ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" серпня 2016 р. Справа № 926/1554/16
За позовом Департаменту економіки Чернівецької міської ради, м. Чернівці

до Чернівецького обласного благодійного фонду «Відродження міста Чернівці», м.Чернівці

за участю третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача - Виконавчого комітету Чернівецької міської ради, м.Чернівці

про визнання недійсним додаткового договору від 04.05.2016 № 2 до договору оренди комунального майна та звільнення приміщення

Суддя С.М. Гушилик

За участю представників:

від позивача: ОСОБА_1 представник (дов.№02/01-17/1564 від 18.02.2015р.) ОСОБА_2 заступник начальника відділу оренди (дов. №02/01-17/1025 від 01.06.2016р.), ОСОБА_3 начальник відділу правового забезпечення (дов.№01/02-18/3230 від 08.12.2015 року)

Від відповідача: ОСОБА_4 представник (дов. від 08.08.2016р.)

від третьої особи: ОСОБА_1 представник (дов. №01-02-18/3229 від 08.12.2015р.), ОСОБА_3 начальник відділу правового забезпечення (дов.№01/02-18/3230 від 08.12.2015 року)

СУТЬ СПОРУ: Департамент економіки Чернівецької міської ради 15.06.2016 року звернувся з позовом до Чернівецького обласного благодійного фонду «Відродження міста Чернівці» про визнання недійсним додаткового договору від 04.05.16 року № 2 до договору оренди комунального майна від 12.09.2012 року № 266 та звільнення приміщення.

В обґрунтування своїх вимог позивач посилається на те, що 12.09.2012 року між Чернівецьким обласним благодійним фондом «Відродження міста Чернівці» та департаментом економіки Чернівецької міської ради було укладено договір оренди нерухомого майна №266, згідно якого позивач передав у строкове платне користування приміщення загальною площею 71,8 кв.м., яке розташоване за адресою: м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, терміном на два роки і одинадцять місяців (з 12.09.2012 року по 11.08.2015 року).

27.10.2015 року виконавчий комітет Чернівецької міської ради прийняв рішення № 575/22 «Про оренду та позичку приміщень, внесення змін до рішення виконавчого комітету міської ради, визнання такими, що втратили чинність, окремих пунктів рішень виконавчого комітету міської ради з цих питань» пунктом 7 якого припинено договір оренди № 266 нерухомого майна, а саме нежитлового приміщення загальною площею 71,8 кв. м. розташованого за адресою: м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, у звязку із закінченням терміну його дії.

Відповідач не погодився із зазначеним пунктом рішення і оскаржив його в судовому порядку.

Рішенням господарського суду Черінвецької області від 09.02.2016р. у справі № 926/1771/15 відмовлено в задоволенні позовних вимог Чернівецькому обласному благодійному фонду «Відродження міста Чернівці».

Постановою Львівського апеляційного господарського суду від 29.03.2016 року у справі № 926/1771/15 визнано недійсним пункт 7 рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 27.10.2015 року № 575/22. При цьому в своїй постанові Львівський апеляційний господарський суд зазначив, що договір оренди був продовжений на той самий термін і на тих самих умовах.

На виконання зазначеної постанови 04.05.2016 року між сторонами укладено додатковий договір №2 до договору оренди нерухомого майна № 266 від 12.09.2012р., пунктом 1 якого продовжено дію договору оренди від 12.09.2012 року № 266 на два роки і одинадцять місяців, а саме до 11.07.2018 року, пунктом 2 змінено орендовану площу приміщення та пунктом 4 змінено орендну плату.

26.05.2016 року Вищий господарський суд України скасував постанову Львівського апеляційного господарського суду від 29.03.2016 року та залишив без змін рішення господарського суду Чернівецької області від 09.02.2016року, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Враховуючи зазначене, позивач вважає, що оскільки підстава для укладення додаткового договору відпала, рішення про припинення договору оренди є чинним та законним, враховуючи те, що додатковий договір від 04.05.2016року №2 був укладений з порушенням порядку його укладення, передбаченим Законом України «Про оренду державного комунального майна» щодо передачі приміщення в оренду на конкурсних засадах, такий договір підлягає визнанню судом недійсним, а відповідач, який безпідставно володіє комунальним майном, повинен звільнити приміщення та повернути його у володіння територіальній громаді.

Ухвалою суду від 15.06.2016 року порушено провадження у справі та призначено до розгляду у судовому засіданні на 29.06.2016 року, цією ж ухвалою до участі у справі залучено третю особу без самостійних вимог на стороні позивача Виконавчий комітет Чернівецької міської ради.

Ухвалами суду від 29.06.2016 року та від 11.07.2016 року розгляд справи було відкладено в звязку з незявленням представника відповідача.

Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечує, посилаючись на наступне.

Договір оренди нерухомого майна № 266 від 12.09.2012 року був продовжений на тих самих умовах в силу прямої вказівки закону, у звязку з відсутністю заперечень наймодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору, а не шляхом підписання Додаткового договору. Підписання додаткового договору від 04.05.2016 року було за ініціативою орендодавця для документального закріплення продовження строку дії договору, окрім того даним додатковим договором уточнено предмет договору оренди та змінено розмір орендної плати. Отже, оспорюваний договір було укладено сторонами добровільно, а не на виконання постанови Львівського апеляційного господарського суду від 29.03.2016 року, а відтак факт скасування зазначеної постанови апеляційної інстанції не може бути підставою для визнання недійсним додаткового договору до договору оренди, оскільки рішення суду не мало зобовязального характеру для позивача щодо укладення такого договору.

Ухвалою суду від 15.08.2016 року задоволено заяву відповідача про продовження строку розгляду справи та відкладено розгляд справи на 22.08.2016 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 22.08.2016 року, оголошено перерву до 29.08.2016 року.

У судовому засіданні 29.08.2016 року представники позивача підтримали позовні вимоги у повному обсязі. Представник третьої особи підтримав вимоги позивача. Відповідач, у свою чергу проти задоволення позову заперчував.

Заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, розглянувши матеріали справи, проаналізувавши законодавство, що регулює спірні правовідносини між сторонами, суд -

ВСТАНОВИВ:

12.09.2012 року між сторонами укладено договір оренди нерухомого майна № 266 (далі договір оренди), відповідно до пунктів 1.1, 1.5, якого позивач на підставі рішення виконавчого комітету Чернівецької міської ради від 22.11.2005р. № 892/20 передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежиле приміщення, загальною площею 71,8 кв. м., розташоване за адресою: м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, на першому поверсі будинку, з метою використання його під офіс (далі нерухоме майно) строком на два роки й одинадцять місяців, що діє з 12.09.2012р. по 11.08.2015р.

Відповідно до пункту 7.7 договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього Договору протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, Договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, якщо інше не встановлено законодавством. Зазначені дії оформляються додатковим договором до договору оренди, який є невідємною частиною договору, чи може укладатись новий договір.

Згідно із пунктом 7.8 договору оренди орендар після закінчення строку дії цього договору має переважне право, за інших рівних умов, на його продовження на нових умовах, у разі належного виконання ним умов договору.

12.09.2012 року між сторонами укладено додатковий договір № 1 до договору оренди, згідно з пунктом 1 якого позивач дозволяє відповідачеві з 12.09.2012 року продовжити договір суборенди з підприємцем ОСОБА_5 на термін дії договору оренди частини приміщення загальною площею 16,2 кв.м. для використання під офіс.

При обстеженні обєкта оренди на предмет виконання істотних умов договору оренди 22.07.2015р. працівниками департаменту економіки Чернівецької міської ради було встановлено, що частина орендованого приміщення, яка відповідно до додаткового договору від 12.09.2012р. № 1 передана в суборенду підприємцю ОСОБА_5 для використання під офіс, використовується за іншим призначенням так, приміщення (4-2) площею 16,2 заповнено промисловими товарами (побутовою та компютерною технікою). Також, майно суборендаря (промислові товари) знаходиться в приміщенні (4-1) та (4-8) площею, відповідно 16,2 кв.м та 15,4 кв.м.

29.07.2015р. департамент економіки Чернівецької міської ради (орендодавцем) на адресу Чернівецького обласного благодійного фонду «Відродження міста Чернівці» надіслав лист, в якому попередив про те, що у звязку з порушенням умов договору Договір оренди продовжено не буде. Вказаний лист отримано позивачем 30.07.201 р.

Натомість, відповідач листом від 05.08.2015р. № 4 надав відповідь позивачеві про те, що на момент даної відповіді всі виявлені порушення усунуті.

06.08.2015 року позивач отримав лист № 5 від відповідача з проханням продовжити термін дії договору оренди на тай самий строк на тих самих умовах, що були передбачені договором оренди.

За наслідками розгляду звернення відповідача, 27.10.2015 року виконавчим комітетом Чернівецької міської ради прийнято рішення № 575/22 (далі рішення № 575/22), відповідно до пункту 7 якого вирішено припинити договір оренди у звязку із закінченням терміну його дії.

Не погодившись із пунктом 7 рішення № 575/22, відповідач звернувся до суду з позовною заявою про визнання даного пункту рішення недійсним. Рішенням господарського суду Чернівецької області від 09.02.2016р. у справі № 926/1771/15 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Однак, за наслідками апеляційного перегляду Львівський апеляційний господарський суд прийняв постанову від 24.03.2016року, якою рішення місцевого господарського суду скасував та прийняв нове, яким задовольнив позов Чернівецького обласного благодійного фонду «Відродження міста Чернівці» та визнав недійсним пункт 7 рішення № 575/22.

04.05.2016 року між сторонами укладено додатковий договір № 2 до договору оренди нерухомого майна № 266 від 12.09.2012р., згідно із пунктом 1 якого сторони погодились вважати договір оренди продовженим на два роки 11 місяців, а саме до 11.07.2018 року. При цьому, в п.2 додаткового договору № 2 від 04.05.2016р. сторони визначили загальну орендовану площу 71,5 кв.м.

Вищий господарський суд України постановою від 26.05.2016 року у справі № 926/1771/15 скасував постанову Львівського апеляційного господарського суду від 24.03.2016р., рішення господарського суду Чернівецької області залишити без змін.

Частиною першою статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обовязковими до виконання на відповідній території.

Згідно із частини першої статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Статтею 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» встановлено, що договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 7.2 договору оренди сторони узгодили, що цей договір припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Частиною третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше, ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно із частиною другою статті 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до підпункту 6.17.1 Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Чернівців, яке затверджене рішенням 18 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29.12.2011 № 364 (далі Положення про оренду), у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, якщо інше не встановлено законодавством; продовження терміну дії договору здійснюється орендодавцем шляхом укладення додаткового договору до діючого договору оренди, або договору оренди на новий термін.

Таким чином, для поновлення договору оренди з підстави, передбаченої статтею 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування майном; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Однак, відповідач неналежним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди (мало місце використання орендованого майна не за призначенням), а позивач заперечував проти пролонгації договору (про це було відомо станом на дату закінчення строку його дії та відсутні відомості про те, що після закінчення строку договору орендар змінив свою позицію з цього приводу).

Таким чином, суд дійшов висновку, що Договір оренди № 266 від 12.09.2012р. є припиненим у звязку із закінченням строку його дії, а відтак додатковий договір від 04.05.2016 № 2 до договору оренди комунального майна № 266 від 12.09.2012р., не міг бути укладений.

Зазначені факти також встановлені рішенням господарського суду чернівецької області від 09.02.2016р. у справі № 926/1771/15 залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 26.05.2016 року у справі № 926/1771/15.

Статтею 203 ЦК України встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В силу ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

У відповідності до п.2 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання право чинів недійсними» судам необхідно враховувати, що згідно із ст.ст. 4, 10, 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК України, міжнародними договорами, згода на обовязковість яких надана Верховною Радою України, актами Президента України, постановами Кабінету Міністрів України, актами інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Пленум Вищого господарського суду України в своїй постанові № 11 від 29.05.2013 року «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» зазначив, що вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов'язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Як вбачається із змісту статті 29 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», до повноважень виконавчих органів міських рад віднесено управління, в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад.

Орендодавцями комунального майна, згідно з підпунктом 2 пункту 1 статті 287 Господарського кодексу України, статтею 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є органи, уповноважені органами місцевого самоврядування управляти майном, що перебуває у комунальній власності.

Прийняття рішень про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення є виключною компетенцією міської ради, що передбачено пунктом 31 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Чернівецькою міською радою затверджено Положення про департамент економіки міської ради, де визначено, що функцію по здійсненню повноважень орендодавця комунального майна та нежилих приміщень здійснює зазначений виконавчий орган.

Пунктом 1.5.2 Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Чернівців, затвердженого рішенням 18 сесії міської ради 6 скликання від 29.12.2011 року №364 визначено, що виконавчого комітет погоджує передачу майна в оренду визначені Положенням на підставі прийнятого ним рішення.

Пунктом 4.5 вказаного Положення визначено, що обєкт оренди підлягає передачі переможцю Конкурсу після погодження виконавчого комітету міської ради, що є підставою для укладення між орендодавцем та орендарем договору оренди та підписання акта приймання-передання обєкта.

Статтею 27 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна» чітко визначено, що у разі закінчення строку дії договору та відмови від його продовження орендар зобовязаний повернути орендодавцеві обєкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Стаття 9 Закону України «Про оренду державного та коммунального майна» чітко вказує на те, що юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, відповідному орендодавцеві, зазначеному у сттаті 5 Закону.

Таким чином, основною вимогою для прийняття рішення виконавчим комітетом про передачу обєкту в оренду, в даному випадку, є проведення конкурсу на право оренди нерухомого майна, згідно глави III Положення.

Виконавчим комітетом рішення про передачу в оренду приміщення не приймалось, а діючим на підставі рішень судових інстанцій є рішення виконавчого комітету міської ради про припинення договору оренди нерухомого майна з Чернівецьким обласним благодійним фондом «Відродження міста Чернівців» на приміщення на вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, загальною площею 71,8 кв.м. у звязку із завершенням терміну його дії.

Отже, оскаржуваний додатковий договір від 04.05.2016 року № 2 суперечить положенням Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Положенню про оренду, щодо передачі приміщень в оренду на конкурентних засадах, а тому він підлягає визнанню судом недійсним.

При укладенні спірного правочину не було дотримано приписів ст.203 Цивільного кодексу України стосовно того, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, моральним засадам суспільства та має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Що ж до позовної вимоги про зобовязання звільнити відповідачем приміщення, яке знаходиться за адресою м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, яким він користується відповідно до додаткового договору від 04.05.2016 року № 2 до договору оренди комунального майна від 12.09.2012 року № 266 слід зазначити наступне.

Повернення приміщення у договірних відносинах можливе як наслідок недійсності правочину. Оскільки судом встановлено, що додатковий договір від 04.05.2016 року № 2 до договору оренди комунального майна від 12.09.2012 року № 266, укладений між сторонами є недійсним у відповідача відсутні правові підстави для перебування у даному приміщенні.

Таким чином, нежиле приміщення, загальною площею 71,5 кв. м., розташоване за адресою: м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, передане Чернівецькому обласному благодійному фонду «Відродження міста Чернівці» на підставі додаткового договору від 04.05.2016 року № 2 до договору оренди комунального майна від 12.09.2012 року № 266 підлягає звільненню.

Заперечення відповідача не можуть бути прийняті судом як підстава у відмові в позові.

Згідно із ст.33 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідно до абзацу 2 ст.34 Господарського процесуального кодексу України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно із ст.43 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Враховуючи, вище викладене, суд прийшов до висновку, що вимоги позивача є обґрунтованими і відповідають вимогам чинного законодавства України, а тому підлягають задоволенню.

Судові витрати відповідно до статті 49 ГПК України підлягають стягненню з відповідача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 82-85 ГПК України, господарський суд -

В И Р І Ш И В :

1.Позов задовольнити.

2.Визнати недійсним додатковий договір від 04.05.2016 року № 2 до договору оренди нерухомого майна від 12.09.2012 року № 266, укладеного між департаментом економіки Чернівецької міської ради та Чернівецьким обласним благодійним фондом «Відродження міста Чернівці».

3.Зобовязати Чернівецький обласний благодійний фонд «Відродження міста Чернівці», (58000, м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, ідент. код 33539950) звільнити нежиле приміщення, загальною площею 71,5 кв. м., розташоване за адресою: м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, на першому поверсі будинку.

4.Стягнути з Чернівецького обласного благодійного фонду «Відродження міста Чернівці», (58000, м. Чернівці, вул. Бетховена Людвіга Ван, 6, ідент. код 33539950) на користь Департаменту економіки Чернівецької міської ради, (58000, м.Чернівці, вул. Кобилянської, 3, ідент. код 25082698) судовий збір у сумі 2756,00 грн.

Повний текст рішення складено 29.08.2016 року

Суддя С.М. Гушилик