ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"29" серпня 2016 р. Справа № 925/717/16

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Пащенко А.Д., із секретарем судового засідання Ковбою І.М.,

за участі представників: від позивача: ОСОБА_1, ОСОБА_2 - за довіреностями, від відповідача: ОСОБА_3 - за довіреністю; представник третьої особи не зявився, розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Господарського суду Черкаської області справу

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "ДІЗАРТ ПЛЮС"

до комунального підприємства "Аеропорт Черкаси",

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Черкаська обласна рада,

про визнання додаткової угоди про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 15 від 01.06.2013 укладеною,

ВСТАНОВИВ:

Товариством з обмеженою відповідальністю "ДІЗАРТ ПЛЮС" подано до Господарського суду Черкаської області позов до комунального підприємства "Аеропорт Черкаси", в якому позивач просить визнати ОСОБА_4 угоду про внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 15 від 01.06.2013 укладеною в редакції позивача, а саме на той самий строк та на тих самих умовах, що викладені у договорі. Позовні вимоги мотивовані тим, що 01 червня 2013 року між сторонами було укладено Договір оренди нерухомого майна № 15, що належить до обласної комунальної власності, згідно умов якого відповідач як орендодавець передав, а позивач (орендар) прийняв у строкове платне користування нежитлову частину будівлі профілакторію ССТ загальною площею 623,10 кв. м, розміщене за адресою: м. Черкаси, вул. Смілянська, 168 строком до 01.05.2016 включно. 31.05.2016 позивач надіслав на адресу відповідача цінним листом ОСОБА_4 угоду для підписання і узгодження про внесення змін до договору оренди, а саме про продовження дії договору на 2 роки 11 місяців з дня підписання цієї додаткової угоди у звязку з тим, що за місяць до закінчення та протягом місяця після закінчення строку дії договору заява про припинення договор уне надходила, позивач продовжує добросовісно користуватися обєктом оренди, тому на підставі ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" позивач має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін. Оскільки відповідач додаткову угоду не підписав, тому позивач звернувся з даним позовом до господарського суду.

Відповідач у відзиві на позовну заяву повністю заперечив проти позову та просить відмовити у його задоволенні, вважаючи доводи позивача безпідставними та такими, що не відповідають умовам договору оренди нерухомого майна, яким не передбачено його пролонгації на новий строк та чітко визначено, що після 01.05.2016 дія договору припиняється. Згідно п. 11.4 Договору, якщо за місяць до закінчення терміну дії Договору ні одна із сторін не заявить про його припинення, він вважається подовженим ще на той самий термін, а саме на два роки одинадцять місяців, на тих же умовах. Листом від 01.03.2016 за вих. № 33-01 відповідач повідомив позивача про те, що 01.05.2016 закінчується термін дії договору, що позивач не буде продовжувати його дію та вимагав повернути майно, склавши акт приймання - передачі, обовязок складання якого покладається на орендаря згідно п. 2.4 договору. Не отримавши відповіді від Орендаря, 24.05.2016 відповідач надіслав позивачу ОСОБА_5 про повернення орендованого майна, на яке відповіді також не отримав. Відповідач вважає, що позивач не бажаючи повертати майно, яке він незаконно утримує, намагається навязати укладення додаткової угоди до договору, строк дії якого закінчився більш як два місяці тому, а тому намагається всіляко затягнути момент повернення орендованого майна.

Ухвалою господарського суду від 19.07.2016 задоволено клопотання відповідача та залучено до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Черкаську обласну раду, яка є власником спірного приміщення.

Представник Черкаської обласної ради у письмовому поясненні на позовну заяву повністю заперечив проти позовних вимог позивача з мотивів їх необґрунтованості та безпідставності, у судовому засіданні 18.08.2016 повністю заперечила проти позову, вважаючи його таким, що суперечить чинному законодавству та обставинам справи.

У судовому засіданні 18.08.2016 оголошена перерва на підставі статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Представник Черкаської обласної ради у судове засідання 29.08.2016 не зявилася, що не перешкоджає розгляду справи у даному засіданні за відсутності представника третьої особи.

У судовому засіданні:

представники позивача, підтримуючи позов, посилалися на доводи і міркування, викладені у позовній заяві, та вказали, що позивач не заперечує факт отримання від відповідача листів від 01.03.2016 та від 24.05.2016, однак головним є те, що позивач, належно виконуючи умови договору оренди, відповідно до Закону має переважне право на укладення договору оренди на рівних умовах, адже відповідач сам вказав у листі, що має намір здавати приміщення в оренду; відповідач і після закінчення терміну дії договору виставляє рахунки, які позивач оплачує, посилаючись при здісненні платежу на виконання договору оренди, однак відповідач кошти не повертає; також відповідач складає акти, посилаючись на договір, що підтверджує продовження його дії;

представник відповідача підтримав доводи у відзиві на позов, повністю заперечив проти позову та вказав, що відповідач чітко висловив свою волю не продовжувати дію договору оренди після 01.05.2016 і надіслав відповідні листи позивачу до закінчення терміну договору і після закінчення, позивач ці листи отримав, отже договір оренди є припиненим і ніякі зміни в нього вноситись не можуть; спонукання відповідача на продовження дії договору оренди є порушенням права відповідача як орендодавця на вільне розпорядження майном.

У судовому засіданні 29.08.2016 оголошена вступна та резолютивна частини рішення суду на підставі статті 85 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення та доводи представників у судовому засіданні, суд встановив таке.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ДІЗАРТ ПЛЮС" (Орендар за договором, позивач у справі) та комунальне підприємство "Аеропорт Черкаси" (Орендодавець за договором, відповідач у справі) 01 червня 2013 року уклали договір оренди № 15 нерухомого майна, що належить до обласної комунальної власності, далі - Договір, згідно якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлову частину будівлі профілакторію ССТ загальною площею 623,10 кв. м. (далі - Майно), розміщене за адресою: вул. Смілянська, 168, м. Черкаси, вартість якого визначена згідно з актом оцінки за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України та становить за експертною оцінкою без ПДВ - 283628,89 грн. Майно передається в оренду з метою використання - під майстерню, що здійснює технічне обслуговування та ремонт автомобілів. Межі орендованого майна визначаються план - схемою згідно з додатком ( п.1.1. 1.3 Договору).

Відповідно до пункту 11.1 Договору цей Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, що діє з 01 червня 2013 року до 01 травня 2016 року включно.

В пункті 11.3 Договору вказано, що зміни і доповнення або розірвання цього Договору допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Пунктом 11.4 Договору визначено, що якщо за місяць до закінчення терміну дії Договору ні одна із сторін не заявить про його припинення, він вважається подовженим ще на той самий термін, а саме на два роки одинадцять місяців, на тих же умовах.

Пунктом 11.8 визначено, що чинність цього Договору припиняється зокрема внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Вказане в Договорі приміщення було передане позивачу по Акту прийому-передачі від 01 липня 2013 року.

КП "Аеропорт Черкаси" надіслало на адресу ТОВ "ДІЗАРТ ПЛЮС" лист від 01 березня 2016 року № 33-01 із вимогою повернути 01 травня 2016 року, після закінчення строку дії Договору оренди № 15 від 01.06.2013, передане йому майно та скласти акт передачі та прийняття. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вказаний лист був отриманий 2.3.16, що підтвердили представники позивача у судовому засіданні.

24 травня 2016 відповідач надіслав на адресу позивача вимогу за вих. № 111-01, в якій нагадував про надіслання позивачу листа від 01.03.2016 про небажання орендодавця продовжувати дію договору оренди № 15, дія якого закінчилася 01.05.2016, та вимагав протягом семиденного терміну з моменту отримання даної вимоги, але не пізніше 30 травня, зявитися в кабінет адміністрації КП "Аеропорт Черкаси" для підписання додаткової угоди про припинення договору оренди та акту прийому-передачі орендованого майна. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення вказану вимогу представник орендаря отримав 27.05.2016.

30 травня 2016 року позивач надіслав на адресу відповідача ОСОБА_4 угоду до Договору для її узгодження та підписання про внесення змін до договору оренди № 15 від 01 червня 2013 року, в якій зазначалося про те, що сторони дійшли згоди про продовження дії Договору № 15 від 01 червня 2013 року, у зв'язку з чим погодили наступну редакцію Розділу 11 "Строк чинності, умови зміни та припинення Договору": 11.1 Договір оренди укладено на термін 2 роки 11 місяців з дня підписання сторонами ОСОБА_4 угоди. 2. Дана додаткова угода є невідємною частиною Договору № 15 від 01 червня 2013 року. 3. Інші умови Договору № 15 від 01 червня 2013 року залишаються без змін.

Відповідач дану угоду не підписав. Листом від 16.06.2016 за вих. № 129-01 відповідач підтвердив вимогу до позивача про повернення орендованого майна та підписання акту прийому - передачі у звязку з тим, що він неодноразово повідомляв орендаря про те, що не буде продовжувати дію договорів № 14, 15, 16, а також підписувати надіслані орендарем додаткові угоди про внесення змін до цих договорів, бо має намір здавати відокремлену територію, будівлі та споруди ССТ як цілісний майновий комплекс. до договору та просив повернути та додаткової угоди про припинення дії договору оренди, в разі не досягнення згоди відповідач змушений буде звертатися до суду для захисту своїх інтересів та повернення майна.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, суд приходить до висновку, що позов не підлягає до задоволення, з огляду на таке.

Предметом спору у справі є визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди нерухомого майна комунальної власності щодо продовження дії договору оренди нерухомого майна на той самий строк, на тих самих умовах.

Сторони спірних правовідносин є юридичними особами, учасниками відносин у сфері господарювання у розумінні статей 2, 55 Господарського кодексу України (далі - ГК України).

Договір, до якого сторона - орендар просить визнати укладеною додаткову угоду, і на підставі якого виникли зобов'язання сторін, є господарським договором оренди комунального майна (майно належить до обласної комунальної власності).

Згідно частини 6 статті 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Особливості оренди комунального майна врегульовані статтею 287 ГК України та спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року № 2269-XII (в редакції Закону України від 14 березня 1995 року № 98/95-ВР зі змінами та доповненнями (далі - Закон).

Відповідно до статті 3 Закону відносини щодо оренди комунального майна регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

За приписом частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Згідно частини 1 статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

В частині 1 статті 283 ГК України вказано, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності

Частиною 1 статті 10 Закону визначені істотні умови договору оренди, серед яких зокрема є термін, на який сторони укладають договір оренди.

Частиною 2 статті 291 ГК України, частиною 2 статті 26 Закону передбачено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 17 Закону встановлено таке.

1. Термін дії договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

2. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

3. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терм іну договору.

Статтею 764 ЦК України визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, догвір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений. Тобто, стаття 764 ЦК передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

В пункті 4.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" розяснено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, тотакий договір припиняється.

Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Господарським судом встановлено і позивачем підтверджено, що відповідач, як орендодавець за Договором, завчасно повідомив позивачу (орендарю) листом від 01.03.2016 № 33-01 про припинення договору оренди та небажання продовжувати його дію після закінчення вказаного в ньому терміну. Після закінчення вказаного в Договорі строку та протягом строку, вказаного в ЦК та Законі, відповідач надіслав позивачу вимогу від 24 травня 2016 року № 111-01 про повернення орендованого майна протягом 7 днів, але не пізніше 30 травня, в якій підтвердив своє бажання припинити Договір оренди та нагадав про надісланий 01.03.2016 лист про припинення дії Договору № 15. Вказану вимогу позивач отримав 2.3.16. Тобто орендодавець двічі чітко висловив своє небажання продовжувати дію Договору оренди № 15. Представники позивача у судовому засіданні підтвердили факт отримання орендарем листів орендодавця від 01.03.2016 та від 24.05.2016.

Виходячи з викладеного і враховуючи свободу договору, суть якої викладено у статті 627 ЦК України та полягає в тому, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, а також враховуючи чітке вираження орендодавцем свого волевиявлення щодо припинення дії Договору оренди № 15, відповідно до пункту 2 статті 26 ЗУ № 2269 Договір оренди № 15 від 01.06.2013 є припиненим.

Суд вважає безпідставними та необґрунтованими доводи позивача, виходячи з такого.

Термін договору оренди як істотну умову договору оренди державного та комунального майна визначає стаття 17 Закону. В частині 1 Закон вказує, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін, тобто визначальною для встановлення строку договору оренди є воля сторін цього договору. В частині 2 цієї статті Закон визначив термін договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди (тобто за мовчазної згоди обох сторін договору) протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору та однозначно вказав, що в такому разі він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Звідси висновок, що у разі наявності такої заяви однієї із сторін договір оренди не вважається продовженим. І частина 3 статті 17 Закону вказує на наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий термін. однак за певних умов.

Із системного аналізу статті 17 Закону вбачається, що для застосування частини 3 цієї статті та реалізації переважного права орендаря необхідна сукупна наявність таких умов: 1) відсутність заяви орендодавця про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, 2) належне виконання орендарем своїх обов'язків за договором, 3) наявність інших рівних умов, 4) якщо орендоване майно не буде використовуватись його власником, 5) укладення договору оренди на новий термін.

Тобто, виходячи з припису вказаних вище норм чинного законодавства слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий термін, яка передбачена частиною 3 статті 17 Закону, можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

У даному спорі не заперечується належне виконання орендарем своїх обов'язків за Договором № 15, відповідач підтвердив, що орендоване майно не буде використовуватись його власником. Однак позивач не спростував наявність заяв орендодавця про припинення договору оренди до закінчення і протягом одного місяця після закінчення терміну дії Договору оренди, не підтверджує наявність рівних умов, вважаючи своє переважне право автоматичним лише в силу належного виконання своїх зобовязань за Договором оренди та просить визнати укладеною додаткову угоду до Договору оренди, не звертаючи увагу на таку умову даної норми, як укладення договору оренди на новий термін за наявності всіх інших вище названих умов.

У постанові від 27.09.2011 у справі № 5005/1216/2011 (10/188) Вищий господарський суд України вказав на помилкове ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди (продовження договору на той же строк та на тих самих умовах), закріпленого частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та переважного права добросовісного орендаря, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий строк, що, як правило, здійснюється шляхом переукладення договору.

Що стосується сплати позивачем орендної плати за Договором оренди № 15 після припинення його дії та складання актів, рахунків тощо, суд звертає увагу на те, що виходячи зі змісту статті 764 ЦК України та частини 2 статті 17 Закону обов'язковою передумовою для пролонгації договору оренди є саме відсутність заперечень орендодавця у встановлений місячний термін (а такі заперечення є), тому саме по собі належне виконання орендарем своїх обов'язків, зокрема, в частині сплати коштів у вигляді орендної плати та прийняття її відповідачем після припинення Договору оренди, не створює підстав вважати Договір оренди № 15 від 01.06.2013 пролонгованим.

Вищий господарський суд України у постанові від 27.09.2011 у справі № 5005/1216/2011 (10/188) вказав, що виходячи зі змісту пунктів 1, 3 частини 1 статті 777 ЦК України та частини 3 статті 17 Закону, поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб'єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом. При цьому для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов'язків за попереднім договором оренди, оскільки іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення сторонами домовленості щодо умов нового договору та рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду.

Отже, відповідач (орендодавець) в установлений Договором оренди № 15 від 01.06.2013 та Законом строк заперечив проти продовження дії цього Договору і це волевиявлення позивач (орендар) отримав, автоматичне (чи примусове) продовження строку Договору оренди цим Договором не передбачено, тому цей Договір оренди є припиненим і ніякі зміни до нього вноситися не можуть.

З огляду на викладене, суд відмовляє у позові повністю.

Відповідно до статті 49 ГПК України судові витрати повністю покладаються на позивача і йому не відшкодовуються.

Керуючись статтями 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

У задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду через господарський суд Черкаської області протягом десяти днів з дня складення повного рішення.

Повне рішення складено 30.08.2016.

Суддя А.Д. Пащенко