ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХМЕЛЬНИЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"15" серпня 2016 р.Справа № 924/550/16

Господарський суд Хмельницької області у складі:

суддя Олійник Ю.П., розглянувши матеріали справи

за позовом першого заступника керівника Старокостянтинівської місцевої прокуратури Хмельницької області в інтересах держави

до 1. Старокостянтинівської районної державної адміністрації м.Старокостянтинів Хмельницька область

2. Фермерського господарства "ОСОБА_1 - Агро" с. Великі Мацевичі Старокостянтинівський район Хмельницька область

про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 49,267 га від 25.12.2007, укладеного між відповідачами

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів, - Управління Держгеокадастру у Старокостянтинівському районі Хмельницької області, м. Старокостянтинів

Представники сторін:

Від прокуратури ОСОБА_1 представник за посв. від 12.01.15

Від відповідача 1- не приймав участі,

Від відповідач 2 -не приймав участі,

Від третьої особи - не приймав участі

У судовому засіданні відповідно до ст. 85 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Прокуратура в інтересах держави у позовній заяві та представники прокуратури у судовому засіданні просять визнати недійсним, укладений між відповідачами договір оренди земельної ділянки від 25.12.07, загальною площею 49,267 га. Позовні вимоги обгрунтовуються тим, що земельна ділянка була надана в оренду без проведення нормативно-грошової оцінки землі, яка є необхідно відповідно до ст. 13 Закону України "Про оцінку землі". При цьому орендна плата із зазначенням її розміру є однією з істотних умов договору оренди відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", тому визначення орендної плати у договорі оренди не від розміру нормативно-грошової оцінки землі є порушенням норм чинного законодаства. Крім того, згідно з ч.2 ст.15 Закону України "По оренду землі" підставою для визнання недійсним договору оренди є порушення вимог ст.ст.4-6 даного Закону, якими, зокрема, передбачено набуття права оренди на підставах та у порядку, передбаченому законом. Відтак, відсутність нормативно-грошової оцінки земельних ділянок на час укладення договору оренди є підставою для визнання договору недійсним в силу ст.ст. 203,0215 ЦК України та відповідає позиції Верховного Суду України.

Відповідач 1 - Старокостянтинівська районна державна адміністрація м.Старокостянтинів Хмельницька область, повідомлена належним чином про розгляд справи ( повідомлення 5.08.2016р.) відзив на позов не надала, представника для участі у судовому засіданні не направила. Листом від 12.08.2016р. зазначила , що покладається на думку суду, просить справу розглядати без участі представника.

Відповідачем 2 Фермерським господарством "ОСОБА_1 - Агро" с. Великі Мацевичі Старокостянтинівський район Хмельницька область, до суду подане клопотання про перенесення справи №924/550/1 на іншу дату в звязку з неможливістю прибути на розгляд справи за станом здоровя. При цьому відзив на позов відповідач 2 суду не надав. Розглянувши дане клопотання, суд вважає причини не направлення відповідачем повноважного представника для участі у судовому засіданні не поважними з огляду на те, що судом не визнавалась обовязковою явка конкретного представника. При цьому відповідач є юридичною особою, керівник якої може надати довіреність будь-якій іншій особі для представлення інтересів юридичної сооби в суді.

Управління Держгеокадастру у Старокостянтинівському районі Хмельницької області просить суд розглянути справи у відсутності представника. При цьому повідомляє, що нормативно-грошова оцінка земельних ділянок у 2016році відповідачем 2 не проводилась. Розгляд справи покладає на розсуд суду.

Враховуючи належне повідомлення про розгляд справи всіх учасників судового процессу, закінчення встановленого ст.69 ГПК України строку вирішення спору, спір вирішується на підставі наявних доказів.

Розглядом матеріалів справи встановлено:

Розпорядженням Старокостянтинівської районної державної адміністрації (відповідач 1) від 18.12.07 №437/3007-р Фермерському господарству "ОСОБА_1 - Агро" (відповідач 2) надано в оренду земельні ділянки державної форми власності, що знаходяться з межами населених пунктів, площею 50,00га терміном на 20 років.

На підставі вказаного розпорядження між відповідачем 1 та відповідачем 2 укладено договір оренди земельних ділянок від 25.12.07, за умовами якого відповідач 1 як орендодавець надає, а відповідач 2 як орендар приймає у строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку площею 40,267га., у т.ч. рілля - 49,267га із земель запасу Великомацевицької сільської ради Старокостянтинівського району для ведення фермерського господарства.

У п.2.2 договору зазначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки наведена окремою довідкою, що додається і є невід'ємною частиною договору. При цьому Управлінням земельних ресурсів у Старокостянтинівському районі відповідачу 2 наданий Витяг від 25.12.07 з технічної документації про нормативну грошову оцінку 1 га сільськогосподарських угідь Великомацевицької сільської ради Старокостянтинівського району у розмірі 11660,62грн. станом на 25.12.07.

Згідно з п. 4.1, 4.2 договору плата за землю на весь термін оренди встановлюється у розмірі земельного податку і сплачується на рахунок Великомацевицької сільської ради . Згідно з п. 4.3 договору орендна плата за землю може пропорційно змінюватись при зміні розміру податку на землю відповідно до законів України, при цьому сторони укладають додаткову угоду, яка є невід'ємною частиною договору.

Згідно з п.4.5 договору орендна плата щорічно індексується автоматично без укладення додаткової угоди відповідно до офіційно встановленого індексу інфляції за рік, що минув.

Головою Старокостянтинівської районної адміністрації 25.12.07 затверджено акт визначення меж та прийому-передачі земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 49,267га.

Управлінням Держгеокадастру у Старокостянтинівському районі прокуратурі наданий лист від 25.02,16, у якому зазначено про відсутність технічної документації про нормативно-грошову оцінку оцінку земельної ділянки, наданої в оренду ФГ "Іванна-Агро". Зазначене підтверджується також листом Старокостянтинівської районної ради від 13.03.15 про не затвердження технічної документації з нормативно-грошової оцінки земельних ділянок ФГ "Іванна-Агро".

ОСОБА_2 ОДПІ від 30.05.16 повідомлено прокуратуру про те, що розмір орендної плати ФГ "Іванна-Агро" відповідно до ст.288 Податкового кодексу України повинен становити 41692,00грн.

Управління Держгеокадастру у Старокостянтинівському районі Хмельницької області листом від 9.08.16 повідомило суд, що нормативно-грошова оцінка земельних ділянок відповідачем 2 у 2016 році не проводилась.

Досліджуючи надані по справі докази, оцінюючи їх в сукупності, судом до уваги приймається таке:

1. Частинами 1, 2 ст.6 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" передбачено, що на виконання Конституції України, законів України, актів Президента України, актів Кабінету Міністрів України, міністерств та інших центральних органів виконавчої влади, які відповідно до закону забезпечують нормативно-правове регулювання власних і делегованих повноважень, голова місцевої державної адміністрації в межах своїх повноважень видає розпорядження, а керівники структурних підрозділів - накази. Розпорядження голів місцевих державних адміністрацій, прийняті в межах їх компетенції, є обов'язковими для виконання на відповідній території всіма органами, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами та громадянами.

Відповідно до вимог статті 19 Конституції України та статті 7 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" органи державної влади, їх посадові особи зобов'язані діяти лише в межах повноважень і у спосіб, що передбачені Конституцією і законами України.

Статтею 13 (п.7 ч.1) Закону України "Про місцеві державні адміністрації" передбачено, що до відання місцевих державних адміністрацій у межах і формах, визначених Конституцією і законами України, належить вирішення питань, зокрема, використання землі, природних ресурсів, охорони довкілля.

Згідно з ч. 1 ст. 124 Земельного Кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Як убачається з матеріалів справи розпорядженням Старокостянтинівської районної державної адміністрації від 18.12.07 №437/3007-р Фермерського господарства "Іванна- Агро" надано в оренду земельні ділянки державної форми власності, що знаходяться за межами населених пунктів, площею 50,00га терміном на 20 років.

На підставі даного розпорядження між відповідачами укладено договір оренди земельних ділянок від 25.12.07, за умовами якого відповідач 1 як орендодавець надає, а відповідач 2 як орендар приймає у строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку площею 40,267га., у т.ч. рілля-49,267га із земель запасу Великомацевицької сільської ради Старокостянтинівського району для ведення фермерського господарства.

Згідно з ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 , 6 ст.203 цього кодексу.

Частина 1 ст. 203 ЦК України визначає, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі" .

Згідно з ст.13 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на момент укладення оспорюваного договору), договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Приписами ст. 15 вищевказаного Закону, визначено, що істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Відповідно орендна плата є істотною умовою договору оренди.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України "Про плату за землю"). Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю" , та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлений більший розмір орендної плати.

Згідно з ст. 1 Закону України "Про оцінку земель" (в редакції, що діяла на момент укладення оспорюваного договору), нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Згідно з ст. 5 Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Частиною 1 статті 13 вищевказаного Закону встановлено, що нормативна грошова оцінка обов'язково проводиться, зокрема, у разі визначення розміру земельного податку, орендної плати за землі державної та комунальної форми власності.

Згідно з ст. 15 даного Закону підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Згідно з ст. 18 Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок сільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше як один раз у 7-10 років. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

Згідно з ст. 20 Закону за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з ст. 23 даного Закону технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих за межами населених пунктів, затверджується районними радами. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Відповідно, нормативна грошова оцінка є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності. Така ж правова позиція у Постановах Верховного суду України від 8 квітня 2015 року у справі № 3-41гс15, від 20 травня 2015 року у справі № 3-70гс15, від 11.05.16 у справі № 6-824цс16.

З вищенаведених положень убачається, що обовязок зі сплати орендної плати є нормативно регульованим і не може визначатися чи змінюватися та припинятися сторонами договору за власним волевиявленням з порушенням умов та порядку, передбачених чинним законодавством; дотримання порядку визначення орендної плати відповідно до проведеної нормативної грошової оцінки є чинником економічного регулювання земельних відносин, визначення економічно обґрунтованих надходжень до місцевих бюджетів та можливості подальшої індексації відповідних надходжень, виконання вимог статті 627 Цивільного кодексу України щодо справедливості укладеного договору шляхом забезпечення застосування рівного підходу при визначенні орендної плати незалежно від особи учасника правовідносин.

Судом враховується, що розмір орендної плати, зазначений у спірному договорі оренди від 25.12.07 визначений не у відсотковому значенні від нормативно-грошової оцінки землі відповідно до вимог чинного законодавства, не у порядку, визначеному чинним законодавством.

Тому, всупереч зазначеним нормам відсутня затверджена документація щодо нормативної грошової оцінки, розробленої юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою, відсутній витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, виданий відповідним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Остання не затверджена відповідною радою.

Оскільки законодавець чітко визначив, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, то спірний договір оренди суперечить приписам чинного законодавства. При цьому враховується, що визначення нормативно-грошової оцінки в будь-якому іншому порядку чинним законодавством не передбачено і відповідно є неправомірним.

Крім того, згідно з ст. 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації" (в редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) обов'язковій державній експертизі підлягає, зокрема, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Натомість, при наданні в оренду земельних ділянок відповідачу 2 зазначена експертиза не здійснювалась, оскільки нормативно-грошова оцінка земель не проводилась.

У звязку з цим спірний договір оренди не відповідає нормам Закону України "Про оцінку земель", Закону України "Про оренду землі", ст. 9 Закону України "Про державну експертизу землевпорядної документації", що є підставою для визнання спірного договору недійсним відповідно до ст. ст. 203, 215 ЦК України.

Судом враховується, що зважаючи на норми статті 236 ЦК України і ч. 3 ст. 207 ГК України зобов'язання за визнаним недійсним договором оренди припиняються на майбутнє. Тому спірний договір оренди підлягає визнанню недійсним з припиненням договору на майбутнє. Аналогічна правова позиція у п.2.29 Постанови Пленуму ВГСУ № 6 від 17.05.2011р. «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин».

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню, а договір оренди від 25.12.07 між відповідачами підлягає визнанню недійсним з припиненням його на майбутнє.

Згідно з ст. 49 ГПК України судовий збір покладається на сторони у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав,- пропорційно розміру задоволених вимог.

У зв'язку з цим судові витрати по сплаті судового збору у зв'язку і з задоволенням позову покладаються на відповідачів у рівних частинах шляхом стягнення на користь прокуратури області. При цьому судом враховується, що судовий збір по справі сплачено саме прокуратурою Хмельницької області згідно платіжних доручень №975 та №976 від 10.06.16. Згідно з ст.ст. 14,17 Закону України „Про прокуратуру, наказу Генерального прокурора України № 94-ш від 28.09.15 Старокостянтинівська місцева прокуратура входить до структури Хмельницької обласної прокуратури.

Керуючись ст.ст. 1, 12, 33, 34, 44, 49, 82, 84, 85, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов першого заступника керівника Старокостянтинівської місцевої прокуратури Хмельницької області в інтересах держави до Старокостянтинівської районної державної адміністрації м.Старокостянтинів Хмельницька область, Фермерського господарства "ОСОБА_1 - Агро" с. Великі Мацевичі Старокостянтинівський район Хмельницька область про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 49,267 га від 25.12.2007р., Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів, - Управління Держгеокадастру у Старокостянтинівському районі Хмельницької області, м. Старокостянтинів, задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 49,267га, укладений 25.12.2007р. між Старокостянтинівською районною державною адміністрацією м.Старокостянтинів та Фермерським господарством "Іванна-Агро" с. Великі Мацевичі Старокостянтинівського району, зареєстрований Строкоснтянтинівським районним центром Державного земельного кадастру 16.01.2008р., про що зроблено запис за №01, з припиненням його дії на майбутнє.

Стягнути з Старокостянтинівської районної державної адміністрації м.Старокостянтинів (вул. К.Острозького, 70, код 21315239) на користь прокуратури Хмельницької області м. Хмельницький (р/р 2814, , Державна казначейська служба України в м. Києві, МФО 820172, код одержувача 2800) судовий збір в розмірі 689,00 грн. (шістсот вісімдесят дев'ять гривень 00 коп.). Видати наказ, який надіслати до ДПІ.

Стягнути з Фермерського господарства "Іванна-Агро" с. Великі Мацевичі Старокостянтинівського району (вул. Поштова, 8, код 34907487) на користь прокуратури Хмельницької області м. Хмельницький (р/р 2814, , Державна казначейська служба України в м. Києві, МФО 820172, код одержувача 2800 судовий збір в розмірі 689,00 грн. (шістсот вісімдесят девять гривень 00 коп.). Видати наказ, який надіслати до ДПІ.

Повне рішення складено 15.08.2016р.

Суддя Ю.П. Олійник

Віддрук. 4 прим. :

1 - до справи,

2,3 - відповідачам ( 31100, Хмельницька обл., м. Старокостянтинів, вул. К. Острозького, 70) та ( 31116, Хмельницька обл., Сторокостянтинівський район, с. Великі Мацевичі, вул. Поштова, 8) пр.,

4- третій особі - Управління Держгеокадастру у Старокостянтинівському районі Хмельницької області ( м. Старокостнятинівості, вул.Миру,7) пр.