ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 серпня 2016 року Справа № 917/2180/15

Вищий господарський суду України в складі колегії

суддів:Яценко О.В., . - головуючого (доповідача), Данилова М.В., Данилова Т.Б.
розглянувши матеріали касаційної скарги Приватного підприємства "Еліт"
на постановувід 13.06.2016 року
Харківського апеляційного господарського суду
у справі Господарського суду Полтавської області № 917/2180/15
за позовомПриватного підприємства "Еліт"
до Полтавської міської ради
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача:1. Виконавчий комітет Полтавської міської ради, 2. Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру
провизнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди
за участю представників: позивача - Жебраткіна Т.С. дов. від 25.01.2016,
відповідача - третя особа 1- третя особа 2- ТОВ "Весо"Дзюбло О.І. дов. від 25.01.2016, Дзюбло О.І. дов. від 25.01.2016, не з'явились, не з'явились

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 12.01.2016 у справі №917/2180/15 (суддя Бунякіна Г.І.) позовні вимоги Приватного підприємства "Еліт" (далі-позивач) до Полтавської міської ради (далі-відповідач) про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди задоволено. Визнано поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договір оренди землі від 19 квітня 2012 року, укладений між Полтавською міської ради та ПП Еліт та зареєстрований у виконавчому комітеті Полтавської міської ради від 23.04.2012. за №324-П, шляхом викладення пункту 3.1 в редакції додаткової угоди від 14.11.2014, а саме: Цей договір укладено на термін з 30 січня 2015 року по 30 січня 2018 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.

Харківський апеляційний господарський суд, здійснюючи апеляційний перегляд в зв'язку зі скаргою відповідача, постановою від 13.06.2016 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Россолов В.В., судді: Гетьман Р.А., Тихий П.В.) рішення місцевого господарського суду у справі скасував, прийнявши нове рішення про відмову у позові.

Позивач з постановою суду апеляційної інстанції не згоден, в поданій касаційній скарзі просить її скасувати, натомість рішення місцевого господарського суду залишити в силі, посилаючись на порушення апеляційним господарським судом норм матеріального права, а саме: ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Зокрема, скаржник вважає, що поза увагою суду апеляційної інстанції залишилися: факт належного виконання орендарем умов договору оренди ; дотримання ним строків та процедури про наміри реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; продовження використання ним земельної ділянки після закінчення строку дії договору.

Від відповідача та апелянта до канцелярії Вищого господарського суду надійшли відзиви на касаційну скаргу в яких заперечили щодо останньої.

Заслухавши пояснення присутнього у відкритому судовому засіданні представника скаржника, представника відповідача та третьої особи1, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що між Полтавською міською радою (орендодавцем) та Приватним підприємством Еліт (орендарем), було укладено договір оренди землі від 19.04.2012, на підставі рішення позачергової дев'ятнадцятої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 30 січня 2012 року. За умовами якого орендодавець передав орендарю в строкове на період з 30 січня 2012 року по 30 січня 2015 року платне користування земельну ділянку (кадастровий номер :15:006:0362) загальною площею 202м2 для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень, яка знаходиться за адресою: м. Полтава, вул. Леніна, 1/23. На земельній ділянці знаходяться об'єкт нерухомого майна нежитлові приміщення, що є власністю ПП Еліт ( свідоцтво про право власності від 12.02.2013, (а. с.31).

На виконання умов договору орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку, що підтверджується підписаним та скріпленим печатками сторін актом прийому-передачі

Відповідно до пункту 3.1 договору останній було укладено на 3 роки, а саме: з 30 січня 2012 року по 30 січня 2015 року. При цьому за п. 14.1 договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Договір зареєстрований у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів договорів оренди землі вчинено запис від 23 квітня 2012 року за №324-П. У пункті 3.1 договору сторони обумовили, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше за 60 календарних днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. Разом з цим, пункт 3.2 договору містить застереження, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, та за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені даним договором. За цим же пунктом угоди сторони визначилися, що письмове заперечення здійснюється орендодавцем листом-повідомленням. Сплив зазначеної дати (30 січня 2015 року), продовжуючи користуватися земельною ділянкою та сплачуючи кошти за користування землею на умовах оренди після цієї дати, підприємство-орендар 14 листопада 2014 року звернулося до виконавчого комітету Полтавської міської ради та Міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру виконкому цієї ради щодо продовження договірних відносин в користуванні земельною ділянкою, оскільки відповідно до Положення про Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру, затв. рішенням тридцять шостої сесії Полтавської міської ради шостого скликання від 05.12.2013 на останнє покладено функцію організації оформлення договорів оренди землі та здійснення їх реєстрації.

Листом №12 від 14.11.2014 ПП Еліт було направлено проект Договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 19.04.2012 з зазначенням дати 14 листопада 2014 . Ці зміни стосуються п. 3.1 договору від 19.04.2012, а саме продовження строку його дії до 30.01.2020. (а.с. 18, 20). Повторно 01.12.2014 за листом №20 позивач-орендар на адресу виконавчого комітету Полтавської міської ради та Міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру виконкому цієї ради надіслав проект змін до договору від 19.04.2012 (а.с. 19, 68) в частині п.3.1, а саме: з визначенням терміну продовження дії договору з 30 січня 2015 року по 30 січня 2018 року.

Запропонований орендарем проект Додаткової угоди (в вигляді Договору про внесення змін) щодо продовження дії Договору оренди земельної ділянки від 19.04.2012, що був надісланий за листами №12 та №20, відповідно, від 14.11.2014 та від 01.12.2014, підписаний орендодавцем-відповідачем не був з поверненням виконавчим комітетом ради всіх 6 екз. проекту та формулюванням причин непідписання: якщо за законом договір підлягає поновленню, то таке поновлення має здійснюватися за волевиявленням сторін. Таке волевиявлення має бути оформлене відповідно до п. 34 статті 26 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні рішенням міської ради. За відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, підстави для укладання договору оренди землі відсутні. Підставою для прийняття рішення є розроблена документація із землеустрою. … для продовження права користування земельною ділянкою по вул. Леніна, 1/23 приватному підприємству Еліт необхідно надати на розгляд постійних комісій Полтавської міської ради документацію із землеустрою на земельну ділянку, розроблену на підставі проекту розподілу територій та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, виданий управлінням Держземагентства у м. Полтаві. (див. лист виконкому від 22.12.2014р. №04.2-27/1/12187, 04.2-27/1/12591, 04.2-27/1/12602, (а.с. 21-22).

Отже, як встановлено судом першої інстанції за твердженням позивача, належним способом захисту його порушеного права є визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі від 19 квітня 2012 року, укладеного між Полтавською міською радою та ПП Еліт та зареєстрований у виконавчому комітеті Полтавської міської ради від 23.04.2012. за №324-П, шляхом викладення пункту 3.1 в редакції додаткової угоди від 14.11.2014., а саме: Цей договір укладено на термін з 30 січня 2015 року по 30 січня 2018 року. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 календарних днів до закінчення строку договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію ( в редакції клопотання вх. №16689 від 17.11.2015р.).

Вирішуючи спір у справі, місцевий господарський суд, задовольняючи позовні вимоги, виходив з того, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі " закріплено дві умови щодо процедури поновлення договірних відносин по оренді землі:

1)при використанні принципу переважності права на оренду землі колишнього орендаря, дотримання останнім терміну повідомлення орендодавця про такі наміри (поновлення договору на новий строк) до закінчення строку дії договору,

2)у разі де-факто користування орендарем земельною ділянкою після сплину строку договору оренди землі і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

При цьому, за висновком господарського суду першої інстанції, взаємовідносини сторін щодо поновлення договору оренди землі підпадають під дію як першої, так і другої умови, наведеної вище та врегульованої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки підприємство-орендар своєчасно до сплину терміну дії договору оренди землі від 19 квітня 2012 повідомило про наміри продовжити договірні взаємовідносини, після 30 січня 2015 року продовжувало платно користуватися земельною ділянкою (на останній знаходяться об'єкти нерухомості) і не було у місячний строк після цієї дати повідомлено письмово (листом-повідомленням) орендодавцем про заперечення у поновленні договору.

Апеляційний господарський суд з висновками суду першої інстанції не погодився та, відмовляючи у позові зазначив, що за змістом статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Отже предмет спору у даній справі не відповідає підставам позову, які наведені у позовній заяві. Та зазначив, що дія позивача передбачає оскарження дій орендодавця щодо зволікання в укладенні додаткової угоди про поновлення договору оренди та спонукання орендодавця до укладення такої додаткової угоди. Відтак підстави для задоволення позову за нормою ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні.

Втім, висновки апеляційного господарського суду колегія суддів вважає необґрунтованими, враховуючи таке.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Таким чином, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі.

У першому випадку орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. В цьому разі нормою покладено на орендаря обов'язок повідомити про такий свій намір орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, додати лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з обов'язковим доданням проекту додаткової угоди, а на орендодавцеві лежить обов'язок у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевірити його на відповідність вимогам закону, узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), та укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Таким чином, при продовженні договору оренди землі у спосіб реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, незмінними будуть залишатися лише сторони договору оренди землі (з урахуванням положень про правонаступництво), розмір земельної ділянки та її цільове призначення. Інші ж умови можуть змінюватися.

У другому випадку поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку передбачено обов'язкове укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, яке здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі.

Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 №6-219цс14, від 25.02.2015 №6-10цс15.

Господарський суд першої інстанції, дослідивши усі обставини справи та надавши оцінку зібраним у справі доказам, на підставі повного та всебічного розгляду справи, установив факт належного виконання Приватним підприємством "Еліт" умов договору оренди землі; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; продовження використання орендарем спірної земельної ділянки і сплати ним орендної плати, що підтверджується платіжними дорученнями, дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позову, оскільки наявне порушення права орендаря як власника нерухомого майна, що належить йому на праві власності (свідоцтво про право власності від 12.02.2013), яке розташоване на земельній ділянці загальною площею 202 м2 для експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень, за адресою: м. Полтава, вул. Леніна,1/23 (кадастровий номер :15:006:0362). Крім того, з матеріалів справи вбачається, що позивач неодноразово звертався до відповідача щодо вирішення питання відносно поновлення договору оренди земельної ділянки. Однак орендодавець не повідомив орендаря в установлений законом термін свого рішення про відмову/поновлення договору.

Між тим, апеляційний господарський суд, обмежившись посиланням на помилковість обраного позивачем способу захисту порушеного права, установленого судом першої інстанції не спростував.

Статтею 152 Земельного кодексу України визначені способи захисту прав на земельні ділянки. Відповідно до частини 3 цієї норми захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, в тому числі, визнання прав.

Згідно зі статтею 1119 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити в силі одне із раніше прийнятих рішень або постанов. Виходячи з того, що апеляційний господарський суд викладеного не врахував та не спростував установленого місцевим господарським судом, висновок суду першої інстанції про наявність правових підстав для задоволення позову визнається правомірним. Відтак, доводи касаційної скарги знайшли своє підтвердження. За таких обставин, постанова Харківського апеляційного господарського суду підлягає скасуванню, а рішення Господарського суду Полтавської області - залишенню в силі.

Керуючись статтями 1115, 1117, 1119 - 11111 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного підприємства "Еліт" задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 13.06.2016 у справі № 917/2180/15 Господарського суду Полтавської області скасувати.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 12.01.2016 у справі № 917/2180/15 справі залишити без змін.

Головуючий суддя О.В.Яценко

Судді М.В.Данилова

Т.Б. Данилова