ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 серпня 2016 року Справа № 916/3989/15

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів:

Рогач Л.І. - головуючого, доповідача Алєєвої І.В., Полянського А.Г.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фірми "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД)
на постановуОдеського апеляційного господарського суду від 01.06.2016
у справі№ 916/3989/15
Господарського судуОдеської області
за позовомОдеської міської ради
доФірми "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД)
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача Департамент комунальної власності Одеської міської ради Дочірнє підприємство "Компроміс"
пророзірвання договору
за участю представників:
позивачаХодаковська О.Ю. - предст. дов. від 05.07.2016;
відповідачаПоліщук А.В.- предст. довір. від 01.01.2016;
третіх осібне з'явились

ВСТАНОВИВ:

28.09.2015 Одеська міська рада звернулась до господарського суду з позовом про розірвання договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20.11.2001, укладеного Одеською міською радою та Фірмою "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД), зареєстрованого у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) 12.12.2001 за № 516/9. Позивач зазначив, що ініціює розірвання договору у зв'язку із зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, у відповідності до пункту 3.1.3 укладеного договору та на підставі статей 377, 651 Цивільного кодексу України, статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", пунктів "а", "е" статті 141 Земельного кодексу України.

Відповідач проти позову заперечив, вказавши про відсутність порушеного права позивача, що підлягає захисту у спірних правовідносинах, безпідставність надання зворотної сили у часі приписам частини першої статті 31 Закону України "Про оренду землі", пункту "е" статті 141 Земельного кодексу України та неможливість їх застосування до спірних правовідносин; вказав, що належним способом захисту у даному випадку є внесення змін до договору оренди землі за частиною третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі"; відмова відповідача від права користування земельною ділянкою як підстава для розірвання договору відсутня.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 07.12.2015 (суддя Никифорчук М.І.) у позові відмовлено повністю.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 01.06.2016 (судді: Гладишева Т.Я, Головей В.М., Савицький Я.Ф.) рішення господарського суду скасовано, позов задоволено, розірвано договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20.11.2001, укладений Одеською міською радою та Фірмою "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД), зареєстрований у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) 12.12.2001 за № 516/9; розподілено судовий збір.

Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, відповідач подав до Вищого господарського суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права; а саме: всупереч статті 58 Конституції України та статті 5 Цивільного кодексу України суд застосував норми права, прийняті у 2009 році, до правовідносин 2002 року, в порушення статті 35 Господарського процесуального кодексу України залишив поза увагою відповідні обставини, встановлені судами при розгляді справи про припинення цього ж договору між цими ж сторонами з тих самих підстав; всупереч приписам частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд, розриваючи договір, не навів, в чому полягає істотне порушення цього договору відповідачем; суд порушив положення частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі", не навів підстав, які б відповідали наведеним у вказаній нормі підставам для дострокового розірвання договору в судовому порядку, не врахував цільове призначення інших земельних ділянок, наданих в оренду за цим договором.

Позивач у судовому засіданні заперечив доводи касаційної скарги як необґрунтовані; Відповідач у судовому засіданні підтримав доводи касаційної скарги.

Треті особи не скористались правом участі у судовому засіданні своїх представників.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення представників сторін, присутніх у судовому засіданні, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності юридичної оцінки обставин справи та повноти їх встановлення в судових рішеннях, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 1117 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Касаційна інстанція не має права встановлювати чи вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду або відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Місцевий господарський суд встановив, що 20 листопада 2001 Одеською міською радою (Орендодавець) та Фірмою "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) (Орендар) укладено Договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди № 516/9, за пунктом 1.1 якого Орендодавець надає, а Орендар приймає у строкове платне володіння та користування земельну ділянку загальною площею 2963 кв.м., що розташована за адресою: м. Одеса, пл. Грецька,1, за рахунок земель міста, та згідно з планом земельної ділянки, який є невід'ємною частиною договору. Договір зареєстровано у книзі записів договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) 12 грудня 2001 року за № 516/9.

Відповідно до пункту 1.2. договору у володіння і користування Орендаря надано земельну ділянку загальною площею 2963 кв.м. терміном на 49 років, у тому числі: земельну ділянку площею 1665 кв.м. - для експлуатації та обслуговування адміністративно-торгівельного будинку (у додатку до Договору дана земельна ділянка відображена як "участок № 2 - 0,1665 га"); земельну ділянку площею 1298 кв.м. - для благоустрою прилеглої території (у додатку до Договору дана земельна ділянка відображена відповідно як "участок № 1- 0,0473 га, участок № 3- 0,0825 га").

Пунктами 3.1.3, 6.2 договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди передбачена можливість дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі невиконання орендарем його обов'язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до пункту 3.4.6. Договору орендар (фірма "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) зобов'язаний повідомити у тижневий термін Одеську міську раду як орендодавця про відчуження будинків і споруд (або їх частин), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди.

Також суд встановив, що відповідно до договору купівлі-продажу від 22.07.2002 відповідач (Фірма "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) продав, а Приватне підприємство "Компроміс" купило 22/100 частини будівлі під номером 1 по площі Грецькій у м. Одесі, загальною площею 3745,5 кв.м.; за договором купівлі-продажу від 21.08.2002 Виробничо-торгівельна фірма "Галатея" у вигляді дочірнього підприємства, продала, а Приватне підприємство "Компроміс" купило 27/100 частини будівлі, що знаходиться за адресою: м. Одеса, площа Грецька, 1 і складається в цілому з будівлі під літ. "А", загальною площею 3745,5 кв.м. за договором купівлі-продажу від 10.09.2002 відповідач (Фірма "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) продав, а Приватне підприємство "Компроміс" купило належну Продавцю на праві приватної власності 51/100 частину будівлі під номером 1, що знаходиться на площі Грецькій у м. Одесі, загальною площею 3745,5 кв.м., основною площею 2148,9 кв.м.

06.06.2011 на підставі укладених договорів перший заступник міського голови Одеської міської ради видав Дочірньому підприємству "Компроміс" свідоцтво про право власності на нежитлову будівлю, що розташована за адресою м. Одеса, пл. Грецька, 1, загальною площею 3747,4 кв.м., основною площею 2221,8 кв.м., відображених у технічному паспорті від 25.01.2011.

Таким чином, право власності на будівлю, розташовану на орендованій відповідачем земельній ділянці, відчужено та набуто іншою особою - Дочірнім підприємством "Компроміс".

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про розірвання договору оренди землі, місцевий господарський суд вказав, що наведені у позовній заяві підстави для дострокового розірвання договору оренди позивач не довів, оскільки: доказів істотного порушення умов договору оренди відповідачем позивач не надав, докази добровільної відмови відповідача від права користування земельною ділянкою у матеріалах справи відсутні; редакція статей 7, 31 Закону України "Про оренду землі", статей 120, 141 Земельного кодексу України, станом на час переходу права власності на нерухоме майно, яка має застосовуватися за приписами статті 58 Конституції України до спірних правовідносин, наведених позивачем підстав для автоматичного припинення договору не містили.

Переглядаючи справу у повному обсязі за приписами статті 101 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції, натомість, вказав, що відчуження відповідачем об'єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці, засвідчує його добровільну відмову від права користування земельною ділянкою, фактичне користування земельною ділянкою, використовуючи об'єкт нерухомості, здійснює новий власник, до якого перейшло право власності на майно, законодавчими приписами передбачено можливість дострокового розірвання договору на вимогу однієї із сторін договору з наведених підстав, що відповідає положенням договору оренди про підстави дострокового розірвання цього договору.

Відповідно до частини першої статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до частини другої статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на час укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна) при відчуженні будівель та споруд, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право на земельну ділянку визначається згідно з договором на земельну ділянку.

На момент звернення позивача з позовною заявою редакція частини другої статті 120 Земельного кодексу України передбачає, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Аналогічні положення щодо пов'язаності об'єкта нерухомості та наданої для його розташування і обслуговування земельної ділянки містяться й у Цивільному кодексі України; згідно із статтею 377 Цивільного кодексу України, до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

З 05.11.2009 статтю 141 Земельного кодексу України доповнено пунктом "е", за яким підставою припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; також з 05.11.2009 частину першу статті 31 Закону України "Про оренду землі" доповнено пунктом 8, згідно з яким договір оренди землі припиняється, в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на земельній ділянці.

Частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі", яка набула чинності з 05.11.2009, визначено, до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Виходячи з наведених норм чинного законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу, - права власності або права користування.

Разом з тим, апеляційний суд вірно не застосував положення наведених вище приписів законодавства в частині припинення договору оренди земельної ділянки та умов переходу права оренди земельної ділянки набувачу нерухомого майна з тих підстав, що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату настання обставин щодо переходу права власності на нерухоме майно, оскільки згідно зі статтею 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом'якшують або скасовують відповідальність особи.

Водночас статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України; частиною третьою статті 31 вказаного Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

З матеріалів справи вбачається, що позивач звернувся з вимогою про розірвання в судовому порядку чинного договору оренди землі з підстав, наданих йому законодавством з 05.11.2009, застосувавши їх у триваючих орендних правовідносинах після набрання чинності відповідними законодавчими змінами.

Можливість розірвання договору за рішенням суду з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону України "Про оренду землі" (в новій редакції) відповідає правовим висновкам Верховного Суду України, викладеним у постановах від 06.06.2011 у справі №11/227, від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63 та від 20.08.2013 у справі №18/5005/12936/2011 (застосовано статті 120, 141 Земельного кодексу України, статтю 377 Цивільного кодексу України, статтю 31 Закону України "Про оренду землі" у новій редакції при розірванні договору оренди земельної ділянки з підстав переходу права власності на об'єкт нерухомості щодо правовідносин, які склалися у період до 05.11.2009).

Зі змісту статті 651 Цивільного кодексу України також вбачається, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Як договором, так і законом позивачу під час звернення з позовом було надано право вимагати розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за рішенням суду з наведених у позові підстав, що спростовує доводи касаційної скарги про порушення апеляційним судом приписів статті 58 Конституції України та застосування ним норм законодавства у неналежній редакції.

Таким чином, доводи скаржника про порушення апеляційним судом норм матеріального та процесуального права суперечать дійсним обставинам справи та приписам чинного законодавства, не спростовують обґрунтованих висновків суду, фактично зводяться до переоцінки обставин, належно та повно встановлених судом та не беруться колегією суддів до уваги з огляду на положення статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Перевіривши у відповідності до частини 2 статті 111 5 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у постанові апеляційного господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що господарський суд апеляційної інстанції відповідно до положень статей 43, 101, 105 Господарського процесуального кодексу України розглянув всебічно, повно та об'єктивно в судовому процесі всі істотні обставини справи в їх сукупності, проаналізував належним чином спірні правовідносини, зміст прав та зобов'язань сторін відповідно до умов договору та приписів чинного законодавства, надавши оцінку наявним у справі доказам, дійшов законних та обґрунтованих висновків за наслідками розгляду апеляційної скарги, скасувавши рішення місцевого господарського суду; підстав для скасування постанови суду апеляційної інстанції з мотивів, викладених у касаційній скарзі, не вбачається.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 43, 1117, пунктом 1 статті 1119, статтями 11110, 11111, 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фірми "Київ" у вигляді товариства з обмеженою відповідальністю (ЛТД) залишити без задоволення.

Постанову Одеського апеляційного господарського суду від 01.06.2016 у справі №916/3989/15 Господарського суду Одеської області залишити без змін.

Головуючий Л. Рогач

Судді І. Алєєва

А. Полянський