КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" серпня 2016 р. Справа№ 910/4198/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Власова Ю.Л.

суддів: Ільєнок Т.В.

Майданевича А.Г.

при секретарі судового засідання Вага В.В.

за участю представників:

від Позивача: Опря Н.Л., Ніколаєнко О.Б.

від Відповідача : Дорошенко О.С.

від Третьої особи 1 : Дудка Р.О.

від Третьої особи 2 : не з'явився.

від Третьої особи 3 : не з'явився.

від Третьої особи 4 : не з'явився.

від Третьої особи 5 : не з'явився.

від Третьої особи 6 : не з'явився.

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 18.04.2016р. у справі №910/4198/16 (суддя Чебикіна С.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Скай-Буд ЛТД"

до Київської міської ради

за участі: третя особа 1 - Орган самоорганізації населення "Будинковий комітет "Вулиця Ганни Ахматової, 41, 42"; третя особа 2 - Київська міська державна адміністрація; третя особа 3 - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації); третя особа 4 - Київське комунальне об'єднання зеленого будівництва та експлуатації зелених насаджень міста "Київзеленбуд"; третя особа 5 - Дарницька районна в м. Києві державна адміністрація; третя особа 6 - Комунальне підприємство по утриманню зелених насаджень Дарницького району

про визнання незаконним та скасування рішення

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до господарського суду з позовом до Відповідача про визнання незаконним та скасування рішення ІІІ сесії VІІ скликання Київської міської ради №562/1426 від 28.05.2015р. «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.03.2011р. №63-6-00611».

Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.04.2016р. позов задоволений, визнано незаконним та скасовано рішення ІІІ сесії VII скликання Київської міської ради №562/1426 від 28.05.2015р. «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.03.2011р. №63-6-00611». Стягнуто з Відповідача на користь Позивача судовий збір в сумі 1378,00 грн.

Рішення обґрунтовано тим, що порушення Позивачем передбачених договором строків забудови земельної ділянки сталося не з його вини, адже отримання дозвільної документації на забудову земельної ділянки та її погодження не залежало від Позивача, проте такі обставини вплинули на строки забудови земельної ділянки, оскільки Позивач не мав права проводити будівельні роботи до погодження будівельної документації та отримання всіх передбачених законодавством дозволів. Прийнявши спірне рішення з підстав та у спосіб, що не передбачені договором оренди та діючим законодавством, Відповідачем було порушено право Позивача на користування орендованою земельною ділянкою.

Не погоджуючись з рішенням місцевого суду Відповідач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення суду та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позову.

Апеляційна скарга обґрунтована тим, що діюче законодавство не містить заборон для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити у договорі випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку. Проте, суд першої інстанції, задовольняючи позов, необґрунтовано застосував до вказаних правовідносин норми ст.141, 143 Земельного кодексу України та послався на відсутність доказів істотного порушення Позивачем умов договору оренди земельної ділянки, а саме порушення строків завершення забудови земельної ділянки. Також, місцевий суд прийшов до передчасних та необґрунтованих висновків, що Позивач мав право приступити до початку будівництва лише 12.11.2014р., після отримання декларації про початок виконання будівельних робіт.

Третя особа 1 апеляційну скаргу Відповідача підтримала, мотивуючи неправильним застосування місцевим судом до спірних правовідносин ст.24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі» та ст.141, 143, 144 Земельного кодексу України, суд дійшов невірного висновку, що незабудова земельної ділянки протягом 3 років сталась не з вини Позивача, оскільки у період з 28.09.2011р. по 12.11.2014р. Позивач не вживав належних заходів для одержання містобудівної документації, та станом на вересень 2013р. у Позивача був необхідний пакет документів для початку будівництва. Також, місцевий суд неповно з'ясував обставини, оскільки Відповідач включив у рішення питання про надання Позивачу іншої земельної ділянки саме за його наполяганням з метою досягнення компромісу, а не у зв'язку з відсутністю порушень Позивачем умов договору.

Треті особі 2, 3 у судовому засіданні апеляційну скаргу Відповідача підтримали з зазначених вище підстав.

Позивач проти задоволення апеляційної скарги заперечив, мотивуючи тим, що вказана у спірному рішенні Відповідача підстава розірвання договору у вигляді порушення Позивачем строків забудови земельної ділянки взагалі не була предметом обговорення та прийняття рішення на засіданні Відповідача, оскільки зі стенограми та протоколу засідання Відповідача вбачається, що підставою розірвання договору було невдоволення громадськості. Отже, Відповідачем був порушений встановлений законодавством порядок прийняття спірного рішення. Також, місцевий суд дійшов вірного висновку про відсутність вини Позивача у затриманні забудови земельної ділянки, оскільки Позивачем були вчинені всі необхідні дії для виготовлення і погодження будівельної документації та отримання необхідних дозволів для будівництва, в той же час затримка відбулась через тривале погодження відповідними органами проектно-будівельної документації. Відсутність підстав для розірвання договору ще 25.03.2015р. визнавалась самим Відповідачем, контрольна комісія якого не вбачала підстав для розірвання договору.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 23.05.2016р. прийнято апеляційну скаргу до провадження та призначено до розгляду на 07.06.2016р.

Ухвалою Київського апеляційного Господарського суду від 07.06.2016р. було залучено до участі у справі Третю особу 1, в судовому засіданні відповідно до ст.77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 21.06.2016р.

Розпорядженням від 21.06.2016р. у зв'язку з перебуванням судді Станіка С.Р. на лікарняному призначено повторний автоматизований розподіл справи, відповідно до якого апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Власова Ю.Л., суддів Корсакової Г.В., Хрипуна О.О.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.06.2016р. колегією суддів в зазначеному складі апеляційну скаргу прийнято до свого провадження. 21.06.2016р. у судовому засіданні відповідно до ст.77 Господарського процесуального кодексу України оголошено перерву до 09.08.2016р.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 30.06.2016р. було залучено до участі у справі Третіх осіб 2-6.

Розпорядженням від 09.08.2016р. у зв'язку з перебуванням суддів Корсакової Г.В. та Хрипуна О.О. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи, відповідно до якого апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі головуючого судді Власова Ю.Л., суддів Ільєнок Т.В. та Майданевича А.Г.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 09.08.2016р. колегією суддів в зазначеному складі апеляційну скаргу прийнято до свого провадження. Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 09.08.2016р. відкладено розгляд скарги до 23.08.2016р.

У судовому засіданні 23.08.2016р. відповідно до ст.77 Господарського процесуального кодексу України оголошувалась перерва до 30.08.2016р.

Розглянувши у судовому засіданні апеляційну скаргу, заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та зібрані у ній докази, суд встановив:

08.10.2009р. рішенням Відповідача №389/2458 «Про передачу земельних ділянок товариству з обмеженою відповідальністю "Скай-Буд ЛТД" для будівництва приміщень офісно-торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянкою автомобілів для відвідувачів біля станції метро "Осокорки", непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва» затверджений проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок Позивачу для будівництва приміщень офісно-торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянкою автомобілів для відвідувачів біля станції метро "Осокорки", непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва. Передано Позивачу, за умови виконання п.6 цього рішення, земельні ділянки загальною площею 0,77 га біля станції метро "Осокорки", непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування, в тому числі: ділянку N1 площею 0,6247 га - у довгострокову оренду на 10 років для будівництва приміщень офісно-торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянкою автомобілів для відвідувачів; ділянку N 2 площею 0,1379 га - у короткострокову оренду на 5 років, в межах червоних ліній, для експлуатації приміщень офісно-торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянкою автомобілів для відвідувачів.

31.08.2010р. між Позивачем та Відповідачем був підписаний договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 16.03.2011р. за №63-6-00611 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно з п.1.1. договору оренди Відповідач на підставі рішення Київської міської ради від 08.10.2009р. №389/2458 зобов'язався передати за актом приймання-передачі, а Позивач зобов'язався прийняти в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Відповідно до п.2.1 договору оренди об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва; розмір - 0,6247 га; для будівництва приміщень офісно-торговельного-розважального призначення і закладів громадського харчування із стоянками автомобілів для відвідувачів;; кадастровий номер - :90:325:0014. Згідно з п.3 договору оренди, договір укладено на 10 років.

Згідно з п.8.4. договору Позивач зобов'язався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору.

Відповідно до п.11.4 договору припинення договору шляхом розірвання. Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін, за рішенням суду, в односторонньому порядку за ініціативою Відповідача, із звільненням Відповідача від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Позивач використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п.8.4 договору, здійснює без згоди Відповідача передачу або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до п.11.5., 11.6. договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п.8.4. договору. Розірвання цього договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

16.03.2011р. між Позивачем та Відповідачем підписаний акт приймання-передачі земельної ділянки, відповідно до якого Відповідач передав, а Позивач прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку: місце розташування - біля метро «Осокорки», непарна сторона у Дарницькому районі, розміром 0,6247 га.

23.06.2011р. Головним управлінням містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) були надані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки №6829/0/18/009-11.

12.07.2011р. ПАТ "Київенерго" були надані Позивачу технічні умови на приєднання об'єкта до електричних мереж №46178/1.

19.07.2011р. Комунальне підприємство «Київміськсвітло» надало Позивачу технічні умови №171-4 на проектування електромереж зовнішнього освітлення.

21.07.2011р. ПАТ "АК "Київводоканал" були надані Позивачу технічні умови на каналізування об'єкта №7523.

21.07.2011р. ПАТ "АК "Київводоканал" були надані Позивачу технічні умови на водопостачання об'єкта №7484.

27.07.2011р. ПАТ "Київенерго" були надані Позивачу технічні умови на підключення об'єкта до теплових мереж №31/9/7267.

05.09.2011р. Головне управління транспорту та зв'язку виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) наддало Позивачу технічні умови №063-8708.

14.09.2011р. Головним управлінням транспорту та зв'язку виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) були надані Позивачу технічні умови на підключення до мережі дощової каналізації та влаштування автопід'їзду №063-9045.

28.09.2011р. Управлінням ДАІ Головного управління в місті Києві МВС України були надані Позивачу технічні умови №10/3069-Ди.

03.09.2012р. Позивачем був укладений з ТОВ «Архітектурний Союз» договір підряду №АС-1204 на виконання проектних робіт стадії «Проект» по об'єкту «будівництво об'єкту торгівельно-адміністративного призначення і закладів громадського харчування та обслуговування біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва».

На виконання вказаного договору ТОВ «Архітектурний Союз» була розроблена проектна документація стадії «П», в тому числі ситуаційний план, генеральний план, організація рельєфу, благоустрій території, зведений план внутрішньо майданчикових інженерних мереж, архітектурно-планувальні рішення, конструкторський розділ, внутрішні мережі, водопровід, каналізація, водостоки та пожежний водопровід, електрообладнання і електроосвітлення, зв'язок і сигналізація, блискавко захист, підпірні стени.

Після розроблення дана проектна документація проходила погодження у відповідних органах, зокрема була погоджена КК «Київавтодор» №1028 від 08.11.2012р., ДАІ Головного управління в місті Києві МВС України №10/3230-ДН від 29.11.2012р., Головним управлінням містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) №179 від 27.12.2012р.

19.06.2013р. Позивачем був укладений з ТОВ «Архітектурний Союз» договір підряду №АС-1305 на виконання проектних робіт стадії «Робоча документація» по об'єкту «будівництво об'єкту торгівельно-адміністративного призначення і закладів громадського харчування та обслуговування біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва».

29.09.2014р. сторонами була укладена додаткова угода №1 до вказаного договору щодо зміни вартості робіт.

На виконання вказаного договору ТОВ «Архітектурний Союз» була розроблена проектна документація стадії «РД», в тому числі організація рельєфу, благоустрій території, зведений план внутрішньо майданчикових інженерних мереж, архітектурно-планувальні рішення, конструкторський розділ, внутрішні мережі, водопровід, каналізація, водостоки та пожежний водопровід, електрообладнання і електроосвітлення, зв'язок і сигналізація, блискавко захист, підпірні стени.

Після розроблення дана проектна документація по вересень 2014 року проходила погодження у відповідних органах, зокрема була погоджена КК «Київавтодор» №358 від 29.05.2014р., ПАТ «Київенерго» №106419-201 від 28.05.2014р. та №1460 від 29.05.2014р., Головним управлінням інженерної інфраструктури м. Києва №ВК-43 від 30.05.2014р., ДАІ Головного управління в місті Києві МВС України №10/2056-Ди від 07.08.2014р., КП «Київський метрополітен» №843-11 від 10.09.2014р. та іншими організаціями.

19.09.2013р. Департаментом міського благоустрою та збереження природного середовища виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) була надана Позивачу контрольна картка №13020093-Др на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення в зв'язку з встановленням тимчасової огорожі на період будівництва об'єкту торговельно-адміністративного призначення і закладів громадського харчування та обслуговування біля ст. метро «Осокорки» (непарна сторона). Заявлений термін виконання робіт з 19.09.2013р. по 19.03.2014р. Даний строк був продовжений до 31.03.2015р.

12.11.2014 р. Позивачем було отримано Декларацією про початок виконання будівельних робіт №КВ83, зареєстровану Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві.

З наведеного вбачається, що технічні умови для виконання проектних робіт були надані Позивачу відповідними органами та організаціями протягом більше ніж півроку після отримання в оренду земельної ділянки.

Процедура розроблення проектної документації стадій «П» і «РД», їх погодження та отримання необхідних для будівництва дозволів тривали більше двох років і двох місяців.

Відповідно до Проекту «Будівництво об'єкту торгівельно-адміністративного призначення і закладів громадського харчування та обслуговування біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва» загальна тривалість будівництва складає 15,5 місяців.

17.11.2014р. Позивач розпочав встановлення будівельного паркану на орендованій земельній ділянці біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва для початку будівельних робіт, що викликало протести громадськості.

31.01.2015р. відбулись консультації з громадськістю у формі громадського обговорення з питання будівництва біля станції метро «Осокорки» у Дарницькому районі м. Києва за участі Голови та представників Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації, представників Позивача, представників Відповідача та 222 осіб громадськості.

Відповідно до протоколу, складеному за результатами даних консультацій, реалізацію проекту благоустрою території ділянки біля станції метро «Осокорки» з будівництвом комплексу приміщень, в тому числі об'єктами громадського харчування, центром дитячого дозвілля, а також ремонтом підземного переходу в бік мікрорайону Осокорки, безкоштовним громадським туалетом і максимальним озелененням території підтримали 95 осіб, проти проголосувало 45 осіб, 6 осіб утримались, інші не голосували.

09.02.2015р. між Позивачем, ініціативною групою мешканців у кількості 10 осіб та Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією була укладена Угода про співробітництво та організацію взаємодії.

Відповідно до п.1.1. даної Угоди сторони підтверджують, що інтересам кожної з них відповідає спільна і погоджена реалізація врегулювання питання щодо додаткових заходів під час будівництва ТЦ «Бульвар», а саме виконання Позивачем додаткових заходів під час будівництва, зокрема ремонт пішохідного переходу, облаштування безкоштовного громадського туалету, збереження комфортного проходу пішоходів від метро до житлового масиву, збереження вело доріжки, спорудження засобів паркування велосипедів, створення зони благоустрою з влаштуванням зеленої зони, влаштування освітлення у нічний час, забезпечення освоєння не менше 10% площі під об'єкти громадського харчування та 10% площі 2 поверху під об'єкти дитячого розвитку.

25.03.2015р. відбулось засідання тимчасової контрольної комісії Відповідача з питань перевірки легітимності рішень Відповідача, прийнятих після травня 2006 року, результати якого були оформлені протоколом №12.

На вказаному засіданні контрольною комісіє за участі громадськості було розглянуто повторне звернення громадськості щодо перевірки рішення Відповідача від 08.10.2009р. №389/2458 про надання земельної ділянки Позивачу.

За результатами розгляду даного звернення контрольна комісія вирішила взяти до відома протокол громадського обговорення від 31.01.2015р. та не знайшла підстав для розірвання договорів оренди від 16.03.2011р. №63-6-00611, №63-6-00612, укладених з Позивачем, при умові виконання останнім інвестиційних зобов'язань, вказаних в Угоді про співпрацю та організацію взаємовідносин від 09.02.2015р.

28.05.2015р. відбулось пленарне засідання Відповідача на якому було розглянуто питання розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з Позивачем.

Відповідно до стенограми та протоколу №34 даного пленарного засідання питання розірвання вказаного договору було винесено на розгляд Відповідача через протести громадськості, незважаючи на наявність у Позивача всіх документів на будівництво. Як зазначив головуючий на засіданні від зустрічався з представниками Позивача, розмовляв з ними, вони знаходять компроміс, підписали угоду, і зараз шукають механізми, щоб компенсувати витрати та надати альтернативну ділянку Позивачу. Під час обговорення секретарем Відповідача був зачитаний лист Позивача з якого вбачається, що останній отримав в оренду земельну ділянку за інвестиційним конкурсом з відповідним укладенням інвестиційного договору, умови якого були виконані. Позивачем були проведені роботи з проектування та погодження містобудівної документації, куди він вклав значні фінансові матеріали та інвестиції, разом із тим враховуючи протести громадськості Позивач готовий піти на компроміс у разі надання йому альтернативних інвестиційних проектів, які б могли компенсувати понесені витрати. В обговоренні даного питання прийняли участь багато депутатів Відповідача, які зазначили про необхідність врахування і узгодження інтересів громадськості та інвесторів, про потребу знаходження компромісу з Позивачем, запропонування йому інших інвестиційних проектів для компенсації понесених витрат. Депутат Негрич М.М. вказав на відсутність проекту рішення Відповідача з цього питання та попросив роздати цей проект депутатам.

Разом із тим, питання розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з Позивачем, з підстав порушення останнім умов договору щодо строків забудови земельної ділянки взагалі на даному засіданні Відповідача не піднімалось та не обговорювалось, з цього питання не виступив жодний депутат.

28.05.2015р. за результатами вказаного засідання Відповідачем було прийняте рішення №562/1426 «Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.03.2011 №63-6-00611».

Відповідно до п.1 вказаного рішення Відповідач вирішив розірвано договір оренди земельної ділянки від 16.03.2011р. №63-6-00611 площею 0,6247 га біля станції метро "Осокорки", непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва :90:325:0014), укладений між Позивачем та Відповідачем, у зв'язку із невиконанням умов пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 16.03.2011р. №63-6-00611, а саме: невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Згідно з п.2 даного рішення доручено департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації): зняти з реєстрації договір оренди земельної ділянки від 16.03.2011р. №63-6-00611 площею 0,6247 га біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва :90:325:0014), укладений між Відповідачем та Позивачем; підшукати альтернативну земельну ділянку та погодити її з Позивачем.

Як вбачається з матеріалів справи та пояснень сторін Відповідачем альтернативних земельних ділянок чи інвестиційних проектів для компенсації понесених витрат Позивачу надано не було, у березні 2016 року останній звернувся до суду з даним позовом.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що апеляційна скарга Відповідача не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно з ст.188 Господарського кодексу України розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Відповідно до ст.31 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ст.611 «Правові наслідки порушення зобов'язання» Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно з ст.651 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання.

З наведених норм права вбачається, що цивільно-правова відповідальність полягає у покладенні на боржника передбачених законом або договором обтяжливих правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав, заміні невиконаного обов'язку новим, або у виникненні нового додаткового обов'язку. Одним з таких видів цивільно-правової відповідальності являється розірвання договору у разі невиконання боржником своїх зобов'язань за договором.

Юридичною підставою цивільно-правової відповідальності, в тому числі у вигляді розірвання договору, є наявність сукупності наступних умов: 1) протиправна поведінка боржника; 2) шкідливий результат такої поведінки; 3) причинно-наслідковий зв'язок між даними поведінкою та шкодою; 4) вина боржника. Відсутність вини повинна доводитися боржником.

Згідно з ст.26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: отримання замовником або проектувальником вихідних даних; розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт; прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів; реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Відповідно до ст.29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Згідно з ст.34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" замовник має право виконувати будівельні роботи після реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт - щодо об'єктів будівництва, що належать до I-III категорій складності.

Відповідно до п.2.22 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011р. №6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарським судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди мають з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. При цьому судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом.

З наведених норм права вбачається, що для початку будівництва замовник повинен пройти цілу процедуру, яка складається з отримання від певних органів та організацій вихідних даних, розроблення проектною організацією проектної та будівельної документації, її погодження та затвердження відповідним органами й організаціями, та отримання і реєстрацію декларації на виконання будівельних робіт.

Як встановлено судом 08.10.2009р. рішенням Відповідача №389/2458 передано Позивачу земельні ділянки загальною площею 0,77 га біля станції метро "Осокорки", непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва у довгострокову оренду на 10 років для будівництва приміщень офісно-торговельно-розважального призначення і закладів громадського харчування зі стоянкою автомобілів для відвідувачів.

Як встановлено судом 31.08.2010р. між Позивачем та Відповідачем був підписаний договір оренди земельної ділянки, який був зареєстрований 16.03.2011р. за №63-6-00611. Відповідно до п.2.1 договору оренди об'єктом оренди є земельна ділянка біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва, розміром 0,6247 га для будівництва приміщень офісно-торговельного-розважального призначення і закладів громадського харчування із стоянками автомобілів для відвідувачів. кадастровий номер :90:325:0014. Згідно з п.3 договору оренди, договір укладено на 10 років. Відповідно до п.8.4. договору Позивач зобов'язався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору. Згідно з п.11.4 договору припинення договору шляхом розірвання. Договір може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою Відповідача, із звільненням Відповідача від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли Позивач порушив строки завершення забудови земельної ділянки, встановлені п.8.4 договору. Відповідно до п.11.5., 11.6. договору він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п.8.4. договору. Розірвання цього договору не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним моменту прийняття Відповідачем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням. 16.03.2011р. між Позивачем та Відповідачем підписаний акт приймання-передачі вказаної земельної ділянки.

Як встановлено судом процедура надання відповідними органами та організаціями Позивачу технічних умов для виконання проектних робіт тривала до 28.09.2011р., тобто більше ніж півроку.

Як встановлено судом процедура розроблення проектною організацією проектно-будівельної документації стадій «П» і «РД», її погодження та затвердження уповноваженими органами і організаціями, а також надання Позивачу необхідних для будівництва дозвільних документів тривала з 03.09.2012р. по 12.11.2014р., тобто більше двох років і двох місяців.

Як встановлено судом відповідно до Проекту «Будівництво об'єкту торгівельно-адміністративного призначення і закладів громадського харчування та обслуговування біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва» загальна тривалість будівництва складає 15,5 місяців.

Як встановлено судом 17.11.2014р. Позивач розпочав встановлення будівельного паркану на орендованій земельній ділянці біля станції метро «Осокорки» для початку будівельних робіт, які не розпочались через протести громадськості проти даного будівництва.

З наведеного вбачається, що загальний термін забудови Позивачем орендованої земельної ділянки, враховуючи фактичні строки надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення проектною організацією проектно-будівельної документації, її погодження і затвердження вказаними органами, надання Позивачу необхідних дозволів та розрахункових строків будівництва, мав складати чотири роки, тобто до березня 2015р., проте у листопаді 2014р. Позивач не зміг розпочати будівельні роботи через протести громадськості.

За вказаних обставин апеляційний суд вважає, що Позивачем були вчинені всі необхідні та передбачені законодавством і договором дії, спрямовані на забудову орендованої земельної. Недотримання визначених п.8.4. договору строків забудови земельної ділянки сталось через тривалість надання уповноваженими органами технічних умов, розроблення проектно-будівельної документації, її погодження і затвердження вказаними органами, надання Позивачу необхідних дозволів, а також протесті громадськості проти будівництва.

Враховуючи вищевикладене апеляційний суд погоджується з висновками місцевого суду щодо відсутності вини Позивача у порушенні визначених договором оренди строків забудови орендованої земельної ділянки, та як наслідок відсутності підстав для застосування до Позивача цивільно-правової відповідальності у вигляді розірвання договору.

Дані висновки підтверджуються також постановою Верховного Суду України від 01.04.2014р. у справі №910/1753/14, постановами Вищого господарського суду України від 04.02.2013р. у справі №5011-51/115-2012, від 23.04.2015р. у справі №910/1753/14, від 19.07.2016р. у справі №910/27023/14.

Згідно з ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» питання регулювання земельних відносин вирішуються відповідно до закону виключно на пленарних засіданнях міської ради.

Відповідно до ст.34 Регламенту Київської міської ради після пленарного засідання Київради управління організаційного та документального забезпечення діяльності Київської міської ради протягом семи робочих днів готує протокол та стенограму пленарного засідання Київради, які підписує головуючий на пленарному засіданні Київради. Протокол і стенограма пленарного засідання Київради є офіційними документами, що підтверджують процес обговорення і прийняття рішення Київрадою. Протокол та стенограма пленарного засідання Київради розміщуються управлінням організаційного та документального забезпечення діяльності Київської міської ради на офіційному веб-сайті Київської міської ради протягом семи робочих днів з дня пленарного засідання Київради.

Відповідно до ч.13 ст.34 Регламенту Київської міської ради пленарні засідання Київради стенографується. Ведення стенограми та розшифровку здійснює управління організаційного та документального забезпечення діяльності Київської міської ради. Стенограма повинна повністю і точно відображати хід обговорень та містити інформацію про день, місце і час проведення засідання, порядок денний засідання, прізвище головуючого на засіданні.

Як встановлено судом 17.11.2014р. Позивач розпочав встановлення будівельного паркану на орендованій земельній ділянці біля станції метро «Осокорки», непарна сторона, у Дарницькому районі м. Києва для початку будівельних робіт, що викликало протести громадськості. В зв'язку з цим 31.01.2015р. відбулись громадські обговорення за участі Голови та представників Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації, представників Позивача, представників Відповідача та 222 осіб громадськості за результатами яких був складений протокол громадського обговорення та 09.02.2015р. між Позивачем, ініціативною групою мешканців у кількості 10 осіб та Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією була укладена Угода про співробітництво та організацію взаємодії відповідно до якої Позивач погодився здійснити додаткові заходи під час будівництва, зокрема ремонт пішохідного переходу, облаштування безкоштовного громадського туалету, збереження комфортного проходу пішоходів від метро до житлового масиву, збереження вело доріжки, спорудження засобів паркування велосипедів, створення зони благоустрою з влаштуванням зеленої зони, влаштування освітлення у нічний час, забезпечення освоєння не менше 10% площі під об'єкти громадського харчування та 10% площі 2 поверху під об'єкти дитячого розвитку.

Як встановлено судом 25.03.2015р. відбулось засідання тимчасової контрольної комісії Відповідача з питань перевірки легітимності рішень Відповідача, прийнятих після травня 2006 року, результати якого були оформлені протоколом №12, яка вирішила взяти до відома протокол громадського обговорення від 31.01.2015р. та не знайшла підстав для розірвання договорів оренди від 16.03.2011р. №63-6-00611, №63-6-00612, укладених з Позивачем, при умові виконання останнім інвестиційних зобов'язань, вказаних в Угоді про співпрацю та організацію взаємовідносин від 09.02.2015р.

Проте, як встановлено судом 28.05.2015р. відбулось пленарне засідання Відповідача на якому було розглянуто питання розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з Позивачем. Відповідно до стенограми та протоколу №34 даного пленарного засідання питання розірвання вказаного договору було винесено на розгляд Відповідача через протести громадськості, незважаючи на наявність у Позивача всіх документів на будівництво. Як зазначив головуючий на засіданні від зустрічався з представниками Позивача, розмовляв з ними, вони знаходять компроміс, підписали угоду, і зараз шукають механізми, щоб компенсувати витрати та надати альтернативну ділянку Позивачу. Під час обговорення секретарем Відповідача був зачитаний лист Позивача з якого вбачається, що останній отримав в оренду земельну ділянку за інвестиційним конкурсом з відповідним укладенням інвестиційного договору, умови якого були виконані. Позивачем були проведені роботи з проектування та погодження містобудівної документації, куди він вклав значні фінансові матеріали та інвестиції, разом із тим враховуючи протести громадськості Позивач погодився піти на компроміс у разі надання йому альтернативних інвестиційних проектів, які б могли компенсувати понесені витрати. В обговоренні даного питання прийняли участь багато депутатів Відповідача, які зазначили про необхідність врахування і узгодження інтересів громадськості та інвесторів, про потребу знаходження компромісу з Позивачем, запропонування йому інших інвестиційних проектів для компенсації понесених витрат.

При цьому, питання розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з Позивачем, з підстав порушення останнім умов договору щодо строків забудови земельної ділянки взагалі на даному засіданні Відповідача не піднімалось, не розглядалось та не обговорювалось, з цього питання не виступив жодний депутат. Навпаки, за висновком тимчасової контрольної комісії самого Відповідача підстави для розірвання договору оренди з Позивачем відсутні. В той же час депутат Негрич М.М. вказав на відсутність проекту рішення Відповідача з цього питання та попросив роздати цей проект депутатам.

З наведеного вбачається, що питання розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного з Позивачем, з підстав порушення останнім умов договору на пленарному засіданні Відповідача взагалі не вирішувалось, що суперечить ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». В той же час фактичною підставою для розгляду Відповідачем питання розірвання договору оренди, укладеного з Позивачем, та прийняття спірного рішення стало невдоволення громадськості планами забудови вказаної земельної ділянки, а зовсім не порушення Позивачем умов договору оренди щодо строків її забудови.

Господарський суд не заперечує право Відповідача вилучати, викуповувати земельні ділянки з користування осіб для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності, проте такі дії повинні вчинятись Відповідачем з дотриманням принципів законності та пропорційності, передбачених нормами Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, зокрема статтею 1 Першого протоколу, та земельного законодавства України.

Проте, в даному випадку розірвавши в інтересах громадськості договір оренди земельної ділянки, укладений з Позивачем, та позбавивши останнього права користування земельною ділянкою, і як наслідок, права будівництва торгівельно-розважального центра, на проектування якого Позивачем потрачено чимало часу та коштів, Відповідач не надав справедливої компенсації Позивачу, чим не дотримався необхідного справедливого балансу у спосіб, сумісний з правом Позивача на "мирне володіння майном" в розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (дивись рішення ЕСПЛ у справі "Україна - Тюмень" проти України" від 22.11.2007р.).

Власне ця обставина, на думку суду, і стала підставою для звернення Позивача до суду з даним позовом, зважаючи на лист Позивача, озвучений на пленарному засіданні Відповідача, в якому Позивач, враховуючи протести громадськості, готовий був піти на компроміс у разі надання йому альтернативних інвестиційних проектів, які б могли компенсувати понесені витрати.

За вказаних обставин апеляційний суд вважає, що спірне рішення Відповідача не відповідає нормам і принципам статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ст.651 Цивільного кодексу України та ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», тому погоджується з висновками місцевого суду про задоволення позову.

Апеляційний суд погоджується з доводами Відповідача та Третьої особи 1, що діюче законодавство не містить заборон для сторін договору оренди земельної ділянки передбачити у договорі випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що неврахувавши цього місцевий суд необґрунтовано застосував до спірних відносин норми ст.141, 143 Земельного кодексу України та послався на відсутність доказів істотного порушення Позивачем умов договору оренди земельної ділянки.

Проте, посилання місцевого суду у своєму рішенні на норми ст.141, 143 Земельного кодексу України не може бути підставою для скасування по суті правильного та законного судового рішення.

Апеляційний суд відхиляє з наведених вище у постанові підстав інші доводи Відповідача та Третьої особи 1, в тому числі щодо невірного висновку місцевого суду про відсутність вини Позивача у незабудові земельної ділянки протягом 3 років.

На підставі вищевикладеного, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для зміни чи скасування рішення суду першої інстанції згідно з ст.104 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст.32-34, 36, 43, 49, 99, 101-105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 18.04.2016р. у справі №910/4198/16 залишити без задоволення.

2. Рішення господарського суду міста Києва від 18.04.2016р. у справі №910/4198/16 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 02.09.2016р.

Головуючий суддя Ю.Л. Власов

Судді Т.В. Ільєнок

А.Г. Майданевич