Господарський суд
Житомирської області
_________________________________________
______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "15" серпня 2016 р. Справа № 906/11/15

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Давидюка В.К.

за участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_1 - дов. №26/136 від 25.02.16р.

від відповідача: ОСОБА_2 - дов. від 09.03.16р.

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Житомирської міської ради (м. Житомир)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове" (м. Житомир)

про внесення змін до договору оренди земельної ділянки

Строк вирішення спору продовжено по 15.08.16р. за клопотанням сторони у відповідності до ч.3 ст. 69 ГПК України.

На підставі ст. 77 ГПК України в судовому засіданні 11.08.15р. оголошувалась перерва до 15.08.16р. о. 10:00 год., а 15.08.16р. о 10:00 год. - до 15.08.16р. о 17:00 год.

Позивач звернувся до господарського суду Житомирської області з позовом до відповідача про внесення змін до п.3 та п.5 договору оренди земельної ділянки від 30.12.05р., укладеного між Житомирською міською радою та ТОВ "Замкове", зареєстрованого 27.01.06р. за №33, виклавши їх в наступній редакції: "п.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2756901,48 грн."; "п.5 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 189536,98 грн. в рік. Коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить 6,875".

Ухвалою суду від 10.03.16р. провадження у даній справі припинено на підставі п.1-1 ч.1 ст. 80 ГПК України за відсутністю предмета спору (а.с.101).

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 10.05.16р. апеляційну скаргу Житомирської міської ради задоволено; ухвалу господарського суду Житомирської області від 10.03.2016р. у даній справі скасовано, а справу №906/11/15 передано на розгляд до господарського суду Житомирської області (а.с.127-130).

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.05.2016р., справу №906/11/15 передано на розгляд судді Давидюку В.К.

Ухвалою суду від 31.05.16р. вказану справу прийнято до свого провадження та призначено судове засідання для її розгляду.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав, викладених в позовній заяві. Зазначив, що договір є продовженим, оскільки відповідач продовжує користуватися земельною ділянкою та сплачує орендну плату.

Представник відповідача в засіданні суду проти позову заперечував. Повідомив, що товариство звернулося до міської ради з листом про поновлення договору оренди землі та проектом додаткової угоди, проте рішення про поновлення договору оренди міська рада не прийняла. Однак підтвердив, що ТОВ "Замкове" продовжує використовувати земельну ділянку та сплачує орендну плату, яка визначена договором.

В судове засідання після перерви 15.08.16р. о 17:00 год. представники сторін не з'явились, про причини неявки суд не повідомили.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

30.12.05р. між сторонами був укладений договір оренди земельної ділянки (а.с.8), відповідно до умов якого позивач (орендодавець) на основі рішення 26 сесії Житомирської міської ради 4 скликання від 29.09.05р. №553 надав, а відповідач (орендар) прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для іншої комерційної діяльності за адресою: м. Житомир, вул. Кафедральна, 10 (п.1 договору).

Слід зазначити, вказаний договір зареєстровано у Житомирському міському відділі Житомирської регіональної філії Центру ДЗК, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди вчинено запис 27.01.06р. №33.

Згідно з п.2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,2428 га, в тому числі під будівлями та спорудами - 0,0864 га, під проходами, проїздами та площадками - 0,1564 га.

Відповідно до п.3 вказаного договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1065439,29 грн.

Пунктом 4 договору сторони визначили, що договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі відсутності письмових заперечень з боку орендаря на протязі 1 місяця після закінчення строку договору, договір вважається пролонгованим на термін, зазначений у цьому договорі на цих же умовах з врахуванням орендної плати відповідно до діючого законодавства та "Положення про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній або комунальній власності".

Суд звертає увагу, що після закінчення строку дії договору даний договір продовжив свою дію, оскільки пунктом 2.17 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" від 17.05.11р. №6 визначено, що у вирішенні спорів, пов'язаних з поновленням (пролонгацією) договорів оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, судам слід враховувати положення статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Частиною шостою зазначеної статті передбачено, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою і за відсутності протягом місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Судом встановлено, що після закінчення строку дії договору від 30.12.05р. орендар продовжив користуватися земельною ділянкою, про що не заперечували представники сторін в засіданні суду.

Крім того, заперечень щодо поновлення договору оренди землі від орендодавця до орендаря не надходило.

Таким чином, враховуючи вищезазначені норми чинного законодавства, даний договір від 30.12.05р. після закінчення строку його дії вважається пролонгованим на той самий строк.

Відповідно до п.5 вказаного договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 19177,91 грн. в рік.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься щомісячно, до 15 числа поточного місяця (п.6, п.7 договору).

Частиною 2 ст.18 ЗУ Про оцінку землі встановлено, що грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Статтею 15 та частиною 2 статті 20 ЗУ Про оцінку землі передбачено, що підставою для проведення оцінки земель є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування; при цьому, дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ч.1 ст. 23 зазначеного Закону, технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Рішенням Житомирської міської ради від 05.09.2007р. №369 було затверджено матеріали коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира (а.с.19).

21.11.2007р. за №456 рішенням Житомирської міської ради "Про введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки та приведення у відповідність діючих договорів оренди у місті Житомирі" було введено в дію нові розміри плати за землю для юридичних та фізичних осіб суб'єктів підприємницької діяльності та громадян міста з 01 січня 2008 року (а.с.20).

Пунктом 3 вказаного рішення визначено, що всім орендарям необхідно в період з жовтня по грудень 2007 р. зробити перерахунки розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки відповідно прийнятої нормативної оцінки земель міста Житомира (матеріалів коригування) та привести у відповідність розмір орендної плати за земельні ділянки згідно з чинним "Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м. Житомирі, які перебувають у державній або комунальній власності" з послідуючим внесенням змін в діючі договори оренди.

Слід зазначити, що інформація про прийняті міською радою рішення була опублікована в газеті "Місто" (а.с.22-28).

Рішенням 12 сесії Житомирської міської ради шостого скликання від 24.04.2012р. №364 "Про вилучення, припинення, надання права користування земельними ділянками юридичним і фізичним особам, внесення змін та доповнень до рішень міської ради" затверджено нові розміри нормативної грошової оцінки та орендної плати за використання земельними ділянками на умовах оренди в м. Житомирі. Зокрема, для відповідача (договір оренди земельної ділянки площею 0,2428 га по вул. Кафедральній, 10, від 27.01.06р. №33) встановлено: нормативна грошова оцінка становить 2756901,48 грн.; орендна плата становить 189536,98 грн. в рік; коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить 6,875 (а.с. 21).

Суд звертає увагу, що рішенням Житомирської міської ради №931 від 10.06.2015р. "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Житомира та введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки у м. Житомир", визнано такими, що втратили чинність рішення Житомирської міської ради: від 05.09.2007р. №369 "Про затвердження матеріалів коригування технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок міста Житомира", та від 21.11.07р. №456 "Про введення в дію нових розмірів плати за земельні ділянки та приведення у відповідність діючих договорів оренди у місті Житомирі" (а.с.98-99).

Однак, в постанові Рівненського апеляційного господарського суду від 10.05.16р., якою скасовано ухвалу господарського суду Житомирської області про припинення провадження у даній справі, зазначено, що матеріали справи містять копію рішення Житомирської міської ради №364 від 24.04.2012р., яким ТОВ "Замкове" встановлено нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки в сумі 2756901 грн. 48 коп. та орендну плату в сумі 189536 грн. 98 коп. на рік. Рішення чинне.

При цьому, скасування міською радою 10.06.2015р. власних рішень, якими 05.09.2007р. та 21.11.2007р. встановлювались розміри нормативної грошової оцінки земель міста Житомира не впливає на чинність і не змінює рішення №364 від 24.12.2012р., яке залишене в силі за наслідками оспорювання в судовому порядку.

Таким чином, суд апеляційної інстанції вказав, що припинивши провадження у даній справі, місцевий суд безпідставно усунувся від вирішення спору по суті, позаяк матеріалами справи стверджено необґрунтованість висновку про відсутність предмету спору, оскільки між сторонами залишились неврегульованими питання як щодо розмірів нормативно-грошової оцінки землі, орендної плати, так і щодо існування орендних відносин взагалі.

За частиною 1 статті 15 ЗУ Про оренду землі однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату.

Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.632 Цивільного кодексу України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

У відповідності до ст.30 Закону України "Про оренду землі", зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Аналогічні положення містить і пункт 30 договору оренди земельної ділянки.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у конкретних випадках: коли це прямо встановлено договором або законом, або у зв'язку з істотною зміною обставин.

Пунктом 2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року №6 Про деякі питання розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин (зі змінами та доповненнями) передбачено, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору. При цьому надсилання відповідачеві пропозицій щодо внесення змін до договору оренди є правом, а не обов'язком позивача, тому недотримання останнім вимог частини другої статті 188 ГК України щодо надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору не позбавляє його права звернутися до господарського суду з позовом про зміну умов договору.

Аналогічна правова позиція висловлена в постанові Верховного суду України від 30.05.2011 у справі №17/299-10.

Зі змісту вищевказаних постанов ВСУ та ВГСУ вбачається, що підставою для перегляду в судовому порядку розміру встановленої умовами договору орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності є законодавча зміна саме граничного розміру орендної плати за наявності відповідного застереження про можливість такого збільшення орендної плати у самому договорі. При цьому, в такому випадку розмір орендної плати підлягає збільшенню лише у разі, коли визначена в договорі орендна плата є нижчою за встановлений на законодавчому рівні її граничний розмір.

Відповідно до п.8 договору сторони визначили, що розмір орендної плати щорічно переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Згідно ст.288 Податкового кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2011р., (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою, зокрема, для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку та більшою, ніж 12% нормативної грошової оцінки.

Встановивши підстави для зміни розміру орендної плати у договорі, у зв'язку з підвищенням тарифів, ставок (коефіцієнтів), а також враховуючи набрання чинності Податковим кодексом України, Житомирською міською радою 24.04.2012 за №364 було прийнято рішення, яким затверджено нові розміри нормативної грошової оцінки за користування земельними ділянками на умовах оренди в м.Житомирі.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братись до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку (п.2.19 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17 травня 2011 року №6 Про деякі питання розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин).

Судом встановлено, що рішення Житомирської міської ради №364 від 24.04.2012р., на підставі якого визначено розмір плати за користування земельною ділянкою, чинне, оскільки рішенням господарського суду Житомирської області від 08.05.15р. у справі №906/245/15 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове" до Житомирської міської ради про визнання недійсним рішення №364 від 24.04.2012р., яке постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 30.06.15р. залишене без змін, в задоволенні позову відмовлено (а.с.86-92).

Згідно приписів статті 188 Господарського кодексу України (ч.1-ч.4), які регулюють порядок зміни та розірвання господарських договорів, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Таким чином, діючим законодавством встановлено порядок внесення змін до договорів, яким передбачено, що особа, на думку якої необхідно змінити попередні домовленості, повинна надіслати власні пропозиції (примірник угоди, яку пропонується укласти для зміни договору) іншій стороні по договору, і лише у разі неповідомлення останнім про результати розгляду цих пропозицій та/або недосягнення сторонами згоди відносно зміни умов договору, у сторони, ініціатора внесення змін до існуючого договору, виникає право звернутись до суду за захистом своїх прав та охоронюваних законом інтересів.

12.12.12р. та 12.12.13р. позивач направив на адресу відповідача листи №21/8903 та №15/9314 (а.с.11-18), в якому Житомирська міська рада повідомляє відповідача про прийняте 24.04.2012 рішення №364, яким встановлено новий розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: вул. Кафедральна, 10 в м. Житомирі, та яка використовується згідно договору оренди землі від 27.01.2006 №33.

Разом з листом, міською радою було направлено товариству додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки і зобов'язано товариство в двотижневий строк з дня отримання листа та ознайомлення з документами направити на адресу Житомирської міської ради підписані зміни до договору оренди земельної ділянки для їх подальшої реєстрації.

Також відповідача було попереджено, що у разі неповернення документів або відсутності повідомлень щодо його намірів, виконком Житомирської міської ради надасть документи до суду.

Разом з тим, відповідач зміни до договору оренди земельної ділянки не підписав та не направив на адресу Житомирської міської ради.

Положенням про порядок встановлення розмірів та справляння орендної плати за земельні ділянки в м.Житомирі, які перебувають у державній і комунальній власності, від 07.10.2011 №195, а саме п.п.3.2,3.4, передбачено, що розрахункові ставки орендної плати підлягають коригуванню при встановленні Верховною Радою України нових ставок земельного податку та зміни грошової (економічної) оцінки земель м.Житомира. У разі зміни ставок земельного податку, в тому числі затвердження нової грошової оцінки земель міста, або змін визначених законодавством, Житомирська міська рада інформує орендарів земельних ділянок через засоби масової інформації: офіційний веб-сайт міської ради та газету Місто про необхідність та термін проведення перерахунку розміру річної орендної плати за земельні ділянки.

Після прийняття відповідного рішення Житомирської міської ради про затвердження нової орендної плати орендар зобов'язаний в місячний термін з дня затвердження міською радою нового розміру орендної плати за земельну ділянку, яка перебуває у його користуванні, укласти додаткову угоду про внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати та провести державну реєстрацію цієї угоди.

Судом встановлено, що відповідач надісланий позивачем примірник змін до договору оренди земельної ділянки по вул. Кафедральній, 10 в м. Житомирі від 27.01.2006р. №33 не підписав, отже вимог рішення міської ради від 24.04.2012р. №364 не виконав, що свідчить про ухилення останнього від приведення договору оренди землі у відповідність з вимогами чинного законодавства України.

Відповідно до статей 33 та 34 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами і іншими учасниками процесу. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідач позов щодо підстав та предмету не оспорив.

Згідно зі ст. 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Враховуючи вищевикладені обставини, суд приходить до висновку, що позовні вимоги обгрунтовані, заявлені у відповідності до вимог чинного законодавства, підтверджуються належними доказами, які знаходяться в матеріалах справи, та підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача, оскільки він спонукав позивача звернутись з позовом до суду.

Керуючись ст.ст. 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Внести зміни до пункту 3 та пункту 5 договору оренди земельної ділянки від 30.12.2005р., укладеного між Житомирською міською радою (10014, м.Житомир, майдан ім. С.П. Корольова, 4/2, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Замкове" (10014, м. Житомир, вул. Кафедральна, 10, ), зареєстрованого 27.01.06р. за №33, виклавши їх в наступній редакції:

"п.3 Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2756901,48 грн.";

"п.5 Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, розмір якої становить 189536,98 грн. в рік. Коефіцієнт співвідношення орендної плати до земельного податку при цьому становить 6,875".

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Замкове", 10014, м. Житомир, вул. Кафедральна, 10,

на користь Житомирської міської ради, 10014, м. Житомир, майдан ім. С.П. Корольова, 4/2,

- 1218,00 грн. - витрат, пов'язаних зі сплатою судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга подається на рішення місцевого господарського суду протягом десяти днів з дня його оголошення. У разі якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення, зазначений строк обчислюється з дня підписання рішення, оформленого відповідно до статті 84 Господарського процесуального кодексу України.

Суддя Давидюк В.К.

Віддрукувати:

1 - в справу

2,3 - сторонам