіданні Харківського апеляційного господарського суду з розгляду справи №920/113/16 в режимі відеоконференції.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач зазначає, що вважає скаргу необґрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню. Рішення суду першої інстанції просив залишити без змін, як таке, що прийняте з дотриманням норм матеріального та процесуального права, у відповідності до вимог статей 4-5, 847, 85 Господарського процесуального кодексу України.

Через канцелярію суду відповідач надав клопотання (вх. 7948) від 10.08.2016 року, в якому просив відкласти розгляд справи у звязку з неможливістю явки в судове засідання адвоката ФОП ОСОБА_5

Адвокат ФОП ОСОБА_5 також надіслав клопотання про відкладення розгляду справи (вх. 7949) від 10.0.82016 року у звязку з зайнятістю в іншому судовому засіданні.

Окрім того, представник відповідача, який був присутній у судовому засіданні також просив відкласти розгляд справи.

Розглянувши вказані клопотання відповідача та його представників, колегія суддів зазначає, що відповідно до пункту 3.9.2 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №18 від 26.12.2011 р. господарський суд з урахуванням обставин конкретної справи може відхилити доводи учасника судового процесу щодо відкладення розгляду справи у зв'язку з відсутністю його представника (з причин, пов'язаних з відпусткою, хворобою, службовим відрядженням, участю в іншому судовому засіданні і т. п.). При цьому господарський суд виходить з того, що у відповідних випадках такий учасник судового процесу не позбавлений права і можливості забезпечити за необхідності участь у судовому засіданні іншого представника згідно з частинами першою - п'ятою статті 28 ГПК, з числа як своїх працівників, так і осіб, не пов'язаних з ним трудовими відносинами. Неможливість такої заміни представника і неможливість розгляду справи без участі представника підлягає доведенню учасником судового процесу на загальних підставах (статті 32 - 34 ГПК).

Враховуючи те, що явка учасників процесу не була визнана обовязковою, те, що від представника відповідача у судове засідання зявився уповноважений представник і неявка адвоката відповідача не перешкоджає розгляду апеляційної скарги, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу за відсутності зазначеного представника за наявними матеріалами у справі і клопотання відповідача та його представників про відкладення розгляду справи залишити без задоволення.

Перевіривши повноту встановлення судом обставин справи та докази на їх підтвердження, їх юридичну оцінку та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 101 Господарського процесуального Кодексу України, колегія суддів встановила наступне.

Господарським судом першої інстанції встановлено, що 10 жовтня 2013 року між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нерухомого майна (нежитлового приміщення) №10/13, згідно умов якого позивач передав, а відповідач прийняв за плату у тимчасове володіння та користування (оренду) нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Суми, вул. Герасима Кондратьєва, 8.

Факт передачі в оренду відповідачу майна згідно з додатком №3 до договору підтверджується підписаним повноважними представниками сторін відповідним актом прийому-передачі від 10.10.2013 року.

Відповідно до п.2.1 договору обєктом оренди є нежиле приміщення-кафе загальною площею 275 кв.м. згідно викопіювання з поверхового плану, що складає невідємну частину цього договору ( Додаток№ 1); устаткування, інвентар, меблі та інше майно згідно з переліком , що є невідємною частиною цього договору ( Додаток № 2) .

Відповідно до п.4.1 договору строк оренди складає 12 місяців з дня його підписання. Сторони перебачили у договорі, що якщо жодна зі сторін письмово не заявила про бажання припинити його дію за місяць до його завершення, він вважається продовженим на той самий строк на тих умовах.

Між позивачем та відповідачем 01.04.2014 року була укладена перша додаткова угода № 4/14 до договору № 10/13 оренди нерухомого майна ( нежитлового приміщення) від 10.10.2013 року, відповідно до якої п. 4.1 викладений в наступній редакції Строк оренди складає 60 місяців з дня підписання цієї Додаткової угоди.

Згодом, 25.08.2014 року між позивачем та відповідачем була укладена друга додаткова угода № 4/14 до договору № 10/13 оренди нерухомого майна ( нежитлового приміщення) від 10.10.2013 року, відповідно до якої п. 4.1 викладений в наступній редакції Строк оренди складає 72 місяця з дня підписання цієї Додаткової угоди.

Позивач вважає додаткові угоди в частині визначення строку оренди спочатку 60 місяців, а потім в 72 місяці нікчемними правочинами, у звязку з тим, що обєктом оренди є нежитлове приміщення (тобто частина будівлі), а тому договір найму на строк понад трьох років підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Також, позивач зазначає, що вищезазначені вимоги закону не були дотримані (додаткові угоди укладалися в простій письмовій формі), дані правочини є нікчемними, оскільки їх недійсність встановлена законом.

Отже, відповідно до п. 11.1 договору, договір вступає в силу з дня підписання і укладений на 12 місяців. Після спливу 12 місяців з дня підписання договору, тобто 10.10.2014 року, дія договору, у відповідності до вимог п. 4.1, продовжилася ще на 12 місяців, тобто до 10.10.2015 року, оскільки жодна зі сторін не заявила про своє бажання припинити його дію.

Відповідно до ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.2 ст. 793 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 794 Цивільного кодексу України визначено, що право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Судом першої інстанції встановлено, що відповідач листом від 17.04.2015 року звертався до позивача з пропозицією нотаріально посвідчити зміни до договору зі збільшення орендної плати до 19000 грн. у формі договору оренди у новій редакції (до листа було додано проект договору у новій редакції), а також листом від 04.03.2015 року відповідач звертався до позивача з пропозицією нотаріально посвідчити додаткову угоду № 12/14 від 31.12.2014 року та надати йому обґрунтований розрахунок збільшення розміру орендної плати.

З аналізу зазначених листів вбачається, що сторони не домовилися про розмір орендної плати та продовження дії договору № 10/13 оренди нерухомого майна від 10.10.2013 року після 10.10.2015 року, оскільки відповідно до ч. 2 ст. 793, ст. 794 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. У звязку з тим, що обєктом оренди є нежитлове приміщення (окрема частина будівлі), договір найму на строк понад трьох років підлягає обовязковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

У звязку з тим, що при укладанні двох додаткових угод до договору оренди, згідно з якими строк дії цього договору має становити понад 3-х років (п. 4.1договору) 60 та 72 місяці відповідно, не дотримано вимог закону щодо нотаріального посвідчення договору та державної реєстрації, у відповідності до вимог ч.2 ст.215 Цивільного кодексу України такі угоди є нікчемними.

Тобто, посилання відповідача на можливість визнання додаткових угод дійсними у відповідності до вимог ст. 220 Цивільного кодексу України, суд попередньої інстанції вважає хибними.

Аналогічна позиція викладена в абз. 2 п.13 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними та в Постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року №12 Про деякі питання застосування законодавства про оренду (найм) майна, де в п. 2.10 абз. 2 зазначено, відповідні приписи частини другої ст. 220 Цивільного кодексу України не застосовуються до правочинів, які підлягали і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній до 01.01.2013) повязувався з державною реєстрацією, відповідні правочини не є укладеними і не створюють прав та обовязків для сторін.

Відповідно до матеріалів справи, 01.09.2015 року позивач письмово попередив відповідача про свій намір припинити дію договору оренди з 10.10.2015 року у відповідності до вимог п.4.1 договору та зобовязав відповідача звільнити нежитлове приміщення та передати обєкт оренди з устаткуванням, інвентарем, меблями в строк до 10.10.2015 року.

Позивач 08.10.2015 року направив відповідачу другий лист про припинення дії договору оренди з 10.10.2015 року та з вимогою звільнити приміщення та передати обєкт оренди.

Проте, відповідач заперечував проти припинення договірних відносин та відмовився повертати обєкт оренди

Згідно з ч.1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно п. 7.3 договору у разі припинення договору оренди орендар зобовязаний негайно повернути орендодавцю обєкт оренди у стані, в якому він був одержаний , з урахуванням нормального зносу.

Судом попередньої інстанції встановлено, що позивач неодноразово звертався до відповідача з листами-повідомленнями про припинення договору оренди у встановлений законом строк. Ці листи за своїм змістом є достатніми та належними доказами на підтвердження своєчасної відмови орендодавця від пролонгації договору оренди.

Відповідач в порушення норм чинного законодавства та умов договору оренди належним чином не виконав зобов'язання зі звільнення та повернення позивачу орендованого приміщення за актом приймання-передачі, продовжуючи користуватися об'єктом оренди після закінчення строку дії договору.

Відповідно до ч.2 ст. 785 Цивільного кодексу України, якщо наймач не виконує обовязку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річ. За час прострочення.

У звязку з тим, що відповідач не виконав свого обовязку по поверненню обєкту оренди в передбачений договором строк 10 жовтня 2015 року, позивачем, у відповідності до вимог ч. 2 ст. 785 Цивільного кодексу України нарахована відповідачу неустойка за період з 11.10.2015 року по 05.02.2016 року в розмірі 57096,77 грн., що є штрафною санкцією за порушення зобовязання.

Крім того, відповідно до п. 5.1 договору №10/13 оренди нерухомого майна (нежитлового приміщення) від 10.10.2013 року, в межах договірного строку орендна плата може бути проіндексована на рівень інфляції, якщо її розмір з початку дії договору перевищує 5%.

Отже, з урахуванням індексу інфляції за 2015 року, за січень 2016 року та чотири дні лютого 2016 року, позивач, відповідно до позовної заяви, просив стягнути з відповідача недоплаченої орендної плати в розмірі 70370,26 грн., загалом 127467,03 грн.

Окрім того, позивач зазначив, що у звязку з невиконанням відповідачем своїх обовязків орендаря по поверненню обєкту оренди, йому нарахована неустойка за період з 11.10.2015 року по 11.05.2016 року, тобто за сім місяців в розмірі 105000,00 грн.

Крім того, відповідно до акту звірки розрахунків від 26.04.2016 року, відповідач має борг по оплаті орендної плати за вересень 2015 року в сумі 10000, 00 грн.

Як свідчать матеріали справи, 28.09.2015 року відповідач перерахував на рахунок позивача 10000,00 грн. орендної плати за вересень 2015 року, які 29.09.2015 року були повернуті відповідачу, як помилково перераховані, оскільки останній 01.09.2015 року був повідомлений позивачем про припинення дії договору оренди.

Оскільки, відповідач в установлений договором строк не повернув обєкт оренди, не звільнив нежитлове приміщення, позивач просив стягнути з відповідача орендну плату в розмірі 70370,26 грн.

У рішенні суду зазначив, що заявою від 11.05.2016 року позивач зменшив розмір своїх позовних вимог та просив суд стягнути з відповідача борг по орендній платі в сумі 10000,00 грн., а також за період з 11.10.2015 року по 11.05.2016 року 105000,00 грн. неустойки.

Тобто, заборгованість відповідача складає 115000,00 грн., у тому числі по орендній платі 10000,00 грн. та по сплаті неустойки 105000,00 грн.

Враховуючи вище викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про задоволення позову.

Зважаючи викладене, колегія суддів підтримує висновок господарського суду і зазначає, що твердження, викладені в апеляційній скарзі, спростовуються матеріалами справи, підстави для скасування рішення господарського суду по справі відсутні.

Керуючись статтями 99, 101, 102, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Сумської області від 23 червня 2016 року по справі №920/113/16 залишити без змін.

Повний текст постанови підписаний 22.08.2016 року.

Головуючий суддя Ільїн О.В.

Суддя Івакіна В.О.

Суддя Хачатрян В.С.