РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.08.2016Справа №910/25511/15

Суддя Господарського суду міста Києва Карабань Я.А. розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом публічного акціонерного товариства "Полюс" до Київської міської ради, Київської міської державної адміністрації, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - товариство з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Сервіс" третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про розірвання договору та зобов'язання вчинити дії,

за участю представників сторін:

від позивача - Двоєглазов Д.О. (довіреність № б/н від 25.09.2015);

від відповідача 1- не з'явилися;

від відповідача 2- Трохлюк А.М. (довіреність № 001-1327 від 04.08.2015);

від третьої особи 1 - Двоєглазов Д.О. (довіреність № б/н від 08.10.2015)

від третьої особи 2 - не з'явилися;

В С Т А Н О В И В :

Публічне акціонерне товариство "Полюс" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про розірвання договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 30.12.1999, укладеного між Київською міською державною адміністрацією та позивачем, та зобов'язання Київської міської ради прийняти орендовану земельну ділянку.

Позов мотивовано, зокрема, тим, що договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 30.12.1999, укладений між позивачем та Київською міською державною адміністрацією, має бути розірваний у зв'язку з переходом права власності на розташовані на спірній земельній ділянці об'єкти нерухомості до третьої особи-1, у зв'язку з чим до набувача перейшло право користування спірною земельною ділянкою на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача та обґрунтовано приписами статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 120, 141 Земельного кодексу України та статей 377, 651 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.12.2015 (суддя Спичак О.М.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.03.2016 (судді: Михальська Ю.Б. - головуючий, Отрюх Б.В., Тищенко А.І.) у справі №910/25511/15 позовні вимоги задоволено частково. В частині позовних вимог до Київської міської державної адміністрації відмовлено. Розірвано договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди (кадастровий номер :62:009:001) від 30.12.1999, укладений між Київською міською державною адміністрацією та закритим акціонерним товариством "Полюс", зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 30 грудня 1999 року за № 62-5-00042. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат. Судові рішення мотивовані, зокрема, тим, що фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею здійснює її новий власник, попередній землекористувач - позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, а законодавством передбачено можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Постановою Вищого господарського суду України від 06.06.2016 касаційну скаргу Київської міської ради задоволено частково, постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.03.16 у справі №910/25511/15 та рішення господарського суду міста Києва від 08.12.2015 у даній справі скасовано, справу направлено на новий розгляд до господарського суду міста Києва.

Направляючи справу на новий розгляд, Вищий господарський суд України роз'яснив, що предметом розгляду у даній справі є правовідносини, що виникли до 1 січня 2010 року та врегульовані законодавством, чинним на момент їх виникнення, на що судами попередніх інстанцій уваги звернуто не було, також суд касаційної інстанції зазначив, що судами не з'ясовано, яким чином відбулася заміна сторони у зобов'язанні, чи вносились зміни до такого договору, враховуючи, що стороною договору є саме Київська міська державна адміністрація, а тому, для правильного вирішення даного спору судові необхідно визначити предмет та з'ясувати підстави позову, встановити усі обставини, що входять до предмета доведення такого позову, з'ясувати дійсні правовідносини, які склались між сторонами, та виходячи з установленого, застосувати ті норми права, якими вони регулюються.

На підставі розпорядження керівника апарату Господарського суду міста Києва від 21.06.2016 № 04-23/1157 здійснено автоматизований розподіл судової справи між суддями, суддею у справі призначено Карабань Я.А.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 23.06.2016 справу № 910/25511/15 прийнято до провадження та призначено її розгляд у судовому засіданні на 18.07.2016.

15.07.2016 через відділ діловодства суду від позивача надійшли пояснення по справі відповідно до яких позивач підтримує позицію, викладену в позовній заяві та зазначає, що новий власник об'єкта нерухомості звертався з клопотанням про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, а тому, як зазначає позивач, новий власник вчинив усі необхідні дії для укладання договору оренди земельної ділянки на себе. За таких обставин, як зазначає позивач, у суду є достатні підстави для розірвання спірного договору за умов фактичного користування об'єктом нерухомості на орендованій земельній ділянці новим власником, а також у зв'язку із добровільною відмовою користувача від права оренди земельної ділянки та можливості розірвання договору оренди з наведених обставин за рішенням суду.

Щодо доводів відповідача про те, що Київська міська рада не є належним відповідачем, позивач вважає, що орендодавці щодо земель державної та комунальної власності визначаються законодавчо, а тому, відповідач 1, відповідно до чинного законодавства України розпоряджається в тому числі і розриває договори оренди земельної ділянки, а тому є належним відповідачем.

У судовому засіданні 18.07.2016 від Київської міської ради надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач 1 зазначає, що законодавчі підстави для дострокового розірвання в судовому порядку договору оренди земельної ділянки у позивача відсутні, а тому, відповідач 1 просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Ухвалою суду від 18.07.2016 розгляд справи відкладено на 01.08.2016.

У судове засідання, призначене на 01.08.2016 представники позивача, відповідача 2 та третьої особи 1 з'явилися та надали суду пояснення по суті спору.

Крім того, у судовому засіданні 01.08.2016 представник відповідача 2 подав відзив на позовну заяву, в якому зазначає, що не є належним відповідачем у справі, оскільки згідно з положеннями чинного законодавства, саме до виключної компетенції Київської міської ради, як органу місцевого самоврядування, відноситься право розпоряджатися земельними ділянками в межах міста, в тому числі і розірвання договору оренди земельної ділянки, а тому, відповідач 2 просить суд у позовних вимогах до Київської міської державної адміністрації відмовити.

Представники відповідача 1 та третьої особи 2 у судове засідання 01.08.2016 не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені у встановленому законом порядку.

У судовому засіданні представник позивача підтримав заявлений позов та просив суд позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Представник відповідача 2 у судовому засіданні підтримав позицію, викладену у відзиві.

У судовому засіданні представник третьої особи 1 підтримав позицію позивача та просив суд задовольнити позовні вимоги.

У судовому засіданні 01.08.2016 судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши повноважних представників позивача, відповідача 2 та третьої особи 1,, повно та всебічно дослідивши обставини справи та докази на їх підтвердження, враховуючи вказівки Вищого господарського суду, зазначені в постанові від 06.06.2016, судом встановлено таке.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 26.02.1998 № 413 «Про оформлення закритому акціонерному товариству "Полюс» права користування земельними ділянками та надання земельних ділянок для обслуговування та експлуатації будівель у Ватутінському районі», у відповідності до п. 1.3. надано право тимчасового довгострокового користування на умовах оренди строком на 25 років земельною ділянкою площею 0,21 га для експлуатації та обслуговування кафе на вул. Бальзака, 62 у Ватутінському районі, відведеною згідно рішення виконавчого комітету Київської міської ради депутатів трудящих від 20.04.1981 № 645 «Про відведення земельної ділянки управлінню капітального будівництва виконкому міськради під будівництво першої черги житлового масиву Троєщина».

30.12.1999 на підставі вищевказаного розпорядження між Київською міською державною адміністрацією (за договором - орендодавець) та ЗАТ «Полюс» (за договором - орендар) було укладено договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди, відповідно до умов якого, орендодавець надав, а орендар прийняв в оренду строком на 25 років земельну ділянку площею 2058 кв.м. для обслуговування та експлуатації кафе на вул. Бальзака, 62 у Ватутінському районі м. Києва.

26.08.2009 між ЗАТ «Полюс» (продавець) та ТОВ «Ріелт-Сервіс» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лазарєвою Л.І. за № 1878, відповідно до умов якого позивач продав, а покупець купив належне позивачу на праві приватної власності нерухоме майно, яким є будівля БПО-53, що знаходиться за адресою: м. Київ, вулиця Бальзака Оноре де, буд. 62, загальною площею 1 143, 20 кв. м.

Згідно до п. 2 договору купівлі-продажу нерухомого майна, документом, що підтверджує право власності на нерухоме майно є договір купівлі-продажу комунального майна, посвідчений Київською державною нотаріальною конторою № 15 від 28.06.1994, зареєстрований в реєстрі за № 4у-418, та зареєстрований у Київському міському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна 02.12.1996, записаний в реєстровій книзі під реєстровим № 202-з.

Публічне акціонерне товариство "Полюс" є правонаступником Закритого акціонерного товариства "Полюс", що підтверджується витягом з протоколу №б/н загальних зборів акціонерів ЗАТ "Полюс" від 17.03.2011 та Статутом ПАТ "Полюс", затвердженого рішенням загальних зборів акціонерів ЗАТ "Полюс" від 17.03.2011, нову редакцію якого зареєстровано 31.03.2011.

У зв'язку із продажем нерухомого майна, яке знаходиться на орендованій земельній ділянці, у позивача відпала необхідність продовжувати користуватися орендованою земельною ділянкою.

Враховуючи зазначене, позивач звернувся до Київської міської ради із листами від 11.11.2010 № 223 та від 18.08.2015 № 84/03 про розірвання договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 30.12.1999 у зв'язку зі зміною власника об'єкта нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці.

Однак, відповіді на свої листи від Київської міської ради позивач не отримав, у зв'язку з чим звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом про розірвання договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди (кадастровий номер :62:009:001) від 30.12.1999, укладений між Київською міською державною адміністрацією та закритим акціонерним товариством «Полюс», зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 30.12.1999 за № 62-5-00042 та зобов'язати відповідача у місячний термін після набрання судовим рішенням законної сили прийняти орендовану земельну ділянку.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Зі змісту ст. 651 Цивільного кодексу України вбачається, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено такий спосіб припинення договору оренди землі як його дострокове розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України.

Положеннями ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу від 26.08.2009) до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Пунктами "а", "є" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України (в редакції на час звернення з позовом) визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ч. 1, 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу.

За таких обставин, суд дійшов висновку щодо існування підстав для розірвання договору за умов фактичного користування об'єктом нерухомості на орендованій земельній ділянці новим власником, добровільної відмови користувача від права оренди земельної ділянки та можливості розірвання договору за вказаних обставин за рішенням суду відповідно до правових висновків Верховного Суду України, викладених у постановах від 06.06.2011 у справі №11/227, від 19.06.2012 у справі № 36/368-9/63 та від 20.08.2013 у справі №18/5005/12936/2011 (щодо застосування статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України до правовідносин, які склалися у відповідний період ( до 05.11.2009).

Посилаючись на приписи ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (діє з 05.11.2009) відповідач 1 не врахував, що зазначена норма не має зворотної дії в часі і не може застосовуватися до правовідносин за договором купівлі-продажу, укладеним 26.08.2009, за таких обставин, доводи відповідача 1 відхиляються як необґрунтовані.

Щодо позовних вимог в частині зобов'язання Київську міську раду у місячний термін після набрання судовим рішенням законної сили прийняти орендовану земельну ділянку, то судом зазначається, що права позивача на момент подачі позову в даній частині не порушені, а заявлені вимоги є передчасними, оскільки передача земельної ділянки відбувається після розірвання договору.

В свою чергу, суд відмовляє в частині позовних вимог до Київської міської державної адміністрації з огляду на те, що орендодавці стосовно земель державної та комунальної власності визначаються законодавчо.

З дня набрання чинності Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" від 06.09.2012 р., землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими.

Відповідно пп. "а" п. 3 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону, землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій.

Частиною 1 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать: підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо встановлення ставки земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, вилучення (викупу), а також надання під забудову та для інших потреб земель, що перебувають у власності територіальних громад; визначення в установленому порядку розмірів відшкодувань підприємствами, установами та організаціями незалежно від форм власності за забруднення довкілля та інші екологічні збитки; встановлення платежів за користування комунальними та санітарними мережами відповідних населених пунктів; вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом.

Згідно із п.п. 34 ч.1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до Рішення Київської міської ради, № 371/1805 від 28.03.2002р. "Про Статут територіальної громади міста Києва", Київська міська рада - повноважний представник територіальної громади міста Києва, є первинним суб'єктом місцевого самоврядування, основним носієм його функцій та повноважень, первинним суб'єктом місцевого самоврядування і носієм усіх його публічних прав.

Статтею 29 Статуту територіальної громади міста Києва зазначено, що відповідно до Земельного кодексу України у комунальній власності територіальної громади міста Києва перебувають усі землі в межах міста Києва, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за межами міста Києва, право комунальної власності територіальної громади міста Києва на які посвідчено відповідними державними актами. Набуття права на землю територіальною громадою міста Києва та передача землі з комунальної власності державі, юридичним та фізичним особам здійснюється Київською міською радою в порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.

Таким чином, земельна ділянка, надана в тимчасове користування позивачу, є сформованою земельною ділянкою, знаходиться в м. Києві та відповідно перебуває в розпорядженні територіальної громади міста Києва - Київської міської ради.

Згідно з положеннями чинного законодавства, саме до виключної компетенції Київської міської ради, як органу місцевого самоврядування, відноситься право розпоряджатися земельними ділянками в межах міста, в тому числі і розірвання договору оренди земельної ділянки.

З огляду на те, що Київська міська державна адміністрація не здійснює розпорядження земельними ділянками в межах міста, суд приходить до висновку про безпідставність позовних вимоги до відповідача-2, так як останній є неналежним відповідачем, у зв'язку з чим суд відмовляє в частині позовних до зазначеного відповідача.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ч. 5 ст. 49 Господарського процесуального кодексу України покладаються на позивача та відповідача пропорційно задоволених позовних вимог.

З урахуванням викладеного, керуючись ст. ст. 1, 4, 12, 22, 33, 43, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В :

1. Позов публічного акціонерного товариства "Полюс" задовольнити частково.

2. Розірвати договір на право тимчасового користування землею на умовах оренди (кадастровий номер :62:009:001) від 30.12.1999 року, укладений між Київською міською державною адміністрацією (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ) та закритим акціонерним товариством "Полюс" (02225, м. Київ, пр-т. Маяковського, 5-В; ), зареєстрований у книзі договорів на право тимчасового користування землею 30 грудня 1999 р. за № 62-5-00042.

3. Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ) на користь публічного акціонерного товариства "Полюс" (02225, м. Київ, пр-т. Маяковського, 5-В; ) 1 218 (одну тисячу двісті вісімнадцять) грн. 00 коп. судового збору.

4. В частині позовних вимог до Київської міської державної адміністрації відмовити.

5. В іншій частині позову відмовити повністю.

6. Після набрання рішенням законної сили видати наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повне рішення складено 11 серпня 2016 року.

Cуддя Я.А. Карабань