ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

10 серпня 2016 р. Справа № 903/366/16

за позовом Луцької міської ради Волинської області

до відповідача: Приватної фірми "Скорпіон- сервіс", м. Луцьк

про внесення змін в договір оренди земельної ділянки

Суддя Кравчук А.М.

за участю представників сторін:

від позивача: н/з

від відповідача: ОСОБА_1, довіреність від 18.01.2016 року № 8

Відповідно до ст. 20 Господарського процесуального кодексу України розяснено право відводу судді. Відводу судді не заявлено. На підставі ст.ст. 22, 29 ГПК України розяснено процесуальні права та обовязки учасників судового процесу.

встановив: Луцька міська рада звернулась з позовом до приватної фірми "Скорпіон-сервіс" про внесення змін в договір оренди земельної ділянки.

Позовна заява обгрунтована відмовою відповідача від внесення законодавчо визначених змін до договору оренди землі від 22.04.2012 року.

У судових засіданнях 03.08.2016 року, 04.08.2016 року оголошувалась перерва для подання додаткових доказів по справі.

Відповідач у письмових поясненнях від 14.06.2016 року, 20.07.2016 року, 03.08.2016 року та представник у судовому засіданні позовні вимоги заперечив, оскільки позивачем не доведено факт надіслання проекту додаткової угоди відповідачу та ухилення відповідача від її підписання. Зазначає про невідповідність чинної редакції позовних вимог Луцької міської ради вимогам типового договору оренди землі, затвердженого КМУ №220 від 03.03.2004 року в частині орендної плати. Крім того, позивачем не надано доказів існування ринку на орендованій відповідачем ділянці, що є підставою для встановлення 4,7% від нормативної грошової оцінки землі. Вказана ділянка надана відповідачу для будівництва та обслуговування торгово-пішохідної зони, а не ринку. Зазначив про необхідність затвердження в договорі сталої грошової суми щорічної орендної плати, оскільки відсутність твердої суми може призвести до помилки в її розрахунку відповідачем в майбутньому.

Позивач правом участі у судовому засіданні не скористався, повноважного представника у судове засідання не направив, хоч був належним чином повідомлений про дату, місце та час розгляду справи.

Заслухавши пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

в с т а н о в и в:

22.04.2002 року між позивачем та відповідачем укладено договір оренди (а.с. 12).

Відповідно до ст. 174 ГК України господарські зобовязання можуть виникати, зокрема, з договору.

Між сторонами зобовязання виникли з договору оренди від 22.04.2002 року.

За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (ст. 283 ГК України).

Згідно п.п. 1.1, 1.2, 2.1, 2.2, 2.3, 3.2, 3.3, 5.2 договору Луцька міська рада на підставі рішення міської ради №20/8 від 29.03.2002 року "Про надання земельної ділянки на умовах оренди приватній фірмі "Скорпіон-Сервіс" для будівництва та обслуговування торгово-пішохідної зони на вул. Кравчука" надає, а ПФ "Скорпіон-Сервіс" приймає на умовах оренди строком на 25 років для будівництва та обслуговування торгово-пішохідної зони в районі Завокзального ринку між вул. Кравчука та Карпенка-Карого земельну ділянку площею 1422 кв.м. згідно з планом землекористування, що є невід'ємною частиною договору. Плата за оренду земельної ділянки вноситься орендарем щорічно у вигляді орендної плати у розмірі півтора відсотка грошової оцінки земельної ділянки, яка станом на 15.04.2002 року згідно довідки № 87, виданої Луцьким міським управлінням земельних ресурсів, становить 248 522 грн. 94 коп.. Оплата вноситься щомісячно рівними частинами не пізніше 15 числа наступного місяця. Орендодавець має право, зокрема, вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків орендної плати в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку. Орендар зобов'язаний, зокрема, щорічно, не пізніше 1 лютого, проводити розрахунок грошової оцінки для врахування офіційних річних показників інфляції; своєчасно вносити орендну плату, в разі порушення строків оплати, орендар сплачує пеню в розмірі 0,3% від несплаченої суми за кожний день прострочки платежу. Договір набуває чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації, у відповідності до вимог ст. 18 ЗУ "Про оренду землі".

Актом від 17.04.2002 року сторони визначили межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва та обслуговування торгово-пішохідної зони в районі Завокзального ринку між вулицями Кравчука та Карпенка-Карого (а.с. 13).

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються нормами Цивільного та Земельного кодексів України, Законом України Про оренду землі, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.15 Закону України Про оренду землі однією із істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно ст.30 Закону України Про оренду землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Статтею 271 Податкового кодексу України(далі ПК України) встановлено, що базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого цим розділом; площа земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено.

Згідно ч. 5 ст. 5, ч. 1 ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується при визначенні розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земель не рідше ніж один раз на 5 7 років передбачений ст. 18 Закону України "Про оцінку земель".

Рішенням Луцької міської ради №25/62 від 26.03.2008 року "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Луцька" змінено грошову оцінку земель територіальної громади м. Луцька в залежності від її місцезнаходження та функціонального використання для економічного регулювання земельних відносин при укладенні цивільно-правових угод та визначення розміру земельного податку (а.с. 21-67).

Згідно п.14.1.136 ст.14 ПК України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно п.14.1.147 ст.14 ПК України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Згідно п.288.5.1 ст.288 ПК України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з п. 14.1.125 ст. 14 ПК України нормативна грошова оцінка земельних ділянок це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно п.289.1 ст.289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Рішенням Луцької міської ради №42/20 від 24.06.2009 року "Про впорядкування орендної плати за землю" встановлено річний розмір орендної плати за землю у відсотках від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в залежності від функціонального використання земельної ділянки(додаток до рішення) (а.с. 68).

Згідно з додатком до рішення Луцької міської ради №42/20 від 24.06.2009 року річний розмір орендної плати за земельні ділянки в м. Луцьку, на яких розміщено непродовольчі ринки, ринки змішаного типу становить 4,7% від грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 69-70).

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Управління Держземагентства у Луцькому районі Волинської області від 16.02.2015 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки під забудовою площею 1422 кв.м. становить 1 722 056 грн. 22 коп. (а.с. 15).

Згідно довідки-розрахунку орендної плати за земельну ділянку Управління земельних ресурсів Волинської області орендна плата з земельної ділянки площею 0,1422 га. становить 80 936 грн. 64 коп. 4,7%, 25 830 грн. 84 коп. - 1,5% (а.с. 16).

Згідно ст.188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Надіслана 27.05.2015 року позивачем на адресу відповідача пропозиція № 1.1-16/2940 про укладення додаткової угоди до договору оренди землі з копією такої угоди залишена останнім без відповіді та задоволення (а.с. 17-19).

Факт надіслання додаткової угоди до договору оренди відповідачу підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення № 460 (а.с. 20), що спростовує твердження відповідача про відсутність доказів такого надіслання.

Згідно абз.4 п.2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України №6 від 17.05.2011р. "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин", оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору. Якщо зі зміною граничного розміру орендної плати таку ж зміну до договору оренди в установленому законом порядку не внесено, то застосуванню підлягає відповідна умова договору.

Згідно ст.632 Цивільного кодексу України(далі ЦК України) ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Згідно ч.3 ст.653 ЦК України у разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Згідно розділу 1 договору оренди земельної ділянки від 22.04.2002 року предметом договору є надання Луцькою міською радою земельної ділянки ПФ "Скорпіон-Сервіс" для будівництва та обслуговування торгово-пішохідної зони в районі Завокзального ринку між вулицями Кравчука та Карпенка-Карого площею 422 кв.м.

Позивач просить внести зміни у вказаний договір, виклавши п.2.1 в такій редакції: Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та встановлюється у розмірі: 4,7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки., тобто вказавши відсоток, як для земель, які використовуються для розміщення непродовольчих ринків, ринків змішаного типу.

Згідно п.2 розділу 1 Правил торгівлі на ринках(затверджених наказом Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України, Міністерства внутрішніх справ України, Державної податкової адміністрації України, Державного комітету стандартизації, метрології та сертифікації України від 26.02.2002р. №57/188/84/105, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.03.2002р. за №288/6576), ринок - це суб'єкт господарювання, створений на відведеній за рішенням місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування земельній ділянці і зареєстрований в установленому порядку, функціональними обов'язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу товарів за цінами, що складаються залежно від попиту і пропозицій.

В матеріалах справи відсутні рішення місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання торгово-пішохідній зоні (про яку зазначено в договорі оренди) статусу ринку. Також відсутні докази реєстрації такого ринку в установленому порядку.

Жодних доказів, які б підтверджували, що на земельній ділянці загальною площею 1422 кв.м., наданій в оренду ПФ "Скорпіон-Сервіс", створений саме ринок, позивачем суду не надано.

Твердження представника позивача, що надання статусу ринку не доручено жодному іншому органу, тому відповідно розпорядженням Луцького міського голови від 16.11.2000 року №383рр Про надання статусу ринку у зв'язку із завершенням першого етапу благосутрою території, відведеної у приватне користування ПФ "Скорпіон-Сервіс" (рішення виконкому № 394 від 17.08.200 року, №487 від 28.09.2000 року) та відповідно до ЗУ "Про місцеве самоврядування" надано з 01.12.2000 року статус ринку торговим рядам на території, прилеглій до ринку "Завокзальний", відведеній приватній фірмі "Скорпіон-Сервіс", що призводить до встановлення розміру орендної плати за відсотковою ставкою 4,7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не приймаються судом.

Відповідно до п.8 ч.1 ст.30 Закону України „Про місцеве самоврядування в Україні (в редакції, чинній на момент підписання розпорядження міського голови) до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належить, зокрема, організація місцевих ринків, ярмарків, сприяння розвитку всіх форм торгівлі.

Повноваження щодо встановлення процедури і порядку створення (функціонування) таких ринків були покладені законом на виконавчий орган міської ради, а не міського голову(в даному випадку). В матеріалах справи відсутні рішення місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про надання торговим рядам(про які зазначено в Договорі оренди) статусу ринку чи відведення земельної ділянки під ринок.

Таким чином, суд вважає безпідставними позовні вимоги щодо встановлення відповідачу розміру орендної плати за відсотковою ставкою 4,7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної п.14 Додатку до рішення Луцької міської ради №42/20 від 24.06.2009 року, оскільки ця ставка стосується ринків, до категорії яких земельна ділянка відповідача не належить.

Оскільки в додатку до рішення Луцької міської ради від 24.06.2009 року №42/20 вид функціонального використання земельної ділянки як будівництво та обслуговування торгових рядів в переліку відсутній, суд вважає, що функціональне використання земельної ділянки, наданої в оренду ПФ "Скорпіон-Сервіс", відноситься до п. 21 - "інші види діяльності, які не увійшли до цього переліку", за яким встановлено 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене, суд частково задовольняє позовну вимогу Луцької міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 22.04.2002 року, укладеного між Луцькою міською радою та приватною фірмою "Скорпіон-Сервіс" в частині визначення розміру орендної плати, виклавши п. 1 розділу 2 "Орендна плата" у такій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та встановлюється у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки".

Твердження відповідача про неможливість внесення змін у цей пункт договору без зазначення саме твердої суми орендної плати, оскільки це суперечить вимогам типового договору, затвердженого постановою КМУ № 220 від 03.03.2004 року, не береться судом до уваги.

З положень Податкового кодексу України, Закону України "Про оренду землі" вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодекс України передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати.

Визначення в договорі орендної плати в межах законодавчо визначених граничних розмірів не суперечить положенням чинного законодавства, а одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства.

Такого ж висновку дійшов Вищий господарський суд України в постанові № 922/3503/14 від 14.06.2016 року.

Позовні вимоги Луцької міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 22.04.2002 року, укладеного між Луцькою міською радою та приватною фірмою "Скорпіон-Сервіс", зокрема, п.п. 2, 3, 4, 5, виклавши їх у такій редакції:

2. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням цільового призначення земельної ділянки та коефіцієнта індексації, визначених законодавством, затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору чи продовження його дії.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки розраховується управлінням Держкомзему у м. Луцьку Волинської області та уточнюється щороку для врахування офіційного річного коефіцієнта індексації.

3. Орендна плата вноситься щомісячно Орендарем рівними частинами на р/р 0002, МФО 803014, ЗКПО 38009628, банк ГУДКСУ у Волинській області, одержувач УК у м. Луцьку (м. Луцьк), 18010600, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця.

Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного календарного року.

4. Розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

5. У разі не внесення орендної плати у строки, визначені цим Договором, справляється пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного Банку України, що діяла впродовж строку, за який нарахована пеня, від несвоєчасно сплаченої суми, за кожен день прострочення платежу.

У разі розірвання Договору з ініціативи Орендаря Орендодавець має право на отримання орендної плати за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди землі цієї є земельної ділянки на тих самих умовах.

У разі визнання Договору у судовому порядку недійсним, отримана Орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

відхиляються судом як необгрунтовані.

Згідно п. 3.3 договору оренди від 22.04.2002 року орендодавець має право, зокрема, вносити зміни в розділ 2 цього договору щодо розміру і строків орендної плати в разі зміни ставки земельного податку в законодавчому порядку.

Внесення в односторонньому порядку інших заявлених позивачем змін чинним законодавством та договором не передбачено.

Така ж правова позиція викладена в постанові судової палати у цивільних справах Верховного суду України від 18.05.2016 року.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ст. 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтвердженні певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Ст. 43 ГПК України встановлює, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що грунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Оскільки спір до розгляду суду доведено з вини відповідача, то витрати по сплаті судового збору, в частині задоволених вимог в сумі 1 378 грн. 00 коп. відповідно до ст. 49 ГПК України слід віднести на нього.

Керуючись ст.ст. 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

в и р і ш и в:

1. Позов задовольнити частково.

2. Внести зміни до договору оренди землі від 22.04.2002 року, укладеного між Луцькою міською радою та приватною фірмою "Скорпіон-сервіс", а саме в п. 2.1 розділу 2 «Орендна плата», виклавши його у новій редакції:

« 2.1. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та встановлюється у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

3. Стягнути з приватної фірми "Скорпіон-сервіс" (м. Луцьк, вул. Шевченка, 35, ) на користь Луцької міської ради (м. Луцьк, вул. Богдана Хмельницького, 19, )

- 1 378 грн. 00 коп. в повернення витрат по сплаті судового збору.

4. В решті позову Луцької міської ради відмовити.

5. Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст рішення

складений 15.08.2016 року

Суддя А. М. Кравчук