КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"09" серпня 2016 р. Справа№ 910/1206/16

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Отрюха Б.В.

Тищенко А.І.

За участю представників:

від позивача: Тригуб В.І. - за дов.

від відповідача: Кривенька О.Л. - за дов.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром»

на рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2016

у справі №910/1206/16 (суддя Лиськов М.О.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром»

до Колективного підприємства «Фірма «Берегиня-94» у формі Товариства з обмеженою відповідальністю

про визнання договору припиненим, витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення 71 323,44 грн.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» (далі, позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Колективного підприємства «Фірма «Берегиня-94» у формі Товариства з обмеженою відповідальністю (далі, відповідач) про визнання договору припиненим, витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення 71 323,44 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ТОВ «Смарт-Нерудпром» у період дії Договору оренди №16/14 від 18.09.2014 було встановлено в орендованому приміщенні за згодою орендодавця п'ять кондиціонерів, які відповідач після закінчення строку дії договору (05.10.2015) відмовився повертати позивачу з посиланням на неможливість їх відокремлення без пошкодження приміщення чи погіршення його стану, що, як зазначає позивач, порушує його право власності і суперечить вимогам пункту 10.4. Договору оренди, а також вимогам частини 2 статті 778 Цивільного кодексу України, частини 1 статті 321 Цивільного кодексу України. Крім того, як зазначає позивач, відповідач також має борг перед ним в сумі 71 323,44 грн., який виник внаслідок порушення орендодавцем пункту 4.5.1. Договору оренди щодо обов'язку повернути орендарю невикористану гарантійну суму.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.03.2016 у справі №910/1206/16 в частині визнання Договору оренди №16/14 приміщень міжнародного бізнес-центру «Берегиня» від 18.09.2014 припиненим з 05.10.2015 провадження у справі №910/1206/16 - припинено.

Вирішено витребувати у Колективного підприємства «Фірма «Берегиня-94» у формі Товариства з обмеженою відповідальністю на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» п'ять зовнішніх та п'ять внутрішніх блоків кондиціонерів SAMSUNG AQ09UGF, один зовнішній та один внутрішній блок кондиціонеру MITSUBISHI GF35VA, загальною вартістю 43 662 грн.

В іншій частині позовних вимог - відмовлено.

Присуджено до стягнення з Колективного підприємства «Фірма «Берегиня-94» у формі Товариства з обмеженою відповідальністю на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» судовий збір в сумі 1 378 грн.

Не погоджуючись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» звернулось до Київського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2016 у справі №910/1206/16 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог у частині стягнення з КП «Фірма «Берегиня-94» у формі ТОВ на користь ТОВ «Смарт-Нерудпром» боргу в сумі 40 345,69 грн. і прийняти в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог у цій частині.

Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що не згоден із рішенням в частині відмови в стягненні з відповідача боргу в сумі 40 345,69 грн. через невідповідність висновків, викладених в оскарженому рішенні, обставинам справи.

На думку скаржника, вирахування із суми гарантійного платежу на суму 18 939,60 грн. для компенсації витрат на проведення косметичного ремонту орендованого позивачем приміщення були зроблені відповідачем неправомірно, оскільки позивач був позбавлений можливості перевірити обгрунтованість складеного позивачем кошторису на проведення косметичного ремонту стін та інших недоліків у зв'язку із ненаданням йому останнього.

Крім того, як зазначає позивач, лише в судовому засіданні було встановлено, що відповідач в односторонньому порядку також здійснив зарахування з гарантійної суми витрат на заміну килимового покриття на загальну суму 21 406,03 грн.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» у справі №910/1206/16 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Михальська Ю.Б., судді: Отрюх Б.В., Тищенко А.І.

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 21.06.2016 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» прийнято до провадження та розгляд справи призначено на 21.07.2016.

21.07.2016 представник відповідача подав через відділ документального забезпечення Київського апеляційного господарського суду заперечення на апеляційну скаргу, у яких просив суд у задоволенні апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» відмовити, рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2016 залишити без змін.

У судовому засіданні, призначеному на 21.07.2016, судом було оголошено перерву до 09.08.2016.

Представник позивача у судових засіданнях підтримував доводи апеляційної скарги, просив її задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2016 у справі №910/1206/16 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог у частині стягнення з КП «Фірма «Берегиня-94» у формі ТОВ на користь ТОВ «Смарт-Нерудпром» боргу в сумі 40 345,69 грн. і прийняти в цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог.

Представник відповідача у судових засіданнях заперечував проти задоволення апеляційної скарги позивача, просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та заперечень на неї, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Частина 1 статті 202 Цивільного кодексу України передбачає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Згідно частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку.

Відповідно до частини 2 статті 509 Цивільного кодексу України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Як підтверджується матеріалами справи, 18.09.2014 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» (Орендар по Договору) та Колективним підприємством «Фірма «Берегиня-94» у формі Товариства з обмеженою відповідальністю (Орендодавець по Договору) було укладено Договір оренди №16/14 приміщень міжнародного бізнес-центру «Берегиня» (далі, Договір).

Згідно умов пункту 1.1. Договору Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежилі приміщення загальною площею 332 кв.м.

За своєю правовою природою укладений між сторонами Договір є договором найму (оренди).

Частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно частини 6 статті 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Зі змісту позовної заяви вбачається, що позивач просить суд визнати Договір припиненим з 05.10.2015, витребувати у відповідача п'ять зовнішніх та п'ять внутрішніх блоків кондиціонерів SAMSUNG AQ09UGF, один зовнішній та один внутрішній блок кондиціонеру MITSUBISHI GF35VA, загальною вартістю 43 662 грн. та стягнути з відповідача на користь позивача невикористаний гарантійний платіж в сумі 71 323, 44 грн.

З приводу заявленої позивачем вимоги про визнання Договору оренди №16/14 приміщень міжнародного бізнес-центру «Берегиня» від 18.09.2014 припиненим з 05.10.2015 колегія суддів зазначає наступне.

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина 1 статті 763 Цивільного кодексу України).

Відповідно до пункту 3.1. Договору договір укладено на 1 рік 1 місяць з 01.09.2014 по 30.09.2015.

Із матеріалів справи вбачається, що 29.09.2015 листом №246 позивач звернувся до відповідача з проханням продовжити строк оренди приміщень за Договором до 05.10.2015 виключно та гарантував оплату.

Листом №68 від 22.10.2015 відповідач погодився, що строк дії Договору було продовжено до 05.10.2015.

Відповідно до пункту 1-1 частини 1 статті 80 Господарського процесуального кодексу України господарський суд припиняє провадження у справі, якщо відсутній предмет спору.

З матеріалів справи вбачається, що строк дії Договору за згодою сторін було продовжено до 05.10.2015, інших продовжень дії вказаного Договору не відбувалось, сторони також не заперечували, що строк дії Договору сплинув 05.10.2015.

З огляду на зазначене, Договір припинив свою дію 05.10.2015.

За таких обставин, колегія суддів приходить до висновку про відсутність предмету спору в частині визнання Договору оренди № 16/14 приміщень міжнародного бізнес-центру «Берегиня» від 18.09.2014 припиненим з 05.10.2015 та вважає обгрунтованими висновки суду першої інстанції щодо припинення провадження у справі у цій частині.

Щодо вимоги позивача витребувати у відповідача п'ять зовнішніх та п'ять внутрішніх блоків кондиціонерів SAMSUNG AQ09UGF, один зовнішній та один внутрішній блок кондиціонеру MITSUBISHI GF35VA, загальною вартістю 43 662,00 грн. колегія суддів зазначає наступне.

Як вбачається із матеріалів справи, при виконанні попереднього договору позивач листом від 09.09.2014 №412 запросив письмову згоду відповідача на встановлення перегородок, а також додаткових кондиціонерів на другому поверсі бізнес-центру із позначенням на плані другого поверху, що є додатком до цього листа, кімнат, де необхідно було встановити кондиціонери, зробити перегородки. Відповідач листом від 15.10.2014 №57 надав позивачу письмову згоду.

З урахуванням наданої згоди, позивач придбав та встановив в орендованих приміщеннях додаткові кондиціонери: п'ять кондиціонерів SAMSUNG AQ09UGF, один кондиціонер MITSUBISHI GF35VA. Кондиціонери були встановлені в кімнатах К-1, К-2, К-3 та К-4 згідно з планом приміщень другого поверху (додаток № 1 до договору оренди, додаток до листа Позивача від 09.09.2014 року №412).

Всі кондиціонери конструктивно є спліт-системами, що складаються з зовнішнього та внутрішнього блоків, з'єднаних між собою фреоновою та електричною магістралями. Означені кондиціонери були придбані згідно з договорами від 10.09.2014 № 100914-Т та від 10.09.2014 № Ю0914-ОР, укладеними позивачем з ТОВ «ІНТЕР ВЕНТ ГРУП».

Вартість п'яти кондиціонерів SAMSUNG AQ09UGF та одного кондиціонеру MITSUBISHI GF35VA згідно з договорами на їх придбання становить 43 662,00 грн. з урахуванням ПДВ.

Згідно з умовами пунктів 6.3. та 10.4. Договору оренди після закінчення або розірвання цього договору, орендар має право на вивіз/демонтаж встановленого ним додаткового обладнання та устаткування, яке можна відокремити від приміщення без завдання шкоди чи погіршення стану приміщення. Ремонт, всі конструктивні зміни, перебудови, перепланування тимчасового або постійного призначення, інженерні мережі, здійснені орендарем, які не можна відокремити без пошкодження або погіршення стану приміщення, або є невід'ємною частиною приміщення стають власністю орендодавця.

Листами від 15.09.2015 № 233, від 17.09.2015 № 234 та від 22.09.2015 № 239 позивач просив відповідача повідомити про те, чи бажає він залишити собі зовнішні кронштейни кріплення зовнішніх блоків кондиціонерів та з'єднувальні міжблокові магістралі з метою їх використання для власних потреб.

22.10.2015 листом №68 відповідач вказав, що встановлені позивачем кондиціонери вважає своїми, оскільки, на його думку, їх неможливо відокремити без пошкодження приміщення чи погіршення його стану.

Разом з тим, суд вважає таке твердження відповідача хибним з огляд у на наступне.

Згідно приписів статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Як вірно зазначив суд першої інстанції, Цивільний кодекс України не розкриває поняття поліпшень, які неможливо відокремити від речі, переданої в найм.

При цьому, відповідно до пункту 2 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №1891 від 10.12.2003, в якій наводиться поняття невід'ємних поліпшень орендованого майна, до останніх віднесено здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Таким чином, слід дійти висновку, що невід'ємні поліпшення орендованого майна - це такі фізичні наслідки заходів, спрямованих на зміну технічного стану орендованого майна або його споживчих якостей, вилучення яких обумовлює знецінення об'єкта оренди на суму, що перевищує вартість створення таких поліпшень, за вирахуванням їх фізичного стану, або/та пошкодження об'єкта оренди в силу неможливості їх демонтажу без руйнування його складових елементів.

Водночас, під час провадження у даній справі учасниками судового процесу не було надано суду доказів того, що встановлення позивачем спірних товарно-матеріальних цінностей в орендованих приміщеннях якісно і функціонально змінили об'єкт оренди, значно покращили його технічний стан та підвищили його вартість, а вилучення таких поліпшень призведе до пошкодження конструктивного стану об'єкта оренди.

Зокрема, матеріали справи не містять доказів та обґрунтування можливого зменшення ринкової ціни об'єкта оренди у разі вилучення спірних товарно-матеріальних цінностей на суму, що перевищує вартість їх самих та робіт з їх встановлення, як і доказів неможливості їх демонтажу без руйнування конструкцій приміщень або ушкодження зовнішнього вигляду, що впливатиме на ціну об'єкта оренди.

Суд враховує, що чинним законодавством для об'єктів, які перебувають у приватній власності, питання належності та допустимості доказів, якими можуть бути підтверджені обставини проведення орендарем поліпшень, які не можуть бути відокремлені від об'єкта оренди без шкоди для нього, не вирішено.

Водночас, слід зазначити, що відповідно до Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені під час його оренди для приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004, який застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід'ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря, - визначено підхід, за яким для встановлення факту наявності таких поліпшень має проводитись ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна суб'єктом оціночної діяльності зі складанням відповідного висновку.

Однак, при розгляді даної справи, жодних висновків, складених суб'єктами оціночної діяльності або особами, що мають кваліфікацію судових експертів з відповідних питань, - суду також надано не було.

Таким чином, оскільки відповідачем належними та допустимими доказами не доведено того, що спірне майно набуло статусу невід'ємних поліпшень на об'єкті, який раніше орендував позивач, суд приходить до висновку, що останній має усі законні права розпорядитись відповідним обладнанням, яке було придбане за кошти позивача та змонтоване на підставі укладених ним договорів.

З огляду на зазначене, колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції про задоволення позовних вимог позивача щодо витребування у відповідача п'яти зовнішніх та п'яти внутрішніх блоків кондиціонерів SAMSUNG AQ09UGF, одного зовнішнього та одного внутрішнього блоку кондиціонеру MITSUBISHI GF35VA, загальною вартістю 43 662,00 грн.

Водночас, колегія суддів, розглянувши вимогу позивача щодо повернення гарантійного платежу в сумі 71 323, 44 грн., вважає її необгрунтованою та такою, що не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Судом встановлено, що в забезпечення виконання зобов'язань позивача по договору оренди, пов'язаних з компенсацією можливих збитків і додаткових витрат відповідача, що можуть виникнути з вини позивача, в тому числі штрафів, пені, збитків, заборгованості по орендній платі, на проведення поточного (косметичного) ремонту звільнених орендованих приміщень, позивач перерахував відповідачеві гарантійний внесок у розмірі 172 593,60 грн.

Пунктом 4.5. Договору оренди передбачено, що гарантійний внесок у розмірі 172 593,60 грн. використовується у якості гарантійної суми для оплати можливих збитків і додаткових витрат Орендодавця, що можуть виникнути з вини Орендаря (далі, Гарантійна сума). Гарантійна сума перебуває на рахунку Орендодавця протягом усього строку дії цього договору і може бути використана на відновлення приміщення, якщо інше не буде передбачено домовленістю сторін.

Пунктом 4.5.1. Договору сторони погодили, що у випадку, якщо кошти гарантійної суми не будуть використані для компенсації підтверджених збитків орендодавця, що виникли з вини орендаря, чи додаткових витрат (у тому числі штрафи, пеня, збитки, заборгованість по орендній платі, інша заборгованість орендаря перед орендодавцем за цим Договором та у зв'язку з ним), Гарантійна сума (її невикористана частина) зараховується в рахунок орендної плати за останній місяць оренди та на проведення поточного (косметичного) ремонту звільнених орендованих приміщень. У випадку, якщо гарантійної суми буде недостатньо для проведення ремонтних робіт, орендар повинен протягом десяти банківських днів з моменту отримання повідомлення від орендодавця внести відповідну суму на його розрахунковий рахунок для проведення таких ремонтних робіт. Невикористана гарантійна сума повертається на розрахунковий рахунок орендаря протягом 10 календарних днів з моменту підписання Акту приймання-передачі приміщення від орендаря орендодавцю.

Згідно з пунктом 5.5. Договору оренди Орендар зобов'язується бережливо ставитись до Приміщення та Орендованого майна, дбати про нього, як про власне майно, запобігати його пошкодженню, псуванню, необережному ставленню до нього, усувати пошкодження приміщення за рахунок власних коштів або відшкодувати Орендодавцю (Відповідачу) вартість необхідних ремонтних робіт.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач звернувся до відповідача листом № 229 від 04.09.2015 з проханням зарахувати в рахунок орендної плати за вересень 2015 року кошти з гарантійного внеску в сумі 101 270,16 грн.

Зазначена сума була зарахована відповідачем в рахунок орендної плати за вересень 2015 року, відтак, на рахунку залишилась сума гарантійних коштів в розмірі 71 323,44 грн.

Матеріалами справи підтверджується, що між позивачем та відповідачем було також укладено Договір від 22.09.2014 №17/14 про надання послуг з обслуговування приміщення МБЦ «Берегиня», які були передані відповідачу в оренду згідно з Договором оренди.

Пунктом 3.1. вказаного договору передбачено обов'язок позивача своєчасно і в повному обсязі сплачувати Відповідачу платежі, передбачені цим договором.

Згідно з пунктом 6.1. Договору від 22.09.2014 №17/14 відповідач має право вимагати від позивача оплати послуг, наданих на підставі цього договору.

Позивачем не в повному обсязі було сплачено рахунки, виставлені згідно з договором від 22.09.2014 № 17/14, за березень та квітень 2015 року, в результаті чого виникла заборгованість в розмірі 8 303,40 грн.

За змістом пункту 4.5.1. Договору оренди передбачено право Орендодавця використати кошти Гарантійної суми для погашення іншої заборгованості Орендаря перед Орендодавцем за цим Договором та у зв'язку з ним.

Отже, оскільки, Договір від 22.09.2014 № 17/14 було укладено у зв'язку з укладанням Договору оренди, відповідач скористався своїм правом, передбаченим пунктами 4.5., 4.5.1. Договору оренди та пункту 6.1. Договору від 22.09.2014 № 17/14 та зарахував кошти Гарантійної суми в розмірі 8 303,40 грн. в рахунок погашення заборгованості за договором від 22.09.2014 № 17/14.

Таким чином розмір Гарантійної суми зменшився ще на 8 303,40 грн. та став - 63 020,04 грн.

Як уже зазначалося вище, листом від 29.09.2015 №246 позивач звертався до відповідача з проханням продовжити строк оренди приміщень за Договором оренди до 05 жовтня 2015 включно та гарантував сплату орендної плати.

Розмір орендної плати за оренду приміщення за Договором оренди з 01 по 05 жовтня 2015 року становить 16 203,32 грн.

Оскільки приміщення використовувалось позивачем з 01 по 05 жовтня 2015, що останнім не заперечувалось, йому було нараховано суму відшкодування експлуатаційних витрат в розмірі 3 985,88 грн.

Згідно з пунктом 3.2. Договору від 22.09.2014 №17/14 компенсація вартості спожитої електроенергії здійснюється позивачем на користь відповідача згідно показників лічильника.

Розмір затрат за спожиту електроенергію за вересень 2015 року позивачем не було сплачено відповідачу та становить 2 485,15 грн.

Оскільки позивач не сплатив зазначені суми, відповідач скористався своїм правом, передбаченим пунктами 4.5., 4.5.1. Договору оренди та Договору про надання послуг від 22.09.2014 №17/14 і зарахував кошти Гарантійної суми в розмірі 16 203,32 + 3 985,88 + 2 485,15 = 22 674,35 грн. в рахунок погашення зазначених вище витрат.

Відтак, розмір Гарантійної суми, який залишився - 40 345,69 грн. (63 020,04 грн. - 22 674,35 грн.).

Як зазначає позивач у апеляційній скарзі, сума гарантійного внеску у розмірі 40 345,69 грн., яка залишилась після здійснених відповідачем зарахувань, має бути повернута позивачу. Здійснення відповідачем вирахування із гарантійного внеску на загальну суму 40 345,69 грн. для компенсації витрат на проведення косметичного ремонту орендованого приміщення та заміну килимового покриття, на думку скаржника, є неправомірним.

Зазначені доводи відповідача не приймаються колегією суддів до уваги з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

За змістом пункту 5.10. Договору позивач зобов'язаний повернути приміщення відповідачу в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду.

Згідно пункту 10.5. Договору при вивільненні приміщення орендар зобов'язаний передати його орендодавцю по Акту приймання-передачі із усіма здійсненими поліпшеннями, які не можна відокремити без пошкодження або погіршення стану приміщення, у стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду. Для визначення технічного стану приміщення на час його повернення орендодавцю проводиться огляд приміщення, за участю представників сторін, та складається дефектний акт, у якому фіксуються пошкодження приміщення, які необхідно виправити (усунути). Виправлення (усунення) пошкоджень приміщення здійснюється шляхом проведення косметичного або капітального ремонту за рахунок орендаря.

Так, матеріалами справи підтверджується, що 15.09.2015 представниками позивача та відповідача було проведено огляд орендованого приміщення за попередньою взаємною згодою сторін, що підтверджується листами від 07.09.2015 № 48 (з боку ТОВ КП «Фірма «Берегиня-94») та від 14.09.2015 № 231 (з боку ТОВ «Смарт-Нерудпром»).

За результатами огляду приміщення відповідачем було складено дефектний акт від 15.09.2015, який направлено позивачу з листом від 17.09.2015 № 52. В листі відповідач просив позивача розглянути, підписати дефектний акт та повернути другий екземпляр в термін до 17.09.2015, в іншому випадку дефектний акт буде вважатись погодженим з обох сторін. Другий екземпляр дефектного акту позивач відповідачу не повернув.

Сума вартості витрат на усунення недоліків приміщення, зазначених в дефектному акті, згідно кошторису становить 18 939,60 грн. Зазначену суму також було компенсовано за рахунок коштів Гарантійної суми.

Відповідно до частини 1-2 статті 779 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

За приписами статті 614 Цивільного кодексу України тягар доказування відсутності своєї вини лежить на особі, яка порушила зобов'язання.

Позивачем належними та допустимими доказами не спростована необхідність проведення в орендованому приміщенні робіт, що зазначені у дефектному акті, у зв'язку із його звільненням позивачем та обов'язку передати відповідачу приміщення у стані не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, та їх вартість згідно кошторису.

Таким чином розмір Гарантійної суми було правомірно зменшено на суму 18 939,60 грн. Залишок становить - 21 406,09 грн.

Також, колегією суддів встановлено, що оскільки в одній з кімнат орендованого приміщення було пошкоджено килимове покриття, яке не підлягало чистці, а потребувало заміни, та враховуючи пункт 5.5. Договору оренди, де позивач зобов'язаний бережливо ставитися до орендованого приміщення та майна, дбати про нього, запобігати пошкодженню, псуванню, необережному ставленню до нього та усувати дані пошкодження за власний рахунок або відшкодувати вартість необхідних ремонтних робіт відповідачу, КП «Фірма «Берегиня-94» у формі ТОВ правомірно скористалося своїм правом і за рахунок Гарантійної суми здійснило ремонтно-відновлювальні роботи по заміні килимового покриття, який згідно видаткової накладної коштував 18 198,43 грн. заміні пошкоджених плінтусів - 528,28 гри., шурупи - 120 грн. та миючі засоби, що становлять 779,35 грн.

Крім того, матеріалами справи підтверджується, що відповідач всі ремонтні роботи здійснював власними силами, на підставі додаткових надурочних робіт своїх працівників, які отримали додаткову оплату в розмірі 1780,03 коп.

Розмір гарантійної суми знову зменшено (18 198,43 + 528,28+ 120 + 779,35+ 1780,03 = 21 406,09 грн.) та становить 00,00 грн.

Виходячи з вищезазначеного, посилання ТОВ «Смарт-Нерудпром» у апеляційній скарзі на неправомірне зарахування відповідачем суми гарантійного внеску у розмірі 40 345,69 грн. у рахунок компенсації витрат на проведення косметичного ремонту орендованого приміщення та заміну килимового покриття, є необгрунтованими та спростовуються матеріалами справи.

Враховуючи вищевикладене, вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов'язків сторін, які грунтуються на належних та допустимих доказах.

Відповідно до статей 33, 34 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, а господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно частини 1 статті 43 Господарського процесуального кодексу України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

З огляду на вищевикладене, заперечення скаржника, викладені у апеляційній скарзі, не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не підтверджуються матеріалами справи та не спростовують висновків суду першої інстанції.

Враховуючи зазначене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Керуючись статтями 99, 101, 102, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Смарт-Нерудпром» на рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2016 у справі №910/1206/16 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 30.03.2016 у справі №910/1206/16 залишити без змін.

Матеріали справи №910/1206/16 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді Б.В. Отрюх

А.І. Тищенко